第一篇：施工企業(yè)應(yīng)如何避免單方停工違約的風(fēng)險(xiǎn)

施工企業(yè)應(yīng)如何避免單方停工違約的風(fēng)險(xiǎn)

(2009-3-20)

當(dāng)業(yè)主不付款時(shí)，施工企業(yè)經(jīng)常會(huì)采取單方停工的方式來(lái)要求業(yè)主履行付款義務(wù)?！澳悴桓跺X，我就不干活！”這句話聽(tīng)起來(lái)很正確，但是，卻有不少施工企業(yè)在采取單方停工措施后，不僅未得到業(yè)主的相應(yīng)付款，反而被業(yè)主起訴違約，導(dǎo)致了不利的局面。那么，施工企業(yè)應(yīng)如何避免單方停工違約的風(fēng)險(xiǎn)呢？

首先，在停工前，我們應(yīng)先對(duì)簽約和履約證據(jù)進(jìn)行審查。對(duì)簽約證據(jù)的審查，主要看付款條件是如何約定的、該約定是否明確且容易證明；在對(duì)簽約證據(jù)了解清楚后，再有針對(duì)性地審查履約證據(jù)，主要看付款條件是否已滿足、業(yè)主是否未履行其應(yīng)先履行的付款義務(wù)——究竟應(yīng)該先干活還是應(yīng)該先付錢？

其次，在審查過(guò)簽約證據(jù)和履約證據(jù)后，并能從這些證據(jù)中得出：確實(shí)是業(yè)主未履行其應(yīng)先履行的付款義務(wù)后，再?zèng)Q定停工。

另外，施工企業(yè)除簽約時(shí)，應(yīng)爭(zhēng)取約定明確并且日后容易證明的付款條件外，還須加強(qiáng)證據(jù)意識(shí)的培養(yǎng)。在很多因停工引起的糾紛中，施工企業(yè)之所以敗訴，往往取決于其對(duì)“法院判決所依據(jù)的是法律事實(shí)、而非客觀事實(shí)”沒(méi)有理解，施工企業(yè)往往只看到客觀事實(shí)，而不能用充分的證據(jù)來(lái)證明這一客觀事實(shí)。也就是說(shuō)，如果你認(rèn)為是應(yīng)由業(yè)主先付錢，你就得對(duì)“付款條件已滿足”進(jìn)行證明。舉例說(shuō)明：假定付款條件約定了“屋面板安裝完成且混凝土澆灌養(yǎng)護(hù)完成后一個(gè)月內(nèi)付款至80%”，那么，施工企業(yè)不僅要有屋面板安裝完成的證據(jù)，還要有混凝土澆灌養(yǎng)護(hù)完成的證據(jù)，只有證據(jù)能證明這兩個(gè)付款條件，施工企業(yè)才有權(quán)主張?jiān)摴P付款。否則，在證據(jù)不能證明的情況下，施工企業(yè)向業(yè)主主張?jiān)摴P款項(xiàng)，而業(yè)主未付時(shí)，施工企業(yè)如單方停工，則會(huì)產(chǎn)生被索賠的風(fēng)險(xiǎn)。

施工企業(yè)在履約過(guò)程中應(yīng)主動(dòng)積極地收集證據(jù)，尤其是能夠證明“付款條件已滿足”的證據(jù)。在有足夠證據(jù)證明業(yè)主應(yīng)該先付款但其未付的情況下決定單方停工，即可避免違約的風(fēng)險(xiǎn)。

第二篇：避免買賣合同風(fēng)險(xiǎn),應(yīng)注意哪些事項(xiàng)

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避免買賣合同風(fēng)險(xiǎn)，應(yīng)注意哪些事項(xiàng)

一、合同主體

陷阱：故意將供方填成與簽約人有關(guān)系，但無(wú)供貨能力，且無(wú)獨(dú)立承擔(dān)經(jīng)濟(jì)責(zé)任能力的單位。或故意將需方填成與簽約人有關(guān)系，但無(wú)付款能力，且無(wú)獨(dú)立承擔(dān)經(jīng)濟(jì)責(zé)任能力的單位。

注意：核對(duì)供、需雙方。

二、買賣標(biāo)的物(貨物)的基本情況。

陷阱1：產(chǎn)品名稱故意不寫(xiě)全稱，混淆產(chǎn)品品種;或供方不寫(xiě)產(chǎn)品牌號(hào)和商標(biāo)，以期達(dá)到以次代好的目的;有的供方不寫(xiě)產(chǎn)品規(guī)格型號(hào)，企圖交貨蒙混過(guò)關(guān);還有的供方不寫(xiě)生產(chǎn)廠家，想用價(jià)低的檔次差的產(chǎn)品供貨。

注意：寫(xiě)清產(chǎn)品全稱，寫(xiě)清牌號(hào)、商標(biāo)，寫(xiě)清、寫(xiě)全規(guī)格、型號(hào)、寫(xiě)清生產(chǎn)廠家。

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陷阱2：供方不寫(xiě)隨機(jī)備品、配件工具、數(shù)量及供應(yīng)辦法。以圖不免費(fèi)提供。

注意：要寫(xiě)清隨機(jī)備品、數(shù)量，配件工具、數(shù)量。并將上述用品的供應(yīng)辦法、時(shí)間也寫(xiě)清楚。

三、標(biāo)的物的數(shù)量和計(jì)量方法。

陷阱1：產(chǎn)品數(shù)量或計(jì)量方法故意約定為本企業(yè)的標(biāo)準(zhǔn)或計(jì)量方式。

注意：產(chǎn)品的數(shù)量應(yīng)以國(guó)家統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)量單位表示，沒(méi)有統(tǒng)一計(jì)量單位的，產(chǎn)品數(shù)量的表示方法由雙方確定，但必須具體明確，切不可用含糊不清的計(jì)量概念表述，如一件、一箱、一打等，應(yīng)對(duì)雙方使用的計(jì)量方法具體解釋，如一件、一箱、一打等的表示，具體包括的產(chǎn)品數(shù)量是多少。

對(duì)某些產(chǎn)品，必要時(shí)應(yīng)當(dāng)在合同中寫(xiě)明有關(guān)主管部門頒發(fā)的(沒(méi)有主管部門規(guī)定的由當(dāng)事人商定)交貨數(shù)量的正負(fù)尾差、合理磅差和在途自然減(增)量規(guī)定及計(jì)算方法。注意明確什么是多交、少交和如數(shù)交付的法律概念。工礦產(chǎn)品購(gòu)銷合同在履行過(guò)程中，由于運(yùn)輸、計(jì)量、自然、產(chǎn)品本身的性能等多方面原因，在發(fā)貨數(shù)、實(shí)際驗(yàn)收數(shù)、合同

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規(guī)定的交貨數(shù)之間，有時(shí)會(huì)出現(xiàn)差額，發(fā)生不一致現(xiàn)象。此時(shí)，只有符合法律規(guī)定的磅差和增減范圍的，才能以少交、多交或如數(shù)交付論處。通常這種法律規(guī)定均為有關(guān)主管部門規(guī)定的范圍。

陷阱2：供方不寫(xiě)合理?yè)p耗，或?qū)⒑侠頁(yè)p耗寫(xiě)的較多。

注意：將損耗寫(xiě)清，寫(xiě)合理，對(duì)正負(fù)尾差、合理磅差、自然減(增)量等要根據(jù)情況，寫(xiě)科學(xué)。

陷阱3：供方不寫(xiě)隨機(jī)備品或配件工具的數(shù)量。

防范：要寫(xiě)清隨機(jī)備品數(shù)量。并將上述用品的供應(yīng)辦法、時(shí)間也寫(xiě)清楚。

四、標(biāo)的物的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)(含質(zhì)量要求)。

陷阱1：不寫(xiě)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn);成套產(chǎn)品的，不寫(xiě)附件的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn);看樣訂貨的，不封存樣品。

注意：寫(xiě)清質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，是國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)呢?還是行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)?抑或企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)?成套產(chǎn)品的，不但要寫(xiě)清主件的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，還要寫(xiě)清附件的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)?？礃佑嗀浀模欢ㄒ獙悠贩獯婧?，作為檢收的標(biāo)準(zhǔn)。

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陷阱2：供方故意對(duì)質(zhì)量負(fù)責(zé)的條件簽訂苛刻一些，以期達(dá)到不負(fù)責(zé)任的目的;或者故意將質(zhì)量負(fù)責(zé)的期限寫(xiě)的過(guò)短，使需方根本沒(méi)有時(shí)間提出質(zhì)量異議。

注意：對(duì)質(zhì)量負(fù)責(zé)的條件和期限，不但要寫(xiě)清，而且要寫(xiě)的科學(xué)、合理。

五、標(biāo)的物的包裝方式和包裝要求。

陷阱：供方不寫(xiě)或不寫(xiě)清包裝標(biāo)準(zhǔn)、包裝物的供應(yīng)和回收，也不寫(xiě)費(fèi)用負(fù)擔(dān)，以達(dá)到簡(jiǎn)易包裝省錢省力的目的。

注意：寫(xiě)清包裝物、包裝標(biāo)準(zhǔn)、包裝標(biāo)簽的內(nèi)容等。對(duì)包括物的供應(yīng)、回收，費(fèi)用負(fù)擔(dān)也要寫(xiě)清楚，以免出現(xiàn)糾紛。對(duì)包裝不善引起貨物損壞的責(zé)任約定清楚。

六、產(chǎn)品價(jià)格及支付期限、地點(diǎn)和方式。

陷阱：不寫(xiě)單價(jià)，逃避物價(jià)檢查，并為偷、漏稅創(chuàng)造條件，或需方只寫(xiě)金額數(shù)量，不寫(xiě)幣種。

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防范：寫(xiě)清單價(jià)，寫(xiě)清幣種。

七、交貨的期限、地點(diǎn)和方式。

陷阱1：不寫(xiě)交貨地點(diǎn)，不寫(xiě)清交貨方式，以達(dá)到不承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任的目的，也為糾紛管轄設(shè)下埋伏。

注意：寫(xiě)清交貨地點(diǎn)和方式，代辦托運(yùn)時(shí)，還要寫(xiě)清運(yùn)輸工具和運(yùn)輸路線。

陷阱2：供方不寫(xiě)交貨時(shí)間，或?qū)⒔回洉r(shí)間寫(xiě)成：在某年某月某日至某年某月某日交貨，而不寫(xiě)某日具體交多少貨。

防范：寫(xiě)清交貨時(shí)間，分期交付的，寫(xiě)清每次交貨的具體數(shù)量。

八、運(yùn)輸方式的要求及運(yùn)雜費(fèi)用的支付。

陷阱：不寫(xiě)或不寫(xiě)清運(yùn)輸方式;籠統(tǒng)寫(xiě)到達(dá)站(港);不寫(xiě)費(fèi)用負(fù)擔(dān)。

注意：寫(xiě)清運(yùn)輸方式是水路、鐵路、公路運(yùn)輸，還是聯(lián)運(yùn)。要寫(xiě)清到達(dá)的終點(diǎn)是某市(地)的南站、北站，還是其他站。要寫(xiě)清運(yùn)費(fèi)的負(fù)擔(dān)，若是分擔(dān)，還要寫(xiě)清分擔(dān)的數(shù)額或段點(diǎn)。

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九、驗(yàn)收或者檢驗(yàn)的標(biāo)準(zhǔn)、方式、日期。

陷阱：供方不寫(xiě)驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)、方法及提出異議的期限，或?qū)⑻岢霎愖h的期限訂的過(guò)短。

注意：把好貨物驗(yàn)收方法這一條款的明確規(guī)定。明確規(guī)定貨物的驗(yàn)收辦法，事關(guān)供需雙方預(yù)期的經(jīng)濟(jì)效益與合作成功與否的大局，也是易發(fā)生質(zhì)量糾紛的地方，必須注意明確訂明。合同中應(yīng)明確載明：驗(yàn)收的時(shí)間;驗(yàn)收的手段;驗(yàn)收的標(biāo)準(zhǔn);由誰(shuí)負(fù)責(zé)驗(yàn)收和試驗(yàn);當(dāng)驗(yàn)收中發(fā)生糾紛后，由哪一級(jí)主管產(chǎn)品的質(zhì)量監(jiān)督檢查機(jī)關(guān)執(zhí)行仲裁等等。一般地，驗(yàn)收的辦法有外觀驗(yàn)收;理化驗(yàn)收;安裝運(yùn)行驗(yàn)收;破壞性驗(yàn)收等，采用哪一種方法應(yīng)在合同中訂明白。有的驗(yàn)收需要委托有關(guān)專業(yè)部門進(jìn)行的，應(yīng)當(dāng)委托國(guó)家法定檢驗(yàn)機(jī)構(gòu)驗(yàn)收以保證其驗(yàn)收的法律效力。同時(shí)，合同中應(yīng)明確規(guī)定其驗(yàn)收期限。國(guó)家有驗(yàn)收期限規(guī)定的，按國(guó)家規(guī)定的期限進(jìn)行;國(guó)家沒(méi)有規(guī)定的，雙方當(dāng)事人可按下述原則約定：需方自提的，在提貨時(shí)當(dāng)面點(diǎn)清驗(yàn)收;供方送貨或代運(yùn)的，貨到后10天內(nèi)驗(yàn)收完畢，特殊情況的雙方在貨到時(shí)或者合理的期限內(nèi)驗(yàn)收。沒(méi)有驗(yàn)收，不得動(dòng)用，一旦動(dòng)用，就視為驗(yàn)收合格，不能再提出數(shù)量及質(zhì)量的異議。此外，合同中也應(yīng)明確規(guī)定驗(yàn)收的地點(diǎn)。

十、結(jié)算方式。

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陷阱：需方不寫(xiě)結(jié)算方式和期限，或只寫(xiě)結(jié)算方式，不寫(xiě)結(jié)算期限。以達(dá)到延長(zhǎng)付款期的目的。

注意：寫(xiě)清結(jié)算的具體方式，寫(xiě)明結(jié)算期限。若是分期付款，還要寫(xiě)清每次付款的日期和確切數(shù)額。

十一、違約責(zé)任。

陷阱：有可能違約的一方，不寫(xiě)違約責(zé)任，或?qū)⑦`約責(zé)任寫(xiě)得過(guò)輕。

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注

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哪

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第三篇：房地產(chǎn)調(diào)控應(yīng)避免三大風(fēng)險(xiǎn)（寫(xiě)寫(xiě)幫推薦）

房地產(chǎn)調(diào)控應(yīng)避免三大風(fēng)險(xiǎn)

http://.cn2011年06月17日 05:05上海金融報(bào)

以限購(gòu)、提高二套房貸首付比例和房產(chǎn)稅為重點(diǎn)的房地產(chǎn)調(diào)控政策實(shí)施以來(lái)，商品房市場(chǎng)成交明顯萎縮，全國(guó)主要城市房?jī)r(jià)開(kāi)始全面呈現(xiàn)穩(wěn)定，一些城市房?jī)r(jià)呈現(xiàn)穩(wěn)中有降的態(tài)勢(shì)，抑制投機(jī)和投資需求，控制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的調(diào)控目標(biāo)初步實(shí)現(xiàn)。至于有些城市房?jī)r(jià)不降反而略有上升，業(yè)內(nèi)分析，主要是新開(kāi)樓盤(pán)的結(jié)構(gòu)性因素所致，就是在成交大幅度萎縮情況下，個(gè)別新樓盤(pán)的價(jià)格高于去年同期的平均價(jià)格，形成地區(qū)價(jià)格整體上漲的幻覺(jué)。事實(shí)上，新開(kāi)樓盤(pán)打折促銷已比較普遍，大多中心城市的二手房?jī)r(jià)格已經(jīng)全面穩(wěn)定，并成松動(dòng)和下調(diào)的態(tài)勢(shì)。目前各市場(chǎng)主體最為關(guān)注的，除了樓市價(jià)格外，還有全面萎縮的市場(chǎng)會(huì)產(chǎn)生怎樣的影響，下一步房地產(chǎn)調(diào)控政策變化趨勢(shì)如何。就市場(chǎng)機(jī)制和理論看，沒(méi)有交易的市場(chǎng)或者不能發(fā)揮市場(chǎng)功能的市場(chǎng)不是健康的市場(chǎng)，一定存在扭曲和缺陷。就目前房地產(chǎn)調(diào)控政策的作用和市場(chǎng)成交情況看，房地產(chǎn)調(diào)控面臨三大隱性風(fēng)險(xiǎn)，調(diào)控政策應(yīng)適度微調(diào)，使之更加科學(xué)化，在繼續(xù)抑制投機(jī)和投資需求的前提下，努力為供給和非投資需求的買賣雙方創(chuàng)造較為便利的交易環(huán)境，激活市場(chǎng)功能，使所有的市場(chǎng)參與者如企業(yè)、銀行和個(gè)人，都能有效利用市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)自身的交易目的。

目前房地產(chǎn)市場(chǎng)三大風(fēng)險(xiǎn)主要來(lái)自企業(yè)、銀行和社會(huì)層面。

一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)可能出現(xiàn)資金鏈斷裂風(fēng)險(xiǎn)

此次房地產(chǎn)調(diào)控中，房產(chǎn)稅試點(diǎn)尚未全面推廣，雖然對(duì)試點(diǎn)城市的市場(chǎng)購(gòu)買需求已經(jīng)產(chǎn)生一些影響，但未來(lái)政策完善措施和效果尚待觀察和總結(jié)。貸款首付比例的上調(diào)，只是延后了一些需求，對(duì)供需的影響與政策預(yù)期基本一致。最嚴(yán)厲的莫過(guò)于二套房以上的限購(gòu)令。業(yè)內(nèi)判斷，該政策限制的范圍很廣，從需求方面看，該政策至少抑制20%-30%有改善意愿的購(gòu)房需求，這部分需求完全是非投資和投機(jī)性的。如果而從供給方面看，北京、上海、杭州、深圳等城市80%的新開(kāi)樓盤(pán)中，有至少50%的銷售對(duì)象是限購(gòu)對(duì)象。因?yàn)榻攴康禺a(chǎn)的開(kāi)發(fā)熱，許多開(kāi)發(fā)的新樓盤(pán)熱衷高品質(zhì)、超前性設(shè)計(jì)，許多樓盤(pán)價(jià)格當(dāng)初從開(kāi)發(fā)商拿地和設(shè)計(jì)，定位已經(jīng)不是普通百姓，主要是針對(duì)中高端群體，或者是中產(chǎn)階層，而且即便是這部分群體，也需要靠銀行資金的桿杠作用才能購(gòu)買。所以，綜合測(cè)算，房地產(chǎn)調(diào)控政策，僅限購(gòu)一項(xiàng)，就抑制了一些新樓盤(pán)70%的購(gòu)買需求。這足以使許多新樓盤(pán)的銷售陷于困境，對(duì)開(kāi)發(fā)商資金回籠產(chǎn)生致命的打擊，除非這些新樓盤(pán)在新調(diào)控政策出臺(tái)前已經(jīng)售出了大部分。業(yè)內(nèi)判斷，新政以后，七成原先有交易意愿在今年無(wú)法達(dá)成購(gòu)房意愿，有三成已經(jīng)有交易行為的，也將無(wú)法達(dá)成交易意愿。有報(bào)告顯示，2011年5月22日，北京商品房期房庫(kù)存為66113套，現(xiàn)房庫(kù)存為34755套，合計(jì)100868套，自今年1月18日后，4個(gè)月來(lái)首次突破10萬(wàn)套。業(yè)內(nèi)專家表示，部分區(qū)域已出現(xiàn)供過(guò)于求現(xiàn)象。在市場(chǎng)火熱的情況下，供需比能夠達(dá)到1：4或1：5。經(jīng)過(guò)多次調(diào)控后，客源量明顯減少。個(gè)別區(qū)域首次出現(xiàn)供需倒掛，即供給大于需求。這是繼2005年之后，6年來(lái)再次出現(xiàn)多個(gè)區(qū)域買方市場(chǎng)現(xiàn)象，一些城市和地區(qū)更是深陷商品房滯銷的局面。

長(zhǎng)此下去，房地產(chǎn)企業(yè)資金緊張局面將不斷顯現(xiàn)。有數(shù)據(jù)顯示，今年一季度，沿海某省新增房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款比去年同期減少了33.94%，而且新增貸款當(dāng)中，有80%是為保障性住房開(kāi)發(fā)提供的貸款。同時(shí)，全省新增的個(gè)人按揭貸款還不到上年同期的一半。商品房銷售明顯放緩，這都顯示房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資金的回籠出現(xiàn)問(wèn)題。隨著房地產(chǎn)調(diào)控措施的進(jìn)一步落實(shí)，監(jiān)管部門對(duì)房地產(chǎn)信托產(chǎn)品審批也趨于嚴(yán)格，開(kāi)發(fā)商的資金來(lái)源可能進(jìn)一步緊張。值得注意的是，在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金來(lái)源下降的同時(shí)，一些地區(qū)房地產(chǎn)投資卻表現(xiàn)為增長(zhǎng)，這說(shuō)明房地產(chǎn)企業(yè)在大量地使用自有資金或民間融資，而民間融資成本很高。據(jù)報(bào)道，在去年同期，浙江一些地區(qū)民間借貸月利率最多只在2分到3分之間，但從去年下半年開(kāi)始，月息節(jié)節(jié)攀升，目前是6分起步，個(gè)別地區(qū)月息已高達(dá)1毛。這與銀行緊縮信貸政策有關(guān)，借款人無(wú)法向銀行貸款，資金回籠困難，加劇了企業(yè)資金鏈的緊張。民間借貸雖然可能會(huì)解一時(shí)之急，但會(huì)增加企業(yè)成本負(fù)擔(dān)，房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目不可能長(zhǎng)期依靠昂貴的民間資金。在市場(chǎng)低迷的情況下，部分自身實(shí)力不足，融資能力又較弱的企業(yè)，資金鏈很可能出現(xiàn)斷裂。

二、銀行可能面臨房地產(chǎn)信貸和流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)

對(duì)于目前房地產(chǎn)調(diào)控產(chǎn)生的影響，監(jiān)管部門已經(jīng)開(kāi)始關(guān)注，提醒銀行企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)鏈條效應(yīng)或重現(xiàn)，房?jī)r(jià)波動(dòng)會(huì)對(duì)其他貸款產(chǎn)生影響。但這種判斷還是簡(jiǎn)單來(lái)之價(jià)格下跌導(dǎo)致的風(fēng)險(xiǎn)，更重要的是對(duì)于傳統(tǒng)的房地產(chǎn)抵押所投放的貸款，可能面臨因政策限制而難以順利處置的風(fēng)險(xiǎn)，進(jìn)而影響銀行的流動(dòng)性管理。行業(yè)的波動(dòng)肯定會(huì)影響信貸資產(chǎn)質(zhì)量，這是監(jiān)管部門和銀行都會(huì)考慮的風(fēng)險(xiǎn)提示。目前信貸市場(chǎng)基本上是用抵押物作為擔(dān)保，在樓價(jià)波動(dòng)期，有可能出現(xiàn)抵押物不足值的風(fēng)險(xiǎn)，也有可能出現(xiàn)銷售金額比預(yù)期的小，銷售周期比預(yù)期長(zhǎng)等情況，這就會(huì)導(dǎo)致出現(xiàn)一定的流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)，但這些影響基本能控制在銀行承受的范圍內(nèi)。去年，上海銀行業(yè)監(jiān)管部門公布房地產(chǎn)貸款壓力測(cè)試結(jié)果，即使在重度壓力（房?jī)r(jià)下跌30%）下，房?jī)r(jià)下降對(duì)銀行的整體運(yùn)營(yíng)影響也有限。按照監(jiān)管部門的要求，上海轄內(nèi)主要中外資銀行以2010年3月31日信貸數(shù)據(jù)為基準(zhǔn)，對(duì)房地產(chǎn)相關(guān)貸款進(jìn)行了壓力測(cè)試。在輕度、中度和重度壓力情景下，個(gè)人住房貸款不良率將從0.36%的基準(zhǔn)水平，分別升至0.58%、0.74%和1.58%?？傮w來(lái)看，壓力情景下對(duì)銀行業(yè)經(jīng)營(yíng)整體影響較小，即使在重度壓力下，主要中外資銀行全部貸款不良率將從1.04%升至1.41%，預(yù)計(jì)損失增加約50億元，僅占銀行2009年稅前利潤(rùn)的8%。

今年一季度，監(jiān)管部門再次指出銀行要防范房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)，更加自覺(jué)地做好房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)防控工作，要開(kāi)展新一輪的房地產(chǎn)貸款壓力測(cè)試。測(cè)試增加了住房成交面積下降等假設(shè)情形，并提高了房?jī)r(jià)下降的輕、中、重三種情況的標(biāo)準(zhǔn)。分別是房?jī)r(jià)平均下跌30%、利率上調(diào)27個(gè)基點(diǎn)；房?jī)r(jià)下跌40%、利率上調(diào)54個(gè)基點(diǎn)；房?jī)r(jià)下跌50%、利率上調(diào)108個(gè)基點(diǎn)的情況。業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為，房貸壓力新測(cè)試，意在對(duì)內(nèi)向各個(gè)商業(yè)銀行發(fā)出警示，對(duì)外則發(fā)出進(jìn)一步緊縮房地產(chǎn)信貸的信號(hào)。同時(shí)，監(jiān)管部門還要求銀行按月度監(jiān)測(cè)日均存貸款流動(dòng)性水平，這也表明監(jiān)管層關(guān)注壓力環(huán)境下銀行可能產(chǎn)生的流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)。

除了價(jià)格因素外，目前值得關(guān)注的是，現(xiàn)有限購(gòu)政策對(duì)銀行的影響。如果房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈斷裂，銀行將面臨大量的抵押處置房產(chǎn)無(wú)法順利處置的尷尬。因?yàn)檫@些年開(kāi)發(fā)商的抵押房產(chǎn)，成本普遍較高，預(yù)期購(gòu)買群體中有相當(dāng)大的部分屬于限購(gòu)對(duì)象。而如果抵押資產(chǎn)難以

處置，不僅直接影響銀行信貸資產(chǎn)質(zhì)量，還將影響銀行的流動(dòng)性。所以從政策角度看，對(duì)于銀行處置和法院拍賣的商品房，對(duì)購(gòu)買對(duì)象應(yīng)預(yù)留一定的政策彈性。從已披露年報(bào)的上市銀行2010年年報(bào)來(lái)看，銀行個(gè)人住房貸款余額占其全部貸款余額基本在10%-20%，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款一般維持在5%-10%的水平，房地產(chǎn)相關(guān)貸款的不良率處于相對(duì)低位。但是隨著現(xiàn)有調(diào)控政策的持續(xù)和加劇，這些信貸資產(chǎn)的潛在風(fēng)險(xiǎn)在加大。

三、限購(gòu)政策可能引發(fā)的法律風(fēng)險(xiǎn)及社會(huì)不穩(wěn)定因素

對(duì)于目前的限購(gòu)政策，輿論存在一定的分歧。就短期效果而言，在沒(méi)有更好的辦法出臺(tái)之前，該政策對(duì)抑制投機(jī)投資需求、控制房?jī)r(jià)，的確起到立竿見(jiàn)影的作用。但業(yè)內(nèi)也有觀點(diǎn)認(rèn)為，該政策在操作中較為機(jī)械簡(jiǎn)單。限制對(duì)象不僅是投資和投機(jī)對(duì)象，而且也限制了階梯改善或三次改善的自住型需求。于是在實(shí)際操作中，已經(jīng)引發(fā)了一些社會(huì)問(wèn)題和風(fēng)險(xiǎn)，如假離婚、以公司名義和借親戚朋友之名買房、先簽合同暫不過(guò)戶、冒充公司員工騙取納稅證明等等。這些方式都存在潛在的風(fēng)險(xiǎn)。

如借用公司名義買房雖然不受買房套數(shù)限制，但仍然存在巨大風(fēng)險(xiǎn)。首先，公司買房的買賣交易環(huán)節(jié)納稅成本較高。以公司名義買房在購(gòu)房環(huán)節(jié)的稅費(fèi)不高，但一旦房子轉(zhuǎn)手，就必須繳納高額稅費(fèi)，從而使投資收益銳減。其次，以公司名義購(gòu)房，房產(chǎn)就將被視為公司固定資產(chǎn)，需要每年列入財(cái)務(wù)報(bào)表計(jì)算折舊。另外，一旦公司財(cái)務(wù)狀況出現(xiàn)問(wèn)題，房產(chǎn)也有可能被抵押、變賣，用以彌補(bǔ)欠債損失。“借名買房”也易產(chǎn)生糾紛。很多購(gòu)房者借名買房，首先想到的是父母，認(rèn)為這樣風(fēng)險(xiǎn)最小。借用父母名義買房，我國(guó)法律認(rèn)定房產(chǎn)歸屬主要以房產(chǎn)證上的名字或有效的房屋買賣合同為準(zhǔn)，如果父母不止一個(gè)子女，則意味著今后兄弟姐妹將享有房產(chǎn)的同等繼承權(quán)。其次，借親戚朋友名字買房，雙方簽訂相關(guān)協(xié)議規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)?！敖杳摺焙蛯?shí)際購(gòu)房人所簽訂的相關(guān)協(xié)議本身是合法有效的，應(yīng)視為一種合同關(guān)系，但其中并不涉及物權(quán)。如果房?jī)r(jià)上漲或其他原因，“借名者”將房產(chǎn)進(jìn)行過(guò)戶交易，即使最終法院認(rèn)可了雙方協(xié)議的效力，但已過(guò)戶交易的房產(chǎn)將無(wú)法追回。至于先簽合同暫不過(guò)戶，從表面上看，這種方式的確可以規(guī)避限購(gòu)。購(gòu)房者跟賣房者簽訂正式的房產(chǎn)交易合同，并且還可以去做公證，但是因?yàn)椴环舷拶?gòu)條件就暫不過(guò)戶，等到購(gòu)房者交夠社?；蚣{稅證明年限，符合限購(gòu)條件之后再去辦理過(guò)戶事宜，當(dāng)然也可以等到政策變化之時(shí)再過(guò)戶，一切看起來(lái)都合情合理，不過(guò)簽合同到過(guò)戶的時(shí)間很長(zhǎng)，變數(shù)很多。由于沒(méi)有過(guò)戶，雖然合同有效，但是并不能夠完全保證房產(chǎn)就是購(gòu)房者擁有，而且難免會(huì)出現(xiàn)業(yè)主“一房二賣”現(xiàn)象。簽約不過(guò)戶，購(gòu)房者權(quán)利和財(cái)產(chǎn)安全均得不到保障。騙取納稅證明同樣存在風(fēng)險(xiǎn)。一些地區(qū)對(duì)于不能提供2年內(nèi)在本市累計(jì)繳納1年以上個(gè)人所得稅繳納證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本市戶籍居民家庭，暫停在本市市區(qū)向其售房。此背景下，部分外地戶籍買房者欲通過(guò)掛靠公司，讓公司出具虛假工資證明和補(bǔ)繳社會(huì)保險(xiǎn)證明，到社保部門補(bǔ)繳社保金和滯納金的方式，規(guī)避對(duì)非本地籍常住人員買房的限制，從而獲取買房資格。這種行為實(shí)際上是規(guī)避政策的違規(guī)行為，存在巨大風(fēng)險(xiǎn)。首先，幫助員工非法購(gòu)房的單位涉嫌違法，而且違規(guī)被掛靠參保的單位大多為經(jīng)營(yíng)不規(guī)范的“皮包”公司，往往會(huì)卷款逃跑；其次，購(gòu)房者個(gè)人也可能因不符合購(gòu)房的實(shí)質(zhì)性條件，一旦被有關(guān)部門查到這種弄虛作假的行為，房產(chǎn)證有可能會(huì)被吊銷。

鑒于上述可能引發(fā)的三方面風(fēng)險(xiǎn)，建議應(yīng)適度微調(diào)調(diào)控政策，不斷提高調(diào)控政策的科學(xué)性和長(zhǎng)效化。一是限購(gòu)政策雖然有堅(jiān)持下去的必要，但應(yīng)區(qū)別對(duì)待，要根據(jù)不同城市的實(shí)際情況，合理確定購(gòu)買套數(shù)，使限購(gòu)政策更為科學(xué)。尤其是對(duì)特定情況下的房屋買賣，如銀行抵押房產(chǎn)處置和拍賣，政策上要留有一定的空間，為便利區(qū)域內(nèi)房屋市場(chǎng)化的合理流通創(chuàng)造條件；二是要重點(diǎn)發(fā)揮房產(chǎn)稅在調(diào)節(jié)市場(chǎng)需求中的作用，加快稅收試點(diǎn)工作的總結(jié)和推廣；三是要加強(qiáng)調(diào)控政策預(yù)期引導(dǎo)，對(duì)未來(lái)可能出臺(tái)的政策導(dǎo)向，應(yīng)通過(guò)一定渠道告知社會(huì)，讓市場(chǎng)主體對(duì)政策有一定的時(shí)間消化和規(guī)避政策風(fēng)險(xiǎn)，調(diào)整經(jīng)營(yíng)和需求策略。四是要加快地方房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的立法，通過(guò)完善地方法規(guī)，來(lái)實(shí)現(xiàn)區(qū)域市場(chǎng)運(yùn)行制度科學(xué)化和長(zhǎng)效化。

第四篇：建筑施工企業(yè)合同風(fēng)險(xiǎn)

建筑施工企業(yè)合同風(fēng)險(xiǎn)

所謂風(fēng)險(xiǎn)，就其字面而言，是指“遭遇危險(xiǎn)，受損失或傷害的可能或機(jī)會(huì)”。對(duì)工程項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，風(fēng)險(xiǎn)是對(duì)項(xiàng)目產(chǎn)生不利影響的事件發(fā)生。作為建筑施工企業(yè)來(lái)說(shuō)，所承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)是指工程項(xiàng)目實(shí)施中的除規(guī)定為業(yè)主的風(fēng)險(xiǎn)以外的所有風(fēng)險(xiǎn)。其中，在不同階段所承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)是不同的?？梢詫⑦@些風(fēng)險(xiǎn)主要?jiǎng)澐譃閮纱箢悺?/p>

第一類，合同簽訂階段的風(fēng)險(xiǎn)。

在合同的簽訂階段，主要存在以下風(fēng)險(xiǎn)：

1、對(duì)國(guó)家的法律法規(guī)缺乏了解。在合同關(guān)系中，雙方當(dāng)事人可以在不違反法律規(guī)定的情況下協(xié)商確定合同條款，但是法律法規(guī)有明確規(guī)定的，雙方必須遵守。在建筑法律關(guān)系中，由于涉及到公共利益，建筑關(guān)系各方都要受到國(guó)家許多強(qiáng)制性法律的約束，法律法規(guī)對(duì)工程項(xiàng)目的立項(xiàng)、參與工程建設(shè)的主體、工程質(zhì)量安全標(biāo)準(zhǔn)等都有嚴(yán)格的規(guī)定，建筑關(guān)系各方必須在法律規(guī)定的范圍內(nèi)簽訂合同。如果建筑施工企業(yè)對(duì)國(guó)家法律缺乏了解，就可能導(dǎo)致違反法律規(guī)定受到法律的制裁，承受合同無(wú)效帶來(lái)的后果，承擔(dān)本不應(yīng)由自己承擔(dān)的法律和經(jīng)濟(jì)責(zé)任。

2、合同訂立把關(guān)不嚴(yán)。工程施工合同是建筑企業(yè)一切風(fēng)險(xiǎn)的源頭，如果合同先天不足，勢(shì)必造成項(xiàng)目實(shí)施中的被動(dòng)，合同履行過(guò)程中發(fā)生的問(wèn)題，大都與簽訂合同時(shí)條款把關(guān)不嚴(yán)有關(guān)。在合同簽訂過(guò)程中，對(duì)合同相對(duì)方的資信審查是必要的，發(fā)包方資信的瑕疵可能會(huì)導(dǎo)致我們不能及時(shí)得到應(yīng)得的工程款，勞務(wù)方資信的瑕疵可能會(huì)使我們不能完全有效地管理勞務(wù)隊(duì)伍，使工程質(zhì)量、安全得不到保障等等。其他的合同條款約定不明，尤其針對(duì)本工程特殊情況的約定不明，如工程款的結(jié)算方法、工程款支付的條件、驗(yàn)收的標(biāo)準(zhǔn)、結(jié)算的程序、期限等，容易導(dǎo)致對(duì)工程難以順利進(jìn)行，引發(fā)爭(zhēng)議；有些條款甚至容易產(chǎn)生歧義，對(duì)自己產(chǎn)生不利的影響。

第二類，合同履行階段的風(fēng)險(xiǎn)。合同履行階段更是存在著許多潛在的法律風(fēng)險(xiǎn)，如包括工程款支付不及時(shí)對(duì)工程工期的影響，施工變更、現(xiàn)場(chǎng)洽商等是否及時(shí)進(jìn)行簽證確認(rèn)，工期延誤的處理，合同一方要求解除合同，工程停工、窩工對(duì)施工企業(yè)的影響及損失計(jì)算，合同外工程量的計(jì)價(jià)原則及付款時(shí)間、方式，業(yè)主、建設(shè)單位造成工程延期的責(zé)任，工程款結(jié)算的程序，工程保修款的支付期限，雙方往來(lái)函件、會(huì)議紀(jì)要、變更洽商記錄等關(guān)系工程決算的資料是否收集齊全并妥善保管等等。

施工企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)是必須面對(duì)的，我們雖然不能左右各種風(fēng)險(xiǎn)帶給我們的潛在危險(xiǎn)，但是建筑施工企業(yè)可以通過(guò)自身努力來(lái)避免和化解風(fēng)險(xiǎn)，運(yùn)用法律手段，減少糾紛，維護(hù)施工企業(yè)的合法權(quán)益。

第一，施工企業(yè)要加強(qiáng)法制觀念，用法律來(lái)武裝自己，用法律的武器來(lái)避免風(fēng)險(xiǎn)。一個(gè)法治社會(huì)，一切市場(chǎng)行為都要由法律來(lái)進(jìn)行規(guī)范，企業(yè)的經(jīng)營(yíng)行為，離不開(kāi)法制的軌道。施工企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)要高度重視法律，依法經(jīng)營(yíng)，要做好法律宣傳工作，舉辦經(jīng)常性的法律學(xué)習(xí)活動(dòng)，領(lǐng)導(dǎo)、決策層要帶頭學(xué)，經(jīng)營(yíng)管理人員、施工管理人員要重點(diǎn)學(xué)，全體員工要普遍學(xué)習(xí)相關(guān)法律知識(shí)，提高企業(yè)的整體法律意識(shí)和法律知識(shí)水平。要重視法律人才的培養(yǎng)和儲(chǔ)備，在大家施工能力和水平相當(dāng)?shù)那闆r下，你也許就贏在法律知識(shí)上。

第二，要根據(jù)企業(yè)不同情況，配備專職法律服務(wù)人員，條件具備的，還應(yīng)當(dāng)成立企業(yè)內(nèi)部的法律事務(wù)管理機(jī)構(gòu)。

建筑施工企業(yè)遇到的法律問(wèn)題之多，如果沒(méi)有專業(yè)的法律服務(wù)人員，是很難順利解決的?，F(xiàn)在許多企業(yè)已經(jīng)認(rèn)識(shí)到了這一點(diǎn)，紛紛聘請(qǐng)了律師作為法律顧問(wèn)，但是，由于建筑施工企業(yè)的特殊性和施工企業(yè)法律服務(wù)工作的專業(yè)性，如果將所有企業(yè)法律事務(wù)一攬子交給外部律師，一則費(fèi)用過(guò)高，二則由于顧問(wèn)律師的時(shí)間、精力和專業(yè)的問(wèn)題，法律事務(wù)的處理質(zhì)量不一定能夠得到有效保證。因此，并非任何法律事務(wù)都適于由聘請(qǐng)律師來(lái)完成。隨著企業(yè)規(guī)模的擴(kuò)大，應(yīng)該建立法律事務(wù)處理機(jī)構(gòu)，配備專業(yè)法律服務(wù)人員，專門負(fù)責(zé)企業(yè)的日常法律事務(wù)工作，比如合同審核、公司法律事務(wù)、知識(shí)產(chǎn)權(quán)初步保護(hù)措施等。

企業(yè)內(nèi)部的法律事務(wù)管理機(jī)構(gòu)首先最重要的任務(wù)是協(xié)助企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)人讓企業(yè)的組織和行為遵守法律的規(guī)定，實(shí)現(xiàn)依法經(jīng)營(yíng)管理，它也是企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)人在法律方面的參謀和助手。其途徑有二：一是通過(guò)本部門直接的管理活動(dòng)，如對(duì)企業(yè)法定代表人授權(quán)委托行為的管理，對(duì)合同的管理，對(duì)商標(biāo)、專利和商業(yè)秘密的管理等等，約束和規(guī)范企業(yè)的行為；二是通過(guò)間接的管理手段，如參加、參與、建議、咨詢等方式，促使企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)人和企業(yè)有關(guān)部門依法建立、健全各項(xiàng)管理制度，實(shí)施各項(xiàng)管理活動(dòng)，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)將企業(yè)日常生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)納入法制化軌道的目標(biāo)。

公司達(dá)到一定規(guī)模的企業(yè)，應(yīng)該建立公司總法律顧問(wèn)制度，建立系統(tǒng)化的法律事務(wù)管理體系，由總法律顧問(wèn)領(lǐng)導(dǎo)企業(yè)的法律服務(wù)工作?？偡深檰?wèn)應(yīng)相當(dāng)于企業(yè)副總裁級(jí)別，以便于有效地調(diào)動(dòng)資源實(shí)施管理，使公司的法律事務(wù)管理完全融入企業(yè)管理流程之中。

第三，建立一套嚴(yán)格的合同管理制度，從合同的洽談，到合同的審批，合同的簽訂、履行，要嚴(yán)格按照制度執(zhí)行。合同管理制度應(yīng)包括合同管理的組織網(wǎng)絡(luò)和制度網(wǎng)絡(luò)。組織網(wǎng)絡(luò)，是指企業(yè)要由上而下地建立和健全合同的管理機(jī)構(gòu)(包括專職機(jī)構(gòu)和兼職機(jī)構(gòu))，使企業(yè)合同管理覆蓋企業(yè)的每個(gè)層次，延伸到各個(gè)角落。從合同管理工作的發(fā)展看，企業(yè)法律事務(wù)機(jī)構(gòu)作為合同的歸終管理部門，更有利于合同管理工作的開(kāi)展。制度網(wǎng)絡(luò)，是指企業(yè)要就合同管理全過(guò)程的每個(gè)環(huán)節(jié)，建立和健全具體的可操作的制度，使合同管理有章可循。建筑施工企業(yè)必須十分重視合同及合同管理。我們不僅要重視簽訂前的管理，更要重視簽訂后的管理；凡涉及合同條款內(nèi)容的各部門都要統(tǒng)一起來(lái)管理。同時(shí)還要注重履約全過(guò)程的情況變化，要掌握對(duì)我方不利的變化，及時(shí)對(duì)合同進(jìn)行修改、變更、補(bǔ)充或中止和終止。

第四，成立高效的合同談判班子，施工企業(yè)必須抽調(diào)工程技術(shù)、法律、造價(jià)、財(cái)務(wù)等各方面的人才，組成高效的談判班子，才能在合同談判中處于一種智力均衡、信息對(duì)稱的狀態(tài)，以增加談判的力量，提高風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別能力。

第五，將合同的洽談、審核、審批權(quán)利分開(kāi)，分別把關(guān)，降低合同風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)各級(jí)被授權(quán)談判簽約人員，授權(quán)權(quán)限一定要明確，不允許超越權(quán)限。從合同洽談開(kāi)始，就要進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)管理。經(jīng)營(yíng)人員或談判班子經(jīng)過(guò)合同談判，合同內(nèi)容基本確定后，在合同簽訂前，應(yīng)將合同文本送至企業(yè)相關(guān)部門，主要是法律事務(wù)部門，進(jìn)行條款的審核，以防止存在合同陷井，避免風(fēng)險(xiǎn)；經(jīng)過(guò)審核通過(guò)的合同，再送至決策人，進(jìn)行審批；經(jīng)過(guò)審批之后，方可簽訂合同。在合同簽訂后，雙方對(duì)合同條款進(jìn)行協(xié)商變更所簽訂的補(bǔ)充協(xié)議等，應(yīng)該同樣按照原來(lái)的程序進(jìn)行審核審批手續(xù)進(jìn)行。

第六，合同履行過(guò)程中，要依法積極維權(quán)。合同簽訂以后，參與合同談判的人員應(yīng)向工程施工人員進(jìn)行合同交底，將合同洽談中發(fā)現(xiàn)的對(duì)施工企業(yè)有利和不利的條款統(tǒng)統(tǒng)向施工管理人員交代清楚，使施工管理人員在施工過(guò)程中加以注意，對(duì)我們有利的要積極索賠，爭(zhēng)取高收益，對(duì)己不利的要盡力避免；在工程施工過(guò)程中，施工企業(yè)應(yīng)嚴(yán)格按照合同約定的條款及期限履行合同。

工程項(xiàng)目部最好配備專職或兼職的合同管理人員。這些合同管理人員必須經(jīng)過(guò)一定的培訓(xùn)以后上崗，要配合項(xiàng)目部負(fù)責(zé)人，根據(jù)合同約定對(duì)工程索賠等有關(guān)事項(xiàng)及時(shí)整理資料要求簽證；負(fù)責(zé)收集整理與業(yè)主單位的簽證，在業(yè)主等單位無(wú)理拒簽有關(guān)材料時(shí)要及時(shí)固定證據(jù)；根據(jù)合同的約定對(duì)相對(duì)方的來(lái)函在規(guī)定期限內(nèi)及時(shí)回復(fù)；負(fù)責(zé)各方之間往來(lái)函件的簽收和送達(dá)；在業(yè)主單位等違約時(shí)及時(shí)發(fā)函督促其履約并同時(shí)固定證據(jù)等。

第七，要及時(shí)維權(quán)。施工企業(yè)權(quán)利受侵害后，應(yīng)當(dāng)及時(shí)維權(quán)，不能聽(tīng)信某些業(yè)主的花言巧語(yǔ)，喪失最佳索賠期。在工程施工過(guò)程中，如果業(yè)主有嚴(yán)重違約行為，導(dǎo)致施工企業(yè)無(wú)法施工的，施工企業(yè)完全可以根據(jù)合同約定進(jìn)行停工，在業(yè)主單位糾正違約行為后再行施工；

有些工程項(xiàng)目經(jīng)過(guò)竣工驗(yàn)收后，業(yè)主方應(yīng)付的工程款如果未付足，我們完全可以要求業(yè)主方將拖欠的工程款支付之后，再向其交付工程；根據(jù)《合同法》規(guī)定，在工程竣工交付之后的六個(gè)月內(nèi)，施工企業(yè)享有工程價(jià)款的優(yōu)先受償權(quán)，這一權(quán)利甚至優(yōu)先于銀行的抵押權(quán)，作為施工企業(yè)，一定要用好用足這一權(quán)利切實(shí)維護(hù)自己的合法權(quán)益。

在建筑企業(yè)發(fā)展的現(xiàn)階段，對(duì)建設(shè)項(xiàng)目進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)控制已成為一項(xiàng)非常重要的工作，它關(guān)系到建設(shè)項(xiàng)目能否順利進(jìn)行并完成，關(guān)系到建筑施工企業(yè)的未來(lái)。只有從源頭防范可能出現(xiàn)的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，過(guò)程中控制施工風(fēng)險(xiǎn)，不斷完善項(xiàng)目管理方法，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)解決，才能實(shí)現(xiàn)企業(yè)的目標(biāo)。

第五篇：施工企業(yè)法律風(fēng)險(xiǎn)防范

施工企業(yè)目前所面臨的形勢(shì)及其法律風(fēng)險(xiǎn)防范

一、目前施工企業(yè)所面臨的形勢(shì)

（一）限購(gòu)、限貸等嚴(yán)厲的房地產(chǎn)調(diào)控政策致使一部份中小房企破產(chǎn)或倒閉

作為與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)緊密相關(guān)的施工企業(yè)，正面臨著中國(guó)歷史上最嚴(yán)的房地產(chǎn)調(diào)控。房地產(chǎn)調(diào)控政策對(duì)施工企業(yè)影響巨大！

案例：常州豐臣南郡項(xiàng)目破產(chǎn)清算；金壇奧金房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司破產(chǎn)清算案。

（二）非房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的建設(shè)單位同樣面臨資金鏈緊張的局面

1、鐵道部停撥鐵路建設(shè)資金，鐵路建設(shè)項(xiàng)目大面積停工；（鋼構(gòu)委托律師發(fā)催款函中鐵建工）

2、城投等國(guó)有建設(shè)公司因不能從銀行獲得貨款開(kāi)始借助信托進(jìn)行融資，造成一些政府投資工程資金緊張。（鋼構(gòu)委托律師發(fā)催款函上海城建）

3、今年以來(lái)大量民營(yíng)企業(yè)資金鏈斷裂。（某鋼材市場(chǎng)加建房屋案）

（三）工人短缺、勞動(dòng)力成本大幅度提高，以及少數(shù)不法分子惡意敲詐。

（四）施工企業(yè)融資困難，融資成本大幅度提高。

二、目前形勢(shì)下施工企業(yè)主要法律風(fēng)險(xiǎn)剖析

（一）施工企業(yè)與發(fā)包人之間出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)

1、表現(xiàn)形式：

第一是開(kāi)發(fā)商直接告知無(wú)力支付，要求簽署延期付款協(xié)議并愿意承擔(dān)相應(yīng)利息等；

第二是開(kāi)發(fā)商采取在中間驗(yàn)收、竣工結(jié)算或進(jìn)度款審核等過(guò)程中設(shè)臵障礙等方式，故意使付款條件不成就。

第三是開(kāi)發(fā)商對(duì)質(zhì)量、工期、安全等瑕疵要求處以高額違約金或賠償金。

（一）施工企業(yè)與發(fā)包人之間出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)

2、具體風(fēng)險(xiǎn)： 第一是進(jìn)度款被拖欠；

第二是停緩建項(xiàng)目無(wú)法獲得賠償，工期無(wú)法獲得順延。第三是無(wú)法通過(guò)節(jié)點(diǎn)驗(yàn)收、竣工驗(yàn)收。第四是結(jié)算被拖延、結(jié)算款被拖延。

第五是低價(jià)中標(biāo)或者固定價(jià)款合同無(wú)法獲得調(diào)整；

第六是約定墊資施工但無(wú)能力繼續(xù)墊資，面臨承擔(dān)違約責(zé)任。第七是工程款（進(jìn)度 款、結(jié)算款）可能無(wú)法收回。第八是被訴巨額工期違約金和質(zhì)量賠償金。

（二）施工企業(yè)與分包人、材料供應(yīng)商、機(jī)械設(shè)備租賃單位之間的風(fēng)險(xiǎn)

1、爭(zhēng)議管轄約定的風(fēng)險(xiǎn)：在合同中約定爭(zhēng)議管轄條款時(shí)，施工應(yīng)該給予充分重視，因?yàn)檫@很可能是對(duì)方設(shè)計(jì)好的。

2、授權(quán)不當(dāng)引發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)：對(duì)管理權(quán)限授權(quán)不當(dāng)也很容易誘發(fā)風(fēng)險(xiǎn)

案例：總承包單位因?qū)嶋H施工人的不當(dāng)行為遭遇巨額訴訟的案件。

某掛靠人以施工企業(yè)的名義承接了一個(gè)施工項(xiàng)目，項(xiàng)目造價(jià)為1500萬(wàn)。在承接之后，此掛靠人沒(méi)有自行施工，而是轉(zhuǎn)交給他人進(jìn)行施工，并將個(gè)人所欠債務(wù)，通過(guò)加蓋項(xiàng)目章的方式，向數(shù)十個(gè)債權(quán)人出具欠條，數(shù)額高達(dá)2000多萬(wàn)元，借助這種手段把個(gè)人債務(wù)全部轉(zhuǎn)移到了施工企業(yè)身上。后來(lái)，這些債權(quán)人紛紛到法院起訴，要求施工企業(yè)承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。從掛靠人那里接手項(xiàng)目的實(shí)際施工人則又拖欠材料商的供應(yīng)款，拖欠工人工資，于是材料供應(yīng)商和農(nóng)民工又把施工企業(yè)告上了法院，要求承擔(dān)付款責(zé)任。同時(shí)，由于建設(shè)單位從未向施工單位支付過(guò)工程款，當(dāng)然該施工企業(yè)也未向接受轉(zhuǎn)包的實(shí)際施工人支付過(guò)任何款項(xiàng)，于是接受轉(zhuǎn)包的實(shí)際施工人又以施工單位未付款為由起訴至法院。一個(gè)1500萬(wàn)的工程，卻因?yàn)閽炜咳?、?shí)際施工人的不當(dāng)行為引起了數(shù)十個(gè)訴訟，訴訟標(biāo)的總計(jì)高達(dá)4500萬(wàn)，相當(dāng)于合同價(jià)款的3倍。其中包括個(gè)人債務(wù)轉(zhuǎn)化為工資債務(wù)的2000萬(wàn)，農(nóng)民工和材料商索賠的1000萬(wàn)，以及實(shí)際施工人所要求支付的1500萬(wàn)。

案例：兩次轉(zhuǎn)包一次掛靠導(dǎo)致總包對(duì)實(shí)際施工人失控引發(fā)重大風(fēng)險(xiǎn)

某房地產(chǎn)企業(yè)將工程發(fā)包給當(dāng)?shù)氐慕üぜ瘓F(tuán)，該建工集團(tuán)又將工程轉(zhuǎn)包給下屬的子公司，下屬子公司又以肢解分包的方式將50余棟待施工的房子一分為四，轉(zhuǎn)包給了四家單位，這四家單位中包含兩家特級(jí)企業(yè)和兩家一級(jí)企業(yè)。但這四家實(shí)際由5個(gè)實(shí)際施工人掛靠施工。由于經(jīng)過(guò)兩次轉(zhuǎn)包一次掛靠，建工集團(tuán)對(duì)實(shí)際施工人完全失控，雖然本案中的發(fā)包單位按時(shí)支付工程進(jìn)度款，甚至存在超付現(xiàn)象，但無(wú)論是工程質(zhì)量還是工期都沒(méi)能得到保證。在施工過(guò)程中實(shí)際施工人中途對(duì)一些項(xiàng)目以以約定價(jià)款過(guò)低為由拒絕施工，房地產(chǎn)企業(yè)只能委托第三人繼續(xù)施工。同時(shí)，有部分已完工的分部工程施工質(zhì)量較差，但實(shí)際施工人拒絕維修，于是房地產(chǎn)企業(yè)又委托他人進(jìn)行維修，發(fā)生了300多萬(wàn)元的維修費(fèi)用。此外，本來(lái)約定的工期是11個(gè)月，結(jié)果做了3年半，工期的延誤直接導(dǎo)致向400多戶小業(yè)主交房逾期，預(yù)計(jì)產(chǎn)生違約金900多萬(wàn)，同事為小業(yè)主辦理產(chǎn)權(quán)證還需花費(fèi)300多萬(wàn)。此外，除了工期和工程質(zhì)量上存在問(wèn)題，更為嚴(yán)重的是，一個(gè)掛靠人將竣工資料全部交付后拒絕交房，而其他的掛靠人雖然將工程交付了，但是拒絕交付竣工資料。因?yàn)榻?jīng)過(guò)兩次轉(zhuǎn)包一次掛靠后，實(shí)際施工人獲得的價(jià)款很低，再加上當(dāng)時(shí)原材料價(jià)格、人工工資上漲，實(shí)際施工人是要虧本的，所以用盡各種手段要求調(diào)價(jià)格。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)而言，實(shí)際施工人沒(méi)有交付竣工資料，就無(wú)法進(jìn)行備案，從而無(wú)法取的大產(chǎn)證，小業(yè)主更無(wú)法取得小產(chǎn)證。另外，接近年底，工人可能會(huì)主張拖欠工資，而小業(yè)主可能因拿不到產(chǎn)證而上訪，房產(chǎn)公司不但面臨著資金壓力，其信譽(yù)也受到了損害。在此情況下，房產(chǎn)公司決定提起訴訟，共計(jì)提出包括質(zhì)量、工期、交房和備案等在內(nèi)的10項(xiàng)訴訟請(qǐng)求，主張違約金和賠償金共計(jì)4000多萬(wàn)。這個(gè)案子使建工集團(tuán)在承擔(dān)了高額的違約金后，也很難向?qū)嶋H施工人追償，因?yàn)橹八M(jìn)行的兩次轉(zhuǎn)包一次掛靠的行為所簽訂的合同都是無(wú)效的。

在本案中，無(wú)論是對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)還是對(duì)總承包企業(yè)，都存在一個(gè)不利因 素就是該工程實(shí)際控制權(quán)掌握在實(shí)際施工人手中，這也是導(dǎo)致項(xiàng)目管理完全失控 的直接原因，而多次轉(zhuǎn)包造成約定價(jià)格過(guò)低使實(shí)際 施工人虧本施工則是項(xiàng)目失控 的根本原因：

第一，房地產(chǎn)企業(yè)和建工集團(tuán)所訂立的合同價(jià)格在當(dāng)?shù)氐亩~下

浮 了 10%。

第二，建工集團(tuán)又從其下屬子公司收回了合同價(jià)款的 1%-3%。第三，子 公司又要收取肢解分包單位 5%的價(jià)款作為管理費(fèi)。第四，實(shí)際施工人需要被扣 除的管理費(fèi)又占到合同價(jià)款的 5%。所以，最終到達(dá)實(shí)際施工人手上的價(jià)款基本 上只有原合同價(jià)款的 77%-79%，此外還要扣除 4%的稅金和其他相關(guān)費(fèi)用。更為糟 糕的是，在施工過(guò)程中，材料價(jià)格、人工工資上漲，而工期的延長(zhǎng)也增加了施工 成本，所以實(shí)際施工人是肯定要虧本的。于是，綜合以上情況，建工集團(tuán)需要承 擔(dān)巨額的違約金和賠償金，雖然之后有部分損失可以進(jìn)行追償，但有些是根本不 能夠?qū)崿F(xiàn)的。

三、如何防范施工企業(yè)所面臨的法律風(fēng)險(xiǎn)

（一）謹(jǐn)慎承接墊資或要求放棄優(yōu)先受償權(quán)的項(xiàng)目

在當(dāng)前形勢(shì)下，建設(shè)單位已將自身生存放在第一位，施工企業(yè)也要有相應(yīng)的意識(shí)，對(duì)一些要求墊資的項(xiàng)目審核要更加嚴(yán)格，風(fēng)險(xiǎn)太大的不要去做。對(duì)要求施工修正放棄優(yōu)先受償權(quán)的項(xiàng)目也要仔細(xì)分析考量。假如施工企業(yè)放棄優(yōu)先受償權(quán)，一旦建設(shè)單位破產(chǎn)，那么施工企業(yè)的債權(quán)就排在銀行抵押權(quán)之后。（豐臣南群項(xiàng)目與金壇奧金項(xiàng)目）對(duì)于建設(shè)單位堅(jiān)決要求施工企業(yè)放棄優(yōu)先受償權(quán)的項(xiàng)目，可要求對(duì)方提供擔(dān)保。

關(guān)于優(yōu)先受償權(quán)問(wèn)題要注意以下幾點(diǎn)： 第一是關(guān)于優(yōu)先受償權(quán)的規(guī)定：

1、《中華人民共和國(guó)合同法》第286條：

2、最高人民法院關(guān)于286條的司法解釋

3、江蘇省高級(jí)人民法院關(guān)于審理建設(shè)工程施工合同糾紛案件若干問(wèn)題的意見(jiàn)：

第二是關(guān)于優(yōu)先受償權(quán)實(shí)務(wù)中需注意的問(wèn)題：

1、施工合同被認(rèn)定無(wú)效時(shí)不能享受優(yōu)先受償權(quán)；在工期違約金訴訟中一定要注意。

2、通過(guò)合同約定或承諾放棄優(yōu)先受償權(quán)；

3、建設(shè)工程所有權(quán)已被法院生效法律文書(shū)確認(rèn)轉(zhuǎn)移的；

4、分包人不享有優(yōu)先受償權(quán)。

第三是困擾施工企業(yè)優(yōu)先受償權(quán)的問(wèn)題：

1、結(jié)算過(guò)程太長(zhǎng)延誤了優(yōu)先受償權(quán)行使，從而導(dǎo)致失權(quán)。

2、未在提起訴訟時(shí)請(qǐng)求優(yōu)先受償權(quán)。

（二）針對(duì)每個(gè)項(xiàng)目，從工程款收取、費(fèi)用支付、資金使用、工期質(zhì)量、安全等角度進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)摸底、評(píng)估，也可以從與發(fā)包人關(guān)系、與實(shí)際施工人關(guān)系、與材料設(shè)備供應(yīng)商之間的關(guān)系角度，依次排查是否存在上述風(fēng)險(xiǎn)。

（三）對(duì)風(fēng)險(xiǎn)重大的項(xiàng)目進(jìn)行持續(xù)跟進(jìn)。安排與甲方熟悉的人員持續(xù)了解開(kāi)發(fā)商的狀況，包括其資產(chǎn)狀況、房屋銷售的狀況，以及相關(guān)的融資情況，一旦發(fā)現(xiàn)問(wèn)題或進(jìn)展變化，便能夠采取措施，將風(fēng)險(xiǎn)控制在最小程度。

（四）確定風(fēng)險(xiǎn)化解及防范思路及方法

1、停工或不停工的問(wèn)題

2、施工企業(yè)協(xié)助房產(chǎn)公司變通融資

3、以房抵債而清償工程款

第一，真正的以房抵債，即施工企業(yè)真的要去拿房子，并辦理了預(yù)告登記，從而以此抵償進(jìn)度款或者結(jié)算款。

第二，暫時(shí)的以房抵債，即施工單位與房地產(chǎn)公司簽訂以房抵債合同以及預(yù)售合同。

4、保證或者重新獲得優(yōu)先受償權(quán)

5、延期付款與價(jià)款調(diào)整問(wèn)題

假如施工單位合同價(jià)款較低，施工企業(yè)虧本，且房地產(chǎn)公司還支付工程款有困難，施工企業(yè)可以與房地產(chǎn)公司協(xié)商，以時(shí)間換取價(jià)款調(diào)整，即調(diào)整合同價(jià)款，延后付款時(shí)間，進(jìn)而做到雙贏，避免兩敗俱傷。

（五）及時(shí)提起訴訟或仲裁

施工企業(yè)要消除慣性思維：第一，認(rèn)為訴訟時(shí)間長(zhǎng)、費(fèi)用高、不公正，只有出現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題、事故或者造價(jià)有重大爭(zhēng)議才考慮通過(guò)訴訟途徑解決糾紛。

第二，認(rèn)為工程款收回是遲早的事情。根據(jù)經(jīng)驗(yàn)判斷認(rèn)為，工程款是遲早都能收回來(lái)的。這些都是我們?cè)瓉?lái)的判斷，假如房地產(chǎn)調(diào)控政策還不放松的話，這種慣性思維勢(shì)必要要得到改變。前面我已經(jīng)提

到，當(dāng)前房子的價(jià)格已經(jīng)很高，一旦出現(xiàn)爛尾樓、房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)，工程款很可能收不回來(lái)。

關(guān)于訴訟或仲裁提幾點(diǎn)建議：

第一，通過(guò)自力救濟(jì)的辦法，看看能否解決拖欠施工款的問(wèn)題，當(dāng)然這也是施工單位常用的方法，即以要求支付民工工資的方式來(lái)主張相應(yīng)的工程款；

第二，看看是否能夠?qū)嵭幸苑康謧?，也就是退而求次之，通過(guò)約定相對(duì)較低的房?jī)r(jià)來(lái)保全自己大部分的施工款項(xiàng)。

第三，如果前面兩項(xiàng)都不能夠做到，并遭遇了惡意拖欠工程款，特別是房地產(chǎn)企業(yè)有轉(zhuǎn)移財(cái)產(chǎn)的情況時(shí)，我們就要通過(guò)訴訟或者仲裁來(lái)解決相應(yīng)的糾紛了。

第四，我們要判斷工程款優(yōu)先受償權(quán)是不是將要喪失。

（六）實(shí)際施工人對(duì)外簽約導(dǎo)致施工企業(yè)被訴的風(fēng)險(xiǎn)化解 目前法院審理此類案件的思路為：

第一，查清基礎(chǔ)事實(shí)，比如在借款糾紛中，首先要對(duì)借款發(fā)生所依據(jù)的事實(shí)進(jìn)行詳細(xì)的調(diào)查。

第二，要調(diào)查清楚是職務(wù)代理還是表見(jiàn)代理。如果是職務(wù)代理的話，會(huì)導(dǎo)致公司來(lái)承擔(dān)責(zé)任。如果不是這個(gè)公司的員工，而是掛靠人、轉(zhuǎn)包人或者分包人的行為，就要看是否能夠構(gòu)成表見(jiàn)代理，如果連表見(jiàn)代理也不能成立的話，施工單位是不需要承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任的。

第三，要考慮合同的相對(duì)性，即要確定是以單位還是以個(gè)人的名義來(lái)對(duì)外簽訂的合同。