第一篇：淺談物業(yè)管理與社區(qū)服務(wù)的關(guān)系

淺談物業(yè)管理與社區(qū)服務(wù)的關(guān)系

物業(yè)管理與社區(qū)服務(wù)既有區(qū)別又相互聯(lián)系，弄清二者之間的區(qū)別與聯(lián)系，對(duì)物業(yè)管理企業(yè)正確處理好物業(yè)管理與社區(qū)服務(wù)的關(guān)系，兼顧物業(yè)管理主業(yè)與社區(qū)服務(wù)的雙重任務(wù)，促進(jìn)物業(yè)管理和社區(qū)兩個(gè)文明建設(shè)事業(yè)的共同發(fā)展，實(shí)現(xiàn)社會(huì)效益、經(jīng)濟(jì)效益、環(huán)境效益的統(tǒng)一具有十分重要的意義。

一、物業(yè)管理與社區(qū)服務(wù)的區(qū)別與聯(lián)系

1、物業(yè)管理與社區(qū)服務(wù)的區(qū)別

物業(yè)管理與社區(qū)服務(wù)的區(qū)別主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：（1）基本涵義上的區(qū)別，所謂物業(yè)管理是指：物業(yè)管理企業(yè)受物業(yè)所有權(quán)人的委托，依據(jù)物業(yè)管理委托合同，對(duì)物業(yè)的房屋建筑及其設(shè)備，市政公用設(shè)施、綠化、衛(wèi)生、治安、交通和環(huán)境容貌等管理項(xiàng)目進(jìn)行維護(hù)、修繕和整潔，并向物業(yè)所有權(quán)人和使用人提供綜合性的有償服務(wù)。所謂社區(qū)服務(wù)是指：社區(qū)服務(wù)單位（包括街道辦事處、居委會(huì)、社團(tuán)組織、企事業(yè)單位、物業(yè)管理企業(yè)等），為了滿足社區(qū)居民日常生活需求，并為他們提供一種基礎(chǔ)性保障和福利性照顧等，而開展的各種有償和無(wú)償性的便民利民服務(wù)。（2）實(shí)施管理與服務(wù)組織機(jī)構(gòu)的區(qū)別。物業(yè)管理服務(wù)，是由物業(yè)管理企業(yè)（公司）負(fù)責(zé)開展和實(shí)施的，凡在物業(yè)管轄區(qū)內(nèi)的一切涉及到物業(yè)管理方面的項(xiàng)目和內(nèi)容都由物業(yè)管理企業(yè)（公司）統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)、統(tǒng)一計(jì)劃、統(tǒng)一安排、統(tǒng)一落實(shí)，參與物業(yè)管理有組織機(jī)構(gòu)是單一的。而社區(qū)服務(wù)，是由參與社區(qū)服務(wù)的單位共同負(fù)責(zé)開展和實(shí)施的。目前，雖然主要由社區(qū)街道、居委會(huì)、社團(tuán)組織通過(guò)建立各種服務(wù)機(jī)構(gòu)來(lái)開展和實(shí)施社區(qū)服務(wù)工作，但為了充分挖掘社區(qū)資源，調(diào)動(dòng)社區(qū)內(nèi)一切積極因素，共同滿足社區(qū)居民日常生活需求，共創(chuàng)文明社區(qū)和文明城市，社區(qū)范圍內(nèi)的企事業(yè)單位、物業(yè)管理企業(yè)等也可以發(fā)揮自身的優(yōu)勢(shì)，通過(guò)獨(dú)立和聯(lián)合建立各種服務(wù)機(jī)構(gòu)，積極開展和實(shí)施社區(qū)服務(wù)工作，因此，參與社區(qū)服務(wù)的組織機(jī)構(gòu)是多方面的。（3）服務(wù)對(duì)象的區(qū)別。物業(yè)管理的服務(wù)對(duì)象是物業(yè)管理企業(yè)所接管區(qū)域內(nèi)物業(yè)所有權(quán)人和使用人，其物業(yè)管理服務(wù)的對(duì)象具有局限性。是受物業(yè)所有權(quán)人和使用人的委托，通過(guò)雙方簽訂物業(yè)管理委托合同，在確定物業(yè)管理企業(yè)與物業(yè)所有權(quán)人（業(yè)主）各自的權(quán)利和義務(wù)關(guān)系的基礎(chǔ)上，為物業(yè)所有權(quán)人（業(yè)主）提供各種物業(yè)管理方面的服務(wù)。物業(yè)管理企業(yè)為物業(yè)所有權(quán)人（業(yè)主）提供物業(yè)管理服務(wù)和業(yè)主接受物業(yè)管理服務(wù)等方面存在一種契約關(guān)系，并受這種契約關(guān)系的制約。而社區(qū)服務(wù)的對(duì)象是社區(qū)范圍內(nèi)所有的居民和用戶，不僅包括物業(yè)管轄區(qū)內(nèi)的物業(yè)所有權(quán)人和使用人，而且包括不屬于物業(yè)管轄范圍的居民和用戶，以及暫住和流動(dòng)人口，社區(qū)服務(wù)的對(duì)象比較廣泛。社區(qū)服務(wù)的服務(wù)方和被服務(wù)方，在提供服務(wù)和接受服務(wù)等方面是自愿的，不受物業(yè)管理委托合同這一契約關(guān)系的制約。（4）服務(wù)內(nèi)容的區(qū)別。物業(yè)管理的服務(wù)內(nèi)容，主要包括物業(yè)管理企業(yè)轄區(qū)內(nèi)房屋建筑的維修養(yǎng)護(hù)管理，房屋設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)管理，環(huán)境綠化管理，環(huán)境衛(wèi)生管理，治安管理，道路車輛管理等。物業(yè)管理企業(yè)在提供這些服務(wù)方面需要收取物業(yè)管理費(fèi)，是有償性的服務(wù)。而社區(qū)服務(wù)的內(nèi)容，主要是與滿足社區(qū)居民日常生活需求，為他們提供基礎(chǔ)性保障和福利照顧，而開展的便民利民服務(wù)項(xiàng)目，主要包括社區(qū)老年人服務(wù)，殘疾人服務(wù)，兒童服務(wù)，優(yōu)撫服務(wù)，就業(yè)服務(wù)，文化服務(wù)，教育服務(wù)，衛(wèi)生服務(wù)，醫(yī)療服務(wù)，治安服務(wù)，家政服務(wù)，以及其他與居民生活相關(guān)的各種便民服務(wù)等。所提供的社區(qū)服務(wù)項(xiàng)目一部分具有經(jīng)營(yíng)性質(zhì)，是有償性的；一部分具有福利保障性質(zhì)，是無(wú)償性的。

2、物業(yè)管理與社區(qū)服務(wù)的聯(lián)系

物業(yè)管理與社區(qū)服務(wù)不僅具有區(qū)別，而且有密切的聯(lián)系，二者之間的聯(lián)系主要表現(xiàn)在：（1）物業(yè)管理主業(yè)中某些服務(wù)項(xiàng)目包含社區(qū)服務(wù)的內(nèi)容。物業(yè)管理公司所開展的物業(yè)管理服務(wù)項(xiàng)目雖然以所管物業(yè)和物業(yè)區(qū)域?yàn)橹?，但其中某些物業(yè)管理服務(wù)項(xiàng)目也包含社區(qū)服務(wù)的內(nèi)容，并與社區(qū)服務(wù)的目標(biāo)相一致。例如物業(yè)管理中的環(huán)境衛(wèi)生管理、治安管理既是物業(yè)管理企業(yè)從事物業(yè)管理服務(wù)中的一項(xiàng)經(jīng)常性的工作，也是社區(qū)環(huán)境建設(shè)與管理、社區(qū)服務(wù)必不可少的內(nèi)容。（2）物業(yè)管理主業(yè)以外的某些多種經(jīng)營(yíng)服務(wù)項(xiàng)目構(gòu)成社區(qū)服務(wù)的一部分。為了鞏固、發(fā)展和擴(kuò)大物業(yè)管理，增加物業(yè)管理企業(yè)的收入，實(shí)現(xiàn)“以業(yè)養(yǎng)業(yè)”。物業(yè)管理企業(yè)除了要做好轄區(qū)內(nèi)與物業(yè)管理相關(guān)的主業(yè)工作外，還必須堅(jiān)持“一主多副”的經(jīng)營(yíng)思想，積極開展與居民衣、食、住、行、文化娛樂等相聯(lián)系的商業(yè)、服務(wù)業(yè)等有償性的多種經(jīng)營(yíng)服務(wù)項(xiàng)目，而許多多種經(jīng)營(yíng)服務(wù)項(xiàng)目本身就是社區(qū)服務(wù)的內(nèi)容，構(gòu)成社區(qū)服務(wù)的一部分。例如家政服務(wù)，醫(yī)療服務(wù)，文化教育、體育服務(wù)，中介服務(wù)等等。物業(yè)管理企業(yè)開辦的這些多種經(jīng)營(yíng)服務(wù)項(xiàng)目本身就是社區(qū)服務(wù)的內(nèi)容，物業(yè)管理企業(yè)開展這些多種經(jīng)營(yíng)服務(wù)項(xiàng)目，收取一定的服務(wù)費(fèi)用，不僅為企業(yè)增加了收入，而且滿足了社區(qū)居民的日常生活需求，方便了居民的生活。由此可見，物業(yè)管理工作包含著社區(qū)服務(wù)的內(nèi)容，社區(qū)服務(wù)寓于物業(yè)管理的實(shí)際工作中，二者之間存在密切不可分割的聯(lián)系。

二、如何正確處理好物業(yè)管理與社區(qū)服務(wù)的關(guān)系

1、正確處理好物業(yè)管理主業(yè)和參與社區(qū)服務(wù)的關(guān)系

物業(yè)管理的服務(wù)對(duì)象及服務(wù)內(nèi)容與社區(qū)服務(wù)的對(duì)象及內(nèi)容的區(qū)別，決定了物業(yè)管理企業(yè)的主要職責(zé)和目標(biāo)是做好物業(yè)管理主業(yè)工作，即堅(jiān)持以物業(yè)管理企業(yè)所管轄區(qū)域內(nèi)全體物業(yè)所有權(quán)人和使用人為服務(wù)對(duì)象，接受業(yè)主的委托，認(rèn)真做好與物業(yè)管理主業(yè)相關(guān)的房屋及設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù)、環(huán)境綠化、環(huán)境衛(wèi)生、治安保衛(wèi)等項(xiàng)管理工作。由于這些工作是物業(yè)管理的主業(yè)，因此，必須認(rèn)真對(duì)待，努力做好。每一個(gè)物業(yè)管理企業(yè)都要認(rèn)真貫徹和遵守物業(yè)管理委托合同中的相關(guān)規(guī)定，明確本企業(yè)在物業(yè)管理方面的權(quán)利和義務(wù)關(guān)系，牢固樹立“服務(wù)第一，業(yè)主至上”的宗旨，加強(qiáng)與業(yè)主的聯(lián)系，接受“業(yè)主委員會(huì)”的監(jiān)督，通過(guò)開展及時(shí)、熱情、周到的物業(yè)管理服務(wù)，為業(yè)主和用戶創(chuàng)造一個(gè)安全、舒適、整潔、文明的社區(qū)環(huán)境和生活、工作環(huán)境。堅(jiān)持以物業(yè)管理為主業(yè)，把主要精力放在搞好與物業(yè)管理相關(guān)的工作上去，是物業(yè)管理企業(yè)的首要任務(wù)和根本職責(zé)，是衡量一個(gè)物業(yè)管理企業(yè)工作優(yōu)劣，服務(wù)質(zhì)量和水平高低的重要標(biāo)志，那種只管收費(fèi)、創(chuàng)收，不管物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量的作法，是堅(jiān)決要制止和改正的。

物業(yè)管理的服務(wù)項(xiàng)目和內(nèi)容與社區(qū)服務(wù)的項(xiàng)目和內(nèi)容的聯(lián)系，又決定著物業(yè)管理企業(yè)有責(zé)任，有義務(wù)在做好物業(yè)管理主業(yè)工作的基礎(chǔ)上積極參與社區(qū)服務(wù)工作。物業(yè)管理企業(yè)的工作范圍在社區(qū)之內(nèi)，物業(yè)管理企業(yè)作為社區(qū)管理單位之一，必須與社區(qū)服務(wù)工作緊密相聯(lián)。況且，某些物業(yè)管理服務(wù)項(xiàng)目中包含著社區(qū)服務(wù)的內(nèi)容，如環(huán)境衛(wèi)生管理、治安環(huán)境管理等是與社區(qū)服務(wù)的內(nèi)容相一致的。因此，物業(yè)管理企業(yè)在開展環(huán)境衛(wèi)生和治安管理工作中，要注意克服“單打獨(dú)奏”缺乏與社區(qū)街道、居委會(huì)、居民及公安派出所聯(lián)系和協(xié)作的傾向。既要把這些工作作為物業(yè)管理主業(yè)認(rèn)真抓好，又要從社區(qū)環(huán)境建設(shè)與管理的角度出發(fā)，從社區(qū)服務(wù)的范圍出發(fā)，加強(qiáng)與物業(yè)管轄區(qū)內(nèi)的街道、居委會(huì)、及公安派出所的聯(lián)系和協(xié)作，和他們一樣了解和掌握管轄區(qū)內(nèi)業(yè)主和用戶的情況，暫住人口和流動(dòng)人口的情況等，聯(lián)手與街道、居委會(huì)、公安派出所等社區(qū)管理組織，共同制定統(tǒng)一的社區(qū)衛(wèi)生管理制度和社區(qū)治安管理制度，共同向業(yè)主和用戶開展清潔衛(wèi)生和治安防范知識(shí)的宣傳教育，共同組建各種“社區(qū)志愿者服務(wù)隊(duì)伍”，共同開展“群防群治”、“社會(huì)治安綜合治理”工作。從而把物業(yè)管理與社區(qū)服務(wù)有機(jī)地結(jié)合起來(lái)，把創(chuàng)建物業(yè)管理優(yōu)秀單位與創(chuàng)建文明社區(qū)統(tǒng)一起來(lái)，只有這樣，才能在做好物業(yè)管理主業(yè)工作的基礎(chǔ)上，在參與社區(qū)服務(wù)方面發(fā)揮更大的作用。

2、正確處理好物業(yè)管理企業(yè)開展多種經(jīng)營(yíng)服務(wù)與開展社區(qū)服務(wù)的關(guān)系

物業(yè)管理企業(yè)堅(jiān)持“一主多副”的經(jīng)營(yíng)思想，在搞好物業(yè)管理主業(yè)的同時(shí)，為了滿足轄區(qū)內(nèi)居民的基本生活消費(fèi)需求，開辦一些傳統(tǒng)性的多種經(jīng)營(yíng)服務(wù)項(xiàng)目，可為企業(yè)增加收入，實(shí)現(xiàn)“以業(yè)養(yǎng)業(yè)”的目的。如新建的規(guī)模較大的居住區(qū)的物業(yè)管理企業(yè)可充分利用區(qū)位優(yōu)勢(shì)和預(yù)留的臨街房屋建筑，采取自辦或租賃向業(yè)戶收取租金的形式，開設(shè)零售商店、綜合商場(chǎng)、飯店、藥店、洗浴店、美容理發(fā)店、干洗店、裝飾材料店、照像館、各種專賣店等。為了促進(jìn)社區(qū)服務(wù)業(yè)的發(fā)展，物業(yè)管理企業(yè)在開辦傳統(tǒng)性的多種經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目時(shí)，應(yīng)注意融入有償性的社區(qū)服務(wù)項(xiàng)目，把傳統(tǒng)的多種經(jīng)營(yíng)服務(wù)業(yè)與社區(qū)服務(wù)業(yè)有機(jī)的結(jié)合起來(lái)。如開辦有償性的家政服務(wù)，老年人服務(wù)，醫(yī)療衛(wèi)生服務(wù)，房屋中介服務(wù)，文化教育體育服務(wù)等。開辦這些社區(qū)服務(wù)項(xiàng)目，可進(jìn)一步滿足居民迫切需要解決的日常生活需求問(wèn)題，同時(shí)也可為企業(yè)增加收入。

3、正確處理好自辦與聯(lián)辦社區(qū)服務(wù)項(xiàng)目的關(guān)系

物業(yè)管理企業(yè)自辦社區(qū)服務(wù)項(xiàng)目，應(yīng)注意充分利用自身的條件和優(yōu)勢(shì)，選擇適合于物業(yè)管理特點(diǎn)的服務(wù)項(xiàng)目，只有這樣才能“揚(yáng)長(zhǎng)避短”取得良好的實(shí)效。（1）要充分利用區(qū)位優(yōu)勢(shì)。物業(yè)管理企業(yè)工作范圍固定在社區(qū)某一區(qū)域內(nèi)，在所管轄的區(qū)域內(nèi)有固定的住戶和人口，從而構(gòu)成了一個(gè)巨大的固定消費(fèi)群體和潛在的市場(chǎng)，這不僅為物業(yè)管理企業(yè)開展傳統(tǒng)性多種經(jīng)營(yíng)服務(wù)提供了商機(jī)，而且為自辦社區(qū)服務(wù)項(xiàng)目提供了前提條件。因此，要充分利用區(qū)位優(yōu)勢(shì)，通過(guò)調(diào)查研究，自辦一些居民急需解決有一定需求量的社區(qū)服務(wù)項(xiàng)目。（2）充分利用物業(yè)管理專業(yè)化優(yōu)勢(shì)。物業(yè)管理企業(yè)作為物業(yè)管理專業(yè)化組織，有專門管理組織機(jī)構(gòu)，專門的物業(yè)管理經(jīng)營(yíng)人才，專門的設(shè)備和設(shè)施等，可利用這些優(yōu)勢(shì)自辦社區(qū)服務(wù)項(xiàng)目。如充分發(fā)揮懂得房地產(chǎn)和物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理人才自辦房屋租賃中心，房屋交易，估價(jià)，咨詢服務(wù)；利用專門的設(shè)備自辦房屋裝修服務(wù)，搬家服務(wù)，居室保潔服務(wù)，洗車修車服務(wù)等。（3）充分利用房產(chǎn)物業(yè)“硬件”優(yōu)勢(shì)。如果物業(yè)管理企業(yè)隸屬于房地產(chǎn)開發(fā)單位，則可利用開發(fā)預(yù)留的房屋開辦老年人公寓、托老所、幼兒園、托兒所、文化娛樂中心、健身房、圖書閱覽室、錄像廳，代辦水、電、煤氣、電話費(fèi)等。如果物業(yè)管理企業(yè)不隸屬于房地產(chǎn)開發(fā)單位，則可以優(yōu)惠價(jià)購(gòu)下預(yù)留房屋開辦社區(qū)服務(wù)項(xiàng)目。

物業(yè)管理企業(yè)如果不具備條件和優(yōu)勢(shì)自辦社區(qū)服務(wù)項(xiàng)目，還可以采取與街道、居委會(huì)、企事業(yè)單位聯(lián)辦社區(qū)服務(wù)項(xiàng)目。如與街道、居委會(huì)、社團(tuán)組織聯(lián)辦“社區(qū)服務(wù)中心”，承擔(dān)某些社區(qū)服務(wù)項(xiàng)目；與醫(yī)療衛(wèi)生單位聯(lián)辦“醫(yī)療服務(wù)站”，開展社區(qū)醫(yī)療服務(wù)，開辦家庭病房，老年人護(hù)理等服務(wù)；與療養(yǎng)院、敬老院聯(lián)辦社區(qū)養(yǎng)老公寓、托老所；與商業(yè)、飲服務(wù)業(yè)聯(lián)辦“一條龍服務(wù)”，為業(yè)主和用戶送貨上門、送餐上門等；還可以聯(lián)辦其他一些社區(qū)服務(wù)項(xiàng)目。

4、正確處理好開展有償性社區(qū)服務(wù)與無(wú)償性社區(qū)服務(wù)的關(guān)系社區(qū)服務(wù)的基本功能和目標(biāo)是一種基礎(chǔ)性保障和社會(huì)福利性照顧，以滿足社區(qū)成員最基本的日常服務(wù)需求。因此，社區(qū)服務(wù)項(xiàng)目一部分屬于有償性服務(wù)，一部分屬于無(wú)償性義務(wù)服務(wù)。物業(yè)管理企業(yè)作為一個(gè)企業(yè)，在搞好物業(yè)管理主業(yè)的同時(shí)，開展多種經(jīng)營(yíng)服務(wù)的和有償性社區(qū)服務(wù)，可提高企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益，增加企業(yè)和職工的收入，彌補(bǔ)物業(yè)管理費(fèi)用的不足，對(duì)鞏固發(fā)展物業(yè)管理具有十分重要的意義。因此，開展有償性的社區(qū)服務(wù)應(yīng)是物業(yè)管理企業(yè)參與社區(qū)服務(wù)的重點(diǎn)。同時(shí)，物業(yè)管理企業(yè)作為社區(qū)管理單位之一，也有義務(wù)和責(zé)任承擔(dān)一些與社區(qū)建設(shè)與發(fā)展，與社區(qū)文化建設(shè)和“兩個(gè)文明建設(shè)”相聯(lián)系的無(wú)償性社區(qū)服務(wù)工作。因此，應(yīng)正確處理好開展有償性社區(qū)服務(wù)和開展無(wú)償性社區(qū)服務(wù)的關(guān)系，抽出人力的物業(yè)按照建設(shè)部頒布的《全國(guó)優(yōu)秀管理住宅小區(qū)標(biāo)準(zhǔn)》的要求，利用管轄區(qū)內(nèi)娛樂活動(dòng)場(chǎng)所和設(shè)施，定期組織居民開展各種健康有益的社區(qū)文化活動(dòng)。積極配合社區(qū)街道、居委會(huì)、公安派出所開展各項(xiàng)義務(wù)服務(wù)工作，如利用管轄區(qū)小公園、小廣場(chǎng)開展文化活動(dòng)，舉辦“文藝演出”、“音樂晚會(huì)”、“電影放映”，舉辦居民自?shī)首詷返摹凹{涼晚會(huì)”、“京劇清唱”，舉辦“書畫展”、“科普知識(shí)圖片展”；開展樓院文化活動(dòng)，開辦文化園地專欄，宣傳普法知識(shí)、文化知識(shí)、衛(wèi)生保健知識(shí)、安全防范知識(shí)，烹飪知識(shí)等。開展全民健身活動(dòng)，組織居民作健身操、跳舞、扭秧歌、打拳，舉辦各種類型的體育比賽等。積極配合街道、居委會(huì)、公安、派出所共同開展創(chuàng)建文明社區(qū)、文明住宅小區(qū)活動(dòng)，共同制定住宅小區(qū)文明公約；共同建立“社區(qū)志愿者服務(wù)隊(duì)伍”，開展義務(wù)護(hù)綠、義務(wù)巡邏、義務(wù)看門望鎖、戶院聯(lián)防、社區(qū)群防活動(dòng)。與社區(qū)街道、居委會(huì)聯(lián)辦“社區(qū)救助中心”，為社區(qū)居民排憂解難；共同開展義務(wù)咨詢、幫困扶貧、優(yōu)撫服務(wù)等。物業(yè)管理企業(yè)通過(guò)參與管轄區(qū)內(nèi)無(wú)償性的社區(qū)服務(wù)工作，不僅能促進(jìn)社區(qū)精神文明建設(shè)的發(fā)展，而且能提高物業(yè)管理企業(yè)的聲譽(yù)，提高物業(yè)管理的質(zhì)量水平，從而為創(chuàng)建優(yōu)秀物業(yè)管理單位，實(shí)現(xiàn)社會(huì)效益、經(jīng)濟(jì)效益、環(huán)境效益的統(tǒng)一奠定了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。

第二篇：淺析社區(qū)管理與物業(yè)管理的關(guān)系

淺析社區(qū)管理與物業(yè)管理的關(guān)系與

發(fā)展現(xiàn)狀

一、社區(qū)管理與物業(yè)管理的概念

１、社區(qū)管理的概念

“社區(qū)”是社會(huì)學(xué)中的基本概念，一般認(rèn)為：社區(qū)就是在一定地域內(nèi)發(fā)生社會(huì)活動(dòng)和社會(huì)關(guān)系，有特定的生活方式并具有成員歸屬感的人群所組成的相對(duì)獨(dú)立的社會(huì)生活共同體。其基本構(gòu)成要素有四個(gè)方面：

（一）、相對(duì)穩(wěn)定的人文區(qū)位意義上的地域。特定的區(qū)域不僅是社區(qū)成員活動(dòng)的基本空間場(chǎng)所，而且社區(qū)成員的活動(dòng)方式乃至思想感情也都被打上區(qū)域的烙印和特征。

（二）、是一定規(guī)模和具有同質(zhì)性的人口。社區(qū)人口主要表現(xiàn)為人口的數(shù)量規(guī)模和分布，以及人口的素質(zhì)構(gòu)成。以職業(yè)因素等為主的同質(zhì)性的人口素質(zhì)構(gòu)成很大程度上決定了社區(qū)的類型。

（三）、是以橫向分布和聯(lián)系為主要特征的組織結(jié)構(gòu)。社區(qū)作為一個(gè)社會(huì)實(shí)體，是由一些群體和組織構(gòu)成的。社區(qū)結(jié)構(gòu)既體現(xiàn)了社區(qū)內(nèi)各種群體、組織的分布狀況及其相互之間的關(guān)系水平，并且在很大程度上反映出社區(qū)發(fā)展的水平。

（四）、是有一定程度共同性的文化心理和生活方式?；谏鐓^(qū)的共同利益、面臨的共同問(wèn)題和共同需要，每一個(gè)社區(qū)都會(huì)形成共同的生活方式、行為規(guī)范和心理取向。

正因?yàn)樯鐓^(qū)的這些特征，決定了社區(qū)管理的特性及其重要的意義。所謂社區(qū)管理，主要是指一定的社區(qū)內(nèi)部各種機(jī)構(gòu)、團(tuán)體或組織，為了維持社區(qū)的正常秩序，促進(jìn)社區(qū)的發(fā)展和繁榮，滿足社區(qū)居民物質(zhì)和文化活動(dòng)等特定需要而進(jìn)行的一系列的自我管理或行政管理活動(dòng)。在我國(guó)，社區(qū)管理的概念是在我國(guó)由傳統(tǒng)計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制向市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)軌時(shí)期，伴隨著改革的不斷深化，社會(huì)結(jié)構(gòu)、人們的生活方式、思想文化以及行為方式等各方面的變化而提出來(lái)的。其具體的背景：一是我國(guó)社會(huì)發(fā)展戰(zhàn)略的調(diào)整。即由經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)轉(zhuǎn)向社會(huì)全面進(jìn)步的發(fā)展觀的形成；由國(guó)家工業(yè)化轉(zhuǎn)向社會(huì)現(xiàn)代化的發(fā)展戰(zhàn)略的確立。二是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制改革的深化，對(duì)重鑄新型社區(qū)結(jié)構(gòu)，加強(qiáng)社區(qū)管理有著迫切的需求。三是社會(huì)管理體制的轉(zhuǎn)軌和城市管理重心的下移，賦予了社區(qū)管理以充分的條件。

２、物業(yè)管理的概念

物業(yè)管理是指物業(yè)管理企業(yè)受物業(yè)所有人的委托，依據(jù)物業(yè)管理委托合同，對(duì)物業(yè)區(qū)域內(nèi)的房屋、設(shè)施、場(chǎng)地等進(jìn)行的統(tǒng)一的、專業(yè)化的管理活動(dòng)，并向物業(yè)所有權(quán)人和使用人提供綜合性的有償服務(wù)。在我國(guó)，物業(yè)管理的發(fā)展主要基于四個(gè)方面的因素：一是住宅建設(shè)的迅猛發(fā)展，大量住宅小區(qū)的投入使用，要求除了對(duì)房屋進(jìn)行維修外，還必須對(duì)附屬物、設(shè)備、場(chǎng)地、環(huán)衛(wèi)、綠化、道路、治安等進(jìn)行專業(yè)化管理，以保持新建小區(qū)的完好，發(fā)揮其整體功能和綜合效益。二是隨著住房制度改革的逐步深化，原有的房管體制已完全不能適應(yīng)，而物業(yè)管理從體制上克服了房改后形成的多個(gè)產(chǎn)權(quán)單位多頭、多家管 理，各自為政、扯皮推諉等舊管理體制的弊端。三是隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的逐步確立，政府對(duì)住宅環(huán)境、社區(qū)服務(wù)直接負(fù)責(zé)的辦法，已經(jīng)不能適應(yīng)形勢(shì)的變化，一個(gè)由業(yè)主自治與物業(yè)公司專業(yè)化管理結(jié)合，由物業(yè)管理企業(yè)實(shí)施經(jīng)營(yíng)型管理和有償服務(wù)，使管理得以以業(yè)養(yǎng)業(yè)、自我發(fā)展、良性循環(huán)的新體制日益顯示出其優(yōu)越性。四是人民群眾生活水平的不斷提高，對(duì)居住環(huán)境和社區(qū)服務(wù)的更多的關(guān)注，使得物業(yè)管理的好壞已經(jīng)成為居民選購(gòu)住房考慮的重要因素，物業(yè)管理為越來(lái)越多的人所接受。正是因?yàn)橐陨线@些因素，決定了物業(yè)管理作為一個(gè)新興的產(chǎn)業(yè)其備受關(guān)注的程度和可能產(chǎn)生的體制上的矛盾及利益上的沖突。

二、當(dāng)前社區(qū)管理與物業(yè)管理的矛盾

在我國(guó)經(jīng)濟(jì)體制改革過(guò)程中，隨著住房制度改革的推進(jìn)，單位房的逐步減少和社會(huì)住宅區(qū)的迅速增加，居民逐漸地由原來(lái)的依靠單位轉(zhuǎn)變?yōu)橐蕾囄飿I(yè)管理，原來(lái)的“單位人”也開始向“社區(qū)人”轉(zhuǎn)化。物業(yè)管理應(yīng)運(yùn)而生，并迅速成為城市經(jīng)濟(jì)中的一個(gè)新興產(chǎn)業(yè)。

而與此同時(shí)，原有的社區(qū)管理模式則屬于政府導(dǎo)向型的管理模式，它主要是以各街道、社區(qū)居委會(huì)為主體，其他社區(qū)組織共同參與配合下對(duì)社區(qū)的公共事務(wù)、社會(huì)事務(wù)等進(jìn)行管理。由于社區(qū)管理與物業(yè)管理都是對(duì)與城市居民日常生活相關(guān)的諸多方面的日常管理，兩者之間存在著很多共同或相似之處，如地域重合、硬件共享、宗旨和目標(biāo)相近、管理的人員相近等，而且在相關(guān)的規(guī)定中，社區(qū)管理組織的某些職責(zé)與物業(yè)管理公司的服務(wù)內(nèi)容有所交叉；又由于傳統(tǒng)體制的慣 性和經(jīng)濟(jì)利益的驅(qū)動(dòng)，兩者經(jīng)常出現(xiàn)很多磨擦和碰撞。以我市為例，目前實(shí)行物業(yè)管理的小區(qū)社區(qū)居委會(huì)與物業(yè)管理公司之間普遍存在著各種各樣的矛盾，如有的社區(qū)居委會(huì)想將空臵的物業(yè)管理用房作為社區(qū)活動(dòng)場(chǎng)所，但物業(yè)管理公司不予支持，雙方矛盾尖銳；創(chuàng)建文明社區(qū)，社區(qū)居委要物業(yè)公司服從其安排，但相互之間不相隸屬，物業(yè)公司可以配合也可以不配合。同樣，原有的社區(qū)管理模式屬于自上而下的管理，政府行為偏多，不利于社區(qū)居民的主動(dòng)參與意識(shí)和民主意識(shí)的培養(yǎng)，而物業(yè)管理的發(fā)展恰恰需要具有這種意識(shí)的業(yè)主，因此，原有的社區(qū)管理模式也往往會(huì)給物業(yè)管理的實(shí)施帶來(lái)種種的障礙。

三、如何解決社區(qū)管理與物業(yè)管理之間的矛盾

１、必須正確認(rèn)識(shí)社區(qū)管理與物業(yè)管理的關(guān)系。

社區(qū)管理是一個(gè)大的系統(tǒng)，涉及到文化教育、市容秩序管理、市政設(shè)施管理、社會(huì)治安管理、環(huán)境保護(hù)管理、計(jì)劃生育管理、流動(dòng)人口管理、鄰里關(guān)系以及房屋管理等內(nèi)容。而物業(yè)管理則是對(duì)小區(qū)內(nèi)的房屋、設(shè)備、設(shè)施、場(chǎng)地等進(jìn)行日常的維護(hù)保養(yǎng)，為社區(qū)內(nèi)的居民創(chuàng)造安全、整潔、舒適、優(yōu)美、方便的生活和工作環(huán)境。從這個(gè)意義上來(lái)說(shuō)，物業(yè)管理應(yīng)當(dāng)包含在社區(qū)管理的內(nèi)容之中。但兩者之間又有著許多的區(qū)別：

首先是實(shí)施管理的主體不同。參與社區(qū)管理的主體包括社區(qū)范圍內(nèi)的政府組織、企事業(yè)單位、社團(tuán)組織和居民委員會(huì)等。從我市來(lái)看，社區(qū)管理主要是在街道的組織領(lǐng)導(dǎo)下由社區(qū)居委會(huì)來(lái)具體實(shí)施管理。而參與物業(yè)管理的主體則是物業(yè)的業(yè)主，以及接受業(yè)主委托的專業(yè)化 物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)，由業(yè)主構(gòu)成的業(yè)主大會(huì)行使決策權(quán)，而具體事務(wù)由物業(yè)管理公司來(lái)管理。

其次是管理的性質(zhì)不同。社區(qū)管理是國(guó)家管理社會(huì)生活、群眾管理社會(huì)生活和社會(huì)管理社會(huì)生活相互交融的基礎(chǔ)性社會(huì)管理。具體而言，社區(qū)管理就是在街道辦事處組織領(lǐng)導(dǎo)下由社區(qū)居委會(huì)實(shí)際承擔(dān)的行政性管理以及在街道辦事處、社區(qū)居委會(huì)組織下由社區(qū)內(nèi)有關(guān)單位和居民共同參與的圍繞人的社會(huì)生活而實(shí)施的管理。政府行為在社區(qū)管理中起著主導(dǎo)作用，因而社區(qū)管理具有明顯的行政性。而物業(yè)管理是社會(huì)化、企業(yè)化、專業(yè)化管理，它是在業(yè)主的委托下圍繞“人的居住環(huán)境”而實(shí)施的管理，是一種由現(xiàn)代化的物業(yè)管理企業(yè)實(shí)施的完全市場(chǎng)化、商業(yè)化的活動(dòng)。

第三是管理的內(nèi)容不同。社區(qū)管理與物業(yè)管理在管理內(nèi)容上均具有綜合性，但綜合性的內(nèi)涵卻不同。社區(qū)管理包括了更為廣泛的內(nèi)容，不僅包括“人的居住環(huán)境”，而且包括“人的社會(huì)生活”的內(nèi)容，如計(jì)劃生育、婚姻家庭、鄰里關(guān)系、衛(wèi)生保健等等。而物業(yè)管理以“人的居住環(huán)境”的管理為主要內(nèi)容，即以物業(yè)為核心的各類專業(yè)化管理與服務(wù)內(nèi)容為主，如各類房屋及附屬設(shè)備、設(shè)施的維修養(yǎng)護(hù)，物業(yè)環(huán)境的治安保衛(wèi)、消防管理；清掃保潔、綠化管理；停車場(chǎng)管理等。在條件允許的情況下，也開展一些專項(xiàng)服務(wù)和特約服務(wù)。

第四是管理資金的來(lái)源不同。社區(qū)管理需要配備相應(yīng)的機(jī)構(gòu)與人員，需要在社區(qū)范圍內(nèi)開展工作，因而必須要有充足的資金來(lái)源保障。社區(qū)管理的資金主要依靠政府撥款，同時(shí)也可以開辟多元化的資金籌 集渠道，如社區(qū)創(chuàng)收、社會(huì)和企事業(yè)單位捐款等。而物業(yè)管理是一種商業(yè)化的服務(wù)活動(dòng)，其資金來(lái)源主要是業(yè)主所支付的物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)。

也正是由于以上這些不同，決定了在社區(qū)管理過(guò)程中物業(yè)管理的獨(dú)立性，任何試圖在現(xiàn)有的社區(qū)行政性管理的框架下消解這種獨(dú)立性的行為都是錯(cuò)誤的。

２、要合理定位街道、社區(qū)居委與物業(yè)管理企業(yè)的職能。

對(duì)一個(gè)社區(qū)來(lái)講，管理和服務(wù)的事務(wù)大致可以分為四塊，即行政、法律、市場(chǎng)和自治。在這四大塊中，街道、社區(qū)居委主要承擔(dān)行政和法律職能，對(duì)于自治性的事務(wù)，街道、居委要給予引導(dǎo)，發(fā)動(dòng)居民自行組織和運(yùn)作。至于其他事務(wù)則應(yīng)交給物業(yè)管理公司去完成。在職能的劃分上，街道、居委一定要把握好自身的職能范圍，不能出于自身利益的考慮而多管、少管或不管。

在這種職能劃分的情況下，物業(yè)管理公司其實(shí)是一個(gè)“局外人”，它僅僅是一個(gè)為業(yè)主提供服務(wù)的企業(yè)；而對(duì)于這類企業(yè)的管理權(quán)和監(jiān)督權(quán)并不屬于街道辦事處或居委會(huì)，而應(yīng)屬于工商部門和物業(yè)管理的主管部門。這類企業(yè)與業(yè)主之間屬純粹的商業(yè)合同關(guān)系，這種合同關(guān)系并不涉及街道辦事處或居委會(huì)。

３、要在自覺、自助、自治的原則下積極促進(jìn)社區(qū)群眾自治組織的發(fā)育與成熟。

由于長(zhǎng)期實(shí)行計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制，我國(guó)城市居民自我管理的意識(shí)和能力相對(duì)較弱。從目前我市的情況看，一方面是政府正在大力推進(jìn)社區(qū) 建設(shè)，致力于社區(qū)整合，以及行政、治安等管理的完善。而另一方面，隨著《物業(yè)管理?xiàng)l例》的出臺(tái)，物業(yè)管理的進(jìn)一步規(guī)范化與法制化也已是必然的趨勢(shì)。然而，無(wú)論是社區(qū)管理還是物業(yè)管理，其基礎(chǔ)則是社區(qū)群眾的自治，包括社區(qū)自治組織的建設(shè)和群眾自治能力的培育。因?yàn)?，社區(qū)群眾自治水平的提高可以從以下幾個(gè)方面來(lái)促進(jìn)社區(qū)管理和物業(yè)管理工作：

首先，可以較容易地對(duì)社區(qū)事務(wù)進(jìn)行決策。例如在物業(yè)管理活動(dòng)中，因?yàn)槲飿I(yè)管理公司的服務(wù)質(zhì)量而產(chǎn)生的各種糾紛，就可以通過(guò)業(yè)主大會(huì)這樣的自治組織來(lái)解決和決策。

其次，可以更好地協(xié)調(diào)社區(qū)內(nèi)不同階層之間的關(guān)系。由于目前社區(qū)成員之間在經(jīng)濟(jì)能力、教育程度、宗教信仰以及職業(yè)、年齡、婚姻狀況等方面往往存在著較大的差異，異質(zhì)化程度比較高，造成了相互之間在溝通交流上的困難。而良好的群眾自治組織則可以使不同階層的人群加強(qiáng)溝通和交往，互相幫助，從而有利于社區(qū)的治安和穩(wěn)定。

第三，可以通過(guò)組織各種類型的活動(dòng)增強(qiáng)社區(qū)成員的歸屬感。社區(qū)群眾的自治組織因?yàn)閬?lái)自于社區(qū)居民，對(duì)居民情況和社區(qū)資源非常了解，有條件將居民組織起來(lái)，參加各種類型的活動(dòng)。例如組建各種類型的俱樂部、社區(qū)的聯(lián)歡活動(dòng)、捐助活動(dòng)等，在活動(dòng)過(guò)程中增進(jìn)社區(qū)成員的相互了解，培養(yǎng)對(duì)于社區(qū)的感情，從而形成家園歸屬感。

那么，在社區(qū)自治組織的建設(shè)過(guò)程中，政府的作用又如何呢？筆者認(rèn)為：第一，在社區(qū)自治組織沒有發(fā)育成熟的情況下，政府的各級(jí)基層組織可以通過(guò)職能轉(zhuǎn)換和服務(wù)延伸，在某種程度上起到輔助甚或 暫時(shí)性替代的作用。在這一過(guò)程中，與社區(qū)建設(shè)有關(guān)的政府行為應(yīng)體現(xiàn)為由管理向服務(wù)、由突出權(quán)力主體向突出義務(wù)主體的方向轉(zhuǎn)變。第二，在社區(qū)自治組織已經(jīng)建立，但還沒有形成社區(qū)深層自治結(jié)構(gòu)的條件下，這時(shí)，政府的作用主要是幫助和引導(dǎo)，但決不是替代。這種幫助將促使社區(qū)建設(shè)從環(huán)境設(shè)施的外部推動(dòng)，逐步進(jìn)入內(nèi)在的心理建設(shè)。而政府能夠給予社區(qū)的最大的支持，則是由于政府處于規(guī)劃和調(diào)控地區(qū)資源的主導(dǎo)地位，有能力促使一定地域的資源配臵與當(dāng)?shù)氐纳鐓^(qū)建設(shè)更有力地結(jié)合起來(lái)，使社區(qū)原住居民和新住居民都能在社區(qū)建設(shè)中獲得實(shí)惠，由此形成深層自治結(jié)構(gòu)的基礎(chǔ)，進(jìn)而從內(nèi)在要求而不是從外在強(qiáng)化上提升社區(qū)意識(shí)，改變社區(qū)自治受表層化社區(qū)結(jié)構(gòu)局限的狀態(tài)。

總之，社區(qū)管理與物業(yè)管理是依據(jù)著不同的機(jī)制來(lái)管理和服務(wù)于社區(qū)，在明確了其不同的特點(diǎn)、方式和側(cè)重之后，作為政府及有關(guān)部門應(yīng)能區(qū)別對(duì)待，充分利用這兩條途徑更好地服務(wù)于社區(qū)居民，從整體上提高社區(qū)建設(shè)的檔次和水平。

第三篇：怎樣處理好物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主關(guān)系

怎樣處理好物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主關(guān)系

處理好物業(yè)管理公司與業(yè)主的關(guān)系是物業(yè)管 理活動(dòng)中永恒的話題。由于物業(yè)管理是一項(xiàng)涉及面廣，怯律關(guān)系復(fù)雜的綜合活動(dòng)。牽扯到房屋、土地、環(huán)境、人與物、人與人等錯(cuò)綜復(fù)雜的關(guān)系，加上地區(qū)的不同，城市的不同，業(yè)主的不同等許多差異，形成了物業(yè)管理活動(dòng)本身的多樣性和復(fù)雜性，在現(xiàn)階段國(guó)情與現(xiàn)行法律框架下，在物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主經(jīng)濟(jì)利益存在差異上，出現(xiàn)問(wèn)題，產(chǎn)生矛盾與糾紛是在所難免的。許多問(wèn)題和矛盾的出現(xiàn)，不能完全歸咎一方，往往不是一個(gè)主體單方面原因造成的，可能有物業(yè)管理企業(yè)行為不規(guī)范的原因，可能有業(yè)主自律性不強(qiáng)的原因，也可能有開發(fā)商在開發(fā)建設(shè)時(shí)遺留問(wèn)題的原因，任何一方單方 面的舉動(dòng)，都有可能導(dǎo)致物業(yè)管理活動(dòng)中問(wèn)題的出現(xiàn)，矛盾的出現(xiàn)。因此，在物業(yè)管理這一“矛盾共生體”的活動(dòng)中處理好物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主的關(guān)系尤為重要，既可以防止出現(xiàn)的問(wèn)題激化升級(jí)、又利于行業(yè)的健康發(fā)展。怎樣才能處理好物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主的關(guān)系呢？筆者認(rèn)為，首先雙方應(yīng) 在關(guān)鍵的原則問(wèn)題上形成共識(shí)，有一個(gè)良好的社會(huì)氛圍，從下面三個(gè)方面著手。

一、明確雙方定位、利益共享

在總律層面上，《物業(yè)管理?xiàng)l例》中已確認(rèn)了雙方是兩個(gè)獨(dú)立平等的民事主體；在經(jīng)濟(jì)層面上，是兩個(gè)合同當(dāng)事人的平等關(guān)系；在勞動(dòng)關(guān)系層面上，是服務(wù)與被服務(wù)的平等關(guān)系。不能簡(jiǎn)單地定位誰(shuí)為主，誰(shuí)為輔，誰(shuí)為上，誰(shuí)為下。但是在社會(huì)層面上，人們受舊的傳統(tǒng)思維影響，在觀念上使得雙方原本平等關(guān)系的地位產(chǎn)生錯(cuò)位，部份業(yè)主采

取了拒絕的態(tài)度，給物業(yè)管理活動(dòng)增加了困擾。因此，明確雙方的定位與平等關(guān)系地位，是處理好物業(yè)企業(yè)與業(yè)主關(guān)系的前提。

物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中，雖然在經(jīng)濟(jì)利益點(diǎn)上有差異，但目標(biāo)是一致。是“對(duì)立的統(tǒng)一”尋求雙方的共同利益，才是處理好雙方關(guān)系的根本保證。人們常常忽視了物業(yè)管理活動(dòng)中推廣“合伙經(jīng)營(yíng)”的理念，營(yíng)造一種“合作伙伴”的氛圍。社會(huì)上人們更多的關(guān)注兩者通常意義上的服務(wù)與被服務(wù)，雙方的思維都單方面的局限于一般的商品交換遵循著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)原始規(guī)則，即“以最小的付出，獲取最大的利益”，這勢(shì)必造成雙方在根本利益上的沖突。由于部分業(yè)主尚未形成建立個(gè)人資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)概念，未能體會(huì)到資產(chǎn)統(tǒng)籌經(jīng)營(yíng)的實(shí)惠，再加上業(yè)主經(jīng)濟(jì)意識(shí)上存在較大的差異性，部分業(yè)主較看重個(gè)人的既得利益的獲取，漠視長(zhǎng)遠(yuǎn)的、公眾的利益，造成推廣“合伙經(jīng)營(yíng)”理念的困難。一般物業(yè)管理企業(yè)只好將大部份精力和財(cái)力放在業(yè)主個(gè)人感受服務(wù)上，而放在實(shí)現(xiàn)“共同利益”目標(biāo)上的精力與財(cái)力遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠，遇到素質(zhì)不高業(yè)主的非理維權(quán)和無(wú)理要求，物業(yè)管理企業(yè)又常處于“被動(dòng)挨打”的境地。同時(shí)，一些物業(yè)管理企業(yè)對(duì)“合伙經(jīng)營(yíng)”、“合作伙伴”概念上也認(rèn)識(shí)不足，追求短期利益，僅實(shí)行一般意義上的服務(wù)與管理。因此，雙方都應(yīng)清楚地認(rèn)識(shí)到，在物業(yè)管理活動(dòng)中，雙方都處在同一個(gè)“利益共同體”中。是合作伙伴，應(yīng)該同舟共濟(jì)，互為依存，合作建立一個(gè)雙方都接受的“利益共同點(diǎn)”?；セ莼ダ攀请p方利益的根本所在。

二、建立互信機(jī)制，共存共榮。

有了“利益共同點(diǎn)”，只有彼此“互不設(shè)防”，互相信任，真誠(chéng)合作，才能達(dá)成共同目標(biāo)。因此，建立一種互信機(jī)制是十分必要的。不論是物業(yè)的所有者，還是管理服務(wù)的經(jīng)營(yíng)者，達(dá)成共同利益原則是永恒的原則。不論是物業(yè)管理企業(yè)還是業(yè)主都應(yīng)該以“合作伙伴”的姿態(tài)出現(xiàn)，站在公正、誠(chéng)信、互利的基礎(chǔ)上思考問(wèn)題，解決問(wèn)題。在處理雙方關(guān)系時(shí)，應(yīng)本著“求同存異”的精神，采取包容，互讓，友好的態(tài)度。

作為物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)該正確對(duì)待業(yè)主的利益，要把業(yè)主利益擺在首位，力戒追求現(xiàn)實(shí)利益的短期行為。在提高服務(wù)品質(zhì)與管理水平，提高服務(wù)檔次，推行“品牌”效應(yīng)上下足功夫。要在員工的思想意識(shí)中肯定和樹立“業(yè)主”第一的觀點(diǎn)，認(rèn)真對(duì)待和處理業(yè)主的訴求。同時(shí)，在提升一線員工素質(zhì)上要下足功夫，動(dòng)用企業(yè)的一切資源作為支撐，這樣才能促使員工有效的與業(yè)主進(jìn)行友善的溝通，才能給業(yè)主留下良好的印象。對(duì)提供那些內(nèi)容的服務(wù)，服務(wù)水平達(dá)到什么樣的標(biāo)準(zhǔn)，實(shí)現(xiàn)什么樣管理服務(wù)目標(biāo)，應(yīng)該切合企業(yè)的綜合能力，必須充分尊重業(yè)主意愿的服務(wù)，建立在雙方平等協(xié)商認(rèn)同的基礎(chǔ)上，忠實(shí)地履行委托合同內(nèi)容，才能最大限度得到業(yè)主認(rèn)同和信任。

作為業(yè)主，在物業(yè)管理活動(dòng)中，不能以監(jiān)督者自居，不能冷眼旁觀，吹毛求疵或是專門挑錯(cuò)指責(zé)。對(duì)于出現(xiàn)的問(wèn)題和意見分歧，應(yīng)該置身于“合作伙伴“角色之中，在認(rèn)識(shí)上求得統(tǒng)一，在行動(dòng)上給予物業(yè)管理企業(yè)最大的支持和協(xié)助。業(yè)主應(yīng)當(dāng)正確運(yùn)用監(jiān)督機(jī)制，而不應(yīng)簡(jiǎn)單地、隨意地行使監(jiān)督權(quán)和否決權(quán)。要認(rèn)識(shí)到合法權(quán)益的監(jiān)督權(quán)，是實(shí)行民主自治的根本保證。但是，這種監(jiān)督權(quán)的行使，必須是建立在一定法律怯規(guī)范疇之內(nèi)，依據(jù)合同法的規(guī)定，按照具體合同或協(xié)議的約定進(jìn)行的，不是隨心所欲的個(gè)人行為，更不是為監(jiān)督而監(jiān)督的管制行為。監(jiān)督權(quán)與否決權(quán)的濫用，必然導(dǎo)致雙方相互設(shè)防，互不信任對(duì)抗局面的產(chǎn)生。

成功的小區(qū)，業(yè)主和物業(yè)雙方都將對(duì)方作為不可缺少的合作伙伴。業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)該共同使業(yè)主委員會(huì)成為一個(gè)有效的交流平臺(tái)，建立一個(gè)完善的信息反饋體系，充分發(fā)揮業(yè)主委員會(huì)“橋梁”和“潤(rùn)滑濟(jì)”作用。在業(yè)主委員會(huì)這個(gè)平臺(tái)上，真正做到你中有我，我中有你，互相包容，和平共處，共存共榮。

三、促成交流溝通，完善法制

溝通是把思想、情感、知識(shí)，信息等人文在個(gè)人或群體間傳遞、交流的過(guò)程，它是增加感情，拉近距離，求同存異，達(dá)成共識(shí)的最有效手段。作為共同利益的合作雙方都必須有強(qiáng)烈的交流溝通意愿，在物業(yè)管理活動(dòng)中應(yīng)共同經(jīng)營(yíng)維護(hù)良好溝通環(huán)境，創(chuàng)造相互溝通的條件，以融洽雙方的關(guān)系，增加彼此間的了解，消除彼此間陌生與誤會(huì)，取得彼此間的認(rèn)可和信任。因此，不管是物業(yè)管理企業(yè)，還是業(yè)主都應(yīng)重視和加強(qiáng)彼此間溝通，這樣才能關(guān)系融洽，相互信任，和睦共處。由于物業(yè)管理是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的產(chǎn)物，在國(guó)內(nèi)推行時(shí)間還是短，正處在成長(zhǎng)和發(fā)展階段，為了保證其健康發(fā)展壯大，盡快完善法律怯規(guī)是前提。政府應(yīng)該結(jié)合本地實(shí)際情況，做好地方性訟規(guī)的建設(shè)，細(xì)化條款，簡(jiǎn)化程序，增加可操作性。因?yàn)樵谖飿I(yè)管理活動(dòng)中出現(xiàn)的一些問(wèn)

題和矛盾，僅靠協(xié)商溝通是解決不了的，還是要依靠法律法規(guī)來(lái)解決。如果國(guó)家發(fā)展不是這么快，且法律健全，執(zhí)法嚴(yán)格，在一些小區(qū)業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)之間矛盾和沖突可能不會(huì)那尖銳與不可調(diào)和。在政府逐漸淡出市場(chǎng)的時(shí)期，加強(qiáng)行業(yè)協(xié)會(huì)建設(shè)，強(qiáng)化行業(yè)協(xié)會(huì)指導(dǎo)調(diào)和功能，充分發(fā)揮行業(yè)協(xié)會(huì)的“橋梁”的作用，才能確保物業(yè)管理市場(chǎng)的健康、有序、規(guī)范的發(fā)展。

作為業(yè)主大會(huì)執(zhí)行機(jī)構(gòu)的業(yè)主委員會(huì)，在處理業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)關(guān)系上起著極為重要的作用。鑒于在物業(yè)管理活動(dòng)中，業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)存在著的不對(duì)稱性，必須建立一個(gè)業(yè)主委員會(huì)成員的培訓(xùn)體系，對(duì)業(yè)主委員會(huì)成員實(shí)行“上崗證”制度，這樣才能達(dá)到一個(gè)平衡。政府職能部門和行業(yè)協(xié)會(huì)應(yīng)肩負(fù)此項(xiàng)重任。

總而言之，要處理好業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)的關(guān)系，除了當(dāng)事者雙方各自的因素和努力，確的定位，共同的利益，良好的溝通，完善的提制，公正的社會(huì)環(huán)境，正確的輿論導(dǎo)向，缺一不可。

（本文作者為廈門市廈禾舊城改造物業(yè)公司宏華大廈管理處主任）

第四篇：業(yè)主委員會(huì)及其與物業(yè)管理公司的關(guān)系

業(yè)主委員會(huì)及其與物業(yè)管理公司的關(guān)系

社會(huì)學(xué)院 08（3）班

朱雪蓮 26號(hào)

【摘要】一個(gè)物業(yè)價(jià)值的成功實(shí)現(xiàn)，業(yè)主、發(fā)展商與物業(yè)管理公司的互相配合是必不可少的條件，很難想象如果三方誰(shuí)跟誰(shuí)都過(guò)不去，結(jié)果會(huì)是什么樣子，在現(xiàn)實(shí)生活中已經(jīng)出現(xiàn)了因三方對(duì)立而造成相應(yīng)物業(yè)出現(xiàn)混亂的現(xiàn)象，那么，這種情況能不能避免呢？我認(rèn)為是可以的，這就要充分發(fā)揮業(yè)主委員會(huì)的調(diào)停和平衡的作用。

【關(guān)鍵詞】業(yè)主委員會(huì) 權(quán)利 義務(wù) 物業(yè)管理公司 關(guān)系

一．業(yè)主委員會(huì)概述

業(yè)主委員會(huì)，是指由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主代表組成，代表業(yè)主的利益，向社會(huì)各方反映業(yè)主意愿和要求，并監(jiān)督物業(yè)管理公司管理運(yùn)作的一個(gè)民間性組織。業(yè)委會(huì)的權(quán)力基礎(chǔ)是其對(duì)物業(yè)的所有權(quán)，它代表該物業(yè)的全體業(yè)主，對(duì)該物業(yè)有關(guān)的一切重大事項(xiàng)擁有決定權(quán)。

要成立業(yè)主委員會(huì)，小區(qū)必須滿足一個(gè)基本條件，就是小區(qū)的入住率超過(guò)50％。也就是說(shuō)如果一個(gè)小區(qū)有800套房子的話，必須有400套已經(jīng)與開發(fā)商簽訂了購(gòu)買合同，即業(yè)主達(dá)到或超過(guò)400戶才行。當(dāng)首戶入住已滿兩年的物業(yè)管理區(qū)域，入住率即使不足50%也可以成立業(yè)主委員會(huì)。

足了基本條件，接下來(lái)我們分六個(gè)步驟來(lái)說(shuō)明如何成立業(yè)主委員會(huì)及各個(gè)階段的需求。

1．前期準(zhǔn)備想成立業(yè)主委員會(huì)的業(yè)主首先應(yīng)該互相建立聯(lián)系，并產(chǎn)生志愿者小組，以志愿者小組為核心，聯(lián)系本小區(qū)十分之一以上的業(yè)主簽名，發(fā)起成立業(yè)主大會(huì)的倡議。

2．成立籌備組物業(yè)所在地的街道辦事處負(fù)責(zé)組織業(yè)主代表、建設(shè)單位、社區(qū)居委會(huì)組成業(yè)主大會(huì)會(huì)議籌備組。籌備組應(yīng)在30日內(nèi)組織完成召開首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議工作，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)。

3．起草業(yè)主委員會(huì)章程起草業(yè)主委員會(huì)章程，以及相關(guān)形式和成立辦法，決定業(yè)主大會(huì)成立的時(shí)間和業(yè)主委員會(huì)的組成人數(shù)，匯集參選業(yè)主的資料，所有參選業(yè)主委員會(huì)的業(yè)主資料、選票、要求反饋意見的時(shí)間和成立業(yè)主大會(huì)的時(shí)間以書面的形式發(fā)給每個(gè)業(yè)主，并簽收條。

4．籌備組驗(yàn)票收回選票后，籌備組應(yīng)公開驗(yàn)票工作，如果收條超過(guò)業(yè)主所持投票權(quán)1/2以上，反饋意見中的反對(duì)意見少于1/2，業(yè)主大會(huì)成立，業(yè)主委員會(huì)章程通過(guò)。在人數(shù)范圍內(nèi)，得反對(duì)票少的業(yè)主即可擔(dān)任業(yè)主委員會(huì)委員。

5．召開業(yè)主大會(huì)業(yè)主委員會(huì)召開第一次會(huì)議，選舉業(yè)主委員會(huì)主任、副主任，并可以開展工作。6。業(yè)主委員會(huì)備案將業(yè)主大會(huì)成立簡(jiǎn)要過(guò)程，業(yè)主委員會(huì)主任和委員名單，業(yè)主委員會(huì)章程報(bào)送區(qū)、縣小區(qū)辦備案，并請(qǐng)接收人簽收，注明接收文件的時(shí)間。

二．業(yè)主委員會(huì)的權(quán)利和義務(wù)

業(yè)主委員會(huì)的權(quán)利，業(yè)主委員會(huì)代表著該物業(yè)區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主，其權(quán)利基礎(chǔ)是對(duì)物業(yè)的所有權(quán)。因此，業(yè)主委員會(huì)最基本的權(quán)利是對(duì)與該物業(yè)有關(guān)的一切重大事項(xiàng)擁有決定權(quán)。這種權(quán)利通過(guò)業(yè)主公約和業(yè)主委員會(huì)章程予以保證。業(yè)主委員會(huì)的權(quán)利有：

1．召集和主持業(yè)主大會(huì)；

2．修訂業(yè)主公約、業(yè)主委員會(huì)章程；

3．決定聘請(qǐng)物業(yè)管理公司；

4．審議物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)有關(guān)收取標(biāo)準(zhǔn)及使用辦法；

5．審議管理工作計(jì)劃、費(fèi)用概預(yù)算；

6．檢查、監(jiān)督物業(yè)管理公司的物業(yè)管理工作；

7．監(jiān)督公共建筑、公共設(shè)施的合理使用，負(fù)責(zé)物業(yè)維修基金的籌集、使用和管理；

8．業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)賦予的其他職責(zé)。

業(yè)主委員會(huì)的義務(wù)

1．籌備并向業(yè)主大會(huì)報(bào)告工作；

2．執(zhí)行業(yè)主大會(huì)通過(guò)的各項(xiàng)決議，接受廣大業(yè)主的監(jiān)督；

3．貫徹執(zhí)行并督促業(yè)主遵守物業(yè)管理及其他有關(guān)法律、政策規(guī)定，協(xié)助物業(yè)管理公司落實(shí)各項(xiàng)管理工作，對(duì)住用戶開展多種形式的宣傳教育；

4．嚴(yán)格履行物業(yè)管理委托合同，保障本物業(yè)各項(xiàng)管理目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)；

5．接受政府行政管理機(jī)構(gòu)的監(jiān)督指導(dǎo)，執(zhí)行政府部門對(duì)本物業(yè)的管理事項(xiàng)提出的指令和要求；6．本會(huì)作出決定不得違反法律、法規(guī)政策，不得違反業(yè)主大會(huì)的決定，不得損害業(yè)主公共利益。

三．業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)管理公司的關(guān)系

物業(yè)管理公司和業(yè)主委員會(huì)都是物業(yè)管理的機(jī)構(gòu)，它們共同管理著一定范圍的物業(yè)。所不同的是，業(yè)主委員會(huì)管理的是其所代表的業(yè)主們的物業(yè)，物業(yè)管理公司是受委托管理業(yè)主們的物業(yè)。這樣，在客觀上就決定了它們之間的特定關(guān)系。

1．完全市場(chǎng)條件下的相互關(guān)系。在完全市場(chǎng)條件下，物業(yè)管理公司和業(yè)主委員會(huì)之間的關(guān)系有如下特點(diǎn)：（1）決策人是業(yè)主委員會(huì)，物業(yè)管理公司是雇員。業(yè)主委員會(huì)根據(jù)物業(yè)的情況和多數(shù)業(yè)主的意志，有權(quán)選擇不同的物業(yè)管理公司來(lái)提供服務(wù)性管理。（2）業(yè)主委員會(huì)的委托和物業(yè)管理公司的受托是一種合同關(guān)系，是一種市場(chǎng)的雙向選擇。業(yè)主委員會(huì)愿意出多少錢以購(gòu)買什么樣的服務(wù)，物業(yè)管理提供何種服務(wù)要按什么標(biāo)準(zhǔn)收費(fèi)，完全是一種交易談判，而不是行政分配。（3）物業(yè)管理公司和業(yè)主委員會(huì)都是獨(dú)立運(yùn)作的，互不干擾，雙方可以因發(fā)展變化的需要，在協(xié)商一致條件下續(xù)簽、修改或解除合同，但都無(wú)權(quán)干預(yù)對(duì)方的內(nèi)部活動(dòng)。

2．非完全市場(chǎng)條件下的相互關(guān)系。在非完全市場(chǎng)條件下，物業(yè)管理公司和業(yè)主委員會(huì)之間的關(guān)系有如下特點(diǎn)：（1）物業(yè)的委托人是一個(gè)公司或一個(gè)機(jī)構(gòu)，不是一個(gè)由許多業(yè)主依法組織起來(lái)的群眾自治組織。（2）物業(yè)管理公司作為子公司是在母公司的支持下，直接組織產(chǎn)生出來(lái)的，其日常的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)多受到母公司的監(jiān)督和制約。（3）物業(yè)管理權(quán)的取得是通過(guò)單方授權(quán)產(chǎn)生的，不是市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)。

3．地位上的平等關(guān)系。物業(yè)管理公司和業(yè)主委員會(huì)之間是受委托人和被委托人、服務(wù)者和被服務(wù)者之間的關(guān)系，沒有隸屬關(guān)系，雙方在地位上是平等的。在法律上，業(yè)主委員會(huì)有委托或不委托某個(gè)物業(yè)管理公司的自由，物業(yè)管理公司也有接受或不接受委托的自由。在組織關(guān)系上，不存在領(lǐng)導(dǎo)與被領(lǐng)導(dǎo)、管理與被管理之間的關(guān)系。

4．工作上的合作關(guān)系。物業(yè)管理公司在管理物業(yè)的過(guò)程中經(jīng)常要和業(yè)主委員會(huì)發(fā)生聯(lián)系，業(yè)主委員會(huì)為了業(yè)主們的共同利益也時(shí)常要和物業(yè)管理公司打交道，由此產(chǎn)生它們之間的合作工作關(guān)系。一般來(lái)說(shuō)，委托合同中都規(guī)定了物業(yè)管理公司和業(yè)主委員會(huì)的權(quán)利和義務(wù)，如物業(yè)管理公司有權(quán)要求業(yè)主委員會(huì)協(xié)助管理，有義務(wù)把重大管理措施提交業(yè)主委員會(huì)審議；業(yè)主委員會(huì)有權(quán)審議物業(yè)管理公司制訂的管理計(jì)劃和管理服務(wù)的重大措施，有義務(wù)協(xié)助物業(yè)管理公司落實(shí)各項(xiàng)管理工作，等等。

隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的逐漸完善，業(yè)主委員會(huì)這一代表廣大業(yè)主共同利益的新生事物將會(huì)得到大力提倡。越來(lái)越多的業(yè)主已經(jīng)意識(shí)到業(yè)主委員會(huì)在自己長(zhǎng)期居住的物業(yè)中所起的積極作用是任何其他形式所不能替代的。因此，越來(lái)越多的業(yè)主也積極地投入到了籌建業(yè)主委員會(huì)的工作之中。這是一個(gè)非常可喜的現(xiàn)象，它說(shuō)明了廣大業(yè)主的權(quán)利自我保護(hù)意識(shí)在增強(qiáng)，說(shuō)明了業(yè)主委員會(huì)這一新生事物正在逐漸深入人心！

參考文獻(xiàn)：

1．《物業(yè)管理：理論與實(shí)務(wù)》主編：李斌 復(fù)旦大學(xué)出版社2006

2．《物業(yè)管理學(xué)》作者：李士和 蔡慶兵 浙江大學(xué)出版社2007

3．《物業(yè)管理》主編：朱兆熒 中國(guó)水利水電出版社2006

4．《物業(yè)管理》編著：方芳 呂萍 中國(guó)建材工業(yè)出版社2005

5．《物業(yè)管理》主編：陳友銘 高等教育出版社2003

6．《物業(yè)管理學(xué)》編著：李福平復(fù)旦大學(xué)出版社2002

第五篇：結(jié)業(yè)論文物業(yè)管理與社區(qū)管理的關(guān)系

社區(qū)管理與物業(yè)管理的關(guān)系

張偉

〔摘要〕關(guān)于社區(qū)管理與物業(yè)管理的關(guān)系的討論始于物業(yè)管理發(fā)展之后。從靜態(tài)關(guān)系上來(lái)看，這兩者之間存在著內(nèi)在的聯(lián)系和區(qū)別;從動(dòng)態(tài)發(fā)展關(guān)系上來(lái)看，物業(yè)管理的發(fā)展給社區(qū)管理提出了新的要求，社區(qū)管理的完善為物業(yè)管理的進(jìn)一步發(fā)展創(chuàng)造了條件，兩者應(yīng)協(xié)調(diào)發(fā)展?！碴P(guān)鍵詞〕物業(yè)管理;社區(qū)管理;協(xié)調(diào)發(fā)展;自治

社區(qū)管理和物業(yè)管理都是近年來(lái)出現(xiàn)的新生事物，由于這兩項(xiàng)內(nèi)容都與人民生活密切相關(guān)，因而倍受關(guān)注。而且，在我國(guó)現(xiàn)階段社區(qū)管理與物業(yè)管理的關(guān)系如何處理也是政府、社區(qū)管理者、居民、物業(yè)管理公司等各方面所關(guān)心的問(wèn)題。本文擬從靜態(tài)和動(dòng)態(tài)兩個(gè)方面來(lái)分析這兩者之間的關(guān)系。

一、社區(qū)管理與物業(yè)管理的概念

1、社區(qū)管理的概念

目前社會(huì)學(xué)界對(duì)社區(qū)的理解主要基于地域性觀點(diǎn)，即社區(qū)是指由若干社會(huì)團(tuán)體或社會(huì)組織聚集在一定地域所形成的生活共同體。其實(shí)，構(gòu)成社區(qū)的要素有五點(diǎn):以一定社會(huì)關(guān)系為基礎(chǔ)組織起來(lái)的共同生活的人口;一定的地域條件;生活服務(wù)設(shè)施;特有的文化背景、認(rèn)同意識(shí)和生活方式;一定的制度和管理機(jī)構(gòu)?？梢?，社區(qū)并不等同于一定的地域。

一般而言，社區(qū)管理主要是指一定的社區(qū)內(nèi)部各種機(jī)構(gòu)、團(tuán)體或組織，為了維持社區(qū)的正常秩序，促進(jìn)社區(qū)的發(fā)展和繁榮，滿足社區(qū)居民物質(zhì)和文化活動(dòng)等特定需要而進(jìn)行的一系列的自我管理或行政管理活動(dòng)。社區(qū)管理的概念是在社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制初步建立的背景上提出來(lái)的，是國(guó)家經(jīng)濟(jì)、政治體制改革的產(chǎn)物，它彌補(bǔ)了改革中出現(xiàn)的許多管理缺位。隨著政府部分社會(huì)職能的轉(zhuǎn)歸和企業(yè)社會(huì)職能的逐步剝離，社區(qū)作為承接載體，在社會(huì)事務(wù)中發(fā)揮著越來(lái)越重要的作用。

2、物業(yè)管理的概念

物業(yè)管理是指物業(yè)管理企業(yè)受物業(yè)所有人的委托，依據(jù)物業(yè)管理委托合同，對(duì)物業(yè)區(qū)域內(nèi)的房屋、設(shè)施、場(chǎng)地等進(jìn)行的統(tǒng)一的、專業(yè)化的管理活動(dòng)，并向物業(yè)所 1

有權(quán)人和使用人提供綜合性的有償服務(wù)。物業(yè)管理是房地產(chǎn)業(yè)的一個(gè)重要組成部分，是伴隨著我國(guó)住房體制改革的深化和房地產(chǎn)行業(yè)的迅猛發(fā)展而發(fā)展起來(lái)的。經(jīng)過(guò)了20多年的發(fā)展，我國(guó)的物業(yè)管理行業(yè)不僅已成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的一支不可忽視的新生力量，而且極大地改善了廣大城市居民的生活和工作條件，其已逐步成為城市居民日常生活中的一項(xiàng)必需的服務(wù)。

二、社區(qū)管理與物業(yè)管理的靜態(tài)關(guān)系辨析

1、社區(qū)管理與物業(yè)管理的關(guān)系

(1)、物業(yè)管理是社區(qū)管理的重要組成部分

社區(qū)管理是一個(gè)大的系統(tǒng)，包含著文教衛(wèi)生管理、市容秩序管理、市政設(shè)施管理、社會(huì)治安管理、環(huán)境保護(hù)管理、計(jì)劃生育管理、老齡人口管理、流動(dòng)人口管理、鄰里關(guān)系以及房屋管理等等。物業(yè)管理被包含在社區(qū)管理內(nèi)部，兩者自然是整體和部分之間的關(guān)系。因此，物業(yè)管理必須服從于社區(qū)管理的總體安排。如果我們用更直觀的圖形來(lái)表示的話，可以把社區(qū)管理和物業(yè)管理畫成兩個(gè)同心圓，社區(qū)管理在外，物業(yè)管理在內(nèi)。

(2)、物業(yè)管理和社區(qū)管理互為影響

物業(yè)管理主要從“管物”入手，對(duì)小區(qū)內(nèi)的房屋、設(shè)備、設(shè)施、場(chǎng)地等進(jìn)行日常的維護(hù)保養(yǎng)，為社區(qū)內(nèi)的居民創(chuàng)造安全、整潔、舒適、優(yōu)美、方便的生活和工作環(huán)境，這種良好的環(huán)境為社區(qū)管理的開展奠定了物質(zhì)基礎(chǔ)，使居民可以有更多的精力參與社區(qū)事務(wù)。而社區(qū)管理則從“管人”入手，建設(shè)文明社區(qū)，讓社區(qū)居民生活得到改善，并逐步提高居民的文明素質(zhì)，培育良好的社區(qū)環(huán)境和社區(qū)參與意識(shí)，為物業(yè)管理的正常開展創(chuàng)造條件。

2、社區(qū)管理與物業(yè)管理的區(qū)別

(1)、參與管理的主體不同

參與社區(qū)管理的主體包括社區(qū)范圍內(nèi)的政府組織、企事業(yè)單位、社團(tuán)組織和居民委員會(huì)等;而參與物業(yè)管理的主體是物業(yè)的業(yè)主，以及接受業(yè)主委托的專業(yè)化物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)，由業(yè)主構(gòu)成的業(yè)主大會(huì)行使決策權(quán)，而具體事務(wù)由物業(yè)管理公司來(lái)

管理。

(2)、管理的性質(zhì)不同

社區(qū)管理是國(guó)家管理社會(huì)生活、群眾管理社會(huì)生活和社會(huì)管理社會(huì)生活相互交融的基礎(chǔ)性社會(huì)管理。具體而言，社區(qū)管理是在街道辦事處領(lǐng)導(dǎo)下的行政性管理和在街道辦事處組織引導(dǎo)下，社區(qū)內(nèi)有關(guān)單位和居民共同參與的圍繞人的社會(huì)生活而實(shí)施的管理。政府行為在社區(qū)管理中起著主導(dǎo)作用，因而社區(qū)管理具有明顯的行政性。而物業(yè)管理是社會(huì)化、企業(yè)化、專業(yè)化管理，它是在業(yè)主的委托下圍繞“人的居住環(huán)境”而實(shí)施的管理，是一種由現(xiàn)代化的物業(yè)管理企業(yè)實(shí)施的完全市場(chǎng)化、商業(yè)化的活動(dòng)。

(3)、管理的內(nèi)容不同

社區(qū)管理與物業(yè)管理在管理內(nèi)容上均具有綜合性，但綜合性的內(nèi)涵卻不同。社區(qū)管理包括了更為廣泛的內(nèi)容，不僅包括“人的居住環(huán)境”，而且包括“人的社會(huì)生活”的內(nèi)容，如計(jì)劃生育、婚姻家庭、鄰里關(guān)系、衛(wèi)生保健、商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)、科技教育、就業(yè)安置、老齡工作等等。而物業(yè)管理以“人的居住環(huán)境”的管理為主要內(nèi)容，即以物業(yè)為核心的各類專業(yè)化管理與服務(wù)內(nèi)容為主，如各類房屋及附屬設(shè)備、設(shè)施的維修養(yǎng)護(hù);物業(yè)環(huán)境的治安保衛(wèi)、消防管理;清掃保潔、綠化管理;停車場(chǎng)管理等。在條件允許的情況下，也會(huì)開展一些專項(xiàng)服務(wù)和特約服務(wù)。

(4)、管理資金的來(lái)源不同

社區(qū)管理需要配備相應(yīng)的機(jī)構(gòu)與人員，需要在社區(qū)范圍內(nèi)開展工作，因而必須要有充足的資金來(lái)源保障。社區(qū)管理的資金主要依靠政府的撥款，同時(shí)也可以開辟多元化的資金籌集渠道，如社會(huì)和企事業(yè)單位捐助等形式。而物業(yè)管理是一種商業(yè)化的服務(wù)活動(dòng)，其資金來(lái)源主要是業(yè)主所支付的物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)。

三、社區(qū)管理與物業(yè)管理的動(dòng)態(tài)發(fā)展關(guān)系辨析

1、物業(yè)管理的發(fā)展給社區(qū)管理提出了新的要求

在我國(guó)經(jīng)濟(jì)改革過(guò)程中，物業(yè)管理異軍突起，成為城市經(jīng)濟(jì)中的新興產(chǎn)業(yè)。同時(shí)，隨著單位住宅區(qū)的減少和社會(huì)住宅區(qū)的迅速增加，居民逐漸由原來(lái)的靠單位轉(zhuǎn)變?yōu)橐蕾囄飿I(yè)管理，原來(lái)的“單位人”也開始向“社區(qū)人”轉(zhuǎn)化。而此時(shí)社區(qū)管

理的新體制還沒有建立，于是物業(yè)管理企業(yè)就承擔(dān)了許多本不應(yīng)該由它承擔(dān)的事務(wù)，特別是在一些有償服務(wù)的項(xiàng)目上，還容易與原來(lái)的街道管理部門發(fā)生沖突。

原有的社區(qū)管理模式屬于政府導(dǎo)向型的管理模式，它主要是以城市區(qū)級(jí)人民政府下派的街道辦事處為主體，在居委會(huì)、中介組織、社會(huì)團(tuán)體等各種社區(qū)主體的共同參與配合下對(duì)社區(qū)的公共事務(wù)、社會(huì)事務(wù)等進(jìn)行管理。由于社區(qū)管理與物業(yè)管理都是對(duì)與城市居民日常生活相關(guān)的諸多方面的日常管理，兩者之間存在著很多共同或相似之處，如地域重合、硬件共享、宗旨和目標(biāo)相近、管理的人員相近等;而且在相關(guān)的地方性規(guī)定中，社區(qū)管理組織的某些職責(zé)與物業(yè)管理公司的服務(wù)內(nèi)容有所交叉;又由于傳統(tǒng)體制的慣性和經(jīng)濟(jì)利益的驅(qū)動(dòng)，兩者經(jīng)常出現(xiàn)很多摩擦和碰撞。因此，這種原有的管理模式已遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能適應(yīng)社會(huì)的發(fā)展，也會(huì)為物業(yè)管理的進(jìn)一步發(fā)展制造許多障礙。如原有社區(qū)管理模式屬于自上而下的管理，政府行為偏多，不利于社區(qū)居民的主動(dòng)參與意識(shí)和民主意識(shí)的培養(yǎng)，而物業(yè)管理的發(fā)展恰恰需要具有這種意識(shí)的業(yè)主。因?yàn)樵谖覈?guó)基本上都是多戶住宅(區(qū))，在這種物業(yè)區(qū)域，物業(yè)管理服務(wù)的需求主體不是單個(gè)的業(yè)主，而應(yīng)是能代表業(yè)主整體利益的業(yè)主大會(huì)組織。在管理松散無(wú)序的社區(qū)中，業(yè)主大會(huì)組織無(wú)從談起。在這樣的情況下，業(yè)主對(duì)于物業(yè)管理公司的監(jiān)督以及矛盾的相互協(xié)調(diào)都無(wú)法正常進(jìn)行，容易形成糾紛長(zhǎng)時(shí)間得不到解決的局面。

2、社區(qū)管理與物業(yè)管理應(yīng)協(xié)調(diào)發(fā)展

(1)、合理的職能劃分與機(jī)構(gòu)設(shè)置

對(duì)一個(gè)社區(qū)來(lái)講，管理和服務(wù)的事務(wù)大致可以分為以下四個(gè)方面:即行政、法律、市場(chǎng)和自治，這可以算作是城市社區(qū)管理的四大職能模塊。在這四大模塊中，社區(qū)管理機(jī)構(gòu)應(yīng)主要承擔(dān)行政和法律職能，其他事務(wù)則應(yīng)交給物業(yè)管理公司去完成，比如社區(qū)的清潔衛(wèi)生、房屋設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù)等。對(duì)于自治性的事務(wù)，社區(qū)管理機(jī)構(gòu)要給予引導(dǎo)，發(fā)動(dòng)居民自行組織和運(yùn)作。在職能的劃分中，社區(qū)管理部門一定要把握好自身的職能范圍，不應(yīng)出于自身利益的考慮而多管、少管或不管。

在職能合理劃分的基礎(chǔ)上，合理設(shè)置相應(yīng)的管理機(jī)構(gòu)是保持社區(qū)管理與物業(yè)管理協(xié)調(diào)發(fā)展的根本保障。首先對(duì)于整個(gè)社區(qū)來(lái)講，社區(qū)管理的機(jī)構(gòu)要與物業(yè)管理的機(jī)構(gòu)明確分開設(shè)置，街道辦事處和居委會(huì)不能設(shè)有從事物業(yè)管理經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)的機(jī)構(gòu)或部門(互助性質(zhì)服務(wù)或社區(qū)義工提供的服務(wù)除外)。其次對(duì)于社區(qū)中的一個(gè)小區(qū)來(lái)講，社區(qū)管理和物業(yè)管理都需要居民的自治組織，兩者可以合而為一，同時(shí)承 擔(dān)社區(qū)管理和物業(yè)管理的各項(xiàng)工作。在這樣的小區(qū)中，絕大多數(shù)情況下業(yè)主即居民，居民即業(yè)主，無(wú)論從人的角度還是物業(yè)的角度都需要自治管理。

在這種職能劃分和機(jī)構(gòu)設(shè)置的情況下，物業(yè)管理公司其實(shí)是一個(gè)“局外人”，它僅僅是一個(gè)為業(yè)主提供服務(wù)的企業(yè)，而對(duì)于這類企業(yè)的管理權(quán)和監(jiān)督權(quán)并不屬于街道辦事處或居委會(huì)，而應(yīng)屬于工商部門和物業(yè)管理的主管部門。這類企業(yè)與業(yè)主之間是純粹的商業(yè)合同關(guān)系，這種合同關(guān)系并不涉及街道辦事處或居委會(huì)。

(2)、群眾自治組織的發(fā)育和成熟

由于長(zhǎng)期實(shí)行計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制，我國(guó)城市居民長(zhǎng)期被動(dòng)接受管理，而自我管理的意識(shí)和能力都較弱。從我國(guó)目前所處的社會(huì)發(fā)展階段來(lái)看，社區(qū)居民自治組織尚處在培育階段，因此仍需要政府具有較強(qiáng)的社會(huì)管理職能。但是我們從世界各國(guó)的經(jīng)驗(yàn)可以看到，經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平提高以后，具有參與意識(shí)和參與能力的業(yè)主或居民對(duì)于社區(qū)管理和物業(yè)管理的發(fā)展是至關(guān)重要的。社區(qū)管理和物業(yè)管理猶如兩個(gè)聯(lián)動(dòng)的齒輪，這兩個(gè)齒輪共同的動(dòng)力就是居民的自治。居民自治水平的提高可以在以下幾個(gè)方面共同促進(jìn)社區(qū)管理和物業(yè)管理的發(fā)展。

首先，可以較容易地對(duì)社區(qū)事務(wù)進(jìn)行決策。例先，可以較容易地對(duì)社區(qū)事務(wù)進(jìn)行決策。例如在物業(yè)管理活動(dòng)中，因?yàn)槲飿I(yè)管理公司的服務(wù)質(zhì)量而產(chǎn)生的各種糾紛，就可以通過(guò)業(yè)主大會(huì)這樣的自治組織來(lái)解決和決策。

其次，可以更好地協(xié)調(diào)社區(qū)內(nèi)不同階層之間的關(guān)系。一般社區(qū)范圍較大，可能包含不同階層的社會(huì)人群，良好的群眾自治組織可以使不同階層的人群加強(qiáng)溝通和交往，互相幫助，有利于社會(huì)的治安與穩(wěn)定。

第三，可以在社區(qū)中組織各種類型的活動(dòng)。群眾自治組織因?yàn)槌浞纸咏用?，?duì)居民情況和社區(qū)資源非常了解，有條件將居民組織起來(lái)，參加各種類型的活動(dòng)。例如組建各種類型的俱樂部、社區(qū)的聯(lián)歡活動(dòng)、捐助活動(dòng)等。這些活動(dòng)可以增強(qiáng)居民的榮譽(yù)感和歸屬感。

第四，培育社區(qū)居民的責(zé)任感和羞恥感。居民具有責(zé)任感和羞恥感，可以大大地減少在社區(qū)或小區(qū)中發(fā)生的違反公約或公共道德的行為，也可以減少“搭便車”行為的發(fā)生。

[Abstract] After the development of the property management（PM),the relation between PM and the community management

(CM)is discussed.There are some contact and diference between PM and CM on the basis of static state.But on the basis of dynamic state, according to the paper, new demands on the CM are put forward because of the development of PM.The condition of the further

development of the PM wil be created場(chǎng)the both perfect CM.And then, the development of the should be harmonious.I Key words I property management(PM);community management

;harmonious development;autonomy

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