第一篇：XX銀行XX分行個人住房信貸領(lǐng)域風(fēng)險排查報告

XX銀行XX分行個人住房信貸領(lǐng)域風(fēng)險排查報告

人民銀行XX市中心支行：

根據(jù)《關(guān)于開展個人住房信貸領(lǐng)域風(fēng)險排查工作的通知》的要求，我行立即組織開展了相關(guān)排查，具體由風(fēng)險管理部牽頭落實，現(xiàn)將排查結(jié)果報告如下：

一、基本情況

截止XX年XX月XX日，XX分行共有個人住房按揭貸款XX筆，金額XX萬元。其中一手住宅按揭貸款XX筆，余額XX萬元。二手住宅按揭貸款XX筆，余額XX萬元。

二、房地產(chǎn)政策及市場走勢判斷

2017年以來，“四限”政策持續(xù)發(fā)力，熱點城市在保持現(xiàn)有調(diào)控政策不變的同時，部分城市進(jìn)一步升級調(diào)控。XX作為新晉“三線”城市，從2017年7月1日起開始執(zhí)行《XX市促進(jìn)中心城市房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的意見》，意見從多個角度調(diào)控房地產(chǎn)市場，提出包含“商品房現(xiàn)房銷售”等若干條調(diào)控措施。

與此同時，房地產(chǎn)信貸“去杠桿”持續(xù)推進(jìn)，在按揭貸款額度緊縮的同時，各地又開始嚴(yán)查“消費貸”、“經(jīng)營貸”、“房抵貸”等資金違規(guī)流入房地產(chǎn)市場，央行也明確支持北京、深圳、南京等地首套房貸利率不同比例上浮，房貸資金全面緊縮。我市各金融機構(gòu)貸款額度也有不同程度的縮緊、各行房貸利率不同程度提高，開發(fā)企業(yè)按揭貸款回款周期拉長。但房產(chǎn)交易量仍然處于高昂上漲態(tài)勢，月度交易量均為去年同期的2倍左右。據(jù)統(tǒng)計，XX區(qū)、XX區(qū)等多個地區(qū)的房價較去年同期上漲20%以上。房地產(chǎn)市場前景看好，吸引了諸多知名開發(fā)商前來投資，萬達(dá)、萬科已入駐我市，中糧、保利等大型房產(chǎn)公司也已與XX市政府對接，紛紛囤地。預(yù)測未來半年我市房地產(chǎn)市場仍將持續(xù)高昂態(tài)勢，房價及交易量均將穩(wěn)中有升。

三、個人住房按揭貸款情況

1、我行于XX年三季度正式開展個人住房按揭貸款業(yè)務(wù)，至XX年底已投放XX筆，余額XX萬元，主要合作樓盤為XX、XX、XX。其中首套房貸款XX筆，貸款余額XX萬元，占比XX，利率執(zhí)行基準(zhǔn)下浮10%，首付比例均不低于20%；二套房貸款XX筆，貸款余額XX萬元，占比XX，利率執(zhí)行基準(zhǔn)上浮10%，首付款比例不低于30%。

2、XX年始我行新準(zhǔn)入了XX、XX兩家樓盤，至XX年底共投放個人住房按揭貸款XX筆，新增金額XX萬元，其中首套房貸款XX筆，貸款余額XX萬元，占比XX，利率執(zhí)行基準(zhǔn)下浮10%，首付款比例不低于20%；二套房貸款XX筆，貸款余額XX萬元，占比XX。利率執(zhí)行基準(zhǔn)上浮10%，首付款比例不低于30%。

3、自2018年以來，截止2018年5月31日，我行新投放個人住房按揭貸款XX筆，新增金額XX萬元，均為首套房貸款，利率執(zhí)行基準(zhǔn)上浮10%，首付款比例不低于20%。

綜上所述，我行個人住房按揭貸款主要集中于XX年XX月-XX年XX月之間投放，自XX年XX月XX日以來，我行對個人按揭貸款政策收緊，不僅提高了按揭貸款利率，在額度上也較去年有大幅下降，按揭貸款增幅較低。已發(fā)放的個人住房按揭貸款多為首套房按揭，購房人員主要為進(jìn)城務(wù)工人員，購房用于自住，以剛性需求為主。

四、個人住房按揭貸款風(fēng)險

截止XX年XX月XX日，我行個人住房按揭類無逾期貸款，無不良貸款。我行主要從以下幾點防范風(fēng)險，具體如下：

1、嚴(yán)格審查項目準(zhǔn)入

自2017年7月份以來，各地土地成交規(guī)模顯著回升，但規(guī)模的上升并未帶來土地價格的回落，地價持續(xù)走高。一線城市持續(xù)放量，受政策限制和租賃土地集中出讓影響，成交均價及溢價率均有所回落；二線和三四線市場均呈現(xiàn)土地出讓“郊區(qū)化”現(xiàn)象，XX市萬科、郎詩、萬達(dá)等著名房企紛紛囤地在市區(qū)“非核心位置”囤地，帶動了周邊地價上升。地價上升導(dǎo)致的企業(yè)開發(fā)成本提升，因此我行在對項目的選擇上更加謹(jǐn)慎，充分考慮了項目的選址、類型、物業(yè)配套及開放商經(jīng)濟實力、開發(fā)經(jīng)驗等多方面因素，在合作項目的選擇上優(yōu)先選取了大型房源，目前在合作的僅有XX、XX兩家樓盤。

2、充分調(diào)查抵押物實際價值

房產(chǎn)價格增長過快容易引起經(jīng)濟“泡沫”，我行在按揭貸款的受理過程中高度關(guān)注抵押物價格，確保抵押物評估價值合理，規(guī)避抵押物實際抵押率過高的風(fēng)險。

3、實時關(guān)注本地房貸政策

房地產(chǎn)業(yè)作為支柱產(chǎn)業(yè)，相關(guān)購買及信貸政策也是調(diào)節(jié)經(jīng)濟的重要手段。近年各種“限購”、“限貸”政策層出不窮，對開發(fā)商的銷售進(jìn)度、回款進(jìn)度影響重大，我行時刻關(guān)注各類房地產(chǎn)政策，并在業(yè)務(wù)開展過程中及時調(diào)整政策。

4、把控客戶個體風(fēng)險

（1）XX地區(qū)剛需性購房貸款依然占按揭貸款總量的50%以上，按揭群體普遍為進(jìn)城務(wù)工人員，經(jīng)濟實力一般，我行在客戶群體的篩選上高度關(guān)注還款來源與征信記錄，為把控還款來源穩(wěn)定性，我行要求追加借款人配偶作為共同還款人，并根據(jù)客戶具體情況要求追加擔(dān)保人等。

（2）我行嚴(yán)控“首付貸”，深入調(diào)查消費類貸款的用途，嚴(yán)禁消費類貸款流入房地產(chǎn)市場；深入核查首付款來源，嚴(yán)控居民高杠桿購房的信貸風(fēng)險。

五、個人商業(yè)用房按揭貸款風(fēng)險

截止XX年XX月XX日，我行無個人商業(yè)用房按揭貸款。

第二篇：銀行風(fēng)險排查情況的報告

銀行風(fēng)險排查情況的報告

根據(jù)市行關(guān)于開展風(fēng)險排查活動的通知要求，我行立即組織開展全轄業(yè)務(wù)經(jīng)營風(fēng)險點排查活動，制定方案、組織力量從1月20日開始，對公司業(yè)務(wù)進(jìn)行了全面排查，現(xiàn)將排查情況報告如下。

一、公司業(yè)務(wù)排查情況

（一）公司業(yè)務(wù)賬戶排查

我行公司業(yè)務(wù)部共開立對公賬戶戶，其中基本存款賬戶戶，專用賬戶戶，臨時存款賬戶驗資需要開立的戶。不存在同一營業(yè)機構(gòu)為同一存款人開立多個基本賬戶和一般賬戶及同一證明文件為存款人開立多個專用存款賬戶；單位開立賬戶使用的名稱符合規(guī)定；不存在開戶資料未經(jīng)有權(quán)人審查并簽署意見而開戶的問題。堅持記賬與對賬分離原則，會計主管按月檢查往來對賬、銀企對賬情況，對未達(dá)賬進(jìn)行跟蹤核對。

在公司業(yè)務(wù)銀行結(jié)算賬戶的使用過程中不存在一般存款賬戶辦理現(xiàn)金支取業(yè)務(wù)問題?；緫舻绕渌麑Ｓ么婵钯~戶的現(xiàn)金支取符合規(guī)定。臨時存款賬戶不存在超過有效使用期限仍辦理資金收付業(yè)務(wù)的問題。注冊驗資賬戶在驗資期間不存在辦理對外支付業(yè)務(wù)問題，注冊驗資的資金匯繳人與出資人名稱一致。

銀行結(jié)算賬戶的變更與撤銷。存款人變更賬戶名稱、法定代表人等開戶信息資料出具申請及有關(guān)部門的證明文件；及時修改客戶信息；存款人的印鑒做相應(yīng)變更。存款人撤銷銀行結(jié)算賬戶申請經(jīng)會計主管或主管審批，檢查銷戶前存款人貸款、應(yīng)收利息、結(jié)算費用等應(yīng)收款項結(jié)清。存款人撤銷銀行結(jié)算賬戶時繳回未用重要空白憑證、結(jié)算憑證和開戶登記證；柜員審核無誤并將重要票據(jù)作作廢處理。在辦理單位銀行賬戶撤銷手續(xù)時，在其基本存款賬戶開戶登記證上注明銷戶日期并簽章；于賬戶撤銷之日起2個工作日內(nèi)向人民銀行報告。無頻繁開、銷戶，通過虛假交易進(jìn)行洗錢活動。對已轉(zhuǎn)入“久懸未取專戶”的款項，存款人要求支取原賬戶款項時，提供了合法擁有賬戶支配權(quán)的證明文件，并經(jīng)過有關(guān)負(fù)責(zé)人審核后列支。

銀行結(jié)算賬戶重要資料的管理。建立了銀行結(jié)算賬戶管理檔案,并按會計檔案進(jìn)行管理。預(yù)留簽章為該單位的公章或財務(wù)專用章加其法定代表人（單位負(fù)責(zé)人）或其授權(quán)的代理人的簽名或者蓋章。單位結(jié)算賬戶印鑒卡片的管理安全、完整，不存在有賬戶無印鑒卡片、有印鑒卡片無賬戶問題。對印鑒卡丟失的賬戶，要求客戶提供印鑒卡丟失證明，防范賬戶風(fēng)險。

（二）大額資金支付管理情況排查

大額資金支付管理。設(shè)立了相應(yīng)的崗位，分工明確，職責(zé)清晰；對于大額資金支付交易的報告范圍符合文件規(guī)定，不存在隨意擴大或縮小范圍的現(xiàn)象；大額資金的支付交易的報告程序符合有關(guān)規(guī)定要求，不存在漏報等現(xiàn)象；對開戶單位建立客戶身份登記制度；辦理大額資金支付，有合法的支付憑證；對開戶單位大額支付資金的特點、來源與其經(jīng)營規(guī)模、經(jīng)營范圍等進(jìn)行分析監(jiān)測。

大額現(xiàn)金支取管理。對開戶單位基本存款賬戶、專用存款賬戶及臨時存款賬戶，或個人結(jié)算賬戶的大額現(xiàn)金支付建立分級審批制度；建立了大額現(xiàn)金支付臺賬制度和月度統(tǒng)計分析制度；針對現(xiàn)金活期存款存入超過20萬元及現(xiàn)金活期存款支取超過5萬元的用戶，以月報的形式在人民銀行賬戶管理系統(tǒng)備案。由于反洗錢還是一項較為陌生的工作，基層從業(yè)人員對反洗錢缺乏系統(tǒng)的理論知識和足夠的實踐經(jīng)驗，有待進(jìn)一步提高辨別可疑支付交易的判斷能力。

（三）重要空白憑證管理情況排查

重要空白憑證入庫管理。重要空白憑證按種類分類管理；從上級行領(lǐng)用的重要空白憑證入庫填制記賬憑證及時入賬，重要空白憑證入庫數(shù)與入庫的重要空白憑證實物一致；指定專人管理庫房重要空白憑證；柜員領(lǐng)用的重要空白憑證因故未用交回的，憑證管庫員作入庫處理。

重要空白憑證出庫管理。重要空白憑證出庫時，出庫手續(xù)符合制度規(guī)定；出庫的重要空白憑證實物與出庫單數(shù)相符；柜員領(lǐng)用重要空白憑證，填制記賬憑證經(jīng)有權(quán)人審批后，交憑證管庫員辦理出庫手續(xù)；

重要空白憑證出售管理?？蛻糍徺I重要空白憑證時，填制“領(lǐng)用憑證”，并加蓋單位預(yù)留銀行印鑒；預(yù)留印鑒核對一致；柜員及時選擇相關(guān)交易，錄入領(lǐng)用單位賬號、憑證種類和憑證號碼；出售給客戶的重要空白憑證加蓋領(lǐng)用單位賬號、開戶銀行名稱戳記。

二、公司業(yè)務(wù)排查活動的收效

（一）帳戶管理方面。賬戶的管理，對公存款賬戶的開立、使用、變更與撤銷、資料的管理以及基本制度的落實情況、企業(yè)和銀行的對賬，重點是對賬和開戶制度執(zhí)行情況。一是基本存款賬戶是存款人因辦理日常轉(zhuǎn)賬結(jié)算和現(xiàn)金收付需要開立的銀行結(jié)算賬戶，開戶資料要素是否齊全，是否有開戶許可證；存款人日常經(jīng)營活動的資金收付及其工資、獎金和現(xiàn)金的支取，是否通過該賬戶辦理。二是一般存款賬戶用于辦理存款人借款轉(zhuǎn)存、借款歸還和其他結(jié)算的資金收付，該賬戶是否只辦理現(xiàn)金繳存，不辦理現(xiàn)金支取。三是專用存款賬戶用于辦理各項專用資金的收付。單位銀行卡賬戶的資金是否由其基本存款賬戶轉(zhuǎn)賬存入。該賬戶是否不辦理現(xiàn)金收付業(yè)務(wù)。財政預(yù)算外資金專用存款賬戶是否不能支取現(xiàn)金。四是臨時存款賬戶用于辦理臨時機構(gòu)以及存款人臨時經(jīng)營活動發(fā)生的資金收付。臨時存款賬戶的有效期最長是否未超過2年。注冊驗資的臨時存款賬戶在驗資期間是否只收不付，注冊驗資資金的匯繳人應(yīng)與出資人的名稱是否一致。五是存款人撤銷銀行結(jié)算賬戶，是否與開戶銀行核對銀行結(jié)算賬戶存款余額，是否交回各種重要空白票據(jù)及結(jié)算憑證和開戶登記證，銀行是否核對無誤后才可辦理銷戶手續(xù)。存款人不能按規(guī)定交回各種重要空白票據(jù)及結(jié)算憑證的，是否出具相關(guān)證明，是否按規(guī)定對開戶資料進(jìn)行審查，致使單位開立虛假銀行結(jié)算賬戶的；是否按規(guī)定建立存款人信息數(shù)據(jù)檔案或收集的存款人信息數(shù)據(jù)；是否做到賬務(wù)核對換人復(fù)核，對發(fā)生額明細(xì)和余額是否進(jìn)行逐項核對。

（二）大額交易支付交易方面。

大額資金支付管理等各環(huán)節(jié)是否實行換人換崗復(fù)核制度，大額資金支付管理是否得到有效控制，短期內(nèi)資金是否分散轉(zhuǎn)入、集中轉(zhuǎn)出或集中轉(zhuǎn)入、分散轉(zhuǎn)出，資金收付頻率及金額與企業(yè)經(jīng)營規(guī)模是否明顯不符；資金收付流向與企業(yè)經(jīng)營范圍是否明顯不符，企業(yè)日常收付與企業(yè)經(jīng)營特點是否明顯不符；周期性發(fā)生大量資金收付與企業(yè)性質(zhì)、業(yè)務(wù)特點是否明顯不符；相同收付款人之間在短期內(nèi)是否頻繁發(fā)生資金收付，長期閑置的賬戶是否原因不明地突然啟用，且短期內(nèi)出現(xiàn)大量資金收付；短期內(nèi)是否頻繁地收取來自與其經(jīng)營業(yè)務(wù)明顯無關(guān)的個人匯款；是否頻繁開戶、銷戶，且銷戶前發(fā)生大量資金收付；是否有意化整為零，逃避大額支付交易監(jiān)測。

（三）重要空白憑證的管理方面 重要空白憑證是否指定專人保管，貫徹“印、押、證分管”的原則。是否按重要空白憑證的種類設(shè)立登記簿。對重要空白憑證的領(lǐng)入、出售、使用時均是否逐筆記載登記簿，同時記錄號碼。每日營業(yè)終了，經(jīng)辦人是否將各登記簿余額之和與重要空白憑證科目余額核對一致；登記簿的號碼應(yīng)與實物號碼核對是否一致。通過此次活動，增強了公司業(yè)務(wù)部人員的法規(guī)意識和責(zé)任感，有力地促進(jìn)了全員按制度辦事、依規(guī)程操作的自覺性，積極主動地參與這次排查活動，在排查中發(fā)現(xiàn)問題，總結(jié)經(jīng)驗，為以后的工作打下了堅實的基礎(chǔ)。

第三篇：銀行員工風(fēng)險排查報告

社會融資行為排查報告

按照《***銀監(jiān)局辦公室轉(zhuǎn)發(fā)中國銀監(jiān)會辦公廳關(guān)于銀行員工涉及社會融資行為風(fēng)險提示有關(guān)文件的通知》（*銀監(jiān)辦通****號）文件要求，我部組織進(jìn)行全員排查，排查重點是銀行員工涉及民間借貸、集資等社會融資行為。

一、工作組織情況

一是精心組織。高度重視民間借貸可能形成風(fēng)險的后果，認(rèn)真組織，精心實施，防范員工個人民間借貸風(fēng)險事件，避免引起聲譽風(fēng)險。二是加強領(lǐng)導(dǎo)。成立排查工作領(lǐng)導(dǎo)小組，分別由部室總經(jīng)理和副總經(jīng)理任領(lǐng)導(dǎo)小組正副組長，對我部所有員工進(jìn)行了逐一排查。

二、排查內(nèi)容

此次員工排查內(nèi)容主要圍繞以下四個方面展開：是否直接組織、參與民間借貸或集資活動；是否充當(dāng)社會融資“掮客”，介紹他人參與社會融資從中收取賄賂、提成、傭金；是否與資金掮客、典當(dāng)行、小額貸款公司、擔(dān)保公司存在資金往來；是否有員工利用職務(wù)之便或銀行員工身份，為借款人提供還款資金或借用、盜用我行信用進(jìn)行民間借貸或集資活動。

三、發(fā)現(xiàn)的問題及整改情況

本次排查，未發(fā)現(xiàn)我部員工涉及民間借貸、集資等社會融資行為。

四、擬采取的監(jiān)管措施

我部擬采取以下監(jiān)管措施深入開展排查：

（一）及時發(fā)現(xiàn)并鎖定排查重點，發(fā)現(xiàn)員工存在社會融資行為的，對與其有關(guān)的銀行賬戶開立、對賬、重要空白憑證管理、大額存取款等業(yè)務(wù)操作環(huán)節(jié)的合規(guī)情況進(jìn)行深入、細(xì)致地檢查，徹底查清查透。

（二）抓好“四個結(jié)合”，即與融資性擔(dān)保公司非正常業(yè)務(wù)往來清理排查相結(jié)合；與貫徹落實省銀監(jiān)局風(fēng)險排查相結(jié)合；與日常員工排查相結(jié)合；與群眾舉報反映情況相結(jié)合，充分發(fā)揮案件防控群防群治的作用，切實防范民間借貸風(fēng)險，避免風(fēng)險向銀行轉(zhuǎn)嫁。

某某部室

二〇一二年二月三日

第四篇：銀行聲譽風(fēng)險排查報告

***支行聲譽風(fēng)險排查報告

根據(jù)上級及總行的文件要求，為有效有效保障我行聲譽，消除負(fù)面輿情特別是網(wǎng)絡(luò)負(fù)面輿情對我行的不良影響；及時收集民意及客戶回饋，保障客戶及我行、行內(nèi)員工的正當(dāng)利益和合法權(quán)益，我行成立組織，對關(guān)于本行社會聲譽風(fēng)險進(jìn)行風(fēng)險排查，具體排查工作如下：

一、加強組織，明確我行輿情工作承責(zé)部門及聯(lián)系人員為內(nèi)勤主任，負(fù)責(zé)具體工作的實施以及相關(guān)信息的上報、輪值監(jiān)測等工作。

二、開展行內(nèi)自查工作 為及時掌握行內(nèi)員工的異常行為動向，及時防范員工參與非法集資或借用銀行聲譽從事違規(guī)違法行為，我行已在6月份開展員工的異常行為排查，排查事項涵蓋工作中的異常行為表現(xiàn)、組織紀(jì)律方面的異常行為表現(xiàn)、個人行為方面的異常行為表現(xiàn)以及涉嫌“黃賭毒”等的九種人排查。并采取背向交互判斷以及抽查談話等方式確保信息來源的真實有效。經(jīng)過此次排查，暫未發(fā)現(xiàn)有異常行為員工。

三、建立與***鎮(zhèn)政府及監(jiān)管機構(gòu)的接訪部門的信息交流渠道 為了保證在第一時間獲得群眾、客戶、員工的信息以及上訪原由，直面問題，及時查找自身不足，我行積極與地方政府及監(jiān)管機構(gòu)的接訪部門聯(lián)絡(luò)，確保出現(xiàn)相關(guān)信訪問題后，及時接受信息，及時查找事由，接受監(jiān)督。

四、我行繼續(xù)開放信函、公布舉報電話、直接來訪、微信等形式的信訪接待工作渠道。及時接收信訪信息，并保證每一個信訪問題都得到及時、認(rèn)真的回復(fù)。此外，我行不定期核查客戶意見簿所登記的客戶投訴及建議，并對異常情況實施問責(zé)制度。截至報告日，我行暫未發(fā)現(xiàn)行內(nèi)、行外及網(wǎng)絡(luò)負(fù)面輿情風(fēng)險，在今后的工作中我行將不斷強化工作力度，綜合采取多種措施，切實防范我行聲譽風(fēng)險。

2016年7月10日

第五篇：我國商業(yè)銀行個人住房信貸的風(fēng)險及防范

【摘要】文章從我國個人住房貸款業(yè)務(wù)的發(fā)展?fàn)顩r和前景出發(fā)，分析了我國商業(yè)銀行個人住房貸款業(yè)務(wù)存在的風(fēng)險，根據(jù)實際情況提出了一些防范和規(guī)避商業(yè)銀行個人住房貸款業(yè)務(wù)風(fēng)險的對策。

【關(guān)鍵詞】商業(yè)銀行；個人住房貸款；風(fēng)險；防范

近年來，隨著金融業(yè)的不斷發(fā)展，個人住房消費信貸業(yè)務(wù)在深化住房制度改革、促進(jìn)國民經(jīng)濟發(fā)展方面起到重要作用。個人住房信貸業(yè)務(wù)的發(fā)展與穩(wěn)定對金融也特別是商業(yè)銀行的發(fā)展起到了重要的作用，對我國商業(yè)銀行個人住房信貸業(yè)務(wù)進(jìn)行風(fēng)險分析并提出防范措施，對保障貸款安全，防止商業(yè)銀行金融風(fēng)險的發(fā)生有著巨大的現(xiàn)實意義。

一、我國商業(yè)銀行個人住房信貸業(yè)務(wù)的發(fā)展?fàn)顩r和發(fā)展前景

（一）我國商業(yè)銀行個人住房信貸業(yè)務(wù)的發(fā)展?fàn)顩r

我國住房消費信貸業(yè)務(wù)的發(fā)展經(jīng)歷了三個發(fā)展時期：第一個階段為20世紀(jì)80年代中期至90年代中期，是我國住房消費信貸業(yè)務(wù)的初步嘗試階段。這時期我國部分金融機構(gòu)開始嘗試發(fā)放城鎮(zhèn)居民住房貸款，住房消費信貸進(jìn)入初步探索嘗試期。第二個階段為1997～1999年，是我國住房消費信貸業(yè)務(wù)的試點階段。1997年，中國人民銀行頒布了《人人住房擔(dān)保貸款管理試行辦法》，開始推廣商業(yè)銀行住房消費信貸業(yè)務(wù)的試點工作。1999年2月，中國人民銀行發(fā)布《關(guān)于開展個人消費信貸的指導(dǎo)意見》，正式要求各金融機構(gòu)，開展面向廣大城市居民的消費信貸業(yè)務(wù)。第三個階段是2000年至今，我國住房消費信貸業(yè)務(wù)進(jìn)入迅猛發(fā)展的階段。個人住房消費信貸業(yè)務(wù)的發(fā)展有利于商業(yè)銀行資產(chǎn)結(jié)構(gòu)的改善，目前各銀行的個人住房消費貸款當(dāng)年不良率基本低于0.5%，住房消費信貸成為資產(chǎn)質(zhì)量較好業(yè)務(wù)種類，成為各銀行競爭激烈的業(yè)務(wù)品種之一。

（二）我國商業(yè)銀行個人住房信貸業(yè)務(wù)的發(fā)展前景

根據(jù)國際經(jīng)驗，人均GDP在大約1000美元時，是一國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的黃金階段。2003年，我國人均GDP超過1000美元，進(jìn)入了房地產(chǎn)業(yè)飛速發(fā)展的時期。與此同時，國家確立了全面建設(shè)小康社會的奮斗目標(biāo)和城市化發(fā)展的戰(zhàn)略。據(jù)預(yù)測，到2020年中國城市化水平將提高到55%，到2020年中國城鎮(zhèn)人口將增加到7.7億人，為了滿足新增加的城市人口的住房要求，就需要建設(shè)大量住宅，并且隨著居民生活水平的提高，住房更新速度將加快。所以，未來一段時期，我國的住宅消費需求將很旺盛，個人住房消費貸款仍將發(fā)揮重要的促進(jìn)作用。

二、我國商業(yè)銀行個人住房信貸存在的風(fēng)險分析

（一）個人信用風(fēng)險

目前，在商業(yè)銀行個人住房貸款業(yè)務(wù)中，普遍存在著個人信息與商業(yè)銀行所掌握的個人信息不對稱的問題，商業(yè)銀行個人住房貸款業(yè)務(wù)中存在的個人信用風(fēng)險主要有；第一，貸款者收人證明水分較大，貸款申請者能

根據(jù)自己想購買的住房在單位開出相應(yīng)的收人證明，甚至快倒閉的企業(yè)或事業(yè)單位也能為下崗職工開出相應(yīng)的收人證明。第二，由于銀行間會存在信息溝通不暢，有些貸款者的收人證明一式多份，在不同的銀行貸款，在多處購房。第三，個人住房貸款屬中長期信貸，還款期限較長，在這段時間內(nèi)，個人因工作、家庭、健康等原因造成個人支付能力下降等不確定情況很容易發(fā)生，這很大可能邊變?yōu)樯虡I(yè)銀行的信貸風(fēng)險。第四，目前，個人住房貸款業(yè)務(wù)實行浮動利率制度，貸款者承擔(dān)了大部分的利率風(fēng)險，貸款者在利率上升周期中可能出現(xiàn)違約現(xiàn)象。

（二）政策風(fēng)險

第一，宏觀經(jīng)濟環(huán)境變化帶來的風(fēng)險。貸款期限長是個人住房貸款的一個顯著特征，在這期間，社會經(jīng)濟宏觀環(huán)境必然發(fā)生變化。目前，我國宏觀經(jīng)濟還處于快速發(fā)展的時期，房地產(chǎn)業(yè)作為一個支柱產(chǎn)業(yè)得到了政府的扶植，一旦宏觀經(jīng)濟發(fā)生變化如出現(xiàn)滯脹或衰退，這種扶持力度將會減弱或消失。這將不可避免地對微觀面產(chǎn)生巨大的影響。失業(yè)率將上升，貸款人收入下降，無力償還貸款本息，將產(chǎn)生大量不良貸款。第二，政策研究滯后風(fēng)險。目前市場競爭激烈，管理部門大都把精力集中在市場營銷上，從而疏忽了對個人住房貸款市場的形勢、需求及風(fēng)險敞口等的深入研究與分析，導(dǎo)致缺乏符合實際的理論和對策指導(dǎo)，對政策的把握和應(yīng)用不能夠隨機應(yīng)變，行動存在盲目性。

（三）流動性風(fēng)險

目前我國的各大銀行主要資金來源是儲戶的存款。在市場經(jīng)濟條件

下，很多人并不傾向于把錢存進(jìn)銀行，而是要把錢變“活”，投資到市場中去。這就使得銀行儲蓄存款的流動性增大。資金的流動性意味著銀行手中所掌握的資金在減少。而隨著個人住房貸款業(yè)務(wù)規(guī)模的擴大，銀行資金運用長期化與資金來源短期化的矛盾日益突出，影響銀行資產(chǎn)的流動性。而隨著個人住房信貸業(yè)務(wù)的不斷開展，需要的資金也越來越多，缺口越來越大，這就形成了矛盾。這只會造成銀行沒有足夠的資金貸給客戶，長期發(fā)展的結(jié)果必然會使發(fā)展迅猛的個人住房信貸業(yè)務(wù)難以持續(xù)。

（四）銀行的操作風(fēng)險

1．審查把關(guān)不嚴(yán)，疏于客戶還款能力調(diào)查。個別銀行貸前沒有認(rèn)真調(diào)查貸款人所提供資料，甚至縱容貸款人弄虛作假，并且在貸款發(fā)放后，對貸款人的家庭狀況和家庭收入變化情況缺乏必要的監(jiān)控。目前，個人住房貸款業(yè)務(wù)的市場競爭非常激烈，不少商業(yè)銀行為了搶市場，放寬貸款條件，如降低首次付款比例等。這就加大了銀行的經(jīng)營風(fēng)險。

2．評估風(fēng)險已成為銀行操作風(fēng)險之一。目前銀行以房價或評估價作為貸款依據(jù)，沒有有效的抵押率認(rèn)定方法。故在個人住房貸款業(yè)務(wù)中存在著較大的估價風(fēng)險。估價風(fēng)險不僅存在于對新建房屋抵押物的評估，而且存在于對存量房貸款抵押物的評估中，實際情況是存量房的評估價通常大大高于其實際價值。

3．處罰力度不夠的風(fēng)險。從銀行關(guān)于信貸經(jīng)營管理方面看，其制定的制度、規(guī)定是比較多而且詳細(xì)的，但從銀行信貸經(jīng)營的實際結(jié)果來看，效果卻不佳。其原因主要是內(nèi)部管理失之過寬，尤其是信貸責(zé)任追究制度沒有嚴(yán)格執(zhí)行，落實不到位。目前商業(yè)銀行普遍存在的一個現(xiàn)象就是：在各銀行中，在信貸業(yè)務(wù)經(jīng)營方面，因信貸經(jīng)營違規(guī)或信貸人員的不作為而造成的信貸風(fēng)險，最終導(dǎo)致銀行大量信貸資金流失，銀行真正追究有關(guān)責(zé)任人責(zé)任的很少。

（五）法律風(fēng)險

個人住房消費信貸業(yè)務(wù)在我國發(fā)展的歷史不長，銀行從業(yè)人員缺乏控制和防范風(fēng)險的經(jīng)驗，法律意識不強，在業(yè)務(wù)操作中存在不合規(guī)情況，在合同文本中也難免存在漏洞，對住房貸款資料的審查不嚴(yán)，甚至?xí)霈F(xiàn)違章違規(guī)操作現(xiàn)象，使個人住房消費貸款合同得不到法律保護(hù)，從而使銀行面臨著由操作風(fēng)險導(dǎo)致的法律風(fēng)險。它包括：一是個人住房貸款手續(xù)是否合法有效。二是按揭住房是否存在權(quán)利瑕疵。三是如果貸款人不能從抵押房遷出或遷出后無立足之地，銀行就不能順利地處分抵押物。

（六）不可預(yù)期風(fēng)險

不可預(yù)期風(fēng)險主要有抵押物價格風(fēng)險、購買力風(fēng)險、意外風(fēng)險和利率風(fēng)險。至于利率風(fēng)險方面，商業(yè)銀行可以通過改進(jìn)貸款產(chǎn)品來減少其帶來的損失。但其他風(fēng)險銀行一般無法規(guī)避，當(dāng)各種災(zāi)害造成財產(chǎn)損失或借款人出現(xiàn)意外時，所產(chǎn)生的損失就要由銀行單方面承擔(dān)。

三、我國商業(yè)銀行個人住房信貸業(yè)務(wù)的風(fēng)險防范措施及對策

（一）改善個人信用風(fēng)險的識別環(huán)境

首先，要建立一個完善的個人信用體系，其核心應(yīng)是個人信用制度，包括：個人信用登記制度、個人信用評估制度、個人信用風(fēng)險預(yù)警制度、個人信用風(fēng)險管理制度、個人信用風(fēng)險轉(zhuǎn)嫁等。這就需要設(shè)立專門的信用機構(gòu)，金融機構(gòu)將信用消費者日常在金融機構(gòu)的信用支付情況連續(xù)地提供給信用機構(gòu)，由信用機構(gòu)將消費者的信用資料記錄加以整理、分析，記人該消費者的歷史檔案，商業(yè)銀行面對消費信貸申請時，可以從信用機構(gòu)獲得申請人的信用情況，并據(jù)此做出決策。其次，在目前情況下，由于信用機構(gòu)的還未建立好，銀行為了化解信用風(fēng)險，必須扮演好信用機構(gòu)的角色，將個人信用作為考查的重點，設(shè)立相關(guān)的個人信用檔案，目前銀行已建立了專業(yè)化、規(guī)范化、初具規(guī)模的數(shù)據(jù)庫，這為信用管理打好了基礎(chǔ)，并應(yīng)盡快實現(xiàn)個人信用信息在金融機構(gòu)之間的共享，從而控制貸款人多頭貸款，及時對貸款人違約的可能性做出預(yù)測，建立信用缺失的預(yù)警機制，一旦發(fā)生信用危機，就可以立即采取補救措施。

（二）加強政策研究

房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展在國民經(jīng)濟發(fā)展中占有重要的作用，它既是擴大內(nèi)需、拉動經(jīng)濟增長的支柱產(chǎn)業(yè)，又是容易出現(xiàn)過熱和泡沫而影響經(jīng)濟穩(wěn)定發(fā)展的產(chǎn)業(yè)，因此，國家會在國民經(jīng)濟發(fā)展的不同時期對房地產(chǎn)業(yè)采取不同的宏觀調(diào)控政策。故各銀行要加強政策和市場跟蹤與研究，及時根據(jù)形勢的變化發(fā)展制定合理的個人住房貸款業(yè)務(wù)發(fā)展戰(zhàn)略和對策。關(guān)注國家對房地產(chǎn)市場加大宏觀調(diào)控以及對房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)加大監(jiān)管力度的政策形勢，規(guī)避因市場本身不成熟和不規(guī)范可能導(dǎo)致的市場風(fēng)險。

（三）盡力化解個人住房貨款的流動性風(fēng)險

商業(yè)銀行應(yīng)采取市場化的手段轉(zhuǎn)移流動性風(fēng)險，推進(jìn)資產(chǎn)證券化市場的發(fā)展。首先，要逐步建立住房抵押貸款二級市場即房地產(chǎn)抵押債權(quán)轉(zhuǎn)讓市場，房地產(chǎn)貸款由貸款銀行或其他金融機構(gòu)創(chuàng)造出來以后再轉(zhuǎn)售給其他投資者，或者以抵押貸款為擔(dān)保發(fā)行抵押貸款債券。通過一級市場與二級市場的銜接提高銀行資金的流動性，分散流動性風(fēng)險。其次，應(yīng)把住房貸款的證券化提上日程。

（四）加強信貸管理，防范經(jīng)營風(fēng)險

1．應(yīng)加強貸前審批和貸后管理工作。在貸前審批環(huán)節(jié)，應(yīng)綜合考慮樓盤的各種因素和價格以確定不同的貸款成數(shù)限制，根據(jù)借款人的實際條件確定合理的貸款額度、還款方式與擔(dān)保條件，根據(jù)貸款額度不同建立分層次的審批授權(quán)體制，認(rèn)真調(diào)查借款人的真實收入、過往信用記錄等;加強對借款人的還款能力調(diào)查。在貸后管理方面，首先要對借款人進(jìn)行跟蹤調(diào)查和分析，及時發(fā)現(xiàn)借款人在借款周期內(nèi)的各種不利還貸因素，如工作和收入等的變化情況，是否影響其還款能力，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)要及時采取補救措施。其次，對無意違約的客戶要及時通知其償還逾期貸款；對于個別惡意違約的借款人，應(yīng)及時通知保證人償還債務(wù)或依法對其提起訴訟，以處理抵押物方式回收貸款本息，以最大限度減少貸款償還風(fēng)險。最后，要加強言傳，堅持正確輿論導(dǎo)向，強化借款人還款意識。

2．建立科學(xué)的資信評估指標(biāo)體系。目前，國外對個人資信評估采取的是“5C”原則，即品德（Character）、能力（Capacity）、資本（Capital）、擔(dān)保品（Collateral）和行業(yè)環(huán)境（Condition of Business）?！?C”原則是一套經(jīng)過了時間和實踐檢驗的、科學(xué)的評估原則。我國正處于經(jīng)濟結(jié)構(gòu)調(diào)整期，應(yīng)不斷對“5C”模型進(jìn)行統(tǒng)計驗證和修正，建立一套適合我國實際情況的個人住房信貸業(yè)務(wù)的個人資信評估指標(biāo)體系。

3．加強銀行內(nèi)部操作人員的責(zé)任感，建立一套好的處罰方法。只有這樣，在信貸業(yè)務(wù)經(jīng)營方面，才能防范和控制信貸經(jīng)營違規(guī)，預(yù)防信貸人員的不作為，更好地規(guī)避信貸經(jīng)營風(fēng)險。

（五）加強法律跟蹤，防范法律風(fēng)險

目前，在我國因客觀原因?qū)е侣毠は聧?、失業(yè)、疾病或收入大幅下降等因素影響還款的，法院做出的判決往往對銀行不利，即便銀行通過種種途徑取得抵押物的處置權(quán)，但由于現(xiàn)階段我國房地產(chǎn)二級市場還沒有完善，處置抵押物的執(zhí)行機構(gòu)也不明確，沒有一個較好的法律環(huán)境，收回的房子也較難變現(xiàn)或足值變現(xiàn)。因此，要深入研究和探討律師制度在房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)中的職能，加強與律師的合作，增強業(yè)務(wù)操作在技術(shù)上的可行性和在法律上的有效性，切實防范風(fēng)險。

（六）健全個人住房貸款擔(dān)保制度

為降低個人住房貸款業(yè)務(wù)的風(fēng)險，在我國各地先后出現(xiàn)了為個人住房貸款提供擔(dān)保的機構(gòu)，這些機構(gòu)在房地產(chǎn)信貸風(fēng)險防范上起到了重要的作用。所以，為了提高居民個人住房貸款的信用度，保障銀行對個人住房貸款的回收，有效防范個人住房信貸業(yè)務(wù)的金融風(fēng)險，應(yīng)該要大力推動國內(nèi)住房貸款擔(dān)保行業(yè)的發(fā)展，完善并創(chuàng)新住房貸款擔(dān)保業(yè)務(wù)機制，建立健全個人住房貸款擔(dān)保制度，加速完善

住房貸款擔(dān)保辦法，加強對擔(dān)保機構(gòu)的業(yè)務(wù)規(guī)范和監(jiān)管，推行標(biāo)準(zhǔn)化的擔(dān)保合同示范文本。住房貸款擔(dān)保機構(gòu)必須嚴(yán)格按照國務(wù)院近期頒發(fā)的《國務(wù)院關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的通知》要求，積極參與到全國個人住房貸款擔(dān)保體系建設(shè)之中，建立健全住房貸款擔(dān)保機制，并在擔(dān)保機構(gòu)之間建立穩(wěn)定的業(yè)務(wù)交流機制，規(guī)避個人住房貸款市場的金融風(fēng)險與擔(dān)保機構(gòu)的自身風(fēng)險。

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