第一篇：前期物業(yè)管理及設計規(guī)劃中存在的風險及排除

前期物業(yè)管理及設計規(guī)劃中存在的風險及排除、娛樂設施設計

小區(qū)內娛樂設施的選擇應適合各個年齡段，盡量不要配置有安全隱患的游泳池、沙池、秋千、轉盤等設施和器械。目前娛樂設施傷人的事件屢有發(fā)生，也是物業(yè)企業(yè)與業(yè)主產(chǎn)生糾紛的焦點之一。（如確需安裝，應在醒目位置加裝使用說明及安全警示，以提醒業(yè)主正確使用，同時物業(yè)服務企業(yè)要定時檢修，發(fā)現(xiàn)安全隱患，及時排除）。在法律上，任何一處公共設施的所有人或管理者，應保證此公共設施不危及人身財產(chǎn)安全，對此公共設施負有監(jiān)督管理的責任；如果公共設施在設計上存在缺陷卻沒能及時消除隱患，最終導致人身傷害，按照《民法通則》的規(guī)定，其監(jiān)管人必須承擔相應的責任。

2、小品設計

（1）盡量不選用水泥雕塑、飾品及玻璃飾品，水泥經(jīng)過日照和雨酸的腐蝕極易粉化脫落；玻璃飾品易碎、易脫落；

（2）金屬、木質、塑料等其他材質飾品要考慮其耐久性和耐腐蝕性，不宜過多，安裝要牢固，不能影響正常通行，不要出現(xiàn)刮碰現(xiàn)象；

（3）小區(qū)內盡量不要配置噴水池，如果非要設置，水池的深度以20厘米為好，不宜太深，如果非要設置深水池，四周一定要設置護欄或其他安全防護設施（并在醒目位置加裝明顯的警示標志），避免兒童和視力不好的業(yè)主落水造成傷害；

（4）拱橋的設置不宜過高（踏步做好防滑處理），避免老年人或兒童在行走時跌倒；

（5）流經(jīng)小區(qū)的河流（自然形成）要根據(jù)實際情況進行有效的整體規(guī)劃（關鍵部位要增加必要的防護措施），不能留有安全隱患；

（6）其他小品的設置也必須從使用安全上考慮是否存在缺陷。

3、房屋設計

（1）各類地下室、儲藏間等的凈高和各類門的門檻高度要嚴格按照國家強制性標準《住宅設計規(guī)范》的規(guī)定，車庫的凈高應符合現(xiàn)行行業(yè)標準《汽車庫建筑設計規(guī)范》的有關規(guī)定（北京豐臺區(qū)和山東半島法院就曾受理因為地下室過低和單元進出門門檻過高，導致業(yè)主受傷的案件，最終判決開發(fā)單位敗訴）；

（2）外墻盡量不要設置過多過寬的外沿，裝飾的選材要盡量避免采用面積大、重量大的材料（如：瓷磚、大理石、火燒板、花崗巖等），并且施工時要嚴格按施工程序進行，防止日后脫落，造成人員傷亡（《民法通則》第一百二十六條規(guī)定，建筑物或者其他設施以及建筑物上的擱置物、懸掛物發(fā)生倒塌、脫落、墜落給他人造成損害的，它的所有人或者管理人應當承擔民事責任）；

（3）小區(qū)周邊和草坪的鐵圍欄的設計要防攀防鉆，但不能設置帶尖頭的鐵欄，注意考慮兒童的人身安全問題；

（4）女兒墻亦要設計成防攀越的，女兒墻柵欄高度一般要高于50厘米；

（5）樓道的扶手間隙不宜過大（應嚴格執(zhí)行國家建設標準），防止兒童從間隙處墜落；

（6）樓道內電表箱等其他線盒箱不要用通用鎖，應采用專用鎖（并在箱體表面張貼明顯的安全警示標志），樓道開關總閘更應內藏而不外露（以防小孩和他人搗亂撥弄而觸電）；

（7）建筑物的臨街、下有行人路面或停車位的外窗可考慮贈送紗窗以減少高空

拋物現(xiàn)象（深圳“好來居”事件給了物業(yè)企業(yè)很深刻的警示）；

（8）工程竣工時，要對存在安全隱患的臨時電纜、變壓器、水井、外露的鋼筋、角鐵和鋼筋混凝土等進行徹底的清除，不留安全隱患；

（9）電梯的設計及調試安裝一定要到位（并在使用前確保已經(jīng)特種設備管理部門驗收合格，在電梯轎箱內張貼安全使用須知，告知業(yè)主禁止的行為及出現(xiàn)問題時的處理方案，必要時應請通信商家在電梯轎箱內增加專業(yè)設備，以保障通信暢通），盡量避免在電梯運行過程中出現(xiàn)故障，導致人員被困而出現(xiàn)不必要的損失。

4、路面、地面設計

（1）路面和地面的選材，盡量避免采用大理石、鵝卵石等表面光滑的材料（以防止如雪天、雨天等導致路面濕滑傷人），即使采用了光滑材料也必須進行防滑處理；如果采用方磚鋪設，在施工的時候一定要注意水平高度及邊角的吻合，不能留有掌寬空隙，防止業(yè)主因路滑或者方磚的邊角造成磕碰、摔傷；

（2）路燈設置不必多，只需滿足一定的光照度就可以，燈座要耐銹蝕，牢固，防日曬雨淋，不怕臺風，接頭處做好絕緣處理；有條件的可以采用太陽能蓄電池路燈；

（3）路面的坡度不能過大，特別是東北地區(qū)，雪后路面比較滑，基礎要做好，防止日后出現(xiàn)塌陷，給業(yè)主和車輛帶來安全隱患；

（4）設計有路邊停車位的道路，應在設計時充分考慮后期物業(yè)管理中對車輛占道停放的管理，盡可能在設計時達到如下標準：兩側停車位成對稱性分布，盡量避免單邊規(guī)劃停車位。對規(guī)劃無停車位的道路，建議按單行車道予以分割。此舉可有效制止道路兩側的車輛停放問題，滿足消防部門的要求，同時又能有效降低道路安全風險；

（5）排污、市政等各類井蓋的設計盡量不要出現(xiàn)在道路當中，避免車輛碾壓，形成安全隱患；

（6）從設計上做好道路的排水工作，避免積水影響行走；

（7）道路設計避免有急轉彎，增加轉彎處的視角，以有利于安全行車，必要時應設計有廣角鏡。

5、綠化設計

（1）綠化帶灌木品種的選用（尤其是大型物業(yè)小區(qū)）不必設計得太名貴、繁多。配置原則是大方得體，錯落有致，合理選擇枝條少、無刺等背陰喜陽易于養(yǎng)護的植物；

（2）盡量避免在陽臺上設置花盆，如果非要設置，要考慮到設置花盆座架（底部向里傾斜）以防淋花水往下滴水給下面業(yè)主帶來不便以及花盆墜落傷人等問題產(chǎn)生的糾紛；

（3）園區(qū)不適宜種植一些高大的喬木，日后成材，會影響采光，造成攝像死角和枯枝、斷枝傷人等事故。

6、公共設施設備的外觀設計

（1）地下車庫的通風口、變壓器、泵房等的外觀一般都進行裝飾，裝飾時要考慮其耐久性、抗腐蝕性和安全性，去除多余的附屬裝飾，實用就好，并在四周設置防護設施，不能只注重美觀而存在安全缺陷。如果設置和管理不當，這些設施將可能給業(yè)主人身、財產(chǎn)造成損害。作為設施的設置者或管理者，將可能因設置、管理不善，構成侵權法上的過失，而面臨受害業(yè)主或其他受害人要求承擔損害賠償責任的問題；

（2）存在人防工程的要明確管理者及責任。

7、管井設計

排污井、管道井、電梯井、電信井等的設置一定要考慮不能設置在業(yè)主及車輛經(jīng)常通過的甬道和通道上，井蓋一般要選用抗壓材料，必要時在四周考慮設置護欄或其他安全防護設施，防止業(yè)主、車輛不小心跌入，造成人員傷亡及財產(chǎn)損失。

第二篇：前期物業(yè)管理及收費協(xié)議

前期物業(yè)管理服務及收費協(xié)議

甲方:XXXX管理服務部

乙方:房號:

前期物業(yè)是指：自房屋出售之日起至業(yè)主委員會與物業(yè)管理企業(yè)簽定的《物業(yè)管理合同》生效時止的物業(yè)管理服務。

根據(jù)有關法律法規(guī)之規(guī)定,甲、乙雙方在平等、自愿、協(xié)商一致的基礎上,就“金域藍灣”小區(qū)前期物業(yè)管理服務相關收費達成如下協(xié)議:

第一條、甲方權利及義務

1、在業(yè)主委員會正式選聘物業(yè)管理企業(yè)前為“金域藍灣”小區(qū)提供管理

及服務。（業(yè)主委員會應于本小區(qū)入住率達至70%以上時由開發(fā)商召集業(yè)主大會選舉成立）

2、建立健全的物業(yè)管理檔案資料。

3、制止違反物業(yè)管理制度的行為。

4、甲方可委托專業(yè)公司承擔本物業(yè)的專項管理與服務業(yè)務，但不得將本

物業(yè)的整體管理責任轉讓給第三方。

5、向乙方提供房屋自用部位、自用設施設備維修維護等有償服務。

6、提前將裝飾裝修房屋的注意事項和限制條件書面告知乙方，并與乙方

訂立《房屋裝飾裝修管理協(xié)議》。

7、自本協(xié)議終止起5日內,與業(yè)主委員會選聘的物業(yè)管理企業(yè)辦理本物業(yè)的物業(yè)管理移交手續(xù)。（物業(yè)管理移交手續(xù)須經(jīng)業(yè)主委員會確認）

8、依據(jù)本協(xié)議向乙方收取物業(yè)管理服務費用。

第二條、乙方權利及義務

1、參加業(yè)主大會或業(yè)主代表大會，享有選舉權、被選舉權和監(jiān)督權。

2、監(jiān)督甲方的物業(yè)管理服務行為，就物業(yè)管理的有關問題向甲方提出意

見和建議。

3、遵守本物業(yè)的物業(yè)管理制度及相關公示內容。

4、依據(jù)本協(xié)議向甲方交納前期物業(yè)管理服務費用。

5、裝飾裝修房屋時，遵守《房屋裝飾裝修管理協(xié)議》。

6、不得占用、損壞本物業(yè)共用部位、共用設施設備或改變其使用功能。

因搬遷、裝飾裝修等原因確需合理使用共用部位、共用設施設備的，應事先通知甲方，并在約定的期限內恢復原狀，造成損失的，給予 賠償。

7、轉讓房屋時，事先通知甲方，告知受讓方與甲方簽定本協(xié)議。

8、對承租人、使用人及訪客等違反本物業(yè)的物業(yè)管理制度和《物業(yè)使用

守則》等造成的損失、損害承擔民事責任。

9、按照安全、公平、合理的原則，正確處理物業(yè)的給排水、通風、采光、維修、通行、環(huán)保等方面的相鄰關系，不得侵害他人的合法權益。

10、其它未詳述方面以有關規(guī)定為準。

第三條、物業(yè)管理服務內容

按照《普通住宅小區(qū)物業(yè)管理服務等級標準》制定執(zhí)行。

1、房屋公共部位的維護和管理

公共部位是指：房屋主體承重結構部位（包括基礎、內外承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂?shù)龋敉鈮γ?、門廳、樓梯間、走廊通道等。（甲

方僅負責上述公共部位的維護及管理，如出現(xiàn)質量問題的，由甲方負責協(xié)調相關單位處理）

2、公共設施的維護和管理

公共設施是指:共有的上、下水管道、落水管、供電線路、通訊線路、照明、換熱站、供熱線路、供氣線路、消防設施、綠地、道路、路燈、溝渠、井、非經(jīng)營性車場、車庫、公益性文體設施和公用設施使用的 房屋。

3、環(huán)境衛(wèi)生

（1）對公共部位及公共道路進行清掃和保潔；

（2）綠化帶的衛(wèi)生清理；

（3）日常生活垃圾的清運。（業(yè)主需按照物業(yè)指定的時間、地點放置

垃圾）

4、治安、交通、消防

（1）保安24小時巡邏，保證小區(qū)治安穩(wěn)定，并協(xié)助公安部門維護本物

業(yè)區(qū)域的公共秩序；

（2）小區(qū)車輛出入登記、停放管理；

（3）小區(qū)消防管理。

5、綠化

（1）對中心廣場、小區(qū)綠化帶的設計、施工及管理；

（2）對花草、樹木的修剪、噴藥、施肥、澆水等管理。

第四條、物業(yè)管理服務費用標準及收繳方法

物業(yè)管理服務費構成包括：公共設施維護、維修費、統(tǒng)一管理費、保

安費、衛(wèi)生費、綠化管理費，合計收費0.7元/月·㎡。乙方簽定本協(xié)議時，必須向甲方交納本管理費，物業(yè)管理公司贈送一個月的裝修期限（裝修期內不收物業(yè)管理費），以后每年12月份收取下一的物業(yè)管理費。

第五條、相關收費服務

業(yè)主應交納的冷水、熱水、電、采暖等相關費用以相關部門具體規(guī)定執(zhí)行。（上述費用不屬于物業(yè)服務費用）

第六條、公共設施及共有部位維修費的管理與使用

維修基金具體使用依據(jù)《長春市維修基金使用管理辦法》相關規(guī)定執(zhí)行。

第七條、房屋轉讓時其物業(yè)費的使用

乙方轉讓房屋所有權時，結余物業(yè)管理費用及其他費用不予退還，隨房屋所有權同時過戶。

第八條、物業(yè)費收取依據(jù)

本協(xié)議收費標準自簽定本協(xié)議時執(zhí)行，若有調整按有關部門規(guī)定予以通告。

第九條、違約責任

1、甲方違反約定，未達到管理服務內容的，乙方有權要求甲方限期改正，逾期未改正給乙方造成損失的，甲方承擔相應的責任。

2、乙方違反協(xié)議，使甲方未達到管理服務質量約定目標的，甲方有權要

求乙方限期改正，逾期未改正給甲方造成損失的，乙方承擔相應的責任，若由乙方行為產(chǎn)生其他民事責任的，乙方自行承擔解決。

3、甲方違反協(xié)議，擅自提高收費標準或亂收費的，乙方有權拒付。

4、乙方違反協(xié)議，不按本協(xié)議約定的收費標準和時間交納有關費用的，甲方有權要求乙方補交并從逾期之日按每天1%交納違約金。

第十條、本協(xié)議有效期至業(yè)主委員會正式選聘物業(yè)管理企業(yè)之日止。(若

于2008年12月10前，業(yè)主委員會確認仍需甲方繼續(xù)提供物業(yè)

管理服務的，相關收費標準雙方另議)

第十一條、本協(xié)議一式兩份，甲、乙雙方各執(zhí)一份，簽字、蓋章生效，具

有同等法律效應。

甲方簽章：XXXX管理服務部乙方簽章：

代表人：代表人：

年月日

第三篇：前期顧問及物業(yè)管理委托合同

【大連一方城堡酒店公寓項目】

【大連一方城堡酒店公寓項目】

物業(yè)管理前期顧問及全委托管理服務

（張洪審核后意見）

甲方：【】

乙方：北京世邦魏理仕物業(yè)管理服務有限公司大連分公司

二零一【貳】年【一】月

合同編號：C-PM(F)-DL-R-2012-001 【大連一方城堡酒店公寓項目】

物業(yè)管理前期顧問及全委托服務合同

委托方（以下簡稱‘甲方’）：

地址：

法定代表人：

受托方（以下簡稱‘乙方’）：北京世邦魏理仕物業(yè)管理服務有限公司大連分公司（同“大連分公司簽署合同是否合適？）

地址：大連市中山區(qū)中山路88號天安國際大廈2104單元 法定代表人：蒲敬思

根據(jù)《中華人民共和國合同法》及有關物業(yè)管理法律、法規(guī)和政策，在平等、自愿協(xié)商一致的基礎上，鑒于甲方希望委托乙方擔任大連一方城堡酒店公寓的物業(yè)管理單位，乙方愿意接受該委托，對大連一方城堡酒店公寓實行專業(yè)化的全權委托物業(yè)管理服務，甲、乙雙方共同于

****年**月**日在中國大連市簽署物業(yè)管理服務合同如下，以共同遵守。

1.物業(yè)基本情況

1.1 物業(yè)名稱：大連一方城堡酒店公寓 1.2 物業(yè)地址：

1.3 物業(yè)類型：

1.4 物業(yè)權證（預售許可證/銷售許可證/房地產(chǎn)權證）：

1.5 物業(yè)總建筑面積：

1.6 物業(yè)四至及狀況：

1.7 上述基本情況如果與大連市有關政府部門出具的相關證書、測量報告等文件所記載的內容不符的，則應以政府部門的文件為準。

1.8 甲方同意全權委托乙方并以乙方的名義為大連一方城堡酒店公寓提供專業(yè)物業(yè)管理及服務。乙方是大連一方城堡酒店公寓物業(yè)管理方面的唯一受托人。1.9 乙方接受甲方的委托，并同意按照本合同及國家和當?shù)卣贫ǖ挠嘘P法律法規(guī)為大連一方城堡酒店公寓提供專業(yè)物業(yè)管理及服務。

1.10 乙方為甲方、本物業(yè)的全體業(yè)主和物業(yè)使用人提供服務，并應對其承擔相應的管理責任。

1.11 乙方提供服務的受益人為本物業(yè)的全體業(yè)主和物業(yè)使用人，本物業(yè)的全體業(yè)主和物業(yè)使用人均應對履行本合同承擔相應的責任。

2.物業(yè)管理服務范圍及事項

2.1 物業(yè)工程前期顧問服務事項

2.1.1 對項目的功能布局提出建議

從項目使用者和管理者兩個不同的角度對項目的功能布局提出意見及建議，對設施、設備的配置及容量的合理性、服務功能及布局的合理性，以及目前設計圖紙中遺漏、缺陷或多余的項目提出改善意見和建議。

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2.1.2 參與有關工程會議

定期參加甲方的有關工程會議，為在施工過程中出現(xiàn)的相關問題提出專業(yè)意見。

2.1.3 對設施、設備的選型及建材的選料提出建議

從使用、維修、管理、安全、環(huán)保及保潔的不同角度，為項目的設施、設備選型和建筑材料的選用，以及從今后發(fā)展趨勢和物業(yè)管理的角度，分析該項目的機電系統(tǒng)、空調系統(tǒng)、安保監(jiān)控系統(tǒng)及自控系統(tǒng)等之優(yōu)劣，向甲方提供專業(yè)建議。

2.1.4 工程圖紙及資料的接收和歸檔管理工作

組織相關人員進行項目工程圖紙及相關資料的接收、檢驗、整理及建檔工作。并健全檔案、資料的管理制度。

2.1.5 測算物業(yè)管理運行成本及制定物業(yè)管理費標準

根據(jù)項目的實際需要測算物業(yè)管理運行成本，參考同檔次項目的收費水平，制定物業(yè)服務費收費標準。

2.2 物業(yè)管理籌備期的服務事項

2.2.1.組建項目物業(yè)管理機構

根據(jù)實際情況籌建項目物業(yè)管理機構，并盡快使之能夠達到正常的運作狀態(tài)。具體工作如下：

（1）設計組織架構、部門設置及人員編制；

（2）制定各部門的職能分配和各崗位的職責范圍；（3）制定內部管理制度、服務標準和工作程序。

2.2.2.完成員工招聘和專業(yè)培訓工作

制訂有關項目物業(yè)管理及服務人員的聘用條件及薪酬標準。并于籌備期開始之日，先行選派或聘用中高層骨干管理人員，然后按實際需要招聘其它部門員工。同時，為招聘的物業(yè)管理人員擬訂一份員工培訓計劃，并進行專業(yè)培訓。

2.2.3.制定物品采購計劃

制定項目物品采購清單。同時，采購物業(yè)管理運行所需用的專用設備、工具及其它必需物品。

2.2.4.協(xié)助擬定各種規(guī)約和手冊

（1）根據(jù)國家建設部及地方政府的有關規(guī)定，協(xié)助.擬定《‘大連

一方城堡酒店公寓’業(yè)主臨時管理規(guī)約》，供甲方參考；

（2）在物業(yè)業(yè)主（或物業(yè)使用人）辦理入駐手續(xù)時，向其提供《‘大

連一方城堡酒店公寓’用戶手冊》，以供有關業(yè)主及租戶閱讀并遵守；

（3）為甲方提供《裝修指南》的范本，并結合項目的具體情況進行

有針對性的進行修定。在物業(yè)業(yè)主（或物業(yè)使用人）辦理入駐手續(xù)時向其提供。

2.2.5.協(xié)助甲方做好項目的竣工驗收工作

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根據(jù)國家有關工程驗收的技術規(guī)范與質量標準，協(xié)助甲方項目的竣工驗收工作。

2.2.6.安排清潔“開荒”工作

物業(yè)項目接管驗收后，為能達到入駐的標準，須進行徹底的清潔，此項工作稱之為“開荒”。乙方將安排完成上述工作。

2.2.7.物業(yè)接管驗收工作

當項目工程竣工驗收完成后，乙方即派出專業(yè)物業(yè)管理和工程技術人員進行物業(yè)管理接管驗收工作。

2.3 物業(yè)管理運行期的服務事項

2.3.1.該物業(yè)規(guī)劃紅線范圍內所有公共地上、地下建筑物，附屬配套設施，其中包括樓蓋、屋頂、外墻面、承重結構、玻璃幕墻、樓梯間、電梯井、設備管道井、走廊通道、門廳等該物業(yè)共用部分的維護、保養(yǎng)和管理。2.3.2.共用設施、設備的維修、養(yǎng)護、運行和管理，包括：上下水管道、供配電系統(tǒng)、供暖系統(tǒng)，、給排水系統(tǒng)、中央空調系統(tǒng)、公共照明、閉路電視系統(tǒng)、安全秩序管理系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、樓內消防設備、電梯、地下層的排風系統(tǒng)、臨時應急供電系統(tǒng)、車庫收費系統(tǒng)等。2.3.3.公共設施和附屬建筑物、構筑物的維修、養(yǎng)護和管理，包括：道路、室外上下水管道、地漏、化糞池、隔油池、各類地下管線及管井、泵房（污水處理池）、內外停車場等。2.3.4.該物業(yè)自動化系統(tǒng)的維護保養(yǎng)和管理。包括：中央空調機組、電梯、監(jiān)控消防報警系統(tǒng)、樓宇自動控制系統(tǒng)、通訊系統(tǒng)、衛(wèi)星電視系統(tǒng)、停車場管理系統(tǒng)、會議電視系統(tǒng)、辦公自動化系統(tǒng)、綜合布線系統(tǒng)、收集型號增強系統(tǒng)、變配電設備系統(tǒng)、上水（冷熱）變頻供水系統(tǒng)。2.3.5.安全秩序與消防管理，其中包括：維持該物業(yè)區(qū)域內公共秩序（巡邏、門崗執(zhí)勤、裝修管理、訪客登記），項目區(qū)域內的警衛(wèi)以及對各種突發(fā)事件的預防和處理；火災的預防和發(fā)生火災的救護和處理；保安監(jiān)控和消防監(jiān)控；并協(xié)助公安機關處理刑事案件。2.3.6.道路交通與停車場管理，其中包括：負責該物業(yè)規(guī)劃紅線以內的道路交通管理，地面停車及車輛疏導服務等（停車場經(jīng)營管理事項將由甲乙雙方簽署補充協(xié)議或獨立委托合同）。2.3.7.日常保潔與定期清潔，其中包括：該物業(yè)公共區(qū)域內的清潔衛(wèi)生、樓宇玻璃幕墻的定期清洗、公共區(qū)域地毯定期清洗及地板定期打蠟服務等；每日生活垃圾及裝修垃圾的收集、分揀和清運，化糞池定期清掏服務等；物業(yè)室外通道的地面道路清洗、滅蟲、滅鼠；樓宇室內的有償清潔服務。2.3.8.庭院綠化與花卉租擺，其中包括：為該物業(yè)規(guī)劃紅線以內的庭院花木及綠地提供日常養(yǎng)護服務；同時為客戶提供室內有償花卉租擺服務等。

合同編號：C-PM(F)-DL-R-2012-001 【大連一方城堡酒店公寓項目】

2.3.9.管理與該物業(yè)相關的工程竣工圖紙、物業(yè)業(yè)主（或物業(yè)使用人）檔案與竣工驗收數(shù)據(jù)。2.3.10.代收代繳與有償服務，負責向物業(yè)業(yè)主（或物業(yè)使用人）收取物業(yè)服務費、能源費等雜費以及另行提供的有償服務的收費。有償服務的具體項目以及有償服務費的收取標準將另行以書面形式明確告知甲方、物業(yè)業(yè)主（或物業(yè)使用人）。2.3.11.對于物業(yè)業(yè)主（或物業(yè)使用人）房屋自用部位、自用設備及設施的維修、養(yǎng)護以及其他服務要求，在當事人提出委托時，乙方在其能力及服務范圍內，接受委托并根據(jù)本合同的條款合理收費。2.3.12.對物業(yè)業(yè)主（或物業(yè)使用人）違反《“大連一方城堡酒店公寓”業(yè)主臨時管理規(guī)約》、《用戶手冊》、《裝修管理規(guī)定》（含二次裝修的規(guī)定，下同）等的行為，針對具體行為并根據(jù)情節(jié)輕重，采取批評、規(guī)勸、警告、制止、追索違約賠償、民事訴訟等措施。甲方、物業(yè)業(yè)主（或物業(yè)使用人）應積極協(xié)助、配合乙方的物業(yè)管理工作。

3.服務標準

乙方將按下列約定，提供24小時（含周末和法定節(jié)假日）不間斷的物業(yè)管理服務。具體目標如下：

3.1 房屋外觀：破損獲及時修復，具有相當?shù)恼麧嵍?/p>

3.1.1.玻璃幕墻清潔明亮 3.1.2.外墻定期清洗 3.1.3.大堂內布置合理

3.1.4.功能識別標識及入駐單位名錄醒目有效

3.2 房屋、公共設施、設備的管理及維修保養(yǎng)

3.2.1.設施設備的運行、使用有記錄，無重大責任事故 3.2.2.制定設備安全運行崗位責任制 3.2.3.應急發(fā)電機可隨時啟用

3.2.4.嚴格遵守操作規(guī)程與保養(yǎng)規(guī)范，保持設施設備狀況良好 3.2.5.制定應急處理方案

3.2.6.設備按照設計要求正常運行，不降低運行指標

3.3 公共環(huán)境及衛(wèi)生

3.3.1.大堂、洗手間、物業(yè)內公共區(qū)域每天循環(huán)保潔

3.3.2.物業(yè)外地面、設施設備每天清潔，并保持與樓宇標準相一致；大理石地面定期打蠟，保持地面整潔光亮

3.3.3.環(huán)衛(wèi)設施完備，設有垃圾中轉站 3.3.4.每天收集及清運垃圾 3.3.5.定期進行衛(wèi)生滅殺

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3.3.6.物業(yè)內廢氣和噪音等符合國家環(huán)保標準 3.3.7.無違反規(guī)定飼養(yǎng)寵物

3.4 綠化

3.4.1.保持公共綠化的花草樹木以及盆栽長勢良好，修剪整齊美觀 3.4.2.保持公共綠地清潔，綠地無紙屑 3.4.3.物業(yè)內綠化有管理措施并落實

3.5 交通秩序

3.5.1.能及時制止車輛違規(guī)停

3.5.2.進出物業(yè)各種車輛管理有序，無堵塞交通現(xiàn)象

3.6 安全秩序管理及消防

3.6.1.執(zhí)行24小時值班及巡邏，熟悉物業(yè)環(huán)境，文明值勤，語言規(guī)范 3.6.2.接到報警后15分鐘內趕到現(xiàn)場 3.6.3.結合物業(yè)特點，制定安全防范措施 3.6.4.詳細的消防記錄

3.6.5.消防設施設備完好，可隨時啟動

3.6.6.自動化系統(tǒng)設施設備運行有序，有記錄并按規(guī)定期限保存 3.6.7.保持消防通道暢通，制定消防應急方案

3.7 報修和投訴受理

3.7.1.緊急情況：30分鐘到現(xiàn)場 3.7.2.小修：24小時內解決

4.服務期限

4.1 甲乙雙方均同意預計該項目正式開業(yè)日期為 年 月 日，因此甲方全權委托乙方提供服務的期限為：

4.1.1.物業(yè)工程前期顧問服務：自本合同簽署之日起至該項目正式開業(yè)前

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4.2 本合同期時，如雙方同意繼續(xù)合作，本合同可延長期限。且雙方應在本合同屆滿前達成延長期限的協(xié)議；如任何一方擬終止本合同，應當提前三個月（時間是否太長）書面通知另一方。當標的物業(yè)權屬關系發(fā)生變化（包括業(yè)權分散或變更）而未簽署新的委托合同的情況下，可視為本合同自動以為周期延續(xù)，除非乙方認為本合同必須終止。（此處請洪波幫我審核一下。）

5.服務收費

5.1 管理服務酬金及支付方式

根據(jù)本合同所列乙方為本項目提供之服務，甲方同意向乙方支付如下物業(yè)管理服務酬金：

5.1.1.物業(yè)前期顧問服務酬金：每月人民幣叁萬伍仟元整(RMB35,000.00元/月)甲方于本合同簽署生效后計【7】個工作日內支付首期（合同編號：C-PM(F)-DL-R-2012-001 【大連一方城堡酒店公寓項目】

5.2 物業(yè)管理啟動資金（開辦費）

（前段文字刪除）為節(jié)省甲方開支，乙方應根據(jù)實際需要制定物業(yè)管理啟動資金預算，經(jīng)甲方審核確認后，由甲方在本項目物業(yè)管理籌備工作開展前1個月內一次性支付給乙方，（為什么要另外提?。拷ㄗh刪除。）

5.3 物業(yè)服務費

5.3.1.物業(yè)服務費標準

5.3.2.5.3.1.1.該項目的物業(yè)服務費標準須經(jīng)實際測算，由甲乙雙方另行簽

定協(xié)議確定。5.3.1.2.甲乙雙方將根據(jù)該項目物業(yè)服務費用測算結果，據(jù)實確定物

業(yè)管理服務費收費標準。并以補充協(xié)議或備忘錄方式體現(xiàn)。但乙方向物業(yè)業(yè)主（或物業(yè)使用人）實際收取的物業(yè)服務費標準按向當?shù)匚飪r部門備案的金額為準，如備案的物業(yè)服務費低于雙方確認的上述標準，其差額在乙方管理期內由甲方補足。（如備案的物業(yè)服務費高于雙方確認的上述標準如何處理？）5.3.1.3.物業(yè)服務費收費標準的測算以甲方提供的總建筑面積、各功

能區(qū)的建筑面積、各用戶單元的銷售的建筑面積，以及該項目各設備系統(tǒng)情況及其能源消耗數(shù)據(jù)為依據(jù)，綜合考慮乙方為該項目提供的服務所需人員及其費用和其他管理支出，進行測算。如甲方提供的各項面積數(shù)據(jù)及設備設施情況與實際不符并有較大出入，由此造成物業(yè)服務費收入不能滿足管理需要時，由甲方補足不足部分。5.3.1.4.甲乙雙方須于物業(yè)管理籌備期開始之日前的一個月以前，完

成物業(yè)管理服務費測算工作，并以書面形式雙方簽字、蓋章確認。5.3.1.5.甲方對客戶承諾減免物業(yè)服務費的，乙方以甲方書面確認為

依據(jù)，被減免的物業(yè)服務費由甲方全額支付給乙方。5.3.1.6.在項目開業(yè)后，空置房（建議甲方不承擔空置房的費用），甲方自用房的物業(yè)費和冬季采暖費由甲方全額承擔；已銷售但未辦理入住之房屋的物業(yè)服務費和冬季采暖費由甲方墊付（需明確“甲方墊付”之后的償還方式）；由于銷售承諾不兌現(xiàn)等甲方原因，造成物業(yè)業(yè)主(或物業(yè)使用人)拒交物業(yè)管理服務費，其費用由甲方補足。甲方的交費時間與本項目規(guī)定的其他物業(yè)業(yè)主(或物業(yè)使用人)交費時間相同。

物業(yè)服務費繳納方式

5.3.2.1.物業(yè)服務費按年繳納，應當于起算的

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以書面形式向乙方發(fā)出通知，以告知項目準確的開業(yè)時間。（這兩個時間段告知的開業(yè)時間可以不同嗎？）

6.1.5.甲方在籌備期開始后

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應時限支付給乙方所需物業(yè)管理啟動資金、物業(yè)服務費、管理服務酬金和其他有關費用。

6.1.16.物業(yè)交付使用后，空置房的物業(yè)管理費及水、暖、電、氣、空調等一切由此產(chǎn)生的費用由甲方按標準全額承擔，已銷售但未辦理入駐房屋的物業(yè)管理費及水、暖、電、氣、空調等一切由此產(chǎn)生的費用由甲方墊付。（此條與5.3.1.6條內容重復，刪除?。?.1.17.正常管理運行期間，由于甲方原因導致物業(yè)服務費收入降低，不能滿足物業(yè)管理正常支出時，不足部分因由甲方支付給乙方，以保證物業(yè)管理正常工作。6.1.18.甲方應按照國家規(guī)定的保修期限和保修范圍承擔物業(yè)的保修責任；并負責對本物業(yè)項目保修期內保修工作的及時協(xié)調和組織，如物業(yè)使用人對工程保修工作存在異議，應由甲方負責。6.1.19.基于乙方對合格的有關機構的客觀分析，在需要時聘請公關公司及廣告公司，并同時承擔相應費用。（此條看不懂什么意思！）6.1.20.在本合同期限內，甲方的廣告推廣宣傳資料、（如報章、電視廣告、圖板及小冊子等），應清晰列明乙方是甲方本物業(yè)的物業(yè)管理單位。6.1.21.及時地、清楚地并且全面地回復乙方的有關指示、行動方向或澄清有關的詢問。（此條應對甲乙雙方均有約束力。）6.1.22.確保及時通知乙方一切可能對乙方服務產(chǎn)生影響的活動、討論、事件及其他與“本物業(yè)”相關的資訊。（建議刪除，不是甲方的責任。）6.1.23.負責確定《“大連一方城堡酒店公寓”業(yè)主臨時管理規(guī)約》和《用戶手冊》，并將其作為房屋租售合同的附件要求物業(yè)業(yè)主（或物業(yè)使用人）簽署和遵守，乙方根據(jù)甲方的要求給予必要的協(xié)助和指導。（說反了吧，應該是乙方制定，甲方協(xié)助指導吧。）6.1.24.為物業(yè)的租賃及銷售目的而合理使用乙方的商標、品牌、制服樣式和企業(yè)名稱來表明乙方是該物業(yè)的專業(yè)服務單位。（要在甲方同意的基礎之上有限的使用。）6.1.25.甲方有權每對乙方是否達到上述服務標準進行考核，考核標準由甲方與乙方基于本合同的內容共同協(xié)商確定?？己私Y果將及時告知乙方。乙方對考核不合格的工作內容需承擔相應的責任）6.1.26.甲方對乙方提供的物業(yè)管理技術負有嚴守商業(yè)機密的義務，此處所稱機密僅限于乙方提供的所有書面的物業(yè)管理計劃、制度、培訓課程、會議記錄、技術資料、應變辦法等。6.1.27.如該協(xié)議因甲方的原因提前終止，甲方應補償乙方根據(jù)中華人民共和國勞動合同法的規(guī)定向乙方所有駐場員工支付的經(jīng)濟賠償。6.1.28.甲方因維修或公共利益，確需臨時占用、改動本物業(yè)管理區(qū)域內設備設施、道路、場地的，由乙方協(xié)助甲方征得相關物業(yè)業(yè)主(或物業(yè)使用人)的同意。雙方應互相配合、協(xié)助。

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6.1.29.甲方負責協(xié)助乙方處理本合同項下因甲方原因產(chǎn)生的各種糾紛。

6.2 乙方的權利和義務

6.2.1

6.2.2

6.2.3

6.2.4

6.2.5

6.2.6

6.2.7

6.2.8

6.2.9

6.2.106.2.116.2.126.2.136.2.14 乙方須于本合同簽訂后一周內，做好為甲方提供物業(yè)前期顧問服務的準備工作。

從物業(yè)管理和使用者的角度，通過審視物業(yè)的設計方案及施工圖紙等方法，對物業(yè)的建筑、環(huán)境、景觀、機電設施、物業(yè)功能設置等提出有利于甲方成本控制及方便管理的意見和建議。

根據(jù)對施工現(xiàn)場的視察，及時提出維護甲方利益和符合物業(yè)使用規(guī)范的意見和建議。

乙方平均每兩周/月兩次與甲方代表舉行物業(yè)管理顧問會議，及時提出各種意見和建議；會議應采用例會制。若一方要求更改日期，則需提前通知另一方。

根據(jù)甲方的要求，將前期物業(yè)顧問服務內容，包括但不限于建議和意見，以書面形式提供給甲方。

以未來管理者和使用者的角度，協(xié)助甲方對物業(yè)進行驗收，對各種缺陷和不足，適時提出相應整改建議。

配合甲方銷售工作，并根據(jù)物業(yè)的情況于開盤前制定管理規(guī)約、物業(yè)管理收費標準及其他相關的管理制度。

在物業(yè)銷售過程中，乙方將為甲方銷售部人員提供物業(yè)管理基礎概論，以及今后本物業(yè)所提供的物業(yè)管理服務內容、收費標準等方面的培訓。甲方在進行大型宣傳活動時，應甲方的邀請，乙方人員到場，并根據(jù)甲方的要求由物業(yè)專員現(xiàn)場解答有關物業(yè)管理方面的問題。

項目工程竣工并按國家有關規(guī)定通過竣工驗收后，甲、乙雙方應共同組織接管驗收。乙方應在甲方提出接管驗收申請的15日內，按照《房屋接管驗收標準》組織接管驗收，經(jīng)檢驗符合要求，應在7日內簽署驗收合格憑證，并及時簽發(fā)接管文件。項目接管驗收完成后，甲乙雙方共同協(xié)商開業(yè)時間，甲方須在開業(yè)時間之前提前2周以書面形式通知乙方，乙方可代甲方向物業(yè)業(yè)主(或物業(yè)使用人)發(fā)入駐通知。及時向甲方呈報物業(yè)管理工作計劃、物業(yè)管理運行成本及費用預算和各項物業(yè)管理規(guī)章制度。經(jīng)核準后認真組織貫徹執(zhí)行。向甲方、物業(yè)業(yè)主（或物業(yè)使用人）書面告知物業(yè)使用的有關規(guī)定，當物業(yè)業(yè)主（或物業(yè)使用人）裝修其單元物業(yè)區(qū)域時，書面告知有關限制條件，并負責監(jiān)督。按本合同約定，對物業(yè)業(yè)主（或物業(yè)使用人）違反管理規(guī)約、裝修管理規(guī)定和用戶手冊等的行為進行處理。

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6.2.15 妥善管理項目物業(yè)管理資金，按照本合同的有關條款合理使用，并定期向甲方、物業(yè)業(yè)主報告收支使用情況。6.2.16 負責編制物業(yè)附屬設施、設備、園藝等的維保、養(yǎng)護計劃和大、中、小修方案。經(jīng)甲方審核批準并獲得有效資金保障后由乙方組織實施。6.2.17 對物業(yè)的公共設施不得擅自占用和改變其使用功能，如需改造、擴建或完善配套項目，須與甲方協(xié)商、經(jīng)甲方書面同意，并呈報有關部門批準后實施。6.2.18 乙方有權選聘專業(yè)公司承擔本物業(yè)的專項管理服務，包括但不限于物業(yè)保險公司、清潔公司、綠化公司，以及其它工程類維修保養(yǎng)公司等，乙方要對所聘請的專業(yè)公司的工作質量及責任負全責；但未經(jīng)甲方事先書面同意，乙方不得將本合同項下物業(yè)的整體管理責任轉讓給

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7.3 該物業(yè)的全部保險單應向當?shù)氐?、并在中華人民共和國注冊登記的保險公司投保。其投保的險種、保險金額等均按中國保險公司的有關規(guī)定和該物業(yè)的實際情況辦理。7.4 物業(yè)保險范圍一般應包含物業(yè)共用區(qū)域/設施/設備；而保險范圍種類應包含物業(yè)財產(chǎn)一切險、機損險及公眾責任險等。

8.乙方的知識產(chǎn)權

8.1 甲方承認“ CBRE”、“世邦魏理仕”的名稱及全部有關名稱、商標、服務標志、版權以及標記(標志)均屬乙方或其關聯(lián)公司的專屬財產(chǎn)。

8.2 本合同期限內，英文“MANAGED BY CBRE”和中文“世邦魏理仕管理”的名稱或經(jīng)雙方同意的其他名稱將在任何時候附于物業(yè)名稱之后。（只能是雙方商定有限的附于物業(yè)名稱之后）

8.3 甲方不得在其擁有權益的任何其它合伙企業(yè)、公司或其它營業(yè)實體的名稱中使用“ CBRE”、“世邦魏理仕”的名稱或任何其組合演變的名稱。在本合同期限中，乙方或甲方都能在與物業(yè)有關的所有推廣材料上以及推銷宣傳上使用對方的標志和名稱。

8.4 雙方都應當在各自的針對該物業(yè)的推廣材料中使用對方的標識。

8.5 在本合同終止或期滿的情況下，甲方應無條件地在該終止或期滿后三十(30)日內，從所有招牌、家具陳設、印刷品、徽章、標語或其它顯著特征中除去” CBRE”、”世邦魏理仕” 名稱或標志，而且乙方有權在上述三十(30)日期限后在甲方合理的工作時間內在甲方代表陪同下進入物業(yè)檢查是否已經(jīng)全部除去。

9.甲乙雙方的聲明

因乙方管理不善或操作不當?shù)仍蛟斐芍卮笫鹿实?，由乙方承擔責任并負責善后處理；因物業(yè)房屋建造質量、設備設施質量或安裝技術等可歸咎于甲方的原因，達不到使用功能，造成重大事故的，乙方應及時發(fā)現(xiàn)，并把損失控制到最小，由甲方承擔責任并作善后處理。產(chǎn)生質量事故的直接原因，以政府主管部門的鑒定結論為準。

10.通知的送達

與履行本合同有關的通知須以書面方式送達對方時，應當以郵寄、專人送達、傳真或者電子郵件等方式進行，并且該通知送達下列地址及受送達人即視為已經(jīng)送達（如果擬接受通知一方之下列地址或聯(lián)絡號碼發(fā)生變更，則其應毫不延遲地通知協(xié)議另一方變更情況）：

甲方的受送達人：

郵寄地址及郵政編碼：

電話號碼：

傳真號碼：

電子郵件地址：

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乙方的受送達人：嚴滌凡

郵寄地址及郵政編碼：大連市中山區(qū)中山路88號天安國際大廈2104單元 電話號碼：0411-39805855 傳真號碼：0411-39805866 電子郵件地址：dominic.yim@cbre.com.cn

11.保密條款

11.1 乙方從甲方處所獲之物業(yè)信息資料，如需保密，應當以書面方式告知乙方。

11.2 甲乙雙方從對方處獲得的商業(yè)機密和需保密的信息資料，均不得泄露給

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數(shù)額為三個月的管理服務酬金（酬金按違約行為發(fā)生時所處的管理期的酬金標準而定），因此給對方造成名譽或經(jīng)濟損失超過違約金的，還應給予對方相應經(jīng)濟賠償。

13.3（請陸佳微協(xié)助審核，此條是否違背國家相關勞動法，人員聘用是雙方自愿的行為。）

14.爭議的解決

凡因在履行本合同所產(chǎn)生的或與本合同有關的任何爭議，雙方應通過友好協(xié)商加以解決；若經(jīng)協(xié)商不能解決時，任何一方均有權依法向物業(yè)所在地的人民法院提起訴訟。在訴訟過程中，除雙方有爭議正在進行訴訟的部分外，本合同應繼續(xù)履行。

15.本合同權利和義務的轉讓

本合同謹以本合同甲乙雙方為收益人，未經(jīng)對方書面同意，甲方或乙方均不得轉讓或以任何方式出售或出讓在本合同項下的權利、責任和義務。

16.終止合同

16.1 本合同可以在任何時候經(jīng)甲、乙雙方協(xié)商一致并達成書面協(xié)議，提前終止本合同。

16.2 甲、乙雙方同意發(fā)生下列情況之一時，合同一方可以在以書面形式通知對方三十日后單方面終止本合同：

（1）本合同規(guī)定的不可抗力的狀況或后果嚴重影響了本合同的正常履行，該影響持續(xù)時間超過九（9）個月并且雙方無法找到合理的解決辦法，致使本合同無法履行。（2）業(yè)主委員會成立并委托其他物業(yè)管理公司。

（3）任何一方違反或未履行本合同中所列的任何條款，并在接到對方書面通知起計三十（30）天內未能予以糾正的，非責任方有權終止合同；責任方無此權利。（4）任何一方受到法律制裁而已進入清算、解散程序或者被吊銷營業(yè)執(zhí)照、停止營業(yè)、宣告破產(chǎn)。

（5）出現(xiàn)其它事件致使雙方一致認為不能履行本合同或者履行成為不必要。

17.關于遵守法律的規(guī)定

甲，乙雙方一致聲明本合同項下的一切經(jīng)營活動必須遵守物業(yè)所在國家的所有適用的、現(xiàn)行有效的法律法令和有關規(guī)定，包括但不限于中國的反賄賂反腐敗或和其相關的法律法規(guī)。甲，乙雙方不可就本合同項下的經(jīng)營活動支付任何可能導致違反以上法律法規(guī)的款項，包括不能以影響政府官員的行為或獲取不正當?shù)纳虡I(yè)利益為目的，向政府官員提供任何有價值的物品，或在知道全部或部分的金錢或有價物將會給予政府官員的情況下向其他任何個人、公司或其他實體提供金錢或有價物或支付報酬；如在該合同執(zhí)行過程中，甲，乙雙方任何一方被證明因其單方面的原因，并

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非因為對方或任何

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第四篇：淺談物業(yè)管理風險及防范

淺談物業(yè)管理風險及防范

物業(yè)管理服務從整個行業(yè)來看，所涉及的空間和時間范圍是非常廣泛而深遠的，同時與眾多的業(yè)主和非業(yè)主使用人的生活息息相關，上述特點決定了物業(yè)管理服務面臨的風險可能是無時不在和無處不在。物業(yè)管理服務行業(yè)又是相對利潤低的行業(yè)，風險的承擔可能導致企業(yè)正常生產(chǎn)經(jīng)營活動無法進行，所以風 險的防范成為擺在物業(yè)管理服務整個行業(yè)和各個物業(yè)管理企業(yè)的頭等大事。

一、風險的來源

物業(yè)管理服務的風險是因物業(yè)管理企業(yè)的義務產(chǎn)生的，根據(jù)《物業(yè)管理條例》第36條“物業(yè)管理企業(yè)應當按照物業(yè)服務合同的約定，提供相應的服務。物業(yè)管理企業(yè)未能履行物業(yè)服務合同的約定，導致業(yè)主人身、財產(chǎn)安全受到損害的，應當依法承擔相應法律責任。”的規(guī)定，由于義務人未能全面履行法定和約定的義務，給權利人造成直接和間接經(jīng)濟損失和人身損害的，即產(chǎn)生了相應的法律風險和賠償?shù)姆韶熑巍?/p>

二、風險的種類

風險的類型可以依據(jù)管理服務的具體內容而確定。具體來說分為：治安風險、車輛管理中車輛的損壞滅失風險、消防事故和隱患風險、物業(yè)及公共設施設備造成的風險和公共環(huán)境不安全因素造成的風險。當然這并不能涵蓋全部的風險，但基本包括了主要的方面。

1、治安風險

是指由于外界第三人的過錯和違法行為，給物管服務范圍內的業(yè)主或非業(yè)主使用人造成人身損害和財產(chǎn)損失導致的物業(yè)管理服務風險，當前隨著市場經(jīng)濟的發(fā)展，我國人口流動頻繁，社會階層收入差距增大，由此產(chǎn)生的治安問題如入室盜竊、搶奪、搶劫和故意傷害、故意殺人等相繼發(fā)生在各小區(qū)，給物業(yè)管理服務工作帶來極大的壓力和風險。

2、車輛管理中車輛的損壞滅失風險

指在物業(yè)小區(qū)內的停車場經(jīng)營車輛停放服務過程中，車輛發(fā)生車身受損、車輛滅失等損壞的風險。車輛停放服務通常由物業(yè)管理企業(yè)接受開發(fā)商或小區(qū)業(yè)主委員會的委托進行停車場的經(jīng)營管理，并收取車輛停放服務費。車輛停放期間車輛外表可能被兒童包括其他第三人用器具劃傷，也可能會被其他停放車輛有意或無意碰撞而損壞，也有可能在停放期間被盜竊或搶劫。該類事件和訴訟爭議也是長期以來物業(yè)管理企業(yè)面臨賠付金額較大的風險。

3、消防事故和隱患風險

由于消防設施直接影響到廣大業(yè)主生命財產(chǎn)安全，消防設施的日常維護和養(yǎng)護直接關系到火災發(fā)生時，消防部門處理事故效果。消防設施的維護保養(yǎng)不善、無消防用水供應、消防報警系統(tǒng)失靈都可能導致重大人身和巨大財產(chǎn)損失，物業(yè)管理企業(yè)面臨如此的風險不僅要承擔經(jīng)濟賠償?shù)拿袷路韶熑?，直接責任人和企業(yè)主要負責人還可能因此而承擔刑事法律責任。

4、物業(yè)及公共設施設備造成的風險

物業(yè)本身主要包括房屋本體及屬于物業(yè)管理服務范圍的房屋建筑物的附著物、墜落物和懸掛物；公共設施和設備包括供水、供電、安全報警系統(tǒng)、排水和排污系統(tǒng)、配套的娛樂活動設施等；如果概括地講可以認為是小區(qū)或大廈內不屬于業(yè)主個人所有和承擔管理責任的其他部分。由于物業(yè)、公共設備的多樣性和分布的分散性特點，常常伴隨風險的頻繁發(fā)生。

三、各類風險的防范

1、治安風險防范 首先，明確物業(yè)管理企業(yè)的法律地位和職責。小區(qū)和大廈的治安是由公安機關負責的，物業(yè)管理企業(yè)的義務是協(xié)助公安機關維護小區(qū)和大廈的公共秩序。物業(yè)管理企業(yè)僅僅是依法成立的公司法人主體，不享有超過法律規(guī)定的任何行政管理職權和行政處罰權。物業(yè)管理企業(yè)不具有任何特權。因此，物業(yè)管理企業(yè)的治安防范義務是在一定限度內的、有限的義務。其次，針對不同服務區(qū)域的具體情況，制定相對完善和實用的制度，組建和設置相應的機構和人員，實施和執(zhí)行相應的制度規(guī)定。制度中應明確對小區(qū)和大廈往來人員的管理，制定關于定時安排人員巡邏和巡視，針對治安事件的處理程序等。鑒于住宅小區(qū)和大廈業(yè)主和非業(yè)主使用人的不同需求和特點，對于人員的往來管理是有區(qū)別的。住宅小區(qū)可以采用業(yè)主和非業(yè)主使用人憑密碼和智能卡進出，來訪者采用登記或經(jīng)業(yè)主和非業(yè)主使用人同意后進入。大廈是以辦公為主的商業(yè)區(qū)域，因為人員進出過于頻繁，進出人員數(shù)量過大，逐一登記制度是不必要和難以落實的，多數(shù)都采用對從大廈搬離物品進行登記，并憑當時在業(yè)主或合法的非業(yè)主使用人入住時預先所留的印鑒或簽名確認。

往來人員的登記和管理是由固定崗位的工作人員完成的，同時必須配備相應的其他人員進行定時的流動式巡邏和巡查工作，對已進入小區(qū)或大廈的人員的行為進行監(jiān)督，及時發(fā)現(xiàn)和制止不法侵害的行為，第一時間進行報警，協(xié)助公安機關制止和防范違法犯罪行為、保護事發(fā)現(xiàn)場，以實現(xiàn)協(xié)助公安機關維護公共秩序的職責。物業(yè)管理企業(yè)應根據(jù)小區(qū)的不同情況與業(yè)主委員會協(xié)調共同組織一定數(shù)量的業(yè)主，結合自愿原則，建立業(yè)主防范體系，配合和促進物業(yè)管理企業(yè)的治安防范工作，既針對非法侵害行為，也可以監(jiān)督和發(fā)現(xiàn)物業(yè)管理企業(yè)工作漏洞，最終形成不同層次的防范體系。

作為物業(yè)管理企業(yè)只有在嚴格依據(jù)經(jīng)過業(yè)主大會確定的各項管理規(guī)定，履行自己義務，協(xié)助公安機關維護社會公共秩序，物業(yè)管理企業(yè)才不再承擔業(yè)主或非業(yè)主使用人因第三人非法侵害導致的人身和財產(chǎn)損失賠償責任。

目前，物業(yè)管理行業(yè)中，有一部分企業(yè)將協(xié)助公安部門維護小區(qū)和大廈公共秩序的工作委托給專門的保安公司，協(xié)商約定對外支付一定保安服務費，由保安公司根據(jù)物業(yè)管理企業(yè)的具體要求提供一定數(shù)量的保安人員，按合同約定提供物業(yè)管理企業(yè)要求的服務。該做法實際也是物業(yè)管理企業(yè)與其他主體分擔法律風險的措施。

2、車輛管理風險防范

停車場經(jīng)營管理，應從停車場硬件建設、維護和車輛停放管理軟件兩方面防范風險。

要向公安機關依法取得許可證，向物價部門取得收費許可證。取得經(jīng)營許可證的前提是停車場的規(guī)劃和建設符合法律規(guī)定。同時須負責相關停車場設施的維護和維修保養(yǎng)；將停車場車輛停放服務的內容制作成公示牌，放置在停車場顯著位置，明示停車場經(jīng)營企業(yè)是否承擔車輛的保管責任等，停車場內因維修工程等原因可能造成停放車輛損害時，應以指示牌等形式向車輛停放人明確告知，并將可能造成車輛損害和危險的區(qū)域進行單獨圍攔，進行分離，明確禁止車輛停放在上述區(qū)域。在停車場硬件完善后并符合要求后，還應制定車輛停放管理制度，對車輛的出入嚴格管理。停車場的工作人員對進入停車場的所有車輛發(fā)放停車憑證，該憑證可以是一次性的停車票，或者是多次反復使用的停車卡。該停車憑證應由物業(yè)管理公司或下屬管理處加蓋公章，應記載車輛牌號、進入停車場時間、發(fā)卡的經(jīng)辦人，對車輛明顯的已有的損害和破損應記載在憑證上；同時對停車場的停放服務的具體內容和車輛停放人應注意的事項記載在該憑證上，告知車輛停放人。當車輛進入停車場后，停車場工作人員負責對車輛的停放位置和停放秩序進行規(guī)范和指揮，及時制止不規(guī)范的停放行為。防止造成停放車輛的損害，履行自身的管理職責。

車輛駛離停車場時，停車場管理人員應向車輛駕駛人員收取停車場發(fā)放的憑證，并仔細核對憑證上記載的車牌號和其他情況是否與車輛相符。當不一致時，應及時核對車輛行駛證件、駕駛人員的證件，與發(fā)放憑證的人員聯(lián)系確認是否在記錄中存在錯誤。確認駕駛人員后，予以放行；收取停放服務費，給予收款憑證，收款憑證上應記載停放的時間和車輛的牌號。如果車輛停放憑證丟失，應由車輛停放人持車輛行駛證件和駕駛人員的身份證前往物業(yè)管理企業(yè)，辦理相應的憑證掛失手續(xù)，重新領取車輛放行憑證。

上述管理規(guī)范程序就是風險防范的過程，其目的在于確保停放車輛不被損壞，確保停放車輛的完好。如果車輛停放人，有意不按停車場的管理規(guī)定停放車輛，而停車場已進行明示告知，管理人員已進行勸止，停放人拒不糾正導致?lián)p壞的，應由車輛停放人承擔責任。

3、消防風險防范

（1）物業(yè)管理企業(yè)首先在接手物業(yè)管理時，尤其是針對新建小區(qū)和大廈，應查驗是否已通過消防部門的驗收，取得消防驗收合格證。在小區(qū)和大廈未取得消防驗收合格證之前，物業(yè)管理企業(yè)可以提前進入，但業(yè)主不能辦理入伙手續(xù)。即使是開發(fā)商要求入伙，物業(yè)管理企業(yè)應堅持不辦理入伙手續(xù)。如果在此情況下，為業(yè)主辦理了入伙手續(xù)，發(fā)生消防事故造成人身和財產(chǎn)損失，物業(yè)管理企業(yè)將負有不可推缷的責任。

（2）業(yè)主入伙后，在裝修過程中，物業(yè)管理企業(yè)應審查業(yè)主申請裝修項目，是否影響結構安全，使用的材料是否符合消防要求。同時在裝修過程中，應監(jiān)督業(yè)主按照消防要求配備消防滅火器械、在裝修現(xiàn)場應嚴禁明火等；防止業(yè)主在裝修過程中損壞公共消防設施和器械。對損壞公共消防設施和器械的行為應及時制止，造成重大損壞或后果嚴重的，物業(yè)管理企業(yè)應向消防主管部門報告，由消防主管部門依法處理。

（3）物業(yè)管理企業(yè)在進行物業(yè)管理過程中，對小區(qū)和大廈的消防設施和器械，進行日常的維護和養(yǎng)護。消防設施的維修和養(yǎng)護事項委托給專業(yè)的消防公司；對消防設施需要完善整改的，應依法定程序，經(jīng)業(yè)主大會同意，從維修基金中開支。（4）在小區(qū)和大廈發(fā)生消防事故時，物業(yè)管理企業(yè)應在第一時間報警，并協(xié)助消防部門進行事故處理；確保消防設施、器械完好和功能正常；相關人員能夠熟悉和掌握消防設施的正確使用。

4、公共設施設備風險防范

（1）物業(yè)管理企業(yè)與開發(fā)商或業(yè)主委員會簽訂物業(yè)管理合同時，應當對物業(yè)共用部位、共用設施設備進行查驗，與原開發(fā)商或業(yè)主委員會、原物業(yè)管理企業(yè)進行交接過程中，應對物業(yè)共用部位、共用設施設備的現(xiàn)狀和存在的問題進行交底和記錄，了解以往曾出現(xiàn)的故障和隱患，各方進行書面確認，這些記錄和情況作為以后防范風險的參考資料。對于交接過程中發(fā)現(xiàn)的重大損壞和人為原因造成的事故，根據(jù)不同情況，確定責任和修復費用的承擔主體。

在辦理物業(yè)承接驗收手續(xù)時，物業(yè)管理企業(yè)應向建設企業(yè)接收下列資料：

（一）竣工總平面圖，單體建筑、結構、設備竣工圖，配套設施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等驗收資料；

（二）設施設備的安裝、使用和維護保養(yǎng)等技術資料；

（三）物業(yè)質量保修文件和物業(yè)使用說明文件；

（四）物業(yè)管理所必須的其他資料。

在各方交接的過程中，向新的物業(yè)管理企業(yè)移交上述全部資料，是原開發(fā)商、業(yè)主委員會和原物業(yè)管理企業(yè)應履行的法定和合同義務，如果不履行，應承擔相應的法律責任。

（2）依據(jù)《民法通則》第一百二十六條規(guī)定，建筑物或者其他設施以及建筑物上的擱置物、懸掛物發(fā)生倒塌、脫落、墜落造成他人損害的，它的所有人或者管理人應當承擔民事責任，但能夠證明自已沒有過錯的除外。

據(jù)此物業(yè)管理企業(yè)應明確自己的管理責任范圍。建筑物基本可以分為兩部分，一部分屬業(yè)主自己入住的由業(yè)主自己維修和養(yǎng)護的范圍，相應的責任和費用都由業(yè)主承擔；如業(yè)主陽臺放置的物品或者懸掛的物品墜落造成他人人身或財產(chǎn)損失的，由業(yè)主承擔全部的賠償責任；如果證明是受害人的故意行為造成的由受害人承擔責任。物業(yè)管理企業(yè)分清上述責任，是防范自身風險的舉措之一。對除此之外的公共部位應加強檢查，確保完好，防止發(fā)生意外。

物業(yè)管理企業(yè)全體人員應特別明確的一個問題是在目前的司法實踐中，按照民法通則規(guī)定和最高人民法院的司法解釋，由于建筑物及其他設施或附著物、懸掛物和墜落物造成的人身和財產(chǎn)損害訴訟，舉證責任由建筑物或設施的管理人和所有權人承擔（舉證倒置），通俗地講就是損害發(fā)生后，不是由受害人向法庭證明損害發(fā)生的原因，受害人只需要證明損害結果和該結果是由建筑物或設施導致的。而物業(yè)管理企業(yè)在法律上有義務證明自己在管理過程中是沒有過錯或損害結果是由受害人的故意行為造成的，如果不能證明這一點，法庭將依法推定管理人和所有權人負有過錯責任。（3）提高工作人員的防范風險的意識 工作人員的防范風險意識指導他們日常的管理服務行為規(guī)范化、制度化和法律化，沒有工作人員的防范風險意識，一切防范風險的措施都將成為空話。加強對工作人員按公司管理制度的培訓和操作程序的訓練。加強對工作人員專業(yè)法律知識培訓。學習同行業(yè)已經(jīng)發(fā)生的教訓，對照案例分析自身管理行為的潛在風險之處，加以糾正和規(guī)范。管理人員不僅要熟悉制度，還要知道為什么制定這樣的制度，這樣才能有效地控制和防范各類風險的發(fā)生。

隨著社會專業(yè)分工的日益細化，物業(yè)管理企業(yè)應聘請專業(yè)的法律顧問，為企業(yè)提供法律專業(yè)服務；除對物業(yè)管理企業(yè)的管理制度和管理流程提供法律專業(yè)意見外，針對物業(yè)管理服務過程中出現(xiàn)的糾紛，第一時間采取緊急措施應對，由法律顧問負責進行處理，以避免由于法律專業(yè)的不足，造成進一步的不利和責任的擴大。

（4）物業(yè)管理企業(yè)將管理中涉及的電梯、綠化、清潔等專項管理，委托給專業(yè)的公司，由專業(yè)公司提供專業(yè)化的服務。這種發(fā)包形式也是物業(yè)管理企業(yè)防范風險的措施之一。

首先必須審查承包公司的法人資格和專業(yè)資質，不具備專業(yè)資質從事承包工作，是違反法律規(guī)定的，如果因此而造成設備造成人身和財產(chǎn)損害后果，將難免承擔賠償責任。一些物業(yè)管理企業(yè)為追求更大的經(jīng)濟利潤，在未取得相應資質的情況下，委派企業(yè)內部人員從事電梯設備等日常維修、保養(yǎng)。形式上采用掛靠有資質企業(yè)的名義，每年交納一定的管理費。實際上承擔了巨大的法律風險，其次，承包合同中，應明確約定，專業(yè)公司在承包期間因維修保養(yǎng)不善造成設施本身的損壞或給第三人造成人身或財產(chǎn)損失的，由專業(yè)公司承擔全部的賠償責任。

（5）在公共和共用設施、設備的管理和養(yǎng)護過程中，如果發(fā)生事故和損害事件，應向有關部門報告，由相應的部門對事件進行調查，對事件和損害發(fā)生的原因進行認定；該原因就是日后各方，包括法院認定過錯和責任的依據(jù)，在一定程度上可以說唯一依據(jù)。事件和損害發(fā)生后，應積極面對，暫時的回避是解決不了問題的，責任也是無法擺脫的。

5、公共環(huán)境風險防范

小區(qū)和大廈公共區(qū)域的綠化、消殺、環(huán)境污染的整改和公共區(qū)域施工等規(guī)范管理都是消除公共環(huán)境不安全因素和隱患的必要工作。小區(qū)和大廈因公共設施維修工程或其他供水、供電、有限電視、網(wǎng)絡、通訊等企業(yè)施工需要，在公共場所、小區(qū)道旁或者通道上挖坑、修繕、安裝地下設施等，物業(yè)管理企業(yè)應監(jiān)督施工企業(yè)或由物業(yè)管理企業(yè)在施工現(xiàn)場周邊，設置明顯標志和采取安全防護措施等，避免造成他人人身和財產(chǎn)損害的。

物業(yè)管理企業(yè)在上述情形下，因維修物業(yè)或者公共利益，確需臨時占用、挖掘道路、場地的，應當與相關施工企業(yè)在施工前簽訂協(xié)議，對小區(qū)施工現(xiàn)場管理和風險防范、法律責任分擔問題進行約定，降低物業(yè)管理企業(yè)的法律風險和責任。施工結束后，應當將臨時占用、挖掘的道路、場地，在約定期限內恢復原狀，消除風險和隱患。

在綠化養(yǎng)護時，物業(yè)管理企業(yè)往往對新種植的草坪和其他植物，采用圍欄方式組織行人通過，以實現(xiàn)養(yǎng)護的目的。用來圍欄的很多采用帶刺的鐵絲，而該鐵絲在黑夜時，行人很難看清楚，容易造成行人被絆倒或摔傷。

對于物業(yè)管理企業(yè)在公共區(qū)域設置的臨時性障礙物，首先必須考慮所使用的障礙物本身是否會造成對他人的人身損害，應選擇安全的障礙物，例如可以將鐵絲更換為光滑的原形竹竿，加以夜間反光材料；其次，在障礙物前需要設置明顯的提醒行人注意的標識，告知行人注意和繞行。在消殺前應在小區(qū)或大廈公示欄告知業(yè)主或非業(yè)主使用人，消殺的時間安排，注意未成年人和寵物的安全；消殺過程中，對作業(yè)的區(qū)域應適當加以封閉，暫時阻止行人通過；消殺完成后的一定時間，應在作業(yè)區(qū)域周圍設置明顯的提示和告知標識，避免因業(yè)主和非業(yè)主使用人在不知情的情況下，造成人身和財產(chǎn)損害。

對小區(qū)和大廈中的商業(yè)用途的房屋管理，也是物業(yè)管理企業(yè)面臨的難題之一。商業(yè)用途的房屋如果用于進行飲食業(yè)，會給小區(qū)，尤其是周圍鄰近的業(yè)主帶來一定程度的油煙和排污、氣味的污染。物業(yè)管理企業(yè)在飲食場所開業(yè)前應審查排污染、排煙設施的建設以及相關政府部門的批準文件；開業(yè)后，繼續(xù)跟蹤監(jiān)督和管理，針對其他業(yè)主和非業(yè)主使用人的投訴，應及時調查取證，及時限期進行整改，對整改無效或拒不整改的，應依法向有關部門以書面形式反映情況，提交政府部門處理和處罰，因為物業(yè)管理企業(yè)不具有行政處罰的權利。而拖延和不作為，可能發(fā)生新的風險和安全隱患。

針對物業(yè)管理企業(yè)發(fā)現(xiàn)的，在管理范圍區(qū)域內的業(yè)主個人所有的物業(yè)存在安全隱患，可能危及公共利益及他人合法權益時，物業(yè)管理企業(yè)應書面通知責任人及時維修養(yǎng)護，要求業(yè)主給予配合；同時將上述情況書面告知給小區(qū)和大廈業(yè)主委員會，由業(yè)主委員出面協(xié)調，督促責任人履行自己的義務。在采取上述措施都無效的情況下，經(jīng)業(yè)主大會同意，可以由物業(yè)管理企業(yè)維修養(yǎng)護。相關費用再由責任人承擔，向責任人追索。四．綜上所述

物業(yè)管理水平高和低，是可以量化的，要讓所有能夠體驗物業(yè)管理水平的人，都能從頭到腳感到物業(yè)管理的好與差，甚至能夠選擇物業(yè)管理企業(yè)在這里安家落戶。因此，要將法律規(guī)范有機地貫穿整個物業(yè)管理過程，管出水平、管出文明、管出和諧、管出文化?，F(xiàn)在物業(yè)糾紛越來越多，糾紛類型呈多樣化，物業(yè)管理企業(yè)當被告而且敗訴的案子也越來越多。這就要求我們加強防范物業(yè)管理服務風險，提高自我保護水平。只有這樣我們的企業(yè)才能實現(xiàn)又快又好可持續(xù)的發(fā)展。

第五篇：初級電工作業(yè)任務及作業(yè)風險排除

低壓停送電

任務描述：看圖片，某個低壓配電室的配電屏，現(xiàn)要求停電檢修動力2號電氣線路。

一、結合實際工作，排除作業(yè)現(xiàn)場存在的安全風險、職業(yè)危害（50分））1．個人安全意識（10分）

按考評員給定的作業(yè)任務，明確作業(yè)任務，做好個人防護。

作業(yè)任務：

停電—驗電—掛標示牌—檢修—清理現(xiàn)場—送電—觀察指示儀表 個人防護措施：

使用合格的電工絕緣工具，必須穿長袖緊口衣工作，穿絕緣鞋。

2．風險排除(25分)

觀察作業(yè)現(xiàn)場環(huán)境，排除作業(yè)現(xiàn)場存在的安全風險，寫出排除措施。

風險預測和排除：

（1）停送電操作順序錯誤引起短路，排除：斷電先拉斷路器后拉隔離開關，送電先合隔離開關后合斷路器。

（2）拉閘后未驗電就工作可能引起觸電，排除：在未驗電前一律視為有電，只有驗完電確認無電并在開關把手上掛標示牌才能開始工作。

3．安全操作(15分)簡述該項操作的安全規(guī)程。每少寫一條扣2．5分。

（1）驗電：用合格的驗電筆驗電。

（2）掛標示牌：掛上“禁止合閘，有人工作”標示牌。（3）清理現(xiàn)場：檢修完畢，進行現(xiàn)場清理。

臨時線的安裝

任務描述：看圖片，某企業(yè)需要從配電室引出一路臨時用電線路，穿過馬路到用電現(xiàn)場臨時用電。

一、結合實際工作，排除作業(yè)現(xiàn)場存在的安全風險、職業(yè)危害（50分））1．個人安全意識（10分）

按考評員給定的作業(yè)任務，明確作業(yè)任務，做好個人防護。

作業(yè)任務：

按照圖紙在配電室內安裝自動開關—架設導線—在用電處就地安裝配電盤或配電箱—安裝漏電保護開關—完成各種用電設備連接—現(xiàn)場清理—運行調試 個人防護措施：

使用合格的電工絕緣工具，必須穿長袖緊口衣工作，穿絕緣鞋。

2．風險排除(25分)

觀察作業(yè)現(xiàn)場環(huán)境，排除作業(yè)現(xiàn)場存在的安全風險，寫出排除措施。

風險預測和排除：

（1）配電室內共用開關，發(fā)生事故危及其它設備供電安全，排除：在配電室內為臨時線路單設自動開關。

（2）導線擱置在樹上可能發(fā)生漏電，排除：應采用架空敷設或沿墻敷設。

（3）導線高度不夠，引起傷亡事故，排除：架設時戶內高度不低于2.5米，戶外不低于3.5米，橫過馬路處高度在6米以上。（4）用電側配電箱內沒有短路或漏電保護措施易引起事故，排除：箱內設短路保護和漏電保護。

3．安全操作(15分)簡述該項操作的安全規(guī)程。每少寫一條扣2．5分。

（1）裝設臨時線需用絕緣良好導線。要采取懸空架設和沿墻敷設。架設時戶內離地高度不得低于2.5m，戶外不得低于3.5m。架設時需設專用電桿和專用瓷瓶固定或線槽，禁止在樹上或腳手架上掛線；

（2）全部臨時線裝置必須有一總開關控制。每一分路需裝自動開關。（3）所有電氣設備，金屬外殼必須有良好接地線（或接零線）。（4）臨時線必須放在地面上的部分，應加以可靠的保護。如用膠皮線套電纜，則應在過路處設有硬質的套管保護。管口要裝護圈，以防割破電纜。

（5）臨時線與設備、水管、熱水管、門窗等距離應在0.3m以外，與道路交叉處不低于6m。

水泵電動機檢修

任務描述：看圖片，某單位的一個水泵以及配電箱的工作場景，現(xiàn)在水泵電機不工作（轉不起來），要到現(xiàn)場檢修。

一、結合實際工作，排除作業(yè)現(xiàn)場存在的安全風險、職業(yè)危害（50分））

1．個人安全意識（10分）

按考評員給定的作業(yè)任務，明確作業(yè)任務，做好個人防護。

作業(yè)任務：

判斷故障—斷開電源—若有熔斷器則取下熔斷器—掛標示牌—使用合格的工具進行檢修—檢修完畢清理現(xiàn)場—合上電源 個人防護措施：

使用合格的電工絕緣工具，必須穿長袖緊口衣工作，穿絕緣鞋。

2．風險排除(25分)

觀察作業(yè)現(xiàn)場環(huán)境，排除作業(yè)現(xiàn)場存在的安全風險，寫出排除措施。

風險預測和排除：

（1）電動機外殼可能帶電，排除：應斷開電源。

（2）配電箱內潮濕或者有進水，開關操作可能失靈，排除：應斷開上一級電源開關，若配電箱總開關正常則斷開總開關，取下保險后開始檢修。

（3）潮濕環(huán)境可能漏電，排除：穿絕緣鞋(靴)，戴絕緣手套斷開電源

3．安全操作(15分)簡述該項操作的安全規(guī)程。每少寫一條扣2．5分。

（1）首先檢查是否漏電（電機外殼是否帶電）。（2）斷開配電箱里的總開關，并驗電確認無電，若有保險則戴絕緣手套取下保險。

（3）鎖上配電箱的門，在配電箱門把手上掛“禁止合閘，有人工作”。

強電井里帶電更換開關

任務描述：看圖片，某大樓某層強電井內配電箱的場景，現(xiàn)在配電箱內一個自動開關損壞，必須在不停電的情況下予以更換。

一、結合實際工作，排除作業(yè)現(xiàn)場存在的安全風險、職業(yè)危害（50分））

1．個人安全意識（10分）

按考評員給定的作業(yè)任務，明確作業(yè)任務，做好個人防護。

作業(yè)任務：

拆卸故障開關—安裝新開關—清理現(xiàn)場—送電 個人防護措施：

使用合格的電工絕緣工具，必須穿長袖緊口衣工作，穿絕緣鞋或站在絕緣墊上，戴絕緣手套及護目眼鏡。

2．風險排除(25分)

觀察作業(yè)現(xiàn)場環(huán)境，排除作業(yè)現(xiàn)場存在的安全風險，寫出排除措施。

風險預測和排除：

（1）作業(yè)時可能誤操作、誤碰等造成操作人觸電，排除：帶電操作應設專人監(jiān)護。

（2）操作時可能觸碰本電源的支路部分造成短路，排除：拆卸故障開關先拆電源側，后拆負載側，裝新開關時先裝負載側，后裝電源側，每拆除一相立即包絕緣膠布防誤碰。

（3）操作時可能誤碰鄰近帶電體，排除：采取隔離措施。

3．安全操作(15分)簡述該項操作的安全規(guī)程。每少寫一條扣2．5分。

（1）必須由兩人進行。

（2）穿絕緣鞋或站在絕緣墊上。（3）戴護目眼鏡。

（4）接入新開關時必須在斷開的位置。

（5）嚴禁使用銼刀、金屬尺和帶有金屬物的毛刷、毛撣等工具。