第一篇：赴西安未央區(qū)、鄭州二七區(qū)城中村改造考察報告

赴西安市未央區(qū)、鄭州市二七區(qū)考察

城中村改造的報告

為提升我區(qū)城區(qū)建設水平，加快城中村改造步伐，8月30日至9月6日，區(qū)委常委、區(qū)紀委書記**帶領**改造工程項目部、**街道、**村委會以及區(qū)國土分局、區(qū)社保局、區(qū)農水局、區(qū)醫(yī)保局等部門領導及工作人員共計13人赴西安市未央區(qū)、鄭州市二七區(qū)考察城中村改造工作。西安市未央區(qū)位于西安市的西北部，是西安市正在建設的城市中心。鄭州市二七區(qū)位于鄭州市的西南部，是鄭州市的商貿中心。兩區(qū)均位于城市未來發(fā)展的黃金地段，隨著城市發(fā)展建設的不斷加快，土地增值潛力較大。近年來，未央區(qū)和二七區(qū)，積極應對區(qū)域面積縮減、土地資源緊張的不利形勢，從城區(qū)內部尋空間，向單位面積要效益，強力抓好城中村改造工作，吸引省內外投資分別達360億元和410億元，較好地解決了城中村這一長期困擾城市管理的難題，有效地解決了城區(qū)經濟發(fā)展中的土地、資金制約問題，推動了城區(qū)經濟的快速發(fā)展，做法和經驗值得我們學習借鑒。

一、未央區(qū)、二七區(qū)城中村改造的主要做法

（一）痛下改造決心，理清工作思路。未央區(qū)位于即將對外辦公的西安新的行政中心所在地，全區(qū)總面積262平方公里，轄10個街道辦事處，194個自然村，69個城市社區(qū)，其中列入城中村改造計劃的村有67個，且多數位于城市黃金地段，可謂“寸土寸金”。鄭州市二七區(qū)轄區(qū)總面積為156平方公里，轄1鄉(xiāng)1鎮(zhèn)13個街道辦事 處，15個行政村，122個社區(qū)；2007年城中村改造工作啟動以來，共有11個行政村列入改造計劃，且在鄭州市三環(huán)以內，中心區(qū)位優(yōu)勢明顯。隨著城市發(fā)展建設的不斷加快，土地增值潛力較大。但城中村長期以來缺乏規(guī)劃、人口密度大、私搭亂建、環(huán)境較差，不僅實現不了土地的實際價值，而且在一定程度上制約了城市發(fā)展，成為城市建設、管理的難題。如鄭州市二七區(qū)改造前的小李莊、佛崗村管理難、亂、差，嚴重影響了城市形象。如何主動適應城區(qū)發(fā)展新形勢，痛下決心強力實施城中村改造，成功實現城中村改造和城區(qū)經濟發(fā)展的良性互動，成為擺在二七區(qū)區(qū)委、區(qū)政府面前的難題。為解決制約城區(qū)經濟發(fā)展的瓶頸，二七區(qū)區(qū)委、區(qū)政府將城中村改造作為實現城區(qū)發(fā)展的難點強力攻堅，適時提出了“集全區(qū)之力推動城中村改造”的工作思路，始終做到“三個堅持”，迅速打開了城中村改造局面。一是堅持政府主導、市場運作、群眾自愿。政府主導就是由政府定原則、給政策、創(chuàng)環(huán)境，吸引開發(fā)商推動城中村改造。市場運作就是巧用市場之手，按照公開、公平競爭的原則選擇開發(fā)商，引入社會資本進入城中村改造。群眾自愿就是尊重群眾意愿，動員群眾參與，保障群眾利益。二是堅持村民、開發(fā)商、政府三方共贏。在城中村改造中村民算好得失賬，開發(fā)商算好收益賬，政府當好利益裁判，找準利益的平衡點，實現村民、開發(fā)商、政府三方共贏。三是堅持突出重點、分類推進。對于嚴重影響市容、位置重要、開發(fā)商積極性高、大多數群眾愿意的城中村先行改造，對暫不具備改造條件的村莊以整治為主，做到成熟一個、改造一個，改造一個、成功一個，不急進、不冒進、不 留后遺癥。目前，城中村改造在該區(qū)全面展開，鹿砦、佛崗、小李莊等8個城中村順利完成拆遷，占城中村總數的73%。

（二）深入調查研究，科學制定政策。搞好城中村改造，涉及開發(fā)商、群眾等多方面利益，只有政策到位，程序規(guī)范，才能贏得各方對城中村改造的理解和支持，進而調動方方面面參與城中村改造的積極性和主動性。為確保城中村改造成功推進，二七區(qū)深入實際調查研究，充分尊重群眾的意見和建議，全面了解開發(fā)商的想法和擔心，認真總結試點經驗，為鄭州市科學制定城中村改造意見提供了第一手資料。2007年，鄭州市人民政府下發(fā)了《關于進一步規(guī)范城中村改造的若干規(guī)定的通知》（鄭政文〔2007〕103號），明確了城中村改造必須遵循的基本原則，嚴格規(guī)范城中村改造運轉程序，使二七區(qū)城中村改造由先期試點轉入依法全面改造階段。一是嚴格城中村改造土地供應方式。要求城中村改造土地必須通過招拍掛出讓方式取得，為城中村改造工作創(chuàng)造了公開、公平、公正的市場競爭機制，能夠實現土地資源利用價值，使政府更能充分引導城中村改造的方向。二是嚴格執(zhí)行城中村改造詳規(guī)。要求在城中村改造過程中除滿足安置房和商品房的開發(fā)外，還要充分滿足產業(yè)規(guī)劃、配套設施建設等需要，充分考慮區(qū)域內的交通流量和基礎設施承載能力，使城中村改造更加符合城區(qū)發(fā)展需要。三是嚴格確定城中村安置開發(fā)比例。經過認真調查研究，科學設定1：2的安置開發(fā)比例，維護了群眾利益，使開發(fā)商的利潤限制在一定的合理空間。對土地較多的村，政府還可儲備一些土地，用于公益事業(yè)及基礎設施建設。四是嚴格制定城中村整體發(fā)展規(guī) 劃。努力通過城中村改造實現產業(yè)規(guī)劃和產業(yè)培育，大力發(fā)展樓宇經濟、特色街經濟、商圈經濟等多種經濟形式，為區(qū)域經濟發(fā)展提供強大后勁。

（三）強化組織領導，形成改造合力。良好的工作機制是干好工作的重要保證。為強力實施城中村改造，未央區(qū)、二七區(qū)都成立了高規(guī)格的城中村改造總指揮部，由區(qū)委、區(qū)政府主要領導親自擔任總指揮長；區(qū)四大班子領導擔任各改造村項目指揮部指揮長，嚴格實行區(qū)領導分包責任制，每個改造項目明確1至3名區(qū)領導負責，明確了城中村改造總指揮部、各項目指揮部工作職責，形成了推動城中村改造的強大合力。為協(xié)調城中村改造的日常工作，還專門成立了城中村改造辦公室（為常設機構），主要負責城中村改造工作的業(yè)務指導、綜合協(xié)調和日常管理，具體負責制定和完善改造的總體規(guī)劃目標和實施細則，確定改造條件基本成熟的村，對開發(fā)協(xié)議及拆遷補償安置方案進行審核把關，組織實施改造項目的控規(guī)編制和土地的招拍掛。各改造村項目部主要負責拆遷組織、安全穩(wěn)定、資料準備及遺留問題處理。在實際工作中，區(qū)城中村改造總指揮部與各拆遷村項目部建立了工作聯(lián)動機制、項目聯(lián)絡員制度和工作例會制度，每個項目指揮部都設立一名專職聯(lián)絡員，負責上下溝通聯(lián)系，定期召開工作例會，及時掌握工作進展情況，發(fā)現解決存在問題，保證了全區(qū)城中村改造穩(wěn)步推進。同時，將城中村改造工作列入市區(qū)年度經濟社會發(fā)展計劃，實行目標管理，納入市區(qū)年度重點目標任務督查考核體系，接受督查了 4 落實管理機構的監(jiān)督檢查，并與領導責任掛鉤，對完成好的區(qū)、街道、部門和表現突出的個人，進行表彰獎勵，與個人升遷掛鉤。

（四）建立三種機制，破解拆遷難題。拆遷工作是城中村改造的難點，能否完成拆遷是城中村改造能否順利實施的關鍵。在推進城中村改造過程中，未央區(qū)、二七區(qū)結合實際建立了三種機制，努力破解改造拆遷難題。一是建立市場補償機制。通過市場化評估的辦法確定補償標準，全面真實地反映被拆遷房屋和安置房屋的市場價值，切實維護雙方當事人的合法權益。未央區(qū)的二府莊村、薛家寨村和二七區(qū)的小李莊村、佛崗村在拆遷前期，村組與開發(fā)商都進行了充分的市場評估，制訂了科學、合理的拆遷安置補償標準，達到了村民滿意、開發(fā)商樂意的目的。二是建立科學安置機制。在多方征求群眾意見的基礎上，結合改造村的實際情況，合理確定安置地點，做到各項配套設施齊全，居住舒適。在戶型確定上，根據國家相關建筑設計規(guī)范要求，按照多數群眾意愿，設計多種戶型，征求群眾意見后由開發(fā)商制定出安置房規(guī)劃方案及沙盤模型、效果圖，供群眾自由選擇。三是建立人性化拆遷機制。堅持以人為本的拆遷理念，通過深入細致的思想工作，廣泛動員群眾積極參與，實現“無情拆遷，有情操作”。深入宣傳發(fā)動，使改造政策、補償標準、安置辦法等內容家喻戶曉，贏得群眾信任和支持。干部帶頭拆遷，充分發(fā)揮村（組）干部和黨員的帶頭作用，使其帶頭簽訂拆遷協(xié)議、帶頭搬遷、帶頭拆除房屋，進而以村組干部的親屬、黨員和已做通思想工作的村民群眾為突破口，積極督促已簽訂協(xié)議的村民盡快搬遷。嚴格拆遷程序，所有拆遷項目都按 照有關法律規(guī)定的權限和程序進行，從房屋評估、補償，到拆遷、安置，從政策到具體標準，一律公開透明，全程接受群眾監(jiān)督，保證拆遷群眾的知情權和參與權，做到陽光作業(yè)、依法拆遷。

二七區(qū)的小李莊，是一個擁有1566戶村民的大村。改造之初，簽約消息一經媒體曝光，情緒激烈的小李莊村民就聚眾圍堵了區(qū)政府和交通要道。面對村民對城中村改造的誤解，該區(qū)委、區(qū)政府派出經驗豐富的區(qū)領導為指揮長，同時抽調區(qū)市政局、行政執(zhí)法局、建設局、拆遷辦和辦事處的精兵強將近300人，組建4個工作組進駐小李莊，通過開展宣傳發(fā)動和思想教育工作，統(tǒng)一了村民的思想，安定了村民的情緒，爭取到村民的最大理解和信任。小李莊在不足兩個月的時間內順利搬遷完畢，創(chuàng)造了“小李莊速度”。兩個月后，占地1716畝，村民937戶、人口2450多人的佛崗村，拆遷工作從召開動員大會、房屋面積丈量、登記、兌付到居民搬遷等環(huán)節(jié)，總共用了20天時間，創(chuàng)造了鄭州市拆遷改造史上的神奇速度，被譽為“佛崗村速度”。

（五）培育產業(yè)支撐，繁榮城區(qū)經濟。二七區(qū)實施城中村改造不是就改造論改造，而是把城中村改造與培育產業(yè)支撐有機結合，實現了改變城區(qū)面積和繁榮城區(qū)經濟雙贏的目標。二七區(qū)明確提出將城中村改造與產業(yè)發(fā)展規(guī)劃相結合，以城中村、老城區(qū)、老市場、老企業(yè)“四個改造”為依托，強化規(guī)劃引導，積極培育新興產業(yè)，促進區(qū)域經濟跨越式發(fā)展。一是提前謀劃產業(yè)定位。在每個城中村改造項目前期，組織開發(fā)商和有關專家，根據城中村的位置研究、選擇適宜發(fā)展的優(yōu)勢產業(yè)，引導開發(fā)商根據產業(yè)定位進行商業(yè)地產的建筑設計，盡可能多地擴大商業(yè)地產面積，以商品房開發(fā)促產業(yè)發(fā)展。該區(qū)召開小李莊村和佛崗村產業(yè)規(guī)劃研討會時，廣泛聽取有關專家和部門的意見，確立了打造全新的大型現代化商業(yè)中心的發(fā)展定位。二是著力培育產業(yè)支撐。把城中村改造與發(fā)展現代服務業(yè)相結合，積極引進符合改造項目產業(yè)定位的企業(yè)入駐。佛崗村改造與鄭州亞新房地產開發(fā)有限公司和河南中聯(lián)創(chuàng)房地產開發(fā)有限公司聯(lián)合體簽約、小李莊村改造與香港升龍國際投資有限公司簽約，兩村通過城中村改造共吸引省內外投資102.56億元。三是積極推動發(fā)展轉型。面對城中村改造帶來的投資熱潮，二七區(qū)提出大力發(fā)展樓宇經濟、商圈經濟和街區(qū)經濟，努力推動土地招商向樓宇招商轉變，推動商業(yè)經濟向商務經濟轉變，推動經濟增長以投資拉動為主向以消費拉動為主轉變，形成了城區(qū)經濟發(fā)展的新動力，創(chuàng)造了區(qū)域經濟發(fā)展的新優(yōu)勢。二七區(qū)通過成功實施城中村改造，在轄區(qū)發(fā)展空間三年減少一半的情況下，不僅保持了每年GDP增長13％、財政收入增長18%的經濟增速，而且為今后幾年全區(qū)投資擴張和經濟增長積蓄了后勁，有力地支撐了持續(xù)性跨越發(fā)展。

二、加快我區(qū)城中村改造的對策建議

與西安市未央區(qū)和鄭州市二七區(qū)相比，我區(qū)城中村（棚戶區(qū)）改造工作還存在一些差距和不足：一是機制不夠健全。缺乏強有力的組織推進機構，配套的動員拆遷、補償安置、產業(yè)招商、政策扶持等機制還沒有形成。市、區(qū)兩級政府未出臺較完善的城中村（棚戶區(qū)）改造相關制度，各城中村改造項目沒有統(tǒng)一的政策標準，各自摸著石 頭過河。二是改造的前期宣傳工作不到位。百姓對城中村改造的目的、意義及改造后自身利益保障不了解，參與城中村改造的積極性不高，導致我區(qū)的城改工作出現“領導急，群眾不急，多數干部一邊看”的被動局面。三是產業(yè)帶動效果不明顯。城區(qū)改造缺乏有實力的大企業(yè)集團入駐，沒有骨干的大建設項目推動，對區(qū)域經濟的輻射帶動作用有限。

加快城中村（棚戶區(qū)）改造，是今后一個時期我區(qū)城區(qū)建設的重點。我們要緊緊抓住省、市強力推進城中村（棚戶區(qū)）改造的難得機遇，認真學習借鑒未央區(qū)、二七區(qū)城中村改造的先進理念，堅持科學規(guī)劃、合理布局、完善設施、培育產業(yè)的原則，強力實施城中村改造，努力為我區(qū)經濟發(fā)展提速增效做出新貢獻。

（一）解放思想，更新干群觀念。思想解放的程度，決定著工作的力度。首先要解放干部職工的思想，組織城建、發(fā)改、國土、規(guī)劃等與城中村（棚戶區(qū)）改造密切相關的單位干部職工開展“解放思想，更新觀念，推進城中村改造”大討論，認真學習借鑒外地城中村改造的新經驗，探索研究城中村改造的新方法、新政策，在規(guī)劃、建設、用地、拆遷等方面敢于創(chuàng)新、敢于超越，為城中村（棚戶區(qū)）改造創(chuàng)造良好的政務環(huán)境。可以借鑒西安、鄭州兩市的成功經驗，出臺《行政審批思想的工作意見》，建議市政府明確市發(fā)改、規(guī)劃、國土、建設、環(huán)保、公安、消防等部門在依法辦理城中村改造項目所涉及的行政許可事項的同時，應為城中村（棚戶區(qū)）改造項目開設“直通車”或“綠色通道”服務，在具體操作上，上述相關部門應在區(qū)級設有派 出機構，原則上由其派出機構負責辦理城中村（棚戶區(qū)）改造項目所涉及的行政許可事項。其次要解放城中村（棚戶區(qū)）居民的思想，及時召開區(qū)、街道、村三級參加的城中村（棚戶區(qū)）改造動員大會，堅決克服小農意識，牢固樹立建設現代城市、打造新型社區(qū)的理念，鼓勵城中村居民通過各種途徑參與城中村（棚戶區(qū)）改造，為城中村（棚戶區(qū)）改造營造良好的輿論氛圍，提高城區(qū)居民對開展城中村改造重要性、必要性和緊迫性的認識，激發(fā)調動群眾參與城中村（棚戶區(qū)）改造的內在動力和積極性。

（二）統(tǒng)籌規(guī)劃，提高建設水平?？茖W規(guī)劃對優(yōu)化布局和資源配置至關重要。抓緊完善三江口的控規(guī)編制，科學界定城中村（棚戶區(qū)）改造的發(fā)展方向、建筑風格、功能分區(qū)，從源頭上提高中心城區(qū)建設的科學性、合理性和前瞻性。堅決實行土地集中供給，實現政府對土地收益的高度控制，利用土地收益置換更多的基礎建設資金。強化規(guī)劃監(jiān)管，對規(guī)劃執(zhí)行、變更進行科學的監(jiān)審和論證，對正在制定的控制性規(guī)劃和修建性規(guī)劃進行論證和評審，堅決維護規(guī)劃的權威性和嚴肅性。

（三）健全機制，加快改造步伐。城中村改（棚戶區(qū)）造涉及單位多、工作難度大、協(xié)調任務重，必須成立高規(guī)格的指揮機構，強力推進城中村改造。借鑒未央區(qū)、二七區(qū)城中村改造的成功經驗，實行區(qū)領導分包項目負責制，建立項目聯(lián)絡員制度，在指揮機構的強有力領導下，科學制定我區(qū)城中村（棚戶區(qū)）改造實施方案，結合實際制定拆遷動員、補償安置、項目招商、施工協(xié)調等方面政策，為實施 城中村（棚戶區(qū)）改造提供有力的制度保障。堅持突出重點、分步實施、輻射帶動的原則，以***棚戶區(qū)改造一期項目建設為契機，以露天劇場、城市廣場、科技館、濕地公園及安置房等項目建設為示范，以大容量的商務功能區(qū)開發(fā)改造為重點，全面掀起城中村改造高潮。

（四）注重引導，培育優(yōu)勢產業(yè)。樹立經營城市的理念，將城市發(fā)展作為一個有機整體，盤活、用好土地及其它各類資源、資本。在搞好城中村（棚戶區(qū)）改造的同時加大招商引資力度，吸引、鼓勵、支持有實力的投資商加盟，積極培育發(fā)展樓宇經濟、商業(yè)街區(qū)經濟。加快大容量的商務功能區(qū)等項目建設，扶持發(fā)展購物、餐飲、休閑、娛樂、社會服務等第三產業(yè)。將城中村（棚戶區(qū)）改造與產業(yè)發(fā)展有機結合，挖掘現有城區(qū)空間和潛力，積極發(fā)展優(yōu)勢產業(yè)，努力培育新的增長點。

第二篇：鄭州城中村改造勢在必行

鄭州大學西亞斯國際學院

《城市規(guī)劃》課程論文

題

目

鄭州城中村改造勢在必行

指導教師 xx

學生姓名

韓xx

學號 2010xxxxxxxxx 專

業(yè)

房地產開發(fā)與管理 班級 房產1班 院（系）商學院工商管理系

完成時間

2013年6月15日

目錄

中文摘要 城中村與城中村改造 ???????????????????????1

1.1 城中村 ?????????????????????????????1

1.1.1中村的出現 ???????????????????????1

1.1.2 城中村存在的問題

??????????????????1 1.2 城中村改造 ?????????????????????????1

1.2.1 對城中村改造的認識 ?????????????????1

1.2.2 城中村改造管理 ????????????????????2 2 鄭州城中村改造勢在必行 ??????????????????2

2.1 鄭州城中村改造的成績 ??????????????????2 2.2 鄭州城中村改造的必然性 ?????????????????2

2.3 鄭州城中村改造的困難???????????????????3

2.4 鄭州城中村改造的反思???????????????????4

結束語????????????????????????????????? 5 致謝???????????????????????????????????6 參考文獻????????????????????????????????7

鄭州城中村改造勢在必行

摘 要

城中村是城市的一塊“夾縫地”，這種獨特的地位和現象，必然會帶來一系列的社會問題。大量的城中村存在于都市之中，給城市建設和管理帶來很大的負面影響，而改造城中村的難度極大，如何改造城中村，是全國幾乎所有城市都正在面臨的重大課題。城市化的浪潮愈演愈烈，鄭州也不例外。西史趙村的改造，打響了城中村改造的第一槍，之后的幾年鄭州的都市村莊改造也在轟轟烈烈的進行。盡管城中村的改造面臨著重重困難，但是這是一個必將走完的步驟，都市村莊的消失是城市化進程的必然。政府要采取有效措施，解決補償款與大量外來人口的問題，促進鄭州未來更快更好地發(fā)展。

關鍵詞

城中村/城市化/陳砦/西史趙村

1.城中村與城中村改造

1.1城中村

1.1.1城中村的出現

城中村是中國大陸地區(qū)城市化進程中出現的一種特有的現象。在城市高速發(fā)展的進程中，由于農村土地全部被征用，農村集體成員由農民身份轉變?yōu)榫用裆矸莺螅跃幼≡谟稍甯脑於葑兂傻木用駞^(qū)，或是指在農村村落城市化進程中，由于農村土地大部分被征用，滯后于時代發(fā)展步伐、游離于現代城市管理之外的農民仍在原村居住而形成的村落，亦稱為“都市里的村莊”。

1.1.2城中村存在的問題

“城中村”是城市的一塊“夾縫地”，這種獨特的地位和現象，必然會帶來一系列的社會問題：（1）人口雜亂，“城中村” 由村民、市民和流動人口混合構成。流動人口成為主要犯罪群體。治安形勢嚴峻。（2）城市規(guī)劃滯后，違法違章建筑相當集中，“一線天”、“握手樓”、“貼面樓” 風景獨特。由于房屋密度高、采光通風條件差，村民居住環(huán)境差。（3）基礎設施不完善，衛(wèi)生條件太差。各種管線雜亂無章，排水排污不暢，垃圾成災。街巷狹窄、擁擠，存在嚴重消防隱患，（4）土地使用存在諸多問題，宅基地、工業(yè)用地、商業(yè)用地相互交織，非法出租、轉讓、倒賣，管理混亂，等。“城中村”不僅影響城市的美觀，也阻礙城市化進程，制約著城市的發(fā)展，已成為困擾許多城市發(fā)展的“痼疾”。

1.2 城中村改造

1.2.1對城中村改造的認識

城中村的內部通常沒有統(tǒng)一的規(guī)劃和管理，以低矮擁擠的違章建筑為主、環(huán)境臟亂、人流混雜、治安混亂、基礎設施不配套、游離于城市管理體制之外，成為了都市的“癌癥”。從地域角度上講，它屬于城市的范疇。從社會性質的角度上說，仍保留了傳統(tǒng)農村的因素。具有城市與農村雙重特征的城中村究其產生原因，同中國的城鄉(xiāng)二元體制、以及土地所有制度等多種因素有關。同時，城中村也被許多學者認為是具有中國特色的貧民窟的表現形式。

1.2.2城中村改造管理

城市化進程的加快，使一些處于城鄉(xiāng)結合部的村莊，融入城區(qū)，成為“城中有村，村里有城，村外現代化，村里臟亂差”的地區(qū)，嚴重地阻礙了城市精神文明建設的普及與發(fā)展；不利于城市整體規(guī)劃和建設。在其從鄉(xiāng)村向城市轉變過程中，因土地、戶籍、人口等多方面均屬城鄉(xiāng)二元管理體制，沒有完全納入城市統(tǒng)一規(guī)劃、建設和管理，其發(fā)展有很大的自發(fā)性和盲目性，在生產方式、生活方式、景觀建設等各方面仍保留濃厚的農民特征，因而影響了城市基礎設施布局，乃至城市整體規(guī)劃的實施。

2.鄭州城中村改造勢在必行

2.1鄭州城中村改造的成績

2003年西史趙村的改造，打響了城中村改造的第一槍，現在，西史趙村的土地上的這片樓盤，名字叫做普羅旺世。西史趙村的改造拉開了鄭州城中村改造的序幕，在隨后的數年間，鄭州城中村改造進行的轟轟烈烈，其中具有影響意義的是西關虎屯和眼莊的改造。改造后的西關虎屯成為了現在的鄭州國貿大廈，融進并促進了鄭州市花園路商圈的發(fā)展；燕莊則成為了現在的曼哈頓廣場，高層住宅，底層商業(yè)的模式，為后來的房地產開發(fā)提供了參考。除此之外，升龍城、中原新城、鄭州中原萬達廣場、鄭州二七萬達廣場、錦繡山河等現在鄭州炙手可熱的樓盤，都是在城中村的基礎上開發(fā)而來，甚至可以說，現在鄭州的房地產項目，大部分都是在城中村改造的基礎上而來。

借助鄭州市城中村改造進行房地產開發(fā)的房地產集團多不勝數，其中，正商集團是最具有代表性的公司。目前正商集團開發(fā)的鉆系列，大多都是城中村改造項目。這些項目在鄭州南區(qū)抱團而立，吸引了許多購房者的目光，同時間接地促進了南區(qū)周邊配套的發(fā)展，對鄭州的區(qū)域發(fā)展功不可沒。

2.2鄭州城中村改造的必然性

城市化的浪潮愈演愈烈，鄭州也不例外。涌入鄭州的人越來越多，在鄭州安家落戶的人也越來越多，原有的老城區(qū)已經無法滿足人們的需求，向周邊村子擴張在所難免?，F在的鄭州周邊，已經找不到舊時那種單純的村莊，村民多已在自己原有住房的基礎上改建樓房，用來容納從四面八方到鄭州尋求工作的人。市場的需求促使了村子的轉變：與城區(qū)相比，它們柔軟而充滿溫情；與傳統(tǒng)的村子相

比，它們連接著繁華與便利。

城中村的改造，一方面是城市化的必然階段，另一方面，也是村民自身對利益的追求。東趙是文化路北邊的一個村子，幾年前，這里還是一個傳統(tǒng)意義的村子，村民的房子僅用來自住，這幾年，隨著涌入鄭州的人越來越多，靠南的陳砦等城中村已經無法滿足所需，于是，城市框架向北不斷延伸，東趙也納入了外來人員的考慮范圍，村民抓住這個機遇，紛紛翻建自己房屋，用來出租，做生意。村民們打得算盤并不止這些“鄭州的這些村子遲早是要改造的，陳砦、張家村，都是要被拆了重建的，東趙也不例外，現在房子能建多高就建多高，不拆了可以收房租，現在房租漲得厲害，別看東趙這么靠北，房子也很緊張呢，萬一拆了，國家給的賠償可不是小數目”話糙理不糙，從村民的話中，也能了解到現在鄭州城中村改造的困難。

2.3鄭州城中村改造的困難

城中村的改造遠不止拆與建這么簡單，其中牽扯到的利益糾紛三言兩語說不清楚。陳砦是鄭州市亟待改造的城中村之一，但是卻遲遲難以落實，為什么，成本太高。以鄭州當前的地價，陳砦就是一塊讓人垂涎但又難以消化的美食，除了地價，還有村民的補償費，此外，拆了陳砦，現在住在里面的數萬人又該安置在哪里？

盡管城中村的改造面臨著重重困難，但是這是一個必將走完的步驟，不僅要走完，還要走的精彩。在過去的9年里，鄭州積累了許多改造城中村的經驗，形成了獨具特色的“鄭州模式”，而現在，城中村改造的熱潮再次涌來，作為歷史的必然，鄭州的未來沒有城中村。

2.4鄭州城中村改造的反思

繁華而混亂、簡單而卑微，城中村接納了大部分外來人，村里的便利生活，為外來者提供了在這個繁華城市中生存下來的可能。

隨著城市的變遷，城中村也漸漸被改造，變得繁華瑰麗。對于本地人來說城中村是家鄉(xiāng)；對于外來者，城中村是這個城市曾經最柔軟的接納和腹地。城中村，都是他們生活和成長過程中，一截永難忘記的回憶。它是階段性的存在，是過渡期的選擇，也是城市發(fā)展過程中必經之旅。

城中村的存在是本地居民的心靈寄托，也是許許多多外來者進入都市舞臺前 的經驗與實踐的積淀。城中村正走向城中城，外來者的生活境況又要面臨嚴峻的問題，他們到哪里安身，再度高漲的生活成本，他們何以承擔。但這番規(guī)模性的村城蛻變，帶給他們的不僅僅是一段艱辛歷程，這讓他們也有了更加努力的方向，他們中的很多人還是愿意選擇奔向城中城。

城中村的改造，有關部門應采取有效的措施，去解決不管是錢的問題還是人的問題。保障房與廉租房是切實可行的方案，雖有房妹的出現，但不能因噎廢食，政府應加大監(jiān)管力度，保證其實施，這可以很好地解決住房問題，同時推動城中村改造的進行，推動城市化的進行。

鄭州城中村的改造勢在必行，它是城市化進程的必然。

結束語

城中村是一種獨特的地位和現象，必然會帶來一系列的社會問題。大量的城中村存在于都市之中，給城市建設和管理帶來很大的負面影響，而改造城中村的難度極大，如何改造城中村，是全國幾乎所有城市都正在面臨的重大課題。城市化的浪潮愈演愈烈，鄭州的城中村改造也在積極的進行，西史趙村的改造，打響了城中村改造的第一槍，之后的幾年鄭州的都市村莊改造也在轟轟烈烈的進行。盡管城中村的改造面臨著重重困難，但是這是一個必將走完的步驟，都市村莊的消失是城市化進程的必然。政府要采取有效措施，解決補償款與大量外來人口的問題，促進鄭州未來更快更好地發(fā)展。

致 謝

在此論文完成之際，謹此向我的任課老師徐雅老師致以衷心的感謝和崇高的敬意，本論文的工作是在老徐師的悉心指導下完成的。徐老師以她敏銳的洞察力、淵博的知識、嚴謹的治學態(tài)度、精益求精的工作作風給我留下了刻骨銘心的印象，這些使我受益匪淺，并成為我學習的動力。

參考文獻

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陳湛.城市化進程中城中村問題的研究.云南大學出版社，2009，5 [4]

周素紅.快速城市化下的城中村改造與村社轉型.中山大學出版社，2011，10 [5]

劉琴琴.村莊終結.中國農業(yè)出版社，2010，5 [6]

建設部課題組.城中村規(guī)劃問題研究.中國建筑工業(yè)出版社，2007，12 [7]

陳雙.中西部大城市城中村空間形態(tài)的和諧嬗變.東南大學出版社，2011，5

第三篇：西安城中村項目考察報告

西安城中村項目考察報告

一、西安城中村改造的正規(guī)流程：

1.計劃申報階段：（趙村已經完成）

提出改造申請(街道辦事處或農工局)——區(qū)城改辦審批同意——市城改辦審批——市城改辦主任審定，納入城改計劃（即趙村的40號文件）。

趙村納入城改計劃的文件，是最初級、最簡單的環(huán)節(jié)。對趙村項目前期工作沒有本質的作用。不能作為村委會招商引資的依據。2.改造方案的編制及審定階段：

1)趙村納入城改計劃文件（市城改辦主任）——委托控規(guī)設計（市城改辦規(guī)劃管理處）——初步審核（規(guī)劃管理處）——控規(guī)審定（市城改辦主任辦公會）——改造工作方案（區(qū)城改辦）——改造方案初審（市城改辦的規(guī)劃、土地處、建設房管處）——繳納拆遷安臵專項資金，方可審定改造方案（市城改辦主任辦公會）。2)改造方案審定的前提：

a)改造主體將拆遷安臵資金存入市城改辦賬戶（該筆資金由改造主體申請市城改辦同意后可用于拆遷安臵）。原則上，該筆資金不少于拆遷安臵資金的50％。

b)趙村改造綜合用地以外的1600畝土地，由市城改辦土地管理處與村委會簽訂土地儲備協(xié)議，政府儲備土地市場化操作。

3.土地手續(xù)：

a)獲得改造方案的正式批復文件后，由市城改辦土地管理處將所以的集體土地轉變?yōu)閲袆潛芡恋亍?/p>

b)根據區(qū)城改辦與村民簽訂的安臵協(xié)議確定安臵房的面積，市城改辦審定的控制性規(guī)劃和審定的改造方案，市城改辦將改造綜合用地（65平米/人×適當上浮110％×4843人＝520畝）的安臵房用地約170畝，以劃撥土地的性質劃撥給改造主體。

c)安臵房用地主體原則上由改造公司承建或委托發(fā)包，至于是否承包開發(fā)安臵房，由改造公司自行協(xié)商。但安臵房建設的專項資金需進入市城改辦監(jiān)管的賬戶。

d)城中村改造首先建設安臵房，安臵房的建設只能正對村民還建，原則上不能對外銷售。若安臵房因對外銷售導致村民意見較大，社會影響較大，市城改辦將強勢介入，勢必導致較大的開發(fā)風險。e)將村民安臵完畢后，由市城改辦通過定向掛牌出讓的方式，讓與改造公司關聯(lián)的開發(fā)公司或投資公司成功掛牌（95％的成功掛牌率）。揭牌的開發(fā)公司補交土地出讓金后獲得出讓土地，進入正規(guī)的房地產開發(fā)流程。

二、拆遷安臵資金的計算標準（舉例）：

1.貨幣或現房安臵的原則：趙村45萬平米的拆遷面積，其中1－2層的建筑面積可等面積還建，互找差價（并不是全部都是現房安臵，有部分貨幣安臵）；3層及以上的房屋，按殘值賠償（其中貨幣安臵和現房安臵的各占50％左右）。

2.趙村安臵面積的概況：根據現場實際勘察，估計趙村村民的房屋：1－2層房屋面積約30萬平米；3層及以上的房屋約15萬平米。

3.按照二環(huán)內成熟的碑林區(qū)城改經驗，趙村30萬平米應安臵部分，現房安臵 2 約20萬平方米；貨幣安臵約10萬平米。

4.拆遷補償面積：趙村3層及以上的房屋約15萬平米，采取拆遷補償手段。5.趙村的拆遷補償資金＝貨幣安臵資金（10萬平米×2000元/平米＋3層以上約15萬平米的房屋拆遷×1000元/平米＋搬遷獎勵2萬元/戶×1360戶＋社會保障資金28000元/人×開發(fā)商承擔部分40％×4843人）＝43000萬元。

6.分期拆遷的拆遷保證金：根據市城改辦的要求，趙村最多分兩期拆遷安臵，我司通過工作，實際上可分3次拆遷，則每次拆遷的資金約1.5億元，拆遷保證金按30％估算，約4500萬元的拆遷保證金可以獲得市城改辦對改造方案的批復文件。（況總協(xié)商的3000萬保證金，具有較強的可行性，但存在后續(xù)拆遷安臵資金不足的問題，需滾動開發(fā)回籠資金）

7.安臵資金：2000元/平米×安臵房屋面積約20萬平米＝4億元（安臵保證金可與市城改辦協(xié)商）。安臵資金主要用于房屋建設，若市城改辦關系較好，該筆保證金可以協(xié)商。

8.根據碑林區(qū)成功的操作模式，拆遷安臵專項資金支付和使用方式如下：

f)若委托區(qū)城改辦拆遷安臵，則在簽訂委托協(xié)議時，支付拆遷安臵保證金5％；（一般區(qū)城改辦會配合改造主體，通過方案審批）g)區(qū)城改辦負責獲得拆遷許可證，支付拆遷資金的50%； h)拆遷完畢交地時，支付拆遷資金的95％。

三、安臵房銷售風險：

控規(guī)階段，已經確定了安臵房的用地范圍和指標，若投資商將安臵房對外銷售，導致村民安臵無法正常進行，一方面市城改辦將強制開發(fā)商首先安臵村 3 民，導致安臵房銷售無法進行；另一方面，市城改辦強制要求開發(fā)商繳清拆遷安臵專項資金到監(jiān)管賬戶。

若開發(fā)商資金實力有限，將無法啟動城中村項目。因此，村民和市、區(qū)級城改辦的多方面關系關系到項目能否正常運作。

四、城中村房地產開發(fā)的優(yōu)惠政策：

1.城中村改造的優(yōu)惠政策：安臵房免除所有規(guī)費；

2.商品房部分的優(yōu)惠政策，在改造方案審批階段根據盈虧狀況確定具體優(yōu)惠政策；

a)若可開發(fā)的土地市場價已經抵平前期拆遷安臵費，則配套、人防等規(guī)費不予減免；

b)若可開發(fā)的土地市場價低于前期投入，則政府從配套、出讓金和其他規(guī)費、稅費等方面給予減免。

c)原則上，市城改辦將保證投資商或開發(fā)商整個項目投入的15－20％的合理利潤。（前提是拆遷安臵資金到位）

五、浐灞城改辦狀況：

1.目前，浐灞管委會剛剛成立，城中村改造辦公室與國土分局合并辦公； 2.浐灞城中村辦公室主任由區(qū)國土局負責人兼任。

3.根據市城改辦介紹，目前浐灞城改辦只有2個編制人員，該片區(qū)的城中村改造處于初級階段。

六、城中村安臵房銷售的市場前景

1.市場角度：以安臵房名義開發(fā)，面向西安市民銷售的開發(fā)模式能否成功，取決于趙村安臵房的價格優(yōu)勢。

2.趙村具有較強的市場發(fā)展前景：

a)根據浐灞生態(tài)區(qū)目前的規(guī)劃、浐灞片區(qū)招商引資的項目（2011年世界博園區(qū)、歐亞貿易區(qū)和生態(tài)居住區(qū)）、趙村與西安市的交通關系、趙村與西安市新政府的區(qū)位關系，趙村具有良好的發(fā)展前景。

b)根據西安名流房地產開發(fā)有限公司營銷經理對浐灞片區(qū)的認識，浐灞片區(qū)未來1－2年內，整體房屋售價達到4000元/平米是現實的。

3.西安本地開發(fā)商看城中村項目：

a)西安城中村改造項目非常多，目前的拆遷重點是二環(huán)線內。

b)二環(huán)線外的城中村城中村改造的前期投資非常大，且前期拆遷周期較長，對政府關系要求較高。

c)考慮到房地產開發(fā)的短平快，本地資金實力一般的開發(fā)商不會投資到城中村改造上去。

d)就土地價格而言，城中村改造的土地地價相對其他渠道的土地并沒有太大的優(yōu)勢。外地開發(fā)商進入西安房地產市場，通過招拍掛拿地較難，因此轉向到“拆遷量較小的城中村或商業(yè)價值較高的城中村改造”項目，所以大連萬達廣場（城中村改造項目）、中新浐灞半島（地價便宜到七八十萬/畝）。

4.由于西安環(huán)線發(fā)展，除了傳統(tǒng)的碑林區(qū)和高新區(qū)外，南郊土地開發(fā)也成為熱土。2008年由于西安市政府北移和地鐵二號線的動工建設，帶動北二環(huán)沿線的房地產走勢較好。

5.區(qū)域前景：目前，浐灞生態(tài)區(qū)的土地資源較多，城中村改造并沒有作為重點進行開發(fā)。

6.地震對西安房地產市場的影響：地震后西安房地產市場銷售放緩，但沒有出現大幅降價的情況。客戶選購房源傾向于低層的別墅、洋房，其次是多層和小高層，高層樓房因地震影響，銷售放緩。由于西安歷史上發(fā)生地震的頻率很小，因此1－2年后，西安的高層房地產市場不會出現較大波動。

七、趙村改造項目的考察總結：

1.項目前景良好：

a)西安南部片區(qū)房地產開發(fā)已經非常成熟，地價、房價均達到很高的水平。西安作為漢中城市，南北方向是城市發(fā)展的重點，作為北部片區(qū)，將是政府重點發(fā)展的區(qū)域。

b)浐灞生態(tài)區(qū)，作為西安未來高檔住宅、商務區(qū)，房地產發(fā)展前景良好。2.趙村操作難度大：

a)拆遷量西安最大，45萬平米（估計）的拆遷規(guī)模，約9億元的拆遷安臵投資，是趙村項目城中村改造的宏觀背景。

b)政府高層資源難以把控：市城改辦主任的人脈資源是趙村項目成敗的關鍵。我司對市城改辦的人脈資源有待加強。否則，拆遷安臵專項資金難以達到市城改辦的要求，趙村的改造方案難以獲得政府批準，后續(xù)安臵房手續(xù)及對外銷售難以實現。開發(fā)用地面積的最大化和優(yōu)惠政策的最大化也難以實現。

c)村民與村委關系至關重要：安臵房首先滿足村民的前提下，若村民拆遷補償困難較大，拆遷工作難以進行，安臵房的銷售將受政府干預，即使政府資源可控，風險仍然極大。

3.政府資源可控的前提下，實現安臵與房地產開發(fā)滾動實施的模式。安臵房的 6 低價策略，必然導致較低的利潤空間。同時通過碑林區(qū)成熟的改造模式，增強了很多西安市民對小產權房的風險防范意識。建議采取安臵房與商品房開發(fā)并舉的策略。（前提是政府資源）

4.考慮到浐灞管委會城改辦的力量薄弱，該資源可控性更強。5.況總的尷尬：

a)改造公司1000萬的注冊資本金，前期1200萬中450萬與村委會領導的借款（很可能被村長等挪用，并沒有投入到高壓線搬遷）。

b)850萬元的前期業(yè)務費（但沒有把握市城改辦的高層資源，錢白花了）。c)后續(xù)拆遷安臵專項資金不足（按照市城改辦的要求約1。5個億，即使保證金也需要4500萬，假定況總已經協(xié)調到3000萬的拆遷保證金，取得改造方案的審批，后續(xù)拆遷工作也很難啟動。）

d)在前期投入高達5200萬元的情況下，況總才能取得政府批文。在市城改辦高層關系沒有搞定的情況下，若況總后續(xù)拆遷資金不到位，則拆遷保證金可能被政府沒收，而趙村項目的啟動更是沒有蹤影。e)安臵房屋的大量資金投入更是沒有著落。

f)在趙村項目資金和人脈資源均不可控的情況下，況總最好的途徑就是尋找合作單位，引進資金和專業(yè)團隊，同時將整個項目的風險逐步轉移。以免整個興達集團陷入拆遷危機。

6.我司介入趙村項目的前提：

a)按照我司前期既定的模式合作； b)搞定市城改辦高層政府資源。

第四篇：西安城中村項目考察報告

西安城中村項目考察報告

一、西安城中村改造的正規(guī)流程：

1.計劃申報階段：（趙村已經完成）

提出改造申請(街道辦事處或農工局)——區(qū)城改辦審批同意——市城改辦審批——市城改辦主任審定，納入城改計劃（即趙村的40號文件）。

趙村納入城改計劃的文件，是最初級、最簡單的環(huán)節(jié)。對趙村項目前期工作沒有本質的作用。不能作為村委會招商引資的依據。

2.改造方案的編制及審定階段：

1)趙村納入城改計劃文件（市城改辦主任）——委托控規(guī)設計（市城改辦規(guī)劃管理處）——初步審核（規(guī)劃管理處）——控規(guī)審定（市城改辦主任辦公會）——改造工作方案（區(qū)城改辦）——改造方案初審（市城改辦的規(guī)劃、土地處、建設房管處）——繳納拆遷安臵專項資金，方可審定改造方案（市城改辦主任辦公會）。

2)改造方案審定的前提：

a)改造主體將拆遷安臵資金存入市城改辦賬戶（該筆資金由改造主體申請市城改辦同意后可用于拆遷安臵）。原則上，該筆資金不少于拆遷安臵資金的50％。

b)趙村改造綜合用地以外的1600畝土地，由市城改辦土地管理處與村委會簽訂土地儲備協(xié)議，政府儲備土地市場化操作。

3.土地手續(xù)：

a)獲得改造方案的正式批復文件后，由市城改辦土地管理處將所以的集體土地轉變?yōu)閲袆潛芡恋亍?/p>

b)根據區(qū)城改辦與村民簽訂的安臵協(xié)議確定安臵房的面積，市城改辦

審定的控制性規(guī)劃和審定的改造方案，市城改辦將改造綜合用地（65

平米/人×適當上浮110％×4843人＝520畝）的安臵房用地約170

畝，以劃撥土地的性質劃撥給改造主體。

c)安臵房用地主體原則上由改造公司承建或委托發(fā)包，至于是否承包

開發(fā)安臵房，由改造公司自行協(xié)商。但安臵房建設的專項資金需進

入市城改辦監(jiān)管的賬戶。

d)城中村改造首先建設安臵房，安臵房的建設只能正對村民還建，原

則上不能對外銷售。若安臵房因對外銷售導致村民意見較大，社會

影響較大，市城改辦將強勢介入，勢必導致較大的開發(fā)風險。

e)將村民安臵完畢后，由市城改辦通過定向掛牌出讓的方式，讓與改

造公司關聯(lián)的開發(fā)公司或投資公司成功掛牌（95％的成功掛牌率）。

揭牌的開發(fā)公司補交土地出讓金后獲得出讓土地，進入正規(guī)的房地

產開發(fā)流程。

二、拆遷安臵資金的計算標準（舉例）：

1.貨幣或現房安臵的原則：趙村45萬平米的拆遷面積，其中1－2層的建筑面

積可等面積還建，互找差價（并不是全部都是現房安臵，有部分貨幣安臵）；3層及以上的房屋，按殘值賠償（其中貨幣安臵和現房安臵的各占50％左右）。

2.趙村安臵面積的概況：根據現場實際勘察，估計趙村村民的房屋：1－2層房

屋面積約30萬平米；3層及以上的房屋約15萬平米。

3.按照二環(huán)內成熟的碑林區(qū)城改經驗，趙村30萬平米應安臵部分，現房安臵

約20萬平方米；貨幣安臵約10萬平米。

4.拆遷補償面積：趙村3層及以上的房屋約15萬平米，采取拆遷補償手段。

5.趙村的拆遷補償資金＝貨幣安臵資金（10萬平米×2000元/平米＋3層以上

約15萬平米的房屋拆遷×1000元/平米＋搬遷獎勵2萬元/戶×1360戶＋社會保障資金28000元/人×開發(fā)商承擔部分40％×4843人）＝43000萬元。

6.分期拆遷的拆遷保證金：根據市城改辦的要求，趙村最多分兩期拆遷安臵，我司通過工作，實際上可分3次拆遷，則每次拆遷的資金約1.5億元，拆遷保證金按30％估算，約4500萬元的拆遷保證金可以獲得市城改辦對改造方案的批復文件。（況總協(xié)商的3000萬保證金，具有較強的可行性，但存在后續(xù)拆遷安臵資金不足的問題，需滾動開發(fā)回籠資金）

7.安臵資金：2000元/平米×安臵房屋面積約20萬平米＝4億元（安臵保證金

可與市城改辦協(xié)商）。安臵資金主要用于房屋建設，若市城改辦關系較好，該筆保證金可以協(xié)商。

8.根據碑林區(qū)成功的操作模式，拆遷安臵專項資金支付和使用方式如下：

f)若委托區(qū)城改辦拆遷安臵，則在簽訂委托協(xié)議時，支付拆遷安臵保

證金5％；（一般區(qū)城改辦會配合改造主體，通過方案審批）

g)區(qū)城改辦負責獲得拆遷許可證，支付拆遷資金的50%；

h)拆遷完畢交地時，支付拆遷資金的95％。

三、安臵房銷售風險：

控規(guī)階段，已經確定了安臵房的用地范圍和指標，若投資商將安臵房對外銷售，導致村民安臵無法正常進行，一方面市城改辦將強制開發(fā)商首先安臵村

民，導致安臵房銷售無法進行；另一方面，市城改辦強制要求開發(fā)商繳清拆遷安臵專項資金到監(jiān)管賬戶。

若開發(fā)商資金實力有限，將無法啟動城中村項目。因此，村民和市、區(qū)級城改辦的多方面關系關系到項目能否正常運作。

四、城中村房地產開發(fā)的優(yōu)惠政策：

1.城中村改造的優(yōu)惠政策：安臵房免除所有規(guī)費；

2.商品房部分的優(yōu)惠政策，在改造方案審批階段根據盈虧狀況確定具體優(yōu)惠政

策；

a)若可開發(fā)的土地市場價已經抵平前期拆遷安臵費，則配套、人防等規(guī)費

不予減免；

b)若可開發(fā)的土地市場價低于前期投入，則政府從配套、出讓金和其他規(guī)

費、稅費等方面給予減免。

c)原則上，市城改辦將保證投資商或開發(fā)商整個項目投入的15－20％的合理利潤。（前提是拆遷安臵資金到位）

五、浐灞城改辦狀況：

1.目前，浐灞管委會剛剛成立，城中村改造辦公室與國土分局合并辦公；

2.浐灞城中村辦公室主任由區(qū)國土局負責人兼任。

3.根據市城改辦介紹，目前浐灞城改辦只有2個編制人員，該片區(qū)的城中村改

造處于初級階段。

六、城中村安臵房銷售的市場前景

1.市場角度：以安臵房名義開發(fā)，面向西安市民銷售的開發(fā)模式能否成功，取

決于趙村安臵房的價格優(yōu)勢。

2.趙村具有較強的市場發(fā)展前景：

a)根據浐灞生態(tài)區(qū)目前的規(guī)劃、浐灞片區(qū)招商引資的項目（2011年世界博

園區(qū)、歐亞貿易區(qū)和生態(tài)居住區(qū)）、趙村與西安市的交通關系、趙村與西安市新政府的區(qū)位關系，趙村具有良好的發(fā)展前景。

b)根據西安名流房地產開發(fā)有限公司營銷經理對浐灞片區(qū)的認識，浐灞片

區(qū)未來1－2年內，整體房屋售價達到4000元/平米是現實的。

3.西安本地開發(fā)商看城中村項目：

a)西安城中村改造項目非常多，目前的拆遷重點是二環(huán)線內。

b)二環(huán)線外的城中村城中村改造的前期投資非常大，且前期拆遷周期較長，對政府關系要求較高。

c)考慮到房地產開發(fā)的短平快，本地資金實力一般的開發(fā)商不會投資到城

中村改造上去。

d)就土地價格而言，城中村改造的土地地價相對其他渠道的土地并沒有太

大的優(yōu)勢。外地開發(fā)商進入西安房地產市場，通過招拍掛拿地較難，因此轉向到“拆遷量較小的城中村或商業(yè)價值較高的城中村改造”項目，所以大連萬達廣場（城中村改造項目）、中新浐灞半島（地價便宜到七八十萬/畝）。

4.由于西安環(huán)線發(fā)展，除了傳統(tǒng)的碑林區(qū)和高新區(qū)外，南郊土地開發(fā)也成為熱

土。2008年由于西安市政府北移和地鐵二號線的動工建設，帶動北二環(huán)沿線的房地產走勢較好。

5.區(qū)域前景：目前，浐灞生態(tài)區(qū)的土地資源較多，城中村改造并沒有作為重點

進行開發(fā)。

6.地震對西安房地產市場的影響：地震后西安房地產市場銷售放緩，但沒有出

現大幅降價的情況?？蛻暨x購房源傾向于低層的別墅、洋房，其次是多層和小高層，高層樓房因地震影響，銷售放緩。由于西安歷史上發(fā)生地震的頻率很小，因此1－2年后，西安的高層房地產市場不會出現較大波動。

七、趙村改造項目的考察總結：

1.項目前景良好：

a)西安南部片區(qū)房地產開發(fā)已經非常成熟，地價、房價均達到很高的水平。

西安作為漢中城市，南北方向是城市發(fā)展的重點，作為北部片區(qū)，將是政府重點發(fā)展的區(qū)域。

b)浐灞生態(tài)區(qū)，作為西安未來高檔住宅、商務區(qū)，房地產發(fā)展前景良好。

2.趙村操作難度大：

a)拆遷量西安最大，45萬平米（估計）的拆遷規(guī)模，約9億元的拆遷安臵

投資，是趙村項目城中村改造的宏觀背景。

b)政府高層資源難以把控：市城改辦主任的人脈資源是趙村項目成敗的關

鍵。我司對市城改辦的人脈資源有待加強。否則，拆遷安臵專項資金難以達到市城改辦的要求，趙村的改造方案難以獲得政府批準，后續(xù)安臵房手續(xù)及對外銷售難以實現。開發(fā)用地面積的最大化和優(yōu)惠政策的最大化也難以實現。

c)村民與村委關系至關重要：安臵房首先滿足村民的前提下，若村民拆遷

補償困難較大，拆遷工作難以進行，安臵房的銷售將受政府干預，即使政府資源可控，風險仍然極大。

3.政府資源可控的前提下，實現安臵與房地產開發(fā)滾動實施的模式。安臵房的低價策略，必然導致較低的利潤空間。同時通過碑林區(qū)成熟的改造模式，增強了很多西安市民對小產權房的風險防范意識。建議采取安臵房與商品房開發(fā)并舉的策略。（前提是政府資源）

4.考慮到浐灞管委會城改辦的力量薄弱，該資源可控性更強。

5.況總的尷尬：

a)改造公司1000萬的注冊資本金，前期1200萬中450萬與村委會領導的借款（很可能被村長等挪用，并沒有投入到高壓線搬遷）。

b)850萬元的前期業(yè)務費（但沒有把握市城改辦的高層資源，錢白花了）。c)后續(xù)拆遷安臵專項資金不足（按照市城改辦的要求約1。5個億，即使

保證金也需要4500萬，假定況總已經協(xié)調到3000萬的拆遷保證金，取得改造方案的審批，后續(xù)拆遷工作也很難啟動。）

d)在前期投入高達5200萬元的情況下，況總才能取得政府批文。在市城

改辦高層關系沒有搞定的情況下，若況總后續(xù)拆遷資金不到位，則拆遷保證金可能被政府沒收，而趙村項目的啟動更是沒有蹤影。

e)安臵房屋的大量資金投入更是沒有著落。

f)在趙村項目資金和人脈資源均不可控的情況下，況總最好的途徑就是尋

找合作單位，引進資金和專業(yè)團隊，同時將整個項目的風險逐步轉移。以免整個興達集團陷入拆遷危機。

6.我司介入趙村項目的前提：

a)按照我司前期既定的模式合作；

b)搞定市城改辦高層政府資源。

第五篇：西安城中村改造方案

西安市城中村改造管理辦法

第一章 總 則

第一條 為了推進和規(guī)范城中村改造工作，加快城市化建設，改善人居環(huán)境，提高居民生活水平，根據有關法律法規(guī)和相關規(guī)定，結合本市實際，制定本辦法。

第二條 本市新城區(qū)、碑林區(qū)、蓮湖區(qū)、雁塔區(qū)、未央區(qū)、灞橋區(qū)范圍內的城中村改造，適用本辦法。

第三條 本辦法所稱城中村，是指在城市建成區(qū)范圍內失去或基本失去耕地，仍然實行村民自治和農村集體所有制的村莊。

本辦法所稱城中村改造，是指根據本市社會經濟發(fā)展計劃和城市總體規(guī)劃，按照城市化要求，對城中村進行綜合改造的行為。

第四條 城中村改造應當充分調動各方面的積極性，以改善城中村綜合環(huán)境，完備城市公共服務功能，構建和諧社區(qū)為目的，堅持政府主導、市場運作、利民益民、科學規(guī)劃、綜合改造的原則，依法保護農村集體經濟組織成員的合法權益，積極穩(wěn)妥地推進。

第五條 市城中村改造辦公室負責本市城中村改造管理工作。市城中村改造辦公室接受市發(fā)展改革、建設、房產等行政管理部門的委托，做好城中村改造的相關行政管理工作。

市規(guī)劃、國土等行政管理部門應當在市城中村改造辦公室設立派出機構，負責與城中村改造相關的行政管理和執(zhí)法工作。

第六條 各區(qū)人民政府負責本轄區(qū)內城中村改造工作。其設立的城中村改造辦公室具體負責本區(qū)城中村改造工作的組織實施，業(yè)務上接受市城中村改造辦公室的指導。區(qū)城中村改造辦公室依法接受相關部門的委托，行使與城中村改造有關的行政管理職能。

高新技術產業(yè)開發(fā)區(qū)、經濟技術開發(fā)區(qū)、曲江新區(qū)、浐灞生態(tài)區(qū)范圍內的城中村改造工作，由其管委會負責組織實施，所在區(qū)人民政府應當予以配合。

第七條 民政、公安、農業(yè)、勞動和社會保障等部門應當按照各自職責，協(xié)同做好城中村改造管理的相關工作。

第八條 市城中村改造辦公室應當會同市規(guī)劃行政管理部門，依據城市總體規(guī)劃和土地利用規(guī)劃編制城中村改造專項規(guī)劃，報市人民政府批準。經批準的城中村改造專項規(guī)劃，任何單位和個人不得擅自改變。

第九條 城中村改造實行計劃管理。二環(huán)路以內的城中村全部納入城中村改造計劃，二環(huán)路以外的城中村，由區(qū)城中村改造辦公室報市城中村改造辦公室批準后，納入城中村改造計劃。

對存在社會公共安全隱患的城中村由所在區(qū)人民政府組織限期改造。由城中村遷出的入學、入伍、服刑人員，可以按照有關規(guī)定遷回原城中村，禁止其他非農人員遷入城中村。

第十條 城中村改造，應當以行政村為單位實施，有條件實施多個行政村合并改造的，由所在區(qū)人民政府決定合并改造。

城中村改制完成后，城中村改造的主體是城中村改制后的新經濟組織或者投資人，以及改制后的新經濟組織與投資人合作成立的企業(yè)法人。第十一條 設立城中村改造專項資金。城中村改造專項資金的歸集、使用、管理，按照有關規(guī)定執(zhí)行。

第二章 方案制定

第十二條 城中村改造方案，應當根據城中村改造專項規(guī)劃和區(qū)域城市功能的要求，以及城中村改造綜合用地專項規(guī)劃指標，統(tǒng)籌考慮村民安置、環(huán)境風貌和經濟發(fā)展等因素，充分聽取村民意見，由區(qū)城中村改造辦公室組織編制。

高新技術產業(yè)開發(fā)區(qū)、經濟技術開發(fā)區(qū)、曲江新區(qū)、浐灞生態(tài)區(qū)區(qū)域內的城中村改造方案，由其管委會組織編制，其中涉及改制的內容應當與所在區(qū)城中村改造辦公室協(xié)商一致。

城中村改造方案應當包括村莊現狀、社區(qū)居民委員會設立方案、清產核資方案、拆遷安置方案、用地規(guī)劃和建設設計方案以及經濟效益分析等。第十三條 城中村改造方案經村民會議討論通過后，由區(qū)城中村改造辦公室報市城中村改造辦公室批準。

高新技術產業(yè)開發(fā)區(qū)、經濟技術開發(fā)區(qū)、曲江新區(qū)、浐灞生態(tài)區(qū)區(qū)域內城中村改造方案經村民會議通過后，由管委會報市城中村改造辦公室批準。

城中村改造方案未經批準，不得實施。

第十四條 經批準的城中村改造方案，不得擅自變更。實施改造過程中，確需變更用地規(guī)劃和建設設計方案以及拆遷安置方案時，須按原程序報批。

第三章 改 制

第十五條 城中村改制，應當堅持戶籍制度、管理體制、經濟組織形式和土地性質同步轉變的原則。

第十六條 實施改造的城中村，其人員依照法定程序轉為城鎮(zhèn)居民戶口。

第十七條 實施改造的城中村，其集體土地依照法定程序轉為國有土地。

第十八條 城中村集體經濟組織的資產應當依法進行清產核資。清產核資結果應當公示并經村民會議確認。

農業(yè)、財政、審計等部門應當加強對清產核資工作的指導、監(jiān)督。

第十九條 城中村集體經濟組織應當根據清產核資結果，自行制定資產處置方案和組建新經濟組織方案，經村民會議討論通過后實施。原集體經濟組織的資產應當承擔原村民的社會保險費用。

第二十條 新經濟組織組建后，依法撤銷村民委員會，設立社區(qū)居民委員會。一個行政村可以獨立設立一個社區(qū)居民委員會或就近并入現有社區(qū)居民委員會，也可多個行政村合并設立一個社區(qū)居民委員會。

新設立的社區(qū)居民委員會人員組成和工作經費，按照現行的居民委員會人員組成規(guī)定和標準執(zhí)行。

第二十一條 城中村村民轉為城市居民后，統(tǒng)一納入城市就業(yè)管理范圍。因城中村改造而增加的就業(yè)崗位，應當優(yōu)先用于安排原村民。

第二十二條 城中村改制后，原村民應當依法參加社會保險。社會保險費由政府、改制后的新經濟組織和原村民個人按照比例承擔，具體辦法由市勞動和社會保障部門制定。

前款規(guī)定的政府承擔的費用，以城中村土地依法收益中支付。

城中村改制后，符合享受城市居民最低生活保障條件的原村民，享受最低生活保障待遇。

第二十三條 城中村改制后，其原有的基礎設施納入市政統(tǒng)一管理范圍，環(huán)境衛(wèi)生由區(qū)環(huán)衛(wèi)部門按照城區(qū)環(huán)衛(wèi)管理方式和標準管理。

第四章 土地利用

第二十四條 城中村改造綜合用地應當納入用地計劃。

城中村改造綜合用地應當嚴格按照市人民政府規(guī)定的城中村改造綜合用地專項規(guī)劃指標執(zhí)行。

改造綜合用地之外該城中村的其他土地，由政府土地儲備機構依法給予補償后按有關規(guī)定儲備。

第二十五條 城中村改造綜合用地以劃撥方式供給。除用于安置村民生活及建設公共設施用地外，其余的改造綜合用地，可以變更為經營性用地，進行開發(fā)建設。

第二十六條 實施改造城中村范圍內的少量國有土地，可以根據城中村改造需要，由政府土地儲備機構依法收購或置換，用于城中村改造。第二十七條 在市政建設、重大基礎設施建設以及其他開發(fā)建設中涉及到村莊整體拆遷的，應當按照本辦法規(guī)定進行整體改造，避免出現新的城中村。

第五章 規(guī)劃建設

第二十八條 城中村改造應當依據城中村改造專項規(guī)劃制定規(guī)劃設計方案，并經批準后實施。

主要街區(qū)、文物景點周邊城中村的改造規(guī)劃設計方案，應當廣泛征求各界意見，也可以公開征集方案。

第二十九條 城中村改造涉及城市規(guī)劃確定的城市基礎設施建設項目的，應當優(yōu)先列入城市建設計劃，與城中村改造同步進行。

第三十條 城中村改造建設項目，在施工前應當依法辦理《建設項目選址意見書》、《建設用地規(guī)劃許可證》、《建設工程規(guī)劃許可證》、《建筑工程施工許可證》。

第三十一條 城中村改造所有建設項目免繳工程定額測定費、散裝水泥專項基金。安置村民的住宅建設項目免繳城市基礎設施配套費（不含代收資金），其他用于原集體經濟組織發(fā)展經濟的建設項目減半收取城市基礎設施配套費（不含代收資金）。

第六章 拆遷安置

第三十二條 實施城中村改造，應當按照舊村整體拆除，優(yōu)先建設安置住宅的原則進行，確保被拆遷人及早入住。

舊村拆除應當在所在區(qū)城中村改造辦公室組織、監(jiān)督下實施。舊村未拆除的，其他建設項目不得開工建設。

第三十三條 城中村改造主體應當按照本章規(guī)定制定補償安置方案，進行拆遷安置。

被拆遷人需要自行過渡的，城中村改造主體應當參照《西安市城市房屋拆遷管理實施細則》補償標準，給被拆遷人發(fā)放搬家補助費和過渡補助費。

第三十四條 城中村改造主體實施拆遷前應當依法領取房屋拆遷許可證。

城中村改造主體在動遷之前，應當在指定銀行設立拆遷補償安置資金專用賬戶，足額存入拆遷補償安置資金，并與開設拆遷補償安置資金專用賬戶的銀行和市城中村改造辦公室簽訂拆遷補償安置資金使用監(jiān)管協(xié)議。該監(jiān)管資金未經市城中村管理辦公室同意，銀行不得撥付。

補償安置資金應當全部用于房屋拆遷的補償安置，不得挪作他用。第三十五條 實施房屋拆遷，城中村改造主體可以自行拆遷，也可以委托有拆遷資格的單位拆遷，接受委托單位不得再次轉讓。

第三十六條 城中村改造主體在動遷前應當委托具有房地產估價資質的機構對被拆遷房屋進行估價，估價參照《西安市城市房屋拆遷估價暫行規(guī)定》執(zhí)行。

第三十七條 城中村改造拆遷補償安置以房屋產權登記載明的面積和性質作為補償安置依據。

《西安市城中村村民房屋建設管理辦法（試行）》施行前，城中村已建成房屋二層（不含二層）以上部分的面積按殘值（即重置成新價）給予補償。

第三十八條 城中村房屋拆遷實行產權調換和貨幣補償兩種補償安置方式。被拆遷人可以自主選擇安置補償方式。

實行貨幣補償的，根據被拆遷房屋的區(qū)位、使用性質、產權建筑面積、房屋結構等因素，以房屋市場評估價確定補償數額。

實行房屋產權調換的，以轉戶前城中村在冊戶籍人口為依據，人均建筑安置面積原則上不少于65平方米，并結合原房屋產權建筑面積進行安置。第三十九條 房屋產權調換的價格結算按下列規(guī)定執(zhí)行：

（一）安置房屋建筑面積與被拆遷房屋產權建筑面積相等部分按新建房屋的綜合造價（不含配套費和樓面地價）與被拆遷房屋市場評估價互找差價結算；

（二）原房屋產權建筑面積人均不足65平方米的按人均65平方米建筑面積補差安置。補差的面積部分按新建房屋重置價結算；

（三）對就近上靠戶型超出應安置補償面積的部分按新建房屋綜合造價結算。

第四十條 城中村改造主體安排被拆遷人在外自行過渡的過渡期限不得超過30個月。超過拆遷安置補償協(xié)議規(guī)定過渡期限的，從逾期之月起由城中村改造實施主體按不低于原過渡補助費標準的二倍向被拆遷人支付過渡補助費，超過6個月的，從第7個月起每月按不低于原過渡補助費標準的3倍支付過渡補助費。

過渡期限自被拆遷人騰空房屋之日起計算。

第四十一條 城中村改造主體應當在領取房屋拆遷許可證后與被拆遷人簽訂拆遷補償安置協(xié)議。拆遷補償安置協(xié)議應當載明下列內容：

（一）被拆遷房屋的權屬、地址、面積、使用性質、結構等；

（二）補償方式、安置補償標準和結算方式；

（三）安置房屋的權屬、地址、面積、使用性質、結構和過渡方式、過渡期限；

（四）違約責任和解決爭議的方式。

第四十二條 城中村改造主體與被拆遷人達不成補償安置協(xié)議的，由當事人申請市城市房屋拆遷安置管理辦公室依法對爭議進行協(xié)調、裁決。第四十三條 改制后的新經濟組織作為改造主體實施改造的，可以按照批準的改造方案結合本村土地資源和實際情況，自行制定具體的拆遷安置補償方案和過渡補助費標準。拆遷安置補償方案及過渡補助費標準應當公示，并經原村民會議討論通過。

第四十四條 城市居民在農村購置宅基地，屬1987年1月1日以前購買的，按照國家和地方有關文件規(guī)定執(zhí)行；屬1987年1月1日以后購買的，嚴格按照《中華人民共和國土地法》和《國務院關于深化改革嚴格土地管理的決定》的有關規(guī)定執(zhí)行。

第七章 監(jiān)督管理

第四十五條 城中村改造主體在實施改造過程中應當文明守法。弄虛作假，侵占、私分和破壞農村集體資產的，依法承擔相應的法律責任。

第四十六條 城中村改造主體應當嚴格按照批準的改造方案實施改造，未按照改造方案進行城中村改造，或者擅自改變改造方案的，由有關部門依據相關法規(guī)進行處理。

第四十七條 城中村改造管理工作人員應當認真履行職責。濫用職權、玩忽職守、徇私舞弊的，由其所在單位或上級主管機關給予行政處分；構成犯罪的，由司法機關依法追究刑事責任；給當事人造成損失的，依法予以賠償。

第四十八條 在實施城中村改造過程中，違反土地、建設、規(guī)劃、財稅、城市拆遷等法律、法規(guī)規(guī)定的，由有關行政管理部門予以處罰。

第八章 附 則

第四十九條 本辦法自2007年10月20日起施行。西安市人民政府2003年4月4日發(fā)布的《西安市城中村改造建設管理暫行辦法》及西安市人民政府辦公廳2004年3月5日下發(fā)的《關于城中村改造建設管理有關問題的通知》同時廢止。