第一篇：房地產(chǎn)開發(fā)及研究讀書筆記

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房地產(chǎn)估價(jià)的基本原則：1）獨(dú)立，客觀，公正原則。2）合法原則：合法產(chǎn)權(quán)，合法使用，合法處分。3）最高最佳使用原則。最佳用途，最佳規(guī)模，最佳集約度，符合法律上 的許可，技術(shù)上可能，經(jīng)濟(jì)上可行，價(jià)值最大化標(biāo)準(zhǔn)4）謹(jǐn)慎原則5）替代原則6）估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則。其中，獨(dú)立，客觀，公正原則是房地產(chǎn)估價(jià)的最高行為準(zhǔn)則。獨(dú)立：是要求房地產(chǎn)估價(jià)時(shí)不應(yīng)該受外界不合理因素的干擾和影響。客觀：要求房地產(chǎn)估價(jià)師要從客觀實(shí)際出發(fā)，反映事物的本來(lái)面目進(jìn)行估價(jià)，盡可能地減少主觀意志，好惡，情感和偏見對(duì)估價(jià)過(guò)程和估價(jià)結(jié)論的影響。公正：是要求在進(jìn)行房地產(chǎn)估價(jià)時(shí)，房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)人員必須站在中立的立場(chǎng)上，不偏袒任何一方，特別是有意無(wú)意的偏袒委托方。合法原則：合法原則是要求房地產(chǎn)估價(jià)應(yīng)以估價(jià)對(duì)象的合法權(quán)益為前提進(jìn)行，所謂合法，就是指不僅要符合國(guó)家的憲法，相關(guān)法律，行政法規(guī)和估價(jià)對(duì)象所在地的地方性法規(guī)。還要符合國(guó)務(wù)院及其各個(gè)部門頒發(fā)的相關(guān)決定。部門規(guī)章和政策及技術(shù)規(guī)范，最高人民法院和最高人民檢察院頒發(fā)的司法解釋，以及估價(jià)對(duì)象的規(guī)劃設(shè)計(jì)條件，土地使用權(quán)合同規(guī)定等。最高最佳使用原則：最高最佳使用原則要求房地產(chǎn)估價(jià)在合法的前提下，應(yīng)以估價(jià)對(duì)象的最高最佳使用為前提估價(jià)。最高最佳使用必須同時(shí)符合四個(gè)標(biāo)準(zhǔn)：①法律上許可②技術(shù)上可能③經(jīng)濟(jì)上可行④價(jià)值最大化。最高最佳使用具體包括三個(gè)方面：①最佳用途②最佳規(guī)模③最佳集約度。估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則：估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則要求房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果是估價(jià)目的決定的估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的客觀合理價(jià)格或價(jià)值。估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則強(qiáng)調(diào)的是估價(jià)結(jié)論具有很強(qiáng)的時(shí)間相關(guān)性和時(shí)效性。在房地產(chǎn)估價(jià)時(shí)統(tǒng)一規(guī)定：如果一些款項(xiàng)的發(fā)生時(shí)點(diǎn)與估價(jià)時(shí)點(diǎn)不一致，應(yīng)當(dāng)折算為估價(jià)時(shí)點(diǎn)的現(xiàn)值。替代原則：替代原則要求房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果不得明顯偏離類似房地產(chǎn)在同等條件下正常價(jià)格。謹(jǐn)慎原則：謹(jǐn)慎原則是評(píng)估房地產(chǎn)抵押價(jià)值時(shí)應(yīng)當(dāng)遵守的原則，它要求在存在不確定性因素的情況作出估價(jià)相關(guān)判斷時(shí)，應(yīng)當(dāng)遵守必要的謹(jǐn)慎原則，充分估計(jì)抵押房地產(chǎn)在抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)時(shí)可能受到的限制，未來(lái)可能發(fā)生的風(fēng)險(xiǎn)和損失，不高估假定未設(shè)定優(yōu)先受償權(quán)利下的價(jià)值，也不低谷房地產(chǎn)估價(jià)師知悉的法定優(yōu)先受償款。

市場(chǎng)比較法：理論依據(jù)：替代原理。適用對(duì)象：交易性房地產(chǎn)。適用條件：大量類似房地產(chǎn)交易實(shí)例。市場(chǎng)比較法：搜集交易實(shí)例（內(nèi)容：用途，交易目的，交易情況，成交價(jià)格，付款方式，房地產(chǎn)狀況（事物，權(quán)益，區(qū)位狀況））——→存入交易實(shí)例庫(kù)——→分析估價(jià)對(duì)象——→選取可比實(shí)例——→建立價(jià)格可比基礎(chǔ)——→交易情況修正——→交易日期調(diào)整——→區(qū)域因素修正——→個(gè)別因素修正——→求取比準(zhǔn)價(jià)格——→求取最終比準(zhǔn)價(jià)格。市場(chǎng)比較法的基本原理：1）市場(chǎng)比較法的概念和理論依據(jù)2）市場(chǎng)比較法適用的對(duì)象和條件。市場(chǎng)比較法的基本內(nèi)容：搜集交易實(shí)例——→選取可比實(shí)例——→建立價(jià)格可比基礎(chǔ)——→進(jìn)行交易情況修正——→進(jìn)行交易日期修正——→進(jìn)行區(qū)域因素修正——→進(jìn)行個(gè)別因素修正——→求出比準(zhǔn)價(jià)格。

收益法：理論依據(jù)：預(yù)期收益原理。適用對(duì)象：有收益或潛在收益的房地產(chǎn)，適用條件：收益可計(jì)量性，連續(xù)性，穩(wěn)定性，資本化率可確定性。風(fēng)險(xiǎn)的可衡量性。操作步驟：搜集有關(guān)房地產(chǎn)收入和費(fèi)用的資料，——→估算潛在毛收入——→估算運(yùn)營(yíng)費(fèi)用——→估算凈收益——→選用適當(dāng)?shù)馁Y本化率——→選用適宜的收益法計(jì)算公式求出收益價(jià)格。

成本法：房地產(chǎn)價(jià)格的構(gòu)成：土地取得成本，開發(fā)成本，管理費(fèi)用，銷售費(fèi)用，投資利息，銷售稅費(fèi)，開發(fā)利潤(rùn)。成本法的基本原理：成本法的概念機(jī)理論依據(jù)。成本法，又稱成本逼近法，是指求取估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的重置價(jià)格或重建價(jià)格，扣除折舊，以此估算估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。成本法的適用對(duì)象和條件：新近開發(fā)建設(shè)，可以從新開發(fā)建設(shè)的現(xiàn)有房地產(chǎn)，正在開發(fā)建設(shè)的房地產(chǎn)，都可以采用成本估價(jià)法。成本法的局限性：運(yùn)用成本法估價(jià)要注意的是，現(xiàn)實(shí)中的房地產(chǎn)價(jià)格特別是具體一宗房地產(chǎn)的價(jià)格，直接取決于其效用而非花費(fèi)成本，成本的增加一定要對(duì)其效用的增大有所作用才能構(gòu)成價(jià)格。假設(shè)開發(fā)法：理論依據(jù)：預(yù)期收益原理和地租理論。適用對(duì)象：具有投資開發(fā)或再開發(fā)潛力的房地產(chǎn)。適用條件：透明，穩(wěn)定的房地產(chǎn)業(yè)政策。完善的房地產(chǎn)法規(guī)體系。清晰的，全面的房地產(chǎn)投資與交易的稅費(fèi)。清單和穩(wěn)定的稅費(fèi)政策。完整的，動(dòng)態(tài)的和現(xiàn)代化的房地產(chǎn)信息資料庫(kù)，公開的，長(zhǎng)期的和合理的土地供應(yīng)計(jì)劃。操作步驟：調(diào)查待開發(fā)的房地產(chǎn)基本情況——→選擇最佳的開發(fā)利用方式——→估計(jì)開發(fā)經(jīng)營(yíng)期——→預(yù)測(cè)開發(fā)完后的房地產(chǎn)價(jià)值——→測(cè)算開發(fā)成本，管理費(fèi)用，投資利息，銷售費(fèi)用，銷售稅費(fèi)，開發(fā)利潤(rùn)及投資者購(gòu)買待開發(fā)房地產(chǎn)應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)——→進(jìn)行具體計(jì)算，求出待開發(fā)房地產(chǎn)的價(jià)值。

2011,11,30

所閱讀資料信息：

資料名：《房地產(chǎn)估價(jià)理論與實(shí)務(wù)，第二版》

出版社：東北財(cái)經(jīng)大學(xué)出版社

主編：祝平衡，吳老二

第二篇：房地產(chǎn)開發(fā)讀書筆記

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隨著住房制度，金融制度改革的深入和經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速的增長(zhǎng)，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)日趨活躍，房地產(chǎn)估價(jià)活動(dòng)在房地產(chǎn)市場(chǎng)中扮演著越來(lái)越嚴(yán)重的角色。無(wú)論是房地產(chǎn)的買賣交易﹑出租﹑抵押貸款﹑課稅﹑保險(xiǎn)﹑拍賣，土地使用權(quán)招標(biāo)﹑掛牌﹑拍賣﹑協(xié)議出讓及轉(zhuǎn)讓，還是企業(yè)的合資﹑合作﹑聯(lián)合﹑合并﹑兼并﹑分立﹑出售﹑破產(chǎn)清算股份制改革﹑股票上市﹑亦或是房地產(chǎn)分割﹑析產(chǎn)﹑法院仲裁等都需要房地產(chǎn)估價(jià)。

一，房地產(chǎn)屬性：1，自然屬性：位置固定性，產(chǎn)品異質(zhì)性，使用耐久性，使用適用性，供給的有限性。2，經(jīng)濟(jì)屬性：高價(jià)值性，保值增殖性，投資與消費(fèi)的雙重性，利用的外部性，難以變現(xiàn)性。3，法律屬性：交易的登記性，產(chǎn)權(quán)重要性，產(chǎn)權(quán)的分割性，易受限制性。4，社會(huì)屬性：社會(huì)保障性，文化美學(xué)價(jià)值，心理效應(yīng)。

二，房地產(chǎn)類型：1，分類方式：用途，開發(fā)程度，收益，經(jīng)營(yíng)方式，實(shí)物形態(tài)，權(quán)益狀況。

三，房地產(chǎn)價(jià)格：1，影響因素：自身因素，環(huán)境因素，人口因素，經(jīng)濟(jì)因素，社會(huì)因素，行政因素，國(guó)際因素，心理因素。2，形成條件:效用性，稀缺性，有效需求。

四，房地產(chǎn)估價(jià)|：1，概念：價(jià)值分析，測(cè)算，判斷。2，必要性：理論上的必要性，現(xiàn)實(shí)需求。3基本要素：估價(jià)當(dāng)事人，估價(jià)目的，估價(jià)對(duì)象，估價(jià)時(shí)點(diǎn)，價(jià)值類型，估價(jià)依據(jù)，估價(jià)假設(shè)，估價(jià)原則，估價(jià)程序，估價(jià)方法，估價(jià)結(jié)果。五，房地產(chǎn)的三種存在形式：1，土地2建筑物3房地產(chǎn)合一。房地產(chǎn)雖然包括土地和建筑物兩大部分，但并不意味著只有土地與建筑物合為一體才被稱為房地產(chǎn)，單純的土地或單純的建筑物都屬于房地產(chǎn)，是房地產(chǎn)的的存在形態(tài)。六，房地產(chǎn)的類型：1 按用途劃分：1）居住房地產(chǎn)，2）商業(yè)房地產(chǎn)3）辦公房地產(chǎn)4）5）旅館房地產(chǎn)6）餐飲房地產(chǎn)7）娛樂(lè)房地產(chǎn)8）工業(yè)和倉(cāng)儲(chǔ)房地產(chǎn)9）農(nóng)用房地產(chǎn)10）特殊用途房地產(chǎn)。11）綜合房地產(chǎn)2 按開發(fā)程度劃分1）生地2）毛地3）熟地4）在建工程5）現(xiàn)房3 按是否產(chǎn)生收益劃分：1）收益性房地產(chǎn)2）非收益性房地產(chǎn)4 按經(jīng)營(yíng)使用方式劃分：1）出售型房地產(chǎn)2）出租性房地產(chǎn)3）營(yíng)業(yè)性房地產(chǎn)4）自用型房地產(chǎn)5 按實(shí)物形態(tài)劃分 1）土地2）建筑物3）房地產(chǎn)綜合體4）房地產(chǎn)的局部，如不是整幢房屋，而是其中一層或者一套。5）未來(lái)情況下的房地產(chǎn)，如期房。6）已經(jīng)滅失的房地產(chǎn)，如，已經(jīng)拆遷的房地產(chǎn)。7）現(xiàn)在狀況下的房地產(chǎn)和過(guò)去狀態(tài)下的房地產(chǎn)的差異部分。6 按權(quán)益狀況劃分，1）干凈的所有權(quán)的房地產(chǎn)。2）共有的 房地產(chǎn)和部分產(chǎn)權(quán)的房地產(chǎn)。3）設(shè)有租約，地役權(quán)，抵押權(quán)的房地產(chǎn)。4）已經(jīng)依法列入征收，征用，拆遷的房地產(chǎn)。5）被依法查封，采取財(cái)產(chǎn)保全措施或其他形式限制的房地產(chǎn)6）開發(fā)手續(xù)不齊全的房地產(chǎn)，如沒(méi)有《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》7）權(quán)屬有爭(zhēng)議的房地產(chǎn)8）臨時(shí)用地或臨時(shí)建筑物9）違法占地或者違章建筑的房地產(chǎn)10）房地產(chǎn)中的無(wú)形資產(chǎn) 七，房地產(chǎn)市場(chǎng)的屬性，1）房地產(chǎn)市場(chǎng)具有區(qū)域性。2）房地產(chǎn)市場(chǎng)具有壟斷競(jìng)爭(zhēng)性。3）房地產(chǎn)市場(chǎng)具有信息嚴(yán)重不對(duì)稱性4）房地產(chǎn)市場(chǎng)需求彈性變動(dòng)較大5）房地產(chǎn)市場(chǎng)短期供給彈性較小6）房地產(chǎn)市場(chǎng)具有很強(qiáng)的投機(jī)性7）房地產(chǎn)市場(chǎng)具有周期性，上升與下降的交替循環(huán)，相對(duì)有規(guī)律的上下波動(dòng)。周期也可分為收縮與擴(kuò)張兩個(gè)階段，復(fù)蘇，繁榮，衰退，蕭條四個(gè)環(huán)節(jié)。8）房地產(chǎn)市場(chǎng)具有很強(qiáng)的政策性和法律強(qiáng)制性，；

八，房地產(chǎn)價(jià)格的形成條件：任何商品之所以有價(jià)格，需要滿足效用性，相對(duì)稀缺性，有效需求三個(gè)條件。房地產(chǎn)價(jià)格的特征：1）房地產(chǎn)價(jià)格具有區(qū)域性——————房地產(chǎn)價(jià)格受區(qū)位的影響很大。2）房地產(chǎn)價(jià)格實(shí)體具有雙重性————部分來(lái)源于土地開發(fā)和房屋建筑安裝勞動(dòng)所形成的價(jià)值，另一部分則來(lái)源于土地使用權(quán)價(jià)格。3）房地產(chǎn)價(jià)格具有權(quán)益性————房地產(chǎn)價(jià)格實(shí)際上是房地產(chǎn)權(quán)益的價(jià)格4）房地產(chǎn)價(jià)格的形式具有雙重性————房地產(chǎn)價(jià)格既有交換代價(jià)的價(jià)格，也有使用和收益代價(jià)的租金。5）房地產(chǎn)價(jià)格形成具有長(zhǎng)期性————長(zhǎng)地產(chǎn)價(jià)格實(shí)在長(zhǎng)時(shí)期內(nèi)各種因素綜合作用下形成的，6）房地產(chǎn)價(jià)格具有個(gè)別性————房地產(chǎn)價(jià)格通常是一房地產(chǎn)一個(gè)價(jià)格。7）房地產(chǎn)價(jià)格具有敏感性————房地產(chǎn)價(jià)格關(guān)系到國(guó)計(jì)民生，是一個(gè)十分敏感的價(jià)格。8）房地產(chǎn)價(jià)格具有增殖性——房地產(chǎn)價(jià)格呈現(xiàn)較明顯的增值趨勢(shì)。造成房地產(chǎn)價(jià)格具有增值性的主要原因：土地資源的有限性及土地投資的積累性，房地產(chǎn)的開發(fā)建造周期長(zhǎng)，投資風(fēng)險(xiǎn)大等、九，影響房地產(chǎn)價(jià)格的主要因素：1自身因素1）區(qū)位因素2）地質(zhì)條件3—）地形，地勢(shì)4）土地面積和形狀5）建筑物本身2，環(huán)境因素，指那些對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格有影響的房地產(chǎn)周圍的物理性狀因素。3人口因素4經(jīng)濟(jì)因素5社會(huì)因素6行政因素7國(guó)際因素8心理因素

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資料名：《房地產(chǎn)估價(jià)理論與實(shí)務(wù)，第二版》

出版社：東北財(cái)經(jīng)大學(xué)出版社

主編：祝平衡，吳老二

第三篇：房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓法律問(wèn)題研究

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓法律問(wèn)題研究

作者：虞惠明 時(shí)間：2008年10月28日 22時(shí)19分

[摘要]房地產(chǎn)業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中占據(jù)舉足輕重的作用，常常因?yàn)榻ㄔO(shè)資金或其他問(wèn)題造成房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目停建、緩建。這時(shí)就需要尋找接盤投資人，將項(xiàng)目以最小的損失或者以最大的利潤(rùn)轉(zhuǎn)讓出去。另一方面，從近年國(guó)家實(shí)行一級(jí)市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)性土地必須招標(biāo)、拍賣或者掛牌出讓的規(guī)定后，也使得很多投資人不得不轉(zhuǎn)向二級(jí)市場(chǎng)尋找投資機(jī)會(huì)。本文從實(shí)務(wù)方面探討了房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目在現(xiàn)行法律框架下的四種轉(zhuǎn)讓方式，并對(duì)這四種轉(zhuǎn)讓方式的法律問(wèn)題進(jìn)行了研究。

[Abstract]The industry of estate plays an essential part in GDP in China.However, the projects of developing the estate are often put off or even called off for lacking of money or other problems.It is the time when finding a successor who could afford the funds for the projects are necessary to transfer the ownership at a minimum of losing or a maximum of profit.In addition, many investors have to turn to the second grade market to seek the opportunity for investing as certain new regulations concerning that the land in the first grade market which is used for business purposes should be transferred only under the circumstance that it should be invited tenders, auctioned or registered have been laid down in recent years.This paper focuses on four ways of transference of developing the estate in the legal frame nowadays and studies on the legal issues of the four forms.[關(guān)健詞]房地產(chǎn) 項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓 土地使用權(quán) 股權(quán)重組 包銷

[Key words] estate, project transferring, right to use the land, rearrange the share, have exclusive selling rights

一、現(xiàn)行有關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓的法律規(guī)定

《城市房地產(chǎn)管理法》第三十八條規(guī)定，轉(zhuǎn)讓以出讓方式取得的土地使用權(quán)的房地產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)符合二個(gè)條件：一是按照出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用權(quán)證書；二是按照出讓合同約定進(jìn)行投資開發(fā)，屬于房屋建設(shè)工程的，完成開發(fā)投資總額的百分之二十五以上，屬于成片開發(fā)土地的，形成工業(yè)用地或者其他建設(shè)用地條件。根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》第二條第3款“本法所稱房地產(chǎn)開發(fā)，是指在依據(jù)本法取得國(guó)有土地使用權(quán)的土地上進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施、房屋建設(shè)的行為”之規(guī)定，這里的“開發(fā)投資總額”不包括土地價(jià)款。

在審判實(shí)踐中，最高人民法院的相關(guān)司法解釋和判例，把《城市房地產(chǎn)管理法》第六十條第3款“房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓或者變更時(shí)，應(yīng)當(dāng)向縣級(jí)以上地方人民政府房產(chǎn)管理部門申請(qǐng)房產(chǎn)變更登記，并憑變更后的房屋所有權(quán)證書向同級(jí)人民政府土地管理部門申請(qǐng)土地使用權(quán)變更登記，經(jīng)同級(jí)人民政府土地管理部門核實(shí)，由同級(jí)人民政府更換或者更改土地使用權(quán)證書。”作為認(rèn)定土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同生效的條件。

二、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓實(shí)務(wù)中的四種轉(zhuǎn)讓方式及相關(guān)法律問(wèn)題研究 本文將房地產(chǎn)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓分為廣義、狹義兩個(gè)方面，狹義的項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓是指建設(shè)部《城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定》所稱的房地產(chǎn)權(quán)利人通過(guò)買賣、贈(zèng)與或者其他合法方式將其房地產(chǎn)項(xiàng)目轉(zhuǎn)移給他人并到房地產(chǎn)管理部門辦理權(quán)屬登記的行為。因其需要辦理過(guò)戶登記手續(xù)，換發(fā)房地產(chǎn)權(quán)屬證書，故又稱為形式要件之項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓。本文探討的房地產(chǎn)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓除此含義之外，還指雖沒(méi)有辦理權(quán)屬變更登記手續(xù)，但項(xiàng)目之實(shí)際權(quán)益已轉(zhuǎn)由原項(xiàng)目權(quán)利人之外的第三人享有的情形，即廣義之項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓，亦稱為實(shí)質(zhì)要件之項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓。

㈠方式一：協(xié)議轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓

該轉(zhuǎn)讓方式是最為直接、最為普遍的項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓方式，在具備《城市房地產(chǎn)管理法》第三十八條規(guī)定的轉(zhuǎn)讓條件后，由原項(xiàng)目權(quán)利人與受讓人簽訂〈項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓合同〉，向政府職能部門辦理過(guò)戶手續(xù)，繳納過(guò)戶稅費(fèi)，換發(fā)項(xiàng)目權(quán)屬證書。其缺點(diǎn)在于：一是手續(xù)復(fù)雜，要從立項(xiàng)開始，對(duì)項(xiàng)目建設(shè)選址意見書、用地規(guī)劃許可證、土地使用權(quán)證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、施工許可證等環(huán)節(jié)逐一辦理變更手續(xù)，有的甚至還有可能面臨被調(diào)整用地面積、容積率、土地用途等經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)的風(fēng)險(xiǎn)；二是需繳納數(shù)額相當(dāng)可觀的過(guò)戶稅費(fèi)，包括營(yíng)業(yè)稅、契稅、印花稅、地方教育附加等稅收和交易手續(xù)費(fèi)。優(yōu)點(diǎn)在于：一是受讓方可以取得相對(duì)無(wú)暇疵的項(xiàng)目權(quán)利，不會(huì)因原項(xiàng)目權(quán)利人或項(xiàng)目公司的債務(wù)或潛在債務(wù)（如擔(dān)保等）而影響、妨礙、拖累項(xiàng)目過(guò)戶后的開發(fā)行為，受讓方的權(quán)利能夠得到充分保障；二是因付出項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓款和稅費(fèi)而取得等額的稅務(wù)發(fā)票可列入項(xiàng)目開發(fā)成本，表面上雖然繳交了過(guò)戶稅費(fèi)，但因?yàn)橛泻戏ǖ某杀編ざ鴾p少了項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)，從而可以少交企業(yè)所得稅。

此外，《最高人民法院關(guān)于審理涉及國(guó)有土地使用權(quán)合同糾紛案件適用法律問(wèn)題的解釋》（法釋[2005]5號(hào)）規(guī)定了土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同糾紛在實(shí)務(wù)中適用法律的有關(guān)問(wèn)題，為以協(xié)議方式轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓提供了法律依據(jù)。㈡方式二：股權(quán)重組實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓

廣義的股權(quán)重組包括公司合并、分立、股權(quán)轉(zhuǎn)讓和增資擴(kuò)股四種形式。股權(quán)重組實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓若以項(xiàng)目權(quán)屬有無(wú)發(fā)生變更、有無(wú)需要辦理權(quán)屬變更登記手續(xù)為標(biāo)準(zhǔn)，分為二種情況。

1、股權(quán)重組后，項(xiàng)目權(quán)屬發(fā)生了變更或轉(zhuǎn)移。例如在企業(yè)合并中，原土地使用權(quán)人被解散，由新設(shè)方或存續(xù)方承受其土地權(quán)屬的情形；又如增資擴(kuò)股中以土地作價(jià)入股或作為出資設(shè)立公司的情形。

建設(shè)部《城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定》第三條規(guī)定：“房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓是指房土產(chǎn)權(quán)利人通過(guò)買賣、贈(zèng)與或者其他合法方式將其房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移給他人的行為”，所稱“其他合法方式”，主要包括：一是以房地產(chǎn)作價(jià)入股與他人成立企業(yè)法人，房地產(chǎn)權(quán)屬發(fā)生變更的；二是因企業(yè)被收購(gòu)、兼并事合并，房地產(chǎn)權(quán)屬隨之轉(zhuǎn)移的；其他方式。但是該部門規(guī)章第十條還規(guī)定了與《城市房地產(chǎn)管理法》第三十八條內(nèi)容基本相似的以出讓方式取得的土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓條件。因此，不論是新設(shè)項(xiàng)目公司，還是企業(yè)被收購(gòu)、兼并或合并而導(dǎo)致房地產(chǎn)權(quán)屬發(fā)生變更，即土地使用權(quán)證項(xiàng)下的土地使用權(quán)人從甲公司變更為乙公司的，其行為條件等同于前文所述的以轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)為表現(xiàn)形式的項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓，既要繳清土地出讓金、取得土地使用證，又要完成法定的開發(fā)投資總額的25%，而且，一樣要向政府職能部門辦理項(xiàng)目權(quán)屬變更登記的審批手續(xù)。

2、雖然發(fā)生股權(quán)重組，但并不導(dǎo)致項(xiàng)目權(quán)屬發(fā)生變更，不需要辦理項(xiàng)目權(quán)屬的變更手續(xù)，而項(xiàng)目的實(shí)際權(quán)益卻已經(jīng)由原權(quán)利人讓渡給其他人，即發(fā)生了廣義上的項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓。例如，在企業(yè)合并中土地使用權(quán)人為存續(xù)方、項(xiàng)目公司的股權(quán)轉(zhuǎn)讓或者增資擴(kuò)股等情形。

實(shí)踐中因?yàn)榻ㄔO(shè)資金或者經(jīng)營(yíng)機(jī)構(gòu)的調(diào)整或者其他各種原因，確實(shí)需要轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目，但卻因尚不具備《城市房地產(chǎn)管理法》第三十八條規(guī)定的轉(zhuǎn)讓條件而無(wú)法辦理項(xiàng)目權(quán)屬變更登記手續(xù)，實(shí)現(xiàn)狹義上的項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓。于是，尋找既不需要辦理項(xiàng)目權(quán)屬變更登記手續(xù)又能實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目權(quán)益轉(zhuǎn)移即廣義上的項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓的合法模式，就成了眾多投資人關(guān)注的焦點(diǎn)，筆者認(rèn)為，在現(xiàn)有法律框架下有以下三種方式可供參考：

第一，增資擴(kuò)股方式。舉例說(shuō)明：A公司是一家單一項(xiàng)目的房地產(chǎn)開發(fā)公司，現(xiàn)有甲、乙兩股東，注冊(cè)資本金600萬(wàn)元，擁有一個(gè)商品房開發(fā)項(xiàng)目，但在繳清土地價(jià)款、取得土地使用權(quán)證后，就無(wú)力繼續(xù)開發(fā)建設(shè)了。于是，甲、乙、丙三方簽訂增資擴(kuò)股協(xié)議，由丙方以貨幣資金投資2400萬(wàn)元到A公司并將注冊(cè)資本金提高到3000萬(wàn)元，這樣，甲、乙享有的公司股權(quán)比例從原來(lái)的100%縮小為20%，另80%的股權(quán)即項(xiàng)目權(quán)益的80%轉(zhuǎn)由丙方享有了。這種方式除了需要辦理工商變更登記手續(xù)外，不需要向政府職能部門辦理項(xiàng)目用地、建設(shè)等方面的權(quán)屬變更登記手續(xù)。

第二，吸收合并方式。保留原項(xiàng)目公司為存續(xù)方的公司吸收合并，即所謂的“小魚吃大魚”，也能實(shí)現(xiàn)廣義上的項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓。

第三，股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式。這是實(shí)踐中許多投資者比較經(jīng)常采用的方式。可以通過(guò)收購(gòu)項(xiàng)目公司的股東的股權(quán)，也可以通過(guò)收購(gòu)項(xiàng)目公司的股東的股東的股權(quán)，實(shí)際上，如果股權(quán)結(jié)構(gòu)允許的情況下，甚至可以通過(guò)收購(gòu)股東的股東的股東??的股權(quán)，來(lái)實(shí)現(xiàn)廣義上的項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓。如圖所示：

這時(shí)候，投資人收購(gòu)A或B或C或D或E或F公司的股權(quán)或者收購(gòu)項(xiàng)目公司的股權(quán)都可以實(shí)現(xiàn)對(duì)項(xiàng)目公司權(quán)益的享有，從而實(shí)現(xiàn)廣義上的項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓。但這種轉(zhuǎn)讓只發(fā)生在項(xiàng)目公司內(nèi)部，只是公司內(nèi)部的股東或股權(quán)比例發(fā)生了變化，其對(duì)外的權(quán)利、義務(wù)（債權(quán)、債務(wù)）仍由項(xiàng)目公司承受。項(xiàng)目權(quán)屬仍在項(xiàng)目公司名下，不需要辦理權(quán)屬變更登記手續(xù)。

3、以股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓的法律依據(jù)與操作時(shí)應(yīng)注意的法律問(wèn)題 ⑴我國(guó)《公司法》及《公司登記管理?xiàng)l例》只對(duì)股份有限責(zé)任公司的發(fā)起人持有的股份轉(zhuǎn)讓有一定的限制，《公司法》第142條“發(fā)起人持有的本公司股份，自公司成立之日起一年內(nèi)不得轉(zhuǎn)讓。公司公開發(fā)行股份前已發(fā)行的股份，自公司股票在證券交易所上市交易之日起一年內(nèi)不得轉(zhuǎn)讓。公司董事、監(jiān)事、高級(jí)管理人員應(yīng)當(dāng)向公司申報(bào)所持有的本公司的股份及其變動(dòng)情況，在任職期間每年轉(zhuǎn)讓的股份不得超過(guò)其所持有本公司股份總數(shù)的百分之二十五；所持本公司股份自公司股票上市交易之日起一年內(nèi)不得轉(zhuǎn)讓。上述人員離職后半年內(nèi)，不得轉(zhuǎn)讓其所持有的本公司股份。公司章程可以對(duì)公司董事、監(jiān)事、高級(jí)管理人員轉(zhuǎn)讓其所持有的本公司股份作出其他限制性規(guī)定。”對(duì)其他情況包括有限責(zé)任公司的股東均沒(méi)有禁止性或強(qiáng)制性規(guī)范規(guī)定不得轉(zhuǎn)讓股權(quán)，在《公司法》第72條規(guī)定“有限責(zé)任公司的股東之間可以相互轉(zhuǎn)讓其全部或者部分股權(quán)。股東向股東以外的人轉(zhuǎn)讓股權(quán)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)其他股東過(guò)半數(shù)同意”； 138條規(guī)定股份有限公司的“股東持有的股份可以依法轉(zhuǎn)讓”，法律更多的是對(duì)股權(quán)轉(zhuǎn)讓的辦法、其他股東的保護(hù)、轉(zhuǎn)讓后的結(jié)果等程序方面作了操作性的規(guī)定。這就是本文探討以股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓的法律依據(jù)所在。

有些地方的土地管理部門與工商部門聯(lián)合規(guī)定了一批尚未完成項(xiàng)目開發(fā)投資任務(wù)的項(xiàng)目公司的名單，規(guī)定這些公司的股權(quán)不得轉(zhuǎn)讓。筆者認(rèn)為，這種作法沒(méi)有法律依據(jù)。因?yàn)閮烧叩姆申P(guān)系不同，項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓的合同標(biāo)的是項(xiàng)目或土地使用權(quán)；而股權(quán)轉(zhuǎn)讓的合同標(biāo)的是股權(quán)，受《公司法》及《公司登記管理?xiàng)l例》等部門法的約束和調(diào)整，在法無(wú)明文規(guī)定股權(quán)不得轉(zhuǎn)讓的情形下，不能將其視同項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓，而以《城市房地產(chǎn)管理法》第三十八條的規(guī)定條件加以限制。

⑵正因?yàn)楣蓹?quán)轉(zhuǎn)讓的標(biāo)的是項(xiàng)目公司股權(quán)而非項(xiàng)目公司名下的土地使用權(quán)或建筑物，那么股權(quán)受讓方對(duì)項(xiàng)目公司原有的債權(quán)債務(wù)不能以股東已發(fā)生變更或新舊股東之間的合同約定來(lái)抗辯項(xiàng)目公司的債權(quán)人。所以，以股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓的最大法律風(fēng)險(xiǎn)在于項(xiàng)目公司是否存在未披露的債務(wù)及債務(wù)多少。

㈢方式三：商品房包銷實(shí)現(xiàn)廣義項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓

在房地產(chǎn)市場(chǎng)，商品房包銷較為常見，但有關(guān)立法卻相對(duì)滯后，沒(méi)有法律或行政法規(guī)對(duì)此作出明確的規(guī)定。只是在審判實(shí)踐中，通過(guò)包銷糾紛案件的處理，對(duì)包銷的法律問(wèn)題作出了相關(guān)的司法解釋。2003年4月28日最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》（法釋（2003）7號(hào)）第20條、21條、22條對(duì)此規(guī)定：“出賣人與包銷人訂立商品房包銷合同，約定出賣人將其開發(fā)建設(shè)的房屋交由包銷人以出賣人的名義銷售的，包銷期滿未銷售的房屋，由包銷人按照合同約定的包銷價(jià)格購(gòu)買，但當(dāng)事人另有約定的除外?！薄俺鲑u人自行銷售已經(jīng)約定由包銷人包銷的房屋，包銷人請(qǐng)求出賣人賠償損失的，應(yīng)予支持。但當(dāng)事人另有約定的除外?！薄皩?duì)于買受人因商品房買賣合同與出賣人發(fā)生糾紛的，人民法院應(yīng)當(dāng)通知包銷人參加訴訟；出賣人、包銷人和買受人對(duì)各自的權(quán)利義務(wù)有明確約定的，按照約定的內(nèi)容確定各方的訴訟地位。”

上述商品房包銷的規(guī)定和操作模式所體現(xiàn)的包銷法律特征是： ⑴包銷合同的委托方必然是房地產(chǎn)開發(fā)商，而受托方即包銷人的主體資格卻無(wú)法律限制（境外投資者另論），可以是房地產(chǎn)開發(fā)商或是中介服務(wù)機(jī)構(gòu)、其他公司甚至是個(gè)人。

⑵簽訂包銷合同的時(shí)間可以是在預(yù)售許可證取得之前或之后，均不影響合同的效力。當(dāng)然，與買受人簽訂商品房買賣合同的行為必須是在取得預(yù)售許可證之后，否則，商品房買賣行為無(wú)效。這是包銷合同的履行問(wèn)題而非合同的效力問(wèn)題。

⑶包銷價(jià)款的確定與支付問(wèn)題允許由合同當(dāng)事人意思自治，付款時(shí)間可以按絕對(duì)時(shí)間（日歷時(shí)間）或項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度或工程施工形象進(jìn)度或銷售進(jìn)度等標(biāo)準(zhǔn)單一或綜合確定。有人認(rèn)為“包銷人在沒(méi)有完成銷售的情況下，先行向開發(fā)商支付房?jī)r(jià)款的行為事實(shí)上是一種融資行為，屬于無(wú)效行為”，但目前沒(méi)有法律依據(jù)。

現(xiàn)實(shí)中一方有地有項(xiàng)目，另一方有資金的情況比比皆是。這時(shí)，可以用包銷來(lái)代替項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓，包銷人按包銷合同約定的時(shí)間分期分批支付包銷款等于變相的支付項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓款或合作款，將項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓合同中受讓方的權(quán)利義務(wù)轉(zhuǎn)化為包銷合同中包銷方對(duì)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)管理的權(quán)利義務(wù)，包括對(duì)公章印鑒、項(xiàng)目批文原件、銀行帳戶的共管，出任項(xiàng)目公司的董事或經(jīng)理，參與對(duì)項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案的制定，施工合同、供貨合同的簽訂，對(duì)工程進(jìn)度和質(zhì)量監(jiān)管等?？梢哉f(shuō)，在項(xiàng)目開發(fā)過(guò)程中，包銷人可以通過(guò)合同約定取得與開發(fā)商基本相當(dāng)?shù)牡匚慌c權(quán)利。但因?yàn)榘N方式，沒(méi)有涉及項(xiàng)目權(quán)屬的變更，也沒(méi)有涉及項(xiàng)目公司股權(quán)的變更，所以無(wú)須向土地管理部門或工商管理部門辦理審批、變更登記手續(xù)。㈣方式四：承包經(jīng)營(yíng)實(shí)現(xiàn)廣義項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓

承包經(jīng)營(yíng)分為承包經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目公司與承包經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目?jī)煞N，前者由承包人與項(xiàng)目公司的股東簽訂承包經(jīng)營(yíng)合同，后者由承包人與項(xiàng)目公司簽訂承包經(jīng)營(yíng)合同，前者的合同標(biāo)的是項(xiàng)目公司，后者的合同標(biāo)的是項(xiàng)目本身。承、發(fā)包雙方通過(guò)簽訂承包經(jīng)營(yíng)合同，約定由承包人以項(xiàng)目公司的名義進(jìn)行項(xiàng)目開發(fā)的全過(guò)程包括項(xiàng)目的重策劃、報(bào)批、設(shè)計(jì)、招標(biāo)、施工、銷售等全部開發(fā)建設(shè)與經(jīng)營(yíng)管理工作，并承擔(dān)全部建設(shè)資金。不論經(jīng)營(yíng)的好壞均需向項(xiàng)目公司的股東或項(xiàng)目公司支付約定的承包金，超出承包金部份的利潤(rùn)由承包人享有，簡(jiǎn)言之，就是“承包金包干、超額留成、自主經(jīng)營(yíng)、自負(fù)盈虧”的操作模式。承包期限一般是約定自承包合同簽訂之日起至項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營(yíng)完成止。這里的“開發(fā)經(jīng)營(yíng)完成”是指項(xiàng)目完成銷售并收回全部銷售款或雖未完成銷售但已經(jīng)對(duì)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)情況進(jìn)行稅務(wù)會(huì)算；或向買受人交付房產(chǎn)完畢，辦妥產(chǎn)權(quán)登記所需的手續(xù)，物業(yè)管理移交完畢，或承、發(fā)包雙方同意的其他時(shí)間。當(dāng)然，因?yàn)榉蓪?duì)承包經(jīng)營(yíng)行為的弱勢(shì)調(diào)整，使承包合同的設(shè)計(jì)與簽訂既具有發(fā)揮的空間，同時(shí)也更具有挑戰(zhàn)性。不論是承包經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目公司或是項(xiàng)目本身，項(xiàng)目開發(fā)過(guò)程的權(quán)利義務(wù)與經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)的取得才是承包人所關(guān)心的，基于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的復(fù)雜性（包括項(xiàng)目市場(chǎng)價(jià)值的波動(dòng)）以及承包人的權(quán)利行使在很大程度上需要依附于發(fā)包人本身的特性，稍有不慎，都可能被發(fā)包人以合同無(wú)效或承包人違約（如損害發(fā)包人商業(yè)信譽(yù)等軟條款）為由主張解除合同或者惡意不配合（如拖延簽字、蓋章等）以損害承包人的利益。

因?yàn)槌邪袨橐粯硬桓淖冺?xiàng)目公司的股權(quán)結(jié)構(gòu)和項(xiàng)目權(quán)屬，只要在經(jīng)營(yíng)權(quán)利的分配、債權(quán)債務(wù)的承擔(dān)、承包利潤(rùn)的取得、履約擔(dān)保與信任機(jī)制的建立等環(huán)節(jié)精心設(shè)計(jì)，承包經(jīng)營(yíng)也可以作為實(shí)現(xiàn)廣義上項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓方式之一。[參考文獻(xiàn)] ［1］劉武元.房地產(chǎn)交易法律問(wèn)題研究［M］.法律出版社,2002.［2］房維廉.城市房地產(chǎn)管理法實(shí)用講話［M］.中國(guó)商業(yè)出版社,1997.［3］陳福民.商品房包銷行為初探［J］.《法學(xué)》,1999.(11).［4］最高人民法院城市房地產(chǎn)管理法培訓(xùn)班編，城市房地產(chǎn)管理法理論與實(shí)務(wù)講座［M］.法律出版社,1995.

第四篇：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅收籌劃研究

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅收籌劃研究

摘要

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)普遍反映其所承受的稅收負(fù)擔(dān)相當(dāng)沉重,而進(jìn)行稅收籌劃是減輕稅負(fù)的有效手段之一。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)涉及的稅種及相關(guān)產(chǎn)業(yè)眾多,稅收政策也相對(duì)復(fù)雜，在此背景下，研究稅收政策背后存在的稅收籌劃，利用稅收優(yōu)惠政策進(jìn)行具體的籌劃操作就很有現(xiàn)實(shí)意義。

一、緒論

由于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的開發(fā)產(chǎn)品具有單位價(jià)值高、建設(shè)周期長(zhǎng)、負(fù)債比例大、資金回籠速度慢等特點(diǎn),再加上融資難,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金鏈相對(duì)于其他行業(yè)來(lái)說(shuō)會(huì)更加緊張。但目前房地產(chǎn)稅制設(shè)計(jì)不夠合理,大部分稅種都集中在流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié),并且多以預(yù)繳的形式提前征收,再加上高額的土地出讓金和各種名目的費(fèi)用,使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)面臨巨大的經(jīng)營(yíng)壓力。因此,進(jìn)行稅收籌劃,減少稅收成本,有利于提高企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力。

二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)涉稅情況

房地產(chǎn)行業(yè)涉及到的主要稅種有十種之多,除企業(yè)所得稅、營(yíng)業(yè)稅、土地增值稅三大稅種以外還包括了房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、契稅、印花稅、耕地占用稅、城市維護(hù)建設(shè)稅。以上稅種主分布在房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)、轉(zhuǎn)讓處置以及持有使用三大環(huán)節(jié)當(dāng)中。

1.發(fā)建設(shè)環(huán)節(jié)

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的拿地方式主要有兩種:以招拍掛方式從一級(jí)市場(chǎng)取

得與在二級(jí)市場(chǎng)上國(guó)有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓取得。在一級(jí)市場(chǎng)以出讓方式承受土地的,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需要支付土地出讓金、契稅、印花稅;在二級(jí)流通市場(chǎng)以轉(zhuǎn)讓方式承受土地的,則需要支付土地價(jià)款、契稅、印花稅。如果項(xiàng)目牽涉到拆遷的情況,開發(fā)商還需要支付拆遷安置補(bǔ)償費(fèi);如果占用耕地建房,還需要繳納耕地占用稅。在整個(gè)開發(fā)過(guò)程中,還涉及到市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)、異地綠化建設(shè)費(fèi)、規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)、人防異地建設(shè)費(fèi)等上百種費(fèi)用的支出。由于流轉(zhuǎn)稅屬于間接稅,因此房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)成本中還包括了負(fù)擔(dān)項(xiàng)目開發(fā)時(shí)應(yīng)由施工單位繳納的營(yíng)業(yè)稅、城建稅及附加。除此之外,開發(fā)商簽訂合同需要上繳印花稅以及在項(xiàng)目開發(fā)過(guò)程中因占用土地而需支付的城鎮(zhèn)土地使用稅。2轉(zhuǎn)讓處置環(huán)節(jié)

進(jìn)入開發(fā)產(chǎn)品的銷售階段后,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)涉及到的主要稅種為:“銷售不動(dòng)產(chǎn)”營(yíng)業(yè)稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅,但其中的流轉(zhuǎn)稅及其他費(fèi)用都通過(guò)銷售價(jià)格轉(zhuǎn)嫁給了消費(fèi)者。購(gòu)房者則需在承受房產(chǎn)時(shí)繳納契稅、印花稅。當(dāng)買房者將己購(gòu)商品房在存量房市場(chǎng)上再次出售時(shí),也需要負(fù)擔(dān)營(yíng)業(yè)稅、所得稅、土地增值稅的稅收成本。

3.持有使用環(huán)節(jié)

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)如果將開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)為固定資產(chǎn)自用,或者購(gòu)房者出于經(jīng)營(yíng)目的,在購(gòu)買商品房之后用于從事營(yíng)利性活動(dòng),那么每年需要繳納房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅。但由于其稅負(fù)較輕,對(duì)房產(chǎn)持有者的行為影響不大。另外,如果房屋處于閑置狀態(tài)是不需要負(fù)擔(dān)任何稅收的。總之,在我國(guó),購(gòu)房者在購(gòu)入商品房后,無(wú)論房地產(chǎn)市場(chǎng)是興是衰，其繳

納的稅費(fèi)將不受房地產(chǎn)價(jià)值的影響。

三、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅收籌劃

企業(yè)開展稅收籌劃是在現(xiàn)有稅收政策的明文規(guī)定范圍內(nèi)盡可能地尋找出可以進(jìn)行節(jié)稅安排的空間,同時(shí)需要結(jié)合企業(yè)自身所具備的各項(xiàng)條件以及生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)能力、財(cái)務(wù)資金狀況、會(huì)計(jì)核算規(guī)范程度,在具備可行性的前提下對(duì)既定生產(chǎn)管理方式的合理改變能夠使企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)下降。以下介紹的是幾個(gè)常用的籌劃方法：1.組織形式選擇籌劃方法，不同的企業(yè)組織形式所涉及的稅種也有很大得差異；2.稅收優(yōu)惠籌劃方法，企業(yè)在充分掌握其所涉及的國(guó)內(nèi)外有關(guān)稅收的法律法規(guī)及優(yōu)惠政策的前提下,利用己有的條件或者創(chuàng)造條件來(lái)享受稅收優(yōu)惠；3.遞延納稅籌劃方法，納稅人通過(guò)對(duì)經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)的適當(dāng)安排將納稅期限往后推遲,從而在一定時(shí)間內(nèi)占用資金的貨幣時(shí)間價(jià)值,4.臨界點(diǎn)籌劃方法，在稅法的規(guī)定中,由于累進(jìn)稅率跳躍點(diǎn)、起征點(diǎn)、扣除限額等臨界點(diǎn)的存在,在不同級(jí)次稅率附近往往會(huì)出現(xiàn)由量變到質(zhì)變的飛躍,一旦達(dá)到這些臨界值,就會(huì)引起適用稅率的大幅降低,甚至能夠享受到稅收優(yōu)惠政策。

第五篇：課題研究讀書筆記

研究數(shù)據(jù)的收集方法

—《心理與教育研究方法》讀書摘錄

前言：心理學(xué)與教育科學(xué)水平在一定程度上取決于研究方法的科學(xué)性。就目

前而言，我們教育學(xué)科的研究存在著與時(shí)不俱進(jìn)的現(xiàn)狀。究其原因，研究方法的不足是很大的一個(gè)原因，這與我們長(zhǎng)期以來(lái)對(duì)研究方法本身的重視、探討不夠有著直接的關(guān)系。讀了董奇博士的《心理與教育研究方法》，我從中得到了很多的體會(huì)。本書是以心理與教育研究的完整過(guò)程為主線，通過(guò)全面、系統(tǒng)的闡述，讓讀者對(duì)心理與教育研究有了整體的認(rèn)知。鑒于筆者的工作實(shí)際，現(xiàn)將本書中的研究數(shù)據(jù)的收集方法這一塊進(jìn)行讀書摘錄，畢竟這是我們研究的重心所在。

索引：董奇著；《心理與教育研究方法》，北京師范大學(xué)出版社；2004年8月

第1版。

原文摘要：

研究數(shù)據(jù)的收集方法是本書的核心內(nèi)容，著重介紹和探討心里與教育科學(xué)研

究中收集數(shù)據(jù)的各種方法。從第七章至第十章分別介紹研究中最常用的觀察法、訪談法、問(wèn)卷法和測(cè)驗(yàn)法等方法，著重討論在使用過(guò)程中應(yīng)該注意的問(wèn)題。

一、觀察法：

1、概念：

觀察法是研究者通過(guò)感觀或借助于一定的科學(xué)儀器，在一定時(shí)間內(nèi)有目的、有計(jì)劃地考察和描述客觀對(duì)象（如人的各種心理活動(dòng)、行為表現(xiàn)等）并收集研究資料的一種方法。

2、特點(diǎn)：

第一、觀察是一種有目的、有意識(shí)的收集資料的活動(dòng)。

第二、觀察室在自然發(fā)生的條件下，在對(duì)觀察對(duì)象不加任何干預(yù)和控制的狀態(tài)下進(jìn)行的，這使得心理與教育科學(xué)研究者能夠考察對(duì)象在日常現(xiàn)實(shí)生活、學(xué)習(xí)等活動(dòng)中的真實(shí)、典型的和一般的心理行為表現(xiàn)。

第三、觀察的對(duì)象是當(dāng)前正在發(fā)生的事實(shí)現(xiàn)象，具有直接性。

第四、觀察是在一定的心理與教育科學(xué)理論的指導(dǎo)下進(jìn)行的，其結(jié)果的解釋也是以有關(guān)理論為前提的。

第五、觀察總是借助于一定的觀察工具。

3、觀察法的類型：

（1）、自然觀察法和實(shí)驗(yàn)觀察法；

（2）、直接觀察法和間接觀察法；

（3）、參與觀察法和非參與觀察法；

（4）、有結(jié)構(gòu)觀察和無(wú)結(jié)構(gòu)觀察；

（5）、敘述觀察、取樣觀察和評(píng)價(jià)觀察。

4、觀察法的設(shè)計(jì)：

（1）明確觀察目的；（2）、確定觀察內(nèi)容；（3）、選擇觀察策略；（4）、制定觀察記錄表；（5）、訓(xùn)練觀察人員。

5、觀察策略：

（1）、參與觀察策略；（2）、時(shí)間取樣觀察策略；（3）、事件取樣觀察策略；

（4）、行為核查表策略。

在觀察策略的實(shí)施中，作者又從概念、使用條件、實(shí)施步驟和評(píng)價(jià)等方面給予詳盡的分析。

6、觀察法的優(yōu)點(diǎn)及局限性：

優(yōu)點(diǎn)：

（1）、可以在現(xiàn)象或行為發(fā)生的當(dāng)時(shí)進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)觀察；

（2）、能夠得到不能直接報(bào)告或報(bào)告可能失實(shí)的材料；

（3）、在研究對(duì)象不配合的情況下，訪談、問(wèn)卷法等實(shí)施有很大困難，這時(shí)可用觀察法收集資料；

（4）、采用特殊設(shè)計(jì)（單向透視玻璃），或在特殊環(huán)境（參與觀察情景）中，觀察者的隱蔽性可是其在最自然的狀態(tài)下觀察被試行為與活動(dòng)，并由此得到其他方法不能得到的這是資料；

（5）、其他研究方法多以被研究者自陳的方式進(jìn)行，他們所收集的資料可能會(huì)因被研究者本身的偏見或觀察錯(cuò)誤或期待效應(yīng)二受影響，降低信度。

局限性：

（1）、觀察資料的質(zhì)量在很大程度上受到觀察者本人的能力水平、心理因素影響；

（2）、許多心里與教育科學(xué)研究所希望觀察的行為經(jīng)常是不能預(yù)先測(cè)知的，因此采用現(xiàn)場(chǎng)觀察有時(shí)難以湊效；

（3）、有些觀察活動(dòng)可能會(huì)影響被觀察者的正常行為，導(dǎo)致觀察結(jié)果失真；

（4）、觀察法的運(yùn)用需花費(fèi)較大的人力、物力和較多的時(shí)間；

（5）、觀察設(shè)計(jì)的要求較高，表現(xiàn)在觀察法的信度和效度較難保證。

二、訪談法：

1、概念：

訪談法是研究者通過(guò)與研究對(duì)象進(jìn)行口頭交談的方式來(lái)收集對(duì)方有關(guān)心理特征和行為數(shù)據(jù)資料的一種研究方法。

2、特點(diǎn)：

（1）、整個(gè)訪談過(guò)程是訪談?wù)吲c被訪談?wù)呋ハ嘤绊?、互相作用的過(guò)程。

（2）、訪談法具有特定的科學(xué)目的和一整套設(shè)計(jì)、編制和實(shí)施原則。

3、訪談法的類型：

（1）、結(jié)構(gòu)訪談和非結(jié)構(gòu)訪談；

（2）、直接訪談和間接訪談；

（3）、一般訪談和特殊訪談；

（4）、個(gè)人訪談和集體訪談。

4、訪談法的設(shè)計(jì)：

（1）、詳細(xì)說(shuō)明訪談的目的與變量；（2）、訪談問(wèn)題形勢(shì)的設(shè)計(jì)；（3）、具體訪談問(wèn)題的編制；（4）、訪談問(wèn)題反應(yīng)方式的選擇；（5）、訪談與訪談設(shè)計(jì)的修訂；

（6）、訪談人員的選擇。

5、訪談法實(shí)施過(guò)程與技巧：

（1）、訪談前的準(zhǔn)備工作；（2）、接近訪談對(duì)象；（3）、對(duì)付拒絕的技巧；（4）、談話與提問(wèn)的技巧；（5）、追問(wèn)的技巧；（6）、訪談的記錄；（7）、訪談結(jié)束與再次訪談；（8）、訪談結(jié)果的整理。

6、訪談法的優(yōu)點(diǎn)與局限性：

優(yōu)點(diǎn)：

（1）、有利于心理、教育問(wèn)題進(jìn)行深入、廣泛的研究；（2）、能靈活地有針對(duì)

性地開展資料收集工作；（3）、可以保證收集到的研究資料具有較高的可靠性；（4）、訪談法的適用范圍廣。

局限性：

（1）、訪談法的準(zhǔn)確可靠性會(huì)受到研究者素質(zhì)的影響。（2）、某些問(wèn)題不宜進(jìn)行訪談；（3）、與其他方法比，訪談法費(fèi)時(shí)、費(fèi)力、費(fèi)財(cái)；（4）、訪談法獲得的資料難以量化。

三、問(wèn)卷法：

1、概念：

問(wèn)卷法是研究者用統(tǒng)一、嚴(yán)格設(shè)計(jì)的問(wèn)卷來(lái)收集研究對(duì)象有關(guān)心理特征和行為數(shù)據(jù)資料的一種研究方法。

2、特點(diǎn)：

（1）、問(wèn)卷法的標(biāo)準(zhǔn)化程度一般較高，是嚴(yán)格按照統(tǒng)一設(shè)計(jì)和固定結(jié)構(gòu)的問(wèn)卷進(jìn)行的研究。

（2）、問(wèn)卷法能在較短的時(shí)間內(nèi)收集到大量的資料。

在我們的實(shí)際研究中，問(wèn)卷法由于自身所具有的特點(diǎn)，它在心理與教育科學(xué)研究中發(fā)揮特殊重要的作用。

3、問(wèn)卷法的類型：

（1）、結(jié)構(gòu)問(wèn)卷和無(wú)結(jié)構(gòu)問(wèn)卷；

（2）、發(fā)送問(wèn)卷、訪問(wèn)問(wèn)卷和郵寄問(wèn)卷；

4、問(wèn)卷的一般結(jié)構(gòu)與設(shè)計(jì)步驟：

一般結(jié)構(gòu)：（1）、題目、前言和指導(dǎo)語(yǔ)；（2）、問(wèn)題和答案；（3）、結(jié)束語(yǔ)。設(shè)計(jì)步驟：（1）、準(zhǔn)備；（2）、初步設(shè)計(jì)；（3）、試用和修改。

此外，問(wèn)題的選擇與設(shè)計(jì)也是問(wèn)卷的重心所在。

5、問(wèn)卷法的實(shí)施：

（1）、被試的選取；（2）、分發(fā)問(wèn)卷；（3）、回收問(wèn)卷；（4）、結(jié)果處理與分析。

6、問(wèn)卷法的優(yōu)點(diǎn)與局限性：

優(yōu)點(diǎn)：

（1）、問(wèn)卷內(nèi)容客觀統(tǒng)一、處理分析方便；（2）、節(jié)省人力、時(shí)間和經(jīng)費(fèi)；

（3）、匿名性強(qiáng)，回答真實(shí)；（4）、樣本大；（5）、研究間接化，相互作用效應(yīng)小。

基于問(wèn)卷法的優(yōu)點(diǎn)，在目前心里與教育科學(xué)研究中，問(wèn)卷法有著不可替代的作用。這也將是我在進(jìn)行課題研究中著重運(yùn)用的方法。

局限性：

（1）、靈活性不強(qiáng)；（2）、指導(dǎo)性低；（3）、深入性不夠。

四、測(cè)驗(yàn)法：

1、概念：

測(cè)驗(yàn)法就是通過(guò)心理與教育測(cè)驗(yàn)來(lái)研究心理與教育活動(dòng)規(guī)律的一種方法，即用一套標(biāo)準(zhǔn)化題目，按規(guī)定程序，通過(guò)測(cè)量的方法來(lái)收集數(shù)據(jù)資料。

2、特點(diǎn)：

（1）、間接性；（2）、相對(duì)性；（3）、客觀性。

3、測(cè)驗(yàn)法的類型：

（1）、按測(cè)驗(yàn)的功能分：有能力測(cè)驗(yàn)、學(xué)績(jī)測(cè)驗(yàn)和人格測(cè)驗(yàn)；

（2）、按測(cè)驗(yàn)的方式分：個(gè)別測(cè)驗(yàn)、團(tuán)體測(cè)驗(yàn)；

（3）、按測(cè)驗(yàn)的材料分：文字測(cè)驗(yàn)、非文字測(cè)驗(yàn)；

（4）、按測(cè)驗(yàn)的目的分：描述性測(cè)驗(yàn)、診斷性測(cè)驗(yàn)和預(yù)測(cè)性測(cè)驗(yàn)；

（5）、按測(cè)驗(yàn)的運(yùn)用分：教育測(cè)驗(yàn)、職業(yè)測(cè)驗(yàn)和臨床測(cè)驗(yàn)。

4、測(cè)驗(yàn)的編制：

（1）、擬定測(cè)驗(yàn)編制計(jì)劃；（2）、編選測(cè)驗(yàn)項(xiàng)目；（3）、試測(cè)和分析；（4）、編排制表；（5）、建立常模；（6）、鑒定測(cè)驗(yàn)。

5、國(guó)內(nèi)常用心理與教育測(cè)驗(yàn)：

（1）、能力測(cè)驗(yàn)：中國(guó)比內(nèi)測(cè)驗(yàn)、韋克斯勒智力量表和瑞文測(cè)驗(yàn)；

（2）、人格測(cè)驗(yàn)：艾森克人格問(wèn)卷、卡特爾16項(xiàng)人格因素量表。

6、測(cè)驗(yàn)法的優(yōu)點(diǎn)與局限性：

優(yōu)點(diǎn)：

（1）、測(cè)驗(yàn)法的量表編制十分嚴(yán)謹(jǐn)，效果準(zhǔn)確可靠；

（2）、測(cè)驗(yàn)法是一種定量化程度很高的方法，施測(cè)容易控制，結(jié)果處理方便；

（3）、測(cè)驗(yàn)法是一種方便省力的方法；

（4）、測(cè)驗(yàn)法有建立好的常模。可以直接進(jìn)行對(duì)比研究；

（5）、測(cè)驗(yàn)法的研究類型很多，可適應(yīng)不同研究目的的需要。

局限性：

（1）、測(cè)驗(yàn)法難以進(jìn)行定性分析；（2）、測(cè)驗(yàn)法難以揭示變量之間的因果關(guān)系，使用靈活性差；（3）、測(cè)驗(yàn)法對(duì)研究者有較高要求；（4）、測(cè)驗(yàn)法難以排除一些非人為因素的干擾。

作者觀點(diǎn)：

在研究數(shù)據(jù)的收集方法這一模塊中，作者集中介紹了數(shù)據(jù)收集常用的方法，通過(guò)對(duì)各種研究方法的詳盡說(shuō)明，目的是呈現(xiàn)給讀者以研究的廣角度認(rèn)知，在本書中作者介紹的觀察法、訪談法、問(wèn)卷法和測(cè)驗(yàn)法各有獨(dú)自的特點(diǎn)，并通過(guò)各種理論性分析，讓讀者有了深層的認(rèn)知。作者更著重強(qiáng)調(diào)，在實(shí)際運(yùn)用中要將理論與實(shí)踐聯(lián)系起來(lái)才能將研究作用最大化。

本人觀點(diǎn)：

通過(guò)對(duì)本書的研讀學(xué)習(xí)，在心理與教育科學(xué)研究的收集方法認(rèn)知上有了更進(jìn)一步的加深。個(gè)人認(rèn)為本書著重從理論上來(lái)闡述研究的收集方法，讓讀者在理論上有了很大的提高，但是我們的一線工作者研究主要以心里與教育科學(xué)實(shí)際為重心，在研讀本書的過(guò)程中，發(fā)現(xiàn)作者關(guān)于實(shí)際應(yīng)用的例子相對(duì)來(lái)說(shuō)偏少，這是本人通過(guò)研讀留下的最大的遺憾。

總結(jié)：

在研讀學(xué)習(xí)《心理與教育研究的方法》之后，對(duì)于研究的方法有了更進(jìn)一步的認(rèn)知，對(duì)本書留下了深刻的印象：

1、本書自始至終以心理與教育研究為主線，全面系統(tǒng)的介紹了研究的方方面面，讓讀者在理論上得以升華；

2、本書的理論性強(qiáng)，通過(guò)嚴(yán)謹(jǐn)?shù)膶I(yè)術(shù)語(yǔ)和深度的細(xì)節(jié)剖析，形成了一整串知識(shí)鏈，環(huán)環(huán)相扣，對(duì)讀者的學(xué)習(xí)有了正確引導(dǎo)；

3、特別是詳盡的學(xué)習(xí)研究的收集方法之后，發(fā)現(xiàn)作者在各種方法的闡述上有著明顯的專業(yè)素養(yǎng)，對(duì)實(shí)際研究的導(dǎo)向作用是相對(duì)明顯的。

因此，在研習(xí)本書之后，我對(duì)小組合作學(xué)習(xí)的理論認(rèn)知有了更進(jìn)一步的認(rèn)識(shí)，在下面的課題研究中，我將以現(xiàn)今學(xué)習(xí)的理論知識(shí)為導(dǎo)向，調(diào)整課題研究的方法，做到科學(xué)研究，結(jié)合工作的實(shí)際讓我的研究工作能夠順利的完成。