第一篇：破解長沙城市綜合體難題

破解長沙城市綜合體難題

2012年5月18日應湖南大學培訓中心邀請，清華大學國際商業(yè)地產(chǎn)運營班客座教授，深圳新摩爾商業(yè)管理公司總經(jīng)理楊寶民先生為湖南出版集團提供內(nèi)部培訓，重點指導長沙泊富國際廣場，與湖南出版集團下屬長沙泊富國際廣場的開發(fā)公司吳慶元董事長進行了親切友好的交流。

楊寶民教授和湖南出版集團培訓學員合影

湖南大學培訓中心程媛老師和湖南出版集團人力資源部為本次培訓做了精心安排，在培訓之前楊寶民先生帶領助手提前到項目現(xiàn)場調(diào)研，重點了解項目面臨的招商和裝修設計等面臨的實際問題，確定了重點講授綜合體盈利模式、購物中心視覺形象和裝修設計銜接、招商和自營結(jié)合、大型招商活動和開業(yè)活動的專題策劃講授內(nèi)容，力求具有系統(tǒng)性和針對性。

這次培訓不僅指導了長沙泊富綜合體項目，而且對張家界等地級城市綜合體的盈利模式也進行了深度交流。

對長沙泊富國際廣場的建議如下：

一、科學確定產(chǎn)品定位 選擇優(yōu)質(zhì)客戶資源

由于占地面積的限制模型中明顯不夠合理，寫字樓和公寓可銷售物業(yè)面積太少，導致商業(yè)經(jīng)營風險過大，因此必須銷售部分商業(yè)?？梢酝ㄟ^銷售獲取的合理利潤。再投入到商業(yè)經(jīng)營中。248米高度寫字樓需要重點面向世界500強和國內(nèi)企業(yè)總部，重點服務長沙周邊城市，發(fā)揮長沙CBD 作用。

長沙泊富廣場位置

項目150米高度的公寓，建議作為SOHO定位，可以參考深圳三九集團開發(fā)的成功案例丹楓白露投資性公寓。

項目主要規(guī)劃數(shù)據(jù)如下：

二、長沙泊富國際廣場商業(yè)定位與招商目標的確定

一個明確主題特色才可能生存，在長沙商業(yè)物業(yè)嚴重過剩的時代，必須有明顯優(yōu)勢才能立足。

高檔品牌已經(jīng)有美美百貨，正在建設的湘江路華遠項目將引進青島海信廣場也將有大量高檔品牌。由于泊富廣場項目缺乏高檔酒店，因此，建議本項目服務白領顧客為主，金領顧客為輔。

前兩年適合做國際二線和國內(nèi)一線品牌為主，少量引進國際一線高檔品牌(條件苛刻，部分要求送裝修)，待兩年后經(jīng)營成熟后擴大，國際一線品牌經(jīng)營面積。

主力店：偏向婦女兒童專業(yè)百貨更為恰當。檔次上和深圳華強北茂業(yè)接近

項目定位參考標桿：深圳華潤萬象城

街區(qū) 招商主題 招商業(yè)態(tài) 婦嬰品牌街區(qū) 大中型婦嬰產(chǎn)品主題賣場、品牌婦嬰精品店 文化時尚街區(qū) 文具精品、體育產(chǎn)業(yè)專營店、特色文化商品專營店、時尚 精品、攝影坊、品牌服裝飾品等;建議自主經(jīng)營30個左右品牌，將整個街區(qū)和購物中心做出個性，與周邊商業(yè)差異化。

商務配套街區(qū) ：商務網(wǎng)絡會所、中西餐廳、商務中心、女子沙龍、數(shù)碼沖 印、美體足浴、KTV等

臨蔡鍔路裙樓 ：集中型社區(qū)商業(yè) 大型主題餐飲、美容美發(fā)、干洗中心、藥房

大型主力店： 中高檔百貨適合自營、次要主力店可以引進多個，例如，屈臣氏，CK,hm,zara

休閑娛樂項目：文化主題茶吧、品牌洗浴、網(wǎng)絡會所、女子SPA會所、大中 型康體健身俱樂部等

大型品牌店： 文化主題賣場、中外銀行機構(gòu)、奢侈品專賣、五星級影 城、通訊營業(yè)廳、禮品店、高檔車專賣等

世界美食天地： 中西文化主題餐廳、快餐、咖啡屋、紅茶坊、特色餐飲

-2層主要定位為超市和流行前線街區(qū)更為合適

負一層商業(yè)： 大型生活超市 國際大型品牌生活超市+流行前線

-1層適合定位為青春時尚流行廉價的商品 可以借鑒廣州的流行前線

三、長沙泊富國際廣場綜合體贏利模式的思考

1.正確定位是基礎 通過銷售物業(yè)獲取30%利潤，通過長期租賃經(jīng)營和自營結(jié)合，獲取長遠的利潤 2。優(yōu)秀經(jīng)營團隊是保障 建議本項目采取顧問公司和優(yōu)秀專家共同服務模式，準確判斷項目不同階段的風險，減少波折，力爭項目開業(yè)一舉成功。

四、長沙泊富國際廣場開發(fā)與運營問題解答

長沙泊富國際廣場項目從2009年動工至今，經(jīng)歷了3年的開發(fā)時間，目前已經(jīng)裙樓主體完工，且進入了倒計時階段，但商業(yè)、公寓、寫字樓產(chǎn)品還有很多問題沒有考慮清楚，商業(yè)定位和招商運營一直沒有確定方向，這是制約整個開發(fā)最大的問題點，隨著市場的變化和周邊環(huán)境的變化，我們的招商之路有了很多彎路，但是最終我們找到了一個可行之道，對于在這個過程中經(jīng)歷的難點和困惑點我也提出來與大家進行分析：

1.商業(yè)與地產(chǎn)的關系，如何才能實現(xiàn)商業(yè)與地產(chǎn)開發(fā)的共贏，什么樣才是最好的共贏?在做好招商和經(jīng)營的基礎上，物業(yè)實現(xiàn)有效升值，引進了適宜的品牌和著名公司進駐寫字樓，租金收入穩(wěn)步上升，形成良性循環(huán)。

2.招商與銷售的關系，如何才能相互推進，相互支撐? 大型招商活動和銷售活動聯(lián)動，以良好的招商促進銷售，以客戶營銷活動打動投資客戶，產(chǎn)生震撼性效果。

3.在招商和銷售的過程中，怎樣結(jié)合推廣把控時間進度? 關鍵是把握好重大節(jié)點，主力店招商確定節(jié)點，次要主力店和龍頭品牌，其次是招商大會。

4.在目前長沙這個市場，在目前泊富廣場這個位置，如何體現(xiàn)商業(yè)的高端，體現(xiàn)商業(yè)的差異化?長沙名品購物中心包含運達廣場等，海信廣場即將進駐華遠。名品消費的空間不大。

商業(yè)的高端表現(xiàn)在品牌組合合理，龍頭品牌齊全。其次是業(yè)態(tài)比例合理，價格帶合理，建議主流顧客以長沙白領群體為主，爭取開業(yè)后人流較旺盛，可以參考北京大悅城和深圳華強北茂業(yè)定位。

5.如何控制銷售商業(yè)與持有商業(yè)的關系和管理?

以及對小業(yè)主的經(jīng)營管理?統(tǒng)一提供物業(yè)管理和經(jīng)營指導包括陳列和促銷活動指導。持有商業(yè)租賃和自營結(jié)合，保證整體的商業(yè)品味。

6.如果采取返租銷售，如何在保證購物中心整體品質(zhì)的情況下，實現(xiàn)租金高收益，高增長?

對于返租商鋪的面積劃分要充分考慮實際經(jīng)營的需要，提前做好商業(yè)規(guī)劃和招商摸底。實現(xiàn)租金的高增長需要如下條件：

第一 一流的管理團隊 第二 有效的營銷 第三 租金的遞增需要漸進，考慮和商戶的共盈。建議項目商業(yè)街區(qū)全部采用返租銷售模式，做好統(tǒng)一的招商和經(jīng)營。

7.返租期限后最大的風險是什么?如何盡量降低這個風險?

最大的風險是龍頭品牌撤出，經(jīng)營混亂，出現(xiàn)嚴重的空場。

到達返租期限后，一般要繼續(xù)返租60%左右面積，其余40%

盡量做好品牌對接，避免龍頭品牌和重點品牌撤出，幫助舉辦租賃對接活動，力爭平滑過度。

8.長沙未來3-5年商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展趨勢是怎樣?商業(yè)的發(fā)展趨勢是怎樣?

未來高檔名品購物中心青島海信廣場將進駐華遠項目，長沙南部數(shù)個購物中心將開業(yè)，整個城市的消費將適度分散。大河西步步高廣場購物中心已經(jīng)開業(yè)，奧克斯廣場購物中心已經(jīng)封頂。

總結(jié)

湖南出版集團是全國出版行業(yè)的一面旗幟，擁有豐富的文化資源。長沙泊富國際廣場是商業(yè)和文化結(jié)合的重點綜合體項目，它的成功開發(fā)和經(jīng)營標志集團的團隊建設達到新的水平。

長沙泊富公司開發(fā)和運營團隊對項目進行了周密研究，不斷學習和創(chuàng)新，對項目盈利模式進行了創(chuàng)新設計，符合長沙長沙的實際，我們相信項目將取得圓滿成功。

第二篇：破解資源型城市發(fā)展難題

破解資源型城市發(fā)展難題（調(diào)查與思考）

資源是經(jīng)濟發(fā)展不可缺少的要素。改革開放以來，我國經(jīng)濟快速發(fā)展，資源的支撐作用功不可沒，資源型城市作出了重大貢獻。但資源型城市在快速發(fā)展的同時也存在發(fā)展方式粗放、資源環(huán)境承載力弱等難題。如何破解這些難題？河南省鶴壁市的實踐為我們提供了寶貴經(jīng)驗。

做法與經(jīng)驗

鶴壁市是依煤而建的資源型城市，主要礦產(chǎn)資源有煤炭、石灰?guī)r等。長期高開采、高消耗、高污染、低效益的粗放型經(jīng)濟發(fā)展，不僅造成資源浪費，而且阻礙可持續(xù)發(fā)展和生態(tài)環(huán)境改善。近年來，鶴壁市深入貫徹落實科學發(fā)展觀，確立統(tǒng)籌經(jīng)濟與生態(tài)發(fā)展的思路，采取一系列有效措施，促進經(jīng)濟社會發(fā)展與生態(tài)環(huán)境改善雙贏。

科學謀劃發(fā)展思路。針對發(fā)展中存在的問題，鶴壁市委、市政府明確提出了統(tǒng)籌經(jīng)濟與生態(tài)發(fā)展的思路，即加快轉(zhuǎn)變經(jīng)濟發(fā)展方式，牢固樹立生態(tài)文明理念，努力建設資源節(jié)約型、環(huán)境友好型社會，切實把循環(huán)經(jīng)濟理念貫穿產(chǎn)業(yè)發(fā)展全過程，狠抓節(jié)能減排和生態(tài)城市建設，努力讓人民群眾在充分享受工業(yè)文明成果的同時享受生態(tài)文明成果。

調(diào)整優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)。鶴壁市把調(diào)整優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)作為統(tǒng)籌經(jīng)濟與生態(tài)發(fā)展的重要途徑。比如，在發(fā)展現(xiàn)代農(nóng)業(yè)方面，把糧食生產(chǎn)作為頭等大事來抓，實施種子和高效農(nóng)業(yè)工程；

發(fā)展現(xiàn)代畜牧業(yè)，培育優(yōu)質(zhì)農(nóng)畜產(chǎn)品生產(chǎn)加工基地；打造農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化龍頭企業(yè)集群，提高農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化水平；加強新型農(nóng)業(yè)科技推廣體系建設和新型農(nóng)村社區(qū)建設，大力發(fā)展循環(huán)農(nóng)業(yè)、生態(tài)農(nóng)業(yè)。在發(fā)展現(xiàn)代工業(yè)方面，重點發(fā)展煤電化材一體化、食品加工、機械制造三大戰(zhàn)略支撐產(chǎn)業(yè)和金屬鎂深加工、電子信息、光伏等新興先導產(chǎn)業(yè)，同時淘汰落后產(chǎn)能，關停高耗能、高污染、高排放企業(yè)。在發(fā)展服務業(yè)方面，高標準編制服務業(yè)發(fā)展總體規(guī)劃，培育大型商業(yè)連鎖企業(yè)，發(fā)展文化產(chǎn)業(yè)、商貿(mào)物流、科技服務等特色服務業(yè)。

多舉措建設資源節(jié)約型、環(huán)境友好型社會。一是大力發(fā)展循環(huán)經(jīng)濟。用高新技術改造和提升傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)。在工業(yè)經(jīng)濟體系中，以資源高效利用為重點，構(gòu)建循環(huán)型工業(yè)體系；在農(nóng)業(yè)經(jīng)濟體系中，建設循環(huán)型生態(tài)農(nóng)業(yè)，發(fā)展綠色無公害種植養(yǎng)殖、農(nóng)畜產(chǎn)品精深加工與綜合利用及農(nóng)業(yè)廢棄物再利用。二是強力推進節(jié)能減排。采取強化政府和企業(yè)責任、制訂責任追究和獎勵辦法、推廣使用綠色建材、引進推廣節(jié)能技術和工藝等措施，重點抓好工業(yè)、交通、建筑等領域節(jié)能減排工作，嚴格實行主要污染物總量控制，嚴把環(huán)保準入關。三是加大保護生態(tài)環(huán)境力度。以建設生態(tài)城市為抓手，大力發(fā)展生態(tài)林業(yè)，實施城郊綠化、村鎮(zhèn)綠化、建設生態(tài)能源林等綠化工程。實施城鎮(zhèn)生活垃圾和污水資源化利用工程，提高資源利用效率，防止環(huán)境污染。對已造成生態(tài)環(huán)境破壞的礦山限期恢復，對已停止采礦區(qū)及時做好土地恢復和復墾。通過優(yōu)化肥料結(jié)構(gòu)、采用科學施肥方法、推廣綜合防治農(nóng)作物病蟲害技術等措施，減少化肥、農(nóng)藥對環(huán)境的污染。啟示與思考

加快轉(zhuǎn)變經(jīng)濟發(fā)展方式是破解資源型城市發(fā)展難題的根本出路。鶴壁市的經(jīng)驗歸結(jié)為一點，就是把加快轉(zhuǎn)變經(jīng)濟發(fā)展方式作為破解發(fā)展難題的根本舉措。只有以加快轉(zhuǎn)變經(jīng)濟發(fā)展方式為主線，堅持把經(jīng)濟結(jié)構(gòu)戰(zhàn)略性調(diào)整作為主攻方向，把科技進步和創(chuàng)新作為重要支撐，把保障和改善民生作為根本出發(fā)點和落腳點，把建設資源節(jié)約型、環(huán)境友好型社會作為重要著力點，把改革開放作為強大動力，才能促進經(jīng)濟長期平穩(wěn)較快發(fā)展和經(jīng)濟社會全面協(xié)調(diào)可持續(xù)發(fā)展。建設資源節(jié)約型、環(huán)境友好型社會是實現(xiàn)科學發(fā)展的必然選擇。經(jīng)濟發(fā)展為生態(tài)文明提供物質(zhì)基礎，生態(tài)環(huán)境良好是經(jīng)濟社會可持續(xù)發(fā)展的重要條件，經(jīng)濟發(fā)展和生態(tài)文明建設統(tǒng)一于科學發(fā)展的主題中。因此，堅持科學發(fā)展，就要加快轉(zhuǎn)變經(jīng)濟發(fā)展方式，建設資源節(jié)約型、環(huán)境友好型社會，大力發(fā)展循環(huán)經(jīng)濟，加強資源節(jié)約和管理，實施生態(tài)工程，嚴格落實節(jié)能減排目標責任制，加大環(huán)境保護力度，加強生態(tài)保護和防災減災體系建設。

構(gòu)建循環(huán)經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)是建設資源節(jié)約型、環(huán)境友好型社會的重要途徑。產(chǎn)業(yè)是區(qū)域發(fā)展的重要支撐，現(xiàn)代城市

發(fā)展首先是現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)發(fā)展。鶴壁市的實踐證明，運用減量化、再利用、可循環(huán)的循環(huán)經(jīng)濟理念科學規(guī)劃和建設循環(huán)經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)，在集聚區(qū)內(nèi)通過拉長產(chǎn)業(yè)鏈、廢棄物再利用等途徑提高資源利用效率，減少廢棄物排放，從而實現(xiàn)資源節(jié)約、環(huán)境友好，使人民群眾在享受經(jīng)濟發(fā)展成果的同時也能享受良好的生態(tài)環(huán)境，是建設資源節(jié)約型、環(huán)境友好型社會的重要途徑。

（執(zhí)筆：李東升王作鑫）

第三篇：城市綜合體專題

城市綜合體：地方政府“賣地撈錢”有新招9月5日，作為上海城市中心最后一塊城市綜合體用地，上海徐家匯地塊以高達175.26億元起拍價，由香港新鴻基旗下一公司以217.71億元成功拍出，溢價率為24.4%，不僅是上海總價地王，該地塊也成為今年全國總價地王。

城市綜合體具有帶動投資、刺激消費、地標形象等屬性，被認為是提升城鎮(zhèn)化水平和質(zhì)量的“金鑰匙”，受到國內(nèi)各大城市政府和投資者的青睞。

值得注意的是，由于城市綜合體集中了優(yōu)質(zhì)土地資源和大量資金，一旦過剩引發(fā)泡沫破裂，將成為城市“空殼”和“黑洞”，其后果將比住宅市場更嚴重，會帶來更多的土地資源浪費和社會資金浪費。因此，專家建議，一方面，應合理控制城市綜合體數(shù)量，警惕爛尾風險；另一方面，從抓運營管理著手提高質(zhì)量，預防城市“黑洞”的形成。城市綜合體遍地開花

據(jù)世聯(lián)地產(chǎn)統(tǒng)計，全國正在施工中的綜合體是已建成綜合體的四倍，而規(guī)劃中的綜合體規(guī)模，大概又是正在建設的綜合體的四倍，也就是說，可見的一段時期，各個城市的綜合體規(guī)模，將達目前已建成綜合體的16倍。僅未來三年，城市綜合體的新增數(shù)量就將以50%到100%的增速上升。其中，重慶的增長率為129%，成都為135%。

由于城市綜合體包括商業(yè)、辦公、居住、展覽、會議、文娛和交通等城市生活空間，帶動周邊半徑消費，因此，一二線城市或經(jīng)濟實力較強的城市將城市綜合體看做是發(fā)展商業(yè)的重要著力點。

日前，云南省提出，未來五年內(nèi)，云南將規(guī)劃建設100個城市綜合體。據(jù)相關機構(gòu)統(tǒng)計，現(xiàn)階段，僅昆明在建或正在報規(guī)的城市綜合體項目就多達41個。

南京目前規(guī)劃建設的城市綜合體超過50家，總體量達到100萬平方米以上的就有七家，各個板塊均有綜合體項目在建或醞釀建設，以板塊來劃分，河西板塊以17個排在首位，緊隨其后的是江寧的11座和江北的九座。

云南省住房和城鄉(xiāng)建設廳總規(guī)劃師劉學指出，城市綜合體一方面可以促進土地集約節(jié)約使用，增強城市競爭力。另一方面，則是在較集中的區(qū)域內(nèi)，滿足人民群眾日益增長的物質(zhì)精神生活的需要。

但值得注意的是，近年來，城市綜合體在一二線迅速擴張的同時，悄然向三四線城市、甚至是縣城、中心鎮(zhèn)蔓延。

《溫州市城市商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃（2010-2020）》規(guī)劃指出，溫州將建楊府山港區(qū)城市綜合體等20個城市綜合體。這意味著，如果20個綜合體全部建成，個別區(qū)域不到兩公里就將有兩個城市綜合體。

事實上，城市綜合體建設熱潮不僅在溫州一地。記者在紹興、金華、嘉興等地采訪時發(fā)現(xiàn)，當?shù)厥袇^(qū)都有城市綜合體在施工建設，而其下屬的縣市也紛紛在城區(qū)規(guī)劃建設綜合體，當?shù)厝藢⑵淇闯墒浅鞘邪l(fā)展、生活便利的象征，其周邊的住宅價格也水漲船高。特別是這些城市都有一些經(jīng)濟強鎮(zhèn)，在新一輪城鎮(zhèn)化的利好下，這些中心鎮(zhèn)也大力發(fā)展綜合體，帶動當?shù)厣虡I(yè)繁榮。

城市綜合體成地方“賣地撈金”重地

城市綜合體不僅拉動地方消費，成為城市品位的象征，更為重要的是，綜合體往往成為房地產(chǎn)的先導，也成了撬動區(qū)域樓市的“賣點”，成為地方政府“賣地撈金”的新方向。

數(shù)據(jù)顯示，2012年全國房地產(chǎn)開發(fā)投資71804億元，比上年名義增長16.2%，其中，商品住宅同比增長11.4%，辦公樓開發(fā)同比增長31.6%，商業(yè)營業(yè)用房開發(fā)投資同比增長25.4%，辦公樓、商業(yè)營業(yè)用房增速明顯高于全國平均水平。

以杭州市為例，數(shù)據(jù)顯示，2012年一季度，浙江全省房地產(chǎn)開發(fā)投資960億元，同比增長24.5%，其中住宅、辦公樓、商業(yè)營業(yè)用房等三類物業(yè)投資分別增長18.5%、12.4%和33.9%，這已經(jīng)是商業(yè)地產(chǎn)投資增速連續(xù)三個季度高于整個房地產(chǎn)投資開發(fā)增速。

此外，從2011年開始，杭州主城區(qū)土地市場上，商業(yè)、綜合性用地的出讓也有明顯傾斜。2011年1-12月杭州主城區(qū)成交63宗土地，其中商業(yè)用地占了33宗，高于住宅及其他用地成交之和。2012年1-4月新成交各類土地24宗，其中12宗是商業(yè)、綜合用地。這些土地中不乏市場關注度高、地段好的所謂“黃金寶地”。

廣州宗美房地產(chǎn)顧問公司副總經(jīng)理張健在接受記者采訪時表示，收益方面的一舉多得成為政府助推城市綜合體的主要原因。城市綜合體的開發(fā)建設，可以帶動項目地塊的價值提升，以及同區(qū)域的土地價值、建筑價值、產(chǎn)業(yè)價值的提升，并拉動就業(yè)、提高稅收、提升城市形象。

值得注意的是，正是由于城市綜合體會帶來很多附加值，政府甚至會做出一部分讓利。無錫市建設局副局長周瑞良說，城市綜合體的出現(xiàn)是與經(jīng)濟社會發(fā)展相適應的，是城市功能完善、環(huán)境美化的客觀需要。為此，無錫市專門為城市綜合體發(fā)展制定政策，對于建筑規(guī)模、功能形態(tài)上達到綜合標準要求的，政府給予規(guī)費減免等優(yōu)惠。

在住房市場嚴厲調(diào)控的背景下，地方支持、附加值高、優(yōu)惠多，使在地方對城市綜合體重視的同時，更多的開發(fā)商也對此產(chǎn)生了濃厚的興趣。《2011中國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)500強測評研究報告》顯示，排名前20名的開發(fā)商均已進入了商業(yè)地產(chǎn)，整個板塊處于“大發(fā)展和大躍進”的時代。金地、保利、招商、萬科等大型房地產(chǎn)企業(yè)也相繼分立出專門的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)運營公司，搶灘商業(yè)地產(chǎn)，2011年保利新增的20個土地項目中，有多達10個是商業(yè)地產(chǎn)項目。

克爾瑞信息集團研究中心報告顯示，在2005年至2010年期間，全國18個重點城市的城市綜合體面積增加了5355萬平方米，較前一個五

年，城市綜合體的增量翻了6.4倍。預計到2015年，即將入市的綜合體體量將達到16437萬平方米。增量非常大的城市以中西部為主，其中成都的增量將達到2757萬平方米，而昆明、西安、沈陽、合肥、重慶幾個中西部重點城市，增量均在1500萬平方米以上。

“未來二至三年內(nèi)，中國城市綜合體供應將進入井噴狀態(tài)。”克爾瑞信息集團研究中心副總經(jīng)理林波指出，在住宅調(diào)控下，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)成為新的投資熱點。以萬達、綠地為代表的開發(fā)企業(yè)迅速進行戰(zhàn)略布局，著眼二三線城市，向全國擴張。另外，除了國內(nèi)的專注商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)商以外，保利、龍湖、萬科等一線地產(chǎn)商先后公布了商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)計劃和目標，而且，娃哈哈、海底撈等主業(yè)非房地產(chǎn)的企業(yè)也開始涉足商業(yè)地產(chǎn)。

警惕形成“城市黑洞”

值得注意的是，就在多地政府強力推動城市綜合體發(fā)展的同時，一些地方開始出現(xiàn)空置引發(fā)的過剩風險“城市綜合體一擁而上，盲目追求大體量，高估輻射能力，造成了‘庫存高需求低、招商難空置高、經(jīng)營難回報低’等諸多風險。”中國房地產(chǎn)及住宅研究會副會長顧云昌說，有些城市綜合體，主導功能建筑主體都已完工，運營商卻還沒招到位，這可能建好就成“空城”。

東莞華南Mall就是城市綜合體運作失敗的典型例子。資料顯示，華南Mall建筑面積89萬平方米，總投資額為25億元，開發(fā)商宣稱建成后將成為亞洲最大規(guī)模的Mall，但是實際上建成后卻遭遇了人事動蕩、人氣難聚、商家撤鋪、資金鏈緊張等問題，甚至由于經(jīng)營情況一直不甚理想，華南Mall的開發(fā)商于2007年上半年將20億元股權轉(zhuǎn)讓給了北京北大資源集團。

對此，中原地產(chǎn)廣東項目經(jīng)理黃韜介紹，在東莞，城市綜合體的項目有20個之多，華南Mall只是其中之一，2003年開盤，但十年過去，現(xiàn)在的空置率仍接近一半，長期頂著“最大鬼城”的頭銜，該企業(yè)表示，現(xiàn)在空置的商業(yè)面積接近17萬平方米。而廣州目前最大的單體購物中心之一，天河城的總營業(yè)面積才11萬平方米。

對此，中國房地產(chǎn)協(xié)會副秘書長何琦表示，城市綜合體的意義在于，其地處區(qū)域中心，服務半徑較大。但是，現(xiàn)階段我國地方城市綜合體密集，甚至一個區(qū)域中會有多個城市綜合體，而消費人口卻是固定的“一個消費者只會選擇去一個地方，這就意味著，同質(zhì)性的綜合體或會引起惡性競爭，甚至最終兩敗俱傷?！?/p>

據(jù)咨詢公司紐約高緯環(huán)球數(shù)據(jù)顯示，青島、杭州、成都等地或?qū)⒃?014年陷入購物中心空置率最高的地步。另外，對于明年在某些相對不太富裕的城市，購物中心空置率將從今年第一季度6.8激增至30%以上。

貴州省社科院城市經(jīng)濟研究所所長胡曉登也認為，當前一些地區(qū)在城市綜合體項目招商和上馬等環(huán)節(jié)把關不嚴，沒有科學分析新城和綜合體輻射的人群數(shù)量和結(jié)構(gòu)，導致同一功能的項目輻射區(qū)域重疊。

這也進一步造成海量的城市綜合體庫存難以被市場消化。“以貴陽為例，2012年寫字樓成交量不足45萬平方米，而2013年貴陽將有300萬平方米的寫字樓供應。今年新上馬的城市綜合體項目類似物業(yè)也將增加150萬平方米，供需環(huán)節(jié)脫節(jié)風險較大?！?/p>

“因此，由于城市綜合體集中了優(yōu)質(zhì)土地資源和大量資金，一旦過剩引發(fā)泡沫破裂，將成為城市‘空殼’和‘黑洞’，其后果將比住宅市場更嚴重，將會帶來更多的土地資源浪費和社會資金浪費?！保鷷缘墙ㄗh，應給地方政府和開發(fā)商“降溫”，合理控制城市綜合體數(shù)量，警惕爛尾風險，從抓運營管理著手提高質(zhì)量，預防城市“黑洞”的形成。（

第四篇：破解地方財政難題

破解地方財政難題

新年前后，兩則新聞受到市場廣泛關注：一是截至2014年底的地方政府性債務清理甄別結(jié)果，1月5日匯總至財政部，數(shù)字尚未出爐，已有消息稱地方上報數(shù)據(jù)時傾向做大債務盤子；二是各地紛紛調(diào)整住房公積金貸款政策，除了普遍提高貸款額度、延長貸款期限，還有多個城市下調(diào)了二套房首付比例，希望借此提振房地產(chǎn)市場。二者看似并無緊密的相關性，其實都指向同一事實：地方政府“不差錢”的時代已經(jīng)結(jié)束，不得不過上緊日子。

在相當長一段時間里，雖然處于深受詬病的事權與支出責任并不匹配的狀態(tài)，中國地方政府手中的資金卻相對充裕。一方面，在經(jīng)濟高速增長的背景下，基于現(xiàn)有宏觀稅負水平、稅費的順周期特性和日益嚴格的征管，地方公共財政收入增速連續(xù)多年高于經(jīng)濟增速，動輒年增幅達到20%-30%甚至更高；另一方面，房地產(chǎn)行業(yè)快速發(fā)展，地方政府土地出讓收入屢創(chuàng)新高。即便在全球金融危機爆發(fā)后，地方政府土地出讓收入也不降反增，而且，可以將增值的土地作為優(yōu)質(zhì)抵押資產(chǎn)注入地方融資平臺，以獲取更充裕的銀行貸款。

不過，該來的終歸要來。這種高歌猛進的局面已經(jīng)發(fā)生變化，過往支撐地方財政高增長的因素紛紛減弱甚至逆轉(zhuǎn)。首先，最近兩年，中國經(jīng)濟正處于從高增長向中高速增長的增速轉(zhuǎn)換期，與此相適應，公共財政收入不可避免地告別了超常規(guī)增長階段。根據(jù)財政部的數(shù)據(jù)，2014年前11個月，中國地方財政收入同比僅增長6.4%，低于同期經(jīng)濟增速，這是多年來罕見的；陸續(xù)公布的各省2014年財政快報數(shù)據(jù)顯示，公共財政收入的增幅明顯放緩，多集中在7%-8%之間，有的省份甚至不足5%，財政收入放緩在資源大省和傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)集中的省份表現(xiàn)得尤為明顯。

其次，房地產(chǎn)趨勢性放緩已成定局，地方土地出讓收入面臨拐點。由于人口結(jié)構(gòu)和供求關系的變化，加之先期政策調(diào)控影響，2014年中國房地產(chǎn)市場持續(xù)低迷，即使是在降低二套房購買門檻和降息的刺激下，也只是成交量擴大，房價并未出現(xiàn)明顯上漲，在不少二三線城市降幅明顯。與此一致的是，土地出讓收入也出現(xiàn)下滑。德意志銀行認為，進入2015年后，房產(chǎn)市場低迷的效應將全面反映在中國財政收入上，并發(fā)出警告：中國將面臨30余年來最嚴重的財政危機。這一論點也許過于悲觀，但其揭示的問題卻值得各級政府高度重視。

中央對地方政府性債務的治理勢在必行，卻客觀上暫時加劇了地方財政的困難。2014年下半年以來，債務整頓力度加大?！秶鴦赵宏P于加強地方政府性債務管理的意見》（國發(fā)43號文）明確，地方政府對其債務負有償還責任，中央政府實行不救助原則。隨后，國家發(fā)改委、財政部、中證登陸續(xù)出臺加強地方政府性債務管理和防范企業(yè)債風險的一系列政策，地方政府與企業(yè)的關系進一步厘清。未來一段時間處于舉債機制的轉(zhuǎn)軌過渡期，可以預見，地方政府將面臨更大的償債還款壓力，其融資能力勢必受到影響。

在中國改革發(fā)展中，地方政府責任重大，其長久處于捉襟見肘窘境并非國民之福。緩解財政拮據(jù)，出路無非開源與節(jié)流二途。開源不應是變相加稅，加重企業(yè)和居民負擔，亦不應繼續(xù)絞盡腦汁，通過所謂的“金融創(chuàng)新”“政策創(chuàng)新”，來提升融資能力。有專家擔憂當前熱議的PPP淪為地方政府新的債務工具，并非杞人之憂?？扇〉淖龇ㄊ琼槕敹惛母锏拇髣?，逐步提高國有資本上繳比例，真正實現(xiàn)全口徑預算管理，強調(diào)預算編制的科學化精細化，提高財政資金使用效率。

在節(jié)流方向，除了近年來提及較多的壓縮行政開支，特別是“三公經(jīng)費”，治本之策在于改變地方政府的行為模式，改變軟預算約束，這涉及多項改革。在現(xiàn)行體制下，地方政府有巨大的投資需求和融資需求，這與GDP為主的考核體系密切相關。未來，應在官員的經(jīng)濟業(yè)績考核中，加入對于經(jīng)濟增長質(zhì)量和政府資產(chǎn)平衡表的考量，關注長期債務風險，引入“債務問責”。同時，可考慮在債券市場允許沒有系統(tǒng)性風險的城投債違約，使“政府不救助”成為現(xiàn)實，消除投資者的道德風險，發(fā)揮市場機制的作用。

應該承認，財稅體制改革是中共十八屆三中全會確定的諸多改革中推進力度較大、進展較快的一項，新預算法出臺、地方債清理等諸多事項都在朝著世人期待的方向邁進。地方財政拮據(jù)再次表明包括財稅體制改革在內(nèi)的諸多改革的緊迫性和必要性。除了當前正在推進的營改增等改革，還應加快中央和地方事權與支出責任的調(diào)整，呼吁多年的“理順省以下財政關系”也應盡早提上議事日程。改革既已起步，地方政府的拮據(jù)，切不可成為放慢改革步伐的借口，須知深化改革是闖過難關的根本途徑。

第五篇：破解難題實施方案

隴山教育學區(qū)

關于深入開展“轉(zhuǎn)作風、破難題，創(chuàng)先爭優(yōu)在一線”主題實踐活動的實施方案

根據(jù)中共通渭縣教育工作委員會《深入開展“轉(zhuǎn)作風、破難題，創(chuàng)先爭優(yōu)在一線”主題實踐活動的實施方案》精神，在認真調(diào)研和廣泛征求全學區(qū)師生意見的基礎上，結(jié)合學區(qū)實際，經(jīng)學區(qū)黨總支會議研究決定，將消除村級小學黨員發(fā)展空白學校作為我學區(qū)的主要難題，加以破解，不斷提高兩支隊伍的能力和水平。為此，特制定本實施方案。

一、指導思想

全面貫徹黨的十七大和十七屆五中、六中全會精神，以鄧小平理論和“三個代表”重要思想為指導，深入貫徹落實科學發(fā)展觀，全面貫徹黨的教育方針。根據(jù)黨員的實際分布情況，科學合理地設置黨組織，形成順暢的工作運行機制；不斷擴大黨員覆蓋面，建立健全黨組織；配齊配強基層領導班子；黨員管理更加規(guī)范，為民服務意識明顯增強，模范作用較好發(fā)揮。為全鄉(xiāng)教育事業(yè)又好又快發(fā)展提供組織保證和人才保證。

二、發(fā)展現(xiàn)狀及確定難題

隴山教育學區(qū)轄管九年制中學、中心小學各一所，村級小學9所，教學點5所，教職工總數(shù)111人；下設五個黨支部，黨員總數(shù)32人，占所有在職教師人數(shù)的28%。其中預備

黨員數(shù)4 人，退休黨員數(shù)14人。從黨員的分布情況來看，兩所村級小學，四所教學點無黨員，占所有學校數(shù)的37%。四所村級小學無在職黨員，占所有學校數(shù)的11%。從以上數(shù)據(jù)來看，黨員空白學校和無在職黨員學校數(shù)占全學區(qū)學校數(shù)的48%。經(jīng)過深入開展調(diào)研，廣泛征求各方面意見，結(jié)合學區(qū)實際，經(jīng)學區(qū)深入開展研究決定，將消除村級小學黨員發(fā)展空白學校作為我學區(qū)創(chuàng)先爭優(yōu)活動破解的主要難題。

三、整改措施

1、結(jié)合學區(qū)黨員分布情況，重點在校長、青年教師、骨干教師中發(fā)展黨員，確保完成縣教育局黨工委下達的黨員納新任務，分前半年（5月份）、后半年（12月份）各培養(yǎng)8至10名入黨積極分子，消除村級小學黨員發(fā)展空白學校，擴大黨員覆蓋面，改善黨員隊伍的構(gòu)成和分布。著力建設一支素質(zhì)優(yōu)良、結(jié)構(gòu)合理、規(guī)模適當、作用突出的黨員隊伍。較好發(fā)揮黨員模范輻射作用，帶動教師隊伍更好發(fā)展，2、要高度重視入黨積極分子建設，結(jié)合“三向培養(yǎng)”，努力把先進分子吸引到黨組織周圍。加強入黨積極分子培養(yǎng)教育和管理，不斷提高他們的思想政治素質(zhì)和業(yè)務水平，為發(fā)展黨員工作奠定基礎。要建立定期分析制度，對入黨積極分子定期考核，實行動態(tài)管理，保持入黨積極分子隊伍的生機與活力。

3、規(guī)范發(fā)展程序，確保黨員質(zhì)量，是做好發(fā)展黨員工

作的重點。黨總支將全面貫徹《黨章》和《中國共產(chǎn)黨發(fā)展黨員工作細則（試行）》的各項要求，全面執(zhí)行發(fā)展黨員民主測評制、預審制、公示制、一票否決制和責任追究制，在發(fā)展黨員的每一個環(huán)節(jié)嚴格程序、嚴格把關，堅決杜絕違反程序或簡化程序發(fā)展黨員的現(xiàn)象，確保工作不走樣、要求不降低，堅決杜絕違反程序或簡化程序發(fā)展黨員的現(xiàn)象。

4、加強對預備黨員的教育管理，是提高新黨員隊伍整體素質(zhì)的重要環(huán)節(jié)和必然要求。要適應形勢任務發(fā)展需要，認真制定和實施預備黨員教育培訓計劃。要堅持分類指導、因情制宜，根據(jù)不同職稱、崗位、地域、年齡、文化的預備黨員的特點，確定相應的教育內(nèi)容和培訓措施，增強教育培訓的針對性和有效性，促使他們不僅在組織上入黨，而且真正在思想上入黨。

5、認真落實《關于切實加強全縣中小學校黨建工作的意見》，健全各項規(guī)章制度，“三會一課”和“三評”活動正常開展。進一步提高黨員素質(zhì)，堅定黨員的理想信念，鼓勵黨員帶動教師在學習方面“求精、求深”，要堅持天天學習；在工作方面“求真、求新”，要愛崗敬業(yè)，務實創(chuàng)新；在師德方面突出“高尚”，要為人師表，真情育人；在專業(yè)能力方面要突出“過硬”，要錘煉業(yè)務能力，提高教書育人的本領。立足本職工作，教好書，育好人，在工作學習中體現(xiàn)一名共產(chǎn)黨員應有的先進性。推動全鄉(xiāng)教育事業(yè)又好又快發(fā)

展。

四、保障措施

1、加強領導，精心組織。學區(qū)黨總支部書記是開展創(chuàng)先爭優(yōu)破解難題主題活動第一責任人，加強組織領導，履行牽頭抓總的職責，周密部署、精心安排，動員引導廣大黨員和干部積極參與創(chuàng)先爭優(yōu)破解難題主題活動，在為群眾辦實事、做好事、解難事中創(chuàng)先進、爭優(yōu)秀，確?；顒硬宦┉h(huán)節(jié)、不留死角、不走過場。

2、統(tǒng)籌兼顧，務求實效。把開展創(chuàng)先爭優(yōu)破解難題主題活動作為學區(qū)工作的一件大事來抓，統(tǒng)籌兼顧，合理安排，齊頭并進，與學區(qū)的教育教學工作結(jié)合起來，做到創(chuàng)先爭優(yōu)難題破解與各學校教育教學等各項工作兩手抓、兩不誤、兩促進，整體推進創(chuàng)先爭優(yōu)破解難題主題活動深入開展。