第一篇：如何做好“城中村”物業(yè)管理項目

如何做好“城中村”物業(yè)管理項目 [摘要]: “城中村”是深圳經(jīng)濟特區(qū)改革開放發(fā)展中的產(chǎn)物，是農(nóng)村城市化發(fā)展的標(biāo)志。站在城市建設(shè)的高度上，“城中村”的管理應(yīng)該成為政府工作的重要組成部分，應(yīng)該是物業(yè)管理新的挑戰(zhàn)和考驗。

經(jīng)過23年的風(fēng)風(fēng)雨雨，深圳的物管在眾多物業(yè)人的共同努力和細心呵護之下，如今已茁壯成長。曾幾何時，深圳的物管幾乎成為了中國物管的代言，這是讓每一位為深圳物管默默貢獻著的物業(yè)人的喜悅！縱觀深圳這20多年來的歷程，我個人認為深圳之所以長期走在全國的物管行業(yè)前列，其最重要的一點在于對管理理論、方法和模式的不斷創(chuàng)新?！俺侵写濉钡奈飿I(yè)管理模式，就是深圳物管的一種新嘗試和新挑戰(zhàn)。

人類生產(chǎn)和生活方式由農(nóng)村型向城市型轉(zhuǎn)化的歷史過程，是農(nóng)村人口向城市人口轉(zhuǎn)化以及城市不斷發(fā)展和完善的過程。隨著我國現(xiàn)代化的進程，在北京、上海尤其是深圳這樣新興的大都市，就出現(xiàn)了在城市地域范圍內(nèi)，具有居民小區(qū)外型可是又相當(dāng)于村落生活形態(tài)的特殊群落，人們俗稱為--城中村?！俺侵写濉笔前殡S著中國改革開放和城市發(fā)展，從而導(dǎo)致大量農(nóng)村人口進入城市的必然產(chǎn)物。在北京、上海、大連、廣州等發(fā)達城市，目前都有“城中村”的存在，并將隨著我國經(jīng)濟的進一步發(fā)展而逐步擴大。

“城中村”的現(xiàn)狀

深圳“城中村”的物業(yè)產(chǎn)權(quán)和業(yè)主構(gòu)成非常復(fù)雜，業(yè)主和使用人的比例嚴重失調(diào)，人口密度高，人員素質(zhì)、職業(yè)、文化程度差距極大，外來人口是本地戶籍人口的10-15倍，治安問題嚴重，“臟亂差”是深圳“城中村”的真實寫照。近幾年來，在深圳漸漸邁入國際大都市的城市發(fā)展進程中，據(jù)統(tǒng)計累計已有300萬以上人口居住在“城中村”！

“城中村”實行物業(yè)管理的意義

農(nóng)村人口在全國13億人口中占絕大多數(shù)，城市化水平每提高一個百分點，就意味著可能有1000多萬農(nóng)村人口轉(zhuǎn)移到城市。因此，“城中村”如何改造、如何管理、如何使其與城市發(fā)展和社會發(fā)展同步，就成為了人們最為關(guān)注的問題之一。除了政府和社會各界的努力之外，作為最可能直接與“村民”接觸、與社區(qū)接觸的物管企業(yè)，一旦進入這一被城市居民小區(qū)物管遺忘的“物管盲區(qū)”，就可以在一定程度上把“城中村”作為城市結(jié)構(gòu)的一個重要組成部分加以改造，提高“城中村”居民的生活質(zhì)量，從而緊跟深圳向著現(xiàn)代化大都市發(fā)展前進的步伐。因此，“城中村”的物業(yè)管理更是具有長遠和深刻的意義。

“城中村”物業(yè)管理的開展

深圳市金洲房地產(chǎn)開發(fā)有限公司早在1995年就對金坑山莊實施物業(yè)管理。金坑山莊總建筑面積達17萬平方米，整個小區(qū)有400多戶，居住人口達1萬多人，70％以上為流動人口。小區(qū)管理處成立以來一直立足于解決小區(qū)“臟亂差”問題，對小區(qū)實行24小時保安管理以及巡邏制度，在小區(qū)各安全死角設(shè)立治安崗，每幢樓房前都放置垃圾桶，清潔工每天早晚兩次對小區(qū)進行全面的垃圾處理和衛(wèi)生打掃，管理人員實施了晚上值班及假期值班制，接待小區(qū)住戶投訴和咨詢等。經(jīng)過不斷地實踐和完善，有效地維護了小區(qū)社會治安秩序，改善了小區(qū)衛(wèi)生環(huán)境。與此同時，管理處為了進一步豐富小區(qū)住戶的生活，根據(jù)小區(qū)住戶的興趣愛好，舉辦了各種社區(qū)文化活動，如象棋、拔河比賽等，不僅活躍了小區(qū)的氣氛，也增進了管理處與住戶的溝通。10年來，小區(qū)房屋的出租率不斷攀升，如今已高達99％。目前小區(qū)正逐漸走向成熟、健康和文明。筆者近期有幸來到該小區(qū)進行實踐，對“城中村”物管進行初淺的探索，并獲得了在“城中村”實施物業(yè)管理的直接體驗。

總結(jié)金坑山莊的物業(yè)管理，有以下幾方面值得學(xué)習(xí)和倡導(dǎo)：

1、業(yè)主檔案管理

“城中村”的產(chǎn)權(quán)復(fù)雜，這是一種普遍現(xiàn)狀。一般都是由村投資公司集資開發(fā)，然后賣給村民，再由村民轉(zhuǎn)讓或出租給第三者，而在這一過程中容易出現(xiàn)產(chǎn)權(quán)不明晰。因此，物業(yè)管理進入“城中村”，首先就需要做大量的前期工作，對產(chǎn)權(quán)人進行立檔及建立完整的資料。同時，作為發(fā)起人組織成立業(yè)主委員會機構(gòu)，對產(chǎn)權(quán)人或使用人進行物業(yè)管理知識的宣傳，提高其物業(yè)管理意識，充分發(fā)揮業(yè)主委員會的作用。對業(yè)主委員會的選舉采取彈性成員，成員結(jié)構(gòu)不僅要有產(chǎn)權(quán)人，也要有長期使用人，以及臨時居住人（特別成員），這樣才能使不同結(jié)構(gòu)人群的不同需求和建議得到滿足。業(yè)主委員會在“城中村”的作用不僅有利于管理費的收取，對流動人口（租戶）或使用人的管理也起到了舉足輕重的作用。因此，物業(yè)管理企業(yè)在“城中村”的管理過程中，如何與業(yè)主委員會建立良好的關(guān)系和溝通，是一個非常重要的環(huán)節(jié)。

2、流動人口管理

改革開放以來，大城市現(xiàn)代化的超常規(guī)發(fā)展，吸引了大批農(nóng)村勞動力涌向城市與開發(fā)區(qū)。大量人口的流動既給城市經(jīng)濟發(fā)展帶來了廉價勞動力與生力軍，同時也給城市管理帶來了新的問題，主要體現(xiàn)在外來人口的生活、居住、計劃生育、就業(yè)等問題。然而在對城中村進行管理的過程中，不可忽視對流動人口的管理。如何有效地對“城中村”流動人口進行管理？

首先，通過與村居委會的溝通并與其建立共建關(guān)系，對小區(qū)內(nèi)居住人員進行資料歸檔，以戶為單位，做到及時追蹤和資料的更新。同時協(xié)助居委會做好計劃生育的宣傳和管理。雖然“城中村”人口流動量較大，但管理處也要做到入住一個就對其進行資料的登記、建檔。對每一位住戶都有一定的了解和基本情況的掌握，這不僅有利于日后的管理和服務(wù)，也有利于協(xié)助居委會等相關(guān)部門的有關(guān)工作；其次，在就業(yè)問題上，管理處可設(shè)立信息欄，定期發(fā)布一些最新就業(yè)信息，為小區(qū)待業(yè)人員免費提供就業(yè)信息平臺和就業(yè)指導(dǎo)服務(wù)。同時，該小區(qū)管理處針對區(qū)內(nèi)居住人員情況正在籌劃與有關(guān)部門建立外來務(wù)工維權(quán)服務(wù)中心，為眾多進城務(wù)工者提供法律支持，維護其合法權(quán)益。只有設(shè)身處地的為住戶解決其最為關(guān)注的困難或問題，才能更好地贏得業(yè)主或使用人（租戶）的認可和支持。

3、治安管理

“城中村”的治安管理，可以說是一件頭等大事，也是一件艱難的工作。人口流動量大，且流動人口的背景復(fù)雜，直接影響到治安管理。金坑山莊小區(qū)整體結(jié)構(gòu)屬于封閉式，整個小區(qū)只有一個出入口，相對于深圳多數(shù)敞開性“城中村”而言，較有利于管理。該小區(qū)對物品放行嚴格實行由業(yè)主或使用人簽字許可制度，確保小區(qū)財產(chǎn)安全。與此同時，也與小區(qū)所屬管轄的公安警務(wù)、消防等部門達成共建安全文明社區(qū)的共識，并對小區(qū)住戶進行定期的消防知識、治安管理的宣傳，同時管理處還與其建立了應(yīng)急措施和消防演習(xí)機制，從而大大提高小區(qū)治安管理水平。

另外，深圳下沙村、皇崗村、草埔村等地已經(jīng)正式的引入了物業(yè)管理，但目前它還只是處于試點階段，它還需要很多的物管企業(yè)參與“城中村”的管理和建設(shè)，需要更多的物業(yè)人為“城中村”管理獻計獻策，需要不斷地實踐和探索。

總結(jié)“城中村”的特點，對其實施物業(yè)管理，首先就要處理好三大現(xiàn)實問題，即建筑物質(zhì)量差、消防安全標(biāo)準(zhǔn)低甚至還有違章建筑以及建筑密度高、村開敞性大；外來人口比例嚴重失調(diào)，物業(yè)產(chǎn)權(quán)人結(jié)構(gòu)復(fù)雜。解決五大難題，即業(yè)主問題；管理費問題；治安問題；流動人口問題；封閉式管理問題。更重要的一點就是要讓外來人口找到家一般的生活環(huán)境，因為他們在住房、醫(yī)療、子女教育等方面與市民還不能享受同樣待遇，很難真正融入城市，轉(zhuǎn)變?yōu)檎嬲饬x上的市民，只能在城鄉(xiāng)間來遷徙，既沒有安身立命的自我認同，也找不到安居樂業(yè)的歸屬感，因此，為居住在城中村的外來人口營造一個家一般溫暖的生活環(huán)境和空間，是“城中村”物業(yè)管理的重中之重。

“城中村”是深圳經(jīng)濟特區(qū)改革開放發(fā)展中的產(chǎn)物，是農(nóng)村城市化發(fā)展的標(biāo)志。站在城市建設(shè)的高度上，“城中村”的管理應(yīng)該成為政府工作的重要組成部分，應(yīng)該是物業(yè)管理新的挑戰(zhàn)和考驗。

第二篇：對城中村物業(yè)管理的探討

對城中村物業(yè)管理的探討

深圳市龍泉物業(yè)管理有限公司 江國忠

摘要：本文針對城中村的特點及所存在的問題，根據(jù)本人對城中村物業(yè)管理工作的多年經(jīng)驗，對如何做好城中村的物業(yè)管理工作進行了探討并提出相關(guān)建議，認為在城中村實施物業(yè)管理，需完善基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，切實抓好安全防范和環(huán)境衛(wèi)生工作，重視對流動人口的管理和社區(qū)服務(wù)措施的落實。同時，政府在政策、資金和宣傳等方面的大力支持和推動，是切實抓好城中村物業(yè)管理工作的強有力保障。

關(guān)鍵詞：城中村 物業(yè)管理 探討

伴隨著深圳市寶安、龍崗兩區(qū)城市建設(shè)和城市化進程的推進，27萬農(nóng)民完成了身份轉(zhuǎn)換，兩區(qū)整體轉(zhuǎn)入城市化，鎮(zhèn)改為街道，行政村轉(zhuǎn)變?yōu)樯鐓^(qū)居民委員會。原村民委員會管轄的綜合社區(qū)，物業(yè)分散，總體規(guī)模大，形成了在城市地域范圍內(nèi)，具有居住小區(qū)外型可是又相當(dāng)于村落生活形態(tài)的特殊群落，人們稱之為城中村。

如何做好城中村的物業(yè)管理工作已成為我們物業(yè)管理人的一個新課題。筆者根據(jù)本人對城中村物業(yè)管理工作的多年經(jīng)驗，通過對原城中村狀況的分析，對如何做好城中村的物業(yè)管理工作進行了探討并提出相關(guān)建議。

一、原城中村的狀況分析

（一）基礎(chǔ)設(shè)施不完善

城中村普遍存在的現(xiàn)象是規(guī)劃設(shè)計不合理，市政建設(shè)嚴重滯后，水電設(shè)施、排水管網(wǎng)、消防設(shè)施的布局不合理，不能發(fā)揮其應(yīng)有的功能。

（二）環(huán)境衛(wèi)生狀況差

城中村環(huán)境衛(wèi)生狀況差，公共衛(wèi)生管理不到位。由于城中村整體規(guī)劃不良，后續(xù)管理不到位，路面、排污井道等部分公共設(shè)施損壞現(xiàn)象嚴重，路面污水橫流、垃圾成堆，占道經(jīng)營、車輛隨意擺放等現(xiàn)象隨處可見，與現(xiàn)代城市形象格格不入。

（三）存在嚴重的社會治安問題

城中村路口多，居住人員龐雜，外來流動人口所占比例大，人員素質(zhì)、職業(yè)、文化程度差距極大，存在較為嚴重的治安問題，入室盜竊，偷盜車輛、車牌，搶劫，斗毆等現(xiàn)象時有發(fā)生，直接影響到社區(qū)居民的生活秩序和財產(chǎn)的安全。

出現(xiàn)城中村這種狀況的根源，是由于缺乏統(tǒng)一的規(guī)劃和嚴格的管理造成的。隨著城市化進程的推進和社會經(jīng)濟的發(fā)展，土地增值，外來人口急增，而政府對城中村的發(fā)生、發(fā)展后果估計不足，沒有及時拿出有效的規(guī)劃、管理措施，從而產(chǎn)生了這些問題。城中村不論是從基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，還是治安、消防、環(huán)境衛(wèi)生等方面都與實施物業(yè)管理的規(guī)范住宅小區(qū)存在很大的差距。

二、城中村物業(yè)管理工作的實踐

我物業(yè)公司在多年住宅小區(qū)物業(yè)管理經(jīng)驗的基礎(chǔ)上，于2005年正式接管了龍勝村。從A、B、C、D四個區(qū)域，到村市場和村公園的接管，經(jīng)歷了初步摸底到全面實施管理的全過程。龍勝村總建筑面積16.5萬平方米，房屋240棟，居住人口約15000人，其中外來流動人口占了90%。通過實施全面物業(yè)管理，與原接管前相比有效地維護了小區(qū)社會治安秩序，改善了小區(qū)衛(wèi)生環(huán)境，小區(qū)發(fā)案率大幅下降，由原來的每月20多起到現(xiàn)在的不到5起；房屋的出租率由原來的不到80%到現(xiàn)在的99%以上，基本上無空置房；房屋租金增長率在35%以上，兩房一廳的房子，原來租金為400元/月，現(xiàn)在可租到550元/月。2006，龍勝村被評為大浪街道城中村物業(yè)管理中唯一的一個“寶安區(qū)環(huán)境衛(wèi)生達標(biāo)社區(qū)”。筆者認為龍勝村作為一個典型的城中村小區(qū)能夠通過實施物業(yè)管理使小區(qū)的安全、衛(wèi)生等生活環(huán)境取得了巨大改善，與實施以下的相關(guān)物業(yè)管理工作密不可分。

（一）立足社區(qū)改造，扎實抓好基礎(chǔ)工作

社區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施的完善是城中村物業(yè)管理工作得以正常開展的首要條件。根據(jù)龍勝村各個區(qū)域的具體情況，投入資金進行先期整治，改造嚴重老化破舊的道路和地下排污管道8處，修復(fù)消火栓設(shè)備3處，設(shè)置道閘6個，封閉出入口4個，為推行物業(yè)管理打下堅實的基礎(chǔ)。

（二）采用封閉式管理，做好安全防范管理工作

安全有序的生活環(huán)境是社區(qū)居民安居樂業(yè)的重要保障。對龍勝村采用封閉式管理，各崗位分3班倒24小時輪流值班。對進出小區(qū)的車輛實行發(fā)卡登記制度，確保一車一卡通行；配置摩托車2部、自行車6部，建立巡邏隊制度，監(jiān)督盤查可疑情況；對消防設(shè)施的檢查實行簽到制度；對大件物品的搬運采取業(yè)主確認放行的辦法。接管的第一年，共抓獲小偷15人次，盜車團伙1個，搶劫7起，配合公安機關(guān)抓獲犯罪嫌疑人40多人次，制止、處理斗毆事件5起，協(xié)調(diào)解決家庭糾紛、鄰里糾紛30多起，有效地維護了小區(qū)的安全秩序。

（三）從根本上落實環(huán)境衛(wèi)生工作

環(huán)境衛(wèi)生管理是城中村物業(yè)管理中一項日常管理服務(wù)工作。僅在剛接管的第一個月，就清理沙井538個，清理殘留垃圾300多車。在工作中嚴格執(zhí)行衛(wèi)生檢查監(jiān)督制度，對生活垃圾實行日產(chǎn)日清，防止衛(wèi)生死角出現(xiàn)；對市場等公共場所實行定期沖洗、定期消殺、定期滅鼠的辦法，為居民創(chuàng)造干凈、整潔、有序的良好衛(wèi)生環(huán)境。

（四）重點抓好對流動人口管理和社區(qū)服務(wù)

由于城中村流動人口所占比例相當(dāng)大，重點抓好流動人口的管理工作是城中村物業(yè)管理的關(guān)鍵。首先，在檔案管理方面，通過與轄區(qū)戶管工作人員的互動，以戶為單位進行居住人員的資料歸檔工作，并對人員變動情況進行跟蹤，以便及時對檔案資料進行更新，了解居住人員的基本情況。同時積極協(xié)助居委會做好計劃生育的宣傳和服務(wù)工作。其次，通過對社會動態(tài)和政府相關(guān)文件的宣傳，為住戶提供最為關(guān)注的信息。開展積極向上的社區(qū)文體活動，通過舉辦“大家樂”、藍球比賽等豐富居民的文化生活。對住戶的投訴進行及時的跟蹤和處理，并做到有落實有反饋。

（五）及時調(diào)整收費方式

物業(yè)管理費的收取工作，必須以方便居民為出發(fā)點。剛開始，按合同約定逐戶上門收取管理費，與居民的休息時間發(fā)生了沖突，實施起來困難很大。通過征詢意見，改為原則上不向承租戶個別收費，而向整棟樓宇的業(yè)主或代管人統(tǒng)一收?。挥稍瓉淼拿總€月收取一次管理費轉(zhuǎn)變?yōu)槊總€季度收取一次。由于調(diào)整了收費方式，管理費的收繳率大幅提升，由原來的不到30%增加到65%以上。

三、城中村實施物業(yè)管理過程中出現(xiàn)的問題和解決問題的建議

（一）缺乏維修基金籌集機制

物業(yè)管理企業(yè)在進駐時，由于缺乏先期整治資金，致使社區(qū)設(shè)施老化、破舊，消防配套設(shè)施不完善等問題得不到根本的解決，程度不同地存在著管理隱患；隨著時間的推移，公共設(shè)施設(shè)備日后的維修、改造也需要資金保障。通過企業(yè)為社區(qū)整治補充投入大筆資金是不現(xiàn)實的，筆者認為建立以城中村為對象的專項維修基金制度是切實可行的辦法，這就要求政府制定出城中村專項維修基金的籌集辦法及實施細則，以切實保證城中村設(shè)施設(shè)備的改造及維修費用的落實。

（二）物業(yè)管理用房的缺乏

城中村沒有物業(yè)管理用房，管理用房及員工住房皆由物業(yè)管理企業(yè)自行租賃解決，不僅給日常管理帶來許多不便，而且加大了物管企業(yè)的成本支出。筆者認為從建設(shè)和諧社會的角度出發(fā)，由政府出面解決物業(yè)管理用房應(yīng)是切實可行的辦法，比如由政府出面在社區(qū)適當(dāng)?shù)目盏丶咏ㄅR時建筑作為物業(yè)管理用房就是一個解決的方法。

（三）收費標(biāo)準(zhǔn)偏低，“收費難”的問題突出

在城中村實施物業(yè)管理工作中，普遍存在收費標(biāo)準(zhǔn)偏低的問題。以龍勝村為例，住房收費標(biāo)準(zhǔn)為每月0.25元/平方米，商鋪為每月0.65元/平方米，相對其管理成本而言明顯偏低，單靠管理費收入根本不足以維持公司的基本開支?！笆召M難”問題原因比較復(fù)雜，首要原因是不少社區(qū)居民缺乏物業(yè)管理消費意識，繳費積極性很低，存在既想有物業(yè)管理又不愿交費的思想。有些住戶存在“搭便車”的思想，認為我不交費用總有人會交，找出種種借口遲交或不交費；其次，法規(guī)上沒有強制推行物業(yè)管理的規(guī)定，政策上缺乏足夠的支持。諸如此類的問題，需要政府相關(guān)部門在多方面給予正面引導(dǎo)，培養(yǎng)社區(qū)居民樹立物業(yè)管理消費意識。建議政府盡快出臺相關(guān)法律法規(guī)，及時解決城中村物業(yè)管理過程中出現(xiàn)的問題。

可喜的是，為了推進城中村的物業(yè)管理工作，深圳市寶安區(qū)已于2006年出臺了相關(guān)規(guī)定。在《寶安區(qū)推廣社區(qū)物業(yè)管理暫行辦法》及配套文件中，確定由區(qū)政府和街道辦各承擔(dān)50%，在引進物業(yè)管理時，按社區(qū)建筑總面積每平方米15元核拔完善公共配套設(shè)施的經(jīng)費補助。物業(yè)管理企業(yè)進駐的前三個月，可獲管理區(qū)域內(nèi)每平方米建筑面積每月0.20元的前期管理經(jīng)費補助；并可享受三年的管理經(jīng)費補貼：第一年補貼管理費的80%，第二年補貼60%，第三年補貼40%。這將在很大程度上解決了物業(yè)管理企業(yè)實施管理初期的經(jīng)費問題，也為其他城市和地區(qū)的城中村物業(yè)管理的實施提供了借鑒。

城中村引進物業(yè)管理是一個新的課題，是適應(yīng)當(dāng)今時代發(fā)展，提高社區(qū)居民的生活水平，完善社區(qū)功能，消除安全隱患，促進資源效能發(fā)揮的必然需要，也是促進和諧社會的重要組成部分。

總而言之，在城中村實施物業(yè)管理的過程中，不但需要我們物業(yè)管理人的探索和實踐，更重要的是需要在政府和社會各界的支持下，把物業(yè)管理與社區(qū)建設(shè)有機結(jié)合起來，為探索出適合當(dāng)前實際的城中村物業(yè)管理模式而共同努力。

附：深圳市寶安區(qū)推廣社區(qū)物業(yè)管理暫行辦法

寶安區(qū)推廣社區(qū)物業(yè)管理暫行辦法

為了推廣社區(qū)物業(yè)管理，擴大我區(qū)物業(yè)管理覆蓋率，營造良好的社區(qū)人居環(huán)境，加強基層基礎(chǔ)工作，促進和諧寶安、效益寶安的建設(shè)，根據(jù)國家和省、市的有關(guān)法律政策，結(jié)合我區(qū)實際，制定本辦法。

第一條 本辦法適用于非開發(fā)商開發(fā)的住宅小區(qū)和住宅為主的綜合小區(qū)（以下簡稱小區(qū)）。

第二條

凡寶安行政區(qū)域內(nèi)的社區(qū)，符合成立物業(yè)管理公司條件的，均可向有關(guān)部門申請成立物業(yè)管理公司，從事物業(yè)管理活動。

第三條 申請成立物業(yè)管理公司管理小區(qū)物業(yè)的，區(qū)政府有關(guān)職能部門應(yīng)大力支持，并適當(dāng)放寬準(zhǔn)入條件，協(xié)助辦理相關(guān)手續(xù)。

第四條

所有社區(qū)的建成區(qū)，均應(yīng)逐步實行物業(yè)管理。區(qū)行業(yè)主管部門和各街道、社區(qū)居委會（工作站）應(yīng)制訂社區(qū)實施物業(yè)管理的中長期發(fā)展規(guī)劃和實施計劃，爭取在五年內(nèi)所有小區(qū)實行物業(yè)管理。

第五條

各街道應(yīng)高度重視推進社區(qū)物業(yè)管理工作，指定一名分管領(lǐng)導(dǎo)，并列入領(lǐng)導(dǎo)班子考核目標(biāo)。各街道物業(yè)管理工作由街道城市建設(shè)辦公室（科）負責(zé)，社區(qū)工作站承擔(dān)相應(yīng)的協(xié)調(diào)服務(wù)工作，形成區(qū)、街道、社區(qū)三級管理網(wǎng)絡(luò)。第六條 社區(qū)實施物業(yè)管理的基礎(chǔ)設(shè)施和公用設(shè)施，具體的項目、標(biāo)準(zhǔn)和程序，由區(qū)物業(yè)管理主管部門制定，由社區(qū)居委會（工作站）編制本物業(yè)管理區(qū)域所需的資金預(yù)算，報街道辦、區(qū)物業(yè)管理主管部門、區(qū)發(fā)展計劃局和區(qū)財政局核定后，由區(qū)、街道兩級財政各承擔(dān)50%，維修改造工程的施工由街道辦按區(qū)工程建設(shè)的有關(guān)規(guī)定組織實施和驗收，費用報街道辦、區(qū)物業(yè)管理主管部門、區(qū)發(fā)展計劃局和區(qū)財政局核準(zhǔn)后撥付。

上述政府投資所建成的公用設(shè)施、設(shè)備，為政府公共財產(chǎn)，產(chǎn)權(quán)屬于政府，物業(yè)使用、管理、維修和處置按照政府物業(yè)資產(chǎn)的管理規(guī)定執(zhí)行。

第七條

實行物業(yè)管理的小區(qū)，物業(yè)管理公司享受三個月前期管理經(jīng)費補助。物業(yè)管理公司接管小區(qū)三個月內(nèi)，由區(qū)政府、街道辦各出資50%，按管理區(qū)域內(nèi)每平方米建筑面積每月0.20元的補貼標(biāo)準(zhǔn)，由社區(qū)居委會（工作站）、街道辦、區(qū)物業(yè)管理主管部門和區(qū)財政局核準(zhǔn)，撥給物業(yè)管理公司作為前期物業(yè)管理經(jīng)費補助。

第八條 實行物業(yè)管理的小區(qū)，物業(yè)管理公司享受三年管理經(jīng)費補貼。即前三年按價格主管部門核定的收費標(biāo)準(zhǔn)，所需費用由社區(qū)居委會（工作站）、街道辦、區(qū)物業(yè)管理主管部門、區(qū)財政部門共同審核后，由區(qū)、街道兩級財政和業(yè)主（使用人）共同承擔(dān)。具體標(biāo)準(zhǔn)為：第一年，區(qū)承擔(dān)40%，街道承擔(dān)40%，業(yè)主（使用人）承擔(dān)20%。第二年，區(qū)承擔(dān)30%，街道承擔(dān)30%，業(yè)主（使用人）承擔(dān)40%。第三年，區(qū)承擔(dān)20%，街道承擔(dān)20%，業(yè)主（使用人）承擔(dān)60%。第四年起，由物業(yè)管理公司按物價部門核定的收費標(biāo)準(zhǔn)足額收取，自主經(jīng)營、自負盈虧。

第九條

對取得優(yōu)秀稱號的小區(qū)，給予物業(yè)管理公司適當(dāng)獎勵。社區(qū)成立的物業(yè)管理公司，在接管小區(qū)的三年內(nèi)，所管理的小區(qū)通過政府有關(guān)部門的檢查、驗收、評比，獲得國優(yōu)示范、國優(yōu)、省優(yōu)、市優(yōu)稱號的，由區(qū)政府分別給予一次性10萬、8萬、5萬、3萬元獎勵；獲得省級安全文明標(biāo)兵、先進、達標(biāo)小區(qū)的，由區(qū)政府分別給予一次性獎勵20萬、15萬、10萬元。同時獲得兩個獎項的可重復(fù)計發(fā)。

第十條 區(qū)房屋租賃管理部門會同有關(guān)部門組織開展“文明守法租賃單位”創(chuàng)建達標(biāo)活動，對房屋租賃文明守法達標(biāo)的物業(yè)管理公司給予租賃管理費減免。對在活動中表現(xiàn)突出的物業(yè)管理公司，授予“文明守法租賃單位”榮譽稱號，并按市房屋租賃管理部門的有關(guān)規(guī)定，享受房屋租賃管理費減免政策。第十一條 對投資總額超過500萬美元或者2000萬人民幣的特區(qū)物業(yè)管理公司，到本區(qū)從事小區(qū)物業(yè)管理經(jīng)營期限在10年以上的，從開始獲利的起，第一年免征所得稅，第二年和第三年減半征收所得稅。

第十二條 區(qū)物業(yè)管理主管部門負責(zé)舉辦物業(yè)管理各類從業(yè)人員培訓(xùn)班，提供多渠道多形式的人才培訓(xùn)和交流服務(wù)，加快物業(yè)管理公司人才隊伍建設(shè)。培訓(xùn)經(jīng)費由區(qū)財政核撥。

第十三條

鼓勵符合條件的深圳市物業(yè)管理公司參與我區(qū)小區(qū)物業(yè)管理，享受同等優(yōu)惠待遇。

第十四條

本辦法如有與法律法規(guī)規(guī)章相抵觸的，以法律法規(guī)規(guī)章為準(zhǔn)。

第十五條 本規(guī)定由區(qū)住宅局負責(zé)解釋。

第十六條 本辦法從發(fā)布之日起實施。

第三篇：西安城中村項目考察報告

西安城中村項目考察報告

一、西安城中村改造的正規(guī)流程：

1.計劃申報階段：（趙村已經(jīng)完成）

提出改造申請(街道辦事處或農(nóng)工局)——區(qū)城改辦審批同意——市城改辦審批——市城改辦主任審定，納入城改計劃（即趙村的40號文件）。

趙村納入城改計劃的文件，是最初級、最簡單的環(huán)節(jié)。對趙村項目前期工作沒有本質(zhì)的作用。不能作為村委會招商引資的依據(jù)。

2.改造方案的編制及審定階段：

1)趙村納入城改計劃文件（市城改辦主任）——委托控規(guī)設(shè)計（市城改辦規(guī)劃管理處）——初步審核（規(guī)劃管理處）——控規(guī)審定（市城改辦主任辦公會）——改造工作方案（區(qū)城改辦）——改造方案初審（市城改辦的規(guī)劃、土地處、建設(shè)房管處）——繳納拆遷安臵專項資金，方可審定改造方案（市城改辦主任辦公會）。

2)改造方案審定的前提：

a)改造主體將拆遷安臵資金存入市城改辦賬戶（該筆資金由改造主體申請市城改辦同意后可用于拆遷安臵）。原則上，該筆資金不少于拆遷安臵資金的50％。

b)趙村改造綜合用地以外的1600畝土地，由市城改辦土地管理處與村委會簽訂土地儲備協(xié)議，政府儲備土地市場化操作。

3.土地手續(xù)：

a)獲得改造方案的正式批復(fù)文件后，由市城改辦土地管理處將所以的集體土地轉(zhuǎn)變?yōu)閲袆潛芡恋亍?/p>

b)根據(jù)區(qū)城改辦與村民簽訂的安臵協(xié)議確定安臵房的面積，市城改辦

審定的控制性規(guī)劃和審定的改造方案，市城改辦將改造綜合用地（65

平米/人×適當(dāng)上浮110％×4843人＝520畝）的安臵房用地約170

畝，以劃撥土地的性質(zhì)劃撥給改造主體。

c)安臵房用地主體原則上由改造公司承建或委托發(fā)包，至于是否承包

開發(fā)安臵房，由改造公司自行協(xié)商。但安臵房建設(shè)的專項資金需進

入市城改辦監(jiān)管的賬戶。

d)城中村改造首先建設(shè)安臵房，安臵房的建設(shè)只能正對村民還建，原

則上不能對外銷售。若安臵房因?qū)ν怃N售導(dǎo)致村民意見較大，社會

影響較大，市城改辦將強勢介入，勢必導(dǎo)致較大的開發(fā)風(fēng)險。

e)將村民安臵完畢后，由市城改辦通過定向掛牌出讓的方式，讓與改

造公司關(guān)聯(lián)的開發(fā)公司或投資公司成功掛牌（95％的成功掛牌率）。

揭牌的開發(fā)公司補交土地出讓金后獲得出讓土地，進入正規(guī)的房地

產(chǎn)開發(fā)流程。

二、拆遷安臵資金的計算標(biāo)準(zhǔn)（舉例）：

1.貨幣或現(xiàn)房安臵的原則：趙村45萬平米的拆遷面積，其中1－2層的建筑面

積可等面積還建，互找差價（并不是全部都是現(xiàn)房安臵，有部分貨幣安臵）；3層及以上的房屋，按殘值賠償（其中貨幣安臵和現(xiàn)房安臵的各占50％左右）。

2.趙村安臵面積的概況：根據(jù)現(xiàn)場實際勘察，估計趙村村民的房屋：1－2層房

屋面積約30萬平米；3層及以上的房屋約15萬平米。

3.按照二環(huán)內(nèi)成熟的碑林區(qū)城改經(jīng)驗，趙村30萬平米應(yīng)安臵部分，現(xiàn)房安臵

約20萬平方米；貨幣安臵約10萬平米。

4.拆遷補償面積：趙村3層及以上的房屋約15萬平米，采取拆遷補償手段。

5.趙村的拆遷補償資金＝貨幣安臵資金（10萬平米×2000元/平米＋3層以上

約15萬平米的房屋拆遷×1000元/平米＋搬遷獎勵2萬元/戶×1360戶＋社會保障資金28000元/人×開發(fā)商承擔(dān)部分40％×4843人）＝43000萬元。

6.分期拆遷的拆遷保證金：根據(jù)市城改辦的要求，趙村最多分兩期拆遷安臵，我司通過工作，實際上可分3次拆遷，則每次拆遷的資金約1.5億元，拆遷保證金按30％估算，約4500萬元的拆遷保證金可以獲得市城改辦對改造方案的批復(fù)文件。（況總協(xié)商的3000萬保證金，具有較強的可行性，但存在后續(xù)拆遷安臵資金不足的問題，需滾動開發(fā)回籠資金）

7.安臵資金：2000元/平米×安臵房屋面積約20萬平米＝4億元（安臵保證金

可與市城改辦協(xié)商）。安臵資金主要用于房屋建設(shè)，若市城改辦關(guān)系較好，該筆保證金可以協(xié)商。

8.根據(jù)碑林區(qū)成功的操作模式，拆遷安臵專項資金支付和使用方式如下：

f)若委托區(qū)城改辦拆遷安臵，則在簽訂委托協(xié)議時，支付拆遷安臵保

證金5％；（一般區(qū)城改辦會配合改造主體，通過方案審批）

g)區(qū)城改辦負責(zé)獲得拆遷許可證，支付拆遷資金的50%；

h)拆遷完畢交地時，支付拆遷資金的95％。

三、安臵房銷售風(fēng)險：

控規(guī)階段，已經(jīng)確定了安臵房的用地范圍和指標(biāo)，若投資商將安臵房對外銷售，導(dǎo)致村民安臵無法正常進行，一方面市城改辦將強制開發(fā)商首先安臵村

民，導(dǎo)致安臵房銷售無法進行；另一方面，市城改辦強制要求開發(fā)商繳清拆遷安臵專項資金到監(jiān)管賬戶。

若開發(fā)商資金實力有限，將無法啟動城中村項目。因此，村民和市、區(qū)級城改辦的多方面關(guān)系關(guān)系到項目能否正常運作。

四、城中村房地產(chǎn)開發(fā)的優(yōu)惠政策：

1.城中村改造的優(yōu)惠政策：安臵房免除所有規(guī)費；

2.商品房部分的優(yōu)惠政策，在改造方案審批階段根據(jù)盈虧狀況確定具體優(yōu)惠政

策；

a)若可開發(fā)的土地市場價已經(jīng)抵平前期拆遷安臵費，則配套、人防等規(guī)費

不予減免；

b)若可開發(fā)的土地市場價低于前期投入，則政府從配套、出讓金和其他規(guī)

費、稅費等方面給予減免。

c)原則上，市城改辦將保證投資商或開發(fā)商整個項目投入的15－20％的合理利潤。（前提是拆遷安臵資金到位）

五、浐灞城改辦狀況：

1.目前，浐灞管委會剛剛成立，城中村改造辦公室與國土分局合并辦公；

2.浐灞城中村辦公室主任由區(qū)國土局負責(zé)人兼任。

3.根據(jù)市城改辦介紹，目前浐灞城改辦只有2個編制人員，該片區(qū)的城中村改

造處于初級階段。

六、城中村安臵房銷售的市場前景

1.市場角度：以安臵房名義開發(fā)，面向西安市民銷售的開發(fā)模式能否成功，取

決于趙村安臵房的價格優(yōu)勢。

2.趙村具有較強的市場發(fā)展前景：

a)根據(jù)浐灞生態(tài)區(qū)目前的規(guī)劃、浐灞片區(qū)招商引資的項目（2011年世界博

園區(qū)、歐亞貿(mào)易區(qū)和生態(tài)居住區(qū)）、趙村與西安市的交通關(guān)系、趙村與西安市新政府的區(qū)位關(guān)系，趙村具有良好的發(fā)展前景。

b)根據(jù)西安名流房地產(chǎn)開發(fā)有限公司營銷經(jīng)理對浐灞片區(qū)的認識，浐灞片

區(qū)未來1－2年內(nèi)，整體房屋售價達到4000元/平米是現(xiàn)實的。

3.西安本地開發(fā)商看城中村項目：

a)西安城中村改造項目非常多，目前的拆遷重點是二環(huán)線內(nèi)。

b)二環(huán)線外的城中村城中村改造的前期投資非常大，且前期拆遷周期較長，對政府關(guān)系要求較高。

c)考慮到房地產(chǎn)開發(fā)的短平快，本地資金實力一般的開發(fā)商不會投資到城

中村改造上去。

d)就土地價格而言，城中村改造的土地地價相對其他渠道的土地并沒有太

大的優(yōu)勢。外地開發(fā)商進入西安房地產(chǎn)市場，通過招拍掛拿地較難，因此轉(zhuǎn)向到“拆遷量較小的城中村或商業(yè)價值較高的城中村改造”項目，所以大連萬達廣場（城中村改造項目）、中新浐灞半島（地價便宜到七八十萬/畝）。

4.由于西安環(huán)線發(fā)展，除了傳統(tǒng)的碑林區(qū)和高新區(qū)外，南郊土地開發(fā)也成為熱

土。2008年由于西安市政府北移和地鐵二號線的動工建設(shè)，帶動北二環(huán)沿線的房地產(chǎn)走勢較好。

5.區(qū)域前景：目前，浐灞生態(tài)區(qū)的土地資源較多，城中村改造并沒有作為重點

進行開發(fā)。

6.地震對西安房地產(chǎn)市場的影響：地震后西安房地產(chǎn)市場銷售放緩，但沒有出

現(xiàn)大幅降價的情況?？蛻暨x購房源傾向于低層的別墅、洋房，其次是多層和小高層，高層樓房因地震影響，銷售放緩。由于西安歷史上發(fā)生地震的頻率很小，因此1－2年后，西安的高層房地產(chǎn)市場不會出現(xiàn)較大波動。

七、趙村改造項目的考察總結(jié)：

1.項目前景良好：

a)西安南部片區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)已經(jīng)非常成熟，地價、房價均達到很高的水平。

西安作為漢中城市，南北方向是城市發(fā)展的重點，作為北部片區(qū)，將是政府重點發(fā)展的區(qū)域。

b)浐灞生態(tài)區(qū)，作為西安未來高檔住宅、商務(wù)區(qū)，房地產(chǎn)發(fā)展前景良好。

2.趙村操作難度大：

a)拆遷量西安最大，45萬平米（估計）的拆遷規(guī)模，約9億元的拆遷安臵

投資，是趙村項目城中村改造的宏觀背景。

b)政府高層資源難以把控：市城改辦主任的人脈資源是趙村項目成敗的關(guān)

鍵。我司對市城改辦的人脈資源有待加強。否則，拆遷安臵專項資金難以達到市城改辦的要求，趙村的改造方案難以獲得政府批準(zhǔn)，后續(xù)安臵房手續(xù)及對外銷售難以實現(xiàn)。開發(fā)用地面積的最大化和優(yōu)惠政策的最大化也難以實現(xiàn)。

c)村民與村委關(guān)系至關(guān)重要：安臵房首先滿足村民的前提下，若村民拆遷

補償困難較大，拆遷工作難以進行，安臵房的銷售將受政府干預(yù)，即使政府資源可控，風(fēng)險仍然極大。

3.政府資源可控的前提下，實現(xiàn)安臵與房地產(chǎn)開發(fā)滾動實施的模式。安臵房的低價策略，必然導(dǎo)致較低的利潤空間。同時通過碑林區(qū)成熟的改造模式，增強了很多西安市民對小產(chǎn)權(quán)房的風(fēng)險防范意識。建議采取安臵房與商品房開發(fā)并舉的策略。（前提是政府資源）

4.考慮到?jīng)哄惫芪瘯歉霓k的力量薄弱，該資源可控性更強。

5.況總的尷尬：

a)改造公司1000萬的注冊資本金，前期1200萬中450萬與村委會領(lǐng)導(dǎo)的借款（很可能被村長等挪用，并沒有投入到高壓線搬遷）。

b)850萬元的前期業(yè)務(wù)費（但沒有把握市城改辦的高層資源，錢白花了）。c)后續(xù)拆遷安臵專項資金不足（按照市城改辦的要求約1。5個億，即使

保證金也需要4500萬，假定況總已經(jīng)協(xié)調(diào)到3000萬的拆遷保證金，取得改造方案的審批，后續(xù)拆遷工作也很難啟動。）

d)在前期投入高達5200萬元的情況下，況總才能取得政府批文。在市城

改辦高層關(guān)系沒有搞定的情況下，若況總后續(xù)拆遷資金不到位，則拆遷保證金可能被政府沒收，而趙村項目的啟動更是沒有蹤影。

e)安臵房屋的大量資金投入更是沒有著落。

f)在趙村項目資金和人脈資源均不可控的情況下，況總最好的途徑就是尋

找合作單位，引進資金和專業(yè)團隊，同時將整個項目的風(fēng)險逐步轉(zhuǎn)移。以免整個興達集團陷入拆遷危機。

6.我司介入趙村項目的前提：

a)按照我司前期既定的模式合作；

b)搞定市城改辦高層政府資源。

第四篇：西安城中村項目考察報告

西安城中村項目考察報告

一、西安城中村改造的正規(guī)流程：

1.計劃申報階段：（趙村已經(jīng)完成）

提出改造申請(街道辦事處或農(nóng)工局)——區(qū)城改辦審批同意——市城改辦審批——市城改辦主任審定，納入城改計劃（即趙村的40號文件）。

趙村納入城改計劃的文件，是最初級、最簡單的環(huán)節(jié)。對趙村項目前期工作沒有本質(zhì)的作用。不能作為村委會招商引資的依據(jù)。2.改造方案的編制及審定階段：

1)趙村納入城改計劃文件（市城改辦主任）——委托控規(guī)設(shè)計（市城改辦規(guī)劃管理處）——初步審核（規(guī)劃管理處）——控規(guī)審定（市城改辦主任辦公會）——改造工作方案（區(qū)城改辦）——改造方案初審（市城改辦的規(guī)劃、土地處、建設(shè)房管處）——繳納拆遷安臵專項資金，方可審定改造方案（市城改辦主任辦公會）。2)改造方案審定的前提：

a)改造主體將拆遷安臵資金存入市城改辦賬戶（該筆資金由改造主體申請市城改辦同意后可用于拆遷安臵）。原則上，該筆資金不少于拆遷安臵資金的50％。

b)趙村改造綜合用地以外的1600畝土地，由市城改辦土地管理處與村委會簽訂土地儲備協(xié)議，政府儲備土地市場化操作。

3.土地手續(xù)：

a)獲得改造方案的正式批復(fù)文件后，由市城改辦土地管理處將所以的集體土地轉(zhuǎn)變?yōu)閲袆潛芡恋亍?/p>

b)根據(jù)區(qū)城改辦與村民簽訂的安臵協(xié)議確定安臵房的面積，市城改辦審定的控制性規(guī)劃和審定的改造方案，市城改辦將改造綜合用地（65平米/人×適當(dāng)上浮110％×4843人＝520畝）的安臵房用地約170畝，以劃撥土地的性質(zhì)劃撥給改造主體。

c)安臵房用地主體原則上由改造公司承建或委托發(fā)包，至于是否承包開發(fā)安臵房，由改造公司自行協(xié)商。但安臵房建設(shè)的專項資金需進入市城改辦監(jiān)管的賬戶。

d)城中村改造首先建設(shè)安臵房，安臵房的建設(shè)只能正對村民還建，原則上不能對外銷售。若安臵房因?qū)ν怃N售導(dǎo)致村民意見較大，社會影響較大，市城改辦將強勢介入，勢必導(dǎo)致較大的開發(fā)風(fēng)險。e)將村民安臵完畢后，由市城改辦通過定向掛牌出讓的方式，讓與改造公司關(guān)聯(lián)的開發(fā)公司或投資公司成功掛牌（95％的成功掛牌率）。揭牌的開發(fā)公司補交土地出讓金后獲得出讓土地，進入正規(guī)的房地產(chǎn)開發(fā)流程。

二、拆遷安臵資金的計算標(biāo)準(zhǔn)（舉例）：

1.貨幣或現(xiàn)房安臵的原則：趙村45萬平米的拆遷面積，其中1－2層的建筑面積可等面積還建，互找差價（并不是全部都是現(xiàn)房安臵，有部分貨幣安臵）；3層及以上的房屋，按殘值賠償（其中貨幣安臵和現(xiàn)房安臵的各占50％左右）。

2.趙村安臵面積的概況：根據(jù)現(xiàn)場實際勘察，估計趙村村民的房屋：1－2層房屋面積約30萬平米；3層及以上的房屋約15萬平米。

3.按照二環(huán)內(nèi)成熟的碑林區(qū)城改經(jīng)驗，趙村30萬平米應(yīng)安臵部分，現(xiàn)房安臵 2 約20萬平方米；貨幣安臵約10萬平米。

4.拆遷補償面積：趙村3層及以上的房屋約15萬平米，采取拆遷補償手段。5.趙村的拆遷補償資金＝貨幣安臵資金（10萬平米×2000元/平米＋3層以上約15萬平米的房屋拆遷×1000元/平米＋搬遷獎勵2萬元/戶×1360戶＋社會保障資金28000元/人×開發(fā)商承擔(dān)部分40％×4843人）＝43000萬元。

6.分期拆遷的拆遷保證金：根據(jù)市城改辦的要求，趙村最多分兩期拆遷安臵，我司通過工作，實際上可分3次拆遷，則每次拆遷的資金約1.5億元，拆遷保證金按30％估算，約4500萬元的拆遷保證金可以獲得市城改辦對改造方案的批復(fù)文件。（況總協(xié)商的3000萬保證金，具有較強的可行性，但存在后續(xù)拆遷安臵資金不足的問題，需滾動開發(fā)回籠資金）

7.安臵資金：2000元/平米×安臵房屋面積約20萬平米＝4億元（安臵保證金可與市城改辦協(xié)商）。安臵資金主要用于房屋建設(shè)，若市城改辦關(guān)系較好，該筆保證金可以協(xié)商。

8.根據(jù)碑林區(qū)成功的操作模式，拆遷安臵專項資金支付和使用方式如下：

f)若委托區(qū)城改辦拆遷安臵，則在簽訂委托協(xié)議時，支付拆遷安臵保證金5％；（一般區(qū)城改辦會配合改造主體，通過方案審批）g)區(qū)城改辦負責(zé)獲得拆遷許可證，支付拆遷資金的50%； h)拆遷完畢交地時，支付拆遷資金的95％。

三、安臵房銷售風(fēng)險：

控規(guī)階段，已經(jīng)確定了安臵房的用地范圍和指標(biāo)，若投資商將安臵房對外銷售，導(dǎo)致村民安臵無法正常進行，一方面市城改辦將強制開發(fā)商首先安臵村 3 民，導(dǎo)致安臵房銷售無法進行；另一方面，市城改辦強制要求開發(fā)商繳清拆遷安臵專項資金到監(jiān)管賬戶。

若開發(fā)商資金實力有限，將無法啟動城中村項目。因此，村民和市、區(qū)級城改辦的多方面關(guān)系關(guān)系到項目能否正常運作。

四、城中村房地產(chǎn)開發(fā)的優(yōu)惠政策：

1.城中村改造的優(yōu)惠政策：安臵房免除所有規(guī)費；

2.商品房部分的優(yōu)惠政策，在改造方案審批階段根據(jù)盈虧狀況確定具體優(yōu)惠政策；

a)若可開發(fā)的土地市場價已經(jīng)抵平前期拆遷安臵費，則配套、人防等規(guī)費不予減免；

b)若可開發(fā)的土地市場價低于前期投入，則政府從配套、出讓金和其他規(guī)費、稅費等方面給予減免。

c)原則上，市城改辦將保證投資商或開發(fā)商整個項目投入的15－20％的合理利潤。（前提是拆遷安臵資金到位）

五、浐灞城改辦狀況：

1.目前，浐灞管委會剛剛成立，城中村改造辦公室與國土分局合并辦公； 2.浐灞城中村辦公室主任由區(qū)國土局負責(zé)人兼任。

3.根據(jù)市城改辦介紹，目前浐灞城改辦只有2個編制人員，該片區(qū)的城中村改造處于初級階段。

六、城中村安臵房銷售的市場前景

1.市場角度：以安臵房名義開發(fā)，面向西安市民銷售的開發(fā)模式能否成功，取決于趙村安臵房的價格優(yōu)勢。

2.趙村具有較強的市場發(fā)展前景：

a)根據(jù)浐灞生態(tài)區(qū)目前的規(guī)劃、浐灞片區(qū)招商引資的項目（2011年世界博園區(qū)、歐亞貿(mào)易區(qū)和生態(tài)居住區(qū)）、趙村與西安市的交通關(guān)系、趙村與西安市新政府的區(qū)位關(guān)系，趙村具有良好的發(fā)展前景。

b)根據(jù)西安名流房地產(chǎn)開發(fā)有限公司營銷經(jīng)理對浐灞片區(qū)的認識，浐灞片區(qū)未來1－2年內(nèi)，整體房屋售價達到4000元/平米是現(xiàn)實的。

3.西安本地開發(fā)商看城中村項目：

a)西安城中村改造項目非常多，目前的拆遷重點是二環(huán)線內(nèi)。

b)二環(huán)線外的城中村城中村改造的前期投資非常大，且前期拆遷周期較長，對政府關(guān)系要求較高。

c)考慮到房地產(chǎn)開發(fā)的短平快，本地資金實力一般的開發(fā)商不會投資到城中村改造上去。

d)就土地價格而言，城中村改造的土地地價相對其他渠道的土地并沒有太大的優(yōu)勢。外地開發(fā)商進入西安房地產(chǎn)市場，通過招拍掛拿地較難，因此轉(zhuǎn)向到“拆遷量較小的城中村或商業(yè)價值較高的城中村改造”項目，所以大連萬達廣場（城中村改造項目）、中新浐灞半島（地價便宜到七八十萬/畝）。

4.由于西安環(huán)線發(fā)展，除了傳統(tǒng)的碑林區(qū)和高新區(qū)外，南郊土地開發(fā)也成為熱土。2008年由于西安市政府北移和地鐵二號線的動工建設(shè)，帶動北二環(huán)沿線的房地產(chǎn)走勢較好。

5.區(qū)域前景：目前，浐灞生態(tài)區(qū)的土地資源較多，城中村改造并沒有作為重點進行開發(fā)。

6.地震對西安房地產(chǎn)市場的影響：地震后西安房地產(chǎn)市場銷售放緩，但沒有出現(xiàn)大幅降價的情況?？蛻暨x購房源傾向于低層的別墅、洋房，其次是多層和小高層，高層樓房因地震影響，銷售放緩。由于西安歷史上發(fā)生地震的頻率很小，因此1－2年后，西安的高層房地產(chǎn)市場不會出現(xiàn)較大波動。

七、趙村改造項目的考察總結(jié)：

1.項目前景良好：

a)西安南部片區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)已經(jīng)非常成熟，地價、房價均達到很高的水平。西安作為漢中城市，南北方向是城市發(fā)展的重點，作為北部片區(qū)，將是政府重點發(fā)展的區(qū)域。

b)浐灞生態(tài)區(qū)，作為西安未來高檔住宅、商務(wù)區(qū)，房地產(chǎn)發(fā)展前景良好。2.趙村操作難度大：

a)拆遷量西安最大，45萬平米（估計）的拆遷規(guī)模，約9億元的拆遷安臵投資，是趙村項目城中村改造的宏觀背景。

b)政府高層資源難以把控：市城改辦主任的人脈資源是趙村項目成敗的關(guān)鍵。我司對市城改辦的人脈資源有待加強。否則，拆遷安臵專項資金難以達到市城改辦的要求，趙村的改造方案難以獲得政府批準(zhǔn)，后續(xù)安臵房手續(xù)及對外銷售難以實現(xiàn)。開發(fā)用地面積的最大化和優(yōu)惠政策的最大化也難以實現(xiàn)。

c)村民與村委關(guān)系至關(guān)重要：安臵房首先滿足村民的前提下，若村民拆遷補償困難較大，拆遷工作難以進行，安臵房的銷售將受政府干預(yù)，即使政府資源可控，風(fēng)險仍然極大。

3.政府資源可控的前提下，實現(xiàn)安臵與房地產(chǎn)開發(fā)滾動實施的模式。安臵房的 6 低價策略，必然導(dǎo)致較低的利潤空間。同時通過碑林區(qū)成熟的改造模式，增強了很多西安市民對小產(chǎn)權(quán)房的風(fēng)險防范意識。建議采取安臵房與商品房開發(fā)并舉的策略。（前提是政府資源）

4.考慮到?jīng)哄惫芪瘯歉霓k的力量薄弱，該資源可控性更強。5.況總的尷尬：

a)改造公司1000萬的注冊資本金，前期1200萬中450萬與村委會領(lǐng)導(dǎo)的借款（很可能被村長等挪用，并沒有投入到高壓線搬遷）。

b)850萬元的前期業(yè)務(wù)費（但沒有把握市城改辦的高層資源，錢白花了）。c)后續(xù)拆遷安臵專項資金不足（按照市城改辦的要求約1。5個億，即使保證金也需要4500萬，假定況總已經(jīng)協(xié)調(diào)到3000萬的拆遷保證金，取得改造方案的審批，后續(xù)拆遷工作也很難啟動。）

d)在前期投入高達5200萬元的情況下，況總才能取得政府批文。在市城改辦高層關(guān)系沒有搞定的情況下，若況總后續(xù)拆遷資金不到位，則拆遷保證金可能被政府沒收，而趙村項目的啟動更是沒有蹤影。e)安臵房屋的大量資金投入更是沒有著落。

f)在趙村項目資金和人脈資源均不可控的情況下，況總最好的途徑就是尋找合作單位，引進資金和專業(yè)團隊，同時將整個項目的風(fēng)險逐步轉(zhuǎn)移。以免整個興達集團陷入拆遷危機。

6.我司介入趙村項目的前提：

a)按照我司前期既定的模式合作； b)搞定市城改辦高層政府資源。

第五篇：昆明城中村項目管理辦法

昆明市城中村改造項目管理辦法

第一章 總則

第一條

為進一步加快我市“城中村”改造步伐，規(guī)范城中村改造工作，精簡城中村改造項目審批流程，根據(jù)有關(guān)法律法規(guī)和相關(guān)規(guī)定和《昆明市人民政府關(guān)于加快推進城中村改造的指導(dǎo)意見》精神，制定本管理辦法。

第二條 本市五華區(qū)、盤龍區(qū)、西山區(qū)、官渡區(qū)處于主城建成區(qū)范圍內(nèi)的城中村改造，適用本辦法，呈貢縣新城建設(shè)中的遷村并點和新型社區(qū)建設(shè)適用城中村改造相關(guān)政策，其項目管理參照本辦法執(zhí)行。

第三條

本辦法所稱城中村，是指在城市建成區(qū)范圍內(nèi)失去或基本失去耕地，仍然實行村民自治和農(nóng)村集體所有制的村莊，以及更名為社區(qū)，但土地所有制性質(zhì)和經(jīng)濟組織性質(zhì)仍為集體所有制的“翻牌社區(qū)”。

本辦法所稱城中村改造，是指根據(jù)本市社會經(jīng)濟發(fā)展計劃和城市總體規(guī)劃，按照城市化要求，對城中村進行綜合改造的行為?！俺侵写濉备脑旆譃榫C合整治和全面改造兩種基本類型。綜合整治是指基本不涉及房屋拆建的環(huán)境凈化、美化、公共設(shè)施配套項目，由區(qū)（縣）政府編制工作方案，報市領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室備案后即可組織實施。全面改造包括整體拆建和局部拆建，應(yīng)按本辦法規(guī)定，進行項目前期研究，組織報批，經(jīng)市級領(lǐng)導(dǎo)小組批準(zhǔn)，下達改造計劃后組織實施。

第二章 城中村改造專項規(guī)劃

第四條 城中村改造專項規(guī)劃是指以經(jīng)批準(zhǔn)的昆明城市總體規(guī)劃、分區(qū)規(guī)劃、其它層次規(guī)劃為依據(jù)，統(tǒng)籌考慮村民安置、環(huán)境風(fēng)貌和經(jīng)濟發(fā)展等因素，對規(guī)劃編制區(qū)內(nèi)城中村改造項目的目標(biāo)、模式、拆遷安置、功能定位、土地利用、開發(fā)強度、綠地系統(tǒng)、道路交通、公共與市政配套設(shè)施、改造收益分析等控制要求作出的規(guī)劃。城中村改造工作中，要通過規(guī)劃引導(dǎo)和控制保障公共利益，凸現(xiàn)政府主導(dǎo)作用,在確保環(huán)境品質(zhì)的前提下進行市場化運作。城中村全面改造項目實施前應(yīng)完成擬改造地塊“城中村改造專項規(guī)劃” 的編制報批工作，作為確定項目所涉及地塊規(guī)劃控制條件和技術(shù)指標(biāo)、供地方式、拆遷安置方案和項目審批的主要依據(jù)。

第五條 國土、規(guī)劃、發(fā)改等部門應(yīng)主動服務(wù)，提前介入，及時給予區(qū)（縣）政府技術(shù)指導(dǎo)，并進行工作意見的動態(tài)反饋。專項規(guī)劃編制過程中，區(qū)縣政府應(yīng)充分發(fā)揮基層組織的作用，調(diào)動激發(fā)保護好廣大城中村居民參與改造的積極性，并可以公開、擇優(yōu)選擇投資商作為投資意向人參與項目前期工作。

第六條 城中村改造專項規(guī)劃應(yīng)當(dāng)包括以下主要內(nèi)容：

（一）劃定規(guī)劃編制區(qū)；

（二）改造目標(biāo)；

（三）功能定位；

（四）改造模式及策略；

（五）供地方式及拆遷安置方案；

（六）土地利用：用地布局、各地塊的主要用途及相容性、開發(fā)強度、建筑總量及各類建筑量、綠地率及綠化覆蓋率、居住人口及戶數(shù)；

（七）開放空間和園林綠地系統(tǒng)；

（八）配套設(shè)施：各類公共和市政配套設(shè)施的控制；

（九）道路交通：地塊內(nèi)外部交通組織、道路及場地豎向、交通場站設(shè)施布局和控制要求、步行系統(tǒng)控制；

（十）市政工程：水、電、氣、環(huán)衛(wèi)、防災(zāi)等各類市政工程管線的負荷預(yù)測、管網(wǎng)體系及設(shè)施控制；

（十一）城市設(shè)計：城市空間組織、景觀環(huán)境設(shè)計、建筑形態(tài)控制；

（十二）技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)和經(jīng)濟可行性評價；

（十三）改造影響評價，包括對環(huán)境、道路交通、市政公用設(shè)施、公共服務(wù)設(shè)施四個方面的影響評價；

（十四）其他要求，如歷史文化遺存保護、自然生態(tài)資源保護等。

（十五）實施時序和實施措施，包括分期實施計劃和相關(guān)的配套措施。

以上控制內(nèi)容，應(yīng)達到控制性詳細規(guī)劃的深度要求。

第七條 城中村改造專項規(guī)劃的成果包括規(guī)劃文本、規(guī)劃圖紙和規(guī)劃研究報告。規(guī)劃文本是對規(guī)劃各項目標(biāo)和內(nèi)容的規(guī)定性要求。規(guī)劃圖紙是說明規(guī)劃意圖和規(guī)劃方案的相關(guān)圖示。規(guī)劃研究報告是指關(guān)于規(guī)劃設(shè)計情況的技術(shù)性研究和說明的文字，是對規(guī)定性要求的論證和解釋。根據(jù)控制內(nèi)容及深度要求，可將若干圖紙合并表達，但應(yīng)滿足清楚說明規(guī)劃編制區(qū)現(xiàn)狀特征、規(guī)劃構(gòu)思和規(guī)劃控制規(guī)定的需要。當(dāng)規(guī)劃范圍較大、總體規(guī)劃圖紙不能表達清楚規(guī)劃要求時，應(yīng)制作分圖。

第八條 專項規(guī)劃的主要研究結(jié)論、規(guī)劃控制條件、技術(shù)指標(biāo)及土地利用相關(guān)內(nèi)容應(yīng)取得規(guī)劃部門和國土部門的審核意見；拆遷安置方案應(yīng)提交基層按民主程序表決通過（90%以上）。專項規(guī)劃成熟后由區(qū)政府上報市規(guī)劃主管部門初審并轉(zhuǎn)報市規(guī)劃委員會審批，市規(guī)劃委員會可委托其專業(yè)委員會組織審批。

第九條 城中村改造專項規(guī)劃成果的實物形式包括：

（一）規(guī)劃文本、規(guī)劃研究報告及規(guī)劃縮圖：統(tǒng)一按A3幅面裝訂為一本，大于A3幅面的亦折疊為A3幅面大小裝訂；

（二）規(guī)劃圖紙：根據(jù)各類城中村改造專項規(guī)劃的深度規(guī)定，分別按照法定圖則或詳細藍圖的比例繪制，圖幅可采用A1、A0、A1加長、A0加長，同一項目的圖紙比例應(yīng)統(tǒng)一；

（三）光盤：內(nèi)容為上述規(guī)劃文本、規(guī)劃研究報告和規(guī)劃圖紙的電子數(shù)據(jù)。規(guī)劃文本和規(guī)劃研究報告采用WORD格式（*、doc）；規(guī)劃圖紙采用ACAD格式（*、dwg）。

第十條 專項規(guī)劃批準(zhǔn)后，報市城中村改造領(lǐng)導(dǎo)小組列入昆明市城中村改造計劃目錄；各區(qū)（縣）政府負責(zé)將已批準(zhǔn)的城中村改造專項規(guī)劃在區(qū)（縣）政府辦公場所和改造規(guī)劃影響的范圍予以公告并組織實施。

經(jīng)批準(zhǔn)的城中村改造專項規(guī)劃，不得擅自變更。實施改造過程中，確需變更用地規(guī)劃、供地方案及拆遷安置方案時，須按原程序報批。

第三章 土地處置和拆遷安置

第十一條 專項規(guī)劃批準(zhǔn)后，由區(qū)（縣）政府將改造范圍用地報市國土部門，改造范圍內(nèi)的集體土地按照“改制先行、改建跟進”的原則，將農(nóng)民轉(zhuǎn)為居民，村委會轉(zhuǎn)為居委會，農(nóng)村集體經(jīng)濟轉(zhuǎn)為城市混合經(jīng)濟或股份制經(jīng)濟后，依法轉(zhuǎn)為國有土地。在土地利用現(xiàn)狀調(diào)查的基礎(chǔ)上，以區(qū)（縣）人民政府為主體辦理“城中村” 改造范圍內(nèi)集體土地征收手續(xù)和國有土地使用權(quán)收回手續(xù)。

第十二條 土地處置前，城市規(guī)劃管理部門需提供拆遷后土地的建設(shè)項目規(guī)劃條件文件、附圖以及道路紅線圖等有關(guān)技術(shù)文件。城中村改造用地供地方式主要采取“毛地公開交易”方式，積極引進社會資本參與城中村改造，實現(xiàn)土地開發(fā)一、二級市場連動運作。視項目具體情況，也可采取“凈地公開交易”方式，由區(qū)（縣）政府主導(dǎo)完成土地一級市場整理工作。

第十三條 采用“毛地公開交易”方式的改造項目，區(qū)（縣）政府需明確拆遷安置戶數(shù)和人數(shù)以及拆遷安置費用、安置補償房屋建筑面積等有關(guān)事項，完成對擬出讓的地塊的權(quán)屬核查、地價評估、圖件測繪等基礎(chǔ)性工作。在完成改造范圍內(nèi)集體土地保征和國有土地收回后，將改造范圍內(nèi)用地整體上報市國土部門進入土地儲備，專項規(guī)劃作為土地交易條件，以公開交易的方式組織土地供應(yīng)。土地競買人只對土地出讓金凈收益進行競價, 競得人只需交納土地出讓金凈收益；土地競得人需按照專項規(guī)劃確定的拆遷安置方案在規(guī)定的時限內(nèi)完成拆遷安置工作，否則退出“城中村”改造工作，并對前期投入不予補償。

第十四條 采用“凈地公開交易”方式供地的改造項目，應(yīng)當(dāng)由區(qū)（縣）政府主導(dǎo)完成集體土地保征、國有土地收回及改造范圍拆遷后，由市土地儲備中心對凈地進行收儲和公開交易。參與拆遷的企業(yè)必須參與土地交易，若其競得土地使用權(quán)，只需交納土地出讓金凈收益。

第十五條 在實施“城中村”改造中，應(yīng)當(dāng)按照優(yōu)先建設(shè)安置住宅的原則進行，確保被拆遷人及早入住。實施整體拆建的“城中村”改造項目，舊村未拆除的，其他建設(shè)項目不得開工建設(shè)。

第十六條 城中村改造的拆遷補償采用貨幣補償和產(chǎn)權(quán)置換兩種方式，具體政策由區(qū)（縣）政府制定。城中村改造項目建設(shè)單位負責(zé)項目用地范圍內(nèi)的拆遷工作，并承擔(dān)有關(guān)拆遷補償安置費用。拆遷補償?shù)膶ο鬄楹戏ǖ慕ㄖ铩?gòu)筑物及其他地上附著物的所有者。被拆遷物體設(shè)置了租賃、抵押和擔(dān)保法律關(guān)系的，依照國家有關(guān)擔(dān)保抵押的法律規(guī)定執(zhí)行，不影響拆遷工作進行。

第四章 規(guī)劃建設(shè) 第十七條 城中村改造項目應(yīng)當(dāng)依據(jù)城中村改造專項規(guī)劃編制的設(shè)計方案，依照有關(guān)法律、法規(guī)組織實施。

主要街區(qū)、文物景點周邊城中村的改造規(guī)劃設(shè)計方案，應(yīng)當(dāng)廣泛征求各界意見，也可以公開征集方案。

第十八條 城中村改造涉及城市規(guī)劃確定的城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項目的，應(yīng)當(dāng)優(yōu)先列入城市建設(shè)計劃，盡快提高城中村設(shè)施的城市化水平，為城中村改造工作提供良好的外部條件。

第十九條 “城中村”改造項目中標(biāo)企業(yè)須按批準(zhǔn)的拆遷安置方案與拆遷安置協(xié)議進行拆遷安置。拆遷安置基本完成（90%以上）后，中標(biāo)企業(yè)持環(huán)保、滇管等有關(guān)部門的前置審批文件，辦理土地使用證，獲得土地使用權(quán)；中標(biāo)企業(yè)持土地使用權(quán)證明文件、項目批文等文件、資料，按程序申請《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》；根據(jù)批準(zhǔn)的修建性詳細規(guī)劃，在完成工程方案設(shè)計后，按程序申請《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》；持有關(guān)材料到建設(shè)局辦理建筑工程施工許可證；按現(xiàn)行建設(shè)工程竣工驗收辦法，并增加拆遷安置完成情況、批準(zhǔn)的公益設(shè)施建設(shè)情況的內(nèi)容一并進行竣工驗收。

涉及上述行政許可的部門應(yīng)為城中村（舊村）改造項目開設(shè)“直通車”或“綠色通道”服務(wù)。中標(biāo)企業(yè)按照“城中村”改造項目減免有關(guān)規(guī)費的原則，可分別向相關(guān)部門申請費用減免。

第五章 項目管理

第二十條 市、區(qū)（縣）政府有關(guān)部門應(yīng)當(dāng)依法加強對城中村改造項目的監(jiān)管，監(jiān)督建設(shè)資金及時到位、工程順利進行、工程質(zhì)量合格、市政配套設(shè)施及時交付使用。第二十一條 對城中村改造項目涉及公共利益的環(huán)節(jié)，監(jiān)察部門要全程監(jiān)督，防止發(fā)生損害國家、集體和群眾利益的行為。對城中村改造過程中發(fā)生的各類違法行為，有關(guān)主管機關(guān)必須及時依法查處。

第二十二條 城中村改造項目實施過程中發(fā)生民事糾紛的，由區(qū)（縣）政府及有關(guān)部門協(xié)調(diào)處理，必要時市政府有關(guān)部門予以協(xié)助。經(jīng)協(xié)調(diào)處理仍不能解決爭端的，由有關(guān)當(dāng)事人依照約定提請仲裁委員會仲裁，或者依法向人民法院起訴。

第二十三條 嚴格執(zhí)行昆明市戶籍管理相關(guān)規(guī)定，嚴格控制“城中村”改造范圍內(nèi)戶口遷移和分戶行為。集體土地補償款項的分配，要按照基層自治民主管理的規(guī)定，在區(qū)（縣）政府指導(dǎo)下，對參與分配人員名單及分配方案進行決策并公示。拆遷安置補償中采取產(chǎn)權(quán)調(diào)換方式進行安置補償?shù)?，?yīng)綜合考慮以戶為單位和以幢為單位的實際情況，避免虛增補償安置對象。

第二十四條 對城中村違法建筑的處理，嚴格依照有關(guān)法律、法規(guī)相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

第二十五條 各區(qū)（縣）政府可以根據(jù)本管理辦法制定具體實施辦法。未盡事宜根據(jù)國務(wù)院第305號令《城市房屋拆遷管理條例》、云南省政府第109號令《云南省城市房屋拆遷管理規(guī)定》及昆明市相關(guān)規(guī)定政策規(guī)定執(zhí)行