第一篇：2013年中國房地產(chǎn)市場形勢總結(jié)

1.政策環(huán)境：中央著力深化改革、調(diào)控以穩(wěn)為主，不同城市政策分化

2013年，“宏觀穩(wěn)、微觀活”成為房地產(chǎn)政策的關(guān)鍵詞，全國整體調(diào)控基調(diào)貫徹始終，不同城市政策導(dǎo)向出現(xiàn)分化。年初“國五條”及各地細(xì)則出臺(tái)，繼續(xù)堅(jiān)持調(diào)控不動(dòng)搖，“有保有壓”方向明確。下半年以來，新一屆政府著力建立健全長效機(jī)制、維持宏觀政策穩(wěn)定，十八屆三中全會(huì)將政府工作重心明確為全面深化改革；不動(dòng)產(chǎn)登記、保障房建設(shè)等長效機(jī)制工作繼續(xù)推進(jìn)，而限購、限貸等調(diào)控政策更多交由地方政府決策。不同城市由于市場走勢分化，政策取向也各有不同，北京、上海等熱點(diǎn)城市陸續(xù)出臺(tái)措施平抑房價(jià)上漲預(yù)期，而溫州、蕪湖等市場持續(xù)低迷的城市，在不突破調(diào)控底線的前提下，微調(diào)當(dāng)?shù)卣{(diào)控政策以促進(jìn)需求釋放。

(1)中央新思路：堅(jiān)持調(diào)控整體平穩(wěn)，推進(jìn)全面深化改革

年初國五條加碼調(diào)控，堅(jiān)持從緊遏制房價(jià)快速上漲

“國五條”為全年調(diào)控定調(diào)，力保房價(jià)平穩(wěn)。2013年2月20日，國務(wù)院常務(wù)會(huì)議研究部署房地產(chǎn)市場調(diào)控工作，提出五條調(diào)控措施即“國五條”，并在3月1日發(fā)布國五條細(xì)則（《關(guān)于繼續(xù)做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作通知》【國辦發(fā)〔2013〕17號(hào)】），表明中央政府高度重視堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控，彰顯調(diào)控決心，“國五條”細(xì)則的推出旨在為房地產(chǎn)市場尤其是一線及重點(diǎn)二線城市的迅速回暖降溫，穩(wěn)定市場預(yù)期。兩會(huì)前后中央及部委密集表態(tài)堅(jiān)持調(diào)控不放松，彰顯調(diào)控決心。2010年《政府工作報(bào)告》中表態(tài)“堅(jiān)決遏制部分城市房價(jià)過快上漲勢頭”，2011-2012年分別為“堅(jiān)定不移地搞好房地產(chǎn)市場調(diào)控”和“繼續(xù)搞好房地產(chǎn)市場調(diào)控”后，2013年更是提出“加強(qiáng)”房地產(chǎn)市場調(diào)控。兩會(huì)期間，住建部多次表態(tài)一定嚴(yán)格執(zhí)行“國五條”；前國土資源部部長徐紹史表示今年房地產(chǎn)土地供應(yīng)量不會(huì)低于前5年平均數(shù)；央行行長周小川答記者問時(shí)表示可以通過結(jié)構(gòu)性的信貸政策實(shí)現(xiàn)控制房價(jià)的目標(biāo)。

年末三中全會(huì)定調(diào)全面深化改革，更加注重長效機(jī)制建設(shè)

三中全會(huì)強(qiáng)調(diào)全面深化改革，促進(jìn)房地產(chǎn)長效機(jī)制建立健全。11月12日，十八屆三中全會(huì)勝利閉幕。會(huì)議審議通過了《中共中央關(guān)于全面深化改革若干重大問題的決定》，強(qiáng)調(diào)進(jìn)行全面深化改革，放眼于房地產(chǎn)市場的長期健康發(fā)展，從頂層設(shè)計(jì)上為房地產(chǎn)長效機(jī)制建立建全指明方向。未來政府將更多的集中在房地產(chǎn)民生保障領(lǐng)域發(fā)揮作用，而由市場來滿足居民日趨多樣化的住房需求和優(yōu)化商業(yè)、產(chǎn)業(yè)、養(yǎng)老、文化等其它結(jié)構(gòu)地產(chǎn)的資源配置。在全面深化改革的大背景下，房地產(chǎn)業(yè)將迎來更加市場化的機(jī)遇和挑戰(zhàn)，市場供需關(guān)系將更趨良性，保障行業(yè)的長期健康發(fā)展。

(2)地方新局面：市場分化推動(dòng)政策調(diào)整，地方調(diào)控導(dǎo)向分化 各地落實(shí)“國五條”力度不一，北京最為嚴(yán)厲

年初“國五條”出臺(tái)后，北京、廣州等熱點(diǎn)城市隨之出臺(tái)地方細(xì)則，而大多數(shù)城市僅公布了本年度的房價(jià)控制目標(biāo)。在公布細(xì)則的城市中，對(duì)國五條各項(xiàng)調(diào)控政策的落實(shí)力度也存在差異，僅有北京、上海等城市在地方細(xì)則中嚴(yán)格落實(shí)國五條相關(guān)要求。同時(shí)，部分城市繼“國五條”細(xì)則落地后調(diào)控政策進(jìn)一步細(xì)化加碼。北京提高二套房首付比例、限制開發(fā)商資金、調(diào)高非普通住宅的預(yù)售許可門檻，廣州、鄭州加強(qiáng)住宅預(yù)售價(jià)格和預(yù)售許可控制發(fā)放，上海、廈門、天津、等十余城市相繼出臺(tái)政策收緊公積金貸款。

三中全會(huì)前后市場走勢不同促地方政策調(diào)整分化

一線城市調(diào)控政策全面升級(jí)，二線城市扎堆加碼。熱點(diǎn)城市房價(jià)持續(xù)高位，年度控制目標(biāo)難以達(dá)成，在此壓力下，一線城市和部分二線城市調(diào)控政策陸續(xù)收緊，地方政府繼續(xù)加大調(diào)控力度，通過各種方式平抑市場預(yù)期。9月鄭州首先對(duì)調(diào)控加碼，開啟政策收緊的大幕。繼10月深圳、北京出臺(tái)“深八條”、“京七條”加碼調(diào)控后，11月上海和廣州分別出臺(tái)“滬七條”和“穗五條”，至此一線城市調(diào)控政策全面收緊。隨后這一趨勢蔓延至二線城市。11月25-27日短短三天內(nèi)，七個(gè)二線城市扎堆頒布相關(guān)措施?？v觀各地調(diào)控內(nèi)容，可以看出，地方政府調(diào)控思路有所轉(zhuǎn)變，除部分城市提高二套房首付要求外，絕大多數(shù)城市更加強(qiáng)調(diào)增加土地和普通房供應(yīng)，改善供需平穩(wěn)房價(jià)。

圖：各城市出臺(tái)收緊政策時(shí)間表

資料來源：中國指數(shù)研究院整理

少數(shù)三四線城市靈活調(diào)整，適時(shí)松綁政策。與熱點(diǎn)一二線城市不同的是，三四線城市更多面臨的是市場發(fā)展問題。受前期房地產(chǎn)市場相對(duì)低迷影響，8月溫州首先放松限購人群，成為46個(gè)限購城市中首個(gè)對(duì)限購令調(diào)整并得到中央默許的城市。其后蕪湖也對(duì)政策松綁，規(guī)定本科生買房可免契稅并獲2萬元補(bǔ)助。11月徐州對(duì)限購進(jìn)行調(diào)整，不僅提出通過區(qū)域上的放寬來推動(dòng)本地購買需求，還嘗試從限購戶型和限購人群的調(diào)整來刺激市場，在保證自住型需求的同時(shí)釋放高檔需求以推動(dòng)市場發(fā)展。

2.新房：百城價(jià)格指數(shù)持續(xù)上漲，重點(diǎn)城市供需兩旺創(chuàng)近四年新高(1)價(jià)格：今年以來百城價(jià)格指數(shù)持續(xù)上漲，一線及少數(shù)二線城市漲幅尤為突出

百城均價(jià)絕對(duì)水平持續(xù)上揚(yáng)，11月環(huán)比漲幅明顯縮小

圖：百城住宅均價(jià)及環(huán)比變化

數(shù)據(jù)來源：CREIS中指數(shù)據(jù)，fdc.soufun.com

百城均價(jià)絕對(duì)水平創(chuàng)新高，今年累計(jì)漲幅明顯高于去年，但11月漲幅降至今年以來最低。根據(jù)中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)對(duì)100個(gè)城市的全樣本調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，百城住宅均價(jià)自2012年6月止跌后連續(xù)18個(gè)月環(huán)比上漲，今年以來整體漲幅明顯高于去年。具體來看，一季度百城均價(jià)漲幅明顯，環(huán)比上漲1%左右，二季度漲幅逐漸收窄，7月漲幅進(jìn)一步擴(kuò)大，至10月環(huán)比上漲1.24%，漲幅達(dá)到今年以來的最高水平。隨著10-11月多個(gè)城市房地產(chǎn)調(diào)控政策的相繼出臺(tái)，市場看漲預(yù)期得到有效控制，11月均價(jià)達(dá)10758元/平方米，為2010年6月以來的最高水平，但環(huán)比漲幅明顯收窄至0.68%，為今年以來的最低水平，分別比10月和今年以來的平均水平（0.93%）低0.56和0.25個(gè)百分點(diǎn)。同比來看，百城住宅均價(jià)自2012年12月以來連續(xù)12個(gè)月上漲，漲幅持續(xù)擴(kuò)大至10.98%。

(2)需求：政策預(yù)期加速市場變化，全年成交總量為近四年最高

整體表現(xiàn)：全年總量為近四年同期最高，3月成交量創(chuàng)2010年調(diào)控以來高點(diǎn)

圖：2010年至今代表城市月度成交量走勢

數(shù)據(jù)來源：CREIS中指數(shù)據(jù)，fdc.soufun.com

全年總成交量為近四年同期最高，3月為2010年調(diào)控以來高點(diǎn)。2013年1-11月，50個(gè)代表城市 住宅月均成交2626萬平方米，同比增長16%，比2011年和2010年同期均高出25%以上，處于近四年同期最高水平。

具體來看，1-2月房地產(chǎn)市場淡季不淡，市場趨熱導(dǎo)致“國五條”政策出臺(tái)，在政策預(yù)期和推盤量低位回升等多重因素帶動(dòng)下，3月成交量超過3000萬平方米，達(dá)到2010年調(diào)控以來單月最高。二季度以來，“國五條”細(xì)則落地促使成交量高位持續(xù)回落，新政出臺(tái)后3個(gè)月內(nèi)代表城市月均成交量較出臺(tái)當(dāng)月（3月）下降18%，明顯低于“國十條”的42%和“國八條”的39%。伴隨政策效應(yīng)的逐漸淡化以及供應(yīng)加大，成交量自8月起止降回升，10月成交量比3月高點(diǎn)僅低4%，達(dá)到年內(nèi)次高水平。11月，受部分熱點(diǎn)城市調(diào)控政策陸續(xù)升級(jí)影響，成交量小幅回落，但仍處于較高水平。

(3)供應(yīng)：新增供應(yīng)為近四年最高，多數(shù)城市高于上年

整體表現(xiàn)：新增供應(yīng)為近四年最高，“金九”仍為年內(nèi)高點(diǎn)

圖：2010年至今代表城市新批上市面積走勢

數(shù)據(jù)來源：CREIS中指數(shù)據(jù)，fdc.soufun.com 新增供應(yīng)總量為近四年同期最高，“金九”達(dá)年內(nèi)高峰。2013年1-11月，20個(gè)代表城市 住宅月均新批上市1419萬平方米，同比增長15%，比2011年和2010年同期分別高9%和17%，為近四年同期最高水平。單月來看，今年以來新增供應(yīng)逐步回升，供應(yīng)量在4月達(dá)到階段性高點(diǎn)后持續(xù)回落，7月起供應(yīng)量止跌反彈并于“金九”達(dá)到全年最高峰，單月新批上市面積近2000萬平方米，10月供應(yīng)量季節(jié)性回落（回落幅度低于歷年同期），11月受企業(yè)年底加大推盤帶動(dòng)，新增供應(yīng)量環(huán)比增長6.5%，超過1800萬平方米，為年內(nèi)第二高，處于最近四年的較高水平。

1、重點(diǎn)城市共50個(gè)，其中一線包括北京、上海、廣州、深圳4個(gè)城市；二線包括天津、重慶、杭州、武漢、大連、蘇州、廈門、成都、南京、三亞、貴陽、溫州、哈爾濱、?？凇㈤L春、合肥、青島、福州、西安、南寧、鄭州、沈陽、無錫、長沙、南昌25個(gè)城市，主要是各省會(huì)城市和計(jì)劃單列市；三線包括三明、莆田、中山、惠州、淮安、肇慶、汕頭、鎮(zhèn)江、紹興、衢州、韶關(guān)、包頭、佛山、徐州、唐山、泉州、瀘州、蕪湖、東莞、揚(yáng)州、南通21個(gè)城市，主要指地級(jí)市。

2、重點(diǎn)城市一共20個(gè)，其中一線包括北京、上海、廣州、深圳4個(gè)城市；二線包括杭州、武漢、南昌、蘇州、大連、重慶、天津、長沙、無錫、沈陽、鄭州等11個(gè)城市；三線城市包括蕪湖、東莞、揚(yáng)州、南通、惠州5個(gè)城市。

(4)供求對(duì)比：不同城市供求關(guān)系表現(xiàn)分化，庫存小幅回升，出清周期略有延長

銷供比：總體接近于1，下半年供應(yīng)逐漸超過需求，不同城市表現(xiàn)分化

圖：重點(diǎn)城市銷供比

數(shù)據(jù)來源：CREIS中指數(shù)據(jù)，fdc.soufun.com

2013年下半年新增供應(yīng)逐漸超過需求，使得今年成交量增速略低于供應(yīng)量。今年1-11月，10個(gè)代表城市成交量同比增長10%，供應(yīng)量同比增長12%，銷供比達(dá)到1.02。其中，受供應(yīng)不足影響，北京今年市場供不應(yīng)求矛盾加劇，銷供比提高至1.55；大連銷供比也明顯提高，達(dá)到1.44；上海、廣州、武漢、長沙雖銷供比略有提高，但市場整體供需基本均衡；蘇州由于去年大量保障性住房入市，今年成交量明顯下降，銷供比由去年的1.87大幅降至0.92；惠州和杭州銷供比下降，由上年供不應(yīng)求態(tài)勢轉(zhuǎn)為供過于求；盡管深圳銷供比略有提高，但在代表城市中仍為最低，為0.78。

庫存及去化：可售面積較年初小幅上升，出清周期略有延長但仍處低位

圖：2010年以來代表城市 庫存量與出清周期對(duì)比

數(shù)據(jù)來源：CREIS中指數(shù)據(jù)，fdc.soufun.com

2013年上半年，代表城市庫存高位盤整；下半年，隨著供應(yīng)量的增長和成交量的小幅下滑，庫存逐步回升。截至11月底，10個(gè)代表城市可售面積為7894萬平方米，環(huán)比增長2.5%，與年初相比增長9.1%，比2012年底增長3.5%，已高于2012年階段性高點(diǎn)。從出清周期來看，截至11月底，代表城市平均出清周期為11.1個(gè)月，較今年年初延長2.0個(gè)月，但仍處2010年來的較低水平。

3.二手房：十大城市量價(jià)創(chuàng)新高，上半年尤為突出，下半年漸趨平穩(wěn)

(1)價(jià)格：持續(xù)上漲但下半年漸趨平穩(wěn)，絕對(duì)水平創(chuàng)新高，熱點(diǎn)城市漲幅尤為突出

圖：十大城市主城區(qū)二手住宅均價(jià)環(huán)比漲跌幅

注：十大城市包括北京、上海、廣州、深圳、天津、武漢、重慶、南京、杭州、成都。

數(shù)據(jù)來源：CREIS中指數(shù)據(jù)，fdc.soufun.com

十大城市二手住宅均價(jià)環(huán)比連續(xù)第21個(gè)月上漲，同比連續(xù)第15個(gè)月上漲，價(jià)格創(chuàng)歷史新高。根據(jù)對(duì)北京等十大城市主城區(qū)二手住宅活躍樣本的調(diào)查，2013年1-11月，十大城市主城區(qū)二手住宅均價(jià)累計(jì)上漲18.5%，11月價(jià)格達(dá)26484元/平方米，創(chuàng)歷史新高。具體來看，一季度二手住宅價(jià)格環(huán)比漲幅逐月擴(kuò)大，3月受“國五條”預(yù)期影響，環(huán)比上漲2.8%，漲幅突出；二季度價(jià)格漲幅明顯收窄，6月環(huán)比漲幅收窄至1%以下；三季度以來，伴隨政策效應(yīng)淡化價(jià)格漲幅再度擴(kuò)大至1%以上，但漲幅逐漸趨穩(wěn)；受近期部分城市調(diào)控政策陸續(xù)出臺(tái)影響，11月價(jià)格環(huán)比漲幅收窄至1.56%，連續(xù)第21個(gè)月上漲，同比連續(xù)第15個(gè)月上漲，漲幅超過20%。(2)成交：受3月成交量激增帶動(dòng)，今年以來成交總量大幅超過去年

圖：十大代表城市二手房 成交總量及同比增速

數(shù)據(jù)來源：CREIS中指數(shù)據(jù)，fdc.soufun.com

3月成交激增帶動(dòng)今年累計(jì)成交量為近四年來同期最高。2013年1-11月，十大城市二手住宅累計(jì)成交94.13萬套，同比增長64.5%，為近四年同期最高。具體來看，受3月二手住宅成交量激增影響，一季度成交量同比大幅增長2.5倍，3月成交量（18.85萬套）達(dá)歷史單月最高；二季度，政策落地促使成交量明顯回落，但同比仍增長44.5%；三季度起成交量逐步回升，截至8月，今年累計(jì)成交量（69.8萬套）已超去年全年水平；10月成交量季節(jié)性回落后，11月止降回升，環(huán)比增長10.7%，比去年同期高出19.5%，達(dá)8.45萬套，處于今年較高水平。

4.土地：全國量價(jià)明顯好于去年，一線城市增長最為顯著，地王頻出(1)供求：成交量增速高于推出量，住宅用地增長更為突出

圖：2009年至今全國300個(gè)城市住宅和商辦用地推出面積及增長率

注：如無特殊說明，土地面積指占地面積。數(shù)據(jù)來源：CREIS中指數(shù)據(jù)，fdc.soufun.com

各類土地總推出量好于去年，住宅、商辦用地增長均超過15%。2013年1-11月，全國300個(gè)城市共推出各類用地15.0億平方米，同比增長6.3%，增幅較2012年全年擴(kuò)大13.0個(gè)百分點(diǎn)。其中，住宅用地推出5.6億平方米，總量接近去年全年，同比增長17.9%，而去年為下降16.6%；商辦用地推出2.4億平方米，同比增長18.9%，增幅較2012年小幅回落。從不同階段來看，一季度各類土地推出量同比增長16.5%，二季度以來漲幅逐漸縮小，10-11月，同比下降4.5%，較三季度減少7.4個(gè)百分點(diǎn)。其中住宅用地一季度和二季度漲幅均超過20%，10-11月增速降至5.0%；商辦用地一季度同比增長49.0%，漲幅明顯，10-11月增長18.1%，較三季度擴(kuò)大13.3個(gè)百分點(diǎn)。

圖：2009年至今全國300個(gè)城市住宅和商辦用地成交面積及增長率

注：如無特殊說明，土地面積指占地面積。數(shù)據(jù)來源：CREIS中指數(shù)據(jù)，fdc.soufun.com

各類土地總推出量好于去年，住宅、商辦用地增長均超過15%。2013年1-11月，全國300個(gè)城市共推出各類用地15.0億平方米，同比增長6.3%，增幅較2012年全年擴(kuò)大13.0個(gè)百分點(diǎn)。其中，住宅用地推出5.6億平方米，總量接近去年全年，同比增長17.9%，而去年為下降16.6%；商辦用地推出2.4億平方米，同比增長18.9%，增幅較2012年小幅回落。從不同階段來看，一季度各類土地推出量同比增長16.5%，二季度以來漲幅逐漸縮小，10-11月，同比下降4.5%，較三季度減少7.4個(gè)百分點(diǎn)。其中住宅用地一季度和二季度漲幅均超過20%，10-11月增速降至5.0%；商辦用地一季度同比增長49.0%，漲幅明顯，10-11月增長18.1%，較三季度擴(kuò)大13.3個(gè)百分點(diǎn)。

圖：2009年至今全國300個(gè)城市住宅和商辦用地成交面積及增長率

數(shù)據(jù)來源：CREIS中指數(shù)據(jù)，fdc.soufun.com

各類土地成交量同比增長13.1%，增速高于推出量，其中住宅用地增速高達(dá)34.2%，為2010年以來增速首次超過商辦用地。2013年1-11月，全國300個(gè)城市各類土地共成交12.6億平方米，同比增長13.1%，增速明顯高于推出量，而2012年全年為下降8.7%。其中，住宅用地成交4.6億平方米，超過去年全年總量，同比大幅增長34.2%，結(jié)束連續(xù)兩年的同比下降趨勢，且增速自2010年后首次超過商辦用地；商辦用地成交1.9億平方米，同比增長27.8%，增幅較2012年擴(kuò)大15.0個(gè)百分點(diǎn)。從不同季度來看，住宅用地在前三季度同比增幅均超過30%，其中二季度增速最大為46.6%，10-11月同比增長18.5%，增速較第三季度縮小11.8個(gè)百分點(diǎn)；商辦用地在一季度大幅增長75.3%，10-11月同比增長4.8%，增速較第三季度縮小28.3個(gè)百分點(diǎn)。

(2)價(jià)格：樓面均價(jià)上漲明顯，溢價(jià)率止跌反彈，住宅用地尤為突出 圖：2009年至今全國300個(gè)城市住宅和商辦用地樓面均價(jià)及平均溢價(jià)率

數(shù)據(jù)來源：CREIS中指數(shù)據(jù)，fdc.soufun.com

各類用地樓面均價(jià)同比上漲顯著，住宅、商辦用地增幅均超過25%。2013年1-11月，全國300個(gè)城市各類用地樓面均價(jià)為1174元/平方米，較去年同期上漲32.5%。其中住宅用地樓面均價(jià)為1610元/平方米，同比上漲25.9%，商辦用地為1428元/平方米，同比上漲26.6%。具體來看，今年以來住宅用地樓面均價(jià)上漲明顯，特別是9月，樓面均價(jià)達(dá)2165元/平方米，為歷年唯一一次突破2000元/平方米，11月價(jià)格為1897元/平方米，為2010年來次高水平。今年以來開發(fā)商回歸一二線熱點(diǎn)城市，拿地積極性高，總價(jià)和單價(jià)“地王”頻現(xiàn)，不斷拉高全國住宅用地價(jià)格水平，特別是9月4日由融創(chuàng)競得的北京朝陽區(qū)農(nóng)展館地塊，在剔除配建醫(yī)院后樓面均價(jià)達(dá)7.3萬/平方米。商辦用地6月以來樓面均價(jià)低于住宅，價(jià)格較平穩(wěn)，保持在1300-1800元/平方米之間。

溢價(jià)率止跌反彈，住宅用地明顯高于商辦用地。1-11月，全國300個(gè)城市各類用地平均溢價(jià)率為16.3%，較去年同期提高9.4個(gè)百分點(diǎn)。其中，住宅用地溢價(jià)率為19.5%，商辦用地為12.7%，分別比去年同期高11.3、6.0個(gè)百分點(diǎn)。具體來看，今年以來各月住宅用地的溢價(jià)率均超過10%，其中7月突破20%，9月溢價(jià)率提升至今年以來的最高水平25.1%，近兩個(gè)月略有回落，11月溢價(jià)率為20.9%；商辦用地各月的溢價(jià)率普遍在10%以上，4月達(dá)到最高18.4%，8月以來溢價(jià)率持續(xù)下滑，11月降至9.4%，今年以來波動(dòng)較大。(3)出讓金：總額超去年全年，十大城市較去年同期增長一倍

圖：2009年至今全國300個(gè)城市土地出讓金總額及同比增長率

1-11月出讓金總額已大幅超過去年全年，同比大幅上漲。2013年1-11月，全國300個(gè)城市土地出讓金總額為2.7萬億元，已大幅超過去年全年（2.1萬億元），同比增長62.2%。其中住宅用地出讓金為1.8萬億元，同比增長69.8%；商辦用地出讓金為6611億元，同比增長72.7%。從不同階段來看，三季度各類土地出讓金最高，達(dá)8957億元，同比增長69.0%；10-11月漲幅回落至35.7%，漲幅較三季度收窄33.2個(gè)百分點(diǎn)，其中住宅用地10月以來出讓金同比增長34.6%，漲幅低于商辦用地。

5.企業(yè)：銷售業(yè)績?cè)偕闲屡_(tái)階，拿地回歸一二線，融資渠道多樣化

(1)銷售業(yè)績：品牌房企業(yè)績穩(wěn)步攀升，千億俱樂部擴(kuò)容，行業(yè)集中度進(jìn)一步提高

圖：2010年至今代表企業(yè)月度銷售額及銷售面積總和

注：代表企業(yè)包括萬科、恒大、中海、保利、碧桂園、龍湖、世茂、綠城、富力、金地。

數(shù)據(jù)來源：CREIS中指數(shù)據(jù)，fdc.soufun.com

今年以來，代表企業(yè)銷售業(yè)績顯著增長。受益于企業(yè)加大推盤力度以及市場活躍度攀升，2013年1-11月，十家代表企業(yè)銷售金額及銷售面積分別為8172億元和7942萬平方米，同比分別增長32%和26%。具體來看，一季度受“國五條”預(yù)期和季節(jié)性回升等多重因素帶動(dòng)，購房需求持續(xù)釋放，銷售額同比增速持續(xù)在40%以上。二季度伴隨調(diào)控細(xì)則落地，企業(yè)業(yè)績?cè)鏊倩芈洹Ｈ径纫詠砥髽I(yè)主動(dòng)加大推盤促銷售業(yè)績逐月上升，10月份達(dá)到全年峰值，多家房企 取得歷史最高單月銷售額，11月部分企業(yè)在實(shí)現(xiàn)銷售目標(biāo)后放緩?fù)票P導(dǎo)致銷售業(yè)績環(huán)比下降，但總體依然處于近幾年高位。

(2)拿地情況：規(guī)模大幅增長，一二線城市占比上升使得平均成本明顯提高

圖：2010年至今十大代表性企業(yè)拿地情況

數(shù)據(jù)來源：CREIS中指數(shù)據(jù)，fdc.soufun.com

品牌房企拿地規(guī)模和金額大幅增長。2013年前11月，十大代表性企業(yè)累計(jì)拿地金額為3086億元，同比大幅增長87%，比去年全年水平高出31%；累計(jì)拿地面積為10435萬平方米（按建筑面積計(jì)算，下同），同比增長47%。具體來看，一季度企業(yè)延續(xù)去年下半年拿地積極態(tài)度，隨著一二線城市優(yōu)質(zhì)地塊推出，二三季度企業(yè)拿地?zé)崆橛性鰺o減，9月達(dá)到全年最高水平?？傮w上，品牌房企在良好銷售業(yè)績和積極融資的支撐下，對(duì)于優(yōu)質(zhì)地塊的儲(chǔ)備趨于迫切，與去年謹(jǐn)慎拿地不同的是，品牌房企針對(duì)一線城市優(yōu)質(zhì)地塊不惜重金爭奪，催生出高總價(jià)、高溢價(jià)地塊不斷出現(xiàn)。

(3)資金狀況：不同企業(yè)分化加劇，融資多元化保證長期發(fā)展

短期資金償付壓力不大，現(xiàn)金覆蓋比例小幅提高，不同企業(yè)分化加劇。截至2013年前三季度，A股房地產(chǎn)上市公司因銷售回款良好，償債能力得到提升，其貨幣資金對(duì)短期負(fù)債的覆蓋比為105.7%，較2013年中期提升3.7個(gè)百分點(diǎn)，明顯高于2011年最差時(shí)93.2%的水平，上市房企整體資金償付能力在融資環(huán)境改善情況下繼續(xù)提升。但不同企業(yè)分化明顯，中小企業(yè)面臨更大的資金壓力和融資成本，從三季度末短期償債壓力的角度觀察，去除招保萬金的A股房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)金覆蓋比例僅為96.8%，遠(yuǎn)低于招保萬金的平均值138.3%。年中由于銀行資金流動(dòng)性緊縮導(dǎo)致的“錢荒”導(dǎo)致房企資金鏈面臨緊張局面，融資渠道較為單一的中小企業(yè)中長期資金風(fēng)險(xiǎn)仍然存在。2013年進(jìn)入海外融資潮，低利率環(huán)境下獲取廉價(jià)資金。2012年下半年以來，各國政府普遍實(shí)施寬松的貨幣政策，境外資本市場低利率環(huán)境得以持續(xù)，房企海外發(fā)債持續(xù)升溫。由于在當(dāng)前的監(jiān)管環(huán)境下，無論是人民幣或是外幣債券，大陸上市房企以境內(nèi)母公司身份在海外市場直接發(fā)行債券的難度較高，內(nèi)地龍頭房企紛紛通過搭建的A+H雙重融資平臺(tái)，順利實(shí)現(xiàn)海外發(fā)債融資，并且憑借企業(yè)品牌影響力獲得較高的信用評(píng)級(jí)，實(shí)現(xiàn)低成本融資，萬科、保利、綠地、萬達(dá)等龍頭企業(yè)在2013年均首次通過境外上市子公司發(fā)債，并通過創(chuàng)新債券融資方式獲取大額低息資金，資金實(shí)力大大增強(qiáng)。

第二篇：2013年1-6中國房地產(chǎn)市場形勢分析

2013年上半年中國房地產(chǎn)市場形勢分析

[摘要]2013年上半年，“國五條”落地宣告房地產(chǎn)調(diào)控進(jìn)一步趨緊，抑制熱點(diǎn)城市投資投機(jī)需求再度升級(jí)，北京、上海等城市配套細(xì)則相對(duì)嚴(yán)格，其他絕大多數(shù)城市基本延續(xù)了國五條政策方向。在限購、限貸等階段性調(diào)控政策收緊的同時(shí)，中央加緊完善房地產(chǎn)調(diào)控的長效機(jī)制，日趨明晰的保障房政策、漸具雛形的住房信息聯(lián)網(wǎng)及不動(dòng)產(chǎn)登記條

(1)政策：“國五條”定調(diào)全年調(diào)控繼續(xù)從嚴(yán)取向

2013年上半年，“國五條”落地宣告房地產(chǎn)調(diào)控進(jìn)一步趨緊，抑制熱點(diǎn)城市投資投機(jī)需求再度升級(jí)，北京、上海等城市配套細(xì)則相對(duì)嚴(yán)格，其他絕大多數(shù)城市基本延續(xù)了國五條政策方向。在限購、限貸等階段性調(diào)控政策收緊的同時(shí)，中央加緊完善房地產(chǎn)調(diào)控的長效機(jī)制，日趨明晰的保障房政策、漸具雛形的住房信息聯(lián)網(wǎng)及不動(dòng)產(chǎn)登記條例，以及房產(chǎn)稅試點(diǎn)范圍可能擴(kuò)大等，在一定程度上為穩(wěn)定市場預(yù)期及今后房地產(chǎn)市場長期健康發(fā)展提供了保障。

(2)新房：百城指數(shù)漲幅漸趨平緩，重點(diǎn)城市成交量沖高回落，全國銷售同比大幅增長 價(jià)格方面，百城價(jià)格指數(shù)在3月漲幅達(dá)到階段性高點(diǎn)后持續(xù)收窄，政策效果逐漸顯現(xiàn)，但6月均價(jià)絕對(duì)水平創(chuàng)歷史新高，多數(shù)項(xiàng)目漲價(jià)意愿強(qiáng)烈，部分城市價(jià)格上漲壓力仍大。成交方面，上半年重點(diǎn)城市住宅成交量為近四年同期最高，三四線城市同比增長最顯著，其中3月需求集中釋放，多數(shù)城市成交量達(dá)到2010年調(diào)控以來單月最高水平；受新政落地影響，二季度成交量高位持續(xù)回落但環(huán)比降幅逐步收窄，“國五條”影響逐步消退。供應(yīng)方面，上半年重點(diǎn)城市新批準(zhǔn)上市量為近四年同期最高，2.5線城市同比增長最為顯著；二季度新增供應(yīng)量同環(huán)比均有增長，多數(shù)城市銷供比降至1以下，庫存水平有所上升，但多數(shù)城市出清周期仍處于近年低點(diǎn)。全國來看，商品房銷售面積和銷售額同比大幅增長，絕對(duì)水平為歷史同期新高，但增速在1-5月持續(xù)放緩，特別是一二線城市增幅收窄較為明顯；投資平穩(wěn)增長，增速維持在20%以上；新開工面積與去年基本持平，1-5月累計(jì)同比增長1%，增幅較年初收窄14個(gè)百分點(diǎn)。

(3)二手房：價(jià)格漲幅持續(xù)收窄，成交量3月沖高后明顯回落，波動(dòng)幅度大于新房 價(jià)格方面，2013年上半年十大城市主城區(qū)二手房價(jià)格累計(jì)上漲10%，其中3月漲幅最為明顯，環(huán)比上漲2.8%，其后漲幅持續(xù)縮小，6月降至1%以下。成交方面，上半年十大城市二手房總成交55.80萬套，同比增長122.9%，已接近去年全年的64.82萬套的水平；受“國五條”細(xì)則出臺(tái)前集中備案影響，3月二手房成交量激增，創(chuàng)歷史單月最高紀(jì)錄，4-6月成交量逐步減少，波動(dòng)幅度大于新房，絕對(duì)水平仍為2011年以來的較高水平。

(4)土地：一二線城市量價(jià)增長顯著，帶動(dòng)全國各項(xiàng)指標(biāo)明顯好于去年

供求方面，2013年上半年，全國300個(gè)城市住宅用地推出及成交量同比分別增長13.2%、11.4%，一線城市增長最為明顯。價(jià)格方面，全國300個(gè)城市住宅用地樓面均價(jià)同比上漲

36.6%，溢價(jià)率為14.5%，二季度住宅、商辦用地溢價(jià)率均為近兩年的最高值；各地地王頻現(xiàn)，房企拿地積極性未減。在一二線城市供求和價(jià)格水平恢復(fù)帶動(dòng)下，300個(gè)城市上半年土地總出讓金達(dá)1.2萬億元，同比增長64.1%，其中北京、上海的住宅用地出讓金增長超過2倍，杭州高達(dá)30倍。

(5)企業(yè)：銷售業(yè)績穩(wěn)步上升，拿地更關(guān)注一二線城市熱點(diǎn)地塊

銷售方面，2013年上半年，十家代表企業(yè)銷售額和銷售面積同比分別增長34%和29%，超半數(shù)企業(yè)銷售目標(biāo)完成率超過5成；上半年，品牌房企市場份額穩(wěn)步提升，十家代表企業(yè)銷售額占全國的比重達(dá)14.7%，較2012年提高4.2個(gè)百分點(diǎn)，行業(yè)優(yōu)勢日趨明顯。拿地方面，代表企業(yè)拿地積極性明顯提高，拿地面積和拿地金額同比分別增長29%和236%，加大在一二線城市拿地力度是拿地金額增幅明顯高于拿地面積的主要原因。資金方面，銷售好轉(zhuǎn)的同時(shí)拿地支出增加更加顯著，若銀行慎貸局面持續(xù)，企業(yè)面臨的資金風(fēng)險(xiǎn)有所上升。

第三篇：房地產(chǎn)市場發(fā)展形勢分析

房地產(chǎn)投資快速增長，項(xiàng)目遍地開花，投資（含投機(jī)）購房盛行，消費(fèi)者追漲購買使大量需求提前釋放……可以說，2007年10月以前，無論是上海、北京、深圳、廣州等一線城市，或是長沙、南京、重慶、武漢、北海等非一線城市，全國的房地產(chǎn)市場正值有史以來最紅火也是最瘋狂時(shí)期。

從2005年“國八條”算起，到后來的“國六條”、限制外資政策、增

加個(gè)人所得稅、增加二手房交易營業(yè)稅、發(fā)行國債、調(diào)低利息稅、歷次加息以及提高存款準(zhǔn)備金率到多部門聯(lián)手嚴(yán)查、加強(qiáng)住房保障，再到2007年9月27日央行和銀監(jiān)會(huì)聯(lián)合出臺(tái)的房貸新政、國土資源部的39號(hào)令（236號(hào)文），兩年多時(shí)間，調(diào)控政策出臺(tái)之密集、數(shù)量之多、時(shí)間持續(xù)之長、措施之嚴(yán)厲，在我國房地產(chǎn)發(fā)展史上實(shí)屬罕見。無疑，2008年，中國房地產(chǎn)市場很關(guān)鍵的一年。

宏觀調(diào)控得到落實(shí)執(zhí)行

2008年，宏觀調(diào)控將進(jìn)一步深化，并得到落實(shí)執(zhí)行，疊加效應(yīng)將日益顯現(xiàn)。本文作者陳真誠認(rèn)為，房地產(chǎn)熱將降溫，投資將有所回落，開工項(xiàng)目也將適量減少。

但由于持續(xù)很久的房地產(chǎn)市場的繁榮使得市場的前行仍具有相當(dāng)?shù)膽T性，不少地區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展投資機(jī)構(gòu)、房地產(chǎn)開發(fā)商未完工項(xiàng)目的繼續(xù)，使得2008年尤其2008年上半年的各地市場熱點(diǎn)區(qū)域增多。

正因?yàn)槌鞘蟹康禺a(chǎn)項(xiàng)目遍地開花，使城市輪廓線向四面八方同步外延，使得城市的市場熱點(diǎn)區(qū)域也增多。如長沙，不再是城中、城東獨(dú)領(lǐng)風(fēng)騷，城北、城南、河西的地區(qū)供應(yīng)比重也將增加。

不過，正因?yàn)檫@種城市輪廓線向四面八方同步外延的發(fā)展趨勢，使得城市的熱點(diǎn)區(qū)域增多，卻讓熱點(diǎn)的相對(duì)熱度下降。所謂熱點(diǎn)多了就意味著熱點(diǎn)喪失或減弱，不在少數(shù)的你我彼此彼此使得難分彼此。

國土資源部有關(guān)負(fù)責(zé)人就39號(hào)令土地供應(yīng)調(diào)控的相關(guān)政策向記者做進(jìn)一步解讀時(shí)表示，國土資源部強(qiáng)調(diào)要保障住房供應(yīng)量，首先是重點(diǎn)保證住宅用地需求，特別是要優(yōu)先安排低收入家庭住房用地的供應(yīng)。其中規(guī)定，必須單獨(dú)列出城市建設(shè)用地中涉及的住宅用地，其中廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房和中低價(jià)位、中小套型普通商品住房建設(shè)用地不得低于申報(bào)住宅用地的70%。不符合該要求的，不得批準(zhǔn)用地。要優(yōu)先安排、供應(yīng)列入供地計(jì)劃的廉租住房用地和經(jīng)濟(jì)適用住房用地。對(duì)未完成供地計(jì)劃的，第四季度不得供應(yīng)其他商品住宅用地。

毫無疑問的是，隨著宏觀調(diào)控的落實(shí)，城市房地產(chǎn)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)將更科學(xué)化、合理化：70/90新政的影響將逐步體現(xiàn)，90平米以上房型將繼續(xù)向節(jié)約面積發(fā)展。

在長沙，從2000年本人曾服務(wù)過的“同升湖”、“山水芙蓉”開始到2007年的“保利”、“綠城”等幾十個(gè)別墅物業(yè)的集中放量，可以預(yù)見長沙高端房地產(chǎn)市場還將加大，高檔住宅市場將出現(xiàn)分水嶺。而其實(shí)，這一趨勢在全國各大城市差不多。只是，一些別墅等高檔住宅市場相對(duì)剛性但需求相對(duì)不足，可能面臨更大的市場壓力。

同時(shí)，另一方面，政府將進(jìn)一步落實(shí)宏觀調(diào)控政策和住房保障制度，不斷完善市場體系，以政策和需求為導(dǎo)向，調(diào)整供給結(jié)構(gòu)，積極發(fā)展二級(jí)市場。并加大對(duì)房地產(chǎn)業(yè)秩序進(jìn)行規(guī)范和整頓，維護(hù)市場健康運(yùn)行。

保障性住房開發(fā)規(guī)模增加

目前，在長沙已經(jīng)在全國成立了住房保障工作局。如果該局確實(shí)能為住房保障工作起到成效的話，相信會(huì)在全國其他城市陸續(xù)成立此類機(jī)構(gòu)。

2008年，住房保障政策將進(jìn)一步落實(shí)，廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房和中低價(jià)位、中小套型普通商品住房的土地供應(yīng)、投資、資金、項(xiàng)目開工及產(chǎn)品供應(yīng)的相對(duì)比例將增加。另一方面，由于預(yù)期改變，投資（投機(jī)）需求和自住需求在一定程度上被抑制，消費(fèi)者變得相對(duì)理性。房地產(chǎn)市場可能出現(xiàn)進(jìn)一步觀望，進(jìn)而出現(xiàn)持幣待購、惜購等現(xiàn)象，供求矛盾將得到一定程度的緩減。

高度賣方市場將逐步被扭轉(zhuǎn)，甚至可能轉(zhuǎn)化為買方市場或相對(duì)均衡市場。同時(shí)政府將擴(kuò)大住房保障的覆蓋面，確保保障型住房的土地供應(yīng)，拿地競爭激化，大地塊土地供應(yīng)模式可能被相對(duì)改變。

政府一方面嚴(yán)格控制高端市場的發(fā)展，另一方面大力支持保障性住房，力求總量平衡，調(diào)整結(jié)構(gòu)，穩(wěn)定市場，符合“90/70”政策的小戶型、低總價(jià)房屋產(chǎn)品供應(yīng)將增加。

在開發(fā)規(guī)模方面，將導(dǎo)致部分原本新立項(xiàng)、新投資的非保障性住房開發(fā)規(guī)模下降。同時(shí)，受宏觀調(diào)控尤其是土地、金融等新政策影響，保障性住房的開發(fā)規(guī)模將增加。一些原本計(jì)劃安排布局的大盤，可能分細(xì)或把多期并攏來開發(fā)。

項(xiàng)目開發(fā)和上市速度將加快，一般較難再現(xiàn)大規(guī)模、大面積的捂盤、囤房、惜售現(xiàn)象。

房價(jià)整體可能在一定程度上逐漸回落。保障性住房和小戶型的價(jià)格相對(duì)穩(wěn)定，別墅價(jià)格相對(duì)剛性但需求相對(duì)不足，大戶型、商住兩用房、商業(yè)地產(chǎn)房屋及城區(qū)部分豪宅等高檔住宅、二手房的房價(jià)將可能較大幅度下降。

因此，房地產(chǎn)行業(yè)可能從“暴利時(shí)代”轉(zhuǎn)入“微利時(shí)代”或“常利時(shí)代”，暴利時(shí)代逐漸遠(yuǎn)去甚至走向終結(jié)。

市場競爭更

第四篇：中國鋼管市場市場形勢

中國鋼管市場市場形勢[1]

深度分析中國鋼管市場的需求和供應(yīng)

我國鋼管業(yè)的市場為四大部分，國外市場、企業(yè)市場、政府市場、消費(fèi)者市場，這其中主要有三大塊：石油天然氣管線，城市燃?xì)夤芫W(wǎng)，機(jī)械和建筑結(jié)構(gòu)用管。下面從宏觀層面評(píng)估這三大塊為主的市場形勢。

1，關(guān)于石油天然氣管線市場

1)天然氣管線用鋼市場

國家發(fā)展改革委員會(huì)最近提出我國天然氣發(fā)展的策略是：“立足國內(nèi)，利用海外，西氣東輸，北氣南下，海氣登陸，就近供應(yīng)。”預(yù)計(jì)到2020年投資2200億人民幣用于天然氣基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，計(jì)劃建設(shè)5×104km天然氣管線(測算為1500×104t鋼管)，形成百萬噸級(jí)的液化氣運(yùn)輸能力，將在長三角、環(huán)渤海地區(qū)、泛珠三角地區(qū)建設(shè)10個(gè)左右的LNG接收站，到2020年形成進(jìn)口5000t規(guī)模LNG接收設(shè)施。使天然氣在一次能源消費(fèi)中達(dá)到12%。也有人認(rèn)為到2020年需建設(shè)天然氣管線為2.5×104km。

2)石油管線用鋼市場

目前沒有見到今后石油管線建設(shè)的規(guī)劃數(shù)字，但有油氣管線近年的統(tǒng)計(jì)數(shù)字，約125×104t/a。在分析油與氣管線的比例之后，便可估出油管線當(dāng)年的重量。這要分析一下油氣管線之間的比例。

從世界上來看，1995年全球油氣輸送干線160×104km，其中天然氣管線約占55%。

從中國40年來目前已經(jīng)建成的油氣長輸管線，按長度計(jì)，約4.06×104km，其中陸上原油管線占44.4%，陸上天然氣管線占35%，陸上成品油管線占 15.7%，海底管線占5%。由此，可以看出：由于天然氣管線建設(shè)的比較晚，所以占的比例略小，隨著今后天然氣的發(fā)展，天然氣管線建設(shè)速度必將趕上石油管線，由于可以得出預(yù)測：天然氣長輸管線與油品管線的長度比約為1：1。

從中國目前已經(jīng)建設(shè)的石油天然氣管線的統(tǒng)計(jì)資料，按大于Ф508mm口徑計(jì)算，天然氣管線約300t/km，原油管線約200t/km，成品油管線約 100t/km，因此，天然氣管線與原油和成品油管線每公里的重量比為3：2：1，按西氣東輸工程兩年共同管157×104t，平均每年用管約 78.5×104t。由此，近年油管與氣管重量估計(jì)各約60×104t/a和80×104t/a。

若按到2020年需建設(shè)天然氣管線5×104km，則需要鋼管1500×104t，若天然管線為2.5×104km，則需750×104t的鋼管。

又有文獻(xiàn)認(rèn)為，今后10～15年中國需要油氣長輸管線的鋼管重量約1000×104t。因此，綜合上述資料的分析，筆者估計(jì)今后15年中國需要油品長輸管線重量約為1050×104t。)油井管用鋼市場

油井管的需求量與天然氣和石油產(chǎn)量有關(guān)。據(jù)第二輪全國油氣資源評(píng)價(jià)結(jié)果，我國常規(guī)天然氣資源量44.47×1012m3，其中陸上40.9×1012m3，海域3.57×1012m3，探明天然氣地質(zhì)儲(chǔ)量4×1012m3，可采儲(chǔ)量約2.5×1012m3。預(yù)計(jì)國內(nèi)天然氣市場需求量2005年將達(dá)到 636.6×108m3，2020年達(dá)到1068×108m3。我國石油地質(zhì)資源量940×108t，可采資源量為140×108t。預(yù)計(jì)2005年我國原油產(chǎn)量達(dá)到1.7×108t，海外份額油2300×104～3300×104t/a，2010年～2015年我國原油產(chǎn)量基本維持在 1.8×108～2.0×108t，海外份額油5000×104～7000×104t/a。

現(xiàn)在每年鉆井進(jìn)尺約1500×104m，油氣井深一般為3000～10000m。目前國內(nèi)油井管年產(chǎn)量達(dá)到130×104t/a。預(yù)計(jì)未來15年內(nèi)油井管年用量平均150～180×104t/a，其中套管(Ф114.3～508mm×5.21～12.7mm)占21%，采用J55，K55，K55，P110 鋼級(jí)占總量的85%～90%。直徑Ф219～Ф508mm的鋼管主要是用做表層套管，約占總量的10%～15%。

我國東部地區(qū)油田的原油產(chǎn)量增長緩慢，西部和海洋原油產(chǎn)量增速較快，因?yàn)榈刭|(zhì)條件較差，要使用較高等級(jí)的油井鋼管，還有一些我國目前不能生產(chǎn)或不能批量生產(chǎn)，將約有30×104t/a的缺口需要從國外進(jìn)口。)海外油氣管線用鋼市場：

一個(gè)國家的能源政策，若不站在全球的角度去考慮，可能就不是一種切實(shí)可行的方案。因?yàn)楝F(xiàn)在所有國家都是整個(gè)全球市場的組成部分。從這個(gè)觀點(diǎn)出發(fā)，我國石油企業(yè)必須“走出去”，以市場化手段，積極架構(gòu)國際化經(jīng)營戰(zhàn)略。簡言之，“走出去”買油不如“走出去”采油。

中石油正在執(zhí)行的44個(gè)海外石油投資項(xiàng)目，分布于世界4大洲18個(gè)國家，基本上形成了4個(gè)海外油氣生產(chǎn)基地，即：北非地區(qū)、中亞地區(qū)、南美地區(qū)和亞澳地區(qū)。中石油還將在委內(nèi)瑞拉15個(gè)地區(qū)(儲(chǔ)量達(dá)1億桶)開采石油。

中石化目前已經(jīng)在伊朗、沙特、加蓬、哈薩克斯坦、也門和厄瓜多爾5個(gè)國家參與了當(dāng)?shù)氐氖图疤烊粴忭?xiàng)目，并于2003年12月31日在伊朗卡山區(qū)塊風(fēng)險(xiǎn)勘探中成功打出高產(chǎn)的油氣田井；同時(shí)，正式登陸世界最大的油氣富集區(qū)——沙特阿拉伯。

中海油2002年斥資12億美元收購了澳大利亞和印度尼西亞的三塊石油天然氣田，特別是以5.6億美元購買西班牙瑞普索公司在印尼5個(gè)海上油田的部分石油資產(chǎn)。2004年12月中國油同緬甸簽署海上石油氣開發(fā)合同，開發(fā)緬甸A4和M10區(qū)塊海上油氣田。目前，中海油已經(jīng)購得權(quán)益份額儲(chǔ)量約10億桶的油氣當(dāng)量的海外資源，相當(dāng)于上市時(shí)中海油資產(chǎn)的50%。

隨著國際石油市場的變化，各國對(duì)石油資源的爭奪將更加激烈，我國石油企業(yè)要全面掌握并靈活運(yùn)用國際市場的游戲規(guī)則，闖出海外拓展效益之路。而制管企業(yè)則要具有技術(shù)競爭力，奪取海外油氣田用管市場。

2，城市燃?xì)夤芫€市場

天然氣長輸管線建成后，為了很快取得效益，要求城市管網(wǎng)必須同步建設(shè)(不等于同步建成)。由于國際市場石油和燃煤價(jià)格近期持續(xù)大度上漲，一定程度上凸顯了天然氣的性價(jià)比優(yōu)勢，淡化了“高氣價(jià)”的消費(fèi)心理；又由于當(dāng)前我國城市用氣人口的普及率已經(jīng)相當(dāng)高，因此，城市燃?xì)夤芫W(wǎng)的建設(shè)必須把未來城市用氣人口的增加放在城市化速度加快的新增人口上。到2020年，城市新增人口約2億5千萬，除新建管網(wǎng)外，更新陳舊的城市燃?xì)夤芫W(wǎng)約投資400～500億人民幣。那么，城市燃?xì)夤艿涝谖磥?5年內(nèi)建設(shè)速度如何評(píng)估呢？

目前規(guī)劃中涉及天然氣利用的城市約400多個(gè)，從國外的經(jīng)驗(yàn)可知，城市配氣管網(wǎng)與長輸管線的長度比，美國為75.5%：24.5%，法國為 83.36%：16.64%，前蘇聯(lián)為85.9%：14.1%，澳大利亞為82.7%：17.3%。按我國的建設(shè)經(jīng)驗(yàn)，兩者的比為 87.5%：12.5%。由此，若按15年內(nèi)天然氣長輸管線建設(shè)為5×104km，則城市管網(wǎng)(網(wǎng)狀部分)長度為35×104km。

取我國城市燃?xì)夤芫W(wǎng)(網(wǎng)狀部分)的鋼管重量(以40t/km計(jì))，在2020年前約需要1400×104t，每年建管網(wǎng)所需鋼管約90×104t，按我國400個(gè)城市需要建設(shè)燃?xì)夤芫W(wǎng)，平均每個(gè)城市年所需鋼管2250t。

3，機(jī)械和建筑鋼結(jié)構(gòu)用管市場

到 2020年我國新建的建筑面積約300億m2，中國建筑業(yè)與世界先進(jìn)水平的差距在于建筑結(jié)構(gòu)：日美等發(fā)達(dá)國家65%以上的建筑都是鋼結(jié)構(gòu)(S結(jié)構(gòu))，而我國的鋼結(jié)構(gòu)建筑面積不到5%，基本停留在傳統(tǒng)的鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)(RC結(jié)構(gòu))。據(jù)說，鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)耗能是鋼結(jié)構(gòu)的5倍左右。所以，由北京奧運(yùn)會(huì)、上海世博會(huì)、廣州亞運(yùn)會(huì)的推動(dòng)發(fā)展鋼結(jié)構(gòu)是大勢所趨，因此，鋼管占鋼結(jié)構(gòu)的比例在用量上也較大。

2005 年預(yù)測建筑用管1260×104t，占鋼管消費(fèi)量60%；機(jī)械用管480×104t，占23%。建筑用管分兩大塊，一塊是地上建筑部分，一塊是地下管道部分，包括輸水、燃?xì)?、取暖蒸汽等?005年預(yù)測建筑用管1260×104t中，用于地上部分主要有鍍鋅鋼管約630×104t。鋼結(jié)構(gòu)用管約 250×104t，；地下部分用于輸水、取暖蒸汽、燃?xì)夤艿兰s380×104t，其中燃?xì)夤艿兰s90×104t?？鄢鞘腥?xì)夤艿?，建筑用管約 1170×104t。由于建設(shè)部已經(jīng)確定今后我國城市建設(shè)重點(diǎn)由“地上”轉(zhuǎn)為“地下”，城市輸水，供熱管網(wǎng)的建設(shè)力度要加大。因此，估計(jì)今后15年內(nèi)我國建筑用管每年按1200×104t左右，則2020年我國建筑用管約18000×104t。

關(guān)于機(jī)械用管，主要是指壓力管(含鋼爐管)，機(jī)械結(jié)構(gòu)管等。平均年用量：鍋爐管100×104t，其中低中壓鍋爐管約占2/3，高壓鍋爐管約占1/3。機(jī)械結(jié)構(gòu)(含汽車用管)380×104t。由此，2020年前需機(jī)械用管7200×104t，4，石油化工用管

石油化工用管包括碳素鋼、合金鋼、不銹鋼管，據(jù)統(tǒng)計(jì)，年用量約100×104t左右。

5，輕工業(yè)用管

輕工業(yè)用管主要有自行車、家具、家用電器等。預(yù)計(jì)今后自行車用焊管一般約每年70×104t，家具、家用電器用管一般約每年30×104t?？傆?jì)約100×104t/a。

6，國內(nèi)外用管行業(yè)需求研究

從輸送管線來看，海底管線、極地管線、富氣輸送管線、油田油氣集輸管線、液化氣管線、氣液多相管線等對(duì)輸送管提出了嚴(yán)格的要求，沙漠、深海、凍土帶等地質(zhì)條件惡劣的油氣田以及深井、高壓高溫和含腐蝕介質(zhì)的油氣井對(duì)油井管提出了更高的要求；原子能電站、核島用高壓鍋爐鋼管的高性能要求；航天、航海(核潛艇)對(duì)鋼管的苛刻要求；石油化工系統(tǒng)(石油裂化管、化肥、化工、化纖)對(duì)鋼管的嚴(yán)格要求，現(xiàn)代鋼結(jié)構(gòu)的建筑對(duì)鋼管性能也提出了高要求，防火、耐高溫、耐候、耐腐蝕以及強(qiáng)度等級(jí)的提高等等。

過去討論鋼管市場，往往重點(diǎn)在管線管、油井管、鍋爐等等，而未列入不銹鋼管，致使已入會(huì)的不銹鋼管企業(yè)有意見，甚至退會(huì)，而新入會(huì)的基本沒有不銹鋼管企業(yè)。這個(gè)現(xiàn)象值得引起重視。實(shí)際上這個(gè)領(lǐng)域的鋼管技術(shù)含量較高，生產(chǎn)難度較大，而附加值也較可觀。

第五篇：2012年一季度中國房地產(chǎn)市場總結(jié)

2012年一季度中國房地產(chǎn)市場總結(jié)

1.政策：中央堅(jiān)持調(diào)控不動(dòng)搖，合理需求得到保護(hù)

2.新房：百城價(jià)格繼續(xù)下跌，一季度成交、供應(yīng)均下降，3月市場回升

3.二手房：節(jié)后成交回升，但仍低于去年同期，3月價(jià)格略有上調(diào)

4.土地：量價(jià)繼續(xù)回落，溢價(jià)率降至歷史最低，出讓金降幅擴(kuò)大

5.企業(yè)：房企策略更趨謹(jǐn)慎，加大促銷力度、減少拿地支出 2012年中國房地產(chǎn)市場趨勢展望

1．政策環(huán)境：繼續(xù)堅(jiān)持調(diào)控不放松，促進(jìn)房價(jià)合理回歸

2．市場態(tài)勢：價(jià)格穩(wěn)中有降，成交量回升有限，庫存仍在高位

3．房企策略：適時(shí)調(diào)整經(jīng)營策略，銷售目標(biāo)更加保守務(wù)實(shí)，謹(jǐn)慎拿地