第一篇：西安探索城中村改造模式加快城市化進程

西安探索城中村改造模式加快城市化進程

新華網(wǎng)陜西頻道１１月６日電（記者陳鋼 石志勇）量大面廣的城中村改造是許多城市發(fā)展面臨的一道難題。擁有３２６個城中村的西安市，近幾年按照“政府主導(dǎo)、市場運作、整村拆除、安置優(yōu)先、有形無形改造并重”的原則，形成了城中村改造的模式，有序促進了城中村改造工作的推進。效果良好的這一模式，目前已受到２０多個省市相關(guān)部門的考察學(xué)習(xí)。

——西安城中村人口４６萬

由于處于經(jīng)濟欠發(fā)達(dá)地區(qū)和歷史原因，西安的城中村數(shù)量，在全國副省級以上的城市中屬于較多的城市之一。記者從西安市城中村改造辦公室了解到，西安市新城、蓮湖、碑林、雁塔、未央、灞橋城六區(qū)和４個開發(fā)區(qū)人均耕地在０．３畝以下的城中村共２８６個，再加上長安、臨潼、閻良３個郊區(qū)４０個城中村，共計３２６個城中村，人口約４６萬人，有各類土地２１．６萬畝。作為改造重點，西安市二環(huán)路以內(nèi)的行政村有７２個，涉及農(nóng)業(yè)人口２．５萬戶、８．９８萬人，集體土地２．３萬畝左右。

西安市城中村改造辦公室常務(wù)副主任賀登峰說，這些城中村，特別是二環(huán)以內(nèi)的７２個城中村的基本特征包括：一是耕地極少，許多村子已沒有一點耕地，村民幾乎無地可耕；

二是地理位置優(yōu)越，生產(chǎn)經(jīng)營主要以房屋出租為主，農(nóng)民以房生財；三是村內(nèi)公共基礎(chǔ)設(shè)施薄弱；四是城市規(guī)劃建設(shè)管理缺位，村莊建設(shè)無序發(fā)展，違章建筑不少，安全隱患較多；六是大量流動人口涌入，成為社會不良現(xiàn)象的多發(fā)地。隨著城市化進程的加快，城中村無論是生產(chǎn)方式、生活方式還是地緣特征，都已經(jīng)不是傳統(tǒng)意義上的農(nóng)村，對其進行改造勢在必行。

西安市城中村改造自２００２年起步，目前已批準(zhǔn)列入改造計劃的城中村１４６個，其中批復(fù)改造方案６６件，已完成城中村改造整村拆除４０個，拆除面積７３１萬平方米，開工建設(shè)６６０萬平方米，完成投資１００億元。根據(jù)西安市住宅建設(shè)規(guī)劃，未來４年內(nèi)城中村改造建設(shè)面積將達(dá)到８６４萬平方米，占全市住房供應(yīng)總量的２０％，供應(yīng)量將超過經(jīng)濟適用房供應(yīng)規(guī)模，成為住房供應(yīng)的第二大來源。

——出臺法規(guī)破解城中村改造政策瓶頸

經(jīng)過幾年探索，西安市確定了“政府主導(dǎo)、市場運作、整村拆除、安置優(yōu)先、有形無形改造并重”的原則，形成了城中村改造的西安模式，引起了國內(nèi)兄弟城市和國家主管部門關(guān)注。截至目前，已有２０多個兄弟城市相關(guān)部門來西安市考察學(xué)習(xí)城中村改造模式。

西安市城中村改造的做法，首先是健全機構(gòu)。城中村改

造是一個復(fù)雜的系統(tǒng)工作，涉及政府多個部門。西安市委、市政府于２００７年８月成立了西安市城中村改造辦公室，列為市政府管理全市城中村改造工作的直屬正局級部門。并且由市法制局等部門委托，集中辦理城中村改造范圍內(nèi)計劃、規(guī)劃、土地、建設(shè)、房產(chǎn)等行政審批事項，實行一站式辦公，由此解決了以前多頭管理模式下，行政效率低下等各種問題。

賀登峰說，西安城中村改造過程中，特別重視出臺改造法規(guī)，破解政策瓶頸。由于城中村是新出現(xiàn)的城市化問題，既是行政管理的交錯區(qū)又是法律法規(guī)的空白區(qū)，存在著諸多難點，要使城中村這一城市建設(shè)管理的難點變?yōu)槌鞘邪l(fā)展的亮點，需要構(gòu)筑政策平臺，有效指導(dǎo)城中村改造工作。為此，西安市相繼出臺了《城中村改造管理辦法》、《關(guān)于加快城中村改造工作的意見》、《城中村村民房屋建設(shè)管理辦法》、《關(guān)于城中村無形改造工作有關(guān)問題的通知》等文件。這些基礎(chǔ)性政策法規(guī)的起草制定，頒布實施，確立了西安市城中村改造工作的政策法規(guī)體系的框架，為規(guī)范實施改造工作提供了政策法律依據(jù)，基本解決了城中村改造工作的存在的困難和問題。

本著利民益商的原則，西安市按照《城中村改造管理辦法》等政策的相關(guān)規(guī)定，一是認(rèn)真落實城中村改造房屋城建費用減免等一系列優(yōu)惠政策，為城中村改造創(chuàng)造了一個良好的環(huán)境；二是設(shè)立城中村改造專項資金，全部用于改造；三是按照相關(guān)法律法規(guī)，以確權(quán)方式解決城中村改造中的集體土地轉(zhuǎn)性問題；四是研究解決了城中村改造用地指標(biāo)問題，原則上按照西安９個土地級別確定改造用地指標(biāo)，二級土地按人均用地６５平方米控制，從二級開始，每增加一級，用地面積增加３平方米，確保了城中村改造用地，對于城中村改造綜合用地之外的土地用于政府儲備。

——堅持政府主導(dǎo)、市場運作原則

城中村改造不是簡單的拆舊建新，而是在城市統(tǒng)一規(guī)劃下對存量土地資源的有效整合，其實質(zhì)是調(diào)節(jié)政府、村民與房地產(chǎn)開發(fā)商三方相互關(guān)系，以達(dá)到利益均衡的博弈過程。在總結(jié)以往城中村“自籌資金、自我改造、自我發(fā)展”經(jīng)驗教訓(xùn)的基礎(chǔ)上，為了切實保護村民利益，防止開發(fā)商單純追求商業(yè)利益帶來的一系列問題，西安市從去年７月開始，明確了城中村改造必須堅持“政府主導(dǎo)，市場運作”的工作思路。賀登峰說，政府主導(dǎo)不是包辦代替，而是做到政府應(yīng)該做的事。西安市要求所有改造項目都要在政府的主導(dǎo)下進行，各區(qū)城改辦把好開發(fā)商準(zhǔn)入關(guān)，為各村改造準(zhǔn)確定位，統(tǒng)一籌劃招商，編制規(guī)劃和改造方案，實施拆遷安置和無形改造工作。扭轉(zhuǎn)了過去“政府拆遷，開發(fā)商安置”的老模式的弊端，解決了過去城市拆遷安置經(jīng)常遺留的各種問題，確保了拆遷和安置工作順利開展。

同時西安市還拓寬融資方式，由政府牽頭，向金融機構(gòu)尋求貸款支持等多種方式進行融資，以滿足不同村的實際情況。從２００７年至今，西安市僅在東西部投資與貿(mào)易洽淡會上就成功簽約３３個城中村改造項目，協(xié)議資金３１３億元，取得較好的經(jīng)濟效益和社會效益。

整村拆除是城中村改造的標(biāo)志，沒有整村拆除的項目不算城中村改造。實踐證明，整村拆除，砸爛盆盆罐罐，拆除茅茅庵庵，才能有效的解決存理的歷史遺留問題。西安市的整村拆除由各區(qū)城改辦負(fù)責(zé)，將拆遷和安置方案作為改造的前提條件由市城改辦嚴(yán)格審查落實，已取得良好效果。僅今年西安市就已完成３０個村的整村拆除。

城中村改造安置比拆遷要難。西安市市長陳寶根認(rèn)為，安置工作要以人為本，安置先行，安置回遷“一天不能誤，一戶不能少”，不能失信于民。根據(jù)這一原則，西安市始終把拆遷當(dāng)做硬任務(wù)，把安置當(dāng)做硬道理，按照安置先行原則，一手抓拆遷，一手抓安置，工作中，在下達(dá)方案批復(fù)前落實安置用地和資金，實行市區(qū)兩級監(jiān)管安置資金，做到邊拆遷、邊規(guī)劃、及早進行安置樓建設(shè)。同時以多種方式拓寬安置建設(shè)渠道，切實保障安置樓建設(shè)迅速、回遷高效。為防止個別城中村改造項目出現(xiàn)開發(fā)商不能及時履約，出現(xiàn)爛尾工程，村民不能及時回遷的現(xiàn)象，西安計劃建設(shè)４個大型安置小

區(qū)，做到安置優(yōu)先，實現(xiàn)安置回遷雙保險。其中西安市近來開發(fā)區(qū)安排的占地１９９畝、建設(shè)規(guī)模達(dá)６０萬平方米的集中安置社區(qū)，已經(jīng)破土動工。

——有形無形并重，確保改造工作到位

西安市對城中村進行的改造，不是簡單的拆舊建新，而是有形與無形改造同步推進，實現(xiàn)徹底意義上的城中村改造，有形改造是基礎(chǔ)，無形改造是目的。

西安城中村的無形改造是指農(nóng)業(yè)戶口轉(zhuǎn)為居民戶口，集體經(jīng)濟轉(zhuǎn)為股份制經(jīng)濟，撤村建社區(qū)，集體土地轉(zhuǎn)為國有土地。通過無形改造徹底消除城中村的“二元”管理體制，使村民納入到城市的就業(yè)和社會保障體系中，其生活方式，思想觀念和意識形態(tài)得以轉(zhuǎn)變，讓廣大村民從生活形態(tài)到思想意識真正融入到現(xiàn)代城市文明當(dāng)中。

為了妥善推進無形改造，西安市政府制定下發(fā)了《關(guān)于城中村無形改造工作有關(guān)問題的通知》、《城中村無形改造工作方案的通知》等文件，明確了目標(biāo)任務(wù)、組織領(lǐng)導(dǎo)、實施的基本程序。目前，無形改造工作取得突破進展，今年１至１０月完成了４５個村的農(nóng)轉(zhuǎn)居工作，完成了５６個村清產(chǎn)核資和３９個經(jīng)濟體制改革工作，完成了１８個撤村建社區(qū)工作。

第二篇：在加快城市化進程中加強城中村改造與管理的幾點思考

江南大學(xué)網(wǎng)絡(luò)學(xué)院畢業(yè)論文

在加快城市化進程中加強

城中村改造與管理的幾點思考

指導(dǎo)老師：賀慰

作者：濮軍鎖

二Ｏ一一年一月

摘要：本文就城市化進程中出現(xiàn)的城中村與現(xiàn)代化發(fā)展制約問題展開詳細(xì)論述，首先提出了城中村的概念和本質(zhì)特征，分析了城中村產(chǎn)生的多方面原因。并從實現(xiàn)城市物質(zhì)形態(tài)現(xiàn)代化和社會結(jié)構(gòu)和社會管理現(xiàn)代化的需要、改善城市環(huán)境和社會治安、盤活城市資產(chǎn)，提高城市土地利用效率，使城市資產(chǎn)升值等多個方面就改造城中村的意義進行了詳細(xì)論述，文章結(jié)合目前一些地方城中村改造的做法和經(jīng)驗，著重提出應(yīng)從村民市民化、組織城市化、經(jīng)濟公司化、房屋建筑城市化、社會結(jié)構(gòu)和管理現(xiàn)代化五個方面進行改造，使城中村更好地融入到城市整體中去，以實現(xiàn)城中村徹底地城市化。

關(guān)鍵詞：城中村改造管理

正文：

在快速推進城市化的過程中，城中村問題也日益凸顯。在繁華的都市里，在鱗次櫛比的高樓大廈邊，不時地兀立著一個個布局凌亂、擁擠不堪的建筑群落，極大地影響了城市的外觀，也影響了城市管理。城中村里環(huán)境臟亂、市政設(shè)施不配套、治安混亂，造成了諸多的社會隱患和城市問題，構(gòu)成了城市現(xiàn)代化發(fā)展的嚴(yán)重障礙。有人說它是“毒瘤”，有人形容它是定時炸彈，也有人認(rèn)為它是城市化進程中農(nóng)民最后的港灣和堡壘。

一、城中村的產(chǎn)生

城中村究竟是一種什么樣的事物？它最本質(zhì)的特征是什么？

城中村是城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)未完全向城市轉(zhuǎn)型的原農(nóng)村社區(qū)，是在急劇的城市化過程中，原農(nóng)村居住區(qū)域(包括土地、房屋等要素)、人員和社會關(guān)系等就地保留下來，沒有有機參與新的城市經(jīng)濟分工和產(chǎn)業(yè)布局，仍然以土地及土地附著物為主要生活來源，以初級關(guān)系(地緣關(guān)系和血緣關(guān)系)而不是以次級關(guān)系(業(yè)緣關(guān)系和契約關(guān)系)為基礎(chǔ)形成的社區(qū)。

城中村不僅是一種房屋形態(tài)，也是一種社會形態(tài)。城中村存在的根源是城市化沒有瓦解原農(nóng)村社區(qū)的居住結(jié)構(gòu)和社會結(jié)構(gòu)。只要原居住結(jié)構(gòu)和社會結(jié)構(gòu)沒有瓦解，城中村就仍然可能是城中村。目前，對城中村的概念，還存在種種不一致的認(rèn)識。有的認(rèn)為城中村是城市化過程中原農(nóng)村區(qū)域形成的雜亂無序的建筑群落；有的認(rèn)為城中村是指在城市總體規(guī)劃區(qū)內(nèi)仍然保留和實行農(nóng)村集體所有制、農(nóng)村經(jīng)營體制的農(nóng)村社區(qū)；有的認(rèn)為城中村是指在城市化快速推進過程中，被納入城市建設(shè)用地的村莊，等等。這些概念都只是從一個角度揭示城中村的特征，沒有全面地揭示城中村作為一種居住形態(tài)和社會形態(tài)的本質(zhì)特征。這種認(rèn)識上的片面性也導(dǎo)致了城中村改造實踐上的片面性。

城中村產(chǎn)生的原因是多方面的。從制度角度講，土地集體所有制、宅基地政策是形成城中村的重要制度條件，土地集體所有和宅基地政策，把村民捆在一起，形成了一個基于土地的利益共同體，難以分化瓦解，這與土地私有國家形成了顯著區(qū)別。從社會角度講，中國農(nóng)村宗族和地緣觀念很強，安土重遷，這種居住觀念構(gòu)成了城中村存續(xù)的社會心理條件；同時，隨著城市化的推進和社會經(jīng)濟的發(fā)展，土地增殖，外來人口急增，使得私房出租成為一個利益豐厚的產(chǎn)業(yè)，這是城中村得以發(fā)展的社會條件。從政府方面講，主要是：①認(rèn)識不足，缺乏及時的規(guī)劃和調(diào)控。政府對城中村的發(fā)生、發(fā)展后果估計不足，沒有及時拿出有效的規(guī)劃、改造措施，最后積重難返。②重新安置的經(jīng)濟和社會成本巨大。迅速推進的城市化進程，使得原 農(nóng)村居民主動迎接城市化，并最大限度利用城市化形成的級差地租，使得安置的成本十分高昂，政府一時無力負(fù)擔(dān)，于是采取回避態(tài)度，任其發(fā)展。③無法解決農(nóng)民城市化的善后問題，如重新安排就業(yè)，解決其社會保障和生活來源等。

但是，城中村也并不是我國城市化進程中必然產(chǎn)生的現(xiàn)象，如果政府在城市化過程中采取了及時和適當(dāng)?shù)恼叽胧?，城中村的產(chǎn)生也是可以避免的，比如上海浦東、海南洋浦等一些地方，在城市化進程中采取了一次性征地、統(tǒng)一安置等辦法，就成功地避免了一些城中村的產(chǎn)生。

二、城中村改造的意義和必要性

城中村的存在給城市經(jīng)濟社會發(fā)展帶來了嚴(yán)重影響，要提高城市化質(zhì)量，提升城市素質(zhì)，必須進行城中村改造。

(一)這是實現(xiàn)城市物質(zhì)形態(tài)現(xiàn)代化的需要。從城市規(guī)劃來講，城中村嚴(yán)重影響了城市的物質(zhì)形態(tài)空間規(guī)劃的科學(xué)性、階段性、層次性和整體性，特別是在總體規(guī)劃完成以后進入分區(qū)規(guī)劃、詳細(xì)規(guī)劃和地塊的城市設(shè)計時尤其明顯。另外，這些地區(qū)功能定位的模糊、土地使用性質(zhì)的混亂、建筑物布局的隨意

性和風(fēng)格的混雜性，隨著時間的推移將對城市物質(zhì)形態(tài)空間規(guī)劃產(chǎn)生越來越大的負(fù)面影響。從市政建設(shè)來講，城中村的市政建設(shè)嚴(yán)重滯后，水電設(shè)施、排水管網(wǎng)、消防設(shè)施及其他公共設(shè)施與城市的整體發(fā)展嚴(yán)重不配套，影響了城市功能的發(fā)揮。因此，要實現(xiàn)城市物質(zhì)形態(tài)的現(xiàn)代化，必須改造雜亂無章的城中村，使城中村物質(zhì)形態(tài)融入到城市整體中去。

(二)這是實現(xiàn)城市社會結(jié)構(gòu)和社會管理現(xiàn)代化的需要。城中村主要是以初級關(guān)系(地緣、血緣和原農(nóng)村社會關(guān)系)為紐帶形成的社區(qū)，具有強烈 的封閉性，這與以次級關(guān)系(業(yè)緣、契約關(guān)系)為基礎(chǔ)構(gòu)成的城市社區(qū)形成了明顯的對比，二者共同構(gòu)成了新的城市二元社會結(jié)構(gòu)，給社會管理帶來很多矛盾和問 題。在城中村里，村民們在經(jīng)濟上和社會認(rèn)同上都很排外，在社區(qū)管理中強調(diào)傳統(tǒng)倫理，而不強調(diào)現(xiàn)代法理，強調(diào)習(xí)慣而不強調(diào)制度，他們更多地認(rèn)同傳統(tǒng)權(quán)威，借助傳統(tǒng)的辦法解決彼此之間的矛盾。而以國家法律為依據(jù)建立起來的居民委員會在城中村中沒有相應(yīng)的地位，大多數(shù)村民仍然認(rèn)同城中村原有的經(jīng)濟社會組織。居委會沒有權(quán)威，城中村社區(qū)的經(jīng)濟組織與上級組織又沒有隸屬關(guān)系，因此，上級組織(如區(qū)政府和街道)進行社會管理的渠道不是很通暢，有的政策推行起來阻力很 大，使得城中村儼然成為一個“獨立王國”。只有改造城中村，淡化和瓦解城中村的社會結(jié)構(gòu)，才能實現(xiàn)城中村社會結(jié)構(gòu)和社會管理的現(xiàn)代化。

(三)這是改善城市環(huán)境和社會治安的需要。城中村在環(huán)境衛(wèi)生上存在著先天不足：建筑密度大，綠地少，通風(fēng)采光差；市政配套差，道路狹窄，標(biāo)準(zhǔn)低，用電線路縱橫交錯，排水管網(wǎng)不足，污水橫流；居住人員龐雜，亂粘貼，亂設(shè)攤，亂扔垃圾，管理方式和手段落后，環(huán)衛(wèi)工作不到位，衛(wèi)生狀況差，居住環(huán)境惡劣。有人描述城中村是“村外現(xiàn)代化，村內(nèi)臟亂差”，也有很形象地描述城中村的順口溜說：“住在‘城中村’，不知晨與昏；難見窗外一線天，一日三餐要開燈?！本幼…h(huán)境可見一斑。在社會治安方面，城中村房東出租人員把關(guān)不嚴(yán)，藏污納垢，管理混亂，治安和犯罪事故頻繁。一些外來人口聚居的城市，如深圳、廣州等，租住在城中村的外來人口發(fā)生的刑事案件占城市總案件的半數(shù)甚至90％以上，發(fā)生在出租屋的案件占總案件的30％左右。如果改造好城中村，使城中村居住形態(tài)和管理形態(tài)與城市社區(qū)一致，將使城市環(huán)境衛(wèi)生和社會治安有一個根本性的改觀。

(四)這是盤活城市資產(chǎn)，提高城市土地利用效率，使城市資產(chǎn)升值的需要。一方面，城中村占用了大量城市土地，有的城中村位居寸土寸金的市中心，但充斥著高低錯落、標(biāo)準(zhǔn)不一的私房，土地利用效率低，產(chǎn)出低。另一方面，隨著城市的發(fā)展，城市用地日趨緊張。因此，按照規(guī)劃進行城中村改造，既可以改善城市環(huán)境，又可以提高城市土地利用效率，實現(xiàn)城市的內(nèi)涵式發(fā)展。城中村的存在，也影響了城市房地產(chǎn)和物業(yè)價值。城中村周邊房地產(chǎn)的價格普遍比其他區(qū)域低，銷售也受到影響。如果改造城中村，不但將使城中村周邊的房地產(chǎn)升值，而且使整個城市資產(chǎn)隨著環(huán)境的改善而升值。

總之，改造城中村，有利于改善城市環(huán)境，提高城市綜合競爭力，促進城市經(jīng)濟社會的發(fā)展。同時，從時機的角度講，早改比晚改好，早改可以盡快地發(fā)揮改造的綜合效益。否則，隨著時間推移，城中村私房為了租賃需要自行翻新將帶來一輪一輪新違章建筑的出現(xiàn)，使改造成本持續(xù)增加，改造難度進一步增大。

三、如何有效進行城中村改造與管理

這是人們普遍關(guān)心的問題，也是政府有關(guān)部門頗感棘手的問題。目前有的地方已經(jīng)著手進行城中村改造，有的地方正在研究制定有關(guān)政策措施。從目前的情況看，大致有如下模式：一是統(tǒng)一規(guī)劃，自行開發(fā)；二是引入房地產(chǎn)商進行開發(fā)；三是根據(jù)城市總體規(guī)劃需要，采取貨幣和房屋補償，就地或異地安置。這些模式實行起來都各有特點和優(yōu)點，如第一種模式主要優(yōu)點是易于為村民所接受，操作相對簡便，但居民投入大，而且難以改變城中村封閉的居住結(jié)構(gòu)和生活模式。引入房地產(chǎn)商開發(fā)的辦法能較好地解決資金問題，也能分化城中村社會結(jié)構(gòu)(有平等身份的新的商品房業(yè)主加入，物業(yè)管理將實現(xiàn)市場化、正規(guī)化)，但居民擔(dān)心利益受損，建筑的容積率也會有較大提高。第三種辦法能夠最大限度地實現(xiàn)改造的規(guī)劃效益和社會效益，但工作的難度較大。

總結(jié)目前城中村改造的做法，要特別注意防止將城中村改造僅僅局限于房屋形態(tài)的改造，忽視城中村社會形態(tài)的改造。有的地方城中村改造僅僅實現(xiàn)了統(tǒng)建，改變了一戶一棟的建筑模式，但社區(qū)的封閉性仍然沒有改變，依然是過去那個村，依然是過去那些村民，依然是一戶村民擁有多套出租屋，租住房

屋的依然是原來那些人。其結(jié)果是，房屋變漂亮了，基礎(chǔ)設(shè)施也完善了，但居住結(jié)構(gòu)和社會結(jié)構(gòu)依然未變，社會面貌和社會問題可能依然如故。

因此，城中村改造要樹立長遠(yuǎn)眼光。注意在進行房屋改造的同時，盡可能實現(xiàn)社會形態(tài)的改造，使城中村更好地融入到城市整體中去，以實現(xiàn)城中村徹底地城市化。

根據(jù)不同的發(fā)展階段，具體而言，城中村改造應(yīng)實現(xiàn)如下幾個方面的變革。

第一，村民市民化。城市化過程即是農(nóng)村人口轉(zhuǎn)化為城市人口的過程。但村民市民化并不是簡單地轉(zhuǎn)變戶籍就能完成，還有一個生活方式、社會意識及社會行為的轉(zhuǎn)變過程。在初始城市化的地區(qū)，城中村改造的第一步可能是將村民的戶籍從農(nóng)村戶口轉(zhuǎn)變?yōu)槌鞘袘艨凇５又€有一個轉(zhuǎn)變村民觀念的問題，即使他們在生活方式、社會意識和社會行為方面真正成為一個市民，同時，還要打破村民對土地的依賴，如促進就業(yè)和實行城市社會保障等，這才能使村民完全地市民化。

第二，組織城市化。主要是將村民委員會改成居民委員會。實行城市社區(qū)的管理方式，在政治領(lǐng)域?qū)崿F(xiàn)農(nóng)村向城市的轉(zhuǎn)型。

第三，經(jīng)濟公司化。對原城中村的集體資產(chǎn)在清產(chǎn)核資的基礎(chǔ)上進行股份制改造，成立股份公司?？茖W(xué)合理界定股權(quán)，合理分配股份。目前城中村在公司化過程中還存在不少問題，如產(chǎn)權(quán)模糊，管理不規(guī)范；有的股份制公司股權(quán)封閉，不利于向社會募集資本擴大規(guī)模；公司經(jīng)濟結(jié)構(gòu)和收入結(jié)構(gòu)單一，人才缺乏，發(fā)展后勁不足等。因此，如何更好地促進城中村股份公司發(fā)展是值得深入研究的問題。

第四，房屋建筑城市化。首先將城中村土地國有化，然后按城市規(guī)劃和市政建設(shè)要求對房屋建筑進行改造，使城中村建筑建蔽率、綠化率、容積率和公共設(shè)施符合城市標(biāo)準(zhǔn)，完成城中村物質(zhì)形態(tài)的城市化。

第五，社會結(jié)構(gòu)和管理現(xiàn)代化。通過城中村改造，如通過商品房開發(fā)引入新的業(yè)主，或通過妥善安置，使城中村與其他城市生活小區(qū)相融合，改變城中村的人員結(jié)構(gòu)，使地緣血緣結(jié)構(gòu)得以淡化和瓦解，使城中村成為以契約型(法律、制度)關(guān)系為基礎(chǔ)而不是以初級關(guān)系為基礎(chǔ)的社區(qū)。同時，在城中村社區(qū)引入規(guī)范化、市場化、統(tǒng)一化的物業(yè)和社會管理方式，使城中村社會結(jié)構(gòu)和管理實現(xiàn)現(xiàn)代化。

結(jié)語

城市化全面加速的今天，“城中村”問題是一直困擾眾多城市政府的難題。城中村的困境集中反映了我國農(nóng)村城市化過程中的各種深層矛盾，深入研究城中村問題，探索城中村轉(zhuǎn)型發(fā)展的出路，對研究農(nóng)村城市化有重要的啟示。

城中村問題集中反映了我國農(nóng)村城市化過程中城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)的矛盾，城中村的出路也昭示了我國農(nóng)村城市化的出路。對城中村的轉(zhuǎn)型發(fā)展探索啟示了我們：加快農(nóng)村城市化進程，必須按照科學(xué)發(fā)展觀的要求，以人為本，統(tǒng)籌城鄉(xiāng)關(guān)系，實現(xiàn)城鄉(xiāng)協(xié)調(diào)可持續(xù)發(fā)展。這就是，要加強對城市發(fā)展和建設(shè)的前瞻性預(yù)測，做好將納入城市范圍的鄉(xiāng)村建設(shè)規(guī)劃，促進城鄉(xiāng)規(guī)劃與建設(shè)的協(xié)調(diào)；要著力在解決城鄉(xiāng)二元經(jīng)濟結(jié)構(gòu)上下工夫，增進城鄉(xiāng)經(jīng)濟的融合度；要從各方面進行制度創(chuàng)新，促進城鄉(xiāng)社會管理的接軌；要提高農(nóng)民向市民轉(zhuǎn)變的素質(zhì)和能力，促進城鄉(xiāng)居民共同的全面發(fā)展。

參考文獻

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6、李雙立;城市化進程中的“城中村”治理研究[D];華中師范大學(xué);2006年

第三篇：淺談加快城市化進程

淺談加快城市化進程

在加快城市化進程、構(gòu)建中原城市群的過程中，盡管大中小城市情況不同，但都要大膽創(chuàng)新，注重總結(jié)國內(nèi)外城市發(fā)展的經(jīng)驗教訓(xùn)，自覺摒棄自然經(jīng)濟、計劃經(jīng)濟體制和觀念的影響，決不能再走老路。要用改革的精神和創(chuàng)造性的工作走出一條既具有自身特色，又符合現(xiàn)代化城市發(fā)展規(guī)律的路子。

（一）城市規(guī)劃要有全局和長遠(yuǎn)眼光。規(guī)劃是城市建設(shè)與發(fā)展的藍(lán)圖、總綱和龍頭。我們搞城市建設(shè)，都有一個體會，就是不怕老建筑破舊，就怕新建筑落后，看著難受，棄之可惜，規(guī)劃不好造成的問題留給當(dāng)代和后人的遺憾是很難彌補的。所以，我們一定要高度重視規(guī)劃問題。要堅持謀長遠(yuǎn)、高起點的規(guī)劃和建設(shè)城市，比如大城市就應(yīng)更好地體現(xiàn)發(fā)展先進生產(chǎn)力的要求，注重發(fā)展高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)和現(xiàn)代服務(wù)業(yè)，不能把發(fā)展的眼光還停留在傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)的層次上?；A(chǔ)設(shè)施、城市建筑都要體現(xiàn)這一精神?？萍?、教育、文化等各項社會事業(yè)的發(fā)展也要同城市建設(shè)一道科學(xué)規(guī)劃、合理布局、同步發(fā)展。在規(guī)劃中要注意借鑒運用中外先進的手法和理念，充分展現(xiàn)各類城市的特色和風(fēng)格，提高城市藝術(shù)品位和文化內(nèi)涵，體現(xiàn)超前性、科學(xué)性、新穎性，努力實現(xiàn)個體與群體、局部與整體的和諧與統(tǒng)一。要突破自我規(guī)劃、低水平建設(shè)的局限，有的規(guī)劃課題可以向全國甚至世界招標(biāo)，請有關(guān)方面的專家進行科學(xué)論證。要注重規(guī)劃的系統(tǒng)性，維護規(guī)劃的權(quán)威性和嚴(yán)肅性，加強對規(guī)劃實施的監(jiān)督。城市建設(shè)是一個持續(xù)的過程，規(guī)劃一旦制定，就必須把其納入法制化軌道，一張藍(lán)圖繪到底。

（二）城市管理要引進先進理念和方法。有現(xiàn)代化的管理，才有現(xiàn)代化的城市。從某種意義上講，管理比建設(shè)更重要。長期以來，我們的建設(shè)落后，管理更落后。政府要強化城市意識，把更多的精力放到城市的建設(shè)和管理上。要注重引進先進的管理理念和管理方法，廣泛吸納高素質(zhì)的專業(yè)管理人才，加強對在職人員的培訓(xùn)，提高城市管理水平。要積極利用一切現(xiàn)代化管理手段，尤其是要加速推進城市管理信息化進程，加快城市規(guī)劃管理信息網(wǎng)和市政公用事業(yè)服務(wù)信息網(wǎng)建設(shè)。有條件的城市，要盡快啟動數(shù)字城

市和數(shù)字社區(qū)信息基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，推進數(shù)字化、網(wǎng)絡(luò)化技術(shù)在城市工作中的廣泛應(yīng)用。城市管理要突出一個“嚴(yán)”字，加強監(jiān)督檢查，嚴(yán)格獎懲措施，完善管理法規(guī)，加大執(zhí)法力度，規(guī)范執(zhí)法行為，使城市管理逐步走上制度化、科學(xué)化、法制化的軌道。

（三）積極探索“經(jīng)營城市”的新路子。在市場經(jīng)濟條件下，城市本身不僅具有價值，而且經(jīng)營得好還可以增值。我們應(yīng)按照發(fā)展社會主義市場經(jīng)濟的要求，轉(zhuǎn)變觀念，深化改革，走“經(jīng)營城市”新路子。這既是解決城市建設(shè)資金不足的有效措施，更是不斷推動城市上規(guī)模上水平上檔次的重要途徑。一是政府要對擬開發(fā)建設(shè)的土地一級市場實行壟斷經(jīng)營。壟斷土地一級市場，一方面有利于城市規(guī)劃的有效實施，另一方面也能夠籌集一筆巨大的建設(shè)資金，為城市發(fā)展備足后勁。對已經(jīng)占用的建設(shè)用地要推行土地有償使用制度，盡可能地發(fā)揮土地的使用效益。二是政府要統(tǒng)一經(jīng)營城市地下公用設(shè)施，從根本上避免目前普遍存在的因多頭建設(shè)多頭經(jīng)營而出現(xiàn)的“開膛破肚”現(xiàn)象。統(tǒng)一建設(shè)地下公用設(shè)施要有長遠(yuǎn)眼光、創(chuàng)新思維，確保能夠在未來較長的一段時間內(nèi)不落后，并實行統(tǒng)一管理，有償服務(wù)，不斷滿足各類城市建設(shè)管理者的有效需求。在這方面，國內(nèi)外都有成功經(jīng)驗，我們應(yīng)大膽借鑒，積極探索。三是利用市場機制開展資本經(jīng)營。比如運用好市場經(jīng)營權(quán)、城市公共廣告空間使用權(quán)、城市各種設(shè)施及地名冠名權(quán)。再如對繁華地段的工業(yè)企業(yè)實行“退二進三”的產(chǎn)業(yè)置換，對住房、醫(yī)療、學(xué)校、供水、燃?xì)?、電力、熱力等基礎(chǔ)性建設(shè)實行靈活的投融資政策，擴大直接融資，等等。四是積極推行特許權(quán)經(jīng)營，實行BOT（建設(shè)—經(jīng)營—轉(zhuǎn)讓）、TOT（轉(zhuǎn)讓—經(jīng)營—轉(zhuǎn)讓）等方式，引進機構(gòu)投資者和戰(zhàn)略投資者。五是采取路房結(jié)合等方式，廣泛動員民間零星資金投資市場建設(shè)和小區(qū)改造。還要制定優(yōu)惠政策，引農(nóng)進鎮(zhèn)進城，使農(nóng)民成為城鎮(zhèn)建設(shè)的投資者。六是根據(jù)市場需求，運用市場規(guī)律，合理調(diào)整價格和收費，逐步形成投資、經(jīng)營、回收到再投資的良性循環(huán)機制。

（四）革除影響城市化進程的體制性障礙?，F(xiàn)行的戶籍管理制度以及與之相關(guān)的就業(yè)、教育、醫(yī)療等制度，已不適應(yīng)發(fā)展社會主義市場經(jīng)濟的需要，不利于人才和各種勞動力的合理流動，應(yīng)按照國家的統(tǒng)一部署進行改革。要認(rèn)真貫徹國務(wù)院1998年出臺的《小城鎮(zhèn)戶籍管理制度改革試點方案》，放開農(nóng)民進入縣級市、縣人民政府駐地鎮(zhèn)及縣以下小城鎮(zhèn)的戶籍限制。大中城市應(yīng)加快改革力度，允許在城市投資、辦實業(yè)、購買商品房的公民直接落戶，鼓勵“投資移民”；著眼于人才引進、人才儲備，造就高素質(zhì)的勞動者隊伍，逐步取消對高校畢業(yè)生的準(zhǔn)入限制，鼓勵“技術(shù)移民”。建立和完善面向全社會的養(yǎng)老保險、失業(yè)保險和醫(yī)療保險制度，為進城人員提供社會保障。建立城鄉(xiāng)一體的勞動力市場，逐步取消針對農(nóng)民和外來人員的限制性就業(yè)政策。

（五）堅持可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略?，F(xiàn)在一方面城市發(fā)展不夠，一方面卻程度不同地出現(xiàn)了諸如資源浪費、交通堵塞、環(huán)境惡化的“城市病”。推進城市化應(yīng)堅持人口、資源、環(huán)境合理配置，走可持續(xù)發(fā)展道路。要重視提高城市居民素質(zhì)，引導(dǎo)廣大居民樹立符合市場經(jīng)濟要求的、具有鮮明時代特征的競爭意識、時間觀念，養(yǎng)成奉公守法、崇尚科學(xué)、誠實守信、勤勞致富、見義勇為、團結(jié)互助等健康向上的生活方式和行為習(xí)慣。在城市建設(shè)中要珍惜和合理利用每寸土地，走擴大規(guī)模與內(nèi)涵挖潛相結(jié)合的路子，盤活存量土地，提高土地使用效率。要注意從源頭上控制污染項目上馬，對新上項目嚴(yán)把審批關(guān)，對已造成污染的企業(yè)該關(guān)停的要堅決關(guān)停。加強城市“三廢”處理設(shè)施建設(shè)，建成一批城市污水處理廠和無害化垃圾處理廠。我省大部分城市水資源相對不足，一部分城市還常年受風(fēng)沙影響，因此綠化城市空間要把植樹造林作為主要措施，這樣既可以涵養(yǎng)水源，又能夠降溫除塵。在此基礎(chǔ)上，還要注意喬木、灌木、花草的合理配置。廣泛開展創(chuàng)建文明城市、園林城市、生態(tài)城市的活動，使城市的品位不斷得到提升。

第四篇：城中村改造模式

城中村問題是各地城市發(fā)展進程中遇到的共性問題，城中村改造不僅是一個拆遷和建設(shè)問題，更是一個復(fù)雜的社會系統(tǒng)工程。目 前我國關(guān)于城中村改造方面的法律政策還不夠系統(tǒng)，各地城中村改造工作的做法也各具特色。? 深圳模式：深圳的城中村改造模式是政府引導(dǎo)、市場主導(dǎo)、多主體開發(fā)的模式。政府在改造中起著引導(dǎo)作用，主要表現(xiàn)為制定 基本政策，出臺扶持和優(yōu)惠措施。改造的主體為房地產(chǎn)商（政府通過“招拍掛”出讓土地由房地產(chǎn)商籌資開發(fā)）、村集體（城 中村股份合作企業(yè)自行組織改造），以及村集體與房地產(chǎn)商聯(lián)合。城中村改造資金來源為房地產(chǎn)商、城中村集體和村民，政府 在財政上進行支持。改造方式為重建、改建與綜合整治相結(jié)合。拆遷補償為以貨幣補償為主、產(chǎn)權(quán)置換為輔，具體標(biāo)準(zhǔn)“一村 一策”。?

珠海模式： 珠海的城中村改造模式是由政府引導(dǎo)房地產(chǎn)商改造開發(fā)城中村的模式。政府在改造中起著決策引導(dǎo)、制定改造規(guī)劃、出臺改造優(yōu)惠政策的作用。房地產(chǎn)商為改造的主體，政府通過公開招標(biāo)引入有實力的開發(fā)商，由房地產(chǎn)開發(fā)商籌集資金完成改造工作。改造方式為拆掉舊村徹底重建，建設(shè)商品房和商品房化的安置房。拆遷補償方式為實物補償為主、貨幣補償為輔，補 償比例為 1：1（補償標(biāo)準(zhǔn)以內(nèi)）和 1：1.2（未達(dá)規(guī)定面積）。?

廣州模式：廣州的城中村改造模式是由政府引導(dǎo)村民自行開發(fā)改造、不允許房地產(chǎn)商進入的模式。政府在改造中起著制定基本 政策、出臺優(yōu)惠和扶持政策，積極引導(dǎo)的作用。村集體和村民為改造的主體，政府提倡按照“誰出資、誰受益”的原則，由城 中村自行改造開發(fā)，村集體和村民個人出資為主，區(qū)財政拿出一部分配套資金，不允許房地產(chǎn)商介入。改造方式為重建、改建 與綜合整治相結(jié)合。拆遷補償方式由各城中村根據(jù)具體情況自定。? 杭州模式：杭州的城中村改造模式是由政府統(tǒng)籌改造城中村的一種模式。政府在改造中起著主導(dǎo)和具體實施作用，市政府負(fù)責(zé) 城中村改造政策和規(guī)劃制定，區(qū)政府統(tǒng)一運作、統(tǒng)籌平衡本區(qū)城中村改造。區(qū)政府為改造主體，區(qū)政府享受市政府在土地運作 方面的部分權(quán)限，統(tǒng)一運作、統(tǒng)籌平衡撤村建居村的全部集體土地，集體土地轉(zhuǎn)為國有后，由政府招標(biāo)建筑公司建設(shè)安置村民 的農(nóng)轉(zhuǎn)居多層公寓，部分地塊用于出讓以解決建設(shè)資金平衡需要，土地出讓金的 35%上交市政府，65%返還區(qū)政府用于全區(qū)城 中村改造。拆遷補償方式為城中村居民原房屋評估定價，按建安價折抵購買新建多層公寓。城中村改造資金來源統(tǒng)一在區(qū)級城 中村改造資金專戶中安排，由各區(qū)政府“區(qū)內(nèi)調(diào)控、自求平衡、包干使用”；各區(qū)城中村改造資金包干使用后有結(jié)余的，用于 其他撤村建居村的農(nóng)轉(zhuǎn)居多層公寓建設(shè)和本區(qū)內(nèi)撤村建居范圍各項基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。

第五篇：西安城中村改造方案

西安市城中村改造管理辦法

第一章 總 則

第一條 為了推進和規(guī)范城中村改造工作，加快城市化建設(shè)，改善人居環(huán)境，提高居民生活水平，根據(jù)有關(guān)法律法規(guī)和相關(guān)規(guī)定，結(jié)合本市實際，制定本辦法。

第二條 本市新城區(qū)、碑林區(qū)、蓮湖區(qū)、雁塔區(qū)、未央?yún)^(qū)、灞橋區(qū)范圍內(nèi)的城中村改造，適用本辦法。

第三條 本辦法所稱城中村，是指在城市建成區(qū)范圍內(nèi)失去或基本失去耕地，仍然實行村民自治和農(nóng)村集體所有制的村莊。

本辦法所稱城中村改造，是指根據(jù)本市社會經(jīng)濟發(fā)展計劃和城市總體規(guī)劃，按照城市化要求，對城中村進行綜合改造的行為。

第四條 城中村改造應(yīng)當(dāng)充分調(diào)動各方面的積極性，以改善城中村綜合環(huán)境，完備城市公共服務(wù)功能，構(gòu)建和諧社區(qū)為目的，堅持政府主導(dǎo)、市場運作、利民益民、科學(xué)規(guī)劃、綜合改造的原則，依法保護農(nóng)村集體經(jīng)濟組織成員的合法權(quán)益，積極穩(wěn)妥地推進。

第五條 市城中村改造辦公室負(fù)責(zé)本市城中村改造管理工作。市城中村改造辦公室接受市發(fā)展改革、建設(shè)、房產(chǎn)等行政管理部門的委托，做好城中村改造的相關(guān)行政管理工作。

市規(guī)劃、國土等行政管理部門應(yīng)當(dāng)在市城中村改造辦公室設(shè)立派出機構(gòu)，負(fù)責(zé)與城中村改造相關(guān)的行政管理和執(zhí)法工作。

第六條 各區(qū)人民政府負(fù)責(zé)本轄區(qū)內(nèi)城中村改造工作。其設(shè)立的城中村改造辦公室具體負(fù)責(zé)本區(qū)城中村改造工作的組織實施，業(yè)務(wù)上接受市城中村改造辦公室的指導(dǎo)。區(qū)城中村改造辦公室依法接受相關(guān)部門的委托，行使與城中村改造有關(guān)的行政管理職能。

高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)、經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)、曲江新區(qū)、浐灞生態(tài)區(qū)范圍內(nèi)的城中村改造工作，由其管委會負(fù)責(zé)組織實施，所在區(qū)人民政府應(yīng)當(dāng)予以配合。

第七條 民政、公安、農(nóng)業(yè)、勞動和社會保障等部門應(yīng)當(dāng)按照各自職責(zé)，協(xié)同做好城中村改造管理的相關(guān)工作。

第八條 市城中村改造辦公室應(yīng)當(dāng)會同市規(guī)劃行政管理部門，依據(jù)城市總體規(guī)劃和土地利用規(guī)劃編制城中村改造專項規(guī)劃，報市人民政府批準(zhǔn)。經(jīng)批準(zhǔn)的城中村改造專項規(guī)劃，任何單位和個人不得擅自改變。

第九條 城中村改造實行計劃管理。二環(huán)路以內(nèi)的城中村全部納入城中村改造計劃，二環(huán)路以外的城中村，由區(qū)城中村改造辦公室報市城中村改造辦公室批準(zhǔn)后，納入城中村改造計劃。

對存在社會公共安全隱患的城中村由所在區(qū)人民政府組織限期改造。由城中村遷出的入學(xué)、入伍、服刑人員，可以按照有關(guān)規(guī)定遷回原城中村，禁止其他非農(nóng)人員遷入城中村。

第十條 城中村改造，應(yīng)當(dāng)以行政村為單位實施，有條件實施多個行政村合并改造的，由所在區(qū)人民政府決定合并改造。

城中村改制完成后，城中村改造的主體是城中村改制后的新經(jīng)濟組織或者投資人，以及改制后的新經(jīng)濟組織與投資人合作成立的企業(yè)法人。第十一條 設(shè)立城中村改造專項資金。城中村改造專項資金的歸集、使用、管理，按照有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

第二章 方案制定

第十二條 城中村改造方案，應(yīng)當(dāng)根據(jù)城中村改造專項規(guī)劃和區(qū)域城市功能的要求，以及城中村改造綜合用地專項規(guī)劃指標(biāo)，統(tǒng)籌考慮村民安置、環(huán)境風(fēng)貌和經(jīng)濟發(fā)展等因素，充分聽取村民意見，由區(qū)城中村改造辦公室組織編制。

高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)、經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)、曲江新區(qū)、浐灞生態(tài)區(qū)區(qū)域內(nèi)的城中村改造方案，由其管委會組織編制，其中涉及改制的內(nèi)容應(yīng)當(dāng)與所在區(qū)城中村改造辦公室協(xié)商一致。

城中村改造方案應(yīng)當(dāng)包括村莊現(xiàn)狀、社區(qū)居民委員會設(shè)立方案、清產(chǎn)核資方案、拆遷安置方案、用地規(guī)劃和建設(shè)設(shè)計方案以及經(jīng)濟效益分析等。第十三條 城中村改造方案經(jīng)村民會議討論通過后，由區(qū)城中村改造辦公室報市城中村改造辦公室批準(zhǔn)。

高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)、經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)、曲江新區(qū)、浐灞生態(tài)區(qū)區(qū)域內(nèi)城中村改造方案經(jīng)村民會議通過后，由管委會報市城中村改造辦公室批準(zhǔn)。

城中村改造方案未經(jīng)批準(zhǔn)，不得實施。

第十四條 經(jīng)批準(zhǔn)的城中村改造方案，不得擅自變更。實施改造過程中，確需變更用地規(guī)劃和建設(shè)設(shè)計方案以及拆遷安置方案時，須按原程序報批。

第三章 改 制

第十五條 城中村改制，應(yīng)當(dāng)堅持戶籍制度、管理體制、經(jīng)濟組織形式和土地性質(zhì)同步轉(zhuǎn)變的原則。

第十六條 實施改造的城中村，其人員依照法定程序轉(zhuǎn)為城鎮(zhèn)居民戶口。

第十七條 實施改造的城中村，其集體土地依照法定程序轉(zhuǎn)為國有土地。

第十八條 城中村集體經(jīng)濟組織的資產(chǎn)應(yīng)當(dāng)依法進行清產(chǎn)核資。清產(chǎn)核資結(jié)果應(yīng)當(dāng)公示并經(jīng)村民會議確認(rèn)。

農(nóng)業(yè)、財政、審計等部門應(yīng)當(dāng)加強對清產(chǎn)核資工作的指導(dǎo)、監(jiān)督。

第十九條 城中村集體經(jīng)濟組織應(yīng)當(dāng)根據(jù)清產(chǎn)核資結(jié)果，自行制定資產(chǎn)處置方案和組建新經(jīng)濟組織方案，經(jīng)村民會議討論通過后實施。原集體經(jīng)濟組織的資產(chǎn)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)原村民的社會保險費用。

第二十條 新經(jīng)濟組織組建后，依法撤銷村民委員會，設(shè)立社區(qū)居民委員會。一個行政村可以獨立設(shè)立一個社區(qū)居民委員會或就近并入現(xiàn)有社區(qū)居民委員會，也可多個行政村合并設(shè)立一個社區(qū)居民委員會。

新設(shè)立的社區(qū)居民委員會人員組成和工作經(jīng)費，按照現(xiàn)行的居民委員會人員組成規(guī)定和標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。

第二十一條 城中村村民轉(zhuǎn)為城市居民后，統(tǒng)一納入城市就業(yè)管理范圍。因城中村改造而增加的就業(yè)崗位，應(yīng)當(dāng)優(yōu)先用于安排原村民。

第二十二條 城中村改制后，原村民應(yīng)當(dāng)依法參加社會保險。社會保險費由政府、改制后的新經(jīng)濟組織和原村民個人按照比例承擔(dān)，具體辦法由市勞動和社會保障部門制定。

前款規(guī)定的政府承擔(dān)的費用，以城中村土地依法收益中支付。

城中村改制后，符合享受城市居民最低生活保障條件的原村民，享受最低生活保障待遇。

第二十三條 城中村改制后，其原有的基礎(chǔ)設(shè)施納入市政統(tǒng)一管理范圍，環(huán)境衛(wèi)生由區(qū)環(huán)衛(wèi)部門按照城區(qū)環(huán)衛(wèi)管理方式和標(biāo)準(zhǔn)管理。

第四章 土地利用

第二十四條 城中村改造綜合用地應(yīng)當(dāng)納入用地計劃。

城中村改造綜合用地應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格按照市人民政府規(guī)定的城中村改造綜合用地專項規(guī)劃指標(biāo)執(zhí)行。

改造綜合用地之外該城中村的其他土地，由政府土地儲備機構(gòu)依法給予補償后按有關(guān)規(guī)定儲備。

第二十五條 城中村改造綜合用地以劃撥方式供給。除用于安置村民生活及建設(shè)公共設(shè)施用地外，其余的改造綜合用地，可以變更為經(jīng)營性用地，進行開發(fā)建設(shè)。

第二十六條 實施改造城中村范圍內(nèi)的少量國有土地，可以根據(jù)城中村改造需要，由政府土地儲備機構(gòu)依法收購或置換，用于城中村改造。第二十七條 在市政建設(shè)、重大基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)以及其他開發(fā)建設(shè)中涉及到村莊整體拆遷的，應(yīng)當(dāng)按照本辦法規(guī)定進行整體改造，避免出現(xiàn)新的城中村。

第五章 規(guī)劃建設(shè)

第二十八條 城中村改造應(yīng)當(dāng)依據(jù)城中村改造專項規(guī)劃制定規(guī)劃設(shè)計方案，并經(jīng)批準(zhǔn)后實施。

主要街區(qū)、文物景點周邊城中村的改造規(guī)劃設(shè)計方案，應(yīng)當(dāng)廣泛征求各界意見，也可以公開征集方案。

第二十九條 城中村改造涉及城市規(guī)劃確定的城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項目的，應(yīng)當(dāng)優(yōu)先列入城市建設(shè)計劃，與城中村改造同步進行。

第三十條 城中村改造建設(shè)項目，在施工前應(yīng)當(dāng)依法辦理《建設(shè)項目選址意見書》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建筑工程施工許可證》。

第三十一條 城中村改造所有建設(shè)項目免繳工程定額測定費、散裝水泥專項基金。安置村民的住宅建設(shè)項目免繳城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費（不含代收資金），其他用于原集體經(jīng)濟組織發(fā)展經(jīng)濟的建設(shè)項目減半收取城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費（不含代收資金）。

第六章 拆遷安置

第三十二條 實施城中村改造，應(yīng)當(dāng)按照舊村整體拆除，優(yōu)先建設(shè)安置住宅的原則進行，確保被拆遷人及早入住。

舊村拆除應(yīng)當(dāng)在所在區(qū)城中村改造辦公室組織、監(jiān)督下實施。舊村未拆除的，其他建設(shè)項目不得開工建設(shè)。

第三十三條 城中村改造主體應(yīng)當(dāng)按照本章規(guī)定制定補償安置方案，進行拆遷安置。

被拆遷人需要自行過渡的，城中村改造主體應(yīng)當(dāng)參照《西安市城市房屋拆遷管理實施細(xì)則》補償標(biāo)準(zhǔn)，給被拆遷人發(fā)放搬家補助費和過渡補助費。

第三十四條 城中村改造主體實施拆遷前應(yīng)當(dāng)依法領(lǐng)取房屋拆遷許可證。

城中村改造主體在動遷之前，應(yīng)當(dāng)在指定銀行設(shè)立拆遷補償安置資金專用賬戶，足額存入拆遷補償安置資金，并與開設(shè)拆遷補償安置資金專用賬戶的銀行和市城中村改造辦公室簽訂拆遷補償安置資金使用監(jiān)管協(xié)議。該監(jiān)管資金未經(jīng)市城中村管理辦公室同意，銀行不得撥付。

補償安置資金應(yīng)當(dāng)全部用于房屋拆遷的補償安置，不得挪作他用。第三十五條 實施房屋拆遷，城中村改造主體可以自行拆遷，也可以委托有拆遷資格的單位拆遷，接受委托單位不得再次轉(zhuǎn)讓。

第三十六條 城中村改造主體在動遷前應(yīng)當(dāng)委托具有房地產(chǎn)估價資質(zhì)的機構(gòu)對被拆遷房屋進行估價，估價參照《西安市城市房屋拆遷估價暫行規(guī)定》執(zhí)行。

第三十七條 城中村改造拆遷補償安置以房屋產(chǎn)權(quán)登記載明的面積和性質(zhì)作為補償安置依據(jù)。

《西安市城中村村民房屋建設(shè)管理辦法（試行）》施行前，城中村已建成房屋二層（不含二層）以上部分的面積按殘值（即重置成新價）給予補償。

第三十八條 城中村房屋拆遷實行產(chǎn)權(quán)調(diào)換和貨幣補償兩種補償安置方式。被拆遷人可以自主選擇安置補償方式。

實行貨幣補償?shù)模鶕?jù)被拆遷房屋的區(qū)位、使用性質(zhì)、產(chǎn)權(quán)建筑面積、房屋結(jié)構(gòu)等因素，以房屋市場評估價確定補償數(shù)額。

實行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，以轉(zhuǎn)戶前城中村在冊戶籍人口為依據(jù)，人均建筑安置面積原則上不少于65平方米，并結(jié)合原房屋產(chǎn)權(quán)建筑面積進行安置。第三十九條 房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的價格結(jié)算按下列規(guī)定執(zhí)行：

（一）安置房屋建筑面積與被拆遷房屋產(chǎn)權(quán)建筑面積相等部分按新建房屋的綜合造價（不含配套費和樓面地價）與被拆遷房屋市場評估價互找差價結(jié)算；

（二）原房屋產(chǎn)權(quán)建筑面積人均不足65平方米的按人均65平方米建筑面積補差安置。補差的面積部分按新建房屋重置價結(jié)算；

（三）對就近上靠戶型超出應(yīng)安置補償面積的部分按新建房屋綜合造價結(jié)算。

第四十條 城中村改造主體安排被拆遷人在外自行過渡的過渡期限不得超過30個月。超過拆遷安置補償協(xié)議規(guī)定過渡期限的，從逾期之月起由城中村改造實施主體按不低于原過渡補助費標(biāo)準(zhǔn)的二倍向被拆遷人支付過渡補助費，超過6個月的，從第7個月起每月按不低于原過渡補助費標(biāo)準(zhǔn)的3倍支付過渡補助費。

過渡期限自被拆遷人騰空房屋之日起計算。

第四十一條 城中村改造主體應(yīng)當(dāng)在領(lǐng)取房屋拆遷許可證后與被拆遷人簽訂拆遷補償安置協(xié)議。拆遷補償安置協(xié)議應(yīng)當(dāng)載明下列內(nèi)容：

（一）被拆遷房屋的權(quán)屬、地址、面積、使用性質(zhì)、結(jié)構(gòu)等；

（二）補償方式、安置補償標(biāo)準(zhǔn)和結(jié)算方式；

（三）安置房屋的權(quán)屬、地址、面積、使用性質(zhì)、結(jié)構(gòu)和過渡方式、過渡期限；

（四）違約責(zé)任和解決爭議的方式。

第四十二條 城中村改造主體與被拆遷人達(dá)不成補償安置協(xié)議的，由當(dāng)事人申請市城市房屋拆遷安置管理辦公室依法對爭議進行協(xié)調(diào)、裁決。第四十三條 改制后的新經(jīng)濟組織作為改造主體實施改造的，可以按照批準(zhǔn)的改造方案結(jié)合本村土地資源和實際情況，自行制定具體的拆遷安置補償方案和過渡補助費標(biāo)準(zhǔn)。拆遷安置補償方案及過渡補助費標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)當(dāng)公示，并經(jīng)原村民會議討論通過。

第四十四條 城市居民在農(nóng)村購置宅基地，屬1987年1月1日以前購買的，按照國家和地方有關(guān)文件規(guī)定執(zhí)行；屬1987年1月1日以后購買的，嚴(yán)格按照《中華人民共和國土地法》和《國務(wù)院關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定》的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

第七章 監(jiān)督管理

第四十五條 城中村改造主體在實施改造過程中應(yīng)當(dāng)文明守法。弄虛作假，侵占、私分和破壞農(nóng)村集體資產(chǎn)的，依法承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。

第四十六條 城中村改造主體應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格按照批準(zhǔn)的改造方案實施改造，未按照改造方案進行城中村改造，或者擅自改變改造方案的，由有關(guān)部門依據(jù)相關(guān)法規(guī)進行處理。

第四十七條 城中村改造管理工作人員應(yīng)當(dāng)認(rèn)真履行職責(zé)。濫用職權(quán)、玩忽職守、徇私舞弊的，由其所在單位或上級主管機關(guān)給予行政處分；構(gòu)成犯罪的，由司法機關(guān)依法追究刑事責(zé)任；給當(dāng)事人造成損失的，依法予以賠償。

第四十八條 在實施城中村改造過程中，違反土地、建設(shè)、規(guī)劃、財稅、城市拆遷等法律、法規(guī)規(guī)定的，由有關(guān)行政管理部門予以處罰。

第八章 附 則

第四十九條 本辦法自2007年10月20日起施行。西安市人民政府2003年4月4日發(fā)布的《西安市城中村改造建設(shè)管理暫行辦法》及西安市人民政府辦公廳2004年3月5日下發(fā)的《關(guān)于城中村改造建設(shè)管理有關(guān)問題的通知》同時廢止。