第一篇：昆明市城中村改造項(xiàng)目管理辦法

昆明市城中村改造項(xiàng)目管理辦法

更新日期：2009-10-9 14:03:56

索 引 號：530121-012218-20091009-0001

名 稱：昆明市城中村改造項(xiàng)目管理辦法

第一章 總則

第一條為進(jìn)一步加快我市“城中村”改造步伐，規(guī)范城中村改造工作，精簡城中村改造項(xiàng)目審批流程，根據(jù)有關(guān)法律法規(guī)和相關(guān)規(guī)定和《昆明市人民政府關(guān)于加快推進(jìn)城中村改造的指導(dǎo)意見》精神，制定本管理辦法。

第二條本市五華區(qū)、盤龍區(qū)、西山區(qū)、官渡區(qū)處于主城建成區(qū)范圍內(nèi)的城中村改造，適用本辦法，呈貢縣新城建設(shè)中的遷村并點(diǎn)和新型社區(qū)建設(shè)適用城中村改造相關(guān)政策，其項(xiàng)目管理參照本辦法執(zhí)行。

第三條本辦法所稱城中村，是指在城市建成區(qū)范圍內(nèi)失去或基本失去耕地，仍然實(shí)行村民自治和農(nóng)村集體所有制的村莊，以及更名為社區(qū)，但土地所有制性質(zhì)和經(jīng)濟(jì)組織性質(zhì)仍為集體所有制的“翻牌社區(qū)”。

本辦法所稱城中村改造，是指根據(jù)本市社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展計(jì)劃和城市總體規(guī)劃，按照城市化要求，對城中村進(jìn)行綜合改造的行為?！俺侵写濉备脑旆譃榫C合整治和全面改造兩種基本類型。綜合整治是指基本不涉及房屋拆建的環(huán)境凈化、美化、公共設(shè)施配套項(xiàng)目，由區(qū)（縣）政府編制工作方案，報(bào)市領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室備案后即可組織實(shí)施。全面改造包括整體拆建和局部拆建，應(yīng)按本辦法規(guī)定，進(jìn)行項(xiàng)目前期研究，組織報(bào)批，經(jīng)市級領(lǐng)導(dǎo)小組批準(zhǔn)，下達(dá)改造計(jì)劃后組織實(shí)施。

第二章城中村改造專項(xiàng)規(guī)劃

第四條城中村改造專項(xiàng)規(guī)劃是指以經(jīng)批準(zhǔn)的昆明城市總體規(guī)劃、分區(qū)規(guī)劃、其它層次規(guī)劃為依據(jù)，統(tǒng)籌考慮村民安置、環(huán)境風(fēng)貌和經(jīng)濟(jì)發(fā)展等因素，對規(guī)劃編制區(qū)內(nèi)城中村改造項(xiàng)目的目標(biāo)、模式、拆遷安置、功能定位、土地利用、開發(fā)強(qiáng)度、綠地系統(tǒng)、道路交通、公共與市政配套設(shè)施、改造收益分析等控制要

求作出的規(guī)劃。

城中村改造工作中，要通過規(guī)劃引導(dǎo)和控制保障公共利益，凸現(xiàn)政府主導(dǎo)作用,在確保環(huán)境品質(zhì)的前提下進(jìn)行市場化運(yùn)作。城中村全面改造項(xiàng)目實(shí)施前應(yīng)完成擬改造地塊“城中村改造專項(xiàng)規(guī)劃” 的編制報(bào)批工作，作為確定項(xiàng)目所涉及地塊規(guī)劃控制條件和技術(shù)指標(biāo)、供地方式、拆遷安置方案和項(xiàng)目審批的主要依據(jù)。

第五條國土、規(guī)劃、發(fā)改等部門應(yīng)主動服務(wù)，提前介入，及時給予區(qū)（縣）政府技術(shù)指導(dǎo)，并進(jìn)行工作意見的動態(tài)反饋。專項(xiàng)規(guī)劃編制過程中，區(qū)縣政府應(yīng)充分發(fā)揮基層組織的作用，調(diào)動激發(fā)保護(hù)好廣大城中村居民參與改造的積極性，并可以公開、擇優(yōu)選擇投資商作為投資意向人參與項(xiàng)目前期工作。

第六條城中村改造專項(xiàng)規(guī)劃應(yīng)當(dāng)包括以下主要內(nèi)容：

（一）劃定規(guī)劃編制區(qū)；

（二）改造目標(biāo)；

（三）功能定位；

（四）改造模式及策略；

（五）供地方式及拆遷安置方案；

（六）土地利用：用地布局、各地塊的主要用途及相容性、開發(fā)強(qiáng)度、建筑總量及各類建筑量、綠地率及綠化覆蓋率、居住人口及戶數(shù)；

（七）開放空間和園林綠地系統(tǒng)；

（八）配套設(shè)施：各類公共和市政配套設(shè)施的控制；

（九）道路交通：地塊內(nèi)外部交通組織、道路及場地豎向、交通場站設(shè)施布局和控制要求、步行系統(tǒng)控制；

（十）市政工程：水、電、氣、環(huán)衛(wèi)、防災(zāi)等各類市政工程管線的負(fù)荷預(yù)測、管網(wǎng)體系及設(shè)施控制；

（十一）城市設(shè)計(jì)：城市空間組織、景觀環(huán)境設(shè)計(jì)、建筑形態(tài)控制；

（十二）技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)和經(jīng)濟(jì)可行性評價；

（十三）改造影響評價，包括對環(huán)境、道路交通、市政公用設(shè)施、公共服務(wù)設(shè)施四個方面的影響評價；

（十四）其他要求，如歷史文化遺存保護(hù)、自然生態(tài)資源保護(hù)等。

（十五）實(shí)施時序和實(shí)施措施，包括分期實(shí)施計(jì)劃和相關(guān)的配套措施。

以上控制內(nèi)容，應(yīng)達(dá)到控制性詳細(xì)規(guī)劃的深度要求。

第七條城中村改造專項(xiàng)規(guī)劃的成果包括規(guī)劃文本、規(guī)劃圖紙和規(guī)劃研究報(bào)告。規(guī)劃文本是對規(guī)劃各項(xiàng)目標(biāo)和內(nèi)容的規(guī)定性要求。規(guī)劃圖紙是說明規(guī)劃意圖和規(guī)劃方案的相關(guān)圖示。規(guī)劃研究報(bào)告是指關(guān)于規(guī)劃設(shè)計(jì)情況的技術(shù)性研究和說明的文字，是對規(guī)定性要求的論證和解釋。根據(jù)控制內(nèi)容及深度要求，可將若干圖紙合并表達(dá)，但應(yīng)滿足清楚說明規(guī)劃編制區(qū)現(xiàn)狀特征、規(guī)劃構(gòu)思和規(guī)劃控制規(guī)定的需要。當(dāng)規(guī)劃范圍較大、總體規(guī)劃圖紙不能表達(dá)清楚規(guī)劃要求時，應(yīng)制作分圖。

第八條專項(xiàng)規(guī)劃的主要研究結(jié)論、規(guī)劃控制條件、技術(shù)指標(biāo)及土地利用相關(guān)內(nèi)容應(yīng)取得規(guī)劃部門和國土部門的審核意見；拆遷安置方案應(yīng)提交基層按民主程序表決通過（90%以上）。專項(xiàng)規(guī)劃成熟后由區(qū)政府上報(bào)市規(guī)劃主管部門初審并轉(zhuǎn)報(bào)市規(guī)劃委員會審批，市規(guī)劃委員會可委托其專業(yè)委員會組織審批。

第九條城中村改造專項(xiàng)規(guī)劃成果的實(shí)物形式包括：

（一）規(guī)劃文本、規(guī)劃研究報(bào)告及規(guī)劃縮圖：統(tǒng)一按A3幅面裝訂為一本，大于A3幅面的亦折疊為A3幅面大小裝訂；

（二）規(guī)劃圖紙：根據(jù)各類城中村改造專項(xiàng)規(guī)劃的深度規(guī)定，分別按照法定圖則或詳細(xì)藍(lán)圖的比例繪制，圖幅可采用A1、A0、A1加長、A0加長，同一項(xiàng)目的圖紙比例應(yīng)統(tǒng)一；

（三）光盤：內(nèi)容為上述規(guī)劃文本、規(guī)劃研究報(bào)告和規(guī)劃圖紙的電子數(shù)據(jù)。規(guī)劃文本和規(guī)劃研究報(bào)告采用WORD格式（*、doc）；規(guī)劃圖紙采用ACAD格式（*、dwg）。

第十條專項(xiàng)規(guī)劃批準(zhǔn)后，報(bào)市城中村改造領(lǐng)導(dǎo)小組列入昆明市城中村改造計(jì)劃目錄；各區(qū)（縣）政府負(fù)責(zé)將已批準(zhǔn)的城中村改造專項(xiàng)規(guī)劃在區(qū)（縣）政府辦公場所和改造規(guī)劃影響的范圍予以公告并組織實(shí)施。

經(jīng)批準(zhǔn)的城中村改造專項(xiàng)規(guī)劃，不得擅自變更。實(shí)施改造過程中，確需變更用地規(guī)劃、供地方案及拆遷安置方案時，須按原程序報(bào)批。

第三章土地處置和拆遷安置

第十一條專項(xiàng)規(guī)劃批準(zhǔn)后，由區(qū)（縣）政府將改造范圍用地報(bào)市國土部門，改造范圍內(nèi)的集體土地按照“改制先行、改建跟進(jìn)”的原則，將農(nóng)民轉(zhuǎn)為居民，村委會轉(zhuǎn)為居委會，農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)為城市混合經(jīng)濟(jì)或股份制經(jīng)濟(jì)后，依法轉(zhuǎn)為國

有土地。在土地利用現(xiàn)狀調(diào)查的基礎(chǔ)上，以區(qū)（縣）人民政府為主體辦理“城中村” 改造范圍內(nèi)集體土地征收手續(xù)和國有土地使用權(quán)收回手續(xù)。

第十二條土地處置前，城市規(guī)劃管理部門需提供拆遷后土地的建設(shè)項(xiàng)目規(guī)劃條件文件、附圖以及道路紅線圖等有關(guān)技術(shù)文件。

城中村改造用地供地方式主要采取“毛地公開交易”方式，積極引進(jìn)社會資本參與城中村改造，實(shí)現(xiàn)土地開發(fā)一、二級市場連動運(yùn)作。視項(xiàng)目具體情況，也可采取“凈地公開交易”方式，由區(qū)（縣）政府主導(dǎo)完成土地一級市場整理工作。第十三條采用“毛地公開交易”方式的改造項(xiàng)目，區(qū)（縣）政府需明確拆遷安置戶數(shù)和人數(shù)以及拆遷安置費(fèi)用、安置補(bǔ)償房屋建筑面積等有關(guān)事項(xiàng)，完成對擬出讓的地塊的權(quán)屬核查、地價評估、圖件測繪等基礎(chǔ)性工作。在完成改造范圍內(nèi)集體土地保征和國有土地收回后，將改造范圍內(nèi)用地整體上報(bào)市國土部門進(jìn)入土地儲備，專項(xiàng)規(guī)劃作為土地交易條件，以公開交易的方式組織土地供應(yīng)。土地競買人只對土地出讓金凈收益進(jìn)行競價, 競得人只需交納土地出讓金凈收益；土地競得人需按照專項(xiàng)規(guī)劃確定的拆遷安置方案在規(guī)定的時限內(nèi)完成拆遷安置工作，否則退出“城中村”改造工作，并對前期投入不予補(bǔ)償。

第十四條采用“凈地公開交易”方式供地的改造項(xiàng)目，應(yīng)當(dāng)由區(qū)（縣）政府主導(dǎo)完成集體土地保征、國有土地收回及改造范圍拆遷后，由市土地儲備中心對凈地進(jìn)行收儲和公開交易。參與拆遷的企業(yè)必須參與土地交易，若其競得土地使用權(quán)，只需交納土地出讓金凈收益。

第十五條在實(shí)施“城中村”改造中，應(yīng)當(dāng)按照優(yōu)先建設(shè)安置住宅的原則進(jìn)行，確保被拆遷人及早入住。實(shí)施整體拆建的“城中村”改造項(xiàng)目，舊村未拆除的，其他建設(shè)項(xiàng)目不得開工建設(shè)。

第十六條城中村改造的拆遷補(bǔ)償采用貨幣補(bǔ)償和產(chǎn)權(quán)置換兩種方式，具體政策由區(qū)（縣）政府制定。城中村改造項(xiàng)目建設(shè)單位負(fù)責(zé)項(xiàng)目用地范圍內(nèi)的拆遷工作，并承擔(dān)有關(guān)拆遷補(bǔ)償安置費(fèi)用。拆遷補(bǔ)償?shù)膶ο鬄楹戏ǖ慕ㄖ?、?gòu)筑物及其他地上附著物的所有者。被拆遷物體設(shè)置了租賃、抵押和擔(dān)保法律關(guān)系的，依照國家有關(guān)擔(dān)保抵押的法律規(guī)定執(zhí)行，不影響拆遷工作進(jìn)行。

第四章規(guī)劃建設(shè)

第十七條城中村改造項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)依據(jù)城中村改造專項(xiàng)規(guī)劃編制的設(shè)計(jì)方案，依照有關(guān)法律、法規(guī)組織實(shí)施。

主要街區(qū)、文物景點(diǎn)周邊城中村的改造規(guī)劃設(shè)計(jì)方案，應(yīng)當(dāng)廣泛征求各界意見，也可以公開征集方案。

第十八條城中村改造涉及城市規(guī)劃確定的城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項(xiàng)目的，應(yīng)當(dāng)優(yōu)先列入城市建設(shè)年度計(jì)劃，盡快提高城中村設(shè)施的城市化水平，為城中村改造工作提供良好的外部條件。

第十九條“城中村”改造項(xiàng)目中標(biāo)企業(yè)須按批準(zhǔn)的拆遷安置方案與拆遷安置協(xié)議進(jìn)行拆遷安置。拆遷安置基本完成（90%以上）后，中標(biāo)企業(yè)持環(huán)保、滇管等有關(guān)部門的前置審批文件，辦理土地使用證，獲得土地使用權(quán)；中標(biāo)企業(yè)持土地使用權(quán)證明文件、項(xiàng)目批文等文件、資料，按程序申請《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》；根據(jù)批準(zhǔn)的修建性詳細(xì)規(guī)劃，在完成工程方案設(shè)計(jì)后，按程序申請《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》；持有關(guān)材料到建設(shè)局辦理建筑工程施工許可證；按現(xiàn)行建設(shè)工程竣工驗(yàn)收辦法，并增加拆遷安置完成情況、批準(zhǔn)的公益設(shè)施建設(shè)情況的內(nèi)容一并進(jìn)行竣工驗(yàn)收。

涉及上述行政許可的部門應(yīng)為城中村（舊村）改造項(xiàng)目開設(shè)“直通車”或“綠色通道”服務(wù)。中標(biāo)企業(yè)按照“城中村”改造項(xiàng)目減免有關(guān)規(guī)費(fèi)的原則，可分別向相關(guān)部門申請費(fèi)用減免。

第五章項(xiàng)目管理

第二十條市、區(qū)（縣）政府有關(guān)部門應(yīng)當(dāng)依法加強(qiáng)對城中村改造項(xiàng)目的監(jiān)管，監(jiān)督建設(shè)資金及時到位、工程順利進(jìn)行、工程質(zhì)量合格、市政配套設(shè)施及時交付使用。

第二十一條對城中村改造項(xiàng)目涉及公共利益的環(huán)節(jié)，監(jiān)察部門要全程監(jiān)督，防止發(fā)生損害國家、集體和群眾利益的行為。對城中村改造過程中發(fā)生的各類違法行為，有關(guān)主管機(jī)關(guān)必須及時依法查處。

第二十二條城中村改造項(xiàng)目實(shí)施過程中發(fā)生民事糾紛的，由區(qū)（縣）政府及有關(guān)部門協(xié)調(diào)處理，必要時市政府有關(guān)部門予以協(xié)助。經(jīng)協(xié)調(diào)處理仍不能解決爭端的，由有關(guān)當(dāng)事人依照約定提請仲裁委員會仲裁，或者依法向人民法院起訴。第二十三條嚴(yán)格執(zhí)行昆明市戶籍管理相關(guān)規(guī)定，嚴(yán)格控制“城中村”改造范圍

內(nèi)戶口遷移和分戶行為。集體土地補(bǔ)償款項(xiàng)的分配，要按照基層自治民主管理的規(guī)定，在區(qū)（縣）政府指導(dǎo)下，對參與分配人員名單及分配方案進(jìn)行決策并公示。拆遷安置補(bǔ)償中采取產(chǎn)權(quán)調(diào)換方式進(jìn)行安置補(bǔ)償?shù)模瑧?yīng)綜合考慮以戶為單位和以幢為單位的實(shí)際情況，避免虛增補(bǔ)償安置對象。

第二十四條對城中村違法建筑的處理，嚴(yán)格依照有關(guān)法律、法規(guī)相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。第二十五條各區(qū)（縣）政府可以根據(jù)本管理辦法制定具體實(shí)施辦法。未盡事宜根據(jù)國務(wù)院第305號令《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》、云南省政府第109號令《云南省城市房屋拆遷管理規(guī)定》及昆明市相關(guān)規(guī)定政策規(guī)定執(zhí)行。

第二篇：昆明市城中村改造文件

企業(yè)參與昆明市城中村改造項(xiàng)目 進(jìn)入和退出的規(guī)定（試行）

第一條 為規(guī)范企業(yè)參與昆明市城中村改造項(xiàng)目的進(jìn)入和退出行為，公開公平競爭，優(yōu)化投資環(huán)境，推進(jìn)城中村 改造，特制定本規(guī)定。

第二條 參與昆明市城中村改造的企業(yè)應(yīng)具備相應(yīng)資質(zhì)、相當(dāng)實(shí)力并有良好信譽(yù)，遵守國家法律、法規(guī)和昆明市 城中村改造相關(guān)政策、規(guī)定。

第三條 擬參與城中村改造的企業(yè)，應(yīng)通過一定程序與區(qū)政府、開發(fā)（度假）區(qū)管委會（以下簡稱管委會）或街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）簽訂《城中村改造項(xiàng)目前期合作協(xié)議》（以下簡稱前期合作協(xié)議）并按要求繳納一定數(shù)額的履約保證金。

第四條 參與城中村改造前期工作的企業(yè)，應(yīng)按前期合作協(xié)議的約定，參與城中村改造的有關(guān)前期工作。前期工 作一般包括：擬改造范圍基本情況調(diào)查、編制專項(xiàng)規(guī)劃、制 定征地拆遷補(bǔ)償安置方案或意見等。

第五條 對前期沒有企業(yè)參與的城中村改造項(xiàng)目，區(qū)政府（管委會）編制專項(xiàng)規(guī)劃并經(jīng)審批后，區(qū)政府（管委會）、街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）應(yīng)及時對外發(fā)布招商引資信息，通過多 種形式和一定程序盡快確定參與改造的企業(yè)，與之簽訂前期 合作協(xié)議，參與改造的企業(yè)也需繳納一定數(shù)額的履約保證 金。

第六條 參與城中村改造前期合作的企業(yè)，未按約定參與完成專項(xiàng)規(guī)劃的編制工作，區(qū)政府（管委會）可書面通知企業(yè)退出該項(xiàng)目，并另行選擇企業(yè)進(jìn)入。企業(yè)退出時，專項(xiàng)規(guī)劃編制及其它前期工作所產(chǎn)生的費(fèi)用不予以退還，履約 保證金按協(xié)議約定條款的相關(guān)比例退還。

第七條 專項(xiàng)規(guī)劃批準(zhǔn)、規(guī)劃設(shè)計(jì)條件下發(fā)、征地拆 遷補(bǔ)償安置方案或意見公布后，如參與前期合作的企業(yè)未在 規(guī)定時間內(nèi)將拆遷監(jiān)管資金繳入指定監(jiān)管賬

戶的，區(qū)政府（管委會）可書面通知企業(yè)退出該項(xiàng)目，并另行選擇企業(yè)參 與，該專項(xiàng)規(guī)劃編制成果由區(qū)政府（管委會）享有。自參與前期合作的企業(yè)進(jìn)入改造項(xiàng)目起至退出期間，專項(xiàng)規(guī)劃編制 及發(fā)生的其它費(fèi)用不予退還，履約保證金按協(xié)議約定條款的 相關(guān)比例退還。

第八條 在征地拆遷補(bǔ)償安置方案或意見公布后，參 與前期合作的企業(yè)主要因自身原因，出現(xiàn)下列情形之一的，區(qū)政府（管委會）可書面通知其退出該項(xiàng)目。

（一）30天簽訂拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議未達(dá)到10％的；

（二）90天簽訂拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議未達(dá)到50％和拆除工 程量未達(dá)到20％的；

（三）180天簽訂拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議未達(dá)到80％和拆除工 程量未達(dá)到50％的；

（四）9個月簽訂拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議未達(dá)到90％的。區(qū)政府（管委會）書面通知企業(yè)退出項(xiàng)目后，應(yīng)退還經(jīng) 指定的審計(jì)機(jī)構(gòu)審計(jì)認(rèn)定的企業(yè)直接用于支付拆遷補(bǔ)償安置的費(fèi)用（不計(jì)利息和財(cái)務(wù)成本），發(fā)生的除此之外的其它 費(fèi)用一律不予以退還。待第二次參與該城中村改造項(xiàng)目的企業(yè)進(jìn)入后，在一定 時間內(nèi)，區(qū)政府（管委會）退還經(jīng)確定的原參與改造企業(yè)所 發(fā)生的上述相關(guān)費(fèi)用。第二次參與改造項(xiàng)目的企業(yè)需按上述 規(guī)定的內(nèi)容承擔(dān)相應(yīng)費(fèi)用。

第九條 在城中村改造項(xiàng)目土地實(shí)施招、拍、掛時，有下列情形之一的，視為參與改造企業(yè)自行退出該項(xiàng)目：

（一）未按區(qū)政府（管委會）的要求，在規(guī)定時限提供 土地一級開發(fā)成本相關(guān)資料和認(rèn)定方案的；

（二）前期合作企業(yè)因自身原因未參與競拍或不以底價 競價致使交易無法完成的。待該項(xiàng)目最終完成土地交易后，區(qū)政府（管委會）在一定時間內(nèi)按照區(qū)政府（管委會）指定的審計(jì)機(jī)構(gòu)審計(jì)認(rèn)定結(jié)果，退還自行退出企業(yè)項(xiàng)目前期工作的直接成本費(fèi)用，但不支付相關(guān)利息和財(cái)務(wù)成本。

第十條 各區(qū)政府（管委會）可根據(jù)本規(guī)定制定實(shí)施辦法。第十一條 本規(guī)定自印發(fā)之日起施行。

第三篇：昆明市城中村改造優(yōu)惠政策

《昆明市城中村改造優(yōu)惠政策》

一、給予城中村改造項(xiàng)目市級行政事業(yè)收費(fèi)優(yōu)惠

4.建筑工程質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)減半收取。

6.安置房用地，項(xiàng)目改造中的土地登記費(fèi)全免。但項(xiàng)目竣工驗(yàn)收后房屋出售、土地轉(zhuǎn)讓交易行為的土地登記按現(xiàn)行政策執(zhí)行。

7.涉及的人防工程建設(shè)，對拆建部分給予政策優(yōu)惠。

8.對采用產(chǎn)權(quán)調(diào)換方式統(tǒng)一安置拆遷的安置房（住宅和非住宅），辦理合同登記備案時房產(chǎn)交易手續(xù)費(fèi)全免。

9.采用產(chǎn)權(quán)調(diào)換方式統(tǒng)一安置城中村改造拆遷戶的安置住房，在申請安裝管道煤氣時，給予每戶40%煤氣公用設(shè)施建設(shè)費(fèi)的優(yōu)惠，即每戶優(yōu)惠240元。

二、給予城中村改造項(xiàng)目地方稅收優(yōu)惠

1.單位和個人因土地被征用而取得的不動產(chǎn)拆遷補(bǔ)償費(fèi)，不征收營業(yè)稅；將土地使用權(quán)歸還給土地所有者后得到的非財(cái)政補(bǔ)償費(fèi)，免征營業(yè)稅。

2.土地、房屋被縣級以上政府征用后，重新承受土地、房屋權(quán)屬，用于和原被征用的土地、房屋相同用途，其成交價格或者評估價格相當(dāng)于補(bǔ)償費(fèi)的部分，免征契稅；其成交價格或者評估價格超過補(bǔ)償費(fèi)用的部分，仍征收契稅。

3.因城中村改造需要依法征用、收回的房地產(chǎn)，免征土地增值稅。

4.城中村改造中，被拆遷企業(yè)用搬遷補(bǔ)償收入購置的固定資產(chǎn)，可按照現(xiàn)行稅收規(guī)定計(jì)算折舊或攤銷，并在企業(yè)所得稅稅前扣除。

昆明市地方稅務(wù)局城中村改造稅收政策指南

為全面貫徹昆明市委、市政府確定的城市發(fā)展戰(zhàn)略，積極推進(jìn)“城中村”改造進(jìn)程，促進(jìn)城市經(jīng)濟(jì)社會協(xié)調(diào)發(fā)展，昆明市地方稅務(wù)局根據(jù)現(xiàn)行地方稅收法規(guī)政策，整理編印了《昆明市地方稅務(wù)局城中村改造稅收政策指南》，旨在為涉及城中村改造的各級政府、房地產(chǎn)企業(yè)、拆遷公司及被拆遷戶做好地方稅收政策宣傳服務(wù)。

一、城中村改造中，如何辦理地方稅務(wù)登記手續(xù)？

答：凡是因城中村改造引起納稅人住所、經(jīng)營地點(diǎn)變動，生產(chǎn)經(jīng)營活動被迫停止的，依據(jù)《稅收征收管理法》規(guī)定，應(yīng)當(dāng)在法定時限內(nèi)到主管地稅機(jī)關(guān)辦理相關(guān)事宜。具體規(guī)定如下:

（一）因城中村改造，從事生產(chǎn)經(jīng)營的納稅人，其住所、經(jīng)營地點(diǎn)從轄區(qū)內(nèi)甲地搬遷到乙地，致使稅務(wù)登記內(nèi)容發(fā)生變化的，自工商行政管理機(jī)關(guān)辦理變更登記之日起30日內(nèi)，持有關(guān)證件向稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)辦理變更稅務(wù)登記。

（二）因城中村改造，從事生產(chǎn)經(jīng)營的納稅人，其住所、經(jīng)營地變動涉及跨行政區(qū)域而改變主管稅務(wù)登記機(jī)關(guān)的，應(yīng)當(dāng)在向工商行政管理機(jī)關(guān)或其他機(jī)關(guān)申請辦理變更或注銷登記前或者住所、經(jīng)營地點(diǎn)變動前，持有關(guān)證件和資料向原主管稅務(wù)登記機(jī)關(guān)申報(bào)辦理注銷稅務(wù)登記，并在注銷登記之日起30日內(nèi)向遷達(dá)地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)辦理稅務(wù)登記。

二、因城中村改造，從事生產(chǎn)經(jīng)營的納稅人依法終止納稅義務(wù)的，應(yīng)如何辦理有關(guān)涉稅手續(xù)？

答：因城中村改造，從事生產(chǎn)經(jīng)營的納稅人依法終止納稅義務(wù)，不再繼續(xù)生產(chǎn)、經(jīng)營的納稅人，應(yīng)當(dāng)在向工商行政管理機(jī)關(guān)或其他機(jī)關(guān)申請辦理注銷登記前持有關(guān)證件和資料，向原主管稅務(wù)登記機(jī)關(guān)申報(bào)辦理注銷稅務(wù)登記。

三、因城中村改造，從事生產(chǎn)經(jīng)營的納稅人暫時停業(yè)的，應(yīng)如何辦理有關(guān)涉稅手續(xù)？

答：因城中村改造導(dǎo)致實(shí)行定期定額征收方式的個體工商戶，暫時停業(yè)的，應(yīng)當(dāng)在停業(yè)前向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)辦理停業(yè)登記。納稅人的停業(yè)期限不得超過一年。在停業(yè)期間發(fā)生納稅義務(wù)的，應(yīng)當(dāng)按照稅收法律、行政法規(guī)的規(guī)定申報(bào)繳納稅款。納稅人應(yīng)當(dāng)于恢復(fù)生產(chǎn)經(jīng)營之前，向稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)辦理復(fù)業(yè)登記（停復(fù)業(yè)登記只適用于定期定額征收方式的個體工商戶）。

四、單位和個人取得的拆遷補(bǔ)償費(fèi)是否征收營業(yè)稅？個人取得的補(bǔ)償費(fèi)繳納個人所得稅嗎？

答： 按照城市發(fā)展規(guī)劃，在舊城改造過程中，單位和個人因土地被征用而取得的不動產(chǎn)拆遷補(bǔ)償費(fèi)，不征收營業(yè)稅。個人取得的補(bǔ)償費(fèi)，屬補(bǔ)償性質(zhì)的收入，無論是現(xiàn)金還是實(shí)物（房屋），均免征個人所得稅。

五、將土地使用權(quán)歸還給土地所有者后得到的非財(cái)政資金補(bǔ)償費(fèi)，是否征收營業(yè)稅？

答：納稅人將土地使用權(quán)歸還給土地所有者時，只要出具縣級（含）以上地方人民政府收回土地使用權(quán)的正式文件，無論支付征地補(bǔ)償費(fèi)的資金來源是否為政府財(cái)政資金，該行為均屬于土地使用者將土地使用權(quán)歸還土地所有者的行為，不征收營業(yè)稅。

六、政府、拆遷公司、房地產(chǎn)企業(yè)等用自建房或商品房進(jìn)行安置補(bǔ)償?shù)娜绾斡?jì)征營業(yè)稅？

答：對政府、拆遷公司、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)等自行建蓋或購入商品房安置補(bǔ)償?shù)?，屬有償轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)所有權(quán)的行為，對償還面積與拆遷面積相等的部分，由當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)按同類住宅房屋的成本價核定計(jì)征營業(yè)稅，對超過拆遷建筑面積部分，以收到房款及價外費(fèi)用為計(jì)稅依據(jù)一并征收銷售不動產(chǎn)營業(yè)稅。

七、購入安置補(bǔ)償?shù)姆课萑绾卫U納契稅？

答：根據(jù)《云南省契稅實(shí)施辦法》第七條規(guī)定，土地、房屋被縣級以上人民政府征用、占用后，重新承受土地、房屋權(quán)屬，用于和原被征用、占用的土地、房屋相同用途，其成交價格或者評估價格相當(dāng)于補(bǔ)償費(fèi)的部分，免征契稅；其成交價格或者評估價格超過補(bǔ)償費(fèi)的部分，仍征收契稅。

八、在辦理契稅減免過程中拆遷補(bǔ)償費(fèi)如何確定？

答：根據(jù)《昆明市地方稅務(wù)局關(guān)于印發(fā)契稅耕地占用稅征收管理暫行辦法的通知》（昆地稅發(fā)〔2007〕58號）規(guī)定，拆遷戶新購房屋的契稅減免稅手續(xù)由拆遷地的地稅機(jī)關(guān)負(fù)責(zé)辦理。拆遷戶申請契稅減免時應(yīng)提供實(shí)施拆遷的公司與其簽訂的拆遷補(bǔ)償合同（協(xié)議），按拆遷補(bǔ)償合同（協(xié)議）載明的補(bǔ)償金額確定契稅減免金額。

拆遷地的主管地稅機(jī)關(guān)應(yīng)綜合比對以下三類資料確認(rèn)補(bǔ)償費(fèi)：一是政府要求其搬遷或拆遷改造的批文；二是實(shí)施拆遷的公司（如房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)）與每一個被拆遷戶簽訂的補(bǔ)償合同；三是支付補(bǔ)償費(fèi)用的簽收花名冊。

九、城中村改造中土地增值稅的減免稅規(guī)定？

答：因國家建設(shè)需要依法征用、收回的房地產(chǎn)，免征土地增值稅。因國家建設(shè)需要依法征用、收回的房地產(chǎn)，是指因城市實(shí)施規(guī)劃、國家建設(shè)的需要而被政府批準(zhǔn)征用的房產(chǎn)或收回的土地使用權(quán)。因城市實(shí)施規(guī)劃、國家建設(shè)的需要而搬遷，由納稅人自行轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，比照有關(guān)規(guī)定免征土地增值稅。

十、參加城中村改造開發(fā)的房地產(chǎn)企業(yè)，在土地增值稅清算時，拆遷補(bǔ)償費(fèi)能否計(jì)算扣除？

答：在土地增值稅清算中，納稅人應(yīng)據(jù)實(shí)提供扣除項(xiàng)目金額，并提供合法有效憑證，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)審核確認(rèn)后，方可據(jù)實(shí)扣除。但在具體操作中，考慮到拆遷補(bǔ)償費(fèi)大多針對個人，并不能出具合法有效憑證。所以，在土地增值稅清算時，對確實(shí)不能提供合法有效憑證據(jù)以扣除拆遷補(bǔ)償費(fèi)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，需向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)提供以下證明材料，作為拆遷補(bǔ)償費(fèi)用可以在房地產(chǎn)開發(fā)成本中扣除的條件：一是要提供政府要求其搬遷或拆遷改造的批文；二是要提供實(shí)施拆遷的公司（如房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)）與每一個被拆遷戶簽訂的拆遷補(bǔ)償合同，合同內(nèi)容涉及拆遷土地或房屋的面積、補(bǔ)償方式和補(bǔ)償金額等相關(guān)內(nèi)容；三是出具支付補(bǔ)償費(fèi)用的簽收花名冊。

主管稅務(wù)機(jī)關(guān)根據(jù)屬地管理原則，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提供的上述三項(xiàng)資料進(jìn)行審核、比對，三項(xiàng)資料相符方可視為合法有效憑證在房地產(chǎn)開發(fā)成本中給予扣除。

十一、由于城中村改造，企業(yè)取得搬遷補(bǔ)償收入，應(yīng)如何繳企業(yè)所得稅？

答：因當(dāng)?shù)卣鞘幸?guī)劃、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等原因，搬遷企業(yè)按規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)從政府取得的搬遷補(bǔ)償收入，以及搬遷企業(yè)通過市場（招標(biāo)、拍賣、掛牌等形式）取得的土地轉(zhuǎn)讓收入，企業(yè)如果根據(jù)搬遷規(guī)則，用于購置或建造與搬遷前相同或類似性質(zhì)、用途的固定資產(chǎn)和土地（以下簡稱重置固定資產(chǎn)），以及進(jìn)行技術(shù)改造或安置職工的，準(zhǔn)予搬遷企業(yè)的搬遷收入扣除重置固定資產(chǎn)、技術(shù)改造和安置職工費(fèi)用，其余額計(jì)入企業(yè)應(yīng)納稅所得額。

十二、如果企業(yè)搬遷后轉(zhuǎn)換經(jīng)營方向，企業(yè)所得稅應(yīng)如何處理？

答：企業(yè)因轉(zhuǎn)換生產(chǎn)經(jīng)營方向等原因，沒有用搬遷收入進(jìn)行重置固定資產(chǎn)或技術(shù)改造，而將搬遷收入用于購置其他固定資產(chǎn)或進(jìn)行其他技術(shù)改造項(xiàng)目的，可在企業(yè)政策性搬遷收入中將相關(guān)成本扣除，其余額計(jì)入企業(yè)應(yīng)納稅所得額。

十三、如果企業(yè)取得搬遷收入后暫時不進(jìn)行生產(chǎn)經(jīng)營，企業(yè)所得稅應(yīng)如何處理？

答：搬遷企業(yè)沒有重置固定資產(chǎn)、技術(shù)改造或購置其他固定資產(chǎn)的計(jì)劃或立項(xiàng)報(bào)告，應(yīng)將搬遷收入加上各類拆遷固定資產(chǎn)的變賣收入、減除各類拆遷固定資產(chǎn)的折余價值和處置費(fèi)用后的余額計(jì)入企業(yè)當(dāng)年應(yīng)納稅所得額，計(jì)算繳納企業(yè)所得稅。

十四、用搬遷收入購買的固定資產(chǎn)可以在企業(yè)所得稅前扣除折舊嗎？

答：搬遷企業(yè)利用政策性搬遷收入購置的固定資產(chǎn)，可以按照現(xiàn)行稅收規(guī)定計(jì)算折舊或推銷，并在企業(yè)所得稅稅前扣除。

十五、對搬遷企業(yè)，在企業(yè)所得稅方面還有什么規(guī)定？

答：

1、搬遷企業(yè)從規(guī)劃搬遷起的五年內(nèi)，其取得的搬遷收入暫不計(jì)入企業(yè)當(dāng)年應(yīng)納稅所得額，在五年期內(nèi)完成搬遷的，企業(yè)搬遷收入按上述規(guī)定扣除相關(guān)成本費(fèi)用后，其余額并入搬遷企業(yè)當(dāng)年應(yīng)納稅所得額，繳納企業(yè)所得稅。

2、對于符合西部大開發(fā)、高新技術(shù)企業(yè)等企業(yè)所得稅優(yōu)惠政策的搬遷企業(yè)，其取得企業(yè)搬遷收入，在審核企業(yè)享受稅收優(yōu)惠政策有關(guān)主營業(yè)務(wù)收入占總收入比例的條件時，不計(jì)入企業(yè)的總收入。

第四篇：西安市城中村改造管理辦法

西安市城中村改造管理辦法

第一章 總則

第一條

為加快城市化進(jìn)程，推進(jìn)和規(guī)范城中村改造工作，提高城市規(guī)劃、建設(shè)、管理水平，根據(jù)有關(guān)法律法規(guī)和相關(guān)規(guī)定，結(jié)合本市實(shí)際，制定本辦法。

第二條

本辦法所稱城中村改造是指將城中村的集體土地依法轉(zhuǎn)為國有土地，農(nóng)民轉(zhuǎn)為居民，撤觥村委會建立居委會，農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)改制為城市混合經(jīng)濟(jì)或股份經(jīng)濟(jì)和按照城市規(guī)劃、建設(shè)、管理的規(guī)范對原有建筑形態(tài)進(jìn)行改建、翻建的行為。

第三條

本市新城區(qū)、碑林區(qū)、蓮湖區(qū)、雁塔區(qū)、未央?yún)^(qū)、灞橋區(qū)城市建成區(qū)范圍內(nèi)的城中村改造適用本辦法。

第四條

城中村改造應(yīng)當(dāng)以西安社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展計(jì)劃和城市總體規(guī)劃為依據(jù)，按照“政府主導(dǎo)、以區(qū)為主、市場運(yùn)作、改制先行、改建跟進(jìn)、尊重民意、利民益民”的原則實(shí)施。

第五條

市城中村改造管理機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)本市城中村改造管理工作。

市城中村改造管理機(jī)構(gòu)接受市發(fā)展改革、規(guī)劃、建設(shè)、土地、房產(chǎn)等行政管理部門的委托行使與城中村改造相關(guān)的行政管理職能，集中辦理相關(guān)審批手續(xù)，并接受委托部門的監(jiān)督。

市民政、公安、勞動和社會保障、農(nóng)業(yè)等部門應(yīng)當(dāng)按照各自職責(zé)，做好城中村改造管理的相關(guān)工作。

第六條

各區(qū)人民政府負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)城中村改造工作。各區(qū)人民政府設(shè)立的城中村改造主管機(jī)構(gòu)具體負(fù)責(zé)城中村改造工作的組織實(shí)施。

各區(qū)城中村改造主管機(jī)構(gòu)可依法接受相關(guān)部門的委托，行使與城中村改造有關(guān)的行政執(zhí)法職能。

高新技術(shù)開發(fā)區(qū)、經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)、曲江新區(qū)、浐灞綜合治理區(qū)范圍內(nèi)的城中村改造工作，在所在地區(qū)城中村改造領(lǐng)導(dǎo)小組領(lǐng)導(dǎo)下，由其管委會負(fù)責(zé)組織實(shí)施。

第七條

城中村改造應(yīng)當(dāng)依照城中村改造目錄逐步實(shí)施。二環(huán)以內(nèi)的城中村全部納入城中村改造目錄，二環(huán)以外的城中村，由區(qū)人民政府報(bào)市人民政府批準(zhǔn)后納入城中村改造目錄。城中村改造目錄由市城村改造管理機(jī)構(gòu)定期向社會公布。

第八條

城中村改造，每個改造村只能有一個實(shí)施主體，可以是村民委員會或村集體經(jīng)濟(jì)組織，政府土地統(tǒng)征儲備機(jī)構(gòu)，各區(qū)城中村改造建設(shè)經(jīng)濟(jì)實(shí)體，社會投資商。

第九條

設(shè)立城中村改造專項(xiàng)資金，全部用于城中村改造。專項(xiàng)資金由以下部分構(gòu)成：

（一）城中村土地出讓金、儲備土地的增值收益金扣除應(yīng)提取的失地農(nóng)民養(yǎng)老保險(xiǎn)、水利建設(shè)基金、農(nóng)業(yè)開發(fā)基金后的余留部分；

（二）城中村改造建設(shè)項(xiàng)目的同級稅收留成部分；

（三）城中村改造中收取的城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)。

專項(xiàng)資金管理、使用等按照《西安市城中村改造專項(xiàng)資金管理辦法》執(zhí)行。

第二章

方案制定

第十條

城中村改造應(yīng)編制城中村改造工作方案，城中村改造工作方案一經(jīng)批準(zhǔn)即列入改造計(jì)劃。

城中村改造工作方案應(yīng)包含：村莊現(xiàn)狀資料，清產(chǎn)核資、集體經(jīng)濟(jì)改制、資產(chǎn)分配、舊村拆遷安置方案、控制性詳規(guī)及建設(shè)方案等。

城中村改造工作方案未經(jīng)批準(zhǔn)，不得實(shí)施改造。

第十一條

城中村改造工作方案須經(jīng)村民或（戶代表）大會通過形成決議后，由區(qū)城中村改造主管機(jī)構(gòu)初審，市城中村改造管理機(jī)構(gòu)審查同意后，報(bào)市人民政府審批。

第十二條

城中村改造工作方案一經(jīng)審批，不得擅自更改。實(shí)施改造過程中，城中村改造工作方案確需變更的，應(yīng)報(bào)市城中村改造管理機(jī)構(gòu)審定。城中村改造工作方案有重大變化的，如建設(shè)方案有較大調(diào)整，拆遷安置方案有較大變化等，應(yīng)報(bào)市人民政府審定。

第三章

改制

第十三條

列入改造計(jì)劃的城中村，村民農(nóng)業(yè)戶口經(jīng)所在區(qū)人民政府批準(zhǔn)一次性轉(zhuǎn)變?yōu)槌鞘芯用駪艨趽Q發(fā)戶口簿的工本費(fèi)，由各區(qū)財(cái)政負(fù)擔(dān)，其他費(fèi)用免收。

第十四條

城中村集體經(jīng)濟(jì)組織的資產(chǎn)應(yīng)當(dāng)依法進(jìn)行清產(chǎn)核資。

清產(chǎn)核資工作應(yīng)當(dāng)委托有資質(zhì)的資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)或由農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織進(jìn)行。清產(chǎn)核資結(jié)果應(yīng)經(jīng)村民會議或村民小組會議研究確認(rèn)并公示。

農(nóng)業(yè)、財(cái)政、審計(jì)等部門尖加強(qiáng)對清產(chǎn)核資工作的指導(dǎo)、監(jiān)督。

第十五條

集體資產(chǎn)清產(chǎn)核資后，各村可根據(jù)實(shí)際情況，確定資產(chǎn)經(jīng)營方式和分配方式，經(jīng)村民會議討論通過，報(bào)區(qū)農(nóng)業(yè)行政管理部門審批后實(shí)施，并報(bào)區(qū)城中村改造主管機(jī)構(gòu)備案。

改制后組建的經(jīng)濟(jì)組織，承擔(dān)原集體經(jīng)濟(jì)組織的債權(quán)債務(wù)，負(fù)責(zé)原集體資產(chǎn)的管理和運(yùn)營。

第十六條

集體經(jīng)濟(jì)組織改制后，撤銷村民委員會，建立居民委員會。

新建立的居民委員會人員組成和工作經(jīng)費(fèi)，按城市居民委員會組織現(xiàn)行的規(guī)定和標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。

第十七條

完成撤村建居的城中村納入城市管理體系，其市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、管理等按城市管理體制和標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。

第四章

土地利用

第十八條

列入改造計(jì)劃的城中村集體土地依照法定程序轉(zhuǎn)為國有土地。城中村改造用地應(yīng)當(dāng)符合土地利用總體規(guī)劃。

第十九條

城中村改造安置村民居住、生活用地以劃撥方式供給。

在集體土地依法轉(zhuǎn)為國有土地前，城中村居住、生活用地可以使用集體土地?？沙旨w土地使用證辦理相關(guān)規(guī)劃、建設(shè)審批手續(xù)。

城中村改造安置村民居住、生活后的剩余土地可發(fā)展生產(chǎn)開發(fā)建設(shè)。涉及旅游、娛樂、商業(yè)、商品住宅等經(jīng)營性項(xiàng)目用地，應(yīng)當(dāng)以招標(biāo)、拍賣和掛牌方式出讓。

第二十條

城中村改造工作范圍內(nèi)的土地儲備專項(xiàng)用于城中村改造工作。

土地資源緊缺的城中村可以實(shí)行貨幣或異地安置。進(jìn)行異地安置的土地可按等價置換方式進(jìn)行，也可在城中村改造土地儲備中給予解決。

第二十一條

除城市規(guī)范涉及的市政公用設(shè)施、市級以上（含市級）重大公益建設(shè)項(xiàng)目及市人民政府確定的項(xiàng)目外，納入城中村改造目錄的城中村現(xiàn)有集體所有土地，不再審批與城中村改造無關(guān)的項(xiàng)目。

第二十二條

城市居民在農(nóng)村購置宅基地的，1987年1月1日以前購買的，按照國家和地方有關(guān)文件規(guī)定辦理。1987年1月1日以后購買的，嚴(yán)格按照《中華人民共和國土地法》和國發(fā)[2004]28號文件的相關(guān)規(guī)定執(zhí)行?！锻恋胤ā奉C布實(shí)施后，各區(qū)在土地改革嘗試中存在的歷史遺留問題，由各區(qū)人民政府自行決定。

第五章

第二十三條 市城中村改造管理機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)同市規(guī)劃行政管理部門，依據(jù)城市總體規(guī)劃編制城中村改造專項(xiàng)規(guī)劃，報(bào)市人民政府批準(zhǔn)后實(shí)施。

城中村改造專項(xiàng)規(guī)劃批準(zhǔn)后，任何單位和個人不得擅自改變。

第二十四條 城中村改造項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)申請領(lǐng)取選址意見書。

第二十五條 城中村改造應(yīng)當(dāng)依據(jù)城中村改造專項(xiàng)規(guī)劃制定規(guī)劃設(shè)計(jì)方案，并經(jīng)批準(zhǔn)后實(shí)施。

主要街區(qū)、風(fēng)景名勝周邊的城中村改造規(guī)劃設(shè)計(jì)方案應(yīng)通過公開競標(biāo)方式征集，并組織公開展示征求市民意見。

第二十六條 城中村改造涉及城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項(xiàng)目的，應(yīng)當(dāng)優(yōu)先列入城市建設(shè)計(jì)劃。

第二十七條 除城市綠地、道路及其他公用設(shè)施用地外，城中村改造安置村民生產(chǎn)、生活用地指標(biāo)原則上人均不高于65平方米。

第二十八條 城中村改造項(xiàng)目申請建設(shè)用地的，應(yīng)當(dāng)持批準(zhǔn)的城中村改造方案、選址意見書等文件提出建設(shè)用地規(guī)劃許可申請，經(jīng)核發(fā)〈建設(shè)用地規(guī)劃許可證〉，方可辦理土地使用手續(xù)。

第二十九條 城中村改造項(xiàng)目申請新建種類建筑物、構(gòu)筑物的，應(yīng)當(dāng)持建設(shè)用地證件、土地證件及建設(shè)項(xiàng)目有關(guān)文件提出建設(shè)工程規(guī)劃許可申請，經(jīng)審查合格，交納城建費(fèi)用后，核發(fā)〈建設(shè)工程規(guī)劃許可證〉。

安置村民的建設(shè)項(xiàng)目免收城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)，其他建設(shè)項(xiàng)目減半收取城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)。

第三十條 城中村改造項(xiàng)目建設(shè)單位，應(yīng)當(dāng)按國家建設(shè)審批程序辦理相關(guān)手續(xù)后，領(lǐng)取〈建筑工程施工許可證〉。未辦理〈建筑工程施工許可證〉的，一律不得動工建設(shè)。

第三十一條 城中村改造范圍內(nèi)的商品房出售前，應(yīng)當(dāng)辦理〈商品房預(yù)售許可證〉，未取得〈商品房預(yù)售許可證〉的，房屋不得預(yù)售。

城中村改造范圍內(nèi)的商品房預(yù)售管理應(yīng)當(dāng)納入市房地產(chǎn)管理信息系統(tǒng)和房地產(chǎn)預(yù)警預(yù)報(bào)系統(tǒng)。

第六章 拆遷安置

第三十二條 各改造村應(yīng)當(dāng)結(jié)合本村的土地資源和實(shí)際情況，制定拆遷安置補(bǔ)償方案。拆遷安置補(bǔ)償方案應(yīng)當(dāng)經(jīng)原集體經(jīng)濟(jì)組織全體成員大會討論通過，并公示。

第三十三條 城中村改造實(shí)施主體運(yùn)遷前需要進(jìn)行房屋估價的，估價單位應(yīng)具有一級房地產(chǎn)估價資質(zhì)。

第三十四條 申請領(lǐng)取房屋拆遷許可證的城中村改造實(shí)施主體，應(yīng)當(dāng)在指定銀行設(shè)立拆遷補(bǔ)償安置資金專用帳戶，足額存入拆遷補(bǔ)償安置資金。補(bǔ)償安置資金應(yīng)當(dāng)全部用于房屋拆遷的實(shí)償安置，不得挪作他用。

市中城村改造管理機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)與城中村改造實(shí)施主體、開設(shè)拆遷補(bǔ)償安置資金專用帳戶的銀行簽訂拆遷補(bǔ)償安置資金使用監(jiān)管協(xié)議。未經(jīng)市城中村改造管理機(jī)構(gòu)同意，該銀行不得撥付拆遷補(bǔ)償安置資金。

第三十五條 城中村改造拆遷補(bǔ)償安置以城中村房屋產(chǎn)權(quán)登記載明的面積和性質(zhì)作為補(bǔ)償依據(jù)。未進(jìn)行產(chǎn)權(quán)登記的房屋不予補(bǔ)償。

《西安市城中村村民房屋建設(shè)管理辦法》（試行）試行前，城中村已建成房屋二層（不含二層）以上部分的面積按殘值（即重置成新價）給予補(bǔ)償。涉及商業(yè)用房的，以土地原始批準(zhǔn)用途為準(zhǔn)，凡自行改變房屋用途的一律按住宅用房處理。

第三十六條 利用集體經(jīng)濟(jì)組織自有資金或全體成員集資自行改造的，可自行制定拆遷補(bǔ)償安置方案及過渡補(bǔ)助標(biāo)準(zhǔn)。

引進(jìn)投資商進(jìn)行城中村改造的，其補(bǔ)償安置方案不得低于本辦法規(guī)定的補(bǔ)償安置及過渡補(bǔ)助標(biāo)準(zhǔn)。

第三十七條 城中村房屋拆遷實(shí)行產(chǎn)權(quán)調(diào)換或貨幣補(bǔ)償二種補(bǔ)償安置方式。被拆遷人可自主選擇安置補(bǔ)償方式。

實(shí)行貨幣補(bǔ)償?shù)模鶕?jù)被拆遷房屋的區(qū)位、產(chǎn)權(quán)建筑面積等因素，以房屋市場評估價確定。實(shí)行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換得，依據(jù)原房屋產(chǎn)權(quán)建筑面積，就近上靠戶型安置，人均建筑安置面積不少于65平方米。

房地產(chǎn)市場評估價格參照《西安市城市房屋拆遷估價暫行規(guī)定》執(zhí)行。

第三十八條 房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的價格結(jié)算按下列規(guī)定執(zhí)行：

（一）安置房屋建筑面積與被拆遷房屋建筑面積相等部分按新建房屋的綜合造價（不含地價和建設(shè)配套費(fèi)）與被拆遷房屋房地產(chǎn)市場評估價互找差價結(jié)算。

（二）原房屋建筑面積人均不足65平方米的按人均不低于65平方米建筑面積安置。相差的面積部分按新建房屋重置價結(jié)算。

（三）對就近上靠戶型超出安置補(bǔ)償面積的部分按新建房屋綜合在價結(jié)算。

第三十九條 原戶口在城中村的現(xiàn)役義務(wù)軍人、在校學(xué)生、服刑人員和戶口尚未遷出的出嫁女在城中村房屋拆遷補(bǔ)償安置中應(yīng)當(dāng)與被拆遷村民享受同等待遇。

第四十條 被拆遷人需要自行過渡的，城中村改造實(shí)施主體應(yīng)當(dāng)給被拆遷人發(fā)放搬家補(bǔ)助費(fèi)和過渡補(bǔ)助費(fèi)。搬家補(bǔ)助費(fèi)和過渡補(bǔ)助費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)不低于《西安市城市房屋拆遷管理實(shí)施細(xì)則》規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)。

城中村改造實(shí)施主體安排被拆遷人在外自行過渡的過渡期限不得超過24個月。超過拆遷安置補(bǔ)償協(xié)議規(guī)定過渡期限的，從逾期之月起由城中村改造實(shí)施主體按不低于原過渡補(bǔ)助費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的二倍相被拆遷人支付過渡補(bǔ)助費(fèi)，超過六個月的，從第七個月起每月按不低于原過渡補(bǔ)助費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的三倍支付過渡補(bǔ)助費(fèi)。

過渡期限自被拆遷人騰空房屋之日起計(jì)算。

第四十一條 城中村改造實(shí)施主體應(yīng)當(dāng)與被拆遷人在《拆遷許可證》規(guī)定的時間內(nèi)簽訂拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議。拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議應(yīng)當(dāng)載明下列內(nèi)容：

（一）被拆遷房屋的權(quán)屬地址面積，使用性質(zhì)、結(jié)構(gòu)等；

（二）補(bǔ)償方式、安置補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)和結(jié)算方式；

（三）安置房屋的權(quán)屬、地址面積，使用性質(zhì)、結(jié)構(gòu)和過渡方式，過度期限；

（四）違約責(zé)任和解決爭議的方式。

第四十二條 城中村改造實(shí)施主體與被拆遷人依據(jù)本村村民安置補(bǔ)償方案及本辦法，在規(guī)定的拆遷期限內(nèi)達(dá)不成補(bǔ)償安置協(xié)議的，經(jīng)當(dāng)事人申請，由市城市房屋拆遷安置管理辦公室依法對爭議進(jìn)行協(xié)調(diào)、裁決。

第七章 罰則

第四十三條 違反本辦法規(guī)定，在城中村改造中，弄虛作假，侵占、私分和破壞農(nóng)村集體資產(chǎn)的，由有關(guān)部門責(zé)令主管人員和直接責(zé)任人賠償經(jīng)濟(jì)損失。情節(jié)嚴(yán)重、構(gòu)成犯罪的，由司法機(jī)關(guān)依法追究刑事責(zé)任。

第四十四條 違反本辦法規(guī)定，未按照城中村改造工作方案進(jìn)行城中村改造，擅自改變改造工作方案，進(jìn)行與城中村改造無關(guān)建設(shè)活動的，由有關(guān)部門依據(jù)相關(guān)法規(guī)進(jìn)行處理。

第四十五條 城中村改造工作人員，違反本辦法規(guī)定，濫用職權(quán)、玩忽職守、徇私舞弊的，由其所在單位或上級主管機(jī)關(guān)給予行政處分；構(gòu)成犯罪的，由司法機(jī)關(guān)依法追究刑事責(zé)任；給當(dāng)事人造成損失的，依法予以賠償。

第四十六條 違反本辦法的其他行為，按相應(yīng)的土地、建設(shè)、規(guī)劃、財(cái)稅、城市拆遷等法規(guī)的規(guī)定予以處罰。

第八章 附則

第四十七條 新城區(qū)、碑林區(qū)、蓮湖區(qū)、雁塔區(qū)、未央?yún)^(qū)、灞橋區(qū)以外的其他區(qū)縣城中村改造工作參照本辦法執(zhí)行。

第四十八條 本辦法自發(fā)布之日起施行。西安市人民政府2003年4月4日發(fā)布的《西安市城中村改造建設(shè)管理暫行辦法》及西安市人民政府辦公廳2004年3月5日下發(fā)的《關(guān)于城中村改造建設(shè)管理有關(guān)問題的通知》同時廢止。

2007年 10月20日 施行

第五篇：昆明市城中村改造：機(jī)遇與挑戰(zhàn)并存

昆明市城中村改造：機(jī)遇與挑戰(zhàn)并存

【摘要】：城中村是快速城市化的產(chǎn)物，昆明這個美麗的城市同樣擁有300多個城中村，城中村改造勢在必行，改造城中村過程中必然有著許多的問題，使得城中村改造機(jī)遇與挑戰(zhàn)并存?！娟P(guān)鍵詞】：昆明 城中村改造 機(jī)遇 挑戰(zhàn)

2008初，中共昆明市委九屆四次全會，做出了加快推進(jìn)城中村改造之重大決策。根據(jù)2007年底的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，昆明主城建成區(qū)249平方公里范圍內(nèi)，共有城中村336個，截止2010年底增加城中村范圍到382個。昆明將城中村改造，作為強(qiáng)力推進(jìn)工業(yè)化加速、城市化提升、市場化轉(zhuǎn)型和國際化拓展，加快建設(shè)富強(qiáng)昆明、活力昆明、文化昆明、生態(tài)昆明、和諧昆明的重要而且必然的舉措。

昆明是我國面向東南亞、南亞乃至中東、南歐、非洲的前沿和門戶，具有“東連黔桂通沿海，北經(jīng)川渝進(jìn)中原，南下越老達(dá)泰柬，西接緬甸連印巴”的獨(dú)特區(qū)位優(yōu)勢。昆明也是中國全國著名的旅游城市之一，四季如春的昆明有著大量的城中村存在必將影響其城市形象。

昆明城中村改造一是有利于改善人居環(huán)境，消除安全隱患；二是有利于完善城市功能，提升城市現(xiàn)代化形象；三是有利于消除城鄉(xiāng)二元管理體制，推進(jìn)城市社會綜合改革，促進(jìn)城鄉(xiāng)和諧發(fā)展；四是有利于提升城市生態(tài)文明建設(shè)水平，加快滇池水環(huán)境的綜合治理；五是進(jìn)一步深化經(jīng)濟(jì)體制改革，集約、節(jié)約利用土地，盤活土地使用效益，拓寬經(jīng)濟(jì)發(fā)展空間，提高居民經(jīng)濟(jì)收入。六是進(jìn)一步深化社會公共管理體制改革，完善社會公共管理職能，優(yōu)化社會公共管理方式，解決居民的居住、交通、醫(yī)療、教育、社保等保障問題。昆明市城中村改造給昆明市帶來的機(jī)遇是加速昆明城市化進(jìn)程，改善城市景觀，優(yōu)化城市空間格局，以達(dá)到提升城市競爭力的效果。

昆明城中村改造過程中存在著很多問題，其中土地的權(quán)利的改變與拆遷補(bǔ)償問題一直是昆明市城中村改造面臨的最大挑戰(zhàn)。城中村改造后土地的由集體產(chǎn)權(quán)變?yōu)閲耶a(chǎn)權(quán)，農(nóng)民丟失了自己僅存的生產(chǎn)資料，以及可以由該生產(chǎn)資料創(chuàng)造的各種價值。在利益受到?jīng)_擊的情況下，城中村居民大多不愿意改造自己居住的地方。在城中村居住的居民魚龍混雜，有外來務(wù)工者、大學(xué)畢業(yè)生等社會群體，城中村的存在給他們帶來了低廉的房租，容納他們在昆明工作與生活，城中村的該著必然會帶來房租的上漲，使得這類群體的生活更加窘迫，與此同時城中村土著居民因此也失去了他們原有土地與房屋帶來的收益。所以這是城中村土著居民與各類城中村居民都極力反對的。城中村改造主要是依靠政府力量，各城中村的狀況也不同，干部群眾的思想水平、物質(zhì)基礎(chǔ)不一樣、各村民的利益出發(fā)點(diǎn)也不一樣，對城中村改造的意見也不一樣，這樣的結(jié)果就是村民間意見發(fā)生分歧，有的支持城中村改造有的反對城中村改造，使得城中村改造不能達(dá)成共識，以至于城中村改造只有靠政府強(qiáng)制執(zhí)行。城中村強(qiáng)制執(zhí)行缺乏人性化，使得很多村中居民有抵觸情緒，阻礙城中村建設(shè)與改造。

昆明城中村改造中拆遷賠償問題直接關(guān)系到城中村居民利益，同時也是城中村改造過程中的一大挑戰(zhàn)“城中村”現(xiàn)狀住宅面積大，建筑成本高，每年還可為業(yè)主帶來相當(dāng)可觀的租金收益，其所需要補(bǔ)償安置的金額巨大。而且，業(yè)主對于拆遷普遍有抵觸情緒，這給改造單位帶來巨大的改造成本與風(fēng)險(xiǎn)，令開發(fā)商望而卻步。大規(guī)模征地以后，政府對農(nóng)民采取了現(xiàn)金補(bǔ)償或村留建設(shè)發(fā)展用地的補(bǔ)償方式，但“城中村”村民仍然具有普遍的抵觸情緒，主要原因有三方面：1)村民不愿意改變延續(xù)了成百上千年的生活方式和傳統(tǒng)思想觀念；2)村民受教育程度普遍偏低，就業(yè)困難，較難適應(yīng)城市發(fā)展的要求，而政府對村民的智力支持、教育培訓(xùn)投入不夠；3)村集體經(jīng)濟(jì)分紅和租房經(jīng)濟(jì)的巨額收益，使村民的收入遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于一般的城市市民，致使城市市民的生活對其吸引力并不大。

昆明市城中村改造機(jī)遇與挑戰(zhàn)并存，在城市規(guī)劃角度來說，合理的改造城中村能使昆明城市整體格局更加的趨于完美，城鄉(xiāng)和諧發(fā)展。昆明作為一個中國西南的著名旅游城市，城中村改造將使昆明城市景觀得到大幅度的改善。對于一些基礎(chǔ)設(shè)施不夠完善城中村的改造，將進(jìn)一步提高城市城市管理與運(yùn)營的效率。城中村改造同時也改變了昆明長久以來的城中村安全隱患，一些“一線天”、“貼面樓”、“握手樓”等一些不具備消防的危險(xiǎn)建筑將在改造中徹底的退出昆明城市的舞臺。完善的城市管理機(jī)制與健全的城市基礎(chǔ)設(shè)施帶來的是一個更有城市競爭力的昆明。對于人口混雜的問題，在改造過程中應(yīng)當(dāng)深入調(diào)查并合理的安置流動人口，使其有屋可居，合理的完善社會保障體系，在改造過程中還有完善城市就業(yè)體系，讓失去生產(chǎn)資料的城中村土著居民有活可干。要因地制宜的制定規(guī)劃方案，使城中村改造更加合理。在規(guī)劃中也應(yīng)適當(dāng)考慮恢復(fù)并重塑某些城中村的傳統(tǒng)村落風(fēng)貌和歷史文化特色，或?qū)⑵涓脑斐蔀樘厣幕鐓^(qū)，為傳統(tǒng)文化風(fēng)貌維護(hù)和特色文化社區(qū)建設(shè)服務(wù)。這樣也使得城市內(nèi)部有多樣化的文化空間，也使得城市的歷史文脈得以延續(xù)。昆明市城中村改造機(jī)遇與挑戰(zhàn)并存，在抓住機(jī)遇的同時也應(yīng)該直面城中村改造中的各種難題，以建設(shè)更有城市品位的新昆明。