第一篇：淺析當(dāng)前房地產(chǎn)業(yè)稅收征管難點(diǎn)及治理對策

淺析當(dāng)前房地產(chǎn)業(yè)稅收征管難點(diǎn)及治理對策

發(fā)布時間：2014-3-5

隨著我國市場經(jīng)濟(jì)體制的逐步確立和住房制度改革的深入以及人們生活水平的不斷提高，房地產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)發(fā)展過熱問題，主要表現(xiàn)在房價上升過快，群眾改善居住條件難度加大。房地產(chǎn)業(yè)的社會需求及其在國家產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)中的位置日漸突出。房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)成為拉動經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要力量和稅源增長點(diǎn)。但由于種種原因房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)偷逃稅情況比較嚴(yán)重，已經(jīng)成為稅務(wù)部門日常管理的難點(diǎn)和社會關(guān)注的熱點(diǎn)。本文對當(dāng)前房地產(chǎn)業(yè)偷逃稅現(xiàn)象進(jìn)行初步分析，并提出相應(yīng)對策，僅供參考。

一、房地產(chǎn)業(yè)偷逃稅的主要手段

通過近年來對阿克蘇地區(qū)房地產(chǎn)企業(yè)稅收專項檢查和涉稅案件的審理，我們發(fā)現(xiàn)目前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)偷逃稅手段繁多，形式多種多樣，常見的大致可歸納為以下幾種偷逃稅手段。

（一）將合法收入轉(zhuǎn)移或不記營業(yè)收入偷逃稅款

一是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過與其他單位合作建房等方式，以房換地，不記收入偷逃稅款。部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)由于自身資金不足和征地的需要，抑或是擁有土地一方的利益需要，房地產(chǎn)企業(yè)與外單位簽訂聯(lián)合建房協(xié)議后，用所建房屋換取土地，而所換價值不按規(guī)定確認(rèn)銷售收入，不按規(guī)定申報納稅。

二是房地產(chǎn)企業(yè)以商品房或門面抵工程款不記收入偷逃稅款。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)屬勞動密集型、資金密集型企業(yè)，開發(fā)前期資金投入大、資金短缺嚴(yán)重，而建筑安裝工程在承接建安工程時，為了順利拿到所招投標(biāo)項目，經(jīng)常出現(xiàn)與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)協(xié)議首先帶資入場的現(xiàn)象。房子建成后就以相應(yīng)等值的商品房或門面抵建安工程款，以此抵免營業(yè)額，偷逃營業(yè)稅。

三是房地產(chǎn)企業(yè)以收據(jù)收取車庫、雜物房等售房款不記收入偷逃稅款。國家建設(shè)部和國家測繪局對房地產(chǎn)行業(yè)在辦理產(chǎn)權(quán)登記時有規(guī)定，凡架空層高度未達(dá)到2.2米的車庫、雜屋不予辦理產(chǎn)權(quán)登記。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)商品房時一樓的雜物屋和頂屋的坡屋一般都未達(dá)到2.2米高度，部分車庫也未達(dá)2.2米高度，在銷售此類房屋時與購房者一般以合同形式約定使用年限。房地產(chǎn)開發(fā)商以不能辦產(chǎn)權(quán)證為由，在售房時自制收款收據(jù)，將收取的金額掛“其他應(yīng)付款”或干脆挪做“小金庫”使用，造成稅款流失。

四是房地產(chǎn)企業(yè)通過代收各種“初裝費(fèi)”及基金不記收入偷逃稅款。按現(xiàn)行房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)運(yùn)作方式來看，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在收取售房款之外，還收取部分代收代付或代墊款頂：如有線電視的初裝費(fèi)、網(wǎng)絡(luò)寬帶初裝費(fèi)、電話電纜初裝費(fèi)、煤氣管安裝費(fèi)、房屋交易費(fèi)、辦證費(fèi)、房屋維修基金、水電增容費(fèi)等等各種費(fèi)用?，F(xiàn)行營業(yè)稅政策規(guī)定，營業(yè)稅的營業(yè)額為納稅人向?qū)Ψ绞杖〉娜績r款和價外費(fèi)用，包括代收、代墊款項。而房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以企業(yè)實際沒有取得代收代墊款項收入為由未進(jìn)行納稅申報。

（二）通過土地評估增值虛增開發(fā)成本偷逃稅款

按照建設(shè)部門的有關(guān)規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資質(zhì)規(guī)定了注冊資本越多、開發(fā)規(guī)模越大，則資質(zhì)等級越高。目前房地產(chǎn)企業(yè)有相當(dāng)一部分是民營企業(yè)性質(zhì)的有限責(zé)任公司，這些企業(yè)在初建時其注冊資本不大。為了提高資質(zhì)，這些規(guī)模較小的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)利用購進(jìn)的土地經(jīng)初步“三通一平”開發(fā)后，進(jìn)行虛假土地評估，虛增土地成本，一方面增大注冊資本，提高資質(zhì)，另一方面虛增土地成本直接記入開發(fā)成本，減少企業(yè)所得稅稅基。還有些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)則與建筑安裝企業(yè)相互勾結(jié)做假虛增成本，多計成本偷逃稅款?，F(xiàn)行建筑安裝企業(yè)的建安發(fā)票，主要實行由稅務(wù)征收部門或發(fā)票管理部門代開的辦法，只要繳納營業(yè)稅及附加，在開票“窗口”或征收部門都能開到，少數(shù)地方把建安營業(yè)稅及附加作為“引稅”的重要渠道，這就為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)偷逃企業(yè)所得稅有了可乘之機(jī)。

（三）采取“假借款、真按揭”偷逃稅款

隨著銀行經(jīng)營方式多元化的發(fā)展，金融按揭貸款購房方式作為一項新興實用的服務(wù)項目，成為房地產(chǎn)銷售業(yè)務(wù)中的主要方式。有的房地產(chǎn)企業(yè)為緩解資金壓力，采取假按揭的方式，通過收集個人身份證、戶口簿搞假銷售，或竄通購房者，虛抬房價搞假按揭，騙取銀行貸款來彌補(bǔ)資金缺口，在賬目處理上不記銷售收入，而是作為長期借款記賬，偷逃國家稅款。

（四）利用建安公司、銷售公司等關(guān)聯(lián)企業(yè)進(jìn)行偷逃稅款

隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)也在向集團(tuán)化方向發(fā)展，即房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)展到一定程度后，利用自己的親戚朋友注冊成立了一些相應(yīng)的建筑安裝公司、銷售公司、物業(yè)管理公司，使其成為控股公司或全資公司，然后將開發(fā)商品房的建安工程交由關(guān)聯(lián)的建筑公司承建；將房地產(chǎn)的銷售業(yè)務(wù)分離出去，經(jīng)營其房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的代理銷售業(yè)務(wù)、廣告業(yè)務(wù)等；物業(yè)公司則代收房產(chǎn)開發(fā)公司一切價外費(fèi)用，如代墊代付維修基金等費(fèi)用。這些關(guān)聯(lián)企業(yè)通過訂立各種假合同等手段，相互調(diào)控收入及利潤，以達(dá)到偷逃稅收款的目的。

（五）人為造成賬務(wù)核算混亂進(jìn)行偷逃稅款

其手段主要有以下幾種：一種是不結(jié)轉(zhuǎn)收入，不核算成本。房地產(chǎn)開發(fā)資金使用成本較高，應(yīng)繳納稅款金額較大，部分房地產(chǎn)企業(yè)為節(jié)省財務(wù)費(fèi)用，主觀上存在拖延繳納稅款的故意。從阿克蘇地區(qū)地稅局稽查局2012年對19戶房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的檢查情況看，普遍存在預(yù)收款不結(jié)轉(zhuǎn)收入申報納稅的情況，涉及到的金額達(dá)9000多萬元。另一種是不按財務(wù)制度和稅法規(guī)定確認(rèn)收入的實現(xiàn)和開發(fā)成本的結(jié)轉(zhuǎn)，而是根據(jù)企業(yè)的經(jīng)營、融資的需要隨意確認(rèn)收入和結(jié)轉(zhuǎn)成本。還有一種是利用行業(yè)特點(diǎn)，故意調(diào)整成本。房地產(chǎn)開發(fā)公司往往利用房地產(chǎn)項目開發(fā)時間長的特點(diǎn)，將幾個開發(fā)項目不易區(qū)分的成本混在一起，設(shè)置一個“共同費(fèi)用”賬戶，不按照權(quán)責(zé)發(fā)生制原則和配比原則結(jié)轉(zhuǎn)經(jīng)營成本，根據(jù)收入情況利用“共同費(fèi)用”賬戶隨意調(diào)整成本，制造 “明虧暗盈”的假象，達(dá)到其調(diào)減利潤偷逃稅款的目的。

（六）通過“預(yù)提費(fèi)用”虛增成本偷逃稅款

按照稅法有關(guān)規(guī)定，根據(jù)預(yù)提費(fèi)用年末不得留有余額的規(guī)定及權(quán)責(zé)發(fā)生制原則，對開發(fā)建設(shè)周期比較長的房地產(chǎn)開發(fā)的預(yù)提費(fèi)用，應(yīng)區(qū)別不同情況進(jìn)行處理。但是許多房地產(chǎn)公司“預(yù)提費(fèi)用”賬戶中提取的費(fèi)用年終存在大量結(jié)余。此類房地產(chǎn)開發(fā)公司主要采取兩種方式虛增成本：一方面，通過爭取地方政府及有關(guān)部門的優(yōu)惠政策來少付或者不付各項費(fèi)用，同時仍提取按照規(guī)定應(yīng)支付的各項費(fèi)用，而不是按照實際支付金額計列相關(guān)費(fèi)用；另一方面，繼續(xù)提取國家已取消的收費(fèi)，形成應(yīng)付而付不出的各項費(fèi)用長期掛賬，通過“預(yù)提費(fèi)用”等往來賬戶記入開發(fā)成本。房地產(chǎn)公司通過上述方法造成賬面上經(jīng)營虧損，從而達(dá)到不繳或者少繳企業(yè)所得稅的目的。

二、房地產(chǎn)企業(yè)稅收管理的難點(diǎn)分析

房地產(chǎn)業(yè)是現(xiàn)行稅制下繳納地方稅種最多的行業(yè)，涉及稅（費(fèi)）種類多達(dá)十幾個，其中偷逃稅比例較高的稅種都集中在營業(yè)稅、企業(yè)所得稅、土地增值稅、土地使用稅、房產(chǎn)稅等稅種上。究其根源有以下幾方面原因：

（一）我國現(xiàn)行房地產(chǎn)稅收政策繁雜，給納稅人自行申報納稅帶來難度，同時也為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)偷逃稅提供了可能。首先，房地產(chǎn)市場的稅制結(jié)構(gòu)不合理。在房地產(chǎn)業(yè)目前的鏈條中，從土地使用權(quán)的出讓到房地產(chǎn)的開發(fā)、轉(zhuǎn)讓、保有等諸環(huán)節(jié)涉及的稅種非常多。由于涉及的稅種多，各稅種的征收環(huán)節(jié)和計稅依據(jù)各不相同，這些繁雜的稅種和計算過程有點(diǎn)讓內(nèi)行記不住，外行看不懂，造成征管難度大，稅源控管存在較多的漏洞，稅收流失比較嚴(yán)重。加上房地產(chǎn)開發(fā)階段稅少、稅負(fù)輕，而流通環(huán)節(jié)稅重，這種稅制結(jié)構(gòu)更進(jìn)一步鼓勵了房地產(chǎn)企業(yè)投機(jī)，致使逃稅現(xiàn)象嚴(yán)重。其次，房地產(chǎn)市場的稅費(fèi)多，負(fù)擔(dān)重，使企業(yè)稅負(fù)重，增加了建房成本，使部分房地產(chǎn)企業(yè)偷起稅來“理直氣壯”。再次，土地使用稅計稅依據(jù)不合理。我國土地使用稅的征收，不是按價值征收，而是按面積征收，這種征稅形式不能隨著課稅對象價值的上升而上升，具有稅源不足而缺乏彈性的缺陷。這在某種程度上縱容了房產(chǎn)商去投機(jī)和偷漏稅款。

（二）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)具有較復(fù)雜的社會背景，為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)偷逃稅提供了可能。目前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)大致可分為兩類，一類是職能部門下設(shè)的“三產(chǎn)”或“集體”企業(yè)，利用部門優(yōu)勢從事房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)；另一類是一部分下海經(jīng)商的能人和部分具有一定社會背景和社會活動能力的人，組建了有限責(zé)任公司（有的實際就是一個人的股份，實為個體老板），他們與政府及相關(guān)職能部門有著千絲萬縷的聯(lián)系，或具有很強(qiáng)的活動能力，才能在項目立項、融資、開發(fā)、銷售等多環(huán)節(jié)中闖關(guān)成功。因此，為了追求高額利潤，抓住行業(yè)經(jīng)營的特殊性，他們利用其自身影響力和擁有的各種社會資源干擾和影響著房地產(chǎn)稅收的征管，抓住稅收監(jiān)管的空檔和漏洞以及對偷逃稅的處罰不力等因素，采取各種復(fù)雜隱秘的手段千方百計偷逃國家稅收。同時，由于房地產(chǎn)企業(yè)不僅能給地方政府帶來滾滾的財源，而且能為地方政府樹立良好的社會形象，在短期利益驅(qū)動下，地方政府或多或少地對房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行干預(yù)，無形中為房地產(chǎn)企業(yè)偷逃稅款充當(dāng)了“保護(hù)傘”。如有的地方政府為加快城市建設(shè)，減輕財政支出壓力，在招標(biāo)的房地產(chǎn)開發(fā)項目中附加配套開發(fā)建設(shè)項目，并越權(quán)做出稅收減免承諾，要求稅務(wù)部門提供稅收優(yōu)惠，或擅自擴(kuò)大稅收優(yōu)惠政策享受的范圍，嚴(yán)重?fù)p害了稅法的權(quán)威性和嚴(yán)肅性。

（三）房地產(chǎn)開發(fā)的環(huán)節(jié)過多、時間過長，為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)偷逃稅提供了可能。從房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)業(yè)務(wù)流程看，一個合法的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，要經(jīng)歷土地使用許可證的申請、房地產(chǎn)開發(fā)項目立項和投資計劃審批、規(guī)劃和施工許可申請，而在辦理這些申請和許可期間，已經(jīng)發(fā)生了部分開發(fā)成本及費(fèi)用，但這些成本費(fèi)用的支付都是在稅務(wù)管理和納稅申報事項前發(fā)生的。稅務(wù)部門是在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品事后才能介入管理，因而不能有效監(jiān)控、準(zhǔn)確掌握房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在房地產(chǎn)開發(fā)過程中形成的成本費(fèi)用信息。加上現(xiàn)行稅收政策規(guī)定土地增值稅的計稅依據(jù)是土地增值額，企業(yè)所得稅的計稅依據(jù)為應(yīng)納稅所得額，而房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)利用其產(chǎn)品開發(fā)周期較長或先后滾動開發(fā)的行業(yè)特性，不按財務(wù)制度和稅法規(guī)定進(jìn)行正確的財務(wù)核算和納稅申報，使得房地產(chǎn)行業(yè)成了偷逃稅的重災(zāi)區(qū)。

（四）稅務(wù)機(jī)關(guān)對打擊房地產(chǎn)業(yè)涉稅違法行為力度不夠，客觀上為房地產(chǎn)業(yè)偷逃稅款提供了機(jī)會。首先，稅務(wù)機(jī)關(guān)與其他行政管理部門之間的房地產(chǎn)開發(fā)項目信息交流較少，自身也不具備收集相關(guān)信息的手段，無法在房地產(chǎn)開發(fā)過程中有效地參與管理和監(jiān)控，客觀上給了房地產(chǎn)業(yè)納稅人偷逃稅款的機(jī)會。其次，稅務(wù)部門檢查稅收一般是以年度為單位，但房地產(chǎn)企業(yè)大部分都是跨年度、跨地域滾動開發(fā)，流動性比較大，很容易造成虧損的假象。不少開發(fā)商往往是一個樓盤還沒有賣完，沒有等到結(jié)算，就用賣房款去開發(fā)另一個樓盤，盡管一個一個樓盤銷售了，但是賬面上卻一直是虧損的。還有的開發(fā)商拿到一個項目成立一個公司，等這個項目完成后立即注銷舊公司成立新公司，利用新辦企業(yè)偷逃稅款。再次，稅務(wù)人員在查處涉稅案件過程中受到各種因素干擾，以補(bǔ)代罰、以罰代刑，導(dǎo)致行政處罰力度低。偷逃稅成本不高是造成該行業(yè)納稅人屢查屢犯，屢教不改的重要原因。

三、防范和治理房地產(chǎn)業(yè)偷逃稅的對策

為加大對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的稅收征管和檢查力度，國家稅務(wù)總局近年來連續(xù)出臺相關(guān)政策，地稅稽查部門也加緊了對房地產(chǎn)企業(yè)的專項檢查，但要根本上解決房地產(chǎn)行業(yè)偷逃稅問題，除加強(qiáng)稅收征管，加大查處力度外，關(guān)鍵是要加快改革稅制，建立比較公正、合理、科學(xué)的房地產(chǎn)業(yè)稅制。

（一）加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)整個過程的監(jiān)控，從征管環(huán)節(jié)防止房地產(chǎn)業(yè)稅收流失

從房地產(chǎn)企業(yè)偷逃稅款的手段和原因來看，納稅人偷逃稅款發(fā)生在房地產(chǎn)開發(fā)的每一個環(huán)節(jié)。因此，要遏制房地業(yè)偷逃稅行為，需要稅務(wù)部門對房地產(chǎn)開發(fā)各環(huán)節(jié)進(jìn)行跟蹤，強(qiáng)化對房地產(chǎn)業(yè)的全程監(jiān)控。一是加強(qiáng)部門配合，建立信息傳遞制度，實現(xiàn)稅收的源泉控管。房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的每一個環(huán)節(jié)都必須通過政府部門辦理相關(guān)手續(xù)，稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)加強(qiáng)與土地管理、城市規(guī)劃、城市建設(shè)、房產(chǎn)管理等部門的聯(lián)系，建立信息傳遞制度，及時掌握房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的涉稅資料，并建立檔案，全程跟蹤，努力獲取企業(yè)建筑成本等信息。為了增強(qiáng)納稅人信息的真實性，稅務(wù)人員在取得納稅人稅務(wù)登記資料后，應(yīng)到現(xiàn)場進(jìn)行實地調(diào)查及到相關(guān)部門核實情況，才能杜絕超范圍享受稅收優(yōu)惠的現(xiàn)象發(fā)生。二是改進(jìn)稅收征管手段，提高管理效率。一方面要加強(qiáng)對房地產(chǎn)企業(yè)納稅人的登記、申報管理，并實行全程跟蹤管理，經(jīng)常分析有關(guān)稅源，發(fā)現(xiàn)問題及時檢查，涉嫌偷逃稅的，及時移交稽查部門，防止因稅務(wù)機(jī)關(guān)內(nèi)部管理脫節(jié)而發(fā)生偷逃稅行為。另一方面加大對房地產(chǎn)開發(fā)工程的成本審核和票據(jù)的審核管理力度，增加建安企業(yè)的工程成本真實性和準(zhǔn)確性，盡量防止房地產(chǎn)利用假合同、假信息虛增成本，以達(dá)到偷逃稅款的目的。同時，稅務(wù)部門還要加強(qiáng)對房地產(chǎn)企業(yè)銷售環(huán)節(jié)的監(jiān)控。房地產(chǎn)業(yè)的稅收主要體現(xiàn)在銷售環(huán)節(jié)，稅務(wù)機(jī)關(guān)在銷售環(huán)節(jié)加強(qiáng)對房地產(chǎn)的票據(jù)領(lǐng)用、管理、結(jié)算的管理，就能最大限度地掌握房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的收入情況，據(jù)此審核企業(yè)申報納稅的真實性和準(zhǔn)確性。

（二）強(qiáng)化對房地產(chǎn)行業(yè)的稽查，加大對房地產(chǎn)業(yè)偷逃稅的懲處力度

建立起房地產(chǎn)行業(yè)良好的納稅秩序，地稅部門除了加強(qiáng)對房地產(chǎn)開發(fā)各環(huán)節(jié)的監(jiān)控外，還應(yīng)該有針對性地采取措施，加大對房地產(chǎn)行業(yè)偷逃稅款行為的查處力度，以對偷逃稅的納稅人起到一種威懾作用。一是加強(qiáng)對房地產(chǎn)行業(yè)的選案工作，提高選案的準(zhǔn)確性。稽查部門通過對征管部門和房地產(chǎn)審核小組提供資料的分析，有選擇性的對房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行重點(diǎn)稽查。二是努力提高稅務(wù)稽查人員的素質(zhì)，加強(qiáng)對稅務(wù)人員職業(yè)道德教育和業(yè)務(wù)培訓(xùn)，增強(qiáng)道德修養(yǎng)，提高查賬能力，并建立有效的監(jiān)督機(jī)制，對稽查案件的質(zhì)量實行定期檢查，嚴(yán)格落實執(zhí)法目標(biāo)責(zé)任制，規(guī)范辦案人員依法檢查、依法處理。三是加大對房地產(chǎn)涉稅案件的處罰力度。要敢于破除“人情稅”、“關(guān)系稅”，堅持依法納稅，堅持依照《征管法》有關(guān)規(guī)定，對查處的偷稅款及罰款久拖不交的房地產(chǎn)企業(yè)，采取強(qiáng)制措施，依法堅決催繳入庫；對大案要案，按照法律程序移送司法機(jī)關(guān)并對偷稅者予以重罰，對法人代表和財務(wù)人員追究法律責(zé)任，讓其再不敢有半點(diǎn)偷稅逃稅之心。

（三）全面實施房地產(chǎn)稅收一體化征管，建立房地產(chǎn)業(yè)各稅種的稅源控管

由于涉及的稅種多，稅收征管難度大，稅源控管存在較多的漏洞，稅收流失比較嚴(yán)重。但是，房地產(chǎn)稅收諸稅種征管所依據(jù)的基礎(chǔ)信息大致相同，通過加強(qiáng)房產(chǎn)過戶管理，可以強(qiáng)化房地產(chǎn)稅收諸稅種的稅源控管，從而減少稅收流失，使房地產(chǎn)稅收管理的科學(xué)化、精細(xì)化提高到有效的水平。強(qiáng)化房地產(chǎn)稅收一體化管理，重點(diǎn)應(yīng)采取以下五個方面的措施：一是稅務(wù)部門要與土地管理、城市規(guī)劃、房產(chǎn)管理等行政部門建立信息傳遞制度，掌握房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的涉稅資料和相關(guān)信息；二是統(tǒng)一執(zhí)行房地產(chǎn)交易企業(yè)所得稅和土地增值稅的預(yù)繳制度，對所有的房地產(chǎn)交易收入在繳納營業(yè)稅時，一律先預(yù)征企業(yè)所得稅和土地增值稅，直至項目銷售完畢進(jìn)行結(jié)算后再對其進(jìn)行清算，多退少補(bǔ)；三是對各房地產(chǎn)開發(fā)小區(qū)的房地產(chǎn)銷售實行定向式稅收管理，即每個住宅小區(qū)的商品房在收到預(yù)收款申報納稅時，稅票、發(fā)票必須注明是哪個小區(qū)、哪一幢、哪一套房，同時設(shè)立臺帳，進(jìn)行跟蹤管理；四是在對房地產(chǎn)交易過戶稅收審核時，對房地產(chǎn)開發(fā)商土地使用稅繳納情況和取得建筑業(yè)發(fā)票情況，原房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人繳納房產(chǎn)稅和土地使用稅情況，以及房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓方的欠稅情況進(jìn)行審核，對納稅人未清繳稅款的不予辦理納稅申報，促進(jìn)了稅收的清繳；五是加快開發(fā)使用房地產(chǎn)交易管理信息系統(tǒng)，把房地產(chǎn)交易過戶稅收的受理、審核、審批、查詢以及納稅通知書、完稅證明書的打印等工作內(nèi)容納入信息化管理范圍，實現(xiàn)全程網(wǎng)上辦公和實時監(jiān)控、查詢，提高房地產(chǎn)交易稅收審核的工作效率。

（四）改革和完善房地產(chǎn)稅制，從源頭上堵住房地產(chǎn)企業(yè)的偷逃稅漏洞

隨著市場經(jīng)濟(jì)體制的深入進(jìn)行，現(xiàn)在房地產(chǎn)行業(yè)已成為國家的支柱產(chǎn)業(yè)之一，對國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展的影響日益深遠(yuǎn)。在現(xiàn)行的稅制下，僅僅加大對逃稅企業(yè)的處罰力度，對遏制全行業(yè)偷逃稅款有一定作用，但非治本之策。要比較徹底地解決偷逃稅問題，就必須進(jìn)行稅制改革，消除房地產(chǎn)行業(yè)信息不對稱的問題，從源頭上堵住房地產(chǎn)企業(yè)的逃稅漏洞。改革的重點(diǎn)是從房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)著手，結(jié)合土地流轉(zhuǎn)制度改革及房產(chǎn)保有階段的稅制結(jié)構(gòu)調(diào)整，減少房地產(chǎn)行業(yè)的私人信息擁有量，增加房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的信息透明度，理順房地產(chǎn)價格機(jī)制，實現(xiàn)房地產(chǎn)稅收與房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)增長的良性循環(huán)及消費(fèi)者對商品房正常的消費(fèi)預(yù)期。來源:阿克蘇地區(qū)地稅局

第二篇：縣級房地產(chǎn)業(yè)稅收征管現(xiàn)狀的幾點(diǎn)思考

縣級（尤其是我們中西部不發(fā)達(dá)地區(qū)的縣）房地產(chǎn)業(yè)具有規(guī)模小銷價低購買力不能持久的“短平快”特點(diǎn)：一般都是是掛靠在大開發(fā)商下的小規(guī)模企業(yè)，運(yùn)作模式是購買一塊地興建一個小區(qū)或幾棟商住樓，銷售得差不多了也就撤走了另找商機(jī)，開發(fā)期一般是一二年至三五年間短期行為，開發(fā)商多是前幾年富起來的追逐豐厚行業(yè)利潤一擁而上的暴富者，素質(zhì)參差不齊。財務(wù)人員多是臨時騁請一些有背景或身分的當(dāng)?shù)馗挥嗳藛T，稅務(wù)財務(wù)不精通、不熟悉，核算不能達(dá)到規(guī)范要求。給稅收征管工作增大難度：

稅收征管現(xiàn)狀：工作被動，征管質(zhì)量不高

一、地區(qū)觀念短期效益驅(qū)動形成干擾：近年來經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)地區(qū)加大對招商引資力度，招商引資工作作為政績的一個主要方面，房地產(chǎn)業(yè)作為一個見效快、政績顯現(xiàn)行業(yè)得到各級政府的青睞，各地各級產(chǎn)生重發(fā)展重引資輕管理思想，為了引進(jìn)“鳳凰”紛紛出臺一些五花八門地方土政策，因人因地因情況具體一個單位一個政策，在稅收上開一些口子，給依法征稅人為設(shè)置了障礙，對稅務(wù)部門日常征管工作也時有干擾。

二、行業(yè)要求不高資金密集財務(wù)核算質(zhì)量低增加稅收征管難度：縣級房地產(chǎn)開發(fā)技術(shù)要求低門檻不高：找個掛靠單位，租個辦公場所，幾個相關(guān)行業(yè)人員拼湊一起手中有地就可以開張。筆者所在的武寧縣城是一個人口不足十萬的小縣城，投資數(shù)千萬元的房地產(chǎn)企業(yè)有十幾家，形為企業(yè)實為個體的開發(fā)商近百，良莠不一。房地產(chǎn)業(yè)相對又是資金密集運(yùn)作行業(yè)，密集資金運(yùn)作、生產(chǎn)周期較一般行業(yè)長、成本費(fèi)用項目多、會計核算復(fù)雜的特點(diǎn)要求房地產(chǎn)企業(yè)建立規(guī)范財務(wù)核算，目前稍具規(guī)模的開發(fā)商也只是幾個股東、三兩個財務(wù)人員，幾個工程人員組成，個體開發(fā)商更是股東打包來，事事自己動手心里一盤賬根本談不上財務(wù)核算。成本、費(fèi)用不實、隱瞞收入現(xiàn)象不同程度普遍存在，給稅收征管工作帶來被動。

三、稅收征管手段簡單化，所得稅、土地增值稅偷漏嚴(yán)重：由于成本費(fèi)用核算不實，建筑業(yè)目前執(zhí)行的2000年工程預(yù)算指標(biāo)體系與實際出入較大，稅務(wù)部門一般以房地產(chǎn)銷售收入為基礎(chǔ)，對所得稅實行定率征收，對土地增值稅按預(yù)征率征收，收入比例與現(xiàn)狀不相符，以武寧縣為例今年上半年實際征收入庫房地產(chǎn)業(yè)營業(yè)稅509萬元、所得稅170萬元、土地增值稅68萬元。房地產(chǎn)成為一個暴利行業(yè)已是一個不爭的事實，所得稅、土地增值稅少繳由此可風(fēng)一斑。

解決方法探討

一、思想上客觀分析房地產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)狀，研究其發(fā)展形勢改變收入倚重思想：

1、從宏觀、微觀上向地方黨政領(lǐng)導(dǎo)客觀分析房地產(chǎn)業(yè)對地方經(jīng)濟(jì)長遠(yuǎn)影響，房地產(chǎn)業(yè)對經(jīng)濟(jì)發(fā)展來講是一把雙刃劍，它的產(chǎn)品是不動產(chǎn)屬于消費(fèi)行業(yè)，它創(chuàng)造的是短期繁榮和短期財政收入，不能像工商業(yè)那樣給地方帶來長期的持續(xù)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，過度繁榮吸引過多資金擠占了其它方面的投資，土地是有限的逐步增值的資源，過快開發(fā)是得不失，對房地產(chǎn)業(yè)不應(yīng)有倚重和依賴心理，國際慣例也都不會予以行業(yè)優(yōu)惠。

2、教育地稅干部克服畏難思想，采取緊盯戰(zhàn)術(shù)，多調(diào)查研究、多實地觀察、及時掌握工程進(jìn)度和銷售情況，實行動態(tài)跟蹤管理，不給偷漏稅者可行之機(jī)。

二、加大宣傳力度，強(qiáng)制規(guī)范行業(yè)財務(wù)核算，提高納稅人自行申報率和申報準(zhǔn)確率：稅收管理單位有針對性地逐戶進(jìn)行納稅輔導(dǎo)，明確稅收政策并將政策出臺的背景、宗旨、目的和違反政策的后果講清楚，敦促納稅人重視財務(wù)核算工作自覺及時進(jìn)行準(zhǔn)確的納稅申報。為稽查部門的處理處罰設(shè)置一個強(qiáng)有力的前提條件。

三、加強(qiáng)培訓(xùn)、提高技能、加強(qiáng)檢查、強(qiáng)化稅務(wù)稽查工作職能：稅務(wù)稽查作為打擊偷漏稅的職能部門，認(rèn)真鉆研房地產(chǎn)業(yè)生產(chǎn)、核算業(yè)務(wù)，提高自身人員政治、業(yè)務(wù)素質(zhì)，檢查時注意與相關(guān)部門聯(lián)系協(xié)作，積極搜集資料，夯實證據(jù)鏈，重點(diǎn)檢查所得稅、土地增值稅，處理時依法辦事，用足用好法律賦予的職能，嚴(yán)厲打擊偷漏稅不法行為，加大偷逃稅成本，讓心存僥幸者不敢也不能偷逃國家稅收

第三篇：關(guān)于我縣房地產(chǎn)業(yè)稅收征管現(xiàn)狀和對策的調(diào)查與思考

關(guān)于房地產(chǎn)業(yè)稅收征管現(xiàn)狀和對策的調(diào)查與思考

近年來，隨著我縣房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，已經(jīng)成為拉動經(jīng)濟(jì)增長的重要引擎，其在縣域經(jīng)濟(jì)中支柱地位日益彰顯，房地產(chǎn)行業(yè)的稅收已經(jīng)成為我縣地方稅收收入的一項重要來源。筆者通過對我縣多家房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行調(diào)研，結(jié)合征管實踐，對目前房地產(chǎn)稅收的征管現(xiàn)狀、存在問題進(jìn)行了深入思考，從規(guī)范管理、開展巡查、完善監(jiān)督、加大檢查、加強(qiáng)協(xié)作等方面對房地產(chǎn)業(yè)稅收征管提出了對策和方法。

一、基本情況

自2007年我縣實行房地產(chǎn)稅收一體化管理以來，在我縣注冊登記的房地產(chǎn)開發(fā)項目40個，目前在建的項目18個。幾年來，房地產(chǎn)稅收逐年快速增長，2007年入庫1828.06萬元，占稅收總量的24.07%，比上年同期增長118.35%；2008年入庫2664.11萬元，占稅收總量的27.22%，比上年同期增長45.73%；2009年入庫4936.62萬元，占稅收總量的41.41%，比上年同期增長69.23；2010年入庫5703.97萬元，占稅收總量的39.28%，比上年同期增長15.54；2011年入庫8598.52萬元，占稅收總量的41.57%，比上年同期增長50.75%。我縣目前對房地產(chǎn)企業(yè)主要是按屬地管理，行業(yè)化管理，專業(yè)化操作，以企業(yè)自行申報和稅務(wù)機(jī)關(guān)日常檢查相結(jié)合，按房地產(chǎn)一體化管理的要求，稅收管理員歸集基礎(chǔ)資料，建立相關(guān)臺帳對房地產(chǎn)企業(yè)監(jiān)控和管理。

二、存在問題。

房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，增加了稅收收入，其繳納的稅收總額呈現(xiàn)出強(qiáng)勁的增長勢頭，在稅收收入起到了支柱稅源的作用。但由于房地產(chǎn)開發(fā)、銷售周期長，多個項目滾動開發(fā)，成本核算復(fù)雜，且納稅方大多為私營業(yè)主，財務(wù)核算不健全，加之政府相關(guān)的管理部門對其開發(fā)經(jīng)營和稅收

繳納也未形成有效的操作性強(qiáng)的管理規(guī)范加以控管，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展與稅收的發(fā)展不均衡，在房地產(chǎn)稅收征管中仍然存在一定問題：

（一）納稅意識不強(qiáng)

財務(wù)核算不規(guī)范

一是建賬不規(guī)范，多數(shù)房地產(chǎn)業(yè)納稅人未按國家制定的財務(wù)制度規(guī)定建立健全財務(wù)核算體系，會計科目設(shè)置不全，會計核算簡化；二是隱瞞收入，財務(wù)核算不及時，未按會計制度規(guī)定的收入確認(rèn)時間及時確認(rèn)收入，及時申報納稅。三是不開正規(guī)發(fā)票，以自制或購買的收款收據(jù)收取售房款，不向購房戶提供銷售不動產(chǎn)專用發(fā)票，混淆隱匿收入。由于房地產(chǎn)開發(fā)工程施工周期長，結(jié)算方式多樣，征管一時難以細(xì)化到位，造成房地產(chǎn)企業(yè)在預(yù)付施工企業(yè)工程款時未按規(guī)定取得發(fā)票，而是收據(jù)。既影響了工程成本的及時結(jié)轉(zhuǎn)，又給施工企業(yè)偷漏稅款提供了機(jī)會。.房地產(chǎn)企業(yè)因為收取售房預(yù)售款所使用的統(tǒng)一收款收據(jù)與企業(yè)內(nèi)部的往來款項沒有規(guī)范使用，導(dǎo)致企業(yè)實際收取的一些預(yù)售商品房款項掛在內(nèi)部往來帳上，等到款項全部收取后，才開具房地產(chǎn)售房專用發(fā)票，造成預(yù)售款不申報或者滯后申報，占壓稅款。

（二）現(xiàn)行稅收政策不夠完善

一是沒有明確結(jié)轉(zhuǎn)銷售收入的時限。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)從前期到整體完工的銷售行為，統(tǒng)一按預(yù)收款的形式進(jìn)行；在給購房者的產(chǎn)權(quán)證未辦理完結(jié)以前，整體銷售行為并未終結(jié)?！稜I業(yè)稅暫行條例實施細(xì)則》中只規(guī)定了納稅義務(wù)發(fā)生時間，但未明確預(yù)收帳款何時結(jié)轉(zhuǎn)銷售收入。

二是沒有明確的成本結(jié)轉(zhuǎn)辦法。按照《企業(yè)所得稅前扣除辦法》的規(guī)定，企業(yè)的成本計價方法可以采用個別計價法、先進(jìn)先出法、加權(quán)平均法、移動平均法、計劃成本法、毛利率法等，基本上都是針對制造業(yè)或商品流通企業(yè)而言的，而對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)卻沒有較為明確的成本計價方法；加之，銷售收入的結(jié)轉(zhuǎn)時間沒有明確規(guī)定，企業(yè)在房產(chǎn)預(yù)售階

段的銷售收入均以“預(yù)收帳款”的形式出現(xiàn)，帳面記載無收入，只反映了前期的開發(fā)費(fèi)以及開發(fā)過程中的其他費(fèi)用，不符合收入與費(fèi)用配比的原則。

三是跨工程的成本更加難以確認(rèn)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的建設(shè)周期較長，大部分的成本費(fèi)用發(fā)生在前期，對這部分費(fèi)用是按“開辦費(fèi)”對待，還是按“工程成本”對待，無法確認(rèn)。特別對跨的工程成本費(fèi)用的結(jié)轉(zhuǎn)問題，為后期的稅收檢查帶來了更大的難度。

四是費(fèi)用無法計提。由于銷售收入不能確認(rèn)，各種費(fèi)用的計提沒有法定的標(biāo)準(zhǔn)。如業(yè)務(wù)招待費(fèi)、廣告費(fèi)、宣傳費(fèi)等，各個房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的計提標(biāo)準(zhǔn)不一，隨意性很大。

（三）稅收征管不到位

一是沒有嚴(yán)格遵循統(tǒng)一規(guī)范的房地產(chǎn)稅收管理工作規(guī)程操作。二是未對房地產(chǎn)工程分項目進(jìn)行稅收管理。目前房地產(chǎn)業(yè)稅收管理方式不切實際，只對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行稅收征管，而未對房地產(chǎn)工程分項目進(jìn)行稅收管理；企業(yè)缺少對房地產(chǎn)項目稅收的直接核算，不能真實反映每個房地產(chǎn)項目應(yīng)稅情況；稅收征管人員局限于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)報送的納稅申報表和財務(wù)報表上反映的情況，沒有更多地下企業(yè)核實情況，摸清企業(yè)的實際經(jīng)營狀況，地稅部門掌握的稅源信息不夠全面，未能有效督促企業(yè)建立健全財務(wù)核算體系。三是執(zhí)行政策不夠有力。土地增值稅的征管，對預(yù)售房的企業(yè)所得稅預(yù)征，沒有按嚴(yán)格按照總局“關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)有關(guān)企業(yè)所得稅問題的通知”即國稅發(fā)（2003）83號文件中“預(yù)售收入的利潤率不得低于15%”的規(guī)定執(zhí)行。

四、對策和建議

（一）細(xì)化房地產(chǎn)稅收征收管理辦法

該辦法的內(nèi)容包括：房地產(chǎn)業(yè)的稅收法律依據(jù)；房地產(chǎn)業(yè)稅收的過程管理和環(huán)節(jié)監(jiān)控；房地產(chǎn)業(yè)稅收的管理規(guī)范，明確征管對象的范圍、管理機(jī)構(gòu)職責(zé)及措施要求，與相關(guān)部門協(xié)調(diào)，以及房地產(chǎn)稅收管理員的崗位職責(zé)和責(zé)任等。

（二）規(guī)范日常管理，把房地產(chǎn)稅收一體化管理落到實處

一是建立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅源監(jiān)控制度。地稅機(jī)關(guān)要對所轄房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)從土地取得、項目立項、工程招投標(biāo)、工程預(yù)（概）算、商品房預(yù)售等一系列與稅收密切相關(guān)的涉稅資料建立稅源管理臺帳，對其開發(fā)項目的投資金額、建設(shè)工期、工程造價、預(yù)收賬款、已售面積和未售面積、竣工清算等情況實施有效監(jiān)督，隨時掌握房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的動態(tài)。

二是實行項目管理。地稅機(jī)關(guān)要對房地產(chǎn)開發(fā)項目實行分項目稅收管理，建立房地產(chǎn)開發(fā)項目納稅臺帳、預(yù)征稅款管理臺賬。對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)當(dāng)年取得的預(yù)收款計算出預(yù)計利潤并入當(dāng)年應(yīng)納稅所得額，征收所得稅，并按項目進(jìn)行稅收跟蹤管理，待該項目完工辦理竣工決算后，確認(rèn)該項目實現(xiàn)的銷售收入，再按銷售面積結(jié)轉(zhuǎn)成本，確認(rèn)收益，對以往預(yù)征利潤部分進(jìn)行納稅調(diào)整，多退少補(bǔ)。

三是建立按月巡查制度。主動管理，加大監(jiān)管力度，實行源泉控管，并及時做好納稅輔導(dǎo)，解釋辦稅的具體流程及所需手續(xù)，采取書面、電話、上門催繳等多種形式，使房地產(chǎn)開發(fā)項目的稅源得到有效控管。將涉稅資料的日常審核與納稅評估有機(jī)結(jié)合起來，建立本轄區(qū)行業(yè)利潤率、行業(yè)稅負(fù)率、營業(yè)稅負(fù)擔(dān)率、企業(yè)所得稅負(fù)擔(dān)率等預(yù)警值指標(biāo)體系，通過票表比對、票額比對、邏輯相關(guān)分析等將低于警戒值的納稅人作為評估及稅收跟蹤重點(diǎn)對象，及時發(fā)現(xiàn)漏洞，實施稅務(wù)約談、函告等手段及時排查和糾正，督促納稅人主動自查納稅。

（三）加強(qiáng)日常檢查，對房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)狀況進(jìn)行監(jiān)控

一是檢查項目有關(guān)情況。以房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)項目為重點(diǎn)進(jìn)行檢查，從項目的立項——土地征用——規(guī)劃設(shè)計——前期工程費(fèi)——建筑工程施工——配套設(shè)施支出——房屋銷售產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移進(jìn)行順序檢查，主要

檢查有關(guān)合同協(xié)議和批準(zhǔn)書，掌握開發(fā)項目的總體情況，如總開發(fā)面積、占地面積、建筑工程造價及完工時間、房屋銷售合同及入住時間承諾、有無合作建房、有無代建工程等，為下一步檢查打下基礎(chǔ)。

二是檢查財務(wù)會計資料。對房地產(chǎn)業(yè)的檢查采用逆查法，從審查報表入手，進(jìn)而審查總帳、明細(xì)帳，最后有針對性地抽查有關(guān)憑證資料。在檢查中應(yīng)著重對主營業(yè)務(wù)收入、開發(fā)成本、期間費(fèi)用、銷售成本、其他應(yīng)稅項目及代扣代繳稅金情況進(jìn)行監(jiān)控，加強(qiáng)對有關(guān)重點(diǎn)科目和發(fā)票、合同的檢查，如“預(yù)收賬款”、“應(yīng)付帳款”、“營業(yè)外收入”、“開發(fā)產(chǎn)品”、“銷售成本”、“管理費(fèi)用”、“開發(fā)期間費(fèi)用”、“待攤費(fèi)用”、“預(yù)提費(fèi)用”往來科目、收入、成本科目等。

三是實地檢查與詢問調(diào)查相結(jié)合。在掌握項目開發(fā)總體情況和檢查帳本資料的基礎(chǔ)上，深入到項目開發(fā)地、銷售地實地盤點(diǎn)調(diào)查，了解項目的實際建設(shè)情況、房屋銷售情況及購房者的入住情況，了解房屋銷售方式，有沒有工程配套設(shè)施、有無出租未售出房屋的情況，周轉(zhuǎn)房的攤銷情況等與項目檢查中的有關(guān)數(shù)據(jù)進(jìn)行比對，查證涉稅問題。

（四）督促房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)納稅人建立健全財務(wù)核算體系，加強(qiáng)發(fā)票使用管理，及時核算收入，依法足額申報納稅

一要將房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)使用的預(yù)收款收據(jù)納入發(fā)票管理，禁止使用自制收款收據(jù)預(yù)收房款的行為。

二要嚴(yán)查入帳票據(jù)的真實性及合法性。

三要加大對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)違反發(fā)票管理行為的處罰力度，從源頭上遏制房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的涉稅違法活動。

（五）加強(qiáng)對房地產(chǎn)企業(yè)的稅收稽查

要適時開展房地產(chǎn)稅收專項檢查，配合征管開展有針對性的重點(diǎn)檢查，對典型偷稅案件要通過新聞媒體公開曝光，充分發(fā)揮稅務(wù)稽查的震懾作用，達(dá)到以查促管的目的。

（六）加強(qiáng)依法誠信納稅宣傳，提高企業(yè)的稅法遵從度

在廣泛宣傳各種稅法和稅收政策的同時，有側(cè)重地開展與房地產(chǎn)行業(yè)有關(guān)的稅法宣傳，并采取多種形式，開展納稅咨詢服務(wù)，既要使納稅人進(jìn)一步明確依法納稅是應(yīng)盡的義務(wù)，又要使納稅人充分了解和掌握如何正確履行納稅義務(wù)，讓納稅人充分了解稅收在為社會管理、公共服務(wù)等提供財力保障和調(diào)節(jié)分配、調(diào)節(jié)經(jīng)濟(jì)等方面發(fā)揮的重要作用，從而進(jìn)一步增強(qiáng)依法納稅的榮譽(yù)感和積極性。

完善內(nèi)部管理，嚴(yán)格房地產(chǎn)稅收管理員執(zhí)法責(zé)任追究制度。按照區(qū)劃配置稅收管理人員，以房地產(chǎn)項目和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行跟蹤管理，充分發(fā)揮管理員對企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營情況比較了解以及稅源管理職責(zé)明確的優(yōu)勢，以管戶為基礎(chǔ)管好房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)項目，通過計算機(jī)信息管理、書面資料案頭審核和下企業(yè)實地評估，全面掌控房地產(chǎn)稅源情況。

（七）建立部門協(xié)作機(jī)制

通過對房地產(chǎn)業(yè)涉及的各職能管理部門的管理職責(zé)劃分，在各環(huán)節(jié)有針對性地尋求各相關(guān)管理部門的支持與配合，發(fā)揮職能部門的最大管理優(yōu)勢，堵塞各環(huán)節(jié)的稅收管理漏洞。

一是取得國土資源部門的支持配合。根據(jù)國土資源部門及時傳遞的存量地和非存量地的用地信息，地稅機(jī)關(guān)對相關(guān)用地人的有關(guān)稅收及時進(jìn)行跟蹤介入，實現(xiàn)土地稅收的監(jiān)控管理。

二是加強(qiáng)與房產(chǎn)管理部門的配合協(xié)作。房屋交易和發(fā)證環(huán)節(jié)是房屋契稅征收和房地產(chǎn)業(yè)各稅控管的核心環(huán)節(jié)。通過與房產(chǎn)管理部門聯(lián)系，廣泛收集、有效利用涉稅信息，以契稅接管為把手，全面實行一體化征收，諸稅種統(tǒng)管，把房地產(chǎn)稅收管理水平提高到一個新臺階。

第四篇：當(dāng)前個體稅收征管工作探討

當(dāng)前個體稅收征管工作探討

近年來，個體經(jīng)濟(jì)作為公有制的必要補(bǔ)充，得到了長足發(fā)展，顯示出旺盛的生命力，對廣開就業(yè)門路、活躍城鄉(xiāng)市場，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)建設(shè)、增加財政收入、提高人民生活水平發(fā)揮出了積極作用。個體稅收征收管理，也成為社會關(guān)注的焦點(diǎn)、稅務(wù)管理的難點(diǎn)和衡量稅收征管水平的基點(diǎn)。目前個體稅收征管工作還存在很多問題，個體稅收的“跑、冒、滴、漏”已經(jīng)成為稅務(wù)部門急需解決的問題。個體稅收征管基礎(chǔ)薄弱，征管難度大，稅源監(jiān)控水平較低也是現(xiàn)實。究其原因主要有：

一、稅務(wù)人員從思想上輕視個體稅收征管工作。個體稅收在整個稅收收入中所占比重低，2005年沙河口區(qū)國稅局全年稅收53788萬元，其中個體稅收3258萬元，只占6%，個體稅收收入的多少很難影響整個稅收計劃的完成。因此普遍存在對個體收收征管工作的輕視，認(rèn)為投入大量的人力、物力不值得，導(dǎo)致規(guī)章制度的建立不完善，管理標(biāo)準(zhǔn)的不統(tǒng)一。存在執(zhí)法的隨意性，工作中不能嚴(yán)格按程序辦事，有的工作責(zé)任不是很明確，沒能做到應(yīng)收盡收。

二、個體納稅戶納稅觀念淡薄，稅法知識匱乏。由于個體稅收直接關(guān)系到個人利益，部分個體業(yè)主認(rèn)為自己只要能交一點(diǎn)稅就行了，沒有照章納稅的意識，沒有樹立起依法納稅光榮，偷逃稅可恥的觀念。也因此造成他們主觀了解稅收政策的愿望不強(qiáng)，對稅收知識知之甚少。

三、征管監(jiān)控難度大，管理欠科學(xué)。從目前情況看，個體戶戶數(shù)多，分布廣，稅源零星分散，每位個體稅收管理員管理少則上百多則幾百戶個體業(yè)戶，客觀上造成稅源監(jiān)控水平大大下降。也就出現(xiàn)了有的個體戶不辦理稅務(wù)登記，形成漏管戶，有的不辦理廢業(yè)手續(xù)，造成稅款和發(fā)票流失，還有部分業(yè)戶利用發(fā)票玩貓膩兒，偷逃國家稅款。

四、稅收征管力度不夠，營業(yè)收入核定難。一方面，隨著經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，個體戶大量增加而從事個體稅收征管人員相對在減少，造成征管力量不足，管理放松；另一方面，稅務(wù)機(jī)關(guān)對個體戶偷逃稅打擊力度不夠，不是因為人情關(guān)系未能按規(guī)定處理，就是個體戶因資金困難無錢交罰款而不了了之。個體稅收管理員對個體稅收典調(diào)工作不重視、不認(rèn)真，核定的營業(yè)收入額與實際生產(chǎn)經(jīng)營情況往往不一致，導(dǎo)致個體稅收負(fù)擔(dān)普遍偏低。享受增值稅不達(dá)起征點(diǎn)或下崗再就業(yè)稅收優(yōu)惠政策的個體工商戶在辦理稅務(wù)登記證和相關(guān)減免稅手續(xù)后，就不如實申報繳稅。

五、稅負(fù)不平衡，導(dǎo)致稅款流失現(xiàn)象嚴(yán)重。目前稅務(wù)機(jī)關(guān)對個體戶的稅收征管，大部分采取定期定額征收方式。但由于在核定個體戶銷售額的過程中，缺少科學(xué)、合理、統(tǒng)一、有效的辦法，人為因素大，必然使各行業(yè)之間、各分局之間、各稅務(wù)所之間、各專業(yè)市場之間，戶與戶之間存在稅負(fù)不平衡。對定額戶填開的發(fā)票金額超過定額部分只補(bǔ)稅不及時調(diào)整定額的現(xiàn)象時有發(fā)生，對未達(dá)增值稅起征點(diǎn)特別是對臨界點(diǎn)的業(yè)戶監(jiān)控不力。這樣一方面造成了稅款的流失，另一方面也容易造成納稅人心理失衡，產(chǎn)生拒繳稅款的逆反心理。

六、發(fā)票使用不規(guī)范，發(fā)票控制難。個體工商戶數(shù)量眾多，經(jīng)營活動變化頻繁，內(nèi)部制度不健全，不按規(guī)定領(lǐng)購、開具、取得、保管發(fā)票現(xiàn)象較為普遍，消費(fèi)者缺乏主動索取發(fā)票的習(xí)慣，經(jīng)營者以種種理由拒開發(fā)票，導(dǎo)致大量票外收入無從查實，失去監(jiān)控。

七、建賬征收戶少，稅收監(jiān)控難。絕大多數(shù)個體業(yè)戶不愿建賬，一方面由于大部分納稅戶的核定定額與實際營業(yè)額相差較大，不建賬可能帶來“利潤空間”，另一方面?zhèn)€體業(yè)戶建賬按實計征，怕加重稅收負(fù)擔(dān)，聘請會計人員又會增加經(jīng)營費(fèi)用和成本，還要定期接受稅務(wù)部門的稽查，還不如“一定了事”永無后患。加之稅收管理員對個體稅收重視程度不夠，一方面工作方法簡單，怕建賬帶來征管麻煩，不如采取定額征收，另一方面征管力度不夠執(zhí)法不嚴(yán)，對應(yīng)建賬而未建賬戶處罰力度不大，導(dǎo)致建賬建制難以全面推廣。目前甚至出現(xiàn)很多原有的已建賬、年銷售收入上千萬的私營以上企業(yè)，紛紛轉(zhuǎn)為個體工商戶，采用定期定額征收方式，而且有愈演愈烈的趨勢。

針對目前個體稅收管理的現(xiàn)狀，筆者認(rèn)為，要做好個體稅收征收管理工作，應(yīng)以提高定額核定的科學(xué)性和公正性及統(tǒng)一定額標(biāo)準(zhǔn)為出發(fā)點(diǎn)，以發(fā)票管理、建賬建制為主要手段，以稅法宣傳為保證，建立以誠信納稅為最終目標(biāo)的管理機(jī)制。

一、加強(qiáng)稅法宣傳，提高全民納稅意識。稅法宣傳要堅持長期性，多樣性，實效性。既要講求時間持久化，形式多樣化，又要注重實效。要把宣傳的重點(diǎn)放在廣大納稅人身上，以不斷的教育宣傳增強(qiáng)全民納稅意識。納稅人依法誠信納稅的意識得到加強(qiáng)，將極大地減輕稅務(wù)機(jī)關(guān)的工作壓力。同時，要動員全社會力量，建立健全全方位立體化協(xié)稅護(hù)稅網(wǎng)絡(luò)。通過協(xié)稅護(hù)稅網(wǎng)絡(luò)，解決稅收征管人員相對較少，征管力量不足的矛盾。

二、規(guī)范個體征管，認(rèn)真做好稅收典調(diào)工作。稅收典調(diào)工作是做好個體稅收征管工作的基礎(chǔ)，因此要高度重視此項工作。稅收管理員要結(jié)合本地的實際情況深入基層進(jìn)行認(rèn)真調(diào)查摸底，在個體工商戶對自身經(jīng)營情況自報的基礎(chǔ)上展開典型調(diào)查，力求與個體戶實際經(jīng)營狀況最大程度地接近。并對新辦個體戶的定額進(jìn)行定期公告，個體戶根據(jù)公告可以提出異議。這樣既公開透明，又有利于公平稅負(fù)，易于被廣大個體工商戶接受，建立公平競爭的納稅環(huán)境。

三、科學(xué)規(guī)范定期定額標(biāo)準(zhǔn)，促進(jìn)稅負(fù)公平。在充分開展稅收典調(diào)的基礎(chǔ)上，制定出一定時期、一定范圍內(nèi)適用的稅收定額統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)和管理辦法，允許不同地區(qū)在一定比例內(nèi)根據(jù)實際情況上下浮動。建議各分局之間、各稅務(wù)所之間、各專業(yè)市場之間，經(jīng)常性開展定額信息交流和溝通，盡可能杜絕由于各地區(qū)稅負(fù)不均而引起的同行業(yè)間業(yè)戶的非正常流動，達(dá)到稅負(fù)平衡。

四、加強(qiáng)發(fā)票管理，促進(jìn)以票管稅。管好了發(fā)票就等于管住了稅源，加強(qiáng)發(fā)票管理的目的就是提高征管水平。因此要花大力氣抓好個體戶在發(fā)票使用上的規(guī)范管理，要采取行之有效的措施促進(jìn)納稅人按規(guī)定使用發(fā)票，達(dá)到以票管稅的目的。具體來說要做到以下五方面的結(jié)合：第一是發(fā)票管理與納稅申報相結(jié)合，提高納稅申報質(zhì)量，設(shè)立發(fā)票繳驗臺帳，每次換票，必須登記個體業(yè)戶發(fā)票的使用期限和開具的金額，業(yè)戶每月進(jìn)行納稅申報時，看發(fā)票的開具是否超過其核定的稅額；第二是發(fā)票管理與納稅戶管理相結(jié)合，盡快推行稅控收款機(jī)的使用工作。發(fā)現(xiàn)納稅人有違反使用發(fā)票行為的，除補(bǔ)稅罰款外，必須限期整改或取消領(lǐng)票資格；第三是發(fā)票管理與規(guī)范行政處罰相結(jié)合，消除以前發(fā)票管理中存在的重補(bǔ)輕罰的不良現(xiàn)象，提高征管質(zhì)量。第四是廣泛宣傳，采取多種形式鼓勵消費(fèi)者索取發(fā)票。如采取以發(fā)票抽獎的方式，消費(fèi)者憑其擁有發(fā)票可參加稅務(wù)部門的抽獎活動，從而進(jìn)一步監(jiān)控納稅人用票行

為；第五、加強(qiáng)發(fā)票管理的日常輔導(dǎo)工作。定期對納稅人的發(fā)票使用、保管情況檢查的同時對其用票行為進(jìn)行輔導(dǎo)，規(guī)范用票行為。

五、重視個體工商戶的建賬征收工作。個體工商戶都具有追求利潤最大化的共性，雖然他們對自己的經(jīng)營收入和利潤水平心知肚明，但不愿如實提供給稅務(wù)機(jī)關(guān)，由于其面廣量大，經(jīng)營方式隱蔽，經(jīng)營手段靈活多樣，難以控管。目前，對大多數(shù)個體工商戶定期定額的確定，一般是根據(jù)納稅人同類業(yè)戶的生產(chǎn)經(jīng)營情況和發(fā)展趨勢而進(jìn)行事前核定，因此，不能完全避免定額核定的盲目性和隨意性，造成部分定額核定不實，而定期定額的局限性正好給某些業(yè)戶以偷逃稅的可乘之機(jī)。建賬在許多方面可彌補(bǔ)定期定額的某些缺陷。隨著市場經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，現(xiàn)在很多個體工商戶的經(jīng)營規(guī)模和經(jīng)營能力得到很大的提高，也完全具備了進(jìn)行會計核算的能力。因此，稅務(wù)機(jī)關(guān)還是要從鼓勵個體業(yè)戶建賬的角度出發(fā)，不斷規(guī)范其財務(wù)管理，提高核算水平，穩(wěn)步推行個體建帳工作。

總之，個體經(jīng)濟(jì)稅收不僅是稅收收入中增長潛力較大的部分，而且也是當(dāng)前稅收征管的薄弱環(huán)節(jié)。隨著個體經(jīng)濟(jì)的蓬勃發(fā)展，個體稅收的潛力將愈來愈大，稅務(wù)機(jī)關(guān)要把促進(jìn)個體經(jīng)濟(jì)的發(fā)展與加強(qiáng)稅收征管有機(jī)結(jié)合起來，做到加強(qiáng)管理與改進(jìn)服務(wù)并重，實現(xiàn)個體經(jīng)濟(jì)稅收的持續(xù)穩(wěn)步增長。

第五篇：關(guān)于完善房地產(chǎn)業(yè)稅收征管問題的建議

關(guān)于完善房地產(chǎn)業(yè)稅收征管問題的建議

一、目前房地產(chǎn)企業(yè)稅收管理中存在的主要問題

就納稅人而言，房地產(chǎn)企業(yè)之間大小規(guī)模不均衡，納稅誠信意識差距懸殊，偷稅漏稅問題難以避免。就稅務(wù)機(jī)關(guān)來說，管理隊伍與管理機(jī)制仍有很多需要加強(qiáng)改善之處。

(一)、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)方面

當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)申報方面普遍存在少申報收入，多申報成本、費(fèi)用，少計當(dāng)期應(yīng)納稅所得的現(xiàn)象，有些是企業(yè)管理財務(wù)中的疏忽誤解，有些則是主觀的偷漏稅行為。

1、房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)核算存在諸多不規(guī)范之處。企業(yè)財務(wù)核算的工作質(zhì)量直接影響企業(yè)的納稅行為，由于房地產(chǎn)業(yè)是近年來迅猛發(fā)展起來的一個新興行業(yè)，企業(yè)財務(wù)人員多為轉(zhuǎn)行從業(yè)，專業(yè)財務(wù)人員缺乏，因此財務(wù)核算不規(guī)范的現(xiàn)象普遍存在。會計科目設(shè)置和運(yùn)用的較為隨意，尤其是開發(fā)成本科目籠統(tǒng)入帳，不按會計制度規(guī)定將費(fèi)用明細(xì)分類歸集，影響企業(yè)和稅務(wù)機(jī)關(guān)的管理分析。多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)都未設(shè)立“開發(fā)產(chǎn)品”科目，對完工的確認(rèn)從財務(wù)資料上無法判斷?！邦A(yù)收賬款”、“其他應(yīng)付款”等往來科目的運(yùn)用較為隨意。預(yù)收房款時繳納的地方稅金直接記入“主營業(yè)務(wù)稅金及附加”等。

2、甲供材料單向核算埋下重復(fù)列支成本的隱患。房地產(chǎn)企業(yè)對所開發(fā)項目一般都供應(yīng)鋼材、水泥、磚、沙等材料，稱為甲供材料。大多數(shù)房開企業(yè)購入甲供材料時直接記入開發(fā)成本，省略了財務(wù)管理中施工企業(yè)參與核算甲供材料的環(huán)節(jié)。甲供材料這種單向核算管理的狀況為不法企業(yè)重復(fù)列支成本，逃避納稅義務(wù)埋下了隱患。一方面，由于建筑施工企業(yè)根據(jù)工程總價計算繳納稅款，注明與不注明甲供材料價款對其本身履行納稅義務(wù)不產(chǎn)生影響。而房開企業(yè)卻可能憑借未注明金額的甲供材料發(fā)票全額記入開發(fā)成本，形成重復(fù)列支。另一方面，建筑施工企業(yè)也常常利用甲供材料管理銜接中缺乏制約的現(xiàn)狀，逃避甲供材料的納稅義務(wù)。

3、虛列成本。日常工作中我們發(fā)現(xiàn)有的房開企業(yè)的開發(fā)成本明顯失真，建筑安裝工程費(fèi)明顯偏高甚至畸高。這一現(xiàn)象的根源在于房開企業(yè)通過虛列建筑安裝工程費(fèi)、虛開回填土方發(fā)票金額、利用國稅部門“農(nóng)副產(chǎn)品免稅發(fā)票”虛開“花木苗木”發(fā)票虛列成本，如一個幾萬平方米的小區(qū)僅花木發(fā)票金額就達(dá)上千萬元之多，以此來調(diào)減利潤，形成稅款征收的黑洞，造成國家稅收大量流失，且目前又無建安成本的標(biāo)準(zhǔn)可作參考，很難有標(biāo)準(zhǔn)建安成本作比較，助長了不法企業(yè)虛開建筑安裝工程費(fèi)，偷逃稅款的氣焰。

4、計稅價格確認(rèn)辦法需進(jìn)一步完善。有些企業(yè)出于某種目的，故意壓低房價銷售，但難以參照核定價格標(biāo)準(zhǔn)。根據(jù)稅法規(guī)定，對銷售價格明顯偏低的情況，稅務(wù)機(jī)關(guān)有權(quán)核定其計稅價格，并明確了三種核定方法及順序。在實際操作中，由于房開企業(yè)項目之間與項目內(nèi)開發(fā)產(chǎn)品之間的個性差異明顯，現(xiàn)房開企業(yè)多采用一房一價的銷售模式，致使稅務(wù)機(jī)關(guān)按當(dāng)月或近期銷售同類不動產(chǎn)的平均價格核定計稅價格沒有標(biāo)準(zhǔn)可依。稅務(wù)機(jī)關(guān)為避免執(zhí)法中的風(fēng)險，往往無奈地選用組成計稅價格。而適用于房開企業(yè)組成計稅價格中的成本利潤率仍沿用多年前制定的10%的標(biāo)準(zhǔn)，且目前商品房價格已全部放開，由企業(yè)自主定價，成本利潤率遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于10％的標(biāo)準(zhǔn)，從而使超過成本利潤率部分的稅款因缺乏剛性標(biāo)準(zhǔn)而流失。

5、成本分?jǐn)偱c售價之間缺失配比的明確要求。根據(jù)現(xiàn)行政策，房開企業(yè)當(dāng)期準(zhǔn)予扣除的開發(fā)產(chǎn)品經(jīng)營成本是按成本對象總成本除以總可售面積乘以已銷售面積取得。對可售面積單位成本的對象沒有明確規(guī)定。企業(yè)在實際操作中隨意性較大。如在商住樓建設(shè)中，當(dāng)企業(yè)將商業(yè)用房自用或出租時，為使建造成本在所得稅前盡早扣除，企業(yè)將整個項目作為成本對象分?jǐn)偝杀荆@樣一來，住宅房與商業(yè)用房的單位成本一致，但商業(yè)用房的實際售價一般是住宅房的3到4倍甚至更多倍，造成利潤在住宅房與商業(yè)用房之間分布不均，為房開企業(yè)延遲納稅提供了可乘之機(jī)。

6、少計銷售收入。有的企業(yè)將商品房中的防盜門、車庫門、對講系統(tǒng)、太陽能熱水器等拆開單獨(dú)銷售，開收據(jù)不開發(fā)票，作往來處理。有的甚至將生產(chǎn)廠家的銷售發(fā)票直接給購房戶，未計銷售收入、造成偷逃稅。

7、有的壓低主房價格，提高車棚、閣樓價格，以達(dá)到少繳契稅的目的。

8、有的故意低價銷售，然后通過關(guān)聯(lián)企業(yè)物業(yè)公司售后回租，返租的租金彌補(bǔ)低價銷售的損失，達(dá)到偷逃稅目的。

（二）地稅部門管理服務(wù)方面

1、部門配合不力、信息交換機(jī)制還不暢通。房地產(chǎn)開發(fā)是個復(fù)雜的系統(tǒng)工程，房地產(chǎn)項目開發(fā)需要經(jīng)過多個行政部門的審批、許可與監(jiān)督，這些行政部門都掌握一定的房地產(chǎn)開發(fā)信息，但是根據(jù)我國現(xiàn)行體制，各個職能部門相互獨(dú)立，缺乏相互間的信息交換和溝通制度，如需要交換信息、獲得信息，稅務(wù)部門需要支付相應(yīng)的費(fèi)用。地稅部門還是經(jīng)常不能及時、完整、全盤的掌握房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)納稅人的涉稅信息。因此，僅僅依靠房地產(chǎn)稅收征管部門，對房地產(chǎn)開發(fā)過程中難以有效地參與管理和監(jiān)控，給房地產(chǎn)企業(yè)偷逃稅提供了機(jī)會。

2、稅務(wù)干部的業(yè)務(wù)素質(zhì)有待進(jìn)一步提高。房地產(chǎn)業(yè)是一個個性突出的行業(yè)，其具有較為特殊的行業(yè)經(jīng)營特點(diǎn)。要適應(yīng)精細(xì)化管理，管住、管好該行業(yè)需要稅務(wù)干部具備很高的專業(yè)技能要求。目前有的稅務(wù)干部尚不能滿足對房地產(chǎn)業(yè)實行精細(xì)化管理的業(yè)務(wù)要求，具體表現(xiàn)為：一是對房地產(chǎn)業(yè)的經(jīng)營方式、開發(fā)程序和經(jīng)營規(guī)律較為陌生；二是對房地產(chǎn)業(yè)相關(guān)稅收政策及關(guān)聯(lián)知識的了解和掌握相對不足；三是對企業(yè)財務(wù)核算尤其是成本核算知識的掌握不夠熟練；四是一線力量不足與繁重的工作任務(wù)和不斷提高的要求不相適應(yīng)的矛盾進(jìn)一步加劇。

3、配套機(jī)制有待完善。目前，我國稅務(wù)部門的企業(yè)所得稅申報和稅收檢查一般是以為時間單位，由于房地產(chǎn)企業(yè)大部分都是跨、跨地域、連續(xù)性的滾動開發(fā)，很容易造成虧損的假象。一個完整樓盤從開發(fā)到結(jié)算收尾常常需要跨越好幾個，流動性比較大，如果一個樓盤還沒有賣完，但是開發(fā)商看錢賺得差不多了，用賣房款去開發(fā)第二個樓盤，盡管一個一個樓盤銷售了，但是賬面上卻一直是虧損的。因此要建立健全與房地產(chǎn)稅收密切相關(guān)的房地產(chǎn)價格評估制度和房地產(chǎn)稅收評稅制度。應(yīng)當(dāng)看到，以市場價值為計稅依據(jù)是房地產(chǎn)稅制改革的必然趨勢。

二、對下一步加強(qiáng)房地產(chǎn)稅收管理的建議

要在今后對房地產(chǎn)企業(yè)的管理服務(wù)中，堅持走專項服務(wù)管理的模式，集中分局精干力量，實現(xiàn)對房地產(chǎn)重點(diǎn)行業(yè)重點(diǎn)稅源的集中、專項化管理，克服當(dāng)前管理中存在的種種弊病。

1、加強(qiáng)部門信息共享。稅收，來源于企業(yè)，服務(wù)于地方，在工作中，要加強(qiáng)與與財政、國土、建設(shè)、規(guī)劃、房管、國稅等部門建立房產(chǎn)開發(fā)信息交流制度。通過堅實有效的聯(lián)席制度，達(dá)到職能部門信息共享，及時溝通，獲取地方政府更多支持。這樣既規(guī)范了房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營行為，又有利于職能部門的管理行為，確保為地稅部門及時掌握了房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)信息、開發(fā)進(jìn)展，強(qiáng)化動態(tài)監(jiān)控提供保障，保證房開企業(yè)稅款應(yīng)收盡收。

2、大力提高稅務(wù)干部的業(yè)務(wù)素質(zhì)。房地產(chǎn)業(yè)稅收征管的質(zhì)量與稅務(wù)干部的業(yè)務(wù)素質(zhì)有著密不可分的關(guān)系。因此，在深化房地產(chǎn)業(yè)稅收征管工作中，培養(yǎng)和打造具有復(fù)合型知識結(jié)構(gòu)的稅務(wù)干部以適應(yīng)房地產(chǎn)業(yè)精細(xì)化管理的需要已成為現(xiàn)實要求。復(fù)合型知識結(jié)構(gòu)首先要求稅務(wù)干部專業(yè)業(yè)務(wù)水平要精，要能熟練掌握房地產(chǎn)業(yè)相關(guān)稅收政策法規(guī)；熟悉房地產(chǎn)業(yè)的會計核算方式；其次要求具有寬廣的行業(yè)知識面，了解整個房地產(chǎn)開發(fā)交易的全過程；了解貸款購房資金流程等關(guān)聯(lián)知識；了解房地產(chǎn)業(yè)分類項目開發(fā)成本的行業(yè)平均水平；等等。寬廣的知識面有助于增強(qiáng)征管的敏銳性，改變以帳戶看帳戶,以報表看報表的淺表管理,明察稅收征管中隱含的問題，提高對復(fù)雜問題的應(yīng)對和處置能力。

3、規(guī)范財務(wù)核算的基礎(chǔ)工作。基礎(chǔ)工作的規(guī)范與否直接影響到稅收征管工作能否順利開展。因此，對房地產(chǎn)業(yè)精細(xì)化管理我們首先要從規(guī)范房開企業(yè)財務(wù)核算基礎(chǔ)工作做起。一是規(guī)范房開企業(yè)的科目設(shè)置及核算，尤其是開發(fā)成本的科目設(shè)置與核算，要求企業(yè)必須按行業(yè)會計制度的規(guī)定，分別按土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、配套設(shè)施費(fèi)和開發(fā)間接費(fèi)用六大類進(jìn)行歸集和核算，與所得稅預(yù)匯繳工作相結(jié)合定期進(jìn)行開發(fā)成本、經(jīng)營成本的追蹤管理，使稅收征管提前滲透到企業(yè)的日常基礎(chǔ)核算工作中去。二是要求企業(yè)必須按建筑施工項目分項目進(jìn)行財務(wù)核算，切斷利用多項目滾動開發(fā)混淆不同工程項目成本的通道。三是加強(qiáng)房地產(chǎn)業(yè)稅收政策的宣傳輔導(dǎo)工作，幫助企業(yè)正確履行其納稅義務(wù)。

4、提升納稅評估效能。納稅評估是推進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)精細(xì)化管理的有力武器。充分采用現(xiàn)有的建筑工程項目管理模式加強(qiáng)對房開企業(yè)工程核算的監(jiān)管，利用項目管理中的數(shù)據(jù)比對信息，找出疑點(diǎn)及差異，為納稅評估提供案源。在納稅評估工作中，我們可以借鑒內(nèi)審工作的方法，事先歸集稅收征管中的難點(diǎn)及典型問題，確定納稅評估工作的階段重點(diǎn)，集中骨干力量，選擇1—2戶企業(yè)進(jìn)行剖析式評估，找準(zhǔn)突破點(diǎn)，理清評估思路，擬出評估指導(dǎo)性提綱，運(yùn)用于納稅評估實際工作中。同時，為避免征管中的慣性思維，應(yīng)大力推行交叉評估，激活征管。對納稅評估中發(fā)現(xiàn)的稅收征管問題，應(yīng)定期歸集，結(jié)合日常稅法宣傳渠道，如稅法公告會等，及時進(jìn)行宣傳輔導(dǎo)，防患于未然，幫助納稅人正確履行納稅義務(wù)，減少其稅收遵從的成本，實現(xiàn)稅收征管的科學(xué)性、統(tǒng)一性、時效性，提升稅收征管的效能。

5、加大稽查力度，打擊偷逃稅行為。進(jìn)一步推行稅務(wù)稽查審計型工作底稿，如商住樓，要求企業(yè)對底樓營業(yè)用房和住宅房按售價折算成系數(shù)進(jìn)行成本歸集，盡可能使銷售價格與成本結(jié)轉(zhuǎn)互相配比，使利潤在住宅房和營業(yè)用房的分布基本均衡。

6、構(gòu)建依法治稅的統(tǒng)一體。目前，稅收收入已成為各級政府關(guān)注的焦點(diǎn)。然而，我們在追求稅收收入增長的同時，不能以損害稅收執(zhí)法的公平為代價。一些地區(qū)為吸引和留住稅源而采取的地方保護(hù)主義，不僅本身是一種不作為行為，而且在很大程度上為不法行為提供了保護(hù)傘，從而支解了稅收法制的統(tǒng)一性，傷害了依法征稅的稅務(wù)機(jī)關(guān)及依法繳稅的納稅人的利益，極大地破壞了稅法的公平性和嚴(yán)肅性，嚴(yán)重干擾了稅收征管的秩序。因此，精細(xì)化管理迫切要求構(gòu)建一個公正、公平的稅收執(zhí)法環(huán)境。我們必須加強(qiáng)對地方保護(hù)主義的嚴(yán)重后果的認(rèn)識，加大對稅收執(zhí)法的監(jiān)管力度，嚴(yán)肅處理有法不依，執(zhí)法不嚴(yán)的現(xiàn)象，才能創(chuàng)造一個整體健康發(fā)展的稅收軟環(huán)境，進(jìn)而實現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)的精細(xì)化管理。