第一篇：房?jī)r(jià)分析的文章

人說:如果房?jī)r(jià)下跌,房地產(chǎn)中的錢就會(huì)跑出來，推高社會(huì)其它商品的價(jià)格。進(jìn)入房地產(chǎn)的錢真的還能出來嗎？

1、開發(fā)商賣出房屋獲得資金，前提是必須有人買開發(fā)商的房子。開發(fā)商賣房子的錢還必須支付土地、稅收、建筑開發(fā)等費(fèi)用，開放商最后得到的資金只是開發(fā)商的利潤(rùn)部分。而開發(fā)商賺的錢當(dāng)然少于買房子人投入的資金。所以，當(dāng)開發(fā)商回收資金的時(shí)候，將需要更多的資金進(jìn)去購(gòu)買房屋。

2、如果一個(gè)人要賣出自己的房屋，必須要有人買這人的房屋。而且，買賣交易中還要包括稅收和其它費(fèi)用。所以，買房者的資金一定會(huì)大于賣房者得到的資金。

上面的分析可以看出，不管是開發(fā)商還是個(gè)人賣房者出售房屋，需要市場(chǎng)更多的資金買入。所以，不管房?jī)r(jià)上漲還是下跌，進(jìn)入房地產(chǎn)總的資金只能增加，絕不可能減少。當(dāng)然也不存在房地產(chǎn)的資金會(huì)跑出來的問題了。

但為什么有人會(huì)說房?jī)r(jià)下跌會(huì)引起社會(huì)資金泛濫呢？因?yàn)榉康禺a(chǎn)不斷的把社會(huì)上多余的資金吸收進(jìn)去，而房?jī)r(jià)一旦出現(xiàn)下跌或下跌預(yù)期，資金不敢繼續(xù)進(jìn)入房地產(chǎn)。社會(huì)上新增加的資金失去了最大的池子，只能在社會(huì)上到處亂竄。很多人就誤以為是房地產(chǎn)下跌造成的資金從房地產(chǎn)中逃出來的。實(shí)際是房地產(chǎn)對(duì)資金吸收能力減弱，社會(huì)上不斷新增加的貨幣找不到消化的地方，讓人產(chǎn)生房地產(chǎn)資金跑出來的錯(cuò)覺而已。

現(xiàn)在，我再分析這些年究竟是哪些資金進(jìn)入了房地產(chǎn)：

1、銀行通過房屋按揭貸款提供大量資金給買房者，同時(shí)提供大量資金給開發(fā)商融資。銀行成為房地產(chǎn)最主要的資金來源，同時(shí)為供需雙發(fā)提供資金。而銀行存款資金中有很大部分是熱錢或外商投資的資金；

2、由于投資房地產(chǎn)的高額利潤(rùn)帶動(dòng)大量的房地產(chǎn)開發(fā)投資，大量增加用工需求，最后推高人工費(fèi)，加上其它因數(shù)造成投資環(huán)境不斷惡化。在房地產(chǎn)開發(fā)和炒作巨大利潤(rùn)和實(shí)體投資利潤(rùn)不斷下滑的對(duì)比下，大量的其它實(shí)體經(jīng)濟(jì)資金進(jìn)入房地產(chǎn)，很多人用實(shí)體資產(chǎn)做抵押貸款，用于房地產(chǎn)投資。實(shí)體經(jīng)濟(jì)資金大量進(jìn)入房地產(chǎn)；

3、由于通脹和通脹預(yù)期，人們迫于資產(chǎn)保值的本能，大量?jī)?chǔ)蓄資金被迫進(jìn)入房地產(chǎn)；

4、大量的上市企業(yè)通過股市融資，資金直接或間接進(jìn)入房地產(chǎn)；

5、社會(huì)閑置資金被開發(fā)商和購(gòu)房者借去投入房地產(chǎn)；

以上分析可以看出，全社會(huì)各個(gè)行業(yè)的資金大量流進(jìn)房地產(chǎn)。很多企業(yè)利用實(shí)體企業(yè)抵押從銀行獲得貸款，資金曲線進(jìn)入房地產(chǎn)。大量的商人縮小或放棄實(shí)體投資，資金大量轉(zhuǎn)移進(jìn)入房地產(chǎn)。老百姓儲(chǔ)蓄大量搬家進(jìn)入房地產(chǎn)。部分閑置資金也借給其他人或企業(yè)間接投入房地產(chǎn)。

這些進(jìn)入房地產(chǎn)的資金，部分進(jìn)入房地產(chǎn)開發(fā)，部分成為房屋的購(gòu)買力。這些進(jìn)入的資金即增加房地產(chǎn)的供應(yīng)，也同時(shí)增加房地產(chǎn)的需求。最后，讓房地產(chǎn)的規(guī)模越來越大，吸引的資金也越來越多。但，其它行業(yè)的資金和規(guī)模卻難以增長(zhǎng)，甚至出現(xiàn)萎縮。大量的人力、資源、資金都不斷的向房地產(chǎn)集中。而且房地產(chǎn)不斷推高人力成本和資源價(jià)格，讓其他行業(yè)發(fā)展被嚴(yán)重制約。

高房?jī)r(jià)同時(shí)讓老百姓的可支配收入大大降低，嚴(yán)重削弱他們?cè)谏鐣?huì)其它方面的消費(fèi)，其它行業(yè)的需求必將不斷萎縮。而大量的房貸按揭造成的承重月供，將在很長(zhǎng)的時(shí)間內(nèi)，削弱老百姓的消費(fèi)能力。這將和提高內(nèi)需的目標(biāo)背道而馳。

房地產(chǎn)形成了類似于宇宙中的黑洞，不斷的把社會(huì)的資金、資源、人力不斷的吸引進(jìn)去，而且現(xiàn)在呈現(xiàn)加速態(tài)勢(shì)。當(dāng)有一天出現(xiàn)整個(gè)社會(huì)資金都無法供養(yǎng)這個(gè)黑洞的時(shí)候。就是社會(huì)經(jīng)濟(jì)血液被吸收殆盡的時(shí)候，經(jīng)濟(jì)必將出現(xiàn)嚴(yán)重紊亂。同時(shí)，房?jī)r(jià)也會(huì)因?yàn)楹罄m(xù)資金缺乏而大跌。市場(chǎng)中所有持有土地或房產(chǎn)者必將面臨巨額虧損，并造成系列連鎖反應(yīng)。

可能有人會(huì)問這樣一個(gè)問題，怎么所有的人都虧損了。錢究竟去了哪里呢？要搞清這個(gè)問題，就要分析房地產(chǎn)的整個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈和其中的利益分配。

大家先看看，房地產(chǎn)開發(fā)最近幾年的幾個(gè)變化：

1、2003年至今，中國(guó)的房?jī)r(jià)最少上漲200%以上；

2、2003年至今，土地拍賣的價(jià)格最少上漲300%以上，拍賣土地收入已經(jīng)占地方財(cái)政40%左右；

3、2003年至今，中國(guó)的鋼鐵和水泥產(chǎn)能最少翻番，價(jià)格上漲超過40%；

4、2003年至今，中國(guó)進(jìn)口世界鐵礦石占全世界的比例超過50%，國(guó)際鐵礦石價(jià)格上漲接近300%；

5、房地產(chǎn)開發(fā)利潤(rùn)讓很多開發(fā)商自己都不好意思；

6、很多以前炒房出售的人獲利巨大，部分人已經(jīng)移民或轉(zhuǎn)移資產(chǎn)到國(guó)外，個(gè)別人甚至已經(jīng)成為國(guó)家炒房者；

7、國(guó)際資本在2008年以前就大規(guī)模拋售中國(guó)的房地產(chǎn)，很多國(guó)際資本獲利在100%以上。國(guó)際資本通過股市盈利更加豐厚；

8、熱錢從2005年開始就大規(guī)模進(jìn)入中國(guó)，并進(jìn)入中國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)，其中很多已經(jīng)拋售并獲利；

9、現(xiàn)在很多房地產(chǎn)企業(yè)大量借入高利率，國(guó)際資本也大量給房地產(chǎn)企業(yè)借出高利率貸

款；

10、中國(guó)絕大部分新增巨富的主要財(cái)富來自于房地產(chǎn)及相關(guān)行業(yè)；

以上可以看出

1、炒房或開發(fā)房地產(chǎn)現(xiàn)在已經(jīng)獲利出局的人，已經(jīng)賺走了真金白銀了。

2、中國(guó)房地產(chǎn)的高速發(fā)展，讓世界資源和能源出售者獲利非凡；

3、中國(guó)房地產(chǎn)的高速發(fā)展，讓鋼鐵、水泥行業(yè)利潤(rùn)增加，規(guī)模越來越大。

4、地方政府通過出售土地，已經(jīng)分走了房地產(chǎn)中最大的利潤(rùn)；

5、房地產(chǎn)帶動(dòng)中國(guó)的經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，同時(shí)也增加了政府的稅收；

6、房地產(chǎn)開發(fā)引起勞動(dòng)力緊缺，造成人工費(fèi)的上漲，讓農(nóng)民工和城市低端勞動(dòng)者也獲利不少；

7、國(guó)際資本和熱錢通過拋售房地產(chǎn)已經(jīng)獲得巨大利益；

8、很多人已經(jīng)從房?jī)r(jià)的高漲中獲得巨大的財(cái)富；

所有這些人和機(jī)構(gòu)已經(jīng)通過房地產(chǎn)及相關(guān)行業(yè)賺走了真金白銀，那些源源不斷投入的資金已經(jīng)大部分成為了別人的收入或利潤(rùn)，部分資金用于購(gòu)買資源。

雖然房地產(chǎn)開發(fā)利潤(rùn)非?？捎^，但是，由于絕大部分開發(fā)商把利潤(rùn)重新用于購(gòu)買土地，甚至還大量舉債。一旦房?jī)r(jià)和土地價(jià)格大幅下跌，他們的利潤(rùn)遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠彌補(bǔ)土地和房屋價(jià)格的下跌，必將出現(xiàn)巨額虧損。所以我在很多文章中呼吁企業(yè)趕快離開房地產(chǎn)行業(yè)。

如果房?jī)r(jià)是合理的，所有參與房地產(chǎn)的環(huán)節(jié)利潤(rùn)都是合理的（社會(huì)平均利潤(rùn)）。就不會(huì)出現(xiàn)大量資金進(jìn)入房地產(chǎn)，就不會(huì)造成房地產(chǎn)的過剩。那么房?jī)r(jià)將來就難以出現(xiàn)大幅下降，房屋就不存在嚴(yán)重的資產(chǎn)泡沫。也就不存在資產(chǎn)價(jià)格的大幅縮水。

但是，從現(xiàn)在政府對(duì)土地拍賣的熱情和對(duì)房地產(chǎn)的曖昧態(tài)度，社會(huì)各行各業(yè)的資金蜂擁進(jìn)入房地產(chǎn)及相關(guān)行業(yè)，房地產(chǎn)相關(guān)資源和人工價(jià)格的飛漲可以看出。房地產(chǎn)的很多環(huán)節(jié)利潤(rùn)非常驚人。而這種利潤(rùn)會(huì)不斷的增加房地產(chǎn)投資和投機(jī)，必定會(huì)造成房地產(chǎn)供應(yīng)的大量增加，必然造成房屋大量被投機(jī)儲(chǔ)存，開發(fā)商對(duì)土地囤積和房屋的惜售。必將嚴(yán)重扭曲土地和房屋的實(shí)際供求關(guān)系，造成虛假的土地和房屋供不應(yīng)求。當(dāng)在這種扭曲的供求關(guān)系下，土地和房屋供應(yīng)也達(dá)到基本平衡的時(shí)候，實(shí)際上，土地和房屋已經(jīng)在這種價(jià)位下出現(xiàn)了嚴(yán)重的供過于求。當(dāng)房屋和土地價(jià)格由于社會(huì)資金耗盡或供過于求出現(xiàn)下跌和下跌預(yù)期的時(shí)候，所有的土地和房屋的儲(chǔ)備將大量被釋放，這種釋放將大大增加市場(chǎng)的供應(yīng)。讓市場(chǎng)出現(xiàn)嚴(yán)重的供過于求。而房?jī)r(jià)和土地的下跌和下跌預(yù)期，必定會(huì)讓購(gòu)買者進(jìn)入長(zhǎng)期的觀望狀態(tài)。這樣就會(huì)同時(shí)出現(xiàn)供應(yīng)的增加和需求的下滑，讓供過于求更加嚴(yán)重，房?jī)r(jià)和土地下滑也就更加嚴(yán)重。

當(dāng)房?jī)r(jià)下跌超過一定幅度，很多按揭房屋將被迫進(jìn)入負(fù)資產(chǎn)，很多人將主動(dòng)斷供。而這些斷供的房屋最后也會(huì)成為市場(chǎng)的有效供應(yīng)。加大市場(chǎng)供過于求，房?jī)r(jià)和土地將進(jìn)入惡性循環(huán)不斷下跌。

社會(huì)大量的資金、資源、人力就這樣在房地產(chǎn)這個(gè)低效率、低創(chuàng)新、高能耗的行業(yè)中被消耗。這些財(cái)富是中國(guó)發(fā)展幾十年的成果，現(xiàn)在這些財(cái)富大量的被房地產(chǎn)吸收并消耗。很多人甚至背負(fù)幾十年的負(fù)債，銀行把大量熱錢形成的存款肆無忌憚的借貸給嚴(yán)重高估的房地產(chǎn)，一旦熱錢獲利撤離。將是災(zāi)難性的結(jié)果。

試想，如果房?jī)r(jià)大幅下跌。很多實(shí)體企業(yè)轉(zhuǎn)移進(jìn)去的資金、老百姓儲(chǔ)存資金都會(huì)相應(yīng)縮水。而用實(shí)體資產(chǎn)抵押的貸款企業(yè)必將面臨破產(chǎn)或被收購(gòu)，大量的按揭貸款者不僅可能面臨沉重的月供，還會(huì)面臨房屋成為負(fù)資產(chǎn)。

這樣，中國(guó)企業(yè)和老百姓經(jīng)過幾十年累計(jì)財(cái)富就將煙消云散，而且很多還可能背負(fù)巨額的負(fù)債。

房地產(chǎn)已經(jīng)已經(jīng)成了財(cái)富再分配的機(jī)器，在這場(chǎng)財(cái)富再分配中。貧富懸殊不斷加大、債務(wù)問題越來越嚴(yán)重、社會(huì)矛盾不斷激化、社會(huì)資源被嚴(yán)重低效配置。必將嚴(yán)重影響經(jīng)濟(jì)的持續(xù)發(fā)展。

日本、美國(guó)、迪拜、愛爾蘭都沒有逃脫房地產(chǎn)泡沫的崩潰，經(jīng)濟(jì)規(guī)律對(duì)任何人和社會(huì)都同樣具有威力。中國(guó)之所以房?jī)r(jià)如此堅(jiān)挺，是因?yàn)槲覀儾活櫼磺械膭?dòng)用了全社會(huì)的力量，加上中國(guó)人從未真正經(jīng)歷過經(jīng)濟(jì)周期?，F(xiàn)在，我們只是用更大的泡沫在延緩泡沫破滅的時(shí)間。我們卻加大了泡沫破滅的威力。

房地產(chǎn)正在加速吸取經(jīng)濟(jì)血液，房地產(chǎn)必將成為財(cái)富的墳?zāi)?。?cái)富的消失必將同時(shí)造成經(jīng)濟(jì)的紊亂?？上?，很多人還沉醉在房地產(chǎn)的財(cái)富夢(mèng)幻之中。夢(mèng)總會(huì)有醒來的一天，我不知道當(dāng)人們醒來的時(shí)候，將怎么樣面對(duì)殘酷的現(xiàn)實(shí)。

第二篇：廈門房?jī)r(jià)分析

02-10] 廈門今后一年房?jī)r(jià)分析

我是一個(gè)堅(jiān)定的房?jī)r(jià)看跌者，為此我于去年底賣掉住的房子，準(zhǔn)備租房一年再換一套。以下分析：

一、從經(jīng)濟(jì)大環(huán)境來說，廈門是一個(gè)典型的外向型的港口城市，主要受外部的經(jīng)濟(jì)環(huán)境影響，現(xiàn)在國(guó)家推動(dòng)的內(nèi)需對(duì)廈門受益很小，如果說整個(gè)國(guó)家經(jīng)濟(jì)在年底會(huì)好起來，那么廈門至少會(huì)延后3個(gè)月，當(dāng)我們?cè)诖a頭看到集裝箱貨柜爆滿，工廠大批招人時(shí)，就是廈門經(jīng)濟(jì)好轉(zhuǎn)時(shí)，那時(shí)離房?jī)r(jià)的底部不遠(yuǎn)。

二、房屋的成交量：（1）二手房成交量，這要自己到閩南大廈實(shí)地考察，不要聽中介業(yè)務(wù)員忽悠。怎么看？每天中午11點(diǎn)半到二手房交易中心看電子排號(hào)，排到多少就是成交多少，只多不少，那是拿房產(chǎn)證去排號(hào)的，做不了假。2月6日整個(gè)上午成交量24套，要知道07年高峰時(shí)每天成交量3、4百套，而現(xiàn)在在售的二手房至少10000套。（2）新房成交量，確實(shí)春節(jié)前后交易量放大，但是要分析都是哪些樓盤成交量放大：樂活小鎮(zhèn)、雙橋明珠、蕓溪居、海投房產(chǎn)、禹州大學(xué)城，這些都是在灌口、海滄、同安總價(jià)30萬左右極其偏遠(yuǎn)的地方，在低價(jià)促銷的情況下取得的，扣除低價(jià)促銷樓盤，剩下的每天成交量不到30套，仍還是08年上、中期樓市極其低冷的成交量。至今天2月9日廈門在售樓房31,471 套，面積3,847,869。在沒有一套新房入市，沒有保障性住房交付的情況下，如整年保持春節(jié)期間的促銷力度，每天成交100套的情況下整整一年才能消化庫(kù)存房源，如沒有促銷，3年才能消化庫(kù)存房源。同時(shí)注意現(xiàn)在廈門市在售的新房平均面積122平，怎么賣？？？

三、潛在購(gòu)買者的下降：現(xiàn)在經(jīng)濟(jì)形勢(shì)很不好，預(yù)期的購(gòu)買者延后，現(xiàn)在在廈門稍微像樣的房子總價(jià)至少50萬，這樣的房子一般老百姓要奮斗多少年，經(jīng)濟(jì)條件較好的已經(jīng)買房，經(jīng)濟(jì)條件一般的，實(shí)在需要的剛性需求者已經(jīng)趁春節(jié)期間的促銷得到滿足，后面的房子賣給誰？？

所以2009年房?jī)r(jià)降5、6萬根本不是我的目標(biāo)，肯定不會(huì)心動(dòng)，我的目標(biāo)是10萬以上。拿10萬給KFS，他們會(huì)笑你傻；給父母，可以報(bào)答養(yǎng)育之恩；旅游，我可以繞地球幾圈；家用，可以買一部小車。

第三篇：北京房?jī)r(jià)分析

毛澤東思想與中國(guó)特色社會(huì)主義

暑期調(diào)查實(shí)驗(yàn)報(bào)告

關(guān)于北京房?jī)r(jià)調(diào)查

學(xué)號(hào)姓名

調(diào)查人： 0708320109藏磊

北京房?jī)r(jià)調(diào)查

去年6月份在家放假，那時(shí)候開始關(guān)注到北京房?jī)r(jià)的上漲，特別關(guān)注和第七日等欄目開始明察暗訪北京的房?jī)r(jià)，那時(shí)候開始發(fā)覺北京房?jī)r(jià)開始瘋狂上漲，基本上是每天一個(gè)價(jià)格，有的買家頭天去看房和房主談好了價(jià)格，第二天再去的時(shí)候就發(fā)現(xiàn)房主的房?jī)r(jià)上漲了幾萬元，于是在一氣之下沒買，過了20幾天后突然發(fā)現(xiàn)，以前想要買的房子已經(jīng)漲上去了20幾萬。

在2009年11月份，北京10家重點(diǎn)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司的二手房成交量比上月增加79.4%，成交套數(shù)和增幅均達(dá)到09年以來的最高值。而京城二手房均價(jià)更在當(dāng)年11月下旬攀升到了每平方米13112元的水平。

這個(gè)數(shù)字說明了什么？那時(shí)候我也去留意了一下北京的二手房?jī)r(jià)格，發(fā)現(xiàn)在100萬元以下的二手房都已經(jīng)很難找到了。連北京的二手房都已經(jīng)跨入百萬元時(shí)代，老百姓對(duì)此有什么樣的感受呢？對(duì)此我特意收集了一些人的看法。

網(wǎng)友A：“老百姓光收入才多少錢，兩輩子我都掙不出這房錢來，這不是瘋了嗎，你說房?jī)r(jià)是不是瘋了，我就覺得好像是不可思議一樣，按我想的現(xiàn)在應(yīng)該是最高點(diǎn)了，但我擔(dān)心是不是還會(huì)漲到6萬，所有同志大家說起來這房?jī)r(jià)，說實(shí)在的都暈菜?！?/p>

在北京，買不起房的人很迷茫，那么，擁有房產(chǎn)，看著房?jī)r(jià)上漲的人是不是心里樂開了花？

網(wǎng)友B：“我現(xiàn)在有自己買的房，但是現(xiàn)在房子增值了，但是我的感受是，增值了也不夠。增值了我們也不能賣，你賣了以后沒地住，我賣了這套房子，我還買不起別的房，相比較來說還是貴，太貴。”

21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)的工作人員說，房?jī)r(jià)從年初到現(xiàn)在，有的樓盤價(jià)格已經(jīng)翻了一倍，高房?jī)r(jià)的壓力下，小戶型開始熱賣。

“小戶型成交的越來越多，40平米到90平米之間非常多，那這說明了什么，說明現(xiàn)在房?jī)r(jià)居高不下，工資也不漲只能買小戶型?！?/p>

調(diào)查中我發(fā)現(xiàn)，雖然已經(jīng)買了房的和沒買房的對(duì)高房?jī)r(jià)都不滿意，但他們之間的財(cái)富鴻溝也在迅速加大。

尹中立：“房?jī)r(jià)的大幅度上揚(yáng)，就會(huì)導(dǎo)致社會(huì)貧富差距的進(jìn)一步的擴(kuò)大，因?yàn)橛蟹孔拥娜?，毫無疑問他是有錢的人，有錢的人會(huì)更加有錢，然后沒錢的人沒買房子的人，就會(huì)更加貧困，它就會(huì)拉開整個(gè)社會(huì)的整個(gè)財(cái)富的這種鴻溝，會(huì)越來越大?！?/p>

當(dāng)時(shí)我就在思考一個(gè)問題，明年房?jī)r(jià)是不是還會(huì)繼續(xù)上漲？

從這幾位網(wǎng)友的反應(yīng)中，多少也說明，高房?jī)r(jià)給大家?guī)淼男睦頉_擊還是比較大的，不僅改善住房的夢(mèng)難以實(shí)現(xiàn)，而且還會(huì)影響到社會(huì)財(cái)富的分配。

不管是買了房的還是沒買房的，房?jī)r(jià)高漲讓大多數(shù)人都樂不起來。一般來說，住房?jī)r(jià)格與城市居民家庭年收入之比應(yīng)該在3-6倍的范圍，6-7倍以上居民購(gòu)房就已非常困難。就這樣北京的房?jī)r(jià)在2009年瘋狂上漲了一年。

在2010年4月國(guó)家出臺(tái)了京12條抑制房?jī)r(jià)，這時(shí)北京的房?jī)r(jià)出現(xiàn)了轉(zhuǎn)機(jī)，有分析師預(yù)測(cè)，北京的房?jī)r(jià)將立即停漲，預(yù)計(jì)在年內(nèi)出現(xiàn)下調(diào)30%的可能，多數(shù)專業(yè)人士認(rèn)為7、8月份北京房?jī)r(jià)可能出現(xiàn)全面松動(dòng)。

2010年7月4日，在全國(guó)國(guó)土資源廳局長(zhǎng)座談會(huì)后，國(guó)土資源部部長(zhǎng)徐紹史表示，“現(xiàn)在總體局面是向好的，但積極參與房地產(chǎn)調(diào)控一定不能放松?！薄澳壳胺康禺a(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)出量跌價(jià)滯的態(tài)勢(shì)，再過一個(gè)季度左右房地產(chǎn)市場(chǎng)可能會(huì)面臨全面調(diào)整，房?jī)r(jià)會(huì)有所下降，但下降到什么程度不好說。”

徐紹史的這一表態(tài)，被外界解讀為進(jìn)一步確認(rèn)政府第二波樓市調(diào)控即將開始的信號(hào)。樓市的全面調(diào)整，意味著市場(chǎng)真正的價(jià)量齊跌。

在上述座談上，徐紹史還表示，下半年國(guó)土資源部門將繼續(xù)積極參與房地產(chǎn)調(diào)控，各級(jí)國(guó)土資源部門要按照調(diào)控要求加大房地產(chǎn)用地供應(yīng)，有力有序推進(jìn)房地產(chǎn)用地管理和調(diào)控各項(xiàng)工作。主要措施是，根據(jù)年初供地計(jì)劃，繼續(xù)保障房地產(chǎn)特別是保障性住房建設(shè)土地供應(yīng)，及時(shí)向社會(huì)披露供地情況；開展房地產(chǎn)企業(yè)土地專項(xiàng)治理，系統(tǒng)清理房地產(chǎn)閑置土地；完善土地出讓合同，加強(qiáng)批后監(jiān)管；進(jìn)一步完善土地招拍掛制度。

與此同時(shí)，在日前召開的2010房地產(chǎn)夏季峰會(huì)上，國(guó)土資源部總規(guī)劃師胡存智指出，國(guó)土資源部將嚴(yán)格規(guī)范土地出讓制度，對(duì)于已出讓的土地，土地出讓價(jià)不低于當(dāng)?shù)鼗鶞?zhǔn)地價(jià)70%，保證金不低于出讓最低價(jià)30%。這距離今年3月國(guó)土部出臺(tái)的《關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)用地供應(yīng)和監(jiān)管有關(guān)問題的通知》(“19號(hào)文”)中規(guī)定“競(jìng)買保證金不得低于出讓最低價(jià)的20%”的規(guī)定僅僅相隔3個(gè)月。

對(duì)于此舉，國(guó)土資源部目標(biāo)十分明確，意在控制目前市場(chǎng)上開發(fā)商的“囤地”、“炒地”行為。通過提高土地出讓金門檻，嚴(yán)格監(jiān)管土地出讓制度等一系列措施，有效地遏制開發(fā)商的非理性行為、調(diào)控過快上漲的房?jī)r(jià)。

這已是國(guó)土資源部官員近半個(gè)月內(nèi)四度就樓市調(diào)控表態(tài)。

此前，6月18日-23日、6月28日，國(guó)土資源部副部長(zhǎng)贠小蘇、國(guó)土資源部部長(zhǎng)徐紹史先后在相關(guān)辦公會(huì)議上表示，房地產(chǎn)用地管理調(diào)控仍是國(guó)土資源部門當(dāng)前及今后一個(gè)時(shí)期的一項(xiàng)重要任務(wù)，全系統(tǒng)要堅(jiān)定主動(dòng)參與房地產(chǎn)用地調(diào)控的決心，進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)用地管理和調(diào)控。

另外，住建部有關(guān)負(fù)責(zé)人也對(duì)《人民日?qǐng)?bào)》表示，各地要加強(qiáng)調(diào)控政策落實(shí)力度，絕不能松勁。要讓人民群眾看到黨和政府遏制房?jī)r(jià)過快上漲、保障人民群眾改善住房條件的決心和信心。

在樓市買賣雙方博弈膠著之時(shí)，如此密集的官方表態(tài)引發(fā)市場(chǎng)猜測(cè)，政府對(duì)房?jī)r(jià)下跌和樓市全面調(diào)整也許已有準(zhǔn)備，在政策達(dá)到效果之前，樓市調(diào)控或許不會(huì)放松。

根據(jù)中國(guó)房地產(chǎn)指數(shù)研究院的7月2日發(fā)布報(bào)告稱，受4月新一輪房地產(chǎn)調(diào)控政策影響，5月30個(gè)重點(diǎn)城市總成交面積幾乎全線下滑，跌幅近半；6月在此基礎(chǔ)上，北京、天津等多數(shù)城市樓市成交量仍繼續(xù)下滑，但上海、南京等部分城市止跌回升，成交量仍處于低位。樓市調(diào)整進(jìn)入膠著僵局。同時(shí)在他公布的《2010年第二季度購(gòu)房者消費(fèi)調(diào)查研究》報(bào)告中顯示，目前購(gòu)房者觀望心理嚴(yán)重，對(duì)國(guó)家實(shí)行平抑房?jī)r(jià)的調(diào)控政策信心明顯增強(qiáng)。認(rèn)為房?jī)r(jià)會(huì)小幅下降的購(gòu)房者占比居首，為39.2%，認(rèn)為房?jī)r(jià)會(huì)大幅下降的購(gòu)房者占19.8%，兩項(xiàng)共占約六成。

不過，根據(jù)華泰聯(lián)合證券的跟蹤研究，房地產(chǎn)開發(fā)商主動(dòng)價(jià)格調(diào)整可能比市場(chǎng)預(yù)期更晚。華泰聯(lián)合證券對(duì)北京樓市的調(diào)研顯示，北京目前新房市場(chǎng)明顯降價(jià)的項(xiàng)目不多，部分樓盤的定價(jià)甚至仍具有較強(qiáng)的進(jìn)攻性，如太陽公元、山水文園、屯三里不但未降價(jià)，前兩個(gè)樓盤在售樓棟仍然為開盤以來的最高價(jià)。

據(jù)博覽財(cái)經(jīng)資訊的研究預(yù)測(cè)，七八月份，房地產(chǎn)市場(chǎng)將逐漸打破量跌價(jià)滯的局面，市場(chǎng)數(shù)據(jù)方面將進(jìn)入“量?jī)r(jià)齊跌”的狀況。

不過，從跌幅上看，博覽研究員認(rèn)為，三季度將出現(xiàn)“鈍刀割肉式”下跌，即幅度不大的持續(xù)下跌：7月份，打折優(yōu)惠繼續(xù)蔓延，二線城市降價(jià)將成為輿論的焦點(diǎn)，但房?jī)r(jià)總體仍穩(wěn)定在高位；而經(jīng)過7月的發(fā)酵之后，供需逆轉(zhuǎn)與資金缺

口逐漸明朗化。八九月份總體房?jī)r(jià)的下跌速度將會(huì)有所加快。

博覽研究員分析說，由于今年上半年宏觀經(jīng)濟(jì)的表現(xiàn)總體良好，三季度宏觀經(jīng)濟(jì)預(yù)計(jì)將延續(xù)向好，有宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)為房?jī)r(jià)托底，決定了開發(fā)商在降價(jià)問題上必然是“且戰(zhàn)且走”。其次，從供需角度看，商品房庫(kù)存積壓?jiǎn)栴}在三季度還不嚴(yán)重，四季度則是大量新房上市的高峰。

此外，從市場(chǎng)表現(xiàn)來看，截至6月底，一線城市選擇堅(jiān)守價(jià)格的樓盤仍居多數(shù)，說明多數(shù)開發(fā)商的資金壓力還不是非常明顯。按照樓市“量為價(jià)先”的規(guī)律，“量跌”到“價(jià)跌”的滯后期至少3個(gè)月；在價(jià)格聯(lián)動(dòng)中，一線城市降價(jià)擴(kuò)散到二三線城市，也需要1－2個(gè)月。

但博覽研究員預(yù)測(cè)說，延續(xù)三季度“鈍刀割肉式”的降價(jià)之后，四季度將是房?jī)r(jià)大跌塵埃落定的時(shí)候。經(jīng)過三季度的煎熬，大部分開發(fā)商的資金鏈在四季度將變得非常緊張，商品房庫(kù)存也將上升到較高的水平，房?jī)r(jià)具備大跌的必要條件。

但是我同時(shí)注意到，北京已開始向郊區(qū)縣修城鐵。這樣可以方便郊區(qū)的人進(jìn)城方便，隨著向郊區(qū)的發(fā)展，郊區(qū)的房?jī)r(jià)卻在迅速的增長(zhǎng)。比如9號(hào)線，從豐臺(tái)到房山，其所經(jīng)過的新蓋小區(qū)價(jià)格不降反增，有的甚至從4000多元，直接升至12000多元。雖然城里的價(jià)格有所下降，但是我們并不能忽視郊區(qū)房?jī)r(jià)的上漲。通過調(diào)查我發(fā)現(xiàn)，許多城里的上班族因?yàn)橘I不起城區(qū)的房子，現(xiàn)在已經(jīng)開始關(guān)注到郊區(qū)的房子，因?yàn)榻紖^(qū)房?jī)r(jià)相對(duì)城里來說價(jià)格低廉。如果交通比較便利，那么住到郊區(qū)就比住到城區(qū)劃算很多，除了上班族外，很多老北京人也在郊區(qū)買了房子，因?yàn)榻紖^(qū)的空氣相對(duì)來說比較好，老人們一般喜歡清靜一些的地方，而城區(qū)就顯得比較吵鬧了。綜合以上的原因郊區(qū)的房?jī)r(jià)正在迅速增長(zhǎng)，雖然價(jià)格和城里的房子還有區(qū)，但是房?jī)r(jià)上漲速度不容忽視。

隨著北京一手房房?jī)r(jià)的上調(diào)，二手房的價(jià)格也是一路上揚(yáng)，有人說租價(jià)的飛速上漲比房?jī)r(jià)上漲更讓人擔(dān)心，還有人說租價(jià)漲勢(shì)難以維持。對(duì)于租價(jià)突然間的爆發(fā)式增長(zhǎng)眾說紛紜，那么北京租賃市場(chǎng)的整體狀況如何？租價(jià)在上半年發(fā)生了怎樣的變化？漲幅趨勢(shì)是怎樣的？不同區(qū)域租價(jià)呈現(xiàn)怎樣的特點(diǎn)？

2010年上半年北京住宅租賃市場(chǎng)整體租賃價(jià)格指數(shù)依舊保持向上走勢(shì)，月租金價(jià)格已經(jīng)突破了08年奧運(yùn)會(huì)期間北京月度租金高點(diǎn)。上半年全市租金均價(jià)為2713元/月,同比去年同期的2322元/月上漲了16.84%。其中普通民宅租賃市場(chǎng)租賃價(jià)格指數(shù)自去年第二次交易旺季結(jié)束后出現(xiàn)了向下調(diào)整的態(tài)勢(shì)，進(jìn)入到今年的1月以后指數(shù)走勢(shì)呈現(xiàn)穩(wěn)中有升。而高端租賃市場(chǎng)租賃價(jià)格指數(shù)則出現(xiàn)了反復(fù)之后的加速下滑，未來一段時(shí)間內(nèi)其可能將繼續(xù)維持這一狀況。

從城八區(qū)住宅租賃市場(chǎng)來看，2010年上半年城八區(qū)租賃均價(jià)達(dá)到了2792元/月，與去年同期的價(jià)格2387元/月相比上幅了405元/月，增幅為14.70 %。從各具體區(qū)域來看，東城、宣武、朝陽、豐臺(tái)以及石景山區(qū)漲幅相當(dāng)明顯，其上漲速度高于同期內(nèi)整體市場(chǎng)水平。

市場(chǎng)中的租金價(jià)格出現(xiàn)了持續(xù)上漲。一方面，租賃旺季中區(qū)域供需關(guān)系的變化決定了價(jià)格變化的走勢(shì)方向；另一方面，近一段時(shí)間以來國(guó)內(nèi)宏觀經(jīng)濟(jì)表現(xiàn)一般，糧、油、菜價(jià)的快速上漲使得通脹的壓力不斷增大，令部分業(yè)主在定價(jià)時(shí)向上調(diào)整了租金水平；此外，去年以來租賃市場(chǎng)一直處于奧運(yùn)后的調(diào)整期。08年末09年初因?yàn)榻?jīng)濟(jì)的不景氣讓市場(chǎng)中的求租者承租能力下滑較快，業(yè)主為了避免空置選擇降價(jià)出租。而隨著09年中經(jīng)濟(jì)走勢(shì)從低谷開始回升，出租方開始重新制定先前較低的承租價(jià)格。最后，雖然房?jī)r(jià)在現(xiàn)階段出現(xiàn)了下降，但是前期房地產(chǎn)價(jià)格的快速上漲，租金售價(jià)比出現(xiàn)了失衡，租金價(jià)格仍有與房?jī)r(jià)聯(lián)動(dòng)的補(bǔ)漲

效應(yīng)。

伴隨著房地產(chǎn)交易市場(chǎng)的冷淡以及CPI的不斷走高，租金水平的大幅上漲將不可避免。但是目前租賃市場(chǎng)中的主要客群年收入能力多集中2-8萬/年，其年齡結(jié)構(gòu)也相對(duì)較低。如何能通過行政手段解決中低收入群體或大學(xué)生畢業(yè)求租將成為短時(shí)間內(nèi)政府部門應(yīng)當(dāng)重視的問題。否則放縱租賃市場(chǎng)租金過快上漲，而不采取適當(dāng)?shù)膽?yīng)對(duì)手段將很可能會(huì)讓全市的租賃市場(chǎng)步入房地產(chǎn)交易市場(chǎng)價(jià)值偏離的后塵。

從今年上半年住宅租賃市場(chǎng)成交區(qū)域分布來看，朝陽區(qū)占整個(gè)租賃市場(chǎng)成交量比重最高，為36.34%；海淀其次，約為21%。朝陽、海淀依舊是租賃市場(chǎng)的主體區(qū)域，二者合計(jì)比重占整個(gè)租賃市場(chǎng)成交量的近六成。此外租賃成交第三大區(qū)域--豐臺(tái)區(qū)成交比重上升到了近14%。造成這一現(xiàn)象的主要原因是：一方面朝陽區(qū)、海淀區(qū)、豐臺(tái)區(qū)作為租賃市場(chǎng)的主體，因?yàn)閰^(qū)域的面積很大，可供出租的房源數(shù)量相對(duì)較多，因此成為市場(chǎng)的主要成交密集區(qū)域；另一方面，雖然在軌道交通、城市輕軌等城市新型交通工具的推動(dòng)下租賃熱點(diǎn)區(qū)域有向郊區(qū)擴(kuò)展的趨勢(shì)，但朝陽區(qū)、海淀區(qū)、豐臺(tái)區(qū)交通便利，配套完善，目前仍是承載絕大部分租客的重要區(qū)域。

由于去年北京地鐵四號(hào)線的開通、CBD東擴(kuò)、金融街的西進(jìn)、第二機(jī)場(chǎng)選址的確立以及新南城規(guī)劃的制定，帶動(dòng)了市場(chǎng)中新的承租熱點(diǎn)產(chǎn)生。受益到城市規(guī)劃建設(shè)的影響，朝北板塊、四季青以及南苑等區(qū)域今年以來區(qū)域租賃市場(chǎng)相對(duì)較為活躍。根據(jù)二級(jí)區(qū)域的具體表現(xiàn)來看：市場(chǎng)中中關(guān)村、西直門、東壩、駝房營(yíng)、垡頭、舊宮等區(qū)域成交量?jī)r(jià)漲幅較大。中關(guān)村、西直門主要是受到大學(xué)生畢業(yè)或求學(xué)因素拉動(dòng)所致。成交量較去年同期上漲了1.74%，租金水平則上漲了近13%。東壩、駝房營(yíng)等區(qū)域是因?yàn)镃BD東擴(kuò)后，區(qū)域位置更加接近核心區(qū)，同時(shí)其相對(duì)低廉的租金價(jià)格形成了洼地效應(yīng)，吸引了大量CBD工作的中低收入群體。

第四篇：房?jī)r(jià)上漲原因分析

試論我國(guó)房?jī)r(jià)上漲的成因與對(duì)策

【摘要】本文分析了我國(guó)房?jī)r(jià)上漲的成因：城市化帶來的住房需求和土地資源稀缺導(dǎo)致的供求矛盾；投資性需求旺盛助長(zhǎng)了房?jī)r(jià)不斷上漲；地方財(cái)政過度依賴房地產(chǎn)業(yè)；保障性住房“門檻過高”。提出遏制對(duì)策: 加快我國(guó)城鄉(xiāng)一體化建設(shè)，進(jìn)一步擴(kuò)大城市化的空間；加大普通商品房供應(yīng)，從根本上遏制房?jī)r(jià)上漲；進(jìn)一步完善住房保障制度，大力發(fā)展公共租賃房；強(qiáng)化市場(chǎng)監(jiān)管措施。

【關(guān)鍵詞】高房?jī)r(jià)；成因；對(duì)策

近年來，房?jī)r(jià)的急速上漲已經(jīng)成為籠罩在社會(huì)大眾心頭的巨大陰影。房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)穩(wěn)定上漲，已遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過一般人所能承受的經(jīng)濟(jì)能力。特別是一些弱勢(shì)群體即低收入的困難家庭需要住房，但因房?jī)r(jià)之高而無力購(gòu)買。過高的房?jī)r(jià)已經(jīng)超出社會(huì)經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)和大眾心理系統(tǒng)的承受能力，最終會(huì)影響到經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定乃至社會(huì)的穩(wěn)定。

一、當(dāng)前房?jī)r(jià)上漲的成因分析

在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，一種商品的價(jià)格是由市場(chǎng)上的供需關(guān)系所決定的。但在房地產(chǎn)領(lǐng)域，支撐房?jī)r(jià)持續(xù)上漲的因素很復(fù)雜，不僅取決于供需關(guān)系，還有其他因素：

1、城市化帶來的住房需求和土地資源稀缺導(dǎo)致的供求矛盾

這是房?jī)r(jià)上漲的主要原因。目前我國(guó)的城市化水平只有36%左右，農(nóng)村人口占54.3％，城市化進(jìn)程在未來一段時(shí)期內(nèi)還將繼續(xù)呈加速態(tài)勢(shì)。按目前年均

1.12%的城市化速度估算，每年平均有近1500萬農(nóng)村人口轉(zhuǎn)為城市人口。如果城市化水平提高到70%，城市就要增加4億人口。不斷擴(kuò)大的購(gòu)房隊(duì)伍與城市有限的土地供應(yīng)之間的矛盾，必然導(dǎo)致房?jī)r(jià)不斷上漲，這是由價(jià)值規(guī)律決定的必然趨勢(shì)，也是房?jī)r(jià)上漲的根本原因。

2、投資性需求旺盛助長(zhǎng)了房?jī)r(jià)不斷上漲

我國(guó)居民儲(chǔ)蓄率高，伴隨著城市化進(jìn)程和經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的是人們對(duì)通貨膨脹的擔(dān)憂和房?jī)r(jià)上漲的預(yù)期，通過買房實(shí)現(xiàn)保值增值成為許多居民的投資選擇。不但富人買房投資，越來越多的工薪階層也加入其中，有不少地方投資買房比例甚至超過了居住買房。據(jù)新華社報(bào)道，在京、滬、深三地各取樣2000名購(gòu)房者進(jìn)行需求調(diào)查顯示，在北京的調(diào)查中有62%的登記購(gòu)房者表示如果手上有剩余資金，房產(chǎn)將是首選的投資目標(biāo)。而這一數(shù)據(jù)在上海也達(dá)到了51%。大量投資客進(jìn)入樓市炒房，直接助推了房?jī)r(jià)飆升，造成越有房越買房、越?jīng)]房越無望的局面。

3、地方財(cái)政過度依賴房地產(chǎn)業(yè)

這是房?jī)r(jià)上漲的深層次原因。據(jù)國(guó)土資源部去年調(diào)查結(jié)果，全國(guó)地價(jià)占房?jī)r(jià)比平均為23.2%，有的大城市地價(jià)已占到房?jī)r(jià)的46.7%。在土建成本變化不大的情況下，地價(jià)的不斷攀升導(dǎo)致了樓價(jià)的瘋長(zhǎng)。據(jù)國(guó)土資源部2010年2月公布的最新數(shù)據(jù)顯示，2009年，我國(guó)城市土地出讓總價(jià)款為15910億元人民幣，同比增加63.4%。再加上各種配套稅費(fèi)，政府收益實(shí)際上占房?jī)r(jià)的32.8％—38.8％，賣地已成為一些地方政府的重要財(cái)源。并且房地產(chǎn)還可以拉動(dòng)建材、水泥、家用電器、玻璃、窗簾、紡織品、衛(wèi)生潔具等60多個(gè)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，已成為地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)。地方政府對(duì)房地產(chǎn)業(yè)情有獨(dú)鐘絕非偶然，投資少、收益高、見效快，是快速提高GDP的一個(gè)法寶，同時(shí)也使地方政府成為高房?jī)r(jià)的受益者和推手。

4、保障性住房“門檻過高”

住房保障制度是解決城市低收入家庭住房困難的主要途徑。近年來，國(guó)家加大了保障性住房建設(shè)的力度，尤其是國(guó)際金融危機(jī)以來，進(jìn)一步加快了保障性安居工程建設(shè)進(jìn)度，3年內(nèi)全國(guó)將新建200萬套廉租房和400萬套經(jīng)濟(jì)適用房，將有力緩解城鎮(zhèn)低收入家庭的住房困難。但是，由于保障性住房的“零地價(jià)、低稅費(fèi)”，政府不但得不到收益，反而還要拿出土地，投入資金，致使部分地方政府缺乏保障性住房開發(fā)的積極性。保障型住房發(fā)展相對(duì)緩慢，導(dǎo)致門檻過高、覆蓋面過窄、實(shí)物配租比例過低等問題。目前大多數(shù)城市出臺(tái)的廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房政策，保障的對(duì)象多限定在城市低保范圍和低收入家庭的住房困難戶，而這只是城市住房困難群體中很小的一部分。大批既買不起商品房又不夠條件購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用房的中低收入的居民，被限制在門檻以外，成為“夾芯層”，這是中低收入群體買房難的主要原因。

二、遏制房?jī)r(jià)過快上漲的對(duì)策

有效抑制房?jī)r(jià)持續(xù)上漲，是當(dāng)前一件十分棘手而迫切的問題。結(jié)合當(dāng)前國(guó)家有關(guān)政策及某些省市的做法，試提出如下對(duì)策建議。

1、加快我國(guó)城鄉(xiāng)一體化建設(shè)，進(jìn)一步擴(kuò)大城市化的空間

我國(guó)的城市化與房?jī)r(jià)的關(guān)系取決于城市化是以怎樣的形式進(jìn)行的，如果是采取農(nóng)民進(jìn)城的方式，大量的農(nóng)村人口涌入城市，便會(huì)造成城市的擁擠和住房緊張的壓力。所以要改變農(nóng)民進(jìn)城的方式，通過城鄉(xiāng)一體化來加快農(nóng)村城市化建設(shè)。據(jù)有關(guān)方面研究，發(fā)展中國(guó)家城市化水平平均為40%左右，發(fā)達(dá)國(guó)家80%~90%，而我國(guó)只有36%。與經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)國(guó)家相比，我國(guó)農(nóng)村城市化水平明顯滯后。所以我國(guó)要積極推進(jìn)縣域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，擴(kuò)大城市化的空間。吸引和鼓勵(lì)農(nóng)民不斷向縣城集中、資本不斷向工業(yè)園區(qū)集中，實(shí)行工業(yè)化和城市化雙輪驅(qū)動(dòng)，吸納農(nóng)村剩余勞動(dòng)力，在解決“三農(nóng)”問題的同時(shí)，也解決了大量農(nóng)民進(jìn)城的情形，從而緩減了城市住房需求過旺的壓力，促進(jìn)房?jī)r(jià)下降，使農(nóng)村和城市形成一個(gè)“雙贏”格局。

2、加大普通商品房供應(yīng)，從根本上遏制房?jī)r(jià)上漲

供不應(yīng)求是房?jī)r(jià)上漲的根本原因，遏制房?jī)r(jià)過快上漲，就必須從治本上下功夫，大量增加普通商品住房的有效供給。在政策導(dǎo)向上，要采取支持自住性需求，鼓勵(lì)改善性需求、控制投資性需求、抑制投機(jī)性需求、保障困難性需求，大力增加中低價(jià)位、中小套型普通商品住房和公共租賃房用地供應(yīng)，提高土地供應(yīng)和使用效率。在保持政策連續(xù)性和穩(wěn)定性的同時(shí)，加快保障性住房和普通商品房建設(shè)，穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期，從根本上遏制房?jī)r(jià)過快上漲的勢(shì)頭。

3、進(jìn)一步完善住房保障制度，大力發(fā)展公共租賃房

許多地方政府僅關(guān)注房地產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)，而忽視了住房的社會(huì)保障功能，這是政府職能的嚴(yán)重缺位。應(yīng)進(jìn)一步擴(kuò)大廉租住房的覆蓋面。適當(dāng)放寬廉租住房政策標(biāo)準(zhǔn)，降低準(zhǔn)入門檻，把更多的困難家庭納入廉租住房保障范圍，逐步由最低收入家庭向低收入家庭延伸，實(shí)現(xiàn)全部城鎮(zhèn)低收入家庭的“應(yīng)保盡?！?。進(jìn)一步加快經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)，逐漸涵蓋中等偏下收入家庭，防止形成“夾芯層”。積極借鑒香港公屋經(jīng)驗(yàn)，加大公共租賃房的建設(shè)力度。對(duì)不符合廉租住房和經(jīng)濟(jì)適用房供應(yīng)條件，又無力購(gòu)買普通商品住房的家庭，應(yīng)從實(shí)際出發(fā)，大力發(fā)展租賃住房方式，這也是目前國(guó)際上國(guó)家解決住房問題的通行做法。香港有40%的居民租住公房，日本有38%，法國(guó)36%，英、美等國(guó)均在30%左右，瑞典、德國(guó)達(dá)50%，可以享受政府優(yōu)惠租房政策。完善中低收入家庭租房制度，不僅是健全房地產(chǎn)市場(chǎng)體系的需要，也是解決目前中低收入家庭住房保障的有效途徑。

4、強(qiáng)化市場(chǎng)監(jiān)管措施

一是完善市場(chǎng)監(jiān)督制度，加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的資質(zhì)管理和房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目審核管理。二是建立房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格監(jiān)測(cè)體系。科學(xué)準(zhǔn)確地做好房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的監(jiān)測(cè)和信息發(fā)布工作，合理引導(dǎo)企業(yè)理性投資和居民理性購(gòu)房，正確引導(dǎo)消費(fèi)。三是整治房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序。加大房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序?qū)ｍ?xiàng)整治力度，重點(diǎn)查處房地產(chǎn)開發(fā)、交易、中介服務(wù)中的各種違法違規(guī)行為，防止開發(fā)商利用政策、市場(chǎng)信息不對(duì)稱與不透明，通過交易，虛假宣傳等不正當(dāng)手段，慌報(bào)商品房銷售進(jìn)度、發(fā)布不實(shí)價(jià)格信息、哄抬房?jī)r(jià)、誤導(dǎo)市場(chǎng)預(yù)期行為。四是規(guī)范房地產(chǎn)價(jià)格行為。按照有關(guān)規(guī)定對(duì)經(jīng)濟(jì)適用住房實(shí)行政策指導(dǎo)價(jià)，限價(jià)銷售。嚴(yán)格審核成本費(fèi)用，控制利潤(rùn)水平。對(duì)商品房銷售實(shí)行一房一價(jià)明碼標(biāo)價(jià)制度，要求開發(fā)商取得商品房銷售許可證后，在其售房場(chǎng)所顯眼位置設(shè)置商品房售房明碼標(biāo)價(jià)表，標(biāo)明位置、房屋、套內(nèi)面積、價(jià)格及其他收費(fèi)項(xiàng)目和標(biāo)準(zhǔn)等內(nèi)容，接受社會(huì)監(jiān)督。

第五篇：中國(guó)房?jī)r(jià)問題分析

中國(guó)房?jī)r(jià)問題分析

淺析

中國(guó)房?jī)r(jià)問題一直都是近幾年的社會(huì)熱點(diǎn)話題。當(dāng)今，對(duì)中國(guó)房?jī)r(jià)形勢(shì)和政策，眾說紛紜。一邊是一些人在喋喋不休宣傳“剛性需求”；一邊是低收入百姓拼命感嘆房?jī)r(jià)太高；一邊在查囤地、增加土地供應(yīng)；一邊不斷出現(xiàn)創(chuàng)新高的“地王”，等等?，F(xiàn)在土地管理辦法出臺(tái)了，盡管中央政府對(duì)房?jī)r(jià)進(jìn)行了調(diào)控，措施多多，效果全無，房?jī)r(jià)還在繼續(xù)上漲，老百姓的房子還是遙遙無期。中國(guó)房?jī)r(jià)問題一直都是近幾年的社會(huì)熱點(diǎn)話題。

通過老師的講說，我大致分析中國(guó)房?jī)r(jià)問題的原因如下：

一、房?jī)r(jià)問題實(shí)質(zhì)上是土地問題。房?jī)r(jià)的根源還在土地。房地產(chǎn)的核心是土地，影響房?jī)r(jià)最核心的因素也是土地。房?jī)r(jià)只是土地出現(xiàn)問題的表現(xiàn)形式，土地增值是導(dǎo)致中國(guó)房?jī)r(jià)走高的最初動(dòng)因。由于土地轉(zhuǎn)讓的壟斷交易，政府通過競(jìng)價(jià)出讓土地獲得財(cái)政收入，企業(yè)通過土地倒賣賺取收益，進(jìn)一步推高地價(jià)，更加劇了房?jī)r(jià)的上漲。政府是土地增值的受益者。一些地方政府打著“經(jīng)營(yíng)城市”的旗號(hào)，通過“收儲(chǔ)土地”和高價(jià)拍賣，賺取巨額收益。與其他實(shí)體投資項(xiàng)目相比，房地產(chǎn)開發(fā)往往見效快，對(duì)GDP和財(cái)政收入的“貢獻(xiàn)”顯著。部分城市的土地出讓的收益，占到地方政府財(cái)政收入近一半，成了名副其實(shí)的“土地財(cái)政”。“土地財(cái)政”使政府對(duì)于房?jī)r(jià)的上漲，往往采取姑息的態(tài)度。

二、中國(guó)市場(chǎng)的流動(dòng)性過剩以及金融系統(tǒng)創(chuàng)新不足，土地成為最主要的銀行抵押品，導(dǎo)致大量資金流向與土地相關(guān)的行業(yè)，中國(guó)金融成為名副其實(shí)的“土地金融”，從而使中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)投機(jī)盛行，中國(guó)的高房?jī)r(jià)其實(shí)是特殊形式的“通貨膨脹”。

三、貧富差距是導(dǎo)致中國(guó)高房?jī)r(jià)的又一重要原因，房?jī)r(jià)的博弈，從一定意義上來說是中國(guó)窮人和富人之間的博弈，最終是富人占上風(fēng)，富人成了房地產(chǎn)市場(chǎng)的主要消費(fèi)群體，房地產(chǎn)已偏離其本身的居住功能，成為富人的投資工具。房?jī)r(jià)成為了中國(guó)貧富差距是否仍在擴(kuò)大的“晴雨表”。高房?jī)r(jià)也暴露出中國(guó)收入分配不合理以及資產(chǎn)泡沫等問題。

房?jī)r(jià)過高對(duì)我國(guó)經(jīng)濟(jì)影響巨大。首先，高房?jī)r(jià)增加了中國(guó)經(jīng)濟(jì)的運(yùn)行成本，中國(guó)的國(guó)際競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)正在喪失。其次，高房?jī)r(jià)將危及中國(guó)經(jīng)濟(jì)安全和金融安全。下面提出幾點(diǎn)建議：

房?jī)r(jià)問題政府是關(guān)鍵。應(yīng)該對(duì)傳統(tǒng)的土地出讓方式進(jìn)行改革。轉(zhuǎn)變地方政府依托“土地財(cái)政”發(fā)展經(jīng)濟(jì)的現(xiàn)狀，逐步降低土地出讓金在財(cái)政收入中的比例，積極拓展其他收入渠道，減少行政開支。轉(zhuǎn)變地方政府依托“土地財(cái)政”發(fā)展經(jīng)濟(jì)的現(xiàn)狀，逐步降低土地出讓金在財(cái)政收入中的比例，積極拓展其他收入渠道，減少行政開支。密切關(guān)注當(dāng)前經(jīng)濟(jì)形勢(shì)，保障人民生活，促進(jìn)社會(huì)和諧進(jìn)步，緩解社會(huì)矛盾，出臺(tái)一系列合理有效地土地與房?jī)r(jià)相結(jié)合的措施并切實(shí)的貫徹實(shí)施。貨幣政策的適當(dāng)調(diào)整也可有助于緩解房?jī)r(jià)問題。

對(duì)于未來中國(guó)房?jī)r(jià)的走勢(shì)，結(jié)合老師的分析，總結(jié)大致如下：未來十年，1.一線城市房?jī)r(jià)持續(xù)上漲，雖然沒有前十年那么夸張，但基本上會(huì)一直漲，且漲幅不小。一線城市是調(diào)控政策嚴(yán)厲實(shí)施的城市，具體漲幅也難預(yù)測(cè)，大致猜測(cè)房?jī)r(jià)上漲10%左右。

2.二線城市仍然是持續(xù)上漲，漲幅小于一線。估計(jì)二線城市漲幅在每年5%~9%之間。

3.三四線城市根據(jù)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)和就業(yè)好壞及以前炒的泡沫程度出現(xiàn)嚴(yán)重分化。有些地方漲,有些地方跌。但基本上都沒什么投資價(jià)值了。估計(jì)三四線城市漲幅在0~3%，跌幅在0~5%。

4.五線城市除了有特殊原因的（如工業(yè)特別強(qiáng)或旅游資源特別好之類）少數(shù)，只有跌的份了。且絕大多數(shù)會(huì)以平均每年5%的幅度下跌。而且最近三年五線城市最可能出現(xiàn)的情況是房?jī)r(jià)僵持，有價(jià)無市。在這三年中，有些城市漲，有些城市跌。但三年后，基本上就是90%的五線城市開始跌了。

結(jié)語

感謝胡老師的給力分析，為我們年輕一代買房作了一個(gè)很好的宏觀規(guī)劃。另外我鄙視一切聽了專家的話沒買房后來房?jī)r(jià)卻漲了，而去罵專家的人。大家都是成年人，成年人要為自己的行為負(fù)責(zé)。人家免費(fèi)給你意見、給你分析，既然你相信了，你就要為你自己的判斷負(fù)責(zé)。那些罵牛刀的人都是活該。雖然我根本不信牛刀，但我更鄙視那些罵牛刀的人。人要為自己的決斷負(fù)責(zé)。