第一篇：“去庫存”戰(zhàn)略對房價的影響及房價趨勢分析

“去庫存”戰(zhàn)略對房價的影響及房價趨勢分析

[摘要]中國房價一直居高不下，一二線城市在10年內(nèi)房價增長近400%，正是在房價下降的呼聲高漲，中國經(jīng)濟(jì)下行的背景下，國家出臺的“去庫存”政策飽受關(guān)注與爭議。房，不僅是政府的支柱性產(chǎn)業(yè)，更關(guān)系到老百姓的安居樂業(yè)，樓市的動態(tài)以及相關(guān)政策的出臺，引發(fā)了很多人的思考。為了分析經(jīng)濟(jì)下行、城鎮(zhèn)化加速的中國當(dāng)下，房價將何去何從？中央頒布的政策，到底是飲鴆止渴還是深思熟慮的良策？文章結(jié)合近幾年的房地產(chǎn)商的經(jīng)濟(jì)行為，簡單分析了中國房價的現(xiàn)狀及未來趨勢。重點結(jié)合“去庫存”的政策內(nèi)涵，淺析經(jīng)濟(jì)下行大背景下，中央政策的真實含義。分析發(fā)現(xiàn)，房價有其剛性，不會下跌，尤其在一二線城市，房價十分堅挺。各地方政府應(yīng)當(dāng)靈活的采用中央的“去庫存”戰(zhàn)略，真正領(lǐng)會“去庫存”的含義，基于城市發(fā)展情況的不同，采取不同程度的“去庫存”措施。

[關(guān)鍵詞]房價；去庫存；經(jīng)濟(jì)下行；一二線城市

[DOI]1013939/jcnkizgsc201621181

從2008年下半年開始，“房價”一詞就一直被掛在嘴邊，國家采取一系列措施壓制房價，但是房價依舊是居高不下，最近“房價”“樓市”字眼又位居財經(jīng)新聞榜首，不僅因為一二線城市房價瘋漲，讓人望而卻步，政府采取的“去庫存”政策飽受爭議。房地產(chǎn)行業(yè)的“去庫存”無非從供給端與需求端入手，從需求端來說，政府鼓勵農(nóng)民工買房，深化戶籍改革，推進(jìn)城鎮(zhèn)化；從供給端來說，棚改貨幣化安置無疑是一項重要措施，更多人可以拿到貨幣補(bǔ)償去買房地產(chǎn)商開發(fā)的房子，釋放了購房需求。為了扭轉(zhuǎn)經(jīng)濟(jì)下行的趨勢，國家采取的“去庫存”政策卻刺激了房價，不得不讓人擔(dān)憂樓市泡沫，一時之間，眾說紛紜。有學(xué)者說：“2015年，全國樓市猶如冰火兩重天。2015年12月下旬中央經(jīng)濟(jì)工作會議公告中，針對“房地產(chǎn)去庫存”作出長達(dá)322字的指示。另外，是宏觀經(jīng)濟(jì)下行預(yù)期，2016年房價走勢成謎。為了解剖房價與“去庫存”戰(zhàn)略的關(guān)系，本文從數(shù)據(jù)入手，先簡單分析了2015年全國房地產(chǎn)開發(fā)的銷售情況。

圖1全國商品銷售面積及銷售額增速

資料來源：國家統(tǒng)計局，2016-01-19。

由圖1可以看出，全國商品房銷售量呈上升趨勢，房價加快增長，而且速度越來越快。

國家統(tǒng)計局發(fā)布數(shù)據(jù)：2015年，商品房銷售面積128495萬平方米，其中，住宅銷售面積增長69%，辦公樓銷售面積增長162%，商業(yè)營業(yè)用房銷售面積增長19%。商品房銷售額87281億元，增長144%，其中，住宅銷售額增長166%，辦公樓銷售額增長269%，商業(yè)營業(yè)用房銷售額下降07%?？梢缘贸鲛k公樓的銷售量比重較大的結(jié)論。

中國正處在大發(fā)展時代，城鎮(zhèn)化進(jìn)程進(jìn)一步加快。對此，任志強(qiáng)的觀點是：從國際比較來看，在城市化低于30%時，增長速度較慢，但是城市化高于30%以后，就會加速發(fā)展期，這個過程一直到城市化達(dá)到70%以上時，才有可能減緩。而中國的城市化水平只有40%左右，遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能達(dá)到減緩的水平。首先，城市的面積擴(kuò)張，房地產(chǎn)行業(yè)的觸角緊隨其后；其次，城市范圍擴(kuò)大，對勞動力的需求大幅上升，大量農(nóng)民工涌進(jìn)城市，對房子的需求增加；再次，城鎮(zhèn)化中重要一環(huán)，“拆遷”為房地產(chǎn)市場帶來了大量的換房需求；最后，房地產(chǎn)作為地方的支柱產(chǎn)業(yè)，是地方政府主要的財政收入來源，政府通過賣地、收取房產(chǎn)稅等獲得收入，才能更好地發(fā)揮政府職能。當(dāng)然國家也不斷地采取措施，例如限購、房產(chǎn)稅等措施抑制房價，然而效果并不顯著，原因在于房地產(chǎn)商本身是不會讓步的?？紤]到消費心理的因素，一旦房價下跌，部分消費者就會持觀望態(tài)度，期待新一輪下跌，那么房地產(chǎn)商在市場上的地位就有些被動，所以房地產(chǎn)商不會降低房價。

從消費者出發(fā)，隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，人們生活水平的提高，人們的消費習(xí)慣也發(fā)生改變，享受主義產(chǎn)生，房子住久了就想換一套的情況也大量存在。并且房價長久以來一直堅挺，讓更多消費者將買房作為最主要的儲備手段。

同時，與樓市息息相關(guān)的行業(yè)也對房價或多或少起著推動作用。

一是建筑行業(yè)。建材價格攀升，房地產(chǎn)的其他方面的成本也在不斷上升，鋼材、水泥等建材價格的上漲，成本增加，房屋售價無疑是會跟著增加的，并且房價的增加比成本增加的系數(shù)高很多。

二是投資行業(yè)。股市的蕭條，熔斷機(jī)制在中國的失敗運行，人們發(fā)現(xiàn)房子依然是最堅挺的投資方向。房子已不再僅僅用來滿足居住需求，同時更是一種理想的投資產(chǎn)品。在股市風(fēng)險較大、黃金行情不穩(wěn)、利率下調(diào)等因素推動下，房子成了百姓最好的選擇。

下表為“去庫存”大背景下，各大房企的策略轉(zhuǎn)移政策，大部分房企選擇調(diào)整城市布局，聚集一二線城市，這也不無道理。城市化進(jìn)程的加快本身就會促使一二線城市的房價上漲，國家又實行“去庫存”戰(zhàn)略，房地產(chǎn)商們當(dāng)然紛紛去更有市場的一二線城市大撈一筆。

并且，“去庫存”戰(zhàn)略從需求端出發(fā)，鼓勵農(nóng)民工就地買房，深化戶籍政策改革，房地產(chǎn)行業(yè)的需求量上升，更是會刺激需求，促進(jìn)房價增長，見下表。

房企去庫存策略表策略執(zhí)行房企砍開工面積、緩拿地策略萬科、碧桂園、龍湖、世茂調(diào)整城市布局，聚集一二線保利、恒大、碧桂園、龍湖、世茂、綠城調(diào)整產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，加大適銷產(chǎn)品比例保利、綠城積極合理定價，加快銷售恒大、碧桂園、綠城升級IT系統(tǒng)，加強(qiáng)存貨管理碧桂園、龍湖對不合格的區(qū)域進(jìn)行裁減世茂、碧桂園

所以結(jié)合中國國情，房價存在著剛性，伴隨著國家去庫存的戰(zhàn)略選擇，一線城市房價更是呈現(xiàn)瘋漲趨勢，二線城市小陽春，三線四線城市保持穩(wěn)定，“去庫存”戰(zhàn)略在房價上漲的進(jìn)程中主要起推動作用。以上是對“去庫存”戰(zhàn)略背景下，房價的變動分析。

換句話說，在一系列政策都無法阻擋房地產(chǎn)前進(jìn)的步伐的時候，我國目前還是寬松的貨幣環(huán)境、貸款利率的降低這樣的環(huán)境，通貨膨脹間接導(dǎo)致了房價上漲?！八狻蹦愫?、“豆”你玩等新名詞的出現(xiàn)，無一不直接反射到房價上。經(jīng)濟(jì)下行，物價與需求的不同步上升，讓人擔(dān)憂中國會不會形成滯脹。有學(xué)者稱在國際比較中，中國城市化水平偏低而且遠(yuǎn)遠(yuǎn)落后于工業(yè)化水平，如果政策調(diào)整到位，中國完全有可能進(jìn)入一個快速城市化的時期。伴隨著快速城市化進(jìn)程，大量進(jìn)入城市的移民能夠推動住房需求持續(xù)上升，那么，中國的高房價就可能在一定程度上因為城市化水平的持續(xù)提高而被消化，避免房價泡沫破滅。

那么國家頒布的“去庫存”政策到底有何具體作用，會不會引發(fā)房價泡沫呢？通過以下分析，本文一步步揭開“去庫存”的神秘面紗。

2015年12月的中央經(jīng)濟(jì)工作會議中，將“去庫存”納入我國五大經(jīng)濟(jì)任務(wù)之中，以緩解經(jīng)濟(jì)下行的趨勢。產(chǎn)能過剩來自于2006年、2007年經(jīng)濟(jì)一片大好的形勢，生產(chǎn)者為獲得更多利益，大量生產(chǎn)，導(dǎo)致生產(chǎn)過剩。

中央經(jīng)濟(jì)工作會議提出了六條化解房地產(chǎn)高庫存的措施，本文簡化為四條：一是降房價；二是鼓勵本地就業(yè)的非戶籍人口落戶買房或租房；三是取消限購；四是完善租房制度。

結(jié)合圖2圖3，可以發(fā)現(xiàn)國家的房地產(chǎn)“去庫存”戰(zhàn)略起到了一定效果，房地產(chǎn)開發(fā)土地購置面積和投資增速的雙雙回落，表現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)商對開發(fā)新樓盤的熱情在下降。國家鼓勵房價下降，從而達(dá)到促進(jìn)消費、刺激經(jīng)濟(jì)的效果。然而前文所述，一二線城市和三四線城市要區(qū)別待遇。

就第一條降房價來說，結(jié)合前文所述，房價有其剛性，政府要采取措施降價是存在很大困難，要考慮到多方利益，是復(fù)雜的。

而第三條個人認(rèn)為并不可取，取消限購釋放更多的需求，根據(jù)需求定律，價格會隨之上升。與第一條降房價是沖突的。

第二條主要是鼓勵住房難的人們提供支持，鼓勵農(nóng)民工就地買房，深化戶籍制度改革。一方面這是關(guān)注民生，緩和社會矛盾的民心措施；但另一方面，需求的增長促進(jìn)房價的上升，也有不妥之處。

第四條是租賃市場，回報率不高，推動起來困難較大。

經(jīng)過以上分析，“去庫存”戰(zhàn)略看似不大妥當(dāng)。個人以為，中央頒布去庫存措施，地方政府要把握分寸，地域區(qū)域化的去庫存至關(guān)重要。一二線城市房價瘋漲的情況下，鼓勵購房、放寬購房限制，尤其在經(jīng)濟(jì)下行的當(dāng)下，不少專家擔(dān)憂中國出現(xiàn)房價泡沫的情況，不加區(qū)分的刺激需求，顯然會導(dǎo)致不好的效果。有區(qū)別地在三四線城市，多加鼓勵購房，減輕買房者負(fù)擔(dān)，讓更多人擁有優(yōu)良的生活環(huán)境，才能使中央政策發(fā)揮最大化效用。

同時配合去庫存手段，在一二線城市，適當(dāng)采取財政政策，個人占有多套房子的消費者進(jìn)行征稅，抑制住房消費的奢靡之風(fēng)。

房地產(chǎn)行業(yè)屬于支柱性產(chǎn)業(yè)，涉及房地產(chǎn)的政策措施都應(yīng)當(dāng)謹(jǐn)慎對待。

首先，房價不能繼續(xù)瘋漲。一是要求政府抵御利益誘惑，在保證擁有支持政府發(fā)揮正常職能的前提下，減少賣地行為；二是政府在城市化進(jìn)程中采取的策略要適度，不能一味地擴(kuò)張城市面積，為了城市化而城市化，這就是不得中央政策的要義了；三是政府要正確引導(dǎo)房地產(chǎn)商。

其次，房地產(chǎn)商也不應(yīng)該總是將利益放在首位，要有一定的企業(yè)社會責(zé)任感。而且，一二線城市房價一再瘋漲，必將會導(dǎo)致房市泡沫，最終也會作用于房地產(chǎn)商，讓其自食惡果。

最后，“去庫存”戰(zhàn)略要因地制宜，各地方政府要有實行有中國特色的“去庫存”，即仔細(xì)分析本地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r，而不是各地方之間互相跟風(fēng)，要有自主性，切實領(lǐng)會中央政策。

參考文獻(xiàn)：

[1]劉芳標(biāo)桿房企去庫存化絕招[J].地產(chǎn)案例，2016（1）

[2]陸銘理性還是泡沫――對城市化、移民和房價的經(jīng)驗研究[J].世界經(jīng)濟(jì)，2014（1）

[3]宋慧芳政府喊話：去庫存――房價走勢成謎[J].經(jīng)濟(jì)信息，2016（2）

[4]劉志彪房地產(chǎn)去庫存：政策發(fā)力還需要提交精準(zhǔn)度[EB/OL].（2016-02-06）百度文庫

第二篇：稅收政策對房價產(chǎn)生什么影響

稅收政策對房價產(chǎn)生什么影響？不確定

“國五條”中征收“差價20%個稅”，雖然是2006年就有的“舊政策”，但其引發(fā)的后果，超出許多人的想象?！?0%個稅政策”啥時候嚴(yán)格實施？目前還未有定論。值得關(guān)注的是，不少老百姓因為擔(dān)心“被多征稅”，恐慌性地辦理二手房交易手續(xù)。記者了解到，鄭州市房管部門已有6位工作人員，因為3月2日以后長期加班而暈倒，但第二天仍要堅守在崗位上——因為辦事老百姓太多！

秦虹認(rèn)為，稅收作為調(diào)控房地產(chǎn)市場的經(jīng)濟(jì)手段之一，強(qiáng)制性很強(qiáng)，它的特點是市場選擇性好。但稅收對房價傳導(dǎo)機(jī)制是比較復(fù)雜的，稅收政策能在一定程度上調(diào)整供求，但是它對房價產(chǎn)生什么樣的影響，是不確定的。例如，香港去年出政策，外地人買房子交12%印花稅，銷量降下來了，但房價沒有降。因為稅收不像土地政策那樣，對房價產(chǎn)生直接作用。

對于買房繳個稅，任志強(qiáng)顯然有更多的抱怨。他說，中國有兩條稅是最高的，一個是租金70年的，一起收了，第二個就是先讓你拿個人所得稅，然后讓你拿稅后的錢去買房子之后再收你房子里的稅，“這種重復(fù)性收稅首先提高了進(jìn)入市場的門檻?！?/p>

第三篇：貨幣政策對房價的影響

價格變化的趨勢顯示,1998-2004年我國房地產(chǎn)開發(fā)貸款余額與個人住房貸款余額持續(xù)上漲。其中,1998-2001年,房地產(chǎn)貸款余額保持在較為平穩(wěn)增長的水平上;2002-2004年房地產(chǎn)貸款余額的絕對值則出現(xiàn)大幅上漲的趨勢。從總體趨勢看,個人住房貸款增長速度明顯快于房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)貸款速度,并且個人住房貸款在房地產(chǎn)貸款中的比重也較大。與此同時,1998年以來,我國房價的增長速度一直保持上升趨勢。尤其是進(jìn)入2001年以后,商品住宅價格的上漲與房地產(chǎn)貸款量的擴(kuò)張表現(xiàn)為同步運行,由此可以認(rèn)為貨幣供應(yīng)量的增加能夠在一定程度上作為解釋近年來我國房價上漲的原因。

2004年開始,為抑制上漲過快的房價,中央政府相繼出臺了以提高信貸門檻和市場利率為標(biāo)志的適度緊縮的貨幣政策,但政策效果最初并不理想,2004年和2005年房價漲幅同比增長17.8%和14%,達(dá)到歷史高位,這與信貸放量仍然較大有直接關(guān)系。2007年三季度,中國人民銀行“貨幣政策報告”顯示:2007年9月末,全國商業(yè)性房地產(chǎn)貸款余額4.62萬億元,比年初增加9410億元,同比增長29.6%,增速比上年同期快5.2個百分點。其中,房地產(chǎn)開發(fā)貸款余額1.76萬億元,同比增長26.9%;購房貸款余額2.86萬億元,同比增長31.4%,增速比上年同期提高13.5個百分點。

2007年9月27日與12月5日,中國人民銀行和中國銀監(jiān)會聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知》和《關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的補(bǔ)充通知》,對利用貸款購買住房的首付款比例和房地產(chǎn)開發(fā)貸款做了更加嚴(yán)格的規(guī)定。對申請購買第二套(含)以上住房的借款人提高了首付比例和貸款利率,規(guī)定商業(yè)銀行對項目資本金比例不到35%或未有“四證”的項目、有囤積土地和囤積房源行為的房地產(chǎn)企業(yè)不得發(fā)放貸款。以“二次房貸”為標(biāo)志的從緊的貨幣政策改變了過去我國房地產(chǎn)市場得以快速發(fā)展的金融環(huán)境,全國房地產(chǎn)市場成交量持續(xù)走低,房價明顯回落。據(jù)國家發(fā)改委、國家統(tǒng)計局調(diào)查顯示,2008年9月份,全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲3.5%,環(huán)比下降0.1%。其中,深圳房價降幅最大,新房價格同比下降10.8%。這一事實表明,貨幣供應(yīng)量的減少,對抑制房價上漲是有一定作用的。

三、貨幣供應(yīng)量的膨脹支持了我國房地產(chǎn)市場的繁榮

從貨幣政策影響房價波動的機(jī)理與經(jīng)驗分析來看,貨幣供應(yīng)量的膨脹支持了我國房地產(chǎn)市場的繁榮,也是催生我國房價上漲的重要原因,由此決定了銀行信貸潛在而現(xiàn)實的風(fēng)險和危機(jī)。因此,為實現(xiàn)經(jīng)濟(jì)的持續(xù)健康發(fā)展,有必要合理控制貨幣供應(yīng)量增長速度和個人消費信貸規(guī)模,尤其是通過按揭貸款進(jìn)行的投機(jī)性信貸;在國內(nèi)資金來源渠道狹窄的情況下,可適當(dāng)增加房地產(chǎn)信貸規(guī)模,營造供略大于求的市場氛圍,避免因供不應(yīng)求造成購房者心理恐慌而盲目入市,進(jìn)而抬高房價的現(xiàn)象發(fā)生。同時,當(dāng)前部分城市出現(xiàn)房價有所下跌的局面,雖然房價的理性回歸凸顯了宏觀調(diào)控的政策效應(yīng),但需要警惕的是,房價下跌很可能通過銀行控制信貸損失的行為,進(jìn)一步加劇房價的波動,從而令其負(fù)面影響產(chǎn)生放大效應(yīng)。

第四篇：廈門房價分析

02-10] 廈門今后一年房價分析

我是一個堅定的房價看跌者，為此我于去年底賣掉住的房子，準(zhǔn)備租房一年再換一套。以下分析：

一、從經(jīng)濟(jì)大環(huán)境來說，廈門是一個典型的外向型的港口城市，主要受外部的經(jīng)濟(jì)環(huán)境影響，現(xiàn)在國家推動的內(nèi)需對廈門受益很小，如果說整個國家經(jīng)濟(jì)在年底會好起來，那么廈門至少會延后3個月，當(dāng)我們在碼頭看到集裝箱貨柜爆滿，工廠大批招人時，就是廈門經(jīng)濟(jì)好轉(zhuǎn)時，那時離房價的底部不遠(yuǎn)。

二、房屋的成交量：（1）二手房成交量，這要自己到閩南大廈實地考察，不要聽中介業(yè)務(wù)員忽悠。怎么看？每天中午11點半到二手房交易中心看電子排號，排到多少就是成交多少，只多不少，那是拿房產(chǎn)證去排號的，做不了假。2月6日整個上午成交量24套，要知道07年高峰時每天成交量3、4百套，而現(xiàn)在在售的二手房至少10000套。（2）新房成交量，確實春節(jié)前后交易量放大，但是要分析都是哪些樓盤成交量放大：樂活小鎮(zhèn)、雙橋明珠、蕓溪居、海投房產(chǎn)、禹州大學(xué)城，這些都是在灌口、海滄、同安總價30萬左右極其偏遠(yuǎn)的地方，在低價促銷的情況下取得的，扣除低價促銷樓盤，剩下的每天成交量不到30套，仍還是08年上、中期樓市極其低冷的成交量。至今天2月9日廈門在售樓房31,471 套，面積3,847,869。在沒有一套新房入市，沒有保障性住房交付的情況下，如整年保持春節(jié)期間的促銷力度，每天成交100套的情況下整整一年才能消化庫存房源，如沒有促銷，3年才能消化庫存房源。同時注意現(xiàn)在廈門市在售的新房平均面積122平，怎么賣？？？

三、潛在購買者的下降：現(xiàn)在經(jīng)濟(jì)形勢很不好，預(yù)期的購買者延后，現(xiàn)在在廈門稍微像樣的房子總價至少50萬，這樣的房子一般老百姓要奮斗多少年，經(jīng)濟(jì)條件較好的已經(jīng)買房，經(jīng)濟(jì)條件一般的，實在需要的剛性需求者已經(jīng)趁春節(jié)期間的促銷得到滿足，后面的房子賣給誰？？

所以2009年房價降5、6萬根本不是我的目標(biāo)，肯定不會心動，我的目標(biāo)是10萬以上。拿10萬給KFS，他們會笑你傻；給父母，可以報答養(yǎng)育之恩；旅游，我可以繞地球幾圈；家用，可以買一部小車。

第五篇：北京房價分析

毛澤東思想與中國特色社會主義

暑期調(diào)查實驗報告

關(guān)于北京房價調(diào)查

學(xué)號姓名

調(diào)查人： 0708320109藏磊

北京房價調(diào)查

去年6月份在家放假，那時候開始關(guān)注到北京房價的上漲，特別關(guān)注和第七日等欄目開始明察暗訪北京的房價，那時候開始發(fā)覺北京房價開始瘋狂上漲，基本上是每天一個價格，有的買家頭天去看房和房主談好了價格，第二天再去的時候就發(fā)現(xiàn)房主的房價上漲了幾萬元，于是在一氣之下沒買，過了20幾天后突然發(fā)現(xiàn)，以前想要買的房子已經(jīng)漲上去了20幾萬。

在2009年11月份，北京10家重點房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司的二手房成交量比上月增加79.4%，成交套數(shù)和增幅均達(dá)到09年以來的最高值。而京城二手房均價更在當(dāng)年11月下旬攀升到了每平方米13112元的水平。

這個數(shù)字說明了什么？那時候我也去留意了一下北京的二手房價格，發(fā)現(xiàn)在100萬元以下的二手房都已經(jīng)很難找到了。連北京的二手房都已經(jīng)跨入百萬元時代，老百姓對此有什么樣的感受呢？對此我特意收集了一些人的看法。

網(wǎng)友A：“老百姓光收入才多少錢，兩輩子我都掙不出這房錢來，這不是瘋了嗎，你說房價是不是瘋了，我就覺得好像是不可思議一樣，按我想的現(xiàn)在應(yīng)該是最高點了，但我擔(dān)心是不是還會漲到6萬，所有同志大家說起來這房價，說實在的都暈菜?！?/p>

在北京，買不起房的人很迷茫，那么，擁有房產(chǎn)，看著房價上漲的人是不是心里樂開了花？

網(wǎng)友B：“我現(xiàn)在有自己買的房，但是現(xiàn)在房子增值了，但是我的感受是，增值了也不夠。增值了我們也不能賣，你賣了以后沒地住，我賣了這套房子，我還買不起別的房，相比較來說還是貴，太貴?！?/p>

21世紀(jì)不動產(chǎn)的工作人員說，房價從年初到現(xiàn)在，有的樓盤價格已經(jīng)翻了一倍，高房價的壓力下，小戶型開始熱賣。

“小戶型成交的越來越多，40平米到90平米之間非常多，那這說明了什么，說明現(xiàn)在房價居高不下，工資也不漲只能買小戶型?！?/p>

調(diào)查中我發(fā)現(xiàn)，雖然已經(jīng)買了房的和沒買房的對高房價都不滿意，但他們之間的財富鴻溝也在迅速加大。

尹中立：“房價的大幅度上揚，就會導(dǎo)致社會貧富差距的進(jìn)一步的擴(kuò)大，因為有房子的人，毫無疑問他是有錢的人，有錢的人會更加有錢，然后沒錢的人沒買房子的人，就會更加貧困，它就會拉開整個社會的整個財富的這種鴻溝，會越來越大?！?/p>

當(dāng)時我就在思考一個問題，明年房價是不是還會繼續(xù)上漲？

從這幾位網(wǎng)友的反應(yīng)中，多少也說明，高房價給大家?guī)淼男睦頉_擊還是比較大的，不僅改善住房的夢難以實現(xiàn)，而且還會影響到社會財富的分配。

不管是買了房的還是沒買房的，房價高漲讓大多數(shù)人都樂不起來。一般來說，住房價格與城市居民家庭年收入之比應(yīng)該在3-6倍的范圍，6-7倍以上居民購房就已非常困難。就這樣北京的房價在2009年瘋狂上漲了一年。

在2010年4月國家出臺了京12條抑制房價，這時北京的房價出現(xiàn)了轉(zhuǎn)機(jī)，有分析師預(yù)測，北京的房價將立即停漲，預(yù)計在年內(nèi)出現(xiàn)下調(diào)30%的可能，多數(shù)專業(yè)人士認(rèn)為7、8月份北京房價可能出現(xiàn)全面松動。

2010年7月4日，在全國國土資源廳局長座談會后，國土資源部部長徐紹史表示，“現(xiàn)在總體局面是向好的，但積極參與房地產(chǎn)調(diào)控一定不能放松。”“目前房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)出量跌價滯的態(tài)勢，再過一個季度左右房地產(chǎn)市場可能會面臨全面調(diào)整，房價會有所下降，但下降到什么程度不好說。”

徐紹史的這一表態(tài)，被外界解讀為進(jìn)一步確認(rèn)政府第二波樓市調(diào)控即將開始的信號。樓市的全面調(diào)整，意味著市場真正的價量齊跌。

在上述座談上，徐紹史還表示，下半年國土資源部門將繼續(xù)積極參與房地產(chǎn)調(diào)控，各級國土資源部門要按照調(diào)控要求加大房地產(chǎn)用地供應(yīng)，有力有序推進(jìn)房地產(chǎn)用地管理和調(diào)控各項工作。主要措施是，根據(jù)年初供地計劃，繼續(xù)保障房地產(chǎn)特別是保障性住房建設(shè)土地供應(yīng)，及時向社會披露供地情況；開展房地產(chǎn)企業(yè)土地專項治理，系統(tǒng)清理房地產(chǎn)閑置土地；完善土地出讓合同，加強(qiáng)批后監(jiān)管；進(jìn)一步完善土地招拍掛制度。

與此同時，在日前召開的2010房地產(chǎn)夏季峰會上，國土資源部總規(guī)劃師胡存智指出，國土資源部將嚴(yán)格規(guī)范土地出讓制度，對于已出讓的土地，土地出讓價不低于當(dāng)?shù)鼗鶞?zhǔn)地價70%，保證金不低于出讓最低價30%。這距離今年3月國土部出臺的《關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)用地供應(yīng)和監(jiān)管有關(guān)問題的通知》(“19號文”)中規(guī)定“競買保證金不得低于出讓最低價的20%”的規(guī)定僅僅相隔3個月。

對于此舉，國土資源部目標(biāo)十分明確，意在控制目前市場上開發(fā)商的“囤地”、“炒地”行為。通過提高土地出讓金門檻，嚴(yán)格監(jiān)管土地出讓制度等一系列措施，有效地遏制開發(fā)商的非理性行為、調(diào)控過快上漲的房價。

這已是國土資源部官員近半個月內(nèi)四度就樓市調(diào)控表態(tài)。

此前，6月18日-23日、6月28日，國土資源部副部長贠小蘇、國土資源部部長徐紹史先后在相關(guān)辦公會議上表示，房地產(chǎn)用地管理調(diào)控仍是國土資源部門當(dāng)前及今后一個時期的一項重要任務(wù)，全系統(tǒng)要堅定主動參與房地產(chǎn)用地調(diào)控的決心，進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)用地管理和調(diào)控。

另外，住建部有關(guān)負(fù)責(zé)人也對《人民日報》表示，各地要加強(qiáng)調(diào)控政策落實力度，絕不能松勁。要讓人民群眾看到黨和政府遏制房價過快上漲、保障人民群眾改善住房條件的決心和信心。

在樓市買賣雙方博弈膠著之時，如此密集的官方表態(tài)引發(fā)市場猜測，政府對房價下跌和樓市全面調(diào)整也許已有準(zhǔn)備，在政策達(dá)到效果之前，樓市調(diào)控或許不會放松。

根據(jù)中國房地產(chǎn)指數(shù)研究院的7月2日發(fā)布報告稱，受4月新一輪房地產(chǎn)調(diào)控政策影響，5月30個重點城市總成交面積幾乎全線下滑，跌幅近半；6月在此基礎(chǔ)上，北京、天津等多數(shù)城市樓市成交量仍繼續(xù)下滑，但上海、南京等部分城市止跌回升，成交量仍處于低位。樓市調(diào)整進(jìn)入膠著僵局。同時在他公布的《2010年第二季度購房者消費調(diào)查研究》報告中顯示，目前購房者觀望心理嚴(yán)重，對國家實行平抑房價的調(diào)控政策信心明顯增強(qiáng)。認(rèn)為房價會小幅下降的購房者占比居首，為39.2%，認(rèn)為房價會大幅下降的購房者占19.8%，兩項共占約六成。

不過，根據(jù)華泰聯(lián)合證券的跟蹤研究，房地產(chǎn)開發(fā)商主動價格調(diào)整可能比市場預(yù)期更晚。華泰聯(lián)合證券對北京樓市的調(diào)研顯示，北京目前新房市場明顯降價的項目不多，部分樓盤的定價甚至仍具有較強(qiáng)的進(jìn)攻性，如太陽公元、山水文園、屯三里不但未降價，前兩個樓盤在售樓棟仍然為開盤以來的最高價。

據(jù)博覽財經(jīng)資訊的研究預(yù)測，七八月份，房地產(chǎn)市場將逐漸打破量跌價滯的局面，市場數(shù)據(jù)方面將進(jìn)入“量價齊跌”的狀況。

不過，從跌幅上看，博覽研究員認(rèn)為，三季度將出現(xiàn)“鈍刀割肉式”下跌，即幅度不大的持續(xù)下跌：7月份，打折優(yōu)惠繼續(xù)蔓延，二線城市降價將成為輿論的焦點，但房價總體仍穩(wěn)定在高位；而經(jīng)過7月的發(fā)酵之后，供需逆轉(zhuǎn)與資金缺

口逐漸明朗化。八九月份總體房價的下跌速度將會有所加快。

博覽研究員分析說，由于今年上半年宏觀經(jīng)濟(jì)的表現(xiàn)總體良好，三季度宏觀經(jīng)濟(jì)預(yù)計將延續(xù)向好，有宏觀經(jīng)濟(jì)形勢為房價托底，決定了開發(fā)商在降價問題上必然是“且戰(zhàn)且走”。其次，從供需角度看，商品房庫存積壓問題在三季度還不嚴(yán)重，四季度則是大量新房上市的高峰。

此外，從市場表現(xiàn)來看，截至6月底，一線城市選擇堅守價格的樓盤仍居多數(shù)，說明多數(shù)開發(fā)商的資金壓力還不是非常明顯。按照樓市“量為價先”的規(guī)律，“量跌”到“價跌”的滯后期至少3個月；在價格聯(lián)動中，一線城市降價擴(kuò)散到二三線城市，也需要1－2個月。

但博覽研究員預(yù)測說，延續(xù)三季度“鈍刀割肉式”的降價之后，四季度將是房價大跌塵埃落定的時候。經(jīng)過三季度的煎熬，大部分開發(fā)商的資金鏈在四季度將變得非常緊張，商品房庫存也將上升到較高的水平，房價具備大跌的必要條件。

但是我同時注意到，北京已開始向郊區(qū)縣修城鐵。這樣可以方便郊區(qū)的人進(jìn)城方便，隨著向郊區(qū)的發(fā)展，郊區(qū)的房價卻在迅速的增長。比如9號線，從豐臺到房山，其所經(jīng)過的新蓋小區(qū)價格不降反增，有的甚至從4000多元，直接升至12000多元。雖然城里的價格有所下降，但是我們并不能忽視郊區(qū)房價的上漲。通過調(diào)查我發(fā)現(xiàn)，許多城里的上班族因為買不起城區(qū)的房子，現(xiàn)在已經(jīng)開始關(guān)注到郊區(qū)的房子，因為郊區(qū)房價相對城里來說價格低廉。如果交通比較便利，那么住到郊區(qū)就比住到城區(qū)劃算很多，除了上班族外，很多老北京人也在郊區(qū)買了房子，因為郊區(qū)的空氣相對來說比較好，老人們一般喜歡清靜一些的地方，而城區(qū)就顯得比較吵鬧了。綜合以上的原因郊區(qū)的房價正在迅速增長，雖然價格和城里的房子還有區(qū)，但是房價上漲速度不容忽視。

隨著北京一手房房價的上調(diào)，二手房的價格也是一路上揚，有人說租價的飛速上漲比房價上漲更讓人擔(dān)心，還有人說租價漲勢難以維持。對于租價突然間的爆發(fā)式增長眾說紛紜，那么北京租賃市場的整體狀況如何？租價在上半年發(fā)生了怎樣的變化？漲幅趨勢是怎樣的？不同區(qū)域租價呈現(xiàn)怎樣的特點？

2010年上半年北京住宅租賃市場整體租賃價格指數(shù)依舊保持向上走勢，月租金價格已經(jīng)突破了08年奧運會期間北京月度租金高點。上半年全市租金均價為2713元/月,同比去年同期的2322元/月上漲了16.84%。其中普通民宅租賃市場租賃價格指數(shù)自去年第二次交易旺季結(jié)束后出現(xiàn)了向下調(diào)整的態(tài)勢，進(jìn)入到今年的1月以后指數(shù)走勢呈現(xiàn)穩(wěn)中有升。而高端租賃市場租賃價格指數(shù)則出現(xiàn)了反復(fù)之后的加速下滑，未來一段時間內(nèi)其可能將繼續(xù)維持這一狀況。

從城八區(qū)住宅租賃市場來看，2010年上半年城八區(qū)租賃均價達(dá)到了2792元/月，與去年同期的價格2387元/月相比上幅了405元/月，增幅為14.70 %。從各具體區(qū)域來看，東城、宣武、朝陽、豐臺以及石景山區(qū)漲幅相當(dāng)明顯，其上漲速度高于同期內(nèi)整體市場水平。

市場中的租金價格出現(xiàn)了持續(xù)上漲。一方面，租賃旺季中區(qū)域供需關(guān)系的變化決定了價格變化的走勢方向；另一方面，近一段時間以來國內(nèi)宏觀經(jīng)濟(jì)表現(xiàn)一般，糧、油、菜價的快速上漲使得通脹的壓力不斷增大，令部分業(yè)主在定價時向上調(diào)整了租金水平；此外，去年以來租賃市場一直處于奧運后的調(diào)整期。08年末09年初因為經(jīng)濟(jì)的不景氣讓市場中的求租者承租能力下滑較快，業(yè)主為了避免空置選擇降價出租。而隨著09年中經(jīng)濟(jì)走勢從低谷開始回升，出租方開始重新制定先前較低的承租價格。最后，雖然房價在現(xiàn)階段出現(xiàn)了下降，但是前期房地產(chǎn)價格的快速上漲，租金售價比出現(xiàn)了失衡，租金價格仍有與房價聯(lián)動的補(bǔ)漲

效應(yīng)。

伴隨著房地產(chǎn)交易市場的冷淡以及CPI的不斷走高，租金水平的大幅上漲將不可避免。但是目前租賃市場中的主要客群年收入能力多集中2-8萬/年，其年齡結(jié)構(gòu)也相對較低。如何能通過行政手段解決中低收入群體或大學(xué)生畢業(yè)求租將成為短時間內(nèi)政府部門應(yīng)當(dāng)重視的問題。否則放縱租賃市場租金過快上漲，而不采取適當(dāng)?shù)膽?yīng)對手段將很可能會讓全市的租賃市場步入房地產(chǎn)交易市場價值偏離的后塵。

從今年上半年住宅租賃市場成交區(qū)域分布來看，朝陽區(qū)占整個租賃市場成交量比重最高，為36.34%；海淀其次，約為21%。朝陽、海淀依舊是租賃市場的主體區(qū)域，二者合計比重占整個租賃市場成交量的近六成。此外租賃成交第三大區(qū)域--豐臺區(qū)成交比重上升到了近14%。造成這一現(xiàn)象的主要原因是：一方面朝陽區(qū)、海淀區(qū)、豐臺區(qū)作為租賃市場的主體，因為區(qū)域的面積很大，可供出租的房源數(shù)量相對較多，因此成為市場的主要成交密集區(qū)域；另一方面，雖然在軌道交通、城市輕軌等城市新型交通工具的推動下租賃熱點區(qū)域有向郊區(qū)擴(kuò)展的趨勢，但朝陽區(qū)、海淀區(qū)、豐臺區(qū)交通便利，配套完善，目前仍是承載絕大部分租客的重要區(qū)域。

由于去年北京地鐵四號線的開通、CBD東擴(kuò)、金融街的西進(jìn)、第二機(jī)場選址的確立以及新南城規(guī)劃的制定，帶動了市場中新的承租熱點產(chǎn)生。受益到城市規(guī)劃建設(shè)的影響，朝北板塊、四季青以及南苑等區(qū)域今年以來區(qū)域租賃市場相對較為活躍。根據(jù)二級區(qū)域的具體表現(xiàn)來看：市場中中關(guān)村、西直門、東壩、駝房營、垡頭、舊宮等區(qū)域成交量價漲幅較大。中關(guān)村、西直門主要是受到大學(xué)生畢業(yè)或求學(xué)因素拉動所致。成交量較去年同期上漲了1.74%，租金水平則上漲了近13%。東壩、駝房營等區(qū)域是因為CBD東擴(kuò)后，區(qū)域位置更加接近核心區(qū)，同時其相對低廉的租金價格形成了洼地效應(yīng)，吸引了大量CBD工作的中低收入群體。