第一篇：不動產(chǎn)登記機構(gòu)整合后的思考及建議

不動產(chǎn)登記機構(gòu)整合后的思考及建議

自2014年全國啟動不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度改革以來，到目前為止，全國不動產(chǎn)登記職責(zé)機構(gòu)整合基本完成，各地已開始由一個不動產(chǎn)登記機構(gòu)頒發(fā)不動產(chǎn)權(quán)證書，不動產(chǎn)統(tǒng)一登記邁出了實質(zhì)性的步伐。然而，不動產(chǎn)登記機構(gòu)整合后在有些城市并沒有實現(xiàn)簡化環(huán)節(jié)、便民利民的目的，各類不動產(chǎn)還沒有實現(xiàn)有效的統(tǒng)一登記，需要引起有關(guān)部門重視和注意。

一、不動產(chǎn)登記機構(gòu)設(shè)置現(xiàn)狀

中央層面。2013年11月20日，國務(wù)院第31次常務(wù)會議明確，由國土資源部負(fù)責(zé)指導(dǎo)監(jiān)督全國土地、房屋、草原、林地、海域等不動產(chǎn)統(tǒng)一登記職責(zé)，基本做到登記機構(gòu)、登記簿冊、登記依據(jù)和信息平臺“四統(tǒng)一”。2014年5月7日，國土資源部辦公廳下發(fā)《關(guān)于在地籍管理司加掛不動產(chǎn)登記局牌子的通知》，明確在國土資源部地籍管理司加掛不動產(chǎn)登記局牌子，承擔(dān)指導(dǎo)監(jiān)督全國土地登記、房屋登記、林地登記、草原登記、海域登記等不動產(chǎn)登記工作的職責(zé)。根據(jù)中央要求，住建部負(fù)責(zé)制定房屋交易政策，協(xié)同國土資源部指導(dǎo)房屋登記工作；農(nóng)業(yè)部、林業(yè)局、海洋局等部門協(xié)同國土資源部指導(dǎo)相應(yīng)的不動產(chǎn)登記工作。

地方層面。各省、自治區(qū)也基本上按照中央的模式在國土資源廳設(shè)立不動產(chǎn)登記機構(gòu)指導(dǎo)監(jiān)督全省、全區(qū)土地登記、房屋登記、林地登記、海域登記等不動產(chǎn)登記工作。全國市（地、州、盟）、縣（市、區(qū)、旗）不動產(chǎn)登記機構(gòu)的設(shè)置有三種模式：

一是國土資源主管部門內(nèi)設(shè)不動產(chǎn)登記機構(gòu)或者在相關(guān)內(nèi)設(shè)機構(gòu)加掛不動產(chǎn)登記機構(gòu)牌子。將分散各部門的土地、房屋、林地、草原、海域登記職責(zé)整合，統(tǒng)一交由國土資源部門承擔(dān)，房屋交易職能仍由房屋管理部門承擔(dān)，采取“交易登記分離”的模式。全國絕大多數(shù)城市采取的是這種模式。

二是設(shè)立獨立的不動產(chǎn)登記機構(gòu)，將土地、房屋、草原、林地、海域等不動產(chǎn)登記職責(zé)都整合到不動產(chǎn)登記機構(gòu)，房屋交易管理職責(zé)也整合到不動產(chǎn)登記部門，實行“登記+交易”一體化模式。采取這種模式的如福州、常州，福州市不動產(chǎn)登記和交易中心、常州市不動產(chǎn)登記交易中心都屬于市政府直屬事業(yè)單位，房屋交易和登記職能都統(tǒng)歸不動產(chǎn)登記和交易中心承擔(dān)。這種模式大大簡化了辦證環(huán)節(jié)，真正實現(xiàn)了統(tǒng)一高效、便民利民。

三是在房地合一的基礎(chǔ)上整合林地登記、草原登記、海域登記職能，在國土房管部門設(shè)立不動產(chǎn)統(tǒng)一登記機構(gòu)，實行“房地合一”模式。比如：廣州、廈門、深圳、重慶、天津、青島、武漢東湖新技術(shù)開發(fā)區(qū)等地在不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度改革前，已實現(xiàn)房屋、土地統(tǒng)一登記。不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度改革后，又繼續(xù)整合林地、草原、海域登記職能，將隸屬于國土房管部門的原房地合一的登記機構(gòu)調(diào)整為不動產(chǎn)登記機構(gòu)。這種模式也簡化了辦證環(huán)節(jié)，實現(xiàn)了統(tǒng)一高效、便民利民。

二、不動產(chǎn)登記機構(gòu)整合后出現(xiàn)的情況

1.絕大多數(shù)城市房屋交易登記并沒有實現(xiàn)簡化環(huán)節(jié)、便民利民

不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度改革前，在房屋、土地登記分離的模式下，辦理房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓手續(xù)，先要在房屋登記部門辦理房屋登記，取得房屋所有權(quán)證后，然后再到土地登記部門辦理土地使用證。不動產(chǎn)統(tǒng)一登記后，在全國絕大多數(shù)城市“交易登記分離”的模式下，辦理房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓手續(xù)，還是要先到房屋管理部門辦理房屋交易手續(xù)，取得《交易告知書》，再憑《交易告知書》到不動產(chǎn)登記部門辦理不動產(chǎn)登記。程序并沒有簡化、資料也沒有減少。

2.林地、草原、海域等登記與房屋登記沒有實現(xiàn)有效統(tǒng)一

在不動產(chǎn)登記機構(gòu)整合的過程中，有的地方只是將房屋、土地登記職責(zé)進(jìn)行了整合，暫時還未整合林地、草原、海域等登記職責(zé)，僅僅實現(xiàn)了房屋土地的統(tǒng)一登記。即使有的地方整合后的不動產(chǎn)登記機構(gòu)職責(zé)包括了林地、草原、海域登記職責(zé)，但在窗口設(shè)置上仍單獨設(shè)置，沒有與房屋交易登記窗口連通，并沒有實現(xiàn)統(tǒng)一。此外，人民群眾、社會各界談?wù)摬粍赢a(chǎn)統(tǒng)一登記時，關(guān)注更多的也是房屋、土地的統(tǒng)一登記。

三、原因分析

不動產(chǎn)登記機構(gòu)整合后出現(xiàn)上述兩個問題，主要原因額以下幾個方面。

1.頂層設(shè)計不完善，房屋交易和登記被拆分

計劃經(jīng)濟(jì)時代，我國的房屋交易被政府監(jiān)管，房屋交易帶有濃厚的行政審批色彩。住房制度改革后，隨著市場經(jīng)濟(jì)的建立，房屋交易實行平等自愿原則，政府不能強行干涉，政府只在宏觀層面對房地產(chǎn)市場進(jìn)行調(diào)控。因此，在我國房屋登記實務(wù)中一直存在交易和登記兩個環(huán)節(jié)，但因兩項職能同屬房屋行政管理部門，并沒有形成“交易”和“登記”分離的局面。房屋登記推行的是房屋交易監(jiān)管?c權(quán)屬登記一體化管理，實行“一個窗口受理收件、一個窗口發(fā)證、一站式服務(wù)”，形成了交易與登記兩項業(yè)務(wù)相互融合、密不可分的局面，房屋交易相關(guān)職責(zé)嵌入房屋登記流程。

不動產(chǎn)登記機構(gòu)整合過程中，房屋登記被整合到國土部門，而房屋交易監(jiān)管仍由房屋行政管理部門負(fù)責(zé)。為此，國土資源部和住建部聯(lián)合下發(fā)“做好不動產(chǎn)統(tǒng)一登記與房屋交易管理銜接”的文件，強調(diào)“房屋登記等不動產(chǎn)登記職責(zé)將統(tǒng)一整合到不動產(chǎn)登記機構(gòu)，房屋交易管理職責(zé)繼續(xù)由房產(chǎn)管理部門承擔(dān)?！鞭k理辦理房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓手續(xù)，要先到房屋管理部門辦理房屋交易手續(xù)，取得《交易告知書》，再憑《交易告知書》到不動產(chǎn)登記部門辦理不動產(chǎn)登記。房屋交易和登記一體化被打破，交易和登記被拆分。辦證環(huán)節(jié)和原來一樣多，辦證時間長資料也未減少。

2.沒有充分認(rèn)識到各類不動產(chǎn)的不同

房屋物權(quán)屬于普通物權(quán)，林地、草原、海域物權(quán)屬于特別法上的物權(quán)，林地、草原、海域物權(quán)的設(shè)立、變動相比房屋物權(quán)的設(shè)立、變動，要受到嚴(yán)格的行政監(jiān)管，往往要取得相應(yīng)的行政審批手續(xù)才能辦理林地、草原、海域物權(quán)的設(shè)立、變動登記，行政審批是登記的前置程序。

此外，林木林地的登記、海域使用權(quán)的登記、土地承包經(jīng)營權(quán)的登記和房屋、土地的登記在登記客體、需要記載的客體自然屬性、登記要件、登記內(nèi)容上是有很大不同的，各有各的專業(yè)性。如：林權(quán)需要對森林、林木和林地位置、四至界限、林種、面積或者株數(shù)等數(shù)據(jù)進(jìn)行登記，而房屋所有權(quán)需要對房屋坐落、建筑面積、規(guī)劃用途、房屋結(jié)構(gòu)等進(jìn)行登記，兩者需要登記的內(nèi)容在很大程度上是不同的。數(shù)學(xué)上有一個運算規(guī)律叫合并同類項，只有要素相同的項才可以合并。將林木、海域等不動產(chǎn)與房屋、土地統(tǒng)一登記到一個登記簿是不適宜的，現(xiàn)行公布的《不動產(chǎn)權(quán)證書》和《不動產(chǎn)登記證明》在記載內(nèi)容上只將原房屋所有權(quán)證和土地使用證的記載內(nèi)容進(jìn)行了整合，而沒有過多的吸納林權(quán)證、海域使用權(quán)證等記載的內(nèi)容。因此，林地、草原、海域等登記與房屋登記沒有實現(xiàn)有效統(tǒng)一。

3.沒有認(rèn)識到不動產(chǎn)分散登記弊端的根源

有的專家學(xué)者在談到不動產(chǎn)統(tǒng)一登記時，言必稱其他國家和地區(qū)的不動產(chǎn)都是統(tǒng)一登記。然而有的專家學(xué)者在對其他國家和地區(qū)的不動產(chǎn)登記研究時，沒有全面考察其他國家和地區(qū)不動產(chǎn)統(tǒng)一登記的范圍。據(jù)相關(guān)資料顯示，德國的部分州對森林實行獨立登記，并沒有和房屋、土地統(tǒng)一登記。我國臺灣地區(qū)，林地也沒有和房屋、土地統(tǒng)一登記。因此，筆者認(rèn)為，真正給群眾帶來不方便的其實是房屋和土地分別登記帶來的不便，二者分別登記是產(chǎn)生不動產(chǎn)登記弊端的根源。一些學(xué)者將房屋和土地分離登記產(chǎn)生的問題無限擴(kuò)大到其他不動產(chǎn)，有以偏概全之嫌。試問哪個人會同時擁有房屋所有權(quán)、林地使用權(quán)、海域使用權(quán)、捕撈權(quán)、采礦權(quán)等不動產(chǎn)權(quán)利？哪個人會同時辦理這些權(quán)利的登記？有的人可能一生都不會與林業(yè)部門、農(nóng)業(yè)部門、海洋管理部門接觸。如果認(rèn)為不動產(chǎn)分散登記不方便就應(yīng)將所有的不動產(chǎn)統(tǒng)一登記，按照這種思維，為了方便是不是所有的動產(chǎn)登記也應(yīng)統(tǒng)一到一個部門登記？因此，筆者認(rèn)為不動產(chǎn)登記機構(gòu)整合出現(xiàn)上述兩個問題根本原因是沒有認(rèn)識到不動產(chǎn)分散登記弊端的根源，我國的不動產(chǎn)統(tǒng)一登記最根本的是要解決房屋和土地分別登記的問題，將房屋和土地統(tǒng)一到一個部門登記。

四、對策和建議

1.破除部門利益，繼續(xù)深化改革

目前，全國大多數(shù)城市雖然房屋和土地登記形式上實現(xiàn)了統(tǒng)一登記，但因房屋交易和登記被拆分，房屋交易職能由房管部門承擔(dān)，房屋登記由設(shè)立在國土部門的不動產(chǎn)登記機構(gòu)負(fù)責(zé)，實質(zhì)上并未統(tǒng)一。筆者認(rèn)為，為實現(xiàn)真正的統(tǒng)一登記，必須將房屋交易和登記職能進(jìn)行整合，可以采取福州、常州的做法，設(shè)立獨立的不動產(chǎn)登記機構(gòu)，將房屋交易管理職責(zé)也整合到不動產(chǎn)登記機構(gòu)；或者采取廣州、廈門、深圳、重慶、天津、青島、武漢東湖新技術(shù)開發(fā)區(qū)等“房地合一”的模式，將房管局和土地局合并，成立國土資源和房屋管理局或房地產(chǎn)管理局。

2.完善和加??林地、草原、海域登記

房屋物權(quán)屬于普通物權(quán)，主要受私法調(diào)整；林地、草原、海域物權(quán)屬于特別法上的物權(quán)，受公法影響較大。因此，基于林地、草原、海域物權(quán)的設(shè)立、變動、滅失受公法嚴(yán)格監(jiān)控的要求，以及對森林、草原、海洋等自然資源加強保護(hù)的趨勢要求，不宜強求將林地、草原、海域物權(quán)登記和房屋登記整合到一起。對于林地、草原、海域登記職能沒有整合到不動產(chǎn)登記機構(gòu)的，建議仍由相關(guān)行政管理部門負(fù)責(zé)林地、草原、海域登記；對于已經(jīng)將林地、草原、海域登記職能整合到不動產(chǎn)登記機構(gòu)的，建議國土資源部對現(xiàn)有不動產(chǎn)登記簿以及《不動產(chǎn)權(quán)證書》和《不動產(chǎn)登記證明》進(jìn)行調(diào)整以適應(yīng)林地、草原、海域登記要求?？山梃b德國、日本單設(shè)森林登記簿的做法，在不動產(chǎn)登記簿中單設(shè)林權(quán)、海域使用權(quán)登記簿。

陳品祿/責(zé)任編輯

第二篇：不動產(chǎn)登記條例立法 建議稿

不動產(chǎn)登記條例立法建議稿

目錄： 第一章 總則 第二章 登記機構(gòu) 第三章 登記類型 第四章 登記程序 第五章 基本登記單元 第六章 登記申請 第一節(jié) 申請人 第二節(jié) 申請 第七章 不動產(chǎn)登記 第一節(jié) 受理 第二節(jié) 登記載簿 第三節(jié) 不動產(chǎn)登記簿 第四節(jié) 不動產(chǎn)登記證明 第八章 法律責(zé)任

第一章 總 則

第一條 為明確不動產(chǎn)物權(quán)的歸屬，規(guī)范不動產(chǎn)登記行為，維護(hù)不動產(chǎn)交易安全，保護(hù)不動產(chǎn)權(quán)利人的物權(quán)，依據(jù)《物權(quán)法》等相關(guān)法律的規(guī)定，制定本條例。

第二條 權(quán)利人依法取得和法律法規(guī)未禁止交易的不動 產(chǎn)，可以設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動產(chǎn)物權(quán)。

不動產(chǎn)，是指土地、房屋、草原、林地、海域等地上定著物。

第三條 不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生物權(quán)效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生物權(quán)效力，但法律另有規(guī)定的除外。

第四條 不動產(chǎn)登記，是指不動產(chǎn)登記機構(gòu)根據(jù)不動產(chǎn)登記申請人的申請，依法對其設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動產(chǎn)物權(quán)的材料進(jìn)行確認(rèn)并在不動產(chǎn)登記簿上予以記載公示的具體行政行為。

不動產(chǎn)登記簿：是指由不動產(chǎn)登記機構(gòu)制作、管理和保存的記載公示不動產(chǎn)物權(quán)歸屬和內(nèi)容的專用簿冊。

第五條 根據(jù)登記的不動產(chǎn)是否發(fā)生物權(quán)變動效力分為正式登記和預(yù)告登記。

正式登記又稱本登記或終局登記，是指能夠直接發(fā)生物權(quán)變動效力的不動產(chǎn)登記。

預(yù)告登記，是指為保障不動產(chǎn)交易取得方將來實現(xiàn)物權(quán)，對其所交易的不動產(chǎn)進(jìn)行的保全性登記。

第六條 不動產(chǎn)登記實行自愿申請登記原則。第七條 不動產(chǎn)登記實行依法登記原則。第八條 不動產(chǎn)登記實行統(tǒng)一登記制度。第九條 不動產(chǎn)登記實行登記收費制度。第十條 實行不動產(chǎn)登記信息公示制度。

第二章 登記機構(gòu)

第十一條 國土資源部負(fù)責(zé)指導(dǎo)監(jiān)督全國土地、房屋、林地、草原、海域等不動產(chǎn)的登記工作。

住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、林業(yè)局等部門協(xié)同國土資源部指導(dǎo)不動產(chǎn)的登記工作。

第十二條 不動產(chǎn)登記統(tǒng)一由不動產(chǎn)所在地的一個不動產(chǎn)登記機構(gòu)負(fù)責(zé)登記。

省、市同城，市縣同城的不動產(chǎn)登記由不動產(chǎn)所在地的市級登記機構(gòu)負(fù)責(zé)。

第十三條 不動產(chǎn)登記實行登記官制度，從事不動產(chǎn)登記審核工作的人員，應(yīng)當(dāng)取得登記官資格。

第十四條 不動產(chǎn)登記機構(gòu)應(yīng)當(dāng)履行下列職責(zé)：

（一）按不動產(chǎn)登記類型制作公示登記指南；

（二）查驗申請人提供的申請登記材料是否齊全、符合法定形式；

（三）審查申請材料之間以及與不動產(chǎn)登記簿的記載是否一致；

（四）審查申請登記的不動產(chǎn)是否存在法律法規(guī)限制交易登記的情形；

（五）如實、及時登記有關(guān)事項；

（六）法律、法規(guī)規(guī)定的其他職責(zé)。第十五條 不動產(chǎn)登記機構(gòu)不得有下列行為：

（一）要求對不動產(chǎn)進(jìn)行評估；

（二）審查不動產(chǎn)交易的原因行為；

（三）以非原因文件確認(rèn)權(quán)利人；

（四）強制公證；

（五）超出登記職責(zé)范圍的其他行為。

第三章 登記類型

第十六條 不動產(chǎn)登記分為：

（一）所有權(quán)登記；

（二）擔(dān)保物權(quán)登記；

（三）用益物權(quán)登記；

（四）預(yù)告登記；

（五）更正登記；

（六）異議登記。

第十七條 不動產(chǎn)所有權(quán)登記分為：

（一）國有土地所有權(quán)登記；

（二）農(nóng)村集體土地所有權(quán)登記；

（三）房屋、建筑物、構(gòu)筑物所有權(quán)登記；

（四）其他不動產(chǎn)所有權(quán)登記。

第十八條 不動產(chǎn)所有權(quán)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅的，可以向不動產(chǎn)登記機構(gòu)申請下列登記：

（一）所有權(quán)初始登記；

（二）所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記；

（三）所有權(quán)變更登記；

（四）所有權(quán)預(yù)告登記；

（五）所有權(quán)異議登記；

（六）所有權(quán)更正登記；

（七）所有權(quán)注銷登記等。

第十九條 不動產(chǎn)擔(dān)保物權(quán)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅的，當(dāng)事人可以向不動產(chǎn)登記機構(gòu)申請下列登記：

（一）擔(dān)保物權(quán)設(shè)立登記；

（二）擔(dān)保物權(quán)變更登記；

（三）擔(dān)保物權(quán)轉(zhuǎn)移登記；

（四）擔(dān)保物權(quán)預(yù)告登記；

（五）擔(dān)保物權(quán)異議登記；

（六）擔(dān)保物權(quán)更正登記；

（七）擔(dān)保物權(quán)注銷登記。

第二十條 依據(jù)所擔(dān)保的債權(quán)是否確定，不動產(chǎn)擔(dān)保物權(quán)登記分為：

（一）一般擔(dān)保物權(quán)登記；

（二）最高額擔(dān)保物權(quán)登記。

第二十一條 有下列情形之一的，不動產(chǎn)擔(dān)保物權(quán)消滅：

（一）主債權(quán)消滅；

（二）擔(dān)保物權(quán)實現(xiàn)；

（三）債權(quán)人放棄擔(dān)保物權(quán)；

（四）擔(dān)保物滅失；

（五）法律規(guī)定擔(dān)保物權(quán)消滅的其他情形。

第二十二條 不動產(chǎn)擔(dān)保物權(quán)消滅的，由擔(dān)保物權(quán)人向登記機構(gòu)申請擔(dān)保物權(quán)注銷登記。

第二十三條 不動產(chǎn)用益物權(quán)登記分為：

（一）土地承包經(jīng)營權(quán)登記（分為耕地承包經(jīng)營權(quán)登記、林地承包經(jīng)營權(quán)登記、草地承包經(jīng)營權(quán)登記等）；

（二）建設(shè)用地使用權(quán)登記；

（三）宅基地使用權(quán)登記；

（四）地役權(quán)登記；

（五）海域使用權(quán)登記；

（六）探礦權(quán)、采礦權(quán)、取水權(quán)登記等。

第二十四條 不動產(chǎn)用益物權(quán)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅的，可以向不動產(chǎn)登記機構(gòu)申請下列登記：

（一）用益物權(quán)設(shè)立登記；

（二）用益物權(quán)變更登記；

（三）用益物權(quán)轉(zhuǎn)移登記；

（四）擔(dān)保物權(quán)預(yù)告登記；

（五）用益物權(quán)異議登記；

（六）用益物權(quán)更正登記；

（七）用益物權(quán)注銷登記。

第四章 登記程序

第二十五條 不動產(chǎn)登記按以下順序進(jìn)行：

土地所有權(quán)未登記的，土地承包經(jīng)營權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)、建筑物所有權(quán)、擔(dān)保物權(quán)等與該土地有關(guān)的其他不動產(chǎn)物權(quán)不予登記。

建筑物所有權(quán)未登記的，建筑物轉(zhuǎn)讓、抵押、繼承等與該建筑物有關(guān)的其他不動產(chǎn)物權(quán)不予登記。

第二十六條 不動產(chǎn)登記按下列程序進(jìn)行：

（一）申請；

（二）受理；

（三）審核；

（四）載簿。

第五章 基本登記單元

第二十七條 不動產(chǎn)登記應(yīng)按基本登記單元進(jìn)行登記?；镜怯泦卧?，是指四至界限固定明確、能夠獨立使用并且有明確、唯一編號的土地、海域、草原、林地、房屋、特定空間等不動產(chǎn)登記的最小單位。

第二十八條 草原、林地、凈土地、建設(shè)用地使用權(quán)、宅基地使用權(quán)等以宗為基本登記單元進(jìn)行登記。

第二十九條 建筑物以套為單位建設(shè)的，以套為基本登記單元進(jìn)行登記；建筑物以非成套建設(shè)的，按建筑物的實際情形可以幢、層、間等有固定界限的部分為基本登記單元進(jìn) 行登記。

第六章

不動產(chǎn)登記申請

第一節(jié) 申請人

第三十條 不動產(chǎn)登記申請人應(yīng)是不動產(chǎn)登記簿記載的權(quán)利人或不動產(chǎn)物權(quán)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅的原因文件載明的當(dāng)事人。

申請人是自然人的，應(yīng)由該自然人申請登記。申請人是法人或其他組織的，應(yīng)由法定代表人或負(fù)責(zé)人申請登記。

無民事行為能力人、限制民事行為能力人所有的不動產(chǎn)由監(jiān)護(hù)人代為申請登記。

第三十一條 不動產(chǎn)登記申請人不能親自申請登記的，可以委托他人代為申請登記。

第三十二條 不動產(chǎn)因民事法律行為如買賣、抵押等行為而設(shè)立、變更和轉(zhuǎn)讓的，當(dāng)事人應(yīng)共同申請登記。

不動產(chǎn)因合法建造、人民法院生效法律文書、拆除等事實行為或單方法律行為取得、消滅的，可以單方申請登記。

第三十三條 共有的不動產(chǎn)應(yīng)由共有人共同申請登記。申請時應(yīng)明確不動產(chǎn)的共有形式或份額。

第三十四條 申請宅基地使用權(quán)、集體土地承包權(quán)、集體土地建設(shè)用地使用權(quán)登記的，申請人還應(yīng)提交屬于集體經(jīng)濟(jì)組織成員的證明或村民會議、村民代表會議同意的證明。

第二節(jié) 申 請

第三十五條 申請人向不動產(chǎn)登記機構(gòu)申請不動產(chǎn)登記時，應(yīng)提交如下材料：

（一）登記申請書；

（二）申請人身份證明；

（三）設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓或消滅不動產(chǎn)所有權(quán)、擔(dān)保物權(quán)、用益物權(quán)的原因文件；

（四）其他材料。

申請書應(yīng)載明申請登記的不動產(chǎn)的基本信息，包括但不限于不動產(chǎn)登記證明號、權(quán)利人及權(quán)利人的身份信息、物權(quán)登記類型、原因文件、聯(lián)系信息等內(nèi)容。登記機構(gòu)可統(tǒng)一設(shè)置制作登記申請書樣式。

身份證明，申請人是自然人的，應(yīng)提交有效的《居民身份證》、《護(hù)照》、《戶口簿》等；申請人是法人或其他組織的應(yīng)提交營業(yè)執(zhí)照副本或組織機構(gòu)代碼證等身份證明文件。

原因文件，可以是不動產(chǎn)合法建造的文件、買賣合同、擔(dān)保合同、繼承證明、生效判決書、夫妻雙方對不動產(chǎn)物權(quán)歸屬的約定等不動產(chǎn)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓或消滅的證明材料。

其他材料，可以是不動產(chǎn)測繪成果證明、法定代表人的身份證明、授權(quán)委托書、受托人身份證明、公證書、不動產(chǎn)物權(quán)登記證明等。

第三十六條 法人或其他組織申請不動產(chǎn)登記的，可以 不提交法人或其他組織內(nèi)部同意設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)移、和消滅不動產(chǎn)的證明材料。

第三十七條 不動產(chǎn)物權(quán)已登記的，該不動產(chǎn)物權(quán)轉(zhuǎn)移、變更、消滅或在該物權(quán)上設(shè)立其他物權(quán)申請登記時，可以不提交該物權(quán)登記證明。

第三十八條 申請人應(yīng)對提交登記的申請材料的真實性、有效性、合法性負(fù)責(zé)。

申請材料應(yīng)當(dāng)提交原件，不能提交原件的，應(yīng)提交有關(guān)權(quán)機構(gòu)確認(rèn)與原件內(nèi)容一致的復(fù)印件。

第七章

不動產(chǎn)登記

第三十九條 不動產(chǎn)登記機構(gòu)辦理不動產(chǎn)登記時，應(yīng)堅持以下原則：

（一）物權(quán)法定；

（二）按法定程序、登記條件、時限等辦理登記；

（三）獨立行使登記職責(zé)；

（四）不利用登記職權(quán)干涉申請人的民事法律活動。

第一節(jié) 受 理

第四十條 申請人提交的不動產(chǎn)登記申請材料齊全且符合法定形式的，登記機構(gòu)應(yīng)當(dāng)予以受理并出具受理通知書。受理通知書應(yīng)載明辦結(jié)日期、繳費標(biāo)準(zhǔn)及數(shù)額、領(lǐng)取物權(quán)證明時應(yīng)帶的證件、登記機構(gòu)聯(lián)系電話等內(nèi)容。

申請人提交的不動產(chǎn)登記申請材料不齊全或不符合法 定形式的，登記機構(gòu)應(yīng)當(dāng)一次性的書面告知申請人需要補正完善的材料。

第四十一條 不動產(chǎn)登記機構(gòu)在申請人申請不動產(chǎn)登記時，經(jīng)申請人同意可采集申請人的指紋、影象等識別信息載入登記系統(tǒng)。

第二節(jié) 登記載簿

第四十二條 登記機構(gòu)受理不動產(chǎn)登記申請后，應(yīng)在下列規(guī)定時限內(nèi)作出登記或不予登記的決定：

（一）所有權(quán)登記60個工作日；

（二）擔(dān)保物權(quán)登記10個工作日；

（三）用益物權(quán)登記30個工作日；

（四）預(yù)告登記10個工作日；

（五）更正登記10個工作日；

（六）異議登記1個工作日。

因特殊原因需要延長登記時限的，經(jīng)登記機構(gòu)負(fù)責(zé)人批準(zhǔn)可以延長，但最長不得超過原時限的一倍。

第四十三條 登記申請符合下列條件的，登記機構(gòu)應(yīng)當(dāng)予以登記，并將申請登記事項記載于不動產(chǎn)登記簿：

（一）申請人與依法提交的材料記載的主體一致；

（二）申請登記的不動產(chǎn)與不動產(chǎn)登記簿的記載一致；

（三）尚未登記的不動產(chǎn)與相關(guān)材料的證明一致；

（四）申請登記的事項與申請材料證明的事實一致；

（五）申請登記的事項與不動產(chǎn)登記簿的記載不沖突；

（六）不存在法律、法規(guī)限制不動產(chǎn)交易登記的情形。第四十四條 下列不動產(chǎn)登記應(yīng)當(dāng)實地查看：

（一）不動產(chǎn)所有權(quán)、用益物權(quán)首次登記；

（二）在建工程抵押權(quán)登記；

（三）不動產(chǎn)滅失導(dǎo)致的所有權(quán)注銷登記；

（四）法律規(guī)定的應(yīng)當(dāng)實地查看的其他不動產(chǎn)登記。實地查看時，應(yīng)核實申請登記的不動產(chǎn)是否客觀存在，與申請登記的不動產(chǎn)是否相符等內(nèi)容，申請人應(yīng)當(dāng)予以配合協(xié)助。

第四十五條 實行不動產(chǎn)登記收費制度。不動產(chǎn)登記費只能向登記為不動產(chǎn)權(quán)利人的一方收取。

不動產(chǎn)登記按件收取登記費，不得按照不動產(chǎn)的面積、體積、或者價款的比例收取登記費。

第三節(jié) 不動產(chǎn)登記簿

第四十六條 不動產(chǎn)登記簿是不動產(chǎn)物權(quán)歸屬和內(nèi)容的根據(jù)。

第四十七條 不動產(chǎn)所在地的登記機構(gòu)應(yīng)當(dāng)建立統(tǒng)一、規(guī)范、反映不動產(chǎn)客觀物理形態(tài)和權(quán)利狀況的登記簿、登記信息公示平臺。

登記機構(gòu)應(yīng)將紙質(zhì)介質(zhì)登記簿轉(zhuǎn)換為電子介質(zhì)登記簿。不動產(chǎn)登記信息公示平臺公示的信息應(yīng)隨時更新并與 登記簿的記載一致，確保查詢?nèi)双@得真實、準(zhǔn)確的不動產(chǎn)登記信息。

不動產(chǎn)登記信息應(yīng)逐步實現(xiàn)縣、市、?。ㄖ陛犑校⑷珖?lián)網(wǎng)。

第四十八條 登記簿應(yīng)按不動產(chǎn)物權(quán)的不同類型以所有權(quán)為基礎(chǔ)分別設(shè)置，應(yīng)當(dāng)記載不動產(chǎn)物權(quán)的客觀物理形態(tài)和權(quán)利歸屬以及處分利用流轉(zhuǎn)等情況。

客觀物理形態(tài)部分應(yīng)記載不動產(chǎn)的名稱、坐落、四至界線、結(jié)構(gòu)、面積、規(guī)劃用途、平面圖等能夠反映不動產(chǎn)客觀存在的物理形態(tài)。

權(quán)利狀況部分應(yīng)當(dāng)記載物權(quán)類型、權(quán)利人、權(quán)利人身份信息、權(quán)屬狀況、用地性質(zhì)、土地使用年限、承包期限等能夠反映物權(quán)歸屬以及物權(quán)處分利用方面的內(nèi)容。

第四十九條 申請登記的不動產(chǎn)載入登記簿時發(fā)生物權(quán)變動效力。未經(jīng)法定程序，任何人不得擅自對登記簿記載的事項和內(nèi)容進(jìn)行涂改、刪除。

第五十條 據(jù)以登記的不動產(chǎn)申請登記材料，登記機構(gòu)應(yīng)當(dāng)按檔案管理的相關(guān)規(guī)定保存，確保登記材料的完整、齊全、安全和利用。

第五十一條 不動產(chǎn)登記機構(gòu)應(yīng)當(dāng)及時公示不動產(chǎn)登記信息，為公眾查詢不動產(chǎn)登記信息提供便利條件。

權(quán)利人、利害關(guān)系人可以申請復(fù)制登記材料，登記機構(gòu) 應(yīng)當(dāng)復(fù)制。

第四節(jié) 不動產(chǎn)登記證明

第五十二條 不動產(chǎn)登記完成后，不動產(chǎn)權(quán)利人可以向登記機構(gòu)申請發(fā)放不動產(chǎn)登記證明。登記機構(gòu)應(yīng)當(dāng)根據(jù)登記簿的記載，向權(quán)利人印發(fā)不動產(chǎn)登記證明。

不動產(chǎn)登記證明所證明的事項，應(yīng)當(dāng)與不動產(chǎn)登記簿記載的一致；記載不一致的，除有證據(jù)證明不動產(chǎn)登記簿確有錯誤外，以不動產(chǎn)登記簿為準(zhǔn)。

不動產(chǎn)登記證明包括《不動產(chǎn)所有權(quán)登記證明》、《不動產(chǎn)擔(dān)保物權(quán)登記證明》、《不動產(chǎn)用益物權(quán)登記證明》、《不動產(chǎn)預(yù)告登記證明》等。不動產(chǎn)登記證明的樣式由國土資源部統(tǒng)一設(shè)置、印制。

第五十三條 不動產(chǎn)登記證明僅是不動產(chǎn)權(quán)利人享有不動產(chǎn)物權(quán)的證明。不動產(chǎn)物權(quán)能否設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅應(yīng)以不動產(chǎn)登記簿的記載為根據(jù)，不以登記證明為根據(jù)。

第五十四條 不動產(chǎn)登記證明遺失、滅失或破損的，不動產(chǎn)權(quán)利人可以向登記機構(gòu)申請重發(fā)，登記機構(gòu)應(yīng)根據(jù)不動產(chǎn)登記簿的記載重新發(fā)放不動產(chǎn)登記證明。

第八章 法律責(zé)任

第五十五條 申請人提交錯誤、虛假申請登記材料登記的，給不動產(chǎn)權(quán)利人造成損失的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。

第五十六條 偽造、變造不動產(chǎn)物權(quán)登記證明從事非法 活的，應(yīng)追究其法律責(zé)任并承擔(dān)因此給權(quán)利人造成的損失。

第五十七條 登記機構(gòu)未按申請登記材料載明的不動產(chǎn)物權(quán)類型、權(quán)利人、特定不動產(chǎn)等內(nèi)容如實登記給申請人造成損失的，登記機構(gòu)應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。

第五十八條 登記機構(gòu)工作人員有下列行為之一的，給予調(diào)離登記崗位的處分；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任：

（一）擅自涂改、毀損、偽造登記簿的；

（二）對不符合登記條件的登記申請予以登記，或?qū)Ψ系怯洍l件的登記申請不予以登記；

（三）玩忽職守、濫用職權(quán)、徇私舞弊。

第五十九條 國土資源部可根據(jù)本條例制定實施細(xì)則。第六十條 本條例自發(fā)布之日起施行。

第三篇：關(guān)于縣級不動產(chǎn)登記職責(zé)整合和機構(gòu)設(shè)置建議(政協(xié)提案)

關(guān)于縣級不動產(chǎn)登記職責(zé)整合和機構(gòu)設(shè)

置建議

根據(jù)中央和省、州有關(guān)精神，在不增加機構(gòu)和編制的前提下，按同一件事由一個部門負(fù)責(zé)的要求，于2015年底前完成縣級不動產(chǎn)登記職責(zé)整合和機構(gòu)設(shè)置工作。通過“一站式”服務(wù)，優(yōu)化職能、提高效率、方便群眾。

目前，省、州、縣三級不動產(chǎn)登記職責(zé)整合和機構(gòu)設(shè)置工作已在緊鑼密鼓的開展，為確保不動產(chǎn)統(tǒng)一登記工作順利開展，結(jié)合凱里實際，針對縣級不動產(chǎn)登記職責(zé)整合和機構(gòu)設(shè)置提出如下建議：

一是將國土資源局、房地管理局合并，組建國土資源和不動產(chǎn)管理局。保留國土資源局內(nèi)設(shè)和下屬科室設(shè)置，將房地產(chǎn)管理局成建制變更為不動產(chǎn)登記中心（副科級），工作范圍增加到所有不動產(chǎn)登記和管理，內(nèi)設(shè)和下屬科室根據(jù)工作職責(zé)作相應(yīng)調(diào)整。

二是將林木林地權(quán)屬糾紛調(diào)處辦公室、農(nóng)村耕地承包糾紛仲裁委員會辦公室及其它不動產(chǎn)調(diào)處機構(gòu)整合，組建職能較完善的不動產(chǎn)調(diào)處機構(gòu)，屬市政府直接管理或成建制劃入國土資源和不動產(chǎn)管理局，人和編制隨事走，適當(dāng)增加工作職能。

三是將土地勘查規(guī)劃站、林業(yè)調(diào)查規(guī)劃設(shè)計隊及房產(chǎn)技術(shù)勘查等國有不動產(chǎn)技術(shù)勘查部門整合，組建職能較完善的國土資源和不動產(chǎn)勘查規(guī)劃設(shè)計隊（事業(yè)或國企），人和編制隨事走，適當(dāng)增加工作職能，作為國土資源和不動產(chǎn)管理局技術(shù)支撐機構(gòu)。

四是將不動產(chǎn)交易相關(guān)機構(gòu)（如房地產(chǎn)交易中心、公共資源交易中心、農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易中心、林業(yè)要素市場等）整合為職能較完善的不動產(chǎn)交易中心（事業(yè)或國企，含農(nóng)村產(chǎn)權(quán)流轉(zhuǎn)交易），為不動產(chǎn)交易中介部門，統(tǒng)一負(fù)責(zé)不動產(chǎn)交易工作。

五是組建鄉(xiāng)鎮(zhèn)國土資源和不動產(chǎn)管理所，適當(dāng)調(diào)整編制和職能，承擔(dān)鄉(xiāng)鎮(zhèn)國土資源和不動產(chǎn)管理工作。

六是以上整合屬縣內(nèi)部門調(diào)整，人和編制隨事走，不新增機構(gòu)和編制。

以上設(shè)置建議優(yōu)勢如下：

一是將不動產(chǎn)登記機構(gòu)與國土資源部門整合后，更有利于與上級部門的協(xié)調(diào)統(tǒng)一；因整合后的機構(gòu)為正科級，更有利于做好縣內(nèi)相關(guān)部門的協(xié)調(diào)工作。

三是將不動產(chǎn)交易工作統(tǒng)一到一個部門，由中介機構(gòu)市場化運作，更有利于不動產(chǎn)資源管理，強化不動產(chǎn)經(jīng)濟(jì)價值，減少資源浪費。

四是整合不動產(chǎn)調(diào)處部門后，不動產(chǎn)調(diào)處工作統(tǒng)一由一個部門完成，便于不動產(chǎn)的登記和管理。

五是該設(shè)置不新增機構(gòu)和編制，符合省不增加機構(gòu)和編制的要求。且因部門的整合，公共資源得到充分利用，減少因部門重復(fù)設(shè)置、職能交叉，工作相互推委現(xiàn)象的發(fā)生。

第四篇：不動產(chǎn)登記暫行條例修改建議（xiexiebang推薦）

不動產(chǎn)登記暫行條例

（征求意見稿修改建議 四川資陽）

第一章 總則

第一條 為明確不動產(chǎn)物權(quán)的歸屬，規(guī)范申請、登記行為，維護(hù)不動產(chǎn)交易安全，保護(hù)不動產(chǎn)權(quán)利人的物權(quán)，根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》等法律，制定本條例。（修改）

修改理由：制定不動產(chǎn)登記條例的根本目的在于明確物權(quán)歸屬，規(guī)范申請、登記行為，維護(hù)交易安全，保護(hù)不動產(chǎn)權(quán)利人的物權(quán)。條例應(yīng)圍繞登記目的、登記類型、確認(rèn)標(biāo)準(zhǔn)、登記效力、登記信息公示與利用等內(nèi)容制定規(guī)則才是本義。登記機構(gòu)是為登記服務(wù)的，機構(gòu)整合屬于機構(gòu)設(shè)臵范疇，目的在于明確規(guī)范登記主體、避免多頭登記、提高登記效率等等，具有短期目的性，機構(gòu)整合一旦完成其存在就沒有多大的意義。而對物權(quán)登記及其行為的規(guī)范和物權(quán)交易安全的保護(hù)是物權(quán)登記需要實現(xiàn)的目標(biāo)和至始至終都必須堅守和約束的行為規(guī)則，否則，容易產(chǎn)生損害登記申請人利益的隨意登記行為。因此，機構(gòu)整合不應(yīng)成為立法的主要目的之一。

第二條 權(quán)利人依法取得和法律法規(guī)未禁止交易的不動產(chǎn)，可以設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動產(chǎn)物權(quán)。（增加）

本條例所稱不動產(chǎn)，是指土地、海域以及房屋、林木等定著物。

增加理由：那些不動產(chǎn)可以進(jìn)行買賣、抵押等交易活動，哪些不 能，雖然《物權(quán)法》等相關(guān)法律有明文規(guī)定，筆者認(rèn)為有必要在作為不動產(chǎn)登記的專門法規(guī)上再次明確，以提示相關(guān)當(dāng)事人注意不動產(chǎn)物權(quán)交易的合法性，主動回避交易風(fēng)險。

第三條 不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生物權(quán)效力，未經(jīng)登記，不發(fā)生物權(quán)效力，但法律另有規(guī)定除外。（增加）

增加理由：引用《物權(quán)法》規(guī)定的目的之一，在于再次強調(diào)提示公眾：不動產(chǎn)物權(quán)交易是必須經(jīng)登記才能發(fā)生物權(quán)變動效力。也就是說不動產(chǎn)買賣要經(jīng)過登記以及后，才能由別人的不動產(chǎn)變成自己的不動產(chǎn)，才能受到法律的有效保護(hù)?，F(xiàn)實中，不少人缺乏登記意識，認(rèn)為自己手里持有不動產(chǎn)買賣合同等原因文件就必然享有物權(quán)，或者將不動產(chǎn)買賣合同進(jìn)行公證也不登記。通過引用該法條，強調(diào)登記所產(chǎn)生的法律結(jié)果，樹立登記意識，避免在不動產(chǎn)交易中受到損害。同時，也這個不動產(chǎn)登記法規(guī)完整性、系統(tǒng)性所必須的要素之一。

第四條 本條例所稱不動產(chǎn)登記，是指不動產(chǎn)登記機構(gòu)根據(jù)不動產(chǎn)登記申請人的申請，依法對其設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動產(chǎn)物權(quán)的材料進(jìn)行確認(rèn)并在不動產(chǎn)登記簿上記載、公示不動產(chǎn)物權(quán)歸屬和內(nèi)容的具體行政行為。（修改）

本條例所稱不動產(chǎn)登記簿，是指由不動產(chǎn)登記機構(gòu)制作、管理和保存的記載、公示不動產(chǎn)物權(quán)歸屬和內(nèi)容根據(jù)的專用簿冊。（增加）

修改增加理由：對不動產(chǎn)登記概念的定義應(yīng)達(dá)到以下目的：一是 明確其行為性質(zhì)。法學(xué)理論教材上不動產(chǎn)登記是一種行政確認(rèn)的具體行政行為，但業(yè)內(nèi)業(yè)外對不動產(chǎn)登記行為是行政行為還是民事行為這個問題總是爭論不休，為了統(tǒng)一認(rèn)識，應(yīng)在定義中明確表述出來。二是明確是依申請的登記，還是強制登記。三是明確不動產(chǎn)登記是形式審查，還是實質(zhì)審查。四是明確登記的作用。不動產(chǎn)物權(quán)一經(jīng)登記即發(fā)生物權(quán)變動的效力，向世人公示物權(quán)歸屬。

第五條 根據(jù)登記的不動產(chǎn)是否發(fā)生物權(quán)變動效力，將不動產(chǎn)登記分為正登記和預(yù)告登記。

正式登記又稱本登記或終局登記，是指能夠直接發(fā)生物權(quán)利變動效力的不動產(chǎn)登記。

預(yù)告登記又預(yù)先登記，是指為保障不動產(chǎn)交易取得方將來實現(xiàn)物權(quán)，對其所交易的不動產(chǎn)進(jìn)行的保全性登記。（增加）

增加理由：目前，許多不動產(chǎn)登記理論文章將登記分正式登記、本登記，預(yù)登記等，但對其沒有一個法定的定義，讓一般基層登記人員不知所云。因此，有必要在不動產(chǎn)登記法規(guī)上明確相關(guān)概念，便于大家理解、掌握、運用，更好的為登記工作服務(wù)。

第六條 不動產(chǎn)登記實行以下原則和制度：

（一）實行自愿申請登記原則；

（二）實行依法登記原則；

（三）實行統(tǒng)一登記制度；

（四）實行登記信息公示制度。（修改）修改理由：什么是法律原則？法學(xué)解釋：法律原則是指法律上規(guī)定的用以進(jìn)行法律推理的準(zhǔn)則。法律原則對于法的制定、解釋、運用具有指導(dǎo)作用。具體法律規(guī)則的設(shè)臵、解釋、運用不能違背原則。原稿規(guī)定的“不動產(chǎn)登記遵循嚴(yán)格管理、穩(wěn)定連續(xù)、方便群眾的原則”讓人費解，這是一個什么原則？對不動產(chǎn)登記立法、規(guī)則的設(shè)臵、登記行為的界定沒有指導(dǎo)作用。曾有人評價說“是一種套話，不專業(yè)。”因此建議刪除。上述原則和制度準(zhǔn)確體現(xiàn)了不產(chǎn)登記應(yīng)當(dāng)遵守的基本準(zhǔn)則，邊界清晰、目的明確，簡單明了，為不動產(chǎn)登記立法、解釋、運用提供了切實可行的、具有明確針對性的指導(dǎo)作用。

第二章 登記機構(gòu)和登記職責(zé)（增加）

第七條 國務(wù)院國土資源主管部門負(fù)責(zé)指導(dǎo)、監(jiān)督全國不動產(chǎn)登記工作。

直轄市、市、縣人民政府只能確定一個部門為本行政區(qū)域的不動產(chǎn)登記機構(gòu)，負(fù)責(zé)不動產(chǎn)登記工作，并接受上級人民政府不動產(chǎn)登記主管部門的指導(dǎo)、監(jiān)督。（修改）

市、縣同城的，由市級人民政府確定本行政區(qū)域的不動產(chǎn)登記機構(gòu)。

修改理由：對于地方登記機構(gòu)的設(shè)臵既然采用授權(quán)性規(guī)定，那么就不宜規(guī)定得過細(xì)，讓各地根據(jù)實際情況自己決定。但必須強調(diào)的是市縣同城的地方有兩級政府，從有利于登記工作和登記信息平臺建立出發(fā)，應(yīng)明確由市級政府確定一個部門負(fù)責(zé)不動產(chǎn)登記工作。這是中國政權(quán)建設(shè)存在的現(xiàn)狀，為防止?fàn)帣?quán)，必須明確，不能含糊。第八條 不動產(chǎn)登記機構(gòu)應(yīng)當(dāng)履行下列職責(zé)：

（一）在辦公場所和門戶網(wǎng)站公開申請登記所需的材料目錄和示范文本等信息。

（二）審查申請人提交的申請登記材料是否齊全、符合法定形式；

（三）審查申請登記的材料之間以及與不動產(chǎn)登記簿的記載是否一致；

（四）審查申請登記的不動產(chǎn)是否存在法律法規(guī)限制登記的情形；

（五）如實、及時登記有關(guān)登記事項；

（六）法律、法規(guī)規(guī)定的其他職責(zé)。（增加）第九條 不動產(chǎn)登記機構(gòu)不得有下列行為：

（一）要求對不動產(chǎn)進(jìn)行評估；

（二）審查不動產(chǎn)交易的原因行為；

（三）以非原因文件主體確認(rèn)權(quán)利人；

（四）強制公證；

（五）超出登記職責(zé)范圍的其他行為。（增加）

增加第八條、第九條的理由：有機構(gòu)，卻沒有職責(zé)，是一種缺失。登記機構(gòu)應(yīng)當(dāng)履行哪些職責(zé)，哪些行為應(yīng)當(dāng)禁止，必須明確，不能缺少。不然，登記機構(gòu)不知道自己有哪些職責(zé)，該如何履行。依法登記沒有對照標(biāo)準(zhǔn)，隨意性就很大，不符合建設(shè)法治政府的要求。登記實務(wù)中，不少登記機構(gòu)為規(guī)避風(fēng)險，不按規(guī)定登記，隨意增加申請 人的負(fù)擔(dān)，如：強制公證、以非原因文件主體確認(rèn)權(quán)利人等。登記實務(wù)中爭議較大的是夫妻關(guān)系存續(xù)期間以一方名義購買的商品房，申請登記時是否要求提供結(jié)婚證。有的要求，有的不要求。要求提供的理由是以此判斷是否屬于夫妻雙方共有。婚后購買的就屬于共有，雖然商品房買賣合同上只有一方簽字，也代表共有。然后將商品房所有權(quán)登記在結(jié)婚證載明的主體名下。登記機構(gòu)既不是婚姻當(dāng)事人，又不是裁判機構(gòu)，僅憑結(jié)婚證就確認(rèn)屬于共有，沒有法律依據(jù)?！痘橐龇ā返?7條、18條、19條雖然規(guī)定了婚內(nèi)財產(chǎn)的所有形式，即法定共有、單獨所有、約定所有，但是是哪種所有形式，要由權(quán)利人自己憑約定或其他協(xié)議來主張權(quán)利。同時，我國沒有實行夫妻共有財產(chǎn)代表制，即夫妻關(guān)系存續(xù)期間取得的財產(chǎn)無論登記在誰的名下，都代表夫妻雙方共同所有。是夫妻關(guān)系其財產(chǎn)所有權(quán)不一定共有，作為非當(dāng)事人的登記機構(gòu)不能夠主觀隨意推定確認(rèn)權(quán)利歸屬，只能依據(jù)取得的原因證明材料來確認(rèn)才是正確的、合法的。明確規(guī)定登記允許的和禁止的行為便于登記機構(gòu)、登記人員正確履行登記職責(zé)。

第三章 不動產(chǎn)登記類型（增加）

第十條 下列不動產(chǎn)權(quán)利，可以依照本法的規(guī)定申請登記：（修改）

（一）國有土地所有權(quán)；

（二）集體土地所有權(quán)；

（三）房屋等建筑物、構(gòu)筑物所有權(quán)；

（四）森林、林木所有權(quán)；

（五）耕地、林地、草地等土地承包經(jīng)營權(quán)；

（六）建設(shè)用地使用權(quán)；

（七）宅基地使用權(quán)；

（八）海域使用權(quán)；

（九）地役權(quán)；

（十）抵押權(quán)；

（十一）法律規(guī)定需要登記的其他不動產(chǎn)權(quán)利。

修改理由：改為授權(quán)性規(guī)定，更能尊重權(quán)利人。是否登記，由權(quán)利人自己選擇決定。同時，也便于明確未登記產(chǎn)生的損害責(zé)任。土地所有權(quán)有兩大類，即國有土地所有權(quán)和集體土地所有權(quán)利。因此，國有土地所有權(quán)登記也應(yīng)在其中。

第十一條 當(dāng)事人簽訂了不動產(chǎn)物權(quán)交易協(xié)議，為保障不動產(chǎn)交易取得方將來實現(xiàn)物權(quán)，取得方可以向不動產(chǎn)登記機構(gòu)申請預(yù)告登記。（增加）

第十二條 權(quán)利人、利害關(guān)系人認(rèn)為不動登記簿記載的事項錯誤的，可以申請更正登記。不動產(chǎn)登記簿記載的權(quán)利人同意更正或者有證據(jù)證明登記確有錯誤的，登記機構(gòu)應(yīng)當(dāng)予以更正。

不動產(chǎn)登記簿記載的權(quán)利人不同意更正登記的，利害關(guān)系人可以申請異議登記。申請人在異議登記之日起15日內(nèi)不起訴，異議登記失效。（增加）

增加第十一條、第十二條的理由：《物權(quán)法》規(guī)定了預(yù)告登記、更正登記和異議登記，而不動產(chǎn)登記法規(guī)卻未規(guī)定，使登記類型缺失，不利于權(quán)利人的權(quán)利保護(hù)。同時，下一步依據(jù)本條例制定不動產(chǎn)登記實施細(xì)則缺失依據(jù)。因此，應(yīng)完善。

第四章 不動產(chǎn)登記簿

第十三條 不動產(chǎn)登記應(yīng)以不動產(chǎn)基本單元進(jìn)行登記。本條例所稱基本單元，是指四至界限固定明確、能夠獨立使用并且具有明確、唯一編號的土地、海域、林地、房屋、特定空間等不動產(chǎn)登記的最小單位。（修改）

第十四條 不動產(chǎn)登記機構(gòu)應(yīng)當(dāng)按照國務(wù)院國土資源主管部門的規(guī)定設(shè)立統(tǒng)一的不動產(chǎn)登記簿。

不動產(chǎn)登記簿應(yīng)當(dāng)記載以下事項：

（一）不動產(chǎn)的坐落、界址、空間界限、面積、用途等自然狀況；

（二）不動產(chǎn)權(quán)利的主體、類型、內(nèi)容、來源、期限、權(quán)利狀況變化等權(quán)屬狀況；

（三）涉不動產(chǎn)登記的權(quán)利限制、提示的事項；

（四）其他相關(guān)事項。

第十五條 不動產(chǎn)登記簿可以采用紙質(zhì)介質(zhì)，也可采用電子介質(zhì)。同時采用兩種介質(zhì)的，應(yīng)確保兩種介質(zhì)記載事項和內(nèi)容的一致性。（修改）

不動產(chǎn)登記簿采用紙質(zhì)介質(zhì)的，應(yīng)當(dāng)做好防火、防有害生物等措施，確保登記簿齊全、完整。不動產(chǎn)登記簿采用電子介質(zhì)的，應(yīng)當(dāng)定期進(jìn)行異地備份，并采用信息網(wǎng)絡(luò)安全防護(hù)措施。

修改理由：紙質(zhì)介質(zhì)、電子介質(zhì)都是目前登記中實際存在的介質(zhì)，互有利弊，可以同時存在，只是應(yīng)強調(diào)兩種介質(zhì)的一致性。

第十六條 不動產(chǎn)登記機構(gòu)應(yīng)當(dāng)依法將各類登記事項準(zhǔn)確、完整、清晰地記載于不動產(chǎn)登記簿。任何人不得損毀不動產(chǎn)登記簿，除依法予以更正外不得修改登記事項。

第十七條 據(jù)以登記的不動產(chǎn)登記資料，不動產(chǎn)登記機構(gòu)應(yīng)當(dāng)按檔案管理的相關(guān)規(guī)定保存，確保登記資料的完整、齊全、安全和利用。（增加）

增加理由：不動產(chǎn)登記簿是不動產(chǎn)物權(quán)歸屬和內(nèi)容的根據(jù)，但是據(jù)以登記的這些材料的原始性、證據(jù)性、重要性是其他材料代替不了的，這些材料也是檢驗登記簿記載是否正確、登記行為是否合法的原始依據(jù)。因此，應(yīng)妥善保存好。

行政區(qū)域變更或者不動產(chǎn)登記機構(gòu)職能調(diào)整的，原不動產(chǎn)登記機構(gòu)應(yīng)當(dāng)及時將不動產(chǎn)登記資料、登記簿移交變更或調(diào)整后的不動產(chǎn)登記機構(gòu)，不得拒交。（修改）

第五章 申請登記程序（修改）

第十八條 不動產(chǎn)登記按下列順序進(jìn)行登記： 土地所有權(quán)未登記的，土地承包經(jīng)營權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)、建筑物所有權(quán)、擔(dān)保物權(quán)等與該土地有關(guān)的其他不動產(chǎn)物權(quán)不得登記。建筑物所有權(quán)未登記的，建筑物轉(zhuǎn)讓、抵押、繼承等與該建筑物有關(guān)的其他不動產(chǎn)物權(quán)不予登記。（增加）

增加理由：我國實行的是房、地權(quán)利主體一致的原則，土地未登記，其權(quán)利主體就不明確，其地上定著物也難以登記明確。同時，因定著物是土地上的附著物，是先有地，后有物，順序上必須先明確地主，后明確物主。

第十九條 不動產(chǎn)登記按下列程序進(jìn)行：

（一）申請；

（二）受理；

（三）確認(rèn)；

（四）將登記事項載入登記簿。（增加）

增加理由：明確登記程序，能使不動產(chǎn)登記規(guī)范、有序開展，也便于明確登記崗位職責(zé)，使其各盡其職、各負(fù)其責(zé)。

第二十條 不動產(chǎn)登記申請人應(yīng)是不動產(chǎn)登記簿記載的權(quán)利人或不動產(chǎn)物權(quán)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅的原因文件上載明的當(dāng)事人。（增加）

增加理由：不動產(chǎn)登記實務(wù)中，有些登記人員不按不動產(chǎn)取得的原因材料上記載的主體登記，而是把其它沒有多大關(guān)系的因素結(jié)合起來登記。如：夫妻關(guān)系存續(xù)期間購買的登記在其中一方名下的房屋抵押登記，有些要求申請人提供結(jié)婚證并要求未登記的另一方以產(chǎn)權(quán)人的身份簽字，把結(jié)婚證當(dāng)成了產(chǎn)權(quán)證。而當(dāng)事人自己并未對房屋產(chǎn)權(quán)的歸屬提出異議，也未主張權(quán)利。如果對產(chǎn)權(quán)歸屬有異議，抵押權(quán) 登記就應(yīng)不受理，但又予以了受理，屬于濫用登記職權(quán)。同時，使登記簿的公信力受到嚴(yán)重?fù)p害，登記公示的物權(quán)所有人不確定，增大了不動產(chǎn)物權(quán)的交易風(fēng)險。因此，有必要明確規(guī)定誰是適格的申請人。

第二十一條 不動產(chǎn)因民事法律行為，如買賣、抵押等行為申請不動產(chǎn)登記的，應(yīng)當(dāng)由當(dāng)事人雙方共同申請登記。（修改）

有下列情形之一的，可以由當(dāng)事人單方申請登記：

（一）尚未登記的不動產(chǎn)首次申請登記的；

（二）繼承、接受遺贈取得不動產(chǎn)權(quán)利的；

（三）人民法院、仲裁委員會生效的法律文書或者人民政府生效的征收決定等設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓、消滅不動產(chǎn)權(quán)利的；

（四）權(quán)利人姓名、名稱或者自然狀況變化、申請變更登記的；

（五）不動產(chǎn)權(quán)利滅失或者權(quán)利人放棄不動產(chǎn)權(quán)利，申請注銷登記的；

（六）申請更正登記和異議登記的；

（七）法律、行政法規(guī)規(guī)定可以由當(dāng)事人單方申請的情形。

第二十二條 權(quán)利人因人民法院、仲裁委員會生效的法律文書或人民政府生效的征收決定、繼承、合法建造等行為享有不動產(chǎn)物權(quán)未登記的，處分該物權(quán)時，應(yīng)先登記在其名 下后，方可再次申請不動產(chǎn)處分登記。（增加）

增加理由：明確《物權(quán)法》第28條、29條、30條規(guī)定的幾種情形下取得的不動產(chǎn)物權(quán)再行處分的登記問題，目的在于重申不動產(chǎn)物權(quán)登記的程序性要求。雖然權(quán)利人通過上述方式取得了不動產(chǎn)物權(quán)，也得到了法律的承認(rèn)，但未登記，再行處分是不能登記的，必須先登記在其名下，方可再行處分權(quán)。

第二十三條 當(dāng)事人或者其代理人應(yīng)當(dāng)?shù)讲粍赢a(chǎn)登記機構(gòu)現(xiàn)場申請不動產(chǎn)登記。

無民事行為能力人、限制民事行為能力人申請不動產(chǎn)登記的，應(yīng)當(dāng)由其監(jiān)護(hù)人代為申請。

不動產(chǎn)登記機構(gòu)將申請登記事項記載于不動產(chǎn)登記簿前，申請人可以撤回登記申請。

第二十四條 申請人應(yīng)提交下列材料，并對申請材料的真實性負(fù)責(zé)：

（一）登記申請書；

（二）申請人、委托代理人身份證明材料、授權(quán)委托書；

（三）設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓或者消滅不動產(chǎn)物權(quán)的原因證明材料；（修改）

（四）不動產(chǎn)界址、空間界限、面積等材料；

（五）法律、行政法規(guī)以及本條例實施細(xì)則規(guī)定的其他材料。

不動產(chǎn)物權(quán)已登記的，該不動產(chǎn)物權(quán)轉(zhuǎn)讓、變更、消滅 或者在該物權(quán)上設(shè)立其他物權(quán)申請登記時，可以不提交由物權(quán)人持有的物權(quán)登記證明。（增加）

申請材料應(yīng)當(dāng)提交原件，不能提交原件的，應(yīng)提交有權(quán)機構(gòu)或當(dāng)事人確認(rèn)與原件內(nèi)容一致的復(fù)印件。（增加）

增加理由：不動產(chǎn)已登記的，不動產(chǎn)登記簿上就有記載，申請登記時在要求權(quán)利人提交依據(jù)登記簿的記載頒發(fā)的物權(quán)登記證明及其復(fù)印件，沒有必要。登記機構(gòu)收取自己頒發(fā)的物權(quán)登記證明一方面資料重復(fù)，增加檔案保管庫存壓力；另一方面，申請人因復(fù)印登記證明需支付復(fù)印費，增加經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)，實屬資源浪費，勞民傷財。目前，各級政府都要求簡化辦事手續(xù)，方便群眾辦事，這也是在實際響應(yīng)號召。

第二十五條 不動產(chǎn)登記機構(gòu)在申請人申請不動產(chǎn)登記時，經(jīng)申請人同意可采集申請人的指紋、影像等識別信息載入登記系統(tǒng)。（增加）

增加理由：現(xiàn)實中假冒不動產(chǎn)權(quán)利人申請登記的現(xiàn)象時有發(fā)生，有些經(jīng)過整形、化裝后，雖是本人，但外貌已改變，登記機構(gòu)難以辨別，增加了不動產(chǎn)登記的風(fēng)險。希望多一些防護(hù)手段，更好的保護(hù)不動產(chǎn)權(quán)利人的物權(quán)不受不法侵害，避免登記錯誤的發(fā)生。

第二十六條 申請人提交的不動產(chǎn)登記材料齊全且符合法定形式的，登記機構(gòu)應(yīng)當(dāng)予以受理并出具受理通知書。受理通知書應(yīng)載明辦結(jié)日期、繳費標(biāo)準(zhǔn)及數(shù)額，領(lǐng)取物權(quán)證明時應(yīng)帶的證件、登記機構(gòu)聯(lián)系電話等內(nèi)容。

申請人提交的不動產(chǎn)登記申請材料不齊全或不符合法 定形式的，登記機構(gòu)應(yīng)當(dāng)一次性的書面告知申請人需要補正完善的材料。（修改）

第二十七條 登記機構(gòu)受理不動產(chǎn)登記申請后，應(yīng)當(dāng)在30個工作日內(nèi)作出予以登記或者不予以登記的決定。

不動產(chǎn)登記機構(gòu)決定不予登記的，應(yīng)書面通知申請人，并告知申請人不予登記的原由。（修改）

第二十八條 申請登記材料符合下列條件的，登記機構(gòu)應(yīng)當(dāng)予以確認(rèn)，并將申請登記事項記載于不動產(chǎn)登記簿：

（一）申請人與依法提交的申請材料載明的主體一致；

（二）申請登記的不動產(chǎn)與不動產(chǎn)登記簿的記載一致；

（三）申請登記的事項與申請材料證明的事實一致；

（四）尚未登記的不動產(chǎn)與合法建設(shè)材料證明的事實一致；

（五）申請登記的不動產(chǎn)不存在法律法規(guī)限制登記的情形。（修改）

修改理由：對不動產(chǎn)登記的審查應(yīng)是形式審查，還是實質(zhì)審查，業(yè)界對這個問題爭論不休。什么是形式審查，什么是實質(zhì)審查，沒有依據(jù)標(biāo)準(zhǔn)。不動產(chǎn)登記涉及民事行為和行政確認(rèn)行為，二者彼此獨立又彼此聯(lián)系。應(yīng)分清行為性質(zhì)，各負(fù)其責(zé)。所謂的實質(zhì)審查，是乎應(yīng)對不動產(chǎn)交易的真實性、合法性、合理性以及申請人是否有權(quán)處分不動產(chǎn)進(jìn)行審查，并應(yīng)確保這一切都真實的、合法有效的，不存在損害他人合法權(quán)益的情況。但是不動產(chǎn)交易屬于民事法律活動，當(dāng)事人享 有意思自治、合同自由權(quán)。登記機構(gòu)既不是當(dāng)事人、又不在交易現(xiàn)場，如何把好這一道關(guān)，憑登記機構(gòu)自身的職責(zé)、條件無法實現(xiàn)。同時，登記實務(wù)中，登記業(yè)務(wù)量大，時間短，有的地方要求實現(xiàn)立等可取，高效快捷登記。如果一個受理件因為要進(jìn)行實質(zhì)審查，需要多方面的查證，時間長、程序多，效率低下，不但不能在規(guī)定時間內(nèi)完成登記，還會引起辦事群眾的不滿，無法滿足社會對不動產(chǎn)物權(quán)交易登記的高效要求。形式審查只注重形式要件是否齊全、是否符合法定形式，申請材料主體、登記事項等內(nèi)容是否一致的審查。審查簡單易行、高效快速，一般能當(dāng)場審查、當(dāng)場決定是否受理，能滿足群眾對登記工作的現(xiàn)實需求。這樣既能解決登記的效率問題，又不干涉民事主體的民事法律活動。因此，應(yīng)當(dāng)采用形式審查的方式開展不動產(chǎn)登記工作。

第二十九條 下列不動產(chǎn)登記應(yīng)當(dāng)實地查看：

（一）建筑物所有權(quán)首次登記；

（二）在建工程抵押權(quán)登記；

（三）因不動產(chǎn)滅失導(dǎo)致的注銷登記；

（四）法律法規(guī)規(guī)定應(yīng)當(dāng)實地查看的其他不動產(chǎn)登記。第三十條 登記機構(gòu)將不動產(chǎn)登記事項記載于不動產(chǎn)登記簿時發(fā)生物權(quán)變動效力。

不動產(chǎn)登記完成后，申請人可以要求登記機構(gòu)頒發(fā)不動產(chǎn)物權(quán)登記證書或登記證明。（修改）

不動產(chǎn)物權(quán)登記證書或登記證明僅是不動產(chǎn)權(quán)利人享有不動產(chǎn)物權(quán)的證明，經(jīng)登記的不動產(chǎn)能否買賣、抵押等應(yīng) 以不動產(chǎn)登記簿的記載為根據(jù)。（增加）

不動產(chǎn)物權(quán)登記證書或者登記證明遺失、滅失或破損的，不動產(chǎn)權(quán)利人可以向登記機構(gòu)申請重發(fā)，登記機構(gòu)應(yīng)當(dāng)根據(jù)不動產(chǎn)登記簿的記載重新發(fā)放不動產(chǎn)登記證明。（增加）

修改、增加的理由：應(yīng)弱化不動產(chǎn)物權(quán)證明的作用，樹立和強化不動產(chǎn)登記簿的根據(jù)性作用。不動產(chǎn)登記證書或登記證明是依據(jù)登記簿的記載頒發(fā)的，登記簿記載的內(nèi)容發(fā)生變化后，可能會與持證人持有的物權(quán)證明不一致。如：不動產(chǎn)登記發(fā)證后被法院查封，這時登記上有記載，但物權(quán)人持有的物權(quán)證明上卻沒有記載。如物權(quán)交易取得方不到登記機構(gòu)查詢核實，僅憑物權(quán)證明就全額支付交易價款，很可能受騙上當(dāng)。同時，現(xiàn)實中偽造不動產(chǎn)登記證書的情況比較突出，受騙上當(dāng)?shù)牟簧?。為防止這類損害群眾權(quán)益的事少發(fā)生或者不發(fā)生，比較有效的措施就是，讓群眾信登記簿，不信證。一切不動產(chǎn)交易、登記都應(yīng)以登記簿的記載為發(fā)生根據(jù)。

不動產(chǎn)登記證書或登記證明遺失或滅失后如按現(xiàn)行登記程序要在當(dāng)?shù)貓笞由峡沁z失聲明后才補發(fā)，時間長，費時費事。而補發(fā)內(nèi)容不變，嚴(yán)重影響了權(quán)利人對不動產(chǎn)的利用，但又無可奈何。從簡化辦事手續(xù)、便民利民出發(fā)，應(yīng)省掉這些沒有實際意義的程序、環(huán)節(jié)，直接根據(jù)登記簿的記載重新頒發(fā)。

第三十一條 不動產(chǎn)因征收封戶、法院查封等限制處分的，登記機構(gòu)應(yīng)依據(jù)生效查封文件及時在不動產(chǎn)登記簿上備案公示。（增加）增加理由：協(xié)助執(zhí)行不動產(chǎn)征收封戶、法院查封的目的是限制不動產(chǎn)權(quán)利人行使處分權(quán)，是有權(quán)機關(guān)與不動產(chǎn)登記機構(gòu)之間的協(xié)助配合行為，具有強制性，屬于登記機構(gòu)的法定義務(wù)，無需權(quán)利人申請。因此，不適用登記，而適用備案。備案的目的在于提示不動產(chǎn)交易當(dāng)事人、交易機構(gòu)、登記機構(gòu)，此不動產(chǎn)的處分權(quán)被限制，不能交易、登記，要回避風(fēng)險。同時，這類限制措施具有臨時性，一旦不具備條件或查封目的實現(xiàn)，就將取消查封，恢復(fù)原狀。如：不動產(chǎn)權(quán)利人與他人因經(jīng)濟(jì)糾紛，其不動產(chǎn)作為財產(chǎn)保全被法院查封，如權(quán)利人想辦法籌集到資金主動償還或當(dāng)事人達(dá)成新的償還協(xié)議，查封就會解除。因此，對這類限制處分權(quán)的封戶，采用在登記簿上備案的方式較為合適，也便于操作。

第六章 登記信息共享與利用

第三十二條 國務(wù)院國土資源主管部門應(yīng)當(dāng)會同有關(guān)部門建立統(tǒng)一的以不動產(chǎn)登記信息為核心、其他信息為輔的不動產(chǎn)交易登記信息管理基礎(chǔ)平臺。（修改）

修改理由：不動產(chǎn)登記信息管理基礎(chǔ)平臺應(yīng)當(dāng)建立以不動產(chǎn)登記信息為主，其他信息為輔的綜合性不動產(chǎn)交易登記信息共享平臺，如不動產(chǎn)交易、封戶限制處分等信息。不動產(chǎn)能否買賣、抵押，被執(zhí)行人有無不動產(chǎn)應(yīng)以不動產(chǎn)登記簿的記載信息為發(fā)生根據(jù)，同時以登記簿記載的物權(quán)發(fā)生的交易等信息又通過信息平臺為各相關(guān)單位共享、利用，如：進(jìn)行不動產(chǎn)物權(quán)登記、統(tǒng)計等。

各級不動產(chǎn)交易、登記機構(gòu)的不動產(chǎn)交易、登記信息應(yīng) 當(dāng)納入統(tǒng)一的不動產(chǎn)交易登記信息管理基礎(chǔ)平臺，確保國家、省、市、縣四級交易、登記信息的實時共享。

不動產(chǎn)交易、登記等機構(gòu)對其提供的信息的真實性、準(zhǔn)確性、合法性負(fù)責(zé)，不得提供虛假信息。（增加）

國土資源、公安、民政、稅務(wù)、工商、金融、審計、統(tǒng)計等部門應(yīng)與不動產(chǎn)交易、登記機構(gòu)建立不動產(chǎn)交易登記信息互通共享機制。各共享單位不得利用不動產(chǎn)交易登記信息管理基礎(chǔ)平臺擅自修改交易登記信息、對外提供交易登記信息查詢服務(wù)。（修改）

第三十三條 不動產(chǎn)交易機構(gòu)應(yīng)通過不動產(chǎn)交易登記信息管理基礎(chǔ)平臺審核申請交易的不動產(chǎn)在不動產(chǎn)登記簿上是否有記載，未經(jīng)登記的，不得審批。（增加）

第三十四條 不動產(chǎn)登記機構(gòu)應(yīng)通過不動產(chǎn)交易登記信息管理基礎(chǔ)平臺確認(rèn)不動產(chǎn)交易審批情況，不動產(chǎn)交易未經(jīng)審批申請登記的，不予以受理。（增加）

第三十五條 不動產(chǎn)登記機構(gòu)應(yīng)當(dāng)及時公示不動產(chǎn)登記信息，為公眾查詢不動產(chǎn)登記信息提供便利條件。（修改）

權(quán)利人、利害關(guān)系人除可查詢登記信息外，可以申請復(fù)制相關(guān)的申請登記材料，登記機構(gòu)應(yīng)當(dāng)復(fù)制。（修改）

不動產(chǎn)登記信息共享單位不得為權(quán)利人、利害關(guān)系人以外的單位和個人復(fù)制不動產(chǎn)登記材料。（增加）

有關(guān)國家機關(guān)可以依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定查詢、復(fù) 制與調(diào)查處理案件有關(guān)的不動產(chǎn)登記資料。

修改理由：不動產(chǎn)公示的法定方式是登記，登記的目的是公開物權(quán)歸屬。限制公眾查詢、了解，將不動產(chǎn)登記信息臵于密封狀態(tài)，是有違不動產(chǎn)登記的本義的，成了公示不公開的怪象。同時，也與社會大眾要求登記信息公開透明的意愿相背。事實上，公開是一種最好的保護(hù)措施，明示有主的不動產(chǎn)，其他人不敢打主意，別人也不會受騙上當(dāng)，還會主動監(jiān)督保護(hù)。只是要在公開的內(nèi)容上要有所限制，不能全部信息都公開。在不動產(chǎn)登記信息的公開、利用上應(yīng)區(qū)別對待：權(quán)利人、利害關(guān)系人可查詢、復(fù)印登記資料，其他人就應(yīng)限制在一般登記信息的了解上。這樣，登記信息既有公開，又有保護(hù)，符合不動產(chǎn)物權(quán)登記的目的。

第七章 法律責(zé)任

第三十六條 申請人提交錯誤、虛假的申請登記材料登記的，給不動產(chǎn)權(quán)利人造成損失的，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。（增加）

第三十七條 不動產(chǎn)登記機構(gòu)工作人員損毀、偽造不動產(chǎn)登記簿，擅自修改登記事項，串通他人進(jìn)行虛假登記，或者有其他濫用職權(quán)、玩忽職守行為的，依法給予處分；給他人造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任；構(gòu)成違反治安管理行為的，依法給予治安處罰；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。

第三十八條 不動產(chǎn)登記機構(gòu)、信息共享單位擅自向權(quán)利人、利害關(guān)系人以外的單位和個人復(fù)制不動產(chǎn)登記材料，給權(quán)利人造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任。（增加）

第八章 附則

第三十九條 本條例施行前已依法登記的不動產(chǎn)和頒發(fā)的不動產(chǎn)登記證明，其物權(quán)效力不因登記機構(gòu)整合調(diào)整改變，繼續(xù)合法有效。（修改）

登記機構(gòu)整合完成后，權(quán)利人可申請重新?lián)Q發(fā)不動產(chǎn)登記證明，登記機構(gòu)應(yīng)當(dāng)予以換發(fā)并收回原不動產(chǎn)登記證明銷毀。

第四十條 本條例實施細(xì)則由國務(wù)院國土資源主管部門合同有關(guān)部門制定。

第四十一條 本條例自 年 月 日起施行。本條例施行前公布的行政法規(guī)有關(guān)不動產(chǎn)登記的規(guī)定與本條例規(guī)定不一致的，以本條例規(guī)定為準(zhǔn)。

第五篇：不動產(chǎn)登記工作計劃

不動產(chǎn)登記工作計劃

不動產(chǎn)登記工作計劃

20**年是不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度在基層落地的關(guān)鍵年，實施不動產(chǎn)統(tǒng)一登記從制度層面堵住了房地分割中出現(xiàn)的制度、貸款和稅收漏洞，進(jìn)一步明晰了不動產(chǎn)權(quán)，但也出現(xiàn)了部門銜接、歷史遺留處理等相關(guān)問題，如何化解這些問題，讓不動產(chǎn)登記工作真正做到便民利民，筆者認(rèn)為，在今后一段時間，關(guān)鍵要實現(xiàn)不動產(chǎn)登記機構(gòu)、登記簿冊、依據(jù)和信息平臺“四統(tǒng)一”。

一、基本情況

20**年11月20日，縣委編委會批準(zhǔn)在縣國土資源局加掛**縣不動產(chǎn)登記局牌子，負(fù)責(zé)全縣不動產(chǎn)登記工作，將相關(guān)部門涉及的不動產(chǎn)職責(zé)整合到不動產(chǎn)登記局，內(nèi)設(shè)**縣不動產(chǎn)登記中心，為縣國土資源局事業(yè)單位，定編14人。根據(jù)我縣實際，縣國土資源局組建工作專班，初步擬定不動產(chǎn)登記辦事流程，印制不動產(chǎn)登記樣表、申請資料、服務(wù)指南。并就“人員調(diào)配、辦公場所設(shè)置、權(quán)籍檔案移交、稅費收取、印章啟用、人員培訓(xùn)、縣政府實施不動產(chǎn)登記公告時間、工作經(jīng)費、成立不動產(chǎn)登記領(lǐng)導(dǎo)小組”等9個議題提請縣政府專題審議，明確任務(wù)，落實責(zé)任單位?？h政府決定自20**年元月1日起，國土資源、房管、林業(yè)等部門暫停受理業(yè)務(wù)。1月11日，**縣不動產(chǎn)登記局和**縣不動產(chǎn)登記中心正式掛牌，統(tǒng)一受理不動產(chǎn)登記業(yè)務(wù)。

二、主要做法

１、整合力量。按照“人隨事走，編隨人走”的原則，從縣林業(yè)技術(shù)推廣站連人帶編劃入1名，從縣房管局連人帶編劃入2名，國土資源局內(nèi)部調(diào)整5名，8名人員于20**年12月30日前到崗，迅速開展系統(tǒng)培訓(xùn)。

２、增設(shè)窗口。在縣行政服務(wù)大廳設(shè)不動產(chǎn)登記服務(wù)窗口8個，其中受理窗口6個，收費、繕證、歸檔窗口2個。３、優(yōu)化服務(wù)。完善工作流程，加強制度建設(shè)。全員設(shè)定A、B崗，確保工作連續(xù)性；對招商引資企業(yè)、城投公司等重點項目開辟綠色通道，要求在1個工作日內(nèi)完成；對工業(yè)項目的抵押貸款項目、預(yù)告預(yù)抵押、房產(chǎn)抵押注銷登記、新建商品房轉(zhuǎn)現(xiàn)登記等業(yè)務(wù)，在材料齊全的情況下，做到立等可?。黄渌麡I(yè)務(wù)要求在5個工作日內(nèi)完成。截止目前，全縣共頒發(fā)不動產(chǎn)登記證書證明**57本。

三、存在問題

1、部門協(xié)調(diào)配合待解決。一是與房產(chǎn)部門的業(yè)務(wù)協(xié)調(diào)配合中存在數(shù)據(jù)共享、查詢和補錄工作不到位。原房產(chǎn)登記業(yè)務(wù)統(tǒng)一劃入不動產(chǎn)登記后（其中，轉(zhuǎn)移登記仍由房產(chǎn)部門審核），由于未進(jìn)行房產(chǎn)數(shù)據(jù)補錄，造成不動產(chǎn)登記系統(tǒng)不能查詢房地產(chǎn)數(shù)據(jù)。縣政府要求20**年7月1日起實行不動產(chǎn)數(shù)據(jù)統(tǒng)一查詢，如此，造成不動產(chǎn)登記機構(gòu)不能對房產(chǎn)數(shù)據(jù)的完整性負(fù)責(zé)。二是國土資源局內(nèi)部程序亟待簡化。因為我局未設(shè)置導(dǎo)詢臺，申請人來大廳登記后，就認(rèn)為已經(jīng)受理，實際在受理前還有不動產(chǎn)測繪、土地評估等一系列環(huán)節(jié)，經(jīng)常因其中一個環(huán)節(jié)時間過長，引發(fā)矛盾和誤解。

2、不動產(chǎn)登記測繪單位需統(tǒng)一。在不動產(chǎn)登記初期，我們一直按照原有模式，房產(chǎn)測繪和土地測繪一同到現(xiàn)場開展業(yè)務(wù)，經(jīng)常因測繪人員不足問題，造成時間長，資料積壓多，影響不動產(chǎn)登記質(zhì)效；兩家單位收費，不符合不動產(chǎn)登記的便民利民原則。

3、數(shù)據(jù)整合待啟動。按照部和省廳關(guān)于加快推進(jìn)不動產(chǎn)登記信息管理基礎(chǔ)平臺建設(shè)工作的通知要求，20**年11月底前，我縣必須完成信息平臺建設(shè)，與市、省、部對接。當(dāng)前必須盡快做好以下工作，一是房產(chǎn)數(shù)據(jù)補錄到不動產(chǎn)信息平臺。二是在地藉核心數(shù)據(jù)庫內(nèi)導(dǎo)入不動產(chǎn)信息平臺。三是進(jìn)一步加強安全防范和日常維護(hù)，確保信息平臺的及時更新。

四、建議與思考

1、加快不動產(chǎn)信息平臺建設(shè)步伐。一是通過信息平臺建設(shè)，實現(xiàn)不動產(chǎn)數(shù)據(jù)共享與保護(hù)，從根本上解決檔案查詢、數(shù)據(jù)補錄問題；二是通過信息平臺建設(shè)，進(jìn)一步方便群眾，提高辦事效率，申請人只需提供一次資料就能辦理完不動產(chǎn)登記業(yè)務(wù)，不需再向房產(chǎn)部門提供資料。三是通過信息平臺建設(shè)，實現(xiàn)圖、表、證、薄的有機統(tǒng)一，實現(xiàn)數(shù)據(jù)成果管理和信息安全的需要。

2、規(guī)范不動產(chǎn)登記測繪和收費。一是省廳要盡快聯(lián)系物價等部門，及時確定不動產(chǎn)測繪收費標(biāo)準(zhǔn)。在現(xiàn)階段應(yīng)綜合房產(chǎn)和土地測繪收費標(biāo)準(zhǔn)，按下線的70%收取測繪費。二是規(guī)范不動產(chǎn)測繪機構(gòu)。通過備案或者公開遴選2-3家具備不動產(chǎn)測繪資質(zhì)的測繪單位，實現(xiàn)不動產(chǎn)測繪一次性進(jìn)場測繪、同時出具測繪成果，一次收取費用，從而起到提質(zhì)增效的作用。三是進(jìn)一步明確測繪單位的職責(zé)和義務(wù)。對測繪單位實行黑名單制管理，規(guī)定測繪單位在3個工作日內(nèi)完成資料整理和出圖，并確保成果質(zhì)量，及時進(jìn)行數(shù)據(jù)更新；在收取費用的同時，也要承擔(dān)一定的義務(wù)。對涉及農(nóng)村宅基地的登記測繪實行全程免費，按時完成，確保不能增加農(nóng)民負(fù)擔(dān)。

3、提升不動產(chǎn)登記人員素質(zhì)。一是在系統(tǒng)內(nèi)部加強業(yè)務(wù)知識和政策法規(guī)的學(xué)習(xí)，做到人人鉆研業(yè)務(wù)，努力提高個人素質(zhì)；二是要加強橫向交流，向先進(jìn)單位學(xué)習(xí)、向業(yè)務(wù)能手學(xué)習(xí)，學(xué)習(xí)和借鑒外地先進(jìn)經(jīng)驗，努力提升**不動產(chǎn)登記整體水平。三是嚴(yán)格工作紀(jì)律，堅決杜絕門難進(jìn)、臉難看、事難辦的現(xiàn)象發(fā)生，對工作人員定期輪崗。三是強化服務(wù)意識，加強內(nèi)部團(tuán)結(jié)，對把握不準(zhǔn)的業(yè)務(wù)，要及時反饋、溝通。