第一篇：用辯證的觀點(diǎn)淺談中國房價(jià)調(diào)控問題

用辯證的觀點(diǎn)淺談中國房價(jià)調(diào)控問題

摘要:中國房價(jià)問題近年來一直是社會熱門話題，它不僅是年輕人住房問題，更是體現(xiàn)一個(gè)國家對群眾關(guān)心程度，對經(jīng)濟(jì)調(diào)控能力，對社會和諧理解能力。一個(gè)民族能否長治久安，很大程度上體現(xiàn)在這些百姓最關(guān)注的話題。但是近些年來中國房價(jià)高速增長，普通城鎮(zhèn)居民的家庭收入增長遠(yuǎn)遠(yuǎn)趕不上飆升的房價(jià)，房地產(chǎn)業(yè)是暴利產(chǎn)業(yè)，商品房空置率居高不下已是不爭的事實(shí)。而由此引出的一系列問題與現(xiàn)象：如透支中國未來購買力，貧富差距拉大而激化社會矛盾，社會巨大財(cái)產(chǎn)的重新分配，改變居民消費(fèi)意識，改變物價(jià)水平等，也將在現(xiàn)在和不遠(yuǎn)的未來對中國經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生長遠(yuǎn)的影響。政府近十幾年來出臺了很多政策以試圖將房價(jià)調(diào)控到一個(gè)合適的水平，但隨著土地政策、經(jīng)濟(jì)問題以及各種其他牽制，調(diào)控結(jié)果卻是中國房價(jià)只增不減。針對相關(guān)問題，我們的論文將分為以下幾個(gè)層次分析目前中國房價(jià)的狀況：中國歷年房價(jià)調(diào)控情況回顧、其他國家住房市場現(xiàn)狀及房價(jià)調(diào)控政策、中國房價(jià)宏觀調(diào)控的措施及利弊分析、政府對房價(jià)調(diào)控的態(tài)度以及民眾對房價(jià)調(diào)控的看法。最終，我們將以大學(xué)生的角度闡述我們的看法。

關(guān)鍵字：房價(jià)，政府調(diào)控，需求，供給

一、中國歷年房價(jià)調(diào)控情況回顧

在中國房地產(chǎn)界，有一個(gè)和“發(fā)改委打飛機(jī)”并駕齊驅(qū)的典故，那就是中央政府每次調(diào)控房地產(chǎn)，房價(jià)就會飛漲，所謂“調(diào)控調(diào)控，越調(diào)越恐”。的確，縱觀2003年以來的樓市調(diào)控政策，“八年抗戰(zhàn)”的結(jié)果是越調(diào)越漲，如同“狼來了”的故事，講多了，最終就沒人信了。

（一）政策失靈 房價(jià)兇猛

根據(jù)中國社科院藍(lán)皮書報(bào)告，1998年至2003年全國商品住房每平方米的價(jià)格只增加了343元，2003年的房價(jià)大約是普通家庭收入的4-5倍，比較符合家庭承受能力。

2003年，中國遭遇罕見的“非典”疫情沖擊，前兩個(gè)季度的經(jīng)濟(jì)增長下滑到6.7%。于是，在121號文件頒布僅僅2個(gè)月后，由建設(shè)部起草的《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的通知》(國發(fā)[2003]18號，簡稱“18號文”)出臺，明確把房地產(chǎn)業(yè)列為我國國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)。18號文被視為房地產(chǎn)商利益群體的一次公開勝利，顯示了中國房地產(chǎn)界已經(jīng)崛起，并第一次公開了與政府進(jìn)行政策博弈的能量。

回顧2004年，中央政府似乎表明了對樓市的調(diào)控“努力”。中央在土地轉(zhuǎn)讓的方式、開發(fā)商資質(zhì)、貸款條件、貨幣政策等方面出臺了多個(gè)政策，以規(guī)范市場、控制房價(jià)。

（二）“國八條”的提出與調(diào)控細(xì)化

2005年3月26日，一份名為《關(guān)于切實(shí)穩(wěn)定住房價(jià)格的通知》的文件發(fā)出，業(yè)界稱之“老國八條”。要求各地政府重視房價(jià)上漲過快這一現(xiàn)象，如控制措施不力則要追究責(zé)任。2005年4月27日，國務(wù)院常務(wù)會議提出8項(xiàng)措施引導(dǎo)和調(diào)控房地產(chǎn)市場，業(yè)界稱之為“新國八條”，著重提出“保證中低價(jià)位、中小戶型住房的有效供應(yīng)”，“強(qiáng)化規(guī)劃調(diào)控，改善商品房結(jié)構(gòu)”，“完善城鎮(zhèn)廉租住房制度”。這一年，中國住宅平均售價(jià)繼續(xù)上漲12.6%。

進(jìn)入2006年，調(diào)控繼續(xù)細(xì)化。2006年5月17日，國務(wù)院總理溫家寶主持國務(wù)院常務(wù)會議，提出了促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的6項(xiàng)措施(簡稱“國六條”)。5月29日，“九部委37號文”出臺，對“國六條”進(jìn)一步細(xì)化，并首次提出“90/70”政策。這一年，全國70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格同比上漲5.4%，新建商品住房銷售價(jià)格同比上漲6.3%。

2007年，房價(jià)問題成為城市發(fā)展的主要阻力，主要城市廉租住房制度建設(shè)相對滯后。8月13日，中央出臺了《關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》?！氨Ｕ闲宰》俊?/p>

被提到了前所未有的高度。此外，新政開始考慮增加供應(yīng)端和構(gòu)建多元化體系。2007年9月27日，央行和銀監(jiān)會聯(lián)合發(fā)布了“二套房”新政，二套房首付比例不低于40%，利率1.1倍。而這一年的市場經(jīng)過一段觀望后，再度出現(xiàn)房價(jià)大幅上漲的高峰——全國住宅平均售價(jià)增長率為16.86%。

（三）調(diào)控的第二階段

中國樓市調(diào)控的第二階段始于2008年下半年，由地方到中央開始放松調(diào)控，其性質(zhì)是松綁，這輪過渡性的擴(kuò)張型調(diào)控一直持續(xù)到2009年12月。

2010年,國務(wù)院又出臺《關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房價(jià)過快上漲的通知》,要求地方政府嚴(yán)格履行穩(wěn)定房價(jià)和建設(shè)保障性住房的責(zé)任,并建立考核問責(zé)機(jī)制。

2011年1月份出臺的國務(wù)院“新國八條”則明確提出了針對地方政府落實(shí)住房保障和穩(wěn)定房價(jià)工作的約談問責(zé)機(jī)制,并將房地產(chǎn)調(diào)控問責(zé)集中在兩個(gè)方面:保障房建設(shè)和穩(wěn)定房價(jià)。

二、國外（新加坡及瑞典）住房現(xiàn)狀

（一）新加坡：政府強(qiáng)有力的介入

新加坡住房制度有如下幾個(gè)特點(diǎn)：以政府強(qiáng)有力的介入實(shí)現(xiàn)公共住房有效供給--住房市場的特殊性既要求運(yùn)用市場規(guī)律，又要求政府強(qiáng)力介入。經(jīng)濟(jì)學(xué)原理中“市場失敗”的兩個(gè)條件是壟斷性和外部性，土地市場完全符合。城市住宅用地的價(jià)值完全取決于城市規(guī)劃和道路交通、學(xué)校、醫(yī)院等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的環(huán)境外部性，加上土地的不可再生與地理壟斷性，導(dǎo)致了在土地問題上單一依靠市場調(diào)控的失敗。因此，土地的開發(fā)和增值收益不能成為原土地產(chǎn)權(quán)人、開發(fā)商和囤房投資者的私利，而應(yīng)由社會共同分享，因而，政策上必須堅(jiān)持普通住宅用地開發(fā)的公益性和非盈利性。

新加坡住房制度最大的特點(diǎn)是政府的強(qiáng)力介入。新加坡的住房政策目標(biāo)是“居者有其屋”，模式是政府以強(qiáng)大的財(cái)力建設(shè)組屋，使得超過80%的人口居住在公共組屋里，同時(shí)又以高效的機(jī)制進(jìn)行管理。

新加坡的成功在于管理層堅(jiān)守居者有其屋的理念，把它作為基本國策貫徹始終。新加坡前總理李光耀認(rèn)為，如果人人擁有自己的住房，他們就會覺得自己是這個(gè)國家的主人，捍衛(wèi)國家是自己的一份責(zé)任。他認(rèn)為，人們購買住房和租賃組屋的態(tài)度形成強(qiáng)烈的對比，屋主為能購買住房而感到自豪，而政府津貼的廉價(jià)租賃組屋則被嚴(yán)重濫用，維修也差。擁有的感覺至為重要。政府組屋是新加坡政府提供給人民的一種福利，但并不是白白給予，要想擁有，還要通過自己的努力。

（二）瑞典：中央財(cái)政支持

二十世紀(jì)七十年代，單戶型住宅數(shù)量開始增加，但是公寓住宅卻在相應(yīng)減少，因此政府為了解決大量未出租住房的問題采取了提供覆蓋租金損失的優(yōu)惠貸款。這一期間瑞典政府的住房政策的職責(zé)是促進(jìn)已有住房存量的現(xiàn)代化改造。

在隨后的八十年代，根據(jù)政府的不同住房修繕計(jì)劃，許多住房被實(shí)施了現(xiàn)代化改造。到了八十年代末期，新建住房的數(shù)量開始增加，并在1990年達(dá)到了頂峰，這一年幾乎建設(shè)了70000個(gè)住房。

二十世紀(jì)九十年代初期的危機(jī)對瑞典經(jīng)濟(jì)和繁榮產(chǎn)生了很大的負(fù)面影響。這項(xiàng)由稅收改革引起的經(jīng)濟(jì)危機(jī)發(fā)生于1991年，使得相關(guān)的住房政策變革直接導(dǎo)致了高昂的住房成本。直到現(xiàn)在，在多達(dá)五十多年的時(shí)間里，瑞典的住房政策一直是基于這樣的一個(gè)分工基礎(chǔ)之上的：中央政府負(fù)責(zé)住房建設(shè)的立法和財(cái)政支持，地方政府則負(fù)責(zé)住房的規(guī)劃和實(shí)施。住房政

策對于單個(gè)城市的發(fā)展至關(guān)重要。2001年1月1日生效的立法明確規(guī)定了各級市政府關(guān)于住房規(guī)劃的責(zé)任，即確保所有的當(dāng)?shù)鼐用穸寄芤院侠淼某杀咀∩鲜孢m的住房，而且環(huán)境必須是安全的、令人愉悅的，并符合生態(tài)可持續(xù)發(fā)展的要求。

三、中國房價(jià)宏觀調(diào)控的措施及利弊分析

客觀的分析中國現(xiàn)行的房價(jià)調(diào)控措施及房價(jià)常年居高不下的現(xiàn)狀，我們可以概括的說中國的房價(jià)調(diào)控措施取得了一定的效果，但同時(shí)存在不容小覷的弊端。下面結(jié)合具體的調(diào)控措施，簡單闡述我們分析所得到的結(jié)果。

（一）經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房的推廣

首先明確經(jīng)濟(jì)適用房的概念，在中國是指由政府出資扶持的具有經(jīng)濟(jì)性和適用性兩方面特點(diǎn)的社會保障住房。所謂經(jīng)濟(jì)性，是指住房的價(jià)格相對同期市場價(jià)格來說是適中的，適合中等及低收入家庭的負(fù)擔(dān)能力。所謂適用性，是指在房屋的建筑標(biāo)準(zhǔn)上不能削減和降低，要達(dá)到一定的使用效果。和其他許多國家一樣，經(jīng)濟(jì)適用房是國家為低收入人群解決住房問題所做出的政策性安排。而中國的廉租房政策在國家住宅制度改革政策中更是最早提出的一個(gè)概念。其意義不再僅僅是出租，而是讓低收入者能居有其所。以往低價(jià)的租房住宿條件都較差，而廉租房則是國家為了解決城市中低收入家庭的住房難問題而建造的專門用途住宅，具有濃厚的社會公共福祉氣息。廉租房一般有兩種形式，一種是政府出資建造后，以低廉的價(jià)格出租給低收入家庭；另一種是政府給低收入者撥發(fā)租房補(bǔ)助金，再由低收入者自己租住入公寓社區(qū)。

以上政策的好處自然顯而易見，那么就主要談?wù)勂涿媾R的問題。

（1）地方政府的職能不足

（2）相關(guān)法律的建設(shè)基本停滯

（3）廉租房供給不足

（4）建設(shè)資金的不確定性

在2007-2009年，北京、上海等22個(gè)城市從土地出讓凈收益中提取的廉租住房保障金不達(dá)標(biāo)，截留資金高達(dá)146.23億元。1.5億元廉租住房保障金被挪用，6129萬元中央補(bǔ)助資金遭套取。其金額之大，足以反映以上問題的嚴(yán)重性。

（二）個(gè)人限購住房套數(shù)和新買住房出售期限限制

個(gè)人不允許購買第三套以上的住房，新買住房2～5年不允許出售，本意是打擊以投機(jī)為目的的住房購買行為，但是我國是承認(rèn)住房協(xié)議買賣的，購買或出售住房不一定需要去辦理所有權(quán)過戶手續(xù)，住房照樣可以正常交易，只是數(shù)據(jù)沒有從國家統(tǒng)計(jì)部門的表格上出現(xiàn)，因此這樣的規(guī)定形同虛設(shè)。

（三）提高住房交易相關(guān)費(fèi)稅以及限制住房貸款申請

提高住房交易相關(guān)費(fèi)稅并不會抑制購房需求，所有的費(fèi)用最終都還是會累加到房價(jià)上，某種程度上更使房價(jià)上升。

而限制住房貸款申請，則會使真正需要住房的人購房變得難上加難。因?yàn)檎嬲枰》康娜艘话闶请y以使用足額現(xiàn)金購房的，因此，一刀切的限制住房貸款和提高利率，受到傷害的恰恰是真正需要住房的人。

四、政府對房價(jià)調(diào)控的態(tài)度以及民眾對房價(jià)調(diào)控的看法

（一）政府的態(tài)度“曖昧”

引用溫家寶總理說過的話：“在這里我特別要強(qiáng)調(diào)，對于房地產(chǎn)一系列的調(diào)控措施，決不能有絲毫動搖，我們的目標(biāo)是要使房價(jià)回歸到合理的價(jià)格”。中央政府對房地產(chǎn)調(diào)控的態(tài)

度沒有變，決心沒有變，政策也沒有變，溫總理的講話打消了地方政府要放松政策的念頭，各地方政府要繼續(xù)嚴(yán)格落實(shí)各項(xiàng)房地產(chǎn)調(diào)控政策?！皟蓵焙笳雠_了一系列的政策再次對我國房產(chǎn)市場進(jìn)行干預(yù)，顯示了政府調(diào)控房價(jià)的決心。

但地方政府的執(zhí)行程度極大地影響了政策的調(diào)控效果，地方政府出于自身利益考慮對中央的調(diào)控政策執(zhí)行度不高。一方面，我國五級行政體制為政策貫徹施行造成了困難，而在房價(jià)調(diào)控政策的施行過程中，上級政府對下級政府的監(jiān)督考察又往往不到位，這就容易使地方政府產(chǎn)生缺位現(xiàn)象。另一方面，中央政府相關(guān)文件中部分概念界定不清晰，例如2010年的房產(chǎn)新政指出要“堅(jiān)決遏制部分城市房價(jià)過快上漲”，但對“部分城市”沒有做明確說明，這也為一些地方政府忽視全局利益的短視行為留下了漏洞?，F(xiàn)行的土地制度、財(cái)稅制度、政績考核體系等都是房價(jià)過快上漲的深層原因，而制度革新的滯后就導(dǎo)致近年來的房價(jià)宏觀調(diào)控政策沒能從根源上解決當(dāng)前房地產(chǎn)市場面臨的問題。國家每次出臺的政策多是針對當(dāng)時(shí)的具體問題制定的，帶有明顯的針對性，政策之間也缺乏連貫性。這就導(dǎo)致調(diào)控措施對房價(jià)的影響多是短期內(nèi)的，從長期看很難取得良好的效果。

（二）民眾的看法

盡管調(diào)控政策并未出現(xiàn)放松，但一些不時(shí)傳來的“微調(diào)”消息讓全國多數(shù)城市居民依然預(yù)期房價(jià)將會上漲。近日，由首都經(jīng)貿(mào)大學(xué)與中國社科院聯(lián)合對30個(gè)省會城市以及大連、青島等5個(gè)計(jì)劃單列市，共計(jì)35個(gè)城市居民對房價(jià)預(yù)期進(jìn)行調(diào)查，結(jié)果顯示，32個(gè)城市居民皆預(yù)期房價(jià)將會繼續(xù)上漲，這意味著有超九成居民預(yù)期當(dāng)?shù)胤績r(jià)未來會出現(xiàn)上漲。部分民眾認(rèn)為：“政府并不想房價(jià)下降”，2002年以來，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)成為支柱產(chǎn)業(yè)后，作為主要納稅方面之一，國家并不希望房價(jià)下降。此外，雖然官員并不等于政府，但是政策是由官員實(shí)施，許多官員房產(chǎn)方面存在一定問題，為了保證自身利益，政策的貫徹實(shí)施存在一定的漏洞。

五、總結(jié)

大家所關(guān)注的，多是房價(jià)之高的畸形經(jīng)濟(jì)。但我們更應(yīng)關(guān)注的，是一代人因?yàn)殡y以負(fù)荷的房價(jià)，而讓本該展翅高飛的青春理想墜入物質(zhì)生存的艱難，一代人沒有夢想，所僅有的夢想也不過是城市里一間僅可容身的居所。等這一代年輕人成為社會的中堅(jiān)，他們的理想、責(zé)任和信仰因?yàn)楸桓叻績r(jià)的壓迫，變得狹隘貧乏、缺乏想象力，缺乏冒險(xiǎn)精神。一些大學(xué)畢業(yè)的大學(xué)生對如今的房價(jià)望而生畏，畢業(yè)后的現(xiàn)實(shí)讓他們失望：奮斗數(shù)年，卻沒有立錐之地；萌生退意，想要放棄城鎮(zhèn)戶口，重返農(nóng)村，卻發(fā)現(xiàn)同樣困難。年輕人不得不預(yù)支幾十年為現(xiàn)在的高房價(jià)買單，所犧牲掉的是現(xiàn)在的生活質(zhì)量，以及暫時(shí)擱置的生寶寶的計(jì)劃?，F(xiàn)實(shí)是僅僅依靠市場經(jīng)濟(jì)的調(diào)控難以將房價(jià)控制在更多家庭可以承受的范圍，所以政府的宏觀調(diào)控必不可少。從過去來看調(diào)控的結(jié)果往往是適得其反，所以要十分謹(jǐn)慎并經(jīng)小部分地區(qū)試驗(yàn)成功才可能實(shí)行。在我們建議中我國應(yīng)該采取的調(diào)控措施主要包括以下幾個(gè)方面：

（一）增加供給

推動二手房的流通。在中國，大量以套利為目的資本涌入房地產(chǎn)市場，造成了一方面需要住房的人買不到、買不起住房，另一方面，很多新建住房無人居住，如果能將這一部分閑置的住房擠壓到交易市場，增加大量的供給，對房價(jià)就能形成打壓。為此，應(yīng)該將所有住房排查一遍，特別是有些沒有辦理房產(chǎn)證的住房，包括特殊用地上建造的住房，要么辦理房產(chǎn)證，要么強(qiáng)制拆除；取消辦理房產(chǎn)證和住房交易的各種稅費(fèi)，避免成本轉(zhuǎn)嫁到房價(jià)上。

（二）抑制需求

最好手段應(yīng)該是收取房產(chǎn)稅，也可以叫固定資產(chǎn)稅，但因?yàn)橥恋貒?，所以不能叫土地稅。這樣做的好處有：首先，地方政府推高房價(jià)的目的，主要是因?yàn)橘u地有財(cái)政收入，如果收取房產(chǎn)稅按住房面積計(jì)算，與房價(jià)無關(guān)，就給地方政府提供了一個(gè)穩(wěn)定的收入來源；其次，稅率可以由房價(jià)高低決定，調(diào)控更加細(xì)致。

（三）調(diào)整按揭方式，提高首付率，提高按揭門檻。

對于由按揭貸款買房而產(chǎn)生的虛高購買力現(xiàn)象，最根本的解決方式就是調(diào)整按揭方式，如提高按揭的門檻，使許多的人在買第二套，甚至是第三套房子的時(shí)候能夠多做考慮，大幅提高買房的首付比率，對購房需求稍加抑制，甚至是取消按揭購房，轉(zhuǎn)為大幅提供經(jīng)濟(jì)適用房。只有這樣，才能徹底的解決虛高購買力的問題。希望有政府有效的調(diào)控政策路線，使中國房地產(chǎn)將會更加健康穩(wěn)定和成熟。

參考文獻(xiàn)

[1]《經(jīng)濟(jì)學(xué)原理》（原書第三版），（美）曼昆著

[2]《關(guān)于調(diào)整住房結(jié)構(gòu)及穩(wěn)定價(jià)格的意見》

[3]《關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)稅收管理的通知》

[4]《關(guān)于切實(shí)穩(wěn)定住房價(jià)格的通知》

第二篇：關(guān)于中國房價(jià)調(diào)控調(diào)查報(bào)告(后三頁)

1.當(dāng)前房價(jià)是高了還是低了

當(dāng)前房價(jià)是高還是低的問題，一直是媒體爭論的焦點(diǎn)問題。今天專家說，目前房價(jià)走勢的拐點(diǎn)已經(jīng)出現(xiàn)；明天專家又說，房價(jià)還要繼續(xù)上漲。鑒于這種現(xiàn)狀，我們進(jìn)行了一項(xiàng)調(diào)查。

首先我們走訪調(diào)查了房地產(chǎn)交易市場。除了個(gè)別開發(fā)商認(rèn)為當(dāng)前房價(jià)還有一定降價(jià)空間以外，開發(fā)商普遍認(rèn)為當(dāng)前房價(jià)已經(jīng)不能再降價(jià)了，否則房地產(chǎn)開發(fā)商都將破產(chǎn)。接著，我們問卷調(diào)查了民眾，民眾最普遍的觀點(diǎn)認(rèn)為，近十年，房價(jià)有的地方上漲了好多倍，現(xiàn)在房價(jià)不大幅度下降，他們很難買房。

開發(fā)商和民眾作為一筆交易的買賣雙方，調(diào)查結(jié)果可能有失偏頗，所以，我們專門對政府部門進(jìn)行了走訪調(diào)查。政府部門的答案總結(jié)起來主要是，政府不能干預(yù)市場行為，房價(jià)是高是低，應(yīng)該市場說了算。至于民眾反映買不起房，原因是多方面的，每年開發(fā)的經(jīng)濟(jì)適用房只可以解決千分之一的貧困家庭。

根據(jù)問卷調(diào)查，我們得出的結(jié)論，目前房價(jià)已經(jīng)過高，高房價(jià)已經(jīng)嚴(yán)重的影響了百姓的生活，造成了貧富差距的加大。

在我們所做的調(diào)查中，93%的人認(rèn)為房價(jià)不正常，其中53%的人認(rèn)為非常不正常。高房價(jià)的元兇究竟是誰？是土地財(cái)政？房地產(chǎn)GDP？城市擴(kuò)張的巨大需求推動？還是“綁架”政府和銀行的地產(chǎn)商？

1.1 政策刺激

為應(yīng)對國際金融危機(jī)、促進(jìn)樓市回暖，我國政府從2008年年底開始先后出臺了購買首套房可享受首付兩成和房貸7折的優(yōu)惠、二手房營業(yè)稅減免期從5年縮為2年、土地出讓金可以分期付款等一系列住房、土地優(yōu)惠政策。這些政策加上開發(fā)商的降價(jià)促銷力度，大大刺激了樓市的剛需階層。從而形成了春節(jié)后首輪以剛需為主力的購房熱潮，讓樓市迅速從寒冬復(fù)蘇并回暖。樓市復(fù)蘇的現(xiàn)實(shí)重建了人們對房地產(chǎn)行業(yè)的信心，開發(fā)商開始買地、開工建房。同時(shí)，銀行信貸額迅速增加，通貨預(yù)期也頻頻出現(xiàn)，投資者們又開始一步步進(jìn)入樓市，使得我國房地產(chǎn)市場迅速升溫，并出現(xiàn)超出預(yù)期的爆發(fā)式增長。

1.2 地價(jià)拉動

突飛猛進(jìn)的地價(jià)成為房價(jià)上漲的第二大動力。2009年地王一個(gè)接一個(gè)地產(chǎn)生。就在2009年12月，中建國際聯(lián)合保利分別以17.2億、14.7億、16.1億的價(jià)格包攬奧體公園南區(qū)3號地、4號地、5號地；”在拿地的過程中競爭越來越激烈，拍賣現(xiàn)場緊張的舉牌，使得價(jià)格以每3分鐘上億元的驚人速度攀升，地價(jià)高漲的結(jié)果就是房價(jià)上漲。

1.3 營銷策略的運(yùn)用和改變

在樓市回暖的情況下，開發(fā)商更是抓住機(jī)遇，運(yùn)用各種營銷策略，為房價(jià)的飆升添上最后一份熱量。隨著房地產(chǎn)市場不斷升溫，開發(fā)商面對突然涌現(xiàn)出如此多的購房者，營銷策略也發(fā)生了改變，由最初的降價(jià)促銷變?yōu)殇N控，即減少供應(yīng)套數(shù)，拉長供應(yīng)期，甚至一棟樓分單元、分樓層銷售。結(jié)果就是在爆發(fā)性購買面前，原本就并不充裕的房源已經(jīng)呈現(xiàn)出供需不平衡的局面，推動房價(jià)一步步登上云霄。

在上述三大因素的刺激和推動下，一直處于觀望狀態(tài)的投資者和消費(fèi)者，把壓抑很久的需求一下子釋放出來，使得房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)出爆發(fā)式的增長。

在關(guān)于房價(jià)調(diào)查問卷的結(jié)果中

2、房價(jià)走向預(yù)期 百分比（%）

價(jià)格會繼續(xù)上漲，上漲幅度會加大 3.6%

價(jià)格會繼續(xù)上漲，上漲幅度會平衡 10.9%

價(jià)格會繼續(xù)上漲，上漲幅度會下降 6.4%

價(jià)格保持不變 24.3%

價(jià)格會有所有下降，下降幅度會很大 4.4%

價(jià)格會有所有下降，下降幅度不會很大 50.4%

中國房地產(chǎn)指數(shù)研究院新公布的《2010年第二季度購房者消費(fèi)調(diào)查研究》顯示，在國家采取一系列房地產(chǎn)調(diào)控措施背景下，購房者觀望心理嚴(yán)重。六成人堅(jiān)信房價(jià)下跌。綜合各種原因總結(jié)：

2.1 2010年房價(jià)大漲不可能，大跌也難，總體趨于平穩(wěn)

首先，中央高度重視房價(jià)過快上漲等問題。例如，“個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅征免時(shí)限由2年恢復(fù)到5年，其他住房消費(fèi)政策繼續(xù)實(shí)施”。同日，國家發(fā)改委主任張平明確表示，要抑制投機(jī)性購房。12月14日國務(wù)院常務(wù)會議指出，要綜合運(yùn)用土地、金融、稅收等手段，加強(qiáng)和改善對房地產(chǎn)市場的調(diào)控，遏制部分城市房價(jià)過快上漲的勢頭。這些樓市調(diào)控表述說明中央對房價(jià)過快過多上漲等問題已經(jīng)高度重視，表達(dá)了決策層調(diào)控房地產(chǎn)市場、打擊高房價(jià)的決心。

其次，打擊地價(jià)上漲預(yù)期，有效遏制房價(jià)過快上漲。國家統(tǒng)計(jì)局資料顯示，2009年3-11月，全國70個(gè)大中城市房屋售價(jià)環(huán)比漲幅逐月擴(kuò)大，全國樓市一片普漲。事實(shí)上，土地價(jià)格大幅度上漲，是不斷推高房價(jià)的一大推手。如果政府嚴(yán)厲懲罰囤地炒地者，必然會打擊地價(jià)上漲預(yù)期，從而遏制房價(jià)持續(xù)上漲。

最后，抑制投機(jī)性購房有助于平抑房價(jià)。二套房貸首付比例提至40％以及其他相關(guān)政策陸續(xù)出臺，相信會打擊投機(jī)性的購房行為，對平抑房價(jià)起到一定的作用，促進(jìn)房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展。

總之，只要這些政策落實(shí)到位，相信房價(jià)瘋漲一定會得到遏制，最終使房價(jià)漲幅回落，趨于平穩(wěn)

2.2 分時(shí)段來看房價(jià)走勢

上半年房價(jià)主要還是由供求關(guān)系決定，盡管有效需求降低，但新開工入市面積很少，加上政策的時(shí)滯效應(yīng)，將依然在高位震蕩；但下半年，隨著新增供應(yīng)的增加，供求平衡，房價(jià)會逐漸趨于平穩(wěn)。

3.逾九成人認(rèn)為房價(jià)不正常

調(diào)查問卷顯示，當(dāng)被問及現(xiàn)在的房價(jià)是否正常時(shí)，逾九成的受訪者認(rèn)為不正常

過高的房價(jià)，讓很多消費(fèi)者望而卻步，不得不放棄或推遲買房計(jì)劃，受訪者中打算在1年內(nèi)買房的只有99人，占7.7%，而選擇5年后買房或不買房的，達(dá)636人，占49.5%。

4.八成受訪者選擇按揭買房

現(xiàn)在的房價(jià)確實(shí)很高，那么多少價(jià)位才能被接受？調(diào)查顯示，受訪者能夠承受的單價(jià)與現(xiàn)實(shí)有較大差距。在支付方式上，受訪者表示，如果購房，將采取銀行按揭貸款方式付款，占82.7%。

置業(yè)能力方面，受訪者的置業(yè)能力中等偏低，有超過一半的首付能力在10-20萬，1/2的月供能力在1000元以下。

住房現(xiàn)狀方面，有一半以上的受訪者沒有房子，目前主要通過租住農(nóng)民房或商品房解決住房問題，說明市場上的住房需求巨大，不過，房價(jià)高企和政策打壓促使大部分受訪者都放緩買房，同時(shí)，高壓政策下投資需求受到壓抑，市場上的住房需求以自住為主。高房價(jià)帶來的一系列社會問題，使得政府采取一系列措施，抑制房價(jià)過快增長房價(jià)的火速增長，引起中央的高度重視。在不到半個(gè)月的時(shí)間里，從“國四條”到“拿地首付不低于50％”，再到“營業(yè)稅優(yōu)惠政策”終止，中央政府密集出臺了多個(gè)樓市調(diào)控政策。

4.1 “營業(yè)稅優(yōu)惠政策”終止

2008年年底，針對金融危機(jī)給我國經(jīng)濟(jì)帶來的嚴(yán)重沖擊，特別是房地產(chǎn)市場低迷的狀況，國務(wù)院調(diào)整了個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅征免時(shí)限，由5年調(diào)整到2年。2009年12月9日，個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅免征時(shí)限由2年恢復(fù)到5年，有望打擊投機(jī)性的購房行為，其他住房消費(fèi)政策繼續(xù)實(shí)施。

4.2 “國四條”

2009年12月14日召開的國務(wù)院常務(wù)會議，再提“遏制部分城市房價(jià)過快上漲的勢頭”，研究完善促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的政策措施，提出四項(xiàng)調(diào)控措施：一要增加普通商品住房的有效供給；二要繼續(xù)支持居民自住和改善型住房消費(fèi)，抑制投資投機(jī)性購房；三要加強(qiáng)市場監(jiān)管；四要繼續(xù)大規(guī)模推進(jìn)保障性安居工程建設(shè)。

4.3“拿地首付不低于50％”

2009年12月17日，財(cái)政部、國土部等五部委出臺《進(jìn)一步加強(qiáng)土地出讓收支管理的通知》，明確開發(fā)商以后拿地時(shí)，“分期繳納全部土地出讓價(jià)款期限原則上不得超過一年，特殊項(xiàng)目可以約定在兩年內(nèi)全部繳清，首次繳款比例不得低于全部土地出讓款的50％”。如果開發(fā)商拖欠價(jià)款，不得參與新的土地出讓交易。

4.4 二套房貸首付比例提至40％

2010年1月10日，國務(wù)院發(fā)布了《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》，提出了包括加大保障性住房供應(yīng)、抑制投資投機(jī)性購房等十一條措施，簡稱“國十一條”。在這十一條措施中，“對已利用貸款購買住房、又申請購買第二套（含）以上住房的家庭（包括借款人、配偶及未成年子女），貸款首付款比例不得低于40％，貸款利率嚴(yán)格按照風(fēng)險(xiǎn)定價(jià)”。

當(dāng)前房價(jià)的高居不下主要與社會制度有關(guān)，如果不認(rèn)識到這一點(diǎn)，我們就根本不可能實(shí)現(xiàn)“住者有其屋”的理想；那些試圖依靠市場機(jī)制來解決住房問題的建議和措施，只會進(jìn)一步強(qiáng)化住房問題的失范現(xiàn)象。日本佛教真言宗的開山祖師空海曾言，“因?yàn)槭苄∥业氖`，所以看不到事物。因而自己要和大日如來化為一體。即宇宙的生命和自己劃為一體，這是大日如來就進(jìn)入自己之中。這就是大我。站在大我的立場上，事物就會看得很清楚，而且一般認(rèn)為辦不到的事情也能辦得到”。同樣，日本稻盛財(cái)團(tuán)董事長稻盛和夫也強(qiáng)調(diào)，如果僅僅“拘泥于自己的事業(yè)、自己的利益，看到的范圍就會有限，自己周圍的狹窄的利與雖然能夠看到，但超過一定的范圍就看不到了。如果能擺脫利己，擺脫自己的事業(yè)、自己的具體活動，視野就會擴(kuò)大好多倍。我發(fā)覺去掉自己的私心來思考問題，我的視野就會擴(kuò)大”。顯然，作為社會的精英，應(yīng)該具有強(qiáng)烈的社會責(zé)任和高度人文關(guān)懷精神，真正的經(jīng)濟(jì)學(xué)家也應(yīng)該關(guān)注公共領(lǐng)域中存在的問題；就房地產(chǎn)而言，經(jīng)濟(jì)學(xué)家應(yīng)該更多地關(guān)注當(dāng)前房地產(chǎn)市場中內(nèi)在的制度缺陷并探尋完善之途徑而不是去預(yù)測房市，后者僅僅是專門行業(yè)或職能機(jī)構(gòu)中經(jīng)濟(jì)分析師的責(zé)職。然而，當(dāng)前的一些經(jīng)濟(jì)學(xué)卻把自己置于經(jīng)濟(jì)分析師的立場，局限于那種基于供求分析的狹隘領(lǐng)域和視角，基于孜孜小利來觀察社會現(xiàn)狀并由此提出政策建議，從而就將社會問題的現(xiàn)狀與合理性相混淆了，這是當(dāng)前房價(jià)等問題久而不決的根源。

5.結(jié)束語

近兩年來,全國房價(jià)一直持續(xù)上漲,雖然老百姓的收入水平也在不斷提高,但對于中低收入階層買房來說,仍然存在很大困難.房價(jià)持續(xù)上漲已經(jīng)成為百姓最為關(guān)注的社會問題,在此,我希望政府能夠穩(wěn)固房價(jià),不要讓房價(jià)在繼續(xù)上漲了.適當(dāng)?shù)慕档屯恋爻鲎寖r(jià)格,取消不合理的費(fèi)用,緩解土地價(jià)格上漲趨勢.要嚴(yán)格控制被動需求,加強(qiáng)政府對城市規(guī)劃拆遷安置問題的解決.引導(dǎo)各方面理性預(yù)期,分散投資集中程度.調(diào)整和改善住房供需結(jié)構(gòu).完善房地產(chǎn)投資體制, 完善相關(guān)稅制體制,.

第三篇：中國房價(jià)問題分析

中國房價(jià)問題分析

淺析

中國房價(jià)問題一直都是近幾年的社會熱點(diǎn)話題。當(dāng)今，對中國房價(jià)形勢和政策，眾說紛紜。一邊是一些人在喋喋不休宣傳“剛性需求”；一邊是低收入百姓拼命感嘆房價(jià)太高；一邊在查囤地、增加土地供應(yīng)；一邊不斷出現(xiàn)創(chuàng)新高的“地王”，等等?，F(xiàn)在土地管理辦法出臺了，盡管中央政府對房價(jià)進(jìn)行了調(diào)控，措施多多，效果全無，房價(jià)還在繼續(xù)上漲，老百姓的房子還是遙遙無期。中國房價(jià)問題一直都是近幾年的社會熱點(diǎn)話題。

通過老師的講說，我大致分析中國房價(jià)問題的原因如下：

一、房價(jià)問題實(shí)質(zhì)上是土地問題。房價(jià)的根源還在土地。房地產(chǎn)的核心是土地，影響房價(jià)最核心的因素也是土地。房價(jià)只是土地出現(xiàn)問題的表現(xiàn)形式，土地增值是導(dǎo)致中國房價(jià)走高的最初動因。由于土地轉(zhuǎn)讓的壟斷交易，政府通過競價(jià)出讓土地獲得財(cái)政收入，企業(yè)通過土地倒賣賺取收益，進(jìn)一步推高地價(jià)，更加劇了房價(jià)的上漲。政府是土地增值的受益者。一些地方政府打著“經(jīng)營城市”的旗號，通過“收儲土地”和高價(jià)拍賣，賺取巨額收益。與其他實(shí)體投資項(xiàng)目相比，房地產(chǎn)開發(fā)往往見效快，對GDP和財(cái)政收入的“貢獻(xiàn)”顯著。部分城市的土地出讓的收益，占到地方政府財(cái)政收入近一半，成了名副其實(shí)的“土地財(cái)政”?！巴恋刎?cái)政”使政府對于房價(jià)的上漲，往往采取姑息的態(tài)度。

二、中國市場的流動性過剩以及金融系統(tǒng)創(chuàng)新不足，土地成為最主要的銀行抵押品，導(dǎo)致大量資金流向與土地相關(guān)的行業(yè)，中國金融成為名副其實(shí)的“土地金融”，從而使中國房地產(chǎn)業(yè)投機(jī)盛行，中國的高房價(jià)其實(shí)是特殊形式的“通貨膨脹”。

三、貧富差距是導(dǎo)致中國高房價(jià)的又一重要原因，房價(jià)的博弈，從一定意義上來說是中國窮人和富人之間的博弈，最終是富人占上風(fēng)，富人成了房地產(chǎn)市場的主要消費(fèi)群體，房地產(chǎn)已偏離其本身的居住功能，成為富人的投資工具。房價(jià)成為了中國貧富差距是否仍在擴(kuò)大的“晴雨表”。高房價(jià)也暴露出中國收入分配不合理以及資產(chǎn)泡沫等問題。

房價(jià)過高對我國經(jīng)濟(jì)影響巨大。首先，高房價(jià)增加了中國經(jīng)濟(jì)的運(yùn)行成本，中國的國際競爭優(yōu)勢正在喪失。其次，高房價(jià)將危及中國經(jīng)濟(jì)安全和金融安全。下面提出幾點(diǎn)建議：

房價(jià)問題政府是關(guān)鍵。應(yīng)該對傳統(tǒng)的土地出讓方式進(jìn)行改革。轉(zhuǎn)變地方政府依托“土地財(cái)政”發(fā)展經(jīng)濟(jì)的現(xiàn)狀，逐步降低土地出讓金在財(cái)政收入中的比例，積極拓展其他收入渠道，減少行政開支。轉(zhuǎn)變地方政府依托“土地財(cái)政”發(fā)展經(jīng)濟(jì)的現(xiàn)狀，逐步降低土地出讓金在財(cái)政收入中的比例，積極拓展其他收入渠道，減少行政開支。密切關(guān)注當(dāng)前經(jīng)濟(jì)形勢，保障人民生活，促進(jìn)社會和諧進(jìn)步，緩解社會矛盾，出臺一系列合理有效地土地與房價(jià)相結(jié)合的措施并切實(shí)的貫徹實(shí)施。貨幣政策的適當(dāng)調(diào)整也可有助于緩解房價(jià)問題。

對于未來中國房價(jià)的走勢，結(jié)合老師的分析，總結(jié)大致如下：未來十年，1.一線城市房價(jià)持續(xù)上漲，雖然沒有前十年那么夸張，但基本上會一直漲，且漲幅不小。一線城市是調(diào)控政策嚴(yán)厲實(shí)施的城市，具體漲幅也難預(yù)測，大致猜測房價(jià)上漲10%左右。

2.二線城市仍然是持續(xù)上漲，漲幅小于一線。估計(jì)二線城市漲幅在每年5%~9%之間。

3.三四線城市根據(jù)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)和就業(yè)好壞及以前炒的泡沫程度出現(xiàn)嚴(yán)重分化。有些地方漲,有些地方跌。但基本上都沒什么投資價(jià)值了。估計(jì)三四線城市漲幅在0~3%，跌幅在0~5%。

4.五線城市除了有特殊原因的（如工業(yè)特別強(qiáng)或旅游資源特別好之類）少數(shù)，只有跌的份了。且絕大多數(shù)會以平均每年5%的幅度下跌。而且最近三年五線城市最可能出現(xiàn)的情況是房價(jià)僵持，有價(jià)無市。在這三年中，有些城市漲，有些城市跌。但三年后，基本上就是90%的五線城市開始跌了。

結(jié)語

感謝胡老師的給力分析，為我們年輕一代買房作了一個(gè)很好的宏觀規(guī)劃。另外我鄙視一切聽了專家的話沒買房后來房價(jià)卻漲了，而去罵專家的人。大家都是成年人，成年人要為自己的行為負(fù)責(zé)。人家免費(fèi)給你意見、給你分析，既然你相信了，你就要為你自己的判斷負(fù)責(zé)。那些罵牛刀的人都是活該。雖然我根本不信牛刀，但我更鄙視那些罵牛刀的人。人要為自己的決斷負(fù)責(zé)。

第四篇：國家房價(jià)調(diào)控政策

可是，自2003年國家頒布房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策以來，房價(jià)不但沒有名校下降，反而“越調(diào)越漲”。

此前的幾輪調(diào)控也都出現(xiàn)過短期降價(jià)現(xiàn)象，但沒過多久又“舊態(tài)復(fù)萌”，然后是新一輪的瘋狂上漲?

中國的房地產(chǎn)調(diào)控基本可以分為四個(gè)階段。

中國房地產(chǎn)的市場化運(yùn)作最早始于1998年，當(dāng)時(shí)伴隨著亞洲金融危機(jī)和全流域性大洪水的巨大沖擊，直接經(jīng)濟(jì)損失超過2500億元；同時(shí)為了兌現(xiàn)中國政府“人民幣不貶值”的承諾，出口增長率也出現(xiàn)下滑。為了拉動經(jīng)濟(jì)，提高內(nèi)需。

1998年7月3日，國務(wù)院頒布了“關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知”，福利分房取消，中國房地產(chǎn)市場改革正式拉開帷幕。

即便如此，2002年下半年開始了“地產(chǎn)泡沫論”之爭，央行也認(rèn)為房地產(chǎn)投資過熱，應(yīng)積極防范房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)，于是在2003年6月5日印發(fā)了《中國人民銀行關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》，意在抑制房地產(chǎn)市場泡沫，通過“管貸款”的方式，以期達(dá)到對房地產(chǎn)市場降溫的目的。121號文件一出臺，房產(chǎn)商動作頻頻，各種研討會相繼召開。而最重要的動作則是在房產(chǎn)商的力推下，全國工商聯(lián)邀集眾多房產(chǎn)商同心協(xié)力，寫出一個(gè)報(bào)告上報(bào)國務(wù)院，上演了一出“地產(chǎn)大佬圍攻121號文件”的好戲。

2003年，中國遭遇罕見的“非典”疫情沖擊，前兩個(gè)季度的經(jīng)濟(jì)增長下滑到

6.7%。于是，在121號文件頒布僅僅2個(gè)月后，由建設(shè)部起草的《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的通知》出臺，明確把房地產(chǎn)業(yè)列為我國國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)。18號文被視為房地產(chǎn)商利益群體的一次公開勝利，顯示了中國房地產(chǎn)界已經(jīng)崛起，并第一次公開了與政府進(jìn)行政策博弈的能量。2003年中國的GDP增速依然達(dá)到9.1%，成為1997年以來增長最快的年份。這個(gè)奇跡的背后是房地產(chǎn)推動的強(qiáng)勁內(nèi)需。一年后，中國社科院金融研究所易憲容博士在其那篇著名的《謹(jǐn)防房地產(chǎn)業(yè)要挾整個(gè)中國經(jīng)濟(jì)》文章中提出警告：“房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)把地方政府、國家經(jīng)濟(jì)及民眾利益捆綁在一起，房地產(chǎn)正在要挾著整個(gè)中國大陸經(jīng)濟(jì)?！?/p>

根據(jù)中國社科院藍(lán)皮書報(bào)告，從1998年到2003年，全國商品住房每平方米的價(jià)格僅增加343元，比較符合家庭承受能力。

政策失靈 房價(jià)兇猛

從2003年開始，房地產(chǎn)調(diào)控從擴(kuò)張型轉(zhuǎn)為緊縮型政策。但中國房價(jià)卻不斷飛漲，政策成了“空調(diào)”，這一局面持續(xù)到2008年下半年全球金融危機(jī)爆發(fā)——不是房價(jià)不漲了，而是政府出面說的托市，終于“名副其實(shí)”了，之前的調(diào)控則以進(jìn)一步漲價(jià)而告終。

在緊縮型調(diào)控政策實(shí)行一年后，2004年中國商品房平均銷售價(jià)格同比上漲

14.4%，漲幅比2003年提高10.6個(gè)百分點(diǎn)，其中商品住宅價(jià)格上漲15.2%，顯然政府最初通過宏觀調(diào)控的方式來抑制房地產(chǎn)增長速度和幅度太快的目的沒有實(shí)現(xiàn)。在抑制房地產(chǎn)市場快速增長中，出現(xiàn)了“市場失靈和地方政府失靈”，老百姓對房價(jià)暴漲普遍表示了不滿。

回顧2004年，中央政府似乎表明了對樓市的調(diào)控“努力”，聶日明稱2004年為房地產(chǎn)的政策年。中央在土地轉(zhuǎn)讓的方式、開發(fā)商資質(zhì)、貸款條件、貨幣政策等方面出臺了多個(gè)政策，以規(guī)范市場、控制房價(jià)。2004年3月31日，國土資源部、監(jiān)察部聯(lián)合下發(fā)了《關(guān)于繼續(xù)開展經(jīng)營性土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣掛牌出讓情況執(zhí)法監(jiān)察工作的通知》(即71號令)，在一定程度上梳理了房地產(chǎn)行業(yè)混亂的市場秩序，但房價(jià)還在瘋漲。2004年5月12日，我國第一部經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法頒布施行，地方政府積極性很低，個(gè)別一線城市直到2009年才正式啟動經(jīng)適房。較早實(shí)現(xiàn)經(jīng)適房的城市也存在投機(jī)客炒作的負(fù)面新聞，有的甚至成了公務(wù)員的變相福利分房。

2004年調(diào)控的失效，導(dǎo)致而后幾年的中央樓市政策似乎像個(gè)笑話。

2005年3月26日，一份名為《關(guān)于切實(shí)穩(wěn)定住房價(jià)格的通知》的文件發(fā)出，業(yè)界稱之“老國八條”。要求各地政府重視房價(jià)上漲過快這一現(xiàn)象，如控制措施不力則要追究責(zé)任。2005年4月27日，國務(wù)院常務(wù)會議提出8項(xiàng)措施引導(dǎo)和調(diào)控房地產(chǎn)市場，業(yè)界稱之為“新國八條”，著重提出“保證中低價(jià)位、中小戶型住房的有效供應(yīng)”，“強(qiáng)化規(guī)劃調(diào)控，改善商品房結(jié)構(gòu)”，“完善城鎮(zhèn)廉租住房制度”。這一年，中國住宅平均售價(jià)繼續(xù)上漲12.6%。

進(jìn)入2006年，調(diào)控繼續(xù)細(xì)化。2006年5月17日，國務(wù)院總理溫家寶主持國務(wù)院常務(wù)會議，提出了促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的6項(xiàng)措施(簡稱“國六條”)。5月29日，“九部委37號文”出臺，對“國六條”進(jìn)一步細(xì)化，并首次提出“90/70”政策。這一年，全國70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格同比上漲5.4%，新建商品住房銷售價(jià)格同比上漲6.3%。

2007年，房價(jià)問題成為城市發(fā)展的主要阻力，主要城市廉租住房制度建設(shè)相對滯后。8月13日，中央出臺了《關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》?！氨Ｕ闲宰》俊北惶岬搅饲八从械母叨?。此外，新政開始考慮增加供應(yīng)端和構(gòu)建多元化體系。2007年9月27日，央行和銀監(jiān)會聯(lián)合發(fā)布了“二套房”新政，二套房首

付比例不低于40%，利率1.1倍。而這一年的市場經(jīng)過一段觀望后，再度出現(xiàn)房價(jià)大幅上漲的高峰——全國住宅平均售價(jià)增長率為16.86%。

“總結(jié)調(diào)控的歷史經(jīng)驗(yàn)，中國宏觀經(jīng)濟(jì)與房價(jià)的調(diào)控政策呈現(xiàn)順周期操作的特色，實(shí)際效果往往是加劇了經(jīng)濟(jì)周期的波動幅度?！甭櫲彰髦赋觯盎仡?006、2007年的房地產(chǎn)市場，調(diào)控政策越猛烈、嚴(yán)厲，房價(jià)漲得就越兇猛。這是因?yàn)檎甙l(fā)揮作用有時(shí)滯效應(yīng)，調(diào)控政策的效果顯現(xiàn)需要一定時(shí)間”。

在楊紅旭看來，中國樓市調(diào)控的第二階段始于2008年下半年，由地方到中央開始放松調(diào)控，其性質(zhì)是松綁，這輪過渡性的擴(kuò)張型調(diào)控一直持續(xù)到2009年12月。針對自2008年下半年宏觀經(jīng)濟(jì)形勢惡化、房地產(chǎn)行業(yè)呈現(xiàn)衰退的局面，在出臺“4萬億”經(jīng)濟(jì)刺激計(jì)劃之下，同時(shí)也出臺了房地產(chǎn)刺激政策，例如對個(gè)人首次購買90平方米及以下普通住房的，契稅稅率下調(diào)到1%；對個(gè)人銷售或購買住房暫免征收印花稅；個(gè)人住房公積金貸款利率下調(diào)了0.27個(gè)百分點(diǎn)；對個(gè)人銷售住房暫免征收土地增值稅。此外，杭州、西安、南京、深圳等地出臺針對樓市的救市措施，上海更直接命令國有企業(yè)購買房地產(chǎn)，以維持房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定。

聶日明認(rèn)為，對房地產(chǎn)開發(fā)商和炒房者來說，2008年底的救市是天大的好消息，日趨緊張的資金鏈、購房乏力的需求面，在政府強(qiáng)力推動下的救市局面上煥然一新，房子熱銷到北京數(shù)年間積累的爛尾樓全數(shù)售罄、上海豪華新盤星河灣一天賣出40億。房地產(chǎn)增值占到2009年中國GDP的6%，50多個(gè)產(chǎn)業(yè)與房地產(chǎn)關(guān)系密切。但2009年中國樓市的繁榮，只是增加了更多泡沫。據(jù)國家電網(wǎng)利用智能網(wǎng)絡(luò)在全國660個(gè)城市的調(diào)查，發(fā)現(xiàn)大約6540萬套住宅電表讀數(shù)連續(xù)6個(gè)月為零。以每套住宅平均100平方米計(jì)算，65.4億平方米的空置商品房相當(dāng)于2009年住宅竣工面積的11.3倍，這相當(dāng)于2009年住宅銷售面積的7.7倍。

今年3月，中國70個(gè)大中城市的房屋銷售價(jià)格較上年同期上漲11.7%，為2005年7月份國家統(tǒng)計(jì)局將房地產(chǎn)價(jià)格投機(jī)數(shù)據(jù)從35個(gè)城市擴(kuò)大到70個(gè)城市以來的最大漲幅。中國樓市處于1998年房改以來的最高點(diǎn)。隨后，中央政府的密集型調(diào)控政策在4月中旬陸續(xù)出臺，暫時(shí)遏制了瘋漲的房價(jià)，但是這樣的調(diào)控效果將會維系多久還是個(gè)未知數(shù)，誰都難以保證這次不是“狼來了”。

分稅惹的禍？

中國地產(chǎn)界有這樣一條金科玉律：“執(zhí)政者不會出臺對自己不利的政策?！甭櫲彰饕会樢娧刂赋觯骸澳壳翱磥?，政府平抑房價(jià)的激勵(lì)基礎(chǔ)相當(dāng)薄弱，其主要?jiǎng)恿碓从诠妼Ψ績r(jià)上漲的敏感程度，需要政府給予必要的重視。但事實(shí)上，政府更有激勵(lì)的是推高房價(jià)以保持土地出讓金、稅收和GDP的高速增長?！?/p>

中國宏觀調(diào)控的主要方式是“中央定政策，地方來執(zhí)行”，同時(shí)地方政府也有一定的決策自由權(quán)。而在財(cái)政和分稅制改革之后，在宏觀調(diào)控方面中央對地方政府的約

束力已經(jīng)大不如前，地方政府為了經(jīng)濟(jì)利益和自身發(fā)展的需要而消極執(zhí)行中央政策的情況時(shí)有發(fā)生。房地產(chǎn)就是最好的例證。

實(shí)施分稅制以后，中央財(cái)政收入占整個(gè)財(cái)政收入的68%，地方政府的收入僅占32%，但地方政府支出卻占60%，中央政府支出只占30%左右。毫無疑問，地方財(cái)政缺錢。分稅16年來，爭項(xiàng)目、爭資金、跑貸款、忙舉債幾乎成了基層政府的必然之舉。2009年，杭州土地收入達(dá)1200億元，超過上海、北京居中國城市之首。過去10年間杭州房價(jià)上漲了將近10倍，這座城市的城建資金支出幾乎全部來自土地出讓金。而北京2009年由于土地市場的火爆，賣地收入5倍于財(cái)政赤字。

在城市建設(shè)拉動當(dāng)?shù)谿DP的同時(shí)，由于對地方政府官員的考核以GDP為主，這種政府經(jīng)營城市的模式已經(jīng)被廣為復(fù)制。事實(shí)上，地方財(cái)政早已經(jīng)被這種模式“綁架”。2009年全國賣地收入1.6萬億，同比大增60%。當(dāng)?shù)胤截?cái)政成為“賣地財(cái)政”時(shí)，房地產(chǎn)市場的調(diào)控也成為中央與地方的利益博弈。

陳柳欽等學(xué)者指出，在地方政府看來，執(zhí)行中央下達(dá)的房地產(chǎn)調(diào)控政策，“穩(wěn)定房價(jià)”意味著在房價(jià)下跌的時(shí)候，希望房價(jià)不要再跌了；在房價(jià)上漲的時(shí)候，“穩(wěn)定房價(jià)”意味著希望房價(jià)不要漲得這么快。也就是說，政府推出的政策原本是平抑房地產(chǎn)的波動幅度，希望房價(jià)可以做阻尼運(yùn)動式的上升。如果非要說政府在多年以來的房地產(chǎn)調(diào)控中有所作為的話，政府只是希望房價(jià)可以慢一點(diǎn)地上漲，一方面可以保住房地產(chǎn)行業(yè)繁榮的諸多利益，另一方面讓公眾對高房價(jià)的批評少一些、小一些。東邊日出西邊雨

樓市調(diào)控猶如蹺蹺板，壓下了一頭，卻抬起了另一頭。

在上海已有多套住宅的羅先生，本想繼續(xù)在新昌城及古北板塊購買高檔住宅，但因橫空出世的房貸新政，讓他資金和心理產(chǎn)生極大落差，不得不暫時(shí)選擇等待觀望。他對《新民周刊》表示，在目前這段時(shí)間內(nèi)，更愿意購買上海的商鋪或酒店式公寓等商業(yè)項(xiàng)目，當(dāng)然也不排除到受房貸新政影響較小的部分二三線城市投資。

正如美聯(lián)物業(yè)指出，當(dāng)中央的密集調(diào)控嚴(yán)重制約投資客在住宅市場的手腳時(shí)，一部分投資客開始將目光投向商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域。因?yàn)槟壳白≌抠J新政以將二套房的標(biāo)準(zhǔn)提升至等同于商業(yè)類項(xiàng)目房貸的標(biāo)準(zhǔn)，只是兩者間可貸年限不同，商業(yè)類項(xiàng)目不可超過10年罷了。地產(chǎn)大佬潘石屹也表達(dá)了相似觀點(diǎn)，此輪新政剛出臺，潘石屹就在博客上表示：“商業(yè)和寫字樓市場不會受到任何影響?！痹谒磥?，過去幾年商業(yè)地產(chǎn)一直很少受到政策影響，既沒有得到政府的鼓勵(lì)和支持，目前也不會受到政策的限制和打壓。

說白了，二套房限制，對住宅市場是短期利空，對商業(yè)地產(chǎn)卻是當(dāng)下的利好，雨水不能總下在一個(gè)地方，商業(yè)地產(chǎn)大旱很久了，也該下點(diǎn)雨了。住宅市場的資本雨水下得太多，已經(jīng)泛濫成災(zāi)了，資本已經(jīng)開始布局商業(yè)地產(chǎn)。

另一方面，由于通脹預(yù)期依然強(qiáng)烈，市場上的投資資金急需尋找出路，在目前黃金和股票市場的走向難以認(rèn)清的情況下，資金有可能更多地涌向相對穩(wěn)健的商鋪。弘毅營銷顧問有限公司副總經(jīng)理張偉山指出：“2008年樓市調(diào)控，結(jié)果是冷了住宅，熱了商鋪。今天這一歷史有可能重演?！?/p>

中國不動產(chǎn)研究中心發(fā)布的《2010年商業(yè)地產(chǎn)新趨勢報(bào)告》顯示，我國經(jīng)濟(jì)在2009年已經(jīng)開始全面企穩(wěn)回升，但商業(yè)地產(chǎn)的表現(xiàn)卻不盡理想，突出表現(xiàn)在商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展停滯，開發(fā)、招商、經(jīng)營面臨巨大的困境，供大于求的現(xiàn)象沒有任何改善，酒店入住率下降，寫字樓租金持續(xù)下跌，空置率居高不下。報(bào)告預(yù)測，2010年商鋪市場整體需求將會上升，市場整體租金水平將大致保持平穩(wěn)上升趨勢。核心商圈的高性價(jià)比商鋪將成為2010投資首選。政策方面，2010年國家將繼續(xù)實(shí)行寬松的貨幣政策和資本金比例下調(diào)的政策，這將大大改善商業(yè)地產(chǎn)的投融資環(huán)境。

中原地產(chǎn)最新的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，也讓樓市投資客們看到了商業(yè)地產(chǎn)的可喜前景。日前寫字樓租賃面積環(huán)比出現(xiàn)大幅增加，其中四大城市租賃面積環(huán)比增長均超過50%。在租賃回暖的影響下，寫字樓空置率進(jìn)一步下降，北京、上海、廣州甲級寫字樓空置率環(huán)比分別下滑6.39%、2.50%、14.33%。租金方面，上海、廣州、深圳租金上漲，漲幅分別為1.44%、0.89%、2.96%，北京租金出現(xiàn)回落，跌幅為0.51%；準(zhǔn)甲級寫字樓方面，除廣州保持持平外，北京、上海、深圳租金全面上漲，漲幅分別為4.24%、0.15%、2.14%。

第五篇：廣州房價(jià)調(diào)控政策

從03年開始，緊縮型調(diào)控年年出臺新政，中國房價(jià)卻不斷飛漲。

廣州住房調(diào)控政策，抑制市場需求：

1、房貸利率上漲：對貸款購買第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，貸款利率不低于基準(zhǔn)利率的1.1倍

2、對二手房按揭業(yè)務(wù)門檻逐步提高，減少潛在買家的入市欲望。

3、緊縮的財(cái)政政策，銀行增加利息：自從2010年10月起至2011年2月初，連續(xù)三次加息，一年期貸款利率累計(jì)提高0.75%，3～5年期貸款利率累計(jì)提高0.69%。廣州限購令細(xì)則明確規(guī)定廣州戶籍家庭和常住非戶籍家庭只能新購一套商品房，不能提供一年納稅和社保證明的外地家庭不能在廣州購買商品房，未滿18歲的人士不能單獨(dú)購買商品住房以及暫停第三套房公積金貸款等措施。

對購買首套住房且套型建筑面積在90平方米（含90平方米）以下按照規(guī)定購買本市經(jīng)濟(jì)適用住房的家庭，其住房公積金貸款首付款比例不低于20%，對購買首套住房且套型建筑面積在90平方米以上的家庭，其住房公積金貸款首付款比例不低于30%，對購買第二套住房家庭，公積金貸款首付款比例不得低于50%，暫停發(fā)放居民家庭購買第三套及以上住房公積金貸款。

from the 2003 year, we will get new tighten policy control of the housing price in each year, but the price are soaring.Gz housing control policy, lower the market demand:

1、Rising mortgage interest rates: if you want to buy the second house, down payment is more than 60%, the loan interest rate is not less than 1.1 times the benchmark interest rate2、Gradually increase the second-hand housing mortgage business threshold, reducing the desire of potential buyers into the market3、Tighter the fiscal policy, increase the banks interest: from 2010.10 to 2011.2, increase the interest rates 3 times in succession,one-year loan interest rate accumulativly increased 0.75%,three to five year loan interest rate accumulativly increased 0.69%

Gz household register family & no household register but residential family can only buy one new house, the nonlocal family which can't provide tax and social security proof can't buy houses in Gz, the people under 18 can't buy the house alone ,and stop the third suite provident fund loans and so on.Buy the first house, under 90 square meters: the down payment is more than 20% of the housing provident fund loans;

Buy the first house, over 90 square meters: the down payment is more than 30% of the housing provident fund loans;

Buy the second house: the down payment is more than 50% of the housing provident fund loans;

Buy the third or more than three houses: you can't get any housing provident fund loans