第一篇：房地產(chǎn)公司設(shè)計(jì)管理寶典0
房地產(chǎn)公司設(shè)計(jì)管理寶典
目錄
第1章
房地產(chǎn)公司設(shè)計(jì)管理部的工作內(nèi)容與要點(diǎn) 第2章
房地產(chǎn)公司項(xiàng)目策劃階段的設(shè)計(jì)管理 第3章
房地產(chǎn)公司設(shè)計(jì)招標(biāo)管理 第4章
房地產(chǎn)公司概念設(shè)計(jì)管理 第5章
房地產(chǎn)公司方案設(shè)計(jì)管理 第6章
房地產(chǎn)公司初步設(shè)計(jì)管理 第7章
房地產(chǎn)公司施工圖設(shè)計(jì)管理 第8章
房地產(chǎn)公司景觀設(shè)計(jì)管理 第9章 房地產(chǎn)公司室內(nèi)裝修設(shè)計(jì)管理 第10章 房地產(chǎn)公司設(shè)計(jì)變更管理
設(shè)計(jì)工作是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的核心步驟是將房地產(chǎn)項(xiàng)目初期開(kāi)發(fā)構(gòu)思、投資目標(biāo)進(jìn)行可預(yù)
見(jiàn)、可量化的分析和實(shí)現(xiàn)的技術(shù)討棍-設(shè)計(jì)管理工作擬將設(shè)計(jì)活動(dòng)和設(shè)計(jì)相關(guān)的資源作為過(guò) 程進(jìn)行管理，通過(guò)合理策劃和控制設(shè)計(jì)過(guò)程，以期達(dá)到提高效率，并以最大限度服務(wù)和滿足 開(kāi)發(fā)過(guò)程為目的。
房地產(chǎn)公司負(fù)責(zé)設(shè)計(jì)管理的職能部門(mén)是設(shè)計(jì)管理部（有的公司也稱(chēng)設(shè)計(jì)部、技術(shù)部、研 發(fā)部等），對(duì)于一些集團(tuán)公司，一般會(huì)有集團(tuán)設(shè)計(jì)管理中心與其設(shè)計(jì)管理部進(jìn)行設(shè)計(jì)管理工 作對(duì)接。設(shè)計(jì)管理的工作需要公司各個(gè)部門(mén)的配合與參與，其管理內(nèi)容包括前期準(zhǔn)備、設(shè)計(jì) 委托、概念設(shè)計(jì)、方案設(shè)計(jì)、初步設(shè)計(jì)、施工圖設(shè)計(jì)等各階段設(shè)計(jì)管理。1.1設(shè)計(jì)管理部的部門(mén)職能與崗位職責(zé) 1.1.1 設(shè)計(jì)管理部的部門(mén)職能
①負(fù)責(zé)公司產(chǎn)品研究開(kāi)發(fā)與投資成本的把關(guān)工作，參與項(xiàng)目定位、策劃的前期工作。②編制設(shè)計(jì)招標(biāo)書(shū)、設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)，制訂設(shè)計(jì)合同。
③組織各項(xiàng)設(shè)計(jì)的招標(biāo)工作，負(fù)責(zé)與相關(guān)設(shè)計(jì)單位的聯(lián)絡(luò)，做好相關(guān)專(zhuān)業(yè)的技術(shù)協(xié)調(diào) 工作。
④負(fù)責(zé)公司內(nèi)部設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)、設(shè)計(jì)方案的會(huì)審工作。
⑤負(fù)責(zé)設(shè)計(jì)各階段圖紙的復(fù)審工作及質(zhì)量和成本控制的把關(guān)工作。
⑥參加項(xiàng)目公司組織的圖紙會(huì)審、交底等工作，并落實(shí)會(huì)審的有關(guān)修改變更問(wèn)題。⑦負(fù)責(zé)解決項(xiàng)目施工過(guò)程中出現(xiàn)的有關(guān)設(shè)計(jì)問(wèn)題，并落實(shí)有關(guān)修改變更問(wèn)題。⑧參與相關(guān)技術(shù)方案討論工作。⑨參與材料、設(shè)備的復(fù)選工作。
⑩負(fù)責(zé)平面及戶型修改調(diào)整，把控整體設(shè)計(jì)效果。11為前期部與相關(guān)政府部門(mén)溝通提供技術(shù)支持。12完成各類(lèi)圖紙歸檔工作。
1.1.2 設(shè)計(jì)管理部各崗位職責(zé)說(shuō)明(1)設(shè)計(jì)管理部經(jīng)理的崗位職責(zé)
①主持設(shè)計(jì)管理部的全面工作，嚴(yán)格執(zhí)行公司各項(xiàng)規(guī)章制度，貫徹落實(shí)公司領(lǐng)導(dǎo)的指 示，調(diào)動(dòng)各專(zhuān)業(yè)人員積極性、創(chuàng)造性，完成職責(zé)范圍內(nèi)的工作任務(wù)。
②主持公司產(chǎn)品研究開(kāi)發(fā)與投資成本的把關(guān)工作，參與項(xiàng)目定位、策劃的前期工作，并提供給領(lǐng)導(dǎo)作為決策參考依據(jù)。
③主持各項(xiàng)設(shè)計(jì)招投標(biāo)工作，組織專(zhuān)家評(píng)審團(tuán)。④參加規(guī)劃、建筑、景觀、裝修設(shè)計(jì)方案的評(píng)選并指導(dǎo)方案的修改及審定。⑤負(fù)責(zé)公司內(nèi)部設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)、設(shè)計(jì)方案的會(huì)審工作。
⑥保持與設(shè)計(jì)單位以及公司各部門(mén)之間的聯(lián)系，做好組織協(xié)調(diào)工作。⑦對(duì)各種技術(shù)問(wèn)題進(jìn)行審核，具體包括： a．審核設(shè)計(jì)招標(biāo)書(shū)； b．審核設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)； c．審核設(shè)計(jì)合同；
d．審核公司樓盤(pán)的交樓標(biāo)準(zhǔn)；
e．審核新產(chǎn)品、新技術(shù)、新工藝、新材料的選用； f。審核內(nèi)、外裝飾材料的定板；
g．審核各設(shè)計(jì)階段的設(shè)計(jì)圖紙及有關(guān)的設(shè)計(jì)變更。⑧負(fù)責(zé)制訂部門(mén)月、年度工作計(jì)劃，工作總結(jié)。
⑨負(fù)責(zé)指導(dǎo)、監(jiān)督、協(xié)調(diào)部門(mén)員工的工作并檢查其工作成果。
⑩負(fù)責(zé)本部門(mén)費(fèi)用報(bào)銷(xiāo)審核工作。11.負(fù)責(zé)審定部門(mén)員工考勤及假期安排。12負(fù)責(zé)審定部門(mén)員工考勤及假期安排。13完成上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)交辦的其他工作。(2)建筑設(shè)計(jì)主管的崗位職責(zé)
①協(xié)調(diào)經(jīng)理負(fù)責(zé)設(shè)計(jì)部的全面技術(shù)管理工作和質(zhì)量控制。②參與項(xiàng)目的策劃、管理。
③參與項(xiàng)目前期可行性研究、概念設(shè)計(jì)工作，參與編制項(xiàng)目設(shè)計(jì)開(kāi)發(fā)質(zhì)量計(jì)劃。④參與概念、方案、初步、施工圖設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)及合同的編寫(xiě)工作。
⑤負(fù)責(zé)建筑設(shè)計(jì)單位的考察工作，負(fù)責(zé)起草建筑設(shè)計(jì)單位的考察報(bào)告工作。⑥負(fù)責(zé)編制設(shè)計(jì)招標(biāo)書(shū)、設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)及制訂合同深度的補(bǔ)充條款。
⑦負(fù)責(zé)跟蹤并監(jiān)督建筑設(shè)計(jì)各階段圖紙的設(shè)計(jì)進(jìn)度，監(jiān)督合同的執(zhí)行情況。了解、掌握主管項(xiàng)目的進(jìn)度計(jì)劃、現(xiàn)狀情況及各項(xiàng)技術(shù)指標(biāo)和相關(guān)尺寸。⑧負(fù)責(zé)各階段報(bào)建圖紙的相關(guān)協(xié)調(diào)工作。
⑨負(fù)責(zé)建筑設(shè)計(jì)各階段圖紙的復(fù)審工作及質(zhì)量和成本控制的把關(guān)工作。參加項(xiàng)目公司組織的圖紙會(huì)審、交底等工作，并落實(shí)會(huì)審的有關(guān)修改變更問(wèn)題。⑩負(fù)責(zé)解決項(xiàng)目施工過(guò)程中出現(xiàn)的有關(guān)設(shè)計(jì)問(wèn)題，并落實(shí)有關(guān)修改變更問(wèn)題。⑩負(fù)責(zé)與相關(guān)設(shè)計(jì)單位、相關(guān)專(zhuān)業(yè)的技術(shù)協(xié)調(diào)工作及與公司各部門(mén)的協(xié)調(diào)工作。11參與相關(guān)技術(shù)方案討論工作。
12負(fù)責(zé)安排確定材料樣板的總體計(jì)劃，確保原設(shè)計(jì)的總體效果。參與材料、設(shè)備的復(fù)選工作。
13負(fù)責(zé)平面及戶型修改調(diào)整，并把結(jié)果報(bào)部門(mén)經(jīng)理批準(zhǔn)后下發(fā)執(zhí)。14為相關(guān)政府部門(mén)溝通提供技術(shù)支持。15完成各類(lèi)圖紙歸檔工作。(3)裝修設(shè)計(jì)主管的崗位職責(zé) ①負(fù)責(zé)裝修設(shè)計(jì)的管理工作。
②負(fù)責(zé)編制裝修招標(biāo)任務(wù)書(shū)、設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)及制訂合同深度的補(bǔ)充條款。
③負(fù)責(zé)跟蹤并監(jiān)督裝修設(shè)計(jì)各階段圖紙的設(shè)計(jì)進(jìn)度，監(jiān)督合同的執(zhí)行情況。了解、掌握主管項(xiàng)目的進(jìn)度計(jì)劃、現(xiàn)狀情況及各項(xiàng)技術(shù)指標(biāo)和相關(guān)尺寸。
④負(fù)責(zé)裝修設(shè)計(jì)各階段圖紙的復(fù)審工作及質(zhì)量和成本控制的把關(guān)工作。
⑤負(fù)責(zé)與相關(guān)的設(shè)計(jì)單位相關(guān)專(zhuān)業(yè)的技術(shù)協(xié)調(diào)工作及與公司各部門(mén)的協(xié)調(diào)工作。⑥參與相關(guān)技術(shù)方案討論工作。
⑦負(fù)責(zé)項(xiàng)目、售樓處、樣板房、家私、燈飾、飾物等裝修效果的把握工作。⑧負(fù)責(zé)編制交樓標(biāo)準(zhǔn)，收集最新產(chǎn)品資料，參與裝修材料及家具的復(fù)選工作。⑨負(fù)責(zé)解決項(xiàng)目施工過(guò)程中出現(xiàn)的有關(guān)設(shè)計(jì)問(wèn)題。⑩完成各類(lèi)圖紙歸檔案工作。(4)規(guī)劃園林設(shè)計(jì)主管的崗位職責(zé)
①參與項(xiàng)目定位、策劃的前期工作，并編制策劃設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)。
②負(fù)責(zé)制訂總體規(guī)劃及園林環(huán)境設(shè)計(jì)招標(biāo)書(shū)、設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)和合同深度補(bǔ)充條款。
③負(fù)責(zé)跟蹤并監(jiān)督規(guī)劃園林設(shè)計(jì)各階段圖紙的設(shè)計(jì)進(jìn)度，了解、掌握主管項(xiàng)目的進(jìn)度計(jì)劃、現(xiàn)狀情況及各項(xiàng)技術(shù)指標(biāo)和相關(guān)尺寸。
④負(fù)責(zé)組織園林施工圖紙的會(huì)審工作及設(shè)計(jì)質(zhì)量和園林成本把關(guān)工作。⑤負(fù)責(zé)施工現(xiàn)場(chǎng)技術(shù)問(wèn)題的協(xié)調(diào)工作及施工質(zhì)量的評(píng)價(jià)把關(guān)工作。⑥負(fù)責(zé)組織安排各種材料樣板的初選、復(fù)選工作。
⑦負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)規(guī)劃、景觀設(shè)計(jì)與其他專(zhuān)業(yè)之間的溝通工作。⑧完成相關(guān)圖紙的歸檔案工作。(5)，資料員的崗位職責(zé)
①負(fù)責(zé)文件檔案的歸類(lèi)及查閱管理。②負(fù)責(zé)文件來(lái)往的收發(fā)。
③負(fù)責(zé)對(duì)設(shè)計(jì)師行文格式的審核。④ 協(xié)助建立基礎(chǔ)資料系統(tǒng)。
⑤負(fù)責(zé)對(duì)完工項(xiàng)目文件的歸檔與校審。⑥負(fù)責(zé)本部門(mén)質(zhì)量計(jì)劃的實(shí)施工作。
⑦負(fù)責(zé)對(duì)本部門(mén)的ISO質(zhì)量體系的建立和日程管理。⑧完成部門(mén)領(lǐng)導(dǎo)交辦的其他工作。1.2設(shè)計(jì)管理部的人員管理規(guī)定 1。2.1人員入職和培訓(xùn)管理
①設(shè)計(jì)管理部必須向行政人事部提交每個(gè)專(zhuān)業(yè)不少于100 道題目的專(zhuān)業(yè)考卷題庫(kù)。設(shè)計(jì)管理人員 入職時(shí)必須通過(guò)專(zhuān)業(yè)考試方可試用，試用期滿必須再參加部門(mén)和公司的管理制度考試，合格后方可錄取為正式員工，轉(zhuǎn)入公司編制。②設(shè)計(jì)管理部必須建立員工長(zhǎng)期培訓(xùn)及考核計(jì)劃，每月組織不少于一次的全體設(shè)計(jì)管理人員集中培訓(xùn)及考核，考核結(jié)果在公司內(nèi)通報(bào)，連續(xù)三次不合格者應(yīng)予辭退。1.2。2 獎(jiǎng)懲規(guī)定(1)基本規(guī)定
①本規(guī)定分獎(jiǎng)勵(lì)和處罰兩部分，獎(jiǎng)勵(lì)分通報(bào)表?yè)P(yáng)和物質(zhì)獎(jiǎng)勵(lì)，處罰分警告、記小過(guò)記大過(guò)、降級(jí)、辭退。
②一年內(nèi)受到兩次警告者做記小過(guò)一次處理，一年內(nèi)受到兩次記小過(guò)者做記大過(guò)一次-處理，依此類(lèi)推。
③主管級(jí)以下員工的降級(jí)處罰按降低一級(jí)工資處理。
④對(duì)出現(xiàn)工作失職但拒不接受本處罰規(guī)定的，經(jīng)公司查實(shí)后予以辭退處理。
⑤造成公司經(jīng)濟(jì)、信譽(yù)嚴(yán)重?fù)p失或有其他嚴(yán)重?fù)p害公司利益的行為，除按制度辭退外，公司保留追究其經(jīng)濟(jì)或法律責(zé)任的權(quán)利。(2)獎(jiǎng)勵(lì)規(guī)定 ①通報(bào)表?yè)P(yáng)
A．嚴(yán)格遵守設(shè)計(jì)管理制度，設(shè)計(jì)質(zhì)量、進(jìn)度、成本控制按目標(biāo)完成，在管理中提出合理化建議的；b．在設(shè)計(jì)管理中，為公司節(jié)約成本或創(chuàng)造價(jià)值在五千元以下的。
② 物質(zhì)獎(jiǎng)勵(lì)a．在設(shè)計(jì)管理中，居住區(qū)及小區(qū)規(guī)劃、小區(qū)景觀、商業(yè)建筑住宅單體等經(jīng)總公司評(píng)審，設(shè)計(jì)效果為“優(yōu)秀”的，對(duì)第一責(zé)任人增發(fā)當(dāng)月及當(dāng)年獎(jiǎng)金100%獎(jiǎng)勵(lì)。B．在設(shè)計(jì)管理中，單位（單項(xiàng)）工程的造價(jià)在設(shè)計(jì)限額以內(nèi)，并比限額下降一定比例，為公司節(jié)約成本或創(chuàng)造價(jià)值在五千元以上的，按如下給予獎(jiǎng)勵(lì)：i．五千至三萬(wàn)元的，對(duì)第一責(zé)任人增發(fā)當(dāng)月獎(jiǎng)金509《獎(jiǎng)勵(lì)；卜三萬(wàn)至五萬(wàn)元的，對(duì)第一責(zé)任人增發(fā)當(dāng)月獎(jiǎng)金100%獎(jiǎng)勵(lì)；叭五萬(wàn)至十萬(wàn)元的，對(duì)第一責(zé)任人增發(fā)當(dāng)月及當(dāng)年年度獎(jiǎng)金100》6獎(jiǎng)勵(lì)；iv.十萬(wàn)至五十萬(wàn)元的，對(duì)第一責(zé)任人增發(fā)當(dāng)月及當(dāng)年年度獎(jiǎng)金100%獎(jiǎng)勵(lì)，并晉升工資一級(jí)，每五十萬(wàn)元晉升工資一級(jí)。
(3)處罰規(guī)定凡因工作失職發(fā)生如下情形之一者，根據(jù)情節(jié)輕重給予處罰。
①有以下情況的給予警告，并扣除第一責(zé)任人當(dāng)月獎(jiǎng)金10%:設(shè)計(jì)把關(guān)不嚴(yán)影響工程施工進(jìn)度，延誤在五天以下的；b．因設(shè)計(jì)把關(guān)不嚴(yán)造成失誤使公司損失在五千元以下的。
②有以下情況的給予記小過(guò)，并扣除第一責(zé)任人當(dāng)月獎(jiǎng)金50%:a·因設(shè)計(jì)把關(guān)不嚴(yán)影響工程施工進(jìn)度，延誤五至十天的；b．因設(shè)計(jì)把關(guān)不嚴(yán)造成失誤使公司損失在五千至三萬(wàn)元的；c．因設(shè)計(jì)管理把關(guān)不嚴(yán)，經(jīng)《階段設(shè)計(jì)文件確認(rèn)表》確認(rèn)后，要求設(shè)計(jì)單位變更一次并造成公司損失在五千至三萬(wàn)元的。
③有以下情況的給予記大過(guò)，并扣除第一責(zé)任人當(dāng)月獎(jiǎng)金100》《及年度獎(jiǎng)金的50%:a．因設(shè)計(jì)影響工程施工進(jìn)度，延誤十至二十天的；b．因設(shè)計(jì)失誤造成公司損失在三萬(wàn)至五萬(wàn)元的；c．因設(shè)計(jì)管理把關(guān)不嚴(yán)，經(jīng)《階段設(shè)計(jì)文件確認(rèn)表》確認(rèn)后，要求設(shè)計(jì)單位變更二次并造成公司損失在三萬(wàn)至五萬(wàn)元的。
④有以下情況的給予降級(jí)，并扣除第一責(zé)任人當(dāng)月及當(dāng)年獎(jiǎng)金ioo%： a。因設(shè)計(jì)影響工程施工進(jìn)度，延誤二十至三十天的； b．因設(shè)計(jì)失誤造成公司損失在五萬(wàn)至十萬(wàn)元的；
c．因設(shè)計(jì)管理把關(guān)不嚴(yán)，經(jīng)《階段設(shè)計(jì)文件確認(rèn)表》確認(rèn)后，要求設(shè)計(jì)單位變更三次并造成公司損失在五萬(wàn)至十萬(wàn)元的；
d．經(jīng)公司評(píng)審小組評(píng)審，設(shè)計(jì)效果為“不合格”的。
⑤有以下情況的給予辭退，并扣除第一責(zé)任人當(dāng)月及當(dāng)年獎(jiǎng)金100%: a·因設(shè)計(jì)影響工程施工進(jìn)度，延誤三十天以上的； b．因設(shè)計(jì)失誤造成公司損失在十萬(wàn)元以上的；
c．因設(shè)計(jì)管理把關(guān)不嚴(yán)，經(jīng)《階段設(shè)計(jì)文件確認(rèn)表》確認(rèn)后，要求設(shè)計(jì)單位變更三次以上并造成公司損失在十萬(wàn)元以上的；
d．在設(shè)計(jì)管理中徇私舞弊，與設(shè)計(jì)單位勾結(jié)，損害公司利益的，經(jīng)調(diào)查屬實(shí)的；
e．在本人所管專(zhuān)業(yè)的材料、設(shè)備選用中，推薦隊(duì)伍、廠家或指定材料、設(shè)備的廠家、品牌，經(jīng)調(diào)查屬實(shí)的。
(4)獎(jiǎng)懲程序責(zé)任人為公司人員的，不管其職位高低，均由公司監(jiān)事會(huì)做出處理決定，由 公司人事部進(jìn)行獎(jiǎng)懲?！暗谝回?zé)任人”指設(shè)計(jì)管理部門(mén)負(fù)責(zé)設(shè)計(jì)管理的該專(zhuān)業(yè)主任工程師；“第二責(zé)任人”是指設(shè)計(jì)管理部門(mén)負(fù)責(zé)人、該項(xiàng)目或?qū)I(yè)設(shè)計(jì)管理工程師、項(xiàng)目建筑師；“第三責(zé)任人”是指公司領(lǐng)導(dǎo)、工程管理部門(mén)負(fù)責(zé)人?！暗谝回?zé)任人”獎(jiǎng)懲時(shí)，第二責(zé)任人比第一責(zé)任人降低一個(gè)檔次，依此類(lèi)推。公司總經(jīng)理助理以上的領(lǐng)導(dǎo)本人違反本辦法的，第一、二、三責(zé)任人均為其本人，做并罰處理。1.3設(shè)計(jì)管理部的工作內(nèi)容
1.3.1 設(shè)計(jì)管理部的工作內(nèi)容框圖
設(shè)計(jì)管理部作為公司設(shè)計(jì)管理的職能部門(mén)與核心部門(mén)，其負(fù)責(zé)的工作內(nèi)容具體如圖1-1所示。
1.3.2 設(shè)計(jì)管理部的工作內(nèi)容詳述(1)項(xiàng)目前期規(guī)劃 ①協(xié)助決策部門(mén)進(jìn)行土地吸納階段的初步建筑規(guī)劃及密度分析。②參與項(xiàng)目市場(chǎng)定位分析。
③負(fù)責(zé)組織項(xiàng)目概念性規(guī)劃設(shè)計(jì)。④參與項(xiàng)目可行性研究。(2)設(shè)計(jì)管理
①負(fù)責(zé)組織項(xiàng)目概念設(shè)計(jì)工作。②負(fù)責(zé)擬制規(guī)劃設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)。
③負(fù)責(zé)組織規(guī)劃、設(shè)計(jì)、勘察招標(biāo)及設(shè)計(jì)合同的管理。
④負(fù)責(zé)對(duì)方案、初設(shè)、施工圖、立面、環(huán)境及其他專(zhuān)項(xiàng)設(shè)計(jì)的設(shè)計(jì)進(jìn)度、質(zhì)量進(jìn)行跟蹤檢查并督促落實(shí)。
5)責(zé)對(duì)各階段的設(shè)計(jì)圖紙進(jìn)行內(nèi)部審核，組織項(xiàng)目部進(jìn)行施工圖的內(nèi)部會(huì)審，參與管理部組織的施工圖設(shè)計(jì)交底。
⑥負(fù)責(zé)在施工過(guò)程中的設(shè)計(jì)配合。
⑦負(fù)責(zé)對(duì)設(shè)計(jì)單位考察、設(shè)計(jì)單位表現(xiàn)評(píng)估。⑧負(fù)責(zé)裝飾、裝修材料樣板、設(shè)備的選型、定樣。⑨負(fù)責(zé)對(duì)設(shè)計(jì)變更進(jìn)行審核或備案。
⑩負(fù)責(zé)根據(jù)市場(chǎng)反饋調(diào)整設(shè)計(jì)或提出變更。11負(fù)責(zé)審核支付設(shè)計(jì)費(fèi)用。
12參與基礎(chǔ)、主體、單位工程及綜合驗(yàn)收。(3)售樓部、樣板房的設(shè)計(jì)管理 ①負(fù)責(zé)設(shè)計(jì)單位的考察及招標(biāo)。
②負(fù)責(zé)售樓部設(shè)計(jì)單位及其方案的選擇評(píng)審，監(jiān)控售樓部、樣板房，尤其是空間方案的實(shí)施工程和效果。
③負(fù)責(zé)設(shè)計(jì)方案、施工圖的審核審查，組織圖紙會(huì)審及設(shè)計(jì)交底。④負(fù)責(zé)施工過(guò)程中材料及施工樣板的審批。⑤負(fù)責(zé)施工過(guò)程中整體效果的把握及監(jiān)控，指導(dǎo)監(jiān)督施工單位，確保設(shè)計(jì)風(fēng)格及效果得以實(shí)現(xiàn)。
(4)景觀工程的設(shè)計(jì)管理
①負(fù)責(zé)設(shè)計(jì)單位的考察及招標(biāo)。
②負(fù)責(zé)景觀設(shè)計(jì)方案，施工圖的設(shè)計(jì)進(jìn)度、成果質(zhì)量的監(jiān)控。③負(fù)責(zé)景觀施工圖的審核審查，參與圖紙會(huì)審及設(shè)計(jì)交底。④負(fù)責(zé)施工過(guò)程中材料及施工樣板的審批。⑤負(fù)責(zé)組織植物、特殊景觀材料（物品）、與項(xiàng)目整體效果有關(guān)配色設(shè)施的實(shí)施選用。⑥負(fù)責(zé)施工過(guò)程中整體效果的把握及監(jiān)控，確保設(shè)計(jì)風(fēng)格及效果實(shí)現(xiàn)。(5)二次裝修工程的設(shè)計(jì)管理
①按照施工總進(jìn)度計(jì)劃參與編制二裝工程設(shè)計(jì)招標(biāo)計(jì)劃。②負(fù)責(zé)二次裝飾設(shè)計(jì)單位的考察及招標(biāo)。③負(fù)責(zé)二次裝飾設(shè)計(jì)進(jìn)度、質(zhì)量的監(jiān)控。
④負(fù)責(zé)組織各階段設(shè)計(jì)圖紙審核及樣板的審批工作。
⑤負(fù)責(zé)施工階段的設(shè)計(jì)配合工作。
（6）規(guī)劃設(shè)計(jì)信息管理
①收集和處理市場(chǎng)和客戶（含業(yè)主）對(duì)規(guī)劃設(shè)計(jì)的需求和期望信息。②了解、跟蹤房地產(chǎn)發(fā)展的最新動(dòng)態(tài)。③建立設(shè)計(jì)單位檔案。④建立和維護(hù)設(shè)計(jì)師網(wǎng)絡(luò)，積極尋找優(yōu)秀設(shè)計(jì)師。⑤了解新材料、新技術(shù)、新工藝應(yīng)用與引進(jìn)。(7)其他
①對(duì)項(xiàng)目設(shè)計(jì)的質(zhì)量、進(jìn)度、成本控制進(jìn)行監(jiān)督。②參與項(xiàng)目發(fā)展后評(píng)估，進(jìn)行設(shè)計(jì)管理專(zhuān)題總結(jié)。
③負(fù)責(zé)收集與處理本部門(mén)工作所涵蓋的市場(chǎng)和客戶（含業(yè)主）的相關(guān)信息。④建立和維護(hù)與相關(guān)單位之間的公共關(guān)系。⑤完成上級(jí)公司和公司領(lǐng)導(dǎo)交辦的其他工作。L 3.3 設(shè)計(jì)管理部的工作流程 設(shè)計(jì)管理部的工作流程見(jiàn)圖1-2。1.4設(shè)計(jì)管理的工作要點(diǎn)
為了加強(qiáng)公司的項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理工作，提高系統(tǒng)能力，完善工程項(xiàng)目管理，真正體現(xiàn)設(shè)計(jì)中“事前、事中、結(jié)果”的過(guò)程管理，體現(xiàn)產(chǎn)品優(yōu)化、成本優(yōu)化的精神，并嚴(yán)格貫徹產(chǎn)品策劃意圖、取得優(yōu)質(zhì)高效的產(chǎn)品設(shè)計(jì)文件并正確指導(dǎo)工程施工，實(shí)現(xiàn)生活藝術(shù)空間創(chuàng)造產(chǎn)品基礎(chǔ)，設(shè)計(jì)管理部必須嚴(yán)格控制各階段的設(shè)計(jì)管理要點(diǎn)。1.4.1 設(shè)計(jì)管理的原則
設(shè)計(jì)管理的總體原則是：貫徹經(jīng)過(guò)審批的概念性設(shè)計(jì)原創(chuàng)思想，完成實(shí)施方案設(shè)計(jì)、初步設(shè)計(jì)以及施工圖設(shè)計(jì)，以“二合三指”的形式進(jìn)行設(shè)計(jì)過(guò)程的全程監(jiān)控，貫徹落實(shí)產(chǎn)品策劃目標(biāo)和成本目標(biāo)；開(kāi)展施工階段的行銷(xiāo)監(jiān)理，確保實(shí)際最終產(chǎn)品滿足產(chǎn)品策劃、設(shè)計(jì)原創(chuàng)要求。1.4.2 設(shè)計(jì)管理的依據(jù)設(shè)計(jì)管理的主要依據(jù)是公司的權(quán)責(zé)規(guī)定、有關(guān)設(shè)計(jì)管理流程制度，有關(guān)成本管理流程制度及其他相關(guān)流程與制度。主要依據(jù)的法規(guī)政策是：《中華人民共和國(guó)建筑法》、《中華人民共和國(guó)房地產(chǎn)管理法》、《中華人民共和國(guó)城市規(guī)劃法》、《建設(shè)工程勘察設(shè)計(jì)管理?xiàng)l例》、《建設(shè)工程勘察質(zhì)量管理辦法》等。依據(jù)的公司主要制度是：《成本標(biāo)準(zhǔn)編制與使用規(guī)則》、《合同管理辦法》、《項(xiàng)目招標(biāo)管理實(shí)施細(xì)則》以及各階段的設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)、設(shè)計(jì)指引等。
1.4.3 設(shè)計(jì)管理的范圍
項(xiàng)目開(kāi)發(fā)令簽署后，有關(guān)用地自然條件、社會(huì)條件及其他工程設(shè)計(jì)基礎(chǔ)條件的搜集和完善、項(xiàng)目設(shè)計(jì)總體控制計(jì)劃的編制、概念設(shè)計(jì)、顧客敏感點(diǎn)清單編制、方案設(shè)計(jì)、產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)的編制、初步設(shè)計(jì)、施工圖設(shè)計(jì)、各階段設(shè)計(jì)成果及圖紙的審查、設(shè)計(jì)變更、方案委員會(huì)管理辦法等、設(shè)計(jì)報(bào)政府審批以及工程施工過(guò)程中的行銷(xiāo)監(jiān)理等所有具體工作都屬于設(shè)計(jì)管理的范疇。
1.4.4 設(shè)計(jì)管理的實(shí)施要點(diǎn)
①設(shè)計(jì)委托統(tǒng)一由設(shè)計(jì)管理部門(mén)負(fù)責(zé)，并明確設(shè)計(jì)要求，設(shè)計(jì)限額等相關(guān)內(nèi)容，同時(shí)規(guī)定對(duì)小區(qū)總體規(guī)劃及單體方案必須根據(jù)營(yíng)銷(xiāo)部門(mén)編制的市場(chǎng)定位及營(yíng)銷(xiāo)方案并經(jīng)論證通過(guò)后辦理，這主要是為了解決項(xiàng)目前期設(shè)計(jì)、營(yíng)銷(xiāo)相互脫節(jié)的問(wèn)題。在一些項(xiàng)目中，往往是等到樣板房建好甚至是大面積開(kāi)售后營(yíng)銷(xiāo)部門(mén)的意見(jiàn)才能反饋至設(shè)計(jì)管理部門(mén)，其中包含的規(guī)劃、戶型朝向、平面布置等意見(jiàn)往往無(wú)法調(diào)整，增大銷(xiāo)售壓力。
對(duì)單項(xiàng)設(shè)計(jì)因?yàn)楹雎粤嗽O(shè)計(jì)要求、設(shè)計(jì)限額而造成返工、工期延長(zhǎng)的情況非常普遍。如某項(xiàng)目擬建一臨時(shí)公共汽車(chē)站，初期為追求設(shè)計(jì)效果，要求屋面采用張拉膜結(jié)構(gòu)，立面方案幾經(jīng)反復(fù)，到最后張拉膜設(shè)計(jì)完成后初步預(yù)算費(fèi)用將超過(guò)百萬(wàn)，不得不放棄此方案重新調(diào)整，前后浪費(fèi)的時(shí)間超過(guò)一個(gè)月，：，這屬于典型的事前控制不足，設(shè)計(jì)限額不明確的情況。
目前總體規(guī)劃、景觀方案、單體方案的重要性日益突出，為簡(jiǎn)化工作流程，同時(shí)促進(jìn)設(shè)備設(shè)計(jì)單位相互間的競(jìng)爭(zhēng)意識(shí)，應(yīng)明確采用備案制度作單位委托設(shè)計(jì)，即每年編制單項(xiàng)工程設(shè)計(jì)委托單價(jià)表，選擇不少于三家設(shè)計(jì)單位作為委托設(shè)計(jì)依據(jù)。②為避免造成下階段的設(shè)計(jì)質(zhì)量問(wèn)題或設(shè)計(jì)返工，同時(shí)需引人現(xiàn)代營(yíng)銷(xiāo)觀念，明確規(guī)定本階段設(shè)計(jì)文件完成后應(yīng)經(jīng)設(shè)計(jì)管理部門(mén)組織包括營(yíng)銷(xiāo)在內(nèi)的相關(guān)部門(mén)領(lǐng)導(dǎo)評(píng)審?fù)ㄟ^(guò)后，方可通知設(shè)計(jì)單位開(kāi)始下一階段設(shè)計(jì)任務(wù)。
③ 單體平面方案的合理與否直接影響到銷(xiāo)售，同時(shí)，單體平面方案的調(diào)整往往涉及結(jié)構(gòu)、設(shè)備等多個(gè)設(shè)計(jì)工種，所以合理確定單體平面方案是非常重要的環(huán)節(jié)。明確規(guī)定單體平面方案必須經(jīng)營(yíng)銷(xiāo)中心、項(xiàng)目公司、設(shè)計(jì)管理部門(mén)會(huì)簽確認(rèn)。④房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)報(bào)建等工作對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)合理、合法利用國(guó)家政策，尋求企業(yè)效益影響增長(zhǎng)點(diǎn)有重要意義，設(shè)計(jì)及設(shè)計(jì)管理工作也應(yīng)緊緊圍繞這方面展開(kāi)工作，故應(yīng)明確各階段的設(shè)計(jì)文件需經(jīng)設(shè)計(jì)管理部門(mén)審核后方可交投資開(kāi)發(fā)部門(mén)辦理報(bào)批。
⑤需協(xié)調(diào)市政規(guī)劃設(shè)計(jì)與景觀設(shè)計(jì)中道路布置兩者的關(guān)系，較好的做法是景觀專(zhuān)業(yè)提前介入，在市政前確定景觀方案。1.4。5 設(shè)計(jì)質(zhì)量管理的要點(diǎn) ①設(shè)計(jì)的合理性、安全性、經(jīng)濟(jì)性、設(shè)計(jì)效果和圖紙出圖質(zhì)量，是設(shè)計(jì)質(zhì)量管理的主要內(nèi)容。設(shè)計(jì)質(zhì)量以其合理性、經(jīng)濟(jì)性、設(shè)計(jì)效果及其具有的商業(yè)價(jià)值衡量。
②出圖質(zhì)量應(yīng)保證設(shè)計(jì)深度符合要求，必須避免專(zhuān)業(yè)矛盾和設(shè)計(jì)錯(cuò)誤，杜絕設(shè)計(jì)事故。設(shè)計(jì)圖紙出圖質(zhì)量不符合要求的，設(shè)計(jì)管理部門(mén)應(yīng)要求設(shè)計(jì)單位重新出圖。③設(shè)計(jì)管理部門(mén)應(yīng)與設(shè)計(jì)單位建立設(shè)計(jì)過(guò)程的實(shí)時(shí)監(jiān)控制度，以便雙方均能在各階段實(shí)時(shí)掌握和檢查設(shè)計(jì)進(jìn)度和設(shè)計(jì)狀況。④?chē)?yán)格控制施工圖階段的設(shè)計(jì)變更，設(shè)計(jì)管理部門(mén)進(jìn)行設(shè)計(jì)變更時(shí)應(yīng)了解現(xiàn)場(chǎng)的材料提出處理意見(jiàn)，并分如下程序進(jìn)行處理：
a．單項(xiàng)變更損失五萬(wàn)元以內(nèi)的，由設(shè)計(jì)管理部門(mén)確認(rèn)是否變更；
b。單項(xiàng)變更損失五至十萬(wàn)之間的，由設(shè)計(jì)管理部門(mén)管線領(lǐng)導(dǎo)確定是否變更； c．單項(xiàng)變更損失十萬(wàn)元以上的，應(yīng)報(bào)公司上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)后方可變更。⑤圖紙會(huì)審是工程建設(shè)程序中的重要環(huán)節(jié)，凡未經(jīng)會(huì)審的圖紙不得用于施工，圖紙會(huì)審應(yīng)由工程、設(shè)計(jì)管理部門(mén)主持，相關(guān)單位必須對(duì)圖紙會(huì)審工作予高度重視。
1.4.6 設(shè)計(jì)成本控制的要點(diǎn)成本控制是設(shè)計(jì)管理的重要組成部分，成本控制的工作要點(diǎn)如下。
①材料定板及設(shè)備選型原則上應(yīng)在公司年度招投標(biāo)中標(biāo)單位中選擇。② 影響到裝修效果的材料、設(shè)計(jì)選用原則上應(yīng)有營(yíng)銷(xiāo)部門(mén)的意見(jiàn)。
③設(shè)計(jì)委托時(shí)，設(shè)計(jì)合同必須明確本項(xiàng)目設(shè)計(jì)限額及材料、設(shè)備選用要求，這是成本控制中很重要的環(huán)節(jié)，只有具備合理的設(shè)計(jì)成本控制目標(biāo)，設(shè)計(jì)單位才能在相關(guān)階段的設(shè)計(jì)中圍繞成本目標(biāo)進(jìn)行設(shè)計(jì)方案、材料選用等工作。設(shè)計(jì)管理部門(mén)應(yīng)嚴(yán)格按公司下發(fā)的混凝土和鋼筋的限額設(shè)計(jì)值作為結(jié)構(gòu)限額設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)(見(jiàn)表1-1和表 1-2)。設(shè)計(jì)管理部門(mén)可根據(jù)項(xiàng)目的具體情況對(duì)結(jié)構(gòu)限額值提出修正意見(jiàn)，經(jīng)公司領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)后按修正值進(jìn)行控制。
④設(shè)計(jì)單位在提交設(shè)計(jì)文件時(shí)，方案設(shè)計(jì)必須有工程估算；初步設(shè)計(jì)必須有工程概算；施工圖設(shè)計(jì)宜有工程預(yù)算。
⑤各階段的設(shè)計(jì)如果超出設(shè)計(jì)限額時(shí)，必須經(jīng)設(shè)計(jì)管理部門(mén)及審核部審核后，報(bào)送公司領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)后方可進(jìn)行下一階段設(shè)計(jì)或?qū)嵤?/p>
⑥應(yīng)加大對(duì)“新產(chǎn)品、新材料、新技術(shù)、新工藝”的研究，試點(diǎn)和推廣工作。重視“四新”的應(yīng)用是投資控制的重要內(nèi)容，但“四新”的應(yīng)用必須遵循先試點(diǎn)后推廣的過(guò)程，同時(shí)應(yīng)進(jìn)行技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析。
⑦對(duì)公建配套用房的布置，設(shè)計(jì)單位往往重視程度不夠，甚至將一些臨街可售高價(jià)的地方安排為居委會(huì)等配套用房，所以應(yīng)明確移交式低價(jià)出售的配套項(xiàng)目，必須布置在商業(yè)價(jià)值最低的地方，同時(shí)明確各階段設(shè)計(jì)文件完成后需經(jīng)設(shè)計(jì)管理部門(mén)審核后方可交投資開(kāi)發(fā)部門(mén)辦理報(bào)批。
⑧會(huì)所及大型商業(yè)用房設(shè)計(jì)，應(yīng)由 商用物業(yè)管理部門(mén)組織使用單位：對(duì)使用功能布置參與規(guī)劃，由設(shè)計(jì)管理部門(mén)跟蹤完善。例如某會(huì)所已完成所有專(zhuān)業(yè)設(shè)計(jì)，經(jīng)酒店管理公司審核后發(fā)現(xiàn)其功能與使用要求有較大出入，提出調(diào)整平面、增加客房等許多修改意見(jiàn)，整個(gè)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)必須全面修改，造成工期延長(zhǎng)大半年。
⑨ 材料、設(shè)備選用必須以“安全、合理、經(jīng)濟(jì)”為原則，以“價(jià)廉物美”為標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行選用，避免材料、設(shè)備選用不合理造成浪費(fèi)損失。⑩施工圖的設(shè)計(jì)必須在滿足規(guī)范、法規(guī)的前提下，以相對(duì)最經(jīng)濟(jì)的方案進(jìn)行設(shè)計(jì)。
⑩所有施工圖必須進(jìn)行綜合會(huì)審，減少各專(zhuān)業(yè)矛盾及返工損失。⑩移交或低價(jià)出售的配套項(xiàng)目，必須布置在商業(yè)價(jià)值最低的地方。⑩應(yīng)嚴(yán)格控制設(shè)計(jì)變更，爭(zhēng)取不變更，盡量少變更，嚴(yán)控大變更 第2章
2.1 項(xiàng)目策劃階段的設(shè)計(jì)基礎(chǔ)資料收集 2.1.1 規(guī)劃設(shè)計(jì)外部協(xié)作條件的取證要求 ①在項(xiàng)目規(guī)劃和設(shè)計(jì)的各階段，設(shè)計(jì)管理部除了與設(shè)計(jì)單位密切配合外，有很多方面需要及時(shí)與項(xiàng)目所在地的政府主管部門(mén)或國(guó)家機(jī)關(guān)等相關(guān)部門(mén)、機(jī)構(gòu)取得聯(lián)系，進(jìn)行溝通、協(xié)調(diào)，并取得相關(guān)數(shù)據(jù)及有關(guān)方面的協(xié)議或批文，并作為各階段設(shè)計(jì)的依據(jù)和條件提供給設(shè)計(jì)單位，這些條件稱(chēng)為規(guī)劃設(shè)計(jì)的外部協(xié)作條件。
②一般相關(guān)的部門(mén)有：發(fā)改委、國(guó)土局、建委、規(guī)劃局、工商統(tǒng)計(jì)局、銀行、文教、環(huán)保、衛(wèi)生、水、電、電信、煤氣、熱力、市政、消防、人防、安全保衛(wèi)部門(mén)等。2.1.2 項(xiàng)目所需的設(shè)計(jì)基礎(chǔ)資料
①設(shè)計(jì)管理部根據(jù)項(xiàng)目策劃報(bào)告編寫(xiě)指引完成設(shè)計(jì)所需基礎(chǔ)資料的收集、整理工作。
②設(shè)計(jì)管理部根據(jù)項(xiàng)目策劃報(bào)告編寫(xiě)指引中策劃階段規(guī)劃設(shè)計(jì)分析成果標(biāo)準(zhǔn)中的要求收集、整理并分析下列基礎(chǔ)資料，為策劃工作提供技術(shù)支持與依據(jù)：
a．城市總體規(guī)劃的全部成果、城市總體規(guī)劃文本、城市總體規(guī)劃的主要圖紙、總體規(guī)劃階段的各項(xiàng)專(zhuān)業(yè)規(guī)劃的文本和圖紙； b．分區(qū)規(guī)劃的全部成果；
c．控制性詳細(xì)規(guī)劃的全部成果；
d．城市總體規(guī)劃、分區(qū)規(guī)劃及控制性詳細(xì)規(guī)劃對(duì)本地段的規(guī)劃要求；
e．現(xiàn)狀居住人口詳細(xì)資料，包括人口密度、人口構(gòu)成、平均每戶，人數(shù)籌； {．用地現(xiàn)狀資料V包括鄰近地區(qū)）；
g．建筑現(xiàn)狀資料，包括各類(lèi)性質(zhì)建筑質(zhì)量、數(shù)量、分布、層數(shù)等； h．工程設(shè)施及管線現(xiàn)狀資料（包括鄰近地區(qū)）； i．工程地質(zhì)、水文地質(zhì)等有關(guān)資料；
j．所在城市或地區(qū)歷史文脈、地方風(fēng)貌、建筑傳統(tǒng)形式等資料；
k．房地產(chǎn)及工程等經(jīng)濟(jì)資料（包括房?jī)r(jià)、地價(jià)、各類(lèi)基礎(chǔ)工程造價(jià)等）； 1.1： iooo～i： 2000實(shí)測(cè)地形圖； m．競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)資料等。
2.1.3 設(shè)計(jì)基礎(chǔ)資料收集的工作程序 項(xiàng)目設(shè)計(jì)基礎(chǔ)資料收集包括：項(xiàng)目設(shè)計(jì)基礎(chǔ)資料移交、項(xiàng)目設(shè)計(jì)基礎(chǔ)資料補(bǔ)充和項(xiàng)目設(shè)計(jì)基礎(chǔ)資料評(píng)審。
①項(xiàng)目設(shè)計(jì)基礎(chǔ)資料移交。設(shè)計(jì)管理部完成與相應(yīng)責(zé)任部門(mén)的項(xiàng)目設(shè)計(jì)基礎(chǔ)資料交接，移交內(nèi)容包括《宗地自然條件表》、《宗地社會(huì)條件表》（投資開(kāi)發(fā)部提供）和《競(jìng)爭(zhēng)樓蘊(yùn)列表》（營(yíng)銷(xiāo)策劃部提供）三部分，并 由交接雙方共同填寫(xiě)《項(xiàng)目設(shè)計(jì)基礎(chǔ)資料移交評(píng)審表》。② 項(xiàng)目設(shè)計(jì)基礎(chǔ)資料補(bǔ)充。設(shè)計(jì)管理部按照《項(xiàng)目設(shè)計(jì)基礎(chǔ)資料移交評(píng)審表》完成項(xiàng)目設(shè)計(jì)基礎(chǔ)資料的調(diào)查和補(bǔ)充，包括《宗地自然條件表》、《宗地社會(huì)條件表》（投資開(kāi)發(fā)部負(fù)責(zé)補(bǔ)充完善，設(shè)計(jì)管理部協(xié)助）和《競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)設(shè)計(jì)信息表》（營(yíng)銷(xiāo)策劃部牽頭完成）。
③ 項(xiàng)目設(shè)計(jì)基礎(chǔ)資料評(píng)審。設(shè)計(jì)管理部組織投資開(kāi)發(fā)部、營(yíng)銷(xiāo)策劃部完成項(xiàng)目設(shè)計(jì)基礎(chǔ)資料評(píng)審，評(píng)審意見(jiàn)和結(jié)論填寫(xiě)在《項(xiàng)目設(shè)計(jì)基礎(chǔ)資料移交評(píng)審表》中，并由參與評(píng)審人員共同簽字確認(rèn)。
④設(shè)計(jì)管理部發(fā)出資料提供要求后相關(guān)部門(mén)未能在1個(gè)工作日內(nèi)提供設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)輸入文件導(dǎo)致設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)時(shí)間拖延，配合部門(mén)負(fù)責(zé)人及經(jīng)辦人扣 罰 100 元／次，設(shè)計(jì)管理部提供考核信息；設(shè)計(jì)管理部相關(guān)專(zhuān)業(yè)人員未跟催配合部門(mén)提供資料，扣罰 50 元／次，配合部門(mén)提供考核信息。
⑤ 項(xiàng)目設(shè)計(jì)基礎(chǔ)資料移交評(píng)審表見(jiàn)表2-1。2.1.4 宗地自然條件資料
宗地自然條件表見(jiàn)本書(shū) 電子文件。2.1.5 宗地社會(huì)條件資料
宗地社會(huì)條件表見(jiàn)本書(shū) 電子文件。2.1.6 競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)信息
“競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)”是指區(qū)域內(nèi)、或其他區(qū)域內(nèi)與本項(xiàng)目地理位置、市場(chǎng)定位、產(chǎn)品類(lèi)型等方面存在相似性，可能與本項(xiàng)目產(chǎn)生競(jìng)爭(zhēng)的樓盤(pán)。價(jià)格需按產(chǎn)品類(lèi)型列出最高價(jià)、最低價(jià)以及均價(jià)。競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)列表中的競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)清單，需由設(shè)計(jì)管理部與營(yíng)銷(xiāo)策劃部共同確認(rèn)。競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)列表形式參考本書(shū)電子文件。競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)設(shè)計(jì)信息表見(jiàn)本書(shū)電子文件。2.2 項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)的可行性分析 2.2.1 項(xiàng)目場(chǎng)地地質(zhì)勘察
項(xiàng)目場(chǎng)地地質(zhì)勘察應(yīng)根據(jù)項(xiàng)目策劃、概念設(shè)計(jì)不同階段的要求分階段進(jìn)行。
①在新項(xiàng)目選擇、可行性分析階段，設(shè)計(jì)管理部應(yīng)負(fù)責(zé)進(jìn)行可行性研究勘察（選址勘察），目的是對(duì)地塊場(chǎng)地的地質(zhì)穩(wěn)定性和建筑適宜性做出評(píng)價(jià)，主要手段是搜集地塊有關(guān)的地質(zhì)資料和建筑經(jīng)驗(yàn)資料、踏勘了解場(chǎng)地工程地質(zhì)條件；當(dāng)擬建場(chǎng)地工程地質(zhì)條件復(fù)雜，已有資料不能滿足要求時(shí)，可根據(jù)具體情況進(jìn)行工程地質(zhì)測(cè)繪和必要的勘探工作。②在項(xiàng)目策劃階段應(yīng)進(jìn)行場(chǎng)地初步勘察，為確定建筑總平面布置、主要建筑物地基基礎(chǔ)設(shè)計(jì)方案提供巖土工程勘察資料，初步勘察應(yīng)符合初步設(shè)計(jì)的要求。2.2.2 項(xiàng)目設(shè)計(jì)基礎(chǔ)資料分析
①依據(jù)各個(gè)調(diào)查表格在策劃階段進(jìn)行設(shè)計(jì)基礎(chǔ)資料的收集，可結(jié)合項(xiàng)目的具體狀況增加需收集的信息條目。在完成基礎(chǔ)資料收集后，根據(jù)這些資料對(duì)項(xiàng)目的自然、市政、市場(chǎng)等條件做出基本的研判以作為項(xiàng)目策劃、設(shè)計(jì)的基本依據(jù)。
②依據(jù)宗地自然條件表的內(nèi)容，分析宗地自然環(huán)境對(duì)規(guī)劃設(shè)計(jì)的影響。如：依據(jù)宗地地形圖分析建筑與產(chǎn)品的排布可能性；依據(jù)宗地綠化與水面的分布圖分析現(xiàn)狀資源的保護(hù)與利用措施等。
③依據(jù)宗地自然條件表的內(nèi)容，對(duì)于有特殊地下物（如沖溝、暗河、古墓、地下軍用設(shè)施等）或存在空氣污染、水質(zhì)污染、噪聲污染的地塊對(duì)規(guī)劃設(shè)計(jì)的影響程度及對(duì)應(yīng)的設(shè)計(jì)思路和解決辦法（該思路、辦法對(duì)應(yīng)的成本估算要在《投資與收益分析》中體現(xiàn)）。
④依據(jù)宗地社會(huì)條件表的內(nèi)容，分析區(qū)域總體規(guī)劃、道路交通狀況、周邊公共設(shè)施狀況、市政配套狀況等對(duì)規(guī)劃設(shè)計(jì)的影響。如：區(qū)域總體規(guī)劃對(duì)小區(qū)分期開(kāi)發(fā)順序的影響；道路交通狀況對(duì)小區(qū)主要出入口設(shè)置與人車(chē)流線的影響；商業(yè)設(shè)施、教育現(xiàn)狀、體育娛樂(lè)公園等休閑場(chǎng)所、銀行醫(yī)院等生活設(shè)施對(duì)自身配套建設(shè)規(guī)模和面積確定的影響；不利因素設(shè)施的影響和解決方案；市政配套狀況對(duì)技術(shù)設(shè)計(jì)的影響等。⑤設(shè)計(jì)管理部和營(yíng)銷(xiāo)策劃部應(yīng)共同組織人員對(duì)競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)做徹底的調(diào)查，調(diào)查內(nèi)容不只局限于通常的總架、單價(jià)調(diào)查，而應(yīng)結(jié)合競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)的規(guī)劃設(shè)計(jì)細(xì)節(jié)和綜合品質(zhì)調(diào)查進(jìn)行資料收集，并全面分析。
⑥依據(jù)宗地社會(huì)條件表的內(nèi)容，當(dāng)?shù)卣黝?lèi)間距、日照要求，并結(jié)合公司對(duì)項(xiàng)目的主要指標(biāo)要求（總建筑面積、產(chǎn)品類(lèi)型組合能），并分析對(duì)建筑排布的影響。
⑦ 當(dāng)不具備政府規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)，容積率、面積分配比例等技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)不完全確定時(shí)，進(jìn)行公司最理想的容積率和產(chǎn)品分配比例分析，完成容積率分析方案及對(duì)應(yīng)的容積率分析表，當(dāng)容積率確認(rèn)后，深化該容積率指標(biāo)下的方案及完成其對(duì)應(yīng)的綜合經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)表與產(chǎn)品分析表。
⑧ 當(dāng)具備政府規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)，即具備既定容積率、建筑密度和配套公建面積時(shí)，按照樓層完全平均或多層、小高層、高層等不同比例分配的假設(shè)情況，進(jìn)行最基本的建筑排列，完成規(guī)劃設(shè)計(jì)草案其對(duì)應(yīng)的綜合經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)表與產(chǎn)品分析表（不同假設(shè)情況下，對(duì)應(yīng)的建設(shè)周期計(jì)劃、成本估算、銷(xiāo)售價(jià)格預(yù)測(cè)及經(jīng)濟(jì)效益分析，要在項(xiàng)目進(jìn)度總體計(jì)劃、成本控制表單中體現(xiàn)）；三種不同方案的比較應(yīng)結(jié)合策劃階段的3個(gè)產(chǎn)品基礎(chǔ)方案進(jìn)行 2.3規(guī)劃設(shè)計(jì)分析
2.3.1 規(guī)劃設(shè)計(jì)分析的要點(diǎn)
①技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)：結(jié)合設(shè)計(jì)分析是否能達(dá)到 公司對(duì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的基本具體量化指標(biāo)要求。2規(guī)劃條件分析：分析小區(qū)如何和周邊結(jié)合的可行性，包括道路交通、周邊市政管網(wǎng)目的支持度等；分析容積率、密度等規(guī)劃條件對(duì)項(xiàng)目指標(biāo)的限制。③規(guī)劃設(shè)計(jì)概念：如何體現(xiàn)該項(xiàng)目住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)導(dǎo)則的精神；表現(xiàn)項(xiàng)目預(yù)期的風(fēng)格和設(shè)計(jì)主題。
④技術(shù)概念：計(jì)劃采用的重要新技術(shù)及其與規(guī)劃設(shè)計(jì)的關(guān)系。
⑤社區(qū)可持續(xù)發(fā)展概念：對(duì)項(xiàng)目分期發(fā)展的設(shè)想、對(duì)營(yíng)造統(tǒng)一的社區(qū)概念的設(shè)想、對(duì)產(chǎn)品差異性的考慮。
⑥規(guī)劃設(shè)計(jì)分析草案圖紙。⑦規(guī)劃設(shè)計(jì)分析總平面圖。⑧退讓紅線要求。
⑨不同功能物業(yè)的分布位置分析。⑩間距分析。10組團(tuán)規(guī)模分析。
11市政條件分析圖：包括道路交通、道路、停車(chē)、水、電、暖、通信等分析圖；對(duì)于坡地、山 地等復(fù)雜地形應(yīng)做全面的地形分析。12樣板區(qū)選址及構(gòu)成內(nèi)容分析。2.3.2 項(xiàng)目綜合經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)
項(xiàng)目綜合經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)表和容積率分析表見(jiàn)本書(shū) 電子文件。2.3.3 項(xiàng)目產(chǎn)品策劃分析
①規(guī)劃設(shè)計(jì)草案的主要目的是通過(guò)設(shè)計(jì)分析為項(xiàng)目的投資效益和經(jīng)營(yíng)前景提供技術(shù)上的依據(jù)。經(jīng)過(guò)對(duì)項(xiàng)目有利因素和不利因素的研究，以及規(guī)劃設(shè)計(jì)草案中各類(lèi)產(chǎn)品受各因素影響的情況，編制出圖表或文字提交市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)和成本管理部門(mén)，形成項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析和營(yíng)銷(xiāo)策略的基礎(chǔ)。
②規(guī)劃結(jié)構(gòu)對(duì)產(chǎn)品策劃要求的戶型指標(biāo)的影響因素包括規(guī)劃中單體的體塊的面寬、進(jìn)深是否和戶型要求的面積、采光、通風(fēng)要求相匹配。
③“有利因素、不利因素”是指對(duì)產(chǎn)品定價(jià)產(chǎn)生較大影響的因素，需針對(duì)具體情況，分析地塊及產(chǎn)品中存在的主要矛盾，得出各主要因素。“有利因素”包括良好建筑朝向、良好景觀朝向等；“不利因素”包括噪聲、不良建筑朝向、不良景觀等。④ 關(guān)于各因素的可參考定義
a。應(yīng)根據(jù)各個(gè)地區(qū)的氣候及日照條件制訂 B．良好建筑朝向：“南偏東15。至南偏西15。范圍內(nèi)”的朝向。C．不良建筑朝向：“西偏南 45。至西偏北45。范圍內(nèi)”的朝向；景觀朝向：住宅朝向地塊內(nèi)、外的景觀資源。
2.4 策劃階段設(shè)計(jì)分析成果存檔及編號(hào)
項(xiàng)目基礎(chǔ)資料范例和項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)草案見(jiàn)本書(shū)電子文件。2.5顧客敏感點(diǎn)及產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)要點(diǎn)管理制度
為規(guī)范公司項(xiàng)目定位及策劃階段的操作，需加強(qiáng)對(duì)“顧客敏感點(diǎn)和產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)要點(diǎn)”這一重要節(jié)點(diǎn)的監(jiān)控，以達(dá)到作業(yè)程序的系統(tǒng)性和科學(xué)性、提高產(chǎn)品性價(jià)比和建立完整的項(xiàng)目?jī)r(jià)值體系。
2.5.1 顧客敏感點(diǎn)的定義
顧客敏感點(diǎn)是能引起顧客購(gòu)買(mǎi)興趣的產(chǎn)品特性，是顧客具體需求在產(chǎn)品中的體現(xiàn)，相對(duì)投人有較大的產(chǎn)出效益，因此設(shè)計(jì)者對(duì)顧客敏感點(diǎn)項(xiàng)目應(yīng)重點(diǎn)考慮，綜合平衡總成本時(shí)優(yōu)先保證敏感點(diǎn)工程項(xiàng)目。顧客敏感點(diǎn)項(xiàng)目受目標(biāo)顧客群的需求影響，受產(chǎn)品檔次定位影響，同時(shí)也受項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)策略的影響。因此需要在每個(gè)項(xiàng)目策劃過(guò)程甲分階段確定嚴(yán)品的顧客敏感點(diǎn)。2.5.2 顧客敏感點(diǎn)的分類(lèi)顧客敏感點(diǎn)分為顧客敏感項(xiàng)目和顧客重視項(xiàng)目（在項(xiàng)目策劃階段確定）。顧客敏感項(xiàng)目為必須執(zhí)行項(xiàng)目。顧客重視項(xiàng)目在具體項(xiàng)目中可作為顧客敏感點(diǎn)項(xiàng)目備選項(xiàng)目。《顧客敏感點(diǎn)及產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)要點(diǎn)清單》規(guī)定了顧客敏感點(diǎn)項(xiàng)目分類(lèi)和分解項(xiàng)目，并給出一般的敏感點(diǎn)等級(jí)。
2.5.3 顧客敏感點(diǎn)策劃實(shí)施說(shuō)明
①每個(gè)項(xiàng)目都應(yīng)確定顧客敏感點(diǎn)項(xiàng)目，最終指導(dǎo)建筑設(shè)計(jì)和施工。顧客敏感點(diǎn)工程標(biāo)隹應(yīng)恰 當(dāng)反映競(jìng)爭(zhēng)策略，產(chǎn)品定位和目標(biāo)顧客需求，同時(shí)要反映產(chǎn)品策劃的核心價(jià)值體系。②設(shè)計(jì)管理部在項(xiàng)目策劃階段確定顧客敏感點(diǎn)類(lèi)別，其中有四項(xiàng)為顧客敏感點(diǎn)項(xiàng)目，六項(xiàng)為顧客重視項(xiàng)目，共十點(diǎn)顧客敏感點(diǎn)。顧客敏感點(diǎn)確定從《顧客敏感點(diǎn)及產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)要點(diǎn)清單》中的中類(lèi)中選定，并可根據(jù)具體項(xiàng)目增加新的項(xiàng)目，填寫(xiě)《顧客敏感點(diǎn)及產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)要③《顧客箣咸占聃
③《顧客敏感點(diǎn)及標(biāo)準(zhǔn)要點(diǎn)》完成稿會(huì)同《實(shí)施方案設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)》一起交給設(shè)計(jì)單位指導(dǎo)概念設(shè)計(jì)文件后的各專(zhuān)業(yè)后續(xù)設(shè)計(jì)工作。實(shí)施方案或初步設(shè)計(jì)完成后，應(yīng)確定顧客敏感點(diǎn)的工藝工序以及材料標(biāo)準(zhǔn)，作為行銷(xiāo)監(jiān)理工作指引，作為施工圖設(shè)計(jì)過(guò)程以及建造過(guò)程的工作指南。
2.5.4 顧客敏感點(diǎn)的確定及審核程序
①顧客敏感點(diǎn)和產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)由營(yíng)銷(xiāo)策劃部審核。②在完成項(xiàng)目市場(chǎng)定位后，設(shè)計(jì)管理部應(yīng)結(jié)合項(xiàng)目策劃報(bào)告編制顧客敏感點(diǎn)清單，確定本項(xiàng)目的顧客敏感點(diǎn)項(xiàng)目，應(yīng)完成《顧客敏感點(diǎn)及產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)要點(diǎn)清單》中的大類(lèi)和中類(lèi)部分。③在項(xiàng)目論證會(huì)結(jié)束后，結(jié)合項(xiàng)目產(chǎn)品定位和概念設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)的編寫(xiě)，應(yīng)填寫(xiě)完成小類(lèi)內(nèi)容。④在完成概念設(shè)計(jì)文件招標(biāo)后，結(jié)合中標(biāo)方案，設(shè)計(jì)管理部應(yīng)組織編寫(xiě)產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)要點(diǎn)，作為概念設(shè)計(jì)文件修改和后續(xù)階段設(shè)計(jì)的指導(dǎo)原則。⑤在實(shí)施方案完成后，項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理部應(yīng)依此編制完整的產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)手冊(cè)，用以指導(dǎo)初步及施工圖設(shè)計(jì)、各項(xiàng)專(zhuān)項(xiàng)設(shè)計(jì)。
2，5.5 顧客敏感點(diǎn)及產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)要點(diǎn)清單 見(jiàn)本書(shū) 電子文件。
2.5.6 顧客敏感點(diǎn)及產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)要點(diǎn) 見(jiàn)本書(shū)電子文件。第3章 房地產(chǎn)公司設(shè)計(jì)招標(biāo)管理
房地產(chǎn)公司設(shè)計(jì)招標(biāo)是指為了選擇合適的設(shè)計(jì)單位，房地產(chǎn)公司通過(guò)招標(biāo)的方式將設(shè)計(jì)任務(wù)委托給設(shè)計(jì)單位完成，由設(shè)計(jì)單位根據(jù)國(guó)家法律法規(guī)的規(guī)定和房地產(chǎn)公司的設(shè)計(jì)要求進(jìn)行設(shè)計(jì)，并提供設(shè)計(jì)成果，房地產(chǎn)公司可以選擇委托同一個(gè)設(shè)計(jì)單位進(jìn)行多個(gè)階段的設(shè)計(jì)工作，也可以把不同階段的設(shè)計(jì)任務(wù)分別委托給不同的設(shè)計(jì)單位負(fù)責(zé)。但無(wú)論是哪個(gè)階段的招標(biāo)管理工作，其管理的要點(diǎn)基本一致，具體包括：設(shè)計(jì)招標(biāo)管理機(jī)構(gòu)的設(shè)置與招標(biāo)管理流程的制訂；設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)的編制與評(píng)審管理；設(shè)計(jì)單位考察與設(shè)計(jì)招標(biāo)書(shū)發(fā)放管理；開(kāi)標(biāo)、評(píng)標(biāo)與定標(biāo)管理；設(shè)計(jì)合同的簽訂管理；設(shè)計(jì)單位的履約評(píng)價(jià)管理等。本章將分別對(duì)上述設(shè)計(jì)招標(biāo)的各管理要點(diǎn)進(jìn)行詳細(xì)的說(shuō)明。
3.1設(shè)計(jì)招標(biāo)的管理機(jī)構(gòu)與管理流程 3.1.1設(shè)計(jì)招標(biāo)的管理機(jī)構(gòu)
(1)設(shè)計(jì)招標(biāo)相關(guān)部門(mén)與崗位的職責(zé)
①公司總經(jīng)理。公司總經(jīng)理全面負(fù)責(zé)招標(biāo)工作。其主要職責(zé)（不限于）是： a．批準(zhǔn)招標(biāo)計(jì)劃與安排； b．組建招標(biāo)領(lǐng)導(dǎo)小組；
c．主持招標(biāo)領(lǐng)導(dǎo)小組會(huì)議，審批確定中標(biāo)單位； d．組織合同會(huì)簽；
e．簽訂合同或授權(quán)公司法人合同的簽訂。② 公司常務(wù)董事。公司常務(wù)董事是公司制度與流程執(zhí)行的監(jiān)督者。按照公司的規(guī)定和要求，參加評(píng)標(biāo)活動(dòng)，了解制度與流程執(zhí)行情況進(jìn)行監(jiān)督。
③設(shè)計(jì)管理部負(fù)責(zé)各種設(shè)計(jì)招標(biāo)工作。對(duì)產(chǎn)品和成本標(biāo)準(zhǔn)的實(shí)施起到監(jiān)督與促進(jìn)的作用。A．設(shè)計(jì)管理部經(jīng)理。負(fù)責(zé)組織項(xiàng)目的技術(shù)管理工作，確定各種產(chǎn)品技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，組織編制產(chǎn)品成本標(biāo)準(zhǔn)。
B．總建筑師。其主要職責(zé)（不限于）是：i．負(fù)責(zé)編寫(xiě)項(xiàng)目設(shè)計(jì)說(shuō)明；ii參加招標(biāo)文件的編寫(xiě)，主要參加編寫(xiě)招標(biāo)文件的)有關(guān)技術(shù)條款；iii按照評(píng)委方式參加技術(shù)評(píng)標(biāo)；iv．參與最后澄清工作。
C．總工程師。其主要職責(zé)（不限于）是：i．與工程管理部協(xié)商負(fù)責(zé)編寫(xiě)工程施工組織總體方案介紹，擬定總工期、關(guān)鍵工期要求；U參加對(duì)投標(biāo)人的資格預(yù)審；叭主要參加編寫(xiě)招標(biāo)文件的技術(shù)條款，特別是施工技術(shù)要求；iv.按照評(píng)委方式參加評(píng)標(biāo)；V.參與最后澄清工作。④成本管理部。其主要職責(zé)（不限于）是：
a。負(fù)責(zé)組織編制工程量清單，同時(shí)審核施工圖； b．負(fù)責(zé)審核招標(biāo)文件，對(duì)成本標(biāo)桿進(jìn)行核對(duì)；
c．負(fù)責(zé)參加編寫(xiě)專(zhuān)用合同條款、編制有關(guān)商務(wù)文件； d．參加對(duì)投標(biāo)人的資格預(yù)審，e．參與過(guò)程和最后澄清和合同談判工作。(2)設(shè)計(jì)招標(biāo)領(lǐng)導(dǎo)小組的職責(zé)與人員組成 ①設(shè)計(jì)招標(biāo)領(lǐng)導(dǎo)小組職責(zé)
a．批準(zhǔn)招標(biāo)文件，審查評(píng)標(biāo)辦法和細(xì)則的合理性和公正性； b．審批入圍的投標(biāo)人名單；
c．審定評(píng)委會(huì)提出的書(shū)面評(píng)標(biāo)報(bào)告和推薦的中標(biāo)候選人，確定中標(biāo)單位； d．決策采用團(tuán)體成員各一票的方式投票表決。
②設(shè)計(jì)招標(biāo)領(lǐng)導(dǎo)小組人員組成。概念設(shè)計(jì)、方案設(shè)計(jì)、初步設(shè)計(jì)與施工圖設(shè)計(jì)招標(biāo)領(lǐng)導(dǎo)小組由營(yíng)銷(xiāo)策劃部經(jīng)理或設(shè)計(jì)管理部經(jīng)理任組長(zhǎng)，由 公司設(shè)計(jì)管理部（代表）、營(yíng)銷(xiāo)策劃部經(jīng)理、總經(jīng)理、公司常務(wù)董事、設(shè)計(jì)管理部、項(xiàng)目工程管理部高級(jí)經(jīng)理、合同負(fù)責(zé)人組成。規(guī)定必須為單數(shù)成員。
(3)設(shè)計(jì)評(píng)標(biāo)委員會(huì)的職責(zé)與人員組成 ①設(shè)計(jì)評(píng)標(biāo)委員會(huì)職責(zé)
a．根據(jù)評(píng)標(biāo)細(xì)則，對(duì)標(biāo)書(shū)進(jìn)行認(rèn)真評(píng)審，負(fù)責(zé)組織進(jìn)行澄清，完成評(píng)審報(bào)告。B．向招標(biāo)領(lǐng)導(dǎo)小組報(bào)告評(píng)審意見(jiàn)，推薦合格的中標(biāo)人和中標(biāo)備選人。
C．針對(duì)一些議標(biāo)的項(xiàng)目，遵從集體決策，發(fā)揮團(tuán)隊(duì)優(yōu)勢(shì)的原則，特組建“評(píng)標(biāo)工作小，組”代替“評(píng)標(biāo)委員會(huì)”行使相關(guān)職責(zé)。②設(shè)計(jì)評(píng)標(biāo)委員會(huì)人員組成 a．評(píng)委5-9人。公司主要通過(guò)第一次和第二次方案審批會(huì)對(duì)概念設(shè)計(jì)和方案設(shè)計(jì)進(jìn)行癢標(biāo)。B．評(píng)委名單由項(xiàng)目總經(jīng)理批準(zhǔn)確定。
C．評(píng)委素質(zhì)要求i．技術(shù)／業(yè)務(wù)專(zhuān)家應(yīng)當(dāng)在本項(xiàng)目方面有3-5 年的技術(shù)管理或相關(guān)業(yè)務(wù)專(zhuān)業(yè)工作經(jīng)驗(yàn)。Ii 商務(wù)與經(jīng)濟(jì)方面的專(zhuān)家應(yīng)當(dāng)在有關(guān)業(yè)務(wù)方面 2-3 年的商務(wù)與經(jīng)濟(jì)專(zhuān)業(yè)工作經(jīng)驗(yàn)。
(4)設(shè)計(jì)招標(biāo)工作小組的職責(zé)與人員組成設(shè)計(jì)招標(biāo)工作小組由設(shè)計(jì)管理部牽 頭，主要負(fù)責(zé)招標(biāo)的相關(guān)設(shè)計(jì)工作，主要工作人員，由設(shè)計(jì)管理部承擔(dān)，一般由2-3人組成。報(bào)項(xiàng)目招標(biāo)領(lǐng)導(dǎo)小組批準(zhǔn)（招標(biāo)工作審批表會(huì)簽批準(zhǔn)）。3.1.2 設(shè)計(jì)招標(biāo)的管理流程
(1)設(shè)計(jì)招標(biāo)管理流程設(shè)計(jì)招標(biāo)管理流程見(jiàn)圖3-1。
(2)設(shè)計(jì)招標(biāo)的具體步驟表3-1是設(shè)計(jì)招標(biāo)的具體步驟。3.2設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)的編制與評(píng)審管理
房地產(chǎn)項(xiàng)目設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)是指房地產(chǎn)公司對(duì)項(xiàng)目設(shè)計(jì)提出的要求，是設(shè)計(jì)單位進(jìn)行項(xiàng)目設(shè)計(jì)的主要依據(jù)。在明確了規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)之后，房地產(chǎn)公司設(shè)計(jì)管理部可以組織編寫(xiě)設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)。設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)的編制必須根據(jù)政府規(guī)劃管理部門(mén)的規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)、營(yíng)銷(xiāo)策劃部的定位報(bào)告來(lái)編制，針對(duì)不同的設(shè)計(jì)階段，設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)一般可分為概念設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)、方案設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)、初步設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)、施工圖設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)、景觀設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)和室內(nèi)裝飾設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)，根據(jù)公司的實(shí)際情況，也可以將不同階段的設(shè)計(jì)任務(wù)合并在一起再編寫(xiě)。在設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)編制完成之后，設(shè)計(jì)管理部還應(yīng)組織相關(guān)部門(mén)（一般包括成本管理部、投資開(kāi)發(fā)部、營(yíng)銷(xiāo)策劃部、工程管理部等）參與設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)的評(píng)審，評(píng)審?fù)ㄟ^(guò)的設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)是進(jìn)行項(xiàng)目設(shè)計(jì)招標(biāo)的重要依據(jù)。對(duì)于房地產(chǎn)公司在不同階段對(duì)設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)編制與評(píng)審管理的具體內(nèi)容，將在本書(shū)對(duì)應(yīng)的章節(jié)中再進(jìn)行詳細(xì)的說(shuō)明。
3.3設(shè)計(jì)單位考察與設(shè)計(jì)招棕書(shū)的發(fā)放管理
房地產(chǎn)公司在設(shè)計(jì)招標(biāo)前，應(yīng)對(duì)設(shè)計(jì)單位的設(shè)計(jì)資質(zhì)、設(shè)計(jì)能力、公司實(shí)力、業(yè)績(jī)與運(yùn)作方式等進(jìn)行考察，評(píng)價(jià)他們是否有能力提供本公司所需的產(chǎn)品和服務(wù)，確定合格的設(shè)計(jì)單位名單。
3.3.1 設(shè)計(jì)單 位考察的方式與工作要點(diǎn)
(1)設(shè)計(jì)單位考察的方式設(shè)計(jì)單位考察是對(duì)設(shè)計(jì)單位的業(yè)務(wù)范圍、業(yè)務(wù)切義及八貝凹c禽則勺寐?！溔f(wàn)）g公司考察、項(xiàng)目考察和作品考察。
①公司考察。公司考察是指對(duì)設(shè)計(jì)單位辦公場(chǎng)所的綜合考察。
② 項(xiàng)目考察。項(xiàng)目考察是指對(duì)設(shè)計(jì)單位主要參與設(shè)計(jì)的在建或建成項(xiàng)目的綜合考察。③作品考察。作品考察是指對(duì)記錄在公開(kāi)發(fā)行或設(shè)計(jì)單位自行 印 刷的印 刷品中的，設(shè)計(jì)單位主要參與設(shè)計(jì)的在建或建成項(xiàng)目的綜合考察。(2)設(shè)計(jì)單位考察的工作要點(diǎn) ①設(shè)計(jì)管理部的工作要點(diǎn)
a．負(fù)責(zé)設(shè)計(jì)單位考察并建立設(shè)計(jì)單位名錄。B．負(fù)責(zé)具體項(xiàng)目設(shè)計(jì)單位的選擇及評(píng)審。C．負(fù)責(zé)對(duì)設(shè)計(jì)單位進(jìn)行履約評(píng)價(jià)。D．負(fù)責(zé)設(shè)計(jì)單位資料的保存和管理。② 公司總經(jīng)理的工作要點(diǎn)
a．審批具體項(xiàng)目設(shè)計(jì)單位的選擇。
B．審批合作過(guò)程中設(shè)計(jì)單位不合格記錄及履約評(píng)審結(jié)論。3.3.2 設(shè)計(jì)單位信息登記與基本資料審查管理(1)設(shè)計(jì)單位信息登記與基本資料審查的工作程序
①設(shè)計(jì)管理部要求設(shè)計(jì)單位按照標(biāo)準(zhǔn)格式提供《設(shè)計(jì)單位信息登記表》及附件并審核。②《設(shè)計(jì)單位信息登記表》及附件不符合要求的，設(shè)計(jì)管理部經(jīng)辦人需要求設(shè)計(jì)單位重新提供檔案資料。之后仍不符合要求的，在《設(shè)計(jì)單位信息登記表》填寫(xiě)意見(jiàn)報(bào)設(shè)計(jì)管理部經(jīng)理批準(zhǔn)后，列入不合格設(shè)計(jì)單位名錄
③《設(shè)計(jì)單位信息登記表》及附件符合要求，但設(shè)計(jì)單位的業(yè)務(wù)范圍、業(yè)務(wù)歷史及人員配備不能滿足要求的，在《設(shè)計(jì)單位信息登記表》填寫(xiě)原因報(bào)設(shè)計(jì)管理部經(jīng)理批準(zhǔn)后，列入不合格設(shè)計(jì)單位名錄。
④《設(shè)計(jì)單位信息登記表》及附件、業(yè)務(wù)范圍、業(yè)務(wù)歷史及人員配備均符合要求的，在《設(shè)計(jì)單位信息登記表》填寫(xiě)意見(jiàn)報(bào)設(shè)計(jì)管理部經(jīng)理批準(zhǔn)后，可對(duì)其進(jìn)行綜合考察。⑤設(shè)計(jì)管理部經(jīng)辦人將《設(shè)計(jì)單位信息登記表》及附件交設(shè)計(jì)管理部秘書(shū)保存歸檔。(2)設(shè)計(jì)單位信息登記表(3)設(shè)計(jì)單位信息登記匯總表見(jiàn)本書(shū)電子文件。3.3.3 設(shè)計(jì)單位綜合考察管理
綜合考察分為公司考察、項(xiàng)目考察或作品考察。設(shè)計(jì)單位綜合考察的工作程序如下。①設(shè)計(jì)管理部經(jīng)辦人與設(shè)計(jì)單位商議確定進(jìn)行公司考察或項(xiàng)目考祭2一。則買(mǎi)際情況不具備進(jìn)行公司考察或項(xiàng)目考察條件的，經(jīng)設(shè)計(jì)管理部經(jīng)理同意，可對(duì)設(shè)計(jì)單位進(jìn)行作品考察。②綜合考察由設(shè)計(jì)管理部組織進(jìn)行，參與人數(shù)必須在三人或三人以上，并至少包括一名設(shè)計(jì)管理部經(jīng)理助理以上級(jí)人員，考察結(jié)論方可生效。③設(shè)計(jì)管理部參與綜合考察人員填寫(xiě)《設(shè)計(jì)單位綜合考察記錄表》，并共同商討得出-察結(jié)論，簽字確認(rèn)后報(bào)設(shè)計(jì)管理部經(jīng)理審批。
④設(shè)計(jì)管理部經(jīng)理審批《設(shè)計(jì)單位綜合考察記錄表》后，由設(shè)計(jì)管理部秘書(shū)根據(jù)審批結(jié)論將設(shè)計(jì)單位相應(yīng)列入《不合格設(shè)計(jì)單位名單》或《合格設(shè)計(jì)單位名單》，同時(shí)將《設(shè)計(jì)單位綜合考察記錄表》保存歸檔。設(shè)計(jì)單位綜合考察記錄表、設(shè)計(jì)單位考察評(píng)分表、設(shè)計(jì)單位考察報(bào)告、合格設(shè)計(jì)單位名單、不合格設(shè)計(jì)單位名單樣式見(jiàn)本書(shū)電子文件。3.3.4 設(shè)計(jì)招標(biāo)書(shū)發(fā)放管理
設(shè)計(jì)招標(biāo)書(shū)是房地產(chǎn)公司向設(shè)計(jì)單位簡(jiǎn)要說(shuō)明本次設(shè)計(jì)招標(biāo)項(xiàng)目的基本概況、設(shè)計(jì)要點(diǎn)、設(shè)計(jì)成果、設(shè)計(jì)時(shí)間以及本次招標(biāo)的相關(guān)要求 等內(nèi)容的文件，其一般會(huì)附上招標(biāo)邀請(qǐng)函，告知并邀請(qǐng)?jiān)O(shè)計(jì)單位 前來(lái)競(jìng)標(biāo)。方案設(shè)計(jì)招標(biāo)書(shū)范本見(jiàn)苯書(shū)疊子妄弄；—供讀者參考借鑒。3.4開(kāi)標(biāo)、評(píng)標(biāo)＼定標(biāo)與設(shè)計(jì)合同的簽訂管理 3.4.1 開(kāi)標(biāo)管理
房地產(chǎn)公司應(yīng)當(dāng)按招標(biāo)文件中規(guī)定的時(shí)間收取投標(biāo)文件，并在截標(biāo)后組織召開(kāi)開(kāi)標(biāo)會(huì)議，邀請(qǐng)投標(biāo)設(shè)計(jì)單位的法定代表參加。開(kāi)標(biāo)的組織管理流程一般如下。①開(kāi)標(biāo)會(huì)議應(yīng)在招標(biāo)文件規(guī)定的時(shí)間、地點(diǎn)舉行，除投標(biāo)人法定代表人或持有其代理委托書(shū)的代理人、本公司招標(biāo)代表以及公正方有關(guān)人員外，其他人員或評(píng)標(biāo)成員一律不得參加開(kāi)標(biāo)會(huì)議。
② 由本公司招標(biāo)代表主持開(kāi)標(biāo)會(huì)議，向到會(huì)的投標(biāo)人當(dāng)眾宣布評(píng)標(biāo)辦法、定標(biāo)原則（評(píng)標(biāo)委員會(huì)的組成人員、評(píng)標(biāo)時(shí)間及地點(diǎn)應(yīng)對(duì)投標(biāo)人保密），當(dāng)眾啟封并檢驗(yàn)投標(biāo)文件及補(bǔ)充函件，宣布檢驗(yàn)結(jié)果。③開(kāi)標(biāo)結(jié)果宣布后，所有與投標(biāo)人有關(guān)的人員退場(chǎng)，在建設(shè)行政主管部門(mén)經(jīng)辦人員的監(jiān)督下，由招標(biāo)人對(duì)有效投標(biāo)文件進(jìn)行登記、編碼，重新密封投標(biāo)信函。
④任何人不得向評(píng)標(biāo)委員后泄漏有關(guān)投標(biāo)人及投標(biāo)文件登記、編碼情況。3.4。2 評(píng)標(biāo)管理 在開(kāi)標(biāo)之后，一般由評(píng)標(biāo)委員會(huì)組織召開(kāi)評(píng)標(biāo)會(huì)，并按照公司制定的評(píng)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)和評(píng)標(biāo)方法對(duì)設(shè)計(jì)單位提交的投標(biāo)文件進(jìn)行綜合的評(píng)價(jià)，擇優(yōu)確定中標(biāo)方案。(1)評(píng)標(biāo)的工作程序
①評(píng)標(biāo)工作由評(píng)標(biāo)委員會(huì)負(fù)責(zé)，②評(píng)標(biāo)委員會(huì)由5-9人組成。由設(shè)計(jì)管理部經(jīng)理、項(xiàng)目工程管理部高級(jí)經(jīng)理、總工程師、總建筑師、工程管理部代表、設(shè)計(jì)管理部負(fù)責(zé)人、營(yíng)銷(xiāo)管理部、專(zhuān)業(yè)工程師、總造價(jià)師、財(cái)務(wù)部經(jīng)理、預(yù)算員和外部顧問(wèn)等組成。規(guī)定人數(shù)一般為五人以上單數(shù)，其中技術(shù)方面專(zhuān)家不得少于三分之二。
③在中標(biāo)結(jié)果確定前，評(píng)標(biāo)委員會(huì)成員的名單應(yīng)當(dāng)保密。④選舉評(píng)標(biāo)委員會(huì)主任。
⑤評(píng)標(biāo)委員會(huì)宣布有效投標(biāo)文件，并解釋廢標(biāo)原因。⑥評(píng)委傳閱各投標(biāo)文件，聽(tīng)取投標(biāo)文件介紹。⑦評(píng)標(biāo)委員按照招標(biāo)文件及評(píng)標(biāo)辦法確定的標(biāo)準(zhǔn)，審閱投標(biāo)人的標(biāo)書(shū)并進(jìn)行評(píng)審和比較，各評(píng)委寫(xiě)出書(shū)面評(píng)標(biāo)報(bào)告并簽字。
⑧評(píng)標(biāo)委員會(huì)根據(jù)各評(píng)委書(shū) 面評(píng)標(biāo)報(bào)告，最終寫(xiě)出書(shū) 面評(píng)標(biāo)報(bào)告并推薦2-3家合格的中標(biāo)候選人，由招標(biāo)領(lǐng)導(dǎo)小組選定。
⑨建筑工程設(shè)計(jì)的評(píng)標(biāo)工作應(yīng)本著公平、公正的原則，從適用、經(jīng)濟(jì)、美觀、先進(jìn)的角度，進(jìn)行綜合評(píng)議，擇優(yōu)評(píng)定優(yōu)選方案。
⑩評(píng)標(biāo)組織評(píng)選出優(yōu)選方案后，由招標(biāo)人按照招標(biāo)文件規(guī)定的定標(biāo)原則自主確定中標(biāo)方案，公布中標(biāo)人。
11在建筑工程設(shè)計(jì)評(píng)標(biāo)過(guò)程中，若評(píng)標(biāo)組織確認(rèn)投標(biāo)文件出現(xiàn)下列情況之一的，作無(wú)效投標(biāo)文件處理，不得繼續(xù)參加評(píng)標(biāo)。
A．違反規(guī)劃弳制條件或設(shè)計(jì)要點(diǎn)原則的。
B．有編制技術(shù)錯(cuò)誤或編制深度明顯不足的。若評(píng)標(biāo)組織確認(rèn)所有投標(biāo)文件均不符合招標(biāo)文件要求，則應(yīng)按本實(shí)施細(xì)貝Q重新組織招標(biāo)。(2)投標(biāo)文件的評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn) ①設(shè)計(jì)質(zhì)量要求 a．市場(chǎng)調(diào)查充分。
B．市場(chǎng)定位及方案設(shè)計(jì)等合理。C．資料準(zhǔn)確。
D．各階段費(fèi)用估算準(zhǔn)確。②設(shè)計(jì)能力匹配。要求根據(jù)本項(xiàng)目市場(chǎng)定位，設(shè)計(jì)單位的設(shè)計(jì)能力要符合確定的設(shè)計(jì)導(dǎo)向要求，有類(lèi)似工程實(shí)例及良好的服務(wù)記錄。
③設(shè)計(jì)資質(zhì)要求。要求根據(jù)本項(xiàng)目設(shè)計(jì)難度，設(shè)計(jì)單位的資質(zhì)水平要滿足公司及政府標(biāo)準(zhǔn)。④設(shè)計(jì)周期要求。要求根據(jù)本項(xiàng)目的工程進(jìn)度，設(shè)計(jì)單位的設(shè)計(jì)時(shí)間要滿足設(shè)計(jì)進(jìn)度計(jì)劃。⑤經(jīng)濟(jì)性指標(biāo)要求。要求根據(jù)本項(xiàng)目的成本匡算，設(shè)計(jì)單位的設(shè)計(jì)收費(fèi)及成果造價(jià)控制要滿足成本目標(biāo)。
(3)招標(biāo)文件的評(píng)價(jià)方法評(píng)標(biāo)一般可以采用初步評(píng)審和詳細(xì)評(píng)審的方法。①初步評(píng)審與符合性檢查 a．規(guī)定對(duì)投標(biāo)文件首先應(yīng)當(dāng)在初步評(píng)審階段進(jìn)行符合性檢查。
B．僅懷人經(jīng)過(guò)初步澄清，全部滿足如下主要商務(wù)條件(表3-2)的，為符合性檢查合格。②詳細(xì)評(píng)審。采用性價(jià)比評(píng)標(biāo)法（評(píng)分／評(píng)標(biāo)總價(jià)），即按照性價(jià)比的高低排序，性價(jià)比高的排前，低的排后。原則上規(guī)定技術(shù)評(píng)審的權(quán)重80%-60%，商務(wù)評(píng)審的權(quán)重20%-40%。各個(gè)具體項(xiàng)目可以參照表3-3的內(nèi)容和招標(biāo)的技術(shù)條件（或用戶需求書(shū)）編制具體的評(píng)標(biāo)辦法，由領(lǐng)導(dǎo)小組審定。
(4)投標(biāo)文件評(píng)分表方案設(shè)計(jì)投標(biāo)文件評(píng)分表、規(guī)劃設(shè)計(jì)詳細(xì)評(píng)分表樣式見(jiàn)本書(shū)電子文件。(5)投標(biāo)文件經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)對(duì)比表見(jiàn)本書(shū)電子文件。(6)投標(biāo)文件評(píng)價(jià)意見(jiàn)匯總表見(jiàn)本書(shū)電子文件。3.4.3 定標(biāo)管理
(1)定標(biāo)的工作程序在確定中標(biāo)單位之后，房地產(chǎn)公司應(yīng)向中標(biāo)單位發(fā)送中標(biāo)通知書(shū)，向未中標(biāo)單位發(fā)送未中標(biāo)通知書(shū)（感謝函），其具體的工作程序如下。
①確定中標(biāo)單位后，評(píng)標(biāo)委員會(huì)于15天內(nèi)發(fā)出中標(biāo)通知書(shū)，同時(shí)抄送未中標(biāo)單位。
②中標(biāo)單位具備承接該項(xiàng)工程設(shè)計(jì)的，原則上繼續(xù)承擔(dān)下階段設(shè)計(jì)，工程設(shè)計(jì)合同應(yīng)，在中標(biāo)通知書(shū)發(fā)出30天內(nèi)簽訂，計(jì)取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)雙方協(xié)商確定。③中標(biāo)單位若不進(jìn)行下階段設(shè)計(jì)，應(yīng)負(fù)責(zé)將中標(biāo)方案的設(shè)計(jì)構(gòu)思、意圖完整地傳達(dá)給承接單位，并提供完整、準(zhǔn)確的方案設(shè)計(jì)文件和數(shù)據(jù)資料。
④對(duì)于未中標(biāo)的投標(biāo)單位應(yīng)給予合理的補(bǔ)償費(fèi)，補(bǔ)償費(fèi)一般不應(yīng)低于投標(biāo)的成本費(fèi)。(2)中標(biāo)通知書(shū)參考范本
(3)未中標(biāo)通知書(shū)見(jiàn)本書(shū)電子文件。見(jiàn)本書(shū)電子文件。3.4.4 設(shè)計(jì)合同的簽訂管理 在確定了中標(biāo)的設(shè)計(jì)單位之后，房地產(chǎn)公司便可以與該中標(biāo)單位簽訂合同。根據(jù)設(shè)計(jì)單位所負(fù)責(zé)設(shè)計(jì)階段的不同，設(shè)計(jì)合同一般可以分為概念設(shè)計(jì)合同、方案設(shè)計(jì)合同、初步設(shè)計(jì)合同、施工圖設(shè)計(jì)合同、景觀設(shè)計(jì)合同和室內(nèi)裝飾設(shè)計(jì)合同等，分別適用于房地產(chǎn)公司將不同階段的設(shè)計(jì)任務(wù)委托給設(shè)計(jì)單位時(shí)使用。對(duì)于不同階段設(shè)計(jì)合同簽訂管理的具體內(nèi)容，將在本書(shū)對(duì)應(yīng)的章節(jié)中再進(jìn)行詳細(xì)說(shuō)明。
3.5設(shè)計(jì)單 位的履約評(píng)價(jià)管理在設(shè)計(jì)合同履約完畢后，房地產(chǎn)公司設(shè)計(jì)管理部需對(duì)設(shè)計(jì)單位的履約行為進(jìn)行評(píng)價(jià)。對(duì)于評(píng)價(jià)結(jié)果優(yōu)良的設(shè)計(jì)單位，在以后的設(shè)計(jì)招標(biāo)中可以優(yōu)先選用，對(duì)于不合格的設(shè)計(jì)單位，則給予淘汰處理，不再使用。
①項(xiàng)目負(fù)責(zé)人與參與項(xiàng)目設(shè)計(jì)人員 共同商討得出評(píng)價(jià)結(jié)論，評(píng)價(jià)結(jié)論填寫(xiě)在《合作記錄表》內(nèi)，簽字確認(rèn)后上報(bào)審批。② 履約評(píng)價(jià)結(jié)論審批
a．評(píng)價(jià)結(jié)論無(wú)不合格記錄的，由設(shè)計(jì)管理部經(jīng)理審批。
B．評(píng)價(jià)結(jié)論有不合格記錄的，由設(shè)計(jì)管理部經(jīng)理審核，并報(bào)公司總經(jīng)理審批。
③設(shè)計(jì)管理部秘書(shū)將《合作記錄表》保存歸檔，同時(shí)根據(jù)審批結(jié)論調(diào)整設(shè)計(jì)單位名單。(2)設(shè)計(jì)單位履約評(píng)價(jià)的主要內(nèi)容對(duì)設(shè)計(jì)單位的履約情況進(jìn)行評(píng)價(jià)的主要內(nèi)容如下。①合同的制訂與履行。包括合同條款的合理性，能否配合公司進(jìn)度計(jì)劃而有所傾斜，②圖紙質(zhì)量。包括不同②圖紙質(zhì)量。包估小岡設(shè)計(jì)階段圖紙的數(shù)量、圖紙內(nèi)容的全面性、圖紙表達(dá)深度、圖紙表達(dá)的規(guī)范性等。
③ 收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。包括收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)與同行的差異、付款方式的可操作性等。
④設(shè)計(jì)服務(wù)。包括與甲方的配合、與其他設(shè)計(jì)單位的配合、招投標(biāo)的配合、施工交底、施工現(xiàn)場(chǎng)配合、中間驗(yàn)收及竣工驗(yàn)收配合等。
⑤成本控制。包括建筑設(shè)計(jì)方案（含總體與單體）、結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)方案、給排水設(shè)計(jì)方案、電氣設(shè)計(jì)方案、空調(diào)設(shè)計(jì)方案等是否有利于降低建設(shè)成本。⑥設(shè)計(jì)進(jìn)度。包括合同約定進(jìn)度完成情況。
⑦設(shè)計(jì)負(fù)責(zé)人。包括項(xiàng)目負(fù)責(zé)建筑師、主要工種負(fù)責(zé)設(shè)計(jì)師的專(zhuān)業(yè)水平、服務(wù)態(tài)度、協(xié)調(diào)能力等方面。
⑧設(shè)計(jì)創(chuàng)新。包括規(guī)劃設(shè)計(jì)方案在理念上的超前性，規(guī)劃設(shè)計(jì)手法上的創(chuàng)新，新材料、新設(shè)備、新技術(shù)的選用等方面。
(3)設(shè)計(jì)單位履約評(píng)價(jià)的評(píng)價(jià)設(shè)計(jì)單位履約評(píng)價(jià)表見(jiàn)本書(shū) 電子文件。(4)設(shè)計(jì)單位履約評(píng)估表見(jiàn)本書(shū)電子文件。(5)設(shè)計(jì)單位合作記錄表見(jiàn)本書(shū)電子文(6)不合格設(shè)計(jì)單位記錄見(jiàn)本書(shū)電子文件。第4章I房地產(chǎn)公司概念設(shè)計(jì)管理
概念設(shè)計(jì)是承接產(chǎn)品策劃的設(shè)計(jì)階段，是指房地產(chǎn)公司在拿地后提出產(chǎn)品的設(shè)計(jì)原則和構(gòu)思，包括總平面設(shè)計(jì)、交通路線組織、綠化景觀組織等。為規(guī)范概念設(shè)計(jì)流程，明確概念設(shè)計(jì)階段劃分原則、部門(mén)職責(zé)、工作方法；確保與設(shè)計(jì)單位溝通充分、及時(shí)和準(zhǔn)確；為公司領(lǐng)導(dǎo)層及時(shí)提供充分、準(zhǔn)確的信息和方案；為整個(gè)設(shè)計(jì)階段的順利進(jìn)行做好準(zhǔn)備。房地產(chǎn)公司設(shè)計(jì)管理部應(yīng)做好概念設(shè)計(jì)階段的管理工作，具體包括：概念設(shè)計(jì)管理部門(mén)職責(zé)與管理流程的制訂、房地產(chǎn)公司對(duì)設(shè)計(jì)單位概念設(shè)計(jì)文件編制深度的管理、概念設(shè)計(jì)階段的溝通交流管理、概念設(shè)計(jì)文件的內(nèi)部評(píng)審等。本章將對(duì)上述各項(xiàng)概念設(shè)計(jì)管理工作進(jìn)行詳細(xì)的說(shuō)明。4.1概念設(shè)計(jì)管鯽喲部門(mén)職責(zé)與管理流程 4.1.1 概念設(shè)計(jì)管理的部門(mén)職責(zé)
概念設(shè)計(jì)管理涉及的公司部門(mén)包括設(shè)計(jì)管理部、投資開(kāi)發(fā)部、營(yíng)銷(xiāo)策劃部、成本管理部等，其具體的部門(mén)職責(zé)如表4-1所列。4.1.2 概念設(shè)計(jì)的管理流程
(1)概念設(shè)計(jì)管理流程概念設(shè)計(jì)管理流程見(jiàn)圖4-1。(2)概念設(shè)計(jì)管理的具體步驟見(jiàn)表4-2。4.2房地產(chǎn)公司對(duì)設(shè)計(jì)單 位概念設(shè)計(jì)文件編制深度的管理在概念設(shè)計(jì)階段，為了使設(shè)計(jì)單位完成的概念設(shè)計(jì)文件能符合國(guó)家規(guī)定和公司的要求，公司設(shè)計(jì)管理部需要對(duì)設(shè)計(jì)單位編制的概念設(shè)計(jì)文件所需達(dá)到的深度要求進(jìn)行說(shuō)明，具體包括：對(duì)設(shè)計(jì)單位概念設(shè)計(jì)文件編制的基本要求、內(nèi)容編排與裝訂的要求、對(duì)應(yīng)于概念設(shè)計(jì)文件（一般包括設(shè)計(jì)說(shuō)明說(shuō)、設(shè)計(jì)圖紙、設(shè)計(jì)總體控制計(jì)劃等）各組成部分做出的具體要求等。4.2.1 對(duì)設(shè)計(jì)單位概念設(shè)計(jì)文件編制的基本要求
①概念設(shè)計(jì)文件可以根據(jù)需要結(jié)合當(dāng)?shù)卣畧?bào)批所需的修建性詳規(guī)設(shè)計(jì)，以修建性詳，規(guī)深度為參照依據(jù)。
②設(shè)計(jì)內(nèi)容在體現(xiàn)產(chǎn)品定位和概念設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)的基礎(chǔ)上，應(yīng)圍繞修建性詳規(guī)、場(chǎng)地分析和住宅單體選型的要求進(jìn)行，表現(xiàn)手法可根據(jù)報(bào)批或者項(xiàng)目具體需要靈活確定。
③在概念設(shè)計(jì)階段，設(shè)計(jì)管理部必須同步編制成本控制 表單，設(shè)計(jì)完成后應(yīng)對(duì)設(shè)計(jì)如何體現(xiàn)設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)的要求及產(chǎn)品定位的說(shuō)明做綜合書(shū)面評(píng)估，并構(gòu)成完整的概念設(shè)計(jì)文件供公司審批。
④概念設(shè)計(jì)文件的深度要在通過(guò)公司審批后據(jù)以進(jìn)行實(shí)施方案設(shè)計(jì)。⑤概念設(shè)計(jì)文件包括設(shè)計(jì)單位以及設(shè)計(jì)管理部提供的：
a．設(shè)計(jì)單位提供的概念設(shè)計(jì)文件應(yīng)以構(gòu)思分析草圖、場(chǎng)地分析草圖、住宅單體風(fēng)格以及戶型選型示意圖和總平面設(shè)計(jì)構(gòu)思圖紙為主，輔以對(duì)整體概念構(gòu)思的簡(jiǎn)要設(shè)計(jì)說(shuō)明； b．設(shè)計(jì)管理部編制的設(shè)計(jì)基礎(chǔ)資料、成本控制表單和項(xiàng)目設(shè)計(jì)總體控制計(jì)劃。⑥概念設(shè)計(jì)文件以說(shuō)明如何實(shí)現(xiàn)甲方策劃意圖和設(shè)計(jì)的整體構(gòu)思為主，結(jié)合政府報(bào)批要求及公司內(nèi)部要求可以采用靈活的表現(xiàn)手法，為充分展示設(shè)計(jì)意圖、特征和創(chuàng)新之處，可以有分析圖草圖、總平面及單體建筑圖、透視圖，還可根據(jù)項(xiàng)目需要增加模型、電腦動(dòng)畫(huà)、幻燈片等。
4.2.2 對(duì)設(shè)計(jì)單位概念設(shè)計(jì)文件內(nèi)容編排與裝訂的要求(1)概念設(shè)計(jì)文件的內(nèi)容與編排
(2)概念設(shè)計(jì)應(yīng)包含以下兩大組成部分，分別由設(shè)計(jì)單位和設(shè)計(jì)管理部提供。
(3)①設(shè)計(jì)單位或個(gè)人應(yīng)該提供概念設(shè)計(jì)文件構(gòu)思說(shuō)明書(shū)、設(shè)計(jì)圖紙、透視圖三部分，編排順序如下。
A．封面。寫(xiě)明方案名稱(chēng)、設(shè)計(jì)單位、設(shè)計(jì)年月。
B．扉頁(yè)。注明方案編制單位的行政和技術(shù)負(fù)責(zé)人、設(shè)計(jì)總負(fù)責(zé)人、概念設(shè)計(jì)文件設(shè)計(jì)人，并經(jīng)上述人員簽署或授權(quán)蓋章；以上人員需加注專(zhuān)業(yè)技術(shù)職稱(chēng)，本部分必要時(shí)需附透視圖或者模型照片。
C。概念設(shè)計(jì)文件目錄。
D．概念設(shè)計(jì)構(gòu)思說(shuō)明。由總說(shuō)明和各專(zhuān)業(yè)構(gòu)思說(shuō)明組成；具體要求可參照國(guó)家修建性詳細(xì)規(guī)劃的設(shè)計(jì)說(shuō)明格式，并應(yīng)考慮增加結(jié)合項(xiàng)目實(shí)際情況的設(shè)計(jì)內(nèi)容說(shuō)明。
E．主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。主要指總建筑面積容積率、各分類(lèi)建筑面積、各類(lèi)住宅每戶單元建筑面積等；設(shè)計(jì)單位應(yīng)該完成項(xiàng)目、產(chǎn)品段設(shè)計(jì)分析成果標(biāo)準(zhǔn)及概念設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)中的各類(lèi)統(tǒng)計(jì)表格。同時(shí)，設(shè)計(jì)管理部負(fù)責(zé)人應(yīng)該負(fù)責(zé)審核上述數(shù)據(jù)的真實(shí)性。
F．設(shè)計(jì)圖紙。主要由規(guī)劃總平面圖以及道路、豎向、管線、綠化景觀、土方平衡等總圖類(lèi)圖紙，以及建筑專(zhuān)業(yè)圖紙組成。
②設(shè)計(jì)管理部則應(yīng)提供設(shè)計(jì)總體控制計(jì)劃、成本控制表單以及設(shè)計(jì)如何體現(xiàn)產(chǎn)品定位 A．成本控制 表單。由設(shè)計(jì)管理部根據(jù)概念設(shè)計(jì)文件編制。
B．設(shè)計(jì)如何體現(xiàn)產(chǎn)品定位的分析說(shuō)明。由設(shè)計(jì)管理部根據(jù)策劃報(bào)告評(píng)價(jià)概念設(shè)計(jì)文件是如何滿足產(chǎn)品定位要求以及需要改進(jìn)的地方。C．顧客敏感點(diǎn)清單。
D．項(xiàng)目設(shè)計(jì)總體控制計(jì)劃。對(duì)項(xiàng)目設(shè)計(jì)的總體分類(lèi)以及進(jìn)度安排，和其他部門(mén)的進(jìn)度協(xié)調(diào)計(jì)劃，具體形式參照公司提供的《項(xiàng)目設(shè)計(jì)總體控制計(jì)劃模板》；根據(jù)項(xiàng)目的實(shí)際情況，可以對(duì)表單中的內(nèi)容進(jìn)行增減。
E．如設(shè)計(jì)合同以及設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)中有特別的約定，其設(shè)計(jì)文件的編制，應(yīng)按照招標(biāo)的規(guī)定和要求執(zhí)行。
(2)概念設(shè)計(jì)文件的裝訂要求概念設(shè)計(jì)文件主要是公司內(nèi)部使用，應(yīng)根據(jù)公司規(guī)定或者設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)的約定制作，以下為主要編制原則。
①一般項(xiàng)目應(yīng)按設(shè)計(jì)說(shuō)明書(shū)、主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)、設(shè)計(jì)圖紙、成本控制表單、設(shè)計(jì)如何體現(xiàn)產(chǎn)品定位的分析說(shuō)明，分為四部分。復(fù)雜項(xiàng)目每部分可以獨(dú)立分冊(cè)裝訂。
②設(shè)計(jì)圖紙規(guī)格應(yīng)盡量統(tǒng)一，以便裝訂整齊方便翻閱，為方便審查和公司存檔，可增加A3規(guī)格的縮印本。
③設(shè)計(jì)說(shuō)明書(shū)、顧客敏感點(diǎn)清單、成本控制表單宜采用A3規(guī)格。4.2.3 對(duì)設(shè)計(jì)單位概念設(shè)計(jì)文件編制深度的具體要求(1)概念設(shè)計(jì)圖紙的深度要求 ①總平面圖（總圖）。示意性表達(dá)建筑排布與路網(wǎng)考慮，為核實(shí)經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)的依據(jù)。②功能分區(qū)與產(chǎn)品分布圖。明確住宅和公建分區(qū)；排布適宜地塊檔次與形態(tài)的產(chǎn)品。
③交通分析圖。應(yīng)體現(xiàn)人行與車(chē)行流線，明確人車(chē)關(guān)系；體現(xiàn)主要出入口的位置；對(duì)用地已有道路進(jìn)行功能定位；核實(shí)停車(chē)方式與數(shù)量要求的可行性；體現(xiàn)公交場(chǎng)站與班車(chē)停放的位置安排；根據(jù)道路設(shè)計(jì)寬度，示意性表達(dá)路網(wǎng)分級(jí)。
④分期開(kāi)發(fā)示意圖?？紤]分期地塊價(jià)值、交通可行性、公建配套分布、景艦釁鸞i址椒商施工難易度、物業(yè)管理的可行性；各分期地塊應(yīng)有相對(duì)獨(dú)立的市政配套設(shè)施；各分期地塊應(yīng)有經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)數(shù)據(jù)的統(tǒng)計(jì)；應(yīng)體現(xiàn)首期售樓處的選址。⑤組團(tuán)基本單元分析圖。應(yīng)體現(xiàn)組團(tuán)、庭院或鄰里單元大體的戶型配置、朝向、間距、轉(zhuǎn)角、人口的關(guān)系。
⑥ 配套分析圖。考慮公建配套設(shè)施設(shè)置位置、規(guī)模、占地。應(yīng)根據(jù)現(xiàn)有市政配套情況及政府規(guī)劃要點(diǎn)要求考慮是否設(shè)置各類(lèi)技術(shù)配套設(shè)施（煤氣調(diào)壓站、變電站、垃圾中轉(zhuǎn)站、水泵房、采暖用房、物業(yè)管理用房、空調(diào)機(jī)房、通風(fēng)機(jī)房、污水處理設(shè)備），如需設(shè)置，考慮大體的位置安排。
⑦ 景觀分析圖。表達(dá)景觀分析設(shè)計(jì)概念，綠化、水系、廣場(chǎng)之間的關(guān)系；分析地塊內(nèi)、外有價(jià)值的景觀資源，表達(dá)對(duì)現(xiàn)狀景觀的利用方式。
⑧ 景觀視線分析圖。若地塊內(nèi)、外存在可利用景觀資源，如山景、海景、湖景等，則應(yīng)從視角、視線高度等方面，分析用地內(nèi)各住宅的觀景情況。
⑨ 住宅單體平面圖。高層住宅項(xiàng)目應(yīng)提供單體意向平面圖，體現(xiàn)戶型配置、朝向、核心筒數(shù)量要求，低、多層項(xiàng)目若無(wú)優(yōu)秀創(chuàng)意，可不提供單體意向平面圖，但應(yīng)表達(dá)單體進(jìn)深與開(kāi)間尺寸。
⑩日照分析圖。體現(xiàn)用地內(nèi)每個(gè)區(qū)域在冬至日（大寒日）的日照時(shí)數(shù)。坡度與坡向分析圖。當(dāng)用地內(nèi)有坡地時(shí)，以不同色塊表示用地內(nèi)不同坡度／坡向的用地分布；坡度應(yīng)以109《為單位分級(jí)，坡向應(yīng)分為東、西、南、北四向。12地形改造土方平衡圖。根據(jù)坡度與高程進(jìn)行土地的利用分析。(2)項(xiàng)目設(shè)計(jì)總體控制計(jì)劃的編制要求
項(xiàng)目設(shè)計(jì)總體控制計(jì)劃是概念設(shè)計(jì)文件的組成部分，是對(duì)項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段的劃分、進(jìn)度安排以及和其他相關(guān)部門(mén)的進(jìn)度協(xié)調(diào)計(jì)劃的說(shuō)明，其具體內(nèi)容見(jiàn)本書(shū)電子文件。4.3概念設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)的編制與評(píng)審管理(1)概念設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)編制與評(píng)審的工作程序 ①設(shè)計(jì)管理部在項(xiàng)目定位及產(chǎn)品策劃階段，即 根據(jù)產(chǎn)品策劃報(bào)告，著手準(zhǔn)備收集基礎(chǔ)資料，并結(jié)合拓展階段規(guī)劃設(shè)計(jì)草案進(jìn)行概念設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)的編制工作，在產(chǎn)品策劃報(bào)告初步審批確定、項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)整體策略、分期建議等初步研討后，完善修訂概念設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)，并視情況組織會(huì)簽（必要時(shí)組織評(píng)審會(huì)），營(yíng)銷(xiāo)策劃部、投資開(kāi)發(fā)部、成本管理部、設(shè)計(jì)分管領(lǐng)導(dǎo)參與評(píng)審，總經(jīng)理審批確認(rèn)。
②設(shè)計(jì)管理部在計(jì)劃時(shí)間內(nèi)組織設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)評(píng)審會(huì)，各部門(mén)的評(píng)審重點(diǎn)如下。
A．設(shè)計(jì)管理部：基本設(shè)計(jì)資料正確性，規(guī)劃設(shè)計(jì)原則，項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)要求，設(shè)計(jì)b．成本管理部：設(shè)定項(xiàng)目成本控制建議。
B．成本管理部：設(shè)定項(xiàng)目成本控制建議。
C．投資開(kāi)發(fā)部：提供并檢查政府相關(guān)部門(mén)對(duì)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)要求。
D．營(yíng)銷(xiāo)策劃部：提供并檢查項(xiàng)目產(chǎn)品定位要求，產(chǎn)品類(lèi)型及面積、比例建議，提供項(xiàng)目商業(yè)定位及商業(yè)設(shè)計(jì)相關(guān)要求。
③設(shè)計(jì)管理部負(fù)責(zé)根據(jù)各部門(mén)評(píng)審意見(jiàn)在2個(gè)工作日內(nèi)完成對(duì)《概念設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)》的修改調(diào)整，報(bào)分管領(lǐng)導(dǎo)審核，總經(jīng)理確認(rèn)，并將各部門(mén)意見(jiàn)落實(shí)情況抄送參與評(píng)審各郡門(mén)?？筛鶕?jù)部門(mén)內(nèi)任務(wù)分配情況追究專(zhuān)業(yè)設(shè)計(jì)人員責(zé)任，扣罰 100 元?？筛鶕?jù)部門(mén)內(nèi)任務(wù)分配情況追究專(zhuān)業(yè)設(shè)計(jì)人員責(zé)任，扣罰100 元。
⑤對(duì)各部門(mén)意見(jiàn)，設(shè)計(jì)管理部無(wú)反對(duì)理由且未落實(shí)到位，扣罰設(shè)計(jì)管理部經(jīng)理50 元，設(shè)計(jì)管理部經(jīng)理可根據(jù)部門(mén)內(nèi)任務(wù)分配情況追究專(zhuān)業(yè)設(shè)計(jì)人員責(zé)任，扣罰100 元。
(2)概念設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)參考范本概念設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)是房地產(chǎn)公司對(duì)設(shè)計(jì)單位在項(xiàng)目概念設(shè)計(jì)階段的設(shè)計(jì)提出的要求，是設(shè)技術(shù)指標(biāo)，設(shè)計(jì)內(nèi)容、設(shè)計(jì)要求和設(shè)計(jì)成果等內(nèi)容。概念設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)范本見(jiàn)本書(shū)電子文件。技術(shù)指標(biāo)、設(shè)計(jì)內(nèi)容、設(shè)計(jì)要求和設(shè)計(jì)成果等內(nèi)容。概念設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)范本見(jiàn)本書(shū) 電子文件。
4.4概念設(shè)計(jì)階段的溝通交流管理
房地產(chǎn)公司設(shè)計(jì)管理部在向設(shè)計(jì)單位提供概念設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)及設(shè)計(jì)基礎(chǔ)資料時(shí)，應(yīng)在設(shè)計(jì)前進(jìn)行溝通；在進(jìn)入概念設(shè)計(jì)階段后，應(yīng)定期聯(lián)絡(luò)設(shè)計(jì)單位，了解設(shè)計(jì)進(jìn)度，并形成記錄。(1)概念設(shè)計(jì)階段溝通交流管理的主要內(nèi)容
①在設(shè)計(jì)過(guò)程中，設(shè)計(jì)管理部應(yīng)加強(qiáng)和設(shè)計(jì)人員的溝通和聯(lián)絡(luò)，密切跟蹤設(shè)計(jì)過(guò)程，避免方案設(shè)計(jì)方向的偏離，同時(shí)進(jìn)一步解釋業(yè)主委托意見(jiàn)。② 當(dāng)設(shè)計(jì)人員有新穎的創(chuàng)意時(shí)，不要立即否定，可以采用整合方式共同研討方案的實(shí)施性。③對(duì)影響產(chǎn)品定位、成本的重大技術(shù)問(wèn)題，設(shè)計(jì)管理部負(fù)責(zé)組織相關(guān)部門(mén)、人員進(jìn)行專(zhuān)題價(jià)值工程分析，確定最優(yōu)的技術(shù)方案。
④同時(shí)，設(shè)計(jì)管理部應(yīng)與相關(guān)政府主管部門(mén)保持適當(dāng)?shù)臏贤?、協(xié)調(diào)關(guān)系，及時(shí)將設(shè)計(jì)基礎(chǔ)條件的任何改變通知設(shè)計(jì)單位并研究確定應(yīng)對(duì)策略。(2)概念設(shè)計(jì)業(yè)務(wù)聯(lián)系單見(jiàn)本書(shū)電子文(3)概念設(shè)計(jì)交流信息見(jiàn)本書(shū)電子文
4.5概念設(shè)計(jì)文件的內(nèi)部評(píng)審管理在設(shè)計(jì)單位完成概念設(shè)計(jì)文件之后，房地產(chǎn)公司設(shè)計(jì)管理部應(yīng)組織外部專(zhuān)家和公司成本管理部、投資開(kāi)發(fā)部、營(yíng)銷(xiāo)策劃部等相關(guān)部門(mén)參與概念設(shè)計(jì)文件的評(píng)審工作，并要求設(shè)計(jì)單位根據(jù)評(píng)審意見(jiàn)做出修改。(1)概念設(shè)計(jì)文件內(nèi)部評(píng)審的工作程序
①外部專(zhuān)家評(píng)審：設(shè)計(jì)管理部可組織外部專(zhuān)家對(duì)概念設(shè)計(jì)文件進(jìn)行評(píng)審，提交設(shè)計(jì)評(píng)審表。②成本管理部對(duì)概念設(shè)計(jì)文件進(jìn)行項(xiàng)目成本估算指標(biāo)，財(cái)務(wù)部按照項(xiàng)目成本估算指標(biāo)完成對(duì)項(xiàng)目投資收益及經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)估算。
③ 公司評(píng)審：設(shè)計(jì)管理部組織召開(kāi)公司內(nèi)部評(píng)審會(huì)，營(yíng)銷(xiāo)策劃部、成本管理部、投資開(kāi)發(fā)部參與評(píng)審，主要目的是對(duì)產(chǎn)品策劃報(bào)告相關(guān)內(nèi)容進(jìn)行驗(yàn)證，評(píng)審后填寫(xiě)設(shè)計(jì)評(píng)審表形成評(píng)審決議。
④設(shè)計(jì)管理部根據(jù)設(shè)計(jì)評(píng)審表，要求設(shè)計(jì)單位進(jìn)行概念設(shè)計(jì)方案調(diào)整，設(shè)計(jì)管理部礦部審核調(diào)整后的概念設(shè)計(jì)成果提交設(shè)計(jì)分管領(lǐng)導(dǎo)審核、總經(jīng)理審批。
⑤評(píng)審會(huì)討論確定的問(wèn)題／建議，設(shè)計(jì)管理部需跟進(jìn)設(shè)計(jì)單位進(jìn)行落實(shí)，并在10天內(nèi)完成設(shè)計(jì)方案的調(diào)整，超過(guò)10天，每天扣罰設(shè)計(jì)管理部經(jīng)理50 元，設(shè)計(jì)管理部經(jīng)理有權(quán)對(duì)責(zé)任設(shè)計(jì)人員做100 元／天的扣罰。⑥評(píng)審會(huì)討論確定的問(wèn)題／建議，未在調(diào)整后的設(shè)計(jì)方案中落實(shí)，設(shè)計(jì)管理部未提出異議且得到總經(jīng)理批準(zhǔn)，未落實(shí)一條扣罰設(shè)計(jì)管理部經(jīng)理50 元，設(shè)計(jì)管理部經(jīng)理有權(quán)對(duì)責(zé)任設(shè)計(jì)人員做100 元每條的扣罰。
⑦成本管理部對(duì)項(xiàng)目成本估算修正，財(cái)務(wù)部對(duì)項(xiàng)目投資收益經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)修正。⑧概念設(shè)計(jì)審批定稿后，由設(shè)計(jì)管理部組織方案設(shè)計(jì)。(2)概念設(shè)計(jì)文件各部門(mén)的評(píng)審要點(diǎn)
①設(shè)計(jì)管理部：檢查設(shè)計(jì)成果的完整性，設(shè)計(jì)圖紙內(nèi)容及深度是否滿足要求，是否足國(guó)家規(guī)范，重點(diǎn)檢查概念設(shè)計(jì)文件的規(guī)劃布局與交通流通流線、景觀構(gòu)架是否滿足任務(wù)書(shū)要求，評(píng)價(jià)概念的可發(fā)展性；各階段設(shè)計(jì)評(píng)審要點(diǎn)中列明需要避免的錯(cuò)誤在審核過(guò)的圖紙上出現(xiàn)。②成本管理部：檢查概念設(shè)計(jì)文件是否突破項(xiàng)目成本控制建議，并根據(jù)最終確定的概念設(shè)計(jì)文件編制項(xiàng)目分項(xiàng)成本測(cè)算。
③投資開(kāi)發(fā)部：檢查概念成果是否滿足政府相關(guān)部門(mén)對(duì)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)要求。
④營(yíng)銷(xiāo)策劃部：檢查設(shè)計(jì)成果是否滿足項(xiàng)目產(chǎn)品定位要求，產(chǎn)品類(lèi)型及面積、比例建議，總體布局是否滿足項(xiàng)目商業(yè)定位及商業(yè)設(shè)計(jì)相關(guān)要求；檢查總體布局中是否存在客戶投訴的隱患，從使用者和管理者的角度對(duì)概念設(shè)計(jì)成果進(jìn)行評(píng)審。(3)概念設(shè)計(jì)文件比較量化評(píng)分表見(jiàn)本書(shū)電子文件。見(jiàn)本書(shū)電子文件。
第5章，房地產(chǎn)公司方案設(shè)計(jì)管理
方案設(shè)計(jì)是承接概念設(shè)計(jì)的設(shè)計(jì)階段，是指設(shè)計(jì)單位依據(jù)方案設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)、概念設(shè)計(jì)文件等資料進(jìn)行項(xiàng)目的設(shè)計(jì)。房地產(chǎn)公司進(jìn)行方案設(shè)計(jì)管理的目的在于規(guī)范方案設(shè)計(jì)流程，明確方案設(shè)計(jì)階段劃分原則、部門(mén)職責(zé)、工作方法；確保與設(shè)計(jì)單位溝通得充分、及時(shí)和準(zhǔn)確，為公司領(lǐng)導(dǎo)層及時(shí)提供充分、準(zhǔn)確的信息和方案，為投資開(kāi)發(fā)部報(bào)建、成本管理部測(cè)算成本及時(shí)提供所需圖紙；為施工圖設(shè)計(jì)做好準(zhǔn)備。為了達(dá)到這些目的，房地產(chǎn)公司需要做好方案設(shè)計(jì)管理部門(mén)職責(zé)與管理流程的制訂、房地產(chǎn)公司對(duì)設(shè)計(jì)單位方案設(shè)計(jì)文件編制深度的管理、方案設(shè)計(jì)過(guò)程的溝通交流管理、方案設(shè)計(jì)文件的評(píng)審管理以及方案設(shè)計(jì)文件的報(bào)批報(bào)建管理等工作。本章分別對(duì)上述的各項(xiàng)方案設(shè)計(jì)管理工作進(jìn)行詳細(xì)的說(shuō)明。5.1方案設(shè)計(jì)管理的部門(mén)職責(zé)與管理流程 5.1.1 方案設(shè)計(jì)管理的部門(mén)職責(zé)
方案設(shè)計(jì)涉及的各部門(mén)包括設(shè)計(jì)管理部、營(yíng)銷(xiāo)策劃部、成本管理部以及投資開(kāi)發(fā)部其具體的工作職責(zé)如表5-1所列。5.1.2 方案設(shè)計(jì)的管理流程(1)方案設(shè)計(jì)管理流程
方案設(shè)計(jì)一般可分為規(guī)劃方案設(shè)計(jì)和建筑方案設(shè)計(jì)兩個(gè)階段，這兩個(gè)階段的管理流程分別見(jiàn)圖5-1和圖5-2。
(2)方案設(shè)計(jì)管理的具體步驟
A．規(guī)劃方案設(shè)計(jì)階段管理步驟見(jiàn)表5-2。B．建筑方案設(shè)計(jì)階段管理步驟見(jiàn)表5-3。
5.2房地產(chǎn)公司對(duì)設(shè)計(jì)單 位方案設(shè)計(jì)文件編制深度的管理
為了使設(shè)計(jì)單位完成的方案設(shè)計(jì)文件能符合國(guó)家規(guī)定和公司的要求，在設(shè)計(jì)單位進(jìn)行方案設(shè)計(jì)之前，房地產(chǎn)公司設(shè)計(jì)管理部需要對(duì)設(shè)計(jì)單位編制的方案設(shè)計(jì)文件所需達(dá)到的深度要求進(jìn)行說(shuō)明，具體包括：對(duì)設(shè)計(jì)單位方案設(shè)計(jì)文件編制的基本要求、內(nèi)容編排與裝訂要求、對(duì)應(yīng)于方案設(shè)計(jì)文件（一般包括設(shè)計(jì)說(shuō)明書(shū)、設(shè)計(jì)圖紙、投資估算、透視圖等）各組成部分做出的具體要求等。
5.2.1 對(duì)設(shè)計(jì)單位方案設(shè)計(jì)文件編制的基本要求 ①方案設(shè)計(jì)的目的是在概念設(shè)計(jì)文件的基礎(chǔ)上，按政府報(bào)批需要以及公司內(nèi)部設(shè)計(jì)管理、工程成本管理的需要，把概念設(shè)計(jì)文件的主要構(gòu)思及獨(dú)創(chuàng)性深化設(shè)計(jì)。方案設(shè)計(jì)的編制應(yīng)滿足建筑工程設(shè)計(jì)招標(biāo)、向主管部門(mén)（主要是規(guī)劃管理部門(mén)）送審，以及按公司流程編制成本控制表單的要求。方案設(shè)計(jì)深度要在通過(guò)政府相關(guān)部門(mén)和公司方案委員會(huì)審批后據(jù)以編制產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)以及進(jìn)行初步設(shè)計(jì)，簡(jiǎn)單的單體工程經(jīng)公司設(shè)計(jì)管理部批準(zhǔn)后可據(jù)以進(jìn)行施工圖設(shè)計(jì)；簡(jiǎn)單的小區(qū)工程經(jīng)公司設(shè)計(jì)管理部批準(zhǔn)后可據(jù)以進(jìn)行住宅單體施工圖設(shè)計(jì)以及公建、場(chǎng)地、區(qū)內(nèi)管網(wǎng)市政初步設(shè)計(jì)。
②方案設(shè)計(jì)文件應(yīng)以總平面設(shè)計(jì)圖、所有類(lèi)型單體建筑（不同拼接方式也被視同為不同單體類(lèi)型）設(shè)計(jì)圖紙和外部空間及環(huán)境設(shè)計(jì)圖紙為主，輔以各專(zhuān)業(yè)的必要的方案圖以及設(shè)計(jì)說(shuō)明、設(shè)計(jì)單位提供的投資估算、設(shè)計(jì)管理部匯總編制的成本控制表單。
③ 鑒于不同地區(qū)對(duì)方案階段的報(bào)批要求不同，可結(jié)合政府規(guī)劃部門(mén)的審批要求，在方案設(shè)計(jì)階段中期增加一次出圖過(guò)程以滿足地區(qū)修建性詳細(xì)規(guī)劃或者方案設(shè)計(jì)以及內(nèi)部審圖和成本估算的要求，并對(duì)出圖內(nèi)容列出清單，統(tǒng)稱(chēng)為報(bào)批方案或者內(nèi)審方案。設(shè)計(jì)管理部在編制項(xiàng)目設(shè)計(jì)總體控制計(jì)劃應(yīng)界定報(bào)批方案的設(shè)計(jì)深度和出圖要求，并就設(shè)計(jì)分工、時(shí)間節(jié)點(diǎn)等體現(xiàn)在其中。④設(shè)計(jì)文件結(jié)合政府報(bào)批要求及公司內(nèi)部要求可以采用不同的表現(xiàn)手法，為充分展示設(shè)計(jì)意圖、特征和創(chuàng)新之處，可以有分析圖、總平面及單體建筑圖、透視圖，還可根據(jù)項(xiàng)目需要增加模型、電腦動(dòng)畫(huà)、幻燈片等。
5.2.2 對(duì)設(shè)計(jì)單 位方案設(shè)計(jì)文件內(nèi)容編排與裝訂的要求(1)方案設(shè)計(jì)文件的內(nèi)容與編排
方案設(shè)計(jì)文件包含以下兩大組成部分，分別由設(shè)計(jì)單位和設(shè)計(jì)管理部提供。①設(shè)計(jì)單位應(yīng)該提供設(shè)計(jì)說(shuō)明書(shū)、設(shè)計(jì)圖紙、投資估算（側(cè)重工程量計(jì)算）、透視圖四部分。前三部分的編排順序如下。
A．封面：寫(xiě)明方案名稱(chēng)、編制單位、編制年月。
B。扉頁(yè)：注明方案編制單位的行政和技術(shù)負(fù)責(zé)人、設(shè)計(jì)總負(fù)責(zé)人、方案設(shè)計(jì)人，并經(jīng)上述人員簽署或授權(quán)蓋章；以上人員需加注專(zhuān)業(yè)技術(shù)職稱(chēng)，本部分必要時(shí)需附透視圖或者模型照片。
C．方案設(shè)計(jì)文件目錄。
D．設(shè)計(jì)說(shuō)明書(shū)：由總說(shuō)明和各專(zhuān)業(yè)設(shè)計(jì)說(shuō)明組成。E．投資估算：包括編制說(shuō)明、投資估算及三材估用量。
F．設(shè)計(jì)圖紙：主要由規(guī)劃總平面設(shè)計(jì)圖、建筑專(zhuān)業(yè)圖紙以及道路、豎向、管線、綠化景觀、土方平衡等分析圖組成。
②設(shè)計(jì)管理部應(yīng)提供成本控制表單和產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)清單
A．成本控制表單：公司規(guī)定的格式由設(shè)計(jì)管理部根據(jù)方案設(shè)計(jì)編制。
B．產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)：依據(jù)顧客敏感點(diǎn)清單，由設(shè)計(jì)管理部根據(jù)方案設(shè)計(jì)對(duì)項(xiàng)目的各專(zhuān)業(yè)的設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)、主要建筑用材性能、構(gòu)造做法、施工工藝和等級(jí)、園林景觀建設(shè)等級(jí)等編寫(xiě)；是用以指導(dǎo)下階段初步設(shè)計(jì)或施工圖設(shè)計(jì)的主要技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)。
C．住宅戶型分類(lèi)統(tǒng)計(jì)表：格式參照方案設(shè)計(jì)成果標(biāo)準(zhǔn)中相關(guān)條款。
D．如設(shè)計(jì)合同以及設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)中有特別的約定，其方案設(shè)計(jì)文件的編制，應(yīng)按照招標(biāo)的規(guī)定和要求執(zhí)行。
(2)方案設(shè)計(jì)文件的裝訂要求
方案設(shè)計(jì)文件應(yīng)依照設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)的約定制作，以下做法僅供參考。
①一般項(xiàng)目宜按設(shè)計(jì)說(shuō)明書(shū)、投資估算、設(shè)計(jì)圖紙、成本控制表單／產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)清單分為四部分。復(fù)雜項(xiàng)目每部分可以獨(dú)立分冊(cè)裝訂。
②設(shè)計(jì)圖紙規(guī)格應(yīng)盡量統(tǒng)一，以便裝訂整齊方便翻閱，為方便審查和公司存檔，可增加A3規(guī)格的縮印本。
③設(shè)計(jì)說(shuō)明書(shū)、產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)清單、成本控
5.2.3 對(duì)設(shè)計(jì)單位方案設(shè)計(jì)說(shuō)明書(shū)編制深度的具體要求制表單宜采用A3規(guī)格。設(shè)計(jì)說(shuō)明書(shū)是設(shè)計(jì)文件的重要組成部分，由總說(shuō)明及各專(zhuān)業(yè)的設(shè)計(jì)說(shuō)明組成，其具體的編制深度要求如下。
(1)總說(shuō)明的深度要求
①列出與工程設(shè)計(jì)有關(guān)的依據(jù)性文件的名稱(chēng)和文號(hào)，如選址及環(huán)境評(píng)價(jià)報(bào)告、地形圖、項(xiàng)目的可行性研究報(bào)告、政府有關(guān)主管部門(mén)對(duì)立項(xiàng)報(bào)告的批文、設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)或協(xié)議書(shū)等。②列出與本工程方案設(shè)計(jì)有關(guān)的國(guó)家與當(dāng)?shù)氐姆ㄒ?guī)、規(guī)范、法令及規(guī)劃管理部門(mén)的規(guī)劃設(shè)計(jì)要求。
③列出本工程有關(guān)設(shè)計(jì)依據(jù)，如建設(shè)、規(guī)劃、市政、交通、環(huán)保、消防、健康住宅等主管部門(mén)的批文、協(xié)議書(shū)、項(xiàng)目可行性報(bào)告、設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)等。
④設(shè)計(jì)基礎(chǔ)資料，如氣象、地形地貌、水文地質(zhì)、地震、區(qū)域位置、地質(zhì)初步勘察等。⑤簡(jiǎn)述建設(shè)方和政府有關(guān)主管部門(mén)對(duì)項(xiàng)目設(shè)計(jì)的要求，如對(duì)總平面布置、建筑立面造型等。當(dāng)城市規(guī)劃對(duì)建筑高度有限制時(shí)，應(yīng)說(shuō)明建筑、構(gòu)筑物的控制高度（包括最高和最低高度限值）。
⑥委托設(shè)計(jì)的內(nèi)容和范圍，包括功能項(xiàng)目和設(shè)備設(shè)施的配套情況。
⑦列出工程概況，如總建筑面積，總投資、容納人數(shù)等和設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)（包括工程等級(jí)，結(jié)構(gòu)的設(shè)計(jì)使用年限、耐火等級(jí)、裝修標(biāo)準(zhǔn)等）。
⑧列出主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，如總用地面積、總建筑面積及各分項(xiàng)建筑面積（還要分別列出地上部分和地下部分建筑面積）、建筑基底總面積、綠地總面積、容積率、建筑密度，綠地率、停車(chē)泊位數(shù)（分室內(nèi)、外和地上、地下），以及主要建筑或核心建筑的層數(shù)、層高和總高度等項(xiàng)指標(biāo)。當(dāng)工程項(xiàng)目（如城市居住區(qū)規(guī)劃）另有相應(yīng)的設(shè)計(jì)規(guī)范或標(biāo)準(zhǔn)時(shí)，技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)還應(yīng)按其規(guī)定執(zhí)行。
(2)總平面設(shè)計(jì)說(shuō)明的深度要求
①概述場(chǎng)地現(xiàn)狀特點(diǎn)和周邊環(huán)境情況，詳盡闡述總體方案的構(gòu)思意圖和布局特點(diǎn)，以及在豎向設(shè)計(jì)、交通組織、景觀綠化、環(huán)境保護(hù)、市政管網(wǎng)布置、土方平衡等方面采取的具措施。② 關(guān)于一次規(guī)劃、分期建設(shè)，以及原有建筑和古樹(shù)名木保留、利用、改造（改建）方面的總體設(shè)想。
③首層建筑平面和周邊的關(guān)系。
④列出規(guī)劃主管部門(mén)的規(guī)劃設(shè)計(jì)要求、技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表，包括總用地面積、建筑用地面積；總建筑面積（地上部分建筑面積、地下部分建筑面積）；建筑占地面積、建筑容積率覆蓋率；各主要建筑物的名稱(chēng)、層數(shù)、高度；道路廣場(chǎng)鋪砌面積；綠化面積；集中綠化面積；綠化率；場(chǎng)地初平土方工程量等。⑤應(yīng)提供建筑總圖說(shuō)明，主要解釋建筑人行出入口層平面關(guān)系，注明建筑人行出人口層平面（通常為底層）、室外臺(tái)階、架空層及與道路的高差關(guān)系，以及物業(yè)管理圍墻、、崗?fù)?，大門(mén)的位置。(3)建筑設(shè)計(jì)說(shuō)明的深度要求
①設(shè)計(jì)依據(jù)（計(jì)劃任務(wù)書(shū)、立項(xiàng)批文、可行性報(bào)告批文、紅線圖或土地使用批準(zhǔn)文件、城市規(guī)劃人防部門(mén)對(duì)建筑設(shè)計(jì)提出的設(shè)計(jì)要求、設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)、可作為為設(shè)計(jì)依據(jù)的其他有關(guān)文件）是否充分。
②方案設(shè)計(jì)所依據(jù)的技術(shù)準(zhǔn)則，如建筑類(lèi)別、防火等級(jí)、抗震設(shè)防烈度、人防等級(jí)的確定、建筑及裝修標(biāo)準(zhǔn)、業(yè)主提出的其他自有的設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)或標(biāo)準(zhǔn)圖。
③建筑的平面和豎向構(gòu)成，包括建筑群體和單體的空間處理、立面造型和環(huán)境營(yíng)造、環(huán)境分析（如日照、通風(fēng)、采光）等。
④建筑的功能布局和各種出入口、垂直交通運(yùn)輸設(shè)施（包括樓梯、電梯、自動(dòng)扶梯）的布置；電梯、自動(dòng)扶梯的選型、數(shù)量及功能劃分。
⑤建筑內(nèi)部交通組織、防火設(shè)計(jì)和安全疏散設(shè)計(jì)。⑥ 關(guān)于無(wú)障礙、節(jié)能和智能化設(shè)計(jì)方面的簡(jiǎn)要說(shuō)明。
⑦在建筑聲學(xué)、熱工、建筑 防護(hù)、電磁波屏蔽以及人防 地下室等方面有特殊要求時(shí)，⑧列出住宅技。
⑧列出住宅技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)及參數(shù)，如住宅中的套型、套型比、戶室比、每層與每戶建筑面積和使用面積。
(4)結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)說(shuō)明的深度要求 ①設(shè)計(jì)依據(jù)
a．本工程結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)所采用的主要法規(guī)和標(biāo)準(zhǔn)。
B．建設(shè)方提出的符合有關(guān)法規(guī)、標(biāo)準(zhǔn)與結(jié)構(gòu)有關(guān)的特別書(shū)面要求。
C．主要闡述建筑物所在地與結(jié)構(gòu)專(zhuān)業(yè)設(shè)計(jì)有關(guān)的自然條件，包括風(fēng)荷載、雪荷載、地震基本情況及有條件時(shí)概述工程地質(zhì)簡(jiǎn)況等。②結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)說(shuō)明主要闡述的內(nèi)容
a．建筑結(jié)構(gòu)的安全等級(jí)、設(shè)計(jì)使用年限和建筑抗震設(shè)防類(lèi)別。B．上部結(jié)構(gòu)選型概述和新結(jié)構(gòu)、新技術(shù)的應(yīng)用情況。c．采用的主要結(jié)構(gòu)材料及特殊材料。E．地下室的結(jié)構(gòu)做法.F．地下室的結(jié)構(gòu)做法及防水等級(jí)，當(dāng)有人防地下室時(shí)說(shuō)明人防抗力等級(jí)。③需要特別說(shuō)明的其他問(wèn)題
a．簡(jiǎn)要說(shuō)明相鄰建筑物的影響關(guān)系。B．需要特別表達(dá)的其他事項(xiàng)。(5)給排水設(shè)計(jì)說(shuō)明的深度要求 ①方案設(shè)計(jì)階段，給水排水專(zhuān)業(yè)設(shè)計(jì)文件主要為設(shè)計(jì)說(shuō)明書(shū)以及相關(guān)的系統(tǒng)總圖和必要其他圖紙。
②設(shè)計(jì)依據(jù)：簡(jiǎn)述本工程所列批準(zhǔn)文件和依據(jù)資料中與本專(zhuān)業(yè)有關(guān)的內(nèi)容及其他專(zhuān)業(yè)提供的有關(guān)資料，工程用地四周市政管網(wǎng)駁接情況。③給水設(shè)計(jì)
a．水源情況簡(jiǎn)述（包括自備水源及市政給水管網(wǎng)）。B．用水量及耗熱量估算：總用水量（最高日、最大時(shí)），熱水設(shè)計(jì)小時(shí)耗熱量，消防水量。C．給水系統(tǒng)：簡(jiǎn)述系統(tǒng)供水方式；水箱、水池容量、位 置、泵房位 置、供水方式及分區(qū)。D。消防系統(tǒng)：簡(jiǎn)述消防系統(tǒng)種類(lèi)，供水方式。e．熱水系統(tǒng)：簡(jiǎn)述熱源，供應(yīng)范圍及供應(yīng)方式。f中水系統(tǒng)：簡(jiǎn)述設(shè)計(jì)依據(jù)，處理方法。
G．循環(huán)冷卻水、重復(fù)用水及采取的其他節(jié)水節(jié)能措施。h．飲用凈水系統(tǒng)：簡(jiǎn)述設(shè)計(jì)依據(jù)，處理方法等。I．景觀用水水源及等級(jí)。
J．主要設(shè)施、設(shè)備的安置位置以及技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)說(shuō)明。④排水設(shè)計(jì)
a．排水體制，污、廢水及雨水的排放出路。
B．估算污、廢水排水量，雨水量及重現(xiàn)期參數(shù)等。C．排水系統(tǒng)說(shuō)明及綜合利用。D．污、廢水的處理方法。E．景觀用水的排放方式.F．主要設(shè)施、設(shè)備的安置位置以及技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)。G．衛(wèi)生潔具等涉及建筑標(biāo)準(zhǔn)的設(shè)備器材的選用。H．需要說(shuō)明的其他問(wèn)題。(6)電氣設(shè)計(jì)說(shuō)明的深度要求
①實(shí)施方案設(shè)計(jì)階段，電氣專(zhuān)業(yè)設(shè)計(jì)文件主要為設(shè)計(jì)說(shuō)明書(shū)以及相關(guān)的系統(tǒng)圖。②設(shè)計(jì)范圍：本工程擬設(shè)置的電氣系統(tǒng)。③變、配電系統(tǒng)
a．確定負(fù)荷級(jí)別：1、2、3級(jí)負(fù)荷的主要內(nèi)容。B．負(fù)荷估算：照明、動(dòng)力（水泵、電梯、鍋爐等）、空調(diào)、景觀循環(huán)水系統(tǒng)等。C．電源：根據(jù)負(fù)荷性質(zhì)和負(fù)荷量，要求外供電源的回路數(shù)、容量、電壓等級(jí)。D．變、配電所：位置、臺(tái)數(shù)、容量與形式。
④應(yīng)急電源系統(tǒng)：根據(jù)用電負(fù)荷等級(jí)及供電 電源狀況，確定是否設(shè)置備用電源和應(yīng)急電源形式，自備發(fā)電機(jī)的容量及臺(tái)數(shù)。⑤室外景觀用電負(fù)荷、回路等說(shuō)明。
⑥ 防雷等級(jí)、防雷措施、接地設(shè)置及方式。⑦ 弱 電
a．方案設(shè)計(jì)階段，弱 電專(zhuān)業(yè)設(shè)計(jì)文件主要為設(shè)計(jì)說(shuō)明書(shū)。B．確定通信種類(lèi)，估算通信數(shù)量、電話通訊及通信線路網(wǎng)絡(luò)。C．電纜電視系統(tǒng)、衛(wèi)星接收天線系統(tǒng)規(guī)模、前端及網(wǎng)絡(luò)模式。D．閉路應(yīng)用電視功能及系統(tǒng)組成。E．有線廣播及擴(kuò)聲的功能及系統(tǒng)組成。F．電腦網(wǎng)絡(luò)及軟硬件系統(tǒng)。
G．小區(qū)自動(dòng)化管理的服務(wù)功能及網(wǎng)絡(luò)結(jié)構(gòu)。H．安全報(bào)警功能及系統(tǒng)。I．安保設(shè)施及功能要求。J．其他需要說(shuō)明的問(wèn)題。
k．主要設(shè)施、設(shè)備的安置位置以及技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)說(shuō)明。(7)采暖通風(fēng)與空氣調(diào)節(jié)設(shè)計(jì)說(shuō)明的深度要求
①方案設(shè)計(jì)階段，采暖通風(fēng)與空氣調(diào)節(jié)專(zhuān)業(yè)設(shè)計(jì)文件主要為設(shè)計(jì)說(shuō)明書(shū)。②采暖通風(fēng)與空氣調(diào)節(jié)的設(shè)計(jì)方案要點(diǎn)。
③采暖、空氣調(diào)節(jié)的室內(nèi)設(shè)計(jì)參數(shù)及設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)。④冷、熱負(fù)荷的估算數(shù)據(jù)。⑤采暖熱源的選擇及其參數(shù)。
⑥ 空氣調(diào)節(jié)的冷源、熱源選擇及其參數(shù)。
⑦采暖、空氣調(diào)節(jié)的系統(tǒng)形式、簡(jiǎn)述控制方式及節(jié)能措施。⑧通風(fēng)系統(tǒng)簡(jiǎn)述。
⑨ 防煙、排煙系統(tǒng)及環(huán)保簡(jiǎn)述。
⑩實(shí)施方案設(shè)計(jì)新技術(shù)采用情況，節(jié)能環(huán)保措施和需要說(shuō)明的其他問(wèn)題。⑩主要設(shè)施、設(shè)備的安置位置以及技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)說(shuō)明。(8)熱能動(dòng)力設(shè)計(jì)說(shuō)明的深度要求
①方案設(shè)計(jì)階段，熱能動(dòng)力專(zhuān)業(yè)設(shè)計(jì)文件主要為設(shè)計(jì)說(shuō)明書(shū)。②供熱
a．熱源及燃料概況。B．供熱帚估笆 c．供熱量估算。
D．鍋爐房、熱交換站面積、位置、層高要求。E．熱力管道布置方式及鋪設(shè)原則。F．水源、水質(zhì)、水壓要求。
G．節(jié)能、環(huán)保、消防及安全措施。③供燃?xì)?a．燃?xì)鈿庠础．燃?xì)庥?jì)算流量-d．消防安全措施。E．市政燃?xì)庀到y(tǒng)的駁接位置和方式。A．動(dòng)力站房?jī)?nèi)容、性a．動(dòng)力站房?jī)?nèi)容、性質(zhì)。B．設(shè)備系統(tǒng)主要技術(shù)參數(shù)。D．節(jié)能、環(huán)保、消防及寄令措觴d．節(jié)能、環(huán)保、消防及安全措施。5.2.4 對(duì)設(shè)計(jì)單位方案設(shè)計(jì)圖紙繪制深度的具體要求
方案設(shè)計(jì)圖紙主要由總平面設(shè)計(jì)圖紙、建筑及結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)圖紙、道路、豎向、管線、綠化景觀、土方平衡等分析圖組成，其具體的編制深度要求如下。(1)總平面設(shè)計(jì)圖紙的深度要求 總平面設(shè)計(jì)圖紙必須包括以下內(nèi)容，如因?qū)嶋H狀況而無(wú)法提供所有的設(shè)計(jì)內(nèi)容，必須對(duì) ①標(biāo)明規(guī)劃地段在城市的位置以及和周?chē)貐^(qū)的關(guān)系。
②規(guī)劃地段現(xiàn)狀圖：比例尺1: 500～1： 1000，標(biāo)明自然地形地貌、道路、綠化、工程管線及各類(lèi)用地和建筑的范圍、性質(zhì)、層數(shù)、質(zhì)量等。
③場(chǎng)地的范圍（用地和建筑物各角點(diǎn)的坐標(biāo)或定位尺寸、道路紅線）。④場(chǎng)地內(nèi)及四鄰環(huán)境的反映（四鄰原有及規(guī)劃的城市道路和建筑物，場(chǎng)地內(nèi)需保留的建筑物、古樹(shù)名木、歷叉又化遦仔、現(xiàn)有地形與標(biāo)高、水體、不良地質(zhì)情況等）。
⑤規(guī)劃總平面圖：比例尺l： 500～1： 1000，圖上應(yīng)標(biāo)明規(guī)劃建筑、小品、綠地、道路、廣場(chǎng)、停車(chē)場(chǎng)、河湖水系的布置和定位，并表示出主要建筑物與用地界線（或道路紅線、建筑紅線）及相鄰建筑物之間的距離；條件許可的應(yīng)表明各主要建筑物的對(duì)角點(diǎn)坐標(biāo)以及相鄰建筑之間的間距。
⑥ 附帶首層平面布置圖的建筑圖：比例尺1： 500～1： 1000，圖上應(yīng)表達(dá)清楚規(guī)劃建筑首層和主要車(chē)行及人行道路，景觀院落系統(tǒng)的關(guān)系；繪制建筑人行出入口層平面關(guān)系，注明建筑人行出入口層平面（通常為底層）、室外臺(tái)階、架空層及與道路的高差關(guān)系，以及物業(yè)管理圍墻、崗?fù)ぁ⒋箝T(mén)的位置。
⑦ 道路交通和豎向規(guī)劃圖：比例尺1： 500～1： 1000，圖上應(yīng)標(biāo)明各級(jí)道路（包括住宅宅前小路）的紅線位置、橫斷面、轉(zhuǎn)彎半徑、道路中心交叉點(diǎn)坐標(biāo)和標(biāo)高，停車(chē)場(chǎng)用地界限，道路的縱坡和地面水排出方向，擋土墻位置和墻頂標(biāo)高，排水明溝和溝底標(biāo)高，每幢建筑物的室外地坪規(guī)劃標(biāo)高等。⑧場(chǎng)地出入口車(chē)流、人流的交通組織分析，并應(yīng)說(shuō)明按規(guī)定計(jì)算的停車(chē)泊位數(shù)和實(shí)際布置的停車(chē)泊位數(shù)。
⑨擬建主要建筑物的名稱(chēng)、出入口位置、層數(shù)與設(shè)計(jì)標(biāo)高，以及主要道路、廣場(chǎng)的控制標(biāo)高。⑩指北針或風(fēng)玫瑰圖、比例。戶型分布圖：低、多層及高層居住區(qū)用住宅標(biāo)準(zhǔn)層拼接圖表明戶型分布狀況，并標(biāo)明住宅（戶型、樓棟、組團(tuán)）編號(hào)；高層居住區(qū)還可用剖 面圖表明戶型分布狀況。12 公共服務(wù)設(shè)施布置分析圖：表明公共服務(wù)設(shè)施的主要功能及分布情況。景觀結(jié)構(gòu)分析圖：表達(dá)景觀軸線與重要節(jié)點(diǎn)，集中綠地、組團(tuán)綠地、步行景觀的設(shè)計(jì)，標(biāo)明各塊綠地面積。
14總體工作模型：應(yīng)較真實(shí)地反映地形地勢(shì)及周邊環(huán)境；建筑高度、形體及建筑群體相互關(guān)系；應(yīng)反映建筑立面及屋頂形式，宜反映項(xiàng)目整體色彩關(guān)系；真實(shí)地反映道路、停車(chē)場(chǎng)。15對(duì)周?chē)ㄖ娜照沼绊懽鲈敿?xì)說(shuō)明
16繪制冬至日照 陰影圖或大寒日照陰影圖。
17典型組團(tuán)或典型建筑組合底層平面圖：注明戶型編號(hào)；需完整表達(dá)建筑底層平面、室外臺(tái)階、私家小院圍墻、底層架空層及其與道路的高差關(guān)系；表明組團(tuán)內(nèi)景觀布置示意及兒童活動(dòng)場(chǎng)地的位置；若底層有商業(yè)，表明商業(yè)業(yè)態(tài)、運(yùn)貨流線及出人口位置。典型組團(tuán)或典型住宅單元組合的剖面圖：組團(tuán)內(nèi)部院落的立面在相關(guān)剖面圖中表示。19 典型組團(tuán)或典型住宅單元組合模型：應(yīng)較真實(shí)地反映地形地勢(shì)及組團(tuán)或住宅單元組習(xí)邊環(huán)境、建筑高度、形體及住宅單元相互關(guān)系；應(yīng)反映連筑立面上陽(yáng)臺(tái)、空調(diào)板、D’j窗等構(gòu)配件的形式、色彩。
20外部空間組合、景觀及綠地布置分析圖：應(yīng)表達(dá)清楚主要外部空間節(jié)點(diǎn)、主要戶外或半室內(nèi)的景觀節(jié)點(diǎn)、主要戶外活動(dòng)設(shè)施分布；如有有水 景的，應(yīng)表達(dá)清楚水 面的分布位置等。21交通分析（人流及車(chē)流的組織、停車(chē)場(chǎng)的布置及停車(chē)泊位數(shù)量等）。22分期建設(shè)分析圖。其他有必要的設(shè)計(jì)圖紙。(2)建筑及結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)圖紙的深度要求
本項(xiàng)圖紙主要包括所有類(lèi)型單體建筑設(shè)計(jì)和相應(yīng)的結(jié)構(gòu)特征分析圖，其中住宅建筑單體應(yīng)做到戶型平面確定成熟，立面輪廓成型；在項(xiàng)目中不同形態(tài)的單體都需繪制單獨(dú)的設(shè)計(jì)圖紙，同時(shí)應(yīng)有以下內(nèi)容。
①建筑平面圖應(yīng)表示的內(nèi)容
a。底層平面的總尺寸、開(kāi)間、進(jìn)深尺寸或柱網(wǎng)尺寸。B．標(biāo)準(zhǔn)層平面的總尺寸、開(kāi)間、進(jìn)深尺寸或柱網(wǎng)尺寸。C．各非標(biāo)準(zhǔn)層的總尺寸、開(kāi)間、進(jìn)深尺寸或柱網(wǎng)尺寸。
D．屋面尺寸；屋面主要構(gòu)筑物尺寸；坡面屋頂還需標(biāo)注清楚屋脊線、坡向等。E．各主要使用房間的名稱(chēng)。
F．每個(gè)住宅戶型的放大單元平面圖，比例尺1： 50;放大單 元平面圖需標(biāo)明?？h、潔具、廚房設(shè)備室內(nèi)布置。
G．結(jié)構(gòu)受力體系中的柱網(wǎng)、承重墻、剪力墻位置。H．各樓層地面標(biāo)高、屋面標(biāo)高。I．要反映各種出人口及水平和垂直交通的關(guān)系；室內(nèi)停車(chē)庫(kù)還要畫(huà)出停車(chē) 位和行 車(chē)線路。J．底層平面圖應(yīng)標(biāo)明剖切線位置和編號(hào)，并應(yīng)標(biāo)示指北針。K．圖紙名稱(chēng)、比例或比例尺。②建筑立面圖應(yīng)表示的內(nèi)容
a．體現(xiàn)建筑造型的特點(diǎn)，每種典型建筑應(yīng)繪制正立面、背立面和所有的側(cè)立面；立面需標(biāo)明主要建筑外裝用材的意向及主要構(gòu)件的形式。
B．各主要部位和最高點(diǎn)的標(biāo)高或主體建筑的總高度；屋頂?shù)男问胶臀蓍堋⑽菁咕€的標(biāo)高。C．當(dāng)與相鄰建筑（或原有建筑）有直接關(guān)系時(shí)，應(yīng)繪制相鄰或原有建筑的局部立面圖。D．圖紙名稱(chēng)、比例或比例尺。③建筑剖面圖應(yīng)表示的內(nèi)容
a．剖面應(yīng)剖在高度和層數(shù)不同、空間關(guān)系比較復(fù)雜的主體建筑的縱向及橫向相應(yīng)部位；每棟典型建筑需做兩個(gè)剖面，其中一個(gè)應(yīng)剖樓梯，另外一個(gè)應(yīng)剖到主要使用空間。
B．標(biāo)明各層標(biāo)高及室外地面標(biāo)高，室外地面至建筑檐口（女兒墻）或屋脊線的總高度。C．若遇有高度控制時(shí)，還應(yīng)標(biāo)明最高點(diǎn)的標(biāo)高。
D．建筑層數(shù)多、功能關(guān)系復(fù)雜時(shí)，還要注明層次及各層的主要功能關(guān)系。E．剖面編號(hào)、比例或比例尺。
④結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)圖。在方案設(shè)計(jì)階段，為說(shuō)明單體建筑設(shè)計(jì)構(gòu)思的特點(diǎn)，應(yīng)繪制結(jié)構(gòu)剪土墻、柱網(wǎng)平面圖、反映結(jié)構(gòu)特征的典型結(jié)構(gòu)平面布置圖；高層結(jié)構(gòu)尚應(yīng)繪制基礎(chǔ)（樁基）平面布置圖。
⑤ 戶外工程方案圖。比例尺1： 500～1： 1000，圖上應(yīng)標(biāo)明各類(lèi)市政公用設(shè)施和管線的平面位置、間距、管徑尺寸、埋設(shè)深度、埋設(shè)方式以及有關(guān)設(shè)施和構(gòu)筑物位置；和市政道路、管線的駁接位置；根據(jù)需要各項(xiàng)市政工程規(guī)劃設(shè)計(jì)可分別出圖，圖紙深度按各個(gè)專(zhuān)業(yè)的a，土石方工程方格分析圖；土方和石方府分別計(jì)算。
B．給水、排水：除管網(wǎng)方案外還需標(biāo)明設(shè)備用房位置。C．供電、埋設(shè)方式：除管網(wǎng)方案外還需標(biāo)明設(shè)備用房位置。D．燃?xì)猓撼芫W(wǎng)方案外還需標(biāo)明設(shè)備用房位置。E．弱 電：除管網(wǎng)方案外還需標(biāo)明設(shè)備用房位置。F．生活垃圾中轉(zhuǎn)用房。G．人防設(shè)施方案圖。⑥熱能動(dòng)力設(shè)計(jì)圖紙。當(dāng)項(xiàng)目所在地為城市區(qū)域供熱或區(qū)域煤氣調(diào)壓站時(shí)，設(shè)計(jì)單位在方案設(shè)計(jì)階段必須進(jìn)行本項(xiàng)設(shè)計(jì)，并需提供以下設(shè)計(jì)成果。A．主要設(shè)備平面布置圖及主要設(shè)備表。B．工藝系統(tǒng)圖。
C．工藝管網(wǎng)平面布置圖。
D．依照本階段設(shè)計(jì)成果標(biāo)準(zhǔn)完成相應(yīng)的技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)統(tǒng)計(jì)、面積及產(chǎn)品分類(lèi)交叉統(tǒng)計(jì)。⑦ 根據(jù)設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)的約定需提供的各種分析圖和表達(dá)規(guī)劃議計(jì)圖模型或馬瞰圖，以及相應(yīng)的說(shuō)明材料。
(3)方案設(shè)計(jì)圖紙目錄表見(jiàn)本書(shū)電子文件。
5.2.5 對(duì)設(shè)計(jì)單位投資估算文件編制深度的具體要求
投資估算文件作為方案設(shè)計(jì)文件的組成部分，其編制的深度要求具體如下。①方案設(shè)計(jì)階段，投資估算文件包括估算的編制說(shuō)明、投資估算表及三大材料表積一覽表列于建筑設(shè)計(jì)說(shuō)明中）。
②投資估算編制說(shuō)明應(yīng)包括的內(nèi)容 a．編制依據(jù)：
b．編制范圍（包括和不包括的工程項(xiàng)目和費(fèi)用）。C．主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。D．其他必要說(shuō)明的問(wèn)題。
③投資估算表。投資估算表應(yīng)以一個(gè)單項(xiàng)工程為單體，由土建、給排水、暖通、空調(diào)污水處理、照明電力、變配電、動(dòng)力、弱 電、電梯等單位工程的投資估算和土方、道路、圍墻大門(mén)、室外管線、環(huán)境景觀等室外工程的投資估算兩大部分內(nèi)容組成。
④主要材料耗用表。根據(jù)類(lèi)似工程三大材料耗用量，并結(jié)合本工程方案特點(diǎn)，分析估算出三大耗材用量。設(shè)計(jì)單位投資估算和成本控制表單的關(guān)系。設(shè)計(jì)單位的投資估算需參考國(guó)家和當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)建筑工程概、預(yù)算文件，并著重提供相對(duì)準(zhǔn)確、詳盡的工程量相關(guān)的估算。業(yè)主的成本控制表單應(yīng)著重提供建筑工程的費(fèi)用價(jià)格標(biāo)桿，以及除工程成本以外的其他，其他成本項(xiàng)目的估算，并在考慮預(yù)備費(fèi)和預(yù)計(jì)銷(xiāo)售收入后，匯總成建設(shè)項(xiàng)目的成本控制表單。5.3方案設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)的編制與方案設(shè)計(jì)合同的簽訂管理
房地產(chǎn)項(xiàng)目方案設(shè)計(jì)階段一般可以細(xì)分為規(guī)劃方案設(shè)計(jì)階段和建筑方案設(shè)計(jì)階段，對(duì)應(yīng)于這兩個(gè)階段的設(shè)計(jì)任務(wù)，設(shè)計(jì)管理部需要分別編制規(guī)劃方案設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)和建筑方案設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)。而對(duì)于一些比較簡(jiǎn)單的房地產(chǎn)項(xiàng)目，則只需要直接編制方案設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)。
(1)規(guī)劃方案設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)編制與評(píng)審的工作程序①設(shè)計(jì)管理部根據(jù)設(shè)計(jì)資料編寫(xiě)規(guī)劃方案設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)、設(shè)計(jì)管理工作計(jì)劃，并落實(shí)確定規(guī)劃指標(biāo)，規(guī)劃指標(biāo)應(yīng)包含以下內(nèi)容：土地面積；建筑容積率；建筑密度；；綠化率；建筑控制高度；退界條件；設(shè)計(jì)限額指標(biāo)；設(shè)計(jì)成果要求；完成時(shí)間。
②設(shè)計(jì)管理部組織相關(guān)部門(mén)和人員參與規(guī)劃方案設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)評(píng)審。營(yíng)銷(xiāo)策劃部、成本管理部、投資開(kāi)發(fā)部、物業(yè)公司、分管領(lǐng)導(dǎo)參與評(píng)審。各部門(mén)參與方案設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)的評(píng)審重點(diǎn)如下。A．設(shè)計(jì)管理部：設(shè)計(jì)依據(jù)資料的正確性及完整性，規(guī)劃設(shè)計(jì)與單體設(shè)計(jì)要求，項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)要求，設(shè)計(jì)成果內(nèi)容及深度要求，各階段設(shè)計(jì)進(jìn)度安排。B．成本管理部：設(shè)定項(xiàng)目方案設(shè)計(jì)成本控制建議。
C．投資開(kāi)發(fā)部：提供并檢查政府相關(guān)部門(mén)對(duì)項(xiàng)目方案設(shè)計(jì)的要求。
D．營(yíng)銷(xiāo)策劃部：提供并檢查項(xiàng)目嚴(yán)品足位要求，產(chǎn)品類(lèi)型及面積、比例要求，規(guī)劃設(shè)計(jì)風(fēng)格建議，提供項(xiàng)目商業(yè)定位相關(guān)要求。
E．物業(yè)公司：在方案設(shè)計(jì)要求中明確應(yīng)避免的客戶投訴問(wèn)題，設(shè)定物業(yè)管理模式，提供會(huì)所及物管用房的設(shè)計(jì)要求。
③設(shè)計(jì)管理部負(fù)責(zé)整理評(píng)審紀(jì)要，并填報(bào)《設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)會(huì)簽表》(見(jiàn)表5-4)，設(shè)計(jì)管理部、營(yíng)銷(xiāo)策劃部、投資開(kāi)發(fā)部、成本管理部、物業(yè)公司以及分管領(lǐng)導(dǎo)參與會(huì)簽，總經(jīng)理審批后執(zhí)行。設(shè)計(jì)管理部負(fù)責(zé)將評(píng)審意見(jiàn)落實(shí)到最終版的設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)中。
④設(shè)計(jì)管理部2個(gè)工作日內(nèi)未完成修改，扣罰設(shè)計(jì)管理部經(jīng)理50 元，設(shè)計(jì)管理部經(jīng)理—：上rF．曰內(nèi)禾完成修改，扣罰設(shè)計(jì)管理部經(jīng)理50 ⑤對(duì)各部門(mén)意見(jiàn)，設(shè)計(jì)管理部無(wú)反對(duì)理由且未落實(shí)到 位，扣罰設(shè)計(jì)管理部經(jīng)理50 元，設(shè)計(jì)管理部經(jīng)理可根據(jù)部門(mén)內(nèi)任務(wù)分配情況追究專(zhuān)業(yè)設(shè)計(jì)人員責(zé)任，扣罰100 元。(2)建筑方案設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)編制與評(píng)審的工作程序
①設(shè)計(jì)管理部根據(jù)設(shè)計(jì)資料編寫(xiě)建筑方案設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)。
②設(shè)計(jì)管理部組織相關(guān)部門(mén)和人員進(jìn)行建筑方案設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)評(píng)審。設(shè)計(jì)管理部、成本管理部、營(yíng)銷(xiāo)策劃部、投資開(kāi)發(fā)部、物業(yè)公司、分管領(lǐng)導(dǎo)參與評(píng)審。各部門(mén)參與建筑方案設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)的評(píng)審重點(diǎn)如下。
A．設(shè)計(jì)管理部：設(shè)計(jì)依據(jù)資料的正確性及完整性，規(guī)劃設(shè)計(jì)與單體設(shè)計(jì)要求，項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)要求，設(shè)計(jì)成果內(nèi)容及深度要求，各階段設(shè)計(jì)進(jìn)度安排。B．成本管理部：設(shè)定項(xiàng)目方案設(shè)計(jì)成本控制建議。
C．投資開(kāi)發(fā)部：提供并檢查政府相關(guān)部門(mén)對(duì)項(xiàng)目方案設(shè)計(jì)的要求。
D．營(yíng)銷(xiāo)策劃部：提供并檢查項(xiàng)目產(chǎn)品定位要求，產(chǎn)品類(lèi)型及面積、比例要求，規(guī)劃及單體設(shè)計(jì)風(fēng)格建議，提供項(xiàng)目商業(yè)定位及商業(yè)單體設(shè)計(jì)相關(guān)要求。
E。物業(yè)公司：在方案設(shè)計(jì)要求中明確應(yīng)避免的客戶投訴問(wèn)題，設(shè)定物業(yè)管理模式，提供會(huì)所及物管用房的設(shè)計(jì)要求。
③設(shè)計(jì)管理部負(fù)責(zé)整理評(píng)審紀(jì)要，并填報(bào)《設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)會(huì)簽表》，設(shè)計(jì)管理部、成本管理部、營(yíng)銷(xiāo)策劃部、投資開(kāi)發(fā)部、物業(yè)公司以及分管領(lǐng)導(dǎo)參與會(huì)簽，總經(jīng)理審批后執(zhí)行。設(shè)計(jì)管理部負(fù)責(zé)將評(píng)審意見(jiàn)落實(shí)最終版的設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)中。
④設(shè)計(jì)管理部2個(gè)工作日內(nèi)未完成修改，扣罰設(shè)計(jì)管理部經(jīng)理50 元，設(shè)計(jì)管理部經(jīng)理可根據(jù)部門(mén)內(nèi)任務(wù)分配情況追究專(zhuān)業(yè)設(shè)計(jì)人員責(zé)任，扣罰 100 元。
⑤對(duì)各部門(mén)意見(jiàn)，設(shè)計(jì)管理部無(wú)反對(duì)理由且未落實(shí)到位，扣罰設(shè)計(jì)管理部經(jīng)理50 元，設(shè)計(jì)管理部經(jīng)理可根據(jù)部門(mén)內(nèi)任務(wù)分配情況追究專(zhuān)業(yè)設(shè)計(jì)人員責(zé)任，扣罰 100 元。(3)方案設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)參考范本
方案設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)是房地產(chǎn)公司對(duì)設(shè)計(jì)單位在項(xiàng)目方案設(shè)計(jì)階段的設(shè)計(jì)提出的要求，是設(shè)計(jì)單位進(jìn)行方案設(shè)計(jì)的主要依據(jù)。在編制方案設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)／規(guī)劃（建筑）方案設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)時(shí)，一般要包括項(xiàng)目概況、項(xiàng)目定位、技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)、設(shè)計(jì)要求、設(shè)計(jì)成果與設(shè)計(jì)進(jìn)度等內(nèi)容。方案設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)、規(guī)劃方案設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)、建筑方案設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)的范本見(jiàn)本書(shū)電子文件，供讀者借鑒參考。
在確定方案設(shè)計(jì)的中標(biāo)苗竹十 F：在確定方案設(shè)計(jì)的中標(biāo)單位之后，房地產(chǎn)公司應(yīng)當(dāng)與該設(shè)計(jì)單位簽訂方案設(shè)計(jì)合同。在擬訂方案設(shè)計(jì)合同時(shí)，一般要明確設(shè)計(jì)單位所需提交的設(shè)計(jì)成果、設(shè)計(jì)周期、設(shè)計(jì)費(fèi)用、雙方應(yīng)負(fù)的責(zé)任及違約責(zé)任等事項(xiàng)。方案設(shè)計(jì)合同范本見(jiàn)本書(shū)電子文件。
5.4方案設(shè)計(jì)階段的溝通交流管理 在概念設(shè)計(jì)文件確定之后，房地產(chǎn)公司設(shè)計(jì)管理部與設(shè)計(jì)單位就應(yīng)圍繞概念設(shè)計(jì)文件進(jìn)行方案設(shè)計(jì)前的溝通；進(jìn)入方案設(shè)計(jì)階段之后，設(shè)計(jì)管理部應(yīng)定期了解設(shè)計(jì)單位設(shè)計(jì)的設(shè)計(jì)進(jìn)度，及時(shí)處理設(shè)計(jì)單位的反饋意見(jiàn)并進(jìn)行記錄，以保證按計(jì)劃和設(shè)計(jì)要求深化完善方案設(shè)計(jì)文件。
(1)方案設(shè)計(jì)階段的溝通計(jì)劃(2)方案設(shè)計(jì)業(yè)務(wù)聯(lián)系單 見(jiàn)本書(shū) 電子文件。(3)方案設(shè)計(jì)交流信息記錄表 本書(shū)電子文件。
5.5方案設(shè)計(jì)文件的內(nèi)部評(píng)審管理在設(shè)計(jì)單位完成方案設(shè)計(jì)文件之后，設(shè)計(jì)管理部應(yīng)組織成本管理部、投資開(kāi)發(fā)部、營(yíng)銷(xiāo)策劃部等部門(mén)以及物管公司對(duì)方案設(shè)計(jì)成果進(jìn)行評(píng)審，設(shè)計(jì)單位根據(jù)評(píng)審意見(jiàn)進(jìn)行修改后送至設(shè)計(jì)管理部復(fù)核，并經(jīng)公司各相關(guān)部門(mén)會(huì)簽確認(rèn)以后才可報(bào)政府部門(mén)審批。
(1)方案設(shè)計(jì)文件內(nèi)部評(píng)審的工作程序 ①規(guī)劃方案設(shè)計(jì)文件內(nèi)部評(píng)審的工作程序
A．設(shè)計(jì)管理部組織外部專(zhuān)家和內(nèi)部評(píng)審會(huì)對(duì)設(shè)計(jì)單位提交的設(shè)計(jì)成果進(jìn)行評(píng)審并提出改進(jìn)意見(jiàn)。
B．設(shè)計(jì)管理部、營(yíng)銷(xiāo)策劃部、成本管理部、投資開(kāi)發(fā)部、物業(yè)公司以及分管領(lǐng)導(dǎo)、總經(jīng)理參加評(píng)審并形成決議。
C．由設(shè)計(jì)管理部整理總結(jié)，形成規(guī)劃方案設(shè)計(jì)評(píng)審紀(jì)要，并填報(bào)設(shè)計(jì)評(píng)審表，相關(guān)人員會(huì)簽，d．設(shè)計(jì)管理部負(fù)責(zé)整理并向設(shè)計(jì)單位提交修改意見(jiàn)，設(shè)計(jì)單位根據(jù)評(píng)審意見(jiàn)對(duì)規(guī)劃方案進(jìn)行調(diào)整完善。設(shè)計(jì)管理部經(jīng)理負(fù)責(zé)評(píng)審決議在設(shè)計(jì)方案中的落實(shí)。
E．設(shè)計(jì)方案調(diào)整，超過(guò)規(guī)定時(shí)間，每天扣罰設(shè)計(jì)管理部經(jīng)理50 元，設(shè)計(jì)管理部經(jīng)理有權(quán)對(duì)責(zé)任設(shè)計(jì)人員做100 元／天的扣罰。
F．評(píng)審會(huì)討論確定的問(wèn)題／建議，未在調(diào)整后的設(shè)計(jì)方案中落實(shí)，設(shè)計(jì)管理部未提出男議且得到總經(jīng)理批準(zhǔn)，未落實(shí)一條扣罰設(shè)計(jì)管理部經(jīng)理50 元，設(shè)計(jì)管理部經(jīng)理有權(quán)對(duì)責(zé)任設(shè)計(jì)人員做 100 元／條的處扣罰。
G．設(shè)計(jì)管理部對(duì)設(shè)計(jì)單位修改調(diào)整后規(guī)劃方案設(shè)計(jì)進(jìn)行審核簽收。設(shè)計(jì)管理部、營(yíng)銷(xiāo)策劃部、成本管理部、投資開(kāi)發(fā)部以及分管領(lǐng)導(dǎo)進(jìn)行會(huì)簽，總經(jīng)理審核后定稿。②建筑方案設(shè)計(jì)文件內(nèi)部評(píng)審的工作程序 A．外部專(zhuān)家評(píng)審
1。設(shè)計(jì)管理部根據(jù)公司建筑方案設(shè)計(jì)確認(rèn)成果要求準(zhǔn)備資料：經(jīng)濟(jì)指標(biāo)文件、圖紙文件和單體工作模型。兒設(shè)計(jì)管理部組織召開(kāi)建筑方案設(shè)計(jì)文件專(zhuān)家評(píng)審會(huì)，形成方案評(píng)審意見(jiàn)。B，公司內(nèi)部評(píng)審i．設(shè)計(jì)管理部組織成本管理部、營(yíng)銷(xiāo)策劃部、投資開(kāi)發(fā)部、物業(yè)公司、分管領(lǐng)導(dǎo)、總經(jīng)理、參加建筑方案設(shè)計(jì)文件評(píng)審，由總經(jīng)理審批后確認(rèn)。．設(shè)計(jì)管理部負(fù)責(zé)整理并向設(shè)計(jì)單位提交評(píng)審意見(jiàn)，設(shè)計(jì)單位根據(jù)評(píng)審意見(jiàn)對(duì)建筑方案設(shè)計(jì)文件進(jìn)行調(diào)整完善。設(shè)計(jì)管理部負(fù)責(zé)評(píng)審決議在設(shè)計(jì)方案中的落實(shí)。叭設(shè)計(jì)單位完成建筑方案設(shè)計(jì)文件的調(diào)整完善并提交設(shè)計(jì)成果，由設(shè)計(jì)管理部簽收。Iv.設(shè)計(jì)方案調(diào)整，超過(guò)10天，每天扣罰設(shè)計(jì)管理部經(jīng)理50 元，設(shè)計(jì)管理部經(jīng)理有權(quán)對(duì)責(zé)任設(shè)計(jì)人員 做100 元／天的處扣罰。V.評(píng)審會(huì)討論確定的問(wèn)題／建議，未在調(diào)整后的設(shè)計(jì)方案中落實(shí)，設(shè)計(jì)管理部未提出異議且得到總經(jīng)理批準(zhǔn)，未落實(shí)一條扣罰設(shè)計(jì)管理部經(jīng)理50 元，設(shè)計(jì)管理部經(jīng)理有權(quán)對(duì)責(zé)任設(shè)計(jì)人員做 100 元每條的處扣罰。Vi-設(shè)計(jì)管理部對(duì)設(shè)計(jì)單位修改調(diào)整后規(guī)劃方案設(shè)計(jì)進(jìn)行審核定稿。設(shè)計(jì)管理部、成本管理部、營(yíng)銷(xiāo)策劃部、投資開(kāi)發(fā)部以及分管領(lǐng)導(dǎo)會(huì)簽，總經(jīng)理審批后定稿。(2)方案設(shè)計(jì)文件各部門(mén)的評(píng)審要點(diǎn) ①規(guī)劃方案設(shè)計(jì)文件各部門(mén)的評(píng)審要點(diǎn)
A．設(shè)計(jì)管理部：各專(zhuān)業(yè)設(shè)計(jì)人員進(jìn)行檢查，落實(shí)是否滿足國(guó)家的政策、規(guī)范、是否滿足公司的要求。重點(diǎn)檢查規(guī)劃方案設(shè)計(jì)文件是否滿足任務(wù)書(shū)要求，示范區(qū)劃分是否合理。需要時(shí)，結(jié)構(gòu)專(zhuān)業(yè)設(shè)計(jì)人員對(duì)設(shè)計(jì)方案進(jìn)行結(jié)構(gòu)試算比選，以評(píng)審結(jié)構(gòu)合理性；由于設(shè)計(jì)專(zhuān)業(yè)人員個(gè)人原因，各階段設(shè)計(jì)評(píng)審要點(diǎn)中列明需要避免的錯(cuò)誤在審核過(guò)的圖紙上出現(xiàn)，遺漏一點(diǎn)扣罰 50 元，視情況嚴(yán)重程度可追扣罰50一
500 元。B．成本管理部：檢查規(guī)劃方案設(shè)計(jì)文件各分項(xiàng)是否突破項(xiàng)目成本測(cè)算要求，并根據(jù)調(diào)整完善后的方案編制項(xiàng)目分項(xiàng)成本匡算。
C.投資開(kāi)發(fā)部：檢查方案設(shè)計(jì)成果是否滿足政府相關(guān)部門(mén)要求并達(dá)到報(bào)建深度（設(shè)計(jì)管理部協(xié)助）。
D．營(yíng)銷(xiāo)策劃部：檢查規(guī)劃及單體設(shè)計(jì)是否滿足項(xiàng)目產(chǎn)品定位要求，產(chǎn)品類(lèi)型及面積、比例要求，設(shè)計(jì)風(fēng)格建議，銷(xiāo)售示范區(qū)劃分合理性。
e．物業(yè)公司：檢查規(guī)劃方案設(shè)計(jì)中是否存在客戶投訴的隱患，檢查規(guī)劃方案設(shè)計(jì)是否滿足物業(yè)管理模式要求，會(huì)所及物管用房的設(shè)計(jì)要求。②建筑方案設(shè)計(jì)文件各部門(mén)的評(píng)審要點(diǎn)
A．設(shè)計(jì)管理部：各專(zhuān)業(yè)設(shè)計(jì)人員進(jìn)行檢查，落實(shí)是否滿足國(guó)家的政策、規(guī)范、是否滿足公司的要求。重點(diǎn)檢查建筑方案設(shè)計(jì)文件是否滿足任務(wù)書(shū)要求，示范區(qū)劃分是否合理。需要時(shí)，結(jié)構(gòu)專(zhuān)業(yè)設(shè)計(jì)人員對(duì)設(shè)計(jì)方案進(jìn)行結(jié)構(gòu)試算比選，以評(píng)審結(jié)構(gòu)合理性；由于設(shè)計(jì)專(zhuān)業(yè)人員個(gè)人原因，各階段設(shè)計(jì)評(píng)審要點(diǎn)中列明需要避免的錯(cuò)誤在審核過(guò)的圖紙上出現(xiàn)，遺漏一點(diǎn)扣罰 50 元，視情況嚴(yán)重程度可追扣罰50一
500 元。
B．成本管理部：檢查建筑方案設(shè)計(jì)文件各分項(xiàng)是否突破項(xiàng)目成本匡算要求，并根據(jù)調(diào)整完善后的方案編制項(xiàng)目分項(xiàng)成本概算。
C．投資開(kāi)發(fā)部：檢查方案設(shè)計(jì)成果是否滿足政府相關(guān)部門(mén)要求并達(dá)到報(bào)建深度（設(shè)計(jì)管理部協(xié)助）。
D．營(yíng)銷(xiāo)策劃部：檢查建筑方案設(shè)計(jì)是否滿足項(xiàng)目產(chǎn)品定位要求，產(chǎn)品類(lèi)型及面積、比例要求，設(shè)計(jì)風(fēng)格建議，銷(xiāo)售示范區(qū)劃分合理性，檢查規(guī)劃及單體設(shè)計(jì)是否滿足項(xiàng)目商業(yè)位及商業(yè)單體設(shè)計(jì)相關(guān)要求。
E．物業(yè)公司：檢查建筑方案設(shè)計(jì)是否存在客戶投訴的隱患，檢查建筑方案設(shè)計(jì)是否滿足物業(yè)管理模式要求，會(huì)所及物管用房的設(shè)計(jì)要求。(3)方案設(shè)計(jì)文件內(nèi)部評(píng)審的內(nèi)容
①總體方案設(shè)計(jì)文件的審核?？傮w方案審核主要在初步設(shè)計(jì)時(shí)進(jìn)行，重點(diǎn)審核設(shè)計(jì)依據(jù)、設(shè)計(jì)規(guī)模、設(shè)備方案選擇、功能工藝、項(xiàng)目組成以及總平面布局、配套設(shè)施、占地 面積、協(xié)作條件、環(huán)境保護(hù)、防災(zāi)抗災(zāi)、建設(shè)期限、投資概算等的可靠性、合理性、經(jīng)濟(jì)性、先進(jìn)性和協(xié)調(diào)性，是否滿足質(zhì)量目標(biāo)和水平。一般包括以下主要內(nèi)容。
A．設(shè)計(jì)規(guī)模和設(shè)計(jì)范圍。包括工程設(shè)計(jì)的規(guī)模項(xiàng)目的組成，分期建設(shè)的情況，承擔(dān)設(shè)計(jì)的范圍和分工等。對(duì)非生產(chǎn)性部分建設(shè)項(xiàng)目，可用設(shè)計(jì)容量表示，如商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)、鋪位、面積，學(xué)校規(guī)模，多少戶 數(shù)的住宅區(qū)等。
B．總建筑面積。包括全部建筑面積和各類(lèi)面積（使用面積、輔助面積等）。如主要建筑物、公共輔助設(shè)施，會(huì)所、供配電、水房等設(shè)施的面積和其他主要建筑技術(shù)指標(biāo)的說(shuō)明。C．工藝及技術(shù)水平。項(xiàng)目采用的新工藝、新技術(shù)，主要工藝設(shè)備的選擇等。
D．建筑造型。指建筑平面、立面形式以及三維造型（總體鳥(niǎo)瞰圖）是否與外部環(huán)境相協(xié)調(diào)，建筑高度是否符合規(guī)定，建筑外觀的藝術(shù)效果等。②建筑方案設(shè)計(jì)文件的審核
A．平面布置：主要房間平面尺寸及布置，戶型及單元組合，人流、物 流交通組織等。平面布置也要結(jié)合結(jié)構(gòu)的布置滿足適用、安全、經(jīng)濟(jì)的要求。
B．空間布置：主要房間空間尺寸、室內(nèi)外標(biāo)高、建筑層數(shù)及層高；各專(zhuān)業(yè)要求的層高、空間尺寸以及管線占用的空間尺寸。C。室內(nèi)裝飾：各主要房間的裝飾方案、裝飾材料的選擇與結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)的荷載的關(guān)系。
D．門(mén)窗、幕墻布置：門(mén)窗幕墻的大小布置、材料、構(gòu)造是否符合規(guī)范、經(jīng)濟(jì)、美觀、安全、可靠等要求。E．建筑物理方面i．采光、環(huán)境：建筑物應(yīng)滿足充分利用自然條件，減少人工能源的消耗，減少對(duì)環(huán)境剛影響等。采光方式，是否達(dá)到規(guī)定的采光標(biāo)準(zhǔn)，燈具的選擇及布置，遮陽(yáng)措施的利用太陽(yáng)能情況等。
F熱環(huán)境：隔熱、保溫的方式，是否達(dá)到規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)，設(shè)備及材料的選擇等。肌聲環(huán)境：室內(nèi)隔聲方式，是否達(dá)到規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)，材料的選擇及構(gòu)造措施等。／．通風(fēng)：通風(fēng)方式，是否達(dá)到規(guī)范的要求，建筑布置及構(gòu)造措施等。V．防水：防水做法，是否滿足規(guī)范的要求，構(gòu)造措施等。Vi.消防：消防方式，是否符合規(guī)范和消防部門(mén)的規(guī)定，材料的選擇及布置等。、⑥：人防是否符合規(guī)范，滿足人防部門(mén)的要求 面積、設(shè)計(jì)的等級(jí)、材料、技術(shù)措施等。⑦環(huán)境工程：是否達(dá)到園林綠化規(guī)劃和環(huán)保部門(mén)的要求、面積及所采取的技術(shù)措施等。(4)方案設(shè)計(jì)文件內(nèi)部評(píng)審的標(biāo)準(zhǔn) ①圖紙深度要求：圖紙深度是否滿足設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)和國(guó)家有關(guān)勘察設(shè)計(jì)階段圖紙深度要求，是否滿足規(guī)劃報(bào)建要求。
②國(guó)家有關(guān)規(guī)范要求：是否滿足國(guó)家有關(guān)設(shè)計(jì)規(guī)范要求，包括城市規(guī)劃、消防、環(huán)保、供電、電信、市政、燃?xì)獾确矫嬉?guī)范以及當(dāng)?shù)貧w口部門(mén)的指示性文件。
③成本控制要求：工程概算是否在規(guī)定范圍以內(nèi)，必要時(shí)請(qǐng)?jiān)O(shè)計(jì)單位修改設(shè)計(jì)總概算。④業(yè)主要求：方案設(shè)計(jì)是否滿足設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)要求，概念設(shè)計(jì)中的弱項(xiàng)是否修改，業(yè)主有關(guān)策劃概念和主題，品牌要求等業(yè)主委托項(xiàng)目是否在方案中實(shí)現(xiàn)。(5)方案設(shè)計(jì)文件內(nèi)部評(píng)審表
規(guī)劃方案設(shè)計(jì)文件內(nèi)部評(píng)審表和建筑方案設(shè)計(jì)文件內(nèi)部評(píng)審表樣式見(jiàn)本書(shū)電子文件。(6)方案設(shè)計(jì)文件內(nèi)部評(píng)審問(wèn)題記錄表(7)方案設(shè)計(jì)文件評(píng)定表 見(jiàn)本書(shū)電子文件。
(8)方案設(shè)計(jì)文件會(huì)簽單 見(jiàn)本書(shū)電子文件。
(9)方案設(shè)計(jì)評(píng)委會(huì)成員名單 見(jiàn)本書(shū) 電子文件。
5.6方案設(shè)計(jì)文件的報(bào)批報(bào)建管理
方案設(shè)計(jì)文件在經(jīng)公司設(shè)計(jì)管理部、營(yíng)銷(xiāo)策劃部、投資開(kāi)發(fā)部等部門(mén)會(huì)簽確認(rèn)之后，應(yīng)將其交由投資開(kāi)發(fā)部報(bào)市規(guī)劃、消防、環(huán)保等部門(mén)審批，審批通過(guò)后，由設(shè)計(jì)管理部填寫(xiě)《階段設(shè)計(jì)文件確認(rèn)表》進(jìn)行確認(rèn)，并開(kāi)始組織設(shè)計(jì)單位進(jìn)行初步設(shè)計(jì)或施工圖設(shè)計(jì)。(1)方案設(shè)計(jì)文件報(bào)批報(bào)建涉及的部門(mén)人員
①相關(guān)聯(lián)的內(nèi)部部門(mén)或人員：總經(jīng)理、設(shè)計(jì)管理部經(jīng)理、工程管理部經(jīng)理、項(xiàng)目經(jīng)理、策劃總監(jiān)、營(yíng)銷(xiāo)策劃部經(jīng)理、項(xiàng)目總建筑師、項(xiàng)目總工程師。
②相關(guān)聯(lián)的外部單位或人員：設(shè)計(jì)單 位、市規(guī)劃、消防、人防、環(huán)保、綠化、城建、交警等部門(mén)。
(2)方案設(shè)計(jì)文件報(bào)批報(bào)建的工作程序 ①規(guī)劃方案設(shè)計(jì)文件報(bào)批報(bào)建程序
A.設(shè)計(jì)管理部將審批后的規(guī)劃方案設(shè)計(jì)資料提交投資開(kāi)發(fā)部進(jìn)行報(bào)批。B．投資開(kāi)發(fā)部按計(jì)劃時(shí)間完成規(guī)劃方案設(shè)計(jì)文件的報(bào)批。C．投資開(kāi)發(fā)部按時(shí)向設(shè)計(jì)管理部提交規(guī)劃方案設(shè)計(jì)批復(fù)文件，設(shè)計(jì)管理部根據(jù)批復(fù)情況進(jìn)行建筑方案設(shè)計(jì)工作。
D．由設(shè)計(jì)管理部負(fù)責(zé)規(guī)劃方案設(shè)計(jì)與建筑方案設(shè)計(jì)程序的流轉(zhuǎn)和工作協(xié)調(diào)。②建筑方案設(shè)計(jì)文件報(bào)批報(bào)建程序
A．投資開(kāi)發(fā)部負(fù)責(zé)將建筑方案設(shè)計(jì)文件向政府部門(mén)報(bào)建，通過(guò)后向設(shè)計(jì)管理部提交報(bào)建批文，進(jìn)行初步設(shè)計(jì)。
B．由于設(shè)計(jì)專(zhuān)業(yè)人員個(gè)人原因，未配合投資開(kāi)發(fā)部辦理前期相關(guān)手續(xù)，見(jiàn)具體情況對(duì)及相關(guān)人員處以100 元／次的扣罰款。
C．由設(shè)計(jì)管理部負(fù)責(zé)將方案設(shè)計(jì)與初步設(shè)計(jì)的流轉(zhuǎn)和工作協(xié)調(diào)。(3)方案設(shè)計(jì)文件報(bào)批報(bào)建的準(zhǔn)備工作 ①報(bào)批報(bào)建前應(yīng)完成的事項(xiàng)
A．方案設(shè)計(jì)單位的設(shè)計(jì)資質(zhì)和注冊(cè)建筑師要得到 當(dāng)?shù)亟ㄎY格審查。B．向市規(guī)劃（或報(bào)審）部門(mén)問(wèn)明：方案設(shè)計(jì)文件圖種、圖幅、、數(shù)量等要求，需不需單獨(dú)向消防、人防、市政、水、電等主管部門(mén)報(bào)審。C．問(wèn)明報(bào)建所需的圖紙和模型。
D．方案設(shè)計(jì)文件除建筑設(shè)計(jì)方案外，還應(yīng)完成結(jié)構(gòu)專(zhuān)業(yè)設(shè)計(jì)說(shuō)明，給排水、電氣、通信、空調(diào)專(zhuān)業(yè)以及消防設(shè)計(jì)說(shuō)明，形成完整的方案設(shè)計(jì)文件。②報(bào)批報(bào)建前應(yīng)準(zhǔn)備的文件
A．-般采用A3復(fù)印蓋章文本，但有的城市要求以蘭圖蓋章為準(zhǔn)，份數(shù)應(yīng)符合要求。B．當(dāng)?shù)赜玫夭块T(mén)、規(guī)劃部門(mén)要求的其他文件(4)方案設(shè)計(jì)文件報(bào)批報(bào)建的注意事項(xiàng)
在方案設(shè)計(jì)文件報(bào)批報(bào)建的過(guò)程中，公司相關(guān)部門(mén)和人員需要注意以下事項(xiàng)。①方案設(shè)計(jì)文件應(yīng)達(dá)到國(guó)家規(guī)定的深度要求，設(shè)計(jì)總說(shuō)明與圖紙資料齊全，要有總體與建筑效果圖。
②一般城市要求具有兩個(gè)以上報(bào)建方案，但文本制作中要對(duì)業(yè)主選中的方案有傾向性的優(yōu)化。
③方案報(bào)建人需要具備既懂專(zhuān)業(yè)又善于公關(guān)的人充 當(dāng)，最好不要經(jīng)常換人。
④ 項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理部作為報(bào)建技術(shù)負(fù)責(zé)人，應(yīng)努力推進(jìn)報(bào)建工作，及時(shí)溝通報(bào)建中出現(xiàn)的問(wèn)題，及時(shí)與公司總經(jīng)理、項(xiàng)目經(jīng)理、設(shè)計(jì)單位聯(lián)絡(luò)，尋求通過(guò)報(bào)建的技術(shù)措施。⑤有審查修改意見(jiàn)時(shí)，盡量在下階段設(shè)計(jì)中改正和完善，爭(zhēng)取一次報(bào)審?fù)ㄟ^(guò)。(5)階段設(shè)計(jì)文件確認(rèn)表 見(jiàn)本書(shū) 電子文件
第6章▲I房地產(chǎn)公司初步設(shè)計(jì)管理
初步設(shè)計(jì)是介于方案設(shè)計(jì)和施工圖設(shè)計(jì)之間，承前啟后的設(shè)計(jì)階段，是方案設(shè)計(jì)的延伸與擴(kuò)展，也是施工圖設(shè)計(jì)的依據(jù)和綱領(lǐng)。初步設(shè)計(jì)同時(shí)也是公司工程成本控制和施工招標(biāo)準(zhǔn)備的重要環(huán)節(jié)之一。有些房地產(chǎn)項(xiàng)目，譬如別墅、低層建筑、多層住宅或中小型建筑等，如果政府主管部門(mén)不要求進(jìn)行初步設(shè)計(jì)報(bào)建，則可采用兩階段設(shè)計(jì)，即可不進(jìn)行初步設(shè)計(jì)，而將方案設(shè)計(jì)深化后直接進(jìn)入施工圖設(shè)計(jì)。對(duì)于需要進(jìn)行初步設(shè)計(jì)的房地產(chǎn)項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)公司需要做好該階段的管理工作，具體包括：初步設(shè)計(jì)管理流程的制訂、房地產(chǎn)公司對(duì)設(shè)計(jì)單位初步設(shè)計(jì)文件編制深度的管理、初步設(shè)計(jì)與施工圖設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)的編制與合同的簽訂管理、初步設(shè)計(jì)過(guò)程的溝通交流管理、初步設(shè)計(jì)文件的內(nèi)部評(píng)審管理以及初步設(shè)計(jì)文件的報(bào)批報(bào)建管理。本章將對(duì)上述初步設(shè)計(jì)的各項(xiàng)管理工作進(jìn)行詳細(xì)的說(shuō)明。6.1初步設(shè)計(jì)的管理流程(1)初步設(shè)計(jì)管理流程
初步設(shè)計(jì)涉及的相關(guān)部門(mén)包括設(shè)計(jì)管理部、投資開(kāi)發(fā)部、項(xiàng)目部以及設(shè)計(jì)單位等，；，其具體的管理流程如圖6-1所示。(2)初步設(shè)計(jì)管理的具體步驟
6.2房地產(chǎn)公司對(duì)設(shè)計(jì)單 位初步設(shè)計(jì)文件編制深度的管理
為了使設(shè)計(jì)單位完成的初步設(shè)計(jì)文件能符合國(guó)家規(guī)定和公司的要求，房地產(chǎn)公司設(shè)計(jì)管理部需要對(duì)設(shè)計(jì)單位編制的初步設(shè)計(jì)文件所需達(dá)到的深度要求進(jìn)行說(shuō)明，具體包括：對(duì)設(shè)計(jì)單位初步設(shè)計(jì)文件編制的基本要求、內(nèi)容編排與裝訂的要求、對(duì)應(yīng)于初步設(shè)計(jì)文件（一般包括設(shè)計(jì)說(shuō)明書(shū)、各專(zhuān)業(yè)的設(shè)計(jì)圖紙、概算書(shū)等）各組成部分做出的具體要求等。6.2.1對(duì)設(shè)計(jì)單位初步設(shè)計(jì)文件編制的基本要求
①除簡(jiǎn)單的工程經(jīng)公司批準(zhǔn)后可以直接進(jìn)行施工圖設(shè)計(jì)之外，其他工程必須經(jīng)過(guò)獨(dú)立的初步設(shè)計(jì)階段；在通過(guò)政府相關(guān)部門(mén)、公司相關(guān)部門(mén)審批后，設(shè)計(jì)管理部應(yīng)據(jù)初步設(shè)計(jì)成果編制顧客敏感點(diǎn)清單和成本控制表單。
②初步設(shè)計(jì)應(yīng)根據(jù)項(xiàng)目所在地管理向相關(guān)的政府部門(mén)（諸如：建設(shè)、規(guī)劃、環(huán)保、消防、市政、公用、供電、人防、節(jié)能、園林等部門(mén)）；具體所需報(bào)批環(huán)節(jié)，應(yīng)由設(shè)計(jì)管理部在初步設(shè)計(jì)開(kāi)始前，了解清楚并形成書(shū)面文件，并結(jié)合設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)和本文要求和設(shè)計(jì)單位共同確定初步設(shè)計(jì)深度計(jì)劃。
③初步設(shè)計(jì)文件的深度必須滿足以下要求： A．應(yīng)符合已審定的方案設(shè)計(jì)； b．能據(jù)以確定土地征用范圍；
c．應(yīng)提供工程設(shè)計(jì)概算，并在此基礎(chǔ)上形成成本控制表單； d．能據(jù)以進(jìn)行施工圖設(shè)計(jì)； e．能據(jù)以進(jìn)行施工招標(biāo)準(zhǔn)備;f．能據(jù)以進(jìn)行主要材料和設(shè)備的集中采購(gòu)招標(biāo)準(zhǔn)備。6.2。2 對(duì)設(shè)計(jì)單位初步設(shè)計(jì)文件內(nèi)容編排與裝訂的要求
初步設(shè)計(jì)文件的編制應(yīng)注重設(shè)計(jì)整體的邏輯性和圖文的綱要性；初步設(shè)計(jì)文件通過(guò)各專(zhuān)業(yè)綱要性的設(shè)計(jì)說(shuō)明和圖紙表達(dá)，輔以工程概算書(shū)和由設(shè)計(jì)管理部編制的顧客敏感點(diǎn)清單和成本控制表單。
(1)初步設(shè)計(jì)文件的內(nèi)容與編排 由于主要設(shè)備及材料，多在相關(guān)專(zhuān)業(yè)的設(shè)計(jì)說(shuō)明或圖紙內(nèi)交代；三材估算也多在工程概算和成本控制表單內(nèi)列出。因此，初步設(shè)計(jì)文件的內(nèi)容主要由設(shè)計(jì)說(shuō)明書(shū)、工程概算書(shū)、成本控制表單和設(shè)計(jì)圖紙四部分構(gòu)成。
①設(shè)計(jì)單位應(yīng)該提供設(shè)計(jì)說(shuō)明書(shū)、設(shè)計(jì)圖紙、投資概算（側(cè)重工程量計(jì)算）三部分。編排順序如下。
A．封面：寫(xiě)明工程名稱(chēng)、設(shè)計(jì)號(hào)、編制單位、設(shè)計(jì)證書(shū)號(hào)、編制年月。
B．扉頁(yè)：可為數(shù)頁(yè)，注明方案編制單位的行政和技術(shù)負(fù)責(zé)人、設(shè)計(jì)總負(fù)責(zé)人、各專(zhuān)業(yè)的工種負(fù)責(zé)人和審定人，以上人員需加注專(zhuān)業(yè)技術(shù)職稱(chēng)；同時(shí)可根據(jù)合同規(guī)定排放透視圖或者模型照片。
C．初步設(shè)計(jì)文件目錄。
D．設(shè)計(jì)說(shuō)明書(shū)：由設(shè)計(jì)總說(shuō)明、各專(zhuān)業(yè)說(shuō)明、專(zhuān)篇設(shè)計(jì)說(shuō)明組成。E．工程概算書(shū)。
F．設(shè)計(jì)圖紙：除各專(zhuān)業(yè)的常規(guī)圖紙外，尚包括必要的設(shè)備系統(tǒng)設(shè)計(jì)圖、主要設(shè)備及材料表、各類(lèi)功能分析圖等。
②設(shè)計(jì)管理部則應(yīng)提供成本控制表單成本控制表單和產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)清單
a．成本控制表單：按公司規(guī)定的格式，由設(shè)計(jì)管理部根據(jù)初步設(shè)計(jì)編制
B．顧客敏感點(diǎn)清單：由設(shè)計(jì)管理部根據(jù)初步設(shè)計(jì)對(duì)項(xiàng)目的各專(zhuān)業(yè)的設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)、主要建筑用材性能和等級(jí)、園林景觀建設(shè)等級(jí)等編寫(xiě)，用以指導(dǎo)施工圖設(shè)計(jì)和施工行銷(xiāo)監(jiān)理。③如設(shè)計(jì)合同以及設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)中有特別的約定，其初步設(shè)計(jì)文件的編制，應(yīng)按照招標(biāo)的規(guī)定和要求執(zhí)行。
(2)初步設(shè)計(jì)文件的裝訂要求 初步設(shè)計(jì)階段設(shè)計(jì)圖紙的幅面規(guī)格與圖紙編排順序應(yīng)遵循《房屋建筑制圖統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)》(GB 50001-2010)的規(guī)定。
①按設(shè)計(jì)說(shuō)明書(shū)、工程概算書(shū)、設(shè)計(jì)圖紙、成本控制表單／顧客敏感點(diǎn)清單分為四部分。復(fù)雜項(xiàng)目每部分之內(nèi)可酌情分冊(cè)裝訂。
②設(shè)計(jì)圖紙規(guī)格應(yīng)盡量統(tǒng)一，以便裝訂整齊方便翻閱，為方便審查和公司存檔，可增加A3規(guī)格的縮印本。
③設(shè)計(jì)說(shuō)明書(shū)、成本控制表單／顧客敏感點(diǎn)清單宜采用A3規(guī)格。6.2.3 對(duì)設(shè)計(jì)單位設(shè)計(jì)總說(shuō)明編制深度的具體要求(1)工程設(shè)計(jì)的主要依據(jù)
①設(shè)計(jì)中貫徹國(guó)家政策、法規(guī)。
②政府有關(guān)主管部門(mén)批準(zhǔn)的批文、可行性研究報(bào)告、立項(xiàng) 書(shū)、方案文件等的文號(hào)或名稱(chēng)。③工程所在地區(qū)的氣象、地理?xiàng)l件、建設(shè)場(chǎng)地的工程地質(zhì)條件。④ 公用設(shè)施和交通運(yùn)輸條件。
⑤規(guī)劃、用地、環(huán)保、衛(wèi)生、綠化、消防、人防、抗震等要求和依據(jù)資料。⑥建設(shè)單位提供的有關(guān)使用要求或生產(chǎn)工藝等資料。(2)工程建設(shè)的規(guī)模和設(shè)計(jì)范圍 ①工程的設(shè)計(jì)規(guī)模及項(xiàng)目組成。
②分期建設(shè)（應(yīng)說(shuō)明近期、遠(yuǎn)期的工程）的情況。③承擔(dān)的設(shè)計(jì)范圍與分工。(3)設(shè)計(jì)指導(dǎo)思想和設(shè)計(jì)特點(diǎn)
①采用新技術(shù)、新材料、新設(shè)備和新結(jié)構(gòu)的情況。
②環(huán)境保護(hù)、防火安全、交通組織、用地分配、節(jié)能、安保、人防設(shè)置以及抗震設(shè)防等主要設(shè)計(jì)原則。
③ 根據(jù)使用功能要求，對(duì)總體布局和選用標(biāo)準(zhǔn)的綜合敘述。(4)總指標(biāo)
①總用地面積、總建筑面積等指標(biāo)。② 其他相關(guān)技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。
(5)提請(qǐng)?jiān)谠O(shè)計(jì)審批時(shí)需解決或確定的主要問(wèn)題
①有關(guān)城市規(guī)劃、紅線、拆遷和水、電、蒸汽、燃料等能源供應(yīng)的協(xié)作問(wèn)題。②總建筑面積、總概算（投資）存在的問(wèn)題。③設(shè)計(jì)選用標(biāo)準(zhǔn)方面的問(wèn)題。
④主要設(shè)計(jì)基礎(chǔ)資料和施工條件落實(shí)情況等影響設(shè)計(jì)進(jìn)度和設(shè)計(jì)文件批復(fù)時(shí)間的因素。注：總說(shuō)明中已敘述的內(nèi)容，在各專(zhuān)業(yè)說(shuō)明中可不再重復(fù)。6.2.4對(duì)設(shè)計(jì)單位總平面設(shè)計(jì)文件編制深度的具體要求
在初步設(shè)計(jì)階段，總平面專(zhuān)業(yè)的設(shè)計(jì)文件應(yīng)包括設(shè)計(jì)說(shuō)明書(shū)、設(shè)計(jì)圖紙、根據(jù)合同約定的鳥(niǎo)瞰圖或模型。
(1)設(shè)計(jì)說(shuō)明書(shū)的深度要求 ①設(shè)計(jì)依據(jù)及基礎(chǔ)資料
A．摘述方案設(shè)計(jì)依據(jù)資料及批示中與本專(zhuān)業(yè)有關(guān)的主要內(nèi)容。
B。有關(guān)主管部門(mén)對(duì)本工程批示的規(guī)劃許可技術(shù)條件（道路紅線、建筑紅線或用地界線、建筑物控制高度、容積率、建筑密度、綠地率、停車(chē)泊位數(shù)等），以及對(duì)總平面布局、周?chē)h(huán)境、空間處理、交通組織、環(huán)境保護(hù)、文物保護(hù)、分期建設(shè)等方面的特殊要求。C．本工程地形圖所采用的坐標(biāo)、高程系統(tǒng)。D．凡設(shè)計(jì)總說(shuō)明中已闡述的內(nèi)容可從略。②場(chǎng)地概述
A．說(shuō)明場(chǎng)地所在地的名稱(chēng)及在城市中的位置（簡(jiǎn)述周?chē)匀慌c人文環(huán)境、道路、市政基礎(chǔ)設(shè)施與公共服務(wù)設(shè)施配套和供應(yīng)情況，以及四鄰原有和規(guī)劃的重要建筑物與構(gòu)筑物）。B．概述場(chǎng)地地形地貌（如山丘，水域的位置、流向、水深，最高最低標(biāo)高、總坡向、最大坡度和一般坡度等）。
C．描述場(chǎng)地內(nèi)原有建筑物、構(gòu)筑物，以及保留（包括名木、古跡等）、拆除的情況。
D．摘述與總平面設(shè)計(jì)有關(guān)的自然因素，如地震、濕陷性或脹縮性士、地裂縫、巖溶、滑坡與其他地質(zhì)災(zāi)害。③總平面布置
A．說(shuō)明如何因地制宜，根據(jù)地形、地質(zhì)、日照、通風(fēng)、防火、衛(wèi)生、交通以及環(huán)境保護(hù)等要求布置建筑物、構(gòu)筑物，使其滿足使用功能、城市規(guī)劃要求以及技術(shù)經(jīng)濟(jì)合理性。B．說(shuō)明功能分區(qū)原則、遠(yuǎn)近期結(jié)合的意圖、發(fā)展用地的考慮。C．說(shuō)明室外空間的組織及其與四周環(huán)境的關(guān)系。D．說(shuō)明環(huán)境景觀設(shè)計(jì)和綠地布置等。④豎向設(shè)計(jì)
A．說(shuō)明豎向設(shè)計(jì)的依據(jù)（如城市道路和管道的標(biāo)高、她形、排水、洪水位、土方平衡等情況）。
B。說(shuō)明豎向布置方式（平被式或臺(tái)階式），地表雨水的排除方式（明溝或暗管）等；如采用明溝系統(tǒng)，還應(yīng)闡述其排放地點(diǎn)的地形與高程等情況。C．根據(jù)需要注明初平土方工程量。⑤交通組織
A．說(shuō)明人流和車(chē)流的組織，出入口、停車(chē)場(chǎng)（庫(kù)）的布置及停車(chē)數(shù)量的確定。B。消防車(chē)道及高層建筑消防撲救場(chǎng)地的布置。
C．說(shuō)明道路的主要設(shè)計(jì)技術(shù)條件（如主干道和次干道的路面寬度、路面類(lèi)型、最大及最小縱坡等）。
⑥主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表。民用建筑王要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表見(jiàn)表6-2。⑦提請(qǐng)?jiān)谠O(shè)計(jì)審批時(shí)解決或確定的主要問(wèn)題。特別是涉及總平面設(shè)計(jì)中的指標(biāo)和標(biāo)準(zhǔn)方面有待解決的問(wèn)題，應(yīng)闡述其情況及建議處理辦法。(2)設(shè)計(jì)圖紙的深度要求
①區(qū)域位置圖（根據(jù)需要繪制）。②總平面圖
a．保留的地形和地物。
B．測(cè)量坐標(biāo)網(wǎng)、坐標(biāo)值，場(chǎng)地范圍的測(cè)量坐標(biāo)（或定位尺寸），道路紅線、建筑紅線或用地界線。
C．場(chǎng)地四鄰原有及規(guī)劃道路的位置（主要坐標(biāo)或定位尺寸），主要建筑物及構(gòu)筑物的位置、名稱(chēng)、層數(shù)、建筑間距
D．建筑物、構(gòu)筑物的位置（人防工程、地下車(chē)庫(kù)、油庫(kù)、貯水池等隱蔽工程用虛線表示），其中主要建筑物、構(gòu)筑物應(yīng)標(biāo)注坐標(biāo)（或定位尺寸）、名稱(chēng)（或編號(hào)）、層數(shù)。E．道路、廣場(chǎng)的主要坐標(biāo)（或定位尺寸），停車(chē)場(chǎng)及停車(chē)位、消防車(chē)道及高層建筑消撲救場(chǎng)地的布置，必要時(shí)加繪交通流線示意。F．綠化、景觀及休閑設(shè)施的布置示意。G．指北針或風(fēng)玫瑰圖
h．主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表，該表也可列于設(shè)計(jì)說(shuō)明內(nèi)。
I．說(shuō)明欄內(nèi)注寫(xiě)：尺寸單位、比例、地形圖的測(cè)繪單位、日期，坐標(biāo)及高程系統(tǒng)名（如為場(chǎng)地建筑坐標(biāo)網(wǎng)時(shí)，應(yīng)說(shuō)明其與測(cè)量坐標(biāo)網(wǎng)的換算關(guān)系），補(bǔ)充圖例及其他必要的說(shuō)明等。③豎向布置圖
A．場(chǎng)地范圍的測(cè)量坐標(biāo)值（或注尺寸）。
B．場(chǎng)地四鄰的道路、地面、水面，及其關(guān)鍵性標(biāo)高。C．保留的地形、地物。
D．建筑物、構(gòu)筑物的名稱(chēng)（或編號(hào)）、主要建筑物和構(gòu)筑物的室內(nèi)外設(shè)計(jì)標(biāo)高。
E．主要道路、廣場(chǎng)的起點(diǎn)、變坡點(diǎn)、轉(zhuǎn)折點(diǎn)和終點(diǎn)的設(shè)計(jì)標(biāo)高，以及場(chǎng)地的控制性標(biāo)高。{，用箭頭或等高線表示地面坡向，并表示出護(hù)坡、擋土墻、排水溝等。G．指北針。
H．注明尺寸單位、比例、補(bǔ)充圖例。
I．本圖可視工程的具體情況與總平面圖合并。
J．根據(jù)需要利用豎向布置圖繪制土方圖及計(jì)算初平土方工程量。6.2.5 對(duì)設(shè)計(jì)單位建筑設(shè)計(jì)文件編制深度的具體要求
在初步設(shè)計(jì)階段，建筑專(zhuān)業(yè)設(shè)計(jì)文件應(yīng)包括設(shè)計(jì)說(shuō)明書(shū)和設(shè)計(jì)圖紙。(1)設(shè)計(jì)說(shuō)明書(shū)的深度要求 ①設(shè)計(jì)依據(jù)及設(shè)計(jì)要求
A．摘述設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)和其他依據(jù)資料中與建筑本專(zhuān)業(yè)有關(guān)的主要內(nèi)容。
B．表述建筑類(lèi)別和耐火等級(jí)，抗震設(shè)防烈度，人防等級(jí)，防水等級(jí)及適用規(guī)范和技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)。C．簡(jiǎn)述建筑節(jié)能和建筑智能化等要求。②設(shè)計(jì)說(shuō)明
A．概述建筑物使用功能和工藝要求，建筑層數(shù)、層高和總高度，結(jié)構(gòu)選型和對(duì)設(shè)計(jì)方案調(diào)整的原因、內(nèi)容。
B．簡(jiǎn)述建筑的功能分區(qū)，建筑平面布局和建筑組成，以及建筑立面造型、建筑群體與周?chē)h(huán)境的關(guān)系。
C．簡(jiǎn)述建筑的交通組織、垂直交通設(shè)施（樓梯、電梯、自動(dòng)扶梯）的布局，以及所采用的電梯、自動(dòng)扶梯的功能、數(shù)量和噸位、速度等參數(shù)。
D．綜述防火設(shè)計(jì)中的建筑分類(lèi)、耐火等級(jí)、防火防煙分區(qū)的劃分、安全疏散，以及無(wú)障礙、節(jié)能、智能化、人防等設(shè)計(jì)情況和所采取的特殊技術(shù)措施。
E．主要的技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)包括能反映建筑規(guī)模的總建筑面積，以及諸如住宅的套型和套數(shù)、旅館的房間數(shù)和床位數(shù)、醫(yī)院的門(mén)診人次和住 院部的病床數(shù)、車(chē)庫(kù)的停車(chē) 位數(shù)量等指標(biāo)。③多子項(xiàng)工程中的簡(jiǎn)單子項(xiàng)可用建筑項(xiàng)目主要特征表(見(jiàn)表6-3)做綜合說(shuō)明。④對(duì)需分期建設(shè)的工程，說(shuō)明分期建設(shè)內(nèi)容和對(duì)續(xù)建、擴(kuò)建的設(shè)想及相關(guān)措施。
⑤ 幕墻工程、特殊屋面工程及其他需要另行委托設(shè)計(jì)、加工的工程內(nèi)容的必要說(shuō)明。⑥需提請(qǐng)審批時(shí)解決的問(wèn)題或確定的事項(xiàng)以及其他需要說(shuō)明的問(wèn)題，⑦必要的計(jì)算資料的說(shuō)明簡(jiǎn)圖。(2)設(shè)計(jì)圖紙的深度要求 ①平面圖
a．標(biāo)明承重結(jié)構(gòu)的軸線、軸線編號(hào)、定位尺寸和總尺寸。
B．繪出主要結(jié)構(gòu)和建筑構(gòu)配件，如非承重墻、壁柱。門(mén)窗（幕墻）、天窗、樓梯、電梯、自動(dòng)扶梯、中庭（及其上空）、夾層、平臺(tái)、陽(yáng)臺(tái)、雨篷、臺(tái)階、坡道、散水明溝等的位置；當(dāng)圍護(hù)結(jié)構(gòu)為幕墻時(shí)，應(yīng)標(biāo)明幕墻與主體結(jié)構(gòu)的定位關(guān)系。
C．表示主要建筑設(shè)備的位置，如水池、衛(wèi)生器具等與設(shè)備專(zhuān)業(yè)有關(guān)的設(shè)備的位置。D．表示建筑平面或空間的防火分區(qū)和防火分區(qū)分隔位置和面積，宜單獨(dú)成圖 E．標(biāo)明室內(nèi)、外地面設(shè)計(jì)標(biāo)高及地上、地下各層樓地面標(biāo)高。F．標(biāo)明指北針（畫(huà)在底層平面）。G．標(biāo)明剖切線及編號(hào)。
H．繪出有特殊要求或標(biāo)準(zhǔn)的廳、室的室內(nèi)布置，如家具的布置等；也可根據(jù)需要繪制標(biāo)準(zhǔn)層、標(biāo)準(zhǔn)單元或標(biāo)準(zhǔn)問(wèn)的放大平面圖及室內(nèi)布置圖i．列出各類(lèi)建筑設(shè)計(jì)規(guī)范要求計(jì)算的技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)（也可在說(shuō)明中列出）。J．標(biāo)明圖紙名稱(chēng)、比例。
②立面圖。應(yīng)選擇繪制主要立面，立面圖上應(yīng)標(biāo)明以下內(nèi)容。A．兩端的軸線和編號(hào)。
B．立面外輪廓及主要結(jié)構(gòu)和建筑部件的可見(jiàn)部分，如門(mén)窗（幕墻）、雨篷、檐口（女兒墻）、屋頂、平臺(tái)、欄桿、坡道、臺(tái)階和主要裝飾線腳等。
C．平、剖面未能表示的屋頂及屋頂高聳物、檐口（女兒墻）、室外地面等主要標(biāo)高或高度。D．圖紙名稱(chēng)、比例。
③ 剖面圖。剖面應(yīng)剖在層高、層數(shù)不同、內(nèi)外空間比較復(fù)雜的部位（如中庭與鄰近的樓層或錯(cuò)層部位），剖面圖應(yīng)準(zhǔn)確、清楚的標(biāo)示出剖到或看到的各相關(guān)部分內(nèi)容，并應(yīng)表示以下內(nèi)容。
A．主要內(nèi)、外承重墻、柱的軸線，軸線編號(hào)。
B．主要結(jié)構(gòu)和建筑構(gòu)造部件，如地 面、樓板、屋頂、檐口、女兒墻、吊頂、梁、柱、內(nèi)外門(mén)窗、天窗、樓梯、電梯、平臺(tái)、雨篷、陽(yáng)臺(tái)、地溝、地坑、臺(tái)階、坡道等。
C．各層樓地面和室外標(biāo)高，以及室外地面至建筑檐口或女兒墻頂?shù)目偢叨?，各樓層?d，圖紙名稱(chēng)、比例。
④對(duì)于緊鄰的原有建筑，應(yīng)繪出其局部的平、立、剖面圖。6.2.6 對(duì)設(shè)計(jì)單位結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)文件編制深度的具體要求
在初步設(shè)計(jì)階段結(jié)構(gòu)專(zhuān)業(yè)設(shè)計(jì)文件應(yīng)有設(shè)計(jì)說(shuō)明書(shū)和必要的結(jié)構(gòu)布置圖。(1)設(shè)計(jì)說(shuō)明書(shū)的深度要求 ①設(shè)計(jì)依據(jù)
A，本工程結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)所采用的主要標(biāo)準(zhǔn)及法規(guī)。B．相應(yīng)的工程地質(zhì)勘察報(bào)告及其主要內(nèi)容，包括：
I．工程所在地區(qū)的地震基本烈度、建筑場(chǎng)地類(lèi)別、地基液化判別；工程地質(zhì)和水文地質(zhì)簡(jiǎn)況、地基土凍脹性和融陷情況，著重場(chǎng)地的特殊地質(zhì)條件分別予以說(shuō)明；
U 當(dāng)無(wú)勘察報(bào)告或已有工程地質(zhì)勘察報(bào)告不能滿足設(shè)計(jì)要求時(shí)，應(yīng)明確提出勘察或補(bǔ)充勘察要求。
C．采用的設(shè)計(jì)荷載，包含工程所在地的風(fēng)荷載和雪荷載、樓（屋）面使用荷載、其他特殊的荷載。
D．建設(shè)方對(duì)設(shè)計(jì)提出的符合有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)、法規(guī)的與結(jié)構(gòu)有關(guān)的書(shū)面要求。E．批準(zhǔn)的方案設(shè)計(jì)文件，②設(shè)計(jì)說(shuō)明
A．建筑結(jié)構(gòu)的安全等級(jí)和設(shè)計(jì)使用年限、建筑抗震設(shè)防烈度和設(shè)防類(lèi)別。
B．地基基礎(chǔ)設(shè)計(jì)等級(jí)，地基處理方案及基礎(chǔ)形式、基礎(chǔ)埋置深度及持力層名稱(chēng)；若采用樁基時(shí)，應(yīng)說(shuō)明樁的類(lèi)型、樁端持力層及進(jìn)入持力層的深度。C．上部結(jié)構(gòu)選型。
D．伸縮縫、沉降縫和防震縫的設(shè)置
E．地下室的結(jié)構(gòu)做法和防水等級(jí)，當(dāng)有人防地下室時(shí)說(shuō)明人防的抗力等級(jí)。F．為滿足特殊使用要求所做的結(jié)構(gòu)處理。G．主要結(jié)構(gòu)構(gòu)件材料的選用。H．高層建筑和大型公共建筑的主要結(jié)構(gòu)特征參數(shù)和采用的計(jì)算程序及計(jì)算模型。I．新技術(shù)、新結(jié)構(gòu)、新材料的采用。J．采用的標(biāo)準(zhǔn)圖集。K．施工特殊要求。
L 其他需要說(shuō)明的內(nèi)容。
③提請(qǐng)?jiān)谠O(shè)計(jì)審批時(shí)需解決或確定的主要問(wèn)題。(2)設(shè)計(jì)圖紙的深度要求
①標(biāo)準(zhǔn)層、特殊樓層及結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換層平面結(jié)構(gòu)布置圖，注明定位尺寸、主要構(gòu)件的截面尺寸；基礎(chǔ)平面圖。
② 特殊結(jié)構(gòu)部位的構(gòu)造簡(jiǎn)圖。(3)內(nèi)部作業(yè)的深度要求
①與建筑及其他專(zhuān)業(yè)配合，確定結(jié)構(gòu)形式及布置，②提出能為編制概算所需的結(jié)構(gòu)簡(jiǎn)圖及附加的文字說(shuō)明。
③對(duì)高層建筑、大型公共建筑和復(fù)雜的建（構(gòu)）筑物應(yīng)進(jìn)行必要的計(jì)算工作，計(jì)算書(shū)經(jīng)校審后保存并提交建設(shè)方一份。
6.2.7 對(duì)設(shè)計(jì)單位建筑電氣設(shè)計(jì)文件編制深度的具體要求初步設(shè)計(jì)階段，建筑電氣專(zhuān)業(yè)設(shè)計(jì)文件應(yīng)包括設(shè)計(jì)說(shuō)明書(shū)、設(shè)計(jì)圖紙、主要電氣設(shè)備表、計(jì)算書(shū)（供內(nèi)部使用及存檔）。(1)設(shè)計(jì)說(shuō)明書(shū)的深度要求 ①設(shè)計(jì)依據(jù)
A．建筑概況：應(yīng)說(shuō)明建筑類(lèi)別、性質(zhì)、面積、層數(shù)、高度等。B．相關(guān)專(zhuān)業(yè)提供給本專(zhuān)業(yè)的工程設(shè)計(jì)資料。
C．建設(shè)方提供的有關(guān)職能部門(mén)（如供電部門(mén)、消防部門(mén)、通信部門(mén)、公安部門(mén)等）認(rèn)定的工程設(shè)計(jì)資料，建設(shè)方設(shè)計(jì)要求。D．本工程采用的主要標(biāo)準(zhǔn)及法規(guī)。②設(shè)計(jì)范圍
A．根據(jù)設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)和有關(guān)設(shè)計(jì)資料說(shuō)明本專(zhuān)業(yè)的設(shè)計(jì)工作內(nèi)容和分工。B．本工程擬設(shè)置的電氣系統(tǒng)。(3)變、配電系統(tǒng)
A．確定負(fù)荷等級(jí)和各類(lèi)負(fù)荷容量。
B．確定供電 電源及電壓等級(jí)，電源由 何處引來(lái)，電源數(shù)量及回路數(shù)、專(zhuān)用線或非專(zhuān)線。電纜埋地或架空、近遠(yuǎn)期發(fā)展情況。
C．備用電源和應(yīng)急電源容量確定原則及性能要求，有自備發(fā)電機(jī)時(shí)，說(shuō)明啟動(dòng)方式及與市電網(wǎng)關(guān)系。
D．高、低壓供電系統(tǒng)結(jié)線形式及運(yùn)行方式：正常工作電源與備用電源之間的關(guān)系；母線聯(lián)絡(luò)開(kāi)關(guān)運(yùn)行和切換方式；變壓器之間低壓側(cè)聯(lián)絡(luò)方式；重要負(fù)荷的供電方式。
E．變、配電站的位置、數(shù)量、容量（包括設(shè)備安裝容量、計(jì)算有功、無(wú)功、視在容量、變壓器臺(tái)數(shù)、容量）及形式（戶內(nèi)、戶外或混合）；設(shè)備技術(shù)條件和選型要求。{．繼電保護(hù)裝置的設(shè)置。
G．電能計(jì)量裝置：采用高壓或低壓；專(zhuān)用柜或非專(zhuān)用柜（滿足供電部門(mén)要求和建設(shè)方內(nèi)部核算要求）；監(jiān)測(cè)儀表的配置情況。
H．功率因數(shù)補(bǔ)償方式：說(shuō)明功率因數(shù)是否達(dá)到供用電規(guī)則的要求，應(yīng)補(bǔ)償容量和采取的補(bǔ)償方式和補(bǔ)償前后的結(jié)果。
I．操作電源和信號(hào)：說(shuō)明高壓設(shè)備操作電源和運(yùn)行信號(hào)裝置配置情況。J．工程供電：高、低壓進(jìn)出線路的型號(hào)及敷設(shè)方式。④ 配電系統(tǒng)
A．電源由何處引來(lái)、電壓等級(jí)、配電方式；對(duì)重要負(fù)荷和特別重要負(fù)荷及其他負(fù)荷的供電措施。
B．選用導(dǎo)線、電纜、母干線的材質(zhì)和型號(hào)，敷設(shè)方式。
C·開(kāi)關(guān)、插座、配電箱、控制箱等配 電設(shè)備選型及安裝方式。D．電動(dòng)機(jī)啟動(dòng)及控制方式的選擇。⑤ 照明系統(tǒng)
a．照明種類(lèi)及照度標(biāo)準(zhǔn)。
B。光源及燈具的的選擇、照明燈具的安裝及控制方式。
C。室外照明的種類(lèi)（如路燈、庭園燈、草坪燈、地?zé)?、泛光照明、水下照明等）、電壓等?jí)、光源選擇及其控制方法等。
d．照明線路的選擇及敷設(shè)方式（包括室外照明線路的選擇和接地方式）。⑥熱工檢測(cè)及自動(dòng)調(diào)節(jié)系統(tǒng)
A．按工藝要求說(shuō)明熱工檢測(cè)及自動(dòng)調(diào)節(jié)系統(tǒng)的組成。B．自動(dòng)化儀表的選擇。
C．儀表控制盤(pán)、臺(tái)選型及安裝。D．線路選擇及敷設(shè)。
E．儀表控制盤(pán)、臺(tái)的接地。⑦ 火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)
A．按建筑性質(zhì)確定保護(hù)等級(jí)及系統(tǒng)組成。B．消防控制室位置的確定和要求。
C．火災(zāi)探測(cè)器、報(bào)警控制器、手動(dòng)報(bào)警按鈕、控制臺(tái)（柜）等設(shè)備的選擇。D．火災(zāi)報(bào)警與消防聯(lián)動(dòng)控制要求，控制邏輯關(guān)系及控制顯示要求。E．火災(zāi)應(yīng)急廣播及消防通信概述。
F．消防主電源、備用電源供給方式，接地及接地電阻要求。G．線路選型及敷設(shè)方式。
H．當(dāng)有智能化系統(tǒng)集成要求時(shí)，應(yīng)說(shuō)明火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)與其他子系統(tǒng)的接口方式及聯(lián)動(dòng)關(guān)系。
I．應(yīng)急照明的電源形式，燈具配置，線路選擇及敷設(shè)方式，控制方式等。⑧通信系統(tǒng)
a對(duì)工程中不同性質(zhì)的電話用戶和專(zhuān)線，分別統(tǒng)計(jì)其數(shù)量。B．電話站總配線設(shè)備及其容量的選擇和確定。C．電話站交、直流供電方案。
D．電話站站址的確定及對(duì)土建的要求。
E．通信線路容量的確定及線路網(wǎng)絡(luò)組成和敷設(shè)。
F．對(duì)市話中繼線路的設(shè)計(jì)分工，線路敷設(shè)和引人位置的確定。G．室內(nèi)配線及敷設(shè)要求。
H．防電磁脈沖接地、工作接地方式及接地電阻要求。⑨有線電視系統(tǒng)
A．系統(tǒng)規(guī)模、網(wǎng)絡(luò)組成、用戶輸出口電平值的確定。B．節(jié)目源選擇。C．機(jī)房位置、前端設(shè)備配置。D，用戶分配網(wǎng)絡(luò)、導(dǎo)體選擇及敷設(shè)方式、用戶終端數(shù)量的確定。⑩閉路電視系統(tǒng) A．系統(tǒng)組成。，．控制室的位置及設(shè)備的選擇。C．傳輸方式、導(dǎo)體選擇及敷設(shè)方式。D．電視制作系統(tǒng)組成及主要設(shè)備選擇。⑩有線廣播系統(tǒng) A．系統(tǒng)組成。
B．輸出功率、饋送方式和用戶線路敷設(shè)的確定。
c．廣播設(shè)備的選擇，并確定廣播室位置。D．導(dǎo)體選擇及敷設(shè)方式。⑩ 擴(kuò)聲和同聲傳譯系統(tǒng)
A．系統(tǒng)組成。B。設(shè)備選擇及聲源布置的要求。C．確定機(jī)房位置。D．同聲傳譯方式。E，導(dǎo)體選擇及敷設(shè)方式。⑩呼叫信號(hào)系統(tǒng)
A．系統(tǒng)組成及功能要求（包括有線或無(wú)線）。B．導(dǎo)體選擇及敷設(shè)方式。C．設(shè)備選型。⑩ 公共顯示系統(tǒng)
A．系統(tǒng)組成及功能要求。
B．顯示裝置安裝部位、種類(lèi)、導(dǎo)體選擇及敷設(shè)方式。C．顯示裝置規(guī)格。⑩安全技術(shù)防范系統(tǒng)
A．系統(tǒng)防范等級(jí)、組成和功能要求。
B．保安監(jiān)控及探測(cè)區(qū)域的劃分、控制、顯示及報(bào)警要求。C．?dāng)z像機(jī)、探測(cè)器安裝位置的確定。D．訪客對(duì)講、巡更、門(mén)禁等子系統(tǒng)配置及安裝。E．機(jī)房位置的確定。F．設(shè)備選型、導(dǎo)體選擇及敷設(shè)方式。17綜合布線系統(tǒng)
A.根據(jù)工程項(xiàng)目的性質(zhì)、功能、環(huán)境條件和近、遠(yuǎn)期用戶要求確定綜合布線的類(lèi)型及配置標(biāo)準(zhǔn)。
C．總配線架、樓屢配姥趣乃 住c·總配線架、樓層配線架及信息終端的配置。D．導(dǎo)體選擇及敷設(shè)方式。
⑩建筑設(shè)備監(jiān)控系統(tǒng)及系統(tǒng)集成
A．系統(tǒng)組成、監(jiān)控點(diǎn)數(shù)及其功能要求。B．設(shè)備選型。
C．導(dǎo)體選擇及敷設(shè)方式。⑩信息網(wǎng)絡(luò)交換系統(tǒng)
A．系統(tǒng)組成、功能及用戶終端接口的要求。B．導(dǎo)體選擇及敷設(shè)要求。⑩ 車(chē)庫(kù)管理系統(tǒng)
A．系統(tǒng)組成及功能要求。B．監(jiān)控室設(shè)置。21集成形式及要求。B．設(shè)備選擇。22建筑物防雷 a．確定防雷類(lèi)別。B．防直接雷擊、防側(cè)擊雷、防雷擊電磁脈沖、防高電位侵入的措施。C．當(dāng)利用建（構(gòu)）筑物混凝土內(nèi)鋼筋做接閃器、引下線、接地裝置時(shí)，應(yīng)說(shuō)明采取的措施和要求。23接地及安全
A．本工程各系統(tǒng)要求接地的種類(lèi)及接地電阻要求。B．總等電位、局部等電位的設(shè)置要求。C．接地裝置要求，當(dāng)接地裝置需做特殊處理時(shí)應(yīng)說(shuō)明采取的措施、方法等。D，安全接地及特殊接地的措施。
24.需提請(qǐng)?jiān)谠O(shè)計(jì)審批時(shí)解決或確定的主要問(wèn)題。(2)設(shè)計(jì)圖紙的深度要求
①電氣總平面圖（僅有單體設(shè)計(jì)時(shí)，可無(wú)此項(xiàng)內(nèi)容）A．標(biāo)示建（構(gòu)）筑物名稱(chēng)、容量，高、低壓線路及其他系統(tǒng)線路走向，回路編號(hào)，導(dǎo)線及電纜型號(hào)規(guī)格，架空線桿位，路燈、庭園燈的桿位（路燈、庭園燈可不繪線路），重復(fù)接地點(diǎn)等。
B．變、配電站位置、編號(hào)和變壓器容量。C．比例、指北針。②變、配電系統(tǒng)
A．高、低壓供電系統(tǒng)圖：注明開(kāi)關(guān)柜編號(hào)、型號(hào)及回路編號(hào)、一次回路設(shè)備型號(hào)、設(shè)備容量、計(jì)算電流、補(bǔ)償容量、導(dǎo)體型號(hào)規(guī)格、用戶名稱(chēng)、二次回路方案編號(hào)。B．平面布置圖：應(yīng)包括高、低壓開(kāi)關(guān)柜、變壓器、母干線、發(fā)電機(jī)、控制屏、直流 電源及信號(hào)屏等設(shè)備平面布置和主要尺寸，圖紙應(yīng)有比例。C．標(biāo)示房間層高、地溝位置、標(biāo)高。③ 配電系統(tǒng)（一般只繪制內(nèi)部作業(yè)草圖，不對(duì)外出圖）。繪制主要干線平面布置圖，豎向干線系統(tǒng)圖（包括配電及照明干線、變配電站的配出回路及回路編號(hào)）。
④ 照明系統(tǒng)。對(duì)于特殊建筑，如大型體育場(chǎng)館、大型影劇院等，有條件時(shí)應(yīng)繪制照明平面圖。該平面圖應(yīng)包括燈位（含應(yīng)急照明燈）、燈具規(guī)格，配電箱（或控制箱）位，不需連線。⑤熱工檢測(cè)及自動(dòng)調(diào)節(jié)系統(tǒng)
A．需專(zhuān)項(xiàng)設(shè)計(jì)的自控系統(tǒng)需繪制熱工檢測(cè)及自動(dòng)調(diào)節(jié)原理系統(tǒng)圖。B．控制室設(shè)備平面布置圖。
⑥ 火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)
A．火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)圖，b．消防控制室設(shè)備布置平面圖。⑦通信系統(tǒng)
A，電話系統(tǒng)圖。B．站房設(shè)備布置圖。
⑧ 防雷系統(tǒng)、接地系統(tǒng)，一般不出圖紙，特殊工程只出項(xiàng)規(guī)平面圖，接地平面圖。⑨ 其他系統(tǒng)
A．各系統(tǒng)所屬系統(tǒng)圖。
B．各控制室設(shè)備平面布置圖（若在相應(yīng)系統(tǒng)圖中說(shuō)明清楚時(shí)，可不出此圖）。(3)主要設(shè)備表的深度要求
注明設(shè)備名稱(chēng)、型號(hào)、規(guī)格、單位、數(shù)量。(4)設(shè)計(jì)計(jì)算書(shū)的深度要求
①用電設(shè)備負(fù)荷計(jì)算。②變壓器選型計(jì)算，③ 電纜選型計(jì)算。④系統(tǒng)短路電流計(jì)算。⑤ 防雷類(lèi)別計(jì)算及避雷針保護(hù)范圍計(jì)算。⑥各系統(tǒng)計(jì)算結(jié)果尚應(yīng)標(biāo)示在設(shè)計(jì)說(shuō)明或相應(yīng)圖紙中。⑦因條件不具備不能進(jìn)行計(jì)算的內(nèi)容，應(yīng)在初步設(shè)計(jì)中說(shuō)明，并應(yīng)在施工圖設(shè)計(jì)時(shí)補(bǔ)算。6.2.8 對(duì)設(shè)計(jì)單位給排水設(shè)計(jì)文件編制深度的具體要求
在初步設(shè)計(jì)階段，給排水專(zhuān)業(yè)設(shè)計(jì)文件應(yīng)包括設(shè)計(jì)說(shuō)明書(shū)、設(shè)計(jì)圖紙、主要設(shè)備表、、計(jì)算書(shū)（內(nèi)部使用并存檔）。(1)設(shè)計(jì)說(shuō)明書(shū)的深度要求 ①設(shè)計(jì)依據(jù)
A．摘錄設(shè)計(jì)總說(shuō)明所列批準(zhǔn)文件和依據(jù)性資料中與本專(zhuān)業(yè)設(shè)計(jì)有關(guān)的內(nèi)容。
B．本工程采用的主要法規(guī)和標(biāo)準(zhǔn)。C．其他專(zhuān)業(yè)提供的本工程設(shè)計(jì)資料，工程可利用的市政條件。
②設(shè)計(jì)范圍。根據(jù)設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)和有關(guān)設(shè)計(jì)資料，說(shuō)明本專(zhuān)業(yè)設(shè)計(jì)的內(nèi)容和分工（當(dāng)有其他單位共同設(shè)計(jì)時(shí)）③室外給水設(shè)計(jì)
A．水源。由市政或小區(qū)管網(wǎng)供水時(shí)，應(yīng)說(shuō)明供水干管的方位、接管管徑、能提供的水量與水壓。當(dāng)建自備水源時(shí)，應(yīng)說(shuō)明水源的水質(zhì)、水溫、水文及供水能力，取水方式及凈化處理工藝和設(shè)備選型等。B．用水量。說(shuō)明或用表格列出生活用水定額及用水量，生產(chǎn)用水水量，其他項(xiàng)目用水定額及用水量（含循環(huán)冷卻水系統(tǒng)補(bǔ)水量、游泳池和中水系統(tǒng)補(bǔ)水量、洗衣房、鍋爐房、水景用水、道路、綠化灑水和不可預(yù)計(jì)水量等）；消防用水標(biāo)準(zhǔn)及用水量；總用水量（最高日用水量、最大時(shí)用水量）。C．給水系統(tǒng)。說(shuō)明生活、生產(chǎn)、消防系統(tǒng)的劃分及組合情況，分質(zhì)分壓分區(qū)供水的情況。當(dāng)水量、水壓不足時(shí)采取的措施，并說(shuō)明調(diào)節(jié)設(shè)施的容量、材質(zhì)、位置及加壓設(shè)備選型。如系擴(kuò)建工程，還應(yīng)對(duì)現(xiàn)有給水系統(tǒng)加以簡(jiǎn)介。D．消防系統(tǒng)。說(shuō)明各類(lèi)形式消防設(shè)施的設(shè)計(jì)依據(jù)，設(shè)計(jì)參數(shù)，供水方式，設(shè)備選型及控制方法等。E．中水系統(tǒng)。說(shuō)明中水系統(tǒng)設(shè)計(jì)依據(jù)，水質(zhì)要求，工藝流程，設(shè)計(jì)參數(shù)及設(shè)備選型，并繪制水量平衡圖。F．循環(huán)冷卻水系統(tǒng)。說(shuō)明根據(jù)用水設(shè)備對(duì)水量、水質(zhì)、水溫、水壓的要求，以及當(dāng) 地的有關(guān)氣象參數(shù)（如室外空氣干、濕球溫度和大氣壓力等）來(lái)選擇采取循環(huán)冷卻水系統(tǒng)的組成，冷卻構(gòu)筑物、循環(huán)水泵的型號(hào)及穩(wěn)定水質(zhì)措施。G．當(dāng)采用重復(fù)用水的系統(tǒng)較大時(shí)，應(yīng)概述系統(tǒng)流程，凈化工藝并繪制水量平衡圖。H．管材、接口及敷設(shè)方式。④室外排水設(shè)計(jì)
A.現(xiàn)有排水條件簡(jiǎn)介。當(dāng)排入城市管道或其他外部明溝時(shí)應(yīng)說(shuō)明管道、明溝的大小、坡度、排人點(diǎn)的標(biāo)高、位置或檢查并編號(hào)。當(dāng)排入水體（江、河、湖、海等）時(shí)，還應(yīng)說(shuō)明對(duì)排放的要求。
B．說(shuō)明設(shè)計(jì)采用的排水制度、排水出路。如需要提升，則說(shuō)明提升位置、規(guī)模，提升設(shè)備選型及設(shè)計(jì)數(shù)據(jù)，構(gòu)筑物形式，占地面積，緊急排放的措施等。C．說(shuō)明或用表格列出生產(chǎn)、生活排水系統(tǒng)的排水量。當(dāng)污水需要處理時(shí)，應(yīng)分別說(shuō)明排放量、水質(zhì)、處理方式、工藝流程、設(shè)備選型、構(gòu)筑物概況以及處理效果等。D．說(shuō)明雨水排水采用的暴雨強(qiáng)度公式（或采用的暴雨強(qiáng)度）、重現(xiàn)期、雨水排水量等。E。管材、接口及敷設(shè)方式。⑤建筑給水排水設(shè)計(jì)
A．說(shuō)明或用表格列出各種用水量標(biāo)準(zhǔn)，用水單位數(shù)，工作時(shí)間，小時(shí)變化系數(shù)，最高日用水量，最大時(shí)用水量。
注：此項(xiàng)內(nèi)容在設(shè)計(jì)說(shuō)明中表示清楚時(shí)，則此款可不表示。
B．給水系統(tǒng)，說(shuō)明給水系統(tǒng)的劃分和給水方式，分區(qū)供水要求和采取的措施，計(jì)量方式，水箱和水池的容量、設(shè)置位置、材質(zhì)，設(shè)備選型，保溫、防結(jié)露和防腐蝕等措施。
C．消防系統(tǒng)。遵照各類(lèi)防火設(shè)計(jì)規(guī)范的有關(guān)規(guī)定要求，分別對(duì)各類(lèi)消防系統(tǒng)（如消火栓、自動(dòng)噴水、水幕、雨淋?chē)娝?、水噴霧、泡沫、氣體滅火系統(tǒng)）的設(shè)計(jì)原則和依據(jù)，計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)，系統(tǒng)組成，控制方式，消防水池和水箱的容量、設(shè)置位置以及主要設(shè)備選擇等予以敘述。D．熱水系統(tǒng)。說(shuō)明采取的熱水供應(yīng)方式，系統(tǒng)選擇，水溫、水質(zhì)、熱源、加熱方式及最大小時(shí)用水量和耗熱量等；說(shuō)明設(shè)備選型、保溫、防腐的技術(shù)措施等。當(dāng)利用余熱或太陽(yáng)能時(shí)，尚應(yīng)說(shuō)明采用的依據(jù)，供應(yīng)能力，系統(tǒng)形式，運(yùn)行條件及技術(shù)措施等。
E．對(duì)水質(zhì)、水溫、水壓有特殊要求或設(shè)置飲用凈水、開(kāi)水系統(tǒng)者，應(yīng)說(shuō)明采用的特殊技術(shù)措施，并列出設(shè)計(jì)數(shù)據(jù)及工藝流程、設(shè)備選型等。
f中水系統(tǒng)。說(shuō)明中水系統(tǒng)設(shè)計(jì)依據(jù)，水質(zhì)要求，工藝 流程，設(shè)計(jì)參數(shù)及設(shè)備選型，并繪制水量平衡圖。
G．排水系統(tǒng)。說(shuō)明排水系統(tǒng)選擇，生活和生產(chǎn)污（廢）水排水量，室外排放條件。有毒有害污水的局部處理工藝流程及設(shè)計(jì)數(shù)據(jù)。屋面雨水的排水系統(tǒng)選擇及室外排放條件，采用的降雨強(qiáng)度和重現(xiàn)期。
H．管材、接口及敷設(shè)方式。
⑥節(jié)水、節(jié)能措施。說(shuō)明高效節(jié)水，節(jié)能設(shè)備及系統(tǒng)設(shè)計(jì)中采用的技術(shù)措施等。⑦對(duì)有隔振及防噪要求的建（構(gòu)）筑物，說(shuō)明給排水設(shè)施所采取的技術(shù)措施。
⑧對(duì)特殊地區(qū)（地震、濕陷性或脹縮性土、凍土地區(qū)、軟弱地基）的給排水設(shè)施，說(shuō)明所采取的相應(yīng)技術(shù)措施。
⑨需提請(qǐng)?jiān)谠O(shè)計(jì)審批時(shí)解決或確定的主要問(wèn)題。(2)設(shè)計(jì)圖紙的深度要求
①給水排水總平面圖a．全部建筑物和構(gòu)筑物的平面位置、道路等，并標(biāo)出主要定位尺寸或坐標(biāo)、標(biāo)高，指北針（或風(fēng)玫瑰圖）等。B．給水、排水管道平面位置，標(biāo)注出干管的管徑、流水方向、閘門(mén)并、消火栓井、水表并、檢查并、化糞池等和其他給排水構(gòu)筑物位置。C．場(chǎng)地內(nèi)給水、排水管道與城市管道系統(tǒng)連接點(diǎn)的控制標(biāo)高和位置。D．消防系統(tǒng)、中水系統(tǒng)、冷卻循環(huán)水系統(tǒng)、重復(fù)用水系統(tǒng)的管道的平面位置，標(biāo)注出干管的管徑。②給水排水局部總平面圖
A．取水構(gòu)筑物平面布置圖。如自建水源的取水構(gòu)筑物距離較遠(yuǎn)時(shí)，應(yīng)單獨(dú)繪出取水構(gòu)筑物平面，包括取水頭部（取水口）、取水泵房、轉(zhuǎn)換閘門(mén)并、道路平面位置、坐標(biāo)、標(biāo)高方位等，必要時(shí)還應(yīng)繪出流程示意圖，各構(gòu)筑物之間的高程關(guān)系。
B．水處理廠（站）總平面布置及工藝流程圖。如工程設(shè)計(jì)項(xiàng)目有凈化處理廠（站）)時(shí)（包括給水、污水、中水），應(yīng)單獨(dú)繪出水處理構(gòu)筑物總平面布置圖及流程標(biāo)高示意圖。各構(gòu)筑物是否要繪制單線條的平、剖面圖，可視工程的復(fù)雜程度而定。在上述圖中，還應(yīng)列出建（構(gòu)）筑物一覽表，表中內(nèi)容包括建（構(gòu)）筑物的平面尺寸、結(jié)構(gòu)形式等。③建筑給排水平面圖
A·繪制給排水底層、標(biāo)準(zhǔn)層、管道和設(shè)備復(fù)雜層的平面布置圖，標(biāo)出室內(nèi)外接管位置、管徑等。
B．繪制機(jī)房（水池、水泵房、熱交換間、水箱間、水處理問(wèn)、游泳池、水景、冷卻塔等）平面布置圖（在上款中已表示清楚者，可不另出圖）。
C．繪制給水系統(tǒng)、排水系統(tǒng)、各類(lèi)消防系統(tǒng)、循環(huán)水系統(tǒng)、熱水系統(tǒng)、中水系統(tǒng)等統(tǒng)原理圖，標(biāo)注干管管徑，設(shè)備設(shè)置標(biāo)高，建筑樓層編號(hào)及層面標(biāo)高。D．繪制水處理流程圖（或方框圖）。
注：對(duì)于簡(jiǎn)單工程項(xiàng)目初步設(shè)計(jì)階段一般可不出圖。(3)主要設(shè)備表的深度要求
按子項(xiàng)分別列出主要設(shè)備的名稱(chēng)、型號(hào)、、規(guī)格（參數(shù)）、數(shù)量。(4)計(jì)算書(shū)的深度要求
①各類(lèi)用水量和排水量計(jì)算。②有關(guān)的水力計(jì)算及熱力計(jì)算。③設(shè)備選型和構(gòu)筑物尺寸計(jì)算。6.2.9 對(duì)設(shè)計(jì)單位采暖通風(fēng)與空氣調(diào)節(jié)設(shè)計(jì)文件編制深度的具體要求 采暖通風(fēng)與空氣調(diào)節(jié)初步設(shè)計(jì)應(yīng)有設(shè)計(jì)說(shuō)明書(shū)括，除小型、簡(jiǎn)單工程外，初步設(shè)計(jì)還應(yīng)包括設(shè)計(jì)圖紙、設(shè)備表及計(jì)算書(shū)。(1)設(shè)計(jì)說(shuō)明的深度要求 ①設(shè)計(jì)依據(jù)
A．與本專(zhuān)業(yè)有關(guān)的批準(zhǔn)文件和建設(shè)方要求。B．本工程采用的主要法規(guī)和標(biāo)準(zhǔn)。C．其他專(zhuān)業(yè)提供的本工程設(shè)計(jì)資料等。
②設(shè)計(jì)范圍。根據(jù)設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)和有關(guān)設(shè)計(jì)資料，說(shuō)明本專(zhuān)業(yè)設(shè)計(jì)的內(nèi)容和分工。③設(shè)計(jì)計(jì)算參數(shù)
A．室外空氣計(jì)算參數(shù)，包括大氣壓力、溫度、濕度、風(fēng)速、最多風(fēng)向及頻率等 B．室內(nèi)空氣設(shè)計(jì)參數(shù)，包括溫度、相對(duì)濕度、新風(fēng)量、噪聲標(biāo)準(zhǔn)等。④采暖
A．采暖熱負(fù)荷。
B．?dāng)⑹鰺嵩礌顩r、熱媒參數(shù)、室外管線及系統(tǒng)補(bǔ)水與定壓。C．采暖系統(tǒng)形式及管道敷設(shè)方式。D．采暖分戶熱計(jì)量及控制。
E．采暖設(shè)備、散熱器類(lèi)型、管道材料及保溫材料的選擇。⑤ 空調(diào)
A．空調(diào)冷、熱負(fù)荷。
B．空調(diào)系統(tǒng)冷源及冷媒選擇，冷水、冷卻水參數(shù)。C．空調(diào)系統(tǒng)熱源供給方式及參數(shù)。
D．空調(diào)風(fēng)、水系統(tǒng)簡(jiǎn)述，必要的氣流組織說(shuō)明。E．監(jiān)測(cè)與控制簡(jiǎn)述。
F．空調(diào)系統(tǒng)的防火技術(shù)措施。
G．管道的材料及保溫材料的選擇。H．主要設(shè)備的選擇。⑥通風(fēng)
A．需要通風(fēng)的房間或部位。
B．通風(fēng)系統(tǒng)設(shè)備的選擇和風(fēng)量平衡 C．通風(fēng)系統(tǒng)設(shè)備的選擇和風(fēng)量平衡。D．通風(fēng)系統(tǒng)的防火技術(shù)措施。⑦ 防煙、排煙
A．防煙及排煙筒述。
B．防煙樓梯間及其前室、消防 電梯前室或合用前室以及封閉式避難層（間）的防煙設(shè)施和設(shè)備選擇。
C．中庭、內(nèi)走道、地下室等，需要排煙房間的排煙設(shè)施和設(shè)備選擇。D．防煙、排煙系統(tǒng)風(fēng)量敘述，需要說(shuō)明的控制程序。⑧需提請(qǐng)?jiān)谠O(shè)計(jì)審批時(shí)解決或確定的主要問(wèn)題。(2)設(shè)計(jì)圖紙的深度要求
①采暖通風(fēng)與空氣調(diào)節(jié)初步設(shè)計(jì)圖紙一般包括圖例、系統(tǒng)流程圖、主要平面圖。除較復(fù)雜的空調(diào)機(jī)房外，各種管道可繪單線圖。
②系統(tǒng)流程圖應(yīng)表示熱力系統(tǒng)、制冷系統(tǒng)、空調(diào)水路系統(tǒng)、必要的空調(diào)風(fēng)路系統(tǒng)、防排煙系統(tǒng)、排風(fēng)、補(bǔ)風(fēng)等系統(tǒng)的流程和上述系統(tǒng)的控制方式。
注：必要的空調(diào)風(fēng)路系統(tǒng)是指有較嚴(yán)格的凈化和溫濕度要求的系統(tǒng)。當(dāng)空調(diào)風(fēng)路系統(tǒng)、防排煙系統(tǒng)、排風(fēng)、補(bǔ)風(fēng)等系統(tǒng)跨越樓層不多，且在平面圖中可較完整地表示系統(tǒng)時(shí)，可只繪制平面圖，不給制系統(tǒng)流程圖。
③采暖平面圖。繪出散熱器位置、采暖于管的入口、走向及系統(tǒng)編號(hào)。
④通風(fēng)、空調(diào)和冷熱源機(jī)房平面圖。繪出設(shè)備位置、管道走向、風(fēng)口位置、設(shè)備編號(hào)及連接設(shè)備機(jī)房的主要管道等，大型復(fù)雜工程還應(yīng)注出大風(fēng)管的主要標(biāo)高和管徑，管道交叉復(fù)雜處需繪局部剖面。
(3)主要設(shè)備表的深度要求
主要設(shè)備表（見(jiàn)表6-4）應(yīng)列出主要設(shè)備的名稱(chēng)、型號(hào)、規(guī)格、數(shù)量等。(4)設(shè)計(jì)計(jì)算書(shū)的深度要求
對(duì)于采暖通風(fēng)與空調(diào)工程的熱負(fù)荷、冷負(fù)荷、風(fēng)量、空調(diào)冷熱水量、冷卻水量、管徑、主要風(fēng)道尺寸及主要設(shè)備的選擇，應(yīng)做初步計(jì)算。
6.2.10 對(duì)設(shè)計(jì)單位熱能動(dòng)力設(shè)計(jì)文件編制的深度要求 在初步設(shè)計(jì)階段，熱能動(dòng)力專(zhuān)業(yè)設(shè)計(jì)文件應(yīng)有設(shè)計(jì)說(shuō)明書(shū)、設(shè)計(jì)圖紙、主要設(shè)備表、計(jì)算書(shū)。(1)設(shè)計(jì)說(shuō)明書(shū)的深度要求 ①設(shè)計(jì)依據(jù)
A．摘錄設(shè)計(jì)總說(shuō)明中與本專(zhuān)業(yè)設(shè)計(jì)有關(guān)的批準(zhǔn)文件和依據(jù)性資料（水質(zhì)分析、燃料種類(lèi)、地質(zhì)情況、凍土深度、地下水位）。
B．其他專(zhuān)業(yè)提供的本工程設(shè)計(jì)資料（如總平面布置圖、供熱分區(qū)及介質(zhì)參數(shù)、熱負(fù)荷及發(fā)展要求等）。
C.本工程采用的主要法規(guī)和標(biāo)準(zhǔn)。②設(shè)計(jì)范圍和內(nèi)容
A.根據(jù)設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)和有關(guān)設(shè)計(jì)資料，說(shuō)明本專(zhuān)業(yè)設(shè)計(jì)的內(nèi)容和分工。B．供熱和供氣的協(xié)作關(guān)系、計(jì)量方式，對(duì)今后發(fā)展或擴(kuò)建的考慮。C．改建、擴(kuò)建工程，應(yīng)說(shuō)明對(duì)原有建筑、結(jié)構(gòu)和設(shè)備等的利用情況。D．節(jié)能、環(huán)保、消防、安全措施等。③鍋爐房
A．熱負(fù)荷的確定及鍋爐形式的選擇。確定計(jì)算熱負(fù)荷，列出各建筑物內(nèi)部供熱設(shè)施熱負(fù)荷表；確定供熱介質(zhì)及參數(shù)；確定鍋爐形式、規(guī)格、臺(tái)數(shù)，并說(shuō)明備用情況及冬夏季運(yùn)行臺(tái)數(shù)。b．熱力系統(tǒng)及輔機(jī)選擇。說(shuō)明水處理系統(tǒng)，給水系統(tǒng)，蒸汽及凝結(jié)水系統(tǒng)，熱水循環(huán)系統(tǒng)及其調(diào)節(jié)、定壓補(bǔ)水方式，排污系統(tǒng)，各種水泵和加熱設(shè)備等的臺(tái)數(shù)及備用情況；對(duì)燃煤鍋爐還應(yīng)說(shuō)明煙氣除塵、脫硫措施。C．噪聲的防治措施。
D．燃料系統(tǒng)。說(shuō)明燃料肖耗量、燃料來(lái)源。當(dāng)燃料為煤時(shí)，確定燃料的處理設(shè)備、計(jì)量和輸送設(shè)備；當(dāng)燃料為油時(shí)，說(shuō)明油的來(lái)源、油罐大小、數(shù)量及位置、儲(chǔ)存時(shí)間和間和運(yùn)輸方式；當(dāng)燃料為燃?xì)鈺r(shí)，說(shuō)明燃?xì)鈦?lái)源、調(diào)壓站位置及安全措施等。e簡(jiǎn)述鍋爐房及附屬間的組成，對(duì)擴(kuò)建發(fā)展的考慮等。
f．技術(shù)指標(biāo)。列出主要設(shè)備名稱(chēng)及技術(shù)規(guī)格、建筑面積、供熱量、燃料消耗量灰渣排放量、軟化水消耗量、自來(lái)水消耗量及電容量等。④ 其他動(dòng)力站房
A.熱交換站。說(shuō)明加熱介質(zhì)及其參數(shù)；供熱負(fù)荷、供熱介質(zhì)及其參數(shù)；簡(jiǎn)述熱力系統(tǒng)；水處理系統(tǒng)、補(bǔ)水定壓方式；確定換熱器及配套輔助設(shè)備。
B．氣體站房。說(shuō)明各種氣體的用途、用量和參數(shù)，供氣系統(tǒng)，主要設(shè)備選擇。若為可燃?xì)怏w站房應(yīng)明確有關(guān)安全措施。
C．柴油發(fā)電機(jī)房。說(shuō)明供油系統(tǒng)及排煙方式。
d．燃?xì)庹{(diào)壓站。說(shuō)明燃?xì)庥昧?、調(diào)壓前后參數(shù)、調(diào)壓器選擇，有關(guān)安全措施。
E．氣體瓶組站。說(shuō)明各種氣體用量及其參數(shù)、調(diào)壓和供氣方式、瓶組數(shù)量。若為可燃?xì)怏w應(yīng)明確有關(guān)安全措施。
⑤室內(nèi)管道。確定各種介質(zhì)負(fù)荷與參數(shù)，說(shuō)明管道及附件的選用，管道敷設(shè)方式及保溫材料的選擇，燃?xì)夤艿赖陌踩胧?/p>
⑥室外管網(wǎng)。確定各種介質(zhì)負(fù)荷與參數(shù)，說(shuō)明管道走向及敷設(shè)方式，明確主要管材和附件的選用，注明保溫防腐方式和保溫材料的選擇。⑦需提請(qǐng)?jiān)谠O(shè)計(jì)審批時(shí)解決或確定的主要問(wèn)題。(2)設(shè)計(jì)圖紙的深度要求 ①鍋爐房
A．設(shè)備平面布置圖。表示設(shè)備平面布置、繪出門(mén)、窗、樓梯、平臺(tái)及地坑位置，注明房間名稱(chēng)、建筑軸線尺寸及標(biāo)高；設(shè)備布置、定位尺寸及編號(hào)。
b．熱力系統(tǒng)圖。表示出設(shè)備與汽、水管道（含管道附件）
工藝流程；標(biāo)明圖例符號(hào)、管徑，設(shè)備應(yīng)編號(hào)（與設(shè)備表編號(hào)一致）；就地安裝測(cè)量?jī)x表位置等。② 其他動(dòng)力站房。較大熱交換站參照鍋爐房出圖深度。其他動(dòng)力站房在初步設(shè)計(jì)階段可不出圖。
③室內(nèi)外動(dòng)力管道。室內(nèi)動(dòng)力管道可不出圖，室外動(dòng)力管道根據(jù)需要繪制平面走向圖。(3)主要設(shè)備表的深度要求
主要設(shè)備表應(yīng)列出主要設(shè)備名稱(chēng)、規(guī)格、技術(shù)參數(shù)、單位和數(shù)量。該表也可附在設(shè)計(jì)說(shuō)明書(shū)中。
(4)設(shè)計(jì)計(jì)算書(shū)的深度要求
負(fù)荷計(jì)算，主要設(shè)備選型計(jì)算，水電和燃料消耗量計(jì)算，主要管道水力計(jì)算，并將主要計(jì)算結(jié)果列人設(shè)計(jì)說(shuō)明書(shū)中有關(guān)部分。
6.2.11 對(duì)設(shè)計(jì)單位設(shè)計(jì)概算文件編制深度的具體要求 設(shè)計(jì)概算是初步設(shè)計(jì)文件的重要組成部分。
設(shè)計(jì)概算文件必須完整地反映工程項(xiàng)目初步設(shè)計(jì)的內(nèi)容，嚴(yán)格執(zhí)行國(guó)家有關(guān)的方針、政策和制度，實(shí)事求是地根據(jù)工程所在地的建設(shè)條件（包括自然條件、施工條件等影響造價(jià)的各種因素），按有關(guān)的依據(jù)性資料進(jìn)行編制，編制方法及相應(yīng)表單由成本管理部門(mén)給予指導(dǎo)。6.3初步設(shè)計(jì)與施工圖設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)的編制與設(shè)計(jì)合同的簽訂管理
房地產(chǎn)公司通常會(huì)將初步設(shè)計(jì)階段與施工圖設(shè)計(jì)階段的設(shè)計(jì)任務(wù)委托給同一家設(shè)計(jì)單位負(fù)責(zé)，需要編制初步設(shè)計(jì)與施工圖設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)。而對(duì)于一些比較簡(jiǎn)單的小型房地產(chǎn)項(xiàng)目，經(jīng)公司領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)后，可以直接進(jìn)入施工圖設(shè)計(jì)階段，則無(wú)需編制初步設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)。(1)初步設(shè)計(jì)與施工圖設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)編制與評(píng)審的工作程序
①設(shè)計(jì)管理部根據(jù)收集的資料編寫(xiě)初步設(shè)計(jì)與施工圖設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)。
②設(shè)計(jì)管理部組織設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)評(píng)審，成本管理部、物業(yè)公司、工程管理部參與評(píng)審。各部門(mén)參與初步設(shè)計(jì)與施工圖設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)的評(píng)審重點(diǎn)如下。
A．設(shè)計(jì)管理部：組織各部門(mén)討論完成初步與施工圖設(shè)計(jì)指導(dǎo)書(shū)，二次設(shè)計(jì)及景觀設(shè)計(jì)配合要求，各專(zhuān)業(yè)設(shè)計(jì)成果內(nèi)容及深度要求，各節(jié)點(diǎn)設(shè)計(jì)進(jìn)度安排及中間圖紙?zhí)峤灰螅Y(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)成本控制節(jié)點(diǎn)及要求。
B．成本管理部：確定項(xiàng)目分項(xiàng)成本概算要求。
C，工程管理部：根據(jù)項(xiàng)目施工要求提出基坑開(kāi)挖及樁基施工圖提前出圖時(shí)間，施工圖細(xì)部做法設(shè)計(jì)要求。
D．物業(yè)公司：參與設(shè)備選型技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)制訂。③設(shè)計(jì)管理部負(fù)責(zé)整理評(píng)審紀(jì)要，并填報(bào)《初步設(shè)計(jì)與施工圖設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)評(píng)審記錄）（表6-5），設(shè)計(jì)管理部經(jīng)理、成本管理部經(jīng)理、工程管理部經(jīng)理參與會(huì)簽，分管領(lǐng)導(dǎo)審核、總經(jīng)理審批后執(zhí)行。設(shè)計(jì)管理部負(fù)責(zé)將評(píng)審意見(jiàn)落實(shí)到最終版的設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)中。④設(shè)計(jì)管理部2個(gè)工作日內(nèi)未完成修改，扣罰設(shè)計(jì)管理部經(jīng)理50 元，設(shè)計(jì)管理部經(jīng)理可根據(jù)部門(mén)內(nèi)任務(wù)分配情況追究專(zhuān)業(yè)設(shè)計(jì)人員責(zé)任，扣罰 100 元。計(jì)劃管理中心考核。⑤對(duì)各部門(mén)意見(jiàn)，設(shè)計(jì)管理部無(wú)反對(duì)理由且未落實(shí)到 位，扣罰設(shè)計(jì)管理部經(jīng)理50 元，設(shè)計(jì)管理部經(jīng)理可根據(jù)部門(mén)內(nèi)任務(wù)分配情況追究專(zhuān)業(yè)設(shè)計(jì)人員責(zé)任，扣罰 100 元。(2)初步設(shè)計(jì)施工圖設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)參考范本
初步設(shè)計(jì)與施工圖設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)是房地產(chǎn)公司對(duì)設(shè)計(jì)單位在初步設(shè)計(jì)與施工圖設(shè)計(jì)階段的設(shè)計(jì)提出的要求，是設(shè)計(jì)單位進(jìn)行初步設(shè)計(jì)與施工圖設(shè)計(jì)的主要依據(jù)。在編制初步設(shè)計(jì)與施工圖設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)時(shí)，一般要包括項(xiàng)目概況、設(shè)計(jì)依據(jù)、技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)說(shuō)明、總體與各專(zhuān)業(yè)（包括建筑、結(jié)構(gòu)、電氣、給排水、暖通等）的設(shè)計(jì)要求、成本概算、預(yù)算和設(shè)計(jì)成果等內(nèi)容。初步設(shè)計(jì)與施工圖設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)范本見(jiàn)本書(shū)電子文件。(3)初步設(shè)計(jì)與施工圖設(shè)計(jì)合同參考范本
在確定初步設(shè)計(jì)與施工圖設(shè)計(jì)的中標(biāo)單位之后，房地產(chǎn)公司應(yīng)就設(shè)計(jì)單位所需提交的設(shè)計(jì)成果、設(shè)計(jì)費(fèi)用及支付方法、雙方責(zé)任及違約責(zé)任等事項(xiàng)與設(shè)計(jì)單位協(xié)商一致，并簽訂初步與施工圖設(shè)計(jì)合同。初步設(shè)計(jì)與施工圖設(shè)計(jì)合同范本見(jiàn)本書(shū)電子文件。6.4初步設(shè)計(jì)階段的溝通交流管理
在方案設(shè)計(jì)文件確定之后到設(shè)計(jì)單位出初步設(shè)計(jì)文件之前的這段時(shí)間，房地產(chǎn)公司設(shè)計(jì)管理部與設(shè)計(jì)單位應(yīng)就初步設(shè)計(jì)過(guò)程中所出現(xiàn)的問(wèn)題及時(shí)進(jìn)行溝通，通過(guò)填寫(xiě)設(shè)計(jì)業(yè)務(wù)聯(lián)系單、設(shè)計(jì)交流信息記錄表，對(duì)設(shè)計(jì)單位完成的設(shè)計(jì)文件進(jìn)行及時(shí)的反饋，以保證設(shè)計(jì)單位可以按進(jìn)度和設(shè)計(jì)要求細(xì)化和改進(jìn)設(shè)計(jì)文件。(1)初步設(shè)計(jì)階段的溝通計(jì)劃
表6-6是初步設(shè)計(jì)階段的溝通內(nèi)容。(2)初步設(shè)計(jì)業(yè)務(wù)聯(lián)系單 見(jiàn)本書(shū)電子文件。
(3)初步設(shè)計(jì)交流信息記錄表 見(jiàn)本書(shū) 電子文件。
6.5初步設(shè)計(jì)文件的內(nèi)部評(píng)審管理 在設(shè)計(jì)單位完成初步設(shè)計(jì)文件之后，設(shè)計(jì)管理部應(yīng)組織公司成本管理部、投資開(kāi)發(fā)部等相關(guān)部門(mén)對(duì)初步設(shè)計(jì)成果進(jìn)行評(píng)審，設(shè)計(jì)單位依據(jù)評(píng)審意見(jiàn)進(jìn)行修改后送設(shè)計(jì)管理部復(fù)核，并經(jīng)公司各相關(guān)部門(mén)會(huì)簽確認(rèn)后報(bào)政府部門(mén)審批。(1)初步設(shè)計(jì)文件內(nèi)部評(píng)審的基本要求
初步設(shè)計(jì)是貫徹業(yè)主意圖，實(shí)現(xiàn)品牌策略、確定成本結(jié)構(gòu)、進(jìn)行全面價(jià)值論證的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。設(shè)計(jì)管理部必須集中足夠?qū)＜?，安排足夠時(shí)間進(jìn)行一次全面價(jià)值分析論證和評(píng)審，評(píng)審的基本要求如下。
①以業(yè)主委托意見(jiàn)書(shū)作為基本文件，審查初步設(shè)計(jì)能否貫徹業(yè)主意圖，是否滿足各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)要求。
②初步設(shè)計(jì)是方案設(shè)計(jì)的進(jìn)一步深化和確定，尤其方案設(shè)計(jì)中的精髓和閃光點(diǎn)要得到延續(xù)和深化，方案設(shè)計(jì)不足部分要加以改進(jìn)。
③ 項(xiàng)目設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)和初步設(shè)計(jì)業(yè)主要求一覽表是初步設(shè)計(jì)會(huì)審的指導(dǎo)性文件，對(duì)設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)和業(yè)主要求一覽表中各要點(diǎn)要逐項(xiàng)逐條審查。
④ 確定成本結(jié)構(gòu)，對(duì)項(xiàng)目涉及反映的概念和文化主題，對(duì)品牌、建筑風(fēng)格、結(jié)構(gòu)體系、各專(zhuān)業(yè)措施的合理性以及各專(zhuān)業(yè)要求的協(xié)調(diào)統(tǒng)一，做一次認(rèn)真梳理，最后形成評(píng)審意見(jiàn)和更具體的業(yè)主要求。
(2)初步設(shè)計(jì)文件內(nèi)部評(píng)審的內(nèi)容 ①總平面布置
A．有無(wú)建設(shè)工程規(guī)劃許可證及國(guó)土局的土地批準(zhǔn)書(shū)，規(guī)劃報(bào)建方案審核書(shū)。B．本工程地形圖所采用的坐標(biāo)、高程系統(tǒng)及其與城市坐標(biāo)系統(tǒng)的換算關(guān)系。C．本工程與當(dāng)?shù)厮㈦?、交通公共服?wù)設(shè)施的相互關(guān)系是否吻合、協(xié)調(diào)。D．所示建（構(gòu)）筑物平面與單體建（構(gòu)）筑物是否一致。E·建筑物退縮間距是否符合有關(guān)規(guī)定要求。F．場(chǎng)地標(biāo)高確定是否合理。
G．公用配套設(shè)施布置及用地是否滿足要求。H．公建配套是否符合規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)批文要求。②建筑設(shè)計(jì)
A．戶型、單元組合、房間平面尺寸是否符合采光通風(fēng)、防火要求。B．建筑層數(shù)、層高、垂直交通的設(shè)置是否符合現(xiàn)行規(guī)范要求。
C．門(mén)窗、幕墻大小布置合理與否，是否符合適用、經(jīng)濟(jì)、美觀要求。D．裝修標(biāo)準(zhǔn)。
E．對(duì)特殊功能要求的房間是否滿足有關(guān)要求，如人防、防爆、隔聲等。F．與總平面布置中所示平面是否一致。③結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)
A．設(shè)計(jì)依據(jù)：一些荷載的取值，結(jié)構(gòu)周期、振型、風(fēng)、震、下層間位移。B．結(jié)構(gòu)選型：對(duì)復(fù)雜的建筑體型應(yīng)進(jìn)行試算及結(jié)構(gòu)方案的比較。
C．提出結(jié)構(gòu)草圖：對(duì)已確定的結(jié)構(gòu)方案提出各層結(jié)構(gòu)平面布置圖；估算主要承重構(gòu)件截面，新技術(shù)、新材料的選擇。
D．提出可能采取的地基基礎(chǔ)形式，做出技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析，在確保質(zhì)量安全的前提下優(yōu)選合適地基持力層和較經(jīng)濟(jì)的基礎(chǔ)做法。
E．與建筑配合確定伸縮縫，沉降縫和抗震縫的尺寸和位置。F．其他工種配合的特殊要求。④給排水設(shè)計(jì)
A.初步設(shè)計(jì)應(yīng)符合已經(jīng)批準(zhǔn)的方案設(shè)計(jì)文件或初步設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)的要求。
B．初步設(shè)計(jì)的內(nèi)容應(yīng)包括：設(shè)計(jì)說(shuō)明；設(shè)計(jì)圖紙；主要設(shè)備及材料表；工程概算書(shū)。C.初步設(shè)計(jì)的深度應(yīng)滿足相關(guān)的審批意見(jiàn)，具體包括：符合審定的方案；符合建筑設(shè)計(jì)功能要求；能據(jù)以準(zhǔn)備主要設(shè)備和資料；能滿足編制工程概算；能據(jù)以進(jìn)行施工圖設(shè)計(jì)；能據(jù)以進(jìn)行施工準(zhǔn)備。
D．設(shè)計(jì)說(shuō)明應(yīng)包括以下主要內(nèi)容。
I．設(shè)計(jì)依據(jù)。包括上級(jí)單位批準(zhǔn)的方案設(shè)計(jì)文件；工程設(shè)計(jì)所有的有關(guān)規(guī)范、規(guī)定；項(xiàng)目公司提供的有關(guān)資料。
Ii設(shè)計(jì)范圍。根據(jù)工程性質(zhì)及設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)要求，說(shuō)明本專(zhuān)業(yè)設(shè)計(jì)的內(nèi)容。如有必要，明確共同設(shè)計(jì)的分工內(nèi)容、范圍和界限。
肌室外給水。水源的情況，如給水干管位置、方向、標(biāo)高、水壓等，當(dāng)自建水源時(shí)，還需說(shuō)明水質(zhì)、水溫、水文、供取水方式、凈化工藝等。用水量的情況，明確生活、生產(chǎn)、消防等用水標(biāo)準(zhǔn)，明確最高日用水量及總用水量。給水系統(tǒng)的情況，說(shuō)明生活、生產(chǎn)、消防系統(tǒng)給水的劃分和組合情況等。
Iv.室外排水。污水、雨水的排放量；排水系統(tǒng)的劃分；有毒有害污水的處理等。
V.室內(nèi)給水排水。給水、熱水、中水系統(tǒng)的給水方式；分區(qū)給水劃分、污水廢水系統(tǒng)排水方式、中水處理流程等；消火栓、噴灑、水幕等給水方式和系統(tǒng)劃分；貯水池、水箱的容積等資料。
Vi.各種管材的選用、隔振、防噪聲、保溫、防腐的要求及技術(shù)措施。對(duì)新型管材（給水管、排水管）的選用，要采取審慎的態(tài)度，經(jīng)過(guò)技術(shù)上的認(rèn)可，有關(guān)人員考察調(diào)研等一系列程序后方可使用。
Vii需提請(qǐng)?jiān)谠O(shè)計(jì)審批時(shí)解決或確定的主要問(wèn)題。E．設(shè)計(jì)圖紙應(yīng)包括以下主要圖紙。I．室外給水排水總平面圖。
II主要層（如地下室、首層、標(biāo)準(zhǔn)層）給排水消防平面圖。III貯水池、水泵房、衛(wèi)生間管井、水箱等大樣圖。
Iv，室內(nèi)給水排水系統(tǒng)圖（冷水、熱水、中水、雨水、污廢水等）。V.消防系統(tǒng)圖（消防栓、噴灑、水幕等）。Vi.中水處理裝置平面圖、流程圖。
F，主要設(shè)備及材料表。包括各種主要設(shè)備以及各種管材的選用。G．工程概算書(shū)。室內(nèi)給水排水和室外給水排水應(yīng)分別編制。H．計(jì)算書(shū)。各種用水量計(jì)算；相關(guān)的水力計(jì)算及熱力計(jì)算；設(shè)備選型和構(gòu)筑物尺寸計(jì)算等。⑤ 電氣設(shè)計(jì)
A.審查用電負(fù)荷的設(shè)計(jì)依據(jù)和計(jì)算參數(shù)是否符合實(shí)際需要和有關(guān)規(guī)范，核算用電總?cè)?量是否足夠，有無(wú)過(guò)于偏大或偏小的情況存在。
B．供電方案的選擇是否基本符合供電部門(mén)的有關(guān)規(guī)定，確定供電電源的回路數(shù)（是單 回路還是雙回路高壓供電）是否根據(jù)用電負(fù)荷的重要性和國(guó)家的有關(guān)規(guī)定，用電負(fù)荷等級(jí)（是一類(lèi)、二類(lèi)還是三類(lèi)負(fù)荷）是否符合實(shí)際需要。
C．供電電源選自何方，供電距離是否合適，電壓等級(jí)（是低壓、高壓還是超高壓）選 擇，供電線路的敷設(shè)方式（是架空還是埋地敷，是用電纜還是導(dǎo)線）是否符合經(jīng)濟(jì)、技術(shù) 要求。
D．備用電源的選擇是否符合消防規(guī)定，備用電源的容量、型號(hào)選擇是否基本符合實(shí)際需要和安全經(jīng)濟(jì)原則。
E．變、配電房的數(shù)量、位置及結(jié)構(gòu)形式是否經(jīng)濟(jì)合理。
F．用電負(fù)荷有無(wú)考慮功率因數(shù)補(bǔ)償，補(bǔ)償方式、補(bǔ)償容量及補(bǔ)償后的功率因數(shù)多少是否基本經(jīng)濟(jì)合理。
G．審查建筑物防雷保護(hù)等級(jí)的選擇是否正確，防雷接地線、防雷接地裝置及防雷接地電阻值的確定是否符合有關(guān)規(guī)定。
H．安全接地系統(tǒng)中，配電系統(tǒng)及用電設(shè)備的保護(hù)接地方式（接零還是接地保護(hù)）的確定是否合適，有無(wú)考慮等電位連接等安全措施。
I．主要設(shè)備、材料表是否符合要求，有無(wú)明確名稱(chēng)、型號(hào)、規(guī)格、品牌、單位數(shù)量是否符合協(xié)約的規(guī)定范圍。⑥ 空調(diào)設(shè)計(jì)
A．初步設(shè)計(jì)圖紙深度是否達(dá)到有關(guān)設(shè)計(jì)文件規(guī)定的深度，圖紙文件是否齊全。
B．空調(diào)、通風(fēng)、消防系統(tǒng)設(shè)計(jì)是否符合方案設(shè)計(jì)的標(biāo)準(zhǔn)和要求，或符合方案審定意，有無(wú)大的變動(dòng)；如系統(tǒng)設(shè)計(jì)有大的變動(dòng)，是否有合理可靠的依據(jù)；變動(dòng)后的系統(tǒng)設(shè)計(jì)比原方案設(shè)計(jì)是否更先進(jìn)合理，審核相應(yīng)的概算文件，投資控制有無(wú)突破限額。
C．主要設(shè)備材料的選型是否齊全準(zhǔn)確，是否先進(jìn)、節(jié)能又經(jīng)濟(jì)實(shí)用，是否符合主體工程的規(guī)模檔次。
D．空調(diào)水管、風(fēng)管走向布置是否合理，與其他專(zhuān)業(yè)有無(wú)嚴(yán)重沖突，有無(wú)浪費(fèi)建筑層高，空調(diào)管井面積是否夠用，進(jìn)排風(fēng)口對(duì)周?chē)h(huán)境有無(wú)不良影響。(3)初步設(shè)計(jì)文件內(nèi)部評(píng)審表
結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)、電氣設(shè)計(jì)、給排水設(shè)計(jì)、暖通設(shè)計(jì)內(nèi)部評(píng)審表見(jiàn)本書(shū)電子文件。(4)初步設(shè)計(jì)文件會(huì)簽單 本書(shū)電子文件
6.6初步設(shè)計(jì)文件的報(bào)批報(bào)建管理
初步設(shè)計(jì)文件在經(jīng)公司各相關(guān)部門(mén)會(huì)簽確認(rèn)之后，應(yīng)將其交由投資開(kāi)發(fā)部報(bào)市建設(shè)、、消防、人防、環(huán)保等部門(mén)審批，審批通過(guò)后，由設(shè)計(jì)管理部填寫(xiě)《階段設(shè)計(jì)文件確認(rèn)表》進(jìn)行確認(rèn)，經(jīng)確認(rèn)之后可以組織進(jìn)行施工圖設(shè)計(jì)。(1)初步設(shè)計(jì)文件報(bào)批報(bào)建涉及的部門(mén)人員
①相關(guān)聯(lián)的內(nèi)部部門(mén)或人員：總經(jīng)理、設(shè)計(jì)管理部經(jīng)理、工程管理部經(jīng)理、項(xiàng)目經(jīng)理、銷(xiāo)策劃部經(jīng)理、項(xiàng)目總建筑師、總工程師。
②相關(guān)聯(lián)的外部單位或人員：市主管部門(mén)（規(guī)劃、消防、環(huán)保、人防、市政、水、供電、園林、安審等）、設(shè)計(jì)單位。
(2)初步設(shè)計(jì)文件報(bào)批報(bào)建的準(zhǔn)備工作
第二篇：房地產(chǎn)公司設(shè)計(jì)管理崗位年終總結(jié)
個(gè)人事跡材料
XX，1985年出生，本科學(xué)歷，XX年參加工作，現(xiàn)任XXXX有限公司工程部設(shè)計(jì)管理，他踏實(shí)工作、默默奉獻(xiàn)、爭(zhēng)創(chuàng)一流，在同事的幫助和領(lǐng)導(dǎo)的支持下，取得了不錯(cuò)的成績(jī)，得到了領(lǐng)導(dǎo)和同事的一致認(rèn)可和肯定。
一、在思想方面
他始終堅(jiān)持“團(tuán)結(jié)、協(xié)作、互助、細(xì)心、嚴(yán)謹(jǐn)”作為工作的指導(dǎo)思想，以“有原則、有底線、有良知、有感情、有責(zé)任”為做人根本，以此精神面貌來(lái)開(kāi)展本職工作。
二、在工作方面
作為公司設(shè)計(jì)管理人員，其工作崗位的重要性不言而喻，設(shè)計(jì)的優(yōu)劣直接關(guān)系到公司的開(kāi)發(fā)進(jìn)度及經(jīng)濟(jì)效益。
由于項(xiàng)目施工進(jìn)入收尾階段，很多収邊收口的部位需要建筑、景觀及裝修單位的相互協(xié)調(diào)才能完善，為了能夠最好最快的解決問(wèn)題，XX同志多次去到現(xiàn)場(chǎng)，將問(wèn)題一一梳理，會(huì)同設(shè)計(jì)單位細(xì)化了節(jié)點(diǎn)做法，并對(duì)施工單位進(jìn)行交底，避免施工錯(cuò)誤，保證了設(shè)計(jì)效果及建設(shè)進(jìn)度。
在項(xiàng)目三期商業(yè)綠化施工前，XX同志對(duì)三期綠地設(shè)計(jì)面積進(jìn)行了全面梳理，核對(duì)出綠地面積指標(biāo)未能完全滿足規(guī)劃要求，綠地指標(biāo)少于報(bào)規(guī)劃指標(biāo)，其立即組織景觀設(shè)計(jì)單位對(duì)景觀綠化圖紙進(jìn)行了修改并與規(guī)劃相關(guān)部門(mén)進(jìn)行了技術(shù)溝通，滿足了報(bào)規(guī)劃的綠地面積要求，避免了施工完成后不符合規(guī)劃而進(jìn)行返工的情況，同時(shí)為項(xiàng)目順利交房打好了基礎(chǔ)。
另外由于方案設(shè)計(jì)到施工圖設(shè)計(jì)建筑指標(biāo)必然有所變化，而報(bào)規(guī)劃的指標(biāo)都是在方案階段進(jìn)行審批，以及現(xiàn)場(chǎng)施工誤差的問(wèn)題，當(dāng)測(cè)繪單位進(jìn)場(chǎng)進(jìn)行實(shí)測(cè)時(shí)，已經(jīng)是建筑修建完成的時(shí)候，因此實(shí)測(cè)面積與報(bào)規(guī)面積出現(xiàn)誤差也就不奇怪了，為了解決該矛盾，XX同志與測(cè)繪單位對(duì)計(jì)算方法及誤差部位進(jìn)行全面梳理，并深入溝通采用符合規(guī)范要求但是又有利于公司的計(jì)算手段，加之順應(yīng)現(xiàn)場(chǎng)情況的圖紙修改，最終處理的結(jié)果是讓人滿意的，最終測(cè)繪單位出具的測(cè)繪報(bào)告指標(biāo)均符合規(guī)劃要求。在今后的設(shè)計(jì)工作中也會(huì)繼續(xù)加強(qiáng)在方案設(shè)計(jì)階段與測(cè)繪單位的配合工作，使得報(bào)規(guī)面積指標(biāo)盡可能的與今后的實(shí)測(cè)指標(biāo)相近。
三、在組織紀(jì)律方面
XX同志時(shí)刻高標(biāo)準(zhǔn)嚴(yán)格要求自己，嚴(yán)格遵守公司的各項(xiàng)規(guī)定和上級(jí)組織部門(mén)的紀(jì)律要求，按時(shí)上班，按時(shí)參加會(huì)議、學(xué)習(xí)，沒(méi)有出現(xiàn)無(wú)故缺席現(xiàn)象。他在遵守公司各項(xiàng)規(guī)章制度情況的同時(shí)，認(rèn)真、踏實(shí)、盡職盡責(zé)的做好各項(xiàng)工作。
四、在學(xué)習(xí)方面
作為公司設(shè)計(jì)管理崗位，XX同志深知自己工作的重要性,為了更好的服務(wù)于公司,他不斷的提高自身的業(yè)務(wù)水平,不斷的學(xué)習(xí)設(shè)計(jì)知識(shí),先后自學(xué)了《民用建筑工程設(shè)計(jì)常見(jiàn)問(wèn)題分析》、《建筑設(shè)計(jì)通病》、《高層建筑布局分類(lèi)及單體設(shè)計(jì)知識(shí)》、《試述建筑節(jié)能設(shè)計(jì)概述》等專(zhuān)業(yè)書(shū)籍。
總之，從XX同志加入公司以來(lái)，他兢兢業(yè)業(yè)、任勞任怨、埋頭苦干，做出了大家看得到的成績(jī)，對(duì)于成績(jī)他永不自滿，對(duì)于工作他永不放松，始終以飽滿的熱情迎接每一天的工作和挑戰(zhàn)！
第三篇：房地產(chǎn)公司現(xiàn)場(chǎng)管理
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司
施工現(xiàn)場(chǎng)管理草案
為強(qiáng)化工程現(xiàn)場(chǎng)管理，確保工程質(zhì)量、進(jìn)度、安全文明等符合要求，使規(guī)范化管理貫穿于施工全過(guò)程，做到事前、事中控制，并結(jié)合工程實(shí)際情況，現(xiàn)制定以下管理制度：
一、質(zhì)量檢查與驗(yàn)收
項(xiàng)目部必須嚴(yán)格按照?qǐng)D紙和國(guó)家有關(guān)規(guī)范施工，配備專(zhuān)職的質(zhì)量檢查員，進(jìn)行自檢、互檢、交接檢。所有分部分項(xiàng)及隱蔽工程完成后經(jīng)甲方代表和監(jiān)理驗(yàn)收合格后方可進(jìn)行下一步施工。分部分項(xiàng)及隱蔽工程驗(yàn)收后，甲方及有關(guān)部門(mén)提出重新驗(yàn)收，項(xiàng)目部應(yīng)積極配合，為驗(yàn)收提供便利條件并按甲方或有關(guān)部門(mén)的要求進(jìn)行剝離，并在驗(yàn)收后進(jìn)行重新覆蓋。所有的進(jìn)場(chǎng)材料必須有出廠合格證并進(jìn)行報(bào)驗(yàn)，經(jīng)甲方代表和監(jiān)理驗(yàn)收合格后方可使用。
監(jiān)理簽署關(guān)于工程質(zhì)量的隱蔽驗(yàn)收、材料報(bào)驗(yàn)等文件時(shí)，必須經(jīng)甲方認(rèn)可后方可簽字蓋章。
二、建立工地例會(huì)制度
每周五下午6：00時(shí)由總監(jiān)理工程師組織召開(kāi)監(jiān)理例會(huì)，對(duì)本周各項(xiàng)目部的施工進(jìn)度、質(zhì)量、安全文明等進(jìn)行綜合總結(jié)，各項(xiàng)目部必須配合完成各單位工程的詳細(xì)進(jìn)度計(jì)劃，并明確說(shuō)明
未完成原因及后補(bǔ)措施。
每個(gè)月第一個(gè)星期的星期三組織一次針對(duì)所有開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的檢查，并在公司開(kāi)會(huì)通報(bào)一月來(lái)工程情況，參加會(huì)議人員包括公司有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)、各部門(mén)經(jīng)理、項(xiàng)目部經(jīng)理及技術(shù)負(fù)責(zé)人。
三、建立獎(jiǎng)罰機(jī)制
1、對(duì)于重要部位的施工，項(xiàng)目部應(yīng)有管理人員負(fù)責(zé)值班，如發(fā)現(xiàn)值班人員脫崗或無(wú)值班人員，給予200----300元的罰款。
2、每周監(jiān)理例會(huì)項(xiàng)目經(jīng)理、技術(shù)負(fù)責(zé)人、安全負(fù)責(zé)人必須到場(chǎng)，如遲到罰款100——200元，不到罰200——500元。
3、在施工過(guò)程當(dāng)中如出現(xiàn)不聽(tīng)指揮、影響工程質(zhì)量、安全等事件，對(duì)項(xiàng)目部采取1000——10000元的罰款。
4、公司設(shè)立獎(jiǎng)懲基金，由公司出資部分款額，平時(shí)針對(duì)各項(xiàng)目做出的各項(xiàng)罰款統(tǒng)一收歸獎(jiǎng)懲基金管理，年終由開(kāi)發(fā)公司組織公司有關(guān)部門(mén)進(jìn)行評(píng)議，評(píng)出先進(jìn)項(xiàng)目部及個(gè)人進(jìn)行獎(jiǎng)勵(lì)。
四、項(xiàng)目部管理人員
在施工過(guò)程中如發(fā)現(xiàn)項(xiàng)目部管理人員不負(fù)責(zé)任、工作能力差、弄虛作假等問(wèn)題，有權(quán)要求項(xiàng)目部調(diào)整其崗位。
五、混凝土澆灌單
為更好的控制工程現(xiàn)場(chǎng)的施工質(zhì)量，加強(qiáng)對(duì)各工種的管理，規(guī)范施工工序并結(jié)合本公司特點(diǎn)，澆灌混凝土前必須填寫(xiě)“混凝土澆灌單”，此表由項(xiàng)目部填寫(xiě)，澆灌混凝土前所有工序自檢合格
后通知甲方、監(jiān)理進(jìn)行抽檢，各方簽字后方可澆灌混凝土，公司商混站需配合，如不見(jiàn)此單，不得提供混凝土到現(xiàn)場(chǎng)。
六、整改通知單
項(xiàng)目部對(duì)收到的整改通知單應(yīng)在2個(gè)工作日進(jìn)行書(shū)面回復(fù)，超出后罰款500——1000元，拒不回復(fù)罰款1000——5000元，或責(zé)令停工整改。
第四篇：房地產(chǎn)公司管理手冊(cè)
房地產(chǎn)公司管理手冊(cè)
第一部份 組織系統(tǒng)一、xxx 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司組織機(jī)構(gòu)圖
一個(gè)上級(jí)原則
責(zé)權(quán)一致的原則
既無(wú)重疊，又無(wú)空白的原則
二、××房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司各部門(mén)職能說(shuō)明書(shū)（草案）
1、董事會(huì)職能
2、總經(jīng)辦職能
3、營(yíng)銷(xiāo)策劃中心職能
4、工程管理中心
5、企業(yè)管理中心
6、銷(xiāo)售部職能
7、設(shè)計(jì)部職能
8、工程部職能
9、總工室職能
10、預(yù)決算部職能
11、人事行政部職能
12、物業(yè)管理部職能
三、崗位圖
四、××房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司崗位說(shuō)明書(shū)匯編
五、xxx 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司崗位編制一覽表（共123頁(yè)，QQ：105411525）
房地產(chǎn)公司管理手冊(cè)
房地產(chǎn)公司管理手冊(cè) 第一部份 組織系統(tǒng)一、xxx 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司組織機(jī)構(gòu)圖
一個(gè)上級(jí)原則 責(zé)權(quán)一致的原則
既無(wú)重疊，又無(wú)空白的原則
二、××房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司各部門(mén)職能說(shuō)明書(shū)（草案）
NO：YR-2-002 管理體制是一種嚴(yán)密的、合理的、形同機(jī)器那樣的社會(huì)組織，它具有熟練的專(zhuān)業(yè)勞動(dòng)、明確的職權(quán)劃分、嚴(yán)格的規(guī)章制度，以及金字塔式的等級(jí)服從等特征，從而使其成為一種系統(tǒng)的管理技術(shù)體系。
——馬克斯.韋伯
在企業(yè)形成金字塔式的組織結(jié)構(gòu)，不斷的權(quán)威、標(biāo)準(zhǔn)化的任務(wù)、各種活動(dòng)的協(xié)調(diào)和參謀的作用做明晰的描述和反復(fù)強(qiáng)調(diào)，并輔之以正式的組織框圖、崗位規(guī)程和組織手冊(cè)。
——卡斯特
一、董事會(huì)職能
1、執(zhí)行總公司的訣議。
2、決定公司的經(jīng)營(yíng)計(jì)劃和投資方案。
3、審訂公司的財(cái)務(wù)預(yù)算方案、決算方案。
4、審訂公司的利潤(rùn)分配方案和彌補(bǔ)虧損方案。
5、審訂公司增加或者減少注冊(cè)資本的方案以及發(fā)行公司債券的方案。
6、擬訂公司合并、分立、解散清算的方案。
7、聘任或解聘項(xiàng)目公司總經(jīng)理，根據(jù)總經(jīng)理的提名，聘任或者解聘項(xiàng)目公司副總經(jīng)理、財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人，決定其報(bào)酬事項(xiàng)。
8、審定公司的基本管理制度。
9、負(fù)責(zé)對(duì)公司運(yùn)營(yíng)的監(jiān)督管理。
二、總經(jīng)辦職能
1、擬訂項(xiàng)目公司的總體發(fā)展規(guī)劃及其實(shí)施方案、項(xiàng)目的基本建設(shè)計(jì)劃及執(zhí)行工作(政策)。
2、負(fù)責(zé)總體發(fā)展規(guī)劃及實(shí)施、管理
3、向董事會(huì)提出經(jīng)營(yíng)預(yù)算和費(fèi)用預(yù)算。
4、領(lǐng)導(dǎo)項(xiàng)目公司的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，實(shí)現(xiàn)經(jīng)董事會(huì)批準(zhǔn)的預(yù)算利利潤(rùn)指標(biāo)。
5、保證項(xiàng)目公司能提供符合標(biāo)準(zhǔn)的服務(wù)
6、收集客戶的反映，研究市場(chǎng)的需求，不斷調(diào)整項(xiàng)目公司的經(jīng)營(yíng)方向，項(xiàng)目公司不斷得到發(fā)展塑造本項(xiàng)目公司形象。
7、決定廣告基調(diào)，指導(dǎo)廣告戰(zhàn)略。
8、代表本項(xiàng)目公司對(duì)外開(kāi)展公關(guān)活動(dòng)。
10、按既定模式管理公司。
11、建立和完善公司的工作程序和規(guī)章制度。
13、向董事會(huì)提出組織系統(tǒng)表，人員編制和工資總額計(jì)劃。
14、決定本項(xiàng)目公司主管層（含主管層）以上人員的任免職獎(jiǎng)懲。
15、向董事會(huì)提出營(yíng)業(yè)狀況和財(cái)務(wù)狀況報(bào)告，接受質(zhì)詢，將決議事出有因項(xiàng)轉(zhuǎn)達(dá)所屬人員，并執(zhí)行該項(xiàng)決議。
16、審核人事行政部所制定的各項(xiàng)人事制度，包括員工手冊(cè)、公司CI 形象、規(guī)章制度、福利薪金、各崗位責(zé)任制等的審訂。
17、負(fù)責(zé)督導(dǎo)行政部、財(cái)務(wù)部的各項(xiàng)工作和事務(wù)。
18、親臨現(xiàn)場(chǎng)處理本項(xiàng)目公司緊急事件，確保企業(yè)正常運(yùn)作。
19、支持協(xié)調(diào)會(huì)議，仲裁及防止各部門(mén)之間的沖突。
20、發(fā)現(xiàn)并消除公司的安全隱患，為大規(guī)模的改造向董事會(huì)提出預(yù)算外開(kāi)支汁劃。
21、保證員工和客人在公司內(nèi)的安全。
22、抓好企業(yè)文化建設(shè)。
三、營(yíng)銷(xiāo)策劃中心職能
1、對(duì)總經(jīng)辦負(fù)責(zé)。
2、根據(jù)公司有關(guān)經(jīng)營(yíng)發(fā)展戰(zhàn)略，制訂、季度、月度推廣方案，呈報(bào)總經(jīng)理。
3、負(fù)責(zé)根據(jù)銷(xiāo)售部各時(shí)期的租售計(jì)劃，制訂相應(yīng)的推廣策劃方案，配合銷(xiāo)售部招商工作的開(kāi)展。
4、根據(jù)公司有關(guān)推廣工作的要求，實(shí)施各項(xiàng)推廣方案及措施。
5、深入了解項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)特色和經(jīng)營(yíng)情況，定期收集房地產(chǎn)信息，不斷推出各種促銷(xiāo)手段和措施。
6、負(fù)責(zé)項(xiàng)目外部公共場(chǎng)地公關(guān)活動(dòng)的組織、策劃、實(shí)施工作。
7、負(fù)責(zé)項(xiàng)目的服務(wù)管理工作，制訂相關(guān)服務(wù)措施及相應(yīng)的管理制度。
四、工程管理中心
1、向總經(jīng)辦負(fù)責(zé)。
2、參與工程項(xiàng)目投資策劃、項(xiàng)目可行性研究工作，聯(lián)絡(luò)設(shè)計(jì)單位對(duì)總體規(guī)劃設(shè)計(jì)、單體工程各專(zhuān)業(yè)施工圖紙?jiān)O(shè)計(jì)并審核，參與工程預(yù)結(jié)算書(shū)編制，負(fù)責(zé)工程施工管理到竣工驗(yàn)收全過(guò)程操作。
3、根據(jù)公司各項(xiàng)目建設(shè)的實(shí)際情況，編制并實(shí)施完成工程計(jì)劃，按時(shí)上報(bào)工作情況，及時(shí)跟進(jìn)落實(shí)各項(xiàng)工作計(jì)劃及資金計(jì)劃。
4、參與工程施工招、投標(biāo)工作，編寫(xiě)工程施工合同，并進(jìn)行審批、簽訂。
5、加強(qiáng)質(zhì)量控制，保證工程施工按有關(guān)規(guī)定要求進(jìn)行。
6、協(xié)調(diào)好各部門(mén)及外單位的關(guān)系，使工程順利進(jìn)行。
五、企業(yè)管理中心
1、向總經(jīng)辦負(fù)責(zé)。
2、協(xié)助總經(jīng)辦管理開(kāi)發(fā)部、人事行政部、財(cái)務(wù)部、物業(yè)管理部的具體工作和事務(wù)。
3、負(fù)責(zé)綜合經(jīng)營(yíng)開(kāi)發(fā)管理以及規(guī)劃、協(xié)調(diào)、指導(dǎo)和監(jiān)督。
4、負(fù)責(zé)資金計(jì)劃、資金調(diào)度和控制管理。
六、銷(xiāo)售部職能
1、向營(yíng)銷(xiāo)策劃中心負(fù)責(zé)。
2、負(fù)責(zé)公司商業(yè)物業(yè)、物業(yè)內(nèi)公共場(chǎng)地、廣告牌等的招商、租售工作。
3、協(xié)同策劃部掌握市場(chǎng)行情，制定并執(zhí)行相應(yīng)的招商計(jì)劃、策略。
4、挖掘新的客戶來(lái)源，跟蹤潛在客戶，并對(duì)客戶資料進(jìn)行整理歸檔。
5、與新舊客戶保持良好關(guān)系，協(xié)助客戶解決在招商、租售過(guò)程中的問(wèn)題。
6、負(fù)責(zé)辦理招商、租售中的各項(xiàng)手續(xù)，做好售后服務(wù)工作。
7、協(xié)助財(cái)務(wù)部收取客戶需繳交的各項(xiàng)費(fèi)用。
8、配合其他部門(mén)做好客戶服務(wù)工作。
七、策劃部職能
1、向營(yíng)銷(xiāo)策劃中心負(fù)責(zé)。
2、根據(jù)公司的發(fā)展戰(zhàn)略制定房地產(chǎn)的各項(xiàng)推廣策劃方案。
3、負(fù)責(zé)房地產(chǎn)廣告的制作及實(shí)際操作。
4、負(fù)責(zé)根據(jù)物業(yè)的特點(diǎn)組織策劃各項(xiàng)公關(guān)宣傳活動(dòng)，并負(fù)責(zé)其實(shí)施工作。
5、協(xié)同銷(xiāo)售部進(jìn)行物業(yè)招商、租售工作。
八、設(shè)計(jì)部職能
1、向工程管理中心負(fù)責(zé)。
2、參與項(xiàng)目的投資分析、建筑策劃等項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的前期規(guī)劃工作。對(duì)外來(lái)方案圖紙，組織本部門(mén)和相關(guān)部門(mén)討論、論證、上報(bào)和實(shí)施。
3、參與做好各項(xiàng)從規(guī)劃方案至施工圖紙過(guò)程中的建筑成本控制、估測(cè)工作。
4、負(fù)責(zé)樓宇室內(nèi)、外主要建筑材料的規(guī)格、品牌等的選用、確定工作。密切與預(yù)算造價(jià)部配合。
5、收集房地產(chǎn)、樓宇的市場(chǎng)調(diào)研成果，銷(xiāo)售策劃等部門(mén)反饋資料，做好與相應(yīng)部門(mén)的交流工作。
6、組織本部門(mén)人員承擔(dān)一個(gè)土建設(shè)計(jì)室的完整圖紙生產(chǎn)工作。做好與總工室的工作配合和設(shè)計(jì)掛靠單位的銜接工作。
7、負(fù)責(zé)設(shè)計(jì)室對(duì)工地的服務(wù)、跟蹤工作，參與圖紙會(huì)審工作。
8、與設(shè)計(jì)合作公司的交流、配合工作。
9、完成其他工作。
九、工程部職能
1、向工程管理中心負(fù)責(zé)。
2、負(fù)責(zé)制定各階段的施工進(jìn)度計(jì)劃、采購(gòu)計(jì)劃及資金需求計(jì)劃。
3、負(fù)責(zé)嚴(yán)格執(zhí)行公司的決議，嚴(yán)格工程預(yù)、決算的審批手續(xù)，合理使用財(cái)力、物力，發(fā)揮經(jīng)濟(jì)效益。
4、協(xié)助公司進(jìn)行招、投標(biāo)及選擇施工隊(duì)伍的具體工作。
5、進(jìn)行施工階段的進(jìn)度控制，審查施工組織設(shè)計(jì)，監(jiān)督進(jìn)度計(jì)劃的實(shí)施，完成工期目標(biāo)。
6、負(fù)責(zé)管理施工隊(duì)伍，并協(xié)調(diào)好對(duì)內(nèi)對(duì)外的關(guān)系。
7、做好材料、設(shè)備、人員的管理工作。
8、整理有關(guān)資料、圖紙，做好歸檔工作。
9、負(fù)責(zé)工程質(zhì)量檢查及工程驗(yàn)收、竣工驗(yàn)收工作，及時(shí)解決施工中的各種問(wèn)題。
十、總工室職能
1、向工程管理中心負(fù)責(zé)。
2、負(fù)責(zé)處理和解決各項(xiàng)工程技術(shù)問(wèn)題。
3、參與工程項(xiàng)目的設(shè)計(jì)方案的討論和審核工作。
4、參與工程建設(shè)成本的分析和控制工作。
5、參與工程的建筑材料的選用及材料進(jìn)場(chǎng)的驗(yàn)收工作。
6、參與工程招、投標(biāo)及工程隊(duì)伍的選擇工作。
7、主持工程圖紙的會(huì)審工作及工程的驗(yàn)收工作。
8、審批各工程項(xiàng)目施工、組織設(shè)計(jì)方案。
9、收編并保管工程項(xiàng)目的全部技術(shù)檔案。
十一、裝修部職能
1、向工程管理中心負(fù)責(zé)。
2、負(fù)責(zé)工程項(xiàng)目的外裝修及內(nèi)裝修的施工計(jì)劃、資金計(jì)劃的制定并組織實(shí)施。
3、參與工程招、投標(biāo)工作，協(xié)助總工室對(duì)工程項(xiàng)目進(jìn)行質(zhì)量監(jiān)控。
4、主持工程圖紙的會(huì)審工作及工程的驗(yàn)收工作。
5、審批各工程項(xiàng)目施工、組織設(shè)計(jì)方案。
6、解決裝修工程中的各項(xiàng)工程技術(shù)問(wèn)題.7、收編并保管工程項(xiàng)目的全部技術(shù)檔案。
十二、預(yù)決算部職能
1、向工程管理中心負(fù)責(zé)。
2、負(fù)責(zé)工程預(yù)結(jié)算書(shū)的編制工作。
3、參與工程施工合同的編寫(xiě)工作。
4、協(xié)助財(cái)務(wù)部審議工程付款情況。
5、參與工程驗(yàn)收，并對(duì)工程適時(shí)進(jìn)行預(yù)決算工作。
十三、項(xiàng)目拓展部職能
1、各綜合管理中心負(fù)責(zé)
2、負(fù)責(zé)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)。
3、負(fù)責(zé)對(duì)公司項(xiàng)目的立項(xiàng)、申報(bào)。
4、負(fù)責(zé)土地的規(guī)劃、征用開(kāi)發(fā)和管理。
5、負(fù)責(zé)辦理土地證、房地產(chǎn)證、銷(xiāo)售證等各類(lèi)證件。
6、協(xié)助做好前期工程的服務(wù)工作。
7、協(xié)助辦理企業(yè)注冊(cè)等各項(xiàng)審批工作。
8、協(xié)調(diào)好與相關(guān)政府部門(mén)的關(guān)系
十四、人事行政部職能
1、向綜合管理中心負(fù)責(zé)。
2、編寫(xiě)制定公司人事行政管理制度。
3、組織統(tǒng)籌公司人力資源開(kāi)發(fā)及聘用工作。
4、組織統(tǒng)籌并管理、監(jiān)督公司行政管理運(yùn)作。
5、協(xié)調(diào)并支持、配合公司各部對(duì)人力計(jì)劃、行政開(kāi)支的管理工作。
6、協(xié)調(diào)配合公司各部對(duì)人事、行政方面工作的支持。
7、組織、統(tǒng)籌配合公司各部對(duì)員工進(jìn)行培訓(xùn)及考核工作。
8、組織統(tǒng)籌策劃企業(yè)文化活動(dòng)，增強(qiáng)公司凝聚力，員工歸宿感。
9、依時(shí)計(jì)劃統(tǒng)計(jì)向公司呈報(bào)各項(xiàng)人事、行政工作月、季、年報(bào)表給公司決策參 考。
10、制訂公司辦公費(fèi)用總開(kāi)支的計(jì)劃，并加以調(diào)控。
11、配合支持公司對(duì)外人事、行政事務(wù)工作。
12、做好員工到任、離職的交接工作，保證各個(gè)崗位的工作銜接正常。
13、公司的各種規(guī)章制度的落實(shí)和執(zhí)行。
14、整理建立公司的檔案，統(tǒng)一公司的公文格式
15、對(duì)外協(xié)調(diào)好政府勞動(dòng)管理部門(mén)的關(guān)系。
16、負(fù)責(zé)日常的接待工作。
十五、培訓(xùn)部職能
1、據(jù)公司戰(zhàn)略發(fā)展制訂公司培訓(xùn)計(jì)劃、培訓(xùn)費(fèi)用、培訓(xùn)總結(jié)工作。
2、訂公司培訓(xùn)制度及建立完善的培訓(xùn)體系
3、協(xié)助各部門(mén)，制訂實(shí)施監(jiān)督各部門(mén)的業(yè)務(wù)培訓(xùn)計(jì)劃。
4、組織統(tǒng)籌監(jiān)督公司各部對(duì)員工的培訓(xùn)及考評(píng)工作。
5、組織安排對(duì)新員工進(jìn)行職前培訓(xùn)。
6、組織管理、業(yè)務(wù)短訓(xùn)班、研討班、講座等培訓(xùn)活動(dòng)。
7、合理安排培訓(xùn)人員，檢查培訓(xùn)質(zhì)量，組織人員考核。
8、組織編寫(xiě)、翻譯、審核培訓(xùn)教材及資料。
9、教學(xué)儀器設(shè)備的保養(yǎng)、維修及購(gòu)置。
10、管理和控制外派學(xué)習(xí)的員工，審核員工申請(qǐng)報(bào)銷(xiāo)業(yè)余學(xué)習(xí)的學(xué)費(fèi)。
11、負(fù)責(zé)公司企業(yè)文化建設(shè)的策劃、安排組織實(shí)施工作。
十六、公關(guān)部職能
1、責(zé)樹(shù)立公司良好的形象。
2、責(zé)公司對(duì)外有關(guān)單位、政府職能部門(mén)的聯(lián)系、溝通工作。
3、參與公司重大新聞發(fā)布會(huì)組織籌備工作。接待重要賓客的來(lái)訪。
4、接待重要業(yè)務(wù)單位來(lái)訪。
5、經(jīng)常調(diào)查研究、收集整理有關(guān)資料，了解國(guó)內(nèi)外有關(guān)的經(jīng)濟(jì)政策和行業(yè)發(fā)展情況。
6、負(fù)責(zé)辦理公司所需的各種政府批文。
十七、財(cái)務(wù)部職能
1、向綜合管理中心負(fù)責(zé)。
2、遵守財(cái)務(wù)紀(jì)律，建立和健全各項(xiàng)財(cái)務(wù)管理制度。
3、抓好各項(xiàng)應(yīng)收款項(xiàng)的核算的工作，督促經(jīng)辦部門(mén)限期清理。
4、負(fù)責(zé)對(duì)各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)合同及維護(hù)保養(yǎng)項(xiàng)目進(jìn)行議及審定
5、按有關(guān)合同的要求，做好各類(lèi)工程款項(xiàng)的撥付、結(jié)清工作
6、執(zhí)行審批制度，按規(guī)定的開(kāi)支范圍和標(biāo)準(zhǔn)核報(bào)一切費(fèi)用，負(fù)責(zé)發(fā)放員工 工資、獎(jiǎng)金。
7、嚴(yán)格執(zhí)行現(xiàn)金管理制度和支票的使用規(guī)定，做好收費(fèi)發(fā)票的購(gòu)買(mǎi)、保管、使 用及回收。
8、編制記帳憑證。及時(shí)編制各類(lèi)報(bào)表，妥善管理會(huì)計(jì)帳冊(cè)檔案
9、擬定各項(xiàng)財(cái)務(wù)計(jì)劃，提供財(cái)務(wù)分析報(bào)告呈總經(jīng)辦。
十八、物業(yè)管理部職能
1、向總經(jīng)辦負(fù)責(zé)。
2、起草、制訂有關(guān)項(xiàng)目公司物業(yè)發(fā)展的各項(xiàng)策劃方案，呈報(bào)主管副總經(jīng)理。
3、協(xié)助制定有關(guān)公司的物業(yè)管理發(fā)展戰(zhàn)略。
4、負(fù)責(zé)協(xié)助對(duì)本項(xiàng)目公司所有物業(yè)維護(hù)保養(yǎng)項(xiàng)目可行性研究工作。
5、協(xié)調(diào)所屬各部門(mén)的工作關(guān)系以及與政府相關(guān)職能部門(mén)的公共關(guān)系。
6、協(xié)助主管副總經(jīng)理審核本項(xiàng)目公司物業(yè)的維護(hù)保養(yǎng)項(xiàng)目的預(yù)算案。
7、協(xié)助主管副總經(jīng)理適時(shí)主持例會(huì)及對(duì)外接待事宜。
8、協(xié)助主管副總經(jīng)理做好、季度、月度物業(yè)維護(hù)保養(yǎng)報(bào)表及費(fèi)用支出預(yù)算的審核與控制。
9、協(xié)助主管總經(jīng)理處理各種突發(fā)及投訴事件。
十九、財(cái)務(wù)部職能
3、向綜合管理中心負(fù)責(zé)。
4、遵守財(cái)務(wù)紀(jì)律，建立和健全各項(xiàng)財(cái)務(wù)管理制度。
3、抓好各項(xiàng)應(yīng)收款項(xiàng)的核算的工作，督促經(jīng)辦部門(mén)限期清理。
4、負(fù)責(zé)對(duì)各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)合同及維護(hù)保養(yǎng)項(xiàng)目進(jìn)行議及審定
5、按有關(guān)合同的要求，做好各類(lèi)工程款項(xiàng)的撥付、結(jié)清工作
6、執(zhí)行審批制度，按規(guī)定的開(kāi)支范圍和標(biāo)準(zhǔn)核報(bào)一切費(fèi)用，負(fù)責(zé)發(fā)放員工 工資、獎(jiǎng)金。
7、嚴(yán)格執(zhí)行現(xiàn)金管理制度和支票的使用規(guī)定，做好收費(fèi)發(fā)票的購(gòu)買(mǎi)、保管、使 用及回收。
8、編制記帳憑證。及時(shí)編制各類(lèi)報(bào)表，妥善管理會(huì)計(jì)帳冊(cè)檔案 擬定各項(xiàng)財(cái)務(wù)計(jì)劃，提供財(cái)務(wù)分析報(bào)告呈總經(jīng)辦。
三、崗位圖 高管層
總經(jīng)理董事長(zhǎng)
營(yíng)銷(xiāo)策劃副總經(jīng)理
工程管理副總經(jīng)理
企業(yè)管理副總經(jīng)理
總工程師
財(cái)務(wù)總監(jiān) 部門(mén)層
銷(xiāo)售部經(jīng)理
策劃部經(jīng)理
設(shè)計(jì)部經(jīng)理
工程部經(jīng)理
裝修部經(jīng)理
項(xiàng)目拓展部經(jīng)理預(yù)決算部經(jīng)理
人事行政經(jīng)理 物管部經(jīng)理
培訓(xùn)部經(jīng)理
財(cái)務(wù)部經(jīng)理
公關(guān)部經(jīng)理 主管層
售后服務(wù)主任 施工主管 車(chē)隊(duì)長(zhǎng) 總經(jīng)理秘書(shū) 銷(xiāo)售主任 培訓(xùn)主任 施工主管
設(shè)計(jì)師 安檢工程師
質(zhì)檢工程師 員工層
售樓員 文案 出納 策劃助理 預(yù)決算員 開(kāi)發(fā)助理 人事助理 行政秘書(shū) 文員 接待員 售后服務(wù)員 司機(jī) 會(huì)計(jì)
第五篇：房地產(chǎn)公司管理手冊(cè)
房地產(chǎn)公司管理手冊(cè)
第一部份 組織系統(tǒng)一、xxx 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司組織機(jī)構(gòu)圖
一個(gè)上級(jí)原則
責(zé)權(quán)一致的原則
既無(wú)重疊，又無(wú)空白的原則
二、××房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司各部門(mén)職能說(shuō)明書(shū)（草案）
NO：YR-2-002
管理體制是一種嚴(yán)密的、合理的、形同機(jī)器那樣的社會(huì)組織，它具有熟練的專(zhuān)業(yè)勞動(dòng)、明確的職權(quán)劃分、嚴(yán)格的規(guī)章制度，以及
金字塔式的等級(jí)服從等特征，從而使其成為一種系統(tǒng)的管理技術(shù)體系。
——馬克斯.韋伯
在企業(yè)形成金字塔式的組織結(jié)構(gòu)，不斷的權(quán)威、標(biāo)準(zhǔn)化的任務(wù)、各種活動(dòng)的協(xié)調(diào)和參謀的作用做明晰的描述和反復(fù)強(qiáng)調(diào)，并輔之
以正式的組織框圖、崗位規(guī)程和組織手冊(cè)。
——卡斯特
一、董事會(huì)職能
1、執(zhí)行總公司的訣議。
2、決定公司的經(jīng)營(yíng)計(jì)劃和投資方案。
3、審訂公司的財(cái)務(wù)預(yù)算方案、決算方案。
4、審訂公司的利潤(rùn)分配方案和彌補(bǔ)虧損方案。
5、審訂公司增加或者減少注冊(cè)資本的方案以及發(fā)行公司債券的方案。
6、擬訂公司合并、分立、解散清算的方案。
7、聘任或解聘項(xiàng)目公司總經(jīng)理，根據(jù)總經(jīng)理的提名，聘任或者解聘項(xiàng)目公司副總經(jīng)理、財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人，決定其報(bào)酬事項(xiàng)。
8、審定公司的基本管理制度。
9、負(fù)責(zé)對(duì)公司運(yùn)營(yíng)的監(jiān)督管理
二、總經(jīng)辦職能
1、擬訂項(xiàng)目公司的總體發(fā)展規(guī)劃及其實(shí)施方案、項(xiàng)目的基本建設(shè)計(jì)劃及執(zhí)行工作(政策)。
2、負(fù)責(zé)總體發(fā)展規(guī)劃及實(shí)施、管理
3、向董事會(huì)提出經(jīng)營(yíng)預(yù)算和費(fèi)用預(yù)算。
4、領(lǐng)導(dǎo)項(xiàng)目公司的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，實(shí)現(xiàn)經(jīng)董事會(huì)批準(zhǔn)的預(yù)算利利潤(rùn)指標(biāo)。
5、保證項(xiàng)目公司能提供符合標(biāo)準(zhǔn)的服務(wù)
6、收集客戶的反映，研究市場(chǎng)的需求，不斷調(diào)整項(xiàng)目公司的經(jīng)營(yíng)方向，項(xiàng)目公司不斷得到發(fā)展塑造本項(xiàng)目公司形象。
7、決定廣告基調(diào)，指導(dǎo)廣告戰(zhàn)略。
8、代表本項(xiàng)目公司對(duì)外開(kāi)展公關(guān)活動(dòng)。
10、按既定模式管理公司。
11、建立和完善公司的工作程序和規(guī)章制度。
13、向董事會(huì)提出組織系統(tǒng)表，人員編制和工資總額計(jì)劃。
14、決定本項(xiàng)目公司主管層（含主管層）以上人員的任免職獎(jiǎng)懲
15、向董事會(huì)提出營(yíng)業(yè)狀況和財(cái)務(wù)狀況報(bào)告，接受質(zhì)詢，將決議事出有因項(xiàng)轉(zhuǎn)達(dá)所屬人員，并執(zhí)行該項(xiàng)決議。
16、審核人事行政部所制定的各項(xiàng)人事制度，包括員工手冊(cè)、公司CI 形象、規(guī)章制度、福利薪金、各崗位責(zé)任制等的審訂。
17、負(fù)責(zé)督導(dǎo)行政部、財(cái)務(wù)部的各項(xiàng)工作和事務(wù)。
18、親臨現(xiàn)場(chǎng)處理本項(xiàng)目公司緊急事件，確保企業(yè)正常運(yùn)作。
19、支持協(xié)調(diào)會(huì)議，仲裁及防止各部門(mén)之間的沖突。
20、發(fā)現(xiàn)并消除公司的安全隱患，為大規(guī)模的改造向董事會(huì)提出預(yù)算外開(kāi)支汁劃。
21、保證員工和客人在公司內(nèi)的安全。
22、抓好企業(yè)文化建設(shè)。
三、營(yíng)銷(xiāo)策劃中心職能
1、對(duì)總經(jīng)辦負(fù)責(zé)。
2、根據(jù)公司有關(guān)經(jīng)營(yíng)發(fā)展戰(zhàn)略，制訂、季度、月度推廣方案，呈報(bào)總經(jīng)理。
3、負(fù)責(zé)根據(jù)銷(xiāo)售部各時(shí)期的租售計(jì)劃，制訂相應(yīng)的推廣策劃方案，配合銷(xiāo)售部招商工作的開(kāi)展。
4、根據(jù)公司有關(guān)推廣工作的要求，實(shí)施各項(xiàng)推廣方案及措施。
5、深入了解項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)特色和經(jīng)營(yíng)情況，定期收集房地產(chǎn)信息，不斷推出各種促銷(xiāo)手段和措施。
6、負(fù)責(zé)項(xiàng)目外部公共場(chǎng)地公關(guān)活動(dòng)的組織、策劃、實(shí)施工作。
7、負(fù)責(zé)項(xiàng)目的服務(wù)管理工作，制訂相關(guān)服務(wù)措施及相應(yīng)的管理制度。
四、工程管理中心
1、向總經(jīng)辦負(fù)責(zé)。
2、參與工程項(xiàng)目投資策劃、項(xiàng)目可行性研究工作，聯(lián)絡(luò)設(shè)計(jì)單位對(duì)總體規(guī)劃設(shè)計(jì)、單體工程各專(zhuān)業(yè)施工圖紙?jiān)O(shè)計(jì)并審核，參與工程預(yù)
結(jié)算書(shū)編制，負(fù)責(zé)工程施工管理到竣工驗(yàn)收全過(guò)程操作。
3、根據(jù)公司各項(xiàng)目建設(shè)的實(shí)際情況，編制并實(shí)施完成工程計(jì)劃，按時(shí)上報(bào)工作情況，及時(shí)跟進(jìn)落實(shí)各項(xiàng)工作計(jì)劃及資金計(jì)劃。
4、參與工程施工招、投標(biāo)工作，編寫(xiě)工程施工合同，并進(jìn)行審批、簽訂。
5、加強(qiáng)質(zhì)量控制，保證工程施工按有關(guān)規(guī)定要求進(jìn)行。
6、協(xié)調(diào)好各部門(mén)及外單位的關(guān)系，使工程順利進(jìn)行。
五、企業(yè)管理中心
1、向總經(jīng)辦負(fù)責(zé)。
2、協(xié)助總經(jīng)辦管理開(kāi)發(fā)部、人事行政部、財(cái)務(wù)部、物業(yè)管理部的具體工作和事務(wù)。
3、負(fù)責(zé)綜合經(jīng)營(yíng)開(kāi)發(fā)管理以及規(guī)劃、協(xié)調(diào)、指導(dǎo)和監(jiān)督。
4、負(fù)責(zé)資金計(jì)劃、資金調(diào)度和控制管理。
六、銷(xiāo)售部職能
1、向營(yíng)銷(xiāo)策劃中心負(fù)責(zé)。
2、負(fù)責(zé)公司商業(yè)物業(yè)、物業(yè)內(nèi)公共場(chǎng)地、廣告牌等的招商、租售工作。
3、協(xié)同策劃部掌握市場(chǎng)行情，制定并執(zhí)行相應(yīng)的招商計(jì)劃、策略。
4、挖掘新的客戶來(lái)源，跟蹤潛在客戶，并對(duì)客戶資料進(jìn)行整理歸檔。
5、與新舊客戶保持良好關(guān)系，協(xié)助客戶解決在招商、租售過(guò)程中的問(wèn)題。
6、負(fù)責(zé)辦理招商、租售中的各項(xiàng)手續(xù)，做好售后服務(wù)工作。
7、協(xié)助財(cái)務(wù)部收取客戶需繳交的各項(xiàng)費(fèi)用。
8、配合其他部門(mén)做好客戶服務(wù)工作。
七、策劃部職能
1、向營(yíng)銷(xiāo)策劃中心負(fù)責(zé)。
2、根據(jù)公司的發(fā)展戰(zhàn)略制定房地產(chǎn)的各項(xiàng)推廣策劃方案。
3、負(fù)責(zé)房地產(chǎn)廣告的制作及實(shí)際操作。
4、負(fù)責(zé)根據(jù)物業(yè)的特點(diǎn)組織策劃各項(xiàng)公關(guān)宣傳活動(dòng)，并負(fù)責(zé)其實(shí)施工作。
5、協(xié)同銷(xiāo)售部進(jìn)行物業(yè)招商、租售工作。
八、設(shè)計(jì)部職能
1、向工程管理中心負(fù)責(zé)。
2、參與項(xiàng)目的投資分析、建筑策劃等項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的前期規(guī)劃工作。對(duì)外來(lái)方案圖紙，組織本部門(mén)和相關(guān)部門(mén)討論、論證、上報(bào)和實(shí)施。
3、參與做好各項(xiàng)從規(guī)劃方案至施工圖紙過(guò)程中的建筑成本控制、估測(cè)工作。
4、負(fù)責(zé)樓宇室內(nèi)、外主要建筑材料的規(guī)格、品牌等的選用、確定工作。密切與預(yù)算造價(jià)部配合。
5、收集房地產(chǎn)、樓宇的市場(chǎng)調(diào)研成果，銷(xiāo)售策劃等部門(mén)反饋資料，做好與相應(yīng)部門(mén)的交流工作。
6、組織本部門(mén)人員承擔(dān)一個(gè)土建設(shè)計(jì)室的完整圖紙生產(chǎn)工作。做好與總工室的工作配合和設(shè)計(jì)掛靠單位的銜接工作。
7、負(fù)責(zé)設(shè)計(jì)室對(duì)工地的服務(wù)、跟蹤工作，參與圖紙會(huì)審工作。
8、與設(shè)計(jì)合作公司的交流、配合工作。
9、完成其他工作。
九、工程部職能
1、向工程管理中心負(fù)責(zé)。
2、負(fù)責(zé)制定各階段的施工進(jìn)度計(jì)劃、采購(gòu)計(jì)劃及資金需求計(jì)劃。
3、負(fù)責(zé)嚴(yán)格執(zhí)行公司的決議，嚴(yán)格工程預(yù)、決算的審批手續(xù)，合理使用財(cái)力、物力，發(fā)揮經(jīng)濟(jì)效益。
4、協(xié)助公司進(jìn)行招、投標(biāo)及選擇施工隊(duì)伍的具體工作。
5、進(jìn)行施工階段的進(jìn)度控制，審查施工組織設(shè)計(jì)，監(jiān)督進(jìn)度計(jì)劃的實(shí)施，完成工期目標(biāo)。
6、負(fù)責(zé)管理施工隊(duì)伍，并協(xié)調(diào)好對(duì)內(nèi)對(duì)外的關(guān)系。
7、做好材料、設(shè)備、人員的管理工作。
8、整理有關(guān)資料、圖紙，做好歸檔工作。
9、負(fù)責(zé)工程質(zhì)量檢查及工程驗(yàn)收、竣工驗(yàn)收工作，及時(shí)解決施工中的各種問(wèn)題。
十、總工室職能
1、向工程管理中心負(fù)責(zé)。
2、負(fù)責(zé)處理和解決各項(xiàng)工程技術(shù)問(wèn)題。
3、參與工程項(xiàng)目的設(shè)計(jì)方案的討論和審核工作。
4、參與工程建設(shè)成本的分析和控制工作。
5、參與工程的建筑材料的選用及材料進(jìn)場(chǎng)的驗(yàn)收工作。
6、參與工程招、投標(biāo)及工程隊(duì)伍的選擇工作。
7、主持工程圖紙的會(huì)審工作及工程的驗(yàn)收工作。
8、審批各工程項(xiàng)目施工、組織設(shè)計(jì)方案。
9、收編并保管工程項(xiàng)目的全部技術(shù)檔案。
十一、裝修部職能
1、向工程管理中心負(fù)責(zé)。
2、負(fù)責(zé)工程項(xiàng)目的外裝修及內(nèi)裝修的施工計(jì)劃、資金計(jì)劃的制定并組織實(shí)施。
3、參與工程招、投標(biāo)工作，協(xié)助總工室對(duì)工程項(xiàng)目進(jìn)行質(zhì)量監(jiān)控。
4、主持工程圖紙的會(huì)審工作及工程的驗(yàn)收工作。
5、審批各工程項(xiàng)目施工、組織設(shè)計(jì)方案。
6、解決裝修工程中的各項(xiàng)工程技術(shù)問(wèn)題.7、收編并保管工程項(xiàng)目的全部技術(shù)檔案。
十二、預(yù)決算部職能
1、向工程管理中心負(fù)責(zé)。
2、負(fù)責(zé)工程預(yù)結(jié)算書(shū)的編制工作。
3、參與工程施工合同的編寫(xiě)工作。
4、協(xié)助財(cái)務(wù)部審議工程付款情況。
5、參與工程驗(yàn)收，并對(duì)工程適時(shí)進(jìn)行預(yù)決算工作。
十三、項(xiàng)目拓展部職能
1、各綜合管理中心負(fù)責(zé)
2、負(fù)責(zé)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)。
3、負(fù)責(zé)對(duì)公司項(xiàng)目的立項(xiàng)、申報(bào)。
4、負(fù)責(zé)土地的規(guī)劃、征用開(kāi)發(fā)和管理。
5、負(fù)責(zé)辦理土地證、房地產(chǎn)證、銷(xiāo)售證等各類(lèi)證件。
6、協(xié)助做好前期工程的服務(wù)工作。
7、協(xié)助辦理企業(yè)注冊(cè)等各項(xiàng)審批工作。
8、協(xié)調(diào)好與相關(guān)政府部門(mén)的關(guān)系
十四、人事行政部職能
1、向綜合管理中心負(fù)責(zé)。
2、編寫(xiě)制定公司人事行政管理制度。
3、組織統(tǒng)籌公司人力資源開(kāi)發(fā)及聘用工作。
4、組織統(tǒng)籌并管理、監(jiān)督公司行政管理運(yùn)作。
5、協(xié)調(diào)并支持、配合公司各部對(duì)人力計(jì)劃、行政開(kāi)支的管理工作。
6、協(xié)調(diào)配合公司各部對(duì)人事、行政方面工作的支持。
7、組織、統(tǒng)籌配合公司各部對(duì)員工進(jìn)行培訓(xùn)及考核工作。
8、組織統(tǒng)籌策劃企業(yè)文化活動(dòng)，增強(qiáng)公司凝聚力，員工歸宿感。
9、依時(shí)計(jì)劃統(tǒng)計(jì)向公司呈報(bào)各項(xiàng)人事、行政工作月、季、年報(bào)表給公司決策參考。
10、制訂公司辦公費(fèi)用總開(kāi)支的計(jì)劃，并加以調(diào)控。
11、配合支持公司對(duì)外人事、行政事務(wù)工作。
12、做好員工到任、離職的交接工作，保證各個(gè)崗位的工作銜接正常。
13、公司的各種規(guī)章制度的落實(shí)和執(zhí)行。
14、整理建立公司的檔案，統(tǒng)一公司的公文格式
15、對(duì)外協(xié)調(diào)好政府勞動(dòng)管理部門(mén)的關(guān)系。
16、負(fù)責(zé)日常的接待工作。
十五、培訓(xùn)部職能
1、據(jù)公司戰(zhàn)略發(fā)展制訂公司培訓(xùn)計(jì)劃、培訓(xùn)費(fèi)用、培訓(xùn)總結(jié)工作。
2、訂公司培訓(xùn)制度及建立完善的培訓(xùn)體系
3、協(xié)助各部門(mén)，制訂實(shí)施監(jiān)督各部門(mén)的業(yè)務(wù)培訓(xùn)計(jì)劃。
4、組織統(tǒng)籌監(jiān)督公司各部對(duì)員工的培訓(xùn)及考評(píng)工作。
5、組織安排對(duì)新員工進(jìn)行職前培訓(xùn)。
6、組織管理、業(yè)務(wù)短訓(xùn)班、研討班、講座等培訓(xùn)活動(dòng)。
7、合理安排培訓(xùn)人員，檢查培訓(xùn)質(zhì)量，組織人員考核。
8、組織編寫(xiě)、翻譯、審核培訓(xùn)教材及資料。
9、教學(xué)儀器設(shè)備的保養(yǎng)、維修及購(gòu)置。
10、管理和控制外派學(xué)習(xí)的員工，審核員工申請(qǐng)報(bào)銷(xiāo)業(yè)余學(xué)習(xí)的學(xué)費(fèi)。
11、負(fù)責(zé)公司企業(yè)文化建設(shè)的策劃、安排組織實(shí)施工作。
十六、公關(guān)部職能
1、責(zé)樹(shù)立公司良好的形象。
2、責(zé)公司對(duì)外有關(guān)單位、政府職能部門(mén)的聯(lián)系、溝通工作。
3、參與公司重大新聞發(fā)布會(huì)組織籌備工作。接待重要賓客的來(lái)訪。
4、接待重要業(yè)務(wù)單位來(lái)訪。
5、經(jīng)常調(diào)查研究、收集整理有關(guān)資料，了解國(guó)內(nèi)外有關(guān)的經(jīng)濟(jì)政策和行業(yè)發(fā)展情況。
6、負(fù)責(zé)辦理公司所需的各種政府批文。
十七、財(cái)務(wù)部職能
1、向綜合管理中心負(fù)責(zé)。
2、遵守財(cái)務(wù)紀(jì)律，建立和健全各項(xiàng)財(cái)務(wù)管理制度。
3、抓好各項(xiàng)應(yīng)收款項(xiàng)的核算的工作，督促經(jīng)辦部門(mén)限期清理。
4、負(fù)責(zé)對(duì)各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)合同及維護(hù)保養(yǎng)項(xiàng)目進(jìn)行議及審定
5、按有關(guān)合同的要求，做好各類(lèi)工程款項(xiàng)的撥付、結(jié)清工作
6、執(zhí)行審批制度，按規(guī)定的開(kāi)支范圍和標(biāo)準(zhǔn)核報(bào)一切費(fèi)用，負(fù)責(zé)發(fā)放員工
工資、獎(jiǎng)金。
7、嚴(yán)格執(zhí)行現(xiàn)金管理制度和支票的使用規(guī)定，做好收費(fèi)發(fā)票的購(gòu)買(mǎi)、保管、使用及回收。
8、編制記帳憑證。及時(shí)編制各類(lèi)報(bào)表，妥善管理會(huì)計(jì)帳冊(cè)檔案
9、擬定各項(xiàng)財(cái)務(wù)計(jì)劃，提供財(cái)務(wù)分析報(bào)告呈總經(jīng)辦。
十八、物業(yè)管理部職能
1、向總經(jīng)辦負(fù)責(zé)。
2、起草、制訂有關(guān)項(xiàng)目公司物業(yè)發(fā)展的各項(xiàng)策劃方案，呈報(bào)主管副總經(jīng)理。
3、協(xié)助制定有關(guān)公司的物業(yè)管理發(fā)展戰(zhàn)略。
4、負(fù)責(zé)協(xié)助對(duì)本項(xiàng)目公司所有物業(yè)維護(hù)保養(yǎng)項(xiàng)目可行性研究工作。
5、協(xié)調(diào)所屬各部門(mén)的工作關(guān)系以及與政府相關(guān)職能部門(mén)的公共關(guān)系。
6、協(xié)助主管副總經(jīng)理審核本項(xiàng)目公司物業(yè)的維護(hù)保養(yǎng)項(xiàng)目的預(yù)算案。
7、協(xié)助主管副總經(jīng)理適時(shí)主持例會(huì)及對(duì)外接待事宜。
8、協(xié)助主管副總經(jīng)理做好、季度、月度物業(yè)維護(hù)保養(yǎng)報(bào)表及費(fèi)用支出預(yù)算的審核與控制。
9、協(xié)助主管總經(jīng)理處理各種突發(fā)及投訴事件。
十九、財(cái)務(wù)部職能
1、向綜合管理中心負(fù)責(zé)。
2、遵守財(cái)務(wù)紀(jì)律，建立和健全各項(xiàng)財(cái)務(wù)管理制度。
3、抓好各項(xiàng)應(yīng)收款項(xiàng)的核算的工作，督促經(jīng)辦部門(mén)限期清理。
4、負(fù)責(zé)對(duì)各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)合同及維護(hù)保養(yǎng)項(xiàng)目進(jìn)行議及審定
5、按有關(guān)合同的要求，做好各類(lèi)工程款項(xiàng)的撥付、結(jié)清工作
6、執(zhí)行審批制度，按規(guī)定的開(kāi)支范圍和標(biāo)準(zhǔn)核報(bào)一切費(fèi)用，負(fù)責(zé)發(fā)放員工
工資、獎(jiǎng)金。
7、嚴(yán)格執(zhí)行現(xiàn)金管理制度和支票的使用規(guī)定，做好收費(fèi)發(fā)票的購(gòu)買(mǎi)、保管、使用及回收。
8、編制記帳憑證。及時(shí)編制各類(lèi)報(bào)表，妥善管理會(huì)計(jì)帳冊(cè)檔案
擬定各項(xiàng)財(cái)務(wù)計(jì)劃，提供財(cái)務(wù)分析報(bào)告呈總經(jīng)辦。
三、崗位圖
高管層
總經(jīng)理董事長(zhǎng) 營(yíng)銷(xiāo)策劃副總經(jīng)理 工程管理副總經(jīng)理 企業(yè)管理副總經(jīng)理 總工程師 財(cái)務(wù)總監(jiān)
部門(mén)層
銷(xiāo)售部經(jīng)理 策劃部經(jīng)理 設(shè)計(jì)部經(jīng)理 工程部經(jīng)理 裝修部經(jīng)理 項(xiàng)目拓展部經(jīng)理預(yù)決算部經(jīng)理 人事行政經(jīng)理 物管部經(jīng)理 培訓(xùn)部經(jīng)理 財(cái)務(wù)部經(jīng)理 公關(guān)部經(jīng)理
主管層
售后服務(wù)主任 施工主管 車(chē)隊(duì)長(zhǎng) 總經(jīng)理秘書(shū) 銷(xiāo)售主任 培訓(xùn)主任 施工主管 設(shè)計(jì)師 安檢工程師 質(zhì)檢工程師
員工層
售樓員 文案 出納 策劃助理 預(yù)決算員 開(kāi)發(fā)助理 人事助理 行政秘書(shū) 文員 接待員 售后服務(wù)員 司機(jī) 會(huì)計(jì)
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