第一篇：土地交易流程

一、甲方（購地方）通過參加定向摘牌方式取得土地，二、甲方需在地塊所在地行政區(qū)內(nèi)注冊獨(dú)立法人公司，注冊資金不低于10000萬元人民幣；公司注冊可在掛牌公告發(fā)布后進(jìn)行；

三、乙方（協(xié)調(diào)方）保證甲方具備摘牌報名資格（唯一）；

四、乙方傭金=雙方確認(rèn)成交價（樓面地價）—摘牌成交價（樓面地價）*規(guī)劃建筑總面積；

五、乙方可向甲方提供建筑勞務(wù)發(fā)票；

六、具體流程：

1、雙方確認(rèn)地塊位置；規(guī)劃條件；

2、商議《合作協(xié)議》確認(rèn)交易價；（商談之前，甲方須向乙方出具銀行兌賬單）；

3、簽訂《合作協(xié)議》

4、乙方運(yùn)作土地掛牌及規(guī)劃條件等；

5、掛牌公告發(fā)布（地塊符合協(xié)議的條件），6、甲方注冊公司，取得營業(yè)執(zhí)照后，甲方在工商銀行設(shè)立甲、乙雙方共管賬戶；

7、甲方將乙方應(yīng)得的傭金50%，存入共管賬戶；

8、乙方為甲方提供符合摘牌資格的報名手續(xù)；

9、甲方摘牌，與市國土局簽訂成交確認(rèn)書后當(dāng)日，將共管賬戶的傭金支付到乙方指定的賬戶； 10、10個工作日內(nèi)，甲方與國土局簽訂土地出讓合同；

11、出讓合同簽訂后三日內(nèi)，甲方向乙方支付余下的50%傭金；

12、合同中止。

注：

1、甲方在簽訂成交確認(rèn)書前，無需向乙方交納任何費(fèi)用。乙方前期運(yùn)作的所有費(fèi)用包含在傭金。

2、合作協(xié)議可由甲方的投資方（企業(yè)）先行簽訂，待甲方成立的摘牌公司成立后，將協(xié)議的權(quán)利義務(wù)轉(zhuǎn)至新公司。

附：

招拍掛流程

1、發(fā)布公告；（包括：地塊位置、面積、用地性質(zhì)、規(guī)劃條件、起始價、摘牌時間等）

2、有意單位到拍賣中心領(lǐng)取資料；

3、準(zhǔn)備報名資料（包括公司營業(yè)執(zhí)照、銀行資信證明等）

4、在區(qū)開具報名資格函；

5、購買建設(shè)用地指標(biāo)（30萬/畝）；

5、將摘牌保證金（按掛牌土地起始總價的25%計算）匯入拍賣中心；

6、持公司報名資料、區(qū)的報名函、保證金匯款憑證、建設(shè)用地指標(biāo)證，到拍賣中心報名；

7、摘牌，與國土局簽訂成交確認(rèn)書；

8、10個工作日內(nèi)，與國土局簽訂土地出讓合同，9、簽訂出讓合同后30天內(nèi)，交納土地總價的50%土地款；

10、此后的60天內(nèi)，交納土地總價的30%土地款；

11、此后的900天內(nèi)，交納土地總價的20%土地款；

12、交納土地總價3%的契稅；

13、取得國地證。

摘牌企業(yè)交納50%的土地款后，就可進(jìn)行報建。

第二篇：土地交易管理辦法

?？谑型恋亟灰坠芾磙k法

【發(fā)布日期】2006-11-3 【作者】 【來源】海口市人民政府

《?？谑型恋亟灰坠芾磙k法》已經(jīng)2006 年10 月25 日第十三屆市人民政府第62 次常務(wù)會議通過，現(xiàn)予發(fā)布，自2006 年12月3 日起施行。

市長：陳辭

二○○六年十一月三日

?？谑型恋亟灰坠芾磙k法

第一章 總則

第一條 為加強(qiáng)土地市場管理，規(guī)范土地交易行為，確保土地交易的合法性和安全性，進(jìn)一步優(yōu)化配置土地資源，根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》、《海南經(jīng)濟(jì)特區(qū)土地管理條例》等有關(guān)法律法規(guī)和《?？谑腥嗣翊泶髸?wù)委員會關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)土地管理若干問題的決定》的規(guī)定，結(jié)合本市實(shí)際，制定本辦法。

第二條 本市行政區(qū)域內(nèi)的土地使用權(quán)交易，適用本辦法。

第三條 本辦法所稱土地使用權(quán)交易包括土地使用權(quán)的出讓、轉(zhuǎn)讓、租賃、抵押和換地權(quán)益書的流轉(zhuǎn)、質(zhì)押。

前款所稱土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓包括以下情形：

（一）出售；

（二）贈與；

（三）交換；

（四）以土地作價入股、與他人成立企業(yè)法人，發(fā)生土地使

用權(quán)變更的；

（五）一方提供土地使用權(quán)，另一方提供資金合資或合作，發(fā)生土地使用權(quán)變更的；

（六）因企業(yè)被收購、兼并、合并或分立，土地使用權(quán)隨之 轉(zhuǎn)移的；

（七）以土地使用權(quán)抵償債務(wù)的；

（八）法律、法規(guī)規(guī)定的其他情形。

第四條 土地使用權(quán)交易應(yīng)當(dāng)遵循公開、公平、公正、誠實(shí)信用的原則，任何單位和個人不得非法干預(yù)。

第五條 市人民政府設(shè)立土地交易市場，作為土地使用權(quán)交易的專門場所。土地交易市場應(yīng)當(dāng)具備下列功能：

（一）提供交易場所。為土地使用權(quán)交易、洽談、招商、展銷等活動和招標(biāo)、拍賣、掛牌交易提供場地；

（二）辦理交易事務(wù)。為地價評估結(jié)果備案、交易過戶、稅費(fèi)征收、土地登記發(fā)證等機(jī)構(gòu)集中辦公設(shè)立服務(wù)窗口；

（三）提供交易信息。公布和提供土地供求信息，收集、儲存、發(fā)布土地交易行情、交易結(jié)果，提供有關(guān)土地政策法規(guī)、土地市場管理規(guī)則、土地利用投資方向咨詢等。

第六條 市土地行政主管部門是土地使用權(quán)交易活動的主管部門，負(fù)責(zé)土地使用權(quán)交易的行政許可工作，并依法監(jiān)督管理土地交易市場。

市財政、規(guī)劃、建設(shè)、房產(chǎn)、監(jiān)察、國有資產(chǎn)管理、政府投資管理等主管部門應(yīng)當(dāng)按照各自職責(zé)，協(xié)同做好土地交易管理工作。

第七條 經(jīng)市人民政府批準(zhǔn)的土地交易機(jī)構(gòu)是土地使用權(quán)交易的服務(wù)機(jī)構(gòu)。其主要職責(zé)是：

（一）貫徹執(zhí)行土地管理法律、法規(guī)、規(guī)章和政策，具體實(shí)施土地交易市場的建設(shè)計劃和管理目標(biāo)；

（二）具體實(shí)施土地使用權(quán)交易的事務(wù)性和技術(shù)性工作；

（三）接受主管部門和自然人、法人及其他組織的委托，具體實(shí)施土地使用權(quán)出讓、租賃、轉(zhuǎn)讓的招標(biāo)、拍賣和掛牌交易工作；

（四）收集、匯總、儲存、上報、發(fā)布土地交易供求信息和交易結(jié)果；

（五）承辦市人民政府及市土地行政主管部門委托的其他事項。

第二章 交易方式和條件

第八條 土地使用權(quán)交易應(yīng)當(dāng)采取招標(biāo)、拍賣、掛牌交易和協(xié)議交易的方式進(jìn)行。

本辦法所稱招標(biāo)交易，是指市土地行政主管部門通過發(fā)布招標(biāo)公告或招標(biāo)邀請書，邀請?zhí)囟ɑ蛘卟惶囟ǖ耐稑?biāo)人參加土地使用權(quán)交易投標(biāo)，根據(jù)投標(biāo)結(jié)果確定中標(biāo)人的行為。

本辦法所稱拍賣交易，是指市土地行政主管部門通過發(fā)布拍賣公告，由競買人在指定時間、地點(diǎn)進(jìn)行公開競價，確定最高應(yīng)價者為競得人的行為。

本辦法所稱掛牌交易，是指市土地行政主管部門通過發(fā)布掛牌公告，按公告規(guī)定的期限將擬交易宗地的交易條件在土地交易市場或網(wǎng)上掛牌公布，接受競買人的報價申請，根據(jù)掛牌期限截止時的出價結(jié)果確定競得人的行為。

本辦法所稱協(xié)議交易，是指土地使用權(quán)人或換地權(quán)益書的權(quán)益人通過協(xié)商自行尋找受讓人、承租人、抵押權(quán)人的交易行為。

第九條 下列土地使用權(quán)交易應(yīng)當(dāng)進(jìn)入土地交易市場，采取招標(biāo)、拍賣、掛牌交易等方式進(jìn)行：

（一）商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等各類經(jīng)營性用地的國有土地使用權(quán)出讓或租賃；

（二）經(jīng)營性用地以外的土地在供地計劃公布后，同一宗土地有兩個以上意向用地者的國有土地使用權(quán)出讓或租賃；

（三）國有企業(yè)、集體企業(yè)和公有經(jīng)濟(jì)成份占主導(dǎo)地位的企業(yè)或公司經(jīng)批準(zhǔn)，出售國有土地使用權(quán)、以國有土地使用權(quán)作價入股、以國有土地使用權(quán)聯(lián)營合作開發(fā)或以國有土地使用權(quán)抵償債務(wù)的；

（四）經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)出售劃撥土地使用權(quán)、以劃撥土地使用權(quán)作價入股、以劃撥土地使用權(quán)聯(lián)營合作開發(fā)或以劃撥土地使用權(quán)抵償債務(wù)的；

（五）處置停緩建工程涉及土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的；

（六）人民法院判決或裁定變賣土地使用權(quán)清償債務(wù)的；

（七）為實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)進(jìn)行土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的；

（八）法律、法規(guī)、規(guī)章等規(guī)定的其它情形。

第十條 本辦法第九條規(guī)定的土地使用權(quán)交易，主要采取拍賣、掛牌交易方式，有三個以上的單位或自然人報名參與交易的，應(yīng)當(dāng)采取拍賣交易方式。但對具有特定的社會、公益建設(shè)條件或?qū)τ玫仨椖坑刑厥庖蟮?，可采取招?biāo)交易方式。

第十一條 本辦法第九條規(guī)定之外的土地使用權(quán)或其他土地權(quán)益交易，可采取協(xié)議交易方式進(jìn)行。

第十二條 本辦法第三條第二款第（一）、（七）項規(guī)定的土地使用權(quán)交易，應(yīng)當(dāng)符合下列條件：

（一）按照出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用權(quán)證書；

（二）按照出讓合同約定進(jìn)行投資開發(fā)，屬于房屋建設(shè)工程的，完成開發(fā)投資總額的25%以上；屬于成片開發(fā)土地的，形成工業(yè)用地或者其他建設(shè)用地條件。

第十三條 以出讓方式取得國有土地使用權(quán)的，土地使用權(quán)人自取得土地使用權(quán)之日起，可進(jìn)行本辦法第三條第二款第（二）、（三）、（四）、（五）、（六）項規(guī)定的交易行為，其土地使用權(quán)交易條件不受本辦法第十二條規(guī)定的限制。

第十四條 有下列情形之一的，土地使用權(quán)或其他土地權(quán)益不得進(jìn)入土地交易市場交易：

（一）未依法登記取得權(quán)屬證書或土地權(quán)屬不清、有爭議的；

（二）欠繳土地出讓金（含超容積率、改變土地用途但未按規(guī)定補(bǔ)交土地出讓金的）的；

（三）司法機(jī)關(guān)、行政機(jī)關(guān)依法限制土地使用權(quán)利或其他土地權(quán)益的；

（四）依法需收回土地使用權(quán)的；

（五）共有的土地使用權(quán)或其他土地權(quán)益，未經(jīng)其他共有人書面同意的；

（六）法律、法規(guī)規(guī)定禁止交易的其它情形。

第三章 交易規(guī)則

第一節(jié) 一般規(guī)定

第十五條 土地使用權(quán)交易的規(guī)則，本辦法未作規(guī)定的，適用《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定》（國土資源部令第11 號）《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)規(guī)范》、《協(xié)議出讓國有土地使用權(quán)規(guī)范》等有關(guān)規(guī)定。

第十六條 國有土地使用權(quán)以招標(biāo)、拍賣、掛牌交易方式出讓或租賃的，市土地行政主管部門應(yīng)當(dāng)辦理用地前置審批手續(xù)，制定招標(biāo)、拍賣、掛牌交易實(shí)施工作方案，并委托土地交易機(jī)構(gòu)依照土地交易實(shí)施工作方案組織開展交易活動。

第十七條 土地使用權(quán)以招標(biāo)、拍賣、掛牌交易方式轉(zhuǎn)讓的，土地使用權(quán)人應(yīng)當(dāng)?shù)绞型恋匦姓鞴懿块T申請辦理交易核準(zhǔn)手續(xù)，并委托土地交易機(jī)構(gòu)依照委托交易合同組織開展交易活動。

第十八條 土地使用權(quán)人委托土地交易機(jī)構(gòu)進(jìn)行土地使用權(quán)交易的，應(yīng)當(dāng)簽訂委托交易合同。委托交易合同應(yīng)當(dāng)包括委托事項、交易方式、交易底價、時限、委托交易服務(wù)費(fèi)用、違約責(zé)任等內(nèi)容。

第十九條 以招標(biāo)、拍賣、掛牌等交易方式進(jìn)行土地使用權(quán)交易的，土地交易機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)根據(jù)土地交易實(shí)施工作方案或委托交易合同，編制招標(biāo)、拍賣、掛牌交易文件。天下房地產(chǎn)法律服務(wù)網(wǎng)編輯

招標(biāo)、拍賣、掛牌交易文件應(yīng)當(dāng)包括招標(biāo)、拍賣、掛牌交易公告、投標(biāo)或競買須知、宗地圖、土地使用條件、標(biāo)書或競買申請書、報價單、成交確認(rèn)書。

第二十條 土地交易機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)在土地交易場所和市土地行政主管部門網(wǎng)站、《海南日報》、《?？谕韴蟆飞习l(fā)布土地交易招標(biāo)、拍賣、掛牌交易公告。

投標(biāo)人、競買人報名參加投標(biāo)、競買的，視為接受招標(biāo)、拍賣、掛牌交易文件的內(nèi)容。

第二十一條 招標(biāo)交易宗地的標(biāo)底和拍賣、掛牌交易宗地的起拍價、起始價、底價，應(yīng)當(dāng)根據(jù)土地成本、經(jīng)批準(zhǔn)的基準(zhǔn)地價、宗地區(qū)位條件和使用年限、規(guī)劃設(shè)計條件、政府產(chǎn)業(yè)政策以及土地供需情況等因素綜合確定。

轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的標(biāo)底或起拍價、起始價、底價由交易委托人和交易機(jī)構(gòu)按前款的規(guī)定確定。

第二十二條 以招標(biāo)方式出讓、租賃國有土地使用權(quán)的，由市人民政府指定的機(jī)構(gòu)審定招標(biāo)標(biāo)底，審查投標(biāo)人資格，主持開標(biāo)、評標(biāo)和定標(biāo)工作，確定中標(biāo)人。

第二十三條 投標(biāo)人、競買人在報名參加招標(biāo)、拍賣、掛牌交易活動后，對其他投標(biāo)人、競買人的資格或提交的有關(guān)文件材料有異議的，應(yīng)當(dāng)在投標(biāo)、拍賣、掛牌交易活動開始的48 小時前向土地交易機(jī)構(gòu)書面提出；逾期提出的，不予受理。

土地交易機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)在投標(biāo)、拍賣、掛牌交易活動開始前對投標(biāo)人、競買人提出的異議予以書面答復(fù)。

第二十四條 土地使用權(quán)招標(biāo)、拍賣、掛牌交易過程中，有下列情形之一的，可以中止交易活動：

（一）發(fā)生不可抗力事件的；

（二）土地利用所依據(jù)的客觀情況發(fā)生重大變化，確實(shí)影響社會公共利益的；

（三）司法、監(jiān)察機(jī)關(guān)因辦理案件確實(shí)需要中止交易的；

（四）對投標(biāo)人或競買人提出的異議需要時間進(jìn)行調(diào)查或澄清的；

（五）依法應(yīng)當(dāng)中止交易的其他情形。

出現(xiàn)中止情形的，土地交易機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)書面通知交易當(dāng)事人。中止情形消除后，土地交易機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)及時恢復(fù)交易，并書面通知交易當(dāng)事人，交易期限順延。

第二十五條 土地使用權(quán)招標(biāo)、拍賣、掛牌交易有下列情形之一的，可以終止交易活動：

（一）至報名截止日未有投標(biāo)者、競買者報名的；

（二）交易價未達(dá)到標(biāo)底或底價的；

（三）投標(biāo)人或競買人弄虛作假、惡意串通壓價或以行賄等非法手段影響公平、公正交易的；

（四）依法應(yīng)當(dāng)終止交易的其他情形。

對交易未達(dá)到招標(biāo)標(biāo)底、拍賣、掛牌底價的宗地，不得成交，市土地行政主管部門或委托交易人可重新作出交易安排。

第二十六條 以協(xié)議交易方式進(jìn)行土地交易的，交易雙方應(yīng)當(dāng)簽訂交易合同，并在協(xié)議交易合同簽訂之日起30 日內(nèi)到市土地行政主管部門申請辦理交易核準(zhǔn)和變更登記手續(xù)。

第二節(jié) 特別規(guī)定

第二十七條 劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的，經(jīng)市土地行政主管部門審核并報有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)后，屬必須以招標(biāo)、拍賣、掛牌交易方式轉(zhuǎn)讓的，按本辦法第十六條的有關(guān)規(guī)定辦理；屬以協(xié)議交易方式轉(zhuǎn)讓的，按本辦法第二十六條的有關(guān)規(guī)定辦理。

第二十八條 國有企業(yè)、集體企業(yè)以及公有經(jīng)濟(jì)成分占主導(dǎo)地位的企業(yè)或公司的國有土地使用權(quán)申請轉(zhuǎn)讓時應(yīng)當(dāng)提交有關(guān)部門的批準(zhǔn)轉(zhuǎn)讓文件。

第二十九條 抵押權(quán)人為實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)要求變賣抵押人土地使用權(quán)及地上建筑物、構(gòu)筑物、附著物的，在申請轉(zhuǎn)讓時應(yīng)當(dāng)提交生效的抵債司法文書或抵押權(quán)人與抵押人就處分抵押物達(dá)成的協(xié)議及雙方認(rèn)可的評估報告。

第三十條 贈與土地使用權(quán)的，在申請轉(zhuǎn)讓時應(yīng)當(dāng)提交公證機(jī)關(guān)的公證文書或相關(guān)生效的司法文書。

第三十一條 人民法院查封土地使用權(quán)時，市土地行政主管部門應(yīng)當(dāng)書面告知人民法院，需裁定變賣土地使用權(quán)清償債務(wù)的，應(yīng)當(dāng)按本辦法所規(guī)定的程序和規(guī)則辦理。

第三十二條 人民法院裁定變賣土地使用權(quán)清償債務(wù)的，經(jīng)核準(zhǔn)土地交易條件后，由人民法院與土地交易機(jī)構(gòu)簽訂委托交易合同，委托土地交易機(jī)構(gòu)依照委托交易合同組織開展交易活動。

人民法院委托以招標(biāo)、拍賣、掛牌交易方式變賣的土地使用權(quán)經(jīng)發(fā)布交易公告后，無人報名參加招標(biāo)、拍賣、掛牌或拍賣流拍的，人民法院可以重新委托土地交易機(jī)構(gòu)組織招標(biāo)、拍賣、掛牌變賣，也可以直接裁定以土地使用權(quán)抵償債務(wù)。

第四章 監(jiān)督檢查

第三十三條 土地行政主管部門和土地交易機(jī)構(gòu)在實(shí)施土地使用權(quán)交易活動中，應(yīng)當(dāng)依據(jù)法定的職權(quán)和程序，簡化辦事手續(xù)，做到公平、公正、嚴(yán)格、高效。

第三十四條 土地交易機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)將土地使用權(quán)交易規(guī)則、運(yùn)作程序、服務(wù)承諾、工作人員守則等在土地交易場所公示。

申請人要求主管部門或土地交易機(jī)構(gòu)對公示內(nèi)容予以說明、解釋的，有關(guān)部門應(yīng)當(dāng)說明、解釋，提供準(zhǔn)確可靠的信息。

第三十五條 土地交易機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格按照國家有關(guān)規(guī)定和價格行政主管部門核準(zhǔn)的標(biāo)準(zhǔn)收費(fèi)，不得擅自增設(shè)收費(fèi)項目和提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。

土地交易機(jī)構(gòu)的收費(fèi)應(yīng)當(dāng)依法接受市財政、審計行政主管部門的監(jiān)督檢查。

第三十六條 市土地行政主管部門和土地交易機(jī)構(gòu)實(shí)施土地使用權(quán)交易活動，應(yīng)當(dāng)接受市行政監(jiān)察主管部門依法實(shí)施的監(jiān)督。

第三十七條 市土地行政主管部門和土地交易機(jī)構(gòu)實(shí)施土地使用權(quán)交易活動，應(yīng)當(dāng)自覺接受社會和公民的監(jiān)督。

任何單位和個人都有權(quán)對土地使用權(quán)交易中的違法行為進(jìn)行檢舉、控告。市行政監(jiān)察主管部門和有關(guān)部門應(yīng)當(dāng)在土地交易場所設(shè)立舉報箱和舉報電話，受理群眾的監(jiān)督和舉報。

第五章 法律責(zé)任

第三十八條 有下列情形之一的，由市土地行政主管部門責(zé)令改正；逾期不改正的，不予辦理土地登記手續(xù)：

（一）依照本辦法應(yīng)當(dāng)進(jìn)入土地交易市場交易的土地使用權(quán)不進(jìn)入市場交易的；

（二）不按照本辦法的規(guī)范要求和方式進(jìn)行土地使用權(quán)交易的；

（三）投標(biāo)人或競買人弄虛作假、惡意串通的；

（四）法律、法規(guī)規(guī)定的其他情形。

屬于前款第（一）項情形可以給予行政處分的，依法對有關(guān)單位直接負(fù)責(zé)的主管人員和其他直接責(zé)任人員給予行政處分；構(gòu)成犯罪的，由司法機(jī)關(guān)依法追究刑事責(zé)任。

第三十九條 投標(biāo)人、競買人中標(biāo)或競得土地使用權(quán)后，拒不簽訂成交確認(rèn)書或交易合同、放棄中標(biāo)或競得宗地的，其投標(biāo)、競買的履約保證金不予退還，并應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任，市土地行政主管部門可以取消其三年內(nèi)再次申請參加土地使用權(quán)招標(biāo)、拍賣、掛牌交易的資格。

第四十條 有關(guān)主管部門和服務(wù)機(jī)構(gòu)工作人員在土地使用權(quán)招標(biāo)、拍賣、掛牌交易活動中，接受賄賂、泄露秘密、玩忽職守、徇私舞弊的，依法給予行政處分；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任；給競買人或投標(biāo)人造成經(jīng)濟(jì)損失的還應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。

第六章 附 則

第四十一條 土地交易具體實(shí)施細(xì)則由市土地行政主管部門另行制定。

第四十二條 本辦法具體應(yīng)用中的問題由市土地行政主管部門負(fù)責(zé)解釋。

第四十三條 本辦法自2006 年12 月3 日起施行。

第三篇：土地交易繳納契稅流程（小編推薦）

附件1：

房屋、土地交易繳納契稅流程

一、納稅人領(lǐng)取、填寫《契稅納稅申報表》，并按房屋、土地交易類型提供相關(guān)資料。

二、受理人員對《契稅納稅申報表》和納稅人提供的資料進(jìn)行初審。初審未通過的，受理人員應(yīng)告知納稅人不通過的原因，并指導(dǎo)納稅人重新填寫《契稅納稅申報表》或補(bǔ)充需要的相關(guān)資料，初審?fù)ㄟ^的，由受理人員簽收《契稅納稅申報表》及相關(guān)資料。

三、初審?fù)ㄟ^決定受理后，審核人員對納稅人提供的資料進(jìn)行審核。

（一）屬繳納稅款的：1.將納稅人申報的房屋、土地的成交價格與評估價格、市場價格進(jìn)行比對，核定納稅人房屋、土地的計稅價格，計算納稅人應(yīng)繳納的稅款，出具審核意見，制作《房地產(chǎn)交易納稅申報審核表》。2.將經(jīng)審批的《房地產(chǎn)交易納稅申報審核表》的計稅數(shù)據(jù)交納稅人進(jìn)行簽章確認(rèn)。3.將蓋有地稅部門征收章的《房地產(chǎn)交易納稅申報審核表》傳遞給開票人員。4.納稅人繳納稅款，領(lǐng)取契稅完稅憑證。

（二）屬減免稅的：轉(zhuǎn)入稅收減免稅辦理程序，審核人員將納稅人的相關(guān)資料報主管契稅征收機(jī)關(guān)，由主管契稅征收機(jī)關(guān)按減免稅的有關(guān)規(guī)定辦理，并辦理減免稅證明。（納稅人2份原件）

（三）屬符合不征契稅規(guī)定的，審核人員制作《房地產(chǎn)交易納稅申報審核表》。出具不征稅款的審核意見報審批。審批通過的，制作不征契稅證明。

四、納稅人憑契稅完稅憑證或減免稅證明、不征契稅證明到土地、房產(chǎn)管理部門辦理權(quán)屬變更登記手續(xù)。

注：《不征收契稅證明》樣式：

不征收契稅證明

XX地稅契免字〔 〕 號

＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿：（填單位名稱或個人姓名）你（單位）涉及的權(quán)屬證號為、房屋（土地）地址為、建筑（土地占地）面積為平方米的房屋（土地）權(quán)屬變更行為是，根據(jù)《中華人民共和國契稅暫行條例》及其實(shí)施細(xì)則的有關(guān)規(guī)定，不屬于契稅征稅行為，依法不征收契稅，特此證明。

經(jīng)辦人（簽名）： 聯(lián)系電話：

XX地方稅務(wù)局（公章）

年 月 日

《委托書》樣式：

委 托 書

本單位（本人）承受地址位于 的房屋（土地）(權(quán)屬證號為：)，現(xiàn)委托 作為本單位（本人）的合法代理人全權(quán)代表我辦理申報繳納契稅事宜。對委托人在辦理上述事項過程中所簽署的有關(guān)文件，我均予以認(rèn)可，承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。

委托期限:自簽字之日起至上述事項辦完為止。

委托人（單位公章或個人簽名）: 法定代表人：

身份證號: 住 址: 委托時間： 年 月 日

受委托人（單位公章或個人簽名）：

身份證號: 住 址: 委托時間： 年 月 日

第四篇：土地交易大廳簡介

簡介

武漢市土地交易中心是市機(jī)構(gòu)編制委員會批準(zhǔn)的處級事業(yè)單位,列事業(yè)單位編制30名,經(jīng)費(fèi)自收自支.中心主要職能包括:

一、為土地交易活動和招標(biāo)拍賣掛牌會提供交易場所;

二、代理土地交易,辦理土地交易事務(wù);

三、提供信息服務(wù),開展土地開發(fā)項目的招商;

四、受托代征代收有關(guān)地產(chǎn)交易稅費(fèi)等.武漢市土地交易中心是直屬武漢市國土資源和規(guī)劃局的事業(yè)單位,根據(jù)<武漢市土地交易管理辦法>和市人民政府辦公廳核發(fā)<關(guān)于建立全市統(tǒng)一土地有形市場實(shí)施方案(試行)的通知>等相關(guān)規(guī)定,市土地交易中心是全市土地有形市場的承辦機(jī)構(gòu).主要職能:

一、具體實(shí)施土地有形市場的建設(shè)計劃和目標(biāo).二、發(fā)布土地交易信息和土地價格信息,協(xié)助編制土地供應(yīng)計劃.三、辦理建設(shè)用地使用權(quán)出讓,租賃的招標(biāo)/拍賣/掛牌交易及建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓交易.四、承擔(dān)各遠(yuǎn)城區(qū),開發(fā)區(qū)商業(yè),商品住宅等兩類經(jīng)營性用地的招標(biāo)拍賣掛牌出讓工作.五、開展土地交易法律,法規(guī)和相關(guān)信息咨詢服務(wù),及土地行政主管部門委托的其他事項等.中心目前內(nèi)設(shè)機(jī)構(gòu)設(shè):

辦公室(財務(wù)部),計劃部(市場研究工作室),重大項目部,交易部(司法處置項目工作室),遠(yuǎn)城區(qū)部,招拍掛部.主要業(yè)務(wù):

一級市場工業(yè),商業(yè),旅游,娛樂和商品住宅等經(jīng)營性用地以及同一宗地有兩個以上意向用地者的國有土地使用權(quán)招標(biāo),拍賣,掛牌出讓(租賃)工作,具體包括委托交易類,儲備類,危房改造類,城中村綜合改造類等項目類型.二級市場出讓(租賃)國有土地使用權(quán)不改變用途轉(zhuǎn)讓的鑒證交易,以及協(xié)助人民法院判決或仲裁機(jī)構(gòu)裁決用于清償債務(wù)的國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓等交易業(yè)務(wù).

第五篇：土地交易環(huán)節(jié)稅收政策匯總

土地交易環(huán)節(jié)稅收政策匯總

一、新征耕地環(huán)節(jié)

1、耕地占用稅。占用耕地建房或者從事非農(nóng)業(yè)建設(shè)的單位或者個人，為耕地占用稅的納稅人。以納稅人實(shí)際占用的耕地面積為計稅依據(jù)，按照規(guī)定的適用稅額一次性征收。實(shí)際占用的耕地面積包括經(jīng)批準(zhǔn)占用的耕地面積和未經(jīng)批準(zhǔn)占用的耕地面積。

2、契稅。按成交價格的3%繳納。

3、印花稅。土地使用證，每本貼花5元。

4、城鎮(zhèn)土地使用稅。征用的耕地，自批準(zhǔn)征用之日起滿1年時開始繳納土地使用稅；征用的非耕地，自批準(zhǔn)征用次月起繳納土地使用稅。征用的耕地與非耕地，以土地管理機(jī)關(guān)批準(zhǔn)征地的文件為依據(jù)確定。

二、土地出讓環(huán)節(jié)

1、契稅。在我國境內(nèi)轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬，承受的單位和個人為契稅的納稅人，按成交價格的3%繳納。對承受國有土地使用權(quán)應(yīng)支付的土地出讓金應(yīng)征收契稅，不得因減免出讓金減免契稅。

2、印花稅。土地使用證，每本貼花5元；土地使用權(quán)出讓合同按產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)征收印花稅，按合同載明出讓金額的萬分之五繳納。

三、土地轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)

1、營業(yè)稅。凡轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的單位和個人為營業(yè)稅的納稅義務(wù)人。以轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)收取的全部價款和價外費(fèi)用，按5％稅率計算繳納。單位和個人銷售或轉(zhuǎn)讓其購置的不動產(chǎn)或受讓的土地使用權(quán)，以全部收入減去不動產(chǎn)或土地使用權(quán)購置或受讓原價后的余額為營業(yè)額。

2、城建稅、教育費(fèi)附加、地方教育附加。以轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)實(shí)際繳納的營業(yè)稅為計稅依據(jù)。城建稅的稅率。納稅人在市區(qū)為7%；在縣城、建制鎮(zhèn)的為5%；不在上述地區(qū)的為1%。教育費(fèi)附加的征收標(biāo)準(zhǔn)為3%，地方教育附加征收標(biāo)準(zhǔn)為2%。

3、土地增值稅。凡轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)并取得收入的單位和個人為土地增值稅的納稅義務(wù)人，轉(zhuǎn)讓非國有土地和國家以土地所有者的身份出讓國有土地的行為不征土地增值稅。其計稅依據(jù)為轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)所取得的增值額。

稅率為：增值額未超過扣除項目金額50％的部分，稅率為30％。

增值額超過扣除項目金額50％、未超過扣除項目金額100％的部分，稅率為40％。

增值額超過扣除項目金額100％、未超過扣除項目金額200％的部分，稅率為50％。

增值額超過扣除項目金額200%的部分，稅率為60%。

4、所得稅。個人轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，取得的轉(zhuǎn)讓所得按“財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得”計征個人所得稅，單位轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，取得的轉(zhuǎn)讓所得計入應(yīng)納稅所得額計征企業(yè)所得稅。

5、印花稅。土地使用證，每本貼花5 元；土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同按產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)征收印花稅，按合同載明轉(zhuǎn)讓金額0.5‰繳納。

6、契稅。在我國境內(nèi)轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬，承受的單位和個人為契稅的納稅人。土地使用權(quán)出售按成交價格的3%繳納；土地使用權(quán)贈與、交換按征收機(jī)關(guān)參照土地使用權(quán)出售的市場價格核定金額的3%繳納。

四、土地使用環(huán)節(jié)

（一）自用

1、城鎮(zhèn)土地使用稅。在城市、縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)范圍內(nèi)使用土地的單位和個人，為城鎮(zhèn)土地使用稅的納稅義務(wù)人。我省對獨(dú)立于行政區(qū)劃外的，從事生產(chǎn)、經(jīng)營活動的農(nóng)場、林場也征收土地使用稅。以納稅人實(shí)際占用的土地面積為計稅依據(jù)，依照規(guī)定稅額計算征收。

免稅單位無償使用納稅單位的土地，免征土地使用稅；納稅單位無償使用免稅單位的土地，納稅單位應(yīng)按規(guī)定繳納土地使用稅。納稅單位與免稅單位共同使用共有使用權(quán)土地上的多層建筑，對納稅單位看按其占用的建筑面積占建筑總面積的比例計征土地使用稅。

（二）出租

1、城鎮(zhèn)土地使用稅。在城市、縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)范圍內(nèi)使用土地的單位和個人，為城鎮(zhèn)土地使用稅的納稅義務(wù)人。我省對獨(dú)立于行政區(qū)劃外的，從事生產(chǎn)、經(jīng)營活動的農(nóng)場、林場也征收土地使用稅。以納稅人實(shí)際占用的土地面積為計稅依據(jù)，依照規(guī)定稅額計算征收。

免稅單位無償使用納稅單位的土地，免征土地使用稅；納稅單位無償使用免稅單位的土地，納稅單位應(yīng)按規(guī)定繳納土地使用稅。納稅單位與免稅單位共同使用共有使用權(quán)土地上的多層建筑，對納稅單位看按其占用的建筑面積占建筑總面積的比例計征土地使用稅。

2、營業(yè)稅。按租金收入的5%繳納。

3、城建稅、教育費(fèi)附加、地方教育附加。以出租土地實(shí)際繳納的營業(yè)稅為計稅依據(jù)。城建稅的稅率。納稅人所在地在市區(qū)為7%；在縣城、建制鎮(zhèn)的為5%；不在市區(qū)、縣城或鎮(zhèn)的為1%。教育費(fèi)附加的征收率為3%，地方教育附加2%。

單位或個人出租土地，其取得的租金收入，應(yīng)分別計征所得稅。

（三）投資

1、營業(yè)稅。以土地使用權(quán)投資入股，參與接受投資方利潤分配，共同承擔(dān)投資風(fēng)險的行為，不征收營業(yè)稅。以不動產(chǎn)、土地使用權(quán)投資入股，收取固定利潤的，應(yīng)區(qū)別以下情況征收營業(yè)稅：不動產(chǎn)的所有權(quán)或土地的使用權(quán)沒有發(fā)生轉(zhuǎn)移，屬于將場地、房屋等轉(zhuǎn)讓他人使用的業(yè)務(wù)，其收取的固定利潤，應(yīng)按“服務(wù)業(yè)”稅目中“租賃業(yè)”稅目征收營業(yè)稅；不動產(chǎn)所有權(quán)或土地使用權(quán)發(fā)生了轉(zhuǎn)移，其收取的固定利潤，按“銷售不動產(chǎn)”或“轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)”征收營業(yè)稅。

2、土地增值稅。對于以房地產(chǎn)進(jìn)行投資、聯(lián)營的，投資、聯(lián)營的一方以土地作價入股進(jìn)行投資或作為聯(lián)營條件，將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到所投資、聯(lián)營的企業(yè)中時，暫免征收土地增值稅。對于以土地作價入股進(jìn)行投資或聯(lián)營的，凡所投資、聯(lián)營的企業(yè)從事房地產(chǎn)開發(fā)的，或者房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以其建造的商品房進(jìn)行投資和聯(lián)營的，不適用暫免征收土地增值稅的規(guī)定。

3、企業(yè)所得稅。企業(yè)以土地使用權(quán)進(jìn)行對外投資，企業(yè)所得稅視為按公允價值轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)并投資兩項業(yè)務(wù)，轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)應(yīng)確認(rèn)轉(zhuǎn)讓損益，計入應(yīng)稅所得。

4、契稅。以土地權(quán)屬作價投資、入股的，視同土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，由產(chǎn)權(quán)承受方繳納。

5、印花稅。實(shí)收資本和資本公積兩項的合計金額大于原已貼花資金的，增加的部分需要交納萬分之五的印花稅。

常見問題解答

1、企業(yè)的土地使用權(quán)被政府征收，政府給企業(yè)一定補(bǔ)償。請問這種補(bǔ)償是否需要繳納營業(yè)稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅？

答：（1）營業(yè)稅。《營業(yè)稅稅目注釋（試行稿）》（國稅發(fā)[1993]149號）規(guī)定：“土地所有者出讓土地使用權(quán)和土地使用權(quán)歸還給土地所有者的行為，不征收營業(yè)稅”?！秶叶悇?wù)總局關(guān)于土地使用者將土地使用權(quán)歸還給土地所有者行為營業(yè)稅問題的通知》（國稅函[2008]277號）：納稅人將土地使用權(quán)歸還給土地所有者時，只要出具縣級（含）以上地方人民政府收回土地使用權(quán)的正式文件，無論支付征地補(bǔ)償費(fèi)的資金來源是否為政府財政資金，該行為均屬于土地使用者將土地使用權(quán)歸還給土地所有者的行為，按照《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)〈營業(yè)稅稅目注釋（試行稿）〉的通知》（國稅發(fā)[1993]149號）規(guī)定，不征收營業(yè)稅。

（2）土地增值稅。根據(jù)《土地增值稅暫行條例》第八條、《土地增值稅暫行條例實(shí)旋細(xì)則》第十一條第三款之規(guī)定，企業(yè)因土地使用權(quán)被政府征收而取得的補(bǔ)償款，免征土地增值稅。

（3）企業(yè)所得稅。根據(jù)《企業(yè)所得稅法》及其《實(shí)施條例》規(guī)定，企業(yè)因土地使用經(jīng)被政府征收而取得的補(bǔ)償款，應(yīng)并入納稅所得額繳納企業(yè)所得稅。

2、出讓國有土地使用權(quán)的契稅計稅價格如何確定？ 答：根據(jù)《財政部國家稅務(wù)總局關(guān)于國有土地使用權(quán)出讓等有關(guān)契稅問題的通知》財稅[2004]134號，出讓國有土地使用權(quán)的契稅計稅價格為承受人為取得該土地使用權(quán)而支付的全部經(jīng)濟(jì)利益。

（一)以協(xié)議方式出讓的，其契稅計稅價格為成交價格。成交價格包括土地出讓金、土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)、地上附著物和青苗補(bǔ)償費(fèi)、拆遷補(bǔ)償費(fèi)、市政建設(shè)配套費(fèi)等承受者應(yīng)支付的貨幣、實(shí)物、無形資產(chǎn)及其他經(jīng)濟(jì)利益。

（二)以競價方式出讓的，其契稅計稅價格，一般應(yīng)確定為競價的成交價格，土地出讓金、市政建設(shè)配套費(fèi)以及各種補(bǔ)償費(fèi)用應(yīng)包括在內(nèi)。

（三）先以劃撥方式取得土地使用權(quán)，后經(jīng)批準(zhǔn)改為出讓方式取得該土地使用權(quán)的，應(yīng)依法繳納契稅，其計稅依據(jù)為應(yīng)補(bǔ)繳的土地出讓金和其他出讓費(fèi)用。

（四）已購公有住房經(jīng)補(bǔ)繳土地出讓金和其他出讓費(fèi)用成為完全產(chǎn)權(quán)住房的，免征土地權(quán)屬轉(zhuǎn)移的契稅。

3、根據(jù)會計制度的規(guī)定，企業(yè)取得的土地使用權(quán)計入無形資產(chǎn)，是否還需將此部分計入房產(chǎn)原值交納房產(chǎn)稅？

答：根據(jù)《關(guān)于安置殘疾人就業(yè)單位城鎮(zhèn)土地使用稅等政策的通知》（財稅[2010]121號）規(guī)定：“對按照房產(chǎn)原值計稅的房產(chǎn)，無論會計上如何核算，房產(chǎn)原值均應(yīng)包含地價，包括為取得土地使用權(quán)支付的價款、開發(fā)土地發(fā)生的成本費(fèi)用等?！币虼?，企業(yè)取得的土地使用權(quán)應(yīng)計入房產(chǎn)原值，繳納房產(chǎn)稅。