第一篇：房地產(chǎn)公司工程項目管理

房地產(chǎn)公司工程項目管理

一、對施工資質(zhì)資格的管理和合同管理

1、嚴(yán)格審查承包單位資質(zhì)等級和營業(yè)執(zhí)照，審核施工組織設(shè)計專項施工方案和工程預(yù)控措施，審查施工單位管理人員資質(zhì)和資格證，特殊工程的操作證。

2、施工單位的資質(zhì)等級和管理人員的資格等級必須滿足所承建工程的需要。要求人證對應(yīng)，嚴(yán)禁虛設(shè)和掛靠管理崗位。

3、嚴(yán)格審查工程分包單位的資質(zhì)等級和營業(yè)執(zhí)照，與承包單位、監(jiān)理單位一起對分包單位進(jìn)行實地考察，是否符合工程的要求。

4、施工合同管理

1、合同管理的主要任務(wù)

1、建立合同管理機構(gòu)，熟悉合同文件；

2、對合同的履行實施嚴(yán)格、有效的合同監(jiān)督和控制；

3、積極開展索賠和反索賠，保護(hù)自己的權(quán)益；

4、盡可能減少和避免合同糾紛，并通過合法手段解決合同爭議；

2、合同管理的主要工作

1、建立合同實施保證體系；

2、建立合同管理的工作程序，規(guī)范合同管理工作；

3、建立合同文檔系統(tǒng)，科學(xué)、系統(tǒng)地收集、整理和保存施工中各有關(guān)事件和活動的一切資料和信息；

4、建立報告和行文制度，各種工程實施報告、文件、通知單等均應(yīng)由相應(yīng)的交接手續(xù)、簽收證據(jù)等；

3、實施有效的合同監(jiān)督，保證工程順序地按合同進(jìn)行

1、對施工單位、建設(shè)單位進(jìn)行合同履行情況進(jìn)行監(jiān)督；

2、協(xié)調(diào)施工單位與建設(shè)單位、監(jiān)理單位與建設(shè)單位之間的合同關(guān)系；

3、參與各種檢查驗收，并提出相應(yīng)的報告；

4、對工程洽商記錄、技術(shù)聯(lián)系單、設(shè)計變更單和各種簽證做合同方面的審查和控制；

5、經(jīng)常性地解釋合同；

6、收集、整理、保存各種工程資料；

4、進(jìn)行合同實施情況的跟蹤

1、對實施工程資料進(jìn)行分析、整理，通過施工現(xiàn)場的實際情況，直接獲取工程的實際狀況的信息。

2、分析工程的實際狀況與合同文件的差異及其原因、影響因素、責(zé)任等；

二、圖紙、設(shè)計變更和工程資料的管理和控制

1、工程項目技術(shù)負(fù)責(zé)人和監(jiān)理工程師負(fù)責(zé)對工程技術(shù)聯(lián)系單、工程洽商記錄、圖紙修改、設(shè)計聯(lián)絡(luò)單和設(shè)計變更等資料的審查。

2、工程技術(shù)和管理檔案按單位工程和施工的時間先后順序整理，分類立卷裝訂，每頁要有編號，每卷有目錄。

3、工程技術(shù)和管理檔案，應(yīng)真實可靠，字跡清楚，簽字齊全，不得弄虛作假，擅自涂改原始記錄。

4、施工圖紙、工程技術(shù)聯(lián)系單、工程洽商記錄、圖紙修改、設(shè)計聯(lián)絡(luò)單和設(shè)計變更等資料有關(guān)技術(shù)資料，必須由登記臺帳收發(fā)員簽字。

5、建筑工程竣工技術(shù)檔案編制按《遼寧省建筑工程技術(shù)檔案編制辦法》執(zhí)行。

6、項目監(jiān)理部定期對施工單位的所有有關(guān)工程的資料進(jìn)行檢查，要求資料及時、完整、系統(tǒng)、科學(xué)、真實，編制人員持證上崗。

7、編制建筑工程技術(shù)和管理檔案，必須從工程立項開始，按照工程序?qū)嶋H進(jìn)度，及時進(jìn)行編制積累，按地基與基礎(chǔ)、主體、單位工程竣工三個階段編制管理，貫徹在施工全過程中，做到及時、準(zhǔn)確、系統(tǒng)、科學(xué)、完整。

8、做好施工過程中原始資料、影像資料的收集和保存。

三、工程質(zhì)量管理和控制

1、監(jiān)理單位建立質(zhì)量保證體系：

（1）監(jiān)理單位委派員具有相應(yīng)資格證和注冊證書的總監(jiān)工程師、專業(yè)監(jiān)理工程師以及專業(yè)技術(shù)管理人員等組建項目監(jiān)理部。

（2）項目監(jiān)理部針對本工程的特點和難點制定監(jiān)理規(guī)劃，并按監(jiān)理規(guī)劃編制詳細(xì)的監(jiān)理實施細(xì)則，重點突出施工過程的監(jiān)督和管理。

（3）項目監(jiān)理部的各種專業(yè)人員配套齊全，必須適應(yīng)工程建設(shè)的需要，建立健全各種崗位責(zé)任制和規(guī)章制度，建立質(zhì)量保證體系，并應(yīng)得到認(rèn)真貫徹和執(zhí)行。

（4）按照國家法律、法規(guī)、建設(shè)工程質(zhì)量強制性標(biāo)準(zhǔn)、設(shè)計文件、施工合同、監(jiān)理規(guī)劃和實施細(xì)則進(jìn)行工程管理。

2、施工單位資質(zhì)審核：

（1）嚴(yán)格審查承包單位資質(zhì)和營業(yè)執(zhí)照，審查承包單位管理人員資質(zhì)和資格證，特殊工程的操作證。要求人證對應(yīng)，嚴(yán)禁虛設(shè)和掛靠崗位。

（2）嚴(yán)格審查工程分包單位的資質(zhì)等級和營業(yè)執(zhí)照，與承包單位、監(jiān)理單位一起對分包單位進(jìn)行實地考察，是否符合工程的要求。

3、原材料、半成品、構(gòu)配件的質(zhì)量控制：

建設(shè)單位供應(yīng)和施工單位自購的材料、構(gòu)配件、成品、半成品必須是正規(guī)廠家的產(chǎn)品，有產(chǎn)品說明書、合格或檢驗報告，規(guī)格、型號、數(shù)量必須滿足工程需要。工程部協(xié)助施工單位、項目監(jiān)理部嚴(yán)把產(chǎn)品的質(zhì)量關(guān)，嚴(yán)格產(chǎn)品的抽樣、取樣和送檢制度，對質(zhì)量不合格的材料、構(gòu)配件、成品、半成品和設(shè)備，要求施工單位停止使用。未經(jīng)監(jiān)理工程師簽字認(rèn)可，建筑材料、構(gòu)配件、成品、半成品和設(shè)備不得在工程上使用或者安裝，施工單位不得進(jìn)行下道工序。

4、施工機械設(shè)備的質(zhì)量控制

施工機械設(shè)備的質(zhì)量好壞對工程項目的施工進(jìn)度和質(zhì)量有直接影響，對其質(zhì)量的控制就是使施工機械設(shè)備的類型、性能參數(shù)、技術(shù)要求與施工現(xiàn)場條件、施工工藝等因素相匹配。

（1）按照技術(shù)先進(jìn)、經(jīng)濟合理、生產(chǎn)適用、性能可靠、使用安全的原則選擇施工機械設(shè)備，使其具有特定工程的適用性和可靠性。

（2）根據(jù)工程施工進(jìn)度、工程施工質(zhì)量的需要，正確確定相應(yīng)類型、性能參數(shù)的機械設(shè)備。

（3）在施工過程中，派專人定期對施工機械設(shè)備進(jìn)行校正和維護(hù)。

（4）操作施工機械設(shè)備的操作人員必須持證上崗，定期培訓(xùn)。

5、施工組織設(shè)計隨著工程的進(jìn)度和深入不斷的細(xì)化和深化。對主要的項目、關(guān)鍵部位和難度較大的項目，制定方案時要充分估計到可能發(fā)生的施工質(zhì)量問題和處理方法。

施工單位提交的施工組織設(shè)計和專項施工方案要有工程質(zhì)量保證的預(yù)控措施和加強工序細(xì)節(jié)施工的管理；施工單位“三檢制”落實的管理措施；要有針對施工過程中的質(zhì)量通病的技術(shù)措施；施工單位必須嚴(yán)格按照批準(zhǔn)的施工組織設(shè)計和專項技術(shù)方案組織施工。

6、熟悉法律、法規(guī)、國家規(guī)范、地方標(biāo)準(zhǔn)、標(biāo)準(zhǔn)圖集和施工操作規(guī)程，必須熟悉掌握工程標(biāo)準(zhǔn)強制性條文和各種施工驗收規(guī)范。

要求施工單位、監(jiān)理單位把開發(fā)公司項目“精品工程”的思想理念認(rèn)真貫徹、全面執(zhí)行。

7、組織施工單位、監(jiān)理單位、設(shè)計單位進(jìn)行設(shè)計交底和圖紙會審，做好記錄。編制工程管理的方案或辦法，組織、協(xié)調(diào)施工單位、監(jiān)理單位進(jìn)行工程項目的工程管理。

8、測量標(biāo)高、水準(zhǔn)點、測量放線的復(fù)核

施工單位根據(jù)規(guī)劃紅線圖和總平面圖給定的標(biāo)高和坐標(biāo)進(jìn)行工程定位放線，將測量結(jié)果填報“工程定位測量報審表”通知監(jiān)理工程師，監(jiān)理工程師對工程定位放線的測量結(jié)果進(jìn)行復(fù)核，直至合格。

9、開工報告的審核

前期基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、施工環(huán)境、監(jiān)視測量工具、施工機械設(shè)備、圖紙會審和勞動力的配備等情況必須達(dá)到開工必備的條件。施工單位以書面的形式報項目監(jiān)理部、工程部進(jìn)行審批，否則不允許施工單位開工。

10、工序質(zhì)量控制

工序質(zhì)量控制包含兩個方面的內(nèi)容，就是工序活動條件和質(zhì)量和工序活動效果質(zhì)量的控制。即一方面控制每道工序投入質(zhì)量（人、機、材、方法及環(huán)境）是否符合要求，另一方面要控制每道工序施工完成的產(chǎn)品是否達(dá)到有關(guān)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)。

在進(jìn)行工序質(zhì)量控制時，應(yīng)從以下幾個方面著手：

（一）確定工序質(zhì)量控制流程

確定控制流程就是事前擬定工序質(zhì)量控制工作計劃，一般的做法是當(dāng)每道工序完成后，施工單位要根據(jù)規(guī)范要求進(jìn)行自我檢查，合格后填報“工程報驗通知單”，通知監(jiān)理工程師，監(jiān)理工程師收到“通知”后，立即對待檢驗的工序進(jìn)行現(xiàn)場檢查，并根據(jù)規(guī)范要求，利用試驗設(shè)備、儀器進(jìn)行檢驗，同時將檢查結(jié)果填寫到“工程報驗通知單”上，并復(fù)制一份給施工單位，作為監(jiān)理單位對該道工序的質(zhì)量鑒定。監(jiān)理工程師檢查合格方準(zhǔn)進(jìn)行下道工序；反之，令施工單位返工，直至合格。

（二）工序活動條件控制是工序質(zhì)量控制的對象，監(jiān)理工程師只有主動地通過對工序活動條件的控制，才能達(dá)到對工序質(zhì)量特征指標(biāo)的控制。只有找準(zhǔn)影響工序質(zhì)量的主要因素加以嚴(yán)格控制，就能達(dá)到工序質(zhì)量控制的目的。

（三）質(zhì)量控制點是指為了保證工序質(zhì)量而需要進(jìn)行控制的重點或關(guān)鍵部位或薄弱環(huán)節(jié)。設(shè)置質(zhì)量控制點，是對質(zhì)量進(jìn)行預(yù)控的有效措施。因此，在擬定監(jiān)理規(guī)劃或細(xì)則時，就應(yīng)根據(jù)工程特點，視其重要性、復(fù)雜性、精確性、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)和要求，全面、合理地確定質(zhì)量控制點。對所設(shè)置的控制點，事先分析可能造成質(zhì)量隱患的原因，找出對策，采取措施加以預(yù)控。

11、施工作業(yè)監(jiān)督和檢查

加強施工單位的“三檢”制（即自檢、交接檢、專職檢）的管理，其中自檢、交接檢由各施工班組執(zhí)行，專檢由項目質(zhì)量檢查員執(zhí)行。每一個檢驗批完成后，施工班組長會同項目質(zhì)量檢查員，對完成的檢驗批工程進(jìn)行專檢，經(jīng)專檢合格后報監(jiān)理單位復(fù)檢，復(fù)檢合格后方可進(jìn)行下一個檢驗批的施工。

工程部、監(jiān)理部積極協(xié)助施工單位搞好施工過程管理工作，建立健全完善的質(zhì)量保證體系和安全保證體系，使工程質(zhì)量在施工企業(yè)的“三檢”制，監(jiān)理工程師的復(fù)檢，政府主管部門監(jiān)督的良好環(huán)境下運行。

堅持推廣樣板工程制度，每道工序施工之前，必須樣板先行。如在主體砌筑施工中，按墻體的平整度、垂直度、水平灰縫、留槎、預(yù)留筋和試工洞等項的標(biāo)準(zhǔn)要求，先做一面樣板墻，組織參觀學(xué)習(xí)，使之標(biāo)準(zhǔn)形象化，以便各自制定措施，對照執(zhí)行。經(jīng)項目經(jīng)理、承建單位（承建單位僅鑒定承建單位指定項目）和監(jiān)理工程師鑒定達(dá)到要求并簽證后，方可進(jìn)行大面積施工。

12、隱蔽工程、分項、分部工程的檢查驗收

（一）隱蔽工程是指那些在施工過程中上一工序的工作結(jié)束，被下一工序所掩蓋，而進(jìn)行復(fù)查的部位。因此，對這些工程在下一工序施工以前，現(xiàn)場監(jiān)理人員應(yīng)按照設(shè)計要求、施工規(guī)范，采用必要的檢查工具，對其進(jìn)行檢查驗收。如果符合設(shè)計要求及施工規(guī)范規(guī)定，應(yīng)及時簽署隱蔽工程記錄手續(xù)，以便承建單位繼續(xù)下一工序的施工。同時，隱蔽工程記錄交承建單位歸入技術(shù)資料；如不符合有關(guān)規(guī)定，應(yīng)以書面形式告訴施工單位，令其處理，處理符合要求后再進(jìn)行隱蔽工程驗收與簽證。

（二）分項工程驗收

監(jiān)理工程師應(yīng)按照合同的質(zhì)量要求，根據(jù)該分項工程施工的實際情況，參照質(zhì)量評定標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行驗收。在分期工程驗收中，必須按有關(guān)驗收規(guī)范選擇檢查點數(shù)，確定出該分項工程的質(zhì)量等級，從而確定能否驗收。

（三）分部工程驗收

根據(jù)分項工程質(zhì)量驗收結(jié)論，參照分部工程質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，可得出該分部工程的質(zhì)量等級，以便決定可否驗收。施工單位得到監(jiān)理工程師中間驗收認(rèn)可的憑證后，才能繼續(xù)施工。

13、工地例會制度

（1）第一次工地例會由工程部項目經(jīng)理主持，監(jiān)理單位和施工單位共同參加。以后每周定期的工地例會由項目監(jiān)理部總監(jiān)理工程師主持，工程部和施工單位共同參加。

（2）專業(yè)監(jiān)理工程師和總監(jiān)理工程師匯報工程質(zhì)量、進(jìn)度和安全情況以及監(jiān)理的工作情況，總結(jié)上周施工存在的質(zhì)量缺陷和安全隱患，對好的方面進(jìn)行表揚。提出這一周應(yīng)注意和容易出現(xiàn)的質(zhì)量缺陷和安全隱患，存在質(zhì)量缺陷和安全隱患整改措施情況的落實。

（3）施工單位對監(jiān)理部提出問題的反饋意見，質(zhì)量缺陷和安全隱患整改措施的方案的編制時間。

工地例會必須形成會議紀(jì)要次日下發(fā)給單位和工程部各一份。工程管理部根據(jù)報告，對工程管理做出相應(yīng)的調(diào)整。

14、工程部應(yīng)加大工程質(zhì)量的檢查力度，建立各部門綜合檢查制度，必檢制度、專檢制度和巡檢制度確保對工程質(zhì)量的控制。

（1）綜合檢查制度：由工程部組織項目監(jiān)理部、施工項目部對單體樓進(jìn)行不少于九次的綜合檢查，其中基礎(chǔ)工程檢查不少于兩次，主體工程檢查不少于四次，裝飾工程檢查不少于兩次，竣工預(yù)驗收的檢查不少于一次。

（2）必檢制度：由工程監(jiān)理部組織施工項目部，工程部協(xié)助，主要檢查強制性標(biāo)準(zhǔn)和施工合同的執(zhí)行情況。每周不少于一次。

（3）專檢制度：由項目監(jiān)理部組織工程部、施工項目部聯(lián)合檢查，主要檢查整個工程的質(zhì)量、進(jìn)度、文明施工和監(jiān)理工程師的工作情況。每周不少于一次。

（4）巡檢制度：工程部的日常檢查制度，主要協(xié)助工程監(jiān)理部搞好日常的工程質(zhì)量的檢查工作。

每周的必檢、專檢完成后，工程監(jiān)理部將檢查結(jié)果以書面的形式上報工程部，工程部進(jìn)行核實，每周的工地例會將檢查結(jié)果公布。每個月評比一次，實行獎罰。

15、工程部協(xié)同項目監(jiān)理部搞好施工全過程質(zhì)量、安全的檢查、監(jiān)督和控制，協(xié)調(diào)好影響工程質(zhì)量的各種因素之間的關(guān)系。

四、工程進(jìn)度的管理和控制

1、施工單位根據(jù)建設(shè)單位的工期總目標(biāo)，編制工程總進(jìn)度計劃，對工程總進(jìn)度計劃進(jìn)行分解，分解到月計劃和周計劃，并上到監(jiān)理部進(jìn)行審核。進(jìn)度計劃必須有組織措施、技術(shù)措施、經(jīng)濟措施及合同措施作為保證。

2、監(jiān)理部根據(jù)工期總目標(biāo)和施工單位上報的總進(jìn)度計劃和分解進(jìn)度計劃審核施工單位進(jìn)度計劃的真實性、合理性和有效性，審核工作要求三日內(nèi)完成。

（1）檢查進(jìn)度的安排在時間上是否符合合同中規(guī)定的工期要求；

（2）檢查進(jìn)度安排的合理性，以防止施工單位利用進(jìn)度計劃的安排造成建設(shè)單位違約，并以此向建設(shè)單位索賠；

（3）審查施工單位的勞動力、材料、機具設(shè)備供應(yīng)計劃，以確認(rèn)進(jìn)度計劃能否實現(xiàn)；

（4）檢查進(jìn)度計劃在順序安排上是否符合邏輯，是否符合施工程序的要求；

（5）檢查施工進(jìn)度計劃是否與其他實施性計劃協(xié)調(diào)；

（6）檢查施工進(jìn)度計劃是否滿足材料與設(shè)備供應(yīng)的均衡性要求。

若在審定過程中發(fā)現(xiàn)問題，應(yīng)認(rèn)真向施工單位指出，并協(xié)助其調(diào)整計劃。若對其他子項目產(chǎn)生影響，則需與其他單位共同協(xié)商，綜合進(jìn)行調(diào)整。

3、施工單位根據(jù)批準(zhǔn)的施工總進(jìn)度計劃和分解計劃，合理安排施工工序和施工順序，確保工程按期完成。

4、加強工程進(jìn)度檢查，監(jiān)理人員建立工程進(jìn)度日志，如實記載工程實際進(jìn)度。每擊例會向工程部提交工程進(jìn)度報告，反映計劃進(jìn)度與實際進(jìn)度的差異。

5、項目監(jiān)理部加強信息管理工作，及時收集施工單位的能力信息其中包括各類人員的數(shù)量；技術(shù)等級；勞動效率；技術(shù)裝備狀況；資金狀況等，為進(jìn)度控制提供基礎(chǔ)。

6、嚴(yán)禁利用其權(quán)力，武斷、主觀、片面的瞎指揮，應(yīng)通過指導(dǎo)、協(xié)調(diào)、考核，利用激勵手段（獎、罰、表揚、批評）、監(jiān)督等方式進(jìn)行進(jìn)度控制。

7、當(dāng)實際進(jìn)度與計劃進(jìn)度發(fā)生差異時，監(jiān)理單位協(xié)同施工單位；分析產(chǎn)生原因，提出進(jìn)度調(diào)整措施和方案，并上報工程部項目經(jīng)理批準(zhǔn)實施。

8、當(dāng)施工單位因自身的原因延誤工期，則按合同和工程部的處罰辦法進(jìn)行經(jīng)濟上的處罰。

五、工程安全管理的控制

1、建立工程項目經(jīng)理、項目負(fù)責(zé)人安全責(zé)任制，項目全體管理人員參加組成項目安全生產(chǎn)組織機構(gòu)，對施工的全過程進(jìn)行安全生產(chǎn)管理。

2、安全保證體系的職責(zé)是貫徹落實安全方針、政策、規(guī)章制度、安全生產(chǎn)標(biāo)準(zhǔn)等，加強安全教育與管理，保證施工生產(chǎn)實現(xiàn)防護(hù)標(biāo)準(zhǔn)化、規(guī)范化。嚴(yán)格檢查安全生產(chǎn)技術(shù)措施的落實，確保安全生產(chǎn)。

3、施工單位、項目監(jiān)理部設(shè)置專職安全檢查員，安全檢查員必須有較強的責(zé)任心，堅持原則、敢于負(fù)責(zé)、善于協(xié)調(diào)，掌握勞動保護(hù)方針、政策、法律、法規(guī)，熟悉安全管理和安全技術(shù)知識。

4、牢固樹立“安全第一，預(yù)防為主”的思想，堅決貫徹生產(chǎn)必須安全的原則，認(rèn)真落實“安全生產(chǎn)、文明施工”的規(guī)定。

5、嚴(yán)格執(zhí)行工程安全責(zé)任制，使施工單位、項目監(jiān)理部各職能部門負(fù)起責(zé)任，確保各項安全制度措施的實現(xiàn)。全體管理人員均對安全負(fù)責(zé)。

6、實行多種形式的安全檢查制度

消除安全隱患是保證安全生產(chǎn)的關(guān)鍵，而安全檢查則是消除安全隱患的有力手段之一，包括日常檢、定期檢、專業(yè)檢等多種形式。安全檢查堅持領(lǐng)導(dǎo)與群眾相結(jié)合；綜合檢查與專業(yè)檢查相結(jié)合；檢查與整改相結(jié)合的原則。

嚴(yán)格執(zhí)行安全檢查制度，以查思想、查制度、查領(lǐng)導(dǎo)、查隱患為主要內(nèi)容，結(jié)合季節(jié)特點開展防洪、防雷電、防坍塌、防高處墜落物體打擊和防中暑等五防檢查。檢查施工單位施工作業(yè)的安全情況，各種臨建的建設(shè)必須符合標(biāo)準(zhǔn)要求；正確使用安全網(wǎng)、維護(hù)網(wǎng)；各種設(shè)備工作必須在良好工作狀態(tài)。

7、執(zhí)行安生產(chǎn)交底制度

工程項目施工前必須按照分項工程或?qū)I(yè)工種進(jìn)行安全技術(shù)交底，交底有記錄，有交接人簽字，各施工專業(yè)班組必須每天工作之前進(jìn)行當(dāng)日工作的安全技術(shù)交底，有記錄。各班組在施工前對開展施工的場所，進(jìn)行安全自查，發(fā)現(xiàn)隱患，經(jīng)處理后，方可進(jìn)行施工操作嚴(yán)格審查施工單位的安全技術(shù)措施、安全交底，是否真實、有效，確實起到保證安全施工的作用。

8、施工現(xiàn)場要有安全標(biāo)語，安全管理規(guī)定的標(biāo)牌，安全警示牌，危險部位懸掛安全標(biāo)志。特種作業(yè)崗位上的操作人必須持有勞動部門頒發(fā)的特殊工種操作證，否則不準(zhǔn)從事特種作業(yè)，不準(zhǔn)上崗。

9、建立安全生產(chǎn)合同制、執(zhí)行安全生產(chǎn)教育制

凡進(jìn)場施工作業(yè)人員，均應(yīng)進(jìn)行三級教育，并在此基礎(chǔ)上簽訂安全生產(chǎn)合同，以確定雙方在安全的權(quán)利和義務(wù)。

加強對施工人員的安全意識教育，以提高安全防護(hù)意識，做到不自我傷害，不傷害別人，也不為別人所傷害。

加強檢查、監(jiān)督施工單位的職工三級安全教育和培訓(xùn)工作。

10、工程部、項目監(jiān)理部定期或不定期組織進(jìn)行安全大檢查，由項目經(jīng)理帶隊，全體管理人員參加，安全大檢查必須按照《建筑施工安全生產(chǎn)檢查評分標(biāo)準(zhǔn)》評定、打分，檢查記錄資料要齊全，對檢查出來的安全事故和隱患必須進(jìn)行整改，整改有記錄、有反饋，按“三定”原則（定人、定時間、定措施）消除安全事故和隱患。

11、檢查安全預(yù)控措施，對施工難度較大或技術(shù)復(fù)雜的分項、分部工程必須有安全技術(shù)措施，安全技術(shù)措施必須有針對性，可操作性強，嚴(yán)禁一般化、口號化。

12、發(fā)生工作事故或因工程質(zhì)量引起的安全事故后，必須按規(guī)定在24小時內(nèi)及時通報上級主管部門及有關(guān)部門，配合調(diào)查組分析事故原因，處理所發(fā)生的事故。所有安全事故一律按“三不放過”的原則進(jìn)行嚴(yán)肅處理。

13、嚴(yán)格審查分包單位的安全管理

（1）、嚴(yán)格審查分包單位的企業(yè)資質(zhì)、營業(yè)執(zhí)照、安全許可證是否符合要求；

（2）、分包單位必須有專職安全管理人員或派專人進(jìn)行安全管理，嚴(yán)格進(jìn)行入場前的安全教育，做好安全技術(shù)交底。

（3）、分包單位必須全面貫徹執(zhí)行安全生產(chǎn)的各項規(guī)章制度、標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范，實現(xiàn)安全生產(chǎn)。

14、建立安全生產(chǎn)獎罰制度

把安全責(zé)任制落實到相關(guān)部門、各人員。定期組織安全生產(chǎn)大檢查，并開展安全生產(chǎn)評比，對安全生產(chǎn)優(yōu)良的班組和個人給予獎勵，對于不注意安全生產(chǎn)的班組和個人給以批評，直到經(jīng)濟處罰。

安全生產(chǎn)要根據(jù)安全大檢查的結(jié)果和平時的安全檢查記錄進(jìn)行獎罰：

1、獎勵安全生產(chǎn)好、交底記錄資料齊全、認(rèn)真按照操作規(guī)程進(jìn)行施工、沒有發(fā)生安全、質(zhì)量事故的施工班組和相關(guān)人員。

2、對違章指揮、違章作業(yè)、違反勞動紀(jì)律、違反操作規(guī)程施工的以及發(fā)生安全事故的班組和相關(guān)人員進(jìn)行處罰。

3、獎罰要及時兌現(xiàn)，每月在各個施工班組發(fā)放工資時兌現(xiàn)。

六、竣工驗收管理和工程技術(shù)檔案管理

1、施工單位組織相關(guān)人員對完成的單位工程進(jìn)行自檢預(yù)驗收；自檢質(zhì)量等級合格、完成設(shè)計及合同約定內(nèi)容。并有完整技術(shù)檔案和施工管理資料。填寫《工程質(zhì)量保修書》、《工程質(zhì)量保證書》、《工程使用說明書》、《房屋建筑工程竣工報告書》和工程竣工驗收申請報告。報告應(yīng)由企業(yè)技術(shù)負(fù)責(zé)人和企業(yè)法定代表人簽字。

2、監(jiān)理單位接到施工單位工程竣工驗收申請報告后7日內(nèi)對單位工程進(jìn)行預(yù)驗收，預(yù)驗收檢查必須按戶檢查（分戶驗收），不留死角。檢查的主要內(nèi)容：

（1）抹灰工程：抹灰墻體空鼓、開裂的面積；砂漿強度；四周棚角、陰、陽角是否順直；陽角方正；墻面的垂直平整；開間尺寸；天棚頂?shù)钠秸?；門窗口是否過口；內(nèi)外窗臺空鼓、開裂；外窗臺的排水坡度和鷹嘴角度；墻面污染；排風(fēng)道排風(fēng)是否暢通、主副風(fēng)道間隔是否嚴(yán)密；樓梯間的抹灰質(zhì)量要好于室內(nèi)；

（2）門窗工程：門窗框垂直平整、對角線；開啟、推拉是否靈活；五金件是否齊全；門開啟是否達(dá)到90°角；封閉是否嚴(yán)密；門窗鎖是否嚴(yán)緊；表面是否有損壞和污染現(xiàn)象；密封膠宏觀質(zhì)量；

（3）樓地面工程：地面砼強度，是否有起砂現(xiàn)象；地面砼空鼓、開裂；地面平整；周圍四角是否順直、平整；地面宏觀質(zhì)量；

（4）欄桿和樓梯扶手：欄桿和樓梯扶手的高度、立桿間距、平直段的高度和牢固程度是否符合強制標(biāo)準(zhǔn)要求；焊接質(zhì)量；宏觀質(zhì)量；

（5）屋面工程：防水工程的閉水和淋雨試驗是否達(dá)到要求（不滲不漏）；排水坡度是否符合要求；保護(hù)層砂漿的強度；分格縫是否符合要求，是否用馬蹄脂灌縫；宏觀質(zhì)量；

（6）衛(wèi)生間防水工程：檢查閉水試驗是否達(dá)到要求（不滲不漏）；衛(wèi)生間地面與室內(nèi)地面的高差是否符合要求；衛(wèi)生間的衛(wèi)生狀況；

（7）外墻保溫板工程：宏觀質(zhì)量是否符合要求；墻面垂直平整；窗上口鷹嘴角度；面層抗裂砂漿的質(zhì)量；陰陽角是否順直；翻包網(wǎng)的質(zhì)量；墻面污染情況；

（8）水落管：水落管卡與墻體連接是否牢固；水落管卡之間的間距；與墻體的角度必須滿足防水要求；水落管和管卡的質(zhì)量是否滿足耐久性的要求；

（9）水暖工程：各種試驗必須合格滿足使用要求；各種管線必須橫平豎直；管卡牢固、間距符合要求；各種套管的密閉情況；防腐質(zhì)量；保溫質(zhì)量；宏觀質(zhì)量；

（10）電氣工程：各種試驗合格滿足使用要求；各種接頭的掛錫情況；零、地、火線項的連接情況；各種箱盒安裝質(zhì)量；穿線質(zhì)量；宏觀質(zhì)量；

以上是預(yù)驗收檢查部分項目，項目監(jiān)理部根據(jù)工程實際情況確定工程檢查項目。檢查完成后對施工單位的工程質(zhì)量進(jìn)行講評，對存在的質(zhì)量缺陷確定整改內(nèi)容和時間，并將檢查記錄以監(jiān)理通知單的形式整理三份，施工單位、工程部各一份。施工單位按照監(jiān)理通知單和確定的整改內(nèi)容和時間進(jìn)行整改。整改完成后由項目監(jiān)理部組織施工單位進(jìn)行復(fù)檢，復(fù)檢合格出具《工程質(zhì)量評估報告》。評估報告應(yīng)由總監(jiān)理工程師和單位法定代表人審核簽字。

3、建設(shè)單位接到監(jiān)理評估報告后，建設(shè)單位組織施工、監(jiān)理單位進(jìn)行內(nèi)部驗收，合格后出具《房屋建筑工程竣工驗收報告書》，并通知勘察、設(shè)計、環(huán)保、規(guī)劃等單位進(jìn)行分項驗收?？辈?、設(shè)計單位驗收，出具《房屋建筑工程竣工驗收報告書》，報告應(yīng)由總工程師和項目負(fù)責(zé)人審核簽字。安全環(huán)保保驗收和規(guī)劃驗收合格后出具合格證明文件。

4、對各部門提出的問題施工單位負(fù)責(zé)整改，問題整改完畢后，建設(shè)單位組建驗收小組，制訂驗收方案，7日內(nèi)組織勘察、設(shè)計、施工、監(jiān)理等單位在市質(zhì)量監(jiān)站的監(jiān)督下組成驗收小組按合同約定竣工時間組織竣工驗收。

5、工程竣工驗收合格后，建設(shè)單位提出工程竣工驗收報告，到工程質(zhì)量監(jiān)督站備案。

七、工程竣工驗收條件

1、完成建筑工程設(shè)計合同決定的各項內(nèi)容。

2、勘察、設(shè)計、施工、監(jiān)理等單位簽署的質(zhì)量合格文件。

3、主要建筑材料、構(gòu)配件、設(shè)備的出廠合格證、檢驗報告和進(jìn)場復(fù)試報告。

4、完整技術(shù)檔案和施工管理資料。

5、施工單位簽署的工程質(zhì)量保修書和保證書。

6、城鄉(xiāng)規(guī)劃部門出具規(guī)劃設(shè)計文件和復(fù)查后認(rèn)可文件

7、公安消防、環(huán)保出具認(rèn)可文件。

8、工程上的各種影像資料。 分戶驗收與竣工驗收均是建立在建筑工程各分部、分項驗收合格的基礎(chǔ)上進(jìn)行的。但兩者有所不同，首先驗收主體不同，分戶驗收的主體為建設(shè)、監(jiān)理、施工單位和物業(yè)公司，竣工驗收的主體為建設(shè)、監(jiān)理、施工、設(shè)計、勘察單位等工程質(zhì)量責(zé)任主體；第二驗收對象不同，分戶驗收適用于住宅工程，而所有建筑工程在交付使用前均應(yīng)進(jìn)行竣工驗收；第三驗收階段不同，分戶驗收應(yīng)在施工單位提交竣工報告后住宅工程竣工驗收前完成，分戶驗收合格是住宅工程進(jìn)行竣工驗收的必備條件，竣工驗收是施工單位提交竣工報告后單位工程質(zhì)量最終驗收，竣工驗收合格是工程竣工驗收備案和辦理產(chǎn)權(quán)的必備條件；第四驗收內(nèi)容不同，分戶驗收是涉及住宅工程主要使用功能及觀感質(zhì)量的驗收，而竣工驗收是工程質(zhì)量綜合驗收（包括實體、觀感、質(zhì)量控制資料、涉及安全和功能的檢測資料和抽查結(jié)果等）并對分戶驗收進(jìn)行復(fù)核；第五實體檢查數(shù)量不同，分戶驗收逐戶全數(shù)檢查，竣工驗收對實體工程抽樣檢查

第二篇：房地產(chǎn)公司現(xiàn)場管理

房地產(chǎn)開發(fā)有限公司

施工現(xiàn)場管理草案

為強化工程現(xiàn)場管理，確保工程質(zhì)量、進(jìn)度、安全文明等符合要求，使規(guī)范化管理貫穿于施工全過程，做到事前、事中控制，并結(jié)合工程實際情況，現(xiàn)制定以下管理制度：

一、質(zhì)量檢查與驗收

項目部必須嚴(yán)格按照圖紙和國家有關(guān)規(guī)范施工，配備專職的質(zhì)量檢查員，進(jìn)行自檢、互檢、交接檢。所有分部分項及隱蔽工程完成后經(jīng)甲方代表和監(jiān)理驗收合格后方可進(jìn)行下一步施工。分部分項及隱蔽工程驗收后，甲方及有關(guān)部門提出重新驗收，項目部應(yīng)積極配合，為驗收提供便利條件并按甲方或有關(guān)部門的要求進(jìn)行剝離，并在驗收后進(jìn)行重新覆蓋。所有的進(jìn)場材料必須有出廠合格證并進(jìn)行報驗，經(jīng)甲方代表和監(jiān)理驗收合格后方可使用。

監(jiān)理簽署關(guān)于工程質(zhì)量的隱蔽驗收、材料報驗等文件時，必須經(jīng)甲方認(rèn)可后方可簽字蓋章。

二、建立工地例會制度

每周五下午6：00時由總監(jiān)理工程師組織召開監(jiān)理例會，對本周各項目部的施工進(jìn)度、質(zhì)量、安全文明等進(jìn)行綜合總結(jié)，各項目部必須配合完成各單位工程的詳細(xì)進(jìn)度計劃，并明確說明

未完成原因及后補措施。

每個月第一個星期的星期三組織一次針對所有開發(fā)項目的檢查，并在公司開會通報一月來工程情況，參加會議人員包括公司有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)、各部門經(jīng)理、項目部經(jīng)理及技術(shù)負(fù)責(zé)人。

三、建立獎罰機制

1、對于重要部位的施工，項目部應(yīng)有管理人員負(fù)責(zé)值班，如發(fā)現(xiàn)值班人員脫崗或無值班人員，給予200----300元的罰款。

2、每周監(jiān)理例會項目經(jīng)理、技術(shù)負(fù)責(zé)人、安全負(fù)責(zé)人必須到場，如遲到罰款100——200元，不到罰200——500元。

3、在施工過程當(dāng)中如出現(xiàn)不聽指揮、影響工程質(zhì)量、安全等事件，對項目部采取1000——10000元的罰款。

4、公司設(shè)立獎懲基金，由公司出資部分款額，平時針對各項目做出的各項罰款統(tǒng)一收歸獎懲基金管理，年終由開發(fā)公司組織公司有關(guān)部門進(jìn)行評議，評出先進(jìn)項目部及個人進(jìn)行獎勵。

四、項目部管理人員

在施工過程中如發(fā)現(xiàn)項目部管理人員不負(fù)責(zé)任、工作能力差、弄虛作假等問題，有權(quán)要求項目部調(diào)整其崗位。

五、混凝土澆灌單

為更好的控制工程現(xiàn)場的施工質(zhì)量，加強對各工種的管理，規(guī)范施工工序并結(jié)合本公司特點，澆灌混凝土前必須填寫“混凝土澆灌單”，此表由項目部填寫，澆灌混凝土前所有工序自檢合格

后通知甲方、監(jiān)理進(jìn)行抽檢，各方簽字后方可澆灌混凝土，公司商混站需配合，如不見此單，不得提供混凝土到現(xiàn)場。

六、整改通知單

項目部對收到的整改通知單應(yīng)在2個工作日進(jìn)行書面回復(fù)，超出后罰款500——1000元，拒不回復(fù)罰款1000——5000元，或責(zé)令停工整改。

第三篇：房地產(chǎn)公司管理手冊

房地產(chǎn)公司管理手冊

第一部份 組織系統(tǒng)一、xxx 房地產(chǎn)開發(fā)有限公司組織機構(gòu)圖

一個上級原則

責(zé)權(quán)一致的原則

既無重疊，又無空白的原則

二、××房地產(chǎn)開發(fā)有限公司各部門職能說明書（草案）

1、董事會職能

2、總經(jīng)辦職能

3、營銷策劃中心職能

4、工程管理中心

5、企業(yè)管理中心

6、銷售部職能

7、設(shè)計部職能

8、工程部職能

9、總工室職能

10、預(yù)決算部職能

11、人事行政部職能

12、物業(yè)管理部職能

三、崗位圖

四、××房地產(chǎn)開發(fā)有限公司崗位說明書匯編

五、xxx 房地產(chǎn)開發(fā)有限公司崗位編制一覽表（共123頁，QQ：105411525）

房地產(chǎn)公司管理手冊

房地產(chǎn)公司管理手冊 第一部份 組織系統(tǒng)一、xxx 房地產(chǎn)開發(fā)有限公司組織機構(gòu)圖

一個上級原則 責(zé)權(quán)一致的原則

既無重疊，又無空白的原則

二、××房地產(chǎn)開發(fā)有限公司各部門職能說明書（草案）

NO：YR-2-002 管理體制是一種嚴(yán)密的、合理的、形同機器那樣的社會組織，它具有熟練的專業(yè)勞動、明確的職權(quán)劃分、嚴(yán)格的規(guī)章制度，以及金字塔式的等級服從等特征，從而使其成為一種系統(tǒng)的管理技術(shù)體系。

——馬克斯.韋伯

在企業(yè)形成金字塔式的組織結(jié)構(gòu)，不斷的權(quán)威、標(biāo)準(zhǔn)化的任務(wù)、各種活動的協(xié)調(diào)和參謀的作用做明晰的描述和反復(fù)強調(diào)，并輔之以正式的組織框圖、崗位規(guī)程和組織手冊。

——卡斯特

一、董事會職能

1、執(zhí)行總公司的訣議。

2、決定公司的經(jīng)營計劃和投資方案。

3、審訂公司的財務(wù)預(yù)算方案、決算方案。

4、審訂公司的利潤分配方案和彌補虧損方案。

5、審訂公司增加或者減少注冊資本的方案以及發(fā)行公司債券的方案。

6、擬訂公司合并、分立、解散清算的方案。

7、聘任或解聘項目公司總經(jīng)理，根據(jù)總經(jīng)理的提名，聘任或者解聘項目公司副總經(jīng)理、財務(wù)負(fù)責(zé)人，決定其報酬事項。

8、審定公司的基本管理制度。

9、負(fù)責(zé)對公司運營的監(jiān)督管理。

二、總經(jīng)辦職能

1、擬訂項目公司的總體發(fā)展規(guī)劃及其實施方案、項目的基本建設(shè)計劃及執(zhí)行工作(政策)。

2、負(fù)責(zé)總體發(fā)展規(guī)劃及實施、管理

3、向董事會提出經(jīng)營預(yù)算和費用預(yù)算。

4、領(lǐng)導(dǎo)項目公司的經(jīng)營活動，實現(xiàn)經(jīng)董事會批準(zhǔn)的預(yù)算利利潤指標(biāo)。

5、保證項目公司能提供符合標(biāo)準(zhǔn)的服務(wù)

6、收集客戶的反映，研究市場的需求，不斷調(diào)整項目公司的經(jīng)營方向，項目公司不斷得到發(fā)展塑造本項目公司形象。

7、決定廣告基調(diào)，指導(dǎo)廣告戰(zhàn)略。

8、代表本項目公司對外開展公關(guān)活動。

10、按既定模式管理公司。

11、建立和完善公司的工作程序和規(guī)章制度。

13、向董事會提出組織系統(tǒng)表，人員編制和工資總額計劃。

14、決定本項目公司主管層（含主管層）以上人員的任免職獎懲。

15、向董事會提出營業(yè)狀況和財務(wù)狀況報告，接受質(zhì)詢，將決議事出有因項轉(zhuǎn)達(dá)所屬人員，并執(zhí)行該項決議。

16、審核人事行政部所制定的各項人事制度，包括員工手冊、公司CI 形象、規(guī)章制度、福利薪金、各崗位責(zé)任制等的審訂。

17、負(fù)責(zé)督導(dǎo)行政部、財務(wù)部的各項工作和事務(wù)。

18、親臨現(xiàn)場處理本項目公司緊急事件，確保企業(yè)正常運作。

19、支持協(xié)調(diào)會議，仲裁及防止各部門之間的沖突。

20、發(fā)現(xiàn)并消除公司的安全隱患，為大規(guī)模的改造向董事會提出預(yù)算外開支汁劃。

21、保證員工和客人在公司內(nèi)的安全。

22、抓好企業(yè)文化建設(shè)。

三、營銷策劃中心職能

1、對總經(jīng)辦負(fù)責(zé)。

2、根據(jù)公司有關(guān)經(jīng)營發(fā)展戰(zhàn)略，制訂、季度、月度推廣方案，呈報總經(jīng)理。

3、負(fù)責(zé)根據(jù)銷售部各時期的租售計劃，制訂相應(yīng)的推廣策劃方案，配合銷售部招商工作的開展。

4、根據(jù)公司有關(guān)推廣工作的要求，實施各項推廣方案及措施。

5、深入了解項目的經(jīng)營特色和經(jīng)營情況，定期收集房地產(chǎn)信息，不斷推出各種促銷手段和措施。

6、負(fù)責(zé)項目外部公共場地公關(guān)活動的組織、策劃、實施工作。

7、負(fù)責(zé)項目的服務(wù)管理工作，制訂相關(guān)服務(wù)措施及相應(yīng)的管理制度。

四、工程管理中心

1、向總經(jīng)辦負(fù)責(zé)。

2、參與工程項目投資策劃、項目可行性研究工作，聯(lián)絡(luò)設(shè)計單位對總體規(guī)劃設(shè)計、單體工程各專業(yè)施工圖紙設(shè)計并審核，參與工程預(yù)結(jié)算書編制，負(fù)責(zé)工程施工管理到竣工驗收全過程操作。

3、根據(jù)公司各項目建設(shè)的實際情況，編制并實施完成工程計劃，按時上報工作情況，及時跟進(jìn)落實各項工作計劃及資金計劃。

4、參與工程施工招、投標(biāo)工作，編寫工程施工合同，并進(jìn)行審批、簽訂。

5、加強質(zhì)量控制，保證工程施工按有關(guān)規(guī)定要求進(jìn)行。

6、協(xié)調(diào)好各部門及外單位的關(guān)系，使工程順利進(jìn)行。

五、企業(yè)管理中心

1、向總經(jīng)辦負(fù)責(zé)。

2、協(xié)助總經(jīng)辦管理開發(fā)部、人事行政部、財務(wù)部、物業(yè)管理部的具體工作和事務(wù)。

3、負(fù)責(zé)綜合經(jīng)營開發(fā)管理以及規(guī)劃、協(xié)調(diào)、指導(dǎo)和監(jiān)督。

4、負(fù)責(zé)資金計劃、資金調(diào)度和控制管理。

六、銷售部職能

1、向營銷策劃中心負(fù)責(zé)。

2、負(fù)責(zé)公司商業(yè)物業(yè)、物業(yè)內(nèi)公共場地、廣告牌等的招商、租售工作。

3、協(xié)同策劃部掌握市場行情，制定并執(zhí)行相應(yīng)的招商計劃、策略。

4、挖掘新的客戶來源，跟蹤潛在客戶，并對客戶資料進(jìn)行整理歸檔。

5、與新舊客戶保持良好關(guān)系，協(xié)助客戶解決在招商、租售過程中的問題。

6、負(fù)責(zé)辦理招商、租售中的各項手續(xù)，做好售后服務(wù)工作。

7、協(xié)助財務(wù)部收取客戶需繳交的各項費用。

8、配合其他部門做好客戶服務(wù)工作。

七、策劃部職能

1、向營銷策劃中心負(fù)責(zé)。

2、根據(jù)公司的發(fā)展戰(zhàn)略制定房地產(chǎn)的各項推廣策劃方案。

3、負(fù)責(zé)房地產(chǎn)廣告的制作及實際操作。

4、負(fù)責(zé)根據(jù)物業(yè)的特點組織策劃各項公關(guān)宣傳活動，并負(fù)責(zé)其實施工作。

5、協(xié)同銷售部進(jìn)行物業(yè)招商、租售工作。

八、設(shè)計部職能

1、向工程管理中心負(fù)責(zé)。

2、參與項目的投資分析、建筑策劃等項目開發(fā)的前期規(guī)劃工作。對外來方案圖紙，組織本部門和相關(guān)部門討論、論證、上報和實施。

3、參與做好各項從規(guī)劃方案至施工圖紙過程中的建筑成本控制、估測工作。

4、負(fù)責(zé)樓宇室內(nèi)、外主要建筑材料的規(guī)格、品牌等的選用、確定工作。密切與預(yù)算造價部配合。

5、收集房地產(chǎn)、樓宇的市場調(diào)研成果，銷售策劃等部門反饋資料，做好與相應(yīng)部門的交流工作。

6、組織本部門人員承擔(dān)一個土建設(shè)計室的完整圖紙生產(chǎn)工作。做好與總工室的工作配合和設(shè)計掛靠單位的銜接工作。

7、負(fù)責(zé)設(shè)計室對工地的服務(wù)、跟蹤工作，參與圖紙會審工作。

8、與設(shè)計合作公司的交流、配合工作。

9、完成其他工作。

九、工程部職能

1、向工程管理中心負(fù)責(zé)。

2、負(fù)責(zé)制定各階段的施工進(jìn)度計劃、采購計劃及資金需求計劃。

3、負(fù)責(zé)嚴(yán)格執(zhí)行公司的決議，嚴(yán)格工程預(yù)、決算的審批手續(xù)，合理使用財力、物力，發(fā)揮經(jīng)濟效益。

4、協(xié)助公司進(jìn)行招、投標(biāo)及選擇施工隊伍的具體工作。

5、進(jìn)行施工階段的進(jìn)度控制，審查施工組織設(shè)計，監(jiān)督進(jìn)度計劃的實施，完成工期目標(biāo)。

6、負(fù)責(zé)管理施工隊伍，并協(xié)調(diào)好對內(nèi)對外的關(guān)系。

7、做好材料、設(shè)備、人員的管理工作。

8、整理有關(guān)資料、圖紙，做好歸檔工作。

9、負(fù)責(zé)工程質(zhì)量檢查及工程驗收、竣工驗收工作，及時解決施工中的各種問題。

十、總工室職能

1、向工程管理中心負(fù)責(zé)。

2、負(fù)責(zé)處理和解決各項工程技術(shù)問題。

3、參與工程項目的設(shè)計方案的討論和審核工作。

4、參與工程建設(shè)成本的分析和控制工作。

5、參與工程的建筑材料的選用及材料進(jìn)場的驗收工作。

6、參與工程招、投標(biāo)及工程隊伍的選擇工作。

7、主持工程圖紙的會審工作及工程的驗收工作。

8、審批各工程項目施工、組織設(shè)計方案。

9、收編并保管工程項目的全部技術(shù)檔案。

十一、裝修部職能

1、向工程管理中心負(fù)責(zé)。

2、負(fù)責(zé)工程項目的外裝修及內(nèi)裝修的施工計劃、資金計劃的制定并組織實施。

3、參與工程招、投標(biāo)工作，協(xié)助總工室對工程項目進(jìn)行質(zhì)量監(jiān)控。

4、主持工程圖紙的會審工作及工程的驗收工作。

5、審批各工程項目施工、組織設(shè)計方案。

6、解決裝修工程中的各項工程技術(shù)問題.7、收編并保管工程項目的全部技術(shù)檔案。

十二、預(yù)決算部職能

1、向工程管理中心負(fù)責(zé)。

2、負(fù)責(zé)工程預(yù)結(jié)算書的編制工作。

3、參與工程施工合同的編寫工作。

4、協(xié)助財務(wù)部審議工程付款情況。

5、參與工程驗收，并對工程適時進(jìn)行預(yù)決算工作。

十三、項目拓展部職能

1、各綜合管理中心負(fù)責(zé)

2、負(fù)責(zé)項目的開發(fā)。

3、負(fù)責(zé)對公司項目的立項、申報。

4、負(fù)責(zé)土地的規(guī)劃、征用開發(fā)和管理。

5、負(fù)責(zé)辦理土地證、房地產(chǎn)證、銷售證等各類證件。

6、協(xié)助做好前期工程的服務(wù)工作。

7、協(xié)助辦理企業(yè)注冊等各項審批工作。

8、協(xié)調(diào)好與相關(guān)政府部門的關(guān)系

十四、人事行政部職能

1、向綜合管理中心負(fù)責(zé)。

2、編寫制定公司人事行政管理制度。

3、組織統(tǒng)籌公司人力資源開發(fā)及聘用工作。

4、組織統(tǒng)籌并管理、監(jiān)督公司行政管理運作。

5、協(xié)調(diào)并支持、配合公司各部對人力計劃、行政開支的管理工作。

6、協(xié)調(diào)配合公司各部對人事、行政方面工作的支持。

7、組織、統(tǒng)籌配合公司各部對員工進(jìn)行培訓(xùn)及考核工作。

8、組織統(tǒng)籌策劃企業(yè)文化活動，增強公司凝聚力，員工歸宿感。

9、依時計劃統(tǒng)計向公司呈報各項人事、行政工作月、季、年報表給公司決策參 考。

10、制訂公司辦公費用總開支的計劃，并加以調(diào)控。

11、配合支持公司對外人事、行政事務(wù)工作。

12、做好員工到任、離職的交接工作，保證各個崗位的工作銜接正常。

13、公司的各種規(guī)章制度的落實和執(zhí)行。

14、整理建立公司的檔案，統(tǒng)一公司的公文格式

15、對外協(xié)調(diào)好政府勞動管理部門的關(guān)系。

16、負(fù)責(zé)日常的接待工作。

十五、培訓(xùn)部職能

1、據(jù)公司戰(zhàn)略發(fā)展制訂公司培訓(xùn)計劃、培訓(xùn)費用、培訓(xùn)總結(jié)工作。

2、訂公司培訓(xùn)制度及建立完善的培訓(xùn)體系

3、協(xié)助各部門，制訂實施監(jiān)督各部門的業(yè)務(wù)培訓(xùn)計劃。

4、組織統(tǒng)籌監(jiān)督公司各部對員工的培訓(xùn)及考評工作。

5、組織安排對新員工進(jìn)行職前培訓(xùn)。

6、組織管理、業(yè)務(wù)短訓(xùn)班、研討班、講座等培訓(xùn)活動。

7、合理安排培訓(xùn)人員，檢查培訓(xùn)質(zhì)量，組織人員考核。

8、組織編寫、翻譯、審核培訓(xùn)教材及資料。

9、教學(xué)儀器設(shè)備的保養(yǎng)、維修及購置。

10、管理和控制外派學(xué)習(xí)的員工，審核員工申請報銷業(yè)余學(xué)習(xí)的學(xué)費。

11、負(fù)責(zé)公司企業(yè)文化建設(shè)的策劃、安排組織實施工作。

十六、公關(guān)部職能

1、責(zé)樹立公司良好的形象。

2、責(zé)公司對外有關(guān)單位、政府職能部門的聯(lián)系、溝通工作。

3、參與公司重大新聞發(fā)布會組織籌備工作。接待重要賓客的來訪。

4、接待重要業(yè)務(wù)單位來訪。

5、經(jīng)常調(diào)查研究、收集整理有關(guān)資料，了解國內(nèi)外有關(guān)的經(jīng)濟政策和行業(yè)發(fā)展情況。

6、負(fù)責(zé)辦理公司所需的各種政府批文。

十七、財務(wù)部職能

1、向綜合管理中心負(fù)責(zé)。

2、遵守財務(wù)紀(jì)律，建立和健全各項財務(wù)管理制度。

3、抓好各項應(yīng)收款項的核算的工作，督促經(jīng)辦部門限期清理。

4、負(fù)責(zé)對各項經(jīng)濟合同及維護(hù)保養(yǎng)項目進(jìn)行議及審定

5、按有關(guān)合同的要求，做好各類工程款項的撥付、結(jié)清工作

6、執(zhí)行審批制度，按規(guī)定的開支范圍和標(biāo)準(zhǔn)核報一切費用，負(fù)責(zé)發(fā)放員工 工資、獎金。

7、嚴(yán)格執(zhí)行現(xiàn)金管理制度和支票的使用規(guī)定，做好收費發(fā)票的購買、保管、使 用及回收。

8、編制記帳憑證。及時編制各類報表，妥善管理會計帳冊檔案

9、擬定各項財務(wù)計劃，提供財務(wù)分析報告呈總經(jīng)辦。

十八、物業(yè)管理部職能

1、向總經(jīng)辦負(fù)責(zé)。

2、起草、制訂有關(guān)項目公司物業(yè)發(fā)展的各項策劃方案，呈報主管副總經(jīng)理。

3、協(xié)助制定有關(guān)公司的物業(yè)管理發(fā)展戰(zhàn)略。

4、負(fù)責(zé)協(xié)助對本項目公司所有物業(yè)維護(hù)保養(yǎng)項目可行性研究工作。

5、協(xié)調(diào)所屬各部門的工作關(guān)系以及與政府相關(guān)職能部門的公共關(guān)系。

6、協(xié)助主管副總經(jīng)理審核本項目公司物業(yè)的維護(hù)保養(yǎng)項目的預(yù)算案。

7、協(xié)助主管副總經(jīng)理適時主持例會及對外接待事宜。

8、協(xié)助主管副總經(jīng)理做好、季度、月度物業(yè)維護(hù)保養(yǎng)報表及費用支出預(yù)算的審核與控制。

9、協(xié)助主管總經(jīng)理處理各種突發(fā)及投訴事件。

十九、財務(wù)部職能

3、向綜合管理中心負(fù)責(zé)。

4、遵守財務(wù)紀(jì)律，建立和健全各項財務(wù)管理制度。

3、抓好各項應(yīng)收款項的核算的工作，督促經(jīng)辦部門限期清理。

4、負(fù)責(zé)對各項經(jīng)濟合同及維護(hù)保養(yǎng)項目進(jìn)行議及審定

5、按有關(guān)合同的要求，做好各類工程款項的撥付、結(jié)清工作

6、執(zhí)行審批制度，按規(guī)定的開支范圍和標(biāo)準(zhǔn)核報一切費用，負(fù)責(zé)發(fā)放員工 工資、獎金。

7、嚴(yán)格執(zhí)行現(xiàn)金管理制度和支票的使用規(guī)定，做好收費發(fā)票的購買、保管、使 用及回收。

8、編制記帳憑證。及時編制各類報表，妥善管理會計帳冊檔案 擬定各項財務(wù)計劃，提供財務(wù)分析報告呈總經(jīng)辦。

三、崗位圖 高管層

總經(jīng)理董事長

營銷策劃副總經(jīng)理

工程管理副總經(jīng)理

企業(yè)管理副總經(jīng)理

總工程師

財務(wù)總監(jiān) 部門層

銷售部經(jīng)理

策劃部經(jīng)理

設(shè)計部經(jīng)理

工程部經(jīng)理

裝修部經(jīng)理

項目拓展部經(jīng)理預(yù)決算部經(jīng)理

人事行政經(jīng)理 物管部經(jīng)理

培訓(xùn)部經(jīng)理

財務(wù)部經(jīng)理

公關(guān)部經(jīng)理 主管層

售后服務(wù)主任 施工主管 車隊長 總經(jīng)理秘書 銷售主任 培訓(xùn)主任 施工主管

設(shè)計師 安檢工程師

質(zhì)檢工程師 員工層

售樓員 文案 出納 策劃助理 預(yù)決算員 開發(fā)助理 人事助理 行政秘書 文員 接待員 售后服務(wù)員 司機 會計

第四篇：房地產(chǎn)公司管理手冊

房地產(chǎn)公司管理手冊

第一部份 組織系統(tǒng)一、xxx 房地產(chǎn)開發(fā)有限公司組織機構(gòu)圖

一個上級原則

責(zé)權(quán)一致的原則

既無重疊，又無空白的原則

二、××房地產(chǎn)開發(fā)有限公司各部門職能說明書（草案）

NO：YR-2-002

管理體制是一種嚴(yán)密的、合理的、形同機器那樣的社會組織，它具有熟練的專業(yè)勞動、明確的職權(quán)劃分、嚴(yán)格的規(guī)章制度，以及

金字塔式的等級服從等特征，從而使其成為一種系統(tǒng)的管理技術(shù)體系。

——馬克斯.韋伯

在企業(yè)形成金字塔式的組織結(jié)構(gòu)，不斷的權(quán)威、標(biāo)準(zhǔn)化的任務(wù)、各種活動的協(xié)調(diào)和參謀的作用做明晰的描述和反復(fù)強調(diào)，并輔之

以正式的組織框圖、崗位規(guī)程和組織手冊。

——卡斯特

一、董事會職能

1、執(zhí)行總公司的訣議。

2、決定公司的經(jīng)營計劃和投資方案。

3、審訂公司的財務(wù)預(yù)算方案、決算方案。

4、審訂公司的利潤分配方案和彌補虧損方案。

5、審訂公司增加或者減少注冊資本的方案以及發(fā)行公司債券的方案。

6、擬訂公司合并、分立、解散清算的方案。

7、聘任或解聘項目公司總經(jīng)理，根據(jù)總經(jīng)理的提名，聘任或者解聘項目公司副總經(jīng)理、財務(wù)負(fù)責(zé)人，決定其報酬事項。

8、審定公司的基本管理制度。

9、負(fù)責(zé)對公司運營的監(jiān)督管理

二、總經(jīng)辦職能

1、擬訂項目公司的總體發(fā)展規(guī)劃及其實施方案、項目的基本建設(shè)計劃及執(zhí)行工作(政策)。

2、負(fù)責(zé)總體發(fā)展規(guī)劃及實施、管理

3、向董事會提出經(jīng)營預(yù)算和費用預(yù)算。

4、領(lǐng)導(dǎo)項目公司的經(jīng)營活動，實現(xiàn)經(jīng)董事會批準(zhǔn)的預(yù)算利利潤指標(biāo)。

5、保證項目公司能提供符合標(biāo)準(zhǔn)的服務(wù)

6、收集客戶的反映，研究市場的需求，不斷調(diào)整項目公司的經(jīng)營方向，項目公司不斷得到發(fā)展塑造本項目公司形象。

7、決定廣告基調(diào)，指導(dǎo)廣告戰(zhàn)略。

8、代表本項目公司對外開展公關(guān)活動。

10、按既定模式管理公司。

11、建立和完善公司的工作程序和規(guī)章制度。

13、向董事會提出組織系統(tǒng)表，人員編制和工資總額計劃。

14、決定本項目公司主管層（含主管層）以上人員的任免職獎懲

15、向董事會提出營業(yè)狀況和財務(wù)狀況報告，接受質(zhì)詢，將決議事出有因項轉(zhuǎn)達(dá)所屬人員，并執(zhí)行該項決議。

16、審核人事行政部所制定的各項人事制度，包括員工手冊、公司CI 形象、規(guī)章制度、福利薪金、各崗位責(zé)任制等的審訂。

17、負(fù)責(zé)督導(dǎo)行政部、財務(wù)部的各項工作和事務(wù)。

18、親臨現(xiàn)場處理本項目公司緊急事件，確保企業(yè)正常運作。

19、支持協(xié)調(diào)會議，仲裁及防止各部門之間的沖突。

20、發(fā)現(xiàn)并消除公司的安全隱患，為大規(guī)模的改造向董事會提出預(yù)算外開支汁劃。

21、保證員工和客人在公司內(nèi)的安全。

22、抓好企業(yè)文化建設(shè)。

三、營銷策劃中心職能

1、對總經(jīng)辦負(fù)責(zé)。

2、根據(jù)公司有關(guān)經(jīng)營發(fā)展戰(zhàn)略，制訂、季度、月度推廣方案，呈報總經(jīng)理。

3、負(fù)責(zé)根據(jù)銷售部各時期的租售計劃，制訂相應(yīng)的推廣策劃方案，配合銷售部招商工作的開展。

4、根據(jù)公司有關(guān)推廣工作的要求，實施各項推廣方案及措施。

5、深入了解項目的經(jīng)營特色和經(jīng)營情況，定期收集房地產(chǎn)信息，不斷推出各種促銷手段和措施。

6、負(fù)責(zé)項目外部公共場地公關(guān)活動的組織、策劃、實施工作。

7、負(fù)責(zé)項目的服務(wù)管理工作，制訂相關(guān)服務(wù)措施及相應(yīng)的管理制度。

四、工程管理中心

1、向總經(jīng)辦負(fù)責(zé)。

2、參與工程項目投資策劃、項目可行性研究工作，聯(lián)絡(luò)設(shè)計單位對總體規(guī)劃設(shè)計、單體工程各專業(yè)施工圖紙設(shè)計并審核，參與工程預(yù)

結(jié)算書編制，負(fù)責(zé)工程施工管理到竣工驗收全過程操作。

3、根據(jù)公司各項目建設(shè)的實際情況，編制并實施完成工程計劃，按時上報工作情況，及時跟進(jìn)落實各項工作計劃及資金計劃。

4、參與工程施工招、投標(biāo)工作，編寫工程施工合同，并進(jìn)行審批、簽訂。

5、加強質(zhì)量控制，保證工程施工按有關(guān)規(guī)定要求進(jìn)行。

6、協(xié)調(diào)好各部門及外單位的關(guān)系，使工程順利進(jìn)行。

五、企業(yè)管理中心

1、向總經(jīng)辦負(fù)責(zé)。

2、協(xié)助總經(jīng)辦管理開發(fā)部、人事行政部、財務(wù)部、物業(yè)管理部的具體工作和事務(wù)。

3、負(fù)責(zé)綜合經(jīng)營開發(fā)管理以及規(guī)劃、協(xié)調(diào)、指導(dǎo)和監(jiān)督。

4、負(fù)責(zé)資金計劃、資金調(diào)度和控制管理。

六、銷售部職能

1、向營銷策劃中心負(fù)責(zé)。

2、負(fù)責(zé)公司商業(yè)物業(yè)、物業(yè)內(nèi)公共場地、廣告牌等的招商、租售工作。

3、協(xié)同策劃部掌握市場行情，制定并執(zhí)行相應(yīng)的招商計劃、策略。

4、挖掘新的客戶來源，跟蹤潛在客戶，并對客戶資料進(jìn)行整理歸檔。

5、與新舊客戶保持良好關(guān)系，協(xié)助客戶解決在招商、租售過程中的問題。

6、負(fù)責(zé)辦理招商、租售中的各項手續(xù)，做好售后服務(wù)工作。

7、協(xié)助財務(wù)部收取客戶需繳交的各項費用。

8、配合其他部門做好客戶服務(wù)工作。

七、策劃部職能

1、向營銷策劃中心負(fù)責(zé)。

2、根據(jù)公司的發(fā)展戰(zhàn)略制定房地產(chǎn)的各項推廣策劃方案。

3、負(fù)責(zé)房地產(chǎn)廣告的制作及實際操作。

4、負(fù)責(zé)根據(jù)物業(yè)的特點組織策劃各項公關(guān)宣傳活動，并負(fù)責(zé)其實施工作。

5、協(xié)同銷售部進(jìn)行物業(yè)招商、租售工作。

八、設(shè)計部職能

1、向工程管理中心負(fù)責(zé)。

2、參與項目的投資分析、建筑策劃等項目開發(fā)的前期規(guī)劃工作。對外來方案圖紙，組織本部門和相關(guān)部門討論、論證、上報和實施。

3、參與做好各項從規(guī)劃方案至施工圖紙過程中的建筑成本控制、估測工作。

4、負(fù)責(zé)樓宇室內(nèi)、外主要建筑材料的規(guī)格、品牌等的選用、確定工作。密切與預(yù)算造價部配合。

5、收集房地產(chǎn)、樓宇的市場調(diào)研成果，銷售策劃等部門反饋資料，做好與相應(yīng)部門的交流工作。

6、組織本部門人員承擔(dān)一個土建設(shè)計室的完整圖紙生產(chǎn)工作。做好與總工室的工作配合和設(shè)計掛靠單位的銜接工作。

7、負(fù)責(zé)設(shè)計室對工地的服務(wù)、跟蹤工作，參與圖紙會審工作。

8、與設(shè)計合作公司的交流、配合工作。

9、完成其他工作。

九、工程部職能

1、向工程管理中心負(fù)責(zé)。

2、負(fù)責(zé)制定各階段的施工進(jìn)度計劃、采購計劃及資金需求計劃。

3、負(fù)責(zé)嚴(yán)格執(zhí)行公司的決議，嚴(yán)格工程預(yù)、決算的審批手續(xù)，合理使用財力、物力，發(fā)揮經(jīng)濟效益。

4、協(xié)助公司進(jìn)行招、投標(biāo)及選擇施工隊伍的具體工作。

5、進(jìn)行施工階段的進(jìn)度控制，審查施工組織設(shè)計，監(jiān)督進(jìn)度計劃的實施，完成工期目標(biāo)。

6、負(fù)責(zé)管理施工隊伍，并協(xié)調(diào)好對內(nèi)對外的關(guān)系。

7、做好材料、設(shè)備、人員的管理工作。

8、整理有關(guān)資料、圖紙，做好歸檔工作。

9、負(fù)責(zé)工程質(zhì)量檢查及工程驗收、竣工驗收工作，及時解決施工中的各種問題。

十、總工室職能

1、向工程管理中心負(fù)責(zé)。

2、負(fù)責(zé)處理和解決各項工程技術(shù)問題。

3、參與工程項目的設(shè)計方案的討論和審核工作。

4、參與工程建設(shè)成本的分析和控制工作。

5、參與工程的建筑材料的選用及材料進(jìn)場的驗收工作。

6、參與工程招、投標(biāo)及工程隊伍的選擇工作。

7、主持工程圖紙的會審工作及工程的驗收工作。

8、審批各工程項目施工、組織設(shè)計方案。

9、收編并保管工程項目的全部技術(shù)檔案。

十一、裝修部職能

1、向工程管理中心負(fù)責(zé)。

2、負(fù)責(zé)工程項目的外裝修及內(nèi)裝修的施工計劃、資金計劃的制定并組織實施。

3、參與工程招、投標(biāo)工作，協(xié)助總工室對工程項目進(jìn)行質(zhì)量監(jiān)控。

4、主持工程圖紙的會審工作及工程的驗收工作。

5、審批各工程項目施工、組織設(shè)計方案。

6、解決裝修工程中的各項工程技術(shù)問題.7、收編并保管工程項目的全部技術(shù)檔案。

十二、預(yù)決算部職能

1、向工程管理中心負(fù)責(zé)。

2、負(fù)責(zé)工程預(yù)結(jié)算書的編制工作。

3、參與工程施工合同的編寫工作。

4、協(xié)助財務(wù)部審議工程付款情況。

5、參與工程驗收，并對工程適時進(jìn)行預(yù)決算工作。

十三、項目拓展部職能

1、各綜合管理中心負(fù)責(zé)

2、負(fù)責(zé)項目的開發(fā)。

3、負(fù)責(zé)對公司項目的立項、申報。

4、負(fù)責(zé)土地的規(guī)劃、征用開發(fā)和管理。

5、負(fù)責(zé)辦理土地證、房地產(chǎn)證、銷售證等各類證件。

6、協(xié)助做好前期工程的服務(wù)工作。

7、協(xié)助辦理企業(yè)注冊等各項審批工作。

8、協(xié)調(diào)好與相關(guān)政府部門的關(guān)系

十四、人事行政部職能

1、向綜合管理中心負(fù)責(zé)。

2、編寫制定公司人事行政管理制度。

3、組織統(tǒng)籌公司人力資源開發(fā)及聘用工作。

4、組織統(tǒng)籌并管理、監(jiān)督公司行政管理運作。

5、協(xié)調(diào)并支持、配合公司各部對人力計劃、行政開支的管理工作。

6、協(xié)調(diào)配合公司各部對人事、行政方面工作的支持。

7、組織、統(tǒng)籌配合公司各部對員工進(jìn)行培訓(xùn)及考核工作。

8、組織統(tǒng)籌策劃企業(yè)文化活動，增強公司凝聚力，員工歸宿感。

9、依時計劃統(tǒng)計向公司呈報各項人事、行政工作月、季、年報表給公司決策參考。

10、制訂公司辦公費用總開支的計劃，并加以調(diào)控。

11、配合支持公司對外人事、行政事務(wù)工作。

12、做好員工到任、離職的交接工作，保證各個崗位的工作銜接正常。

13、公司的各種規(guī)章制度的落實和執(zhí)行。

14、整理建立公司的檔案，統(tǒng)一公司的公文格式

15、對外協(xié)調(diào)好政府勞動管理部門的關(guān)系。

16、負(fù)責(zé)日常的接待工作。

十五、培訓(xùn)部職能

1、據(jù)公司戰(zhàn)略發(fā)展制訂公司培訓(xùn)計劃、培訓(xùn)費用、培訓(xùn)總結(jié)工作。

2、訂公司培訓(xùn)制度及建立完善的培訓(xùn)體系

3、協(xié)助各部門，制訂實施監(jiān)督各部門的業(yè)務(wù)培訓(xùn)計劃。

4、組織統(tǒng)籌監(jiān)督公司各部對員工的培訓(xùn)及考評工作。

5、組織安排對新員工進(jìn)行職前培訓(xùn)。

6、組織管理、業(yè)務(wù)短訓(xùn)班、研討班、講座等培訓(xùn)活動。

7、合理安排培訓(xùn)人員，檢查培訓(xùn)質(zhì)量，組織人員考核。

8、組織編寫、翻譯、審核培訓(xùn)教材及資料。

9、教學(xué)儀器設(shè)備的保養(yǎng)、維修及購置。

10、管理和控制外派學(xué)習(xí)的員工，審核員工申請報銷業(yè)余學(xué)習(xí)的學(xué)費。

11、負(fù)責(zé)公司企業(yè)文化建設(shè)的策劃、安排組織實施工作。

十六、公關(guān)部職能

1、責(zé)樹立公司良好的形象。

2、責(zé)公司對外有關(guān)單位、政府職能部門的聯(lián)系、溝通工作。

3、參與公司重大新聞發(fā)布會組織籌備工作。接待重要賓客的來訪。

4、接待重要業(yè)務(wù)單位來訪。

5、經(jīng)常調(diào)查研究、收集整理有關(guān)資料，了解國內(nèi)外有關(guān)的經(jīng)濟政策和行業(yè)發(fā)展情況。

6、負(fù)責(zé)辦理公司所需的各種政府批文。

十七、財務(wù)部職能

1、向綜合管理中心負(fù)責(zé)。

2、遵守財務(wù)紀(jì)律，建立和健全各項財務(wù)管理制度。

3、抓好各項應(yīng)收款項的核算的工作，督促經(jīng)辦部門限期清理。

4、負(fù)責(zé)對各項經(jīng)濟合同及維護(hù)保養(yǎng)項目進(jìn)行議及審定

5、按有關(guān)合同的要求，做好各類工程款項的撥付、結(jié)清工作

6、執(zhí)行審批制度，按規(guī)定的開支范圍和標(biāo)準(zhǔn)核報一切費用，負(fù)責(zé)發(fā)放員工

工資、獎金。

7、嚴(yán)格執(zhí)行現(xiàn)金管理制度和支票的使用規(guī)定，做好收費發(fā)票的購買、保管、使用及回收。

8、編制記帳憑證。及時編制各類報表，妥善管理會計帳冊檔案

9、擬定各項財務(wù)計劃，提供財務(wù)分析報告呈總經(jīng)辦。

十八、物業(yè)管理部職能

1、向總經(jīng)辦負(fù)責(zé)。

2、起草、制訂有關(guān)項目公司物業(yè)發(fā)展的各項策劃方案，呈報主管副總經(jīng)理。

3、協(xié)助制定有關(guān)公司的物業(yè)管理發(fā)展戰(zhàn)略。

4、負(fù)責(zé)協(xié)助對本項目公司所有物業(yè)維護(hù)保養(yǎng)項目可行性研究工作。

5、協(xié)調(diào)所屬各部門的工作關(guān)系以及與政府相關(guān)職能部門的公共關(guān)系。

6、協(xié)助主管副總經(jīng)理審核本項目公司物業(yè)的維護(hù)保養(yǎng)項目的預(yù)算案。

7、協(xié)助主管副總經(jīng)理適時主持例會及對外接待事宜。

8、協(xié)助主管副總經(jīng)理做好、季度、月度物業(yè)維護(hù)保養(yǎng)報表及費用支出預(yù)算的審核與控制。

9、協(xié)助主管總經(jīng)理處理各種突發(fā)及投訴事件。

十九、財務(wù)部職能

1、向綜合管理中心負(fù)責(zé)。

2、遵守財務(wù)紀(jì)律，建立和健全各項財務(wù)管理制度。

3、抓好各項應(yīng)收款項的核算的工作，督促經(jīng)辦部門限期清理。

4、負(fù)責(zé)對各項經(jīng)濟合同及維護(hù)保養(yǎng)項目進(jìn)行議及審定

5、按有關(guān)合同的要求，做好各類工程款項的撥付、結(jié)清工作

6、執(zhí)行審批制度，按規(guī)定的開支范圍和標(biāo)準(zhǔn)核報一切費用，負(fù)責(zé)發(fā)放員工

工資、獎金。

7、嚴(yán)格執(zhí)行現(xiàn)金管理制度和支票的使用規(guī)定，做好收費發(fā)票的購買、保管、使用及回收。

8、編制記帳憑證。及時編制各類報表，妥善管理會計帳冊檔案

擬定各項財務(wù)計劃，提供財務(wù)分析報告呈總經(jīng)辦。

三、崗位圖

高管層

總經(jīng)理董事長 營銷策劃副總經(jīng)理 工程管理副總經(jīng)理 企業(yè)管理副總經(jīng)理 總工程師 財務(wù)總監(jiān)

部門層

銷售部經(jīng)理 策劃部經(jīng)理 設(shè)計部經(jīng)理 工程部經(jīng)理 裝修部經(jīng)理 項目拓展部經(jīng)理預(yù)決算部經(jīng)理 人事行政經(jīng)理 物管部經(jīng)理 培訓(xùn)部經(jīng)理 財務(wù)部經(jīng)理 公關(guān)部經(jīng)理

主管層

售后服務(wù)主任 施工主管 車隊長 總經(jīng)理秘書 銷售主任 培訓(xùn)主任 施工主管 設(shè)計師 安檢工程師 質(zhì)檢工程師

員工層

售樓員 文案 出納 策劃助理 預(yù)決算員 開發(fā)助理 人事助理 行政秘書 文員 接待員 售后服務(wù)員 司機 會計

第五篇：工程項目管理

1、工程項目的生命周期

（1）概念階段（2）規(guī)劃設(shè)計階段（3）實施階段（4）結(jié)束階段

2、項目決策階段的主要工作是編制項目建議書、進(jìn)行可行性研究、編制可行性研究報告。

3、工程項目管理的概念：工程項目管理是以工程項目為對象，在有限的資源約束條件下，為實現(xiàn)工程項目目標(biāo)和達(dá)到規(guī)定的工程質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，根據(jù)工程建設(shè)的規(guī)律性，運用科學(xué)的管理理論與方法，對工程項目從策劃到竣工交付使用全過程進(jìn)行計劃、組織、協(xié)調(diào)和控制等系統(tǒng)化管理的過程。

4、工程項目管理的特征（1）工程項目管理的復(fù)雜性

（2）工程項目管理主體是多方面的（3）工程項目管理具有科學(xué)性

（4）目標(biāo)管理是工程項目管理的核心（5）合同管理是工程項目管理的紐帶

（6）社會經(jīng)濟環(huán)境是工程項目管理的組織保證

5、施工方項目管理的目標(biāo)包括施工的而成本目標(biāo)、進(jìn)度目標(biāo)、質(zhì)量目標(biāo)。

6、工程項目管理的基本原則：科學(xué)化原則、專業(yè)化原則、效能化原則。

7、工程項目管理通用管理模式的分類（1）建設(shè)單位自行組織建設(shè)（2）工程指揮部

（3）設(shè)計——招標(biāo)-建造模式（4）建筑工程管理（CM）模式（5）管理承包（MC）模式

（6）建造——運營——移交（BOT）模式（7）建造-移交（BT）模式

8、工程項目管理組織的構(gòu)成要素：管理層次、管理跨度、管理部門、管理職能。

9、工程項目組織的設(shè)計原則（1）目的性原則（2）分工協(xié)作原則（3）命令統(tǒng)一原則

（4）管理幅度與管理層次統(tǒng)一的原則（5）集權(quán)與分權(quán)相結(jié)合的原則（6）責(zé)權(quán)利對應(yīng)原則（7）精干高效原則

（8）穩(wěn)定性與適應(yīng)性相結(jié)合原則

10、工程項目管理的組織形式

（1）項目式工程項目管理組織（2）職能式（3）矩陣式

11、項目經(jīng)理部的設(shè)置原則（1）組織結(jié)構(gòu)科學(xué)合理

（2）有明確的管理目標(biāo)和責(zé)任制度（3）組織成員具備相應(yīng)的職業(yè)資格

（4）保持相對穩(wěn)定，并根據(jù)實際需要進(jìn)行調(diào)整

12、項目前期策劃的概念：項目前期策劃，是在項目建設(shè)前期，通過調(diào)查研究和收集資料，在充分占有信息的基礎(chǔ)上，針對項目的決策和實施，或決策和實施的某個問題，進(jìn)行組織、管理、經(jīng)濟和技術(shù)等方面的科學(xué)分析和論證，這將使項目建設(shè)者的工作有正確的方向和明確的目的，也使建設(shè)項目設(shè)計工作有明確的方向并充分體現(xiàn)業(yè)主的建設(shè)目的。

13、前期策劃的根本目的：

是為項目建設(shè)的決策和實施增值。

14、項目前期策劃的內(nèi)容：

項目投資機會選擇、項目建議書的編制與審批、可行性研究報告的編制與審批。

15、項目建議書的定義：項目建議書又稱立項報告，是項目建設(shè)籌建單位或項目法人，根據(jù)國民經(jīng)濟的發(fā)展、國家和地方中長期規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)政策、生產(chǎn)力布局、國內(nèi)外市場、所在地的內(nèi)外部條件，提出的某一具體項目的建議文件，是對擬建項目提出的框架性的總體設(shè)想。

16、編制項目建議書的目的：

（1）機會研究或規(guī)劃設(shè)想的效益前途是否可信，是否可以在此階段闡明的資料基礎(chǔ)上伸出投資建議的決策。

（2）建設(shè)項目是否需要和值得進(jìn)行可行性研究的詳盡分析。

（3）項目研究中有哪些關(guān)鍵問題，是否需要作專題研究。

（4）所有可能的項目方案是否均已審查甄選過。(5)在已獲資料基礎(chǔ)上，是否可以決定項目有無足夠吸引力和可行度。

18、工程項目投資前期的可行性研究工作分為機會研究、初步可行性研究、可行性研究、評估與決策四個階段。

19、項目管理策劃的主要內(nèi)容（1）確定組織架構(gòu)

（2）項目管理目標(biāo)分解—核心內(nèi)容（3）項目合同分解

（4）項目管理工作內(nèi)容分解（5）總控計劃的編制（6）溝通程序制度的建立

20、建設(shè)工程項目管理的內(nèi)涵：

自項目開始至項目完成，通過項目策劃和項目控制，以使項目的進(jìn)度目標(biāo)、費用目標(biāo)和質(zhì)量目標(biāo)得以實現(xiàn)。

21、建設(shè)工程項目的進(jìn)度控制的基本概念：

是指對工程項目各建設(shè)階段的工作內(nèi)容、工作程序、持續(xù)時間和邏輯關(guān)系編制計劃，將該計劃付諸實施，在實施過程中檢查實際進(jìn)度是否按計劃要求進(jìn)行，對出現(xiàn)的偏差分析原因，采取補救措施或調(diào)整、修改原計劃，直至工程竣工，交付使用。進(jìn)度控制的最終目標(biāo)是確保進(jìn)度目標(biāo)的實現(xiàn)。

22、施工階段進(jìn)度控制的主要工作內(nèi)容：（1）施工進(jìn)度的跟蹤檢查

（2）收集、整理和統(tǒng)計有關(guān)進(jìn)度數(shù)據(jù)

（3）將實際進(jìn)度與計劃進(jìn)度進(jìn)行對比分析（4）分析進(jìn)度偏差對工期和后續(xù)工作的影響（5）分析是否要進(jìn)行進(jìn)度調(diào)整（6）采取進(jìn)度調(diào)整措施

（7）實施調(diào)整后的進(jìn)度計劃

23、工程項目成本控制的定義：

為了保證完成項目目標(biāo)，在批準(zhǔn)的項目預(yù)算內(nèi)，對項目實施成本所進(jìn)行的按時、保質(zhì)、高效的管理過程和活動。

24、工程項目成本的構(gòu)成： 直接成本、間接成本。

25、工程項目成本控制的基本依據(jù)：

（1）工程承包合同（2）成本計劃（3）進(jìn)度報告（4）工程變更

26、工程項目成本控制的任務(wù)：（1）成本預(yù)測（2）成本計劃：是以貨幣形式編制項目在計劃期內(nèi)的生產(chǎn)費用、成本水平、成本降低率以及為降低成本所采取的主要措施和規(guī)劃的書面方案，它是建立項目成本管理責(zé)任制、開展成本控制和核算的基礎(chǔ)。（3）成本控制（4）成本核算：是指按照規(guī)定開支范圍對項目費用進(jìn)行歸集，計算出項目費用的實際發(fā)生額，并根據(jù)成本核算對象，采用適當(dāng)?shù)姆椒?，計算出該項目的總成本和單位成本。?）成本分析（6）成本考核

27、工程項目質(zhì)量五大影響因素控制： 人、機械、方法、材料、環(huán)境。

28、通常工程項目質(zhì)量是由工作質(zhì)量、工序質(zhì)量和產(chǎn)品質(zhì)量三者構(gòu)成。

29、三全管理：全面質(zhì)量控制、全過程質(zhì)量控制、全員參與控制。

30、工程項目合同管理的工作內(nèi)容：根據(jù)工程項目的特點和要求確定工程項目建設(shè)任務(wù)的委托模式和承包模式、選擇合同文本、確定合同計價方法和支付方法、合同履行過程的管理與控制、合同索賠等。

31、訂立工程項目施工合同應(yīng)當(dāng)具備的條件 1)初步設(shè)計已經(jīng)批準(zhǔn)

2)工程項目已列入建設(shè)計劃

3)有能夠滿足施工需要的設(shè)計文件和有關(guān)技術(shù)資料 4)建設(shè)資金和主要建筑材料設(shè)備來源已經(jīng)落實 5）招投標(biāo)工程，中標(biāo)通知已經(jīng)下達(dá)

32、訂立工程項目施工合同的方式：直接發(fā)包和招標(biāo)發(fā)包。

33、可調(diào)價合同中合同價款的調(diào)整因素：

（1）法律、行政法規(guī)和國家有關(guān)政策變化（2）工程造價管理部門公布的價格調(diào)整

（3）一周內(nèi)非承包人原因停水、停電、停氣造成停工累計超過8小時

（4）雙方約定的其他因素

34、工程預(yù)付款：是發(fā)包人為了幫助承包人解決工程施工前期資金緊張的困難，提前給付的一筆款項。

35、在確認(rèn)計量結(jié)果后14天內(nèi)，發(fā)包人應(yīng)向承包人支付工程進(jìn)度款。

36、不可抗力包括：因戰(zhàn)爭、**、空中飛行物體墜落或其他非發(fā)包人承包人責(zé)任造成的爆炸、火災(zāi)，以及專用條款約定的雨、雪、洪水、地震等自然災(zāi)害。

37、因不可抗力事件導(dǎo)致的費用及延誤的工期，由雙方按以下方法分別承擔(dān)：

（1）工程本身的損害、第三方人員傷亡和財產(chǎn)損失以及運至施工場地用于施工的材料和待安裝的設(shè)備的損害，由發(fā)包人承擔(dān)

（2）承發(fā)包雙方人員傷亡由其所在單位負(fù)責(zé)，并承擔(dān)相應(yīng)費用

（3）承包人機械設(shè)備損壞及停工損失，由承包人承擔(dān)

（4）停工期間，承包人應(yīng)工程師要求留在施工場地的必要的管理人員及保衛(wèi)人員的費用由發(fā)包人承擔(dān)（5）工程所需清理、修復(fù)費用，由發(fā)包人承擔(dān)（6）延誤的工期相應(yīng)順延

38、工程分包：是指經(jīng)合同約定和發(fā)包單位認(rèn)可，從工程承包人承包的工程中承包部分工程的行為。

39、變更價款的確定原則：

（1）合同中已有適用于變更工程的價格，按合同已有的價格變更合同價款

（2）合同中只有類似于變更工程的價格，可以參照類似價格變更合同價款

（3）合同中沒有適用或類似于變更工程的價格，由承包人提出適當(dāng)?shù)淖兏鼉r格，經(jīng)工程師確認(rèn)后執(zhí)行。40、施工索賠：是當(dāng)事人在合同實施過程中，根據(jù)法律、合同規(guī)定及慣例，對不應(yīng)由自己承擔(dān)責(zé)任的情況造成的損失，向合同的另一方當(dāng)事人提出給予賠償或補償要求的行為。

41、工期索賠：由于非承包人責(zé)任的原因而導(dǎo)致施工進(jìn)程延誤，要求批準(zhǔn)順延合同工期的索賠，稱之為工期索賠。

42、承包人的索賠程序：（1）發(fā)出索賠意向通知（2）遞交索賠報告

（3）工程師審核索賠報告（4）確定合理的補償額（5）發(fā)包人審查索賠處理

（6）承包人是否接受最終索賠處理

43、FIDIC《施工合同條件》中，業(yè)主的索賠主要限于施工質(zhì)量缺陷和拖延工期等違約行為導(dǎo)致的業(yè)主損失。

44、合同工期：是所簽合同內(nèi)注明的完成全部工程或分布移交工程的時間，加上合同履行過程中因非承包商應(yīng)負(fù)責(zé)原因?qū)е伦兏退髻r事件發(fā)生后，經(jīng)工程師批準(zhǔn)順延工期之和。

45、人力資源管理：人力資源是指在一定時間和空間條件下勞動力數(shù)量和質(zhì)量的總和。工程項目中的人力資源管理關(guān)鍵在于使用，使用的關(guān)鍵在提高效率，提高效率的關(guān)鍵是如何調(diào)動職工的積極性。

46、工程項目生產(chǎn)要素管理的一般程序：（1）編制生產(chǎn)要素使用計劃（2）生產(chǎn)要素的供應(yīng)（3）生產(chǎn)要素的使用控制（4）生產(chǎn)要素的核算、（5）生產(chǎn)要素使用效果分析與改進(jìn)

47、項目人力資源管理的目的：是調(diào)動所有項目參與人員的積極性，在參加建設(shè)的組織內(nèi)部和外部建立有效的工作機制，以實現(xiàn)項目目標(biāo)。

48、項目材料管理的三個層次：

（1）經(jīng)營管理層是企業(yè)的主管領(lǐng)導(dǎo)和總部各有關(guān)部門。

（2）執(zhí)行層是企業(yè)主管部門和項目有關(guān)職能部門。（3）勞務(wù)層是各類材料的直接使用者。

49、材料的供應(yīng)管理：包括材料從項目采購供應(yīng)前的策劃，供方的評審與評定，合格供方的選擇、采購、運輸、倉儲供應(yīng)到施工現(xiàn)場（或加工地點）的全過程。50、材料在庫存管理中采用A、B、C分類法，即分清主要材料、次要材料、一般材料，找出材料的管理重點。

51、機械設(shè)備的修理可分為大修、中修、零星小修。

52、項目風(fēng)險管理：是指通過風(fēng)險識別、風(fēng)險分析和風(fēng)險評價去認(rèn)識項目的風(fēng)險，并以此為基礎(chǔ)，合理地使用各種風(fēng)險應(yīng)對措施、管理方法及技術(shù)和手段，對項目風(fēng)險實行有效控制，妥善處理風(fēng)險事件造成的不利后果，以最少的成本保證項目總體目標(biāo)實現(xiàn)的全過程。

53、風(fēng)險識別：是指風(fēng)險管理人員在收集資料和調(diào)查研究的基礎(chǔ)上，運用各種方法對尚未發(fā)生的潛在風(fēng)險以及客觀存在的各種風(fēng)險進(jìn)行系統(tǒng)的歸類和全面的識別。

54、風(fēng)險識別的依據(jù)：（1）項目規(guī)劃（2）風(fēng)險管理規(guī)劃（3）風(fēng)險種類（4）歷史資料

（5）制約因素與假設(shè)條件

55、風(fēng)險評估一般分為定性評估和定量評估。

56、工程項目常用的風(fēng)險對策有風(fēng)險回避、風(fēng)險轉(zhuǎn)移、損失控制、風(fēng)險自留。

57、企業(yè)安全生產(chǎn)教育培訓(xùn)一般包括對管理人員、特種作業(yè)人員、企業(yè)員工的安全教育。

58、企業(yè)員工的安全教育主要有新員工上崗前的三級安全教育、改變工藝和變換崗位安全教育、經(jīng)常性安全教育三種形式。

59、安全檢查的內(nèi)容：查思想、查管理、查隱患、查整改、查傷亡事故處理等。

60、安全生產(chǎn)技術(shù)措施的主要內(nèi)容：（1）進(jìn)入施工現(xiàn)場的安全規(guī)定（2）地面及深槽作業(yè)的防護(hù)（3）高處及立體交叉作業(yè)的防護(hù)（4）施工用電安全

（5）施工機械設(shè)備的安全使用

（6）在采取“四新”技術(shù)時，有針對性的專門安全技術(shù)措施

（7）有針對自然災(zāi)害預(yù)防的安全措施

（8）預(yù)防有毒、有害、易燃、易爆等作業(yè)造成危害的安全技術(shù)措施（9）現(xiàn)場消防措施

61、工程安全隱患包括三個部分的不安全因素：人的不安全因素、物的不安全因素、組織管理上的不安全因素。

62、安全事故隱患治理原則：（1）冗余安全治理原則（2）單項隱患綜合治理原則

（3）事故直接隱患與間接隱患并治原則（4）預(yù)防與減災(zāi)并重治理原則（5）重點治理原則（6）動態(tài)治理原則 63、事故處理的原則（“四不放過”處理原則）：（1）事故原因未查清不放過

（2）事故責(zé)任人未受到處理不放過

（3）事故責(zé)任人和周圍群眾沒有受到教育不放過（4）事故沒有制定切實可行的整改措施不放過

64、信息的基本特征：客觀性、加工性、可存儲性、可共享性。

65、信息管理的內(nèi)容：

（1）工程項目管理信息的建立和信息流的組織（2）工程項目信息的收集（3）工程項目信息的傳遞

（4）工程項目信息的加工與處理（5）工程項目信息的儲存

66、建設(shè)工程竣工驗收的條件：

（1）完成建設(shè)工程全部設(shè)計和合同約定的各項內(nèi)容，達(dá)到使用要求

（2）有完整的技術(shù)檔案和施工管理資料

（3）有工程使用的主要建筑材料、建筑構(gòu)配件和設(shè)備的進(jìn)場實驗報告

（4）有勘察、設(shè)計、施工、工程監(jiān)理單位分別簽署的質(zhì)量合格文件

（5）有施工單位簽署的工程保修書

67、由建設(shè)單位負(fù)責(zé)組織竣工驗收小組。68、工程項目的回訪一般采用三種形式：季節(jié)性回訪、技術(shù)性回訪、保修期滿前的回訪。

69、工程項目后評價的作用：項目后評價是項目建設(shè)周期中最后一個環(huán)節(jié)，是全面提高項目決策和項目管理水平的必要和有效手段。70、工程項目后評價的內(nèi)容：（1）項目決策與建設(shè)過程評價（2）項目效益后評價（3）項目管理后評價（4）項目影響后評價

71、項目后評價的方法：前后對比法、有無對比法、目標(biāo)樹——邏輯框架法。