第一篇：信用市場研究8年從業(yè)心得

信用市場研究8年從業(yè)心得

2015年底中金團隊發(fā)表了一篇非常棒的信用研究手冊。我也算是中金信用研究的老讀者了，和姬江帆總也是認識很久的朋友。索性，就考慮寫一篇從買方的角度如何做信用市場研究的長文，內(nèi)容是從投資的實際操作層面的研究理解（僅代表個人觀點和內(nèi)容，與工作無關(guān)），也是我個人第一次系統(tǒng)性回顧總結(jié)過去近8年信用市場研究的成果和心得，也是期望能夠結(jié)識更多優(yōu)秀同行。文章部分內(nèi)容在過去幾年已經(jīng)公開發(fā)表在市場上。（現(xiàn)在工作職責(zé)專注在投資，之前的信用團隊負責(zé)工作已經(jīng)不在繼續(xù)，就把從2008年入行開始的積累一次性地歸納總結(jié)一下。）

作者高宇博時產(chǎn)業(yè)債純債基金經(jīng)理曾任信用團隊負責(zé)人，基助曾供職于國信證券研究所、第一創(chuàng)業(yè)資管

本文已獲得作者授權(quán)轉(zhuǎn)載，如需轉(zhuǎn)載請和作者聯(lián)系。原標題：信用市場研究的架構(gòu)、實踐、目標--以投資為出發(fā)點 零、開篇

比較幸運，過去幾年，我牽頭主要編寫方法、規(guī)則（非常感謝當時的兩位研究同事的幫助），在人數(shù)極少的情況下完成大量基礎(chǔ)研究，并建立起信用市場研究的IT自動化數(shù)據(jù)平臺、團隊架構(gòu)、行業(yè)研究方法和數(shù)據(jù)等等。這部分內(nèi)容是非常耗時和需要耐心（數(shù)據(jù)平臺一旦系統(tǒng)化，必須保證所有方法的邏輯在時間序列上是可以遞延的），主要借助公司IT部同事幫助實現(xiàn)程序，全部實現(xiàn)了自動化計算，盡管還有很多地方需要改善（市場永遠在變化）。目前在職的信用研究員所使用的各種模塊、數(shù)據(jù)，甚至調(diào)研報告模板依然是之前所留下的，我也在過去幾年中把自己所學(xué)、所悟盡量地和團隊成員進行了充分的交流?，F(xiàn)在，一批年輕的、優(yōu)秀研究員來具體做調(diào)研、分析工作，繼續(xù)給團隊提供非常棒的建議！數(shù)據(jù)平臺的目的不是直接取代研究員的研究，它是一種思路、工作方式，甚至是流程化體系，目的是要解決大量基礎(chǔ)研究工作，同時將歷史盡可能地轉(zhuǎn)換為數(shù)據(jù)存儲下來，研究員應(yīng)該做更關(guān)鍵的最后一部預(yù)測和建議的工作。

這個系統(tǒng)建設(shè)過程（每一個環(huán)節(jié)都要嚴謹，光是資本化利息這個指標構(gòu)成的基礎(chǔ)財務(wù)數(shù)據(jù)提取，就和財匯的數(shù)據(jù)工程師關(guān)于討論過好幾次），讓我也非常系統(tǒng)地把信用市場研究的方方面面做了梳理思考。文章最后會列舉部分個人參考過得文獻。

從投資結(jié)果看，似乎信用債所需要的“專業(yè)技術(shù)”并不高，這是市場發(fā)展階段多決定。這點和股票市場區(qū)別較大，這兩年，信用定價已經(jīng)逐漸開始，制度性紅利的時代逐漸過去了。一夜間，似乎信用研究變得非常重要。

更為重要的，是市場環(huán)境建設(shè)，是盡快改變現(xiàn)有極為不完善的債券條款（大部分債券條款基本上沒把投資人的權(quán)利當回事，一旦遇到信用事件甚至違約，投資人非常被動），盡快增加財務(wù)約束等債券條款。

市場的剛兌意識，很大一部分也是來自于投資人、客戶的剛兌觀念，這是現(xiàn)實的情況。

本文不過多討論市場環(huán)境建設(shè)和剛兌文化的內(nèi)容，但這些軟環(huán)境是債券投資人最需要的。文章分為兩個部分：

1、基礎(chǔ)研究，包括公司模塊、估值模塊、城投模塊、行業(yè)模塊；

2、投資的可觀察視角和嘗試。信用市場研究的基本理解及經(jīng)歷

信用市場研究體系化，尤其是基礎(chǔ)研究、數(shù)據(jù)的模塊化，是非常重要的，可以節(jié)約大部分重復(fù)勞動的基礎(chǔ)工作，信用研究員的定位應(yīng)該是行業(yè)專家、公司專家以及策略化。以投資為目標的信用研究，不僅僅是行業(yè)、公司研究，更需要考慮估值、流動性等因素。學(xué)術(shù)一點，就是風(fēng)險收益比的視角，在未來特定投資周期內(nèi)，行業(yè)、公司基本面趨勢的變化如何影響當前估值，以及當前成交估值偏離這個預(yù)測趨勢的幅度？（違約的情況，是需要考慮回收率對應(yīng)的估值，同樣可以包含在這個問題中）

由于中國信用市場的剛兌文化，研究結(jié)果和投資回報存在較大偏差，信用領(lǐng)域還不是一個研究驅(qū)動的市場，做信用研究的價值就僅僅是斃掉某只債券么？（風(fēng)控？）

信用市場研究只是個路徑方式而已，可以幫助你系統(tǒng)地學(xué)習(xí)中觀、微觀的知識，在公司研究、行業(yè)規(guī)律、風(fēng)險收益比的基礎(chǔ)上，對宏觀經(jīng)濟增長有更好地理解，進而可以拓展到其他風(fēng)險資產(chǎn)領(lǐng)域。

風(fēng)險資產(chǎn)（利率債也是風(fēng)險資產(chǎn)）的魅力在于，特定投資周期內(nèi)的不確定性。從研究的本質(zhì)上講，信用風(fēng)險資產(chǎn)類似于權(quán)益市場，必須回答幾個問題：

1、公司及所處行業(yè)的基本面趨勢，這些趨勢變化在財務(wù)數(shù)據(jù)上的反映？

2、當前信用利差，是否合理反映這些趨勢變化？

3、不同期限品種的相對估值情況？

4、同類行業(yè)債券中哪些債券的估值偏離較多？

5、二級市場流動性如何？

6、不同行業(yè)未來的融資需求及特點的變化？（對應(yīng)一級市場發(fā)行）????

回答上面的問題，單純靠手工EXCEL是遠遠不夠的，信用市場研究必須借助大數(shù)據(jù)的IT平臺進行大量財務(wù)指標、估值分類研究等數(shù)據(jù)自動化處理，可以極大提高工作效率。（下文會專門介紹這部分）我是在中國信用市場元年（2008年）進入到這個領(lǐng)域，恰好是在證券公司的資產(chǎn)管理部門做研究員和投資助理，當時部門發(fā)行的第一只集合計劃就是純債券風(fēng)格、專注信用債投資的券商資管計劃（類似于公募基金）。很幸運地，從一開始就直接面對信用債投資的幾個基本問題，公司未來的信用風(fēng)險如何？未來收益率變化趨勢？流動性如何？??..當時的市場上主要是第一批城投債，以及最早發(fā)行的幾只房地產(chǎn)債，遠不如現(xiàn)在多樣化（其實現(xiàn)在和那個時候沒有本質(zhì)區(qū)別）在2008年，外部研究除了中金公司的信用研究團隊，幾乎沒有系統(tǒng)性的信用市場研究資料可供參考。所以，就自己開始用最基礎(chǔ)的辦法做，詳細地研究城投債的募集說明書，地產(chǎn)公司的報表、經(jīng)營模式，財務(wù)指標計算、財務(wù)模型權(quán)重、違約率模型等等；

2010年7月，組織了賣方第一次城投債調(diào)研，當時有30多位基金、券商、保險的投研朋友參加，大家每到一地都會開會討論，后續(xù)的城投債專題研究報告也是在這次調(diào)研基礎(chǔ)上進一步擴展。算是第一次，債券同業(yè)信用研究群體的一個密集交流活動吧；

2012年之前，在基金同行成體系地做信用的并不多，也認識了可能是最早一批在買方負責(zé)信用研究的好朋友，大家一起調(diào)研、討論，走過一些彎路，但是確實踏實地經(jīng)過大量基礎(chǔ)文獻、數(shù)據(jù)分析、思考嘗試后，收獲是極大的，這可能就是大家常說的經(jīng)驗積累吧。

現(xiàn)在信用同業(yè)的力量逐漸壯大，也不斷認識了更多非常資深的同行，經(jīng)常能夠?qū)W習(xí)到很精彩的篇章。

我就借這個大數(shù)據(jù)平臺的模塊來開始本文第一部分，即基礎(chǔ)研究所涉及的內(nèi)容。（因涉及公司內(nèi)部系統(tǒng)，本文無法展示這個IT數(shù)據(jù)平臺的圖例。）版本，2013年 第一部分基礎(chǔ)研究

壹、信用市場研究的總體框架，及每個模塊的考慮 這幾個模塊中，最難的部分是公司研究中的財務(wù)指標及臨界值的選擇，尤其是需要考慮行業(yè)差異，以及行業(yè)研究的預(yù)測部分。

TIPS:建議，避免沉迷于財務(wù)模型，根據(jù)行業(yè)特點找出關(guān)鍵要素，利用大數(shù)法則邏輯進行異常公司的排查，并進一步分析。上面幾個模塊之間的關(guān)系，如何給出投資建議、策略上如何用、如何實現(xiàn)上述模塊，下文一一陳述。

1、上述模塊之間的設(shè)計前提、相互關(guān)系，及各自功能定位 這四個模塊的一個重要基礎(chǔ)前提是對全部信用債進行非常詳細的分類，每個債背后對應(yīng)N個標簽，比如：

A公司債，所屬一、二、三級行業(yè)，剩余期限，含權(quán)期限，外部主體評級，交易場所，城投債還是產(chǎn)業(yè)債或其他類型等等 根據(jù)上述若干個分類標簽，每個模塊按照某些邏輯組合進行數(shù)據(jù)處理分析，比如估值模塊可以實現(xiàn)這個功能，“我想查看公用事業(yè)—電力行業(yè)的整體YTM，3-5年剩余期限全部樣本的加權(quán)評級YTM，信用利差，該剩余期限的總財富指數(shù)時間序列，以及電力行業(yè)的全部債券任何一個時點上，高評級樣本擬合出來的期限結(jié)構(gòu)，等等”

公司模塊主要解決大家主要關(guān)注的信用評級、入庫、風(fēng)險提示、債券出庫問題，但這個只是一個部分，且這個部分需要在行業(yè)研究的支持下完成。本模塊設(shè)計的財務(wù)指標設(shè)計是最關(guān)鍵的部分，這個設(shè)計關(guān)鍵點在于杠桿邏輯、利潤邏輯、現(xiàn)金流邏輯三個方面，選擇什么樣的財務(wù)指標，以及這些財務(wù)指標的時間序列數(shù)值范圍，不同內(nèi)部評級或排序打分要求對應(yīng)的不同臨界值如何確定。這個財務(wù)研究，就必須結(jié)合行業(yè)模塊進行，要對行業(yè)的基礎(chǔ)規(guī)律性財務(wù)數(shù)據(jù)進行分析總結(jié)，最好是10年以上的數(shù)據(jù)做樣本。（需要和行業(yè)研究模塊結(jié)合起來）

另外，公司模塊也需要考慮估值定位問題，即任何一個時點，某個公司債券所屬期限、類型、主體評級所對應(yīng)的信用利差及YTM相較于整體、以及所屬行業(yè)的估值偏差。（這需要和估值模塊結(jié)合起來）

市政債，即城投債，這個研究模塊的方法市場目前的看法已經(jīng)比較一致，后文僅做精煉的陳述。信用估值是非常重要的模塊。YTM和信用利差解決絕對估值定位角度的問題，信用指數(shù)解決各細分類型信用債歷史總回報表現(xiàn)的問題，期限結(jié)構(gòu)解決在特定時點上某些債券在所屬類別中的相對估值定位問題。

行業(yè)研究，基礎(chǔ)部分的內(nèi)容可以借助股票研究的力量，大部分發(fā)債行業(yè)他們的研究已經(jīng)非常成熟，不建議自己再去做過多基礎(chǔ)性的準備，直接拿來，進行使用。不要沉迷于行業(yè)的各種眼花繚亂的數(shù)據(jù)和內(nèi)容，都是股票和其他很成熟的“剩飯”，沒有什么新東西。

關(guān)鍵是按照公司研究的需要來總結(jié)行業(yè)規(guī)律的內(nèi)容，同時發(fā)債行業(yè)大多是上、中游企業(yè)，和宏觀經(jīng)濟增長密切相關(guān)，這部分整合起來就是非常好的研究經(jīng)濟增長趨勢變化的內(nèi)容，可以解決很大一部分宏觀研究的困惑，所以行業(yè)分析也是宏觀分析。

貳、市政債模塊及地產(chǎn)債

我個人已經(jīng)有3年多時間沒怎么看過城投債了，這類品種是最不需要花時間研究，其特征基本清晰，即根據(jù)人口、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、土地市場情況，結(jié)合財政及存量債務(wù)的關(guān)系，進行排查分析，做批量化的篩選。至于，擔(dān)保等細節(jié)，建議不需要看，從基本面角度城投債是一個不停續(xù)發(fā)的永續(xù)債。以目前市場的信用定價邏輯，這部分投資，客觀講，最沒有技術(shù)含量，盡管信用市場是從城投債開始的。這個地圖的背后是非?；A(chǔ)的全樣本城投的數(shù)據(jù)分析，具體方法我在2010年的幾篇專題報告中有詳細陳述。

城投債我個人已經(jīng)好幾年不再關(guān)注，其研究方法、風(fēng)險要點和5年前沒有太大區(qū)別，這里僅作簡要陳述，摘要如下： “城投債市場化依然是一個趨勢。但是，監(jiān)管層可能會更關(guān)注發(fā)行人的實際盈利能力，強調(diào)融資平臺以自身創(chuàng)造現(xiàn)金流的出發(fā)點進行適度規(guī)模融資并償還債務(wù)。對于地方政府經(jīng)費補助事業(yè)單位、公益性項目且依靠財政性資金償還等沒有盈利能力的新增債務(wù)，盡量不采用銀行信貸以及債券融資的模式。對公益性項目且有穩(wěn)定經(jīng)營性現(xiàn)金流并主要依靠自身收益償還的新增債務(wù)，可以采用銀行信貸以及債券融資的模式?；诒３脂F(xiàn)有非盈利性公益項目持續(xù)性的考慮，仍然按照原先的償還方式進行。今后，監(jiān)管會趨向于嚴格控制非盈利性資產(chǎn)的新增信貸或債券融資。但這并不意味著政府對已有的信貸和債券會給予財政直接或間接的擔(dān)保。

此外，土地出讓收入、銀行信貸資金、城投債等是地方政府的幾個主要資金來源。對于土地抵押擔(dān)保類的城投債關(guān)注當?shù)氐耐恋嘏馁u價格變化趨勢以及國家對土地出讓收支管理的政策非常關(guān)鍵。土地擔(dān)保說到底是對債券本金違約的保證。

很關(guān)鍵的是，大多數(shù)地方投融資平臺的資產(chǎn)偏向于公共產(chǎn)品或準公共產(chǎn)品，收益率低，投資回報周期長。其中，部分城投債主體擁有經(jīng)營性項目，其盈利性能夠承擔(dān)一定規(guī)模的債務(wù)。不少公共產(chǎn)品項目的資金來源由財政資金以專項補貼的形式維持。由于大多數(shù)基礎(chǔ)設(shè)施項目都需要較長的回收期，一般都使用長期債務(wù)融資工具，或使用借新還舊機制，企業(yè)的融資渠道被截斷就意味著其資金鏈的斷裂，債務(wù)風(fēng)險就會立刻暴露。在現(xiàn)有經(jīng)濟增長模式下，地方政府不可能持續(xù)通過大規(guī)模的固定資產(chǎn)投資以及招商引資獲得持續(xù)的稅收收入，資金缺口要么通過土地出讓獲得，要么通過信貸或發(fā)債解決。可以預(yù)見，土地出讓收支方面的管理只會越來越嚴格，而地方政府承擔(dān)公共產(chǎn)品義務(wù)所產(chǎn)生的資金缺口必然會在一段時間內(nèi)持續(xù)下去。那么，銀行信貸和市場化的債券融資模式就不會改變?！?/p>

怎么做數(shù)據(jù)分析（現(xiàn)在很多同行都已經(jīng)做類似計算）“基于歷史一般預(yù)算收入（該指標是反映地方真實資金實力的最有效指標）的幾何平均增速預(yù)測未來5年（2010-2014）的一般預(yù)算收入情況，結(jié)合各城投債的年度利息、現(xiàn)有長期債務(wù)及本金到期償還分布情況，從標準化的角度衡量2008年以后發(fā)行的非銀行擔(dān)保城投債的年度基準債務(wù)壓力系數(shù)。該指標反映所涉及的城投平臺未來幾年最基本的一個債務(wù)壓力，部分平臺的實際壓力要大于該系數(shù)，指標越小越好。通過該指標，我們可以對每只債券未來年度的償債壓力大小做排序，也可加總得到某一個城市或省份的總體債務(wù)壓力。” 具體方法如下：

選取2003年-2009年共計7個年限（能夠覆蓋一個較完整的經(jīng)濟周期）的一般預(yù)算收入幾何平均增長率作為增速，以此推算2010年-2014年的各城市一般預(yù)算收入數(shù)據(jù)； 選取城投債最新財務(wù)報表中披露的長期貸款數(shù)據(jù)，假設(shè)所獲得的最新數(shù)據(jù)不變，期限為5年，每年的本金償還系數(shù)為0.1、0.15、0.25、0.3、0.2；因為城投債財務(wù)數(shù)據(jù)披露較延遲，早于2009年1季報的短期借款科目我們不計入公式，對于長期借款以最新可獲得的報告期數(shù)據(jù)作為最新的數(shù)據(jù)計算； 計算該債券的年均利息，如果含回售權(quán)則按照回售期計算本金到期日，比如5+2就按照5年的債券計算。此外，把非銀行擔(dān)保的短融和中票數(shù)據(jù)也按照期限計入債務(wù)數(shù)據(jù)； 計算出該平臺各項負債本金到期分布的數(shù)據(jù)，以第一步推算的一般預(yù)算收入作為償債的收入來源，即負債/一般預(yù)算收入（當年值），計算出未來5年各平臺的償債壓力系數(shù)（以百分比顯示）；

具體參見《城投債投資邏輯及品種推薦》2009.10.27，《城投債風(fēng)險量化分析及轉(zhuǎn)型思考》2010.2.26，高宇

城投債的定性分析如何做，如何比較？資產(chǎn)結(jié)構(gòu)是核心，大區(qū)域內(nèi)是比較關(guān)鍵 報告摘要如下：

“2.資產(chǎn)結(jié)構(gòu)”體現(xiàn)城投公益性項目與土地風(fēng)險 由于城投公司的融資經(jīng)營的特征，其資產(chǎn)結(jié)構(gòu)決定了負債結(jié)構(gòu)。比如，公益項目期限長，其信貸及債券債務(wù)的期限也會相匹配；又如，土地經(jīng)營類的城投，債務(wù)中抵押的土地比重就會偏高。流動資產(chǎn)中，基礎(chǔ)設(shè)施（或公益性項目）、土地代開發(fā)形成的應(yīng)收款和其它應(yīng)收款，以土地成本估價計的存貨；非流動資產(chǎn)中，以土地使用權(quán)估價計的無形資產(chǎn)。由于城投公司主營利潤都偏低，補貼收入就是其利潤總額（稅前利潤）的主要來源，我們可以判斷補貼收入對城投的支持程度。我們構(gòu)建以下幾個指標：

（1）補貼收入/利潤總額。判斷城投公司對補貼收入的依賴程度；

（2）（存貨+無形資產(chǎn)）/凈資產(chǎn)，判斷城投公司對土地的依賴程度；

（3）（應(yīng)收款+其他應(yīng)收款）/凈資產(chǎn)，判斷城投公司對代建項目等的依賴程度。3.建議關(guān)注的信用風(fēng)險點

從可比性來看，我們建議將同一經(jīng)濟區(qū)域內(nèi)的城投債進行比較：

1.湖南作為珠三角產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移帶以及高鐵經(jīng)濟區(qū)域，轄區(qū)內(nèi)的城市從產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、交通、土地價格、房地產(chǎn)市場以及行政區(qū)劃上都有較強的可比性。如長株潭裝備制造業(yè)產(chǎn)業(yè)集群等。我們不建議跨大經(jīng)濟區(qū)域等的比較，每個債券隱含的經(jīng)濟波動風(fēng)險、信貸政策、土地市場情況等不具有可比性，單從絕對數(shù)的大小或是所謂經(jīng)濟發(fā)達、欠發(fā)達進行比較是沒有意義的；

2.對于直轄市、省會級城市、計劃單列市以及西部軍事戰(zhàn)略地位重要的城市，雖然如上海、天津等城市的負債率之高居全國前列，但其負債是與當?shù)亟?jīng)濟發(fā)展同步性較強，且在政策、財政方面會獲得國家支持的。因此，此類城投債的風(fēng)險我們認為較?。?/p>

3.對于經(jīng)濟總量相對較低的省份，發(fā)行的大多是省會級城市的，我們認為其“行政性”保障作用大于實際債務(wù)壓力； 4.沿海地區(qū)的縣級市、非沿海地區(qū)的地級市大多依靠就是土地出讓收入，且泡沫化程度小于一線城市或省會，建議關(guān)注這些地區(qū)的負債率以判斷其風(fēng)險的相對大小。”

具體可參考《城投債風(fēng)險定位、資產(chǎn)結(jié)構(gòu)與土地經(jīng)營模式》2010.08.03，國信證券，高宇 地產(chǎn)債

從研究難度的角度看，地產(chǎn)行業(yè)因為其業(yè)務(wù)模式極其清晰，可能是最容易研究的信用品種，總結(jié)起來無非幾個點，公司土地分布、存貨結(jié)構(gòu)、產(chǎn)品定位、城市分布。這里不再展開贅述，結(jié)論是大多數(shù)上市地產(chǎn)公司，是非常安全的，除非發(fā)生系統(tǒng)性危機。僅摘要2010年的專題報告中的內(nèi)容及細節(jié)分析方法： “房地產(chǎn)企業(yè)最大的潛在風(fēng)險來自于開發(fā)資金的不足，存貨結(jié)構(gòu)的分析就非常重要。更進一步，這些存貨分布的區(qū)域和完工時間能夠更好的反映公司在不同城市的項目情況和2010年～2013年的基本資金支出情況。存貨分析的原理如下：

首先，存貨一般分為開發(fā)產(chǎn)品、開發(fā)成本、擬開發(fā)項目三部分，大致代表可銷售（實現(xiàn)現(xiàn)金或收入）、在建或部分可銷售（持續(xù)資金投入和銷售初期）、前期開發(fā)（持續(xù)資金投入）三個不同的階段。其次，我們可以根據(jù)后兩部分財務(wù)附注中披露的“預(yù)計總投資”與“期末成本余額”的差計算出每個項目的理論資金缺口，再結(jié)合該項目的銷售進度情況，就可以得到觀察公司的潛在資金需求分布?！币匀f科舉例，當時我是一個一個區(qū)域項目摘出來估算得出的數(shù)據(jù)：具體參考《債權(quán)人、存貨區(qū)域視角的地產(chǎn)債》，2010.5.13，國信證券，高宇

叁、行業(yè)研究

目前，信用債市場的行業(yè)集中度較高，大多為上游周期性行業(yè)。建議可以找基礎(chǔ)研究較好的賣方研究系統(tǒng)性地培訓(xùn)及數(shù)據(jù)庫建立。這里不展開講比如水泥、鋼鐵等行業(yè)基礎(chǔ)知識，這些都是股票、及其他機構(gòu)已經(jīng)非常成熟的內(nèi)容，拿來主義即可。下面舉例說明：

第一步，要知道我們具體研究哪些行業(yè)、以及對應(yīng)產(chǎn)品，很簡單，把全部產(chǎn)業(yè)債主營業(yè)務(wù)算一遍，前提是需要有一個較客觀的行業(yè)分類基礎(chǔ)。舉例如下（部分分類數(shù)據(jù)，暫不分享明細）：2013年的數(shù)據(jù)

第二步，想一些關(guān)鍵要素，請賣方幫助完成即可，并把方法寫成文檔、做成數(shù)據(jù)庫，供研究員使用。舉例如下： 2013年三季度的行業(yè)研究需求要素（摘要）研究目的

建立行業(yè)研究數(shù)據(jù)庫及研究方法，并結(jié)合行業(yè)內(nèi)公司的特征（區(qū)別于股票對EPS的偏好）考量行業(yè)周期觀察及邏輯下，行業(yè)變化對公司的資本結(jié)構(gòu)、現(xiàn)金流等綜合財務(wù)能力的預(yù)測與分析要點，以及公司研究層面的特點。

2、研究內(nèi)容

以“二級行業(yè)”為分類基礎(chǔ)，綜合考慮發(fā)行人、具體產(chǎn)品所提到的內(nèi)容，確定該二級行業(yè)下三級行業(yè)的關(guān)鍵跟蹤要素范圍，設(shè)計該行業(yè)研究的數(shù)據(jù)庫、行業(yè)數(shù)據(jù)變化的影響要素、行業(yè)中不同公司的經(jīng)營特點等，具體如下（不限于，如貴司有更好的架構(gòu)安排可及時反饋并溝通）： 行業(yè)研究： 行業(yè)景氣度

定量分析：價格、產(chǎn)量、庫存、需求等數(shù)據(jù)，盈虧平衡分析，產(chǎn)能利用率（行業(yè)整體及發(fā)行人的數(shù)據(jù)）； 定性分析：價格、產(chǎn)量、需求驅(qū)動要素； 行業(yè)競爭

政府政策、市場份額、競爭格局

公司研究：特定行業(yè)中，樣本公司的一般性及特殊規(guī)律分析，“數(shù)據(jù)分析”+“定性歸納” 財務(wù)特征

資本結(jié)構(gòu)及融資模式：資本結(jié)構(gòu)的規(guī)律，及其對應(yīng)的融資安排模式

盈利模式及特征：定價能力、成本-利潤結(jié)構(gòu)、有效衡量指標及其數(shù)據(jù)規(guī)律

現(xiàn)金流控制能力：存貨及應(yīng)收的特征，經(jīng)營現(xiàn)金流與利潤的特征

公司治理及會計規(guī)律

控制權(quán)模式：股東資本運作模式，限售股、增發(fā)等特征 資產(chǎn)估值規(guī)則：主營涉及資產(chǎn)類別，及其價值評估的規(guī)則 折舊與計提慣例：主營涉及應(yīng)收、存貨及固定類資產(chǎn)的折舊與壞賬計提慣例 風(fēng)險特征分析

行業(yè)及公司風(fēng)險特征：請列舉行業(yè)、公司層面的各類風(fēng)險要素，并進行解釋及如何建立預(yù)警分析。行業(yè)研究的分析和結(jié)論如何應(yīng)用于公司研究。肆、公司研究

現(xiàn)在很多優(yōu)秀的評級公司朋友加入到買方市場，公司研究層面都有非常好的經(jīng)驗和角度，我這里也不再展開贅述。如何使用可能更為重要。本節(jié)后面我講下MKV違約模型的研究心得。

違約案例對研究公司的啟示：

上市公司違約清償案例對產(chǎn)業(yè)債信用分析的借鑒意義 產(chǎn)業(yè)債信用風(fēng)險的和其它形式債務(wù)沒有本質(zhì)區(qū)別； 資產(chǎn)質(zhì)量分析非常重要，這涉及到違約后的清償比例； 違約事件已經(jīng)有先例，擔(dān)保質(zhì)量及其分析非常重要； 企業(yè)背景很重要，因為國內(nèi)資產(chǎn)變現(xiàn)、債務(wù)退出的方式很少，缺少成熟的資本市場工具支持；

無擔(dān)保債券溢價率偏低；普通債權(quán)的清償率不高，即便是在股權(quán)、應(yīng)收清償后普通債權(quán)清償率較高的情況下，還面臨股權(quán)、資產(chǎn)變現(xiàn)等問題，并且重整的時間成本也相當?shù)母甙海?重整可能存在道德風(fēng)險；

重整是一個可以轉(zhuǎn)換的程序，公開發(fā)行的證券市場上從重整到破產(chǎn)清算只是時間問題；

重視股權(quán)結(jié)構(gòu)、行業(yè)差異、經(jīng)營模式對基本面風(fēng)險的影響 詳見《中國本幣市場債務(wù)清償率研究--產(chǎn)業(yè)債信用風(fēng)險研究的啟示》上海證券報

首先，聊一些比較主觀的認識

自上而下做信用整體研究的時候，如過度專注信用評級的角度，容易傾向于細節(jié)，忽視整體性，任何債券的風(fēng)險背后隱含的因素不會太多，比如3個方面，或2個方面。對于高風(fēng)險債券，自下而上的研究更有價值。現(xiàn)階段，如何界定高風(fēng)險債券的回收率可能是個很重要的命題。財務(wù)計算是基礎(chǔ)，理解財務(wù)報表背后隱含的關(guān)系是最重要的一步。

財務(wù)預(yù)警是建立在行業(yè)大樣本數(shù)據(jù)分析基礎(chǔ)上的。我個人的偏好，財務(wù)指標計算必須經(jīng)過附注科目的調(diào)整，且行業(yè)特征的調(diào)整，計算公式所隱含的基本面信息不重復(fù)，比如，杠桿率，就沒必要搞好幾個指標，地產(chǎn)行業(yè)看凈負債率，有些行業(yè)就不需要怎么看杠桿率的指標。

舉個實例，公司自由現(xiàn)金流的計算公式有很多，我使用的是這個：

FCFF(不考慮遞延稅、收購/投資因素)=EBIT*(1-所得稅/利潤總額）+資產(chǎn)減值準備+固定資產(chǎn)折舊、油氣資產(chǎn)折耗、生產(chǎn)性生物資產(chǎn)折舊+無形資產(chǎn)攤銷+長期待攤費用攤銷+固定資產(chǎn)報廢損失-購建固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)和其他長期資產(chǎn)支付的現(xiàn)金-凈營運資本變動

計算自由現(xiàn)金流的過程，其實可以涉及到非常多公司經(jīng)營所代表的信息，可以嘗試下。EBIT的計算也需要在傳統(tǒng)基礎(chǔ)上進行調(diào)整，這里不再贅述。

評級機構(gòu)工作的一個重要結(jié)果就是，評級符號，其本質(zhì)是打分卡，或者叫評級本質(zhì)就是相對排序，用哪些指標、指標計算公式、指標臨界值代表的符號含義是關(guān)鍵，我僅舉例我的理解，下圖是交運行業(yè)的標準值（每3年需要更新一次，這個是2012年的版本）

除了打分卡，境外發(fā)達市場還有結(jié)構(gòu)模型、市場模型兩種，具體不再展開，目前不太適用于中國，缺少違約、足夠長的財務(wù)數(shù)據(jù)，市場定價也沒有體現(xiàn)信用溢價。

TIPS:現(xiàn)階段，甚至未來幾年，信用研究不要過多關(guān)注違約角度，大部分公司沒有實質(zhì)違約風(fēng)險，更多是周期風(fēng)險導(dǎo)致的，專注行業(yè)研究的層面就可以解決周期的問題。即使有違約風(fēng)險，如何界定回收率更為重要。

其實打分卡或內(nèi)部評級更大的價值在于，你找到關(guān)鍵要素后，用符號形式提煉出來，然后使用自己定義的符號進行各類風(fēng)險排序，以便以大數(shù)法則進行異常樣本的篩選，畢竟現(xiàn)有信用研究團隊人數(shù)是很少的，要保證研究效率和質(zhì)量的均衡關(guān)系，必須系統(tǒng)化！

舉個4年前我和同事一起做的一個簡單的財務(wù)指標，根據(jù)行業(yè)特征來調(diào)整的:2012年 其次，KMV違約模型的心得

2012年，花了好一段時間在這個上面，因為當時看了穆迪的EDF數(shù)據(jù)庫，覺得這個東西可以試試，就索性系統(tǒng)性的研究了一下。

先上圖，舉例說明： EDF（預(yù)期違約率），這個是湖北宜化的數(shù)據(jù)（月度）這個是冀東水泥的EDF（月度）KMV模型的優(yōu)勢及問題

簡單明了，對公司的違約概率數(shù)據(jù)可跟蹤、有預(yù)測性，是這個模型最大的好處。這個是任何一本教科書都會有的公式，但是，最難的是這幾個東西，資產(chǎn)價值、資產(chǎn)價值的波動率、違約距離。資產(chǎn)價值，我們只能用財務(wù)報表、股價來替代，這個視角其實是如何評估企業(yè)現(xiàn)在資產(chǎn)的重置價值 資產(chǎn)波動率，也只能用股價數(shù)據(jù)來替代，但中國的股價實在是太波動，很難代表企業(yè)的基本面，所以樣本數(shù)據(jù)要足夠長才可以有效

更難的是么，違約距離的確定，不同行業(yè)、不同企業(yè)到底債務(wù)臨界點在哪里？這里面涉及到你對杠桿率邊界的理解，對公司非有息債務(wù)的理解等等。

好吧，就算你近似解決了上面三個問題，最難也是證券行業(yè)無法解決的問題來了，概率分布函數(shù)是什么？也就是上述公式1.3中的那個“N”。我一直認為，穆迪是個賣數(shù)據(jù)的公司。這個N需要非常長、大量的數(shù)據(jù)才可以模擬出來，我直接放棄了，因為除了銀行可能會有這個數(shù)據(jù)，國內(nèi)幾乎沒人有這個數(shù)據(jù)。

所以，我只好使用了若干非正態(tài)分布的概率函數(shù)來模擬，上面兩個效果還湊合的圖就是其中的一些結(jié)果。研究這個EDF的過程，收獲很大，讓我對財務(wù)報表、市場價格表現(xiàn)、公司違約臨界點的特征有了更不一樣的認識。參考文獻請看最后。伍、信用估值研究

簡單地說，估值模型的作用是，在任何一個類屬、行業(yè)內(nèi)，當前整體估值所處的歷史水平（YTM&SPEAD模塊），任意一個你關(guān)注的債券在當前所屬類屬、行業(yè)的信用期限結(jié)構(gòu)中所處的位置（信用期限結(jié)構(gòu)），如主體AA，剩余期在3.45年，煤炭，銀行間的一只債券的估值VS.主體AA、銀行間全部煤炭行業(yè)信用債（包括中票、企業(yè)債、公司債）的所模擬出來的一條期限在1-10年的期限結(jié)構(gòu)，一個點和一個線，或者若干個點和一根線，是不是可以比較清晰的知道你關(guān)注的債所處的相對位置？大家可以想象下，國債的利率期限結(jié)構(gòu)，這個是信用債的期限結(jié)構(gòu)??

如果可以把過去若干年，每日市場成交的數(shù)據(jù)作為基礎(chǔ)，在中債估值的基礎(chǔ)進行優(yōu)化，將會是非常棒的估值系統(tǒng)，可惜俺沒這個數(shù)據(jù)。。很多公司估計也沒有，其實少寫點段子，多注意搜集市場成交信息，對團隊是筆非常大的財富。下面舉例說明，估值自動化的摸樣（數(shù)據(jù)計算是根據(jù)全市場所有符合這個標準的債加權(quán)得到的，EXCEL根本做不出來，需要軟件如R等，或者公司牛逼的IT同事幫你做，如果有人跟你說他用EXCEL做了類似數(shù)據(jù)，你可以深刻質(zhì)疑他的可靠性）

同樣地，這個模塊需要非常好的IT支持，同時信用債的定價是中國邏輯，不是基本面邏輯，異常點的處理、時間區(qū)間的選取等都很關(guān)鍵，這里具體怎么做，就不再展開了?? 2014年的某一天，系統(tǒng)的自動呈現(xiàn)，畫圖也是自動的 行業(yè)估值的差異也很重要，對于構(gòu)建組合，這兩個圖都是全樣本數(shù)據(jù)加工后得出的2014年的某個季度數(shù)據(jù) 不變樣本的高收益?zhèn)鵜TM 各類指數(shù)研究，也是需要的，但比上面這個簡單許多，不再舉例說明。

第二部分投資可觀察的視角和嘗試

本部分不討論城投債、地產(chǎn)債（確實沒啥好討論，除非是很細節(jié)的研究），僅就產(chǎn)業(yè)債的領(lǐng)域簡單跟大家做個交流（當然下文不代表投資的全部，僅就傳統(tǒng)宏觀、流動性研究以外的部分做陳述）。

由于中國的PE/VC市場滿足了大部分新興領(lǐng)域公司的融資需求，債券投資人面對的高收益?zhèn)袌鼍椭饕性诙夘I(lǐng)域，也就是市場波動帶來的高回報率。大部分發(fā)債公司的ROA非常低，這就決定了一級市場的利率有一個天然的上限。

產(chǎn)業(yè)債投資本質(zhì)上是選行業(yè)、選公司，賺周期的錢，這個周期可能比較長。信用風(fēng)險識別（自下而上）、信用溢價定位(估值研究)、信用趨勢預(yù)判（行業(yè)趨勢）是產(chǎn)業(yè)債投資的三大關(guān)鍵。壹、組合構(gòu)建

對于產(chǎn)業(yè)債純債投資，分為三個倉位，也對應(yīng)第一部分基礎(chǔ)研究的幾個部分

基礎(chǔ)倉位，以基本面安全、高評級為主，即高評級債券作為可融資的基礎(chǔ)倉位，側(cè)重久期策略，其具有宏觀周期的重復(fù)性背景；（需要宏觀研究）

行業(yè)倉位，以基本面安全、高評級為主，即高評級債券作為可融資的基礎(chǔ)倉位，側(cè)重久期策略，其具有宏觀周期的重復(fù)性背景；（需要行業(yè)研究、估值研究）

對于高風(fēng)險部分的投資，歷史規(guī)律性并不明顯，更多地是自下而上的擇券以及對不同行業(yè)、公司之間差異化定價的回報特征。（需要公司研究）我常用的一個思考過程如下：

1、以周期長短劃分，進行標的公司的重新歸類分布，如煤炭、鋼鐵、水泥、有色，其周期差異較大，煤炭、鋼鐵屬于沉淀成本較高，可變成本較低的行業(yè)，周期復(fù)蘇的能力較弱，其出現(xiàn)信用事件的比例較高，更側(cè)重行業(yè)層面的把握，而非個案的研究，差異性不大；

2、可惜的是，大量的發(fā)債企業(yè)是周期較長的行業(yè)；第二個層面，在1的基礎(chǔ)上，按照財務(wù)質(zhì)量劃分，同樣分類里面的經(jīng)營能力差異要區(qū)分開；

3、然后再考慮杠桿率及資本開支的差異化等等；

4、最后，再看企業(yè)股東機構(gòu)、公司治理等

5、最終，考察下這個發(fā)行人所有債券的綜合流動性、市場對它的看法、以及當前的估值，估值要放在全市場、同行業(yè)屬性里面去看。

TIPS:產(chǎn)業(yè)債，組合策略上既要考慮無風(fēng)險利率、貨幣市場利率的變化，更要對風(fēng)險識別、風(fēng)險價值兩個具體方向上進行預(yù)判，以自下而上方式構(gòu)建組合，久期在這個策略中是結(jié)果而不是初始條件。

行業(yè)配置是產(chǎn)業(yè)債投資的核心，那么就需要一個對全市場的細分行業(yè)估值有個認識，行業(yè)利差就是很好的配置基準參考。

貳、資產(chǎn)配置、中觀基本面的一些視角和數(shù)據(jù) 我們來看看PE倒數(shù)關(guān)系的基本圖形情況

圖4：中證500和（AA-）、5年期企業(yè)債YTM差值序列（TTM盈利預(yù)測法）

根據(jù)上述的均衡關(guān)系假設(shè)，借鑒別人的研究成果，對DDM模型進行擴展，假設(shè)股票定價合理或信用債定價合理，可以得到下面的結(jié)論：

假設(shè)未來一年內(nèi)，中證200、500組合風(fēng)險溢價分別為15%、20%（中證100的金融類股票過多，不屬于實業(yè)經(jīng)濟，故不予計算），我們計算在當前的估值水平下，長期內(nèi)（至少一個完整的經(jīng)濟周期以上），信用債的收益率水平。

就數(shù)據(jù)本身而言，在信用債估值合理的假設(shè)下，推算的信用債收益率低于目前市場收益率，對應(yīng)股票類資產(chǎn)的估值相對其經(jīng)營風(fēng)險的補償不足。

從基本面數(shù)據(jù)推算的收益率高于實際值，可以理解為中、低信用評級信用債的理論收益率水平。盈利增長率的推測 叁、中觀基本面的視角

宏觀研究離不開中觀行業(yè)的研究，比如我和同事參考賣方的研究，嘗試編制一個從中觀指標出發(fā)的宏觀違約壓力系數(shù)，和市場數(shù)據(jù)進行對比。當然，我們做研究預(yù)測時候，所使用的很多指標和上面兩個指標一樣，大多數(shù)是同步指標，這也是研究預(yù)測最難的地方，我們總習(xí)慣于講邏輯，講定性，有時會忽視數(shù)據(jù)的角度，而把數(shù)據(jù)放在歷史的橫軸上，會發(fā)現(xiàn)許多意想不到的規(guī)律和經(jīng)驗。

行業(yè)研究，對理解和預(yù)測經(jīng)濟增長至關(guān)重要！按照工業(yè)增加值或者收入權(quán)重，選擇其中重要的十幾個行業(yè)，研究后的加總就可以對經(jīng)濟增長有個大致的方向判斷。這里面，可能就需要對大宗商品領(lǐng)域有比較多的關(guān)注！你看，信用市場研究真的不是局限于做個入庫和評級！

這是一個知識爆炸和共享并存的時代！這篇文章就寫到這里吧，算是對我個人研究思考、工作成果的一個大概總結(jié)，抱歉，沒辦法把更多細節(jié)寫出來。

現(xiàn)在市場逐漸發(fā)生一些新的變化，新東西、新情況越來越多，越發(fā)感覺自己的不足，需要再學(xué)習(xí)和思考。愿，這篇長文可以和更多關(guān)注信用市場發(fā)展的優(yōu)秀同行找到共鳴，如有機會，若干月或者年后再分享類似的長文。高宇深圳2016年3月 WeChat:thik2083 共享交流，尊重原創(chuàng)，轉(zhuǎn)載請注明出處 參考文獻（部分）

N個一級市場債券募集說明書 100+以上細致研究過的公司 30+以上的調(diào)研經(jīng)歷

30+以上的專題和策略類報告經(jīng)歷 若干賣方專題報告

3本亂七八糟的隨想筆記，已經(jīng)扔了，自己事后確實看不懂 以及下面若干篇英文報告

High-YieldBondDefaultandCallRisks Thepredictionofdefaultforhighyieldbondissues WhatdoesNasdaq'shigh-yieldbondmarketrevealaboutbondholder-stockholderconflicts AnatomyofFinancialDistressAnExaminationofJunk-BondIssuers Theanatomyofthehigh-yieldbondmarket 中華人民共和國企業(yè)破產(chǎn)法

AnnualDefaultStudyCorporateDefaultandRecoveryRates1920-2012 GlobalHeavyManufacturingRatingMethodology等（一系列分行業(yè)的穆迪研究方法報告）Moody'sRatingMethodologies MeasuresofExperienceonDefaultedIssues（米爾肯本人的學(xué)術(shù)文獻，也是他搞垃圾債的理論基礎(chǔ)）GICS(GlobalIndustryClassificationStandard)CorporateCreditScoring&DefaultModels EDF?8.0MODELENHANCEMENTS DistributionOfDefaultsandBayesianModelValidation ForecastingDefaultwiththeKMV-MertonModel PublicFirmExpectedDefaultFrequency(EDF)ReducedFormvsStructuralModelsofCreditRisk Through-the-CycleEDFTMCreditMeasures EstimationofDefaultProbabilitybyThree-FactorStructuralModel ASimpleEmpiricalModelofEquity-ImpliedProbabilitiesofDefault TheEquityRiskPremium CorporateBondSpreadsandthebusinesscycle CreditorequityAcross-assetbuy-and-holdcomparison HighestcreditriskpremiuminhighendofHY Theequityriskpremiumfromaneconomicsperspective IntroducingtheEquity-CreditPremium Thestateofthehighyieldbondmarket:overshootingorreturntonormalcy?,JOURNALOFAPPLIEDCORPORATEFINANCE.1994;Theanatomyofthehigh-yieldbondmarket.FINANCIALANALYSTSJOURNAL/JULY-AUGUST1987;DEFAULTSANDRETURNSINTHEHIGHYIELDBONDMARKET:THEYEAR2003INREVIEWANDMARKETOUTLOOK.WorkingPaper,NYUStern;SECURITIESACTOF1933，ASAMENDEDTHROUGHP.L.112-90,APPROVEDJANUARY3,2012;INVESTMENTCOMPANYACTOF1940，ASAMENDEDTHROUGHP.L.112-90,APPROVEDJANUARY3,2012;SECURITIESEXCHANGEACTOF1934，ASAMENDEDTHROUGHP.L.112-90,APPROVEDJANUARY3,2012;《利率史》：（美）霍默，（美）西勒著，肖新明，曹建海譯，中信出版社，2010；

TheU.S.LeveragedLoanMarket:APrimer,October2004,GlennYagoandDonaldMcCarthy,MilkenInstitute；

LeveragedFinancialMarkets,WilliamF.MaxwellandMarkR.Shenkman,2010byMcGraw-Hill,Inc Rule144A--PrivateResalesofSecuritiestoInstitutions，55FR17945,Apr.30,1990,asamendedat57FR48722,Oct.28,1992； Rule144--PersonsDeemedNottoBeEngagedinaDistributionandThereforeNotUnderwriters，74FR6776,6812,Feb.10,2009;RegulationD--RulesGoverningtheLimitedOfferandSaleofSecuritiesWithoutRegistrationUndertheSecuritiesActof1933，54FR11372,Mar.20,1989；

http://en.wikipedia.org/wiki/Regulation_D_(SEC)中華人民共和國公司法 中華人民共和國證券法

最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國公司法》若干問題的規(guī)定

（三）中華人民共和國刑法修正案

（六）公司債發(fā)行試點辦法》

《深圳證券交易所公司債券上市規(guī)則》債市觀察（bondreview）

債券市場最具影響力媒體平臺

第二篇：研究市場心得

本人從事房地產(chǎn)行業(yè)馬上3年了，大學(xué)期間所學(xué)專業(yè)就是房地產(chǎn)，按照鄙人的職業(yè)規(guī)劃我先從最基礎(chǔ)的開始從事房地產(chǎn)銷售工作（2010元月-2010年9月底）。雖然壓力很大，但我得到很大的鍛煉，是我從一個學(xué)生到職場人的完美轉(zhuǎn)變。按照自己的職業(yè)規(guī)劃我已經(jīng)走完了第一步，接下來我從事房地產(chǎn)策劃（2010年10月份開始到現(xiàn)在），從研究市場開始一步步做成前期策劃，就做市場研究這塊體會頗多，想和大家交流，希望指正。

房地產(chǎn)市場調(diào)研（調(diào)研我的理解為調(diào)查與研究，怎樣說呢就是先進行實地的市場觀察得到第一手的感性數(shù)據(jù)，然后通過網(wǎng)絡(luò)、同行、及相關(guān)人士進行交流獲取理性的分析報告）的通俗的講就是踩盤．主要了解項目周邊樓盤的情況，以后逐漸演化到競爭環(huán)境的分析，即通過收集到的資料對市場出現(xiàn)的同質(zhì)樓盤進行分析，到現(xiàn)在應(yīng)該說真正進入了房地產(chǎn)市場調(diào)研階段，在信息技術(shù)時代，信息變得如此重要，已和資金、材料、設(shè)備和人力等并列為管理的五大資源。隨著房地產(chǎn)市場由賣方市場向買方市場的轉(zhuǎn)變，房地產(chǎn)市場競爭由價格向非價格競爭發(fā)展，使得對房地產(chǎn)市場營銷信息的需要比過去任何時候都更為強烈。市場調(diào)查是企業(yè)營銷活動中必不可少的重要組成部分。實踐證明，在十分復(fù)雜、激烈競爭的經(jīng)營環(huán)境中，只有通過認真細致、有效的市場調(diào)查，才能制定出切實可行的營銷戰(zhàn)略，開發(fā)商已經(jīng)意識到項目前期的房地產(chǎn)市場調(diào)研對企業(yè)決策，對項目成功的至關(guān)重要，使企業(yè)立于不敗之地。

1、房地產(chǎn)市場調(diào)研的內(nèi)容

房地產(chǎn)市場調(diào)查，就是以房地產(chǎn)為特定的商品對象，對相關(guān)的市場信息進行系統(tǒng)的收集、整理、記錄和分析，進而對房地產(chǎn)市場進行研究與預(yù)測。由于土地和房屋位置的不可移動性，房地產(chǎn)市場調(diào)查也有很強的地域特征。對房地產(chǎn)市場的切入，也習(xí)慣依據(jù)地域形態(tài)，由單個樓盤到相關(guān)的區(qū)域市場。再由區(qū)域市場到宏觀環(huán)境，然后再從宏觀環(huán)境回復(fù)到單個樓盤、區(qū)域市場。不斷的循環(huán)往復(fù)，融會貫通，才可真正把握市場的脈搏。

市場調(diào)查有廣義和狹義之分。狹義的市場調(diào)查是以科學(xué)方法收集消費者購買和使用商品的動機、事實、意見等有關(guān)資料，并予以研究。例如進行住房市場購買力的調(diào)查，只有通過一定數(shù)量的各種年齡結(jié)構(gòu)的人員進行抽樣調(diào)查，才能分析消費者房地產(chǎn)購買力的情況。廣義的市場調(diào)查則是針對商品或勞務(wù)，即對商品或勞力從生產(chǎn)者到達消費者這一過程中全部商業(yè)活動的資料、情報和數(shù)據(jù)作系統(tǒng)的收集、記錄、整理和分析，以了解商品的現(xiàn)實市場和潛在市場。我們在這里講的是廣義的市場調(diào)查。

2、房地產(chǎn)市場調(diào)研的重要性

我們知道，企業(yè)的生存環(huán)境是不斷變化的，環(huán)境的變化既給企業(yè)帶來發(fā)展的機遇，也帶來生存的威脅。通過市場調(diào)查，企業(yè)能不斷發(fā)現(xiàn)新的市場機會，規(guī)避市場的風(fēng)險。根據(jù)馬斯洛的“需要層次論”的理論，人們的需求也是不斷改變的，剛開始人們對住房的要求，能保證遮風(fēng)、擋雨、睡覺、休息就心滿足了，然而隨著生活水平的提高，經(jīng)濟條件的改善，人們對住房又提出了一些功能要求：廚房、衛(wèi)生設(shè)備俱全，房間布局合理，朝向位置較好等等。隨著科技的發(fā)展、新材料的誕生，人口、家庭結(jié)構(gòu)及人們的活動范圍也都發(fā)生了變化。今天人們不僅追求住房功能的完善、舒適，而且還著重考慮空間體系的利用，家庭住房的多功能性，室內(nèi)家具、裝修的和諧一體化等。所以企業(yè)必須通過市場調(diào)查，了解消費者對住房的需求，以及對現(xiàn)有住房的意見，以引找住房開發(fā)的最佳市場切入點，從而不斷開拓市場，提高企業(yè)在市場上的占有率?，F(xiàn)代營銷理論認為，企業(yè)在制定生產(chǎn)任何產(chǎn)品的產(chǎn)品策略、價格策略、營銷渠道策略、促銷策略時，必須在認真搞好市場調(diào)查的基礎(chǔ)上進行。只有通過市場調(diào)查，才能了解消費者需要什么樣的住房，需要多少住房，進而組織生產(chǎn)經(jīng)營。建造好的房屋由于符合消費者的需求，銷路暢通，也就可能達到企業(yè)預(yù)先制定的效益目標。

3、市場調(diào)研的數(shù)據(jù)及來源

（1）區(qū)域的宏觀經(jīng)濟情況

出處一：本區(qū)域的政府工作報告（在這里要特別注意，假如說我們要分析2011年西安的經(jīng)濟情況，我們就在輸2012年西安市政府工作報告即可，一般報告在次年的3月初左右就會在網(wǎng)上公布，或進入政府網(wǎng)站）

出處二：統(tǒng)計局所做的本區(qū)域的國民經(jīng)濟與社會發(fā)展公報（一般這個只適用于市級及以上的行政單位，假如你需要了解2011年西安的經(jīng)濟狀況，大家就在搜說引擎里輸入2011年西安市國民經(jīng)濟與社會發(fā)展公報即可，也可以進入西安市統(tǒng)計局的官方網(wǎng)站也可）

這里我們所需要的經(jīng)濟數(shù)據(jù)都能統(tǒng)計出來，也包括這個區(qū)域房地產(chǎn)的相關(guān)數(shù)據(jù)。

（2）房地產(chǎn)相關(guān)數(shù)據(jù)

數(shù)據(jù)：區(qū)域成交面積（商品房、普通住宅）、成交均價

出處一：上面提到的政府工作報告和國民經(jīng)濟與社會發(fā)展公報中獲取 出處二：一些知名的房地產(chǎn)網(wǎng)站以及市場研究機構(gòu)定時發(fā)布的市場研究報告（注意這個是要錢的啊，哈哈），有精力的同志們每天打開相關(guān)網(wǎng)站看他們的日報統(tǒng)計奧（例如：在西安有800J,房99；在漢中有房地產(chǎn)交易網(wǎng)）

出處三：一些報紙及房地產(chǎn)相關(guān)紙媒對于周和月、季度等市場數(shù)據(jù)的統(tǒng)計及分析，剪輯保存，最好留作電子版。

4、項目周邊樓盤的調(diào)研

就這步我采取的步驟是：

一、利用手里工具尋找項目所在地樓盤，根據(jù)項目信息及本項目的資料來確定未來項目的競爭樓盤，到現(xiàn)場后再根據(jù)實地情況進行調(diào)整，重新確定競品。（尋竟）

二、根據(jù)項目不同采取明踩和暗踩兩種形式，這個就由個人把握了。根據(jù)階段不同我們要確定本次調(diào)研的重點（項目的體量、建筑形態(tài)、銷售架構(gòu)、銷售價格（起價、均價、最高價）、銷售狀態(tài)、項目的優(yōu)勢。這里你可以留一個置業(yè)顧問的電話，以備后用。（實調(diào)）

三、在我們實地調(diào)研時，如果相關(guān)數(shù)據(jù)有遺漏，感覺售樓人員相關(guān)數(shù)據(jù)有回避的，我們可以出來后，打電話就行進一步的詢問。（確實）

四、我們得到第一手的資料后，再根據(jù)相關(guān)研究數(shù)據(jù)，同行問詢等進一步深入的對項目周邊的競品做全面深入的報告。（成稿）

尋竟→實調(diào)→確實→成稿

第三篇：建筑市場信用管理辦法

建筑市場信用管理暫行辦法

第一章 總則

第一條 為貫徹落實《國務(wù)院辦公廳關(guān)于促進建筑業(yè)持續(xù)健康發(fā)展的意見》（國辦發(fā)﹝2017﹞19號），加快推進建筑市場信用體系建設(shè)，規(guī)范建筑市場秩序，營造公平競爭、誠信守法的市場環(huán)境，根據(jù)《中華人民共和國建筑法》《中華人民共和國招標投標法》《企業(yè)信息公示暫行條例》《社會信用體系建設(shè)規(guī)劃綱要（2014—2020年）》等，制定本辦法。

第二條 本辦法所稱建筑市場信用管理是指在房屋建筑和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程建設(shè)活動中，對建筑市場各方主體信用信息的認定、采集、交換、公開、評價、使用及監(jiān)督管理。本辦法所稱建筑市場各方主體是指工程項目的建設(shè)單位和從事工程建設(shè)活動的勘察、設(shè)計、施工、監(jiān)理等企業(yè)，以及注冊建筑師、勘察設(shè)計注冊工程師、注冊建造師、注冊監(jiān)理工程師等注冊執(zhí)業(yè)人員。

第三條 住房城鄉(xiāng)建設(shè)部負責(zé)指導(dǎo)和監(jiān)督全國建筑市場信用體系建設(shè)工作，制定建筑市場信用管理規(guī)章制度，建立和完善全國建筑市場監(jiān)管公共服務(wù)平臺，公開建筑市場各方主體信用信息，指導(dǎo)省級住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門開展建筑市場信用體系建設(shè)工作。

省級住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門負責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)建筑市 場各方主體的信用管理工作，制定建筑市場信用管理制度并組織實施，建立和完善本地區(qū)建筑市場監(jiān)管一體化工作平臺，對建筑市場各方主體信用信息認定、采集、公開、評價和使用進行監(jiān)督管理，并向全國建筑市場監(jiān)管公共服務(wù)平臺推送建筑市場各方主體信用信息。

第二章 信用信息采集和交換

第四條 信用信息由基本信息、優(yōu)良信用信息、不良信用信息構(gòu)成。

基本信息是指注冊登記信息、資質(zhì)信息、工程項目信息、注冊執(zhí)業(yè)人員信息等。

優(yōu)良信用信息是指建筑市場各方主體在工程建設(shè)活動中獲得的縣級以上行政機關(guān)或群團組織表彰獎勵等信息。

不良信用信息是指建筑市場各方主體在工程建設(shè)活動中違反有關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)章或工程建設(shè)強制性標準等，受到縣級以上住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門行政處罰的信息，以及經(jīng)有關(guān)部門認定的其他不良信用信息。

第五條 地方各級住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門應(yīng)當通過省級建筑市場監(jiān)管一體化工作平臺，認定、采集、審核、更新和公開本行政區(qū)域內(nèi)建筑市場各方主體的信用信息，并對其真實性、完整性和及時性負責(zé)。

第六條 按照“誰監(jiān)管、誰負責(zé)，誰產(chǎn)生、誰負責(zé)”的原則，工程項目所在地住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門依據(jù)職責(zé)，采 集工程項目信息并審核其真實性。

第七條 各級住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門應(yīng)當建立健全信息推送機制，自優(yōu)良信用信息和不良信用信息產(chǎn)生之日起7個工作日內(nèi)，通過省級建筑市場監(jiān)管一體化工作平臺依法對社會公開，并推送至全國建筑市場監(jiān)管公共服務(wù)平臺。

第八條 各級住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門應(yīng)當加強與發(fā)展改革、人民銀行、人民法院、人力資源社會保障、交通運輸、水利、工商等部門和單位的聯(lián)系，加快推進信用信息系統(tǒng)的互聯(lián)互通，逐步建立信用信息共享機制。

第三章 信用信息公開和應(yīng)用

第九條 各級住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門應(yīng)當完善信用信息公開制度，通過省級建筑市場監(jiān)管一體化工作平臺和全國建筑市場監(jiān)管公共服務(wù)平臺，及時公開建筑市場各方主體的信用信息。

公開建筑市場各方主體信用信息不得危及國家安全、公共安全、經(jīng)濟安全和社會穩(wěn)定，不得泄露國家秘密、商業(yè)秘密和個人隱私。

第十條 建筑市場各方主體的信用信息公開期限為：

（一）基本信息長期公開；

（二）優(yōu)良信用信息公開期限一般為3年；

（三）不良信用信息公開期限一般為6個月至3年，并不得低于相關(guān)行政處罰期限。具體公開期限由不良信用信息 的認定部門確定。

第十一條 地方各級住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門應(yīng)當通過省級建筑市場監(jiān)管一體化工作平臺辦理信用信息變更，并及時推送至全國建筑市場監(jiān)管公共服務(wù)平臺。

第十二條 各級住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門應(yīng)當充分利用全國建筑市場監(jiān)管公共服務(wù)平臺，建立完善建筑市場各方主體守信激勵和失信懲戒機制。對信用好的，可根據(jù)實際情況在行政許可等方面實行優(yōu)先辦理、簡化程序等激勵措施；對存在嚴重失信行為的，作為“雙隨機、一公開”監(jiān)管重點對象，加強事中事后監(jiān)管，依法采取約束和懲戒措施。

第十三條 有關(guān)單位或個人應(yīng)當依法使用信用信息，不得使用超過公開期限的不良信用信息對建筑市場各方主體進行失信懲戒，法律、法規(guī)或部門規(guī)章另有規(guī)定的，從其規(guī)定。

第四章 建筑市場主體“黑名單”

第十四條 縣級以上住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門按照“誰處罰、誰列入”的原則，將存在下列情形的建筑市場各方主體，列入建筑市場主體“黑名單”：

（一）利用虛假材料、以欺騙手段取得企業(yè)資質(zhì)的；

（二）發(fā)生轉(zhuǎn)包、出借資質(zhì)，受到行政處罰的；

（三）發(fā)生重大及以上工程質(zhì)量安全事故，或1年內(nèi)累計發(fā)生2次及以上較大工程質(zhì)量安全事故，或發(fā)生性質(zhì)惡劣、危害性嚴重、社會影響大的較大工程質(zhì)量安全事故，受到行政處罰的；

（四）經(jīng)法院判決或仲裁機構(gòu)裁決，認定為拖欠工程款,且拒不履行生效法律文書確定的義務(wù)的。

各級住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門應(yīng)當參照建筑市場主體“黑名單”，對被人力資源社會保障主管部門列入拖欠農(nóng)民工工資“黑名單”的建筑市場各方主體加強監(jiān)管。

第十五條 對被列入建筑市場主體“黑名單”的建筑市場各方主體，地方各級住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門應(yīng)當通過省級建筑市場監(jiān)管一體化工作平臺向社會公布相關(guān)信息，包括單位名稱、機構(gòu)代碼、個人姓名、證件號碼、行政處罰決定、列入部門、管理期限等。

省級住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門應(yīng)當通過省級建筑市場監(jiān)管一體化工作平臺，將建筑市場主體“黑名單”推送至全國建筑市場監(jiān)管公共服務(wù)平臺。

第十六條 建筑市場主體“黑名單”管理期限為自被列入名單之日起1年。建筑市場各方主體修復(fù)失信行為并且在管理期限內(nèi)未再次發(fā)生符合列入建筑市場主體“黑名單”情形行為的，由原列入部門將其從“黑名單”移出。

第十七條 各級住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門應(yīng)當將列入建筑市場主體“黑名單”和拖欠農(nóng)民工工資“黑名單”的建筑市場各方主體作為重點監(jiān)管對象，在市場準入、資質(zhì)資格管理、招標投標等方面依法給予限制。

各級住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門不得將列入建筑市場主體“黑名單”的建筑市場各方主體作為評優(yōu)表彰、政策試點和項目扶持對象。

第十八條 各級住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門可以將建筑市場主體“黑名單”通報有關(guān)部門，實施聯(lián)合懲戒。

第五章 信用評價

第十九條 省級住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門可以結(jié)合本地實際情況，開展建筑市場信用評價工作。

鼓勵第三方機構(gòu)開展建筑市場信用評價。

第二十條 建筑市場信用評價主要包括企業(yè)綜合實力、工程業(yè)績、招標投標、合同履約、工程質(zhì)量控制、安全生產(chǎn)、文明施工、建筑市場各方主體優(yōu)良信用信息及不良信用信息等內(nèi)容。

第二十一條 省級住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門應(yīng)當按照公開、公平、公正的原則，制定建筑市場信用評價標準，不得設(shè)臵歧視外地建筑市場各方主體的評價指標，不得對外地建筑市場各方主體設(shè)臵信用壁壘。

鼓勵設(shè)臵建設(shè)單位對承包單位履約行為的評價指標。第二十二條 地方各級住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門可以結(jié)合本地實際，在行政許可、招標投標、工程擔(dān)保與保險、日常監(jiān)管、政策扶持、評優(yōu)表彰等工作中應(yīng)用信用評價結(jié)果。第二十三條 省級建筑市場監(jiān)管一體化工作平臺應(yīng)當公開本地區(qū)建筑市場信用評價辦法、評價標準及評價結(jié)果，接受社會監(jiān)督。

第六章 監(jiān)督管理

第二十四條 省級住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門應(yīng)當指定專人或委托專門機構(gòu)負責(zé)建筑市場各方主體的信用信息采集、公開和推送工作。

各級住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門應(yīng)當加強建筑市場信用信息安全管理，建立建筑市場監(jiān)管一體化工作平臺安全監(jiān)測預(yù)警和應(yīng)急處理機制，保障信用信息安全。

第二十五條 住房城鄉(xiāng)建設(shè)部建立建筑市場信用信息推送情況抽查和通報制度。定期核查省級住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門信用信息推送情況。對于應(yīng)推送而未推送或未及時推送信用信息的，以及在建筑市場信用評價工作中設(shè)臵信用壁壘的，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部將予以通報，并責(zé)令限期整改。

第二十六條 住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門工作人員在建筑市場信用管理工作中應(yīng)當依法履職。對于推送虛假信用信息，故意瞞報信用信息，篡改信用評價結(jié)果的，應(yīng)當依法追究主管部門及相關(guān)責(zé)任人責(zé)任。

第二十七條 地方各級住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門應(yīng)當建立異議信用信息申訴與復(fù)核制度，公開異議信用信息處理部門和聯(lián)系方式。建筑市場各方主體對信用信息及其變更、建筑 市場主體“黑名單”等存在異議的，可以向認定該信用信息的住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門提出申訴，并提交相關(guān)證明材料。住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門應(yīng)對異議信用信息進行核實，并及時作出處理。

第二十八條 建筑市場信用管理工作應(yīng)當接受社會監(jiān)督。任何單位和個人均可對建筑市場信用管理工作中違反法律、法規(guī)及本辦法的行為，向住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門舉報。

第七章 附

則

第二十九條 省級住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門可以根據(jù)本辦法制定實施細則或管理辦法。

園林綠化市場信用信息管理辦法將另行制定。

第三十條 本辦法自2018年1月1日起施行。原有關(guān)文件與本規(guī)定不一致的，按本規(guī)定執(zhí)行。

第四篇：從業(yè)心得

從業(yè)心得

中共中央發(fā)布的《中國共產(chǎn)黨黨員領(lǐng)導(dǎo)干部廉潔從政若干準則》,是規(guī)范黨員領(lǐng)導(dǎo)干部從政行為的重要基礎(chǔ)性黨內(nèi)法規(guī).其“8大禁止,52個不準”,鮮有套話,字字句句直指要害,其涵蓋之全面,準確,彰顯了中國共產(chǎn)黨反腐倡廉的堅定決心.全面加強新形勢下領(lǐng)導(dǎo)干部廉政建設(shè),是貫徹落實科學(xué)發(fā)展觀,構(gòu)建社會主義和諧社會的必然要求.我作為一名領(lǐng)導(dǎo)干部,身處行政服務(wù)中心這樣一個社會公眾和企業(yè)關(guān)注的熱點部門,位于風(fēng)口浪尖之中,只有更加嚴格要求自己,嚴格執(zhí)行廉政建設(shè)的各項規(guī)定,堅持做到秉公用權(quán),廉潔從政,才能確保工作平穩(wěn),健康,順利進行.一,堅持秉公用權(quán),廉潔從政必須信念堅定,加強學(xué)習(xí)

信念的喪失,道德的墮落往往是腐敗發(fā)生的根源,稍有放松,懈怠,就可能權(quán)為私用,滑向腐敗的深淵.所以,我們只有不斷加強思想道德修養(yǎng),堅持自重,自省,自警,自勵,常修為政之德,常思貪欲之害,常懷律已之心,用理性控制私欲,才能自覺抵制各種腐朽思想的侵蝕,真正做到秉公用權(quán),廉潔從政.政務(wù)中心的工作是一項服務(wù)性強,強度高的工作,我們要站在講政治的高度,把學(xué)習(xí)作為一種責(zé)任,一種意識,通過相關(guān)學(xué)習(xí)來樹立秉公用權(quán)廉潔從政的理想信念,提升服務(wù)效率,當今時代,隨著城市化建設(shè)的不斷深入,新情況,新知識,新觀念不斷涌現(xiàn),如果不加強學(xué)習(xí),不注重學(xué)習(xí),不善于學(xué)習(xí),就要被這個時代所淘汰.當然,作為黨的干部,我們更應(yīng)把學(xué)習(xí)作為提高能力素質(zhì),推進事業(yè)發(fā)展的根本之道.同時,學(xué)習(xí)的目的全在于運用,在于提高,要應(yīng)把學(xué)習(xí)和實踐結(jié)合起來,善于運用學(xué)到的知識解決實際工作中的問題,努力做到學(xué)以致用,用以促學(xué),學(xué)用相長,不斷提高領(lǐng)導(dǎo)科學(xué)發(fā)展和促進社會和諧的能力,不斷提高分析問題,解決問題的能力,不斷提高拒腐防變的能力,打牢自己的思想防線,確保自己在任何時候都做到不以權(quán)謀私,不濫用職權(quán),不貪贓枉法.二,堅持秉公用權(quán),廉潔從政必須依法行政,依法用權(quán)

分析一些腐敗現(xiàn)象的思想根源,就是因為一些干部經(jīng)不起權(quán)利的誘惑,不能夠依法辦事.說實話,權(quán)力是雙面巨刃,既可以用來為人民辦實事,也可能被腐蝕,發(fā)生異化變質(zhì),成為謀取私利的工具.我們必須時刻清醒地認識到,自己手中的權(quán)力是人民賦予的,人民是權(quán)力的所有者.對我們每一個有權(quán)在手的人而言,權(quán)力意味著責(zé)任和義務(wù),權(quán)力越大,責(zé)任也就越大.為官者,若不能依法行政,依法用權(quán),何以為民解憂,又何以言公仆 是否用好權(quán)的一個重要標準,就是看我們的干部是不是出于依法辦事.隨著全市經(jīng)濟持續(xù)快速發(fā)展,城市化建設(shè)駛?cè)肓丝燔嚨?這些都對政務(wù)工作提出了新的要求和任務(wù).而政務(wù)工作關(guān)系到老百姓的切身利益,關(guān)系到社會的穩(wěn)定,如果我們在這些方面出了問題,那就不僅是道德品質(zhì)的問題,而是對權(quán)力的違法運用,是對國家,集體,人民利益的剝奪,必然要受到黨紀國法的懲處.因此,領(lǐng)導(dǎo)干部要在紛繁復(fù)雜的社會生活中不迷茫,在各種思想文化沖擊下不困惑,在金錢美色誘惑面前不失節(jié),就應(yīng)該常修為政之德,常思貪欲之害,常懷律己之心,真正做到權(quán)大不移公仆心,位高更知責(zé)任重,永葆共產(chǎn)黨人的政治本色,從思想源頭上解決好“為誰當官,為誰掌權(quán),為誰服務(wù)”這個從政為官的根本問題,做到拒腐蝕,永不貪.三,堅持秉公用權(quán),廉潔從政必須公道正派,不殉私情

廉潔方能聚人,律己方能服人,身正方能帶人,無私方能感人.因此,領(lǐng)導(dǎo)干部必須清正廉潔,公平公正,既要講原則,又要講情義.講情義,就是要有感情,有人情味兒.一個部門或單位,大家走到一起,既是工作需要,也是一種緣分.如果不講情義,單位就沒有凝聚力;如果只講情義而 不講原則,單位就難免散沙一盤,失去戰(zhàn)斗力.同樣,在工作中,面對人民群眾,我們要把講原則與講情義有機結(jié)合起來,真正做到情為民所系,利為民所謀,權(quán)為民所用.既要把黨和政府的相關(guān)政策落實到老百姓的切身利益中去,又要關(guān)心,關(guān)愛每一個辦事群眾.切實做到以人為本,提供優(yōu)質(zhì)服務(wù),嚴格落實限時辦結(jié)制,首問責(zé)任制,責(zé)任追究制等制度.四,堅持秉公用權(quán),廉潔從政必須加強監(jiān)督,接受監(jiān)督

監(jiān)督的前提是公開,如果權(quán)利都在暗箱操作,那監(jiān)督就是空話,因此,必須通過制度和法制來保證權(quán)力運行的規(guī)范和透明,才能把人民賦予的權(quán)力真正用來為人民謀利益,辦實事上.加強對權(quán)力的監(jiān)督,黨員干部必須增強接受黨組織和群眾監(jiān)督的自覺意識,嚴格約束自己,自覺接受組織,群眾,輿論的監(jiān)督.如果不主動增強接受監(jiān)督的意識,有逃過監(jiān)督的僥幸心理,就容易放縱思想,我 本文來自 范文大全網(wǎng) http://

第五篇：廈門市建筑市場信用管理辦法

廈門市建筑市場信用管理辦法

第一章 總 則

第一條 為進一步規(guī)范我市建筑市場秩序，健全建筑市場誠信體系，加強對建筑市場各方主體的監(jiān)管，營造誠信守法的市場環(huán)境，實現(xiàn)建筑市場與施工現(xiàn)場的聯(lián)動管理，根據(jù)有關(guān)法律法規(guī)，制定本辦法。

第二條 本辦法所稱建筑市場信用管理是指建設(shè)行政主管部門主動采集在本市建筑市場從事相關(guān)活動的各方主體守法、履約方面的信用信息，對其信用狀況做出內(nèi)部評價和監(jiān)管提示，并據(jù)此實施差別化監(jiān)管的制度。

第三條 本辦法所稱建筑市場各方主體是指在本市建筑市場從事相關(guān)活動的建設(shè)單位（含代建單位）和勘察、設(shè)計、施工、監(jiān)理、招標代理、造價咨詢、檢測、施工圖審查、建筑材料設(shè)備和構(gòu)配件生產(chǎn)供應(yīng)、工程擔(dān)保等企業(yè)或單位（以下統(tǒng)稱“企業(yè)”）以及各類注冊執(zhí)業(yè)人員、項目經(jīng)理、監(jiān)理人員、檢測人員、招標代理從業(yè)人員、評標專家及其他相關(guān)從業(yè)人員（以下統(tǒng)稱“個人”）。

第四條 本辦法所稱信用信息包括良好行為記錄和不良行為記錄。

良好行為記錄是指建筑市場各方主體遵守建筑領(lǐng)域及其他方面的法律、法規(guī)、規(guī)章或強制性標準、執(zhí)業(yè)規(guī)程，行為規(guī)范，誠信經(jīng)營，自覺維護建筑市場秩序，受到各級建設(shè)行政主管部門和相關(guān)專業(yè)部門的獎勵和表彰，所形成的信用信息。

不良行為記錄是指建筑市場各方主體違反建筑領(lǐng)域及其他方面的法律、法規(guī)、規(guī)章或強制性標準、執(zhí)業(yè)規(guī)程，或者嚴重違反合同約定，受到各級建設(shè)行政主管部門和相關(guān)專業(yè)部門的處罰、責(zé)令改正或通報批評等，所形成的信用信息。

第五條 對各方主體信用信息的采集、錄入、公布、評價和實施差別化監(jiān)管，適用本辦法。

第六條 信用信息采集和評價應(yīng)以遵守建筑領(lǐng)域法律、法規(guī)、規(guī)章和規(guī)范性文件、工程建設(shè)技術(shù)標準以及合同履約情況為主要內(nèi)容。

第七條 市建設(shè)行政主管部門及其監(jiān)管職能機構(gòu)、區(qū)建設(shè)行政主管部門在履行職責(zé)過程中，發(fā)現(xiàn)應(yīng)予以行政處罰的違法違規(guī)行為的，應(yīng)由有權(quán)部門按規(guī)定調(diào)查取證后實施行政處罰，并按本辦法規(guī)定記入不良行為記錄。不得以不良行為記錄替代行政處罰。

第八條 市建設(shè)行政主管部門負責(zé)廈門市建筑市場信用監(jiān)管系統(tǒng)（以下簡稱信用監(jiān)管系統(tǒng)）的建設(shè)和管理，負責(zé)制定和頒布具體良好行為、不良行為認定標準，負責(zé)市管建設(shè)項目各方主體信用信息的采集，負責(zé)信用監(jiān)管系統(tǒng)所有記錄的審核，負責(zé)對其他部門或組織提供的信用信息的認定和采用，負責(zé)全市建筑市場各方主體信用監(jiān)管評價，并組織實施差別化監(jiān)管。

各區(qū)建設(shè)行政主管部門負責(zé)本區(qū)管理的建設(shè)項目各方主體信用信息的采集，依照監(jiān)管評價等級實施差別化監(jiān)管。

建設(shè)工程質(zhì)量安全監(jiān)督、造價管理、招投標管理、工程交易等機構(gòu)負責(zé)采集履行職責(zé)過程中所形成或掌握的各方主體信用信息，依照監(jiān)管評價等級實施差別化監(jiān)管。

第九條 市建設(shè)行政主管部門可授權(quán)具體業(yè)務(wù)部門或單位（以下簡稱信用管理機構(gòu)）實施建筑市場信用信息管理工作。

信用管理機構(gòu)負責(zé)組織、協(xié)調(diào)我市建筑市場各方主體信用信息管理工作，負責(zé)信用信息的審核、公布、上報及與信用管理有關(guān)的其他工作。

第十條 建設(shè)行業(yè)各類社團組織應(yīng)當在市建設(shè)行政主管部門的指導(dǎo)下，發(fā)揮自我教育、自我服務(wù)、自我管理的作用，在會員中積極開展信用建設(shè)活動，推進信用自律。

第二章 信用信息的采集、錄入和公布

第十一條 市建設(shè)行政主管部門的職能處室、區(qū)建設(shè)行政主管部門以及建設(shè)工程質(zhì)量安全監(jiān)督、造價管理、招投標管理、工程交易等機構(gòu)（以下統(tǒng)稱監(jiān)管職能機構(gòu)）是信用信息采集、錄入的責(zé)任單位。

第十二條 本市建筑市場各方主體的下列信用信息，監(jiān)管職能機構(gòu)應(yīng)當予以采集：

（一）資質(zhì)資格。主要指遵守資質(zhì)管理規(guī)定情況，法律法規(guī)所規(guī)定的執(zhí)業(yè)資格及有關(guān)技術(shù)、經(jīng)濟管理人員配備情況，非本市企業(yè)承諾人員到位或場所配備情況等；

（二）經(jīng)營管理。主要指遵守有關(guān)招投標、工程或工程服務(wù)的計價、價款結(jié)算及支付、工程擔(dān)保及收費等方面規(guī)定或規(guī)范的情況，履行工程或工程服務(wù)合同約定的工期、價款結(jié)算及支付、服務(wù)標準情況等；

（三）安全管理。主要指遵守有關(guān)建設(shè)工程安全生產(chǎn)管理規(guī)定的情況，包括執(zhí)行工程建設(shè)強制性標準、落實安全生產(chǎn)責(zé)任制度和安全生產(chǎn)教育培訓(xùn)制度、安全生產(chǎn)費用投入及使用、施工現(xiàn)場安全作業(yè)管理等方面的情況；

（四）質(zhì)量管理。主要指遵守有關(guān)建設(shè)工程質(zhì)量管理或工程服務(wù)標準的情況，包括執(zhí)行強制性標準、施工圖設(shè)計文件審查、工程監(jiān)理、工程質(zhì)量監(jiān)督申報、建筑材料設(shè)備檢驗檢測及竣工驗收規(guī)定等方面的情況，履行合同中與工程或工程服務(wù)質(zhì)量有關(guān)約定的情況；

（五）社會責(zé)任。主要指遵守有關(guān)稅收、勞動與社會保障、計劃生育、環(huán)境保護、搶險救災(zāi)等規(guī)定的情況。

第十三條 信用信息的采集、錄入應(yīng)當遵守下列規(guī)則：

（一）企業(yè)發(fā)生具體不良行為被記錄的，對企業(yè)和負有責(zé)任的個人同等記錄；

（二）一項具體行為涉及多個企業(yè)或個人的，對做出貢獻或負有責(zé)任的企業(yè)、個人均予記錄；

（三）一次查實一個企業(yè)或個人有多項不良行為的，可在不同的信用項目上予以記錄；一項具體行為在同一信用項目上觸及多個記錄條款的，按最重要的或特殊的條款記錄；

（四）總承包企業(yè)發(fā)生與工程分包有關(guān)的不良行為的，參照建設(shè)單位該項不良行為的認定標準予以記錄；

（五）分包企業(yè)發(fā)生與質(zhì)量、安全有關(guān)的不良行為，總承包企業(yè)依法應(yīng)承擔(dān)連帶責(zé)任的，對總承包企業(yè)應(yīng)當予以相應(yīng)記錄；

（六）與企業(yè)業(yè)務(wù)行為無直接關(guān)聯(lián)的個人良好記錄應(yīng)當通過本序列形成綜合記錄后才能轉(zhuǎn)化為企業(yè)記錄。

第十四條 監(jiān)管職能機構(gòu)在履行職責(zé)過程中所形成或掌握的信用信息，應(yīng)當將足以證明信用信息真實、準確的證據(jù)材料立卷，形成書面信用檔案內(nèi)部長期保存。其中，行政處罰案件的卷宗亦即該不良行為記錄的信用檔案，無需另立卷宗。

第十五條 監(jiān)管職能機構(gòu)在認定不良行為記錄時應(yīng)有相應(yīng)的行政處罰決定書、責(zé)令改正通知書、責(zé)令停工通知書、監(jiān)督意見書、通報批評或其他按規(guī)定制發(fā)的監(jiān)管文書為依據(jù)。

第十六條 監(jiān)管職能機構(gòu)應(yīng)當自信用信息認定之日起7日內(nèi)錄入信用監(jiān)管系統(tǒng)。

第十七條 信用信息的公布按照有關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)章和上級建設(shè)行政主管部門的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

屬于國家建設(shè)部制定的《全國建筑市場各方主體不良行為記錄認定標準》范圍的不良行為記錄，應(yīng)按規(guī)定報上級建設(shè)行政主管部門。

第十八條 信用管理機構(gòu)應(yīng)當于每年2月1日前向企業(yè)和個人征集上一與業(yè)務(wù)行為有關(guān)的良好行為記錄，向工商、勞動、稅務(wù)等行政管理部門征集或從有關(guān)信用信息平臺采集上一企業(yè)和個人的不良行為記錄。

信用管理機構(gòu)應(yīng)對所征集、采集的信用信息進行審核并將有關(guān)證明材料立卷歸檔后，錄入信用監(jiān)管系統(tǒng)。

第十九條 企業(yè)和個人應(yīng)及時申報上一的良好行為記錄，提供相應(yīng)的證明材料，并對所提交材料的真實性負責(zé)。

由行業(yè)協(xié)會作出的可作為良好行為記錄的表彰評優(yōu)項目名單，由市建設(shè)行政主管部門公布。

第三章 信用監(jiān)管評價

第二十條 市建設(shè)行政主管部門根據(jù)所采集的信用信息對在本市從事建筑活動的施工、監(jiān)理、招標代理、造價咨詢等企業(yè)開展信用監(jiān)管評價。

第二十一條 確定不良行為的評價檔次應(yīng)當遵循以下原則：

（一）以是否因違反有關(guān)建筑領(lǐng)域法律、法規(guī)和規(guī)章等而被處以刑事、行政處罰或受到權(quán)利義務(wù)方面的限制作為主要標準；

（二）以違法失信行為情節(jié)的輕重和主觀過錯的大小作為輔助標準。

評價檔次的具體操作標準由監(jiān)管職能機構(gòu)結(jié)合我市實際制訂，并送信用管理機構(gòu)備案。

第二十二條 監(jiān)管評價等級分為：AAA、AA、A；BBB、BB+；BB-、B；CCC、CC、C。

AAA表示信用優(yōu)秀，AA表示信用良好，A表示信用較好；BBB表示信用尚可，BB+表示信用一般但高于平均水平；BB-表示信用一般但低于平均水平，B表示信用欠佳；CCC表示信用較差，CC表示信用很差，C表示信用極差。

第二十三條 有下列情形的企業(yè)，其監(jiān)管評價等級按以下規(guī)則確定：

（一）對信用監(jiān)管系統(tǒng)中有信用信息且業(yè)績達到相應(yīng)最低要求的企業(yè)，參與監(jiān)管評價運算，其監(jiān)管評價等級按運算結(jié)果確定；

（二）對信用監(jiān)管系統(tǒng)中有信用信息但業(yè)績未達到相應(yīng)最低要求的企業(yè)，參與監(jiān)管評價運算，如運算結(jié)果為BB-及以下等級的，其監(jiān)管評價等級按運算結(jié)果確定；如運算結(jié)果為BB+及以上等級的，不評定其監(jiān)管評價等級；

（三）對信用監(jiān)管系統(tǒng)中沒有信用信息但業(yè)績達到相應(yīng)最低要求的企業(yè)，不參與監(jiān)管評價運算，但可按其不良行為記錄所形成的分數(shù)占總體評價分數(shù)的比例，并參照業(yè)績高于相應(yīng)最低要求的程度，相應(yīng)評定為BBB或BB+；

（四）對信用監(jiān)管系統(tǒng)中沒有信用信息且業(yè)績未達到相應(yīng)最低要求的企業(yè)，不參與監(jiān)管評價運算，也不評定其監(jiān)管評價等級。

第二十四條 信用管理機構(gòu)應(yīng)當于每年2月10日前通過信用監(jiān)管系統(tǒng)生成各企業(yè)的評價等級。

信用管理機構(gòu)可根據(jù)監(jiān)管工作需要，提供特定時段或特定信用項目的評價等級。

第二十五條 評價等級一般應(yīng)保持不變，作為企業(yè)信用信息長期保存。

特定時段或特定信用項目的評價等級用于監(jiān)管參考，不予長期保存。

第二十六條 評價等級評定之后，發(fā)現(xiàn)上有未被記錄的違法失信行為的，信用管理機構(gòu)應(yīng)當對相關(guān)企業(yè)的評價等級進行重新評定，必要時可通過信用監(jiān)管系統(tǒng)重新生成各企業(yè)的評價等級。

第二十七條 評價等級評定后，企業(yè)可登錄廈門市建設(shè)與管理信息網(wǎng)查詢本企業(yè)的評價等級。

評價等級為AAA、AA、A級的企業(yè)名單通過廈門市建設(shè)與管理信息網(wǎng)等媒體向社會公布。

第二十八條 信用監(jiān)管系統(tǒng)運行維護單位可根據(jù)企業(yè)要求，提供有償咨詢服務(wù)，幫助企業(yè)分析評價等級，提高管理水平。

信用監(jiān)管系統(tǒng)運行維護單位在咨詢服務(wù)過程中只能提供咨詢企業(yè)的信用信息，不得泄露其他企業(yè)的相關(guān)信息。

第四章 差別化監(jiān)管

第二十九條 監(jiān)管職能機構(gòu)應(yīng)當根據(jù)企業(yè)的評價等級，實行差別化監(jiān)管。監(jiān)管分為綠色、藍色、黃色、紅色四種類別，具體內(nèi)容為：

（一）綠色類別：適用于評價等級為AAA、AA、A級的企業(yè)。實行信用激勵機制，以支持發(fā)展為主，鼓勵其做大、做強、創(chuàng)優(yōu)，實施簡化監(jiān)督和較低頻率、較低項目抽檢率的日常檢查（含書面檢查方式，下同）。

１、在資質(zhì)資格年檢、出具與業(yè)務(wù)經(jīng)營有關(guān)的證明材料等日常管理中可免予審查；

２、對部分規(guī)模較大、列為扶持重點的企業(yè)實行直接掛鉤、重點跟蹤服務(wù)制度；

３、在評比表彰中，予以優(yōu)先推薦；

４、參加財政投融資建設(shè)項目投標的，業(yè)主在資格審查時可給予充分的信任；

５、財政投融資建設(shè)項目的業(yè)主可以要求企業(yè)提供不低于合同價款5%的履約擔(dān)保證明；

６、依法可提供的其他政策扶持或幫助。

（二）藍色類別：適用于評價等級為BBB、BB+級的企業(yè)。實行信用引導(dǎo)機制，幫扶、督促與監(jiān)管并重，實施常規(guī)監(jiān)督和適度頻率或適度項目抽檢率的日常檢查。

１、在資質(zhì)資格年檢、出具與業(yè)務(wù)經(jīng)營有關(guān)的證明材料等日常管理中重點作程序性、備案性的查驗；

２、參加財政投融資建設(shè)項目投標的，業(yè)主在資格審查時可給予較好的信任；

３、財政投融資建設(shè)項目的業(yè)主可以要求企業(yè)提供不低于合同價款8%的履約擔(dān)保證明；

４、依法可提供的其他政策扶持或幫助。

（三）黃色類別：適用于評價等級為BB-、B級的企業(yè)。實行信用限制機制，防范與監(jiān)管并重，實施強化監(jiān)督和較高頻率或較高項目抽檢率的日常檢查。

１、案后回查。企業(yè)被行政處罰后三個月內(nèi)，由作出處罰的監(jiān)管職能機構(gòu)對企業(yè)進行回查，檢查企業(yè)整改情況及有無新的違法行為；

２、在資質(zhì)資格年檢、出具與業(yè)務(wù)經(jīng)營有關(guān)的證明材料等日常管理中予以必要限制和重點審查；

３、列入專項檢查或考評的重要監(jiān)管對象；

４、定期對企業(yè)管理人員進行法律法規(guī)教育；

５、財政投融資建設(shè)項目的業(yè)主可以要求企業(yè)提供不低于合同價款12%的履約擔(dān)保證明；

６、對具有法定的不允許晉升資質(zhì)等級或增加主項資質(zhì)以外資質(zhì)情形的企業(yè)，不允許其晉升資質(zhì)等級或增加主項資質(zhì)以外的資質(zhì)；

７、其他方面的防范性措施。

（四）紅色類別：適用于評價等級為CCC、CC、C級的企業(yè)。實行信用懲戒機制，以重點防范為主，實施行業(yè)重點監(jiān)管和高頻率或高項目抽檢率的日常檢查。

１、案后回查。企業(yè)被行政處罰后二個月內(nèi)，由作出處罰的監(jiān)管機構(gòu)對企業(yè)進行回查，檢查企業(yè)整改情況及有無新的違法失信行為；

２、在資質(zhì)資格年檢、出具與業(yè)務(wù)經(jīng)營有關(guān)的證明材料等日常管理中予以最嚴格的限制和重點審查；

３、列入專項檢查或考評的重點監(jiān)管對象；

４、定期對企業(yè)管理人員進行法律法規(guī)培訓(xùn)；

５、對本市企業(yè)不允許其晉升資質(zhì)等級或增加主項資質(zhì)以外的資質(zhì)；需重新核定資質(zhì)等級的，建議重新核定其資質(zhì)等級；

６、財政投融資建設(shè)項目的業(yè)主可以要求企業(yè)提供不低于合同價款15%的履約擔(dān)保證明；

７、其他方面的重點防范措施。

第三十條 專項檢查或考評、舉報投訴核查、上級督辦件核查或案后回查等非日常檢查不受上列類別限制。

未評定監(jiān)管評價等級的企業(yè)，監(jiān)管職能機構(gòu)可以參照黃色類別予以從嚴管理。

第三十一條 建設(shè)工程質(zhì)量安全監(jiān)督、造價管理等監(jiān)管職能機構(gòu)在日常檢查中：

（一）對企業(yè)所承接的全部或部分工程項目在年、半年、季度、月等特定時段內(nèi)實行反復(fù)多次檢查的，日常檢查的較低頻率、適度頻率、較高頻率、高頻率的數(shù)量比例為1：2：4：6；

（二）在年、半年、季度、月等特定時段內(nèi)從企業(yè)所承接的全部工程項目中抽取一部分作單次檢查的，項目抽檢率為：

１、綠色類別：5-15%；

２、藍色類別：15-25%：

３、黃色類別：35-45%；

４、紅色類別：55-100%。

第三十二條 建設(shè)工程質(zhì)量安全監(jiān)督、造價管理等監(jiān)管職能機構(gòu)應(yīng)兼顧長效監(jiān)管及專項整治的需要，根據(jù)評價等級制訂年、半年、季度、月等時段的檢查計劃，檢查計劃應(yīng)包含檢查對象、檢查內(nèi)容、檢查次數(shù)、項目抽檢數(shù)量、檢查方式等內(nèi)容。

檢查計劃應(yīng)當送信用管理機構(gòu)備案。

第三十三條 建設(shè)工程質(zhì)量安全監(jiān)督或造價管理等監(jiān)管職能機構(gòu)在錄入不良行為記錄時，應(yīng)當將發(fā)現(xiàn)該不良行為所對應(yīng)的日常檢查頻率或項目抽檢數(shù)量同時錄入信用監(jiān)管系統(tǒng)。

第三十四條 企業(yè)本發(fā)生違法違規(guī)行為受到行政處罰或有其他嚴重失信行為的，監(jiān)管職能機構(gòu)可增加該企業(yè)的項目抽檢數(shù)量；必要時，可向市建設(shè)行政主管部門申請調(diào)整監(jiān)管類別。

第三十五條 建設(shè)行政主管部門管理的各類社團組織評選的先進或優(yōu)秀企業(yè)，企業(yè)的上評價等級應(yīng)在BBB級及以上。

第三十六條 財政投融資建設(shè)項目可以通過招標文件設(shè)定投標報價的監(jiān)管類別調(diào)節(jié)系數(shù)，用于對企業(yè)投標報價進行重排序。

各監(jiān)管類別的投標報價調(diào)節(jié)系數(shù)由監(jiān)管職能機構(gòu)結(jié)合我市實際制訂，并由市建設(shè)行政主管部門公布。

第三十七條 監(jiān)管職能機構(gòu)在履行職責(zé)過程中掌握的、需要提醒其他監(jiān)管職能機構(gòu)注意的與監(jiān)管有關(guān)的信息，可以通過信用監(jiān)管系統(tǒng)發(fā)出監(jiān)管提示，提醒有關(guān)監(jiān)管職能機構(gòu)對相關(guān)企業(yè)予以注意或采取相應(yīng)監(jiān)管措施。監(jiān)管提示包括：

“關(guān)注提示”，表示在日常工作中注意或重點審查某企業(yè)；

“協(xié)助提示”，表示要求其他監(jiān)管職能機構(gòu)予以協(xié)助；

“限制提示”，表示對某企業(yè)進行重點防范或不予辦理相關(guān)手續(xù)。

第五章 附 則

第三十八條 對其他各方主體實施信用監(jiān)管評價和差別化監(jiān)管的，參照本辦法第三章、第四章規(guī)定執(zhí)行。

第三十九條 本辦法由市建設(shè)行政主管部門負責(zé)解釋。

第四十條 本辦法自印發(fā)之日起施行。《廈門市建筑業(yè)企業(yè)建安信用監(jiān)管辦法（試行）》（廈建建[2005]44號文印發(fā)）同時廢止。