第一篇：中國房價問題分析

中國房價問題分析

淺析

中國房價問題一直都是近幾年的社會熱點話題。當(dāng)今，對中國房價形勢和政策，眾說紛紜。一邊是一些人在喋喋不休宣傳“剛性需求”；一邊是低收入百姓拼命感嘆房價太高；一邊在查囤地、增加土地供應(yīng)；一邊不斷出現(xiàn)創(chuàng)新高的“地王”，等等。現(xiàn)在土地管理辦法出臺了，盡管中央政府對房價進行了調(diào)控，措施多多，效果全無，房價還在繼續(xù)上漲，老百姓的房子還是遙遙無期。中國房價問題一直都是近幾年的社會熱點話題。

通過老師的講說，我大致分析中國房價問題的原因如下：

一、房價問題實質(zhì)上是土地問題。房價的根源還在土地。房地產(chǎn)的核心是土地，影響房價最核心的因素也是土地。房價只是土地出現(xiàn)問題的表現(xiàn)形式，土地增值是導(dǎo)致中國房價走高的最初動因。由于土地轉(zhuǎn)讓的壟斷交易，政府通過競價出讓土地獲得財政收入，企業(yè)通過土地倒賣賺取收益，進一步推高地價，更加劇了房價的上漲。政府是土地增值的受益者。一些地方政府打著“經(jīng)營城市”的旗號，通過“收儲土地”和高價拍賣，賺取巨額收益。與其他實體投資項目相比，房地產(chǎn)開發(fā)往往見效快，對GDP和財政收入的“貢獻”顯著。部分城市的土地出讓的收益，占到地方政府財政收入近一半，成了名副其實的“土地財政”?！巴恋刎斦笔拐畬τ诜績r的上漲，往往采取姑息的態(tài)度。

二、中國市場的流動性過剩以及金融系統(tǒng)創(chuàng)新不足，土地成為最主要的銀行抵押品，導(dǎo)致大量資金流向與土地相關(guān)的行業(yè)，中國金融成為名副其實的“土地金融”，從而使中國房地產(chǎn)業(yè)投機盛行，中國的高房價其實是特殊形式的“通貨膨脹”。

三、貧富差距是導(dǎo)致中國高房價的又一重要原因，房價的博弈，從一定意義上來說是中國窮人和富人之間的博弈，最終是富人占上風(fēng)，富人成了房地產(chǎn)市場的主要消費群體，房地產(chǎn)已偏離其本身的居住功能，成為富人的投資工具。房價成為了中國貧富差距是否仍在擴大的“晴雨表”。高房價也暴露出中國收入分配不合理以及資產(chǎn)泡沫等問題。

房價過高對我國經(jīng)濟影響巨大。首先，高房價增加了中國經(jīng)濟的運行成本，中國的國際競爭優(yōu)勢正在喪失。其次，高房價將危及中國經(jīng)濟安全和金融安全。下面提出幾點建議：

房價問題政府是關(guān)鍵。應(yīng)該對傳統(tǒng)的土地出讓方式進行改革。轉(zhuǎn)變地方政府依托“土地財政”發(fā)展經(jīng)濟的現(xiàn)狀，逐步降低土地出讓金在財政收入中的比例，積極拓展其他收入渠道，減少行政開支。轉(zhuǎn)變地方政府依托“土地財政”發(fā)展經(jīng)濟的現(xiàn)狀，逐步降低土地出讓金在財政收入中的比例，積極拓展其他收入渠道，減少行政開支。密切關(guān)注當(dāng)前經(jīng)濟形勢，保障人民生活，促進社會和諧進步，緩解社會矛盾，出臺一系列合理有效地土地與房價相結(jié)合的措施并切實的貫徹實施。貨幣政策的適當(dāng)調(diào)整也可有助于緩解房價問題。

對于未來中國房價的走勢，結(jié)合老師的分析，總結(jié)大致如下：未來十年，1.一線城市房價持續(xù)上漲，雖然沒有前十年那么夸張，但基本上會一直漲，且漲幅不小。一線城市是調(diào)控政策嚴(yán)厲實施的城市，具體漲幅也難預(yù)測，大致猜測房價上漲10%左右。

2.二線城市仍然是持續(xù)上漲，漲幅小于一線。估計二線城市漲幅在每年5%~9%之間。

3.三四線城市根據(jù)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟和就業(yè)好壞及以前炒的泡沫程度出現(xiàn)嚴(yán)重分化。有些地方漲,有些地方跌。但基本上都沒什么投資價值了。估計三四線城市漲幅在0~3%，跌幅在0~5%。

4.五線城市除了有特殊原因的（如工業(yè)特別強或旅游資源特別好之類）少數(shù)，只有跌的份了。且絕大多數(shù)會以平均每年5%的幅度下跌。而且最近三年五線城市最可能出現(xiàn)的情況是房價僵持，有價無市。在這三年中，有些城市漲，有些城市跌。但三年后，基本上就是90%的五線城市開始跌了。

結(jié)語

感謝胡老師的給力分析，為我們年輕一代買房作了一個很好的宏觀規(guī)劃。另外我鄙視一切聽了專家的話沒買房后來房價卻漲了，而去罵專家的人。大家都是成年人，成年人要為自己的行為負責(zé)。人家免費給你意見、給你分析，既然你相信了，你就要為你自己的判斷負責(zé)。那些罵牛刀的人都是活該。雖然我根本不信牛刀，但我更鄙視那些罵牛刀的人。人要為自己的決斷負責(zé)。

第二篇：中國房價上漲分析

用經(jīng)濟學(xué)原理分析中國房價上漲現(xiàn)象

在所有有關(guān)民生類的問題中，居高不下的房價一直是近年來人們熱切關(guān)注的話題，雖然，近期我國的房價在限購限貸、房產(chǎn)稅等政策的影響下有所回落，但對房價的調(diào)控不容放松警惕。影響我國房價上漲的因素是多方面的。從需求層面看，城鎮(zhèn)化、居民收入和婚齡人口是長期影響因素；從供給層面看，土地供應(yīng)是長期影響因素；貨幣供應(yīng)量對房地產(chǎn)市場的短期需求和短期供給均形成重要影響。要徹底整治房地產(chǎn)市場，宏觀調(diào)控必須從需求和供給兩方面持續(xù)發(fā)力，引導(dǎo)房價“回落”到合理區(qū)間。事實上，由城鎮(zhèn)化、居民收入提高和婚齡人口增加所引致的住宅需求是 自然的、健康的，宏觀調(diào)控的治理重點是貨幣超發(fā)所帶來的虛假需求、投機需求和房產(chǎn)商捂盤行為。下面本文將從以下幾個方面探析中國房價上漲的原因。

一、需求拉高價格

人口的高速增長、資本和勞動力向中心城市流動。人口的階段性快速增長，居民收入的階段性積累，使住房需求集中釋放，導(dǎo)致房價持續(xù)上漲?；谖覈叭硕嗟厣?，人多房少的”基本國情，從而在客觀上導(dǎo)致了我國整體房價的不斷上漲。資本和勞動力向中心城市流動，是導(dǎo)致這些城市房價上漲的重要原因。中國的人口數(shù)量與結(jié)構(gòu)決定著住房高增長的需求。中國人口數(shù)量的增長讓中國不得不進行大規(guī)模的住房生產(chǎn)。中國的人口結(jié)構(gòu)也決定著家庭分裂的速度。中國的家庭人口平均數(shù)已從1990年的3.96人/戶下降到了2008年的2.96人/戶，并在不斷的下降中。正是因為70年代之后的高生育率決定的，80—90后的家庭分裂速度在不斷加速，這種加速會延續(xù)大約至少十年。中國的城市家庭新增戶數(shù)從2000年的約700多萬戶上升到2008年的約1100多萬戶。而每年市場化竣工的住房大約只有500多萬套，僅能滿足不到一半新增家庭的需求。

二、供給抬高價格

從供給用度來說，房價的上漲最主要源于開發(fā)商的逐利行為。商人是“經(jīng)濟人”，總是以利潤最大化為第一目標(biāo)。近幾年，中國房市呈隨時間推移逐步“波浪式”拉升的特點。開發(fā)商往往將不知名的雜費分?jǐn)側(cè)敕績r等，這導(dǎo)致房價上漲。由于房地產(chǎn)行業(yè)可以拉動鋼鐵、建材、森林工業(yè)、機械、化工、陶瓷、紡織等產(chǎn)業(yè)的發(fā)展、房地產(chǎn)行業(yè)與相關(guān)行業(yè)形成利益“共榮圈”、共同抵制房價下降，這也是導(dǎo)致房價居高不下的重要因素。

房地產(chǎn)開發(fā)商為了追求自己的利益，人為減少樓市供給。首先，土地稀缺與土地囤積并

存。近年來，中央政府積極想辦法減少土地稀缺給樓市帶來的壓力，努力擴大土地供給。我國存在較為嚴(yán)重的開發(fā)商“囤地擾市”行為。究其原因，一方面，土地因為稀缺而存在供給剛性和價格上漲潛力；另一方面，開發(fā)商欲通過囤積土地，進一步拉動地價上漲而牟取暴利。這加劇了房價上漲的壓力。其次，商品房空置與供給不足存在矛盾。國家統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù)顯示，2008年全國有1億多平方米商品房未有售出。如這類空置房不能得到妥善的消化處置，會形成“有房無人居，有人無房居”的困境，這給我國社會經(jīng)濟發(fā)展必將帶來一定的負面影響，給政府下調(diào)房價增加 了很大困難。再次，開發(fā)商的捂盤，推高樓價。開發(fā)商“囤盤現(xiàn)象”嚴(yán)重，故用伎倆一般為：故意提高樓房的售價，導(dǎo)致有價無市，推遲樓盤的銷售速度；在售樓過程中，故意謊稱樓房已經(jīng)售罄，有的拿了商品房預(yù)售許可證仍不開賣，開發(fā)商要求市民先交誠意金認購，再等銷售通知等等。開發(fā)商人為的“捂盤不發(fā)售的行為”控制銷售節(jié)奏，制造房源緊張的錯覺，給中國房地產(chǎn)市場雪上加霜，使房價積漲難返。此外，開發(fā)商一次次不惜重金地購買土地，土地屢拍出天價，開發(fā)商在進行商品房買賣時必然將地價作為成本轉(zhuǎn)嫁到普通消費者身上，使將來的房價大幅走高。

三、經(jīng)濟過熱，投資性需求旺盛

投資性需求旺盛助長了房價不斷上漲。我國居民儲蓄率高，伴隨著城市化進程和經(jīng)濟快速發(fā)展的是人們對通貨膨脹的擔(dān)憂和房價上漲的預(yù)期，通過買房實現(xiàn)保值增值成為許多居民的投資選擇。不但富人買房投資，越來越多的工薪階層也加入其中，有不少地方投資買房比例甚至超過了居住買房。

首先、團體炒樓現(xiàn)象。團體炒樓的出現(xiàn)與長期活躍，使房價水漲船高，居高難下。在這一群體當(dāng)中，以溫州人的“溫州炒樓團”最為典型。參與炒樓不下10萬人的浙江溫州炒樓團，近幾年集千億元資本，陸續(xù)投資北京、上海、南京、杭州、廣州、?？诘瘸鞘械姆康禺a(chǎn)?！皽刂莩礃菆F”所到之處，房價應(yīng)聲上漲。針對溫州人炒樓行為，各地房產(chǎn)商也積極回應(yīng)，樓盤老總親赴溫州、杭州考察，與當(dāng)?shù)氐耐顿Y商接洽，回來后馬上針對溫州投資者設(shè)計一套大型推廣策略。2009年，廣州頤和高爾夫莊園開盤，該盤門口豎著一個歡迎牌，寫著“歡迎溫州購房團到頤和高爾夫莊園 參觀”。地產(chǎn)商與投機人群強強聯(lián)合，房價何以下降?

其次、中介的不誠實經(jīng)營。中介經(jīng)營不規(guī)范，存在偽造“搶購”銷售假象以欺騙消費者的現(xiàn)象，存在以次充好欺騙消費者等現(xiàn)象。整個房地產(chǎn)行業(yè)中存在嚴(yán)重的信息不對稱，賣房的對信息掌握的較為充分，使房價容易被操控，并朝賣房者的期望值目標(biāo)價上漲。

三、政治尋租

1、非法批地——房價居高的外在誘因。國家對土地實行“招拍掛”政策，即土地的招

標(biāo)、拍賣和掛牌，價高者得，最直接造成高地價，導(dǎo)致高樓價。商品房的成本構(gòu)成中，地價始終占最大比重。在高樓價中，地價也占最大比重。在市場經(jīng)濟條件下，商品房開發(fā)中的地價和樓價的關(guān)系是面粉和面包的關(guān)系，即水漲船高的關(guān)系。商品房用地價格的不斷升高，直接導(dǎo)致商品房銷售的市場價格不斷升高。一是政府非法批地，二是通過“以租代征”等形式非法占地，三是非法低價出讓土地。自方發(fā)布的新聞與相關(guān)數(shù)據(jù)說明，全國的土地審批存在嚴(yán)重的“政治尋租”現(xiàn)象，增加了房地產(chǎn)行業(yè)的隱性成本，成為房價居高不下的誘因之一。

2、“政績工程”——政府對地產(chǎn)的內(nèi)在推動力。某些地方官員將房地產(chǎn)作為地方經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)。因為房地產(chǎn)行業(yè)是最快捷、最簡單地拉動地方GDP增長和增加地方財政收入的途徑。通過這些“政績工程” 迅速拉動本地區(qū)“短視”的經(jīng)濟繁榮，將房價推向高漲的“不歸路”。

四、金融政策“推波助瀾”

1．購房優(yōu)惠

銀行在購房按揭方面，為不少的房客提供了資金方便，但也成為培育投機者的溫床。按照國家規(guī)定，只要購房者首付30％的購房款便可以買到房子，銀行會將其余的70％購房款替購房者支付給開發(fā)商。不少投機者巧用購房優(yōu)惠，加大了貨幣貸發(fā)放量，助長了房價上漲。

2．投資優(yōu)惠

金融機構(gòu)采取多渠道的融資方式降低投資風(fēng)險。首先，銀行以低利率的政策來保證房地產(chǎn)市場的成本比較低；其次，金融機構(gòu)推進房地產(chǎn)企業(yè)通過股票的方式上市融資，并允許發(fā)行企業(yè)債券等方式增加企業(yè)的資本積累；發(fā)展房地產(chǎn)投資基金以及房地產(chǎn)信托投資；銀行把資金貸給開發(fā)商以后，把若干項目的債權(quán)“打包”在債市上賣掉等等，投資優(yōu)惠導(dǎo)致房價快速上漲。

3．外資注入

國內(nèi)各地的房地產(chǎn)行業(yè)存在暴利，外資對房地產(chǎn)的投資也完全遵循投資市場的規(guī)則，即當(dāng)該地房地產(chǎn)的投資回報率高于他國時，外資就會紛紛涌入資金的涌入會導(dǎo)致對該地房地產(chǎn)需求上升，進一步抬高價格，直到該地的投資回報率下降至接近海外的水平才達到均衡，停止資金涌人。人民幣不斷升值，樓市的投資回報率不斷高漲，使投入我國房地產(chǎn)領(lǐng)域的外資額度很大。國際游資早已棲身中國的房地產(chǎn)業(yè)，中國樓市成為了外資的追捧熱點。

五、媒體的炒作

除了政府和開發(fā)商這兩個幕后黑手之外，媒體和部分經(jīng)濟學(xué)家也起到了一定的推動作用。當(dāng)很多理性人士及國外機構(gòu)紛紛作出中國房地產(chǎn)市場存在泡沫的預(yù)測時。但看看我們的報刊

雜志、電視廣播到處都是新房熱銷的熱烈場面，到處是欣欣向榮的銷售數(shù)據(jù)，還想這里才是中國經(jīng)濟騰飛的縮影?？戳说禺a(chǎn)廣告，你會認為中國人都中產(chǎn)了、都富豪了；中國的房產(chǎn)市場火上30年沒有問題。在金錢、利益面前他們只能選擇迎合開發(fā)商。媒體的搖旗吶喊在一定程度上也為房價上漲起到了推波助瀾的作用。同樣，房地產(chǎn)數(shù)據(jù)統(tǒng)計方式存在“先天不足”。房地產(chǎn)數(shù)據(jù)統(tǒng)計由哥哥上城調(diào)隊從開發(fā)商那里而不是從市場采集，甚至是由開發(fā)商自行填報。當(dāng)房價上漲較快時，開發(fā)商傾向于低報銷售價格。因為他們擔(dān)心房價的上漲會導(dǎo)致政府的政策干預(yù)。當(dāng)房地產(chǎn)行情看淡時，開發(fā)商又采取報高價格，給外界造成價格不斷上漲的假象，因為他們擔(dān)心房價下跌會導(dǎo)致銷售者購房的意愿下降。這樣的統(tǒng)計數(shù)據(jù)由權(quán)威可言嗎，可信嗎？金錢決定腦袋的經(jīng)濟學(xué)家在中國為數(shù)不少。央行加息，許多人議論房角要將，馬上就有經(jīng)濟學(xué)家信誓旦旦的宣稱中國房價還要漲上二十年！在金錢和良知面前，經(jīng)濟學(xué)家們，你們選擇的是什么？中國的房地產(chǎn)是升還是降，只要問問這三只手就可以了。只要這三只手還在有力的支撐，中國的房產(chǎn)泡沫就會不斷膨脹，直到崩裂那一天的到來！

六、預(yù)期心理的形成在房價下跌的預(yù)言多次失效之后，普通消費者開始產(chǎn)生恐慌心理，并形成了房價將會持續(xù)上漲的一致心理預(yù)期，漲價預(yù)期導(dǎo)致的決策就是不少買房人抱著晚買不如早買，買小不如買大的消費心理，盲目追高，進一步推高了房價。

四、結(jié)論及政策建議

影響房價的因素還有很多，人民幣升值壓力、國際經(jīng)濟環(huán)境、經(jīng)濟周期的輪回等，都會直接或間接影響到房價的漲跌。房地產(chǎn)商們的炒作以及其他的一些原因助長了這種增長的幅度和趨勢。

08年政府為了抑制房價的過快上漲，出臺了許多措施，緊縮銀根，打擊囤地，限期開發(fā)，提高貸款利率，打擊炒房，加大了房屋交易成本等，以減少房屋的成交量，想使房產(chǎn)商迫于資金壓力而降價銷售，但這些措施提高房產(chǎn)商開發(fā)成本的同時也大大提高了老百姓購房的成本，銀行提息，增加交易稅都讓老百姓買房多掏錢，而開發(fā)商被提高了成本后，必然將成本轉(zhuǎn)嫁給買房者。由此可見政府在調(diào)控房價高漲時措施不當(dāng)，力不從心。

政府應(yīng)改變以GDP為指標(biāo)的政績考核體系。各地房價之所以越來越高．其中一個重要原因就是地方執(zhí)政者的通過發(fā)展房地產(chǎn)經(jīng)營城市的理念所致。因此，國家有必要將“把房價降下來”列為地方為政者的政績考核之中．把顛倒了的政績觀重整過來。要將經(jīng)濟適用房、廉租住房、合作建房列為各地發(fā)展房地產(chǎn)的計劃之中。要根據(jù)各地的實際情況和有關(guān)規(guī)定，制定開發(fā)數(shù)量、開發(fā)標(biāo)準(zhǔn)以及考核辦法、問責(zé)制度。在開發(fā)過程 中要有嚴(yán)格的審計制度，開發(fā)成本要做到公開透明，開發(fā)利潤要有科學(xué)的上限標(biāo)準(zhǔn)，絕不允許從中謀取高額開發(fā)利潤。在土地使用和審批上要優(yōu)先考慮經(jīng)濟適用房、廉租住房、合作建房的用地，土地價格要根據(jù)各地實際情況合理定價。

建立房價調(diào)控責(zé)任制。我國住房和建設(shè)部、國土資源部、中國人民銀行及銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會等有關(guān)部門是城市房價的凋控管理者。而商品房的土地由地方政府供給，商品房的審批、管理由地方政府的土地、規(guī)劃、建設(shè)等部門負責(zé)，房地產(chǎn)的收益歸地方政府，地方政府是城市商品房的直接具體管理者。但房價調(diào)控卻主要由國家有關(guān)部門負責(zé)，地方政府配合執(zhí)行，政策執(zhí)行的有效性不足。因此，針對我國的房地產(chǎn)市場的特征，首先由住房、國土、金融等國務(wù)院有關(guān)部門主要負責(zé)房地產(chǎn)市場的分類、協(xié)調(diào)、監(jiān)督、處理，指導(dǎo)不同區(qū)域房地產(chǎn)市場的調(diào)控，批準(zhǔn)符合各個區(qū)域城市房價實際的金融、土地等政策。其次，各個區(qū)域把相應(yīng)的房地產(chǎn)的監(jiān)督和調(diào)控責(zé)任通過分層機制分配到不同的部門。并與他們的政績考核掛鉤，由各區(qū)域城市的主要負責(zé)人指揮實施。通過房價調(diào)控責(zé)任制強化地方政府的責(zé)任、義務(wù)，提高地方政府的積極性和主動性。

因此，我們可以看出中國的房地產(chǎn)是存在很多問題的。它需要我們改進，為的是讓更多的人們能夠安居樂業(yè)。所以，我覺得要解決中國的房地產(chǎn)的問題，需要調(diào)整中央和地方的稅收和其他收入的分配問題，適當(dāng)?shù)恼{(diào)高利息也可以控制很多信貸亂投放。其次是控制外匯看流入；最后，也是最主要的，打擊那些開發(fā)商唯利是圖的違反法律、違反道德的行為。對于政府來說，目前必須在做到的是把樓市的資金釋放出來，讓房地產(chǎn)回歸它本來的面目。第一，改善投資環(huán)境，為中小企業(yè)關(guān)稅，把制造業(yè)的資金吸引回來。第二，為中低收入者建保障房，增加供給，商品房愛漲就漲去，任由市場去凋控，政府完善稅收制度，從這方面收稅就行了，然后拿這些錢去建保障性住房，改善民生。

第三篇：運用馬克思主義方法論分析中國房價問題

運用馬克思主義方法論分析中國房價問題

過去幾年，中國的房地產(chǎn)業(yè)可能是中國發(fā)展最為迅猛的產(chǎn)業(yè)，然而發(fā)展的同時，它也伴隨著巨大的爭議。當(dāng)今，對中國房價形勢和政策，眾說紛紜。一線城市房價已經(jīng)高到普通人無法購買的地步，二三線城市房價不斷飆升。此外，經(jīng)濟學(xué)老師上課時和我們探討中國房地產(chǎn)經(jīng)濟時，還引出了“丈母娘經(jīng)濟”這一觀點，我感覺不無道理，這確實對房地產(chǎn)經(jīng)濟起到了一定的帶動作用。并且我認為，房地產(chǎn)市場的高速增長主要是因為福利分房體制的終結(jié)和城市化的加速，但住房政策措施等改革的不到位，也致使房地產(chǎn)投機行為大行其道，助長了房地產(chǎn)價格的上漲。

從馬克思主義社會科學(xué)方法論的角度分析，可以從以下幾個方面來看：

首先：物質(zhì)決定意識，意識又反作用于物質(zhì)。房價上漲是由于住房需求大于住房供給，而這一需求不僅源于自需，還包括非自住需求。此外，住房制度改革也刺激了房地產(chǎn)市場的需求，這是市場經(jīng)濟規(guī)律，正是由于這一規(guī)律和現(xiàn)狀，使得供給者提高房價。

其次，物質(zhì)運動是有規(guī)律的，物質(zhì)運動規(guī)律是客觀的，發(fā)揮主觀能動性能認識和利用客觀規(guī)律。房價上漲是建筑原材料上漲的結(jié)果，這一規(guī)律是客觀的，成本上漲，房價必然上漲；但開發(fā)商、建筑商及中介機構(gòu)又利用這一規(guī)律，掩蓋實際成本，宣傳虛擬成本，讓民眾以為房產(chǎn)漲價合理，無泡沫，從而接受房價虛高的現(xiàn)實，而開發(fā)商等人從中牟取暴利。

再次，用系統(tǒng)論的觀點來分析。聯(lián)系和發(fā)展是唯物辯證法的總特征，聯(lián)系和發(fā)展具有普遍性和多樣性。任何事物都不可能孤立存在，都同其它事物處于一定的相互聯(lián)系之中。第一，需求（包括自需、炒作、和非自主需求）拉動供給，從而致使房價上漲，這屬于直接聯(lián)系；第二，物價上漲帶動原材料上漲，原材料上漲又拉動房價上漲，這屬于間接聯(lián)系。并且這一聯(lián)系是客觀的，在經(jīng)濟社會是普遍存在的，并且具有多樣性。

接著，房價上漲，這是內(nèi)外因共同作用的結(jié)果，市場規(guī)律，這是內(nèi)因；外部力量影響，這是外因，外因通過內(nèi)因起作用，中間商、地方政府利用市場規(guī)律，為了追逐暴利，為了地方稅收，為了頭上烏紗，不惜一切，以房地產(chǎn)立市，以房價高為榮。雖然房地產(chǎn)作為一個普通產(chǎn)業(yè)，與其他產(chǎn)業(yè)無異。但由于產(chǎn)業(yè)內(nèi)部利潤巨大，外部力量不加約束，慢慢形成了現(xiàn)在房價上漲的現(xiàn)象，以至于現(xiàn)在嚴(yán)重脫離現(xiàn)實。很多地區(qū)的實例已經(jīng)證明，嚴(yán)重脫離成本區(qū)的商品，最終會泡沫破裂，比如香港樓市，日本樓市，這是量變而質(zhì)變的道理。

再次，用矛盾的觀點，任何事物都存在否定自身的東西。矛盾的普遍性與矛盾的特殊性是辯證統(tǒng)一的關(guān)系。矛盾的普遍性即矛盾的共性，矛盾的特殊性即矛盾的個性。任何現(xiàn)實存在的事物都是共性和個性的有機統(tǒng)一，共性寓于個性之中，沒有離開個性的共性，也沒有離開共性的個性。第一，矛盾無處不在，無時不在。開發(fā)商利益與民眾渴求房價下降的矛盾；地方政府稅收需求、官本位需求與市場經(jīng)濟規(guī)律的矛盾；地方政府利

第 1 頁 益與民眾利益的矛盾；另外，這必然會造成民眾與政府的對立矛盾。第二，矛盾的不平衡性，告訴我們必須抓主要矛盾，抓矛盾的主要方面，堅持兩點論與重點論的統(tǒng)一。既要知道有矛有盾，又必須認識到哪方更重。是應(yīng)該以地方政府收入為重，還是該以民眾需求為重；是該以財稅收入為重，還是該以民眾生活質(zhì)量為重？

最后，認識是主體對客體的能動反應(yīng)，感性認識反映現(xiàn)象，理性認識是對事物本質(zhì)的反映，要把感性認識上升到理性認識，透過現(xiàn)象抓住事物的本質(zhì)和規(guī)律。第一，房價上漲是現(xiàn)象，這一現(xiàn)象的本質(zhì)是通貨膨脹，是政府政策的失靈，是社會主義社會的不和諧。第二，普通家庭兩、三代人的積蓄為了后代而買房，每套房產(chǎn)就能夠消滅一個中國的中產(chǎn)階級，可見這一現(xiàn)象的危害之深，這一現(xiàn)象的本質(zhì)就是，藏富于民，民的財富大部分被嚴(yán)重不公平的再分配，導(dǎo)致貧富差距劇烈拉大，家庭積蓄嚴(yán)重縮水，人民生存安全感降低，影響社會穩(wěn)定。這是本質(zhì)。

綜上所述，是我從馬克思社會主義科學(xué)方法論這一角度對中國房價問題的看法。目前，政府出臺了很多局域性的措施政策來遏制房價，像限購，大力建保障房等，都起到一定成效，但離抑制高房價還很遠。因此，我認為我們有必要采取更有效的措施去打壓房價：第一，加強房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控。加強房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控的根本目的，是為了促進房地產(chǎn)市場的持續(xù)健康平穩(wěn)發(fā)展，更好地發(fā)揮房地產(chǎn)業(yè)對改進居民住房條件、拉動國民經(jīng)濟持續(xù)健康發(fā)展的作用。第二，加強市場監(jiān)測，完善市場信息披露制度。全面監(jiān)測房地產(chǎn)市場運行，給老百姓創(chuàng)造一個透明有序的房地產(chǎn)市場。第三，高度重視穩(wěn)定住房價格。各級政府要切實負起穩(wěn)定住房價格的責(zé)任；切實整頓和規(guī)范市場秩序，嚴(yán)肅查處違法違規(guī)銷售行為；加大打擊、處罰各種違規(guī)、違法行為的力度；認真組織對穩(wěn)定住房價格工作的督促檢查；建立房地產(chǎn)企業(yè)信用檔案，違規(guī)、違法行為公開予以曝光。第四，積極貫徹調(diào)控住房供求的各項政策措施。強化規(guī)劃調(diào)控，改善住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)；加大土地供應(yīng)調(diào)控力度，嚴(yán)格土地管理；調(diào)整住房轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)營業(yè)稅政策，嚴(yán)格稅收征管；加強房地產(chǎn)信貸管理，防范金融風(fēng)險。經(jīng)過這一系列有效的改革措施，努力營造平衡穩(wěn)定的房地產(chǎn)市場。

第 2 頁

第四篇：關(guān)于中國房價問題的調(diào)研報告

關(guān)于中國房價問題的調(diào)查報告 伴隨著“蝸居”、“蟻族”、“房奴”等詞的日漸流行，買房已經(jīng)成為中國老百姓的一大負擔(dān)，房價問題也成為了關(guān)乎國計民生的社會問題。本次調(diào)查針對中國房地產(chǎn)的現(xiàn)狀、直接原因、政府出臺的政策以及大眾反映，描述和反映當(dāng)今中國的房價問題。一.房價現(xiàn)狀

我們將以房價收入比、房價收益率、空置率、還貸/收入比、房地產(chǎn)投資占GDP比例五個指標(biāo)作為切入點來分析中國房價現(xiàn)狀。1.房價收入比

房價收入比是家庭年均收入和平均房價的比值，用以評價房價的相對高低。世界銀行給出的標(biāo)準(zhǔn)上限是 5：1，也就是一個地區(qū)年均家庭的收入的 5 倍不能買到一個可滿足居住（90平米）的房子的話，房價就太高了。

2.房租收益率

房租收益率是房子總價格和每月的房租的比值，用以評價房產(chǎn)的投資價值。國際公認的房租收益率應(yīng)該在150到230之間。而北京，上海，杭州，深圳的房租收益率一般 都在360以上，而且房租的上漲速度遠遠低于房價上漲速度，這一數(shù)字還在不停的增大。低的房租收益率一方面反映了租房市場的供求關(guān)系，另一方面也反映了租房 者的消能力 3.空置率

空置率是指一時刻空置房屋面積占房屋總面積的比率。按照國際通行慣例，商品房空置率在 5%---10%之間為合理區(qū)，商品房供求平衡，有利于國民經(jīng)濟的健康發(fā)展；空置率在 10%---20%之間為空置危險區(qū)，要采取一定措施，加大 商品房銷售的力度，以保證房地產(chǎn)市場的正常發(fā)展和國民經(jīng)濟的正常運行；空置率在 20%以上為商品房嚴(yán)重積壓區(qū)。中國目前的房屋空置率是一個很敏感的話題，不同目的的持有者對空置率的數(shù)據(jù)分歧很大 4.還貸收入比

還貸收入比是指居民平均用來還分期貸款支出占收入比例，其包括各種各樣的按揭貸款，而對中國人來講基本上就是房貸，這項指標(biāo)用以衡量房地產(chǎn)貸款的金融風(fēng)險。一般來講，國際上公認的還貸收入比安全上線是 28%，超出了這個線，對于個人來講還款壓力大，幸福指數(shù)降低；對于整個金融系統(tǒng)業(yè)存在巨大的安全隱患。一旦有宏觀經(jīng)濟的波動，往往會造成大面積的不良貸款。而對于目前數(shù)量巨大的房奴，還貸收入比恐怕已經(jīng)遠遠超過了這個警戒線.5.房地產(chǎn)投資占 GDP 比例

房地產(chǎn)投資占 GDP 比例指標(biāo)反映整體經(jīng)濟對房地產(chǎn)的依賴程度。中國從有據(jù)可查的記錄來看，從 1997 年的 4.02%開始一路上漲，到 2007 年時 這個比例到了 10.13%，這是任何國家任何時候都沒出現(xiàn)過的高度?？紤]房地產(chǎn)對相關(guān)經(jīng)濟的帶動作用，其對 GDP 的影響將高達 3.15*10.13%=32%中國的房價已經(jīng)高到了非常嚴(yán)重的地步。關(guān)于中國的高房價，某些人士認為中國的房地產(chǎn)市場是特殊的，可以不符合國際慣例的。然而那都是謬論，都是經(jīng)不起分析的。

二．產(chǎn)生原因分析

（1）供需關(guān)系不合理是高房價的重要原因。

供需決定價格是經(jīng)濟學(xué)的鐵律。第一是住房價格，由住房的供給與需求決定，供給方為房地產(chǎn)開發(fā)商，需求方為購房者。沒有住房的都是窮人和年輕人，在不違背價格規(guī)律的前提下，房價理應(yīng)由沒有住房的人決定。多數(shù)普通城鎮(zhèn)居民最迫切需要的是與他們收入水平相應(yīng)的中低價位房。據(jù)調(diào)查顯示，我國銀行儲蓄存款的80%由20%的持有者持有。這20%的持有者屬于中高收入者，他們大多已有面積較大的住房，一般不考慮購置商品住宅。事實上，真正用于住宅消費的居民儲蓄并不多。

（2）通貨膨脹及預(yù)期導(dǎo)致房價繼續(xù)上漲。

全球金融危機本來可以使我國嚴(yán)重泡沫的房地產(chǎn)沉淀下來，但是中央政府和地方政府聯(lián)手推出的超大規(guī)模經(jīng)濟刺激計劃，又“適時”地刺激了房地產(chǎn)。物價上漲，沒有房子的人擔(dān)心再漲就買，追漲。有些人擔(dān)心貨幣貶值，不如購買房子保值。房地產(chǎn)開發(fā)商則利用這種政策效應(yīng)和消費者心理，制造更多的漲價恐懼以牟利（3）城市化進程是房價攀升的潛在力量。

根據(jù)官方數(shù)據(jù)的統(tǒng)計，每年中國的城市都要涌入至少1300萬人，城市居民的住房需求日益迫切，這也是房價能夠堅挺的力量。無論是商品房還是政府提供的保障房，都是房地產(chǎn)的潛在需求

（4）大規(guī)模的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)是城市的商品房有了極高的附加值。

北京、上海、深圳和廣州等一線大城市，每年投入幾百億的資金進行城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。這些大規(guī)模的建設(shè)直接讓該城市的商品房有了極高的附加值

（5）大規(guī)模的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)是城市的商品房有了極高的附加值。北京、上海、深圳和廣州等一線大城市，每年投入幾百億的資金進行城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。這些大規(guī)模的建設(shè)直接讓該城市的商品房有了極高的附加值 三，對策

1.加強商品房結(jié)構(gòu)規(guī)劃的管理

針對我國少數(shù)大城市房價上漲過快，住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)不合理的問題，要切實調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，就需著力發(fā)展中低價位、中小套型普通商品住房、經(jīng)濟適用房和廉租房，此外各地還要制定和實施住房建設(shè)計劃，對新建住房結(jié)構(gòu)提出具體比例要求。只有有效的調(diào)整了商品房結(jié)構(gòu)，才能解決商品房市場供求失衡的狀況 2確定政府公共管理績效的考核標(biāo)準(zhǔn)

必須科學(xué)擬訂政府公共管理績效的考核標(biāo)準(zhǔn)，減少經(jīng)濟指標(biāo)，包括GDP增長、財政收入增幅等，增加社會性指標(biāo)，如人民群眾社會幸福度、人均收入水平提高、社會和諧度等，以避免地方政府為單純追求GDP增長和財政收入增加而大批出賣土地、大規(guī)模開發(fā)建設(shè)等，以減緩政府政策對房地產(chǎn)業(yè)的推動力 3引導(dǎo)房地產(chǎn)的理論管理

當(dāng)前，我國房地產(chǎn)市場之所以會有房價天高、噓聲一片的狀況，其真實原因是在于市場需求過高但不理性。政府對經(jīng)濟與社會問題的公共政策從解決問題的途徑來說可以分為降低社會公眾主觀差距和減少客觀差距的政策。首先，政府應(yīng)實施引導(dǎo)性政策，宣傳國民經(jīng)濟發(fā)展不同階段人們應(yīng)有的理性消費觀念，避免不分年齡、收入段的盲目攀比、超前、超能力的商品房消費、投資理念，以降低社會公眾的主觀需求 4積極履行經(jīng)濟調(diào)節(jié)和市場監(jiān)管職能

首先，政府應(yīng)以科學(xué)發(fā)展觀為統(tǒng)領(lǐng)，尊重經(jīng)濟規(guī)律，通過頒布產(chǎn)業(yè)發(fā)展政策和貨幣、稅收等各種手段與措施，科學(xué)調(diào)節(jié)房地產(chǎn)發(fā)展的結(jié)構(gòu)和速度，力求在動態(tài)發(fā)展中實現(xiàn)供給與需求的相對均衡.其次，建立和完善房地產(chǎn)開發(fā)、銷售等市場監(jiān)管制度規(guī)章體系，加強對房地產(chǎn)開發(fā)與銷售行為的監(jiān)管，制止房地產(chǎn)開發(fā)商與部分地方政府官商勾結(jié)、尋租等不法行為，確保房地產(chǎn)銷售市場信息對稱、公平交易，切實降低交易成本 四．小結(jié)

總體上說，政策嚴(yán)厲，決心堅決，但是控制房價的工作是一項艱苦的持久戰(zhàn)。政府政策對打擊投資投機性購房甚至改善性住房，都將產(chǎn)生深遠影響，加之2月9日開始上調(diào)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率，首次與改善性置業(yè)的購房群體均將受到較大程度的沖擊，此次調(diào)控將是長期性調(diào)控。我們期待更長期、有效的政策能夠頒布實施，從而有效控制房價，正真解決百姓的居家置業(yè)之憂。

第五篇：案例分析中國房價上漲原因

案例分析中國房價上漲原因

楊玉建

（文傳學(xué)院2011級漢文（師范）2班201101024062）來源：新京報(北京)編輯：吳煥新

新京報訊2012年12月10日 09:57，國家統(tǒng)計局原局長邱曉華在“國盛證券2013投資策略報告會”上表示：房地產(chǎn)行業(yè)的黃金期仍沒有結(jié)束，未來房價不會暴跌。

邱曉華認為，政府對房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控形成的政策性下行壓力與市場需求導(dǎo)致的上行壓力并存，明年房價將平穩(wěn)上升，不會暴漲也不會暴跌。

邱曉華認為，隨著住房政策的完善，居民保有住房的成本將會上升，這有利于抑制投機性住房需求；而另一方面，政府加強保障性住房建設(shè)，對于穩(wěn)定供給會起到積極的作用；最后，前期高投資帶來的存量還需要時間消化。

他認為綜上所述，房價暴漲的可能性很小。

此外，邱曉華認為中國的工業(yè)化和城市化沒有結(jié)束，對住房的需求就始終存在，中國“人多地少”的基本國情也決定了住房在中國長期供應(yīng)都存在偏緊的狀態(tài)，這對房地產(chǎn)行業(yè)有較大的支撐。

邱曉華表示，只有等中國工業(yè)化和城市化基本完成，中國房地產(chǎn)行業(yè)才會進入收縮期，房價才會出現(xiàn)真正逆轉(zhuǎn)，這個階段可能10年之后才會到來。

近年來，房價上漲問題一直都是中國人茶余飯后的熱門話題。安其居，才能樂其業(yè)。住房是關(guān)系億萬群眾切身利益的重大民生問題，房價的高低更是與老百姓的生活質(zhì)量休戚相關(guān)?！白∮兴印笔墙ㄔO(shè)社會主義和諧社會的重要目標(biāo)，是讓人民群眾共享改革發(fā)展成果的重要體現(xiàn)。然而，房價的持續(xù)升溫，卻讓不同老百姓頻頻發(fā)出買不起房的感嘆。兩會召開期間，中央和地方推出的一些針對性措施，更是使得房地產(chǎn)問題成熱點問題的榜首。那么，房價上漲究竟是由什么原因引起的呢？下面，我就以“馬克思主義哲學(xué)原理”分析一下中國房價上漲的原由。

一：物質(zhì)決定意識，意識對物質(zhì)有能動的反作用。

1、房價上漲很大程度上與買方需求有關(guān)，“供大于求，價格上漲”是一般經(jīng)濟規(guī)律，這是物質(zhì)。因為消費者需求量大，住房的供應(yīng)跟不上消費者的需求，抬高住房價格在能賣掉住房的基礎(chǔ)上，還能獲取更大的利益。這必然會引起房價的上漲，正體現(xiàn)了意識是物質(zhì)的產(chǎn)物這一原理。

2、當(dāng)供不應(yīng)求的時候，銷售者把住房抬高價格出售，這是意識。銷售者因為供需關(guān)系抬高住房價格這一意識，正影響了“供不應(yīng)求，價格上漲；供過于求，價格下跌?！边@一經(jīng)濟規(guī)律的發(fā)展變化。

二、聯(lián)系具有普遍性，任何事物都不能孤立存在，都同其他事物處于一定的聯(lián)系之中，整個世界就是一個相互聯(lián)系的有機統(tǒng)一整體。

這要求我們要用聯(lián)系的觀點來看問題。

1、由于通貨膨脹，物價上漲，物價上漲帶動住房原材料的價格上漲，原材料價格上漲勢必會增加住房成本，成本上升，住房價格自然上漲。

2、房價過高還與城鎮(zhèn)化快速發(fā)展有關(guān)。近年來，城鎮(zhèn)化持續(xù)快速發(fā)展，大量農(nóng)村人口向城鎮(zhèn)轉(zhuǎn)移，城鎮(zhèn)化發(fā)展及城鎮(zhèn)人口自然增長對住房產(chǎn)生了新的較大需求，住房供應(yīng)問題比較突出。加之中國的工業(yè)化飛速發(fā)展。中國的城市化和工業(yè)化沒有結(jié)束，對住房的需求始終存在。中國“人多地少”的基本國情也決定了住房在中國長期供應(yīng)都存在偏緊的狀態(tài)。這正是馬克思主義哲學(xué)關(guān)于因果聯(lián)系原理的重要體現(xiàn)。

三、內(nèi)因是事物發(fā)展的根本動力，外因是事物發(fā)展的條件，任何事物的發(fā)展都是內(nèi)外因共同起作用的結(jié)果。市場經(jīng)濟的一般規(guī)律是內(nèi)因，人為炒房，國家政策的推動，人多地少的矛盾，成本上升等一系列的原因都是外因。此外，外因必須通過內(nèi)因起作用?？v使外因眾多，也不能離開市場經(jīng)濟的一般規(guī)律這一內(nèi)因而單獨起作用。

四、矛盾存在于一切事物當(dāng)中，存在于一切事物發(fā)展過程的始終。矛盾無處不在，無時不有，矛盾具有普遍性。要求我們用矛盾的觀點看問題。人多地少的矛盾；開發(fā)商利益與民眾渴求房價下降的矛盾；地方政府稅收需求、官本位需求與市場經(jīng)濟規(guī)律的矛盾；地方政府利益與民眾利益的矛盾；另外，這必然會造成民眾與政府的對立的矛盾。以上諸多矛盾與房價上漲也存在一定的聯(lián)系。

五、量變與質(zhì)變相互轉(zhuǎn)化。量變是質(zhì)變的必要準(zhǔn)備，沒有量的積累，質(zhì)變就不會發(fā)生；質(zhì)變是量變的必然結(jié)果，量變達到一定的程度

必然會引起質(zhì)變。房價上漲不只是一時之因，1、自改革開放以來，中國長期推動城市化和工業(yè)化進程，加劇了城市用地人多地少的矛盾，房價自然上漲。

2、近年來物價一直都呈現(xiàn)出升勢，一次又一次的在原來的基礎(chǔ)上上漲，不知不覺的房價就向上漲了一大截，讓老百姓承受不了。

3、中國長期以來的經(jīng)濟過熱，消費結(jié)構(gòu)不合理也是逐步導(dǎo)致房價上漲的原因。這些長期以來存在的量變達到一定程度就轉(zhuǎn)化成房價上漲這一質(zhì)變。

六、現(xiàn)象是本質(zhì)的外在表現(xiàn)形式，本質(zhì)必須通過現(xiàn)象表現(xiàn)出來，我們必須透過現(xiàn)象抓住事物的本質(zhì)和規(guī)律。房價上漲這一現(xiàn)象，究其本質(zhì)是通貨膨脹，政府政策的失靈和社會主義社會的不和諧。

七、世界上的一切事物都處在不斷地運動、變化和發(fā)展的過程當(dāng)中，靜止的事物是不存在的。要求我們要用發(fā)展的觀點看問題。房價的上漲證明了絕對靜止的事物是不存在的，世界上的一切事物都處在永不停息的運動、變化和發(fā)展的過程當(dāng)中，房價也不例外。