第一篇：中小企業(yè)信托六大操作模式詳解

還沒有人能夠定論，做慣了“大生意”的信托，轉(zhuǎn)頭嘗試“量少微利”的小生意，究竟是不是個明智的選擇。

從2008年中投信托進(jìn)行首次嘗試后，越來越多將目標(biāo)鎖定中小企業(yè)的信托項目操作開始層出不窮。時值行業(yè)轉(zhuǎn)型成為高頻話題的十字路口，“中小企業(yè)信托”也被稱為一項重要的突破路徑。

事實上，經(jīng)過幾年來的實踐，雖然未引發(fā)太多關(guān)注，但經(jīng)過幾年來的實踐，此類型項目實際也已發(fā)行近百款，不但主流模式已操作成熟，并在此基礎(chǔ)上演變出6種典型運(yùn)作路徑。而在幾乎所有運(yùn)作模式中，地方政府扮演的角色都舉足輕重，有擬定相關(guān)補(bǔ)貼政策，有牽頭搭建融資-擔(dān)保平臺，還有牽頭安排引導(dǎo)資金或次級認(rèn)購。

看似交易對手是“中小企業(yè)”，實際上，“政信關(guān)系”的軟實力在這一類型的項目運(yùn)作上絕對不容小覷。

六大典型操作模式

總體而言，中小企業(yè)類信托的主流業(yè)務(wù)形態(tài)為，信托公司統(tǒng)一發(fā)行信托產(chǎn)品，由政府扶持資金(借助相關(guān)主體)、社會資金和風(fēng)險投資基金等分別認(rèn)購，所募集資金投向產(chǎn)業(yè)政策扶持的特定行業(yè)中小企業(yè)群，由相關(guān)擔(dān)保機(jī)構(gòu)提供擔(dān)保，有時亦配合其他增信措施。

而在具體運(yùn)作過程中，上述形態(tài)也表現(xiàn)出不同的操作路徑，21世紀(jì)信托研究員通過對目前市場上已成立的近百款中小企業(yè)信托項目交易結(jié)構(gòu)分析對比，總結(jié)出目前此類項目的6種典型模式。

其一，為“一對一模式”，即信托公司直接與中小企業(yè)進(jìn)行對接，將募集的資金貸款給指定的某家中小企業(yè)，產(chǎn)品規(guī)模一般在5000萬-1億元。此類業(yè)務(wù)雖被稱為“中小企業(yè)信托”，但與普通工商企業(yè)貸款并無實質(zhì)差異，只是企業(yè)規(guī)模較小，而其中大部分也不符合傳統(tǒng)增信條件，需要引入外部擔(dān)保。

這種業(yè)務(wù)模式在實際運(yùn)作中，也有不同的操作路徑，既可以由中小企業(yè)向信托公司提出貸款意愿后引入擔(dān)保公司作為增信，也可以是信托公司與實力較強(qiáng)的擔(dān)保公司進(jìn)行合作，由擔(dān)保公司推薦企業(yè)。當(dāng)然，也有部分項目以設(shè)備及股權(quán)等方式進(jìn)行增信，而非引入外部擔(dān)保。其二，為“打包債模式”，也是最傳統(tǒng)的交易結(jié)構(gòu)，簡而言之就是將一些融資規(guī)模較小的企業(yè)捆綁打包，通過統(tǒng)一發(fā)行信托計劃募集資金，之后分配到各家企業(yè)，并由擔(dān)保公司提供增信。

被“打包”的企業(yè)，一部分是在行業(yè)上具有共性，依托于某一產(chǎn)業(yè)鏈或園區(qū)；還有一部分帶有明顯的地域特征，依托于當(dāng)?shù)卣姆鲋舱摺?/p>

后一類型目前被運(yùn)作最多，優(yōu)點是信托公司可積極尋求政策支持和補(bǔ)貼，所以中小企業(yè)綜合融資成本一般較低。

例如，長安信托天驕2號中小企業(yè)發(fā)展集合資金信托計劃，募集資金5000萬元，指定用于向經(jīng)審核的鄂爾多斯(600295,股吧)市時達(dá)商貿(mào)有限責(zé)任公司等4家中小企業(yè)發(fā)放流動資金貸款，于2011年1月20日成立，一年期，鄂爾多斯市投資擔(dān)保有限公司擔(dān)保，并按照擔(dān)保本金10%的數(shù)額向信托繳存保證金，4家中小企業(yè)以其自有固定資產(chǎn)提供反擔(dān)保。

其三，為“債權(quán)買斷模式”，這類模式與前述“打包債”交易結(jié)構(gòu)類似，只是在資金來源上做出了創(chuàng)新，將銀行、擔(dān)保公司等其他機(jī)構(gòu)資金納入進(jìn)來。

基本路徑是，某投資方提供過橋資金先行購買信托計劃，信托公司向企業(yè)發(fā)放信托貸款，銀行再向信托公司購買信托貸款債權(quán)，信托公司收到轉(zhuǎn)讓款后分配信托財產(chǎn)，將資金還給提供過橋資金的投資人實現(xiàn)退出。

其中，提供過橋資金的投資方可以是信托計劃的擔(dān)保方，也可以是其他機(jī)構(gòu)。

這種模式最先被北京信托研發(fā)并投入運(yùn)行，與其傳統(tǒng)的直銷與銀行代銷渠道共同推進(jìn)，后亦被諸多信托公司仿效跟進(jìn)。

其優(yōu)點主要有兩方面，一是提前鎖定項目資金，減少了發(fā)行壓力；二是有關(guān)部門對借助信托這類直接融資渠道提供了相應(yīng)政策優(yōu)惠，對信托機(jī)構(gòu)、擔(dān)保公司及融資方都給予一定補(bǔ)貼，能夠很大程度減少企業(yè)融資成本。

據(jù)了解，這種模式下，配合相關(guān)政策補(bǔ)貼，企業(yè)總體融資成本可控制在9%以內(nèi)。“政信關(guān)系”軟實力考驗

相比上述主流及傳統(tǒng)模式，信托公司在操作此類業(yè)務(wù)時也進(jìn)行了不少創(chuàng)新實踐，形成了更多可行的運(yùn)作路徑。

其四，為“資金池”模式，指信托公司通過連續(xù)發(fā)行多期，或分為多筆，滾動式成立信托計劃形成“資金池”，為中小企業(yè)籌資。

最典型的操作路徑，為信托公司以開放式基金模式發(fā)行信托計劃，發(fā)行時未確定投資項目，或投資多個項目，或以組合方式投資，信托期內(nèi)設(shè)置開放期，允許贖回，即資金與項目為“多對多”匹配。

此類期限錯配的項目雖然可以有效降低資金成本，但對于信托公司的配置能力也提出了極高要求。然而，在對于非標(biāo)資金池的監(jiān)管日趨嚴(yán)厲的整體環(huán)境下，此類業(yè)務(wù)的生存空間被極大壓縮，但理論上來講，通過加大資金池中“標(biāo)準(zhǔn)資產(chǎn)”的配置，仍有繼續(xù)操作的可能性。其五，為“類基金”模式，此模式最核心的特征是在信托計劃發(fā)行時沒有明確的融資對

象，只圈定大致的篩選標(biāo)準(zhǔn)，而模式中引入管理公司(或投資顧問)，在信托計劃募集成立后，通過聽取投資顧問的建議再行決定資金的投放。

較為典型的項目為興業(yè)信托 “中小企業(yè)精選投資基金”系列，信托資金用于向福建地區(qū)符合條件的中小企業(yè)發(fā)放流動資金貸款(或購買以此為基礎(chǔ)資產(chǎn)的信托受益權(quán))、購買銀行或信托理財產(chǎn)品或其收益權(quán)及進(jìn)行同業(yè)存款等。

其六，“PE基金模式”，相比前幾種以債權(quán)方式為主的業(yè)務(wù)模式，此模式則更多發(fā)揮出信托的主動管理能力。其代表性產(chǎn)品為北京信托的“瞪羚投資發(fā)展基金”，以股權(quán)投資方式為主，配合債務(wù)性融資，為中關(guān)村(000931,股吧)企業(yè)的長遠(yuǎn)發(fā)展提供金融資源支持?？傄?guī)模為50億元，分期設(shè)立，引入政府引導(dǎo)資金、大型國企資金以及社會資本，項目期限設(shè)定為3+2+2，即投資期為3年，退出期為2+2年。

據(jù)北京信托相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，該基金目前第一期已成立并完成投資，募集資金近3.2億元，第二期也已在籌備當(dāng)中。

GP為北京信托等機(jī)構(gòu)共同參股成立的北京中關(guān)村瞪羚投資基金管理有限公司，出資500萬元人民幣認(rèn)繳基金總額的1%；中關(guān)村擔(dān)保、中關(guān)村創(chuàng)投及北京信托作為發(fā)起人合計出資1億元人民幣認(rèn)繳基金總額的20%。單一有限合伙人最低出資額為500萬元，可按照50萬元的整數(shù)倍增加出資。

基金的退出除在期限內(nèi)通過A股上市實現(xiàn)退出外，還包括轉(zhuǎn)讓回購、境外上市、中關(guān)村代辦股份轉(zhuǎn)讓系統(tǒng)掛牌、大股東贖回和產(chǎn)業(yè)重組等六項退出方式。

綜上所述可以看出，幾乎不論哪種模式，都有一項突出特點，即政府相關(guān)部門在其中扮演重要角色。

上海融貸通為中小企業(yè)提供掛牌上市一條龍服務(wù)

上海融貸通本著為全國廣大中小企業(yè)服務(wù)的宗旨，組成強(qiáng)大的專家團(tuán)隊用專業(yè)的知識與資源，為中小企業(yè)提供上海股權(quán)交易中心及其他省市股權(quán)交易中心快速掛牌上市一條龍服務(wù)：

1、定位掛牌上市的目的：（a）提升企業(yè)品牌形象？（b）吸引風(fēng)投融資？（c）發(fā)行債券融資？（d）股權(quán)質(zhì)押貸款（e）加快股票上市進(jìn)程？（f）用股權(quán)激勵骨干員工？（g）用股權(quán)促進(jìn)招商？（h）

用股權(quán)促進(jìn)銷售促進(jìn)回款?（i）掛牌上市合法募集資金？

2、初步評估企業(yè)情況，確定到哪個股權(quán)交易中心掛牌上市。

3、根據(jù)確定的股權(quán)交易中心的掛牌要求，指導(dǎo)企業(yè)準(zhǔn)備申報材料，包括管理團(tuán)隊介紹材料、符合掛牌標(biāo)準(zhǔn)要求的又有企業(yè)自身特色的掛牌文案。

4、對條件還不具備的企業(yè)，通過組織科研力量幫助企業(yè)快速研究開發(fā)軟件著作權(quán)、商業(yè)模式版權(quán)、國家專利權(quán)等核心技術(shù)知識產(chǎn)權(quán)，快速變成創(chuàng)新型企業(yè)，快速達(dá)到掛牌上市標(biāo)準(zhǔn)。

5、對于注冊資本比較小的企業(yè)，組織科研力量指導(dǎo)企業(yè)快速研發(fā)、評估軟件著作權(quán)、商業(yè)模式版權(quán)、國家專利權(quán)等知識產(chǎn)權(quán)，用知識產(chǎn)權(quán)增加注冊資本、快速放大企業(yè)資產(chǎn)、進(jìn)行資本運(yùn)作，更有效招商引資融資、增資擴(kuò)股、并確保控股權(quán)。

6、向確定的股權(quán)交易中心申報、保薦掛牌上市。

7、企業(yè)在十五個至三十個工作日內(nèi)掛牌上市。

8、指導(dǎo)企業(yè)用股權(quán)融資、發(fā)行債券融資、用股權(quán)質(zhì)押貸款、增資擴(kuò)股。

9、指導(dǎo)企業(yè)用知識產(chǎn)權(quán)放大注冊資本后的股權(quán)對骨干、員工進(jìn)行股權(quán)激勵。

10、指導(dǎo)招代理加盟經(jīng)銷商的企業(yè)用知識產(chǎn)權(quán)放大注冊資本后股權(quán)對代理商經(jīng)銷商進(jìn)行激勵約束管理。

五、服務(wù)流程

1、各縣市區(qū)金融辦、經(jīng)信局、中小企業(yè)局、總商會、行業(yè)協(xié)會推薦。

2、企業(yè)也可自主向上海融貸通申請、委托。

3、企業(yè)到上海融貸通總部詳細(xì)咨詢了解。

4、簽訂服務(wù)協(xié)議。

5、企業(yè)提供：營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件、稅務(wù)登記復(fù)印件、企業(yè)組織代碼復(fù)印件、12個月財務(wù)報表復(fù)印件、年度報表復(fù)印件、企業(yè)章程、法定代表人身份證復(fù)印件、股東會決

議、全體股東簽名的委托書、公司簡介、管理團(tuán)隊簡介、公司商標(biāo)、專利證書、榮譽(yù)證書等照片。

6、開始服務(wù)。

第二篇：如何區(qū)別中小企業(yè)信托融資模式

如何區(qū)別中小企業(yè)信托融資模式

簡介

作為信托,天生具有“金融百貨”的功能優(yōu)勢,如果能發(fā)揮其產(chǎn)品設(shè)計的多樣性特點,為中小企業(yè)提供多元化的融資服務(wù),將為信托的業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型提供一片藍(lán)海。信托平臺具有橫跨資本市場、貨幣市場和實體經(jīng)濟(jì)的功能,通過拓寬信托融資渠道,使中小企業(yè)融資方式多元化,充分展示信托平臺的直接融資、間接融資甚至包括結(jié)構(gòu)化融資的魅力。

信托融資根據(jù)委托人交付財產(chǎn)的性質(zhì)可以劃分為資金信托和財產(chǎn)信托兩大類,兩者的區(qū)別在于,資金信托中委托人交付信托的是資金,而財產(chǎn)信托中委托人交付信托的是除了資金以外的財產(chǎn)或者財產(chǎn)權(quán)。其中,資金信托在信托的管理運(yùn)用是比較普遍的。根據(jù)資金信托和財產(chǎn)信托的兩大分類,衍生出以下可供中小企業(yè)選擇的信托融資模式。

其中,資金信托包括貸款類信托、股權(quán)投資附加回購信托(類似于優(yōu)先股)、股權(quán)收益權(quán)信托、融資租賃信托、股權(quán)投資信托等類型;財產(chǎn)權(quán)信托的操作模式主要為“財產(chǎn)信托+受益權(quán)轉(zhuǎn)讓”,屬于融資性財產(chǎn)信托的范疇。

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第三篇：房地產(chǎn)信托操作指引

房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)操作指引

一、房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)類型

房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)劃分為融資和投資兩種類型。

1.融資類房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)，是指公司根據(jù)資金需求方的融資需求實施的，在信托設(shè)立前，信托資產(chǎn)的運(yùn)用方式和收益水平均可事先確定的房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)。融資類房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)的主要形式包括貸款和投資附加回購（含投資附加關(guān)聯(lián)方受讓或投資附加其他第三方受讓）等，投資附加回購類又可分為股權(quán)投資附加回購和收益權(quán)投資附加回購等。

2.投資類房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)，是指公司作為受托人發(fā)揮投資管理功能，將信托資產(chǎn)在房地產(chǎn)領(lǐng)域內(nèi)進(jìn)行投資運(yùn)用，信托資產(chǎn)的收益水平主要取決于信托期限內(nèi)市場盈利狀況的信托業(yè)務(wù)。

二、融資類房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)標(biāo)準(zhǔn)

1.交易對手

交易對手或其控股股東必須具備房地產(chǎn)開發(fā)二級資質(zhì)及以上。業(yè)務(wù)人員需根據(jù)項目實際對交易對手或其控股股東進(jìn)行現(xiàn)金流預(yù)測和壓力測試，并運(yùn)用房地產(chǎn)企業(yè)信用模型對交易對手或其控股股東信用風(fēng)險進(jìn)行計量。

2.資金運(yùn)用方式

開展融資類房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)，應(yīng)確保信托資金運(yùn)用方式合法合規(guī)，不得以信托資金發(fā)放土地儲備貸款，不得向房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)放流資貸款、用于繳納土地出讓價款的貸款。

3.融資項目

（1）所融資的房地產(chǎn)項目必須具備：國有土地使用權(quán)證、建設(shè)用地 1

規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證和建筑工程施工許可證。

（2）交易對手在所融資的房地產(chǎn)項目中，自有資本金投入比例符合國家規(guī)定：保障性住房和普通商品住房項目的最低資本金比例為20%，其他房地產(chǎn)開發(fā)項目的最低資本金比例為30%。

（3）所融資的房地產(chǎn)項目不得存在土地閑置達(dá)到1年以上的情形。

3.信托項目設(shè)計

（1）信托融資期限不低于1年。

（2）公司收益收取標(biāo)準(zhǔn)不低于2%/年或100萬元/年。

（3）對于結(jié)構(gòu)化房地產(chǎn)信托計劃，其優(yōu)先和劣后受益權(quán)配比比例不得高于3:1。

4.擔(dān)保措施

（1）房地產(chǎn)業(yè)務(wù)融資必須采取實物資產(chǎn)抵（質(zhì)）押方式，其中抵（質(zhì)）押物包括在建工程、土地、房產(chǎn)、金融機(jī)構(gòu)股權(quán)、股票等。

對于房地產(chǎn)開發(fā)貸款，應(yīng)以在建工程為抵押，不輕易用土地作為抵押發(fā)放開發(fā)貸款。

（2）抵（質(zhì)）押物應(yīng)權(quán)屬明晰，不存在法律糾紛，可依法辦理抵（質(zhì)）押手續(xù)。

（3）單純以實物資產(chǎn)抵（質(zhì)）押作為擔(dān)保措施的，抵（質(zhì)）押率原則上不應(yīng)高于40%，抵（質(zhì)）押物價值的評估遵照公司有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

（4）在采取實物資產(chǎn)抵（質(zhì)）押的基礎(chǔ)上，可以追加其他法人機(jī)構(gòu)承擔(dān)連帶保證責(zé)任，保證人凈資產(chǎn)為融資本金的2倍以上且無銀行逃廢債記錄。

如交易對手能提供實力較強(qiáng)的法人機(jī)構(gòu)承擔(dān)連帶保證責(zé)任，即保證人凈資產(chǎn)為融資本金的5倍以上且無銀行逃廢債記錄，可適當(dāng)放寬抵押率，但抵押率原則上不得高于70%。

（5）交易對手為非國有企業(yè)、非上市公司的，交易對手的實際控制人應(yīng)提供連帶責(zé)任保證。

三、投資類房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)標(biāo)準(zhǔn)

1.合作方資質(zhì)

實施投資類房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)的，應(yīng)選取在區(qū)域和行業(yè)內(nèi)信譽(yù)較好、誠信度較高的房地產(chǎn)企業(yè)作為合作方。合作方應(yīng)滿足以下基本條件：

（1）合作方或其控股股東具備房地產(chǎn)開發(fā)二級資質(zhì)及以上；

（2）最近3年的平均凈資產(chǎn)收益率不低于15%/年；

（3）合作方在全國或項目所在地區(qū)房地產(chǎn)市場排名靠前，具備較大的市場影響力。

2.投資項目

（1）擬投資房地產(chǎn)項目需具備詳實的項目商業(yè)計劃書，明確列示項目收益預(yù)測和成本支出；

（2）擬投資房地產(chǎn)項目預(yù)測的凈資產(chǎn)收益率不低于15%/年。

3.投資期限與公司收益

（1）投資期限不低于2年；

（2）公司固定收益收取標(biāo)準(zhǔn)不低于2%/年或500萬元/年，浮動收益分成不低于超額收益的5%。

4.第三方房地產(chǎn)顧問

實施投資類房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)，涉及房產(chǎn)和土地評估、項目清算等事項，應(yīng)參考第三方房地產(chǎn)顧問機(jī)構(gòu)的專業(yè)意見。選聘第三方房地產(chǎn)顧問機(jī)構(gòu)遵循以下標(biāo)準(zhǔn)：

（1）在中國境內(nèi)依法設(shè)立并具備相關(guān)服務(wù)資質(zhì)；

（2）具備10年以上的從業(yè)年限；

（3）具備200人以上的專業(yè)從業(yè)人員；

（4）國內(nèi)分公司或辦事處達(dá)到10家以上；

（5）累計在20個以上國內(nèi)城市展業(yè)。

第四篇：操作模式

操作模式

一、概論：裝飾公司和宏旭裝飾材料超市：是裝飾公司、材料經(jīng)銷商及超市相結(jié)合的產(chǎn)物，取長補(bǔ)短，自成一體。論其具體的操作是融以將建筑裝修材料以超市的形式經(jīng)營。只兼 裝修公司展示。這樣可繼續(xù)保證材料經(jīng)銷的一體化，又給裝家的業(yè)主各不信任。使三者更好的發(fā)揮了的經(jīng)濟(jì)效應(yīng)，使公司獲得最大的利益。

二、具體操作步驟

1、公司登記注冊產(chǎn)品陳列店內(nèi)完善（制度、超市積分系統(tǒng)、庫房、人員培訓(xùn)

產(chǎn)品流通系統(tǒng)）

2、廣告宣傳

作為在大同首家真正實施透明化的裝修公司，我們沒有理由不是行宣傳，這是和其它裝修公司競爭中最大的優(yōu)勢。既然是優(yōu)勢，就應(yīng)無限放大。通過各種媒體進(jìn)行宣傳。宣傳主題是“放心家裝”“綠色家裝”“省錢家裝”。

一、通過在年后招開一次大型的戶型發(fā)布會，要聯(lián)合“大同裝飾網(wǎng)”，大同裝飾研究所，大同新國際發(fā)明創(chuàng)新協(xié)會等一起組織，并邀請大同晚報的記者進(jìn)行報道。旨在講解裝修公司黑洞，施工工藝等，具體安排如下

①正月十五前，聯(lián)系各小區(qū)制造業(yè)找到一手資料；

②正月十五——20，電話通知業(yè)主

③正月21舉行發(fā)布會，定在宏安、九洲等高級酒店;

④會場布置：投影機(jī)一臺、講座臺、領(lǐng)導(dǎo)席、條幅一條“放心家裝”“綠色家裝”“省錢家裝” 議程

①正月十五前，聯(lián)系各小區(qū)制造業(yè)找到一手資料；

②正月十五——20，電話通知業(yè)主

③正月21舉行發(fā)布會，定在宏安、九洲等高級酒店;

④會場布置：投影機(jī)一臺、講座臺、領(lǐng)導(dǎo)席、條幅一條“放心家裝”“綠色家裝”“省錢家裝” ⑤

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一、店面管理

一、制定衛(wèi)生制度，保持店內(nèi)一天整潔干凈（根據(jù)店內(nèi)實際人員情況另行制度）

二、接待

1、一層安排工作人員3人，一個收銀，一個前臺，一個導(dǎo)購，前臺和收銀負(fù)責(zé)刻錄來客、來訪及公司工作人員外出情況，所有工作人員外出時必須在前臺登記，告知辦事內(nèi)容及時間。（詳細(xì)規(guī)定另行制定）

2、所有工作人員遇來客都必須點頭微笑。點頭30度——45度。微笑露8顆牙。

3、接待程序為：前臺點頭微笑說“您好，請問您有什么事?！眮砜突卮鸷?，前臺根據(jù)情況指引式告知來客該如何做。

4、業(yè)主經(jīng)前臺或業(yè)務(wù)員帶領(lǐng)見到的第一個接待人員不論是導(dǎo)購還是設(shè)計師，第一句話必須說“您好，我們可以為您提供一省錢、環(huán)保、放心的透明一體式裝修服務(wù)，請??”

5、無論業(yè)務(wù)員、導(dǎo)購、設(shè)計師都必須告訴客戶的幾個問題：“為什么能省錢，為什么環(huán)保，為什么放心，為什么透明“

店面存放及樣品管理

一、每周必須核對庫存，產(chǎn)品庫存低于規(guī)定值及時報知店長。店長及時做出處理。

二、店面進(jìn)貨出貨必須有店長和導(dǎo)購簽字認(rèn)可。店長和導(dǎo)購以店面庫存負(fù)責(zé)。

三、做好樣品的保護(hù)工作。

團(tuán)隊管理

一、團(tuán)隊管理的基本原則是競爭和團(tuán)結(jié)。競爭在第一位，團(tuán)結(jié)在第二位，競爭包括業(yè)績的競爭

二、團(tuán)隊管理的手段是會議及經(jīng)驗分享，積極引用最先進(jìn)的團(tuán)隊管理和激勵模式，挖掘個人的潛力。激發(fā)他的斗智

三、管理是涵蓋中管管理團(tuán)隊。（包括店長隊，業(yè)務(wù)員團(tuán)隊，設(shè)計師團(tuán)隊，施工人員團(tuán)隊及服務(wù)人員團(tuán)隊。

四、團(tuán)隊雖有固定分考核系統(tǒng)，團(tuán)隊和團(tuán)隊間有合作，也有競爭。團(tuán)隊人員犯錯影響的考核進(jìn)而遞進(jìn)式影響中層管理團(tuán)隊的積分。加分。團(tuán)隊考核分高者給予團(tuán)隊獎勵。團(tuán)隊加分或減分，系數(shù)為1。中層管理隊系數(shù)為0.3，服務(wù)人員團(tuán)隊得第一中層管理團(tuán)隊得高分，全部受益。

三、設(shè)計部管理

一、設(shè)計部人員嚴(yán)禁做私單

二、設(shè)計人員量房，出圖必須在三個工作日完成，并且必須告知客戶

三、設(shè)計必須交底，必須做施工圖，施工管理驗收，設(shè)計人員必須在合同后告知對方時間進(jìn)度表。購買東西及驗收時間表。

四、設(shè)計師必須做水電圖

五、設(shè)計師必須對施工現(xiàn)場 進(jìn)行拍照，設(shè)計師去工地5次/單并有記錄，完工后將施工圖紙及交給客戶。

四、工程管理

一、工程管理嚴(yán)格按工序施工。工長在簽訂施工合同時必須同設(shè)計師制定施工進(jìn)度表，嚴(yán)格按照施工進(jìn)度表執(zhí)行。

二、各種驗收表格必須嚴(yán)格執(zhí)行，并按照給客戶的時間表進(jìn)行，如不能進(jìn)行的，工程部及時道歉及說明。

三、工程隊著裝統(tǒng)一、言行統(tǒng)一、開工前必須告訴工人的問題1是什么裝修公司2是不是專業(yè)宏旭的工人，3出現(xiàn)問題工人不能直接和客戶交涉。

五、績效管理

1、用目前公司的績效管理制度，績效分?jǐn)?shù)分布

2、單個業(yè)績強(qiáng)者給予獎勵

3、啟動個人績分制，積分第每月最高都給予獎勵。獎勵機(jī)制另行制度

4、積分獎、業(yè)績獎、團(tuán)隊獎。積分、團(tuán)隊、業(yè)績連續(xù)三個月第一者自動啟動晉升程序，臺上級表現(xiàn)尚可等

六、長效管理

1、年限起1年都20元基本工資，超過二年的加50元，超過三年的加1002、建立長期的培訓(xùn)機(jī)制，不斷培養(yǎng)新的后備人才

3、通過績效管理中的晉升，為開分公司籌備人才

七、財務(wù)管理

1、建立報銷制度，出差宴賓制度

2、除出納外盡量減少現(xiàn)金支出的次數(shù)

3、建立獨立的成本核算系統(tǒng)

4、挪用工程款必須組織相關(guān)人員開會決定

八、售后服務(wù)管理

1、完工必須做問卷調(diào)查

2、節(jié)日對老客戶進(jìn)行問候

3、每三個月組織三個月內(nèi)的客戶進(jìn)行座談

4、每到八月十五及春節(jié)對客戶進(jìn)行拜訪

5、定期寫感謝信、由董事長或總經(jīng)理親筆（做完一個工地寫一個）

九、人力資源管理

1、建立長期的人員聘用體系

2、寧缺毋濫

3、人才注重人品

四、執(zhí)行系統(tǒng)

1、按照自上而下的順序建立執(zhí)行監(jiān)督機(jī)制，總經(jīng)理負(fù)責(zé)全面的執(zhí)行監(jiān)督，發(fā)現(xiàn)不執(zhí)行相關(guān)制度的第一次談話，第二次通報，第上次強(qiáng)制開除

其他、游擊隊

1、配發(fā)優(yōu)惠卡，并有檔案記錄

2、必須憑卡拿回扣

3、業(yè)主給予優(yōu)惠75折沒有回扣

4持卡游擊隊可免費提供作圖支持，但圖紙必須標(biāo)明產(chǎn)品品牌

5、回扣必須由總經(jīng)理和店長共同簽字認(rèn)可

6、們柜衣帽間由店長統(tǒng)一負(fù)責(zé)

7、自己做的工程取貨由工程監(jiān)理、裝修部負(fù)責(zé)人兩人簽字

8、工長承包的工程按照75折提產(chǎn)品價

9、工費在店內(nèi)明碼標(biāo)價

第五篇：中小企業(yè)信托貸款買斷業(yè)務(wù)

中小企業(yè)信托貸款買斷業(yè)務(wù)

（一）產(chǎn)品定位

指經(jīng)我行審核批準(zhǔn)，對于符合規(guī)定的中小企業(yè)客戶，由我行向信托公司支付貸款買斷資金，整體買入信托貸款的融資產(chǎn)品，完成信托貸款買斷后，我行獲得信托貸款資產(chǎn)并由擔(dān)保公司繼續(xù)承擔(dān)保證責(zé)任，我行按照自營業(yè)務(wù)信貸操作流程進(jìn)行貸后管理。

（二）適用群體

比照一般擔(dān)保公司擔(dān)保業(yè)務(wù)進(jìn)行客戶篩選。

（三）產(chǎn)品要素

流程概述：信托公司組建信托計劃，該信托計劃由擔(dān)保公司提供擔(dān)保，同時，擔(dān)保公司作為受益人提供資金至信托公司后，信托公司通過與合作行（我行）簽訂保管合同，將該資金發(fā)放至信托計劃中單個企業(yè)賬戶，完成信托貸款發(fā)放；之后，我行從信托公司整體買入該信托貸款債權(quán)，完成債權(quán)轉(zhuǎn)讓，我行即成為該信托貸款項下單個企業(yè)的債權(quán)人，類似于我行自營發(fā)放貸款。在買斷過程中，一方面為確保信托貸款發(fā)放后T+l天我行買斷手續(xù)，故在信托計劃組建階段，我行已提前介入，進(jìn)行企業(yè)的審核，篩選，進(jìn)行內(nèi)部客戶審批流程報送手續(xù)；帳務(wù)處理中，我行通過單個企業(yè)貸款發(fā)放的過程完成信托貸款買斷資金支付過程，即放款賬戶鎖定信托公司賬戶；貸后，按照一般自營業(yè)務(wù)進(jìn)行貸后管理及本息扣劃。

1、信托貸款整體要求：

(1)原則上，單個信托貸款轉(zhuǎn)讓包整體額度不超過1億元，且控制在擔(dān)保公司擔(dān)保額度內(nèi)；

(2)信托貸款包由1筆（含）以上單筆信托貸款組成，包內(nèi)單筆信托貸款數(shù)量?5筆；

(3)信托貸款內(nèi)各筆業(yè)務(wù)的信托貸款期限必須一致；

(4)信托貸款內(nèi)各筆業(yè)務(wù)的信托貸款利率必須一致；

(5)轉(zhuǎn)讓操作時間依據(jù)我行與信托公司合作約定為準(zhǔn)，為信托計劃成立后T+n天，其中n>l。

2、單筆業(yè)務(wù)要求：(1)貸款期限：原則上信托貸款期限不超過1年（含），最長不超過2年；(2)擔(dān)保方式：必須由我行準(zhǔn)入的擔(dān)保公司提供擔(dān)保；

(3)貸款利率：原則上利率不得低于人行基準(zhǔn)利率上浮20%。