第一篇：酒店收入及審核的重要性

酒店收入及審核的重要性

一、收入稽核的重要性

收入稽核是根據(jù)客人入賬單的收支情況進行記錄和控制的過程。收入稽核是以天為基本單位，跟蹤記錄資金的支付以及部門的收入與費用。這項工作為整個資金支付提供物證并且為管理人員更深入地審查賬目提供了參考。根據(jù)收入稽核人員地工作成果，前廳經(jīng)理能夠監(jiān)控客人的透支行為，規(guī)劃每日客房出售的現(xiàn)金流，并比較各部門計劃的銷售額與實際的銷售額。因此，收入稽核在酒店中處于一個至高無上的地位，它不僅僅是一個核對的過程，通過收入稽核，將酒店的計劃與經(jīng)營每日進行比較，我們可以洞察應(yīng)如何監(jiān)管各部門以使其達到一個令人滿意的收入水平。

二、收入稽核的工作目標

酒店工作緊張、忙碌。收銀員既要制作賬單，又要收款、退款。在這一系列工作中難免出現(xiàn)差錯，加之員工的思想素質(zhì)、業(yè)務(wù)水平參差不齊，也容易發(fā)生一些錯弊問題。若不進行稽核，則難以有效地控制酒店收入。由于酒店行業(yè)地特殊性，客人入住、退房絕大多數(shù)集中愛白天和傍晚，這段時間內(nèi)各項收入總是處在不斷地變動之中。而到了深夜，入住、退房地客人一般較少，酒店地各種營業(yè)活動也相繼關(guān)閉，這時全天的營業(yè)收入基本上已能確定下來。因此，夜間是收入審核工作的最好時間。故酒店的稽核分為夜間稽核與日間稽核兩部分。1.夜間稽核的工作目標。

夜間稽核的工作對象是各收銀點的收銀員以及各營業(yè)部門交來的單據(jù)、報表等資料。其工作目標是通過對這些單據(jù)、報表深入細致的查對，糾正錯弊、追查責任，以保證當天酒店收入的真實、正確、合理和合法。這就要求夜間稽核人員必須具有發(fā)現(xiàn)錯弊、查找根源的豐富經(jīng)驗，審核單據(jù)、計算匯總的基本技能以及兢兢業(yè)業(yè)、一絲不茍的工作態(tài)度。另外，如果夜間稽核人員有著比較扎實的會計知識和技能，對圓滿完成夜間稽核工作是十分有益的。夜間稽核的任務(wù)是多方面的，主要包括：

（1）完成各項交易的過賬和結(jié)算，確保酒店每日收入全部計入賬內(nèi)，以便于每天結(jié)束營業(yè)時制作每日酒店收入報告。

（2）更新統(tǒng)計數(shù)字。在一天的營業(yè)結(jié)束，第二天營業(yè)開始時，夜間稽核人員應(yīng)該控制前臺的過賬和收銀員的活動，使兩天的賬明確分開。記賬系統(tǒng)是自動化的，夜審也是如此。前臺收銀員的電腦系統(tǒng)與餐廳收銀員的系統(tǒng)相連接。這樣，通過這些電腦，客人在餐廳用餐的費用可直接計入住店客人的名下。因此，審計人員可花更多的時間對每筆交易和賬目進行審計。

（3）客房收入核數(shù)和餐飲收入核數(shù)。這是夜間稽核人員的主要工作。夜間稽核人員利用夜間客人較少的時間集中處理整個白天的總賬核對工作和各賬目之間、賬單之間的交叉核對工作，并在此基礎(chǔ)上準備夜間稽核報告。夜間稽核人員通過這些報告為酒店管理者提供酒店日常運作的詳盡的反饋信息，從而使管理者能及時采取相應(yīng)的措施。2.日間稽核的工作目標。

通常酒店的經(jīng)營項目多，收入金額大，單靠夜間稽核還不夠。故日間稽核的工作目標是進一步更細、更全面、更深入的分析核對，以保證報表的準確性，從而堵塞漏洞，使營業(yè)金額得以真實的反映。

日審

日審進一步審核夜審所做的收入報告，修改入帳，制作正式收入報告，負責與應(yīng)收帳核對帳目，保證每日收入核數(shù)的真實性，準確性。夜審在審核收銀員及有關(guān)部門交來的帳單、報表的同時自己也做了一部分帳單、報表，這些帳單報表也需要有人審核以免出錯。有些營業(yè)部門的報表要到第二天早晨才能交上來（如四樓會員房登記表）夜審審核不到，需要日審來審核，酒店的帳單、報表繁多，出現(xiàn)差錯的機會比較多，為確保入到會計帳冊的數(shù)據(jù)正確，也需要由日審再重新檢查一次，待確保無誤后，再記入到各有關(guān)會計帳戶里去，同時，日審也是對夜審工作質(zhì)量的檢查和控制。

1、審核夜間完成的各項報表、發(fā)現(xiàn)問題立即改正。

1）審核夜審收入時報，夜審試算平衡表中的各項收入，檢查夜審的食品，酒水等金額各項劃分是否正確，核對酒店各項經(jīng)營匯總表、檢查是否存在沒有入帳或錯收、漏收的收入。

2）審核報表現(xiàn)金收入是否與實交現(xiàn)金相等。

3）審核報表前臺收入中折扣、沖減、雜項等收入是否符合規(guī)定。4）檢查夜審所做的報表（包括收入報表、就餐人數(shù)、夜審報表等）。5）檢查夜審所做的房費收入、出租率、平均房價是否正確。

2、與出納一起點收收銀員上繳的現(xiàn)金收入，并核對與收入報表是否相等。做出 長、短款報表。

3、與出納一起不定期檢查各部門備用金。

4、不定期檢查客房迷你吧酒水數(shù)量。

5、每天巡查各收銀點，檢查帳單與發(fā)票的使用情況。

一、對客房收入的日間審核

1、審核房租

前廳接待處的房間狀況報表、房務(wù)中心的房間狀態(tài)報告、夜審的房租過帳報表三個報表必須一致。

1）由夜審的房租過帳表與前臺接待房間營業(yè)統(tǒng)計表進行核對。2）由夜審的房租過帳表與服務(wù)中心房間狀況報表核對。

2、審核夜審匯總表

審核匯總表是夜審一夜工作的結(jié)果。日審在匯總編制正式收益報表并將全部收益按項目記入各會計帳之前，還必須核對這些數(shù)據(jù)，以確保入帳數(shù)據(jù)的正確性。

1）復(fù)核前廳收銀員的帳單、報表。審核押金等單據(jù)內(nèi)容是否符合規(guī)定，合計是否正確。

2）審核現(xiàn)金帳單是否正確，現(xiàn)金支出單據(jù)是否符合規(guī)定。3）復(fù)核日用房租收入是否正確。

4）復(fù)核“沖減、折扣”單據(jù)是否按規(guī)定程序辦理。5）復(fù)核信用卡、掛帳、支票結(jié)算帳單是否符合規(guī)定。

3、復(fù)合其他營業(yè)點交來 帳單、報表

1）復(fù)核餐廳住客帳帳單、洗衣部、迷你吧、商場、服務(wù)中心、各娛樂點交來的營業(yè)報表及所附單據(jù)。2）復(fù)核雜項收益表及所附單據(jù)。

3）將復(fù)核正確的數(shù)字逐項與匯總表上的項目核對，全部項目核對后，再核對借方項目的合計數(shù)與所屬借方單據(jù)的合計數(shù)，貸方項目合計數(shù)與所屬貸方單據(jù)的合計數(shù)。

4）核對匯總表余額（今日余額=今日借方發(fā)生數(shù)-今日貸方發(fā)生數(shù)+昨日余額）

二、餐飲、康樂收入的日間審核 餐飲收入的日間審核主要負責三個方面的工作。一是檢查餐飲收入夜間審核的工作；二是匯總編制酒店營業(yè)收入報表；三是控制現(xiàn)金、銀行存款的收進。審核餐飲收入日報表的各項數(shù)字須與餐單相符。

1）住客餐廳消費單據(jù)應(yīng)與日報表上住客帳欄結(jié)算金額相等，還要與收銀數(shù)據(jù)一致，即與客房收入夜審編制的匯總表中的有關(guān)餐廳數(shù)一致，餐廳掛帳單據(jù)數(shù)額與日報表上掛帳欄的樹額一致，檢查掛帳單有無賓客簽名。2）檢查信用卡、招待帳、結(jié)算單據(jù)是否與餐飲收入日報表上的一致，招待帳是否有經(jīng)辦人員簽署。

3）核對食品、飲料、香煙、酒水數(shù)，核對服務(wù)費。每天打印出中餐廳（酒水、香煙、燕鮑翅、海鮮）大堂吧（食品、酒水、香煙）、桑拿吧（食品、酒水、香煙、售賣品、技師服務(wù)項目）報表轉(zhuǎn)交成本部。

4）檢查“餐飲收入日報表”本身有無計算錯誤，把餐飲收入日報表中各項目、各行、各欄重新加總的驗算表中的合計數(shù)，與總計數(shù)額是否正確。打印出中餐廳營業(yè)情況統(tǒng)計表給中廚房。打印出“每日餐飲/康樂收入報表”轉(zhuǎn)交成本部。

三、制酒店營業(yè)收入日報表

將餐飲收入日報表審核出來的遺漏和錯誤修正后，可放的日間審核工作完成后，編制一份正式的酒店收入日報表。收入日報表分為客房收益、餐飲收益、康樂收益、其他營業(yè)收益四大項，有三大特征：今日、本月累計和去年同期實際累計。

1）檢查帳單號碼控制表、復(fù)核夜審編制的帳單使用情況匯總表、檢查因打印錯誤而作廢的單據(jù)，是否有經(jīng)理簽名。

2）檢查折扣數(shù)：檢查折扣帳單有無貴賓卡號碼，核對簽字筆跡、折扣數(shù)是否正確。3）核對現(xiàn)金：出納按照各收銀員交款信封上的金額把現(xiàn)金收妥后，填寫單據(jù)送存銀行，同時編制總出納收款報表，并將送存銀行回單及其他單據(jù)附在后面，一并交收核數(shù)審核。

4）核對應(yīng)收帳款：審閱應(yīng)收帳款統(tǒng)計表（有效簽單人、金額、掛帳單位）并匯總轉(zhuǎn)往來帳，日審應(yīng)定期與應(yīng)收帳核對帳目，以保證收入核算部的掛帳數(shù)。

5）核對宴請（招待帳）：審核宴請（招待帳），簽單人是否有效、金額是否正確、帳單Order單是否一致，并做匯總、記錄、備案。審閱經(jīng)理餐報表（人數(shù)、簽單人）、“宴請”報表轉(zhuǎn)交成本部。

6）核對統(tǒng)計技師、特業(yè)項目單號、技師號、日期、所做的項目內(nèi)容，金額、開單時間必須與電腦一致，并按類匯總，并做技工、技師工資表。7）檢查“晨報”、（營業(yè)收入報表）、做日審調(diào)整表，“收益總結(jié)表”。

夜審

夜審是指在夜間進行核算工作或從事夜間核算工作的人員。夜間審核的工作對象是各收銀點的收銀員以及各營業(yè)部門交來的單據(jù)、報表等資料，其工作目的是要有效地審核由于客人消費而產(chǎn)生的收入，保證當天酒店收益的真實正確、合理和合法。夜審需具有發(fā)現(xiàn)錯弊，查找根源的能力，以及一絲不茍的工作態(tài)度。

本酒店夜間審核主要分為兩個部分：客房收入和餐飲收入。其工作內(nèi)容包括：

（一）審核各消費點的營業(yè)收入，并編制酒店營業(yè)收入報表。

（二）完成前廳、餐飲的夜審清機以及POS機當日結(jié)算。

（三）不定時抽查各收銀點備用金。其操作程序包括：

一、客房收入的夜間審核：11時30分—3時30分

（一）11：30核查前廳收銀員是否已全部交來收銀員報表及帳單。

1）將前廳收銀員交來的“入賬明細”與電腦核對是否相符，如不符查明原因，并將詳情記錄在“交班本”上。

2）核對附有帳單等單據(jù)的前廳收銀帳單的份數(shù)與前廳收銀系統(tǒng)中的“客房入帳明細報表”是否相符，如不符應(yīng)逐一查對，把未交和缺失帳單的收銀員名字和缺失帳單詳情記錄在“交班本”上，留給次日由日審審閱調(diào)查。

（二）0：00核查每個前廳收銀員交來的每一張帳單

1）核查入住和離店時間，房租是否全部計入，應(yīng)收半天房租或全天房租是否已經(jīng)計收，免收半天或全天房租是否有規(guī)定的批準手續(xù),鐘點房房租是否與入住時間相符，在操作日志上查看是否在客人入住時確定的房價，如不一致是否有房價變更單或折單。

2）核查結(jié)帳單后所附單據(jù)是否齊全，押金單必須連號，如有押金單缺失是否注明原因，核對無押金單的帳單是否有信用卡預(yù)授權(quán)或者部門經(jīng)理簽字擔保，且單號、金額等是否與電腦相符。

3）核查臨時入住登記單、押金單是否與前廳收銀結(jié)帳單明細是否相符（例：房號、房價等）。洗衣單、迷你吧單、商場單及商務(wù)中心的消費是否輸入電腦，押金單號、金額是否與“預(yù)收訂金”一致，核對迷你吧單單號是否與電腦一致，最后查看簽字手續(xù)是否齊全。

4）核查房價是否合理，調(diào)房是否有人簽字。房價由高調(diào)低手續(xù)是否齊全。

5）核查掛帳、招待是否有客人與授權(quán)人簽字（掛帳帳單簽字是否為協(xié)議單位授權(quán)人）。

6）核查貴賓卡結(jié)帳是否有印卡號，所印卡號與結(jié)帳卡號是否一致。

7）核查協(xié)議房價是否準確，客人簽字是否是協(xié)議單位授權(quán)的人員。檢查協(xié)議房價帳單后是否有RC單以及是否有銷售部人員簽名，并核對RC單上的明細是否與結(jié)帳單相符，9）核查所有的收入調(diào)減是否合理，是否有授權(quán)人簽名。

10）帳單審核完畢后，將服務(wù)中心交來的房態(tài)表與接待處房態(tài)進行核對。

11）核查消費、賠償?shù)仁召M是否符合酒店規(guī)定的標準。

12）核對網(wǎng)絡(luò)定房是否有傳真單，團隊、會議定房是否有團隊聯(lián)系單（查看會務(wù)費，聯(lián)系人簽字，房價，結(jié)算方式等）

13）核對客人資料單的明細項目（客人姓名，房價，抵離日期，客人簽字等）

14）核對今日余額（上日余額+凈差額=今日余額）是否與電腦相符。15）將有問題的帳單做標記并在“交班本”上登記。并將所有帳單按結(jié)帳方式分類歸集裝訂。把AR帳、ENT帳、S帳、前臺帳以及贈送和退菜明細表挑出做好登記。

16）統(tǒng)計宴請（招待）消費品項，統(tǒng)計后待做營業(yè)收入報表時在相應(yīng)品項中做沖減。

17）核對所開發(fā)票是否與帳單一致，并檢查消費金額與發(fā)票金額（發(fā)票金額不能大于消費金額）

（三）2：30迷你吧、商場、商務(wù)中心的審核

1）將迷你吧、商場、商務(wù)中心、洗衣單與電腦中的“入帳明細”進行核對，檢查是否有錯收或漏收現(xiàn)象，在把迷你吧、商場、商務(wù)中心、迷你吧單與出品聯(lián)進行核對。

2）審核迷你吧、商場、商務(wù)中心、各個品項匯總數(shù)與迷你吧、商場商務(wù)中心“酒水銷售日報表”顯示數(shù)額是否一致，在迷你吧、商場、商務(wù)中心的“酒水銷售日報表”上簽章后再與營業(yè)日報核對確認無誤后轉(zhuǎn)交成本部（如不一致查明原因后按實際數(shù)核定，并在更改處簽章）。3）將迷你吧、商場、商務(wù)中心的酒水單與電腦逐一核對，核查計價是否正確、數(shù)量是否相符，發(fā)現(xiàn)問題及時查明原因并將詳情記錄在“交班本”上交由日審處理。

二、餐飲收入的夜間審核：凌晨3時30分—5時

（一）3：30核查餐飲收銀員是否已全部交來收銀員報表及帳單。

1）將餐飲收銀員交來的“營業(yè)收入班別表”與電腦核對是否相符，如不符查明原因，并將詳情記錄在“交班本”上。

2）核對附有帳單等單據(jù)的餐飲收銀帳單的份數(shù)與餐飲收銀系統(tǒng)中的“入賬明細表”是

否相符，如不符應(yīng)逐一查對，把未交和缺失帳單的收銀員名字和缺失帳單詳情記錄

在“交班本”上，留給次日由日審審閱調(diào)查。

（二）4：00核查每個餐飲收銀員交來的每一張帳單

1）將餐飲收銀員上交的帳單分類匯總，與“營業(yè)收入班別表”核對金額是否相符。

2）核查結(jié)帳單后所附單據(jù)（酒水單、加菜單、海鮮單、退菜單、井源點菜單）所有消費品項、數(shù)量、金額與結(jié)賬單是否一致。海鮮單是否標明斤兩、數(shù)量是否與結(jié)賬單一致。

3）核查結(jié)賬單后所附的加菜單、海鮮單、退菜單、井源點菜單、餐廳消費單與后廚出品聯(lián)進行核對,并檢查是否加蓋收銀章。

4）核查結(jié)賬單后所附會議、宴會通知單應(yīng)收款項與結(jié)賬單是否相符。

5）核查所有的收入調(diào)減是否合理，退單是否有授權(quán)人簽字，理由是否充分。

6）核查打折權(quán)限是否準確，例：餐飲部經(jīng)理有全單8折權(quán)限（酒水香煙海鮮除外）、餐飲主管有8.8折權(quán)限（香煙、酒水、海鮮除外）等。

7）核查掛帳、前臺帳、宴請(招待)是否有客人與授權(quán)人簽字（掛帳帳單簽字是否為協(xié)議單位授權(quán)人）。

8）核查貴賓卡結(jié)帳是否拓印卡號，所拓印卡號與結(jié)帳卡號是否一致。9）核對早餐券、自助餐券、消費券、抵扣券面值是否與帳單相符，日期是否有效。有無過期、涂改等現(xiàn)象。

10）核查消費、賠償?shù)仁召M是否符合酒店規(guī)定的標準。

11）核對開出發(fā)票是否與帳單一致。

12）檢查開出發(fā)票登記表，開出發(fā)票張數(shù)、金額是否正確。

13）將贈送明細挑出來，次日轉(zhuǎn)交成本部。

14）將ENT帳單獨挑出來，放在所有餐飲帳單的最上面。

15）將餐飲賠償項目及金額登記，次日轉(zhuǎn)交成本部。

16）將餐飲酒水與“酒水銷售日報表”核對，次日由日審復(fù)核，確認后轉(zhuǎn)交成本部。

17）將有問題的賬單做標記并在“交班本”上登記。并將所有帳單按結(jié)賬方式分類歸集。

18）沖減當日的早餐券，即把客人當天早上在西餐廳所用的早餐券從房務(wù)收入當中予以扣除，然后手工加在當天的餐飲收入中。19）統(tǒng)計招待消費品項，統(tǒng)計后待做營業(yè)收入報表時在相應(yīng)品項中做沖減。

三、制出酒店經(jīng)營業(yè)相關(guān)報表：凌晨5時—7時

5：00所有營業(yè)部門的帳單審核無誤后，夜審要將收銀員上交的帳單按部門分類匯總，統(tǒng)計出準確的各類消費總數(shù)及收入總額，并根據(jù)打印出來的各種報表、數(shù)據(jù)，制出酒店經(jīng)營情況“晨報”和其他相關(guān)報表。

（1）統(tǒng)計出客房房費、電話服務(wù)費、洗衣、迷你吧、精品店、商場、商務(wù)中心、行政酒廊、其他收入、客帳、凈差額等，制出“夜審試算平衡表”。

（2）統(tǒng)計出中餐、西餐、大堂吧、景盛吧消費人數(shù)，食品、酒水、香煙、會議租金、雜項及班次等制出“每日餐飲收入報表”

（3）將“夜審試算平衡表”及“每日餐飲收入報表”所統(tǒng)計的數(shù)據(jù)按照一定的比例分成，制作出“NIGHT AUDITOR 'D' REPORT”報表。

（4）根據(jù)“客房銷售來源分析日報和客房營業(yè)日報（按房類）”作出晨報。（5）統(tǒng)計出當天宴請單據(jù)與高職膳食制作出ENT報表。

（6）夜審時統(tǒng)計出前廳AR帳帳單與餐飲AR帳帳單制作出“每日AR帳報表”。

（7）根據(jù)審核系統(tǒng)中S帳明細加以備注，制作出S帳明細列表。（8）根據(jù)沖銷和退菜帳以及贈送明細賬作出“沖銷和退菜以及贈送明細表”。（9）在審核報表系統(tǒng)中打印出“現(xiàn)金收入表”。

（10）對POS機進行每日結(jié)算，審核完畢后投入投款箱。

第二篇：工程收入審核報告

工程收入審核報告

（委托人）：

我們接受委托，對（承接類承裝（修、試）電力設(shè)施許可證申請單位名稱）的（3年內(nèi)從事電力設(shè)施安裝最高年工程結(jié)算收入的）工程結(jié)算收入明細表進行了審核。該明細表由（申請單位名稱）負責，我們的責任是對其發(fā)表審核意見。我們的審核是依據(jù)《中國注冊會計師獨立審計準則》和國家電力監(jiān)管委員會《承裝（修、試）電力設(shè)施許可證管理辦法》進行的。在審核過程中，我們結(jié)合（申請單位名稱）的實際情況，實施了包括抽查會計記錄等我們認為必要的審核程序。

經(jīng)審核，《申請單位名稱）在取得3年內(nèi)從事電力設(shè)施安裝最高年工程結(jié)算收入，該工程結(jié)算收入為萬元。

本報告僅供貴公司在申請承裝（修、試）電力設(shè)施許可證時使用，因使用不當造成的一切后果，與執(zhí)行本業(yè)務(wù)的注冊會計師及會計師事務(wù)所無關(guān)。

附件：工程結(jié)算收入明細表

湖南鵬程有限責任會計師事務(wù)所中國注冊會計師（蓋章）

（簽章）

中國注冊會計師（簽章）地址年月日

第三篇：酒店收入管理制度

酒店收進管理制度

第一章 總則第一條為加強團體酒店業(yè)收進環(huán)節(jié)的控制，杜盡收進流失，同時又能夠充分滿足酒店靈活高效的經(jīng)營管理，制定本制度。第二條本制度所指收進僅指酒店因提供商品或服務(wù)產(chǎn)生的、需要向消費者收取的各項收進和用度，包括變賣財產(chǎn)及廢舊物品、來往單位進場費及罰沒款收進等。具體包括：

1、客房收進中的房租收進、電話費收進、迷你吧收進、商務(wù)吧收進、洗衣費、賠償金及雜項（麻將、麻將桌）等;

2、餐飲收進中的食品收進

第一章 總則

第一條 為加強團體酒店業(yè)收進環(huán)節(jié)的控制，杜盡收進流失，同時又能夠充分滿足酒店靈活高效的經(jīng)營管理，制定本制度。

第二條 本制度所指收進僅指酒店因提供商品或服務(wù)產(chǎn)生的、需要向消費者收取的各項收進和用度，包括變賣財產(chǎn)及廢舊物品、來往單位進場費及罰沒款收進等。

具體包括：

1、客房收進中的房租收進、電話費收進、迷你吧收進、商務(wù)吧收進、洗衣費、賠償金及雜項（麻將、麻將桌）等;

2、餐飲收進中的食品收進、香煙酒水收進、服務(wù)費、茶位費、宴會收進及因宴會產(chǎn)生的場租、主持等;

3、康樂收進中的桑拿收進、美容美發(fā)、足療收進、推拿收進、小費收進等;

4、文娛收進中的廳租收進、門票收進等；

5、免單、其他收進等。

第二章 商品訂價

第三條 為確保酒店毛收益，規(guī)范定價程序，制定食品、酒水和香煙毛利率標準及制價程序。

第四條 制價原則：參考相近星級酒店售價，結(jié)合酒店指導(dǎo)毛利率。

特點情況，可由銷售部、餐飲部等部分會同財務(wù)部進行市場調(diào)查后訂價。

1、指導(dǎo)毛利率：

項 目

天 怡 酒 店

花 源 酒 店

食 品

一樓餐廳

55% 一樓餐廳

57% 二樓餐廳

58% 三樓餐廳

55% 三樓餐廳

無 二、四、五樓廳房

60% 酒 水 一、二樓餐廳

40% 一、三樓餐廳

35%西餐廳、大堂吧、洗浴中心

40% 二、四、五樓廳房

40% 三樓餐廳

無

迪吧、歌廳、球館

45% 香 煙 一、二樓餐廳

18% 一、三樓餐廳、商品部

15% 西餐廳、大堂吧、洗浴中心、商場

20% 二、四、五樓廳房，迪吧、歌廳、球館

20%

2、指導(dǎo)毛利率定價公式

銷售價格=本錢/本錢率X 100% 本錢率 = 1-毛利率

毛利率=銷售凈收進-銷售本錢 X 100% 銷售凈收進

?

第五條 制價部分先由業(yè)務(wù)部分（廚部或餐飲部）提出建議價，再由酒店財務(wù)部本錢稽核負責商品的定價審核，最后由財務(wù)負責人和酒店總經(jīng)理簽字確定。必要時，還應(yīng)報團體批準。

第六條 制價程序

1、食品類廚部每推出一個新菜品，應(yīng)先以標準價格單的情勢，具體注明該菜品所須原、輔材料名稱和用量（毛重及凈重），并提出各餐廳的建議售價，然后將其結(jié)果送交財務(wù)部本錢會計。財務(wù)本錢會計根據(jù)其標準本錢和上述規(guī)定中的理論毛利率，測算理論售價，同時參照業(yè)務(wù)部分的建議價，擬定該商品售價，最后由總經(jīng)理核準定價。財務(wù)部本錢會計將該定價輸進電腦，并通知廚部、餐飲部和收銀員。

2、酒水香煙類酒水及香煙應(yīng)由餐飲部根據(jù)該商品的行業(yè)價格，適時提出建議價交財務(wù)部。財務(wù)部本錢會計根據(jù)各商品的理論毛利率，測算出理論售價，同時參照部分建議價，擬定該商品的售價，最后請總經(jīng)理核準定價。電腦錄進等工作同食品定價等程序。

3、迷你吧

客房部房務(wù)中心將推出的新品名稱、進價（倉庫領(lǐng)料單已注明）送交財務(wù)部本錢稽核員，本錢稽核員根據(jù)本錢價按均勻毛利率65%制定出參考售價。

4、其他訂價

商品部除香煙、酒水外，其他商品原則上按30%毛利率制定售價。

第七條 價格變動，業(yè)務(wù)部分對食品、酒水和香煙等市場價格信息應(yīng)及時進行跟蹤反饋；各部分在執(zhí)行進程中對上述毛利率標準及制價程序如有建議，應(yīng)及時以書面情勢反饋財務(wù)部，以便財務(wù)部適時進行調(diào)劑。

第三章 折扣規(guī)定

第八條 折扣管理依照以下范圍和程序進行辦理：

（一）折扣范圍

1、花源酒店：折扣范圍僅限于餐飲食品（不包括海鮮）、客房房租的夜租（7樓除外）和洗浴中心的全天房租。其它如客房日租、鐘點房租、7樓房租、香煙、酒水、廳租、服務(wù)費及雜項均不在折扣范圍。特殊情況下折扣，必須有酒店總經(jīng)理親筆簽字。

2、天怡酒店：折扣范圍僅限于餐飲食品（不包括海鮮）類、客房房租的夜租。其它項目如香煙、酒水、雜項、服務(wù)費、客房日租不在折扣范圍。特殊情況下折扣，必須有酒店總經(jīng)理親筆簽字。

（二）折扣審簽

1、原則上要求帳單上有相應(yīng)折扣權(quán)限人當場親筆簽字。如當事人不在現(xiàn)場，可電話委托值班經(jīng)理代簽。假如是收銀員接到折扣權(quán)限人電話唆使的，收銀員必須在帳單上注明“××電話唆使×折”字樣。發(fā)生委托代簽行為的折扣權(quán)限人，第二天早上11:00之前必須到財務(wù)部親筆簽字，否則，對折扣權(quán)限人每次處以 20元罰款。

2、信貸回收貨款折扣由來往帳會計審核實際消費當日是不是享受折扣后，報酒店管理公司總經(jīng)理審簽。對應(yīng)收帳款收回困難，需要部份或全額確認呆死的，必須經(jīng)應(yīng)收帳款專題會議或例會討論通過后報團體審批。

（三）折扣額度

1、對仙桃籍或在仙桃工作的團體領(lǐng)導(dǎo)個人消費，實行住房五折、餐飲七折；團體其他職員消費依照酒店規(guī)定執(zhí)行，打折時必須相干職員簽字確認。

2、對團體內(nèi)各單位消費實行8.5折，與其它單位一樣，掛帳必須簽定協(xié)議。

3、酒店部分經(jīng)理以上職員個人消費實行住房5折、餐飲8折，保齡球每局2元，健身房每小時2元。

團體職員、湖北產(chǎn)業(yè)城部分領(lǐng)導(dǎo)享受保齡球每局2元，健身房每小時2元的待遇。

4、以上優(yōu)惠及權(quán)限僅限本人使用，若發(fā)現(xiàn)非本人使用的一概按規(guī)定收費。

（四）折扣簽批權(quán)限：①酒店部分經(jīng)理簽字實行8.5折;②酒店總經(jīng)理、酒店管理公司部分負責人和酒店管理公司總經(jīng)理簽字實行8折。

第四章 免單控制

第九條 因服務(wù)質(zhì)量或菜品質(zhì)量等引發(fā)客人投訴，需要對賬單或點菜單免單的，根據(jù)實際情況，酒店總經(jīng)理現(xiàn)場或電話委托部分經(jīng)理免單，具體注明緣由，并親筆簽字或最遲第二天補簽，用度記進酒店交際費。

第十條 因服務(wù)質(zhì)量或菜品質(zhì)量等引發(fā)客人投訴，需要免單奉送菜肴的，依照用度管理制度執(zhí)行。

第十一條 因服務(wù)質(zhì)量或菜品質(zhì)量等引發(fā)客人投訴，需要賠償?shù)?，根?jù)實際情況，酒店總經(jīng)理現(xiàn)場或電話委托部分經(jīng)理免單，具體注明緣由，并親筆簽字或最遲第二天補簽，用度記進酒店交際費。

第五章 收銀控制

第十二條 酒店消費除房租收進、電話費收進、門票收進，服務(wù)費外，其他酒店各項消費事項或收進包括退酒水或其他退還服務(wù)都必須由相干營業(yè)部分落單。要嚴厲杜盡內(nèi)部職員采用自用房、維修房名義或福利名義消費，否則，作貪污處理。

食品收進落單填寫一式四份的食品單，一聯(lián)交收銀、一聯(lián)交地喱、一聯(lián)交廚房、一聯(lián)保存;香煙酒水收進落單填寫一式二份的酒水單，一聯(lián)交收銀、一聯(lián)交水吧;客房收進中的迷你吧、雜項收進（麻將、麻將桌）落單由客房部服務(wù)員填寫一份二聯(lián)的租借條或酒水單，經(jīng)客人簽字認可后，一聯(lián)交前臺收銀、一聯(lián)交客房房務(wù)中心提貨?？头糠縿?wù)中心必須對所經(jīng)管的物品由專人進行登記;對退酒水或其他退還服務(wù)還必須有相干營業(yè)部分簽字認可或簽收。

所有單據(jù)必須由相干部分按序號保存齊全，第二天交財務(wù)部稽核會計。

第十三條 收銀職員必須保證酒店所有收進款項全額收取，對折扣手續(xù)不全、少輸漏輸、少收漏收造成損失的，由相干經(jīng)手收銀員全額賠償。

第十四條 每班收銀結(jié)束后，收銀員都應(yīng)打印當班***報表，一式兩聯(lián)，一聯(lián)隨當班賬單一起交夜審，一聯(lián)交營業(yè)部分存檔。

餐飲賬單要求按賬單號從小到大順序整理，不得遺失賬單；餐飲作廢賬單和零賬單必須具體注明理由。

第十五條 收銀員逐日必須及時將押金收進、消費收進及各項其他預(yù)收收進款項（含IC卡、貴賓卡預(yù)售收進）上繳。

收銀員逐日交（下）班清賬時，必須盤點本日所收現(xiàn)金、信用卡、轉(zhuǎn)Ar賬和轉(zhuǎn)接待賬等，并與當班報表核對一致。

收銀員在當日放工前，必須將當班營業(yè)款在最少有另外一名員工在場的情況下投進指定保險箱中，并在繳款表上填寫清楚，同時要求見證人簽字證明。

第十六條 收銀員必須將備用金與個人款項嚴格辨別，保證備用金結(jié)構(gòu)公道，不得以白條充抵，不得挪用。

第五章 夜審控制

第十七條 夜審職員逐日對當天收進進行全面審核：

1、必須對餐飲賬單數(shù)目和金額進行核對。檢查已收檔收銀點賬單、報表是不是上交，是不是存在少交漏交賬單現(xiàn)象。如有上述現(xiàn)象應(yīng)及時登記，以便上級進行處理。

打印菜單統(tǒng)計報表與每張賬單進行逐項核對，查看賬單金額與報表對應(yīng)統(tǒng)計數(shù)目是不是一致，是不是存在賬單不全或有效賬單沒有放在最上面。

如有上述現(xiàn)象應(yīng)及時登記，以便日審職員及上級主管及時進行處理。

2、檢查餐娛賬單的消費明細是不是與酒水單、食品單一致，單據(jù)時候聯(lián)號，數(shù)目、金額是不是相同，退菜是不是符合手續(xù);檢查前臺賬單的消費項目與底單是不是一致，是不是存在多計少計現(xiàn)象。

3、打印餐娛、服務(wù)費變動表、贈免單及單品折扣報表、免零報表、沖減報表、異常賬單報表、前臺優(yōu)惠對沖明細賬，審查其折扣、免服、免零是不是符合手續(xù)，審批各種優(yōu)惠券、免費券及有價證券的使用是不是符合規(guī)定，是不是在有效期內(nèi)。

4、核對登記接待、轉(zhuǎn)賬：打印前臺、餐娛接待明細表、轉(zhuǎn)賬明細表，與實際賬單進行核對。查看接待，轉(zhuǎn)AR賬是不是符合手續(xù)并整理造表。

5、核對房態(tài)：與接待、樓層核對房價、房態(tài)，查看是不是存在房態(tài)、房價不符現(xiàn)象，是不是存在已進住未開房、客人已退電腦未退等現(xiàn)象，如有應(yīng)及時進行登記，并通知有關(guān)部分進行補救。

客房部一般應(yīng)于逐日早10點、下午2點和下午6點由領(lǐng)班現(xiàn)場查房，做手工房態(tài)報表。與前廳部進行核對一致后，由兩個部分簽字認可。雙方部分負責人對報表真實性負全部責任。

財務(wù)部負責人每個月很多于三次親身對維修房、空房進行現(xiàn)場查房，發(fā)現(xiàn)弄虛作假的，屬工作失職的，應(yīng)分別對前廳部和客房部經(jīng)理處于每次很多2000元的經(jīng)濟處罰。題目嚴重的報團體給予降級或降職處罰。

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6、審核當日退房結(jié)賬：打印前臺實際結(jié)賬、退房報表，審核前臺進住、退房、結(jié)賬時間，查看房租、雜項單據(jù)時候聯(lián)號，是不是全部計進，應(yīng)加收半價、全價房租是不是加收，免收或少收是不是有規(guī)定批準手續(xù)，核對已結(jié)賬賬單有客人簽名，是不是存在押金收據(jù)未收回已結(jié)賬現(xiàn)象。是不是符合有關(guān)手續(xù)，即由客人出示身份證，登記身份證號碼，其簽名與登記表是不是一致。

7、核對賓客賬：核對餐娛收進及報表、客房收進日報及報表上賓客賬數(shù)是不是一致，是不是存在餐娛已發(fā)生前臺未達或未計前臺已達的現(xiàn)象，并查明緣由。

8、核對儲值卡：打印當日儲值卡消費明細表與營業(yè)日報相核對，核對儲值卡消費數(shù)是不是一致，是不是存在多下賬、未下賬現(xiàn)象的現(xiàn)象，檢查儲值卡消費明細表上的每筆消費是不是有儲值卡消費回執(zhí)單，并有客人簽名。

9、審核客房報表：將逐日客房交來確當日迷你吧、雜項租金報表、商務(wù)吧消費報表、賠償報表與日報表中數(shù)字進行核對，如有不一致，則打印一份明細賬、根據(jù)其時間、房號、單據(jù)號逐一核對，查看是不是存在少報、漏報的現(xiàn)象。

10、稽核報告：夜審將逐日夜審進程中所發(fā)現(xiàn)的題目要具體記錄下來，作出一份稽核報告，以便收銀主管及時核實處理。

第六章 日審控制

第十八條 日審職員依照以下程序和辦法進行稽核：

1、核對水吧賬：進進水吧系統(tǒng)，分吧臺打印當日進銷存報表，與當日倉庫出庫、收銀當日銷售進行核對，檢查其當日賬務(wù)是不是真實正確。其實不定期盤查實物，檢查是不是有白條抵貨、借貨不辦理挑唆手續(xù)的現(xiàn)象

2、對夜審工作進行抽查：逐日對夜審工作中的一兩個工作項目進行審核，對夜審工作中的正確完全性進行抽查。

3、對收銀逐日繳款數(shù)進行核對，對逐日收銀應(yīng)繳數(shù)目與實繳數(shù)目進行核對。

4、對夜審所交稽核報告中有關(guān)與相干部分、相干職員有關(guān)需要核實的事宜進行跟綜核實、催促解決，并作好記錄；如屬部分配合題目應(yīng)及時向上反映。

5、對電話計費的抽查：日審逐日應(yīng)核對電話計費是不是正常。如電話費收進偏低，應(yīng)通知總機房與電腦房核數(shù)，查看是不是有人為計時器終止或死機現(xiàn)象。

第七章 收進繳存控制

第十九條 開箱工作：除節(jié)假日開箱時間另行規(guī)定外，逐日所有營業(yè)款應(yīng)及時開箱盤點，逐日開箱時間定為早上8：30分；逐日開箱時最少兩人同時到場，當場盤點當日繳款袋個數(shù)，與當日現(xiàn)金繳款匯總報表上是不是一致。如所報數(shù)目少于登記表數(shù)目，應(yīng)立即通知職員到場核實，查找緣由。

第二十條 開箱終了后，將繳款袋由開箱職員一同到財務(wù)室進行現(xiàn)場盤點，核對總數(shù)。

第二十一條 盤點終了后，在很多于兩人情況將營業(yè)款交到相干財務(wù)部指定開戶銀行。

第八章 其他收進

第二十二條 供給商因產(chǎn)品進進酒店銷售而繳納的進場費，由財務(wù)部、采購部、總經(jīng)辦聯(lián)合進行市場調(diào)查后方可確定進場費額度，由采購部與供給商簽訂協(xié)議后執(zhí)行。對收取的進場費，財務(wù)部作相應(yīng)的賬務(wù)處理。

第二十三條 酒店垃圾、廢物等物質(zhì)的變賣，采取競標方式對外招標，由財務(wù)部、采購部對競標人進行篩選，對中標人收取保證金，簽訂協(xié)議后依照協(xié)議執(zhí)行。

第二十四條 對已辦理報損手續(xù)并可能有殘值收進的資產(chǎn)、低耗品等，需要變賣的，由倉庫領(lǐng)班根據(jù)《資產(chǎn)報廢處置申請書》，注明處理物品名稱、規(guī)格數(shù)目及處置建議價格，采取競標方式變賣，由倉庫保管、資產(chǎn)會計、總經(jīng)辦職員共同將實物變賣，交財務(wù)進帳。第二十五條 因客人損壞酒店物品而作出的賠償，依照酒店門市價格收取，財務(wù)部視損壞物品的項目作相應(yīng)的賬務(wù)處理。

第二十六條 因員工損壞酒店物品，依照內(nèi)部價格作出的賠償，財務(wù)部視損壞物品的項目作相應(yīng)的賬務(wù)處理。

第二十七條 因員工違反酒店管理制度而繳納的罰沒款項，直接繳納現(xiàn)金或從工資中扣除，財務(wù)部作相應(yīng)的賬務(wù)處理。

第九章 其他要求

第二十八條 以上收進控制環(huán)節(jié)需要相干部分提供報表資料的，相干部分必須及時、正確提供。否則，依照每次不低于50元對相干部分負責人進行經(jīng)濟處罰。情節(jié)嚴重的還要報團體相干部分進行紀律處罰。

第二十九條 以上相干職員未按時按質(zhì)完成以上規(guī)定的，依照每次每條不低于20元進行處罰。

第三十條 對觸及酒店收進的項目，特別是客房租用物品、維修房應(yīng)當由財務(wù)經(jīng)理或收銀主管常常組織抽查的方式，相應(yīng)部分在不影響正常經(jīng)營的條件下，必須給予無條件的支持與配合。

第三十一條 本制度自頒布之日起實施。

第四篇：《鐵路運輸收入審核工作規(guī)則》2003

鐵路運輸收入審核工作規(guī)則

（2003年1月13日 鐵財[2003]6號）

第一章 總則

第一條 為了加強對鐵路運輸收入工作的監(jiān)督檢查，規(guī)范鐵路運輸企業(yè)對客貨運輸票據(jù)、報表的審核工作，根據(jù)鐵道部《鐵路運輸收入管理規(guī)程》制定本規(guī)則。

第二條 鐵路運輸收入審核工作，是指為保證鐵路運輸收入正確核收和準確列報，由鐵路運輸收入管理部門運用會計方法，依據(jù)國家財經(jīng)政策和運價政策，對所屬客貨營業(yè)單位報送的運輸收入進款業(yè)務(wù)原始憑證進行全面、系統(tǒng)地檢查、審核工作。其基本任務(wù)是：

１．審核所屬客貨營業(yè)單位報送的客貨運輸票據(jù)、報表，確認鐵路運輸收入是否正確核收、客貨運輸票據(jù)是否正確使用。

２．審核所屬客貨營業(yè)單位運輸收入進款的結(jié)賬、保管、存匯、上繳情況，確認運輸收入進款的應(yīng)收款與實收款、應(yīng)繳款與實繳款是否相符，保證運輸收入進款的正確、及時解繳。

３．審核所屬客貨營業(yè)單位客貨運輸票據(jù)的請領(lǐng)、使用和結(jié)余數(shù)量是否正確。

４．揭露和防止貪污、截留、挪用、逾期列報運輸收入和混列運輸收入會計科目等違反鐵路運輸收入紀律的行為。

第三條 本規(guī)則是國家鐵路以及與國家鐵路辦理直通運輸業(yè)務(wù)的其他鐵路運輸企業(yè)的收入管理部門對客貨運輸票據(jù)、報表進行審核工作的基本標準。

第二章 鐵路運輸票據(jù)、報表審核工作的基本要求

第一節(jié) 審核機構(gòu)

第四條 鐵路分局、客運公司的收入管理部門，負責對所屬客貨營業(yè)單位報送的客貨運輸票據(jù)、報表及進款解繳情況進行審核檢查，并按照權(quán)責發(fā)生制的原則，處理各項經(jīng)濟業(yè)務(wù)，保證運輸收入進款完整、正確上繳。

不設(shè)鐵路分局的鐵路局，對其所屬客貨營業(yè)單位的客貨運輸票據(jù)、報表及進款解繳情況的審核檢查工作，由鐵路局收入管理部門負責。

第五條 審核機構(gòu)在對客貨運輸票據(jù)、報表進行審核時，具有下列職權(quán)：

１．對所屬客貨營業(yè)單位報送的客貨運輸票據(jù)、報表的報送時間、質(zhì)量提出要求。

２．監(jiān)督所屬客貨營業(yè)單位的運輸收入進款結(jié)賬存匯工作。

３．有權(quán)調(diào)閱與運輸收入有關(guān)的各種賬表、憑證、文件、資料。

４．有權(quán)檢查所屬客貨營業(yè)單位的票據(jù)管理、使用工作。

５．有權(quán)限定債權(quán)債務(wù)的處理期限。

６．對審核發(fā)現(xiàn)的問題，有權(quán)向責任單位提出處理意見。責任單位如無特別理由，必須在限定時間內(nèi)按處理意見及時處理。

７．對違章違紀的單位和個人，有權(quán)做出經(jīng)濟處罰的決定和提出行政處分的建議，責任單位須按建議期限，將處理結(jié)果和整改措施呈報提出建議的收入管理部門。

第六條 審核工作紀律

收入專業(yè)審核工作人員在工作中，要認真執(zhí)行國家財經(jīng)政策和鐵路規(guī)章制度，堅持原則、實事求是、廉潔奉公。發(fā)生以下情形的，應(yīng)負行政、經(jīng)濟責任，主管部門視情節(jié)輕重，給予嚴肅處理：

１．發(fā)現(xiàn)貪污舞弊等違章違紀行為或收入事故，不揭露、不報告、有意包庇的。

２．有意篡改客貨運輸票據(jù)原始信息（包括書面、電子信息）的。３．濫用職權(quán)，收受賄賂，以權(quán)謀私的。

４．有意將未經(jīng)檢查、審核的原始憑證列賬的。

５．玩忽職守，錯列、亂列運輸收入項目構(gòu)成違紀的。

６．在檢查、指導(dǎo)工作中，對現(xiàn)行的規(guī)章制度做出錯誤解釋，造成嚴重后果的。

第二節(jié) 審核程序和要求

第七條 審核工作一般按以下四個程序進行：

１．連號、加算、確定科目、平衡報表：客貨票據(jù)必須逐張連號加算，號碼應(yīng)銜接，科目不符應(yīng)進行更正，應(yīng)繳款與列報款不符按多、少繳款處理。

２．票據(jù)審核：確定應(yīng)收款與實收款一致，發(fā)現(xiàn)計費錯誤按多、少收款處理。

３．進款核對：核對應(yīng)繳款和實繳款是否相符，發(fā)現(xiàn)不符時，按多、少繳款處理。

４．登銷票據(jù)賬：按月登銷客貨票據(jù)賬，保證客貨票據(jù)數(shù)量收、支、余正確。

第八條 審核工作的要求

運輸收入專職審核人員，按有關(guān)規(guī)定對各種客貨運輸票據(jù)、報表進行審核。凡經(jīng)過審核的票據(jù)要做明確標記，并在有關(guān)整理報告上簽字。對審核的數(shù)量和質(zhì)量要分設(shè)專簿登記。在審核中發(fā)現(xiàn)的多繳、少繳、多收、少收款，按權(quán)責發(fā)生制列賬，分別填發(fā)“票價訂正通知書（財收－９）”、“補款憑證（財收－１０）”、“退款憑證（財收－１０－１）”、“多、少繳款訂正通知書（財收－１１）”。

對車站、列車報送的客貨運輸票據(jù)、報表，必須逐張連號加算，防止缺號或漏報，保證應(yīng)繳款與實繳款相符，其合計數(shù)應(yīng)與有關(guān)票據(jù)整理報告核對相符。對其填報的平衡運雜費項目，應(yīng)進行復(fù)核，防止混淆，保證各項收入項目正確。未經(jīng)連號加算審核的票據(jù)和整理報告不準列賬。

運輸收入管理部門對使用的運輸收入計算機審核軟件，應(yīng)做到及時維護、修改，以保證審核工作正確無誤。

運輸收入審核工作要做到有計劃、有重點、有針對性地進行。收入管理部門應(yīng)不定期地組織內(nèi)部工作復(fù)查。上級收入管理部門對下級收入管理部門的運輸收入檢查，每年進行一次。對鐵路局運輸收入工作的檢查，由鐵道部組織進行。

第三章 鐵路運輸票據(jù)、報表審核工作的實施

第一節(jié) 客貨票據(jù)的審核

第九條 售出卡片式車票報告的審核

對卡片式車票的“售出卡片式車票報告（表）（財收－１）”的審核，應(yīng)確認報告所列站名及其順序、經(jīng)由、車次、種別、座別、里程、票價是否正確?！笆鄢隹ㄆ杰嚻眻蟾妫ㄔ路荼恚ㄘ斒眨保保睉?yīng)逐項檢查。重點確認本月售出第一張車票符號、票號與上月未售第一張符號、票號是否一致；作廢票、半價票票角和“客貨票據(jù)缺號證明書（財收－２３）”是否齊全、有效；經(jīng)檢查正確的合計金額與“運輸收入進款收支報告（財收－８）”相應(yīng)欄目核對是否相符，如不符，按多、少繳款處理。

審核后的“售出卡片式車票報告（月份表）（財收－１－１）”作為“客貨票據(jù)賬（財收－５）”按月銷號的依據(jù)。

第十條 電子車票的審核

對車站、列車發(fā)售的電子車票（計算機車票），應(yīng)采用鐵道部指定的通用審核軟件進行審核。在審核中發(fā)現(xiàn)屬于計算機程序問題產(chǎn)生的計算錯誤，應(yīng)及時報告上級主管部門處理；屬于維護或操作失誤造成計費錯誤的，按多、少收款處理。

第十一條 代用票、區(qū)段票的審核

對代用票、區(qū)段票，應(yīng)根據(jù)客運規(guī)章的規(guī)定和票面記載事項，審核票價核收是否正確。對辦理變更的代用票還要審核其應(yīng)附的原票是否齊全、有效，有無涂改。發(fā)現(xiàn)計算錯誤及站名、金額涂改或剪斷線不符時，按遠站名、高金額填發(fā)“票價訂正通知書（財收－９）”追補票價差額。

第十二條 退票報告的審核

對“退票報告（財收－２）”的審核，應(yīng)核對所附原票是否齊全有效。退還本站發(fā)售的客票時，應(yīng)與原票存根或售出客票報告核對。同時，應(yīng)審核退票時間與票面記載的開車時間是否符合規(guī)定的退票時間。對中途站退票，應(yīng)核對列車客運記錄和有關(guān)證明、退還票價和應(yīng)收退票費是否正確。發(fā)現(xiàn)車站計算錯誤或誤退無效客票時，應(yīng)填發(fā)“票價訂正通知書（財收－９）”進行追補。

在審核退票時，還應(yīng)特別注意有無偽造和涂改挖補客票，騙取退票款的現(xiàn)象。

第十三條 行李、包裹票的審核

對車站報送的行李、包裹票，根據(jù)發(fā)到站、經(jīng)由復(fù)核里程。行李票注意旅客人數(shù)、客票票號、規(guī)定重量及加倍重量；包裹票要確認包裹種類，審核運費核收是否正確。對免費運輸?shù)陌睉?yīng)審核托運人、收貨人、品名及所附證明是否符合規(guī)定。對下浮運價的包裹，要按照有關(guān)文電檢查是否符合下浮條件。審核發(fā)現(xiàn)錯誤時，填發(fā)“補款憑證（財收－１０）”或“退款憑證（財收－１０－１）”進行處理。

第十四條 各種發(fā)送貨票的審核

對各種發(fā)送貨票的審核，應(yīng)做到：

１．審核各種發(fā)送現(xiàn)付貨票發(fā)到站間的運價里程（含特定的指定經(jīng)路里程）是否正確。對辦理國際聯(lián)運、水陸聯(lián)運業(yè)務(wù)的貨票，還應(yīng)審核國境線和碼頭線的里程是否正確。

２．審核各種發(fā)送現(xiàn)付貨票的車種、車型、標記重量、計費重量、貨物品名、運價號、運價率等是否正確。檢查零擔貨票時，還應(yīng)檢查貨物是否符合零擔計費條件，輕浮貨物是否正確按體積、重量擇大計費。對下浮運價的貨票要核對有關(guān)下浮文電，檢查是否符合下浮條件。

３．審核特定運輸以及免費運輸?shù)呢浧睍r，應(yīng)檢查有關(guān)證明、附件是否齊全、有效，臨時以電報規(guī)定的特定計費條件是否符合規(guī)定。不符合規(guī)定條件的按一般貨物處理。

４．對車站辦理的進口國際聯(lián)運業(yè)務(wù)的貨票，應(yīng)審核貨票記載的接運車輛標記載重與原裝車輛標記載重等，確認運輸方式和計費條件后，審核應(yīng)收國內(nèi)段運雜費和國境站發(fā)生的雜費是否正確。

５．審核各種發(fā)送貨票運輸費用計算是否正確。發(fā)現(xiàn)計算錯誤時，填發(fā)“補款憑證（財收－１０）”或“退款憑證（財收－１０－１）”進行處理。

６．貨票審核工作除對票據(jù)報告頁進行連號加算外，一律根據(jù)電算部門轉(zhuǎn)來的貨票標準接口格式票據(jù)信息進行審核。發(fā)現(xiàn)車站（車務(wù)段）漏傳、少傳貨票信息時，應(yīng)及時通知站、段補傳。遇有特殊情況需由收入管理部門補錄時，按有關(guān)規(guī)定辦理。

遇有上傳信息與書面票據(jù)信息不符時，原則上以票面信息為準，先行入賬，再查明原因按有關(guān)規(guī)定處理。

第十五條 到站收款貨票的審核和對照

到站收款貨票（包括到站收款的行包票）的審核，分為：核對、檢查、對照和搜查四個程序進行。

１．核對進款。以貨票上記載的應(yīng)收運雜費與運雜費收據(jù)核收的運雜費核對，確認是否相符。發(fā)現(xiàn)有運雜費收據(jù)而無貨票或有貨票而無運雜費收據(jù)的，應(yīng)查明原因，確認是否漏收運雜費。

２．檢查貨票。對變更貨票逐項檢查運雜費補退款是否正確。對水陸聯(lián)運貨票確認運輸方式和計費條件，如有分運貨票時應(yīng)對照原運輸票據(jù)檢查運雜費計算是否正確。

３．票據(jù)對照。對變更到站的貨票，應(yīng)根據(jù)車站拍發(fā)的電報和鐵路分局貨運調(diào)度受理變更到站命令登記簿與變更貨票相對照。對因搶險、救災(zāi)、防疫等需要，按到付辦理的貨票，根據(jù)發(fā)送分局向到達分局抄送的“（）到付運雜費對照表（財收－７）”與到達貨票相對照。對到達水陸聯(lián)運貨票，根據(jù)換裝站（分局）抄轉(zhuǎn)來的對照表或水陸聯(lián)運貨票乙聯(lián)與水陸聯(lián)運到達貨票相對照。到達行包票據(jù)的對照工作按鐵道部的統(tǒng)一部署進行。

４．搜查。到站付款的貨票由到達分局在次月內(nèi)全部對照完畢，發(fā)現(xiàn)不符時，應(yīng)向到站及收貨人查詢，如漏收運雜費應(yīng)補收；如貨物未到應(yīng)先在本分局搜查，經(jīng)確認貨物未到，應(yīng)在對照表上注明“未到”字樣返回或另表通知填發(fā)分局。

第十六條 客、貨運雜費收據(jù)的審核

審核客貨運費雜費收據(jù)及其他專用收據(jù)，應(yīng)與原運輸票據(jù)和有關(guān)資料對照檢查。檢查票面記載事項是否完整，應(yīng)附票據(jù)及附件是否齊全，運雜費計算是否正確。

第十七條 車站退款證明書的審核

審核“車站退款證明書（財收－１６）”時，應(yīng)與原辦理票據(jù)對照檢查，確認所附證明文件是否有效；領(lǐng)款人是否與原收款票據(jù)記載相符；印章是否齊全、有效；所退運雜費是否正確；運輸變更時，應(yīng)收費用是否核收。經(jīng)審核無誤后，分別從原進款項目中進行沖減。支付運到逾期違約金分別沖減貨物運費收入或行包運費收入。對計算錯誤或重退、誤退的，按多、少收款處理。

第十八條 郵運運費的審核與結(jié)算

根據(jù)郵運辦法，對加掛的專用郵車和行李車內(nèi)使用固定容間的郵件運輸，其運費由擔當列車所屬鐵路局（分局）或指定車站，向郵政車及租用容間的所屬郵政部門按月結(jié)算。檢查車站報送的“運郵容間實績表”或“郵政車輛使用情況表”，據(jù)以確定當月郵運運費計算是否正確，發(fā)現(xiàn)計算錯誤，改正后向郵政部門清算。

第十九條 軍運后付票據(jù)的審核與結(jié)算

１．軍運后付貨票、代用票的審核以及運輸費用的結(jié)算工作，集中在鐵路局或鐵路分局，指定專人負責辦理，并注意做好保密工作。

２．審核“鐵路軍運運費后付憑證”內(nèi)的軍運號、付費號及印章是否齊全，計費條件是否完整。對內(nèi)容不全或計費條件不完整的后付憑證應(yīng)通知車站或要求托運部隊補齊，對按規(guī)定不填到站的保密運輸，應(yīng)聯(lián)系同級軍事運輸部門補填。根據(jù)《鐵路軍事運輸計費辦法》的規(guī)定，計算運輸費用，編制有關(guān)報表，按權(quán)責發(fā)生制列賬。

３．有關(guān)向軍方結(jié)算運輸費用的憑證、單據(jù)、結(jié)算賬單等，需按機要文件辦理寄送。

第二十條 各種租金和使用費的審核

對于批準租用的路產(chǎn)（包括路產(chǎn)專用線、機車、車輛、房屋、站場等設(shè)施）租用合同，應(yīng)分別建立路產(chǎn)出租使用卡片，建賬登記，掌握租金及使用費的核收情況，按月記載收款日期、雜費收據(jù)號碼和金額。對逾期未交的租金及使用費，應(yīng)督促車站及時補收并按合同規(guī)定核收運雜費遲交金。

第二節(jié) 運輸收入進款收支報告的審核

第二十一條 審核程序

１．票據(jù)整理報告、收支單據(jù)、憑證的審核。

２．票據(jù)整理報告、收支單據(jù)、憑證與“運輸收入進款收支報告（財收－８）”的對照審核。

３．“運輸收入進款收支報告（財收－８）”的審核。

第二十二條 票據(jù)整理報告、收支單據(jù)、憑證的審核

１．審核各種票據(jù)整理報告記錄的應(yīng)繳款是否與票面實收款是否相符，各科目款額填列是否正確，嚴禁混列、錯列科目。

２．審核各種收支單據(jù)及憑證是否齊全、真實、有效。

３．審核各類支付憑證、單據(jù)是否符合運輸進款動支范圍。對超出動支范圍或手續(xù)不齊全的動支款，按少繳款處理。填發(fā)“多、少繳款訂正通知書（財收－１１）”，責令收回，并要求責任單位限期說明原因，同時登記“（）款分戶輔助賬（財收－３４）”。

第二十三條 票據(jù)整理報告、收支單據(jù)、憑證與“運輸收入進款收支報告（財收－８）”的對照審核

１．根據(jù)審核后的票據(jù)整理報告、收支單據(jù)、憑證，逐項核對“運輸收入進款收支報告（財收－８）”的對應(yīng)項目填記是否相符。不符時，以審核后的票據(jù)整理報告、收支單據(jù)、憑證為準，更正“運輸收入進款收支報告”的原列科目、金額，按多、少繳款處理。

２．對照遲交運雜費清單和銀行進賬單，核對遲交運雜費的發(fā)生、收回是否真實，并與“運輸收入進款收支報告（財收－８）”記錄金額進行核對。

３．根據(jù)鐵路分局銀行實收款、車站銀行對賬單，核對“運輸收入進款收支報告（財收－８）”的應(yīng)匯繳分局款和記錄的實匯款是否正確，發(fā)現(xiàn)不符，按多、少繳款處理。

第二十四條 “運輸收入進款收支報告”的審核

１．對“運輸收入進款收支報告（財收－８）”的收、支各項目進行加算，檢查加算后的金額是否與收、支方合計相等，發(fā)現(xiàn)不等時，按多、少繳款處理。檢查各項目日累計與旬（月）報累計金額是否相等，發(fā)現(xiàn)不等時，應(yīng)按每日實際累計金額更正旬（月）報，并填發(fā)“更正通知書（財收－１３）”通知車站更正。

２．根據(jù)“運輸收入進款收支報告（財收－８）”收、支方各項目記錄計算應(yīng)匯分局款、解繳銀行款，并與原記錄金額核對，檢查其是否相符。

３．根據(jù)上月余額及本月發(fā)生與處理項目的記錄計算遲交運雜費、預(yù)付款月末余額，并與“運輸收入進款收支報告（財收－８）”原記錄金額及“運輸收入進款債權(quán)債務(wù)登記簿（財收－３６）”余額核對是否相符，發(fā)現(xiàn)不符應(yīng)查明原因及時處理。

４．根據(jù)上月末欠匯款及本月檢查正確的應(yīng)匯分局款、實匯款，計算月末欠匯款，并與“運輸收入進款收支報告（財收－８）”核對是否相符，發(fā)現(xiàn)不符時，根據(jù)計算結(jié)果更正原記錄金額，并向車站填發(fā)“更正通知書（財收－１３）”。

５．審核“運輸收入進款收支報告（財收－８）”的填報日期是否正確，簽章是否齊全，審核無誤后，簽名確認。

第三節(jié) 銀行賬表的審核

第二十五條 銀行對賬單的審核

１．根據(jù)銀行進賬單逐筆核對銀行對賬單存入款是否正確，并與“運輸收入進款收支報告（財收－８）”中記錄的解繳銀行款核對，發(fā)現(xiàn)誤進、誤支時，及時通知車站與銀行聯(lián)系調(diào)整。

２．根據(jù)銀行支付單據(jù)、憑證，核對每筆支付款金額是否正確，去向是否符合運輸收入進款動支范圍，并與“運輸收入進款收支報告（財收－８）”對應(yīng)項目記錄及所附憑證核對，發(fā)現(xiàn)不符時，按少繳款列帳，并責成車站及時追補。

３．分別加算銀行對賬單收、支款額，核對銀行余額是否正確。第二十六條 車站銀行流轉(zhuǎn)額表的審核

１．根據(jù)核對后的對賬單，計算存入上月款是否正確，并逐筆與上月所附清單核對金額是否正確，現(xiàn)金、支票是否相符，發(fā)現(xiàn)上月進款未存入銀行應(yīng)查明原因，及時處理。

２．根據(jù)銀行對賬單，核對匯繳分局上月進款是否正確，并與上月“運輸收入進款收支報告（財收－８）”中“月末欠匯款”項目及本月分局銀行實收在途款核對是否相符。

３．根據(jù)銀行對賬單加算存入本月進款和匯繳分局本月進款，核對流轉(zhuǎn)額表該科目填列是否正確。

４．根據(jù)本表收、支合計，加算銀行余額是否正確，并與銀行對賬單進行核對，檢查其是否相符。

５．根據(jù)所附清單核對本月進款次月存入銀行科目是否正確；并通過“存入本月進款”、“支票支付款”科目與“運輸收入進款收支報告（財收－８）”中的應(yīng)匯分局款核對，檢查報告期內(nèi)銀行進款是否正確；本科目加本月銀行余額與“運輸收入進款收支報告（財收－８）”中的月末欠匯款核對，檢查至報告期內(nèi)銀行存款是否正確。

第四節(jié) 債權(quán)債務(wù)的處理

第二十七條 多、少繳款處理

審核“運輸收入進款收支報告（財收－８）”與所附各種票據(jù)整理報告、收支單據(jù)、憑證實繳款與應(yīng)繳款是否相符，發(fā)生多、少繳款時，填發(fā)“多、少繳款訂正通知書（財收－１１）”，通知責任單位進行處理。多、少繳款訂正通知書要進行統(tǒng)一編號，并在“票據(jù)、進款差錯登記簿（財收－１３－１）”上登記，掌握發(fā)生和處理情況。

第二十八條 多、少收款的處理

審核客貨運輸票據(jù)，發(fā)現(xiàn)多、少收款，經(jīng)復(fù)核確認后，分別填發(fā)“票價訂正通知書（財收－９）”、“補款憑證（財收－１０）”、“退款憑證（財收－１０－１）”。原票據(jù)上按正確金額改正并注明訂正、憑證號碼。對客貨運規(guī)章規(guī)定的客貨運輸費用退補款限額以下的多、少收款，可不填發(fā)多、少收款憑證，但應(yīng)填發(fā)“票據(jù)、報表、進款差錯清單（財收－１３－２）”通知責任單位進行糾正。屬于鐵路分局責任而誤發(fā)的補、退款憑證，應(yīng)查明原因后，經(jīng)收入管理部門負責人審批收回注銷，并調(diào)整原科目。

第二十九條 遲交運雜費的處理

對付款單位未按規(guī)定時間交付運雜費，或交付的轉(zhuǎn)賬支票空頭以及屬于托運人、收貨人責任發(fā)生的銀行退票，應(yīng)按遲交運雜費處理。

審核“運輸收入進款欠補款報告（財收－３５）”的填記是否符合規(guī)定，并登入“運輸收入進款債權(quán)債務(wù)登記簿（財收－３６）”，發(fā)生和收回應(yīng)在“運輸收入進款收支報告（財收－８）”中單獨列報。

第五章 資料的移交與積累

第三十條 向統(tǒng)計部門移交資料

向統(tǒng)計部門移交客貨票據(jù)及報表，應(yīng)在完成全部連號、加算及規(guī)定審核量的前提下，按規(guī)定時間移交。有關(guān)共享的信息，除鐵道部統(tǒng)一接口格式外，與同級統(tǒng)計部門協(xié)商。

統(tǒng)計部門使用完畢的客貨票據(jù)及報表，必須保證不丟、不缺、不混。并按發(fā)站裝訂成冊，及時返回。

第三十一條 資料的積累

為了加強運輸收入工作的管理，及時分析運輸收入完成情況和存在的問題，不斷提高收入工作質(zhì)量，各級收入管理部門應(yīng)積累以下資料：

１．管內(nèi)及直通旅客發(fā)送人數(shù)、貨物發(fā)送噸數(shù)。

２．管內(nèi)及直通的客運周轉(zhuǎn)量、貨物周轉(zhuǎn)量。

３．各品類的貨物發(fā)送噸數(shù)、貨物周轉(zhuǎn)量、收入率。

４．旅客平均行程，貨物、行包平均運程。

５．客貨票據(jù)工作量、審核量、對照量，平均每人每月的工作量，審核發(fā)現(xiàn)的多少收、多少繳的件數(shù)及款額。

６．發(fā)生運輸收入事故的種類和數(shù)量。

７．堵漏保收分項統(tǒng)計情況。

８．收入管理、增運增收、堵漏保收工作經(jīng)驗。

９．工作中存在的主要問題和意見。

１０．專項調(diào)查情況資料。

１１．其他。

第六章 附則

第三十二條 鐵路局在不違反本規(guī)則的前提下，結(jié)合本局的實際情況可制定補充規(guī)定和實施細則，并報鐵道部備案。

第三十三條 本規(guī)則由鐵道部財務(wù)司負責解釋。

第三十四條 本規(guī)則自２００３年１月１日起實行。

發(fā)布部門：鐵道部 發(fā)布日期：2003年01月13日 實施日期：2003年01月01日(中央法規(guī))

第五篇：房地產(chǎn)企業(yè)收入的審核

房地產(chǎn)企業(yè)收入的審核

房地產(chǎn)企業(yè)收入的審核

一、房地產(chǎn)企業(yè)主營業(yè)務(wù)收入的審核

（一）開發(fā)產(chǎn)品完工確認的條件： 國稅發(fā)[2009]31第三條：

企業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)包括土地的開發(fā)，建造、銷售住宅、商業(yè)用房以及其他建筑物、附著物、配套設(shè)施等開發(fā)產(chǎn)品。除土地開發(fā)之外，其他開發(fā)產(chǎn)品符合下列條件之一的，應(yīng)視為已經(jīng)完工：

1、開發(fā)產(chǎn)品竣工證明材料已報房地產(chǎn)管理部門備案。

2、開發(fā)產(chǎn)品已開始投入使用。

3、開發(fā)產(chǎn)品已取得了初始產(chǎn)權(quán)證明。

之所以要區(qū)分完工開發(fā)產(chǎn)品和未完工開發(fā)產(chǎn)品是因為：完工開發(fā)產(chǎn)品與未完工開發(fā)產(chǎn)品企業(yè)所得稅計算方法不一致。完工開發(fā)產(chǎn)品按照世紀實現(xiàn)的利潤計算繳納企業(yè)所得稅，未完工開發(fā)產(chǎn)品按照預(yù)計利潤繳納企業(yè)所得稅。

（二）開發(fā)產(chǎn)品銷售收入的組成： 國稅發(fā)[2009]31號第五條：

開發(fā)產(chǎn)品銷售收入的范圍為銷售開發(fā)產(chǎn)品過程中取得的全部價款，包括現(xiàn)金、現(xiàn)金等價物及其他經(jīng)濟利益。企業(yè)代有關(guān)部門、單位和企業(yè)收取的各種基金、費用和附加等，凡納入開發(fā)產(chǎn)品價內(nèi)或由企業(yè)開具發(fā)票的，應(yīng)按規(guī)定全部確認為銷售收入；未納入開發(fā)產(chǎn)品價內(nèi)并由企業(yè)之外的其他收取部門、單位開具發(fā)票的，可作為代收代繳款項進行管理?！纠?—1】2008年，甲公司在收取售房款之外，還以本公司的名義開具發(fā)票，向購房者收取有線電視的初裝費、網(wǎng)絡(luò)寬帶初裝費、電話電纜初裝費、煤氣管道安裝費、房屋交易費、辦證費、房屋維修基金、水電增容費等代收代付款項計312萬元，甲公司記入“其它應(yīng)付款”，在申報所得稅時未調(diào)整收入。

分析：

國稅發(fā)[2009]31號第六條規(guī)定，開發(fā)產(chǎn)品銷售收入的范圍為銷售開發(fā)產(chǎn)品過程中取得的全部價款，包括現(xiàn)金、現(xiàn)金等價物及其他經(jīng)濟利益。開發(fā)企業(yè)代有關(guān)部門、單位和企業(yè)收取的各種基金、費用和附加等，凡納入開發(fā)產(chǎn)品價內(nèi)或由開發(fā)企業(yè)開具發(fā)票的，應(yīng)按規(guī)定全部確認為銷售收入。本例中，甲公司代收代付的312萬元是由該公司開具發(fā)票，應(yīng)當并入總價款確認為銷售收入。

【例3—2】某市地稅稽查局在對某房地產(chǎn)公司進行檢查時確認：（1）該公司2008“銷售收入”貸方發(fā)生額為153500000元，經(jīng)核對，售房合同總金額也為153500000元；（2）同時發(fā)現(xiàn)“其他應(yīng)付款”科目有為其他單位代收款項3540000元，經(jīng)檢查，所收取款項全部以本單位名義收取，所開票據(jù)全部加蓋本單位公章。問，這部分代收款項是否應(yīng)作為企業(yè)的售房收入？在什么時候結(jié)轉(zhuǎn)收入？成本如何處理 分析：

（1）根據(jù)《企業(yè)所得稅法》第六條及《條例》第十二條、以及國稅發(fā)[2009]31號第六條應(yīng)作為企業(yè)的銷售收入，國稅發(fā)[2009]31號所稱“發(fā)票”應(yīng)理解成“廣義的發(fā)票”，即企業(yè)開出的所有票據(jù)；（2）收入實現(xiàn)的時間應(yīng)該以訂立銷售合同的時間為準，即應(yīng)該與銷售合同所載銷售款項金額同步結(jié)轉(zhuǎn)收入。本案銷售收入應(yīng)為153500000加上3540000元；(3)代收費用部分的成本已繳付的，以最后實際繳付數(shù)額為準，未繳付的，暫時不予扣除，待以后實際繳付后，再進行調(diào)整。

（三）開發(fā)產(chǎn)品銷售收入確認的條件： 國稅發(fā)[2009]31號第六條：

企業(yè)通過正式簽訂《房地產(chǎn)銷售合同》或《房地產(chǎn)預(yù)售合同》所取得的收入，應(yīng)確認為銷售收入的實現(xiàn)，具體按以下規(guī)定確認：

(1)采取一次性全額收款方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)于實際收訖價款或取得索取價款憑據(jù)(權(quán)利)之日，確認收入的實現(xiàn)。

(2)采取分期收款方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按銷售合同或協(xié)議約定的價款和付款日確認收入的實現(xiàn)。付款方提前付款的，在實際付款日確認收入的實現(xiàn)。

【例3—3】2008年10月9日，甲公司與張先生簽訂購房合同，合同總價款120萬元，合同約定：張先生應(yīng)在簽約的3日內(nèi)支付合同價款的40%，其余款項分別在11月份、12月份各按30%支付。張先生10月、11月均按合同約定支付了購房款，到了12月，張先生因資金困難，暫時無法支付剩余的款項，甲公司僅按實際收到的價款84萬元記作銷售收入。

分析：稅法規(guī)定，納稅人采取分期收款方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按銷售合同約定的價款和付款日確認收入的實現(xiàn)。本例中張先生12月雖然未能如期支付剩余的款項，但甲公司仍應(yīng)按約定的價款記作收入，未收到的款項記入“應(yīng)收賬款”，甲公司少記銷售收入36萬元（120×30%）。

【例3—4】2008年11月9日，甲公司與張先生簽訂購房合同，合同總價款120萬元，合同約定：張先生應(yīng)在簽約的3日內(nèi)支付合同價款的40%，其余款項分別在12月份、2009年1月份各按30%支付。張先生11月按合同約定支付了購房款，到了12月，張先生因計劃于2009年1月外出旅游，將剩余的款項在該月一次性交清。甲公司僅按付款日實現(xiàn)的收入84萬元記作銷售收入，張先生提前支付的36萬元記入“其它應(yīng)付款”。

分析：稅法規(guī)定，納稅人采取分期收款方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，付款方提前付款的，應(yīng)在實際付款日確認收入的實現(xiàn)。本例中甲公司少記銷售收入36萬元。

(3)采取銀行按揭方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按銷售合同或協(xié)議約定的價款確定收入額，其首付款應(yīng)于實際收到日確認收入的實現(xiàn)，余款在銀行按揭貸款辦理轉(zhuǎn)賬之日確認收入的實現(xiàn)。

【例3—5】

1、金玉房地產(chǎn)公司2006年8月投入A項目開發(fā)，于2007年8月竣工；2007年4月又同時開發(fā)B、C兩個項目，截止到2007年底項目均未竣工。2007年12月采用一次性全額收款方式銷售房屋A項目產(chǎn)品1500平方米，收取房款900萬元；B項目為一棟寫字樓，銷售初期與購房單位簽訂分期付款協(xié)議，約定從2007年9月15日起每隔三個月付款1600萬元；C項目為一住宅小區(qū)，從2007年10月項目開發(fā)起即采用按揭貸款方式對外銷售，2007年12月收到首付款500萬元計入“預(yù)收賬款”，當月收到銀行劃轉(zhuǎn)按揭貸款2000萬元，計入“長期借款”。計算2007年12月應(yīng)實現(xiàn)收入。A項目應(yīng)實現(xiàn)收入9000000元； B項目應(yīng)實現(xiàn)收入16000000元；

C項目應(yīng)實現(xiàn)收入＝5000000＋20000000＝25000000元 全月應(yīng)實現(xiàn)收入＝9000000＋16000000＋25000000＝50000000元

(4)采取委托方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按以下原則確認收入的實現(xiàn)：

①支付手續(xù)費方式：采取支付手續(xù)費方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按銷售合同或協(xié)議中約定的價款于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認收入的實現(xiàn)。

②買斷方式：采取視同買斷方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的，屬于企業(yè)與購買方簽訂銷售合同或協(xié)議，或企業(yè)、受托方、購買方三方共同簽訂銷售合同或協(xié)議的，如果銷售合同或協(xié)議中約定的價格高于買斷價格，則應(yīng)按銷售合同或協(xié)議中約定的價格計算的價款于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認收入的實現(xiàn)；如果屬于前兩種情況中銷售合同或協(xié)議中約定的價格低于買斷價格，以及屬于受托方與購買方簽訂銷售合同或協(xié)議的，則應(yīng)按買斷價格計算的價款于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認收入的實現(xiàn)。注：也就是說，如果：

A開發(fā)企業(yè)、購買方簽訂合同；開發(fā)企業(yè)、受托方、購買方三方簽訂合同：

按合銷售同價、買斷價孰高法（于收到已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日）確認銷售收入實現(xiàn)。B受托方、購買方簽訂合同：

按買斷價格（于收到已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日）確認銷售收入實現(xiàn)。

③超基價分成方式：采取基價(保底價)并實行超基價雙方分成方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的，屬于由企業(yè)與購買方簽訂銷售合同或協(xié)議，或企業(yè)、受托方、購買方三方共同簽訂銷售合同或協(xié)議的，如果銷售合同或協(xié)議中約定的價格高于基價，則應(yīng)按銷售合同或協(xié)議中約定的價格計算的價款于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認收入的實現(xiàn)，企業(yè)按規(guī)定支付受托方的分成額，不得直接從銷售收入中減除；如果銷售合同或協(xié)議約定的價格低于基價的，則應(yīng)按基價計算的價款于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認收入的實現(xiàn)。屬于由受托方與購買方直接簽訂銷售合同的，則應(yīng)按基價加上按規(guī)定取得的分成額于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認收入的實現(xiàn)。注：也就是說，如果：

A開發(fā)企業(yè)、購買方簽訂合同；開發(fā)企業(yè)、受托方、購買方三方簽訂合同：

按合銷售同價、基價（保底價）孰高法（于收到已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日））確認銷售收入實現(xiàn)，同時加上超基價分成。注：支付的超基價分成不得從收入中扣除。B受托方、購買方簽訂合同：

按基價加上分成額（于收到已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日））確認銷售收入實現(xiàn)。

④包銷方式：采取包銷方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的，包銷期內(nèi)可根據(jù)包銷合同的有關(guān)約定，參照上述1至3項規(guī)定確認收入的實現(xiàn)；包銷期滿后尚未出售的開發(fā)產(chǎn)品，企業(yè)應(yīng)根據(jù)包銷合同或協(xié)議約定的價款和付款方式確認收入的實現(xiàn)?！纠?—6】湖北省楚風房地產(chǎn)公司2005年開發(fā)一處遠郊住宅小區(qū)，由于位置偏僻，銷售情況始終不好，開發(fā)項目竣工兩年后仍積壓大量存量房。為了盡早將這些房出手，楚風公司分別與江漢、漢興、揚子、漢正四家房屋銷售公司簽訂代理銷售合同。由于銷售公司情況各異，代理方式均有所不同。江漢公司按銷售額5%收取手續(xù)費，2007年9月銷售房屋400平方米，每平方米2500元。將銷售清單提交楚風房地產(chǎn)公司，并按合同約定轉(zhuǎn)交售房款95萬元。楚風公司賬務(wù)處理為：

借：銀行存款

95萬元 貸：銷售收入

95萬元

漢興公司采取買斷方式代理銷售，買斷價為每平方米2300元，銷售時由委托方、受托方、買房共同簽訂協(xié)議。2007年9月將開發(fā)產(chǎn)品銷售清單提交楚風公司時，銷售房屋500平方米，實現(xiàn)銷售收入125萬元，平均售價2500元。楚風公司賬務(wù)處理為：

借：銀行存款

115萬元（按買斷價計算）

貸：銷售收入

115萬元

揚子公司采取基價（保底價）并實行超基價雙方分成方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品。合同約定銷售保底價2200元，并由揚子公司直接與客戶簽訂銷售合同，超過保底價部分受托方和委托方按三、七分成。2007年9月提交銷售清單時，銷售房屋600平方米，實現(xiàn)銷售收入150萬元，平均售價2500元。楚風公司賬務(wù)處理如下：

借：銀行存款

132萬元（按買斷價計算）

貸：銷售收入

132萬元

漢正公司采取包銷方式。合同約定：漢正公司包銷楚風公司1500平方米房屋，以每平方米銷售價2350元向楚風房地產(chǎn)公司結(jié)賬；如果截止到2007年9月15日銷售不完，房屋歸漢正公司，并由漢正公司于期滿日起10日內(nèi)付清房款。合同規(guī)定，由受托方與客戶簽訂售房合同。截止到2007年9月底，漢正公司提交銷售清單時，當月銷售房屋800平方米，還有300平方米未售出。楚風公司賬務(wù)處理如下： 借：銀行存款

188萬元

貸：銷售收入

188萬元 要求：計算楚風房地產(chǎn)公司上述項目2007年9月應(yīng)實現(xiàn)收入。

分析并計算：

被江漢公司代理業(yè)務(wù)應(yīng)實現(xiàn)收入1000000元（支付手續(xù)費不能扣除，應(yīng)由江漢公司開據(jù)服務(wù)業(yè)發(fā)票，作為費用列支）； 被漢興公司代理業(yè)務(wù)應(yīng)實現(xiàn)收入1250000元（銷售合同價高于買斷價，按銷售合同價計算）；

被揚子公司代理業(yè)務(wù)應(yīng)實現(xiàn)收入＝2200×600＋（2500－2300）×600×70%＝1446000元（基價加分成）被漢正公司代理業(yè)務(wù)應(yīng)實現(xiàn)收入＝2350×（800＋300）＝2585000元（包銷期內(nèi)應(yīng)實現(xiàn)收入加上期滿后應(yīng)實現(xiàn)收入）。

全月應(yīng)實現(xiàn)應(yīng)實現(xiàn)收入＝1000000＋1250000＋1446000＋2585000＝6281000元

(注：新文件關(guān)于銷售收入確認條件的規(guī)定與國稅發(fā)[2006]31號文件相同)

（四）銷售折扣、折讓與銷貨退回的處理（依據(jù)：國稅函[2008]875號）

《國家稅務(wù)總局關(guān)于確認企業(yè)所得稅收入若干問題的通知》（國稅函[2008]875號）：

（1）企業(yè)為促進商品銷售而在商品價格上給予的價格扣除屬于商業(yè)折扣，商品銷售涉及商業(yè)折扣的，應(yīng)當按照扣除商業(yè)折扣后的金額確定銷售商品收入金額。

（2）債權(quán)人為鼓勵債務(wù)人在規(guī)定的期限內(nèi)付款而向債務(wù)人提供的債務(wù)扣除屬于現(xiàn)金折扣；銷售商品涉及現(xiàn)金折扣的，應(yīng)當按扣除現(xiàn)金折扣前的金額確定銷售商品收入金額，現(xiàn)金折扣在實際發(fā)生時作為財務(wù)費用扣除。

（3）企業(yè)因售出商品的質(zhì)量不合格等原因而在售價上給的減讓屬于銷售折讓；企業(yè)因售出商品質(zhì)量、品種不符合要求等原因而發(fā)生的退貨屬于銷售退回。企業(yè)已經(jīng)確認銷售收入的售出商品發(fā)生銷售折讓和銷售退回，應(yīng)當在發(fā)生當期沖減當期銷售商品收入。

【例3—7】某房地產(chǎn)公司，為了促銷公開在電視臺發(fā)布廣告，凡在2008年5月31日以前購買該公司開發(fā)產(chǎn)品的（已經(jīng)完工，并決算）一律享受總房價3%的優(yōu)惠；凡在2008年5月31日以是一次性付款的，可以再按總房價享受2%的優(yōu)惠，請問：

（1）這種優(yōu)惠屬于商業(yè)折扣，還是現(xiàn)金折扣，還是商業(yè)折讓？

（2）假如采取這種銷售方式在2008年5月31日前銷售出去的房屋優(yōu)惠前的價值為15000000元，其中有三分之一屬于一次性交款，收入總額應(yīng)為多少？（3）銷售合同金額應(yīng)為多少？ 分析：（1）此種行為，屬于售前優(yōu)惠，目的是“促銷”，應(yīng)屬于商業(yè)折扣。

（2）時間性優(yōu)惠為＝15000000×3%＝450000元

一次性付款優(yōu)惠＝15000000×30×%2%＝90000元

實際應(yīng)確認收入15000000－450000－90000＝14460000元

（3）因為此種行為屬于售前行為，銷售合同金額應(yīng)為14460000元。

【例3—8】某房地產(chǎn)公司銷售一棟樓房，總價值35000000元，購買方因資金問題，在一次性付給房地產(chǎn)公司30000000元后，余下款項5000000元一支未付。為了及早收回款項，房地產(chǎn)公司與購買方達成協(xié)議，如果購買方在2008年8月31日以前一次性付清款項，房地產(chǎn)公司給與購買方所欠款項10%的優(yōu)惠。最終，購買防御2008年8月25日將余下款項付清，共支付4500000元。問：

（1）這種優(yōu)惠屬于商業(yè)折扣，還是現(xiàn)金折扣，還是商業(yè)折讓？

（2）企業(yè)應(yīng)按多少確認銷售收入？相應(yīng)問題如何處理？（3）銷售合同金額應(yīng)為多少？ 分析：

（1）此種行為，屬于售后優(yōu)惠，目的是“回款”，應(yīng)屬于現(xiàn)金折扣。

（2）企業(yè)應(yīng)按照銷售全額35000000確認收入。450000的現(xiàn)金折扣應(yīng)在應(yīng)在2008年8月作為財務(wù)費用處理。（3）因為此種行為屬于售后行為，因此不影響合同金額，銷售合同金額應(yīng)為35000000元。

【例3—9】某房地產(chǎn)公司銷售一棟居民住宅，因房屋設(shè)計與銷售前承諾有區(qū)別，未能達到客戶滿意，因此客戶要求退房或者進行打折處理。經(jīng)與客戶進行協(xié)商，有8戶退房，共計退回房款3600000元；有15戶同意退回一部分房款，每戶退款15000元。問：

（1）以上行為屬于商業(yè)折扣、商業(yè)折、現(xiàn)金折扣、銷售退回哪種行為？

（2）當月應(yīng)如何確認銷售收入？（3）銷售合同金額是多少？ 分析：

（1）以上行為分兩種情況。其中8戶的行為屬于銷售退回，目的是 “解除購買關(guān)系”；其余15戶的行為屬于銷售折讓，目的是給予“部分補償”。兩者都屬于售后行為。

（2）從實質(zhì)上看，兩者都屬于減少銷售收入，因此均應(yīng)該在實際業(yè)務(wù)發(fā)生時，沖減“銷售收入”。共應(yīng)沖減收入3615000元。（3）以上行為雖然屬于售后行為，但是，系因房地產(chǎn)公司行為造成。因此，銷售合同應(yīng)該變更。首先原來與上面8戶簽訂的合同應(yīng)該作廢，減少銷售合同的總金額；其次，與上面15戶簽訂的合同，可做兩種處理，一個是原合同作廢。按照新價重新簽訂購買合同，一個是原合同不變，按照賠償價簽署補充協(xié)議。

（五）買一贈一銷售的處理（依據(jù)：國稅函[2008]875號）《國家稅務(wù)總局關(guān)于確認企業(yè)所得稅收入若干問題的通知》（國稅函[2008]875號）

企業(yè)以買一贈一等方式組合銷售本企業(yè)商品的，不屬于捐贈，應(yīng)將總的銷售金額按各項商品的公允價值的比例來分攤確認各項的銷售收入。

【例3—10】某房地產(chǎn)公司2008年5月賣給張先生一套住宅，銷售載明房屋總價款是48萬元，另外附加條款規(guī)定，贈送2匹TCL掛式空調(diào)機一臺（市場價2800元）。2008年7月賣給里女士住宅一套，銷售合同約定房屋總價款為56萬元，另外附加條款規(guī)定贈送地下車位（有產(chǎn)權(quán)）一個，該房屋的公允價值大約48萬元、車位的公允價值大約10萬元，問，就以上業(yè)務(wù)公司應(yīng)該如何確認收入？ 分析：

（1）國稅函[2008]875號所說的“買一贈一”是指“組合銷售本企業(yè)商品（產(chǎn)品）”，所銷售和贈與的商品產(chǎn)品均應(yīng)是“本企業(yè)的”的商品（產(chǎn)品）。按照這一規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)銷售房屋贈送的空調(diào)、太陽能熱水器等家用物品，因不是本企業(yè)商品（產(chǎn)品），應(yīng)該不屬于國稅函[2008]875號文件規(guī)定的范圍。所贈空調(diào)、熱水器的價值應(yīng)計入企業(yè)的銷售費用。

5月應(yīng)實現(xiàn)收入480000元。

（2）所贈車位、車庫，屬于本企業(yè)的產(chǎn)品，應(yīng)該按照國稅函[2008]875號文件規(guī)定處理。該公司應(yīng)按如下方法確認收入：

①房屋和車位的公允價值比為：

房屋占＝4800000÷(480000＋100000)×100%＝82.76% 車位占＝100000÷(480000＋100000)×100%＝17.24% ②應(yīng)確認收入：

應(yīng)確認銷售房屋收入＝560000×82.76%＝463456元 應(yīng)確認銷售車位收入＝560000×17.24%＝96544元

（六）房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)售收入計算的預(yù)計利潤 國稅發(fā)[2009]31號文件：

第八條：企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品的計稅毛利率由各省、自治、直轄市國家稅務(wù)局、地方稅務(wù)局按下列規(guī)定進行確定:

（1）開發(fā)項目位于省、自治區(qū)、直轄市和計劃單列市人民政府所在地城市城區(qū)和郊區(qū)的，不得低于15％。

（2）開發(fā)項目位于地及地級市城區(qū)及郊區(qū)的，不得低于10%。

（3）開發(fā)項目位于其他地區(qū)的，不得低于5％。

（4）屬于經(jīng)濟適用房、限價房和危改房的，不得低于3%。

第九條：企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品取得的收入,應(yīng)先按預(yù)計計稅毛利率分季(或月)計算出預(yù)計毛利額，計入當期應(yīng)納稅所得額。開發(fā)產(chǎn)品完工后，企業(yè)應(yīng)及時結(jié)算其計稅成本并計算此前銷售收入的實際毛利額，同時將其實際毛利額與其對應(yīng)的預(yù)計毛利額之間的差額，計入當企業(yè)本項目與其他項目合并計算的應(yīng)納稅所得額。

在納稅申報時，企業(yè)須出具對該項開發(fā)產(chǎn)品實際毛利額與預(yù)計毛利額之間差異調(diào)整情況的報告以及稅務(wù)機關(guān)需要的其他相關(guān)資料。

未完工產(chǎn)品當期預(yù)計毛利＝當期預(yù)售收入×預(yù)計毛利率

【例3—11】（1）某房地產(chǎn)公司（坐落在省城）2008開發(fā)A項目，預(yù)售房款78000000元，當年開發(fā)產(chǎn)品未完工。當年繳納營業(yè)稅金及附加4329000元，期間費用6500000元。2009 A項目全部完工，實現(xiàn)收入120000000元，開發(fā)成本60000000元，該項目2009繳納營業(yè)稅金及附加2331000元。（2）2009又開發(fā)了B項目，截止到年底項目也完工，共實現(xiàn)收入45000000元，開發(fā)成本27000000元，繳納營業(yè)稅金及附加2497500元。該企業(yè)2009期間費用共發(fā)生8900000元。計算該企業(yè)2008、2009兩年應(yīng)繳納企業(yè)所得稅（假設(shè)不需進行其他納稅調(diào)整）。分析并計算： 1、2008年：

企業(yè)的利潤總額＝0―6500000＝―6500000元

該企業(yè)產(chǎn)品未完工，應(yīng)根據(jù)國稅發(fā)【2009】31號文件第八條、第九條規(guī)定計算繳納企業(yè)所得稅。

應(yīng)納稅所得額＝78000000×15%―4329000―6500000＝871000元

應(yīng)納企業(yè)所得稅＝871000×25%＝217750元。2、2009年：

企業(yè)的利潤總額＝120000000＋45000000―60000000―27000000―4329000―2331000―2497500―8900000＝59942500元

本期扣除的前期營業(yè)稅金及附加4329000元應(yīng)作納稅調(diào)增（調(diào)整的稅金填在“納稅調(diào)整表”第六項“其他”欄內(nèi)）；上期按預(yù)計毛利率計算的預(yù)計毛利11700000元應(yīng)予以調(diào)減（調(diào)整的“預(yù)計毛利額”填在“納稅調(diào)整表”第五項“房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)售收入計算的預(yù)計利潤”欄內(nèi)。應(yīng)納稅所得額＝59942500＋4329000―11700000＝52571500元。

應(yīng)繳納企業(yè)所得稅＝52571500×25%＝13142875元

（七）合作開發(fā)收入。

國稅發(fā)[2009]31號文件：

第三十六條

企業(yè)以本企業(yè)為主體聯(lián)合其他企業(yè)、單位、個人合作或合資開發(fā)房地產(chǎn)項目，且該項目未成立獨立法人公司的，按下列規(guī)定進行處理：

(一)凡開發(fā)合同或協(xié)議中約定向投資各方(即合作、合資方，下同)分配開發(fā)產(chǎn)品的，企業(yè)在首次分配開發(fā)產(chǎn)品時，如該項目已經(jīng)結(jié)算計稅成本，其應(yīng)分配給投資方開發(fā)產(chǎn)品的計稅成本與其投資額之間的差額計入當期應(yīng)納稅所得額；如未結(jié)算計稅成本，則將投資方的投資額視同銷售收入進行相關(guān)的稅務(wù)處理。

(二)凡開發(fā)合同或協(xié)議中約定分配項目利潤的，應(yīng)按以下規(guī)定進行處理:

1.企業(yè)應(yīng)將該項目形成的營業(yè)利潤額并入當期應(yīng)納稅所得額統(tǒng)一申報繳納企業(yè)所得稅，不得在稅前分配該項目的利潤。同時不能因接受投資方投資額而在成本中攤銷或在稅前扣除相關(guān)的利息支出。

2.投資方取得該項目的營業(yè)利潤應(yīng)視同股息、紅利進行相關(guān)的稅務(wù)處理。

（注：與國稅發(fā)[2006]31號基本相同；不同的是，國稅發(fā)[2006]31號規(guī)定“投資方取得的利息、紅利應(yīng)按規(guī)定進行補稅處理”）

【例3—12】某房地產(chǎn)開發(fā)公司與A公司合作（合資）開發(fā)房地產(chǎn)項目，合同約定投資各方分配開發(fā)產(chǎn)品，A公司投資額為800萬元，該項目于2008年12月完工，按約定A公司分得銷售成本為1000萬元的房屋，問如何進行企業(yè)所得稅處理？假如未結(jié)算計稅成本分得房屋又應(yīng)如何進行企業(yè)所得稅處理？

分析：凡開發(fā)合同或協(xié)議中約定向投資各方分配開發(fā)產(chǎn)品的，開發(fā)企業(yè)在首次分配開發(fā)產(chǎn)品時，如該項目已經(jīng)結(jié)算計稅成本，其應(yīng)分配給投資方（即合作、合資方，下同）開發(fā)產(chǎn)品的計稅成本與其投資額之間的差額計入當期應(yīng)納稅所得額；如未結(jié)算計稅成本，則將投資方的投資額視同預(yù)售收

在已結(jié)算計稅成本的情況下：計稅成本與投資額的差額=1000－800=200萬，應(yīng)調(diào)減應(yīng)納稅所得額200萬元。（差額為負數(shù)，調(diào)增應(yīng)納稅所得額；差額為正數(shù)調(diào)減應(yīng)納稅所得額）。在未結(jié)算計稅成本的情況下：應(yīng)將投資額800萬按規(guī)定的預(yù)計計稅毛利率計算調(diào)整應(yīng)納稅所得額。

二、房地產(chǎn)企業(yè)視同銷售收入。

《企業(yè)所得稅法實施條例》第二十五條：

企業(yè)發(fā)生非貨幣性資產(chǎn)交換，以及將貨物、財產(chǎn)、勞務(wù)用于捐贈、償債、贊助、集資、廣告、樣品、職工福利或者利潤分配等用途的，應(yīng)當視同銷售貨物、轉(zhuǎn)讓財產(chǎn)或者提供勞務(wù)，但國務(wù)院財政、稅務(wù)主管部門另有規(guī)定的除外?！秶惏l(fā)[2009]31號》

第七條：企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于捐贈、贊助、職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他企事業(yè)單位和個人的非貨幣性資產(chǎn)等行為，應(yīng)視同銷售，于開發(fā)產(chǎn)品所有權(quán)或使用權(quán)轉(zhuǎn)移，或于實際取得利益權(quán)利時確認收入(或利潤)的實現(xiàn)。確認收入(或利潤)的方法和順序為：(一)按本企業(yè)近期或本最近月份同類開發(fā)產(chǎn)品市場銷售價格確定；

(二)由主管稅務(wù)機關(guān)參照當?shù)赝愰_發(fā)產(chǎn)品市場公允價值確定＝

(三)按開發(fā)產(chǎn)品的成本利潤率確定。開發(fā)產(chǎn)品的成本利潤率不得低于15%,具體比例由主管稅務(wù)機關(guān)確定。

（注：與國稅發(fā)[2006]31號相比，取消了“轉(zhuǎn)作固定資產(chǎn)”項目）

【例3—13】：某房地產(chǎn)開發(fā)公司以計稅成本80萬元的商品房抵償所欠建筑公司80萬元的債務(wù)，該房屋的公允價值（售價）為100萬元。企業(yè)賬務(wù)處理： 借：應(yīng)付賬款

80萬 貸：開發(fā)產(chǎn)品

80萬

經(jīng)審核該企業(yè)的企業(yè)所得稅納稅申報表及納稅調(diào)整項目明細表，該企業(yè)以房抵債的行為未按視同銷售調(diào)整應(yīng)納稅所得額，稅務(wù)機關(guān)應(yīng)如何進行處理？（為簡化計算，不考慮營業(yè)稅、城建稅、契稅和印花稅等稅費問題。）

分析：抵債行為在稅法上視同銷售收入，應(yīng)按規(guī)定確定收入和成本。就本例而言，應(yīng)確認銷售收入100萬元、計稅成本80萬元，應(yīng)調(diào)增應(yīng)納稅所得額＝100-80＝20萬元。

【例3—14】2008年9月，某房地產(chǎn)開發(fā)公司將一套公允價值為160萬元、成本為120萬元的商品房贈給在北京奧運會上獲得金牌的運動員李某，企業(yè)賬務(wù)處理： 借：營業(yè)外支出

120萬 貸：開發(fā)產(chǎn)品

120萬

該企業(yè)的捐贈業(yè)務(wù)在稅務(wù)上應(yīng)如何進行處理？

分析：稅法規(guī)定,企業(yè)以商品房對外捐贈的行為應(yīng)視同銷售，應(yīng)按同期同類商品房的銷售價格確認收入。本例中企業(yè)應(yīng)調(diào)增應(yīng)納稅所得額＝160-120＝40萬元。

【例3—15】某房地產(chǎn)公司以一套自行開發(fā)的市價為100萬元、成本為90萬元的房產(chǎn)，與A公司交換一市價為100萬元、成本為90萬元的土地。該房地產(chǎn)公司按房產(chǎn)和土地的成本價進行會計賬務(wù)處理，在企業(yè)所得稅申報時未申報收入。

分析：《企業(yè)所得稅法實施條例》第二十五條規(guī)定：企業(yè)發(fā)生非貨幣性資產(chǎn)交換，以及將貨物、財產(chǎn)、勞務(wù)用于捐贈、償債、贊助、集資、廣告、樣品、職工福利或者利潤分配等用途的，應(yīng)當視同銷售貨物、轉(zhuǎn)讓財產(chǎn)或者提供勞務(wù)。房地產(chǎn)公司以自行開發(fā)的房產(chǎn)與A公司交換土地的經(jīng)營活動屬于稅法規(guī)定的非貨幣性資產(chǎn)交換，應(yīng)當視同銷售貨物，應(yīng)于辦理企業(yè)所得稅納稅申報時將100萬元計入收入總額，同時結(jié)轉(zhuǎn)成本90萬元，將差額10萬元計入企業(yè)當期的應(yīng)納稅所得額計算繳納企業(yè)所得稅。

三、房地產(chǎn)企業(yè)其他業(yè)務(wù)收入的審核

（一）房地產(chǎn)企業(yè)房屋租金收入： 《企業(yè)所得稅法實施條例》第十九條：

指企業(yè)提供固定資產(chǎn)、包裝物或者其他有形資產(chǎn)的使用權(quán)取得的收入。租金收入，按照合同約定的承租人應(yīng)付租金的日期確認收入的實現(xiàn)。國稅函[2010]79號

根據(jù)《實施條例》第十九條的規(guī)定，企業(yè)提供固定資產(chǎn)、包裝物或者其他有形資產(chǎn)的使用權(quán)取得的租金收入，應(yīng)按交易合同或協(xié)議規(guī)定的承租人應(yīng)付租金的日期確認收入的實現(xiàn)。其中，如果交易合同或協(xié)議中規(guī)定租賃期限跨，且租金提前一次性支付的，根據(jù)《實施條例》第九條規(guī)定的收入與費用配比原則，出租人可對上述已確認的收入，在租賃期內(nèi)，分期均勻計入相關(guān)收入。

【例3—16】某房地產(chǎn)公司有三處房產(chǎn)于2008年6月1日分別對外出租。甲房產(chǎn)租給一家企業(yè)開超市合同約定租期為五年，每年租金1200000元，自合同簽訂之日起，每月25日為付租日；乙房產(chǎn)租給一家公司作為辦公樓，合同約定租期兩年，每年租金100000元，合同簽訂日一次性付齊兩年租金；丙房產(chǎn)租給一家服裝廠做倉庫，租期一年，租金30000元，租賃期滿后一次性交付租金。問，2008年該房地產(chǎn)公司應(yīng)實現(xiàn)租賃收入多少。分析：

（1）甲房產(chǎn)每年租金1200000元，采取按月付租方式，平均每月租金100000元，應(yīng)于2008年6—12月每月確認1000000元收入，全年共應(yīng)確認租金收入70萬元；（2）乙房產(chǎn)每年租金100000元，租金雖然于合同簽訂日一次付清，但是根據(jù)國稅函【2010】79號文件可以在受益期內(nèi)平均計算收入，2008年應(yīng)記收入100000÷12×7＝58333.33元。

（3）丙房地產(chǎn)租期一年，租金30000元，但是合同約定租賃期滿后一次付清，因此，2008年不應(yīng)確認收入。應(yīng)于2009年6月確認收入。

2008年共應(yīng)確認收入＝700000＋58333.33＝758333.33元

（二）房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)租收入的審核：

預(yù)租收入是指房地產(chǎn)企業(yè)在新建的開發(fā)產(chǎn)品在尚未完工交付使用前與承租人簽訂租賃預(yù)約協(xié)議的并預(yù)先取得的收入。國稅發(fā)[2009]31號文件：

第十條：企業(yè)新建的開發(fā)產(chǎn)品在尚未完工或辦理房地產(chǎn)初始登記、取得產(chǎn)權(quán)證前，與承租人簽訂租賃預(yù)約協(xié)議的，自開發(fā)產(chǎn)品交付承租人使用之日起，出租方取得的預(yù)租價款按租金確認收入的實現(xiàn)。

【例3—17】某房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)的一項目，地處市中心，商業(yè)前景被業(yè)屆人士普遍看好。2008年5月，在該項目即將完工之前，王某與該公司簽訂了店面租賃合同，合同約定租期2年，每年租金為12萬元，王某當月先行支付了一年的租金12萬元，房屋于2008年10月1日交付使用，應(yīng)如何確認該企業(yè)2008年的租金收入？

分析：稅法規(guī)定,納稅人應(yīng)當自開發(fā)產(chǎn)品交付承租人使用之日起確認收入，房地產(chǎn)公司在2008年5月收取租金時不做收入。應(yīng)在2008年10月開始確認租金收入，金額為3（萬元）。

（三）房地產(chǎn)企業(yè)違約金收入。

按照《企業(yè)所得稅法》第六條，企業(yè)從各種來源取得的收益都應(yīng)該確認為收入。因此違約金收入也應(yīng)確認為收入；按照《企業(yè)所得稅法實施條例》應(yīng)屬于其他業(yè)務(wù)收入。

【例3—18】某房地產(chǎn)公司20087月共取得兩筆違約金收入。一筆是某購房戶因為未按期支付購房款支付的違約金2000元，一筆是某建筑公司因為工程延期支付的違約金50000元。問：企業(yè)就這兩筆違約金會計上應(yīng)該如何處理？在稅收上處理有何不同？ 分析：

（1）會計上，這兩筆違約金均應(yīng)作為企業(yè)收入處理。實際工作中應(yīng)計入“營業(yè)外收入”科目。也有的企業(yè)將購房違約金收入直接計入“預(yù)收帳款”或“銷售收入”；將工程延期違約金收入沖減了“開發(fā)成本—建安成本”。以上處理均可以，但是絕對不可以利用“其他往來”“盈余公積”“職工福利費”等賬戶隱瞞、轉(zhuǎn)移收入。

（2）在稅收上處理有所不同。首先，從企業(yè)所得稅的角度，二者都是企業(yè)收入的一部分；其次，從營業(yè)稅的角度，取得的購房戶違約金，與企業(yè)銷售有直接關(guān)系，應(yīng)作為企業(yè)銷售收入的一部分，計算繳納營業(yè)稅。而從建筑公司取得違約金，與企業(yè)的銷售沒有關(guān)系，不需要繳納營業(yè)稅。

（四）關(guān)于利息收入、租金收入和特許權(quán)使用費收入的確認 國家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)所得稅若干稅務(wù)事項銜接問題的通知》（國稅函〔2009〕98號）

新稅法實施前已按其他方式計入當期收入的利息收入、租金收入、特許權(quán)使用費收入，在新稅法實施后，凡與按合同約定支付時間確認的收入額發(fā)生變化的，應(yīng)將該收入額減去以前已按照其它方式確認的收入額后的差額，確認為當期

【例3—19】某房地產(chǎn)公司2007年7月1日將一處房產(chǎn)租給一家商業(yè)企業(yè)，約定租期為三年，2010年6月30日到期，每年租金60萬元。租金于2010年6月25日至31日之間一次付清。2007年企業(yè)已經(jīng)結(jié)轉(zhuǎn)租金收入30萬元，問2008年應(yīng)結(jié)轉(zhuǎn)收入多少元？

分析：按照《企業(yè)所得稅法實施條例》第十九條：租金收入，按照合同約定的承租人應(yīng)付租金的日期確認收入的實現(xiàn)。依以上規(guī)定：房地產(chǎn)公司應(yīng)于2009年6月確認收入180萬元，因此，2008年不應(yīng)確認收入。由于2007年已經(jīng)確認收入30萬元，2010年6月實際應(yīng)確認收入150萬元。

【例3—20】某房地產(chǎn)公司2007年7月1日將一處房產(chǎn)租給一家商業(yè)企業(yè)，約定租期為三年，2010年6月30日到期，每年租金60萬元。約定租金于合同簽訂日一次付清。但是由于經(jīng)濟糾紛，商場2007年只付給租金30萬元，其余租金一直在協(xié)商中。問2008年應(yīng)結(jié)轉(zhuǎn)收入多少元？ 分析：按照《企業(yè)所得稅法實施條例》第十九條：租金收入，按照合同約定的承租人應(yīng)付租金的日期確認收入的實現(xiàn)。截止到2008年底，已經(jīng)超過合同規(guī)定的應(yīng)付款日期，因此應(yīng)視為已到應(yīng)付款日期，2008年應(yīng)確認租金收入60萬元。

（五）財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入、債務(wù)重組收入、接受捐贈收入、無法償付的應(yīng)付款收入

《國家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)取得財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓等所得企業(yè)所得稅處理問題的公告》（國家稅務(wù)總局公告2010年第19號）

一、企業(yè)取得財產(chǎn)（包括各類資產(chǎn)、股權(quán)、債權(quán)等）轉(zhuǎn)讓收入、債務(wù)重組收入、接受捐贈收入、無法償付的應(yīng)付款收入等，不論是以貨幣形式、還是非貨幣形式體現(xiàn)，除另有規(guī)定外，均應(yīng)一次性計入確認收入的計算繳納企業(yè)所得稅。

二、本公告自發(fā)布之日起30日后施行。2008年1月1日至本公告施行前，各地就上述收入計算的所得，已分5年平均計入各應(yīng)納稅所得額計算納稅的，在本公告發(fā)布后，對尚未計算納稅的應(yīng)納稅所得額，應(yīng)一次性作為本應(yīng)納稅所得額計算納稅

（六）政策性搬遷和處置收入。

《國家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)政策性搬遷或處置收入有關(guān)企業(yè)所得稅處理問題的通知》（國稅函[2009]118號）

1、政策性搬遷或處置收入的概念： 企業(yè)政策性搬遷和處置收入：

是指因政府城市規(guī)劃、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等政策性原因，企業(yè)需要整體搬遷(包括部分搬遷或部分拆除)或處置相關(guān)資產(chǎn)，“按規(guī)定標準從政府取得的搬遷補償收入”、“處置相關(guān)資產(chǎn)收入”、以及“通過市場(招標、拍賣、掛牌等形式)取得的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓收入”。

2、政策性搬遷或處置收入的企業(yè)所得稅處理：

（1）企業(yè)根據(jù)搬遷規(guī)劃，異地重建后恢復(fù)原有或轉(zhuǎn)換新的生產(chǎn)經(jīng)營業(yè)務(wù)的：

用企業(yè)搬遷或處置收入購置或建造與搬遷前相同或類似性質(zhì)、用途或者新的固定資產(chǎn)和土地使用權(quán)(以下簡稱重置固定資產(chǎn))，或?qū)ζ渌潭ㄙY產(chǎn)進行改良，或進行技術(shù)改造，或安置職工的，準予其搬遷或處置收入扣除固定資產(chǎn)重置或改良支出、技術(shù)改造支出和職工安置支出后的余額，計入企業(yè)應(yīng)納稅所得額。

（2）企業(yè)沒有重置或改良固定資產(chǎn)、技術(shù)改造或購置其他固定資產(chǎn)的計劃或立項報告的：

應(yīng)將搬遷收入加上各類拆遷固定資產(chǎn)的變賣收入、減除各類拆遷固定資產(chǎn)的折余價值和處置費用后的余額計入企業(yè)當年應(yīng)納稅所得額，計算繳納企業(yè)所得稅。

（3）企業(yè)利用政策性搬遷或處置收入購置或改良的固定資產(chǎn)：

可以按照現(xiàn)行稅收規(guī)定計算折舊或攤銷，并在企業(yè)所得稅稅前扣除。

（4）企業(yè)從規(guī)劃搬遷次年起的五年內(nèi)，其取得的搬遷收入或處置收入暫不計入企業(yè)當年應(yīng)納稅所得額，在五年期內(nèi)完成搬遷的，企業(yè)搬遷收入按上述規(guī)定處理。