第一篇：樓市大賣 調控政策如何“應試”

樓市大賣 調控政策如何“應試”

嚴控政策頻出，信貸持續(xù)收緊，房地產市場的熱度并沒有因此消退，一二線城市的“高溫”在向三四線城市傳導。7月16日，據國家統(tǒng)計局發(fā)布的2018年上半年全國房地產開發(fā)投資和銷售數據顯示，1-6月，全國商品房銷售額高達6.69萬億元，同比增長13.2%。樓市“大賣”的背后，調控政策如何保證“只住不炒”，房地產稅如何推進，長效機制何時建立都是必答題。

商品房銷售額超6萬億

數據顯示，2018年1-6月，商品房銷售面積77143萬平方米，同比增長3.3%。其中，住宅銷售面積增長3.2%。商品房銷售額66945億元，增長13.2%。從月度數據看，2018年6月單月，全國商品房銷售面積超過2億平方米，銷售額高達1.8萬億元，刷新了年內最高紀錄;從累計數據看，2018年上半年商品房銷售面積高達7.7億平方米，銷售額高達6.69萬億元，刷新了歷史同期紀錄。

中原地產首席分析師張大偉分析，對于當下市場來說，大部分城市買房依然可以賺錢，這種財富效應存在，導致了房地產市場在刷新歷史的調控政策數量與調控政策力度的情況下，依然在創(chuàng)造歷史銷售紀錄;其次，部分地方政府主動調控欲望不強。預期調控不足，更多的是結果管理，只是為了控制平均房價平穩(wěn)而調控。

此外，張大偉介紹，本輪樓市爆發(fā)的起點在2015年6月，截至2018年6月，本輪房地產市場上漲周期已經長達37個月，刷新了中國房地產歷史上漲周期最長歷史。

今年以來，樓市調控政策頻發(fā)。調控政策雖然嚴格，然而全國樓市調控政策密集發(fā)布在2018年6月。據不完全統(tǒng)計，今年6月，全國超過25個城市發(fā)布調控政策，累計發(fā)布房地產調控政策內容多達32次。6月15日，北京市住建委等多部門共同起草了《關于優(yōu)化住房支持政策服務保障人才發(fā)展的意見》要求，以配租公共租賃住房為主，配售共有產權住房為輔，籌集房源就近解決人才居住生活需求?！白罱鼛讉€月全國密集發(fā)布的各地人才政策，影響了市場需求。疊加上搖號政策刺激，限價搖號政策導致了部分城市購房者恐慌入市。部分城市出現(xiàn)了局部成交熱，這也是導致樓市依然火熱的原因?！睆埓髠フf。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進認為，房地產市場開發(fā)投資總體強勁，但很難在兩位數上運行。所以從這個角度看，即高速增長的可能性不大，接下來會在5%-10%的區(qū)間運行。

調控政策頻出

在商品房銷售呈明顯上升趨勢的情況下，個人按揭貸款卻有所下降。國家統(tǒng)計局數據顯示，2018年上半年，個人按揭貸款11524億元，下降4%。張大偉分析稱，從全國房地產市

場看，房地產貸款額度中按揭貸款的確明顯收緊，在市場成交量依然刷新歷史新高的情況下，按揭收緊帶來了明顯的按揭利率上行。抑制部分市場的非理性購房。

據公開數據顯示，居民戶長期貸款在2017年上半年為2.82萬億元，在2018年上半年減少到2.5萬億元?！胺抠J收緊依然是趨勢，房地產降杠桿政策將繼續(xù)持續(xù)，目前購房者首套房按揭利率分化，部分城市已經基準上浮20%，平均按揭利率超過6將成為趨勢。”張大偉說。

進入6月以來，房地產市場政策頻出。6月16日，自然資源部發(fā)布消息稱，全國統(tǒng)一的不動產登記信息管理基礎平臺已實現(xiàn)全國聯(lián)網，不動產登記體系進入到全面運行階段;6月25日晚，國開行總行棚改項目合同簽訂審批權回收總行;住建部等七部委聯(lián)合發(fā)文,將于今年7月初至12月底開展治理房地產市場亂象的專項行動。

調控房地產市場，嚴控“只住不炒”已經成為了政策趨勢，然而據此次發(fā)布的數據來看，我國房地產市場下半年依然有望上行。國家統(tǒng)計局新聞發(fā)言人毛盛勇在7月16日的發(fā)布會上表示：“從房屋新開工面積、土地購置面積和土地購置費等先行指標來看，下半年房地產投資也有望保持較快增長。房地產投資，今年上半年增長9.7%。下半年的房屋新開工面積在加快，土地購置面積和土地購置費增長也在加快，以此來看，下半年房地產投資也有望保持一個比較快的增長?！?/p>

推進房地產稅

毛盛勇表示，從房地產下一步發(fā)展情況來看，中央一方面進一步加強和完善宏觀調控，同時，從供給側進一步發(fā)力，包括加快推進房地產稅相關政策舉措。

4月27日，全國人大常委會公布2018年立法工作計劃，房地產稅法被列為預備審議項目，視情在2018年或者以后年度安排審議。

據國家統(tǒng)計局數據顯示，今年上半年，國有土地使用權出讓收入達26941億元，同比增長43%。而2017年上半年，國有土地使用權出讓收入18836億元，同比增長34%。雖然賣地收入仍在不斷上漲，但在一二線城市，土地資源開發(fā)力度過大，伴隨著去庫存的完成，新增住房資源嚴重不足。這意味著依靠賣地來聚攏收入的未來空間越來越小，房地產稅的重要性越來越突出。業(yè)內人士分析，房地產稅之所以被提上日程，其目的并非遏制房價，而是理順財稅關系，從而最終取代土地財政。

不動產登記信息管理基礎的全國聯(lián)網，為房地產稅的開征提供了基本的技術儲備。全國住房信息聯(lián)網與國地稅合并，意味著征收房地產稅在技術上也不存在障礙。6月15日，全國省級國稅地稅合并掛牌完成，從此我國稅收邁入統(tǒng)一監(jiān)管時期，同時也為下一步房地產稅的征收鋪平了道路。

張大偉認為，近期的房地產調控與往年相比出現(xiàn)了明顯質變，各種房地產調控從過去的以限為代表的短效機制向長效機制轉變，而房地產稅是長效調控機制中的一個重要環(huán)節(jié)。從

根本上講，房價長期受人口和經濟面的影響，短期受金融政策和土地供給的影響，房地產稅在其中的作用相對有限。但如果能對剛需減稅而對投機加稅，房地產稅對于市場仍會帶來實質性的影響。

此外，張大偉解釋，房地產稅是一個綜合性概念，一切與房地產經濟運行過程有直接關系的稅都屬于房地產稅。很多人認為的房產稅其實是持有環(huán)節(jié)，而房地產稅是包括房地產交易和持有的一類稅種。這意味著房地產稅落地的速度雖然在加快，但因其復雜性等原因，立法過程應該會比較長，三年內落地的可能性不大。? 更多考試熱點，讀給你聽： ? 網易云，喜馬拉雅

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第二篇：樓市調控政策

2008年金融危機后樓市調控政策

2008.9.15、10月8日和10月29日 中國人民銀行三次宣布下調金融準利率作相應調整，房地產業(yè)終于迎來久違的降息周期。

2011年美債危機前樓市調控政策

2011.01.19 國務院總理溫家寶主持召開國務院常務會議，審議并原

機構人民幣一年期貸款基準利率0.27個百分點，其他期限各檔次存貸款基則通過《國有土地上房屋征收與補償條例(草案)》。

2011.01.21 國務院總理溫家寶簽署國務院令公布《國有土地上房屋

2008.10.22 中國人民銀行宣布，自今年10月27日起，將商業(yè)性個人征收與補償條例》（以下簡稱條例）。條例自公布之日起施行。住房貸款利率的下限擴大為貸款基準利率的0.7倍；最低首付款比例調整為20％。央行同時宣布下調個人住房公積金貸款利率。同日 財政部宣布暫免征收購房印花稅，并將契稅下調至1%。

2008.11.5 國務院常務會議明確提出促進經濟增長的10條具體措施。其中，兩條政策對房地產業(yè)形成重要影響，一是加快建設保障性安居工程；二是加大金融對經濟增長的支持力度，取消對商業(yè)銀行的信貸規(guī)模限制。

2008.11.26 中國人民銀行宣布，從27日起下調金融機構一年期人民幣存貸款基準利率各1.08個百分點，其他期限檔次存貸款基準利率作相應調整。27日，A股地產板塊集體暴漲。

2008.12.17 國務院常務會議出臺的政策規(guī)定，個人購買普通住房超過2年（含2年）轉讓的，免征營業(yè)稅；對個人購買普通住房不足2年轉讓的，由按其轉讓收入征收營業(yè)稅，改為按其轉讓收入減去購買住房原價的差額征收營業(yè)稅。對業(yè)內最關心的二套房貸松綁問題，新政未做松動。

2008.12.22 國務院辦公廳出臺《關于促進房地產市場健康發(fā)展的若干意見》，提出加大保障性住房建設力度、進一步鼓勵普通商品住房消費、支持房地產開發(fā)企業(yè)合理的融資需求等政策。

2011.01.26 國務院總理溫家寶主持召開國務院常務會議，研究部署進一步做好房地產市場調控工作。會議要求，對貸款購買第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%。

2011.02.09 中國人民銀行自2011年2月9日起上調金融機構人民幣存貸款基準利率。金融機構一年期存貸款基準利率分別上調0.25個百分點，其他各檔次存貸款基準利率相應調整。

2011.04.06 中國人民銀行自2011年4月6日起上調金融機構人民幣存貸款基準利率。金融機構一年期存貸款基準利率分別上調0.25個百分點，其他各檔次存貸款基準利率及個人住房公積金貸款利率相應調整。

2011.04 從4月上旬開始，國務院派出8個督查組，對16個?。▍^(qū)、市）貫徹落實國務院房地產市場調控政策措施情況開展專項督查。

2011.07.12 國務院總理溫家寶12日主持召開國務院常務會議，分析當前房地產市場形勢，研究部署繼續(xù)加強調控工作。規(guī)定已實施住房限購措施的城市要繼續(xù)嚴格執(zhí)行相關政策，房價上漲過快的二三線城市也要采取必要的限購措施。

第三篇：年底樓市翹尾 調控政策何去何從

年底樓市翹尾 調控政策何去何從...2012年接近收尾，全國房地產市場再次呈現(xiàn)一片繁榮的景象。近日在深圳一些售樓現(xiàn)場，證券時報記者發(fā)現(xiàn)不但看房的人多，而且開發(fā)商脾氣再次“?！逼饋?，降價促銷活動基本絕跡，個別樓盤的售樓人員甚至表示：“不認籌不能看房，反正買房的人多的是?！狈康禺a市場的迅速復蘇令許多人始料未及。

數據顯示，今年11月，全國100個城市一手住宅平均價格為8791元/平方米，環(huán)比10月上漲0.26%，自今年6月止跌后連續(xù)第6個月環(huán)比上漲，漲幅進一步擴大。本輪調控實行以來，對遏制全國房價上漲的確起到了不錯的效果，期間樓市一度陷入“拐點論”。然而，很多人可能沒想到的是，樓市在拐彎后又繼續(xù)朝著原來的方向前進。坊間有人認為，調控再次面臨失敗可能。未來調控政策將何去何從？

從目前的情況分析，年底全國樓市呈現(xiàn)明顯翹尾勢頭，無疑給房地產調控增加了壓力。在這一背景下，作為本輪調控政策核心內容的限購政策很難被取消。記者采訪的一些房地產分析師一致認為，限購政策對遏制房價暴漲起到了關鍵作用，有效地把大部分投機炒房者擠出了市場，一旦取消，可能引發(fā)房價報復性反彈。正因為如此，限購政策一直是樓市調控的一道“紅線”。

值得注意的是，不少地方政府試圖越過這條“紅線”。在過去一年多的時間里，佛山、成都、上海、象山、珠海、重慶等地均以不同方式松綁限購令。但在中央政府的干預下，最終均被叫停。去年12月31日，大約有11個城市(福州、廈門、?？?、濟南、青島、石家莊、長春、貴陽、南寧、合肥、蘇州)的住房限購措施到期，后來均默認繼續(xù)執(zhí)行。日前住建部政策研究中心副主任王玨林在出席某論壇時公開表示，限購政策在穩(wěn)定市場方面發(fā)揮了重要作用，未來一段時 間內也不會有變化?？梢姡词菇衲昴甑滓慌鞘邢拶徴叩狡?，限購令也不會取消。

亞太城市房地產研究院院長謝逸楓認為，如果今年年底有城市取消限購，其他城市可能效仿。按照住建部最新的表態(tài)，限購措施短期之內不會退出，2013年樓市依然是“承繼式”調控。

當然，限購“紅線”不能踩，不意味著一些地方政府的“微調”會消失。11月初，鎮(zhèn)江調整公積金貸款政策，進一步降低門檻。今年以來，各地的“微調”政策接二連三，有的實施人才安居政策增加房票，有的擴大公積金貸款優(yōu)惠幅度，有的重啟購房入戶政策等等，一般來說，未觸及“底線”的都被默許。

限購令目前不太可能退出，另一個重要原因是替代政策尚未出臺。從目前的輿論分析，最有可能接替限購政策的就是房產稅。日前財政部部長謝旭人表示，下一步稅收制度改革的重點將包括對房地產交易環(huán)節(jié)征收的有關稅種進行簡并，并研究逐步在全國推開房產稅等。謝旭人的言論被業(yè)內人士視為房產稅將會在全國范圍推廣的信號。世聯(lián)地產華南區(qū)首席分析師曹取認為，未來抑制投機炒房仍將是房地產調控政策的重要組成部分，限購政策退出需待房產稅等長效機制逐步完善，目前最核心的問題，一是房產稅的開征時間，二是未來以什么方式征收房產稅。

第四篇：2010年樓市調控政策一覽及影響

調控政策及影響

近期：

1、存款準備金率

11月16日起，央行第4次上調存款準備金率，0.5個百分點。達18%的歷史最高點。其實質影響與其說是對房地產開發(fā)商資金鏈的調控，不如說是對“市場心理 ”的調控，中央的持續(xù)動作，對買賣雙方形成持續(xù)的心理加壓。

2、停止對發(fā)展商貸款

中、農、工、建四大國有商業(yè)銀行10月底已停止新增開發(fā)貸款審批。嚴控后市監(jiān)管下，2011信貸環(huán)境極可能延續(xù)2010的信貸空窗，預計地產信貸供應減少兩成。3、700億再融資泡湯

2010年共32家房地產企業(yè)公布了定向增發(fā)預案，預計增發(fā)數量達82億股，募集資金達731.74億元。

然而，除部分企業(yè)內部放棄融資，其余27家均在等待證監(jiān)會的核準。預計2011年，這些融資計劃都無法實施。

4、國土部限期開發(fā)

國土資源部：2010年起，國土資源部將每季度向社會公布未按出讓合同和劃撥決定書約定時間開、竣工的宗地信息，對信息上線和實地核查不落實的，將通報掛牌，督促整改查處。

5、物價局限制房價

11月9日《證券時報》報道，有關部委正著手制定相關管理辦法，核心內容包括：當商品房價格出現(xiàn)較大幅度上漲時，經省級人民政府同意，省級物價部門有權直接出手限制商品房銷售價格，如直接限制利潤水平、直接限定銷售價格等。

6、限外

11月12日住房和城鄉(xiāng)建設部與國家外匯管理局印發(fā)《關于進一步規(guī)范境外機構和個人購房的通知》：境外個人只能在境內購買一套用于自住的住房，而境外機構只能在注冊城市購買辦公所需的非住宅房屋。

7、全國16限購令

“ 7漲2平5跌 ”

截止11月中旬，16個城市實行限購令：北京、天津、大連、上海、杭州、南京、溫州、寧波、蘇州、廣州、深圳、廈門、三亞、?？凇⒏Ｖ?、蘭州。10月實行限購令15個城市中，限購已見成效：7城市微漲、2城市持平、5城市已經下跌。

8、再調存款準備金率

自12月26日起，央行決定，再次上調一年期存貸款基準利率0.25個百分點。住建部也將個人住房公積金貸款利率相應上調。三個月內兩次加息，對于始終處于風口浪尖的房地產業(yè)來說，意味著無論對于個人購房者或房地產企業(yè)來說，未來資金投入成本加大是顯而易見的。

9、表態(tài)——強化調控

住建部部長姜偉新12月29日：明年將繼續(xù)堅定不移加強房地產市場調控，強化措施執(zhí)行。適時會同監(jiān)察部對省、市人民政府穩(wěn)定房價工作進行考核，對政策落實不到位、工作不得力的，進行約談直至追究責任。

2010全國保障性住房建設規(guī)模為歷年之最，開工590萬套，基本建成370萬套。2011計劃建設保障性住房幅度遠超今年。

【部分城市“限購令”將延續(xù)】此前明確限購“有效期”至2010年12月31日的城市中，廈門、溫州兩地政府部門已表態(tài)，限購令明年將繼續(xù)執(zhí)行。

較早時間：以下稍微有點復雜：

新華網北京11月10日電（記者 馬述昆）中國國家統(tǒng)計局10日發(fā)布報告說，今年10月份，全國70個大中城市房屋銷售價格同比增長8．6％，房價同比增幅已經連續(xù)6個月放緩，回調至本最低漲幅。

今年1月至10月，房價同比漲幅分別為9．5％、10．7％、11．7％、12．8％、12．4％、11．4％、10．3％、9．3％、9．1％、8．6％。

根據報告，10月房屋銷售價格環(huán)比上漲0．2％。這是9月份以來房價連續(xù)第二個月環(huán)比上漲，但漲幅比上月回落0．3個百分點。

2010年，中國出臺了一系列房地產調控措施，將政策由此前的支持轉向抑制投機，遏制房價過快上漲，其中包括土地、金融、稅收等多種調控手段。

以下為今年主要調控政策：

11月3日：住房城鄉(xiāng)建設部、財政部、中國人民銀行、銀監(jiān)會聯(lián)合印發(fā)《關于規(guī)范住房公積金個人住房貸款政策有關問題的通知》。公積金新政強調，第二套住房公積金個人住房貸款利率不得低于同期首套住房公積金個人住房貸款利率的1．1倍，首付款比例不得低于50％，嚴禁使用住房公積金個人住房貸款進行投機性購房，并停止向購買第三套及以上住房的繳存職工家庭發(fā)放住房公積金個人住房貸款。

10月19日：中國人民銀行宣布，自20日起，金融機構一年期存款基準利率上調0．25個百分點，由現(xiàn)行的2．25％提高到2．50％；一年期貸款基準利率上調0．25個百分點，由現(xiàn)行的5．31％提高到5．56％；其他各檔次存貸款基準利率據此相應調整。

9月29日：國家有關部委要求在房價過高、上漲過快、供應緊張的城市，要在一定時間內限定居民家庭購房套數．完善差別化的住房信貸政策，對貸款購買商品住房，首付款比例調整到30％及以上；各商業(yè)銀行暫停發(fā)放居民家庭購買第三套及以上住房貸款，要加強對消費性貸款的管理，禁止用于購買住房；切實增加住房有效供給。

9月27日：中國國土資源部稱，將嚴格土地競買人資格審查，土地閑置一年以上競買人及其控股股東將被禁止拿地。

6月4日：住房城鄉(xiāng)建設部等三部委通知稱，商業(yè)性個人住房貸款中居民家庭住房套數，應以擬購房家庭（含借款人、配偶及未成年子女）成員名下實際擁有的成套住房數量進行認定。

4月18日：國務院發(fā)布通知指出，商品住房價格過高、上漲過快、供應緊張的地區(qū)，商業(yè)銀行可根據風險狀況，暫停發(fā)放購買第三套及以上住房貸款；對不能提供一年以上當地納稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購買住房貸款。

4月15日：國土資源部公布2010年住房供地計劃，今年擬計劃供應住房用地總量同比增長逾130％，其中中小套型商品房將占四成多，超過去年全國實際住房用地總量。

4月15日：國務院要求對貸款購買第二套住房的家庭，貸款首付款不得低于50％，貸款利率不得低于基準利率的1．1倍．對購買首套住房且套型建筑面積在90平方米以上的家庭，貸款首付款比例不得低于30％。

4月2日：財政部下發(fā)通知稱，對兩個或兩個以上個人共同購買90平方米及以下普通住房，其中一人或多人已有購房記錄的，該套房產的共同購買人均不適用首次購買普通住房的契稅優(yōu)惠政策。

3月22日：國土資源部會議提出，在今年住房和保障性住房用地供應計劃沒有編制公布前，各地不得出讓住房用地；將在房價上漲過快的城市開展土地出讓招拍掛制度完善試點；各地要明確并適當增加土地供應總量；房價上漲過快、過高的城市，要嚴控向大套型住房建設供地。

3月18日：國資委要求，78家不以房地產為主業(yè)的中央企業(yè)加快調整重組，在完成自有土地開發(fā)和已實施項目后要退出房地產業(yè)務，并在15個工作日內制訂有序退出的方案。

3月12日：國土資源部稱，將于今年3月至7月在全國開展對房地產用地突出問題的專項檢查，本次調查重點針對擅自改變房地產用地用途、違規(guī)供應土地建設別墅以及囤地炒地等問題。

3月10日：國土資源部出臺《關于加強房地產用地供應和監(jiān)管有關問題的通知》，內容包括了“開發(fā)商競買保證金最少兩成”、“1月內付清地價50％”等19條土地調控政策。

1月21日：國土資源部發(fā)布《國土資源部關于改進報國務院批準城市建設用地申報與實施工作的通知》提出，申報住宅用地的，經濟適用住房、廉租住房和中低價位、中小套型普通商品住房用地占住宅用地的比例不得低于70％。

1月10日：國務院出臺“國十一條”，嚴格二套房貸款管理，首付不得低于40％，加大房地產貸款窗口指導．對二套房不再區(qū)分改善型和非改善型，一概執(zhí)行40％首付；明確要求央行及銀監(jiān)會要加大對金融機構房地產貸款業(yè)務的監(jiān)督管理和窗口指導；加強監(jiān)控跨境投融資活動，防境外“熱錢”沖擊中國市場。

第五篇：樓市調控政策副作用明顯-任

樓市調控政策副作用明顯

自2011年1月“新國八條”出臺以來，到2013年樓市調控政策新國五條，新國六條的發(fā)布，這些以以限購、限價、限貸、征稅的調控措施將有效打擊投機投資需求，在一定程度上遏制了房價過快上漲。但隨著時間推移，這些樓市調控政策的“副作用”將逐漸浮現(xiàn)。

首先，限購政策在抑制需求、打壓投機的同時，也影響供應方預期，不少開發(fā)商放緩投資步伐，導致一些城市住房有效供應不足。這顯然不僅不利于市場供需關系改善，更無法從根本上平抑房價。其次，限價手段使開發(fā)商因無法獲得合理利潤而放緩供應節(jié)奏。在土地出讓的“限地價、競保障房面積”等措施中，對土地總價限制，會將保障房用地成本轉移到商品房用地中，最終轉嫁給商品房購房者。

更重要的是，由于無法從根本上調整供需，而只是暫時對需求進行抑制，因此，一旦行政調控手段效果被消解，市場就會再度陷入供需失衡困境中，房價非理性上漲局面又會反過來導致“看得見的手”進行干預。在這種循環(huán)中，市場預期被擾亂，調控效果自然難以令人滿意。

城鎮(zhèn)化進程推進將刺激新一輪住房需求。房地產市場穩(wěn)定，又會影響到城鎮(zhèn)化質量和宏觀經濟大局。

在這種背景下，穩(wěn)定市場預期、防止市場波動無疑是調控重要目標。事實上，房地產領域各項基礎工作已在近幾年得到有效推進。政府部門調低經濟增長預期，又給房地產調控提供更大空間。借助“新國五條”細則落地契機，在維持調控政策穩(wěn)定性的同時，房地產調控手段應盡快向市場化方向邁進。

想要解決這些問題必須進一步完善基本住房保障體系。推進樓市調控市場化，需明確政府職責范圍。現(xiàn)階段，在繼續(xù)保持保障房建設規(guī)模同時，需從住房保障范圍確定、保障房分配和退出機制建設、保障房持有和交易等方面予以完善。