第一篇：房屋征收與補(bǔ)償工作中存在的問題及對(duì)策(6.27調(diào)研信息)

第32期

201

2年6月27日

國有土地上房屋征用與補(bǔ)償工作中

存在的問題及對(duì)策

隨著我旗大開發(fā)、大建設(shè)如火如荼地開展，舊城改造和新城建設(shè)正在快速推進(jìn)，大規(guī)模房屋征收與補(bǔ)償工作依次展開，一些新矛盾、新問題也日益凸現(xiàn)。額濟(jì)納旗公證處結(jié)合房屋征收與補(bǔ)償工作中存在的問題，提出對(duì)策和建議，以推動(dòng)房屋征收與補(bǔ)償工作步伐，為城鎮(zhèn)建設(shè)發(fā)展、改善人居環(huán)境提供公平正義的司法環(huán)境。

一、目前我旗房屋征收與補(bǔ)償工作的進(jìn)展情況

1-6月，決定征收國有土地上的房屋戶數(shù)共計(jì)562戶，分布在13個(gè)片區(qū)。截至6月26日，已有183戶被征收人自愿簽訂了《房屋安臵與補(bǔ)償協(xié)議書》；出具《房屋征收決定書》562份、《告知書》562份、《房屋征收補(bǔ)償決定書》108份。

二、存在的突出問題

（一）違法建筑、亂搭亂建、突擊擴(kuò)建、突擊裝修成風(fēng)；

（二）現(xiàn)行的《額濟(jì)納旗房屋征收與補(bǔ)償安臵暫行辦法》和被

征收人的房屋現(xiàn)狀不能有機(jī)結(jié)合在一起，例如：武裝部的被征收人王利紅、學(xué)府花園的被征收人于凱的房屋，附屬房比主房修建的好，卻不能按照主房評(píng)估，只能按照附屬房評(píng)估，導(dǎo)致被征收人無法接受；又如：學(xué)府花園的被征收人楊建國，主房是坐南向北，但附屬房是坐北向南，在具體協(xié)商過程中，被征收人楊建國就依據(jù)《額濟(jì)納旗房屋征收與補(bǔ)償安臵暫行辦法》第7條第一款要求將附屬房按照主房評(píng)估。

（三）前期宣傳不到位，導(dǎo)致老百姓的意識(shí)依舊停留在開發(fā)商拆遷的框架中，認(rèn)為早簽吃虧、越晚簽越占便宜。

（四）沿街面的“住改商”房屋（公安局家屬院兩側(cè)、武裝部洗車房、石頭店），屬于歷史遺留問題（從90年開始至今），補(bǔ)償和產(chǎn)權(quán)調(diào)換沒有準(zhǔn)確依據(jù)，無法給被征收人一個(gè)滿意解答。

三、形成的主要原因

（一）目前采取的是“房地合一”的補(bǔ)償方式。在具體補(bǔ)償過程中，無證房屋也予以補(bǔ)償或安臵，無形中助長了違法建筑的盛行，一邊拆一邊建、聽說拆就開始建，掀起了種房子的熱潮。

（二）、沒有及時(shí)將《評(píng)估報(bào)告》、《安臵補(bǔ)償協(xié)議》、《工作流程》予以公布，缺乏公開性、透明性，導(dǎo)致老百姓對(duì)具體工作人員缺乏信任，害怕工作人員壓低自己的價(jià)格和面積。

（三）、針對(duì)一些歷史遺留問題（例如：“住改商”涉及的停產(chǎn)停業(yè)費(fèi)的具體計(jì)算問題、私自圈地種樹種蓯蓉的補(bǔ)償問題（例如：王府一號(hào)的被征收人趙福梅），現(xiàn)行的《暫行辦法》沒有做詳細(xì)明確的規(guī)定。

四、對(duì)策及建議

（一）將房屋征收與補(bǔ)償?shù)姆煞ㄒ?guī)宣傳納入經(jīng)常性和常態(tài)化。

充分發(fā)揮法制宣傳主陣地的輻射功能，使其做到家喻戶曉；專

門組織編印法律宣傳資料，下發(fā)到征收一線的工作人員和群眾手中，并組織擅長做群眾工作的法律工作人員深入一線、提供法律咨詢，解答疑惑，確保從事征收工作的工作人員懂政策、講法律、會(huì)操作，做到依法征收，讓百姓真正知法、懂法、守法。

（二）建立早簽多獎(jiǎng)、復(fù)合獎(jiǎng)勵(lì)制度，以激勵(lì)被征收人踴躍簽訂協(xié)議。建立承諾追加制度，打消先簽吃虧的顧慮。

（三）針對(duì)目前的“為多得到一些補(bǔ)償款，大搞違法建筑、亂搭亂建、突擊種房和突擊裝修”的現(xiàn)狀，在評(píng)估技術(shù)上引進(jìn)“容積率調(diào)整”，確?！岸嘟ú欢嗟茫俳ú怀蕴?，不建一樣得”，從根本上遏制“違法建筑、亂搭亂建、突擊擴(kuò)建”的現(xiàn)狀。

(四)在征地拆遷中引入公證。一是及時(shí)對(duì)被征土地上的青苗、附著物、建筑物等通過現(xiàn)場(chǎng)勘查、繪圖、拍照等方式予以保全證據(jù)公證，以《談話筆錄》的方式書面告知被征收人：自證據(jù)保全公證之日起任何單位和個(gè)人不得改變?cè)孛不蜻M(jìn)行新栽新種、新搭新建等行為，對(duì)改變?cè)孛不蜻M(jìn)行新栽新種、新搭新建等行為所形成的地上青苗及附著物有關(guān)部門將不作任何補(bǔ)償，所造成的損失由行為人自行承擔(dān)。可以有效制止搶種、搶建；二是對(duì)不履行已簽訂的《房屋安臵與補(bǔ)償協(xié)議》，拒絕領(lǐng)取補(bǔ)償款的，征收辦應(yīng)當(dāng)收集證據(jù)，向公證處申請(qǐng)辦理征地補(bǔ)償費(fèi)提存公證。

報(bào)：盟司法局、律公科，旗委辦、人大辦、政府辦、政協(xié)辦、紀(jì)檢委、組織部、宣傳部、政法委、機(jī)關(guān)黨委、考核辦；

送：劉副旗長、電視廣播臺(tái)、記者站、本局領(lǐng)導(dǎo)。審核領(lǐng)導(dǎo)：王新芳 責(zé)任編輯：王新芳

第二篇：房屋征收存在的問題及對(duì)策

房屋征收存在的問題及對(duì)策

近幾年，隨著溫州生態(tài)園市政基礎(chǔ)建設(shè)及三垟濕地保護(hù)工程的啟動(dòng)，需要大范圍的房屋征收，牽涉到被征收房屋農(nóng)民的利益是多方面的，牽涉的人數(shù)往往是數(shù)十人甚至上百人，影響大，涉及面廣，容易成為社會(huì)關(guān)注的熱點(diǎn)，稍有疏忽，就易引起上訪案件，影響社會(huì)穩(wěn)定，現(xiàn)就辦理房屋征收與補(bǔ)償中存在的問題作以下幾方面的闡述。

當(dāng)前房屋征收與補(bǔ)償案件按照土地性質(zhì)不同，主要有兩種類型，一種是城市國有土地上的城市房屋征收與補(bǔ)償，一種是集體土地的征地與補(bǔ)償。二者的征收性質(zhì)不同、適用的法律不同、補(bǔ)償安置的標(biāo)準(zhǔn)也不一樣。

一、集體土地上房屋征收與補(bǔ)償中存在的主要問題

1、適用依據(jù)不完善、不健全、不確定，形成集體土地上房屋征收與補(bǔ)償行為不規(guī)范?，F(xiàn)實(shí)中的集體土地上房屋征收與補(bǔ)償適用法律依據(jù)不一，大致上有兩種情況，一是依據(jù)《土地管理法》進(jìn)行，將房屋視為征用集體土地上的附著物對(duì)待，按照征地程序進(jìn)行，但土地法對(duì)土地上的附著物征收程序和補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)均無具體規(guī)定，可操作性不強(qiáng)。二是參照原《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》進(jìn)行，理由是集體土地已經(jīng)被征用，土地性質(zhì)已改變?yōu)閲型恋亍＿@樣出現(xiàn)的問題就多種多樣，比如：被征用農(nóng)村集體土地尚未轉(zhuǎn)用，土地上的附著物和青苗未補(bǔ)償，用地單位卻已經(jīng)取得《國有土地使用權(quán)證》，經(jīng)過申請(qǐng)就可以取得《房屋拆遷許可證》；被征用農(nóng)村集體土地上的房屋征收因達(dá)不成補(bǔ)償安置協(xié)議，用《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》實(shí)施房屋征收，房屋所有者卻以農(nóng)村集體土地征用中的房屋征收不是城市國有土地上房屋征收，不適用《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》為由抵制拆遷。以上問題突出反映了被征用農(nóng)村集體土地交付和房屋拆遷適用法律問題。

2、法定補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的缺失造成集體土地上房屋征收補(bǔ)償隨意性極大。我國《土地管理法》第四十七條第二、第三款對(duì)耕地征用的補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)進(jìn)行了規(guī)定并有具體的計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)，但對(duì)因土地征用而引起的農(nóng)民在宅基地上自建房屋的征收卻沒有補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)?，F(xiàn)實(shí)中，一般是由政府參照原《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》及《細(xì)則》進(jìn)行補(bǔ)償，由于城市國有土地上的房屋和農(nóng)村集體土地上的房屋在土地所有權(quán)性質(zhì)、所有權(quán)主體、土地管理方式以及安置對(duì)象等方面均有差異，所以，《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》并不具有直接的參照性，導(dǎo)致在執(zhí)行過程中的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)隨意性很大。

3、集體土地房屋征收主體不規(guī)范，征收中農(nóng)民的陳述權(quán)、申辯權(quán)、知情權(quán)受到影響。房屋征收與補(bǔ)償協(xié)議作為一種民事法律關(guān)系，應(yīng)當(dāng)由征收人和被征收人協(xié)商達(dá)成一致。但是由于我國《土地管理法》將集體土地上的房屋納入到了土地征用補(bǔ)償之中，房屋所有權(quán)主體作為被征用人不直接參與協(xié)商，對(duì)被征用人的房屋進(jìn)行價(jià)格評(píng)估亦不通知被征用人到場(chǎng)，而是由征收人單方指定的評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行評(píng)估，有關(guān)征收補(bǔ)償和安置通常是由用地單位一方說了算，被征收人無論是否同意都得拆，剝奪了農(nóng)民作為被征收人在整個(gè)征收過程中表達(dá)自己意愿、維護(hù)自

己權(quán)益的機(jī)會(huì)，嚴(yán)重侵害了被征收人的權(quán)益，更不能體現(xiàn)征收人與被征收人作為法律意義上的平等主體關(guān)系。

4、對(duì)征收工作中農(nóng)民的私有財(cái)產(chǎn)權(quán)保護(hù)不夠。農(nóng)民通過宅基地依法取得集體土地的使用權(quán)，農(nóng)民在宅基地上所建的房屋屬農(nóng)民私有財(cái)產(chǎn)是無可非議的。但在征用農(nóng)村集體土地的現(xiàn)實(shí)中，由于缺乏相應(yīng)的法律規(guī)范對(duì)農(nóng)村集體土地征用補(bǔ)償法律關(guān)系進(jìn)行明確的界定，地方政府與村組簽訂《土地征用協(xié)議書》，協(xié)議中卻將屬于農(nóng)民私有財(cái)產(chǎn)的房屋一同處分，這種協(xié)議將私產(chǎn)與公產(chǎn)混為一談，其違法性顯而易見。從法理而論，房屋作為農(nóng)民的私有財(cái)產(chǎn)，農(nóng)民是房屋所有權(quán)的主體，只能由農(nóng)民自己進(jìn)行處分，所以關(guān)于集體土地上房屋征收的補(bǔ)償應(yīng)從土地征用補(bǔ)償中分離出來。

5、房屋所有權(quán)人和第三人合法權(quán)益得不到保障。集體土地上的房屋征收和城市房屋征收一樣，涉及很多法律關(guān)系。如征收居住房屋涉及的搬遷補(bǔ)助費(fèi)、過渡期內(nèi)的臨時(shí)安置費(fèi)；征收農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織以土地使用權(quán)入股聯(lián)營等形式，與其他單位、個(gè)人共同開辦的企業(yè)所有的非居住房屋，涉及的補(bǔ)償費(fèi)問題及因征收造成的停產(chǎn)、停業(yè)損失及預(yù)期收益的補(bǔ)償問題；對(duì)利用宅基地內(nèi)自建房屋從事生產(chǎn)經(jīng)營并持工商營業(yè)執(zhí)照房屋的征收安置問題；征收正在租賃的農(nóng)房時(shí)涉及的租賃法律關(guān)系等等。其中既涉及房屋所有權(quán)人的權(quán)益，同時(shí)又涉及房屋所有人以外第三人的權(quán)益。由于我國目前尚無明確的法律、法規(guī)對(duì)上述問題進(jìn)行規(guī)范。在實(shí)際征收時(shí)，只將房屋作為集體土地上的附著物進(jìn)行補(bǔ)償，并不細(xì)化區(qū)分農(nóng)村房屋的用途、性質(zhì)及相關(guān)的權(quán)利，嚴(yán)重?fù)p害了房屋所有人和第三人的合法權(quán)益。

二、城市房屋征收與補(bǔ)償中存在的主要問題

1、征收補(bǔ)償方式存在問題。按照新頒布施行的《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》規(guī)定，可以選擇貨幣補(bǔ)償，也可以選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換?！稐l例》第十九條規(guī)定“對(duì)被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格。被征收房屋的價(jià)值，由具有相應(yīng)資質(zhì)的房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)按照房屋征收評(píng)估辦法評(píng)估確定。”這樣的制度設(shè)計(jì)是符合市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)原則的，但在實(shí)踐中往往有不少因“低估”而產(chǎn)生的矛盾。有時(shí)在征收與補(bǔ)償過程中政府的安置政策做得不夠到位, 征收與補(bǔ)償不合理，這些都會(huì)引起征收人和被征收人之間有關(guān)房屋征收與補(bǔ)償?shù)拿堋ｊP(guān)于安置和補(bǔ)償?shù)葐栴}，被征收人的某些行為也會(huì)產(chǎn)生矛盾，例如：有的人將房屋征收與補(bǔ)償當(dāng)作是難得的發(fā)財(cái)機(jī)會(huì)，于是獅子大開口，漫天要價(jià)，不達(dá)到目的誓不罷休。

2、評(píng)估機(jī)制不健全。由于征收與補(bǔ)償矛盾的核心問題是補(bǔ)償金額的多少，而評(píng)估是確定補(bǔ)償金額的重要依據(jù)，補(bǔ)償金額與評(píng)估直接相關(guān)。因此，城市房屋價(jià)值評(píng)估已經(jīng)成為當(dāng)前征收與補(bǔ)償矛盾的焦點(diǎn)。目前在實(shí)踐中，還存在一些不規(guī)范的非市場(chǎng)化的評(píng)估行為，主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面:1)政府制定補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，干預(yù)評(píng)估過程；2)未根據(jù)城市房價(jià)變化及時(shí)調(diào)整基準(zhǔn)價(jià)格，造成評(píng)估價(jià)格與市場(chǎng)價(jià)格相差較大；3)評(píng)估混亂無序，被征收人對(duì)評(píng)估結(jié)果有異議時(shí)，缺乏有效的調(diào)查處理機(jī)制。

3、舊村改造異地安置難。對(duì)于舊村的被征收人而言，被征收房屋不僅是遮風(fēng)避雨的場(chǎng)所，更是人情交往、便利生活甚至就業(yè)生存的依托，征收、安置即意味著生活環(huán)境的變化，會(huì)給被征收人造成不利影響，理應(yīng)得到補(bǔ)償，但目前沒有一項(xiàng)條款涉及此問題。從實(shí)際情況來看,被征收戶得到的補(bǔ)償金很難買到適當(dāng)價(jià)位的住房，更不敢奢求購買到同樣區(qū)位、用途和建筑面積的房屋。群眾對(duì)補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的認(rèn)同率低，被征收人之間產(chǎn)生心理上的比較和不平衡感,將容易導(dǎo)致矛盾的產(chǎn)生和激化。

4、征收與補(bǔ)償工作需要進(jìn)一步嚴(yán)格依法按程序操作。在征收與補(bǔ)償工作中，需要始終堅(jiān)持“二公告、三征求意見、四公布”的“陽光拆遷”理念：即公告房屋征收決定、公告爭議房屋補(bǔ)償決定；制定征收規(guī)劃、征收補(bǔ)償方案、房屋征收評(píng)估辦法要征求公眾意見；征收補(bǔ)償方案、房屋產(chǎn)權(quán)登記確認(rèn)情況、分戶補(bǔ)償情況、征收補(bǔ)償費(fèi)用審計(jì)情況要全面公布結(jié)果。防止個(gè)別被征收戶為獲得更多的補(bǔ)償費(fèi)，通過多種渠道得到特殊待遇。要牢牢把握“依法按程序運(yùn)作”工作基調(diào)，嚴(yán)格統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)，禁止暗箱操作。在整個(gè)征收與補(bǔ)償過程中，要進(jìn)一步嚴(yán)格執(zhí)行各項(xiàng)程序規(guī)范，充分尊重民意，實(shí)施陽光操作，讓廣大群眾全過程參與其中，爭取被征收群眾的擁護(hù)和支持，減少對(duì)抗與抵制。

三、法院辦理房屋征收與補(bǔ)償案件的難點(diǎn)

1、關(guān)于城市房屋征收與補(bǔ)償?shù)姆芍贫热孕柽M(jìn)一步完善。2011年1月21日公布施行的《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》，強(qiáng)化了規(guī)范公權(quán)和保障私權(quán)的法治理念，更注重工業(yè)化、城鎮(zhèn)化建設(shè)與保護(hù)被征收人合法權(quán)益之間的統(tǒng)籌兼顧，使公共利益和私人利益得到更好的協(xié)調(diào)與平衡。但是《條例》中第八條第六款“法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他公共利益的需要?！焙偷谑邨l第二款、第十八條、第二十條、第二十三條還有三項(xiàng)具體辦法需要由“省、自治區(qū)、直轄市制定”。目前這些具體辦法亟需制定、完善、規(guī)范，以利于進(jìn)一步推進(jìn)國有土地上房屋征收與補(bǔ)償工作順利進(jìn)行。

2、法院獨(dú)立審判難于真正實(shí)現(xiàn)。首先從程序上看有瑕疵。一個(gè)極為尷尬的事實(shí)是，本應(yīng)獨(dú)立辦案秉公而斷的法院時(shí)常成為城市房屋征收主管部門的“執(zhí)行機(jī)構(gòu)”。地方黨委、政府把法院作為一個(gè)職能部門看待，許多房屋征收與補(bǔ)償案件在訴訟之前就讓法院參與工作，法院領(lǐng)導(dǎo)甚至成了征收與補(bǔ)償工作領(lǐng)導(dǎo)小組的成員，在受到被征收戶抵制時(shí)，政府的主管部門干脆把這個(gè)燙手的“山芋”交給法院，借助司法強(qiáng)制力實(shí)施拆遷。在這種情況下，若當(dāng)事人事后起訴，起碼在程序上給人一種不公正之感。其次行政審判難以解決實(shí)質(zhì)問題。我國《行政訴訟法》第五十二條第一款規(guī)定：“人民法院審理行政案件，以法律和行政法規(guī)、地方性法規(guī)為依據(jù)，地方性法規(guī)適用于本行政區(qū)域內(nèi)發(fā)生的行政案件”。人民法院審理行政案件，應(yīng)該是針對(duì)具體行政行為的合法性進(jìn)行審查，而判斷具體行政行為合法性的依據(jù)是法律和行政法規(guī)、地方性法規(guī)、規(guī)章。政府及其職能部門制定的規(guī)范性文件，不能作為依據(jù)和參照。法院審理行政案件，只對(duì)具體行政行為是否合法進(jìn)行審查，而對(duì)具體行政行為是否適當(dāng)基本不予審查。實(shí)際上，行政訴訟解決

房屋征收與補(bǔ)償裁決糾紛具有局限性和不徹底性，即使法院認(rèn)定房屋征收與補(bǔ)償裁決不合法，也只能判決撤銷并判定重作，由作出裁決的原行政機(jī)關(guān)處理，征收與補(bǔ)償雙方的權(quán)益糾紛并不能在法院得到最終處理。征收與補(bǔ)償工作的過程需要多方參與，法院雖然在征收與補(bǔ)償過程中處于主導(dǎo)地位，但由于參與征收與補(bǔ)償?shù)亩际切值軉挝?，甚至是領(lǐng)導(dǎo)部門，法院在協(xié)調(diào)各方力量時(shí)往往會(huì)力不從心。尤其是征收補(bǔ)償安置方案都是由政府或征收人制定的，法院自主權(quán)很小，協(xié)調(diào)案件時(shí)難度很大。

四、解決房屋征收與補(bǔ)償案件問題的相關(guān)對(duì)策和建議

對(duì)于上述在房屋征收糾紛中存在的問題，結(jié)合房屋征收?qǐng)?zhí)行實(shí)踐中遇到的障礙和困難提出以下幾點(diǎn)建議：

1、現(xiàn)行的房屋征收補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)盡管較前幾年有了提高，但仍與飛漲的房價(jià)頗有差距，甚至嚴(yán)重偏離了市場(chǎng)價(jià)格，被征收人的期望和安置補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)相差甚遠(yuǎn)已成為征收糾紛中雙方的根本性矛盾。要解決征收糾紛中的諸多問題，當(dāng)務(wù)之急就是提高現(xiàn)在明顯偏低的安置補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)。建議政府應(yīng)當(dāng)以市場(chǎng)手段來解決安置補(bǔ)償問題，而不是代之以行政手段，安置補(bǔ)償要體現(xiàn)市場(chǎng)價(jià)格。

2、城市房屋征收的政策和程序應(yīng)當(dāng)更加公開透明，全面體現(xiàn)征收人和被征收人的合法權(quán)益。在征收的決策過程中應(yīng)有被征收人參與的機(jī)會(huì)，在征收過程中被征收人應(yīng)有監(jiān)督權(quán)，以維護(hù)其合法權(quán)益。特別在被征收房屋的評(píng)估方面，應(yīng)當(dāng)適當(dāng)給被征收人講話的機(jī)會(huì)，不能一味強(qiáng)調(diào)硬性的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，房屋征收的評(píng)估安置應(yīng)更多地體現(xiàn)合理化和人性化。

3、法院的職能是公正審判、公正執(zhí)行，不宜事先介入政府的征收事務(wù)中，不能以服務(wù)為名，將法院臨時(shí)借調(diào)抽調(diào)處理征收事宜。尤其是相關(guān)部門為了時(shí)間、進(jìn)度而作出的先于征收決定，法院的執(zhí)行機(jī)構(gòu)決不能參與執(zhí)行。

第三篇：經(jīng)典解讀：房屋征收與補(bǔ)償

對(duì)《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》的理解

近年來，因城鎮(zhèn)房屋拆遷引發(fā)的利益沖突和社會(huì)矛盾，已成為影響我國工業(yè)化、城鎮(zhèn)化進(jìn)程和社會(huì)穩(wěn)定的突出問題之一。2011年1月21日，國務(wù)院公布施行了《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》（下稱征收補(bǔ)償條例），以前的《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》（下稱拆遷條例）同時(shí)廢止。《征收補(bǔ)償條例》努力把公共利益同被征收人個(gè)人利益統(tǒng)一起來，通過保護(hù)被征收群眾的利益、完善征收程序、加大公眾參與、明確補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)、補(bǔ)助和獎(jiǎng)勵(lì)措施、禁止建設(shè)單位參與搬遷、取消行政機(jī)關(guān)自行強(qiáng)制拆遷的規(guī)定，充分顯示了維護(hù)公共利益，保障被征收人的合法權(quán)益的鮮明特色，彰顯了以人為本的立法精神，有利于推動(dòng)和諧社會(huì)的建設(shè)。

一、政府是公共利益征收惟一補(bǔ)償主體

過去，多數(shù)情況下由拆遷人即開發(fā)商向當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)主管部門申請(qǐng)拆遷許可，獲批后由開發(fā)商實(shí)施拆遷。而成為拆遷主體的開發(fā)商，為了追求利潤，往往盡可能壓縮拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，并且把拆遷負(fù)擔(dān)轉(zhuǎn)嫁到房價(jià)里，這樣容易造成拆遷人與被拆遷人矛盾激化?！墩魇昭a(bǔ)償條例》規(guī)定，市、縣級(jí)以上地方人民政府為征收與補(bǔ)償主體。政府可以確定房屋征收部門負(fù)責(zé)組織進(jìn)行房屋征收與補(bǔ)償工作，并規(guī)定禁止建設(shè)單位參與搬遷活動(dòng)，任何單位和個(gè)人都不得采取暴力、威脅或者中斷供水、供熱、供氣、供電和道路通行等非法方式迫使被征收人搬遷?！恫疬w條例》將拆遷設(shè)置成行政許可的方式，給拆遷人頒發(fā)拆遷許可證，拆遷補(bǔ)償協(xié)議一旦達(dá)不成，政府可以做出有利于拆遷人的拆遷裁決，而政府卻不承擔(dān)責(zé)任，由此導(dǎo)致的拆遷矛盾愈演愈烈。而《征收補(bǔ)償條例》將拆遷許可證的方式廢除，所有的國有土地上房屋征收行為都變?yōu)檎袨?，政府?duì)此負(fù)責(zé)。被征收人對(duì)政府的征收決定不服的，既可以進(jìn)行行政復(fù)議，也可以進(jìn)行行政訴訟。因此，加大了政府的責(zé)任，一旦出現(xiàn)問題，責(zé)任主體就非常明確，政府會(huì)謹(jǐn)慎地對(duì)待房屋征收與補(bǔ)償工作。這樣，從制度上保證了征收、補(bǔ)償工作的規(guī)范化。

二、明確界定了公共利益的范圍

《征收補(bǔ)償條例》規(guī)定，市、縣級(jí)人民政府作出房屋征收決定，必須以為了保障國家安全、促進(jìn)國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展等公共利益的需要為前提。并以列舉的方式對(duì)公共利益進(jìn)行了界定，明確了因公共利益征收的范圍。征收城市房屋必須基于公共利益的需要，就我國的具體國情而言，工業(yè)化、城鎮(zhèn)化是經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展、國家現(xiàn)代化的必然趨勢(shì)，符合廣大人民群眾的根本利益，是公共利益的重要方面。2004年我國憲法修正案為保護(hù)公民個(gè)人合法的私有財(cái)產(chǎn)，規(guī)定只能基于“公共利益”的需要并依照法律程序，才能進(jìn)行征收或者征用。這標(biāo)志著公共利益征收與商業(yè)開發(fā)征收混為一談的拆遷模式已成為歷史。

三、征收過程程序化，強(qiáng)調(diào)尊重被征收人意愿

征收程序是規(guī)范政府征收行為，維護(hù)被征收人合法權(quán)益，促使政府做好群眾工作的重要保障?！墩魇昭a(bǔ)償條例》提高了對(duì)征收補(bǔ)償方案的公眾參與程度，征收補(bǔ)償方案應(yīng)征求公眾意見，多數(shù)被征收人認(rèn)為征收補(bǔ)償方案不符合本條例規(guī)定的，應(yīng)當(dāng)組織聽證會(huì)并修改方案，“修改方案”被列入條例，是對(duì)被征收人權(quán)益的尊重，也是突破。政府作出房屋征收決定前，應(yīng)當(dāng)進(jìn)行社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估。房屋征收決定涉及被征收人數(shù)量較多的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)政府常務(wù)會(huì)議討論決定。被征收房屋的調(diào)查結(jié)果和分戶補(bǔ)償情況應(yīng)當(dāng)公布。被征收人對(duì)征收決定和補(bǔ)償決定不服的，可以依法申請(qǐng)行政復(fù)議或者提起行政訴訟。審計(jì)機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)審計(jì)?！墩魇昭a(bǔ)償條例》比較強(qiáng)調(diào)民眾的參與，這個(gè)征收和補(bǔ)償涉及到幾個(gè)環(huán)節(jié)，一個(gè)就是作出征收決定，要不要征收。如果做了這個(gè)征收決定以后，就是怎么補(bǔ)償，什么標(biāo)準(zhǔn)，這個(gè)補(bǔ)償里面老百姓能不能參與。那么這好幾個(gè)環(huán)節(jié)里面，實(shí)際上這次的條例都規(guī)定了老百姓的參與，尤其是利害關(guān)系人的參與?！墩魇昭a(bǔ)償條例》為規(guī)范政府征收行為、維護(hù)被征收人合法權(quán)益提供了重要保障。

四、明確征收補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)

房屋征收中給予多少補(bǔ)償，是人們最為關(guān)注的問題，直接關(guān)系人民群眾的切身利益。而且搬遷引發(fā)的矛盾大多集中在征收補(bǔ)償?shù)臉?biāo)準(zhǔn)和補(bǔ)償是否公平上。

《征收補(bǔ)償條例》 規(guī)定，對(duì)被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格。被征收房屋的價(jià)值，由具有相應(yīng)資質(zhì)的房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)按照房屋征收評(píng)估辦法評(píng)估確定。

需要特別注意的是，《征收補(bǔ)償條例》明確了補(bǔ)償?shù)臅r(shí)間和標(biāo)準(zhǔn)。時(shí)間是房屋征收決定公告之日，標(biāo)準(zhǔn)是不得低于被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格。這也是老百姓最關(guān)心的一點(diǎn)。以市場(chǎng)價(jià)格作為補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，使得被征收人的基本利益得到保障。這不僅包括對(duì)房屋的補(bǔ)償，也包括對(duì)土地使用權(quán)的補(bǔ)償。這就大體上可以確保被征收人的居住條件有改善、生活水平不下降。

五、被征收人協(xié)商選評(píng)估機(jī)構(gòu)；

過去，大多數(shù)情況下對(duì)房屋價(jià)值的評(píng)估都是由政府指定的評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行的，或者由開發(fā)商和被征收人共同協(xié)商決定，有的甚至是由開發(fā)商指定的評(píng)估機(jī)構(gòu)，所以許多被征收人都對(duì)這些評(píng)估機(jī)構(gòu)不信任，被征收人沒有選擇權(quán)?！墩魇昭a(bǔ)償條例》規(guī)定房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)由被征收人協(xié)商選定；協(xié)商不成的，通過多數(shù)決定、隨機(jī)選定等方式確定，這就極大地維護(hù)了被征收人的權(quán)益，有利于房屋評(píng)估的公平和公正。這樣打破了以往一家的評(píng)估局面，并從根本上轉(zhuǎn)變錯(cuò)估、漏估、少估等明知有誤又無法改變的不公現(xiàn)象，使評(píng)估更貼近實(shí)際、更公平、更具科學(xué)性。

六、征收房屋應(yīng)先補(bǔ)償后搬遷

《拆遷條例》沒有明確規(guī)定“先補(bǔ)償，后搬遷”的原則，《征收補(bǔ)償條例》則明確了“實(shí)施房屋征收應(yīng)當(dāng)先補(bǔ)償、后搬遷”。并進(jìn)一步明確“作出房屋征收決定前，征收補(bǔ)償費(fèi)用應(yīng)當(dāng)足額到位、專戶存儲(chǔ)、專款專用”。對(duì)于之前由建設(shè)單位執(zhí)行補(bǔ)償，容易出現(xiàn)推委、拖欠等不負(fù)責(zé)任的情況，《征收補(bǔ)償條例》明確現(xiàn)在由政府替代建設(shè)單位，政府也需滿足這個(gè)要求，以保證在搬遷前補(bǔ)償?shù)轿?。由政府發(fā)放補(bǔ)償款可以增加公信力，使被征收人安心、放心，也便于依法征收的順利進(jìn)行。

七、廢除行政強(qiáng)制拆遷

《征收補(bǔ)償條例》規(guī)定，被征收人在法定期限內(nèi)不申請(qǐng)行政復(fù)議或者不提起行政訴訟，又不履行補(bǔ)償決定的，由作出房屋征收決定的市、縣級(jí)人民政府依法申請(qǐng)人民法院強(qiáng)制執(zhí)行。改變了《拆遷條例》中政府直接進(jìn)行強(qiáng)制拆遷的作法，規(guī)定由政府申請(qǐng)法院強(qiáng)制執(zhí)行。這一變化呈現(xiàn)出統(tǒng)籌兼顧、公平補(bǔ)償、陽光征收的鮮明特征，從中也可看到，立法者力圖找準(zhǔn)公義維護(hù)和私權(quán)捍衛(wèi)契合點(diǎn)的努力，建立了司法對(duì)行政一定程度上的審查和制約權(quán)力的原則?！墩魇昭a(bǔ)償條例》明確法院為實(shí)施強(qiáng)制搬遷的唯一主體，這是一大進(jìn)步，因?yàn)檎热皇钦魇罩黧w，就不能實(shí)施強(qiáng)拆行為，否則缺少權(quán)力制衡。引入司法機(jī)構(gòu)裁定強(qiáng)制拆遷，更好地體現(xiàn)了對(duì)民眾權(quán)利的保護(hù)和對(duì)法律的尊重，有利于強(qiáng)制搬遷依法、規(guī)范進(jìn)行，由司法機(jī)關(guān)從公正、中立的立場(chǎng)，審查其正當(dāng)性、合法性，并決定是否強(qiáng)制執(zhí)行，顯然更利于減少政府與民眾之間的矛盾，增加征收補(bǔ)償過程中的和諧因素。需要明確的是，《征收補(bǔ)償條例》取消了行政強(qiáng)拆，只意味著政府無權(quán)自行組織有關(guān)部門進(jìn)行行政強(qiáng)拆，但政府依然有作出征收決定及協(xié)商不成后作出強(qiáng)制性補(bǔ)償決定的權(quán)力，老百姓不能將此混為一談。另外，新條例實(shí)施之前已依法取得房屋拆遷許可證的項(xiàng)目，繼續(xù)沿用原有的規(guī)定辦理，但政府不得責(zé)成有關(guān)部門強(qiáng)制拆遷。

八、暴力迫使搬遷可追究刑事責(zé)任

《征收補(bǔ)償條例》規(guī)定,暴力迫使被征收人搬遷可追究刑事責(zé)任。由于拆遷進(jìn)度與建設(shè)單位的經(jīng)濟(jì)利益直接相關(guān),容易造成拆遷人與被拆遷人矛盾激化。禁止建設(shè)單位參與搬遷活動(dòng),任何單位和個(gè)人不得采取暴力、威脅或者違反規(guī)定中斷供水、供熱、供氣、供電和道路通行等非法方式迫使被征收人搬遷，造成損失的,依法承擔(dān)賠償責(zé)任;對(duì)直接負(fù)責(zé)的主管人員和其他直接責(zé)任人員,構(gòu)成犯罪的,依法追究刑事責(zé)任;尚不構(gòu)成犯罪的,依法給予處分;構(gòu)成違反治安管理行為的,依法給予治安管理處罰。

《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》已經(jīng)頒布實(shí)施，從“拆遷”改為“征收”，透過這些詞語的變化，可以看到條例更加突出房屋征收和補(bǔ)償?shù)囊?guī)范、公平、合理。強(qiáng)調(diào)陽光征收、公平補(bǔ)償使公共利益和私人利益得到更好的協(xié)調(diào)與平衡。它的實(shí)施是公共利益和個(gè)人利益得到協(xié)調(diào)和平衡，折射出從強(qiáng)化行政管理到規(guī)范行政行為的法治理念的進(jìn)步。

新《國有土地上房屋征收和補(bǔ)償條例》十大解讀

亮點(diǎn)一

公共利益征收與商業(yè)開發(fā)征收徹底分開

征求意見稿規(guī)定，為了“公共利益”的需要，對(duì)國有土地上單位、個(gè)人的房屋實(shí)行征收以及對(duì)被征收房屋的所有權(quán)人給予補(bǔ)償?shù)模m用本條例。

明確這點(diǎn)，不僅意味著長期以來在拆遷活動(dòng)中頻頻暴露的“官商合謀”將被封殺，而且宣告，將“公共利益”征收與商業(yè)開發(fā)征收混為一談的拆遷模式，將徹底退出歷史舞臺(tái)。

我國2004年憲法修正案為保護(hù)公民個(gè)人合法的私有財(cái)產(chǎn)，規(guī)定只能基于“公共利益”的需要并依照法律程序，才能進(jìn)行征收或者征用。

但什么是“公共利益”，如何界定？成為立法的一大難點(diǎn)。專家學(xué)者認(rèn)為不能過大，實(shí)務(wù)部門認(rèn)為不能過窄。有學(xué)者指明，“公共利益”的界定，直接關(guān)系到對(duì)公民私有財(cái)產(chǎn)的保護(hù)力度以及地方政府的強(qiáng)拆空間。

征求意見稿以列舉式的方式，明確“公共利益的需要”包括：國防設(shè)施建設(shè)；國家重點(diǎn)扶持并納入規(guī)劃的能源、交通、水利、科技、教育、文化、衛(wèi)生、體育、環(huán)境和資源保護(hù)、文物保護(hù)、社會(huì)福利、市政公用等公共事業(yè)；為改善低收入住房困難家庭居住條件，由政府組織實(shí)施的廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房等建設(shè)；為改善城市居民居住條件，由政府組織實(shí)施的危舊房改造；國家機(jī)關(guān)辦公用房建設(shè)以及法律、行政法規(guī)和國務(wù)院規(guī)定的其他公共利益的需要。

亮點(diǎn)二 政府是公共利益征收惟一補(bǔ)償主體

征求意見稿規(guī)定，縣級(jí)以上地方人民政府負(fù)責(zé)本行政區(qū)域的房屋征收與補(bǔ)償工作。

這就是說，實(shí)施公益性征收、補(bǔ)償?shù)闹黧w只有一個(gè)，那就是政府。

明確政府是征收補(bǔ)償?shù)闹黧w，是對(duì)現(xiàn)行操作的徹底顛覆。過去，制度設(shè)計(jì)的，就是政府躲在幕后，由拆遷人即開發(fā)商向政府申請(qǐng)拆遷許可，獲批后由開發(fā)商實(shí)施拆遷。而成為拆遷主體的開發(fā)商，為了追求利潤，往往盡可能壓縮拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，并且把拆遷負(fù)擔(dān)轉(zhuǎn)嫁到房價(jià)里。由此導(dǎo)致的拆遷矛盾愈演愈烈，不斷升級(jí)。

三 政府征收房屋必須要兩次公告

征求意見稿第10條規(guī)定，縣級(jí)以上地方人民政府在組織有關(guān)部門論證后，應(yīng)當(dāng)將房屋征收目的、房屋征收范圍、實(shí)施時(shí)間等事項(xiàng)予以公告，并采取論證會(huì)、聽證會(huì)或者其他方式征求被征收人、公眾和專家意見。公告時(shí)間不得少于30日；但是，房屋征收范圍較大的，公告時(shí)間不得少于60日。

縣級(jí)以上地方人民政府應(yīng)當(dāng)將被征收人、公眾和專家意見的采納情況、不采納情況及理由及時(shí)公告。

征求意見稿第14條規(guī)定，縣級(jí)以上地方人民政府應(yīng)當(dāng)將房屋征收決定予以公告。公告應(yīng)當(dāng)載明房屋征收目的、房屋征收范圍、實(shí)施時(shí)間和行政復(fù)議、行政訴訟權(quán)利等事項(xiàng)。

征求意見稿在征收程序中，突出強(qiáng)調(diào)了被征收人的知情權(quán)、參與權(quán)等。

亮點(diǎn)四 發(fā)生“公共利益”爭執(zhí)交司法判決

征求意見稿規(guī)定，被征收人以及與房屋征收決定有關(guān)的利害關(guān)系人對(duì)縣級(jí)以上地方人民政府作出的房屋征收決定不服的，可以依法申請(qǐng)行政復(fù)議，也可以依法向人民法院提起行政訴訟。

這是一個(gè)新規(guī)定。突破只能對(duì)補(bǔ)償、安置可以提起復(fù)議或訴訟的局限。

征收者與被征收者在征收階段產(chǎn)生的爭議，通常因是否屬于“公共利益”而起。在這個(gè)問題上，過去政府既是運(yùn)動(dòng)員也是裁判員，一手遮天，每每讓被征收人感到缺乏一個(gè)平等的說理平臺(tái)。

對(duì)征求意見稿的這一規(guī)定，北京大學(xué)法學(xué)院副院長沈巋教授認(rèn)為：“這一點(diǎn)非常重要，因?yàn)椤怖妗_實(shí)存在模糊地帶。從美國的經(jīng)驗(yàn)看，法院在同一件事情上也會(huì)有截然相反的判決。但非常重要的一點(diǎn)是，政府必須在法庭上接受被征收人關(guān)于‘公共利益’是否存在的挑戰(zhàn)，政府必須舉證證明自己的‘公共利益’主張究竟在什么地方?！?/p>

他表示，這是讓更多的民眾最終接受政府決定的機(jī)會(huì)，也是政府重新審視自己決定是否周全的機(jī)會(huì)。亮點(diǎn)五 危舊房改造必須有90%以上人數(shù)同意

征求意見稿規(guī)定，因危舊房改造的需要征收房屋的，縣級(jí)以上地方人民政府應(yīng)當(dāng)在組織有關(guān)部門論證的基礎(chǔ)上，征求被征收人的意見。90%以上被征收人同意進(jìn)行危舊房改造的，縣級(jí)以上地方人民政府方可作出房屋征收決定；未達(dá)到90%被征收人同意的，不得作出房屋征收決定。政府應(yīng)當(dāng)將征求意見的情況及時(shí)公布。

征求意見稿還規(guī)定，因危舊房改造的需要征收房屋的，補(bǔ)償方案在報(bào)縣級(jí)以上地方人民政府批準(zhǔn)前，還應(yīng)當(dāng)征得三分之二以上被征收人的同意；危舊房改造的補(bǔ)償協(xié)議，在簽約期限內(nèi)簽約率達(dá)到三分之二以上的，方可生效。

打著危房房改造的旗號(hào)，一些地方政府與開發(fā)商聯(lián)手行強(qiáng)拆之實(shí)，踐踏被征收人的私有財(cái)產(chǎn)權(quán)。征求意見稿的規(guī)定，有可能將明顯放慢舊房改造步伐。

亮點(diǎn)六 征收補(bǔ)償額按市場(chǎng)評(píng)估價(jià)確定

征求意見稿規(guī)定，房屋貨幣補(bǔ)償額，根據(jù)被征收房屋的區(qū)位、用途、建筑結(jié)構(gòu)、新舊程度、建筑面積等因素，以房地產(chǎn)市場(chǎng)評(píng)估價(jià)格確定。

被征收房屋的房地產(chǎn)市場(chǎng)評(píng)估價(jià)格由具有相應(yīng)資質(zhì)的房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)，按照房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范和有關(guān)規(guī)定確定，但不得低于房屋征收決定生效之日類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)交易價(jià)格。

房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)，由被征收人以投票、抽簽等方式確定。

因補(bǔ)償談不攏，不知釀成了多少拆遷悲劇。

征求意見稿的這一規(guī)定，至少有兩大看點(diǎn)：一是明確評(píng)估價(jià)“不得低于房屋征收決定生效之日類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)交易價(jià)格”；二是強(qiáng)調(diào)評(píng)估機(jī)構(gòu)的中立性?，F(xiàn)在，許多被征收人都認(rèn)為，評(píng)估機(jī)構(gòu)不中立，因?yàn)槎际钦畣畏街付ǖ摹Ｕ髑笠庖姼甯倪M(jìn)為“由被征收人以投票、抽簽等方式確定”，即被征收人說了算。

如果評(píng)估機(jī)構(gòu)或估價(jià)師出具虛假或者有重大差錯(cuò)的估價(jià)報(bào)告的，還將面臨被警告、吊銷資質(zhì)、被追究刑事責(zé)任等制裁。這是征求意見稿在法律責(zé)任中的規(guī)定。亮點(diǎn)七 尊重被征收人補(bǔ)償方式多樣選擇

征求意見稿規(guī)定，補(bǔ)償方式可以實(shí)行貨幣補(bǔ)償，也可以實(shí)行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換，或者實(shí)行貨幣補(bǔ)償與房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換相結(jié)合的形式。

因危舊房改造的需要征收房屋并進(jìn)行住宅建設(shè)的，被征收人享有回遷的權(quán)利。除征收租賃房屋外，被征收人可以選擇補(bǔ)償方式。

提供靈活多樣的選擇，體現(xiàn)了對(duì)被征收人的尊重。

亮點(diǎn)八 野蠻暴力強(qiáng)制搬遷者可追刑責(zé)

征求意見稿規(guī)定，房屋征收部門及其委托的單位不得采取中斷供水、供熱、供氣、供電等方式實(shí)施搬遷。任何單位和個(gè)人不得以暴力、脅迫以及其他非法手段實(shí)施搬遷。

2009年11月27日，貴州博宇房地產(chǎn)公司組織數(shù)十人，攜帶鋼管、撬棍和封口膠，對(duì)普陀巷9住戶8間門面房進(jìn)行暴力拆遷，13名正在熟睡的住戶被強(qiáng)行拽上汽車拖離現(xiàn)場(chǎng)。這一野蠻拆遷，最終釀成群體性事件。

根據(jù)征求意見稿，如果房屋征收部門及其委托實(shí)施征收補(bǔ)償與搬遷的單位違法上述規(guī)定，不僅造成的損失要賠償，對(duì)直接負(fù)責(zé)的主管人員和其他直接責(zé)任人員，構(gòu)成犯罪的，將依法追究刑事責(zé)任，尚不構(gòu)成犯罪的，依法給予處分。

亮點(diǎn)九 違法建筑不予補(bǔ)償并依法拆除

征求意見稿規(guī)定，對(duì)房屋征收范圍內(nèi)的違法建筑和超過批準(zhǔn)期限的臨時(shí)建筑，不予補(bǔ)償，并依法拆除；對(duì)未超過批準(zhǔn)期限的臨時(shí)建筑，應(yīng)當(dāng)給予適當(dāng)補(bǔ)償。

對(duì)違法建筑拆除是否補(bǔ)償問題，一直以來都存在補(bǔ)與不補(bǔ)的爭議。

補(bǔ)，是因?yàn)橐恍┻`法建筑的長期存在，與政府職能部門不作為有關(guān)，政府應(yīng)當(dāng)為失職買單；不補(bǔ)，是因?yàn)槟菢訉?duì)守法者明顯不公平。

征求意見稿堅(jiān)持了“不予補(bǔ)償，并依法拆除”的立場(chǎng)。

亮點(diǎn)十 商業(yè)拆遷強(qiáng)調(diào)自愿公平政府不介入

征求意見稿在附則中規(guī)定，非因“公共利益”的需要實(shí)施的拆遷，應(yīng)當(dāng)符合城鄉(xiāng)規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃，并依法辦理有關(guān)審批手續(xù)，由建設(shè)單位編制具體實(shí)施方案，報(bào)經(jīng)房屋征收部門批準(zhǔn)后，按照自愿、公平的原則訂立拆遷補(bǔ)償協(xié)議。建設(shè)單位、受委托實(shí)施拆遷的單位不得采取中斷供水、供熱、供氣、供電等方式或者以暴力、脅迫以及其他非法手段實(shí)施拆遷。

區(qū)別于公益性搬遷，非“公共利益”的拆遷，是一種民事行為，是平等主體之間的一種交易，不存在地方政府介入問題，講究的是雙方協(xié)商。

根據(jù)征求意見稿，縣級(jí)以上地方人民政府對(duì)商業(yè)拆遷進(jìn)行監(jiān)督管理。相關(guān)立法進(jìn)程

中國城市房屋拆遷制度始于上個(gè)世紀(jì)90年代。

1991年6月1日，國務(wù)院發(fā)布我國第一部系統(tǒng)規(guī)范城市房屋拆遷行為的行政法規(guī)《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》，以配套當(dāng)時(shí)的《城市規(guī)劃法》。

1994年7月5日，我國出臺(tái)《城市房地產(chǎn)管理法》，由此拉開了房地產(chǎn)市場(chǎng)化序幕，開發(fā)商成為中國城鄉(xiāng)建設(shè)的主力軍。就在當(dāng)年，中國開始推行分稅制改革，地方政府開始逐漸倚重土地財(cái)政。

2001年6月7日，國務(wù)院常務(wù)會(huì)議通過了對(duì)《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》的修改，并于當(dāng)年7月1日起實(shí)施。修改后的條例，仍然沒有區(qū)分公益和商業(yè)拆遷，其運(yùn)作模式依然是建設(shè)單位向政府申請(qǐng)拆遷許可，獲批后實(shí)施拆遷，發(fā)生糾紛由政府裁決；被拆遷人拒絕拆遷的，實(shí)行強(qiáng)制拆遷。由于在拆遷問題上，地方政府既是拆遷許可者，又是爭議裁決者，無形中充當(dāng)了強(qiáng)拆的支持者，理論上為“官商合謀”提供了現(xiàn)實(shí)的便利，這逐漸發(fā)展成為拆遷矛盾的根源。

2007年3月16日，《物權(quán)法》出臺(tái)。該法第42條規(guī)定：“為了公共利益的需要，依照法律規(guī)定的權(quán)限和程序，可以征收集體所有的土地和單位、個(gè)人的房屋及其他不動(dòng)產(chǎn)。征收單位、個(gè)人的房屋及其他不動(dòng)產(chǎn)應(yīng)當(dāng)依法給予拆遷補(bǔ)償、維護(hù)被征收人的合法權(quán)益，征收個(gè)人住宅的還應(yīng)當(dāng)保障被征收人的居住條件?！?/p>

2007年8月30日，《城市房地產(chǎn)管理法修正案》通過。其中規(guī)定：“為了公共利益需要，國家可以征收國有土地上單位和個(gè)人的房屋，并依法給予拆遷補(bǔ)償，維護(hù)被征收人的合法權(quán)益；征收個(gè)人住宅的，還應(yīng)當(dāng)保障被征收人的居住條件。具體辦法由國務(wù)院規(guī)定。”

2007年12月14日，在國務(wù)院第200次常務(wù)會(huì)議上，《國有土地上房屋征收與拆遷補(bǔ)償條例(草案)》是第一項(xiàng)議題。會(huì)議認(rèn)為，這個(gè)條例直接關(guān)系人民群眾切身利益，要求有關(guān)部門廣泛聽取意見進(jìn)一步修改后，再次提請(qǐng)國務(wù)院常務(wù)會(huì)議審議，然后公開征求群眾意見，再由國務(wù)院決定公布施行。

2008年以來，盡管我國遭受國際金融危機(jī)沖擊，但相關(guān)立法仍在進(jìn)行中，據(jù)介紹，國務(wù)院法制辦在近兩年時(shí)間里，配合建設(shè)部門，進(jìn)一步加強(qiáng)了理論研究，并到廣州、大連展開調(diào)研，與被拆遷人進(jìn)行座談。同時(shí)，國務(wù)院法制辦對(duì)拆遷條例修改中遇到的所有問題，進(jìn)行了全面梳理，對(duì)草案進(jìn)行了不斷修改完善。特別需要說明的是，在此期間，國務(wù)院法制辦還密切重視輿情收集，對(duì)征收、拆遷上發(fā)生的新問題、新動(dòng)向，做到適時(shí)跟蹤、了解、分析，作為立法參考。

拆遷悲劇

成都：“自焚拆遷戶”唐福珍2009年11月13日，成都市金牛區(qū)天回鎮(zhèn)金華社區(qū)的女企業(yè)主唐福珍往自己身上澆汽油，在自家房頂上引火自焚，目的就是阻止拆遷。但她的慘烈，并沒能保住自家的房子。她死了，房子仍然被拆了，她的多名親屬也因暴力抗法被刑事拘留。

青島：“自焚拆遷戶”張霞2009年10月28日，在遭遇第四次執(zhí)行強(qiáng)制拆遷時(shí)，張霞在自家門前，面對(duì)拆遷挖掘機(jī)，將汽油澆在了自己的身上。

張霞1998年買下180平米的土地，建了二層樓房開酒樓，有產(chǎn)權(quán)和土地使用證。2007年，該土地被當(dāng)?shù)卣u給開發(fā)商做小產(chǎn)權(quán)高層住宅。張霞拒絕了開發(fā)商提供近300平方米的小產(chǎn)權(quán)住宅進(jìn)行置換的補(bǔ)償協(xié)議。

重慶：蝸居桉樹索要拆遷補(bǔ)償2009年8月3日，因修建渝宜高速，重慶奉節(jié)六旬老人陳茂國在自家1200多平方米的房屋被推倒后，因雙方在賠付金上相差22萬元，他一怒之下爬上自家一棵15米高的桉樹“安營扎寨”，一住3個(gè)半月，抵制強(qiáng)拆。

貴州：13名熟睡住戶遭遇暴力拆遷2009年11月27日，貴州博宇房地產(chǎn)公司組織數(shù)十人，攜帶鋼管、撬棍和封口膠，對(duì)普陀巷9住戶8間門面房進(jìn)行暴力拆遷，13名正在熟睡的住戶被強(qiáng)行拽上汽車拖離現(xiàn)場(chǎng)。

這一行為隨后升級(jí)為群體性事件，拆遷戶用40余瓶液化氣罐堵路，造成近萬臺(tái)車輛滯留。

赤峰：“自焚拆遷戶”王娜2009年2月13日，內(nèi)蒙古自治區(qū)赤峰市紅山區(qū)法院對(duì)哈達(dá)街中段路北民航家屬樓石國清家強(qiáng)制執(zhí)行拆遷，石的女兒王娜情緒十分激動(dòng)，在屋里把汽油點(diǎn)燃，造成大面積燒傷。最終事情以雙方協(xié)商解決告終。

本溪：拒絕拆遷張劍致一強(qiáng)拆者死亡因無法就補(bǔ)償安置方案達(dá)成一致，拒絕拆遷的遼寧本溪男子張劍在房地產(chǎn)公司拆遷人員強(qiáng)行入屋后，拔出了水果刀，致一強(qiáng)拆者當(dāng)場(chǎng)死亡。隨后，張劍的房子迅速被夷為平地，蓋起了名為“山水人家”的豪華別墅群。

解讀《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》

1、問：制定條例的總體思路是什么？

答：黨中央、國務(wù)院高度重視條例的制定工作，指出條例直接關(guān)系人民群眾切身利益，要求我們深入了解情況，廣泛聽取意見，集中力量組織對(duì)難點(diǎn)問題逐項(xiàng)攻關(guān)，力爭條例早日出臺(tái)。為了妥善處理實(shí)踐中的矛盾，制定條例的總體思路：一是統(tǒng)籌兼顧工業(yè)化、城鎮(zhèn)化建設(shè)和土地房屋被征收群眾的利益，努力把公共利益同被征收人個(gè)人利益統(tǒng)一起來。二是通過明確補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)、補(bǔ)助和獎(jiǎng)勵(lì)措施，保護(hù)被征收群眾的利益，使房屋被征收群眾的居住條件有改善、原有生活水平不降低。三是通過完善征收程序，加大公眾參與，規(guī)定禁止建設(shè)單位參與搬遷，取消《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》（以下稱原條例）行政機(jī)關(guān)自行強(qiáng)制拆遷的規(guī)定，加強(qiáng)和改進(jìn)群眾工作，把強(qiáng)制減到最少。

在工業(yè)化、城鎮(zhèn)化發(fā)展過程中，必須堅(jiān)持節(jié)約集約利用土地、嚴(yán)格保護(hù)耕地的原則，這需要通過提高規(guī)劃的科學(xué)性、嚴(yán)格執(zhí)行規(guī)劃、調(diào)整產(chǎn)業(yè)政策、轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式、嚴(yán)格立項(xiàng)審批等手段，控制城鄉(xiāng)建設(shè)用地盲目無序擴(kuò)張，確保18億畝耕地紅線與糧食安全。

2、問：在制定條例過程中主要開展了哪些工作？ 答：法制辦與住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、發(fā)展改革委和國土資源部等單位共同成立了工作組，多次進(jìn)行實(shí)地調(diào)研，選取40多個(gè)典型城市進(jìn)行專項(xiàng)調(diào)查統(tǒng)計(jì)，專門聽取被拆遷人以及經(jīng)濟(jì)、法律、規(guī)劃、土地、評(píng)估等方面專家的意見，同東、中、西部的大、中、小城市政府和有關(guān)部門負(fù)責(zé)同志多次進(jìn)行座談，反復(fù)征求中央國家機(jī)關(guān)意見，并于2010年1月29日和12月15日兩次向社會(huì)公開征求意見，分別收到意見和建議65601條和37898條。工作組召開了45次各類座談會(huì)，有1150多人次參加了討論。工作組對(duì)各方面意見逐條整理、綜合分析，反復(fù)研究、修改，形成了《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例(草案)》。

3、問：為了保障房屋被征收群眾的利益，條例對(duì)補(bǔ)償作了哪些規(guī)定？ 答：兩次征求意見中群眾的意見主要集中在補(bǔ)償問題上。按照保證房屋被征收群眾居住條件有改善、生活水平不降低的原則，條例規(guī)定，對(duì)被征收人的補(bǔ)償包括：被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償，因征收房屋造成的搬遷與臨時(shí)安置的補(bǔ)償，停產(chǎn)停業(yè)損失的補(bǔ)償。市、縣級(jí)人民政府應(yīng)當(dāng)制定補(bǔ)助和獎(jiǎng)勵(lì)辦法，對(duì)被征收人給予補(bǔ)助和獎(jiǎng)勵(lì)。對(duì)被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格，市場(chǎng)價(jià)格包含了土地使用權(quán)的價(jià)值，不低于市場(chǎng)價(jià)格就可以保證被征收人所得補(bǔ)償在市場(chǎng)上能買到區(qū)位、面積、用途、結(jié)構(gòu)相當(dāng)?shù)姆课荨?/p>

為了保證生活條件困難的被征收人居住條件有改善，條例規(guī)定，政府對(duì)符合住房保障條件的被征收人除給予上述補(bǔ)償外，還要優(yōu)先安排被征收人享受住房保障，使其不再等待輪候保障房。

4、問：條例對(duì)房地產(chǎn)評(píng)估作了哪些規(guī)定？

答：一是明確對(duì)被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償，按照不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格的原則進(jìn)行補(bǔ)償。對(duì)評(píng)估中應(yīng)當(dāng)考慮的區(qū)位、用途、建筑結(jié)構(gòu)、新舊程度、建筑面積等因素以及裝修和原有設(shè)備的拆裝損失補(bǔ)償?shù)葐栴}，將由房屋征收評(píng)估辦法進(jìn)行具體規(guī)定。

二是明確房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)由被征收人協(xié)商選定；協(xié)商不成的，通過多數(shù)決定、隨機(jī)選定等方式確定，具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定。

三是規(guī)定房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)獨(dú)立、客觀、公正地開展房屋征收評(píng)估工作，任何單位和個(gè)人不得干預(yù)。對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)或者房地產(chǎn)估價(jià)師出具虛假或者有重大差錯(cuò)的評(píng)估報(bào)告的違法行為，規(guī)定了嚴(yán)格的法律責(zé)任。

四是規(guī)定對(duì)評(píng)估確定的被征收房屋價(jià)值有異議的，可以向房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)申請(qǐng)復(fù)核評(píng)估。對(duì)復(fù)核結(jié)果有異議的，可以向房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估專家委員會(huì)申請(qǐng)鑒定。

5、問：條例對(duì)公共利益是如何界定的？

答：對(duì)這個(gè)問題，我們高度重視，收集、研究了國外情況和做法，作了大量的調(diào)查研究，多次進(jìn)行專家論證，廣泛聽取意見。在此基礎(chǔ)上，條例規(guī)定，因國防、外交需要和由政府組織實(shí)施的能源、交通、水利、教科文衛(wèi)體、資源環(huán)保、防災(zāi)減災(zāi)、文物保護(hù)、社會(huì)福利、市政公用等公共事業(yè)需要以及保障性安居工程建設(shè)、舊城區(qū)改建需要可以實(shí)行房屋征收。為了加強(qiáng)規(guī)劃的調(diào)控作用，根據(jù)條例的規(guī)定，確需征收房屋的各項(xiàng)建設(shè)活動(dòng)都應(yīng)當(dāng)符合國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃、城鄉(xiāng)規(guī)劃和專項(xiàng)規(guī)劃，并要求制訂規(guī)劃應(yīng)當(dāng)廣泛征求社會(huì)公眾意見，經(jīng)過科學(xué)論證，保障性安居工程建設(shè)和舊城區(qū)改建還應(yīng)當(dāng)納入市、縣級(jí)國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展計(jì)劃，經(jīng)市、縣級(jí)人民代表大會(huì)審議通過。

6、問：條例對(duì)征收程序作了哪些規(guī)定？如何體現(xiàn)公開透明和公眾參與？ 答：征收程序是規(guī)范政府征收行為，維護(hù)被征收人合法權(quán)益，促使政府做好群眾工作的重要保障。條例規(guī)定征收補(bǔ)償方案應(yīng)征求公眾意見；因舊城區(qū)改建需要征收房屋，多數(shù)被征收人認(rèn)為征收補(bǔ)償方案不符合本條例規(guī)定的，應(yīng)當(dāng)組織聽證會(huì)并修改方案；政府作出房屋征收決定前，應(yīng)當(dāng)進(jìn)行社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估；房屋征收決定涉及被征收人數(shù)量較多的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)政府常務(wù)會(huì)議討論決定；被征收房屋的調(diào)查結(jié)果和分戶補(bǔ)償情況應(yīng)當(dāng)公布；被征收人對(duì)征收決定和補(bǔ)償決定不服的，可以依法申請(qǐng)行政復(fù)議或者提起行政訴訟；審計(jì)機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)審計(jì)。

7、問：條例對(duì)房屋征收的實(shí)施作了哪些規(guī)定？

答：房屋征收是政府行為。按照原條例規(guī)定，建設(shè)單位是拆遷人，這是由當(dāng)時(shí)的歷史條件所決定的。從近幾年的實(shí)踐看，由于拆遷進(jìn)度與建設(shè)單位的經(jīng) 濟(jì)利益直接相關(guān)，容易造成拆遷人與被拆遷人矛盾激化。條例改變了以前由建設(shè)單位拆遷的做法，規(guī)定政府是征收補(bǔ)償主體，由房屋征收部門組織實(shí)施房屋征收與補(bǔ)償工作。房屋征收部門可以委托房屋征收實(shí)施單位承擔(dān)房屋征收與補(bǔ)償?shù)木唧w工作，但房屋征收實(shí)施單位不得以營利為目的。房屋征收部門對(duì)房屋征收實(shí)施單位實(shí)施房屋征收與補(bǔ)償?shù)男袨樨?fù)責(zé)監(jiān)督，并對(duì)其行為后果承擔(dān)法律責(zé)任。禁止建設(shè)單位參與搬遷活動(dòng)，任何單位和個(gè)人都不得采取暴力、威脅或者中斷供水、供熱、供氣、供電和道路通行等非法方式迫使被征收人搬遷。

8、問：條例取消原條例中行政機(jī)關(guān)自行強(qiáng)制拆遷的規(guī)定，主要考慮是什么？ 答：按照原條例的規(guī)定，政府既可以責(zé)成有關(guān)部門強(qiáng)制拆遷，也可以申請(qǐng)法院強(qiáng)制拆遷。近幾年來，強(qiáng)制拆遷過程中出現(xiàn)了一些惡性事件，雖然是極少數(shù)，但必須高度重視，切實(shí)采取有效措施，杜絕此類事件發(fā)生。

全國人大常委會(huì)辦公廳2009年8月28日向社會(huì)公開征求意見的《行政強(qiáng)制法（草案）（三次審議稿）》第十三條規(guī)定，行政強(qiáng)制執(zhí)行由法律設(shè)定。本條例是行政法規(guī)，不宜再設(shè)定行政強(qiáng)制執(zhí)行。因此，條例取消了原條例中行政機(jī)關(guān)自行強(qiáng)制拆遷的規(guī)定，規(guī)定由政府申請(qǐng)法院強(qiáng)制執(zhí)行。這樣也有利于加強(qiáng)對(duì)政府征收補(bǔ)償活動(dòng)的制約，促使政府加強(qiáng)和改進(jìn)群眾工作。

9、問：條例為什么沒有對(duì)征收集體土地作出規(guī)定？

答：有意見認(rèn)為，條例應(yīng)一并解決集體土地和房屋征收問題。從我們調(diào)查了解的情況看，現(xiàn)在矛盾突出的確實(shí)主要在集體土地征收方面，但國有土地上的房屋征收和集體土地征收是分別由條例和土地管理法調(diào)整的，通過行政法規(guī)對(duì)征收集體土地作出規(guī)定是超越立法權(quán)限的。我們將會(huì)同有關(guān)部門抓緊對(duì)土地管理法有關(guān)集體土地征收和補(bǔ)償?shù)囊?guī)定作出修改，由國務(wù)院盡早向全國人大常委會(huì)提出議案。

【鏈接】

暴力拆遷可追究刑事責(zé)任

根據(jù)《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》，暴力迫使被征收人搬遷可追究刑事責(zé)任。

條例規(guī)定，采取暴力、威脅或者違反規(guī)定中斷供水、供熱、供氣、供電和道路通行等非法方式迫使被征收人搬遷，造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任；對(duì)直接負(fù)責(zé)的主管人員和其他直接責(zé)任人員，構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任；尚不構(gòu)成犯罪的，依法給予處分；構(gòu)成違反治安管理行為的，依法給予治安管理處罰。此外，條例還規(guī)定，采取暴力、威脅等方法阻礙依法進(jìn)行的房屋征收與補(bǔ)償工作，構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任；構(gòu)成違反治安管理行為的，依法給予治安管理處罰。

征收范圍確定后“違建”不補(bǔ)償

針對(duì)一些地方存在的房屋征收前“突擊”改擴(kuò)建，以期獲得更多補(bǔ)償?shù)默F(xiàn)象，《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》給出了明確規(guī)定，以杜絕此類投機(jī)取巧、侵占公共利益的非法行為。

新條例明確，房屋征收范圍確定后，不得在房屋征收范圍內(nèi)實(shí)施新建、擴(kuò)建、改建房屋和改變房屋用途等不當(dāng)增加補(bǔ)償費(fèi)用的行為；違反規(guī)定實(shí)施的，不予補(bǔ)償。

補(bǔ)償方式：貨幣或房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換

《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》明確規(guī)定，被征收人可以選擇貨幣補(bǔ)償，也可以選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換。

被征收人選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，市、縣級(jí)人民政府應(yīng)當(dāng)提供用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換的房屋，并與被征收人計(jì)算、結(jié)清被征收房屋價(jià)值與用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價(jià)值的差價(jià)。因舊城區(qū)改建征收個(gè)人住宅，被征收人選擇在改建地段進(jìn)行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，作出房屋征收決定的市、縣級(jí)人民政府應(yīng)當(dāng)提供改建地段或者就近地段的房屋。因征收房屋造成搬遷的，房屋征收部門應(yīng)當(dāng)向被征收人支付搬遷費(fèi)；選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋交付前，房屋征收部門應(yīng)當(dāng)向被征收人支付臨時(shí)安置費(fèi)或者提供周轉(zhuǎn)用房。

《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》講義

?

一、城市房屋拆遷工作回顧及評(píng)價(jià)； ?

二、《征收條例》立法背景與過程；

?

三、制定《征收條例》的總體思路和主要內(nèi)容； ?

四、與《拆遷條例》的不同； ?

五、《征收條例》主要條款的釋義； ?

六、《征收條例》不能解決的幾點(diǎn)問題。

一、對(duì)城市房屋拆遷工作的回顧與評(píng)價(jià)

? ㈡城市房屋拆遷法律制度的演變過程回顧 ? 1978年改革開放前，“自拆自建”階段。

? 改革開放后，到1991年6月1日，“統(tǒng)拆統(tǒng)建”階段。

? 1991年6月1日起，進(jìn)入“各拆各建加福利”階段。

? 2001年6月6日，進(jìn)入“市場(chǎng)化階段”。? ㈢原《拆遷條例》的法律依據(jù)。

? 《拆遷條例》違憲和沒有法律依據(jù)，是不符合事實(shí)的。

? ㈣對(duì)《拆遷條例》的評(píng)價(jià)

從1991年到2011年初，《拆遷條例》對(duì)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展起到了積極的作用，特別是對(duì)城市化、城市現(xiàn)代化進(jìn)程起到了積極的作用。? 主要體現(xiàn)在三個(gè)方面：

一是保證了城市建設(shè)效率，尤其是促進(jìn)了舊城區(qū)的改造，有效地推進(jìn)了城市環(huán)境的改善，推進(jìn)了城市綜合功能的提高； ?

二是有效地改善了城市居民的住房條件。?

三是大幅度提高了城鎮(zhèn)化率。

二、《征收條例》立法背景與過程

? 立法背景：

? 為了規(guī)范國有土地上房屋征收與補(bǔ)償活動(dòng)，維護(hù)公共利益，保障被征收房屋所有人的合法權(quán)益，根據(jù)《全國人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)關(guān)于修改〈中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法〉的決定》，國務(wù)院法制辦和原建設(shè)部負(fù)責(zé)起草了《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例（草稿）》。

? 制訂這個(gè)條例，關(guān)系到群眾的切身利益，關(guān)系到工業(yè)化、城鎮(zhèn)化進(jìn)程，關(guān)系到現(xiàn)代化建設(shè)全局。

? 《征收條例》的出臺(tái)特別背景，《征收法》無法及時(shí)出臺(tái)。

? ㈡主要過程：

? 1、2007年12月14日，國務(wù)院第200次常務(wù)會(huì)議首次對(duì)條例草案進(jìn)行了審議。?

2、2007年12月14日后，2010年1月29日第一輪修改。

? 3、2010年1月29日和12月15日兩次向社會(huì)公開征求意見。? 4、2011年1月21日，正式公布施行。

三、立法總體思路、主要內(nèi)容

? ㈠總體思路

? 一是統(tǒng)籌兼顧工業(yè)化、城鎮(zhèn)化建設(shè)和土地房屋被征收群眾的利益，努力把公共利益同被征收人個(gè)人利益統(tǒng)一起來。

? 二是通過明確補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)、補(bǔ)助和獎(jiǎng)勵(lì)措施，保護(hù)被征收群眾的利益，使房屋被征收群眾的居住條件有所改善、原來生活水平不降低。

? 三是通過完善的征收程序，加大公眾的參與、禁止建設(shè)單位參與搬遷，取消行政強(qiáng)制拆遷，加強(qiáng)和改進(jìn)群眾工作，把強(qiáng)制搬遷減少到最低限度。

? 與此同時(shí)，總體思路中還考慮到節(jié)約集約利用土地、嚴(yán)格保護(hù)耕地的原則。

? ㈡主要內(nèi)容和規(guī)定

? 按照統(tǒng)籌兼顧工業(yè)化、城鎮(zhèn)化需要和房屋被征收群眾利益，把公共利益同被征收人個(gè)人利益統(tǒng)一起來的總體要求，《征收條例》做出了五個(gè)方面的規(guī)定：

一是對(duì)被征收人的補(bǔ)償包括被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償、搬遷與臨時(shí)安置補(bǔ)償、停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償和補(bǔ)助、獎(jiǎng)勵(lì)。對(duì)被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償不得低于類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格。對(duì)符合住房保障條件的被征收人除給予補(bǔ)償外，政府還要優(yōu)先給予住房保障。

二是征收范圍。確需征收房屋的各項(xiàng)建設(shè)活動(dòng)應(yīng)當(dāng)符合國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃、城鄉(xiāng)規(guī)劃和專項(xiàng)規(guī)劃，保障性安居工程建設(shè)和舊城區(qū)改建還應(yīng)當(dāng)納入市、縣級(jí)國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展計(jì)劃。

三是征收程序。擴(kuò)大公眾參與程度，征收補(bǔ)償方案要征求公眾意見，因舊城區(qū)改建需要征收房屋，多數(shù)被征收人認(rèn)為征收補(bǔ)償方案不符合本條例規(guī)定的，還要組織聽證會(huì)并修改方案。政府作出房屋征收決定前，應(yīng)當(dāng)進(jìn)行社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估。?

四是政府是房屋征收與補(bǔ)償?shù)闹黧w。禁止建設(shè)單位參與搬遷，承擔(dān)房屋征收與補(bǔ)償具體工作的單位不得以營利為目的。

五是取消行政強(qiáng)制拆遷。被征收人超過規(guī)定期限不搬遷的，由政府依法申請(qǐng)人民法院強(qiáng)制執(zhí)行。此外，對(duì)違反《征收條例》的行為設(shè)定了嚴(yán)格的法律責(zé)任。? ㈠適用范圍不同。只適用國有土地上房屋征收。? ㈡目的不同。為了公共利益需要。

? ㈢補(bǔ)償對(duì)象不同。只適用于被征收房屋的所有權(quán)人。? ㈣管理與實(shí)施主體不同。主體是市、縣級(jí)人民政府。?

1、征收主體和補(bǔ)償義務(wù)主體都是政府。

2、房屋征收與補(bǔ)償工作由市、縣級(jí)人民政府確定的房屋征收部門組織實(shí)施。? ㈤前置條件不同。前提條件相對(duì)宏觀。

? ㈥項(xiàng)目啟動(dòng)程序不同。由政府直接啟動(dòng)，由政府做出房屋征收決定，政府確定的房屋征收部門負(fù)責(zé)組織房屋征收與補(bǔ)償工作。? ㈦評(píng)估機(jī)構(gòu)選擇方式及評(píng)估結(jié)果異議處理不同。

1、評(píng)估機(jī)構(gòu)選擇方式。房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)由被征收人協(xié)商選定；

2、對(duì)評(píng)估結(jié)果異議的處理?？梢韵蚍康禺a(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)申請(qǐng)復(fù)核評(píng)估。對(duì)復(fù)核結(jié)果的異議的，可以向房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估專家委員會(huì)申請(qǐng)鑒定。即一評(píng)估一復(fù)核一鑒定。? ㈧補(bǔ)償安置矛盾解決方法不同。? 主要有五點(diǎn)：

1、對(duì)達(dá)成補(bǔ)償協(xié)議后又不執(zhí)行的矛盾處理。達(dá)成補(bǔ)償協(xié)議后，不搬遷的，可以依法提起訴訟。

2、對(duì)于達(dá)不成補(bǔ)償安置協(xié)議的處理。由政府作出補(bǔ)償決定。?

3、對(duì)房屋所有權(quán)人不明確的處理。由政府作出補(bǔ)償決定。

4、對(duì)做出補(bǔ)償決定或裁決后拒不搬遷的處理。由政府依法申請(qǐng)人民法院強(qiáng)制執(zhí)行。

? ㈨強(qiáng)制執(zhí)行模式、申請(qǐng)主體、執(zhí)行依據(jù)不同。?

1、征收時(shí)，只有司法強(qiáng)制一個(gè)途徑；

2、征收時(shí)，申請(qǐng)主體是市、縣級(jí)人民政府；

3、征收時(shí)，強(qiáng)制執(zhí)行依據(jù)是政府作出的征收決定； ?

4、征收時(shí)，執(zhí)行主體是法院。關(guān)于是否保留行政強(qiáng)制拆遷的問題爭議較大，之所以沒有保留，一是正在起草行政強(qiáng)制法也禁止了這類行政強(qiáng)制行為。

二是房屋征收過程中，政府做為當(dāng)事人一方，不宜再行使行政強(qiáng)制權(quán)，以防止行政權(quán)力過渡集中。

? 三是行政強(qiáng)制拆遷是引發(fā)矛盾糾紛的主要原因，也是惡性事件的導(dǎo)火索。?(一)第四條

市、縣級(jí)人民政府負(fù)責(zé)本行政區(qū)域的房屋征收與補(bǔ)償工作。

? 市、縣級(jí)人民政府確定的房屋征收部門（以下稱房屋征收部門）組織實(shí)施本行政區(qū)域的房屋征收與補(bǔ)償工作。? 市、縣級(jí)人民政府有關(guān)部門應(yīng)當(dāng)依照本條例的規(guī)定和本級(jí)人民政府規(guī)定的職責(zé)分工，互相配合，保障房屋征收與補(bǔ)償工作的順利進(jìn)行。?

本條是關(guān)于房屋征收管理體制的規(guī)定。

第1款規(guī)定，市、縣級(jí)人民政府負(fù)責(zé)本行政區(qū)域的房屋征收與補(bǔ)償工作。這里的“市、縣級(jí)人民政府”主要包括兩個(gè)層面：一是市級(jí)人民政府。主要包括除直轄市外的設(shè)區(qū)的市、直轄市所轄區(qū)、自治州等。二是縣級(jí)人民政府。主要包括不設(shè)區(qū)的市、市轄區(qū)（直轄市的區(qū)除外）、縣、自治縣等。

五、重點(diǎn)條款的釋義

? 市、縣級(jí)人民政府的主要職能有七項(xiàng)：

– ⑴組織有關(guān)部門論證和公布征收補(bǔ)償方案，征求公眾意見（第十條）– ⑵對(duì)征收補(bǔ)償方案的征求意見情況和修改情況進(jìn)行公布，以及組織因舊城區(qū)改建需要征收房屋，多數(shù)人不同意情況下舉行聽證會(huì)（第十一條）； – ⑶對(duì)房屋征收進(jìn)行社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估（第十二條）； – ⑷依法作出房屋征收決定并公布（第十三條）； – ⑸制定房屋征收的補(bǔ)助和獎(jiǎng)勵(lì)辦法（第十七條）；

– ⑹組織有關(guān)部門對(duì)征收范圍內(nèi)未登記的建筑進(jìn)行調(diào)查、認(rèn)證、處理（第二十四條）；

– ⑺依法作出房屋征收補(bǔ)償決定（第二十六條）等。

第2款規(guī)定，市、縣級(jí)人民政府確定的房屋征收部門組織實(shí)施本行政區(qū)域的房屋征收與補(bǔ)償工作。

– 房屋征收部門的設(shè)置可以有以下兩種形式：

一是市、縣級(jí)人民政府設(shè)立專門的房屋征收部門；

? 二是在現(xiàn)有的部門（房地產(chǎn)管理部門、建設(shè)主管部門）中，確定一個(gè)部門作為房屋征收部門。

? 原則上講，一個(gè)城市不宜有多個(gè)征收部門，以避免征收補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)不一問題出現(xiàn)。

– 第一方案，建議各市、縣人民政府設(shè)立專門的房屋征收部門。目前，鎮(zhèn)江市和部分縣級(jí)市初步?jīng)Q定原房屋拆遷管理辦公室為房屋征收部門。

– 第二方案，建議原房屋拆遷管理部門為房屋征收部門，原房屋拆遷管理辦公室為征收部門的日常工作機(jī)構(gòu)和房屋征收實(shí)施單位。實(shí)行市、區(qū)二級(jí)房屋征收的，原市房屋拆遷管理部門為征收管理部門，對(duì)區(qū)房屋征收的監(jiān)督部門。

? 房屋征收部門的主要職責(zé)也有七項(xiàng)：

– ⑴委托房屋征收實(shí)施單位承擔(dān)房屋征收與補(bǔ)償?shù)木唧w工作、并對(duì)委托實(shí)施的房屋征收與補(bǔ)償行為負(fù)責(zé)監(jiān)督（第五條）；

– ⑵擬定房屋征收補(bǔ)償方案，并報(bào)市、縣級(jí)人民政府（第十條）；

– ⑶組織對(duì)征收范圍內(nèi)房屋的權(quán)屬、區(qū)位、用途、建筑面積等情況進(jìn)行調(diào)查登? ? ?

?

? ? ? ? ? ?

? 記，并公布調(diào)查結(jié)果（第十五條）；

– ⑷書面通知有關(guān)部門暫停辦理房屋征收范圍內(nèi)的新建、擴(kuò)建、改建房屋和改變房屋用途相關(guān)手續(xù)（第十六條）；

– ⑸與被征收人簽定征收補(bǔ)償協(xié)議（第二十五條）；

– ⑹與被征收人在拆遷補(bǔ)償方案確定的簽約期限內(nèi)達(dá)不成協(xié)議或者被征收房屋所有權(quán)不明確的，報(bào)請(qǐng)作出決定的市、縣級(jí)人民政府作出補(bǔ)償決定（第二十六條）；

– ⑺依法建立房屋征收補(bǔ)償檔案，并將分戶補(bǔ)償情況在房屋拆遷范圍內(nèi)向被征收人公布（第二十九條）等。

設(shè)區(qū)的市房屋征收部門也可以分二個(gè)層級(jí)設(shè)置，即市房屋征收部門與區(qū)房屋征收部門二個(gè)層級(jí)。

– 市級(jí)房屋征收部門在履行市房屋征收部門職能的同時(shí)，還應(yīng)當(dāng)承擔(dān)如下管理職能，初步設(shè)想為：

? ⑴研究制定本行政區(qū)域內(nèi)房屋征收的相關(guān)政策法規(guī)； ? ⑵擬定房屋征收計(jì)劃；

? ⑶對(duì)各區(qū)擬公布或?qū)嵤┑姆课菡魇辗桨高M(jìn)行綜合平衡；

? ⑷對(duì)各區(qū)擬公布施行的房屋征收補(bǔ)助和補(bǔ)貼辦法進(jìn)行綜合平衡； ? ⑸對(duì)各區(qū)做出的房屋征收決定、房屋征收補(bǔ)償決定進(jìn)行行政復(fù)議； ? ⑹對(duì)征收補(bǔ)償資金、安置房建設(shè)的籌措和使用情況進(jìn)行監(jiān)管； ? ⑺對(duì)征收檔案進(jìn)行管理； ? ⑻處理房屋征收信訪。

第3款規(guī)定了市、縣級(jí)人民政府的有關(guān)部門的是房屋征收的協(xié)助部門。

有關(guān)部門包括財(cái)政、國土資源管理、規(guī)劃、建設(shè)、房地產(chǎn)、工商、稅務(wù)、住房保障、發(fā)展改革、監(jiān)察、審計(jì)等。

（二）第五條

房屋征收部門可以委托房屋征收實(shí)施單位，承擔(dān)房屋征收與補(bǔ)償?shù)木唧w工作。房屋征收實(shí)施單位不得以營利為目的。

房屋征收部門對(duì)房屋征收實(shí)施單位在委托范圍內(nèi)實(shí)施的房屋征收與補(bǔ)償行為負(fù)責(zé)監(jiān)督，并對(duì)其行為后果承擔(dān)法律責(zé)任。

第1款規(guī)定房屋征收部門可以委托房屋征收實(shí)施單位，承擔(dān)房屋征收與補(bǔ)償?shù)木唧w工作。房屋征收實(shí)施單位不得以營利為目的。

考慮到房屋征收實(shí)踐中，由房屋征收部門受編制、人員、設(shè)施設(shè)備、技術(shù)條件的限制，直接從事房屋征收與補(bǔ)償工作是不現(xiàn)實(shí)的，因此，規(guī)定可以委托房屋征收實(shí)施單位承擔(dān)承擔(dān)房屋征收與補(bǔ)償?shù)木唧w工作。

第2款規(guī)定了房屋征收部門對(duì)房屋征收實(shí)施單位的監(jiān)督責(zé)任。主要職能：

– ⑴應(yīng)當(dāng)對(duì)房屋征收實(shí)施單位在委托范圍內(nèi)實(shí)施的房屋征收與補(bǔ)償行為負(fù)責(zé)監(jiān)督，促使其遵守職業(yè)道德、規(guī)范征收行為、減少矛盾糾紛，保護(hù)被征收人的合法權(quán)益。

– ⑵對(duì)房屋征收實(shí)施單位在委托范圍內(nèi)實(shí)施房屋征收的行為承擔(dān)責(zé)任。

（三）第八條

為了保障國家安全、促進(jìn)國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展等公共利益的需要，有下列情形之一，確需征收房屋的，由市、縣級(jí)人民政府作出房屋征收決定：

– ㈠國防和外交的需要；

– ㈡由政府組織實(shí)施的能源、交通、水利等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的需要；

– ㈢由政府組織實(shí)施的科技、教育、文化、衛(wèi)生、體育、環(huán)境和資源保護(hù)、防災(zāi)減災(zāi)、文物保護(hù)、社會(huì)福利、市政公用等公共事業(yè)的需要；

? ? ? ?

? ? ?

? ? ? ?

? ?

? – ㈣由政府組織實(shí)施的保障性安居工程建設(shè)的需要；

– ㈤由政府依照城鄉(xiāng)規(guī)劃法有關(guān)規(guī)定組織實(shí)施的對(duì)危房集中、基礎(chǔ)設(shè)施落后等地段進(jìn)行舊城區(qū)改建的需要；

– ㈥法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他公共利益的需要。

本條是關(guān)于房屋征收公共利益范圍即公共利益界定和規(guī)定。

⑴公共利益界定的總體思路。

⑵大家關(guān)心的幾個(gè)問題的個(gè)人認(rèn)識(shí)。

（四）第九條

依照本條例第八條規(guī)定，確需征收房屋的各項(xiàng)建設(shè)活動(dòng)，應(yīng)當(dāng)符合國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃、城鄉(xiāng)規(guī)劃和專項(xiàng)規(guī)劃。保障性安居工程建設(shè)、舊城區(qū)改建，應(yīng)當(dāng)納入市、縣級(jí)國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展計(jì)劃。

制定國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃、城鄉(xiāng)規(guī)劃和專項(xiàng)規(guī)劃，應(yīng)當(dāng)廣泛征求社會(huì)公眾意見，經(jīng)過科學(xué)論證。

本條是關(guān)于確需征收房屋的建設(shè)活動(dòng)應(yīng)當(dāng)符合規(guī)劃，納入計(jì)劃的規(guī)定。

該條款：

– 一是明確了為避免不必要的房屋征收，應(yīng)當(dāng)通過國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃、城鄉(xiāng)規(guī)劃和專項(xiàng)規(guī)劃進(jìn)行調(diào)控，并保障規(guī)劃的科學(xué)性、民主性，尤其是要加強(qiáng)基本農(nóng)田保護(hù)，嚴(yán)守18億畝耕地紅線。

– 二是保障性安居工程建設(shè)、舊城區(qū)改建，應(yīng)當(dāng)納入市、縣級(jí)國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展計(jì)劃。

（五）第十條

房屋征收部門擬定征收補(bǔ)償方案，報(bào)市、縣級(jí)人民政府。

市、縣級(jí)人民政府應(yīng)當(dāng)組織有關(guān)部門對(duì)征收補(bǔ)償方案進(jìn)行論證并予以公布，征求公眾意見。征求意見期限不得少于30日。

本條是關(guān)于征收補(bǔ)償方案的擬定、論證和征求意見的規(guī)定。

一般情況下，房屋征收補(bǔ)償方案應(yīng)當(dāng)包括房屋征收范圍、實(shí)施時(shí)間、補(bǔ)償方式、補(bǔ)償金額、補(bǔ)助和獎(jiǎng)勵(lì)、安置用房面積和地點(diǎn)、搬遷期限、搬遷過渡方式和過渡期限等事項(xiàng)，與原房屋拆遷條例規(guī)定的拆遷補(bǔ)償安置方案的內(nèi)容相當(dāng)。

（六）第十一條

市、縣級(jí)人民政府應(yīng)當(dāng)將征求意見情況和根據(jù)公眾意見修改的情況及時(shí)公布。

因舊城區(qū)改建需要征收房屋，多數(shù)被征收人認(rèn)為征收補(bǔ)償方案不符合本條例規(guī)定的，市、縣級(jí)人民政府應(yīng)當(dāng)組織由被征收人和公眾代表參加的聽證會(huì)，并根據(jù)聽證會(huì)情況修改方案。

? 本條是關(guān)于市、縣級(jí)人民政府公布第一款征求意見情況的規(guī)定，以及因舊城區(qū)改建需要征收房屋的特別規(guī)定。

? 第2款規(guī)定是對(duì)舊城區(qū)改建需要征收房屋的特殊規(guī)定。

? 這里的多數(shù)被征收人應(yīng)當(dāng)理解為半數(shù)以上。

? 征收人是按房屋權(quán)屬證明戶數(shù)進(jìn)行計(jì)算的，不是人數(shù)。

? 認(rèn)為補(bǔ)償方案不符合本條例的規(guī)定，應(yīng)當(dāng)是可以統(tǒng)計(jì)的反對(duì)意見，以書面形式為宜。

? 參加聽證的代表不應(yīng)當(dāng)限于被征收人，而該當(dāng)包括被征收人代表和社會(huì)各界公眾代表。

（七）第十二條

市、縣級(jí)人民政府作出房屋征收決定前，應(yīng)當(dāng)按照有關(guān)規(guī)定進(jìn)行社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估；房屋征收決定涉及被征收人數(shù)量較多的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)政府常務(wù)會(huì)議討論決定。

作出房屋征收決定前，征收補(bǔ)償費(fèi)用應(yīng)當(dāng)足額到位、專戶存儲(chǔ)、專款專用。

? 本條是關(guān)于社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估、人數(shù)較多的征收決定和討論決定、征收補(bǔ)償費(fèi)用管理作用的規(guī)定。

? 第1款，關(guān)于社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估。風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估的主體是市、縣級(jí)人民政府。

? 關(guān)于房屋征收決定涉及被征收人人數(shù)較多的。由各市、縣級(jí)政府確定。

? 第2款規(guī)定，作出房屋征收決定前，征收補(bǔ)償費(fèi)用應(yīng)當(dāng)足額到位、專戶存儲(chǔ)、?？顚Ｓ?。

? 足額是指用于征收的貨幣、實(shí)物的數(shù)量應(yīng)當(dāng)符合征收補(bǔ)償方案的要求，能夠保障全部被征收人得到依法補(bǔ)償和妥善安置。? 專戶存儲(chǔ)要求在銀行設(shè)立專門的帳戶進(jìn)行存儲(chǔ)管理；

? ?？顚Ｓ?，是指征收補(bǔ)償費(fèi)用只能用于發(fā)放征收補(bǔ)償，不得挪作他用。

（八）第十六條

房屋征收范圍確定后，不得在房屋征收范圍內(nèi)實(shí)施新建、擴(kuò)建、改建房屋和改變房屋用途等不當(dāng)增加補(bǔ)償費(fèi)用的行為；違反規(guī)定實(shí)施的，不予補(bǔ)償。

房屋征收部門應(yīng)當(dāng)將前款所列事項(xiàng)書面通知有關(guān)部門暫停辦理相關(guān)手續(xù)。暫停辦理相關(guān)手續(xù)的書面通知應(yīng)當(dāng)載明暫停期限。暫停期限最長不得超過1年。

– 本條是關(guān)于征收范圍確定后暫停辦理有關(guān)事項(xiàng)的規(guī)定。

– 建議對(duì)房屋析產(chǎn)、買賣或者租賃房屋，戶口遷入或者進(jìn)行分戶也進(jìn)行限制。– 第2款規(guī)定了通知暫停辦理事項(xiàng)的主體是房屋征收部門。暫停辦理相關(guān)手續(xù)的書面通知應(yīng)當(dāng)載明暫停期限。暫停期限最長不得超過1年。– 房屋征收范圍什么時(shí)間確定？

? 凡是國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃、城鄉(xiāng)規(guī)劃和專項(xiàng)規(guī)劃劃定了的范圍，就應(yīng)當(dāng)視為確定了房屋征收范圍。

? 凡是市、縣級(jí)國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展計(jì)劃的所涉及的保障性安居工程建設(shè)、舊城區(qū)改建項(xiàng)目，其項(xiàng)目用地范圍就應(yīng)當(dāng)是征收范圍。? 在確定具體項(xiàng)目時(shí)，再由規(guī)劃、土地部門確定詳細(xì)的征收范圍。

（九）第十八條

征收個(gè)人住宅，被征收人符合住房保障條件的，作出房屋征收決定的市、縣級(jí)人民政府應(yīng)當(dāng)優(yōu)先給予住房保障。具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定。

– 本條是關(guān)于保障被征收人居住條件的規(guī)定。– 根據(jù)國務(wù)院授權(quán)，我省擬規(guī)定：“征收個(gè)人住宅，被征收人家庭符合住房保障條件的，設(shè)區(qū)的市、縣（市）人民政府應(yīng)當(dāng)優(yōu)先給予住房保障。被征收人家庭不參加社會(huì)輪候，按照達(dá)成補(bǔ)償協(xié)議的先后順序，申購經(jīng)濟(jì)適用住房、配租廉租房。具體保障標(biāo)準(zhǔn)、操作程序由各市、縣人民政府制定?！?/p>

（十）第二十條

房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)由被征收人協(xié)商選定；協(xié)商不成的，通過多數(shù)決定、隨機(jī)選定等方式確定，具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定。

房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)獨(dú)立、客觀、公正地開展房屋征收評(píng)估工作，任何單位和個(gè)人不得干預(yù)。

– 本條是關(guān)于房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)選定及獨(dú)立開展評(píng)估活動(dòng)的規(guī)定。

– 第1款規(guī)定，房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)惠被征收人協(xié)商選定。其含義，首先由被征收人在規(guī)定時(shí)間內(nèi)協(xié)商選定。其次，如果被征收人在規(guī)定時(shí)間內(nèi)沒有就評(píng)估機(jī)構(gòu)選定達(dá)成一致意見的，由房屋征收部門通過組織投票、抽簽、搖號(hào)等公開、公平、公正的方式確定。

– 具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定。? ? ? ? ?

? ? ? ?

? ? – 第2款規(guī)定任何單位和個(gè)人不得干預(yù)評(píng)估。結(jié)合我省實(shí)際，擬采用如下評(píng)估機(jī)構(gòu)選擇方法：

“房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)由被征收人協(xié)商選定；協(xié)商不成的，通過多數(shù)決定、隨機(jī)選定等方式確定。具體辦法如下：

㈠由征收部門向社會(huì)發(fā)布征收評(píng)估信息；

㈡具有相應(yīng)資質(zhì)的房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)報(bào)名；

㈢房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)報(bào)名數(shù)低于5個(gè)單位時(shí)，由房屋征收部門直接提供給被征收人選擇，排列順序按報(bào)名先后。當(dāng)房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)報(bào)名數(shù)超過5個(gè)時(shí)，房屋征收部門可按照社會(huì)信譽(yù)狀況、綜合業(yè)務(wù)能力、資質(zhì)等級(jí)、業(yè)務(wù)承接情況進(jìn)行適當(dāng)選取，向被征收人推薦5個(gè)單位供被征收人選擇。排列順序仍然按報(bào)名先后。

㈣被征收人協(xié)商決定房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)。協(xié)商不成的，由被征收人投票決定選擇房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)；得票最多的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)確定為該項(xiàng)目的評(píng)估機(jī)構(gòu)。”

（十一）第二十一條

被征收人可以選擇貨幣補(bǔ)償，也可以選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換。

被征收人選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，市、縣級(jí)人民政府應(yīng)當(dāng)提供用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換的房屋，并與被征收人計(jì)算、結(jié)清被征收房屋價(jià)值與用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價(jià)值的差價(jià)。

因舊城區(qū)改建征收個(gè)人住宅，被征收人選擇在改建地段進(jìn)行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，作出房屋征收決定的市、縣級(jí)人民政府應(yīng)當(dāng)提供改建地段或者就近地段的房屋。

– 本條是關(guān)于房屋征收補(bǔ)償安置方式選擇、產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋差價(jià)結(jié)算，經(jīng)及舊城區(qū)改造中就近安置的規(guī)定。

– 第1款規(guī)定房屋征收補(bǔ)償安置方式有二種，即貨幣補(bǔ)償和產(chǎn)權(quán)調(diào)換。選擇權(quán)在被征收人。

– 第2款與拆遷條例一致。

– 第3款是提供改建地段或者相近地段的房屋的規(guī)定。

（十二）第二十三條

對(duì)因征收房屋造成停產(chǎn)停業(yè)損失的補(bǔ)償，根據(jù)房屋被征收前的效益、停產(chǎn)停業(yè)期限等因素確定。具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定。

– 本條是關(guān)于征收非住宅房屋造成停業(yè)停產(chǎn)損失補(bǔ)償?shù)囊?guī)定。

– 房屋征收中，非住宅認(rèn)定必須同時(shí)具備二個(gè)條件，條件一是房屋為非住宅房屋，且為營業(yè)性用房；條件二是經(jīng)營行為必須合法，不能是違法經(jīng)營。– 對(duì)“住改非”房屋，在拆遷中，可以增加補(bǔ)償。

– 根據(jù)國務(wù)院授權(quán)，擬采用如下辦法：

? “因征收非個(gè)人住宅房屋造成停產(chǎn)停業(yè)損失的補(bǔ)償，根據(jù)房屋被征收前的效益、停產(chǎn)停業(yè)期限等因素，由評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估確定。具體操作辦法由各市、縣制定?！?/p>

（十三）第二十四條

市、縣級(jí)人民政府及其有關(guān)部門應(yīng)當(dāng)依法加強(qiáng)對(duì)建設(shè)活動(dòng)的監(jiān)督管理，對(duì)違反城鄉(xiāng)規(guī)劃進(jìn)行建設(shè)的，依法予以處理。

市、縣級(jí)人民政府作出房屋征收決定前，應(yīng)當(dāng)組織有關(guān)部門依法對(duì)征收范圍內(nèi)未經(jīng)登記的建筑進(jìn)行調(diào)查、認(rèn)定和處理。對(duì)認(rèn)定為合法建筑和未超過批準(zhǔn)期限的臨時(shí)建筑的，應(yīng)當(dāng)給予補(bǔ)償；對(duì)認(rèn)定為違法建筑和超過批準(zhǔn)期限的臨時(shí)建筑的，不予補(bǔ)償。

– 本條是關(guān)于加強(qiáng)建設(shè)活動(dòng)管理，以及在房屋征收前對(duì)未登記的建筑先行調(diào)查處理、認(rèn)定和處理的規(guī)定。

– 第1款規(guī)定了市、縣級(jí)人民政府加強(qiáng)建設(shè)活動(dòng)管理的責(zé)任。

– 第2款規(guī)定在房屋征收前應(yīng)當(dāng)對(duì)未登記的建筑先行調(diào)查處理、認(rèn)定和處理。– 先行進(jìn)行處理優(yōu)點(diǎn)是依據(jù)城鄉(xiāng)規(guī)劃法處理，不涉及補(bǔ)償安置問題，減少矛盾糾紛集中暴發(fā)。

（十四）第二十六條

房屋征收部門與被征收人在征收補(bǔ)償方案確定的簽約期限內(nèi)達(dá)不成補(bǔ)償協(xié)議，或者被征收房屋所有權(quán)人不明確的，由房屋征收部門報(bào)請(qǐng)作出房屋征收決定的市、縣級(jí)人民政府依照

本條例的規(guī)定，按照征收補(bǔ)償方案作出補(bǔ)償決定，并在房屋征收范圍內(nèi)予以公告。

補(bǔ)償決定應(yīng)當(dāng)公平，包括本條例第二十五條第一款規(guī)定的有關(guān)補(bǔ)償協(xié)議的事項(xiàng)。?

被征收人對(duì)補(bǔ)償決定不服的，可以依法申請(qǐng)行政復(fù)議，也可以依法提起行政訴訟。

– 本條是關(guān)于市、縣級(jí)人民政府做出房屋征收補(bǔ)償決定，補(bǔ)償決定內(nèi)容和不服補(bǔ)償決定的救濟(jì)的規(guī)定。

– 第1款是關(guān)于做出補(bǔ)償決定的情形。

? 一是達(dá)不協(xié)議的，在簽約期限后做出補(bǔ)償決定。? 二是產(chǎn)權(quán)不明時(shí)做出補(bǔ)償決定。

? 三是補(bǔ)償決定應(yīng)當(dāng)依法送達(dá)、公告。公告范圍限于征收范圍。依法送達(dá)后才能生效。

– 第2款是關(guān)于補(bǔ)償決定應(yīng)當(dāng)公平。

– 第3款是關(guān)于被征收人對(duì)補(bǔ)償決定不服的救濟(jì)。

（十五）第二十七條

實(shí)施房屋征收應(yīng)當(dāng)先補(bǔ)償、后搬遷。

? 作出房屋征收決定的市、縣級(jí)人民政府對(duì)被征收人給予補(bǔ)償后，被征收人應(yīng)當(dāng)在補(bǔ)償協(xié)議約定或者補(bǔ)償決定確定的搬遷期限內(nèi)完成搬遷。

任何單位和個(gè)人不得采取暴力、威脅或者違反規(guī)定中斷供水、供熱、供氣、供電和道路通行等非法方式迫使被征收人搬遷。禁止建設(shè)單位參與搬遷活動(dòng)。

– 本條是關(guān)于“先補(bǔ)償、后搬遷”原則和禁止性的規(guī)定。

– 第1款是“先補(bǔ)償、后搬遷”原則。包含兩種情況：一是房屋征收當(dāng)事人達(dá)成征收補(bǔ)償安置協(xié)議，雙方已經(jīng)按協(xié)議約定履行了相關(guān)給付義務(wù)；二是征收當(dāng)事人達(dá)不成協(xié)議，政府依法做出補(bǔ)償決定，貨幣補(bǔ)償款已經(jīng)專戶存儲(chǔ)、產(chǎn)權(quán)調(diào)換房源和周轉(zhuǎn)用房地點(diǎn)和面積已經(jīng)明確。符合這兩種情況的都屬于先行予以了補(bǔ)償。

– 第2款是對(duì)非法逼近搬遷的禁止性規(guī)定。

?（十六）建議的房屋征收程序

建議房屋征收程序“制定房屋征收計(jì)劃、通知有關(guān)部門暫停辦理相關(guān)事項(xiàng)、對(duì)擬征收房屋進(jìn)行調(diào)查并公布結(jié)果、組織相關(guān)部門處理未登記房屋、擬定征收補(bǔ)償方案并征求公眾意見、開展社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估、專戶存儲(chǔ)專項(xiàng)資金、作出房屋征收決定、進(jìn)行征收補(bǔ)償安置、實(shí)施房屋拆除。必要時(shí)還應(yīng)當(dāng)依法作出補(bǔ)償決定或者司法強(qiáng)制執(zhí)行?！?/p>

第四篇：房屋征收與補(bǔ)償解讀

《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》解讀

市院研究室

《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》解讀 2011年03月24日15:05 東方法眼王學(xué)堂

核心提示：根據(jù)安排，想和大家談一下學(xué)習(xí)《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》的體會(huì)。《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》于2011年1月19日經(jīng)國務(wù)院第141次

根據(jù)安排，想和大家談一下學(xué)習(xí)《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》的體會(huì)。

《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》于2011年1月19日經(jīng)國務(wù)院第141次常務(wù)會(huì)議通過，1月21日溫家寶總理以第590號(hào)國務(wù)院令公布并實(shí)施。

要感謝溫總理。歷經(jīng)近4年時(shí)間的反復(fù)與周折，2011年的1月21日溫總理終于讓這部法條實(shí)施了。曾經(jīng)有領(lǐng)導(dǎo)和媒體讓我預(yù)測(cè)這部法條何時(shí)出臺(tái)，我的答案是就看溫總理的意愿，因?yàn)榕f條例的廢止與新條例的出臺(tái)可謂箭在弦上不得不發(fā)。當(dāng)然，現(xiàn)在看來，這個(gè)121的日期選擇也是大有深意的。

《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例（草案）》兩次向社會(huì)公開征求意見。

2007年12月14日上午９時(shí)，溫家寶總理主持召開第200次常務(wù)會(huì)議，《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例（草案）》是第一項(xiàng)議題。

會(huì)議認(rèn)為，這個(gè)條例直接關(guān)系人民群眾切身利益，要求有關(guān)部門廣泛聽取意見進(jìn)一步修改后，再次提請(qǐng)國務(wù)院常務(wù)會(huì)議審議，然后公開征求群眾意見，再由國務(wù)院決定公布施行。溫家寶總理說：“這樣做，用的時(shí)間長一些，但這是對(duì)國家、對(duì)人民負(fù)責(zé)。”

根據(jù)常務(wù)會(huì)議的要求，國務(wù)院法制辦及有關(guān)部門先后在北京、廣州、上海、大連等地深入調(diào)研，多次召開各種形式的座談會(huì)，分別聽取了地方及其有關(guān)部門、被拆遷人、房地產(chǎn)開發(fā)公司和拆遷公司負(fù)責(zé)人的意見，多次召開專家論證會(huì)和部門協(xié)調(diào)會(huì)，并對(duì)條例作了反復(fù)的修改和完善，形成了《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例（征求意見稿）》。

2010年1月29日，國務(wù)院法制辦公布了這個(gè)征求意見稿，征求社會(huì)各界意見，引起社會(huì)各界高度關(guān)注。截至３月３日，共收到意見和建議65601條。國務(wù)院有關(guān)部門對(duì)反饋的意見和建議逐條進(jìn)行了整理、分析，選取40多個(gè)典型城市就建設(shè)用地來源、房屋拆遷和土地征收等情況進(jìn)行調(diào)查統(tǒng)計(jì)，同東、中、西部的大、中、小城市政府和有關(guān)部門負(fù)責(zé)人以及被拆遷人多次座談，請(qǐng)經(jīng)濟(jì)、法律、規(guī)劃、土地、評(píng)估等方面的專家進(jìn)行論證，除有關(guān)部門研究討論會(huì)議外，召開各類座談會(huì)、論證會(huì)43次，1070多人次參加討論。

2010年12月15日，國務(wù)院法制辦公布《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例（第二次征求意見稿）》，再次向社會(huì)各界征求意見。收到意見37898條。

行政法規(guī)在制定過程中兩次向社會(huì)公開征求意見，開創(chuàng)了政府立法的先河。公眾對(duì)這部新條例普遍寄以厚望。因?yàn)樵械摹冻鞘蟹课莶疬w管理?xiàng)l例》（俗稱國務(wù)院305號(hào)令）事實(shí)上已經(jīng)成了一部惡法。

2011年1月，國務(wù)院匆匆發(fā)布了房屋征收與補(bǔ)償條例，主要對(duì)條例的第二次征求意見稿進(jìn)行了修改補(bǔ)充。問題是第二次征求意見稿公布后，產(chǎn)生了較大的社會(huì)爭議。民眾對(duì)未來的條例終止“血拆”的期待很高，對(duì)負(fù)責(zé)修訂條例的政府部門也產(chǎn)生了無形的壓力。近年來，政府“吃力不討好”的現(xiàn)象屢見不鮮；法律政策的出臺(tái)不僅沒有帶來社會(huì)喝彩，反而常常招致罵聲一片。之所以造成這種現(xiàn)象，根源是出臺(tái)的政策或法律和社會(huì)預(yù)期落差太大。

當(dāng)然，我們看出10年一個(gè)輪回，因?yàn)?991年3月22日的《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》就是實(shí)行的政府拆遷，而2001年11月1日條例修改后才改成了現(xiàn)有商業(yè)拆遷的模式，于是天怨民怒，10年后有了現(xiàn)在的政府征收模式。大家對(duì)這一模式都不熟悉，所以在廈門的學(xué)習(xí)，就我看來是最認(rèn)真的一個(gè)班！

我們還要感謝那些釘子戶！為了中國的拆遷立法實(shí)踐，他們用自己的生命和鮮血為代價(jià)！他們才是這部法律的最終推動(dòng)者！從2004年初的湖南嘉禾縣“誰影響嘉和一陣子，我影響他一輩子”，到2007年“重慶釘子戶”事件，到2009年11月13日成都市金牛區(qū)的拆遷引發(fā)了唐福珍的血案再到2010年9月的江西宜黃自焚、微博直播事件，還有2010年11月1日江西萬載縣書記的“如果沒有我們這些縣委書記這樣干(拆遷)，你們這些知識(shí)分子吃什么?！币宦窋?shù)來，讓我們感慨萬端！盡管正如在廈門的授課老師所講，（拆遷惡性事件）這種事全國各地都有，不過是大多數(shù)媒體沒有曝光而已！但讓我們回想這些慘絕人寰的往事，仍然痛苦不已！我想，在這個(gè)時(shí)候，在這個(gè)場(chǎng)合，我們，這些多多少少都參與過拆遷工作的人（我們法律部是外圍人，不直接從事拆遷），都應(yīng)該向他們，這些“釘子戶們”，說聲對(duì)不起！不管他們的訴求是多么的不合理，不管他們?cè)?jīng)采用了多少不合理的手段，但他們都是為了保護(hù)自己的家園，保護(hù)自己的住宅，這是他們生存的依賴！感謝他們的抗?fàn)帲屢徊繍悍ㄏ?，一部新法誕生。

講一下這部法條的立法指導(dǎo)思想，這也是國務(wù)院法制辦答記者問時(shí)總結(jié)的。

一是統(tǒng)籌兼顧工業(yè)化、城鎮(zhèn)化建設(shè)和土地房屋被征收群眾的利益，努力把公共利益同被征收人個(gè)人利益統(tǒng)一起來。

二是通過明確補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)、補(bǔ)助和獎(jiǎng)勵(lì)措施，保護(hù)被征收群眾的利益，使房屋被征收群眾的居住條件有改善、原有生活水平不降低。

三是通過完善征收程序，加大公眾參與，規(guī)定禁止建設(shè)單位參與搬遷，取消行政機(jī)關(guān)自行強(qiáng)制拆遷的規(guī)定，加強(qiáng)和改進(jìn)群眾工作，把強(qiáng)制減到最少。

國有土地上的房屋征收三環(huán)節(jié)：

1、征收決定；

2、補(bǔ)償；

3、搬遷。

重點(diǎn)講一下房屋征收的基本程序（23個(gè)步驟）

第一步，由用地單位提出用地申請(qǐng)，然后政府負(fù)責(zé)征收。

這也是我們當(dāng)前土地運(yùn)作的主要模式。

國有土地上的房屋征收六要素：

1、只有“為了公共利益的需要”，才能實(shí)施房屋征收；重要適用《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第八條：

（四）由政府組織實(shí)施的保障性安居工程建設(shè)的需要；

（五）由政府依照城鄉(xiāng)規(guī)劃法有關(guān)規(guī)定組織實(shí)施的對(duì)危房集中、基礎(chǔ)設(shè)施落后等地段進(jìn)行舊城區(qū)改建的需要；

2、房屋征收必須依照法律規(guī)定的權(quán)限和程序進(jìn)行；

3、房屋征收的主體只能是政府；

4、房屋征收應(yīng)當(dāng)依法給予被征收人補(bǔ)償；

5、被征收人的居住條件依法受保障；

6、征收補(bǔ)償費(fèi)用應(yīng)當(dāng)足額到位、專戶存儲(chǔ)、?？顚Ｓ?。

第二步，是符合國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展規(guī)劃。

由發(fā)改部門負(fù)責(zé)編制。但我們是計(jì)劃不如變化快。在人代會(huì)的《國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展規(guī)劃》要寫入上述內(nèi)容。當(dāng)然，因?yàn)楝F(xiàn)在我們區(qū)的兩會(huì)已經(jīng)于2011年1月18日開過去了，《佛山市禪城區(qū)國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十二個(gè)五年規(guī)劃綱要》已經(jīng)通過，今年的征收可能要協(xié)調(diào)由人大常委會(huì)按《國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展規(guī)劃》的修改程序把今年計(jì)劃征收的土地納入規(guī)劃，也只能作為權(quán)宜之計(jì)。

第三步，是符合土地利用總體規(guī)劃。

這項(xiàng)工作由國土部門負(fù)責(zé)編制。第四步，是符合城鄉(xiāng)規(guī)劃和專項(xiàng)規(guī)劃。

由規(guī)劃部門負(fù)責(zé)編制。

第五步，是保障性安居工程建設(shè)、舊城區(qū)改建，應(yīng)當(dāng)納入市、縣級(jí)國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展計(jì)劃。

這一條比較重要，因?yàn)槲覀儺?dāng)前大多數(shù)工程都是舊城區(qū)改建。

國家發(fā)改委副主任徐憲平表示，未來5年，中國將建設(shè)3600萬套保障性住房，今年1000萬套，明年1000萬套，后三年1600萬套，使保障性住房的覆蓋率達(dá)到20%。

大家都知道，蓋房子特別是實(shí)施保障性安居工程，有幾個(gè)必須保障：第一個(gè)是土地供應(yīng)要有保證，沒有地的話，房子沒處建。第二個(gè)就是資金的保障，因?yàn)檫@么大的工程量，一定要有巨大的資金投入和支持。第三個(gè)就是生產(chǎn)能力的保障，比如我們的建筑材料，我們的施工機(jī)械、施工人員，就是說我們有能力在一定時(shí)間內(nèi)去完成這么大的工程量。

盡管目前我區(qū)具體指標(biāo)還沒下達(dá)，但我原來估算應(yīng)該不少于3000套（現(xiàn)初步指標(biāo)是4000套）。在我們這個(gè)城區(qū)只有72平方公里的地方，也就是說，今后的征收任務(wù)更重。

國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展2011計(jì)劃已經(jīng)在人代會(huì)上通過了，我們不知道是否寫入了上述內(nèi)容，沒有寫入的話怎么辦？我們正在研究。

這幾步就是《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第九條的規(guī)定：依照本條例第八條規(guī)定，確需征收房屋的各項(xiàng)建設(shè)活動(dòng)，應(yīng)當(dāng)符合國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃、城鄉(xiāng)規(guī)劃和專項(xiàng)規(guī)劃。保障性安居工程建設(shè)、舊城區(qū)改建，應(yīng)當(dāng)納入市、縣級(jí)國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展計(jì)劃。

第六步，是房屋征收部門擬定征收補(bǔ)償方案。

《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第十五條，房屋征收部門應(yīng)當(dāng)對(duì)房屋征收范圍內(nèi)房屋的權(quán)屬、區(qū)位、用途、建筑面積等情況組織調(diào)查登記，被征收人應(yīng)當(dāng)予以配合。其實(shí)，在房屋征收部門擬定征收補(bǔ)償方案時(shí)應(yīng)該也有個(gè)入戶調(diào)查。因?yàn)闆]有調(diào)查就沒有方案的擬定。

當(dāng)然，后面我還要講到第十五條，相比這里只是初步調(diào)查，可以單方面行動(dòng)，可以不公開進(jìn)行，可以相對(duì)粗疏一點(diǎn)。

這是《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第十條的規(guī)定。

這里出現(xiàn)了征收部門。

房屋征收部門到底是行政機(jī)關(guān)還是事業(yè)單位，到底新設(shè)部門還是在住建局掛牌（禪城區(qū)人民政府征收辦公室），目前都屬于高級(jí)機(jī)密。因?yàn)檫@是領(lǐng)導(dǎo)決定的，不是我們能左右的事。

（一）房屋征收與補(bǔ)償?shù)闹黧w是政府

（二）房屋征收與補(bǔ)償?shù)慕M織實(shí)施主體是房屋征收部門

（三）政府其他有關(guān)部門依照法定職權(quán)和職責(zé)分工，相互配合，作好工作

（四）政府、房屋征收部門以及其他有關(guān)部門的法定職責(zé)分解

1、市、縣級(jí)人民政府的職責(zé)（24項(xiàng)）

2、房屋征收部門的職責(zé)（12項(xiàng)）、市、縣級(jí)人民政府其他有關(guān)部門的職責(zé)（9項(xiàng)）

《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第五條 房屋征收部門可以委托房屋征收實(shí)施單位，承擔(dān)房屋征收與補(bǔ)償?shù)木唧w工作。房屋征收實(shí)施單位不得以營利為目的。房屋征收部門對(duì)房屋征收實(shí)施單位在委托范圍內(nèi)實(shí)施的房屋征收與補(bǔ)償行為負(fù)責(zé)監(jiān)督，并對(duì)其行為后果承擔(dān)法律責(zé)任。

（一）“委托”不是必須的

（二）“委托”的性質(zhì)和形式：行政法上的委托，書面委托

（三）房屋征收實(shí)施單位的性質(zhì)：不一定

（四）房屋征收實(shí)施單位不需要有資質(zhì)

（五）房屋征收實(shí)施單位不得以營利為目的

（六）房屋征收部門對(duì)房屋征收實(shí)施單位在委托范圍內(nèi)實(shí)施的房屋征收與補(bǔ)償行為負(fù)責(zé)監(jiān)督，并對(duì)其行為后果承擔(dān)法律責(zé)任

我們不計(jì)算前面的前期工作，只從這里計(jì)算，假設(shè)房屋征收部門擬定出征收補(bǔ)償方案的時(shí)間為2011年4月1日。

第七步，是房屋征收部門將擬定的征收補(bǔ)償方案報(bào)市、縣級(jí)人民政府。

注意，這里是縣級(jí)人民政府，所以我們區(qū)政府自然在內(nèi)。解決了原來老是吵架的縣市人民政府是否包括區(qū)的問題。當(dāng)然，也不能埋怨我們法律人吵架，主要是因?yàn)榉蓻]制定好。

我們假定征收部門效率特別高，當(dāng)天擬就當(dāng)天就報(bào)區(qū)政府，政府收到的時(shí)間是2011年4月1日。

第八步，政府公布及逐一征求意見。

市、縣級(jí)人民政府應(yīng)當(dāng)組織有關(guān)部門對(duì)征收補(bǔ)償方案進(jìn)行論證并予以公布，征求公眾意見。

征求意見期限不得少于30日。

我們就算一天不耽誤，剛剛報(bào)給區(qū)政府，政府一邊組織有關(guān)部門對(duì)征收補(bǔ)償方案進(jìn)行論證，一邊著手征求公眾意見，第二天就公布。

這里的公布從理論上講，除了布告、網(wǎng)絡(luò)、媒體等形式，應(yīng)當(dāng)書面通知被征收人及相法當(dāng)事人，所以我叫逐一通知。

《中華人民共和國行政復(fù)議法實(shí)施條例》第十五條規(guī)定：行政機(jī)關(guān)作出具體行政行為,依法應(yīng)當(dāng)向有關(guān)公民、法人或者其他組織送達(dá)法律文書而未送達(dá)的，視為該公民、法人或者其他組織不知道該具體行政行為。

這個(gè)時(shí)間已經(jīng)是2011年的5月1日。

第九步，是政府公布征求意見情況及根據(jù)公眾意見修改情況。

這是《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第十一條的規(guī)定。

我們假設(shè)這個(gè)過程用一周（5個(gè)工作日），不考慮法定節(jié)假日等時(shí)間扣除，時(shí)間是2011年的5月8日。

第十步，是聽證會(huì)。

《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第十一條規(guī)定：因舊城區(qū)改建需要征收房屋，多數(shù)被征收人認(rèn)為征收補(bǔ)償方案不符合本條例規(guī)定的，市、縣級(jí)人民政府應(yīng)當(dāng)組織由被征收人和公眾代表參加的聽證會(huì)，并根據(jù)聽證會(huì)情況修改方案。

這也不是新鮮的規(guī)定。

2004年3月1日實(shí)施的《城市房屋拆遷行政裁決工作規(guī)程》第七條，未達(dá)成拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議戶數(shù)較多或比例較高的，房屋拆遷管理部門在受理裁決申請(qǐng)前，應(yīng)當(dāng)進(jìn)行聽證。

目前尚未有專門規(guī)定，我們參照《行政許可法》來執(zhí)行。

《行政許可法》第四十六條：法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定實(shí)施行政許可應(yīng)當(dāng)聽證的事項(xiàng)，或者行政機(jī)關(guān)認(rèn)為需要聽證的其他涉及公共利益的重大行政許可事項(xiàng)，行政機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)向社會(huì)公告，并舉行聽證。

第四十八條，聽證按照下列程序進(jìn)行：

（一）行政機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)于舉行聽證的七日前將舉行聽證的時(shí)間、地點(diǎn)通知申請(qǐng)人、利害關(guān)系人，必要時(shí)予以公告；

（二）聽證應(yīng)當(dāng)公開舉行；

（三）行政機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)指定審查該行政許可申請(qǐng)的工作人員以外的人員為聽證主持人，申請(qǐng)人、利害關(guān)系人認(rèn)為主持人與該行政許可事項(xiàng)有直接利害關(guān)系的，有權(quán)申請(qǐng)回避；

（四）舉行聽證時(shí)，審查該行政許可申請(qǐng)的工作人員應(yīng)當(dāng)提供審查意見的證據(jù)、理由，申請(qǐng)人、利害關(guān)系人可以提出證據(jù)，并進(jìn)行申辯和質(zhì)證；

（五）聽證應(yīng)當(dāng)制作筆錄，聽證筆錄應(yīng)當(dāng)交聽證參加人確認(rèn)無誤后簽字或者蓋章。

我們知道，現(xiàn)行的聽證會(huì)從報(bào)名到舉行時(shí)間是不少于30日。

這樣我們不計(jì)算大小月，2011年的6月9日。

第十一步，是根據(jù)聽證會(huì)情況修改方案。

行政許可法第四十八條行政機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)根據(jù)聽證筆錄，作出行政許可決定。

這里面是根據(jù)聽證筆錄，所以筆錄很重要。

我們這個(gè)期間不計(jì)算。

第十二步，按照有關(guān)規(guī)定進(jìn)行社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估。

2010年5月25日，國務(wù)院辦公廳下發(fā)了《關(guān)于進(jìn)一步嚴(yán)格征地拆遷管理工作切實(shí)維護(hù)群眾合法權(quán)益的緊急通知》，明確城鎮(zhèn)房屋拆遷,必須嚴(yán)格依法規(guī)范進(jìn)行,必須充分尊重被拆遷人選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換、貨幣補(bǔ)償?shù)确矫娴囊庠?。立?xiàng)前要組織專家論證,廣泛征求社會(huì)各界特別是被拆遷人的意見,并進(jìn)行社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估。對(duì)于沒有經(jīng)過社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估或群眾意見較大的項(xiàng)目,沒有建設(shè)項(xiàng)目批準(zhǔn)文件、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、國有土地使用權(quán)批準(zhǔn)文件和拆遷計(jì)劃,以及拆遷補(bǔ)償資金、拆遷安置方案不落實(shí)的項(xiàng)目,一律不得發(fā)放房屋拆遷許可證。

這個(gè)緊急通知最大的亮點(diǎn)之一就是設(shè)立了社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估程序，把社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估程序放在了取得拆遷許可證的幾大要件之一。如果沒有經(jīng)過社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估，一律不得發(fā)放房屋拆遷許可證。

當(dāng)前，尚無中介機(jī)構(gòu)可以作社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估報(bào)告，主要就是由土地儲(chǔ)備中心寫一個(gè)證明，就說明做過了。這無疑是不負(fù)責(zé)任的。

其實(shí)，社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估報(bào)告應(yīng)當(dāng)從項(xiàng)目概況、項(xiàng)目合法性、合理性、風(fēng)險(xiǎn)性、安全性、可行性六個(gè)方面對(duì)拆遷過程中可能誘發(fā)的諸多社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)做出評(píng)估，并提出相應(yīng)的解決措施，為即將開始的拆遷工作做好了充分的準(zhǔn)備。

我個(gè)人認(rèn)為社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估報(bào)告可以用政府常務(wù)會(huì)議紀(jì)要代替。

理由是：《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第十二條規(guī)定，市、縣級(jí)人民政府作出房屋征收決定前，應(yīng)當(dāng)按照有關(guān)規(guī)定進(jìn)行社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估；房屋征收決定涉及被征收人數(shù)量較多的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)政府常務(wù)會(huì)議討論決定。

既然規(guī)定涉及被征收人數(shù)量較多的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)政府常務(wù)會(huì)議討論決定，我們現(xiàn)在不管被征收人數(shù)量多少，都一概上政府常務(wù)會(huì)議，這樣是不是就可以不用再作社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估報(bào)告？因?yàn)檎?wù)會(huì)議也要討論社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)。當(dāng)然，這只是我個(gè)人的見解。

第十三步，征收補(bǔ)償費(fèi)用應(yīng)當(dāng)足額到位、專戶存儲(chǔ)、?？顚Ｓ?。

第十四步，市、縣級(jí)人民政府作出房屋征收決定。

根據(jù)第十三條，房屋被依法征收的，國有土地使用權(quán)同時(shí)收回。

所以以后不存在地的訴訟了。我們只說房，地隨房走。

我們假設(shè)在2011年的6月9日聽證后，政府常務(wù)會(huì)議2周開一次，你正好趕赴上了，就到了2011年6月10日。

第十五步，市、縣級(jí)人民政府作出房屋征收決定后應(yīng)當(dāng)及時(shí)公告。

公告應(yīng)當(dāng)載明征收補(bǔ)償方案和行政復(fù)議、行政訴訟權(quán)利等事項(xiàng)。被征收人對(duì)市、縣級(jí)人民政府作出的房屋征收決定不服的，可以依法申請(qǐng)行政復(fù)議，也可以依法提起行政訴訟。

2011年6月11日發(fā)出政府公告。

行政復(fù)議是60日，行政訴訟是3個(gè)月。

另外,還有個(gè)搬遷期限，一般就是15天。

關(guān)于公告中的訴權(quán)告示，這個(gè)我們是有過教訓(xùn)的。

最高人民法院《關(guān)于執(zhí)行<中華人民共和國行政訴訟法>若干問題的解釋》第四十一條：行政機(jī)關(guān)作出具體行政行為時(shí)，未告知公民、法人或者其他組織訴權(quán)或者起訴期限的，起訴期限從公民、法人或者其他組織知道或者應(yīng)當(dāng)知道訴權(quán)或者起訴期限之日起計(jì)算，但從知道或者應(yīng)當(dāng)知道具體行政行為內(nèi)容之日起最長不得超過2年。復(fù)議決定未告知公民、法人或者其他組織訴權(quán)或者法定起訴期限的，適用前款規(guī)定。

最高人民法院《關(guān)于執(zhí)行<中華人民共和國行政訴訟法>若干問題的解釋》第四十二條，公民、法人或者其他組織不知道行政機(jī)關(guān)作出的具體行政行為內(nèi)容的，其起訴期限從知道或者應(yīng)當(dāng)知道該具體行政行為內(nèi)容之日起計(jì)算。對(duì)涉及不動(dòng)產(chǎn)的具體行政行為從作出之日起超過20年、其他具體行政行為從作出之日起超過5年提起訴訟的，人民法院不予受理。

因此，如果不告知起訴期限，會(huì)很麻煩。

最高人民法院《關(guān)于執(zhí)行<中華人民共和國行政訴訟法>若干問題的解釋》第九十四條，在訴訟過程中，被告或者具體行政行為確定的權(quán)利人申請(qǐng)人民法院強(qiáng)制執(zhí)行被訴具體行政行為，人民法院不予執(zhí)行，但不及時(shí)執(zhí)行可能給國家利益、公共利益或者他人合法權(quán)益造成不可彌補(bǔ)的損失的，人民法院可以先予執(zhí)行。后者申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行的，應(yīng)當(dāng)提供相應(yīng)的財(cái)產(chǎn)擔(dān)保。

我們知道，我們就用這一條，在當(dāng)事人起訴時(shí)，采用了先予執(zhí)行。當(dāng)然，現(xiàn)在老百姓也聰明了。

《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第二十八條：被征收人在法定期限內(nèi)不申請(qǐng)行政復(fù)議或者不提起行政訴訟，在補(bǔ)償決定規(guī)定的期限內(nèi)又不搬遷的，由作出房屋征收決定的市、縣級(jí)人民政府依法申請(qǐng)人民法院強(qiáng)制執(zhí)行。

理論上講，上述方法不靈了，你不能再趁老百姓起訴之機(jī)強(qiáng)拆了。

確定的搬遷日期是2011年6月26日。

最高人民法院《關(guān)于執(zhí)行<中華人民共和國行政訴訟法>若干問題的解釋》第八十八條，行政機(jī)關(guān)申請(qǐng)人民法院強(qiáng)制執(zhí)行其具體行政行為，應(yīng)當(dāng)自被執(zhí)行人的法定起訴期限屆滿之日起180日內(nèi)提出。逾期申請(qǐng)的，除有正當(dāng)理由外，人民法院不予受理。

理論上講，就是從2011年9月11日計(jì)算，180天內(nèi)，最遲約在2012年3月11日之前提出。

最高人民法院《關(guān)于執(zhí)行<中華人民共和國行政訴訟法>若干問題的解釋》第八十四條，申請(qǐng)執(zhí)行的期限從法律文書規(guī)定的履行期間最后一日起計(jì)算；法律文書中沒有規(guī)定履行期限的，從該法律文書送達(dá)當(dāng)事人之日起計(jì)算。

粗略計(jì)算，政府最快可以強(qiáng)制執(zhí)行的時(shí)間是2011年9月26日。

當(dāng)然，這個(gè)征收決定不是關(guān)鍵的，可執(zhí)行的主要是補(bǔ)償決定。

第十六步，房屋征收部門組織調(diào)查登記。

《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第十五條規(guī)定，房屋征收部門應(yīng)當(dāng)對(duì)房屋征收范圍內(nèi)房屋的權(quán)屬、區(qū)位、用途、建筑面積等情況組織調(diào)查登記，被征收人應(yīng)當(dāng)予以配合。調(diào)查結(jié)果應(yīng)當(dāng)在房屋征收范圍內(nèi)向被征收人公布。

這里強(qiáng)調(diào)的是：調(diào)查結(jié)果應(yīng)當(dāng)在房屋征收范圍內(nèi)向被征收人公布。

法律中規(guī)定被征收人應(yīng)當(dāng)予以配合，但他不配合怎么辦？法律中沒有明確。

一般認(rèn)為這種義務(wù)不能強(qiáng)制，只能認(rèn)為由于你不配合，我認(rèn)為你的裝修是一般裝修，你訴訟的時(shí)候法院應(yīng)當(dāng)禁止你反悔。那么，你的精裝修我不能補(bǔ)償你！當(dāng)然，這只是個(gè)別法官的觀點(diǎn)！現(xiàn)在沒有好辦法，只能想盡千方百計(jì)、費(fèi)盡千言萬語、不畏千難萬險(xiǎn)、踏遍千山萬水讓他配合你。

第十七步，房屋征收部門向有關(guān)部門出具暫停辦理相關(guān)手續(xù)的書面通知。

房屋征收部門應(yīng)當(dāng)將前款所列事項(xiàng)（不得在房屋征收范圍內(nèi)實(shí)施新建、擴(kuò)建、改建房屋和改變房屋用途等不當(dāng)增加補(bǔ)償費(fèi)用的行為）書面通知有關(guān)部門暫停辦理相關(guān)手續(xù)。暫停辦理相關(guān)手續(xù)的書面通知應(yīng)當(dāng)載明暫停期限。暫停期限最長不得超過1年。

這里有個(gè)時(shí)點(diǎn)“房屋征收范圍確定后”，如何確定？指的是政府的房屋征收公告發(fā)布之日起。2011年6月11日。一年，到2012年6月10日。

一般認(rèn)為這個(gè)一年是除斥期間，不能延長，中斷。

第十八步，補(bǔ)償。

這是關(guān)鍵，老百姓不滿意，告你程序違法，說來說去都是因?yàn)檠a(bǔ)償不如他老人家的意愿。人民內(nèi)部矛盾要用人民幣解決。搞定就是穩(wěn)定，沒事就是本事，擺平就是水平。

《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第十七條，作出房屋征收決定的市、縣級(jí)人民政府對(duì)被征收人給予的補(bǔ)償包括：

（一）被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償；第十九條強(qiáng)調(diào)，對(duì)被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格。被征收房屋的價(jià)值，由具有相應(yīng)資質(zhì)的房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)按照房屋征收評(píng)估辦法評(píng)估確定。對(duì)評(píng)估確定的被征收房屋價(jià)值有異議的，可以向房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)申請(qǐng)復(fù)核評(píng)估。對(duì)復(fù)核結(jié)果有異議的，可以向房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估專家委員會(huì)申請(qǐng)鑒定。房屋征收評(píng)估辦法由國務(wù)院住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門制定，制定過程中，應(yīng)當(dāng)向社會(huì)公開征求意見。第二十條 房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)由被征收人協(xié)商選定；協(xié)商不成的，通過多數(shù)決定、隨機(jī)選定等方式確定，具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定。

（二）因征收房屋造成的搬遷、臨時(shí)安置的補(bǔ)償；

（三）因征收房屋造成的停產(chǎn)停業(yè)損失的補(bǔ)償。停產(chǎn)停業(yè)損失，《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》第三十三條因拆遷非住宅房屋造成停產(chǎn)、停業(yè)的，拆遷人應(yīng)當(dāng)給予適當(dāng)補(bǔ)償?？上覀兌紱]有做到。第二十三條 對(duì)因征收房屋造成停產(chǎn)停業(yè)損失的補(bǔ)償，根據(jù)房屋被征收前的效益、停產(chǎn)停業(yè)期限等因素確定。具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定。目前省里不可能很快出規(guī)定，所以容易發(fā)生腐敗問題。

市、縣級(jí)人民政府應(yīng)當(dāng)制定補(bǔ)助和獎(jiǎng)勵(lì)辦法，對(duì)被征收人給予補(bǔ)助和獎(jiǎng)勵(lì)。

什么叫補(bǔ)助？法律上沒有明確規(guī)定，一般對(duì)于特殊家庭，如孤老、低保、重大病、傷殘軍人等，作為特殊照顧對(duì)象，一般根據(jù)不同困難程度，再另外補(bǔ)償一定的貨幣。目前，主要是指第十八條中“征收個(gè)人住宅，被征收人符合住房保障條件的，作出房屋征收決定的市、縣級(jí)人民政府應(yīng)當(dāng)優(yōu)先給予住房保障。具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定”。例如，原來住的時(shí)候最新房屋保障是12平方米，現(xiàn)在提高到了15平方米，那就按15平方米來補(bǔ)助。

獎(jiǎng)勵(lì)不是補(bǔ)償。它是單獨(dú)的，對(duì)配合拆遷人的獎(jiǎng)賞。上海為鼓勵(lì)早走早得益，各動(dòng)遷方案一般設(shè)置各個(gè)獎(jiǎng)期，根據(jù)搬遷的早晚，進(jìn)行獎(jiǎng)勵(lì)。如第一期，在動(dòng)遷開始三個(gè)月內(nèi)簽約搬遷的，每平方米獎(jiǎng)勵(lì)200元，每戶速遷費(fèi)1萬元；第二期，在動(dòng)遷開始在動(dòng)遷開始五個(gè)月內(nèi)簽約搬遷的，每平方米獎(jiǎng)勵(lì)150元，每戶速遷費(fèi)8000元之類。當(dāng)然，還可以“發(fā)動(dòng)群眾斗群眾”，用連坐的方法。如果一個(gè)樓棟、一坐樓、一個(gè)小區(qū)再行獎(jiǎng)勵(lì)。還有上海市的全民投票，一人反對(duì)則10年不納入改造。

財(cái)政部、國家稅務(wù)總局《關(guān)于城鎮(zhèn)房屋拆遷有關(guān)稅收政策的通知》（財(cái)稅[2005]45號(hào)）規(guī)定：

一、對(duì)被拆遷人按照國家有關(guān)城鎮(zhèn)房屋拆遷管理辦法規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)取得的拆遷補(bǔ)償款，免征個(gè)人所得稅。

二、對(duì)拆遷居民因拆遷重新購置住房的，對(duì)購房成交價(jià)格中相當(dāng)于拆遷補(bǔ)償款的部分免征契稅，成交價(jià)格超過拆遷補(bǔ)償款的，對(duì)超過部分征收契稅。

第十九步，提供周轉(zhuǎn)房，置換房，安置房。

《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第二十一條，被征收人可以選擇貨幣補(bǔ)償，也可以選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換。被征收人選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，市、縣級(jí)人民政府應(yīng)當(dāng)提供用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換的房屋，并與被征收人計(jì)算、結(jié)清被征收房屋價(jià)值與用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價(jià)值的差價(jià)。因舊城區(qū)改建征收個(gè)人住宅，被征收人選擇在改建地段進(jìn)行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，作出房屋征收決定的市、縣級(jí)人民政府應(yīng)當(dāng)提供改建地段或者就近地段的房屋。

第二十步，對(duì)房屋進(jìn)行認(rèn)定。

《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第二十四條：市、市、縣級(jí)人民政府作出房屋征收決定前，應(yīng)當(dāng)組織有關(guān)部門依法對(duì)征收范圍內(nèi)未經(jīng)登記的建筑進(jìn)行調(diào)查、認(rèn)定和處理。對(duì)認(rèn)定為合法建筑和未超過批準(zhǔn)期限的臨時(shí)建筑的，應(yīng)當(dāng)給予補(bǔ)償；對(duì)認(rèn)定為違法建筑和超過批準(zhǔn)期限的臨時(shí)建筑的，不予補(bǔ)償。

最高法院（1999）行終字第20號(hào)判決書首次在司法審查中運(yùn)用了行政法比例原則作出判決。

1993年4月，哈爾濱市同利實(shí)業(yè)公司（簡稱同利公司）向哈爾濱市規(guī)劃土地管理局（1995年10月份機(jī)構(gòu)改革分立為規(guī)劃局和土地管理局）申請(qǐng)翻擴(kuò)建其所有的、位于哈爾濱市道里區(qū)中央大街108號(hào)（原138號(hào)）院內(nèi)的兩層樓房。（院內(nèi)原有兩棟樓房，其中，臨中央大街一棟為地下1層、地上3層；院內(nèi)一棟為地下1層、地上2層。）同年6月17日，同利公司與匯豐實(shí)業(yè)發(fā)展有限責(zé)任公司（簡稱匯豐公司）達(dá)成房屋買賣協(xié)議，簽定了《房屋產(chǎn)權(quán)有償轉(zhuǎn)讓協(xié)議書》，匯豐公司付清了1000萬元房款，交納了房屋買賣有關(guān)契稅費(fèi)用，領(lǐng)取了房屋產(chǎn)權(quán)證。同年12月7日，哈爾濱市規(guī)劃土地管理局頒發(fā)93（地）字246號(hào)建設(shè)用地規(guī)劃許可證，同意同利公司翻建108號(hào)樓，用地面積339.20平方米。1994年1月6日，哈爾濱市規(guī)劃土地管理局以哈規(guī)土（94撥）字第2號(hào)建設(shè)用地許可證批準(zhǔn)建設(shè)用地211.54平方米，建筑面積680平方米的3層建筑。同年5月9日，哈爾濱市規(guī)劃土地管理局核發(fā)給同利公司94（審）1004號(hào)《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》，批準(zhǔn)建筑面積588平方米。同年6月24日，同利公司與匯豐公司共同向規(guī)劃土地管理局申請(qǐng)擴(kuò)建改造中央大街108號(hào)樓。申請(qǐng)?jiān)鼋?層，面積為1200平方米。在尚未得到哈爾濱市規(guī)劃土地管理局答復(fù)的情況下，匯豐公司依據(jù)同利公司取得的《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》，于1994年7月末開始組織施工。至哈爾濱市規(guī)劃局作出處罰決定前（1996年8月12日），匯豐公司將中央大街108號(hào)院內(nèi)原有2層建筑（建筑面積303.76平方米）拆除，建成地下1層、地面9層（建筑面積3800平方米）的建筑物，將中央大街108號(hào)臨街原有3層建筑（建筑面積1678.21平方米）拆除，建成地下1層、地面臨中央大街為6層、后退2.2米為7、8層、從8層再后退4.4米為9層（建筑面積6164平方米）的建筑物，兩建筑物連為一體。1996年8月12日，哈爾濱市規(guī)劃局作出的哈規(guī)罰決字（1996）第1號(hào)行政處罰決定中，責(zé)令匯豐公司：

1、拆除臨街部分的5至9層，并罰款192000元。

2、拆除108號(hào)院內(nèi)地面8至9層，并罰款182400元。匯豐公司不服上述處罰決定，向黑龍江省高級(jí)人民法院提起行政訴訟。

黑龍江省高級(jí)人民法院經(jīng)審理后認(rèn)定，哈爾濱市規(guī)劃局處罰顯失公正，對(duì)市規(guī)劃局的具體行政行為予以變更，減少了拆除面積，變更了罰款數(shù)量。市規(guī)劃局不服一審判決，提起上訴。最高人民法院經(jīng)審理后認(rèn)為，原審判決認(rèn)定事實(shí)基本清楚，適用法律、法規(guī)正確，駁回上訴，維持原判。

最高人民法院在判決書中寫道：“??訴訟中，上訴人提出匯豐公司建筑物遮擋中央大街保護(hù)建筑新華書店（原外文書店）頂部，影響了中央大街的整體景觀，按國務(wù)院批準(zhǔn)的‘哈爾濱市總體規(guī)劃’中關(guān)于中央大街規(guī)劃的原則規(guī)定和中央大街建筑風(fēng)貌的實(shí)際情況，本案可以是否遮擋新華書店頂部為影響中央大街景觀的參照標(biāo)準(zhǔn)。規(guī)劃局所作的處罰決定應(yīng)針對(duì)影響的程度，責(zé)令匯豐公司采取相應(yīng)的改正措施，既要保證行政管理目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，又要兼顧保護(hù)相對(duì)人的權(quán)益，應(yīng)以達(dá)到行政執(zhí)法目的和目標(biāo)為限，盡可能使相對(duì)人的權(quán)益遭受最小的侵害。而上訴人所作的處罰決定中，拆除的面積明顯大于遮擋的面積，不必要地增加了被上訴人的損失，給被上訴人造成了過度的不利影響。原審判決認(rèn)定該處罰決定顯示公正是正確的。原審判決將上訴人所作的處罰決定予以變更，雖然減少了拆除的面積和變更了罰款數(shù)額，但同樣達(dá)到了不遮擋新華書店頂部和制裁匯豐公司違法建設(shè)行為的目的，使匯豐公司所建商業(yè)服務(wù)樓符合哈爾濱市總體規(guī)劃中對(duì)中央大街的規(guī)劃要求，達(dá)到了執(zhí)法的目的，原審所作變更處罰并無不當(dāng)。??”

比例原則，亦稱禁止過度原則，必學(xué)界通說認(rèn)為，比例原則包含適當(dāng)性原則、必要性原則和相當(dāng)性原則三個(gè)子原則。行政法中比例原則是指行政權(quán)力的行使除了有法律依據(jù)這一前提外，行政主體還必須選擇對(duì)人民侵害最小的方式進(jìn)行。比例原則對(duì)我國行政法治建設(shè)具有很強(qiáng)的借鑒意義。一句話，不能高射炮打蚊子。

第二十一步，簽訂補(bǔ)償協(xié)議。

《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第二十五條，房屋征收部門與被征收人依照本條例的規(guī)定，就補(bǔ)償方式、補(bǔ)償金額和支付期限、用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的地點(diǎn)和面積、搬遷費(fèi)、臨時(shí)安置費(fèi)或者周轉(zhuǎn)用房、停產(chǎn)停業(yè)損失、搬遷期限、過渡方式和過渡期限等事項(xiàng)，訂立補(bǔ)償協(xié)議。

補(bǔ)償協(xié)議訂立后，一方當(dāng)事人不履行補(bǔ)償協(xié)議約定的義務(wù)的，另一方當(dāng)事人可以依法提起訴訟。

這個(gè)補(bǔ)償協(xié)議是民事合同還是行政合同？目前有爭議。

政府為了公共利益，可以對(duì)國有土地上單位和個(gè)人的房屋進(jìn)行征收，這里的征收屬于行政法上的行政征收，屬于具體行政行為，可以申請(qǐng)行政復(fù)議，也可以提起行政訴訟。

而該《條例》第25條規(guī)定房屋征收部門與被征收人依照本條例的規(guī)定，就補(bǔ)償方式、補(bǔ)償金額和支付期限、用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的地點(diǎn)和面積、搬遷費(fèi)、臨時(shí)安置費(fèi)或者周轉(zhuǎn)用房、停產(chǎn)停業(yè)損失、搬遷期限、過渡方式和過渡期限等事項(xiàng)，訂立補(bǔ)償協(xié)議。

顯而易見，行政機(jī)關(guān)為了公共利益的需要，對(duì)行政征收這種具體行政行為采取了“協(xié)議”的形式，這種協(xié)議符合對(duì)行政合同的定義，即此協(xié)議系行政主體與行政相對(duì)人之間設(shè)立、變更、消滅行政法律關(guān)系的合意。

該《條例》25條同時(shí)規(guī)定，補(bǔ)償協(xié)議訂立后，一方當(dāng)事人不履行補(bǔ)償協(xié)議約定的義務(wù)的，另一方當(dāng)事人可以依法提起訴訟。結(jié)合上文可以這樣理解“提起訴訟”即提起民事訴訟。如果提起行政訴訟，就無從解釋為何不可復(fù)議。

第二十二步，政府作出補(bǔ)償決定。

《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第二十六條，房屋征收部門與被征收人在征收補(bǔ)償方案確定的簽約期限內(nèi)達(dá)不成補(bǔ)償協(xié)議，或者被征收房屋所有權(quán)人不明確的，由房屋征收部門報(bào)請(qǐng)作出房屋征收決定的市、縣級(jí)人民政府依照本條例的規(guī)定，按照征收補(bǔ)償方案作出補(bǔ)償決定，并在房屋征收范圍內(nèi)予以公告。補(bǔ)償決定應(yīng)當(dāng)公平，包括本條例第二十五條第一款規(guī)定的有關(guān)補(bǔ)償協(xié)議的事項(xiàng)。被征收人對(duì)補(bǔ)償決定不服的，可以依法申請(qǐng)行政復(fù)議，也可以依法提起行政訴訟。

一般來說，簽約期是3個(gè)月。我們確定的政府征收公告日期是2011年6月11日，那么這里政府按照征收補(bǔ)償方案作出補(bǔ)償決定的日期最快是2011年9月11日。里面又包括一個(gè)搬遷期限15天。

這里又有個(gè)復(fù)議和訴訟。

初步算來，最快的可以申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行時(shí)間是2011年12月26日。

第二十三步，申請(qǐng)法院強(qiáng)制執(zhí)行。

所有這些都對(duì)我們的工作提出了更快、更高、更強(qiáng)的要求。

諸位同仁，面對(duì)征收，面對(duì)中國特色社會(huì)主義法律體系已經(jīng)形成的客觀事實(shí)，我們只能“拿法律當(dāng)擋箭牌”。

謝謝諸位！

第五篇：房屋征收與補(bǔ)償協(xié)議

房屋征收補(bǔ)償協(xié)議書

協(xié)議編號(hào)：

房屋編號(hào)：征收人：賓縣人民政府房屋征收辦公室

被征收人：身份證號(hào)碼電話：、根據(jù)房屋征收補(bǔ)償法則、政策的有關(guān)規(guī)定，經(jīng)征收人與被征收人協(xié)商一致，雙方自愿就房屋補(bǔ)償事宜簽訂如下協(xié)議；

一、被征收房屋坐落于，房屋所有權(quán)人，產(chǎn)別，結(jié)構(gòu)，用途，房屋所

有權(quán)證面積㎡，實(shí)測(cè)面積㎡，房屋所有權(quán)證號(hào)。

二、被征收房屋有效產(chǎn)權(quán)評(píng)估價(jià)格為元，附屬物評(píng)估價(jià)格為元，評(píng)估總價(jià)為元。

三、被征收人可以選擇房屋征收補(bǔ)償方式，一種為產(chǎn)權(quán)調(diào)換，第二種為貨幣補(bǔ)償。

四、產(chǎn)權(quán)調(diào)換：被征收人選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，按照被征收房屋價(jià)值與用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的價(jià)值計(jì)算并結(jié)清差價(jià)。

其他：

五、貨幣補(bǔ)償；被征收房屋建筑面積㎡，按照評(píng)估作價(jià)元/㎡作價(jià)補(bǔ)償，征收人支付被征收人征收

補(bǔ)償費(fèi)（大寫）（￥元）。

五、①搬家補(bǔ)償費(fèi)，有效產(chǎn)權(quán)面積㎡×20元/㎡=元，每戶低于500元按500元計(jì)算。

②有線電視遷移費(fèi)每戶□80元，電話遷移費(fèi)□60元，互聯(lián)網(wǎng)寬帶遷移費(fèi)□40元，合計(jì)元。

③臨時(shí)安置費(fèi)，補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)為每戶8.000元。

④非住宅房屋，從業(yè)人員人×400元×個(gè)月=元。

⑤非住宅房屋搬遷補(bǔ)償費(fèi)元。

合計(jì)：被征收人搬遷補(bǔ)助費(fèi)為元。

六、其它補(bǔ)助費(fèi)

1、對(duì)在《城市居民最低生活保障證》中登記的持有《中華人民共和國殘疾證》的殘疾人給予元照顧。

2、對(duì)持有《城市居民最低生活保障證》的住戶每戶補(bǔ)助元。

3、其他費(fèi)用：

七、被征收人進(jìn)戶時(shí)向征收人交有線電視和電話配套費(fèi)1000元。

八、累計(jì)：被征收人向征收人人支付（￥元），進(jìn)戶時(shí)一次性結(jié)清。

征收人向被征收人支付補(bǔ)償款（￥元），協(xié)議簽訂同時(shí)結(jié)清。

除本條規(guī)定的費(fèi)用外，征收人不得向被征收人收取任何費(fèi)用。（法律法規(guī)另有規(guī)定的除外）

九、簽訂協(xié)議時(shí)，被征收人應(yīng)攜帶房屋所有權(quán)證、土地證及其它能夠證明被征收人是被征收房屋合法產(chǎn)權(quán)人的材料。

簽訂協(xié)議后，被征收人應(yīng)將房屋所有權(quán)證（證號(hào)），土地證（證號(hào)）及上述材料（）交給征收人，由征收人負(fù)責(zé)辦理被征收房屋產(chǎn)權(quán)注銷手續(xù)。如被征收人不提供上述材料或者提供虛假材料，造成房屋產(chǎn)權(quán)糾紛及其它糾紛的，由被征收人承擔(dān)相關(guān)責(zé)任。（如簽訂協(xié)議的人不是被征收人，被征收人應(yīng)出具符合法律規(guī)定的授權(quán)委托材料。

十、簽訂協(xié)議后被征收房屋及房屋的附屬物歸征收人所有。被征收人在搬遷時(shí)，房屋的附屬物不得擅自拆除。如被

征收人擅自拆除房屋的附屬物，被征收人應(yīng)按附屬物造價(jià)的兩倍賠償征收人的損失。

十一、被征收人如不執(zhí)行征收協(xié)議，影響整體征收工作及工程施工，拖延工期，造成經(jīng)濟(jì)損失拖延其進(jìn)戶時(shí)間由被

征收人負(fù)責(zé)（按實(shí)際發(fā)生費(fèi)用計(jì)算）。

十二、搬家期限：年月日前搬出。如被征收人不按時(shí)搬家，按被征收人房屋價(jià)值的三倍賠償征收人

損失。

十三、進(jìn)戶時(shí)間：年月日前進(jìn)戶。如因征收人原因?qū)е卤徽魇杖瞬荒馨磿r(shí)進(jìn)戶，征收人按國際的有

關(guān)法律法規(guī)賠償被征收人的經(jīng)濟(jì)損失，并承擔(dān)相關(guān)責(zé)任。

十四、建筑格局：按圖紙施工。設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)：住宅樓單元門為電子門，進(jìn)戶門為防盜門，全部采用塑鋼雙層玻璃，地

面為水泥麻面，墻面抹灰，廚房、衛(wèi)生間打底灰，門口預(yù)留。供暖設(shè)施為，上、下水管及電照全面接通。

十五、協(xié)議簽訂后，征收人改變建筑格局或者改變建筑面積或者改變產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的位置應(yīng)與被征收人進(jìn)行協(xié)商，并簽訂補(bǔ)充協(xié)議書。如正說人擅自改變建筑格局或者改變建筑面積或者改變產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的位置由征收人承擔(dān)全部責(zé)任，并賠償被征收人的損失。

十六、征收人工程交工后，通知被征收人入戶，如被征收人不能按時(shí)入戶在此期間發(fā)生的一切費(fèi)用由被征收人負(fù)責(zé)。

（通知方式按合同留下的電話號(hào)碼為準(zhǔn)，通知時(shí)間按電話呼出記錄登記為準(zhǔn)）停機(jī)或無人接聽按已通知處理。

十七、此協(xié)議雙方簽訂后立即生效。

十八、本合同一式三份，協(xié)議雙方各執(zhí)一份，另一份報(bào)房屋征收管理部門備案。

征收人（蓋章）：承辦單位（蓋章）：被征收人（簽字）：

代表人（簽字）：代表人（簽字）：

年 月 日年 月 日年 月 日