第一篇：2014.6.6房地產(chǎn)信托計(jì)劃&房地產(chǎn)信托投資基金（推薦）

房地產(chǎn)信托，包括兩個(gè)方面的含義：一是不動(dòng)產(chǎn)信托就是不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)人《委托人)，為受益人的利益或特定目的，將所有權(quán)轉(zhuǎn)移給受托人，使其依照信托合同來(lái)管理運(yùn)用的一種法律關(guān)系；二是房地產(chǎn)資金信托，是指委托人基于對(duì)信托投資公司的信任，將自己合法擁有的資金委托給信托投資公司，由信托投資公司按委托人的意愿以自己的名義，為受益人的利益或特定目的，將資金投向房地產(chǎn)業(yè)并對(duì)其進(jìn)行管理和處分的行為。這也是我國(guó)正大量采用的房地產(chǎn)融資方式

REITs(Real Estate Investment Trusts，房地產(chǎn)投資信托基金)是一種以發(fā)行收益憑證的方式匯集特定多數(shù)投資者的資金，由專(zhuān)門(mén)投資機(jī)構(gòu)進(jìn)行房地產(chǎn)投資經(jīng)營(yíng)管理，并將投資綜合收益按比例分配給投資者的一種信托基金。與我國(guó)信托純粹屬于私募性質(zhì)所不同的是，國(guó)際意義上的REITs在性質(zhì)上等同于基金，少數(shù)屬于私募，但絕大多數(shù)屬于公募。REITs既可以封閉運(yùn)行，也可以上市交易流通，類(lèi)似于我國(guó)的開(kāi)放式基金與封閉式基金。近二十年來(lái),北美地區(qū)的REITs收益最佳(13.2%),歐洲次之(8.1%),亞洲REITs的平均收益最低(7.6%);由于歐債危機(jī)的影響,歐洲REITs收益率迅速下降至-9.2%,而北美地區(qū)的REITs則取得了12.0%的平均收益?？梢?jiàn),在不同時(shí)間區(qū)間內(nèi),不同國(guó)家和地區(qū)的房地產(chǎn)景氣程度往往大相徑庭。

REITs的特點(diǎn)在于：

1、收益主要來(lái)源于租金收入和房地產(chǎn)升值；

2、收益的大部分將用于發(fā)放分紅；

3、REITs長(zhǎng)期回報(bào)率較高,與股市、債市的相關(guān)性較低。

REITs的魅力在于：通過(guò)資金的“集合”,為中小投資者提供了投資于利潤(rùn)豐厚的房地產(chǎn)業(yè)的機(jī)會(huì);專(zhuān)業(yè)化的管理人員將募集的資金用于房地產(chǎn)投資組合,分散了房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn);投資人所擁有的股權(quán)可以轉(zhuǎn)讓,具有較好的變現(xiàn)性。

房地產(chǎn)信托計(jì)劃與REITs（房地產(chǎn)信托投資基金）的區(qū)別

第一，REITs是標(biāo)準(zhǔn)化可流通的金融產(chǎn)品，一般從上市或非上市公司收購(gòu)地產(chǎn)資產(chǎn)包，且嚴(yán)格限制資產(chǎn)出售，較大部分收益來(lái)源于房地產(chǎn)租金收入、房地產(chǎn)抵押利息或來(lái)自出售房地產(chǎn)的收益，能夠在證券交易所上市流通；中國(guó)的房地產(chǎn)信托計(jì)劃是有200份合同限制的集合非標(biāo)準(zhǔn)化金融產(chǎn)品，一般不涉及收購(gòu)房地產(chǎn)資產(chǎn)包的行為，其收益視信托計(jì)劃的方案設(shè)置而定，尚無(wú)二級(jí)市場(chǎng)，不能在證券交易所上市流通。

第二，REITs對(duì)投資者的回報(bào)需要把收入的大部分分配給投資者，比如美國(guó)要求把所得利潤(rùn)的95%分配給投資者；中國(guó)的房地產(chǎn)信托計(jì)劃對(duì)投資者的回報(bào)為信托計(jì)劃方案中的協(xié)議回報(bào)，一般在3%-9%左右。

第三，REITs的運(yùn)作方式是：負(fù)責(zé)提供資金并組建資產(chǎn)管理公司或經(jīng)營(yíng)團(tuán)隊(duì)進(jìn)行投資運(yùn)營(yíng)；中國(guó)的房地產(chǎn)信托計(jì)劃的運(yùn)作方式是：提供資金，監(jiān)管資金使用安全，或部分或局部參與項(xiàng)目公司運(yùn)作獲取回報(bào)。

第四，REITs的產(chǎn)品周期一般在8-10年，更注重房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)后，已完工的房地產(chǎn)項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)；中國(guó)的房地產(chǎn)信托計(jì)劃產(chǎn)品周期較短，一般為1-3年。

第五，REITs的稅制優(yōu)惠：如信托收益分配給受益人的，REITS免交公司所得稅和資本利得稅，分紅后利潤(rùn)按適用稅率交納所得稅。而中國(guó)的房地產(chǎn)信托計(jì)劃沒(méi)有相關(guān)的稅制安排。

第六，中國(guó)的房地產(chǎn)信托概念較為寬泛，可以是REITs模式，也可以是貸款信托、優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)信托、財(cái)產(chǎn)權(quán)信托、受益權(quán)轉(zhuǎn)讓信托等等。

總之，簡(jiǎn)單地講，REITs就是將投資大眾的資金，由專(zhuān)業(yè)投資機(jī)構(gòu)投資在商務(wù)辦公大樓、購(gòu)物中心、飯店、公共建設(shè)等商用建筑物，投資人不是直接拿錢(qián)投資不動(dòng)產(chǎn)，而是取得受益憑證，報(bào)酬以配息方式進(jìn)行，且REITs可以?huà)炫乒_(kāi)交易，因此投資人還可以在公開(kāi)市場(chǎng)買(mǎi)賣(mài)，賺取資本利得。

第二篇：信托投資基金-信托產(chǎn)品設(shè)計(jì)

2010證券投資基金

一、信托計(jì)劃名稱(chēng)：證券投資集合資金信托2010計(jì)劃

二、發(fā)行機(jī)構(gòu)：上海浦源投資有限公司

三、發(fā)行規(guī)模：1.5億元人民幣

四、推出時(shí)間：2010年11月15日

五、信托方式：證券投資

六、預(yù)期年收益： 7.5%

七、投資領(lǐng)域：金融、證券投資

八、發(fā)行地：武漢

九、信托期限：2年

十、資金運(yùn)營(yíng)方式：信托計(jì)劃通過(guò)受益權(quán)結(jié)構(gòu)化安排，受托人將兩類(lèi)委托人的信托資金集合運(yùn)用，投資于國(guó)內(nèi)證券交易所掛牌交易的 A股股票（含IPO新股申購(gòu)）以及可轉(zhuǎn)換公司債券、封閉式基金、貨幣市場(chǎng)基金，閑置期資金可以用于銀行存款，并以此信托計(jì)劃財(cái)產(chǎn)作為信托利益的來(lái)源，向不同類(lèi)別的受益人分配信托利益。

十一、最低認(rèn)購(gòu)價(jià)格20萬(wàn)元

十二、產(chǎn)品簡(jiǎn)介、信托期限：信托計(jì)劃期限24個(gè)月，自信托計(jì)劃成立之日起計(jì)算。

2.信托規(guī)模：不超過(guò)200份，總金額 15000萬(wàn)元。、信托推介期限：30天。若推介期內(nèi)募集的資金達(dá)到信托規(guī)模，本信托計(jì)劃將提前成立。、信托參與方式：認(rèn)購(gòu)金額達(dá)55萬(wàn)元（含）以上的投資者可直接繳款簽約，55萬(wàn)元以下請(qǐng)先行登記。、收益分配： 信托計(jì)劃終止之日起 10 個(gè)工作日內(nèi)向受益人分配全部信托計(jì)劃利益。

6.預(yù)期年收益率：7.5%

十三、信托產(chǎn)品特點(diǎn)

收益較高——預(yù)計(jì)年收益率可達(dá)7.5%，是目前武漢市場(chǎng)預(yù)期年收益率最高的理財(cái)產(chǎn)品之一。

資產(chǎn)保障——在信托存續(xù)期間，浦源投資有限公司有山東房產(chǎn)項(xiàng)目作為抵押，抵押權(quán)價(jià)值 19730 萬(wàn)元，為信托資金提供安全保障。

管理完善——浦源信托設(shè)置嚴(yán)格的信托計(jì)劃資金監(jiān)管措施，對(duì)信托貸款的用款證券投資資金、方向?qū)嵤┯行ПO(jiān)督。用款監(jiān)管能保證信托資金封閉運(yùn)作，確保資金完全有效運(yùn)行，確保資金的安全性和流動(dòng)性。

風(fēng)險(xiǎn)隔離——設(shè)立信托的財(cái)產(chǎn)為獨(dú)立運(yùn)作的財(cái)產(chǎn)，與浦源信托的固有財(cái)產(chǎn)和其他信托財(cái)產(chǎn)相隔離，不因浦源信托經(jīng)營(yíng)不善或其他原因而破產(chǎn)清算的影響，實(shí)現(xiàn)了風(fēng)險(xiǎn)隔離；信托公司將設(shè)置監(jiān)管帳戶(hù)，監(jiān)管處置信托財(cái)產(chǎn)所得收入。

銀行托管 ——浦源投資有限公司由銀行托管的證券投資集合信托計(jì)劃。中國(guó)建設(shè)銀行股份有限公司湖北省分行作為托管人，將依據(jù)托管協(xié)議管理本信托財(cái)產(chǎn)托管賬戶(hù)，采取形式監(jiān)督方式監(jiān)督受托人對(duì)信托計(jì)劃資金的投資運(yùn)用、信托財(cái)產(chǎn)價(jià)值核算和信托利益分配行為。

流動(dòng)便捷——在信托公司處辦理有關(guān)手續(xù)后，即可轉(zhuǎn)讓、贈(zèng)與或繼承。

第三篇：房地產(chǎn)信托

我國(guó)房地產(chǎn)信托風(fēng)險(xiǎn)及應(yīng)

對(duì)措施

班級(jí)：金融管理與實(shí)務(wù)班

姓名:崔璐琳

學(xué)號(hào)：12034102 我國(guó)房地產(chǎn)信托風(fēng)險(xiǎn)及應(yīng)對(duì)措施

摘要

近年來(lái),隨著房地產(chǎn)業(yè)成為支柱型產(chǎn)業(yè)之一,我國(guó)的房地產(chǎn)信托業(yè)在迅猛發(fā)展的同時(shí),由于受金融環(huán)境的影響,房地產(chǎn)業(yè)融資渠道單一,缺乏金融創(chuàng)新等問(wèn)題的影響,在一定程度上又制約了房地產(chǎn)信托的發(fā)展。本文寫(xiě)了我國(guó)房地產(chǎn)信托的現(xiàn)狀及未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)，同時(shí)指出存在的風(fēng)險(xiǎn) ,并以此些問(wèn)題也提出若干應(yīng)對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)信托風(fēng)險(xiǎn)的相關(guān)措施。

[關(guān)鍵詞]房地產(chǎn)信托、風(fēng)險(xiǎn)、應(yīng)對(duì)措施

引言

隨著房地產(chǎn)信托投資基金的試點(diǎn)和開(kāi)放,房地產(chǎn)信托業(yè)發(fā)展前途光明,但是快速發(fā)展的背后也隱藏著投資者、信托投資公司對(duì)房地產(chǎn)信托產(chǎn)品風(fēng)險(xiǎn)認(rèn)識(shí)、管理不足的隱患。

房地產(chǎn)信托產(chǎn)品的未來(lái)收益水平,首先取決于宏觀因素,如宏觀經(jīng)濟(jì)周期的波動(dòng)、國(guó)家和地方產(chǎn)業(yè)政策的調(diào)整、稅收政策的變化等;其次取決于中觀因素,如整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展?fàn)顩r和整個(gè)信托業(yè)的發(fā)展?fàn)顩r;最后取決于微觀因素,如房地產(chǎn)項(xiàng)目的市場(chǎng)需求波動(dòng)等,這三方面的因素都會(huì)引發(fā)房地產(chǎn)信托的違約風(fēng)險(xiǎn)。因此,風(fēng)險(xiǎn)控制成為了房地產(chǎn)信托公司必須時(shí)刻關(guān)注的重要問(wèn)題,特別是那些業(yè)務(wù)處在高速發(fā)展過(guò)程中的信托投資公司和新興的信托投資公司。

由以上分析可看出,我國(guó)房地產(chǎn)信托業(yè)確實(shí)存在很大的風(fēng)險(xiǎn),而且風(fēng)險(xiǎn)對(duì)相關(guān)行業(yè)例如:銀行業(yè)具有聯(lián)動(dòng)作用。同時(shí)我國(guó)房地產(chǎn)信托產(chǎn)品投資以中小投資者為主,因此房地產(chǎn)信托業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)管理就成為了投資者及信托公司共同關(guān)注的內(nèi)容。本文通過(guò)分析房地產(chǎn)信托近幾年的發(fā)展?fàn)顩r,從中歸納出其發(fā)展特點(diǎn),再結(jié)合我國(guó)的宏觀經(jīng)濟(jì)政策,從市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)和非市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)兩個(gè)方面對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)信托所存在的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行深入的分析研究,繼而具有針對(duì)性的提出風(fēng)險(xiǎn)管理策略,希望以此激發(fā)房地產(chǎn)信托管理者的創(chuàng)新能力,提高投資者在進(jìn)行投資決策時(shí)的水平,幫助信托投資公司管理和控制信托風(fēng)險(xiǎn)。

一、我國(guó)房地產(chǎn)信托的現(xiàn)狀

在我國(guó)，多年來(lái)房地產(chǎn)企業(yè)的資金供給渠道非常單一，資金來(lái)源渠道是銀行貸款。其他渠道中，股票市場(chǎng)籌資門(mén)檻較高，只有少數(shù)具有較大勢(shì)力的房地產(chǎn)企業(yè)才能夠在股票市場(chǎng)籌集到所需的資金，而大部分需要資金的房地產(chǎn)企業(yè)將被拒之于門(mén)外；企業(yè)債券市場(chǎng)是籌資的另一手段，但由于我國(guó)的信用評(píng)級(jí)體系尚未建立起來(lái)。加之債券二級(jí)市場(chǎng)不發(fā)達(dá)，使得債券流動(dòng)性差，限制了其作用的發(fā)揮；銷(xiāo)售回款和自籌資金方式成本較高，數(shù)量有限，難以滿(mǎn)足房地產(chǎn)業(yè)的資金需求。

可見(jiàn)，一方面房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道尚未拓寬，另一方面舊有的融資渠道也不順暢，與現(xiàn)階段發(fā)展房地產(chǎn)需要的大量資金投入相矛盾，這為房地產(chǎn)的發(fā)展提供了機(jī)會(huì)。自《信托法》開(kāi)始實(shí)施后，房地產(chǎn)信托呈現(xiàn)出日益增長(zhǎng)之勢(shì)、尤其自2003年以來(lái)，信托產(chǎn)品的發(fā)行和種類(lèi)創(chuàng)新有加速的趨勢(shì)，房地產(chǎn)信托是中占據(jù)三分之一以上的信托產(chǎn)品市場(chǎng)份額。

近幾年，房地產(chǎn)發(fā)展較快，有更多的融資需求，由于房地產(chǎn)行業(yè)時(shí)間周期比較長(zhǎng)，資金占用量大，利潤(rùn)回報(bào)高的特點(diǎn)，所以需要多種融資渠道，以滿(mǎn)足其對(duì)資金的需求，而房地產(chǎn)的調(diào)控政策使得其從銀行貸款愈加困難，從而使房地產(chǎn)信托有了發(fā)展的空間，并在其中占據(jù)了越來(lái)越重要的地位。中國(guó)信托業(yè)協(xié)會(huì)公布的數(shù)據(jù)顯示，截至2012年6月末，房地產(chǎn)信托余額為6751.49億元，占全行業(yè)受托資產(chǎn)總規(guī)模的12.81%。2012年上半年，房地產(chǎn)信托發(fā)行規(guī)模為883億元，房地產(chǎn)信托成立規(guī)模為716億元?？梢?jiàn)，房地產(chǎn)信托的發(fā)展非常迅速。

但是由于《信托法》規(guī)定，接受委托人的資金信托合同不得超過(guò)200份，每份合同金額不得低于5萬(wàn)元，信托產(chǎn)品不得進(jìn)行廣告宣傳和擅自異地銷(xiāo)售。這些規(guī)定使信托公司很難開(kāi)展大型項(xiàng)目，同時(shí)私募性質(zhì)限定了客戶(hù)類(lèi)型必須以高端客戶(hù)為主，資金盈利要求高，使可供選擇的業(yè)務(wù)類(lèi)型受到局限。《信托法》還規(guī)定，信托公司不得以任何形式吸收或變相存款，不得發(fā)行債券，這是信托公司可使用的資金規(guī)模和融資渠道嚴(yán)重受限。另外，針對(duì)信托的稅收政策的空白進(jìn)而產(chǎn)生的雙重征稅情況，也在一定程度上限制了人民投資信托的積極性，加大了信托公司的運(yùn)營(yíng)成本。

二、我國(guó)房地產(chǎn)信托的未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)

從資金的需求方看，由于按照“十五”規(guī)劃和全國(guó)住宅建設(shè)的發(fā)展目標(biāo)，全國(guó)城鎮(zhèn)居住宅將不斷擴(kuò)大。另外，國(guó)家實(shí)施的小城鎮(zhèn)建設(shè)規(guī)劃，城鎮(zhèn)的規(guī)模和數(shù)量將不斷擴(kuò)大，這預(yù)示著房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)一步發(fā)展的機(jī)會(huì)，也意味著大量的資金需求。從資金的供給方面看，目前，宏觀經(jīng)濟(jì)政策已經(jīng)出現(xiàn)轉(zhuǎn)型跡象，即由擴(kuò)張性政策轉(zhuǎn)為穩(wěn)健性政策，由治理通貨緊縮轉(zhuǎn)為防止通貨膨脹，國(guó)家將收緊銀根，減少對(duì)基礎(chǔ)設(shè)施、房地產(chǎn)等的投資。在這種銀行貸款受到限制，其他融資渠道不暢通的情況下，房地產(chǎn)您信托的作用將日益受到重視。從長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展來(lái)看，房地產(chǎn)信托自身無(wú)可比擬的優(yōu)點(diǎn)使其可以成為房地產(chǎn)融資需求的有效補(bǔ)充和主流方向之一。

1.資金來(lái)源多樣化。信托公司的資金來(lái)源可以是信托公司自有資金、發(fā)行信托計(jì)劃籌集的資金、第三方委托貸款、房地產(chǎn)信托基金。

2.相對(duì)銀行貸款而言，房地產(chǎn)信托融資方式可以降低當(dāng)?shù)禺a(chǎn)企業(yè)整體的融資成本，期限彈性較大。

3.資金使用方式靈活，市場(chǎng)供需雙方的選擇空間較大。房地產(chǎn)信托可以采取四種模式進(jìn)行開(kāi)發(fā)運(yùn)作：直接對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行投資、直接給房地產(chǎn)商貸款、對(duì)成熟房地產(chǎn)物業(yè)進(jìn)行處置和土地開(kāi)發(fā)整理。這四種模式基本涵蓋了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的各個(gè)階段，具有代表性、針對(duì)性和可操作性，是目前我國(guó)房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)的主要方向。

4.信托產(chǎn)品的流動(dòng)性和證券化發(fā)展空間大，可以在一定程度上緩解系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)，為多類(lèi)型投資者提供新的投資產(chǎn)品。

5.信托產(chǎn)品集合的是民間資金，一般房地產(chǎn)商在獲得土地批文后就可以信托融資，進(jìn)行拆遷等前期投入，節(jié)約時(shí)間成本，同時(shí)也可分流部分銀行儲(chǔ)蓄，減輕銀行系統(tǒng)的經(jīng)營(yíng)負(fù)擔(dān)。

三、我國(guó)房地產(chǎn)信托所遇到的風(fēng)險(xiǎn)

(1)國(guó)家宏觀政策風(fēng)險(xiǎn)。

由于房地產(chǎn)業(yè)與國(guó)家經(jīng)濟(jì)緊密相關(guān), 尤其房地產(chǎn)業(yè)是資金密集型產(chǎn)業(yè), 與金融業(yè)關(guān)系也非常緊密, 因此在很大程度上受到政府的控制。政府對(duì)土地使用、出讓的政策, 對(duì)環(huán)境保護(hù)的政策, 對(duì)租金、售價(jià)的限制政策, 對(duì)材料、設(shè)備的限制政策, 尤其對(duì)固定資產(chǎn)投資規(guī)模的宏觀調(diào)控政策和金融方面的政策以及新的稅務(wù)政策等, 都會(huì)給房地產(chǎn)投資者帶來(lái)風(fēng)險(xiǎn)。在我國(guó)現(xiàn)階段, 房地產(chǎn)市場(chǎng)和資本市場(chǎng)都還很不完善,政府的監(jiān)管也缺乏足夠的經(jīng)驗(yàn), 經(jīng)常會(huì)針對(duì)發(fā)展過(guò)程中出現(xiàn)的問(wèn)題而制定一系列相應(yīng)的政策和法律法規(guī)。例如在 2007 年政府接連出臺(tái)了一系列方針政策, 包括提高第二套住房貸款首付比例、連續(xù)五次提高存貸款利率、加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅清算、增加二手房個(gè)人所得稅、嚴(yán)厲查處限制土地、90/70方針等等, 對(duì)房地產(chǎn)和金融市場(chǎng)都產(chǎn)生了一定的波動(dòng), 也給處于發(fā)展初期的房地產(chǎn)信托帶來(lái)了巨大的風(fēng)險(xiǎn)。如果投資者投資項(xiàng)目選擇不當(dāng), 必然會(huì)遭受損失。(2)房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)。

除了國(guó)家政策的宏觀調(diào)控, 房地產(chǎn)行業(yè)還面臨著市場(chǎng)及自身周期波動(dòng)帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。城市居民年均收入水平、人口數(shù)量及結(jié)構(gòu)、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的演進(jìn)、自然條件等因素都會(huì)對(duì)城市或地區(qū)的城市建設(shè)、房地產(chǎn)物業(yè)形態(tài)等需求產(chǎn)生影響。這些供需變化帶來(lái)的市場(chǎng)波動(dòng)以及建材價(jià)格、自然災(zāi)害等外部因素都會(huì)影響到房產(chǎn)價(jià)格和租金收益。如果遇到房地產(chǎn)市場(chǎng)的不利情況, 會(huì)使信托計(jì)劃的預(yù)期收益降低甚至出現(xiàn)損失。房地產(chǎn)業(yè)的周期波動(dòng)也可能給投資者帶來(lái)風(fēng)險(xiǎn)。當(dāng)房地產(chǎn)業(yè)從繁榮階段進(jìn)入危機(jī)與衰退階段進(jìn)而進(jìn)入蕭條階段時(shí), 房地產(chǎn)業(yè)將出現(xiàn)持續(xù)時(shí)間較長(zhǎng)的房地產(chǎn)價(jià)格下降、交易量銳減、新開(kāi)發(fā)建設(shè)規(guī)模收縮等情況, 給房地產(chǎn)投資者造成損失。最后, 由于房產(chǎn)本身既是耐用消費(fèi)品又是投資品, 在一定市場(chǎng)環(huán)境下還可能滋生開(kāi)發(fā)商圈地、投資者炒房等投機(jī)風(fēng)險(xiǎn), 產(chǎn)生房地產(chǎn)泡沫。(3)利率風(fēng)險(xiǎn)。

利率風(fēng)險(xiǎn)是指投資者面臨的未來(lái)利率波動(dòng)所帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。國(guó)家通過(guò)調(diào)整利率可以引導(dǎo)資金的走向。房地產(chǎn)投資所需資金量大, 利率的升高會(huì)對(duì)房地產(chǎn)投資信托產(chǎn)生兩方面的影響: 一是對(duì)房地產(chǎn)實(shí)際價(jià)值的折減, 利用升高的利率對(duì)現(xiàn)金流折現(xiàn), 會(huì)使凈現(xiàn)值減小, 尤其是中長(zhǎng)期信托項(xiàng)目, 甚至宏觀經(jīng)濟(jì)可能出現(xiàn)負(fù)的凈現(xiàn)值;二是會(huì)抑制對(duì)房地產(chǎn)的購(gòu)買(mǎi)需求, 從而導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格下降。

(4)信息不對(duì)稱(chēng)導(dǎo)致的風(fēng)險(xiǎn)。

房地產(chǎn)投資信托中存在的信息不對(duì)稱(chēng)主要來(lái)源于兩個(gè)方面: 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商及信托投資公司。在我國(guó)目前監(jiān)管制度還不健全的情況下, 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)為獲得房地產(chǎn)投資信托公司的青睞, 往往會(huì)利用財(cái)務(wù)手段制造虛假報(bào)表。此外, 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)超越自身資金實(shí)力搞滾動(dòng)式開(kāi)發(fā)和“拆東墻補(bǔ)西墻”已是眾所周知的秘密, 這種短期盈利模式也使得中國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)缺乏系統(tǒng)性的風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)化平臺(tái)。一旦房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)“資金鏈”斷裂, 就會(huì)造成項(xiàng)目停工, 信托資金必然會(huì)遭受到毀滅性損失。投資信托公司同樣也存有信息“失真”風(fēng)險(xiǎn)。例如, 有些投資信托公司只宣傳了“預(yù)期收益率”, 卻沒(méi)有講清楚風(fēng)險(xiǎn)投資帶來(lái)的“實(shí)際收益率”。由于房地產(chǎn)信托不作保底承諾,“預(yù)期收益”是不受法律保護(hù)的, 這意味著一旦項(xiàng)目出現(xiàn)問(wèn)題, 很可能無(wú)法獲得先前承諾的高收益, 甚至連本金的歸還都會(huì)有危險(xiǎn)。此外, 房地產(chǎn)投資信托在本質(zhì)上是一種委托代理關(guān)系, 由于其在我國(guó)剛剛起步, 尚未形成完善的運(yùn)作機(jī)制, 也未形成對(duì)受托人的有效約束和激勵(lì)機(jī)制, 可能會(huì)發(fā)生受托人道德風(fēng)險(xiǎn), 即信托公司借項(xiàng)目之名挪用資金或投資于與自己相關(guān)聯(lián)的房地產(chǎn)企業(yè)等, 這些都可能影響項(xiàng)目的進(jìn)展和信托收益, 導(dǎo)致委托人利益受損。(5)運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。

運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生于適應(yīng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境的管理能力和創(chuàng)新能力以及業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)的效率。它主要是由于信托公司對(duì)信托資金的運(yùn)作管理不善而造成收益損失的風(fēng)險(xiǎn), 主要包括項(xiàng)目的選擇和評(píng)估失誤、違規(guī)經(jīng)營(yíng)、投資者不能勝任經(jīng)營(yíng)管理工作、運(yùn)作模式和產(chǎn)品結(jié)構(gòu)單一等。(6)相關(guān)法律法規(guī)不完善。

房地產(chǎn)投資信托面臨的法律保護(hù)的缺失風(fēng)險(xiǎn)主要是指信托合同的內(nèi)容在法律上有缺陷或不完善而發(fā)生法律糾紛甚至無(wú)法履約,法律的不完善或修訂使信托收益產(chǎn)生的不確定性。目前信托配套法規(guī)建設(shè)步子過(guò)慢已經(jīng)成為制約房地產(chǎn)投資信托進(jìn)一步發(fā)展的瓶頸,也為很多的房地產(chǎn)信托項(xiàng)目留下了隱患。(7)信用風(fēng)險(xiǎn)。

信用風(fēng)險(xiǎn)也稱(chēng)為道德風(fēng)險(xiǎn)，是指交易對(duì)手（主要是借款人、擔(dān)保人等）不履行合約承諾而造成的經(jīng)濟(jì)損失的風(fēng)險(xiǎn)，主要是由各方的信息不對(duì)稱(chēng)導(dǎo)致，由于信托各參與者有不同的利益要求，這樣就可能造成損害其他投資者以使自己利益最大化的行為，同時(shí)其約束機(jī)制不夠完善，從而導(dǎo)致兌付風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生。

四、我國(guó)房地產(chǎn)信托的風(fēng)險(xiǎn)對(duì)策

(1)建立我國(guó)房地產(chǎn)投資信托的法律法規(guī)體系。

房地產(chǎn)投資信托業(yè)務(wù)涉及很復(fù)雜的權(quán)利義務(wù)關(guān)系, 而且這種權(quán)利關(guān)系需要專(zhuān)門(mén)的法律予以調(diào)整確認(rèn)。建立成套的法律法規(guī)體系, 可以有效地防范房地產(chǎn)投資信托帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn), 為控制風(fēng)險(xiǎn)提供法制基礎(chǔ)。海外的立法和實(shí)踐能給中國(guó)很多的借鑒, 美國(guó)等國(guó)家己經(jīng)積累了豐富的經(jīng)驗(yàn)。在亞洲國(guó)家和地區(qū), 韓國(guó) 1998 年 7 月通過(guò)了《資產(chǎn)證券化法案》。中國(guó)臺(tái)灣地區(qū)也于 2004 年出臺(tái)了《金融資產(chǎn)證券化條例》。亞洲國(guó)家這一系列立法變革, 無(wú)疑能給中國(guó)房地產(chǎn)投資信托的順利開(kāi)展提供有益的參考。我國(guó)可以借鑒美國(guó)等經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)國(guó)家的做法, 建立對(duì)房地產(chǎn)投資信托的嚴(yán)格管理, 在資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)、業(yè)務(wù)種類(lèi)、資金投向、利潤(rùn)分配等方面對(duì)加強(qiáng)限定。另一方面相應(yīng)配套的信托稅收、財(cái)會(huì)制度等要做相應(yīng)的特殊調(diào)整, 盡快出臺(tái)工商升記、信托稅收、信托會(huì)計(jì)、外匯信托、信息披露、房地產(chǎn)等專(zhuān)項(xiàng)信托管理辦法。同時(shí)還要針對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)發(fā)展, 設(shè)定相關(guān)的約束機(jī)制, 確認(rèn)有效房產(chǎn)所有權(quán), 建立銀行托管制度, 保護(hù)投資者的合法利益。(2)加強(qiáng)對(duì)信托業(yè)務(wù)的嚴(yán)格監(jiān)管。

為了真正有效地防范和控制房地產(chǎn)投資信托業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn), 必須建立對(duì)信托業(yè)務(wù)的監(jiān)管機(jī)制, 并建立起科學(xué)的監(jiān)管模式。首先要制定有關(guān)監(jiān)管的法律法規(guī), 使監(jiān)管部門(mén)對(duì)房地產(chǎn)投資信托機(jī)構(gòu)各項(xiàng)業(yè)務(wù)的監(jiān)管具有相應(yīng)的法律依據(jù), 如對(duì)投資信托公司直接參股股東的企業(yè)進(jìn)行資格審查, 投資信托公司內(nèi)部要有獨(dú)立管理機(jī)構(gòu), 項(xiàng)目資金要嚴(yán)格分賬管理、獨(dú)立運(yùn)營(yíng)等。其次, 要盡力構(gòu)造相關(guān)業(yè)務(wù)監(jiān)管的統(tǒng)一框架, 實(shí)現(xiàn)監(jiān)管模式的統(tǒng)一化和集中化, 這樣可以減少監(jiān)管部門(mén)之間的摩擦, 有利于實(shí)現(xiàn)監(jiān)管對(duì)象、監(jiān)管方法、監(jiān)管目標(biāo)的統(tǒng)一, 從而有利于提高監(jiān)管的效率, 而且可以為房地產(chǎn)投資信托業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)主體創(chuàng)造一個(gè)公平合理的競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境。再次, 根據(jù)目前我國(guó)房地產(chǎn)投資信托的發(fā)展情況, 為了最大限度地防范和控制信托業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn), 應(yīng)強(qiáng)化中央銀行對(duì)信托業(yè)的監(jiān)管職能。中央銀行應(yīng)從機(jī)構(gòu)管理、資信管理、資本金管理、高級(jí)管理人員管理、財(cái)務(wù)管理、資產(chǎn)負(fù)債比例管理等方面著手, 逐步構(gòu)建一套針對(duì)信托投資公司的監(jiān)管系統(tǒng)。

(3)強(qiáng)制信息披露制度。我國(guó)房地產(chǎn)投資信托的健康發(fā)展,必然依賴(lài)于信托市場(chǎng)對(duì)投資者利益的切實(shí)保護(hù)和投資者對(duì)市場(chǎng)的信心。政府必須實(shí)行強(qiáng)制信息披露制度, 約束房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)行為, 并將所有相關(guān)信息公之于眾, 以免投資者因信息不對(duì)稱(chēng)遭受損失。銀監(jiān)會(huì)已于 2004 年出臺(tái)了《信托投資公司信息披露管理暫行辦法》, 確定了 30 家信托公司首批公布年報(bào), 并要求 3 年內(nèi)所有信托公司實(shí)施年報(bào)披露制度, 應(yīng)以此為契機(jī), 督促信托公司加強(qiáng)房地產(chǎn)投資業(yè)務(wù)數(shù)據(jù)的統(tǒng)計(jì)和披露工作。另一方面, 房地產(chǎn)企業(yè)與信托公司應(yīng)該形成長(zhǎng)期有效合作機(jī)制, 提高信息透明度, 規(guī)范運(yùn)作, 共同提高抗風(fēng)險(xiǎn)能力。在美國(guó), 證券管理委員會(huì)負(fù)責(zé)監(jiān)管工作, 房地產(chǎn)投資信托的投資計(jì)劃、則務(wù)計(jì)劃、管理費(fèi)用及投資期限均需主管部門(mén)批準(zhǔn), 而且其財(cái)務(wù)必須完全公開(kāi)化、透明化。我國(guó)可以借鑒美國(guó)的經(jīng)驗(yàn), 提高信息披露的有效性。(4)信托公司提高自身風(fēng)險(xiǎn)管理水平。

信托公司應(yīng)提高自身風(fēng)險(xiǎn)管理水平, 降低管理風(fēng)險(xiǎn)。一是要做好投資項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)分析和對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的貸款資格審查。由于房地產(chǎn)各個(gè)項(xiàng)目的特點(diǎn)和經(jīng)營(yíng)方式不同, 這些不同又影響著投資項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)大小, 因此投資項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析的關(guān)鍵是要做好項(xiàng)目評(píng)估和可行性研究, 同時(shí)還應(yīng)加強(qiáng)對(duì)貸款人信用等級(jí)、財(cái)務(wù)狀況、償還能力的審查和評(píng)判, 從源頭上控制信托財(cái)產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)。二是要為信托資金的安全保障引入擔(dān)保措施, 以分散風(fēng)險(xiǎn), 并保證擔(dān)保機(jī)構(gòu)的資質(zhì)。三是要對(duì)合同執(zhí)行情況, 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的財(cái)務(wù)情況, 以及項(xiàng)目的進(jìn)展情況進(jìn)行跟蹤了解, 當(dāng)發(fā)現(xiàn)資金違規(guī)使用或項(xiàng)目出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)時(shí), 要及時(shí)采取補(bǔ)救措施, 如按合同約定向擔(dān)保人追索或及時(shí)處置抵押物, 盡量將信托財(cái)產(chǎn)的損失降到最低限度。信托公司應(yīng)通過(guò)加強(qiáng)對(duì)信托財(cái)產(chǎn)的日常管理, 提高信托財(cái)產(chǎn)的安全性與效益性, 降低投資人的風(fēng)險(xiǎn)和損失。(5)引入第三方評(píng)價(jià)機(jī)構(gòu)或仲裁機(jī)構(gòu)。

目前, 大多數(shù)投資信托公司房地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)投資分析和管理能力不足, 風(fēng)險(xiǎn)控制能力較差。因此, 引進(jìn)或建立專(zhuān)業(yè)的房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理機(jī)構(gòu)或中介機(jī)構(gòu),讓他們提供專(zhuān)業(yè)化管理、咨詢(xún)服務(wù), 借助專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)的判斷和管理, 可預(yù)見(jiàn)并有效控制房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)信托可將部分信托事務(wù)委托專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)處理, 以契約形式明確專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)的權(quán)利、義務(wù)和承擔(dān)的責(zé)任, 既可以加強(qiáng)房地產(chǎn)信托的專(zhuān)業(yè)管理能力, 各專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)又分擔(dān)了其責(zé)任范圍內(nèi)的風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí), 各專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)也以自身信謄為信托計(jì)劃提供了無(wú)形擔(dān)保, 具有信用增強(qiáng)作用。出現(xiàn)相關(guān)的法律問(wèn)題時(shí), 信托公司如果以單方?jīng)Q定, 或者以主觀意志為轉(zhuǎn)移地判斷, 變現(xiàn)價(jià)值與市場(chǎng)價(jià)值是公允的、通過(guò)主張抵押權(quán)或質(zhì)押權(quán)實(shí)現(xiàn)信托受益時(shí)而支付的成本是合理的等行為, 往往不能得到投資者的真正認(rèn)同。因此, 引入專(zhuān)業(yè)會(huì)計(jì)事務(wù)所運(yùn)用多種評(píng)估方法對(duì)信托財(cái)產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估, 并引入專(zhuān)業(yè)律師事務(wù)所對(duì)評(píng)估材料的正確性和合法性給出法律意見(jiàn), 能有效地解決很多法律問(wèn)題, 更有效地控制房地產(chǎn)投資信托的風(fēng)險(xiǎn)。(6)不斷進(jìn)行產(chǎn)品創(chuàng)新。

信托公司要不斷進(jìn)行創(chuàng)新, 不僅要在房地產(chǎn)投資信托的投資組合、期限、規(guī)模等方面進(jìn)行優(yōu)化改進(jìn), 還應(yīng)進(jìn)行產(chǎn)品的創(chuàng)新。121 號(hào)文件之后, 房地產(chǎn)信托進(jìn)行了一些創(chuàng)新, 出現(xiàn)了股權(quán)信托模式和財(cái)產(chǎn)信托模式, 但仍以貸款給房地產(chǎn)項(xiàng)目為主, 這種方式不僅規(guī)模有限還面臨巨大的信用風(fēng)險(xiǎn)。目前, 房地產(chǎn)投資信托基金(REITs)模式越來(lái)越成為房地產(chǎn)投資信托的新方向, 其核心特征是以出租型物業(yè)的租金收入為基礎(chǔ)向股東分紅派息, 而我國(guó)的商業(yè)房地產(chǎn)自 2005 年以來(lái)快速發(fā)展, 存在大量在優(yōu)質(zhì)的可供持有和運(yùn)營(yíng)的物業(yè)。由于 REITs可以公開(kāi)發(fā)售上市, 并且需要定期向投資人分配信托利益, 因此可以很好的降低房地產(chǎn)信托的流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)。

(7)加強(qiáng)人才的培養(yǎng)和儲(chǔ)備。

信托公司應(yīng)重視對(duì)專(zhuān)業(yè)人才的培養(yǎng), 在房地產(chǎn)投資信托的運(yùn)作過(guò)程中以投資方向明確、業(yè)務(wù)清晰、運(yùn)作規(guī)范為基本原則, 培養(yǎng)既熟悉金融業(yè)務(wù)知識(shí)又具有房地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理理念的專(zhuān)業(yè)人才。但從本質(zhì)上講, 房地產(chǎn)投資信托運(yùn)作更偏重于理財(cái), 而非單純的房地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)技術(shù), 其注重的是房地產(chǎn)資產(chǎn)的運(yùn)作, 而非項(xiàng)目的具體實(shí)施。所以必須加強(qiáng)培養(yǎng)一批具有戰(zhàn)略投資眼光、精投資銀行業(yè)務(wù)、懂財(cái)務(wù)通法律的理財(cái)專(zhuān)家, 同時(shí), 這些人員又必須對(duì)房地產(chǎn)業(yè)有一個(gè)比較全面的把握能力。按照通行的定律, 公司的核心業(yè)務(wù) 80%的利潤(rùn)實(shí)際上是由 20%的高管或?qū)I(yè)人員承擔(dān)和完成的, 能否建立一支經(jīng)過(guò)專(zhuān)門(mén)訓(xùn)練, 具備良好的心理素質(zhì)、完美的人格品質(zhì)、靈敏的市場(chǎng)嗅覺(jué)和綜合的業(yè)務(wù)能力的管理隊(duì)伍, 將是房地產(chǎn)投資信托興衰的關(guān)鍵所在。（8）控制風(fēng)險(xiǎn)，嚴(yán)格內(nèi)部審查

由于房地產(chǎn)項(xiàng)目涉及的資金量比較多，在項(xiàng)目初期就應(yīng)做好項(xiàng)目的審核工作，首先通過(guò)對(duì)融資人及擔(dān)保人的信用評(píng)級(jí)和盡職調(diào)查進(jìn)行嚴(yán)格的事前控制，通過(guò)設(shè)定較嚴(yán)格的抵押擔(dān)保措施、設(shè)定各指標(biāo)底線(xiàn)并適當(dāng)引入風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移措施規(guī)避或減少風(fēng)險(xiǎn)，最大限度地做到風(fēng)險(xiǎn)可控。其次，對(duì)其后期管理要進(jìn)行持續(xù)的追蹤，包括其評(píng)級(jí)情況，建設(shè)進(jìn)度，財(cái)務(wù)狀況等。信托公司應(yīng)保證風(fēng)險(xiǎn)管理部門(mén)和合規(guī)部門(mén)對(duì)項(xiàng)目出具獨(dú)立意見(jiàn)。再次，信托公司應(yīng)聘請(qǐng)?jiān)u估團(tuán)隊(duì)對(duì)項(xiàng)目抵押物等進(jìn)行合理估價(jià)，并聘外部律師為項(xiàng)目的法律風(fēng)險(xiǎn)做出評(píng)估。（9）加強(qiáng)人才培養(yǎng)

房地產(chǎn)信托的發(fā)展限制引發(fā)創(chuàng)新的需求，從資金的募集到項(xiàng)目的選擇多個(gè)環(huán)節(jié)都可實(shí)現(xiàn)創(chuàng)新，設(shè)計(jì)多渠道、多類(lèi)型的房地產(chǎn)信托產(chǎn)品，以適應(yīng)市場(chǎng)多元化的需求。為此，信托公司應(yīng)加大人才培養(yǎng)，針對(duì)其產(chǎn)品的多樣性和復(fù)雜性，應(yīng)注重對(duì)產(chǎn)品設(shè)計(jì)人員、風(fēng)險(xiǎn)審核人員、交易人員的培養(yǎng)。設(shè)計(jì)人員應(yīng)加強(qiáng)對(duì)市場(chǎng)的敏感度，熟知企業(yè)運(yùn)作及經(jīng)濟(jì)環(huán)境的變化，通過(guò)產(chǎn)品 的創(chuàng)新增強(qiáng)競(jìng)爭(zhēng)力，為投資人提供更廣泛的投資方式，有效的風(fēng)險(xiǎn)審核人員最好是經(jīng)過(guò)專(zhuān)業(yè)訓(xùn)練，具有律所或會(huì)計(jì)師事務(wù)所的從業(yè)經(jīng)驗(yàn)，并能獨(dú)立公正出具風(fēng)險(xiǎn)意見(jiàn)，而交易人員要有快速的反應(yīng)能力，快速應(yīng)對(duì)交易中出現(xiàn)的變化。

第四篇：房地產(chǎn)信托

房地產(chǎn)信托 研究分析報(bào)告

葉俊 金融082 3080113081

光大證券寧波分部業(yè)務(wù)分析報(bào)告

光大證券股份有限公司創(chuàng)建于1996年，由中國(guó)光大集團(tuán)總公司投資控股的全國(guó)性綜合類(lèi)股份制證券公司，是中國(guó)證監(jiān)會(huì)批準(zhǔn)的首批三家創(chuàng)新試點(diǎn)公司之一。2009年8月成功發(fā)行A股股票，共計(jì)募集資金109.62億元，并于8月18日在上海證券交易所掛牌上市。截至2010年6月30日，公司注冊(cè)資本34.18億元，凈資本17034.34億元，凈資產(chǎn)214.74億元，總資產(chǎn)575.57億元。

走訪(fǎng)了寧波光大證券解放南路營(yíng)業(yè)部，得到了客戶(hù)經(jīng)理錢(qián)立明先生的熱情接待。錢(qián)經(jīng)理簡(jiǎn)單介紹光大證券的概況。光大證券在業(yè)務(wù)方面主要分三大部：資產(chǎn)管理部、經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)部、投資銀行部。

資產(chǎn)管理部，是公司開(kāi)展資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)的唯一部門(mén)，負(fù)責(zé)設(shè)計(jì)理財(cái)產(chǎn)品，推出集合資產(chǎn)管理計(jì)劃，實(shí)現(xiàn)委托資產(chǎn)收益最優(yōu)化。目前資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)部總計(jì)成立了“光大陽(yáng)光1號(hào)”、“光大陽(yáng)光2號(hào)”、“光大陽(yáng)光3號(hào)”、“光大陽(yáng)光5號(hào)”、“光大陽(yáng)光6號(hào)”、“光大陽(yáng)光7號(hào)”、“光大陽(yáng)光基中寶”以及“光大陽(yáng)光集結(jié)號(hào)混合型一期”、“光大陽(yáng)光集結(jié)號(hào)收益型一期”、“光大陽(yáng)光集結(jié)號(hào)收益型二期”等10只集合資產(chǎn)管理計(jì)劃，管理資產(chǎn)規(guī)模達(dá)到113.9億元，產(chǎn)品種類(lèi)涉及股票、FOF、債券以及QDII等，形成了較為完整的理財(cái)產(chǎn)品線(xiàn)?？蛻?hù)可以在各光大證券營(yíng)業(yè)部認(rèn)購(gòu)這些理財(cái)產(chǎn)品。

經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)部依托布局合理的證券服務(wù)網(wǎng)絡(luò)，先進(jìn)高效的證券交易系統(tǒng)，積極有效的證券服務(wù)營(yíng)銷(xiāo)，提供了涵蓋滬深A(yù)股、B股、基金、債券、權(quán)證、三板業(yè)務(wù)等品種齊全、方式多樣的代理交易買(mǎi)賣(mài)服務(wù)。2008年推出特色產(chǎn)品——金陽(yáng)光投資決策支持系統(tǒng)。該產(chǎn)品從投資者的需求出發(fā)，利用先進(jìn)技術(shù)手段為每個(gè)投資者貼身訂制屬于自己的電子投資情報(bào)站，提供資訊和研報(bào)，與投資者的持倉(cāng)緊密關(guān)聯(lián)，并提供強(qiáng)大的檢索以及自主訂制功能，同時(shí)分別以Web、郵件和客戶(hù)端軟件多樣化的方式進(jìn)行展現(xiàn)，最大限度地省卻了投資者進(jìn)行信息篩選的時(shí)間。

投資銀行部，投資銀行業(yè)務(wù)屬于中介業(yè)務(wù)。光大證券投行業(yè)務(wù)包括：債券承銷(xiāo)、企業(yè)資產(chǎn)重組、購(gòu)并及項(xiàng)目融資、公司理財(cái)、資產(chǎn)證券化、財(cái)務(wù)顧問(wèn)等業(yè)務(wù)。服務(wù)內(nèi)容主要有：債券承銷(xiāo)、企業(yè)資產(chǎn)重組、購(gòu)并、項(xiàng)目融資、財(cái)務(wù)顧問(wèn)、資產(chǎn)證券化。通過(guò)與錢(qián)經(jīng)理的交談，發(fā)現(xiàn)目前我國(guó)證券還是處于分業(yè)經(jīng)營(yíng)的階段，所有的業(yè)務(wù)以及服務(wù)都有嚴(yán)格的區(qū)分，并不存在一個(gè)項(xiàng)目涉及多個(gè)服務(wù)內(nèi)容的情況；也沒(méi)有將服務(wù)對(duì)象細(xì)分化，例如不同類(lèi)型的企業(yè)有不同類(lèi)型的業(yè)務(wù)需求和特點(diǎn)應(yīng)該將其細(xì)化，而目前只是將客戶(hù)分為個(gè)人、企事業(yè)單位和政府經(jīng)濟(jì)管理部門(mén)。光大證券的目前理財(cái)產(chǎn)品多投資于股票、基金、固定收益等金融工具以及境外證券，沒(méi)有涉及資產(chǎn)證券化的。

金融營(yíng)銷(xiāo)環(huán)境分析

由于目前我國(guó)證券公司（即投資銀行）還是處于分業(yè)經(jīng)營(yíng)的階段，所有的業(yè)務(wù)以及服務(wù)都有嚴(yán)格的區(qū)分，并不存在一個(gè)項(xiàng)目涉及多個(gè)服務(wù)內(nèi)容的情況，也沒(méi)有將服務(wù)對(duì)象細(xì)分化，因此希望能推出一款結(jié)合資產(chǎn)證券化的針對(duì)房地產(chǎn)融資和房地產(chǎn)投資的金融產(chǎn)品。

接下來(lái)將從宏觀和微觀兩個(gè)方面對(duì)這一金融產(chǎn)品的營(yíng)銷(xiāo)環(huán)境進(jìn)行分析，分析其營(yíng)銷(xiāo)可行性。

在此之前我先簡(jiǎn)單介紹一下所設(shè)計(jì)的金融產(chǎn)品。先將不同規(guī)模的房地產(chǎn)商進(jìn)行信譽(yù)評(píng)級(jí)，不同信譽(yù)等級(jí)的房地產(chǎn)商將在產(chǎn)品中享有不同的收益比例。然后將房地產(chǎn)商需要籌資開(kāi)發(fā)建造的樓盤(pán)進(jìn)行資產(chǎn)證券化，將他化為一份份的信托合同。投資者購(gòu)買(mǎi)這份信托合同，就意味著投資者參與投資樓盤(pán)，承擔(dān)投資樓盤(pán)的風(fēng)險(xiǎn)，如果虧損地產(chǎn)商承諾優(yōu)先償還投資者的債務(wù)，享有樓盤(pán)除開(kāi)發(fā)商收益外的收益。樓盤(pán)建成出售營(yíng)利后投資者有兩個(gè)選擇：

1、合同終止，拿回本金和收益；

2、將合同轉(zhuǎn)換為類(lèi)似打折券的合同即約定在未來(lái)某一時(shí)間段內(nèi)，投資者可以以約定的價(jià)格（低于市場(chǎng)價(jià)）購(gòu)買(mǎi)樓盤(pán)中自己所看中的房子。這就是所設(shè)計(jì)的金融產(chǎn)品。

一、宏觀經(jīng)濟(jì)經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析（PEST分析）：

1.經(jīng)濟(jì)環(huán)境：寧波是浙江的第二大城市，近年來(lái)城市化進(jìn)程加快，由港口貿(mào)易經(jīng)濟(jì)帶動(dòng)寧波金融業(yè)的發(fā)展，居民收入增長(zhǎng)快速，高收入群體比重不斷擴(kuò)大，對(duì)理財(cái)?shù)男枨笤絹?lái)越強(qiáng)烈，尤其是受過(guò)高等教育大膽的年輕投資者，對(duì)于新型的金融產(chǎn)品也比較愿意嘗試。

2.政治、法律法規(guī)環(huán)境：房地產(chǎn)證券化依托的房地產(chǎn)市場(chǎng)法律法規(guī)漸趨完善，基本做到了有法可依、有章可循，如《中國(guó)人民銀行法》和《商業(yè)銀行法》。與資本市場(chǎng)發(fā)展密切相關(guān)的證券市場(chǎng)的法制建設(shè)取得了重要進(jìn)展，目前已頒布實(shí)施的有關(guān)法律、法規(guī)及規(guī)章，如《企業(yè)債券管理?xiàng)l例》、《證券法》、《信托法》等達(dá)350余件，涉及證券市場(chǎng)各個(gè)環(huán)節(jié)和所有品種，初步形成了全國(guó)統(tǒng)一的證券法規(guī)體系。我國(guó)已具備了較為完善的房地產(chǎn)及房地產(chǎn)金融法律規(guī)范，從而對(duì)推行房地產(chǎn)證券化提供了有力的法律法規(guī)保障。同時(shí)在設(shè)計(jì)金融產(chǎn)品時(shí)考慮到了風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)管問(wèn)題，將房地產(chǎn)商進(jìn)行了信用評(píng)級(jí)，規(guī)范這一金融產(chǎn)品的提供者，便于投資者識(shí)別風(fēng)險(xiǎn)。盡管目前我國(guó)正在通過(guò)緊縮銀根、限購(gòu)來(lái)打壓房?jī)r(jià)，但是打壓房?jī)r(jià)并不意味著一定要打壓整個(gè)房地產(chǎn)業(yè)，相反國(guó)家鼓勵(lì)建造廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房的。房地產(chǎn)信托的出現(xiàn)降低了融資成本有助于其融資，節(jié)省成本。

3.科技環(huán)境：以網(wǎng)絡(luò)為標(biāo)志的現(xiàn)代電子科技的發(fā)展，可以將信托合同標(biāo)準(zhǔn)化，投資者可以在承銷(xiāo)商的交易系統(tǒng)上進(jìn)行交易委托。與此同時(shí)可以在信托正式發(fā)行前進(jìn)行網(wǎng)絡(luò)路演，介紹樓盤(pán)的開(kāi)發(fā)商、建筑商、地段等一系列信息，讓投資者對(duì)其投資的樓盤(pán)有充分的了解。在合同進(jìn)行過(guò)程中，在樓盤(pán)專(zhuān)門(mén)的網(wǎng)站上適時(shí)公布，披露樓盤(pán)信息，做到盡量透明化。

4.社會(huì)文化環(huán)境：2004年銀監(jiān)會(huì)出臺(tái)了《信托投資公司房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)管理暫行辦法》讓投資者進(jìn)一步了解了房地產(chǎn)信托投資基金。在中國(guó)，人們對(duì)于房地產(chǎn)的投資有種特殊的情懷，傳統(tǒng)的國(guó)人認(rèn)為成家立業(yè)就應(yīng)該有一套自己的房子，且房地產(chǎn)所產(chǎn)生的利潤(rùn)也是非常可觀，所以投資者對(duì)于房地產(chǎn)的投資有異常的偏好。

二、微觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析：

1.客戶(hù)意愿分析：伴隨著我國(guó)對(duì)房地產(chǎn)的調(diào)控，房地產(chǎn)商的融資貸款特別是中小房地產(chǎn)商的融資貸款越來(lái)越難。銀行貸款的融資成本越來(lái)越高，房產(chǎn)商渴望找到一種低成本高效益的融資渠道。所設(shè)計(jì)的金融產(chǎn)品就是針對(duì)房地產(chǎn)商這一需求所設(shè)計(jì)的。由于其賦予了投資者類(lèi)似期權(quán)的權(quán)利，所以在投資收益上的利息可以低于銀行貸款給地產(chǎn)商的利息，這樣大大降低了房產(chǎn)商的的融資成本。與此同時(shí)由于賦予的是房產(chǎn)建成后的期權(quán)，這樣就降低了買(mǎi)賣(mài)期房融資而產(chǎn)生的價(jià)格損失。

2.競(jìng)爭(zhēng)者分析：目前國(guó)內(nèi)還沒(méi)有出現(xiàn)此類(lèi)金融產(chǎn)品，通過(guò)對(duì)錢(qián)經(jīng)理的訪(fǎng)問(wèn)，了解到目前房地產(chǎn)融資多為兩種模式：第一種是封閉式房地產(chǎn)投資信托基金；第二種是出售型土地使用權(quán)信托（類(lèi)似期房出售）。第一種模式主要滿(mǎn)足投資者的投資收益需求，第二種模式主要滿(mǎn)足投資者對(duì)土地使用的需求。所設(shè)計(jì)的金融產(chǎn)品則給予投資者兩種需求的選擇，投資者可以追求任一需求。

3.金融市場(chǎng)環(huán)境：目前我國(guó)房地產(chǎn)資金的供給主要來(lái)自銀行，而銀行的負(fù)債基本上是儲(chǔ)蓄存款，期限最長(zhǎng)的只有幾年。資產(chǎn)則大都是房地產(chǎn)抵押貸款，期限多在15-20年以上，從而形成了房地產(chǎn)資金供求中的短存長(zhǎng)貸的結(jié)構(gòu)性矛盾。這一產(chǎn)品則將銀行從房地產(chǎn)融資中的債權(quán)人剝離出來(lái)，變?yōu)榈谌街怀袚?dān)資金的監(jiān)控責(zé)任，有利于降低銀行的流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)。證券市場(chǎng)發(fā)展的經(jīng)驗(yàn)為房地產(chǎn)信托創(chuàng)造了必要條件。

綜上所述，我國(guó)推行房地產(chǎn)信托的基本條件已經(jīng)具備，國(guó)際上成熟的房地產(chǎn)信托的運(yùn)作模式也為提供了借鑒。同時(shí)也認(rèn)識(shí)到，我國(guó)在推行房地產(chǎn)信托的進(jìn)程中還存在著來(lái)自制度、市場(chǎng)等方面的諸多障礙，需要政府、銀行、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商、中介機(jī)構(gòu)、投資者共同研究解決，共同來(lái)培育和推動(dòng)房地產(chǎn)信托的全面發(fā)展。新設(shè)計(jì)的金融產(chǎn)品只是為房地產(chǎn)信托提供一個(gè)可供參考的信托模式。

消費(fèi)者行為分析

市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)愈演愈烈，使得各大金融機(jī)構(gòu)產(chǎn)生危機(jī)感，也讓金融機(jī)構(gòu)明白只有抓住消費(fèi)者的需求開(kāi)發(fā)出滿(mǎn)足消費(fèi)者需求的產(chǎn)品，不斷的創(chuàng)新完善才能使自己在競(jìng)爭(zhēng)中立于不敗之地。而金融機(jī)構(gòu)首先要了解的就是消費(fèi)者的行為以及還有哪些需求是消費(fèi)者沒(méi)有被滿(mǎn)足的。

我主要通對(duì)各類(lèi)金融機(jī)構(gòu)實(shí)地調(diào)研、口頭采訪(fǎng)等形式掌握了第一手資料，再結(jié)合平時(shí)所學(xué)知識(shí)和網(wǎng)絡(luò)查閱的相關(guān)證券投資資料，從消費(fèi)者角度設(shè)計(jì)問(wèn)卷，分別從消費(fèi)者投資的渠道、目的、投資方式以及對(duì)金融機(jī)構(gòu)各方面評(píng)價(jià)等方面來(lái)作為此次消費(fèi)者行為分析的基礎(chǔ)，結(jié)合設(shè)計(jì)的產(chǎn)品“房地產(chǎn)信托”的相關(guān)方面分析消費(fèi)者的行為。

本次調(diào)查問(wèn)卷發(fā)放地點(diǎn)主要在寧波鄞州區(qū)，共發(fā)問(wèn)卷80份，回收71份，有效問(wèn)卷56份。其中，男性占57.14%，女性占42.68%，年齡段主要集中在20歲至55歲之間。從被調(diào)查者的學(xué)歷上看，主要集中于高中、中專(zhuān)及以下（39.29%）、大專(zhuān)（21.43%）、本科（32.14%）這三部分?，F(xiàn)就這些有效問(wèn)卷做如下分析：

總的來(lái)說(shuō)，參與問(wèn)卷的被調(diào)查者中，有大約一半（53.57%）為普通員工，17.86%為私企主。但是不管從事的職業(yè)是什么，其月收入都還是比較可觀的，基本都在3000元以上，其中5000至10000元的人數(shù)最多，占了39.29%，1萬(wàn)元以上的也占了17.86%。在關(guān)于“您對(duì)金融產(chǎn)品投資了解程度”的問(wèn)題中，有14.29%的投資者認(rèn)為很了解，認(rèn)為自己了解、一般或是不了解的投資者各占28.57%。盡管這些人自我認(rèn)為對(duì)金融產(chǎn)品的認(rèn)識(shí)差異比較大，但是總體還是趨向于保守投資的。對(duì)除儲(chǔ)蓄存款外的其他投資，35.71%的家庭的理財(cái)投資占總收入的比例在10%以下，32.14%的家庭的的理財(cái)投資占總收入的比例在10%-30%之間，將家庭超過(guò)50%的自查投資于除儲(chǔ)蓄存款的投資的比例相對(duì)來(lái)說(shuō)就比較小了，只有10.71%。

盡管金融業(yè)務(wù)在我國(guó)的發(fā)展速度不斷增快，金融投資的領(lǐng)域也在不斷地拓寬，但是現(xiàn)階段消費(fèi)者和金融產(chǎn)品的接觸面還是比較狹窄的。在此次問(wèn)卷中，發(fā)現(xiàn)人們還是更愿意將錢(qián)投在一些比較傳統(tǒng)的，發(fā)展較為完善的金融產(chǎn)品上，如定期儲(chǔ)蓄（25.83%）、股票（31.48%）、基金（24.07%），僅這三類(lèi)就占了可供多選的10個(gè)備選答案中的80%多。而一些比較新金融產(chǎn)品，如期貨、信托產(chǎn)品，由于其本身操作比較復(fù)雜，在我國(guó)金融產(chǎn)品中發(fā)展還不夠完善等原因，很多消費(fèi)者表示持觀望態(tài)度。

消費(fèi)者投資理財(cái)產(chǎn)品，一般都是帶有某種目的的。而在其行為目的的調(diào)查中，發(fā)現(xiàn)為了“合理安排收支”、“資產(chǎn)保值、抵御通脹”、“提高生活質(zhì)量”這三項(xiàng)目的而投資的消費(fèi)者占了總數(shù)的一半，而追求“資產(chǎn)的快速增值”的消費(fèi)者占12.33%，在七個(gè)消費(fèi)行為目的選項(xiàng)中排在第五，這些都很好地佐證了人們之所以選擇較為保守的投資方式的原因。

好馬配好鞍，一個(gè)金融產(chǎn)品的成功其本身的產(chǎn)品質(zhì)量固然重要，但好的營(yíng)銷(xiāo)渠道、金融機(jī)構(gòu)能提供的服務(wù)也是很重要的。那么投資者喜歡什么樣的金融機(jī)構(gòu)和服務(wù)呢？在選擇金融機(jī)構(gòu)時(shí)，“網(wǎng)點(diǎn)數(shù)量多，容易找到”往往成為人們選擇的作重要的條件（占17.65%），其次是“操作程序簡(jiǎn)單”（15.29%）、“柜員服務(wù)態(tài)度好，素質(zhì)高”（14.12%），這三選項(xiàng)選的人是最多的。金融機(jī)構(gòu)要想產(chǎn)品能夠打出市場(chǎng)，就要關(guān)注消費(fèi)者的實(shí)際情況。相對(duì)于專(zhuān)業(yè)的投資意見(jiàn)，一般的消費(fèi)者可能都不能理解，那么金融機(jī)構(gòu)設(shè)計(jì)的高端產(chǎn)品便會(huì)滯銷(xiāo)。所以金融機(jī)構(gòu)在設(shè)計(jì)產(chǎn)品時(shí)，要充分考慮廣大投資者的要求，最好能設(shè)計(jì)除讓人易于掌握、便于理解的產(chǎn)品。

現(xiàn)階段，金融消費(fèi)者主要還是通過(guò)網(wǎng)絡(luò)和電視媒體等渠道了解各種投資理財(cái)品的。而對(duì)于房地產(chǎn)信托，38.24%的人表示不曾了解，23.53%的被調(diào)查者僅在網(wǎng)絡(luò)上了解過(guò)，14.71%的被調(diào)查者在報(bào)刊雜志上看過(guò)。可見(jiàn)房地產(chǎn)信托在中國(guó)還屬于萌芽期，消費(fèi)者對(duì)其了解并不深。相對(duì)保守的消費(fèi)者對(duì)這類(lèi)金融產(chǎn)品接受度并不高，要讓消費(fèi)者快速接受房地產(chǎn)信托并不容易。

為了配合產(chǎn)品，我設(shè)計(jì)了“以目前的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)您是否會(huì)愿意投資房地產(chǎn)信托”的問(wèn)題。調(diào)查結(jié)果顯示，明確表示愿意投資房地產(chǎn)信托的僅占14.29%，35.71%的人表示可以觀望一下，而有50%的消費(fèi)者則明確表示不愿意投資。在一半左右愿意或者持觀望態(tài)度的人中，可以發(fā)現(xiàn)多為25-35歲的較年輕的人群，占了42.86%。而這部分人的理財(cái)投資占家庭總收入比重相較于全部人群是有所提高的，具體如圖表1所示：

愿意或者持觀望態(tài)度的調(diào)查者與所有調(diào)查者就理財(cái)投資占家庭總收入的比例的差異50.00%人數(shù)比例40.00%30.00%20.00%10.00%0.00%42.86%35.71%32.14%21.43%14.29%21.43%10.71%50%以上所有調(diào)查者愿意或者持觀望態(tài)度調(diào)查者10%以下10%—30%30%—50%理財(cái)投資占家庭總收入的比例圖表 1

這些愿意投資或持觀望態(tài)度的消費(fèi)者最關(guān)注的是房地產(chǎn)信托的“投資風(fēng)險(xiǎn)和收益”（28.21%）、“投資的起點(diǎn)金額”（17.95%）以及“金融機(jī)構(gòu)工作人員是否專(zhuān)業(yè)”（12.82%）等，如圖表2所示：

投資者最關(guān)注房地產(chǎn)信托的哪些方面投資風(fēng)險(xiǎn)和收益投資的期限投資的起點(diǎn)金額金融機(jī)構(gòu)工作人員是否專(zhuān)業(yè)金融機(jī)構(gòu)的品牌和信譽(yù)專(zhuān)家或媒體推薦收費(fèi)方式和服務(wù)所投資房地產(chǎn)商的狀況所投資樓盤(pán)的情況其他10.26%7.69%0.00%2.56%12.82%12.82%2.56%28.21%5.13%17.95%

圖表 2

如果選擇金融機(jī)構(gòu)的話(huà)，他們更愿意選擇國(guó)有銀行（37.93%）、證券公司（24.14%）這些信譽(yù)較高、從事此類(lèi)金融產(chǎn)品開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售較長(zhǎng)時(shí)間的金融機(jī)構(gòu)進(jìn)行投資，如圖表3所示：

投資者若辦理房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)會(huì)選擇的金融機(jī)構(gòu)13.79%0.00%37.93%24.14%3.45%6.90%13.79%國(guó)有銀行外資銀行城市商業(yè)銀行其他商業(yè)銀行證券公司信托公司其他金融機(jī)構(gòu)

圖表 3

此外，在選擇第三方機(jī)構(gòu)的標(biāo)準(zhǔn)時(shí)，相較于上面分析的“若金融機(jī)構(gòu)幫助理財(cái)，比較注重其哪方面服務(wù)”顯得對(duì)專(zhuān)業(yè)性的要求更加強(qiáng)，31.25%的潛在投資者選擇“能提供獨(dú)立、專(zhuān)業(yè)、客觀的咨詢(xún)意見(jiàn)的”，21.88%的選“有全面房產(chǎn)財(cái)務(wù)報(bào)表分析能力”，18.75%的選“專(zhuān)業(yè)的房產(chǎn)商信用評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)”，而對(duì)“服務(wù)態(tài)度”等的一些軟實(shí)力的要求有所下降，如圖表4所示：

服務(wù)態(tài)度好的若選擇專(zhuān)業(yè)的第三方機(jī)構(gòu)投資者的選擇朋友推薦的6.25%0.00%31.25%12.50%9.38%0.00%18.75%21.88%媒體宣傳的專(zhuān)業(yè)的房產(chǎn)商信用評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)有全面房產(chǎn)商財(cái)務(wù)報(bào)表分析能力的能提供獨(dú)立、專(zhuān)業(yè)、客觀的咨詢(xún)意見(jiàn)的給人以全新的體驗(yàn)的

圖表 4

投資者對(duì)于房地產(chǎn)信托基金的前景觀點(diǎn)各不相同，有人認(rèn)為現(xiàn)在國(guó)家對(duì)房產(chǎn)控制嚴(yán)格使其缺乏信心，也有人認(rèn)為雖然政策打壓，存在一定風(fēng)險(xiǎn)，但人看好房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)，對(duì)企業(yè)的房產(chǎn)信托產(chǎn)品也較有信心?？偟膩?lái)說(shuō)，投資者對(duì)房地產(chǎn)信托的態(tài)度較為保守，但并不表示其沒(méi)有市場(chǎng)。相信隨著我國(guó)金融業(yè)的發(fā)展，整個(gè)社會(huì)環(huán)境所提供的金融投資環(huán)境也會(huì)給投資者帶來(lái)更大的信任，投資者也能逐漸走出固有的金融投資模式，當(dāng)然這需要多方面的努力和時(shí)間的積累。

房地產(chǎn)信托促銷(xiāo)方案

具體產(chǎn)品的詳細(xì)過(guò)程如下：

首先應(yīng)該建立比較有效的市場(chǎng)運(yùn)作機(jī)制和監(jiān)管機(jī)制，開(kāi)發(fā)商作為房地產(chǎn)主要責(zé)任人，市場(chǎng)的評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)和國(guó)家監(jiān)管機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)對(duì)其資格進(jìn)行評(píng)定和審核。

房地產(chǎn)信托產(chǎn)品由證券公司作為金融中介向廣大投資者發(fā)放。由于開(kāi)發(fā)商在開(kāi)發(fā)前難以估計(jì)未來(lái)建成的房產(chǎn)的實(shí)際成本，所以并不是將實(shí)際成本等份化。使總的份額是固定，而是以相同的資金作為證券的份額單位，比如以一元占一個(gè)份額單位。隨著成本的增加，份額單位也會(huì)增加，但不管增加多少，都是將最后的總收益按份額均等化。

每一個(gè)份額單位具有房地產(chǎn)的一份所有權(quán)，為了增加商品的吸引，特為每個(gè)房地產(chǎn)信托證券份額單位附加一個(gè)本身可以分離的對(duì)未來(lái)成品房的優(yōu)惠購(gòu)買(mǎi)權(quán)，比如打折或者優(yōu)惠一定金額，這種分離的優(yōu)惠購(gòu)買(mǎi)權(quán)可以在市場(chǎng)單獨(dú)流通出售給實(shí)際上想買(mǎi)房的人也可以自己使用，這種設(shè)計(jì)可以更好的表現(xiàn)出投資者對(duì)房地產(chǎn)的所有權(quán)。

開(kāi)發(fā)商通過(guò)證券公司籌集到大量資金加上自身的資金（當(dāng)然自己的資金也要折算為份額單位，以便未來(lái)的收益分配），投資到房地產(chǎn)中的實(shí)際建設(shè)中，當(dāng)開(kāi)發(fā)商將成品房完全賣(mài)出后所得總收入作為總收益。

總收益在開(kāi)發(fā)商和投資者間的分配，參數(shù)設(shè)計(jì)： 假設(shè)總成本為

C 總的份額單位為

N 總收益為

R 每份額單位收益中投資者的收益分配率

a 分離后成品房?jī)?yōu)惠購(gòu)買(mǎi)權(quán)的價(jià)格為

E 總資金中投資者資金比例為

? 總資金中開(kāi)發(fā)商自有資金比例

? 第i投資者投資份額單位數(shù)量

ni 第i投資者的收益

Ti 開(kāi)發(fā)商的收益

K 這樣可得到：

（一）投資者收益為：

Ti?nia(RC?1)?niE

（二）開(kāi)發(fā)商的收益為：

K?N(1?a)(RC?1)??Na(RC?1)

根據(jù)此產(chǎn)品，制定如下促銷(xiāo)策略：

一、策劃目的：

推廣房地產(chǎn)信托產(chǎn)品，豐富投資者的投資渠道，為房產(chǎn)商提供高效、便利、低成本的融資服務(wù)，降低銀行的流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)。

二、營(yíng)銷(xiāo)策略：

（一）產(chǎn)品策略：針對(duì)不同信用級(jí)別的房產(chǎn)商推出不同等級(jí)收益的房地產(chǎn)信托，定位和細(xì)分市場(chǎng)一個(gè)都不能少。

根據(jù)消費(fèi)者行為分析，可以發(fā)現(xiàn)對(duì)房地產(chǎn)信托愿意購(gòu)買(mǎi)或持觀望態(tài)度的占了42.86%，其中多為25-35歲的較年輕的人群。而這部分人的理財(cái)投資占家庭總收入比重相較于全部人群是有所提高的，因此主要針對(duì)年輕群體設(shè)置信托。

將客戶(hù)分為兩個(gè)市場(chǎng)，一個(gè)是房地產(chǎn)商市場(chǎng)，另一個(gè)是投資者市場(chǎng)。針對(duì)不同的客戶(hù)提供不同的服務(wù)。房地產(chǎn)商幫助其融資，設(shè)計(jì)信托合約；投資者向其推薦適合的信托合同，為他們提供咨詢(xún)服務(wù)。

（二）渠道策略：建立科學(xué)的、多層次、多樣化的營(yíng)銷(xiāo)渠道。

在我國(guó)，投資者對(duì)信托產(chǎn)品尤其是房地產(chǎn)信托還比較陌生，而相應(yīng)的金融中介機(jī)構(gòu)并未建立起來(lái)，在這樣的市場(chǎng)環(huán)境下，選擇銀行和證券公司來(lái)加強(qiáng)與投資者的直接接觸，這是信托公司必然的選擇。

可以建立起更加具備專(zhuān)業(yè)素質(zhì)的代銷(xiāo)隊(duì)伍，輔以直郵、電話(huà)銷(xiāo)售、呼叫中心以及基于Internet平臺(tái)的直銷(xiāo)網(wǎng)絡(luò)，直達(dá)工薪階層或年輕白領(lǐng)一族。調(diào)查（第8題）顯示，網(wǎng)絡(luò)是投資者獲取信息的重要渠道，網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷(xiāo)將成為的主打路線(xiàn)。（三)價(jià)格策略：根據(jù)不同信用等級(jí)的房產(chǎn)商制定不同的收益標(biāo)準(zhǔn)。

（四）促銷(xiāo)策略：多樣化促銷(xiāo)手段并用，通過(guò)廣告、座談會(huì)、教育活動(dòng)等形式加大宣傳力度，全方位推廣房地產(chǎn)信托投資理念、樹(shù)立品牌效應(yīng)。

（五）客戶(hù)關(guān)系管理策略：完善房產(chǎn)信托的售前、售中和售后服務(wù)，向投資人提供量體裁衣式服務(wù)。

（六）正確處理與政府間的關(guān)系：邀請(qǐng)政府機(jī)關(guān)監(jiān)督房地產(chǎn)信托的運(yùn)營(yíng)，與官方合辦信托評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)，為廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)提供低成本的融資信托。

房地產(chǎn)信托營(yíng)銷(xiāo)方案

隨著我國(guó)金融業(yè)的快速發(fā)展，金融產(chǎn)品層出不窮，新的金融產(chǎn)品不斷滿(mǎn)足人們的需求。通過(guò)對(duì)寧波光大證券解放南路營(yíng)業(yè)部的走訪(fǎng)，發(fā)現(xiàn)目前我國(guó)的證券公司（即投資銀行）理財(cái)產(chǎn)品多投資于股票、基金、固定收益等金融工具以及境外證券，沒(méi)有涉及資產(chǎn)證券化的。因此希望能推出一款結(jié)合資產(chǎn)證券化的針對(duì)房地產(chǎn)融資和房地產(chǎn)投資的金融產(chǎn)品。

一、產(chǎn)品開(kāi)發(fā)

先將不同規(guī)模的房地產(chǎn)商進(jìn)行信譽(yù)評(píng)級(jí)，不同信譽(yù)等級(jí)的房地產(chǎn)商將在產(chǎn)品中享有不同的收益比例。然后將房地產(chǎn)商需要籌資開(kāi)發(fā)建造的樓盤(pán)進(jìn)行資產(chǎn)證券化，將他化為一份份的信托合同；投資者購(gòu)買(mǎi)這份信托合同，就意味著投資者參與投資樓盤(pán)，承擔(dān)投資樓盤(pán)的風(fēng)險(xiǎn)，如果虧損地產(chǎn)商承諾優(yōu)先償還投資者的債務(wù)；享有樓盤(pán)除開(kāi)發(fā)商收益外的收益。樓盤(pán)建成出售營(yíng)利后投資者有兩個(gè)選擇：1.合同終止，拿回本金和收益；2.將合同轉(zhuǎn)換為類(lèi)似打折券的合同，即約定在未來(lái)某一時(shí)間段內(nèi)，投資者可以以約定的價(jià)格（低于市場(chǎng)價(jià)）購(gòu)買(mǎi)樓盤(pán)中自己所看中的房子。

關(guān)于總收益在開(kāi)發(fā)商和投資者間的分配，參數(shù)設(shè)計(jì)：

假設(shè)總成本為

C，總的份額單位為

N，總收益為

R，每份額單位收益中投資者的收益分配率

a，分離后成品房?jī)?yōu)惠購(gòu)買(mǎi)權(quán)的價(jià)格為

E，總資金中投資者資金比例為

?，總資金中開(kāi)發(fā)商自有資金比例

?，第i投資者投資份額單位數(shù)量

第i投資者的收益

ni

Ti 開(kāi)發(fā)商的收益

K 這樣可得到：

（一）投資者的收益為：

Ti?nia(RC?1)?niE

（二）開(kāi)發(fā)商的收益為：

K?N(1?a)（二、消費(fèi)群體設(shè)定

RC?1)??Na(RC?1)

設(shè)計(jì)的融產(chǎn)品房地產(chǎn)證券化針對(duì)的主要有兩類(lèi)客戶(hù)群體，分別為房地產(chǎn)融資（開(kāi)發(fā)商）和房地產(chǎn)投資。開(kāi)發(fā)商可以通過(guò)證券公司籌集到大量資金，加上自有的資金，從而減輕集資成本，信譽(yù)良好的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商能獲得更高的收益并帶動(dòng)金融環(huán)境向更好的方向發(fā)展。通過(guò)房地產(chǎn)證券化，使開(kāi)發(fā)商資金流動(dòng)性加強(qiáng)，施工更加流暢。從投資者的角度來(lái)看，房地產(chǎn)所產(chǎn)生的利潤(rùn)也是非常可觀，傳統(tǒng)的國(guó)人對(duì)擁有自己的住房有異常的偏好，買(mǎi)房的人可以使用從市場(chǎng)購(gòu)買(mǎi)信托產(chǎn)品分離的優(yōu)惠購(gòu)買(mǎi)權(quán)而享受到價(jià)格的優(yōu)惠，而投資者也可獲得較好的收益。

三、營(yíng)銷(xiāo)環(huán)境分析

走訪(fǎng)調(diào)研光大證券，發(fā)現(xiàn)目前我國(guó)的證券公司還是處于分業(yè)經(jīng)營(yíng)的階段，所有的業(yè)務(wù)以及服務(wù)都有嚴(yán)格的區(qū)分，服務(wù)對(duì)象也不夠細(xì)分且沒(méi)有涉及資產(chǎn)證券化的產(chǎn)品?，F(xiàn)從宏觀和微觀兩方面分析金融營(yíng)銷(xiāo)環(huán)境及其營(yíng)銷(xiāo)的可行性。

（一）宏觀經(jīng)濟(jì)經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析（PEST分析）：

1.經(jīng)濟(jì)、社會(huì)環(huán)境：寧波作為浙江的第二大城市，由港口貿(mào)易經(jīng)濟(jì)帶動(dòng)寧波的金融業(yè)的發(fā)展，人們的收入增加了，對(duì)理財(cái)?shù)男枨笤絹?lái)越強(qiáng)烈。整個(gè)社會(huì)的投資環(huán)境在變化，接觸到外面世界越來(lái)越多，對(duì)于國(guó)外新型的金融產(chǎn)品的接受度也大大提高了。

2.政策、法律環(huán)境：房地產(chǎn)證券化依托的房地產(chǎn)市場(chǎng)法律法規(guī)漸趨完善，基本做到了有法可依、有章可循，如《中國(guó)人民銀行法》和《商業(yè)銀行法》。與資本市場(chǎng)發(fā)展密切相關(guān)的證券市場(chǎng)的法制建設(shè)取得了重要進(jìn)展，目前已頒布實(shí)施的有關(guān)法律、法規(guī)及規(guī)章如《公司法》、《企業(yè)債券管理?xiàng)l例》、《證券法》、《信托法》等達(dá)350余件，涉及證券市場(chǎng)各個(gè)環(huán)節(jié)和所有品種，初步形成了全國(guó)統(tǒng)一的證券法規(guī)體系。2004年銀監(jiān)會(huì)出臺(tái)了《信托投資公司房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)管理暫行辦法》讓投資者進(jìn)一步了解了房地產(chǎn)信托投資基金，越來(lái)越多的投資者進(jìn)入了這一投資圈。在設(shè)計(jì)金融產(chǎn)品時(shí)考慮到風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)管問(wèn)題，將房地產(chǎn)商進(jìn)行了信用評(píng)級(jí)，規(guī)范這一金融產(chǎn)品的提供者，便于投資者識(shí)別風(fēng)險(xiǎn)。盡管目前我國(guó)正在通過(guò)緊縮銀根、限購(gòu)來(lái)打壓房?jī)r(jià)，但是打壓房?jī)r(jià)并不意味著一定要打壓整個(gè)房地產(chǎn)業(yè)，相反國(guó)家鼓勵(lì)建造廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房的。房地產(chǎn)信托的出現(xiàn)降低了融資成本有助于其融資，節(jié)省成本。

3.科技環(huán)境：以網(wǎng)絡(luò)為標(biāo)志的現(xiàn)代電子科技的發(fā)展，可以將的信托合同標(biāo)準(zhǔn)化，投資者可以在承銷(xiāo)商的交易系統(tǒng)上進(jìn)行交易委托。與此同時(shí)，可以在信托正式發(fā)行前進(jìn)行網(wǎng)絡(luò)路演，介紹樓盤(pán)的開(kāi)發(fā)商、建筑商、樓盤(pán)的地段等一系列樓盤(pán)的信息，讓投資者對(duì)其投資的樓盤(pán)有充分的了解。在合同進(jìn)行過(guò)程中，在樓盤(pán)專(zhuān)門(mén)的網(wǎng)站上適時(shí)公布，披露樓盤(pán)信息，做到盡量透明化?？紤]到風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)管問(wèn)題，可以將房地產(chǎn)商進(jìn)行了信用評(píng)級(jí)，便于投資者識(shí)別風(fēng)險(xiǎn)。

（二）微觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析：

1.客戶(hù)意愿分析：伴隨著房地產(chǎn)的調(diào)控，房地產(chǎn)商的融資貸款特別是中小房地產(chǎn)商的融資貸款越來(lái)越難。銀行貸款的融資成本增加，房產(chǎn)商渴望找到一種低成本高效益的融資渠道。設(shè)計(jì)的金融產(chǎn)品來(lái)降低房產(chǎn)商的的融資成本，滿(mǎn)足房地產(chǎn)商的這部分需求。

2.競(jìng)爭(zhēng)者環(huán)境分析：目前國(guó)內(nèi)還沒(méi)有出現(xiàn)這類(lèi)金融產(chǎn)品。通過(guò)對(duì)錢(qián)經(jīng)理的訪(fǎng)問(wèn)，了解到目前房地產(chǎn)融資多為兩種模式：封閉式房地產(chǎn)投資信托基金和出售型土地使用權(quán)信托（類(lèi)似期房出售）。第一種模式主要滿(mǎn)足投資者的投資收益需求，第二種模式主要滿(mǎn)足投資者對(duì)土地使用的需求。我所設(shè)計(jì)的金融產(chǎn)品則給予投資者兩種需求的選擇，投資者可以追求任一需求。

3.金融市場(chǎng)環(huán)境：目前我國(guó)房地產(chǎn)資金的供給主要來(lái)自銀行，而銀行的負(fù)債基本上是儲(chǔ)蓄存款，期限最長(zhǎng)的只有幾年。資產(chǎn)則大都是房地產(chǎn)抵押貸款，期限多在15-20年以上，從而形成了房地產(chǎn)資金供需中的短存長(zhǎng)貸的結(jié)構(gòu)性矛盾。這一產(chǎn)品則將銀行從房地產(chǎn)融資中的債權(quán)人剝離出來(lái)，變?yōu)榈谌街怀袚?dān)資金的監(jiān)控責(zé)任，有利于降低銀行的流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)。

綜上所述，我國(guó)推行房地產(chǎn)信托的基本條件已經(jīng)具備，國(guó)際上成熟的房地產(chǎn)信托的運(yùn)作模式也提供了借鑒。同時(shí)也認(rèn)識(shí)到，我國(guó)在推行房地產(chǎn)信托的進(jìn)程中還存在著來(lái)自制度、市場(chǎng)等方面的諸多障礙，需要政府、銀行、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商、中介機(jī)構(gòu)、投資者共同研究解決，共同來(lái)培育和推動(dòng)房地產(chǎn)信托的全面發(fā)展。我所設(shè)計(jì)的金融產(chǎn)品只是為房地產(chǎn)信托提供一個(gè)可供參考的信托模式。

四、促銷(xiāo)方案

一、策劃目的：

推廣房地產(chǎn)信托產(chǎn)品，豐富投資者的投資渠道，為房產(chǎn)商提供高效、便利、低成本的融資服務(wù)，降低銀行的流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)。

二、營(yíng)銷(xiāo)策略：

（一）產(chǎn)品策略：針對(duì)不同信用級(jí)別的房產(chǎn)商推出不同等級(jí)收益的房地產(chǎn)信托，定位和細(xì)分市場(chǎng)一個(gè)都不能少。

根據(jù)消費(fèi)者行為分析，可以發(fā)現(xiàn)對(duì)房地產(chǎn)信托愿意購(gòu)買(mǎi)或持觀望態(tài)度的占了42.86%，其中多為25-35歲的較年輕的人群。而這部分人的理財(cái)投資占家庭總收入比重相較于全部人群是有所提高的，因此主要針對(duì)年輕群體設(shè)置信托。

將客戶(hù)分為兩個(gè)市場(chǎng)，一個(gè)是房地產(chǎn)商市場(chǎng)，另一個(gè)是投資者市場(chǎng)。針對(duì)不同的客戶(hù)提供不同的服務(wù)。房地產(chǎn)商幫助其融資，設(shè)計(jì)信托合約；投資者向其推薦適合的信托合同，為他們提供咨詢(xún)服務(wù)。

（二）渠道策略：建立科學(xué)的、多層次、多樣化的營(yíng)銷(xiāo)渠道。

在我國(guó)，投資者對(duì)信托產(chǎn)品尤其是房地產(chǎn)信托還比較陌生，而相應(yīng)的金融中介機(jī)構(gòu)并未建立起來(lái)，在這樣的市場(chǎng)環(huán)境下，選擇銀行和證券公司來(lái)加強(qiáng)與投資者的直接接觸，這是信托公司必然的選擇。

可以建立起更加具備專(zhuān)業(yè)素質(zhì)的代銷(xiāo)隊(duì)伍，輔以直郵、電話(huà)銷(xiāo)售、呼叫中心以及基于Internet平臺(tái)的直銷(xiāo)網(wǎng)絡(luò)，直達(dá)工薪階層或年輕白領(lǐng)一族。調(diào)查（第8題）顯示，網(wǎng)絡(luò)是投資者獲取信息的重要渠道，網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷(xiāo)將成為主打路線(xiàn)。（三)價(jià)格策略：根據(jù)不同信用等級(jí)的房產(chǎn)商制定不同的收益標(biāo)準(zhǔn)。

（五）促銷(xiāo)策略：多樣化促銷(xiāo)手段并用，通過(guò)廣告、座談會(huì)、教育活動(dòng)等形式加大宣傳力度，全方位推廣房地產(chǎn)信托投資理念、樹(shù)立品牌效應(yīng)。

（五）客戶(hù)關(guān)系管理策略：完善房產(chǎn)信托的售前、售中和售后服務(wù)，向投資人提供量體裁衣式服務(wù)。

（六）正確處理與政府間的關(guān)系：邀請(qǐng)政府機(jī)關(guān)監(jiān)督房地產(chǎn)信托的運(yùn)營(yíng)，與官方合辦信托評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)，為廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)提供低成本的融資信托。附錄

房地產(chǎn)信托調(diào)查問(wèn)卷

希望您能在百忙之中抽出一點(diǎn)時(shí)間幫助完成這份問(wèn)卷，非常感謝您的合作。

性別：

男

女

年齡：.小于25歲

25-35歲

36-45歲

46-55歲

55歲以上 學(xué)歷：高中、中專(zhuān)及以下

大專(zhuān)

本科

研究生及以上

1、您的職業(yè)？（）A.普通員工

B.技術(shù)人員

C.公務(wù)員

D.私企主

E.自由職業(yè)者

F.管理人員

G.教師

H.學(xué)生

I.專(zhuān)業(yè)人士(如會(huì)計(jì)師、律師、建筑師、醫(yī)護(hù)人員、記者等)

J.其他

2、您的平均月收入多少元？（）A.1500元及以下

B.1500—3000元

C.3000—5000元

D.5000—10000元

E.1萬(wàn)以上

3、您對(duì)金融產(chǎn)品投資了解程度？（）A.很了解

B.了解

C.一般

D.不了解

4、您的理財(cái)投資（儲(chǔ)蓄存款除外）占家庭總收入的比例？（）A.10%以下

B.10%—30%

C.30%—50%

D.50%以上

5、您通常會(huì)投資哪些金融產(chǎn)品？（可多選）（）A.定期儲(chǔ)蓄

B.國(guó)債

C.外匯

D.股票

E.期貨

F.基金 F.信托

G.非自住房產(chǎn)

I.黃金

J.保險(xiǎn)

K..其它（請(qǐng)說(shuō)明）______

6、您投資金融產(chǎn)品的主要目的是？（可多選）（）A.合理安排收支

B.資產(chǎn)保值、抵御通脹

C.資產(chǎn)快速增值

D.醫(yī)療、養(yǎng)老

E.提高生活質(zhì)量

F.買(mǎi)房購(gòu)車(chē)

G.子女教育

7、如果您選擇金融機(jī)構(gòu)幫助理財(cái)，比較注重其哪方面服務(wù)?（可多選）（）A.網(wǎng)點(diǎn)數(shù)量多，容易找到

B.網(wǎng)點(diǎn)內(nèi)設(shè)施良好

C.柜員服務(wù)態(tài)度好，素質(zhì)高

D.辦理業(yè)務(wù)速度快

E.操作程序簡(jiǎn)單

F.金融機(jī)構(gòu)品牌形象和實(shí)力

G.獨(dú)立專(zhuān)業(yè)的投資意見(jiàn)

H.理財(cái)產(chǎn)品投資方式好，有選擇權(quán)

8、您對(duì)房地產(chǎn)信托有所了解嗎？是通過(guò)哪種渠道獲得？（可多選）（）

A.親戚朋友

B.報(bào)紙雜志

C.網(wǎng)絡(luò)

D.電視廣告

E.銀行或其他金融機(jī)構(gòu)

F.不曾了解

9、以目前的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)您會(huì)愿意投資房地產(chǎn)信托嗎？（）A.愿意

B.觀望

C.不愿意

（若選A、B請(qǐng)繼續(xù)，若選C感謝您的合作）

10、若投資，您最關(guān)注房地產(chǎn)信托的哪些方面？（可多選）（）A.投資風(fēng)險(xiǎn)和收益

B.投資的期限

C.投資的起點(diǎn)金額

D.金融機(jī)構(gòu)工作人員是否專(zhuān)業(yè)

E.金融機(jī)構(gòu)的品牌和信譽(yù)

F.專(zhuān)家或媒體推薦

G.收費(fèi)方式和服務(wù)

H.所投資房地產(chǎn)商的狀況

I.所投資樓盤(pán)的情況

J.其他

11、您若辦理房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)，會(huì)選擇哪類(lèi)金融機(jī)構(gòu)?（可多選）（）A.國(guó)有銀行

B.外資銀行

C城市商業(yè)銀行

D.其他商業(yè)銀行

E.證券公司

F.信托公司

G.其他金融機(jī)構(gòu)

12、若選擇專(zhuān)業(yè)的第三方機(jī)構(gòu)幫助您進(jìn)行房地產(chǎn)信托分析，您會(huì)如何選擇？

（可多選）（）A.服務(wù)態(tài)度好的B.朋友推薦的 C.媒體宣傳的D.專(zhuān)業(yè)的房產(chǎn)商信用評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)

E.有全面房產(chǎn)商財(cái)務(wù)報(bào)表分析能力的 F.能提供獨(dú)立、專(zhuān)業(yè)、客觀的咨詢(xún)意見(jiàn)的G.給人以全新的體驗(yàn)的 H.其他（請(qǐng)說(shuō)明）______

13、您是否投資過(guò)房地產(chǎn)信托基金或者房地產(chǎn)信托，評(píng)價(jià)如何？（A.投資過(guò)，很滿(mǎn)意

B.投資過(guò)，基本滿(mǎn)意

C.投資過(guò)，收益和風(fēng)險(xiǎn)讓人很失望

D.沒(méi)有投資過(guò)

14、您覺(jué)得房地產(chǎn)信托基金前景如何？請(qǐng)談?wù)勀目捶ā?/p>

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第五篇：我國(guó)房地產(chǎn)信托投資基金發(fā)展模式及其選擇

《當(dāng)代經(jīng)濟(jì)》2011 年2 月（下）

C O N T E M P O R A R Y E C O N O M I C S 我國(guó)房地產(chǎn)信托投資基金 發(fā)展模式及其選擇

○謝麗君（廣州富力地產(chǎn)股份有限公司 廣東 廣州 510623）

【摘 要 】 本 文 從 房 地產(chǎn) 信 托投 資 基 金（REITs）的 概念 與 類(lèi) 型入手，分析了我國(guó) REITs 發(fā)展模式所面臨的主要障礙與問(wèn) 題，進(jìn)而提出當(dāng)前我國(guó) REITs 發(fā)展模式應(yīng)以外部管理模式為 主，逐步探索內(nèi)部管理模式；以權(quán)益型 REITs 發(fā)展為先，逐步發(fā) 展抵押權(quán)類(lèi) REITs 并積極創(chuàng)新和以交易所市場(chǎng)為主，以銀行間 市場(chǎng)為輔的政策和建議。

【關(guān)鍵詞】 房地產(chǎn) REITs 房地產(chǎn)信托 發(fā)展模式

一、引言

隨著領(lǐng)匯、泓富、越秀在香港上市房地產(chǎn)投資信托基金（Real Estate Investment Trusts，下文簡(jiǎn)稱(chēng) REITs），并一舉獲得 成功，深國(guó)投、華聯(lián)、大連萬(wàn)達(dá)、華潤(rùn)、華銀控股等多家知名商業(yè) 地產(chǎn)投資企業(yè)將目光投向了 REITs這一新鮮事物，都在為爭(zhēng)吃 國(guó)內(nèi) REITs這第一個(gè)螃蟹而緊鑼密鼓地準(zhǔn)備著。目前，我國(guó)的 房地產(chǎn)存量很大，客觀上要求設(shè)立 REITs，既可拓寬房地產(chǎn)企業(yè) 融資途徑，改變房地產(chǎn)高度依賴(lài)銀行信貸的局面，又可讓中小 投資者可以在資本市場(chǎng)分享房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。同時(shí)，我國(guó)房地 產(chǎn)金融市場(chǎng)正在由以銀行信貸為主導(dǎo)向資本市場(chǎng)為主導(dǎo)的模 式逐漸轉(zhuǎn)變，REITs這種新的投資載體對(duì)于促進(jìn)我國(guó)商業(yè)地產(chǎn) 行業(yè)發(fā)展，豐富投資者投資渠道有很重要的作用。截至 2009 年 12 月，R EITs 全球市值已超過(guò) 6050 億美元。美國(guó)是全球發(fā)展 R EITs 最早、也是最成熟的市場(chǎng)，R EITs 市值約 3000 億美元，市 值也最大；其次是澳大利亞，已發(fā)行 64 只 REITs，市值達(dá)到 780 億美元；處于第三位的是法國(guó)，48 家房地產(chǎn)信托市值達(dá)到 730 億美元。根據(jù)標(biāo)準(zhǔn)普爾公司的統(tǒng)計(jì)，從世界范圍看，美國(guó)房地產(chǎn) 投資信托基金占有全球同類(lèi)產(chǎn)品的 90%。近年來(lái)歐洲、亞洲、美 洲等 22 個(gè)國(guó)家和地區(qū)都制定了專(zhuān)門(mén)的立法，加入到發(fā)展 REITs 行列中。從市場(chǎng)成熟度來(lái)說(shuō)，最早開(kāi)始發(fā)展房地產(chǎn)投資信托的 美國(guó)是最成熟的市場(chǎng)，其次是澳大利亞。亞洲的大部分國(guó)家都 是處于成長(zhǎng)中的市場(chǎng)，而中國(guó)內(nèi)地更是明確的法律法規(guī)都尚未 出臺(tái)，該市場(chǎng)在我國(guó)的發(fā)展還處于萌芽起步階段，仍有待我們 加強(qiáng)對(duì) REITs的研究和運(yùn)用。

二、房地產(chǎn)投資信托基金的定義與類(lèi)型

R EITs 是一種以發(fā)行信托基金的方式募集資金，由從事房 地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)、開(kāi)發(fā)、管理等經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的專(zhuān)業(yè)投資信托機(jī)構(gòu)投資于 房地產(chǎn)領(lǐng)域，并將投資收益按比例分配給基金持有者的一種信

托產(chǎn)品。REITs產(chǎn)生于美國(guó) 20 世紀(jì) 60 年代，20 世紀(jì) 80 年代后 得到迅猛發(fā)展。目前，國(guó)外 REITs的主要類(lèi)型包括以下幾種。

1、按組織結(jié)構(gòu)分為契約型和公司型。所謂契約型的 R EITs，是指在信托人與受托人締結(jié)以房地產(chǎn)投資為標(biāo)的的信托契約 的基礎(chǔ)上，將該契約的受益權(quán)加以分割，使投資人取得表示這 種權(quán)利的受益憑證；公司型的 REITs是指設(shè)立以房地產(chǎn)投資為 目的的股份有限公司，使投資人取得公司股份的形態(tài)，公司再 將收益以股利形式分配給投資人。契約型投資基金依據(jù)信托契 約成立，由信托者（管理者）、受托者（托管者）和受益者（投資 者）三方構(gòu)成。投資基金依據(jù)規(guī)定三方權(quán)利和義務(wù)的《信托契 約》進(jìn)行運(yùn)營(yíng)。契約型投資基金本身不具有法人資格，投資者的 出資額全部置于受托者的管理下，信托者代替投資者就信托資 產(chǎn)的投資內(nèi)容向受托者發(fā)出運(yùn)用指示。從契約型基金的運(yùn)作模 式上看，它在法律構(gòu)造上的經(jīng)理人、托管人、投資人三方當(dāng)事人 如同信托制度上的三方當(dāng)事人，其中，經(jīng)理人為信托人（特別指 出：信托原理上的信托人處于超然地位，而經(jīng)理人卻負(fù)有某些 受托人的義務(wù)，這是立法與原理不一致之處），托管人為受托 人，投資人為受益人。

公司型投資基金在法律構(gòu)造上由投資者、投資公司、基金 管理人和基金托管人四方當(dāng)事人組成。這四方當(dāng)事人間存在兩 層互動(dòng)的法律關(guān)系：一是發(fā)生在投資人和投資公司之間的純粹 的股東與股份公司的關(guān)系，兩者的權(quán)利義務(wù)關(guān)系由《公司法》予 以調(diào)整，投資收益和盈利由投資公司分配給投資人；二是發(fā)生 在投資公司、基金管理人和基金委托人之間的信托關(guān)系，三方 當(dāng)事人的關(guān)系如同信托制度中信托人、受托人和受益人的關(guān) 系，其中的投資公司兼具信托人和受益人雙重身份，基金管理 人和基金托管人為共同受托人。從經(jīng)濟(jì)角度看，契約型投資基 金比公司型投資基金更加簡(jiǎn)單，體現(xiàn)了效率原則；從法律角度 看，前者比后者更加符合信托原理。

2、按投資人能否贖回分為封閉式和開(kāi)放式。封閉式 R EITs 發(fā)行規(guī)模固定，投資人若想買(mǎi)賣(mài)此種投資信托基金的證券，只 能在公開(kāi)市場(chǎng)上競(jìng)價(jià)交易，而不能直接同 REITs以?xún)糁到灰?。同時(shí)，為保障投資人的權(quán)益不被稀釋?zhuān)朔N REITs成立后不得 再募集資金。開(kāi)放式 REITs的發(fā)行規(guī)模可以增減，投資人可按 照基金的單位凈值要求投資公司買(mǎi)回或向投資公司購(gòu)買(mǎi)股份 或認(rèn)購(gòu)權(quán)證。采用封閉式運(yùn)作方式的 REITs基金，其基金份額 上市交易要符合 REITs專(zhuān)項(xiàng)法的一系列規(guī)定和交易所上市交 易規(guī)則規(guī)定的上市條件。而采用開(kāi)放式運(yùn)作方式的 REITs 基 金，其基金資產(chǎn)應(yīng)當(dāng)保持一定比例的現(xiàn)金或者政府債券，以備 支付投資人的贖回款項(xiàng)。相關(guān)贖回的程序按照 REITs專(zhuān)項(xiàng)法的 規(guī)定，如基金合同另有規(guī)定的，則要按照其規(guī)定。企 業(yè) 經(jīng) 貿(mào)

12《當(dāng)代經(jīng)濟(jì)》2011 年2 月（下）

C O N T E M P O R A R Y E C O N O M I C S

3、按 REITs 的資金投向分為資產(chǎn)類(lèi)、抵押類(lèi)、混合類(lèi)。具體 內(nèi)容如下：（1）資產(chǎn)類(lèi)（Equity）。投資并擁有房地產(chǎn)，主要收入來(lái) 源于房地產(chǎn)的租金。資產(chǎn)類(lèi) REITs的目的在于獲得房地產(chǎn)的產(chǎn) 權(quán)以取得經(jīng)營(yíng)收入。他們直接控制房地產(chǎn)資產(chǎn)或通過(guò)合營(yíng)公司 來(lái)控制該資產(chǎn)。資產(chǎn)類(lèi) REITs既對(duì)具體項(xiàng)目進(jìn)行投資，如寫(xiě)字 樓、住房等，也可以對(duì)某個(gè)區(qū)域進(jìn)行長(zhǎng)遠(yuǎn)投資。（2）抵押類(lèi)（Mortgage）。投資房地產(chǎn)抵押貸款或房地產(chǎn)抵押支持證券（MBS），收益主要來(lái)源于房地產(chǎn)貸款的利息。抵押類(lèi) REITs主 要從事一定期限的房地產(chǎn)抵押款和購(gòu)買(mǎi)抵押證券業(yè)務(wù)。機(jī)構(gòu)本 身不直接擁有物業(yè)，而將其資金通過(guò)抵押貸款方式借貸出去，從而獲得商業(yè)房地產(chǎn)抵押款的債權(quán)。通常抵押類(lèi) REITs股息收 益率比資產(chǎn)類(lèi) REITs高，但根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)收益原理，高收益意味著 高風(fēng)險(xiǎn)。（3）混合類(lèi)（Hybrid）。混合類(lèi)介于資產(chǎn)類(lèi)和抵押類(lèi)之間，混合類(lèi) REITs采取上述兩類(lèi)的投資策略，具有資產(chǎn)類(lèi) REITs和 抵押類(lèi) REITs的雙重特點(diǎn)，即在從事抵押貸款服務(wù)的同時(shí)，自 身也擁有部分物業(yè)產(chǎn)權(quán)。

三、我國(guó) REITs 發(fā)展模式面臨的障礙與問(wèn)題

一是缺乏關(guān)于 REITs專(zhuān)門(mén)的基本法規(guī)。無(wú)論是 REITs的發(fā)

源地美國(guó)，還是近些年才開(kāi)始發(fā)展的亞洲各國(guó)，都是先立法，后 有掛牌上市的 REITs產(chǎn)品推出，是典型的法規(guī)推動(dòng)型，依靠法 律的完善推動(dòng) REITs的發(fā)展。我國(guó)也應(yīng)在完善當(dāng)前《公司法》、《信托法》的基礎(chǔ)上出臺(tái)有關(guān)房地產(chǎn)投資信托基金法律法規(guī)。二 是相關(guān)稅收體系不健全，從對(duì)象來(lái)看，稅收會(huì)涉及個(gè)人投資者、機(jī)構(gòu)投資者，以及證券公司、基金公司等重要參與者；從環(huán)節(jié)來(lái) 看，稅收涉及發(fā)行、交易以及分紅派息等；這些均需稅收相關(guān)法 律規(guī)章予以明確。并且，為了提高參與機(jī)構(gòu)、投資者的積極性，合理的稅收優(yōu)惠政策是非常必需的。三是缺乏配套管理措施，對(duì)投資渠道、投資比例、投資方向、資產(chǎn)組合、收入構(gòu)成、交易、信息披露等方面予以規(guī)范。四是缺乏私募地產(chǎn)基金，目前監(jiān)管 機(jī)構(gòu)已基本明確 REITs只允許投資成熟的商業(yè)地產(chǎn)，從國(guó)外成 熟市場(chǎng)發(fā)展來(lái)看，私募地產(chǎn)基金是房地產(chǎn)項(xiàng)目孵化的重要環(huán) 節(jié)，而我國(guó)尚未出臺(tái)私募基金的相關(guān)法規(guī)。

另外，我國(guó) REITs發(fā)展模式需解決的主要問(wèn)題包括：一是

出臺(tái)相關(guān)法規(guī)，包括基本法規(guī)、稅收法規(guī)、配套的規(guī)章制度等。二是盡快在交易所進(jìn)行試點(diǎn)，交易所對(duì)上市產(chǎn)品的發(fā)行、上市 交易、信息披露、監(jiān)管等方面具有豐富的經(jīng)驗(yàn)，管理規(guī)范，并有 比較成熟的交易系統(tǒng)可使用，可實(shí)現(xiàn) REITs規(guī)范化、高起點(diǎn)的 發(fā)展。三是監(jiān)管部門(mén)盡快出臺(tái)私募基金的相關(guān)法規(guī)，并積極培 養(yǎng)私募地產(chǎn)基金，在日本和新加坡，私募地產(chǎn)基金都在 REITs 的發(fā)展中起到了重要作用。

四、我國(guó) REITs 發(fā)展模式選擇的政策與建議

1、以外部管理模式為主，逐步探索內(nèi)部管理模式。R EITs 的 管理模式分為外部管理模式和內(nèi)部管理模式。在外部管理模式 下，REITs通常以信托形式設(shè)立，REITs上市后以信托形式由專(zhuān) 業(yè)管理機(jī)構(gòu)運(yùn)營(yíng)，以保證更為專(zhuān)業(yè)和獨(dú)立的管理服務(wù)，募集資 金投資以成熟物業(yè)為主，而物業(yè)的開(kāi)發(fā)孵化工作則置于其外，上市只是提供了一個(gè)推出通道；在內(nèi)部管理模式下，REITs通常 以公司形式設(shè)立，按照一般意義上的公司建立治理結(jié)構(gòu)，內(nèi)部 設(shè)有專(zhuān)門(mén)的房地產(chǎn)資產(chǎn)管理部門(mén)，進(jìn)行土地儲(chǔ)備、項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)、孵化和管理等工作，以實(shí)現(xiàn)發(fā)起公司的整體上市為目標(biāo)。當(dāng)前，我國(guó) REITs從立法到產(chǎn)品設(shè)計(jì)，均應(yīng)以外部管理模式為主。

2、以權(quán)益型 REITs 發(fā)展為先，逐步發(fā)展抵押權(quán)類(lèi) REITs 并 積極創(chuàng)新。權(quán)益類(lèi) REITs和抵押權(quán)型 REITs是按 REITs 募集 資金投向劃分的。權(quán)益型（也稱(chēng)資產(chǎn)型）REITs募集資金直接投 資房地產(chǎn)，即租金和房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)收入賺取利潤(rùn)，其投資價(jià)值主 要來(lái)自資產(chǎn)和經(jīng)營(yíng)收入；而抵押權(quán)型（也稱(chēng)債權(quán)型）REITs募集 資金則以金融中介的角色，通過(guò)貸款給房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商、經(jīng)營(yíng)者 賺取利息收入，有時(shí)也會(huì)向其他銀行購(gòu)買(mǎi)不動(dòng)產(chǎn)貸款或不動(dòng)產(chǎn) 貸款抵押受益證券，放于投資組合貸給房地開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)者；而募 集資金投向以上二者均有的即為混合型 REITs。我國(guó) REITs應(yīng) 優(yōu)先發(fā)展權(quán)益型 REITs，主要是因?yàn)榕c抵押權(quán)型 REITs比較，其具有有如下優(yōu)勢(shì)：一是市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的結(jié)果使權(quán)益型 REITs無(wú)論 在數(shù)量上還是市值上都占絕對(duì)地位，從歷史數(shù)據(jù)看，無(wú)論在數(shù) 量還是在市值方面，權(quán)益型 REITs均占主導(dǎo)地位；二是權(quán)益型 R EITs 在不同的經(jīng)濟(jì)周期可以交替采取進(jìn)取或保守的經(jīng)營(yíng)策 略，在資金和資產(chǎn)之間適時(shí)地轉(zhuǎn)換，受利率影響相對(duì)比較??；三 是權(quán)益型 REITs表現(xiàn)更加穩(wěn)定、有保障，在經(jīng)濟(jì)下行和經(jīng)營(yíng)困 難時(shí)尤其如此，在本輪由次貸危機(jī)引起的全球信用危機(jī)期間，權(quán)益型 REITs基本沒(méi)有破產(chǎn)的，市值跌幅平均在 50%左右，與 市場(chǎng)平均跌幅相當(dāng)，但抵押權(quán)型 REITs違約情況相當(dāng)普遍。

3、以交易所市場(chǎng)為主，以銀行間市場(chǎng)為輔。目前，國(guó)內(nèi)由中 國(guó)人民銀行和中國(guó)證券監(jiān)督管理委員會(huì)主導(dǎo)，分別在銀行間市 場(chǎng)和交易所市場(chǎng)籌備 REITs的試點(diǎn)，這種探索對(duì)未來(lái)的發(fā)展具 有積極作用和重要意義。但從未來(lái) REITs的主要發(fā)展方向來(lái) 看，建議以交易所市場(chǎng)為主，主要理由如下：一是 REITs的發(fā)展 需要做到規(guī)范性和產(chǎn)業(yè)化，而交易所市場(chǎng)具備范市場(chǎng)發(fā)展的專(zhuān) 業(yè)能力，健全證券監(jiān)管體系的監(jiān)管系統(tǒng)；二是交易所市場(chǎng)內(nèi)的 證券公司、基金管理公司等機(jī)構(gòu)將來(lái)都是 REITs的重要參與 者，均具備豐富的市場(chǎng)運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)和較強(qiáng)的、專(zhuān)業(yè)的研究能力，且 此類(lèi)機(jī)構(gòu)具備一定的熟悉資本市場(chǎng)和房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)作的復(fù)合 型人才；三是交易所市場(chǎng)具備 REITs公開(kāi)發(fā)行和交易的條件，有利于 REITs資金的募集，并為投資者提供了便利的推出通 道；四是交易所市場(chǎng)擁有大量的、規(guī)模較大的地產(chǎn)類(lèi)上市公司，對(duì)地產(chǎn)運(yùn)作具有豐富的經(jīng)驗(yàn)，且擁有豐富的物業(yè)資源。【參考文獻(xiàn)】

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