第一篇：廣州寫字樓市場分析

提要：據(jù)國際五大行之一的高力國際最新研究報告顯示，回顧2009年度，廣州辦公樓市場在年初面臨眾多挑戰(zhàn)，租賃和銷售市場自第二季度在逆境中出現(xiàn)回升，好景延續(xù)至第四季度。預期在2010年度將以服務業(yè)作牽頭，加上亞運會效應，將進一步提升廣州整體形象，預期亞運會后有助吸引外資來廣州發(fā)展意欲，辦公樓租賃需求有望上升，引領辦公樓市場邁向新的一頁。

第四季度廣州寫字樓銷售成交持續(xù)暢旺，租金錄得有輕微下調(diào)

據(jù)國際五大行之一的高力國際最新研究報告顯示，回顧2009年度，廣州辦公樓市場在年初面臨眾多挑戰(zhàn)，租賃和銷售市場自第二季度在逆境中出現(xiàn)回升，好景延續(xù)至第四季度。受到廣州市政府對物流業(yè)、金融業(yè)、會展業(yè)和信息服務業(yè)等作重點發(fā)展，整體辦公樓市場繼續(xù)穩(wěn)步向上。由于本季度原定多個新項目將延期至2010年初入市，使本年度的供需得以平衡；加上國外企業(yè)對辦公樓需求有明顯增加，而國內(nèi)企業(yè)對租賃辦公樓面積亦比預期理想，使整體租賃市場有正面帶動。另本季度廣州辦公樓銷售成交持續(xù)暢旺，投資市場仍以國內(nèi)大型企業(yè)和金融機構(gòu)為主要買家，售價受到支持，使整體辦公樓市場氣氛變得更熾熱，投資者明顯重拾信心。本季度辦公樓銷售市場繼續(xù)暢旺，據(jù)廣州房管局數(shù)據(jù)顯示，10及11月份辦公樓現(xiàn)房銷售面積已達137,100平方米。期房銷售面積在此兩個月份亦錄得約212,900平方米；相比上季度現(xiàn)房與期房總銷售面積相近。

高力國際指出，2009年第四季度，位于珠江新城的高德置地廣場落成，為市場提供約58,000平方米，占總庫存量約3.3%，使庫存量維持在178萬平方米左右。早前預定于本季度落成的三個項目將推遲至2010年初入市，故本季度繼續(xù)消化原有貨量。季內(nèi)，各個企業(yè)對前境明顯恢復信心，國內(nèi)和國外企業(yè)租客對辦公樓需求增加，并且租賃面積亦比以往較大。本季度客戶大多以擴租和設立華南分區(qū)總部為主，行業(yè)包括醫(yī)藥、貿(mào)易、信息科技和金融機構(gòu)。隨著地鐵5號線在本年度12月開通，亦吸引了不少客戶查詢珠江新城一帶的盤源，預期珠江新城商務區(qū)地位將會逐步鞏固。雖然本季度有新增供應，但由于高德置地廣場項目早在年初已進行招租，入住率理想，因此并沒有拉高空置率，相反目前整體空置率繼續(xù)輕微下降至18%。

資料數(shù)據(jù)由高力國際物業(yè)提供

高力國際指出，本季度租金錄得有輕微下調(diào)，主要原因是數(shù)個受追捧的租盤早前因租賃市場暢旺，而輕微調(diào)高價格，但本季度發(fā)展商已作技術(shù)性調(diào)整，故促使平均租金有輕微調(diào)整至每平方米每月人民幣127.6元，較上季度下跌2.2%。季內(nèi)甲級辦公樓租金已回升至2008年第4季水平，雖然目前租金仍未能回復至高，但就年初至今已穩(wěn)步回升不少。三個核心商務區(qū)中，天河區(qū)平均租金仍繼續(xù)排于首位以每平米每月人民幣143.5元，其次為越秀區(qū)以每平米每月人民幣107.4元，而海珠區(qū)每平米每月人民幣100元。就目前情況，部分原定于2010年內(nèi)落成的項目，因亞運原因，將推遲至2011年入市，故供應量可望減少；但相反，因仍計劃在2010年推出市場的項目，均為高檔次項目，將可帶動市場，使平均租金可望攀升。

高力國際指出，第四季度，政府拍地屢創(chuàng)新高，加上投資者對市場信心恢復，使辦公樓市場價量繼續(xù)穩(wěn)步上揚。本季度，投資者繼續(xù)以國內(nèi)投資者和金融機構(gòu)為主導。季內(nèi)重要成交有廣東發(fā)展銀行買入南雅中和廣場5層辦公樓約11,000平方米；另有佳兆業(yè)與潛在買方在11月份簽署諒解備忘錄出售整棟在建中的商業(yè)項目“佳兆業(yè)廣場”，總建筑面積約117,575平方米，其收購建議將不少于人民幣18.5億元，而買方亦有意承擔發(fā)展成本約人民幣9億元。市場上正面新聞陸續(xù)報導，使甲級辦公樓繼續(xù)攀升至人民幣每平方米21,828元，比上季上升約2.8%。

高力國際展望，隨著世界多個主要國家的經(jīng)濟呈復蘇跡象，加上國內(nèi)經(jīng)濟增長回復及達致指標，使企業(yè)來粵擴張業(yè)務的心態(tài)回升；不少大型企業(yè)正找尋合適辦公樓安排搬遷事宜。預期2010年租賃市場需求將可進一步上揚。由于部份原定于2010年內(nèi)度推出的龐大供應量，因亞運會原因，將順延至2011年入市，加上亞運會前后裝修工程將被迫停工，受到新增供應帶動，故空置率將會呈輕微持輕微上升趨勢。按資料表示，多個高質(zhì)量項目仍計劃在2010年推出市場，應可受市場追捧，使租金上升空間仍然存在。而銷售方面，雖政府推出相應的宏觀調(diào)控措施壓抑樓市炒風，但為了保持經(jīng)濟平穩(wěn)較快增長，預期大市并沒有太大變動的情況下，辦公樓售價仍會持平穩(wěn)發(fā)展。預期政府將繼續(xù)扶持發(fā)展現(xiàn)代服務產(chǎn)業(yè)，就以政府統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示服務業(yè)在短短本年度首九個月內(nèi)獲得輝煌成績，增加值同比增長12.7%，對經(jīng)濟增長的貢獻率達71.2%，亦拉動經(jīng)濟增長7.5個百分點。預期在2010年度將以服務業(yè)作牽頭，加上亞運會效應，將進一步提升廣州整體形象，預期亞運會后有助吸引外資來廣州發(fā)展意欲，辦公樓租賃需求有望上升，引領辦公樓市場邁向新的一頁。

第二篇：石家莊寫字樓市場分析

石家莊寫字樓市場分析

一：背景

在過去的一年，我國樓市起起伏伏，多項重拳調(diào)控政策紛紛砸向樓市，房地產(chǎn)市場經(jīng)歷了無數(shù)個跌宕起伏，調(diào)控、漸冷、回暖、新政、萎縮、又上漲、又新政??如同過山車一般，不時的驟升驟降時刻在考驗著人們對于目前樓市的承受能力，新年伊始，央行繼去年兩輪加息后再度加息，如此連番，通脹壓力可想而知，住宅市場頻頻迎來政策調(diào)控，其投資空間已呈現(xiàn)越來越窄的形式，而前段時間各地樓市應聲落地的“限購令”以及石家莊已出臺的“限購令”，近乎切斷投資住宅的念想；反觀商業(yè)地產(chǎn)，無論是從銷量還是市場的反映情況，都表現(xiàn)良好，它儼然在這個非常時期擁有屬于自己的“避風港”。而在商業(yè)地產(chǎn)（寫字樓、商鋪、公寓）中，寫字樓發(fā)展狀況最能反映一個地區(qū)的經(jīng)濟狀況及走勢。因此，購買（或租用）寫字樓的客戶群最理性，寫字樓開發(fā)的利潤較高，雖然其風險亦較大。

二：石家莊寫字樓數(shù)據(jù)一覽表

“可”（戶型可分割）、“不”（戶型不可分割）。以上表格數(shù)據(jù)的時間為2011年2月份。

三：宏觀分析

在各個寫字樓的走訪中，我們按照廣安大街、建設大街、中華大街、平安大街、體育大街、中山路、裕華路、槐安路等8大線路分類，通過以上表格也可以看出，石家莊寫字樓市場區(qū)域劃分十分明確，為此，我們又可以在個大線路中找個一些共同的特寫，這就是以下分析的區(qū)域商圈。區(qū)域分析：

每個城市的發(fā)展都會形成其自有的商業(yè)格局，隨著石家莊近些年快速的發(fā)展，以發(fā)展非常的商業(yè)區(qū)域有：廣安商業(yè)區(qū)、北國商圈、東購、新百商圈、省藝術(shù)中心商業(yè)區(qū)，這些區(qū)域目前聚集了石家莊80~90%左右的寫字樓，已成為標準意義的商務區(qū)。

廣安商業(yè)區(qū)：據(jù)了解，廣安大街在上世紀80年代，便是石家莊市著名的集貿(mào)市場之一，在后期城市規(guī)劃中，廣安街形成了石家莊絕對意義上的CBD商務區(qū)，其南端不但有省博物館、圖書館、科技館、國際大廈、世貿(mào)皇冠等文化、休閑服務區(qū)，自身也包含了很多老牌、新建、在建商務樓，商業(yè)地位日益凸顯。代表寫字樓：開元先天下、九派大廈、銀泰國際、官鯉公寓、時代方舟、美東國際、財富大廈以及在建的石家莊最高建筑開元環(huán)球中心。

東購、新百商圈：石家莊這個由火車站拉來的城市，火車站周邊必將成為炙手可熱的發(fā)展區(qū)域，其中以東購、新百商圈最為突出，該區(qū)域具有配套齊全、人流量大等先天優(yōu)勢，雖然火車站南遷已成定局，但該區(qū)域所應該具有的“厚積”已基本完成，加上后期火車站改造而成的百年廣場，其發(fā)展之勢仍不可限量，目前很多大型企業(yè)也已經(jīng)瞄上了這個寸土寸金的富庶膏腴之地，如蘇寧電器旗下的房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)蘇寧置業(yè)在2010年3月份以2億5500萬元的價格拍的東至公里街，西至南大街，南至中山路、北至民族路的[2010]08號地塊。代表寫字樓：軍創(chuàng)國際、中華商務、華銀大廈、東方大廈、尚德國際、金圓大廈以及在建的新源NASA,但是該區(qū)也與新華和南三條批發(fā)市場毗鄰，嘈雜的氛圍和混亂的交通，始終影響著其整體環(huán)境質(zhì)量的提升。

北國商圈：如果東購、新百商圈是借火車站之東風的話，北國商圈則是由其優(yōu)越的地理位置以及城市發(fā)展中政治傾向而快速發(fā)展起來的商業(yè)巨擎，從1996年解放路百貨商場華麗蝶變北國商城，便為后來依托北國商城發(fā)展成為北國商圈夯實基礎，石家莊市博物館、市政府、燕春飯店、長安公園等商業(yè)、辦公、居住、旅店、展覽、餐飲、會議、文娛和交通配套設施環(huán)伺其中，這都確保和鞏固了北國商圈在石家莊商業(yè)市場中穩(wěn)固根基。代表寫字樓：富邦大廈、西美大廈、東海國際、中浩第一商務以及在建的勒泰中心、濱江國際。

省藝術(shù)中心商業(yè)區(qū)：該區(qū)域位于石家莊兩條迎賓大道裕華路、中華大街以及素有石家莊“華爾街”之稱的自強路和酒吧一條的南小街的合圍之地，以裕園廣場、萬象天成為代表，結(jié)合周邊各大銀行（該區(qū)域僅省級以上銀行分支機構(gòu)就有12家，占到石家莊市省級銀行的六成以上），成為橋西區(qū)重要的商務集中區(qū)域。代表寫字樓：萬象天成、裕園廣場、萬豪大廈、盈伴大廈、燕趙財富主場以及在建的綜合體項目金世界。部分寫字樓簡析：

中華商務中心：位居中山路，緊靠新百商圈，總建筑面積約70000平方米、建筑高度100米，5A純商務寫字樓，挑高16米商務大堂，地上25層，地下3層，車位400個左右

西美大廈：石家莊中心地帶，處于北國商圈，租金在石家莊屬偏上，定位較高，且戶型面積比較大，適合有一定發(fā)展的中型以上的公司企業(yè)。

眾鑫大廈·ME碼：位于石家莊城市核心主縱軸—建設大街與范西路交叉口之東南，主要賣點沒單層配有空中花園，不過這種情況也出現(xiàn)了公攤過大的不足。

中鐵商務廣場：裕華路與平安大街交叉口東南，平安公園對面，為“世界雙500強企業(yè)” 中國中鐵股份公司的全資子公司——中鐵置業(yè)開發(fā)，其群體主要為較大企業(yè)辦公所用，沒有外租現(xiàn)象。

天滋官鯉：廣安街上公寓建筑群，租金屬中等，物業(yè)費偏高，個人感覺，管理的物業(yè)確實物有所值。四：寫字樓租用市場分析

1、目前石家莊寫字樓經(jīng)過多年的發(fā)展，物業(yè)形態(tài)也在逐漸演變，現(xiàn)在已經(jīng)形成了商務式寫字樓、商住兩用式寫字樓以及酒店式寫字樓三分天下的格局，定位不同，所針對的客戶群體、層面也不同，可謂各得其所。

2、目前寫字樓市場經(jīng)營方式分為三大類：自主經(jīng)營，對外招租（如東方大廈、華銀大廈、國貿(mào)中心、金圓大廈、富邦大廈），公開出售（如時代方舟、東海大廈、卓達中苑商務大廈D座）、租、售結(jié)合（以上出售的寫字樓為了保證大廈的正常運行成本，會選擇部分出租）。

3、從租金上可分為0.8~1.0元/平米/天、1.0~1.5元/平米/天、1.5~2.5元/平米/天、2.5~3.5元/平米/天四個主要價格區(qū)間，其中以中茂海悅3.0~3.5的租金為最高，1.5~2.5元/平米/天的價格是目前石家莊寫字樓市場的主要價格區(qū)域，且租住率均在95%以上，不過新近交付使用的寫字樓在入駐率上會略低，且產(chǎn)權(quán)已經(jīng)售出。在計算租金最高的寫字樓中，如果就寫字樓品質(zhì)和區(qū)域來看，中鐵商務廣場應該會高于中茂海悅，但我們并沒有將中鐵商務廣場計算在內(nèi)，原因在于購買中鐵商務廣場的客戶多位大型企業(yè)辦公自用，所以沒有租金來參考。另外，在同一寫字樓價格定位時，一般沒有樓層和陰陽面的區(qū)分，只有極個別樓盤，陽面寫字樓的價格會略微高于陰面。

4、從物業(yè)費上可分為1.0~2.0元/平米/月，2.0~3.0元/平米/月、3.0~5.4元/平米/月、以及5.4元/平米/月以上共四個主要物業(yè)費區(qū)間，其中以中鐵商務廣場14元/平米/月的高價居于第一，1.0~2.0元/平米/月的物業(yè)費是目前石家莊寫字樓市場的主要物業(yè)費期間，而在走訪的過程發(fā)現(xiàn)了很多沒有物業(yè)費的情況，這種情況下，物業(yè)費都在包含在了租金里，出現(xiàn)這種情況時通過發(fā)現(xiàn)有兩點值得注意，一是時間較早的寫字樓容易出現(xiàn)租金包含物業(yè)費的情況，二是，該寫字樓租金略高于周邊的寫字樓，這樣就形成了一種價格上的互補。

不過物業(yè)費的多少也確實反映了一個寫字樓物業(yè)管理情況，物業(yè)費高的寫字樓在樓宇的管理（安全、衛(wèi)生、設施維護等）確實具有明顯的優(yōu)勢，電梯的使用情況也在一定程度上反映了一個寫字樓的定位，高端寫字樓所用的電梯均為上海三菱、日本日立、德國蒂森克虜伯、奧蒂斯等品牌電梯，且在電梯的部數(shù)和布局設置上，也優(yōu)于普通寫字樓。

5、從戶型上，面積范圍多在60~200㎡，這些戶型90%都可以自由分割，可以適用于不同需求的不同客戶，易用度較高，只有極個別（西美大廈、中鐵商務廣場）以整層出租為主態(tài)的現(xiàn)象。戶型設計上，配用私用衛(wèi)生間的也比較少，多為共用衛(wèi)生間，私用衛(wèi)生間多出現(xiàn)在商住兩用的業(yè)態(tài)中（如凱嘉大廈、眾鑫ME碼），不過這也造成了后期分割或打通時的不便。

6、從針對客戶群分析。石家莊的寫字樓多分布于地產(chǎn)投資熱點區(qū)域，如前文分析的廣安商業(yè)區(qū)、北國商圈、東購、新百商圈、省藝術(shù)中心商業(yè)區(qū)，周邊的規(guī)劃建設和物業(yè)管理已經(jīng)形成規(guī)模性效應，加之現(xiàn)有的物流領域的品牌意識，必會在投資者消費意識中繼續(xù)延伸，所以這里成為了高端人群的聚集地，他們的公司企業(yè)一般為成長時期，且企業(yè)文化較高，所以對于工作環(huán)境十分重視，用辦公環(huán)境來提升自己公司的整體形象力，以確保商業(yè)往來中的前期美譽度和后期信譽度。這種情況在石家莊寫字樓客戶群中占據(jù)80%以上。

但在各個區(qū)域中會有部分屬于“夾生層”，在使用和后期定位上都面向低端，所以這就成為了初創(chuàng)業(yè)者以及個人工作室的溫床，比較典型的為凱嘉大廈，此例在前文有說明。五：問卷調(diào)查分析

針對目前石家莊寫字樓市場做了一次網(wǎng)上問卷調(diào)查，已對目前石家莊有寫字樓需求的群體有了簡單的了解，現(xiàn)將分析結(jié)果簡單歸結(jié)如下。

1、中小型民營企業(yè)是目前寫字樓租用市場的主流，也是后期購買的主流

從以上調(diào)查數(shù)據(jù)可以看出，寫字樓使用群體中，中小型民營企業(yè)占據(jù)多數(shù)，數(shù)量龐大，雖然他們的投入資金有限，但是基數(shù)比較大，所以這部分群體也必將是寫字樓市場的主要吸納者，且目前的辦公面積為100~300㎡，隨著公司的逐漸發(fā)展，他們對于辦公面積會有更大的需求，這也從另一方面印證了，寫字樓的戶型設計需要具有很大的靈活性，所以可以自由分割的戶型也是日后發(fā)展的趨勢。

2、目前租賃為主流，強大的購買欲望是石家莊寫字樓市場最大的缺口

目前租用寫字樓辦公仍是占據(jù)寫字樓使用市場的主流，主要原因是眾多的中小型民營企業(yè)受資金等方面的限制，他們需要把有限的資金投入到公司的運營和發(fā)展當中，所以對于長期投資寫字樓壓力比較大。但是隨著房產(chǎn)市場的不斷發(fā)展，出現(xiàn)了購買寫字樓所支付的月供等于甚至少有同面積的月租金，所以很多人便有了自己投資寫字樓是意愿，這樣一是可以保證長遠的利益，多年后擁有寫字樓產(chǎn)權(quán)，二是后期還可以通過出租來供樓。這部分就是以后石家莊寫字樓市場的主要購買力量，所以石家莊寫字樓市場還有很大的發(fā)展空間。六：石家莊寫字樓市場調(diào)查結(jié)果

通過對石家莊寫字樓市場的整體調(diào)查發(fā)現(xiàn)，也許是由于時間上理念的不同，新興的寫字樓均有格局設置合理、戶型分布人性、配套設施齊全、物業(yè)管理到位等優(yōu)點，這也是以后寫字樓市場發(fā)展的主導，從物業(yè)形態(tài)上看，目前石家莊缺少諸如中鐵商務廣場這樣的高級寫字樓，他不但是石家莊房產(chǎn)市場尤其是商業(yè)地產(chǎn)市場發(fā)展的風向標，也是城市經(jīng)濟、文化發(fā)展程度的標志，尤其現(xiàn)在市場上純寫字樓與商住寫字樓并沒有嚴格意義上的界定，所以出現(xiàn)了發(fā)展混亂，業(yè)態(tài)不明晰的情況，這也是石家莊寫字樓市場明確定位，有目標性的發(fā)展的關(guān)鍵所在。

寫字樓在區(qū)位上有這鮮明的特點：首先，都以區(qū)域見的經(jīng)濟的持續(xù)發(fā)展為基本條件，然后結(jié)合各階段的服務性公司形成一條互相促進的產(chǎn)業(yè)鏈條；其次，周邊都有完善的配套設施、方便快捷的交通條件和沉淀濃厚的商業(yè)氛圍；再者，租客都有較強的區(qū)域性限制，當然，這都集中在在石家莊的強熱商業(yè)區(qū)，如我們分析北國、東購、省博等商圈。

另外，在細節(jié)的處理上，也對寫字樓整體品質(zhì)的提升起到至關(guān)重要的作用，例如在衛(wèi)生間的配備上，有相當一部分群體希望每個戶型配有私有衛(wèi)生間，或者在總裁室配套私有衛(wèi)生間，甚至再設一個公用衛(wèi)生間；此外，地下室設公共食堂，供員工方便就近就餐；寫字間設計公共吸煙區(qū)以及客人休息區(qū)；同時樓內(nèi)設公用會議室；還有現(xiàn)在提及比較多的5A智能系統(tǒng)．．．．．事實告訴我們，人是被細節(jié)所打動的，沒有細節(jié)的完美，就沒有全局的完美。這一些的需求也就形成了所謂的銷售賣點，具體統(tǒng)計大概分為以下幾點： 1.樓宇硬件設施

如：戶型設計、電梯品牌及部數(shù)、門窗等建材品牌、景觀設計等 2.附加空間價值

如：復式、躍層、空中花園、多角度拐窗 3.城市區(qū)位價值

如：商圈、CBD、繁華地段、交通樞紐、中心區(qū)域 4.軟性附加值 如：服務、文化、物業(yè)、口碑

5.概念性功能 如：健康、投資、綠色、環(huán)保、生態(tài)、人性化 七：投資性建議

1．對開發(fā)商說你要建設這樣的寫字樓 項目的功能。根據(jù)目標客戶的需要，有針對性地進行房產(chǎn)投資，這樣才能達到預期收益。項目的配套。健全、完善的周邊配套設施，是開發(fā)建設不可忽視的基礎條件。

項目的品質(zhì)。寫字樓，尤其是以投資型的商務寫字樓，品質(zhì)非常重要，既要有高智能化配置，又要有靈活性的功能分布。

項目的服務。服務主要體現(xiàn)在物業(yè)，專業(yè)化物業(yè)管理服務，是投資型物業(yè)保值、增值的重要前提（在調(diào)查過程中，比較專業(yè)且服務較多的物業(yè)公司，以石家莊恒輝物業(yè)表現(xiàn)比較突出）。

２．對投資者說你要注意這樣的現(xiàn)象 2011年，石家莊“三年大變樣”收官之后的第一年，大型城中村改造項目會在這一年大量面市，城市的經(jīng)濟建設也會有更深一步的發(fā)展，所以，隨著城市功能的不斷擴大和分化，城市發(fā)展必會進入一個多元化發(fā)展階段，從而形成一些特定的區(qū)域經(jīng)濟主題，具有典型意義的就是石家莊裕華萬達廣場和鳳凰商圈的區(qū)域經(jīng)濟價值已初露鋒芒，后期，浙江廣廈的北焦村改造、上海仲盛的南焦村改造、萬科和遠洋對棉紡廠的改造和太平洋廣場項目，基本都具有代表性的意義，所以，長期投資需要的就是長期的認識，已經(jīng)形成的經(jīng)濟商圈必然會有飽和之時，向外圍擴張性發(fā)展勢不可擋。

第三篇：揚州寫字樓市場分析

2007-9-24 16:05:18

9月14日晚，位于西區(qū)的雙子星國際廣場SOHO公寓正式開盤銷售，由于其優(yōu)越的地理環(huán)境，受到了揚州市民的熱情關(guān)注，據(jù)介紹，早在8月底，雙子星SOHO公寓就已經(jīng)預訂120套，而自開盤這幾天來，樓盤推出的挑高5米的SOHO公寓已經(jīng)銷售超過50%。而西區(qū)的京華城的德馨經(jīng)貿(mào)大廈、恒通企業(yè)有限公司開發(fā)的金天城大廈等寫字樓都受到了揚州市民的追捧，面對揚州寫字樓市場逐漸回暖，有人預測，揚州的寫字樓時代到來了。

1—9月寫字樓市場逐漸回暖

熟悉揚州樓市的人知道，揚州寫字樓這幾年的發(fā)展可謂是一波三折，而今年以來，市區(qū)的寫字樓發(fā)展卻甚為“陽光”。根據(jù)記者手中的一份權(quán)威“市場分析”報告顯示,從2004年第一季度起,我市寫字樓市場價格存有不小波動。2004年第一季度市場價位3480元/平方米,至該年三季度已升至4008元/平方米,隨后市場價格持續(xù)下跌,到2005年一季度已跌至2467元/平方米。隨后一年多時間,寫字樓價格強勁反彈,到了2006年二季度已升到4674元/平方米,價格幾乎翻了一番。此后,寫字樓市場略有調(diào)整,價格也有一定的下跌，但到了今年年初，特別是到了今年二三季度,市區(qū)寫字樓市場價格已達到4607元/平方米。而根據(jù)揚州房產(chǎn)網(wǎng)的統(tǒng)計，今年1-8月銷售排行榜，京華城中城、金天城大廈、雙子星國際廣場、東城國際大廈、公元國際大廈分列寫字樓銷售前五位，銷售面積達兩萬多平方米，銷售數(shù)額近兩億元。而到了9月，市場受雙子星國際廣場集中歸檔影響，成交量得到進一步提升，眾多跡象表明寫字樓市場逐漸回暖。

西區(qū)寫字樓成了“香餑餑”

據(jù)了解，今年二季度寫字樓合同成交均價達到4751元/平方米。而到了三季度末，寫字樓價格有所提升，據(jù)業(yè)內(nèi)人士透露，我市寫字樓價格均上漲了200—500元/平方米。而近兩年預售或開盤銷售的寫字樓樓盤大都集中在西區(qū)，西區(qū)的寫字樓價格也隨之水漲船高。

西區(qū)寫字樓為何成為“香餑餑”？揚州西區(qū)某樓盤的策劃許先生告訴記者，揚州的寫字樓如九洲大廈、東城國際大廈、凱旋國際大廈、公元國際大廈、京華城中城的德馨經(jīng)貿(mào)大廈、華遠國際大廈、聯(lián)合廣場、雙子星國際廣場、金緣大廈、云鶴大廈（現(xiàn)改名為揚州金陵大酒店）等大部分集中在西區(qū)，主要是因為西區(qū)特定的地理位置和商務環(huán)境所決定的。寫字樓開發(fā)的首要條件是地理位置和四通八達的交通，而新城西區(qū)作為揚州市的副中心和重要區(qū)域，其寫字樓的規(guī)劃服務半徑覆蓋了老城區(qū)、開發(fā)區(qū)、邗江區(qū)和維揚區(qū)。隨著揚州城市化建設步伐的加快,揚州西區(qū)的發(fā)展將更加迅猛,西區(qū)也必將成為新的投資熱土。西區(qū)尤其是新西區(qū)的建設,現(xiàn)已突出其揚州城副中心的地位,雙博館、體育公園、會展中心、火車客站等公建項目及京華城商業(yè)中心和一批住宅的分別建成,打造了優(yōu)美的環(huán)境、聚集了大量的人氣,為西區(qū)的進一步發(fā)展打下了良好的基礎。

提前投資成了一種流行趨向

寫字樓市場之所以回暖，投資成了很多市民購買的理由。記者了解到，很多預訂和購買寫字樓的市民都是抱著投資的目的來的，不過，他們也明白揚州的寫字樓市場還不能和上海、北京這些城市媲美，寫字樓真正紅火起來還需要一段時間，不過很多投資者看好揚州寫字樓市場的前景，提前投資成了一種流行趨向。

在金天城購買寫字樓的陳軍告訴記者，揚州隨著長三角與寧鎮(zhèn)揚板塊的打造以及獲得聯(lián)合國人居獎后嶄新形象的凸現(xiàn),地區(qū)性政治、經(jīng)濟、文化、商貿(mào)影響力在加強,特別是第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展,如外貿(mào)公司、金融業(yè)、保險業(yè)、咨詢信息業(yè)、設計業(yè)、文化傳播業(yè)、旅游服務業(yè)、教育培訓、IT及其他技術(shù)創(chuàng)新業(yè)等等,這類企業(yè)對商務寫字樓的需求較大。隨著城市品位的提升以及功能定位的調(diào)整,揚州將會需要大量的商務空間。這時候他提前投資將來肯定會獲利的，他的一個朋友投資了2003年推出的九洲大廈寫字樓，現(xiàn)在已經(jīng)小賺一筆了。他必須抓住這樣的機遇。

揚州年輕創(chuàng)業(yè)人爭做SOHO一族

寫字樓投資需要一定的資金實力，對于剛剛創(chuàng)業(yè)的年輕人來說，他們似乎更青睞SOHO公寓。記者在采訪時了解到，相對于一些已經(jīng)取得創(chuàng)業(yè)成功的老板，揚州年輕人更青睞于做SOHO一族，購買或投

資SOHO公寓。所謂SOHO即Sall Office Home Office的縮寫，泛指在家辦公或小型創(chuàng)業(yè)者。剛剛從私企辭職的蕭先生告訴記者，SOHO其實代表了一種更為自由、開放、彈性的工作方式。所以現(xiàn)在專門為SOHO族設計的房屋也成為商家的新賣點，一些樓盤常常被冠以SOHO一詞，意思就是給自由職業(yè)者準備的商、住合一的公寓。他今年在京華城中城買了一套中套SOHO公寓，既可以自己住，也可以作為辦公用房，他更愿意把SOHO叫成Super Office(and)Human Office,即超級的辦公室、人性化的辦公室。對他的創(chuàng)業(yè)很有好處。蕭先生表示，未來的就業(yè)形式是多種多樣的，像SOHO公寓這樣的寫字樓不但有投資價值，而且非常適合創(chuàng)業(yè)剛剛起步、手頭資金不多的年輕創(chuàng)業(yè)者。

2007年1-8月寫字樓銷售排行榜

9,395.5158,058,783.0064

4,656.4828,836,707.0031

4,505.8426,786,856.0081

4,587.9820,988,105.0020

2,789.7415,749,132.0017

4,536.7715,650,328.0055

4,948.4910,082,219.0061

1,918.798,655,649.0012

1,572.148,068,093.004

2,342.796,846,976.001

3排名開發(fā)企業(yè)揚州京華城中城生活置業(yè)有限公司揚州恒通企業(yè)有限公司揚州市金勝置業(yè)有限公司揚州金利華置業(yè)有限公司江蘇新能源置業(yè)集團有限公司揚州高力國際汽車城有限公司中宇揚州置業(yè)發(fā)展有限公司揚州市城建國有資產(chǎn)控股（集團）有限責任公司揚州市經(jīng)濟適用住房發(fā)展中心揚州紅潤揚置業(yè)有限公司

項目名稱

京華城中城

金天城大廈

雙子星國際廣場

東城國際大廈

新能源·公元國際大廈

揚州高力汽車汽配城

江陽商貿(mào)城二期

繆莊商業(yè)辦公綜合樓

文昌花園

潤揚廣場

揚州寫字樓市場逐漸回暖

稍有常識的人都知道，房地產(chǎn)業(yè)按其產(chǎn)品分類，由住宅、商鋪和寫字樓三大板塊組成，某地房產(chǎn)“三架馬車”聯(lián)動，表明那里的經(jīng)濟欣欣向榮和市場已進入成熟狀態(tài)。遺憾的是，揚州作為長三角地區(qū)的二線城市，與生機蓬勃的住宅市場比較，寫字樓市場發(fā)展遲緩，呈現(xiàn)“瘸腿”現(xiàn)象。

為了說明問題，可以拿一系列數(shù)據(jù)為證。2006年1—6月，市區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)完成投資26.14億元，其中辦公用房僅完成1.00億元。供應情況也不理想，辦公用房批準預售面積1.15萬平方米，占同期新建商品房累計預售面積102.13萬平方米的1.13%；與此相對應，銷售情況同樣窘迫，合同成交1.68萬平方米，同比下降46.8%。低水平的運行數(shù)據(jù)與“揚州樓市已進入寫字樓時代”的熱情鼓吹，反差鮮明。說這話，一點也沒有否認寫字樓市場正出現(xiàn)喜人的“轉(zhuǎn)暖”跡象的意思。有人說，揚州寫字樓已發(fā)展到第四代，并列舉了每一代的代表作品，這樣的分類是否科學且不論，這兩年，揚州涌現(xiàn)出一批新型的堪稱先進城市高端寫字樓相媲美的物業(yè)，確是不爭的事實。它們不僅占盡區(qū)位優(yōu)勢，交通條件、配套水平也都無可挑剔。空間規(guī)劃合理，擁有地標性外觀、氣派門廳、公共空間、通信設備、自動化系統(tǒng)等超一流優(yōu)點，成為吸引購買人眼球的理由?？春脫P州商業(yè)前景的客戶，或自用，或投資，不約而同的選購辦公樓，促進揚州辦公樓市場向高一級水準跨越。

西方有句諺語“羅馬不是一夜建成的”，就是說，事物的發(fā)展必須循序漸進，不可揠苗助長。這幾年揚州經(jīng)濟快速發(fā)展，地區(qū)性的政治、經(jīng)濟、文化、商貿(mào)影響力日趨加強，外貿(mào)、金融、保險、信息、文化傳播、旅游服務、教育培訓、IT及其他技術(shù)創(chuàng)新業(yè)等第三產(chǎn)業(yè)有了長足進步，這類企業(yè)對寫字樓有旺盛的需求。隨著城市品位的提升以及功能定位的調(diào)整，在快速“繁殖”壯大的新客戶的強力推動下，揚州寫字樓市場將逐漸進入“牛市”。

然而，必須清醒看到，辦公樓客戶群的培育是個長期過程，不可能一蹴而就。寫字樓市場剛步入“蹣跚學步”階段，離展翅高飛的理想狀態(tài)還有不小的距離。這些，只要稍稍留意現(xiàn)有辦公樓的運行實況，頭腦會立馬清醒許多。如去年才竣工交付的東區(qū)某寫字樓，鶴立雞群，模樣不可謂不先進。但透過黑洞洞的窗口和門廳來往稀疏的腳步，無論如何得不出該項目的投資收益已進入高枕無憂的階段。更不要說市區(qū)那些1.0版本的老樓了，雖經(jīng)涂脂抹粉，仍難掩飾景況蕭條的“底色”。因此，預測市場必須留有分寸，牛皮吹過了頭，只會使人懷疑預言家的智商和嘲諷他們臉皮的厚度。

說一千道一萬，說揚州已涌現(xiàn)高質(zhì)量的寫字樓，它們的銷售狀況正發(fā)生“由熊轉(zhuǎn)?！钡霓D(zhuǎn)折，我完全贊同；但夸口“揚州樓市已進入寫字樓時代”，似乎寫字樓馬上要進入“一房難求”的佳境，估計太樂觀，我舉雙手反對。趙國平

揚州四代寫字樓的前世與今生？第三代寫字樓揚城唱“主角”？

一、二代寫字樓“享受”繁華優(yōu)勢

第一代寫字樓一般是指計劃經(jīng)濟體制下的行政辦公樓,只能滿足于基本辦公功能。第二代寫字樓指的是外企進入中國,改革開放后獲得開發(fā)建設的寫字樓。這批寫字樓除了滿足功能需求之外,內(nèi)部空間開始針對客戶靈活分割,智能化水準有所提升。

根據(jù)記者的走訪了解，第一、二代寫字樓相對集中在市區(qū)，開發(fā)時間一般都要達到10多年。記者發(fā)現(xiàn)，這些寫字樓規(guī)模雖然都不算太大，但因為大多處在市中心，所以成為不少企業(yè)的辦公場所。而這些寫字樓不論租金還是出售價格都比較高。記者在藍天大廈附近的一家寫字樓了解到，這里的每一間租金一年都要達到30萬元左右。一位在此“入租”的房產(chǎn)公司的工作人員告訴記者，這里的租金長期都是處于高位的，因為位屬文昌商圈，所以十分適合同客戶交流。

一、二代寫字樓

硬件功能

逐步“退化”

一、二代寫字樓雖然“享受”繁華優(yōu)勢，但記者在走訪時同時也發(fā)現(xiàn)，由于建設年代相對較長，這些寫字樓的硬件功能都在逐步“退化”，而且很多寫字樓的設計很不合理。不少寫字樓一樓為商鋪，二樓說不定

就是舞廳，三樓還可能成為棋牌室，到了四樓卻成了辦公用房，彼此都有一些影響。

記者在采訪過程中，因為要找揚州兩家本土的房產(chǎn)公司，結(jié)果費了很大的周折，除了房產(chǎn)公司的標志不太明顯之外，很多一、二代寫字樓甚至很難找到上去的樓梯。而在寫字樓內(nèi)部，設計和裝潢都相對簡陋，地面和墻面都有不少污垢。讓人很難想象，這就是一些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的辦公用房。

對于一些相對過時的寫字樓，好的位置也不一定能給他們帶來好的效益。9月19日，記者在天閣假日酒店拍賣會現(xiàn)場發(fā)現(xiàn)，相對于住宅，一些一代、二代寫字樓拍賣比較困難。如瓊花路上的一處營業(yè)房，地理位置非常好，但在拍賣現(xiàn)場就沒有人舉牌。揚州星光拍賣行的法定代表人錢德才告訴記者，很多一代、二代寫字樓的流拍主要在于其設計不合理，硬件條件難以跟上，像瓊花路上的這處營業(yè)房也存在類似的問題，但總價要達到500萬元，投資者肯定要相當謹慎。

第三代寫字樓

成為新興“主角”

相對于第一、二代寫字樓的優(yōu)勢和弱點，揚州第三代寫字樓正在逐步“異軍突起”，它們雖然不一定處在繁華鬧市，但隨著城市寫字樓市場的迅猛發(fā)展，第三代寫字樓在近幾年橫空出世，它們在第二代的基礎上開始考慮以客戶的貼身需求為導向，加入綠色環(huán)保辦公理念，提高舒適度，大大提高了智能化的水平。而這些寫字樓的出現(xiàn)，一下子就吸引了不少新興發(fā)展的公司。如位于邗江中路、大潤發(fā)附近的凱旋國際大廈，當年一推出，短短幾個月，就被一搶而空，現(xiàn)在企業(yè)的入駐情況也非常好。

我市房地產(chǎn)策劃師吳為告訴記者，在商品經(jīng)濟時代,寫字樓里創(chuàng)造的價值已經(jīng)遠遠超過了工廠，很多揚州人現(xiàn)在已經(jīng)開始著手投資，而隨著揚州日新月異的發(fā)展，很多新興公司也積極“進軍”揚州。所以當傳統(tǒng)企業(yè)還在致力于提升銷售網(wǎng)絡和生產(chǎn)能力的時候,大多數(shù)新興的公司更愿意選擇優(yōu)秀的辦公場所,第三代寫字樓的發(fā)展其實是一個信號和開端。如2003年推出的九洲大廈寫字樓，則吸引了大批的投資者和“入租”公司，而且這些公司和企業(yè)中不乏一些知名公司,如西門子公司揚州辦事處、用友軟件、北大青鳥等。因此，完全可以這么說，第三代寫字樓正成為這座城市的新興“主角”。

第四代寫字樓

發(fā)展也是一種“必然”

就當?shù)谌鷮懽謽钦谂畈l(fā)展的時候，第四代寫字樓也應運而生。吳為告訴記者，揚州第四代寫字樓在今年可謂是“來勢洶洶”，如聯(lián)合廣場、京華城中城德馨經(jīng)貿(mào)大廈、華遠國際大廈、金天城大廈以及揚州南京金陵大酒店等，雖然大多還沒有建設完工，但已經(jīng)吸引了不少揚州市民和一些企業(yè)的眼光。

吳為表示，所謂第四代寫字樓，即在第三代的功能基礎上,強調(diào)以客戶需求為中心,旨在提供低成本、高效率的商務平臺,提倡人性化的溝通與交流,注重辦公空間對企業(yè)文化和員工素質(zhì)的培養(yǎng)和提高,引導智能化,強化綠色環(huán)保辦公理念,從而達到國際化商務社區(qū)的標準。

而同前三代寫字樓相比,第四代寫字樓具有以下幾個特點:

■目標客戶明確。第四代寫字樓主要瞄準外資企業(yè)和有實力的國內(nèi)大中型企業(yè),在最大程度上滿足使用者對辦公舒適性和提升工作效率及效益的要求。

■景觀要求更高。國際上許多知名CBD或知名寫字樓都是建在優(yōu)美的自然景觀附近。除了自然景觀,寫字樓內(nèi)的綠色景觀也越來越受歡迎,有共享交流功能的樓內(nèi)中庭式花園將成為日后寫字樓發(fā)展的一種趨

勢。

■更多商務空間。隨著網(wǎng)絡的普及,資源的共享成為提升工作效率的重要議題。故而辦公環(huán)境的規(guī)劃將突破傳統(tǒng)的“辦公室+公共走廊”的空間模式,從封閉及注重個人隱私逐漸走向開放和互動。

吳為表示，第四代寫字樓更大程度地提供給大家商務共享空間,使辦公空間趨于模糊化,在倡導交流溝通的基礎上提高工作效率,將工作融入休閑中,打造全新的辦公方式。

■提倡綠色環(huán)保。第四代寫字樓不僅注重外部的環(huán)境景觀,在內(nèi)部的辦公空間中也廣泛引入立體綠色景觀,形成健康環(huán)保的辦公空間。此外,如何巧妙地將自然空氣引入辦公樓內(nèi)也成為“后非典時期”寫字樓客戶非常關(guān)心的問題,因此目前正在規(guī)劃中的大部分寫字樓都已經(jīng)將內(nèi)部中庭花園和新風系統(tǒng)融進了設計當中。

■高智能化。第四代寫字樓的智能化程度達到了相當高的程度,并要求為將來的升級換代預留充足的升級空間,達到5A甲級標準將是最低的智能化標準,包括樓宇智能化、安防智能化、辦公智能化等。

不過，揚州寫字樓是否已經(jīng)邁向“第四時代”，吳為表示，未來的寫字樓將走向更加高端的水平，甚至可能出現(xiàn)第五代、第六代理念的寫字樓。但揚州的企業(yè)不可能一下子全飛躍到第四代的境界。他個人以為，第四代是揚州寫字樓的“必然”，但一、二代逐步淘汰，三代挑大梁，四代大發(fā)展應是揚州寫字樓的一種發(fā)展趨勢。

德馨經(jīng)貿(mào)大廈體現(xiàn)6T商務機能，是京華城中城為揚州精心打造的甲級寫字樓；雙子星國際廣場西區(qū)商務公寓“頭等艙” 時下在揚州,人們只要一提及“挑高soho公寓”,第一印象就是雙子星國際廣場；聯(lián)合廣場打造第四代寫字樓……從這些寫字樓廣告語就可以看出，經(jīng)過幾年的發(fā)展，揚州的寫字樓正邁向新的輝煌。有人說，揚州的寫字樓已經(jīng)邁向“第四時代”。有人說揚州是第三代寫字樓在唱“主角”。揚州的寫字樓真的到了新時代嗎？揚州四代寫字樓目前發(fā)展又是怎樣的呢？

第四篇：寫字樓項目定位及市場分析（推薦）

寫字樓項目定位及市場分析

寫字樓的分類：寫字樓可以分為甲級寫字樓、乙級寫字樓、丙級寫字樓和校園寫字樓，校園寫字樓這個概念大家可能比較陌生，它是一個非商業(yè)核心商務區(qū)，一般分布在各個城市的工業(yè)園區(qū)、科技園區(qū)或郊區(qū)，三到五層，最大的特點是綠地面積廣闊。校園式寫字樓目前在上海會非常多。甲級寫字樓的位置是在主要的商業(yè)區(qū)，而且具有很多的地理優(yōu)勢有很多商品的支持；需要要有強大的資金實力，開發(fā)經(jīng)驗非常豐富的開發(fā)商，有一個比較完善的配套設施，包括有銀行、餐飲、郵局以及要有充足的設備；在裝修標準方面，甲級寫字樓應該有很多的系統(tǒng)，還有足夠的配套電梯；樓層凈高要求是2.7米，有達到國際標準的高品質(zhì)的施工；在出售出租方面，甲級寫字樓，一般是出租或者整棟或整層出售，如果每層樓分散式出售的話必定會引起寫字樓運作的管理出現(xiàn)問題；在物業(yè)管理方面，傾向于一些經(jīng)驗豐富的物業(yè)管理。每個城市關(guān)于甲級辦公樓的評定標準不同，尤其是在一些二線城市里面包括武漢或者成都，當?shù)貙懽謽堑募墑e評定是因地制宜的。乙級寫字樓是一些位置比較好，不一定在核心商務區(qū)，具有良好的管理和使用質(zhì)量，設施有一點老化；丙級寫字樓一般都是15—25年已經(jīng)老化了。

寫字樓資料的收集：主要的收集方法，是依靠寫字樓所有顧問通過近兩個星期的實地工作進行資料收集。房地產(chǎn)顧問是一個比較中立的角度，既使顧客提供了數(shù)據(jù)，也必須去重新審視，確認它的準確性。這些資料信息全部是顧問公司做的，包括現(xiàn)在時間、級別、所在行政區(qū)、所在商業(yè)區(qū)。出租出售這個名詞的意思，就是這個樓建好之后是全部出租用途，還是自用。建筑面積是要考慮的，在無法確定它的一個整體面積的時候，它周邊辦公樓的可比性整體面積是非常值得去借鑒的，包括寫字樓面積、單層面積。單層面積即每個樓層的面積，一線城市和二線城市是不同的，二線城市每個樓層里面基本在1000—1250平方米左右，一線在2000平方米左右；出現(xiàn)這些區(qū)別是因為它用戶層面的不同，因此，單層面積的確定直接影響到未來客戶群體的確定。層數(shù)、層高非常關(guān)鍵，很多寫字樓層高不能滿足高端客戶的要求，影響了項目的出租出售情況。電梯要求非常嚴格，一般甲級寫字樓的電梯等候時間不能超過30秒鐘，而電梯數(shù)量直接是跟服務的一個樓層的面積相關(guān)。物業(yè)管理公司，是甲級寫字樓的關(guān)鍵要素。同時寫字樓要占有位置的絕對優(yōu)勢。租戶組合，樓里有多少租戶，也要根據(jù)行業(yè)和來源地進行分析。購買者的目的，購買者是自用還是出租。之后，還需要關(guān)注在本項目市場一般需要經(jīng)過多長時間才能獲得穩(wěn)定的入住率，根據(jù)該數(shù)據(jù)，可以大致預測貴公司項目在未來有多長時間能出租完。

供應分析：寫字樓的供應總量將對寫字樓市場的空置率和租金產(chǎn)生直接而深刻的影響。在供應分析部分應該對項目所在城市的寫字樓市場的發(fā)展和整體供應水平進行討論，對分地區(qū)的供應數(shù)量與質(zhì)量水平進行評述，以對目前的寫字樓市場供應有一個全面而深入的認識。

首先，把整個城市一個歷史概念分析清楚，它的寫字樓市場曾經(jīng)在什么時候出現(xiàn)了供應高峰期，比如說上海是在98年有80萬的工程量；其次，寫字樓區(qū)域，建議用圖表來做分析，做一個詳細研究。就商務配套而言，寫字樓最主要的商務配套就是酒店，酒店給差旅人員提供居住，酒店和寫字樓之間具有較強的協(xié)同效應。

層高問題，層高是一個非常關(guān)鍵的因素，往往受到用戶尤其是境外用戶的重點關(guān)注，一般而言，優(yōu)質(zhì)辦公樓的層高應該在2.7米以上。

在停車場比例上，充分考慮公共交通的現(xiàn)狀和未來發(fā)展趨勢。根據(jù)在北京、上海的發(fā)展，據(jù)我們的分析，每個城市的交通具有不同的城市背景。和其他一線城市相比，上海人車輛保有程度不高，因為它購買一輛車需要繳4萬塊錢上牌照，就是在很大程度上限制車輛的數(shù)量。在成都，成都人的車輛保有程度是非常高的，他幾乎是排在全國前幾名的城市。據(jù)我們所知，他們的寫字樓的車位配置是非常大的，在上海我們會用到提供100-200平方米左右一個車位。

空調(diào)系統(tǒng)，甲級寫字樓和乙級寫字樓有最大的區(qū)別，乙級寫字樓一般是出售型的，它可能用一些獨立計量的空調(diào)系統(tǒng)，因為這樣可以保證用戶自行控制使用費用，甲級寫字樓一般考慮的就是建筑的外觀和美觀，多數(shù)采用中央空調(diào)。

租售策略，每個地方不同，在一線城市幾乎所有的甲級寫字樓都是出租性的，但在成都所有的甲級辦公室是出售形式的，乙級寫字樓是出租型的，成都出現(xiàn)該種現(xiàn)象的原因，我們的初步分析是，許多乙級寫字樓的產(chǎn)權(quán)不太明晰，不可分拆進行銷售，它只能進行招租。

在現(xiàn)實供應之外，我們還應該關(guān)注未來供應，這其中尤其要關(guān)注土地交易信息，這些項目在未來幾年將進入市場和你的項目進行競爭；同時，我們還應該關(guān)注城市規(guī)劃，以便從宏觀層面了解城市的商務區(qū)的發(fā)展或變遷。

微觀需求分析：微觀需求分析，包括現(xiàn)實需求分析，潛在需求分析?，F(xiàn)實需求分析要對全市具有代表性的辦公樓進行租戶調(diào)查，分析出有租戶的特質(zhì)；潛在需求分析要對最近剛租用購買寫字樓物業(yè)或者計劃租用購買寫字樓物業(yè)進行研究。

市場指標分析：是指租金、售價以及空置率。租金的分析主要是基于歷史租金的研究，以便詳細了解租金在過去的變化規(guī)律和發(fā)展周期，以便我們將這些規(guī)律應用到未來的租金變化預測中?？罩寐屎妥饨鸬淖兓秦撓嚓P(guān)的，在空置率最低的時候，租金是最高，這是一個市場發(fā)展的規(guī)律。因此，租金與空置率是互動的，緊密聯(lián)系在一起。所有的租金和空置率都應該分不同的區(qū)域和不同的辦公樓級別進行分析。在市場指標分析中，我們不能忽視停車費的收入和免租期的租約條件。

預測未來項目的租金預測：我們會用兩個方法：一個是宏觀方法，一個是微觀方法。宏觀方法是基于一定經(jīng)濟發(fā)展增長的周期，通過使用計量經(jīng)濟學模型進行預測未來的租金；微觀方法主要使用該城市或地區(qū)的企業(yè)數(shù)量增長的需求。

第五篇：廣州玩具市場分析

廣州玩具市場分析

中國虎雅論壇 發(fā)布時間：2010-09-08

廣東是世界玩具制造業(yè)基地之一，廣東玩具總產(chǎn)值占我國玩具總產(chǎn)值的七成，擁有4500家玩具生產(chǎn)企業(yè)，2004年玩具產(chǎn)值達到800億元，出口達到84億美元。玩具類商品生產(chǎn)和消費的特點滿足形成批發(fā)市場的條件，而且廣州是華南的中心城市，對周邊地區(qū)具有強大的輻射力，依托中心區(qū)域的優(yōu)勢，在廣州的一德路就形成了玩具批發(fā)市場，批發(fā)經(jīng)營的玩具商品主要來自廣東地區(qū)。

本文對廣州的文具市場商圈進行了分析，并對各市場的發(fā)展形成、租金政策、市場管理等方面進行了考察。進行了系統(tǒng)研究，對其起源、發(fā)展做了一些相關(guān)分析。

一玩具類商品與批發(fā)市場的關(guān)聯(lián)分析

1.玩具類商品的類型

玩具是供人們尤其是兒童玩樂和游戲的產(chǎn)品，玩具的使用者主要是兒童，因此玩具必須具備三個基本特性，即娛樂性、教育性和安全性。

玩具花色品種繁多，分類方法也很難統(tǒng)一。

按照主要生產(chǎn)原料、生產(chǎn)工藝可以分為金屬玩具、塑料玩具、木竹玩具、布絨玩具、紙玩具等；

按照玩具的狀態(tài)分類，可分為動態(tài)玩具和靜態(tài)玩具，動態(tài)玩具中裝置能量轉(zhuǎn)換機芯的玩具稱為機動玩具，機動玩具又可以分為彈力玩具，慣性玩具、發(fā)條玩具、電動玩具、音樂玩具、電子玩具等；

按照不同年齡的兒童成長需要進行分類，可以分為乳兒玩具、嬰兒玩具、幼兒玩具等；——按照功能分類可以分為體育玩具、娛樂玩具、智力玩具、科教玩具、軍事玩具、實用玩具、裝飾玩具等。

2.玩具類商品形成批發(fā)市場的特點

玩具類商品形成批發(fā)性專業(yè)市場的特性與文具類商品相似，商品的生產(chǎn)和消費都比較分散，商品的種類繁多，商品的零售商會經(jīng)常根據(jù)需要更換經(jīng)營的商品品種，商品的零售經(jīng)營者和生產(chǎn)者之間一般難以形成長期穩(wěn)定的購銷關(guān)系，在批發(fā)性專業(yè)市場中廣泛地選擇購進適合的商品，是零售經(jīng)營者的需要，因此玩具類商品可以形成批發(fā)性的專業(yè)市場。

廣東是國內(nèi)玩具類商品的生產(chǎn)集中地之一，其中部分商品是銷往國內(nèi)市場，而大部分商品是三來一補企業(yè)生產(chǎn)的外銷商品。銷往國內(nèi)市場的商品產(chǎn)銷之間難以形成穩(wěn)定的購銷關(guān)系，而銷往國外市場的商品卻是穩(wěn)定的購銷關(guān)系，無須通過批發(fā)市場的形式進行交易。廣州的一德路依托廣東玩具生產(chǎn)大省的優(yōu)勢，已經(jīng)形成了以國內(nèi)市場為主的產(chǎn)地交易型的批發(fā)性

專業(yè)市場，而廣州黃埔的大型現(xiàn)代化玩具批發(fā)交易中心，因為市場容量、消費習慣和功能定位等方面的原因，經(jīng)營一直處于困頓中。

廣州的一德路文具批發(fā)市場屬于產(chǎn)地型批發(fā)市場，批發(fā)市場輻射范圍很廣，客源來自全國各地，是全國著名的文具商品批發(fā)市場。廣東是世界玩具制造業(yè)基地之一，特別是廣東東莞地區(qū)，玩具生產(chǎn)企業(yè)達數(shù)千家，玩具類商品生產(chǎn)和消費的特點滿足形成批發(fā)市場的條件，而且廣州是華南的中心城市，對周邊地區(qū)具有強大的輻射力，依托中心區(qū)域的優(yōu)勢，在廣州的一德路就形成了玩具產(chǎn)地批發(fā)市場，批發(fā)經(jīng)營的玩具商品主要來自廣東地區(qū)。

玩具類商品種類繁多，不同的商品使用效果有較大的差異，商品使用功能的選購性較強。但是玩具商品的主要使用者主要是兒童，而購買者以家長為主，購買者一般不太注重比較、選擇購買商品，眾多零售商匯集的零售性專業(yè)賣場難以對購買者形成較強的吸納力，因此玩具類商品一般較難形成零售性專業(yè)賣場，除非是在核心復合業(yè)態(tài)的購物中心、商業(yè)街，與百貨類商品一起進行銷售。

二國內(nèi)玩具市場狀況分析

1.我國玩具出口狀況

我國是全球最主要的玩具生產(chǎn)和出口基地。玩具產(chǎn)量占全球的70％以上。在國外買的玩具。十有六七都是“中國制造”。玩具已成為我國出口的五大“支柱商品”之一。2004年。我國的玩具出口額高達119.62億美元。有8000多家企業(yè)從事玩具制造。從業(yè)人員超過300萬。占全球玩具市場份額的75％。動畫片和玩具市場是相輔相成，相互促進的。有了動畫片的宣傳帶動，其衍生品的玩具會非常的熱銷；同樣，有了相關(guān)玩具的市場帶動，動漫形象也會更加深入人心，形象也會更加的完整。

現(xiàn)時，國際玩具市場上每年生產(chǎn)玩具多達 15萬種，其中新產(chǎn)品為 5000至 6000種，而國內(nèi)企業(yè)生產(chǎn)的玩具品種僅為3萬多種，而且產(chǎn)品多屬于傳統(tǒng)的玩具，只須運用簡單的技術(shù)和手藝，缺乏較高的附加值，也沒有比較先進的性能。因此，來國內(nèi)玩具制造商的競爭，主要是集中在中低檔產(chǎn)品方面。然而，國內(nèi)部份玩具企業(yè)，特別是三資企業(yè)，近年亦開始創(chuàng)立自己的品牌，提高產(chǎn)品檔次。

玩具業(yè)不僅已成為利稅大戶。還是一個創(chuàng)匯大戶。并成為解決富余勞動力的一個重要渠道。我國生產(chǎn)的玩具出口比重很大。每年玩具出口額約50億美元。玩具已成為我國出口的五大“支柱商品”之一。

2.國內(nèi)玩具制造狀況

中國是一個玩具生產(chǎn)大國，但并不是一個玩具生產(chǎn)強國。缺乏規(guī)模大的玩具生產(chǎn)商，缺乏玩具開發(fā)人才，缺乏品牌效應是最大的問題。盡管中國玩具的出口量很大（全球75％的玩具在中國生產(chǎn)），但這些玩具基本上是以OEM的形式進入國際市場的。在全國8000家玩具生產(chǎn)企業(yè)中，3000家獲得出口許可證，但其出口的七成以上玩具都屬于來料加工或來樣加工，即為國外品牌打工。因此，應提高中國玩具產(chǎn)業(yè)的生產(chǎn)工藝，主動占領世界玩具產(chǎn)業(yè)的制高點，提升中國玩具產(chǎn)業(yè)的核心競爭力，打造中國玩具的自有品牌是中國玩具業(yè)的當務

之急。

據(jù)統(tǒng)計，近20年來，中國共有超過2萬家玩具工廠從事對外出口，占領了全球75％的玩具市場，年出口額達到160億美元。2004年，中國全部玩具制造業(yè)企業(yè)實現(xiàn)累計工業(yè)總產(chǎn)值54，791，319千元，全年累計利潤總額達到1，421，485千元，比2003年同期增長了11％。2005年，中國全部玩具制造業(yè)企業(yè)實現(xiàn)累計工業(yè)總產(chǎn)值65，887，811千元，比2004年同期增長19％；全年累計利潤總額達到1，599，343千元，比2004年同期增長了7.26％。

2006年1-10月份，中國玩具制造業(yè)企業(yè)實現(xiàn)累計工業(yè)總產(chǎn)值63，255，912千元，比2005年同期增長16.08％；1-10月份累計利潤總額為1，402，834千元。很多企業(yè)從粗獷的批發(fā)經(jīng)營模式向品牌化的精細化方式轉(zhuǎn)換，從而涌現(xiàn)出了一批品牌玩具企業(yè)。2004年，中國全部玩具制造業(yè)企業(yè)實現(xiàn)累計工業(yè)總產(chǎn)值54，791，319千元，全年累計利潤總額達到1，421，485千元，比2003年同期增長了11％。2005年，中國全部玩具制造業(yè)企業(yè)實現(xiàn)累計工業(yè)總產(chǎn)值65，887，811千元，比2004年同期增長19％；全年累計利潤總額達到1，599，343千元，比2004年同期增長了7.26％。2006年1-10月份，中國玩具制造業(yè)企業(yè)實現(xiàn)累計工業(yè)總產(chǎn)值63，255，912千元，比2005年同期增長16.08％；1-10月份累計利潤總額為1，402，834千元。其中以動漫形象衍生品為主的產(chǎn)品至少占到銷量的半壁江山。由此看來，隨著國內(nèi)政策對于國產(chǎn)動畫片的側(cè)重，國內(nèi)玩具企業(yè)對于國產(chǎn)動漫形象的需求會越來越大，但如何才能讓玩具企業(yè)接受和購買國產(chǎn)動漫形象。

廣東是全球最大的玩具禮品生產(chǎn)基地，憑借這一得天獨厚的有利條件，目前內(nèi)地有各類玩具生產(chǎn)企6，000多家，而單在廣東省便有玩具企業(yè)4500家，2001年生產(chǎn)值達 385億元人民幣，占國內(nèi)總生產(chǎn)值的80％以上。國內(nèi)最重要的玩具生產(chǎn)和出口基地是「五省一市」：廣東、江蘇、上海、山東、浙江和福建。其中，廣東、福建以電動和塑膠玩具為主；江蘇、上海以毛絨玩具為主；浙江以木制玩具為主。

現(xiàn)時，國際玩具市場上每年生產(chǎn)玩具多達15萬種，其中新產(chǎn)品為5，000至6，000種，而國內(nèi)企業(yè)所生產(chǎn)的玩具品種僅為3萬多種，而且產(chǎn)品多屬于傳統(tǒng)的玩具，只須運用簡單的技術(shù)和手藝，缺乏較高的附加值，也沒有比較先進的性能。因此，來自國內(nèi)玩具制造商的競爭，主要是集中在中低檔產(chǎn)品方面。然而，國內(nèi)部份玩具企業(yè)，特別是三資企業(yè)，近年亦開始創(chuàng)立自己的品牌，提高產(chǎn)品檔次。如廣東奧迪玩具生產(chǎn)的「四驅(qū)車迷」系列及廣東東莞生產(chǎn)的智高（CHICCO）玩具以及上海、福州等地生產(chǎn)的遙控車、仿真車、仿真摩托車及仿真飛機，均深受消費者青睞。其他國產(chǎn)玩具品牌包括嘉菲牌毛絨玩具、威龍拼圖、百利威玩具模型和可高建造玩具等等。

現(xiàn)在外商普遍采取合資經(jīng)營的方式，把國外的設計和原料運到中國進行加工，再投放國內(nèi)市場，對中國傳統(tǒng)玩具生產(chǎn)企業(yè)的沖擊正逐漸顯現(xiàn)。目前從中國玩具市場的種類比例中可以發(fā)現(xiàn)，這種以合資形式生產(chǎn)的玩具，與純粹的「洋貨」幾乎沒有區(qū)別。一經(jīng)面市，銷路即被看好。2000年初，深圳一家合資的玩具企業(yè)，以「情侶娃」系列產(chǎn)品開拓北京市場，一炮打紅，甚至出現(xiàn)脫銷。這個產(chǎn)品做工精細，人物表現(xiàn)栩栩如生，有喜、有憂，頗得不同年齡段人士的歡迎。

據(jù)調(diào)查，目前世界著名的玩具企業(yè)都在國內(nèi)設有分廠或與國內(nèi)廠家合作生產(chǎn)玩具。像生產(chǎn)「電子寵物」的日本萬代公司，歷史悠久的玩具芭比娃娃，都在國內(nèi)設有多家分廠。其他

在國內(nèi)流行的外國品牌則包括米奇老鼠和樂高等等。

3.國內(nèi)玩具消費需求分析

隨著中國經(jīng)濟的發(fā)展，中國城鄉(xiāng)居民的消費支出中，玩具類支出將越來越大。中國玩具協(xié)會最新的調(diào)查顯示，在中國城鄉(xiāng)居民的消費支出中玩具消費平均約占年消費的5％，而隨著玩具向高檔化、智慧化和系列化發(fā)展，其比例將呈加快提升的態(tài)勢。據(jù)了解，目前各大中城市里里的消費者普遍可接受的玩具價格大致在100元以下。然而，在不少大城市乃至一些中型城市里，高達1，000元以上甚至1萬元左右的新穎、高檔玩具，同樣有其市場。

中國16歲以下兒童有3.6億左右，占人口的比重約20％。目前中國兒童消費已占到家庭總支出的30％左右，全國0-12歲的孩子每月消費總額超過35億元。但中國14歲以下的兒童和青少年的人均年玩具消費僅20-30元人民幣（2.4-3.6美元），遠低于亞洲兒童人均年玩具消費13美元和全世界兒童人均年玩具消費34美元的水平。如果中國玩具消費達到亞洲平均水平，市場規(guī)模預計將突破300億元人民幣。國內(nèi)玩具市場未來將以每年40％的速度增長，到2010年，銷售額將超過1000億元人民幣。

國內(nèi)大中城市的家長對孩子進行智力開發(fā)極為重視。集知識趣味、動手動腦于一體的玩具迎合了城市家長們望子成龍的心理。而農(nóng)村消費物件仍然以傳統(tǒng)的玩具類型為主。玩具的安全與衛(wèi)生也是消費者考慮的重要因素。不過據(jù)調(diào)查，在購買學習工具及玩具時，59％是由孩子作主，至于娛樂方面，由孩子作決定的比例亦超過50％。近年國內(nèi)兒童玩具由季節(jié)性轉(zhuǎn)向四季暢銷。以往，父母只是在過年過節(jié)才購買玩具給孩子，隨著人們消費觀念的改變，兒童玩具成為一年四季都受歡迎的商品。

中國社會調(diào)查事務所（SSIC）調(diào)整顯示，娛樂性玩具最受消費者歡迎，占總比例的42％，其次是教育性玩具，占39％。據(jù)調(diào)查，除了傳統(tǒng)的軍棋、象棋、圍棋、跳棋、風箏外，成年男士比較喜愛電腦智力型玩具；而成年女士則喜歡高檔精美的裝飾性玩具，材質(zhì)包括木、泥、瓷、絨、布等種類，如布娃娃、毛絨娃娃、木制玩具和小動物和長毛狗等等；中年人則會選購消遣性、輕度運動型玩具；而老年人則較喜歡各種觀賞型玩具、小動物玩具、娃娃玩具等。

以前，消費者會選購一些傳統(tǒng)的玩具如電動型、拼裝型或中、低檔次的毛絨、布制類玩具?，F(xiàn)在，他們對玩具的需求有所改變。據(jù)中國社會調(diào)查事務所調(diào)查，城市消費者中34％消費者會選購電子型玩具，46％會選擇智慧型玩具，而20％則喜愛高檔的毛絨、布制裝飾類玩具。而農(nóng)村消費者仍以傳統(tǒng)的玩具類型為主，48％的農(nóng)村消費者愿意購買電動型玩具，28％愿意購買拼裝型玩具，24％愿意購買中、低檔次的毛絨、布制類玩具。

在玩具市場，尤其是國內(nèi)玩具市場，99％生產(chǎn)兒童玩具，兒童玩具幾乎一統(tǒng)天下，成人玩具幾乎一片空白。而在美國，40％以上的玩具是專門為成人設計制造，而且有公司專門生產(chǎn)成人玩具。中國社會調(diào)查事務所最近的一項調(diào)查表明，64％的消費者表示如有條件，可以考慮購買適合自己的玩具，其中33％的成人認為自己喜歡并愿意購買玩具。成人玩具市場潛力巨大！

4.國內(nèi)玩具市場渠道分析

我國的玩具市場初創(chuàng)期主要以批發(fā)渠道為主，隨著近些年大眾消費水平的不斷提升，各大商場超市的銷售比重日趨增加，很多玩具企業(yè)也開始注重品牌的建設，從企業(yè)的角度來講，通過動漫形象的載體達到知名品牌的目的，無疑是一條最快最省錢的方式。所以為了能夠達到宣傳的品牌的目的，很多玩具企業(yè)開始將關(guān)注的目光集中在國外動畫片，尤其是日本動畫片。但隨著國內(nèi)鼓勵國產(chǎn)動畫片的政策不斷出臺，在引進國外動畫片受阻的前提下，很多玩具企業(yè)也開始關(guān)注國內(nèi)動畫片了。

目前國內(nèi)的玩具零售渠道主要有百貨商場、貨倉式商場、專門店、個體零售以及，新興的兒童用品專賣店。其中百貨商場和貨倉式商場是消費者購買玩具的主要地點。生產(chǎn)商一般通過產(chǎn)品代理商向零售商供貨，或透過玩具批發(fā)市場批貨。國內(nèi)大部份玩具專業(yè)／批發(fā)市場都以銷售中低價玩具為主，但部分玩具批發(fā)市場近年來的經(jīng)營檔次開始升級，例如廣州一德路玩具批發(fā)市場，近年便吸引了不少玩具品牌在那里設立展銷廳。

中國第一家在線玩具商店--佳信網(wǎng)玩具超市（toy.shopop.net）已在2000年10月深圳「高交會」期間隆重推出，現(xiàn)場注冊人數(shù)即超過1，000人。據(jù)悉，IT界人士和中國的普通市民對網(wǎng)上玩具超市表現(xiàn)了濃厚的興趣，現(xiàn)在在網(wǎng)上銷售玩具的電子商務站點已經(jīng)有了近十家。國內(nèi)玩具企業(yè)普遍還沒有借助互聯(lián)網(wǎng)來拓展市場、推廣產(chǎn)品，能將網(wǎng)絡優(yōu)勢應用于直接零售及供應鏈管理中的玩具企業(yè)還是寥寥無幾。除了中國第一家在線玩具商店佳信網(wǎng)玩具超市開張以外，其他廠家還處在“隔岸觀火”之中。然而，香港、美國、日本和西歐等地區(qū)和國家的玩具廠商早已不再局限于各大商場的貨架和柜臺，網(wǎng)上銷售玩具的電子商務站點已經(jīng)有了近十家。

5.國內(nèi)主流玩具產(chǎn)品分析

目前，中國的主流玩具主要分為三種：電動玩具、塑膠玩具和毛絨玩具三大類，當然還有其他比如啟蒙教學類、DIY類等，但和動漫衍生品關(guān)系最密切的就屬這三類。

（1）電動類玩具

電動類玩具比較寬泛，主要是常見的電動遙控車、四驅(qū)車以及各類使用電池帶動電機玩具的總稱。此類玩具本身就是一種可以單獨成立的產(chǎn)品，但如果能將此類玩具和動畫片相結(jié)合的話，通過二者的相互促進就會取得更大市場業(yè)績。比如奧迪玩具引進了日本田宮的四驅(qū)車系列產(chǎn)品，除去本身的可玩性，又結(jié)合了此類玩具拍攝了動畫片《四驅(qū)兄弟》和《四驅(qū)小子》，在電視臺播出的同時推出玩具，從而使四驅(qū)車玩具迅速成為國內(nèi)玩具銷售的主流。直到現(xiàn)在，四驅(qū)車產(chǎn)品還給奧迪玩具帶來豐厚的市場回報。

電動模型玩具同樣地吸引小孩子及成人，如坦克車、裝有警笛的小汽車等等。雖然這些玩具的價格并不便宜，尤其是電動玩具，一般約在70-80元左右，有些甚至高達700-800元，但銷路卻不錯。

遙控玩具具有高科技外表的玩具如發(fā)聲、發(fā)光的電子玩具、遙控玩具和能夠說話或做一系列動作的互動玩具等等都很暢銷。目前市場上出售的各類遙控玩具接近百種，主要是車、船、飛機等。遙控車約130-500元一輛，遙控船約150-400元，而遙控飛機則在3，400元-16，000元之間不等。

（2）塑膠類玩具

這類玩具也比較寬泛，在這里主要討論的是在市場上占主體的拼裝模型、簡單的變型類玩具和動漫形象開發(fā)的具有部分功能性的玩具。其中拼裝類模型玩具主要以日本的敢達（Gundam）系列為代表；簡單的變形類玩具主要以《變型金剛》和日本的《鐵甲小寶》為代表；動漫形象開發(fā)的功能性玩具以《奧特曼》為代表。此類玩具在市場的占有率相當高，據(jù)業(yè)內(nèi)人士估計，此類玩具占國內(nèi)市場的三成以上。目前，塑膠已經(jīng)取代金屬、木和陶瓷，成為主要的玩具制造材料，原因是塑膠成本低、處理容易、較為安全和輕便。

（3）毛絨玩具

毛絨玩具是很多動畫公司考慮到的第一類衍生產(chǎn)品。中國是毛絨玩具制造大國，全國各個省市都有毛絨加工的工廠，因此暢銷的毛絨玩具外觀極易被盜版，給玩具公司帶了極大的傷害，導致國內(nèi)大部分玩具商不愿意參與毛絨玩具的市場推廣。

但市場上高檔的禮品毛絨玩具還是具有一定市場潛力，如果一個卡通形象能走高端的毛絨玩具市場，那完全可以通過全國各地玩具經(jīng)銷商走大型綜合性商場的渠道。國內(nèi)毛絨玩具市場每年會有上千萬的市場需求。