第一篇：房地產(chǎn)業(yè)偷逃稅問題解析

房地產(chǎn)業(yè)偷逃稅問題解析

隨著我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的逐步確立和住房制度改革的深入以及人們生活水平的不斷提高，房地產(chǎn)業(yè)的社會(huì)需求及其在國(guó)家產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)中的位臵曰漸突出，房地產(chǎn)行業(yè)飛速發(fā)展。房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)成為拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要力量和新的稅源增長(zhǎng)點(diǎn)。但由于種種原因房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)偷逃稅情況比較嚴(yán)重，已經(jīng)成為稅務(wù)部門日常管理的難點(diǎn)和社會(huì)關(guān)注的熱點(diǎn)。

自國(guó)家實(shí)行土地有償出讓、轉(zhuǎn)讓制度以來，房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展非常迅猛，私人擁有房地產(chǎn)的數(shù)量不斷上升，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資增長(zhǎng)強(qiáng)勁。然而與迅猛發(fā)展的房地產(chǎn)業(yè)相比，我國(guó)房地產(chǎn)稅收收入的增長(zhǎng)卻十分有限。據(jù)統(tǒng)計(jì)，1998-2003年，我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)總收入和財(cái)政收入總額的年平均增幅分別為25％和 17％，而與此密切相關(guān)的房地產(chǎn)稅收收入雖然絕對(duì)量增長(zhǎng)也較快，但稅收收入額占整個(gè)財(cái)政收入的比重始終維持在4.4％左右，增長(zhǎng)非常有限，這與近年來整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)持續(xù)穩(wěn)定增長(zhǎng)，房地產(chǎn)業(yè)迅速崛起壯大的情況很不協(xié)調(diào)（詳見《我國(guó)現(xiàn)行房地產(chǎn)稅制的博弈分析》，載于《稅務(wù)研究》2005年第5期）。根據(jù)10省市地稅局的統(tǒng)計(jì)顯示，從1994年至2001年間，房地產(chǎn)稅收收入在各地地方稅收收入的比重全部呈現(xiàn)上升趨勢(shì)，平均比重從1 994年的2％上升到2001年的 6.89％，由此可見其發(fā)展之迅速。但是，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展速度和稅收增長(zhǎng)明顯不成比例。例如，北海市商品房交易額2001年為27375.59萬元，2002年為 56842.56萬元，2003年為60370.78萬元，而2001、2002、2003年度房地產(chǎn)企業(yè)所得稅收入僅分別為445萬元、183萬元、396萬元?？梢姺康禺a(chǎn)行業(yè)偷逃稅的嚴(yán)重程度。

一、房地產(chǎn)業(yè)偷逃稅的主要手段

（一）通過各種方式將合法收入轉(zhuǎn)移或不記營(yíng)業(yè)收入偷逃稅款

一是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過與其他單位合作建房等方式，以房換地，不記收入偷逃稅款。部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)由于自身資金不足和征地的需要，抑或是擁有土地一方的利益需要，房地產(chǎn)企業(yè)與外單位簽訂聯(lián)合建房協(xié)議后，用所建房屋換取土地，而所換價(jià)值不按規(guī)定確認(rèn)銷售收入，不按規(guī)定申報(bào)納稅。

二是房地產(chǎn)企業(yè)以商品房或門面抵工程款不記收入偷逃稅款。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)屬勞動(dòng)密集型、資金密集型企業(yè)，開發(fā)前期資金投入大、資金短缺嚴(yán)重，而建筑安裝工程在承接建安工程時(shí)，為了順利拿到所招投標(biāo)項(xiàng)目，經(jīng)常出現(xiàn)與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)協(xié)議首先帶資入場(chǎng)的現(xiàn)象。房子建成后就以相應(yīng)等值的商品房或門面（工程隊(duì)得到的是近水樓臺(tái)先得月的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)）抵建安工程款。

三是房地產(chǎn)企業(yè)以收據(jù)收取車庫、雜物房等售房款不記收入偷逃稅款。國(guó)家建設(shè)部和國(guó)家測(cè)繪局對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)在辦理產(chǎn)權(quán)登記時(shí)有規(guī)定，凡架空層高度未達(dá)到2.2米的車庫、雜屋不予辦理產(chǎn)權(quán)登記。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)商品房時(shí)一樓的雜物屋和頂屋的坡屋一般都未達(dá)到2.2米高度，部分車庫也未達(dá)2.2米高度，在銷售此類房屋時(shí)與購(gòu)房者一般以合同形式約定使用年限。房地產(chǎn)開發(fā)商以不能辦產(chǎn)權(quán)證為由，在售房時(shí)自制收款收據(jù)，將收取的金額掛“其他應(yīng)付款”或干脆挪做“小金庫”使用。此種偷稅手段也是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)常用的一種，且較為普遍。

四是房地產(chǎn)企業(yè)通過代收各種“初裝費(fèi)”及基金不記收入偷逃稅款。按現(xiàn)行房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)運(yùn)作方式來看，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在收取售房款之外，還收取部分代收代付或代墊款項(xiàng)：如有線電視的初裝費(fèi)、網(wǎng)絡(luò)寬帶初裝費(fèi)、電話電纜初裝費(fèi)、煤氣管安裝費(fèi)、房屋交易費(fèi)、辦證費(fèi)、房屋維修基金、水電增容費(fèi)等等各種費(fèi)用?，F(xiàn)行營(yíng)業(yè)稅政策規(guī)定，營(yíng)業(yè)稅的營(yíng)業(yè)額為納稅人向?qū)Ψ绞杖〉娜績(jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用，包括代收、代墊款項(xiàng)。而房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以企業(yè)實(shí)際沒有取得代收代墊款項(xiàng)收入為由未進(jìn)行納稅申報(bào)，這種偷稅現(xiàn)象在所檢查的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中占了絕大多數(shù)。

（二）通過土地評(píng)估增值虛增開發(fā)成本偷逃稅款

按照建設(shè)部門的有關(guān)規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資質(zhì)規(guī)定了注冊(cè)資本越多、開發(fā)規(guī)模越大，則資質(zhì)等級(jí)越高。目前房地產(chǎn)企業(yè)有相當(dāng)一部分是民營(yíng)企業(yè)性質(zhì)的有限責(zé)任公司，這些企業(yè)在初建時(shí)其注冊(cè)資本不大。為了提高資質(zhì)，這些規(guī)模較小的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)利用購(gòu)進(jìn)的土地經(jīng)初步“三通一平”開發(fā)后，進(jìn)行土地評(píng)估、迅速增大注冊(cè)資本，提高資質(zhì)。而評(píng)估增值的土地成本直接記入開發(fā)成本，虛增土地成，減少企業(yè)所得稅稅基，達(dá)到既增資又偷稅一舉兩得的目的。還有些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)則與建筑安裝企業(yè)相互勾結(jié)做假虛增成本，多計(jì)成本偷逃稅款?，F(xiàn)行建筑安裝企業(yè)的建安發(fā)票，主要實(shí)行由稅務(wù)征收部門或發(fā)票管理部門代開的辦法，只要繳納營(yíng)業(yè)稅及附加，在開票“窗口”或征收部門都能開到，少數(shù)地方把建安營(yíng)業(yè)稅及附加作為“引稅”的重要渠道，這就為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)偷逃企業(yè)所得稅有了可乘之機(jī)。房地產(chǎn)開發(fā)商用支付3.3％的營(yíng)業(yè)稅及附加的代價(jià)，就可以輕松偷逃33％的企業(yè)所得稅。

（三）采取“假借款、真按揭”偷逃稅款

隨著銀行經(jīng)營(yíng)方式多元化的發(fā)展，金融按揭貸款購(gòu)房方式作為一項(xiàng)新興實(shí)用的服務(wù)項(xiàng)目，很快得到房地產(chǎn)公司和住房消費(fèi)者的青睞，成為房地產(chǎn)銷售業(yè)務(wù)中的主要方式。房地產(chǎn)公司利用這一銷售方式的特殊性，將銀行按揭的款項(xiàng)記入往來科目而不做收入處理，從而達(dá)到隱瞞營(yíng)業(yè)收入、偷逃稅款的目的。通過對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)稅收專項(xiàng)檢查發(fā)現(xiàn)，有的房地產(chǎn)企業(yè)為緩解資金壓力，采取假按揭的方式，通過收集個(gè)人身份證、戶口簿搞假銷售，或串通購(gòu)房者，虛抬房?jī)r(jià)搞假按揭，騙取銀行貸款來彌補(bǔ)資金缺口，在賬目處理上不記銷售收入，而是作為長(zhǎng)期借款記賬，偷逃稅款。

（四）利用建安公司、銷售公司等關(guān)聯(lián)企業(yè)進(jìn)行偷逃稅款

近年來，房地產(chǎn)開發(fā)已成為一些地區(qū)新的支柱產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)也在向集團(tuán)化發(fā)展，新的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)移出現(xiàn)了新的偷逃稅手段。也就是說，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)展到一定程度后，利用自己的親戚朋友注冊(cè)成立了一些相應(yīng)的建安公司、銷售公司、物業(yè)公司，使其成為控股公司或全資公司，將開發(fā)商品房的建安工程交由關(guān)聯(lián)的建筑公司承建；將房地產(chǎn)的銷售業(yè)務(wù)分離出去，經(jīng)營(yíng)其房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的代理銷售業(yè)務(wù)、廣告業(yè)務(wù)等：物業(yè)公司則代收房產(chǎn)開發(fā)公司一切價(jià)外費(fèi)用，如代墊代付維修基金等費(fèi)用。這些關(guān)聯(lián)企業(yè)通過訂立各種假各同等手段，相互調(diào)控收入及利潤(rùn)，以達(dá)到偷逃稅款的目的。如我們?cè)跈z查北海市某房地產(chǎn)有限公司時(shí)發(fā)現(xiàn)，該房地產(chǎn)公司與承建該項(xiàng)目的建筑公司的法人代表是夫妻關(guān)系，兩公司利用假合同虛增成本偷逃稅款1 22萬元。

（五）人為造成賬務(wù)核算混亂進(jìn)行偷逃稅款

其表現(xiàn)主要有以下幾種現(xiàn)象：一種是不結(jié)轉(zhuǎn)收入，不核算成本。房地產(chǎn)開發(fā)資金使用成本較高，應(yīng)繳稅款金額較大，部分房地產(chǎn)企業(yè)為節(jié)省財(cái)務(wù)費(fèi)用，主觀上存在拖延繳納稅款的故意。從我局2003年上半年對(duì)1 2戶房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的調(diào)查情況看，普遍存在預(yù)收款不結(jié)轉(zhuǎn)收入申報(bào)納稅的情況，涉及的金額達(dá)6000多萬元。另一種是不按財(cái)務(wù)制度和稅法規(guī)定確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)和開發(fā)成本的結(jié)轉(zhuǎn)，而根據(jù)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)、融資的需要隨意確認(rèn)收入和結(jié)轉(zhuǎn)成本。這兩種現(xiàn)象都將導(dǎo)致企業(yè)利潤(rùn)不真實(shí)。影響企業(yè)所得稅應(yīng)納稅所得額，這種偷稅手段在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所查的案例中較為普遍。還有一種是利用行業(yè)特點(diǎn)，故意調(diào)整成本。每個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目一般都要經(jīng)過前期準(zhǔn)備、工程施工、驗(yàn)收出售等階段，開發(fā)建設(shè)周期少則幾個(gè)月，多則數(shù)年。這個(gè)特點(diǎn)決定了房地產(chǎn)企業(yè)在會(huì)計(jì)核算上的連續(xù)性比較強(qiáng)。特別是有多個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目同時(shí)進(jìn)行的開發(fā)公司。各項(xiàng)目的成本劃分不是很清晰。房地產(chǎn)公司正是利用了這一行業(yè)特點(diǎn)，制造了“明虧暗盈”的假象。房地產(chǎn)開發(fā)公司往往將幾個(gè)開發(fā)項(xiàng)目不易區(qū)分的成本混在一起，設(shè)臵一個(gè)“共同費(fèi)用”賬戶，結(jié)轉(zhuǎn)經(jīng)營(yíng)成本時(shí)不是按照權(quán)責(zé)發(fā)生制原則和配比原則進(jìn)行，而是根據(jù)收入情況，利用“共同費(fèi)用”賬戶隨意調(diào)整，達(dá)到其調(diào)減利潤(rùn)偷逃稅款的目的。

（六）利用“預(yù)提費(fèi)用”賬戶虛增成本偷逃稅款

按照稅法有關(guān)規(guī)定，根據(jù)預(yù)提費(fèi)用年末不得留有余額的規(guī)定及權(quán)責(zé)發(fā)生制原則，對(duì)開發(fā)建設(shè)周期比較長(zhǎng)的房地產(chǎn)開發(fā)的預(yù)提費(fèi)用，應(yīng)區(qū)別不同情況進(jìn)行處理。但是許多房地產(chǎn)公司“預(yù)提費(fèi)用”賬戶中提取的費(fèi)用年終存在大量結(jié)余。此類房地產(chǎn)開發(fā)公司主要采取兩種方式虛增成本：一方面，通過爭(zhēng)取地方政府及有關(guān)部門的優(yōu)惠政策來少付或者不付各項(xiàng)費(fèi)用，同時(shí)仍提取按照規(guī)定應(yīng)支付的各項(xiàng)費(fèi)用，而不是按照實(shí)際支付金額計(jì)列相關(guān)費(fèi)用；另一方面，繼續(xù)提取國(guó)家已取消的收費(fèi)，形成應(yīng)付而付不出的各項(xiàng)費(fèi)用長(zhǎng)期掛賬，通過“預(yù)提費(fèi)用”等往來賬戶記入開發(fā)成本。房地產(chǎn)公司通過上述方法造成賬面上經(jīng)營(yíng)虧損，實(shí)際上未付出的費(fèi)用是贏利，從而達(dá)到不繳或者少繳企業(yè)所得稅的目的。

二、房地產(chǎn)企業(yè)偷逃稅收的原因分析

房地產(chǎn)業(yè)是現(xiàn)行稅制下繳納地方稅種最多的行業(yè)，涉及10個(gè)稅（費(fèi)）種類：主要稅種涉及建筑安裝環(huán)節(jié)3％的營(yíng)業(yè)稅和銷售不動(dòng)產(chǎn)環(huán)節(jié)5％的營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、土地使用稅、土地增值稅、印花稅、房產(chǎn)稅（自用房、出租房）、個(gè)人所得稅、企業(yè)所得稅（外商投資企業(yè)和外國(guó)企業(yè)所得稅）、契稅（由業(yè)主繳納，房產(chǎn)部門代收）。筆者對(duì)北海市地方稅務(wù)局重大案件審理委員會(huì)2004年審理的6戶房地產(chǎn)企業(yè)涉稅案件情況進(jìn)行比較分析，結(jié)果發(fā)現(xiàn)偷逃的地方各稅總額占房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)納稅總額的 78％。偷逃稅比例較高的稅種集中在營(yíng)業(yè)稅、企業(yè)所得稅、土地增值稅、土地使用稅、房產(chǎn)稅等稅種上。究其根源有以下幾方面原因：

（一）我國(guó)現(xiàn)行房地產(chǎn)稅收政策繁雜，給納稅人自行申報(bào)納稅帶來難度，也為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)偷逃稅提供了可能

在房地產(chǎn)業(yè)目前的鏈條中，從土地使用權(quán)的出讓到房地產(chǎn)的開發(fā)、轉(zhuǎn)讓、保有等諸環(huán)節(jié)涉及的稅種有1 2個(gè)，分別是營(yíng)業(yè)稅及城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加、企業(yè)所得稅、外商投資企業(yè)和外國(guó)企業(yè)所得稅、個(gè)人所得稅、土地增值稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅、印花稅、耕地占用稅、契稅等。由于涉及的稅種多。各稅種的征收環(huán)節(jié)和計(jì)稅依據(jù)各不相同，這些繁雜的稅種和計(jì)算過程讓內(nèi)行記不住，外行看不懂，造成征管難度大，稅源控管存在較多的漏洞，稅收流失比較嚴(yán)重。首先，房地產(chǎn)市場(chǎng)的稅制結(jié)構(gòu)不合理。目前，在房地產(chǎn)市場(chǎng)上，開發(fā)階段稅少、稅負(fù)輕，而流通環(huán)節(jié)稅重。這種稅制結(jié)構(gòu)實(shí)際上鼓勵(lì)了投機(jī)，又助長(zhǎng)了土地的隱形交易，致使逃稅現(xiàn)象嚴(yán)重。其次。房地產(chǎn)市場(chǎng)的稅費(fèi)多，負(fù)擔(dān)重，使企業(yè)稅負(fù)重，增加了建房成本，使部分房地產(chǎn)企業(yè)偷稅動(dòng)機(jī)較強(qiáng)。再次，土地使用稅計(jì)稅依據(jù)不合理。我國(guó)土地使用稅的征收，不是按價(jià)值征收，而是按面積征收，這種征稅形式不能隨著課稅對(duì)象價(jià)值的上升而上升，具有稅源不足而缺乏彈性的缺陷。這在某種程度上縱容了房地產(chǎn)商去投機(jī)和偷漏稅款。此外，內(nèi)外有別的兩套稅制，導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)上的不公平競(jìng)爭(zhēng)，也使得內(nèi)、外資房地產(chǎn)企業(yè)的偷稅手段更復(fù)雜更隱蔽。

（二）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)具有較復(fù)雜的社會(huì)背景，其復(fù)雜的背景為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)偷逃稅提供了可能

目前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)大致可分為兩類，一類是職能部門下設(shè)的“三產(chǎn)”或“集體”企業(yè)，利用部門優(yōu)勢(shì)從事房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)；另一類是一部分下海經(jīng)商的能人和部分具有一定社會(huì)背景和社會(huì)活動(dòng)能力的人，他們組建的有限責(zé)任公司（有的實(shí)際就是一個(gè)人的股份，實(shí)為個(gè)體老板）與政府及相關(guān)職能部門有著千絲萬縷的聯(lián)系。因此，他們?yōu)榱俗非蟾哳~利潤(rùn)，抓住行業(yè)經(jīng)營(yíng)的特殊性，利用其自身影響力和擁有的各種資源干擾和影響著房地產(chǎn)稅收的征管，抓住稅收監(jiān)管的空檔和漏洞以及對(duì)偷逃稅的處罰不力等因素，采取各種復(fù)雜隱秘的偷逃稅手段進(jìn)行瘋?cè)蔚耐堤佣惢顒?dòng)。同時(shí)，由于房地產(chǎn)企業(yè)不僅能給地方政府帶來滾滾的財(cái)源，而且能為地方政府樹立良好的社會(huì)形象，在短期利益驅(qū)動(dòng)下，地方政府無形中為房地產(chǎn)企業(yè)偷逃稅款充當(dāng)了“保護(hù)傘”.如有的地方政府為加快城市建設(shè)，減輕財(cái)政支出壓力，在招標(biāo)的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中附加配套開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目，并在稅、費(fèi)上做出允諾，同時(shí)要求稅務(wù)部門提供稅收優(yōu)惠，或擅自擴(kuò)大稅收優(yōu)惠政策享受的，使稅法的權(quán)威性和嚴(yán)肅性受到破壞。

（三）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的行業(yè)特性與現(xiàn)行稅收征管滯后，為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)偷逃稅提供了可能

從房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)業(yè)務(wù)流程可以看出，一個(gè)正規(guī)合法的從事房地產(chǎn)開發(fā)的企業(yè)，要經(jīng)歷土地使用許可證的申請(qǐng)、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目立項(xiàng)和投資計(jì)劃審批、規(guī)劃許可申請(qǐng)、施工許可申請(qǐng)，而在辦理這些申請(qǐng)和許可期間，已形成了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)某一項(xiàng)目的基本要件，如項(xiàng)目名稱、項(xiàng)目性質(zhì)（住宅或綜合樓）、占地面積、建筑面積，同時(shí)也發(fā)生了部分開發(fā)成本及費(fèi)用。從房地產(chǎn)開發(fā)過程來看，各行政管理部門之間的管理相當(dāng)嚴(yán)密，沒有上個(gè)環(huán)節(jié)的審批、許可、費(fèi)用繳納，下一環(huán)節(jié)就辦不了，這些許可的辦理及成本費(fèi)用的支付都是在稅務(wù)管理和納稅申報(bào)事項(xiàng)前發(fā)生的，而現(xiàn)行稅收政策在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)生了銷售收入時(shí)，才對(duì)銷售商品房確定收入時(shí)間、成本扣除及成本分?jǐn)傋髁讼鄳?yīng)的規(guī)定，可以說稅務(wù)部門是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品事后介入管理的。因此，稅務(wù)部門不能有效監(jiān)控、準(zhǔn)確掌握房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在房地產(chǎn)開發(fā)過程中形成的成本費(fèi)用信息。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)因多個(gè)項(xiàng)目同時(shí)開發(fā)或先后滾動(dòng)開發(fā)，根據(jù)現(xiàn)行財(cái)務(wù)制度規(guī)定應(yīng)將歸集的開發(fā)成本按各項(xiàng)目占地面積、建筑面積或工程概算等方法配比分?jǐn)傆?jì)入開發(fā)產(chǎn)品，在已完工的開發(fā)產(chǎn)品和已銷售的開發(fā)產(chǎn)品——商品房中按收入成本配比原則，分?jǐn)傆?jì)算出銷售成本，計(jì)入經(jīng)營(yíng)成本。期間費(fèi)用按當(dāng)期實(shí)際發(fā)生列支進(jìn)入當(dāng)期損益。由于現(xiàn)行稅收政策規(guī)定土地增值稅的計(jì)稅依據(jù)是土地增值額，企業(yè)所得稅的計(jì)稅依據(jù)為應(yīng)納稅所得額，而房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的產(chǎn)品開發(fā)周期較長(zhǎng)或先后滾動(dòng)開發(fā)，企業(yè)利用行業(yè)的特性，不按財(cái)務(wù)制度和稅法規(guī)定進(jìn)行正確的財(cái)務(wù)核算和納稅申報(bào)，使得現(xiàn)行稅制下繳納地方各稅最多的一個(gè)行業(yè)——房地產(chǎn)行業(yè)，成了偷逃稅的重災(zāi)區(qū)。其納稅比例較高的稅種如企業(yè)得稅、土地增值稅、土地使用稅，成了偷逃稅比例較高的稅種。

（四）稅務(wù)機(jī)關(guān)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)稅收管理不到位，打擊房地產(chǎn)業(yè)涉稅違法行為力度不夠，客觀上為房地產(chǎn)業(yè)偷逃稅款提供了機(jī)會(huì)

首先，稅務(wù)機(jī)關(guān)未能開展與其他行政管理部門之間的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目信息交流，自身也不具備收集到相關(guān)信息的手段，無法在房地產(chǎn)開發(fā)過程中有效地參與管理和監(jiān)控，不具備利用有效管理要互助在最佳時(shí)機(jī)對(duì)納稅人進(jìn)行稅務(wù)管理的條件，客上給了房地產(chǎn)業(yè)納稅人偷逃稅的機(jī)會(huì)。其次。稅務(wù)部門檢查稅收一般是以年度為單位，但由于房地產(chǎn)企業(yè)大部分都是跨年度、跨地域滾動(dòng)開發(fā)，流動(dòng)性比較大，很容易造成虧損的假象。如果一個(gè)樓盤還沒有賣完，但是開發(fā)商看錢賺得差不多了，有等到結(jié)算，用賣房款去開發(fā)第二個(gè)樓盤，盡管一個(gè)一個(gè)樓盤銷售了，但是賬面上卻一直是虧損的。再次，稅務(wù)人員在查處涉稅案件過程中經(jīng)常受到各種因素干擾，導(dǎo)致行政處罰力度低，涉嫌犯罪的案件移送率低，無法追究責(zé)任人的刑事責(zé)任。多數(shù)案件是以補(bǔ)代罰、以罰代刑。偷逃稅成本不高是造成該行業(yè)納稅人屢查屢犯、屢教不改的重要原因。

三、防范和治理房地產(chǎn)業(yè)偷逃稅的對(duì)策

（一）加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)整個(gè)過程的監(jiān)控，從征管環(huán)節(jié)防止房地產(chǎn)業(yè)稅收流失

從房地產(chǎn)企業(yè)偷逃稅款的手段和原因來看，納稅人偷逃稅款發(fā)生在房地產(chǎn)開發(fā)的每一個(gè)環(huán)節(jié)。因此，要遏制房地業(yè)偷逃稅行為，需要稅務(wù)部門對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)各環(huán)節(jié)進(jìn)行跟蹤，強(qiáng)化對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的全程監(jiān)控。一是加強(qiáng)部門配合，建立信息傳遞制度，實(shí)現(xiàn)稅收的源泉控管。房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的每一個(gè)環(huán)節(jié)都必須通過政府部門辦理相關(guān)手續(xù)，稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)加強(qiáng)與土地管理、城市規(guī)劃、城市建設(shè)、房產(chǎn)管理等部門的聯(lián)系，建立信息傳遞制度，及時(shí)掌握房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的涉稅資科。并建立檔案，全程跟蹤，努力獲取企業(yè)建筑本等信息。為了增強(qiáng)納稅人信息的真實(shí)性，稅務(wù)人員在取得納稅人稅務(wù)登記資料后，應(yīng)到現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行實(shí)地調(diào)查及到相關(guān)部門核實(shí)情況。如北海市政府在前幾年對(duì)享受停緩建稅收優(yōu)惠政策的房地產(chǎn)項(xiàng)目分別發(fā)給了優(yōu)惠證，但許多重新開工的項(xiàng)目超過了原來規(guī)定的優(yōu)惠范圍，要么擴(kuò)大享受優(yōu)惠政策的面積，要么把沒有享受優(yōu)惠政策的項(xiàng)目當(dāng)作享受優(yōu)惠政策的項(xiàng)目報(bào)批。因此稅務(wù)人員只有通過實(shí)地調(diào)查和核實(shí)，才能杜絕超范圍享受稅收優(yōu)惠的現(xiàn)象發(fā)生。二是改進(jìn)稅收征管手段，提高管理效率。一方面要加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)納稅人的登記、申報(bào)管理，并實(shí)行全程跟蹤管理，經(jīng)常分析有關(guān)稅源，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)檢查，涉嫌偷逃稅的，及時(shí)移交稽查部門，防止因稅務(wù)機(jī)關(guān)內(nèi)部管理脫節(jié)而發(fā)生偷逃稅行為。另一方面加大對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)工程的成本審核和票據(jù)的審核管理力度，增加建安企業(yè)的工程成本真實(shí)性和準(zhǔn)確性，盡量防止房地產(chǎn)利用假合同、假信息虛增成本，以達(dá)到偷逃稅款的目的。同時(shí)，稅務(wù)部門還要加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)銷售環(huán)節(jié)的監(jiān)控。房地產(chǎn)業(yè)的稅收主要體現(xiàn)在銷售環(huán)節(jié)，稅務(wù)機(jī)關(guān)在銷售環(huán)節(jié)加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)票據(jù)領(lǐng)用、管理、結(jié)算的管理，就能最大限度地掌握房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的收入情況，據(jù)此審核企業(yè)申報(bào)納稅的真實(shí)性和準(zhǔn)確性。

（二）強(qiáng)化對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的稽查，加大對(duì)房地產(chǎn)業(yè)偷逃稅的懲處力度

為從根本上堵塞房地產(chǎn)企業(yè)稅收流失的漏洞，建立起房地產(chǎn)行業(yè)良好的納稅秩序，地稅部門除了加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)各環(huán)節(jié)的監(jiān)控外，還應(yīng)該應(yīng)有針對(duì)性地采取措施，加大對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)偷逃稅款行為的查處力度。一是加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的選案工作，提高選案的準(zhǔn)確性。稽查部門通過對(duì)征管部門和房地產(chǎn)審核小組提供資料的分析，有選擇性地對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行重點(diǎn)稽查。二是努力提高稅務(wù)稽查人員的素質(zhì)，加強(qiáng)對(duì)稅務(wù)人員職業(yè)道德教育和業(yè)務(wù)培訓(xùn)，增強(qiáng)道德修養(yǎng)，提高查賬能力，并建立有效的監(jiān)督機(jī)制，對(duì)稽查案件的質(zhì)量實(shí)行定期檢查，嚴(yán)格落實(shí)執(zhí)法目標(biāo)責(zé)任制，規(guī)范辦案人員依法檢查、依法處理。三是加大對(duì)房地產(chǎn)涉稅案件的處罰力度。要敢于破除“人情稅”、“關(guān)系稅”堅(jiān)持依法納稅，堅(jiān)持依照《稅收征管法》有關(guān)規(guī)定，對(duì)查處出的偷稅款及罰沒款久拖不交的房地產(chǎn)企業(yè)，采取強(qiáng)制措施，依法堅(jiān)決催繳入庫；對(duì)大案要案，按照法律程序移送司法機(jī)關(guān)并對(duì)偷稅者予以重罰，對(duì)法人代表和財(cái)務(wù)人員追究法律責(zé)任，讓其再不敢有半點(diǎn)偷稅逃稅之心。

（三）全面實(shí)施房地產(chǎn)稅收一體化征管，建立房地產(chǎn)業(yè)各稅種的稅源控管

國(guó)家稅務(wù)總局下發(fā)的國(guó)稅發(fā)[2005]82號(hào)文，要求在房地產(chǎn)行業(yè)推行一體化征稅的全新管理模式。一體化征稅的目的，在于堵截房地產(chǎn)行業(yè)比較嚴(yán)重的稅收流失。實(shí)行所謂一體化征稅，主要是以契稅征管為切入點(diǎn)，借此全面掌控稅源信息，再通過征收機(jī)關(guān)間的配合，準(zhǔn)確、快捷地傳遞這些信息，實(shí)現(xiàn)信息的互通共享，從而跟蹤掌握有關(guān)房地產(chǎn)稅收的稅源情況，提高稅收的管理質(zhì)量和效率。在房地產(chǎn)業(yè)目前的鏈條中，從土地使用權(quán)的出讓到房地產(chǎn)的開發(fā)、轉(zhuǎn)讓、保有等諸環(huán)節(jié)涉及的稅種有12個(gè)之多。由于涉及的稅種多，稅收征管難度大，稅源控管存在較多的漏洞，稅收流失比較嚴(yán)重。但是，房地產(chǎn)稅收諸稅種征管所依據(jù)的基礎(chǔ)信息大致相同，利用契稅納稅申報(bào)以及從房地產(chǎn)管理部門取得的信息，就可以加強(qiáng)房地產(chǎn)稅收諸稅種的稅源控管，從而減少稅收流失，使房地產(chǎn)稅收管理的科學(xué)化、精細(xì)化提高到有效的水平。

（四）改革和完善房地產(chǎn)稅制，從源頭上堵住房地產(chǎn)企業(yè)的偷逃稅漏洞

隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的深入進(jìn)行，房地產(chǎn)行業(yè)已成為國(guó)家的支柱產(chǎn)業(yè)之一，對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展的影響遠(yuǎn)非昔日可比。在現(xiàn)行的稅制下，簡(jiǎn)單地加強(qiáng)征管，加大對(duì)逃稅企業(yè)的處罰力度，對(duì)遏制全行業(yè)避稅有一定作用，但非治本之策。要比較徹底地解決偷逃稅問題，就必須進(jìn)行稅制改革，從源頭上堵住房地產(chǎn)企業(yè)的逃稅漏洞。改革現(xiàn)行房地產(chǎn)稅制的關(guān)鍵是在遵循效率、公平和財(cái)政原則前提下，從根本上消除房地產(chǎn)行業(yè)信息不對(duì)稱的問題。要從房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)著手，結(jié)合土地流轉(zhuǎn)制度改革及房產(chǎn)保有階段的稅制結(jié)構(gòu)調(diào)整，減少房地產(chǎn)行業(yè)的私人信息擁有量，增加房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的信息透明度。只有如此，價(jià)格機(jī)制才能理順，房地產(chǎn)稅收與房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的良性循環(huán)及消費(fèi)者對(duì)商品房正常的消費(fèi)預(yù)期才能實(shí)現(xiàn)。改革的方向是建立科學(xué)的物業(yè)稅收體系，在統(tǒng)-內(nèi)外稅制的基礎(chǔ)上，按照簡(jiǎn)化稅制、擴(kuò)大稅基、降低稅率的總體思路，改革房地產(chǎn)過于混亂的租、稅、費(fèi)體系，簡(jiǎn)化歸并房產(chǎn)稅與城市房地產(chǎn)稅等稅種，完善契稅和印花稅，開征遺產(chǎn)稅與贈(zèng)與稅等，建立一個(gè)稅負(fù)合理、結(jié)構(gòu)科學(xué)、征管便利、收入穩(wěn)定、調(diào)控有效的物業(yè)稅體系。

第二篇：房地產(chǎn)業(yè)成偷逃稅重災(zāi)區(qū) 涉稅違法手段花樣百出

房地產(chǎn)業(yè)成偷逃稅重災(zāi)區(qū) 涉稅違法手

段花樣百出

2014年04月17日 00:56 來源：經(jīng)濟(jì)參考報(bào)

2014年稅收專項(xiàng)檢查大幕初啟。《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者日前從國(guó)家稅務(wù)總局獲悉，房地產(chǎn)及建筑安裝業(yè)再次被列為指令性檢查項(xiàng)目，這是房地產(chǎn)業(yè)自2002年以來連續(xù)12年被納入檢查范圍。

體量大、利潤(rùn)高的房地產(chǎn)行業(yè)涉及8個(gè)稅種，包括廣受關(guān)注的土地增值稅。記者整理發(fā)現(xiàn)，在往年的稅收專項(xiàng)檢查中，房地產(chǎn)行業(yè)成了查補(bǔ)稅款的“大戶”，有些年份幾乎占到全部查補(bǔ)稅款數(shù)額的一半，其涉稅違法手段花樣百出。

突出

行業(yè)成偷逃稅重災(zāi)區(qū)

國(guó)家稅務(wù)總局近日發(fā)布了《關(guān)于開展2014年全國(guó)稅收專項(xiàng)檢查工作的通知》，明確2014年行業(yè)稅收專項(xiàng)檢查項(xiàng)目包括3項(xiàng)指令性檢查項(xiàng)目和3項(xiàng)指導(dǎo)性檢查項(xiàng)目。3項(xiàng)指令性檢查項(xiàng)目是“房地產(chǎn)及建筑安裝業(yè)”“辦理出口退(免)稅企業(yè)”和“股權(quán)轉(zhuǎn)讓交易的企業(yè)及個(gè)人”，3項(xiàng)指導(dǎo)性檢查項(xiàng)目是“地方商業(yè)銀行”“高污染、高能耗及產(chǎn)能過剩企業(yè)”和“高收入者個(gè)人所得稅”。據(jù)了解，每年稅收專項(xiàng)檢查于四五月間全面啟動(dòng)，持續(xù)至11月底結(jié)束。

記者梳理歷年稅收專項(xiàng)檢查方案發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)業(yè)從2002年被納入稅收專項(xiàng)檢查以來，今年已是連續(xù)12年“榜上有名”。

國(guó)家稅務(wù)總局制訂的檢查方案要求檢查房地產(chǎn)業(yè)涉及的營(yíng)業(yè)稅、企業(yè)所得稅、個(gè)人所得稅、土地增值稅、土地使用稅、契稅、房產(chǎn)稅和印花稅，是對(duì)所有業(yè)務(wù)、所有稅種的全面檢查。

“從近幾年全國(guó)開展稅收專項(xiàng)檢查的情況看，房地產(chǎn)行業(yè)存在的涉稅違法問題較為突出?！币晃粊碜远悇?wù)稽查部門的人士指出。

來自國(guó)家稅務(wù)總局稽查局的數(shù)據(jù)顯示，房地產(chǎn)業(yè)及建筑安裝業(yè)查補(bǔ)收入占2006年稅收專項(xiàng)檢查工作查補(bǔ)收入總額的42.51%；戶均查補(bǔ)收入30.82萬元，是總體戶均查補(bǔ)收入的4.37倍；問題率為50.98%，高于全國(guó)平均問題率12.34個(gè)百分點(diǎn)。

2007年全國(guó)房地產(chǎn)業(yè)及建筑安裝業(yè)稅收專項(xiàng)檢查共查補(bǔ)稅款91.3億元，加收滯納金3.4億元，罰款6.8億元，共查補(bǔ)收入101.7億元。房地產(chǎn)業(yè)及建筑安裝業(yè)查補(bǔ)收入占到專項(xiàng)檢查查補(bǔ)總收入的45%，戶均查補(bǔ)收入35.4萬元，是總體戶均查補(bǔ)收入的2.6倍。

2011年中國(guó)稅務(wù)年鑒中關(guān)于稅收專項(xiàng)檢查的總結(jié)中特別提到，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)開展稅收專項(xiàng)檢查是為配合國(guó)家宏觀調(diào)控政策而部署的重點(diǎn)檢查項(xiàng)目。2010年稅務(wù)機(jī)關(guān)檢查房地產(chǎn)企業(yè)9.63萬戶，查補(bǔ)收入294.47億元，占全年稅收專項(xiàng)檢查總收入的49.23%。

個(gè)別地區(qū)房地產(chǎn)行業(yè)的涉稅違法問題尤為嚴(yán)重《福清市地稅局稽查局2010稅收專項(xiàng)檢查工作總結(jié)》稱，2 0 1 0年 專 項(xiàng) 檢 查 查 補(bǔ) 各 項(xiàng) 收 入2227.95萬元，其中，共實(shí)施查補(bǔ)房地產(chǎn)行業(yè)稅款約2126萬元。

北京明稅律師事務(wù)所高級(jí)合伙人夏聰告訴《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者：“從2002年開始，每年房地產(chǎn)業(yè)和建筑安裝行業(yè)都入圍(稅收專項(xiàng)檢查)，說明行業(yè)面臨的稅收問題比較多。房地產(chǎn)業(yè)這幾年發(fā)展比較快，每年房地產(chǎn)查補(bǔ)的收入幾乎占到整個(gè)專項(xiàng)檢查的一半。”

夏聰還表示“我們多年幫助房企應(yīng)對(duì)專項(xiàng)檢查，就我們所接觸的情況看，房地產(chǎn)行業(yè)近年來查補(bǔ)的稅收收入是呈逐年增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)的，我覺得占全部查補(bǔ)稅款的比例大體上也會(huì)有所增加。”

金杜律師事務(wù)所稅務(wù)部負(fù)責(zé)人董剛說：“我作為稅務(wù)律師，為一些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提供稅務(wù)和法律服務(wù)，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的業(yè)態(tài)和信息有一定了解。房地產(chǎn)行業(yè)業(yè)務(wù)復(fù)雜，涉及的稅種比較多，拿地、立項(xiàng)、融資、拆遷、建設(shè)、銷售，各個(gè)環(huán)節(jié)問題都比較集中，如果不放過任何細(xì)節(jié)、深究嚴(yán)查，很難說有多少房企能100%在稅務(wù)上合規(guī)?！?/p>

手法

逃漏稅花招迭出

中國(guó)政法大學(xué)財(cái)稅金融法研究所教授施正文接受《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者采訪時(shí)表示“每年稅務(wù)總局進(jìn)行稅收專項(xiàng)檢查，選擇重點(diǎn)檢查對(duì)象有幾重考慮：一是重點(diǎn)選擇稅收征管可能存在漏洞或者稅收風(fēng)險(xiǎn)較大的行業(yè)；二是這個(gè)行業(yè)比較重要，稅源大，對(duì)完成稅收收入任務(wù)影響較大；三是這個(gè)行業(yè)領(lǐng)域最近出臺(tái)新的法規(guī)、政策，執(zhí)行中可能對(duì)政策的理解不太清楚從而出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)；四是根據(jù)歷年檢查中發(fā)現(xiàn)的問題，選擇長(zhǎng)期以來問題比較嚴(yán)重的行業(yè)；五是選擇一些很久沒有被選取的行業(yè)。”

他認(rèn)為，房地產(chǎn)行業(yè)連續(xù)多年被列為稅收檢查的重點(diǎn)，是因?yàn)樵撔袠I(yè)符合上述五條標(biāo)準(zhǔn)中的多項(xiàng)“房地產(chǎn)是支柱產(chǎn)業(yè)，利潤(rùn)高，稅負(fù)比較重，涉及多個(gè)稅種，對(duì)稅收收入貢獻(xiàn)大，長(zhǎng)期存在風(fēng)險(xiǎn)，容易出現(xiàn)逃漏稅”。

施正文告訴記者，在往年專項(xiàng)檢查后公布的欠稅名單中，很多房企都曾出現(xiàn)過。尤其是大房企，每年納稅額很高，通過欠稅或避稅可以獲得很高的收益。

一位地方稅務(wù)系統(tǒng)工作人士指出，很多房地產(chǎn)企業(yè)納稅人一味追求利益的最大化，偷逃稅現(xiàn)象較為嚴(yán)重。有意隱瞞利潤(rùn)逃避稅收，不記或少記收入，虛列成本費(fèi)用，設(shè)置“賬外賬”，開具虛假發(fā)票、白條等都是企業(yè)的慣用手段。

此外，有不少企業(yè)通過稅收籌劃把利潤(rùn)轉(zhuǎn)移到享受稅收優(yōu)惠的地方。“比如設(shè)置一個(gè)高新技術(shù)企業(yè)，把其他企業(yè)的利潤(rùn)轉(zhuǎn)移到高新技術(shù)企業(yè)，享受15%的所得稅率，而非一般企業(yè)的25%的稅率?；蛘咴诰S爾京群島等避稅地設(shè)置公司，通過轉(zhuǎn)讓定價(jià)把利潤(rùn)轉(zhuǎn)移到避稅地，來逃避中國(guó)征稅?！笔┱恼f，“還有一些房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)讓土地、房產(chǎn)的時(shí)候，為了規(guī)避營(yíng)業(yè)稅、土地增值稅、契稅等交易環(huán)節(jié)稅種，經(jīng)常通過公司股權(quán)的方式轉(zhuǎn)讓，這樣就只涉及所得稅的問題了?！?/p>

董剛則認(rèn)為，房地產(chǎn)企業(yè)的稅收漏洞，除了房企自身的問題，和地方政府的態(tài)度也密不可分。“對(duì)地方財(cái)政而言，土地出讓是很大一部分收入來源，地方政府對(duì)房企的管理、態(tài)度影響著地方土地出讓的收入。同時(shí)，房地產(chǎn)行業(yè)的很多稅種是地方稅種，由地方稅務(wù)局管理，而地方稅務(wù)局受地方政府的影響比較大。包括土地增值稅在內(nèi)的一些稅種這些年征管力度沒有達(dá)到預(yù)期，我認(rèn)為和部分地方政府的態(tài)度有很大關(guān)系?！彼f。

治理

稅種設(shè)置有待調(diào)整

專家認(rèn)為，稅務(wù)總局針對(duì)可能存在稅收風(fēng)險(xiǎn)的行業(yè)開展每年一度的稅收專項(xiàng)檢查，加大了征管力度，通過檢查發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)等行業(yè)在納稅中存在的問題，有助于規(guī)范納稅，成效值得肯定。不過，要從根本上解決問題，還需要進(jìn)一步健全、完善稅制。

施正文認(rèn)為，應(yīng)對(duì)當(dāng)前稅種設(shè)置進(jìn)行調(diào)整和改革。以土地增值稅為例，現(xiàn)實(shí)中能不能征收到位、稅種是不是需要改革，都需要討論。政策層面、征管層面和現(xiàn)實(shí)層面的很多問題都交織在房地產(chǎn)領(lǐng)域。

施正文告訴記者：“我認(rèn)為應(yīng)該對(duì)房地產(chǎn)領(lǐng)域的稅種進(jìn)行歸并。很多稅種是重復(fù)的，比如土增稅和企業(yè)所得稅。稅種的歸并應(yīng)該和房地產(chǎn)稅立法結(jié)合起來。同時(shí)，‘營(yíng)改增’應(yīng)盡快推進(jìn)，把建筑業(yè)、不動(dòng)產(chǎn)行業(yè)納入。另外房地產(chǎn)領(lǐng)域稅收主要在交易環(huán)節(jié)，持有環(huán)節(jié)幾乎沒有。為了遏制投機(jī)行為，應(yīng)減少交易環(huán)節(jié)稅負(fù)，增加持有環(huán)節(jié)稅負(fù)，有利于財(cái)富公平分配?！?/p>

此外，多位業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，稅收費(fèi)用負(fù)擔(dān)過重，影響房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展。上述地方稅務(wù)系統(tǒng)工作人士告訴記者，房地產(chǎn)行業(yè)不僅稅多，涉及的各種收費(fèi)也多，高額的費(fèi)用支出明顯加重了房地產(chǎn)行業(yè)的整體負(fù)擔(dān)水平，弱化了稅收的調(diào)控能力。因此不合理的收費(fèi)應(yīng)該清理。另外，房地產(chǎn)行業(yè)稅負(fù)偏高且存在重復(fù)課稅問題?！叭绻戏{稅，房地產(chǎn)行業(yè)的稅負(fù)明顯高于其他行業(yè)，不利于行業(yè)的健康發(fā)展?！痹撊耸糠Q。

董剛則表示，解決問題，除了要從立法層面、稅務(wù)監(jiān)管方面加強(qiáng)外，也需要培養(yǎng)納稅人合規(guī)納稅的意識(shí)。企業(yè)方面應(yīng)該避免有意鉆空子、偷逃稅的行為。記者 趙婧

第三篇：房地產(chǎn)業(yè)稽查過程中的營(yíng)業(yè)稅政策問題

營(yíng)業(yè)稅是地方稅收征管工作中最重要的稅種之一，雖然國(guó)家稅務(wù)總局制訂了新的《中華人民共和國(guó)營(yíng)業(yè)稅暫行條例》及其實(shí)施細(xì)則，同時(shí)根據(jù)反饋的問題下發(fā)了對(duì)應(yīng)的文件予以規(guī)范，但隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展過程中出現(xiàn)的各種新問題，尤其是作為經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)風(fēng)向標(biāo)的房地產(chǎn)業(yè)，在繳稅過程中出現(xiàn)的問題之多，常常使稅務(wù)稽查人員難以將現(xiàn)行的稅收政策執(zhí)行到位，甚至無法定案?，F(xiàn)將實(shí)際

稽查工作中出現(xiàn)的比較有爭(zhēng)議的營(yíng)業(yè)稅政策問題進(jìn)行了歸類，有以下幾點(diǎn)：

一、以地?fù)Q房

“以地?fù)Q房”是房地產(chǎn)開發(fā)中常見的取得土地的方式之一，我們稽查人員在實(shí)際工作中遇到以下幾種情況：

（一）甲方提供土地使用權(quán)，乙方（通常為房地產(chǎn)公司）提供資金，由乙方進(jìn)行立項(xiàng)并建設(shè)，建成后按比例分配房屋。對(duì)于第一種行為，根據(jù)國(guó)家稅務(wù)總局國(guó)稅函發(fā)【1995】156號(hào)文件有明確的規(guī)定，對(duì)雙方分別按“銷售不動(dòng)產(chǎn)”和“轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)”征稅，對(duì)這一點(diǎn)爭(zhēng)議較小。

（二）甲方提供土地使用權(quán)，乙方提供資金，由甲方進(jìn)行立項(xiàng)，乙方進(jìn)行建設(shè)，（也就是通常所說的委托建房行為），建成后按比例分配房屋。對(duì)這種行為，其他省市有更加細(xì)化的規(guī)定，滿足認(rèn)定條件的，對(duì)其代建費(fèi)用按“服務(wù)業(yè)---代理業(yè)”征稅，不滿足認(rèn)定條件的，仍全額按“銷售不動(dòng)產(chǎn)”征稅。但新疆對(duì)此沒有明確規(guī)定，我們?cè)趯?shí)際操作中不可能引用其他省市的文件，爭(zhēng)議較大，建議上級(jí)部門進(jìn)行規(guī)范。

（三）甲方提供土地使用權(quán)，乙方（通常為房地產(chǎn)公司）提供資金，建成后按比例分配房屋，但甲方不取得房屋，只按固定單價(jià)取得房款，房屋由乙方自行出售。對(duì)這種行為，我們通常對(duì)雙方分別按“轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)”和“銷售不動(dòng)產(chǎn)”征稅，但因?yàn)橐曳綄?duì)甲方支付房款后，又將房屋銷售，通常對(duì)乙方“銷售不動(dòng)產(chǎn)”的金額有爭(zhēng)議。

（四）甲方將土地使用權(quán)出租給乙方若干年，乙方投資在該土地上建造建筑物并使用，租賃期滿后，乙方將土地使用權(quán)連同所建的建筑物歸還甲方。對(duì)這種行為，爭(zhēng)議較大，期望上級(jí)部門盡快予以文件規(guī)范。

二、拆遷補(bǔ)償

（一）房地產(chǎn)企業(yè)支付的拆遷補(bǔ)償有三種形式，即產(chǎn)權(quán)調(diào)換、作價(jià)補(bǔ)償、產(chǎn)權(quán)調(diào)換與作價(jià)補(bǔ)償相結(jié)合。目前有小部分企業(yè)對(duì)支付的拆遷補(bǔ)償款要求個(gè)人到稅務(wù)機(jī)關(guān)代開發(fā)票，大部分企業(yè)都以白條作賬。在營(yíng)業(yè)稅的征收上，通常的做法是：償還面積與拆遷建筑面積相等的部分，根據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于外商投資企業(yè)從事城市住宅小區(qū)建設(shè)征收營(yíng)業(yè)稅問題的批復(fù)》（國(guó)稅函發(fā)〔1995〕549號(hào)），按同類住宅房屋的成本價(jià)核定計(jì)征營(yíng)業(yè)稅。（但此文件是否適用內(nèi)資企業(yè)，還有待商榷。）對(duì)超出面積，按《營(yíng)業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》規(guī)定的順序確定計(jì)稅營(yíng)業(yè)額。

（二）對(duì)于企業(yè)收到的拆遷補(bǔ)償款是否要交納營(yíng)業(yè)稅，目前國(guó)家稅務(wù)總局的文件沒有明確規(guī)定，只有《關(guān)于征用土地過程中征地單位支付給土地承包人員的補(bǔ)償費(fèi)如何征稅問題的批復(fù)》（國(guó)稅函[1997]87號(hào)）文件在內(nèi)容上與此類情況比較相似，該文件規(guī)定：對(duì)土地承包人取得的土地上的建筑物、構(gòu)筑物、青苗等土地附著物的補(bǔ)償費(fèi)收入，應(yīng)按照營(yíng)業(yè)稅“銷售不動(dòng)產(chǎn)——其他土地附著物”稅目征收營(yíng)業(yè)稅。因?yàn)樵撐募嬖谶m用范圍的限定，個(gè)人和企業(yè)收到的拆遷補(bǔ)償款不能完全適用該文件。

以上是我們?cè)趯?duì)房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)行稅務(wù)稽查過程中遇到的營(yíng)業(yè)稅政策問題，需要上級(jí)部門予以明確或進(jìn)一步加以規(guī)范。

第四篇：關(guān)于蘭州市房地產(chǎn)業(yè)總體問題的分析

關(guān)于蘭州市房地產(chǎn)業(yè)總體問題的分析

蘭州市房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)過多年的發(fā)展，尤其是經(jīng)過“九五”是時(shí)期的發(fā)展，到目前已取得了顯著的成績(jī)，為蘭州市經(jīng)濟(jì)建設(shè)地發(fā)展和人民住房條件的改善做出了巨大的貢獻(xiàn)。然而，我們也必須看到蘭州市房地產(chǎn)業(yè)在發(fā)展過程中還存在著不容忽視的問題，指出這些問題并對(duì)其進(jìn)行簡(jiǎn)要的分析，對(duì)于房地產(chǎn)今后的健康發(fā)展無疑是有益的。

在此，我們先對(duì)蘭州市房地產(chǎn)企業(yè)普遍存在的問題和房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)中存在的主要問題作簡(jiǎn)要分析。

一.房地產(chǎn)企業(yè)存在的問題

蘭州市房地產(chǎn)企業(yè)普遍存在的問題，主要表現(xiàn)為：

一是企業(yè)理念落后。這主要表現(xiàn)在許多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)及其領(lǐng)導(dǎo)人觀念陳舊、落后缺乏現(xiàn)代企業(yè)經(jīng)營(yíng)理念，缺乏現(xiàn)代企業(yè)所必須具備的品牌戰(zhàn)略、人才戰(zhàn)略以及戰(zhàn)略與策略策劃意識(shí)。

二是企業(yè)機(jī)制落后。根據(jù)調(diào)查了解，蘭州市房地產(chǎn)企業(yè)普遍缺乏對(duì)現(xiàn)代企業(yè)管理制度的引入和實(shí)施，許多企業(yè)及其領(lǐng)導(dǎo)人仍然停留在傳

統(tǒng)的、隨意性甚至家長(zhǎng)式的管理狀態(tài)。

三是企業(yè)文化落后。由于企業(yè)理念和機(jī)制落后，因而許多企業(yè)忽視企業(yè)文化建設(shè)的重要性，甚至有的企業(yè)壓根就談不上有什么企業(yè)文化，因而缺乏企業(yè)內(nèi)部公關(guān)及凝聚力，對(duì)外缺乏文化、公關(guān)及公益活動(dòng)。表現(xiàn)在其產(chǎn)品（樓盤、小區(qū)）上，自然也就缺乏文化品位的整體策，缺乏文化競(jìng)爭(zhēng)力。

四是營(yíng)銷手段滯后。很多房地產(chǎn)企業(yè)至今缺乏現(xiàn)代營(yíng)銷意識(shí)和手段，比起廣州、深圳、上海、北京等城市，差距極為明顯?？梢哉f，有不少房地產(chǎn)企業(yè)及其老板存在著“五個(gè)心中無數(shù)”：對(duì)細(xì)分市場(chǎng)心中無數(shù)，對(duì)市場(chǎng)份額心中無數(shù)，對(duì)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手心中無數(shù)，對(duì)消費(fèi)群體心中無數(shù)，對(duì)消費(fèi)趨勢(shì)心中無數(shù)。

五是企業(yè)形象意識(shí)淡薄。這一問題在蘭州房地產(chǎn)企業(yè)中極為普遍。只要在房地產(chǎn)交易會(huì)看一看，或看看其廣告宣傳，就會(huì)明顯的感受到這一點(diǎn)。很多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)至今沒有自己的企業(yè)形象識(shí)別系統(tǒng)，或者形象應(yīng)用系統(tǒng)混亂，缺乏系統(tǒng)性、整體性和統(tǒng)一性?；蛘咝蜗鬅o個(gè)性、不鮮明，缺乏識(shí)別性，缺乏形象宣傳力和競(jìng)爭(zhēng)力。

六是企業(yè)守法守信觀念淡薄。正是由于這一原因，導(dǎo)致了目前存在著較為嚴(yán)重的違法開發(fā)，虛假宣傳，承諾不兌現(xiàn)，侵害消費(fèi)者權(quán)益等

問題。

上述問題之所以在蘭州市房地產(chǎn)企業(yè)較為普遍的存在，其根本原因是由于企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)缺乏“學(xué)習(xí)型組織”的認(rèn)識(shí)，缺乏長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展的戰(zhàn)略眼光，因而忽視企業(yè)自身建設(shè)，忽視苦練內(nèi)功，經(jīng)營(yíng)管理維持在低水平運(yùn)作，未能真正建立起各項(xiàng)現(xiàn)代企業(yè)制度。因此，一個(gè)真正打算長(zhǎng)足發(fā)展的房地產(chǎn)企業(yè)，要想從根本上解決企業(yè)面臨的各種問題，把企業(yè)引向健康、正規(guī)的發(fā)展道路就必須首先客服目光短淺、急功近利的問題，站在戰(zhàn)略的高度，力求建設(shè)一個(gè)學(xué)習(xí)型組織，加強(qiáng)自身建設(shè)，進(jìn)而解決好上述幾方面問題，只有這樣才能把自己的企業(yè)建設(shè)成一個(gè)現(xiàn)代化的房地產(chǎn)企業(yè)，為蘭州的房地產(chǎn)事業(yè)作出應(yīng)有的貢獻(xiàn)。

二.房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)中存在的問題

蘭州市房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)中存在的問題，主要表現(xiàn)為一下方面：

1.對(duì)城市規(guī)劃執(zhí)行不嚴(yán)；

2.未取得有關(guān)許可證即進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)和擅自開工建設(shè)；

3.未取得房地產(chǎn)企業(yè)資質(zhì)證書或超越資質(zhì)等級(jí)從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)；

4.集體土地違法開發(fā)銷售商品房；

5.在行政劃撥的土地上違規(guī)聯(lián)建；

6.擅自變更規(guī)劃設(shè)計(jì)方案，侵害消費(fèi)者合法權(quán)益；

7.不按規(guī)劃建設(shè)完善配套設(shè)施；

8.商品房面積計(jì)算公攤以及《商品房買賣合同》訂立和履行中違法違規(guī)；

9.不按規(guī)定發(fā)放《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》，不按保證承諾承擔(dān)保修責(zé)任；

10.未經(jīng)驗(yàn)收或驗(yàn)收不合格擅自交付使用；

11.對(duì)項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)實(shí)行監(jiān)理而不委托監(jiān)理；

12.明示或暗示勘察、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理單位違反強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)，明示或暗示施工單位使用不合格的夾住材料、構(gòu)配件或設(shè)備；

13.工程質(zhì)量低劣；

14.多數(shù)小區(qū)環(huán)境較差，物業(yè)管理不到位；

15.小區(qū)功能不建全，配套設(shè)施滯后；

16.房地產(chǎn)產(chǎn)品開發(fā)滯后，創(chuàng)新不乏緩慢，無商品房住宅專利產(chǎn)品出現(xiàn)；

17.房地產(chǎn)開發(fā)整體戰(zhàn)略策劃滯后，多數(shù)開發(fā)存在著一定的盲目性，缺乏超前的、系統(tǒng)的、整體的、戰(zhàn)略的和具有現(xiàn)代營(yíng)銷理念與深厚文化底蘊(yùn)的房地產(chǎn)策劃方案，等等。

以上這些問題，在蘭州市房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)中時(shí)有發(fā)生。

出現(xiàn)這些問題的原因時(shí)多方面的，除了企業(yè)自身的依法經(jīng)營(yíng)和守法守信問題外，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的管理不力也是其重要原因。從目前的情況看，對(duì)方地產(chǎn)行業(yè)的管理法規(guī)還不夠健全，管理水平還比較低下，管理人員素質(zhì)還有待提高，行政管理質(zhì)量和效率不高，行政執(zhí)法力度不夠，或執(zhí)法阻力較大，或部分監(jiān)管流于形式，因而執(zhí)法不嚴(yán)，監(jiān)管不力，在某種程度上等于放任了違法違規(guī)行為。所以，要解決房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)中存在的問題，必須著重加強(qiáng)行業(yè)管理和執(zhí)法力度，提高全

行業(yè)的行政管理質(zhì)量和行業(yè)自律能力。

應(yīng)當(dāng)看到，經(jīng)過全面整頓之后，上述問題已有所好轉(zhuǎn)，但要徹底解決上述問題，規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)，還將是長(zhǎng)期的、艱巨的任務(wù)。

第五篇：房地產(chǎn)業(yè)稅收管理面臨的問題與思考

摘 要近幾年來，由于國(guó)家實(shí)行積極的財(cái)政政策，拉動(dòng)投資需求，啟動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)，我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)和房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展迅猛。但透視房地產(chǎn)業(yè)稅收本質(zhì)，繁榮背后仍有隱憂，其存在的偷逃稅活動(dòng)，擾亂了稅收秩序，影響了公平競(jìng)爭(zhēng)。重點(diǎn)對(duì)房地產(chǎn)稅收面臨的問題作一點(diǎn)有益的探討。

關(guān)鍵詞 房地產(chǎn)市場(chǎng) 稅收秩序 公平競(jìng)爭(zhēng)房地產(chǎn)業(yè)稅收征管面臨的問題

1.1 倒掛往來不入“收入賬”，隨意調(diào)劑收入

這是房地產(chǎn)企業(yè)最常用的偷逃稅手法。主要表現(xiàn)為：一是將預(yù)收購(gòu)房款或當(dāng)期售房款長(zhǎng)期掛在往來賬上，作為調(diào)節(jié)利潤(rùn)多少的工具，不及時(shí)結(jié)轉(zhuǎn)收入，不及時(shí)申報(bào)納稅；二是收到銀行按揭款時(shí)，長(zhǎng)期掛在“預(yù)收賬款”等往來賬上，不入“銷售收入” 賬，推遲納稅；三是對(duì)外投資分回的收益，賬務(wù)處理上掛在“其他應(yīng)付款”等往來賬上，不入“投資收益”賬，逃繳企業(yè)所得稅。

1.2 稅前扣除項(xiàng)目不真實(shí)，虛列或高估成本

主要表現(xiàn)為：一是利用發(fā)票監(jiān)管的漏洞，抬高建筑成本，減少應(yīng)稅所得；二是不按項(xiàng)目設(shè)立成本明細(xì)，將完工與未完工的項(xiàng)目成本混在一起，造成完工項(xiàng)目成本虛增，導(dǎo)致企業(yè)賬面虧損或隱瞞巨額利潤(rùn)；三是在進(jìn)行道路鋪設(shè)、小區(qū)綠化等配套設(shè)施建設(shè)時(shí)，設(shè)法高估配套工程成本及其相關(guān)費(fèi)用；四是人為地將開發(fā)項(xiàng)目中的自用部分成本縮水，擴(kuò)大用于銷售部分的成本，以減少銷售部分的營(yíng)業(yè)利潤(rùn)，逃避相關(guān)稅收；五是多列利息支出和預(yù)提費(fèi)用，隱瞞實(shí)際利潤(rùn)額。

1.3 以房抵債、抵費(fèi)用或弄虛作假不計(jì)銷售收入，偷逃相關(guān)稅收

主要表現(xiàn)為：一是以商品房抵頂銀行借款本息；抵頂應(yīng)分配給投資方的利潤(rùn)；抵頂應(yīng)支付的建筑安裝工程款；抵頂獲取土地使用權(quán)的價(jià)款等相關(guān)債務(wù)，直接計(jì)入往來科目。二是以商品房抵頂應(yīng)支付的廣告費(fèi)用、電力費(fèi)用等支出，不計(jì)銷售收入。三是不按規(guī)定開具發(fā)票或開具假發(fā)票，少計(jì)收入或減少應(yīng)稅所得額。

1.4 以代收賬款或其他名義為由不按規(guī)定申報(bào)納稅，偷逃稅款

主要表現(xiàn)為：一是代政府有關(guān)部門及其他企業(yè)收取的費(fèi)用，如煤氣管網(wǎng)費(fèi)、市政建設(shè)費(fèi)、郵電通訊配套費(fèi)、房屋交易費(fèi)、水電增容費(fèi)、有線電視初裝費(fèi)、電話電纜安裝費(fèi)、綠化費(fèi)等。企業(yè)往往以代收款項(xiàng)全部付給了委托單位為由，在財(cái)務(wù)處理上不計(jì)收入或直接沖減開發(fā)成本，導(dǎo)致營(yíng)業(yè)額減少，偷逃相關(guān)稅收；二是利用關(guān)聯(lián)關(guān)系，非法轉(zhuǎn)移利潤(rùn)；三是自建房屋銷售或出租，取得收入不入收入賬；四是以工程尚未決算，收入、成本無法準(zhǔn)確反映為由，不申報(bào)納稅；五是偽造審批手續(xù)，假借“委托開發(fā)”、“合作建房”和“外商投資企業(yè)”等名義，騙取稅收優(yōu)惠等，也都是房地產(chǎn)業(yè)偷逃稅常用的主要手法。房地產(chǎn)業(yè)稅收征管現(xiàn)狀透視

2.1 從房地產(chǎn)業(yè)稅收收入來看

雖然房地產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)的各項(xiàng)稅收不管是分稅種，還是收入總量以及收入結(jié)構(gòu)都有較大幅度的增長(zhǎng)，這都是由房地產(chǎn)市場(chǎng)的不斷發(fā)展和稅收管理得到強(qiáng)化，成為房地產(chǎn)業(yè)稅收增長(zhǎng)的強(qiáng)大動(dòng)力得來的，但進(jìn)一步深層次地分析必將面臨一些突出問題：一是涉稅信息失真，計(jì)稅依據(jù)可信度小，導(dǎo)致房地產(chǎn)稅收大量流失；二是納稅人申報(bào)意識(shí)和申報(bào)質(zhì)量不高。銷售收入不實(shí)、成本虛列、費(fèi)用列支不合理，隱瞞、虛報(bào)成交價(jià)的現(xiàn)象突出；三是房地產(chǎn)市場(chǎng)不規(guī)范，投資結(jié)構(gòu)單一，后勁不足；四是稅制改革不徹底，制約了房地產(chǎn)業(yè)稅收可持續(xù)增長(zhǎng)的規(guī)模。

2.2 從房地產(chǎn)業(yè)納稅人來看

企業(yè)為了實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)最大化必然鋌而走險(xiǎn)。利益是柄雙刃劍，具有腐蝕性，過度地追求往往產(chǎn)生非理性的偷逃稅行為。如果偷逃稅不被發(fā)現(xiàn)，必然大賺一筆，即使被發(fā)現(xiàn)了、查處了，也只是補(bǔ)足稅款，繳納少量的罰款和滯納金而已。收益與成本的巨大反差，助長(zhǎng)了部分房地產(chǎn)

企業(yè)偷逃稅的主觀故意，并且房地產(chǎn)業(yè)所特有的周期長(zhǎng)、投入大、環(huán)節(jié)多的特點(diǎn)又給偷逃稅留下了可以操作的空間。一些房地產(chǎn)企業(yè)為追求利益的最大化，不惜以違法犯罪為代價(jià)，在申報(bào)納稅、拖欠稅款、延遲納稅、偷逃稅上大做文章。

2.3 從政府及相關(guān)部門行為來看

政府及部門處于轉(zhuǎn)型時(shí)期，為了謀求“地方和部門利益”而損害公共利益的現(xiàn)象仍然存在，一是為了加快城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，減輕財(cái)政支出壓力，當(dāng)?shù)卣谡袠?biāo)的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中附加一些配套開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目，并在稅費(fèi)上做出允諾或讓步。一方面任意減免地方性收費(fèi)項(xiàng)目或降低收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，另一方面要求稅務(wù)部門提供稅收“優(yōu)惠”，支持地方房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展；二是由于房地產(chǎn)業(yè)在地方經(jīng)濟(jì)中占有重要地位，企業(yè)與政府之間“關(guān)系密切”。在納稅上企業(yè)總想尋求政府“庇護(hù)”，而地方政府的個(gè)別領(lǐng)導(dǎo)也認(rèn)為企業(yè)與稅務(wù)部門都是自己的兩個(gè)“錢口袋”，企業(yè)發(fā)展與稅收增長(zhǎng)是一個(gè)問題的兩個(gè)方面，這種想法影響了稅務(wù)部門的公正執(zhí)法；三是在土地管理上呈現(xiàn)兩個(gè)相反趨勢(shì)，一方面為了招商引資，各類開發(fā)區(qū)紛紛以低價(jià)甚至免費(fèi)出讓土地，另一方面，為獲取資金，政府設(shè)法高價(jià)出售經(jīng)營(yíng)性用地。有人認(rèn)為房地產(chǎn)是城市的小金庫一點(diǎn)也不為過，地方政府受利益驅(qū)動(dòng)，大肆開通相關(guān)收費(fèi)，據(jù)有關(guān)資料統(tǒng)計(jì)，一般情況下僅土地出讓金就占地方財(cái)政收入的20%以上。相反的趨勢(shì)形成相同的結(jié)果，即犧牲國(guó)家利益，政府從中得到更多的收益，地方政府在看重并依靠房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的同時(shí)，在一定程度上，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的偷逃稅行為淡然視之，造成房地產(chǎn)業(yè)稅收大量流失。

2.4 從地稅部門自身來看

開發(fā)一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目，需要經(jīng)過多個(gè)行政部門的審批、許可與監(jiān)督，這些部門都一定程度上掌握了房地產(chǎn)開發(fā)信息。一是由于稅務(wù)部門與這些行政部門沒有建立有效的信息交換和溝通制度，在房地產(chǎn)開發(fā)過程中難以有效地參與管理和監(jiān)控，給房地產(chǎn)企業(yè)提供了偷逃稅的機(jī)會(huì)。二是房地產(chǎn)開發(fā)是一個(gè)復(fù)雜的系統(tǒng)工程，稅務(wù)部門限于人力、物力，建筑安裝購(gòu)進(jìn)的各種材料來源、數(shù)量和價(jià)格難以查實(shí)；房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)項(xiàng)目的數(shù)量、價(jià)格和銷售進(jìn)度難以摸清；銀行對(duì)個(gè)人購(gòu)房按揭貸款的支付時(shí)間和數(shù)額難以掌握的現(xiàn)象十分突出，增加了遏制房地產(chǎn)業(yè)偷逃稅行為的難度。三是受各種因素的干擾，稅務(wù)部門對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)偷逃稅違法行為打擊力度不夠，往往以補(bǔ)代罰，以罰代刑，沒有形成強(qiáng)大的威懾力量，助長(zhǎng)了偷逃稅現(xiàn)象的產(chǎn)生和蔓延。強(qiáng)化房地產(chǎn)業(yè)稅收征管的對(duì)策

3.1 加強(qiáng)部門配合，實(shí)現(xiàn)稅收管理的社會(huì)化

密切與計(jì)委、建委、土地、規(guī)劃、房產(chǎn)、銀行等相關(guān)部門的聯(lián)系配合，積極爭(zhēng)取地方政府及有關(guān)部門的支持，多方采集房地產(chǎn)企業(yè)涉稅資料。從計(jì)委、建委收集經(jīng)濟(jì)適用房、舊房改造等新開工項(xiàng)目、續(xù)建項(xiàng)目投資計(jì)劃、項(xiàng)目開發(fā)許可等情況；從規(guī)劃局收集建設(shè)工程規(guī)劃許可、規(guī)劃調(diào)整等情況；從房管局收集項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)投資進(jìn)度、商品房預(yù)售方案、預(yù)售許可證發(fā)放、房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)出租、轉(zhuǎn)讓、變更等情況；從房改辦、房地產(chǎn)交易（招標(biāo)）中心等部門收集各種形式的聯(lián)建、集資、合作開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目資料，搭建信息交流整合平臺(tái)，形成齊抓共管、部門聯(lián)動(dòng)的協(xié)稅護(hù)稅網(wǎng)絡(luò)和社會(huì)監(jiān)控網(wǎng)絡(luò)。

3.2 強(qiáng)化管理措施，實(shí)現(xiàn)稅收征管規(guī)范化

具體規(guī)范包括：①規(guī)范加強(qiáng)“可售商品房面積”的審核，通過落實(shí)已竣工驗(yàn)收的開發(fā)項(xiàng)目實(shí)際“可售商品房面積”的真實(shí)情況，掌握能夠給企業(yè)帶來效益的商品房數(shù)量；②規(guī)范和加強(qiáng)主營(yíng)業(yè)務(wù)收入的審核，核實(shí)審核對(duì)象的收入情況、銷售單價(jià)、結(jié)算方式；③規(guī)范和加強(qiáng)主營(yíng)業(yè)務(wù)成本的審核，審核主要成本項(xiàng)目的真實(shí)情況，落實(shí)已結(jié)轉(zhuǎn)經(jīng)營(yíng)成本的正確性；④規(guī)范加強(qiáng)成本和收入的配比性審核，驗(yàn)證成本和收入的配比程度，核實(shí)成本或收入的真實(shí)性；⑤規(guī)范和加強(qiáng)期間費(fèi)用的審核，確認(rèn)期間費(fèi)用的真實(shí)性和合法性；⑥規(guī)范和加強(qiáng)投資收益的審核，確認(rèn)投資屬股權(quán)投資還是債權(quán)投資；收益屬于投資收益還是轉(zhuǎn)讓收益；轉(zhuǎn)讓收益的計(jì)算是否正確等，通過審核，根據(jù)稅法規(guī)定做出補(bǔ)稅處理，構(gòu)成偷稅的，移交有關(guān)部門處理。

3.3 加大稽查力度，實(shí)現(xiàn)稅收治理法制化

一般情況下可采用如下方法：①銷售成本率及利潤(rùn)率配比法。以已售房合同定價(jià)收入的成本率或利潤(rùn)率為依據(jù)，配比當(dāng)期銷售成本或利潤(rùn)，即當(dāng)期實(shí)際銷售成本＝（已售房總成本÷已售房合同定價(jià)收入）×100%×當(dāng)期實(shí)際銷售收入；②當(dāng)期銷售收入比重配比法。以當(dāng)期實(shí)際銷售收入占已售房合同定價(jià)收入的比重為依據(jù)，配比當(dāng)期銷售成本，即當(dāng)期實(shí)際銷售成本＝（當(dāng)期實(shí)際銷售收入÷已售房合同定價(jià)收入）×100%×已售房總成本；③單位成本配比法。以可售房單位成本為依據(jù)，得出已售房總成本占已售房合同定價(jià)收入的比重，配比當(dāng)期銷售成本。即當(dāng)期實(shí)際銷售成本＝［（可售房總成本÷可售房完工面積）×已售房合同總面積÷已售房合同定價(jià)收入］×100%×當(dāng)期實(shí)際銷售收入。④分項(xiàng)目單位數(shù)量配比法。以已售房總面積占可售房完工面積的比重為依據(jù)，得出已售房總成本，再按當(dāng)期實(shí)際銷售收入占已售房合同定價(jià)收入的比重，配比當(dāng)期銷售成本，即當(dāng)期實(shí)際銷售成本＝［（已售房總面積÷可售房完工面積）×100%×可售房總成本］×（當(dāng)期實(shí)際銷售收入÷已售房合同定價(jià)收入）×100%。（注：前兩種方法適用于商品房全部完工并全部訂立銷售合同,款未全部收回時(shí)的計(jì)算。后兩種方法適用于商品房全部完工而部份未銷售；已售商品房全部訂立銷售合同，但款未全部收回時(shí)的計(jì)算）。二是要對(duì)稽查案件的檢查質(zhì)量實(shí)行跟蹤抽查。嚴(yán)格落實(shí)執(zhí)法目標(biāo)責(zé)任制，將所有的偷稅案件辦成“鐵案”。三是要嚴(yán)格依照《稅收征管法》的規(guī)定，對(duì)稅款拖欠不繳的房地產(chǎn)企業(yè)，依法采取強(qiáng)制措施，確保稅款及時(shí)足額入庫。如房地產(chǎn)企業(yè)采取預(yù)售方式銷售產(chǎn)品的，其當(dāng)期取得的預(yù)售收入先按規(guī)定的利潤(rùn)率（預(yù)計(jì)收入的利潤(rùn)率不低于15%）計(jì)算出營(yíng)業(yè)利潤(rùn)額，再并入當(dāng)期應(yīng)稅所得額，統(tǒng)一計(jì)算繳納企業(yè)所得稅，待開發(fā)產(chǎn)品完工時(shí)進(jìn)行結(jié)算調(diào)整。按此規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)想延遲納稅，利用申報(bào)虧損躲避稅收這條路已經(jīng)行不通了，這就給稅務(wù)稽查提供了法律保障。四是要對(duì)大案、要案嚴(yán)格按法律程序移送司法機(jī)關(guān)，依法追究其法律責(zé)任。五是要完善投訴舉報(bào)網(wǎng)絡(luò)，鼓勵(lì)廣大群眾舉報(bào)偷逃稅者，形成綜合治理局面。

3.4 建立監(jiān)控體系，實(shí)現(xiàn)稅收管理信息化

充分利用信息、網(wǎng)絡(luò)等先進(jìn)手段，提高稅務(wù)管理的效能和水平，已成為擺在稅務(wù)部門面前的一項(xiàng)刻不容緩的重點(diǎn)工作。加強(qiáng)房地產(chǎn)稅收管理，同樣需要以信息化為導(dǎo)向和支撐，要把房地產(chǎn)業(yè)稅收管理的信息化建設(shè)，放到中國(guó)稅收信息化建設(shè)的大背景下考慮，堅(jiān)持“內(nèi)引外聯(lián)”的基本方向，既要加快網(wǎng)絡(luò)建設(shè)和軟件開發(fā)、用信息手段整合資源、再造流程、簡(jiǎn)化環(huán)節(jié)，提高管理和稽查工作的現(xiàn)代化、智能化、高效化、程序化水平，又要加快與計(jì)劃、土地、城建、房管、工商等部門以及房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的聯(lián)網(wǎng)步伐。要做到網(wǎng)絡(luò)互聯(lián)、信息共享，保證稅務(wù)部門能夠及時(shí)收集到房地產(chǎn)企業(yè)的各類信息，只有稅網(wǎng)嚴(yán)密，偷逃稅者才無可乘之機(jī)。