第一篇：淺析房屋拆遷評(píng)估工作中的問(wèn)題及對(duì)策

淺析房屋拆遷評(píng)估工作中的問(wèn)題及對(duì)策

房屋拆遷工作是城市建設(shè)中的一個(gè)重要方面和重要環(huán)節(jié)。房屋拆遷工作的平穩(wěn)進(jìn)行，對(duì)推動(dòng)地區(qū)的經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展和城市建設(shè)，改善城鄉(xiāng)環(huán)境和廣大被拆遷人居住條件，保障各項(xiàng)重點(diǎn)建設(shè)工程的順利實(shí)施等各方面均做出了積極貢獻(xiàn)。

在房屋拆遷工作中，房屋拆遷評(píng)估工作又是此項(xiàng)工作中不可或缺的一個(gè)重要環(huán)節(jié)。房屋拆遷評(píng)估包括對(duì)被拆遷房屋的分類評(píng)估和分戶評(píng)估。分類評(píng)估是指估價(jià)機(jī)構(gòu)對(duì)拆遷范圍內(nèi)的被拆遷房屋，按照區(qū)位、結(jié)構(gòu)、用途等分類進(jìn)行的房地產(chǎn)市場(chǎng)平均價(jià)格的評(píng)估。分戶評(píng)估是指估價(jià)機(jī)構(gòu)對(duì)被拆遷房屋，按戶根據(jù)房屋的區(qū)位、用途、結(jié)構(gòu)和建筑面積，結(jié)合該房屋的樓層、朝向、成新等因素進(jìn)行的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的評(píng)估。按照相關(guān)規(guī)定，“拆遷分類評(píng)估價(jià)格可用以指導(dǎo)拆遷人與被拆遷人協(xié)商確定被拆遷房屋補(bǔ)償金額??”;“房屋拆遷管理部門(mén)在行政裁決時(shí)，對(duì)逾期不申請(qǐng)復(fù)估和評(píng)估技術(shù)鑒定的，應(yīng)當(dāng)根據(jù)分戶評(píng)估報(bào)告確定對(duì)被拆遷房屋補(bǔ)償金額??”（《湖南省城市房屋拆遷評(píng)估管理規(guī)定》湘建房（2004）264號(hào)第七條、第二十八條）。由此可見(jiàn)，房屋拆遷評(píng)估的結(jié)果與拆遷當(dāng)事人（拆遷人與被拆遷人）的切身利益密切相關(guān)。

通過(guò)評(píng)估確定補(bǔ)償價(jià)格，科學(xué)合理，便于被拆遷人理解，有利于減少拆遷人與被拆遷人之間的矛盾，有利于簡(jiǎn)化拆遷補(bǔ)償安置程序。通過(guò)評(píng)估確定被拆遷房屋價(jià)格，是利用市場(chǎng)手段確保被拆遷人實(shí)際損失能夠準(zhǔn)確、合理得到補(bǔ)償?shù)淖詈棉k法。如果拆遷補(bǔ)償估價(jià)結(jié)果不夠客觀公正，或者不夠完整準(zhǔn)確，會(huì)使拆遷補(bǔ)償談判無(wú)法達(dá)成一致，進(jìn)而影響到整個(gè)拆遷工作的進(jìn)展。

房屋拆遷因土地性質(zhì)的不同分為國(guó)有土地上的房屋拆遷和集體土地上的房屋拆遷。對(duì)此，筆者作為一名從事房屋拆遷評(píng)估的工作人員，結(jié)合自身體會(huì)，將在上述兩類房屋拆遷評(píng)估工作過(guò)程中遇見(jiàn)的問(wèn)題及對(duì)策簡(jiǎn)述如下……

一、對(duì)已建項(xiàng)目性質(zhì)、用途、權(quán)屬、面積、結(jié)構(gòu)、成新（建筑年代）、層高等因素的認(rèn)定及對(duì)策

在城市房屋拆遷中，相關(guān)文件有明確規(guī)定：《湖南省實(shí)施《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》辦法》（湖南省人民政府令第157號(hào)）第七條：“被拆遷房屋的權(quán)屬、面積、結(jié)構(gòu)、用途以房屋權(quán)屬證書(shū)為準(zhǔn);權(quán)屬

1證書(shū)未注明的，以產(chǎn)權(quán)檔案記錄或者其他有效文件為準(zhǔn);已經(jīng)改變用途的，以規(guī)劃行政主管部門(mén)和其他有關(guān)部門(mén)的批準(zhǔn)文件為準(zhǔn)?！薄逗鲜〗ㄔO(shè)廳湖南省城市房屋拆遷評(píng)估管理規(guī)定》（湘建房（2004）264號(hào)）第十四條進(jìn)一步明確了：“被拆遷房屋的性質(zhì)、用途、面積，以房屋權(quán)屬證書(shū)、產(chǎn)權(quán)檔案記錄或者其他有效文件為準(zhǔn);已經(jīng)改變用途的，以規(guī)劃行政主管部門(mén)和其他有關(guān)部門(mén)的批準(zhǔn)文件為準(zhǔn)。當(dāng)事人對(duì)被拆遷房屋性質(zhì)、用途存在分歧的，應(yīng)當(dāng)向城市規(guī)劃行政主管部門(mén)申請(qǐng)確認(rèn);當(dāng)事人對(duì)被拆遷房屋面積、權(quán)屬存在分歧的，應(yīng)當(dāng)向城市規(guī)劃行政主管部門(mén)申請(qǐng)確認(rèn)……”

以上條例，均存在一定行政管理思維。在城市拆遷中，“住改非”的情況是較多存在的，如何確定此類房屋用途、性質(zhì)也是拆遷當(dāng)事人雙方關(guān)注的焦點(diǎn)。筆者認(rèn)為在進(jìn)行房屋估價(jià)時(shí)應(yīng)綜合考慮被拆遷房屋的實(shí)際用途而不應(yīng)僅看其房產(chǎn)證或其他檔案記錄文件。因?yàn)楫a(chǎn)權(quán)證明等文件記錄中標(biāo)明的用途不能對(duì)抗實(shí)際用途。既然房屋所有人對(duì)房屋的所有權(quán)表現(xiàn)在對(duì)該房屋的占有、使用、收益和處分，那么所有人當(dāng)然可以改變對(duì)該房屋用途。這是對(duì)私有財(cái)產(chǎn)權(quán)利的尊重，也是尊重房屋自然屬性的體現(xiàn)。當(dāng)然實(shí)際用途的是終認(rèn)定，還需要管理部門(mén)制定相應(yīng)統(tǒng)一的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，如對(duì)需要認(rèn)定為“商業(yè)用途”的房屋，須由被拆遷人提供營(yíng)業(yè)執(zhí)照、稅務(wù)登記證明及完稅憑證等相關(guān)資料作為實(shí)際用途認(rèn)定的依據(jù)等等，至于經(jīng)營(yíng)年限要求等細(xì)節(jié)方面要求可由相關(guān)部門(mén)根據(jù)各地實(shí)際情況予以確定。

城市房屋的用途、性質(zhì)等關(guān)鍵因素確定后，其他如結(jié)構(gòu)、成新（建筑年代）、層高、樓層、朝向等均應(yīng)由估價(jià)人員在項(xiàng)目外勘時(shí)與產(chǎn)權(quán)文件一一核實(shí)查證，以上因素都應(yīng)在評(píng)估中予以考慮。評(píng)估過(guò)程中，除估價(jià)人員應(yīng)用日常經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)進(jìn)行評(píng)估修正以外，相關(guān)管理部門(mén)亦應(yīng)組織制定統(tǒng)一的調(diào)整修正系數(shù)供估價(jià)人員使用，盡量地避免誤差并求得客觀公正的評(píng)估結(jié)果。

以上可見(jiàn)房屋產(chǎn)權(quán)資料在拆遷評(píng)估中的重要意義。它是估價(jià)時(shí)必須掌握的重要資料，是確認(rèn)房地產(chǎn)的房屋所有權(quán)、土地使用權(quán)等權(quán)益的有效法律憑證。它包括房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證及土地使用權(quán)證，土地出讓（轉(zhuǎn)讓）合同，建筑用地規(guī)劃許可證，建筑工程施工許可證，房地產(chǎn)預(yù)售許可證，建筑工程竣工驗(yàn)收證明等等。理清房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)狀況，既是估價(jià)工作中的難點(diǎn)，又是正確估價(jià)的基礎(chǔ)，也是估價(jià)師首先要解決的問(wèn)題。

但是，在進(jìn)行集體土地上的農(nóng)村房屋的拆遷評(píng)估過(guò)程中，筆者發(fā)現(xiàn)它們中的大部分都未發(fā)房屋所有權(quán)證等相關(guān)產(chǎn)權(quán)資料證明，那么相關(guān)因素的認(rèn)定問(wèn)題較之城市房屋拆遷來(lái)說(shuō)又進(jìn)一步凸顯出來(lái)。比如：用途問(wèn)題，評(píng)估時(shí)會(huì)碰到有些被拆遷人利用道路或院子搭建一些簡(jiǎn)易工棚，面積從幾個(gè)平方米至幾百平方米不等，內(nèi)置一些基本生產(chǎn)工具等，或作為加工場(chǎng)地等，被拆遷人往往要求按非住宅評(píng)估，這必然會(huì)使評(píng)估結(jié)果發(fā)生偏差。對(duì)此類問(wèn)題，應(yīng)由估價(jià)人員在現(xiàn)場(chǎng)將實(shí)際情況記錄在案，要求被拆遷人在記錄上簽字并有村上有關(guān)人員見(jiàn)證簽名，同時(shí)向有關(guān)部門(mén)反映并協(xié)助有關(guān)部門(mén)制定行政規(guī)章，以求在本地區(qū)的拆遷評(píng)估有據(jù)可依;結(jié)構(gòu)問(wèn)題，集體土地上的房屋情況多樣，有的是主體結(jié)構(gòu)為磚混而非承重部位為木結(jié)構(gòu)；有的下部為混合結(jié)構(gòu)上部為木結(jié)構(gòu)，評(píng)估時(shí)簡(jiǎn)單地用磚混或磚木結(jié)構(gòu)來(lái)評(píng)都會(huì)使結(jié)果發(fā)生偏差。在評(píng)估時(shí)碰到主體結(jié)構(gòu)而非承重部位為木結(jié)構(gòu)或簡(jiǎn)易結(jié)構(gòu)時(shí)，可采取房屋重置價(jià)分項(xiàng)進(jìn)行評(píng)估。在估價(jià)中一般看主體結(jié)構(gòu)所占比例。對(duì)橫豎各半的兩種結(jié)構(gòu)可采取分開(kāi)估價(jià)，再合二為一作為該房屋評(píng)估價(jià);建成年份問(wèn)題，由于多數(shù)集體土地上的房屋缺少房產(chǎn)證也無(wú)建房資料，而在評(píng)估時(shí)被拆遷人從本位出發(fā)一般都回避或瞞報(bào)建成年份，極少會(huì)如實(shí)相告，同時(shí)由于部分被拆遷人可能在拆遷公告公布后又對(duì)房屋內(nèi)外墻重新進(jìn)行貼飾和粉刷，這又進(jìn)一步加大了估價(jià)人員對(duì)房屋成新認(rèn)定的難度。因此，評(píng)估人員在現(xiàn)場(chǎng)查勘時(shí)除詢問(wèn)相關(guān)人員外還需作更詳細(xì)的觀察以排除內(nèi)外裝飾給房屋評(píng)估成新帶來(lái)的偏差，另外在正式出報(bào)告前打印一份被拆遷人名單，上列對(duì)被拆遷人房屋實(shí)勘所判定的結(jié)構(gòu)、估計(jì)成新率（建筑年代）、重置價(jià)等內(nèi)容，召集村長(zhǎng)、書(shū)記及群眾代表進(jìn)行預(yù)審，排除評(píng)估中偏高偏低現(xiàn)象，以求對(duì)房屋有一個(gè)正確的估價(jià);其他問(wèn)題，在評(píng)估時(shí)還會(huì)碰到諸如層高不同，如有無(wú)圈梁、底層有無(wú)架空等等，如果不把工作做細(xì)，評(píng)估結(jié)果都會(huì)發(fā)生偏差。從理論上講層高不一樣造價(jià)就不一樣，按不同地區(qū)文件，層高每增加數(shù)厘米房屋價(jià)值就會(huì)按該結(jié)構(gòu)價(jià)增加數(shù)個(gè)百分點(diǎn)。實(shí)際評(píng)估中，大梁、圈梁及底層架空層問(wèn)題可套用重置價(jià)分項(xiàng)結(jié)構(gòu)價(jià)，對(duì)于平套結(jié)構(gòu)價(jià)，那么高出結(jié)構(gòu)價(jià)部分的操作可按“結(jié)構(gòu)問(wèn)題”中所列進(jìn)行操作。

二、對(duì)突擊建房、突擊裝修、搶種補(bǔ)種問(wèn)題的認(rèn)定及對(duì)策

在評(píng)估過(guò)程中還會(huì)碰到被拆遷人在拆遷公告發(fā)布后突擊建房、突擊裝修的問(wèn)題，該問(wèn)題在城市房屋拆遷中只要憑產(chǎn)權(quán)證就很簡(jiǎn)單，因?yàn)椴疬w公告公布后房屋拆遷主管部門(mén)將“書(shū)面通知土地、規(guī)劃等有關(guān)部門(mén)暫停辦理房屋的新建改建擴(kuò)建、改變房屋用途和土地用途、房屋

租賃等有關(guān)手續(xù)。”（《長(zhǎng)沙市城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》第十二條），因而拆遷公告公布之后的突建房屋是不可能辦到產(chǎn)權(quán)證明的，那么該突建部分可作為違章建筑認(rèn)定。又根據(jù)“拆除未超過(guò)批準(zhǔn)期限的臨時(shí)建筑，可以給予適當(dāng)補(bǔ)償。違章建筑和超過(guò)批準(zhǔn)時(shí)限的臨時(shí)建筑，以及征用土地公告頒布后擅自進(jìn)行的房屋及其附屬物新建、改建、擴(kuò)建的部分，不予補(bǔ)償”的政策，對(duì)此類突建房屋及突擊裝修部分的價(jià)值是不予評(píng)估且不予補(bǔ)償?shù)摹?/p>

而上述突擊建房、突擊裝修的問(wèn)題在農(nóng)村集體土地上房屋權(quán)屬管理不完善。所有權(quán)證資料本身不齊備的情況下，在進(jìn)行評(píng)估時(shí)即使估價(jià)人員可明確判定其房屋為突擊修建、裝修的，也難以簡(jiǎn)單將其定性為違章、臨時(shí)建筑或突擊裝修的部分。解決此類問(wèn)題一是要作好政策宣傳，二是由有關(guān)部門(mén)在拆遷公告公布后盡快地對(duì)各被拆遷戶的房屋面積、裝修等各項(xiàng)情況及時(shí)查勘并作好影像資料的保全記錄。此外還要依據(jù)當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)部門(mén)對(duì)村民居住房屋的標(biāo)準(zhǔn)面積和超標(biāo)準(zhǔn)后怎樣處理的文件，由估價(jià)人員按實(shí)情記錄評(píng)估，對(duì)超標(biāo)部分交由有關(guān)行政部門(mén)處理。還沒(méi)有制定相應(yīng)規(guī)范文件的須向有關(guān)部門(mén)反映并協(xié)助有關(guān)部門(mén)制定相應(yīng)評(píng)估補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的文件等。

有些集體土地上的被拆遷人為了最大限度地得到補(bǔ)償，在耕地里搶種、補(bǔ)種一些賠償值較高的花木、果樹(shù)等植物，你今天評(píng)他明天移，防不勝防。對(duì)于要求估價(jià)人員對(duì)此進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)清點(diǎn)估價(jià)的，解決此類問(wèn)題最好的辦法是在拆遷公告公布后請(qǐng)村里的有關(guān)人員盡快地配合估價(jià)人員進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)清點(diǎn)，在清單上請(qǐng)被拆遷人及村有關(guān)人簽字，這樣做才會(huì)有據(jù)可查并收到事半功倍的效果。

三、對(duì)在建工程項(xiàng)目的補(bǔ)償問(wèn)題

對(duì)于城市居民或農(nóng)村集體土地上村民的正在建造的房子，當(dāng)房子造到一半土地被征用了的情況應(yīng)如何評(píng)估補(bǔ)償價(jià)格呢？在實(shí)踐中，新房在建工程補(bǔ)償一般是以實(shí)際完成工程量的重置評(píng)估價(jià)格進(jìn)行協(xié)商補(bǔ)償。當(dāng)然，被補(bǔ)償?shù)脑诮üこ瘫仨毷且淹ㄟ^(guò)了規(guī)劃報(bào)批手續(xù)，持有建房許可證等合法的在建項(xiàng)目。

四、宅基地范圍內(nèi)的副業(yè)棚舍、附屬物的補(bǔ)償問(wèn)題

宅基地上的副業(yè)棚舍和其他附屬物，按有關(guān)國(guó)家建設(shè)征地財(cái)物補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定補(bǔ)償。補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)是根據(jù)國(guó)土資源部、建設(shè)部的有關(guān)規(guī)定和參照建設(shè)工程分類的預(yù)算定額標(biāo)準(zhǔn)并結(jié)合本市的市場(chǎng)供求綜合因素確定的，其中分為農(nóng)田基礎(chǔ)設(shè)施、非居住房屋及附屬設(shè)施、畜禽類、水產(chǎn)品（養(yǎng)殖業(yè)）、種植業(yè)、苗木花卉等。對(duì)未列入補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)范圍的產(chǎn)業(yè)或物品，則采取雙方協(xié)商形式，這些補(bǔ)償不計(jì)土地使用權(quán)基價(jià)和

價(jià)格補(bǔ)貼的補(bǔ)償因素。

五、改制企業(yè)房屋的評(píng)估補(bǔ)償問(wèn)題

改制企業(yè)在城市舊城改造中的房屋拆遷是近幾年新涉及的問(wèn)題，由于改制是“一企一策”，企業(yè)改制后，其房屋所占用的土地使用性質(zhì)繁雜多樣，有出讓、轉(zhuǎn)為租賃、保留劃撥、土地使用權(quán)剝離或部分剝離等多種形式。對(duì)不同土地使用性質(zhì)的房屋評(píng)估補(bǔ)償，現(xiàn)行政策沒(méi)有明確規(guī)定。

解決改制企業(yè)的房屋評(píng)估補(bǔ)償問(wèn)題，要按改制企業(yè)占有的合法權(quán)益與主張補(bǔ)償權(quán)利相一致的原則，在拆遷評(píng)估時(shí)，應(yīng)依據(jù)改制時(shí)所付出的改制成本取得的完全權(quán)益為前提，遵循“誰(shuí)投入、誰(shuí)占有、誰(shuí)受益”的原則進(jìn)行。凡改制企業(yè)所使用的被拆遷房屋，在改制時(shí)包括所使用的國(guó)有土地一并進(jìn)行資產(chǎn)評(píng)估列入改制成本的，就可享有完全的房地產(chǎn)權(quán)益，按市場(chǎng)評(píng)估價(jià)全額補(bǔ)償給改制企業(yè)。對(duì)企業(yè)在改制中，僅對(duì)房屋建筑物作為資產(chǎn)評(píng)估，未將土地資產(chǎn)列入改制評(píng)估范圍的，因其占有的房地產(chǎn)權(quán)益不完全，補(bǔ)償不應(yīng)包含地價(jià)因素，但為了有利于拆遷，在拆遷評(píng)估時(shí)，可按照完全的房地產(chǎn)權(quán)益進(jìn)行市場(chǎng)評(píng)估，然后在評(píng)估額中參照土地出讓的標(biāo)準(zhǔn)作適當(dāng)比例扣減后，再全部補(bǔ)償給改制企業(yè)。

筆者在近期所做的拆遷評(píng)估工作中發(fā)現(xiàn)，在改制企業(yè)的補(bǔ)償評(píng)估中，許多評(píng)估人員忽視了該項(xiàng)重要因素，未能細(xì)致調(diào)查各被拆遷的改制企業(yè)的相關(guān)改制資料，其評(píng)估報(bào)告中對(duì)各被拆遷單位所適用的評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)（如在確定改制企業(yè)的土地類型、界定土地用途及對(duì)土地評(píng)估結(jié)論是否需扣減出讓金等）具有較大的隨意性，這可能使評(píng)估價(jià)值與實(shí)際情況相偏離，而評(píng)估結(jié)論的準(zhǔn)確性將直接影響到當(dāng)事人雙方的利益，如果拆遷補(bǔ)償估價(jià)結(jié)果不夠客觀公正，或者不夠完整準(zhǔn)確，會(huì)使拆遷人或被拆遷人喪失對(duì)估價(jià)機(jī)構(gòu)客觀公正性的信任。

總之，拆遷評(píng)估工作的重要性是不言而喻的，要做好這一工作，必須有行政管理等相關(guān)部門(mén)的充分重視及積極配合，相關(guān)部門(mén)應(yīng)針對(duì)拆遷中出現(xiàn)的問(wèn)題也進(jìn)行了深入的研究和探討，提出了完善城市房屋拆遷評(píng)估體系的建議，制定并進(jìn)一步完善與拆遷工作息息相關(guān)的各項(xiàng)拆遷評(píng)估工作的指導(dǎo)性意見(jiàn)、管理規(guī)定，如文中所提及的“改制企業(yè)拆遷評(píng)估指導(dǎo)性意見(jiàn)”、“集體土地上房屋及附屬物評(píng)估管理規(guī)定”等等。選擇有代表性的房屋裝修標(biāo)準(zhǔn)及相應(yīng)的調(diào)節(jié)系數(shù)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行公示，并進(jìn)行裝修評(píng)估指導(dǎo)價(jià)、房屋重置價(jià)、區(qū)域房屋市場(chǎng)價(jià)、基準(zhǔn)地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)的適時(shí)更新……

房屋拆遷管理部門(mén)要充分認(rèn)識(shí)到做好拆遷工作對(duì)于促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定的重要性，增強(qiáng)緊迫性、責(zé)任感，認(rèn)真研究拆遷當(dāng)

事人關(guān)心的熱點(diǎn)和難點(diǎn)問(wèn)題，尋求解決老百姓反映強(qiáng)烈、矛盾突出問(wèn)題的方法，讓被拆遷人理解拆遷、配合拆遷，積極地進(jìn)行各項(xiàng)拆遷政策的宣傳工作，使拆遷各方當(dāng)事人及被拆遷當(dāng)?shù)氐木游瘯?huì)、街道辦事處或者是村委會(huì)、集體經(jīng)濟(jì)組織等均能在拆遷過(guò)程中積極配合拆遷評(píng)估工作人員做好項(xiàng)目查勘，數(shù)據(jù)認(rèn)證等各項(xiàng)工作，使評(píng)估工作能更加細(xì)致到位，因?yàn)橹挥胁疬w當(dāng)事人才最了解估價(jià)對(duì)象的細(xì)節(jié)特征和獨(dú)到之處。估價(jià)人員只有仔細(xì)聽(tīng)取拆遷當(dāng)事人的意見(jiàn)，檢查自己估價(jià)報(bào)告的完整性和準(zhǔn)確性，才能發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)糾正或通知測(cè)繪機(jī)構(gòu)重新查丈，作出客觀公證的評(píng)估報(bào)告。一份客觀公正、準(zhǔn)確完整的評(píng)估報(bào)告，也是拆遷工作順利進(jìn)行有力保證，拆遷工作順利進(jìn)行又將為經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展和城市建設(shè)做出積極貢獻(xiàn)。

以上為筆者在拆遷評(píng)估工作中的數(shù)點(diǎn)淺見(jiàn)，未盡不足之處，望予批評(píng)指正。

第二篇：農(nóng)村房屋拆遷補(bǔ)償評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)及防范對(duì)策

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農(nóng)村房屋拆遷補(bǔ)償評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)及防范對(duì)策

我國(guó)正處于城市化高速發(fā)展階段，城市市區(qū)范圍不斷擴(kuò)大，越來(lái)越多的農(nóng)村集體土地被征用為國(guó)有建設(shè)用地項(xiàng)目，均面臨著拆遷補(bǔ)償評(píng)估。目前拆遷補(bǔ)償評(píng)估業(yè)務(wù)正成為許多房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)重要的業(yè)務(wù)來(lái)源與收入來(lái)源。但由于拆遷補(bǔ)償評(píng)估涉及到多方面利益關(guān)系人，存在著諸多利益博弈，國(guó)內(nèi)有些學(xué)者在這些方面已有相關(guān)研究。房地產(chǎn)拆遷補(bǔ)償評(píng)估機(jī)構(gòu)不僅面臨公司本身評(píng)估技術(shù)水平以及內(nèi)部評(píng)估人員業(yè)務(wù)水平不足所帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)也面臨著拆遷評(píng)估過(guò)程中受眾多利益關(guān)系人影響導(dǎo)致的評(píng)估結(jié)果不合理不公正所帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。該文主要分析農(nóng)村集體土地上房屋及附著物拆遷補(bǔ)償評(píng)估過(guò)程中估價(jià)機(jī)構(gòu)如何規(guī)避面臨的風(fēng)險(xiǎn)。

1、拆遷補(bǔ)償評(píng)估中面臨的內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)在拆遷評(píng)估過(guò)程中面臨的內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)主要包括估價(jià)機(jī)構(gòu)本身的估價(jià)技術(shù)水平不足和管理水平不足導(dǎo)致的內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)。

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1.1估價(jià)技術(shù)水平不足導(dǎo)致的內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)在拆遷補(bǔ)償評(píng)估過(guò)程中技術(shù)水平不足主要可以歸納為以下幾點(diǎn)：

一是拆遷評(píng)估前的準(zhǔn)備不足。主要包括物資準(zhǔn)備與人員準(zhǔn)備不足導(dǎo)致的技術(shù)水平問(wèn)題。物資準(zhǔn)備不足。例如評(píng)估前準(zhǔn)備的測(cè)量器材的數(shù)量、類型以及其測(cè)量的準(zhǔn)確精度是否達(dá)到相應(yīng)拆遷評(píng)估測(cè)量要求，因此拆遷評(píng)估前應(yīng)充分做好拆遷評(píng)估中需要的相關(guān)物資準(zhǔn)備。

二是拆遷評(píng)估程序的不規(guī)范。房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)在拆遷評(píng)估過(guò)程中必須遵照拆遷評(píng)估業(yè)務(wù)流程，拆遷評(píng)估程序不符合規(guī)范也會(huì)帶來(lái)一系列內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)。

三是拆遷現(xiàn)場(chǎng)測(cè)量結(jié)果不準(zhǔn)確。這是房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)在從事拆遷評(píng)估業(yè)務(wù)時(shí)最容易引起最終出具的估價(jià)結(jié)果不合理的內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)，并且最容易導(dǎo)致一系列的經(jīng)濟(jì)糾紛。常見(jiàn)的有以下情況：房屋面積測(cè)量不準(zhǔn)確；房屋結(jié)構(gòu)確定不合理；附著物現(xiàn)場(chǎng)測(cè)量與清點(diǎn)不合理嘲；現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查表填寫(xiě)不規(guī)范、不清楚。

四是估價(jià)機(jī)構(gòu)出具的拆迂評(píng)估結(jié)果不合理。由于拆迂評(píng)估業(yè)務(wù)量

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大，涉及到眾多的評(píng)估數(shù)據(jù)處理，因此房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)在進(jìn)行內(nèi)業(yè)處理時(shí)，容易出現(xiàn)一些問(wèn)題，包括：在向電腦中輸入數(shù)據(jù)出現(xiàn)的錯(cuò)誤；評(píng)估確定的估價(jià)對(duì)象折遷補(bǔ)償價(jià)格不合理。

1.2管理水平不足導(dǎo)致的內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)在經(jīng)營(yíng)過(guò)程中必須完善公司管理制度，特別在房地產(chǎn)拆遷評(píng)估過(guò)程中風(fēng)險(xiǎn)防范更要求建立完善的制度保障。目前常見(jiàn)的房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)在拆遷評(píng)估過(guò)程中管理水平不足導(dǎo)致的風(fēng)險(xiǎn)主要由以下因素影響。

一是拆遷評(píng)估業(yè)務(wù)人員的培訓(xùn)管理問(wèn)題。

二是拆遷評(píng)估過(guò)程中房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)估價(jià)人員的責(zé)任以及獎(jiǎng)懲制度的落實(shí)問(wèn)題。拆遷評(píng)估業(yè)務(wù)一般需要由眾多人員組成的估價(jià)業(yè)務(wù)隊(duì)伍進(jìn)行，涉及人員多，跨越時(shí)間長(zhǎng)，一些房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)由于缺乏完善的責(zé)任與獎(jiǎng)懲制度，當(dāng)最終拆遷補(bǔ)償估價(jià)結(jié)果報(bào)告出現(xiàn)問(wèn)題時(shí)，最容易導(dǎo)致估價(jià)人員相互推脫責(zé)任的情況發(fā)生。

2、拆遷補(bǔ)償評(píng)估中面臨的外部風(fēng)險(xiǎn)

2.1來(lái)源于委托方單位個(gè)別人員的外部風(fēng)險(xiǎn)

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拆遷補(bǔ)償評(píng)估業(yè)務(wù)是房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)接受委托方的委托對(duì)待拆遷范圍內(nèi)的估價(jià)對(duì)象按照當(dāng)?shù)夭疬w補(bǔ)償文件進(jìn)行公正、客觀、合理的評(píng)估。委托方主要是拆遷所在地的當(dāng)?shù)卣恍┞毮懿块T(mén)，房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)估價(jià)人員在拆遷評(píng)估業(yè)務(wù)過(guò)程中需要經(jīng)常與委托方相關(guān)人員加強(qiáng)交流與溝通。這一方面有利于估價(jià)人員更好地按照委托方的合理要求順利完成遷評(píng)估業(yè)務(wù)，但同時(shí)另一方面在一些地方也存在著委托方單位的個(gè)別人員故意干涉房地產(chǎn)拆遷估價(jià)人員獨(dú)立、客觀、公正地進(jìn)行估價(jià)活動(dòng)，影響拆遷補(bǔ)償評(píng)估結(jié)果的客觀合理性。特別是對(duì)于工業(yè)廠房拆遷補(bǔ)償評(píng)估，由于涉及的補(bǔ)償金額比較大，并且被拆遷的工業(yè)廠房產(chǎn)權(quán)所有人在當(dāng)?shù)匾话愣加休^廣泛的人脈關(guān)系，因此被拆遷房屋及附著物產(chǎn)權(quán)所有人一般通過(guò)委托方的一些人員對(duì)估價(jià)機(jī)構(gòu)的估價(jià)人員的估價(jià)活動(dòng)進(jìn)行干涉，達(dá)到提高拆遷補(bǔ)償金額的目的。

2.2來(lái)源于拆遷樸償評(píng)估中估價(jià)對(duì)象產(chǎn)權(quán)所有人的外部風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)估價(jià)人員在拆遷評(píng)估業(yè)務(wù)中要直接面對(duì)拆遷評(píng)估范圍內(nèi)房屋及附著物產(chǎn)權(quán)所有人。在這過(guò)程中，估價(jià)人員要與待拆遷范圍內(nèi)的估價(jià)對(duì)象產(chǎn)權(quán)所有人就估價(jià)對(duì)象的狀況進(jìn)行詢問(wèn)了解，并且現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行調(diào)查評(píng)估也需要估價(jià)對(duì)象產(chǎn)權(quán)人的積極配合。當(dāng)然在這過(guò)程中估價(jià)對(duì)象產(chǎn)權(quán)所有人一般能積極配合估價(jià)人員完成拆遷評(píng)估業(yè)務(wù)，但同時(shí)可能面臨拆遷范圍內(nèi)房屋及附著物產(chǎn)權(quán)入對(duì)估價(jià)人員正常

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估價(jià)活動(dòng)的消極影響。特別是對(duì)于內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)控制措施不完善的房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu).其估價(jià)人員在拆遷評(píng)估過(guò)程中如果責(zé)任與獎(jiǎng)懲制度具體落實(shí)不到位，就容易滋生房地產(chǎn)估價(jià)人員與估價(jià)對(duì)象產(chǎn)權(quán)所有人的利益勾結(jié)，影響拆遷補(bǔ)償結(jié)果的客觀合理性。

3、拆遷補(bǔ)償評(píng)估中估價(jià)機(jī)構(gòu)風(fēng)險(xiǎn)防范對(duì)策

通過(guò)以上所述的房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)在拆遷評(píng)估過(guò)程中所面臨的內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)與外部風(fēng)險(xiǎn)分析，估價(jià)機(jī)構(gòu)與估價(jià)人員在拆遷補(bǔ)償評(píng)估中如果不建立相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)防范措施，一旦風(fēng)險(xiǎn)真正產(chǎn)生，房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)與估價(jià)人員將面臨著高額的經(jīng)濟(jì)賠償，風(fēng)險(xiǎn)嚴(yán)重的可能導(dǎo)致估價(jià)人員面臨刑事處罰，這種情況在我國(guó)已有發(fā)生。

3.1內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)防范措施

房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)于拆遷補(bǔ)償評(píng)估業(yè)務(wù)面臨的內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)如上文所述，在此，主要從以下幾個(gè)方面闡述內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)防范措施。

3.1.1加強(qiáng)對(duì)拆遷評(píng)估技術(shù)人員的培訓(xùn)。

首先，在拆遷評(píng)估人員現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查前必須進(jìn)行相關(guān)技能培訓(xùn)，培訓(xùn)內(nèi)容主要包括相關(guān)測(cè)量?jī)x器的正確使用，這方面至關(guān)重要，因?yàn)槟壳?/p>

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我國(guó)許多集體土地上的房屋一般情況下都沒(méi)有房屋所有權(quán)證，因此拆遷評(píng)估時(shí)房屋面積需要估價(jià)人員現(xiàn)場(chǎng)測(cè)量，而房屋面積的準(zhǔn)確性對(duì)評(píng)估結(jié)果的影響很大，也關(guān)系到被拆遷房屋所有人的合法權(quán)益，不能多評(píng)，亦不能少評(píng)；同時(shí)現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查人員的培訓(xùn)內(nèi)容還包括現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查的正確流程、現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查的內(nèi)容及調(diào)查表格的填寫(xiě)規(guī)范及填寫(xiě)時(shí)字跡清晰的要求等。其次，拆遷評(píng)估內(nèi)業(yè)處理人員的培訓(xùn)，包括調(diào)查表格數(shù)據(jù)如何正確輸入電腦，輸入數(shù)據(jù)后輸入人員至少要對(duì)輸入的數(shù)據(jù)與相應(yīng)的調(diào)查表核對(duì)1遍，在此基礎(chǔ)上由其他內(nèi)業(yè)處理人員進(jìn)一步復(fù)核.在確定無(wú)誤的情況下安全保管好輸入的數(shù)據(jù)；出具估價(jià)結(jié)果報(bào)告人員的培訓(xùn)，其內(nèi)容包括如何正確對(duì)估價(jià)對(duì)象合理定價(jià)及估價(jià)報(bào)告如何正確撰寫(xiě)。

3.1.2估價(jià)機(jī)構(gòu)對(duì)估價(jià)人員的責(zé)任與獎(jiǎng)懲制度落實(shí)。

拆遷補(bǔ)償評(píng)估業(yè)務(wù)一般需要多入共同完成外業(yè)調(diào)查與內(nèi)業(yè)處理工作。因此，必須清楚地劃分拆遷評(píng)估人員各自的工作職責(zé)，實(shí)行獎(jiǎng)勵(lì)與懲罰相結(jié)合的公司制度.具體包括以下措施：一是外業(yè)調(diào)查表格的填寫(xiě)規(guī)范要求。外業(yè)調(diào)查人員一方面必須在調(diào)查表格上詳細(xì)規(guī)范地填寫(xiě)調(diào)查對(duì)象的相關(guān)內(nèi)容，同時(shí)在外業(yè)調(diào)查表上填寫(xiě)調(diào)查時(shí)間、調(diào)查人員以及填表

人員等相關(guān)信息，為防止以后調(diào)查表格填寫(xiě)內(nèi)容出現(xiàn)問(wèn)題可以追

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溯相關(guān)外業(yè)調(diào)查人員的具體責(zé)任，防止外業(yè)調(diào)查表格不填寫(xiě)相關(guān)調(diào)查人員時(shí)以后出現(xiàn)問(wèn)題外業(yè)調(diào)查人員的相互推脫責(zé)任。二是內(nèi)業(yè)處理時(shí)相關(guān)人員責(zé)任明確劃分。這主要包括外業(yè)調(diào)查數(shù)據(jù)的電腦錄入人員和撰寫(xiě)、審核房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告的房地產(chǎn)估價(jià)人員的具體責(zé)任劃分。數(shù)據(jù)錄入人員需要在錄入的電子表格上注明錄入人員的姓名，而估價(jià)報(bào)告的撰寫(xiě)人員以及審核人員必須在估價(jià)報(bào)告轉(zhuǎn)運(yùn)表上填寫(xiě)相關(guān)估價(jià)人員姓名，特別在此強(qiáng)調(diào)，估價(jià)報(bào)告審核人員除了在估價(jià)人員估價(jià)報(bào)告撰寫(xiě)好之后認(rèn)真審核，還必須加強(qiáng)估價(jià)報(bào)告紙質(zhì)打印好之后的認(rèn)真審核，確保估價(jià)報(bào)告估價(jià)結(jié)果的客觀合理。

3.2外部風(fēng)險(xiǎn)防范措施

房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)在從事拆遷補(bǔ)償評(píng)估時(shí)面臨的外部風(fēng)險(xiǎn)主要來(lái)自委托方以及拆遷估價(jià)對(duì)象產(chǎn)權(quán)人2個(gè)方面。首先分析來(lái)源于委托方的外部風(fēng)險(xiǎn)分析。目前在我國(guó)，拆遷評(píng)估機(jī)構(gòu)主要接受拆遷評(píng)估對(duì)象所在地方政府職能部門(mén)的委托，因?yàn)椴疬w評(píng)估所涉及房屋拆遷補(bǔ)償金額一般較大。委托方的一些人員不排除可能受拆遷估價(jià)對(duì)象產(chǎn)權(quán)人的利益賄賂，為遷估價(jià)對(duì)象產(chǎn)權(quán)人爭(zhēng)取不合理的利益，利用其是委托方的身份，干預(yù)影響房地產(chǎn)拆遷評(píng)估機(jī)構(gòu)的出具的評(píng)估結(jié)果，給房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)可能帶來(lái)嚴(yán)重風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)，拆遷估價(jià)對(duì)象的產(chǎn)權(quán)人也可能為了獲得更高的不合理的拆遷補(bǔ)償，通過(guò)對(duì)拆遷評(píng)估業(yè)務(wù)委托方的一些人員以及估價(jià)機(jī)構(gòu)拆遷評(píng)估人員進(jìn)行利益賄賂，這同樣也可能會(huì)對(duì)從

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事拆遷評(píng)估業(yè)務(wù)的房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)帶來(lái)災(zāi)害性的風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)于此類外部風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)在做好防范內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)的基礎(chǔ)上，對(duì)估價(jià)機(jī)構(gòu)從事拆遷評(píng)估人員進(jìn)行外部風(fēng)險(xiǎn)防范教育，特別是要制定嚴(yán)格的公司制度，如果由于估價(jià)機(jī)構(gòu)內(nèi)部人員參與虛假拆遷補(bǔ)償評(píng)估現(xiàn)象發(fā)生，房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)要出臺(tái)具體嚴(yán)厲的懲罰制度，對(duì)這類不遵守房地產(chǎn)估價(jià)師職業(yè)道德人員要剔除出估價(jià)行業(yè)，情節(jié)嚴(yán)重人員可能要進(jìn)行刑事處罰。特別要強(qiáng)調(diào)，房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)在拆遷評(píng)估外部風(fēng)險(xiǎn)防范上，房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)的法定代表人及主要負(fù)責(zé)人一定要以身作則，在拆遷評(píng)估業(yè)務(wù)中堅(jiān)持合法、公平、公正的評(píng)估原則，不能因?yàn)槔骝?qū)動(dòng)而違背職業(yè)道德和觸犯法津。

4、結(jié)語(yǔ)

由于我國(guó)目前正面臨著城鎮(zhèn)化的高速發(fā)展，房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)承擔(dān)著大量的征地拆遷補(bǔ)償評(píng)估業(yè)務(wù)，公平、公正的拆遷補(bǔ)償評(píng)估結(jié)果對(duì)于地方政府推進(jìn)拆遷項(xiàng)目順利完成以及對(duì)于社會(huì)的穩(wěn)定均起到至關(guān)重要的作用。因此，從事拆遷補(bǔ)償評(píng)估業(yè)務(wù)的房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)需要嚴(yán)格遵守房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)準(zhǔn)則。清醒地認(rèn)識(shí)到拆遷補(bǔ)償評(píng)估過(guò)程中其面臨的內(nèi)部與外部風(fēng)險(xiǎn)，并且為此做好各種防范措施，以保障房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)本身以及整個(gè)房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)的健康持續(xù)發(fā)展。

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第三篇：淺析房屋拆遷問(wèn)題與對(duì)策

淺析拆遷問(wèn)題與對(duì)策

隨著城市化，工業(yè)化發(fā)展，大批農(nóng)民的房屋需要被拆遷。對(duì)于絕大多數(shù)老百姓而言，房屋是他們的安身立命的地方，是其最重要的財(cái)產(chǎn)，也是其保護(hù)自己人身安全甚至其它人權(quán)的重要載體，但是在房屋拆遷中，由于拆迂管理工作不到位，拆迂法律與補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)機(jī)構(gòu)不完善，行政裁決和強(qiáng)制執(zhí)行不規(guī)范適合，被拆迂人需求的中低價(jià)位房屋供應(yīng)不足等原因引起大量的群眾性上訪事件，如何處理好房屋拆遷問(wèn)題不但是經(jīng)濟(jì)發(fā)展的要求，同時(shí)也是社會(huì)穩(wěn)定發(fā)展的需要。

一、房屋拆遷存在的突出問(wèn)題

(一)從法律上看 ：

1、房屋拆迂沒(méi)有直接的法律法規(guī)和規(guī)章可循到目前為止 我國(guó)沒(méi)有對(duì)房屋拆迂的一 個(gè)專 門(mén)法律和規(guī)章，僅有國(guó)務(wù)院頒布的專門(mén)針對(duì)城市居民房屋拆迂的行政法規(guī)《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》。

2、農(nóng)村中農(nóng)民法律知識(shí)缺乏，維權(quán)意識(shí)不強(qiáng)。對(duì)政府有關(guān)單位與開(kāi)發(fā)商的13頭承諾較易相信，沒(méi)有簽定任 何安置補(bǔ)償協(xié)議，一旦農(nóng)民的房屋被拆遷后就將農(nóng)民的利益置之度外。

(二)從補(bǔ)償上看 ：

1、利、償范圍較窄(1)我國(guó)房屋拆遷補(bǔ)償基本上限于財(cái)產(chǎn)權(quán)補(bǔ)償，而財(cái)產(chǎn)權(quán)的補(bǔ)償中也只限于對(duì)直接損失的補(bǔ)償，事實(shí)上，被拆遷人在取得房屋所有權(quán)時(shí)，已經(jīng)支付了相應(yīng)的土地使用費(fèi)，而在他們的房屋被拆遷后，這部分費(fèi)用卻未完全納入補(bǔ)償范圍。(2)農(nóng)民在拆迂過(guò)程中不僅失了房屋，而且他們的生活，工作都受到了不同程度的損害。有的村民要另尋生存地點(diǎn)，使其生活和就業(yè)的成本增加。

2、補(bǔ)償安置不到位與不合理。(1)政府要對(duì)土地實(shí)行征用，房屋，稱安置房屋還沒(méi)有建設(shè)好，讓農(nóng)民自行安置到村的地方租房暫住，許諾安置房屋建設(shè)好就馬上遷入。但政府有關(guān)部門(mén)和開(kāi)發(fā)商讓農(nóng)民遷出后就再也不認(rèn)帳了，使農(nóng)民失地、失房、失去生活來(lái)源，真是苦不堪言。另一方面，雖然將農(nóng)民拆遷戶安置好房屋，但是沒(méi)有得到有關(guān)養(yǎng)老保險(xiǎn)與醫(yī)療保障，只是作一次性補(bǔ)償，沒(méi)有為農(nóng)民臼后的生活提供必須的安排，由于農(nóng)民不能再耕作和搞些農(nóng)村副業(yè)，使農(nóng)民基本生活得不到提高，反而比前更差。更有甚者，由于拆遷單位的資金缺乏有效監(jiān)督或因資金不足，使農(nóng)民的補(bǔ)償資金不能及時(shí)到位，給農(nóng)民帶來(lái)很大的困難，生活來(lái)源中斷，連最低生活保障也難以落實(shí)。同時(shí)農(nóng)民因房屋拆遷帶來(lái)許多不便和生活損失，如子女人學(xué)問(wèn)題，生活成本增加(交通，管理費(fèi)，就醫(yī)等)，都困擾著農(nóng)民被拆迂戶。(2)脫離科學(xué)發(fā)展觀的“以人為本”的原則。在房屋安置補(bǔ)償過(guò)程中，通過(guò)對(duì)實(shí)地調(diào)查和當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)部門(mén)關(guān)于農(nóng)村房屋拆遷的規(guī)范性文件進(jìn)行了解與分析，可從中發(fā)現(xiàn)，在農(nóng)村房屋拆遷補(bǔ)償上，普遍存 在著一種過(guò)分地看重硬性標(biāo)準(zhǔn)的傾向，實(shí)際工作中嚴(yán)重脫離 “以人為本”的原則，取而代之的是 “以硬件為本”。如在住房安置上，根據(jù)農(nóng)民是否擁有本地戶籍或家庭中擁有戶口的人數(shù)來(lái)確定安置房屋的面積，同時(shí)結(jié)合原住房面積 的大小來(lái)折算，如一戶人 有五口人，家中只有3人擁有當(dāng)?shù)貞艨?，而該家庭居住面積是9O平方米，而根據(jù)相關(guān)比例折算只能安置到面積5O平方米的房屋居眭。如果沒(méi)有當(dāng)?shù)卮迕駪艏膭t可能得不到補(bǔ)償。至于對(duì)拆迂房屋中弱勢(shì)群體(老人，殘疾等)，則只是統(tǒng)一給予安排，領(lǐng)取到政府給予的最低生活保障金，采用一刀切方法，有悖于為人民服務(wù)的采旨。

3、補(bǔ)償費(fèi)用和標(biāo)準(zhǔn)偏低。政府直接規(guī)定拆遷的補(bǔ)償費(fèi)用和標(biāo)準(zhǔn)，末進(jìn)行房產(chǎn)評(píng)估，不與被拆迂戶進(jìn)行協(xié)商，或進(jìn)行協(xié)商沒(méi)達(dá)成補(bǔ)償協(xié)議的情況下，只向拆遷戶作最后的 “通牒”。

二、農(nóng)村房屋拆迂問(wèn)題的對(duì)策和建議

(一)加強(qiáng)對(duì)農(nóng)村房屋拆遷法的制定和完善。

權(quán)力來(lái)源于法律的授權(quán)，權(quán)力的合法性也來(lái)源于法律的規(guī)定法律是保障農(nóng)民利益的根本之源。面對(duì)農(nóng)村房屋拆遷主體。補(bǔ)償安置，處理程序沒(méi)有具體的法律可適用的情形，在加強(qiáng)立法的同時(shí)，必須對(duì)相關(guān)法律法規(guī)進(jìn)行修改和完善。建立農(nóng)村房屋拆遷法律制度?？梢詮囊韵路矫嬷?。在農(nóng)村房屋拆迂的主體上，農(nóng)村房屋拆遷主體應(yīng)由政府部門(mén)及村集體組成。政府部門(mén)在組織實(shí)施房屋拆遷進(jìn)程中作出規(guī)劃，而村集體組織進(jìn)行監(jiān)督，這樣的形式，兩者共同合作。在房屋拆迂補(bǔ)償上，對(duì)于補(bǔ)償對(duì)象，所有人不得以是否有房屋產(chǎn)權(quán)證為標(biāo)準(zhǔn)。補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)可給權(quán)省，市及地方人民政府根據(jù)本地 區(qū)的發(fā)展水平，結(jié)合被拆迂房屋的重置成本等因素綜合考慮。而大旺白沙村經(jīng)濟(jì)比較低下，因此，補(bǔ)償時(shí)必須符合實(shí)際。同時(shí)，要經(jīng)過(guò)較為科學(xué)，完善的價(jià)格評(píng)估程序，合理確定被拆遷房屋的貨幣補(bǔ)償金額，充分保護(hù)被拆遷人的合法權(quán)益。補(bǔ)償費(fèi)應(yīng)及時(shí)足額發(fā)放到被拆遷人手中，以保證拆遷工作的順利進(jìn)行。在拆遷安置上，農(nóng)村房屋拆遷應(yīng)按照有生產(chǎn)用地，生活方便，節(jié)約用地的原則，選擇好安置點(diǎn)。要符合農(nóng)村集鎮(zhèn)和中心村建設(shè)的長(zhǎng)遠(yuǎn)規(guī)劃，交通便利等。房屋拆遷后，應(yīng)為拆遷人安排好臨時(shí)居住點(diǎn)，并發(fā)給相應(yīng)的搬家補(bǔ)助費(fèi)，新房的建設(shè)問(wèn)題，政府部門(mén)可授權(quán)村集體組織實(shí)施，相關(guān)費(fèi)用憑實(shí)際支出安置費(fèi)中列支。現(xiàn)農(nóng)村房屋拆遷處于無(wú)序狀態(tài)，完善農(nóng)村房屋拆迂方面的法規(guī)不容遲疑，從而使農(nóng)民房屋拆遷工作有章可循政府應(yīng)加大對(duì)農(nóng)村農(nóng)民法律知識(shí)教育，提高農(nóng)民的維權(quán)意識(shí)安排專業(yè)人員為農(nóng)民提供法律指導(dǎo)，法律咨詢和法律援助。面對(duì)補(bǔ)償資金不到位，拖欠等現(xiàn)象，引導(dǎo)農(nóng)民通過(guò)合法途徑解決，維護(hù)自身權(quán)益。政府部門(mén)也要加強(qiáng)管理與監(jiān)督，使發(fā)放給拆遷戶的資金到位。這樣做不僅有助于保護(hù)農(nóng)民利益，而且有利于整個(gè)社會(huì)的穩(wěn)定和經(jīng)濟(jì)發(fā)展。

(二)在拆遷補(bǔ)償上，可以考慮采取如下幾種補(bǔ)償方式。

一是貨幣補(bǔ)償方式，貨幣安置補(bǔ)償是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下房屋拆遷一種新的安置方式，通過(guò)貨幣支付形式把被拆迂房屋戶的安置房屋推向市場(chǎng)。補(bǔ)償費(fèi)用除了包括房屋及其附屬物補(bǔ)償費(fèi)，土地使用權(quán)外，還應(yīng)包括一定的精神損害賠償金。經(jīng)濟(jì)學(xué)者茅以軾認(rèn)為必須提高現(xiàn)行的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，他建議應(yīng)在市場(chǎng)價(jià)格的基礎(chǔ)上再加 1O％比較合適。④貨幣安置補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)要以原地搬迂實(shí)物安置標(biāo)準(zhǔn)作為測(cè)算的主要依據(jù)。從價(jià)格上給房屋使用人一次性購(gòu)房款額應(yīng)達(dá)到本地段安置房的成本價(jià)比為合理。對(duì)被拆遷房屋所有人，拆遷人一般應(yīng)按房屋的安置價(jià)格結(jié)合成新評(píng)估作價(jià)補(bǔ)償，因此拆除自有自用的私有房屋，拆遷人按上述除一次性貨幣購(gòu)房款外還應(yīng)給一筆拆除房屋補(bǔ)償費(fèi)。同時(shí)對(duì)被拆遷房屋戶的這種一次性貨幣補(bǔ)償?shù)?“買(mǎi)斷”方式，要建立相關(guān)的養(yǎng)老保險(xiǎn)和醫(yī)療體制，保障農(nóng)民拆迂戶應(yīng)享有的權(quán)利。因此，當(dāng)?shù)卣畱?yīng)根據(jù)情況建立起符合村民的養(yǎng)老保險(xiǎn)和醫(yī)療體制，使村民能夠得到基本的生活保障。二是在住房安置時(shí)，要堅(jiān)持讓利于民，最大限度地考慮被拆遷人的利益。一方面要堅(jiān)持“以人為本”的原則，想方設(shè)法確保被拆遷戶拆遷安置后的實(shí)際生活水平有所提高，要注意照顧村中不同需求對(duì)象對(duì)住房置換面積的多樣性需求。農(nóng)村房屋拆迂需要取消以戶籍及有關(guān)條件要求為硬性標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定。要根據(jù)具體面積和人數(shù)來(lái)安排，在安置標(biāo)準(zhǔn)上可以這樣：(1)一至二人戶，原面積不足4o平方米，安置面積為40平方米：原面積在40至80平方米，按原面積安置：原面積超過(guò)80平方米的，安置面積為80平方米。(2)三人戶，原面積不足50-T-方米的，安置面積為5O平方米；原面積在5O至11O平方米，按原面積安置：原面積為超過(guò)1O平方米的，按原面積安置1 10平方米。(3)四人

以上戶，原人均面積不足15平方米的，人均建筑面積15平方米安置；原人均建筑面積在15至35平方米的，按原面積安置：原人均建筑面積在35平方米以上的，按人均面積3S平方米安置。被拆遷人在同一拆遷范圍內(nèi)有多處合法住房的，應(yīng)合并計(jì)算其原住宅房的建筑面積這樣就可以很好地照顧到不同家庭的情況。例如，對(duì)單身老人或 老齡夫婦群體來(lái)說(shuō)，原有面積大都在100平方米左右，還給他原有住房面積，置換成兩套住房，一套自己使用，一套出租流轉(zhuǎn)，可以輔助解決養(yǎng)老生計(jì)。他們雖然享受醫(yī)療和養(yǎng)老保險(xiǎn)，但已經(jīng)完全失去社會(huì)工作能力。實(shí)踐證明，以這種的置換方式，能夠有 效化解相當(dāng)～部分農(nóng)村老人的生計(jì)困難。再比如，對(duì)身邊有婚齡子女同居的農(nóng)民，也應(yīng)考慮到他們子女的婚嫁住房需要，適當(dāng)調(diào)整和加大置換面積。還有，為了保障農(nóng)村獨(dú)生子女國(guó)策的長(zhǎng)效實(shí)施，住房置換也應(yīng)體現(xiàn)某種優(yōu)惠等等。另一方面對(duì)村中那些生活有特殊困難的被拆迂戶要采取一些特殊的優(yōu)惠政策，使他們親身感受到黨的政策的溫暖，千萬(wàn)不要?jiǎng)硬粍?dòng)用法律法規(guī)嚇唬人，要以一個(gè)平常心進(jìn)行換位思考。在建立被拆迂房屋農(nóng)民基本生活保障制度的同時(shí)，規(guī)定對(duì)被拆迂房屋農(nóng)民中的特殊困難群體，包括以往歷次征地己安置和保養(yǎng)的人員，凡符合要求和最低生活保障條件的，允許其按照有關(guān)規(guī)定申辦和享受最低生活保障。同時(shí)可設(shè)立住房保障線，對(duì)被拆遷的特殊困難戶給予照顧，規(guī)定被拆迂農(nóng)民獲得的貨幣補(bǔ)償款金額低于本市當(dāng)年最小戶型的經(jīng)濟(jì)適用房總價(jià)，拆遷人應(yīng)當(dāng)將其拆遷補(bǔ)償款補(bǔ)足到這一標(biāo)準(zhǔn)，保證每一戶被拆遷農(nóng)民至少都能得到一套最小戶 型的經(jīng)濟(jì)適用住房。三是對(duì)于土地征用拆遷房屋的補(bǔ)償，可以采用 “分年補(bǔ)貼” 建立 “以土地?fù)Q社?！钡男聶C(jī)制，建立起以土地經(jīng)營(yíng)權(quán)為中心的 股份合作制，讓農(nóng)民拆遷戶以土地入股的方式，使農(nóng)民成為集體資產(chǎn)或股份有限公司的一個(gè)股民，賦予了農(nóng)民長(zhǎng)久擁有集體資產(chǎn) 股權(quán)和分紅權(quán)利，而不至于有些農(nóng)民用完補(bǔ)償費(fèi)，使日后的生活 失去了經(jīng)濟(jì)來(lái)源，成為 “貧民”。這種“分年補(bǔ)貼”的長(zhǎng)久保障 方式，有效地保障了農(nóng)民生活。總之，農(nóng)村房屋拆迂補(bǔ)償應(yīng)遵循 公平的原則，公平地補(bǔ)償符合市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的要求，有利于社會(huì)的安定。

(三)在政府行為上，要做到如下幾個(gè)方面 ：一是政府必須從商業(yè)性的拆遷活動(dòng)中完全退出，要轉(zhuǎn)變觀念，改變直接進(jìn)行房屋拆遷或者代替拆遷人進(jìn)行房屋拆遷的錯(cuò)誤作法。政府專心扮演裁判員的角色，切實(shí)轉(zhuǎn)變職能，依法行政。拆遷管 理部門(mén)要與拆迂單位、拆遷評(píng)估機(jī)構(gòu)分離，確保拆遷管理部門(mén)獨(dú) 立、公正地履行行政管理職責(zé)。即使是農(nóng)村基礎(chǔ)設(shè)施、農(nóng)村公益 事業(yè)建設(shè)項(xiàng)目，也應(yīng)當(dāng)成立項(xiàng)目法人或委托具有獨(dú)立法人資格的 企業(yè)去承擔(dān)，主管部門(mén)決不能直接充當(dāng)拆遷人或者接受委托拆遷?？傊逯蟹课莶疬w時(shí)，本地政府都要以正規(guī)程序來(lái)進(jìn)行，有相應(yīng)部門(mén)管理。二是對(duì)于大旺本地政府轉(zhuǎn)授權(quán)行政方面，要嚴(yán)格根據(jù)立法法 的規(guī)定，被授權(quán)機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格按照授權(quán)目的和范圍行使該項(xiàng)權(quán)力，被授權(quán)機(jī)關(guān)不得將該項(xiàng)權(quán)力轉(zhuǎn)授給其他行政機(jī)關(guān)。按照 《立法法》第八條規(guī)定，涉及對(duì)民事基本權(quán)利及財(cái)產(chǎn)權(quán)利的調(diào)整只能由基本法律調(diào)整?！稇椃ā返诹l規(guī)定，基本法律的制定主體只能為全國(guó)人民代表大會(huì)。因此，從法理上說(shuō)，拆遷房屋應(yīng)由憲法等相關(guān)的上位法作出規(guī)定，并符合嚴(yán)格的法定條件三是地方得到行政授權(quán)行政中，可以建立起法治化的利益表達(dá)機(jī)制，把農(nóng)民的利益表達(dá)行為納入法治化軌道，提高部分執(zhí)法人員的素質(zhì)，對(duì)于上訪的農(nóng)民要耐心積極對(duì)待，使農(nóng)民的利益能夠得到充分的表達(dá)，又能使政府行為受到嚴(yán)格規(guī)范?？傊晟凭置娣课莶疬w工作，保護(hù)被拆迂人的利益，是十分重要的，需要政府，社會(huì)、人人共同努力。

第四篇：房屋拆遷評(píng)估流程

城市房屋拆遷評(píng)估流程

1、公示評(píng)估機(jī)構(gòu)名單，供拆遷當(dāng)事人選擇。

2、確定評(píng)估機(jī)構(gòu)：采取被拆遷人投票或者當(dāng)事人抽簽的方式確定。

3、拆遷人與評(píng)估機(jī)構(gòu)簽訂委托評(píng)估協(xié)議。

4、評(píng)估機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)收集被拆遷房屋資料，包括房屋產(chǎn)權(quán)證、土地使用權(quán)證、建筑面積、房屋結(jié)構(gòu)、裝璜、附屬物等。

應(yīng)具有：反映被拆遷房屋外觀和內(nèi)部狀況的影像照片資料、實(shí)地勘察測(cè)量記錄、評(píng)估對(duì)象登記清單，工作人員記錄，被拆遷人簽名；被拆遷人拒絕簽名的，應(yīng)當(dāng)附有現(xiàn)場(chǎng)證人簽名。

5、公示初步估價(jià)結(jié)論，公示時(shí)間7天。

6、估價(jià)機(jī)構(gòu)向委托人提供被拆遷房屋整體估價(jià)報(bào)告和分戶估價(jià)報(bào)告。

7、委托人向被拆遷人轉(zhuǎn)交分戶估價(jià)報(bào)告。

8、拆遷當(dāng)事人對(duì)估價(jià)報(bào)告有異議的，在收到估價(jià)報(bào)告之日起5日內(nèi)，可以向原估價(jià)機(jī)構(gòu)書(shū)面申請(qǐng)復(fù)核，原估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)在收到書(shū)面復(fù)核估價(jià)申請(qǐng)之日起5日內(nèi)給予答復(fù)，并出具書(shū)面意見(jiàn)。

9、另行委托估價(jià)機(jī)構(gòu)評(píng)估的，受托估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)在10日內(nèi)出具估價(jià)報(bào)告。

針對(duì)不同房屋制定相應(yīng)的估價(jià)方法，主要有三種，即成本法、收益法以及市場(chǎng)比較法。既可選擇一種進(jìn)行評(píng)估，又可同時(shí)采用幾種方法進(jìn)行綜合評(píng)估。

一、拆遷當(dāng)事人共同選擇評(píng)估機(jī)構(gòu)。

市、縣房地產(chǎn)管理部門(mén)應(yīng)當(dāng)向社會(huì)公示一批資質(zhì)等級(jí)高、綜合實(shí)力強(qiáng)、社會(huì)信譽(yù)好的估價(jià)機(jī)構(gòu)，供拆遷當(dāng)事人選擇。拆遷估價(jià)機(jī)構(gòu)的確定應(yīng)當(dāng)公開(kāi)、透明，采取被拆遷人投票或拆遷當(dāng)事人抽簽等方式。

二、拆遷人出資委托評(píng)估機(jī)構(gòu)。

拆遷估價(jià)機(jī)構(gòu)確定后，一般由拆遷人委托。委托人應(yīng)當(dāng)與估價(jià)機(jī)構(gòu)簽訂書(shū)面拆遷估價(jià)委托合同。

三、評(píng)估機(jī)構(gòu)勘察測(cè)量。

1、拆遷當(dāng)事人向估價(jià)機(jī)構(gòu)如實(shí)提供拆遷估價(jià)所必需的資料，協(xié)助估價(jià)機(jī)構(gòu)進(jìn)行實(shí)地查勘。

2、受托估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)人員需要查閱被拆遷房屋的房地產(chǎn)權(quán)屬檔案和相關(guān)房地產(chǎn)交易信息的，房地產(chǎn)管理部門(mén)應(yīng)當(dāng)允許查閱。

3、對(duì)被拆遷房屋進(jìn)行實(shí)地查勘，做好實(shí)地查勘記錄，拍攝反映被拆遷房屋外觀和內(nèi)部狀況的影像資料。

4、實(shí)地查勘記錄由實(shí)地查勘的估價(jià)人員、拆遷人、被拆遷人簽字認(rèn)可。

四、初步估價(jià)報(bào)告公示。

估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)將分戶的初步估價(jià)結(jié)果向被拆遷人公示7日，并進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)說(shuō)明，聽(tīng)取有關(guān)意見(jiàn)。公示期滿后，估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)向委托人提供委托范圍內(nèi)被拆遷房屋的整體估價(jià)報(bào)告和分戶估價(jià)報(bào)告。委托人應(yīng)當(dāng)向被拆遷人轉(zhuǎn)交分戶估價(jià)報(bào)告。

五、復(fù)核申請(qǐng)。

拆遷當(dāng)事人對(duì)估價(jià)結(jié)果有異議的，自收到估價(jià)報(bào)告之日起5日內(nèi)，可以向原估價(jià)機(jī)構(gòu)書(shū)面申請(qǐng)復(fù)核估價(jià)，也可以另行委托估價(jià)機(jī)構(gòu)評(píng)估。

第五篇：當(dāng)前納稅評(píng)估工作中存在的問(wèn)題及對(duì)策

當(dāng)前納稅評(píng)估工作中存在的問(wèn)題及對(duì)策

編者按：自2012年我局實(shí)施稅源專業(yè)化管理改革以來(lái)，市縣（區(qū)）局設(shè)立了納稅評(píng)估專門(mén)機(jī)構(gòu)，建立了納稅評(píng)估指標(biāo)模型，做了一些工作，但多是停留在嘴上，落實(shí)在墻上，缺乏實(shí)際的行動(dòng)和效果，全市納稅評(píng)估工作水平離省局的要求和兄弟單位的進(jìn)展還有很大差距。

近日，市局徐林章局長(zhǎng)在《當(dāng)前納稅評(píng)估工作中存在的問(wèn)題及對(duì)策》調(diào)研文章上批示，要求全系統(tǒng)“重新認(rèn)識(shí)納稅評(píng)估工作的重要意義，研究納稅評(píng)估工作的方法和舉措，以本篇調(diào)研文章為例，全面開(kāi)展納稅評(píng)估學(xué)習(xí)討論活動(dòng)，查找本單位納稅評(píng)估工作的瓶頸和問(wèn)題，探究繼續(xù)深化納稅評(píng)估工作的辦法和途徑，以提高認(rèn)識(shí)，改進(jìn)方法，扎實(shí)推進(jìn)，務(wù)求實(shí)效，盡快使這項(xiàng)工作步入正軌”。

如果說(shuō)稅源專業(yè)化管理是新形勢(shì)下稅收征管的核心，那么納稅評(píng)估就是稅源專業(yè)化管理的核心。納稅評(píng)估工作成敗對(duì)稅源專業(yè)化管理工作順利開(kāi)展具有決定性的作用，直接影響全年稅收任務(wù)能否順利完成。希望各單位認(rèn)真學(xué)習(xí)貫徹徐局長(zhǎng)批示精神，按照“規(guī)范管理、轉(zhuǎn)變作風(fēng)、真抓實(shí)干、提高效率”的要求，高度重視評(píng)估工作，不斷提升評(píng)估水平，在學(xué)習(xí)、討論、調(diào)研、完善中把納稅評(píng)估工作和稅源專業(yè)化管理改革工作干好、干實(shí)、干出成績(jī)，用實(shí)際行動(dòng)助力“中國(guó)夢(mèng)”，實(shí)現(xiàn)“地稅夢(mèng)”，建設(shè)“幸福地稅”。

當(dāng)前納稅評(píng)估工作中存在的問(wèn)題及對(duì)策

李榆川

納稅評(píng)估作為稅收征管的必經(jīng)程序與核心環(huán)節(jié)，彌補(bǔ)了現(xiàn)行征管程序的缺失，是明晰征納雙方重要的法律界限，既是征管程序也是風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)方法。我市自開(kāi)展納稅評(píng)估這項(xiàng)工作以來(lái)，在提高稅源管理水平，增加稅收收入等方面起到了積極的作用，但距離理想的納稅評(píng)估工作狀態(tài)還相差很大，在稅源專業(yè)化的模式下如何更好地開(kāi)展納稅評(píng)估工作，是我們急需解決的問(wèn)題。

一、納稅評(píng)估工作中存在的問(wèn)題

1、思想認(rèn)識(shí)不到位，觀念未轉(zhuǎn)變。（1）、作為單位決策者的觀念沒(méi)有轉(zhuǎn)變。認(rèn)為納稅評(píng)估無(wú)非是以前的稅務(wù)檢查的另外一種叫法，換湯不換藥，不需要成立專門(mén)的機(jī)構(gòu)，還是由原來(lái)的稅收管理員按照原有的管理范圍實(shí)施管理和行使評(píng)估即可，換湯不換藥；或者以無(wú)人可用、無(wú)人能用為借口無(wú)法成立，目前僅僅榆陽(yáng)、神木兩個(gè)單位有專業(yè)納稅評(píng)估機(jī)構(gòu)，其余15個(gè)單位都未成立。形成專業(yè)評(píng)估任務(wù)無(wú)機(jī)構(gòu)應(yīng)對(duì)，無(wú)人應(yīng)對(duì)的局面。（2）、稅收管理員對(duì)納稅評(píng)估的重視不夠，不能從稅源管理的角度認(rèn)識(shí)納稅評(píng)估的重要性，大多數(shù)，稅收管理員不愿意從事納稅評(píng)估工作，不愿轉(zhuǎn)到納稅評(píng)估崗工作。目前我市納稅評(píng)估崗位人員共有180名，其中日常評(píng)估崗135人，專業(yè)評(píng)估崗45人，只占到基層稅收管理人員的32%，而且大多數(shù)人員是兼崗，這與省局規(guī)定的從事納稅評(píng)估人員要達(dá)到基層稅收管理人員的50%以上的要求相差很大。（3）、風(fēng)險(xiǎn)管理意識(shí)淡薄，沒(méi)有真正把納稅評(píng)估作為執(zhí)法風(fēng)險(xiǎn)防范的有效手段引入工作中，不能利用納稅評(píng)估來(lái)防范風(fēng)險(xiǎn)，規(guī)避執(zhí)法風(fēng)險(xiǎn)，提高管理水平。

2、納稅評(píng)估工作流于形式，評(píng)估質(zhì)效不高。按照省局風(fēng)險(xiǎn)管理系統(tǒng)設(shè)置，各個(gè)基層稅務(wù)所的所長(zhǎng)及日常評(píng)估崗負(fù)責(zé)每月風(fēng)險(xiǎn)管理系統(tǒng)推送的日常評(píng)估任務(wù)，但是從工作形式、程序和結(jié)果上看，很多人把這項(xiàng)工作當(dāng)做了額外的負(fù)擔(dān)，認(rèn)為評(píng)估工作只是整理一些形式上的資料，僅僅完成評(píng)估面，不講求質(zhì)量和效果，我市2013年一季度系統(tǒng)推送日常評(píng)估任務(wù)3190戶，僅有9戶評(píng)估有異常，評(píng)估稅款僅為5.8萬(wàn)元，工作被動(dòng)應(yīng)付，風(fēng)險(xiǎn)管理系統(tǒng)形同虛設(shè)，沒(méi)有發(fā)揮對(duì)稅源管理的應(yīng)有作用。

3、人員素質(zhì)不能適應(yīng)納稅評(píng)估工作技術(shù)要求，有待提高。納稅評(píng)估是一種現(xiàn)代化的稅收征管手段，對(duì)評(píng)估人員的財(cái)會(huì)知識(shí)、稅收工作經(jīng)驗(yàn)、分析判斷能力以及計(jì)算機(jī)操作水平等綜合素質(zhì)的要求較高，對(duì)目前人員的素質(zhì)提出了新的考驗(yàn)和更深的要求，業(yè)務(wù)知識(shí)不全面或者工作停留在表面就不能很好地開(kāi)展評(píng)估工作。同時(shí)，我市人員年齡結(jié)構(gòu)偏大，干部的政治素養(yǎng)、敬業(yè)精神和工作責(zé)任心不強(qiáng)，也制約著納稅評(píng)估工作的有效展開(kāi)。阻礙了納稅評(píng)估工作取得預(yù)期目的和效果。

4、第三方信息渠道不暢，嚴(yán)重影響納稅評(píng)估的真實(shí)性和準(zhǔn)確性。納稅評(píng)估是應(yīng)用數(shù)據(jù)信息比對(duì)的方法，對(duì)納稅人申報(bào)數(shù)據(jù)的真實(shí)性、準(zhǔn)確性進(jìn)行定性和定量的判斷，進(jìn)而發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，并對(duì)稅源管理提出建議的一種有效管理手段。在納稅評(píng)估過(guò)程中要運(yùn)用大量的數(shù)據(jù)資料進(jìn)行對(duì)比分析、定性分析，并進(jìn)行相關(guān)的指標(biāo)測(cè)算。沒(méi)有數(shù)據(jù)資料，納稅評(píng)估工作就成為無(wú)本之木、無(wú)源之水。目前稅務(wù)機(jī)關(guān)通過(guò)納稅人報(bào)送的申報(bào)資料所獲取的信息非常有限，而且其真實(shí)度不高，不能為納稅評(píng)估提供確實(shí)的依據(jù)，并且缺乏其他方面的信息印證。我市地稅系統(tǒng)還沒(méi)有足夠的渠道獲取企業(yè)相關(guān)信息，第三方信息采集有困難，渠道不暢，信息來(lái)源單一，影響評(píng)估人員的準(zhǔn)確判斷，也影響了納稅評(píng)估的深度和廣度。

5、現(xiàn)有運(yùn)行的征管系統(tǒng)和風(fēng)險(xiǎn)管理系統(tǒng)功能不完善，銜接不暢。如：在實(shí)施評(píng)估過(guò)程中出現(xiàn)補(bǔ)稅無(wú)法補(bǔ)辦發(fā)票；評(píng)估結(jié)果處理選擇錯(cuò)誤后無(wú)法返回修正；需要移交稽查的案件無(wú)法與稽查系統(tǒng)對(duì)接；對(duì)未繳納評(píng)估稅款和未完成財(cái)務(wù)信息采集的納稅人無(wú)提醒或限制申報(bào)等問(wèn)題；這些問(wèn)題都制約著納稅評(píng)估工作順暢有序開(kāi)展。

6、納稅評(píng)估與稅務(wù)稽查的職能界限不清。在風(fēng)險(xiǎn)管理的流程下，納稅評(píng)估和稅務(wù)稽查的對(duì)象在一定條件下會(huì)發(fā)生轉(zhuǎn)換，因此就形成了評(píng)估向稽查移交案件的條件。按照風(fēng)險(xiǎn)管理工作流程，納稅評(píng)估和稅務(wù)稽查同為風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)的手段，兩者的職能劃分主要以風(fēng)險(xiǎn)的等級(jí)高低來(lái)確定，對(duì)于中低風(fēng)險(xiǎn)的納稅人推送納稅評(píng)估部門(mén)應(yīng)對(duì)；對(duì)于高風(fēng)險(xiǎn)的納稅人推送稽查部門(mén)應(yīng)對(duì)，作為稅務(wù)稽查的直接案源。但目前為止，從總局到省局都沒(méi)有高、中、低等級(jí)的具體劃分標(biāo)準(zhǔn)，納稅評(píng)估的案件在什么時(shí)間移交稽查，在哪一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)時(shí)移交稽查都沒(méi)有明確標(biāo)準(zhǔn)，這就形成了納稅評(píng)估中的最大執(zhí)法風(fēng)險(xiǎn)，評(píng)估與稽查也不能形成有效的合力來(lái)達(dá)到促進(jìn)稅源管理水平的提升。

7、現(xiàn)行納稅評(píng)估指標(biāo)體系制約著納稅評(píng)估的質(zhì)量。現(xiàn)行的納稅評(píng)估指標(biāo)體系確定的行業(yè)稅負(fù)、各項(xiàng)財(cái)務(wù)指標(biāo)比對(duì)平均值，實(shí)際上是企業(yè)真實(shí)納稅和財(cái)務(wù)核算的一種假設(shè)，將這種假設(shè)的測(cè)算指標(biāo)與被評(píng)估對(duì)象的實(shí)際執(zhí)行稅法的結(jié)果進(jìn)行比較，根據(jù)偏差程度來(lái)判斷評(píng)估對(duì)象的申報(bào)是否正常的方法。現(xiàn)在我們運(yùn)用的指標(biāo)是省局風(fēng)險(xiǎn)管理系統(tǒng)設(shè)定的105項(xiàng)通用指標(biāo)，標(biāo)準(zhǔn)值是根據(jù)全省的同一行業(yè)的平均值與方差形成的普遍數(shù)據(jù)。但因我省南北中的經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況不同、消費(fèi)水平不同、成本計(jì)價(jià)水平不同等各種因素的影響，系統(tǒng)內(nèi)生成的指標(biāo)數(shù)據(jù)對(duì)某一個(gè)地區(qū)的實(shí)際指導(dǎo)意義究竟有多大還需進(jìn)一步驗(yàn)證。盡管系統(tǒng)給各市留有接口可以對(duì)本地區(qū)的數(shù)據(jù)進(jìn)行修訂和維護(hù)，但是因水平有限、數(shù)據(jù)采集困難等原因，我們有代表性的行業(yè)指標(biāo)遲遲不能出臺(tái)，也影響著納稅評(píng)估工作的質(zhì)量和效率。

二、改進(jìn)納稅評(píng)估工作的對(duì)策

1、解放思想，轉(zhuǎn)變觀念，完善機(jī)構(gòu)，充分認(rèn)識(shí)納稅評(píng)估工作的重要性。要在全員中學(xué)習(xí)稅收征管改革的精神，特別是各單位的決策者，要認(rèn)識(shí)到納稅評(píng)估是此次征管改革的重中之重，樹(shù)立風(fēng)險(xiǎn)管理理念，要明白今后一段時(shí)期基層稅務(wù)機(jī)關(guān)征收管理的大部分力量和精力都要集中到納稅評(píng)估中去，要通過(guò)納稅評(píng)估促進(jìn)稅收征管，讓納稅人的稅收遵從度不斷提高。各個(gè)單位要設(shè)置專門(mén)的納稅評(píng)估機(jī)構(gòu)，應(yīng)對(duì)專業(yè)評(píng)估任務(wù)，充實(shí)納稅評(píng)估人員隊(duì)伍，特別是要把業(yè)務(wù)熟，責(zé)任心強(qiáng)的業(yè)務(wù)骨干安排在納稅評(píng)估部門(mén)，凸顯納稅評(píng)估的作用，真正做到以評(píng)促管，以評(píng)促收。

2、加強(qiáng)人員培訓(xùn)力度，打造高素質(zhì)的評(píng)估隊(duì)伍。鼓勵(lì)干部參加“三師”考試，對(duì)取得“三師”資格的人員重獎(jiǎng)；開(kāi)展每年一次的納稅評(píng)估能手的評(píng)選，對(duì)成為能手的人員重用；開(kāi)展有針對(duì)性的業(yè)務(wù)技能培訓(xùn)，每年將評(píng)估中遇到的熱點(diǎn)、難點(diǎn)問(wèn)題以及急需提高的行業(yè)、稅種等作為培訓(xùn)重點(diǎn)，做到有的放矢，培訓(xùn)見(jiàn)實(shí)效；推行團(tuán)隊(duì)化和“主輔評(píng)”制的

評(píng)估模式。要在各個(gè)單位樹(shù)立幾個(gè)納稅評(píng)估標(biāo)兵，以點(diǎn)帶面，以強(qiáng)帶弱，共同提高。市局應(yīng)適時(shí)將個(gè)單位的評(píng)估標(biāo)兵組織起來(lái)實(shí)行跨區(qū)域的企業(yè)專業(yè)納稅評(píng)估，逐步打造一支技能全面，業(yè)務(wù)嫻熟的納稅評(píng)估人才隊(duì)伍。

3、強(qiáng)化考核機(jī)制，提高評(píng)估質(zhì)效。針對(duì)目前評(píng)估質(zhì)效不高的現(xiàn)象，要用考核的辦法來(lái)制約，對(duì)責(zé)任心不強(qiáng)、敬業(yè)精神不強(qiáng)的現(xiàn)象用完善的機(jī)制來(lái)限制。對(duì)無(wú)異常結(jié)果處理的評(píng)估戶要進(jìn)行定期的復(fù)評(píng)復(fù)查，如復(fù)評(píng)復(fù)查結(jié)果與原結(jié)果不同，要對(duì)單位在目標(biāo)責(zé)任考核中扣分，對(duì)評(píng)估相關(guān)責(zé)任人進(jìn)行經(jīng)濟(jì)處罰。真正把風(fēng)險(xiǎn)管理的理念樹(shù)立起來(lái)，把風(fēng)險(xiǎn)管理系統(tǒng)的作用發(fā)揮出來(lái)。

4、盡快建立第三方平臺(tái)，實(shí)現(xiàn)信息共享。積極請(qǐng)示政府，通過(guò)政府協(xié)調(diào)將財(cái)政、工商、金融、技術(shù)監(jiān)督、煤炭、住建、統(tǒng)計(jì)等部門(mén)的數(shù)據(jù)納入稅務(wù)分析系統(tǒng)，形成信息共享的聯(lián)動(dòng)機(jī)制，充分掌握納稅人相關(guān)信息，為納稅評(píng)估的高等級(jí)、精細(xì)化分析提高強(qiáng)大的支撐，真正做到信息數(shù)據(jù)的無(wú)縫隙聯(lián)網(wǎng)。

5、建立納稅評(píng)估與稅務(wù)稽查的互動(dòng)機(jī)制。在風(fēng)險(xiǎn)管理的流程下，納稅評(píng)估和稅務(wù)稽查的對(duì)象在一定條件下會(huì)發(fā)生轉(zhuǎn)換，因此確立納稅評(píng)估和稽查案件移交原則是建立互動(dòng)機(jī)制的關(guān)鍵。要厘清納稅評(píng)估和稅務(wù)稽查的職能界限，中等級(jí)風(fēng)險(xiǎn)的納稅人由評(píng)估部門(mén)進(jìn)行應(yīng)對(duì)，對(duì)經(jīng)過(guò)納稅評(píng)估分析、約談、核查后發(fā)現(xiàn)的有嚴(yán)重違法行為的納稅人，評(píng)估部門(mén)要移交給稽查部門(mén)；高風(fēng)險(xiǎn)的納稅人推送稽查部門(mén)應(yīng)對(duì)，作為稽查部門(mén)的直接案源。要充分發(fā)揮兩大職能部門(mén)的作用，要通過(guò)納稅評(píng)估促進(jìn)征收管理，讓納稅人不能不遵從；要通過(guò)稽查查辦大案、打擊威懾、防范重大稅收流失的職能作用，讓納稅人不敢不遵從。通過(guò)總局或者省局出臺(tái)相關(guān)的案件移送標(biāo)準(zhǔn)，既不能淡化納稅人的違法責(zé)任，同時(shí)也規(guī)范評(píng)估工作行為，降低評(píng)估工作風(fēng)險(xiǎn)。

6、積極調(diào)研，做實(shí)做細(xì)相關(guān)的指標(biāo)和模型?？茖W(xué)的納稅評(píng)估指標(biāo)體系和評(píng)估模型是做好納稅評(píng)估工作的有力保障。各個(gè)單位應(yīng)該將自己管轄的重點(diǎn)稅源行業(yè)、重點(diǎn)納稅戶作為建立指標(biāo)體系和模型的重點(diǎn)，注重收集各類信息資料，權(quán)衡各種因素，應(yīng)用多種方法，通過(guò)制定—驗(yàn)證—修訂—再驗(yàn)證的程序，確實(shí)做出能指導(dǎo)本單位實(shí)踐的指標(biāo)和模型。要使這些指標(biāo)和模型真正成為納稅評(píng)估工作中的指南針、教科書(shū)。