第一篇：沈陽市物業(yè)管理存在的問題及對策

08級經(jīng)濟(jì)學(xué)院工程管理劉國祥280707113

沈陽市物業(yè)管理存在的問題及對策

物業(yè)管理作為一個起步較晚的一種模式，在各方面還存在不少的不足之處，在經(jīng)過為期幾天的調(diào)查（當(dāng)然大多數(shù)是網(wǎng)上查閱資料）后，我對沈陽市物業(yè)管理存在的問題提出自己的如下一些拙見。

1、沈陽市物業(yè)管理存在的主要問題1、1 關(guān)于物業(yè)管理方面的法制建設(shè)的滯后使得物業(yè)管理涉及的一系列法律問題還沒有從根本上得到解決。

隨著我國住房制度的改革，從福利分房轉(zhuǎn)向個人購房，隨之而來產(chǎn)生居民小區(qū)的物業(yè)管理問題，但由于我國的相關(guān)法律體系尚未出臺，近兩年引發(fā)多起群體糾紛。雖然現(xiàn)在已經(jīng)有《物業(yè)管理條例》，相關(guān)部門也推出了《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》和《前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)管理暫行辦法》等行政規(guī)章，但現(xiàn)有的物業(yè)管理模式基本上是一種剝奪業(yè)主選擇權(quán)、強(qiáng)迫業(yè)主接受有資質(zhì)（甚至沒有資質(zhì)）的物業(yè)管理公司管理模式。

1、2 相當(dāng)一部分物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)不全，在人力資源素質(zhì)、風(fēng)險意識、危機(jī)管理水平、質(zhì)量管理體系、公共關(guān)系能力、品牌塑造能力等多方面還處于較低水平，物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)營理念、管理水平有待提高，其中以高素質(zhì)物業(yè)管理人才的短缺最為嚴(yán)重。

目前，我國有相當(dāng)數(shù)量的物業(yè)管理企業(yè)的人力資源隊伍在專業(yè)結(jié)構(gòu)、知識結(jié)構(gòu)等方面與物業(yè)管理的發(fā)展要求有較大差距。非專業(yè)人員做物業(yè)管理成為我國物業(yè)管理行業(yè)的奇怪現(xiàn)象之

一。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的分流人員、傳統(tǒng)房管局（所）的轉(zhuǎn)型人員等在一定程度上依舊充斥著物業(yè)管理市場，管理人員普遍素質(zhì)低，服務(wù)不到位?！段飿I(yè)管理條例》中第 33 條規(guī)定：從事物業(yè)管理的人員應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)規(guī)定，取得職業(yè)資格證書。但實際從事物業(yè)管理的人員中取得物業(yè)管理員職業(yè)資格的人數(shù)并不多，具備高級管理資格（如物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理、部門經(jīng)理、“三總師”等）的人員更是鳳毛麟角，這種人才不足的局面，已經(jīng)嚴(yán)重影響了物業(yè)管理行業(yè)向高水平發(fā)展。

1、3 產(chǎn)業(yè)物業(yè)糾紛的一些根本性問題沒有得到解決。

當(dāng)前的物業(yè)糾紛要么因收費(fèi)問題引起，要么最終導(dǎo)致收費(fèi)問題，物業(yè)收費(fèi)成了物業(yè)管理部門和業(yè)主相互博弈的一個重要選項。根本原因在于各利益主體保證自身利益的正常渠道不順暢，符合當(dāng)前公民素質(zhì)的能夠保證各方利益的可操作性機(jī)制尚未形成?！段飿I(yè)管理條例》中規(guī)定業(yè)主的義務(wù)之一是按時交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。在物業(yè)管理中也應(yīng)該貫徹“誰享用，誰受益，1

誰負(fù)擔(dān)”的原則，以形成物業(yè)管理資金的源泉。但是，傳統(tǒng)的福利住房消費(fèi)觀念還有相當(dāng)?shù)膽T性，服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)與收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)不符等現(xiàn)象時有出現(xiàn)，許多物業(yè)公司收費(fèi)范圍和價格透明度低，有的公司收取物業(yè)費(fèi)后，一些維修工作仍需要繳費(fèi)，而物業(yè)公司提交的物業(yè)收費(fèi)預(yù)算、決算等財務(wù)報告也存在問題，收費(fèi)難問題依然困擾著各物業(yè)管理企業(yè)，這些都極大的影響了物業(yè)管理的健康發(fā)展，同時，也使物業(yè)管理主體雙方產(chǎn)生了后續(xù)的不良連鎖反應(yīng)，也遏制了物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)一步發(fā)展壯大。

1、4 對業(yè)主行為進(jìn)行約束和規(guī)范的程度缺乏力度，對業(yè)主的約束偏少，而且多數(shù)業(yè)主的物業(yè)知識也較缺乏。

1、5 物業(yè)管理企業(yè)以單純謀利為目標(biāo)導(dǎo)致物業(yè)管理水平低下。

追求利潤是物業(yè)公司的出發(fā)點(diǎn)之一，本應(yīng)無可厚非，但如果是片面追求利潤，單純追求利潤或只管理不服務(wù)，必然在物業(yè)管理中釀成巨大的問題。許多地產(chǎn)公司及其附屬的物業(yè)公司，在售樓時就信誓旦旦，大肆喧染，許下種種承諾，并在售樓時一次性收取3年左右的物業(yè)管理費(fèi)。待接管物業(yè)后，便抓住居民維權(quán)意識差，沒有業(yè)主委員會等弱點(diǎn)，千方百計降低服務(wù)成本，有的甚至只是搞象征性的服務(wù)，待時間一到，錢也賺了，便以種種托詞逃之夭夭。留下一大堆問題交給居民，交給社會。

2、沈陽市物業(yè)管理問題的對策2、1 加快物業(yè)管理方面的立法建設(shè)，從根本上讓物業(yè)管理做到有法可依，有規(guī)可循。

這方面需要政府方面的努力，作為一般居民也無能為力，我們做的就是要提出自己的意見，讓政府去加快這方面的立法。

2、2 促進(jìn)物業(yè)管理企業(yè)提高經(jīng)營管理水平

第一, 發(fā)揮物業(yè)管理協(xié)會的優(yōu)勢, 更多地介紹發(fā)達(dá)地區(qū)先進(jìn)物業(yè)管理企業(yè)的經(jīng)營管理經(jīng)驗；在行業(yè)內(nèi)展開經(jīng)營管理方面的交流；組織企業(yè)管理者對外埠先進(jìn)物業(yè)管理企業(yè)和物業(yè)項目進(jìn)行實地考察；針對部分企業(yè)管理者業(yè)務(wù)素質(zhì)不高的情況, 舉辦業(yè)務(wù)培訓(xùn), 開展物業(yè)管理企業(yè)員工業(yè)務(wù)競賽。培訓(xùn)上要加大力度，培訓(xùn)一批適應(yīng)我區(qū)物業(yè)工作需要的人員是當(dāng)務(wù)之急，也是今后物業(yè)管理的需要，一是強(qiáng)化對物業(yè)公司法人的培訓(xùn)，使他們在政策法規(guī)、專業(yè)知識等方面得到全面提高。同時，幫助沒有取得物業(yè)工作資質(zhì)的企業(yè)，盡快拿到資質(zhì)。打造一支有資質(zhì)、素質(zhì)高、責(zé)任心強(qiáng)的物業(yè)管理隊伍。二是開展物業(yè)公司專業(yè)人員的強(qiáng)化培訓(xùn)，如物業(yè)財務(wù)人員、保安員、水電工等，使他們具備良好的職業(yè)道德和工作需要的專業(yè)技能。

第二, 在核定物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)的條件中, 除規(guī)定物業(yè)管理專業(yè)人員的職稱標(biāo)準(zhǔn)外,還應(yīng)考慮增加學(xué)歷標(biāo)準(zhǔn), 促進(jìn)物業(yè)管理企業(yè)積極吸收高素質(zhì)人才加入, 從整體上保證沈陽市物業(yè)管理行業(yè)人才素質(zhì)的提升, 為企業(yè)長遠(yuǎn)發(fā)展提供人才保障。

第三, 進(jìn)一步加強(qiáng)宣傳, 推動物業(yè)管理企業(yè)積極按照國際標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范物業(yè)服務(wù)質(zhì)量, 提高物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)化水平； 加強(qiáng)對住宅小區(qū)物業(yè)管理中的危機(jī)管理。

2、3 針對目前的物業(yè)收費(fèi)難的問題，建立新的物業(yè)繳費(fèi)機(jī)制。

新的繳費(fèi)機(jī)制旨在將收費(fèi)與物業(yè)糾紛分離開來，就是物業(yè)費(fèi)不由物業(yè)公司直接收取，而由業(yè)主委員會代收，并且介入第三方的仲裁和認(rèn)證機(jī)構(gòu)，保證業(yè)主委員會秉公辦事，通過這種收費(fèi)機(jī)制，可以有效的將業(yè)主與物業(yè)公司的矛盾分離開來，如果仍是原先那樣物業(yè)公司收取物業(yè)費(fèi)，本身就和物業(yè)公司有糾紛的業(yè)主會因為各種糾紛糾纏在一起而不繳納物業(yè)費(fèi)，這樣更加加大了收取物業(yè)費(fèi)的難度。

2、4 政府介入，加大對物業(yè)管理公司的管理。

政府管理主要是通過制度方面，通過建立制度，強(qiáng)制約束物業(yè)公司提高物業(yè)服務(wù)質(zhì)量，并加大對他們的監(jiān)督力度，漸漸地通過強(qiáng)制約束到讓物業(yè)公司從思想上轉(zhuǎn)變單純?yōu)橹\利的觀念，讓物業(yè)公司在公眾中樹立起一個好的形象，改變物業(yè)公司單純謀利的現(xiàn)狀。把物業(yè)管理的責(zé)任全部歸結(jié)于政府是不公平的，但如果說物業(yè)管理中存在的一系列問題政府沒有責(zé)任也是不客觀的，或者說政府是造成出現(xiàn)這些問題的主要癥結(jié)。試想，哪一個小區(qū)的規(guī)劃審批不是政府所為，哪一棟樓的驗收把關(guān)不是政府決定，哪一家開發(fā)商、建筑商不歸政府管理，哪一個物業(yè)公司的運(yùn)營組建不是政府準(zhǔn)入。所以說政府有責(zé)任加大對物業(yè)公司的監(jiān)督力度。2、5 物業(yè)管理也可以有針對性的嘗試一些新的管理模式。

在加大對沈陽物業(yè)的扶持力度的同時，像對于低收入人群密集的住宅小區(qū)以及近郊區(qū), 可以嘗試開展業(yè)主經(jīng)營式管理的物業(yè)管理模式。在嘗試新模式的同時提高物業(yè)管理企業(yè)的信息化管理水平，完善物業(yè)公司的信息管理系統(tǒng)。

第二篇：物業(yè)管理問題及對策

物業(yè)管理（存在的主要問題及解決對策）研究目的和意義

一、當(dāng)前物業(yè)管理服務(wù)中的反映出來的主要問題

（一）法規(guī)不健全，司法效力不高

近些年來，雖然物業(yè)管理的立法取得了不小進(jìn)展，《物業(yè)管理條例》、《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》等的出臺，對規(guī)范物業(yè)管理的運(yùn)作起了一定的作用。但物業(yè)管理中的一些深層次問題，如業(yè)主組織與其它組織的關(guān)系處理、物業(yè)管理權(quán)力交接等，依然缺乏可操作性的規(guī)定。這使得許多物業(yè)管理糾紛難以通過法律途徑解決。加之當(dāng)前我國的司法訴訟程序多、費(fèi)時長、效力低，物業(yè)服務(wù)欠費(fèi)、接管不暢一類糾紛更是經(jīng)常久拖不決，容易使得小糾紛演化成大的爭執(zhí)，甚至引發(fā)集體請愿、暴力沖突等一些嚴(yán)重影響社會和諧的事件。

（二）物業(yè)公司與業(yè)主之間的缺乏信任，難以建立和諧關(guān)系

目前有一些物業(yè)公司依仗有開發(fā)建設(shè)單位的支持，經(jīng)常對業(yè)主的呼聲不予理會，粗暴干涉業(yè)主的權(quán)利，導(dǎo)致業(yè)主對開發(fā)建設(shè)單位附屬的物業(yè)公司很反感、不信任。開發(fā)建設(shè)單位的物業(yè)公司對物業(yè)早期介入和前期管理往往走形式主義，不能真正維護(hù)業(yè)主的利益，在建筑質(zhì)量、功能、配套等重大事項上沒有起到應(yīng)有的監(jiān)督把關(guān)作用。引致業(yè)主經(jīng)常以房屋質(zhì)量問題、建設(shè)單位承諾不兌現(xiàn)等而遷怒于物業(yè)公司，對物業(yè)公司不信任，關(guān)系處理不好。廣州、深圳許多小區(qū)由此發(fā)生暴力沖突。

（三）物業(yè)公司履約意識和能力差，物業(yè)服務(wù)不到位

有一些物業(yè)公司在取得物業(yè)管理權(quán)后，沒有按照合同認(rèn)真提供物業(yè)服務(wù)，擅自降低服務(wù)等級，減少服務(wù)項目，降低服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和要求；有的公司連起碼的服務(wù)合同要求都不能達(dá)到，以減少成本增加利潤。有的公司甚至連清潔、保安工作都不能做好。

（四）業(yè)主組織地位不明確，業(yè)主委員會運(yùn)作不規(guī)范

長期以來，業(yè)主委員會只是一個無法人地位和獨(dú)立財產(chǎn)相對松散的業(yè)主自治性組織，其法律訴訟主體地位不明確，談不上獨(dú)立承擔(dān)民事責(zé)任。即便現(xiàn)在不少地方接受訴訟或仲裁，物管公司勝訴后，也難以執(zhí)行。而在實際運(yùn)作中業(yè)委會主任、業(yè)主代表等人又難以得到適當(dāng)?shù)募睢C(jī)制欠缺，部分業(yè)委員成員或業(yè)主代表便會不公、不當(dāng)?shù)匦惺棺约旱臋?quán)力，難以發(fā)揮業(yè)主組織應(yīng)有的作用。

（五）業(yè)主欠費(fèi)比例在有的地方較為嚴(yán)重

根據(jù)《中國物業(yè)管理》雜志的報導(dǎo)，北京市居民小區(qū)管理辦公室對28個商品房小區(qū)進(jìn)行調(diào)查，物業(yè)收費(fèi)率能達(dá)到80%的只有14個小區(qū)，商品房小區(qū)平均物業(yè)收費(fèi)率僅為65%。而一般來說物業(yè)管理費(fèi)收費(fèi)率低于80%物業(yè)公司將難以維持正常管理活動。

二、物業(yè)管理服務(wù)問題產(chǎn)生的原因

（一）業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)理念滯后

時致今天，仍然有大量人們對物業(yè)管理的認(rèn)識停留在計劃經(jīng)濟(jì)時代的單位管理或房管所管理模式上,無論是物業(yè)公司還是業(yè)主對物業(yè)管理的認(rèn)識均又不成熟之處。特別是內(nèi)地這種情況更普遍。據(jù)陜西《華商報》記者調(diào)查，西安市民對物業(yè)管理存在的問題可概括為六個方面：97％的業(yè)主稱小區(qū)物業(yè)管理部門不是根據(jù)業(yè)主意愿公平選聘產(chǎn)生，而是由開發(fā)商“欽定”的，小區(qū)業(yè)主合法權(quán)益無法得到保障；86％的業(yè)主認(rèn)為小區(qū)物業(yè)收費(fèi)不透明，更有60％的業(yè)主稱不了解物業(yè)部門收費(fèi)的用途，而行政主管部門的指導(dǎo)無從談起；參與調(diào)查的70％以上的業(yè)主對物業(yè)服務(wù)不滿意，同時認(rèn)為業(yè)主無法行使屬于自己的權(quán)利；在參與調(diào)查的市民

中，有一半以上的人稱不知道小區(qū)物業(yè)管理的政府行政主管部門是誰；參與者中，近90％的業(yè)主稱小區(qū)不能按時召開業(yè)主大會，其中不少業(yè)主稱小區(qū)沒有召開業(yè)主大會卻產(chǎn)生了業(yè)主委員會，懷疑是物業(yè)管理部門暗箱操作；在“您對小區(qū)物業(yè)管理不滿時采取何種方式解決？”的調(diào)查項中，近30％的小區(qū)業(yè)主通過“爭吵”解決物業(yè)糾紛。

（二）物業(yè)管理規(guī)模小，規(guī)模不經(jīng)濟(jì)，經(jīng)營管理困難

規(guī)模不經(jīng)濟(jì)的問題。物業(yè)管理行業(yè)有一種說法，如住宅小區(qū)的管理面積在5萬平方米以下者往往是虧損的，5-8萬平方米才收支平衡，8萬平方米才有贏利可能。但目前很多物業(yè)管理項目面積較少，整體上很難達(dá)到規(guī)模經(jīng)營水平。據(jù)據(jù)統(tǒng)計，物業(yè)管理較成熟的廣東省，截止2004年底物業(yè)管理覆蓋率也只有為40%。物業(yè)管理企業(yè)有3000余家，管理項目1.2萬個,平均管理4個項目，管理面積5億平方米，每個公司平均管理面積只有16.7萬平方米，每個項目只有4.2萬平方米。［13］物業(yè)公司管理項目少，面積少的現(xiàn)狀，反應(yīng)了物業(yè)管理正常的市場競爭機(jī)制尚未形成，使物業(yè)管理企業(yè)難以走出經(jīng)營困境，服務(wù)質(zhì)量自然難以保證。

（三）行業(yè)隊伍素質(zhì)偏低，人才短缺

物業(yè)管理作為專業(yè)化的管理，需要各類高素質(zhì)的管理人才。但由于我國物業(yè)管理專業(yè)教育起步晚，培養(yǎng)的人才有限，加之尚未建立起完善的行業(yè)管理標(biāo)準(zhǔn)和從業(yè)人員行為規(guī)范，在職專業(yè)物業(yè)管理人員的培訓(xùn)不足和各種上崗專業(yè)培訓(xùn)流于形式、監(jiān)管不足，更加之觀念上認(rèn)為物業(yè)管理無需高素質(zhì)人員的誤區(qū)等，使得我國物業(yè)管理行業(yè)從業(yè)人員整體素質(zhì)偏低，制約了行業(yè)的良性發(fā)展，影響行業(yè)地位的提高。

回答人的補(bǔ)充2009-06-04 12:57

（四）物業(yè)糾紛處理方法不當(dāng)，解決物業(yè)糾紛的有效途經(jīng)不夠

目前，不少物業(yè)公司對物業(yè)糾紛和和與業(yè)主的糾紛經(jīng)常采用不適當(dāng)?shù)姆椒ㄌ幚?，如暴力解決、對簿公堂等，結(jié)果不僅難以解決根本問題，反而容易激化矛盾。據(jù)新京報報導(dǎo)，2005年10月30日晚，朝陽區(qū)57名欠交物業(yè)費(fèi)、未履行判決的業(yè)主被法院強(qiáng)制執(zhí)行，其中16人被司法拘留。事隔整1月在北京市朝陽區(qū)法院強(qiáng)制執(zhí)行物業(yè)費(fèi)一個月后對朝陽區(qū)被強(qiáng)制執(zhí)行小區(qū)（百環(huán)花園、歐陸經(jīng)典小區(qū)、農(nóng)光里小區(qū)和芍藥居北里小區(qū)）百名業(yè)主進(jìn)行的問卷調(diào)查表明：超七成業(yè)主認(rèn)為強(qiáng)制執(zhí)行不會促使他們交納物業(yè)費(fèi)，而其后物業(yè)公司提供的服務(wù)也沒有改善。調(diào)查結(jié)果統(tǒng)計顯示：6.1％的業(yè)主對小區(qū)物業(yè)服務(wù)滿意，65.9%的業(yè)主選擇了不滿意；同時42.7％的業(yè)主也意識到拒交物業(yè)費(fèi)不能促使物業(yè)改善服務(wù)。對于強(qiáng)制執(zhí)行后的影響，76.8%的業(yè)主認(rèn)為，強(qiáng)制執(zhí)行不會促使他們積極繳納物業(yè)費(fèi)；73.2％的業(yè)主感到強(qiáng)制執(zhí)行后，物業(yè)的服務(wù)并未得到改善；68.3％的業(yè)主認(rèn)為，強(qiáng)制執(zhí)行后，業(yè)主和物業(yè)的關(guān)系惡化了。

三、解決問題的對策

通過以上分析，我們認(rèn)為解決當(dāng)前物業(yè)管理服務(wù)中的問題，主要應(yīng)從以下幾方面解決：

（一）完善立法，改進(jìn)司法

一年前出臺的《物業(yè)管理條例》突出了權(quán)在業(yè)主、訂約自由、合同優(yōu)先、建設(shè)與管理相分離、以招投標(biāo)方式選聘物管企業(yè)、以合理公開以及費(fèi)用與服務(wù)水平相適應(yīng)的原則確定物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等物業(yè)管理法治精神與原則，較以往有了較大的改善。但迫切需要地方立法加以細(xì)化，強(qiáng)化法規(guī)的可執(zhí)行性和可操作性，特別是要在業(yè)主組織的成立運(yùn)作、物業(yè)接管的程序、方式、不交物業(yè)服務(wù)費(fèi)的制約等方

面作出具體規(guī)定，以化解當(dāng)前大量出現(xiàn)的一些突出糾紛與矛盾。在司法方面，要借鑒香港小額錢債審裁方面的經(jīng)驗，改革簡化審判程序，提高審判效率，加大對物業(yè)服務(wù)中每一方違約違規(guī)的處罰力度，遏制“賴賬”等不良現(xiàn)象與苗頭。

（二）強(qiáng)化政府監(jiān)管與指導(dǎo)，加強(qiáng)社會監(jiān)督力度

首先，要從源頭上對包括物業(yè)項目報建、規(guī)劃設(shè)計、融資、開發(fā)、銷售全過程進(jìn)行嚴(yán)格監(jiān)管，為后續(xù)的物業(yè)管理服務(wù)打下良好的基礎(chǔ)。要積極改革物業(yè)管理行政管理模式，真正落實三級管理體制，將對物業(yè)管理監(jiān)管的權(quán)力中心下移至街道辦事處，明確賦予街道辦事處指導(dǎo)業(yè)主大會召開成立，對物管招投標(biāo)、物管交接及業(yè)主組織和物業(yè)公司實際運(yùn)作進(jìn)行監(jiān)管的具體職責(zé)，提高監(jiān)管效率。回答人的補(bǔ)充2009-06-04 12:58

再者，要依靠社區(qū)代表、人大代表、專聘社會監(jiān)督員等各方力量，加強(qiáng)對物業(yè)管理的社會監(jiān)督。拓寬群眾投訴渠道，及時解決群眾反映的物業(yè)管理問題，并加大對群眾投訴的處理力度，對各種違法違規(guī)行為堅決查處，公開曝光，以起“震懾”作用。把物業(yè)管理市場中容易出現(xiàn)的問題消除在萌芽狀態(tài)。

（三）多種途徑培育規(guī)范物業(yè)管理市場，提高物業(yè)管理水平

要進(jìn)一步加強(qiáng)社會輿論宣傳，引導(dǎo)群眾轉(zhuǎn)變思想觀念，使物業(yè)管理進(jìn)一步得到廣大群眾的認(rèn)同和支持，提高他們參與物業(yè)管理活動的主動性和積極性；要加強(qiáng)對業(yè)主大會、業(yè)主委員會成立的指導(dǎo)、引導(dǎo)，確立起物業(yè)管理市場的真正的買方主體，并增加這一主體的決策能力和行為能力；要加強(qiáng)物業(yè)管理市場競爭主體的培育，嚴(yán)格實行建管分離，大力推行物業(yè)管理招投標(biāo)制度，真正建立業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)雙向選擇市場競爭機(jī)制；要增設(shè)對口的高等教育專業(yè)，大力培養(yǎng)具有相關(guān)專業(yè)的高層次人才，通過職業(yè)教育、在職培訓(xùn)考核等多種手段，提高物業(yè)管理人員的素質(zhì)；要加強(qiáng)政府調(diào)控引導(dǎo)力度，加快物業(yè)管理企業(yè)改組改制，優(yōu)化結(jié)構(gòu)，重組上規(guī)模的步伐，培育一批高素質(zhì)的企業(yè)；加強(qiáng)對物業(yè)管理公司的資質(zhì)審核，對違法違規(guī)不能規(guī)范運(yùn)作的物業(yè)管理企業(yè)，加大監(jiān)督處罰力度，使物業(yè)管理企業(yè)在競爭中規(guī)范自己的經(jīng)營行為，提高管理服務(wù)水平。

（四）加強(qiáng)專業(yè)人才培養(yǎng)和全員培訓(xùn)工作，提高行業(yè)服務(wù)人員素質(zhì)

即要通過多種途徑解決當(dāng)前的物業(yè)管理服務(wù)人員素質(zhì)不高的問題。首先，學(xué)歷教育要要培養(yǎng)既懂政策法規(guī)、服務(wù)禮儀、心理溝通，也熟悉工程技術(shù)的經(jīng)營管理服務(wù)型人才；同時物業(yè)管理行業(yè)應(yīng)加快職業(yè)資格制度的建立，培養(yǎng)各級職業(yè)人才；企業(yè)內(nèi)部培訓(xùn)重點(diǎn)要從解決業(yè)主關(guān)心的人員素質(zhì)著手，加強(qiáng)服務(wù)規(guī)范、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、員工禮儀、各種工程問題的解決實用技能、法律知識、突發(fā)事件應(yīng)變能力等針對性培訓(xùn)。多管齊下，達(dá)到行業(yè)人員素質(zhì)的根本提高，從而帶來服務(wù)作風(fēng)、水平的大力改善，使業(yè)主欣然接受優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，消除內(nèi)心的對抗心理。

總之，解決物業(yè)管理服務(wù)方面的問題不是一朝一夕之事，需要全社會的努力。相信隨著我國法制建設(shè)的完善、市場經(jīng)濟(jì)體系的成熟，物業(yè)管理行業(yè)也一定能逐步走上規(guī)范、健康、和諧的發(fā)展軌道。

第三篇：住宅小區(qū)中物業(yè)管理存在的問題和對策

住宅小區(qū)中物業(yè)管理存在的問題和對策

關(guān)鍵詞：物業(yè)管理 業(yè)主委員會 普遍問題 常見問題對策 提綱：

一、現(xiàn)階段我國的物業(yè)管理存在的普遍問題

1、物業(yè)管理法規(guī)與體制的滯后問題

2、人力資源建設(shè)隊伍問題

3、開發(fā)商遺留下的問題

4、業(yè)主的物業(yè)知識缺乏

5、物業(yè)管理收費(fèi)困難

6、物業(yè)企業(yè)的市場規(guī)模小、缺乏有效的市場競爭

7、物業(yè)管理法規(guī)體系不夠完善

二、住宅小區(qū)物業(yè)管理中比較常見的問題

1、業(yè)主的知情權(quán)和選擇權(quán)無法得到保障

2、業(yè)主委員會無社團(tuán)法人地位

3、小區(qū)設(shè)備設(shè)施的收益權(quán)屬不清

三、物業(yè)管理中存在問題的解決對策

1、制定完善的物業(yè)管理相關(guān)配套法規(guī)

（1）物業(yè)管理的早期介入

（2）建立物業(yè)管理信用檔案

（3）積極大力開展招投標(biāo)機(jī)制

2、嚴(yán)格執(zhí)行承接驗收標(biāo)準(zhǔn)、嚴(yán)把關(guān)

3、培養(yǎng)業(yè)主的物業(yè)管理知識

4、建立物業(yè)管理招標(biāo)制度、真正做到公平、公正、公開原則、實現(xiàn)企業(yè)透明化

5、改變收費(fèi)方式與收費(fèi)態(tài)度

6、加強(qiáng)物業(yè)企業(yè)的自身建設(shè)、培養(yǎng)正確的服務(wù)理念、提高服務(wù)水平和質(zhì)量

第四篇：住宅小區(qū)物業(yè)管理存在的問題及對策

柳州市住宅小區(qū)物業(yè)管理存在的問題及對策

物業(yè)管理是伴隨著市場經(jīng)濟(jì)下的住房制度改革、房地產(chǎn)開發(fā)以及住宅的商品化逐步產(chǎn)生和發(fā)展起來的，科學(xué)、規(guī)范、專業(yè)和現(xiàn)代化的物業(yè)管理與服務(wù)可以給住宅小區(qū)帶來良好的社會效益、經(jīng)濟(jì)效益和環(huán)境效益。物業(yè)服務(wù)公司向業(yè)主提供有償服務(wù)，理應(yīng)收取相應(yīng)的報酬。但在實際操作中，許多公司由于各種原因?qū)е率召M(fèi)不足，影響了自身的正常經(jīng)營和運(yùn)轉(zhuǎn)，不少公司收不抵支，甚至嚴(yán)重虧損；而與此同時，住宅小區(qū)的停車收費(fèi)和物業(yè)服務(wù)收費(fèi)已成為價格舉報咨詢的熱點(diǎn)問題。據(jù)統(tǒng)計2014年1月—2015年4月，柳州市物價局受理各類價格舉報咨詢共3462件，其中住宅小區(qū)的停車和物業(yè)服務(wù)投訴1041件，占總投訴31.04%。物業(yè)服務(wù)收費(fèi)問題成為老百姓新的投訴熱點(diǎn)，并有逐年升溫的趨勢。

一、我市住宅小區(qū)物業(yè)管理現(xiàn)狀

（一）目前我市登記在冊的小區(qū)共有1447個，其中有物業(yè)公司管理的小區(qū)有371個，單位管理的小區(qū)有 66 個，三無小區(qū) 588 個。其中：柳南區(qū)小區(qū)數(shù)為：383個，魚峰區(qū)小區(qū)數(shù)為：332個，城中區(qū)小區(qū)數(shù)為：363個，柳北區(qū)小區(qū)數(shù)為:345個，陽和小區(qū)數(shù)為:14個，柳東新區(qū)小區(qū)數(shù)為：10個。

（二）貫徹落實《廣西壯族自治區(qū)物業(yè)管理條例》情況。民之所欲，我之所為，面對物業(yè)服務(wù)收費(fèi)亂的呼聲，我局認(rèn)真落實《廣西壯族自治區(qū)物業(yè)管理條例》和2013年自治區(qū)物價局住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳制

定的《廣西壯族自治區(qū)住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》（試行，），積極作為。一方面及時妥善處理大量的物業(yè)收費(fèi)投訴糾紛，開展物業(yè)服務(wù)收費(fèi)專項整治；另一方面，迅速行動，開展了“物業(yè)服務(wù)收費(fèi)問計于民”征集意見活動，深入居民小區(qū)調(diào)查研究，對40多個小區(qū)物業(yè)收費(fèi)進(jìn)行成本監(jiān)審，多次召開業(yè)主代表、物業(yè)公司、房開商座談會。2014年4月22日，我局還聯(lián)合柳州晚報舉辦“柳州市物業(yè)服務(wù)管理促進(jìn)懇談會”。在歷時一年反復(fù)修改后，于2014年7月，市物價局和住建委重新下發(fā)了《柳州市住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理實施細(xì)則》、《柳州市住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)等級政府指導(dǎo)價收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)》、《柳州市住宅小區(qū)車輛停車收費(fèi)指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)》、《柳州市住宅小區(qū)裝修垃圾清運(yùn)和IC卡出入證等收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)》等規(guī)范性文件。為規(guī)范老舊小區(qū)物業(yè)服務(wù)價格調(diào)整秩序。解決老舊住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)費(fèi)調(diào)整難度大的問題。我局和住建委在 2012、2013年分別出臺了《關(guān)于規(guī)范我市住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)價格調(diào)整有關(guān)問題》，明確規(guī)定了調(diào)整條件、調(diào)整程序。提出調(diào)整物業(yè)服務(wù)費(fèi)必須由本小區(qū)50%以上的業(yè)主同意。至 2014年底止，共有26家物業(yè)小區(qū)調(diào)整物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。能調(diào)整的小區(qū)都是服務(wù)質(zhì)量取得業(yè)主認(rèn)可的小區(qū)，也有部分沒有調(diào)整成功的小區(qū)，最終物業(yè)公司不提價或撤出小區(qū)。

通過制定新的管理辦法和服務(wù)等級與收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，讓收費(fèi)政策更加符合發(fā)展實際，給亂收費(fèi)、亂調(diào)價行為套上“籠頭”；用統(tǒng)一的服務(wù)項目、服務(wù)等級、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)以及推進(jìn)服務(wù)項目與收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)全公示全覆蓋。讓物業(yè)服務(wù)企業(yè)對服務(wù)內(nèi)容與質(zhì)量等級清清楚楚，讓廣大居民對物業(yè)收費(fèi)情況明明白白白。解決了長期以來停車收費(fèi)、垃圾清運(yùn)費(fèi)、IC卡工本費(fèi)、裝修押金混亂的局面。

二、我市住宅小區(qū)物業(yè)管理存在的突出問題

從近年來的物業(yè)投訴來分析，我市住宅小區(qū)物業(yè)管理的問題有以下幾方面：

（一）未按規(guī)定執(zhí)行物業(yè)服務(wù)收費(fèi)公示制度。少數(shù)物業(yè)服務(wù)企業(yè)未按照《價格法》和《廣西壯族自治區(qū)物業(yè)管理條例》的規(guī)定，在物業(yè)服務(wù)區(qū)域的顯著位臵公示服務(wù)內(nèi)容和收費(fèi)項目、標(biāo)準(zhǔn)，侵犯了業(yè)主的知情權(quán)，引發(fā)價格糾紛。

（二）提高標(biāo)準(zhǔn)收費(fèi)。少數(shù)物業(yè)服務(wù)企業(yè)未執(zhí)行停車1小時內(nèi)免費(fèi)的規(guī)定，以車位少為由，對業(yè)主不辦理月票，而是按次數(shù)收??；一些房開以小區(qū)停車場產(chǎn)權(quán)屬于為由，只售不租，導(dǎo)致業(yè)主無法停放車輛，或提高標(biāo)準(zhǔn)收取公共能耗的電費(fèi)、水費(fèi)價格（如電梯電費(fèi)、二次加壓產(chǎn)生的電費(fèi)）加重業(yè)主負(fù)擔(dān)。

（三）強(qiáng)制或變相強(qiáng)制服務(wù)并高收費(fèi)。一些物業(yè)企業(yè)服務(wù)意識欠缺，在未與業(yè)主充分溝通并征得業(yè)主同意下，無視業(yè)主意見，收取房產(chǎn)證、土地證、管道燃?xì)獯k費(fèi)，甚至單方面強(qiáng)行推廣門禁卡和車輛藍(lán)牙出入裝臵，然后轉(zhuǎn)嫁至業(yè)主身上并從中牟利。

（四）違反規(guī)定以保證金、抵押金等形式變相收費(fèi)的。2014年8月我市根據(jù)《廣西壯族自治區(qū)物業(yè)管理條例》和《廣西壯族自治區(qū)住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法（試行）》（桂價格[2013]62號）的有關(guān)規(guī)定，市物價、住建部門聯(lián)合下發(fā)了《柳州市住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理實施細(xì)則》明確規(guī)定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得以任何名義收取與裝修有關(guān)的裝修押金、裝修管理費(fèi)、裝修出入證工本費(fèi)、裝修電梯使用費(fèi)等，但仍有一些物業(yè)公司強(qiáng)行收取明令禁止的費(fèi)用。

（五）重復(fù)收費(fèi)問題。2014年8月實施的《柳州市住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理實施細(xì)則》明確規(guī)定，物業(yè)管理區(qū)域的配電、給排水、電梯、消防、公共照明、綠化用水等公共設(shè)施設(shè)備運(yùn)行所產(chǎn)生的電費(fèi)、水費(fèi)以及管漏、線損，列入物業(yè)服務(wù)成本，我市一些新交付的樓盤，物業(yè)服務(wù)企業(yè)在向業(yè)主預(yù)收一年的物業(yè)服務(wù)費(fèi)后，仍向業(yè)主收取300—500元不等的水電周轉(zhuǎn)金；一些樓盤按照物業(yè)等級不同，每年有1—2次免費(fèi)清理，但仍有物業(yè)服務(wù)企業(yè)向業(yè)主分?jǐn)傁滤?、化糞池清理費(fèi)用。

（六）擴(kuò)大范圍收費(fèi)。一些物業(yè)服務(wù)企業(yè)以管理者自居，在車位緊張情況下，未經(jīng)業(yè)主大會或?qū)Ｓ胁糠终冀ㄖ偯娣e過半數(shù)的業(yè)主且總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意下，占用屬于業(yè)主已共有的場地停放車輛并收取車輛停放服務(wù)費(fèi)，且所得收益不按規(guī)定使用。

（七）不按照規(guī)定提供服務(wù)而收取費(fèi)用的。物業(yè)服務(wù)企業(yè)水平參差不齊，物業(yè)服務(wù)短斤少兩、服務(wù)不到位，服務(wù)態(tài)度簡單粗暴，帳目不公開，物業(yè)服務(wù)得不到有效監(jiān)督，得不到業(yè)主的認(rèn)同，最終導(dǎo)致“欠費(fèi)—服務(wù)變差—更多人欠費(fèi)”的惡性循環(huán)。

（八）宣傳、解釋工作不到位。一些物業(yè)服務(wù)企業(yè)存在重收費(fèi)、輕服務(wù)的現(xiàn)象，與業(yè)主缺乏深入溝通交流的有效平臺，如一些房屋質(zhì)量問題、小區(qū)亂搭亂建問題、占用綠地、養(yǎng)雞養(yǎng)狗問題、住宅以外用電價格未按居民用價格電結(jié)算問題，這些問題本身非物業(yè)服務(wù)企業(yè)造成，但由于宣傳、解釋工作不位，導(dǎo)致業(yè)主把怨氣撒在物業(yè)公司頭上，并拒交物業(yè)費(fèi)。

三、我市住宅小區(qū)物業(yè)管理問題原因分析

（一）小區(qū)停車收費(fèi)問題原因分析

小區(qū)停車收費(fèi)問題，主要原因一是各小區(qū)停車難的問題越來越突出，特別是停車位配比率低的小區(qū)，房開商或物業(yè)服務(wù)企業(yè)憑著對車位擁有的機(jī)會，在利益上為自己獲取最大利益化。采取不辦理月票而是按次收費(fèi)，以車位租賃費(fèi)收費(fèi)避免管理。二是在實際操作中，物業(yè)公司按次收費(fèi)，不執(zhí)行月票價格，物價局無法給予處理，因為我局的職責(zé)是制定停車收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，沒有要求一定采用什么停放方式。三是在業(yè)主大會成立之前，產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有的部分，因無人過問，物業(yè)公司有意將屬全體業(yè)主的車位租賃費(fèi)收入據(jù)為已用。就此情況，我局已向住建委通報，建議由行業(yè)主管部門加強(qiáng)管理，對屬于業(yè)主公有部分收入（在業(yè)主大會成立之前）納入柳州市住宅專項維修基金管理中心統(tǒng)一管理。但住建委只對新建商品房的維修資金的收集和管理，而對其他的公共收益沒納入管理。目前，業(yè)主的法律意識加強(qiáng)，對業(yè)主的公共利益有所關(guān)注，因沒有成立業(yè)主委員會，無法管理這部分收入，這原因也是業(yè)主拒繳物業(yè)費(fèi)的理由之一。四是業(yè)主對價格政策不理解，業(yè)主在自己擁有使用權(quán)的車位（車庫）內(nèi)停車僅交納車位物業(yè)費(fèi)，不用再繳納車輛停放服務(wù)費(fèi)。車位物業(yè)費(fèi)每個不超過60元/月。其中規(guī)定電動車、摩托車停放服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)不含充電費(fèi)，充電費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由經(jīng)營者根據(jù)電費(fèi)等成本支出向車主收取。五是由于對商場、賓館、娛樂場所、寫字樓配套的停車場停車收費(fèi)實行市場調(diào)節(jié)價，而住宅區(qū)的停車場停車收費(fèi)實行政府指導(dǎo)價。在我市中心區(qū)，部分商住樓就出現(xiàn)停車場一部分按兩種價格模式，引起爭議。對一些混合的商住樓，如高新區(qū)的彩虹城樓盤1-4層酒店，5-19層寫字樓，20-54層住宅樓。該項目所配套的停車場停車收費(fèi)按市場調(diào)節(jié)價，住宅區(qū)的業(yè)主有意見，按政府指導(dǎo)價，房開商有意見，同時實行兩種價，雙意見仍存在分岐。這也是我們所面臨著的新難題。

（二）小區(qū)生活用水用電問題原因分析

據(jù)了解，目前確有一些小區(qū)因供電部門對小區(qū)公共能耗采取先購電后使用的方式，且涉及二次加壓供水，但是水表無法分戶過戶到業(yè)主名下，物業(yè)公司必須根據(jù)小區(qū)總水表使用度數(shù)按時向自來水公司繳納水費(fèi)。然后再向業(yè)主逐戶收取供電分?jǐn)偟碾娰M(fèi)和業(yè)主分表水費(fèi)。物業(yè)公司因此向業(yè)主收取了一些預(yù)付水電費(fèi)，此情況有一定的合理性；但我局和住建委2014年下發(fā)《柳州市住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理實施細(xì)則》（柳價格[2014]99號）實施后，共用設(shè)施設(shè)備運(yùn)行以及公共性服務(wù)所產(chǎn)生的水、電等公共能耗費(fèi)列入物業(yè)服務(wù)成本的，從物業(yè)服務(wù)費(fèi)中由業(yè)主繳納，公共能耗費(fèi)不再公攤。物業(yè)公司不得再收取水電周轉(zhuǎn)金。

我局2014年8月出臺的文件《柳州市住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理實施細(xì)則》（柳價格[2014]99號）第十五條規(guī)定，物業(yè)管理區(qū)域的配電、給排水、電梯、消防、水泵、監(jiān)控設(shè)備、公共照明、綠化用水等公共設(shè)施設(shè)備運(yùn)行所產(chǎn)生的電費(fèi)、水費(fèi)等能耗費(fèi)以及管漏、線損，列入物業(yè)服務(wù)成本的，公共能耗費(fèi)不再分?jǐn)?；未列入物業(yè)服務(wù)成本的，公共能耗費(fèi)合理分?jǐn)偂５?015年之前的物業(yè)收費(fèi)政策，公共能耗費(fèi)可以分?jǐn)偅沂袃煞N模式同時存在。

同一小區(qū)域，住戶的用電實行居民電價，戶外的路燈、照明、公共設(shè)施設(shè)備用電卻是非居民電價。電梯用電不是居民電價，一直是居民投訴的熱點(diǎn)。經(jīng)過多年向上級反映，自治區(qū)物價局通過調(diào)查研究，統(tǒng)一明確小區(qū)上述用電價格的納入居民用電價類。按照文件規(guī)定，自

2014年1月1日起，物業(yè)住宅小區(qū)費(fèi)居民用電，按照合表戶電價收取，即0.5491元/度。

（三）調(diào)整小區(qū)物業(yè)服務(wù)費(fèi)難的原因分析

目前，調(diào)整老舊小區(qū)物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，是所有物業(yè)管理的難點(diǎn)和熱點(diǎn)，長期以來都是社會關(guān)注的熱點(diǎn)。一方面業(yè)主認(rèn)為，享受物業(yè)服務(wù)是業(yè)主，小區(qū)交費(fèi)對象也是業(yè)主，小區(qū)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)是否調(diào)整理應(yīng)由全體業(yè)主決定。在小區(qū)沒有成立業(yè)主大會還屬前期階段，價格部門出臺的調(diào)整物業(yè)收費(fèi)政策屬于指導(dǎo)性質(zhì)，對于小區(qū)的全體業(yè)主大部分能理解當(dāng)前物價上漲的壓力，對調(diào)整價格政策理解，但仍有少數(shù)業(yè)主反對,仍認(rèn)為價格部門調(diào)整價格過高，物業(yè)服務(wù)不到位，是物業(yè)公司以價格主管的調(diào)整文件為由提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，是不能接受的。另一方面物業(yè)公司認(rèn)為，目前還是前期物業(yè)階段，由于成本發(fā)生變化，價格主管部門應(yīng)履行職責(zé)，調(diào)整物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，不該因小區(qū)少數(shù)業(yè)主反對意見而不作為。結(jié)果是不調(diào)整物業(yè)收費(fèi)，企業(yè)難以忍受用工成本上漲的壓力；調(diào)整收費(fèi)，業(yè)主的意見大，同時認(rèn)為政府部門干涉業(yè)主的利益。

調(diào)整物業(yè)服務(wù)費(fèi)難，業(yè)主方面認(rèn)為物業(yè)服務(wù)不到位，就應(yīng)降低收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，或提高服務(wù)質(zhì)量；物業(yè)公司認(rèn)為，物業(yè)服務(wù)已按等級標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行，是業(yè)主過高的要求。業(yè)主希望物價和建設(shè)部門進(jìn)行監(jiān)督。但在實際操作中，物價和建設(shè)部門面對全市上百個小區(qū)的物業(yè)質(zhì)量糾紛，要求件件落實、解決這類問題也不符合實際。住建部門或行業(yè)協(xié)會出臺服務(wù)等級評定標(biāo)準(zhǔn)，對業(yè)主和物業(yè)的爭執(zhí)，由第三方評定。

四、我市住宅小區(qū)物業(yè)管理成功經(jīng)驗做法

（一）堅持落實物業(yè)收費(fèi)公示制度。目前，我市物業(yè)服務(wù)收費(fèi)公示率已達(dá)98%以上。在物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)公示收費(fèi)項目、標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)等級、投訴電話等內(nèi)容，已成為物業(yè)、業(yè)主的共識和自覺行為，必須要長期堅持下去。

（二）快速處理小區(qū)物業(yè)收費(fèi)投訴。2014年以來，我局12358價格舉報電話共受理住宅小區(qū)物業(yè)收費(fèi)投訴1041件，辦結(jié)1041件，辦結(jié)率100%，退款35.58萬元，做到了“事事有回音，件件有著落”，有效地化解了價格矛盾。如2014年1月之前，住戶的家庭用電實行居民電價，戶外的電梯、路燈、消防、監(jiān)控設(shè)備、公共設(shè)施設(shè)備用電卻是非居民電價。戶外電價高一直是居民投訴的熱點(diǎn)。經(jīng)過我局多年向上級反映，自治區(qū)物價局通過調(diào)查研究，統(tǒng)一明確小區(qū)上述用電價格的納入居民用電價類。按照文件規(guī)定，自2014年1月1日起，物業(yè)住宅小區(qū)費(fèi)居民用電，按照合表戶電價收取，即0.5491元/度，大大地減輕了居民負(fù)擔(dān)。2013、2014年連續(xù)兩年，我局榮獲廣西價格舉報先進(jìn)集體稱號和柳州市數(shù)字化城市管理一等獎。

（三）物業(yè)服務(wù)不達(dá)標(biāo)要降級處理。物業(yè)服務(wù)不到位，一直是小區(qū)管理的熱點(diǎn)話題，2014年8月后，市住建、物價部門強(qiáng)化了對物業(yè)服務(wù)等級的監(jiān)管，對達(dá)不到等級要求進(jìn)行整改，對整改仍不達(dá)標(biāo)的，經(jīng)城區(qū)住建部門核準(zhǔn)，作降級處理。

（四）物業(yè)與業(yè)主主動溝通交流。停車難、停車貴，是柳州市絕大多數(shù)小區(qū)都存在的共性問題，柳州市鳳起新都物業(yè)公司主動發(fā)起議事，邀請業(yè)主代表、社區(qū)工作人員、魚峰區(qū)法院、住建、物價局工作人員、人大代表，就小區(qū)停車難題舉行“百聊會”，共同商討尋求解

決問題的辦法和途徑，大美天地小區(qū)建立小區(qū)QQ群，及時解決小區(qū)業(yè)主的各種問題。

（五）物業(yè)與業(yè)主相互遵守合同，相互配合。如三星園小區(qū)、華林郡邸的業(yè)主積極配合物業(yè)工作，物業(yè)服務(wù)業(yè)主認(rèn)可，物業(yè)繳費(fèi)率高，物業(yè)服務(wù)人員的工資和小區(qū)維護(hù)費(fèi)及時到位，從而形成一個良性循環(huán)。

（六）簡化辦事手續(xù)，提高效率。2015年2月1日，為了落實黨的十八屆三中全會《中共中央關(guān)于全面深化改革若干重大問題的決定》中“完善主要由市場決定價格的機(jī)制。凡是能由市場形成價格的都交給市場”的精神，經(jīng)請示自治區(qū)物價局同意，我局在全區(qū)城市率先取消住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)核準(zhǔn)備案程序。

五、先進(jìn)地區(qū)城市住宅小區(qū)物業(yè)管理的經(jīng)驗做法

（一）大力推動成立業(yè)主委員會。上海深化社區(qū)事務(wù)管理，加強(qiáng)居民區(qū)民主自治建設(shè)，將小區(qū)業(yè)委會的籌建和換屆工作納入績效考核。泉州市將街道成立業(yè)委會納入年終績效考核指標(biāo)，由市政府督查室進(jìn)行督查。

（二）物業(yè)服務(wù)實行“酬金制”，業(yè)主真正當(dāng)家作主。上海、杭州、溫州的個別小區(qū)實行酬金制，物業(yè)公司只為業(yè)主提供服務(wù)，依據(jù)服務(wù)合同收取酬金，物業(yè)管理開支則向業(yè)主實報實銷，“酬金制”能讓業(yè)主已明明白白消費(fèi)，讓物業(yè)降低風(fēng)險，提高服務(wù)質(zhì)量。

（三）對老舊小區(qū)停車位改造，在人口密集建設(shè)停車樓。近期，溫州市政府為緩解停車難題，2015年擬對10個舊小區(qū)停車位進(jìn)行改造，新增停車泊位500個，在市中心廣場建設(shè)17層的停車樓，計劃新增停車泊位15000個。

（四）改費(fèi)為稅。2014年，市政府組織多個部門到新加坡考察房地產(chǎn)市場，據(jù)考察回來的同志反饋，新加坡政府對住宅小區(qū)內(nèi)的治安、衛(wèi)生、綠化、設(shè)施維護(hù)費(fèi)用均由政府承擔(dān)，業(yè)主無需交物業(yè)費(fèi)。針對我國物業(yè)收費(fèi)普遍存在亂像問題，建議取消物業(yè)費(fèi)，改為向房產(chǎn)所有者征收房產(chǎn)稅，并重新定義房產(chǎn)稅的含義，以解決長期以來，全國物業(yè)收費(fèi)各種亂像，解決物業(yè)收費(fèi)難的問題，解決因物業(yè)收費(fèi)引發(fā)的各種不安定因素。

六、加強(qiáng)我市住宅小區(qū)物業(yè)管理的對策

根據(jù)國家發(fā)改委關(guān)于放開部分價格的通知，使市場在資源配臵中起決定性作用，促進(jìn)相關(guān)服務(wù)行業(yè)發(fā)展，對地方實行定價管理的非保障性住房物業(yè)服務(wù)、住宅小區(qū)停車服務(wù)價格放開的精神，結(jié)合我市的實際情況，提出對策如下：

（一）政府引導(dǎo)住宅小區(qū)成立業(yè)主委員會，提高成立業(yè)主委員會的比重。當(dāng)前，我市物業(yè)管理存在的問題，表面上是物業(yè)服務(wù)政策相對滿后，物業(yè)服務(wù)收費(fèi)項目不明確，但再往深剖析，根本原因，在于物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主地位不對等，代表業(yè)主維護(hù)其利益、監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)的業(yè)主自治組織缺位，以及雙方溝通交流渠道缺失所致。我市住宅小區(qū)業(yè)主委員會成立比例不到二成。按照國家發(fā)改委放開物業(yè)服務(wù)價格的思路，加快成立業(yè)主委員會的步伐，物業(yè)服務(wù)價格才能放而不亂，有序健康發(fā)展。同時，建議借鑒上海、泉州、成都的經(jīng)驗，將業(yè)主委員會成立指標(biāo)例入城區(qū)政府的考核指標(biāo)。為促進(jìn)我市業(yè)主委員會成立的比重，行業(yè)主管部門出臺政策，簡化成立手續(xù)，降低門檻。2014年4月22日《柳州晚報》組織柳州市物業(yè)服務(wù)管理促進(jìn)懇請會，成立業(yè)委會維護(hù)業(yè)主地位成為大家的共識。

（二）認(rèn)真貫徹《廣西壯族自治區(qū)物業(yè)條例》第四條的規(guī)定。該《條例》第四條明確規(guī)定“鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處在縣級人民政府房產(chǎn)行政主管部門指導(dǎo)下，具體負(fù)責(zé)指導(dǎo)本轄區(qū)業(yè)主大會成立和業(yè)主委員會換屆工作，協(xié)調(diào)物業(yè)服務(wù)與社區(qū)管理、社區(qū)服務(wù)的關(guān)系，調(diào)解業(yè)主、業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)相互之間的物業(yè)糾紛”。為改變前期物業(yè)沒期限的局面，即使小區(qū)因客觀原因沒有成立業(yè)主委員會，也不能超過三年。三年后，由小區(qū)所在地社區(qū)居民委員會在街道辦事的指導(dǎo)和監(jiān)督下業(yè)主委員會職責(zé)，監(jiān)督物業(yè)運(yùn)行管理，參考政府指導(dǎo)價（或市場調(diào)節(jié)價）制定物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。

（三）價格部門做好放開部分物業(yè)服務(wù)價格后規(guī)范物業(yè)服務(wù)企業(yè)價格行為指導(dǎo)和監(jiān)督檢查。重點(diǎn)為物業(yè)服務(wù)企業(yè)調(diào)整收費(fèi)前必須向全體業(yè)主公布服務(wù)費(fèi)收支情況及成本變化情況，且需業(yè)主大會同意方可執(zhí)行。下一步，一是將落實放開部分物業(yè)服務(wù)價格政策。放開的物業(yè)服務(wù)價格范圍是包括物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)停車服務(wù)收費(fèi)、非保障性住房及辦公用房物業(yè)服務(wù)收費(fèi)。放開的物業(yè)收費(fèi)實行市場調(diào)節(jié)價，由業(yè)主方與依照法定程序選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)以物業(yè)服務(wù)合同的形式約定，合同應(yīng)載明服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等內(nèi)容。收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)必須做到：向全體業(yè)主公布服務(wù)費(fèi)收支情況及成本變化情況；拿出制定或調(diào)整收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)方案，說明調(diào)價理由和調(diào)價幅度，就方案與業(yè)主協(xié)商。對設(shè)立業(yè)主大會的小區(qū)，需經(jīng)業(yè)主大會依照法定程序討論同意后，與業(yè)主委員會簽署或變更相關(guān)服務(wù)合同；未設(shè)立業(yè)主大會的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主、且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意，方可簽署或變更相關(guān)服務(wù)合同。新的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)確定后，物業(yè)服務(wù)企業(yè)或停車服務(wù)企業(yè)，應(yīng)當(dāng)按照明碼標(biāo)價的規(guī)定，將收費(fèi)項目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等有關(guān)情況在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的顯著位臵進(jìn)行公示。二是公布我市的物業(yè)成本行情，加強(qiáng)對物業(yè)服務(wù)價格事中事后的監(jiān)督和檢查。

（四）想方設(shè)法解決停車難的問題。供求關(guān)系對價格高低起決定的作用，隨著社會進(jìn)入汽車時代，停車難已成為一個共性問題，因此對于物業(yè)公司在管理小區(qū)停車方面的努力應(yīng)予以支持和理解，與此同時，規(guī)劃、建設(shè)部門必須以前瞻性的眼光把好關(guān)，要求開發(fā)商做足配套設(shè)施，政府想方法設(shè)法在老舊小區(qū)、人口密集區(qū)域建設(shè)公共停車位。

（五）建立價格信用信息庫，推進(jìn)社會信用體系建設(shè)。從2014年下半年起，我局開始著手建立柳州市價格信用信息庫。擬建成1個市局總網(wǎng)，6縣4城區(qū)、職工站子網(wǎng)的構(gòu)架管理模式，做到價格監(jiān)管和服務(wù)工作全覆蓋。目前正在聯(lián)合住建委對全市物業(yè)服務(wù)企業(yè)的資料進(jìn)行了收集，主要收集工商營業(yè)執(zhí)照、稅務(wù)登記證、執(zhí)法人員現(xiàn)場執(zhí)法照片、檢查記錄、違法記錄等。力爭2015年建立柳州市價格信用庫，并與柳州市社會信用體系網(wǎng)對接，實現(xiàn)信息共享、互聯(lián)互通，及時向社會發(fā)布經(jīng)營者價格誠信及價格失信信息，充分發(fā)揮正面教育，反面警示的作用，引導(dǎo)經(jīng)營者誠信經(jīng)營、守法經(jīng)營，不斷完善價格違法失信懲戒機(jī)制，在全社會范圍內(nèi)營造誠信守法意識。

第五篇：當(dāng)代政府機(jī)關(guān)辦公樓物業(yè)管理存在問題及對策

當(dāng)代政府機(jī)關(guān)辦公樓物業(yè)管理存在問題及對策

李超良

在建設(shè)服務(wù)型、節(jié)約型政府機(jī)關(guān)的大背景下，具體負(fù)責(zé)各級政府辦公樓日常運(yùn)行管理的機(jī)關(guān)事務(wù)管理部門，正逐步嘗試用市場化手段引入社會企業(yè)，把政府機(jī)關(guān)辦公樓的安保、衛(wèi)生、綠化、會務(wù)等物業(yè)管理工作面向社會外包，以便提高服務(wù)保障能力。在這一過程中，不少現(xiàn)實問題還需不斷加以研究：

一、目前政府機(jī)關(guān)辦公樓物業(yè)管理存在的問題

1、相關(guān)法律法規(guī)的缺位。

一是《物業(yè)管理條例》、《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》等法規(guī)、規(guī)章不盡完善，其相關(guān)規(guī)定主要針對住宅區(qū)物業(yè)，而寫字樓物業(yè)尤其是機(jī)關(guān)辦公樓（區(qū)）類的特殊物業(yè)還無相應(yīng)條款，一旦管理方、服務(wù)對象、物業(yè)公司在政府機(jī)關(guān)內(nèi)部的財產(chǎn)被盜、公用設(shè)施傷人、服務(wù)質(zhì)量等方面發(fā)生糾紛，便會出現(xiàn)無據(jù)可憑的情況。

二是機(jī)關(guān)事務(wù)管理工作立法仍未完成。各級政府的機(jī)關(guān)事務(wù)管理（后勤）工作由于主要向同級黨政機(jī)關(guān)提供內(nèi)部的保障和服務(wù)，各級機(jī)關(guān)事務(wù)管理部門未經(jīng)法律授權(quán)而長期存在是既成的客觀事實，是特定歷史條件下適應(yīng)機(jī)關(guān)政務(wù)工作發(fā)展需要的產(chǎn)物。從中國黨政機(jī)關(guān)內(nèi)部事務(wù)管理、服務(wù)、保障的實際需要來看，因為沒有相應(yīng)法律法規(guī)的授權(quán)，機(jī)關(guān)事務(wù)管理機(jī)構(gòu)不得不靠行政命令、政府文件作為其管理依據(jù)，在對政府機(jī)關(guān)辦公樓實行社會化物業(yè)管理時，其產(chǎn)權(quán)人地位、與使用服務(wù)對象的關(guān)系、對物業(yè)管理的監(jiān)管職能等諸多關(guān)系尚無明確的法律界定。

2、經(jīng)費(fèi)保障難以規(guī)范。

一是尚無相應(yīng)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。目前物業(yè)管理市場以住宅小區(qū)為主，房產(chǎn)、物價等主管部門的物業(yè)管理收費(fèi)指導(dǎo)文件也僅用于規(guī)范住宅小區(qū)管理，政府機(jī)關(guān)辦公樓物業(yè)管理收費(fèi)尚無相應(yīng)的規(guī)范和標(biāo)準(zhǔn)。在實際操作層面，業(yè)主（機(jī)關(guān)事務(wù)管理局或服務(wù)中心、行政處）在選擇物業(yè)公司時往往采取競價方式，結(jié)果最低價中標(biāo)往往與高質(zhì)量服務(wù)要求初衷相背離，如不用競價方式又易出現(xiàn)暗箱操作，滋生腐敗，且引入的物業(yè)管理質(zhì)次價高。

二是物業(yè)管理消費(fèi)意識尚須培育。機(jī)關(guān)辦公樓物業(yè)管理的消費(fèi)者是廣大的機(jī)關(guān)公務(wù)員，他們長期習(xí)慣于福利化服務(wù)，由于對物業(yè)管理也是一種需付費(fèi)的商品的意識認(rèn)識不到位，隨意提高服務(wù)質(zhì)量檔次、增加服務(wù)范圍和次數(shù)的現(xiàn)象時有發(fā)生。

三是財政支付政策不明。自主管理通過養(yǎng)人搞服務(wù)，機(jī)關(guān)管理成本主要反映為人員工資和各種福利，雖然數(shù)額不小，但可以按編制數(shù)由財政保障。實施物業(yè)管理主要體現(xiàn)為花錢買服務(wù)，其費(fèi)用雖比前者明顯降低，但卻要超出自主管理不計人員成本后的費(fèi)用，且由于物業(yè)管理范圍不

一、標(biāo)準(zhǔn)不一，物業(yè)管理定價往往是物業(yè)管理公司、機(jī)關(guān)事務(wù)管理局、財政局等多輪會商確定。如不針對機(jī)關(guān)辦公樓物業(yè)管理制定財政支付政策，其發(fā)展前景將很不明朗。

3、物業(yè)管理企業(yè)運(yùn)行問題多。

一是物業(yè)管理市場發(fā)育不足。由于物業(yè)管理在中國發(fā)展時間不長，市場進(jìn)入門檻低，導(dǎo)致良秀不齊，管理型、專業(yè)型、大型、小型各類物業(yè)管理企業(yè)混雜一起，市場選擇機(jī)制尚未完全形成。

二是人員素質(zhì)不高。主要表現(xiàn)為實際從事物業(yè)管理的人員中取得職業(yè)資格的人數(shù)不多，具備高級管理資格的人員更少，如2008年深圳市有物業(yè)管理項目5981個，但全市物業(yè)管理師僅137名。

三是員工流失率高。由于物業(yè)管理公司需靠低價位中標(biāo)來取得市場，其員工工資水平整體偏低，導(dǎo)致了較高的員工流失率，這在機(jī)關(guān)辦公樓的管理中顯得尤為突出，機(jī)關(guān)工作人員工資數(shù)倍于物業(yè)公司一線員工工資，導(dǎo)致的距離感太大，從事安保、會務(wù)的年輕人往往嫌工資太低而頻繁跳槽。而對機(jī)關(guān)而言，管理人員的流動不斷，往往意味服務(wù)質(zhì)量的不穩(wěn)定和風(fēng)險的形成。

4、服務(wù)質(zhì)量監(jiān)管體系不齊。

一是監(jiān)管方行政色彩太重。目前，機(jī)關(guān)事務(wù)管理局作為業(yè)主代表，其“辦后勤”向“管后勤”的角色轉(zhuǎn)換尚未全部完成，局機(jī)關(guān)所屬處室仍按計劃經(jīng)濟(jì)色彩設(shè)臵，有房產(chǎn)處、設(shè)備處、綜合（會務(wù)處）等，對現(xiàn)代社會化專業(yè)化的物業(yè)管理具體內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)研究尚不夠，對與物業(yè)公司等契約關(guān)系尚難以接受。

二是服務(wù)對象參與度不高。好的物業(yè)管理必須是服務(wù)者與被服務(wù)者的雙向互動，而現(xiàn)實的機(jī)關(guān)辦公大樓物業(yè)管理除少數(shù)服務(wù)對象的投訴外，缺少集中服務(wù)對象意見的制度性安排。

三是質(zhì)量監(jiān)控體系不全。對于物業(yè)管理公司的具體運(yùn)作，機(jī)關(guān)事務(wù)管理部門在制訂監(jiān)控標(biāo)準(zhǔn)、工作流程控制、強(qiáng)化考核等方面尚需作大量研究。

二、解決存在問題的對策

1、完善行業(yè)法律法規(guī)。

物業(yè)管理行政主管部門要加強(qiáng)對行業(yè)行為、各方關(guān)系的研究，尤其要針對辦公樓、寫字樓的具體特點(diǎn)，加快完善相關(guān)的法律法規(guī)，促進(jìn)依法管理，建議具體區(qū)分物業(yè)管理公司類型，將其資質(zhì)細(xì)化。制訂針對辦公樓（區(qū)）的條款，解決目前《物業(yè)管理條例》太籠統(tǒng)、不便操作等問題。就機(jī)關(guān)事務(wù)管理部門地位而言，國家層面應(yīng)加快立法速度，就各類黨政機(jī)關(guān)的國有資產(chǎn)管理、辦公用房分配、機(jī)關(guān)物業(yè)管理、公務(wù)消費(fèi)等方面分層級制訂標(biāo)準(zhǔn)，盡快出臺《機(jī)關(guān)事務(wù)法》或《機(jī)關(guān)事務(wù)條例》。

2、逐步規(guī)范經(jīng)費(fèi)保障標(biāo)準(zhǔn)。

一要盡快制訂相關(guān)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。目前，政府物價、房產(chǎn)等行業(yè)主管部門對住宅小區(qū)、高級寫字樓物業(yè)管理收費(fèi)有相應(yīng)的指導(dǎo)性政策，而對機(jī)關(guān)辦公樓、醫(yī)院、學(xué)校等特殊物業(yè)尚無具體收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。具體到政府機(jī)關(guān)辦公樓的物業(yè)管理收費(fèi)，可由省一級機(jī)關(guān)事務(wù)管理部門牽頭，聯(lián)合物價、房產(chǎn)等行業(yè)主管部門，根據(jù)辦公樓的層數(shù)、面積、設(shè)備數(shù)量、服務(wù)項目內(nèi)容、各地人員工資水平等因素，定期發(fā)布物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，以避免無序競爭，促進(jìn)行業(yè)發(fā)展。同時，具體的物管收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)也使財政部門有了撥款依據(jù)。

二要逐步在政府內(nèi)部實行租金制。美國、澳大利亞政府各機(jī)構(gòu)辦公用房都要交納租金，租金列入部門預(yù)算每年交國會審核。這一做法在中國尚無先例，但其優(yōu)點(diǎn)是顯而易見的：既可抑制使用單位的過度需求，又可培養(yǎng)公務(wù)人員服務(wù)即商品的意識，更有利于促進(jìn)節(jié)約型機(jī)關(guān)建設(shè)?？紤]到現(xiàn)階段黨政機(jī)關(guān)的實際情況，有學(xué)者建議，現(xiàn)階段可以對各部門占用超過核定面積的部分收取租金，對企事業(yè)單位占用行政房產(chǎn)而不能騰退的部分收取租金，并逐步將租金提高到市場租金水平，抑制各單位過度需求。[3]在此基礎(chǔ)上，對各部門核定使用面積內(nèi)的部分也要逐步收取租金，可以從新組建的機(jī)構(gòu)進(jìn)行試點(diǎn)，總結(jié)經(jīng)驗，逐步推開。辦公用房租金分別納入使用部門和產(chǎn)權(quán)部門預(yù)算，用于辦公用房維修、改造和物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)開支等用途。

3、大力培育專業(yè)化物業(yè)管理市場。

中國城市化的迅猛發(fā)展催生了對物業(yè)管理的需求，就政府機(jī)關(guān)辦公樓這一特殊物業(yè)而言，除相應(yīng)的法律法規(guī)、行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)需更要有針對性外，物業(yè)管理主管部門和機(jī)關(guān)事務(wù)管理部門應(yīng)加大對政府物業(yè)管理的指導(dǎo)和管理力度。目前，由于建國初期建設(shè)的政府辦公樓使用壽命到期和城市化迅速發(fā)展等因素的影響，省、市、縣直至鄉(xiāng)鎮(zhèn)級的黨政機(jī)關(guān)都已建設(shè)或正在建設(shè)新的辦公樓（區(qū)），這一類市場規(guī)模特別龐大，為促進(jìn)行業(yè)發(fā)展應(yīng)具體做好以下工作：

一是行業(yè)主管部門（住建部）應(yīng)盡快細(xì)化物業(yè)管理資質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)，啟動專項的政府辦公樓（區(qū)）物業(yè)管理市場，將其從住宅區(qū)物業(yè)管理市場中區(qū)分開來。

二是機(jī)關(guān)事務(wù)管理部門（國管局）應(yīng)制訂全國性黨政機(jī)關(guān)物業(yè)管理的統(tǒng)一要求，如保密性工作規(guī)定、安全保衛(wèi)規(guī)定、機(jī)關(guān)會議標(biāo)準(zhǔn)流程、車輛管理規(guī)定等等。

三是加強(qiáng)人才隊伍建設(shè)，物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會應(yīng)針對機(jī)關(guān)、醫(yī)院、學(xué)校等不同類型物業(yè)的特點(diǎn)，從職業(yè)經(jīng)理人、專業(yè)人才、操作員工等層面加強(qiáng)培訓(xùn)交流，引入國外先進(jìn)的管理模式和技術(shù)手段，依靠高素質(zhì)隊伍提升行業(yè)服務(wù)質(zhì)量。

4、建立健全服務(wù)質(zhì)量監(jiān)管體系。

一要實行集中統(tǒng)一管理。各級黨政部門應(yīng)從降低機(jī)關(guān)運(yùn)行成本出發(fā)，將保障機(jī)關(guān)運(yùn)行的綠化、保潔、安保、會務(wù)等事務(wù)工作交由機(jī)關(guān)事務(wù)管理部門集中管理，以促進(jìn)效率提高和專業(yè)化市場形成。

二要建立完善質(zhì)量監(jiān)管體系。主要是機(jī)關(guān)事務(wù)部門要改革內(nèi)部職能組織結(jié)構(gòu)，按服務(wù)質(zhì)量監(jiān)管的要求成立專門的機(jī)構(gòu)。其次要制訂各專項標(biāo)準(zhǔn)，如設(shè)備維護(hù)、安全保衛(wèi)、會務(wù)保潔、車輛管理等各項物業(yè)管理服務(wù)的工作流程、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)。再次要加強(qiáng)考核，機(jī)關(guān)事務(wù)部門應(yīng)充分運(yùn)用現(xiàn)代管理手段，通過日常巡查、月度考核、發(fā)放意見征求表、邀請外部專業(yè)部門鑒定等方式，對物業(yè)管理公司運(yùn)行情況進(jìn)行考核管理。

三要嚴(yán)格獎懲、優(yōu)勝劣汰。獎懲激勵機(jī)制能有效加強(qiáng)質(zhì)量管理，保持物業(yè)管理公司的危機(jī)意識、競爭意識?？刹扇≌闹?、通報制、獎罰制等手段，對物業(yè)管理服務(wù)進(jìn)行分類考核，對服務(wù)質(zhì)量好、測評滿意率高的予以物質(zhì)和精神獎勵，對考核不合格、服務(wù)對象投訴多的解除合同關(guān)系，如此方可保證監(jiān)管體系進(jìn)入良性循環(huán)軌道。