第一篇：土地增值稅征管的探索與思考

多措并舉重管控 顆粒歸倉話土增

—— 土地增值稅征管的探索與思考

央視《每周質量報告》曾報道土地增值稅征收存在巨大“漏洞”:北京執(zhí)業(yè)律師、注冊會計師、注冊稅務師李勁松測算出的“自2005-2012年8年間，45家房地產(chǎn)上市公司應交未交的土地增值稅總額高達3.8萬億”新聞一出，全國一片嘩然。姑且不論應交未交的土地增值稅是否有3.8萬億，但土地增值稅被認為是扭曲最嚴重、繳稅最遲滯、避稅最集中的一個稅種，卻是一個不爭的事實。如何加強土地增值稅的征收管理工作，是擺在各級稅務機關面前的一個不可回避的課題。

房地產(chǎn)開發(fā)具有經(jīng)營周期長、經(jīng)營方式靈活、成本項目繁多等特點，土地增值稅計算過程復雜、因此在土地增值稅實際征管過程中，面臨諸多問題：

一、隱匿收入規(guī)避偷逃土地增值稅

第一，利用銀行按揭貸款銷售方式不計收入逃避稅款。銀行按揭貸款銷售是房地產(chǎn)的主要銷售方式，房地產(chǎn)開發(fā)企

業(yè)利用這一銷售方式的特殊性，將首付款之外的貸款記入往來科目，不做營業(yè)收入處理。

第二，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以開發(fā)產(chǎn)品抵建安工程款不計收入逃避稅款。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)支付工程款困難時，就以等值的商品房或商鋪抵建安工程款，而這部分商品房或商鋪的價值卻不記入營業(yè)收入。

二，虛增成本規(guī)避偷逃土地增值稅

第一，通過虛增土地開發(fā)成本逃避稅款。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)利用土地評估的方式，人為的高估土地價值，將評估增值的土地成本直接記入開發(fā)成本，虛增土地成本，減少土地增值稅稅基。

第二，通過多開建筑安裝發(fā)票加大建安成本。部分房地產(chǎn)開發(fā)商把建安營業(yè)稅及附加作為“避稅”的重要渠道，以支付3.36%的建安營業(yè)稅及附加的代價，可以少繳適用30%以上稅率的土地增值稅。

第三，利用建安公司、銷售公司等關聯(lián)企業(yè)多計開發(fā)成本偷逃土地增值稅。許多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)都有與之相配套的建安公司、銷售公司、物業(yè)公司，商品房的建設由關聯(lián)的建筑公司承建，商品房的銷售由關聯(lián)的銷售公司負責，物業(yè)公司則代收房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)一切價外費用，如代墊代付維修基

金等費用。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過與這些關聯(lián)企業(yè)訂立各種假合同等手段，調控開發(fā)成本和收入，以達到偷逃土地增值稅的目的。

三、稅務機關管理水平欠缺

近年來，房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展，但基層稅務人員對房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營方式、開發(fā)程序和經(jīng)營規(guī)律不熟悉，對房地產(chǎn)企業(yè)財務核算尤其是成本核算知識較為生疏，對現(xiàn)行土地增值稅政策的了解和掌握相對不足，使土地增值稅的管理仍停留在粗放式管理水平。懂清算程序、能夠擔當起清算工作任務的地稅干部不多，管理部門對土地增值稅清算工作存在畏難情緒。

四、稅務檢查工作落實不到位

稅收檢查一般是以年度為單位，但房地產(chǎn)企業(yè)大都是跨年度、跨地域滾動開發(fā)，流動性比較大，稅務部門沒有根據(jù)房地產(chǎn)行業(yè)特點，按開發(fā)項目所屬期進行稅收檢查。在稅務部門檢查中，對于那些達到土地增值稅清算條件，但由于受檢查期及檢查時限限制，而不能有效進行土地增值稅檢查，很容易造成增值額不實的問題。

五、稅務部門與房地產(chǎn)相關職能部門協(xié)調配合不到位

土地增值稅征管涉及規(guī)劃設計、征地拆遷、工程定額、項目決算等內容，沒有相關部門的信息支持，就無法真實地計算土地增值稅。它需要各級國有資產(chǎn)管理、房產(chǎn)管理、土地管理、城建部門和房地產(chǎn)評估機構的大力支持和協(xié)作，共同履行管理職責，共同把關，才能實現(xiàn)有效的管理和監(jiān)控。從目前的情況看，相關部門配合不得力，稅務部門管理機制不健全，成為導致土地增值稅流失的一個重要因素。

稅務機關要加強土地增值稅的征收管理工作，有效的組織稅款入庫，使土地增值稅更好地發(fā)揮其在國民經(jīng)濟建設中的作用，必須采取以下措施：

一、實行“兩控一審”機制，加強收入管理

第一，在商品房銷售環(huán)節(jié)，實行“以票控稅”制度?！耙云笨囟悺本褪且蠓康禺a(chǎn)企業(yè)在收取售房款時，必須按規(guī)定開具地稅部門監(jiān)制的銷售不動產(chǎn)發(fā)票。稅務機關應根據(jù)征管系統(tǒng)中發(fā)票“領用存”情況，定期匯總已開發(fā)票張數(shù)、已開發(fā)票金額，確保收入的完整性。

第二，在辦理按揭貸款環(huán)節(jié)，實行“以貸控稅”制度?！耙再J控稅”就是在按揭貸款發(fā)生時，稅務人員利用“首付款”“貸款保證金”等依據(jù)推算房款總額，重點檢查“其他應付款”等往來賬戶，確保收入不滴漏。

第三，認真審核銷售收入的真實性。稅務機關應根據(jù)銷售合同(含房管部門網(wǎng)上備案登記資料)、商品房銷售(預售)許可證、房產(chǎn)銷售分戶明細表及其他有關資料，定期審核營業(yè)銷售收入的真實性。首先對銷售價格進行評估，審核銷售價格是否合理；其次，審核銷售面積是否準確。重點對銷售合同所載商品房面積與有關部門實際測量面積不一致的情況進行核對。

二、建立“一警一反”制度，嚴控成本扣除

第一，所謂“一警”制度就是制定預警指標，提高清算準確性。土地增值稅清算審核的重點就是對“六項成本”即土地取得成本、前期工程費、建安工程費、基礎設施費、公共配套費、開發(fā)間接費的審核。為了防止企業(yè)在清算申報時虛列成本，稅務機關應從工程造價部門取得“六項成本” 的歷史數(shù)據(jù)，并對這些數(shù)據(jù)進行匯總、分析、整理，制定成本扣除預警指標，對于超過預警指標的扣除項目，作為疑點，著重審核，使清算審核工作有的放矢，大大提高清算審核的精準性。

第二，所謂“一反”制度，就是建立房地產(chǎn)企業(yè)關聯(lián)交易管理制度，加大土地增值稅反避稅力度。各地稅務機關應盡快出臺房地產(chǎn)企業(yè)關聯(lián)交易管理辦法，建立同類地域、同類開發(fā)產(chǎn)品的開發(fā)成本、費用、銷售價格信息庫，以形成動

態(tài)的、分地域的收入、成本、費用等要素指標信息庫，作為房地產(chǎn)開發(fā)關聯(lián)交易轉讓定價納稅調整的參照標準。對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的關聯(lián)交易，實施重點監(jiān)控，徹底治理利用關聯(lián)交易虛增成本等惡意偷逃土地增值稅行為，遏制房地產(chǎn)行業(yè)不合法的“避稅”行為。

三、審訓結合，提升素質強化管理

第一，強化培訓，夯實理論基礎。為適應房地產(chǎn)市場的發(fā)展速度與規(guī)模，培養(yǎng)一批懂業(yè)務，會清算的骨干力量，各級稅務機關應聘請稅務系統(tǒng)內土地增值稅專家、高校講師及會計師事務所有關員進行授課，就土地增值稅稅收政策、房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務、房地產(chǎn)會計核算、清算實務操作進行集中培訓。

第二，集中審核，提高實戰(zhàn)技能。在強化理論培訓的基礎上，各級稅務機關應組織人員對普通標準住宅、非普通標準住宅、商業(yè)樓等不同類型的項目進行集體審核，利用匯報交流的形式，對每個參審人員發(fā)現(xiàn)的問題，進行統(tǒng)一研討，統(tǒng)一執(zhí)行口徑?！凹w會診”的審核方式，可切實提高稅務人員土地增值稅管理水平。

四、加大稅收檢查力度，提升稅收征管質效

鑒于土地增值稅的征收管理相對薄弱，稅務機關應該在稅收檢查上做文章，想辦法。把土地增值稅作為日常檢查、納稅評估、稅務稽查的重點，有計劃的進行專項檢查，以房地產(chǎn)開發(fā)項目為單位，徹底打破年度界線，地域界線，真正做到查全、查細、查透。對于檢查出的問題，限期整改，合理處罰，規(guī)范房地產(chǎn)企業(yè)涉稅行為，提高納稅申報質量，增強納稅自覺性。

五、加強部門協(xié)作，形成管稅合力

就土地增值稅的特殊性、復雜性而言，在稅收征收管理上僅靠稅務部門的力量是不夠的，還需要其他相關部門的配合。稅務機關應倡導建立“政府牽頭、地稅主導、部門參與、協(xié)作控管、先稅后證”的房地產(chǎn)稅收一體化工作機制，加強了與住建、房管、國土、財政等部門的配合，定期召開聯(lián)席會議，傳遞交換房地產(chǎn)涉稅信息，對房地產(chǎn)開發(fā)項目從計劃、合同、工程進度、銷售產(chǎn)權轉移等各環(huán)節(jié)進行全面監(jiān)控，降低土地增值稅的征管成本，形成綜合管稅的良好局面。

作者：李延勇

第二篇：國家稅務總局關于加強土地增值稅征管工作的通知

國家稅務總局關于加強土地增值稅征管工作的通知

國稅發(fā)〔2010〕53號

全文有效 成文日期：2010-05-25

字體： 【大】 【中】 【小】

各省、自治區(qū)、直轄市和計劃單列市地方稅務局，西藏、寧夏、青海省（自治區(qū)）國家稅務局：

為深入貫徹《國務院關于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》（國發(fā)[2010]10號）精神，促進房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展，合理調節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)收益，充分發(fā)揮土地增值稅調控作用，現(xiàn)就加強土地增值稅征收管理工作通知如下：

一、統(tǒng)一思想認識，全面加強土地增值稅征管工作

土地增值稅是保障收入公平分配、促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的有力工具。各級稅務機關要認真貫徹落實國務院通知精神，高度重視土地增值稅征管工作，進一步加強土地增值稅清算，強化稅收調節(jié)作用。

各級稅務機關要在當?shù)卣С窒?，與國土資源、住房建設等有關部門協(xié)調配合，進一步加強對土地增值稅征收管理工作的組織領導，強化征管手段，配備業(yè)務骨干，集中精力加強管理。要組織開展督導檢查，推進本地區(qū)土地增值稅清算工作開展；摸清本地區(qū)土地增值稅稅源狀況，健全和完善房地產(chǎn)項目管理制度；完善土地增值稅預征和清算制度，科學實施預征，全面組織清算，充分發(fā)揮土地增值稅的調節(jié)作用。

還沒有全面組織清算、管理比較松懈的地區(qū)，要轉變觀念、提高認識，將思想統(tǒng)一到國發(fā)[2010]10號文件精神上來，堅決、全面、深入的推進本地區(qū)土地增值稅清算工作，不折不扣地將國發(fā)[2010]10號文件精神落到實處。

二、科學合理制定預征率，加強土地增值稅預征工作

預征是土地增值稅征收管理工作的基礎，是實現(xiàn)土地增值稅調節(jié)功能、保障稅收收入均衡入庫的重要手段。各級稅務機關要全面加強土地增值稅的預征工作，把土地增值稅預征和房地產(chǎn)項目管理工作結合起來，把土地增值稅預征和銷售不動產(chǎn)營業(yè)稅結合起來；把預征率的調整和土地增值稅清算的實際稅負結合起來；把預征率的調整與房價上漲的情況結合起來，使預征率更加接近實際稅負水平，改變目前部分地區(qū)存在的預征率偏低，與房價快速上漲不匹配的情況。通過科學、精細的測算，研究預征率調整與房價上漲的掛鉤機制。

為了發(fā)揮土地增值稅在預征階段的調節(jié)作用，各地須對目前的預征率進行調整。除保障性住房外，東部地區(qū)省份預征率不得低于2%，中部和東北地區(qū)省份不得低于1.5%，西部地區(qū)省份不得低于1%，各地要根據(jù)不同類型房地產(chǎn)確定適當?shù)念A征率（地區(qū)的劃分按照國務院有關文件的規(guī)定執(zhí)行）。對尚未預征或暫緩預征的地區(qū)，應切實按照稅收法律法規(guī)開展預征，確保土地增值稅在預征階段及時、充分發(fā)揮調節(jié)作用。

三、深入貫徹《土地增值稅清算管理規(guī)程》，提高清算工作水平

土地增值稅清算是納稅人應盡的法定義務。組織土地增值稅清算工作是實現(xiàn)土地增值稅調控功能的關鍵環(huán)節(jié)。各級稅務機關要克服畏難情緒，切實加強土地增值稅清算工作。要按照《土地增值稅清算管理規(guī)程》的要求，結合本地實際，進一步細化操作辦法，完善清算流程，嚴格審核房地產(chǎn)開發(fā)項目的收入和扣除項目，提升清算水平。有條件的地區(qū)，要充分發(fā)揮中介機構作用，提高清算效率。各地稅務師管理中心要配合當?shù)囟悇諜C關加強對中介機構的管理，對清算中弄虛作假的中介機構進行嚴肅懲治。

各級稅務機關要全面開展土地增值稅清算審核工作。要對已經(jīng)達到清算條件的項目，全面進行梳理、統(tǒng)計，制定切實可行的工作計劃，提出清算進度的具體指標；要加強土地增值稅稅收法規(guī)和政策的宣傳輔導，加強納稅服務，要求企業(yè)及時依法進行清算，按照《土地增值稅清算管理規(guī)程》的規(guī)定和時限進行申報；對未按照稅收法律法規(guī)要求及時進行清算的納稅人，要依法進行處罰；對審核中發(fā)現(xiàn)重大疑點的，要及時移交稅務稽查部門進行稽查；對涉及偷逃土地增值稅稅款的重大稽查案件要及時向社會公布案件處理情況。

各級稅務機關要將全面推進工作和重點清算審核結合起來，按照國發(fā)[2010]10號文件精神，有針對性地選擇3-5個定價過高、漲幅過快的項目，作為重點清算審核對象，以點帶面推動本地區(qū)清算工作。

各地要在6月底前將本地區(qū)的清算工作計劃（包括本地區(qū)組織企業(yè)進行清算的具體措施和年內完成的目標等內容，具體數(shù)據(jù)見附表）和重點清算項目名單上報稅務總局，稅務總局將就各地對重點項目的清算情況進行抽查。

四、規(guī)范核定征收，堵塞稅收征管漏洞

核定征收必須嚴格依照稅收法律法規(guī)規(guī)定的條件進行，任何單位和個人不得擅自擴大核定征收范圍，嚴禁在清算中出現(xiàn)“以核定為主、一核了之”、“求快圖省”的做法。凡擅自將核定征收作為本地區(qū)土地增值稅清算主要方式的，必須立即糾正。對確需核定征收的，要嚴格按照稅收法律法規(guī)的要求，從嚴、從高確定核定征收率。為了規(guī)范核定工作，核定征收率原則上不得低于5%，各省級稅務機關要結合本地實際，區(qū)分不同房地產(chǎn)類型制定核定征收率。

五、加強督導檢查，建立問責機制

各級稅務機關要按照國發(fā)[2010]10號文件關于建立考核問責機制的要求，把土地增值稅清算工作列入考核內容，對清算工作開展情況和清算質量提出具體要求。要根據(jù)《國家稅務總局關于進一步開展土地增值稅清算工作的通知》（國稅函[2008]318號）的要求，對清算工作開展情況進行有力的督導檢查，積極推動土地增值稅清算工作，提高土地增值稅征管水平。國家稅務總局將繼續(xù)組織督導檢查組，對各地土地增值稅貫徹執(zhí)行情況和清算工作開展情況進行系統(tǒng)深入的督導檢查。國家稅務總局已經(jīng)督導檢查過的地區(qū)，要針對檢查中發(fā)現(xiàn)的問題，進行認真整改，督導檢查組將對整改情況擇時擇地進行復查。

各省、自治區(qū)、直轄市和計劃單列市地方稅務局要在6月底前將本通知的貫徹落實情況向稅務總局上報。

附件：土地增值稅清算計劃統(tǒng)計表

國家稅務總局

二○一○年五月二十五日

國家稅務總局關于土地增值稅清算有關問題的通知

國稅函〔2010〕220號

全文有效 成文日期：2010-05-19

字體： 【大】 【中】 【小】

各省、自治區(qū)、直轄市地方稅務局，寧夏、西藏、青海?。ㄗ灾螀^(qū)）國家稅務局：

為了進一步做好土地增值稅清算工作，根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》及實施細則的規(guī)定，現(xiàn)將土地增值稅清算工作中有關問題通知如下：

一、關于土地增值稅清算時收入確認的問題

土地增值稅清算時，已全額開具商品房銷售發(fā)票的，按照發(fā)票所載金額確認收入；未開具發(fā)票或未全額開具發(fā)票的，以交易雙方簽訂的銷售合同所載的售房金額及其他收益確認收入。銷售合同所載商品房面積與有關部門實際測量面積不一致，在清算前已發(fā)生補、退房款的，應在計算土地增值稅時予以調整。

二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未支付的質量保證金，其扣除項目金額的確定問題

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在工程竣工驗收后，根據(jù)合同約定，扣留建筑安裝施工企業(yè)一定比例的工程款，作為開發(fā)項目的質量保證金，在計算土地增值稅時，建筑安裝施工企業(yè)就質量保證金對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開具發(fā)票的，按發(fā)票所載金額予以扣除；未開具發(fā)票的，扣留的質保金不得計算扣除。

三、房地產(chǎn)開發(fā)費用的扣除問題

（一）財務費用中的利息支出，凡能夠按轉讓房地產(chǎn)項目計算分攤并提供金融機構證明的，允許據(jù)實扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額。其他房地產(chǎn)開發(fā)費用，在按照“取得土地使用權所支付的金額”與“房地產(chǎn)開發(fā)成本”金額之和的5%以內計算扣除。

（二）凡不能按轉讓房地產(chǎn)項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費用在按“取得土地使用權所支付的金額”與“房地產(chǎn)開發(fā)成本”金額之和的10%以內計算扣除。

全部使用自有資金，沒有利息支出的，按照以上方法扣除。

上述具體適用的比例按省級人民政府此前規(guī)定的比例執(zhí)行。

（三）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)既向金融機構借款，又有其他借款的，其房地產(chǎn)開發(fā)費用計算扣除時不能同時適用本條

（一）、（二）項所述兩種辦法。

（四）土地增值稅清算時，已經(jīng)計入房地產(chǎn)開發(fā)成本的利息支出，應調整至財務費用中計算扣除。

四、房地產(chǎn)企業(yè)逾期開發(fā)繳納的土地閑置費的扣除問題

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)逾期開發(fā)繳納的土地閑置費不得扣除。

五、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得土地使用權時支付的契稅的扣除問題

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為取得土地使用權所支付的契稅，應視同“按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關費用”，計入“取得土地使用權所支付的金額”中扣除。

六、關于拆遷安置土地增值稅計算問題

（一）房地產(chǎn)企業(yè)用建造的本項目房地產(chǎn)安置回遷戶的，安置用房視同銷售處理，按《國家稅務總局關于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關問題的通知》（國稅發(fā)[2006]187號）第三條第（一）款規(guī)定確認收入，同時將此確認為房地產(chǎn)開發(fā)項目的拆遷補償費。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)支付給回遷戶的補差價款，計入拆遷補償費；回遷戶支付給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的補差價款，應抵減本項目拆遷補償費。

（二）開發(fā)企業(yè)采取異地安置，異地安置的房屋屬于自行開發(fā)建造的，房屋價值按國稅發(fā)[2006]187號第三條第（一）款的規(guī)定計算，計入本項目的拆遷補償費；異地安置的房屋屬于購入的，以實際支付的購房支出計入拆遷補償費。

（三）貨幣安置拆遷的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)憑合法有效憑據(jù)計入拆遷補償費。

七、關于轉讓舊房準予扣除項目的加計問題

《財政部 國家稅務總局關于土地增值稅若干問題的通知》（財稅[2006]21號）第二條第一款規(guī)定“納稅人轉讓舊房及建筑物，凡不能取得評估價格，但能提供購房發(fā)票的，經(jīng)當?shù)囟悇詹块T確認，《條例》第六條第（一）、（三）項規(guī)定的扣除項目的金額，可按發(fā)票所載金額并從購買起至轉讓止每年加計5%計算”。計算扣除項目時“每年”按購房發(fā)票所載日期起至售房發(fā)票開具之日止，每滿12個月計一年；超過一年，未滿12個月但超過6個月的，可以視同為一年。

八、土地增值稅清算后應補繳的土地增值稅加收滯納金問題

納稅人按規(guī)定預繳土地增值稅后，清算補繳的土地增值稅，在主管稅務機關規(guī)定的期限內補繳的，不加收滯納金。

國家稅務總局

二○一○年五月十九日

國家稅務總局關于印發(fā)《土地增值稅清算管理規(guī)程》的通知

國稅發(fā)〔2009〕91號

全文有效 成文日期：2009-05-12

字體： 【大】 【中】 【小】

各省、自治區(qū)、直轄市和計劃單列市地方稅務局：

為了加強房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的土地增值稅征收管理，規(guī)范土地增值稅清算工作，根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》及其實施細則、《中華人民共和國稅收征收管理法》及其實施細則等有關稅收法律、行政法規(guī)的規(guī)定，結合房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務的特點，國家稅務總局制定了《土地增值稅清算管理規(guī)程》，現(xiàn)印發(fā)給你們，請遵照執(zhí)行。

國家稅務總局

二○○九年五月十二日

土地增值稅清算管理規(guī)程

第一章 總則

第一條 為了加強土地增值稅征收管理，規(guī)范土地增值稅清算工作，根據(jù)《中華人民共和國稅收征收管理法》及其實施細則、《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》及其實施細則等規(guī)定，制定本規(guī)程（以下簡稱《規(guī)程》）。

第二條 《規(guī)程》適用于房地產(chǎn)開發(fā)項目土地增值稅清算工作。

第三條 《規(guī)程》所稱土地增值稅清算，是指納稅人在符合土地增值稅清算條件后，依照稅收法律、法規(guī)及土地增值稅有關政策規(guī)定，計算房地產(chǎn)開發(fā)項目應繳納的土地增值稅稅額，并填寫《土地增值稅清算申報表》，向主管稅務機關提供有關資料，辦理土地增值稅清算手續(xù)，結清該房地產(chǎn)項目應繳納土地增值稅稅款的行為。

第四條 納稅人應當如實申報應繳納的土地增值稅稅額，保證清算申報的真實性、準確性和完整性。

第五條 稅務機關應當為納稅人提供優(yōu)質納稅服務，加強土地增值稅政策宣傳輔導。

主管稅務機關應及時對納稅人清算申報的收入、扣除項目金額、增值額、增值率以及稅款計算等情況進行審核，依法征收土地增值稅。

第二章 前期管理

第六條 主管稅務機關應加強房地產(chǎn)開發(fā)項目的日常稅收管理，實施項目管理。主管稅務機關應從納稅人取得土地使用權開始，按項目分別建立檔案、設置臺帳，對納稅人項目立項、規(guī)劃設計、施工、預售、竣工驗收、工程結算、項目清盤等房地產(chǎn)開發(fā)全過程情況實行跟蹤監(jiān)控，做到稅務管理與納稅人項目開發(fā)同步。

第七條 主管稅務機關對納稅人項目開發(fā)期間的會計核算工作應當積極關注，對納稅人分期開發(fā)項目或者同時開發(fā)多個項目的，應督促納稅人根據(jù)清算要求按不同期間和不同項目合理歸集有關收入、成本、費用。

第八條 對納稅人分期開發(fā)項目或者同時開發(fā)多個項目的，有條件的地區(qū)，主管稅務機關可結合發(fā)票管理規(guī)定，對納稅人實施項目專用票據(jù)管理措施。

第三章 清算受理

第九條 納稅人符合下列條件之一的，應進行土地增值稅的清算。

（一）房地產(chǎn)開發(fā)項目全部竣工、完成銷售的；

（二）整體轉讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項目的；

（三）直接轉讓土地使用權的。

第十條 對符合以下條件之一的，主管稅務機關可要求納稅人進行土地增值稅清算。

（一）已竣工驗收的房地產(chǎn)開發(fā)項目，已轉讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的；

（二）取得銷售（預售）許可證滿三年仍未銷售完畢的；

（三）納稅人申請注銷稅務登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的；

（四）?。ㄗ灾螀^(qū)、直轄市、計劃單列市）稅務機關規(guī)定的其他情況。

對前款所列第（三）項情形，應在辦理注銷登記前進行土地增值稅清算。

第十一條 對于符合本規(guī)程第九條規(guī)定，應進行土地增值稅清算的項目，納稅人應當在滿足條件之日起90日內到主管稅務機關辦理清算手續(xù)。對于符合本規(guī)程第十條規(guī)定稅務機關可要求納稅人進行土地增值稅清算的項目，由主管稅務機關確定是否進行清算；對于確定需要進行清算的項目，由主管稅務機關下達清算通知，納稅人應當在收到清算通知之日起90日內辦理清算手續(xù)。

應進行土地增值稅清算的納稅人或經(jīng)主管稅務機關確定需要進行清算的納稅人，在上述規(guī)定的期限內拒不清算或不提供清算資料的，主管稅務機關可依據(jù)《中華人民共和國稅收征收管理法》有關規(guī)定處理。

第十二條 納稅人清算土地增值稅時應提供的清算資料

（一）土地增值稅清算表及其附表（參考表樣見附件，各地可根據(jù)本地實際情況制定）。

（二）房地產(chǎn)開發(fā)項目清算說明，主要內容應包括房地產(chǎn)開發(fā)項目立項、用地、開發(fā)、銷售、關聯(lián)方交易、融資、稅款繳納等基本情況及主管稅務機關需要了解的其他情況。

（三）項目竣工決算報表、取得土地使用權所支付的地價款憑證、國有土地使用權出讓合同、銀行貸款利息結算通知單、項目工程合同結算單、商品房購銷合同統(tǒng)計表、銷售明細表、預售許可證等與轉讓房地產(chǎn)的收入、成本和費用有關的證明資料。主管稅務機關需要相應項目記賬憑證的，納稅人還應提供記賬憑證復印件。

（四）納稅人委托稅務中介機構審核鑒證的清算項目，還應報送中介機構出具的《土地增值稅清算稅款鑒證報告》。

第十三條 主管稅務機關收到納稅人清算資料后，對符合清算條件的項目，且報送的清算資料完備的，予以受理；對納稅人符合清算條件、但報送的清算資料不全的，應要求納稅人在規(guī)定限期內補報，納稅人在規(guī)定的期限內補齊清算資料后，予以受理；對不符合清算條件的項目，不予受理。上述具體期限由各省、自治區(qū)、直轄市、計劃單列市稅務機關確定。主管稅務機關已受理的清算申請，納稅人無正當理由不得撤消。

第十四條 主管稅務機關按照本規(guī)程第六條進行項目管理時，對符合稅務機關可要求納稅人進行清算情形的，應當作出評估，并經(jīng)分管領導批準，確定何時要求納稅人進行清算的時間。對確定暫不通知清算的，應繼續(xù)做好項目管理，每年作出評估，及時確定清算時間并通知納稅人辦理清算。

第十五條 主管稅務機關受理納稅人清算資料后，應在一定期限內及時組織清算審核。具體期限由各省、自治區(qū)、直轄市、計劃單列市稅務機關確定。

第四章 清算審核

第十六條 清算審核包括案頭審核、實地審核。

案頭審核是指對納稅人報送的清算資料進行數(shù)據(jù)、邏輯審核，重點審核項目歸集的一致性、數(shù)據(jù)計算準確性等。

實地審核是指在案頭審核的基礎上，通過對房地產(chǎn)開發(fā)項目實地查驗等方式，對納稅人申報情況的客觀性、真實性、合理性進行審核。

第十七條 清算審核時，應審核房地產(chǎn)開發(fā)項目是否以國家有關部門審批、備案的項目為單位進行清算；對于分期開發(fā)的項目，是否以分期項目為單位清算；對不同類型房地產(chǎn)是否分別計算增值額、增值率，繳納土地增值稅。

第十八條 審核收入情況時，應結合銷售發(fā)票、銷售合同（含房管部門網(wǎng)上備案登記資料）、商品房銷售（預售）許可證、房產(chǎn)銷售分戶明細表及其他有關資料，重點審核銷售明細表、房地產(chǎn)銷售面積與項目可售面積的數(shù)據(jù)關聯(lián)性，以核實計稅收入；對銷售合同所載商品房面積與有關部門實際測量面積不一致，而發(fā)生補、退房款的收入調整情況進行審核；對銷售價格進行評估，審核有無價格明顯偏低情況。

必要時，主管稅務機關可通過實地查驗，確認有無少計、漏計事項，確認有無將開發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務、換取其他單位和個人的非貨幣性資產(chǎn)等情況。

第十九條 非直接銷售和自用房地產(chǎn)的收入確定

（一）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務、換取其他單位和個人的非貨幣性資產(chǎn)等，發(fā)生所有權轉移時應視同銷售房地產(chǎn),其收入按下列方法和順序確認：

1.按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一銷售的同類房地產(chǎn)的平均價格確定；

2.由主管稅務機關參照當?shù)禺斈辍⑼惙康禺a(chǎn)的市場價格或評估價值確定。

（二）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)的部分房地產(chǎn)轉為企業(yè)自用或用于出租等商業(yè)用途時，如果產(chǎn)權未發(fā)生轉移，不征收土地增值稅，在稅款清算時不列收入，不扣除相應的成本和費用。

第二十條 土地增值稅扣除項目審核的內容包括：

（一）取得土地使用權所支付的金額。

（二）房地產(chǎn)開發(fā)成本，包括：土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、公共配套設施費、開發(fā)間接費用。

（三）房地產(chǎn)開發(fā)費用。

（四）與轉讓房地產(chǎn)有關的稅金。

（五）國家規(guī)定的其他扣除項目。

第二十一條 審核扣除項目是否符合下列要求：

（一）在土地增值稅清算中，計算扣除項目金額時，其實際發(fā)生的支出應當取得但未取得合法憑據(jù)的不得扣除。

（二）扣除項目金額中所歸集的各項成本和費用，必須是實際發(fā)生的。

（三）扣除項目金額應當準確地在各扣除項目中分別歸集，不得混淆。

（四）扣除項目金額中所歸集的各項成本和費用必須是在清算項目開發(fā)中直接發(fā)生的或應當分攤的。

（五）納稅人分期開發(fā)項目或者同時開發(fā)多個項目的，或者同一項目中建造不同類型房地產(chǎn)的，應按照受益對象，采用合理的分配方法，分攤共同的成本費用。

（六）對同一類事項，應當采取相同的會計政策或處理方法。會計核算與稅務處理規(guī)定不一致的，以稅務處理規(guī)定為準。

第二十二條 審核取得土地使用權支付金額和土地征用及拆遷補償費時應當重點關注：

（一）同一宗土地有多個開發(fā)項目，是否予以分攤，分攤辦法是否合理、合規(guī)，具體金額的計算是否正確。

（二）是否存在將房地產(chǎn)開發(fā)費用記入取得土地使用權支付金額以及土地征用及拆遷補償費的情形。

（三）拆遷補償費是否實際發(fā)生，尤其是支付給個人的拆遷補償款、拆遷（回遷）合同和簽收花名冊或簽收憑證是否一一對應。

第二十三條 審核前期工程費、基礎設施費時應當重點關注：

（一）前期工程費、基礎設施費是否真實發(fā)生，是否存在虛列情形。

（二）是否將房地產(chǎn)開發(fā)費用記入前期工程費、基礎設施費。

（三）多個（或分期）項目共同發(fā)生的前期工程費、基礎設施費，是否按項目合理分攤。

第二十四條 審核公共配套設施費時應當重點關注：

（一）公共配套設施的界定是否準確，公共配套設施費是否真實發(fā)生，有無預提的公共配套設施費情況。

（二）是否將房地產(chǎn)開發(fā)費用記入公共配套設施費。

（三）多個（或分期）項目共同發(fā)生的公共配套設施費，是否按項目合理分攤。

第二十五條 審核建筑安裝工程費時應當重點關注：

（一）發(fā)生的費用是否與決算報告、審計報告、工程結算報告、工程施工合同記載的內容相符。

（二）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自購建筑材料時，自購建材費用是否重復計算扣除項目。

（三）參照當?shù)禺斊谕愰_發(fā)項目單位平均建安成本或當?shù)亟ㄔO部門公布的單位定額成本，驗證建筑安裝工程費支出是否存在異常。

（四）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采用自營方式自行施工建設的，還應當關注有無虛列、多列施工人工費、材料費、機械使用費等情況。

（五）建筑安裝發(fā)票是否在項目所在地稅務機關開具。

第二十六條 審核開發(fā)間接費用時應當重點關注：

（一）是否存在將企業(yè)行政管理部門（總部）為組織和管理生產(chǎn)經(jīng)營活動而發(fā)生的管理費用記入開發(fā)間接費用的情形。

（二）開發(fā)間接費用是否真實發(fā)生，有無預提開發(fā)間接費用的情況，取得的憑證是否合法有效。

第二十七條 審核利息支出時應當重點關注：

（一）是否將利息支出從房地產(chǎn)開發(fā)成本中調整至開發(fā)費用。

（二）分期開發(fā)項目或者同時開發(fā)多個項目的，其取得的一般性貸款的利息支出，是否按照項目合理分攤。

（三）利用閑置專項借款對外投資取得收益，其收益是否沖減利息支出。

第二十八條 代收費用的審核。

對于縣級以上人民政府要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在售房時代收的各項費用，審核其代收費用是否計入房價并向購買方一并收?。划敶召M用計入房價時，審核有無將代收費用計入加計扣除以及房地產(chǎn)開發(fā)費用計算基數(shù)的情形。

第二十九條 關聯(lián)方交易行為的審核。

在審核收入和扣除項目時，應重點關注關聯(lián)企業(yè)交易是否按照公允價值和營業(yè)常規(guī)進行業(yè)務往來。

應當關注企業(yè)大額應付款余額，審核交易行為是否真實。

第三十條 納稅人委托中介機構審核鑒證的清算項目，主管稅務機關應當采取適當方法對有關鑒證報告的合法性、真實性進行審核。

第三十一條 對納稅人委托中介機構審核鑒證的清算項目，主管稅務機關未采信或部分未采信鑒證報告的，應當告知其理由。

第三十二條 土地增值稅清算審核結束，主管稅務機關應當將審核結果書面通知納稅人，并確定辦理補、退稅期限。

第五章 核定征收

第三十三條 在土地增值稅清算過程中，發(fā)現(xiàn)納稅人符合核定征收條件的，應按核定征收方式對房地產(chǎn)項目進行清算。

第三十四條 在土地增值稅清算中符合以下條件之一的，可實行核定征收。

（一）依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定應當設置但未設置賬簿的；

（二）擅自銷毀賬簿或者拒不提供納稅資料的；

（三）雖設置賬簿，但賬目混亂或者成本資料、收入憑證、費用憑證殘缺不全，難以確定轉讓收入或扣除項目金額的；

（四）符合土地增值稅清算條件，企業(yè)未按照規(guī)定的期限辦理清算手續(xù)，經(jīng)稅務機關責令限期清算，逾期仍不清算的；

（五）申報的計稅依據(jù)明顯偏低，又無正當理由的。

第三十五條 符合上述核定征收條件的，由主管稅務機關發(fā)出核定征收的稅務事項告知書后，稅務人員對房地產(chǎn)項目開展土地增值稅核定征收核查，經(jīng)主管稅務機關審核合議，通知納稅人申報繳納應補繳稅款或辦理退稅。

第三十六條 對于分期開發(fā)的房地產(chǎn)項目，各期清算的方式應保持一致。

第六章 其他

第三十七條 土地增值稅清算資料應按照檔案化管理的要求，妥善保存。

第三十八條 本規(guī)程自2009年6月1日起施行，各?。ㄗ灾螀^(qū)、直轄市、計劃單列市）稅務機關可結合本地實際，對本規(guī)程進行進一步細化。

附件：1.土地增值稅納稅申報表（從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人適用）

2.各類附表

第三篇：思考與探索

對年輕的公務員如何成長為

真正鄉(xiāng)鎮(zhèn)干部的思考與探索

在就業(yè)形式愈發(fā)嚴峻的當前，大學生就業(yè)難的問題一直是黨中央解決民生實際的重中之重，而隨著歷年來以基層工作為主要對象的招考力度的不斷加大，越來越多的大學生響應國家的號召，通過各種公考制度的渠道走上了鄉(xiāng)鎮(zhèn)工作的大舞臺，也為基層工作的開展注入了新鮮血液。然而，面對鄉(xiāng)鎮(zhèn)工作較之艱苦的工作環(huán)境，紛繁瑣碎的工作任務，事無巨細的政策落實等各種特點，作為年輕的新錄用鄉(xiāng)鎮(zhèn)公務員究竟如何才能迅速的融入工作氛圍，適應工作環(huán)境且對本職工作充滿職業(yè)素養(yǎng)，這無疑成為了新時期下實現(xiàn)新農村建設更好更快發(fā)展所必須具備的重要條件。

一、要了解當前年輕的公務員所具有的特征

1、高學歷。與以往鄉(xiāng)鎮(zhèn)干部相比較，新近進入鄉(xiāng)政府的工作人員學歷普遍較高，這在很大程度上直接取決于國家各項基層工作招考政策的報考要求，除鄉(xiāng)鎮(zhèn)公務員外，三支一扶、選調生及村官考試的選拔對象無一不是具有大專以上文憑的大學生。在這種特殊的時代背景下，年輕的鄉(xiāng)鎮(zhèn)工作者在學歷上形成了一個有別于以往鄉(xiāng)鎮(zhèn)干部的新群體。

2、高姿態(tài)。正是由于原本具有的高學歷，再加之經(jīng)過“萬人徒走獨木橋，一職難求為公考”的艱難選拔，被錄用 1的公務員在心理上形成了萬里挑一唯我獨尊的自豪感，其對自身“公務員職業(yè)”概念的優(yōu)越感增強，使得高姿態(tài)也成為了他們的一大特征。

3、遠距離。由于工作性質的決定，服務對象主要以農民為主，這就恰恰與之前接觸的社會群體產(chǎn)生了較大差異，使得這一群體對農村的陌生感加重。與以往鄉(xiāng)鎮(zhèn)干部主體來源于村級組織或農村不同，新近公務員絕大多數(shù)畢業(yè)于高校，出生地在城市的也大有人在。存在對農村感情不深、對農村工作和環(huán)境感到陌生等問題。同時受教育程度和市場意識的影響，現(xiàn)在的鄉(xiāng)鎮(zhèn)公務員更多的是將鄉(xiāng)鎮(zhèn)干部看成是一份社會職業(yè)，較能夠公正客觀的看待這一社會角色，這與以往鄉(xiāng)鎮(zhèn)干部相比較，在去“官意識”的同時卻也少了些許使命感和責任感。

二、對鄉(xiāng)鎮(zhèn)工作要有基本的了解和認識

鄉(xiāng)政府作為國家最基層的一級政權組織，其管理區(qū)域主要集中在農村，其服務對象主要是農民，其著力領域主要是農業(yè)。而中國的問題在很大程度上就是“三農”問題。因此，作為鄉(xiāng)鎮(zhèn)基層工作人員，必須在深刻了解自身工作的重大意義和深遠影響的基礎上，準確把握鄉(xiāng)鎮(zhèn)機關及其工作的主要特點：

1、直面農民群眾。鄉(xiāng)鎮(zhèn)干部處在廣大農村第一線，直接同農民和居民接觸，管理轄區(qū)內的各項社會事務。黨和國

家的路線、方針、政策和各項工作任務，都要靠鄉(xiāng)鎮(zhèn)干部的遞接作用直接和廣大群眾見面，并想方設法得到群眾的理解和擁護，從而帶領他們去努力完成。同時，農民管理國家和社會事務的權利，特別是在廣闊天地里改造自然獲取生存、發(fā)展、幸福與和平之機會的意見、愿望和要求，都要通過鄉(xiāng)鎮(zhèn)組織直接回復滿足，在很多情況下更需要及時向上級機關反映。

2、管理匯報結合。鄉(xiāng)鎮(zhèn)機關面對的是整個農村社會。農村社會中土地流轉、計劃生育、村務選舉、兒童失學等生產(chǎn)生活方方面面，都得管。管得多，而不讓老百姓感到厭煩和掣肘，這就需要從打造服務型政府的角度出發(fā)，提高管理技術和行政能力的精細化程度。真正從農民群眾滿不滿意、愿不愿意、高不高興的核心追求出發(fā)去管理，去服務，切實解決農民最關切的問題。不管是憲法還是地方組織法等專門法律，賦予鄉(xiāng)鎮(zhèn)機關的權力都是有限的。遇到重大社會經(jīng)濟問題，鄉(xiāng)鎮(zhèn)機關需要依法依規(guī)向上級請示、匯報，不應擅作主張。

3、注重綜合協(xié)調。在鄉(xiāng)鎮(zhèn)，既有鄉(xiāng)鎮(zhèn)所屬的部門和單位，又有許多上級職能部門派駐的單位。諸如林業(yè)、農業(yè)、勞動和社會保障、計生等等縣市級單位都可能會在鄉(xiāng)鎮(zhèn)派駐機構。要做好各項工作，促進全面發(fā)展，必須處理好各方面關系，加強統(tǒng)一領導，搞好條塊結合。

4、必須整體推進。正因為鄉(xiāng)鎮(zhèn)工作兼具具體性、綜合性、執(zhí)行性等特征，鄉(xiāng)鎮(zhèn)黨委、人大、政府及其它各類組織，雖都有各自的職能和任務，但在實際工作中，只能搞協(xié)同，靠協(xié)調。大多數(shù)工作必須跨越部門來開展，想要將其截然分開，各干各行，以做到近乎絕對意義上的權責分明，顯然是不可能的。這就決定了鄉(xiāng)鎮(zhèn)干部在工作中務必要樹立集體行政意識，要學會做多面手。

三、成長為真正的鄉(xiāng)鎮(zhèn)干部所必須具備的素質態(tài)度。

1、陌生的工作環(huán)境，態(tài)度是從容不迫的自信。

作為一個剛剛畢業(yè)的大學生，與萬千同齡人在就業(yè)壓力的大潮下激流勇進，奮勇拼搏，終于順利的通過了人生又一個獨木橋，誠然是幸運的。然而當大浪遠去，只身到達彼岸后的陌生無疑也是茫然的。因為出現(xiàn)在眼前的完全是一個陌生的環(huán)境，站在起點，當未知與初來乍到的不知所措忽然襲來時，小小的忐忑在所難免，因而此時就需要正確認識從事的工作的重要性，以飽滿的精神，昂揚旺盛的斗志，全身心投入到自己所從事的工作中，積極調整好自己的心態(tài)，以一種從容不怕的自信去適應全新的工作環(huán)境，這是開展工作的先決條件。

2、生疏的業(yè)務知識態(tài)度是虛心請教的奮進

適應了環(huán)境，結識了同事，接下來最重要的當然是工作任務。然而對于鄉(xiāng)政府工作的知之甚少，生疏的業(yè)務知識成為開展工作最大的弊端，但是面對未知的領域不懂不會絕不是不干的借口，要學要干其實會有很多方式。而首當其沖的便是向領導和同事們虛心請教。因此，要有虛心學習的態(tài)度和刻苦學習的精神。

3、未來的工作計劃態(tài)度是結合實際的創(chuàng)新

雖然對于工作開展不具備任何實踐經(jīng)驗，但是仍然可以為今后的工作制定一個初步的計劃，畢竟要想取得良好的工作效率，就一定要有完善的工作計劃和明確的工作目標，如此一來，才能做到時時有目標，事事有重心，才能在看似遙不可及的任務目標中取得事半功倍的工作效率。首先是學習，學習是進步唯一的方式，虛心努力的學習更是盡快掌握提高業(yè)務能力最好的辦法。毛主席云：在游泳中學會游泳，在戰(zhàn)爭中學會戰(zhàn)爭。到鄉(xiāng)鎮(zhèn)工作，僅靠學習還遠遠不夠，還需要加以實踐鍛煉。直接面對群眾，有許多書本知識老是記不住，但到了具體工作，經(jīng)歷了容易記、記得牢。因此，只有通過理論學習和實踐經(jīng)驗的雙重積累，才能讓自己盡快的成長。其次是思考，用善于發(fā)現(xiàn)的眼睛去尋找鄉(xiāng)鎮(zhèn)工作的亮點，結合實際情況提出新的創(chuàng)意，時刻具備創(chuàng)新意識，將自己所學的知識更好的融入工作之中，真正做到學以致用，推陳出新；最后是勤奮，始終堅信一份一分耕耘一分收獲的道理，好吃懶做不是該有的作為，勤奮努力才是年輕的鄉(xiāng)鎮(zhèn)公務員所必須的態(tài)度。

農村是一個廣袤的天地，在這里有屬于祖國最肥沃的土地和最樸實的人民，而作為年輕的鄉(xiāng)鎮(zhèn)公務員，要想成長為一名真正的“鄉(xiāng)鎮(zhèn)”干部，任重而道遠。只有做到和農民群眾真心的交朋友，摒棄不為農民群眾所接受的作風習氣，與農民群眾打成一片，樹立工作依靠農民，工作為了農民的意識，做到發(fā)展依靠農民，發(fā)展為了農民，發(fā)展成果與農民共享。只有這樣才能和農民群眾將心比心，肝膽相照，成為實實在在的朋友，才能獲得農民群眾的大力支持，推動我們的工作順風順水，也只有這樣年輕的我們才能成長為一名真正的“鄉(xiāng)鎮(zhèn)干部”。

第四篇：思考與探索

思考與探索

1．反思你執(zhí)教的一次語言教育活動？

2．在談話活動應該注意哪些問題？

3．在繪本閱讀活動中應該注意哪些問題？在一次的語言教育活動《三只小豬》中，我將幼兒分成三大組進行角色扮演，幼兒很快在動作扮演中完成了言—行—意的轉換，從而獲得了大量的新的經(jīng)驗，完成了對角色的想象，同時他們還將自己的主觀經(jīng)驗投射到故事中，出現(xiàn)了與故事原文截然不同的聯(lián)想，如有的幼兒在扮演時，增加了用手機撥打110的情節(jié)，有的幼兒讓三只小豬在危難時刻得到了大象伯伯的幫助趕走了大灰狼，還有的幼兒將自己想象成一只充滿智慧的小豬，待大灰狼進屋后，給他喝了一杯奇特的飲料，大灰狼竟然變的和小豬、小兔們一樣，不愛吃肉，愛吃草了，于是，三只小豬與大灰狼成了好朋友、、、、、、2在談話活動中應注意以下幾個方面：

首先要注意活動環(huán)境和條件的創(chuàng)設。

其次要選擇恰當?shù)幕顒臃椒ā?/p>

最后要考慮活動的組織形式。

3在繪本閱讀活動中應注意的問題：

（1）“聽賞”為主要途徑。

（2）以幼兒閱讀興趣為先導。

（3）習得圖畫書閱讀技能技巧。

（4）不以識字為目標。

第五篇：農副產(chǎn)品加工企業(yè)稅收征管現(xiàn)狀的探索與思考

農副產(chǎn)品加工企業(yè)稅收征管現(xiàn)狀的探索與

思考

內容摘要 從稅制改革以來，涉及農產(chǎn)品增值稅政策經(jīng)歷了幾次調整，特別是XX年提高進項抵扣率后，對農產(chǎn)品初加工業(yè)發(fā)展更如一劑催化劑，但新政策出臺也對稅收管理提出了新的課題，成效如何，怎樣管理，現(xiàn)在討論的很多，褒貶不一。就筆者理解而言，這些政策的出臺的初衷是一項積極的惠農政策，也是支持“三農”健康發(fā)展，夯實稅基，培值稅源的一項長遠措施，筆者在基層管理企業(yè)工作多年，這里結合目前征管現(xiàn)狀談談我個人理解和淺見。

關鍵詞 農副產(chǎn)品 稅收 現(xiàn)狀 思考

農業(yè)生產(chǎn)者銷售自產(chǎn)的農業(yè)產(chǎn)品實行免征增值稅優(yōu)惠政策，對減輕農業(yè)生產(chǎn)者的負擔，增加農民收入，提高我國農產(chǎn)品在國際市場上的競爭力，起著重要作用。然而，在該項政策的執(zhí)行過程中，由于現(xiàn)行增值稅實行購進扣稅法，進項稅額的大小直接影響到企業(yè)當期應納稅額的多少，而且收購發(fā)票基本上都是由收購企業(yè)自己填開，這就有可能給收購企業(yè)利用虛開手段增加進項抵扣稅額進行偷稅創(chuàng)造了條件，因而在我們日常具體的稅收執(zhí)法中產(chǎn)生了一些不容忽視的稅收管理問題。

一、現(xiàn)狀分析

增值稅一般納稅人零申報、負申報和留抵稅額現(xiàn)象嚴重

就目前永善縣國家稅務局征管的農副產(chǎn)品加工企業(yè)現(xiàn)狀情況分析，我局現(xiàn)管理的農副產(chǎn)品加工企業(yè)主要有5戶，其中涉及納稅的4戶，現(xiàn)在將鉆取該4戶企業(yè)近3年的數(shù)據(jù)情況進行對比分析：

甲企業(yè) 單位：元

XX

XX

XX

項目

銷售

額

已繳

稅款

留抵

稅額

銷售

額

已繳

稅款

留抵

稅額

銷售

額

已繳

稅款

留抵

稅額

金額

2092835

2602

98877

2990890

0

145163

4636832

2075

52450

備注

含其他

銷售

乙企業(yè) 單位：元

XX

XX

XX

項目

銷售

額

已繳

稅款

留抵

稅額

銷售

額

已繳

稅款

留抵

稅額

銷售

額

已繳

稅款

留抵

稅額

金額

796460

0

83526

2153529

2071

79732

6003982

3288

106128

備注

含其他

銷售

丙企業(yè) 單位：元

年 度

XX

XX

XX

項目

銷售

額

已繳

稅款

留抵

稅額

銷售

額

已繳

稅款

留抵

稅額

銷售

額

已繳

稅款

留抵

稅額

金額

4711615

113134

126666

5668265

28319

443490

6455319

37623

120451

備注

含其他銷售

含其他

銷售

含其他

銷售

丁企業(yè) 單位：元

XX

XX

XX

項目

銷售

額

已繳

稅款

留抵

稅額

銷售

額

已繳

稅款

留抵

稅額

銷售

額

已繳

稅款

留抵

稅額

金額

4767026

0

212260

5372899

0

407074

5014643

0

418068

備注

從上述表中四個企業(yè)三的情況看：1.銷售額均是幾百萬元；2.繳稅金額為0的居多，即使有繳稅金額都是微乎其微，并幾乎都含有其他銷售行為；3.留抵稅額幾乎都是幾萬到幾十萬，且有的企業(yè)留抵稅額在逐年增加。

簡單追述：

1、利潤最大化是企業(yè)生存和發(fā)展的最終目標，中央政府和地方政府也從 “惠農”政策與資金方面都在扶持企業(yè)，而從上述四表中簡單反映企業(yè)利潤甚微，但同時也表明其銷售額的逐年擴大，留抵稅額的大幅度增加，這是否表明企業(yè)無生存的余地？

2、政府“惠農”政策中的各項資金普通百姓是否得到了真正的實惠？

3、稅務機關征收成本是否太高？

一般納稅人 “三率”測算異常，評估結果正常

1、“三率”測算情況

評估人員根據(jù)一般納稅人實際生產(chǎn)經(jīng)營情況，通過對某A、B企業(yè)XX年1-12月征管資料和涉稅相關信息采集、對比和測算分析。

A企業(yè)

項目

銷售變動率

企業(yè)稅負率

稅負差異率

正常值

0.5

5.16

-0.3～0.3

評估值

1.78

0.55

-0.89

備注

異常

異常

異常

B企業(yè)

項目

銷售變動率

企業(yè)稅負率

稅負差異率

正常值

0.5

5.16

-0.3～0.3

評估值

0.55

0.44

-0.91

備注

異常

異常

異常

說明：①銷售變動率=/上年同期銷售額＊100％。②企業(yè)稅負率=連續(xù)12個月累計應納稅額/連續(xù)12個月累計銷售額*100%。③稅負差異率=/本地區(qū)平均稅負率＊100％。

2、評估情況

對A、B企業(yè)進行評估來看，成本回收率正常，行業(yè)之 間購進原材料存在相互競價，收購成本高，生產(chǎn)設備落后，企業(yè)技術含量低，精粉較少，尾粉較重，從而造成企業(yè)利潤低，“三率”異常。

管理難度異常加大

1.收購對象不易區(qū)分?！对鲋刀悤盒袟l例》第八條、《細則》第十七條規(guī)定一般納稅人“購進免稅農業(yè)產(chǎn)品”可計算抵扣，即符合《農業(yè)產(chǎn)品征稅范圍注釋》的“農業(yè)生產(chǎn)者銷售的自產(chǎn)農業(yè)產(chǎn)品”可計算抵扣。財稅字〔1995〕52號《農業(yè)產(chǎn)品征稅范圍注釋》具體明確了“農業(yè)生產(chǎn)者銷售的自產(chǎn)農業(yè)產(chǎn)品”指“直接從事植物的種植、收割和動物的飼養(yǎng)、捕撈的單位和個人銷售的注釋所列的自產(chǎn)農業(yè)產(chǎn)品”，這里的“農業(yè)生產(chǎn)者”是指“直接從事植物的種植、收割和動物的飼養(yǎng)、捕撈的單位和個人”，農業(yè)生產(chǎn)單位不難區(qū)分，但在日常管理中“直接從事農業(yè)生產(chǎn)的個人”有時就不易區(qū)分，原因有以下幾個方面：

一是加工企業(yè)在收購中難于區(qū)分對方是否為直接從事農業(yè)生產(chǎn)的個人。加工企業(yè)收購的是貨物，但貨物是否為出售者所產(chǎn)一般不會去核實，即使核實出售者也沒有什么證明可現(xiàn)場提供，至于是否真實更不知道。在收購中農產(chǎn)品也較少單家獨戶向廠家出售，因為量少交給廠家要支付上下車、運費不劃算，而一般幾家合伙租車出售。強調“自產(chǎn)農產(chǎn)品”只規(guī)范了加工企業(yè)的收購行為，而對出售方證明所售產(chǎn)品為 自產(chǎn)目前稅收法律及其它法律中還沒有這方面的強制規(guī)定，加工企業(yè)收購時只有根據(jù)交售人報告的姓名填寫。

二是“從事農業(yè)生產(chǎn)的個人”其身份在現(xiàn)實生活中也在發(fā)生變化。我國是一個人多田少、人均農業(yè)生產(chǎn)資源貧乏的國家，農業(yè)生產(chǎn)者僅靠農業(yè)收入已不能滿足現(xiàn)實的物質生活需要，加上目前新農村建設、農業(yè)機械化水平提高，轉移出更多年輕力壯的農民外出務工，家里或由老弱病殘經(jīng)營，或出租他人經(jīng)營，責任田、責任地等不是原承包人經(jīng)營，這時實際經(jīng)營者身份由誰確認，如何確認？

三是農村商販。這部分人主要是務農人員，日常他們以農耕為主，到了收獲季節(jié)除了收獲自已的產(chǎn)品外，也收購其它農戶農產(chǎn)品，賺取手續(xù)費或差價，他們出售時有自產(chǎn)有收購，加工企業(yè)無法區(qū)分。

2.收購憑證管理難度大。根據(jù)現(xiàn)行規(guī)定，收購憑證是由加工企業(yè)在收購時據(jù)實逐筆填開，但目前在實際使用中基本上是失控的：一是加工企業(yè)在農村上門收購和定點收購時為了安全起見一般不會將收購發(fā)票交給收購員，收購時雙方現(xiàn)金交易，不需要結算憑證，事后開具的收購數(shù)量、總額可能與實際采購相符，但與采購事實不一定一致；二是在廠收購中有時是幾戶聯(lián)合上交的，農產(chǎn)品出售后再回去分賬，收購發(fā)票只能開經(jīng)手人；三是農村商販出售的，這些人一般占加工企業(yè)較大的收購量，是加工企業(yè)原材料主要來源，由于他 們不符合規(guī)定的抵扣對象加工企業(yè)不開具其本人姓名，而是根據(jù)其提供的農戶姓名自行填開；四是加工企業(yè)偷騙稅無貨虛開；五是由于收購憑證欄目與企業(yè)經(jīng)營需要不一致，企業(yè)沒有將其作為結算憑證，為了多抵扣稅款而高開價格。

3.開票不規(guī)范，難于查證。因為收購發(fā)票適用對象為農業(yè)生產(chǎn)者，收購時大多沒有現(xiàn)場開具，為了能抵扣稅款開具時有的是根據(jù)回憶，有的是拿著村組花名冊，有的是瞎編的。

二、產(chǎn)生問題的原因分析

政策設計不合理。使納稅人曲解了新政策出臺的意義，認為零稅負、負稅負是正常的。從XX年提高抵扣率以后，農產(chǎn)品初加工業(yè)增值稅實際為“低征高扣”：企業(yè)外購原材料按含稅價的13%計算抵扣，銷售時按不含稅價的13%計提銷項稅額，這樣，企業(yè)在不考慮工、料、費的情況下，如以100元購進原料，又以100元進行銷售為例，這一經(jīng)營行為實現(xiàn)的增值稅為：［100/］*13%-100*13%=-1.496元，也就是說此筆業(yè)務產(chǎn)生的增值稅留抵稅額為1.496元，如要抵平則要增值13%且不能有庫存：［/(1+13%)］*13%-100*13%=0,［(100+100*13%)-100］/100=13%,而在正常經(jīng)營情況下一般初加工企業(yè)毛利率達不到13%的增幅，因此增值稅一般為留抵，也就是我們常說的零申報、負申報。相反一部分納稅人實際增值率高于13%有應納增值稅時，他們也以此為據(jù)逃避納稅。

疏于管理。農產(chǎn)品加工量大，季節(jié)性強，收購時間集中，企業(yè)間為爭奪原料往往是通宵達旦，稅務管理員不可能日夜守候，加上管戶較多等因素，這就為納稅人造假提供了便利，出現(xiàn)了收購不真實情況。

三、對稅收造成的影響

對增值稅的影響。由于增值稅“低征高扣”的設計，違背了增值稅的征稅定義，即按納稅人的增值額納稅的原則，納稅人在實現(xiàn)增值13%以內不繳增值稅，出現(xiàn)了低稅負或者零稅負。

對出口退稅的影響。由于農產(chǎn)品加工企業(yè)可以自行收購抵扣增值稅使一些不法分子盯上了利用農產(chǎn)品初加工騙稅。近年來發(fā)生的多起以農產(chǎn)品為原料出口企業(yè)騙稅案件，雖然有管理疏漏因素，但政策設計不合理也是一個誘因不能不引起稅務總局對該項政策的重視，因為在實際稅務管理活動中，如果按照目前這種管理方式、設計理念，就是放一個稅務管理員在現(xiàn)場監(jiān)控也不一定能湊效，稅制上完善才是根本。

對所得稅的影響。一是虛增利潤。農產(chǎn)品初級加工業(yè)外購原材料是按含稅價的13%進行抵扣的，銷售時按不含稅價的13%計提銷項稅額。這樣，企業(yè)雖然在增值稅方面得到了明顯的實惠，但在企業(yè)所得稅方面卻吃虧不少。在不考慮工、料、費的情況下，如以100元購進原料，又以100元進行銷 售為例，這一經(jīng)營行為實現(xiàn)的增值稅為：100/*13%-100*13%=-1.496元，也就是說此筆業(yè)務產(chǎn)生的增值稅留抵稅額為1.496元。而此筆業(yè)務產(chǎn)生的利潤應交的所得稅為：[收入100/－成本]*33%=0.4935元。這筆業(yè)務實際上就是通過“人為”減少納稅人原材料成本，產(chǎn)生增值稅留抵稅額虛增利潤繳納了0.4935元的企業(yè)所得稅。二是虛增成本，少納所得稅。由于納稅人收購過程難于控制，可以利用收購發(fā)票高開或虛開直接增加材料成本，稅務部門明知有假，但一時查證難度大，使所得稅征管面臨巨大的壓力，也加大了稅務管理員的執(zhí)法風險。

對稅負公平的影響。農產(chǎn)品收購抵扣率提高，農產(chǎn)品初加工業(yè)增值稅大多為零稅負或低稅負，相對于廣大的一般納稅人來講是不公平的，也不符合增值稅設計的原則，同時由于企業(yè)成本不真實，為所得稅偷稅提供了條件，不利于稅收公平，不利于培育自覺納稅意識，不利于培育企業(yè)自主創(chuàng)新能力，不利于培植稅源。

四、稅收管理思考

農產(chǎn)品抵扣政策調整后出現(xiàn)的增值稅零申報、負申報，甚至出口騙稅，這既有前面說的政策設計因素更有管理問題，我們認為一項新政策的出臺既要支持某一行業(yè)、某一領域發(fā)展或成為調節(jié)某一行業(yè)、某一領域發(fā)展導向標，同時還要兼顧稅務部門管理和納稅人實際應用。農產(chǎn)品抵扣率提高 宏觀上總體稅負是平衡的，從單一稅種收入角度上看增值稅下降但所得稅應該增長，然而實施的結果是一廂情愿，不僅增值稅呈零申報、負申報，而且所得稅正常申報繳納少得可憐，最后矛盾的焦點又都集中到收購上，問題無非是收購對象不符合規(guī)定、開具內容不完整，結果是全部收購不予抵扣，導致納稅人本來應該享受的政策反倒成了稅務稽查追究的把柄，這樣一來稅負又畸高，背離了農產(chǎn)品加工企業(yè)稅收設計初衷，從一個極端走向了另一個極端。農產(chǎn)品加工企業(yè)稅收怎樣才能既易于管理又方便操作呢？我們認為拋開農產(chǎn)品稅率調整政策因素，單從稅務管理上看應該明確這樣一個事實，即農產(chǎn)品生產(chǎn)、加工在我國是一個幼稚產(chǎn)業(yè)，大多為初加工、低附加值，工業(yè)轉化率極低，允許農產(chǎn)品收購抵扣就是對“三農”發(fā)展的支持，我們的對農政策不是將他們管死，而是要將他們管住、管好，稅務管理不能只盯住農產(chǎn)品生產(chǎn)到工業(yè)化流通環(huán)節(jié)，同時更應該加強加工、銷售環(huán)節(jié)的跟蹤管理，按照事實重于形式原則，重點審核農產(chǎn)品收購環(huán)節(jié)中出售人及數(shù)量、實際支付金額等項目的真實性，確保農產(chǎn)品加工企業(yè)后續(xù)各經(jīng)營環(huán)節(jié)連續(xù)性，使農產(chǎn)品稅收管理、企業(yè)經(jīng)營步入有序環(huán)節(jié)軌道，這里我們提出一點個人建議：

修改開票對象規(guī)定。農產(chǎn)品一般都具有鮮活性，除糧食、纖維植物、林業(yè)產(chǎn)品、部分動物產(chǎn)品類外，大都不耐保存，收獲后即要迅速出售，而加工企業(yè)一般需要量較大，收購時 間集中，實際經(jīng)營中加工企業(yè)為了搶購原料沒有人力直接到農業(yè)生產(chǎn)者手中收購，收購時也沒有能力核實對象身份，因此不如以實際出售人據(jù)實開具，要求項目填寫齊全真實，要能核實，否則不能抵扣，既利于稅務管理，也便于企業(yè)準確核算。

允許匯總開具收購憑證。對聯(lián)戶出售允許匯總開具，同時明確必須附列清單，清單內容包括銷貨者姓名、地址、數(shù)量、金額等，以利于核查，對核查清單不屬實的從嚴從重處罰，以真實地反映收購情況。

制定征收稅率。國家稅務總局應根據(jù)全國的農副產(chǎn)品加工企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營狀況進行全面調研，進行綜合考慮，廢除農產(chǎn)品收購抵口制度，核定一個經(jīng)營農產(chǎn)品收購、加工企業(yè)的征收率，就銷售額乘征收率直接征稅，這樣既少稅務機關對農產(chǎn)品收購、加工企業(yè)的征管難度，也節(jié)約了稅務機關大量的人力、物力，直接降低征稅成本。

改購進扣稅法為實耗扣稅法。實耗法指不以納稅人收購金額計算的進項稅額為抵扣依據(jù)，而是根據(jù)當月產(chǎn)品銷售收入按行業(yè)產(chǎn)品原材料實耗率倒計算出的農產(chǎn)品實際耗用金額來計算進項抵扣額，即納稅人當月農產(chǎn)品計提進項稅額=月銷售收入×實耗率×適用稅率。實耗扣稅法不僅有利于從根本上解決收購發(fā)票管理難的問題，有效控制虛假申報，防止納稅人一方面抵扣稅款，另一方面不計算銷項稅額的雙向 逃稅行為。

加強日常管理及納稅評估。一是加強日常巡查。農產(chǎn)品初加工企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營周期與農產(chǎn)品的收獲期基本一致，原材料采購與生產(chǎn)時間相對固定，一批次采購需維持一個或一定時期的生產(chǎn)，通過巡查掌握了其開業(yè)、停業(yè)、設備能力及運行狀況、經(jīng)營人員、市場情況等信息，才能為稅務管理和納稅評估提供可靠的依據(jù)。

二是加強資金、物資、票據(jù)、材料單價等核對。要重點監(jiān)控資金籌集、發(fā)放與物資采購是否相符，票據(jù)記載的內容是否與資金、物流一致，收購單價與市場行情是否相符，核實有無故意抬高單價、虛增數(shù)量等行為。在農產(chǎn)品收購旺季也可集中人員重點監(jiān)控，有條件的可實地盤庫，斬斷納稅人收購造假的黑手。

三是加強生產(chǎn)經(jīng)營中的材耗、能耗及產(chǎn)出核實。農產(chǎn)品初加工其投入、產(chǎn)出在一個生產(chǎn)或周期內有相對固定的比率，國家相關部門及機械設備上也有相應的標注，目前農產(chǎn)品加工業(yè)大多為民營企業(yè)，對材耗、能耗、產(chǎn)出比控制很嚴，一般不會突破。管理人員可在生產(chǎn)期實地核實投入、產(chǎn)出量，用測算的數(shù)據(jù)與企業(yè)核算的投入、產(chǎn)出進行比較，反推納稅人生產(chǎn)量、銷售量及銷售額，防止納稅人賬外經(jīng)營，隱瞞經(jīng)營成果。

四是加強日常納稅評估。農產(chǎn)品加工業(yè)在很長的一段時 間內是我們稅收管理的難點、熱點，也存在較大的執(zhí)法風險，加強納稅評估是規(guī)避執(zhí)法風險的最好方式，對于評估正常的要加強監(jiān)控，對于異常的要找出疑點并及時轉稽查查處，提高日常管理質量。

加強稽查打擊。

稽查是稅務管理的最后一道環(huán)節(jié)，對農產(chǎn)品加工業(yè)稅收管理要充分發(fā)揮稽查的威懾作用，對故意偷騙稅的要嚴查重處，對典型案件要深入剖析，利用新聞媒體或稅務公示欄大力宣傳，教育納稅人誠信經(jīng)營，依法納稅，提高自覺納稅的遵從度。

綜合小結：作為一項政策的出臺與實施效果，必須經(jīng)歷一段漫長的時間檢驗，國家政策和制度設計的初衷必須與實施的效果一致，如果初衷與效果產(chǎn)生了很大的差異就必須得進行跟蹤問效，重新的審視或修改制度的設計。本文在對農副產(chǎn)品思考意見和措施中前四項是對政策設計問題進行探討，后兩項是對稅收日常管理進行述說。當然，管理好農副產(chǎn)品收購、生產(chǎn)加工企業(yè)稅收問題的措施和方法可能還很多但總的來說我們相信：如果我們的政策設計更加合理，日常管理更加到位，稅收法制宣傳深入人心，普通百姓和納稅人對稅收納稅意識不斷提高，其納稅遵從度也必然提高，稅收征管成本也必然降低，一切問題都將會將得到圓滿解決。

參考資料：

1.《納稅評估行業(yè)模型選編》云南省國家稅務局.XX年2月

2.《增值稅 消費稅現(xiàn)行稅收政策匯編》云南省國家稅務局貨物和勞務處.XX年12月

3、稅務機關企業(yè)管理人員日常管理調查一手資料