第一篇：鄂爾多斯市東勝地區(qū)住宅小區(qū)物業(yè)管理實(shí)施細(xì)則

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鄂爾多斯市東勝區(qū)人民政府

關(guān)于批轉(zhuǎn)東勝地區(qū)住宅小區(qū)物業(yè)管理實(shí)施細(xì)則的通知

東政發(fā)〔2008〕116號(hào)

各鎮(zhèn)人民政府，各街道辦事處，區(qū)人民政府各部門，各直屬單位，東勝經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)管委會(huì)，裝備制造基地管委會(huì)：

《東勝地區(qū)住宅小區(qū)物業(yè)管理實(shí)施細(xì)則》已經(jīng)書記、區(qū)長聯(lián)席辦公會(huì)議討論通過，現(xiàn)批轉(zhuǎn)給你們，請(qǐng)結(jié)合實(shí)際，認(rèn)真貫徹執(zhí)行。

二○○八年十一月十九日

東勝地區(qū)住宅小區(qū)物業(yè)管理實(shí)施細(xì)則

為認(rèn)真貫徹落實(shí)《物權(quán)法》和《物業(yè)管理?xiàng)l例》，全面加強(qiáng)東勝地區(qū)住宅小區(qū)物業(yè)管理工作，改善人民群眾工作和生活環(huán)境，維護(hù)物業(yè)管理市場(chǎng)秩序，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)、穩(wěn)定、健康發(fā)展，現(xiàn)結(jié)合實(shí)際，制定東勝地區(qū)住宅小區(qū)物業(yè)管理實(shí)施細(xì)則。

一、目標(biāo)

加快改革傳統(tǒng)的住房維修管理體制，變各部門、各產(chǎn)權(quán)單位多頭分散管理為物業(yè)服務(wù)企業(yè)統(tǒng)一的專業(yè)化管理；變單純的房屋維修為對(duì)建筑物、附屬物、場(chǎng)地和環(huán)衛(wèi)、秩序、綠地、道路等實(shí)施全方位的維修、養(yǎng)護(hù)以及專業(yè)化管理和各方面的綜合性服務(wù)；變行政性、福利發(fā)布機(jī)構(gòu)：內(nèi)蒙古物業(yè)管理信息網(wǎng) http://004km.cn 第1頁

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型的管理為社會(huì)化、專業(yè)化、市場(chǎng)化的企業(yè)經(jīng)營型有償服務(wù)；變管理單位的終身制為由業(yè)主通過招標(biāo)擇優(yōu)選擇并以委托協(xié)議的方式來確定管理單位的聘用制。通過推行和規(guī)范物業(yè)管理，使全區(qū)城鎮(zhèn)住宅樓物業(yè)管理覆蓋率達(dá)到90%以上，物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量明顯提高。

二、基本原則

（一）合理劃分物業(yè)管理區(qū)域，堅(jiān)持按區(qū)域推行物業(yè)管理；堅(jiān)持因地制宜、先易后難、以點(diǎn)帶面、逐片推開；堅(jiān)持區(qū)域化管理、市場(chǎng)化經(jīng)營、集團(tuán)化發(fā)展、法制化運(yùn)行。

（二）堅(jiān)持房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè)相分離的原則。積極推進(jìn)物業(yè)項(xiàng)目招投標(biāo)，監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)做好物業(yè)承接驗(yàn)收工作，明確建設(shè)單位與物業(yè)公司的各自責(zé)任，從根本上解決在房屋質(zhì)量和配套設(shè)施等方面出現(xiàn)問題時(shí)，建設(shè)單位與物業(yè)公司互相推諉的問題。

（三）堅(jiān)持“分等定級(jí)、質(zhì)價(jià)相符”的物業(yè)管理收費(fèi)原則。制定和完善物業(yè)管理等級(jí)評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)，服務(wù)收費(fèi)實(shí)行分等級(jí)管理，并統(tǒng)一實(shí)行定級(jí)考評(píng)制度，查處物業(yè)服務(wù)企業(yè)不按合同約定的內(nèi)容標(biāo)準(zhǔn)提供服務(wù)的行為。

（四）堅(jiān)持“提前介入、一步到位”的原則。建設(shè)單位和開發(fā)企業(yè)要提前做好新建住宅小區(qū)物業(yè)管理規(guī)劃和實(shí)施辦法，對(duì)公共設(shè)施設(shè)備、公用部位以及綠化道路、供水、供電、辦公設(shè)施、停車場(chǎng)、垃圾轉(zhuǎn)運(yùn)站等基礎(chǔ)設(shè)施均按有關(guān)規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)同步規(guī)劃、同步建設(shè)，并要為小區(qū)的物業(yè)管理提供不低于總建筑面積3‰的經(jīng)營性用房，開展多種經(jīng)營，方便居民生活，以營業(yè)收入彌補(bǔ)管理經(jīng)費(fèi)的不足。

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三、主要工作任務(wù)

（一）全面加強(qiáng)對(duì)住宅小區(qū)的監(jiān)管工作。要按片劃分、責(zé)任到人、全天候在各小區(qū)巡查，專管各住宅小區(qū)亂搭、亂建、亂放或亂改接車庫門廳等公共設(shè)施設(shè)備的工作；負(fù)責(zé)清理小區(qū)住戶亂占公共用地，堵塞公用過道，私自改造或亂接供水、供電、供暖、供氣、排污管道、外圍商業(yè)、辦公場(chǎng)所，破壞原有正常的公共設(shè)施設(shè)備等行為。對(duì)改裝改接車庫門廳的必須經(jīng)業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)公司同意后方可實(shí)施，對(duì)未經(jīng)審批私自改接、亂搭亂建等行為，由房管部門協(xié)調(diào)行政執(zhí)法局進(jìn)行強(qiáng)制拆除、恢復(fù)原狀，并可處一定數(shù)額的罰款。

（二）充分發(fā)揮社區(qū)居委會(huì)作用，加強(qiáng)對(duì)零散住宅樓房的管理工作。零散住宅樓主要指過去單位建的集資房，沒有專項(xiàng)維修資金，基礎(chǔ)設(shè)施不完善，專業(yè)物業(yè)公司不愿接手管理的住宅樓。該部分樓房要由所在社區(qū)居委會(huì)進(jìn)行管理，充分發(fā)揮社區(qū)的組織和協(xié)調(diào)作用，由社區(qū)居委會(huì)負(fù)責(zé)組建業(yè)主委員會(huì)，居委會(huì)書記或居委會(huì)黨支部成員可兼任業(yè)主委員會(huì)主任，主持業(yè)主委員會(huì)的日常工作，選聘物業(yè)服務(wù)公司或自己雇人管理小區(qū)，所需費(fèi)用由業(yè)主委員會(huì)決定按業(yè)主房屋的建筑面積予以公攤。

（三）加強(qiáng)行業(yè)管理，提高行業(yè)服務(wù)質(zhì)量。規(guī)范物業(yè)服務(wù)企業(yè)作風(fēng)，約束物業(yè)服務(wù)企業(yè)服務(wù)行為，防止收取物業(yè)管理費(fèi)而服務(wù)不到位或相互扯皮現(xiàn)象的發(fā)生。物業(yè)公司在接手小區(qū)管理時(shí)，要到房管部門備案，并在物業(yè)服務(wù)合同履行期間房管部門與物業(yè)公司協(xié)商收取2—5萬元的服務(wù)保證金，房管部門暫時(shí)代管，合同期滿后，保證金退還物業(yè)公司。

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四、規(guī)范物業(yè)管理制度和程序

（一）嚴(yán)格按照要求年檢物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)。年檢時(shí)，物業(yè)管理企業(yè)必須提供所服務(wù)小區(qū)業(yè)主委員會(huì)名單、物業(yè)服務(wù)合同、開發(fā)商移交的相關(guān)資料和物業(yè)公司簡歷以及管理情況資料，經(jīng)房管部門到住宅小區(qū)回訪調(diào)查，條件符合、業(yè)主同意的，方可審批通過年檢。如服務(wù)不到位，不按物業(yè)管理服務(wù)合同履行職責(zé)，違反《物業(yè)管理?xiàng)l例》第六章第五十七、五十八、五十九、六十、六十一、六十二、六十四、六十五、六十六條之規(guī)定的，可處以相應(yīng)的罰款。

（二）規(guī)范前期物業(yè)管理招投標(biāo)工作，保護(hù)招投標(biāo)當(dāng)事人合法權(quán)益，促進(jìn)物業(yè)管理市場(chǎng)的公平競爭。房地產(chǎn)開發(fā)商建設(shè)現(xiàn)售商品房項(xiàng)目的，應(yīng)當(dāng)在現(xiàn)售前30日完成物業(yè)管理招投標(biāo)工作；預(yù)售商品房項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)在取得《商品房預(yù)售許可證》之前完成物業(yè)管理招投標(biāo)工作，以招標(biāo)方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)管理前期物業(yè)工作。前期物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)，由物業(yè)買受人按照房屋銷售合同約定的前期服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)承擔(dān)；房屋銷售合同未約定的，由建設(shè)單位承擔(dān)。買受人從出售房屋交付之日開始交費(fèi)，之前的費(fèi)用由開發(fā)建設(shè)單位承擔(dān)。待三分之二的住戶入住后，由所在街道辦事處牽頭，房管部門指導(dǎo)召開業(yè)主大會(huì)選舉業(yè)主委員會(huì)成員，業(yè)主委員會(huì)成員產(chǎn)生后和前期物業(yè)公司簽訂服務(wù)合同或另選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂服務(wù)合同為住宅小區(qū)服務(wù)，并按服務(wù)合同約定進(jìn)行收費(fèi)。

（三）嚴(yán)格執(zhí)行新建住宅定位申報(bào)制度。新建住宅要嚴(yán)格履行基本建設(shè)程序，實(shí)行住宅建設(shè)條件申報(bào)制度。今后凡屬新建住宅工程，建設(shè)單位和開發(fā)企業(yè)就項(xiàng)目規(guī)模、規(guī)劃布局、基礎(chǔ)公益配套設(shè)施建設(shè)方案及建成后產(chǎn)權(quán)界定情況向房管部門提出報(bào)告，房管部門按照有發(fā)布機(jī)構(gòu)：內(nèi)蒙古物業(yè)管理信息網(wǎng) http://004km.cn 第4頁

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關(guān)規(guī)定出具《房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)條件意見書》。發(fā)展計(jì)劃、規(guī)劃部門在審批規(guī)劃新建住宅工程項(xiàng)目時(shí)，要將《房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)條件意見書》作為重要的審批、規(guī)劃資料，嚴(yán)格把關(guān)。如有不按規(guī)劃要求建設(shè)的行為，要從嚴(yán)追究相關(guān)單位和負(fù)責(zé)人的責(zé)任。

（四）嚴(yán)格執(zhí)行住宅公用部位、公用設(shè)施設(shè)備專項(xiàng)維修資金繳交制度。按照國家建設(shè)部、財(cái)政部《住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法》的規(guī)定，凡商品房銷售時(shí)，購房者與售房單位必須簽訂維修資金繳交約定，同時(shí)購房者要按購房款2%的比例向售房單位繳交維修資金。根據(jù)上述規(guī)定并結(jié)合我區(qū)實(shí)際，已建成的各類住宅，經(jīng)房管部門核實(shí)后，由房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)單位和開發(fā)企業(yè)一次性將維修資金移交房管部門，專戶儲(chǔ)存，?？顚Ｓ茫唧w使用按有關(guān)文件規(guī)定執(zhí)行；今后新建的住宅，要嚴(yán)格執(zhí)行上述規(guī)定。不按規(guī)定繳交公用部位、公用設(shè)施設(shè)備專項(xiàng)維修資金的，房管部門不予辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)。

（五）嚴(yán)格執(zhí)行“一證兩書”制度。根據(jù)《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營條例》和自治區(qū)有關(guān)規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在進(jìn)行商品房預(yù)（銷）售時(shí)，應(yīng)當(dāng)向房管部門提出申請(qǐng)，經(jīng)房管部門審核，符合條件的，必須領(lǐng)取《商品房預(yù)售許可證》。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在商品房交付使用時(shí)，必須向購房者提供《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》。

（六）嚴(yán)格執(zhí)行住宅小區(qū)竣工綜合驗(yàn)收管理制度。根據(jù)《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營條例》和建設(shè)部的有關(guān)規(guī)定，住宅小區(qū)建設(shè)項(xiàng)目全部竣工后，開發(fā)建設(shè)單位要向規(guī)劃行政主管部門提出竣工綜合驗(yàn)收?qǐng)?bào)告，提供有關(guān)文件材料，由規(guī)劃行政主管部門牽頭，會(huì)同有關(guān)部門組成綜合驗(yàn)收小組，在聽取開發(fā)建設(shè)單位情況匯報(bào)，并按照各自職責(zé)以及有關(guān)規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)檢查后，對(duì)建設(shè)項(xiàng)目做出全面鑒定和評(píng)價(jià)，提出各自的驗(yàn)收意見。經(jīng)驗(yàn)收合格的，由規(guī)發(fā)布機(jī)構(gòu)：內(nèi)蒙古物業(yè)管理信息網(wǎng) http://004km.cn 第5頁

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劃部門核發(fā)《東勝區(qū)綜合驗(yàn)收合格證》，取得合格證后，方可將建設(shè)項(xiàng)目交付使用。

（七）建立健全物業(yè)管理市場(chǎng)準(zhǔn)入制度。把好市場(chǎng)準(zhǔn)入關(guān)，查處不具有資質(zhì)或不具有相應(yīng)資質(zhì)的企業(yè)從事物業(yè)管理經(jīng)營的行為，清理管理水平低、收費(fèi)不規(guī)范、社會(huì)形象差的企業(yè)，整頓和規(guī)范物業(yè)管理市場(chǎng)秩序，嚴(yán)格執(zhí)行物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理審批制度。根據(jù)自治區(qū)建設(shè)廳《轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部關(guān)于印發(fā)＜物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理試行辦法＞的通知》（內(nèi)建房字〔2007〕223號(hào)），凡從事物業(yè)管理的企業(yè)，已具備條件的必須向房管部門提出申請(qǐng)，經(jīng)房管部門初審，上報(bào)市局發(fā)放物業(yè)管理資質(zhì)證書，到工商部門辦理營業(yè)執(zhí)照和收費(fèi)許可證后，方可實(shí)施物業(yè)管理。

（八）房產(chǎn)交易時(shí)，必須有為小區(qū)服務(wù)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)、供暖企業(yè)公共維修資金交繳等費(fèi)用情況證明，方可進(jìn)行交易。

五、各負(fù)其責(zé)，密切配合，加強(qiáng)監(jiān)督管理

物業(yè)管理工作涉及面廣，除了房地產(chǎn)行政主管部門行使監(jiān)督管理職責(zé)之外，街道辦事處、公安、消防、文化、建設(shè)、規(guī)劃、園林、工商、稅務(wù)、衛(wèi)生、環(huán)保、環(huán)衛(wèi)等部門和單位也要依法承擔(dān)相關(guān)的監(jiān)督管理職責(zé)。各有關(guān)部門和單位在項(xiàng)目審批過程中，要把住宅物業(yè)管理作為房屋開發(fā)、住宅建設(shè)的一項(xiàng)重要內(nèi)容，從嚴(yán)控制和要求。房地產(chǎn)行政主管部門和街道辦事處應(yīng)對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的管理和業(yè)主委員會(huì)的建立和運(yùn)作進(jìn)行檢查指導(dǎo)；城市規(guī)劃管理部門在審批住宅用地規(guī)劃和建設(shè)規(guī)劃時(shí)，要把基礎(chǔ)公益配套設(shè)施統(tǒng)一納入規(guī)劃管理；工程建設(shè)管理部門要把基礎(chǔ)公益配套設(shè)施質(zhì)量作為工程建設(shè)質(zhì)量管理的一項(xiàng)基本內(nèi)容進(jìn)行發(fā)布機(jī)構(gòu)：內(nèi)蒙古物業(yè)管理信息網(wǎng) http://004km.cn 第6頁

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監(jiān)督控制；價(jià)格主管部門在審批核發(fā)經(jīng)營（兼營）物業(yè)管理企業(yè)營業(yè)執(zhí)照時(shí)，申報(bào)企業(yè)必須提交房管部門頒發(fā)的《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)證書》。對(duì)于不具備物業(yè)管理?xiàng)l件的住宅建設(shè)項(xiàng)目和違反《物業(yè)管理?xiàng)l例》的開發(fā)行為，規(guī)劃部門不予批準(zhǔn)規(guī)劃許可，土地部門不得核發(fā)《土地使用權(quán)證書》，建設(shè)部門不得核發(fā)《施工許可證》，房管部門不予辦理房屋權(quán)屬證書。

六、物業(yè)管理實(shí)施步驟

物業(yè)管理的實(shí)施步驟分為三個(gè)階段：

第一階段為自查自糾、自我規(guī)范階段。各建設(shè)單位和開發(fā)企業(yè)要加強(qiáng)基礎(chǔ)設(shè)施和配套設(shè)施建設(shè)，按照物業(yè)管理?xiàng)l例的規(guī)定，繼續(xù)完善和規(guī)范物業(yè)服務(wù)企業(yè)行為，由街道辦事處牽頭，房管部門指導(dǎo)，盡快組建業(yè)主委員會(huì)，制定業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則和管理規(guī)約，通過招投標(biāo)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，簽訂物業(yè)服務(wù)合同，物業(yè)服務(wù)企業(yè)主動(dòng)到區(qū)房管部門進(jìn)行資質(zhì)初審和備案。

第二階段為房管部門組織專業(yè)人員進(jìn)行全面檢查、整頓階段。主要檢查內(nèi)容有：住宅物業(yè)的建設(shè)單位選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的方式；屬于業(yè)主的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和維修資金使用情況；建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接驗(yàn)收手續(xù)情況；物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)證書管理和從業(yè)人員職業(yè)資格管理情況；物業(yè)服務(wù)企業(yè)是否有將全部物業(yè)委托他人管理的行為；物業(yè)服務(wù)企業(yè)是否挪用專項(xiàng)維修資金的行為；物業(yè)費(fèi)的收交和使用情況；建設(shè)單位是否在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)配置管理用房和擅自改變物業(yè)管理用房用途的行為；小區(qū)環(huán)境衛(wèi)生是否實(shí)行標(biāo)發(fā)布機(jī)構(gòu)：內(nèi)蒙古物業(yè)管理信息網(wǎng) http://004km.cn 第7頁

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準(zhǔn)化清掃、保潔，環(huán)衛(wèi)設(shè)備的完好程度以及垃圾的日產(chǎn)日清狀況；小區(qū)保安、消防及車輛管理是否實(shí)行一體化管理，治安情況是否良好。

第三階段為全面驗(yàn)收階段。對(duì)于在物業(yè)管理過程中存在的不規(guī)范行為進(jìn)行全面整頓，嚴(yán)格按照《鄂爾多斯市物業(yè)管理等級(jí)服務(wù)評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)》進(jìn)行驗(yàn)收，在聽取所在街道辦事處的意見和建議后，對(duì)存在的問題提出限期整改措施。對(duì)于拒不整改，嚴(yán)重違反《物業(yè)管理?xiàng)l例》實(shí)施物業(yè)管理的行為，房管部門依法給予處罰，情節(jié)嚴(yán)重的，依法吊銷物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)證書。

七、東勝地區(qū)住宅小區(qū)物業(yè)管理等級(jí)服務(wù)評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)

（一）管理運(yùn)作（10分）

1.有專業(yè)物業(yè)管理機(jī)構(gòu)，實(shí)行綜合一體化管理（1分）。

2.按規(guī)定配有規(guī)定面積的物業(yè)管理用房（1分）。

3.維修資金已建立，并能有效運(yùn)用（1分）。

4.物業(yè)管理單位與業(yè)主委員會(huì)或物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人簽有規(guī)范性物業(yè)服務(wù)合同，管理單位責(zé)、權(quán)、利關(guān)系明確（2分）。

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5.各項(xiàng)管理制度完善（2分），具體包括以下內(nèi)容：

（1）各類人員崗位責(zé)任制；

（2）內(nèi)部管理運(yùn)作及考核制度；

（3）管理規(guī)約和小區(qū)各項(xiàng)公眾管理規(guī)章制度；

（4）有完善的管理工作流程。

6.檔案資料齊全，管理完善，分類合理，方便檢索（2分），具體包括以下內(nèi)容：

（1）小區(qū)驗(yàn)收移交檔案資料；

（2）房屋維修檔案資料；

（3）裝修管理檔案資料；

（4）公共設(shè)施、設(shè)備運(yùn)行維修檔案資料；

（5）完善配套、維修工程檔案資料；

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（6）住房檔案資料；

（7）其他資料。

7.有計(jì)算機(jī)系統(tǒng)并能有效運(yùn)用（1分）。

（二）房屋的管理及維護(hù)養(yǎng)護(hù)（16分）

1.房屋外觀完好、整潔，無妨礙市容和觀瞻。前后陽臺(tái)統(tǒng)一封閉有序；防盜網(wǎng)、空調(diào)架安裝整齊，外墻無銹跡，無安全隱患；室外招牌、廣告、霓虹燈整潔統(tǒng)一美觀；無安全隱患或破損；外墻裝飾無破損或污跡等（3分）。

2.建立完善的房屋裝飾裝修管理制度，無違章裝修，無亂搭建，無亂張貼、懸掛等（3分）。

3.公用設(shè)施整潔、公用樓梯、天臺(tái)、樓道等無堆放雜物及違章占用等（3分）。

4.無擅自改變房屋用途。小區(qū)內(nèi)棟號(hào)明顯標(biāo)志，小區(qū)入口處和主要路口公共地方有引路標(biāo)識(shí)圖（2分）。

5.堅(jiān)持房屋修繕制度，管理處值班和便民保修措施，并建立回訪制度和回訪記錄（3分）。

6.房屋完好率達(dá)到98%以上，房屋零修、急修及時(shí)率達(dá)到99%以上，維修質(zhì)量合格率達(dá)到發(fā)布機(jī)構(gòu)：內(nèi)蒙古物業(yè)管理信息網(wǎng) http://004km.cn 第10頁

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100%（2分）。

（三）保安消防及車輛管理（12分）

1.保安和車輛實(shí)行一體化管理；有保安隊(duì)伍，巡邏及管理制度落實(shí)；實(shí)行準(zhǔn)軍事化管理和訓(xùn)練；保安人員有統(tǒng)一制服、熟悉轄區(qū)情況，認(rèn)真負(fù)責(zé)，文明執(zhí)勤、言行規(guī)范（3.5分）。

2.消防設(shè)施設(shè)備完好無損（1.5分）。

3.可能危住戶安全處有明顯標(biāo)識(shí)和防護(hù)措施（1分）。

4.本年度內(nèi)無因管理單位責(zé)任造成重大刑事案件和重大火災(zāi)事故（1分）。

5.停車場(chǎng)管理制度落實(shí)，設(shè)有專職人員，車輛進(jìn)入設(shè)卡，實(shí)行車位有償使用和保管區(qū)分制度，車輛進(jìn)出有登記，本年度無因管理單位責(zé)任造成車輛損壞或丟失（1.5分）。

6.小區(qū)內(nèi)機(jī)動(dòng)車輛行駛停放有序，制度健全，無違章行駛及亂停放（1.5分）。

7.非機(jī)動(dòng)車輛管理制度落實(shí)，管理有序，停放整齊（2分）。

（四）環(huán)境衛(wèi)生（15分）

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1.小區(qū)實(shí)行標(biāo)準(zhǔn)化清掃、保潔；有清潔隊(duì)伍，管理制度健全（5分）。

2.環(huán)衛(wèi)設(shè)備齊全完好，有垃圾收集設(shè)施、中轉(zhuǎn)設(shè)施、果皮箱，垃圾日產(chǎn)日清（5分）。

3.整體環(huán)境及環(huán)衛(wèi)設(shè)施隨時(shí)保持清潔、定期殺蟲滅鼠（4分）。

4.沒有違反規(guī)定飼養(yǎng)家禽、家畜及寵物的現(xiàn)象（1分）。

（五）園林綠化（15分）

1.有綠化專業(yè)人員和必備的綠化專業(yè)機(jī)械，管理制度健全（3分）。

2.小區(qū)內(nèi)綠地布局合理優(yōu)美，花草樹木與建筑小品配置得當(dāng)，小區(qū)內(nèi)綠地覆蓋率不低于占地面積35%（5分）。

3.小草樹木長勢(shì)良好，修剪整齊美觀，無病蟲害，無踐踏折損現(xiàn)象，無大面積黃土裸露（4分）。

4.綠化管理設(shè)施、設(shè)備完好，水源有保障（3分）。

（六）共用設(shè)施、設(shè)備、場(chǎng)所（地）（12分）

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1.小區(qū)所有公共設(shè)備圖紙資料、檔案齊全，管理制度完善，公用配套設(shè)施、設(shè)備、場(chǎng)所（地）達(dá)到規(guī)劃標(biāo)準(zhǔn)，無缺漏或違章私改原規(guī)劃現(xiàn)象，無擅自侵占公用設(shè)施或場(chǎng)地，運(yùn)營正常，方便居民，公共設(shè)施完好率達(dá)到95%以上（4分）。

2.道路暢通無損壞，路面平坦整齊，排水暢通（2.5分）。

3.供電、供水、供氣、通訊管線及設(shè)施完好無損，運(yùn)行正常；二次供水有嚴(yán)密的管理設(shè)施，有供水衛(wèi)生許可證、水質(zhì)化驗(yàn)單、操作人員健康合格證（1分）。

4.公用排污、排雨管線設(shè)施完好無損（1.5分）。

5.停車場(chǎng)、棚、房及其他公共場(chǎng)所（地）、建筑小品、雕塑等完好無損（1.5分）。

6.路燈完好率（包括亮燈率）達(dá)到95%以上（1.5分）。

（七）小區(qū)內(nèi)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)管理和經(jīng)營服務(wù)（5分）

1.商鋪無違章裝修、亂搭建、亂懸掛張貼，招牌整齊美觀，無破損污跡（1.5分）

2.落實(shí)門前“三包”，鋪面整潔，無亂丟垃圾，無污水等（1分）。

3.排放油煙、噪音等符合環(huán)保標(biāo)準(zhǔn)，無存放有毒有害物質(zhì)（1分）。

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4.多種經(jīng)營效果好，有償服務(wù)項(xiàng)目多，收費(fèi)公開合理，無違反規(guī)定亂收費(fèi)（1.5分）。

（八）管理人員素質(zhì)（6分）

1.人員培訓(xùn)有計(jì)劃、有考核、有記錄、制度落實(shí)好（1分）。

2.有各類人員言行具體規(guī)范，且執(zhí)行效果好（1分）。

3.有規(guī)定數(shù)量的持證上崗人員（1分）。

4.有各類人員業(yè)績和工作量考核制度，考核記錄完善（1分）。

5.各類人員熟悉物業(yè)轄區(qū)內(nèi)情況和本崗位責(zé)任制、考核標(biāo)準(zhǔn)，服務(wù)意識(shí)和態(tài)度好，敬業(yè)精神強(qiáng)（2分）。

（九）社區(qū)文化活動(dòng)（5分）

1.有制度：健全并落實(shí)各項(xiàng)精神文明建設(shè)、社區(qū)文化、社會(huì)服務(wù)制度（1分）。

2.有場(chǎng)地、設(shè)施、設(shè)備：有宣傳教育學(xué)習(xí)園地，并有房屋及設(shè)施設(shè)備管理、裝修管理、消防知識(shí)、社區(qū)文化等宣傳方面記錄或?qū)?，有相?yīng)的各種文化體制活動(dòng)、服務(wù)場(chǎng)所或場(chǎng)地發(fā)布機(jī)構(gòu)：內(nèi)蒙古物業(yè)管理信息網(wǎng) http://004km.cn 第14頁

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（3分）。

3.有活動(dòng)：開展各種有組織、有意義、有實(shí)效的社區(qū)文化活動(dòng)和社區(qū)服務(wù)項(xiàng)目（1分）。

（十）投訴處理及用戶評(píng)議（4分）

1.持一、二、三、臨時(shí)資質(zhì)證書的單位，年有效投訴率分別在1%、1.5%、2%、2.5%以下，處理率95%以上，回訪率95%以上（2分）。

2.用戶對(duì)小區(qū)管理服務(wù)的評(píng)議滿意率達(dá)到90%以上（2分）。

（十一）等級(jí)評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)

90分以上為甲級(jí)；80分至89分為乙級(jí)；70分至79分為丙級(jí)；60分至69分為丁級(jí)；60分以下限期整改，重新評(píng)定，否則不得收費(fèi)。小區(qū)公共性服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)根據(jù)評(píng)定分值所對(duì)應(yīng)的等級(jí)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)確定。

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第二篇：住宅小區(qū)物業(yè)管理

浙江廣廈建設(shè)職業(yè)技術(shù)學(xué)院

管理工程學(xué)院

2009/2010學(xué)年第1學(xué)期

課程名稱物業(yè)管理實(shí)務(wù)授課教師劉團(tuán)輝教研室主任

第三篇：鄂爾多斯市物業(yè)管理暫行辦法

鄂爾多斯市物業(yè)管理暫行辦法

第一章 總則

第一條

為規(guī)范和促進(jìn)我市業(yè)主自治和物業(yè)管理活動(dòng)，維護(hù)業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益，改善人民群眾生活和工作環(huán)境，根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》、國務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》、《內(nèi)蒙古自治區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》等有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定，結(jié)合我市實(shí)際，制定本辦法。

第二條

鄂爾多斯市行政區(qū)域內(nèi)住宅小區(qū)的物業(yè)管理、使用及其監(jiān)督管理適用本辦法。

第三條

鄂爾多斯市房地產(chǎn)管理局是本市物業(yè)管理的行政主管部門，負(fù)責(zé)全市物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理工作。

旗區(qū)房地產(chǎn)管理局負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理工作。

各級(jí)建設(shè)、規(guī)劃、環(huán)保、工商、發(fā)改、公安、民政、廣播電視、質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督、水務(wù)、行政執(zhí)法等行政管理部門和通訊、電力、消防等單位按照各自職責(zé)，協(xié)助做好物業(yè)管理有關(guān)工作。

第四條 蘇木鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府和街道辦事處要確定分管領(lǐng)導(dǎo)，配備專職工作人員負(fù)責(zé)物業(yè)監(jiān)督指導(dǎo)工作，社區(qū)居民委員會(huì)也要明確具體人員做好物業(yè)監(jiān)督指導(dǎo)工作。

第七條 各旗區(qū)人民政府要加強(qiáng)對(duì)本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理工作的領(lǐng)導(dǎo)，建立由物業(yè)主管部門、蘇木鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府和街道辦事處、相關(guān)部門及單位參加的物業(yè)管理聯(lián)席會(huì)議制度，協(xié)調(diào)解決轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理方面的重大問題。

第二章 業(yè)主、業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)

第八條 業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中，享有國務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定的權(quán)利，并應(yīng)當(dāng)履行國務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定的義務(wù)。

第九條 業(yè)主大會(huì)由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主參加。一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域應(yīng)當(dāng)成立一個(gè)業(yè)主大會(huì)。業(yè)主人數(shù)少于50人且經(jīng)全體業(yè)主一致同意，可以不成立業(yè)主大會(huì)，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)職責(zé)。

第十條 在一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，已交付使用的物業(yè)建筑面積達(dá)50%及以上，或者已交付使用的物業(yè)建筑面積達(dá)到30%不足50%，但使用已超過兩年的，蘇木鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府和街道辦事處要及時(shí)指導(dǎo)業(yè)主成立業(yè)主大會(huì)籌備組。

第十一條 業(yè)主大會(huì)籌備組應(yīng)當(dāng)履行下列工作職責(zé)：

（一）確定業(yè)主身份；

（二）擬定業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則草案；

（三）擬定業(yè)主管理規(guī)約草案；

（四）擬定業(yè)主委員會(huì)委員的選舉產(chǎn)生辦法草案；

（五）組織召開首次業(yè)主大會(huì)和其它所需的工作。

業(yè)主委員會(huì)應(yīng)在選舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi)向轄區(qū)物業(yè)主管部門備案。業(yè)主委員會(huì)備案的內(nèi)容發(fā)生變更的，應(yīng)當(dāng)自變更之日起30日內(nèi)辦理備案變更手續(xù)。

物業(yè)主管部門應(yīng)當(dāng)對(duì)依法選舉產(chǎn)生的業(yè)主委員會(huì)出具業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)備案證明和印章刻制證明。業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)依法刻制和使用印章。

第十五條 業(yè)主委員會(huì)會(huì)議由主任或主任委托的副主任召集，召開會(huì)議時(shí)須有半數(shù)以上的委員出席，作出的決定須經(jīng)業(yè)主委員會(huì)全體委員半數(shù)以上同意。

業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)在作出決定后7日內(nèi)，以書面形式將決定內(nèi)容在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告；業(yè)主可以要求查閱業(yè)主委員會(huì)的會(huì)議記錄，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)予以配合。

第十六條 業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)根據(jù)業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的要求召開業(yè)主大會(huì)定期會(huì)議。

物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)有20%以上的業(yè)主提議或符合業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則規(guī)定條件的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)組織召開業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議。

業(yè)主委員會(huì)不按規(guī)定召開業(yè)主大會(huì)定期會(huì)議或業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議的，業(yè)主可以請(qǐng)求物業(yè)所在地街道辦事處和蘇木鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府責(zé)成業(yè)主委員會(huì)限期召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議。業(yè)主委員會(huì)逾期不召開的，由蘇木鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府和街道辦事處組織召開。

（三）向?yàn)楸疚飿I(yè)管理區(qū)域提供服務(wù)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)承攬、介紹相關(guān)業(yè)務(wù)；

（四）謀取可能妨礙公正履行職務(wù)的其它利益；

（五）其它侵害業(yè)主合法權(quán)益的行為。業(yè)主委員會(huì)中止委員資格時(shí)，應(yīng)當(dāng)允許該委員提出申辯并記錄歸檔。

第二十一條 業(yè)主委員會(huì)委員有下列情形之一的，其委員資格自行終止：

（一）不再是本物業(yè)管理區(qū)域的業(yè)主（協(xié)商選聘的委員除外）；

（二）因疾病或者其它原因喪失履行職責(zé)能力；

（三）以書面形式向業(yè)主大會(huì)或業(yè)主委員會(huì)提出辭呈；

（四）被人民法院依法追究刑事責(zé)任或被公安機(jī)關(guān)勞動(dòng)教養(yǎng)。

第三章 前期物業(yè)管理

第二十二條 建設(shè)單位在辦理商品房預(yù)售許可證前，須完成前期物業(yè)服務(wù)招投標(biāo)工作，并提供物業(yè)環(huán)境設(shè)施設(shè)備施工圖審查報(bào)告。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照房地產(chǎn)開發(fā)與物業(yè)管理相分離的原則，在蘇木鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處和物業(yè)主管部門的監(jiān)督下實(shí)施招投標(biāo)。

新建兩萬平方米以上的住宅項(xiàng)目，建設(shè)單位為前期物業(yè)服務(wù)招投標(biāo)活動(dòng)中的招標(biāo)單位。對(duì)于投標(biāo)人少于3個(gè)的項(xiàng)目，經(jīng)物業(yè)主管部門批準(zhǔn)，建設(shè)單位可以采取協(xié)議方式選聘物業(yè)

臨時(shí)管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的使用、維護(hù)、管理，物業(yè)管理區(qū)域環(huán)境衛(wèi)生和秩序的管理，房屋外觀的維護(hù)，業(yè)主的其它義務(wù)以及違反臨時(shí)管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任等事項(xiàng)依法作出約定，但不得侵害物業(yè)買受人的合法權(quán)益。

市物業(yè)主管部門應(yīng)當(dāng)制定臨時(shí)管理規(guī)約示范文本，供建設(shè)和服務(wù)單位選用。

第二十五條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在前期物業(yè)管理期間履行以下職責(zé)：

（一）參與工程檢查，對(duì)發(fā)現(xiàn)的質(zhì)量問題及不適宜今后管理的問題及時(shí)向建設(shè)單位或相關(guān)專業(yè)管理部門提出整改建議；

（二）掌握小區(qū)內(nèi)各管網(wǎng)線路的布臵，以單體樓房為單位建立工程資料和日常管理檔案，規(guī)范財(cái)務(wù)制度；

（三）就共有設(shè)施設(shè)備的安裝位臵、管線走向等事宜向建設(shè)單位提出建議，參與共有設(shè)施設(shè)備的安裝、調(diào)試等工作；

（四）對(duì)物業(yè)用房、社區(qū)組織用房的建設(shè)情況，向物業(yè)主管部門及蘇木鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府或街道辦事處報(bào)告。

（五）協(xié)助各專業(yè)管理部門督促開發(fā)建設(shè)單位整改開發(fā)建設(shè)中的遺留問題；

（六）根據(jù)臨時(shí)管理規(guī)約、前期物業(yè)服務(wù)合同的約定，向業(yè)主提供服務(wù)并引導(dǎo)業(yè)主遵守約定，維護(hù)公共秩序；

列支。由建設(shè)單位自行組織施工的，在保修期內(nèi)的維修由建設(shè)單位自行負(fù)責(zé)。

第二十七條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照規(guī)劃審批的標(biāo)準(zhǔn)與開發(fā)建設(shè)單位辦理物業(yè)承接驗(yàn)收手續(xù)，開發(fā)建設(shè)單位將物業(yè)圖紙資料、相關(guān)保修文件，特別是小區(qū)竣工總平面圖、小區(qū)地下管網(wǎng)工程竣工圖等移交給物業(yè)服務(wù)企業(yè)，同時(shí)報(bào)轄區(qū)物業(yè)主管部門及蘇木鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府或街道辦事處備案。物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接物業(yè)時(shí)，要對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備等有關(guān)事項(xiàng)進(jìn)行查驗(yàn)，并做好登記備案，簽訂承接驗(yàn)收協(xié)議后對(duì)其承擔(dān)責(zé)任。

業(yè)主委員會(huì)成立后，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將接收資料的情況告知業(yè)主委員會(huì)。前期物業(yè)服務(wù)合同終止時(shí)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將資料移交給業(yè)主委員會(huì)。業(yè)主委員會(huì)可以選聘新物業(yè)服務(wù)企業(yè)或在街道辦事處、蘇木鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府指導(dǎo)下實(shí)行自治管理。業(yè)主委員會(huì)選聘新物業(yè)服務(wù)企業(yè)時(shí)，應(yīng)向市物業(yè)主管部門核實(shí)該物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)；若待選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)為外地資質(zhì)，應(yīng)向市物業(yè)主管部門核實(shí)物業(yè)服務(wù)企業(yè)是否已辦理外進(jìn)備案手續(xù)。否則選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)出現(xiàn)不按照物業(yè)服務(wù)合同提供物業(yè)服務(wù)、造成業(yè)主損失的，損失由業(yè)主委員會(huì)承擔(dān)。

第三十一條 物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)遵循提供什么服務(wù)、收取什么費(fèi)用的原則，由業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)服務(wù)合同中約定。

業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以采取包干制和酬金制等形式約定物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。

第三十二條 價(jià)格行政主管部門負(fù)責(zé)制定適合多層次消費(fèi)需求的物業(yè)服務(wù)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)。在同一服務(wù)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)中，要把物業(yè)費(fèi)分解到服務(wù)項(xiàng)目，供業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)在約定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)時(shí)參考。具體收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)參考政府指導(dǎo)價(jià)并結(jié)合服務(wù)內(nèi)容及公共能耗費(fèi)的測(cè)算在物業(yè)服務(wù)合同中約定。物業(yè)服務(wù)企業(yè)要將約定的收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和服務(wù)內(nèi)容向業(yè)主進(jìn)行公示，由業(yè)主監(jiān)督執(zhí)行。

廉租住房和經(jīng)濟(jì)適用住房的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)，由各級(jí)價(jià)格主管部門會(huì)同房地產(chǎn)行政主管部門確定，并定期公布。

第三十三條 業(yè)主應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定足額繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)，不得以任何理由拒繳物業(yè)服務(wù)費(fèi)。業(yè)主與物業(yè)使用人確定由物業(yè)使用人繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的，從其約定，業(yè)主負(fù)連帶繳納責(zé)任。已竣工但尚未出售，或者因開發(fā)建設(shè)單位原因未按時(shí)交給物業(yè)買受人的物業(yè)，開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)繳納足額物業(yè)服務(wù)費(fèi)。

議后，方可施工。物業(yè)服務(wù)企業(yè)與各專業(yè)供應(yīng)單位的職責(zé)劃分如下：

（一）供電設(shè)施：樓宇進(jìn)戶線以內(nèi)，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)或房屋產(chǎn)權(quán)單位負(fù)責(zé)；以外由電業(yè)部門負(fù)責(zé)。

（二）燃?xì)夤艿溃喝細(xì)獠块T負(fù)責(zé)供氣安全工作，燃?xì)夤艿酪詰魞?nèi)智能燃?xì)庥?jì)量表前閥為供氣設(shè)施產(chǎn)權(quán)分界點(diǎn)。以產(chǎn)權(quán)分界點(diǎn)（含該點(diǎn)）為界，逆燃?xì)饬飨虻脑O(shè)施由燃?xì)獠块T負(fù)責(zé)，順燃?xì)饬飨虻脑O(shè)施由最終用戶負(fù)責(zé)。

（三）自來水管線：以進(jìn)樓口總閘為界，閥門以內(nèi)（包括閥門）由產(chǎn)權(quán)單位負(fù)責(zé)；以外由自來水公司負(fù)責(zé)。

（四）下水管道：小區(qū)紅線內(nèi)化糞池及管線（不含市政管線）由物業(yè)服務(wù)企業(yè)負(fù)責(zé)；以外由排水部門負(fù)責(zé)。

（五）電信（網(wǎng)通）管線：樓內(nèi)電話預(yù)埋管線由產(chǎn)權(quán)單位負(fù)責(zé)，其它管線由電信（網(wǎng)通）部門負(fù)責(zé)。

（六）供熱管線：樓宇外供熱管線全部由供熱部門負(fù)責(zé)。

第三十五條 物業(yè)管理服務(wù)合同期滿前3個(gè)月，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)提請(qǐng)?zhí)K木鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府或街道辦事處組織物業(yè)服務(wù)招投標(biāo)工作，沒有及時(shí)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)相應(yīng)延長服務(wù)，但最長不超過3個(gè)月。延長服務(wù)期間，物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照原物業(yè)合同約定的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)提供服務(wù)和收取服務(wù)費(fèi)用。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)建立健全物業(yè)服務(wù)檔案，并依據(jù)與業(yè)主約定的服務(wù)內(nèi)容建立快捷的服務(wù)制度，制定服務(wù)時(shí)限，責(zé)任落實(shí)到人。

第三十八條 各級(jí)人民政府要將老舊住宅小區(qū)（或單體樓）供排水、供熱、環(huán)境等作為綜合整治工作來抓，納入工作日程和財(cái)政預(yù)算，逐年增加投入進(jìn)行改造。蘇木鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府或街道辦事處成立社區(qū)物業(yè)服務(wù)中心或組織業(yè)主自治管理，主要提供清掃保潔、排污管線疏通、化糞池清掏等為主要內(nèi)容的基礎(chǔ)性服務(wù)。有條件的小區(qū)要將綠化養(yǎng)護(hù)、公共秩序維護(hù)列入自治管理，所發(fā)生的費(fèi)用由業(yè)主共同承擔(dān)。

第五章 物業(yè)使用與維護(hù)

第三十九條 業(yè)主、使用人應(yīng)當(dāng)遵守法律、法規(guī)的規(guī)定，按照有利于物業(yè)使用、安全及公平、合理的原則，正確處理供水、排水、通行、通風(fēng)、采光、維修、環(huán)境衛(wèi)生、環(huán)境保護(hù)等方面的關(guān)系。

業(yè)主在使用物業(yè)時(shí)應(yīng)當(dāng)遵守臨時(shí)管理規(guī)約和管理規(guī)約。

臨時(shí)管理規(guī)約和管理規(guī)約一般包括下列內(nèi)容：

（一）物業(yè)管理區(qū)域物業(yè)共有部分的使用和維護(hù)規(guī)則；

（二）物業(yè)管理用房的使用和經(jīng)營；

（三）業(yè)主合理使用物業(yè)專有部分的權(quán)利，但不得危及建筑物的安全及損害其他業(yè)主的合法權(quán)益；

經(jīng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)檢查未造成損壞且裝修行為規(guī)范的，應(yīng)當(dāng)全額退還裝修保證金，不得強(qiáng)行抵入物業(yè)服務(wù)費(fèi)。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)發(fā)現(xiàn)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)有上述行為的，應(yīng)當(dāng)勸阻業(yè)主，要求其及時(shí)改正，對(duì)不聽勸阻或不予改正的，應(yīng)當(dāng)報(bào)告社區(qū)共同解決或及時(shí)告知相關(guān)部門，相關(guān)部門應(yīng)當(dāng)依法及時(shí)予以處理。

對(duì)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)私搭亂建，擅自更改立面建筑造型、使用功能的，由規(guī)劃部門負(fù)責(zé)禁止和監(jiān)督清除、恢復(fù)原貌；違章裝修、擅自破壞建筑主體結(jié)構(gòu)的，由房產(chǎn)部門負(fù)責(zé)禁止和監(jiān)督恢復(fù)原貌。

在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)或周邊對(duì)小區(qū)業(yè)主造成煙塵、噪聲等污染的，由環(huán)保部門查處。

對(duì)破壞環(huán)境秩序、公共治安秩序的，由社區(qū)居委會(huì)協(xié)調(diào)公安機(jī)關(guān)查處。

第四十一條 業(yè)主或使用人裝修房屋，應(yīng)當(dāng)將裝修項(xiàng)目、裝修部位、裝修時(shí)間等書面告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將裝修房屋的注意事項(xiàng)、是否需要備案及備案部門等告知業(yè)主或使用人，并對(duì)其負(fù)有監(jiān)督管理職責(zé)。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)發(fā)現(xiàn)在裝修過程中有違反有關(guān)規(guī)定的行為時(shí)，應(yīng)當(dāng)通知行為人立即停止并改正；對(duì)拒不改正的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)報(bào)相關(guān)部門依法辦理，并按照行為的違規(guī)程度扣除其部分或全部裝修保證金。

木鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府或街道辦事處予以處理；公安部門、蘇木鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府或街道辦事處應(yīng)當(dāng)依法及時(shí)予以處理。

第六章 物業(yè)管理用房、設(shè)施和經(jīng)費(fèi)

第四十四條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照規(guī)劃要求配臵物業(yè)管理用房和社區(qū)組織用房。

建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證標(biāo)明的地上總建筑面積3‰的比例配臵物業(yè)管理用房。物業(yè)管理用房及社區(qū)組織用房應(yīng)當(dāng)與新建物業(yè)同步設(shè)計(jì)、同步施工、同步交付，其面積、位臵應(yīng)當(dāng)在批準(zhǔn)的建設(shè)工程規(guī)劃設(shè)計(jì)方案中標(biāo)明。對(duì)物業(yè)管理用房和社區(qū)組織用房的具體位臵和面積，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在規(guī)劃方案中確定、在規(guī)劃審批時(shí)明確、在施工圖審查中專審（包括環(huán)境施工圖）、在開工許可中硬性標(biāo)明，并不得任意調(diào)整。

物業(yè)管理用房至少配臵50平方米以上。

第四十五條 物業(yè)交付前，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)將物業(yè)管理用房交給物業(yè)主管部門。業(yè)主委員會(huì)成立后，物業(yè)主管部門應(yīng)將物業(yè)管理用房的產(chǎn)權(quán)證明等資料移交給業(yè)主委員會(huì)。其中廉租房小區(qū)和拆遷安臵小區(qū)物業(yè)管理用房的產(chǎn)權(quán)屬于國家。

首次業(yè)主大會(huì)召開后，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)將物業(yè)管理用房的位臵、面積等在小區(qū)內(nèi)公告。

第七章 附則

第五十條 本辦法下列用語的含義：

住宅小區(qū)是指達(dá)到一定規(guī)模，基礎(chǔ)設(shè)施配套比較齊全的居民生活小區(qū)（含居住小區(qū)、住宅組團(tuán)）。

物業(yè)管理是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)小區(qū)內(nèi)共用設(shè)施、設(shè)備及公共環(huán)境、秩序的日常維護(hù)及管理，并對(duì)其承擔(dān)相應(yīng)職責(zé)。

物業(yè)服務(wù)是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)業(yè)主提供和諧親切的居住氛圍、便捷周到的各項(xiàng)服務(wù)、及時(shí)有效的溝通配合，并對(duì)服務(wù)內(nèi)容（項(xiàng)目）質(zhì)量承擔(dān)相應(yīng)職責(zé)。

公共能耗費(fèi)是指小區(qū)共用部位、共用設(shè)備和公共設(shè)施及在公共性服務(wù)中所發(fā)生的水、電、煤等能源消耗所產(chǎn)生的費(fèi)用。

小區(qū)的共用部位是指一幢住宅內(nèi)部，由整幢住宅的業(yè)主、使用人共同使用的門廳、樓梯間、水泵間、電表間、電梯機(jī)房、走廊通道、走廊墻、房屋承重結(jié)構(gòu)（房屋的基礎(chǔ)、樓板、屋頂、梁、柱、承重墻體等）、室外墻面屋面等部位。

小區(qū)的共用設(shè)備是指一幢住宅內(nèi)部，由整幢住宅的業(yè)主、使用人共同使用的供水管道、排水管道、落水管、照明燈具、水箱、水泵、電梯、避雷裝臵、消防器具、排氣閥、單元門、小區(qū)大門、小區(qū)智能化設(shè)備和控制設(shè)備等設(shè)備。

公共設(shè)施是指物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，由業(yè)主和使用人共同使用的道路、停車場(chǎng)庫、照明路燈、給排水、燃?xì)獾雀鞣N管線、3

第四篇：住宅小區(qū)物業(yè)管理的實(shí)施

學(xué)習(xí)、思考、創(chuàng)新園地

第3季度2006年9月20日

住宅小區(qū)物業(yè)管理的實(shí)施

一、物業(yè)管理的性質(zhì)、內(nèi)容及發(fā)展方向

物業(yè)管理是以管理房、小區(qū)設(shè)施和環(huán)境，為居民提供多項(xiàng)服務(wù)的一門新型的、綜合性的服務(wù)行業(yè)，其經(jīng)營性質(zhì)屬第三產(chǎn)業(yè)。它的主要經(jīng)營內(nèi)容是：房產(chǎn)的管理、維修、保養(yǎng)；轄區(qū)的環(huán)境衛(wèi)生、環(huán)境美化及管理；轄區(qū)的道路養(yǎng)護(hù)；通訊、供水、供電等設(shè)施的管理；轄區(qū)的消防、治安體系的建立及管理，還可以為居民提供各種信息服務(wù)，開展上門服務(wù)、夜間服務(wù)、節(jié)假日服務(wù)、特殊服務(wù)等，有條件的還可以開辦托幼托兒、家庭教育等服務(wù)及管理。總之、物業(yè)管理是實(shí)行全方位、“一條龍”為社區(qū)提供多功能、多項(xiàng)目的優(yōu)質(zhì)、高效的服務(wù)。

二、物業(yè)管理的特點(diǎn)。

物業(yè)管理具有社會(huì)化、專業(yè)化兩大特點(diǎn)。社會(huì)化是指物業(yè)管理既抓社區(qū)的公益事業(yè)，又管居民的實(shí)事；既有瑣碎的日常服務(wù)，又有較高層次的管理，點(diǎn)多面廣。因此，要求物業(yè)管理首先必須得到居民的認(rèn)可、信任，具有穩(wěn)定的隊(duì)伍，熟悉每個(gè)街區(qū)，每個(gè)住戶，從而更好地滿足居民的各種要求。專業(yè)化是

１

指所管理服務(wù)的內(nèi)容專業(yè)性較強(qiáng)，要求管理人員業(yè)務(wù)要精通，各種專業(yè)人員要齊備，能迅速、正確地解決各種問題，并能做到合理收費(fèi)，真正為居民排憂解難，服務(wù)周到?？傊?，良好的信譽(yù)是物業(yè)管理賴以生存的條件。

三、物業(yè)管理的經(jīng)營模式及經(jīng)營者。

物業(yè)管理是一個(gè)新興的行業(yè)，舊的框框少，在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，必須有較高的起點(diǎn)，良好的運(yùn)行機(jī)制。所以，物業(yè)管理的經(jīng)營模式必須是獨(dú)立經(jīng)營、自負(fù)盈虧。通過合法經(jīng)營，競爭優(yōu)勝劣汰，促進(jìn)它的提高與發(fā)展。由于不少地區(qū)的物業(yè)管理處在起步階段，配套的法規(guī)、政策尚未健全，管理水平不高，新建小區(qū)的物業(yè)管理，在投入使用初期，可以交由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營。因?yàn)殚_發(fā)者熟悉小區(qū)建設(shè)情況，各類圖紙檔案齊全，與住戶已建立了一定的聯(lián)系。加上小區(qū)收尾工程、配套工程在小區(qū)基本建成后還要繼續(xù)進(jìn)行，因此，開發(fā)者利用其雄厚的資金及其他優(yōu)勢(shì)，可以更好地、更方便地為居民提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)。

四、物業(yè)管理與公安及有關(guān)部門之間的關(guān)系。

目前社會(huì)治安形勢(shì)比較嚴(yán)峻，而公安部門的警力、經(jīng)費(fèi)又普遍不足，小區(qū)管理機(jī)構(gòu)可以在公安部門的領(lǐng)導(dǎo)下，組建小區(qū)的治安聯(lián)防體系，負(fù)責(zé)小區(qū)的治安管理，處理突發(fā)事件，從而有效地保證小區(qū)的安全，解除居民的后顧之憂。

物業(yè)管理與供水、供電、環(huán)衛(wèi)等行業(yè)的關(guān)系，可以借鑒目前一些企業(yè)自辦家屬院的管理辦法，行業(yè)部門對(duì)小區(qū)實(shí)行總電表、總水表控制；小區(qū)內(nèi)部物業(yè)管理部門可以在有關(guān)部門的指導(dǎo)下，遵照城市有關(guān)法規(guī)，建立小區(qū)的各項(xiàng)體系。這樣居民辦手續(xù)、交費(fèi)、修理等就可以就近找物業(yè)管理部門解決；而一些專業(yè)性較強(qiáng)的行業(yè)，可以采用合作經(jīng)營的辦法來經(jīng)營?？傊?，物業(yè)管理的實(shí)施可以使目前的條、塊管理，變?yōu)榫C合性管理與服務(wù)，可以說，物業(yè)管理是聯(lián)系小區(qū)與各部門的橋梁、紐帶。

五、發(fā)展物業(yè)管理的外部環(huán)境。

物業(yè)管理是一個(gè)新興的、建設(shè)現(xiàn)代化城市必不可少的行業(yè)。它的問世、發(fā)展需要眾多的外部條件：首先必須得到人們的認(rèn)識(shí)、了解。要加強(qiáng)輿論的宣傳，引導(dǎo)全社會(huì)和更多的人能全面、正確地認(rèn)識(shí)它、利用它。第二，目前社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制尚未完全形成，在新舊體制交替下，各種關(guān)系較為復(fù)雜，要使物業(yè)管理能迅速發(fā)展，就必須理順各種關(guān)系，使職能、職責(zé)、分工明確，減少管理層次，促進(jìn)物業(yè)管理的健康發(fā)展。第三，盡快建立物業(yè)管理的有關(guān)法規(guī)及收費(fèi)、納稅辦法，使物業(yè)管理有章可循、有法可依，從而使物業(yè)管理能走上規(guī)范化、法制化的軌道。

第五篇：東勝地區(qū)小區(qū)物業(yè)管理存在的問題及完善建議

文章出自：http://004km.cn/feibiaozhun/

東勝地區(qū)小區(qū)物業(yè)管理存在的問題及完善

建議

一、物業(yè)管理現(xiàn)狀

物業(yè)服務(wù)現(xiàn)狀：東勝區(qū)住宅小區(qū)530個(gè)，其中有專業(yè)化物業(yè)服務(wù)的小區(qū)267個(gè)，居民自治小區(qū)263個(gè)。專業(yè)化物業(yè)服務(wù)小區(qū)較好，房屋設(shè)施完善，技防設(shè)施齊全，環(huán)境優(yōu)美，業(yè)主總體滿意；居民自治小區(qū)僅能維持環(huán)境衛(wèi)生整潔，物業(yè)服務(wù)水平亟待提高。物業(yè)監(jiān)管模式是專業(yè)化物業(yè)服務(wù)區(qū)房管局監(jiān)管，居民自治小區(qū)由所在街道辦事處監(jiān)管。

物業(yè)企業(yè)現(xiàn)狀：東勝區(qū)物業(yè)企業(yè)211家，其中二級(jí)資質(zhì)8家，三級(jí)資質(zhì)22家，四級(jí)資質(zhì)168家，外地物業(yè)服務(wù)企業(yè)13家。60%企業(yè)運(yùn)行正常，物業(yè)服務(wù)較好，經(jīng)營基本持平；40%企業(yè)虧損經(jīng)營，服務(wù)狀況較差。

二、物業(yè)管理存在問題及原因

(一)房屋遺留問題無法化解，影響企業(yè)運(yùn)營。目前，東勝地區(qū)有近138個(gè)住宅小區(qū)不同程度存在房地產(chǎn)工程遺留問題，主要表現(xiàn)在小區(qū)水電暖、電梯、停車場(chǎng)、消防、技防設(shè)施損壞等公共設(shè)施不完善；還有墻體裂縫、墻皮脫落、樓頂滲水、地面下沉等房屋基礎(chǔ)設(shè)施損壞問題，這些問題直接影響業(yè)主的切身利益，成為小區(qū)業(yè)主投訴焦點(diǎn)問題，由此引發(fā)的矛盾糾紛轉(zhuǎn)嫁到物業(yè)企業(yè)，直接影響物業(yè)服務(wù)水平提升。

(二)舊小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施老化，物業(yè)服務(wù)水平提升難。目前我區(qū)老舊小區(qū)共有255個(gè)，2011年起政府陸續(xù)對(duì)部分老舊小區(qū)的基礎(chǔ)配套設(shè)施進(jìn)行了維修改造并且取得實(shí)效。據(jù)統(tǒng)計(jì)，東勝地區(qū)無物業(yè)的單體樓160個(gè)，由于小區(qū)不成規(guī)模，設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)偏低，配套設(shè)施不全，業(yè)主流動(dòng)性大，導(dǎo)致物業(yè)企業(yè)不愿進(jìn)駐管理。

(三)服務(wù)費(fèi)收繳率低，企業(yè)經(jīng)營困難。目前，東勝區(qū)整體物業(yè)費(fèi)收取率偏低，東勝區(qū)專業(yè)化物業(yè)服務(wù)的住宅小區(qū)，物業(yè)費(fèi)收取率30%-40%的小區(qū)127個(gè)、55%-60%之間的小區(qū)123個(gè)；能達(dá)到90%的實(shí)屬鳳毛麟角。物業(yè)費(fèi)收取困難，造成企業(yè)運(yùn)營難，面臨兩種選擇，一種是降低物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，緩解企業(yè)運(yùn)營壓力，另一種是服務(wù)期滿后被迫退出物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)，導(dǎo)致小區(qū)出現(xiàn)無人管理、環(huán)境衛(wèi)生臟亂差的局面。

(四)服務(wù)品質(zhì)欠佳，物業(yè)合同粗略。在實(shí)際物業(yè)合同簽訂中，沒有固定的合同范本，物業(yè)企業(yè)對(duì)業(yè)主需求了解不全面，加上物業(yè)企業(yè)急于拿到項(xiàng)目，草率簽訂合同，該約束內(nèi)容的沒有寫入，容易產(chǎn)生矛盾。另外部分物業(yè)企業(yè)經(jīng)驗(yàn)不足，不按照物業(yè)合同提供相應(yīng)服務(wù)，業(yè)主投訴不能及時(shí)處理，物業(yè)從業(yè)人員參差不齊，服務(wù)態(tài)度差。

(五)監(jiān)管職能不明，建管職責(zé)不分。物業(yè)內(nèi)容包羅萬象，問題最棘手、最難纏，部分職 文章出自：http://004km.cn/feibiaozhun/

能部門不愿接手處理，只靠主管部門，根本無法解決?，F(xiàn)行物業(yè)監(jiān)管模式，物業(yè)監(jiān)管職能交叉，專業(yè)物業(yè)企業(yè)進(jìn)出平凡，導(dǎo)致部分小區(qū)物業(yè)服務(wù)無人管理。另外，前期物業(yè)項(xiàng)目多數(shù)是開發(fā)商的子公司，致使開發(fā)商與物業(yè)企業(yè)之間的職責(zé)混淆，容易讓業(yè)主把兩家捆綁，以拒交物業(yè)費(fèi)對(duì)對(duì)抗物業(yè)企業(yè)。

三、提升物業(yè)管理對(duì)策

1.政府：加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)控，完善規(guī)章制度

為居民幸福指數(shù)的提升，確保物業(yè)市場(chǎng)的運(yùn)轉(zhuǎn)，有效化解物業(yè)矛盾，形成物業(yè)服務(wù)有法可依的環(huán)境，盡快修改《東勝地區(qū)物業(yè)管理實(shí)施細(xì)則》，重新出臺(tái)物業(yè)管理的新配套辦法和政策，對(duì)企業(yè)和行為的權(quán)力義務(wù)進(jìn)行明確規(guī)定，讓有章可循制度來規(guī)范物業(yè)市場(chǎng)。

政府部門各司其職，發(fā)揮自身職能，強(qiáng)化市場(chǎng)監(jiān)督指導(dǎo)作用。一是成立解決房地產(chǎn)遺留問題工作小組。為業(yè)主解決各類房地產(chǎn)遺留問題，化解業(yè)主與開發(fā)商、物業(yè)企業(yè)之間的矛盾糾紛，組建解決工程質(zhì)量遺留問題工作組，各部門共同配合，督促開發(fā)商通過修繕、補(bǔ)償?shù)确椒ㄏ奁谔幚磉z留問題。二是加大對(duì)老舊住宅小區(qū)改造升級(jí)力度。重點(diǎn)解決排污、給水、供熱管網(wǎng)老化、屋頂漏水等問題，逐步完善小區(qū)設(shè)施，引進(jìn)專業(yè)化物業(yè)服務(wù)小區(qū)。三是嚴(yán)格執(zhí)行物業(yè)企業(yè)準(zhǔn)入制度。加強(qiáng)對(duì)物業(yè)資質(zhì)審核，規(guī)范市場(chǎng)招標(biāo)，提高準(zhǔn)入門檻，建立退出機(jī)制。四是推行物業(yè)服務(wù)菜單式收費(fèi)辦法。建立服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范、收費(fèi)公開透明、按質(zhì)論價(jià)、質(zhì)價(jià)相符的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)機(jī)制。五是新舊搭配管理，培育物業(yè)集團(tuán)。鼓勵(lì)中小物業(yè)企業(yè)，采取以獎(jiǎng)代補(bǔ)方式，發(fā)展大型物業(yè)集團(tuán)，逐步淘汰服務(wù)質(zhì)量差、信譽(yù)低的物業(yè)企業(yè)，摸索“高檔普通”、“新建老舊”小區(qū)捆綁式服務(wù)。六是建立常態(tài)化物業(yè)服務(wù)企業(yè)考評(píng)機(jī)制。加大對(duì)未按合同提供服務(wù)，不合理收費(fèi)等行為的查處力度，規(guī)范整頓物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)。七是加大物業(yè)費(fèi)調(diào)解力度。建立物業(yè)費(fèi)快速調(diào)解機(jī)制，加大小區(qū)內(nèi)物業(yè)類矛盾糾紛處理力度，對(duì)欠費(fèi)嚴(yán)重小區(qū)實(shí)行物業(yè)費(fèi)聯(lián)合調(diào)解收取，逐步形成多方互動(dòng)、共同維護(hù)的物業(yè)管理新秩序。

2.企業(yè)：提高服務(wù)水平，探索經(jīng)營模式

物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主是相互依賴、互相發(fā)展的平等關(guān)系，不能有敵對(duì)情緒，二者互相信任才能達(dá)到共贏的目的，按照合同提供物業(yè)服務(wù)，業(yè)主履行應(yīng)盡的義務(wù)。

提升服務(wù)水平方面：一是提升服務(wù)理念，業(yè)主投訴第一時(shí)間處理，發(fā)生糾紛互相溝通，建立人員出入登記制度，定期走訪業(yè)主，入戶調(diào)查業(yè)主需求，了解物業(yè)服務(wù)動(dòng)態(tài)；二是增進(jìn)情感服務(wù)，給業(yè)主節(jié)日祝福、派發(fā)小禮物，制定按時(shí)交納物業(yè)費(fèi)優(yōu)惠政策；三是培訓(xùn)員工技能，提高人員素質(zhì)，強(qiáng)化安全意識(shí)，定期例會(huì)報(bào)告制度；四是實(shí)時(shí)檢修公共設(shè)施，更新樓宇庭院燈具，定期檢修各類共用設(shè)備；五是定期公示財(cái)務(wù)狀況，將物業(yè)服務(wù)所產(chǎn)生費(fèi)用告知業(yè)主；六是培養(yǎng)主人翁精神，注重人員態(tài)度形象、文明服務(wù)，培育業(yè)主和企業(yè)共管小區(qū)的良好氛圍。七是打造品牌物業(yè)，擴(kuò)大物業(yè)覆蓋率，發(fā)揮標(biāo)桿作用。

探索經(jīng)濟(jì)模式方面：一是物業(yè)企業(yè)自我約束，細(xì)化服務(wù)項(xiàng)目，提高自我監(jiān)督力量；三是降低收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，推行動(dòng)態(tài)收費(fèi)辦法，向業(yè)主提供家庭生活超市服務(wù)，業(yè)主足不出戶能購到貨真價(jià)實(shí)的商品，采用積分抵頂物業(yè)費(fèi)方式，提高業(yè)主認(rèn)知度；三是拓展企業(yè)經(jīng)營模式，向多元化服務(wù)集團(tuán)發(fā)展，組建家政服務(wù)、園林綠化、代售代銷等服務(wù)。3.業(yè)主：加強(qiáng)業(yè)委會(huì)管理，文章出自：http://004km.cn/feibiaozhun/

提高業(yè)主自治力業(yè)主委員會(huì)是物業(yè)企業(yè)和業(yè)主之間能起到橋梁紐帶作用，業(yè)主利益的代表者，業(yè)委會(huì)成員一定要公正，一是重視業(yè)主組建，加強(qiáng)對(duì)業(yè)委會(huì)組成人員考察。對(duì)于不符合要求、不稱職的業(yè)委會(huì)成員街道辦事處要組織重新選舉。二是嚴(yán)格把關(guān)業(yè)委會(huì)備案程序。制定業(yè)主大會(huì)成立和業(yè)主委員會(huì)選舉、換屆備案核準(zhǔn)流程。三是要加強(qiáng)對(duì)業(yè)委會(huì)人員的培訓(xùn)，組織業(yè)主委員會(huì)成員學(xué)習(xí)，告知業(yè)委會(huì)的權(quán)利與義務(wù)。四是提高業(yè)委會(huì)待遇，適當(dāng)給予一定數(shù)額的補(bǔ)貼。五是接受業(yè)主、業(yè)主大會(huì)監(jiān)督，制訂業(yè)委會(huì)工作制度。

總之，物業(yè)管理作為新興行業(yè)，隨著社會(huì)發(fā)展會(huì)產(chǎn)生新糾紛和問題，在物業(yè)管理實(shí)踐中，探索新的物業(yè)發(fā)展路子，保證人民安居樂業(yè)，促進(jìn)行業(yè)健康發(fā)展。