第一篇：A收房前應做好的準備工作（推薦）

A收房前應做好的準備工作

當開發(fā)商通知你進行試驗房時，從觀察防盜門的外觀完好程度，是否有掉漆、破損、污漬開始吧。

1、用鑰匙開關門，檢查門的閉合是否嚴密、開關是否輕松、密封條是否完整、子母門還要注意子門的閉合和開關；

2、進屋后仔細檢查墻面和地面是否有裂縫，若有就用粉筆進行標注；

3、注意衛(wèi)生間的防水，一般都做閉水測試（就是堵住下水口，關水看防水是否完好，是否有滲漏現(xiàn)象），如果沒有做閉水必須要求物管補做（防水一般都是做樓上的，只要不滲漏到你家就是好的）；

4、用個小棍子逐一敲打墻面，查看是否有鼓氣現(xiàn)象，現(xiàn)在都是框架式房屋結構，即所有墻面都是最后修筑，因此特別是接近天花板的頂部往往有空洞現(xiàn)象；

5、查看塑鋼門窗外觀是否有破損、玻璃是否完好、扣件是否完好、密封膠條是否嚴密、推拉是否順滑、開關是否良好。

B驗房需要注意的事項

第一、詳細檢查房屋質量，包括墻壁、門窗、陽臺等部位有無開裂現(xiàn)象；

第二、核對買賣合同上注明的設施、設備等是否有遺漏，品牌、數(shù)量是否相符； 第三、檢查水、電、天然氣、上下水管道等是否開通和能否正常使用；

第四、檢查是否有規(guī)劃、設計變更或小區(qū)縮水等問題。

交房時容易忽視的地方

C索要“兩書一表”

向開發(fā)商索要《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》，以便日后出現(xiàn)質量問題時按約維修。這是購房者特別容易忽視的地方。

《住宅質量保證書》是開發(fā)商針對房屋質量及保修期限、范圍作出的承諾。而《住宅使用說明書》則是針對房屋設計、施工及驗收中的具體技術指標，如抗震指數(shù)、墻體結構類型等作出的相關說明。目前《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》上已形成大體統(tǒng)一的規(guī)范，問題比較少；而目前問題比較多的主要是《竣工驗收備案表》。按照有關規(guī)定，《竣工驗收備案表》上的每一項都必須報主管部門備案。您驗房時不能只看開發(fā)商有沒有這張《備案表》，同時一定要仔細察看各個分項有沒有都備案，例如消防設施等。《竣工驗收備案表》對房地產(chǎn)商有著嚴格的約束作用，只要將項目送交主管部門備案后，發(fā)展商就必須對樓盤終身負責，出了問題，如果是發(fā)展商的過失，可以追究其責任。

D如何現(xiàn)場測量面積

如何測量自己的房屋面積是否達到了標準，請記得一定帶把卷尺，越長越好的。用這套公式來計算。如果自己測量不好，建議找個朋友一起測量。

商品房銷售面積=套內(nèi)建筑面積+分攤的公用建筑面積

套內(nèi)建筑面積=套內(nèi)使用面積+套內(nèi)墻體面積+陽臺建筑面積

交房時應該交納的費用

1、購房辦理分戶產(chǎn)權需交納的契稅，總房款的3%。

2、產(chǎn)權登記費：80元/戶。

3、維修基金：配備電梯的住宅，購房人按照每平方米建筑面積成本價的3％交納；不配備電梯的住宅，購房人按照每平方米建筑面積成本價的2％交納。

4、一般情況交納半年物管費。

第二篇：交房前準備工作

交房前準備工作

移交下列資料：

（一）竣工總平面圖，單體建筑、結構、設備竣工圖，配套設施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣

工驗收資料；

（二）共用設施設備清單；

（三）設施設備的安裝、使用和維護保養(yǎng)等技術資料；

（四）物業(yè)質量保修文件和物業(yè)使用說明文件；

（五）業(yè)主名冊；

（六）物業(yè)管理必需的其他資料。

一、銷售部

1、收集業(yè)主名單；①提交資料與款項未清客戶名單。②確認手續(xù)齊全客戶名單。

（可交房資格審查及商議處理辦法，包括款項不齊，按揭手續(xù)未辦）

（一定要核實業(yè)主的詳細地址，如有變更，要求業(yè)主提供書面通知）

2、提前通知業(yè)主交房，以掛號信、特快專遞為主。（形式上只承認掛號信或快遞方式。電

話只是輔助手段）

3、統(tǒng)一說詞。（一般由客服部及物業(yè)公司牽頭）

備注：信函內(nèi)容包括，業(yè)主交房所需的材料，按揭所缺材料、余款數(shù)額。

報紙廣告由設計部開始設計交房廣告。以設計部開始構思銷售部交房氛圍布置。

（可以商榷。如問題較多，還是低調(diào)一些）提前電話通知業(yè)主，通知業(yè)主來交房時帶齊交

房、辦理產(chǎn)權、按揭、余款等。（電話過于提前，會造成業(yè)主提前到場要求先驗房，或造成

業(yè)主提前集會，發(fā)生不測）

工程部：

1、工程部聯(lián)合物業(yè)部，檢查各套住宅的質量情況（包括：門、窗、水、電、鎖、電梯、公 共照明等公共設施的正常使用和確認的最終開通時間）； 工地工程人員居住情況及清理現(xiàn)場。（相當艱巨、復雜。）

2、由工程部提供《竣工驗收報告》

3、最終確認地下管網(wǎng)鋪設、道路、綠化的完工時間。

4、已驗收合格的套房向物業(yè)交接鑰匙。

5、由工程部確認之前的方案哪里有改動并向房管局提出統(tǒng)一變更。

6、由房管所出示的面積表蓋章（一般在竣工備案表之后。但是所有費用計算的依據(jù)。一定

要準確，最容易出爭端的地方）

物業(yè)部：

1、物業(yè)人員盡快到崗及人員到崗后培訓，物業(yè)智能收費軟件的安裝培訓，辦公場地的裝飾 裝修，訂做工服、辦公設施及設備的配置、確定制作樓、單元、層戶的門牌號碼

2、提前在銷售部與物業(yè)部展示：業(yè)主臨時規(guī)約、交房流程、裝修制度等相關約定。（收費 標準及收費依據(jù)）

3、提出交房方案及應急預案。

4、對交房參與人員進行適當培訓和相關客戶問題解釋。

5、制作物業(yè)使用交房答客問。

6、對的物業(yè)費的收取制定人性化標準，對各種情況提前做出相應的收取方法及標準。（收 費項目：物業(yè)費、電梯運行費、衛(wèi)生費、裝修施工垃圾清運費、裝修押金、契稅、專項維修 資金、房產(chǎn)證代辦費等）——

7、確定前期物業(yè)管理服務合同；

8、根據(jù)小區(qū)的實際情況編寫和印制《住戶手冊》、《消防安全責任書》、《住宅質量保證 書》、《住宅使用說明書》

9、印刷以下各類入住表格：

《業(yè)主資料領用登記表》、《裝修申請表》、《住宅使用說明書》、《住宅質量保證書》、《鑰匙領用登記表》、《入住驗房表》、《業(yè)主（住戶）入住基本情況登記表》、熟悉掌握本項目的工程情況。

11、區(qū)內(nèi)環(huán)境布置：入口處掛歡迎橫幅，插彩旗，營造熱烈的氣氛。插指路牌，由入口處到交房大廳。管理處辦公環(huán)境。

12、已租賃客戶的交房流程（及收費）。

13、熟悉了解本項目詳細情況

14、與銷售部密切配合：客戶在銷售部的所有相關手續(xù)齊全后，（包括：按揭資料手續(xù)完成、購房余款、面積差價補足）由銷售部確認并出具交房通知書與物業(yè)部方可與客戶辦理相關手續(xù)。

四、辦公室及外協(xié)配合工作

1、及時向上級主管部門（房管所、物價局）上報申請工作（完善物業(yè)接管與物業(yè)收費標準 申請備案）

2、與供水、供電、供氣、排污（城市配套設施）、通訊、有線電視等單位的商討有關費用 的代收代繳，促使協(xié)議的達成

第三篇：交房前準備工作

交房前準備工作

成立交房工作小組

第四十五條 新建住宅建筑規(guī)劃區(qū)內(nèi)建設工程竣工驗收合格后，其附屬設施設備應當具備下列條件，方可交付使用：

（一）生活用水納入公共供水管網(wǎng)，并供水到戶；

（二）用電納入供電網(wǎng)絡，不得使用臨時施工用電；

（三）雨水、污水排放納入雨水、污水排放系統(tǒng)；

（四）在城市管道燃氣、集中供熱主管網(wǎng)覆蓋的區(qū)域，完成住宅室內(nèi)、室外燃氣、供熱管道的敷設且與相應管網(wǎng)連接，并安裝燃氣分戶計量裝置和熱計量裝置；

（五）電話通信線、有線電視線和寬帶數(shù)據(jù)傳輸信息端口敷設到戶，安全監(jiān)控裝置及其他安全防范設施設備、信報箱等按規(guī)劃設計要求配置到位；

（六）住宅區(qū)道路與城市道路或者公路直接相連；

（七）按照規(guī)劃要求完成住宅區(qū)的車庫（位）、公共服務設施、公用消防設施的建設，具備必要的綠化用地和設施；

（八）分期建設的住宅區(qū)，其相關配套設施應當滿足交付使用部分基本使用功能的要求；

（九）法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定的其他條件。建設單位在新建住宅交付使用前，應當組織有關部門及專業(yè)經(jīng)營單位按照前款規(guī)定，對住宅區(qū)進行驗收，并向設區(qū)的市或者縣（市）建設行政主管部門辦理新建住宅交付使用備案手續(xù)。

建設單位在辦理新建住宅交付使用備案手續(xù)時，應當提供新建住宅建設工程竣工驗收文件，以及第一款所列的附屬設施設備符合交付使用條件的相關文件和資料。

移交下列資料：

（一）竣工總平面圖，單體建筑、結構、設備竣工圖，配套設施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗收資料；

（二）共用設施設備清單；

（三）設施設備的安裝、使用和維護保養(yǎng)等技術資料；

（四）物業(yè)質量保修文件和物業(yè)使用說明文件；

（五）業(yè)主名冊；

（六）物業(yè)管理必需的其他資料。

一、銷售部

1、收集業(yè)主名單；①提交資料與款項未清客戶名單。②確認手續(xù)齊全客戶名單。（可交房資格審查及商議處理辦法，包括款項不齊，按揭手續(xù)未辦）（一定要核實業(yè)主的詳細地址，如有變更，要求業(yè)主提供書面通知）

2、提前通知業(yè)主交房，以掛號信、特快專遞為主。（形式上只承認掛號信或快遞方式。電話只是輔助手段）

3、統(tǒng)一說詞。（一般由客服部及物業(yè)公司牽頭）

備注：信函內(nèi)容包括，業(yè)主交房所需的材料，按揭所缺材料、余款數(shù)額。

報紙廣告由設計部開始設計交房廣告。以設計部開始構思銷售部交房氛圍布置。（可以商榷。如問題較多，還是低調(diào)一些）

提前電話通知業(yè)主，通知業(yè)主來交房時帶齊交房、辦理產(chǎn)權、按揭、余款等。（電話過于提前，會造成業(yè)主提前到場要求先驗房，或造成業(yè)主提前集會，發(fā)生不測）

二、工程部：

1、工程部聯(lián)合物業(yè)部，檢查各套住宅的質量情況（包括：門、窗、水、電、鎖、電梯、公共照明等公共設施的正常使用和確認的最終開通時間）；工地工程人員居住情況及清理現(xiàn)場。（相當艱巨、復雜。）

2、由工程部提供《竣工驗收報告》

3、最終確認地下管網(wǎng)鋪設、道路、綠化的完工時間。

4、已驗收合格的套房向物業(yè)交接鑰匙。

5、由工程部確認之前的方案哪里有改動并向房管局提出統(tǒng)一變更。

6、由房管所出示的面積表蓋章.（一般在竣工備案表之后。但是所有費用計算的依據(jù)。一定要準確，最容易出爭端的地方）

三、物業(yè)部：

1、物業(yè)人員盡快到崗及人員到崗后培訓，物業(yè)智能收費軟件的安裝培訓，辦公場地的裝飾裝修，訂做工服、辦公設施及設備的配置、確定制作樓、單元、層戶的門牌號碼

2、提前在銷售部與物業(yè)部展示：業(yè)主臨時規(guī)約、交房流程、裝修制度等相關約定。（收費標準及收費依據(jù)）

3、提出交房方案及應急預案。

4、對交房參與人員進行適當培訓和相關客戶問題解釋。

5、制作物業(yè)使用交房答客問。

6、對的物業(yè)費的收取制定人性化標準，對各種情況提前做出相應的收取方法及標準。（收費項目：物業(yè)費、電梯運行費、衛(wèi)生費、裝修施工垃圾清運費、裝修押金、契稅、專項維修資金、房產(chǎn)證代辦費等）——

7、確定前期物業(yè)管理服務合同；

8、根據(jù)小區(qū)的實際情況編寫和印制《住戶手冊》、《消防安全責任書》、《住宅質量保證書》、《住宅使用說明書》

9、印刷以下各類入住表格：

《業(yè)主資料領用登記表》、《裝修申請表》、《住宅使用說明書》、《住宅質量保證書》、《鑰匙領用登記表》、《入住驗房表》、《業(yè)主（住戶）入住基本情況登記表》 10、熟悉掌握本項目的工程情況。

11、區(qū)內(nèi)環(huán)境布置：

入口處掛歡迎橫幅，插彩旗，營造熱烈的氣氛。

插指路牌，由入口處到交房大廳。

管理處辦公環(huán)境。

12、已租賃客戶的交房流程（及收費）。

13、熟悉了解本項目詳細情況

14、與銷售部密切配合：客戶在銷售部的所有相關手續(xù)齊全后，（包括：按揭資料手續(xù)完成、購房余款、面積差價補足）由銷售部確認并出具交房通知書與物業(yè)部方可與客戶辦理相關手續(xù)。

四、辦公室及外協(xié)配合工作

1、及時向上級主管部門（房管所、物價局）上報申請工作（完善物業(yè)接管與物業(yè)收費標準申請備案）

2、與供水、供電、供氣、排污（城市配套設施）、通訊、有線電視等單位的商討有關費用的代收代繳，促使協(xié)議的達成

物業(yè)保修金：按物業(yè)建筑安裝總造價2％的比例一次性交存。契稅： 根據(jù)規(guī)定從2006年6月1日起，對個人購買的普通商品住房，契稅稅率為 1.5%（總房款）；非普通住宅稅率為3%（總房款）。普通住宅應同時滿足三個條件，住宅小區(qū)建筑容積率在1.2以上;單套建筑面積在144平方米以下;實際成交價格低于同級別土地上的住宅平均交易價格1.44倍以下為普通住宅，否則將按非普通住宅對待。專項維修資金：交存首期住宅專項維修資金的數(shù)額為當?shù)刈≌ㄖ惭b工程每平方米造價的5%至8%。

第四篇：房地產(chǎn)交付房前準備工作

交房前準備工作

一、成立交房工作小組

新建住宅建筑規(guī)劃區(qū)內(nèi)建設工程竣工驗收合格后，其附屬設施設備應當具備下列條件，方可交付使用：

（一）生活用水納入公共供水管網(wǎng)，并供水到戶；

（二）用電納入供電網(wǎng)絡，不得使用臨時施工用電；

（三）雨水、污水排放納入雨水、污水排放系統(tǒng)；

（四）在城市管道燃氣、集中供熱主管網(wǎng)覆蓋的區(qū)域，完成住宅室內(nèi)、室外燃氣、供熱管道的敷設且與相應管網(wǎng)連接，并安裝燃氣分戶計量裝置和熱計量裝置；

（五）電話通信線、有線電視線和寬帶數(shù)據(jù)傳輸信息端口敷設到戶，安全監(jiān)控裝置及其他安全防范設施設備、信報箱等按規(guī)劃設計要求配置到位；

（六）住宅區(qū)道路與城市道路或者公路直接相連；

（七）按照規(guī)劃要求完成住宅區(qū)的車庫（位）、公共服務設施、公用消防設施的建設，具備必要的綠化用地和設施；

（八）分期建設的住宅區(qū)，其相關配套設施應當滿足交付使用部分基本使用功能的要求；

（九）法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定的其他條件。建設單位在新建住宅交付使用前，應當組織有關部門及專業(yè)經(jīng)營單位按照前款規(guī)定，對住宅區(qū)進行驗收，并向設區(qū)的市或者縣（市）建設行政主管部門辦理新建住宅交付使用備案手續(xù)。

建設單位在辦理新建住宅交付使用備案手續(xù)時，應當提供新建住宅建設工程竣工驗收文件，以及第一款所列的附屬設施設備符合交付使用條件的相關文件和資料。

二、移交下列資料：

（一）竣工總平面圖，單體建筑、結構、設備竣工圖，配套設施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗收資料；

（二）共用設施設備清單；

（三）設施設備的安裝、使用和維護保養(yǎng)等技術資料；

（四）物業(yè)質量保修文件和物業(yè)使用說明文件；

（五）業(yè)主名冊；

（六）物業(yè)管理必需的其他資料。

三、部門分工

（一）、銷售部

1、收集業(yè)主名單；①提交資料與款項未清客戶名單。②確認手續(xù)齊全客戶名單。（可交房資格審查及商議處理辦法，包括款項不齊，按揭手續(xù)未辦）（一定要核實業(yè)主的詳細地址，如有變更，要求業(yè)主提供書面通知）

2、提前通知業(yè)主交房，以掛號信、特快專遞為主。（形式上只承認掛號信或快遞方式。電話只是輔助手段）

3、統(tǒng)一說詞。（一般由客服部及物業(yè)公司牽頭）

備注：信函內(nèi)容包括，業(yè)主交房所需的材料，按揭所缺材料、余款數(shù)額。

報紙廣告由設計部開始設計交房廣告。以設計部開始構思銷售部交房氛圍布置。（可以商榷。如問題較多，還是低調(diào)一些）

提前電話通知業(yè)主，通知業(yè)主來交房時帶齊交房、辦理產(chǎn)權、按揭、余款等。（電話過于提前，會造成業(yè)主提前到場要求先驗房，或造成業(yè)主提前集會，發(fā)生不測）

（二）、工程部：

1、工程部聯(lián)合物業(yè)部，檢查各套住宅的質量情況（包括：門、窗、水、電、鎖、電梯、公共照明等公共設施的正常使用和確認的最終開通時間）；工地工程人員居住情況及清理現(xiàn)場。（相當艱巨、復雜。）

2、由工程部提供《竣工驗收報告》

3、最終確認地下管網(wǎng)鋪設、道路、綠化的完工時間。

4、已驗收合格的套房向物業(yè)交接鑰匙。

5、由工程部確認之前的方案哪里有改動并向房管局提出統(tǒng)一變更。

6、由房管所出示的面積表蓋章.（一般在竣工備案表之后。但是所有費用計算的依據(jù)。一定要準確，最容易出爭端的地方）

（三）、物業(yè)部：

1、物業(yè)人員盡快到崗及人員到崗后培訓，物業(yè)智能收費軟件的安裝培訓，辦公場地的裝飾裝修，訂做工服、辦公設施及設備的配置、確定制作樓、單元、層戶的門牌號碼

2、提前在銷售部與物業(yè)部展示：業(yè)主臨時規(guī)約、交房流程、裝修制度等相關約定。（收費標準及收費依據(jù)）

3、提出交房方案及應急預案。

4、對交房參與人員進行適當培訓和相關客戶問題解釋。

5、制作物業(yè)使用交房答客問。

6、對的物業(yè)費的收取制定人性化標準，對各種情況提前做出相應的收取方法及標準。（收費項目：物業(yè)費、電梯運行費、衛(wèi)生費、裝修施工垃圾清運費、裝修押金、契稅、專項維修資金、房產(chǎn)證代辦費等）

7、確定前期物業(yè)管理服務合同；

8、根據(jù)小區(qū)的實際情況編寫和印制《住戶手冊》、《消防安全責任書》、《住宅質量保證書》、《住宅使用說明書》

9、印刷以下各類入住表格：

《業(yè)主資料領用登記表》、《裝修申請表》、《住宅使用說明書》、《住宅質量保證書》、《鑰匙領用登記表》、《入住驗房表》、《業(yè)主（住戶）入住基本情況登記表》、熟悉掌握本項目的工程情況。

11、小區(qū)內(nèi)環(huán)境布置：

入口處掛歡迎橫幅，插彩旗，營造熱烈的氣氛。

插指路牌，由入口處到交房大廳。管理處辦公環(huán)境。

12、已租賃客戶的交房流程（及收費）。

13、熟悉了解本項目詳細情況

14、與銷售部密切配合：客戶在銷售部的所有相關手續(xù)齊全后，（包括：按揭資料手續(xù)完成、購房余款、面積差價補足）由銷售部確認并出具交房通知書與物業(yè)部方可與客戶辦理相關手續(xù)。

（四）、辦公室及外協(xié)配合工作

1、及時向上級主管部門（房管所、物價局）上報申請工作（完善物業(yè)接管與物業(yè)收費標準申請備案）

2、與供水、供電、供氣、排污（城市配套設施）、通訊、有線電視等單位的商討有關費用的代收代繳，促使協(xié)議的達成

房屋交付中的準備工作要點

新建樓房自竣工驗收之日起，就要籌備入伙的各項準備工作，如果籌備過程不縝密的話，將會對物業(yè)公司日后的管理埋下深深的隱患，輕則影響客戶滿意度，重則影響公司的經(jīng)營運行情況。所以物業(yè)公司在承接查驗的時候要慎之又慎，同時又要控制好以下階段的工作。

一、入伙前公共設施設備的接管驗收，各項資料的收集和整理；

在這其中，各種隱蔽工程的查驗和消防設施設備綜合驗收尤其顯得重要。隱蔽工程，如果想要在竣工驗收完畢后入伙之前完成，這個時間界點就顯得晚了。這就要求我們在前期介入時工程主管一定要深入到施工現(xiàn)場，在現(xiàn)場及時的跟進施工，發(fā)現(xiàn)問題及時的溝通和協(xié)調(diào)，力爭不把隱患留到施工完成后去解決；但是我們的工程主管人員，在介入時，一定要注意方式方法，要記得：我們不是監(jiān)理人員，我們只是建議，而不是決定什么！我們可以堅持我們的原則，但是一定不能打亂現(xiàn)場的施工秩序！所以在前期介入時，一名專業(yè)的工程主管就顯得非常的重要，在目前的物業(yè)公司操作時，為方便售樓，往往聽從于開發(fā)商的要求，把客服放在了首位，這樣的話，就無法及時的完成各項隱蔽工程和各項設施設備的接管驗收，也可能會物業(yè)公司日后的正常管理帶來不必要的隱患。

對消防系統(tǒng)的接管驗收也是非常的重要，目前各開發(fā)商對于新建樓盤的消防系統(tǒng)都是投以重資，且政府消防主管部門對小區(qū)消防系統(tǒng)的后期管理和檢查也是非常嚴格，所以為了保證消防系統(tǒng)正常運行，不為日后的物業(yè)管理留下隱患，就要求我們：在消防設施設備接管驗收之時，不應是簡單的核對資料和設備的數(shù)量，而應走到現(xiàn)場去，對于消防門、消防警鈴、防排煙設備等設施，要一一目視檢查和做功能性操作檢查，檢驗時要把消防控制柜打到聯(lián)動狀態(tài)，同時設置相關的火災警情，從而查驗整套設備的聯(lián)動運行狀況是否正常。

在目前的承接檢驗時，部分物業(yè)公司不具備專業(yè)消防查驗知識，在消防設施設備的承接查驗時往往是走馬觀花，責任心不強、不夠完美，給物業(yè)公司后期的管理帶來了不必要的損失；各種設備和物資的清點查驗完畢后，為保證齊全，一定要即時封箱或貼上封條，并請相關人員簽字，以免接管完畢后丟失，影響日常管理的正常運作，給物業(yè)公司造成不必要的損失。

二、待交付房間的開荒，重點凸顯出各個細節(jié)；

公共設施設備及各項資料接收完畢后，應盡快組織專業(yè)保潔人員對待交付房間進行開荒。為了及時高效的完成開荒工作，目前物業(yè)公司常用的模式是聘請市場上專業(yè)的保潔公司進行操作，開荒的內(nèi)容一般包括：門、窗、鋁合金拉件及五金配件等的表面清潔、共有部位的清潔和公共區(qū)域的環(huán)境衛(wèi)生清潔。在開荒清潔的過程中要注意開荒的哪些部件和部位不能使用刮刀等銳性工具，以免刮傷表面油漆及亮面，從而造成不必要的損失；由于開荒涉及到高空作業(yè)，所以物業(yè)公司一定要做好現(xiàn)場的監(jiān)管以及要求高空作業(yè)人員一定要購買專項保險；同時要注意開荒的各項細節(jié)，如：室內(nèi)各個角落，注意有玻璃的外立面的清潔顯得較為重要，對于表面存有污垢的，一定不能用刮刀去刮，而應用清潔劑加清水和毛巾清除，同時物業(yè)公司要指定專門人員在現(xiàn)場 進行監(jiān)督和檢查。

在各分項清潔完成后，要由指定的開荒負責人驗收，驗收完畢后要及時的鎖門；同時，還要注意已清潔完畢后的房間二次污染，主要包括：入伙時，業(yè)主帶來的裝修設計人員，這類人員往往為了拉取生意，刻意的往房間的門縫里塞廣告折頁；同時，因房屋小范圍的整改所造成的二次污染，也顯得尤為重要。為保證服務的及時和有效性，管理處在應配合地產(chǎn)部門設置“整改辦”，為方便整改的運作，模式可設置為：

地產(chǎn)工程師總負責→管理處客服人員接訴及分配任務→各分包單位維保人員進行施工→整改辦工作人員驗收→驗收合格后通知保潔進行第二次開荒。

整改辦接訴人員在每次分配維修任務并復驗合格后，要及時分配打掃清潔任務，使業(yè)主減少因房屋質量問題所帶來的不滿。

以上開荒工作的種種，爭取讓業(yè)主在初次面對物業(yè)時能為物業(yè)打上一個較高的滿意分。

三、各項入伙物資的準備：各種表格及現(xiàn)場所要公示的法律文書，如：竣工驗收文件、房屋使用說明書、住宅質量保證書、水電、煤氣開通證明、各種法律文書以及需要業(yè)主簽署的業(yè)主臨時管理規(guī)約、物業(yè)管理收費協(xié)議等資料；

在準備上述資料時，可以同時準備一份略表情意的小禮物，可以是一束花、一個慶祝入伙的紙炮以及現(xiàn)場制作印有業(yè)主頭像的杯子或相框等，禮物不在貴重，而在于有沒有用心準備，有沒有讓入伙的業(yè)主感受到尊重；

為烘托現(xiàn)場的氣氛，同時也應在入伙現(xiàn)場配備所需的水、小食品以及設置一定的娛樂活動，如：小提琴手或是駐場音樂歌手等，可以讓業(yè)主在入伙的現(xiàn)場愜意的等待，而不至于只是枯燥的等待，可以讓業(yè)主在品嘗美食和欣賞音樂的同時享受物業(yè)服務人員所帶來的專業(yè)服務。

為方便業(yè)主，縮短工作流程和等候時間，應盡可能的對各種表格資料作出必要的處理，如：預先填上姓名、房號和基本資料等。

從法律意義上來說，入伙的實質是建設單位向業(yè)主交付物業(yè)的行為，物業(yè)管理企業(yè)只是受其委托具體辦理相關手續(xù)，所以物業(yè)公司在具體 動作時要注意入伙的主體是誰。

四、服務人員和驗樓人員的培訓，特別注重細節(jié)、禮節(jié)和驗樓過程中針對業(yè)主提問的回答；

入伙現(xiàn)場的服務，基本上是物業(yè)公司第一次向業(yè)主進行的一次展示，體現(xiàn)的是物業(yè)公司的一個基本功，展示是否成功，直接影響到后續(xù)的管理。在這里較為重要的是驗樓人員的培訓，對于入伙驗樓人員的擔任，根據(jù)以往經(jīng)驗多由物業(yè)公司服務人員擔任，可為管理層員工、工程維修人員、以及安全管理隊員。在入伙驗樓這個環(huán)節(jié)使用物業(yè)公司工作人員擔任驗樓員，可較好的控制現(xiàn)場和協(xié)調(diào)各項工作，驗樓組別的搭檔一般為：一名驗樓人員外加一名電工和水工(負責檢驗電路和管道打壓試驗)，同時每3組驗樓工作人員應配備一名開發(fā)商的專業(yè)工程師答疑。

在對驗樓人員進行培訓時，入伙工作小組應事先設定各種可能出現(xiàn)的情況制作培訓方案，為提高工作效率，主張應由驗樓員引導業(yè)主按流程設計步驟去驗樓。此項工作應在入伙日期前20天進行培訓，并要進行至少3次現(xiàn)場演練，力爭驗樓工作順利高效的完成。

五、入伙現(xiàn)場的布置，設定合理的入伙流程，在入伙現(xiàn)場邀請銀行、電信、煤氣等單位，為業(yè)主提供一站式服務；

合理的對現(xiàn)場進行布置，確保每個流程都做到無縫銜接。應制作標識牌、導視牌，在顯要位置張貼入伙流程圖，使業(yè)主對整個入伙流程一目了然。入伙的現(xiàn)場，自業(yè)主簽到確認業(yè)主身份至成功收樓，每個流程都應科學的設計，讓業(yè)主充分感覺到便捷和高效性。同時，為了為業(yè)主提供更好的服務，管理處在入伙之初應邀請銀行、電信、煤氣等相關單位為業(yè)主提供便捷服務，讓業(yè)主辦理收樓手續(xù)時，能免缺舟車勞頓之苦，足不出門的就能辦理各項公共性服務，省缺了業(yè)主較多的時間，同時也可以為提升業(yè)主的滿意度增加一個亮點。

在業(yè)主身份確認完畢及繳納相關費用后，由接受專業(yè)培訓后的驗樓人員帶領業(yè)主驗樓時，切記跟業(yè)主的溝通的方式：不要違規(guī)的承諾一些不合理的事情，也不能超越現(xiàn)實的解說和夸大一些部件的功效。在與業(yè)主的溝通中，要以事實為依據(jù)，實事求是的引導業(yè)主驗樓和收樓。在驗樓的過程中，面對業(yè)主對各種事實的誤解，要做到不當面反駁，而應是委婉的解釋！哪怕是合理的頂撞，也會讓業(yè)主感覺到你對他們的不尊重，在這里要牢記心理學的首因效應的效力。

如果入伙小區(qū)是分期開發(fā)或是現(xiàn)場有臨時施工時，還要進行必要的隔 離，防止安全事故發(fā)生。

六、在現(xiàn)場，盡已所能解決業(yè)主的應急之需；

如要把現(xiàn)場控制的較理想，還應考慮到一些細小的事情，如：業(yè)主來入伙時，沒有帶各種證件的復印件或是所需要的像片，這個時候，物業(yè)公司的服務人員就要注意在現(xiàn)場幫助業(yè)主們解決這個問題，可以在現(xiàn)場放置一臺復印機幫助業(yè)主們免費復印證件，同時請專業(yè)的相館工作人員為業(yè)主們照相等提供一些即時性服務，此時物業(yè)公司雖吃了一個小小的虧（額外增加一些復印費用）但是對后期的管理可能會促進很大的正面效應，這些事件雖小，但同樣可以讓業(yè)主們認可物業(yè)公司的服務；

由于現(xiàn)在的樓盤多為集中入伙，入伙的現(xiàn)場多設置在小區(qū)內(nèi)較為空曠處，目前小區(qū)內(nèi)都不會設置公共洗手間，所以對于業(yè)主的生理所需，除了做好引導前往管理處、會所洗手間的標識外，還應盡可能的在現(xiàn)場設置一些流動洗手間，從而解決客戶之需，以彰顯物業(yè)公司的人性化服務。

七、人力、物料成本飛漲，不要在入伙之初過多的承諾不合理的服務 事項、不要過多的配置不必要的崗位，前期設置容易，后期取消困難；

在入伙時各個崗位的配置，應盡量考慮入伙后轉為正常期管理時崗位的現(xiàn)場操作，力爭精益求精，不設多余的、展示的崗位，力爭讓每個崗位的工作強度都基本接近飽和，充分發(fā)揮人工效能。

如果在入伙之初過多的設置服務人員及服務崗位，將會對物業(yè)公司的經(jīng)營成本帶來極大的浪費，從而對公司的經(jīng)濟上帶來負面的影響，嚴重時甚至可以影響公司的生存。而當業(yè)主一旦視人海戰(zhàn)術現(xiàn)像為正常時，如果再想減少服務人員或崗位，將會比較困難，如果物業(yè)公司一旦減編將會帶來一系列的負面影響，如業(yè)主維權要求恢復以前的崗等，導致物業(yè)公司處于被動的地位。

物業(yè)公司在設置崗位時，除了科學設置外，還應由相關職能部門牽頭或是組織論證，對于必須要設立的及時設立，對于一些可設可不設或僅僅是起到花瓶作用的，一律不設立，對于一些僅是起到美觀作用的崗位，如為提升業(yè)主感官效應而在每棟大堂設置的客服人員，在入伙之初應盡可能不設置。

八、在入伙之初，做足安全防范的各項工作，讓業(yè)主在入住之初就適 應物業(yè)的安全管理；

為提升對外來人員的管理力度，建議在所有的門禁上都不要設置密碼（因為門禁上的密碼是最不安全的，部分業(yè)戶為了自己方便，可能會隨時向送貨、來訪人員透露密碼，從而導致密碼泄密，造成對外來人員管理失控），養(yǎng)成業(yè)主出入帶門禁刷卡的好習慣，同時物業(yè)也要跟地產(chǎn)溝通好，制作門禁卡時一定要方便攜帶，如鈕扣狀的門禁卡等。

在入伙資料準備時，安全部門一定要根據(jù)小區(qū)的實際情況，制定居家安全防范提示，提醒業(yè)主應該防范和注意的事項，提醒大家隨手關門、謹防尾隨，提醒業(yè)戶要配合安全隊員的詢問和登記等，向大家宣傳群防群治的重要性，引導業(yè)主共同做好小區(qū)的安全防范工作。

九、對因設計或施工不合理，影響實際運行和提高管理成本的不合格項及時的提出優(yōu)化建議；

在接管驗收和設備查驗時發(fā)現(xiàn)設計、施工不合理的或會造成后期管理和運營不經(jīng)濟的，要及時的向開發(fā)商提出來，讓開發(fā)商及時的進行維修或更換。提出優(yōu)化建議時要注意措辭，盡量不使用“整改、不合格”等詞語，因為辛辛苦苦作出來的東西被別人一朝否定，還是比較令人 難以接受的，也不利于雙方的溝通，如換作“優(yōu)化”等詞語，通過較委婉的表達，或可以起到兩全其美的作用，從而保持溝通的渠道暢通，保證各項工作的高效開展。

第五篇：離職前應做好哪些準備工作

離職前應做好哪些準備工作

節(jié)后，又是新一輪的用工高峰，人才市場內(nèi)人頭攢動，形勢異常火爆。對于一些準備跳槽的企業(yè)白領和金領而言，“辭舊迎新”不再是一個聽上去那么喜慶的成語，而是一個略帶沉重卻又十分棘手的問題。如何做好“辭”的工作成了許多企業(yè)白領的頭痛癥。作為一名資深的HR，結合本人多年的人力資源工作經(jīng)驗，將給出以下幾點建議和指導。

久經(jīng)沙場的職場人士都明白一個道理：辭職的學問比面試要大得多。特別是對那些在某個領域扎根數(shù)十年且小有名望的白領，如果不把辭職這道工序做漂亮，做整潔，做得干凈利落那么一些細節(jié)工作的不到位足以毀掉你前面所有的心血。如何在辭職的程中讓自己的利益最大化，解除后顧之憂，總結起來也就一句話：讓領導不憂，讓下屬不怨，讓同事牽掛。圍繞這句話，在以下三個環(huán)節(jié)中應下足功夫。

一、領導面談：

辭職第一步是和領導面談征得領導同意。這個過程中要解決好原因和去處兩個問題。首先在談離職原因時切忌不要談及私人恩怨，也不要將原因歸咎于公司的管理不善，總之不要說任何質疑領導和公司的話，這不僅無形中傷害了領導的自尊心同時也讓領導對你產(chǎn)生質疑。想換個工作環(huán)境、想換個行業(yè)挑戰(zhàn)自己等等這些說法都是普遍能得到領導認同的。談吐盡量誠懇，語氣放松緩和，也不要過多的說一些對不起等自責的話這樣會讓領導感覺不真誠。一般領導都會問及你對公司目前現(xiàn)狀的看法，這種問題是最不利于自己的，你說公司管理好顯得是在拍馬屁，你說公司管理混亂無形中得罪了領導。最好的辦法是主動更換和引導話題，這方面我有 兩個小技巧：

一是主動拉家常，主動談一些生活中的瑣碎和柴米油鹽以及人生感悟，這樣不僅拉近了兩人之間的距離，也最容易引起共鳴，俗話說：人非草木，孰能無情。第二：結合你自己所作的工作針對公司未來的發(fā)展主動提一些建議這樣會讓領導覺得你真正的在乎公司的發(fā)展，無形中為自己加分。去處問題：

一般領導都會問及辭職之后的去處問題，這個問題看似簡單很多粗心大意的人卻容易犯錯，心直口快者往往脫口而出，不經(jīng)大腦思考。如果你是往你同行業(yè)中的公司尤其是競爭對手跳槽，這個是萬萬說不得的。一旦你進入你競爭對手的公司你們就成了敵人，任何老板都是理智的，利益永遠是第一位。如果是跨行業(yè)跳槽這個倒是無關緊要反而會打消領導顧慮。

二、交接工作：

辭職之前交接工作應當準備充分，做到干凈利落不拖泥帶水。交接工作做不好不僅有損自己的誠信，也會給領導和同事留下不好的印象。按照公司程序走不搞個人主義，將電腦等公司財務一并上交，切莫貪圖小利，因小失大。主動跟財務人員核算好工資，做好社保托管，做到清清白白地進來光明正大地出去。另外公司機密資料和文件一定要經(jīng)領導過目，交接給下屬或是同事。手頭上未完成的工作和項目也要做好交接不要影響公司未來的發(fā)展。

三、善后工作：

職場是殘酷的，跳槽者千萬不能抱著“人走茶涼”的心態(tài)隨意處事。捋一捋和同事和下屬之間的人脈關系，做好善后工作不僅可以讓新公司在做背景調(diào)查時同事為你說好話，同時也可以鞏固自己的人脈關系。特別是一些白領在工作中難免和下屬產(chǎn)生矛盾，讓下屬心懷怨恨，為打消下屬心中的怨氣和不滿，離職前應主動溝通，化解矛盾。甚至連公司的前臺關系也要慎重處理，因為大部分新公司在接收新員工時都會做隨機背景調(diào)查了解情況，所以千萬不要掉以輕心。對于在工作中一起共事的同事，應多聚會，交流，加深彼此之間的感情，為日后的工作積累人脈資本。

四：溫馨提示：

最后特別提醒給位準備跳槽的白領，在辭職前后忙里忙外的同時不要中斷社保，做好社保托管工作。離職前需要做的事就是確保上一家公司做社保減員的當月必須讓下家公司做社保增員，也就是說你換工作后社保換戶一定是同一個月完成的，否則你的社保就中斷了，我在九蜂巢人力資源做社保代理多年，因為各種政策跟社保的關聯(lián)程度越來越大，所以最近經(jīng)常被各種追問，我離職后的社保不想斷我該怎么辦，我跳槽了下家能把我的社保接上，不會中斷吧？我不在北京漂了，想回老家我的社保怎么辦，能遷回老家嗎？我不是北京戶口我退休后能在北京領取退休金嗎？今天我在這里統(tǒng)一回答下吧，免得我天天重復這些問題，有時難免會漏掉什么，耽誤各位的終身大事，這個一點不夸張，萬一斷了個把月，那我可罪過大了，搖號、買房、子女上學??哎