第一篇：邢臺(tái)核桃解說(shuō)詞第一稿

邢臺(tái)核桃

——首屆中國(guó)核桃節(jié)宣傳片解說(shuō)詞

謝雙顯

A、引子

（千年古核桃樹下，一群孩童玩耍，合抱大樹，嬉戲聲、鳥鳴聲山中回響）

這是一棵有著千年樹齡的核桃樹，這棵古樹位于邢臺(tái)市太行山深處。穿越千年時(shí)光，這棵樹依舊郁郁蔥蔥，生機(jī)勃勃，撫摸著那深褐色的樹皮，粗糙而深沉，猶如在與一位老人對(duì)話。

（空靈、清新的民歌起）一株老核桃樹就是一個(gè)動(dòng)人的故事，在邢臺(tái)這片土地上，櫛風(fēng)沐雨三四百年而依舊枝繁葉茂、年產(chǎn)萬(wàn)果的核桃“老壽星”并不鮮見。這些歷經(jīng)滄桑的古樹展示著邢臺(tái)核桃歷史文化的深厚積淀。

千年核桃古樹，幾多春華秋實(shí)。當(dāng)年栽下核桃樹的先人們也許不會(huì)想到，今天的核桃已經(jīng)在邢襄大地發(fā)展為一個(gè)規(guī)模宏大的產(chǎn)業(yè)，近40萬(wàn)畝的種植面積，118萬(wàn)畝的發(fā)展目標(biāo)，多家產(chǎn)加銷一體化龍頭企業(yè)，數(shù)十個(gè)核桃深加工產(chǎn)品，讓邢臺(tái)的核桃聲名遠(yuǎn)播，成為中國(guó)乃至世界重要的核桃生產(chǎn)加工基地。一首核桃富民的新曲，越過(guò)茫茫太行、正在邢臺(tái)1.25萬(wàn)平方公里大地上迅速傳唱——

片頭三維動(dòng)畫15秒，（片頭中間字幕：高標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)、產(chǎn)業(yè)化發(fā)展）推出片名——邢臺(tái)核桃

（淡黑）

B、總述

清風(fēng)樓，古邢臺(tái)城的標(biāo)志性建筑，站在樓上，憑欄遠(yuǎn)眺，一座現(xiàn)代化的城市正在崛起，邢臺(tái)就是這樣一個(gè)古老和現(xiàn)代共存的地方。

邢臺(tái)有著3500年的建城史，是河北省最古老的城市； 邢臺(tái)是元代大科學(xué)家郭守敬的故鄉(xiāng)；

邢臺(tái)雅號(hào)臥牛城，有著牛一般的勤勞與堅(jiān)韌。

邢臺(tái)，位于河北南部，西倚太行山，東臨華北平原，素有“鴛水之濱，襄國(guó)故都，依山憑險(xiǎn)、地腴民豐”美譽(yù)。

今天的邢臺(tái)是冀南重要的中心城市，是以裝備制造、煤鹽化工、新能源、汽車工業(yè)、新型建材為主的新型工業(yè)基地。

巍巍太行，悠悠邢襄。今天的邢臺(tái)是太行山自然和人文資源最為密集的地區(qū)之一，是太行山最綠最美的地方。在這最綠最美的地方，核桃產(chǎn)業(yè)正日益壯大，造福當(dāng)?shù)氐陌傩眨诖笊降膽驯е?，一道道崗坡開發(fā)出來(lái)，一座座山嶺蔥綠起來(lái)，一株株核桃苗茁壯成長(zhǎng)，一田田核桃林連片成方，百里核桃?guī)?gòu)成了邢臺(tái)太行山區(qū)一道最靚麗的風(fēng)景。

（方言，童聲畫外音：核桃不離手，能活八十九，賽過(guò)乾隆爺，閻王叫不走，壓混）核桃又名胡桃，自古以來(lái)與扁桃、腰果、榛子一起，并列為四大干果，并享有“干果之王”的美譽(yù)?！侗静菥V目》記載：核桃“通命門，利三焦，上通心肺，下通二腎，益氣養(yǎng)血，固精健腦”?，F(xiàn)代醫(yī)學(xué)研究發(fā)現(xiàn)，核桃中富含不飽和

脂肪酸、磷脂以及多種維生素，對(duì)身體有良好的保健作用。（幾個(gè)手捏碎核桃的特寫，清脆的啪啪聲音）這位用手捏碎核桃的人，并非力大無(wú)窮，并非有鐵指神功，而是因?yàn)樾吓_(tái)核桃是薄皮核桃，是用手一捏就開的核桃，是開口笑的核桃。

薄皮核桃近些年在邢臺(tái)發(fā)展迅猛，截止目前臨城、沙河、邢臺(tái)和內(nèi)丘4個(gè)山區(qū)縣市優(yōu)質(zhì)薄皮核桃面積38萬(wàn)畝，全市核桃年產(chǎn)量1萬(wàn)噸，產(chǎn)值2億元，果農(nóng)畝均增收6000元以上，核桃產(chǎn)業(yè)已成為山區(qū)群眾致富增收的主要來(lái)源。與之相對(duì)應(yīng)的是更宏偉的規(guī)劃，邢臺(tái)市從2010年起開始推進(jìn)太行山百里百萬(wàn)畝薄皮核桃產(chǎn)業(yè)帶建設(shè)工程，2015年以后全市薄皮核桃種植基地將達(dá)到118萬(wàn)畝。同時(shí)，打造13個(gè)產(chǎn)銷一體化龍頭企業(yè)，建成全國(guó)最大的薄皮核桃產(chǎn)品交易市場(chǎng)！

C、政策助推產(chǎn)業(yè)調(diào)整

一組組翔實(shí)的數(shù)字，猶如一粒粒金黃的核桃，體現(xiàn)著政府發(fā)展核桃業(yè)的決心。邢臺(tái)把實(shí)施太行山百里百萬(wàn)畝優(yōu)質(zhì)核桃產(chǎn)業(yè)帶做為全市的一項(xiàng)重點(diǎn)工作來(lái)抓，堅(jiān)持大手筆謀劃、大投入推動(dòng)。市領(lǐng)導(dǎo)多次聽取工作匯報(bào)，親自安排部署，有力地推動(dòng)了這項(xiàng)工作的開展。市政府成立了優(yōu)質(zhì)核桃產(chǎn)業(yè)帶建設(shè)領(lǐng)導(dǎo)小組，先后印發(fā)了關(guān)于加強(qiáng)核桃產(chǎn)業(yè)帶建設(shè)的指導(dǎo)綱要、實(shí)施意見和管理辦法等，制訂了專項(xiàng)總體規(guī)劃，并拿出1億元資金扶持引導(dǎo)核桃產(chǎn)業(yè)發(fā)展。堅(jiān)持誰(shuí)開發(fā)、誰(shuí)投資、誰(shuí)經(jīng)營(yíng)、誰(shuí)受益的原則，及時(shí)頒發(fā)林權(quán)證書，極大地調(diào)動(dòng)了廣大農(nóng)民種植核桃的積極性。

（采訪市領(lǐng)導(dǎo)：談對(duì)核桃產(chǎn)業(yè)發(fā)展的重視、發(fā)展的意義 30秒）

D、科技支撐產(chǎn)業(yè)發(fā)展

（方言，童聲畫外音：光山禿嶺和尚頭，洪水下山遍地流，旱澇災(zāi)害年年有，十年九災(zāi)人人愁。壓混）這流傳于民間的鄉(xiāng)謠小調(diào)，曾一度道出了邢臺(tái)西部太行山區(qū)人們的無(wú)奈。太行山丘陵地帶大多是荒崗野坡，這里土地貧瘠，滿山滿坡的石頭，就是在這樣的“荒蕪”中，勤勞勇敢的邢臺(tái)人采用最新的科技手段，把“荒崗老人”的脾性摸了個(gè)透，中西醫(yī)結(jié)合，內(nèi)外科并用，割瘤、剔瘡、敷藥、植皮??，種下了一棵棵核桃苗，讓荒山變綠，讓綠色造福，寫就了一個(gè)個(gè)綠色傳奇。這種變化的背后除了邢臺(tái)人戰(zhàn)天斗地、氣吞云夢(mèng)的膽識(shí)和氣魄外，更重要的就是科技的力量。

農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化，科技必先行。邢臺(tái)在核桃產(chǎn)業(yè)發(fā)展中，以河北農(nóng)大為科技支撐，積極推廣無(wú)公害、綠色、有機(jī)生產(chǎn)管理技術(shù)，走出了一條精品核桃生產(chǎn)之路。成立了薄皮核桃研究所，對(duì)薄皮核桃的育苗、種植、加工進(jìn)行研發(fā)。目前，具有自主知識(shí)產(chǎn)權(quán)的“綠嶺”牌苗木已批量生產(chǎn)，成為全國(guó)知名品牌。編印了《優(yōu)質(zhì)薄皮核桃豐產(chǎn)栽培技術(shù)操作規(guī)程》等實(shí)用教材，無(wú)償發(fā)放到農(nóng)民手中。并先后承擔(dān)了“綠嶺核桃產(chǎn)業(yè)化技術(shù)開發(fā)及科技服務(wù)體系建設(shè)技術(shù)研究”、“綠色核桃生產(chǎn)技術(shù)體系的研究與示范”等一系列國(guó)家和省市級(jí)開發(fā)項(xiàng)目，完成了從良種選育到嫁接繁育、矮化密植、產(chǎn)品深加工、名牌產(chǎn)品培育、營(yíng)銷體系等綜合集成，對(duì)太行山區(qū)核桃產(chǎn)業(yè)的規(guī)?；l(fā)展起到了重要的推動(dòng)作用，為低山丘

陵的高效開發(fā)利用創(chuàng)造了成功經(jīng)驗(yàn)，在同類研究中居國(guó)際先進(jìn)水平。

這是一片位于臨城縣的核桃園，在這片核桃園中，我們看到是矮化密植栽培的核桃樹，每一棵樹上都掛滿了如星似珠的綠色精靈。

（采訪河北農(nóng)大李保國(guó)教授：傳統(tǒng)的普通核桃樹不是長(zhǎng)在山溝里，地邊上，就是村頭院里，任其自然生長(zhǎng)。成年樹高多在5-8米，最早在7-8年后才開始掛果，10-12年才能進(jìn)入盛果期。邢臺(tái)的核桃依靠科技的力量真正實(shí)現(xiàn)了園藝化栽培，從苗木、栽培、管理到收獲加工，形成了一套科學(xué)完善的生產(chǎn)體系，像現(xiàn)代化農(nóng)場(chǎng)種莊稼一樣管理核桃樹，栽植當(dāng)年可掛果，第三年有產(chǎn)量，第五年進(jìn)入盛果期。實(shí)現(xiàn)早實(shí)、豐產(chǎn)、穩(wěn)產(chǎn)，填補(bǔ)了國(guó)內(nèi)優(yōu)質(zhì)薄皮核桃矮化密植栽培技術(shù)的空白）。

水是農(nóng)業(yè)的命脈，邢臺(tái)薄皮核桃穩(wěn)產(chǎn)高產(chǎn)的重要前提，是他們自始至終堅(jiān)持走節(jié)水之路。這是小管出流技術(shù)，每個(gè)出水小管基部有一個(gè)自動(dòng)流量調(diào)節(jié)器，可根據(jù)壓力大小自動(dòng)調(diào)節(jié)出水量，實(shí)現(xiàn)適時(shí)適量澆水。

科技的支撐，使邢臺(tái)核桃是由粗放經(jīng)營(yíng)向集約經(jīng)營(yíng)轉(zhuǎn)變；由長(zhǎng)周期生產(chǎn)向短周期生產(chǎn)的轉(zhuǎn)變；由高大樹形向矮化樹形的轉(zhuǎn)變，開創(chuàng)了核桃栽培產(chǎn)業(yè)的新紀(jì)元。

E、標(biāo)準(zhǔn)提升產(chǎn)業(yè)水平

（方言，童聲畫外音：“薄核桃，是個(gè)寶。搖錢樹，致富道。

白露來(lái)，財(cái)神到。打核桃，有門道。爬上樹，心要到。察蟲疤，隱患找。霉樹椏，先做了…… 壓混）

清晨，伴隨著柴雞的鳴叫，***（人名）開始了一天的忙碌，干活前，他經(jīng)常會(huì)翻翻《薄皮核桃栽培管理規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)》，他說(shuō)正是這種標(biāo)準(zhǔn)化的管理模式，保證了他們千家萬(wàn)戶種植的核桃都能達(dá)到優(yōu)良品質(zhì)。

（采訪農(nóng)民***：我們這里種植的核桃都有嚴(yán)格的管理標(biāo)準(zhǔn)，從苗木培育、嫁接，園地規(guī)劃、整地、栽植，土、肥、水管理，樹形整形及修剪，疏花、疏果，病蟲害防治，直到采收、加工、收藏，每一個(gè)環(huán)節(jié)每一道工序都有明確的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和嚴(yán)格的操作規(guī)程。口語(yǔ)化些）

在優(yōu)質(zhì)核桃產(chǎn)業(yè)發(fā)展過(guò)程中，邢臺(tái)市先后制定了《綠色食品·核桃》、《綠色食品·薄皮核桃生產(chǎn)技術(shù)規(guī)程》兩個(gè)省級(jí)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，先后被國(guó)家技術(shù)監(jiān)督局列為薄皮核桃標(biāo)準(zhǔn)化示范區(qū)，被國(guó)家林業(yè)局列為薄皮核桃標(biāo)準(zhǔn)化生產(chǎn)示范基地。

在核桃品種選擇上，邢臺(tái)選擇了綠嶺、香玲、清香、遼核系列優(yōu)質(zhì)薄皮核桃，對(duì)一些品質(zhì)差、效益不好品種嚴(yán)禁引種。在苗木培育上，建設(shè)了數(shù)千畝大型苗圃基地，保證了品種純正。

（采訪農(nóng)民***，邊走邊說(shuō)，介紹黑光燈和頻振式殺蟲燈，柴雞等：在我們核桃園每六十畝都會(huì)安裝一個(gè)這樣的黑光燈，用來(lái)殺蟲，樹下我們種紫花苜蓿，并在樹行間散養(yǎng)本地柴雞，核桃本身的蟲害就少，有散養(yǎng)的柴雞和黑光燈，整個(gè)園區(qū)不用農(nóng)藥，所以我們的產(chǎn)品都是無(wú)公害、綠色食品）

聽著老*的介紹，我們看到了一幅俊美的農(nóng)村山水畫，核桃園區(qū)形成了果樹、養(yǎng)殖、沼氣、果樹的生態(tài)循環(huán)鏈，無(wú)廢水、廢物產(chǎn)生，排出的是清潔的氧氣，產(chǎn)出的是優(yōu)質(zhì)的果品，吸收了大量的二氧化碳，既生產(chǎn)出了綠色食品，又改善了當(dāng)?shù)氐沫h(huán)境。果、草、蓄、沼立體種養(yǎng)模式的創(chuàng)立，不亞于一次農(nóng)業(yè)革命，它正在悄悄地改變著當(dāng)?shù)剞r(nóng)民傳統(tǒng)的耕作方式，實(shí)現(xiàn)著經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、生態(tài)的多贏局面。

F、龍頭延伸產(chǎn)業(yè)鏈條

（方言，童聲畫外音：“秋風(fēng)一吹四山黃，遍山核桃采收忙；綠嶺核桃進(jìn)廠房，換回鈔票喜洋洋……” 壓混）

民謠中提到的綠嶺就是國(guó)家級(jí)核桃龍頭企業(yè)——河北綠嶺果業(yè)有限公司。經(jīng)過(guò)十多年的發(fā)展，如今的綠嶺公司已經(jīng)成為集優(yōu)質(zhì)薄皮核桃的產(chǎn)、研、深加工和銷售為一體的農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化企業(yè)。成為整個(gè)太行山乃至全國(guó)核桃產(chǎn)業(yè)的龍頭企業(yè)。2011年，綠嶺公司征地200畝，投資3.2億元建設(shè)核桃綜合深加工項(xiàng)目。該項(xiàng)目建成后將成為我國(guó)規(guī)模最大、科技含量最高的核桃系列產(chǎn)品的研發(fā)、加工、銷售為一體的高科技示范園區(qū)。從繁忙的建設(shè)工地和車間，我們能感受到這家公司雄心壯志！

（采訪：綠嶺公司負(fù)責(zé)人宏偉的發(fā)展目標(biāo)）

龍頭企業(yè)是農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營(yíng)的一個(gè)關(guān)鍵環(huán)節(jié)，它決定著農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營(yíng)的水平和層次，并具有強(qiáng)大的帶動(dòng)示范作用。綠嶺公司采用“公司+基地+專業(yè)合作社+農(nóng)戶”模式，帶動(dòng)全縣農(nóng)民走

產(chǎn)業(yè)化道路。公司為農(nóng)戶供應(yīng)高純度優(yōu)質(zhì)核桃苗、免費(fèi)提供技術(shù)服務(wù)、產(chǎn)品保護(hù)價(jià)回收，全縣種植核桃的熱情空前高漲。在綠嶺公司的帶動(dòng)下，全縣十幾個(gè)農(nóng)業(yè)公司、八個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)8000多農(nóng)戶栽植薄皮核桃12萬(wàn)多畝，畝均收入達(dá)到7000多元。沙河康源公司擁有核桃種植園區(qū)6000畝，年產(chǎn)薄皮核桃干果6萬(wàn)公斤，該公司帶動(dòng)周邊5 個(gè)村160多戶農(nóng)民發(fā)展核桃種植基地2萬(wàn)余畝。

星星之火，可以燎原；一片新綠，可以知春。邢臺(tái)還涌現(xiàn)出綠蕾農(nóng)林公司、新惠通公司、富源生態(tài)園林公司、泰華農(nóng)林公司等一大批龍頭企業(yè)。

龍頭企業(yè)的發(fā)展，帶動(dòng)核桃深加工產(chǎn)品的發(fā)展，除薄皮核桃外，這些企業(yè)還推出多味核桃、核桃油、核桃飲料、核桃蛋白粉、卵磷脂核桃乳、熱品核桃等產(chǎn)品，延伸了產(chǎn)業(yè)鏈條。多元化的產(chǎn)品，豐富的營(yíng)養(yǎng)，讓這些邢臺(tái)的核桃倍受青睞，走俏中國(guó)。

G、尾聲

潮涌太行，大山生金。小核桃做出大產(chǎn)業(yè)，大產(chǎn)業(yè)推動(dòng)大發(fā)展。在莽莽太行山區(qū)，鮮綠的“搖錢樹”正在連點(diǎn)成線，連線成面，連面成區(qū)。邢臺(tái)的山變綠了、水變清了，人變富了。百公里百萬(wàn)畝核桃?guī)?，像一條綠色緞帶，飄曳在繽紛的太行山上。

東風(fēng)浩蕩滿眼春，萬(wàn)里征程催人急，站在“十二五”的新征程上，蓬勃發(fā)展的邢臺(tái)的林業(yè)，用薄皮核桃托起了騰飛夢(mèng)想的最 8

堅(jiān)固支點(diǎn)?！吧鷳B(tài)產(chǎn)業(yè)、綠色富民”，一個(gè)傳統(tǒng)農(nóng)業(yè)向現(xiàn)代農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)變的邢臺(tái)新模式日漸成熟。核桃產(chǎn)業(yè)化、品牌化的發(fā)展戰(zhàn)略在邢臺(tái)這片千年沃土之上，自由舒展。做腦健康產(chǎn)業(yè)的領(lǐng)導(dǎo)者，腦健康食品的提供者，邢臺(tái)核桃必將為人類健康做出自己的貢獻(xiàn)！

（原生態(tài)的民謠在大山的核桃林中回響）天上最美的蟠桃果 比不上邢臺(tái)核桃果 去年吃的核桃瓤 香到今年六月哩……（片尾字幕）

第二篇：核桃推介會(huì)解說(shuō)詞（范文）

女士們，先生們

尊敬的各位領(lǐng)導(dǎo)，各位商界精英，各位記者朋友們：

大家下午好！

這里是中國(guó)秭歸金城大酒店！我是此次秭歸核桃菜品推介會(huì)，主持人周雪蓮，歡迎各位的到來(lái)。采秭歸山川之靈氣，集屈鄉(xiāng)兒女之智慧，擷天然健康養(yǎng)生之食材，烹綠色環(huán)保之美食。接下來(lái)，由我?guī)ьI(lǐng)大家一起品嘗美味的秭歸核桃系列菜品。首先掌聲有請(qǐng)我們的工作人員為我們呈上金城大酒店廚師們制作研發(fā)的秭歸核桃系列美味佳肴。

掌聲有情：首先呈現(xiàn)在大家眼前的是一道核桃飲品： 品名：瓊漿玉露

主料：鮮核桃仁

冰糖

純凈水

它采用的是秭歸核桃仁加冰糖新鮮榨取而成，口感細(xì)膩，甜爽可口，冰鎮(zhèn)后效果更佳，炎熱夏季是降暑之佳品。

接下來(lái)為大家送上的是一道涼碟 品名：蟲草花拌核桃仁 主料：鮮核桃仁

鮮蟲草花 輔料：蔥姜、大蒜、食鹽

功效：蟲草花有豐富的蛋白質(zhì)、氨基酸、成分，核桃仁具有益氣補(bǔ)血、強(qiáng)身益腦之功效，兩者結(jié)合可以能增強(qiáng)人力免疫力，提高人體抗病能力。夏季食用這道涼碟非常合適，而且這道菜品在我們金城大酒店是深受客戶好評(píng)，至研發(fā)以來(lái)已經(jīng)售出13132份。

下面大家看到的也是一道良品

品名：海蜇頭拌核桃仁

第三篇：核桃產(chǎn)品專題片解說(shuō)詞

農(nóng)業(yè)產(chǎn)品專題片解說(shuō)詞 ——核桃王國(guó)在這里崛起

硤石鎮(zhèn)位于寶雞市西山區(qū)，其面積大于新加坡。這里山頭群立，溝壑縱橫，核桃生產(chǎn)歷史悠久，至今仍有萬(wàn)余畝山核桃密密麻麻，葉茂果稠。村民們幾乎家家栽有核桃樹，人均純收入年年遞增，正如人們總結(jié)的“家有幾棵核桃樹，長(zhǎng)年不缺油鹽醋，家有二畝核桃樹，年年都是萬(wàn)元戶，家有三畝核桃樹，三五年里蓋新屋”！

連綿起伏的核桃溝，碧樹掩映的核桃村，綠旗飄展的核桃路，蜿蜒涌卷的核桃?guī)?。這些郁郁蔥蔥，大大小小的核桃樹，在這里匯成了綠色的海洋。

精彩紛呈的核桃采摘季節(jié)，宣傳核桃的演唱會(huì)，老教授的專題講座，新技術(shù)的現(xiàn)場(chǎng)推廣。在這個(gè)深山古鎮(zhèn)里，高新科技滲透到核桃生產(chǎn)的方方面面，為這個(gè)綠色產(chǎn)業(yè)插上了騰飛的翅膀。

顯然，“核桃王國(guó)”正在這里崛起！

顯然，這個(gè)鮮為人知的西山古鎮(zhèn)正在幻化成核桃的泱泱綠洲！

同期聲：硤石鎮(zhèn)原人大副主席、鎮(zhèn)核桃辦主管領(lǐng)導(dǎo)陰明超

硤石鎮(zhèn)的海拔、氣候、土壤、降雨量等都非常適合核桃生產(chǎn)，人工種植核桃已有2000多年歷史。核桃是木本莊稼，災(zāi)荒年是群眾的救命樹，平常年是群眾的搖錢樹。自古以來(lái)，硤石就是核桃的優(yōu)生區(qū)，硤石人偏愛(ài)核桃樹。

千百年來(lái)，不知經(jīng)歷了多少風(fēng)風(fēng)雨，但硤石鎮(zhèn)百年以上的粗大核桃樹仍隨處可見。車轍村前的這棵樹是公認(rèn)的“核桃王”，雖然歷經(jīng)電擊雷劈和村民建宅基地時(shí)橫砍枝條，但繁茂的枝葉仍遮天蔽日，如同一把大綠傘覆蓋在村子中央，為昔日的穆瓜寨扯出了一條風(fēng)景線。

同期聲：楊家槽村黨支部書記 吳12 這棵樹人稱“核桃王”，主干周長(zhǎng)4米多，樹冠覆蓋一畝大，已有500多年歷史，最高年產(chǎn)1000多斤核桃，是名符其實(shí)的搖錢樹。

改革開放三十年，核桃生產(chǎn)展新顏。30年間，該鎮(zhèn)涌現(xiàn)了一批批核桃生產(chǎn)的專業(yè)戶和冒尖戶，他們有的是大面積栽植，有的推廣優(yōu)良品種，為核桃致富樹立了榜樣，竟相站立起一片片活生生的樣板園。

56歲的老人張栓科是楊家槽五組的居住戶。30年來(lái)年年栽植核桃樹，被人稱為“活愚公”。山里的松鼠將核桃埋入土里作為冬糧，不經(jīng)意間成了義務(wù)育苗者。每年春季，張栓科看到一簇簇冒出的核桃苗，不由兩眼放光，他扛著镢頭栽開了，天天早出晚歸，栽樹不止。兩個(gè)孩子稍大后，也隨父親栽樹，二里長(zhǎng)的二道溝栽滿后，十畝責(zé)任田里也全栽了，他家成了地地道道的核桃生產(chǎn)專業(yè)戶，栽植總面積超過(guò)千畝，大樹粗如水桶，小苗細(xì)如筷子，二道溝成了“核桃溝”。每到下核桃時(shí)，需雇工十幾人。張栓科笑著說(shuō)，他那8間新房全是用核桃壘起來(lái)的。

同期聲：楊家槽村村民張拴科

“三十年來(lái)，我年年栽植核桃樹，已綠化了二里溝，現(xiàn)有大樹2500棵，小樹1000棵，每年收入七萬(wàn)多元。硤石鎮(zhèn)大力種植核桃樹就是好，我還要繼續(xù)栽下去?！?/p>

39歲的曹狗利系小河村人，2001年承包村里15畝地和一面荒坡，相繼栽下300畝良種核桃，人稱“核桃大王”。他還在這里修了生產(chǎn)路，又蓋起6間房，通了水電，種麥自家吃，種玉米做飼料，真格是“以園為家”了。眼下，他家養(yǎng)有8頭牛、幾頭豬和50多只雞，雞在園里啄蟲吃，雞糞、豬糞、牛糞上果園，從不施化肥，他還放養(yǎng)了菜花蛇，消滅地老鼠和松鼠……真可謂返璞歸真的生態(tài)園了。

同期聲：小河村8組村民王寶森

“我這片核桃園三年后進(jìn)入盛果期，年可產(chǎn)4萬(wàn)多斤，價(jià)值32萬(wàn)元，除去包坡款和當(dāng)年投資，凈收入24萬(wàn)元，全家4口人人均6萬(wàn)元。以后產(chǎn)量年年增加，我栽下這片核桃樹，可使兒孫后輩100多年輩輩受益。”

在硤石村土塬上的一塊核桃園里，我們見到了正在園里除草的王勝吉，這位中年漢子是個(gè)“核桃迷”，4畝園里栽有核桃樹190棵，全是香玲、西扶和中林系列的優(yōu)良品種，并配臵有授粉樹，所產(chǎn)核桃個(gè)頭大，皮薄肉厚，售價(jià)高。他經(jīng)常到鎮(zhèn)區(qū)拉人糞尿上樹，催得樹勢(shì)健壯，果實(shí)累累。省殘聯(lián)和寶雞市的領(lǐng)導(dǎo)曾來(lái)園里考察，還有許多人前來(lái)取經(jīng)。

同期聲：硤石村邊園組村民王勝吉

“一畝園，十畝田?！爆F(xiàn)在我這四畝核桃園每年可收入1萬(wàn)多元，比種莊稼要省力氣，收入還高，是我們農(nóng)民脫貧致富的好門路。每樹產(chǎn)2斤，價(jià)值16元，190棵為3.04萬(wàn)元。在硤石鎮(zhèn)，類似這樣典型戶幾乎各村都有，正是他們沖破了千百年來(lái)品種老化、零星栽植、只栽不管等傳統(tǒng)觀念，這才競(jìng)相開辟出了核桃生產(chǎn)的新天地。

同期聲：硤石鎮(zhèn)鎮(zhèn)長(zhǎng)張照祥

改革開放以來(lái)，我鎮(zhèn)核桃生產(chǎn)呈現(xiàn)出新局面。2006年以來(lái)，鎮(zhèn)政府因勢(shì)利導(dǎo)，發(fā)動(dòng)群眾將核桃發(fā)展成為支柱產(chǎn)業(yè)，形成了鎮(zhèn)、村、組三級(jí)干部謀核桃，廣大群眾栽核桃的生產(chǎn)熱潮。我們的目標(biāo)是實(shí)現(xiàn)核桃產(chǎn)業(yè)由零星栽植向成片建園，規(guī)?；l(fā)展突破；由晚實(shí)品種混雜、良莠不齊向早實(shí)核桃良種化、品種化突破；由粗放管理，只栽不管向科學(xué)化、規(guī)范化，集約化管理突破；由混合收打出售向按品種采收，分等級(jí)出售轉(zhuǎn)變，使硤石核桃躋身于國(guó)內(nèi)外市場(chǎng)。

在鎮(zhèn)政府的強(qiáng)力推動(dòng)下，硤石鎮(zhèn)41個(gè)行政村紛紛行動(dòng)，2006年一個(gè)冬春會(huì)戰(zhàn)，新栽核桃樹1萬(wàn)余畝，使總面積翻了一番。2007年6月，張照祥帶領(lǐng)60余名村干部赴山西汾陽(yáng)縣、陜西黃龍縣考察核桃生產(chǎn)，使大家眼界大開。同年11月，黨委書記彭占玉帶人赴陜西楊凌參加農(nóng)博會(huì)，聽取老教授關(guān)于核桃生產(chǎn)的專題講座，信心大增。不久，鎮(zhèn)上又提出建設(shè)5萬(wàn)畝核桃生產(chǎn)基地，又經(jīng)過(guò)一冬一春苦干，這一規(guī)劃再次成為了現(xiàn)實(shí)。

硤石鎮(zhèn)的核桃生產(chǎn)可謂一年一個(gè)新臺(tái)階，三年實(shí)現(xiàn)三級(jí)跳。2008年初，鎮(zhèn)上又提出建設(shè)10萬(wàn)畝核桃生產(chǎn)基地。然而，在2008年下半年開展的“新解放、新崛起、新跨越”的大討論中，全鎮(zhèn)上下形成共識(shí) —— 打造豫西最大的核桃生產(chǎn)王國(guó)，三至五年建成20萬(wàn)畝優(yōu)質(zhì)核桃生產(chǎn)基地。

同期聲：硤石鎮(zhèn)黨委書記彭占玉

硤石鎮(zhèn)總面積占寶雞市四分之一，荒山荒坡甚多。打造“核桃王國(guó)”是結(jié)合我鎮(zhèn)實(shí)際，使全鎮(zhèn)農(nóng)民實(shí)現(xiàn)脫貧致富的基本性工程，也是實(shí)現(xiàn)山區(qū)綠化的生態(tài)工程。我們對(duì)此進(jìn)行了科學(xué)規(guī)劃，圍繞核桃路、核桃溝、核桃村、核桃?guī)нB片栽植，并發(fā)動(dòng)群眾大搞四荒栽植和林糧間作、林菜間作、林藥間作、退耕還林、四旁栽植等，在有限的土地上栽植更多的優(yōu)質(zhì)核桃樹，并對(duì)老品種高接換優(yōu)?？傊?，我們傾注全鎮(zhèn)財(cái)力、物力和人力，三至五年間建成總面積20萬(wàn)畝的優(yōu)質(zhì)核桃生產(chǎn)基地，實(shí)現(xiàn)人均5畝核桃園，再經(jīng)過(guò)三至五年精心管理，優(yōu)質(zhì)品種率達(dá)到80%以上，人均年產(chǎn)核桃收入超1萬(wàn)元，僅核桃一項(xiàng)便可使全鎮(zhèn)4萬(wàn)多農(nóng)民人人錢袋子鼓起來(lái)，并使子孫后代長(zhǎng)期受益。為此，鎮(zhèn)里下發(fā)了“關(guān)于進(jìn)一步加快核桃產(chǎn)業(yè)化發(fā)展”的15條傾斜性規(guī)定或措施。同時(shí)，我們將招商引資，生產(chǎn)核桃油、核桃露等系列產(chǎn)品，形成核桃栽植生產(chǎn)、加工、銷路的產(chǎn)業(yè)化發(fā)展格局。

為此，鎮(zhèn)上出臺(tái)了“關(guān)于進(jìn)一步加快核桃產(chǎn)業(yè)化發(fā)展的15條鼓勵(lì)性規(guī)定和措施，包括鎮(zhèn)村干部建立高標(biāo)準(zhǔn)示范樣板園；鼓勵(lì)機(jī)關(guān)干部職工帶薪離崗或提前離崗發(fā)展核桃產(chǎn)業(yè)；落實(shí)苗木補(bǔ)助政策；提倡農(nóng)民和企業(yè)以租賃、承包、拍賣等形式，以四荒開發(fā)為重點(diǎn)，規(guī)模建園；和西北農(nóng)林大學(xué)陜西渭北核桃研究所，三門峽林業(yè)局等單位建立長(zhǎng)年合作機(jī)制；充分發(fā)揮鎮(zhèn)村核桃協(xié)會(huì)的作用；從2008年起，年年舉辦核桃節(jié)；對(duì)全鎮(zhèn)核桃育苗抓好規(guī)劃，管理、嫁接、銷售，全程服務(wù)等。特別是集體林改革和荒山承包到戶后，全鎮(zhèn)栽植核桃會(huì)形成新的熱潮。

文件下發(fā)不久，硤石鎮(zhèn)首屆核桃節(jié)在金秋里隆重開幕。三門峽市和寶雞市領(lǐng)導(dǎo)到會(huì)祝賀，文藝演出吸引了十里八村的數(shù)千名觀眾，省內(nèi)外專家教授學(xué)者云集硤石，核桃生產(chǎn)大戶、協(xié)會(huì)成員開展技術(shù)交流、技術(shù)培訓(xùn)。還有核桃產(chǎn)品展示、產(chǎn)品評(píng)優(yōu)、苗木銷售、項(xiàng)目合作洽談……氣氛十分熱烈。

有人寫詩(shī)曰：（字幕）深山舉辦核桃節(jié)，眾手托起新產(chǎn)業(yè)，群英薈萃描藍(lán)圖，硤石響徹致富歌！

2008年初冬，各村紛紛開展挖坑整地活動(dòng)，樹坑標(biāo)準(zhǔn)為長(zhǎng)寬各70厘米，深40厘米。鎮(zhèn)領(lǐng)導(dǎo)和大家一起吃住在工地，人人揮汗大干，技術(shù)人員現(xiàn)場(chǎng)檢查指導(dǎo)，一派熱火朝天的景象。

2009年春，大地剛剛解凍，全鎮(zhèn)又掀起了栽植核桃樹的熱潮。大溝小岔镢揮锨舞，日追夜趕，百余萬(wàn)株幼小的核桃苗植入了溝壑坡嶺。

經(jīng)過(guò)千軍萬(wàn)馬的大干苦干加班干，一冬一春5個(gè)月時(shí)間新植核桃樹5萬(wàn)余畝，超額完成了任務(wù)，至此，全鎮(zhèn)核桃種植面積累計(jì)達(dá)到11萬(wàn)畝，其中掛果面積3萬(wàn)畝，初步形成了以250省道、015縣道、007鄉(xiāng)道為主，022、011、009鄉(xiāng)道為輔的“三主三輔”核桃經(jīng)濟(jì)林帶。

值得一提的，外地的一些經(jīng)濟(jì)能人也加入了硤石鎮(zhèn)核桃生產(chǎn)的行列，洛陽(yáng)人張可思承包了美山村的一條大溝，2009年春栽植核桃樹300畝。另一經(jīng)濟(jì)能人承包了新店校場(chǎng)坪的千畝荒坡，投資15萬(wàn)元，深挖魚鱗坑，樹盤覆蓋地膜，高標(biāo)準(zhǔn)栽植了核桃苗30萬(wàn)株。

硤石鎮(zhèn)原有的核桃樹基本上都是老品種，掛果晚，果實(shí)不大，果形不一，色澤不亮，果殼不薄，取仁不易，價(jià)格低廉，成為核桃生產(chǎn)的瓶頸。如上文提到的夜來(lái)虎老人，千畝核桃園全部是老品種，且疏于管理，如改優(yōu)換頭，加強(qiáng)管理，收入自會(huì)翻幾番。正是良莠不齊的老品種，嚴(yán)重制約了核桃產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，雖然鎮(zhèn)上三番五次動(dòng)員改優(yōu)換頭，但換頭后一二年不結(jié)果少結(jié)果，大部分果農(nóng)推諉不干。2009年春，鎮(zhèn)上組織50余人，赴毗鄰的洛南、山陽(yáng)、盧氏實(shí)地考察核桃產(chǎn)業(yè)，山陽(yáng)縣2009年高接換優(yōu)30萬(wàn)株的宏偉目標(biāo)令人驚嘆?；貋?lái)后，各村紛紛要求換頭改優(yōu)，于是，鎮(zhèn)上邀來(lái)陜西黃龍縣渭北核桃研究中心技術(shù)人員，相繼在閆馱、楊河等10個(gè)村，鋪開面積500畝，對(duì)1.5萬(wàn)株5至10年的老品種換了1.7萬(wàn)頭。當(dāng)?shù)丶夹g(shù)員跟著干，有不少人還學(xué)會(huì)了“換頭術(shù)”呢！

“種植核桃樹，育苗先一步”。2008年冬，全鎮(zhèn)核桃育苗500畝，其中鎮(zhèn)上在營(yíng)里村、楊河村連片育苗200畝，育苗200多萬(wàn)株，系三門峽市最大的核桃苗圃基地。鎮(zhèn)上對(duì)核桃育苗戶實(shí)行苗木補(bǔ)助政策，對(duì)育苗基地實(shí)行最低保護(hù)價(jià)政策，充分調(diào)動(dòng)了育苗戶生產(chǎn)積極性，解除了他們的后顧之憂，育苗戶吃了定心丸，精心耕作，標(biāo)準(zhǔn)化管理，目前苗木長(zhǎng)勢(shì)喜人。

同期聲：硤石鎮(zhèn)核桃辦技術(shù)員李宗文

產(chǎn)業(yè)要發(fā)展，苗木是關(guān)鍵，前幾年從外地購(gòu)進(jìn)核桃苗，價(jià)格貴、品種雜，加之長(zhǎng)途運(yùn)輸，部分樹苗成活率較低。鎮(zhèn)上育上了這片苗木，到時(shí)可隨挖隨栽，成活率當(dāng)然會(huì)大大提高。

毫無(wú)疑問(wèn)，硤石鎮(zhèn)在發(fā)展核桃產(chǎn)業(yè)上越干越會(huì)干，越干越敢干，越干越有勁，走出了一條更為科學(xué)，更為合理的新路子。眾手打造新產(chǎn)業(yè)，百舸爭(zhēng)流齊踴躍。在“核桃王國(guó)”初俱規(guī)模的基礎(chǔ)上，再經(jīng)過(guò)二三年艱苦創(chuàng)業(yè)，全鎮(zhèn)核桃面積將達(dá)到20萬(wàn)畝，核桃樹突破600萬(wàn)株，這項(xiàng)工程將會(huì)產(chǎn)生出巨大的經(jīng)濟(jì)效益、生態(tài)效益和社會(huì)效益。是的，勤勞勇敢的硤石人民，正以自己的聰明才智，孕育著明天的希望；正以自己勤勞的雙手，鋪筑出一條金燦燦的致富大道！

2015年8月21日星期五

第四篇：首屆“中國(guó)核桃節(jié)”花落河北邢臺(tái)

首屆“中國(guó)核桃節(jié)”花落河北邢臺(tái)

2011年9月9日，由國(guó)家林業(yè)局、河北省人民政府聯(lián)合舉辦的首屆中國(guó)核桃節(jié)將在邢臺(tái)市開幕。在全國(guó)眾多核桃種植基地中，多年默默無(wú)聞的邢臺(tái)市為何中得“頭彩”？

邢臺(tái)市地處河北省南部，總面積12486平方公里，總?cè)丝?10萬(wàn)人。全市現(xiàn)有林地面積482萬(wàn)畝，林木覆蓋率25.75%，活立木蓄積795萬(wàn)立方米，經(jīng)濟(jì)林面積189萬(wàn)畝，果品產(chǎn)量10億公斤，林業(yè)總產(chǎn)值62億元。近年來(lái)，在臨城綠嶺、沙河康源等一批公司的帶動(dòng)下，薄皮核桃產(chǎn)業(yè)在邢臺(tái)市西部山區(qū)得到了迅猛發(fā)展，在加快荒山綠化、促進(jìn)農(nóng)民增收、改善生態(tài)環(huán)境方面發(fā)揮著越來(lái)越重要的作用。截至目前，全市薄皮核桃種植面積38萬(wàn)畝，年產(chǎn)量1萬(wàn)噸，產(chǎn)值2億元。優(yōu)質(zhì)苗木良繁基地2500畝，年供優(yōu)質(zhì)苗木750萬(wàn)株。建核桃深加工企業(yè)4個(gè)，年加工能力7200噸。先后涌現(xiàn)出河北綠嶺果業(yè)有限公司、河北綠蕾農(nóng)林科技有限公司、新惠通公司、富源生態(tài)園林開發(fā)公司、崗西生態(tài)園有限公司、河北康源農(nóng)林生態(tài)開發(fā)有限公司、泰華農(nóng)林開發(fā)公司和金康有限責(zé)任公司等多家龍頭企業(yè)。

一是領(lǐng)導(dǎo)重視，發(fā)展勢(shì)頭強(qiáng)勁。邢臺(tái)市是核桃種植傳統(tǒng)地區(qū)，群眾認(rèn)識(shí)程度高。特別是近兩年來(lái)，該市在國(guó)家林業(yè)局和省委、省政府的指導(dǎo)下，做出了大力發(fā)展薄皮核桃的重大戰(zhàn)略決策，把實(shí)施“太行山百里百萬(wàn)畝優(yōu)質(zhì)核桃產(chǎn)業(yè)帶”作為全市的一項(xiàng)重點(diǎn)工作來(lái)抓，堅(jiān)持大手筆謀劃、大投入推動(dòng)。市領(lǐng)導(dǎo)姜德果、劉大群、劉勁松等多次聽取工作匯報(bào)，親自安排部署，有力地推動(dòng)了這項(xiàng)工作的開展。市政府成立了優(yōu)質(zhì)核桃產(chǎn)業(yè)帶建設(shè)領(lǐng)導(dǎo)小組和辦公室，先后印發(fā)了關(guān)于加強(qiáng)核桃產(chǎn)業(yè)帶建設(shè)的指導(dǎo)綱要、實(shí)施意見和管理辦法等，制訂了專項(xiàng)總體規(guī)劃，并拿出1億元資金扶持引導(dǎo)，極大地調(diào)動(dòng)了廣大群眾種植核桃的積極性，全市核桃產(chǎn)業(yè)得到迅猛發(fā)展。發(fā)展較快的臨城縣達(dá)到13萬(wàn)畝，先后榮獲“全國(guó)薄皮核桃標(biāo)準(zhǔn)化示范區(qū)”、“中國(guó)核桃之鄉(xiāng)”稱號(hào)。

二是標(biāo)準(zhǔn)化栽培，發(fā)展模式好。在優(yōu)質(zhì)核桃產(chǎn)業(yè)發(fā)展過(guò)程中，邢臺(tái)市依托河北農(nóng)大先后制定了《綠色食品 核桃》、《綠色食品 薄皮核桃生產(chǎn)技術(shù)規(guī)程》兩個(gè)省級(jí)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)。邢臺(tái)核桃的標(biāo)準(zhǔn)化管理主要體現(xiàn)在6個(gè)方面，一是整地技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)化；二是節(jié)水栽培標(biāo)準(zhǔn)化；三是施肥技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)化；四是土壤管理標(biāo)準(zhǔn)化；五是病蟲害防治標(biāo)準(zhǔn)化；六是整形修剪標(biāo)準(zhǔn)化。上述技術(shù)被制定成了兩個(gè)省級(jí)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，先后被國(guó)家質(zhì)檢總局列為薄皮核桃標(biāo)準(zhǔn)化示范區(qū)，被國(guó)家林業(yè)局列為薄皮核桃標(biāo)準(zhǔn)化生產(chǎn)示范基地。為確保核桃產(chǎn)業(yè)帶工程建設(shè)質(zhì)量，邢臺(tái)市嚴(yán)格按照農(nóng)業(yè)開發(fā)生態(tài)綜合治理項(xiàng)目的模式推進(jìn)，即按項(xiàng)目規(guī)劃，按項(xiàng)目設(shè)計(jì)，按項(xiàng)目投入，按項(xiàng)目實(shí)施，按項(xiàng)目進(jìn)行管理，保證了核桃產(chǎn)業(yè)發(fā)展的標(biāo)準(zhǔn)化和規(guī)范化。

三是產(chǎn)業(yè)化發(fā)展，經(jīng)營(yíng)效益高。為把小核桃做成大產(chǎn)業(yè)，邢臺(tái)市按照市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)律，以河北農(nóng)大為技術(shù)支撐，依托龍頭企業(yè)先后注冊(cè)了“綠嶺”和“逸果”等核桃品牌。國(guó)家級(jí)龍頭企業(yè)臨城綠嶺公司生產(chǎn)的“綠嶺”牌薄皮核桃在中國(guó)國(guó)際林業(yè)博覽會(huì)上榮獲金獎(jiǎng)，市場(chǎng)上供不應(yīng)求。河北康源生態(tài)林業(yè)發(fā)展有限公司生產(chǎn)的“逸果”牌優(yōu)質(zhì)薄皮核桃在國(guó)內(nèi)核桃產(chǎn)業(yè)率先獲得北京中綠華夏有機(jī)食品認(rèn)證中心的認(rèn)證，并榮獲“2008北京奧運(yùn)推薦果品評(píng)選二等獎(jiǎng)”，產(chǎn)品暢銷大江南北。2010年全市核桃產(chǎn)值達(dá)到2億元，果農(nóng)畝均增收6000元以上。核桃產(chǎn)業(yè)已成為山區(qū)群眾致富增收的主要來(lái)源。為拉長(zhǎng)產(chǎn)業(yè)鏈條，2011年綠嶺公司又投資3.2億元，正進(jìn)行核桃綜合深加工項(xiàng)目建設(shè)，9月上旬可投產(chǎn)運(yùn)營(yíng)。這將對(duì)擴(kuò)大就業(yè)、推進(jìn)地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展發(fā)揮更加重要的作用。

四是苗木品種純正，運(yùn)作規(guī)范。

1、實(shí)行苗木品種準(zhǔn)入制度。在推進(jìn)核桃產(chǎn)業(yè)發(fā)展中，邢臺(tái)市本著“優(yōu)質(zhì)、高效、適宜”的原則，經(jīng)專家論證，確定了9個(gè)主栽品種(遼

1、綠嶺、香玲、遼

7、清香、禮品2號(hào)、綠早、遼

3、遼4)，具有皮薄、豐產(chǎn)、色正、仁滿、味好、出油率高、食用方便的特點(diǎn)，深受消費(fèi)者喜愛(ài)。

2、實(shí)行苗木準(zhǔn)入制度。市核桃產(chǎn)業(yè)辦公室組織專家和有關(guān)人員對(duì)核桃苗木企業(yè)進(jìn)行了實(shí)地考察，確定核桃產(chǎn)業(yè)帶建設(shè)苗木企業(yè)準(zhǔn)入名錄，要求項(xiàng)目單位采用苗木，須在指定范圍選擇。

3、苗圃品種資源豐富。臨城綠嶺苗圃基地育有各類核桃品種100多種，豐富的品種資源，為優(yōu)中選優(yōu)、培育優(yōu)良新品種提供了條件。

4、加強(qiáng)監(jiān)管。苗木生產(chǎn)單位必須具備相應(yīng)資質(zhì)，接受市、縣核桃辦的管理與監(jiān)督。

五是管理機(jī)制靈活，群眾積極性高。以明晰產(chǎn)權(quán)為核心，深入開展了林權(quán)制度改革，完善林權(quán)抵壓貸款和融資政策，積極推進(jìn)土地和林木合理流轉(zhuǎn)，實(shí)現(xiàn)樹有其主、主有其權(quán)、權(quán)有其責(zé)、責(zé)有其利，充分調(diào)動(dòng)了社會(huì)各界發(fā)展核桃的積極性。各縣探索出的大戶或公司承包荒山造林機(jī)制，村集體或合作社統(tǒng)一治理分戶管理機(jī)制，以及“公司+基地+農(nóng)戶”的公司農(nóng)戶利益聯(lián)結(jié)機(jī)制等，都收到了良好效果。

六是核桃產(chǎn)業(yè)規(guī)劃宏偉，發(fā)展前景良好。邢臺(tái)市淺山丘陵區(qū)荒山面積大，立地條件非常適宜核桃種植。市政府因勢(shì)利導(dǎo)，聘請(qǐng)河北農(nóng)大專家編制了《百里百萬(wàn)畝薄皮核桃產(chǎn)業(yè)帶建設(shè)規(guī)劃》。按照規(guī)劃，采用政府推動(dòng)、農(nóng)民參與的辦法，計(jì)劃從2010年起，在邢臺(tái)縣、沙河市、臨城縣、內(nèi)丘縣的淺山地區(qū)，集中建設(shè)核桃種植、加工、銷售基地，盡快形成百里百萬(wàn)畝優(yōu)質(zhì)核桃產(chǎn)業(yè)帶。每年發(fā)展優(yōu)質(zhì)核桃10萬(wàn)畝以上，到2015年總面積達(dá)到72.3萬(wàn)畝，2015年以后再建46.4萬(wàn)畝，使核桃產(chǎn)業(yè)帶總規(guī)模達(dá)到118.7萬(wàn)畝。同時(shí)，建成苗圃2000畝，發(fā)展13～15個(gè)龍頭企業(yè)，形成一個(gè)大型核桃產(chǎn)品交易市場(chǎng)，培養(yǎng)一支120人以上的技術(shù)推廣專業(yè)隊(duì)伍，培育10家核桃加工重點(diǎn)企業(yè)，打造一批全國(guó)知名的優(yōu)質(zhì)核桃產(chǎn)品品牌，逐步形成完善的流通渠道和銷售網(wǎng)絡(luò)。項(xiàng)目建成后，全市核桃年產(chǎn)值將達(dá)到70億元以上。

第五篇：綜合體物業(yè)管理(第一稿)

第二章 商業(yè)綜合體物業(yè)管理權(quán)獲得

物業(yè)管理權(quán)（前期物業(yè)管理）獲取一般是由建設(shè)單位通過(guò)招投標(biāo)方式，物業(yè)企業(yè)投標(biāo)獲得。根據(jù)現(xiàn)有商業(yè)綜合體項(xiàng)目建設(shè)單位投資狀態(tài)劃分為銷售型商業(yè)物業(yè)、持有型商業(yè)物業(yè)、混合型（部分持有部分銷售）商業(yè)物業(yè)，加之商業(yè)運(yùn)營(yíng)單位在物業(yè)交付后與物業(yè)企業(yè)共同在一個(gè)物業(yè)項(xiàng)目?jī)?nèi)運(yùn)營(yíng)，涉及到部分設(shè)施設(shè)備及配套場(chǎng)地的共管共用，服務(wù)與責(zé)任交叉，物業(yè)管理權(quán)的獲取與商務(wù)、技術(shù)投標(biāo)策略制定已多樣性。本章主要介紹現(xiàn)各種商業(yè)綜合體物業(yè)招投標(biāo)方式及物業(yè)管理權(quán)獲取過(guò)程中應(yīng)關(guān)注的重點(diǎn)及所涉及的各板塊事項(xiàng)。

一、物業(yè)管理招標(biāo)信息獲取

隨著物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展，壯大出一批優(yōu)秀的市場(chǎng)化物業(yè)企業(yè)，加之部分以往是管理自主開發(fā)企業(yè)項(xiàng)目的物業(yè)企業(yè)市場(chǎng)化加劇了行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)，建立有效的市場(chǎng)信息獲取渠道成為了物業(yè)企業(yè)發(fā)展壯大的第一步：

1、已有管理服務(wù)項(xiàng)目客戶細(xì)分：從已有管理服務(wù)項(xiàng)目客戶群體出發(fā)，細(xì)分客戶，將建設(shè)單位及與建設(shè)單位有業(yè)務(wù)、事務(wù)往來(lái)機(jī)構(gòu)進(jìn)行梳理，作為可發(fā)展、合作渠道維護(hù)。

2、梳理當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)企業(yè)：對(duì)當(dāng)?shù)亻_發(fā)企業(yè)進(jìn)行整理，羅列出未有自我品牌物業(yè)企業(yè)的建設(shè)單位及未來(lái)開發(fā)計(jì)劃，主動(dòng)出擊、上門拜訪，尋找合作機(jī)會(huì)。

3、建立合作伙伴（合伙人）渠道：將營(yíng)銷代理機(jī)構(gòu)、建筑設(shè)計(jì)公司等于建設(shè)單位有較為重要合作關(guān)系的社會(huì)組織納入市場(chǎng)拓展渠道建設(shè)當(dāng)中，建立合作伙伴關(guān)系，強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合、共圖發(fā)展。

4、公共資源物業(yè)管理權(quán)信息：物業(yè)企業(yè)進(jìn)入新的區(qū)域市場(chǎng)或在三、四線物業(yè)行業(yè)待發(fā)展區(qū)域市場(chǎng)可采取先獲得市政、公共外包物業(yè)服務(wù)權(quán)方式以推廣品牌。在當(dāng)?shù)毓操Y源外包中心建立名錄，獲得信息端口選擇符合自身情況的目標(biāo)信息。

二、物業(yè)項(xiàng)目投標(biāo)前評(píng)估

獲知物業(yè)項(xiàng)目招投標(biāo)信息后評(píng)估工作非常關(guān)鍵。主要涉及到該項(xiàng)目招標(biāo)條件與前期投入是否符合自身企業(yè)情況。該項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)、配套設(shè)施種類與數(shù)量、后期商業(yè)運(yùn)營(yíng)模式、能源供應(yīng)方式等都需在投標(biāo)投標(biāo)前摸排清楚，制定投標(biāo)書時(shí)一并考慮。

1、規(guī)劃設(shè)計(jì)：主要涉及項(xiàng)目體量與業(yè)態(tài)分布、周邊交通與項(xiàng)目結(jié)合、項(xiàng)目區(qū)劃內(nèi)公配建設(shè)施情況，涉及分期開發(fā)的了解其開發(fā)周期、交付區(qū)域與施工區(qū)域周界設(shè)定、能源供應(yīng)（臨時(shí)、正式）；

2、配套設(shè)施種類與數(shù)量：對(duì)項(xiàng)目所涉及的配套設(shè)施、設(shè)備種類、數(shù)量整理出數(shù)據(jù)，除根據(jù)其屬性、材質(zhì)、維修維保要求、數(shù)量預(yù)算出維護(hù)成本外，應(yīng)當(dāng)對(duì)重要設(shè)備（電梯、弱電系統(tǒng)、消防系統(tǒng)）專屬性強(qiáng)的單獨(dú)了解當(dāng)?shù)鼐S護(hù)成本情況，供應(yīng)商或維保單位配件儲(chǔ)備、維修維護(hù)價(jià)格等市場(chǎng)信息，為成本核算工程板塊準(zhǔn)確計(jì)算做好鋪墊，并可在獲取物業(yè)管理權(quán)后參與建設(shè)單位設(shè)備實(shí)際采購(gòu)選型環(huán)節(jié)提出說(shuō)服力建議，為后期管理降低難度。

3、后期商業(yè)運(yùn)營(yíng)模式：針對(duì)項(xiàng)目交付后期集中商業(yè)管理運(yùn)營(yíng)與物業(yè)企業(yè)的共存，判定后期商業(yè)內(nèi)服務(wù)供應(yīng)單位的確定及與物業(yè)管理企業(yè)管理界面劃分、共用設(shè)施設(shè)備的劃分界定、費(fèi)用分?jǐn)?、公共區(qū)域雙方的責(zé)權(quán)問(wèn)題需要在前期投標(biāo)前于建設(shè)單位處了解清楚。如此時(shí)建設(shè)單位還未涉及此類工作，可主動(dòng)提出建議。1）、集中獨(dú)立商業(yè)部分（商場(chǎng)）由物業(yè)企業(yè)一并負(fù)責(zé)：此類情況一般為建設(shè)單位持有商業(yè)部分物業(yè)，自主建立招商運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)。本著便于溝通、統(tǒng)一管理目的將商業(yè)內(nèi)服務(wù)一并委托給物業(yè)企業(yè)負(fù)責(zé)。因該部分服務(wù)費(fèi)用由開發(fā)企業(yè)自身承擔(dān)，物業(yè)企業(yè)利潤(rùn)點(diǎn)較低，商業(yè)體內(nèi)人流量大，設(shè)施設(shè)備使用頻繁經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)較大。建議物業(yè)企業(yè)就該部分單獨(dú)與建設(shè)單位簽訂酬金服務(wù)合同，按照人工費(fèi)用進(jìn)行計(jì)算、提取一定比例傭金。能耗、維修、公區(qū)責(zé)任險(xiǎn)等其它開支由建設(shè)單位或商業(yè)運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)承擔(dān)。

2）、集中獨(dú)立商業(yè)部分（商場(chǎng)）由運(yùn)營(yíng)單位負(fù)責(zé)：此類情況一般為建設(shè)單位出售或承包給運(yùn)營(yíng)單位，本著成本控制或其它原因?qū)?nèi)部物業(yè)服務(wù)另行組織、聘請(qǐng)服務(wù)隊(duì)伍提供服務(wù)。因?qū)儆谝粋€(gè)建筑區(qū)劃內(nèi)，公共場(chǎng)地、通道、地下隱蔽工程（排水排污）、能源供應(yīng)、消防設(shè)備、配電設(shè)備等不可劃分性，其使用所產(chǎn)生的維修維保費(fèi)用分?jǐn)?、?jīng)營(yíng)收入分配等應(yīng)于事前所有約定。具體費(fèi)用分?jǐn)?、收益分配可根?jù)所使用的頻次、負(fù)荷大小、區(qū)域進(jìn)行考慮。

3）、能源供應(yīng)方式：主要分別清楚能源供應(yīng)的性質(zhì)與區(qū)域。從以往經(jīng)驗(yàn)有過(guò)物業(yè)企業(yè)收取綜合體公寓部分業(yè)主生活用水標(biāo)準(zhǔn)水費(fèi)，實(shí)際該供水管網(wǎng)與商業(yè)部分共用一表，即商業(yè)水表。致使物業(yè)企業(yè)損失巨大。另對(duì)于總分表部分業(yè)態(tài)需了解清楚分表后端部分有無(wú)子分表，總分表級(jí)數(shù)越多，損耗越大。

根據(jù)以上信息加之企業(yè)自身情況符合招標(biāo)條件要求，具備投標(biāo)資格，則應(yīng)根據(jù)招標(biāo)文件要求及時(shí)做投標(biāo)響應(yīng)，投遞企業(yè)報(bào)名信息及投標(biāo)負(fù)責(zé)人委托書。成立投標(biāo)工作小組，負(fù)責(zé)標(biāo)書制作。投標(biāo)書制作及投標(biāo)

投標(biāo)書在內(nèi)容上必須嚴(yán)格根據(jù)招標(biāo)單位發(fā)出的《編制標(biāo)書的項(xiàng)目和要求》來(lái)編制。由于招標(biāo)物業(yè)的具體情況不同，招標(biāo)單位的要求不同，因此投標(biāo)書內(nèi)的項(xiàng)目和要求也各不相同。通常物業(yè)管理投標(biāo)書項(xiàng)目主要有以下11項(xiàng)： 管理方式

投標(biāo)單位主要是依據(jù)招標(biāo)的物業(yè)現(xiàn)狀以及自身的專業(yè)經(jīng)驗(yàn)和優(yōu)勢(shì)，選擇最適合的招標(biāo)物業(yè)的管理方式。物業(yè)社區(qū)微信： 比如選擇獨(dú)資管理方式，還是股份制的管理方式，仰或是有限責(zé)任公司的管理形式等等，對(duì)目標(biāo)物業(yè)的管理與現(xiàn)在的物業(yè)管理企業(yè)正在管理的物業(yè)之間采取形式的聯(lián)系等等。

二、管理組織架構(gòu)

所謂管理組織架構(gòu)就是介紹目標(biāo)物業(yè)的組織機(jī)構(gòu)，目前國(guó)內(nèi)的管理方法有兩種：（1）垂直領(lǐng)導(dǎo)方式（直線式管理模式）。優(yōu)點(diǎn)是政令暢通，管理到位，管理層直接對(duì)成本，對(duì)管理質(zhì)量負(fù)責(zé)。缺點(diǎn)是人力資源分散，橫向協(xié)調(diào)配合困難。（2）矩陣式領(lǐng)導(dǎo)方式。這種方式的優(yōu)點(diǎn)是充分利用人力資源，調(diào)動(dòng)個(gè)方面的積極性，可采用現(xiàn)代化管理手段進(jìn)行管理。缺點(diǎn)是管理結(jié)構(gòu)穩(wěn)定性較差，人員經(jīng)常變動(dòng)，容易形成多頭領(lǐng)導(dǎo)。這種方法適用于多品種而且形成規(guī)模的物業(yè)管理。

3、機(jī)構(gòu)的設(shè)置

就商業(yè)綜合體項(xiàng)目業(yè)務(wù)范圍及服務(wù)內(nèi)容分析，需滿足日?；A(chǔ)服務(wù)的同時(shí)在組織架構(gòu)設(shè)置上還需體現(xiàn)商業(yè)氛圍打造、經(jīng)營(yíng)商家關(guān)系維護(hù)、品牌宣傳等涉及保障商業(yè)后期運(yùn)營(yíng)效果的配置及滿足內(nèi)部管理的需求。一般對(duì)商業(yè)綜合體項(xiàng)目采取項(xiàng)目公司的組織架構(gòu)設(shè)立方式：

項(xiàng)目總經(jīng)理辦公室：經(jīng)營(yíng)計(jì)劃目標(biāo)制定、分解、督辦、外聯(lián)事務(wù)，作為項(xiàng)目公司的中樞大腦； 職能板塊：行政管理、人力資源、財(cái)務(wù)、品質(zhì)管理、經(jīng)營(yíng)品牌管理 業(yè)務(wù)板塊：客戶服務(wù)、工程維修維保、秩序安防管理、環(huán)境維護(hù)。

除了機(jī)構(gòu)明確以外，對(duì)參加管理服務(wù)人員的素質(zhì)構(gòu)成要進(jìn)行策劃、培訓(xùn)。比如目標(biāo)物業(yè)管理的負(fù)責(zé)人、部門經(jīng)理，他們的文化層次，年齡結(jié)構(gòu)，工作經(jīng)驗(yàn)，都應(yīng)明確規(guī)定下來(lái)。然后對(duì)從事目標(biāo)物業(yè)管理服務(wù)的人員結(jié)構(gòu)也要明確，對(duì)他們的文化素質(zhì)，工作能力，基本條件都要提出要求，甚至要制定好接受目標(biāo)物也管理以后的人才培訓(xùn)計(jì)劃。

三、管理費(fèi)用的收支預(yù)算方案

經(jīng)費(fèi)是物業(yè)管理運(yùn)轉(zhuǎn)的基礎(chǔ)和保證，所以對(duì)目標(biāo)物業(yè)必須要進(jìn)行經(jīng)營(yíng)測(cè)算。測(cè)算應(yīng)本著“實(shí)事求是”的原則，“根據(jù)物業(yè)功能、分層次收費(fèi)”進(jìn)行。

1、收入測(cè)算

物業(yè)管理費(fèi)用主要來(lái)源于物業(yè)管理服務(wù)收取的各類費(fèi)用。因此，該收的費(fèi)用都要收齊，不能漏收。通常收費(fèi)的項(xiàng)目有：

（1）目標(biāo)物業(yè)的管理費(fèi)用。有政府物價(jià)部門核準(zhǔn)的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行測(cè)算，沒(méi)有參照當(dāng)?shù)赝愋屯瑱n次物業(yè)及該項(xiàng)目前期評(píng)估情況測(cè)算。

（2）場(chǎng)地及多種經(jīng)營(yíng)費(fèi)用的測(cè)算（注意在該項(xiàng)中說(shuō)明可將因公共場(chǎng)地所產(chǎn)生的經(jīng)營(yíng)收益作為補(bǔ)充物業(yè)服務(wù)費(fèi)用）（4）其他方面的服務(wù)收入。

2、支出預(yù)算

圍繞著目標(biāo)物業(yè)開展管理服務(wù)所支出的成本核算。通常有：（1）人員工資、福利、津貼、獎(jiǎng)金，以及其他各類保險(xiǎn)支出。

（2）各類服務(wù)成本的開支。例如，能源有水，電，氣，汽油等的消耗；各種設(shè)備的添置；各類服務(wù)所需要的的消耗品。

（3）物業(yè)管理企業(yè)正常的辦公管理服務(wù)所需要的各項(xiàng)開支。（4）其他有關(guān)各項(xiàng)的開支等。

通常根據(jù)招標(biāo)文件的要求只進(jìn)行1年的預(yù)算，但實(shí)際情況商業(yè)綜合體項(xiàng)目基本2到3年才能夠逐步成型，物業(yè)企業(yè)收入才能夠?qū)崿F(xiàn)穩(wěn)定均衡，前期費(fèi)用測(cè)算需做考量。

四、管理操作

這部分要求細(xì)化，他體現(xiàn)出物業(yè)管理企業(yè)的管理水平、管理質(zhì)量，以及規(guī)范化的管理的標(biāo)準(zhǔn)，從這些制度中可以看出物業(yè)管理企業(yè)的實(shí)力、能力，所以各物業(yè)管理企業(yè)都對(duì)此很重視。其通常分為兩大類：

1、根據(jù)目標(biāo)的物業(yè)情況，認(rèn)真制定相應(yīng)的規(guī)章制度。通常物業(yè)管理規(guī)章制度分為：

1、）公眾管理制度，主要包括： ① 業(yè)主公約；

② 精神文明建設(shè)公約； ③ 樓宇使用及維護(hù)管理規(guī)定； ④ 裝修管理規(guī)定； ⑤ 治安管理規(guī)定； ⑥ 清潔衛(wèi)生管理規(guī)定； ⑦ 消防管理規(guī)定； ⑧ 交通車輛管理規(guī)定； ⑨ 環(huán)境保護(hù)管理規(guī)定。

2、）崗位責(zé)任制度，主要包括類型： ① 管理類崗位職責(zé)； ② 操作類崗位職責(zé)；

3、）內(nèi)部管理運(yùn)作制度，主要包括： ① 員工行為規(guī)范； ② 培訓(xùn)制度； ③ 考核制度； ④ 獎(jiǎng)懲制度； ⑤ 回訪制度；

⑥ 來(lái)訪，投訴處理制度等。

五、管理目標(biāo)，經(jīng)營(yíng)管理宗旨、方針

投標(biāo)書中應(yīng)表明投標(biāo)單位對(duì)目標(biāo)物業(yè)的管理目標(biāo)、管理方針、管理宗旨，便于業(yè)主委員會(huì)成立的招標(biāo)領(lǐng)導(dǎo)小組及評(píng)委們更加清楚理解物業(yè)管理的理念、宗旨。例如某物業(yè)管理企業(yè)投標(biāo)某商住樓時(shí)，提出管理目標(biāo)：樹立“服務(wù)至上，客戶第一”的管理思想，達(dá)到一流管理、一流形象、一流效益，一促進(jìn)后期的樓宇銷售；提出管理經(jīng)營(yíng)方針：保本經(jīng)營(yíng)、獨(dú)立核算、自負(fù)盈虧、開展一業(yè)為主，多種經(jīng)營(yíng)，求得自身的生存與發(fā)展。

六、便民服務(wù)措施

物業(yè)管理是有償?shù)姆?wù)活動(dòng)，這是其性質(zhì)所決定的；然而開展物業(yè)管理并不是一味只追求經(jīng)濟(jì)效益，而是要正確處理好社會(huì)效益，環(huán)境效益與經(jīng)濟(jì)效益三者的關(guān)系，使之有機(jī)的統(tǒng)一。一些物業(yè)管理企業(yè)，在開展物業(yè)管理有償服務(wù)的同時(shí)，還向業(yè)主公開承諾無(wú)償便民服務(wù)項(xiàng)目若干項(xiàng)，深受業(yè)主的歡迎和好評(píng)。

七、品牌推廣

品牌推廣是商業(yè)綜合體項(xiàng)目后期經(jīng)營(yíng)云因的關(guān)鍵，直接關(guān)系到其所產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)價(jià)值。通過(guò)多渠道、多空間的信息傳遞，活動(dòng)推廣的方式，將項(xiàng)目的知名度及美譽(yù)度做好宣傳推廣，做出有特色的商業(yè)綜合體口碑。

例如：重慶萬(wàn)象城（休閑購(gòu)物體驗(yàn)）、成都錦江萬(wàn)達(dá)（生活購(gòu)物）、成都海洋中心（家庭親子）。

八、管理指標(biāo)的承諾

國(guó)家為了規(guī)范和指導(dǎo)物業(yè)管理，對(duì)一些管理服務(wù)也相應(yīng)的作出了一些基本要求。作為投標(biāo)的物業(yè)管理企業(yè)，針對(duì)目標(biāo)物業(yè)，對(duì)照國(guó)家有關(guān)規(guī)定，向招標(biāo)單位作出相應(yīng)的承諾。通常有以下主要內(nèi)容的承諾： ⑴ 房屋及配套設(shè)施的完好率； ⑵ 房屋零修，急修及時(shí)率； ⑶ 維修質(zhì)量合格率； ⑷ 清潔保潔率；（5）道路車輛完好率；（6）小區(qū)治安案件發(fā)生率；（7）業(yè)主綜合服務(wù)滿意率；（8）綠化完好率；（9）重復(fù)維修率；（10）住戶有效投訴率等。

九、檔案資料的建立和管理

為了使物業(yè)管理規(guī)范化、程序化，為了對(duì)物業(yè)管理狀況進(jìn)行連續(xù)化記錄，并保留資料，需要建立檔案資料管理。物業(yè)社區(qū)微信： 投標(biāo)的物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)對(duì)建立檔案管理制度提出相應(yīng)的設(shè)想：是否建立單獨(dú)的檔案室，還是放在辦公室合署辦公；派幾位同志負(fù)責(zé)檔案管理；管理的程序圖；采用什么樣的管理制度，是否實(shí)行現(xiàn)代化、系統(tǒng)化、科學(xué)化、規(guī)范化的電子計(jì)算機(jī)管理檔案等等。

十、提高物業(yè)管理水平的新設(shè)想

物業(yè)管理企業(yè)在對(duì)目標(biāo)物業(yè)進(jìn)行投標(biāo)時(shí)，也需要表明本企業(yè)對(duì)未來(lái)的物業(yè)管理上水平、創(chuàng)一流、達(dá)國(guó)優(yōu)提出一些設(shè)想，使人們感到實(shí)實(shí)在在，同時(shí)又大膽創(chuàng)新。例如，某物業(yè)管理企業(yè)對(duì)目標(biāo)物業(yè)經(jīng)過(guò)調(diào)查之后，對(duì)未來(lái)目標(biāo)明確提出，接管后一年達(dá)到市優(yōu)，一定通過(guò)ISO9001：2008貫標(biāo)，使物業(yè)管理質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)化、規(guī)范化。另在物業(yè)服務(wù)中采用機(jī)械化、科技化的操作手段與管理方式，提高物業(yè)服務(wù)效率與準(zhǔn)確度，實(shí)現(xiàn)節(jié)能降耗、效率提升的目的，增加客戶體眼感。

十一、物業(yè)管理企業(yè)愿意接受的有關(guān)獎(jiǎng)罰

作為投標(biāo)的物業(yè)管理企業(yè)，在系統(tǒng)地闡述了本企業(yè)對(duì)目標(biāo)物業(yè)管理的各項(xiàng)設(shè)想，措施之后，需要在最后進(jìn)行高度的概括和承諾。即招標(biāo)單位承諾自己有能力，有決心管理好目標(biāo)物業(yè)，并表示管理好了怎么辦，管理不好愿意承擔(dān)什么處罰。例如，某物業(yè)管理企業(yè)在對(duì)待獎(jiǎng)懲最后表態(tài)：有信心、有能力管理好該項(xiàng)目，管理好了以后并不是為了追求更多的獎(jiǎng)金，而是追求更多的合作機(jī)會(huì)；如果管不好，接受與招標(biāo)單位所約定的考核方式，接受經(jīng)濟(jì)處罰。物業(yè)管理投標(biāo)書編寫注意事項(xiàng)

(一)物業(yè)管理投標(biāo)書的基本要素物業(yè)管理投標(biāo)書作為評(píng)標(biāo)的基本依據(jù)，必須具備統(tǒng)一的編寫基礎(chǔ)，以便于評(píng)標(biāo)工作的順利進(jìn)行。因此，投標(biāo)公司必須對(duì)投標(biāo)書的基本要素有所了解。1．計(jì)量單位

計(jì)量單位是投標(biāo)書中必不可少的衡量標(biāo)準(zhǔn)之一。因此，統(tǒng)一計(jì)量單位是避免在定標(biāo)和履約中出現(xiàn)混亂的有力手段。投標(biāo)書中必須使用國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定的行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)計(jì)量單位，不允許混合使用不同的度量制。

2．貨幣國(guó)內(nèi)物業(yè)管理投標(biāo)書規(guī)定使用的貨幣應(yīng)為“人民幣”，而國(guó)際投標(biāo)中所使用貨幣則應(yīng)按招標(biāo)文件的規(guī)定執(zhí)行。

3．標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范編制投標(biāo)書應(yīng)使用國(guó)家統(tǒng)一頒布的行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)與規(guī)范，如果某些業(yè)主由于特定需要要求提供特殊服務(wù)，也應(yīng)按照國(guó)家正式批準(zhǔn)的統(tǒng)一的服務(wù)行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范，嚴(yán)格準(zhǔn)確地行事。若采用國(guó)外的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)與規(guī)范，應(yīng)將所使用的標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范譯成中文，并在投標(biāo)書中說(shuō)明。4．表述方式

投標(biāo)書的文字與圖紙是投標(biāo)者借以表達(dá)其意圖的語(yǔ)言，它必須要能準(zhǔn)確表達(dá)投標(biāo)公司的投標(biāo)方案，因此，簡(jiǎn)潔、明確、文法通暢、條理清楚是投標(biāo)書文字必須滿足的基本要求 編制投標(biāo)書時(shí)，切忌拐彎抹角、廢話連篇、用詞模棱兩可應(yīng)盡量做到言簡(jiǎn)意賅，措辭準(zhǔn)確達(dá)意，最大限度地減少招標(biāo)單位的誤解和可能出現(xiàn)的爭(zhēng)議。圖紙、表格較之于文字在表達(dá)上更為直接，簡(jiǎn)單明了，但這同樣要求其編寫做到前后一致、風(fēng)格統(tǒng)一、符合招標(biāo)文件的要求。最好能以索引查閱方式將圖紙表格裝訂成冊(cè)，并和標(biāo)書中的文字表述保持一致。5．理論技巧

投標(biāo)書的編寫不僅應(yīng)做到投標(biāo)目標(biāo)明確、方案可行，編寫人員還應(yīng)熟練掌握與投標(biāo)書內(nèi)容相關(guān)的法律、技術(shù)和財(cái)務(wù)知識(shí)，并以服務(wù)為出發(fā)點(diǎn)，綜合運(yùn)用心理學(xué)、運(yùn)籌學(xué)、統(tǒng)計(jì)學(xué)等方面的理論和技巧。6．資料真實(shí)性

投標(biāo)文件應(yīng)對(duì)招標(biāo)文件的要求做出實(shí)質(zhì)響應(yīng)，其內(nèi)容應(yīng)符合招標(biāo)文件的所有條款、條件和規(guī)定，且無(wú)重大偏離與保留。投標(biāo)人應(yīng)按招標(biāo)文件的要求提供投標(biāo)文件，并保證所提供全部資料的真實(shí)性，以使其投標(biāo)文件對(duì)應(yīng)招標(biāo)文件的要求。否則，其投標(biāo)將被拒絕。

(二)物業(yè)管理投標(biāo)書編寫中應(yīng)注意的問(wèn)題

1．確保填寫無(wú)遺漏，無(wú)窄缺。投標(biāo)文件中的每一空白都需填寫，如有空缺，則被認(rèn)為放棄意見；重要數(shù)據(jù)未填寫，可能被作為廢標(biāo)處理。因此投標(biāo)公司在填寫時(shí)務(wù)必小心謹(jǐn)慎。

2．不得任意修改填寫內(nèi)容。投標(biāo)方所遞交的全部文件均應(yīng)由投標(biāo)方法人代表或委托代理人簽字；若填寫中有錯(cuò)誤而不得不修改，則應(yīng)由投標(biāo)方負(fù)責(zé)人在修改處簽字。

3．填寫方式規(guī)范。投標(biāo)書最好用打字方式填寫，或者用墨水筆工整填寫:除投標(biāo)方對(duì)錯(cuò)處作必要修改外，投標(biāo)文件中不允許出現(xiàn)加行、涂抹或改寫痕跡。4．不得改變標(biāo)書格式。若投標(biāo)公司認(rèn)為原有標(biāo)書格式不能表達(dá)投標(biāo)意圖，可另附補(bǔ)充說(shuō)明，但不得任意修改原標(biāo)書格式。

5．計(jì)算數(shù)字必須準(zhǔn)確無(wú)誤。投標(biāo)公司必須對(duì)單價(jià)、合計(jì)數(shù)、分步合計(jì)、總標(biāo)價(jià)及其大寫數(shù)字進(jìn)行仔細(xì)核對(duì)。

6．報(bào)價(jià)合理。投標(biāo)人應(yīng)對(duì)招標(biāo)項(xiàng)目提出合理的報(bào)價(jià)。高于市場(chǎng)的報(bào)價(jià)難以被接受，低于成價(jià)將被作為廢標(biāo)，或者即使中標(biāo)也無(wú)利可圖。因唱標(biāo)一般只唱正本投標(biāo)文件中的“開標(biāo)一覽表”，所以投標(biāo)人應(yīng)嚴(yán)格按照招標(biāo)文件的要求填寫“開標(biāo)一覽表”、“投標(biāo)價(jià)格表”等。

7．包裝整潔美觀。投標(biāo)文件應(yīng)保證字跡清楚、文本整潔，紙張統(tǒng)一，裝幀美觀大方。

8．報(bào)價(jià)方式規(guī)范。凡是以電報(bào)、電話、傳真等形式進(jìn)行的投標(biāo)，招標(biāo)方概不接受

9．對(duì)招標(biāo)書響應(yīng)若有偏離，應(yīng)做出說(shuō)明，并附偏離度表。

10．嚴(yán)守秘密，公平競(jìng)爭(zhēng)。投標(biāo)人應(yīng)嚴(yán)格執(zhí)行各項(xiàng)規(guī)定，不得行賄、徇私舞弊：不得泄漏自己的標(biāo)價(jià)或串通其他投標(biāo)人哄抬標(biāo)價(jià)；不得隱瞞事實(shí)真相；不得做出損害他人利益的行為。否則，該投標(biāo)人將被取消投標(biāo)或承包資格，甚至受到經(jīng)濟(jì)和法律的制裁

若中標(biāo)后，應(yīng)及時(shí)與招標(biāo)單位簽訂物業(yè)服務(wù)合同，按照法規(guī)及當(dāng)時(shí)主管部門要求及時(shí)備案，并作為銷售合同附件在客戶簽訂商品房買賣合同時(shí)一并交予。

商業(yè)綜合體前期介入（銷售案場(chǎng)管理）

本節(jié)主要介紹商業(yè)綜合體前期銷售案場(chǎng)管理物業(yè)企業(yè)所涉及的工作事項(xiàng)。做好銷案場(chǎng)管理是物業(yè)企業(yè)對(duì)項(xiàng)目管理實(shí)際介入的第一步，是物業(yè)企業(yè)在建設(shè)單位及客戶面前展示的第一階段亮相。對(duì)企業(yè)形象樹立、客戶關(guān)系維護(hù)有較為重要作用。案場(chǎng)管理方案制作 案場(chǎng)管理方案一般為中標(biāo)后與建設(shè)單位雙方所訂立的針對(duì)銷售中心及相關(guān)展示區(qū)域所提供物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)、人員配置、費(fèi)用的綜合體現(xiàn)。除滿足基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)需求外還應(yīng)體現(xiàn)出物業(yè)企業(yè)在銷售階段如何配合營(yíng)銷，主動(dòng)出擊推廣幫助開發(fā)建設(shè)單位提升銷售業(yè)績(jī)與品牌推廣的目的。案場(chǎng)管理方案應(yīng)包含以下幾個(gè)方面：

銷售案場(chǎng)及周邊情況介紹：著中介紹銷售案場(chǎng)功能區(qū)分部、動(dòng)線及周邊道路交通情況，為下一步介紹管理崗位設(shè)置及標(biāo)準(zhǔn)打下基礎(chǔ)；

服務(wù)流線與崗位設(shè)置：以圖文并茂的形式介紹服務(wù)流線設(shè)計(jì)。固定崗位及流動(dòng)崗位的設(shè)置情況，同時(shí)表述清楚該崗位設(shè)施的作用與服務(wù)效果。

人員標(biāo)準(zhǔn)：管理崗位及操作崗位服務(wù)人員標(biāo)準(zhǔn)，尤其是形象崗位及在崗位職責(zé)與功能上有與客戶語(yǔ)言溝通的（門童、服務(wù)員、樣板間介紹員）

服務(wù)內(nèi)容：根據(jù)具體崗位設(shè)置及現(xiàn)場(chǎng)功能區(qū)分部盡可能詳細(xì)的介紹清楚擬開展的對(duì)客服務(wù)內(nèi)容，例如吧臺(tái)服務(wù)員崗提供的茶水接待服務(wù)可分列清楚茶水接待服務(wù)的品種（現(xiàn)制咖啡、果盤制作、手工冰淇淋），樣板間接待員（樣板間戶型介紹、后期物業(yè)服務(wù)介紹、商業(yè)環(huán)境講解、綠色建筑設(shè)計(jì)介紹）等能夠在與客戶接觸時(shí)為增強(qiáng)客戶體驗(yàn)感及項(xiàng)目銷售起到推動(dòng)作用的具體工作。

人員調(diào)班：將各崗位工作時(shí)間與人員休息、調(diào)班時(shí)間做好時(shí)間安排，以表格形式體現(xiàn)（不要小看此環(huán)節(jié)，因案場(chǎng)物業(yè)服務(wù)人員較少，自由度較少，崗個(gè)崗位的性質(zhì)從跌性小，在排班上經(jīng)不住邏輯推敲的情況時(shí)有發(fā)生）開辦物資：此處開辦物資分為2個(gè)部分，、涉及對(duì)客服務(wù)的開辦物資：根據(jù)擬定的服務(wù)內(nèi)容梳理對(duì)客服務(wù)的物資需求，并做好樣品選擇建議。例如茶杯：普通玻璃茶杯、中空隔熱玻璃茶杯、會(huì)議杯等，描述清楚使用的場(chǎng)地及環(huán)境；、物業(yè)工作開展工具物資：冰箱、對(duì)講機(jī)、電瓶車、咖啡機(jī)、物業(yè)使用的辦公用品及月耗材預(yù)估。

開辦物資的梳理要做好充分、全面，不要有遺漏，同時(shí)在體現(xiàn)方式上建議以圖文并茂的方式，對(duì)每一類、一種物資的使用做好描述，體現(xiàn)出物盡其用。同時(shí)物資價(jià)格預(yù)算合理。費(fèi)用 費(fèi)用分為幾個(gè)方面介紹：

1、人工費(fèi)：基本工資、保險(xiǎn)、福利

2、日常、后勤費(fèi)用：辦公耗材、交通費(fèi)、住宿費(fèi)

3、折舊費(fèi)：由物業(yè)提供的固資產(chǎn)、器具及服裝折舊費(fèi)（服裝盡量讓建設(shè)單位提供）

4、管理酬金：該費(fèi)用一般為10%

5、利潤(rùn)：因?yàn)榍捌阡N售案場(chǎng)服務(wù)，服務(wù)時(shí)間一般短則1年，長(zhǎng)則2年，建議利潤(rùn)率控制在5%即可

6、稅費(fèi)

7、其它費(fèi)用：加班費(fèi)、臨時(shí)人員調(diào)配費(fèi)、外出推廣配合等其它超出案場(chǎng)服務(wù)管理范圍和日常時(shí)間所產(chǎn)生的費(fèi)用應(yīng)有收費(fèi)原則及標(biāo)準(zhǔn)體現(xiàn)。

建議開發(fā)建設(shè)單位購(gòu)買銷售中心及展示區(qū)的公共意外責(zé)任險(xiǎn)，以避免風(fēng)險(xiǎn)。其它約定

可約定由物業(yè)人員代客產(chǎn)生銷售的提成約定、物業(yè)組織的銷售推廣活動(dòng)所產(chǎn)生的費(fèi)用等。案場(chǎng)進(jìn)場(chǎng)與工作開展

案場(chǎng)進(jìn)場(chǎng)后隨時(shí)而來(lái)的就是工作的開展，銷售案場(chǎng)與后期物業(yè)不同，一進(jìn)場(chǎng)隨之而來(lái)的是建設(shè)單位的開盤活動(dòng)，服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)及亮相效果需達(dá)到最佳狀態(tài)。所以，一般銷售案場(chǎng)服務(wù)人員及涉及的物資、后勤保障準(zhǔn)備工作因提前到位，開展服務(wù)演練及人員培訓(xùn)、工器具試用工作，出現(xiàn)不合適的情況及時(shí)調(diào)整，并有后備方案。進(jìn)場(chǎng)前準(zhǔn)備：主要涉及人員、服裝、工具、崗位熟悉、后勤保障；

進(jìn)場(chǎng)中：與建設(shè)單位代表的接洽，對(duì)銷售中心及展示區(qū)環(huán)境、物品、配套設(shè)施做好熟悉與統(tǒng)計(jì)，建立物資臺(tái)賬。同時(shí)開展服務(wù)演練，邀請(qǐng)銷售代表扮演客戶提出意見。根據(jù)項(xiàng)目情況編輯應(yīng)知應(yīng)會(huì)手冊(cè)，做到全員知曉。督促物業(yè)所使用的工器具物資及后勤保障到位。主動(dòng)了解營(yíng)銷推廣及開盤活動(dòng)策劃，安排活動(dòng)中物業(yè)所涉及工作的分工，需公司支援的積極協(xié)調(diào)、并做好支援人員調(diào)配的接洽事宜。進(jìn)場(chǎng)后：日常工作的開展做好工作計(jì)劃，具體的工作計(jì)劃應(yīng)涉及到每個(gè)崗位及每個(gè)人員，并傳達(dá)知曉。在初期進(jìn)場(chǎng)開展日常工作中強(qiáng)化服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)化固定，有計(jì)劃的進(jìn)行對(duì)標(biāo)服務(wù)檢查、改進(jìn)工作。圈層活動(dòng)組織

首先需正視對(duì)圈層活動(dòng)的理解。并非所謂組織一場(chǎng)所謂的群體活動(dòng)、簡(jiǎn)單派發(fā)項(xiàng)目營(yíng)銷手冊(cè)與宣傳資料，安排吃、喝項(xiàng)目后就完成圈層活動(dòng)。

圈層活動(dòng)是將符合該項(xiàng)目購(gòu)買或投資條件、有投資期望的客戶通過(guò)組織平臺(tái)邀約在一起，該類人群自身有購(gòu)買或投資欲望、需求，經(jīng)濟(jì)上相對(duì)與項(xiàng)目定位匹配。在圈層活動(dòng)組織中需要有專業(yè)的平臺(tái)組織提供有質(zhì)量的客戶。例如與知名大學(xué)MBA管理培訓(xùn)班組織機(jī)構(gòu)合作，能獲得較為多的高端人士的客戶資源，并在活動(dòng)組織實(shí)施前就將活動(dòng)策劃方案及實(shí)施步驟、項(xiàng)目情況及介紹告知客戶，確保到場(chǎng)的是有醫(yī)院、有能力的準(zhǔn)客戶，確?，F(xiàn)場(chǎng)服務(wù)力量的集中。

對(duì)物業(yè)管理企業(yè)牽頭組織圈層活動(dòng)是一大考驗(yàn)，也是綜合性物業(yè)公司能力的體現(xiàn)。在互聯(lián)網(wǎng)時(shí)代，挖掘、調(diào)動(dòng)有效客戶價(jià)值的企業(yè)才能有所發(fā)展。

第十三章 綜合體物業(yè)管理企業(yè)的退出

本章主要介紹當(dāng)對(duì)商業(yè)綜合體項(xiàng)目物業(yè)管理權(quán)遺失的時(shí)候，物業(yè)企業(yè)面臨退場(chǎng)所涉及的工作范圍、程序及風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避。

根據(jù)適應(yīng)與全國(guó)的物業(yè)管理?xiàng)l例及合同法，物業(yè)管理企業(yè)對(duì)商業(yè)綜合體物業(yè)管理權(quán)遺失的前提有以下幾種：

1、因項(xiàng)目為單一或少數(shù)產(chǎn)權(quán)人，合同到期，甲方不準(zhǔn)備再續(xù)簽；

2、經(jīng)過(guò)業(yè)主委員會(huì)組織召開業(yè)主大會(huì)投票選舉了新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)；

3、因物業(yè)企業(yè)未按照合同服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)約定開展工作，根據(jù)合同考核標(biāo)準(zhǔn)及條款應(yīng)當(dāng)撤出所管理項(xiàng)目；

4、合同期內(nèi)因物業(yè)企業(yè)自身經(jīng)營(yíng)原因向甲方或產(chǎn)權(quán)人提出撤出意愿的。

第一節(jié) 物業(yè)管理企業(yè)退出的準(zhǔn)備工作及移交內(nèi)容

經(jīng)過(guò)合法條件、方式確定物業(yè)管理企業(yè)需退出該物業(yè)項(xiàng)目，切勿以消極心態(tài)對(duì)待，退出環(huán)節(jié)涉及的法規(guī)的合規(guī)性、移交資料、設(shè)施設(shè)備、工器具、場(chǎng)地的規(guī)范程度甚至高于前期進(jìn)場(chǎng)時(shí)的標(biāo)準(zhǔn)。不但是對(duì)現(xiàn)場(chǎng)的交接，同時(shí)是檢驗(yàn)物業(yè)管理企業(yè)在合同時(shí)是否規(guī)范履行服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)的內(nèi)容與程度，同時(shí)是妥善做好現(xiàn)場(chǎng)人員安排避免出現(xiàn)局面混亂，消極影響對(duì)物業(yè)管理企業(yè)至關(guān)重要。

1、時(shí)間準(zhǔn)備：根據(jù)條例，在依法確定物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出后30天內(nèi)需辦理交接。此時(shí)應(yīng)主動(dòng)聯(lián)系甲方單位尤其邀約新的物業(yè)企業(yè)召開移交工作會(huì)議，成立移交共同做小組，小組組長(zhǎng)由甲方代表、確定移交工作計(jì)劃，滿足30天內(nèi)辦理完交接手續(xù)的需求。如甲方為單一業(yè)主，可根據(jù)商業(yè)綜合體項(xiàng)目的實(shí)際體量、設(shè)施設(shè)備的實(shí)際情況協(xié)商具體時(shí)限。作為退出企業(yè)，在移交組織中及各移交單項(xiàng)交接工作中承擔(dān)配合、陪驗(yàn)角色，不承擔(dān)組織與驗(yàn)收責(zé)任角色。明確新進(jìn)物業(yè)管理企業(yè)所接受、簽署的接收確認(rèn)書為甲方所認(rèn)可、授權(quán)的。

2、人員準(zhǔn)備：人員準(zhǔn)備上除牽頭人員外，各個(gè)方面的人員應(yīng)挑選熟悉項(xiàng)目及版塊歷史情況，專業(yè)較強(qiáng)的骨干人員參與移交驗(yàn)收。并正式移交工作開展前，制定移交策略，灌輸移交隊(duì)伍全員，明確作為退出單位在移交過(guò)程中的責(zé)、權(quán)、利。

3、資料準(zhǔn)備：主要分為4個(gè)方面。1）、前期介入、承接查驗(yàn)、綜合驗(yàn)收資料。這類資料一般為建設(shè)單位移交，資料準(zhǔn)備的同時(shí)將前期資料接收清單附上，根據(jù)建設(shè)單位移交清單上內(nèi)容逐項(xiàng)清點(diǎn)移交。2）、客戶資料：該部分資料不復(fù)雜，但涉及客戶隱私，移交時(shí)應(yīng)有甲方代表在場(chǎng)。3）、工作記錄文件：該部分文件為本單位在服務(wù)合同履約期間的工作記錄，體現(xiàn)了服務(wù)履約的合規(guī)性與標(biāo)準(zhǔn)的符合程度。移交前應(yīng)當(dāng)仔細(xì)檢查，做好準(zhǔn)備。4）、對(duì)外聯(lián)絡(luò)資料：對(duì)外聯(lián)絡(luò)資料雖是以物業(yè)管理企業(yè)名義對(duì)外發(fā)函、發(fā)文聯(lián)絡(luò)，但事因是因?yàn)樵擁?xiàng)目物業(yè)本身的關(guān)系，該部分信息資料應(yīng)屬于移交范圍。

4、開辦物資：根據(jù)前期進(jìn)場(chǎng)有建設(shè)單位所提供的開辦物資進(jìn)行移交，到達(dá)折舊年限及報(bào)廢的提供資料信息。

5、財(cái)務(wù)移交：著重對(duì)雙方能耗扎斷日期、物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)收物業(yè)費(fèi)、其它歸屬于物業(yè)企業(yè)暫未收回的款項(xiàng)進(jìn)行梳理，整理出真是、可信的臺(tái)帳。在移交中必須與甲方代表及后續(xù)進(jìn)場(chǎng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)明確欠款的收費(fèi)方式及時(shí)間。涉及動(dòng)用了公共專項(xiàng)維修資金及公共區(qū)域收益分配的，需移交法規(guī)進(jìn)行移交說(shuō)明，并附上必要的手續(xù)。

6、場(chǎng)地與設(shè)施設(shè)備移交：按照承接查驗(yàn)范圍與標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行。需進(jìn)行功能測(cè)試的進(jìn)行測(cè)試，移交過(guò)程中著重對(duì)現(xiàn)場(chǎng)、運(yùn)行效果進(jìn)行記錄。

7、移交記錄文件準(zhǔn)備：移交記錄文件除完善的表格、表單外，應(yīng)有單項(xiàng)的移交標(biāo)準(zhǔn)附上，按照標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行移交。標(biāo)準(zhǔn)需符合法規(guī)及專業(yè)規(guī)范要求、滿足物業(yè)服務(wù)合同標(biāo)準(zhǔn)要求。

第二節(jié) 物業(yè)管理退出的程序

1、成立移交工作小組：由甲方代表或業(yè)主委員會(huì)牽頭成立，需街辦、社區(qū)參與的建議甲方代表或業(yè)主委員會(huì)邀請(qǐng)參與。會(huì)議上需說(shuō)明，如具體移交事務(wù)工作中甲方代表不在場(chǎng)的情況下，新進(jìn)物業(yè)管理企業(yè)所簽署的移交文件可代表甲方意見，否則可拒絕移交工作的進(jìn)一步開展，所造成的法規(guī)風(fēng)險(xiǎn)及經(jīng)濟(jì)損失由甲方承擔(dān)（有公區(qū)收益部分的可明確該情況所產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)損失在公區(qū)收益中扣除）。

2、制定移交工作計(jì)劃：移交工作計(jì)劃應(yīng)涉及項(xiàng)目所涉及物業(yè)服務(wù)的全方內(nèi)容及前期承接查驗(yàn)資料、客戶資料、場(chǎng)地與設(shè)施設(shè)備、物業(yè)用房、專項(xiàng)維修資金、屬于甲方或全體業(yè)主的公區(qū)收益等屬于甲方或全體業(yè)主范圍的資料、事項(xiàng)。時(shí)間應(yīng)符合法規(guī)所要求的時(shí)間限制。計(jì)劃中對(duì)如上移交板塊進(jìn)行劃分，分別組織單項(xiàng)移交工作小組，也可按照時(shí)間推移逐步移交。

3、財(cái)務(wù)與費(fèi)用：根據(jù)酬金制與包干制的屬性分別制定財(cái)務(wù)與費(fèi)用移交計(jì)劃。酬金制：著重整理清楚物業(yè)收入與支出、欠費(fèi)情況、管理酬金計(jì)提等重要收支，自身所應(yīng)獲得的管理酬金與其它收益及分層做好費(fèi)用結(jié)算、劃撥鋪排，歷史欠費(fèi)及后續(xù)經(jīng)營(yíng)收入整理好臺(tái)帳、經(jīng)營(yíng)合同移交甲方代表（該項(xiàng)工作不能夠直接移交新進(jìn)物業(yè)公司）；

包干制：著重于2部分，一則物業(yè)公司服務(wù)合同期內(nèi)未收回應(yīng)收賬款、欠費(fèi)的整理及與甲方代表或業(yè)主委員會(huì)約定收回方式及時(shí)間（業(yè)主欠費(fèi)業(yè)主委員會(huì)有責(zé)任以義務(wù)督促其繳納）。為維護(hù)物業(yè)企業(yè)的權(quán)益及退場(chǎng)后欠費(fèi)收回的便利性，可以與甲方代表或業(yè)主委員會(huì)協(xié)商，以公共區(qū)域經(jīng)營(yíng)收入抵扣物業(yè)欠費(fèi)，將物業(yè)欠費(fèi)追訴權(quán)轉(zhuǎn)移給代表業(yè)主大會(huì)的業(yè)主委員會(huì)或轉(zhuǎn)移給新進(jìn)物業(yè)企業(yè)（具體措施與商務(wù)條件可協(xié)商）。

4、備案與撤出：完成移交后及時(shí)張貼告示并根據(jù)法規(guī)辦理移交備案手續(xù)，整理自身企業(yè)財(cái)產(chǎn)、工器具、人員做撤出安排。具體撤出現(xiàn)場(chǎng)服務(wù)工作銜接需在甲方代表或業(yè)主委員會(huì)協(xié)調(diào)下，將崗位移交到新進(jìn)物業(yè)服務(wù)企業(yè)手上，避免因新老物業(yè)服務(wù)企業(yè)服務(wù)工作交接出現(xiàn)真空，給項(xiàng)目物業(yè)服務(wù)及業(yè)主帶來(lái)麻煩及出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)。第三節(jié) 物業(yè)管理企業(yè)撤出的難點(diǎn)與注意事項(xiàng)

本節(jié)主要講述從物業(yè)管理企業(yè)角度出發(fā)的難點(diǎn)與注意事項(xiàng)，以點(diǎn)對(duì)點(diǎn)的方式進(jìn)行問(wèn)題分析與解決方法介紹，筆者個(gè)人觀點(diǎn)，僅供參考！

1、品牌的影響：一般對(duì)物業(yè)企業(yè)退出理解為該物業(yè)企業(yè)在該管理管理與經(jīng)營(yíng)的失敗，尤其是通過(guò)業(yè)主大會(huì)投票選舉后確定退出的。本著偉大的中國(guó)傳統(tǒng)“好事不出門、壞事傳千里”的“優(yōu)良”作風(fēng)，對(duì)企業(yè)品牌的影響甚大，會(huì)對(duì)企業(yè)的其它業(yè)務(wù)與再發(fā)展造成障礙。對(duì)于該情況的處理技巧，物業(yè)企業(yè)應(yīng)當(dāng)正視，積極的應(yīng)對(duì)，不可躲避。通過(guò)一些策劃與手段將格調(diào)提高，市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)原則是自由、雙方自愿的，物業(yè)企業(yè)的品牌成長(zhǎng)需要業(yè)務(wù)的支撐外更需要良好的投資回報(bào)率、有品質(zhì)的物業(yè)項(xiàng)目做支撐。當(dāng)物業(yè)企業(yè)發(fā)展到一定階段是，業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)范圍不能夠眉毛鼻子一把抓，需要對(duì)業(yè)務(wù)種類及投資經(jīng)營(yíng)不佳的項(xiàng)目，不符合企業(yè)再發(fā)展的業(yè)務(wù)進(jìn)行清理與良性退出。

2、人員的安置：現(xiàn)場(chǎng)服務(wù)人員的安置需要做出策劃與安排。調(diào)配、調(diào)崗、解聘、勞動(dòng)合同的轉(zhuǎn)移需針對(duì)每個(gè)部門與員工做出安排。首先與母公司聯(lián)系，對(duì)公司其它業(yè)務(wù)人員需求進(jìn)行梳理，從項(xiàng)目現(xiàn)有人員中找到合適且匹配、有意愿繼續(xù)在公司發(fā)展的人員做出崗位調(diào)配及調(diào)崗準(zhǔn)備；二則對(duì)本身崗位工作不滿，且達(dá)不到繼續(xù)聘用標(biāo)準(zhǔn)的通過(guò)溝通達(dá)成勞動(dòng)合同解除；最后因自身原因希望繼續(xù)留在該項(xiàng)目工作，且公司實(shí)際情況不能妥善安置的可與新進(jìn)物業(yè)企業(yè)溝通，轉(zhuǎn)移勞動(dòng)用工關(guān)系。在該事項(xiàng)中，還應(yīng)避免發(fā)生勞動(dòng)合同糾紛，造成追賠情況。

3、應(yīng)收賬款（欠費(fèi)）的處理：應(yīng)收賬款通俗的講就是物業(yè)企業(yè)合同期內(nèi)應(yīng)當(dāng)收取的費(fèi)用及酬金、收益分配。該比分用的理論收繳對(duì)象較多（業(yè)主、經(jīng)營(yíng)合作單位、墊付的屬于維修基金支出費(fèi)用、因他人責(zé)任墊付的其它費(fèi)用），對(duì)欠費(fèi)應(yīng)當(dāng)分角色、性質(zhì)、費(fèi)項(xiàng)分門別類的整理清楚、注明費(fèi)用發(fā)生時(shí)間與標(biāo)準(zhǔn)，附上收費(fèi)依據(jù)可要求甲方代表或業(yè)主委員會(huì)協(xié)助追討該筆費(fèi)用。此時(shí)要利用滯納金的作用與法律責(zé)任有力度的將費(fèi)用收回。在態(tài)勢(shì)嚴(yán)峻的情況下，企業(yè)做出自我分析，也可與新進(jìn)物業(yè)公司協(xié)商，將欠費(fèi)打包以適當(dāng)?shù)慕?jīng)濟(jì)條件轉(zhuǎn)移到新進(jìn)物業(yè)企業(yè)處，盡快的回收現(xiàn)金，與退出項(xiàng)目撇清經(jīng)濟(jì)關(guān)系。

4、移交風(fēng)險(xiǎn)（服務(wù)合同履約）的規(guī)避：在移交中，對(duì)設(shè)施設(shè)備、場(chǎng)地的移交為新進(jìn)物業(yè)企業(yè)驗(yàn)收的重點(diǎn)，且從前期承接查驗(yàn)物業(yè)企業(yè)處于弱勢(shì)角色的角度出發(fā)，或多或少本身有不完善之處。前期物業(yè)期間，大多數(shù)設(shè)施設(shè)備及場(chǎng)地的質(zhì)保期已過(guò)，維保責(zé)任在物業(yè)管理企業(yè)身上，此時(shí)的驗(yàn)收更深的程度是驗(yàn)收物業(yè)企業(yè)對(duì)前期物業(yè)服務(wù)合同期間責(zé)任的履約程度與服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)的審查。若在此環(huán)節(jié)不能夠妥善處理、移交，甚至?xí)斐蓸I(yè)主委員會(huì)作為全體業(yè)主代表向物業(yè)企業(yè)索賠的風(fēng)險(xiǎn)。

1）、設(shè)施設(shè)備、場(chǎng)地臺(tái)帳：除日常養(yǎng)護(hù)、維修臺(tái)帳外，根據(jù)法規(guī)可以歸類到維修資金及因使用人造成損壞的部分需加以明確，附上依據(jù)；

2）、前期承接查驗(yàn)：前期承接查驗(yàn)中一直存在的問(wèn)題及驗(yàn)收表格、記錄，往來(lái)函件、郵件等依據(jù)需列出作為對(duì)“不合格”事項(xiàng)的說(shuō)服依據(jù)；

3）、履約工作：對(duì)自身前期物業(yè)服務(wù)合同履行階段的履約工作需做回顧。工作計(jì)劃、維修維保記錄、維修配件更換記錄等工作履行記錄文件對(duì)標(biāo)、對(duì)合同進(jìn)行檢查，做到與合同標(biāo)準(zhǔn)、法規(guī)要求符合狀態(tài)；

4）、移交工作中的定位與角色：物業(yè)管理活動(dòng)不單是物業(yè)企業(yè)一方，業(yè)主方也是活動(dòng)的重要參與角色。物業(yè)管理經(jīng)濟(jì)活動(dòng)是雙方在平等基礎(chǔ)上訂立的，物業(yè)公司在退出移交工作中且不可將自身角色定位錯(cuò)誤，應(yīng)不卑不亢、更不自暴自棄，按照法規(guī)、經(jīng)濟(jì)合同的角色正視移交工作。且不可因角色定位錯(cuò)誤，心態(tài)不正造成影響品牌及經(jīng)濟(jì)賠償責(zé)任的風(fēng)險(xiǎn)。