第一篇：住宅底層商鋪的類型以及投資分析

住宅底層商鋪的類型以及投資分析

住宅底商可以按照服務(wù)區(qū)間及市場(chǎng)理念來劃分。下面分別對(duì)它們予以介紹。

1、按照服務(wù)區(qū)間劃分

按照服務(wù)區(qū)間的區(qū)別，可以將住宅底商分為服務(wù)于內(nèi)部和服務(wù)于外部?jī)煞N。有些住宅底商主要的客戶對(duì)象是住宅社區(qū)里面的居民，而其他住宅底商則不僅將客戶范圍局限在住宅社區(qū)里面。

對(duì)于大型的住宅社區(qū)，底商主要以社區(qū)內(nèi)部居民為服務(wù)對(duì)象。在功能設(shè)定上要結(jié)合小區(qū)業(yè)主的消費(fèi)檔次、消費(fèi)需求、消費(fèi)心理、生活習(xí)慣而設(shè)定。這樣的店鋪，投資少，風(fēng)險(xiǎn)不大，資金回籠也較快。

對(duì)于服務(wù)于小區(qū)外部的商鋪，則應(yīng)考慮周邊商業(yè)業(yè)態(tài)、街區(qū)功能來確定商鋪功能。這樣的商鋪應(yīng)位于交通便利，商業(yè)氣氛濃郁的地區(qū)，店鋪面積不宜過?。ㄗ詈迷冢保埃埃捌椒矫滓陨希?，主要有大型超市、各種專賣店、大型百貨商場(chǎng)等，如“今日家園”、“似海怡家”、“現(xiàn)代城”的底商。

2、按照市場(chǎng)理念劃分

隨著越來越多的住宅項(xiàng)目進(jìn)行住宅底商的開發(fā)，房地產(chǎn)開發(fā)商逐漸意識(shí)到住宅底商具有很大的市場(chǎng)潛力，但不同項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)將成為今后住宅底商市場(chǎng)的主旋律，住宅底商項(xiàng)目市場(chǎng)運(yùn)做將對(duì)住宅底商項(xiàng)目的成功發(fā)揮重要作用。鑒于以上原因，下面按照住宅底商項(xiàng)目的市場(chǎng)理念對(duì)住宅底商進(jìn)行分類。

按照住宅底商市場(chǎng)運(yùn)做的特點(diǎn)，我們將住宅底商分為概念型住宅底商、潛力型住宅底商和商圈型住宅底商，共三種類型。下面，分別對(duì)它們加以介紹。1）概念型住宅底商

概念型住宅底商，指開發(fā)商在開發(fā)過程中，注重突出項(xiàng)目的概念和主題包裝。從以“歐式商業(yè)步行街”概念炒作成功的“現(xiàn)代城”、“歐陸經(jīng)典”，到“珠江駿景”，再到“老番街”，住宅底商一改過去純粹的配套服務(wù)功能。不過，為底商做主題包裝只是第一步，后期對(duì)主題概念的實(shí)施和控制更加重要。新穎的主題包裝無疑為項(xiàng)目增色不少，但決不應(yīng)是開發(fā)商的制勝法寶。

2）潛力型住宅底商

潛力型住宅底商，指具有巨大市場(chǎng)潛力的住宅底商項(xiàng)目。相對(duì)于借助炒作概念而走俏市場(chǎng)的概念型住宅底商項(xiàng)目而言，某些住宅底商無需炒作卻也熱銷。原因主要是巨大的市場(chǎng)潛力使此類項(xiàng)目被眾多投資者所看好。如位于亞運(yùn)村的“風(fēng)林綠洲”，由于與奧運(yùn)村及奧運(yùn)會(huì)場(chǎng)館預(yù)留地毗鄰，人氣凝聚力強(qiáng)大，近幾年內(nèi)的市場(chǎng)潛力不容忽視，是難得的投資寶地。

“潛力型”住宅底商固然前景廣闊，但同時(shí)也存在風(fēng)險(xiǎn)，無論投資者自營、出租，還是轉(zhuǎn)手出售，所面臨的最大問題將是“時(shí)間”問題，也就是商戶通常說的“養(yǎng)店鋪的時(shí)間”。因此，投資者要正確評(píng)估自身承受能力，在核算回報(bào)率時(shí)應(yīng)充分考慮時(shí)間因素。

3）商圈型住宅底商

商圈型住宅底商，指已經(jīng)形成一定的商業(yè)氛圍，擁有大量的、穩(wěn)定的消費(fèi)群體的住宅底商項(xiàng)目。憑借有利位置，抓住市場(chǎng)需求點(diǎn)，部分住宅底商項(xiàng)目盡管價(jià)格不菲但仍能創(chuàng)造佳績(jī)。

商圈型住宅底商周邊的商業(yè)已形成一定氣候，投資風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)小，回報(bào)率高。不過，需要指出的是，成熟商圈內(nèi)的住宅底商，雖然位置和人氣占有絕對(duì)優(yōu)勢(shì)，但是，投資商鋪的其他條件（如：樓層、格局、層高、廣告位、硬件設(shè)施等）也十分重要。比如北京科技會(huì)展中心，其首層店鋪的出租效果很好，雖然發(fā)展商也采取了如加修直通三層的手扶滾梯，將過街天橋與二層直接相連等措施吸引客流，但仍難彌補(bǔ)二層、三層在設(shè)計(jì)上的缺陷，部分店鋪仍有空置現(xiàn)象。

最需要指出的是，商圈型住宅底商的價(jià)值升值收益空間往往被縮小，而且如果商鋪投資者不謹(jǐn)慎的話，很可能以過高價(jià)位購買商鋪，最終被高位“套牢”。

住宅底商的特點(diǎn)

住宅底商有其區(qū)別于其他商鋪形式的特點(diǎn)，這些特點(diǎn)對(duì)其經(jīng)營、市場(chǎng)有方方面面的影響。

1、建筑形式特點(diǎn)

住宅底商建筑形式上表現(xiàn)為依附于住宅樓的特點(diǎn)，整個(gè)樓的一層、二層或/和地下層的用途為商業(yè)，樓上建筑的用途為居住。為了確保居住、商業(yè)運(yùn)營兩種功能的有效性，開發(fā)商會(huì)通過合理規(guī)劃設(shè)計(jì)對(duì)居民和底商的消費(fèi)者和經(jīng)營者進(jìn)行獨(dú)立引導(dǎo)，出入口獨(dú)立開來，以保證樓上居民的生活盡可能少受到底商的影響。

需要指出的是，如果規(guī)劃設(shè)計(jì)不夠合理，住宅底商會(huì)一定程度影響住宅的銷售。

另外，住宅底商的規(guī)模要恰當(dāng)控制，當(dāng)規(guī)模超過2萬平方米以后，開發(fā)商必須對(duì)該商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的市場(chǎng)環(huán)境做必要的調(diào)查和研究，不能一概用底商的簡(jiǎn)單概念去確定項(xiàng)目定位、規(guī)模、市場(chǎng)策略等，否則項(xiàng)目會(huì)面臨開發(fā)困境。

2、鋪面、鋪位類型

住宅底商的主要類型多數(shù)是鋪面形式，少數(shù)是鋪位形式。鋪位住宅底商良好的“可視性”使其價(jià)值最大化有了可能性，這也是住宅底商引起市場(chǎng)關(guān)注的原因，或者說是住宅底商得到商鋪投資者青睞的原因。

有些開發(fā)商在進(jìn)行住宅底商設(shè)計(jì)時(shí)，為了使其標(biāo)新立異，在住宅底商有限的空間里進(jìn)行了

超越通常意義的底商開發(fā)，可能將此住宅底商項(xiàng)目開發(fā)成為規(guī)模較大的步行街，或別的形式，這些市場(chǎng)意義的創(chuàng)新，使住宅底商的概念復(fù)雜化了，無論是規(guī)模還是形式都要求開發(fā)商 從更加專業(yè)的角度進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)、定位等，否則，用普通底商的思維，去開發(fā)步行街、百貨百貨商場(chǎng)或其他商業(yè)房地產(chǎn)形式，會(huì)加大項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)。

3、經(jīng)營形態(tài)特點(diǎn)

住宅底商作為社區(qū)商鋪的一大類，也主要用作人們生活密切相關(guān)的生活用品銷售和生活服務(wù)設(shè)施，其中零售型住宅底商的商業(yè)形態(tài)為：便利店、中小型超市、藥店、小賣部、書報(bào)廳，及少量服裝店等；服務(wù)型住宅底商的商業(yè)形態(tài)主要為：餐廳、健身設(shè)施、美容美發(fā)店、銀行、干洗店、彩擴(kuò)店、花店、咖啡店、酒吧、房屋中介公司、裝飾公司、幼兒園等。

4、投資回收形態(tài)

目前，越來越多的住宅底商的投資回收形態(tài)主要為底商出售形式，主要的投資者包括散戶投資者和機(jī)構(gòu)投資者。長期看來，機(jī)構(gòu)商鋪投資者會(huì)逐漸成為商鋪購買的主力，這會(huì)影響國內(nèi)商鋪開發(fā)模式及投資模式。

投資策略

住宅底商作為市場(chǎng)基礎(chǔ)最成熟的商業(yè)房地產(chǎn)類型，很適合個(gè)人投資者。一方面，只要售價(jià)合理，投資風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)比較低，空租率比較低，租金收益可以得到保證；另一方面，如果住宅項(xiàng)目規(guī)模大，居住人口消費(fèi)能力強(qiáng)，其投資收益可以很好得到保證。

第二篇：住宅、商鋪物業(yè)管理協(xié)議書

商鋪物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議書

物業(yè)管理單位：深圳市星河物業(yè)管理有限公司管理處（簡(jiǎn)稱甲方）承租單位（戶）：（簡(jiǎn)稱乙方）

乙方于年月日租用樓(小區(qū))層商鋪，面積共平方米，作用途使用。

物業(yè)管理期年（年月日至年月日）

根據(jù)《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》、《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)房屋租賃條例》和星河實(shí)業(yè)（深圳）有限公司與乙方簽訂的《房屋租賃合同書》的規(guī)定，經(jīng)甲乙雙方平等友好協(xié)商，達(dá)成如下物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議：

1、甲方負(fù)責(zé)物業(yè)公用設(shè)施、設(shè)備和共用部位的維修、養(yǎng)護(hù)和管理。

2、甲方負(fù)責(zé)公共區(qū)域的清潔衛(wèi)生、綠化、消殺工作。

3、甲方負(fù)責(zé)治安、消防、車輛管理工作（但不含人身財(cái)產(chǎn)等保險(xiǎn)保管責(zé)任），實(shí)行24小時(shí)安全監(jiān)控和巡視服務(wù)，配合協(xié)助公安機(jī)關(guān)作好治安防范工作。

4、乙方所租用的商鋪，是經(jīng)深圳市建筑質(zhì)量檢驗(yàn)部門檢驗(yàn)合格交付使用的，如乙方在使用過程中發(fā)現(xiàn)房屋質(zhì)量問題需要維修，應(yīng)向甲方報(bào)告，由甲方負(fù)責(zé)聯(lián)系施工隊(duì)及時(shí)進(jìn)行維修。

5、乙方不得將窗戶及外墻作任何更改，不得擅自安裝防盜網(wǎng)、雨蓬、空調(diào)等，如需安裝，必須向甲方提出申請(qǐng)，經(jīng)甲方審批同意后，方可按指定的位置和規(guī)格安裝，以確保物業(yè)外貌美觀、統(tǒng)一協(xié)調(diào)。

6、未經(jīng)業(yè)主同意和甲方審批，乙方若擅自改變房屋結(jié)構(gòu)、用途、外貌或非法進(jìn)行擴(kuò)建、拆建和利用公共部位堆放雜物等，甲方有權(quán)采取相應(yīng)措施責(zé)令乙方停止或恢復(fù)原貌，甲方有追究乙方賠償由此所造成的經(jīng)濟(jì)損失權(quán)力。

7、乙方應(yīng)自覺遵守《深圳市家庭居室裝修管理規(guī)定》，乙方不得擅自進(jìn)行裝修，如需進(jìn)行二次裝修，須向甲方提出書面的裝修申請(qǐng)，并將施工設(shè)計(jì)方案（圖紙）及消防部門審核文件報(bào)甲方和業(yè)主審查，經(jīng)甲方和業(yè)主審批同意后，辦理完裝修相關(guān)手續(xù)，方可進(jìn)場(chǎng)裝修。若因乙方違章裝修，造成公用設(shè)備設(shè)施損壞、停水、停電、漏水、漏電等事故，乙方負(fù)責(zé)修復(fù)

和承擔(dān)由此事引起的全部經(jīng)濟(jì)責(zé)任和法律責(zé)任。裝修工程完工，經(jīng)消防部門驗(yàn)收后，才能開業(yè)經(jīng)營。

8、乙方應(yīng)自覺遵守《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》的規(guī)定，不準(zhǔn)在小區(qū)內(nèi)亂丟垃圾、雜物；不準(zhǔn)亂貼廣告、標(biāo)語；不準(zhǔn)亂立廣告牌、指路牌；不準(zhǔn)將神位、神像等設(shè)置在戶外；不準(zhǔn)在小區(qū)內(nèi)亂停亂放車輛；不準(zhǔn)損壞綠化植物。

9、乙方應(yīng)自覺遵守甲方制訂的環(huán)境衛(wèi)生等公眾管理制度，環(huán)境衛(wèi)生實(shí)行門前“三包”，垃圾應(yīng)以袋裝放入垃圾箱內(nèi)，電視、音響的音量不要太大，以免影響他人，營造小區(qū)一個(gè)良好的生活、經(jīng)營、辦公環(huán)境。

10、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。

物業(yè)管理費(fèi)：；電費(fèi)：；水費(fèi)：；垃圾清運(yùn)費(fèi)：乙方產(chǎn)生的營業(yè)垃圾自行清運(yùn)到垃圾中轉(zhuǎn)站，垃圾量每天限定為桶，超出部分，乙方每月支付元給甲方，由甲方負(fù)責(zé)清運(yùn)出小區(qū)。

11、乙方必須按時(shí)（每月5日前）交納管理費(fèi)、水電費(fèi)等費(fèi)用。如拖欠上述費(fèi)用，每拖延一天，甲方按乙方應(yīng)交費(fèi)用總額的千分之三收取滯納金。如乙方拖欠物業(yè)管理費(fèi)、水電費(fèi)期限超過當(dāng)月20日或拖欠租金超過合同規(guī)定期限，甲方有權(quán)或根據(jù)業(yè)主的授權(quán)采取相應(yīng)措施催繳欠費(fèi)。

12、嚴(yán)禁乙方利用出租房進(jìn)行違法犯罪活動(dòng)。

13、甲、乙雙方確認(rèn)進(jìn)駐時(shí)水表讀數(shù)為電計(jì)量表不能正常運(yùn)轉(zhuǎn)（或損壞），甲方有權(quán)追繳該期間乙方所用水電量的費(fèi)用。

14、未盡事宜，雙方可友好協(xié)商解決，本協(xié)議具有同等法律效力。

15、本協(xié)議一式兩份，雙方各執(zhí)一份，雙方簽字后生效。

管理單位：星河物業(yè)管理有限公司承租單位（戶）：

管理處

年月日年月日

住宅(租戶)物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議書

物業(yè)管理單位：深圳市星河物業(yè)管理有限公司管理處（簡(jiǎn)稱甲方）入住人（租戶）名稱：（簡(jiǎn)稱乙方）

承租人（單位）于年月日租住號(hào)房，管理期年。經(jīng)查驗(yàn)，房?jī)?nèi)設(shè)施齊全、完好、無損。經(jīng)甲乙雙方平等友好協(xié)商，達(dá)成如下物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議：

1、甲方負(fù)責(zé)物業(yè)公用設(shè)施、設(shè)備和共用部位的維修、養(yǎng)護(hù)和管理。

2、甲方負(fù)責(zé)公共區(qū)域的清潔衛(wèi)生、綠化、消殺工作。

3、甲方負(fù)責(zé)治安、消防、車輛管理工作（但不含人身財(cái)產(chǎn)等保險(xiǎn)保管責(zé)任），實(shí)行24小時(shí)安全監(jiān)控和巡視服務(wù)，配合協(xié)助公安機(jī)關(guān)作好治安防范工作。

4、乙方入住前必須與業(yè)主簽訂《房屋租賃合同》，同時(shí)簽訂本協(xié)議書及《住戶消防安全管理責(zé)任書》。

5、乙方持《房屋租賃合同》及房屋租金收據(jù)等，到甲方辦理入住手續(xù)，并按要求填寫《住戶家庭情況登記表》、《入住樓宇簽認(rèn)表》。

6、乙方入住七天內(nèi)，如發(fā)現(xiàn)室內(nèi)有諸如供電設(shè)施斷路、短路、開關(guān)不靈、燈不亮、上下水道堵塞、馬桶及水龍頭漏水、內(nèi)外門鎖不靈等問題，應(yīng)及時(shí)報(bào)告甲方，由甲方負(fù)責(zé)修復(fù)，發(fā)生的費(fèi)用由甲方支付。七天后發(fā)現(xiàn)上述問題，乙方可向甲方反映，甲方應(yīng)及時(shí)派人員進(jìn)行修復(fù)，但發(fā)生的費(fèi)用由乙方支付。

7、乙方所租用的樓宇，是經(jīng)深圳市建筑質(zhì)量檢驗(yàn)部門檢驗(yàn)合格后交付使用的，如因建筑質(zhì)量問題需要維修，由甲方負(fù)責(zé)通知施工隊(duì)進(jìn)行修復(fù)。

8、乙方不得將窗戶及外墻作任何更改，不得擅自安裝防盜網(wǎng)、雨蓬、空調(diào)等，如需安裝，必須向甲方提出申請(qǐng)，經(jīng)甲方審批同意后，方可按指定的位置和規(guī)格安裝，禁止在屋內(nèi)外墻亂鉆孔、打釘、大爆炸螺栓等（除安裝窗簾、空調(diào)機(jī)、抽油煙機(jī)、熱水器外），以確保物業(yè)外貌美觀、統(tǒng)一協(xié)調(diào)。

9、未經(jīng)業(yè)主同意和甲方審批，乙方若擅自改變房屋結(jié)構(gòu)、用途、外貌或非法進(jìn)行擴(kuò)建、拆建和利用公共部位堆放雜物等，甲方有權(quán)采取相應(yīng)措施要求乙方停止或恢復(fù)原貌，乙方應(yīng)

承擔(dān)由此事引起的全部經(jīng)濟(jì)責(zé)任和法律責(zé)任。

10、乙方應(yīng)自覺遵守《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》的規(guī)定，不準(zhǔn)在小區(qū)內(nèi)亂丟垃圾、雜物；不準(zhǔn)亂貼廣告、標(biāo)語；不準(zhǔn)亂立廣告牌、指路牌；不準(zhǔn)將神位、神像等設(shè)置在戶外；不準(zhǔn)在小區(qū)內(nèi)亂停亂放車輛；不準(zhǔn)損壞綠化植物。

11、乙方應(yīng)自覺遵守甲方制訂的環(huán)境衛(wèi)生等公眾管理制度，環(huán)境衛(wèi)生實(shí)行門前“三包”，垃圾應(yīng)以袋裝放入垃圾箱內(nèi)，電視、音響的音量不要太大，以免影響他人。小區(qū)內(nèi)嚴(yán)禁乙方飼養(yǎng)家禽、家畜，營造小區(qū)一個(gè)良好的生活、經(jīng)營、辦公環(huán)境。

12、嚴(yán)禁乙方利用出租房進(jìn)行違法犯罪活動(dòng)。

13、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：管理費(fèi)：；有線電視費(fèi)：。

14、乙方應(yīng)按時(shí)（每月5日前）交納物業(yè)管理費(fèi)、租金、水電費(fèi)等，如拖欠上述費(fèi)用，每拖延一天，甲方按乙方應(yīng)交費(fèi)用總額的千分之三收取滯納金。如乙方拖欠物業(yè)管理費(fèi)、水電費(fèi)期限超過當(dāng)月15日或拖欠租金超過合同規(guī)定期限，甲方有權(quán)或根據(jù)出租方的授權(quán)采取停水、電措施催繳欠費(fèi)。

15、入住前甲乙雙方確認(rèn)的水表讀數(shù)為立方米，電表讀數(shù)為度。

16、以上協(xié)議一式兩份，甲方與乙方各執(zhí)一份，雙方簽字后生效。

管理單位：星河物業(yè)管理有限公司承租單位（戶）：

管理處

年月日年月日

第三篇：住宅商鋪裝修管理程序

住宅商鋪裝修管理程序

1.目的對(duì)所轄住宅商鋪物業(yè)裝修管理實(shí)施控制，確保建筑物結(jié)構(gòu)安全和裝修協(xié)調(diào)、統(tǒng)一、美觀，并符合消防要求，以便合理、安全使用物業(yè)。

2.適用范圍

適用于管轄住宅物業(yè)的裝修管理。

3.職責(zé)

3.1管理處經(jīng)理負(fù)責(zé)特殊項(xiàng)目裝修申請(qǐng)的審批。

3.2工程部主管負(fù)責(zé)住宅裝修申請(qǐng)的審批、裝修工程監(jiān)理及竣工驗(yàn)收。

3.3客服中心負(fù)責(zé)裝修辦理及裝修資料存檔。

3.4安管部、工程部負(fù)責(zé)裝修人員管理并對(duì)裝修過程實(shí)施監(jiān)控。

3.5財(cái)務(wù)部負(fù)責(zé)收（退）裝修押金及相關(guān)費(fèi)用。

4.內(nèi)容和過程控制

4.1裝修申請(qǐng)

4.1.1 住宅、商鋪單元裝修，業(yè)主須提前三日到客戶服務(wù)中心前臺(tái)辦理申請(qǐng)手續(xù)，前臺(tái)值

班員確認(rèn)其業(yè)戶身份后，即請(qǐng)業(yè)主填寫《裝修申請(qǐng)表》并提供完整的裝修圖紙（含總平面圖、天花圖、電氣圖）、費(fèi)用預(yù)算、裝修單位資料(營業(yè)執(zhí)照、稅務(wù)登記證、資質(zhì)證書加蓋公司紅章復(fù)印件各一份)。

4.1.2 特殊情況業(yè)主要求自行裝修，前臺(tái)值班員應(yīng)要求業(yè)主另行簽訂《自裝承諾書》，承諾

所請(qǐng)裝修施工人員具備裝修能力，并承擔(dān)裝修過程中可能引起的一切責(zé)任。

4.1.2 如必須經(jīng)有關(guān)政府職能部門（如消防部門）批準(zhǔn)的裝修項(xiàng)目，則須辦理有關(guān)審批手

續(xù)，并將復(fù)印件交客戶服務(wù)中心存檔。

4.1.3 前臺(tái)值班員要求業(yè)主、裝修施工單位與管理處簽訂《裝修協(xié)議書》,并與業(yè)主簽訂《裝

修承諾書》,與裝修施工單位負(fù)責(zé)人簽訂《裝修工程施工單位治安責(zé)任書》。

4.1.4 客戶服務(wù)中心前臺(tái)將裝修申請(qǐng)有關(guān)資料于當(dāng)日下午移交工程部審批。

4.2裝修審批

4.2.1工程部主管認(rèn)真審核業(yè)主提交的《裝修申請(qǐng)表》及裝修方案并提出相關(guān)要求、修改意

見及注意事項(xiàng)；審查裝修公司資質(zhì)證明資料，無《施工企業(yè)承建資質(zhì)證書》的裝修公司原則上不予進(jìn)場(chǎng)裝修，必要時(shí)應(yīng)會(huì)同業(yè)主查看裝修現(xiàn)場(chǎng)，要求在接到申請(qǐng)后的三個(gè)工作日內(nèi)提出意見，并做出如下處理：。

a)符合要求的，在《裝修申請(qǐng)表》上簽署意見，并開出《裝修審批通知書》和《施工許可證》，轉(zhuǎn)交客戶服務(wù)中心前臺(tái)。

b)不符合要求的，由工程部主管與業(yè)主進(jìn)行溝通，要求業(yè)主修改施工設(shè)計(jì)方案后另行審批。

c)特殊項(xiàng)目審核后提交管理處經(jīng)理審批。

4.3繳費(fèi)

4.3.1 客戶服務(wù)中心前臺(tái)通知業(yè)主及裝修施工單位負(fù)責(zé)人前來繳納相關(guān)費(fèi)用及押金。

4.3.2 財(cái)務(wù)部依據(jù)公司制定的住宅裝修收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)收取業(yè)主及裝修施工單位的裝修費(fèi)用及押

金。如業(yè)主或裝修施工單位要求自行清運(yùn)裝修垃圾，可免收該項(xiàng)費(fèi)用。

4.3.3 裝修稅可由業(yè)主或裝修施工單位直接到地稅部門交納，或由管理處代收代繳。

4.3.4 業(yè)主自裝，裝修施工單位應(yīng)交裝修押金，裝修稅由業(yè)主交納。

4.4裝修施工單位進(jìn)場(chǎng)

4.4.1 客戶服務(wù)中心前臺(tái)在業(yè)戶辦理完以上手續(xù)后，向業(yè)戶核交《施工許可證》、《裝修審

批通知書》原件，并留存復(fù)印件,施工單位憑證進(jìn)場(chǎng)施工。

4.4.2 裝修施工單位負(fù)責(zé)人填寫《施工人員登記表》，并提交裝修施工人員身份證復(fù)印件1

份，1寸照片二張，辦理施工人員出入證。

4.5裝修監(jiān)管

4.5.1 安管部、工程部負(fù)責(zé)裝修人員管理、施工進(jìn)退場(chǎng)管理、裝修材料管理、裝修檢查監(jiān)

管，詳見《安管部裝修監(jiān)督管理規(guī)定》。

4.5.2 動(dòng)火作業(yè)須由施工單位負(fù)責(zé)人向客戶服務(wù)中心申報(bào)，詳見《消防安全管理規(guī)定》。

4.5.3 工程部負(fù)責(zé)結(jié)構(gòu)安全的建筑、強(qiáng)弱電、上下水、防水裝修監(jiān)理，詳見《工程部裝修監(jiān)督管理規(guī)定》。

4.5.4 安管部、工程部主管理不定期抽查裝修單元,并在裝修單元內(nèi)的《巡邏簽到表》上做

好簽到記錄。

4.6裝修延期

4.6.1單元裝修需延期時(shí)，由業(yè)主向客戶服務(wù)中心提交《裝修延期申請(qǐng)表》，裝修延期時(shí)間

在一個(gè)月內(nèi)的由客戶服務(wù)中心前臺(tái)值班員工作人員審批；超過一個(gè)月的由客戶服務(wù)主管審批。

4.7裝修竣工驗(yàn)收

4.7.1 裝修完工后，由業(yè)主提前一日向客戶服務(wù)中心前臺(tái)提出裝修竣工申請(qǐng)，填寫《裝修

竣工驗(yàn)收申請(qǐng)表》。

4.7.2 客戶服務(wù)中心前臺(tái)與業(yè)主預(yù)約上門驗(yàn)收時(shí)間, 并將相關(guān)裝修資料交工程處驗(yàn)收人

員。

a)驗(yàn)收合格，由驗(yàn)收人員簽署意見交工程部主管、安管部主管、管理處經(jīng)理審批后返回客戶服務(wù)中心存檔；

b)驗(yàn)收不合格，則提出整改意見，直至驗(yàn)收合格為止。

4.8押金退還

4.8.1 裝修竣工驗(yàn)收合格三日，業(yè)主憑已審批的《裝修竣工驗(yàn)收申請(qǐng)表》和押金收據(jù)，到

財(cái)務(wù)部辦理退還押金手續(xù)。

4.8.2 裝修施工單位在業(yè)主退還押金一個(gè)月后，到客戶服務(wù)中心前臺(tái)交回所有《裝修工人

出入證》后，到財(cái)務(wù)部辦理完稅手續(xù)，憑押金收據(jù)退取押金。特殊情況如業(yè)主同意裝修施工單位提前退取押金，可由業(yè)主向財(cái)務(wù)部出具相關(guān)承諾書；如業(yè)主不同意退取押金，由業(yè)主向財(cái)務(wù)部提前聲明。

5.文件

5.1支持性文件

5.1.1《裝修指南》

5.1.2《深圳市家居裝修管理規(guī)定》

5.1.3《安管部裝修監(jiān)督管理規(guī)定》

5.1.4《工程部裝修監(jiān)督管理規(guī)定》

5.1.5《消防安全管理規(guī)定》

6.質(zhì)量記錄

6.1《裝修資料確認(rèn)表》

6.2《裝修申請(qǐng)表》

6.3《自裝承諾書》

6.4《裝修審批通知書》

6.5《施工許可證》

6.6《裝修協(xié)議書》

6.7《裝修承諾書》

6.8《裝修工程施工單位治安責(zé)任書》

6.9《施工人員登記表》

6.10 《整改通知書》

6.11 《動(dòng)用明火申請(qǐng)表》

6.12 《裝修延期申請(qǐng)表》

6.13 《裝修竣工驗(yàn)收申請(qǐng)表》

第四篇：產(chǎn)權(quán)式商鋪的投資分析

產(chǎn)權(quán)式商鋪是近年來興起的物業(yè)形態(tài)，投資者出于投資目的，將商鋪委托發(fā)展商或品牌經(jīng)營商統(tǒng)一經(jīng)營，以獲得穩(wěn)定的投資回報(bào)——租金收益。這種模式始于深圳等沿海城市，盛行之初的成功運(yùn)作，著實(shí)讓它風(fēng)光了一把，制造了一個(gè)又一個(gè)“投資小、風(fēng)險(xiǎn)小、回報(bào)穩(wěn)定”的投資神話。然而從2004年開始，隨著“巨庫”“第五大道”“碧溪家居廣場(chǎng)”的相繼折戟，廣大投資者對(duì)于產(chǎn)權(quán)式商鋪是否能得到高額回報(bào)心存疑慮。因此，本文將結(jié)合正反兩個(gè)案例，為廣大投資者提供相應(yīng)的建議和風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避的方法。

【講評(píng)要點(diǎn)】

1.小產(chǎn)權(quán)分割商鋪和帶租約出售商鋪的區(qū)別。

2.產(chǎn)權(quán)式商鋪有哪幾大優(yōu)勢(shì)？

3.產(chǎn)權(quán)式商鋪存在的主要風(fēng)險(xiǎn)：開發(fā)模式、經(jīng)驗(yàn)缺乏、經(jīng)營不善、承諾擔(dān)保。

4.規(guī)避產(chǎn)權(quán)式商鋪的風(fēng)險(xiǎn)，要了解開發(fā)商的實(shí)力、調(diào)查經(jīng)營管理水平、明晰產(chǎn)權(quán)分割情況。

【反面案例】

2003年9月，碧溪家居廣場(chǎng)大打廣告，宣傳“16萬產(chǎn)權(quán)商鋪熱賣”。廣告中宣稱，碧溪家居有5萬多平方米的營業(yè)面積，分成一個(gè)個(gè)13.34平方米的標(biāo)準(zhǔn)攤位，以每個(gè)攤位16萬元的價(jià)格向外發(fā)售。并承諾各項(xiàng)手續(xù)齊全，可以在國家規(guī)定的時(shí)間內(nèi)為購買者辦理土地證和房產(chǎn)證。

關(guān)于投資風(fēng)險(xiǎn)問題，碧溪家居宣稱，以碧溪家居廣場(chǎng)5萬平方米的房產(chǎn)、營業(yè)收入以及碧溪溫泉飯店的收入，作為購買者的收益作擔(dān)保。碧溪家居還提出了保值、增值性回購辦法——碧溪3年內(nèi)可原價(jià)回購商鋪，超過3年，每年遞增原價(jià)的5%，截至第十年為原價(jià)的135%回購。

2003年10月～2004年6月30日，碧溪家居按合同約定正常返還業(yè)主租金。2004年9月底碧溪家居自稱出現(xiàn)資金困難，10月1日要開始停業(yè)整頓，所以9月末無法按期返還業(yè)主的第三個(gè)季度租金。2004年10月，碧溪家居出具承諾書向業(yè)主保證：一個(gè)月內(nèi)發(fā)放租金及違約金，3個(gè)月后可退還首付款，6個(gè)月后按合同規(guī)定退購房款。與此同時(shí)，業(yè)主獲悉，早在2002年之前，碧溪方面就以大樓為抵押，向工商銀行西客站支行借款2.88億元（這筆貸款至今未還），隨后，碧溪又將大樓化整為零出售商鋪。

2004年12月，第一批九名業(yè)主開始起訴碧溪家居。2005年4月20日，豐臺(tái)法院判決《碧溪家居廣場(chǎng)商業(yè)用房轉(zhuǎn)讓合同》無效；碧溪需返還原告購房款，并于4月21日起支付利息；駁回原告其他訴訟請(qǐng)求。2005年5月10日，勝訴業(yè)主及其代理律師再次來到碧溪家居廣場(chǎng)，遞交律師函，希望碧溪盡快執(zhí)行法院的判決，要給出還款計(jì)劃書，但碧溪方面無人給任何明確答復(fù)。

【正面案例】

第三極文化中心作為產(chǎn)權(quán)式商鋪的代表，以北京最大的新生代書店為經(jīng)營主體，是一所集知識(shí)性休閑、文化性消費(fèi)為一體的復(fù)合型文化主題商場(chǎng)。

第三極文化中心以文化消費(fèi)為主題定位，全部經(jīng)營與文化相關(guān)的產(chǎn)品。在商業(yè)業(yè)態(tài)管理方面發(fā)展商聘請(qǐng)了文脈公司進(jìn)行商業(yè)業(yè)態(tài)的控制、規(guī)劃和調(diào)整，保證商業(yè)部分的經(jīng)營品質(zhì)，同時(shí)為投資者計(jì)算穩(wěn)定、優(yōu)質(zhì)的投資回報(bào)。經(jīng)過合理的業(yè)態(tài)規(guī)劃，第三極文化中心將十一層商業(yè)共分為六個(gè)大本營，以4～7層的圖書大本營

作為吸引人流的主動(dòng)力源，9、10層以目的性消費(fèi)業(yè)態(tài)——旅游及教育大本營作為附動(dòng)力源，通過兩個(gè)動(dòng)力源吸引大量的客流輻射到其他樓層的業(yè)態(tài)，使得全樓商業(yè)均能繁榮發(fā)展。

在商業(yè)管理方面，為了保證第三極文化中心的經(jīng)營品質(zhì)，獲得穩(wěn)定的增值能力和潛力，特地聘請(qǐng)擁有很強(qiáng)的國際客戶資源和招商能力的高力國際，作為第三極文化中心的招商顧問和物業(yè)管理公司，以實(shí)現(xiàn)對(duì)投資者承諾的10年回本，年收益10%的投資回報(bào)。

【專家講評(píng)】

兩種不同類型產(chǎn)權(quán)式商鋪的區(qū)別

隨著商業(yè)地產(chǎn)的持續(xù)升溫，產(chǎn)權(quán)式商鋪成為了風(fēng)險(xiǎn)最大，但同時(shí)投資回報(bào)也最為豐厚的物業(yè)類型。投資者如果能明辨其發(fā)展前景、出手準(zhǔn)確的話，確實(shí)能夠?qū)崿F(xiàn)很高的回報(bào)，這也是近年來產(chǎn)權(quán)式商鋪個(gè)人購買投資升溫的一個(gè)主要的原因。產(chǎn)權(quán)式商鋪是西方發(fā)達(dá)國家及我國開放發(fā)達(dá)城市流行的一種房產(chǎn)投資方式，實(shí)際上是一種所有權(quán)和經(jīng)營權(quán)分離的房地產(chǎn)商鋪商品形式，主要是商鋪業(yè)主出于投資目的將產(chǎn)權(quán)商鋪通過發(fā)展商或第三方公司整體委托品牌經(jīng)營商進(jìn)行統(tǒng)一經(jīng)營，商鋪業(yè)主獲得定期定額的投資回報(bào)。

按照行銷方式的不同，在市面上可供投資的產(chǎn)權(quán)商鋪主要有兩種形式，即“小產(chǎn)權(quán)分割商鋪”和“帶租約出售商鋪”。

小產(chǎn)權(quán)分割商鋪。小產(chǎn)權(quán)分割商鋪是將產(chǎn)權(quán)和經(jīng)營權(quán)分離，這意味著投資者在購買了商鋪之后，成為該商鋪的業(yè)主。但投資者無需插手商鋪的經(jīng)營管理或者轉(zhuǎn)租，只需與發(fā)展商簽訂合同，將商鋪交由發(fā)展商統(tǒng)一經(jīng)營管理，業(yè)主即可根據(jù)與發(fā)展商的合同約定，坐等回報(bào)或者共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)。

小產(chǎn)權(quán)分割商鋪一般會(huì)打出3～5年內(nèi)8%～10%的年投資回報(bào)率的承諾，以投資回報(bào)率10%來計(jì)算，大約5～6年可收回投資成本。由于拆分后的單位面積小，投資門檻相對(duì)較低，對(duì)中小投資者尤其具有吸引力。

雖然這種投資模式起點(diǎn)較低，但缺點(diǎn)同樣顯而易見。對(duì)于開發(fā)商而言，面積分得越小就越有利于迅速回籠資金，但對(duì)于投資者來說，產(chǎn)權(quán)面積分得越散，后續(xù)經(jīng)營越難以保證，投資風(fēng)險(xiǎn)也在無形之中增大了。上文中的碧溪家居廣場(chǎng)就是小產(chǎn)權(quán)分割商鋪失敗的典型代表。

帶租約出售商鋪。帶租約出售商鋪實(shí)質(zhì)上是售后返租的改良，客戶購買產(chǎn)權(quán)式商鋪的同時(shí)，即與開發(fā)商簽定租約，將所購房產(chǎn)租給開發(fā)商，租期三五年不等，有的甚至長達(dá)十年。租賃期內(nèi)，業(yè)主可定期從發(fā)展商處得到定額的租金回報(bào)，一般為樓價(jià)的7%至8%（每年)。租約期內(nèi)由開發(fā)商將統(tǒng)一房產(chǎn)轉(zhuǎn)租經(jīng)營，最大限度地確保商場(chǎng)的興旺。帶租約出售方式對(duì)業(yè)態(tài)規(guī)劃、業(yè)態(tài)組織要求較高，由于劃分面積較大，相對(duì)于小產(chǎn)權(quán)分割商鋪，買家可以更清晰地了解到購買單位租約合同以及經(jīng)營狀況。

為了保證投資安全，在購買帶租約出售的鋪位時(shí)，投資者首先要了解這些鋪位是不是已經(jīng)有租約合同或者有意向租戶，同時(shí)要在商鋪買賣合同上注明租賃時(shí)間，以及附帶的租金遞增等條款。

產(chǎn)權(quán)式商鋪的四大優(yōu)勢(shì)

產(chǎn)權(quán)式商鋪?zhàn)鳛橐环N新型的商業(yè)品種，一經(jīng)推出就得到眾多投資者的青睞，這與其本身存在的優(yōu)勢(shì)不可分割。產(chǎn)權(quán)式商鋪的獨(dú)特魅力，在于它具有房地產(chǎn)投資的穩(wěn)定性和商業(yè)投資的高成長性。它擴(kuò)大了投資平臺(tái)，分解了投資風(fēng)險(xiǎn)，是廣大普通百姓、工薪階層等穩(wěn)定職業(yè)者的理想投資項(xiàng)目。產(chǎn)權(quán)式商鋪的優(yōu)勢(shì)主要有以下幾點(diǎn)：

1.進(jìn)入門檻較低。產(chǎn)權(quán)式商鋪投資額相對(duì)較小，無須參與經(jīng)營管理，收益穩(wěn)定，因?yàn)榻档土酥脴I(yè)門檻而吸引了大量的中小投資者。一般而言，投資者首付一定比例的資金，剩余款項(xiàng)通過銀行的按揭貸款，即可擁有產(chǎn)權(quán)式商鋪，實(shí)現(xiàn)了廣大消費(fèi)者置業(yè)投資的夢(mèng)想。

2.投資回報(bào)穩(wěn)定。與股票、儲(chǔ)蓄、住宅相比，產(chǎn)權(quán)式商鋪以其可觀的回報(bào)收益和升值潛力成為投資者較理想的投資品種。值得強(qiáng)調(diào)的是，產(chǎn)權(quán)式商鋪通過鋪位的劃分有效地控制了鋪位總價(jià)，從而使之成為了大部分投資者都可選擇的一種投資方式。

以第三極文化中心為例，作為綜合性文化商廈，通過以圖書銷售為主要經(jīng)營品種的特色，實(shí)現(xiàn)了集文化用品、體育用品、休閑、娛樂、餐飲等文化商業(yè)、教育服務(wù)和商務(wù)辦公于一體，其合理的業(yè)態(tài)規(guī)劃將有助于投資回報(bào)的順利實(shí)現(xiàn)。

3.減緩資金壓力。對(duì)于發(fā)展商來說，一旦商業(yè)規(guī)模達(dá)到了一定體量，如何實(shí)現(xiàn)資金回籠便成了一大難題。有關(guān)專家表示，大規(guī)模的商業(yè)經(jīng)營需要業(yè)態(tài)的支撐，需要大型商家的拉動(dòng)。而對(duì)于大型的零售商來說，高效的流動(dòng)資金周轉(zhuǎn)率是他們成功運(yùn)營的基礎(chǔ)。即使是資金規(guī)模龐大的商業(yè)旗艦，如沃爾瑪、家樂福等跨國經(jīng)營的公司，都不可能大把地掏出資金來購買大面積的商業(yè)鋪面，租賃經(jīng)營始終是他們考慮的首選方式。同時(shí)，大面積商業(yè)鋪面所需要的資金也是一般的小投資者不敢想的，因此產(chǎn)權(quán)式商鋪無疑為發(fā)展商解決了一道難題。

4.降低經(jīng)營成本。經(jīng)營商以承租的方式獲得了商場(chǎng)使用權(quán)，而不需要直接購置，減少了流動(dòng)資金的占用，也省卻了占領(lǐng)市場(chǎng)的大筆資金，不僅維持了合理的流動(dòng)資金周轉(zhuǎn)率，降低了經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)由于是通過發(fā)展商或第三方公司承租，不直接參與商鋪買賣，因此也不會(huì)出現(xiàn)過多的法律問題。

產(chǎn)權(quán)式商鋪存在的四大風(fēng)險(xiǎn)

產(chǎn)權(quán)式商鋪的架構(gòu)中存在著三方利益的沖突：發(fā)展商關(guān)心的是售價(jià)，業(yè)主關(guān)心的是投資回報(bào)率，經(jīng)營者希望租金越低越好。由于產(chǎn)權(quán)分散在不同的主體身上，三權(quán)分立的局面，使得產(chǎn)權(quán)式商鋪實(shí)際上蘊(yùn)含著很大的風(fēng)險(xiǎn)。因此，投資者要根據(jù)商業(yè)項(xiàng)目的具體情況而作出恰當(dāng)?shù)耐顿Y舉措。

開發(fā)模式的風(fēng)險(xiǎn)。目前，市場(chǎng)上很多產(chǎn)權(quán)式商鋪的開發(fā)商是做住宅項(xiàng)目出身的，他們的投資目的是要實(shí)現(xiàn)“短、平、快”的收益回報(bào)，為了促使資金的迅速回籠，而抬高經(jīng)營項(xiàng)目的價(jià)格，以實(shí)現(xiàn)更多的附加價(jià)值，從而人為的改動(dòng)了商業(yè)業(yè)態(tài)的自然升級(jí)。

案例中的碧溪家居廣場(chǎng)為了高價(jià)銷售商鋪，獲取套現(xiàn)，不惜以夸大其詞的廣告宣傳來吸引投資者，使這種本來風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)比較小的投資方式變成了高風(fēng)險(xiǎn)投資。歸根到底，是開發(fā)商將其本身的風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁給了投資者。一旦出現(xiàn)問題，開發(fā)商可以人去樓空，而風(fēng)險(xiǎn)則由投資者自己承擔(dān)。

專業(yè)經(jīng)驗(yàn)缺乏的風(fēng)險(xiǎn)。雖然產(chǎn)權(quán)式商鋪是一種良好的商業(yè)模式，但由于大部分開發(fā)商和經(jīng)營管理公司都處于“摸著石頭過河”的階段，對(duì)于如何經(jīng)營好產(chǎn)權(quán)式商鋪，則缺乏實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)。開發(fā)企業(yè)雖然也在努力學(xué)習(xí)國外的先進(jìn)管理經(jīng)驗(yàn)，但對(duì)商業(yè)項(xiàng)目的經(jīng)營管理上仍存在著一定程度的差距。而一些國外的商業(yè)管理公司，雖然擁有先進(jìn)的管理水平，卻因?yàn)椴荒芎芎玫亓私鈬鴥?nèi)消費(fèi)者的生活方式和消費(fèi)習(xí)

慣，而產(chǎn)生“水土不服”的情況。

經(jīng)營不善的風(fēng)險(xiǎn)。在長期的承租期中，如果經(jīng)營管理不善，不僅不能實(shí)現(xiàn)預(yù)期的經(jīng)營目標(biāo)，更無法向投資者提供承諾的租金收益。仍以碧溪家居廣場(chǎng)為例，商家雖然在運(yùn)營前期按合同約定正常返還業(yè)主租金，但在營業(yè)一年之后，因?yàn)榻?jīng)營管理上的錯(cuò)漏頻出，無法按時(shí)支付投資者應(yīng)得的租金收入，從而導(dǎo)致了業(yè)主狀告開發(fā)商的最終結(jié)果。

此外，開發(fā)商出售產(chǎn)權(quán)式商鋪，但是投資者能否得到產(chǎn)權(quán)仍是個(gè)問題。分割銷售后所帶來的產(chǎn)權(quán)分散與商業(yè)統(tǒng)一經(jīng)營的矛盾，也一直是產(chǎn)權(quán)式商鋪所要解決的問題。

承諾擔(dān)保的風(fēng)險(xiǎn)。在承諾回報(bào)中很多投資者認(rèn)為有擔(dān)保最可靠，很多商鋪承諾每年8％～10％的回報(bào)，并有各種形式的擔(dān)保。但是擔(dān)保問題是一個(gè)非常復(fù)雜的法律問題，有些擔(dān)保虛到無以保障，即使有開發(fā)商所說的數(shù)十億元集團(tuán)資產(chǎn)作擔(dān)保也并非就高枕無憂。

有些開發(fā)商承諾用自己產(chǎn)業(yè)的經(jīng)營收入作擔(dān)保，然而項(xiàng)目未來的運(yùn)作情況具有眾多不可確定的因素，如果經(jīng)營效益不好，承諾的投資回報(bào)將無法實(shí)現(xiàn)。即使有項(xiàng)目用集團(tuán)數(shù)十億元資產(chǎn)作擔(dān)保，可是投資者很難知道該集團(tuán)的資產(chǎn)債務(wù)關(guān)系，而小債權(quán)人的權(quán)利是要排在大債權(quán)人之后。還有些開發(fā)商通過擔(dān)保公司來實(shí)現(xiàn)承諾，但問題是很多擔(dān)保公司實(shí)力不強(qiáng)，有的甚至是開發(fā)企業(yè)下屬的子公司，根本不能實(shí)現(xiàn)所謂的承諾回報(bào)。

產(chǎn)權(quán)式商鋪規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的原則

產(chǎn)權(quán)式商鋪?zhàn)鳛樾律纳虡I(yè)地產(chǎn)模式，可謂是“優(yōu)勢(shì)與風(fēng)險(xiǎn)并存，利益與矛盾交織”，作為普通的投資者可以通過以下方式，規(guī)避可能出現(xiàn)的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)。

了解開發(fā)商的實(shí)力。具有實(shí)力和好口碑的開發(fā)商從物業(yè)選址建設(shè)到銷售都會(huì)有全盤的考慮，選擇他們的物業(yè)投資風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較低。業(yè)界有句名言叫“地段，地段，還是地段”，選擇合適的地段對(duì)商鋪投資是至關(guān)重要的。有眼光的開發(fā)商會(huì)在城市變遷中捕捉到商機(jī)，從而實(shí)現(xiàn)高額的經(jīng)營利潤。

投資者可以通過了解開發(fā)企業(yè)的背景，明確開發(fā)商的經(jīng)營實(shí)力，以保證自己的投資回報(bào)順利實(shí)現(xiàn)。案例中的第三極文化中心的發(fā)展商是中關(guān)村文化發(fā)展股份有限公司，它在圖書經(jīng)營上有多年經(jīng)驗(yàn)，是以發(fā)展文化產(chǎn)業(yè)為經(jīng)營目標(biāo)的大型綜合性文化企業(yè)，而不是單純的房地產(chǎn)開發(fā)商，從而保證了物業(yè)經(jīng)營的高管理水平。調(diào)查經(jīng)營管理水平。從某種意義上來說，商業(yè)物業(yè)的升值和延續(xù)是靠經(jīng)營出來的。商業(yè)物業(yè)經(jīng)營管理搞好了，可以提升整體形象，吸引更多的投資者來投資，從而形成良性循環(huán)，促使商業(yè)物業(yè)的升值。

業(yè)主選擇的開發(fā)商應(yīng)該對(duì)投資回報(bào)有理性認(rèn)識(shí)，不能只考慮高額獲利因素。同時(shí)，開發(fā)商要充分考慮風(fēng)險(xiǎn)變化因素，具有財(cái)務(wù)保障體系的提供，使業(yè)主的利益不受損害。

明晰產(chǎn)權(quán)分割情況。為了避免風(fēng)險(xiǎn)，小業(yè)主在簽約前應(yīng)該有充分考慮，要明確產(chǎn)權(quán)問題。雙方約定的投資回報(bào)率一方面合同上要有明確約定，另一方面應(yīng)有第三方提供擔(dān)保。并且一定要明確這樣的承諾回報(bào)是由誰來承擔(dān)責(zé)任。因?yàn)?，由誰來承擔(dān)責(zé)任，比承諾什么，更值得投資者來關(guān)注。

商鋪投資在目前是一種高風(fēng)險(xiǎn)高回報(bào)率的投資品種，存在著許多風(fēng)險(xiǎn)。有沒有人來租、租金有多少、盈利的來源等一系列問題都要考慮到。同時(shí)，產(chǎn)權(quán)式商鋪涉及了開發(fā)商、經(jīng)營者和眾多分散投資者，利益分割很細(xì)，情況復(fù)雜。如果開發(fā)商、經(jīng)營者任何一方出現(xiàn)問題，對(duì)小業(yè)主都會(huì)帶來重大損失。所以，業(yè)主應(yīng)該自發(fā)成立一個(gè)統(tǒng)一的組織，有利于統(tǒng)一意見，對(duì)維權(quán)活動(dòng)的進(jìn)行比較有利。

隨著開發(fā)企業(yè)的實(shí)力加強(qiáng)和經(jīng)營管理水平的提升，未來的產(chǎn)權(quán)式商鋪可以采取基金的運(yùn)營管理模式，通過物權(quán)的和諧統(tǒng)一，為投資者提供完善的投資服務(wù)，使產(chǎn)權(quán)式商鋪可能存在的風(fēng)險(xiǎn)降到最低。

講解專家:

公衍奎

1992年畢業(yè)于同濟(jì)大學(xué)并獲得學(xué)士學(xué)位，1996年取得碩士學(xué)位。1998-2001年，在人民大學(xué)經(jīng)濟(jì)研究所攻讀“國民經(jīng)濟(jì)學(xué)”第二碩士學(xué)位。

現(xiàn)任華高萊斯國際地產(chǎn)顧問（北京）有限公司副總經(jīng)理，直接負(fù)責(zé)公司市場(chǎng)資訊部的市場(chǎng)研究工作，以及策劃部項(xiàng)目顧問工作的全程控制。在華高萊斯參與的項(xiàng)目涉及區(qū)域發(fā)展，產(chǎn)業(yè)園區(qū)開發(fā)，新城建設(shè)，各類商業(yè)、居住、商務(wù)項(xiàng)目開發(fā)，房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略，等等。

第五篇：商鋪投資宣傳語

商鋪投資 宣傳語集錦

1、一條金扁擔(dān)，挑起兩個(gè)金籮筐

2、小小柜臺(tái)，三代未來

3、一商鋪廣告語鋪在手、三代不愁

4、到XX買鋪去！

5、財(cái)富洼地

6、紅色財(cái)富旋風(fēng)

7、百年基業(yè)、一鋪相傳

8、商鋪廣告語租鋪不如買鋪，低成本創(chuàng)富秘笈

9、超輕松買鋪，賺取無盡財(cái)富

10、X米商鋪廣告語罕有層高，一層的價(jià)格盡享兩層使用空間

11、買鋪實(shí)用才是硬道理

12、經(jīng)營投資兩不誤，真正一舉兩得商鋪廣告語

13、首付幾千，月供幾百，翹腳做老板

14、唯有快人一步，才能搶占無限先機(jī)

15、東門絕版真正地鐵旺鋪

16、財(cái)富寶鼎，地鐵鋪王

17、財(cái)富機(jī)會(huì)說來就來，1.5萬元?jiǎng)?chuàng)業(yè)做老板

18、行業(yè)利潤決定商鋪命運(yùn)

19、無競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的市場(chǎng)，賺錢商鋪廣告語才更容易 20、利潤高的行業(yè)，賺錢才更多

21、商業(yè)地產(chǎn)原始股，是商鋪廣告語開業(yè)旺鋪，不是返租生鋪

22、扛鼎“商業(yè)極地”當(dāng)商鋪廣告語仁不讓

23、扛鼎“商業(yè)極商鋪廣告語地”誰與爭(zhēng)鋒

24、要一次周未大餐，還是要一輩子衣食無憂商鋪廣告語（你有沒有想商鋪廣告語過1000元可以讓你一生都有保障商鋪廣告語）

25、穩(wěn)健型投資模式深圳“狂熱登陸”

26、有天虹領(lǐng)軍，創(chuàng)富更輕松

28、六重優(yōu)勢(shì)，打造第三代產(chǎn)權(quán)式商鋪 29、0首期，商鋪投資大革命

30、給孩子一次驚喜，還是給他們一生幸福？?。阌袥]有想過1000元可以讓孩子一生都有保障）

31、以小“搏”大

32、財(cái)富的力量

33、加盟“xxx”，跨越“財(cái)富之顛”

34、加盟“xxx”，問鼎“財(cái)富核商鋪廣告語心” 35、2005商鋪投資新坐標(biāo)

36、加盟“xxx”，再創(chuàng)商鋪廣告語“財(cái)富奇跡”

37、加盟“xxx”，逐鹿“財(cái)富金座商鋪廣告語”

37、加盟“xxx”，成就“財(cái)富霸業(yè)”

38、占位XXX，贏定財(cái)富人生

39、入主東博，點(diǎn)石成金 40、攜手東博，財(cái)富商鋪廣告語相伴

41、買鋪，商鋪廣告語當(dāng)然要飲頭啖湯

42、東門收租王

43、品商鋪廣告語牌響當(dāng)當(dāng)，賺錢穩(wěn)當(dāng)當(dāng)

44、全城商住之王

45、城商鋪廣告語市核心，動(dòng)力起航

46、賺足數(shù)十年的商鋪“金飯碗”

47、行業(yè)巨頭為旺場(chǎng)買保險(xiǎn)（投資XXXX龍頭鋪王，吃行業(yè)龍頭商鋪廣告語飯）

48、熟鋪，賺錢磁場(chǎng)（XXX龍頭商鋪，聚集全城精商鋪廣告語明的商鋪投資眼光）

49、珍稀，奇鋪可居（XXX超鉑金地段，聚集全城精商鋪廣告商鋪廣告語語明的商鋪投資商鋪廣告語眼光）

50、商鋪廣告語商鋪金飯碗，吃行業(yè)龍頭飯（商鋪廣告語XXX強(qiáng)勢(shì)進(jìn)駐首層，為旺場(chǎng)鋪就穩(wěn)固基石）

51、每一個(gè)數(shù)字都是財(cái)富

52、空打如意算盤，不如自己有金算盤

53、CEPA的方向，就是財(cái)富的方向

54、極速創(chuàng)富支點(diǎn)

55、商業(yè)地標(biāo)，搶占黃金鋪

56、創(chuàng)富，永不“打烊”

57、穩(wěn)，哪能不賺？

58、創(chuàng)富論，實(shí)現(xiàn)與財(cái)富零距離接觸

59、財(cái)富步步為贏

60、鉆石旺鋪，富甲三代（想要商鋪廣告語富甲三代，自然要先人一步）

61、緊跟政府規(guī)劃走，買鋪賺鋪不用愁商鋪廣告語 62、廣場(chǎng)口，吸錢口（xxxx口，吸錢小旺鋪）

63、便商鋪廣告語宜過買房?。ū缺人闼?，還是買鋪商鋪廣告語劃算?。?4、財(cái)富變現(xiàn)

65、投資新寵，創(chuàng)富首選 66、商業(yè)航母，誰與爭(zhēng)鋒 67、全民創(chuàng)富，潮涌港城 68、投入少，風(fēng)險(xiǎn)低，即買即分紅 69、搶占消費(fèi)前沿，領(lǐng)跑財(cái)富未來

70、原始股（商鋪廣告語獨(dú)商鋪廣告語立旺鋪，超低商鋪廣告語空發(fā)行價(jià)，絕版上市）

71、龍頭鋪（獨(dú)立產(chǎn)權(quán)旺鋪，領(lǐng)跑學(xué)商鋪廣告語生用品消費(fèi)龍商鋪廣告語頭）

72、絕版鋪（商鋪廣告語駐守華聯(lián)出入口，臨街旺鋪，眨眼絕跡江湖）73、淘金鋪（商鋪廣告語駐商鋪廣告商鋪廣告語語守華聯(lián)出入口商鋪廣告語，獨(dú)立街商鋪廣告語鋪，財(cái)富集中營點(diǎn)鋪成金）74、成長鋪（駐守華聯(lián)出入口，獨(dú)立街鋪，獨(dú)享高成長空間）75、招財(cái)鋪（首層臨街商鋪廣告語獨(dú)立旺鋪，夾層餐飲服務(wù)特區(qū)，絕版推出）

76、沿街鋪（首層臨街，夾層絕版鋪，商鋪廣告語壓軸登場(chǎng)）77、搶手鋪（首層臨街獨(dú)立旺鋪，餐飲服務(wù)特區(qū)，震憾熱賣）78、中心鋪（首層臨街獨(dú)立旺鋪，餐飲服務(wù)特區(qū)，震憾熱賣）79、創(chuàng)業(yè)鋪（只需區(qū)區(qū)2萬元，輕松坐享都心旺鋪財(cái)富效應(yīng)?。?0、首期1萬元商鋪廣告語創(chuàng)富風(fēng)暴（年商鋪廣商鋪廣告語告語終雙薪買間鋪，有鋪有車先致富，百萬富翁不是夢(mèng)）81、讓1萬元膨脹起來

82、跟知名品牌做生商鋪廣告語意，租金穩(wěn)當(dāng)當(dāng) 83、1萬元長線投資（首期3000元，一個(gè)月工資買鋪）84、1萬元投資熱點(diǎn)

85、商鋪廣告語1萬元能翻多少倍 86、1萬元買間“家居銀行” 87、羅湖12金鋪，深圳12富豪 88、商商鋪廣告語業(yè)龍虎榜，天天有鋪賺 89、客流量決定商鋪廣告語商鋪價(jià)值 90、一鋪一金庫，三代搖錢樹 91、機(jī)遇不常有，成功更需快人一步！

92、做XXXX原始股東，與商業(yè)大鱷共享財(cái)富盛宴 93、新產(chǎn)業(yè)、新財(cái)富、親生活

94、引爆商業(yè)新格局，財(cái)富時(shí)代席卷全城 95、舞臺(tái)有多大，錢景有多廣 97、背商鋪廣告語靠金牌商家，坐享世界財(cái)富（贏盡天下財(cái)富）98、攜商鋪廣告語手金牌商家，鎖定創(chuàng)富方向

99、全商鋪廣告語街鋪商鋪廣告語，間間臨街，鋪鋪商商鋪廣告語鋪廣告語興隆構(gòu)筑立商鋪廣告語體財(cái)富通道

100、全街鋪，間間臨商鋪廣告語街，鋪鋪通獻(xiàn)策，引您駛向財(cái)富之路

101、XX人投資商鋪廣告語的霸王商鋪廣告語旗，XX人賺錢的風(fēng)向標(biāo)

102、選鋪王之王，走財(cái)富捷徑 103、財(cái)富大轟炸，商鋪王中王

104、掀起金濤商鋪廣告語駭浪，財(cái)富洶涌而至！105、財(cái)富狂飆，席卷深圳！106、驚現(xiàn)財(cái)富霹靂，財(cái)源滾滾而來！107、商業(yè)原子彈，財(cái)富核裂變

108、坐商鋪廣告語著賺、躺著賺，真金商鋪廣商鋪廣告語告語白銀輕松賺（將賺錢進(jìn)行到底）109、看數(shù)字變化，與財(cái)富理性對(duì)話

110、雷霆萬鈞，交1萬送商鋪廣告語4萬現(xiàn)金!(xxx豪情出手,助您創(chuàng)富打出新天地!111、財(cái)富商鋪廣告語爆發(fā)，勢(shì)不可擋

112、商鋪至尊，一諾千金商鋪廣告商鋪廣告語語 113、財(cái)富大碰撞，搶鋪大行動(dòng) 114、財(cái)富保證，一言九鼎 115、拿下XX街區(qū)，拿下半生財(cái)富 116、服裝企業(yè)借船出海 117、商戰(zhàn)平臺(tái)、橋頭堡 118、6000元做老板 119、投資永遠(yuǎn)是先下手為強(qiáng) 120、再現(xiàn)XX旺鋪傳奇 121、創(chuàng)富颶風(fēng)

122、小投入、高成長、高回報(bào)、零風(fēng)險(xiǎn) 123、開啟您的財(cái)富之門

124、華強(qiáng)東創(chuàng)富引擎，新商圈地鐵尊位 125、商鋪投資，街鋪至上

126、勢(shì)壓全城商鋪廣告語，強(qiáng)者為王 127、財(cái)富當(dāng)先，一馬當(dāng)先

二、商圈、交通類廣告語

1、商鋪選址 “客流”就是“錢流”

2、大商機(jī)揮就大“錢商鋪廣告語”景

3、大交通成就大“錢”途

4、四通八達(dá)交通網(wǎng)絡(luò)，匯聚無限商鋪廣告語財(cái)富可能

5、立足深港，把生意做到全世界

6、城市軸心地，財(cái)富聯(lián)合國

7、地鐵似“龍”脈，錢源如“水”來

8、城市金線，必將推動(dòng)兩肋齊飛

9、交通四通八達(dá)，財(cái)富九省通衢

10、縮短電子產(chǎn)業(yè)成本鏈，成就龍華國際電子城

二、經(jīng)營推廣廣告語

1、思路決定出路，經(jīng)營決定價(jià)商鋪廣告語值，在這里，您可以把生意做遍天下

2、八大創(chuàng)新經(jīng)營措施，打造國際華交易平臺(tái)

3、首期1000萬元，商鋪廣告語真金白銀大手筆推廣為您廣商鋪廣告語開財(cái)源

4、立商鋪廣告語體式廣告推廣，搶占1000億國際大市場(chǎng)

5、XXX必旺的十大強(qiáng)力支撐。市旺財(cái)旺

6、大戶云集，商商鋪廣告語鋪廣告語名家搶灘，誠信經(jīng)營打造XXX“放心工程”

7、政府支持，信心保障

8、優(yōu)越配套，更添魅力，生意、居家兩不誤

9、聯(lián)袂推廣，強(qiáng)勢(shì)出擊

10、經(jīng)營商鋪廣告語有方，賺鋪有道

11、營銷推廣全攻略

12、行業(yè)資源整合，贏定市場(chǎng)未來

13、專業(yè)隊(duì)伍，成就金質(zhì)鋪王

14、做旺才是硬道理

15、導(dǎo)入CIS戰(zhàn)略，塑造商城的龍頭品牌形象

16、專業(yè)管理，打造永續(xù)發(fā)展的平臺(tái)

17、專業(yè)市場(chǎng)推廣，商鋪廣告語提供永續(xù)發(fā)展的動(dòng)力 18、300萬推廣費(fèi)，促銷永不停

二、商業(yè)開發(fā)背景廣告語

1、新市場(chǎng)、新選擇、新商業(yè)、新發(fā)展

2、核商鋪廣商鋪廣告語告語心磁場(chǎng)效就，領(lǐng)跑未來商業(yè)方向

3、與國際接軌，商業(yè)商鋪廣告語重新洗牌

4、讓生活升級(jí)，消費(fèi)升級(jí)

5、透視XXX市場(chǎng)X大頑疾

7、經(jīng)濟(jì)大提速，搶飲商鋪廣告語頭啖湯

8、旅游經(jīng)濟(jì)發(fā)力，各項(xiàng)利好狂飆

9、經(jīng)濟(jì)發(fā)展利好，消費(fèi)快升猛漲

10、商鋪廣告語國際巨頭搶灘，商鋪廣告語外商紛紛投資

11、商業(yè)大鱷搶駐之地就是財(cái)富風(fēng)向標(biāo)

12、XX商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)入“戰(zhàn)國時(shí)代”，XX異軍突起

13、地商鋪廣告語產(chǎn)大腕競(jìng)相試水激起地產(chǎn)“北伐總動(dòng)員”

14、品牌地產(chǎn)跑馬圈地，大盤樓市全面井噴，白領(lǐng)置業(yè)人潮涌動(dòng)，商業(yè)地產(chǎn)形成大熱 好句集：

樓市堅(jiān)挺，漲勢(shì)依舊 房?jī)r(jià)趨穩(wěn)，漲幅放緩 樓市疲軟，房?jī)r(jià)下跌 泡沫破裂，樓市崩盤 蓄勢(shì)街發(fā)，最大贏家 必爭(zhēng)要塞、指日可待 商鋪升值，熱點(diǎn)透視

高價(jià)難買賺商鋪商鋪廣告語廣告語錢鋪 后悔當(dāng)初不出手

投商鋪廣告語資商鋪廣告語自營兩相宜 小產(chǎn)品，高價(jià)值 小存貨，更新快 小柜臺(tái)，大錢景 小面積，高利用

土地供應(yīng)減少，價(jià)商鋪廣告語商鋪廣告語格持續(xù)攀高，上升空間商鋪廣告語有限，投資熱點(diǎn)分散

市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)超白熱化，放盤過量，商鋪廣告語疲態(tài)初顯，商業(yè)地產(chǎn)亮起紅燈

XX投資最有價(jià)值商鋪廣告語的板塊 少抽幾根煙，就可投資一間電子迷你鋪 長話短商鋪廣告語說，省下的話費(fèi)就可以做鋪主 少打幾次的士，商鋪廣告語就可擁有輕松創(chuàng)富的事業(yè)