第一篇：房地產(chǎn)評(píng)估資料 概念

殘值估價(jià)法，首先求的土地和建筑物兩者其一的價(jià)格，據(jù)這一價(jià)格求的歸屬土地或者建筑物的凈收益，然后從房地產(chǎn)總收益扣除歸屬土地的凈收益金額，其余則歸屬建筑物的凈收益，將此殘余的凈收益除以相應(yīng)的資本化率或者進(jìn)行報(bào)酬資本化，就可評(píng)估出建筑物的收益價(jià)格。

路線價(jià)格法是通過(guò)對(duì)面臨街道且距離大致相等的城市土地，設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)深度，求的標(biāo)準(zhǔn)深度的數(shù)宗土地的平均單價(jià)，附設(shè)在該街道，次單價(jià)就是路線價(jià)格。適用于面臨特定街道的城市土地估價(jià)，街道要系統(tǒng)完整，各宗土地的排列整齊有序，還有準(zhǔn)確合理的路線價(jià)，深度百分率表以及其他修正率表。

路線價(jià)格法在不同國(guó)家和地區(qū)特點(diǎn)：

1、路線價(jià)格的含義不同，英美的路線價(jià)格為一塊標(biāo)準(zhǔn)宗地的價(jià)格。而中國(guó)則是指標(biāo)準(zhǔn)地塊每平方米的價(jià)格。

2、計(jì)算式不同，英美：V（總）價(jià)=路線價(jià)*累計(jì)深度價(jià)格修正率*臨街寬度。V（單價(jià)）價(jià)=路線價(jià)*累計(jì)深度價(jià)格修正率*臨街寬度。中國(guó)：V（總）價(jià)=路線價(jià)*平均深度價(jià)格修正率*宗地面積。V（單價(jià)）價(jià)=路線價(jià)*平均深度價(jià)格修正率。

3、深度百分率不同，中國(guó)采用平均深度百分率原理制作，深度百分率隨著土地深度的增加而遞減；英美采用累計(jì)深度百分率原理制作，深度百分率隨著土地深度的增加而遞增。

成本估價(jià)法是求取估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的重新采購(gòu)價(jià)格，然后通過(guò)一定的折舊方法，扣除已經(jīng)計(jì)算的折舊，以此估算價(jià)格對(duì)象的客觀合理價(jià)格的方法。使用范圍：

1、市場(chǎng)規(guī)模狹小不完善，沒(méi)有交易實(shí)例或者實(shí)例較少，無(wú)法采用市場(chǎng)比較法的條件下使用；

2、對(duì)于既無(wú)收益又很少發(fā)生交易的公共建筑；

3、一些特殊房地產(chǎn)，如寺廟、道觀等等；

4、房地產(chǎn)抵押、企業(yè)合并兼并以及房地產(chǎn)投資、保險(xiǎn)以及其他損害賠償中。

重建價(jià)格與重置價(jià)格的區(qū)別：

重置價(jià)格是采用估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的建筑材料、建筑構(gòu)件、建筑設(shè)備和工藝，按照估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)格水平，重新建筑與估價(jià)對(duì)象具有同等功效效用的新建筑物的正常價(jià)格。

重置價(jià)格是采用估價(jià)對(duì)象原有的建筑材料、建筑構(gòu)件、建筑設(shè)備和工藝，在估價(jià)時(shí)點(diǎn)重新建筑與估價(jià)對(duì)象完全相同的新建筑物的成本。

假設(shè)開(kāi)發(fā)法是將估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)預(yù)期開(kāi)發(fā)后的價(jià)值，扣除預(yù)期的正常開(kāi)發(fā)費(fèi)用、銷售費(fèi)用、利息、稅金和開(kāi)發(fā)利潤(rùn)，將剩余部分作為估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)價(jià)格的一種估價(jià)方法。適用范圍：

1、待開(kāi)發(fā)土地的估價(jià)；

2、土地整理、復(fù)墾；

3、在建工程的估價(jià)；

4、待拆遷改造的房地產(chǎn)估價(jià)；

5、具有裝修改造潛力的舊房地產(chǎn)的估價(jià)。

第二篇：房地產(chǎn)安全評(píng)估資料清單

房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目安全現(xiàn)狀評(píng)估資料清單

一、企業(yè)概況

企業(yè)簡(jiǎn)介（包括隸屬關(guān)系、職工人數(shù)、所在地區(qū)及其交通）、項(xiàng)目簡(jiǎn)介、安全機(jī)構(gòu)設(shè)置及人員配置、安全專項(xiàng)投資及其使用情況情況等。

二、合法性文件 1.企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照

2.項(xiàng)目備案證（或者相關(guān)單位審批文件）

3.當(dāng)?shù)匕l(fā)改委招標(biāo)核準(zhǔn)意見(jiàn)書(shū)（或相關(guān)單位審批文件）4.土地使用證明

5.地質(zhì)勘測(cè)意見(jiàn)書(shū)（或相關(guān)單位審批文件）6.規(guī)劃批準(zhǔn)文件等 7.安全管理人員資格證 8.總平面布置圖

9.周邊環(huán)境示意圖（標(biāo)方位、距離）

第三篇：房地產(chǎn)評(píng)估所需提供資料清單

房地產(chǎn)評(píng)估所需提供資料清單

一、已辦理產(chǎn)權(quán)證件需準(zhǔn)備如下資料：

1、房屋（房地產(chǎn)）所有權(quán)證；

2、國(guó)有土地使用權(quán)證；

3、其他相關(guān)資料。

二、未辦理產(chǎn)權(quán)證件及在建工程需提供資料：

1、土地出讓合同；

2、土地轉(zhuǎn)讓合同；

3、征地協(xié)議；

4、規(guī)劃用地紅線圖；

5、用地紅線定位圖；

6、建設(shè)用地規(guī)劃許可證；

7、建筑紅線定位圖；

8、建筑工程施工許可證；

9、建筑工程規(guī)劃許可證；

10、建筑工程平面圖；

11、建筑工程結(jié)構(gòu)圖；

12、建筑工程（概、預(yù)、決）算書(shū)；

13、房屋買賣合同；

14、商品房銷（預(yù)）售許可證；

15、裝飾工程（概、預(yù)、決）算書(shū)；

16、產(chǎn)權(quán)人身份證、企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照復(fù)印件。

第四篇：房地產(chǎn)各類名詞概念

建筑面積

住宅的建筑面積是指建筑物外墻外圍所圍成空間的水平面積，如果計(jì)算多、高層住宅的建筑面積，則是各層建筑面積之和。建筑面積包含了房屋居住的可用面積、墻體柱體占地面積、樓梯走道面積、其他公攤面積等。

公用面積

住宅的公用面積是指住宅樓內(nèi)為住戶出入方便、正常交往、保障生活所設(shè)置的公共走廊、樓梯、電梯間、水箱間等所占面積的總和。開(kāi)發(fā)商在出售商品房時(shí)計(jì)算的建筑面積存在公共面積的分?jǐn)倖?wèn)題。

實(shí)用面積

它是“建筑面積”扣除公共分?jǐn)偯娣e后的余額。

使用面積

住宅的使用面積，指住宅各層平面中直接供住戶生活使用的凈面積之和。計(jì)算住宅使用面積，可以比較直觀地反應(yīng)住宅的使用狀況，但在住宅買賣中一般不采用使用面積來(lái)計(jì)算價(jià)格。計(jì)算使用面積時(shí)有一些特殊規(guī)定：躍層式住宅中的戶內(nèi)樓梯按自然層數(shù)的面積總和計(jì)入使用面積；不包含在結(jié)構(gòu)面積內(nèi)的煙囪、通風(fēng)道、管道井均計(jì)入使用面積；內(nèi)墻面裝修厚度計(jì)入使用面積。計(jì)算住宅租金，都是按使用面積計(jì)算。

居住面積

住宅的居住面積是指住宅建筑各層平面中直接供住戶生活使用的居室凈面積之和。所謂凈面積就是要除去墻、柱等建筑構(gòu)件所占有的水平面積（即結(jié)構(gòu)面積）。一般作為衡量居住水平的面積指標(biāo)。

計(jì)租面積

作為計(jì)算房租的面積。在住房制度改革中，作出統(tǒng)一規(guī)定，住宅用房按使用面積計(jì)算，包括居室，客廳，衛(wèi)生間，廚房，過(guò)道，樓梯，陽(yáng)臺(tái)（閉合式按一半計(jì)算），壁櫥等。非住宅用房按建筑面積計(jì)算。

得房率

得房率是指套內(nèi)建筑面積與套（單元）建筑隊(duì)面積之比。

套內(nèi)建筑面積=套內(nèi)使用面積+套內(nèi)墻體面積+陽(yáng)臺(tái)建筑面積。

套（單元）建筑面積=套內(nèi)建筑隊(duì)面積 +分?jǐn)偟霉媒ㄖ?duì)面積

套內(nèi)面積

俗稱“地磚面積”。它是在實(shí)用面積的基礎(chǔ)上扣除了柱體、墻體等占用空間的建筑物后的一個(gè)內(nèi)容空間的概念。動(dòng)既有章可循，也有利可圖，吸引居民和機(jī)構(gòu)投資住房租賃市場(chǎng)。

公攤面積

商品房分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e主要由兩部分組成：

1．電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備室、公共門(mén)廳和過(guò)道等功能上為整樓建筑服務(wù)的公共用房和管理用房的建筑面積；

2．各單元與樓宇公共建筑空間之間的分隔以及外墻（包括山墻）墻體水平投影面積的50％。

竣工面積

竣工面積是指竣工的各幢房屋建筑面積之和。房屋建筑的竣工應(yīng)是按照設(shè)計(jì)要求全部完工，經(jīng)驗(yàn)收合格的建筑

輔助面積

輔助面積是指住宅建筑各層中不直接供住戶生活的室內(nèi)凈面積。包括過(guò)道、廚房、衛(wèi)生間、廁所、起居室、貯藏室等。

共有建筑面積

房屋系指各產(chǎn)權(quán)主共同占有或共同使用的建筑面積。

共有建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)

整幢建筑物的共有建筑面積與整幢建筑物的各套套內(nèi)建筑面積之和的比值，即為共有建筑 面積分?jǐn)傁禂?shù)。

銷售面積

銷售面積是指商品房按“套”或“單元”出售，其銷售面積為購(gòu)房者所購(gòu)買的套內(nèi)或單元內(nèi)建筑面積（以下簡(jiǎn)稱套內(nèi)建筑面積）與應(yīng)分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e之和。

建筑密度

建筑密度是指在居住區(qū)用地內(nèi)各類建筑的基底總面積與居住區(qū)用地的比率（％），它可以反映出一定用地范圍內(nèi)的空地率和建筑密集程度。

綠化率

綠化率是指項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè)用地范圍內(nèi)的綠化面積與規(guī)劃建設(shè)用地面積之比。對(duì)購(gòu)房者而言，綠化率高為好。

綠地率

綠地率描述的是居住區(qū)用地范圍內(nèi)各類綠地的總和與居住區(qū)用地的比率（%）。綠地率所指的“居住區(qū)用地范圍內(nèi)各類綠地”主要包括公共綠地、宅旁綠地等。其中，公共綠地，又包括居住區(qū)公園、小游園、組團(tuán)綠地及其他的一些塊狀、帶狀化公共綠地。

層高

層高是指住宅高度以“層”為單位計(jì)量，每一層的高度國(guó)家在設(shè)計(jì)上有要求，這個(gè)高度就叫層高。它通常包括下層地板面或樓板面到上層樓板面之間的距離。

凈高

凈高是指層高減去樓板厚度的凈剩值

公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)

將建筑物整棟的公用建筑面積除以整棟樓各套套內(nèi)建筑面積之和，得到建筑物的公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)。即公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)＝公用建筑面積／套內(nèi)建筑面積之和。

實(shí)用率

實(shí)用率是套內(nèi)建筑面積和住宅面積之比，大于使用率。即實(shí)用率＝套內(nèi)建筑面積／套內(nèi)建筑面積＋分?jǐn)偟墓灿泄灿媒ㄖ娣e

標(biāo)準(zhǔn)層

標(biāo)準(zhǔn)層是指平面布置相同的住宅樓層。

住宅用地

住宅用地是指住宅建筑基底占地及其四周合理間距內(nèi)的用地含宅間綠地和宅間小路等的總稱

居住區(qū)用地

居住區(qū)用地是指住宅用地、公建用地、道路用地和公共綠地等四項(xiàng)用地的總稱

建筑小品

建筑小品是指既有功能要求，又具有點(diǎn)綴、裝飾和美化作用的、從屬于某一建筑空間環(huán)境的小體量建筑、游憩觀賞設(shè)施和指示性標(biāo)志物等的統(tǒng)稱。

房屋產(chǎn)權(quán)

房屋產(chǎn)權(quán)是指房產(chǎn)的所有者按照國(guó)家法律規(guī)定所享有的權(quán)利，也就是房屋各 項(xiàng)權(quán)益的總和，即房屋所有者對(duì)該房屋財(cái)產(chǎn)的占有、使用、收益和處分的權(quán)利。

爛尾房

爛尾房是指那些由于開(kāi)發(fā)商資金不足、盲目上馬，或者錯(cuò)誤判斷供求形勢(shì)，開(kāi)發(fā)總量供大于求，導(dǎo)致大面積空置，無(wú)法回收前期投資，更無(wú)力進(jìn)行后續(xù)建設(shè)，甚至全盤(pán)停滯的積壓樓宇。“爛尾”的情況一般不會(huì)發(fā)生在房產(chǎn)推出銷售的時(shí)候的，而是隨著項(xiàng)目的不斷推進(jìn)，一步步顯現(xiàn)。

尾房

尾房又稱掃尾房。它是房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入散戶零售時(shí)代的產(chǎn)物，是空置房中的一種。一般情況下，當(dāng)商品住宅的銷售量達(dá)到80％以后，一般就進(jìn)入房地產(chǎn)項(xiàng)目的清盤(pán)銷售階段，此時(shí)所銷售的房產(chǎn)，一般稱為尾房。開(kāi)發(fā)商經(jīng)過(guò)正常的銷售后剩下了少量沒(méi)有競(jìng)爭(zhēng)力的房子，這些房子或朝向不好、采光不足，或是樓層不佳、位處兩級(jí)，其中一層大多不帶小花園且遮擋較嚴(yán)重。

內(nèi)銷房

內(nèi)銷商品房是由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)建設(shè)的，取得了商品房銷售許可證的房屋，內(nèi)銷商品房可以出售給當(dāng)?shù)仄笫聵I(yè)單位和居民。

外銷房

外銷商品房是由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)建設(shè)的，取得了外銷商品房預(yù)（銷）售許可證的房屋，外銷商品房可以出售給國(guó)內(nèi)外（含港、澳、臺(tái)）的企業(yè)，其他組織和個(gè)人。

現(xiàn)房

所謂現(xiàn)房是指開(kāi)發(fā)商已辦妥房地產(chǎn)權(quán)證（大產(chǎn)證）的商品房，消費(fèi)者在這一階段購(gòu)買商品房時(shí)應(yīng)簽出售合同。在成都市通常意義上指的現(xiàn)房是指項(xiàng)目已經(jīng)竣工可以入住的房屋

期房

期房是指開(kāi)發(fā)商從取得商品房預(yù)售許可證開(kāi)始至取得房地產(chǎn)權(quán)證大產(chǎn)證止，在這一期間的商品房稱為期房，消費(fèi)者在這一階段購(gòu)買商品房時(shí)應(yīng)簽預(yù)售合同。期房在港澳地區(qū)稱做為買“樓花”，這是當(dāng)前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商普遍采用的一種房屋銷售方式。購(gòu)買期房也就是購(gòu)房者購(gòu)買尚處于建造之中的房地產(chǎn)項(xiàng)目。而在成都市通常對(duì)期房的理解是未修建好，尚不能入住的房子。

廉租房

廉租房是在新出臺(tái)的國(guó)家房改政策中首次提出的一種概念。我國(guó)的廉租房只租不售，出租給城鎮(zhèn)居民中最低收入者。廉租房的來(lái)源主要是騰退的舊公房等。

單位產(chǎn)權(quán)房

單位產(chǎn)權(quán)房是指產(chǎn)權(quán)屬于單位所有的房屋，也稱系統(tǒng)產(chǎn)權(quán)房、系統(tǒng)房

不可售公房

不可售公房是指根據(jù)本市現(xiàn)行房改政策還不能出售給承租居民的公有住房，它主要包括舊式里弄、新式里弄、職工住房等廚房、衛(wèi)生合用的不成套房屋，也包括部分公寓、花園住宅等成套房屋。

已購(gòu)公房

已購(gòu)公房又稱售后公房，就是購(gòu)買的公有住房

準(zhǔn)現(xiàn)房

準(zhǔn)現(xiàn)房是指房屋主體已基本封頂完工，小區(qū)內(nèi)的樓宇及設(shè)施的大致輪廓已初現(xiàn)，房型、樓間距等重要因素已經(jīng)一目了然，工程正處在內(nèi)外墻裝修和進(jìn)行配套施工階段的房屋。

使用權(quán)房

使用權(quán)房是指由國(guó)家以及國(guó)有企業(yè)、事業(yè)單位投資興建的住宅，政府以規(guī)定的租金標(biāo)準(zhǔn)出租給居民的公有住房。

產(chǎn)權(quán)證書(shū)

產(chǎn)權(quán)證書(shū)是指“房屋所有權(quán)證”和“土地使用權(quán)證”。房屋產(chǎn)權(quán)證書(shū)包括：產(chǎn)權(quán)類別、產(chǎn)權(quán)比例。房產(chǎn)坐落地址、產(chǎn)權(quán)來(lái)源、房屋結(jié)構(gòu)、間數(shù)、建筑面積、使用面積、共有數(shù)紀(jì)要、他項(xiàng)權(quán)利紀(jì)要和附記，并配有房地產(chǎn)測(cè)量部門(mén)的分戶房屋平面圖。

玄關(guān)

玄關(guān)就是登堂入室第一步所在的位置，它是一個(gè)緩沖過(guò)渡的地段。居室是家庭的“領(lǐng)地”，講究一定的私密性，大門(mén)一開(kāi)，有玄關(guān)阻隔，外人對(duì)室內(nèi)就不能一覽無(wú)余。玄關(guān)一般與廳相連，由于功能不同，需調(diào)度裝飾手段加以分割就是自己人回家，也要有一塊放雨傘、掛雨衣、換鞋、擱包的地方。平時(shí)，玄關(guān)也是接受郵件、簡(jiǎn)單會(huì)客的場(chǎng)所。

何為“五證” “兩書(shū)”

《國(guó)有土地使用證》，是證明土地使用者向國(guó)家支付土地使用權(quán)出讓金，獲得了在一定年限內(nèi)某塊國(guó)有土地使用權(quán)的法律憑證。

《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》，是建設(shè)單位在向土地管理部門(mén)申請(qǐng)征用、劃撥土地前，經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門(mén)確認(rèn)建設(shè)項(xiàng)目位置和范圍符合城市規(guī)劃的法定憑證。

《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》，是有關(guān)建設(shè)工程符合城市規(guī)劃要求的法律憑證。

《建設(shè)工程施工許可證》。

《商品房銷售（預(yù)售）許可證》。

兩書(shū)是《住宅質(zhì)量保證書(shū)》和《住宅使用說(shuō)明書(shū)》。

北京CBD

1993年，經(jīng)國(guó)務(wù)院批復(fù)的《北京市城市總體規(guī)劃》明確提出要在北京建立具有金融、保險(xiǎn)、貿(mào)易、信息、商業(yè)、文化娛樂(lè)和商務(wù)辦公等現(xiàn)代化多功能的商務(wù)中心區(qū)。1998年，北京市政府在《北京市中心地區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃》中，將北京商務(wù)中心區(qū)的范圍確定為朝陽(yáng)區(qū)內(nèi)西起東大橋路、東至西大望路，南起通惠河、北至朝陽(yáng)路之間約3.99平方公里的區(qū)域。經(jīng)過(guò)十幾年的開(kāi)發(fā)建設(shè)，北京商務(wù)中心區(qū)已成為首都北京最富有活力和最具有現(xiàn)代化氣息的地區(qū)。規(guī)劃與建設(shè)北京商務(wù)中心區(qū)是北京市政府為擴(kuò)大對(duì)外開(kāi)放，抓住入世機(jī)遇做出的一項(xiàng)戰(zhàn)略決策。商務(wù)中心區(qū)的城市功能定位是：建成北京市走向現(xiàn)代化國(guó)際大都市的新城區(qū)，建成環(huán)境優(yōu)美、城市功能齊全、基礎(chǔ)設(shè)施完善的現(xiàn)代化新城區(qū)。經(jīng)濟(jì)功能定位是：建設(shè)成為集辦公、會(huì)展、酒店、居住及文化娛樂(lè)為一體的國(guó)際商務(wù)中心區(qū);成為現(xiàn)代化超高層建筑集中，國(guó)際知名公司云集，知識(shí)、信息、資本密集，具有規(guī)模效應(yīng)與集散效應(yīng)優(yōu)勢(shì)的區(qū)域;成為金融、保險(xiǎn)、電信、信息咨詢等行業(yè)的公司地區(qū)總部與營(yíng)運(yùn)管理中心。

樓面熟地價(jià)

樓面熟地價(jià)是指各土地級(jí)別內(nèi)，完成通平的土地在平均容積率條件下，每建筑面積分?jǐn)偟耐暾恋厥褂脵?quán)的平均價(jià)格。基準(zhǔn)地價(jià)的表示形式為樓面熟地價(jià)

樓面毛地價(jià)

樓面毛地價(jià)是指各土地級(jí)別內(nèi)，在平均容積率條件下，政府收取的某種用途法定最高出讓年期內(nèi)的土地出讓金、市政基礎(chǔ)設(shè)施配套建設(shè)費(fèi)的平均樓面價(jià)格。

樓面地價(jià)是指每平方米建筑面積所分?jǐn)偟降耐恋貎r(jià)格。也就是每平方米土地價(jià)格與建筑物容積率之間的比值。

其計(jì)算公式如下：

樓面地價(jià)=土地總價(jià)/總建筑面積＝土地單價(jià)/容積率

容積率，是指一個(gè)小區(qū)的總建筑面積與用地面積的比率。對(duì)于發(fā)展商來(lái)說(shuō)，容積率決定地價(jià)成本在房屋中占的比例，而對(duì)于住戶來(lái)說(shuō)，容積率直接涉及到居住的舒適度。一個(gè)良好的居住小區(qū)，高層住宅容積率應(yīng)不超過(guò)5，多層住宅應(yīng)不超過(guò)2，綠地率應(yīng)不低于30%。但由于受土地成本的限制，并不是所有項(xiàng)目都能做得到。

第五篇：房地產(chǎn)評(píng)估

1.房地產(chǎn)的定義：房地產(chǎn)又稱不動(dòng)產(chǎn)，房地產(chǎn)指土地，土地上的定著物以及諸如水和礦藏等自然資源，還包括與土地所有權(quán)有關(guān)的所有權(quán)或利益。就房地產(chǎn)評(píng)估而言，房地產(chǎn)是指土地及建筑物組成的物質(zhì)實(shí)體和由它們衍生的各種物權(quán)。

2.房地產(chǎn)物權(quán)：①所有權(quán) ②使用權(quán) ③租賃權(quán) ④抵押權(quán) ⑤典權(quán) ⑥地上權(quán) ⑦地役權(quán)

3.房地產(chǎn)特性：

①位置固定性，地區(qū)性和個(gè)別性 ②長(zhǎng)期使用性 ③大量投資性 ④易受政策限制性 ⑤相互影響性 ⑥保值性與增值性

4.房地產(chǎn)價(jià)格的含義：

房地產(chǎn)價(jià)格一般根據(jù)該房地產(chǎn)所被認(rèn)識(shí)到的效用，該房地產(chǎn)的相對(duì)稀少性，該房地產(chǎn)的有效需求存在等三因素互相結(jié)合，產(chǎn)生了該房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)價(jià)值（交換價(jià)值）而形成的。房地產(chǎn)價(jià)格一般以貨幣額表示。

5.樓面地價(jià)：

樓面地價(jià)=土地總價(jià)格/建筑總面積樓面地價(jià)=土地單位/容積率

6.房地產(chǎn)價(jià)格是由效用、稀少性和有效需求三者相互結(jié)合而成的。

7.實(shí)際價(jià)格是指在成交日期時(shí)一次付清的價(jià)格，或?qū)⒉皇窃诔山蝗掌跁r(shí)一次付清的價(jià)格折現(xiàn)到成交日期時(shí)的價(jià)格。

8.名義價(jià)格是指在成交日期時(shí)約定，但不是在成交日期時(shí)一次付清的價(jià)格。

第一章房地產(chǎn)價(jià)格的一般因素：一般

因素、區(qū)域因素、個(gè)別因素。

1.一般因素：

①社會(huì)因素：人口數(shù)量和密度，社會(huì)文明集教育狀況，家庭規(guī)模，政治安定狀況，社會(huì)治安程度，房地產(chǎn)投機(jī)，城市化，心理因素等。

②經(jīng)濟(jì)因素：經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r，財(cái)政金融狀況，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)變化，稅收負(fù)擔(dān)狀況，居民收入，物價(jià)等等。

③行政因素：土地制度，住房制度，城市規(guī)劃，房地產(chǎn)價(jià)格政策，稅收，交通管制，行政隸屬變更，特殊政策。

第二章房地產(chǎn)評(píng)估的概念

1.房地產(chǎn)估價(jià)的含義：從專業(yè)估價(jià)的角度而言，所謂房地產(chǎn)估價(jià)是指以房地產(chǎn)為對(duì)象，由房地產(chǎn)專業(yè)估價(jià)人員根據(jù)目的，遵循估價(jià)原則，按照估價(jià)程序，采用科學(xué)的估價(jià)方法，結(jié)合估價(jià)經(jīng)驗(yàn)以及對(duì)影響房地產(chǎn)價(jià)格因素的分析，就房地產(chǎn)的特定權(quán)益在特定時(shí)間最可能實(shí)現(xiàn)的合理價(jià)格所做出的判斷與推測(cè)。

2.估價(jià)程序：

①受理估價(jià)委托 ②明確估價(jià)基本事項(xiàng) ③擬定估價(jià)作業(yè)方案 ④搜集估價(jià)所需的資料 ⑤實(shí)地勘察估價(jià)對(duì)象 ⑥選定估價(jià)方法計(jì)算 ⑦確定估價(jià)結(jié)果 ⑧撰寫(xiě)估價(jià)報(bào)告

3.房地產(chǎn)估價(jià)的基本原則： ⑴合法原則 ⑵最高最佳使用原則 ⑿替

4、房地產(chǎn)估價(jià)應(yīng)獨(dú)立、客觀、公正。

5.最高最佳使用的判斷程序：法律上的許可性、技術(shù)上的可能性、經(jīng)濟(jì)上的可行性、價(jià)值是否最大。

五-七：估價(jià)方法：

概念→思想（理論依據(jù)）→適用對(duì)象范圍→估價(jià)步驟→各步驟詳解→應(yīng)用舉例

第五章 市場(chǎng)比較法

1.概念：它是參照與估價(jià)時(shí)點(diǎn)近期類似房地產(chǎn)的識(shí)記成交價(jià)格來(lái)評(píng)定待估房地產(chǎn)價(jià)格的一種估價(jià)方法。

2.理論依據(jù)：房地產(chǎn)交易中的替代原理

3.應(yīng)用的條件：適用于在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)非常發(fā)達(dá)的國(guó)家和地區(qū)被普遍使用

①充分的交易實(shí)力資料 ②資料具有相關(guān)性 ③市場(chǎng)供求關(guān)系基本一致 ④明確顯示具備的條件⑤資料必須詳實(shí)可靠

4.步驟：

①搜集交易實(shí)例②選取可比實(shí)例③建立價(jià)格可比基礎(chǔ)④進(jìn)行交易情況修正⑤進(jìn)行交易日期修正⑥進(jìn)行區(qū)域因素修正⑦進(jìn)行個(gè)別因素修正⑧求出比準(zhǔn)價(jià)格

5.比準(zhǔn)價(jià)格=可比實(shí)例價(jià)格*交易情況修正系數(shù)*交易日期修正系數(shù)*區(qū)域因素修正系數(shù)*個(gè)別因素修正系數(shù)。

7.替代原則、供求原則、均衡原則和適合原則是市場(chǎng)比較法的基礎(chǔ)。

8.建立價(jià)格的可比基礎(chǔ)：統(tǒng)一付款方式、統(tǒng)一采用單價(jià)、統(tǒng)一幣種和貨幣單位、統(tǒng)一面積內(nèi)涵和統(tǒng)一面積單位。

9.造成成交價(jià)格偏差的因素：有利害關(guān)系人之間的交易、急于出售或基于購(gòu)買的交易、不了解市場(chǎng)行情的交易、特別動(dòng)機(jī)或偏好的交易、特殊交易方式的交易、交易稅費(fèi)非正常負(fù)擔(dān)的交易、相鄰房地產(chǎn)的合并交易、受債權(quán)債務(wù)關(guān)系影響的交易。

第六章 收益還原法 1.概念：是預(yù)計(jì)估價(jià)對(duì)象未來(lái)的正常純收益，選用適當(dāng)?shù)倪€原利率將其折現(xiàn)到估價(jià)時(shí)點(diǎn)后累加，以此估算估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。2.基本思想：預(yù)期原理 3.適用范圍：是有收益或有潛在收益的房地產(chǎn)。4.操作步驟： ①搜集有關(guān)房地產(chǎn)收入和費(fèi)用的資料②估算潛在毛收入③估算有效毛收入④估算運(yùn)營(yíng)費(fèi)用⑤估算純收益⑥選用適當(dāng)?shù)倪€原利率⑦選用適宜的收益法計(jì)算公式求出收益價(jià)格 7.純收益=潛在毛收入-空置等造成的損失-運(yùn)營(yíng)費(fèi)用=有效毛收入-運(yùn)營(yíng)費(fèi)用 第七章 成本法 1.概念：是求取估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的重置價(jià)格或重建價(jià)格，然后扣除折舊，以此估算估價(jià)對(duì)象的合理價(jià)格或價(jià)值的方法。2.理論依據(jù)：賣方：生產(chǎn)費(fèi)用價(jià)值論；賣方：替代原理 3.適用范圍：①無(wú)交易無(wú)收益的房地產(chǎn)估價(jià)②特殊目的的房地產(chǎn)估價(jià)③特殊建筑的房地產(chǎn)④狹小市場(chǎng)上的房地產(chǎn)⑤市場(chǎng)比較法中的修正計(jì)算 4.步驟：①搜集有關(guān)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的成本，稅費(fèi)，利潤(rùn)等資料②估算重新構(gòu)建價(jià)格③估算折舊④求取計(jì)算價(jià)格 5.①新開(kāi)發(fā)土地價(jià)格的構(gòu)成：土地價(jià)格=土地取得成本+土地開(kāi)發(fā)成本+管理費(fèi)用+投資利息+開(kāi)發(fā)利潤(rùn)+銷售稅費(fèi)+土地增值收益 ②新建房地產(chǎn)的成本法估價(jià)：土地價(jià)格=土地取得成本+土地開(kāi)發(fā)成本+管理費(fèi)用+投資利息+開(kāi)發(fā)利潤(rùn)+銷售稅費(fèi) 注：開(kāi)發(fā)利潤(rùn)=（土地取得成本+開(kāi)發(fā)成本+新建成本+管理費(fèi)用）*投資利潤(rùn)率