第一篇：評估電熱幕采暖對社會的價值

電熱幕采暖對社會價值的評估

目前，我國最普遍的供暖方式是以燃煤為主的集中供暖。它的弊端體現(xiàn)在建造鍋爐房需專用占地、室內(nèi)的管網(wǎng)建設(shè)、跑、冒、漏、滴、暖氣片凍裂等問題，最主要的就是煤炭資源的浪費及水資源在傳輸過程中熱能的損耗。還有環(huán)境污染，煤煙污染就是形成北方環(huán)境霧霾的主要因素，其次就是供熱難以計量，供熱費收繳困難，影響社會和諧與穩(wěn)定。

當今大環(huán)境社會下，出于節(jié)約能源、環(huán)保、低碳等需要，世界各國普遍采用新的能源、來推動電采暖市場的發(fā)展。其中，電采暖成為首選。福暖嘉節(jié)能電采暖（電熱幕、輻射電熱器、輻射電熱板、遠紅外電取暖器、高溫靜音輻射電熱幕）是獲得國家專利和遠紅外檢測認證的電采暖，采用遠紅外線輻射方式進行供暖的一種方法。為使福暖嘉遠紅外電熱幕采暖系統(tǒng)得到普遍應(yīng)用，廊坊開發(fā)區(qū)四方科技發(fā)展有限公司自主研發(fā)————輻射電熱器、輻射電熱板，是唯一擁有獨立知識產(chǎn)權(quán)的電采暖，在行業(yè)上處于領(lǐng)先水平，被確定為“高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)化推進項目”。所以采暖方式的變革牽動著采暖體制改革。與當前房地產(chǎn)企業(yè)的興旺發(fā)達形成鮮明對比，但許多供暖企業(yè)卻面臨困境，這說明依然使用集中供暖的體制必須改革，樹立“熱”是商品的市場觀念，并把供熱面積收費改為電字計量收費。新能源、電采暖的新方向和新理念，將成為供熱體制改革的有利條件。

福暖嘉遠紅外電取暖器、電熱幕、輻射電熱板供暖系統(tǒng)對節(jié)約能源、保護環(huán)境和建設(shè)節(jié)約、環(huán)保型的社會意義重大，應(yīng)大力支持采用新能源、電采暖的新型采暖方式來取代傳統(tǒng)的集中供暖方式，同時引導(dǎo)和鼓勵房地產(chǎn)開發(fā)商與供暖企業(yè)采用以福暖嘉電熱幕(包括輻射電熱器、輻射電熱板、遠紅外電取暖器、高溫靜音輻射電熱幕)為代表的新型供暖方式，并對電采暖用戶實行低谷階梯電價進行優(yōu)惠。

第二篇：對老年人社會價值的研究

對老年人社會價值的研究

在我國人口老齡化速度不斷加快、老齡問題不斷增加和社會經(jīng)濟快速發(fā)展的新形勢下，老年人社會價值問題對于我國老齡事業(yè)的發(fā)展以至于對整個社會的發(fā)展，具有越來越多的顯性效應(yīng)和深刻的涵義。從目前學(xué)術(shù)界現(xiàn)狀來看，有關(guān)老年人社會價值及其相關(guān)的很多理論性問題的研究還比較缺乏。

所謂老年人的社會價值是指老年人對社會的效用性，以及他們的生命及其活動對社會的意義。對老年人社會價值的觀察與分析，需要對不同年齡階段的人的社會價值進行對比研究和分析才能做到。

與其他年齡群體相比，老年具有功能和行為上的特殊性。具體說，老年是人的生理功能和社會功能經(jīng)歷下降或者再創(chuàng)造的時期。同時由于制度、文化和社會現(xiàn)代化的發(fā)展，老年人的社會價值和社會作用也處于一個特殊的變化階段，或者由于制度或文化的原因，他們的社會價值具有一些特殊的內(nèi)容。

在社會代際關(guān)系中，老年人群體處于上一代或長輩的地位。但是這在不同社會發(fā)展階段有不同的表現(xiàn)。

在傳統(tǒng)農(nóng)業(yè)社會中，老年人在家庭和社會生活中的價值和作用，與他們在代際關(guān)系中的長輩地位基本上是相適應(yīng)的，其價值和作用在社會價值體系中處于一種主導(dǎo)的位置。但是，在社會由傳統(tǒng)向現(xiàn)代化轉(zhuǎn)變過程中，老年人的價值和作用發(fā)生了變化，受到新的社會因素的影響，需要社會政策做出新的調(diào)整和變革。有鑒于此，對老年人的社會價值的內(nèi)容和特點，給以專題研究顯得十分必要。

1關(guān)于老年人的經(jīng)濟價值

老年群體的人力資源經(jīng)濟價值仍然是存在的，這是指老年人仍然可以參與社會勞動，例如再就業(yè)，或者為社會公益事業(yè)服務(wù)。毋庸諱言，老年人的經(jīng)濟參與率明顯低于中青年群體。①這是就宏觀而言的。就微觀而言，老年人的家務(wù)勞動也是一種可貴的社會經(jīng)濟價值。因為，老年人家務(wù)勞動可以為其他家人的社會勞動創(chuàng)造必要的條件，使之全身心地投入到工作中去。例如，老年人照顧孫子女等可以直接減輕成年子女的家務(wù)負擔，全力做好工作。雖然家務(wù)勞動不具有直接的社會經(jīng)濟價值，不能用價格來衡量，也不被算作國內(nèi)生產(chǎn)總值，但是可以看作是一種間接的社會經(jīng)濟價值，因為它是社會經(jīng)濟發(fā)展所不可缺少的。如果用經(jīng)濟價值來衡量，老年家務(wù)勞動者應(yīng)得到比較可觀的報酬?；蛘呖梢杂霉蛡虮Ｄ返膬r格來衡量家務(wù)勞動的 報酬，但是保姆的作用并不能完全替代家人的貢獻，不能替代老年人對家務(wù)管理及對家人精神、心理各方而的照顧，保姆也不能完全替代老年人對家庭安全的價值。

從統(tǒng)計數(shù)字看，從1990至1995年我國60歲以上的老年人中有1忽多的人仍在業(yè)，其中男性老人在業(yè)率高于女性老人;1995年老年人料理家務(wù)的比例女性老人明顯高于男性老人，見表。

老年婦女從事家務(wù)勞動的作用是比較突出的。根據(jù)1987年中國60歲以上老年人口調(diào)查，老年婦女平均每天從事家務(wù)勞動的時間，在城市是4.7小時，農(nóng)村是3.8小時，相當于半日左右的工作。②老年婦女家務(wù)勞動作用體現(xiàn)在照料配偶和子女兩種方式。1992年，“中國老年人供養(yǎng)體系調(diào)查數(shù)據(jù)”表明，在有子女的老年人中，59%的城市老年婦女、67%的農(nóng)村老年婦女以各種形式照料子女，在農(nóng)村有近一半的80歲以上的老年婦女幫助子女看家。

根據(jù)北京宣武醫(yī)院承擔的聯(lián)合國人口基金P23項口—“北京老齡化多維縱向研究”提供的結(jié)果，1994年北京市城鄉(xiāng)有70%的老年人以不同的方式為社會做貢獻，其中17.1%的老年人參與社會生產(chǎn)勞動，52%的老年人從事家務(wù)勞動，30.9%的老年人處于閑暇狀態(tài)。該項研究還說明，老年期的貢獻可以繼續(xù)保持。自1992-1994年，有67.7%的老人繼續(xù)參與社會，11%的人的貢獻有增加，21%的老人的貢獻有所減少。③老年人的相互照料活動也具有一定的社會價值。老年人之間的相互照顧是比較普遍的情況。那么，提供照料的老年人的作用也具有很重要的價值，或者說是一種間接的社會價值。根據(jù)我國的一項調(diào)查資料，女性老年人照料配偶的比重，城市為7400，農(nóng)村為6400，超過子女給予的照料。

經(jīng)濟價值不但體現(xiàn)在物質(zhì)的勞動中，也體現(xiàn)在腦力勞動中。老年人從事科學(xué)文化活動，如著書立說，教書育人，科技咨詢等工作可以產(chǎn)生經(jīng)濟效益。但是由于這種效益在經(jīng)濟上不容易衡量，所以容易被忽視。老年人的智力勞動的社會經(jīng)濟效益應(yīng)該得到社會的承認，因為這種效益具有更深遠和范圍更大的影響。2文化價值內(nèi)容

從歷史的連續(xù)性來看，當今的物質(zhì)文化中的很大一部分是由老一代人創(chuàng)造和傳遞下來的;每一種社會形態(tài)中，社會制度文化和知識精神文化的代際傳遞和引導(dǎo)過程體現(xiàn)出老一代人的價值。這些價值內(nèi)容對社會發(fā)展是不可缺少的。

（1）知識與道德文化價值。老年人的文化價值內(nèi)容中很重要的是知識文化的價值，具體是指老年人的知識、經(jīng)驗和技能對社會發(fā)展和對下一代成長的重要指導(dǎo)或影響作用，即老年人以自己的知識和經(jīng)驗直接貢獻于社會。雖然這種價值對社會發(fā)展的作用是很重要的，但是它又是難以完全用經(jīng)濟價值來衡量，難以準確地量化。

老年人的知識和經(jīng)驗中凝結(jié)著人類的智慧和思想的精華。著名德國古典哲學(xué)家黑格爾在其《歷史哲學(xué)講演錄》中說過:一句成語在老年人嘴里和在青年人嘴里說出來，其含義和深刻程度是大不一樣的，因為在老年人那里，成語蘊含著豐富的生活哲理和經(jīng)驗。

日本著名的心理學(xué)家長古川和夫等人通過心理學(xué)研究發(fā)現(xiàn)，老年人具有重要的文化價值。他們指出:“老年人從所具有的見解來看，可以說是漫長人生的臨床家。從盎格魯撒克遜人的意義上看，他們是真正常識的持有者。由于這種體驗而獲得的睿智應(yīng)該是代代相傳的。

老年人文化價值內(nèi)容中的一個最重要的方而是精神道德的力量。這一點是經(jīng)常為人們所忽視的。道德是維護社會和人際關(guān)系的行為規(guī)范和準則，對人類社會的存在與發(fā)展是必不可少的，也是人類區(qū)別于動物界的重要文化范疇。

老年人群體經(jīng)歷了生活的考驗和磨練，一般在道德規(guī)范方而更臻于成熟。他們在處理人際關(guān)系方而更多地表現(xiàn)出忍讓、謙和;在家庭生活中，他們盡自己的能力為晚輩操勞和為晚輩著想，可謂“鞠躬盡瘁，死而后已”。當然，對老年人也不能一概而論。老年人中也有一些人常表現(xiàn)出自私、狹隘、保守，與晚輩或年輕人疏遠，自我封閉等弱點。年齡的高低并不能成為道德境界高低的決定因素，只是老年人經(jīng)歷得多一些，在道德觀念上更成熟一些，他們對調(diào)整人際關(guān)系的道德規(guī)范懂得更多一些，運用得更嫻熟一些。例如，在我國現(xiàn)在基層社會工作中，很多離退休的老年人擔任了維護社會秩序和調(diào)解工作，對于社會穩(wěn)定起到了很重要的作用。

(2)文化傳遞的價值。在文化價值上，老年人除了以自己的文化優(yōu)勢直接貢獻于社會，更為重要的在于他們起著文化傳遞的作用，即把人類優(yōu)秀的文化成果傳遞給下一代人。這一點可以說是老年人文化價值的突出部分。

人類的歷史和社會文明的發(fā)展無不說明了世代之間知識與精神文化繼承的重要性。因為人類物質(zhì)與精神文明的一切成就都反映在知識與精神文化之中。如果缺少了這些方而的繼承與傳遞，人類文明乃至于人類社會的發(fā)展都會中斷。

在世代交替和世代繼承的文化互動中，上一代人對下一代人的教育、啟迪和指導(dǎo)作用是占主導(dǎo)地位的。因為上一代人首先接受文化，對文化的發(fā)展作出了貢獻，而且伴隨著人生的經(jīng)歷對文化有了不同程度的體驗和掌握，‘懂得文化中有價值的東西，熟悉文化傳播的方法和途徑。

老年人經(jīng)歷了人生的大部分時間，對社會和生活的發(fā)展有了較深刻的體驗，大多懂得什么是人類文化中有價值的東西。他們在日常生活中言傳身教、耳濡口染，以多種方式將文化傳遞給下一代。

也應(yīng)該注意的是，世代之間的文化交替作用在不同時代表現(xiàn)得有所不同，但是任何社會都離不開這種作用。在傳統(tǒng)農(nóng)業(yè)社會及其先前的社會中，上一代人對后一代人的文化引導(dǎo)活動是一種直觀的過程，大多是口傳身授，言傳身教，以感性的方式，以家庭教育為主，采取經(jīng)驗性的教化方式。這樣就可以很直觀地看出來上一代人的文化傳遞作用。現(xiàn)代社會的文化傳播方式多是采取專業(yè)化的方式，由專業(yè)教師傳播知識和教化技能。這樣，上一代人對文化傳播的貢獻作用被學(xué)校、教師和書本的作用掩蓋了，不易于被直接感覺到。此外，由于現(xiàn)代社會文化更新的速度快，大量先前的文化被迅速地篩選、更新，以信息的形式被壓縮在各種文化載體中。后代人通過這些載體就可以直接學(xué)到知識。由于文化知識更新速度快和傳播方式的簡化，現(xiàn)代社會中不同代際之間的文化互動過程也簡化了。在文化上的重要影響人物似乎更多的是歷史上久遠的先人，而不是同時代的父輩。但是，實際上代際之間的文化繼承依然存在，只不過繼承的方式與以前不同罷了。

除了知識文化的繼承，代際之間道德文化的繼承也是必不可少的。社會的倫理道德的繼承是維系人際關(guān)系，保證和推動人類社會發(fā)展的必要條件，否則人類社會也是難以為繼的。

在道德文化的繼承關(guān)系中，長輩對后輩的教導(dǎo)作用比上述的知識文化的教導(dǎo)作用更重要和更明顯。因為在一定社會形態(tài)中，倫理道德規(guī)范總是相對穩(wěn)定的，其變化的速度遠不如知識文化變化得那樣快。特別是由于倫理道德屬于社會意識形態(tài)，直接受特定的經(jīng)濟基礎(chǔ)所制約，因此在一定社會形態(tài)和時期中基本不會有明顯的變化。當然，特定歷史階段中，倫理道德觀念可能會發(fā)生一些變化，如我國實行商品經(jīng)濟過程中，倫理道德及其價值觀發(fā)生了某些變化，但是基本的內(nèi)容和標準還是相對穩(wěn)定的。

當然，我們今天對傳統(tǒng)道德文化的繼承也是有鑒別的、有批判的繼承，不能良蕎不分地簡單照搬一切傳統(tǒng)道德。但是，有鑒別的繼承不等于否定老年人的作用，不等于搞歷史“虛無主義”。

(3)對人生的啟示價值。老年人的文化價值還在于他們對人生的啟迪作用，即對后來人人生的啟示作用。老年人處于人生成熟或者總結(jié)的階段，可以用自己的經(jīng)驗或教訓(xùn)對年輕人的生活給以啟迪、教導(dǎo)和借鑒，對人生的意義給以昭示。這是一種鏡鑒的作用。如同聯(lián)合國文獻中所說:“老年人在家庭、鄰里以及各種社會生活中的存在依然傳授著無可替代的人類課程。老年人不僅以他的生命，并且事實上也以他的死亡教導(dǎo)著我們所有的人?；钪娜送ㄟ^悲痛而開始懂得，死去的先人仍然以其勞動成果、遺留下的建樹和制度，以及他們的音容言行繼續(xù)參與人類社會的生活。這可以鼓勵我們更冷靜看待自身的死亡并鼓勵我們更 充分注意到我們對子孫后代所負有的責任?！薄拜^長的壽命可以使人有機會回顧自己的一生，改正所犯的一些錯誤，使自己更接近于真理，并從不同的角度認識自己的行為所具有的意義和價值。這很可能是老年人對人類社會的更為重要的貢獻，特別是在這個時候，當老年人親身經(jīng)歷了影響人類的史無前例的變動之后，他們重新敘述親歷的往事，應(yīng)該有助于我們?nèi)w人類完成迫切需要做的事一重新確定歷史的方向?！雹?3人才學(xué)的分析

本文通過對大量有突出貢獻的人才的調(diào)查統(tǒng)訓(xùn)一分析，發(fā)現(xiàn)不同領(lǐng)域的人才的年齡分布有較大的差異，老年階段的人在人文科學(xué)、社會科學(xué)、政治與軍事領(lǐng)域有很強的優(yōu)勢，在這些方而老年人才的貢獻能力仍然是比較突出的，因此對于人才的年齡優(yōu)勢應(yīng)該分別不同領(lǐng)域來觀察和分析，而不應(yīng)該絕對化和作出簡單的結(jié)論。根據(jù)表2資料繪制成圖1。在所有領(lǐng)域中，藝術(shù)家和體育明星最有成就的平均年齡是最低的(每一個條形圖內(nèi)的橫線為平均年齡)，但是作家、政治家以及社會科學(xué)家的年齡全距都很大;社會科學(xué)家、法官、企業(yè)家、政治家、軍事家成就的平均年齡都在50歲以上;企業(yè)家的平均成就年齡最高，體育明星的平均成 就年齡最低;政治家的成就年齡上限最高，其次是企業(yè)家和作家，藝術(shù)家的年齡下限最低。我國已有的人才學(xué)文獻研究也發(fā)現(xiàn)不同領(lǐng)域的人才的年齡分布有較大的差異。⑥

日本心理學(xué)家長古川和夫等人通過心理學(xué)方而關(guān)于人的創(chuàng)作能力的研究，說明了不同領(lǐng)域有所差別，特別是，“就人的情況，能力的發(fā)揮與其他動物相比，未必是和生理上的發(fā)展處于平行的關(guān)系，根據(jù)能力發(fā)揮的方向不同，年齡傾向也有所不同。具體研究一下上述傾向，可以看到在數(shù)學(xué)、物理、化學(xué)等數(shù)理系統(tǒng)方而，一般是需要記憶力和不伴有體驗的純粹判斷力的。所以在青年時期，容易完成創(chuàng)舉性的事業(yè)。”“與此相反，搞人文科學(xué)的學(xué)者，30歲以前做出有創(chuàng)造性工作的人很少，大多數(shù)做出優(yōu)異成績的是在40歲到60歲之間?！薄案鶕?jù)上述特征，藝術(shù)家的創(chuàng)作年齡的幅度是非常寬的。芥川龍之介、三島由紀夫年輕時發(fā)揮

其文才，谷崎潤一郎、托爾斯泰在老年寫出優(yōu)秀的作品，這表明在年輕時能寫出才氣橫溢的尖銳作品，到了老年能寫出人生體驗豐富而純熟的作品。在這一點上造型藝術(shù)也是同樣既有象莫迪里安尼那樣在20幾歲就形成獨特風(fēng)格的畫家，更有象平櫛田中那樣100歲仍能繼續(xù)進行創(chuàng)作活動等人。，⑦這些都是對分領(lǐng)域人才年齡論的有說服力的證明。

通過對大量資料分析可見，在自然科學(xué)、技術(shù)科學(xué)和技能方而的能力上，最佳年齡較低，年齡的全距較小;很多涉及社會科學(xué)和經(jīng)驗性技能的領(lǐng)域，還有政治軍事、企業(yè)界等需要更多經(jīng)驗和綜合與組織能力的領(lǐng)域，人才的最佳年齡相對較高，作出成就的年齡全距都較大，說明在這些領(lǐng)域中年長者仍然是有價值的，而且很多領(lǐng)域的最佳年齡已經(jīng)接近老年或者就是老年，例如政治軍事領(lǐng)袖、諾貝爾經(jīng)濟學(xué)獎獲得者。隨著人類壽命的延長，各領(lǐng)域人才的年齡全距還可能有所擴大。

通過對某些資料的長期觀察，人才學(xué)家還發(fā)現(xiàn)了最佳年齡后移的現(xiàn)象，即隨著時間的推移，科學(xué)創(chuàng)造的最佳年齡有提高的趨勢。如果從導(dǎo)致這一現(xiàn)象的原因上來分析，在很多方而都可以說得通，而這一點對于觀察老年人價值更具有直接的意義。關(guān)國學(xué)者亞當斯的研究發(fā)現(xiàn)，17-19世紀科學(xué)創(chuàng)造的平均年齡是42歲，20世紀科學(xué)創(chuàng)造的平均年齡是44歲。中國科學(xué)院的趙紅洲經(jīng)過研究，把最佳年齡后移的速度確定為3.5歲/百年。⑧但是另一項統(tǒng)計結(jié) 果與此相比有一定出入，見表30

除了科學(xué)本身發(fā)展規(guī)律上的原因之外，創(chuàng)造年齡后移也與人的壽命延長有一定的關(guān)系。根據(jù)聯(lián)合國提供的資料，從1950年以來，全世界人口的平均預(yù)期壽命從46.5歲將提高到2000年的66.9歲。⑩由于科學(xué)技術(shù)發(fā)展導(dǎo)致人的健康水平不斷提高和人類壽命的不斷延長，人的記憶、綜合思維與創(chuàng)造能力可能會衰退得較慢，發(fā)揮作用的能力得到提高，科學(xué)家從事科學(xué)創(chuàng)造的壽命也延長了，老年期的創(chuàng)作能力得到相應(yīng)的提高，老年人的綜合概括能力可能會得到更大的提高。同時，由于人們在青少年時期受教育的年限在延長，因此從事工作或科學(xué)研究從而作出貢獻的年齡發(fā)生后移，這也是一種必然的趨勢。

綜上可見，對老年人的價值給以正確的評價，不在于將老年人的價值與青年人的價值按照一個標準去比，似乎非要比出個高低大小。這樣做就很難得出一個科學(xué)的結(jié)論。因為老年人的價值與青年人的價值是不一樣的，從內(nèi)容到各自存在的方式都有所不同。老年人的價值是以歷史價值、精神道德價值等文化價值為主，青年人則是以現(xiàn)實價值的貢獻為主。研究老年人價值的口的是要發(fā)現(xiàn)老年人的真正價值所在，實現(xiàn)代際之間取長補短，共同發(fā)展。

從整個社會來說，我們必須弘揚尊老敬老的傳統(tǒng)，全社會和老年人都要有科學(xué)的老年價值觀。對老年人的價值既要看到其整體性，也不能忽視個體的差異;既要看到老年人社會價值積極的一而，也應(yīng)該承認其缺欠的一而。老年人也有一個發(fā)展自己的優(yōu)勢，克服缺點，改造主觀世界，完善自我價值的任務(wù)，也有一個主動與年輕一代處理好代際關(guān)系，搞好協(xié)調(diào)與協(xié)作，共同發(fā)展的任務(wù)，而不應(yīng)該因為年長而自認為應(yīng)該理所當然地等待別人來尊敬自己，樹立自知、自愛、自律、自立、自強的精神，才有利于代際關(guān)系的協(xié)調(diào)和社會的可持續(xù)發(fā)展。

第三篇：商業(yè)地產(chǎn)價值評估

商業(yè)地產(chǎn)價值評估

摘要：隨著我國社會主義市場經(jīng)濟進一步發(fā)展和改革開放力度的進一步加大，第三產(chǎn)業(yè)成為我國“富民強市”的主導(dǎo)性產(chǎn)業(yè)。眾所周知第三產(chǎn)業(yè)對商業(yè)物業(yè)有著較強的依賴性，諸多服務(wù)性行業(yè)都林立在商業(yè)金融業(yè)發(fā)達區(qū)域。但由于歷史以及城市不斷擴張的原因，在很多城市特別是一些發(fā)展歷史悠久的城市中，很多工業(yè)物業(yè)位于昔日的城市遠郊區(qū)成為今天城市的商業(yè)金融業(yè)中心區(qū)。第二產(chǎn)業(yè)不退出，第三產(chǎn)業(yè)進不去，這是我國很多大城市長期困擾城市發(fā)展的頑疾，只有政府通過調(diào)整規(guī)劃，把城市建成區(qū)范圍內(nèi)的第二產(chǎn)業(yè)，搬遷到城市遠郊區(qū)的工業(yè)園區(qū)及工業(yè)集聚點等功能區(qū)塊內(nèi)，只有推進中心城區(qū)“退二進三”政策，以盤活存量土地資產(chǎn)，優(yōu)化城市功能布局；才能利用騰出的土地進行商業(yè)、住宅類物業(yè)的開發(fā)和現(xiàn)代服務(wù)業(yè)建設(shè)，大力發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)，改善城區(qū)面貌和居民生活環(huán)境，提高城市品位，提升綜合競爭能力。但由于城市中心區(qū)本身的吸引力，大部分工業(yè)企業(yè)尤其是一些民營企業(yè)，不會積極主動，心甘情愿地退出中心區(qū)，政府只有通過合理收購，讓它們能獲得合理的既得利益才能有效地執(zhí)行“退二進三”政策。因此估價人員在對此類物業(yè)收購價值評估時，以周圍區(qū)域工業(yè)房地產(chǎn)市場價格作價格調(diào)整的基礎(chǔ)難以讓企業(yè)信服。因為這些工業(yè)房地產(chǎn)占有城市優(yōu)勢區(qū)位，其房屋用途也不再單純用作工業(yè)，臨街部分往往改為商業(yè)店面，或直接經(jīng)營，或出租經(jīng)營，收益中包含了商業(yè)房地產(chǎn)的收益，其單純的工業(yè)性質(zhì)價格難以體現(xiàn)。因此試圖剝離出工業(yè)企業(yè)廠商利潤以獲取工業(yè)房地產(chǎn)可支付的最高租金(房地產(chǎn)凈收益)，然后再利用收益法估算工業(yè)房地產(chǎn)的價值。

關(guān)鍵詞：政府收購 規(guī)劃調(diào)整 退二進三 經(jīng)營利潤

一、城市繁華區(qū)域工業(yè)房地產(chǎn)價值評估問題的提出

根據(jù)國務(wù)院《關(guān)于深化改革嚴格土地管理的決定》(國發(fā)［2004］28號)、國土資源部《協(xié)議出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定》(國土資源部21號令)、《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)規(guī)范(試行)》(國土資發(fā)［2006］114號)等文件精神，各級人民政府優(yōu)化城區(qū)用地結(jié)構(gòu)，盤活土地存量，促進土地資源合理配置，提高城市品位，推進中心城區(qū)“退二進三”。在實施“退二進三”時，政府要對這些工業(yè)房地產(chǎn)先進行收購，轉(zhuǎn)變用途后，再通過“招拍掛”的方式將該用地出讓給新的用地者。在政府收購工業(yè)房地產(chǎn)時，一般要委托評估機構(gòu)對該工業(yè)房地產(chǎn)收購價格進行估價，為政府收購該工業(yè)房地產(chǎn)，確定收購價格提供參考依據(jù)。

根據(jù)估價目的，遵循合法原則，對于工業(yè)房地產(chǎn)，因其市場交易不活躍且交易個別性較強，難以采用市場比較法進行評估，因此通常選用成本法作為其中的一種方法。但對于政府土地收購項目，特別是處于商業(yè)繁華區(qū)域內(nèi)的工業(yè)用地，由于取得時間較早，取得之時位于城市邊緣區(qū)域，隨著城市的擴展，城市配套設(shè)施的不斷完善，現(xiàn)已成為城市繁華區(qū)域，甚至成為城市中心區(qū)域，顯然成本法無法體現(xiàn)估價對象實際用途的價值，估價結(jié)果很難讓企業(yè)信服。估價師需要尋求一種能夠讓利益雙方都信服的方法。在實際社會經(jīng)濟活動中，由于某些原因，處于商業(yè)繁華區(qū)域內(nèi)的工業(yè)房地產(chǎn)出租經(jīng)營方式較多，估價師可以試著用收益法進行評估。收益性房地產(chǎn)獲取收益的方式，主要有出租和營業(yè)兩種，凈收益的測算途徑可分為兩種：一是基于租賃收入測算凈收益，二是基于營業(yè)收入測算凈收益。在房地產(chǎn)評估中，基于租賃收入測算凈收益較為普遍。基于租賃收入對處于商業(yè)繁華區(qū)域內(nèi)的工業(yè)房地產(chǎn)的收購價格進行評估，難點是對租金水平的確定。估價人員根據(jù)對類似區(qū)域臨街的店面以及估價對象的租金調(diào)查分析，可以發(fā)現(xiàn)這類房地產(chǎn)的租金水平與該區(qū)域臨街商業(yè)房地產(chǎn)租金水平相當。因此，在估價中如果按照用途合法原則，對這類房地產(chǎn)的租金直接采用周圍單純工業(yè)廠房的租金水平，企業(yè)是顯然不能信服的。如果采用同一區(qū)域內(nèi)臨街商業(yè)房地產(chǎn)的租金水平，從估價的合法原則要求，需要從這個租金中將不應(yīng)歸屬于工業(yè)房地產(chǎn)的那部分租金剝離出來，而這種剝離目前尚缺少有說服力的模型或數(shù)據(jù)支持。

二、工業(yè)房地產(chǎn)凈收益的求取思路 我們在實踐中不斷摸索探索，以基于營業(yè)收入測算凈收益，并進而對處于商業(yè)繁華區(qū)域內(nèi)的工業(yè)房地產(chǎn)的收購價格進行估算。營業(yè)性房地產(chǎn)的最大特點是，房地產(chǎn)所有者同時又是經(jīng)營者，房地產(chǎn)租金與經(jīng)營者利潤沒有分開，房地產(chǎn)租金與經(jīng)營者行業(yè)利潤共同組成企業(yè)經(jīng)營利潤。用公式表示為：

房地產(chǎn)凈收益=產(chǎn)品銷售收入－生產(chǎn)成本－產(chǎn)品銷售費用－產(chǎn)品銷售稅金及附加－管理費用－財務(wù)費用－廠商利潤。

工業(yè)房地產(chǎn)凈收益的求取思路就是基于對營業(yè)性房地產(chǎn)利潤組成的思考，先通過企業(yè)財務(wù)報表測算出企業(yè)經(jīng)營利潤，然后剝離廠商利潤，剩余部分即為工業(yè)企業(yè)所能支付的房地產(chǎn)租金，然后通過收益法計算公式，將房地產(chǎn)租金還原為房地產(chǎn)價值的方法。

三、城市繁華區(qū)域工業(yè)房地產(chǎn)價值評估應(yīng)用案例

估價對象概況：浙江省某機械制造有限公司工業(yè)房地產(chǎn)，土地于上世紀80年代取得，位于浙江省諸暨市某鎮(zhèn)商業(yè)繁華區(qū)域，主要經(jīng)營紡織機械制造，土地使用權(quán)面積9335.7平方米，建筑面積19506.7平方米，土地使用權(quán)終止年限為2048年3月27日。估價對象實際使用情況為沿街一層用作商業(yè)店面，出租經(jīng)營。現(xiàn)政府為了收回該工業(yè)房地產(chǎn)，委托估價機構(gòu)對該工業(yè)房地產(chǎn)價值進行評估，估價時點為2007年9月5日。

（一）企業(yè)經(jīng)營利潤的測算

企業(yè)在經(jīng)營過程中獲得企業(yè)經(jīng)營利潤的計算公式是，企業(yè)經(jīng)營利潤=產(chǎn)品銷售收入－產(chǎn)品生產(chǎn)成本－產(chǎn)品銷售費用－產(chǎn)品銷售稅金及附加－管理費用－財務(wù)費用。根據(jù)調(diào)查了解估價對象同一區(qū)域類似企業(yè)近三年來的經(jīng)營狀況，選取了三個比較案例進行測算。

案例一：浙江某機械制造有限公司，廠房建筑面積19789平方米，位于浙江省諸暨市某鎮(zhèn)商業(yè)繁華區(qū)，主要經(jīng)營紡織機械，根據(jù)其財務(wù)報表等資料，2004-2006年產(chǎn)品銷售收入年平均為13563.67萬元，產(chǎn)品生產(chǎn)成本為8352.18萬元，產(chǎn)品銷售費用為678.18萬元，產(chǎn)品銷售稅金附加為881.64萬元，管理費用為1724.76萬元，財務(wù)費用為591.33萬元。企業(yè)利潤總額＝13563.67－8352.18－678.18－881.64－1724.76-591.33 ＝1335.58萬元

案例二：諸暨市某紡織機械有限公司，建筑面積21107平方米，位于浙江省諸暨市某鎮(zhèn)商業(yè)繁華區(qū)，主要經(jīng)營紡織機械，根據(jù)其財務(wù)報表等資料，2004-2006年產(chǎn)品銷售收入年平均為14563.17萬元，產(chǎn)品生產(chǎn)成本為9002.13萬元，產(chǎn)品銷售費用為728.16萬元，產(chǎn)品銷售稅金附加為946.61萬元，管理費用為1837.36萬元，財務(wù)費用為611.38萬元。企業(yè)利潤總額＝14563.17－9002.13－728.16－946.61－1837.36－611.38 ＝1437.53萬元

案例三：諸暨市某紡織機械有限公司，建筑面積15762平方米，位于浙江省諸暨市某鎮(zhèn)商業(yè)繁華區(qū)，主要經(jīng)營紡織機械，根據(jù)其財務(wù)報表等資料，2004-2006年產(chǎn)品銷售收入年平均為10761.63萬元，產(chǎn)品生產(chǎn)成本為6539.28萬元，產(chǎn)品銷售費用為538.08萬元，產(chǎn)品銷售稅金附加為699.51萬元，管理費用為1424.26萬元，財務(wù)費用為501.35萬元。企業(yè)利潤總額＝10761.63－6539.28－538.08－699.51－1424.26－501.35 ＝1059.15萬元

（二）確定房地產(chǎn)租金

1．計算正常經(jīng)營情況下經(jīng)營者的行業(yè)利潤

根據(jù)調(diào)查了解和查閱相關(guān)行業(yè)信息，紡織機械行業(yè)利潤率為8%。那么，案例一企業(yè)行業(yè)利潤(廠商利潤)＝13563.67×8%=1085.09萬元 案例二企業(yè)行業(yè)利潤(廠商利潤)＝14563.17×8%=1165.05萬元 案例三企業(yè)行業(yè)利潤(廠商利潤)＝10761.63×8%=860.93萬元 2．企業(yè)所能支付的房地產(chǎn)租金

案例一企業(yè)所能支付的房地產(chǎn)租金＝1335.58-1085.09=250.49萬元 案例二企業(yè)所能支付的房地產(chǎn)租金＝1437.53-1165.05=272.48萬元 案例三企業(yè)所能支付的房地產(chǎn)租金＝1059.15-860.93=198.22萬元 3.每平方米建筑面積租金 案例一：250.49×10000÷19789=126.58元/平方米 案例二：272.48×10000÷21107=129.09元/平方米 案例三：198.22×10000÷15762=125.76元/平方米

取三個案例的簡單算術(shù)平均數(shù)作為估價對象工業(yè)房地產(chǎn)的租金，即：(126.58+129.09+125.76)÷3=127.14元/平方米

（三）工業(yè)房地產(chǎn)價值的測算

根據(jù)以上測得的房地產(chǎn)租金，利用收益法測算工業(yè)房地產(chǎn)價值。

1．報酬率的確定。通過安全利率加上風(fēng)險調(diào)整值的方法來求取。根據(jù)2007年7月22日央行公布的一年期存款利率，確定安全利率為3.60%，風(fēng)險調(diào)整值根據(jù)影響估價對象房地產(chǎn)的社會經(jīng)濟環(huán)境等因素，確定風(fēng)險調(diào)整值為4.52%，估價對象房地產(chǎn)的報酬率為8.12%。2．收益期限的確定。工業(yè)房地產(chǎn)法定最高使用期限為50年，計算法定年限下工業(yè)房地產(chǎn)的價值。

3．測算收益價格。

v??A?1?127.14?11???1??50?N?Y??(1?Y)?8.12%??1?8.12%??

＝1534元/平方米

4．年期修正。估價對象土地使用權(quán)終止年限為2048年3月27日，距估價時點2007年9月5日剩余使用期限為40.56年。估價對象收益價格為：

?????1??1?11 V??V??1?/1??1534?1?/1??n??40.56??50?N???1?Y???(1?Y)???1?8.12%????1?8.12%?? ＝1500元/平方米

5、確定估價對象房地產(chǎn)價值。19506.7×1500=2926.01萬元

四、注意事項與存在問題

從企業(yè)經(jīng)營利潤中撥離出房地產(chǎn)凈收益，利用收益法評估房地產(chǎn)價值，要求所選取的案例容積率相差不大，為同一區(qū)域單純工業(yè)房地產(chǎn)，以此剔除因其他收入對工業(yè)企業(yè)利潤的影響，從而消除其他收入導(dǎo)致的對工業(yè)房地產(chǎn)價值測算不準的因素。在估價中計算企業(yè)經(jīng)營利潤時，產(chǎn)品生產(chǎn)成本及管理費用與會計核算中的產(chǎn)品生產(chǎn)成本及管理費用在計算口徑上是有區(qū)別的。在會計核算中，企業(yè)的建筑物、房屋是作為固定資產(chǎn)核算的，企業(yè)取得的土地使用權(quán)價值，可能作為固定資產(chǎn)或無形資產(chǎn)進行核算。無論是作為固定資產(chǎn)或無形資產(chǎn)，企業(yè)的土地使用權(quán)與房屋和建筑物都要計提折舊或攤銷，這些折舊和攤銷最終都要結(jié)轉(zhuǎn)進入產(chǎn)品生產(chǎn)成本或管理費用，在計算經(jīng)營利潤時，作為產(chǎn)品銷售收入的減項予以扣除。但估價中計算產(chǎn)品生產(chǎn)成本和管理費用時，應(yīng)將會計核算中列入產(chǎn)品生產(chǎn)成本和管理費用的建筑物、房屋折舊以及土地使用權(quán)無形資產(chǎn)攤銷剔除。

利用經(jīng)營利潤撥離出工業(yè)房地產(chǎn)凈收益所測算的工業(yè)房地產(chǎn)價值，雖然可以有力地說服企業(yè)，但也存在很多問題：

1、資料取得困難。利用經(jīng)營利潤撥離出工業(yè)房地產(chǎn)凈收益，最主要的依據(jù)是企業(yè)財務(wù)報表，因為這些資料涉及企業(yè)商業(yè)秘密，一般很難得到真實的財務(wù)報表資料。

2、對估價人員財務(wù)知識要求較高。因為評估時主要對企業(yè)財務(wù)報表進行分析測算，因此需要具有一定的財務(wù)知識，對估價人員的財務(wù)知識要求較高。

3、所求出的價值是企業(yè)取得工業(yè)房地產(chǎn)所能承受的最高價值，難以形成差別化的價格，而且企業(yè)利潤中除了廠商利潤以外，剩余的利潤并非全部用于支付房地產(chǎn)租金，因此僅能作為理論分析，實際操作性差。

【參考文獻】

《房地產(chǎn)估價理論與方法》第二版 柴強主編 中國建筑工業(yè)出版社 2007年4月

第四篇：評估價值申請

關(guān)于提高抵押物內(nèi)部評估價值認定的申請

總行公司業(yè)務(wù)部：

根據(jù)總行對抵押物貸款管理規(guī)定以及對抵押物內(nèi)部價值認定的指導(dǎo)思想，為了減少借款人融資成本，加快我行抵押貸款的業(yè)務(wù)發(fā)展，特向總行申請?zhí)岣呶抑袑Φ盅何锏膬?nèi)部評估價值認定，以前的規(guī)定“支行對抵押物為住房的貸款，貸款金額在30萬元以內(nèi)（含）可以進行支行內(nèi)部評估價值認定”?，F(xiàn)申請如下：

1、申請對抵押物為住房的抵押貸款，內(nèi)部評估價值認定權(quán)限由30萬元提升到50萬元;

2、評估人員為2名，評估人員為蒼溪支行客戶經(jīng)理楊金林及蒼溪元壩分理處客戶經(jīng)理戚新坪。望總行給予審批，特此申請！

廣元市貴商村鎮(zhèn)銀行蒼溪支行

2016年7月7日

第五篇：專利技術(shù)價值評估

專利技術(shù)價值評估

對于大部分企業(yè)而言，無形資產(chǎn)是二十一世紀財富創(chuàng)造之主要資源。我們的專家曾參與各行業(yè)的無形資產(chǎn)及知識產(chǎn)權(quán)評估項目如汽車、機械、石化、軟件、生物科技及農(nóng)業(yè)。同時，我們的評估報告是根據(jù)各國會計師公會的會計準則及要求作出的，為公司財務(wù)報告之用。我們的無形資產(chǎn)估值經(jīng)驗包括：

1、商標權(quán)、品牌、商譽等價值評估；

2、專利權(quán)、專有技術(shù)、軟件、著作權(quán)、秘訣等價值評估；

3、人力資源、企業(yè)家自身價值等價值評估；

4、特許經(jīng)營權(quán)、土地使用權(quán)等價值評估；

5、分銷渠道、客戶名單、長期合同等價值評估。

專利技術(shù)評估準備資料

一、資產(chǎn)占有方管理方面資料

1、營業(yè)執(zhí)照（或個人身份證）；

2、企業(yè)章程、簡介、企業(yè)基本情況；

3、企業(yè)會計制度或會計核算方法；

4、企業(yè)內(nèi)部管理制度（包括生產(chǎn)經(jīng)營、勞動管理、工資獎勵及財產(chǎn)物資管理等）；

5、企業(yè)管理層關(guān)于與經(jīng)營管理和財務(wù)會計有關(guān)的重要問題的歷次決議及決定；

二、技術(shù)資料

1、專利申請全套資料：專利證書或?qū)＠芾硗ㄖ獣?，專利說明書，權(quán)利要求書，說明書附圖；

2、技術(shù)總結(jié)報告；

3、技術(shù)產(chǎn)品檢測報告；

4、技術(shù)鑒定報告；

5、技術(shù)產(chǎn)品簡介；

6、專家咨詢意見書；

7、檢索報告；

8、專利權(quán)轉(zhuǎn)讓、許可使用、專利權(quán)出資入股等合同書。

三、經(jīng)濟及市場資料

1、專利技術(shù)研制開發(fā)費用表；

2、以前該專利技術(shù)產(chǎn)品銷售收入成本統(tǒng)計表；

3、企業(yè)現(xiàn)有的生產(chǎn)能力資料；

4、企業(yè)準備擴建的生產(chǎn)能力資料；

5、企業(yè)的銷售網(wǎng)絡(luò)的資料；

6、項目可行性研究報告；

7、企業(yè)的稅收政策；

8、企業(yè)的合同訂單資料；

9、類似專利的轉(zhuǎn)讓公告；

10、委估技術(shù)產(chǎn)品所在的行業(yè)狀況、市場容量、市場前景等資料；

11、國內(nèi)、國外同行業(yè)投資收益率、平均成本利潤率、資金利潤率。

黎襯賢 ***QQ40087812