第一篇：物流園區(qū)物業(yè)管理

保稅物流園區(qū)是新生的經(jīng)濟模式和新興的經(jīng)濟區(qū)域，按照海關的要求，應當設置符合海關監(jiān)管的卡口、圍網(wǎng)隔離設施、視頻監(jiān)控系統(tǒng)(GPS衛(wèi)星定位系統(tǒng))及其他海關監(jiān)管所需的設施。園區(qū)一般具備國際中轉、國際配送、國際采購、國際轉口貿(mào)易和稅收五大功能。通關效率是保稅物流園區(qū)的優(yōu)勢。

由于上述特性，保稅物流園區(qū)的物業(yè)管理和服務與現(xiàn)在被大眾廣為熟悉的一般物業(yè)(住宅、辦公樓和商業(yè))有著明顯的不同。從理論和實踐方面對保稅物流園區(qū)實行專業(yè)化的物業(yè)管理和服務，暫沒有成熟的管理模式和成功的服務經(jīng)驗。

筆者從上海外高橋保稅物流園區(qū)開始建設至今就一直負責保稅物流園區(qū)的物業(yè)管理和服務，現(xiàn)結合一般物業(yè)管理服務時所取得的經(jīng)驗及學習考察境外其他保稅物流園區(qū)的管理和服務經(jīng)驗，就如何進行保稅物流園區(qū)的物業(yè)管理和服務談一些看法。

現(xiàn)根據(jù)國內(nèi)保稅物流園區(qū)所存在的共性，從物業(yè)管理和服務的角度去分析，物流園區(qū)目前存在著以下特點：

1、法律法規(guī)不健全

目前，國家對保稅物流園區(qū)的物業(yè)管理和服務，暫無特定的管理標準和服務標準?，F(xiàn)有的物業(yè)管理和服務標準，主要適用于民用住宅、商業(yè)、辦公樓和普通工業(yè)廠房的物業(yè)管理。

2、產(chǎn)權形式多樣

保稅物流園區(qū)內(nèi)的物業(yè)產(chǎn)權形式有出租、出售、自營和提供給第三方，第三方再將物業(yè)產(chǎn)權進行轉租、轉售、分割等。由于保稅物流園區(qū)存在著物業(yè)產(chǎn)權多樣化的形式，因此，在雙方訂立出租、出售和物業(yè)管理合同中，必須依照國家的《物權法》和《物業(yè)管理條例》及地方政府等法規(guī)加以明確雙方的權利、義務及責任。

3、環(huán)境成本高

保稅物流園區(qū)占地面積大，倉儲庫房分布廣，四周裝有金屬圍網(wǎng)和周界報警;整個庫區(qū)的重要部位都設有監(jiān)控探頭;園區(qū)內(nèi)還設有配套的加油站;變配電站(道路照明);雨污水泵站;垃圾房;停車場;綠化面積大;大量的標識標牌、交通指示系統(tǒng)和包括進出口卡口的日常維護較頻繁，加上周期短成本又高。

4、設施損耗高

保稅物流園區(qū)具備現(xiàn)代化物流的各項功能，各項設施配備齊全(圍網(wǎng)、周界報警、監(jiān)控設備、集裝箱卡車專用道路、集裝箱堆場、堆場照明、海關卡口、待檢區(qū)設備、包括各種吊裝機械等)，在日常的使用和運行中損耗較高。

5、倉庫維修成本高

由于保稅物流園區(qū)占地面積大，倉庫庫房分布廣層次多，加上園區(qū)倉庫建造成本高(倉庫還配有自動滑升門、升降渡板、庫房燈、防火卷簾門、自動排煙窗和空調(diào)等)，設施設備先進，由于客戶使用頻率高、故障多、損耗也較高，所以倉庫的維修成本更高。

6、易燃易爆物多

保稅物流園區(qū)各種類型的倉庫面積均要達到幾十萬平方米，其中部分倉庫為危險品倉庫，堆放著易燃易爆物品，盡管倉庫已配備各種的防護設施設備，但還是存在著易燃易爆的可能性，更需要從業(yè)人員不斷提高警惕性，以防為主，細心管理確保安全。

7、公共區(qū)域管理難

區(qū)外車輛進入保稅物流園區(qū)前必須在待檢區(qū)等待預檢，在這聚集區(qū)域，由于具體管理責任的不明確，經(jīng)常出現(xiàn)交通堵塞，甚至出現(xiàn)盜竊和斗毆等治安事件的發(fā)生，加上當?shù)厝嗽诠矃^(qū)域內(nèi)亂設攤、亂停車等現(xiàn)象嚴重，這對公共區(qū)域的管理帶來很大的難度。

8、物業(yè)管理費難以調(diào)整

物業(yè)管理費十幾年未調(diào)整，開園初期，物業(yè)管理費在測算上因眾多客觀因素，加上招商引資，上海外高橋保稅物流園區(qū)物業(yè)管理費最終還是定在2.50元/平方/月。但隨著物價指數(shù)的逐年上升，人員費用等不斷上漲，物業(yè)公司在經(jīng)營管理上存在不少困難。直接影響管理的質量和服務的水準。

9、消防要求高

由于保稅物流園區(qū)倉庫點多面廣、覆蓋要求高，內(nèi)部存儲的貨物多、價值高，又有危險品倉庫。根據(jù)消防要求，除倉庫內(nèi)設有自動報警，煙感、噴淋系統(tǒng)等消防裝置外，對倉庫管理從業(yè)人員必須加以消防技能的培訓，制定消防管理制度和預案，加強巡查和指導。

10、人員管理難

保稅物流園區(qū)的建設用地，是通過大量征地取得，勢必要吸納安置征地勞務工，因此，物業(yè)公司每年要對征地勞務工進行培訓及教育。另外，進入園區(qū)的人員種類多，有當?shù)厝?、外省市人、還有境外人士，這給園區(qū)物業(yè)公司和公安在人員管理上增加了難度。

11、交通出入難

保稅物流園區(qū)一般遠離市區(qū)，加上公交車不能進園區(qū)，交通相當不便，沒有交通出入園區(qū)，客戶不能順利開展工作，意見很大。

12、重要接待多

保稅物流園區(qū)經(jīng)濟地位具有重要性和特殊性，并對國內(nèi)外現(xiàn)代物流園區(qū)的發(fā)展具有較大的借鑒作用，國家和省市級領導人、物流同行及國外重要賓客考察參觀十分頻繁，接待任務相當多。

13、客戶知名度高

保稅物流園區(qū)現(xiàn)有世界500強企業(yè)，如GE、美孚、霍尼威爾、索尼、東芝等在園區(qū)內(nèi)開展業(yè)務;還有世界著名的物流企業(yè)，如德國郵政DHL;荷蘭金屬世天威;日本的日通、商船三井、經(jīng)貿(mào)山久、大創(chuàng)、新熙地;新加坡的太平名威;香港的東方海外等。因此，這些客戶對物業(yè)管理和服務的要求相當高。

根據(jù)保稅物流園區(qū)的特點，我公司在近幾年的物業(yè)管理和服務中，形成了以下行之有效的管理和服務的措施：

1、依據(jù)國家和地方政府的法律法規(guī)，結合保稅物流園區(qū)的管理實際，為客戶積極提供物業(yè)管理和服務。并遵循中國物業(yè)管理協(xié)會和上海市物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會的標準，導入ISO質量管理體系，制定出一套物流園區(qū)物業(yè)管理和服務的操作流程及規(guī)則，在園區(qū)海關、國檢和公安的協(xié)作下，共同做好物業(yè)管理和服務工作。

2、建立和配備一支技術硬、素質高、拉得出的專業(yè)技術人員隊伍，并對物流園區(qū)的維護進行24小時監(jiān)控，維修及時率定為100%，確保園區(qū)機械設備、強弱電和給排水系統(tǒng)的正常運行。

3、通過積極走訪園區(qū)客戶，舉辦客戶聯(lián)誼會，建立客戶聯(lián)席會議制度，請客戶對物業(yè)管理和服務進行測評等活動，及時聽取客戶的意見和建議，準確詳實的找出工作中存在的不足和盲點，轉換傳統(tǒng)管理理念和模式與國際接軌，不斷提高服務質量，進一步提高客戶對物業(yè)管理和服務的滿意度。

4、加強保稅物流園區(qū)的綜合治理，尤其加強預防人員管理出入卡口、貨物檢查、盜竊、偷逃稅和走私案件的發(fā)生;加強整個園區(qū)的監(jiān)控，特別是夜間的值班和巡邏，白天交通秩序的維護，卡口待檢區(qū)域的管理;并協(xié)同園區(qū)客戶共同開展防汛防臺和消防安全生產(chǎn)工作，牢固樹立“安全生產(chǎn)、預防為主”的觀念，制定各項應急預案，建立健全符合物流園區(qū)實際的各項安全制度，規(guī)范安全操作規(guī)程，確保園區(qū)安全生產(chǎn)。并與各協(xié)作單位聯(lián)合搞好園區(qū)的環(huán)境整治，承擔起部分社會的管理職能。

5、負責做好保稅物流園區(qū)的后勤保障工作。通過積極挖掘潛力，在園區(qū)內(nèi)建立非營利性質的食堂，解決進區(qū)客戶的用餐問題;開辟連鎖經(jīng)營的小賣部，解決園區(qū)客戶零星購物的實際困難;引進送水站和勞務中介機構等，為入駐園區(qū)的客戶解決實際困難。另外，通過一些增值服務，為園區(qū)客戶提供最貼心的服務。隨著上海向國際航運中心的發(fā)展，加上全球物流行業(yè)的迅猛發(fā)展，我們深信：保稅物流園區(qū)的物業(yè)管理和服務，必將獲得重大的發(fā)展契機。

第二篇：物流園區(qū)的物業(yè)管理

公元物業(yè)管理網(wǎng)——物流園區(qū)的物業(yè)管理

物流園區(qū)的物業(yè)管理

李東風 / 深圳國貿(mào)物業(yè)濟南分公司總經(jīng)理

一、物流園區(qū)的特點

為了更好地總結物流園的特點，筆者將其與工業(yè)園進行對比分析。之所以選擇這個比較點，一來是物流園更接近于工業(yè)園，二來是工業(yè)園的物業(yè)管理已經(jīng)比較成熟。通過這種對比，可以更清楚這個新領域的特點。

1、物業(yè)類型

工業(yè)園：廠房、倉庫、辦公樓，其他的還可能有公寓、食堂等輔助配套物業(yè)。這里要說的是倉庫，隨著現(xiàn)代物流行業(yè)的發(fā)展，工業(yè)企業(yè)逐漸把庫存交給第三方物流，這樣倉庫的功能會越來越弱化，主要的類型可能是生產(chǎn)與辦公區(qū)。

物流園：倉庫、停車場、裝配車間、辦公樓等。隨著物流行業(yè)的不斷發(fā)展，物流園承擔了越來越多的功能，甚至一些簡單的裝配都會在物流園內(nèi)完成。

2、功能

工業(yè)園：以研發(fā)、生產(chǎn)產(chǎn)品為主要功能。

物流園：集倉儲、貨運、貨物配送、裝卸、信息咨詢等功能于一身。

3、服務對象

工業(yè)園：一般為生產(chǎn)企業(yè)機構，客戶群較為單

一、穩(wěn)定。

物流園：客戶群非常復雜，如國際、國內(nèi)大型倉儲企業(yè)，來自全國各地的物流企業(yè)、信息服務企業(yè)，民航、鐵路、公路運輸代理機構，運送貨物的客戶，裝卸企業(yè)、裝卸工，個體商戶等等。大量的人流、車流、物品流動、信息流動，這是物流園最突出的特點。

4、運營時間

工業(yè)園：一般較有規(guī)律，同時有一定的間歇時間。

物流園：基本是全天候運行。這是與物流園的位置與城市交通管制有關。物流園占地面積大，為了減少投資成本，同時減少物流運輸給城市交通帶來的壓力，物流園的位置一般建于遠離城市中心的地方，或是城鄉(xiāng)結合部，而且城市交通管制對于大貨車的通行在一些繁華路段只允許夜間通行，所以物流園的運營不僅僅是白天，有時甚至會集中在夜間進行。

二、物業(yè)管理特點

物流園諸多的特點帶給我們諸多的新難題、新挑戰(zhàn)。接管之初，我們不斷與業(yè)主、客戶進行溝通，并邀請一些專家進行咨詢，也組織了內(nèi)部管理人員屢次討論，經(jīng)過不斷地實踐、總結，物流園的管理在短時間內(nèi)走上了規(guī)范的道路。總結這幾個月的管理，筆者認為其快速成型有以下幾方面的經(jīng)驗。

（一）抓住重點

把“物流”兩個字拆開看，我們可以找出其管理成功與否的兩個支點。

1、“物”，貨物。貨物的安全是重中之生。盜竊、火災是對貨物安全的威脅點。由此，我們首先在治安與消防上下足功夫。

治安：

（1）加強重點部位巡查，如車場、倉庫區(qū)，絕對禁止無關人員進入。

（2）建立快速反應機制，配備充裕的對講機等通訊工具，每個巡邏人員都配備自行車。

（3）重視安管員自身防護，夜間巡邏必須兩人以上，并配備必要的防身器材。

（4）完善園區(qū)的閉路監(jiān)控系統(tǒng)。

消防：

（1）加強培訓與執(zhí)行制度是消防安全的前提。

（2）加強重點部位的防火巡查，特別是倉庫區(qū)的巡查。

（3）加強供電線路、開關的巡查，防止短路引起的火災事故，并保證消防設施的完好。

2、“流”，人流、車流。物流園的特點決定了人流、車流量大而且構成復雜，為此我們分別從以下方面入手：

（1）人流：重點做好咨詢、引導，監(jiān)督可疑人員的行路，保護客戶人身與財產(chǎn)安全。

（2）車流：加強出入口與停車場管理，完善各類車輛導向標識與停放指示。

貨物安全，流動順暢，做好這兩方面的工作，物流園的物業(yè)管理就有了堅實的上升基礎。

（二）溝通是管理的潤滑劑

無論是何種類型的物業(yè)管理，其宗旨都是為業(yè)主與客戶服務，而溝通的好壞直接關系到服務的優(yōu)劣。在物流園，我們從兩個方面加強溝通：

1、與業(yè)主、客戶的溝通。首先要讓業(yè)主與客戶認識到物業(yè)管理的內(nèi)容，明確雙方的責權利，特別是要讓客戶認識到物業(yè)管理的安全管理不是買保險，不是有了物業(yè)管理自己的財產(chǎn)就萬事大吉，而忽視了內(nèi)部的安全管理，或者一有損失就找物業(yè)管理公司索賠；其次要讓其理解進而接受治安與消防嚴格的管理制度，剛開始往往客戶難以理解甚至有不滿情緒，我們通過講述、公告欄與反面例子的警示，向客戶宣傳這些管理制度的出發(fā)點，經(jīng)過多次溝通，客戶也已經(jīng)逐漸理解并習慣于這樣的管理。

2、與周邊公安、消防和貨運管理部門保持良好的溝通渠道，取得這些部門對物業(yè)管理工作的支持。

（三）服務是永恒的主題

國貿(mào)物業(yè)在山東物業(yè)管理行業(yè)的口碑是靠優(yōu)質服務樹立起來的，在蓋世物流園的物業(yè)管理中，我們始終強調(diào)用優(yōu)質服務為客戶創(chuàng)造價值。在服務上，我們從兩方面進行提高：

1、繼承。保持原有的成功經(jīng)驗，繼續(xù)將客服中心的運作模式、禮儀保安、禮儀保潔、迎賓與送賓服務、商務服務等服務方式引入物流園，提升物流園的形象。這其中，我們尤其加強了管理人員的業(yè)務技能，要求他們熟悉物流園的客戶結構與分布情況，熟悉物流的基本知識與服務流程，準確及時地向業(yè)主提供必需的信息服務。

2、創(chuàng)新。所謂的“心有多大，舞臺就有多大”，物業(yè)管理介入物流園的管理，面臨著許多新課題，更擁有著許多難得的機遇與創(chuàng)造空間，同時物流行業(yè)的運作本身也給我們的管理與服務創(chuàng)新帶來許多啟示，在蓋世物流園，我們不僅僅滿足于原先的服務內(nèi)容，逐步嘗試或承接更加深入的服務內(nèi)容，如信息服務這些物流的軟性功能等。

物流園自身的特點決定了物業(yè)管理上的差異，作為新涉足的物業(yè)領域，我們才剛上路，我們提供的服務還不能跟上物流行業(yè)飛速發(fā)展的步伐，傳統(tǒng)意義上的服務內(nèi)容更無法滿足物流行業(yè)的需要。相信在所有關注物流園物業(yè)管理人的共同努力下，物業(yè)管理必將在物流這一行業(yè)中發(fā)揮自己更加積極的作用。

第三篇：物流園區(qū)策劃

物流策劃

什么是物流策劃？

物流是一門新興的朝陽產(chǎn)業(yè)，策劃也是新興行業(yè)，至于物流策劃更是新上加新，填補了策劃業(yè)的一項空白。

物流策劃是物流和策劃有機結合的產(chǎn)物，是一門新興綜合交叉的學科，國內(nèi)外對物流策劃還都還在探索之中。

中國物流策劃第一人—李芏巍先生給物流策劃下的定義是：針對涉及物流的事物，在考慮現(xiàn)有資源的情況下，通過分析和研究，激發(fā)創(chuàng)意，制定出具體實施計劃方案的思維及創(chuàng)意實施、以求最佳效果的創(chuàng)造性策劃活動。

物流策劃是一個過程，它是為實現(xiàn)某一目標，在對現(xiàn)實和潛在資源充分把握的基礎上，將各種最優(yōu)資源有機地整合在一起，為決策者提供最佳方案，創(chuàng)造出最佳效益。

李芏巍先生對這個職業(yè)所做出如下的定義：從事物流行業(yè)的市場調(diào)研、方案策劃、投資管理、產(chǎn)品營銷和項目運營等工作。它的主要工作內(nèi)容有以下幾項：（1）物流項目的市場調(diào)研和咨詢策劃；（2）整合設計、建設、營銷、廣告、服務等資源，制定策劃方案；（3）物流項目的產(chǎn)品營銷工作；（4）物流項目的運營和管理工作。

李芏巍先生給物流策劃人有一個正確的定位：物流策劃人與物流界朋友，同業(yè)、同根、同心、同行，心脈相連！攜手共建！真正每一個項目的策劃大師是這個項目的投資決策人，物流策劃人既是這個項目的“軍師”，還是帶投資決策人一直游泳到對岸的“教練”、并將他扶上岸的“救生員”，達到為項目實體注入活力和為這個特定的項目系統(tǒng)成功地延伸或至可持續(xù)發(fā)展目標的能力。

物流策劃的作用

由于目前中國物流的發(fā)展仍處于起步階段，存在比較多得問題需要解決，于是物流策劃業(yè)也隨之誕生。

物流策劃的出現(xiàn)，是時代的產(chǎn)物,是物流事業(yè)發(fā)展的必然,是經(jīng)濟發(fā)展的需要，是物流業(yè)實現(xiàn)跨越式發(fā)展的保障，是策劃業(yè)健康發(fā)展的趨勢。

一是投資的物流項目越來越多，行業(yè)也會越來越細分，二是人才緊缺，國內(nèi)物流人才的需求缺口達到了600萬，80%的企業(yè)急需策劃人員,但95%求賢若渴的企業(yè)招聘不到優(yōu)秀的策劃人才，具有物流與策劃的專業(yè)知識人才更是寥寥無幾。

三是企業(yè)自己培養(yǎng)的策劃人才需要漫長的過程和大量的費用，較短時間難以做到。四是企業(yè)不可能吸引一些高智力實用型人才，只能借用“外腦”，一則成本低，二則風

險小。

五是大多數(shù)物流項目的投資商認為，做一千個方案不如有一個成功案例，專業(yè)的物流策

劃機構不僅具有專業(yè)知識和誠信的原則，關鍵是有許多成功的案例，既有理論知識,又有豐富的實踐經(jīng)驗，引導物流項目企業(yè)少走彎路。

基于此，投資商便會選擇外部支持，這也是物流策劃機構生存的基礎。物流策劃機構的出現(xiàn)，對物流行業(yè)來說如虎添翼，投資商可以通過物流策劃機構獲得信息，提高競爭力，最

主要是減少錯誤產(chǎn)生，規(guī)避風險，物流策劃業(yè)為目前困亂的物流市場指點迷津，使中國物流

業(yè)更加健康、快速地發(fā)展。

物流園區(qū)規(guī)劃，指的是對物流園區(qū)進行比較全面的長遠的發(fā)展計劃，是對未來整體性、長期性、基本性問題的思考、考量和設計未來整套行動方案。物流園區(qū)規(guī)劃有別于國家與區(qū)域物流發(fā)展規(guī)劃，又不同于工業(yè)與房地產(chǎn)業(yè)園區(qū)的規(guī)劃。物流園區(qū)規(guī)劃更偏重于在較大規(guī)模的地域范圍內(nèi)，土地布局與功能布局結合的科學性，更偏重于園區(qū)建設發(fā)展的基礎條件規(guī)劃，更突出物流產(chǎn)業(yè)的特點以及相關產(chǎn)業(yè)發(fā)展的協(xié)調(diào)等要素規(guī)劃。

物流園區(qū)規(guī)劃的要素主要包括：

（1）所在地區(qū)的經(jīng)濟發(fā)展與城市發(fā)展背景（如地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展與城市發(fā)展的現(xiàn)狀、發(fā)展規(guī)劃等）；

（2）所在地區(qū)的物流業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀（如資源分布、物流量及其分布、市場需求等）；

（3）建設必要性與可行性分析；

（4）選址論證；

（5）定位分析；

（6）功能設計；

（7）布局規(guī)劃；

（8）交通規(guī)劃；

（9）信息系統(tǒng)規(guī)劃；

（10）支持保障體系規(guī)劃；

（11）建設發(fā)展實施方案。

物流園區(qū)規(guī)劃現(xiàn)狀

《2006年以來中國物流園區(qū)專項調(diào)查報告》分析：大部分建成或在建的物流園區(qū)缺乏明確的目標定位，對園區(qū)建成后為誰服務、怎么服務、市場規(guī)模、潛在服務對象等類似問題，園區(qū)的規(guī)劃者們大多回答不明晰。很多物流園區(qū)只是提出要建成某某區(qū)域最大、輻射最強、帶動新最高等等模糊和不具有操作性的目標，結果帶來極大的盲目性。北方交通大學物流研究所所長王耀球說，現(xiàn)在許多地方政府都把物流園區(qū)作城市向現(xiàn)代都市發(fā)展的一個重要內(nèi)容進行規(guī)劃，但卻對本地的經(jīng)濟、市場、產(chǎn)業(yè)布局沒有深入研究。現(xiàn)代物流是市場高度發(fā)展、產(chǎn)業(yè)布局調(diào)整升級后自然形成的，但許多地方并不具備這種經(jīng)濟發(fā)展的水平，因此雖然政府規(guī)劃有熱情，但就是沒有企業(yè)愿意參加，即使勉強被拉了去，企業(yè)也只能是負債經(jīng)營，無法開展業(yè)務。

國家發(fā)改委綜合運輸研究所副所長汪一鳴指出，在既有的物流發(fā)展規(guī)劃中存在諸多問題，主要體現(xiàn)為規(guī)劃缺乏宏觀高度，缺乏綜合性，布局不夠合理等，當前物流園區(qū)的規(guī)劃主體首先就有局限，基礎設施規(guī)劃由某個部門或行業(yè)牽頭完成，往往造成物流基礎設施帶有明顯的行業(yè)和部門色彩，缺乏一定區(qū)域物流設施整體角度的考慮。其次，缺乏全局的考慮。

物流園區(qū)規(guī)劃類型

1、按內(nèi)容性質分，有綜合物流園區(qū)規(guī)劃和專業(yè)物流園區(qū)規(guī)劃。

2、按管轄范圍分，有全國發(fā)展物流園區(qū)規(guī)劃、區(qū)域物流園區(qū)規(guī)劃、企事業(yè)單位物流園區(qū)規(guī)劃。

3、按時間分，有遠景物流園區(qū)規(guī)劃和短期物流園區(qū)規(guī)劃。

物流園區(qū)規(guī)劃的功能定位

現(xiàn)代物流園區(qū)從大的方面講，主要具有兩大功能，即物流組織管理功能和依托物流服務的經(jīng)濟開發(fā)功能。作為城市物流功能區(qū)，物流園區(qū)包括物流中心、配送中心、運輸樞紐設施、運輸組織及管理中心和物流信息中心，以及適應城市物流管理與運作需要的物流基礎設施；作為經(jīng)濟功能區(qū)，其主要作用是開展?jié)M足城市居民消費、就近生產(chǎn)、區(qū)域生產(chǎn)組織所需要的企業(yè)生產(chǎn)和經(jīng)營活動。物流園區(qū)的內(nèi)部功能可概括為8個方面，即綜合功能、集約功能、信息交易功能、集中倉儲功能、配送加工功能、多式聯(lián)運功能、輔助服務功能、停車場功能。其中，綜合功能的內(nèi)容為：具有綜合各種物流方式和物流形態(tài)的作用，可以全面處理儲存、包裝、裝卸、流通加工、配送等作業(yè)方式以及不同作業(yè)方式之間的相互轉換。

規(guī)劃思路

物流園區(qū)規(guī)劃應綜合考慮宏觀布局設計、基本戰(zhàn)略定位、組織網(wǎng)絡架構和營運策略設計等幾個不同的方面。除物流中心平面分區(qū)及功能規(guī)劃外，還應從如下幾個層次進行設計：

１． 作業(yè)層次：如儲運作業(yè)的整合與標準化（托盤、儲運箱與容器共同化）、配送運輸作業(yè)整合（車輛共同化）、作業(yè)信息輸入整合（條碼化）、采購作業(yè)與訂單信息傳遞（ＥＤＩ、ＥＯＳ）等。２． 作業(yè)管理層次：如庫存管理、存貨管理（ＭＲＰ、ＡＢＣ分級）、營銷信息反饋（ＰＯＳ）與分析、出貨訂單排程、揀貨工作指派等作業(yè)的規(guī)劃管理。

３． 決策支援層次：如配派車系統(tǒng)、配送區(qū)域規(guī)劃、物流成本分析與計費定價策略等。４． 經(jīng)營管理層次：策略聯(lián)盟、聯(lián)合采購、共同配送等業(yè)者間的資源整合。可由產(chǎn)業(yè)垂直整合、水平整合，或不同行業(yè)間的整合方向進行。

方法措施

1、物流市場和競爭策略研究

（1）分析中國物流行業(yè)概況（政策、資本、運作、購并）。

（2）分析所規(guī)劃的物流園區(qū)在所在地第三方物流市場中可能占有的容量，及其各細分市場的容量和成長率。

（3）分析所規(guī)劃的物流園區(qū)的經(jīng)營網(wǎng)絡、所在地及相關地區(qū)的現(xiàn)實和潛在的物流客戶群狀況

（4）結合具體情況，分析和確定所規(guī)劃的物流園區(qū)在有效的物流半徑內(nèi)所提供服務和產(chǎn)品的類型及其發(fā)展方向和潛力。

（5）分析和確定所規(guī)劃的物流園區(qū)的客戶能力、運作成本及對進駐企業(yè)的整合價值

（6）結合所規(guī)劃的物流園區(qū)的優(yōu)勢和物流市場競爭情況，分析并確定所規(guī)劃的物流園區(qū)未來可能的業(yè)務目標

（7）評估所規(guī)劃的物流園區(qū)潛在的商業(yè)風險：業(yè)務風險，技術風險，財務風險和資源風險，及其相應對策

2、戰(zhàn)略分析

（1）分析和評估所規(guī)劃的物流園區(qū)工程完工后的戰(zhàn)略和競爭實力（ＳＷＯＴ）即：優(yōu)勢、劣勢、機會、威脅

（2）價值貢獻和運作能力

3、體系設計

（1）運輸體系規(guī)劃

（2）物流系統(tǒng)的銜接與配合（3）物流功能、業(yè)務流程與信息系統(tǒng)的整合（4）進駐企業(yè)與物流中心的合作競爭

（5）信息系統(tǒng)規(guī)劃

第四篇：淺談如何建設物流園區(qū)

【摘要】：近幾年，隨著物流發(fā)展步伐的加快，物流園區(qū)的規(guī)劃和建設在全國各地開展得如火如荼。物流園區(qū)作為城市經(jīng)濟的推進型產(chǎn)業(yè)，無疑將對未來的經(jīng)濟發(fā)展起到舉足輕重的作用，但在熱火朝天的物流園區(qū)建設背后，存在著一些不容忽視的問題。文章主要是結合地區(qū)級物流園區(qū)規(guī)劃的實踐經(jīng)驗，參考目前國內(nèi)的物流規(guī)劃報告，討論目前物流園區(qū)規(guī)劃中存在的問題，并提出一些合理的對策。

【關鍵詞】：物流；規(guī)劃；體制

中圖分類號：F57 文獻標識碼：B 文章編號：1002-6908(2008)0510099-01

一、物流園區(qū)概述

物流園區(qū)，是指各種物流設施和物流企業(yè)在空間上集中布局的場所，也稱物流基地或物流中心。物流園區(qū)是對物流組織管理節(jié)點進行相對集中建設與發(fā)展的、具有經(jīng)濟開發(fā)性質的城市物流功能區(qū)域；同時，也是依托相關物流服務設施降低物流成本、提高物流運作效率,改善企業(yè)服務有關的流通加工、原材料采購、便于與消費地直接聯(lián)系的生產(chǎn)等活動、具有產(chǎn)業(yè)發(fā)展性質的經(jīng)濟功能區(qū)。

現(xiàn)代物流園區(qū)主要具有兩大功能，即物流組織管理功能和依托物流服務的經(jīng)濟開發(fā)功能。作為城市物流功能區(qū)，物流園區(qū)包括配送中心、運輸樞紐設施、運輸組織及管理中心和物流信息中心，以及適應城市物流管理與運作需要的物流基礎設施；作為經(jīng)濟功能區(qū)，其主要作用是開展?jié)M足城市居民消費、就近生產(chǎn)、區(qū)域生產(chǎn)組織所需要的企業(yè)生產(chǎn)和經(jīng)營活動。

二、物流園區(qū)規(guī)劃中存在的問題

由于我國物流行業(yè)發(fā)展才剛剛起步，物流規(guī)劃還處在初期摸索階段，縱觀目前的各種規(guī)劃工作及規(guī)劃報告，或多或少存在一些普遍意義上的問題，主要包括以下方面：

1.物流規(guī)劃工作流于形式，未能起到真正的約束和指導作用。物流園區(qū)的規(guī)劃往往是政府出面，盲目地追從“物流熱”，未經(jīng)過嚴格的實地考察、研究認證，只是憑著領導人的意識，就圈出一塊地搞起物流園區(qū)建設，對物流園區(qū)的選址沒有經(jīng)過科學的論證。圈地以后再規(guī)劃論證建設，使得規(guī)劃工作處于被動，受到已有的政府指令的限制，未能真正地發(fā)揮物流園區(qū)規(guī)劃的約束和指導作用，同時也使得物流園區(qū)未能真正發(fā)揮其應有的作用，導致投資的損失。

2.物流園區(qū)規(guī)劃缺乏系統(tǒng)性。規(guī)劃的過程中沒能對整個物流園區(qū)的規(guī)劃形成系統(tǒng)的觀點，孤立地去看待某個問題對物流園區(qū)規(guī)劃工作的影響。比如：在對物流園區(qū)所在地的經(jīng)營環(huán)境分析過程中，只是簡單地羅列一些當?shù)氐慕?jīng)濟發(fā)展指標、交通的現(xiàn)狀、當?shù)仄髽I(yè)的情況等，而沒有把它們聯(lián)系起來看作是對整個物流園區(qū)系統(tǒng)的影響因素，找到它們之間的聯(lián)系，綜合起來評價它們對該物流園區(qū)的經(jīng)營環(huán)境的好壞，為后續(xù)規(guī)劃提供可靠的依據(jù)。對于物流系統(tǒng)建設應該依托綜合運輸體系、商業(yè)系統(tǒng)和信息系統(tǒng)等建設的綜合性，各系統(tǒng)互相聯(lián)系、相輔相成，統(tǒng)一規(guī)劃，協(xié)凋一致。

3.物流規(guī)劃大多停留在定性分析的基礎上，缺少定量分析?，F(xiàn)在許多地方政府都把物流園區(qū)作城市向現(xiàn)代都市發(fā)展的一個重要內(nèi)容進行規(guī)劃，但卻對本地的經(jīng)濟、市場、產(chǎn)業(yè)布局沒有深入研究。規(guī)劃過程中只知其然不知其所以然，缺乏足夠的論證，建成后企業(yè)入駐情況并不樂觀。據(jù)統(tǒng)計，全國已建成物流園區(qū)的空置率竟達到了60％左右。

4.物流園區(qū)規(guī)劃的定位模糊，未能明確今后該物流園區(qū)何去何從。一項針對物流園區(qū)建設的專項調(diào)查發(fā)現(xiàn)，大部分建成或在建的物流園區(qū)缺乏明確的目標定位，對園區(qū)建成后為誰服務、如何服務、市場規(guī)模、潛在服務對象等類似問題，園區(qū)的規(guī)劃者們大多回答不出，導致建成的物流園區(qū)根本不符合客戶的要求。很多物流園區(qū)只是提出要“建成地區(qū)最大、在中國乃至整個世界有一定影響的現(xiàn)代物流配送中心”，而在功能定位和目標客戶鎖定上表現(xiàn)出較大的盲目性。

5.物流規(guī)劃的可操作性不強，趨同化。對于整個規(guī)劃的實施，沒有提出能有效落到實處的合理實施步驟和政策建議，可操作性不強。同時往往物流園區(qū)規(guī)劃是“模板式”，所有的物流規(guī)劃都千篇一律、毫無變數(shù)，沒能依據(jù)實際情況合理分析、實事求是地進行規(guī)劃，使得規(guī)劃工作猶如走過場，毫無實際意義。

三、科學規(guī)劃物流園區(qū)

目前，我國物流產(chǎn)業(yè)的發(fā)展正處在起步階段，科學的規(guī)劃建設物流園區(qū)有利于營建現(xiàn)代物流的環(huán)境，發(fā)揮整體效益，有利于改善城市的交通、生態(tài)環(huán)境、城市景觀和優(yōu)化城市的功能布局，增強城市的綜合競爭力。

1.科學選址

物流園區(qū)根據(jù)其在城市物流產(chǎn)業(yè)發(fā)展及物流體系中的地位與作用，可分為綜合物流園區(qū)和專業(yè)物流園區(qū)。前者以現(xiàn)代化、多功能、社會化、大規(guī)模為主要特征，后者則以專業(yè)化、現(xiàn)代化為主要特征，如港口集裝箱、保稅、空港、鋼鐵基地、農(nóng)副產(chǎn)品生產(chǎn)擴地、汽車生產(chǎn)基地等專業(yè)物流園區(qū)。綜合物流園區(qū)的選址主要遵循以下原則：(1)位于城市中心區(qū)的的邊緣地區(qū)，一般在城市道路網(wǎng)的外環(huán)線附近；(2)位于內(nèi)外交通樞紐中心地帶，至少有兩種以上運輸方式連接，有利于多式聯(lián)運的開展，特別是鐵路和公路；(3)位于土地開發(fā)資源較好的地區(qū)，用地充足，成本較低；(4)位于城市物流的節(jié)點附近，現(xiàn)有物流資源基礎較好，一般有較大物流量產(chǎn)生，如工業(yè)園區(qū)，大型賣場等，有可利用和整合的物流資源；(5)有利于整個地區(qū)物流網(wǎng)絡的優(yōu)化和信息資源利用。

2.統(tǒng)一規(guī)劃

建設物流園區(qū)需從宏觀經(jīng)濟出發(fā)，對國內(nèi)外市場的發(fā)展和貨物流通量等情況進行認真的調(diào)查分析和預測，根據(jù)長遠和近期的貨物流通量，確定物流園區(qū)長遠和近期的建設規(guī)模。同時對物流企業(yè)、交通運輸設施等的分布和發(fā)展現(xiàn)狀也要做好調(diào)查。在充分掌握第一手材料的基礎上，搞好物流園區(qū)的規(guī)劃。這要求政府具體問題具體分析，按照區(qū)域經(jīng)濟的功能、布局和發(fā)展趨勢，依據(jù)物流需求量和不同特點進行統(tǒng)一規(guī)劃，尤其要打破地區(qū)、行業(yè)的界限，按照科學布局、資源整合、優(yōu)勢互補、良性循環(huán)的思路進行規(guī)劃，防止各自為陣、盲目布點、惡性競爭、貪大求洋，避免走彎路、誤時間、費錢財。

3.合理利用現(xiàn)有物流資源

在進行物流園區(qū)的新建或改建時一定要綜合考慮既有物流資源的利用情況，避免重復建設或物流資源的浪費。目前，我國倉庫資源規(guī)模較大，僅流通領域倉庫面積就達3億多平方米，但倉儲管理落后，設備陳舊，資源利用率平均還不到40%。

4.遵循市場化運作原則

建設物流園區(qū)，既要由政府牽頭統(tǒng)一規(guī)劃和指導協(xié)調(diào)，又要堅持市場化運作的原則。應該按照“由政府搭臺，企業(yè)唱戲，統(tǒng)一規(guī)劃，分步實施，完善配套，搞好服務，市場運作”的企業(yè)主導型市場化運作模式進行規(guī)劃，吸引企業(yè)的進駐和資源整合，要靠園區(qū)優(yōu)良的基礎設施、先進的物流功能、健康的生活環(huán)境和周到有效的企業(yè)服務。

5.理想模式與現(xiàn)實相結合在設計和規(guī)劃物流園區(qū)時，既要照顧長遠，又要考慮現(xiàn)實，宏偉計劃與可操作性要融為一體。我們在制定物流園區(qū)規(guī)劃時，要了解國外的經(jīng)驗和教訓，與我國的國情和經(jīng)濟發(fā)展階段相一致，應該花些時間進行詳細調(diào)研和認真分析，防止盲目性，不能脫離現(xiàn)實單一地追求形式。

6.注重產(chǎn)業(yè)間的關聯(lián)性

關聯(lián)性是產(chǎn)業(yè)系統(tǒng)性、綜合性的補充和豐富，系統(tǒng)的有機聯(lián)系一般表現(xiàn)為系統(tǒng)的一定結構。就產(chǎn)業(yè)集群而言是指集群內(nèi)眾多的企業(yè)在產(chǎn)業(yè)上有關聯(lián)性，能共享諸多產(chǎn)業(yè)要素，包括專業(yè)人才、市場、技術和信息等。產(chǎn)業(yè)關聯(lián)是產(chǎn)業(yè)集群布局戰(zhàn)略選者的主要組成部分，因而產(chǎn)業(yè)的關聯(lián)性對產(chǎn)業(yè)集群布局戰(zhàn)略及其結構調(diào)整有極大的影響。

綜上所述，物流園區(qū)是物流網(wǎng)絡中的重要節(jié)點，它應該逐步形成一個區(qū)域內(nèi)物流企業(yè)的集聚、物流產(chǎn)業(yè)的集聚、各種運輸方式的集聚和物流基礎設施的集聚，最后達到社會效益和經(jīng)濟效益的體現(xiàn)。物流園區(qū)的建設是否成功，應該接受市場的檢驗，其中一個重要標志是現(xiàn)代物流企業(yè)是否愿意進駐園區(qū)，進駐后能否健康地運作和發(fā)展。要成功地規(guī)劃建設物流園區(qū)，必須要做到科學的規(guī)劃、有效的體制、利益的平衡以及項目的支撐。

第五篇：物流園區(qū)規(guī)劃

發(fā)展

物流園區(qū)是指為了實現(xiàn)物流設施集約化和物流運作共同化，或者出于城市物流設施空間布局合理化的目的而在城市周邊等各區(qū)域，集中建設的物流設施群與眾多物流業(yè)者在地域上的物理集結地。在我國，第一個物流園區(qū)是深圳平湖物流基地，始建于1998年12月1日。

園區(qū)數(shù)量穩(wěn)步增長，分布格局趨于均衡

從中國物流與采購聯(lián)合會、中國物流學會于2012年對全國物流園區(qū)(基地)進行了第三次調(diào)查來看，入選《2012中國物流園區(qū)(基地)名錄》的各類物流園區(qū)共計754家。對比2006年的207家，增長264%;與2008年的475家相比，增長58.7%。

《2013-2017年中國物流園區(qū)布局規(guī)劃與經(jīng)營模式分析報告》[1]數(shù)據(jù)顯示，長江中游經(jīng)濟區(qū)最多，為139家，其次是北部沿海經(jīng)濟區(qū)128家、西南經(jīng)濟區(qū)98家、黃河中游經(jīng)濟區(qū)93家、東部沿海經(jīng)濟區(qū)93家、南部沿海經(jīng)濟區(qū)84家、西北經(jīng)濟區(qū)63家、東北經(jīng)濟區(qū)56家。

對比2008年全國物流園區(qū)的區(qū)域分布，不難發(fā)現(xiàn)，目前中國物流園區(qū)布局已經(jīng)發(fā)生了結構性變化：

◆ 北部沿海經(jīng)濟區(qū)的園區(qū)數(shù)量增長較快，已經(jīng)超過東部沿海經(jīng)濟區(qū)和南部沿海經(jīng)濟區(qū);

◆ 長江中游經(jīng)濟區(qū)、黃河中游經(jīng)濟區(qū)、西南經(jīng)濟區(qū)和西北經(jīng)濟區(qū)四個中西部區(qū)域園區(qū)數(shù)量上升快;

◆ 東部沿海經(jīng)濟區(qū)以及南部沿海經(jīng)濟區(qū)的園區(qū)數(shù)量與2008年自身相比，數(shù)量有所下降。

物流園區(qū)數(shù)量分布的結構性變化既受外在經(jīng)濟發(fā)展的影響，又有園區(qū)自身調(diào)整的原因。據(jù)前瞻網(wǎng)調(diào)查2008年全球金融危機后，中國產(chǎn)業(yè)結構調(diào)整升級，空間上產(chǎn)業(yè)轉移速度加快。以紡織服裝出口業(yè)為例，為充分利用中西部地區(qū)資源優(yōu)勢，東南沿海地區(qū)大量服裝企業(yè)開始向中西部地區(qū)轉移，對當?shù)貐^(qū)域經(jīng)濟產(chǎn)生強有力的影響，客觀上對物流服務提出了新的需求。另外，經(jīng)濟相對發(fā)達的沿海經(jīng)濟區(qū)，服務創(chuàng)新速度較快，部分地方政府開始綜合考慮園區(qū)發(fā)展的階段性特點，通過政策引導和市場機制，實現(xiàn)物流園區(qū)的優(yōu)勝劣汰、優(yōu)化整合，從粗放式發(fā)展走向優(yōu)化提升，從而表現(xiàn)出園區(qū)數(shù)量有所下降的現(xiàn)象。

定義

物流園區(qū)規(guī)劃，指的是對物流園區(qū)進行比較全面的長遠的發(fā)展計劃，是對未來整體性、長期性、基本性問題的思考、考量和設計未來整套行動方案。物流園區(qū)規(guī)劃有別于國家與區(qū)域物流發(fā)展規(guī)劃，又不同于工業(yè)與房地產(chǎn)業(yè)園區(qū)的規(guī)劃。物流園區(qū)規(guī)劃更偏重于在較大規(guī)模的地域范圍內(nèi)，土地布局與功能布局結合的科學性，更偏重于園區(qū)建設發(fā)展的基礎條件規(guī)劃，更突出物流產(chǎn)業(yè)的特點以及相關產(chǎn)業(yè)發(fā)展的協(xié)調(diào)等要素規(guī)劃。

要素

物流園區(qū)規(guī)劃的要素主要包括：

（1）所在地區(qū)的經(jīng)濟發(fā)展與城市發(fā)展背景（如地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展與城市發(fā)展的現(xiàn)狀、發(fā)展規(guī)劃等）；

（2）所在地區(qū)的物流業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀（如資源分布、物流量及其分布、市場需求等）；

（3）建設必要性與可行性分析；

（4）選址論證；

（5）定位分析；

（6）功能設計；

（7）布局規(guī)劃；

（8）交通規(guī)劃；

（9）信息系統(tǒng)規(guī)劃；

（10）支持保障體系規(guī)劃；

（11）建設發(fā)展實施方案。

規(guī)劃現(xiàn)狀

《2006年以來中國物流園區(qū)專項調(diào)查報告》分析：大部分建成或在建的物流園區(qū)缺乏明確的目標定位，對園區(qū)建成后為誰服務、怎么服務、市場規(guī)模、潛在服務對象等類似問題，園區(qū)的規(guī)劃者們大多回答不明晰。很多物流園區(qū)只是提出要建成某某區(qū)域最大、輻射最強、帶動新最高等等模糊和不具有操作性的目標，結果帶來極大的盲目性。

北方交通大學物流研究所所長王耀球說，現(xiàn)在許多地方政府都把物流園區(qū)作城市向現(xiàn)代都市發(fā)展的一個重要內(nèi)容進行規(guī)劃，但卻對本地的經(jīng)濟、市場、產(chǎn)業(yè)布局沒有深入研究。現(xiàn)代物流是市場高度發(fā)展、產(chǎn)業(yè)布局調(diào)整升級后自然形成的，但許多地方并不具備這種經(jīng)濟發(fā)展的水平，因此雖然政府規(guī)劃有熱情，但就是沒有企業(yè)愿意參加，即使勉強被拉了去，企業(yè)也只能是負債經(jīng)營，無法開展業(yè)務。國家發(fā)改委綜合運輸研究所副所長汪一鳴指出，在既有的物流發(fā)展規(guī)劃中存在諸多問題，主要體現(xiàn)為規(guī)劃缺乏宏觀高度，缺乏綜合性，布局不夠合理等，當前物流園區(qū)的規(guī)劃主體首先就有局限，基礎設施規(guī)劃由某個部門或行業(yè)牽頭完成，往往造成物流基礎設施帶有明顯的行業(yè)和部門色彩，缺乏一定區(qū)域物流設施整體角度的考慮。其次，缺乏全局的考慮。

規(guī)劃類型

1、按內(nèi)容性質分，有綜合物流園區(qū)規(guī)劃和專業(yè)物流園區(qū)規(guī)劃。

2、按管轄范圍分，有全國發(fā)展物流園區(qū)規(guī)劃、區(qū)域物流園區(qū)規(guī)劃、企事業(yè)單位物流園區(qū)規(guī)劃。

3、按時間分，有遠景物流園區(qū)規(guī)劃和短期物流園區(qū)規(guī)劃。

功能定位

現(xiàn)代物流園區(qū)從大的方面講，主要具有兩大功能，即物流組織管理功能和依托物流服務的經(jīng)濟開發(fā)功能。作為城市物流功能區(qū)，物流園區(qū)包括物流中心、配送中心、運輸樞紐設施、運輸組織及管理中心和物流信息中心，以及適應城市物流管理與運作需要的物流基礎設施；作為經(jīng)濟功能區(qū)，其主要作用是開展?jié)M足城市居民消費、就近生產(chǎn)、區(qū)域生產(chǎn)組織所需要的企業(yè)生產(chǎn)和經(jīng)營活動。

物流園區(qū)的內(nèi)部功能可概括為8個方面，即綜合功能、集約功能、信息交易功能、集中倉儲功能、配送加工功能、多式聯(lián)運功能、輔助服務功能、停車場功能。其中，綜合功能的內(nèi)容為：具有綜合各種物流方式和物流形態(tài)的作用，可以全面處理儲存、包裝、裝卸、流通加工、配送等作業(yè)方式以及不同作業(yè)方式之間的相互轉換。

規(guī)劃思路

物流園區(qū)規(guī)劃應綜合考慮宏觀布局設計、基本戰(zhàn)略定位、組織網(wǎng)絡架構和營運策略設計等幾個不同的方面。除物流中心平面分區(qū)及功能規(guī)劃外，還應從如下幾個層次進行設計：

1．作業(yè)層次：如儲運作業(yè)的整合與標準化（托盤、儲運箱與容器共同化）、配送運輸作業(yè)整合（車輛共同化）、作業(yè)信息輸入整合（條碼化）、采購作業(yè)與訂單信息傳遞（EDI、EOS）等。

2．作業(yè)管理層次：如庫存管理、存貨管理（MRP、ABC分級）、營銷信息反饋（POS）與分析、出貨訂單排程、揀貨工作指派等作業(yè)的規(guī)劃管理。

3．決策支援層次：如配派車系統(tǒng)、配送區(qū)域規(guī)劃、物流成本分析與計費定價策略等。

4．經(jīng)營管理層次：策略聯(lián)盟、聯(lián)合采購、共同配送等業(yè)者間的資源整合?？捎僧a(chǎn)業(yè)垂直整合、水平整合，或不同行業(yè)間的整合方向進行。規(guī)劃和處理好水平交叉和立體交叉。

方法措施

物流市場和競爭策略研究

（1）分析中國物流行業(yè)概況（政策、資本、運作、購并）。

（2）分析所規(guī)劃的物流園區(qū)在所在地第三方物流市場中可能占有的容量，及其各細分市場的容量和成長率。

（3）分析所規(guī)劃的物流園區(qū)的經(jīng)營網(wǎng)絡、所在地及相關地區(qū)的現(xiàn)實和潛在的物流客戶群狀況

（4）結合具體情況，分析和確定所規(guī)劃的物流園區(qū)在有效的物流半徑內(nèi)所

提供服務和產(chǎn)品的類型及其發(fā)展方向和潛力。

（5）分析和確定所規(guī)劃的物流園區(qū)的客戶能力、運作成本及對進駐企業(yè)的整合價值

（6）結合所規(guī)劃的物流園區(qū)的優(yōu)勢和物流市場競爭情況，分析并確定所規(guī)劃的物流園區(qū)未來可能的業(yè)務目標

（7）評估所規(guī)劃的物流園區(qū)潛在的商業(yè)風險：業(yè)務風險，技術風險，財務風險和資源風險，及其相應對策

戰(zhàn)略分析

（1）分析和評估所規(guī)劃的物流園區(qū)工程完工后的戰(zhàn)略和競爭實力（SWOT）即：優(yōu)勢、劣勢、機會、威脅

（2）價值貢獻和運作能力

體系設計

（1）運輸體系規(guī)劃

（2）物流系統(tǒng)的銜接與配合（3）物流功能、業(yè)務流程與信息系統(tǒng)的整合（4）進駐企業(yè)與物流中心的合作競爭

（5）信息系統(tǒng)規(guī)劃

主要公司

在物流園區(qū)規(guī)劃方面有影響力的公司

物流作為企業(yè)第三方利潤源，物流園區(qū)也成為中國新一輪經(jīng)濟發(fā)展的增長點，與之相應，物流咨詢已經(jīng)成為并列于企業(yè)戰(zhàn)略咨詢、人力資源咨詢、法律咨詢以及金融咨詢等咨詢業(yè)的一個獨立的咨詢門類。

目前，在中國，絕大多數(shù)的物流咨詢公司遠遠沒有形成全國性的知名度，同時，物流咨詢業(yè)在某個項目上競爭雖然激烈，但沒有行業(yè)壟斷品牌，競爭不充分，真正的需求方可能對業(yè)務有所了解，但對這個行業(yè)不了解。

一些比較好的物流咨詢公司主要有：（指的是做了一些實實在在的物流園區(qū)和供應鏈項目，并且已經(jīng)走出注冊地的物流咨詢公司。）主要有億博物流咨詢、尚方物流咨詢、埃森哲、杭州通創(chuàng)物流咨詢、國家發(fā)改委綜合運輸研究所（新浪微博@物流園區(qū)規(guī)劃）等。

規(guī)劃案例

常平物流園總體規(guī)劃

天津市寶坻區(qū)物流園區(qū)總體規(guī)劃[2]

玉柴物流園區(qū)規(guī)劃

泰州市海陵區(qū)城北物流園區(qū)

宜興市物流園區(qū)控制性詳規(guī)