第一篇：如何解決新入伙項(xiàng)目接管難點(diǎn)[范文]

如何解決新入伙項(xiàng)目接管難點(diǎn)

新項(xiàng)目能否順利接管入伙，對我們物業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)來講是一個重要考驗(yàn)，考驗(yàn)我們的專業(yè)水準(zhǔn)、組織管理能力，考驗(yàn)我們團(tuán)隊(duì)的工作效能。新項(xiàng)目接管是一項(xiàng)繁瑣的工作，每一個項(xiàng)目的實(shí)際情況不同，遇到的問題也不盡相同，下面我就如何解決新入伙項(xiàng)目接管難點(diǎn)這一問題，和大家一起探討。

注重前期溝通，排除后期隱患。

新項(xiàng)目能否順利接管入伙，取得建設(shè)方認(rèn)可和支持很關(guān)鍵，但并不是每一個建設(shè)單位都能認(rèn)可交付中物業(yè)管理方的重要性，這需要我們進(jìn)行充分溝通，讓建設(shè)方認(rèn)識到，物業(yè)管理方的前期介入對房屋的順利交付以及交付之后樓盤的物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量的重要性，對維護(hù)開發(fā)商的聲譽(yù)及保障后期銷售業(yè)績的重要性。這樣他們才會支持和配合我們的工作。

合作雙方互信、溝通良好，是各項(xiàng)工作開展的基礎(chǔ)；一般情況下我們的溝通對象主要是開發(fā)商和施工分包單位。我們和開發(fā)商對口部門目標(biāo)利益趨于一致，就是共同努力完成房屋交付，減少客戶投訴，一般情況下溝通會比較順暢。但因?yàn)槲飿I(yè)管理方和施工部門沒有直接的利益關(guān)系，相對較難建立緊密的協(xié)作關(guān)系，多數(shù)情況下施工方對物業(yè)公司的要求，不光配合力度不夠，甚至不予理睬，認(rèn)為物業(yè)公司添亂，影響了他們的工程進(jìn)度，因此拒絕變更設(shè)計(jì)等，而這將會讓我們在以后的物業(yè)管理中要面對客戶的質(zhì)疑和自身使用維護(hù)的不便。因此，建立“會議聯(lián)系制度”是非常必要的。由開發(fā)商主要領(lǐng)導(dǎo)召集主持，我方、售樓代理、建設(shè)方銷售及項(xiàng)目施工管理等部門均安排關(guān)鍵負(fù)責(zé)人參加，每周定期舉行例會，圍繞整個交付工作，明確各方的責(zé)任目標(biāo)，提出的任務(wù)要求，通報(bào)進(jìn)度和落實(shí)情況，對交付工作進(jìn)行整體推進(jìn)。這樣避免了多方逐級請示，拖延時期、推諉責(zé)任的情況發(fā)生，便于及時決策和落實(shí)。

前期溝通我們主要側(cè)重于工程施工問題、設(shè)施設(shè)備選型配備、承接查驗(yàn)方案、物業(yè)用房規(guī)劃、交付方案等幾個方面的內(nèi)容。工程施工無缺陷、遺留問題少，交付使用后，我們遇到的投訴糾紛少，可以讓我們投入更多的精力完善各項(xiàng)服務(wù)。設(shè)施設(shè)備選型好，有益于方便后期維護(hù)，保障客戶使用便利。近幾年我們接管的項(xiàng)目，多是分期完成開發(fā)交付的，而前期臨時或正式物業(yè)用房的規(guī)劃、裝修，直接影響到我們員工安居樂業(yè)。

例如我們在和熙園前期跟進(jìn)過程中，發(fā)現(xiàn)廚房、衛(wèi)生間排氣孔設(shè)置位置過低，客戶使用該孔會致使吊頂后，房間凈空過于低矮，客戶在裝修時就會重新打孔，勢必破壞外墻保溫、防水層，給后期房屋保修遺留糾紛隱患，也對房屋外立面美觀度造成一定破壞；同時，我們也發(fā)現(xiàn)部分戶型陽臺排水管和天面排水口聯(lián)通，但管徑設(shè)計(jì)僅為50㎜，按使用常識判斷是遠(yuǎn)不能滿足排水要求的，一旦出現(xiàn)堵塞漫溢，就會引發(fā)水浸損失賠償糾紛。對此，我們以維護(hù)開發(fā)商利益和業(yè)主利益為出發(fā)點(diǎn)，和對方進(jìn)行了充分溝通，最終取得了對方的認(rèn)可；避免了設(shè)計(jì)缺陷和后期隱患。

交付方案翔實(shí)，注重培訓(xùn)演練

項(xiàng)目接管入伙，各項(xiàng)準(zhǔn)備工作紛繁瑣碎，要做到各項(xiàng)工作條理清楚、有條不紊，不出現(xiàn)遺漏，具體策劃人思維要縝密，交付方案考慮要周全，這直接關(guān)系到交付組織工作的成敗。

為此要制定一份嚴(yán)謹(jǐn)翔實(shí)的交付方案，用于指導(dǎo)交付入伙的具體工作；交付方案制定過程中，參與組織工作的團(tuán)隊(duì)成員均要參與，發(fā)揮團(tuán)隊(duì)優(yōu)勢，對交付工作的各個環(huán)節(jié)進(jìn)行縝密的思考，務(wù)必做到每個成員通曉整個方案。

成立交付工作小組，確定開發(fā)商和我方的總協(xié)調(diào)人，對雙方成員進(jìn)行合理分工；在制定整體工作計(jì)劃階段，要詳列支持交付、直接服務(wù)交付及交付之后投入正常運(yùn)行而必需完成的各項(xiàng)工作，主要包含編寫制作入住表單及業(yè)主手冊等入住文件資料，組建物業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)的物資裝備計(jì)劃，物業(yè)收費(fèi)必備的行政批文，交付區(qū)域的開荒組織計(jì)劃，滿足交付后日常運(yùn)行的管理方案、人員培訓(xùn)計(jì)劃等內(nèi)容。

項(xiàng)目集中入伙階段，每天要接待幾十上百戶業(yè)主辦理入伙手續(xù)，單靠項(xiàng)目有限的人力難于獨(dú)立支撐完成，需要其他項(xiàng)目人員支援，也需要其他單位人員協(xié)作配合。我們制定了人員支援計(jì)劃，確定了每天支援的人員名單、聯(lián)系方式及具體崗位分工。而交付現(xiàn)場各流程各崗位保持井然有序、協(xié)調(diào)一致，給客戶留下專業(yè)、規(guī)范的良好印象，需要進(jìn)行有效培訓(xùn)，我們分階段培訓(xùn)不同的內(nèi)容，不同的部門人員采用不同的培訓(xùn)方式。

組織交付培訓(xùn)時，我們分三個階段進(jìn)行。首先，交付工作啟動初期開展了一系列基本的應(yīng)知應(yīng)會業(yè)務(wù)培訓(xùn)，每項(xiàng)課件內(nèi)容都是結(jié)合項(xiàng)目實(shí)際情況修訂的，通過培訓(xùn)大家循序漸進(jìn)的掌握了各項(xiàng)基本業(yè)務(wù)規(guī)范內(nèi)容，知曉整體交付方案，清楚各項(xiàng)交付準(zhǔn)備工作的重要性。其次，在接近交付一周左右時，我們盡可能的召集參與交付的物業(yè)工作人員，進(jìn)行一次崗位分工動員及入住問題統(tǒng)一說辭、緊急情況預(yù)案培訓(xùn)，使參與交付的各崗位人員明確各自職責(zé)，統(tǒng)一回答業(yè)主問題的口徑，知曉遇到緊急情況下的一般處理程序。最后，在交付前三天時，務(wù)必組織各協(xié)作單位的交付崗位工作人員，進(jìn)行一次協(xié)調(diào)動員會議，著重知會交付工作紀(jì)律，并組織和其他交付工作人員一起進(jìn)行模擬演練；組織者對演練中發(fā)現(xiàn)的問題，及時進(jìn)行整改完善。在和熙園交付過程中，遭遇的不多的異常情況，各崗位責(zé)任人均能通過預(yù)設(shè)方案，有效化解危機(jī)，前期編制的緊急預(yù)案，開展的培訓(xùn)、演練，關(guān)鍵時刻發(fā)揮了一定效果。交付方案中，我們對交付中常見的緊急情況編制了處理預(yù)案，分不同情況制定處理措施。如規(guī)定客戶身份證未帶要求先辦理入住，不遵守公示交付流程要求先驗(yàn)房后繳費(fèi)或先驗(yàn)房后領(lǐng)鑰匙的，確定了引導(dǎo)客戶離開交付現(xiàn)場，統(tǒng)一由應(yīng)急機(jī)動組統(tǒng)一決策安排的原則；規(guī)定在交付過程中若出現(xiàn)客戶以房屋質(zhì)量、設(shè)計(jì)變更、對景觀配套設(shè)施不滿意而拒收房等情況時，制定了處理應(yīng)急措施；制定了交付期間詳細(xì)的車輛停放方案，現(xiàn)場預(yù)備常用藥品的便民藥箱及應(yīng)急車輛，用于出現(xiàn)病患時使用。結(jié)合隆冬季節(jié)交付的實(shí)際情況，還制定遭遇不良天氣的應(yīng)對方案，預(yù)備了掃雪除冰器具及機(jī)動人員。還為突遭媒體采訪預(yù)先指定專人接待，規(guī)定了解答原則。承接查驗(yàn)細(xì)致，及時整改問題

項(xiàng)目建筑取得竣工備案證書，就具備了交付條件。我方就應(yīng)按前期物業(yè)服務(wù)合同的約定，組織進(jìn)行承接查驗(yàn)，我們組織承接查驗(yàn)是向全體業(yè)主承擔(dān)責(zé)任，無論是從我們承擔(dān)的責(zé)任，還是從接管后將要進(jìn)行的維護(hù)保養(yǎng)工作，都要求我們不急不躁，有條不紊的仔細(xì)進(jìn)行承接查驗(yàn)。按常規(guī)程序，首先要確定物業(yè)承接查驗(yàn)方案，明確交驗(yàn)雙方對接人員，并進(jìn)行分工，準(zhǔn)備查驗(yàn)工具、查驗(yàn)記錄表單等；其次，督促建設(shè)方在正式查驗(yàn)前20天移交有關(guān)圖紙資料，組織查驗(yàn)人員分專業(yè)不同，熟悉圖紙資料；在此基礎(chǔ)上，根據(jù)查驗(yàn)方案確定的日程，交驗(yàn)雙方對共用部位、共用設(shè)施設(shè)備，在現(xiàn)場比對圖紙資料查驗(yàn)，記錄發(fā)現(xiàn)的問題；針對查驗(yàn)中發(fā)現(xiàn)的問題，提交責(zé)任單位整改；交驗(yàn)雙方確認(rèn)現(xiàn)場查驗(yàn)結(jié)果，并簽訂物業(yè)承接查驗(yàn)協(xié)議，約定整改效果及期限；協(xié)議簽訂后10日內(nèi)交驗(yàn)雙方辦理物業(yè)交接手續(xù)，簽訂正式的移交證明，該項(xiàng)工作應(yīng)于交付15日前完成。

其中，移交的圖紙資料將是項(xiàng)目的永久檔案資料，不能缺項(xiàng)；主要包括項(xiàng)目竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗(yàn)收資料；共用設(shè)施設(shè)備清單及其安裝、使用和維護(hù)保養(yǎng)等技術(shù)資料，建設(shè)方和其簽訂的安裝合同的維保條款部分；供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等準(zhǔn)許使用文件，一般是開發(fā)商和對應(yīng)單位簽訂的配套建設(shè)協(xié)議；物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件，即俗稱的兩書。

我方自交接后30日內(nèi)，備齊前期物業(yè)服務(wù)合同、臨時管理規(guī)約、物業(yè)承接查驗(yàn)協(xié)議、建設(shè)單位移交資料清單、查驗(yàn)記錄、交接記錄等文件向項(xiàng)目所在地的房地產(chǎn)行政主管部門辦理備案手續(xù)，即全部完成承接查驗(yàn)工作。

在實(shí)施承接查驗(yàn)過程中，需要我們特別注意的是要將查驗(yàn)的問題進(jìn)行分類；至少要分清施工缺項(xiàng)、施工遺漏問題和施工工藝缺陷、規(guī)劃設(shè)計(jì)缺陷等兩大類問題。例如在和熙園查驗(yàn)中，我們發(fā)現(xiàn)小區(qū)圍欄較多部位豎桿間距凈空尺寸達(dá)20㎝以上，普通身材的人員側(cè)身就可鉆過圍欄，明顯不符合使用要求；比對設(shè)計(jì)圖紙，發(fā)現(xiàn)圖紙?jiān)O(shè)計(jì)只有每塊圍欄豎桿數(shù)量要求，并未標(biāo)注該處豎桿間距尺寸要求；查詢國家規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)，該類圍欄豎桿間距凈空尺寸要求應(yīng)小于15㎝，屬設(shè)計(jì)考慮不周，施工方施工時也未結(jié)合實(shí)際使用需要施工，只能依據(jù)國家規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)協(xié)調(diào)建設(shè)方采取彌補(bǔ)措施。

因種種原因，項(xiàng)目施工進(jìn)度總會出現(xiàn)不同程度的滯后，出現(xiàn)倉促交付的現(xiàn)象。如按常規(guī)程序，先進(jìn)行承接查驗(yàn)后交付使用，勢必造成延期交付致使建設(shè)方違約，這是建設(shè)方不能接受的。像和熙園工期緊張，交付時仍在進(jìn)行部分掃尾工程，難于按要求在交付使用15日前完成承接查驗(yàn)，為此雙方只能協(xié)商變通，對應(yīng)進(jìn)行查驗(yàn)的部位和設(shè)施設(shè)備，先行投入使用，待完成集中交付完成之后，雙方進(jìn)行正式的承接查驗(yàn)。如雙方能以互信為基礎(chǔ)，有負(fù)責(zé)任的態(tài)度，最終也能解決好查驗(yàn)問題，和熙園按此操作，事后證明查驗(yàn)的問題也陸續(xù)得到了解決。

當(dāng)然，部分施工單位急于移交而催促我方進(jìn)行承接查驗(yàn)，我方排除干擾，堅(jiān)持不急不躁，一律按既定方針處理。稍稍分析施工方急于移交的心理，多是因工程完工后想盡快撤走施工人員，不愿為已完工的工程再投入人力，都想盡快將現(xiàn)場移交出去；若我方迫于壓力，在現(xiàn)場熟悉不夠的情況下草草查驗(yàn)承接，會遺留一些隱患問題，給后期的整改、維保帶來一定的難度；特別工期緊張的施工項(xiàng)目，極易出現(xiàn)施工遺漏，萬不可倉促進(jìn)行承接查驗(yàn)。

堅(jiān)持完成交付工作后再進(jìn)行承接查驗(yàn)，可以給我們贏得一個緩沖的時間，還可以獲得一個熟悉現(xiàn)場的過程，即在通過一段時間的使用和觀察，查驗(yàn)部位和設(shè)施設(shè)備的問題基本已知曉，再進(jìn)行查驗(yàn)就能有的放矢

第二篇：物業(yè)項(xiàng)目接管

工程項(xiàng)目竣工之后，驗(yàn)收機(jī)構(gòu)應(yīng)以批準(zhǔn)的設(shè)計(jì)任務(wù)書、設(shè)計(jì)文件、施工圖紙、設(shè)備說明書、現(xiàn)行施工技術(shù)驗(yàn)收規(guī)范、上級領(lǐng)導(dǎo)機(jī)關(guān)下發(fā)的有關(guān)建設(shè)文件，以及國外引進(jìn)技術(shù)或成套設(shè)備 的合同文件和國外提供的設(shè)計(jì)文件等資料，作為驗(yàn)收的依據(jù)進(jìn)行驗(yàn)收。

由于建筑工程項(xiàng)目的性質(zhì)不同、行業(yè)不同，其竣工驗(yàn)收的標(biāo)準(zhǔn)也不同。民用住宅驗(yàn)收的一般 標(biāo)準(zhǔn)如下：

(1)工程項(xiàng)目按設(shè)計(jì)圖紙建成，所有粉刷、裝修作業(yè)全部施工完畢。

(2)所有該項(xiàng)目的設(shè)備均已按設(shè)計(jì)規(guī)定全部落位安裝完畢，并且起動、運(yùn)轉(zhuǎn)正常，能滿足使 用要求，如電梯、滅火裝置、采暖通風(fēng)裝置等均已落位，并能正常起動。

(3)上下水道鋪設(shè)完畢，所有管道及溝道無梗阻、滴漏、滲漏現(xiàn)象，供水正常、排水通暢。照明及動力用電的工作回路結(jié)構(gòu)清晰，控制操作方便，有過載和短路防護(hù)裝置。衛(wèi)生設(shè)備安 裝齊全，使用靈活方便，其他公用設(shè)施均完好。

(4)建筑物四周2米之內(nèi)的場地平整，由于本項(xiàng)目施工所造成的障礙物均已清除。

(5)整個工程經(jīng)按現(xiàn)行施工技術(shù)驗(yàn)收規(guī)范進(jìn)行檢驗(yàn)后，均達(dá)到合格標(biāo)準(zhǔn)以上。

經(jīng)正式驗(yàn)收合格后的物業(yè)應(yīng)迅速辦理固定資產(chǎn)交付使用的轉(zhuǎn)帳手續(xù)，并移交與建設(shè)項(xiàng)目有關(guān) 的所有技術(shù)資料。

驗(yàn)收程序

1原有房屋接管驗(yàn)收程序

(1)移交人書面提請接管單位接管驗(yàn)收；

(2)接管單位按接管驗(yàn)收條件和應(yīng)提交的資料逐項(xiàng)進(jìn)行審核，對具備條件的，應(yīng)在15日內(nèi)簽 發(fā)驗(yàn)收通知并約定驗(yàn)收時間；

(3)接管驗(yàn)收單位同移交人對原有房屋的質(zhì)量與使用問題進(jìn)行檢驗(yàn)；

(4)對檢驗(yàn)中發(fā)現(xiàn)的危損問題，按危險(xiǎn)和損壞問題的處理辦法處理；

(5)交接雙方共同清點(diǎn)房屋、裝修、設(shè)備和定、附著物，核實(shí)房屋使用狀況；

(6)經(jīng)檢驗(yàn)符合要求的房屋，接管單位應(yīng)簽署驗(yàn)收合格憑證，簽發(fā)接管文件，辦理房屋所有 權(quán)轉(zhuǎn)稱登記(若無產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移，則無須辦理)。

2、新建房屋接管驗(yàn)收程序。

(1)建設(shè)單位書面提請接管單位驗(yàn)收；

(2)接管單位按接管驗(yàn)收條件和應(yīng)提交的資料逐項(xiàng)進(jìn)行審核，對具備條件的，應(yīng)在15日內(nèi)簽 發(fā)驗(yàn)收通知并約定驗(yàn)收時間；

(3)接管單位會同建設(shè)單位對物業(yè)的質(zhì)量與使用功能進(jìn)行檢驗(yàn)；

(4)對驗(yàn)收中發(fā)生的問題，按質(zhì)量問題處理辦法辦理；

(5)經(jīng)檢驗(yàn)符合要求的房屋，接管單位應(yīng)簽署驗(yàn)收合格憑證，簽署發(fā)接管文件。

3、住宅小區(qū)綜合驗(yàn)收程序

①住宅小區(qū)建設(shè)項(xiàng)目全部竣工后，開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向城市人民政府建設(shè)行政主管部門提出 住宅小區(qū)綜合竣工驗(yàn)收申請報(bào)告并附本辦法第六條規(guī)定的文件資料；

②城市人民政府建設(shè)行政主管部門在接到住宅小區(qū)竣工綜合驗(yàn)收申請報(bào)告和有關(guān)資料一個月 內(nèi)，應(yīng)當(dāng)組成由城建(包括市政工程、公用事業(yè)、園林綠化、環(huán)

境衛(wèi)生)、規(guī)劃、房地產(chǎn)、工 程質(zhì)量監(jiān)督等有關(guān)部門及住宅小區(qū)經(jīng)營管理單位參加的綜合驗(yàn)收小組；

③綜合驗(yàn)收小組應(yīng)當(dāng)審閱有關(guān)驗(yàn)收資料，聽取開發(fā)建設(shè)單位匯報(bào)情況，進(jìn)行現(xiàn)場檢查，對住 宅小區(qū)建設(shè)、管理的情況進(jìn)行全面鑒定評價，提出驗(yàn)收意見并向城市人民政府建設(shè)行政主管 部門提交住宅小區(qū)竣工綜合驗(yàn)收報(bào)告；

④城市人民政府建設(shè)行政主管部門對綜合驗(yàn)收報(bào)告進(jìn)行審查。綜合驗(yàn)收報(bào)告審查合格后，開 發(fā)建設(shè)單位方可將房屋和有關(guān)設(shè)施辦理交付使用手續(xù)。

驗(yàn)收合格并已辦理交付使用手續(xù)的住宅小區(qū)，開發(fā)建設(shè)單位不再承擔(dān)工程增建、改建費(fèi)用。

物業(yè)接管驗(yàn)收應(yīng)提交的資料

1、原有房屋接管驗(yàn)收應(yīng)檢索提交的資料。

(1)產(chǎn)權(quán)資料

①房屋所有權(quán)證；

②土地使用權(quán)證；

③有關(guān)司法、公證文書和協(xié)議；

④房屋分戶使用清冊；

⑤房屋設(shè)備及定、附著物清冊。

(2)技術(shù)資料

①房地產(chǎn)平面圖；

②房屋分間平面圖；

③房屋及設(shè)備技術(shù)資料。

2、新建房屋接管驗(yàn)收應(yīng)提交的資料。

(1)產(chǎn)權(quán)資料

①項(xiàng)目批準(zhǔn)文件；

②用地批準(zhǔn)文件；

③建筑執(zhí)照；

④拆遷安置資料。

(2)技術(shù)資料

1)竣工圖——包括總平面、建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備、附屬工程及隱蔽管線的全套圖紙；

2)地質(zhì)勘察報(bào)告；

3)工程合同及開、竣工報(bào)告；

4)工程預(yù)決算；

5)圖紙會審記錄；

6)工程設(shè)計(jì)變更通知及技術(shù)核定單(包括質(zhì)量事故處理記錄)；

7)隱蔽工程驗(yàn)收簽證；

8)沉降觀察記錄；

9)竣工驗(yàn)收證明書；

10)鋼材、水泥等主要材料的質(zhì)量保證書；

11)新材料、新配件的鑒定合格證書；

12)水、電、采暖、衛(wèi)生器具、電梯等設(shè)備的檢驗(yàn)合格證書；

13)砂漿、混凝土試塊試壓報(bào)告；

14)供水、供暖的試壓報(bào)告。

物業(yè)移交

在完成了物業(yè)驗(yàn)收之后，所有物業(yè)連同設(shè)備就移交給物業(yè)管理公司。驗(yàn)收沒有問題的設(shè)備在 驗(yàn)收簽字的同時就可予以移交。

物業(yè)要直接移交給物業(yè)管理公司，原因是物業(yè)在完成驗(yàn)收之后，就進(jìn)入了使用階段，而使用 管理是由物業(yè)管理公司來進(jìn)行的，加之物業(yè)管理公司參與了施工監(jiān)理和工程驗(yàn)收，只有它才 對各種情況十分清楚，而且早已為投入使用作了各種準(zhǔn)備，包括各種崗位培訓(xùn)，甚至模擬操 作等。

物業(yè)要移交給物業(yè)管理公司的另一個原因在于，即使是由發(fā)展商或代理商售出的物業(yè)，當(dāng)其 向業(yè)主移交時，移交者必須是物業(yè)管理公司，因?yàn)槲飿I(yè)向業(yè)主的移交就是物業(yè)管理公司和業(yè) 主共同管理、相互監(jiān)督的開始，移交過程中就有許多與管理有關(guān)的程序需要完成，如簽訂居 住管理公約，預(yù)交水電費(fèi)押金，領(lǐng)取《物業(yè)管理手冊》，知會管理?xiàng)l例等。這就像造好的機(jī) 車在投入運(yùn)行時必須令其駛?cè)胝墸绻婚_始就出了軌，即使你有能力再使之上軌，畢竟 要花許多人力和財(cái)力。

物業(yè)管理公司在接受移交時必須有全體專業(yè)人員參加，才能作最后的驗(yàn)收確認(rèn)，尤其是要查 對責(zé)成返工的工程是否保證質(zhì)量地完成了。

交接雙方的責(zé)任

1、為盡快發(fā)揮投資效益，建設(shè)單位應(yīng)按接管驗(yàn)收應(yīng)具備的條件和應(yīng)檢索提交的資料提前做 好 房屋交驗(yàn)準(zhǔn)備，房屋竣工后，及時提出接管驗(yàn)收申請。按管單位應(yīng)在15日內(nèi)審核完畢，及時 簽發(fā)驗(yàn)收通知并約定時間驗(yàn)收，經(jīng)檢驗(yàn)符合要求，接管單位應(yīng)在7日內(nèi)簽署驗(yàn)收合格憑證，并應(yīng)及時簽發(fā)接管文件。未經(jīng)接管的新建房屋一律不得分配使用。

2、接管驗(yàn)收時，交接雙方均應(yīng)嚴(yán)格按照標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。驗(yàn)收不合格時，雙方協(xié)議處理辦法，并 商定時間復(fù)驗(yàn)，建設(shè)單位應(yīng)按約返修合格，組織復(fù)驗(yàn)。

3、房屋接管交付使用后，如發(fā)生隱蔽性的重大質(zhì)量事故，應(yīng)由接管單位會同建設(shè)單位，共同 分析研究，查明原因，如屬設(shè)計(jì)、施工、材料的原因應(yīng)由建設(shè)單位負(fù)責(zé)處理，如屬使用不當(dāng)，管理不善的原因，則應(yīng)由接管單位負(fù)責(zé)處理。

4、新建房屋從驗(yàn)收之日起，應(yīng)執(zhí)行建筑工程保修的有關(guān)規(guī)定，由建設(shè)單位負(fù)責(zé)保修，并向 接 管單位預(yù)付保修保證金。接管單位在需要時用于代修。保修期滿，按實(shí)計(jì)算，也可以在驗(yàn)收 接管時，雙方達(dá)成協(xié)議。建設(shè)單位一次性撥付保修費(fèi)用，由接管單位負(fù)責(zé)保修。

5、新建房屋一經(jīng)接管，建設(shè)單位應(yīng)負(fù)責(zé)在三個月內(nèi)組織辦理承租手續(xù)，逾期不辦，應(yīng)承擔(dān) 因房屋空置而產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)損失和事故責(zé)任。

接管物業(yè)的善后問題

房屋竣工后，物業(yè)管理管理公司要與建設(shè)單位辦理物業(yè)移交手續(xù)。在移交驗(yàn)收中，如果發(fā)現(xiàn) 物業(yè)質(zhì)量和設(shè)計(jì)問題，以及其它遺留問題，應(yīng)及時提請開發(fā)建設(shè)單位和施工單位解決。

物業(yè)管理公司也可以代理開發(fā)建設(shè)單位和施工單位在保修期內(nèi)的保修責(zé)任，并按規(guī)定使用委 托方提供的保修款。

由于開發(fā)建設(shè)單位租售原因造成移交后出現(xiàn)空置房屋，其管理服務(wù)費(fèi)用由開發(fā)建設(shè)單位承擔(dān)。

辦理移交手續(xù)時，物業(yè)管理公司有權(quán)向開發(fā)建設(shè)單位索取以下與物業(yè)管理有關(guān)的書面資料： 工程建設(shè)資料、各類房屋清單、出售房屋的產(chǎn)權(quán)范圍或成本核算清單、住宅區(qū)公用設(shè)施、設(shè) 備及公共場地清單、住宅區(qū)未完工的房屋、公用設(shè)施、設(shè)備及公共場地的竣工日期、商業(yè)用 房及其它可以用于經(jīng)營的公用設(shè)施、設(shè)備和場地清單等。

竣工驗(yàn)收后的物業(yè)保修

一、保修的范圍

竣工驗(yàn)收后的物業(yè)，在規(guī)定的保修期內(nèi)，因施工造成的質(zhì)量事故和質(zhì)量缺陷，應(yīng)按照建設(shè)部 1984年3月3日制定的《建筑工程保修辦法(試行)》的規(guī)定進(jìn)行保修。

各種建筑物、構(gòu)筑物和設(shè)備安裝工程的保修范圍如下：

(1)屋面漏雨；

(2)煙道、排氣孔道、風(fēng)道不通；

(3)室內(nèi)地坪空鼓、開裂、起砂、面磚松動，有防水要求的地面漏水；

(4)內(nèi)外墻及頂棚抹灰、面磚、墻線、油漆等飾面脫落，墻面漿活起堿脫皮；

(5)門窗開關(guān)不靈或縫隙超過規(guī)范規(guī)定；

(6)廁所、廚房、盥洗室地面泛水、倒坡積水；

(7)外墻外漏水、陽臺積水；

(8)水塔、水池、有防水要求的地下室漏水；

(9)室內(nèi)上下水、供熱系統(tǒng)管道漏水、漏氣，暖氣不熱，電器、電線漏電，照明燈具墜落；)

(10)室外上下管道漏水、堵塞，小區(qū)道路沉陷；

(11)鋼、鋼筋混凝土、磚石砌體及其他承重結(jié)構(gòu)變形、裂縫超過國家規(guī)范和設(shè)計(jì)要求。

二、保修期限

保修期限自移交手續(xù)辦理完之日起計(jì)算，根據(jù)《保修辦法》下列各類工程的保修期。

(1)民用與公共建筑、一般工業(yè)建筑、構(gòu)筑物的土建工程為1年；

(2)建筑物的照明電氣、上下水管線安裝工程為6個月；

(3)建筑物的供熱、供冷系統(tǒng)為一個采暖、供冷期；

(4)室外的上下水和小區(qū)道路為1年；

(5)工業(yè)建筑的設(shè)備、電氣、儀表、工藝管線和有特殊要求的工程，其保修內(nèi)容和期限，由 使用單位和施工單位在合同中規(guī)定。

第四節(jié) 接管驗(yàn)收注意事項(xiàng)

一、物業(yè)管理企業(yè)自身的注意事項(xiàng)

物業(yè)的接管驗(yàn)收是直接關(guān)系到今后物業(yè)管理工作能否正常開展的重要環(huán)節(jié)。物業(yè)管理企業(yè)通 過接管驗(yàn)收，即由對物業(yè)的前期管理轉(zhuǎn)入到對物業(yè)的實(shí)體管理之中。因此，為確保今后物業(yè) 管理工作能順利開展，物業(yè)管理企業(yè)在接管驗(yàn)收時應(yīng)注意以下幾個方面：

1、物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)選派素質(zhì)好、業(yè)務(wù)精、對工作認(rèn)真負(fù)責(zé)的管理人員及技術(shù)人員參加驗(yàn)收 工作。

2、物業(yè)管理企業(yè)既應(yīng)從今后物業(yè)維護(hù)保養(yǎng)管理的角度進(jìn)行驗(yàn)收，也應(yīng)站在業(yè)主的立場上，對物業(yè)進(jìn)行嚴(yán)格的驗(yàn)收，以維護(hù)業(yè)主的合法權(quán)益。

3、接管驗(yàn)收中若發(fā)現(xiàn)問題，應(yīng)明確記錄在案，約定期限督促開發(fā)商對存在的問題加固補(bǔ)強(qiáng)、整修，直至完全合格。

4、落實(shí)物業(yè)的保修事宜。根據(jù)建筑工程保修的有關(guān)規(guī)定，由開發(fā)商負(fù)責(zé)保修，向物業(yè)管理 企業(yè)交付保修保證金，或由物業(yè)管理企業(yè)負(fù)責(zé)保修，開發(fā)商一次性撥付保修費(fèi)用。

5、開發(fā)商應(yīng)向物業(yè)管理企業(yè)移交整套圖紙資料，包括產(chǎn)權(quán)資料和技術(shù)資料。

6、物業(yè)管理企業(yè)接受的只是對物業(yè)的經(jīng)營管理權(quán)以及政府賦予的有關(guān)權(quán)利。

7、接管驗(yàn)收符合要求后，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)簽署驗(yàn)收后合格憑證，簽發(fā)接管文件。

當(dāng)物業(yè)管理企業(yè)簽發(fā)了接管文件，辦理了必要的手續(xù)以后，整個物業(yè)驗(yàn)收與接管工作即完成。

二、物業(yè)管理企業(yè)外部的注意事項(xiàng)

1、接管不規(guī)范，驗(yàn)收不合格。雖然國家或地方頒布了接管驗(yàn)收方面的一些規(guī)范，但實(shí)際操 作 過程中常常不能嚴(yán)格執(zhí)行。之所以會在接管驗(yàn)收中出現(xiàn)濫用職權(quán)的腐敗現(xiàn)象主要原因就是接 管主體沒有完全進(jìn)入市場，沒有真正界定清楚交接雙方的權(quán)、責(zé)。即使接管后出現(xiàn)質(zhì)量問題 或發(fā)生事故，往往也不是責(zé)任方承擔(dān)，而是通過更高層次的協(xié)調(diào)，各方平擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)和責(zé)任。近幾年，建設(shè)量非常大，伴之而來的是大量的有質(zhì)量問題的物業(yè)，各種事故頻頻發(fā)生。開發(fā)或 建筑企業(yè)的這種短期行為已造成了極大的浪費(fèi)。同時，由于接管驗(yàn)收的不規(guī)范，有時會造成 管理公司與開發(fā)或建筑企業(yè)之間的糾紛，最終受害的可能還是使用者。

2、物業(yè)的接管驗(yàn)收牽涉到新舊體制的轉(zhuǎn)移，規(guī)范難度較大。計(jì)劃體制下的房屋管理模式仍 帶 有相當(dāng)?shù)钠毡樾?，其機(jī)制的轉(zhuǎn)換需要一個相當(dāng)長的時期，無論是外部環(huán)境，還是內(nèi)部素質(zhì)都 有待在實(shí)踐中逐步改善。一些物業(yè)管理公司是在原房管部門基礎(chǔ)上成立的，雖然牌子換了，但實(shí)質(zhì)內(nèi)容沒變，接管驗(yàn)收免不了老一套。按公司法新成立的一些物業(yè)管理公司，在接管驗(yàn) 收的規(guī)范化方面走得比較快，做了一些有益的探索。

3、缺乏統(tǒng)一的接管驗(yàn)收合同文本。接管驗(yàn)收合同訂立的內(nèi)容可隨物業(yè)的情況或其他條件的 不 同而有所不同，但其基本內(nèi)容，基本要求與基本形式應(yīng)該有一個標(biāo)準(zhǔn)?，F(xiàn)在一些地區(qū)制定了 一些標(biāo)準(zhǔn)合同文本，但大多都不成熟。有些地區(qū)完全由交接雙方自己擬定合同事項(xiàng)，難免會 出現(xiàn)矛盾或事后的糾紛。而且這樣做一方面增加了交接工作量，另一方面也不便于合同的管 理。

顯然，物業(yè)的接管驗(yàn)收中的問題不僅是上述幾方面，還有像監(jiān)管職能不到位，消費(fèi)者利益考 慮較少等問題也需要引起重視。

簽于物業(yè)接管驗(yàn)收中存在的問題，應(yīng)注意抓好以下幾方面工作：

①進(jìn)一步完善接管驗(yàn)收的政策法規(guī)，文本體系，為規(guī)范交接行為創(chuàng)造條件。

②切實(shí)做到政企分開，轉(zhuǎn)變政府職能，把物業(yè)管理公司推向市場，推進(jìn)物業(yè)管理市場化。

接管合同概述及標(biāo)準(zhǔn)合同樣本

一、合同的概述

(一)物業(yè)管理合同的特征

1、物業(yè)管理公司以業(yè)主或業(yè)主委員會的名義和費(fèi)用處理委托事務(wù)。因此，物業(yè)管理公司因 處 理委托事務(wù)(如房屋維修、設(shè)備保養(yǎng)、治安保衛(wèi)、消防安全、清潔衛(wèi)生、園庭綠化等)所支出 的必要費(fèi)用，應(yīng)由業(yè)主承擔(dān)。

2、物業(yè)管理合同是有償?shù)?。也就是說，業(yè)主不但要支付物業(yè)管理公司在處理委托事務(wù)中的 必要費(fèi)用，還應(yīng)支付物業(yè)管理公司一定的酬金。

3、物業(yè)管理合同的訂立是以當(dāng)事人相互信任為前提的。任何一方通過利誘、欺詐、蒙騙等 手段簽訂的合同，一經(jīng)查實(shí)，可依法起訴，直至解除合同關(guān)系。

4、物業(yè)管理合同的內(nèi)容必須是合法的，應(yīng)體現(xiàn)當(dāng)事人雙方的權(quán)利、義務(wù)的平等與一致，并 不得與現(xiàn)行物業(yè)管理法規(guī)相抵觸，否則，合同將不受法律保護(hù)。

5、物業(yè)管理合同既是諾成性合同又是雙務(wù)合同。物業(yè)管理合同自雙方達(dá)成協(xié)議時成立，故 為諾成性合同；委托人和受托人雙方都負(fù)有義務(wù)，故為雙務(wù)合同。

(二)物業(yè)管理合同的主要內(nèi)容

物業(yè)管理合同應(yīng)當(dāng)載明下列主要內(nèi)容：

1、委托方和受托方的名稱、住所；

2、物業(yè)管理區(qū)域的范圍和管理項(xiàng)目；

3、物業(yè)管理服務(wù)的事項(xiàng)；

4、物業(yè)管理服務(wù)的要求和標(biāo)準(zhǔn)；

5、物業(yè)管理服務(wù)的費(fèi)用；

6、物業(yè)管理服務(wù)的期限；

7、違約責(zé)任；

8、合同終止和解除的約定；

9、當(dāng)事人雙方約定的其他事項(xiàng)。

物業(yè)管理合同中當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)約定的物業(yè)管理服務(wù)事項(xiàng)包括：(1)物業(yè)共用部位共用設(shè)備的使 用管理、維修和更新；(2)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共設(shè)施的使用管理、維修和更新；(3)電梯、水 泵等房屋設(shè)備的運(yùn)行服務(wù)；(4)保潔服務(wù)；(5)保安服務(wù)；(6)物業(yè)維修、更新費(fèi)用的帳務(wù)管 理；(7)物業(yè)檔案資料保管。

物業(yè)管理合同除了應(yīng)當(dāng)約定的管理服務(wù)事項(xiàng)外，還可以約定下列服務(wù)事項(xiàng)：(1)業(yè)主或使用 人的自用部位和自用設(shè)備的維修、更新；(2)業(yè)主或業(yè)主委員會委托的其他物業(yè)管理服務(wù)事 項(xiàng)。

第三篇：新入伙協(xié)議書

個人入伙協(xié)議書

原合伙人（甲方）： 新合伙人（乙方）：

第一條 依據(jù)《中華人民共和國民法通則》及法律、行政法規(guī)、規(guī)章的有關(guān)規(guī)定，并依據(jù)合伙協(xié)議，按照平等、自愿、公平、誠實(shí)信用的原則，經(jīng)新合伙人與原合伙人全體協(xié)商一致，訂立本協(xié)議。

第二條 本合伙為普通個人合伙，是根據(jù)合伙協(xié)議自愿組成的個體工商戶。全體合伙人愿意遵守國家有關(guān)的法律、法規(guī)、規(guī)章，依法納稅，守法經(jīng)營。

第三條 合伙字號（個體工商戶字號）：

第四條 經(jīng)營場所：

第五條 乙方入伙期限：自 年 月 日起至合伙停止?fàn)I業(yè)止。

第六條 出資方式和出資期限。

1、乙方以貨幣方式出資，計(jì)人民幣伍萬元，占全體合伙人出資總額的30%。

2、因乙方為甲方進(jìn)行其他店面的財(cái)務(wù)核算，乙方30%份額中的10%為乙方的勞動報(bào)酬；但乙方財(cái)務(wù)核算的店面不超過五家，超出部分，由雙方另行協(xié)商。

3、乙方在本協(xié)議簽訂前已經(jīng)將出資款支付給甲方。

第七條 盈余分配與債務(wù)承擔(dān)。

甲方負(fù)責(zé)合伙事業(yè)的日常經(jīng)營，乙方負(fù)責(zé)財(cái)務(wù)核算。

1、盈余分配和虧損承擔(dān)：利潤分配（含計(jì)提或攤銷的相關(guān)費(fèi)用）甲方占70%，乙方占30%；虧損甲方承擔(dān)80%，乙方承擔(dān)20%。

2、債務(wù)承擔(dān)：合伙產(chǎn)生的對外債務(wù)由甲方自行承擔(dān)。

3、若合伙今后需要追加投資，甲方承擔(dān)80%，乙方承擔(dān)20%。

第八條 甲方應(yīng)當(dāng)每月向乙方報(bào)告合伙的經(jīng)營及財(cái)務(wù)狀況。

第九條 若本合伙有新合伙人加入，由甲方在自己所占份額內(nèi)與新合伙人進(jìn)行份額劃分，與乙方無關(guān)，不得影響乙方的相關(guān)權(quán)益和本協(xié)議約定的盈余分配。

第十條 雙方履行本協(xié)議如發(fā)生爭議，應(yīng)當(dāng)先協(xié)商解決，協(xié)商無效，向協(xié)議簽訂地的人民法院起訴。

第十一條 本協(xié)議一式兩份，雙方各執(zhí)一份，自簽訂之日起生效。

甲方： 乙方：

年 月 日 年 月 日

簽訂地點(diǎn)： 常州市鐘樓區(qū)

簽訂地點(diǎn)： 常州市鐘樓區(qū) 1篇二：個人新入伙協(xié)議書

個人新入伙協(xié)議書

第一條：依據(jù)《中華人民共和國民法通則》及法律、行政法規(guī)、規(guī)章的有關(guān)規(guī)定，按照平等、自愿、公平、誠實(shí)信用的原則，經(jīng)新合伙人與原合伙人全體協(xié)商一致，訂立本協(xié)議。

第二條：本協(xié)議未盡事宜，經(jīng)全體合伙人協(xié)商一致，達(dá)成補(bǔ)充協(xié)議，補(bǔ)充協(xié)議與本協(xié)議具有同等的法律效力;無法達(dá)成的，以法律、行政法規(guī)、規(guī)章的規(guī)定為準(zhǔn)。

第三條：經(jīng)營場所：本協(xié)議約定之煤礦地點(diǎn)位置屬東江鎮(zhèn)，名稱為仁里煤礦。

第四條：經(jīng)全體合伙人決定聘請龍政紅為本合伙的法定代表人，全權(quán)負(fù)責(zé)仁里煤礦的經(jīng)營管理。

第五條：原合伙人共兩人(以下共同簡稱為甲方)，分別是：

1、謝基能，男，年 月 日出生，身份證號碼：，現(xiàn)住所，聯(lián)系方式：。

2、王志華，男，年 月 日出生，身份證號碼：，現(xiàn)住所，聯(lián)系方式：。第六條：新合伙人(以下簡稱為乙方)：

龍政紅，女，年 月 日出生，身份證號碼：，現(xiàn)住所，聯(lián)系方式：。

第七條：乙方以貨幣方式出資，計(jì)人民幣壹佰壹拾捌萬

元整，占全體合伙人出資總額的50%。

第八條：乙方出資分兩次付清。第一次于2011年 月 日預(yù)付人民幣伍拾萬元整；第二次在2011年 月 日之前將余款全部付清。逾期未繳或未繳足的，應(yīng)對應(yīng)繳未繳金額數(shù)計(jì)付銀行利息并賠償由此造成的損失。

第九條：乙方履行出資義務(wù)后，即成為本合伙的合伙人。乙方入伙后即以其50%的股份比例享有入伙后的各項(xiàng)合伙人之權(quán)益，承擔(dān)入伙后各項(xiàng)合伙人之義務(wù)。

第十條：甲方為乙方出具《新合伙人出資證明》貳份，壹份由甲方持有，壹份作為本協(xié)議的附件。

第十一條：利潤分配，以乙方占仁里煤礦50%的股份比例為依據(jù)，按此股份比例進(jìn)行分配。

第十二條：乙方入伙前涉及仁里煤礦的任何糾紛及遺留問題均由甲方負(fù)責(zé)處理，乙方入伙前仁里煤礦的所有債務(wù)亦均由甲方負(fù)責(zé)清償，乙方對此不承擔(dān)任何責(zé)任和債務(wù)。若乙方因入伙前之糾紛、遺留問題和債務(wù)承擔(dān)責(zé)任，給乙方造成損失的，甲方必須全額賠償乙方之損失。

第十三條：乙方入伙后的合伙債務(wù)先由合伙財(cái)產(chǎn)進(jìn)行清償，合伙財(cái)產(chǎn)不足以清償?shù)?，以各合伙人所占仁里煤礦的股份比例為據(jù)，按股份比例承擔(dān)。

第十四條：甲方應(yīng)向乙方如實(shí)告知原合伙的經(jīng)營狀況與財(cái)務(wù)狀況。

第十五條：經(jīng)全體合伙人決定，委托乙方負(fù)責(zé)經(jīng)營、管理合伙業(yè)務(wù)，甲方必須積極協(xié)助。其權(quán)限是：

1、對合伙事業(yè)進(jìn)行日常管理;

2、出售仁里煤礦的產(chǎn)品(貨物)，購進(jìn)常用物品（貨物）;

3、負(fù)責(zé)全礦職工安排、銷售、財(cái)務(wù)管理等，甲方應(yīng)積極做好上層關(guān)系、周邊關(guān)系、當(dāng)?shù)丶m紛等事宜，但不得干擾乙方進(jìn)行仁里煤礦的正常經(jīng)營管理，盡最大努力保證仁里煤礦的正常生產(chǎn)經(jīng)營。

4、財(cái)務(wù)管理方式：乙方應(yīng)每月結(jié)算公布一次財(cái)務(wù)的盈余分配表和財(cái)務(wù)支出分?jǐn)偙怼Ｒ吭录皶r在下個月3日前公布公攤費(fèi)用，重大資金開支必須向全體合伙人商議后，方可開支。

5、仁里煤礦的煤炭銷售價格需經(jīng)全體合伙人統(tǒng)一議價后方可定價銷售，合伙人以外的購貨人必須以現(xiàn)金形式購買煤炭方可發(fā)貨。合伙人購買煤炭每月結(jié)帳付清，逾期不支付貨款將從股本資金中扣除，不能有任何拖欠理由。

第十六條：乙方應(yīng)當(dāng)每 向甲方報(bào)告合伙的經(jīng)營及財(cái)務(wù)狀況，其經(jīng)營合伙所產(chǎn)生的收益歸全體合伙人共有，所產(chǎn)生的費(fèi)用及虧損由全體合伙人共同承擔(dān)。

第十七條：全體合伙人在合伙期間，應(yīng)依照本協(xié)議，認(rèn)真履行工作職能及合伙人之義務(wù)，非合伙事務(wù)執(zhí)行人或未經(jīng)授權(quán)禁止私自以合伙名義進(jìn)行業(yè)務(wù)活動。

第十八條：其他約定：

1、甲方應(yīng)保證在乙方入伙后，仁里煤礦的開采時間達(dá)兩年以上，假如因政策原因、政府行為等任何原因不能保證在乙方入伙后仁里煤礦兩年的開采時間，則自仁里煤礦停礦

之日起，每少一年，甲方必須按每年人民幣陸拾萬元向乙方退還入伙股本金，此款必須在一周內(nèi)由甲方一次性支付給乙方。若甲方逾期不予退還股本金，第逾期一日，按未退還之股本金數(shù)額3%向乙方支付違約金。

2、甲、乙雙方應(yīng)嚴(yán)格按照本協(xié)議的約定行使權(quán)利、履行義務(wù)，否則承擔(dān)支付違約金 元的違約責(zé)任，給對方造成損失的，還應(yīng)賠償對方損失。

第十九條：甲、乙雙方在履行本協(xié)議過程中，發(fā)生爭議的，應(yīng)當(dāng)協(xié)商解決，協(xié)商不成的，可依法向協(xié)議簽訂地北湖區(qū)人民法院提起訴訟。

第二十條：本協(xié)議自全體合伙人簽字（蓋章）后生效，協(xié)議附件與本協(xié)議具有同等法律效力。

本協(xié)議壹式叁份，各合伙人各執(zhí)壹份，具有同等法律效力。

原合伙人（甲方）： 新合伙人（乙方）：

簽訂地點(diǎn)：

年 月 日

附件：

新合伙人出資證明

本合伙依據(jù)《中華人民共和國民法通則》組建，根據(jù)本協(xié)議書特發(fā)放此證。

茲證明龍政紅是仁里煤礦繳清全部出資款的所有人，其出資額為人民幣壹佰壹拾捌萬元整，占全體合伙人總出資額的50%。

本出資證明經(jīng)原合伙人與新合伙人確認(rèn)為有效。特此為證。

原合伙人（甲方）： 新合伙人（乙方）：

年 月 日(此證明需全體原合伙人簽字并加蓋公司章、財(cái)務(wù)章)篇三：入伙協(xié)議范本 入伙協(xié)議

依據(jù)《中華人民共和國合伙企業(yè)法》和_________合伙協(xié)議，按照自愿、平等、公平、誠實(shí)的原則，經(jīng)新合伙人和原全體合伙人協(xié)商一致，制定本協(xié)議。

一、新合伙人履行出資義務(wù)，即成為________________的合伙人。

二、新合伙人姓名，出資方式及出資額：

新合伙人姓名：____________，住所：_______________________，身份證號碼：_________；

出資方式：________________；

出資額：計(jì)人民幣_________元。

三、新合伙人承認(rèn)原合伙企業(yè)所有協(xié)議，與原合伙人享受同等權(quán)利，承擔(dān)同等責(zé)任。

四、新合伙人對入伙前合伙企業(yè)的債務(wù)承擔(dān)連帶責(zé)任。

五、本協(xié)議一式_________份，合伙人各持一份，并報(bào)合伙企業(yè)登記機(jī)關(guān)一份。本協(xié)議經(jīng)新合伙人和原合伙人簽字后生效。

六、本協(xié)議未盡事宜，按國家有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

新合伙人（簽章）：________ 原合伙人（簽章）：________ _________年____月_______日 _________年____月_______日

簽訂地點(diǎn)：________________ 簽訂地點(diǎn)：________________篇四：個人合伙合伙人新入伙協(xié)議書

個人合伙合伙人新入伙協(xié)議書

來源：未知 作者： 第一章 總則

第一條：依據(jù)《中華人民共和國民法通則》及法律、行政法規(guī)、規(guī)章的有關(guān)規(guī)定，并依據(jù) 合伙協(xié)議，按照平等、自愿、公平、誠實(shí)信用的原則，經(jīng)新合伙人與原合伙人全體協(xié)商一致，訂立本協(xié)議。

第二條：本合伙為普通個人合伙，是根據(jù)合伙協(xié)議自愿組成的個體工商戶。全體合伙人愿意遵守國家有關(guān)的法律、法規(guī)、規(guī)章，依法納稅，守法經(jīng)營。

第三條：本協(xié)議條款與法律、行政法規(guī)、規(guī)章不符的，以法律、行政法規(guī)、規(guī)章的規(guī)定為準(zhǔn)。

第四條：本協(xié)議未盡事宜，經(jīng)全體合伙人協(xié)商一致，達(dá)成補(bǔ)充協(xié)議，補(bǔ)充協(xié)議與本協(xié)議具有同等的法律效力;無法達(dá)成的，以法律、行政法規(guī)、規(guī)章的規(guī)定為準(zhǔn)。

第五條：協(xié)議附件與本協(xié)議具有同等的法律效力。本協(xié)議及其附件內(nèi)，空格部分填寫的文字與印刷文字具有同等效力。

第二章 合伙的字號、法定代表人、期限、主要經(jīng)營場所的地點(diǎn)。

第六條：個體工商戶字號：

第七條：經(jīng)營場所：

第八條：經(jīng)全體合伙人決定聘請 為本合伙的法定代表人，薪金。其權(quán)限如下：1、2、3、法定代表人的權(quán)利義務(wù)僅限于協(xié)議的約定。

第八條：合伙期限為 年。(如果不需要，可刪除)第三章 新合伙人與原合伙人信息。

第九條：原合伙人共兩人(以下共同簡稱為甲方)，分別是：

1、，(性別)，年 月 日出生，身份證號碼：，現(xiàn)住所，聯(lián)系方式：。

2、，(性別)，年 月 日出生，身份證號碼：，現(xiàn)住所，聯(lián)系方式：。

第十條：新合伙人(以下簡稱為乙方)：，(性別)，年 月 日出生，身份證號碼：，現(xiàn)住所，聯(lián)系方式：。

第四章 新合伙人(乙方)出資方式、數(shù)額、繳付期限。

第十一條：乙方以貨幣方式出資，計(jì)人民幣 萬元，占全體合伙人出資總額的 %。

第十二條：乙方自 年 月 日至 年 月 日實(shí)際繳足出資，逾期未繳或未繳足的，應(yīng)對應(yīng)繳未繳金額數(shù)計(jì)付銀行利息并賠償由此造成的損失。

第十三條：乙方履行出資義務(wù)后，即成為本合伙的合伙人。

第十四條：甲方為乙方出具《新合伙人出資證明》，作為本協(xié)議的附件。

第十五章 利潤分配、債務(wù)承擔(dān)方式。

第十五條：利潤分配，以 為依據(jù)，按比例分配。

第十六條：合伙債務(wù)先由合伙財(cái)產(chǎn)進(jìn)行清償，合伙財(cái)產(chǎn)不足以清償?shù)?，以各合伙人?為據(jù)，按比例承擔(dān)。

第六章 合伙事務(wù)的執(zhí)行。

第十七條：甲方應(yīng)向乙方如實(shí)告知原合伙的經(jīng)營狀況與財(cái)務(wù)狀況。

第十八條：乙方承認(rèn)原合伙所有協(xié)議，與甲方享有同等的權(quán)利，承擔(dān)同等的責(zé)任，并對入伙前合伙的債務(wù)。

第十九條：經(jīng)全體合伙人決定，委托乙方負(fù)責(zé)經(jīng)營、管理合伙業(yè)務(wù)，任職合伙的經(jīng)理職務(wù)，薪金。其權(quán)限是：

1、對合伙事業(yè)進(jìn)行日常管理;

2、出售合伙企業(yè)的產(chǎn)品(貨物)，購進(jìn)常用貨物;

3、其他合伙事務(wù)由甲方負(fù)責(zé)執(zhí)行。

第二十條：乙方應(yīng)當(dāng)在 期內(nèi)向甲方報(bào)告合伙的經(jīng)營及財(cái)務(wù)狀況，其經(jīng)營合伙所產(chǎn)生的收益歸全體合伙人共有，所產(chǎn)生的費(fèi)用及虧損由全體合伙人共同承擔(dān)。

第二十一條：甲、乙雙方在執(zhí)行合伙事務(wù)過程中，可以針對各合伙人執(zhí)行的事務(wù)提出異議。如發(fā)生爭議，依據(jù)本協(xié)議第二十二條的規(guī)定進(jìn)行表決。第二十二條：合伙人對合伙有關(guān)事項(xiàng)作出決議，實(shí)行

表決方式。

第七章 禁止行為。

第二十四條：在聘請 作為本合伙的法定代表人期間，應(yīng)依照本協(xié)議，在全體合伙人決議授權(quán)的范圍內(nèi)履行工作職能，禁止下列行為：

1、禁止私自以合伙名義進(jìn)行業(yè)務(wù)活動;

2、3、第八章 爭議解決方式。

第二十五條：甲、乙雙方在履行本協(xié)議過程中，發(fā)生爭議的，應(yīng)當(dāng)協(xié)商解決，協(xié)商不成的，按下列第 方式解決：

1、提交 仲裁;

2、依法向 人民法院提起訴訟。

第九章 違約責(zé)任。

第二十六條：乙方在任職合伙經(jīng)理職務(wù)期間，如違返本協(xié)議的約定，給各合伙人造成重大損失的，應(yīng)按照合伙的實(shí)際損失予以賠償，并承擔(dān) 違約責(zé)任。

第二十七條：甲、乙雙方應(yīng)嚴(yán)格按照本協(xié)議的約定行使權(quán)利、履行義務(wù)，否則承擔(dān) 違約責(zé)任。

第十章 其他事項(xiàng)。

第二十八條：經(jīng)甲、乙雙方協(xié)商一致，可以修正、變更或補(bǔ)充本協(xié)議。

第二十九條：本協(xié)議連同附件共 頁，一式 份，具有同等的法律效力。協(xié)議持有人情況如下：1、2、3、4、5、第三十條：本協(xié)議自全體合伙人簽字之日起生效。

新合伙人： 原合伙人：

年 月 日 年 月 日

簽訂地點(diǎn)： 原合伙人：

年 月 日

簽訂地點(diǎn)：

附件一：

新合伙人出資證明

本合伙依據(jù)《中華人民共和國民法通則》組建，根據(jù)《合伙協(xié)議》及《入伙協(xié)議》發(fā)放此證。

茲證明 是合伙經(jīng)營(字號)繳清全部出資款的所有人，其出資額為人民幣 萬元，占全體合伙人總出資額的 %。

本出資證明經(jīng) 方為有效。

特此為證。

年 月 日

(此證明需全體原合伙人簽字并加蓋公司章、財(cái)務(wù)章)篇五：公司入伙協(xié)議書 公司入伙協(xié)議書

入伙公司（甲方）： 名稱 : 法定代表人：

原股東： 身份證號碼： 入伙人（乙方）：

姓名: 身份證號碼：

依據(jù)相關(guān)法律法規(guī)的有關(guān)規(guī)定，并依據(jù)合伙協(xié)議，按照平等、自愿、公平、誠實(shí)信用的原則，經(jīng)新入伙人與原公司股東全體協(xié)商一致，訂立本協(xié)議。

第一條：乙方入伙期限：自 年 月 日起至公司停止?fàn)I業(yè)止。第二條：乙方以貨幣方式出資入伙，計(jì)人民幣叁萬元整，占公司股份的10%。第三條：在本協(xié)議簽訂日之前，甲方經(jīng)營所得的收益或債務(wù)由甲方核算清楚，并由原股東共同分配或承擔(dān)，與乙方無關(guān)。

第四條：自本協(xié)議簽訂之日起，乙方加入湖南蹦迪小象貿(mào)易有限公司與原公司股東一起共同經(jīng)營，按股份比例共同分配收益、共同承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)、共負(fù)盈虧。

第五條：若合伙今后需要追加投資，乙方按照股份比例承擔(dān)10%。

第六條：若本合伙有新合伙人加入，由甲方在自己所占份額內(nèi)與新合伙人進(jìn)行份額劃分，不得影響乙方的相關(guān)權(quán)益。如必須涉及到乙方相應(yīng)股份的調(diào)整，甲方須與乙方協(xié)商一致，簽訂新的《股權(quán)認(rèn)定協(xié)議書》。

第七條：雙方履行本協(xié)議如發(fā)生爭議，應(yīng)當(dāng)先協(xié)商解決，協(xié)商無效，向協(xié)議簽訂地的人民法院起訴。

第八條：本協(xié)議一式兩份，雙方各執(zhí)一份，自簽訂之日起生效。

第四篇：5步解決房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理6大難點(diǎn)

5步解決房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理6大難點(diǎn)【精】

中國房地產(chǎn)策劃聯(lián)盟

★1.項(xiàng)目決策階段開發(fā)商的項(xiàng)目市場定位及決策機(jī)制不完善，即項(xiàng)目前期市場可行性研究工作的不到位，是影響項(xiàng)目管理有效實(shí)施的根本。

前期對市場研究不充分，決策緩慢。由于沒有詳細(xì)、“可行”的項(xiàng)目可行性研究報(bào)告，使得項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)遲遲不能如期進(jìn)行，即使勉強(qiáng)進(jìn)行了多方案的規(guī)劃概念設(shè)計(jì)，也會因?yàn)槭袌鲅芯坎怀浞郑闹袩o底，評判“標(biāo)準(zhǔn)”不明確，猶豫不決，致使項(xiàng)目決策慢、效率低。有些開發(fā)商高層領(lǐng)導(dǎo)以“市場是變化的，項(xiàng)目定位不能太死”為借口不重視前期的項(xiàng)目詳細(xì)可行性研究。因市場和產(chǎn)品研究不詳細(xì)，導(dǎo)致決策遲緩，浪費(fèi)了項(xiàng)目的事機(jī)、時間。決策高層“猶豫”了一段時間后，一定會匆忙決策，這樣的決策確定的項(xiàng)目產(chǎn)品肯定不科學(xué)、不系統(tǒng)、不全面，也不完全可行。

決策機(jī)制不完善。決策階段的匆忙、猶豫及其引起的問題一定會在以后的項(xiàng)目建設(shè)、銷售、交付及使用過程中反映出來，可以說由此造成的項(xiàng)目管理難度是“胎”里帶的。例如在建設(shè)過程中經(jīng)常出現(xiàn)原則性、功能性的大變動、變更，“傷筋動骨”。當(dāng)工程“不得不”匆忙上馬或工程待定內(nèi)容久拖不決時，因市場定位的前期基礎(chǔ)資料不豐富、產(chǎn)品研究方面資源整合匱乏等，所謂決策就成了幾個領(lǐng)導(dǎo)的“拍腦袋”，決策成了經(jīng)常性的、臨時倉促“救火”的具體工作。公司高層領(lǐng)導(dǎo)成了具體工作的操作者和矛盾的焦點(diǎn)，也成了工程建設(shè)關(guān)注、等待和推脫責(zé)任的 “注目點(diǎn)”，前期的市場研究和產(chǎn)品研究問題此時就演變成了工程變更的技術(shù)問題和工程建設(shè)的項(xiàng)目管理問題等，許多本應(yīng)相關(guān)專業(yè)人員或部門做的具體技術(shù)問題反而會集中在公司高層領(lǐng)導(dǎo)處。

項(xiàng)目決策階段的問題在項(xiàng)目實(shí)施過程中會造成項(xiàng)目管理的諸多困難。例如某項(xiàng)目的陽臺欄桿形式確認(rèn)達(dá)半年之久；某項(xiàng)目在銷售階段才意識到戶型單

一、戶型偏大及市場定位偏差問題；某在建項(xiàng)目使用市場定位由住宅改為商務(wù)公寓功能的“正確”修改；某項(xiàng)目重新進(jìn)行產(chǎn)品定位和重新設(shè)計(jì)；公司領(lǐng)導(dǎo)層經(jīng)常為建設(shè)過程中不時出現(xiàn)的戶型修改、材料顏色、裝修效果、窗型、車位擺放等而“救火”；某項(xiàng)目已拿地近3年，產(chǎn)品定位不明，概念設(shè)計(jì)已經(jīng)進(jìn)行一年有余，至今仍猶豫不決等等。工程現(xiàn)場經(jīng)常處于等圖狀態(tài)，要么沒有圖紙、要么改圖，甚至工程交付標(biāo)準(zhǔn)都不明確，工程現(xiàn)場只有等待或無所適從或發(fā)出修改圖后急忙安排敲打、改造，有工期目標(biāo)時只有“著急”，無工期目標(biāo)時“干耗”（無工程建設(shè)目標(biāo)的本身就不可思議?。?xiàng)目管理目標(biāo)往往落空，無論是開發(fā)商內(nèi)部的工程管理和銷售部門等，還是參與項(xiàng)目的設(shè)計(jì)、監(jiān)理、施工單位及政府規(guī)劃、建設(shè)、房地產(chǎn)管理部門和購房客戶等各個方面都不滿意。

決策階段工作效率低下，導(dǎo)致項(xiàng)目實(shí)施喪失機(jī)遇，效益損失。時間就是金錢，效

率就是效益，要算大帳，提高工作效率。如果某開發(fā)商完成開發(fā)工程量近10億元，僅利息一項(xiàng)每延誤一天平均大約要直接損失10余萬元。

★2.施工圖設(shè)計(jì)文件供應(yīng)遲慢，變更多。

因市場研究階段進(jìn)行得不細(xì)致、不規(guī)范，項(xiàng)目投資決策階段的問題拖到了項(xiàng)目實(shí)施決策階段來解決，本應(yīng)屬設(shè)計(jì)師的工作受到了開發(fā)商的過多干預(yù)和限制，在工程項(xiàng)目管理方面的表現(xiàn)就是施工圖技術(shù)文件慢、建設(shè)過程中變更多。

許多開發(fā)商的項(xiàng)目規(guī)劃和建筑方案是開發(fā)商高層領(lǐng)導(dǎo)包辦“設(shè)計(jì)”的，使得規(guī)劃、建筑設(shè)計(jì)單位及設(shè)計(jì)人員無所適從，項(xiàng)目無詳細(xì)、完整的規(guī)劃和建筑設(shè)計(jì)，整體設(shè)計(jì)不系統(tǒng)、不配套、不協(xié)調(diào)，設(shè)計(jì)師成了開發(fā)商高層領(lǐng)導(dǎo)手中的一支“筆”，設(shè)計(jì)師無創(chuàng)意，也不愿動腦筋，做出的規(guī)劃和建筑效果的確是完全體現(xiàn)了開發(fā)商意圖，但產(chǎn)品功能性、系統(tǒng)性和效果的設(shè)計(jì)失誤的責(zé)任也由開發(fā)商承擔(dān)。

開發(fā)商的高層領(lǐng)導(dǎo)往往認(rèn)為在設(shè)計(jì)階段一定要嚴(yán)格“把關(guān)”，然而因?yàn)闆]有詳細(xì)、“可行”的可行性研究報(bào)告作為產(chǎn)品評價標(biāo)準(zhǔn)，所以開發(fā)商的某幾個高層領(lǐng)導(dǎo)的“感覺”就成為了規(guī)劃、建筑設(shè)計(jì)的評判依據(jù)，由此造成了工程建設(shè)內(nèi)容經(jīng)常變化，如某小區(qū)的變配電房是后加上去的；分期建設(shè)的小區(qū)中垃圾儲運(yùn)問題至今仍未解決；小區(qū)原先規(guī)劃的地下停車位不足，新增建地下車庫；因產(chǎn)品定位修改，導(dǎo)致在建項(xiàng)目的外飾及雨蓬修改；景觀設(shè)計(jì)不系統(tǒng)、無主題。大量的工程變更嚴(yán)重影響了工程建設(shè)的開展，設(shè)計(jì)師成了“改圖師”，設(shè)計(jì)變更多，工程簽證多，故工程的質(zhì)量、進(jìn)度、投資控制目標(biāo)也就無法如期實(shí)現(xiàn)。

項(xiàng)目設(shè)計(jì)資源整合不足會影響項(xiàng)目設(shè)計(jì)文件的質(zhì)量、供應(yīng)時間、工程內(nèi)容接口等工作，從而影響項(xiàng)目管理。在當(dāng)今小區(qū)的開發(fā)建設(shè)中，景觀園林工程已成了一項(xiàng)不可或缺的內(nèi)容。開發(fā)商的小區(qū)開發(fā)建設(shè)中，景觀設(shè)計(jì)資源整合不足，景觀設(shè)計(jì)工作滯后，景觀與整個小區(qū)不協(xié)調(diào)，而且景觀工程實(shí)施滯后，失去了景觀美化的意義，經(jīng)常改動，制約了項(xiàng)目的建設(shè)，也沒有起到促銷的作用；建筑細(xì)部設(shè)計(jì)及裝修設(shè)計(jì)滯后?，F(xiàn)在的開發(fā)項(xiàng)目中從樣板房到公共部分均需精裝，甚至要向精裝交房過渡。因交付標(biāo)準(zhǔn)不明，建筑細(xì)部設(shè)計(jì)不到位、裝修設(shè)計(jì)滯后，往往后期裝修倉促上陣；許多工程的外立面裝飾及窗型等遲遲不能確定等。

★3.工程施工承包合同不嚴(yán)密，項(xiàng)目收尾階段交叉施工作業(yè)時，發(fā)包工程內(nèi)容及接口界定不清，沒有從根本上采取措施重視工程收尾階段的工作，甲方分包工程項(xiàng)目管理難。

目前的工程管理中，尤其在高層建筑及大型小區(qū)的開發(fā)建設(shè)實(shí)施過程的后期，甲方分包工程的施工單位與單位工程總承包施工單位以及甲方分包工程施工單位之間的配合和接口問題上，矛盾越來越突出，成為房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理的難點(diǎn)之一。

因高層項(xiàng)目或大型小區(qū)的參建施工單位眾多、交叉作業(yè)多，進(jìn)場、退場的時間也各不相同，甲方除了與單位工程的土木建筑及安裝施工企業(yè)（即工程總承包施工單位）簽訂所謂總承包工程施工合同之外，其中許多專業(yè)工程或配套工程的施工單位也直接與甲方簽訂工程施工合同。工程的前期主要是項(xiàng)目總承包單位進(jìn)行的土建施工工作，工作單一，項(xiàng)目管理工作簡單，容易進(jìn)行；施工單位的內(nèi)部作業(yè)分包往往主要由其自己管理，對于施工合同有約定的納入施工單位自行管理的甲方指定分包或?qū)I(yè)分包，監(jiān)理方及甲方工程管理人員在此方面的項(xiàng)目管理工作也容易做，難的就是與甲方獨(dú)立簽訂工程施工合同且合同中又無工程配合、接口內(nèi)容等要求的工程配合問題。因工程招標(biāo)時要求不完善，簽訂的工程施工合同不嚴(yán)密，尤其是關(guān)于工程配合、交接口、及半成品保護(hù)方面的合同內(nèi)容約定不詳細(xì)，合作意識“較差”的施工單位對甲方分包工程配合問題“過于認(rèn)真”、“斤斤計(jì)較”，使工程項(xiàng)目管理困難重重，總是在腳手架、垂直運(yùn)輸、臨時水電使用及費(fèi)用分?jǐn)?、材料堆放、垃圾清運(yùn)、安全文明施工管理、交接驗(yàn)收、成品保護(hù)、工程資料銜接和整合管理、配合費(fèi)用等工程接口、配合方面糾纏不清，也是造成工期拖延的重要因素。

總承包施工單位對甲方分包的項(xiàng)目不承擔(dān)“總承包”責(zé)任，甲方分包工程的施工單位有了需溝通、協(xié)調(diào)的問題也往往直接找甲方，監(jiān)理方在這方面也無能為力，監(jiān)理方此時最多是甲方的助手，倒是甲方成了真正的“總承包”單位，甲方的現(xiàn)場項(xiàng)目管理人員成了工程現(xiàn)場的“總協(xié)調(diào)”，難怪甲方現(xiàn)場工程管理人員說工程到了收尾階段其有80％以上的工作精力和工作量都花費(fèi)在了“協(xié)調(diào)”工作上。出現(xiàn)了工程質(zhì)量和拖延工期問題后相互扯皮，向甲方推諉責(zé)任，責(zé)任不好界定，如此甲方分包工程還有違反建筑法及工程質(zhì)量、安全管理?xiàng)l例等法規(guī)之嫌疑。

項(xiàng)目到了即將竣工、交付客戶入住的前夕，開發(fā)商與購房客戶簽訂售房合同約定的交付日期日益臨近，出現(xiàn)了乙方不急而甲方著急的尷尬局面，甲方的工程項(xiàng)目管理現(xiàn)場代表總要“求”完了這個乙方，再去“請”另一個乙方，還要準(zhǔn)備組織進(jìn)行工程項(xiàng)目整體驗(yàn)收和交付等工作，焦頭爛額。在項(xiàng)目收尾階段，甲方的工程項(xiàng)目管理現(xiàn)場代表的工作壓力、工作難度和工作量可想而知。

開發(fā)商沒有將工程收尾階段當(dāng)作一個重要節(jié)點(diǎn)調(diào)動、組織公司其他部室資源重新建立一個工程收尾的臨時機(jī)構(gòu)，仍讓工程項(xiàng)目管理部門人員“從一而終”、單打獨(dú)斗，導(dǎo)致了工程在收尾階段現(xiàn)場大打亂仗，使得工程項(xiàng)目建設(shè)虎頭蛇尾，留下諸多問題。

★4.供方資源的整合工作不足，與供方平等、誠信合作雙贏意識差，影響項(xiàng)目管理。

開發(fā)商是社會資源的組織者、整合者和調(diào)動者。對于房地產(chǎn)工程項(xiàng)目管理者來說，工程勘察設(shè)計(jì)工作是由勘察設(shè)計(jì)單位完成的，工程實(shí)物是由若干施工單位建設(shè)出來的，而且現(xiàn)場工程“四控”工作委托由監(jiān)理單位實(shí)施，工程建設(shè)所用建筑設(shè)備、材料由設(shè)備、材料供應(yīng)商提供，在工程建設(shè)實(shí)施階段開發(fā)商與參與項(xiàng)目建設(shè)的勘察、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理及材料設(shè)備供應(yīng)商之間均是需方和供方的合同、合作關(guān)系，即甲方與乙方或發(fā)包方與承包方之間的關(guān)系，故供方資源的整合和組織以及通過合同事先約定其間接口關(guān)系就成為工程項(xiàng)目管理的關(guān)鍵所在，也是房地產(chǎn)項(xiàng)目管理“預(yù)控”和事先管理的主要內(nèi)容。

因開發(fā)商的工程管理部門在前期項(xiàng)目實(shí)施決策階段的工程計(jì)劃不完善、不深入，工程招投標(biāo)工作流于形式，對工程項(xiàng)目發(fā)包內(nèi)容和接口要點(diǎn)不清，而工程招標(biāo)工作組織不規(guī)范，工程建設(shè)方面的資源積累較少，平時整合的供方資源不足，往往是臨時抱佛腳，使得參與工程建設(shè)的單位與工程建設(shè)需要不匹配，造成工程項(xiàng)目管理難度加大。

有的開發(fā)商片面地認(rèn)為自己既然是買方，就要高人一等，想什么時候需要，就會有合適的甚至優(yōu)秀的承包方就會蜂擁而至，對待供方提出超出其承受能力的不合理、不平等要求，過度擠壓承包方的贏利空間，過度使用“主動權(quán)”；有的開發(fā)商對待承包商有意“找茬”，拖延支付工程款或材料供應(yīng)，不經(jīng)協(xié)商向承包商轉(zhuǎn)移、轉(zhuǎn)嫁現(xiàn)金流壓力，或經(jīng)協(xié)商后又不講誠信及時履行乙方讓步后的甲方義務(wù)，“主動”違約，忽略了供方的價值和伙伴作用，合適的供方資源不能及時整合到位，影響項(xiàng)目的正常進(jìn)展。

其實(shí)，開發(fā)商要把承包方看成是通過項(xiàng)目實(shí)施實(shí)現(xiàn)雙贏的、平等的、誠信的合作伙伴，平時就要注意收集、整合各種與房地產(chǎn)工程項(xiàng)目建設(shè)相關(guān)的各種社會資源，建立、充實(shí)不同內(nèi)容的供方資源庫，以便在工程項(xiàng)目建設(shè)需要時有備無患。例如有的開發(fā)商因整合的工程承包商（尤其是裝飾、景觀等分包工程的承包商）、監(jiān)理方等社會資源較少，使得工程經(jīng)常為選擇最佳合作方卡殼、猶豫、等待，對個別工程內(nèi)容只知道是公司領(lǐng)導(dǎo)“推薦”的某個施工單位，在工程項(xiàng)目管理人員的眼中成了難以合作、管理的“領(lǐng)導(dǎo)指定”的施工單位。

房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的工程建設(shè)的主導(dǎo)者是甲方，在項(xiàng)目建設(shè)階段開發(fā)商是工程質(zhì)量的第一責(zé)任人。許多開發(fā)商在工程建設(shè)過程中，尚未真正發(fā)揮其主導(dǎo)性、主動性作用。有些該由開發(fā)商做的工作，自身并沒有做好，而有些本該由供方進(jìn)行的工作，開發(fā)商反而常?！霸轿弧?，也會影響工程項(xiàng)目的規(guī)范化管理，甚至?xí)霈F(xiàn)“違規(guī)”、“違法”行為，后果嚴(yán)重。

★5.甲方供料不當(dāng)影響項(xiàng)目管理。

開發(fā)商為了集中整合、利用社會資源，集中采購便于節(jié)約成本、節(jié)約投資，也為了保證工程項(xiàng)目所用主要材料、設(shè)備質(zhì)量和進(jìn)場時間，經(jīng)常在工程施工合同中約定有甲方供料的內(nèi)容。甲方供料一般主要是指由開發(fā)商供應(yīng)鋼材、水泥、木材、商品混凝土等主材、安裝工程的未計(jì)價材，以及電梯、水泵、變配電、空調(diào)等主要設(shè)備等。而有的開發(fā)商甲方供料內(nèi)容越來越多、越來越細(xì)，還存在者甲方供料的交接、驗(yàn)收、保存、結(jié)帳等方面的環(huán)節(jié)，加大了開發(fā)商的工作量，造成承包方的依賴性，而且承包方很容易將工程質(zhì)量、工期責(zé)任歸結(jié)于甲方；甲方供料的質(zhì)量問題及供應(yīng)滯后，給施工方工程質(zhì)量問題、工期拖延造成理由，而且會產(chǎn)生承

包商索賠，加大工程項(xiàng)目管理和項(xiàng)目成本。故甲方供料的范圍、方式選擇和實(shí)施效果不當(dāng)也會加大開發(fā)商工程項(xiàng)目管理的難度。

從以上分析影響工程建設(shè)進(jìn)展的主要因素歸納來看，開發(fā)商進(jìn)行工程項(xiàng)目管理的主要難點(diǎn)有：首先，開發(fā)商前期投資決策階段的市場詳細(xì)可行性研究不到位，導(dǎo)致施工圖設(shè)計(jì)文件供應(yīng)慢且變更多；其次，事先整合的工程項(xiàng)目建設(shè)供方資源少，甲方發(fā)包工程內(nèi)容及接口界定不清，不重視工程收尾階段，導(dǎo)致工程收尾階段項(xiàng)目管理困難；最后，甲方供料不當(dāng)。以上因素是造成影響房地產(chǎn)項(xiàng)目工程建設(shè)進(jìn)展的主要原因，也是開發(fā)商工程項(xiàng)目管理的難點(diǎn)。針對上述影響因素和房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理的難點(diǎn)，為改進(jìn)和提高開發(fā)商工程建設(shè)項(xiàng)目管理質(zhì)量和效率，減少項(xiàng)目管理難度，對開發(fā)商提出以下建議和方法：

☆1.要重視、加強(qiáng)項(xiàng)目前期投資決策階段的市場詳細(xì)可行性研究工作。前期的項(xiàng)目可行性研究是項(xiàng)目的靈魂，而據(jù)此進(jìn)行的工程項(xiàng)目設(shè)計(jì)是工程建設(shè)的龍頭，只有龍頭中有“魂”，才能使工程項(xiàng)目設(shè)計(jì)、建設(shè)和項(xiàng)目過程管理有章可循。龍頭抬不起來，“龍身”無法行動。沒有圖紙，無法建設(shè)；有圖常變，目標(biāo)落空。要重視項(xiàng)目的前期可研工作，就要加強(qiáng)前期可研的人力、物力、財(cái)力和時間的科學(xué)投入；要建立、完善決策支持機(jī)構(gòu)，收集、整合決策支持性資源，必要時要“借腦”；完善決策程序，提高決策水平和效率，使得項(xiàng)目市場定位和產(chǎn)品定位科學(xué)化、市場化、系統(tǒng)化。

☆2.要重視、加強(qiáng)項(xiàng)目決策實(shí)施階段的項(xiàng)目各階段設(shè)計(jì)和前期工程項(xiàng)目管理計(jì)劃工作。整合、招標(biāo)或委托有資質(zhì)、有類似業(yè)績、與項(xiàng)目匹配的專業(yè)設(shè)計(jì)資源，要求設(shè)計(jì)單位按照已批準(zhǔn)的項(xiàng)目可研報(bào)告進(jìn)行方案、初步設(shè)計(jì)、施工圖設(shè)計(jì)，并以可研報(bào)告的預(yù)設(shè)要求評價、審核各階段設(shè)計(jì)文件；此階段尚要依據(jù)項(xiàng)目可研和設(shè)計(jì)文件編制詳細(xì)的項(xiàng)目管理計(jì)劃和完善、周密的、包含接口條件在內(nèi)的項(xiàng)目各工程內(nèi)容招標(biāo)文件。要嚴(yán)格控制工程變更，凡涉及建筑功能性等的原則性工程變更，一定要慎重并經(jīng)過必要的決策程序才能進(jìn)行。

☆3.要從開發(fā)商整體運(yùn)作上真正重視項(xiàng)目收尾階段的項(xiàng)目管理工作。在項(xiàng)目收尾階段可建立一個由開發(fā)商主管工程領(lǐng)導(dǎo)牽頭、整合工程管理、銷售、技術(shù)、開發(fā)、材供、物業(yè)管理等內(nèi)部人員組成的工程項(xiàng)目收尾臨時機(jī)構(gòu)，與工程項(xiàng)目管理現(xiàn)場人員分工協(xié)作，共同完成工程收尾階段的項(xiàng)目管理及項(xiàng)目交付、移交工作。

☆4.要重視供方的資源整合和管理，真正成為項(xiàng)目建設(shè)資源的組織者、整合者、使用者；講誠信，把供方視作雙贏的伙伴；建立、實(shí)施嚴(yán)密的工程及主要材料、設(shè)備招投標(biāo)制度。通過比較、鑒別、洽商、考察、評估等方法建立適合自身需要的各工程內(nèi)容方面的勘察、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理等承包商和材料設(shè)備供應(yīng)商資源庫，然后再通過規(guī)范的工程、材料設(shè)備招投標(biāo)工作，選擇中意的供方，與供方建立責(zé)權(quán)利分明的合作聯(lián)盟。

☆5.要盡量減少甲方的分包項(xiàng)目，對于項(xiàng)目整體中甲方分包各工程內(nèi)容要系統(tǒng)細(xì)化、深化各自合同條件及其之間接口配合條件，全面、系統(tǒng)化進(jìn)行建設(shè)合同管理。在工程招投標(biāo)文件及工程建設(shè)承包合同中明能由總承包單位完成的工程內(nèi)容盡可能讓總包單位組織施工。開發(fā)商可同意由總包單位分包，由總包單位選擇幾家專業(yè)分包施工單位，開發(fā)商主持分包工程的招投標(biāo)工作并確認(rèn)分包施工單位，在開發(fā)商同意的前提下分包施工單位與工程總承包單位簽訂工程分包合同。這樣，有利于甲方及監(jiān)理的管理、協(xié)調(diào)，規(guī)避如質(zhì)量、工期、安全、保修責(zé)任等風(fēng)險(xiǎn)。同時，針對不能或無法由總承包單位組織分包的工程內(nèi)容，即必須由開發(fā)商發(fā)包的工程內(nèi)容，要細(xì)化、深化各類發(fā)包工程內(nèi)容的自身招標(biāo)合同條件，更重要應(yīng)事先研究各工程內(nèi)容建設(shè)的時間、驗(yàn)收、保修、交接、資料、協(xié)作、費(fèi)用、安全、場地等接口配合條件，就甲方發(fā)包（含總承包）的各內(nèi)容工程之間可能產(chǎn)生項(xiàng)目管理的難點(diǎn)事先制訂對策和要求，在工程招投標(biāo)文件及工程建設(shè)承包合同中明確，減少甲方現(xiàn)場代表的協(xié)調(diào)工作量，使得工程合同更具操作性，更多體現(xiàn)業(yè)主的主導(dǎo)性和主動性。

☆6.甲方供料的范圍、交接方式要事先周密確定，計(jì)入工程招投標(biāo)合同條件，并嚴(yán)格按合同履約。對于工程用通用地方建材，可由承包方自行采購；對于工程主材可采用甲方指定若干廠家并確認(rèn)價格和提貨、支付方式，由施工單位自行進(jìn)貨；對于工程未計(jì)價材和工程主要設(shè)備可由甲方組織招投標(biāo)，由甲方與材料設(shè)備供應(yīng)商簽訂供貨合同，也可增加部分采購管理費(fèi)交由施工方與材料設(shè)備供應(yīng)商簽訂供貨合同。

總之，開發(fā)商只要按照成熟的房地產(chǎn)開發(fā)工作流程進(jìn)行規(guī)范運(yùn)作，并圍繞項(xiàng)目管理工作任務(wù)建立了與之配套嚴(yán)密的組織和制度，加強(qiáng)各流程階段工作的計(jì)劃性及其嚴(yán)肅性，注意預(yù)控，就一定會在實(shí)際操作過程中減少項(xiàng)目管理的難度，提高項(xiàng)目管理的質(zhì)量和效率。

第五篇：XX項(xiàng)目接管驗(yàn)收方案

**項(xiàng)目接管驗(yàn)收方案

2009-03-20 09:51:06| 分類： 地產(chǎn)物業(yè)管理 | 標(biāo)簽： |字號大中小 訂閱組建物業(yè)接管驗(yàn)收小組(11月11日—15日)2 組長：漆春剛 3 技術(shù)顧問：劉正豐 第一小組：金東（小組長）、朱永紅、張婷婷、黃勁松、趙述芳、倪輝蓉、趙瑜佳、瞿陽、羅羚。5 第二小組：張屈波（小組長）、趙光輝、鄒伯川、陳長清、王其同、肖強(qiáng)、張仕兵。工作職責(zé) ? 對**項(xiàng)目進(jìn)行綜合性接管驗(yàn)收，? 以確保**項(xiàng)目合格，?

滿足業(yè)主質(zhì)量要求。第一小組：負(fù)責(zé)從客戶角度對保潔、綠化、方便客戶服務(wù)方面進(jìn)行接管驗(yàn)收，包括“**項(xiàng)目”的產(chǎn)權(quán)、工程、設(shè)備資料、業(yè)主資料的驗(yàn)收移交工作以及協(xié)助樓宇的驗(yàn)收移交工作。第二小組：負(fù)責(zé)房屋本體、公共設(shè)施和機(jī)電設(shè)備的驗(yàn)收移交工作，以及從安全方面進(jìn)行接管驗(yàn)收。5 與開發(fā)商聯(lián)系好交接事項(xiàng)、交接日期、進(jìn)度、驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)等。6 派出技術(shù)人員工地現(xiàn)場摸底，制定好接管驗(yàn)收計(jì)劃。提前參與發(fā)展商申請的竣工驗(yàn)收和機(jī)電設(shè)備最終安裝、調(diào)試工作，做到心里有數(shù)。準(zhǔn)備好接管驗(yàn)收記錄表格，包括：《房屋本體接管驗(yàn)收表》、《公共配套設(shè)施接管驗(yàn)收表》、《機(jī)電設(shè)備接管驗(yàn)收表》、《接管驗(yàn)收問題整改表》。資料的接管驗(yàn)收 5 蔚信應(yīng)移交相關(guān)資料：

1、物業(yè)產(chǎn)權(quán)資料，2、包括：項(xiàng)目開發(fā)批準(zhǔn)報(bào)告 規(guī)劃許可證 7 投資許可證 8 土地使用合同 9 建筑開工許可證 10 用地紅線圖。

3、竣工驗(yàn)收資料，4、設(shè)備5、12 13 14 15 16 17 18 19 20 21

6、施工設(shè)計(jì)資料，7、23 24 25 包括：竣工圖（包括總平面布置圖、建筑、結(jié)構(gòu)、水、暖、電、氣、、附屬工程各專業(yè)竣工圖及地下管線綜合布置竣工圖）

建設(shè)工程竣工驗(yàn)收證書 建設(shè)消防驗(yàn)收合格證

公共配套設(shè)施綜合驗(yàn)收合格書 供水合同 供電協(xié)議書 許可證 供氣協(xié)議書 許可證

有線電視臺合格證 通信設(shè)施合格證 電梯準(zhǔn)用證 包括：地質(zhì)報(bào)告書

全套設(shè)計(jì)圖紙 圖紙會審記錄 設(shè)計(jì)變更通知單 工程預(yù)決算報(bào)告書 26 重要的施工會議紀(jì)要 27 隱蔽工程驗(yàn)收記錄 28 沉降觀測記錄 其他可能會影響將來管理的原始記錄。

8、機(jī)電設(shè)備

9、資料，10、包括：機(jī)電設(shè)備

11、出廠合格證 機(jī)電設(shè)備使用說明書（要求中文）31 機(jī)電設(shè)備安裝 32 調(diào)試報(bào)告 33 設(shè)備保修卡 34 保修協(xié)議

12、業(yè)主相關(guān)資料，13、包括：已購房的業(yè)主姓名

14、、位置、面積、聯(lián)系電話等

已購房業(yè)主的付款情況或付款方式物業(yè)硬件設(shè)施接管驗(yàn)收和竣工的區(qū)別

1、接管驗(yàn)收：主要是觀感驗(yàn)收和使用驗(yàn)收，2、它側(cè)重觀感是否合格、設(shè)施設(shè)備

3、的使用是否符合業(yè)主要求。

4、5、竣工驗(yàn)收：是全方位的內(nèi)外質(zhì)量驗(yàn)收。

接管驗(yàn)收是管理處為防止出現(xiàn)物業(yè)質(zhì)量有嚴(yán)重問題、將被業(yè)主廣泛投訴而

6、采取的一種替業(yè)主提前服

7、務(wù)式的驗(yàn)收，而

8、非具有法律效力的政府評價行為。管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)和驗(yàn)收方法

15、驗(yàn)收標(biāo)

16、準(zhǔn)為建設(shè)部（91）年ZBP30001-90《房屋接管驗(yàn)收標(biāo)

17、準(zhǔn)》及業(yè)主生活的合理要求。

18、樓宇本體硬件設(shè)施的具體驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)1、3、5、7、本體結(jié)構(gòu)外墻不

2、得滲水。

滲漏。

滲漏。

無裂縫，11、無驗(yàn)收方法為觀感驗(yàn)收法和使用驗(yàn)收法。

屋面排水暢通、無積水、不

4、出水口、檐溝、落水管安裝牢固、接口嚴(yán)密、不

6、樓地面面層與基層粘結(jié)牢固，8、不

9、脫皮，12、起砂。

空鼓。整體面層平整，10、13、塊料面層表面平正，14、接縫均勻順直，15、無缺棱掉角，16、粘貼牢固，17、色澤均勻一致，18、無明顯色差。

19、內(nèi)墻面抹灰面平整，20、23、25、28、30、無污漬

24、。

色澤一致。

面層涂料均勻，21、無漏刷。無面層剝落，22、無明顯裂縫，塊料（如瓷磚）面層：粘貼牢固，26、無缺棱掉角。面層無裂紋、損傷，27、對縫砂漿飽滿，29、線條順直。

頂棚抹灰面平整，31、面層涂料均勻，32、無漏刷，33、無脫皮，34、無裂紋，35、無霉點(diǎn)，36、無滲水痕跡。37、40、41、衛(wèi)生間、陽臺地面應(yīng)低于相鄰地面2厘米左右，38、不

39、應(yīng)有積水、倒泛水和滲漏。

木地板平整牢固、接縫密合、色澤均勻、油漆完好光亮。

門、窗：門開啟自如，42、無晃動和裂縫，43、零配件齊全，44、翹曲變形。

位置準(zhǔn)確，45、無

46、門鎖、窗銷連接牢固，47、開啟靈活。48、52、54、57、60、61、64、玻璃安裝牢固，49、膠封密實(shí)，50、無明顯刮花痕跡，51、無損傷。

油漆均勻，53、色澤光亮新鮮、完整。電子防盜門通知清晰，55、完好，56、不

58、銹鋼房盜門表面光亮，59、高檔裝飾門裝飾完整。

門鈴、對講電話安裝牢固，62、操作靈活，63、效果良好。

色澤均勻，無銹跡。

無刮花、變形。

樓梯、扶手：鋼木樓梯安裝牢固，65、無銹蝕、彎曲，66、油漆完好，67、68、71、表面平滑。樓梯無裂縫，69、無表皮剝落。木裝修工程表面光潔，70、線條順直，對縫嚴(yán)密、牢固。

對縫平直。72、75、77、80、82、85、89、92、飾面磚表面平整，73、無空鼓、裂縫、起泡和缺角，74、油漆、刷漿色澤一致，76、無脫皮、漏刷現(xiàn)象。電器插座安裝牢固，78、符合“左零右火”規(guī)定，79、電源已接通正常。

有線電視已開通，81、收視良好。開關(guān)安裝牢固，83、燈具安裝牢固，86、開關(guān)靈活，84、完好無損，87、接觸良好。反應(yīng)靈敏，88、無損傷。

和刮花，96、接口密實(shí)，發(fā)光正常。

水表、電表、氣表安裝牢固，90、讀數(shù)正常，91、衛(wèi)生潔具安裝牢固，93、97、無滲漏現(xiàn)象，98、配件齊全，94、無污漬95、無堵塞，99、排水通暢。接口密實(shí)，102、無滲漏、銹跡，103、流水通暢，104、100、給水設(shè)施安裝牢固，101、有足夠壓力。

105、地漏、排水管道安裝牢固，106、配件齊全，107、無堵塞，110、排水通暢，111、完好無損。

接口密實(shí)，108、無滲漏現(xiàn)象，109、112、防盜網(wǎng)、晾衣架安裝牢固，113、焊接密實(shí)，114、跡，116、無裂紋、折損。

設(shè)施要求齊全、完好，119、面漆完好均勻，115、無脫皮、銹117、其他配備118、型號與設(shè)計(jì)相符，120、工作正常。公共配套設(shè)施接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)1、2、4、5、9、14、17、天臺天溝、落水口暢通完好。隔熱層、防水層完好。散水坡無下陷、斷裂、與墻體分離，3、坡離適宜、平整。屋面避雷設(shè)施連接牢固。

路燈、裝飾燈安裝牢固，6、完好無損，7、工作正常。燈柱安裝牢固，8、油漆完好。綠化符合設(shè)計(jì)要求，10、綠化水管布局合理，15、道路路面平整，18、縫飽滿，22、23、不

11、缺株少苗，12、無死株，13、無大面積雜草。

閥門開關(guān)靈活，16、安裝穩(wěn)固。

無起砂、斷裂。路牙石砌20、筑整齊，21、灰

無水泥塊，19、無缺角損傷。

整齊，25、平整牢固，26、無明顯裂縫、缺棱掉角。交通標(biāo)

27、塊料面層拼砌

24、識清楚，28、玻璃完好。

29、室外消防箱標(biāo)30、標(biāo)33、37、40、44、49、53、識清楚，31、玻璃完好。消防設(shè)施配件齊全。消防管安裝牢固，32、無滲漏水，36、識清楚。

使用方便。水壓充足。識明顯，34、閥門完好，35、標(biāo)

39、樓宇門牌、樓棟號牌安裝牢固，38、垃圾中轉(zhuǎn)站密封完好，41、外表裝飾完整，42、油漆完好，43、保安崗?fù)ぐ惭b牢固，45、保安道閘安裝牢固，50、配件齊全，46、開啟靈活，51、標(biāo)

47、標(biāo)

52、識清楚，48、完好無損。識完好無損。

停車場地面平整，54、照明充足，55、標(biāo)

56、識清楚，57、安全防護(hù)和排水設(shè)施良好。

58、單車、摩托車棚安裝牢固，59、照明充足，60、水設(shè)施良好。63、68、71、75、77、82、85、設(shè)備的接管驗(yàn)收 電梯設(shè)備型號、數(shù)量與移交清單相符，運(yùn)行平穩(wěn)，安裝符合規(guī)范。15 有電梯運(yùn)行準(zhǔn)運(yùn)證。機(jī)房設(shè)置合理，配件安全，標(biāo)識清楚，表面光潔平整、明亮。變配電設(shè)備型號、數(shù)量與移交清單相符，工作狀態(tài)良好，安全防護(hù)裝置齊全，標(biāo)識清楚、機(jī)房配置齊全，通風(fēng)、采光良好，設(shè)備表面油漆完好，無損傷。中央空調(diào)設(shè)備型號、數(shù)量與移交清單相符，工作性能達(dá)到設(shè)計(jì)指標(biāo)，配置齊全，標(biāo)識清楚，機(jī)房通風(fēng)、采光、降溫良好，設(shè)備表面油漆完好，無損傷。發(fā)電機(jī)型號與移交清單相符，工作狀態(tài)良好，配件齊全，標(biāo)識清楚，設(shè)備表面油漆完好無損傷，設(shè)備安裝牢固，機(jī)房隔音，防護(hù)設(shè)置完好，通風(fēng)、采光良好。消防監(jiān)控設(shè)備型號與移交清單相符，工作性能良好，反應(yīng)敏捷，標(biāo)識清楚，表面完好無損，設(shè)備明溝、暗溝排水暢通，64、不65、積水，66、無斷裂，67、溝板安裝牢固、平穩(wěn)。

池內(nèi)無雜物。

筑平實(shí)、牢固，74、無裂縫。

標(biāo)61、識清楚，62、安全防護(hù)和排沙井、檢查井、化糞池排水暢通，69、池壁無逢，70、護(hù)坡、擋土墻泄水通暢，砌72、筑牢固。臺階、踏步砌73、水池、水箱衛(wèi)生清潔，76、無滲漏。信報(bào)箱安裝牢固，78、完好無損，79、雕塑、小品牢固，83、完好，84、招牌、廣告牌安裝牢固，86、標(biāo)80、識清楚，81、表面平整光潔。

安全。

表面平整光潔。

安全，87、安裝牢固，機(jī)房干燥、通風(fēng)、采光良好。給排水設(shè)備型號、數(shù)量與移交清單相符，工作性能良好，反應(yīng)敏捷，標(biāo)識清楚，設(shè)備表面油漆完好無損，安裝牢固，無滲漏現(xiàn)象，機(jī)房配置完整。保安監(jiān)控設(shè)備：同消防監(jiān)控設(shè)備。14 接管驗(yàn)收遺留問題的處理 15 遺留問題的登記確認(rèn) 對資料驗(yàn)收中發(fā)現(xiàn)的資料不齊、不真實(shí)、不合格等問題，接管驗(yàn)收小組應(yīng)當(dāng)將問題逐項(xiàng)記錄在《接管驗(yàn)收資料遺留問題登記表》中并交蔚信相關(guān)人員簽字確認(rèn)。對物業(yè)硬件設(shè)施接管驗(yàn)收中發(fā)現(xiàn)的不合格等問題，接管驗(yàn)收小組應(yīng)當(dāng)將問題逐項(xiàng)記錄在《接管驗(yàn)收設(shè)施設(shè)備登記表》中并請蔚信相關(guān)人員簽字確認(rèn)。對資料遺留問題，接管驗(yàn)收小組應(yīng)當(dāng)積極同開發(fā)商聯(lián)系補(bǔ)齊。對物業(yè)硬件設(shè)施、設(shè)備遺留問題，一般問題接管驗(yàn)收小組應(yīng)當(dāng)要求蔚信在兩周內(nèi)解決。重大問題接管驗(yàn)收小組應(yīng)當(dāng)要求開發(fā)商在一個月內(nèi)解決。對于長期解決不了、勢必會影響物業(yè)管理的問題，管理處以備忘錄的形式將問題登記后交給蔚信進(jìn)行備錄。根據(jù)開發(fā)公司要求，接管驗(yàn)收小組確定時間，對**項(xiàng)目作接管驗(yàn)收前的初驗(yàn)。將發(fā)現(xiàn)的問題書面提交開發(fā)公司進(jìn)行整改，并與開發(fā)商商定時間對整改內(nèi)容進(jìn)行復(fù)檢，對整改不合格項(xiàng)目再次書面提交開發(fā)公司進(jìn)行整改，并再次對整改內(nèi)容進(jìn)行復(fù)檢，直至合格。開發(fā)商在工程竣工驗(yàn)收完畢，并具備接管驗(yàn)收條件后，書面通知物業(yè)公司正式對**項(xiàng)目進(jìn)行接管驗(yàn)收。

成都潔華物業(yè)管理有限公司二○○二年十一月十五日

**項(xiàng)目管理處