第一篇：關于完善房地產(chǎn)業(yè)稅收征管問題的建議

關于完善房地產(chǎn)業(yè)稅收征管問題的建議

一、目前房地產(chǎn)企業(yè)稅收管理中存在的主要問題

就納稅人而言，房地產(chǎn)企業(yè)之間大小規(guī)模不均衡，納稅誠信意識差距懸殊，偷稅漏稅問題難以避免。就稅務機關來說，管理隊伍與管理機制仍有很多需要加強改善之處。

(一)、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)方面

當前房地產(chǎn)企業(yè)申報方面普遍存在少申報收入，多申報成本、費用，少計當期應納稅所得的現(xiàn)象，有些是企業(yè)管理財務中的疏忽誤解，有些則是主觀的偷漏稅行為。

1、房地產(chǎn)企業(yè)財務核算存在諸多不規(guī)范之處。企業(yè)財務核算的工作質(zhì)量直接影響企業(yè)的納稅行為，由于房地產(chǎn)業(yè)是近年來迅猛發(fā)展起來的一個新興行業(yè)，企業(yè)財務人員多為轉行從業(yè)，專業(yè)財務人員缺乏，因此財務核算不規(guī)范的現(xiàn)象普遍存在。會計科目設置和運用的較為隨意，尤其是開發(fā)成本科目籠統(tǒng)入帳，不按會計制度規(guī)定將費用明細分類歸集，影響企業(yè)和稅務機關的管理分析。多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)都未設立“開發(fā)產(chǎn)品”科目，對完工的確認從財務資料上無法判斷。“預收賬款”、“其他應付款”等往來科目的運用較為隨意。預收房款時繳納的地方稅金直接記入“主營業(yè)務稅金及附加”等。

2、甲供材料單向核算埋下重復列支成本的隱患。房地產(chǎn)企業(yè)對所開發(fā)項目一般都供應鋼材、水泥、磚、沙等材料，稱為甲供材料。大多數(shù)房開企業(yè)購入甲供材料時直接記入開發(fā)成本，省略了財務管理中施工企業(yè)參與核算甲供材料的環(huán)節(jié)。甲供材料這種單向核算管理的狀況為不法企業(yè)重復列支成本，逃避納稅義務埋下了隱患。一方面，由于建筑施工企業(yè)根據(jù)工程總價計算繳納稅款，注明與不注明甲供材料價款對其本身履行納稅義務不產(chǎn)生影響。而房開企業(yè)卻可能憑借未注明金額的甲供材料發(fā)票全額記入開發(fā)成本，形成重復列支。另一方面，建筑施工企業(yè)也常常利用甲供材料管理銜接中缺乏制約的現(xiàn)狀，逃避甲供材料的納稅義務。

3、虛列成本。日常工作中我們發(fā)現(xiàn)有的房開企業(yè)的開發(fā)成本明顯失真，建筑安裝工程費明顯偏高甚至畸高。這一現(xiàn)象的根源在于房開企業(yè)通過虛列建筑安裝工程費、虛開回填土方發(fā)票金額、利用國稅部門“農(nóng)副產(chǎn)品免稅發(fā)票”虛開“花木苗木”發(fā)票虛列成本，如一個幾萬平方米的小區(qū)僅花木發(fā)票金額就達上千萬元之多，以此來調(diào)減利潤，形成稅款征收的黑洞，造成國家稅收大量流失，且目前又無建安成本的標準可作參考，很難有標準建安成本作比較，助長了不法企業(yè)虛開建筑安裝工程費，偷逃稅款的氣焰。

4、計稅價格確認辦法需進一步完善。有些企業(yè)出于某種目的，故意壓低房價銷售，但難以參照核定價格標準。根據(jù)稅法規(guī)定，對銷售價格明顯偏低的情況，稅務機關有權核定其計稅價格，并明確了三種核定方法及順序。在實際操作中，由于房開企業(yè)項目之間與項目內(nèi)開發(fā)產(chǎn)品之間的個性差異明顯，現(xiàn)房開企業(yè)多采用一房一價的銷售模式，致使稅務機關按當月或近期銷售同類不動產(chǎn)的平均價格核定計稅價格沒有標準可依。稅務機關為避免執(zhí)法中的風險，往往無奈地選用組成計稅價格。而適用于房開企業(yè)組成計稅價格中的成本利潤率仍沿用多年前制定的10%的標準，且目前商品房價格已全部放開，由企業(yè)自主定價，成本利潤率遠遠高于10％的標準，從而使超過成本利潤率部分的稅款因缺乏剛性標準而流失。

5、成本分攤與售價之間缺失配比的明確要求。根據(jù)現(xiàn)行政策，房開企業(yè)當期準予扣除的開發(fā)產(chǎn)品經(jīng)營成本是按成本對象總成本除以總可售面積乘以已銷售面積取得。對可售面積單位成本的對象沒有明確規(guī)定。企業(yè)在實際操作中隨意性較大。如在商住樓建設中，當企業(yè)將商業(yè)用房自用或出租時，為使建造成本在所得稅前盡早扣除，企業(yè)將整個項目作為成本對象分攤成本，這樣一來，住宅房與商業(yè)用房的單位成本一致，但商業(yè)用房的實際售價一般是住宅房的3到4倍甚至更多倍，造成利潤在住宅房與商業(yè)用房之間分布不均，為房開企業(yè)延遲納稅提供了可乘之機。

6、少計銷售收入。有的企業(yè)將商品房中的防盜門、車庫門、對講系統(tǒng)、太陽能熱水器等拆開單獨銷售，開收據(jù)不開發(fā)票，作往來處理。有的甚至將生產(chǎn)廠家的銷售發(fā)票直接給購房戶，未計銷售收入、造成偷逃稅。

7、有的壓低主房價格，提高車棚、閣樓價格，以達到少繳契稅的目的。

8、有的故意低價銷售，然后通過關聯(lián)企業(yè)物業(yè)公司售后回租，返租的租金彌補低價銷售的損失，達到偷逃稅目的。

（二）地稅部門管理服務方面

1、部門配合不力、信息交換機制還不暢通。房地產(chǎn)開發(fā)是個復雜的系統(tǒng)工程，房地產(chǎn)項目開發(fā)需要經(jīng)過多個行政部門的審批、許可與監(jiān)督，這些行政部門都掌握一定的房地產(chǎn)開發(fā)信息，但是根據(jù)我國現(xiàn)行體制，各個職能部門相互獨立，缺乏相互間的信息交換和溝通制度，如需要交換信息、獲得信息，稅務部門需要支付相應的費用。地稅部門還是經(jīng)常不能及時、完整、全盤的掌握房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)納稅人的涉稅信息。因此，僅僅依靠房地產(chǎn)稅收征管部門，對房地產(chǎn)開發(fā)過程中難以有效地參與管理和監(jiān)控，給房地產(chǎn)企業(yè)偷逃稅提供了機會。

2、稅務干部的業(yè)務素質(zhì)有待進一步提高。房地產(chǎn)業(yè)是一個個性突出的行業(yè)，其具有較為特殊的行業(yè)經(jīng)營特點。要適應精細化管理，管住、管好該行業(yè)需要稅務干部具備很高的專業(yè)技能要求。目前有的稅務干部尚不能滿足對房地產(chǎn)業(yè)實行精細化管理的業(yè)務要求，具體表現(xiàn)為：一是對房地產(chǎn)業(yè)的經(jīng)營方式、開發(fā)程序和經(jīng)營規(guī)律較為陌生；二是對房地產(chǎn)業(yè)相關稅收政策及關聯(lián)知識的了解和掌握相對不足；三是對企業(yè)財務核算尤其是成本核算知識的掌握不夠熟練；四是一線力量不足與繁重的工作任務和不斷提高的要求不相適應的矛盾進一步加劇。

3、配套機制有待完善。目前，我國稅務部門的企業(yè)所得稅申報和稅收檢查一般是以年度為時間單位，由于房地產(chǎn)企業(yè)大部分都是跨年度、跨地域、連續(xù)性的滾動開發(fā)，很容易造成虧損的假象。一個完整樓盤從開發(fā)到結算收尾常常需要跨越好幾個年度，流動性比較大，如果一個樓盤還沒有賣完，但是開發(fā)商看錢賺得差不多了，用賣房款去開發(fā)第二個樓盤，盡管一個一個樓盤銷售了，但是賬面上卻一直是虧損的。因此要建立健全與房地產(chǎn)稅收密切相關的房地產(chǎn)價格評估制度和房地產(chǎn)稅收評稅制度。應當看到，以市場價值為計稅依據(jù)是房地產(chǎn)稅制改革的必然趨勢。

二、對下一步加強房地產(chǎn)稅收管理的建議

要在今后對房地產(chǎn)企業(yè)的管理服務中，堅持走專項服務管理的模式，集中分局精干力量，實現(xiàn)對房地產(chǎn)重點行業(yè)重點稅源的集中、專項化管理，克服當前管理中存在的種種弊病。

1、加強部門信息共享。稅收，來源于企業(yè)，服務于地方，在工作中，要加強與與財政、國土、建設、規(guī)劃、房管、國稅等部門建立房產(chǎn)開發(fā)信息交流制度。通過堅實有效的聯(lián)席制度，達到職能部門信息共享，及時溝通，獲取地方政府更多支持。這樣既規(guī)范了房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營行為，又有利于職能部門的管理行為，確保為地稅部門及時掌握了房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)信息、開發(fā)進展，強化動態(tài)監(jiān)控提供保障，保證房開企業(yè)稅款應收盡收。

2、大力提高稅務干部的業(yè)務素質(zhì)。房地產(chǎn)業(yè)稅收征管的質(zhì)量與稅務干部的業(yè)務素質(zhì)有著密不可分的關系。因此，在深化房地產(chǎn)業(yè)稅收征管工作中，培養(yǎng)和打造具有復合型知識結構的稅務干部以適應房地產(chǎn)業(yè)精細化管理的需要已成為現(xiàn)實要求。復合型知識結構首先要求稅務干部專業(yè)業(yè)務水平要精，要能熟練掌握房地產(chǎn)業(yè)相關稅收政策法規(guī)；熟悉房地產(chǎn)業(yè)的會計核算方式；其次要求具有寬廣的行業(yè)知識面，了解整個房地產(chǎn)開發(fā)交易的全過程；了解貸款購房資金流程等關聯(lián)知識；了解房地產(chǎn)業(yè)分類項目開發(fā)成本的行業(yè)平均水平；等等。寬廣的知識面有助于增強征管的敏銳性，改變以帳戶看帳戶,以報表看報表的淺表管理,明察稅收征管中隱含的問題，提高對復雜問題的應對和處置能力。

3、規(guī)范財務核算的基礎工作。基礎工作的規(guī)范與否直接影響到稅收征管工作能否順利開展。因此，對房地產(chǎn)業(yè)精細化管理我們首先要從規(guī)范房開企業(yè)財務核算基礎工作做起。一是規(guī)范房開企業(yè)的科目設置及核算，尤其是開發(fā)成本的科目設置與核算，要求企業(yè)必須按行業(yè)會計制度的規(guī)定，分別按土地征用及拆遷補償費、前期工程費、基礎設施費、建筑安裝工程費、配套設施費和開發(fā)間接費用六大類進行歸集和核算，與所得稅預匯繳工作相結合定期進行開發(fā)成本、經(jīng)營成本的追蹤管理，使稅收征管提前滲透到企業(yè)的日?；A核算工作中去。二是要求企業(yè)必須按建筑施工項目分項目進行財務核算，切斷利用多項目滾動開發(fā)混淆不同工程項目成本的通道。三是加強房地產(chǎn)業(yè)稅收政策的宣傳輔導工作，幫助企業(yè)正確履行其納稅義務。

4、提升納稅評估效能。納稅評估是推進房地產(chǎn)業(yè)精細化管理的有力武器。充分采用現(xiàn)有的建筑工程項目管理模式加強對房開企業(yè)工程核算的監(jiān)管，利用項目管理中的數(shù)據(jù)比對信息，找出疑點及差異，為納稅評估提供案源。在納稅評估工作中，我們可以借鑒內(nèi)審工作的方法，事先歸集稅收征管中的難點及典型問題，確定納稅評估工作的階段重點，集中骨干力量，選擇1—2戶企業(yè)進行剖析式評估，找準突破點，理清評估思路，擬出評估指導性提綱，運用于納稅評估實際工作中。同時，為避免征管中的慣性思維，應大力推行交叉評估，激活征管。對納稅評估中發(fā)現(xiàn)的稅收征管問題，應定期歸集，結合日常稅法宣傳渠道，如稅法公告會等，及時進行宣傳輔導，防患于未然，幫助納稅人正確履行納稅義務，減少其稅收遵從的成本，實現(xiàn)稅收征管的科學性、統(tǒng)一性、時效性，提升稅收征管的效能。

5、加大稽查力度，打擊偷逃稅行為。進一步推行稅務稽查審計型工作底稿，如商住樓，要求企業(yè)對底樓營業(yè)用房和住宅房按售價折算成系數(shù)進行成本歸集，盡可能使銷售價格與成本結轉互相配比，使利潤在住宅房和營業(yè)用房的分布基本均衡。

6、構建依法治稅的統(tǒng)一體。目前，稅收收入已成為各級政府關注的焦點。然而，我們在追求稅收收入增長的同時，不能以損害稅收執(zhí)法的公平為代價。一些地區(qū)為吸引和留住稅源而采取的地方保護主義，不僅本身是一種不作為行為，而且在很大程度上為不法行為提供了保護傘，從而支解了稅收法制的統(tǒng)一性，傷害了依法征稅的稅務機關及依法繳稅的納稅人的利益，極大地破壞了稅法的公平性和嚴肅性，嚴重干擾了稅收征管的秩序。因此，精細化管理迫切要求構建一個公正、公平的稅收執(zhí)法環(huán)境。我們必須加強對地方保護主義的嚴重后果的認識，加大對稅收執(zhí)法的監(jiān)管力度，嚴肅處理有法不依，執(zhí)法不嚴的現(xiàn)象，才能創(chuàng)造一個整體健康發(fā)展的稅收軟環(huán)境，進而實現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)的精細化管理。

第二篇：鄉(xiāng)鎮(zhèn)建安房地產(chǎn)業(yè)稅收征管的問題及建議

鄉(xiāng)鎮(zhèn)建安房地產(chǎn)業(yè)稅收征管的問題及建議

南充市嘉陵區(qū)政協(xié)經(jīng)濟委副主任、區(qū)地稅局副局長 王昌政

自2005年以來，我區(qū)鄉(xiāng)鎮(zhèn)小城鎮(zhèn)建設迅猛發(fā)展，各種形式的住房修建并存，產(chǎn)權形式多樣，政府及各主管部門管理嚴重缺失。以李渡鎮(zhèn)為例，在場鎮(zhèn)建房有218戶(不包括舊房改造和農(nóng)民自建)，建筑面積達到454800平方米。其中，完成415400平方米，在建39400平方米。目前，已辦兩證12戶，面積15000平方米，大多數(shù)都是違規(guī)建設，不僅導致了大量稅收流失，而且危及社會穩(wěn)定。為切實做好我區(qū)鄉(xiāng)鎮(zhèn)建安房地產(chǎn)業(yè)稅收征收管理工作，嘉陵區(qū)地方稅務局從2012年4月起會同有關部門對全區(qū)鄉(xiāng)鎮(zhèn)建安房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展情況進行了實地調(diào)研。

一、產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀

（一）用地情況。

1、鄉(xiāng)鎮(zhèn)自行掛牌出售、拍賣商品房用地，但未在市區(qū)兩級國土部門備案和變性，仍為集體性質(zhì)土地。

2、小型企業(yè)、供銷合作社等單位原出售商業(yè)住宅、門面重新開發(fā)。

3、城鎮(zhèn)住戶在原有地基上改、擴、建。

4、臨近場鎮(zhèn)的居民個人在集體土地上建修小產(chǎn)權房。

5、2006年以后土地由國土部門將集體土地轉變?yōu)閲泻笈馁u出讓給個人和房地產(chǎn)企業(yè)。

（二）建設情況。大多數(shù)以居民個人改擴建、合伙建房方式修建，用地和建設都沒有相關部門的批文或許可，也不能提供修建合同或協(xié)議。

（三）監(jiān)管情況。各方監(jiān)管嚴重缺失，往往在辦理產(chǎn)權證時，各方矛盾才集中爆發(fā)，最終多以維護社會穩(wěn)定為由，按處遺解決補辦相關手續(xù)。

二、稅收征管存在的問題

（一）由于各主管部門的監(jiān)管嚴重缺失，致使稅收征管工作無從下手，直接導致了稅收流失。

（二）未建立起有效的涉稅信息交換機制。國土、規(guī)劃、建設等主管部門批準的用地或建設項目等涉稅信息，稅務部門難以取得，單靠稅務部門去找交易雙方當事人，常常是開發(fā)者不露面，購買者外出務工，一部分在家的老人可以聯(lián)系，但情況說不清或不愿說，證據(jù)難以收集，給稅收執(zhí)法工作帶來了極大困難。

（三）有關涉稅政策不明。

1、由于大部分屬于自購材料且與承建方的協(xié)議五花八門，無自建資質(zhì)、部分承包人也無承建資質(zhì)且無相關部門批文，建安環(huán)節(jié)的個人所得稅是否應該征收，是否應該在銷售環(huán)節(jié)征收，政策尚不明確。

2、國家稅務總局《關于未辦理土地使用權證轉讓土地有關稅收問題的批復》（國稅函〔2007〕645號）規(guī)定，土地使用者轉讓、抵押或置換土地，無論其是否取得了該土地的使用權屬證書，無論其在轉讓、抵押或置換土地過程中是否與對方當事人辦理了土地使用權屬證書變更登記手續(xù)，只要土地使用者享有占有、使用、收益或處分該土地的權利，且有合同等證據(jù)表明其實質(zhì)轉讓、抵押或置換了土地并取得了相應的經(jīng)濟利益，土地使用者及其對方當事人應當依照稅法規(guī)定繳納營業(yè)稅、土地增值稅和契稅等相關稅收。而鄉(xiāng)鎮(zhèn)小產(chǎn)權房是集體土地性質(zhì)的房屋轉讓是否符合此政策，也尚需國家稅務總局明確。

三、今后工作的幾點建議

總的說來，政府及各職能部門應各施其職，監(jiān)管到位規(guī)范，并由政府建立公共信息交換平臺，尤其是涉稅信息交換平臺。具體來講，需從以下八個方面做出積極努力：

（一）市房管局嘉陵辦事處和區(qū)國土分局要嚴格按照“先稅后證”的要求，憑區(qū)地稅部門開具的《銷售不動產(chǎn)發(fā)票》、《契稅稅收通用完稅證》或《契稅減免稅審批表》原件依法按程序辦理房屋產(chǎn)權和土地使用權證手續(xù)。

（二）區(qū)國土部門在出讓土地時，須通知區(qū)國稅、區(qū)地稅部門派員參加，同時將《國有土地拍賣成交確認書》或《國有土地使用權出讓合同》等相關資料信息抄送區(qū)國稅、區(qū)地稅部門，協(xié)助稅務部門征收土地出讓所涉及的相關稅費及掌握新的稅源信息。產(chǎn)權所有人或土地使用者必須憑區(qū)地稅部門填開的繳納耕地占用稅或契稅的稅收通用完稅證才能辦理（變更）土地使用證。

（三）區(qū)規(guī)劃和建設部門須加強對鄉(xiāng)鎮(zhèn)建筑企業(yè)、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的管理，積極督促建設單位、施工單位或房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)及時將相關涉稅資料提交給區(qū)國稅、區(qū)地稅部門備案，并將規(guī)劃和施工許可證抄送區(qū)國稅、區(qū)地稅部門。工程竣工后，規(guī)劃、建設和質(zhì)監(jiān)等部門對工程進行竣工驗收時，必須查驗其是否具有區(qū)國稅、區(qū)地稅部門出具的納稅證明，否則，不予出具竣工驗收報告。

（四）區(qū)發(fā)改部門須將項目可研（立項）批復文件或企業(yè)投資項目備案（核準）通知書及時抄送區(qū)國稅、區(qū)地稅等部門，各相關職能部門要嚴格憑項目管理部門的批文或備案（核準）通知書嚴格按程序辦理相關手續(xù)，切實加強源頭控制，防止稅收流失。

（五）區(qū)項目管理單位擬發(fā)企業(yè)中標通知書時，須一并將通知內(nèi)容原文抄送區(qū)國稅、區(qū)地稅部門。6.區(qū)法院、國資辦在拍賣處置各項資產(chǎn)時，須通知區(qū)國稅和區(qū)地稅部門派員參加，向區(qū)稅務部門提供拍賣委托書及拍賣成交通知書，在資產(chǎn)處置收入的分配中要按規(guī)定程序進行，防止稅收流失。

（六）外地企業(yè)到鄉(xiāng)鎮(zhèn)投資，招投標結束后，相關部門要督促中標企業(yè)在嘉陵辦理稅務登記。

（七）區(qū)財政（核算中心）、交通運輸局、水務局等單位，各指揮部和各鄉(xiāng)鎮(zhèn)（街道）在審核支付各類項目建設材料款和工程款時，必須要求收款方提供由區(qū)國稅或區(qū)地稅部門監(jiān)制的發(fā)票，對未提供發(fā)票者不能采取借支等形式付款，以確保稅款及時足額入庫。

（八）明確耕地占用稅征管工作中國土、地稅、財政等部門的職責，建立“先繳稅后發(fā)批文”的征管機制，嚴格執(zhí)行土地管理部門憑耕地占用稅完稅憑證或者免稅憑證和其他有關文件發(fā)放建設用地批準書。由區(qū)政府辦牽頭，國土、稅務、財政等部門共同開展《中華人民共和國耕地占用稅暫行條例》貫徹落實情況的專項檢查，對以前欠稅制定追繳計劃予以落實。

第三篇：如何完善稅收征管體系

如何完善稅收征管體系

基層通過近年來的不懈努力，征管基礎逐步夯實，依法治稅全面推進，征管流程不斷優(yōu)化，信息化水平顯著提高，征管質(zhì)量和效率大幅度提升。但是目前也還存在一些不足，一是執(zhí)法剛性有待加強，受金融危機的影響，一定程度上影響了執(zhí)法剛性。二是信息管稅水平有待提高?，F(xiàn)有網(wǎng)絡的先進性還沒有得以充分發(fā)揮，調(diào)查顯示，基層有

67％的納稅人和75％的稅務人員認為信息技術的應用還不夠充分。三是征管流程應進一步優(yōu)化，征、管、查三大系列銜接和共享機制還需完善，辦稅流程應根據(jù)信息管稅的特點進一步整合和優(yōu)化。四是征管績效考核有待改進，進一步解決干得多反而扣分多的現(xiàn)象。五是基層人員素質(zhì)與先進信息技術應用不相適應。

根據(jù)目前基層工作實際，提出優(yōu)化征管體系建設的五點建議，供領導參考。

一是突出科學管理，提高收入質(zhì)量。以確保收入穩(wěn)定增長為目標，進一步加強稅收征管，挖潛堵漏，堅持應收盡收，不收過頭稅，努力提高稅收管理質(zhì)量。從我縣情況看，目前新的稅收增長點還沒有顯現(xiàn)出來，稅源結構沒有根本性的改變，在這種情況下，收入工作存在著一些困難。這需要我們審時度勢，未雨綢繆，堅持抓早、抓實、抓好，牢牢把握組織收入工作的主動權，千方百計組織稅收收入。要充分利用信息化平臺，建立收入監(jiān)測、預警和稅源變化動態(tài)管理信息系統(tǒng)，強化稅源與稅收收入分析監(jiān)控。要建立健全稅收收入與經(jīng)濟發(fā)展有機協(xié)調(diào)、良性互動的機制，推動稅收與經(jīng)濟的協(xié)調(diào)發(fā)展，實現(xiàn)收入增長速度、質(zhì)量、效益的同步性和科學性。

二是推進依法治稅，完善考評機制。積極推進稅務管理法治化進程，營造良好的稅收法治環(huán)境。嚴格落實稅收執(zhí)法過錯追究制，規(guī)范稅收執(zhí)法。建立稅收執(zhí)法案卷定期評查制度，開展案卷講評活動，相互交流提高。修訂完善目標管理考核辦法，對每個崗位的工作量、質(zhì)、績及過錯進行科學評價，依托計算機技術，建立以網(wǎng)絡信息技術為依托的績效考核機制，使考核分值更能體現(xiàn)實際工作水平。

三是優(yōu)化征管流程，征管查有效銜接。在現(xiàn)行征管模式中，征收、管理、稽查三個部分相對獨立又相互依存。征收是模式運作的目的，管理是模式運作的核心，稽查是模式運作的保障。只有將三個部分內(nèi)部理順、彼此銜接、特點突出，才能完善稅收征管體系建設。應積極探索行業(yè)管理新模式，加強征管查信息傳遞、資源共享和業(yè)務對接，明確并落實征、管、查各系列崗位在稅源管理、納稅評估和納稅服務以及涉稅信息收集、分析、報送的工作職責。

四是實施信息管稅，注重效能提升。進一步加強稅收綜合征管軟件和兩個系統(tǒng)的運行維護，努力提升信息管稅效能。抓好內(nèi)、外網(wǎng)站建設，發(fā)揮稅收宣傳、信息交流、涉稅服務主渠道作用。完善內(nèi)外部信息交換制度，促進相關職能部門信息交換常態(tài)化。在推進信息管稅工作中，必須高度重視現(xiàn)(來源：好范文 http://004km.cn/）有人員計算機操作技術水平的提升，近年基層計算機硬件配置水平不斷提升，但應用能力和水平還沒有跟上，迫切要求盡快提高基層工作人員的信息技術素質(zhì)。同時，適應信息管稅的要求，最大限度簡化辦稅流程，特別是目前一些雙規(guī)運行的業(yè)務，應盡快取消紙質(zhì)資料的報送，為納稅人及基層稅務工作人員減負。

五是強化稅務稽查，打擊違法行為。嚴格落實稅務稽查各項工作制度，加大稽查力度，發(fā)揮稅務稽查職能作用，依法打擊各類涉稅違法行為。建立健全稽查案件復查機制，提高辦案質(zhì)量。密切與公安、地稅等部門協(xié)作，依法查處各類涉稅違法案件，大力整頓和規(guī)范稅收秩序。加大稽查案件的執(zhí)行力度，對違法行為從嚴從重處罰，并采取有效措施確保執(zhí)法到位，維護公平競爭的稅收法治環(huán)境。加大新聞媒體曝光力度，打擊和震懾不法分子，不斷凈化稅收執(zhí)法環(huán)境。

第四篇：縣級房地產(chǎn)業(yè)稅收征管現(xiàn)狀的幾點思考

縣級（尤其是我們中西部不發(fā)達地區(qū)的縣）房地產(chǎn)業(yè)具有規(guī)模小銷價低購買力不能持久的“短平快”特點：一般都是是掛靠在大開發(fā)商下的小規(guī)模企業(yè)，運作模式是購買一塊地興建一個小區(qū)或幾棟商住樓，銷售得差不多了也就撤走了另找商機，開發(fā)期一般是一二年至三五年間短期行為，開發(fā)商多是前幾年富起來的追逐豐厚行業(yè)利潤一擁而上的暴富者，素質(zhì)參差不齊。財務人員多是臨時騁請一些有背景或身分的當?shù)馗挥嗳藛T，稅務財務不精通、不熟悉，核算不能達到規(guī)范要求。給稅收征管工作增大難度：

稅收征管現(xiàn)狀：工作被動，征管質(zhì)量不高

一、地區(qū)觀念短期效益驅動形成干擾：近年來經(jīng)濟欠發(fā)達地區(qū)加大對招商引資力度，招商引資工作作為政績的一個主要方面，房地產(chǎn)業(yè)作為一個見效快、政績顯現(xiàn)行業(yè)得到各級政府的青睞，各地各級產(chǎn)生重發(fā)展重引資輕管理思想，為了引進“鳳凰”紛紛出臺一些五花八門地方土政策，因人因地因情況具體一個單位一個政策，在稅收上開一些口子，給依法征稅人為設置了障礙，對稅務部門日常征管工作也時有干擾。

二、行業(yè)要求不高資金密集財務核算質(zhì)量低增加稅收征管難度：縣級房地產(chǎn)開發(fā)技術要求低門檻不高：找個掛靠單位，租個辦公場所，幾個相關行業(yè)人員拼湊一起手中有地就可以開張。筆者所在的武寧縣城是一個人口不足十萬的小縣城，投資數(shù)千萬元的房地產(chǎn)企業(yè)有十幾家，形為企業(yè)實為個體的開發(fā)商近百，良莠不一。房地產(chǎn)業(yè)相對又是資金密集運作行業(yè)，密集資金運作、生產(chǎn)周期較一般行業(yè)長、成本費用項目多、會計核算復雜的特點要求房地產(chǎn)企業(yè)建立規(guī)范財務核算，目前稍具規(guī)模的開發(fā)商也只是幾個股東、三兩個財務人員，幾個工程人員組成，個體開發(fā)商更是股東打包來，事事自己動手心里一盤賬根本談不上財務核算。成本、費用不實、隱瞞收入現(xiàn)象不同程度普遍存在，給稅收征管工作帶來被動。

三、稅收征管手段簡單化，所得稅、土地增值稅偷漏嚴重：由于成本費用核算不實，建筑業(yè)目前執(zhí)行的2000年工程預算指標體系與實際出入較大，稅務部門一般以房地產(chǎn)銷售收入為基礎，對所得稅實行定率征收，對土地增值稅按預征率征收，收入比例與現(xiàn)狀不相符，以武寧縣為例今年上半年實際征收入庫房地產(chǎn)業(yè)營業(yè)稅509萬元、所得稅170萬元、土地增值稅68萬元。房地產(chǎn)成為一個暴利行業(yè)已是一個不爭的事實，所得稅、土地增值稅少繳由此可風一斑。

解決方法探討

一、思想上客觀分析房地產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)狀，研究其發(fā)展形勢改變收入倚重思想：

1、從宏觀、微觀上向地方黨政領導客觀分析房地產(chǎn)業(yè)對地方經(jīng)濟長遠影響，房地產(chǎn)業(yè)對經(jīng)濟發(fā)展來講是一把雙刃劍，它的產(chǎn)品是不動產(chǎn)屬于消費行業(yè)，它創(chuàng)造的是短期繁榮和短期財政收入，不能像工商業(yè)那樣給地方帶來長期的持續(xù)經(jīng)濟發(fā)展，過度繁榮吸引過多資金擠占了其它方面的投資，土地是有限的逐步增值的資源，過快開發(fā)是得不失，對房地產(chǎn)業(yè)不應有倚重和依賴心理，國際慣例也都不會予以行業(yè)優(yōu)惠。

2、教育地稅干部克服畏難思想，采取緊盯戰(zhàn)術，多調(diào)查研究、多實地觀察、及時掌握工程進度和銷售情況，實行動態(tài)跟蹤管理，不給偷漏稅者可行之機。

二、加大宣傳力度，強制規(guī)范行業(yè)財務核算，提高納稅人自行申報率和申報準確率：稅收管理單位有針對性地逐戶進行納稅輔導，明確稅收政策并將政策出臺的背景、宗旨、目的和違反政策的后果講清楚，敦促納稅人重視財務核算工作自覺及時進行準確的納稅申報。為稽查部門的處理處罰設置一個強有力的前提條件。

三、加強培訓、提高技能、加強檢查、強化稅務稽查工作職能：稅務稽查作為打擊偷漏稅的職能部門，認真鉆研房地產(chǎn)業(yè)生產(chǎn)、核算業(yè)務，提高自身人員政治、業(yè)務素質(zhì)，檢查時注意與相關部門聯(lián)系協(xié)作，積極搜集資料，夯實證據(jù)鏈，重點檢查所得稅、土地增值稅，處理時依法辦事，用足用好法律賦予的職能，嚴厲打擊偷漏稅不法行為，加大偷逃稅成本，讓心存僥幸者不敢也不能偷逃國家稅收

第五篇：股權轉讓稅收征管存在的問題及完善建議

股權轉讓稅收征管存在的問題及完善建議

一、案例基本情況

2014年9月，江蘇省某市地稅局根據(jù)第三方數(shù)據(jù)，發(fā)現(xiàn)江蘇某五金制品有限公司的現(xiàn)有投資方與工商登記的投資方不符。稅務人員審核發(fā)現(xiàn)，該企業(yè)成立時的股東為2名自然人，注冊資本為500萬元。2014年7月，2名自然人股東以500萬元價格將全部股權平價轉讓給2名臺灣人士，企業(yè)性質(zhì)由內(nèi)資企業(yè)變更為外商獨資企業(yè)。稅務人員審核該企業(yè)的歷年財務年報時發(fā)現(xiàn)，該企業(yè)2010年~2013年4年中有3年處于虧損狀態(tài)，但是財務報表顯示該企業(yè)有房屋和土地。進一步了解，近年來，該地段房屋和土地增值較多，因此初步判斷企業(yè)股東存在少繳個人所得稅的情況。

稅務人員約談企業(yè)財務負責人，企業(yè)方認為由于企業(yè)常年處于虧損，自己提供的平價轉讓協(xié)議是真實、合理的。稅務人員經(jīng)過模型運算，測算出企業(yè)房產(chǎn)、土地增值額達2500萬元。同時，稅務人員通過多種渠道與受讓方溝通、宣傳，受讓方最終拿出了雙方簽訂的真實協(xié)議書。協(xié)議書上認定的價格不是平價，而是2978.5萬元，資產(chǎn)增值全部體現(xiàn)在房屋和土地的增值上。在證據(jù)資料充足、確鑿的情況下，該企業(yè)原股東認可稅務機關的處理意見，并表示立即辦理股權轉讓個人所得稅事項。最后，根據(jù)企業(yè)的凈資產(chǎn)核定股權轉讓價格計算扣繳個人所得稅495.7萬元。

由此可見，由于個人股權轉讓的隱蔽性較強，轉讓雙方利用稅收征管的不完善性來逃避繳納稅款的現(xiàn)象時有發(fā)生。尤其對自然人股東股權轉讓的稅收征管一直屬于征管中的薄弱環(huán)節(jié)，這也給基層稅務機關和稅收人員帶來行政執(zhí)法風險。因此，如何加強股權轉讓個人所得稅征管工作，已成為各級地稅部門急待解決的問題。

二、股權轉讓稅收征管的現(xiàn)狀及存在的問題

（一）股權轉讓過程中故意隱瞞真實成交價格，造成少繳稅

股權轉讓真實成交價與合同價背離，是當前個人股權轉讓的一個特點，從稅務稽查部門對個人股權轉讓稽查的反饋信息看，大多數(shù)企業(yè)的股權轉讓合同反映的都是平價轉讓股權，即當初投資多少，合同價就是多少。

此問題的存在，造成股權轉讓存在大量虛假合同，即類似與陰陽合同。股權轉讓故意隱瞞真實成交價格，是當前個人股權轉讓的需要關注的一個問題。在實際征管中，稅務機關一般只注重股權轉讓資料的完整性審查，如轉讓協(xié)議書、股東會決議、股權變更確認書等，忽視股權轉讓的實質(zhì)性審查，對其是否進行原價或溢（折）價轉讓，則不作為審核要點，由此往往造成轉讓真實交易額與提供資料產(chǎn)生較大差異。這樣不僅導致眾多股東的利益受損，還會導致稅收征收形成巨大的空洞，造成國家的稅收損失。

（二）“先增資后轉讓”的避稅行為存在法律漏洞

現(xiàn)行稅收法律規(guī)定股權轉讓不征收營業(yè)稅，《財政部、國家稅務總局關于股權轉讓有關營業(yè)稅問題的通知》(財稅[2002]191號)規(guī)定：“以無形資產(chǎn)、不動產(chǎn)投資入股，參與接受投資方利潤分配，共同承擔風險的行為，不征收營業(yè)稅；對股權轉讓不征收營業(yè)稅”。于是有一些人先將要轉讓出去的房產(chǎn)投資到賣方企業(yè)獲得股權，然后再和賣方簽訂《股權轉讓協(xié)議》，因此營業(yè)稅和土地增值稅等稅就可以合理避開，這樣顯然利用了股權轉讓的法律空白，達成了避稅的目的。此外，企業(yè)虛假整體轉讓企業(yè)產(chǎn)權，也可以達到逃避轉讓產(chǎn)權不征營業(yè)稅的目的?！秶叶悇湛偩株P于轉讓企業(yè)產(chǎn)權不征營業(yè)稅問題的批復》（國稅函[2002]165號）規(guī)定：“轉讓企業(yè)產(chǎn)權的行為不屬于營業(yè)稅征收范圍，不應征收營業(yè)稅”。例如，A公司先成立C公司，把土地和重要機器設備等轉到C公司中，再將企業(yè)整體股權轉給B。現(xiàn)行稅收政策法規(guī)對“先增資后轉讓股權”這種經(jīng)濟行為沒有明確的定性，不作為一個整體交易行為進行課稅，同時對具有瑕疵的增資和股權轉讓規(guī)定也過于粗略，為企業(yè)避稅籌劃提供了空間。

（三）對股權轉讓價格缺乏明確有效的核定征收手段

雖然《稅收征管法》明確了對于計稅價格明顯偏低的情況可以核定計稅價格, 但未明確具體操作手段?！蛾P于加強股權轉讓所得征收個人所得稅管理的通知》（國稅函[2009]285號）第四條規(guī)定：“對申報的計稅依據(jù)明顯偏低（如平價和低價轉讓等）且無正當理由的，主管稅務機關可參照每股凈資產(chǎn)或個人股東享有的股權比例所對應的凈資產(chǎn)份額核定”。此外，《國家稅務總局關于股權轉讓所得個人所得稅計稅依據(jù)核定問題的公告》（國家稅務總局公告2010年第27號）第三條規(guī)定：“對申報的計稅依據(jù)明顯偏低且無正當理由的，可采取以下核定方法：

（一）參照每股凈資產(chǎn)或納稅人享有的股權比例所對應的凈資產(chǎn)份額核定股權轉讓收入。對知識產(chǎn)權、土地使用權、房屋、探礦權、采礦權、股權等合計占資產(chǎn)總額比例達50%以上的企業(yè)，凈資產(chǎn)額須經(jīng)中介機構評估核實。

（二）參照相同或類似條件下同一企業(yè)同一股東或其他股東股權轉讓價格核定股權轉讓收入。

（三）參照相同或類似條件下同類行業(yè)的企業(yè)股權轉讓價格核定股權轉讓收入。

（四）納稅人對主管稅務機關采取的上述核定方法有異議的，應當提供相關證據(jù)，主管稅務機關認定屬實后，可采取其他合理的核定方法。”

以上的規(guī)定都只是針對自然人轉讓股權而言，對于法人股東股權轉讓價格明顯偏低的，稅務機關仍缺乏有效的核定征收手段。在實際工作中，稅務機關一般會首先采用第二種，即“參照相同或類似條件下同一企業(yè)同一股東或其他股東股權轉讓價格核定股權轉讓收入”進行核定，如果第二種情形不具備，才會考慮到使用第一種和第三種。但是第三種方法，即通過同類企業(yè)、同一企業(yè)轉讓價格的比較可能會存在很大的難度，這需要稅務機關掌握當?shù)鼗蛉珖秶鷥?nèi)的行業(yè)、企業(yè)、股東的相關稅務數(shù)據(jù)，同時，需要具備財務上合理估值能力等，這對于稅務執(zhí)法機關提出了非常高的要求。稅務機關在采用何種方式確定企業(yè)合理的價格問題上，并沒有采取一局終裁的方式，而是規(guī)定“納稅人對主管稅務機關采取的上述核定方法有異議的，應當提供相關證據(jù)，主管稅務機關認定屬實后，可采取其他合理的核定方法”。此規(guī)定似乎合理，但稅務機關巧妙地將確定企業(yè)合理價值的責任轉移到企業(yè)或轉讓人，也就是說，稅務機關可以單方確定某一核定方式，但轉讓人可以提供證明加以否定，經(jīng)主管稅務機關認定屬實后，方有可能采取其他合理的核定方法。

（四）非居民企業(yè)股權轉讓境外操作的信息難以獲取

境內(nèi)居民企業(yè)股權結構發(fā)生變化時，工商、稅務部門要為其辦理變更登記。只要我們對股權轉讓行為給予足夠的關注，相關的信息是可以掌握的。但是，如果股權轉讓發(fā)生在擁有中國境內(nèi)居民企業(yè)股權的兩個或多個非居民企業(yè)之間，或股權轉讓的交易時間發(fā)生在工商、稅務主管部門的變更登記之前，稅務部門掌握信息嚴重滯后，既沒有法定扣繳義務人，又找不到非居民納稅人，國家的稅收利益就有可能白白流失。為進一步強化國際稅源監(jiān)控，國家稅務總局于2008年12月18日下發(fā)了《國家稅務總局關于印發(fā)〈服務貿(mào)易等項目對外支付出具稅務證明管理辦法〉的通知》（國稅發(fā)〔2008〕122號），稅務證明成為加強非居民稅收管理的重要手段。但是對于部分業(yè)務在國外付款，不需要由國內(nèi)支付的付款情況，稅務憑證就失去了防范的作用。

此外，目前很多數(shù)企業(yè)是在履行完合同或到外匯管理局申請付款時，外匯管理局索要證明或完稅憑證時才到稅務機關辦理相關涉稅事宜，稅務機關被動接受后才到企業(yè)進行核實，使監(jiān)控過程不及時，稅款入庫不及時。不能在第一時間獲得外國企業(yè)在華取得收入的相關信息，是非居民稅收管理多年來的難題。目前外國投資者變更企業(yè)股權的流程，是原外國投資者即轉讓方首先與受讓方談判，簽訂轉讓合同，然后到外經(jīng)部門審批。由于部門之間缺乏信息交流的交換平臺，國內(nèi)企業(yè)也沒有主動報告股權變更義務，在日常實際工作中，往往是企業(yè)股權已經(jīng)轉讓需要向境外支付轉讓價款時，稅務人員事后才知道，為時已晚。

三、完善股權轉讓稅收征收管理的建議

（一）完善股權轉讓價格核定方法

1.應組織對股權轉讓的企業(yè)進行資產(chǎn)評估和資產(chǎn)查驗，以評估報告查驗報告確定其資產(chǎn)的公允價值，確定所得并據(jù)此征稅

公允價值是按市場價格確定的價值。在企業(yè)辦理資產(chǎn)過戶手續(xù)，要嚴格審查股權轉讓是否符合公允價值的規(guī)定，凡是與市場價格不一致或低于市場價格的，要按照評估價值計算繳納企業(yè)所得稅。同時也要加強預繳和匯算清繳時的監(jiān)控檢查，防止企業(yè)未按照規(guī)定申報納稅。2.引入稅務師中介評估鑒定制度

鑒于個人股權轉讓的特殊性，一方面要認真執(zhí)行《關于加強股權轉讓所得征收個人所得稅管理的通知》（國稅函[2009]285號）規(guī)定，對申報的計稅依據(jù)明顯偏低（如平價和低價轉讓等）且無正當理由的，可參照每股凈資產(chǎn)或個人股東享有的股權比例所對應的凈資產(chǎn)份額核定。另一方面，則應該由稅務機關認定有資質(zhì)且信用好的稅務師事務所，凡涉及股權轉讓的，必須到由稅務機關指定的中介機構對其投資企業(yè)的資產(chǎn)凈值進行評估，否則稅務機關不予認可。最低轉讓價不得低于其凈資產(chǎn)評估價，如轉讓價高于其凈資產(chǎn)評估價的，以實際轉讓價作為計算轉讓所得額；如轉讓價低于其凈資產(chǎn)評估價的，以其凈資產(chǎn)評估價確認轉讓所得額。

（二）完善稅收行為規(guī)范，加強對股權轉讓避稅行為的監(jiān)控

針對先以土地、房產(chǎn)投資，后轉讓給被投資企業(yè)的“假投資”等行為，首先要盡快出臺新的規(guī)定，完善相關稅收法律政策，堵塞逃稅行為。此外，稅務機關事前要注重對投資實質(zhì)的審核，事后要完善跟蹤管理措施，以杜絕稅款流失。轉讓企業(yè)產(chǎn)權是整體轉讓企業(yè)資產(chǎn)、債權、債務及勞動力的行為，要對轉讓環(huán)節(jié)進行認真的審查，審核被轉讓方的資產(chǎn)、債權、債務及勞動力安置情況，對以逃避納稅為目的，違規(guī)自行處置企業(yè)以前資產(chǎn)、債權和債務，或違規(guī)轉移到新辦其他企業(yè)，以及沒有安置全部勞動力的，一律不作為轉讓企業(yè)產(chǎn)權，不得享受營業(yè)稅優(yōu)惠政策，依法征收營業(yè)稅和土地增值稅。

凡是以房產(chǎn)土地投資后，不按照投資方利潤分配，不共同承擔風險的行為，而是收取固定利潤的，應遵循“實質(zhì)重于形式”原則，不承認其投資行為，應確認為出租，嚴格按照《關于以不動產(chǎn)或無形資產(chǎn)投資入股收取固定利潤征收營業(yè)稅問題的批復》（國稅函發(fā)[1997]490號）文件規(guī)定，屬于將土地房產(chǎn)等租賃他人使用的業(yè)務，應按“服務業(yè)”稅目中“租賃業(yè)”項目征收營業(yè)稅。

（三）完善非居民企業(yè)股權轉讓信息登記管理制度 1.將非居民企業(yè)股權轉讓稅收管理融入稅收征管體系

在總局制定的非居民稅收管理制度的基礎上，結合實際，按照稅收征管業(yè)務流程節(jié)點的功能配置要求，從業(yè)務分類、工作流程、審批權限、受理資料、辦結時限、業(yè)務監(jiān)督等方面，將非居民所得稅管理納入全省稅收征管系統(tǒng)辦稅流程，力求將非居民稅收管理融入整個稅收征管系統(tǒng)，實現(xiàn)跨國稅源多環(huán)節(jié)監(jiān)控。制度的完善和流程的融入，確保稅源信息的掌握。2.定期梳理非居民企業(yè)股權變更登記信息

從內(nèi)部管理入手，定期對企業(yè)變更登記信息進行梳理，篩查涉及股權結構發(fā)生變化的企業(yè)名單，對照掌握的日常征管資料，對所涉及的企業(yè)信息進行比對，及時核查CTAIS2.0系統(tǒng)中的稅務變更信息是否完整、股權變化結果是否進行了動態(tài)反映，不僅監(jiān)控了股權轉讓，為今后非居民企業(yè)的股息分配扣繳企業(yè)所得稅打好基礎。3.建立部門信息共享平臺，構建非居民企業(yè)稅源控管體系 稅務部門缺乏及時掌握非居民企業(yè)發(fā)生納稅義務的信息，是造成非居民企業(yè)稅收流失的一個重要原因。由于股權轉讓主要是外經(jīng)貿(mào)部門批復，很多企業(yè)股權發(fā)生轉讓后才到工商部門更改工商登記信息，稅務登記信息變更的只有少數(shù)企業(yè)，對于非居民企業(yè)與國內(nèi)企業(yè)之間的股權轉讓，稅務部門只是在企業(yè)向境外支付轉讓時才能掌握，而非居民企業(yè)之間的股權轉讓信息稅務部門很難掌握。因此，構建非居民企業(yè)稅源控管體系就顯得有為必要。4.加大國際稅收情報交換力度

目前我國已經(jīng)與90個國家和地區(qū)簽訂了雙邊稅收協(xié)定，其中87個已經(jīng)生效執(zhí)行。上述協(xié)定都含有情報交換條款。據(jù)了解，目前，全球38個避稅地中只有列支敦士登、安道爾和摩納哥三個國家仍在情報交換方面進展緩慢，被列為不合作避稅地。而主權國家已紛紛與有關的離岸金融中心簽訂了《協(xié)議范本》，《協(xié)議范本》的簽訂必將是21世紀世界主要國家經(jīng)濟領域應對避稅地濫用的重要手段。由于近年來國際社會在稅收情報交換領域取得了很大進展，多數(shù)離岸金融中心業(yè)已做出承諾同意進行有效的情報交換，這就對通過自發(fā)情報交換開展對境外股權交易調(diào)查提供了便利。對于股權轉讓收益未在國內(nèi)繳納所得稅的，可以采取自發(fā)交換的形式主動告知境外投資者所在國家，影響其納稅誠實記錄，使其增加主動繳稅的意識。