第一篇：善意取得制度中合同效力問題研究

善意取得制度中合同效力問題研究

善意取得是指出讓人和受讓人之間,以轉移標的物所有權為目的而為不動產移轉登記或者動產交付,即使出讓人無轉移所有權的權利,在受讓人善意時仍可由其取得標的物所有權的制度。2007年我國出臺并實施的《物權法》首次對善意取得制度作出了系統規(guī)定,條文將受讓人受讓時的善意、受讓價格的合理和不動產已為登記或動產已為交付作為善意取得的構成要件。

實際上,2005年7月公布的《物權法(草案)》在第111條中曾將“轉讓合同有效”一并納入善意取得構成要件的范疇,但是與《合同法》第51條關于無處分權人處分時合同“效力待定”的一般條款發(fā)生了文義上的沖突,引發(fā)了學者們就此問題展開的一系列討論。盡管《物權法》在最終頒行時刪除了“轉讓合同有效”這一要件,但善意取得制度中的合同效力問題并未因立法的回避得以解決,本文擬對《物權法》第106條規(guī)定下的“轉讓合同”效力問題進行分析。

債權形式主義下“轉讓合同”效力的分析

依據債權形式主義理論,如果轉讓行為的當事人在轉讓行為時欠缺相應的行為能力,或者意思表示存在瑕疵,存在欺詐、脅迫或者發(fā)生重大誤解的事實,其所訂立的轉讓合同需接受合同法之一般規(guī)則的調整,善意取得也因轉讓行為的效力瑕疵不能自然成立和適用。如在買賣合同中,買受人發(fā)現自己被欺詐,但放棄撤銷或變更合同的權利時,善意取得制度可以適用,此時的轉讓合同,首先作為適用善意取得制度的前提,用以滿足善意取得制度的基本要件,在善意取得構成以后,基于公示公信原則的適用,轉讓合同在法律擬制之下變?yōu)橛袡噢D讓合同,從而實現從無權到有權的過渡。

如果買受人未發(fā)現自己受欺詐的事實,首先就構成了善意取得,但后來發(fā)現被欺詐并基于買賣之瑕疵提出主張,此時轉讓合同因不符合善意取得制度的基本邏輯要求,善意取得變?yōu)樽允紵o效,應恢復原狀；若買賣合同的標的物為法律所禁止流通之物,則轉讓合同本身無效,此時也便不存在對善意取得制度的適用。

物權行為理論下“轉讓合同”效力的分析

在債權形式主義模式的邏輯推理之下,存在一個難以解決的問題,即如果所轉讓的物品存在質量上的嚴重瑕疵,或者受讓人方面遲延給付價金,無權處分人能否獲得權利上的救濟?區(qū)分負擔行為和處分行為的物權行為理論此時表現出其在立法技術層面相較其他理論所具備的與生俱來的優(yōu)越性。

作為物權法上的一項制度,善意取得本身的法律效果僅體現在所有權的取得方面,屬于物權合同的組成部分,與成立在前的涉及價金的給付、物的瑕疵擔保、風險承擔等一系列基礎交易關系的可留待《合同法》調整的債權合同有著本質上的區(qū)別。在買賣合同符合包括當事人具有相應的民事行為能力、意思表示真實、不違反法律強制性規(guī)定和公序良俗等合同生效的各項要件被確定發(fā)生法律上效果的時候,我們并不能直接推導出物權合同的生效,這好比一物兩賣情形下的解決方案和應對措施,在我國已被大眾所普遍接受,《合同法解釋(一)》第9條第1款和《物權法》第15條更是將其上升到立法的層面做出了明確的規(guī)定,已無異議。同理,基于負擔行為提出各種主張,并不以構成處分行為一部分的善意取得為前提。正是基于買賣合同已經生效的前提之下,我們進入處分行為的分析階段,盡管此時的處分行為屬于無權處分,但是依據針對處分行為而適用的公示公信原則,法律通過擬制的方式使處分行為實現了從無權到有權的過渡,善意取得也只得在處分行為階段實現其在適用的上的可能性。而此時,如果再發(fā)現在處分行為成立之前的負擔行為存在瑕疵,其合同效力也并不受當事人無處分權的影響,即使出賣人是無權處分,且無論是否構成善意取得,買受人皆可基于買賣提出各種主張,適用不當得利制度加以調整和救濟。

解決善意取得中合同效力難題之路徑

基于上述,在界定善意取得制度中合同效力問題時我們不難得出,遵循德國和我國臺灣地區(qū)的現行法律框架,區(qū)分處分行為和負擔行為,并將善意取得作為處分行為意義上的對無權處分的效力彌補制度,將《物權法》第106條中的“轉讓”的針對對象界定為物權合同,而非產生債之效果的買賣合同,能夠更好得體現民法的精神,其法律技術也存在明顯優(yōu)勢。

然而,基于我國采取債權形式主義的立法現實,盡管德國法中的物權行為理論存在解釋上的優(yōu)越性,但若將其直接適用到我國的實踐中來,將導致《合同法》第51條和《物權法》第106的文義上的對立和內容上的矛盾。

筆者認為,可以通過解釋的途徑尋求對現行法局限性的突破?；趯ξ覈⒎ìF實的認知和實踐意義的考量,我們仍可以在進一步貫徹《物權法》第15條對物權行為和債權行為加以區(qū)分的立法精神的基礎上,考慮通過司法解釋將《合同法》第51條的相關規(guī)定解釋為處分行為,并認可善意取得制度中作為債權性的轉讓合同的效力,從而為負擔行為的有效性留出解釋的空間,從立法層面解決善意取得制度中合同效力這一由來已久的問題,并促成法學體系的日趨完善。

第二篇：善意取得制度相關問題研究

善意取得制度是我國《物權法》上一項重要的關于物權變動的制度。在此，我想與大家分享的是我對于善意取得制度中兩個問題的一些思考：登記錯誤與不動產善意取得制度的適用問題，以及我國《物權法》第107條制度設計合理與否。

首先是關于不動產善意取得制度的一些思考。

我國《物權法》第106條規(guī)定善意取得制度可以適用于動產和不動產，而其他各國民法典一般均將善意取得作為一種取得動產物權的特殊方法而加以規(guī)定，我國這種將善意取得擴展適用至不動產領域的規(guī)定無疑是一種很獨特的做法。關于是否應該在不動產物權領域適用善意取得制度，學界有肯定說與否定說之分。簡單歸納來看，否定說認為善意取得制度應該限制在動產物權領域內，不動產因其以登記為公示方法，可以依據不動產登記制度以及物權公示和公信原則來解決；而肯定說認為，善意取得制度無疑主要適用于動產領域，但是由于現實中無法避免地存在登記簿內容與實際權屬不相符合的狀況，出于保護交易安全的考慮，應該承認善意取得制度在不動產物權領域中的適用。

所謂登記簿內容與實際權屬不相符合，主要是指不動產物權“登記錯誤”的情況，即：登記簿上記載的權利人實際并不享有不動產處分權，但是第三人善意信賴了不動產登記簿而與實際上的無處分權人進行了不動產物權交易。在這種情況下，法院一般會認定第三人善意取得了該不動產，真實權利人不能再向第三人請求返還。針對這一問題，我所持的觀點是，不動產善意取得制度并不應該理解為是解決這種“登記錯誤”的途徑。在上述情況下，令第三人有效取得物權的依據并不應認為是善意取得制度，其根據應該理解為物權公示原則以及不動產登記簿的公信力。

所謂物權公示原則，是指物權的各種變動以法律許可的方式向社會展示，從而獲得社會的承認和法律保護的原則。一般認為，物權公示有決定物權變動的效力、物權權利正確性推定的效力以及善意保護的效力，物權公示最根本的作用是給物權的各種變動提供有公信力的法律基礎。而所謂公信力，是指社會公眾信服、法律予以保障的法律效果。不動產登記具有國家公信力，這是不動產登記制度的本質特征，同時也是不動產登記的“權利正確性推定效力”的根據。不論當事人實際情況如何，司法機關只能首先以國家建立的不動產登記簿上記載的權利為正

確的權利，并以此建立不動產物權的交易秩序；同時，如果第三人依據不動產登記簿取得登記的權利，則他取得的權利當然應該得到保護（即上文所述之“善意保護作用”）。

需要注意的是，這里所謂的善意保護作用，與本文論述的善意取得制度是大不相同的。善意保護作用，其性質是不動產登記的一種法律效力，一旦完成了登記，自然而然就要依據法律而發(fā)生相應的效力。但是，本文所論述的善意取得制度，性質上應該理解為是法律出于保護交易安全等價值考慮而予以另行規(guī)定的一種所有權乃至其他物權的特殊取得方式。雖然乍看起來，兩種制度在結果上都是由第三人取得不動產物權，但是應該看到兩者的價值取向其實是不同的。如上所述，善意取得制度的價值取向偏重于第三人所代表的交易秩序的保護；“不動產登記的善意保護作用”當然也有這方面的考慮，但是它更加強調不動產登記所具有的國家公信力，維護的是國家的權威和信譽。我們需要明確的是，不動產物權登記的意義，就是完成物權公示原則的要求，通過登記為不動產物權交易提供具有國家公信力支持的、統一的、公開的法律基礎。因此，雖然“登記錯誤”這一現象是客觀存在的，但即使發(fā)生了錯誤，只要第三人是依據具有國家公信力的不動產登記簿取得的權利，就推定其為善意，并且受到國家的保護。

這樣的理解可能會受到他人的質疑，即質疑這種理解是否對真正的權利人過于不利。我們知道，根據我國善意取得制度的規(guī)定，善意第三人除了“善意”和“完成公示”這兩個要件之外，還必須具有“以合理價格轉讓”這一要件，也正是這個“合理價格交易”的要求體現了善意取得制度對市場交易中動態(tài)安全的保護。而缺少了這一要件的“不動產登記的善意保護作用”，似乎對真正的權利人保護過于不周到，即第三人即使無償也能夠從無處分權人處取得權利。

但是，事實并非如此，我國《物權法》已經在法律上建立了一整套應對“登記錯誤”的制度。《物權法》第19條至第21條分別規(guī)定了，更正登記和異議登記制度、預告登記制度、登記錯誤賠償責任分配等救濟措施。因此我認為，采用

第19條至第21條所規(guī)定的救濟措施才是解決“登記錯誤”這一問題的正確路徑，而且這樣能夠更好地保護真正的權利人。

我國《物權法》第19條是關于更正登記與異議登記的規(guī)定。所謂更正登記是指不動產物權人或者登記機關發(fā)現登記錯誤而進行的予以更正的登記；異議登

記是事實上的權利人以及利害關系人對于現時登記的權利的異議的登記，它的主要特征是臨時性，因為異議登記中的不動產物權處于一種不穩(wěn)定的法律狀態(tài)，所以需要督促申請人盡快通過司法途徑加以解決。《物權法》第20條規(guī)定了預告登記制度。所謂預告登記是為保全關于不動產物權的請求權而將此權利進行的登記，它的本質特征是使被登記的請求權具有物權的效力，即納入預告登記的請求權具有排他效力，以此來保證請求權得以順利實現。

如上所述，預告登記制度實際上具有“未雨綢繆”的保護作用；更正登記和異議登記是允許真正權利人對不動產登記簿發(fā)起挑戰(zhàn)的途徑。除此之外，登記錯誤賠償責任的分配也充分表達了國家對維護自身公信力所下的決心：《物權法》

第21條第2款明確將登記機關的責任規(guī)定為嚴格責任，即出現錯誤，登記機關就要負責賠償損失。雖然這種嚴格責任的合理性值得商榷，但是這剛好從一個側面體現了國家維護不動產登記簿公信力的價值取向。由此可見，不動產登記制度內部事實上已經存在一整套解決“登記錯誤”的救濟途徑了。

因此，我的結論是，不動產善意取得制度并不應該被理解為是解決“登記錯誤”的方法，不動產登記過程中出現的問題，應該在相關聯的領域內加以救濟，不能因為最終結果的類似而歸因到不動產善意取得制度中去。雖然在《物權法》以外有了建設部頒布的《房屋登記辦法》國土資源部頒布的《土地登記辦法》，但總體上看現行立法對不動產登記錯誤的救濟措施規(guī)定的較為簡略。制度構建需要一定的過程，我們需要做的是在實踐中不斷發(fā)展不動產登記制度。用不動產善意取得制度來解決不動產登記錯誤，不僅在理論上存在缺陷，在實務中也不利于不動產登記救濟制度的適用和完善。

下面是第二個問題點，即對于我國《物權法》107條制度設計的一些思考。世界各國針對脫離物是否采用善意取得制度的問題上，大致存在三種立場。第一種是“否定說”，即完全否定此制度的采用。這種立場將所有權神圣不可侵犯作為原則，強調財產“靜的安全”。以挪威和丹麥為代表的北歐國家和葡萄牙及南美大部分國家均拒絕承認贓物的善意取得。現行的《俄羅斯聯邦民法典》第302條第2項規(guī)定，“如果財產系從無權轉讓的人那里無償取得，則財產所有人

在任何情況下均有權要求返還該財產”。第二種是“肯定說”，即完全肯定此制度的采用，此種立場著眼于保證財產的動態(tài)流轉以及市場交易秩序的保護。采取肯定說的代表國家是英國、美國、意大利和荷蘭，如1952年《美國統一商法典》第2403條中規(guī)定：具有可撤銷的所有權的人有權向按價購貨的善意第三人轉讓所有權。當貨物是以買賣交易的形式交付時，購貨人有權取得其所有權。第三種是“折衷說”，也稱為“中間法”立場，采納這種立場的代表國家是日本、德國以及瑞士等?！度鹗棵穹ǖ洹返?34條第2款規(guī)定：動產被拍賣或經專營同類商品的商人轉賣的，對第一位及其后的善意取得人，非經補償已支付的價款，不得請求返還。我國臺灣地區(qū)“民法”第949條規(guī)定：善意取得之動產如為盜贓或遺失物時，喪失動產之被害人或遺失人，自被盜或遺失之時起2年內，得向占有人請求回復其物；第950條規(guī)定：盜贓或遺失物，如占有人由拍賣或公開市場，或由販賣與其同種類之物之商人，以善意買得者，非償還其支出之價金，不得回復其物。從我國《物權法》第107條可以看出，我國采納的是一種“中間法”立場。

關于“中間法”立場，尹田教授有過這樣的評述，我認為這很值得與大家分享：“從社會心理的角度出發(fā)，可以發(fā)現，如果說，在委托物被無權處分的情形，所有權人的信賴被辜負所激起的社會同情尚不至過于強烈的話，那么，遺失物尤其是盜竊物的所有人的遭遇，則通常會博得更多的社會同情。這是因為，盜竊（甚至搶劫）直接傷害人們的正義情感，且任何人都可能成為盜竊行為的受害者，而‘銷贓’行為的惡劣性，則使此種‘交易’本身就帶有邪惡的特征，所謂購買人的‘無辜’，常常值得懷疑，因此，在贓物購買人與受害人之間，社會同情心理的天平，自然地會向受害人傾斜，此時，占有公信力亦即交易安全保護之說服力，顯得極其孱弱。而這正是多數國家采‘中間法’立場的根本原因”。

而對于原權利人取回原物這種制度設計，我想引用孫憲忠教授在評論物權無因性理論時的一段話：“如果站在自然經濟的田園牧歌式經濟的基礎上，我們也許能夠理解一個自耕農民對于一頭耕牛的所有權返還的必要性；但是如果站在現代市場經濟體制的基礎上，如果我們看到農民養(yǎng)牛只是為了銷售，那么我們就不會對于牛的所有權不能或者不必返還那么沖動，那么大加斥責?！?/p>

同時，我們很容易就可以發(fā)現，無論原權利人是否要求追回原物，如果無處分權人無力支付賠償，原權利人所受到的損害都無法得到補償，這一“買回”原

物的做法其實最終只是對善意受讓人的保護而已，而對所有人而言毫無實益。

第107條后半段的規(guī)定可以看作是一種對正常市場秩序的保護，正是由于是正常的交易過程，所以善意第三人的利益不能受到損害，這其實又一次強調了善意取得制度的基本價值取向是保護交易安全。但是就像上文引用的論述所評論的，這種把“原權利人有權追回遺失物”作為一種表面上的原則，而事實上卻在后面追加了一個適用范圍相當廣泛的“例外”的立法方法，可能只是一種“純粹的法律上的虛偽”。

既然善意取得制度的主要價值取向是在保護交易安全，那么我們不妨將之貫徹到底，即規(guī)定由拍賣或從有經營資格的商家購得的遺失物，可以由善意第三人取得。但同時必須強調，遺失物與委托物的區(qū)分的確是必要的，如果完全不加以區(qū)分，那么無疑在很大程度上保護了“知贓買贓”，從而也間接地助長了偷盜行為。因此，問題的關鍵點是如何對遺失物與委托物這兩種不同情況的善意取得加以區(qū)分。

遺失物善意取得的“善意”要件不同于委托物善意取得。從第107條來看，這里“善意”的判定標準更為復雜，并且采取了一種不同的舉證責任分配設計。受讓人如果想要拿回自己所支付的價款，則必須證明自己是通過拍賣或從具有經營資格的經營者處購得的，即出示購買時取得的發(fā)票或其它相關證明?？梢钥闯?，這里的“善意”已經不再是“不知而且不應知”那么簡單了，善意第三人必須出示特定的證據才能證明自己的主觀善意。而且，從這句話的闡述方式來看，這里的舉證責任分配不是由原權利人主張第三人為惡意（這幾乎是不可能的），而只能是由第三人自己通過舉證證明自己購買途徑具有正當性來證明自己的“善意”。

除此之外，“以合理價格轉讓”這一要件也具有了更加重要的地位。法律明確列舉了需要通過拍賣或者從有經營資格的經營者處購買等正規(guī)途徑購得該物，那么“合理價格”的認定也應該比原來更加具體和嚴格，甚至可以存在一個相對客觀的評判標準。這樣，當受讓人在完成上述“正規(guī)市場途徑”的舉證之后，還必須要經過是否以“合理價格轉讓”的認定。如果不符合這一標準，第三人就會陷入“雖然在正規(guī)市場交易，但是以不合理低價購得該物”的質疑，那么第三人的主觀心態(tài)就不能被認定是善意，自然不能適用善意取得，該物應該由原權利人追回。

這種區(qū)分的好處在于：第一，消除了“買回自己之物”這種既尷尬又無實益的局面；第二，擺脫了現行第107條前后立場不一致的矛盾，貫徹了善意取得制度保護交易安全的基本價值取向；第三，通過對“善意”界定的區(qū)分，也在一定程度上扶平了“社會同情心理的天平”。

第三篇：合同與物權效力,善意取得案例

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合同與物權效力，善意取得案例

一、關于合同效力和物權效力區(qū)分的問題以及預告登記防止“一房多賣”的問題

點評律師：鼎立所首席合伙人施杰律師

案例：某開發(fā)商甲將房屋賣給乙，合同約定，若逾期不交房，開發(fā)商將承擔五萬元的違約金。合同簽訂后，開發(fā)商甲未在房產管理部門辦理登記手續(xù);此后，甲又將同一套房屋賣給丙，并辦理登記手續(xù)。

本案涉及的問題：

1、乙簽訂合同后未辦理登記手續(xù)，其房屋買賣合同是否生效?乙要求甲承擔違約金的請求能否得到支持?

2、乙能否主張甲和丙的合同無效?乙與甲先簽合同，丙后簽，但丙辦理了登記手續(xù)，那么丙是否對該訴爭房屋享有物權?

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3、將來遇到類似情況，乙應該怎樣維護自己的權利?

該問題涉及到合同效力和物權效力區(qū)分的問題以及預告登記防止“一房多賣”的問題。

立法背景：

當事人之間買賣房屋未經登記的情況錯綜復雜，如果以登記為合同生效要件，那么，在因出賣人的原因而未辦理登記手續(xù)的情況下，在房屋價格上漲之后，出賣人有可能以未辦理登記將導致合同無效為理由，要求確認合同無效并返還房屋，這樣，將有可能損害善意買受人的利益。尤其是在房屋已經交付使用，買受人對房屋進行了裝修的情況下，如果因未登記而確認合同無效并返還房屋，將可能妨礙現有的財產秩序。此外，如果因為未辦理登記而導致合同無效，非違約方將無法要求違約方承擔違約責任。如果嚴格區(qū)分合同效力和登記效力，以及建立預先登記制度，則可以防止此種現象的發(fā)生。

分析本案：

《物權法》第十五條規(guī)定：當事人之間訂立有關設立、變更、轉讓和消滅不動產物權的合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外，自合同成立時生效;未辦理物權登記的，不影響合同效力。實際上明

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確了以下觀點：當事人雙方訂立了房產買賣合同之后，合同就已經生效，如果沒有辦理登記手續(xù)，房屋所有權不能發(fā)生轉移;違約的合同當事人一方應當承擔違約責任。

同時，《物權法》第二十條規(guī)定：“當事人簽訂買賣房屋或者其他不動產物權的協議，為保障將來實現物權，按照約定可以向登記機構申請預告登記。預告登記后，未經預告登記的權利人同意，處分該不動產的，不發(fā)生物權效力。”預告登記所登記的，不是不動產物權，而是目的在于將來發(fā)生不動產物權變動的請求權?！段餀喾ā逢P于預告登記的規(guī)定，使被登記的請求權具有物權的效力，也就是說，進行了預告登記的請求權，對后來發(fā)生的與該項請求權內容相同的處分行為，具有對抗的效力，這樣，所登記的請求權就得到了保護，購房者將能夠獲得約定買賣的房屋，這對預防商品房銷售中一房二賣起著特殊的作用。

本案中，甲乙之間簽訂的合同是雙方真實意思的表示，雖然沒有辦理登記手續(xù)，僅表明不能發(fā)生物權的變動。根據物權法十五條的規(guī)定，乙和甲之間簽訂的合同已經生效;乙要求甲承擔違約責任的請求將得到支持，甲將被判令支付五萬元的違約金并賠償乙的實際損失。同理，甲與丙之間簽訂的房屋買賣合同屬于有效合同，由于辦理了登記，該訴爭房屋的所有權屬于丙。乙為避免遭遇一房二賣，將來在與開發(fā)商簽訂購房合同后，應向登記機構申請預告登記，預告登記后，法律咨詢s.yingle.com

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若開發(fā)商又將該房出售，雖然其與購房者簽訂的合同可能有效，但將不會發(fā)生物權的效力。

二、涉及善意取得的案例

點評律師：鼎立所主任江敏律師

案例：甲乙系夫妻。雙方于婚后購買一棟別墅，但產權證上的所有權人登記為甲。后夫妻雙方感情惡化，甲遂私自將夫妻共有的該別墅賣給丙。丙在查詢了房產登記部門的登記簿確認甲是該房屋的所有權人之后，與甲簽訂合同。合同簽訂后，丙支付了房款，甲、丙到登記機構辦理了房產登記。乙知道后，將丙告上法庭，認為甲無權處分夫妻共同財產，甲丙簽訂的房產轉讓合同無效，丙應將該房產返還。

物權法實施之前可能的處理后果：

合同法第五十一條規(guī)定：無處分權的人處分他人財產，經權利人追認或者無處分權的人訂立合同后取得處分權的，該合同有效。反推過去，無處分權的人處分他人財產，權利人不予追認的，合同無效，因此，在物權法實施之前，法院將可能判決甲丙之間簽訂的合同無效。

《物權法》實施后，該判決結果將發(fā)生逆轉：

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《物權法》第106條規(guī)定，“符合下列情形的，受讓人取得該不動產或者動產的所有權：(一)受讓人受讓該不動產或者動產時是善意的;(二)以合理的價格轉讓;(三)轉讓的不動產或者動產依照法律規(guī)定應當登記的已經登記，不需要登記的已經交付給受讓人。受讓人依照前款規(guī)定取得不動產或者動產的所有權的，原所有權人有權向無處分權人請求賠償損失?！?/p>

《物權法》的該條規(guī)定是關于善意取得的規(guī)定。善意取得的條件是：

1、受讓人必須是善意的，不知出讓人是無權處分人。

2、受讓人支付了合理的價款。

3、轉讓的財產應當登記的已經登記(如房產)，不需要登記的已經交付給受讓人(如貨物)。三項條件必須同時具備，否則不構成善意取得。善意取得既適用于不動產，又可適用于動產。

本案中，由于甲乙是夫妻，而產權證上登記的房產所有權人是甲，根據《物權法》規(guī)定的不動產登記生效原則，丙有充分的理由認為產權證上的產權人甲有權處分房產，因此，其符合善意的條件;第二，丙取得該房產支付了合理的價款;第三，已經辦理了產權登記，完全符合物權法關于善意取得的規(guī)定，丙取得房屋所有權。法院將可能判決駁回乙要求丙返還房產的請求。

當然，乙的權利并非不能得到保障。根據《物權法》的規(guī)定，其

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有權請求甲賠償損失，甲應當將轉讓房產的款項作為與乙的夫妻共同財產而不能作為其自己的財產。

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第四篇：善意取得制度

善意取得

《中華人民共和國物權法》第106條正式確立了我國的善意取得制度。作為物權法乃至民法中的一項重要制度，該善意取得制度是我國民事立法和社會經濟發(fā)展的必然產物。依該條規(guī)定，對我國物權法所確立的善意取得制度應作廣義的理解，其作為我國民事立法中制度創(chuàng)新的積極成果，較傳統民法意義上的善意取得制度有了開拓性發(fā)展。

善意取得制度，是物權法上的一項重要制度。作為適應商品經濟發(fā)展需要而產生的一項交易規(guī)則，動產善意取得制度有助于穩(wěn)定社會經濟秩序，維護正常的商品交換。因而該制度業(yè)已在世界范圍內，被大多數國家和地區(qū)的民事立法所確認。我國現行民事立法尚未在整體上實現善意取得制度的立法化，關于這一制度的理論探討也未盡完備。如何構建我國的善意取得制度理論，從而為其立法化進行理論準備，就成為民法學上一個迫切需要解決的課題。筆者將從善意取得的起源、概念、動產所有權善意取得的構成要件、不動產的善意取得及善意取得的法律效果等方面闡述善意取得制度，期待著我國制定民法典，確認善意取得制度，促進社會主義市場經濟健康有序地發(fā)展。

正是由于我國傳統民法在法律制度的設計上，將善意取得制度與登記的公信力制度分別予以規(guī)定，所以才導致人們長期以來對善意取得制度理解上的爭議。有人認為兩種制度的差異不能調和，善意取得制度僅指動產的善意取得，不應也不能包括不動產的善意取得，因為不動產的善意取得問題系由登記的公信力制度規(guī)范之；有人則認為兩種制度可以統一，善意取得制度不僅指動產的善意取得，也應當且能夠包括不動產的善意取得。筆者同意后一種觀點，因為傳統民法的善意取得制度與登記的公信力制度在理論基礎上并不存在實質性的差異。其歸根結底是物權的公示公信原則的邏輯結果，兩者創(chuàng)制的目的是一致的，其在功能上可謂異曲同工。在促進交易便捷、保護交易安全和維護善意受讓人的利益方面并無二致。因此，對善意取得制度的理解宜根據具體情況作狹義與廣義之區(qū)分。狹義的善意取得制度系指傳統民法意義上的善意取得制度，即動產善意取得。其界定如上所述。廣義的善意取得制度系指適用范圍涵蓋動產、不動產及其他物權的善意取得制度。其界定如下：善意取得，又稱即時取得，指無處分權人將其占有的動產或者錯誤登記在其名下的不動產轉讓給善意第三人或者為善意第三人設定他物權，在符合一定條件的前提下，善意第三人依據法律的規(guī)定取得動產或者不動產所有權或者他物權的制度。

善意取得制度的淵源十分復雜，多數學者認為善意取得制度發(fā)源于日爾曼法的“以手護手”原則。近代以來，為了保證交易安全和便捷的需要，善意取得制度進一步吸收了羅馬法上的時效取得中善意要件，逐漸完善和發(fā)展起來。善意取得制度是通過第三人在交易時對占有的公信力的信賴，對于已登記的不動產則是對登記公信力的善意信賴，通過這種善意信賴來保護第三人即無辜毫不知情者的合法權益，進而維護已形成的新的財產關系，穩(wěn)定社會秩序，阻斷原所有入對該物的追及力。

我國善意取得制度具有以下特點:①統一適用于動產和不動產。②統一適用于所有權和他物權。③構成要件比較嚴格，以利于兼顧所有權的保護與交易安全的維護。④從反面規(guī)定了不適用善意取得的情形。《物權法》第107條規(guī)定，遺失物贓物等占有脫離物不適用善意取得。

從本質上說，善意取得制度是一種以犧牲財產所有權的靜的安全為代價來保障財產交易的動的安全的制度。在符合善意取得條件的情況下，善意取得制度適用的結果是，由善意第三人取得所有權或者他物權，而真正所有權人的所有權消滅或者所有權上產生他物權的負擔。但是，善意取得制度并非完全不考慮對原所有權人的保護，而是在優(yōu)先保護交易安全的前提下，兼顧所有權人利益的保護。善意取得制度的主要立法目的在于協調由無權處分行為所產生的善意第三人與物的所有人之間的矛盾，其結果是物的原所有人喪失權利，而善意第三人取得權利。也可以說，善意取得制度解決了當靜的財產安全與財產交易時動的財產安全發(fā)生沖突時，兩方面利益的取舍問題。對財產靜的安全的保護以保護原所有人的利益，為了維護靜態(tài)的社會秩序和平穩(wěn)定；當涉及財產交易時，對財產動的安全的保護則為保護善意第三人的利益，形成動態(tài)的社會秩序的的同時，追求社會效益的最大化。在現代社會，市場經濟日益繁榮發(fā)展，財產的流通更為頻繁，社會秩序不可能永遠靜止，一成不變，因此，維護動態(tài)的社會秩序，保護財產交易中動的財產安全迫在眉睫，必須完善善意取得制度。當今，承認善意取得制度，保護財產交易動的安全，對促進社會經濟穩(wěn)定有序地發(fā)展，是十分必要的。善意取得制度，作為在物權法領域優(yōu)先保護交易安全，在債權法領域兼顧所有權的保護，具有以下功能：①有利于維護交易安全，維護公共利益;②有利于降低交易成本，鼓勵交易，促進物的流轉;③有利于充分發(fā)揮物的效用，促進物盡其用。

構成要件是善意取得制度的重要內容和組成部分。善意取得制度與登記的公信力制度的構成要件及其具體要求差異很大而且較為復雜。正因為我國物權法動產的善意取得和不動產的善意取得合并在一起作出規(guī)定，從而統一和簡化了善取得的構成要件。根據《物權法》第106條的規(guī)定，適用善意取得制度應具備如構成要件：1．無處分權人處分了他人財產。2．受讓人受讓該財產時是善意的。3．受讓人以合理的價格有償取得。4．轉讓的財產依照法律規(guī)定應當登記的已經登記，不需要登記的已經交付給受讓人。應當注意的是，盡管物權法將動產善意取得和不動產善意取得的構成要件統一起來作了規(guī)定，但畢竟動產與不動產的公示方法

是不同的，因此，并不排除在構成要件的具體要求上仍然會存在一些區(qū)別。所謂準善意取得，是指善意取得所有權之外的其他物權。無處分權人進行處分，并不限于所有權，還包括在標的物上設定用益物權和擔保物權，此種情形，如果受讓人善意，同樣發(fā)生該項物權的善意取得。由于傳統民法中善意取得制度僅適用于動產，因此準善意取得的準用范圍也限于以動產為客體的他物權。同時由于其善意取得須以取得物之占有為構成要件，故傳統民法中準善意取得的范圍極為有限，主要指質權。因為傳統民法中的他物權，除質權外，均主要以不動產為客體。與之不同的是。我國的善意取得制度統一適用于動產和不動產，相應地，準善意取得的準用范圍也不限于以動產為客體的他物權。諸如以不動產為客體的房屋抵押權、地役權等他物權均可準用于準善意取得。我國正處于經濟社會高速發(fā)展階段，所有權類型的多樣化、商品交易活動的日益頻繁的現實，要求立法由 原來保護所有權靜態(tài)安全的價值取向轉變?yōu)楸Ｗo交易動態(tài)安全的價值取向。作為物權法乃至民法中的一項重要制度，善意取得制度是我國民事立法和社會經濟發(fā)展的必然產物。我國善意取得制度將以其特有的創(chuàng)新精神充分有效地發(fā)揮其促進交易便捷、保護交易安全、維護市場交易秩序和諧的制度功能。

適于善意取得的不動產，一定是發(fā)生了登記錯誤的不動產。如果不動產上沒有發(fā)生登記錯誤，則不會有錯誤登記的公信力產生，也就不符合善意取得的要件。不動產登記錯誤的發(fā)生，常見于以下三種情形：① 共有的不動產登記在一個人名下。② 因履行無效合同發(fā)生的不動產登記錯誤。③ 因其他原因發(fā)生的登記錯誤。

能夠適用善意取得的動產，原則上限于占有委托物。所謂占有委托物，指基于真正權利人的意思而喪失占有的物。如基于租賃、保管合同關系，由承租人、保管人直接占有的動產。此外，借用物、運輸物、承攬物、試用買賣物、質物均屬于占有委托物。

《關于貫徹執(zhí)行(中華人民共和國民法通則)若干問題的意見》(試行)(以下簡稱《意見》)第89條的規(guī)定：“共同共有人對共有財產享有共同的權利，承擔共同的義務。在共同共有關系存續(xù)期間，部分共有人擅自處分共有財產的，一般認定無效。但第三人善意有償取得該項財產的，應當維護第三人的合法權益。對其他共有人的損失，由擅自處分共有財產的人賠償?！睂τ谶@一司法解釋,筆者認

為，該司法解釋并不能表明善意取得制度在我國民事立法或司法實踐中的確立。這是因為，首先，該條司法解釋的立法目的并非規(guī)定所謂善意取得制度，而是針對部分共有人擅自處分共有財產行為所作的相應法律評定。其次，該條司法解釋的具體內容與善意取得制度的基本內容相差甚遠。但是，就強調維護善意第三人的合法權益而言。該司法解釋卻首次從我國民事立法層面體現了善意取得制度的思想。而且，其體現出來的善意取得制度的思想較傳統民法更具中國特色，其肯定共同共有財產可以善意取得，即表明沒有將不動產排除在善意取得的適用范圍之外。因為該條中雖未明確說明共同共有財產的范圍，但此條解釋中的“共同共有財產”顯然既包括動產也包括不動產，而且就此司法解釋演變生成的歷程而言，其實質是指共同共有的不動產，而且主要是指共同共有的房屋。

第五篇：不動產善意取得制度研究文檔

不動產善意取得制度研究

孫 積 星

根據傳統的的民法理論，善意取得又稱即時取得，指無權處分人將其占有的他人動產轉讓給第三人，如果第三人取得該動產是基于善意且是有償，第三人就依法取得了該動產的所有權或他物權。在此情況下，原權利人不得向第三人行使物權返還請求權，只能請求占有人賠償損失。

善意取得制度，是近代以來民法法系的一項重要制度，對于保護善意取得財產的第三人的合法權益，維護交易活動的動態(tài)安全，具有重要的意義。保護由所謂無權利者善意取得動產的制度乃是伴隨著財貨流通的擴大，因應流通安全的經濟要求，而生成和發(fā)展起來的。

由此可見，在傳統民法上，善意取得制度只適用于動產而不適用于不動產。而我國剛通過的物權法第106條明確規(guī)定了不動產的善意取得制度。《物權法》106條規(guī)定：無處分權人將不動產或者動產轉讓給受讓人的，所有權人有權追回；除法律另有規(guī)定外，符合下列情形的，受讓人取得該不動產或者動產的所有權：

（一）受讓人受讓該不動產或者動產時是善意的；

（二）以合理的價格轉讓；

（三）轉讓的不動產或者動產依照法律規(guī)定應當登記的已經登記，不需要登記的已經交付給受讓人。受讓人依照前款規(guī)定取得不定產或者動產的所有權的，原所有權人有權向無處分權人請求賠償損失。

本條的規(guī)定意義頗大，它將在我國確立統一的善意取得制度，即將動產與不動產的善意取得統一規(guī)定，將所有權與他物權的善意取得統一規(guī)定。這一規(guī)定，使得我國在不動產所有權取得方面與以往相比有了開拓性進展，因此有必要對我國這項制度創(chuàng)舉的必要性和合理性進行分析。

一、善意取得制度的歷史沿革

在民法發(fā)展史上，羅馬法上沒有建立過善意取得制度，概因其奉行“后手的權利不得優(yōu)于前手”以及“發(fā)現己物，我即收回”的原則。學界一般認為，日耳曼法中的“以手護手”原則，為善意取得制度的淵源。根據這一原則，占有是物權的外在表征，占有動產者即推定其為動產的所有者。對動產享有權利者也必須以對標的物的占有為前提，如果物的所有權人喪失了對物的占有，其權利的效力便會因此而減弱。所以，當所有者之物被占有人讓與第三人的情況下，所有人只能向占有人請求損害賠償，而不能向第三人請求物權返還。第三人依據“以手護手”原則取得所有權，是原權利人由于喪失對物的占有導致對其物的權利效力減弱的邏輯結果，而且在此也無須考察第三人是善意還是惡意。由此可以看出，“以手護手”原則與善意取得制度還存在相當的差距。在對該原則進行否定之否定的基礎之上，善意取得制度應運而生。善意取得制度在阻斷所有人對其物的追及力，維護善意受讓人的利益，保持財產動的安全與靜的安全之平衡等方面確有其他制度不可替代的作用，因此為當代兩大法系具有代表性的國家和地區(qū)所繼受，如大陸法系的德國、法國以及我國臺灣地區(qū)，英美法系的美國和英國。善意取得制度自其產生之日，就因其所特有的制度功能而受到許多國家的認同。

在我國學術界，對于不動產的善意取得，也至今也存在著兩種不同的觀點。

⒈否定說

這些學者們一般認為善意取得制度僅適用于動產領域，認為所謂善意取得，即指“無權處分他人動產的讓與人，于不法將其占有的他人交付于買受人后，若買受人于取得該動產時系出于善意，即取得該動產所有權，原動產所有人不得要求買受人返還?！雹?①

②① 《動產善意取得制度研究》，載梁慧星：《民商法論叢》,第13卷，法律出版社，2000年版，第33頁梁慧星、陳華彬：《物權法》，法律出版社，1997年版，第181頁

至于不動產，“因以登記為其公示方法，交易中不致誤認占有人為所有人”，“因為不動產登記制度的建立，第三人若再以不知不動產之權利狀態(tài)為理由予以抗辯已不可能?！?/p>

故在建立不動產登記制度后，“善意取得的原理以及規(guī)則在不動產法領域已經無法適③用。”

即使存在“不動產準用動產善意取得的必要，也僅在違章建筑等極少數未進行保存登記的不動產之上?！?/p>

對于“已登記的不動產發(fā)生登記錯誤，應通過公信原則或登記更正程序來解決，不適用善意取得?！?/p>

⒉肯定說

持肯定觀點的學者們認為，應承認不動產善意取得。他們認為我國《最高法院關于貫徹執(zhí)行〈中華人民共和國民法通則〉若干問題的意見》第89條關于共同共有財產善意取得的規(guī)定，就包括了共同共有不動產的善意取得。認為“如果買受人在買受該不動產時為善意無過失，則采犧牲其他共有人的利益，而維護交易秩序和交易規(guī)則的立場，確認買賣關系有效。⑥并且，在現代社會中，“無論現代不動產登記制度多么獨立、完善，仍不能完全避免登記權利內容與實際權利狀態(tài)不一致的情況發(fā)生”，⑦

因而存在不動產無權處分的可能。所以，僅以“交易方不會誤信不動產占有人為有權處分人而與之交易”為理由，一概排斥不動產善意取得制度之適用是缺乏根據的，對于相信登記公示力而自無權處分人處取得不動產的善意第三人而言，也有失公允。⑧

二、不動產善意取得的立法實踐與借鑒意義

在德國、瑞士以及我國臺灣民法典中都明確規(guī)定了不動產的善意取得制度。如《德國民法典》第892條規(guī)定：為了權利取得人之利益，關于由法律行為取得土地上權利，或取得此項權利之其他權利各項情形，應將土地登記簿上登載的內容，當做真實，但對于真實曾有異議登記，或權利取得人已知其不真實者，不在此限。土地登記簿內曾經登記之權利處分，曾為特定人之利益而受有限制者，只限于土地登記簿上有明顯限制或權利取得人已知有此限制時，對于權利取得人始生效力。權利取得人知有前項事實的時期，在取得權利須登記者，以提出申請登記時為標準?！度鹗棵穹ǖ洹返?73條第一款規(guī)定：出于善意而信賴不動產登記簿的登記，因而取得所有權或其他權利的人，均受保護。我國臺灣地區(qū)的《土地法》第四十三條也規(guī)定：依本法所為之登記，有絕對效力。在1993年完成的《民法物權編部分修文草案》第759條第二項：因信賴不動產登記之善意第三人，依法律行為為物權變動之登記者，其變動之效力，不因原登記無效或撤銷之原因而受影響。

我國在物權法頒布以前，在相關司法解釋中也有不動產善意取得的相關規(guī)定，如根據最高人民法院《關于貫徹執(zhí)行〈中華人民共和國民法通則〉若干意見》（試行）第89條規(guī)定：“共同共有人對共有財產享有共同的權利，承擔共同的義務。在共同共有關系存續(xù)期間，部分共有人擅自處分共有財產的，一般認定無效。但第三人善意、有償取得該項財產的，應當維護第三人的合法權益；對其他共有人的損失，由擅自處分共有財產的人賠償?！痹摋l中雖未明確說明共有財產的范圍，但解釋上理應包括不動產。

梁慧星、陳華彬：《物權法》，法律出版社，1997年版，第185頁

于海涌：《物權變動中第三人保護的基本原則》，載《法律科學》，2001年第4期

③孫憲忠：《物權法基本范疇及主要制度的反思》（下），載《中國法學》，1999年第6期

④王利明、王軼：《動產善意取得制度研究》，載《現代法學》1997年第5期

⑤王利明：《試論我國不動產登記制度的完善》（上），載《求索》，2001年第5期

⑥楊立新：《共同共有不動產交易中的善意取得》，載《法學研究》，1997年第19卷第4期

⑦李建偉：《不動產善意取得制度初探》，載《中央政法管理干部學院學報》，2000年第3期

⑧李曉云：《亂花漸欲迷人眼—追問不動產善意取得》，載《法學研究》，2004年第17卷第6期①②①②④⑤

三、不動產善意取得制度的理論和制度基礎

（一）不動產善意取得的理論基礎

善意取得制度淵源于古日耳曼法的“以手護手”原則。依據該原則，占有是物權的外形，占有動產者，即推定其為動產占有人，而對動產有權利者，也須通過占有標的物而加以表現。因此，有權利者未占有其物時，其權利之效力便因此而減弱。任意將自己的動產交付與他人者，僅能向相對人請求返還，若該相對人將動產讓與第三人時，則僅可向相對人請求損害賠償，而不得向第三人請求返還其動產。“以手護手”原則注重權利的外觀，并以權利的外觀視為權利的表征。這雖然是與古日耳曼法時觀念的所有權并未生成發(fā)展起來具有密切的關系，但它卻適應了商品經濟的發(fā)展和保護交易安全的客觀需要，因而顯示了其極強的生命力。后世的德國民法、瑞士民法等基本上采用于“以手護手”原則的權利的外觀標準，把不動產登記和動產的占有作為物權的法定公示形式，以蓋然性的推定方式來判斷物權的正確性，而不是從客觀真實的角度來界定的正確性。

“以手護手”原則雖然并未蘊含交易安全的理念，但權利外觀理論在吸收其占有為權利之“外衣”的觀念的基礎上，并吸納羅馬法的“善意”要件，逐漸生成發(fā)展起來，并成為占主流地位的學說。

日耳曼法的物追及制度及其限制基礎深深地根植于日耳曼固有的公示思想里，這個思想的現代表現就是善意取得制度。按照物權的公示原則，物權正確性的實質通過法律認可的形式反映出來，即不動產登記簿上記載的不動產物權和動產占有的事實表征的物權是正確的物權，這就是物權公示所具有的權利正確性推定效力。根據該推定效力，善意第三人信賴不動產的登記或動產占有的表征，而與不動產登記名義人或動產占有人為交易時，縱使其表征與實質的權利不符，對于信賴此表征的善意第三人亦不生任何影響，該善意第三人取得的物權受法律保護。權利外觀理論是為了因應近代資本主義經濟的發(fā)展對交易安全之保護要求而誕生的，它將當事人內部諸要素切斷，是當事人之間的內部情勢不致外溢，而影響、害及第三人，把權利及法律關系的外相形態(tài)作為相對人利益的保護標準。③

善意取得制度的前提是觀念的所有權的產生。由于占有與本權分離現象的存在，始有善意取得制度存在的現實根據和意義。若占有人與所有人合而為一，則根本無善意取得制度適用的余地。觀念所有權的發(fā)展，使得占有與本權分離的現象增多，從而為保護善意第三人之正當利益以保護交易安全，而發(fā)展出善意取得制度。近代各國物權公示方法的統一為善意取得制度的適用提供了基礎。德國民法理由書曾言“在動產交易里，對善意取得者確保取得的安全甚為重要。在不動產，對登記簿公正之信賴予以法的保護。在動產，代替登記簿者乃讓與人的所持與占有，它們構成了應受保護的善意的基礎。”由此可見，占有與登記都具有表征本權的功能。占有之所以具有表征本權的功能，乃在于占有“外觀之狀態(tài)與實際之情形，一般而言系八九不離十。”因此,“基于此項概然性，占有即具有事實支配標的物之外觀，自應具有本權。”

然而，隨著現代社會和市場經濟的發(fā)展，觀念的所有權得到了進一步的發(fā)展，從而致使占有與本權分離的現象經常發(fā)生，使得近代以來占有通常表征本權的命題受到挑戰(zhàn)。占有與本權的時常分離，使得占有作為動產的公示方法就不再充分，不能當然地推定對動產實行實際支配的占有人即為該動產的所有人，尤其在所有權保留和讓與擔保的場合，以占有人的占有這樣的權利外觀認定其為動產的所有人，更顯得可疑。這就使得善意取得制度賴以存在的基礎發(fā)生了動搖。觀念的所有權通過一定外形加以明示的公示原則，在動產物權于事實上被孫憲忠、常鵬翱：《論法律物權和事實物權的區(qū)分》，載《法學研究》，2001年第5期

〔日〕安永正昭：《動產的善意取得制度的考察》，轉引自肖厚國：《動產善意取得制度研究》，載梁慧星：《民商法論叢》,第13卷，法律出版社，2000年版，第53頁

③肖厚國：《動產善意取得制度研究》，載梁慧星：《民商法論叢》,第13卷，法律出版社，2000年版，第54頁①②①②

放棄，從而外形再也無法肩任表明物權存在的機能。這樣由公示原則導出的公信原則便失卻了其前提。

在不動產領域，則不存在上述情形。由于不動產登記制度的建立和完備，不動產的登記由官方統一進行，使不動產登記簿上記載的權利與真實權利狀態(tài)保持一致有著較高的保障，因而社會公眾可以信賴登記簿上所記載的權利即為真實的權利。既然動產占有因其概然性可生公信力，以登記為公示方法的不動產發(fā)生登記與實際權利不符的情形遠較動產為少，因而具有更高的概然性，從而更具有公信力。因此，善意第三人因信賴不動產登記簿的記載而與登記名義人為交易時，即使存在登記與本權分離的情形，善意第三人亦可獲其利益，除非有他人向登記機關提出異議并已記載于登記簿上的情形。

（二）不動產善意取得的制度基礎

考察先進國家的立法，各國對不動產善意取得規(guī)定不一?！斗▏穹ǖ洹返?279條規(guī)定：“涉及動產物品時，占有即等于所有權證書。”由此條可知，法國法的善意取得僅適用于動產，這是因為，唯有動產適用于占有和根據占有對之作權利歸屬。

《德國民法典》第932條規(guī)定：“物即使不屬于出讓人，受讓人也可以因第929條規(guī)定的讓與成為所有權人，但在其根據上述規(guī)定取得所有權的當時非出于善意的除外?！钡?29條規(guī)定：“轉讓動產所有權需有所有權人將物交付于受讓人，并就所有權的轉移由雙方成立合意。受讓人以占有該物的，僅需轉移所有權的合意即可?！薄兜聡穹ǖ洹返?32條雖然未明確指出善意取得只適用動產，但其所指向的第929條則明確將物限定為動產，而且第932條規(guī)定與“動產所有權的去的和喪失”之下。《日本民法典》第192條第192條，《瑞士民法典》第708條，我國臺灣民法第801條，1952年《美國統一商法典》第2403條均有類似規(guī)定，將善意取得之適用限定為動產。因此，我國有學者斷言：“各國民事立法都規(guī)定只對動產交易依善意取得制度予以保護，而對不動產交易不適用善意取得制度?！?/p>

但是，《德國民法典》第892條又規(guī)定了可以基于相信土地登記公信力而取得土地上的權利，事實上突破了善意取得僅限于動產的限制，將善意取得的適用范圍擴大至不動產。瑞士則將善意取得制度適用于所有已登記的不動產。《瑞士民法典》第973條第1款規(guī)定：“出于善意而信賴不動產登記簿的登記，因而取得所有權或其他權利的人，均受保護?！迸_灣《土地法》第43條亦規(guī)定：“依本法所為之登記，有絕對效力?！钡怯浻薪^對效力，系為保護第三人，將登記事項賦予絕對真實之公信力，俾第三人因信賴登記而取得土地權利時，縱令其登記原因無效或得撤銷，真正權利人亦不得以之對抗該第三人。

并且，臺灣地區(qū)經多年全面的檢討，于1999年3月完成《民法物權編部分修文草案》，與原有條文210條，增訂75條，刪除15條，修正127條，變動幅度甚大。在物權變動方面，為確保善意第三人的權益，以維護交易安全，明定不動產善意取得，于第759條第二項規(guī)定：“因信賴不動產登記之善意第三人，已依法律行為為物權變動之登記者，其變動之效力，不因原登記有無效或撤銷之原因而受影響?！笨梢?，各國關于不動產善意取得的立法規(guī)定，并非如有的學者所斷言。

然為何各國立法對善意取得是否適用于不動產存有如是差異？究其原因，主要在于各國的不動產登記制度不同。法國、日本以及美國的大多數州對不動產實行契據登記制度，該登記制度具有如下特點：（1）形式審查主義。登記官吏對于登記的申請，只進行形式上的審查，至于契據上所載權利事項有無瑕疵，則不予過問。（2）登記無公信力。已登記的權利事項，公眾不可信賴其為真實的權利狀況。德國、瑞士等國的不動產登記，實行權利登記制度，該登記制度的特點有：（1）實質審查主義。(2)登記具有公信力。

我國臺灣民法規(guī)定，不動產物權之變動，非經登記不生效力或不得為處分。至于登記，對于第三取得人之關系如何，以之讓與登記法，未為明文規(guī)定。

依臺灣“土地登記規(guī)則”第49條、50條之規(guī)定，登記機關接受申請案件后，應即依法

審查，如有瑕疵，應通知補正。由此可見，我國臺灣的土地登記制度亦實行實質審查主義。德國雖實行形式審查主義，但其采“窗口的審查”的同時，采取了公證制度。這樣，公證人便首先對內容進行審查。由于有此審查，登記管理縱只作形式的審查，也可保障登記的正確性。

因而德國的形式審查實可起到實質審查同樣的效果。只有正確的公示，公眾才有理由相信不動產登記有正確的權利歸屬，才能賦予不動產登記以公信力。在實行形式審查主義的國家，由于登記機關對登記事項有無瑕疵不予過問，因此經常會出現登記外觀狀態(tài)與實際情形不相一致。因不動產的登記缺乏公信力，善意取得制度也無法獲得其存在的基礎。并且，此時如將善意取得制度適用于不動產，則顯然不利于保護不動產所有權人的正當利益。善意取得制度的目的雖然在于保護交易安全，但從其產生發(fā)展的歷史背景來看，其意亦在于在當時片面強調靜的安全的社會現實中，保護動的安全，以適應社會經濟發(fā)展和財富增長的需要，平衡善意第三人與權利人之間的利益。因此，在設計善意取得制度時，不能片面的追求動的安全，而忽視了善意第三人與權利人之間的平衡。對不動產登記實行形式審查主義的國家未將善意取得制度適用于不動產，皆因如此將可能摧毀近百年來精心構建起來的所有權的法秩序。

我國對不動產登記實行實質審查主義，賦予不動產登記以公信力。依公示公信原則，只要無異議登記，即使登記所記載的權利與真實的權利狀態(tài)不符，因相信登記正確而與登記名義人進行交易的善意第三人，其所得利益仍受法律保護。我國雖然在《民法通則》中沒有確定不動產善意取得制度，但《最高法院關于貫徹執(zhí)行〈中華人民共和國民法通則〉若干問題的意見》第89條明確規(guī)定了共同共有財產的善意取得。此條解釋中的“共有財產”顯然既包括動產也包括不動產，而且就此司法解釋演變生成的歷程而言，其“實質是指共同共有的不動產，而且主要是指共同共有的房屋。”由此可見，我國實際上已經承認了不動產的善意取得。

我國有學者反對目前在我國建立不動產善意取得制度，理由在于“我國因國情所限，尚未建立起健全的不動產登記體系。”

筆者認為上述理由是缺乏依據的。我國目前“尚未建立起健全的不動產登記體系”，確屬真實，但這并不影響我國建立不動產善意取得制度。不動產公示登記的方法，為各國通例。不動產善意取得系借助登記的公信力原則來達到維護交易安全的目的。善意第三人因信賴登記而與登記名義人進行交易，縱使存在登記與本權分離的現象，善意第三人亦因其信賴登記的公信力而獲其利益。如不動產未予登記，即因缺乏登記的公信力，而第三人仍與無權處分人進行交易，則可推定第三人存在過失，不能適用善意取得。我國尚未建立起健全的不動產登記體系，主要指存在大量應登記而未登記的不動產的現象。但因未登記的不動產不能依公示公信原則而適用不動產善意取得，那么我國尚未健全的不動產登記體系對不動產善意取得制度并無實質影響。況且，我國《城市房地產管理法》第37條第6項規(guī)定，未依法登記領取權屬證書的房地產，不得轉讓。此規(guī)定排除了未登記的房地產適用不動產善意取得的可能。因此，筆者認為，我國尚未健全的不動產登記體系并不影響不動產善意取得制度存在的根基。

四、我國不動產善意取得制度的立法特點與具體適用

我國物權法明確將善意取得制度的適用范圍擴大到不動產是有其合理性和必要性的?？v觀外國立法例，對不動產的善意取得制度，存在不同規(guī)定的重要原因在于登記制度的差異。采登記形式審查的國家由于登記不具有公信力，所以善意取得就無法適用于不動產；采實質審查的國家由于登記具備了公信力，就使得不動產善意取得制度獲得了存在的基礎。在物權法立法過程中，關于我國到底采取何種審查方式存有爭議，不過從我國關于登記的傳統、物權法關于不動產善意取得的規(guī)定以及結合國外的立法例來看，我們可以推測立法者是傾向于

采取實質審查主義的。在此前提之下，肯定不動產登記制度的推定力和公信力便成為我國不動產善意取得制度存在的制度基礎。任何權利的存在必有其外在表征，動產以占有為其表征方式，不動產以登記為其表征方式。不過權利的表征畢竟不能等同于權利的真實狀態(tài)，在日常生活中當權利的外在表征與權利的實有狀態(tài)不符之時，如何實現當事人之間的利益平衡，則是物權法不能回避的一個問題。為了保護交易的安全和便捷，節(jié)約交易成本，當出現權利的表征與權利的實有狀態(tài)不符之時，就必須賦予該表征即登記以公信力。受讓人只要基于對于表征的信任而從事了交易行為，此時善意的受讓人就必須得到保護。不動產的善意取得與動產的善意取得具有本質上的共同之處，都是經由公示至公信，然后在公示權利與實際權利不符的情況下適用善意取得制度去消除權利的沖突。

根據我國物權法第106條規(guī)定，不動產的善意取得要符合以下要件：

第一，讓與人對讓與之不動產無處分權。

第二，受讓人取得不動產須基于有償的法律行為。這是善意取得制度保護交易安全基本理念的必然要求。要適用不動產的善意取得，受讓人取得不動產必須是通過買賣、互易等具有交換性的行為。如果是基于非法律行為取得不動產，則沒有適用善意取得的空間。

第三，受讓人須為善意。此處的善意我們可以理解為受讓人非基于故意和重大過失，而對轉讓人無處分權的情形不知情。

第四，已作權利的變更登記。登記是不動產物權存在的主要表征方式，如果受讓人沒有及時作權利的變更登記，也沒有善意取得適用的余地。

符合以上條件即可適用不動產的善意取得，原權利人只能向無權處分人要求賠償，而不能向受讓人行使物權請求權。

在適用不動產善意取得制度時，以下幾個問題應當引起注意：

（1）物權法中刪除了草案中關于不動產善意取得要求轉讓合同有效的規(guī)定。刪除這一規(guī)定是科學合理的，因為不動產善意取得適用的前提是無權處分，根據我國合同法第五十一條的規(guī)定，無權處分是效力待定的合同，所以此處規(guī)定轉讓合同的有效顯然會造成法律適用上的沖突?，F在刪除這一規(guī)定即能達到整個民法體系間的協調；又能滿足理論體系的內在邏輯。不過還需要注意的是，在不動產無權處分行為中去除無權處分這一因素外，其他的因素應當符合法律行為成立和生效的要件。如果存在無權處分之外的可以導致轉讓行為無效或可撤銷的因素，那也沒有適用不動產善意取得制度的空間。

（2）我國物權法規(guī)定了異議登記制度。所謂異議登記，就是將事實上的權利人以及利害關系人對不動產登記簿記載的權利所提出的異議記入登記簿，異議登記的法律效力是，登記簿上所記載權利失去正確性推定的效力，第三人也不得主張依照登記的公信力而受到保護。由此可見，在異議登記的情況下沒有善意取得制度適用的可能。

（3）對于土地所有權和違章建筑不適用善意取得。因為我國是社會主義公有制國家，土地屬于國家和集體所有，不存在個人對土地的所有權，沒有善意取得制度適用的必要。同時根據城市房地產管理法的規(guī)定，違章建筑的建造違反了強行法的規(guī)定，因此不能成為交易的標的物，所以不存在善意取得制度適用的問題。（作者單位：煙臺市芝罘區(qū)人民法院）