第一篇：增值稅分析

增值稅分析控制法的原理及稽查應(yīng)用

增值稅是一個優(yōu)良的稅種，但由于控管措施和手段不力，在我國偷逃增值稅問題一直比較嚴(yán)重，也使得增值稅管理費用和執(zhí)行費用相當(dāng)高昂。理論上的增值稅控管是交叉稽核增值稅專用發(fā)票。但偷逃增值稅的手段是多種多樣的，加之我國現(xiàn)階段增值稅制不夠完善，僅靠稽核增值稅專用發(fā)票是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的。為此，筆者在總結(jié)歸納多年來對增值稅控管經(jīng)驗的基礎(chǔ)上，提出“增值稅分析控制法”，以供參考。

一、基本原理增值稅計算離不開會計核算，而會計報表是會計信息的綜合反映，只有充分有效地利用會計報表才能解決增值稅的監(jiān)控問題。

“增值稅分析控制法”就是利用納稅人會計報表中產(chǎn)品（商品）銷售收入、產(chǎn)品（商品）銷售成本和期初存貨、期末存貨這兩組數(shù)據(jù)，通過“存貨資產(chǎn)變化”、“存貨率高低”、“收入與成本配比性”這3個指標(biāo)來綜合分析其對增值稅的影響，估算出可能偷逃增值稅稅額總量，進(jìn)而分析原因，判斷問題發(fā)生在賬內(nèi)還是賬外，應(yīng)從何處入手查證；然后，有針對性地進(jìn)行賬內(nèi)或賬外的調(diào)查取證，查實一個排除一個。

（一）“存貨資產(chǎn)變化”對增值稅的影響在購進(jìn)扣稅法條件下（目前是“生產(chǎn)型”增值稅），假定企業(yè)產(chǎn)供銷絕對均衡，即期初存貨與期末存貨相等，從理論上講，它與按銷售實耗扣稅法計算的稅金應(yīng)是相等的；然后，通過調(diào)整產(chǎn)供銷不均因素影響的稅金，即可驗證購進(jìn)扣稅法應(yīng)納增值稅申報的準(zhǔn)確性。假設(shè)把產(chǎn)供銷環(huán)節(jié)資金占用的期初余額視為合理占用，那么，根據(jù)其期初余額與期末余額的差額就可計算調(diào)整產(chǎn)供銷不均因素影響的本期應(yīng)納稅額。簡言之，存貨下降是增稅因素，存貨上升是減稅因素。

用公式表述：按銷售實耗扣稅法計算的應(yīng)納稅額＝（銷售收入－銷售成本×扣稅比率）×稅率產(chǎn)供銷不均因素影響的稅額＝（期初存貨－期末存貨）×稅率按購進(jìn)扣稅法計算的應(yīng)納稅額（簡稱為分析應(yīng)繳稅金）＝按銷售實耗扣稅法計算的應(yīng)納稅額＋產(chǎn)供銷不均因素影響的稅額綜合表示為：分析應(yīng)繳稅金＝[（銷售收入－銷售成本×扣稅比率）＋（期初存貨－期末存貨）]稅率可能偷逃稅額＝分析應(yīng)繳稅金－已計應(yīng)繳稅金

（二）假定條件對分析控制結(jié)果的影響。

1.增值稅規(guī)定估價入賬余額、在途材料、未取得抵扣憑證的貨物和商業(yè)購貨未付款等項目是不得扣稅的，在計算“分析應(yīng)繳稅金”時假定其已經(jīng)扣稅，這是因為分析取值來源于會計報表數(shù)字。在查賬時，若發(fā)現(xiàn)此類情況，應(yīng)調(diào)增估算結(jié)果。對此，商業(yè)企業(yè)也可通過“[（進(jìn)項稅額－進(jìn)項稅額轉(zhuǎn)出）÷稅率]÷[（期末存貨－期初存貨）＋商品銷售成本]”這個小于100％的扣稅比率預(yù)先修正。

2.計算“分析應(yīng)繳稅金”時若未能將記入期間費用類賬戶、符合扣稅條件的外購貨物、勞務(wù)或購銷貨物運費應(yīng)扣稅額估算入內(nèi)，或因其扣稅額很少而忽略不計，或發(fā)現(xiàn)時調(diào)減估算結(jié)果。

3.工業(yè)企業(yè)扣稅比率用生產(chǎn)成本表計算或根據(jù)不同類型生產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)驗值估算，但很難精確?？紤]到期初存貨、期末存貨中原材料所占比重較大，分析時也可按100％扣稅比率計算。

4.統(tǒng)一用17％稅率計算“分析應(yīng)繳稅金”時若有誤差，這個誤差由是否有差別稅率和扣除率來決定。

5.假定沒有“期初存貨已征稅款”，或有但未轉(zhuǎn)入本期抵扣，若轉(zhuǎn)入本期抵扣，則應(yīng)調(diào)減估算結(jié)果。

二、稽查應(yīng)用為便于查案分析和各級審核，我們在實際運用時設(shè)計并填列《增值稅稽查選案及檢查審核分析表》，基本結(jié)構(gòu)大體可分為3個部分：會計報表數(shù)據(jù)、計算分析部分和附注部分。依據(jù)分析的基本公式不同和賬內(nèi)、賬外檢查的區(qū)別，“增值稅分析控制法”主要有以下3個方面的功能：

（一）分析存貨資產(chǎn)去向，控制“應(yīng)稅賬戶”貸方發(fā)生額應(yīng)計稅未計稅情況上述分析的是存貨的增與減，控制的是“可能偷逃稅額”。注意觀察存貨的去向：用于應(yīng)稅耗用還是非應(yīng)稅耗用，用于應(yīng)稅耗用和銷售的賬戶我們稱之為“應(yīng)稅賬戶”，用于非應(yīng)稅耗用的賬戶我們稱之為“非應(yīng)稅賬戶”。為分析方便，這里把存貨類賬戶、生產(chǎn)成本類賬戶、銷售及其成本費用類賬戶以及管理費用賬戶規(guī)定為“應(yīng)稅賬戶”。除此之外的賬戶，則為“非應(yīng)稅賬戶”。我們控制的重點就是看存貨轉(zhuǎn)入“非應(yīng)稅賬戶”時是否按增值稅規(guī)定計算了稅金。

1.報表分析。其基本公式前面已述，該公式適用于征、扣稅率一致時的控制分析。當(dāng)征、扣稅率不一致或需分別控制“銷項稅額”及“進(jìn)項稅額－進(jìn)項稅額轉(zhuǎn)出”時，可用下列公式：

（1）分析銷項稅額＝銷售收入×稅率

（2）分析進(jìn)項稅額＝[（期末存貨－期初存貨）＋銷售成本×扣稅比率]×綜合扣稅率（3）分析應(yīng)交稅金＝分析銷項稅額－分析進(jìn)項稅額 2.總量控制。

公式（1）主控銷項稅額。其中用17％稅率計算時，若出現(xiàn)“分析銷項稅額”大于申報銷項稅額的情況，先看是否有免稅收入或適用13％稅率計算的收入，然后再確定未計稅收入；二者相等時，看損益表中有無“其他業(yè)務(wù)利潤”，以分析“其他業(yè)務(wù)收入”是否計稅。公式（2）主控進(jìn)項稅額。但必須用公式

（3）按前面的公式分析“可能偷逃稅額”。這里，偷逃稅的原因可分為兩類：一類是因為“應(yīng)稅賬戶”貸方發(fā)生額對應(yīng)“非應(yīng)稅賬戶”借方發(fā)生額應(yīng)計稅而未計稅造成。如視同銷售行為、外購貨物改變用途或損失未計稅，這里包括以物抵債未通過銷售賬戶而未計稅的情況。另一類是因為“應(yīng)稅賬戶”內(nèi)部及其不同賬戶之間發(fā)生額應(yīng)當(dāng)計稅而未計稅造成的。如以物易物未通過銷售賬戶核算而未計稅（但對以物易物不計稅也不扣稅時不能控制）；再如“原材料”賬戶貸方發(fā)生額結(jié)轉(zhuǎn)入“其他業(yè)務(wù)支出”賬戶，但“其他業(yè)務(wù)收入”未計稅。

3.重點落實。其方法有二：一是從“應(yīng)稅賬戶”貸方（重點查存貨類賬戶和生產(chǎn)成本類賬戶貸方）發(fā)生額查起，有時比較費力。二是分析資產(chǎn)負(fù)債表中長期投資、在建工程、待處理流動資產(chǎn)損益等項目有無余額，或其“期初數(shù)”與“期末數(shù)”的增減變化；看損益表中的營業(yè)外收入、營業(yè)外支出、其他業(yè)務(wù)利潤等項目有無數(shù)值，排除一些不可能因素后，從“非應(yīng)稅賬戶”借方同時牽出“應(yīng)稅賬戶”貸方的主要問題。

（二）分析存貨率，盤查存貨的真實性所謂存貨率，這里指的是期末存貨與一個年度的銷售成本之比。利用存貨率分析是為了斷定存貨的合理性。實際存貨的多少、存貨率的高低主要取決于生產(chǎn)經(jīng)營周期長短及資金周轉(zhuǎn)速度。一般是工業(yè)高于商業(yè)。工業(yè)生產(chǎn)主要取決于在產(chǎn)品資金占用；商業(yè)經(jīng)營一般是經(jīng)營消費資料的高于經(jīng)營生產(chǎn)資料的，經(jīng)營笨重物資的企業(yè)甚至沒有存貨。企業(yè)資金都是有限的，不可能一直是購進(jìn)多而銷售少。就一般情況而言，商業(yè)存貨率在5％－15％、工業(yè)存貨率在20％－30％比較合理。通過賬面存貨率與合理存貨率的比較，就能判斷“可能偷逃稅額”。

1.報表分析。

增值額稅金負(fù)擔(dān)率＝增值率×稅率＝[（銷售收入－銷售成本×扣稅比率）÷銷售收入]×稅率目前，企業(yè)正常稅金負(fù)擔(dān)率的幅度為：

商業(yè)經(jīng)營：鋼材、生鐵、汽車0.2％－0.8％，個別的達(dá)到1％以上； 其他貨物1％－1.7％，少數(shù)可達(dá)到3％。工業(yè)生產(chǎn)：加工過程較短的在2％－4％，少數(shù)可達(dá)到5％；加工過程較長的在5％－7％，機(jī)械生產(chǎn)可達(dá)到9％；個別高附加值產(chǎn)品或高征低扣的可達(dá)10％－12％。

2.總量控制。增值額稅金負(fù)擔(dān)率低于同行業(yè)稅金負(fù)擔(dān)率且明顯的，可基本斷定是截留了收入或者擴(kuò)大了成本。截留收入主要有隱匿銷售、截留差價或價外費用不入賬或雖入賬但不計稅等情況。擴(kuò)大成本主要有返利不沖減相應(yīng)成本也不沖減其進(jìn)項稅額；視同銷售、外購貨物改變用途或損失不作相應(yīng)賬務(wù)處理，而將此成本隱醫(yī)到銷售成本中去，或者將非應(yīng)稅耗用的外購或自產(chǎn)貨物記入了“應(yīng)稅賬戶”。

與“分析存貨率”相反，此類問題的特點是存貨增減基本如實作賬務(wù)處理，所以存貨賬物基本相符或差別不懸殊。但由于截留收入或擴(kuò)大成本才表現(xiàn)出成本利潤率、毛利率或增值率低于同行業(yè)的正常水平。控制的方法主要是搞清真實的毛利率（如抽查銷項、進(jìn)項發(fā)票計算），或用同行業(yè)的正常毛利率、成本利潤率，推算出隱瞞的應(yīng)計稅收入額。

隱瞞計稅額＝銷售成本÷（1－實際毛利率）－已計收入或＝銷售成本×（1＋成本利潤率）－已計收入可能偷逃稅額＝隱瞞計稅額×稅率

3.重點落實。即查實賬外經(jīng)營情況。

（1）此類業(yè)戶多有真假兩本賬，能否查到真賬是取證的關(guān)鍵；也可把發(fā)票存根合計與申報收入核對；價外費用或返利可從賬內(nèi)查實或找到線索；判斷非應(yīng)稅耗用外購或自產(chǎn)貨物是否記入了“應(yīng)稅賬戶”，可重點從生產(chǎn)成本類賬戶分析。必要時，應(yīng)結(jié)合外調(diào)查證。

（2）確難查實的，應(yīng)取其收入與成本不配比的證據(jù)，按新修訂的《稅收征管法》第35條第4款規(guī)定，確定此項的應(yīng)補(bǔ)稅額。

（四）查證上述未能控制的問題在檢查時還要注意：

（1）貨物交易的違章發(fā)票抵扣稅的查證；（2）應(yīng)征增值稅的固定資產(chǎn)銷售是否計稅；

（3）列入固定資產(chǎn)、在建工程等“非應(yīng)稅賬戶”的外購貨物扣稅，甚至無發(fā)票虛擬扣稅等。這需要從有關(guān)“非應(yīng)稅賬戶”的借方查證。判斷方法：在按上述3種控制方法查實后，調(diào)整有關(guān)數(shù)據(jù)，重新測算增值額稅金負(fù)擔(dān)率，仍然偏低的，可基本斷定有偷逃稅情況存在。

三、開發(fā)計算機(jī)軟件的意義綜上所述，“增值稅分析控制法”不僅能監(jiān)控增值稅計算和偷逃稅總量，而且能提供查證偷逃稅手段的信息，使調(diào)查取證做到有的放矢，減少不必要的稽查工作量；由于能控制偷逃稅總量及判斷問題原因，所以能監(jiān)控查案質(zhì)量，也將大幅度提高增值稅的征管效率。該辦法的另一個特點，是能適用于財務(wù)制度不健全企業(yè)的增值稅控管，同時適用于小規(guī)模納稅人。

按照“增值稅分析控制法”原理，開發(fā)計算機(jī)軟件，不僅適用于增值稅征收、管理和稽查各環(huán)節(jié)，更適應(yīng)當(dāng)前征管機(jī)構(gòu)改革和征管網(wǎng)絡(luò)化建設(shè)的需要。特別是隨著高度集中征收模式的建立，如果在稅款征收時實現(xiàn)自動為管理分局和稽查分局選案（選案權(quán)層次越高，對下監(jiān)管力度越大），將對強(qiáng)化增值稅征管、提高查案質(zhì)量和降低增值稅管理成本有十分重要的意義

第二篇：增值稅案例分析

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增值稅案例分析

稅收籌劃與財務(wù)會計

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納稅人擁有合理避稅的權(quán)利

稅務(wù)征收管理規(guī)定

稅務(wù)核算的依據(jù)

企業(yè)中各稅種的會計處理方法

合理避稅的基本要件

合理避稅籌劃的基本方法

主要稅種的避稅方法和案例分析

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增值稅的避稅方法和案例分析

一、代銷行為納稅籌劃

代銷行為有收取手續(xù)費和視同買斷兩種方式。收取手續(xù)費即受托方根據(jù)所代銷的商品數(shù)量向委托方收取手續(xù)費，作為其勞務(wù)收入，按規(guī)定征收營業(yè)稅。視同買斷即由委托方和受托方簽定協(xié)議，委托方按照議價收取所代銷的貨款，實際售價可由受托方自定，實際售價與協(xié)議價之間的差額歸受托方所有。

在代銷行為中，有兩種稅負(fù)。

1．增值稅：貨物實現(xiàn)了有償轉(zhuǎn)讓，應(yīng)屬于增值稅征收范圍。

2．營業(yè)稅：對代理者為委托方提供的代銷貨物的勞務(wù)行為，就要

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取得一定的報酬，因而要收取一定的手續(xù)費，那么對 受托方提供代銷貨物的勞務(wù)所取得的手續(xù)費就要繳營業(yè)稅。

需要說明以下兩點：

一是代銷行為的關(guān)鍵，是受托方以委托方的名義，從事銷售委托方貨物的活動，對代銷貨物發(fā)生的質(zhì)量問題以及法律責(zé)任，都由委托方負(fù)責(zé)。

二是代銷與平銷返利不同。平銷返利是自銷行為中銷售者從供貨方取得的差價收入，代銷是受托銷售行為，兩者的區(qū)別見上所述。

【案例分析】

北京藍(lán)天企業(yè)是全國知名的電腦生產(chǎn)企業(yè)，2003年生產(chǎn)甲品牌的電腦是全部委托分布在全國30多個大中企業(yè)的代理商銷售的。該企業(yè)采取薄利多銷的策略，在與各代理商簽定銷售合同時就明確規(guī)定甲品牌的電腦每臺不含稅價格為5000元，代理手續(xù)費為每臺100元

從題目可知，目前該企業(yè)采用的是收取手續(xù)費代銷方法。假設(shè)2002年該企業(yè)發(fā)出甲品牌的電腦12000臺，至12月底結(jié)帳時，受到代銷單位的代銷清單合計銷售10000臺，則該企業(yè)應(yīng)按銷售清單確認(rèn)收入

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并計算增值稅的銷項稅額為850萬元。其財務(wù)處理方法為：

借：應(yīng)收帳款

58500000

貸：主營業(yè)務(wù)收入

50000000

應(yīng)交稅金——應(yīng)交增值稅

8500000

支付手續(xù)費1000000元時，企業(yè)做會計分錄如下

借：銷售費用

1000000

貸：銀行存款

1000000

而對于受委托代銷企業(yè)來說，則要就這筆100萬元的代銷手續(xù)費繳納5%的營業(yè)稅50000元，應(yīng)繳納城市維護(hù)建設(shè)稅及教育費附加5000元。

若企業(yè)采用另一種方法，視同買斷，則該企業(yè)與代理商簽定代銷協(xié)議時，企業(yè)以銷售加工每臺5000元扣減代銷手續(xù)費100元，即以每臺4900元的價格作為合同代銷價，代理商仍以每臺5000元的價格銷售。假設(shè)銷售數(shù)量仍為10000臺，那么，該企業(yè)發(fā)出電腦時：

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借：發(fā)出產(chǎn)品

49000000

貸：庫存商品

49000000

收到代理商轉(zhuǎn)來的代銷清單時，確認(rèn)銷售收入并計算增值稅銷項稅額：

借：應(yīng)收帳款

57330000

貸：主營業(yè)務(wù)收入

49000000

應(yīng)交稅金——應(yīng)交增值稅

8330000

對受托企業(yè)而言，在該方式下，應(yīng)該就銷售電腦的差額100萬元繳納17%的增值稅17萬元，應(yīng)繳納城市維護(hù)建設(shè)稅及教育費用附加17000元

通過分析可見，采用買斷方式代銷這批電腦，對委托方來說，由于將手續(xù)費在銷售額中扣除，增值稅的計稅依據(jù)減少，從而節(jié)約增值稅支出170000元（8500000-8330000），同時也節(jié)約支出城市維護(hù)建設(shè)稅及教育費附加17000元。對受委托代銷企業(yè)來說，由于該方式使代理服務(wù)變?yōu)樨浳镤N售，使應(yīng)納的稅種發(fā)生了變化，從而水手負(fù)擔(dān)明顯

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增加，但是，如果將委托企業(yè)與受托企業(yè)作為一個整體來籌劃，那么，視同買斷銷售的代銷比收取手續(xù)費的代銷稅收負(fù)擔(dān)是下降的。

二、運輸費用的避稅籌劃

《運輸發(fā)票增值抵扣管理試行辦法》等文件出來前，不少一般納稅人企業(yè)在運輸貨物時存在一個“老大難”問題：取得聯(lián)營企業(yè)、個體運輸專業(yè)戶所提供或中介機(jī)構(gòu)代開的運輸服務(wù)發(fā)票不能抵扣增值稅進(jìn)項稅額。無形中增加了企業(yè)的稅收成本，影響了企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營效益。〈貨物運輸業(yè)營業(yè)納稅人認(rèn)定和年審試行辦法〉等文件的發(fā)布，既強(qiáng)化了對運輸發(fā)票開具、抵扣的管理，也放寬了合法發(fā)票的抵扣范圍，有利于一般納稅人降低稅收成本。同時，新法規(guī)的發(fā)布，也為運輸費用的避稅籌劃提供了新的空間

【案例分析】

A企業(yè)是增值稅的一般納稅人，2002年銷售收入3000萬元，運費收入175、5萬元（運輸收入按含稅收入的5%計算），其產(chǎn)品適用增值稅稅率為17%，汽車零件、汽油等進(jìn)項稅額為5萬元。怎樣進(jìn)行避稅籌劃？

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分析

1、不成立運輸公司。銷貨放實行送貨上門，運費收入通過提高貨價的辦法解決，開具增值稅專用發(fā)票，則應(yīng)按混合銷售行為對運輸收入與貨款一道征收增值稅，不納營業(yè)稅。這部分增值稅款如下：

應(yīng)納增值稅=銷項稅額-進(jìn)項稅額=1755000÷（1+17%）×17%-50000=20500

2、成立獨立核算的運輸公司，運輸公司將運輸發(fā)票直接開給購買方。銷貨方采取代墊運費，或者由運輸企業(yè)直接向購買方收取運費，則運輸收入不納增值稅，只納營業(yè)稅。

應(yīng)納營業(yè)稅=1755000×3%=52650

3、成立獨立核算的運輸公司，運輸公司將運費發(fā)票開給銷貨方。銷貨方實行送貨上門，將孕婦收入通過提高貨價的辦法解決，則運輸公司應(yīng)納營業(yè)稅，銷貨方的運費收入與貨款一道交納增值稅，其運輸支出可以抵扣7%的進(jìn)項稅額。

銷貨方企業(yè)的運輸收入應(yīng)納增值稅=銷項稅額-進(jìn)項稅額=1755000÷

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（1+17%）-1755000×7%=132150元

運輸公司應(yīng)納營業(yè)稅=175500×3%=52650元

運輸收入應(yīng)納增值稅、營業(yè)稅合計=132150+52650=184800元

通過比較計算結(jié)果，我們可以看出，上述三種方案，方案二稅負(fù)最低為最優(yōu)方案，方案三次之，方案一稅負(fù)最高。

三、已用固定資產(chǎn)銷售的稅收籌劃

工作中經(jīng)常會遇到企業(yè)在生產(chǎn)經(jīng)營過程中，銷售自己使用過的固定資產(chǎn)行為。是否固定資產(chǎn)的價格賣得越高，企業(yè)收益就越大呢？其實不然。

稅法規(guī)定：單位和個體經(jīng)營者銷售自己使用過的摩托車、游艇、應(yīng)征消費稅的汽車以外的屬于貨物的固定資產(chǎn)暫免征收增值稅。但“使用過的其他屬于貨物的固定資產(chǎn)”應(yīng)同時具備以下條件：

1.屬于企業(yè)固定資產(chǎn)目錄所列貨物；

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2.企業(yè)按固定資產(chǎn)管理，并確已使用過的貨物；

3.銷售價格不超過其原值的貨物。

若不具備以上條件，應(yīng)依照6％（工業(yè)企業(yè)小規(guī)模納稅人）或4％（商業(yè)企業(yè)小規(guī)模納稅人）的征收率計征增值稅，在此項規(guī)定的前提下，由于我們有確定固定資產(chǎn)價格的自主權(quán)，因此也具備了“稅收籌劃”的可能。

【案例分析】

某工業(yè)企業(yè)銷售自己使用過的固定資產(chǎn)某機(jī)床一臺，原值20萬元，已提折舊5萬元。

我們從以下幾種情況來進(jìn)行分析比較：

清理固定資產(chǎn)及支付有關(guān)清理費用的賬務(wù)處理如下：

清理固定資產(chǎn)時，以現(xiàn)金支付有關(guān)清理費用1萬元

借：固定資產(chǎn)清理

150000

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累計折舊

50000

貸：固定資產(chǎn)

200000

借：固定資產(chǎn)清理

10000

貸：現(xiàn)金

10000

(1)假設(shè)按原值出售該項固定資產(chǎn)。

根據(jù)規(guī)定不需繳納增值稅，則出售該項固定資產(chǎn)的凈收益為：

20-15-l＝4(萬元)

(2)銷售價格高于其原值。假設(shè)以20.5萬元(含稅價)出售該項固定資產(chǎn)。

根據(jù)規(guī)定需征4%的增值稅，則應(yīng)繳納增值稅：

20.5÷(1十4%)×4%＝0.7885(萬元)

則以高于原值5000元出售該項固定資產(chǎn)，凈收益為：

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20.5-15-l-0.7885＝3.7115(萬元)(此處不考慮城建稅和教育費附加)

(3)假設(shè)以低于原值的價格19.5萬元出售。

按規(guī)定不需繳納增值稅，凈收益為：

19.5-15-l＝3.5(萬元)

(4)假設(shè)以21.5萬元的價格出售。

按規(guī)定應(yīng)繳納4%的增值稅，應(yīng)繳納增值稅：

21.5÷(1十4%)×4%＝0.8269(萬元)

則以高于原值1.5萬元的價格出售該項固定資產(chǎn)，凈收益為：

21.5-15-1-0.8269＝4.6731(萬元)

比較上述四種情況，可以看出：

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A、銷售舊固定資產(chǎn)的價格，當(dāng)以等于或低于原值價格出售時，以等于原值的價格出售，凈收益最大；

B、當(dāng)以高于原值的價格出售時，凈收益未必比以等于或低于原值的價格出售要高，這時需考慮增值稅稅負(fù)的影響。

我們可以從以下方程式中計算出平衡點：

X-15-1-4%×X÷1.04＝20-15-l

求出X＝20.79(萬元)

即，當(dāng)以高于原值的價格出售時，價格必須大于20.79萬元，凈收益才會比以原值價格出售多(此處不考慮城建稅和教育費附加費)。

2.銷售使用過固定資產(chǎn)的增值率節(jié)稅點X通過上面的分析，我們知道當(dāng)以高于固定資產(chǎn)原值的價格出售時，凈收益未必比以等于或低于原值的價格出售要高。也就是說存在著某一個平衡點，使得以高價出售的凈收益等于以原值出售的凈效益。我們假定使用過固定資產(chǎn)的原值為P，使用過固定資產(chǎn)的銷售價格為S，使用過固定資產(chǎn)銷售價格高于原值時的增值稅適用征收率為4%，使用過固定資產(chǎn)的增值率為D，那么：

由于當(dāng)S/104%＞P時：

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企業(yè)最大實際銷售收入為＝S-S/104%×4%，而當(dāng)S/104%≤P時： 企業(yè)最大實際銷售收入＝P

二式綜合，得出：

P＝S-S/104%x 4%

(S-P)/P＝3.85%＝E

銷售使用過的固定資產(chǎn)，如果價格超過原值但沒超過原值3.85%的增值率免稅節(jié)稅點，那應(yīng)盡量使銷售價格不超過原始價格，這時免稅的節(jié)稅效應(yīng)會帶來更大的收入；如果價格可以超過原始價 格3.85%的增值率免稅節(jié)稅點，那表明放棄免稅，繳納增值稅可以帶來更大的收入。

【案例分析2】

某公司是一機(jī)器制造企業(yè)，打算出售一套使用了2年的進(jìn)口生產(chǎn)線設(shè)備，該生產(chǎn)線的原始成本為600萬元，有企業(yè)愿意以630萬元購買，該公司應(yīng)如何決策？

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(S-P)/P＝(630-600)/600＝5%〉3.85%

該公司的這套600萬元買來的設(shè)備可以以630萬元出售，盡管要繳納4%的增值稅，但它的增值率超過了3.85%的增值率免稅節(jié)稅點，所以應(yīng)該放棄免稅，接受對方提出的價格：

企業(yè)實際銷售收入＝630-630/104%×4%＝630-24.23＝6050.77(萬元)如果該公司要免稅，那該設(shè)備的銷售價格最高只能為600萬元：

企業(yè)實際銷售收入＝S＝P＝600(萬元)

如果該公司要免增值稅，那該公司該資產(chǎn)的銷售價格最高只能定為600萬元，該公司的實際銷售收入要減少5.77萬元(605.77-600)。

四、利用不同的促銷方式進(jìn)行稅收籌劃

在買方市場的條件下，企業(yè)之間的競爭日趨激烈，因此企業(yè)越來越注重營銷方式和促銷手段的選擇，好的營銷方式和促銷手段能夠給企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營活動帶拉直接的推動作用。

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常見的讓利促銷活動主要有打折、贈送，其中贈送又可分為贈送實物（或購物券）和返還現(xiàn)金，下面通過一案例具體分析以上三種方式所涉及的稅種及承擔(dān)的稅負(fù)。

某商場商品銷售利潤率為40％，銷售100元商品，其成本為60元，商場是增值稅一般納稅人，購貨均能取得增值稅專用發(fā)票，為促銷欲采用三種方式：一是，商品7折銷售； 二是，購物滿100元者贈送價值30元的商品（成本18元，均為含稅價）； 三是，購物滿100元者返還30元現(xiàn)金。

假定消費者同樣是購買一件價值100元的商品，對于商家來說以上三種方式的應(yīng)納稅情況及利潤情況如下（暫不考慮城建稅和教育費附加）：

1.7折銷售，價值100元的商品售價70元

應(yīng)繳增值稅額＝70÷（1＋17％）×17％－60／（1＋17％）×17％＝1.45（元）

利潤額＝70÷（1＋17％）－60÷（1＋17％）＝8.55（元）

應(yīng)繳所得稅額＝8.55×33％＝2.82（元）稅后凈利潤＝8.55－2.82＝5.73（元）。

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2.購物滿100元，贈送價值30元的商品

銷售100元商品應(yīng)繳增值稅＝100÷（1＋17％）×17％－60÷（1＋17％）×17％＝5.81（元）。

贈送30元商品視同銷售：應(yīng)繳增值稅＝30÷（1＋17％）×17％－18 ÷（1＋17％）×17％＝1.74（元）。合計應(yīng)繳增值稅＝5.81＋1.74＝7.55（元）

稅法規(guī)定，為其他單位和部門的有關(guān)人員發(fā)放現(xiàn)金、實物等應(yīng)按規(guī)定代扣代繳個人所得稅；稅款由支付單位代扣代繳。為保證讓利顧客30元，商場贈送的價值30元的商品應(yīng)不含個人所得稅額，該稅應(yīng)由商場承擔(dān)，因此贈送該商品時商場需代顧客偶然所得繳納的個人所得稅額為：30÷（1＋20％）×20％＝7.5（元）。利潤額＝100÷（1＋17％）－60÷（1＋17％）－18÷（1＋17％）－7.5＝11.3（元）

由于贈送的商品成本及代顧客繳納的個人所得稅款不允許稅前扣除，因此應(yīng)納企業(yè)所得稅額＝[100÷（1＋17％）－60÷（1＋17％）]×33％＝11.28（元）。稅后利潤＝11.30－11.28＝0.02（元）。

3.購物滿100元返還現(xiàn)金30元 應(yīng)繳增值稅稅額＝[100÷（1＋

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17％）－60÷（1＋17％）]×17％ ＝5.81（元）。應(yīng)代顧客繳納個人所得稅7.5（同上）。利潤額＝100÷（1＋17％）－60÷（1＋17％）－30－7.5 ＝－3.31（元）。應(yīng)納所得稅額11.28元（同上）。稅后利潤＝－3.31－11.28＝－14.59（元）。

上述三方案中，方案一最優(yōu)，方案二次之，方案三最差但如果前提條件發(fā)生變化，則方案的優(yōu)劣會隨之改變。

從以上分析可以看出，顧客購買價值100元的商品，商家同樣是讓利30元，但對于商家來說稅負(fù)和利潤卻大不相同。因此，在制訂每一項經(jīng)營決策時，先要進(jìn)行相關(guān)的稅務(wù)問題籌劃，以便降低稅收成本，獲取最大的經(jīng)濟(jì)效益。

五、利用供貨單位進(jìn)行籌劃

根據(jù)我國增值稅稅法規(guī)定，納稅人在什么情況下向什么企業(yè)進(jìn)貨更有利，可以從以下分兩種情況進(jìn)行分析：

第一種情況：假設(shè)S公司為增值稅一般納稅人，欲購進(jìn)一批應(yīng)稅貨物，現(xiàn)有A、B、C三家公司同時向其推薦同樣的貨物。A公司是增值稅一般納稅人，能夠提供符合規(guī)定的增值稅專用發(fā)票；B、C兩家公司均為小規(guī)模納稅人，但B公司承諾能提供由其主管稅務(wù)機(jī)關(guān)代開

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演講稿 工作總結(jié) 調(diào)研報告 講話稿 事跡材料 心得體會 策劃方案 的注明征收率的增值稅專用發(fā)票；C公司只能提供普通發(fā)票，若A、B、C三家公司的貨物售價一樣（均為含稅價15000元），則A公司無疑成為S公司首選的購貨對象，因為S公司向A公司購貨時能獲用A公司開具的增值稅專用發(fā)票，S公司在該批貨物銷售后（假定含稅售價為18000元），已支付的進(jìn)項稅金將能獲得全額抵扣。若選擇B公司為進(jìn)貨對象，則S公司也能取得扣稅憑證。但扣稅率為6％，將有可能導(dǎo)致S公司購貨時已支付的進(jìn)項稅額得不到足額抵扣，本環(huán)節(jié)必須多繳增值稅金，若選擇C公司為購貨對象，則S公司由于得不到任何扣稅憑證，必須按貨物銷售收入依法定用增值稅稅率全額計算繳納增值稅，由此造成的損失是顯而易見的。S公司從A公司進(jìn)貨，應(yīng)交增值稅436元；S公司從B公司進(jìn)貨，應(yīng)交增值稅1766元；S公司從C公司進(jìn)貨，應(yīng)交增值稅2615元（計算過程略）?？梢?，由于進(jìn)貨單位不同，稅負(fù)相差很大。

第二種情況：假設(shè)A公司貨物售價為15000元、B公司貨物售價為14000元、C公司貨物售價為13000元，S公司的銷售價仍然為18000元，以上均為含稅價，不考慮其他費用因素，并假設(shè)S公司始終為盈利企業(yè)，那么我們試對S公司向A、B、C三家公司分別購貨取得的相對收益作定量分析。向A公司進(jìn)貨的稅負(fù)仍為43 6元，向B公司購貨為1823元，向C公司購貨為2615元。

值得注意的是：S公司向B公司購貨時只取得注明6％稅率的專

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用發(fā)票，向C公司購貨只能取得不能抵扣進(jìn)項稅金的普通發(fā)票，從B公司進(jìn)貨比之向A公司購貨少抵扣了1387元（1823－436）的進(jìn)項稅額，從C公司進(jìn)貨比從A公司進(jìn)貨少抵扣了2179元（2615－436）稅款，而且還必須代征7％的城建稅、3％的教育費附加，33％的企業(yè)所得稅。這樣，S公司向B公司進(jìn)貨時，實際需要上交的稅費合計為1823＋1823×（7％＋3％＋33％）＝1823＋784＝2607元。S公司向C公司進(jìn)貨時，實際要上交的稅費合計為2615＋2615×（7％＋3％＋33％）＝2615＋1124＝3739元。

從表面看，S公司從A、B、C三家公司進(jìn)貨的毛利（含稅售價減去含稅進(jìn)價）分別為3000元、4000元、5000元，但稅后收益（毛利減去上交稅費）卻是：

S公司向A、B、C三家公司購貨的收益分別為2376元、1393元和1260元。

比較上述兩種情況可知，雖然進(jìn)貨價格有較大差別，但是公司的稅后收益仍然A＞B＞C.一般說來，能索取17％、6％、4％專用發(fā)票和不能索取專用發(fā)票時的稅費總額是依次遞增的。因此，即使小規(guī)模納稅人在售價上有一定的價格優(yōu)勢，但對一般納稅人來說，向能提供增值稅合法憑證的供貨企業(yè)購進(jìn)貨物仍然能獲得相對大的收益。至于小規(guī)模納稅人比一般納稅人同類貨物的價格折讓多少才能使向其購

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貨的一般納稅人不受損失要通過比較，即價格折讓臨界點的計算。

設(shè)任意一個增值稅一般納稅人，當(dāng)某貨物的含稅銷售額為Q（適用17％稅率）時，該貨物的采購情況分別為索取17％、6％、4％專用發(fā)票和不索取專用發(fā)票，含稅購進(jìn)額分別為A、B、C和D，城建稅和教育費附加兩項按8％計算，企業(yè)所得稅率33％（我們暫不考慮采購費用對所得稅的影響）。運用計算現(xiàn)金凈流量的公式可得：

（1）索取17％專用發(fā)票情況下的現(xiàn)金凈流量為：Q－｛A＋（Q÷1.17×0.17－A÷1.17×0.17）＋（Q÷1.17×0.17－A÷1.17×0.17）×0.08＋[Q÷1.17－A÷1.17－（Q÷1.17×0.17－A÷1.17×0.17）×0.08]×0.33｝＝0.5648Q－0.5648A

（2）索取6％專用發(fā)票情況下的現(xiàn)金凈流量為：

0.5648Q－0.62904B

（3）索取4％專用發(fā)票情況下的現(xiàn)金凈流量為：

0.5648Q－0.64217C

（4）不能索取專用發(fā)票情況下的現(xiàn)金凈流量為：

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0.5648Q－0.67D

現(xiàn)在，采購企業(yè)以（1）式購銷雙方互不吃虧狀態(tài)下的現(xiàn)金凈流量為標(biāo)準(zhǔn)，若令（2）式等于（1）式，即索取6％專用發(fā)票情況下的現(xiàn)金凈流量跟（1）式這個標(biāo)準(zhǔn)現(xiàn)金凈流量相等時，可求出（2）式中的B與（1）式中的A之比為89.8％，也就是說，當(dāng)采購企業(yè)索取6％的專用發(fā)票購貨時，只要供貨方給予含稅價10.2％的價格折讓，采購企業(yè)就不會吃虧。同樣的方法，能夠計算出采購企業(yè)索取4％專用發(fā)票和不能索取專用發(fā)票情況下，售貨方的價格折讓臨界點分別為12.04％和1 5.7％。

對于增值稅一般納稅人來說，在購貨時運用價格折讓臨界點原理，就可以放心大膽地跟小規(guī)模納稅人打交道，只要所購貨物的質(zhì)量符合要求，價格折讓能夠達(dá)到相應(yīng)的臨界點指數(shù)，增值稅一般納稅人完全應(yīng)當(dāng)棄遠(yuǎn)求近，從身邊周圍的小規(guī)模納稅人那里購貨，以節(jié)省采購時間和采購費用，增加企業(yè)效益。

例如，某服裝生產(chǎn)企業(yè)（增值稅一般納稅人），每年要外購棉布500噸。每年從外省市棉紡廠購入（一般納稅人），假定每噸價格需3萬元（含稅價）。當(dāng)?shù)赜袔准乙?guī)模較小的棉紡企業(yè)（小規(guī)模納稅人），所生產(chǎn)棉布的質(zhì)量可與該外省市棉紡廠生產(chǎn)的棉布相媲美。假定當(dāng)?shù)?/p>

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棉紡企業(yè)能從稅務(wù)局開出4％的增值稅專用發(fā)票，那么，該服裝生產(chǎn)企業(yè)以什么價格從小規(guī)模納稅人那里購進(jìn)才不會吃虧呢？按上面的公式，企業(yè)能索取4％專用發(fā)票時的價格折讓點為12.04％，即該服裝生產(chǎn)企業(yè)只要以每噸26388元[30000（1－12.04％）]的價格購入，就不會吃虧。如果考慮到運費的支出，以這個價格購入還會節(jié)省不少費用。

對于小規(guī)模納稅人來說，運用價格折讓臨界點原理，在銷售產(chǎn)品時可以保護(hù)自己的既得利益。例如，可用折價臨界點來反駁或說服購貨方（增值稅一般納稅人）無理的折價要求，促使購銷雙方達(dá)成共識，互惠互利，平等合作。

六、兼營與混合銷售的避稅籌劃

（一）兼營與混合銷售的選擇。

一般人認(rèn)為，由于增值稅大大高于營業(yè)稅，所以對于兼營項目，一定要分開核算，以免所有營業(yè)額都按增值稅稅率計稅，但實際上未必盡然，須知增值稅僅對增值額征稅，二營業(yè)稅確對營業(yè)全額征稅，如果增值稅比例比較大，則分開核算是劃算的；如果增值比例比較小，則分開核算未必劃算。為比較兩者的高低，設(shè)經(jīng)營收入總額為R增值率為M，增值稅稅率為T1，營業(yè)稅稅率為T2，則：

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按增值稅稅率計算，應(yīng)納的增值稅稅額=R×M×T1

按營業(yè)稅稅率計算，應(yīng)納的營業(yè)稅稅額=R×T2

當(dāng)兩者稅負(fù)相等時，R×M×T1=R×T2，則M=T2/T1

由此可知當(dāng)實際的增值稅稅率大于M時，納稅人籌劃繳納營業(yè)稅比較劃算；但實際的增值率小于M時，納稅人繳納增值稅比較劃算。

對于混合銷售行為，納稅人可以通過控制應(yīng)稅貨物和應(yīng)稅勞務(wù)所占比例賴達(dá)到選擇繳納低稅負(fù)稅種的目的。在實際生活種，納稅人應(yīng)該知道是作為增值稅納稅人好還是作為營業(yè)稅納稅人好，則應(yīng)該使應(yīng)納稅貨物 占到總銷售額的一半以上；反之則應(yīng)使應(yīng)稅貨物占到總銷售額的一半以下。

【案例分析】

A建筑材料商店，在主營建筑材料批發(fā)和零售的同時，還兼營對外承接安裝、裝飾工程作業(yè)。該商店是增值稅的一般納稅人。增值稅稅率為17%。某越對外銷售建筑材料并代客戶安裝，這批建筑材料的成本為200萬，該商店以230萬元的價格銷售并代為安裝。

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如果該商店選擇營業(yè)稅納稅人應(yīng)該交納的營業(yè)稅為：

230×3%=6.9萬

如果該商店選擇增值稅納稅人應(yīng)該交納的增值稅為:

[（230-200）÷（1+17%）]×17%=4.36萬

由此可知該商店選擇增值稅納稅人比較劃算。但這只是一筆業(yè)務(wù)，如果該商店長期經(jīng)營的話，一定要對營業(yè)狀況做詳細(xì)的記錄，并算出每年的混合銷售中銷售建筑材料的增值率。如果增值率小于17.6%(M=3%/17%=17.6%)時,應(yīng)該選擇增值稅納稅人;反之,若增值率大于17.6%時,則應(yīng)該選擇營業(yè)稅納稅人,也就是說使貨物的銷售額占到全部營業(yè)額的50%以下。

（二）兩種兼營行為的選擇

一種是繳納營業(yè)稅的納稅人兼營繳納增值稅的業(yè)務(wù)，即銷售繳納增值稅的應(yīng)稅商品。另一種是繳納增值稅的納稅人兼營繳納營業(yè)稅的業(yè)務(wù)，即涉足營業(yè)稅的征稅范圍，提供營業(yè)稅的應(yīng)稅勞務(wù)。

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對于第一種情況，如果是小規(guī)模納稅人的話，則只要考慮企業(yè)所適用的營業(yè)稅稅率于增值稅稅率的高低。如果營業(yè)稅稅率高于增值稅稅率，則最好是不分開核算，并到一起按增值稅納稅人核算；如果營業(yè)稅稅率低于增值稅含稅稅率,則分開核算是有利的。

對于第二種情況，如果企業(yè)是增值稅一般納稅人，是否分開核算要看勞務(wù)中允許扣除的進(jìn)項稅額是多少，如果允許抵扣的進(jìn)項稅額少，則分開核算是合算的。如果該企業(yè)是小規(guī)模納稅人，則要比較以下增值稅含稅征收率與該企業(yè)的營業(yè)稅稅率的高低。如果企業(yè)的營業(yè)稅稅率要高于增值稅含稅稅率，則選擇不分開。

【案例分析】

A軟件開發(fā)公司是增值稅的小規(guī)模納稅人，該公司在銷售硬件的同時開發(fā)轉(zhuǎn)讓軟件，2001年5月銷售開發(fā)轉(zhuǎn)讓軟件10萬元，銷售硬件為30萬元，已知轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)的營業(yè)稅稅率為5%，銷售硬件的稅率為4%

如果企業(yè)分開核算，則：

應(yīng)繳納增值稅=[30÷（1+4%）]×4%=1.15萬

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應(yīng)繳納營業(yè)稅=10×5%=0.5萬

總共繳納的稅款為1.65萬元

如果未分開核算,則:

應(yīng)繳納增值稅=[40÷(1+4%0]×4%=1.54萬

由此可知,選擇未分開核算少繳納稅收0.11萬元,如果考慮所繳納的城建稅和教育費附加.則省得更多。

七、納稅人身份的避稅籌劃

由于我國增值稅實行的是憑增值稅專用發(fā)票抵扣稅款的制度，因而對增值稅納稅人會計核算是否健全，是否能夠準(zhǔn)確核算進(jìn)項稅額、銷項稅額以及應(yīng)納稅額有較高的要求。《增值稅暫行條例》參照國際慣例，將納稅人按照其生產(chǎn)經(jīng)營規(guī)模和會計核算健全與否劃分為一般納稅人與小規(guī)模納稅人。

這兩類納稅人在稅款計算方法、使用水綠以及管理辦法上都有所不同：

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對一般納稅人實行憑發(fā)票扣稅的辦法；對小規(guī)模納稅人規(guī)定簡便易行的計算和征收管理辦法。這兩種征收方法在不同的情況下。稅負(fù)水平變化比較大，因而具有籌劃的必要性。

人們通常認(rèn)為，小規(guī)模納稅人的稅負(fù)重于一般納稅人。但實際并非盡然。我們知道，納稅人進(jìn)行稅務(wù)籌劃的目的，在于通過減少稅負(fù)支出，以降低現(xiàn)金流出量。企業(yè)為了減輕稅負(fù)，在暫時無法擴(kuò)大經(jīng)營規(guī)模的前提下實現(xiàn)由小規(guī)模納稅人向一般納稅人的轉(zhuǎn)換必然要增加會計成本。例如，增設(shè)會計賬薄，培養(yǎng)或聘請有能力的會計人員等。如果小規(guī)模納稅人由于稅負(fù)減輕而帶來的收益尚不足以抵扣這些成本的支出，則寧可保持小規(guī)模納稅人身份。

案例分析

產(chǎn)品批發(fā)與零售企業(yè)A，由于其涉獵領(lǐng)域比較新，其產(chǎn)品在市面上較少，因而利潤極高，僅有10%的進(jìn)項抵扣。而該企業(yè)由于年銷售額為300萬元，被確認(rèn)為一般納稅人，則該企業(yè)應(yīng)該繳納的增值稅為：

300×17%-300×90%×17%=5.1萬

企業(yè)究竟應(yīng)該如何選擇自己的納稅人身份,一般而言,可以采用計算增值率的方法進(jìn)行。

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1、當(dāng)銷售額不含稅時的避稅點增值率

對于一般納稅人而言，其應(yīng)納稅額的公式為：

進(jìn)項稅額=銷售收入×（1-增值率）×17%

式中，增值率=[（不含稅銷售收入-不含稅購進(jìn)項目價款）÷不含稅銷售收入]×100%

應(yīng)納稅額=銷售收入×17%-銷售收入×（1-增值率）×17%=銷售收入×增值率×17%

小規(guī)模納稅人的應(yīng)納稅額=銷售收入×6%（或4%）

應(yīng)納稅額無差別平衡點的計算為：

銷售收入×增值率×17%=銷售收入×6%（或4%）

經(jīng)求解，增值率=35.3%(或23.5%)

當(dāng)增值率為35.3%(或23.5%)時,兩者稅負(fù)相同;當(dāng)增值率較35.3%(或23.5%)為低時,小規(guī)模納稅人稅負(fù)較重;當(dāng)增值稅較35.3%(或23.5%)為

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高時.一般納稅人稅負(fù)較重。當(dāng)然，企業(yè)在選擇納稅人身份時還應(yīng)該考慮其他方面的問題，如人們認(rèn)為一般納稅人的信用較小規(guī)模納稅人好，產(chǎn)品質(zhì)量相對過硬等。

2、當(dāng)小時額含稅時的避稅點增值率

應(yīng)納稅無差別平衡點的計算為：

銷售收入÷（1+17%）×增值率×17%=銷售收入÷[1+6%（或4%）]×6%（或4%）

經(jīng)求解，增值率=38.96%(或28.63%)

注意,在選擇納稅人類別時,除了要比較稅負(fù)負(fù)擔(dān)外,下面幾方面也要注意比較:

1、一般納稅人的經(jīng)營規(guī)模往往要避小規(guī)模納稅人大；

2、一般納稅人的信譽(yù)往往避小規(guī)模納稅人的信譽(yù)好；

3、從一般納稅人那里購貨可以獲得進(jìn)項稅額的抵扣，而從小規(guī)模納稅人那里購貨卻不能抵扣進(jìn)項稅額，因此會使一般納稅人有更多顧客。

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但是，一般納稅人要有健全的會計核算制度，要建立健全的帳簿，培養(yǎng)或聘用會計人員，兼增加會計成本；一般納稅人的增值稅征收管理制度比較復(fù)雜，需要投入的人力、財力和物力也多，會增加納稅人的納稅成本等。這些都是想要轉(zhuǎn)為一般納稅人的小規(guī)模納稅人必須考慮的。

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第三篇：增值稅稅率分析

應(yīng)繳增值稅稅率研究

應(yīng)繳增值稅稅率=應(yīng)繳增值稅/營業(yè)收入 應(yīng)繳增值稅=銷項稅-進(jìn)項稅

銷項稅=Σ銷項稅基數(shù)×稅率=銷項稅基數(shù)×平均稅率 進(jìn)項稅=Σ進(jìn)項稅基數(shù)×稅率=進(jìn)項稅基數(shù)×平均稅率

銷項稅、進(jìn)項稅稅率即我們知道的相關(guān)稅率17%、7%、3%等。平均稅率指的是加權(quán)平均稅率。

設(shè)應(yīng)繳增值稅為t,銷項稅平均稅率為b，銷項稅基數(shù)為R，進(jìn)項稅平均稅率為a，進(jìn)項稅基數(shù)為T。

則有t=Rb-Ta，或?qū)憺椋簍/R=b-（T/R）×a。

t/R即為應(yīng)繳增值稅稅率，我們稱之為營業(yè)收入增值稅率，我們按習(xí)慣可將T/R定義為投入產(chǎn)出比率。

顯然，營業(yè)收入增值稅率與銷項稅平均稅率、投入產(chǎn)出比率、進(jìn)項稅平均稅率有關(guān)。

銷項稅率高，投入產(chǎn)出比率小，進(jìn)項稅率低，營業(yè)收入增值稅率較高。

銷項稅低，投入產(chǎn)出比率大，進(jìn)項稅率高，營業(yè)收入增值稅率較低。

由于0%≤a≤17%，0%≤b≤17%，0≤T/R≤1，所以0%≤t/R≤17%，我們用0.618法將營業(yè)收入增值稅率分為三個區(qū)間：

區(qū)間1： 0

當(dāng)營業(yè)收入增值稅率在區(qū)間1時，原因可能如下： 1.投入產(chǎn)出比率大

投入產(chǎn)出比率大的原因可能是產(chǎn)品價格低，原材料消耗大、原材料價格高。

2.銷售增值稅發(fā)票開的較少

與對應(yīng)的原材料消耗相比，銷售增值稅發(fā)票開的較少，可能是產(chǎn)品沒有完工，或者是產(chǎn)品已經(jīng)完工但沒有銷售，也可能是故意少開銷售發(fā)票。

3.原材料發(fā)票較多

可能使用虛開增值稅發(fā)票（指可以抵扣的進(jìn)項稅發(fā)票），也可能是購入發(fā)票較多。

后兩種原因可能是企業(yè)為了減少稅收而進(jìn)行的不良行為，稅務(wù)部門在稅收稽查時可能會發(fā)現(xiàn)。

當(dāng)營業(yè)收入增值稅率在區(qū)間3時，原因可能如下： 1.投入產(chǎn)出比率低；

2.銷售增值稅發(fā)票開的過多； 3.原材料發(fā)票較少； 4.進(jìn)項稅稅率較低。

第1種原因，投入產(chǎn)出比率低，營業(yè)收入增值稅率高，對降低投入的企業(yè)顯得不公平：節(jié)省投入的越多，交的稅越多。投入產(chǎn)出比低，也可能是附加值比較高，也就是增值較高，增值越高，稅率越高，表面看來是合理的，也是“增值稅”的取向，但對一些高科技企業(yè)，物耗較少，但人力資源消耗較高，稅率高，恐怕也不太不合理。稅法應(yīng)對一些高稅率的部門進(jìn)行部分免稅，對發(fā)展高科技企業(yè)應(yīng)有推動作用。

第4種原因，可能是稅收政策造成的不合理因素，即企業(yè)所購入的原材料稅率較?。ㄉ踔?稅率）導(dǎo)致無法抵扣，使企業(yè)稅負(fù)偏重。

第四篇：增值稅管理現(xiàn)狀及分析

西安稅務(wù)學(xué)會 稅制管理專題研討論文

增值稅管理現(xiàn)狀及分析

西安市蓮湖區(qū)國家稅務(wù)局邸紅

從1994年實行稅制改革以來，為達(dá)到統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)、合理分權(quán)、依法治稅的目的，我國對稅務(wù)機(jī)關(guān)的內(nèi)部體制及征管模式進(jìn)行了多次改革：取消專管員制度、以市（地）為單位集中征收、電子申報的嘗試等等，既節(jié)約了稅收成本，又方便了納稅人。但從另一方面，尤其是增值稅納稅申報異常現(xiàn)象的頻繁出現(xiàn)，低稅負(fù)和零稅企業(yè)不斷增加，也給我們稅務(wù)機(jī)關(guān)敲響了警鐘，加強(qiáng)對企業(yè)的日常監(jiān)控，提高增值稅申報的控管質(zhì)量，成為目前急需解決的問題。近幾年，隨著國家稅務(wù)總局對稅收分析工作的逐步重視，各級稅務(wù)機(jī)關(guān)均根據(jù)管理現(xiàn)狀，開展不同形式和層次的分析，通過分析尋找管理漏洞，加強(qiáng)征管，有的放矢，取得了顯著的效果。國稅系統(tǒng)相繼開展的增值稅納稅評估、增值稅“一窗式”管理模式的票表稽核比對以及對貨物運輸業(yè)開展的改革也正是增值稅管理的需要。

從蓮湖區(qū)實際情況來看，2005年底增值稅一般納稅人 3564 戶，增值稅單月零稅申報比例較高，統(tǒng)計情況不容樂觀。

從統(tǒng)計表可以看出，在2005和2006，一般納稅人每月零稅申報近半。而征管現(xiàn)狀是小規(guī)模納稅人的增值稅零稅申報更為嚴(yán)重，僅2006年7月就近70%。長期的低稅負(fù)申報，零申報，甚至負(fù)申報等異常申報現(xiàn)象是不正常的，它的背后隱藏的是巨大的偷稅漏洞，是國家稅款的大量流失，那么這種異常申報形成原因是什么？又如何解決呢？

一、增值稅異常申報的成因

（一）增值稅稅制本身的不合理客觀上造成稅收流失。

一是增值稅一般納稅人應(yīng)納增值稅的計算方法是，當(dāng)期應(yīng)繳增值稅=當(dāng)期銷項稅額-當(dāng)期認(rèn)證進(jìn)項發(fā)票允許抵扣的進(jìn)項稅額。這種憑票扣稅的計算征收增值稅方法給企業(yè)的零稅申報有了合理的解釋，使稅務(wù)機(jī)關(guān)無法在企業(yè)申報時及時確定企業(yè)的申報真實性，給增值稅征管帶來諸多困難，也為增值稅異常申報提供了途徑，利用發(fā)票進(jìn)行偷稅的行為依然十分普遍；再者，增值稅一般納稅人購進(jìn)農(nóng)產(chǎn)品憑普通發(fā)票注明的價款、運費憑運輸企業(yè)開具的運輸發(fā)票、購入廢舊物資憑稅務(wù)機(jī)關(guān)批準(zhǔn)使用的收購憑證等依

13%或10%的扣除率計算進(jìn)項稅額予以抵扣，使普通發(fā)票也進(jìn)入增值稅的鏈條，而普通發(fā)票管理的偏松加大了增值稅管理的難度。二是增值稅兩種納稅人的劃分，不僅有違公平稅負(fù)的原則，也給了納稅人偷稅的機(jī)會。尤其對小規(guī)模納稅人統(tǒng)一按6%或4%的征收率計算征收增值稅，使得小規(guī)模納稅人的稅負(fù)明顯高于一般納稅人，對于一些本大利薄，商品的毛利率甚至低于征收率的小規(guī)模企業(yè)，客觀上刺激了他們偷稅行為。小規(guī)模企業(yè)利用現(xiàn)有稅制的不完善，采取帳外經(jīng)營、銷售不開發(fā)票、體外循環(huán)、大量現(xiàn)金交易等，在不同環(huán)節(jié)大量偷稅，使稅務(wù)部門很難掌握。

（二）企業(yè)經(jīng)營方式的多樣性，使增值稅體外循環(huán)更為隱蔽。

隨著市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，為在激烈的市場競爭中站住腳跟，企業(yè)的促銷形式和手段層出不窮。一是折讓，生產(chǎn)企業(yè)以出廠價開票銷貨，然后減除折讓金額收款，或以另給實物作為折讓，銷售商以廠價或低于廠價銷售，所得的折讓款或?qū)嵨镎圩屪儍r放到銷售帳外，帳上只是反映進(jìn)銷無差價或負(fù)差價。二是分銷，大企業(yè)在外地設(shè)立分支機(jī)構(gòu)，以調(diào)撥形式撥付商品由分支機(jī)構(gòu)銷售，每月以分支機(jī)構(gòu)實銷數(shù)開具發(fā)票，使分支機(jī)構(gòu)得以按需抵扣稅款，再以撥付經(jīng)費、工資等形式給予分支機(jī)構(gòu)補(bǔ)償。三是返利，突出反映在汽車銷售、手機(jī)銷售、家電銷售等特殊行業(yè)。如：汽車銷售企業(yè)從汽車生產(chǎn)廠家購進(jìn)汽車后，不按正常商業(yè)企業(yè)加價銷售，實現(xiàn)利潤，而是銷售時加價很少或廠價銷售，定期或不定期從汽車生產(chǎn)廠家取得按照銷售數(shù)量給予的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償，在廠家的配合下，這些汽車銷售企業(yè)長期進(jìn)項稅額大于銷項稅額，零稅申報。多種多樣的促

銷形式形成一些企業(yè)長期零稅申報，而促銷形式的隱蔽性卻使稅務(wù)機(jī)關(guān)很難掌握這些企業(yè)內(nèi)部運轉(zhuǎn)實際。

（三）結(jié)算方式的不規(guī)范和銀行結(jié)算制度的失控為企業(yè)偷稅創(chuàng)造了條件。

1、現(xiàn)金收入不記賬，隱瞞收入、逃避納稅。這在小型商貿(mào)企業(yè)特別是以零售為主的商貿(mào)企業(yè)中十分普遍。在這些企業(yè)的銷售活動中，很多消費者都沒有索要發(fā)票的習(xí)慣，而且這些企業(yè)還打出不要發(fā)票就能在價格上給予一定優(yōu)惠的承諾。使得未開票收入占總收入比例相當(dāng)大，并且容易躲避稅務(wù)機(jī)關(guān)的有效監(jiān)管，這也是小型商業(yè)流通企業(yè)長期零負(fù)申報的主要原因之一。

2、市場經(jīng)濟(jì)使金融業(yè)也受到?jīng)_擊，為了自身經(jīng)營的需要，銀行管理制度出現(xiàn)松動。為了攬儲，銀行對企業(yè)大開綠燈，不但使企業(yè)大額現(xiàn)金支付成為平常，有些還為企業(yè)搞帳外經(jīng)營提供便利，為企業(yè)多頭開戶，使企業(yè)方便的多頭核算，隱藏收入，帳外經(jīng)營。而銀行帳戶的失控，造成的是稅收監(jiān)管乏力，稅務(wù)人員難以掌握企業(yè)真實的資金運用和稅利核算。

（四）稅收征管機(jī)制不完善，稅收征管人員素質(zhì)不能適應(yīng)新形式的要求。

稅制改革基本確立了適用社會主義市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展要求的新稅制，但與之相適應(yīng)的稅收征管體系建設(shè)尚處于探索之中，稅收征管制度不盡完善。稅收征管人員素質(zhì)難以跟上市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展的步伐。在市場經(jīng)濟(jì)條件下，企業(yè)的經(jīng)營方式和經(jīng)營范圍千變?nèi)f化，非常復(fù)雜，稅收征管部門對企業(yè)情況了解甚少，不能及時發(fā)現(xiàn)和糾正企業(yè)的違規(guī)行為，同時稅收征管人員對其它知識的學(xué)習(xí)不夠，出現(xiàn)跟不上管理工作需要的情況，這也是引發(fā)“零稅申報”的原因之一。

（五）會計從業(yè)人員對會計制度尊從度過低。

雖然《會計法》、《會計制度》嚴(yán)格規(guī)定了財務(wù)人員的行為規(guī)范，但由于社會就業(yè)等因素的影響，以及自身法制意識的淡薄，企業(yè)的會計人員為了保住自己的工作，聽從于企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)或法人的意志，帳務(wù)造假，做“稅”現(xiàn)象比較嚴(yán)重，使財務(wù)核算失真。

認(rèn)清增值稅管理的現(xiàn)狀，認(rèn)真的進(jìn)行分析，目的是為了有效杜絕“零稅申報”現(xiàn)象，尋找管理的“根”。

二、杜絕增值稅異常申報的思考

（一）擴(kuò)大增值稅征收范圍，規(guī)范增值稅政策性減免，保證增值稅鏈條的完整?，F(xiàn)行的增值稅征收范圍狹窄，只將銷售貨物和提供加工、修理修配勞務(wù)、進(jìn)口貨物列入征收范圍，一些重要的經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域尚未涉及，如交通運輸業(yè)、建筑業(yè)等，這就使得增值稅的鏈條連接發(fā)生問題，形成稅款流失。所以應(yīng)該對與企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營、貨物流通密切相關(guān)的行業(yè)有步驟的納入增值稅征收范圍，解決目前增值稅存在的許多問題，如重復(fù)征稅、低征高扣問題。由于受計劃經(jīng)濟(jì)的影響，對市場經(jīng)濟(jì)條件下稅收宏觀調(diào)控的有限性缺乏認(rèn)識，在新稅制實施不久我國既出臺了許多與增值稅稅法精神相違背的減免稅政策，如飼料企業(yè)、福利企業(yè)、廢舊物資回收企業(yè)等，這些優(yōu)惠政策的出臺使增值稅的鏈條人為中斷，從而誘發(fā)了鉆政策空子偷稅的違法行為的產(chǎn)生，所以應(yīng)規(guī)范增值稅政策性減免，使增值稅專用發(fā)票自發(fā)監(jiān)督、交叉審計的內(nèi)在功能發(fā)揮作用

（二）完善征管機(jī)制，加強(qiáng)增值稅征收管理。

1、以“一窗式”管理為基礎(chǔ)，加強(qiáng)對一般納稅人申報環(huán)節(jié)的審核和監(jiān)督。利用“一窗式”管理有效的銷項、進(jìn)項比對審核機(jī)制，加強(qiáng)對企業(yè)應(yīng)納稅額的監(jiān)管，也為下一步的納稅評估和稅務(wù)稽查提供參考依據(jù)。

2、加強(qiáng)一般納稅人認(rèn)定管理，保證一般納稅人質(zhì)量。在認(rèn)定商貿(mào)企業(yè)一般納稅人時，要從嚴(yán)掌握商業(yè)企業(yè)銷售限額規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)，并對企業(yè)的會計核算水平、經(jīng)營場所、經(jīng)營方式和范圍等條件進(jìn)行嚴(yán)格審核，從源頭上杜絕不符合規(guī)定的企業(yè)成為一般納稅

人。

3、完善增值稅其它抵扣憑證的監(jiān)管機(jī)制。將運輸發(fā)票、廢舊物資發(fā)票、農(nóng)產(chǎn)品收購發(fā)票納入規(guī)范管理，可以參照增值稅專用發(fā)票目前的存根聯(lián)和抵扣聯(lián)比對機(jī)制，加強(qiáng)對增值稅其他抵扣憑證存根聯(lián)和抵扣聯(lián)的審核比對，防止企業(yè)利用虛假和不規(guī)范的增值稅其他抵扣憑證偷逃稅款。

（三）完善增值稅相關(guān)制度，限制和加強(qiáng)對現(xiàn)金交易行為的管理。

一是加強(qiáng)企業(yè)銀行帳戶的管理，全面清理和整頓企業(yè)多頭帳戶現(xiàn)象，從財務(wù)核算上給予嚴(yán)格規(guī)范；另一方面，要嚴(yán)格按照《征管法》規(guī)定，企業(yè)開設(shè)多種銀行帳戶，必須要通過稅務(wù)部門的審核批準(zhǔn)，否則銀行不準(zhǔn)為企業(yè)開設(shè)多種帳戶。稅務(wù)部門只有控制住企業(yè)銀行帳戶，才能真正掌握企業(yè)資金的流動狀況和稅收利潤核算的真實情況。對企業(yè)的收取或支付貨款必須通過銀行轉(zhuǎn)帳方式結(jié)算。并將它作為一般納稅人考核和是否允許抵扣進(jìn)項稅額的附加條件。二是采用廣泛宣傳和適當(dāng)獎勵等方式，鼓勵消費者購物時索要發(fā)票，并在此基礎(chǔ)上嚴(yán)厲打擊銷售不開票行為，對一經(jīng)發(fā)現(xiàn)的，必須進(jìn)行重罰。

（四）加強(qiáng)行業(yè)稅收分析，通過稅收分析針對性進(jìn)行納稅評估。

查找“零稅申報”的根本原因，就要進(jìn)行稅收分析，稅收分析是包括對企業(yè)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的提取和分析，針對分析出的問題及時組織對企業(yè)進(jìn)行納稅評估，同時分行業(yè)建立評估模型進(jìn)行科學(xué)評估，通過評估找出“零稅申報”的原因并敦促企業(yè)進(jìn)行整改。在分析時應(yīng)針對行業(yè)不同特點進(jìn)行，采集比對數(shù)據(jù)，并在具體評估時就疑點問題深入調(diào)查。同時，應(yīng)注意加強(qiáng)對小規(guī)模企業(yè)的納稅評估，現(xiàn)在我們的管理注意力都集中在一般納稅人上，而小規(guī)模企業(yè)的日常管理和分析、評估以及監(jiān)控力度明顯減少，忽視了小規(guī)模企業(yè)增值稅零稅申報更為嚴(yán)重的現(xiàn)實。所以應(yīng)全面加強(qiáng)對增值稅納稅人的管理和監(jiān)控，把所有增值稅納稅人全部納入評估工作中，抓好“過程”監(jiān)控，切實解決異常申報問題。

（五）增強(qiáng)內(nèi)部制約機(jī)制，提高納稅人和稅務(wù)干部的法律意識。

強(qiáng)化內(nèi)部制約機(jī)制應(yīng)從兩方面著手：一是全面推行稅務(wù)行政執(zhí)法檢查責(zé)任追究制。對不履行職責(zé)或執(zhí)法不當(dāng)造成稅款損失的，必須承擔(dān)相應(yīng)的后果直至依法追究其刑事責(zé)任。這樣可以避免稅務(wù)人員“有稅不征”，玩忽職守。二是加大執(zhí)法力度，嚴(yán)格按照《征管法》執(zhí)法，對偷稅者嚴(yán)厲打擊，使納稅人不敢偷稅，不愿偷稅。同時應(yīng)著力提高納稅人和稅務(wù)干部的納稅意識，強(qiáng)化納稅是守法的觀念，把稅法宣傳貫穿于日常征管工作中，創(chuàng)造全社會納稅光榮的氛圍。

以上是對增值稅管理的幾點拙見。要想有效解決異常申報，改變增值稅管理的現(xiàn)狀，我們還有很長的路要走，一方面我們要加強(qiáng)對企業(yè)的管理；另一方面我們也要注意提升自己的業(yè)務(wù)水平和管理水平，同時還要有一整套科學(xué)有效的監(jiān)管機(jī)制，只有這樣，才能使增值稅管理有新的起色。

第五篇：土地增值稅案例分析

土地增值稅清算案例及47個涉稅疑難問題處理技巧

為了進(jìn)一步指導(dǎo)地方稅務(wù)機(jī)關(guān)內(nèi)部人員掌握土地增值稅的清算審核工作方法，根據(jù)土地增值稅清算審核有關(guān)政策及程序，市局編寫了土地增值稅三道案例題，供對照參考。對于三道案例題中提供的數(shù)據(jù)情況請忽略。案例一

北京市東城區(qū)某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司投資建設(shè)的“東園小區(qū)”項目，在2006年7月，向東城地方稅務(wù)局提出辦理土地增值稅清算申請手續(xù)。稅務(wù)部門對該公司所提供的有關(guān)清算項目資料進(jìn)行了驗收，特別是對《土地增值稅清算鑒證報告》(以下簡稱《鑒證報告》)中內(nèi)容和格式進(jìn)行了重點查驗后，同意“東園小區(qū)”項目辦理土地增值稅清算手續(xù)。在公司提交的“東園小區(qū)”項目《鑒證報告》中披露的具體情況如下：

—、整體項目情況簡介

1、某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司建設(shè)東園小區(qū)項目，是經(jīng)北京市發(fā)展計劃委員會于2001年2月以(2001)231號文件批準(zhǔn)投資開發(fā)的項目的，座落于東城區(qū)XX號，規(guī)劃批準(zhǔn)總占地面積80,000平方米。該單位在2003年3月曾到東城地方稅務(wù)局為該項目辦理了土地增值稅項目登記手續(xù)。

2、該項目于2002年初開工建設(shè)，于2003年5月開始對商品房進(jìn)行預(yù)銷售，根據(jù)北京市房地產(chǎn)勘察測繪所提供實測總建筑面積證明為200,000平方米，可售面積證書中批復(fù)商品房銷售面積170,000平方米；其余不可出售的自用辦公、商業(yè)、車庫等面積30，000平方米。另外還有配套設(shè)施面積12,000平方米。

3、截止2006年5月30日，可售面積中已出售面積為160,000平方米，其中出售住宅120,000平方米、出售商業(yè)用房15,000平方米、出售辦公用房25,000平方米。剩余未銷售面積10,000平方米中，已對外出租4000平方米。

4、公共配套設(shè)施用途分別為：變電站和熱力站800平方米、物業(yè)管理用房200平方米、托兒所2000平方米、派出所500平方米、游泳館4000平方米、自行車棚1000平方米，車庫3500平方米。

5、該項目在2006年5月通過全部工程質(zhì)量驗收，并取得了北京市建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督總站頒發(fā)的“北京市建設(shè)工程質(zhì)量合格證書”。

6、根據(jù)房屋測繪部門對出售商品住宅進(jìn)行測量后出具的證明為：總商品住宅面積130,000平方米、總商品住宅共7棟為1040套，按單棟計算后，每套平均125平方米，屬于2級土地，根據(jù)2006年北京市公布的每平方米普通住房平均交易價格12710.4元，規(guī)劃批復(fù)的項目容積率為2.5，因此按照普通標(biāo)準(zhǔn)住宅三個條件的標(biāo)準(zhǔn)，已出售的120,000平方米商品住宅，可以享受普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的優(yōu)惠政策。

7、該項目已銷售面積占總建筑面積的比例為：160,000/200,000=80﹪。二.取得收入情況說明

該單位于2003年5月開始預(yù)銷售東園小區(qū)的房屋，截止到2006年5月30日，已出售面積為160,000平方米，共取得銷售收人總額1,430,000,000元，總額全部為貨幣收入(人民幣)。其中：出售住宅120,000平方米，取得銷售收入900,000,000元；出售商業(yè)用房15,000平方米，取得銷售收入255,000,000元；出售辦公用房25,000平方米，取得銷售收入總額275,000,000元。另外，取得租金收入200，000元。

對于該房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在售房時代收的各項費用，未計入房價中，而是在房價之外單獨收取的，不包含在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入中。

三、扣除項目情況說明

(一)取得土地使用權(quán)所支付的總金額為453,200,000元。單位提供的“x號土地出讓合同”及京房地［低］字X號地價繳款證明，“東園小區(qū)”項目已向北京市國有土地資源和房屋管理局，交納土地出讓金440,000,000元，繳納契稅13,200,000元(不含公共配套設(shè)施政府贈送的占地面積)。該項目本次清稅應(yīng)扣除取得土地使用權(quán)所支付的金額為362,560,000元? 具體計算可采取以下兩種方法： 1、453,200,000/200,000*160,000=362,560,000元； 2、453,200,000*80﹪=362,560,000元。(二)開發(fā)成本

經(jīng)鑒證該單位提供的工程預(yù)算及結(jié)算明細(xì)資料有關(guān)憑證，截止2006年5月該項目工程成本為493,600,000元，該項目本次清稅應(yīng)扣除的房地產(chǎn)開發(fā)成本金額為394,880,000元。其中：

(1)土地拆遷及補(bǔ)償費：39,700,000元。(2)前期工程費：115,070,700元。(3)建筑安裝工程費:290,000,000元。(4)基礎(chǔ)設(shè)施費：1,586,000元。(5)公共配套設(shè)施費：27，942，700元。(6)開發(fā)間接費:19,300,600元。(開發(fā)成本具體內(nèi)容、數(shù)據(jù)來源見《鑒證報告》相關(guān)表格。)分?jǐn)偪鄢痤~計算過程為：

1、土地拆遷及補(bǔ)償費39,700,000元+前期工程費115,070，700元+建筑安裝工程290,000,000元+基礎(chǔ)設(shè)施費1,586，000元+開發(fā)間接費19,300,600元=465,657,300元。具體計算可采取以下兩種方法：

465,657,300元/200,000*160,000=372,525,840元；? 465,657,300*80﹪=372,525,840元?

2、公共配套設(shè)施費:27,942,700元，本次清算分?jǐn)偪鄢墓才涮自O(shè)施費用22,354,160元。

?27，942,700/200,000*160,000=22,354,160元(三)房地產(chǎn)開發(fā)費用

該公司不能提供金融機(jī)構(gòu)貸款證明，利息支出無法確定，因此三項費用扣除的金額為:(362,560,000+394,880,000)*10﹪=75,744,000元。

(四)繳納與銷售環(huán)節(jié)的有關(guān)營業(yè)稅71,500,000元，繳納城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費附加7,150,000元。(五)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)加計扣除為

(362,560,000+394,880,000)*20﹪=151,488,000元 根據(jù)以上數(shù)據(jù)，本次清算允許扣除項目的總金額為:362,560,000(地價）+394，880，000（開發(fā)成本）+75，744，000（開發(fā)費用）+78，650，000(稅金）+151，488，000（加計扣除）=1,063,322,000元。

四、納稅情況詳細(xì)計算過程

該項目屬于既有普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，又有其他商品房，應(yīng)分別計算增值額。

(一)普通標(biāo)準(zhǔn)住宅計算過程

1、出售普通標(biāo)準(zhǔn)住宅取得收入900,000,000元

普通標(biāo)準(zhǔn)住宅占清稅項目面積的比例為120,000/160,000=75﹪

扣除項目金額=1,063,322,000*75﹪=797，491，500元 增值額=900,000,000-797,491,500=102,508,500元 增值額與扣除項目金額之比(增值率)為102,508,500/797,491，500=12.85﹪

該項目的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅部分，因增值額未超過扣除項目金額20﹪，應(yīng)免征土地增值稅。(二)其他商品房計算過程

出售商業(yè)及辦公用房取得收入530,000,000元

已出售的商業(yè)及辦公用房占清稅項目面積的比例為40,000/160，000=25﹪

扣除項目金額=1，063，322，000*25﹪=265,830,500元 增值額=530,000,000-265,830,500=264,169,500元 增值額與扣除項目金額之比(增值率)為264,169,500/265，830，500=99.38﹪? 適用稅率為40﹪ 應(yīng)納土地增值稅為：

(264,169,500*40﹪)-(265,830,500*5﹪)=92,376,275元

已納土地增值稅為:5,000,000元 應(yīng)補(bǔ)繳土地增值稅為：

92,167,596.53-5,000,000=87,376,275元?

五、稅務(wù)機(jī)關(guān)審核情況(一)對清稅資料的審核 稅務(wù)機(jī)關(guān)通過對納稅人提供的相關(guān)資料及《鑒證報告》中披露的內(nèi)容情況與相關(guān)數(shù)據(jù)進(jìn)行核對審核后，根據(jù)土地增值稅現(xiàn)行政策規(guī)定，對該清算項目審核確認(rèn)情況如下：(二)確定銷售收入1,430,000,000元

根據(jù)納稅人提供的銷售商品房購銷合同統(tǒng)計表中的銷售項目棟號、房間號、銷售面積、銷售收入等，對該項目出售住宅120,000平方米，取得銷售收入900,000,000元；出售商業(yè)用房15,000平方米，取得銷售收入255，000，000元；出售辦公用房25，000平方米,取得銷售收入275,000,000元，進(jìn)行核對后，未發(fā)現(xiàn)問題。

同時對該房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)代收的有關(guān)費用核算情況進(jìn)行審核，未發(fā)現(xiàn)代收的費用計入房價中，而是在房價之外“其他應(yīng)付款”帳戶單獨收取的，可以不作為收入。

根據(jù)有關(guān)政策規(guī)定，對于該項目取得租金收入200,000元，不屬于征稅范圍。(三)確認(rèn)扣除項目金額

土地增值稅扣除項目確定時，應(yīng)按清算面積160,000平方米占整體面積200,000平方米的比例進(jìn)行分配后，確定本次清算允許扣除項目總金額為1,052,922,000,其中：

1、取得土地使用權(quán)時所支付的金額為362,560,000元 經(jīng)審核納稅人提供的土地出讓合同及付款憑證，該項目取得土地使用權(quán)所支付的金額為453,200,000元，按清稅面積與總建筑面積配比后，未發(fā)現(xiàn)問題。

2、房地產(chǎn)開發(fā)成本的金額為:386,880,000元。

(1)經(jīng)審核納稅人提供的土地拆遷及補(bǔ)償費的支付憑證和拆遷協(xié)議，確認(rèn)金額為39,700,000元，按清稅面積與總建筑面積配比分?jǐn)偤蟊敬吻逅阍试S扣除金額為31,760,000元，未發(fā)現(xiàn)問題。

(2)?首先通過對《鑒證報告》中扣除“前期工程費、建筑安裝工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、開發(fā)間接費”的相關(guān)附表中列舉的明細(xì)項目內(nèi)容進(jìn)行審核，符合土增稅政策規(guī)定允許扣除的范圍。

其次，根據(jù)納稅人提供的開發(fā)項目成本財務(wù)報表及中介機(jī)構(gòu)鑒證的工作底稿等資料，并按清稅面積與總建筑面積配比分?jǐn)偤?，確認(rèn)的四項費用本次扣除金額為340,765,840元，未發(fā)現(xiàn)問題。公式：

([前期工程費115,070,700元+建筑安裝工程費+290,000,000元+基礎(chǔ)設(shè)施費1,586,000元+開發(fā)間接費19,300,600元=425,957,300元］*80﹪=340,765,840元)另外，通過對四項費用計算后，該項目四項費用每平方米工程造價的金額為2129.79元，不高于《分類房產(chǎn)單位面積建安造價表》中公布的2006年“居住”(高層普通住宅-毛坯房)及“商業(yè)”類每平方米建安造價金額。(3)公共配套設(shè)施費用的審核 經(jīng)對納稅人提供的《鑒證報告》“基礎(chǔ)設(shè)施費鑒證表”中列舉的公共配套設(shè)施費內(nèi)容進(jìn)行審核后，發(fā)現(xiàn)游泳館是對外開放經(jīng)營性質(zhì)的設(shè)施，根據(jù)土地增值稅現(xiàn)行政策規(guī)定不應(yīng)列入公共配套設(shè)施扣除范圍，應(yīng)將游泳館列支的10,000,000元費用從公共配套設(shè)施扣除總費用中剔除，確認(rèn)該清算項目公共配套設(shè)施費用的金額為17,942,700元，按清算面積分?jǐn)偤?，本次允許扣除的金額14，354,160元。公式： 17,942,700/200,000*160,000=14,354,160元? 對于公共配套設(shè)施費用中的車庫費用金額，由于納稅人提供了人防工程證明，允許分?jǐn)偪鄢?/p>

3、房地產(chǎn)開發(fā)費用的審核

《鑒證報告》中對該單位房地產(chǎn)開發(fā)費用是按率扣除計算的金額，由于稅務(wù)機(jī)關(guān)審核后已對游泳館列支的費用10,000,000元進(jìn)行調(diào)減，因此，以取得土地使用權(quán)所支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本計算的金額之和的10﹪進(jìn)行重新計算后應(yīng)扣除金額為74,944,000元。

4、扣除與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金78,650,000元，經(jīng)審核后沒有發(fā)現(xiàn)問題。

5、重新計算房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)加計扣除為

(362,560,000+386,880,000)*20﹪=149,888,000元?。經(jīng)審核后本次清算面積允許扣除項目的總金額為:362,560,000+386,880,000+74,944,000+78,650,000+149,888,000=1,052,922,000元(四)修正后的應(yīng)納稅款計算

1、普通標(biāo)準(zhǔn)住宅計算過程

經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)審核確認(rèn)后，本次清算的120,000平方米商品住宅，全部符合北京市公布的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的標(biāo)準(zhǔn)，可以享受普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的優(yōu)惠政策。出售住宅取得收入900,000,000元

普通標(biāo)準(zhǔn)住宅占清稅項目面積的比例為：120,000/160,000=75﹪

扣除項目金額=1,052,922,000,*75﹪=789,691，500元 增值額=900,000,000-789,691，500=110,308,500元 增值額與扣除項目金額之比(增值率)為110,308,500/789，691，500=13.97﹪

通過對出售的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅部分的應(yīng)納稅款計算后，增值額未超過扣除項目金額20﹪，應(yīng)兔征土地增值稅。

2、其他商品房計算過程

出售商業(yè)及辦公用房取得收入530,000,000元

其他商品房占清稅項目面積的比例為40，000/160,000=25﹪

扣除項目金額=1,052,922,000*25﹪=263,230,500元 增值額=530,000，000-263，230，500=266,769,500元 增值額與扣除項目金額之比(增值率)為266,769,500/263,230,500=101.34﹪ 適用稅率為50﹪ 應(yīng)納土地增值稅為：(266,769,500*50﹪)=93,900,175元

已納土地增值稅為：5，000,000元 應(yīng)補(bǔ)繳土地增值稅為：88,900,175元

六、對東園小區(qū)項目審核后有關(guān)的附列情況：(一)總建筑面積200,000平方米(二)批準(zhǔn)可銷售面積170,000平方米(三)已出售面積160,000平方米(四)取得收入1,430,000,000元

(五)本次清算扣除項目總金額為：1,052,922,000元。

1、本次清算扣除取得土地使用權(quán)所支付的金額362,560,000元。

2、本次清算扣除房地產(chǎn)開發(fā)成本386,880,000元。

3、本次清算扣除房地產(chǎn)開發(fā)費用74,944,000元。

4、本次清算扣除與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金78,650,000元。

5、本次清算加計扣除金額為149,888,000元。

(六)本次清算每平方米允許分?jǐn)偪鄢慕痤~6580.76元。

﹪)-(263,?230,500*15

1、雙方均不支付補(bǔ)價的土地置換中的土地增值稅處理 根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細(xì)則》（財法字（1995）6號）第二條規(guī)定：條例第二條所稱的轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物并取得收入，是指以出售或者其他方式有償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為?；诖艘?guī)定，在土地置換中，如果換出土地是國有土地，并且國有土地使用權(quán)發(fā)生了轉(zhuǎn)讓，是有償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為，屬于土地增值稅應(yīng)稅行為，應(yīng)該征收土地增值稅，如果國有土地使用權(quán)沒有發(fā)生轉(zhuǎn)讓，根據(jù)《關(guān)于未辦理土地使用權(quán)證轉(zhuǎn)讓土地有關(guān)稅收問題的批復(fù)》（國稅函[2007]第645號）的規(guī)定，只要土地使用者享有占有、使用、收益或處分該土地的權(quán)利，且有合同等證據(jù)表明其實質(zhì)轉(zhuǎn)讓、抵押或置換了土地并取得了相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)利益，土地使用者及其對方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)依照稅法規(guī)定繳納營業(yè)稅、土地增值稅和契稅等相關(guān)稅收。則需要繳納增值稅?？傊?，雙方均不支付補(bǔ)價的土地置換的行為，無論是否辦理土地使用證的變更手續(xù)，都應(yīng)該繳納土地增值稅處理。

2、將國家無償劃撥的土地進(jìn)行有償轉(zhuǎn)讓，但未辦理土地使用權(quán)證變更手續(xù)，的土地增值稅處理

根據(jù)《關(guān)于未辦理土地使用權(quán)證轉(zhuǎn)讓土地有關(guān)稅收問題的批復(fù)》（國稅函[2007]第645號）的規(guī)定，土地使用者轉(zhuǎn)讓、抵押或置換土地，無論其是否取得了該土地的使用權(quán)屬證書，無論其在轉(zhuǎn)讓、抵押或置換土地過程中是否與對方當(dāng)事人辦理了土地使用權(quán)屬證書變更登記手續(xù)，只要土地使用者享有占有、使用、收益或處分該土地的權(quán)利，且有合同等證據(jù)表明其實質(zhì)轉(zhuǎn)讓、抵押或置換了土地并取得了相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)利益，土地使用者及其對方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)依照稅法規(guī)定繳納營業(yè)稅、土地增值稅和契稅等相關(guān)稅收。因此，將國家無償劃撥的土地進(jìn)行有償轉(zhuǎn)讓，但未辦理土地使用權(quán)證變更手續(xù)，應(yīng)當(dāng)依法繳納土地增值稅。

3、未取得項目立項也未取得商品房預(yù)售許可證的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，在租賃土地上建造的房產(chǎn)銷售的土地增值稅處理 《土地增值稅宣傳提綱》（國稅函發(fā)（1995）110號）第四第規(guī)定：根據(jù)《條例》的規(guī)定，凡轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物并取得收入的行為都應(yīng)繳納土地增值稅。這樣界定有三層含意：一是土地增值稅僅對轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)的征收，對轉(zhuǎn)讓集體土地使用權(quán)的不征稅??。二是只有轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)征收土地增值稅，不轉(zhuǎn)讓的不征稅。如房地產(chǎn)的出租，雖然取得了收入，但沒有發(fā)生房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓，不應(yīng)屬于土地增值稅的征收范圍。??

根據(jù)上述文件精神，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在租賃土地上開發(fā)的房地產(chǎn)進(jìn)行“轉(zhuǎn)讓”的，不繳納土地增值稅。

4、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的建設(shè)工程，在工程項目登記備案時，沒有進(jìn)行分期項目的備案，但是，企業(yè)自行劃分了項目分期建設(shè)，在做土地增值稅清算時，是否可以自行劃分的分期建設(shè)為項目單位進(jìn)行匯算？

根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》（國稅發(fā)[2006]187號）的規(guī)定，土地增值稅以國家有關(guān)部門審批的房地產(chǎn)開發(fā)項目為單位進(jìn)行清算，對于分期開發(fā)的項目，以分期項目為單位清算。因此，在土地增值稅清算時，不能以企業(yè)自行劃分的分期工程建設(shè)項目為單位進(jìn)行清算。

5、房地產(chǎn)開發(fā)公司在土地拆遷中，拆遷合同約定對被拆遷房屋以新建房補(bǔ)償，在計算土地增值稅如何處里，如果補(bǔ)償面積超過拆遷合同確定的補(bǔ)償面積，如何處理？

房地產(chǎn)開發(fā)公司在土地拆遷中，拆遷合同約定對被拆遷房屋以新建房補(bǔ)償，在拆遷時以合同約定的房屋拆補(bǔ)償款作為土地征用及拆遷補(bǔ)償費，并在新建房補(bǔ)償拆遷房交付時，按合同約定的房屋拆補(bǔ)償款計入轉(zhuǎn)讓收入。如果實際以新建房補(bǔ)償?shù)拿娣e超過拆遷合同約定的補(bǔ)償面積，超過部分的面積按企業(yè)銷售同類房地產(chǎn)的市場價格計算銷售收入。

6、房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同上約定了房價，但不包含轉(zhuǎn)讓稅金，約定轉(zhuǎn)讓稅金由房產(chǎn)受讓方承擔(dān)，轉(zhuǎn)讓收入怎樣確定？ 房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同上約定了房價，約定轉(zhuǎn)讓稅金由房產(chǎn)受讓方承擔(dān)，先按以下方法計算轉(zhuǎn)讓收入：轉(zhuǎn)讓收入=合同約定轉(zhuǎn)讓價格÷（1-受讓房替轉(zhuǎn)讓方承擔(dān)應(yīng)納稅收的稅率之和）。以此方法計算的轉(zhuǎn)讓收入合理的，據(jù)以計算土地增值稅，不合理的，由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)參照當(dāng)?shù)禺?dāng)年、同類房地產(chǎn)的市場價格或評估價值確定。

7、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)用開發(fā)的商品房對外投資，沒有取得貨幣收入，計算土地增值稅時的收入確定

根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)<土地增值稅清算管理規(guī)程>的通知》（國稅發(fā)[2009]91號）第十九條的規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個人的非貨幣性資產(chǎn)等，發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時應(yīng)視同銷售房地產(chǎn),其收入按下列方法和順序確認(rèn)：

1.按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一銷售的同類房地產(chǎn)的平均價格確定；

2.由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)參照當(dāng)?shù)禺?dāng)年、同類房地產(chǎn)的市場價格或評估價值確定。

8、一次性獲取土地使用權(quán)，但是分期分批開發(fā)，在計算土地增值稅時，如何確定扣除項目中獲取土地使用權(quán)所支付的金額？

答：《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細(xì)則》（財法字[1995]第006號）第六條的規(guī)定，納稅人成片受讓土地使用權(quán)后，分期分批開發(fā)，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，其扣除項目金額的確定可按轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的面積占總面積的比例計算分?jǐn)偅虬唇ㄖ娣e計算分?jǐn)?，也可按稅?wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)的其他方式計算分?jǐn)偂?/p>

9、土地使用權(quán)評估增值是否可以作為成本扣除？ 納稅人對其擁有的土地使用權(quán)進(jìn)行評估，評估增值額無論會計上如何處里，在土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓計算土地增值稅時，不應(yīng)作為土地增值稅扣除項目。

10、單位轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)時,土地部門收取的土地閑置費、土價評估費的土地增值稅處理

根據(jù)國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)的《土地增值稅宣傳提綱》（國稅函發(fā)（1995）110號）第五條第一款規(guī)定：取得土地使用權(quán)所支付的金額，包括納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費用。具體為：以出讓方式取得土地使用權(quán)的，為支付的土地出讓金；以行政劃撥方式取得土地使用權(quán)的，為轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)時按規(guī)定補(bǔ)交的出讓金；以轉(zhuǎn)讓方式取得土地使用權(quán)的，為支付的地價款。土地部門收取的土地閑置費不能作為取得土地使用權(quán)所支付的金額扣除。

《國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知》（國稅函[2010]220號）第四條規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)逾期開發(fā)繳納的土地閑置費不得扣除?！?。

根據(jù)《財政部國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》（財稅字[1995]48號）第十二條規(guī)定：納稅人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物時因計算納稅的需要而對房地產(chǎn)進(jìn)行評估，其支付的評估費用允許在計算增值額時予以扣除。對條例第九條規(guī)定的納稅人隱瞞、虛報房地產(chǎn)成交價格等情形而按房地產(chǎn)評估價格計算征收土地增值稅所發(fā)生的評估費用，不允許在計算土地增值稅時予以扣除。因此土地估價費能否扣除應(yīng)視具體情況而定。

11、納稅人取得土地應(yīng)上交的土地出讓金不直接支付給土地部門，而是作為政府部門對企業(yè)投資，可否作為計算土地增值稅扣除項目？

納稅人取得土地的應(yīng)上交的土地出讓金不直接支付給土地部門，而是作為政府部門對企業(yè)投資，如果其金額與土地出讓合同確定的土地出讓金金額一致，并且取得了土地出讓金合法票據(jù)，在土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓計算土地增值稅時，應(yīng)當(dāng)作為扣除項目。

12、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按“以地補(bǔ)路”的方式取得土地，但是該單位支付修路款時，取得的是政府部門財政收據(jù)，支付修路款是否可以作為取得土地使用權(quán)支付的金額？

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)項目的立項文件中或政府的其他文件中包含“以地補(bǔ)路”方式取得土地的內(nèi)容，如果道路是由其他單位施工的，并且財政部門或其他部門以代付了修路費用，向代付單位支付的修路費取得的是財政收據(jù)，可經(jīng)審核確認(rèn)后作為取得土地使用權(quán)支付的金額；如果道路是由該房地產(chǎn)開發(fā)公司直接施工，支付的修路費取得的是財政收據(jù)，則不能作為取得土地使用權(quán)支付的金額。

13、對于以地補(bǔ)路（工程）的項目，其修路成本和承擔(dān)工程的成本，能否看作是其取得土地的成本？

土地增值稅暫行條例實施細(xì)則（財法字（1995）6號）第七條第一款規(guī)定：取得土地使用權(quán)所支付的金額，是指納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費用?？紤]到一些房地產(chǎn)開發(fā)項目盡管看似無償取得了土地，實際上取得的土地是承擔(dān)了修建道路和政府工程成本而獲得的補(bǔ)償，房地產(chǎn)開發(fā)公司可以修建道路和政府工程成本作為取得土地所支付的金額，但是應(yīng)當(dāng)核實所發(fā)生修建道路和政府工程成本的真實性，并有相關(guān)的政府文件或者合同（協(xié)議）為依據(jù)。

14、房地產(chǎn)企業(yè)將一些工程尾款掛在應(yīng)付賬款上以保證工程質(zhì)量，這些應(yīng)付賬款可否計入開發(fā)成本。

根據(jù)《土地增值稅清算管理規(guī)程》（國稅發(fā)〔2009〕91號）第二十一條第一款規(guī)定：在土地增值稅清算中，計算扣除項目金額時，其實際發(fā)生的支出應(yīng)當(dāng)取得但未取得合法憑據(jù)的不得扣除。如果合同約定以部分工程款作為質(zhì)量保證金，符合合同法規(guī)規(guī)定的比例要求，并且開具了發(fā)票，應(yīng)當(dāng)作為房地產(chǎn)開發(fā)成本按規(guī)定扣除?！秶叶悇?wù)總局關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知》（國稅函[2010]220號）第二條規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在工程竣工驗收后，根據(jù)合同約定，扣留建筑安裝施工企業(yè)一定比例的工程款，作為開發(fā)項目的質(zhì)量保證金，在計算土地增值稅時，建筑安裝施工企業(yè)就質(zhì)量保證金對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開具發(fā)票的，按發(fā)票所載金額予以扣除；未開具發(fā)票的，扣留的質(zhì)保金不得計算扣除?！?/p>

15、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在進(jìn)行土地增值稅清算時無法完整的提供前期工程費、建筑安裝工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費等開發(fā)成本的憑證或資料，如何進(jìn)行土地增值稅的清算？

《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》（國稅發(fā)〔2006〕187號）第四條第（二）項規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)辦理土地增值稅清算所附送的前期工程費、建筑安裝工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、開發(fā)間接費用的憑證或資料不符合清算要求或不實的，地方稅務(wù)機(jī)關(guān)可參照當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)工程造價管理部門公布的建安造價定額資料，結(jié)合房屋結(jié)構(gòu)、用途、區(qū)位等因素，核定上述四項開發(fā)成本的單位面積金額標(biāo)準(zhǔn)，并據(jù)以計算扣除。具體核定方法由省稅務(wù)機(jī)關(guān)確定?！?/p>

如《江蘇省地方稅務(wù)局轉(zhuǎn)發(fā)<國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知>的通知》(蘇地稅發(fā)[2007]75號)規(guī)定，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)辦理土地增值稅清算所附送的前期工程費、建筑安裝工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、開發(fā)間接費用的憑證或資料不符合清算要求或不實的，各省轄市地方稅務(wù)局可參照當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)工程管理造價部門最新公布的建安造價定額資料, 結(jié)合房屋結(jié)構(gòu)、用途、區(qū)位等因素，核定上述四項開發(fā)成本的單位面積金額標(biāo)準(zhǔn)，并據(jù)以計算扣除。

所以，如果不能完整的提供前期工程費、建筑安裝工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費等開發(fā)成本的憑證或資料，可參照當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)工程管理造價部門最新公布的建安造價定額資料, 結(jié)合房屋結(jié)構(gòu)、用途、區(qū)位等因素，核定上述四項開發(fā)成本的單位面積金額標(biāo)準(zhǔn)，并據(jù)以計算扣除。

16、房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)生的編標(biāo)費、中標(biāo)費、投標(biāo)費、招標(biāo)費、招標(biāo)監(jiān)督費，是否可以扣除？

編標(biāo)費、中標(biāo)費、投標(biāo)費、招標(biāo)費、招標(biāo)監(jiān)督費等費用是與工程招標(biāo)相關(guān)的費用，按國家財務(wù)會計制度的規(guī)定計入有關(guān)成本，并按土地增值稅政策規(guī)定扣除。

17、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所建商品房裝修后銷售的，裝修成本如何扣除？

《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》（國稅發(fā)〔2006〕187號）第四條第（四）項規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售已裝修的房屋，其裝修費用可以計入房地產(chǎn)開發(fā)成本”。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將所建商品房裝修后銷售的，如果在計算轉(zhuǎn)讓收入時，向購房方收取的裝修費用計入計算土地增值稅的轉(zhuǎn)讓收入的，裝修成本可以計入房地產(chǎn)開發(fā)成本，按規(guī)定扣除，并可作為計算加計扣除金額的基數(shù)。如果向購房方收取的裝修費用不計入房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入，則裝修費用不可以作為土地增值稅的扣除項目。

18、國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法》的通知（國稅發(fā)[2009]31號）規(guī)定，開發(fā)間接費包含項目營銷設(shè)施建造費，在計算土地增值稅時開發(fā)間接費是否包括項目營銷設(shè)施建造費？

根據(jù)《土地增值稅暫行條例實施細(xì)則》的規(guī)定，開發(fā)間接費用，是指直接組織、管理開發(fā)項目發(fā)生的費用，包括工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護(hù)費、周轉(zhuǎn)房攤銷等。

因此，計算土地增值稅時，項目營銷設(shè)施建造費不能包含在開發(fā)間接費里。

19、納稅人繳納的規(guī)費可不可以作為扣除利息和管理費用的基數(shù)？

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得土地和房地產(chǎn)開發(fā)過程中發(fā)生的規(guī)費，如果按會計制度應(yīng)當(dāng)計入取得土地成本、房地產(chǎn)開發(fā)成本的，應(yīng)當(dāng)作為計算扣除利息和其他房地產(chǎn)開發(fā)費用的基數(shù)。20、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向金融機(jī)構(gòu)以外的單位和個人借款利息支出在計算土地增值稅時能否扣除（企業(yè)總機(jī)構(gòu)統(tǒng)借統(tǒng)還的利息支出是否可以扣除？項目之間的利息費用劃分不清，如果所發(fā)生的利息和管理費、銷售費用總額低于10%，如何扣除？）？

《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細(xì)則》（財法字[1995]第006號）第七條第三款規(guī)定：財務(wù)費用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，允許據(jù)實扣除，但最高不能超過按商業(yè)區(qū)銀行同類同期貸款利率計算的金額。其他房地產(chǎn)開發(fā)費用，按本條

（一）、（二）項規(guī)定計算的金額之和的百分之五以內(nèi)計算扣除。凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費用按本條

（一）、（二）項規(guī)定計算的金額之和的百分之十以內(nèi)計算扣除。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向金融機(jī)構(gòu)以外的單位和個人借款利息，無法取得金融機(jī)構(gòu)證明，利息支出和其他房地產(chǎn)開發(fā)費用按取得土地使用權(quán)支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本金額之和的百分之十以內(nèi)計算扣除。

21、納稅人購買土地和房產(chǎn)時所繳納的契稅，如何扣除？ 《財政部國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅若干問題的通知》（財稅〔2006〕21號）第二條規(guī)定：納稅人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，對購房時繳納的契稅，凡能提供契稅完稅憑證的，準(zhǔn)予作為“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金”予以扣除，但不作為加計5%的基數(shù)。

從事房地產(chǎn)開發(fā)的企業(yè)取得土地所繳納的契稅，按財務(wù)制定計入有關(guān)的成本，可以作為計算加計扣除金額的基數(shù)。、22、違約金是否可以作為土地增值稅扣除項目？

企業(yè)支付的各種滯納金、罰款和違約金等，其性質(zhì)是企業(yè)正常營業(yè)活動以外發(fā)生的支出。因此在會計處理上應(yīng)計入營業(yè)外支出，企業(yè)發(fā)生的上述支出時，借記‘營業(yè)外支出’,貸記‘銀行存款’等科目。《土地增值稅暫行條例實施細(xì)則》規(guī)定：開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的費用（即房地產(chǎn)開發(fā)費用），是指與房地產(chǎn)開發(fā)項目有關(guān)的銷售費用、管理費用、財務(wù)費用。根據(jù)會計制度對違約金作為營業(yè)處支出處理的辦法和土地增值稅政策規(guī)定，違約金不屬于土地增值稅扣除項目。

23、房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)一幢綜合樓，1-4層是商業(yè)用房，5-20層是住宅，現(xiàn)在進(jìn)行土地增值稅清算，經(jīng)計算，住宅為負(fù)增值，商業(yè)用房為正增值且數(shù)額很大。住宅的負(fù)增值能否抵減商業(yè)用房的正增值？

《土地增值稅暫行條例實施細(xì)則》第八條規(guī)定，土地增值稅以納稅人房地產(chǎn)成本核算的最基本核算項目或核算對象為單位計算；財政部、國家稅務(wù)總局《關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》（財稅[1995]48號）十三條規(guī)定，對納稅人既建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅又搞其他房地產(chǎn)開發(fā)的，應(yīng)分別核算增值額（財稅[2006]21號及[國稅發(fā)[2006]187號文對此也有規(guī)定），不分別核算增值額或不能準(zhǔn)確核算增值額的，其建造的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅不能適用免稅規(guī)定。

江蘇省地方稅務(wù)局《關(guān)于印發(fā)〈土地增值稅清算管理規(guī)程〉的通知》（蘇地稅發(fā)〔2009〕72號）第十七條規(guī)定：清算審核時，應(yīng)審核房地產(chǎn)開發(fā)項目是否以國家有關(guān)部門審批、備案的項目為單位進(jìn)行清算；對于由發(fā)改委或規(guī)劃部門批準(zhǔn)的分期開發(fā)的項目，是否以分期項目為單位清算；普通標(biāo)準(zhǔn)住宅是否與其他類型的房屋分別計算增值額、增值率，繳納土地增值稅。

根據(jù)以上規(guī)定，除普通標(biāo)準(zhǔn)住宅外，同一清算單位中的不同類別的商品房不分別計算增值額和增值率。

24、已核定項目如何適用核定征收率？

已核定征收項目如果符合《土地增值稅清算管理規(guī)程》（國稅發(fā)〔2009〕91號）第十條第一款和第二款清算條件進(jìn)了核定征收清算的，其未售部分繼續(xù)銷售的，按清算時確定的核定征收率核定征收。

25、房地產(chǎn)開發(fā)項目分期開發(fā)，前期項目已核定征收，后期項目如何進(jìn)行清算？

《土地增值稅清算管理規(guī)程》（國稅發(fā)〔2009〕91號）第三十六條規(guī)定：對于分期開發(fā)的房地產(chǎn)項目，各期清算的方式應(yīng)保持一致。因此，前期項目已核定征收，后期項目也應(yīng)該核定征收。

25、房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行土地增值稅清算后，銷售剩余房屋收到的預(yù)收款，是否要預(yù)征土地增值稅？

房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行土地增值稅清算后，銷售剩余房屋收到的預(yù)收款，應(yīng)根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》（國稅發(fā)[2006]187號）的第八條規(guī)定，在土地增值稅清算時未轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，清算后銷售或有償轉(zhuǎn)讓的，納稅人應(yīng)按規(guī)定進(jìn)行土地增值稅的納稅申報，扣除項目金額按清算時的單位建筑面積成本費用乘以銷售或轉(zhuǎn)讓面積計算（單位建筑面積成本費用=清算時的扣除項目總金額÷清算的總建筑面積）。即納稅人已清算項目繼續(xù)銷售的，應(yīng)在銷售的當(dāng)月進(jìn)行清算，不再先預(yù)征后清算。

26、項目清算時未售部分的成本、費用、稅金如何扣除？未售部分的將來的成本、費用、稅金、預(yù)征稅款的處理？ 根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》（國稅發(fā)[2006]187號）第八條的規(guī)定：在土地增值稅清算時未轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，清算后銷售或有償轉(zhuǎn)讓的，納稅人應(yīng)按規(guī)定進(jìn)行土地增值稅的納稅申報，扣除項目金額按清算時的單位建筑面積成本費用乘以銷售或轉(zhuǎn)讓面積計算。

單位建筑面積成本費用=清算時的扣除項目總金額÷清算的總建筑面積。清算時未售部分預(yù)征的稅款不得扣除。

未售部分在銷售時按上述方法計算其成本、費用。未售部分銷售時已預(yù)征的稅款在計算土地增值稅予以扣除。

27、土地增值稅清算過程中，企業(yè)想享受增值額不超過20%增值額免稅的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，需要提供哪些證明資料？ 1）立項批準(zhǔn)機(jī)關(guān)對經(jīng)濟(jì)適用房立項的批準(zhǔn)文件； 2）土地管理部門劃撥土地的批準(zhǔn)文件；

3）物價部門核定的有關(guān)經(jīng)濟(jì)適用房銷售價格的批件； 4）住房保障主管部門為低收入住房困難家庭出具的購房資格證明；

5）列明該項目的政府經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)投資計劃； 6）經(jīng)濟(jì)適用房銷售清冊（包括購房人姓名和身份證號碼、準(zhǔn)購面積、合同號、訂立合同日期、樓棟號、實際購買面積、單價、銷售金額）；

7）主管地稅機(jī)關(guān)要求提供的其他資料。

28、銷售經(jīng)濟(jì)適用房的車庫等，是否可享受土地增值稅的優(yōu)惠政策？

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓經(jīng)濟(jì)適用房車庫等，其面積并入經(jīng)濟(jì)適用房面積，其合計數(shù)未超過經(jīng)濟(jì)適用房標(biāo)準(zhǔn)的，享受經(jīng)濟(jì)適用房政策，其合計數(shù)超過經(jīng)濟(jì)適用房標(biāo)準(zhǔn)的，所轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)與車庫等均不作為經(jīng)濟(jì)適用房，不應(yīng)享受經(jīng)濟(jì)適用房優(yōu)惠政策。

29、房地產(chǎn)企業(yè)用房地產(chǎn)投資的土地增值稅處理 據(jù)《財政部國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅若干問題的通知》（財稅〔2006〕21號）第五條規(guī)定：對于以土地（房地產(chǎn)）作價入股進(jìn)行投資或聯(lián)營的，凡所投資、聯(lián)營的企業(yè)從事房地產(chǎn)開發(fā)的，或者房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以其建造的商品房進(jìn)行投資和聯(lián)營的，均不適用《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》（財稅字[1995]048號）第一條暫免征收土地增值稅的規(guī)定。因此，房地產(chǎn)企業(yè)用房地產(chǎn)投資的，需要繳納土地增值稅。

例如，母公司以土地進(jìn)行投資給子公司進(jìn)行資本增值，母公司購入土地時價值500萬，按800萬作價投資，在投資時母子公司都不是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，但子公司取得土地后向工商和建委申請房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)，土地用來建造科研大樓，大樓建成后用于自用或出租，是否交土地增值稅？

根據(jù)《財政部國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅若干問題的通知》（財稅〔2006〕21號）的規(guī)定，母公司以土地向子公司投資時，子公司尚未取得房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)，子公司當(dāng)時不是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，因此母公司以土地向子公司投資可以暫免土地增值稅。子公司取得房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)后，以該土地進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)，今后如果轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，應(yīng)按規(guī)定繳納土地增值稅。30、企業(yè)將建好的幼兒園的產(chǎn)權(quán)無償轉(zhuǎn)讓給教育局使用，是否要繳土地增值稅？單位將別墅贈送給某演藝明星的行為，是否需要繳納土地增值稅？個人將其擁有的房產(chǎn)贈與其子女，對其行為是否征收土地增值稅？

根據(jù)《土地增值稅暫行條例實施細(xì)則》（財法字[1995]6號）及《財政部國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅—些具體問題規(guī)定的通知》（財稅[1995]48號）的規(guī)定，條例第二條所稱的轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物并取得收入，是指以出售或者其他方式有償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為。不包括以繼承、贈與方式無償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為?！敦斦繃叶悇?wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》（財稅字[1995]48號）第四條規(guī)定：細(xì)則所稱的“贈與”是指如下情況：

（一）房產(chǎn)所有人、土地使用權(quán)所有人將房屋產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)贈與直系親屬或承擔(dān)直接贍養(yǎng)義務(wù)人的；

（二）房產(chǎn)所有人、土地使用權(quán)所有人通過中國境內(nèi)非營利的社會團(tuán)體、國家機(jī)關(guān)將房屋產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)贈與教育、民政和其他社會福利、公益事業(yè)的。

因此，企業(yè)將建好的幼兒園的產(chǎn)權(quán)無償轉(zhuǎn)讓給教育局使用，不要繳土地增值稅，而單位將別墅贈送給某演藝明星的行為，是需要繳納土地增值稅。同樣，個人將其擁有的房產(chǎn)贈與其子女，對其行為不征收土地增值稅。

31、國有劃撥地對外有償轉(zhuǎn)讓時補(bǔ)交的土地出讓金，在計算土地增值稅時，是否可以將交納的土地出讓金在取得的收入中扣除來計算增值額？ 根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》第六條計算增值額的扣除項目：

（一）取得土地使用權(quán)所支付的金額； 根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細(xì)則》第七條條例第六條所列的計算增值額的扣除項目，具體為：

（一）取得土地使用權(quán)所支付的金額，是指納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價款和按國家統(tǒng)一法規(guī)繳納的有關(guān)費用。因此，轉(zhuǎn)讓國有劃撥用地補(bǔ)繳的土地出讓金屬于取得土地使用權(quán)所支付的金額，計算土地增值稅時允許扣除。

32、投資、聯(lián)營企業(yè)將接收投資的房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓時，土地增值稅的納稅義務(wù)人是誰？

《關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》（財稅字[1995]48號）第一條：“對于以房地產(chǎn)進(jìn)行投資、聯(lián)營的，投資、聯(lián)營的一方以土地(房地產(chǎn))作價入股進(jìn)行投資或作為聯(lián)營條件，將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到所投資、聯(lián)營的企業(yè)中時，暫免征收土地增值稅。對投資、聯(lián)營企業(yè)將上述房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)征收土地增值稅”?請問：上述對投資、聯(lián)營企業(yè)將上述接收投資的房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓時，土地增值稅的納稅義務(wù)人是誰？是投資者還是接受投資的企業(yè)？

基于此規(guī)定，投資、聯(lián)營企業(yè)將接收投資的房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓時，土地增值稅的納稅義務(wù)人為投資聯(lián)營企業(yè)，而投資、聯(lián)營企業(yè)應(yīng)是接受投資企業(yè)，而且相應(yīng)不動產(chǎn)投入時，所有權(quán)已歸屬于接受投資企業(yè)，再轉(zhuǎn)讓的主體只能是接受投資企業(yè)而不是投資者。

33、參加土地競拍時支付的傭金以及工程部門發(fā)生的差旅費可否作為土地增值稅的扣除項目呢？

根據(jù)《土地增值稅暫行條例實施細(xì)則》第七條一款規(guī)定：“取得土地使用權(quán)所支付的金額，是指納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費用?！眰蚪鹗侵Ц督o中介機(jī)構(gòu)而不是支付給土地出讓方或轉(zhuǎn)讓方的，因此，傭金不應(yīng)當(dāng)作為取得土地使用權(quán)所支付的金額，但可以計入管理費用計算比例扣除。

第二款規(guī)定：“開發(fā)間接費用是指直接組織、管理開發(fā)項目發(fā)生的費用，包括工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護(hù)費、周轉(zhuǎn)房攤銷等?！币虼耍こ滩块T發(fā)生的辦公費-——差旅費可以作為土地增值稅的扣除項目。

34、受讓人替轉(zhuǎn)讓人繳納的土地出讓金可否作為轉(zhuǎn)讓人應(yīng)繳納的土地增值稅的抵扣項目？

根據(jù)《土地增值稅暫行條例》第二條規(guī)定：“轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物（以下簡稱轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)）并取得收入的單位和個人，為土地增值稅的納稅義務(wù)人（以下簡稱納稅人），應(yīng)當(dāng)依照本條例繳納土地增值稅?！?根據(jù)《土地增值稅暫行條例實施細(xì)則》第七條規(guī)定，條例第六條所列的計算增值額的扣除項目,具體為： ?(一)取得土地使用權(quán)所支付的金額,是指納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費用。

因此，受讓人替轉(zhuǎn)讓人繳納的土地出讓金不能作為轉(zhuǎn)讓人應(yīng)繳納的土地增值稅的扣除項目。?

35、某公司向另一房地產(chǎn)公司購買了一塊位于城市市區(qū)的土地，擬開發(fā)為商業(yè)地產(chǎn)，并對土地上的建筑物進(jìn)行了拆除及土地的平整，并委托中介機(jī)構(gòu)進(jìn)行了規(guī)劃方案設(shè)計、勘查設(shè)計等，已支付的部份設(shè)計費計入了開發(fā)成本，同時因項目進(jìn)行招商發(fā)生了部分費用直接計入了管理費用。后因其他原因，該公司將尚未開工的該地塊進(jìn)行了轉(zhuǎn)讓，請問：該轉(zhuǎn)讓行為的土地增值稅是否可以按開發(fā)成本的20%加計扣除，期間費用及利息可否按比例扣除？若認(rèn)定為直接轉(zhuǎn)讓土地，根據(jù)相關(guān)規(guī)定只能扣除取得土地支付的地價款及交納轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)的稅費。那么該公司已發(fā)生的開發(fā)成本（規(guī)劃方案設(shè)計、勘查設(shè)計、景觀綠化養(yǎng)護(hù)支出）及相關(guān)費用如何扣除？ 根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)〈土地增值稅宣傳提綱〉的通知》（國稅函發(fā)[1995]110號）文件第六條二款規(guī)定：“對取得土地使用權(quán)后投入資金，將生地變?yōu)槭斓剞D(zhuǎn)讓的，計算其增值額時，允許扣除取得土地使用權(quán)時支付的地價款、交納的有關(guān)費用，和開發(fā)土地所需成本再加計開發(fā)成本的20%以及在轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金。這樣規(guī)定，是鼓勵投資者將更多的資金投向房地產(chǎn)開發(fā)?！?/p>

因此該公司將生地變?yōu)槭斓氐拈_發(fā)過程中，對開發(fā)成本可以加計20%扣除，但期間費用及利息不得扣除。

如該公司實質(zhì)上屬于未進(jìn)行開發(fā)即轉(zhuǎn)讓的，則根據(jù)第六條一款規(guī)定：“對取得土地或房地產(chǎn)使用權(quán)后，未進(jìn)行開發(fā)即轉(zhuǎn)讓的，計算其增值額時，只允許扣除取得土地使用權(quán)時支付的地價款、交納的有關(guān)費用，以及在轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金。這樣規(guī)定，其目的主要是抑制“炒”買“炒”賣地皮的行為。”

則相應(yīng)的相關(guān)費用在計算土地增值額時不得作為扣除項目。

36、現(xiàn)有一家房地產(chǎn)公司開發(fā)沿街兩層商鋪14000平方米，每平方米銷售價格6000元，現(xiàn)為提高沿街商鋪的商業(yè)價值，房地產(chǎn)公司與購房客戶達(dá)成協(xié)議，由房地產(chǎn)公司代為沿街商鋪統(tǒng)一裝飾，收取購房戶裝飾款5000萬元，實際發(fā)生裝飾成本4300萬元，收入5000萬元應(yīng)計繳土地增值稅，請問，裝飾成本4300萬元可否享受土地增值稅加計扣除？ ? 根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》第五條納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入，包括貨幣收入、實物收入和其他收入?！吨腥A人民共和國土地增值稅暫行條例實施細(xì)則》第五條條例第二條所稱的收入，包括轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的全部價款及有關(guān)的經(jīng)濟(jì)收益。因此，房地產(chǎn)公司銷售房屋建筑物所收取的有關(guān)經(jīng)濟(jì)利益均要繳納土地增值稅。裝飾成本屬于開發(fā)成本一部分，可以按規(guī)定加計扣除，即裝飾成本4300萬元可享受土地增值稅加計扣除。?

37、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于抵償債務(wù)后，清算土地增值稅時應(yīng)如何確認(rèn)收入？ ? 根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)〈土地增值稅清算管理規(guī)程〉的通知》（國稅發(fā)〔2009〕91號）第十九條第一項規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個人的非貨幣性資產(chǎn)等，發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時應(yīng)視同銷售房地產(chǎn)，其收入按下列方法和順序確認(rèn)：

1、按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一銷售的同類房地產(chǎn)的平均價格確定。

2、由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)參照當(dāng)?shù)禺?dāng)年、同類房地產(chǎn)的市場價格或評估價值確定。?

38、A公司是一家國有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，股東將一塊部分開發(fā)的土地投資給A公司作為實收資本增加。該地塊取得時繳納的出讓金等為1億元，投資進(jìn)A公司時按評估值作價5億元，增值部分當(dāng)時已按規(guī)定繳納土地增值稅。A公司將該開發(fā)后進(jìn)行了銷售。請問A公司在計算繳納土地增值稅時，該土地是否可按5億元作為土地成本計算扣除額？即股東投入的土地在計算土地增值稅時如何扣除？ ? 根據(jù)《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅若干問題的通知》（財稅[2006]21號）文件第五條規(guī)定：“關(guān)于以房地產(chǎn)進(jìn)行投資或聯(lián)營的征免稅問題，對于以土地（房地產(chǎn)）作價入股進(jìn)行投資或聯(lián)營的，凡所投資、聯(lián)營的企業(yè)從事房地產(chǎn)開發(fā)的，或者房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以其建造的商品房進(jìn)行投資和聯(lián)營的，均不適用《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》（財稅字[1995]048號）第一條暫免征收土地增值稅的規(guī)定。”

股東已就投資宗地申報繳納土地增值稅，A公司應(yīng)按評估值5億元作為取得土地使用權(quán)的成本，在計算土地增值稅時作為扣除項目處理。

39、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)清算時補(bǔ)繳的土地增值稅，是否需要加收滯納金？

?根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知》（國稅函[2010]220號）規(guī)定，納稅人按規(guī)定預(yù)繳土地增值稅后，清算補(bǔ)繳的土地增值稅，在主管稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的期限內(nèi)補(bǔ)繳的，不加收滯納金。? 40、個人將土地歸還政府取得的收入，是否需要繳納土地增值稅？

根據(jù)《土地增值稅暫行條例》及其實施細(xì)則的規(guī)定，轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)屬于土地增值稅的征稅對象，而個人將土地使用權(quán)歸還政府的行為屬于轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)行為，按照規(guī)定應(yīng)繳納土地增值稅。但因城市實施規(guī)劃、國家建設(shè)的需要，而被政府批準(zhǔn)征用的房產(chǎn)或收回的土地使用權(quán)，或是由納稅人自行轉(zhuǎn)讓原房地產(chǎn)的，則免征土地增值稅。

41、土地增值稅清算時的收入如何確認(rèn)？

土地增值稅清算時，已全額開具商品房銷售發(fā)票的，按照發(fā)票所載金額確認(rèn)收入；未開具發(fā)票或未全額開具發(fā)票的，以交易雙方簽訂的銷售合同所載的售房金額及其他收益確認(rèn)收入。銷售合同所載商品房面積與有關(guān)部門實際測量面積不一致，在清算前已發(fā)生補(bǔ)、退房款的，應(yīng)在計算土地增值稅時予以調(diào)整?！蛾P(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知》（國稅函[2010]220號）

42、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未支付的質(zhì)量保證金，在計算土地增值稅時，應(yīng)如何扣除？

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在工程竣工驗收后，根據(jù)合同約定，扣留建筑安裝施工企業(yè)一定比例的工程款，作為開發(fā)項目的質(zhì)量保證金，在計算土地增值稅時，建筑安裝施工企業(yè)就質(zhì)量保證金對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開具發(fā)票的，按發(fā)票所載金額予以扣除；未開具發(fā)票的，扣留的質(zhì)保金不得計算扣除。

43、房地產(chǎn)開發(fā)費用在計算土地增值稅時，應(yīng)如何扣除？

（一）財務(wù)費用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，允許據(jù)實扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額。其他房地產(chǎn)開發(fā)費用，在按照“取得土地使用權(quán)所支付的金額”與“房地產(chǎn)開發(fā)成本”金額之和的5%以內(nèi)計算扣除。

（二）凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費用在按“取得土地使用權(quán)所支付的金額”與“房地產(chǎn)開發(fā)成本”金額之和的10%以內(nèi)計算扣除。

全部使用自有資金，沒有利息支出的，按照以上方法扣除。上述具體適用的比例按省級人民政府此前規(guī)定的比例執(zhí)行。

（三）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)既向金融機(jī)構(gòu)借款，又有其他借款的，其房地產(chǎn)開發(fā)費用計算扣除時不能同時適用本條

（一）、（二）項所述兩種辦法。

（四）土地增值稅清算時，已經(jīng)計入房地產(chǎn)開發(fā)成本的利息支出，應(yīng)調(diào)整至財務(wù)費用中計算扣除。

44、房地產(chǎn)企業(yè)逾期開發(fā)繳納的土地閑置費，在計算土地增值稅時，應(yīng)如何扣除？ 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)逾期開發(fā)繳納的土地閑置費不得扣除。

45、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得土地使用權(quán)時支付的契稅，在計算土地增值稅時，應(yīng)如何扣除？

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為取得土地使用權(quán)所支付的契稅，應(yīng)視同“按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費用”，計入“取得土地使用權(quán)所支付的金額”中扣除。

46、拆遷安置費，在計算土地增值稅時，應(yīng)如何扣除？

（一）房地產(chǎn)企業(yè)用建造的本項目房地產(chǎn)安置回遷戶的，安置用房視同銷售處理，按《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》（國稅發(fā)[2006]187號）第三條第（一）款規(guī)定確認(rèn)收入，同時將此確認(rèn)為房地產(chǎn)開發(fā)項目的拆遷補(bǔ)償費。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)支付給回遷戶的補(bǔ)差價款，計入拆遷補(bǔ)償費；回遷戶支付給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的補(bǔ)差價款，應(yīng)抵減本項目拆遷補(bǔ)償費。

（二）開發(fā)企業(yè)采取異地安置，異地安置的房屋屬于自行開發(fā)建造的，房屋價值按國稅發(fā)[2006]187號第三條第（一）款的規(guī)定計算，計入本項目的拆遷補(bǔ)償費；異地安置的房屋屬于購入的，以實際支付的購房支出計入拆遷補(bǔ)償費。

（三）貨幣安置拆遷的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)憑合法有效憑據(jù)計入拆遷補(bǔ)償費。

47、關(guān)于轉(zhuǎn)讓舊房準(zhǔn)予扣除項目的加計問題。

《財政部國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅若干問題的通知》（財稅[2006]21號）第二條第一款規(guī)定“納稅人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，凡不能取得評估價格，但能提供購房發(fā)票的，經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)部門確認(rèn)，《條例》第六條第（一）、（三）項規(guī)定的扣除項目的金額，可按發(fā)票所載金額并從購買起至轉(zhuǎn)讓止每年加計5%計算”。計算扣除項目時“每年”按購房發(fā)票所載日期起至售房發(fā)票開具之日止，每滿12個月計一年；超過一年，未滿12個月但超過6個月的，可以視同為一年。0