第一篇：中國(guó)經(jīng)濟(jì)去杠桿壓力甚于去庫(kù)存

中國(guó)經(jīng)濟(jì)去杠桿壓力甚于去庫(kù)存

李迅雷

年初預(yù)測(cè)今年中國(guó)經(jīng)濟(jì)將在二季度或三季度見底回升的大有人在，其基本邏輯就是庫(kù)存周期，即整個(gè)去庫(kù)存和補(bǔ)庫(kù)存的周期大約為36個(gè)月，到今年二季度或最晚到三季度，去庫(kù)存過(guò)程就完成了，接下來(lái)就是補(bǔ)庫(kù)存的上升周期。但事實(shí)上去庫(kù)存過(guò)程很緩慢，至今大部分行業(yè)的庫(kù)存仍在高位，中國(guó)經(jīng)濟(jì)似乎有點(diǎn)食而不化，這就需要對(duì)“庫(kù)存周期”的思維邏輯進(jìn)行反思。

企業(yè)應(yīng)收賬款與銀行逾期貸款雙雙攀升

截至8月23日，1437家已公布中報(bào)的上市公司的應(yīng)收賬款整體規(guī)模達(dá)8039億元，較去年同期5550億元的規(guī)模激增約45%。企業(yè)應(yīng)收賬款的上升，既表明企業(yè)整體債務(wù)水平的提高，又反映出企業(yè)經(jīng)營(yíng)狀況的惡化。與此相對(duì)應(yīng)的是，今年銀行的壞賬率水平也有明顯上升，由于壞賬率是一個(gè)非常滯后的指標(biāo)，不如從銀行貸款逾期規(guī)模的迅速增長(zhǎng)去觀察企業(yè)的經(jīng)營(yíng)狀況更加直觀。如招商銀行中報(bào)顯示，6月末的逾期貸款為188億元，比上年末增加52億元，其中，三個(gè)月以內(nèi)、三個(gè)月至一年逾期貸款分別為105億元和27億元，比年初增長(zhǎng)62%和174%。

在經(jīng)濟(jì)增速較快階段，增加杠桿率可以贏得更高的投資回報(bào)，一旦經(jīng)濟(jì)回落，則大部分行業(yè)或投資活動(dòng)的盈利均值都會(huì)下移，如果資金成本率又高于投資報(bào)酬率，則投資就得不償失，尤其是對(duì)于運(yùn)用高杠桿的企業(yè)更是如此。從行業(yè)分類看，目前房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率大概是70%，五大電力集團(tuán)的負(fù)債率超過(guò)80%，鐵道部的負(fù)債率超過(guò)60%，光伏制造企業(yè)負(fù)債率超過(guò)90%。從區(qū)域分類看，長(zhǎng)三角地區(qū)企業(yè)的杠桿率水平應(yīng)該是中國(guó)最高的，尤以浙江為甚，而整個(gè)東部地區(qū)企業(yè)的杠桿率水平也比中西部地區(qū)要高。根據(jù)經(jīng)合組織的標(biāo)準(zhǔn)，企業(yè)負(fù)債占GDP比重超過(guò)90%就很危險(xiǎn)，但2011年中國(guó)企業(yè)負(fù)債占GDP比重達(dá)107%，幾乎是世界上是最高的。

更值得憂慮的是，不少企業(yè)獲得的貸款并不是用來(lái)補(bǔ)充流動(dòng)資金或追加實(shí)業(yè)投資，而是轉(zhuǎn)去投資房地產(chǎn)、礦產(chǎn)或大宗商品，甚至去購(gòu)買杠桿化的金融產(chǎn)品，以求獲得超額投資收益。從去年溫州企業(yè)主躲債事件頻發(fā)到如今上海鋼貿(mào)企業(yè)中資金鏈斷裂屢見不鮮、銀行貸款逾期不還等案例看，多年來(lái)一直保持最低壞賬率的長(zhǎng)三角地區(qū)，如今卻成為壞賬率上升最快的地區(qū)。

目前，企業(yè)負(fù)債率的上升與虧損面的擴(kuò)大等負(fù)面因素已經(jīng)傳導(dǎo)到銀行，與銀行壞賬率的上升以及逾期貸款規(guī)模的大幅增長(zhǎng)成為因果關(guān)系。隨著涉案企業(yè)與銀行數(shù)量的增加，最后就會(huì)形成歷史上曾經(jīng)出現(xiàn)過(guò)的三角債問題。

去杠桿不大可能導(dǎo)致新一輪經(jīng)濟(jì)危機(jī)

去杠桿與去庫(kù)存相比，前者是為了控風(fēng)險(xiǎn)、度危機(jī)、求生存，而后者則是經(jīng)營(yíng)上的收縮，未必會(huì)釀成危機(jī)。由于這輪經(jīng)濟(jì)增速的回落前期是政策上主動(dòng)調(diào)控的結(jié)果（故大部分學(xué)者對(duì)經(jīng)濟(jì)周期的判斷還是從庫(kù)存變化的邏輯去分析的），但隨著去庫(kù)存過(guò)程的不順暢，中國(guó)經(jīng)濟(jì)各個(gè)層面的問題就顯現(xiàn)出來(lái)了，如應(yīng)收賬款的增加、產(chǎn)品滯銷、市場(chǎng)利率水平居高不下、貸款延期、債務(wù)相互拖欠等，直至三角債的蔓延。

本次三角債包含了兩種最為典型的風(fēng)險(xiǎn)：一是小微企業(yè)與民間高息借貸形成的資金拆借鏈，因產(chǎn)能過(guò)剩和需求下滑而已呈爆發(fā)態(tài)勢(shì)，因“債”跑路、因“債”停工頻現(xiàn)；二是國(guó)有大型企業(yè)和地方政府融資平臺(tái)與銀行和供貨商之間的錢款往來(lái)，因投資回報(bào)過(guò)于低下，導(dǎo)致支付能力和本息償還的潛在風(fēng)險(xiǎn)，該風(fēng)險(xiǎn)還在逐步積累過(guò)程，短期引發(fā)大范圍的金融惡果可能性不大。

清理三角債的過(guò)程，也就是去杠桿的過(guò)程。過(guò)去10多年來(lái)房地產(chǎn)、黃金、各類礦產(chǎn)的大幅上漲過(guò)程，其實(shí)也是政府、企業(yè)和居民不斷加杠桿的過(guò)程，結(jié)果表現(xiàn)為地方政府債務(wù)規(guī)模的不斷上升、企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率的上升和部分個(gè)人投資者通過(guò)銀行按揭貸款或民間高利貸等方式加杠桿的過(guò)程。

相比美國(guó)在次貸危機(jī)發(fā)生之后的去杠桿過(guò)程，中國(guó)目前也面臨去杠桿的壓力。只是中國(guó)目前的資產(chǎn)泡沫化程度并不高，至今房?jī)r(jià)也沒有出現(xiàn)大幅下跌，因此，去杠桿的力度也不是很大。從總體看，三角債問題還只是局部的，主要以長(zhǎng)三角地區(qū)為甚，而在中西部地區(qū)并不嚴(yán)重。另外，財(cái)政部發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，1-7月全國(guó)國(guó)有企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率為64.6%，比上年同期提高0.7個(gè)百分點(diǎn)，雖然偏高，但也沒有出現(xiàn)快速上升跡象。從銀行的壞賬率看，盡管上升較快，但官方公布的數(shù)據(jù)顯示整體壞賬率水平仍控制在1%以內(nèi)。與上世紀(jì)90年代初及2000年初相比，無(wú)論是三角債問題還是銀行壞賬率水平，都是小巫見大巫。畢竟中國(guó)經(jīng)濟(jì)經(jīng)過(guò)20多年的發(fā)展，銀行和企業(yè)的規(guī)范度顯著提高了，無(wú)論是商業(yè)信用體系還是市場(chǎng)化程度都有了較大的進(jìn)步。

再者，中國(guó)政府部門的總債務(wù)率約在40%左右，與其他新興國(guó)家相比并不算高。而且，國(guó)有企業(yè)的資產(chǎn)加上國(guó)有土地、礦產(chǎn)等規(guī)模超乎想象，必要時(shí)也可以作為抵債的財(cái)政來(lái)源，這表明政府部門在避免危機(jī)方面也有充分實(shí)力。因此，這輪清理三角債和去杠桿的過(guò)程不大可能催發(fā)經(jīng)濟(jì)危機(jī)。但從另一個(gè)角度看，由于政策調(diào)控上采取維穩(wěn)舉措，資產(chǎn)泡沫刺破的可能性就降低了，大力度出臺(tái)政策舉措的可能性就比較小，這或許也意味著去杠桿的過(guò)程會(huì)比較緩慢。

經(jīng)濟(jì)回升時(shí)間或?qū)⒀舆t

這輪去庫(kù)存過(guò)程已經(jīng)接近兩年，但效果并不理想。上市公司中報(bào)數(shù)據(jù)顯示，1269家上市公司的期末存貨金額合計(jì)是1.92萬(wàn)億元，與今年初的存貨金額1.79萬(wàn)億相比，增長(zhǎng)了7.5%，說(shuō)明半年來(lái)上市公司的總庫(kù)存不降反升。分行業(yè)來(lái)看，庫(kù)存壓力較高的行業(yè)主要集中在煤炭、鋼鐵等行業(yè)，汽車、家電和房地產(chǎn)等行業(yè)的庫(kù)存也處于歷史高位，而白酒等高端消費(fèi)品行業(yè)或剛剛開始去庫(kù)存。

為何這輪去庫(kù)存過(guò)程會(huì)如此緩慢呢？首先是這輪調(diào)整是過(guò)去10多年來(lái)經(jīng)濟(jì)高速增長(zhǎng)之后的必然休整，而原本這一休整應(yīng)該從2008年開始，但由于為了應(yīng)

對(duì)美國(guó)次貸危機(jī)而推出的4萬(wàn)億投資計(jì)劃，讓即將著陸的經(jīng)濟(jì)再次起飛。因此，去庫(kù)存、去產(chǎn)能實(shí)際上是要對(duì)過(guò)去10年不斷累積的供給能力的壓縮，包括對(duì)內(nèi)供給能力和對(duì)外供給能力。比如，中國(guó)出口總額已經(jīng)占到全球出口總額的10%以上，這基本上就是一個(gè)上限了，若要繼續(xù)擴(kuò)大出口，就會(huì)遭遇勞動(dòng)力及其他生產(chǎn)要素價(jià)格上升的壓力。又如，房?jī)r(jià)已經(jīng)上漲了10多年，無(wú)論是繼續(xù)平穩(wěn)或下跌，用杠桿投資房地產(chǎn)者都需要去杠桿。再如，中國(guó)的汽車保有量已經(jīng)超過(guò)1億輛，銷售高增長(zhǎng)的階段也已經(jīng)過(guò)去。這三個(gè)案例實(shí)際上是說(shuō)明，中國(guó)的外需和內(nèi)需實(shí)際上都已經(jīng)到了一個(gè)瓶頸階段，要進(jìn)一步上升，就必須調(diào)結(jié)構(gòu)和實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)升級(jí)。

其次，中央政府以穩(wěn)增長(zhǎng)為目標(biāo)，于是地方政府、企業(yè)和個(gè)人都有“一旦調(diào)整結(jié)束，經(jīng)濟(jì)將再度起飛”的預(yù)期，故在去庫(kù)存和去產(chǎn)能方面力度不夠大，存在僥幸心理，甚至還繼續(xù)增加庫(kù)存。

第三，中央政府實(shí)際上也認(rèn)識(shí)到中國(guó)經(jīng)濟(jì)的癥結(jié)所在，故不太可能再次推出大規(guī)模的刺激經(jīng)濟(jì)政策，目前采取的積極財(cái)政政策和穩(wěn)健貨幣政策實(shí)際上也難以讓經(jīng)濟(jì)回升。因?yàn)槊耖g投資占比已經(jīng)接近固定資產(chǎn)總規(guī)模的近三分之二，而民間目前面臨的去杠桿壓力也是最大的，故民間去杠桿的壓力也是最大的。

再看貨幣政策的調(diào)控空間。盡管從理論上講，目前降息和降準(zhǔn)的空間較大，但由于利率市場(chǎng)化程度已經(jīng)提高了不少，目前的市場(chǎng)利率水平仍處于偏高水平，部分也反映了去杠桿導(dǎo)致的資金成本上升壓力，故降息的意義也不大。而降準(zhǔn)與否又與信貸需求有關(guān)，目前新增貸款規(guī)模低于預(yù)期，故降準(zhǔn)的必要性也比較有限，降準(zhǔn)對(duì)經(jīng)濟(jì)的刺激作用則更有限。

由于基數(shù)原因，估計(jì)四季度的GDP會(huì)回升至8%左右，但這并不是經(jīng)濟(jì)見底回升的信號(hào)。同樣，對(duì)于固定資產(chǎn)投資增速等指標(biāo)，也要謹(jǐn)慎看待，盡管1-7月份增速依然保持在20%以上，但這恐怕不能作為觀察經(jīng)濟(jì)是否見底回升的有效指標(biāo)。比較靠譜的還是發(fā)電量指標(biāo)，發(fā)電量的低增速與固定資產(chǎn)高增速明顯不匹配，但與企業(yè)盈利水平的負(fù)增長(zhǎng)吻合。

與去庫(kù)存周期相比，去杠桿的過(guò)程才開始不久，故持續(xù)時(shí)間也會(huì)比較長(zhǎng)，而且，去庫(kù)存主要是企業(yè)行為，包含了去產(chǎn)能，而去杠桿的范圍較廣，涉及整個(gè)社會(huì)的行為，包括政府去杠桿（地方政府通過(guò)償債來(lái)壓縮投資）、銀行去杠桿（去表外業(yè)務(wù)）、企業(yè)去杠桿和居民去杠桿。

因此，去庫(kù)存過(guò)程不能如期完成的根本原因在于中國(guó)經(jīng)濟(jì)已經(jīng)遭遇了增長(zhǎng)瓶頸，結(jié)構(gòu)性問題凸顯，經(jīng)濟(jì)增速走L型的可能性加大，靠傳統(tǒng)刺激經(jīng)濟(jì)的手段已不管用，必須通過(guò)深層次的改革來(lái)解決各個(gè)層面的矛盾，以時(shí)間換空間，贏得改革紅利。

第二篇：不刺激去杠桿和搞改革

不刺激去杠桿和搞改革

? 字號(hào) 歡迎發(fā)表評(píng)論 2013年07月23日03:34 來(lái)源：中國(guó)企業(yè)報(bào)糾錯(cuò)|收藏我要推薦將本文轉(zhuǎn)發(fā)至：

本報(bào)記者 蔣皓

“李克強(qiáng)經(jīng)濟(jì)學(xué)”的英文單詞Likonomics是由時(shí)任海外投行巴克萊亞洲首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家黃益平提出的，用來(lái)指李克強(qiáng)為中國(guó)制定的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)計(jì)劃。概念甫一誕生，便具有屬于自己的旺盛生命力，所孕育的改革正能量令人期待。Likonomics開始全球傳播，成為繼“李克強(qiáng)指數(shù)”后又一個(gè)炙手可熱的“中國(guó)制造”的財(cái)經(jīng)名詞。中國(guó)“放開膀子”搞改革的特殊時(shí)代背景、新總理李克強(qiáng)經(jīng)濟(jì)學(xué)博士的強(qiáng)大學(xué)術(shù)背景，賦予了這個(gè)詞匯獨(dú)特的魅力和想象空間。爭(zhēng)議之聲伴隨著中國(guó)經(jīng)濟(jì)的波動(dòng)四起。已經(jīng)離開巴克萊全職回到北京大學(xué)國(guó)家發(fā)展研究院任教的黃益平教授日前接受了《中國(guó)企業(yè)報(bào)》記者的獨(dú)家專訪，回顧了提出“李克強(qiáng)經(jīng)濟(jì)學(xué)”這一思想火花的始末，并澄清了一些誤讀。“李克強(qiáng)經(jīng)濟(jì)學(xué)”不僅是學(xué)術(shù)界的頭腦風(fēng)暴，更是發(fā)生在中國(guó)當(dāng)下活生生的現(xiàn)實(shí)。外界更關(guān)心的是，“李克強(qiáng)經(jīng)濟(jì)學(xué)”爆發(fā)的強(qiáng)大能量，將把中國(guó)的改革帶向何方？

從“李克強(qiáng)指數(shù)”到“李克強(qiáng)經(jīng)濟(jì)學(xué)”

任職遼寧省省委書記時(shí)，李克強(qiáng)喜歡通過(guò)三個(gè)指標(biāo)來(lái)追蹤遼寧的經(jīng)濟(jì)動(dòng)向：全省鐵路貨運(yùn)量、用電量和銀行已放貸款量，以擠掉統(tǒng)計(jì)數(shù)字的水分，減少對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)的誤判。2010年末，《經(jīng)濟(jì)學(xué)人》雜志推出了一項(xiàng)用于評(píng)估中國(guó) GDP增長(zhǎng)量的新指標(biāo)——李克強(qiáng)指數(shù)（Likeqiangindex）。

無(wú)獨(dú)有偶，2013年中，“李克強(qiáng)經(jīng)濟(jì)學(xué)”（Likonomics）橫空出世。黃益平教授回憶說(shuō)：“6月底，我在寫給巴克萊資本全球客戶的最后一份‘北京明信片‘中提出了Likonomics（即李克強(qiáng)經(jīng)濟(jì)學(xué)）這個(gè)新詞，并簡(jiǎn)要討論了其三大政策支柱：不刺激、去杠桿和搞改革。”

“去杠桿化、結(jié)構(gòu)性改革和避免大規(guī)模刺激計(jì)劃”，是巴克萊版“李克強(qiáng)經(jīng)濟(jì)學(xué)”概念的三大支柱，巴克萊一份最新研究報(bào)告說(shuō)：“李克強(qiáng)經(jīng)濟(jì)學(xué)正是中國(guó)所需要的，因?yàn)橹袊?guó)經(jīng)濟(jì)急需重回可持續(xù)增長(zhǎng)的軌道?！?/p>

《華爾街日?qǐng)?bào)(博客,微博)》稱，考慮到財(cái)經(jīng)詞典里已經(jīng)有了“希臘脫歐”(Grexit)、“扭轉(zhuǎn)”(twist)、“逐步削減”(taper)以及安倍經(jīng)濟(jì)學(xué)(Abenomics)等術(shù)語(yǔ)，再增加一個(gè)“李克強(qiáng)經(jīng)濟(jì)學(xué)”可能就顯得俗套了。但鑒于中國(guó)當(dāng)前所從事事業(yè)的重要性，確實(shí)值得創(chuàng)造一個(gè)新詞加以描述。簡(jiǎn)而言之，李克強(qiáng)經(jīng)濟(jì)學(xué)代表著用短痛換取長(zhǎng)期的益處。

巴克萊預(yù)計(jì)，去杠桿和再平衡的經(jīng)濟(jì)政策有可能把中國(guó)推向“臨時(shí)硬著陸”，未來(lái)三年里也許會(huì)有某個(gè)季度的經(jīng)濟(jì)增速會(huì)降至3%附近，但這樣的減速應(yīng)該是暫時(shí)的，因?yàn)榻?jīng)濟(jì)改革應(yīng)該會(huì)提高整體經(jīng)濟(jì)效益，推動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)快速反彈。換句話說(shuō)，波動(dòng)相對(duì)較大的經(jīng)濟(jì)周期未來(lái)可能將成為中國(guó)經(jīng)濟(jì)的常態(tài)。興業(yè)銀行(601166,股吧)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家魯政委為“李克強(qiáng)經(jīng)濟(jì)學(xué)”增加了“不教條，有彈性”兩個(gè)新特點(diǎn)。在7月16日召開的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)座談會(huì)上，李克強(qiáng)總理提出宏觀調(diào)控的“上限”和“下限”，被評(píng)價(jià)為“既有戰(zhàn)略定力，又有底線

思維”?！叭绻脖督?jīng)濟(jì)學(xué)、撒切爾經(jīng)濟(jì)學(xué)是不論任何阻力堅(jiān)決貫徹下去的經(jīng)濟(jì)理念，那么李克強(qiáng)的管理更具靈活性。下半年，或許會(huì)有刺激增長(zhǎng)的政策出臺(tái)。不過(guò)，這種刺激相對(duì)‘溫和’。”魯政委表示。

魯政委幽默地評(píng)價(jià)，三大政策支柱之一的“去杠桿化”，不如說(shuō)是“不加杠桿”?！芭e個(gè)例子，原來(lái)1塊錢借2塊錢，‘去杠桿化’就是今后1塊錢只能借1塊5，‘不加杠桿’則還是能借2塊，但不能更多了。”

瑞穗證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家沈建光將“李克強(qiáng)經(jīng)濟(jì)學(xué)”的三大支柱定義為“理順要素價(jià)格、打破準(zhǔn)入限制以及涉足改革深水區(qū)”。

作為對(duì)市場(chǎng)化改革有卓越貢獻(xiàn)的著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家厲以寧教授的學(xué)生，李克強(qiáng)總理在其經(jīng)濟(jì)學(xué)理論形成之始便認(rèn)可了市場(chǎng)在資源有效配置中的重要作用。沈建光表示，“李克強(qiáng)經(jīng)濟(jì)學(xué)”更類似供給學(xué)派，有別于僅靠貨幣政策與財(cái)政政策等宏觀政策來(lái)調(diào)節(jié)需求端的傳統(tǒng)凱恩斯學(xué)派?！赌戏街苣吩缭?月就撰文將“李克強(qiáng)經(jīng)濟(jì)學(xué)”的內(nèi)涵簡(jiǎn)要概括為“厘清政府與市場(chǎng)的邊界”。

李克強(qiáng)總理百日新政后，釋放出三大明確的政策信號(hào)：一是新一屆政府絕不會(huì)出臺(tái)大規(guī)模經(jīng)濟(jì)刺激計(jì)劃；二是新一屆政府對(duì)經(jīng)濟(jì)下滑的容忍度在不斷提高；三是全面而堅(jiān)定地推進(jìn)經(jīng)濟(jì)體制改革，讓“改革成為中國(guó)經(jīng)濟(jì)的最大紅利”，透過(guò)這些政策信號(hào)我們已經(jīng)找尋到了“李克強(qiáng)經(jīng)濟(jì)學(xué)”的核心和理論邏輯。

黃益平對(duì)《中國(guó)企業(yè)報(bào)》記者坦陳，目前尚未聽到李克強(qiáng)總理本人對(duì)“李克強(qiáng)經(jīng)濟(jì)學(xué)”的看法。不過(guò)，國(guó)內(nèi)外各界大多是認(rèn)同李克強(qiáng)總理最近幾個(gè)月一再宣示的政策意向的，認(rèn)為這些新的政策方向終于有可能讓中國(guó)經(jīng)濟(jì)擺脫目前這個(gè)不協(xié)調(diào)、不平衡、低效率和不可持續(xù)的增長(zhǎng)模式，從而走上長(zhǎng)期可持續(xù)增長(zhǎng)的道路。而“李克強(qiáng)經(jīng)濟(jì)學(xué)”恰恰是通過(guò)總結(jié)這些政策意向而得出的。至于其他媒體總結(jié)的“李克強(qiáng)經(jīng)濟(jì)學(xué)”的核心，有些是基于不同的解讀，但更多的只是表述不同而已。

澄清誤讀，破除“硬著陸”恐懼

黃益平告訴《中國(guó)企業(yè)報(bào)》記者，目前對(duì)“李克強(qiáng)經(jīng)濟(jì)學(xué)”需要澄清兩個(gè)非常明顯的誤解：第一，“李克強(qiáng)經(jīng)濟(jì)學(xué)”其實(shí)并非指經(jīng)濟(jì)學(xué)理論，而是泛指“李克強(qiáng)經(jīng)濟(jì)政策框架”或者“政策思路”，這個(gè)其實(shí)是有先例的，就像里根經(jīng)濟(jì)學(xué)和安倍經(jīng)濟(jì)學(xué)，因此不要隨便往理論上扯。第二，“李克強(qiáng)經(jīng)濟(jì)學(xué)”并非“休克療法”，中國(guó)的經(jīng)濟(jì)改革從來(lái)就沒有實(shí)施過(guò)真正意義上的休克療法。

還有一個(gè)與之相關(guān)的誤解是“李克強(qiáng)經(jīng)濟(jì)學(xué)”鼓勵(lì)甚至推動(dòng)經(jīng)濟(jì)“硬著陸”?！拔掖_實(shí)低估了市場(chǎng)在面對(duì)硬著陸風(fēng)險(xiǎn)時(shí)的心靈脆弱度。”黃益平說(shuō)。但他認(rèn)為當(dāng)前存在的“硬著陸”恐懼癥其實(shí)也是過(guò)去長(zhǎng)期實(shí)施保增長(zhǎng)政策后遺癥之一，增長(zhǎng)速度稍有波動(dòng)，市場(chǎng)便一片恐慌。

他認(rèn)為應(yīng)該打破對(duì)經(jīng)濟(jì)周期下行的恐懼癥，并提出了三點(diǎn)看法：第一，“硬著陸”其實(shí)是一個(gè)很主觀的判斷問題，今天我們認(rèn)為是硬著陸的減速，明天可能不一定。過(guò)去我們特別擔(dān)心GDP增速滑到8%以下，現(xiàn)在8%以下的增速已經(jīng)成為常態(tài)。第二，從邏輯上看未來(lái)幾年GDP增速發(fā)生明顯下降，有一定的必然性。我們所說(shuō)的“硬著陸”增長(zhǎng)減速，在其他新興市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)確實(shí)是稀松平常的事情。第三，經(jīng)濟(jì)周期包括增長(zhǎng)下行，其實(shí)是擠出劣質(zhì)投資項(xiàng)目、提高經(jīng)濟(jì)質(zhì)量的必要過(guò)程。即便如此，黃益平也從來(lái)不認(rèn)為任何政府應(yīng)該或者可以聽任經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)發(fā)生“硬著陸”，也沒有任何政府可以完全不顧經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)狀況。

“李克強(qiáng)經(jīng)濟(jì)學(xué)”與中國(guó)實(shí)際吻合度有多高？黃益平認(rèn)為，“李克強(qiáng)經(jīng)濟(jì)學(xué)”的三大支柱——“不采取大規(guī)模的刺激政策、適度去杠桿控制金融風(fēng)險(xiǎn)和全

面推動(dòng)結(jié)構(gòu)改革”，不僅是學(xué)者做的總結(jié)和概括，更來(lái)自中國(guó)政府非常清楚的經(jīng)濟(jì)決策和政策意向。

黃益平表示，新政府執(zhí)政以來(lái)所采取的新的政策方向十分清晰，包括李克強(qiáng)總理本人曾經(jīng)一再重申一些重要的政策信號(hào)，例如“政府主導(dǎo)的投資難以持續(xù)”、“用好增量、盤活存量”和“改革是最大的紅利”等。自去年年底以來(lái)，經(jīng)濟(jì)增速不斷放緩，市場(chǎng)上要求政府重回刺激政策老路的呼聲一浪壓過(guò)一浪。但政府一直非常冷靜地判斷經(jīng)濟(jì)局勢(shì)，沒有采取過(guò)激的政策。政府上下各部門都在集中精力籌劃多方面的改革方案。

黃益平說(shuō)，“不刺激”，準(zhǔn)確地說(shuō)是“不再采取大規(guī)模的刺激措施支持經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)”，或者“不過(guò)度刺激”，這和“穩(wěn)增長(zhǎng)”并不矛盾。黃益平一再重申，不要混淆現(xiàn)在“穩(wěn)增長(zhǎng)”和過(guò)去“保增長(zhǎng)”之間的本質(zhì)區(qū)別。他表示，任何政府都會(huì)采取適當(dāng)?shù)暮暧^經(jīng)濟(jì)政策穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)，美國(guó)是這樣，中國(guó)也是如此。當(dāng)然，過(guò)去是“保增長(zhǎng)”，以舉國(guó)體制把GDP增長(zhǎng)率推到9%甚至更高的水平?，F(xiàn)在“穩(wěn)增長(zhǎng)”，是以財(cái)政或者貨幣政策手段放緩增速下滑的速度，讓GDP增長(zhǎng)率逐步穩(wěn)定在新的增長(zhǎng)潛力附近。李克強(qiáng)總理最近劃出GDP增長(zhǎng)下限，7%甚至更低一些，其實(shí)已經(jīng)把“穩(wěn)增長(zhǎng)”與過(guò)去“保增長(zhǎng)”的區(qū)別表述得清清楚楚。

構(gòu)建之中的首腦經(jīng)濟(jì)學(xué)

回顧里根經(jīng)濟(jì)學(xué)、撒切爾經(jīng)濟(jì)學(xué)，一國(guó)元首或政府首腦命名的經(jīng)濟(jì)學(xué)，不僅在于其名，更在于其施政的成效——從這個(gè)意義來(lái)說(shuō)，“李克強(qiáng)經(jīng)濟(jì)學(xué)”尚在構(gòu)建之中。

中國(guó)經(jīng)濟(jì)行至年中，李克強(qiáng)劃定的經(jīng)濟(jì)“下限”隱約可見。工信部官員稱，從數(shù)據(jù)上看，目前宏觀經(jīng)濟(jì)的指標(biāo)不太樂觀，大部分在底限區(qū)間的下半部分，個(gè)別指標(biāo)踩在了底限邊緣線上，甚至已經(jīng)溜出了底限區(qū)間，而且還在繼續(xù)往下走。7月17日的年中經(jīng)濟(jì)分析會(huì)上，以國(guó)家發(fā)改委為首的各部委共同向李克強(qiáng)總理提交了一份下半年調(diào)控措施的書面材料。這份側(cè)重穩(wěn)增長(zhǎng)的報(bào)告以局部刺激政策為主。

中國(guó)下半年經(jīng)濟(jì)政策調(diào)控的主要措施，將是李克強(qiáng)面對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)不斷下滑態(tài)勢(shì)出手干預(yù)的第一份政策草案?，F(xiàn)在到了檢驗(yàn)李克強(qiáng)對(duì)存在諸多矛盾和不確定性的中國(guó)經(jīng)濟(jì)微調(diào)的時(shí)刻。

隨著相關(guān)動(dòng)作的頻頻出手，“李克強(qiáng)經(jīng)濟(jì)學(xué)”的核心思想有沒有變化？黃益平說(shuō)，“李克強(qiáng)經(jīng)濟(jì)學(xué)”是一個(gè)政策框架，這是一個(gè)起碼要管未來(lái)五到十年的思路?！拔覀兣袛嘁粋€(gè)政策方向，自然不能因?yàn)閹讉€(gè)局部的、短期的措施匆忙下結(jié)論。部委動(dòng)向更多的是應(yīng)對(duì)短期經(jīng)濟(jì)波動(dòng)，不同的政府部門的工作也各有側(cè)重，發(fā)改委想多上項(xiàng)目，商務(wù)部想多支持出口，向來(lái)如此?！?/p>

黃益平表示，判斷“李克強(qiáng)經(jīng)濟(jì)學(xué)”的核心思想有沒有改變，一是看會(huì)不會(huì)像2008年那樣推出全面的刺激政策舉國(guó)保增長(zhǎng)，二是看從現(xiàn)在到三中全會(huì)期間會(huì)不會(huì)醞釀、推出一系列的改革措施。他判斷，7月19日央行決定放開貸款利率下限，就是政府堅(jiān)定不移地推進(jìn)改革、實(shí)現(xiàn)增長(zhǎng)模式轉(zhuǎn)型的一個(gè)重要宣示。如果政策目標(biāo)真的變成了“保增長(zhǎng)”，央行完全可以直接下調(diào)貸款利率并放水銀行信貸。而放開貸款利率的下限，是作為利率改革甚至金融開放的重要步驟。

有媒體總結(jié)，“李克強(qiáng)經(jīng)濟(jì)學(xué)”核心要點(diǎn)之一是——中國(guó)政府向市場(chǎng)放權(quán)讓利，隨著國(guó)務(wù)院會(huì)議的召開，持續(xù)推進(jìn)制度創(chuàng)新，不斷釋放改革紅利、激發(fā)市場(chǎng)活力，促進(jìn)實(shí)現(xiàn)全年經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展預(yù)期目標(biāo)。盡管海外對(duì)于“李克強(qiáng)經(jīng)濟(jì)學(xué)”有各種各樣的猜想，但可以肯定的是，中國(guó)政府向市場(chǎng)放權(quán)讓利的改革不會(huì)停滯。

改革駛?cè)肷钏畢^(qū)，中國(guó)帶著陣痛加速轉(zhuǎn)型?！袄羁藦?qiáng)經(jīng)濟(jì)學(xué)”并不完全屬于個(gè)人，其代表的不僅是新一屆領(lǐng)導(dǎo)集體的治國(guó)理念與經(jīng)濟(jì)智慧，更是對(duì)30多年來(lái)中國(guó)經(jīng)濟(jì)實(shí)踐的總結(jié)與反思的結(jié)果

第三篇：中小銀行如何應(yīng)對(duì)金融“去杠桿”

中小銀行如何應(yīng)對(duì)金融“去杠桿”

當(dāng)前關(guān)于金融杠桿的討論有宏觀、行業(yè)、機(jī)構(gòu)等多個(gè)層次。在以利差作為主要收入來(lái)源的發(fā)展模式下，中小銀行有著天然的加杠桿動(dòng)機(jī)，特別是在利率市場(chǎng)化、互聯(lián)網(wǎng)金融等不斷壓縮利差空間的大環(huán)境下，更加注重通過(guò)資產(chǎn)規(guī)模的擴(kuò)張來(lái)維持必要的利潤(rùn)規(guī)模和增速，因而在資產(chǎn)端和負(fù)債端“加杠桿”成為重要經(jīng)營(yíng)策略。由于存在資金“脫實(shí)向虛”等現(xiàn)象，當(dāng)前金融“去杠桿”不斷推進(jìn)，“一行三會(huì)”密集出臺(tái)了一系列政策，對(duì)中小銀行的影響更大、更深遠(yuǎn)。

中小銀行杠桿現(xiàn)狀與結(jié)構(gòu)特征

中小銀行之間整?w杠桿水平差異較大。按照人民銀行的統(tǒng)計(jì)分類標(biāo)準(zhǔn)，大型銀行的資產(chǎn)在4萬(wàn)億元以上，中型銀行的資產(chǎn)為5000億元至4萬(wàn)億元，小型銀行的資產(chǎn)為50億元至5000億元，按照這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)，除了工農(nóng)中建交五大行及部分全國(guó)性股份制銀行外，其他個(gè)別全國(guó)性股份制銀行、城市商業(yè)銀行、農(nóng)村商業(yè)銀行、農(nóng)村信用合作社等均被歸到中小銀行行列。不同規(guī)模銀行資產(chǎn)擴(kuò)張速度和加杠桿能力有著較大差異。小型銀行由于基數(shù)較小，總資產(chǎn)增速高于大型銀行和中型銀行。2015年初，小型銀行總資產(chǎn)平均增速在20%以上，2016年更是提高到近30%的增幅水平，但小銀行加杠桿的能力在銀行體系中相對(duì)較低。中型銀行資產(chǎn)增速?gòu)?013年下半年開始有所放緩，到2015年下半年開始增速再抬頭，雖不到20%，但也高于大型銀行10%左右的水平。中型銀行的杠桿率最高，盡管從2014年底開始有所回落，但目前絕對(duì)水平仍超過(guò)100倍。因此在討論中小銀行杠桿問題時(shí)，應(yīng)對(duì)中型銀行和小型銀行區(qū)別對(duì)待。

資產(chǎn)端：非信貸資產(chǎn)是中小銀行加杠桿的重要方向。加杠桿是商業(yè)銀行經(jīng)營(yíng)的正?，F(xiàn)象，本輪加杠桿與金融“脫實(shí)向虛”緊密關(guān)聯(lián)，表現(xiàn)在銀行的資產(chǎn)結(jié)構(gòu)上，對(duì)非金融機(jī)構(gòu)和企業(yè)部門的債權(quán)占比下降，資金在金融體系內(nèi)部循環(huán)。如表1所示，小型銀行對(duì)非金融機(jī)構(gòu)和其他居民部門的債權(quán)占其總資產(chǎn)的比重從2010年第一季度的56.4%下降到2016年第三季度的44.2%，同期對(duì)中資小型銀行和其他金融機(jī)構(gòu)的債權(quán)占比則從19.2%提高到37.1%。中型銀行對(duì)非金融機(jī)構(gòu)和其他居民部門的債權(quán)占其總資產(chǎn)的比重從2010年第一季度的59.8%下降到2016年第三季度的49.4%，同期對(duì)中資中型銀行和其他金融機(jī)構(gòu)的債權(quán)占比則從19.2%提高到29.8%。大型銀行對(duì)非金融機(jī)構(gòu)和其他居民部門的債權(quán)占其總資產(chǎn)的比重從2010年第一季度的50.2%提高到2016年第三季度的56.2%，同期對(duì)大中型銀行和其他金融機(jī)構(gòu)的債權(quán)占比則從13.4%提高到16.1%?？梢?，大中小銀行都加大了對(duì)金融同業(yè)資產(chǎn)的布局，但中小銀行的同業(yè)資產(chǎn)占比提升明顯擠占了對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)部門（非金融機(jī)構(gòu)和居民）的信貸投放份額，而大型銀行對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)部門的信貸投放份額則保持增長(zhǎng)。中小銀行資產(chǎn)結(jié)構(gòu)的這一調(diào)整背后，是其對(duì)非信貸資產(chǎn)依賴的上升。銀行越小，受到經(jīng)濟(jì)地域和客戶群體的約束越大，在實(shí)體經(jīng)濟(jì)面臨下行壓力的情況下，信貸投放和中間業(yè)務(wù)收入增長(zhǎng)受限，持有非信貸資產(chǎn)成為中小銀行短期內(nèi)獲取利潤(rùn)的不二之選。從上市銀行情況來(lái)看，大型商業(yè)銀行的非信貸資產(chǎn)占比平均約為30%，股份制商業(yè)銀行約為40%，城市商業(yè)銀行則接近50%。

負(fù)債端：同業(yè)負(fù)債是中小銀行加杠桿的支撐來(lái)源。銀行自有資金的規(guī)模有限，資產(chǎn)端的擴(kuò)張通常需要吸收存款、發(fā)行債券、同業(yè)拆借、資產(chǎn)回購(gòu)等負(fù)債端的支撐，不同規(guī)模的銀行負(fù)債渠道和加杠桿手段差異較大。小型銀行獲得中央銀行資金的能力較弱，對(duì)中央銀行負(fù)債在總負(fù)債中的占比近期雖有所提高，但也僅為1.2%。對(duì)非金融機(jī)構(gòu)和住戶負(fù)債是小型銀行最主要的資金來(lái)源，2016年第三季度末占比為65.2%；其次為對(duì)其他小型銀行的負(fù)債，占比為10%以上。從變動(dòng)趨勢(shì)來(lái)看，2010年第一季度到2016年第三季度，對(duì)非金融機(jī)構(gòu)和住戶負(fù)債占比下降了13.3個(gè)百分點(diǎn)，填補(bǔ)這個(gè)空缺的主要是對(duì)其他金融機(jī)構(gòu)負(fù)債（上升5.66個(gè)百分點(diǎn)）、其他金融性公司（上升6.31個(gè)百分點(diǎn)）和債券發(fā)行（上升4.1個(gè)百分點(diǎn)）。中型銀行對(duì)非金融機(jī)構(gòu)和住戶負(fù)債的依賴要低于小型銀行，2016年第三季度末占比為46.6%；其次是債券發(fā)行、對(duì)其他金融機(jī)構(gòu)和其他金融性公司，占比分別為16%、12.74%和12.54%。從變動(dòng)趨勢(shì)來(lái)看，2010年第一季度到2016年第三季度，對(duì)非金融機(jī)構(gòu)和住戶負(fù)債占比下降了11.8個(gè)百分點(diǎn)，填補(bǔ)這個(gè)空缺的主要是對(duì)其他金融機(jī)構(gòu)負(fù)債（上升5.1個(gè)百分點(diǎn)）、其他金融性公司（上升9.6個(gè)百分點(diǎn)）和債券發(fā)行（上升6.7個(gè)百分點(diǎn)）。大型銀行在吸收非金融機(jī)構(gòu)和住戶負(fù)債方面有著絕對(duì)優(yōu)勢(shì)，2016年第三季度末該渠道負(fù)債占比為68.03%，考慮到大型銀行龐大的規(guī)模，占據(jù)了銀行吸收存款的大部分份額。大型銀行的負(fù)債來(lái)源較為穩(wěn)定，從2010年第一季度到2016年第三季度，對(duì)非金融機(jī)構(gòu)和住戶負(fù)債占比下降3.36個(gè)百分點(diǎn)，對(duì)其他金融機(jī)構(gòu)負(fù)債下降0.9個(gè)百分點(diǎn)，債券發(fā)行一直維持在7%左右的水平，對(duì)中央銀行負(fù)債和對(duì)其他金融公司負(fù)債則分別上升3個(gè)百分點(diǎn)和2.4個(gè)百分點(diǎn)。整體而言，中小銀行越來(lái)越傾向于發(fā)債、同業(yè)存單等主動(dòng)負(fù)債渠道。

“脫實(shí)向虛”及資產(chǎn)負(fù)債不匹配是本輪金融杠桿遭詬病的癥結(jié)

通過(guò)拓寬主動(dòng)負(fù)債渠道來(lái)彌補(bǔ)自身在吸收普通存款上的競(jìng)爭(zhēng)力不足，通過(guò)合規(guī)的市場(chǎng)套利提升自身盈利水平，只要把握好資產(chǎn)負(fù)債之間的合理匹配，正常的加杠桿對(duì)于中小銀行而言不僅無(wú)可厚非，也是未來(lái)轉(zhuǎn)型的重要方向。但是本輪中小銀行資產(chǎn)擴(kuò)張和負(fù)債加杠桿存在兩個(gè)方面的突出問題。

金融體系內(nèi)部資金鏈條拉長(zhǎng)，“脫實(shí)向虛”有悖宏觀調(diào)控目標(biāo)。銀行是傳統(tǒng)信用衍生過(guò)程中最主要的中介，連接央行基礎(chǔ)貨幣投放與實(shí)體經(jīng)濟(jì)部門融資需求，實(shí)體經(jīng)濟(jì)部門的投資回報(bào)率是根本保障。但隨著銀行與銀行之間、銀行與非銀行金融機(jī)構(gòu)之間資金中介鏈條的拉長(zhǎng)，銀行與企業(yè)之間資金融通增加了一些不必要的環(huán)節(jié)，導(dǎo)致實(shí)體經(jīng)濟(jì)部門信貸額度被擠占，融資成本被推高。銀行以理財(cái)產(chǎn)品、同業(yè)存單、同業(yè)理財(cái)?shù)全@得的較高成本資金，以委外投資等形式流向非銀行金融機(jī)構(gòu)，非銀行金融機(jī)構(gòu)再將資金以較高價(jià)格配置給風(fēng)險(xiǎn)較高的行業(yè)和企業(yè)。非銀行金融機(jī)構(gòu)介入信用中介鏈條的深度可從其對(duì)其他存款性公司（除人民銀行以外的存款性金融機(jī)構(gòu)）的負(fù)債規(guī)模擴(kuò)張中略窺一斑。

如圖1所示，2017年2月我國(guó)其他存款性公司對(duì)其他金融機(jī)構(gòu)債權(quán)為27.7萬(wàn)億元，是2010年初的17.3倍，占其總資產(chǎn)的比重達(dá)到11.8%，比2010年初提高10個(gè)百分點(diǎn)。而同期，其他存款性公司對(duì)非金融機(jī)構(gòu)債權(quán)僅是2010年初的2.35倍，表明金融體系內(nèi)部之間的資金融通活躍度遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于金融機(jī)構(gòu)與實(shí)體經(jīng)濟(jì)之間的信貸活躍度。為了維持這種加長(zhǎng)版的資金鏈條，一方面需要負(fù)債端廉價(jià)資金的供給（當(dāng)前主要是人民銀行的大規(guī)模貨幣注入），另一方面需要資產(chǎn)端保持較高收益（要么以高風(fēng)險(xiǎn)為代價(jià)，要么以資產(chǎn)泡沫為支撐），結(jié)果不僅是金融市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的積累，更是人民銀行貨幣政策傳導(dǎo)的低效。

銀行資產(chǎn)負(fù)債久期錯(cuò)配和風(fēng)險(xiǎn)錯(cuò)配現(xiàn)象突出，久期杠桿和流動(dòng)性杠桿較高。中小銀行加杠桿的機(jī)制多種多樣，但大都離不開以久期較短的負(fù)債匹配久期較長(zhǎng)的資產(chǎn)、以風(fēng)險(xiǎn)較低的負(fù)債匹配風(fēng)險(xiǎn)較高的負(fù)債。典型的是對(duì)同業(yè)存單等負(fù)債的運(yùn)用和依賴，其操作流程一般包括，銀行通過(guò)發(fā)行久期較短的同業(yè)存單獲得資金，購(gòu)買資產(chǎn)端能力較強(qiáng)的銀行發(fā)行的久期相對(duì)較長(zhǎng)的同業(yè)理財(cái)，然后通過(guò)久期更長(zhǎng)的委外等方式進(jìn)入債券市場(chǎng)或?qū)臃菢?biāo)資產(chǎn)。與本輪中小銀行資產(chǎn)大幅擴(kuò)張相互呼應(yīng)的是，銀行同業(yè)存單發(fā)行規(guī)模迅速膨脹，今年2月發(fā)行規(guī)模達(dá)到1.94萬(wàn)億元。我們看到，自2013年人民銀行在貨幣市場(chǎng)上推出同業(yè)存單以來(lái)，同業(yè)存單已經(jīng)成為商業(yè)銀行特別是中小銀行主動(dòng)負(fù)債的核心工具，如圖2所示，2015年下半年以來(lái)每月同業(yè)存單發(fā)行量爆發(fā)式增長(zhǎng)。股份制銀行和城市商業(yè)銀行是同業(yè)存單的發(fā)行主力，2016年股份制銀行同業(yè)存單發(fā)行量占比達(dá)到46.5%，城商行農(nóng)商行同業(yè)存單發(fā)行量占比高達(dá)50%。同業(yè)存單的久期較短，2016年市場(chǎng)發(fā)行的同業(yè)存單的加權(quán)久期為180天，以同業(yè)存單獲取的資金配置久期更長(zhǎng)的其他資產(chǎn)，存在期限錯(cuò)配風(fēng)險(xiǎn)。

與同業(yè)存單擴(kuò)張邏輯相似的是銀行同業(yè)理財(cái)?shù)目焖侔l(fā)展，自2015年3月以來(lái)，銀行同業(yè)理財(cái)規(guī)模擴(kuò)張加速，在理財(cái)產(chǎn)品資金余額中的占比已達(dá)15.3%（圖3）。此外，中小銀行還通過(guò)在回購(gòu)市場(chǎng)形成的融資實(shí)現(xiàn)規(guī)模和收益的擴(kuò)張，也就是先利用自身資金購(gòu)買債券資產(chǎn)，然后將其在回購(gòu)市場(chǎng)質(zhì)押或買斷進(jìn)行融資，待融資到期后再進(jìn)行滾動(dòng)續(xù)做，實(shí)現(xiàn)加杠桿套利。無(wú)論是同業(yè)存單、同業(yè)理財(cái)還是產(chǎn)品杠桿，其可持續(xù)性要以寬松的市場(chǎng)流動(dòng)性為前提，否則難以及時(shí)平掉短期頭寸。而從負(fù)債端資金成本持續(xù)上升的態(tài)勢(shì)，以及資產(chǎn)端貸款和非標(biāo)資產(chǎn)承壓的現(xiàn)實(shí)來(lái)看，中小銀行通過(guò)錯(cuò)配加杠桿面臨較大風(fēng)險(xiǎn)。

中小銀行面臨的“去杠桿”形勢(shì)與沖擊

本輪金融去杠桿的目標(biāo)十分明確，也就是抑制金融機(jī)構(gòu)加杠桿擴(kuò)規(guī)模，避免資金空轉(zhuǎn)，促進(jìn)“脫虛向?qū)崱保婪断到y(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)。金融去杠桿不是單獨(dú)針對(duì)銀行業(yè)，但很多政策措施均以影響銀行經(jīng)營(yíng)行為為主要作用機(jī)制?！耙恍腥龝?huì)”推進(jìn)金融去杠桿的主要措施，對(duì)于中小銀行而言，是市場(chǎng)環(huán)境和監(jiān)管約束的重要改變，特別是負(fù)債端去杠桿將面臨較大壓力，將帶來(lái)規(guī)模擴(kuò)張和盈利模式的調(diào)整。

流動(dòng)性收縮、資金成本抬高下有必要主動(dòng)去杠桿。如前所述，金融機(jī)構(gòu)市場(chǎng)加杠桿的一個(gè)重要前提是市場(chǎng)上資金充裕、成本較低。央行抬高市場(chǎng)資金成本中樞的可選手段包括減少資金投放頻率和規(guī)模，拉長(zhǎng)流動(dòng)性工具久期，上調(diào)MLF、OMO、SLF利率等，進(jìn)而收窄資金利率和債券/理財(cái)收益率之間的利差，甚至容忍一定利率倒掛的出現(xiàn)，降低金融機(jī)構(gòu)的杠桿收益。2016年8月23日，央行重啟14天逆回購(gòu)與上調(diào)國(guó)庫(kù)定存利率，被視為金融去杠桿周期開啟的標(biāo)志。作為資金的主要融入方，中型銀行面臨的流行性壓力要遠(yuǎn)大于小型銀行，負(fù)債端成本的上升，也對(duì)中小銀行資產(chǎn)端管理提出了更高的要求。其影響在于，利差收窄導(dǎo)致單位資本收益率進(jìn)一步下降，而流動(dòng)性緊缺和市場(chǎng)資金成本上行趨勢(shì)不只是意味著中小銀行通過(guò)加杠桿實(shí)現(xiàn)超常規(guī)發(fā)展的可行性越來(lái)越低，更嚴(yán)重的是實(shí)際上是存量資產(chǎn)負(fù)債錯(cuò)配難以為繼的風(fēng)險(xiǎn)大大增加。

具體金融工具監(jiān)管約束強(qiáng)化下不得不被動(dòng)去杠桿?！耙恍腥龝?huì)”關(guān)于金融去杠桿的政策，包括銀監(jiān)會(huì)《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)信用風(fēng)險(xiǎn)管理的通知》（銀監(jiān)發(fā)〔2016〕42號(hào)）、銀監(jiān)會(huì)辦公廳《關(guān)于規(guī)范化解金融風(fēng)險(xiǎn)嚴(yán)守風(fēng)險(xiǎn)底線工作的意見》（銀監(jiān)辦發(fā)〔2016〕27 號(hào)）、人民銀行《關(guān)于將表外理財(cái)業(yè)務(wù)納入“廣義信貸”測(cè)算的通知》、人民銀行等多個(gè)部委《關(guān)于規(guī)范金融機(jī)構(gòu)資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)的指導(dǎo)意見》等，以及正在征求意見的《商業(yè)銀行表外業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理指引》等。理財(cái)新規(guī)如果正式實(shí)施，意味著控杠桿、縮通道、分類監(jiān)管及計(jì)提風(fēng)險(xiǎn)準(zhǔn)備金，表外理?納入MPA廣義信貸考核意味著表外負(fù)債規(guī)模受限，同業(yè)存單納入同業(yè)負(fù)債范圍意味著同業(yè)負(fù)債規(guī)模將受控，資管行業(yè)的統(tǒng)一監(jiān)管則意味著銀行難以在金融市場(chǎng)上層層嵌套加杠桿擴(kuò)規(guī)模。這些政策組合將極大壓縮銀行的監(jiān)管套利空間。

中小銀行應(yīng)對(duì)金融“去杠桿”的策略

從風(fēng)險(xiǎn)管控的角度，不斷加杠桿并非可持續(xù)發(fā)展道路，中小銀行本就存在去杠桿的內(nèi)在需求，而市場(chǎng)環(huán)境和監(jiān)管要求的變化使得“去杠桿”變得更加迫切。但是去杠桿不可“矯枉過(guò)正”，去杠桿不是消滅杠桿，而是將其維持在合理水平。對(duì)于中小銀行而言，不能將目光單純局限于杠桿的高低，而是要順應(yīng)趨勢(shì)，加快轉(zhuǎn)型發(fā)展的步伐，從源頭上調(diào)整依賴高杠桿追求超常規(guī)擴(kuò)張的發(fā)展模式。

審慎對(duì)待規(guī)模擴(kuò)張。規(guī)模擴(kuò)張的好處對(duì)于中小銀行而言是不言而喻的。例如，形成規(guī)模經(jīng)濟(jì)效應(yīng)、增加盈利能力，擴(kuò)大市場(chǎng)覆蓋面、分散經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，提升社會(huì)影響力、獲得品牌溢價(jià)，乃至享受“太大而不能倒”的信用背書等。規(guī)模擴(kuò)張具有兩面性，特別是中小銀行的管理、科技等基礎(chǔ)相對(duì)薄弱，一旦經(jīng)營(yíng)管理跟不上規(guī)模擴(kuò)張速度，極易形成風(fēng)險(xiǎn)。特別是，如果中小銀行的快速擴(kuò)張是以穩(wěn)定性較差的同業(yè)業(yè)務(wù)為主要支撐，不但規(guī)模擴(kuò)張難以持續(xù)，流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)、期限錯(cuò)配風(fēng)險(xiǎn)等也更高，無(wú)異于“火中取栗”，前幾年已經(jīng)出現(xiàn)過(guò)個(gè)別銀行規(guī)模非常規(guī)擴(kuò)張后急劇回落的現(xiàn)象。在對(duì)待規(guī)模擴(kuò)張問題上，中小銀行特別是小銀行仍需強(qiáng)化穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)理念，注重規(guī)模擴(kuò)張、效益提升、風(fēng)險(xiǎn)管控的相互匹配和平衡，避免過(guò)度依賴同業(yè)負(fù)債和非信貸資產(chǎn)這種非常態(tài)化的擴(kuò)張路徑，而是要從資產(chǎn)盈利能力提升上來(lái)考量成長(zhǎng)。

切實(shí)回歸實(shí)體本源。中小銀行機(jī)構(gòu)中有資產(chǎn)兩三萬(wàn)億元的銀行，也有資產(chǎn)幾百億元的小銀行，風(fēng)險(xiǎn)管控能力也有很大差距。受經(jīng)濟(jì)地域和客戶群數(shù)量的局限更大。表面上通過(guò)增加持有非信貸資產(chǎn)可以在短期內(nèi)獲得較高利潤(rùn)，但是如果風(fēng)險(xiǎn)控制能力跟不上，非信貸業(yè)務(wù)規(guī)模越大，未來(lái)爆發(fā)問題的可能性越高。無(wú)論是從金融調(diào)控、銀行監(jiān)管的大環(huán)境，還是同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)的小環(huán)境，或是從銀行自身風(fēng)險(xiǎn)管控出發(fā)，都要求銀行向服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)這個(gè)主業(yè)回歸，扭轉(zhuǎn)投資超過(guò)貸款、表外業(yè)務(wù)發(fā)展過(guò)快的局面。在放低規(guī)模擴(kuò)張目標(biāo)的情況下，中小銀行要增加收益，并非只有提高風(fēng)險(xiǎn)偏好這一個(gè)路徑可選，做特、做精、做優(yōu)不應(yīng)只停留在中小銀行特別是小銀行的口號(hào)上，而應(yīng)打造成為實(shí)實(shí)在在的發(fā)展方向。

善用主動(dòng)負(fù)債工具。在銀行的主要負(fù)債來(lái)源中，一般性活期存款、一般性定期存款、同業(yè)存單、同業(yè)存款的成本是依次上升的，過(guò)度倚重同業(yè)負(fù)債作為資金來(lái)源理論上也并非經(jīng)濟(jì)之選。但現(xiàn)實(shí)是，中小銀行吸收存款的能力相對(duì)大型銀行要弱很多，加上存款向理財(cái)?shù)霓D(zhuǎn)移，因而吸收存款的壓力更大，增強(qiáng)同業(yè)資金等主動(dòng)負(fù)債能力的迫切性較高。有觀點(diǎn)認(rèn)為，當(dāng)前人民銀行和銀監(jiān)會(huì)關(guān)于同業(yè)存單的監(jiān)管表面上似乎有沖突，理由是人民銀行擬將同業(yè)存單從銀行應(yīng)付債券口徑劃入同業(yè)負(fù)債口徑受30%上限和MPA考核限制，對(duì)于中小銀行同業(yè)負(fù)債規(guī)模形成約束；而銀監(jiān)會(huì)則將三個(gè)月以上的同業(yè)存單納入銀行核心負(fù)債范疇，有利于提升中小銀行的核心負(fù)債依存度。這種觀點(diǎn)就現(xiàn)象論現(xiàn)象，沒有認(rèn)識(shí)到人民銀行和銀監(jiān)局政策的初衷都是為了同業(yè)存單的更規(guī)范發(fā)展、更有效發(fā)揮作用。毋庸置疑，未來(lái)表外理財(cái)和同業(yè)存單等不可能消亡，但增長(zhǎng)速度應(yīng)會(huì)正?；鳛橹鲃?dòng)負(fù)債工具的作用也將更加突出。對(duì)于中小銀行而言，只要同業(yè)負(fù)債的規(guī)模不超出人民銀行和監(jiān)管部門要求，還是要繼續(xù)充分運(yùn)用同業(yè)存單這樣期限標(biāo)準(zhǔn)化、利率透明化的負(fù)債工具，整體期限管理上應(yīng)繼續(xù)盡量拉長(zhǎng)負(fù)債久期，降低錯(cuò)配。

調(diào)整資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)。對(duì)于存量的杠桿業(yè)務(wù)，隨著存量同業(yè)資產(chǎn)的逐步到期，中小銀行只能不惜成本維持流動(dòng)性，同時(shí)主動(dòng)壓縮規(guī)模，提升資產(chǎn)流動(dòng)性。長(zhǎng)期來(lái)看，針對(duì)資產(chǎn)負(fù)債久期的錯(cuò)配，中小銀行要轉(zhuǎn)變此前通過(guò)擴(kuò)充負(fù)債在匹配資產(chǎn)的思路，必要時(shí)執(zhí)行以資產(chǎn)定負(fù)債的策略，特別是對(duì)同業(yè)資產(chǎn)負(fù)債實(shí)行精細(xì)化管理。負(fù)債端要實(shí)現(xiàn)差異化定價(jià)，如掛牌利率、優(yōu)惠利率和個(gè)性化定價(jià)，資產(chǎn)端則應(yīng)精確測(cè)算風(fēng)險(xiǎn)資本回報(bào)率和經(jīng)濟(jì)附加值等核心指標(biāo)，盡可能做到資產(chǎn)與負(fù)債期限等的匹配。在對(duì)待加杠桿還是去杠桿問題上，市場(chǎng)上存在一?N與央行“博弈”的賭徒心態(tài)，不斷去試探央行去杠桿的決心和對(duì)系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)的容忍底線。對(duì)于中小銀行而言，還是少玩點(diǎn)火為好。

（作者單位：海南銀行、海南南海金融研究院）

第四篇：全國(guó)房地產(chǎn)去庫(kù)存背景及政策

全國(guó)房地產(chǎn)去庫(kù)存背景及政策

當(dāng)前，受到國(guó)內(nèi)外經(jīng)濟(jì)環(huán)境的影響，我國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)逐步放緩。在經(jīng)濟(jì)面臨轉(zhuǎn)型升級(jí)和結(jié)構(gòu)調(diào)整的關(guān)鍵時(shí)刻，多行業(yè)產(chǎn)品積壓以及產(chǎn)能過(guò)剩，成為制約經(jīng)濟(jì)進(jìn)一步增長(zhǎng)的重要因素。對(duì)于房地產(chǎn)而言，前幾年地方政府在土地財(cái)政的影響下大規(guī)模地進(jìn)行開發(fā)，但未能有效消化，從而導(dǎo)致市場(chǎng)庫(kù)存逐步走高，明顯阻礙了房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展。

從房地產(chǎn)去庫(kù)存的意義來(lái)看，主要有以下四點(diǎn)：首先，由于房地產(chǎn)業(yè)在我國(guó)經(jīng)濟(jì)中作為支柱性產(chǎn)業(yè)，因此房地產(chǎn)去庫(kù)存不僅對(duì)于房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展有推動(dòng)作用，而且對(duì)于經(jīng)濟(jì)穩(wěn)增長(zhǎng)具有重要意義；其次，房地產(chǎn)去庫(kù)存也有助于地方政府?dāng)[脫土地財(cái)政依賴，通過(guò)轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式和創(chuàng)新驅(qū)動(dòng)去拓展新的財(cái)政收入來(lái)源；再次，房地產(chǎn)去庫(kù)存也有利于產(chǎn)業(yè)的進(jìn)一步轉(zhuǎn)型；最后，房地產(chǎn)去庫(kù)存有助于引導(dǎo)房地產(chǎn)回歸“居住”功能，對(duì)于老百姓居住問題的改善具有積極意義。

一、全國(guó)房地產(chǎn)去庫(kù)存政策脈絡(luò)

近些年，房地產(chǎn)去庫(kù)存引起了中央的重視。在2015年底前召開的一系列中央會(huì)議上，房地產(chǎn)去庫(kù)存被多次提及：

2015年11月10日，習(xí)近平主持召開中央財(cái)經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)小組第十一次會(huì)議時(shí)提到，推進(jìn)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)性改革，要針對(duì)突出問題、抓住關(guān)鍵點(diǎn)。要化解房地產(chǎn)庫(kù)存，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)發(fā)展。這是中央領(lǐng)導(dǎo)首次提及房地產(chǎn)庫(kù)存問題。

2015年12月14日，中央政治局會(huì)議再次提出要化解房地產(chǎn)庫(kù)存，通過(guò)加快農(nóng)民工市民化，推進(jìn)以滿足新市民為出發(fā)點(diǎn)的住房制度改革，擴(kuò)大有效需求，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)。

2015年12月18日，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議將“化解房地產(chǎn)庫(kù)存”作為2016年經(jīng)濟(jì)工作五大任務(wù)之一，并提出六個(gè)方面的工作部署：一要按照加快提高戶籍人口城鎮(zhèn)化率和深化住房制度改革的要求，通過(guò)加快農(nóng)民工市民化，擴(kuò)大有效需求，打通供需通道，消化庫(kù)存，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)；二要落實(shí)戶籍制度改革方案，允許農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口等非戶籍人口在就業(yè)地落戶，使他們形成在就業(yè)地買房或長(zhǎng)期租房的預(yù)期和需求；三要明確深化住房制度改革方向，以滿足新市民住房需求為主要

出發(fā)點(diǎn)，以建立購(gòu)租并舉的住房制度為主要方向，把公租房擴(kuò)大到非戶籍人口；四要發(fā)展住房租賃市場(chǎng)，鼓勵(lì)自然人和各類機(jī)構(gòu)投資者購(gòu)買庫(kù)存商品房，成為租賃市場(chǎng)的房源提供者，鼓勵(lì)發(fā)展以住房租賃為主營(yíng)業(yè)務(wù)的專業(yè)化企業(yè)；五要鼓勵(lì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)順應(yīng)市場(chǎng)規(guī)律調(diào)整營(yíng)銷策略，適當(dāng)降低商品住房?jī)r(jià)格，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)兼并重組，提高產(chǎn)業(yè)集中度；六要取消過(guò)時(shí)的限制性措施。

可見，房地產(chǎn)去庫(kù)存已成為2016年中國(guó)經(jīng)濟(jì)工作與房地產(chǎn)政策的主要目標(biāo)。從今年以來(lái)國(guó)家出臺(tái)的降房貸首付比例、調(diào)降房產(chǎn)交易稅費(fèi)等一系列力度更大的政策看，無(wú)疑也彰顯了中央刺激樓市、化解房地產(chǎn)庫(kù)存的決心。

2月2日，央行、銀監(jiān)會(huì)發(fā)布房貸新政，要求在不實(shí)施“限購(gòu)”措施的城市，居民家庭首次購(gòu)買普通住房的商業(yè)性個(gè)人住房貸款，原則上最低首付款比例為25%，各地可向下浮動(dòng)5個(gè)百分點(diǎn)；對(duì)擁有1套住房且相應(yīng)購(gòu)房貸款未結(jié)清的居民家庭，為改善居住條件再次申請(qǐng)商業(yè)性個(gè)人住房貸款購(gòu)買普通住房，最低首付款比例調(diào)整為不低于30%。對(duì)于實(shí)施“限購(gòu)”措施的城市，個(gè)人住房貸款政策按原規(guī)定執(zhí)行。

2月2日，國(guó)務(wù)院出臺(tái)《關(guān)于深入推進(jìn)新型城鎮(zhèn)化建設(shè)的若干意見》指出，要加快發(fā)展專業(yè)化住房租賃市場(chǎng)。通過(guò)實(shí)施土地、規(guī)劃、金融、稅收等相關(guān)支持政策，培育專業(yè)化市場(chǎng)主體，引導(dǎo)企業(yè)投資購(gòu)房用于租賃經(jīng)營(yíng)，支持房地產(chǎn)企業(yè)調(diào)整資產(chǎn)配置持有住房用于租賃經(jīng)營(yíng)，引導(dǎo)住房租賃企業(yè)和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營(yíng)新建租賃住房；健全房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控機(jī)制，調(diào)整完善差別化住房信貸政策，發(fā)展個(gè)人住房貸款保險(xiǎn)業(yè)務(wù)，提高對(duì)農(nóng)民工等中低收入群體的住房金融服務(wù)水平；進(jìn)一步提高城鎮(zhèn)棚戶區(qū)改造以及其他房屋征收項(xiàng)目貨幣化安置比例，鼓勵(lì)引導(dǎo)農(nóng)民在中小城市就近購(gòu)房。

2月19日，財(cái)政部、國(guó)稅總局、住建部就調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)契稅、營(yíng)業(yè)稅優(yōu)惠政策發(fā)布通知。通知自2016年2月22日起執(zhí)行。通知指出，對(duì)個(gè)人購(gòu)買家庭唯一住房（家庭成員范圍包括購(gòu)房人、配偶以及未成年子女，下同），面積為90平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅；面積為90平方米以上的，減按1.5%的稅率征收契稅。通知還指出，對(duì)個(gè)人購(gòu)買家庭第二套改善性住房，面積為90平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅；面積為90平方米以上的，減按2%的稅率征收契稅。另外，關(guān)于營(yíng)業(yè)稅政策，個(gè)人將購(gòu)買不足2年的住房

對(duì)外銷售的，全額征收營(yíng)業(yè)稅；個(gè)人將購(gòu)買2年以上（含2年）的住房對(duì)外銷售的，免征營(yíng)業(yè)稅。通知強(qiáng)調(diào)，北京市、上海市、廣州市、深圳市暫不實(shí)施本通知第一條第二項(xiàng)契稅優(yōu)惠政策及第二條營(yíng)業(yè)稅優(yōu)惠政策。

3月5日，李克強(qiáng)總理作兩會(huì)政府工作報(bào)告，其中涉及房地產(chǎn)方面的內(nèi)容主要是：推進(jìn)城鎮(zhèn)保障性安居工程建設(shè)和房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。今年棚戶區(qū)住房改造600萬(wàn)套，提高棚改貨幣化安置比例。完善支持居民住房合理消費(fèi)的稅收、信貸政策，適應(yīng)住房剛性需求和改善性需求，因城施策化解房地產(chǎn)庫(kù)存。建立租購(gòu)并舉的住房制度，把符合條件的外來(lái)人口逐步納入公租房供應(yīng)范圍。

4月12日，國(guó)土資源部發(fā)布《國(guó)土資源“十三五”規(guī)劃綱要》提出，結(jié)合房地產(chǎn)去庫(kù)存，實(shí)施有效用地調(diào)節(jié)政策，保持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)運(yùn)行。在住房供求關(guān)系緊張地區(qū)適度增加用地規(guī)模；對(duì)房地產(chǎn)庫(kù)存較高的城市，減少直至停止住房用地供應(yīng)；允許尚未開工房地產(chǎn)項(xiàng)目用地按照有關(guān)規(guī)定改變用途，用于棚改安置房和公共租賃住房建設(shè)。

4月20日，財(cái)政部官網(wǎng)公布《關(guān)于進(jìn)一步做好棚戶區(qū)改造相關(guān)工作的通知》指出，對(duì)于商品住房庫(kù)存量較大、市場(chǎng)房源充足的地方，進(jìn)一步提高棚戶區(qū)改造貨幣化安置比例。通過(guò)貨幣化安置，由棚戶區(qū)改造居民自主到市場(chǎng)上購(gòu)買安置住房，或者由市縣相關(guān)部門搭建平臺(tái)，組織棚戶區(qū)改造居民采取團(tuán)購(gòu)方式購(gòu)置安置住房，切實(shí)化解存量商品住房。

4月29日，中共中央政治局召開會(huì)議分析研究當(dāng)前經(jīng)濟(jì)形勢(shì)和經(jīng)濟(jì)工作。對(duì)于房地產(chǎn)方面，會(huì)議強(qiáng)調(diào)，要按照加快提高戶籍人口城鎮(zhèn)化率和深化住房制度改革的要求，有序消化房地產(chǎn)庫(kù)存，注重解決區(qū)域性、結(jié)構(gòu)性問題，實(shí)行差別化的調(diào)控政策。

5月4日，國(guó)務(wù)院總理李克強(qiáng)主持召開國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議，確定培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的措施，推進(jìn)新型城鎮(zhèn)化滿足群眾住房需求。會(huì)議指出，實(shí)行購(gòu)租并舉，發(fā)展住房租賃市場(chǎng)，是深化住房制度改革的重要內(nèi)容，有利于加快改善居民尤其是新市民住房條件，推動(dòng)新型城鎮(zhèn)化進(jìn)程。會(huì)議提出，支持利用已建成住房或新建住房開展租賃業(yè)務(wù)。允許將商業(yè)用房等按規(guī)定改建為租賃住房。

二、地方房地產(chǎn)去庫(kù)存政策的分類與特征

隨著2015年底中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議的結(jié)束，一些地方政府陸續(xù)出臺(tái)了刺激房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的措施，房地產(chǎn)去庫(kù)存也逐步在各地得到落實(shí)。今年以來(lái)，截止到4月中旬，全國(guó)各地出臺(tái)的以去庫(kù)存為目標(biāo)的刺激型政策主要可歸納為六大類：

1、采取寬松的財(cái)政稅費(fèi)政策

多地出臺(tái)了包括減免稅收、清理房企開發(fā)過(guò)程中行政事業(yè)性收費(fèi)等措施，為房企減輕負(fù)擔(dān)，推動(dòng)市場(chǎng)和企業(yè)走出低潮期。列舉如下：

重慶市：對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)所得稅預(yù)售收入的計(jì)稅毛利率由20%調(diào)整為15%，非普通住宅、商業(yè)、車庫(kù)的土地增值稅預(yù)征率由3.5%調(diào)整為2%，普通住宅土地增值稅預(yù)征率執(zhí)行1%。

江西?。喝嫦抡{(diào)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售未完工產(chǎn)品計(jì)稅毛利率，具體到南昌市，在市區(qū)范圍內(nèi)多個(gè)開發(fā)項(xiàng)目的銷售未完工產(chǎn)品計(jì)稅毛利率，由原來(lái)的24%調(diào)整為22%，其他經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)房和危改房計(jì)稅毛利率由7%調(diào)整為3%。

遼寧?。航档烷_發(fā)企業(yè)未完工開發(fā)產(chǎn)品的計(jì)稅毛利率，將非普通住宅、商業(yè)、車庫(kù)的土地增值稅預(yù)征率調(diào)整到2%，普通住宅土地增值稅預(yù)征率調(diào)整到1.5%。

同時(shí)，在房地產(chǎn)需求端，為購(gòu)房者降低交易稅費(fèi)或者實(shí)施交易契稅補(bǔ)貼等措施。列舉如下：

甘肅?。簩⒆》哭D(zhuǎn)讓手續(xù)費(fèi)整體下調(diào)33%，居民購(gòu)買住房交易契稅稅率超出1%的部分由地方財(cái)政補(bǔ)貼。

新疆維吾爾自治區(qū)：將商業(yè)個(gè)人住房貸款利率比照公積金貸款利率計(jì)算，確定補(bǔ)貼年限后，差額部分由政府財(cái)政予以補(bǔ)貼。

2、積極利用公積金杠桿工具

住房公積金已成為各地去庫(kù)存的重要工具，多地公積金貸款率超過(guò)50%。推進(jìn)異地貸款、提高貸款額度、延長(zhǎng)貸款年限、放寬提取條件等已成為各地公積金新政的“標(biāo)配”。列舉如下：

江西省和甘肅?。洪_始落實(shí)公積金貸款全省“一體化”政策。

四川省：與全國(guó)20家省級(jí)住房公積金管理中心簽訂了互貸互認(rèn)協(xié)議，積極推進(jìn)異地購(gòu)房。并推進(jìn)住房公積金向城鎮(zhèn)穩(wěn)定就業(yè)新市民覆蓋。

湖北省：探索在鄉(xiāng)鎮(zhèn)建立健全住房公積金制度。

陜西?。夯罨斯e金的用途，支持職工租房、購(gòu)房、“養(yǎng)房”提取，允許在公積金所有人同意的條件下直系親屬“互提”，允許職工本人、配偶及直系親屬因重大疾病、家庭困難提取公積金。

3、多舉措鼓勵(lì)支持農(nóng)民進(jìn)城購(gòu)房

去年底召開的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出，通過(guò)加快農(nóng)民工市民化，擴(kuò)大有效需求，打通供需通道，消化庫(kù)存，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)。今年的政府工作報(bào)告再次強(qiáng)調(diào)，要加快農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口市民化，推動(dòng)農(nóng)民工在中小城市安家。截止今年4月，全國(guó)已有20余省先后出臺(tái)政策鼓勵(lì)農(nóng)民工進(jìn)城購(gòu)房。主要舉措包括：將農(nóng)民工納入住房公積金制度范圍、發(fā)放購(gòu)房租房等補(bǔ)貼、允許申請(qǐng)公租房、推出針對(duì)性的信貸支持等。列舉如下：

江西、湖北、四川等省份：逐步將包括農(nóng)民工在內(nèi)的新市民納入住房公積金制度范圍。

河南省和甘肅?。阂笥霉挝灰獙⒔⒎€(wěn)定勞動(dòng)關(guān)系的農(nóng)民納入住房公積金制度覆蓋范圍，依法保障其享受住房公積金政策。

河南、山東、江蘇等省份：通過(guò)發(fā)放購(gòu)房補(bǔ)貼、租賃補(bǔ)貼、搬遷補(bǔ)貼、物業(yè)補(bǔ)貼等方式，展示出吸引農(nóng)民工來(lái)當(dāng)?shù)刭?gòu)房的誠(chéng)意。

廣東、湖南、吉林、浙江等省份：多地與當(dāng)?shù)剞r(nóng)行分行展開合作，推出“農(nóng)民安家貸”產(chǎn)品，可以較為靈活地處理貸款業(yè)務(wù)。

四川?。簩ｉT拿出30%的公租房房源用于解決農(nóng)民工住房問題，而且房租比市場(chǎng)租金低50%。

4、推進(jìn)棚改、商品房回購(gòu)等工作

不少地區(qū)利用棚戶區(qū)改造，通過(guò)貨幣化安置、政府回購(gòu)商品房等政策化解房地產(chǎn)庫(kù)存。列舉如下：

甘肅?。河?jì)劃今年4.6萬(wàn)套保障房中的3.3萬(wàn)套從存量商品房中回購(gòu)。福建、新疆、湖南等?。阂笈锔呢泿呕仓帽壤坏玫陀?0%，且不再新建公租房，通過(guò)盤活存量商品房的形式作為保障房，鼓勵(lì)開發(fā)商自持、各類機(jī)構(gòu)投資者購(gòu)買存量房開展住房租賃業(yè)務(wù)，扶持以住房租賃為主營(yíng)業(yè)務(wù)的企業(yè)。

河南?。撼雠_(tái)新政策探索“租售并舉”，規(guī)定公租房承租對(duì)象租住一定年限后，符合規(guī)定的可選擇申請(qǐng)直接購(gòu)買所租住公租房。

湖北?。簩?shí)行“市場(chǎng)租金、分類補(bǔ)貼”，力爭(zhēng)通過(guò)棚改貨幣化安置，消化庫(kù)存商品住房20萬(wàn)套，并堅(jiān)決打擊小產(chǎn)權(quán)房的建設(shè)和銷售，嚴(yán)格規(guī)范私人建房。

珠海市：積極鼓勵(lì)社會(huì)力量投資建設(shè)保障性住房，政府按規(guī)定給予稅費(fèi)減免等政策支持，多渠道籌集保障性住房房源。

5、實(shí)施房地產(chǎn)供給側(cè)改革

鼓勵(lì)企業(yè)利用存量房發(fā)展旅游、養(yǎng)老、創(chuàng)業(yè)等地產(chǎn)，開展多元化經(jīng)營(yíng)等措施，已經(jīng)逐步在庫(kù)存量較大的地區(qū)出臺(tái)。列舉如下：

山東、海南、遼寧、新疆、江西等?。禾剿鲗⒖罩煤＞胺俊⑸骄胺扛脑鞛榉謺r(shí)度假酒店、養(yǎng)老養(yǎng)生地產(chǎn)、家居式短租客棧等持有型物業(yè)；將符合條件的非住宅庫(kù)存改造為中小學(xué)和幼兒園、電商用房、都市型工業(yè)地產(chǎn)、“創(chuàng)客空間”等；還允許開發(fā)企業(yè)修改城鎮(zhèn)規(guī)劃、允許調(diào)整住房套型結(jié)構(gòu)相關(guān)內(nèi)容，將已供應(yīng)但未開發(fā)的住房用地或商業(yè)營(yíng)業(yè)性用地，調(diào)整為跨界地產(chǎn)或新興產(chǎn)業(yè)用地。

新疆、遼寧、江西等?。汗膭?lì)企業(yè)通過(guò)兼并重組等方式整合資源，提高產(chǎn)業(yè)集中度，做大做強(qiáng)。

6、進(jìn)一步拓展購(gòu)房群體

北京市：允許港澳臺(tái)居民和華僑在境內(nèi)工作、學(xué)習(xí)和居留的，境外個(gè)人在境內(nèi)工作的，可在北京市購(gòu)買一套用于自住的住房；境外機(jī)構(gòu)在北京市設(shè)立分支、代表機(jī)構(gòu)（經(jīng)批準(zhǔn)從事經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)的企業(yè)除外）可在北京市購(gòu)買辦公所需的非住宅房屋。

沈陽(yáng)市：支持高校、中等職業(yè)學(xué)校在校生、新畢業(yè)生購(gòu)房，對(duì)畢業(yè)未超過(guò)5年的高校、中等職業(yè)學(xué)校畢業(yè)生在沈購(gòu)買商品住房的，給予住房公積金政策支持，最高貸款額度為單方60萬(wàn)元、雙方80萬(wàn)元。對(duì)高校、中等職業(yè)學(xué)校在校生購(gòu)買商品住房的，給予每平方米200元的獎(jiǎng)勵(lì)政策。

海南?。汗膭?lì)高知人員購(gòu)房，并給予補(bǔ)貼，國(guó)家985和211高校畢業(yè)生等在?？谑泄ぷ鞑⒗U納3年（含）以上社保的，購(gòu)買首套新建普通商品住房的，政府予以不超過(guò)2萬(wàn)元的住房貨幣化補(bǔ)貼資助。

廣東省：允許有條件的城市可放開香港、澳門居民購(gòu)房限制。

第五篇：商業(yè)地產(chǎn)去庫(kù)存四大“妙招”

商業(yè)地產(chǎn)去庫(kù)存四大“妙招”

原創(chuàng)2016-10-19CIA中國(guó)指數(shù)研究院?

前言

電商沖擊、野蠻式生長(zhǎng)……多重因素疊加導(dǎo)致商業(yè)地產(chǎn)庫(kù)存居高不下。對(duì)此，中央和地方紛紛出臺(tái)相應(yīng)政策措施助力去庫(kù)存，品牌企業(yè)也各盡其能破解商業(yè)地產(chǎn)高庫(kù)存，其中不乏具有啟發(fā)借鑒意義的模式或做法。我們通過(guò)研究及歸納，從“商業(yè)+”跨界融合、“互聯(lián)網(wǎng)+”線上線下融合、發(fā)力“眾創(chuàng)空間、長(zhǎng)租公寓”等新興業(yè)態(tài)、基于城市更新的并購(gòu)整合四個(gè)維度，分析總結(jié)企業(yè)破解商業(yè)地產(chǎn)高庫(kù)存的“四大”方法，以期為業(yè)界提供參考。

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“商業(yè)+”跨界融合

去庫(kù)存邏輯

通過(guò)商業(yè)物業(yè)與其他領(lǐng)域的跨界融合，營(yíng)造“體驗(yàn)”空間，優(yōu)化資產(chǎn)結(jié)構(gòu)，帶來(lái)新的業(yè)務(wù)和利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)，助力去庫(kù)存。

為順利實(shí)現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)的庫(kù)存去化，品牌企業(yè)積極進(jìn)行商業(yè)物業(yè)的轉(zhuǎn)型升級(jí)，由傳統(tǒng)商業(yè)物業(yè)開發(fā)運(yùn)營(yíng)向商業(yè)綜合運(yùn)營(yíng)服務(wù)商轉(zhuǎn)型，探索“商業(yè)+”的跨界融合。從品牌房企商業(yè)跨界融合動(dòng)向來(lái)看，文化和體育成為房企熱衷的跨界方向，如泰禾、萬(wàn)達(dá)等加碼院線進(jìn)入大文化領(lǐng)域，萬(wàn)達(dá)、華潤(rùn)、佳兆業(yè)等嘗試體育產(chǎn)業(yè)。

表：代表性企業(yè)“商業(yè)+”跨界融合動(dòng)向

資料來(lái)源：中國(guó)指數(shù)研究院綜合整理

典型案例剖析：典型案例剖析：南昌萬(wàn)達(dá)城

近年，萬(wàn)達(dá)商業(yè)為了尋求新的業(yè)務(wù)增長(zhǎng)點(diǎn)，戰(zhàn)略重心從房地產(chǎn)開發(fā)向商業(yè)綜合運(yùn)營(yíng)服務(wù)商轉(zhuǎn)型，并對(duì)原有單一的商業(yè)購(gòu)物中心再度升級(jí)，開發(fā)商旅文綜合體“萬(wàn)達(dá)城”，其中于2016年5月開業(yè)的南昌萬(wàn)達(dá)城為標(biāo)桿之作。

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基本概況

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六大項(xiàng)目業(yè)態(tài)

主題樂園：6大主題區(qū)、60余項(xiàng)游樂設(shè)施

海洋樂園：7大主題區(qū)，300多個(gè)種類28000余條 電影樂園：國(guó)內(nèi)的高科技電影娛樂體驗(yàn) 萬(wàn)達(dá)茂：26個(gè)青花瓷罐，40家全球美食餐廳 酒店群：9個(gè)度假酒店，4000間客房 濱湖酒吧街：20家國(guó)內(nèi)外著名品牌

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運(yùn)營(yíng)策略

與旅行社合作或并購(gòu)，完成旅游產(chǎn)業(yè)鏈布局打造“互聯(lián)網(wǎng)+旅游”理念，提升品牌附加值提前啟動(dòng)預(yù)售票機(jī)制為項(xiàng)目開業(yè)預(yù)熱利用事件營(yíng)銷，為項(xiàng)目造勢(shì)——“會(huì)飛的鯨鯊”

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盈利模式

“以售養(yǎng)租”模式。首先，萬(wàn)達(dá)城利用主題樂園等投資提升區(qū)域價(jià)值，開發(fā)住宅項(xiàng)目與之形成互補(bǔ)，通過(guò)銷售物業(yè)的資金保證主題樂園良性運(yùn)轉(zhuǎn)，如南昌萬(wàn)達(dá)城整個(gè)體量480萬(wàn)平方米，其中銷售物業(yè)超過(guò)280萬(wàn)平方米。其次，萬(wàn)達(dá)將商場(chǎng)購(gòu)物中心、電影院線與主題樂園形成配套，跨界融合，協(xié)同發(fā)展，增加利潤(rùn)空間。

南昌萬(wàn)達(dá)城是萬(wàn)達(dá)集團(tuán)由萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)這類單一的商業(yè)購(gòu)物中心向大型商業(yè)文化購(gòu)物公園轉(zhuǎn)型的典型案例。截至2016年8月，萬(wàn)達(dá)已在全國(guó)布局了12座萬(wàn)達(dá)城，3個(gè)項(xiàng)目已開業(yè)運(yùn)營(yíng)。未來(lái)，商旅文綜合體“萬(wàn)達(dá)城”有望成為萬(wàn)達(dá)規(guī)模擴(kuò)張的跳板。

? “互聯(lián)網(wǎng)+”線上線下融合

去庫(kù)存邏輯

將互聯(lián)網(wǎng)思維運(yùn)用到商業(yè)物業(yè)的全鏈條，實(shí)現(xiàn)線上和線下融合，提升存量商業(yè)物業(yè)的吸引力，進(jìn)而盤活低效的“存量資產(chǎn)“。

商業(yè)地產(chǎn)“互聯(lián)網(wǎng)+”，應(yīng)是從商業(yè)物業(yè)前期選址、規(guī)劃、后期運(yùn)營(yíng)，到用戶體驗(yàn)，全鏈條運(yùn)用互聯(lián)網(wǎng)思維，通過(guò)構(gòu)建O2O發(fā)展交互平臺(tái)，并利用大數(shù)據(jù)精準(zhǔn)分析經(jīng)營(yíng)數(shù)據(jù)、消費(fèi)者、租戶或業(yè)主的信息及行為，實(shí)現(xiàn)線上和線下的高效融合，提升品牌價(jià)值，盤活低效“存量資產(chǎn)”。目前，在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，房企主要基于以下三種方式實(shí)現(xiàn)大數(shù)據(jù)的應(yīng)用。

圖：房企對(duì)大數(shù)據(jù)主要應(yīng)用方向

資料來(lái)源：中國(guó)指數(shù)研究院綜合整理

表：代表企業(yè)“互聯(lián)網(wǎng)+”線上線下融合動(dòng)向

資料來(lái)源：中國(guó)指數(shù)研究院綜合整理

打通線上和線下，相互融合是未來(lái)商業(yè)發(fā)展趨勢(shì)。除上述實(shí)體商業(yè)將傳統(tǒng)線下優(yōu)勢(shì)與線上業(yè)務(wù)整合優(yōu)化外，一些品牌電商也在向線下延伸，如亞馬遜開設(shè)實(shí)體書店，當(dāng)當(dāng)實(shí)體書店長(zhǎng)沙開業(yè)等。由此可見，通過(guò)體驗(yàn)打通線上和線下，線上支持線下，線下也可反哺線上，相互融合才是未來(lái)商業(yè)發(fā)展的趨勢(shì)。

? 眾創(chuàng)空間、長(zhǎng)租公寓等新興業(yè)態(tài)發(fā)力

去庫(kù)存邏輯

開發(fā)商通過(guò)租賃老舊或經(jīng)營(yíng)不善的商業(yè)物業(yè)，進(jìn)行重新定位、二次改造、二次招商，最終實(shí)現(xiàn)溢價(jià)出租、資本退出，進(jìn)行存量資產(chǎn)的再利用。

政策支持導(dǎo)向下，資本和開發(fā)商爭(zhēng)相進(jìn)入新興業(yè)態(tài)領(lǐng)域。2015年3月，《關(guān)于發(fā)展眾創(chuàng)空間推進(jìn)大眾創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)的指導(dǎo)意見》中首次提出“眾創(chuàng)空間”；2016年兩會(huì)“大眾創(chuàng)業(yè)、萬(wàn)眾創(chuàng)新”更是成為多方關(guān)注熱點(diǎn)。2015年11月，國(guó)務(wù)院發(fā)布《關(guān)于加快發(fā)展生活性服務(wù)業(yè)促進(jìn)消費(fèi)結(jié)構(gòu)升級(jí)的指導(dǎo)意見》，其中提到，積極發(fā)展包括客棧民宿、短租公寓、長(zhǎng)租公寓等在內(nèi)的滿足群眾消費(fèi)需求的細(xì)分業(yè)態(tài)，首次將出租公寓寫進(jìn)中央政策文件。在政策支持下，萬(wàn)科、龍湖等地產(chǎn)公司及高和資本等機(jī)構(gòu)都在以或租或買的形式獲取舊改項(xiàng)目。

表：代表企業(yè)新興業(yè)態(tài)發(fā)展動(dòng)向

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利用新興業(yè)態(tài)改造閑置資源，滿足多元化需求，盤活市場(chǎng)存量?！按蟊妱?chuàng)業(yè)、萬(wàn)眾創(chuàng)新”已成為當(dāng)今時(shí)代潮流，共享經(jīng)濟(jì)的興起，創(chuàng)客空間、長(zhǎng)租公寓、線上短租平臺(tái)的出現(xiàn)，外加“商改住”、“商改寫”等去庫(kù)存政策支持，聯(lián)合辦公、長(zhǎng)租公寓等新興業(yè)態(tài)則成為釋放空間資產(chǎn)價(jià)值、盤活商業(yè)地產(chǎn)存量的一條新路徑。典型案例剖析：優(yōu)客工場(chǎng)

2015年4月，毛大慶創(chuàng)始的優(yōu)客工場(chǎng)首次公開亮相，旨在盤活存量物業(yè)資產(chǎn)，通過(guò)合理改造，打造以眾創(chuàng)空間為基調(diào)的聯(lián)合辦公社群生態(tài)圈。據(jù)官網(wǎng)數(shù)據(jù)，截至2016年8月，優(yōu)客工場(chǎng)已快速布局全國(guó)16個(gè)城市，36個(gè)場(chǎng)地，開業(yè)項(xiàng)目20個(gè)，截至2016年底，將實(shí)現(xiàn)30000個(gè)工位的共享社區(qū)平臺(tái)。

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戰(zhàn)略布局

目前，優(yōu)客工場(chǎng)已布局16個(gè)城市，其中第一圈層包括北京、上海、深圳，第二圈層包括廣州、南京、杭州、武漢、西安、青島等13個(gè)城市。其戰(zhàn)略布局城市選擇有五大關(guān)鍵點(diǎn)：

A.布局城市均為融資環(huán)境、創(chuàng)業(yè)成本、置業(yè)壓力三項(xiàng)指標(biāo)在2015年城市排名TOP20且GDP體量較大城市。

B.布局城市配有眾多高校和科研機(jī)構(gòu)等，為創(chuàng)新創(chuàng)投提供人力和智力支持。C．布局城市中，活躍的創(chuàng)業(yè)人群年齡結(jié)構(gòu)偏低，創(chuàng)業(yè)氛圍濃厚，城市創(chuàng)新能力強(qiáng)。D．亟待高科技落地轉(zhuǎn)化推動(dòng)轉(zhuǎn)型的傳統(tǒng)行業(yè)城市，如太原、青島等。E．當(dāng)?shù)卣畬?duì)于創(chuàng)業(yè)、聯(lián)合辦公行業(yè)的政策引導(dǎo)和支持。

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市場(chǎng)定位

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盈利模式

目前，從優(yōu)客工場(chǎng)的收入來(lái)源來(lái)看，股權(quán)置換、租金仍是其主要盈利模式。由于初創(chuàng)型公司的盈利本身就很少，從中抽到的分紅微乎其微，優(yōu)客工場(chǎng)主要靠的還是租金。除此之外，優(yōu)客工場(chǎng)也構(gòu)建服務(wù)平臺(tái)，通過(guò)給創(chuàng)業(yè)企業(yè)提供增值服務(wù)獲得盈利，但盈利通道有待打開。

? 并購(gòu)整合劍指城市更新

去庫(kù)存邏輯

收購(gòu)價(jià)值被低估的商業(yè)物業(yè)，重新定位和改造升級(jí)，提升物業(yè)價(jià)值，在此過(guò)程中通過(guò)資產(chǎn)證券化退出，盤活存量同時(shí)也為企業(yè)獲取資金進(jìn)行循環(huán)投資。

收購(gòu)價(jià)值被低估的商業(yè)物業(yè)，通過(guò)城市更新盤活存量。近年，部分傳統(tǒng)商業(yè)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)或銷售情況每況愈下、甚至持續(xù)虧損，而此時(shí)，具有專業(yè)運(yùn)營(yíng)能力與資金優(yōu)勢(shì)的綜合型商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)、資本抓住機(jī)遇，伺機(jī)收購(gòu)并發(fā)展壯大，通過(guò)城市更新盤活存量。

表：代表企業(yè)并購(gòu)整合發(fā)展動(dòng)向

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商業(yè)物業(yè)被收購(gòu)后，主要有兩種運(yùn)作模式：

第一種，集投資與運(yùn)營(yíng)為一體。投資機(jī)構(gòu)同時(shí)作為管理運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)，打通投資建設(shè)、運(yùn)營(yíng)管理與投資退出整條產(chǎn)業(yè)鏈。凱德和萬(wàn)科是這種模式的代表。

第二種，投資與運(yùn)營(yíng)各盡其能。投資機(jī)構(gòu)作為財(cái)務(wù)投資人，管理運(yùn)營(yíng)則交由專業(yè)運(yùn)營(yíng)商管理。如當(dāng)前倡導(dǎo)輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的萬(wàn)達(dá)、大悅城等，則是以專業(yè)運(yùn)營(yíng)商的身份實(shí)現(xiàn)輕資產(chǎn)化。

企業(yè)通過(guò)并購(gòu)整合，實(shí)現(xiàn)化解商業(yè)地產(chǎn)庫(kù)存，需要的支持工具，即資產(chǎn)證券化。資產(chǎn)證券化可以將沉淀在項(xiàng)目里的巨額資金釋放出來(lái)，解決企業(yè)的資本流動(dòng)性問題，同時(shí)也解決了不良資產(chǎn)的盤活問題。目前，國(guó)內(nèi)正起步的兩類商業(yè)地產(chǎn)證券化是REITs（權(quán)益類證券化）和CMBS（債項(xiàng)類證券化）。短期來(lái)看，CMBS能解決商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商迫在眉睫的資金流動(dòng)性問題，有助于盤活存量；長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，CMBS將會(huì)助推REITs落地和發(fā)展。目前，中國(guó)金茂于2016年8月發(fā)行了國(guó)內(nèi)首單CMBS產(chǎn)品（高和招商-金茂凱晨資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃），發(fā)行規(guī)模約40億元人民幣，票面利率3.3%，此次發(fā)行具有該類產(chǎn)品的標(biāo)桿效應(yīng)，將開啟和加速推動(dòng)商業(yè)地產(chǎn)金融化時(shí)代的到來(lái)。

? 小結(jié)

通過(guò)政策調(diào)控助力庫(kù)存去化是重要手段。對(duì)于增量市場(chǎng)，因城施策，優(yōu)化供應(yīng)結(jié)構(gòu)。根據(jù)城市不同情況，因地制宜采取措施。對(duì)于庫(kù)存壓力大的三四線城市，嚴(yán)控或禁止新增商業(yè)用地；對(duì)于供需緊張的一二線城市，適當(dāng)考慮土地供應(yīng)。對(duì)于存量市場(chǎng)，支持待開發(fā)用地、已開發(fā)商業(yè)用房使用性質(zhì)改變，但對(duì)于調(diào)整項(xiàng)目界定、土地差價(jià)等細(xì)化問題，有待政策出臺(tái)。政策優(yōu)惠方面，通過(guò)出臺(tái)減免非住宅房產(chǎn)稅、取消企業(yè)所得稅及土地增值稅預(yù)征、降低“營(yíng)改增”增值稅稅率等優(yōu)惠政策，降低企業(yè)資金壓力。

企業(yè)思路轉(zhuǎn)變是根本之道。對(duì)于企業(yè)而言，無(wú)論是“商改住”、還是“商改辦”，政策只是特定時(shí)期助力庫(kù)存去化的手段，而非解決商業(yè)地產(chǎn)去庫(kù)存的根本之道。簡(jiǎn)言之，商業(yè)地產(chǎn)庫(kù)存去化的出路還是思維的轉(zhuǎn)變，一方面通過(guò)合理定位，業(yè)態(tài)和功能的合理布局或調(diào)整，提升商業(yè)地產(chǎn)價(jià)值；另一方面通過(guò)資產(chǎn)證券化化解大量資金的沉淀，最終實(shí)現(xiàn)退出。