第一篇：三聯(lián)綜合樓小區(qū)管理方案(3月19日)

三聯(lián)綜合樓物業(yè)管理暫行管理條例

第一條 資金來源（取之于民、用之于民）

綜合管理費（治安費、保潔衛(wèi)生費、停車保管費等）的收費標準（如下）：

1、現(xiàn)居住業(yè)主:每戶每月30元；（據調查現(xiàn)有常住戶29戶）

2、有汽車的住戶（每戶只有一個車位）每月每個車位50元，每年進行一次抽簽調整（每個車位24小時專車專位，其它車輛不得侵占，每年變更一次）。

3、暫時沒在小區(qū)居住的業(yè)主每戶每月收取20元治安費。

4、本小區(qū)住戶親屬的車倆，在有臨時車位的情況下過夜停放每晚收10元。

5、本小區(qū)住戶親屬的車倆，在其本人車位停放每次收5元。

6、經與“電子廠”多次協(xié)商，“電子廠”承擔“四戶”的綜合管理費。

以上收費由管理員在每月中旬同水費一起收取，收完后將所收金額全部報給會計入帳，所收資金用來支付管理員的工資及其它費用，所剩余額由出納保管，每季度賬目由財務出榜公示一次。希望小區(qū)居住的每位業(yè)主要按時配合管理員交納各項費用，如有拖欠不交時，將出榜公示予以曝光。另外，如有火警、盜警發(fā)生時聽到號令后各住戶有能力者應該及時出來相助。

第二條 聘請一名小區(qū)管理員，實施封閉式管理。

1、管理員年齡在65歲以下，身份證復印件、家庭住址等個人材料進行備案。

2、每人月薪1000元（每月按考核結果進行工資發(fā)放,如本月有責任事故發(fā)生、或有人投訴經查證情況屬實等等情況時要扣除部分工資，有成績時要加部分工資）。

3、招聘的管理員實行聘任制，試用期一個月，試用期滿后經大家評議考核合格后正式上崗工作，聘任期一年，年終經大家評議考核合格后可以續(xù)聘。

4、管理員由于自己的原因辭職者，要提前一個月寫出申請，經允許后才能離開。

第三條 車輛管理（汽車）

1、劃線定位，用黃色油漆劃線，紅色油漆標識汽車號牌，每戶限1臺車，先到門衛(wèi)處報號牌，再一起抽簽定車位，剩余車位暫不標識號牌作臨時車位。在有臨時車位的情況下，在本小區(qū)住戶有多部車輛的住戶可以將多余的車輛停放在臨時車位處，每月每部車征收100元停車保管費。

2、經與“電子廠”多次協(xié)商按占有本座樓的面積計算“電子廠”可分配到四個車位。

3、來訪的外來臨時車輛先在門衛(wèi)登記，門衛(wèi)指定到臨時車位停放，不得占用固定車位停放，如沒有臨時車位要放在小區(qū)外面停放，需過夜的臨時車輛每晚收5元停車保管費。

4、嚴禁將自己抽簽得到的車位轉讓給別人，一經發(fā)現(xiàn)將取消其今后停車抽簽的權利。

第四條 管理員職責（工作內容）

一、負責小區(qū)公共安全、秩序的維護工作

1、認真努力做好公共安全、秩序的維護工作，實行封閉管理。

2、值班時應嚴格履行工作程序和職責，掌握小區(qū)內車輛的基本情況，認真執(zhí)行車輛出入制度。

3、認真做好工作記錄，對來訪人員進行必要的詢問登記，對閑雜人員必須嚴格限制其進入小區(qū)，認真做好值班登記工作。

4、認真做好小區(qū)車輛的停放保管工作，禁止外來車倆進入小區(qū)院內停放，有車倆停放時要負責協(xié)助駕駛員將車倆停放在各自規(guī)定的停車位上，如果發(fā)生車身碰撞，劃傷等事故管理員要追究當事人的責任，如果管理員沒有到位失職，要追究管理員的責任。

5、如果發(fā)生了業(yè)主的汽車、摩托車、自行車、財物等被盜事件，造成了經濟損失，當班的管理員負有不可推卸的責任，按經濟損失的大小扣除管理員工資（具體金額待定）。

6、對有擾亂小區(qū)公共安全的人和事要及時教育、制止。

7、管理員值班時不準脫崗、看電視、睡覺等一切影響值班工作的事情，在值班期間多注意觀察小區(qū)中的情況，發(fā)現(xiàn)情況異常要及時跟進處理。

8、負責收發(fā)本小區(qū)的所有信件、包裹、報紙、通知等。

9、禁止任何人在本小區(qū)內院內“打麻將”。

10、禁止非本單元的住戶將“車輛、物品”等東西放在本單元的通道等空閑地方。

二、小區(qū)衛(wèi)生管理工作

1、認真對小區(qū)路面實行全天候保潔，確保小區(qū)干凈無雜物、無積水、見到地面有紙屑、果皮、煙頭、積水等，應及時清掃干凈。

2、公共樓梯每周清潔打掃1次，公共水池每4個月清洗一次。

3、督促住戶將垃圾放在大門外指定的位置，小區(qū)內不再存放垃圾，垃圾每天早晚各清運一次。

4、做好對垃圾車、掃把等設施的日常維護保養(yǎng)工作，發(fā)現(xiàn)問題及時修復。

5、保管、愛惜清潔工具及車輛堅持杜絕故意損壞及浪費行為。

6、對住戶及他人等破壞環(huán)境的不文明行為予以教育、制止。

三、公共設施的維修、水表噸數的抄錄及各項費用的收繳工作

1、對小區(qū)共用、公共設施進行檢查，維修和整改，如修大門、換門鎖等所需費用由出納支出。

2、按照規(guī)定收費標準負責對小區(qū)各位業(yè)主進行綜合管理費、水費、公共電費的收交工作同時還要到銀行進行各項費用的繳費工作。

3、按時抄收各戶的水表噸數。

第五條 獎罰制度

1、管理員年終工作總結時，如：工作負責認真表現(xiàn)好、全年無事故發(fā)生、住戶滿意者經大家評議后給予獎勵（具體金額待定）

2、管理員年終工作總結時，如：工作不負責、表現(xiàn)差、全年有事故發(fā)生、住戶不滿意、沒有盡職盡責者經大家評議后給予處罰（具體金額待定）直至解聘。

3、出納、會計等工作者成績顯著者，年終適當給予獎勵（金額到時再定）

本條例經2010年2月28日經全體業(yè)主大會討論表決通過

從2010年3月19日修改

三聯(lián)綜合樓業(yè)主委員會

第二篇：小區(qū)管理方案

小區(qū)全套物業(yè)管理方案

第一部分前言（省略）

第二部分物業(yè)管理的整體構想與創(chuàng)優(yōu)規(guī)劃

XXXX住宅社區(qū)作為建設開發(fā)有限公司的又一經典之作，以其建筑的現(xiàn)代風格和完美的協(xié)調性，構筑了又一具有現(xiàn)代生活氣息的城市景觀?！耙匀藶楸尽辈粌H僅是一句口號，在的每一個細節(jié)都充分體現(xiàn)

出建筑對人的關心，以她的色彩、材質、結構、尺度以及施工質量，點點滴滴、方方面面都是工程學、建筑學、文化藝術的杰作，透射出人文關懷，使業(yè)主的居住生活在舒適、便捷中體現(xiàn)出物業(yè)的價值。針對社區(qū)物業(yè)管理的整體情況，我們確立了住宅社區(qū)物業(yè)管理的管理構想。

一、管理思想

公司將憑借自己的人才優(yōu)勢、技術優(yōu)勢、文化優(yōu)勢、管理優(yōu)勢，把社區(qū)創(chuàng)造成為一個溫馨家園。

二、管理組織

公司將建立一支年輕化、專業(yè)化，高素質、復合型的管理隊伍，對社區(qū)實施專業(yè)化的物業(yè)管理與服務。

1、多層次、多角度的激勵員工，滿足員工的物質和精神需求。

2、主張管理者與員工之間的溝通，體現(xiàn)人與人之間的平等。

3、關注員工自我價值的實現(xiàn)，使員工與公司共同發(fā)展進步。

4、為員工創(chuàng)造公平競爭的工作氛圍，實現(xiàn)“能者上、相形見拙者下”。

5、建立培訓體制，使每一個員工掌握物業(yè)基本技能，能夠勝任本職崗位工作，成為合格、稱職的物業(yè)服務人員。

三、管理特色及創(chuàng)新點

公司堅持“業(yè)主至上、服務第一”的宗旨，“全方位管理、多功能服務”的管理手段。

1、推行首問負責制，第一個接待業(yè)主或被業(yè)主詢問的公司員工，不受部門的限制，均應熱情接待，解答疑問，杜絕讓業(yè)主等候回音的現(xiàn)象。

2、傾聽業(yè)主的心聲，在社區(qū)內設置“心連心信箱”，了解業(yè)主需求，解決業(yè)主反映的問題。

3、關注業(yè)主生活質量的提高，倡導“以業(yè)主為圓心”的服務理念，我們不僅做好24小時安保服務，24小時接待服務，16小時保潔服務，管理處還將經常組織各種活動，增進物業(yè)與業(yè)主的交流，創(chuàng)造祥和文明的住宅社區(qū)。

四、創(chuàng)優(yōu)規(guī)劃

（一）、近期工作目標

第一年內，業(yè)主開心入住，裝修無違規(guī)現(xiàn)象；

第二年內，創(chuàng)市物業(yè)管理示范住宅小區(qū)；

第三年…… 保市優(yōu)、創(chuàng)全國物業(yè)管理示范住宅小區(qū)；

（二）、實施方案

1、在公司總經理領導下，在行業(yè)主管部門指導下，專門成立由公司職能部門人員、管理處主任和其他部門負責人組成的創(chuàng)優(yōu)領導小組，其中管理處主任為執(zhí)行組長，并明確創(chuàng)優(yōu)小組職責。

2、完善各部門、各崗位的操作規(guī)程，規(guī)范日常操作。

3、做好日常工作記錄，注意資料的積累、整理，做好考評、資料的歸檔及達標申報等工作。

4、由創(chuàng)優(yōu)小組按管理處巡檢制度進行日常的考核檢查，公司創(chuàng)優(yōu)指

導小組做好社區(qū)創(chuàng)優(yōu)的指導、監(jiān)督工作。

5、建立“服務明星”評比制度，明確獎懲措施，引導員工共同做好優(yōu)秀社區(qū)的創(chuàng)建工作。

第三部分管理機構設置和管理人員的配備、管理及物資的配備

一、管理機構模式

住宅城社區(qū)的物業(yè)綜合管理工作，由物業(yè)有限公司

負責，管理處下設客服部、秩序維護部、維修部、環(huán)境部。組織結構圖

二、管理人員的配備

管理處定編人，其中主任、副主任各名，各部門負責人人，由物業(yè)公司聘任，授權到住宅社區(qū)實施綜合管理。接待員：人，接待業(yè)主的來訪和投訴并及時處理。

文員：人，負責社區(qū)房屋及業(yè)主的有關資料的存檔工作和信息收集工作。

財務：人，負責社區(qū)的經濟核算和各種費用的收繳工作。

衛(wèi)生清潔工：人，負責社區(qū)的衛(wèi)生清潔工作，每天清掃公共場所、綠化帶及人行道、樓梯道等公共部位。

綠化管理養(yǎng)護工：人，負責社區(qū)內的綠化及花草樹木的養(yǎng)護培植工作，并對業(yè)主的垂直綠化（陽臺擺花）和庭院綠化進行指導。治安員：人，負責住宅區(qū)內的治安、保衛(wèi)防范、車輛管理工作，配合派出所、車管、消防等部門維護正常治安秩序，負責管理社區(qū)的停車場以及出入社區(qū)的各種車輛，維護社區(qū)的交通秩序； 維修工：人，負責社區(qū)的房屋及設施設備的維修、養(yǎng)護。

三、管理人員的錄用與考核、培訓計劃

（一）、管理人員的錄用要求

分類崗位職責條件

第三篇：小區(qū)保安管理方案

雅居苑小區(qū)

保 安 管 理 方 案

鴻福物業(yè)公司

雅居苑小區(qū)保安管理方案

對于雅居苑小區(qū)物業(yè)管理制定的保安管理方案如下：

一、工作態(tài)度

1． 服從領導——不折不扣地服從上級的工作安排及工作調配。

2． 嚴于職守——堅守本職崗位，不得擅自離崗、竄崗或睡崗。

3． 正直誠實——對上級領導、同事和業(yè)主要以誠相待，不得陽奉陰違。

4． 團結協(xié)作——各部門之間、員工之間要互相配合，同心協(xié)力的解決困難。

5． 勤勉高效——發(fā)揚勤奮踏實的精神，優(yōu)質高效地完成所擔負的工作。

6． 認真學習——認真學習相關專業(yè)知識(包括但不限于：安防和消防等)，不斷地提高自身業(yè)務水平，努力提高服務質量。

7． 勤儉節(jié)約——具有良好的節(jié)約意識，勤儉為公，節(jié)約能源。

二、服務態(tài)度

1． 禮貌——這是員工對業(yè)主和同事最基本的態(tài)度，在任何時刻均使用禮貌用語，“請”字當頭、“謝”字不離口。

2． 真誠——以真誠的態(tài)度接待業(yè)主。

3． 友善——“微笑”是體現(xiàn)友善最適當的表達方式，因此應以微笑來迎接業(yè)主及與同事相處。

4． 熱情——盡可能為同事和業(yè)主提供方便，熱情服務。

5． 耐心——對業(yè)主的要求應認真、耐心地聆聽，并盡量在不違背本公司規(guī)定的前提下辦理。

6．平等——一視同仁地對待所有業(yè)主，不應有貧富之分，厚此薄彼。

三、儀容儀表

1． 員工必須保持衣冠整潔，按規(guī)定要求著裝，并將工作卡端正佩戴在胸前。

2． 任何時候，在工作場所不得穿短褲、背心、拖鞋。

3． 皮鞋要保持干凈、光亮，不準釘響底。

4． 應每曰修剪胡須，發(fā)不蓋耳遮領，不得剃光頭。

5． 面部、手部必須保持干爽清潔，不留長指甲（不長于指頭2毫米）。

6． 保持口腔清潔，上班前不吃異味食物。

7． 不得在大庭廣眾之下梳頭、挖鼻孔、搔癢、對人打噴嚏、打哈欠和伸懶腰等影響公司形象的行為。

四、行為舉止

1． 舉止應大方得體，與人交談雙眼應平視對方，不要左顧右盼。

2． 遇上級領導或有客來訪，應即時起身相迎并問好，先請來訪人員入座后，自己方可坐下；來客告辭，應起身移步相送。

3． 站立的正確姿勢是：雙腳與兩肩同寬自然垂直分開（體重落在雙腳上），肩平、頭正、雙眼平視前方、挺胸、收腹。

4． 坐姿：上身挺直，雙肩放松，手自然放在雙膝上，不得坐在椅子上前俯后仰，搖腿翹腳。

5． 注意走路姿勢：眼睛前視，肩平身直，雙臂自然下垂擺動，走平行步，不左顧右盼，不得與他人拉手，摟腰撓背；在樓道內行走腳步要輕，不得奔跑（緊急情況下除外）

6． 進入上級領導或其他部門辦公室前，應先立在門外輕叩站三下，征得同意后方可入內；進入后，不得隨意翻動室內物品；若進去時門是關住的，出來時則應隨手將門輕輕帶上。

7． 進出辦公室，應主動上前一步先拉開門，請同行的客戶、女士或來訪人員先行。

8． 乘電梯要禮讓，先出后進，禁止在電梯內大聲喧嘩、吵鬧。

9． 在各種場合，見到同事或業(yè)主都要面帶微笑，主動問好。

五、電話接聽

1． 所有來電，務必在三響之內接答。

2． 拿起話筒先說“您好，***監(jiān)控室！”，語氣平和。

3． 通話時，話筒的一邊置于唇下約5厘米處，盡量不使用免提鍵。

4． 認真傾聽對方講話，需要時應詳細記錄對方通知或留言的事由、時間、地點、姓名，并向對方復述一遍。

5． 通話完畢后應說“再見”，不得用力擲話筒。

6． 上班時間一般不打私人電話，如有急事，通話時間不宜超過3分鐘（禁止打聲訊電話）

保安人員工作細則

一、儀表著裝

1、按公司配發(fā)制服統(tǒng)一著裝和佩戴，制服須保持潔凈、平整，各項配置標志齊全規(guī)范。

2、風紀嚴整，不得敞開衣領，翻卷衣袖、褲邊；上崗前須到更衣室鏡子前整理儀表。

3、上崗前、下崗后須到指定點更衣；不得將制服及佩戴物帶離小區(qū)；服裝清洗不得影響正常上崗著裝。

4、保安人員儀表須潔凈端正，不得留長發(fā)、胡須。

二、上崗姿態(tài)

1、在崗時須精神飽滿，精力集中。

2、站崗時保持抬頭、挺胸、收腹、并腿，巡崗時須在站立的基礎上做到步伐穩(wěn)健，雙臂前后自然擺動，不得有手插衣褲口袋、手叉腰間等散漫舉止。

3、兩人巡崗時須并排，保持上崗姿態(tài)統(tǒng)一步伐行進；兩人以上巡邏或同行時須列縱隊，保持上崗姿態(tài)統(tǒng)一步伐行進。

4、在崗期間不得吸煙或吃零食，不得有閑聊、睡崗及其他懈怠行為。

三、文明禮貌執(zhí)勤

1、對待住戶或來賓須態(tài)度和藹、耐心周到，行為舉止須自然端正、落落大方。

2、禮貌待人，遇住戶或外來人員需交涉或按章管理時，在開始前和完成后皆須先敬禮，把“先生、女士、您好、請問、對不起、打擾了、感謝合作”等禮貌用語體現(xiàn)在實際工作中。

3、禁止任何粗俗言談、污言穢語。

4、回答住戶或來賓提問時應清楚扼要，并使用普通話。

四、門衛(wèi)崗

1、對出入小區(qū)的人員必要時進行查詢，言語文明，并做好登記和引導工作，來訪客人須出示有效身份證明，填寫來訪人員登記表，說明來訪事由，被訪人姓名、住址、電話等。

2、勸阻無關人員及未經批準的商販進入小區(qū)。

3、根據小區(qū)機動車輛管理規(guī)定，管理小區(qū)交通秩序，無關車輛不得進入小區(qū)。

4、負責登記電視監(jiān)控情況。

5、負責小區(qū)內郵件的收發(fā)登記管理。

6、門衛(wèi)崗須保持整潔美觀，無關人員不得進入門衛(wèi)崗。

五、巡邏崗

1、巡邏執(zhí)勤人員根據每日排班表按規(guī)定的區(qū)域及路線實施巡邏執(zhí)勤。

2、巡邏崗執(zhí)勤主要內容包括：小區(qū)內陌生人員查詢，勸阻已進入小區(qū)的無關閑雜人員，車輛停放情況；樓宇外觀、道路、路燈及有關配套設施完好情況，及時發(fā)現(xiàn)不安全隱患，制止不法行為及違反小區(qū)綜合管理制度的現(xiàn)象等。

3、認真遵守姿態(tài)、禮貌用語等方面的規(guī)定。

一、目的全方位巡查管理區(qū)域，保證小區(qū)的安全，維持良好的工作和生活秩序。

二、適用范圍

各管理處保安巡邏。

三、準備工作

按《保安員儀容儀表規(guī)定》和《保安員交接班制度》做好上崗執(zhí)勤的準備工作和交接工作。

四、工作時間安排

1.值班崗保安實行24小時值班制。

2.早班：8:00～16:00，中班：16:00～24:00，晚班：24:00－8:OO，早、中、晚三班每十天依次輪換一次：即每月10日，20日，30日為倒班日。

3.小區(qū)巡邏：

(1)巡邏周期：20分鐘1次，每小時打卡一次，每周將巡邏范圍內所有樓宇的樓道、天面巡查一遍。

(2)巡邏規(guī)律：不制定固定路線，但不留“死角”、“偏角”。

五、巡邏檢查內容

檢查各崗位執(zhí)勤情況：日常巡視檢查執(zhí)勤情況由各班長和主管負責。

1.交接班時，交接雙方班長要到各崗位檢查：交接是否認真，手續(xù)是否辦妥，儀容儀表是否符合有關規(guī)定等，發(fā)現(xiàn)問題，及時糾正，并做好記錄。

2.每小時巡邏班長到各崗位巡視一次，并不少于兩次檢查巡邏簽到情況，認真填寫《保安工作班檢表》。

3.主管巡視檢查各崗位每班不少于兩次，并填寫《員工考核表》。

4.巡查時，發(fā)現(xiàn)有不認真或違紀等情況，要及時糾正，做好記錄并上報。

5.本班執(zhí)勤中遇到疑難問題時，班長應立即到場，按有關規(guī)定處理，不能解決時報告主管或管理處處理。

保安員門崗服務

一、在指定位置、指定方向立崗，嚴禁脫崗。

二、立崗姿勢端正，身體挺直，雙手背后，兩腿呈跨立狀，不準稍息呈依倚狀或其他姿勢，面帶微笑行注目禮，遇領導敬禮。

三、物業(yè)管理區(qū)域實行全天24小時立崗保安服務。

四、物業(yè)管理區(qū)域的大門5:00～24:00實行開啟服務；00:00～次日5:00關閉時，如有車輛出入，當班保安人員應及時提供開門、關門服務。

五、不準拾荒、小攤販、推銷人員進入物業(yè)管理區(qū)域。

六、雨天為業(yè)戶提供方便傘或傘套等便民服務。

七、對進出物業(yè)管理區(qū)域的機動車輛實行出入證制度、登記制度和停車收費制度（收費標準按所在地物價局規(guī)定執(zhí)行）。禁止載有易燃、易爆、有毒、有害及其他污染物品的車輛進入物業(yè)管理區(qū)域。

八、阻止4噸及4噸以上大型汽車進入物業(yè)管理區(qū)域（特種車輛和搬家車輛除外）。

九、交接崗時按規(guī)范操作。

十、在指定處休息，對備用鑰匙使用進行登記，做好休息處清潔工作。

十一、上崗期間必須滿腔熱情地回答業(yè)戶提出的各種問題，彬彬有禮、有理有節(jié)。

十二、大件物品出門必須憑《物品出門證》，經核對無誤后簽字放行。夜間嚴格控制裝潢施工人員攜大件物品出門。

十三、特重物、特長物不得從電梯上樓，必須向業(yè)戶或裝潢人員講解清楚。

十四、當物業(yè)的電梯、設備有故障時，立即通知設備部門，夜間發(fā)生重大事件時立即通知班長，按應急預案執(zhí)行。

十五、當物業(yè)的設備、設施被損壞時，應將當事人帶至管理處處理。

十六、每日配合監(jiān)控室人員做好崗亭內外的清潔衛(wèi)生工作。

十七、各班班長依據檢驗標準對本班工作進行一次班檢，填寫《保安工作班檢表》。（見附）

十八、日檢

1.管理處保安主管根據保安工作檢驗標準和各班班長填寫的《班檢表》的情況對保安隊所有工作及保安員進行檢查，填寫《員工考核表》。

2.巡視檢查：分管保安工作的主管，根據標準對各保安工作進行檢查。

十九、周檢、月檢

管理處的主管及物業(yè)管理經理根據標準對管理部門進行周檢、月檢，其中對保安工作一項單獨進行全面檢查，并分別填寫周檢表、月檢表。

保安員職業(yè)道德規(guī)范

一、熱愛本職工作，忠于職守，以高度的敬業(yè)精神，滿腔熱忱地投入服務，認真履行職責，任勞任怨，出色地完成保衛(wèi)任務。

二、遵紀守法，勇于護法，切實做到學法、守法、用法，以優(yōu)質服務贏得社會的認可和業(yè)主（住戶）的信任。

三、不計個人得失，樂于奉獻。

四、文明執(zhí)勤，禮貌待人。

五、廉潔奉公，不牟私利。保安員必須廉潔自律，堅持原則，照章辦事，不給違法違紀分子任何可乘之機。

六、尊老愛幼，樂于助人，拾金不昧，樹立社會主義精神文明新風尚。保安服務紀律

一、保安人員必須嚴格遵守國家政策、法令、法律、法規(guī)，認真執(zhí)行公司規(guī)定的質量方針和質量目標，堅持安全第一、優(yōu)質服務，努力完成公司下達的各項保安任務。

二、保安人員在值勤工作中應嚴格遵守公司及部門規(guī)定的各項規(guī)章制度和操作規(guī)程。服從領導，聽從指揮，堅守崗位，恪盡職守。

三、保安人員必須嚴格遵守16個不準：

1.不準酒后值勤和在上班時飲酒。

2.不準在崗位上與他人發(fā)生爭吵或打架。

3.不準在值勤時間吸煙、吃零食。

4.不準在夜間值勤時打瞌睡。

5.不準在工作時間看書、看報、下棋、打牌、做私活。

6.不準在上崗時不能玩手機游戲

7.不準擅離崗位、脫崗、串崗。

8.不準佩戴手鏈、項鏈、戒指等各類首飾及其他貴重飾品。

9.不準彎腰曲背，不準在崗位上與人閑聊。

10.不準留鬢角、長頭發(fā)、長指甲、小胡子。

11.不準向業(yè)戶、司機、攤主及其他客戶借錢或索討財物。

12.不準帶親友到崗位上“陪崗”。

13.不準私分或挪用拾遺物品、無主車輛及現(xiàn)金。

14.不準打人、罵人及違反“七不”規(guī)定。

15.不準知情不報或包庇壞人。

16.不準當班員工下班后進入工作場所。

以上方案只用于鴻福物業(yè)公司，外仿無效。

雅居苑小區(qū)物業(yè)管理處2012、3、20

第四篇：小區(qū)電動車管理方案

一、難題：

隨著電動自行車的普及，電動車充電的問題就日益突出。電動車車主為了給電動車充電，要么從自家窗口扔下一根很長的臨時電源，要么得把電瓶取下來抬回家充電。而小區(qū)的物業(yè)方面，如果為車主設立免費的充電電源，那么電費由誰來出？如果指派專人收費，人員工資不合算，而且會存在管理問題（比如當天收費多少，無法明析）。為有效解決上述困擾廣大電動車主和物業(yè)的難題，我司采用了長沙匯騰科技的投幣（刷卡）式電動車供電站。產品的鋪出既給電動車車主帶來了方便，也規(guī)范了物業(yè)的管理，受到廣大電動車車主一致認可和好評。

二、產品介紹：

投幣式電動車供電站，由一臺控制器外加九個兩孔插座構成，控制器內裝有數字電度表及空氣開關，主機具有真假幣識別功能，識別率可達到99.7%。出廠設置只識別一元硬幣(也能根據客戶需要定制可使用代用幣的機型，還可實現(xiàn)投幣、刷卡兩用)。控制器有九路供電端口，每路通道都有其獨立的顯示窗口與控制按鍵，用戶在投入硬幣（或刷卡）后，按下其中的一個控制按鍵，控制器就會給對應通道的插座供電，各通道的工作狀態(tài)與工作時間（倒計時）可以通過其對應的顯示窗口顯示出來?？紤]為適應不同型號的電動車，控制器輸出的是220V電源，給電動車充電時還是需要插接上電動車自帶的充電器。

三、產品性能特點：

1.用戶可自主設定單位幣數的通電時間，１－９９９分鐘可調。

2.倒計時顯示，時間到了自動斷電。

3.設有保護電路，具有過載和短路保護功能。

4.安裝使用方便，具備２２０V交流電源即可安裝和使用。

5.電子計數，及時對收益了如指掌，更方便合作式經營管理。6.智能CPU識幣系統(tǒng)，防釣幣、防偽幣、防電擊功能。

7.具有斷電記憶功能，停電后再來電時可以自動啟動斷電時的狀態(tài)。

四、主要技術指標：

外形尺寸：

輸入電壓：

最大承載電流：

待機功率：

300mm（長）×140mm（寬）×360 mm（高）凈重：6.8 KG

AC220 V /50 Hz

10A

輸出電壓：

單個通道最大承載電流：

投幣器、控制電路工

作電壓：

AC220 V /50 Hz A

4W DC 12 V

五、安裝方法：

1、選擇安裝于車棚及停車場方便電動車充電的墻、柱上，根據箱體背面四個孔的孔距，在墻、柱上打孔分別用兩個６毫米膨脹螺絲和兩個6毫米自攻螺絲固定箱體。如安裝在室外，應做好防雨雨棚。

2、根據一般電動車充電器電纜線的長度，其主機安裝高度為箱底部距離地面100－120厘米，輸出端口（插座）距離地面３０－４０厘米，每個端口（插座）之間的距離保持50－100厘米為宜。

六、投資回報分析：

如在小區(qū)物業(yè)設定1元錢充電2小時，電費為0.7元/度，商場設定為1元充電1小時，電費為1.2元/度,假定每個端口平均每天有8小時工作，9個端口每個月的收益分別為：

小區(qū)每月的收益為：１元/2×8小時×9個×３０天＝1080元 商場每月的收益為：1×8小時×9個×30天＝2160元 一臺電動車的充電功率平均為150W，每小時充電的用電量為0.15度，則用電成本為： 小區(qū)每月的電費是：

0.15度/小時×0.7元/度×8小時×30天×9＝226.8 商用電的電費是：

0.15度/小時×1.2元/度×8小時×30天×9＝388.8 充電站為1880元/臺，5年折舊，每個月的折舊費用為： 1880元/60個月＝31元 物業(yè)提成20%，每月凈利潤為：

小區(qū)：收入1080元-電費227-折舊31-物業(yè)提成1080×20%＝606元 商場：收入2160元-電費389-折舊31-物業(yè)提成2160×20%＝1308元 小區(qū)為三個月收回成本，商場為兩個月收回成本。若物業(yè)方不收取電費，則可直接按40%的分成給物業(yè)方。

七、鋪放場所：

適合安裝投幣式電動車充電器的場所有：居民區(qū)、單位停車棚、停車場、商場、超市、臨街鋪面等等。

第五篇：小區(qū)停車場管理方案

小區(qū)停車場管理方案

學院

班級

學號

姓名

工商管理學院 級房地產經營管理陳志龍

2010 201006124008

小區(qū)停車場管理方案

一、車輛管理規(guī)定

車輛停放是精神文明的重要體現(xiàn)，物業(yè)管理處將向業(yè)主、使用人做好宣傳工作，共同勸阻、制止亂停放現(xiàn)象的發(fā)生，自覺到指定停車泊位停車。1.對小區(qū)的業(yè)主、使用人和單位的車輛進行詳細的登記，并建立車輛檔案（車輛型號、車牌號碼、顏色等），對已登記備案的車輛發(fā)給泊麗經典出入通行證。

2.為業(yè)主臨時停車提供方便，小區(qū)設有地面停車場和地下停車場，地下停車場停放已購買車位的業(yè)主車輛，其它車輛一律停放在地面車場；地面停車采取按時收費辦法，暫不實行包月收費，地下車場實行包月收費方式，收費依據參照XX市物價局洪價費字(2004)17 號《關于制定XX市住宅小區(qū)停車管理服務收費標準的通知》和業(yè)主與開發(fā)商簽定的《商品房買賣合同》實行。

3.已購買地下停車位的車主，可到小區(qū)物業(yè)客戶服務中心辦理停車位使用手續(xù)。

4.對業(yè)主、使用人已租賃的泊位，小區(qū)物業(yè)管理處將負責做出相應控制，確保停車方便。

5.各種車輛不得在小區(qū)道路上隨意停放，臨時進入小區(qū)的機動車應在指定地點停放，嚴禁車輛在道路交叉口停放。

6.停放在停車場的所有車輛，車主必須關好車門、車窗，帶走貴重物品。車場管理人員如發(fā)現(xiàn)車輛門窗未關好等情況，應及時通知小區(qū)物業(yè)管理處

客戶服務中心聯(lián)系車主，同時派護衛(wèi)現(xiàn)場職守，防止車內物品丟失。7.停車場只提供場地、車位有償使用，不負責車輛的保管，如車輛丟失或損壞，停車場不負責賠償。

8.車輛進入小區(qū)物業(yè)應減速慢行，最高時速不得超過小區(qū)物業(yè)限速標志的規(guī)定，進出車場時遇對面行來車輛，應做到先出后進。

9.小區(qū)物業(yè)停車場不準學習駕駛機動車，嚴禁試車和隨意鳴喇叭。10.謝絕出租車進入小區(qū)（緊急情況除外），緊急情況下進入小區(qū)的出租車同樣實行計卡出入，按小時收費，對外來人員乘坐的出租車謝絕其進入入內。

11.對進入小區(qū)的車輛維持一定的清潔度，保證其不污染道路；5噸以上大型機動車未經小區(qū)物業(yè)管理處許可，不得進入小區(qū)內。車輛停放必須服從現(xiàn)場護衛(wèi)員指揮，注意前后、左右車輛的安全，不得停放在綠化帶和人行通道上。

12.裝載裝修材料的車輛進入小區(qū)，應停在規(guī)定場地裝卸材料，不得影響小區(qū)的交通，裝載裝修材料的車輛駛離小區(qū)還需出示業(yè)主的書面證明或經業(yè)主確認，方可駛離。

13.對所有進出小區(qū)的車輛都實行憑車輛出入卡進出，門崗在值班記錄上做好外來車輛的登記工作，包括寫清車輛進出的時間、車牌號碼及門崗保安的姓名。

14.應妥善保管好在使用中的車輛臨時出入卡，必須保證有具可查，不能有流失現(xiàn)象發(fā)生。

二、停車場守則

為規(guī)范停車場的使用及管理，營造規(guī)范的居住環(huán)境，特制定本守則。

1、包月車的車主于每季度最后一個月月底前到管理處客戶服務中心繳交下一季度的各種費用，物業(yè)助理將收取的停車費用統(tǒng)一登記在《停車場收費臺賬》上，并對車主開具正規(guī)停車發(fā)票；停車卡專車專用，不得轉借他人。

2、臨時停放車輛進行智能刷卡按小時進行收費，由門崗護衛(wèi)根據電腦顯示進行收取，并開具正規(guī)發(fā)票給車主，收費時必須先給票再收費，車主不要的發(fā)票必須進行登記，下班時上交班長，由班長上交護衛(wèi)主管。

3、月租車的車主只可將其車輛停在其所屬車位范圍內，由當班地下車庫護衛(wèi)員進行跟蹤指揮；臨時停放車輛必須按地面車場劃線停放，不得隨意停放在其它通道，尤其是消防通道上，地面車位由地面巡邏員統(tǒng)一負責；大門口內外禁止停放任何車輛，大門口內外兩側由大門口護衛(wèi)進行負責。

4、停車場只能作為停車之用，不能用作維修車輛、儲存貨物或其它用途。

5、車場內嚴禁吸煙，嚴禁在車場內加油。

6、載有易燃、易爆，或有毒、危險品的車輛不得在車場停放。

7、在車場內必須按限速行駛和按車場指定路線行車。

8、在車場內行車必須注意安全，以免損壞停車場設施和其它車輛，如有損壞，當班護衛(wèi)員必須及時上報客戶服務中心和護衛(wèi)主管，當班護衛(wèi)現(xiàn)場控制好車輛，管理處根據實際情況向損壞者索賠，經管理處主管以上領導同意后車輛方可放行。

9、車主如遺失停車卡，應馬上通知小區(qū)物業(yè)管理處客戶服務中心，護衛(wèi)員

接到車主反映后也必須第一時間通知客戶服務中心，客戶服務中心物業(yè)助理收取30元手續(xù)費后補發(fā)新的停車卡，同時必須在第一時間內將舊卡掛失報停。

10、任何車輛沒有車場進出卡（包括月卡和臨時停車卡），一律不得放行！如車主遺失車卡，按上述第9條操作之后，車主如需將車輛開出小區(qū)，必須讓車主出具三證，即《車輛行駛證》、《駕駛證》、《身份證》，當班護衛(wèi)進行仔細核對，并將上述三證進行復印，然后讓車主寫出一份《車卡遺失聲明》后方可同意其車輛離場。

11、小區(qū)物業(yè)管理處不負責保管隨車物品。

12、車主如違反車場守則，小區(qū)物業(yè)管理處有權拒絕其車輛停放。

三、小區(qū)物業(yè)卸貨物管理規(guī)定

裝卸區(qū)域的位置：

對于搬運裝修材料等車輛謝絕進入小區(qū)內部，管理處統(tǒng)一設立裝卸區(qū)域，位于大門口，可用管理處提供的板車進行搬運。裝卸區(qū)的使用范圍：

1、搬運裝修材料的車輛；

2、搬家公司的車輛； 裝卸區(qū)的管理：

1、裝卸貨物時，必須在指定的裝卸區(qū)內進行裝卸貨物，不得阻塞通道；

2、所有裝卸的進出車輛必須服從護衛(wèi)員的統(tǒng)一管理，不得亂停亂放；

3、不得在入口處，樓梯、平臺或任何通道留置任何貨物、物品、箱柜等將上述地方阻塞。

4、一切貨物、物品只能在管理處指定的時間、通道裝卸和運送。

5、業(yè)主的家具、設備及裝置等搬離前，須事先取得管理處的書面同意，憑管理處客戶服務中心發(fā)出的《放行條》搬出，門崗護衛(wèi)留下《放行條》。夜間8：00后禁止一切物品搬離小區(qū)。

四、車輛管理工作標準

1.道路線型、斷面與整個建筑群體布置相協(xié)調； 2.車行道通暢，出、入口標志明顯；

3.外來車輛未經許可，不可進入地下車庫，地面及地下車庫車輛停放規(guī)范有序；

4.進入停車場內的車輛，服從物業(yè)公司管理，護衛(wèi)進行跟蹤；

5.凡裝有易燃、易爆、劇毒品或有污染物品車輛或2.5噸以上貨車，一律不準駛入；

6.駛入停車場的車輛均需減速，時速不超過15公里，無鳴笛現(xiàn)象發(fā)生（救護車、警車、救火車除外）；

7.停車場內的所有車輛均納入物業(yè)公司管理范圍，作到車證齊全，一車一卡，見卡放車；

8.車輛管理人員禮貌待人、熱情周到；

9.車輛管理員要熟知車主姓名、車型、車牌號、鋪號、車位；

10.車輛管理人員隨時巡查車輛停放情況及車輛的車況，遇有門未鎖、燈未關、漏油、漏水等現(xiàn)象發(fā)生時，立即通知客戶服務中心聯(lián)系車主，并進

行現(xiàn)場看守；

11.停車場內無貨物堆積、道路阻塞現(xiàn)象；

12.停車場內地面無水、無油、無污、無紙屑、無煙頭等雜物； 13.停車場道路平整無坑、無尖銳物、無金屬釘狀物；

14.停車場內有明顯禁煙標牌，且消防器械及設施均配備齊全，使用功能完好率100%；

15.停車場內交通事故年發(fā)生率不超過2%，丟失事故發(fā)生率為0%； 16.地下停車場光線明亮，能見度高，目測距離50米以上； 17.臨時停放車輛收費率100%；

18.每車位文字檔案齊全、資料準確率100%；

19.外來進出車輛有登記，完成率100%，準確率100%。

五、班長職責

1、接受護衛(wèi)主管的直接領導。

2、領導下屬詳細記錄車輛進出情況，認真檢查，有效阻止危險品進入停車場。

3、熟悉停車場的建筑設施及固定車位的情況。

4、熟悉停車場管理的各項規(guī)章制度及安全應急方案。

5、迅速、妥善處理好社會性事件、事故、并及時向上級匯報。

6、組織、指導下屬參加各項培訓。

7、在工作中要運用禮貌用語文明服務，積極為顧客解決各種困難，提供方便。

8、主持每日的班前、班后會議，認真做好工作日記和記錄，做好交接班工作。

9、完成上司下達的各項工作任務。

六、停車場護衛(wèi)員職責

1、積極指引車輛安全駛入車位停車，檢查并提示車主鎖好車門窗，并詳細記錄車輛進出時間，車況及車牌號。

2、做好對機動車的監(jiān)護及車場的安全巡邏工作。

3、按規(guī)定對停車場內的臨時停放車輛收取車輛管理費，并做好票款的交接、保管工作。

4、提示司機嚴格遵守停車場的安全管理規(guī)定和使用規(guī)定。

5、嚴格杜絕停車場內有明火作業(yè)的情況發(fā)生。

6、認真檢查停車場內的消防設施、器材，保持正常使用狀態(tài)。

7、對車場周圍的施工情況進行管理，避免因施工影響到泊麗經典的正常停車秩序。

8、阻止未經許可或未辦理地下停車位相關手續(xù)的機動車輛使用車庫。

9、阻止裝有易燃、易爆、危險物品的車輛駛入停車場，發(fā)現(xiàn)問題應立即向班長或主管報告。

10、阻止無關人員，閑散人員（包括非工作需要的員工）穿行車庫、逗留。

11、對停放一天以上的車輛要記錄，并報告班長和主管。

12、嚴格禁止在停車場內停放非機動車和存放貨物，發(fā)現(xiàn)情況立即制止，無法制止立即向班長或主管報告。

13、認真做好當班各種記錄，并做好交接班工作。

14、完成上級下達的各項工作任務。

七、交通意外事故的處理預案

護衛(wèi)員在發(fā)現(xiàn)交通意外事故或接到交通意外事故報告求助時：

1、應立即用通訊設備報告保安班長發(fā)生交通意外事故現(xiàn)場的具體位置，并通知護衛(wèi)主管；

2、留在現(xiàn)場或迅速趕赴現(xiàn)場維護交通秩序和保護現(xiàn)場，搶救傷者；

3、對重大的交通意外事故須請示保安主管進行支援。

4、護衛(wèi)主管接到報告后立即報告管理處經理，并迅速趕赴現(xiàn)場參加搶救；

5、護衛(wèi)班長或主管調遣指揮門崗保安員維護現(xiàn)場秩序、交通秩序；

6、送重傷者到醫(yī)院搶救；

7、報交警大隊事故（電話120）： ●——事故發(fā)生的時間及地點； ●——事故造成的傷亡及損失情況； ●——已送搶救情況。

8、經理接報后立即趕赴現(xiàn)場，根據現(xiàn)場情況進行指揮協(xié)調，并報分公司總經理。