第一篇：“城中村”改造的杭州模式

所謂“城中村”，從狹義上講，是指農村村落在城市化進程中，由于全部或大部分耕地被征用，農民轉為居民后仍在原村落居住而演變成的居民區(qū)，亦稱為“都市里的村莊”；從廣義上講，是指在城市高速發(fā)展進程中，滯后于時代發(fā)展步伐、游離于現(xiàn)代城市管理之外、生活水平低下的居民區(qū)。“城中村”作為中國農村城市化的產物，從地域角度看，主要處于城鄉(xiāng)結合部，屬于城市范疇，是城市地域擴張的一種自然延伸；從社會性質看，仍保留了傳統(tǒng)農業(yè)的因素；從產業(yè)業(yè)態(tài)看，主要以從事工商業(yè)為主；從與城市的關系看，是位于城市市區(qū)卻帶有農村性質的一種特殊社區(qū)。新世紀以來，杭州開始進入城市化加速期，但郊區(qū)化現(xiàn)象也隨之悄然出現(xiàn)，形成了集聚城市化和郊區(qū)化二元并存的局面。杭州“城中村”的出現(xiàn)，就是這種城鄉(xiāng)二元并存局面的典型產物?！俺侵写濉钡摹按迕瘛睆木幼^(qū)域、職業(yè)范疇角度看，都已完全城市化，但在土地規(guī)劃、經(jīng)濟建設、社會管理、生活方式等方面尚存在諸多深層次的城鄉(xiāng)差異，形成了具有城市與農村雙重特征的“混合社區(qū)”，成為城市社區(qū)與傳統(tǒng)農村社區(qū)之間的“灰色地帶”。近年來，杭州市委、市政府在有關部門和相關城區(qū)的緊密配合下，在全市人民的大力支持下，抓住重點，因地制宜，完善措施，有序推進，“城中村”改造成效明顯，形成了符合杭州實際的“城中村”改造體系，為其它城市解決“城中村”問題提供了可供借鑒的經(jīng)驗。

杭州“城中村”問題的厘定與剖析

杭州“城中村”的定義及分類。杭州“城中村”是指在杭州市規(guī)劃建設范圍內，仍保留和實行農村集體所有制、農村經(jīng)營體制的農村社區(qū)。杭州6個老城區(qū)23個鄉(xiāng)鎮(zhèn)、280個行政村，絕大多數(shù)撤村建居村都未經(jīng)整體改造，名義上具有城市的性質，實質上仍是鄉(xiāng)村，也就是所謂的“城中村”，其余未撤村建居的村，也有相當一部分帶有“城中村”性質。由于形成時間和構成因素的差異，杭州“城中村”大致可分為三種類型：一是處于繁榮市區(qū)、已完全喪失農用地的村落，稱之為“全融入型”，如西湖區(qū)的武林村、九蓮村；二是處于市區(qū)周邊、尚保留少量農用地和獨立農居點的村落，稱之為“半融入型”，如古蕩的古蕩灣村、三叉村、景芳村；三是處于遠郊、仍保留大量農用地和集體土地的村落，稱之為“未融入型”，如彭埠、筧橋和風景名勝區(qū)等鎮(zhèn)的部分村。

杭州“城中村”問題的凸顯。隨著城市化的不斷推進，外來人口大量涌入，“城中村”與杭州城市的矛盾日益凸顯，“城中村”問題日趨嚴重，如總體規(guī)劃嚴重滯后、人口構成復雜多變、社會治安隱患突出、物業(yè)經(jīng)濟層次偏低及農民生活品質難以提高等，“城中村”與杭州“天堂城市”形象形成了強烈反差，成為推進城市化的“攔路虎”、臟亂差的“代名詞”、大都市臉上的“爛瘡疤”、違法犯罪活動的“滋生地”，以及游離于現(xiàn)代城市管理之外“被歷史遺忘了的古老陳跡”。研究表明，杭州“城中村”主要面臨四大突出問題：一是量大面廣。2001年撤市設區(qū)后，杭州市區(qū)面積擴大到3068平方公里；經(jīng)三批試點已撤村建居村莊174個，2007~2011年計劃改造村莊54個，再包括蕭山、余杭區(qū)部分“區(qū)中村”在內，杭州“城中村”共計近300個。二是規(guī)劃滯后。杭州“城中村”村民經(jīng)濟條件普遍優(yōu)越，建房已從一代樓房升級為四代別墅，居住用地與商業(yè)用地相互交織，建筑布局凌亂，缺乏統(tǒng)一規(guī)劃，“握手樓”、“接吻樓”、“一線天”隨處可見。三是環(huán)境惡劣。大多數(shù)“城中村”基礎設施落后，缺少必要的市政基礎設施和商業(yè)服務設施，同時，外來人員集聚，社會秩序混亂，違法犯罪現(xiàn)象滋生，人居環(huán)境惡劣。四是歷史痼疾。杭州“城中村”形成歷時20多年，期間政府的征地拆遷補償和人員安置政策經(jīng)歷較大變化，在政策兌現(xiàn)中也存在不及時和不到位情況，給村民生產生活造成了一定影響。

杭州“城中村”問題的剖析。與國內眾多發(fā)達城市一樣，杭州“城中村”問題是伴隨城市化快速推進而產生的一種新的社會問題，主要表現(xiàn)為城鄉(xiāng)分割的戶籍制度的變更，以及由此引發(fā)的產權重新界定和社會關系網(wǎng)絡重組，主要根源在于城市高速擴張與嚴重滯后的村落變遷之間形成的巨大反差，進而引發(fā)了城市化社會理性與農民個體非理性之間的矛盾與沖突，同時與外來人口大量集聚、城市化進程加速推進、城市規(guī)?？焖贁U展，而城市基礎設施配套跟不上、農村變城市和農民變居民工作跟不上等方面密切相關。“城中村”問題的出現(xiàn)，阻礙了城市化的推進，影響了城市總體功能的發(fā)揮，制約了城市品位和城市美學的提升，對城市持續(xù)發(fā)展和社會進步帶來了嚴重的負面影響。“城中村”問題解決不了，推進城市化、建設新農村、打造“平安杭州”、構建和諧社會都無從談起，杭州今日的“城中村”就有可能成為明天的“貧民窟”。

杭州“城中村”改造的實踐與探索

“城中村”改造是一項浩大、復雜、覆蓋面廣的系統(tǒng)工程，涉及經(jīng)濟、社會、文化、政治、生活等各個方面。近年來，杭州市委、市政府以科學發(fā)展觀為統(tǒng)領，始終堅持“改體制、翻牌子、分房子、建機制、蓋房子”五位一體，科學破解“籌資難、征遷難、安置難、配套難、審批難、管理難、兌現(xiàn)難”等七大難題，以最大的決心、最硬的舉措、最優(yōu)的政策、最快的通道、最佳的效益，全力以赴推進“城中村”改造，實現(xiàn)“變農村為城市、變農民為市民”兩個歷史性轉變，走出了一條具有杭州特色的科學改造“城中村”之路。

杭州“城中村”改造的模式。杭州“城中村”改造，堅持與眾多民生項目點、線、面相結合，大拆遷、大建設、大安置、大整治，以大項目帶改造、帶整治、帶開發(fā)、帶建設。一是以“面”帶動“城中村”改造模式。錢江新城建設、東站樞紐項目、西溪濕地綜合保護，從“面”上整片推動了“城中村”改造。如錢江新城建設帶動了定海等10個村的“城中村”改造。二是以“線”帶動“城中村”改造模式?！耙月穾Ц隆薄ⅰ耙院拥缼Ц隆?、沿線帶動“城中村”改造，是杭州城市有機更新的一大特色。如東部地區(qū)“十一五”重大基礎設施項目帶動了江干、下城、下沙三區(qū)共49個村的“城中村”改造。三是以“點”帶動“城中村”改造模式。如紫金港整治和文二路延伸段工程帶動了西湖文新街道登云圩的整村拆建；浙江大學基礎部項目帶動了西湖三墩浦家橋村整村拆建。四是西湖西進“景中村”整治模式。如實施湖西農居整治和梅家塢茶文化村建設等工程，成功實現(xiàn)了對西湖景區(qū)梅家塢、茅家埠、龍井、金沙港、雙峰村、靈隱六個村的“景中村”整治。

杭州“城中村”改造的步伐。杭州“城中村”形成已有20余年，改造采取漸進方式。一是“城中村”改造試點工作(1998—2006)。杭州自1998年起實施撤村建居改革試點，2001年起推行農轉居多層公寓建設，2003年起先后在下城、江干、拱墅、西湖等4區(qū)開展30個點、40個村“城中村”改造試點。2001年以來，杭州市委、市政府陸續(xù)出臺了相關“城中村”改造和農轉居公寓建設的規(guī)范性文件，形成了一整套較為完善的政策體系，為“城中村”改造的正式啟動打下了堅實基礎。二是“城中村”改造五年計劃(2007—2011)。2007年3月，市政府下發(fā)了《杭州市區(qū)“城中村”改造五年計劃和2007年農轉居公寓建設開竣工目標任務的通知》，確定在5年內實施并基本完成54個“城中村”的改造工作，并同步推進其它撤村建居村的公寓建設，計劃建成農轉居公寓400萬平方米以上。杭州“城中村”改造將以“五年計劃”為新的起點，總結經(jīng)驗，乘勢而上，實現(xiàn)“城中村”改造的新一輪發(fā)展。

杭州“城中村”改造的難題破解。杭州“城中村”改造主要面臨七大難題：一是“籌資難”。市委、市政府按照科學規(guī)劃要求，堅持“一調兩寬兩嚴”和集約節(jié)約用地的原則，進一步優(yōu)化“城中村”改造規(guī)劃，在改善環(huán)境上下功夫、多投入，科學破解了“籌資難”問題。二是“征遷難”?？茖W制定政策，維護“城中村”居民的合法權益，實現(xiàn)國家、集體、個人“三贏”，同時嚴格依法依規(guī)辦事，統(tǒng)一補償標準和征遷程序，科學破解了“征遷難”問題。三是“安置難”。堅持就近安置和農轉居公寓建設先行，科學規(guī)劃和設計農轉居公寓，積極探索貨幣安置等安置方式，科學破解了“安置難”問題。四是“配套難”。堅持分清職責、明確責任、抓好落實，確保撤村建居和“城中村”基礎設施及時配套到位，科學破解了“配套難”。五是“審批難”。堅持“特事特辦、急事急辦、手續(xù)照辦”，下放審批權限、簡化審批手續(xù)、提高辦事效率，科學破解了“審批難”問題。六是“管理難”。按照建設新型城市社區(qū)的要求，堅持屬地管理，理順管理體制，健全社區(qū)組織，規(guī)范物業(yè)管理，強化“潔化、綠化、亮化、序化”管理長效機制，遏制違法建筑，科學破解了“管理難”問題。七是“兌現(xiàn)難”。及時修訂完善政策，大力宣傳并用足用好政策，不折不扣落實政策，科學破解了政策“兌現(xiàn)難”問題。

杭州“城中村”改造的亮點。杭州“城中村”改造模式除整體拆建外，還探索了保留人文自然景觀的整治模式，即“景中村”整治模式，成為“城中村”改造的一大亮點。整治前的“景中村”普遍存在生態(tài)環(huán)境惡化、人文景觀受損、茶園林地減少、泉池溪流枯竭、違法建筑抬頭、基礎設施滯后、動靜態(tài)交通受阻、村容村貌“臟亂差”等問題。自2003年以來，杭州市委、市政府圍繞實現(xiàn)“景區(qū)美、百姓富、社會穩(wěn)、班子強、素質高”目標，堅持“整治為人民、整治靠人民、整治成果由人民共享、整治成效由人民檢驗”，連續(xù)8年實施“景中村”綜合整治工程，拆除違章建筑，完善基礎設施，整治房屋立面，挖掘文化內涵，取得了明顯成效。如2003年完成梅家塢村一期、茅家埠村一期整治，2004年完成梅家塢村二期、茅家埠村二期、雙峰村整治，2005年完成龍井村整治，2006年完成靈隱農居點整治，2007年完成滿覺隴四眼井村整治，2008年完成九溪楊梅嶺村、南山村、梅家塢村三期整治。通過綜合整治，“景中村”村容村貌煥然一新，生態(tài)環(huán)境得到保護，內外交通顯著改善，個私創(chuàng)業(yè)空前高漲，集體經(jīng)濟得到發(fā)展，村民生活品質明顯提高，杭州“景中村”逐步成為社會主義新農村建設、共建共享“生活品質之城”、世界級旅游景區(qū)“三個示范”，培養(yǎng)了一批與世界級風景旅游區(qū)相適應的新村民，實現(xiàn)了“景中村”村民從傳統(tǒng)意義上的農村居民向現(xiàn)代意義上的城市居民的歷史性轉變。

杭州“城中村”改造的成效與意義

杭州“城中村”改造的成效。目前，杭州主城區(qū)共有286個行政村，自1998年大規(guī)模開展撤村建居改革試點以來，已有205個村列入撤村建居改革試點。205個撤村建居村中，有10個村已全面完成整體改造，另有45個村列入整治提升計劃，剩余150個村結合大項目實施、拆遷安置房建設全面啟動“城中村”改造。截止2009年6月，拆遷安置房項目已累計開工2358萬平方米，竣工1365萬平方米，交付使用1050萬平方米。實踐證明，“城中村”改造加快了杭州城市化步伐，拓展了城市發(fā)展空間，使“臟亂差”現(xiàn)象得到根治，違法搭建有效遏制，社會治安明顯好轉，城市品位顯著提升。據(jù)調查，“城中村”改造工程在改變農轉非居民居住環(huán)境、加快城鄉(xiāng)一體化、構建和諧社會、提高農民生活品質等方面均獲得了社會各界較高的滿意度，被公認為一項城鄉(xiāng)雙贏、全民共享的“實事工程”和“民心工程”。

杭州“城中村”改造的意義。推進“城中村”改造，是杭州城市有機更新的重要組成部分，事關杭州踐行科學發(fā)展觀、城市化健康發(fā)展、新農村建設、解決“三農”問題，以及共建共享“生活品質之城”。一是“城中村”是推進城市化的主戰(zhàn)場?！俺侵写濉备脑焓峭苿雍贾莩鞘谢闹匾疤岷突A，在拓展城市發(fā)展空間、更新城市形態(tài)等方面發(fā)揮了不可替代的作用，直接影響城市化進程、城鄉(xiāng)空間融合和城鄉(xiāng)一體化建設。二是“城中村”改造是推進城鄉(xiāng)一體化的主抓手?！俺侵写濉备脑煊欣诟淖兂墙冀Y合部面貌，改善居住方式和居住環(huán)境，提高村民生活質量，維護村民合法權益，促進村民向居民的觀念接軌，轉變農村生產、生活方式，最終實現(xiàn)農村向城市、村民向居民兩大轉變，保障杭州社會經(jīng)濟的持續(xù)協(xié)調發(fā)展。三是“城中村”改造是杭州新農村建設的突破口。杭州作為東部沿海發(fā)達城市和大型城市，“城中村”和農民工問題比中西部地區(qū)和經(jīng)濟欠發(fā)達地區(qū)出現(xiàn)更早、表現(xiàn)更突出，“三農”問題已演變?yōu)椤八霓r一村”問題?！俺侵写濉备脑焓呛贾菪罗r村建設的題中之義，也是新農村建設的重點、難點和突破口，是有效避免杭州老城區(qū)新農村建設“燈下黑”的必由之路。四是“城中村”改造是杭州打造“生活品質之城”的關鍵點。“城中村”是農村居民、外來創(chuàng)業(yè)務工人員和困難群眾、弱勢群體、低收入階層的主要聚集地?！俺侵写濉备脑斓母境霭l(fā)點和最終落腳點是讓全體市民共建共享生活品質，大幅提高“城中村”居民和外來創(chuàng)業(yè)務工人員等社會群體的生活品質，從而真正體現(xiàn)共建共享“生活品質之城”的內涵與真諦。(作者單位：杭州市委辦公廳)

《政策瞭望》雜志2010年第3期

第二篇：城中村改造模式

城中村問題是各地城市發(fā)展進程中遇到的共性問題，城中村改造不僅是一個拆遷和建設問題，更是一個復雜的社會系統(tǒng)工程。目 前我國關于城中村改造方面的法律政策還不夠系統(tǒng)，各地城中村改造工作的做法也各具特色。? 深圳模式：深圳的城中村改造模式是政府引導、市場主導、多主體開發(fā)的模式。政府在改造中起著引導作用，主要表現(xiàn)為制定 基本政策，出臺扶持和優(yōu)惠措施。改造的主體為房地產商（政府通過“招拍掛”出讓土地由房地產商籌資開發(fā)）、村集體（城 中村股份合作企業(yè)自行組織改造），以及村集體與房地產商聯(lián)合。城中村改造資金來源為房地產商、城中村集體和村民，政府 在財政上進行支持。改造方式為重建、改建與綜合整治相結合。拆遷補償為以貨幣補償為主、產權置換為輔，具體標準“一村 一策”。?

珠海模式： 珠海的城中村改造模式是由政府引導房地產商改造開發(fā)城中村的模式。政府在改造中起著決策引導、制定改造規(guī)劃、出臺改造優(yōu)惠政策的作用。房地產商為改造的主體，政府通過公開招標引入有實力的開發(fā)商，由房地產開發(fā)商籌集資金完成改造工作。改造方式為拆掉舊村徹底重建，建設商品房和商品房化的安置房。拆遷補償方式為實物補償為主、貨幣補償為輔，補 償比例為 1：1（補償標準以內）和 1：1.2（未達規(guī)定面積）。?

廣州模式：廣州的城中村改造模式是由政府引導村民自行開發(fā)改造、不允許房地產商進入的模式。政府在改造中起著制定基本 政策、出臺優(yōu)惠和扶持政策，積極引導的作用。村集體和村民為改造的主體，政府提倡按照“誰出資、誰受益”的原則，由城 中村自行改造開發(fā)，村集體和村民個人出資為主，區(qū)財政拿出一部分配套資金，不允許房地產商介入。改造方式為重建、改建 與綜合整治相結合。拆遷補償方式由各城中村根據(jù)具體情況自定。? 杭州模式：杭州的城中村改造模式是由政府統(tǒng)籌改造城中村的一種模式。政府在改造中起著主導和具體實施作用，市政府負責 城中村改造政策和規(guī)劃制定，區(qū)政府統(tǒng)一運作、統(tǒng)籌平衡本區(qū)城中村改造。區(qū)政府為改造主體，區(qū)政府享受市政府在土地運作 方面的部分權限，統(tǒng)一運作、統(tǒng)籌平衡撤村建居村的全部集體土地，集體土地轉為國有后，由政府招標建筑公司建設安置村民 的農轉居多層公寓，部分地塊用于出讓以解決建設資金平衡需要，土地出讓金的 35%上交市政府，65%返還區(qū)政府用于全區(qū)城 中村改造。拆遷補償方式為城中村居民原房屋評估定價，按建安價折抵購買新建多層公寓。城中村改造資金來源統(tǒng)一在區(qū)級城 中村改造資金專戶中安排，由各區(qū)政府“區(qū)內調控、自求平衡、包干使用”；各區(qū)城中村改造資金包干使用后有結余的，用于 其他撤村建居村的農轉居多層公寓建設和本區(qū)內撤村建居范圍各項基礎設施建設。

第三篇：城中村改造

附件10：市政專業(yè)部門市政接用意見

依據(jù)規(guī)劃意見書到區(qū)市政管委管理科辦理的相關行政許可內容，需市級主管部門批準的項目有4項：

一、（一）行政許可事項名稱: 古樹名木移植許可

（二）行政許可依據(jù): 《城市綠化條例》第25條

（三）行政許可收費依據(jù): 本項目許可不收費

（四）行政許可審查總時限: 12個工作日（不含法定頒發(fā)、送達行政許可證件時間和上級審批時間）

（五）申請表: 《**市園林綠化局古樹名木移植申請書》

（六）辦理程序：受理

審查

決定

送達

（七）申請條件：

1、因特殊情況必須移植的；

2、古樹名木移植方案符合要求。

（八）申請條件依據(jù)：

1、《城市綠化條例》第25、27條；

2、《**市城市綠化條例》第22、23條；

3、《城市古樹名木保護管理辦法》第10、12、16條；

4、《**市古樹名木保護管理條例》第11、15條。

（九）申請方式：書面申請。

（十）申請人提交材料目錄：

1、**市園林綠化局古樹名木移植申請書。申請內容包括申請單位名稱或個人姓名；聯(lián)系電話；單位綠化面積總況；申請樹種、規(guī)格、數(shù)量、原因；申報單位意見(蓋章)；產權業(yè)主單位意見(蓋章)；

2、**市園林綠化局綠地指標審核簽署意見；

3、**市規(guī)劃委建設工程規(guī)劃許可證及附圖；

4、項目工程樹位平面圖。在施工平面圖上標明樹位、樹種、規(guī)格、占用綠地的面積；

5、古樹名木移植方案。

申請人應當如實提交有關材料，并對材料的真實性負責，否則將承擔相應的法律后果。

二、（一）行政許可事項名稱: 臨時占用城市綠地（含代征綠地）

（二）行政許可依據(jù): 《城市綠化條例》第20條

（三）行政許可收費依據(jù): 本項目許可不收費

（四）申請表: 《**市園林局臨時占用城市綠地(含代征綠地)申請書》

（五）行政許可審查總時限: 12個工作日（不含法定頒發(fā)、送達行政許可證件時間和上級審批時間）

（六）辦理程序：受理

審查

決定

送達

三、（一）行政許可事項名稱：樹木移伐

（二）行政許可依據(jù)：《城市綠化條例》第21條《**市城市綠化條例》第23條

（三）行政許可收費依據(jù)：本項目許可不收費

（四）行政許可審查總時限：12個工作日（不含法定頒發(fā)、送達行政許可證件時間和上級審批時間）

（五）申請表：《**市園林綠化局樹木移伐申請書》

（六）辦理程序：受理

審查

決定

送達

（七）申請條件：確需砍伐或者移植的。

（八）申請條件依據(jù)：

1、《城市綠化條例》第21條；

2、《**市城市綠化條例》第23條。

（九）申請方式：書面申請。

（十）申請人提交材料目錄：

1、**市園林綠化局樹木移植和砍伐申請書。申請內容包括申請單位名稱或個人姓名；聯(lián)系電話；單位綠化面積總況；申請樹種、規(guī)格、數(shù)量、原因；申報單位意見(蓋章)；產權業(yè)主單位意見(蓋章)；

2、**市園林綠化局綠地指標審核簽署意見；

3、**市規(guī)劃委建設工程規(guī)劃許可證及附圖；

4、項目工程樹位平面圖。在施工平面圖上標明樹位、樹種、規(guī)格、占用綠地的面積。

申請人應當如實提交有關材料，并對材料的真實性負責，否則將承擔相應的法律后果。

四、（一）行政許可事項名稱：公共綠地改變使用性質批準(含其他綠地)

（二）行政許可依據(jù)：《**市城市綠化條例》第25條

（三）行政許可收費依據(jù)：本項目許可不收費

（四）行政許可審查總時限：20個工作日（不含法定頒發(fā)、送達行政許可證件時間和上級審批時間）特殊情況下可延長10日

（五）申請表：《**市園林局公共綠地(含其他綠地)改變使用性質申請書》

（六）辦理程序：受理

審查

決定

送達

（七）申請條件：新建項目確需改變綠化規(guī)劃、綠化用地使用性質的。

（八）申請條件依據(jù)：《**市城市綠化條例》第25條。

（九）申請方式：書面申請。

（十）申請人提交材料目錄：

1、**市園林局公共綠地(含其他綠地)改變使用性質申請書；

2、**市園林局綠地指標審核簽署意見；

3、**市規(guī)劃委建設工程規(guī)劃許可證及附圖；

4、項目工程占用綠地平面圖。在施工平面圖上標明占用綠地的面積及準確位置。

申請人應當如實提交有關材料，并對材料的真實性負責，否則將承擔相應的法律后果。

到區(qū)市政委城建科能直接辦理的有 7項：

一、（一）項目名稱：市政公用工程穿越公園或臨時占用公園內土地許可

（二）項目類別：許可

（三）項目依據(jù):《**市公園條例》第25條。

（四）辦理對象及范圍：**區(qū)

（五）辦理條件：

1、市政公用工程確需穿越公園或者臨時占用公園土地的。

2、建設單位應當征得公園管理機構和園林行政管理部門同意。

（六）提交的材料：

1、**區(qū)市政管理委員會穿越公園或臨時占用公園內土地申請書；

2、**市**區(qū)規(guī)劃分局建設工程規(guī)劃許可證及附圖；

3、項目工程需穿越公園或臨時占用公園土地平面圖。在施工平面圖上標明占用公園綠地的面積及準確位置。

（七）申請人應當如實提交有關材料，并對材料的真實性負責，否則將承擔相應的法律后果。

（八）辦理程序：受理

審查

決定

送達

（九）辦理時限：20個工作日（不含法定頒發(fā)、送達行政許可證件時間）；特殊情況下可延長10日

（十）費用情況：本許可項目不收費

（十一）辦理結果狀態(tài)：該事項在本單位可以全部辦結

二、（一）項目名稱：道路上空或者建筑物、構筑物之間架設管線行政許可

（二）項目類別：許可

（三）項目依據(jù)：《**市市容環(huán)境衛(wèi)生條例》第三十四條

（四）辦理對象及范圍：**區(qū)

（五）辦理條件：

1、**區(qū)范圍內建設各類架空線路，或者在現(xiàn)有架空線路上搭掛線纜的，由**區(qū)市政管理委員會負責行政許可。

2、新建或臨時架設架空線路必須符合國家或行業(yè)的有關規(guī)定;搭掛線纜須符合國家或行業(yè)有關合桿的規(guī)定。

3、具有書面申請。

4、具有擬建架空線路的設計圖紙。

5、搭掛線纜建設單位須提交與電桿權屬單位簽訂的安全維護協(xié)議。

（六）提交的材料：

1、由**市市政管理委員會統(tǒng)一格式的《架空線路建設申請表》：建設單位的全稱、加蓋建設單位公章；申報項目名稱、建設地點；建設目的、建設規(guī)模和內容（起止點位置、路徑長度、線纜長度、線纜數(shù)量、線纜容量、電桿數(shù)量、附屬設施名稱及數(shù)量）、計劃開工時間、工期；臨時架空線的使用天數(shù)、拆除時間。

2、擬建架空線路的設計圖紙，須由專業(yè)部門繪制，內容包括：在1：500地形圖上繪制架空線路總平面圖、1：100的帶有道路橫斷面的線路斷面圖；圖中須表明擬建線路與周圍現(xiàn)有各種架空線路的關系。

3、搭掛線纜建設單位須提交與電桿權屬單位簽訂的安全維護協(xié)議。

（七）辦理程序：受理

審查

決定

送達

（八）辦理時限：20個工作日

（九）費用情況：本許可項目不收費

（十）辦理結果狀態(tài)：該事項在本單位可以全部辦結

三、（一）項目名稱：臨時占用城市道路批準

（二）項目類別：許可

（三）項目依據(jù)：《城市道路管理條例》第三十一條（1996年國務院令第198號）

（四）辦理對象及范圍：**區(qū)

（五）辦理條件：

依據(jù)《行政許可法》第二十九條第二款，申請單位提出申請符合申請條件，提交的申請材料齊全、符合法定形式。

（六）申請條件的依據(jù)：

1、**市市政管理委員會、**市公安局1994年第2號《**市臨時占用道路許可管理若干規(guī)定》第八條；

2、**市市政管理委員會、**市公安局1996年國務院令第198號《城市道路管理條例》第三十條；

3、《行政許可法》第二十九條第二款。

（七）提交的材料：

1、臨時設施占道申請（包括：占用道路位置、范圍、性質、時間、采取的相應措施及占道原因等）；

2、申請人委托代理人提出許可申請時，應出示申請人的授權委托書。

（八）辦理程序：受理

審查

決定

送達

（九）辦理時限：20個工作日

（十）費用情況：本許可項目不收費

（十一）辦理結果狀態(tài)：該事項在本單位可以全部辦結

四、（一）項目名稱：挖掘城市道路批準

（二）項目類別：許可

（三）項目依據(jù)：《城市道路管理條例》第三十三條（1996年國務院令第198號）

（四）辦理對象及范圍：**區(qū)

（五）辦理條件：

（六）申請條件：

1、掘路施工申請（申請內容包括申請單位名稱或個人姓名、申請的理由、地點、施工期限等）；

2、已取得有效的規(guī)劃主管部門工程規(guī)劃許可和建設主管部門施工許可；

3、設計完成工程圖紙（包括：城市地域圖、施工平面圖、挖掘回填剖面圖）；

4、有切實可行的掘路施工方案（含施工承諾書）；

5、申請人委托代理人提出許可申請時，應出示申請人的授權委托書。

（七）申請條件的依據(jù)：

1、《**市臨時占用道路許可管理若干規(guī)定》第八條；

2、《城市道路管理條例》第三十三條；

3、《行政許可法》第二十九條第二款。

（八）申請材料和申請書示范文本：

1、申請書；

2、建設工程規(guī)劃許可證、建筑工程施工許可證；

3、城市地域圖、施工平面圖、挖掘回填剖面圖。

（九）辦理程序：受理

審查

決定

送達

（十）辦理時限：20個工作日

（十一）費用情況：本許可項目不收費

（十二）辦理結果狀態(tài)：該事項在本單位可以全部辦結

五、（一）項目名稱：建設工程配套環(huán)境衛(wèi)生設施竣工驗收許可

（二）項目類別：許可

（三）項目依據(jù)：《**市市容環(huán)境衛(wèi)生條例》第六十七條

（四）辦理對象及范圍：**區(qū)

（五）辦理條件：

1、符合市容環(huán)境衛(wèi)生設施建設專業(yè)規(guī)劃、環(huán)境衛(wèi)生設施建設定額指標和設置標準；

2、符合環(huán)境衛(wèi)生設施設計方案；

3、符合**市公共廁所建設標準（DB11/T190－2003）；

4、符合《**市新建改建居住區(qū)公共服務設施配套實行指標》；

5、符合《**市無障礙設施建設和管理條例》第八條第（五）項；

6、符合《**市環(huán)境衛(wèi)生設施建設定額指標（試行）》；

7、符合《**市生活垃圾分類收集和處理設施配套建設標準》；

（六）提交的材料：

1、申請人的工商營業(yè)執(zhí)照、法人機構代碼證書（查驗原件，留存復印件）；

2、中標文書或建設合同（查驗原件，留存復印件）；

3、規(guī)劃許可證、用地許可證、開工許可證和規(guī)劃平面圖（1：500藍圖或復印件）；

4設施工程質量的合格文件（查驗原件，留存復印件）；

5、環(huán)衛(wèi)設施的平立剖圖（1：100藍圖或復印件）。

（七）辦理程序：受理

審查

決定

送達

（八）辦理時限：20個工作日

（九）費用情況：本許可項目不收費

（十）辦理結果狀態(tài)：該事項在本單位可以全部辦結

六、（一）項目名稱：新建擴建改建城市公園竣工驗收

（二）項目類別：許可

（三）項目依據(jù)：《**市公園條例》第2、18、19、34、36條。

（四）辦理對象及范圍：**區(qū)

（五）辦理條件：

1、屬于公園用地，并且范圍明確；

2、對公眾開放，具備改善生態(tài)、美化城市、游覽觀賞、休憩娛樂和防災避險等功能；

3、有管理機構、管理制度和負責人；

4、公園的綠化用地比例應當不少于陸地面積的65%；

5、具有《公園設計規(guī)范》要求的設施；

6、公園面積在10000 m2以上。

（六）提交的材料：

1、新建、改建、擴建公園竣工驗收申請表；

2、公園總體規(guī)劃方案及工程竣工圖；

3、公園綠化規(guī)劃設計方案；

4、公園所有者及管理者的基本情況；

5、公園有關綠化、服務、園容衛(wèi)生、秩序等方面的管理規(guī)定。申請人應當如實提交有關材料，并對材料的真實性負責，否則將承擔相應的法律后果。

（七）辦理程序：受理

審查

決定

送達

（八）辦理時限：20個工作日（不含法定頒發(fā)、送達行政許可證件時間）；特殊情況下可延長10日。

（九）費用情況：本許可項目不收費。

（十）辦理結果狀態(tài)：該事項在本單位可以全部辦結

七、（一）項目名稱：夜景照明方案審核許可

（二）項目類別：許可

（三）項目依據(jù)：《**市市容環(huán)境衛(wèi)生條例》第四十三條第二款

（四）辦理對象及范圍：**區(qū)

（五）辦理條件：

1、符合**市**區(qū)夜景照明總體規(guī)劃和實施方案；

2、符合**市夜景照明管理辦法的規(guī)定；

3、填寫市市政管委統(tǒng)一格式的《夜景照明工程建設方案行政許可申請表》；

4、經(jīng)規(guī)劃批準的平面圖（A3紙）；

5、夜景照明建筑總平面圖（A3紙）；

6、建筑立面圖（A3紙）；

7、建筑剖面圖（A3紙）；

8、建筑物實景白天照片式效果圖（A3紙）；

9、營業(yè)執(zhí)照（復印件加蓋公章）；

10、設計、施工資質（復印件加蓋公章）；

11、施工安全認證（復印件加蓋公章）；

12、夜景照明構思；

13、照明方案、設計說明（A3紙）；

14、燈位布置圖；

15、照（亮）度、光色計算分布圖；

16、控制眩光方法；

17、平日、節(jié)日、重大節(jié)日效果圖（A3紙）；

18、照明器材明細和技術資料；

19、重點部位燈具安裝方法、結構示意圖及說明（A3紙）； 20、供配電系統(tǒng)及控制原理圖（A3紙）；

21、節(jié)能措施

（六）辦理程序：受理 → 審查 → 決定→ 送達和備案

（七）辦理時限：25個工作日

（八）費用情況：不收費

（九）辦理結果狀態(tài)：該事項在本單位可以全部辦結 附件11：用地批準

一、用地單位持市（區(qū)）國土局預審批復向發(fā)改委和規(guī)劃部門申請辦理立項批復和規(guī)劃審批。

二、用地單位持上述預審批復、立項批復和規(guī)劃意見材料到區(qū)國土分局辦理用地申報審批手續(xù)。

三、區(qū)國土分局按國家及市有關規(guī)定和要求組織編制用地報批材料。具體材料如下：

（一）區(qū)國土分局的建設項目用地預審意見

（二）用地單位填寫的建設用地申請表

（三）用地單位提供的發(fā)改委或項目計劃部門批準的立項和可行性報告批準文件

（四）區(qū)國土分局的地質災害認定表

（五）區(qū)國土分局的壓覆重要礦床證明

（六）用地單位提供的規(guī)劃部門批準的規(guī)劃意見書及附圖

（七）用地單位提供的勘測地界技術報告書及附圖

（八）用地單位提供的使用林地證明

（九）用地單位提供的征地補償安置協(xié)議

（十）用地單位提供的村民代表大會決議

（十一）區(qū)國土分局的土地情況調查表

（十二）區(qū)國土分局代區(qū)政府撰寫的建設用地申請文件

（十三）區(qū)國土分局填寫的“一書”、“四方案”

（十四）區(qū)國土分局的土地利用現(xiàn)狀圖

（十五）區(qū)國土分局的土地利用總體規(guī)劃局部調整方案，不需要調整的免。

（十六）區(qū)國土分局的土地權屬情況匯總表（十七）區(qū)國土分局的公示、聽證情況說明

四、區(qū)國土分局將建設項目用地申報審批材料組織齊全經(jīng)區(qū)政府同意上報市國土局審核后，報市政府審批。

五、繳納有關稅費并落實征地補償費依據(jù)：市政府令148號；京國土房管政（2003）716號

六、市國土局下發(fā)市政府用地批復。市國土局在用地單位繳齊各種稅費和征地補償費后將市政府用地批復下發(fā)給區(qū)政府。

七、區(qū)政府收到市政府用地批復后，在10日內將批復內容在被征地的村委會所在地進行公告。

八、用地單位持用地批復和相關材料在全部支付征地補償費后向市國土局領取建設用地批準書。注：辦理農轉用和征用土地的審批權限：按《中華人民共和國土地管理法》第四十五條規(guī)定：征用下列土地的由國務院批準：

（一）基本農田；

（二）基本農田以外的耕地超過三十五公頃（525畝）的；

（三）其它土地超過七十公頃（1050畝）的。

征用本規(guī)定以外的土地的由省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準，并報國務院備案。

附件12：核發(fā)集體土地房屋拆遷許可證

一、項目名稱：核發(fā)集體土地房屋拆遷許可證

二、項目類別：許可

三、項目依據(jù)：《**市集體土地房屋拆遷管理辦法》(**市人民政府令第124號)

四、收費依據(jù)：不收費

五、辦理時限：30個工作日

六、辦理結果狀態(tài)：本局審核市建委備案

七、網(wǎng)上辦理情況：**市拆遷信息網(wǎng) 網(wǎng)址： http:/bjchaiqian.bjjs.gov.cn 辦理條件：列入本拆遷計劃的拆遷項目

在**市拆遷信息網(wǎng)上激活項目帳號，建設單位獲取項目帳號后登陸填報系統(tǒng)，進行網(wǎng)上負責項目材料填報，兩級拆遷管理部門負責審批和發(fā)布信息。按網(wǎng)上審批的程序進行網(wǎng)上審批，同時提交以下材料：

（一）用地批準文件；

（二）規(guī)劃批準文件；

（三）拆遷實施方案；

（四）安置房屋或者拆遷補償資金的證明文件。

（五）委托評估合同和受托評估機構的營業(yè)執(zhí)照和資質證書。

八、辦理程序：網(wǎng)絡受理→審核→審定→告知

九、辦理部門：**區(qū)建委房屋管理科 附件13：核發(fā)城市房屋拆遷許可證

一、項目名稱：核發(fā)城市房屋拆遷許可證

二、項目類別：許可

三、項目依據(jù)：《城市房屋拆遷管理條例》(國務院第305號)、《**市城市房屋拆遷管理辦法》（**市人民政府令第87號）

四、收費依據(jù)：不收費

五、辦理時限：30個工作日

六、辦理結果狀態(tài)：本局審核市建委備案

七、網(wǎng)上辦理情況：**市拆遷信息網(wǎng)(網(wǎng)址:http:/bjchaiqian.bjjs.gov.cn)

八、辦理條件：列入本拆遷計劃的拆遷項目

按網(wǎng)上審批的要求進行網(wǎng)上審批。在**市拆遷信息網(wǎng)上激活項目帳號，建設單位獲取項目帳號后登陸填報系統(tǒng)，進行網(wǎng)上負責項目材料填報，兩級拆遷管理部門負責審批和發(fā)布信息。同時提交以下材料：

（一）建設項目批準文件。

（二）建設用地規(guī)劃許可證或者建設工程規(guī)劃許可證。

（三）有土地使用批準文件：

（四）市房屋拆遷資格證書

（五）辦理存款業(yè)務的金融機構出具的拆遷補償安置資金證明文件。

（六）拆遷計劃，包括項目基本情況、拆遷范圍和方式、搬遷期限、工程開工和竣工時間等。

（七）拆遷方案，包括被拆遷房屋狀況、補償款和補助費預算登記。

（八）法律、法規(guī)和規(guī)章明確規(guī)定應提交的其它材料。

（九）拆遷工地防治揚塵污染責任書和房屋拆除施工單位的資質證書。

（十）委托評估合同和受托評估機構的營業(yè)執(zhí)照和資質證書。

九、辦理程序：受理→審核→審定→告知

十、辦理部門：**區(qū)建委房屋管理科 附件14：市政基礎設施建設

（同附件10）附件15：辦理征地結案表

一、辦理國家建設用地征地結案申請報告；

二、市政府用地批準文件；

三、征地補償協(xié)議書；

四、國家建設征用土地結案證明；

五、征地補償款憑證。

第四篇：城中村改造

武漢市“城中村”改造現(xiàn)狀研究

摘要：

關鍵詞：

1引言

“城中村”是我國許多城市在快速城市化進程中的一種普遍現(xiàn)象。改革開放以來，我國大部分城市的經(jīng)濟和規(guī)模取得了快速的發(fā)展，城市建設向郊區(qū)不斷蔓延、郊區(qū)農村進入快速城市化發(fā)展階段。城市向郊區(qū)拓展形成的城市建設景觀和郊區(qū)農村不斷城市化形成的農村建設景觀在地域上連接在一起，出現(xiàn)了城鄉(xiāng)二元的城市建設景觀，也即“都市里的村莊”[1]?！俺侵写濉笔浅鞘械囊粔K“夾縫地”，雖在區(qū)域上已經(jīng)成為城市的一部分，但在土地權屬、戶籍、行政管理體制上仍然保留著農村模式的村落[2]，這種獨特的地位和現(xiàn)象，必然會帶來人口雜亂、治安嚴峻、城市規(guī)劃滯后、建筑違章、基礎設施不完善、土地利用率低等系列問題。這些隱匿于摩天高樓背后大片低矮、混亂的村落，不僅影響城市的整體形象，也阻礙城市化進程，制約著城市的發(fā)展。隨著城鄉(xiāng)一體化的進程加快，“城中村”的改造勢在必行。武漢市作為華中地區(qū)政治、經(jīng)濟、文化、金融中心，經(jīng)過數(shù)十年城市建設用地的圍裹，全市形成162個“城中村”，其中包括147個行政村和15個農林單位，總人口35.6

6萬人，其中農業(yè)人口17.1萬人，土地總面積為21381.82公頃。2003年成立了以副市長為組長的“城中村”綜合改造工作領導小組，對全市“城中村”進行調研，借鑒廣州、珠海、杭州三地的經(jīng)驗，針對“城中村”改造難點——土地房產處置、“村改居”人員就業(yè)和社會保障、改造資金籌措、符合城市規(guī)劃管理控制要求等，制定了綜合改造方案，并于2004年9月發(fā)布《關于落實市委市人民政府積極推進 “城中村”綜合改造工作意見的通知》(武政辦[2004]173號)。在征求各區(qū)人民政府意見的前提下，確定二環(huán)線以內52個村為近期改造的重點，并在重點村中選取了16個村作為試點村，待試點工作完成后總結經(jīng)驗，再正式出臺政策法規(guī)①。2009年武漢市在已有的改造經(jīng)驗基礎上，提出三年內改造54個城中村。因此，本文試圖通過對武漢市典型“城中村”現(xiàn)狀、問題與改造方案的研究，反應目前武漢市城中村改造的現(xiàn)狀及問題等。武漢市“城中村”前期試點改造改造方案

武漢市城中村改造方案確定過程：根據(jù)現(xiàn)狀的土地利用、住戶、人口數(shù)據(jù)，確定村灣的改造類型和享受還建的人口及住戶，再確定保留及還建住宅、產業(yè)、開發(fā)等用地的建設規(guī)模，對各類用地進行綜合整合后，按照城市規(guī)劃的要求進行各類用地的選址和布局，并對建設資金測算、建設實施措施提出建議。

現(xiàn)狀調研按照173號文的要求，根據(jù)實際擁有耕地現(xiàn)狀，將全市“城中村”分為三類：A類村，人均農用地小于或等于0.1畝;B類村，人均農用地大于0.1、小于或等于0.5畝;C類村，人均農用地大于0.5畝。并針對不同類型采取不同的改造方式：A類村由改制后的村經(jīng)濟實體自行改造;B類村以項目開發(fā)的方式改造;C類村以統(tǒng)征儲備的方式改造。

本文以沙湖村改造為例，介紹武漢城中村改造方案的確定流程。沙湖村是16個試點村之一，也是第一個成功通過土地有形市場進行改造資金籌措的村落，在武漢市的”城中村”改造中具有代表意義。

2.1 沙湖村現(xiàn)狀

沙湖村基本情況沙湖村位于武漢三鎮(zhèn)之武昌，屬市中心城區(qū)，是武漢市”城中村”典型代① 資料來源：

表之一。村域分布在城市主干道武青三干道的東、西兩側。該村東面是風景秀麗的沙湖，南面是曇華林歷史街區(qū)，西面是武昌積玉橋舊城改造片，因其優(yōu)越的地理位置、便利的交通、良好的商業(yè)文化氛圍、豐富的景觀資源等優(yōu)勢而成為近年來城市建設的熱點地區(qū)，但同時也導致了土地不斷被征用，現(xiàn)狀的自然村落被迅速擴展的城市緊緊包圍，僅剩下自然村灣、村屬產業(yè)——沙湖鋼材市場、果品批發(fā)市場、汽車4S店等用地。

2.2 沙湖村改造規(guī)劃目標

“城中村”改造，其實質是解決歷史遺留問題，完成農村城市化的最后一個步驟，徹底實現(xiàn)農村到城市社區(qū)、村民到市民的轉變。規(guī)劃目標概括為：通過”城中村”改造，使其融入城市，徹底完成村莊的城市化過程，完善城市結構形態(tài)，提升城市功能，提高城市建設總體水平，改善人居環(huán)境。

2.3 沙湖村改造工作思路

經(jīng)與武漢市1：1萬土地利用現(xiàn)狀圖核實，沙湖村已無農用地。現(xiàn)狀用地總面積為24.18公頃，總人口為718人，總計215戶，現(xiàn)狀住宅總建筑面積為43219.99平方米。

按以上標準，沙湖村屬A類村，其改造方式為：除規(guī)劃控制用地外，通過綜合改造妥善安置村民。其資金來源是在符合城市規(guī)劃要求前提下，將還建安置房用地和房地產開發(fā)用地以項目捆綁的方式公開供地，進行房地產開發(fā)。城中村改造中的利益博弈

2.1 政府與原住民間的博弈

政府與原住民之間主要是關于土地產權與利益補償?shù)牟┺腫3]。我國特有的城鄉(xiāng)二元結構是城中村長期存在的根本原因。政府是土地產權的實質擁有者，必然希望得到土地產權帶來的全部收益。改造既能解決“城中村” 問題，又能保證社會的和諧穩(wěn)定，所以政府極力進行“ 城中村” 改造。原住民作為土地實際上的使用者，則希望得到土地轉讓后的最大利益。原住民是擁有本村村籍的人群，房屋出租是原住民的主要收入來源，且經(jīng)濟收益頗為優(yōu)厚。所以，原住民對現(xiàn)有的生活狀況是比較滿意的，他們有自己的生活資料(房屋)，有比較好的經(jīng)濟收入。對于“城中村”改造，原住民是極為擔憂的。改造后，意味著將失去自己的生活資料，失去主要的經(jīng)濟來源，如果得不到很好的經(jīng)濟利益補償，將來的生活很可能得不到保障。因此，為了保護自身利益，他們對“ 城中村” 改造是抵觸的。

武漢市政府提出3年內改造54個城中村，在“城中村”快速改造的過程中，政府往往只注重“城中村”景觀與城市融為一體，忽視了“城中村”原有居民生活習慣等的融入，以及其長遠的利益訴求。

2.2開發(fā)商與原住民間的博弈

開發(fā)商與原住民之間主要是關于拆遷安置補償?shù)牟┺?。開發(fā)商關注的是“城中村”改造帶來的巨大商機和經(jīng)濟利益，他們不愿意和實際上不擁有土地產權的原住民進行協(xié)商和給予補償，更不愿意承擔搬遷后原住民的就業(yè)、醫(yī)療等社會責任。然而，對于原住民來說，搬遷后他們將失去自己的房屋，生活保障也是他們極為關心的問題，所以對于是否搬遷，他們是充滿顧慮的，他們希望得到滿意的拆遷安置補償，以確保日后的生活。如果得不到理想的拆遷費，他們會選擇成為“釘子戶”。

近年來武漢市公開出讓土地大部分集中在二環(huán)及三環(huán)間和三環(huán)左右，二環(huán)內的土地很少，而近期推出的城中村則大多位于城市中心。城中村改造分為三種模式，一種是村集體自己開發(fā)；二是村集體經(jīng)過改造，成立企業(yè)，村民為企業(yè)股東，引入投資方一起合作開發(fā)；三是國家征收土地，進入土地拍賣中心。武漢市前期試點使用的是第一種模式，但是現(xiàn)在使用這種模式很少，目前使用最多是第二種模式。在這種模式下，不少企業(yè)主動走入城中村，希望能在開發(fā)中獲利。目前，武漢市“城中村”在改造初級，就有開發(fā)商介入，村集體和開發(fā)商互

相探討如何開發(fā)使用村土地，一二級開發(fā)聯(lián)動。武漢市“城中村”改造中存在的問題

在武漢市“城中村”快速改造過程中，主要存在一下三個方面的問題：

第一：村民轉居民過程中的問題。村民轉居民是城中村改造的一項重要工作，它不僅僅是城中村村民身份的簡單轉變，更重要的是身份轉變后的一系列問題。武漢市“城中村”村民轉居過程中，出現(xiàn)的問題主要體現(xiàn)在: 村民積極性不高，持觀望態(tài)度;政府措施不力。

第二，征地拆遷中的利益分配問題。征地拆遷是城中村改造過程中最大受關注最多的問題，主要是市場經(jīng)濟下城市土地的高額價格，城中村改造的利益各方包括政府、開發(fā)商和村民都想獲得土地的最大價值。對武漢市“城中村”改造的建議

失地農民由農村融入城市，是一個艱難的轉變過程。較低的文化程度、有限的技能以及對原有生活方式的依賴，都會使得這一轉變困難重重，并且他們精神方面的困難有時甚至超過物質方面的困難[4]。因此，在這一過程中，耐心的開導、有效的培訓、更多就業(yè)機會的提供，社會保障的健全，都是非常重要的。還要注重對他們人格的尊重、對其個人愿望、信仰和文化的尊重。農民較為順利地適應了這一轉變過程，并且真正發(fā)自內心地融入城市生活，這可以成為評價城中村改造項目成功與否的標準之一。

就業(yè)是民生之本，充分就業(yè)有利于社會的和諧穩(wěn)定。目前，不少城中村村民文化素質不高、專業(yè)技能較弱、競爭意識不強、缺乏吃苦耐勞的精神，在就業(yè)市場的競爭上處于劣勢。村民多在村集體工作，或者打理自己的出租物業(yè)，不少村民更是無所事事。就業(yè)不足引起的游手好閑、不思進取也會產生一系列的社會問題。因而，在改造中要特別重視對適齡村民的技能培訓，改造后在同等條件下應優(yōu)先為村民提供就業(yè)崗位。

[1]李增軍，謝祿生.都市里的村莊現(xiàn)象[J].經(jīng)濟工作導刊，1995，（8）。

[2]敬東.“城市里的鄉(xiāng)村”研究報告—經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)城市中心區(qū)農村城市化進程的對策[J].城市規(guī)劃，1999，23（9）：8-12.[3] 張波.城中村改造中利益主體間的博弈[J].山西建筑，2009，35（22），17-18.[4]陳琳，譚建輝，吳開澤，韓清雪.城中村改造中存在的新問題及解決思路—以廣州城中村改造為例[J].廣州大學學報（社會科學版），2010，9（3）：59-63.

第五篇：城中村改造

城中村改造

來源：盈科律師事務所 最后更新時間：2009年07月13日 已經(jīng)被瀏覽 165 次 “城中村”，亦稱為“都市里的村莊”，是指在城市高速發(fā)展的進程中，由于農村土地全部被征用，農村集體成員由農民身份轉變?yōu)榫用裆矸莺?，仍居住在由原村改造而演變成的居民區(qū)，或是指在農村村落城市化進程中，由于農村土地大部分被征用，滯后于時代發(fā)展步伐、游離于現(xiàn)代城市管理之外的農民仍在原村居住而形成的村落，這些村落位于城區(qū)邊緣，雖然農村被劃入城區(qū)，在區(qū)域上已經(jīng)成為城市的一部分，但在土地權屬、戶籍、行政管理體制上仍然保留著農村模式的村落。

“城中村”土地的所有權狀態(tài)大體可分為三類：（1）、已“撤村建居”，土地被國家全部征用，農民不再享有集體土地所有權，村已經(jīng)被城市完全包圍，原農民已全部轉為居民，只是保留著農村傳統(tǒng)的生活習慣。這是通常所說的廣義上的“城中村”，它經(jīng)過改造已融入城市之中，不再是“城中村”改造的對象。（2）、正在“撤村建居”。土地大部分被征用，土地所有權部分屬于國家所有，部分屬于集體所有，但原農民未轉為居民。（3）、尚未“撤村建居”，但已列入城市框架范圍，土地全部仍屬于集體所有。

城中村改造中最復雜、最關鍵的是集體土地上房屋拆遷及相應補償問題，目前還沒有一個獨立完整的集體土地上的房屋拆遷安置補償?shù)膰壹壌蠓?。近年來，全國一些省市陸續(xù)出臺的有關拆遷的地方性法規(guī)、規(guī)章中，可以找到涉及城中村集體土地房屋拆遷的相關內容。歸納起來，基本采用以下三種補償安置辦法的其一或組合：

1、“參照法”，即參照城市房屋拆遷進行補償；

2、“征地法”，即先將土地變性質征用，再依國有土地上的房屋補償；

3、“協(xié)商法”，即由拆遷主體和被拆遷主體相互商量決定補償。

在城中村改造過程中，盈科土地律師團隊提供的服務包括：

1、提供城中村改造中房屋拆遷補償問題的法律咨詢及服務；

2、提供城中村違法建筑拆除情況下的法律咨詢及服務；

3、為“村改居”過程中出現(xiàn)的法律問題提供咨詢及服務。