第一篇：農(nóng)村發(fā)展與農(nóng)村財(cái)產(chǎn)權(quán)保護(hù)的法律問題研究

農(nóng)村發(fā)展與農(nóng)村財(cái)產(chǎn)權(quán)保護(hù)的法律問題研究

政法學(xué)院09級法學(xué)一班張艷艷200940320138

摘要自改革開放以來，我國的農(nóng)村發(fā)生了翻天覆地的變化，尤其是近年來的“新農(nóng)村建設(shè)”，構(gòu)建和諧社會(huì)等相關(guān)政策對農(nóng)村的關(guān)注與支持，使農(nóng)村在經(jīng)濟(jì)、政治、文化等方面有很大進(jìn)步。但與此同時(shí)，“三農(nóng)”問題也成為我國在現(xiàn)代化建設(shè)中，尤其是在農(nóng)村發(fā)展過程中的突出問題。解決“三農(nóng)”問題對農(nóng)村發(fā)展與農(nóng)村經(jīng)濟(jì)的進(jìn)步產(chǎn)生巨大作用。從立法、執(zhí)法、司法、守法、法律監(jiān)督等方面對農(nóng)村財(cái)產(chǎn)權(quán)與農(nóng)村經(jīng)濟(jì)的發(fā)展進(jìn)行保護(hù)，以解決農(nóng)村發(fā)展進(jìn)程中產(chǎn)生的諸多法律問題。

關(guān)鍵字農(nóng)村發(fā)展財(cái)產(chǎn)權(quán)保障機(jī)制

我國農(nóng)村法律問題是一個(gè)長期的歷史積淀，是融合法律制度、經(jīng)濟(jì)、教育、倫理等多方面的綜合問題，農(nóng)村是我國最大的社會(huì)環(huán)境，其法制狀況與社會(huì)矛盾狀況應(yīng)該引起社會(huì)更廣泛的關(guān)注，農(nóng)村問題歸根結(jié)底是農(nóng)民和農(nóng)村的發(fā)展問題。隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展的推進(jìn)，我國在農(nóng)村發(fā)展與農(nóng)村財(cái)產(chǎn)權(quán)保護(hù)等方面也出現(xiàn)了很多法律問題。

一、農(nóng)村發(fā)展進(jìn)程中產(chǎn)生的法律問題

現(xiàn)階段農(nóng)村發(fā)生了日新月異的變化，但在變化之中也產(chǎn)生了很多問題?，F(xiàn)階段，很多農(nóng)村主要收入來源于外出務(wù)工，“老人村”、“婦女村”、“兒童村”等很多新名詞的出現(xiàn)，都說明了農(nóng)村發(fā)展進(jìn)程中的嚴(yán)重問題。農(nóng)村老人養(yǎng)老問題，孩子的教育問題等諸多問題都成為了發(fā)展農(nóng)村經(jīng)濟(jì)所必須考慮的問題。

（一）農(nóng)村的老人養(yǎng)老問題

在農(nóng)村,由于青壯年勞動(dòng)力都忙于外出務(wù)工或本地其他形式的生產(chǎn)經(jīng)營,農(nóng)村老人基本上承擔(dān)了種地、帶小孩及家務(wù)勞動(dòng)。對身體不太健康的老人來說,由于大多數(shù)情況下沒有與子女共同生活,他們首先選擇的還是老年夫妻相互扶助,其次才是依靠分居兒子兒媳的贍養(yǎng),外嫁女兒和親戚則構(gòu)成老年保障的第三個(gè)層次。只有孤寡老人才可享受到鄰里或社區(qū)養(yǎng)老院的養(yǎng)老幫助以及政府的救助。它也是中國幾千年來傳統(tǒng)養(yǎng)老模式的一種沿襲。

隨著現(xiàn)代社會(huì)人口流動(dòng)越來越快,大量農(nóng)村的年輕人進(jìn)城打工。迫于崗位的競爭壓力,忙于工作和事業(yè),使他們無暇顧及父母;同時(shí),一些青年夫婦較重視子女的教育和成長問題,有限的時(shí)間、精力和財(cái)力都向子女傾斜,產(chǎn)生了“重幼輕老現(xiàn)象”,這對老年父母的心理健康和實(shí)際的生活質(zhì)量都產(chǎn)生了負(fù)面影響。

解決養(yǎng)老問題，重點(diǎn)在于建立農(nóng)村社會(huì)保險(xiǎn)制度，讓社會(huì)來共同解決農(nóng)村的養(yǎng)老問題。但是，我國農(nóng)村開展社會(huì)養(yǎng)老保險(xiǎn)已有10多年，到目前為止，在部分地區(qū)已經(jīng)為農(nóng)村老年人口提供了一定的保障，但受經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平以及相應(yīng)的管理制度不健全的影響，農(nóng)村社會(huì)養(yǎng)老保險(xiǎn)制度還存在不少問題，需要逐

步完善。

目前我國的農(nóng)村社會(huì)保險(xiǎn)制度仍然有缺乏“社會(huì)性”，養(yǎng)老基金管理不規(guī)

范，投資渠道單一，缺乏適當(dāng)?shù)谋Ｖ翟鲋荡胧?、養(yǎng)老基金管理不規(guī)范，投資渠

道單一，缺乏適當(dāng)?shù)谋Ｖ翟鲋荡胧?，法律制度不健全等缺陷。不僅如此，目前

我國人口年齡結(jié)構(gòu)正在從成年型轉(zhuǎn)向老年型，而且將向高度老年型發(fā)展，廣大

農(nóng)村尤其如此。而且，隨著農(nóng)村耕地面積的減少，加之農(nóng)村青壯勞力大批外出

務(wù)工，農(nóng)村傳統(tǒng)的家庭養(yǎng)老功能趨于弱化，在農(nóng)村建立完善的養(yǎng)老保險(xiǎn)制度顯

得尤為迫切[1]。因此，提出以下建議：

1.加大政府對農(nóng)村社會(huì)養(yǎng)老保險(xiǎn)的支持力度，建立農(nóng)村社會(huì)養(yǎng)老保險(xiǎn)制

度，建立起農(nóng)民、集體和政府共同投入、風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)的機(jī)制。從政府的角度來講，財(cái)政補(bǔ)貼政策是農(nóng)村社會(huì)養(yǎng)老保險(xiǎn)工作實(shí)施成功的關(guān)鍵因素，因此，應(yīng)選擇“個(gè)

人繳費(fèi)、集體補(bǔ)助、財(cái)政支持”的三方共同繳費(fèi)的農(nóng)村保障模式。

2.突出重點(diǎn)，在首先保障被征地農(nóng)民的基礎(chǔ)上逐步做到全面覆蓋。實(shí)施

農(nóng)村社會(huì)養(yǎng)老保險(xiǎn)是工業(yè)剩余反哺農(nóng)業(yè)高級階段的主要措施，而且優(yōu)先在農(nóng)業(yè)

雇傭勞動(dòng)者中建立，然后才擴(kuò)展到全體農(nóng)民。

3.提高養(yǎng)老基金運(yùn)作效率，實(shí)現(xiàn)保值增值。我國農(nóng)村養(yǎng)老保險(xiǎn)基金的管理

運(yùn)作可采用投資運(yùn)作與行政管理相分離的模式，由政府管轄的農(nóng)村養(yǎng)老保險(xiǎn)經(jīng)

辦機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)基金的行政管理，保證政策的執(zhí)行力度；由商業(yè)投資機(jī)構(gòu)進(jìn)行投資

運(yùn)作，通過市場化運(yùn)作使基金獲得有效的保值增值。

4.盡快確立農(nóng)村社會(huì)養(yǎng)老保險(xiǎn)制度的法律地位?，F(xiàn)行制度的不穩(wěn)定性帶來

制度風(fēng)險(xiǎn)的增大會(huì)影響到農(nóng)民購買養(yǎng)老保險(xiǎn)的信心。長期以來，我國農(nóng)村社會(huì)

養(yǎng)老保險(xiǎn)一直是依靠各級政府的政策、文件進(jìn)行引導(dǎo)，強(qiáng)調(diào)農(nóng)民自愿原則，政

策并不具備法律效力。因此，應(yīng)盡快在民政部、農(nóng)業(yè)部原有法規(guī)的基礎(chǔ)上制定

出針對各省具體情況的省級法規(guī)，從法律上明確農(nóng)村社會(huì)養(yǎng)老保險(xiǎn)的性質(zhì)、對

象和標(biāo)準(zhǔn)；規(guī)范參保者的權(quán)利、義務(wù)和管理者的職責(zé)。

（二）、農(nóng)村的教育問題

農(nóng)村的發(fā)展靠人才，人才的培養(yǎng)靠教育?，F(xiàn)階段擺在我們面前的教育問題。

農(nóng)村凸顯，教育的落后是制約農(nóng)村發(fā)展的重要因素。當(dāng)前農(nóng)村的經(jīng)濟(jì)發(fā)展主要

靠勞動(dòng)力向外輸出，留在農(nóng)村的多數(shù)是老人和小孩，孩子的教育得不到充分的重視，留守兒童教育問題嚴(yán)重。

1.教育問題的表現(xiàn)

（1）.農(nóng)村學(xué)校師資力量嚴(yán)重不足。農(nóng)村教師在最基層、最艱苦的地方教書

育人，享受的卻是比城市教師低得多的待遇。教師的工資、醫(yī)療、保險(xiǎn)、養(yǎng)老、住房、人身安全等缺乏法律、制度保障，經(jīng)常有亂可扣教師工資的現(xiàn)象出現(xiàn)。

如此待遇使相當(dāng)一部分教師負(fù)擔(dān)不起日不斷上漲的物價(jià)，于是無心于教學(xué)而忙

于搞其他賺錢的職業(yè)。教師減員嚴(yán)重，補(bǔ)充困難，而且教師分布不合理。

（2）.教育教學(xué)設(shè)施落后。很多農(nóng)村小學(xué)教育教學(xué)設(shè)施缺乏、落后，造成正

常的教學(xué)活動(dòng)無法開展。

（3）.資源分配不公平。農(nóng)村的教育資源很少，一般城市人口的教育需要被

優(yōu)先滿足，農(nóng)村人口得到的教育資源就非常有限，遠(yuǎn)遠(yuǎn)無法滿足農(nóng)村人口接受

教育的需要。

2.運(yùn)用法律手段解決農(nóng)村教育問題

首先，要把教育經(jīng)費(fèi)的挪用作為重點(diǎn)抓，把有限的教育資源落到實(shí)處。迅

速成立一個(gè)調(diào)查小組，查清鄉(xiāng)村小學(xué)、中學(xué)的負(fù)債狀況以及教師的工資問題，對因負(fù)債建校舍的，要通過財(cái)政撥款支付，使學(xué)校能較好地運(yùn)轉(zhuǎn)。

其次，加大對農(nóng)村教育的投資。放寬私人投資辦學(xué)，來補(bǔ)充政府投資教育的不足，建立一個(gè)機(jī)制對農(nóng)村教育投資監(jiān)督。

再次，教育管理權(quán)限下放學(xué)校，增加學(xué)校的決策權(quán)，并向?qū)W校提供良好的辦學(xué)環(huán)境；對農(nóng)村教師問題要切實(shí)做好改變教師的素質(zhì)，加大師資力量并進(jìn)行

良好的培訓(xùn)，提高師資水平，建立良好的師資隊(duì)伍，對不合格的民辦教師給予

辭退，招收有大專學(xué)歷的畢業(yè)生回鄉(xiāng)任教，同時(shí)對教師的福利、住房等問題要

根據(jù)實(shí)際給予改善。

最后，加大農(nóng)村教育資源分配，當(dāng)?shù)卣畱?yīng)該把農(nóng)村教育作為一項(xiàng)重要任

務(wù)來抓，在分配資源時(shí)著重加大農(nóng)村教育的經(jīng)費(fèi)，為農(nóng)村教育提供土地資源和

其它的設(shè)備.。

二、農(nóng)村財(cái)產(chǎn)權(quán)保護(hù)中的法律問題

我國是一個(gè)農(nóng)業(yè)大國，農(nóng)村社會(huì)發(fā)展在整個(gè)社會(huì)發(fā)展中起著舉足輕重的作

用。農(nóng)村經(jīng)濟(jì)能否發(fā)展，農(nóng)村社會(huì)能否穩(wěn)定，直接影響到社會(huì)主義和諧社會(huì)的構(gòu)建。而農(nóng)村財(cái)產(chǎn)權(quán)保護(hù)中最主要的是要保護(hù)農(nóng)村的土地問題。

（一）、農(nóng)村土地承包時(shí)的法律問題

1.農(nóng)村的土地屬于村民小組所有，《農(nóng)村土地承包法》第十二條明確規(guī)定，由農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織，也就是村民小組發(fā)包。但農(nóng)村現(xiàn)有的土地承包合同許多

都是以村民委員會(huì)的名義發(fā)包，調(diào)整土地也是以村民委員會(huì)的名義調(diào)整。

2.有的村民承包土地卻不簽承包合同，有的村民簽訂土地承包合同，因村

里沒有土地，卻無地承包。

3.村、組管理混亂，村、組干部濫用權(quán)力造成土地承包糾紛。表現(xiàn)為：不

經(jīng)民主議定程序，隨便發(fā)包土地，甚至以明顯較低價(jià)款發(fā)包，一旦出現(xiàn)土地收

益提高的情況，容易引發(fā)群體性矛盾和糾紛。發(fā)包時(shí)，土地所有權(quán)界限不明發(fā)

包，造成糾紛。不簽承包合同，指到哪一塊地，就種哪一塊地，口頭約定承包，或不執(zhí)行延長30年土地承包的政策，縮短承包期限。

4..有的家庭人口增加，需要增加承包地，但村里無機(jī)動(dòng)地可承包。有的家

庭人口減少，又不主動(dòng)退出承包地。依照《農(nóng)村土地承包法》第二十六條規(guī)定：

“承包期內(nèi)，發(fā)包方不得收回承包地?！痹摲ǖ诹龡l第二款規(guī)定：“本法實(shí)

施前未留機(jī)動(dòng)地的，本法實(shí)施后不得再留機(jī)動(dòng)地?！彪S著人們對土地的重視，在承包期內(nèi)，自愿交回土地的很少，開墾增加土地的空間也不大，以前沒有預(yù)

留機(jī)動(dòng)地的地方，將沒有土地承包給新增人口。一方面是增人不增地，另一方

面是減人不減地，會(huì)造成新的不平均，會(huì)成為新的不穩(wěn)定因素。[2]

（二）解決農(nóng)村承包的法律對策

1.從健全和完善相關(guān)法律規(guī)定入手。我國的《農(nóng)村土地承包法》立法并不

完善，建議對《農(nóng)村土地承包法》作出修改或就有關(guān)條款作出司法解釋。如《農(nóng)

村土地承包法》中應(yīng)增加發(fā)包方承擔(dān)行政責(zé)任的內(nèi)容，以確保在發(fā)包方違法或

違約導(dǎo)致承包方的合法權(quán)益被侵害而無法得到救濟(jì)時(shí)應(yīng)受到行政處罰，加大政

府對發(fā)包方的監(jiān)督力度，制約發(fā)包方權(quán)力過大、濫用權(quán)力。修改《農(nóng)村土地承

包法》中有關(guān)集體經(jīng)濟(jì)組織預(yù)留機(jī)動(dòng)地的問題，允許集體經(jīng)濟(jì)組織通過一定的法律程序預(yù)留一定的機(jī)動(dòng)地，當(dāng)然，對這些機(jī)動(dòng)地的承包也要有一定的程序，如民主議定等制度。

2.搞好法制宣傳教育，增強(qiáng)人民群眾愛護(hù)、珍惜土地的意識。增強(qiáng)廣大農(nóng)

村村、組干部依法辦事的意識和能力，保證在土地承包過程中依法辦事避免濫

用權(quán)力的現(xiàn)象發(fā)生。

（三）、農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)引發(fā)的法律問題

1、土地流轉(zhuǎn)

近年來，隨著農(nóng)村產(chǎn)業(yè)政策的調(diào)整，農(nóng)村二、三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展和勞動(dòng)力的轉(zhuǎn)

移，特別是國家關(guān)于扶持糧食生產(chǎn)、減免農(nóng)業(yè)稅等政策的出臺(tái)，極大地調(diào)動(dòng)了

農(nóng)民群眾發(fā)展農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的積極性，許多外出務(wù)工的農(nóng)民紛紛季節(jié)性返鄉(xiāng)耕種土

地，農(nóng)村土地的供需矛盾開始突出，農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)的流轉(zhuǎn)速度較前明顯

加快。

近年來，有專家分析，土地流轉(zhuǎn)呈現(xiàn)如下 ：流轉(zhuǎn)速度加快，漸具規(guī)模；

流轉(zhuǎn)類型多樣，比例不均；流轉(zhuǎn)行為欠規(guī)范，缺少管理；流轉(zhuǎn)行為嚴(yán)重不規(guī)范,，表現(xiàn)為自行流轉(zhuǎn)多,、報(bào)批準(zhǔn)、報(bào)備案的少、申請變更登記的根本沒有;口頭協(xié)

議多,書面協(xié)議少;約定不明的多,約定明確的少;書面協(xié)議內(nèi)容不規(guī)范的多,規(guī)范的少等。鎮(zhèn)、村對土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)行為缺乏嚴(yán)格規(guī)范的管理.。部分

耕地被非農(nóng)業(yè)化，有少量的非法流轉(zhuǎn)行為存在。許多地區(qū)有極少部分耕地被轉(zhuǎn)

為非農(nóng)用途，主要用于煤礦、非煤礦山、住房、小城鎮(zhèn)項(xiàng)目建設(shè)等。這些建設(shè)

用地只有大多數(shù)履行了批準(zhǔn)手續(xù)。

由于土地流轉(zhuǎn)而引發(fā)的法律問題主要有如下幾個(gè)方面：

1、糾紛數(shù)量大，遞增趨勢明顯。

2、當(dāng)事人之間矛盾激烈,易引發(fā)其他糾紛流轉(zhuǎn)糾紛,，流轉(zhuǎn)當(dāng)事

人之間基于流轉(zhuǎn)合同的履行或解除而產(chǎn)生的關(guān)于承包經(jīng)營權(quán)的歸屬或相關(guān)費(fèi)

用等方面的糾紛,屬于合同類糾紛。此類糾紛由于涉及農(nóng)民“命根子”利益,一

旦形成糾紛,當(dāng)事人之間對立情緒大,互不相讓。

3、糾紛調(diào)處難度大,難以從根

本上化解矛盾。很多糾紛當(dāng)事人擺出不爭到土地誓不罷休的架勢。糾紛隱患大,基層干部憂慮重,對策少。

2、預(yù)防和處理農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)糾紛的對策思考

農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)，涉及面廣，政策性強(qiáng)。能否有效地預(yù)防和處理

好流轉(zhuǎn)糾紛，關(guān)系到廣大農(nóng)民群眾的切身利益和農(nóng)村的改革、發(fā)展和社會(huì)的穩(wěn)

定。因此有必要從立法、行政、村民自治以及司法各個(gè)層面，思考應(yīng)對策略。

首先，完善我國相關(guān)法制

1、建議由全國人大常務(wù)委員會(huì)盡快制定《土地承包法實(shí)施細(xì)則》,對《土

地承包法》中關(guān)于土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)方面的規(guī)定進(jìn)行細(xì)化，特別是增加對違

反土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)規(guī)定的行為應(yīng)承擔(dān)的法律后果方面的具體內(nèi)容。建議農(nóng)業(yè)部對《農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)管理辦法》進(jìn)行必要的增補(bǔ)和修正，對土地承包經(jīng)營權(quán)的流轉(zhuǎn)費(fèi)用的計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)和方法以及違反法律、法規(guī)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的法律后果作出明確具體的規(guī)定。

2、建議國務(wù)院制定《農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)糾紛仲裁辦法》,對農(nóng)村土

地承包糾紛仲裁機(jī)構(gòu)的設(shè)立、仲裁的范圍、仲裁的程序、仲裁的原則及其他仲

裁事項(xiàng)作出明確的規(guī)定。該辦法所設(shè)定的仲裁程序應(yīng)簡便、快捷于訴訟程序,既便于當(dāng)事人解決糾紛,也減輕法院受理案件的壓力。

3、建議省人大根據(jù)法律和行政法規(guī)，在充分調(diào)查本地區(qū)土地承包經(jīng)營權(quán)

流轉(zhuǎn)及糾紛狀況的基礎(chǔ)上，制定切實(shí)可行的關(guān)于土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)的地方性

法規(guī)。

其次，利用行政手段加強(qiáng)土地流轉(zhuǎn)的管理

1、依法發(fā)放農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)證書?？h級人民政府對尚未發(fā)證的農(nóng)戶，應(yīng)盡快進(jìn)行調(diào)查核實(shí)，并填寫證書向農(nóng)戶發(fā)放。

2、有關(guān)農(nóng)業(yè)主管部門要加強(qiáng)指導(dǎo)和管理，規(guī)范土地承包行為，對承包中發(fā)生的各種糾紛及時(shí)協(xié)調(diào)解決。

3、加強(qiáng)對流轉(zhuǎn)行為的管理。在對流轉(zhuǎn)行為的管理中，縣、鎮(zhèn)人民政府應(yīng)各司其職?？h人民政府對變更、撤銷、更換、補(bǔ)發(fā)承包經(jīng)營權(quán)證書的申請，應(yīng)依法及時(shí)審查辦理。

4、大力宣傳法律。縣司法行政部門和各鎮(zhèn)、村應(yīng)充分發(fā)揮法制宣傳的作用，不能流于形式，大張旗鼓地宣傳土地流轉(zhuǎn)及流轉(zhuǎn)糾紛處理方面的法律和法規(guī)規(guī)定，盡可能做到家喻戶曉。

最后，要讓農(nóng)民參與自治對策。流轉(zhuǎn)糾紛大多發(fā)生在同一村民集體經(jīng)濟(jì)組織的農(nóng)戶之間，因此應(yīng)當(dāng)充分發(fā)揮村民自治的作用，通過村民自治規(guī)范管理好流轉(zhuǎn)行為，以減少流轉(zhuǎn)糾紛的發(fā)生。并盡可能將矛盾化解在基層，減輕農(nóng)民解決矛盾的成本負(fù)擔(dān)。村民委員會(huì)要在提高村干部自身法律素質(zhì)和加強(qiáng)法制宣傳的基礎(chǔ)上，建立完整的流轉(zhuǎn)臺(tái)帳，完善流轉(zhuǎn)批準(zhǔn)和備案手續(xù)。

農(nóng)村發(fā)展與農(nóng)村財(cái)產(chǎn)權(quán)保護(hù)，在我國這樣一個(gè)特殊的國情里十分重要的。因此，經(jīng)濟(jì)建設(shè)與法律保護(hù)要協(xié)調(diào)發(fā)展，共同促進(jìn)農(nóng)村的繁榮，增進(jìn)農(nóng)民的幸福感。

[1]盧代富：《中國農(nóng)村法制論壇》，群眾出版社，2011年版，31頁

[2]佟麗華，王世潔：《農(nóng)村權(quán)益保護(hù)》，兵器工業(yè)出版社，1999年版，28-29頁

第二篇：農(nóng)村自建房相關(guān)法律問題研究（xiexiebang推薦）

1、寫報(bào)告給村委會(huì)；

2、到鄉(xiāng)鎮(zhèn)規(guī)劃辦免費(fèi)辦理規(guī)劃證；

3、到當(dāng)?shù)貒临Y源所辦理土地使用證，工本費(fèi)5元。

你應(yīng)提供如下材料：

1、戶主身份證復(fù)印件；

2、戶口本首頁復(fù)印件；

3、戶主本人頁復(fù)印件；

4、報(bào)告；

5、其他（你現(xiàn)有的證明材料，沒有則不用）。

宅基地使用權(quán)證 土地使用證 建設(shè)用地規(guī)劃許可證

《安徽省城鄉(xiāng)規(guī)劃條例》

這位網(wǎng)友，你好！對你提出的問題回答如下：

一、農(nóng)村村民一戶只能有一處宅基地。

農(nóng)村建房（申請宅基地），應(yīng)當(dāng)向常住戶口所在地的村民委員會(huì)或村集體經(jīng)濟(jì)組織提出書面申請。經(jīng)村民委員會(huì)或村集體經(jīng)濟(jì)組織討論同意，并將申請宅基地戶主名單、家庭人口、原有房屋間數(shù)面積、申請建房占地面積、位置等張榜公布后無異議的，取得鄉(xiāng)村建設(shè)規(guī)劃許可證或建設(shè)用地規(guī)劃許可證后，報(bào)（鎮(zhèn)）人民政府審查，縣土地行政主管部門審核，由縣人民政府批準(zhǔn)，其批準(zhǔn)結(jié)果由村民委員會(huì)予以公布。

二、下列情形之一，可申請宅基地：

1、因國家或集體建設(shè)、移民、災(zāi)毀等需要遷建、重建的；

2、實(shí)施城市、村莊和集鎮(zhèn)規(guī)劃或舊村改造需要調(diào)整拆遷的；

3、現(xiàn)有宅基地面積尚未達(dá)到法律規(guī)定限額標(biāo)準(zhǔn)需重建、擴(kuò)建的；

4、已具備分戶條件且原有宅基地面積未達(dá)到法律規(guī)定限額標(biāo)準(zhǔn)需重建、擴(kuò)建的；

5、經(jīng)縣人民政府批準(zhǔn)，農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織引進(jìn)或招聘的專業(yè)技術(shù)人員，確需在農(nóng)村安家落戶的；

6、離休、退休、退職的職工、復(fù)員軍人和華僑、僑眷、港澳臺(tái)同胞持合法證明回原籍定居的；

7、法律、法規(guī)、規(guī)章另有規(guī)定的。

三、在空地上，你戶申請后，我局派國土所人員去現(xiàn)場核實(shí)土地類型，屬原宅地、村內(nèi)空閑地或未利用地，在不違反當(dāng)?shù)卣蚪ㄔO(shè)需要的相關(guān)規(guī)定條件下可以建設(shè)。屬農(nóng)用地（耕地）的，不經(jīng)批準(zhǔn)一律不準(zhǔn)建設(shè)。若有疑問請致電5326709。

和縣住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局 在 2011-03-07 10:17:01 答復(fù)如下：

根據(jù)《安徽省城鄉(xiāng)規(guī)劃條例》第三十二條 在鄉(xiāng)、村莊規(guī)劃區(qū)內(nèi)進(jìn)行農(nóng)村村民住宅建設(shè)的，申請人應(yīng)當(dāng)持村民委員會(huì)證明材料、戶口簿及其復(fù)印件，向鎮(zhèn)、鄉(xiāng)人民政府提出申請。使用原有宅基地和其他非農(nóng)用地的，鎮(zhèn)、鄉(xiāng)人民政府應(yīng)當(dāng)自收到申請之日起十日內(nèi)作出決定，符合鄉(xiāng)規(guī)劃或者村莊規(guī)劃的，核發(fā)鄉(xiāng)村建設(shè)規(guī)劃許可證；不符合鄉(xiāng)規(guī)劃或者村莊規(guī)劃的，不予核發(fā)鄉(xiāng)村建設(shè)規(guī)劃許可證，書面告知申請人，并說明理由。確需占用農(nóng)用地的，申請人還應(yīng)當(dāng)提供農(nóng)用地轉(zhuǎn)用批準(zhǔn)材料。鎮(zhèn)、鄉(xiāng)人民政府應(yīng)當(dāng)自收到申請之日起十日內(nèi)提出審查意見，報(bào)城市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門。城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門應(yīng)當(dāng)自收到審查意見之日起十五日內(nèi)做出決定，符合鄉(xiāng)規(guī)劃或者村莊規(guī)劃的，核發(fā)鄉(xiāng)村建設(shè)規(guī)劃許可證；不符合鄉(xiāng)規(guī)劃或者村莊規(guī)劃的，不予核發(fā)鄉(xiāng)村建設(shè)規(guī)劃許可證，書面告知申請人，并說明理由。

你好！

根據(jù)《土地管理法》有關(guān)規(guī)定，農(nóng)民建房的審批程序是：由農(nóng)民向農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織或村民委員會(huì)提出申請，經(jīng)村民委員會(huì)或村民代表大會(huì)討論通過后，由鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府審核，再報(bào)縣級人民政府批準(zhǔn)；其中，涉及占用農(nóng)用地的應(yīng)依法辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批手續(xù)。j 具體辦理：

農(nóng)村村民在村莊、集鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內(nèi)建住宅的，應(yīng)當(dāng)先向村民委員會(huì)提出建房申請，經(jīng)村民會(huì)議討論通過后，按照下列審批程序辦理：

（一）需要使用耕地的，經(jīng)鄉(xiāng)級人民政府審核、市建設(shè)局審查同意并出具選址意見書后，方可依照《土地管理法》向市國土資源管理局申請用地，經(jīng)市人民政府批準(zhǔn)后，由市國土資源管理局劃撥土地；

（二）使用原有宅基地、村內(nèi)空閑地和其他土地的，由鄉(xiāng)級人民政府根據(jù)村莊、集鎮(zhèn)規(guī)劃和土地利用規(guī)劃審核報(bào)市建設(shè)局批準(zhǔn)。

城鎮(zhèn)非農(nóng)業(yè)戶口居民在村莊、集鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內(nèi)需要使用集體所有的土地建住宅的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)其所在單位或者居民委員會(huì)同意后，依照前款第（一）項(xiàng)規(guī)定的審批程序辦理。

回原籍村莊、集鎮(zhèn)落戶的職工、退伍軍人和離休、退休干部以及回鄉(xiāng)定居的華僑、港澳臺(tái)同胞，在村莊、集鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)需要使用集體所有的土地建住宅的，依照本條第一款第（一）項(xiàng)規(guī)定的審批程序辦理。

在農(nóng)村建房必須是有本村戶口的村民，個(gè)人要向村委會(huì)申請劃定房場，劃得房場后向鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府遞交建房申請書，鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府審核同意后再報(bào)縣級政府的土地管理部門批準(zhǔn)。

然后，憑縣級政府的發(fā)給的宅基地使用權(quán)證，向建設(shè)規(guī)劃部門申請建筑規(guī)劃，再憑以上手續(xù)由鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府“放線”，即可施工了。

施工結(jié)束后，由規(guī)劃部門驗(yàn)收合格后，憑以上手續(xù)到房產(chǎn)部門辦理房產(chǎn)證。

宅基地是在農(nóng)村分給村民專門用來蓋房的土地。《憲法》第十條第二款和《土地管理法》第八條第二款對宅基地的性質(zhì)做了一致的規(guī)定，農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國家所有的以外，屬于農(nóng)民集體所有；宅基地和自留地、自留山，屬于農(nóng)民集體所有。因此，宅基地的性質(zhì)是公有的，由集體行使對宅基地的所有權(quán)。農(nóng)民對宅基地依法只享有使用權(quán)，農(nóng)民居民宅基地使用權(quán)時(shí)農(nóng)民群眾的一項(xiàng)重要的財(cái)產(chǎn)權(quán)利。

農(nóng)村宅 基地的權(quán)屬？

根據(jù)《土地管理法》第8條規(guī)定，宅基地和自留地、自留山屬于農(nóng)民集體所有。農(nóng)

民依法享有使用權(quán)。根據(jù)《物權(quán)法》第152條規(guī)定，宅基地使用權(quán)人依法對集體所有的土地享有占有和使用的權(quán)利，有權(quán)依法利用該土地建造住宅及其附屬設(shè)施。宅基地使用權(quán)的取得，行使和轉(zhuǎn)讓，適用土地管理法及國家有關(guān)規(guī)定。農(nóng)村村民申請宅基地應(yīng)當(dāng)符合什么條件？

農(nóng)村村民符合下列條件之一的，可申請宅基地：（1）因結(jié)婚原因，確需建房分戶，原宅基地面積低于分戶標(biāo)準(zhǔn)的；（2）因自然災(zāi)害或者實(shí)施村鎮(zhèn)規(guī)劃需要搬遷的；（3）經(jīng)縣級以上政府批準(zhǔn)回原籍房，沒有住宅需要新建住宅的；（4）原有宅基地被依法征用的，縣級以上人民政府規(guī)定的其他條件。

農(nóng)村村民占用土地建住宅需要辦什么手續(xù)？

答：農(nóng)村村民住宅建設(shè)，應(yīng)當(dāng)按照村莊和集鎮(zhèn)規(guī)劃，合理布局；其建設(shè)用地，應(yīng)當(dāng)符合鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）土地利用總體規(guī)劃和土地利用計(jì)劃，并按照法律規(guī)定的程序辦理相應(yīng)的審批手續(xù)。也就是：在土地利用總體規(guī)劃確定的村莊、集鎮(zhèn)建設(shè)用地規(guī)模范圍內(nèi)建住宅的，應(yīng)先向本集體經(jīng)濟(jì)組織或村民委員會(huì)提出建房用地申請，經(jīng)村民會(huì)議或村民代表會(huì)議討論通過后，報(bào)鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府審核，由縣級人民政府批準(zhǔn)；其中，涉及占用農(nóng)用地的，依法辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批手續(xù)。農(nóng)村居民出賣、出租住房后，在申請宅基地的，不予批準(zhǔn)。

4、農(nóng)村農(nóng)民未經(jīng)批準(zhǔn)擅自占地建房，要承擔(dān)

什么法律責(zé)任？

《土地管理法》第77條規(guī)定，農(nóng)村村民未經(jīng)批準(zhǔn)或者采取欺騙手段騙取批準(zhǔn)，非法占用土地建住宅的，由縣級以上人民政府土地行政主管部門責(zé)令退還非法占用的土

地，限期拆除在非法占用的土地上新建的房屋。

5、宅基地可以轉(zhuǎn)讓或繼承嗎？

《土地管理法》第8條規(guī)定，農(nóng)村村民的宅基地，屬于農(nóng)民集體所有。農(nóng)村村民對宅基地只有使用權(quán)，沒有所有權(quán)，一律不準(zhǔn)轉(zhuǎn)讓或買賣。宅基地不屬于村民的私有財(cái)產(chǎn)，因而不能繼承。但村民繼承了房屋，宅基地的使用權(quán)也就隨之轉(zhuǎn)移。

6、農(nóng)民買賣房屋在土地方面需辦理什么手續(xù)？

根據(jù)《土地管理法實(shí)施條例》第6條規(guī)定：“依法改變土地的所有權(quán)、使用權(quán)的，因依法轉(zhuǎn)讓地上建筑物、構(gòu)筑物等附著物導(dǎo)致土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移的，必須向土地所在地的縣級以上地方人民政府土地行政主管部門提出土地變更申請，由原土地登記機(jī)關(guān)依法進(jìn)行土地所有權(quán)、使用權(quán)變更登記”。根據(jù)這一規(guī)定，農(nóng)民買賣房屋后，應(yīng)

辦理相應(yīng)的土地使用權(quán)變更手續(xù)。

2、什么是宅基地使用權(quán)證？

答：宅基地使用證是指農(nóng)村村民在集體土地上因建房需要，向集體組織申請建房用地，經(jīng)集體同意，經(jīng)鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府審核同意報(bào)送縣（市）人民政府批準(zhǔn)后，向縣（市）土地主管部門申請辦理集體土地使用權(quán)登記并由縣（市）人民政府頒發(fā)《集體土地使用證》。宅基地使用證是當(dāng)前農(nóng)村村民合法擁有房屋和用地的權(quán)利憑證。宅基地使用證可以在集體內(nèi)部成員之間轉(zhuǎn)讓，但不得向非集體組織成員轉(zhuǎn)讓。

3、農(nóng)村村民申請宅基地的面積是否不受限制？

答：農(nóng)村村民申請宅基地的面積有具體的標(biāo)準(zhǔn)，不是可以任意申請不受限制的。《土地管理法》第六十二條規(guī)定：“農(nóng)村村民宅基地面積不得超過省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)?！睋?jù)此，農(nóng)村村民申請宅基地的面積限制根據(jù)各省市具體的情況是不一樣的?！稄V東省實(shí)施<中華人民共和國土地管理法>辦法》第三十六條規(guī)定：“農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，新批準(zhǔn)宅基地的面積按如下標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行：平原地區(qū)和城市郊區(qū)八十平方米以下；丘陵地區(qū)一百二十平方米以下；山區(qū)一百五十平方米以下。有條件的地區(qū)，應(yīng)當(dāng)充分利用荒坡地作為宅基地，推廣農(nóng)民公寓式住宅。

”

農(nóng)村拆房再建房需要遵循哪些法律法規(guī)？

湖北－武漢 11-04 17:39 懸賞 0 發(fā)布者:楊一洋 給我留言 回答:(2)您好：

我家是農(nóng)村的，我家房子后面的鄰居拆了他現(xiàn)在的住房，要蓋起新的5到6層新的廳室房子，但是他打算將他即將建起的房屋距離我家不到半米遠(yuǎn)，這樣一來，我家后面的窗戶就完全沒光了，整個(gè)房子除了開燈都在黑暗里度過了，請問他們這樣拆房再建房合法嗎？如果不合法需要遵循哪些相關(guān)的法律法規(guī)，希望您能幫我解決這個(gè)問題，我現(xiàn)在是相當(dāng)?shù)募保≈x謝！

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[北京-朝陽區(qū)] 鄒伙發(fā)律師 VIP 電話：***

124949積分

回復(fù)時(shí)間： 2012-11-04 18:46 房屋拆遷糾紛一般分為兩類，一類是：國有土地上房屋的拆遷，應(yīng)當(dāng)依據(jù)《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》規(guī)定的法定程序執(zhí)行。在該法中也規(guī)定了政府及職能部門的職責(zé)，如果存在違法且侵害他人合法權(quán)益，則權(quán)益被侵害人可以依法申請行政復(fù)議或行政訴訟。對于補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)問題，法律規(guī)定是不低于周邊房屋市場價(jià)格。另一類是：集體土地上房屋的拆遷，應(yīng)當(dāng)依照《土地管理法》及各地集體土地上房屋拆遷辦法執(zhí)行，此類拆遷也應(yīng)依法進(jìn)行。補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)也應(yīng)當(dāng)參照國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例精神執(zhí)行。由于房屋拆遷案件涉及眾多部門，眾多單位，征收過程中又有很多的部門作出各種行政行為，案件非常復(fù)雜，維護(hù)權(quán)益建議聘請專業(yè)律師。若有需要，可來電或來所咨詢鄒伙發(fā)律師。

[湖北-武漢] 曾能武律師 18787積分

回復(fù)時(shí)間： 2012-11-05 09:20 應(yīng)向當(dāng)?shù)氐耐恋?、建管部門備案申請。自建房需要注意的問題：

一、自建房要選擇好的建造團(tuán)隊(duì)，要有建筑草圖。

二、自建房要監(jiān)工保障，保證建房質(zhì)量，要準(zhǔn)備鋼材，磚瓦，水泥等材料。

三、自建房要建房涉及到占用公共道路的問題，要處理好鄰里關(guān)系。要寫一張建筑合同，這樣在結(jié)算的時(shí)候才能有據(jù)可談，避免結(jié)算出現(xiàn)問題。

四、自建房要設(shè)計(jì)好地下管道到問題，一勞永逸，要不然麻煩大了。

五、自建房要不要忘了線路鋪設(shè)。要保證墻體垂直。

六、自建房要準(zhǔn)備門窗，好預(yù)留門窗大小。

七、自建房如果是樓房建設(shè)要注意給鄰居的遮蔭問題，處理好自己樓房的面積和結(jié)構(gòu)合理。

八、自建房要準(zhǔn)備動(dòng)力電源。

九、自建房要選擇好建房季節(jié)，最好是正月過后就建。

十、自建房地基一定要處理好。

具體可以參考這個(gè)案例：http://china.findlaw.cn/fangdichan/zhaijidi/yhyz/23372.html 其次，如果你已經(jīng)結(jié)婚而且分戶出去，根據(jù)一戶一宅知道是可以申請另一個(gè)宅基地的。審核項(xiàng)目名稱：農(nóng)村村民住宅建設(shè)用地報(bào)批程序的審核審批 項(xiàng)目編號：002

審核項(xiàng)目依據(jù)：《中華人民共和國土地管理法》第62條 審核總時(shí)限：30個(gè)工作日 審核程序：

一、申請受理

（一）申請條件：

1、需經(jīng)村民委員會(huì)三分之二村民或村民代表研究同意和鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府審核同意。

（二）申請人提交資料：

1、農(nóng)牧民建房申請報(bào)告；

2、身份證和戶口本證件復(fù)印件。

（二）標(biāo)準(zhǔn)：申請用地人提交的材料齊全、真實(shí)、規(guī)范、有效。

（三）本崗位責(zé)任人：全程代辦受理窗口（代辦點(diǎn)）

（四）崗位職責(zé)及權(quán)限：按照受理標(biāo)準(zhǔn)查驗(yàn)申報(bào)資料。對申報(bào)資料符合標(biāo)準(zhǔn)的，必須及時(shí)受理，用地申請人提交的資料是否齊全、真實(shí)、規(guī)范、有效，對資料齊全符合要求的，轉(zhuǎn)交片區(qū)國土資源所全程代辦員,進(jìn)行建設(shè)用地項(xiàng)目預(yù)審，填寫《農(nóng)牧民建房報(bào)批表》；對申報(bào)材料不符合標(biāo)準(zhǔn)的，不予受理，向申請人說明理由，并即時(shí)出具《補(bǔ)充材料通知單》，以書面形式將需要補(bǔ)齊補(bǔ)正的材料及要求一次性告知申報(bào)人。

（五）時(shí)限：4個(gè)工作日

二、初審

（一）標(biāo)準(zhǔn)：

1、申請材料齊全、真實(shí)、規(guī)范、有效；

2、權(quán)屬清楚；

3、《農(nóng)牧民建房報(bào)批表》填寫規(guī)范準(zhǔn)確。

（二）本崗位責(zé)任人：片區(qū)國土資源所所長

（三）崗位職責(zé)及權(quán)限：按照審核標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行審核。對符合標(biāo)準(zhǔn)的，提出同意批準(zhǔn)的初審意見；對不符合標(biāo)準(zhǔn)的，終結(jié)審批，將申辦材料中需補(bǔ)齊補(bǔ)正材料及不符合審批條件和原因告知受理工作人員。

（四）時(shí)限：4個(gè)工作日

三、審核

（一）標(biāo)準(zhǔn)

1、申辦材料齊全、真實(shí)、規(guī)范、有效；

2、權(quán)屬清楚；

3、其他相關(guān)資料符合規(guī)定。

（二）本崗位責(zé)任人：建設(shè)用地管理室工作人員

（三）崗位職責(zé)及權(quán)限：按照審核標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行審核。對符合標(biāo)準(zhǔn)的，提出同意批準(zhǔn)的審核意見轉(zhuǎn)經(jīng)辦工作人員備案。對不符合標(biāo)準(zhǔn)的，終結(jié)審批，但必須說明不予批準(zhǔn)的意見及理由轉(zhuǎn)片區(qū)國土資源所工作人員。

（四）時(shí)限：5個(gè)工作日

四、審定

（一）標(biāo)準(zhǔn)：同審核標(biāo)準(zhǔn)

（二）本崗位責(zé)任人：主管局長

（三）崗位職責(zé)及權(quán)限：按審定標(biāo)準(zhǔn)對復(fù)審、會(huì)審意見進(jìn)行審定。同意審核意見的，在審批表上填寫審定意見，轉(zhuǎn)建設(shè)用地管理室報(bào)市人民政府審批；不同意審核意見的，應(yīng)與經(jīng)辦工作人員溝通情況、交換意見后，提出審定意見及理由，按原渠道退受理工作人員。

（四）時(shí)限：3個(gè)工作日

五、制發(fā)批準(zhǔn)文書

（一）本崗位責(zé)任人：建設(shè)用地管理室工作人員

（二）工作標(biāo)準(zhǔn)：

1、及時(shí)、準(zhǔn)確告知申辦人辦理結(jié)果；

2、制發(fā)的文書、批件完整、準(zhǔn)確、有效；

3、審批文書材料齊全、真實(shí)、規(guī)范、有效。

（三）崗位職責(zé)及權(quán)限：對審定通過的，制作有關(guān)文書，按照工作標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行告知，由建設(shè)用地管理室頒發(fā)《建設(shè)用地批準(zhǔn)書》，轉(zhuǎn)片區(qū)國土資源。建設(shè)用地管理室需將審批過程中形成的文件材料按要求歸檔備案。

（四）時(shí)限：5個(gè)工作日

六、窗口發(fā)證

（一）本崗位責(zé)任人：“受理窗口”（代辦點(diǎn)）工作人員

（二）工作標(biāo)準(zhǔn)：

1、及時(shí)通知申請人辦事結(jié)果；

2、核發(fā)登記接交手續(xù)完備。

（三）崗位職責(zé)：“受理窗口”（代辦點(diǎn)）工作人員對建設(shè)用地管理辦公室轉(zhuǎn)來的《建設(shè)用地批準(zhǔn)書》認(rèn)真進(jìn)行核查，內(nèi)容填寫正確、日期、公章等齊全，核對無誤即可簽收；接到《建設(shè)用地批準(zhǔn)書》后采取通知申請人或上門服務(wù)的方式，在一周內(nèi)將《建設(shè)用地批準(zhǔn)書》發(fā)至申請人；申請人要在接收登記簿上簽字。未審核批準(zhǔn)的，將資料退回申辦人，并說明理由。

（四）時(shí)限：4個(gè)工作日

七、驗(yàn)收

審核內(nèi)容：

（一）標(biāo)準(zhǔn)

1、申辦材料齊全、真實(shí)、規(guī)范、有效；

2、權(quán)屬清楚；

3、其他相關(guān)資料符合規(guī)定。

（二）本崗位責(zé)任人：片區(qū)國土資源所工作人員

（三）崗位職責(zé)及權(quán)限：對權(quán)屬清楚、面積準(zhǔn)確、無爭議的，請本宗地及相鄰宗地使用者簽字，填寫“農(nóng)牧民建房驗(yàn)收單”；對權(quán)屬不清或面積不準(zhǔn)的，填寫調(diào)查說明，將調(diào)查結(jié)果告知申報(bào)人并移交監(jiān)察科處理。

（四）時(shí)限：5個(gè)工作日

七、收費(fèi)

1、工本費(fèi)：按新計(jì)價(jià)房[2001]500號文件執(zhí)行

2、占用耕地的收取耕地開墾費(fèi)：按新計(jì)價(jià)房[2001]500號文件執(zhí)行

聯(lián)系電話： 0994-3223478（市局全程代辦受理窗口）

《中華人民共和國農(nóng)村土地承包法》》、《中華人民共和國建筑法》、

第三篇：農(nóng)村新民居建設(shè)中的法律問題與對策研究

農(nóng)村新民居建設(shè)中的法律問題與對策研究

作者：朱文鵬 李玉娥

【摘要】文章從保定市新民居建設(shè)的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)出發(fā)，分析在新民居建設(shè)過程中出現(xiàn)的法律問題，這其中包括農(nóng)民土地承包經(jīng)營權(quán)問題，耕地保護(hù)問題，農(nóng)民宅基地使用權(quán)保護(hù)以及農(nóng)民集體建設(shè)用地使用權(quán)問題。進(jìn)而提出在新民居建設(shè)中如何對農(nóng)民的權(quán)利進(jìn)行保護(hù)，并提出具體的保護(hù)方案和立法建議。

【關(guān)鍵詞】新民居 土地承包經(jīng)營權(quán) 建設(shè)用地使用權(quán)

新民居建設(shè)模式

新民居建設(shè)模式的實(shí)證研究。阜平縣把做好新民居建設(shè)與發(fā)展旅游產(chǎn)業(yè)、水產(chǎn)特色養(yǎng)殖，開展移民搬遷，實(shí)施舊(城)村、空心村改造工程相結(jié)合。對于緊鄰縣城的阜平鎮(zhèn)新民居示范點(diǎn)，充分利用交通便利的優(yōu)勢，集中安置6個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)9個(gè)邊遠(yuǎn)山村的農(nóng)民。該縣完成了全縣13個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)209個(gè)行政村的城鄉(xiāng)一體化建設(shè)規(guī)劃編制工作;出臺(tái)了《阜平縣關(guān)于推進(jìn)新民居建設(shè)的實(shí)施意見》，持續(xù)加強(qiáng)新民居建設(shè)的全程督導(dǎo)、協(xié)調(diào)、調(diào)度。①

雄縣采取靈活方式解決土地、資金、生產(chǎn)問題。第一，盤活閑散土地，統(tǒng)一規(guī)劃，集中興建。將分散的住宅改為多層住宅，采取先建后遷。如陳臺(tái)村盤活農(nóng)村宅基地資產(chǎn)，以興建“村民小區(qū)”為載體，探索農(nóng)村新民居建設(shè)出路;第二集體補(bǔ)貼，分期建設(shè)，改善空心村。對于典型的空心村，采取集體補(bǔ)貼，舊宅就地規(guī)劃，成方連片，分期建設(shè)的方式。村集體根據(jù)每戶舊宅面積補(bǔ)償農(nóng)民，促進(jìn)農(nóng)戶進(jìn)行新民居改建;第三依托優(yōu)勢，拆舊建新，整體改造。

滿城縣根據(jù)“半山區(qū)，近郊縣”的實(shí)際，謀劃實(shí)施了城中村改造開發(fā)型、旅游經(jīng)濟(jì)帶動(dòng)型、依托產(chǎn)業(yè)推動(dòng)型三種建設(shè)模式。該縣有重點(diǎn)、分步驟地推進(jìn)城中村改造和沿城周邊村改造步伐，同時(shí)大力發(fā)展第二產(chǎn)業(yè)，充分吸納就業(yè)，做好村民變居民的各項(xiàng)工作，順利推動(dòng)了北關(guān)、北廠兩個(gè)省級新民居示范村建設(shè)。對于神星鎮(zhèn)等山區(qū)、半山區(qū)鄉(xiāng)鎮(zhèn)則依托豐富的生態(tài)資源和特色農(nóng)業(yè)種植優(yōu)勢，大力發(fā)展旅游產(chǎn)業(yè)，不斷加強(qiáng)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，增加農(nóng)民收入，逐步實(shí)現(xiàn)新民居建設(shè)與發(fā)展旅游經(jīng)濟(jì)有機(jī)結(jié)合。在此基礎(chǔ)上，該縣依托地處近市郊和交通優(yōu)勢，對沿國省干道、鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)聚集的村莊，選擇依托產(chǎn)業(yè)帶動(dòng)進(jìn)行新民居建設(shè)。

新民居建設(shè)模式綜述?？v觀近年來保定市新民居建設(shè)，“堅(jiān)持統(tǒng)籌城鄉(xiāng)一體化發(fā)展，實(shí)施以工哺農(nóng)、以城帶鄉(xiāng)，促進(jìn)城鄉(xiāng)公共服務(wù)均等化”，在“突出特色，因地制宜，堅(jiān)持小村并大村、聯(lián)村建社區(qū)、社區(qū)園區(qū)靠近縣城，著重在產(chǎn)業(yè)集聚、資源整合、投融資機(jī)制、土地開發(fā)等方面”進(jìn)行了有益的探索，體現(xiàn)出了自身的特點(diǎn)。建設(shè)模式以土地使用方式為標(biāo)準(zhǔn)形成了以下幾種途徑。

統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展，實(shí)現(xiàn)城中村改造。在新民居建設(shè)過程中，通過統(tǒng)籌規(guī)劃城市近郊的各種資源，使城中村的改造與城市建設(shè)有機(jī)融合成為一種重要的建設(shè)模式。

統(tǒng)籌規(guī)劃農(nóng)村宅基地，實(shí)現(xiàn)空心村改造。隨著農(nóng)村經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，農(nóng)民選擇自然條件較好的地方建新村或新宅，致使原來的舊村成了“空心村”。通過對“空心村”的改造，不僅可以解決土地閑置的問題，而且可以明確土地權(quán)屬，解決土地糾紛。

統(tǒng)籌規(guī)劃農(nóng)村建設(shè)用地，實(shí)現(xiàn)農(nóng)村產(chǎn)業(yè)升級改造。在農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)發(fā)展過程中，形成部分集體建設(shè)用地限制或產(chǎn)業(yè)淘汰的狀況，這部分土地由于資金或權(quán)屬等問題處于未有效利用的狀態(tài)。在新民居建設(shè)過程中，對這部分土地集中清理、利用，成為新民居建設(shè)用地的來源之一。同時(shí)，通過整合建設(shè)用地，淘汰落后產(chǎn)業(yè)，為新民居建設(shè)后的農(nóng)民生活生產(chǎn)提供更多選擇，實(shí)現(xiàn)農(nóng)村經(jīng)濟(jì)建設(shè)的產(chǎn)業(yè)升級。

統(tǒng)籌區(qū)域發(fā)展規(guī)劃，實(shí)現(xiàn)新民居聯(lián)建工程。在新民居建設(shè)過程中，由于經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平不平衡或經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)劃制約，新民居建設(shè)在行政村實(shí)施出現(xiàn)困難，在此情況下，通過新民居聯(lián)建，實(shí)現(xiàn)優(yōu)勢互補(bǔ)，共同發(fā)展，創(chuàng)造出規(guī)模效益，實(shí)現(xiàn)農(nóng)村生產(chǎn)生活面貌的大變樣。

新民居建設(shè)中的法律問題

農(nóng)民土地承包經(jīng)營權(quán)問題。我國《憲法》第八條確立了我國土地家庭承包經(jīng)營的農(nóng)村基本經(jīng)濟(jì)制度。《物權(quán)法》第二十五條規(guī)定：“土地承包經(jīng)營權(quán)人依法對其承包經(jīng)營的耕地、林地、草地等享有占有、使用和收益的權(quán)利，有權(quán)從事種植業(yè)、林業(yè)、畜牧業(yè)等農(nóng)業(yè)生產(chǎn)?！?/p>

新民居建設(shè)模式在一定程度上對農(nóng)民土地承包經(jīng)營權(quán)的享有和行使產(chǎn)生重大影響。首先，在農(nóng)村城鎮(zhèn)化過程中，如何處理農(nóng)村居民與城鎮(zhèn)居民的權(quán)利差異問題是一個(gè)巨大的難題。其次，農(nóng)村居民集中居住的生活方式也會(huì)對農(nóng)民土地承包經(jīng)營權(quán)的行使形成影響。如何保證土地承包經(jīng)營權(quán)的行使將是一個(gè)現(xiàn)實(shí)的問題。

耕地保護(hù)問題。耕地是農(nóng)業(yè)用地的重點(diǎn)保護(hù)對象。我國《土地管理法》中單獨(dú)對耕地保護(hù)進(jìn)行了規(guī)范。該法第三十一條規(guī)定，“國家保護(hù)耕地，嚴(yán)格控制耕地轉(zhuǎn)為非耕地?！?/p>

在新民居建設(shè)過程中，是否允許對耕地予以占用一直是個(gè)敏感的問題。對此問題，以2009年6月17日國土資源廳文件為節(jié)點(diǎn)，在周轉(zhuǎn)用地政策上有了根本的突破，即經(jīng)審批即可允許先占一定數(shù)量的農(nóng)用地，按照“先占后補(bǔ)、占補(bǔ)平衡，增減掛鉤、城鄉(xiāng)置換的原則”，嚴(yán)格限定占用農(nóng)地的數(shù)量和審批程序，在規(guī)定的年限內(nèi)，按照規(guī)定的數(shù)量復(fù)耕。其中可能存在的一些問題需要注意。首先，應(yīng)注意擬復(fù)耕的土地是否具有復(fù)耕的可能性。其次，應(yīng)注意農(nóng)民宅基地使用權(quán)的保護(hù)。

農(nóng)民宅基地使用權(quán)保護(hù)問題。宅基地使用權(quán)在《物權(quán)法》中是作為一種獨(dú)立的用益物權(quán)存在的。該法第一百五十二條規(guī)定：“宅基地使用權(quán)人依法對集體所有的土地享有占有和使用的權(quán)利，有權(quán)依法利用該土地建造住宅及其附屬設(shè)施?！?/p>

在新民居建設(shè)過程中，與農(nóng)民的基本權(quán)利關(guān)聯(lián)最為密切的就是宅基地使用權(quán)。當(dāng)前倡導(dǎo)集中聯(lián)片、聯(lián)村建設(shè)，有條件的地方要建設(shè)多層住宅，嚴(yán)格控制平房建設(shè)等新民居建設(shè)模式，農(nóng)民宅基地使用權(quán)是否還存在，舊宅基地是否退還等問題無疑會(huì)引起爭議。這涉及到新民居的法律性質(zhì)這一根本問題，也是實(shí)踐中出現(xiàn)新民居小產(chǎn)權(quán)房的根本原因。對此問題應(yīng)當(dāng)采取的原則是，以保護(hù)農(nóng)民根本利益為出發(fā)點(diǎn)，切實(shí)維護(hù)農(nóng)民宅基地使用權(quán)，同時(shí)加強(qiáng)規(guī)范引導(dǎo)，減少違法行為與糾紛。

農(nóng)民集體建設(shè)用地使用權(quán)問題。從我國的《土地管理法》立法內(nèi)容上看，建設(shè)用地使用權(quán)依據(jù)土地所有權(quán)性質(zhì)的不同可分為國有建設(shè)用地使用權(quán)和集體所有土地的建設(shè)用地使用權(quán)。從物權(quán)法的立法來看，集體所有土地建設(shè)用地使用權(quán)成為不同于宅基地使用權(quán)的一種獨(dú)立的用益物權(quán)。

新民居建設(shè)法律問題的對策

對農(nóng)民土地承包經(jīng)營權(quán)的保護(hù)。在我國城鎮(zhèn)化進(jìn)程中，應(yīng)當(dāng)以當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展水平為基礎(chǔ)，綜合考慮人民認(rèn)知程度、財(cái)政承受程度等因素對農(nóng)民實(shí)施以土地?fù)Q社保、以土地?fù)Q戶口的政策。對于不發(fā)達(dá)地區(qū)而言，更好的措施應(yīng)當(dāng)是將兩者脫鉤，農(nóng)民自愿保留土地承包經(jīng)營權(quán)，按照法律行使權(quán)力、履行義務(wù)，逐步過渡。同時(shí)應(yīng)當(dāng)以地方立法的形式予以確認(rèn)。

土地承包經(jīng)營權(quán)的行使方式。新民居建設(shè)后，農(nóng)民土地承包經(jīng)營權(quán)的行使方式可能會(huì)發(fā)生變化。在此情況下，應(yīng)當(dāng)建立健全土地流轉(zhuǎn)管理服務(wù)體系、依法規(guī)范流轉(zhuǎn)行為、完善糾紛調(diào)處機(jī)制。同時(shí)，大力加強(qiáng)適度規(guī)模經(jīng)營主體的培育，引導(dǎo)有資金、懂技術(shù)、會(huì)經(jīng)營的鄉(xiāng)村各類人才和返鄉(xiāng)創(chuàng)業(yè)人員農(nóng)戶流轉(zhuǎn)的土地，形成專業(yè)大戶和家庭農(nóng)場;加快培育產(chǎn)業(yè)規(guī)模、產(chǎn)品競爭力強(qiáng)、品牌信譽(yù)高的農(nóng)民專業(yè)合作社。鼓勵(lì)有條件的地方開展土地股份合作經(jīng)營試點(diǎn)，組建土地股份合作社;允許龍頭企業(yè)以租賃方式流轉(zhuǎn)農(nóng)戶承包地建立農(nóng)產(chǎn)品基地;引導(dǎo)支持工商資本、民間資本、外來資本依法利用流轉(zhuǎn)土地投資建設(shè)設(shè)施農(nóng)業(yè)。同時(shí)要通過法制化的方式給予法律支持。

對農(nóng)民宅基地使用權(quán)的保護(hù)。國家對宅基地使用權(quán)有嚴(yán)格的管理規(guī)范，按照“一戶一宅”的原則應(yīng)當(dāng)承認(rèn)宅基地使用權(quán)，發(fā)給宅基地使用權(quán)證而不管其居住形式如何。同時(shí)嚴(yán)格按照現(xiàn)行的法律法規(guī)對農(nóng)宅的轉(zhuǎn)讓、抵押等進(jìn)行規(guī)制。在此基礎(chǔ)上，新民居建設(shè)不可能產(chǎn)生商品化的合法性問題。凡是以新民居為名進(jìn)行的商品房開發(fā)均屬違法行為，其實(shí)質(zhì)是對農(nóng)民的變相剝削。當(dāng)然，對于原有宅基地應(yīng)當(dāng)由集體組織統(tǒng)一收回、統(tǒng)一規(guī)劃使用，對地上建筑物應(yīng)當(dāng)進(jìn)行補(bǔ)償，以調(diào)動(dòng)農(nóng)民新民居建設(shè)的積極性，對放棄宅基地農(nóng)村社區(qū)居住的，應(yīng)對宅基地給予安置補(bǔ)償金。

對農(nóng)民集體建設(shè)用地使用權(quán)的保護(hù)。對于通過“增減掛鉤、城鄉(xiāng)置換的原則”新增的建設(shè)用地，除置換為城市建設(shè)用地而產(chǎn)生土地級差收益對農(nóng)民進(jìn)行補(bǔ)助外，應(yīng)當(dāng)考慮集體建設(shè)用地使用權(quán)的獨(dú)立行使問題。鼓勵(lì)農(nóng)民集體通過集體產(chǎn)業(yè)發(fā)展獲得土地增值收益。具體說，農(nóng)民集體以土地使用權(quán)出資形成集體企業(yè)的股權(quán)，村集體代表農(nóng)民行使權(quán)力，參與企業(yè)管理，獲得收益后歸農(nóng)民集體所有。

其他權(quán)利的保護(hù)。農(nóng)民的社會(huì)保險(xiǎn)問題也應(yīng)在新民居統(tǒng)籌考慮之中，對于之前可能并不重要的保險(xiǎn)類型如失業(yè)保險(xiǎn)應(yīng)當(dāng)引起重視，為農(nóng)民建立起完善的社會(huì)保險(xiǎn)體系。

(作者單位：中央司法警官學(xué)院;本文系保定市哲學(xué)社會(huì)科學(xué)規(guī)劃研究項(xiàng)目成果，課題編號：201102158)

注釋

①何新凱：“阜平縣突出特色建設(shè)新民居”，《保定日?！罚?009年11月27日，第1版。

第四篇：農(nóng)村父母贍養(yǎng)中的法律問題研究

農(nóng)村父母贍養(yǎng)中的法律問題研究

摘要：農(nóng)民占我國人口的絕大多數(shù)、農(nóng)村老年人較城市老年人的劣勢地位，決定了我國農(nóng)村贍養(yǎng)問題的重要性、復(fù)雜性；農(nóng)村目前存在的贍養(yǎng)父母的問題暴露了我國立法的缺陷，也說明我國法律與鄉(xiāng)規(guī)民約之間存在一定程度的沖突。因而，一方面應(yīng)完善贍養(yǎng)立法；另一方面，應(yīng)正確處理好國家法律與鄉(xiāng)規(guī)民約二者之間的關(guān)系。

關(guān)鍵詞：農(nóng)村父母；家庭；贍養(yǎng)；法律

一、農(nóng)村父母贍養(yǎng)中現(xiàn)存的主要法律問題

1．農(nóng)村中女兒一般不盡贍養(yǎng)父母的義務(wù)

這是幾千年來形成的一種習(xí)俗，至今在我國農(nóng)村普遍存在。也有學(xué)者將此情形歸結(jié)為“鄉(xiāng)規(guī)民約”所造成的局面。盡管有現(xiàn)代化的法律作為強(qiáng)制性的后盾，但依然不能加以改變。當(dāng)然，對于農(nóng)村中只生育女兒的父母的贍養(yǎng)問題，女兒還是承擔(dān)了父母贍養(yǎng)的義務(wù)，可以說這是傳統(tǒng)習(xí)俗的一種重大突破。目前，上述問題主要體現(xiàn)在有子有女的農(nóng)村家庭當(dāng)中。而這種情形與我國婚姻家庭方面的法律是相沖突的。那么，如何妥善解決這一問題呢?

2．農(nóng)村父母的精神贍養(yǎng)幾被忽視

隨著農(nóng)村生產(chǎn)力的提高，生活水平的改善。大部分農(nóng)村父母老年基本的物質(zhì)生活問題得到了解決。但由于大部分子女在外打工，不少父母晚年過的是孤獨(dú)的生活。特別是當(dāng)配偶一方早逝的情形下，更是如此。根據(jù)《中華人民共和國老年人權(quán)益保護(hù)法》的規(guī)定，“贍養(yǎng)人應(yīng)當(dāng)履行對老年人經(jīng)濟(jì)上供養(yǎng)、生活上照料和精神上慰籍的義務(wù)，照顧老年人的特殊需要?！币蚨?，子女對父母的贍養(yǎng)就不僅僅是物質(zhì)生活方面的，精神方面的贍養(yǎng)亦是生活中的一個(gè)重要組成部分。而且，它絕非是一個(gè)道德問題，更是一個(gè)重大的法律問題。因?yàn)殡S著我國農(nóng)村養(yǎng)老保險(xiǎn)等一系列社會(huì)保障制度的健全與推行，在不久的將來，我國農(nóng)村子女對父母物質(zhì)生活的贍養(yǎng)必將讓位于精神上的贍養(yǎng)。

3．有關(guān)贍養(yǎng)的法律缺乏可操作性

《中華人民共和國婚姻法》第二十一條規(guī)定：“子女對父母有贍養(yǎng)扶助的義務(wù)”，“子女不履行贍養(yǎng)義務(wù)時(shí)，無勞動(dòng)能力的或生活困難的父母，有要求子女付給贍養(yǎng)費(fèi)的權(quán)利?！比欢?，究竟該怎么贍養(yǎng)?要達(dá)到什么樣的標(biāo)準(zhǔn)才算盡到了贍養(yǎng)的義務(wù)?同時(shí)，何為“無勞動(dòng)能力”?何為“生活困難”?既沒有司法解釋的進(jìn)一步說明，也未見到相關(guān)的行政條例。

4．贍養(yǎng)義務(wù)實(shí)質(zhì)上的不平等

法律規(guī)定“子女對父母有贍養(yǎng)扶助的義務(wù)”，但法律未就子女贍養(yǎng)父母提供可資借鑒的具體的贍養(yǎng)規(guī)范。因而，在現(xiàn)實(shí)生活中，子女贍養(yǎng)的義務(wù)往往是平均分?jǐn)?。假如某一父母?個(gè)子女，則每一子女承擔(dān)三分之一的贍養(yǎng)義務(wù)。這有點(diǎn)類似于民法中的“按份責(zé)任”。表面看來，似乎十分公平，但事實(shí)可能并非如此。譬如：兄弟倆的月收入分別為：500元和4500元；而贍養(yǎng)父母的生活費(fèi)每月需要

1000元。如果平均分?jǐn)偟脑?，兄弟?dāng)中一人的生活費(fèi)則為零，他將無法維持自己及家庭正常的生活開支。換句話說，他根本就沒有贍養(yǎng)能力。

二、解決農(nóng)村父母贍養(yǎng)法律問題的對策

1．完善贍養(yǎng)立法

(1)擴(kuò)大贍養(yǎng)人的范圍。根據(jù)我國現(xiàn)行法律規(guī)定，贍養(yǎng)人包括：①婚生子女、非婚生子女、養(yǎng)子女及有撫養(yǎng)關(guān)系的繼子女；②孫子女和外孫子女；③由兄、姐撫養(yǎng)的弟、妹成年后，有負(fù)擔(dān)能力的，對年老無贍養(yǎng)人的兄、姐有撫養(yǎng)的義務(wù)；④夫妻之間有相互撫養(yǎng)的義務(wù)。然而，法律沒有將“子女的配偶”規(guī)定為贍養(yǎng)人，這樣以來就產(chǎn)生了一個(gè)兩難問題：我國婚姻家庭法規(guī)定，夫妻關(guān)系存續(xù)期間所得財(cái)產(chǎn)通常為夫妻共同財(cái)產(chǎn)，對重大財(cái)產(chǎn)的處理須經(jīng)夫妻雙方的共同意思決定，倘若做兒子的想孝敬父母但做媳婦的又不情愿；反過來，做女兒的想孝順父母做女婿的又不樂意，如此以來贍養(yǎng)父母豈不成了一句空話!故而，作者認(rèn)為應(yīng)該將媳婦和女婿列為贍養(yǎng)人范疇，這樣可避免“各顧各父母”的尷尬局面，減少、避免家庭贍養(yǎng)父母的紛爭，為父母的贍養(yǎng)創(chuàng)造良好的環(huán)境。

(2)明確經(jīng)濟(jì)供養(yǎng)的標(biāo)準(zhǔn)。根據(jù)《中華人民共和國老年人權(quán)益保護(hù)法》的規(guī)定，“贍養(yǎng)人應(yīng)當(dāng)履行對老年人經(jīng)濟(jì)上供養(yǎng)、生活上照料和精神上慰籍的義務(wù)，照顧老年人的特殊需要?！比欢?，法律沒有明確規(guī)定子女供養(yǎng)父母的經(jīng)濟(jì)標(biāo)準(zhǔn)。一方面，沒有規(guī)定父母親應(yīng)享受什么樣的生活待遇?那么，老年父母的生活水平又怎能得到保障?另一方面，子女間貧富有別，如果不加區(qū)分地承擔(dān)所謂的“按份責(zé)任”，子女在自己的生活尚成問題的情況下對父母的贍養(yǎng)又談何容易?誠然，中國農(nóng)村家庭經(jīng)濟(jì)狀況“千差萬別”，要制定一個(gè)統(tǒng)一、具體的標(biāo)準(zhǔn)比較困難。但只要我們主觀上認(rèn)識了這一問題、重視了這一問題，就能夠找到妥善解決這一問題的辦法。譬如：在全國制定一個(gè)統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)，以縣級或市級行政區(qū)域?yàn)榛A(chǔ)制定一個(gè)統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)。

(3)建立贍養(yǎng)監(jiān)督機(jī)制?！巴椒ú蛔阋宰孕小?。一套完美的贍養(yǎng)法律制度也只能為保護(hù)被贍養(yǎng)人提供一個(gè)良好的法制條件。沒有健全的保障機(jī)制，最終也只能是流于形式。也正因?yàn)槿绱?，農(nóng)村的贍養(yǎng)問題依然很嚴(yán)重!一方面，缺少此機(jī)制使得老年父母的生活缺乏保障；另一方面，也時(shí)常因此而釀成家庭悲劇，引起不少的其他社會(huì)問題。為此，作者認(rèn)為：應(yīng)以村、鄉(xiāng)或鎮(zhèn)甚至縣為單位，建立農(nóng)村家庭贍養(yǎng)評估體系，及時(shí)監(jiān)控農(nóng)村老年父母贍養(yǎng)狀況，及時(shí)督促子女主動(dòng)履行贍養(yǎng)義務(wù)，并從法律上規(guī)定相關(guān)行政單位及社會(huì)組織的權(quán)力與職責(zé)。

(4)加強(qiáng)贍養(yǎng)人的法律責(zé)任。我國涉及贍養(yǎng)問題的立法主要有：《婚姻家庭法》及《老年人權(quán)益保護(hù)法》。但《婚姻家庭法》未就贍養(yǎng)人未盡贍養(yǎng)義務(wù)的法律責(zé)任做出具體規(guī)定；老年人權(quán)益保護(hù)法 雖就此做出了規(guī)定，但只有兩個(gè)法律條文，而且只就刑事責(zé)任做出了規(guī)定，作者認(rèn)為，應(yīng)補(bǔ)充相關(guān)的民事責(zé)任與行政責(zé)任。譬如：子女對父母的贍養(yǎng)應(yīng)盡連帶責(zé)任；對不盡贍養(yǎng)義務(wù)的子女可采取警告、罰款甚至拘留的行政處罰措施。這樣一來，父母的贍養(yǎng)問題就有了法律的保障。我們也可借鑒新加坡的做法。新加坡在1994年8月推出了《贍養(yǎng)父母法》將贍養(yǎng)父母這一人類道義上的責(zé)任上升為每一個(gè)公民必須遵守的法規(guī)，規(guī)定凡拒絕贍養(yǎng)父母或資助其年邁雙親和處于貧困狀態(tài)的雙親者，處以l萬新元罰款或判刑1年。

2．正確處理好鄉(xiāng)規(guī)民約與法律的關(guān)系

(1)鄉(xiāng)規(guī)民約與法律沖突的必然性。首先，不論我們今天的社會(huì)顯得有多“現(xiàn)

代化”，相當(dāng)?shù)泥l(xiāng)土農(nóng)村仍具有一定的分散性和封閉性，仍處于與中心城市相對應(yīng)的邊遠(yuǎn)地帶，國家法律對鄉(xiāng)土農(nóng)村的調(diào)控還有一定的距離和難度。再加上國家法律宏觀、抽象的規(guī)定，與鄉(xiāng)村生活相對疏離；而鄉(xiāng)規(guī)民約微觀、具體的規(guī)定，產(chǎn)生于鄉(xiāng)土，與鄉(xiāng)村生活比較貼近。村民從需求和情感上更加傾向鄉(xiāng)規(guī)民約，鄉(xiāng)村生活也更多地適用鄉(xiāng)規(guī)民約。這樣，就鄉(xiāng)村而言存在著兩個(gè)權(quán)力系統(tǒng)和兩個(gè)制度系統(tǒng)。在運(yùn)作過程之中，必然產(chǎn)生一些碰撞和沖突。其次，盡管我國現(xiàn)行法律體系在逐步完善，但執(zhí)法的力農(nóng)村父母贍養(yǎng)中的法律問題研究法制天地度還遠(yuǎn)遠(yuǎn)跟不上立法的進(jìn)度，也就是說法律的涵蓋面不充分，特別是在一些老、少、邊、窮的農(nóng)村，法律的供給越不足，國家權(quán)力的控制亦越弱。對于村內(nèi)的事務(wù)，村民求助于法律不如求助于鄉(xiāng)規(guī)民約便捷、有效。這樣，鄉(xiāng)規(guī)民約的地位就凸現(xiàn)出來，社會(huì)權(quán)力在鄉(xiāng)村的影響必然加強(qiáng)。最后，國家法律和鄉(xiāng)規(guī)民約追求的法律價(jià)值不同是導(dǎo)致沖突的根本根源。作為國家法律來說，它注重和追求的是法理秩序，而鄉(xiāng)規(guī)民約注重的是道德和人倫的禮法秩序。國家法律代表的是一套國家裝置，而鄉(xiāng)規(guī)民約體現(xiàn)的是一套社會(huì)裝置。所以說國家法律與鄉(xiāng)規(guī)民約的沖突是理想與現(xiàn)實(shí)的沖突，是現(xiàn)代與傳統(tǒng)的沖突，是觀念與實(shí)踐的沖突，要達(dá)到二者的完全融合，或者說鄉(xiāng)規(guī)民約向國家法律的轉(zhuǎn)換，還需要一定時(shí)間和磨合的過程。

(2)解決鄉(xiāng)規(guī)民約與法律沖突的途經(jīng)。首先，國家法律要給鄉(xiāng)規(guī)民約一定的生存空間，讓其在生存空間中走出一條自己的解放之路。具體到農(nóng)村贍養(yǎng)問題中來，則應(yīng)做好以下兩方面的工作：①充分發(fā)揮人民調(diào)解委員會(huì)的作用，將農(nóng)村父母贍養(yǎng)的糾紛盡量以和解的方式而不是以訴訟的方式解決；②在人民調(diào)解委員會(huì)調(diào)解失敗、當(dāng)事人堅(jiān)持起訴的情形下，人民法院也應(yīng)針對女兒一方的具體情形區(qū)別對待。譬如：女兒一方受過高等教育、現(xiàn)在城市工作或在農(nóng)村國家行政或事業(yè)單位工作的，可按人民法院受案的一般方式結(jié)案；而對身為農(nóng)民、被告方的女兒而言，則應(yīng)充分發(fā)揮人民法院庭前調(diào)解的作用，盡量以調(diào)解方式結(jié)案。如此以來，既考慮了國家法律的權(quán)威性，又照顧到了農(nóng)民的情感。從而將法律的要求融入鄉(xiāng)規(guī)民約，使農(nóng)村女兒贍養(yǎng)父母漸變?yōu)橐环N“習(xí)俗”。其次，在目前還難以做到國家法律與鄉(xiāng)規(guī)民約不沖突的情況下，尚需做好以下幾方面的工作：一是完善立法、加強(qiáng)司法解釋。鄉(xiāng)規(guī)民約雖然在 村民委員會(huì)組織法 中提出來了，但有關(guān)法律對鄉(xiāng)規(guī)民約所承載的“村莊治權(quán)”或者“內(nèi)生的公共權(quán)力”缺乏承認(rèn)和界定，以致在實(shí)踐中難于把握。

因此，有必要在《村民委員會(huì)組織法》中或通過最高人民法院的司法解釋做出明確規(guī)定，以有效避免鄉(xiāng)規(guī)民約與國家法律的部分沖突；二是加強(qiáng)農(nóng)村法制宣傳與教育，從根本上改變農(nóng)民的傳統(tǒng)觀念，使農(nóng)村女兒贍養(yǎng)父母的觀念深入人心，最終消除農(nóng)村父母贍養(yǎng)方面與法律沖突的社會(huì)現(xiàn)象。

參考文獻(xiàn)：

[1]于紅梅．贍養(yǎng)問題的法律思考[J] 內(nèi)蒙古民族大學(xué)學(xué)報(bào)，2002，5：1—2．

[2]丁煒煒．鄉(xiāng)規(guī)民約與國家法律的沖突與協(xié)調(diào)[J]．理論月刊，2006，4：56-58．

[3]劉多學(xué)．更要重視精神贍養(yǎng)[J] ．鄉(xiāng)鎮(zhèn)論壇，2005，10：25．

作者：史恩惠

職務(wù)：科員

工作單位：澠池縣人口計(jì)生委法制股電話：0398-4880162

第五篇：農(nóng)村宅基地司法實(shí)踐中的若干法律問題研究

農(nóng)村宅基地司法實(shí)踐中的若干法律問題

研究 摘要

關(guān)鍵詞: 用益物權(quán) 農(nóng)村宅基地房屋買賣合同效力 宅基地執(zhí)行 內(nèi)容提要:農(nóng)村宅基地使用權(quán)是我國特有的一項(xiàng)獨(dú)立的用益物權(quán),它具有嚴(yán)格的身份性、無償使用性及范圍的嚴(yán)格限制性等特點(diǎn)。宅基地買賣合同的效力應(yīng)區(qū)別對待。法院裁定被查封的宅基地房及宅基地拍賣、變賣中存在若干爭議，法院執(zhí)行農(nóng)民唯一一套宅基地房能否適用執(zhí)行財(cái)產(chǎn)的豁免？由于我國農(nóng)村宅基地使用權(quán)制度存在許多缺陷,上述司法實(shí)踐中存在的問題亟待解決。

文/程磊

[本文被收錄《廣州律師執(zhí)業(yè)20周年紀(jì)念文集》] 關(guān)鍵詞: 用益物權(quán) 農(nóng)村宅基地房屋買賣合同效力宅基地執(zhí)行

內(nèi)容提要:農(nóng)村宅基地使用權(quán)是我國特有的一項(xiàng)獨(dú)立的用益物權(quán),它具有嚴(yán)格的身份性、無償使用性及范圍的嚴(yán)格限制性等特點(diǎn)。宅基地買賣合同的效力應(yīng)區(qū)別對待。法院裁定被查封的宅基地房及宅基地拍賣、變賣中存在若干爭議，法院執(zhí)行農(nóng)民唯一一套宅基地房能否適用執(zhí)行財(cái)產(chǎn)的豁免？由于我國農(nóng)村宅基地使用權(quán)制度存在許多缺陷,上述司法實(shí)踐中存在的問題亟待解決。

農(nóng)村宅基地使用權(quán)作為一項(xiàng)重要的物權(quán)，在新的《物權(quán)法》中立法機(jī)關(guān)設(shè)定了專章進(jìn)行規(guī)范。在司法實(shí)踐中，農(nóng)村宅基地經(jīng)常作為房屋買賣合同的標(biāo)的出現(xiàn)，因此，發(fā)生糾紛時(shí)，宅基地買賣合同的效力至關(guān)重要。如何認(rèn)定該類特殊房屋買賣合同的效力？在法院執(zhí)行過程中，許多農(nóng)村當(dāng)事人的唯一財(cái)產(chǎn)即是他們賴于生存的宅基地房屋，基于宅基地房屋的社會(huì)福利和保障性質(zhì)，法院應(yīng)如何進(jìn)行查封、拍賣、變賣？如果農(nóng)民只有唯一的一套住房，能否適用執(zhí)行財(cái)產(chǎn)的豁免？由于我國的農(nóng)村宅基地使用權(quán)制度尚不完善，存在許多需要進(jìn)一步明確的地方，有必要結(jié)合相關(guān)的規(guī)定對上述諸多司法實(shí)踐中存在的問題進(jìn)行研究。

一、農(nóng)村宅基地、房屋買賣的相關(guān)立法狀況

《中華人民共和國憲法》第十條第四款規(guī)定：“任何組織或個(gè)人不得侵占、買賣或者以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地。土地的使用權(quán)可以依照法律的規(guī)定轉(zhuǎn)讓?！痹摋l確立了宅基地所有權(quán)嚴(yán)格禁止買賣，宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓需依照法律規(guī)定的原則?！吨腥A人民共和國土地管理法》作為現(xiàn)行調(diào)整土地管理方面的專項(xiàng)法律，第八條確立了包括宅基地所有權(quán)在內(nèi)的各種類型土地的所有權(quán)，規(guī)定：“農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除

由法律規(guī)定屬于國家所有的以外，屬于農(nóng)民集體所有；宅基地和自留地、自留山，屬于農(nóng)民集體所有?！痹摲ǖ诹l對村民建房用地(宅基地)作了規(guī)定：“農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積，不得超過省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)?！薄稗r(nóng)村村民建住宅，應(yīng)當(dāng)符合鄉(xiāng)(鎮(zhèn))土地利用總體規(guī)劃，并盡量使用原有的宅基地和村內(nèi)空閑地?！薄稗r(nóng)村村民住宅用地，經(jīng)鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府審核，由縣級人民政府批準(zhǔn)；其中，涉及占用農(nóng)用地的，依照本法第四十四條的規(guī)定辦理審批手續(xù)?！薄稗r(nóng)村村民出賣、出租住房后，再申請宅基地的，不予批準(zhǔn)?！痹摲ǖ诹龡l對涉及宅基地使用權(quán)在內(nèi)的集體土地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)作了規(guī)定：“農(nóng)民集體所有的土地使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)；但是，符合土地利用總體規(guī)劃并依法取得建設(shè)用地的企業(yè)，因破產(chǎn)、兼并等情形致使土地使用權(quán)依法發(fā)生轉(zhuǎn)移的除外?！标P(guān)于宅基地能否抵押，我國《擔(dān)保法》第三十七條規(guī)定：“下列財(cái)產(chǎn)不得抵押：??(二)耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權(quán)，但本法第三十四條第(五)項(xiàng)、第三十六條第三款規(guī)定的除外???！钡谌臈l規(guī)定：“下列財(cái)產(chǎn)可以抵押：??(五)抵押人依法承包并經(jīng)發(fā)包方同意抵押的荒山、荒溝、荒丘、荒灘等荒地的土地使用權(quán)???！币罁?jù)該法，宅基地使用權(quán)不能單獨(dú)抵押。

1999年，國務(wù)院辦公廳發(fā)布的《關(guān)于加強(qiáng)土地轉(zhuǎn)讓管理嚴(yán)禁炒賣土地的通知》（國辦發(fā)<１９９９>３９號）為了加強(qiáng)對農(nóng)民集體土地的轉(zhuǎn)讓管理，嚴(yán)禁非法占用農(nóng)民集體土地進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)，明確了禁止農(nóng)村房屋向城市市民出售。該通知第二條第二款規(guī)定：“農(nóng)民的住宅不得向城市居民出售，也不得批準(zhǔn)城市居民占用農(nóng)民集體土地建住宅，有關(guān)部門不得為違法建造和購買的住宅發(fā)放土地使用證和房產(chǎn)證。

《廣東省高級人民法院關(guān)于審理農(nóng)村集體土地出讓、轉(zhuǎn)讓、出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)糾紛案件若干問題的指導(dǎo)意見》（粵高法發(fā)<２００１>４２號）第１２條規(guī)定，當(dāng)事人將農(nóng)村村民住宅建設(shè)用地轉(zhuǎn)讓、出租或以合建形式變相轉(zhuǎn)讓農(nóng)村村民住宅建設(shè)用地而簽訂的合同，一般應(yīng)認(rèn)定無效。但１９９９年１月１日《土地管理法》修訂以前，農(nóng)村村民將經(jīng)依法取得的宅基地使用權(quán)連同房屋轉(zhuǎn)讓給本村村民、回鄉(xiāng)落戶的干部、職工、退伍軍人以及華僑、港澳臺(tái)同胞的，以及１９９９年１月１日《土地管理法》修訂以后，農(nóng)村村民將經(jīng)依法取得的宅基地使用權(quán)連同房屋轉(zhuǎn)讓給本村村民的，可認(rèn)定轉(zhuǎn)讓合同有效?！稄V州市農(nóng)村村民住宅建設(shè)用地管理規(guī)定》（廣州市人民政府令（第５號）第16條規(guī)定，禁止買賣、出租農(nóng)村村民住宅建設(shè)用地。

在《中華人民共和國物權(quán)法》制定過程中，立法機(jī)關(guān)曾多次對宅基地問題進(jìn)行了專題討論。全國人大常委會(huì)《物權(quán)法》草案六次審議稿規(guī)定：“宅基地使用權(quán)人經(jīng)本集體同意，可以將合法建造的住宅轉(zhuǎn)讓給本集體內(nèi)符合宅基地使用權(quán)分配條件的農(nóng)戶；住宅轉(zhuǎn)讓時(shí)，宅基地使用權(quán)一并轉(zhuǎn)讓。禁止城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購置宅基地。在進(jìn)行第七次審議時(shí)，將“禁止城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購置宅基地”修改為“宅基地使用權(quán)的取得、行使和轉(zhuǎn)讓，適用土地管理法等法律和國家有關(guān)規(guī)定”。2007年3月16日第十屆全國人民代表大會(huì)第五次會(huì)議通過的《中華人民共和國物權(quán)法》對宅基地使用權(quán)設(shè)專章進(jìn)行規(guī)定：第十三章宅基地使用權(quán)

中第一百五十二條規(guī)定：宅基地使用權(quán)人依法對集體所有的土地享有占有和使用的權(quán)利，有權(quán)依法利用該土地建造住宅及其附屬設(shè)施。第一百五十三條規(guī)定，宅基地使用權(quán)的取得、行使和轉(zhuǎn)讓，適用土地管理法等法律和國家有關(guān)規(guī)定。第一百五十四條規(guī)定，宅基地因自然災(zāi)害等原因滅失的，宅基地使用權(quán)消滅。對失去宅基地的村民，應(yīng)當(dāng)重新分配宅基地。第一百五十五條規(guī)定，已經(jīng)登記的宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓或者消滅的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)辦理變更登記或者注銷登記

二、農(nóng)村宅基地上的房屋買賣合同的效力

根據(jù)上述立法規(guī)定，農(nóng)村宅基地上的房屋買賣合同一般應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無效。主要理由是：

首先，房屋買賣必然涉及宅基地買賣，而宅基地買賣是我國法律、法規(guī)所禁止的。根據(jù)我國土地管理法的規(guī)定，宅基地屬于農(nóng)民集體所有，由村集體經(jīng)濟(jì)組織或者村民委員會(huì)經(jīng)營、管理。國務(wù)院辦公廳 1999年頒布的《關(guān)于加強(qiáng)土地轉(zhuǎn)讓管理嚴(yán)禁炒賣土地的通知》規(guī)定：“農(nóng)民的住宅不得向城市居民出售，也不得批準(zhǔn)城市居民占用農(nóng)民集體土地建住宅，有關(guān)部門不得為違法建造和購買的住宅發(fā)放土地使用證和房產(chǎn)證?！眹彝恋毓芾砭?1990>國土函字第97號《關(guān)于以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地的具體應(yīng)用問題請示的答復(fù)》也明確規(guī)定：原宅基地使用者未經(jīng)依法批準(zhǔn)通過他人出資翻建房屋，給出資者使用，并從中牟利或獲取房屋產(chǎn)權(quán)，是屬“以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地”的違法行為之一。根據(jù)最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國合同法》若干問題的解釋(一)第四條規(guī)定，合同法實(shí)施以后，人民法院確認(rèn)合同無效，應(yīng)當(dāng)以全國人大及其常委會(huì)制定的法律和國務(wù)院制定的行政法規(guī)為依據(jù)。所以，涉及宅基地買賣的合同一般是無效的。

其次，宅基地使用權(quán)是集體經(jīng)濟(jì)組織成員享有的權(quán)利，與特定的身份關(guān)系相聯(lián)系，不允許轉(zhuǎn)讓。目前，只有農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織中的內(nèi)部成員才有權(quán)申請宅基地，如村民要建房，并符合法律規(guī)定的建房條件的，可以向村委會(huì)提出申請。非農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的成員，不得申請取得宅基地使用權(quán)。保證了集體土地使用權(quán)人身份的特殊性，有利于對集體土地的長久規(guī)劃和保護(hù)。農(nóng)村宅基地房買賣中，買房人名義上是買房，實(shí)際上是買地，在房地一體的格局下，處分房屋的同時(shí)也處分了宅基地，損害了集體經(jīng)濟(jì)組織的權(quán)益，是法律法規(guī)明確禁止的。

第三，目前，農(nóng)村房屋買賣無法辦理產(chǎn)權(quán)證書變更登記，故買賣雖完成，但買受人無法獲得所有權(quán)人的保護(hù)。實(shí)踐中，買受人即使實(shí)際支付了全部購房款，但因?yàn)檗r(nóng)村《宅基地證》所特有的身份關(guān)聯(lián)性，買受人如果不是本集體經(jīng)濟(jì)組織的成員，在法律上是無法獲得自己名下的《宅基地證》的。而因《宅基地證》辦理的法律障礙，買受人也無法辦理所購房屋的房產(chǎn)證。從法律意義上來說，雖然已發(fā)生了事實(shí)上的買賣行為，但買受人卻無法獲得房屋所有權(quán)人的法律地位。

因此，此類合同的效力以認(rèn)定無效為原則，以認(rèn)定有效為例外。根據(jù)《廣東省高級人民法院關(guān)于審理農(nóng)村

集體土地出讓、轉(zhuǎn)讓、出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)糾紛案件若干問題的指導(dǎo)意見》的規(guī)定，如果買賣雙方都是同一集體經(jīng)濟(jì)組織的成員，經(jīng)過辦理了宅基地審批手續(xù)而轉(zhuǎn)讓給本村村民的，可以認(rèn)定房屋買賣合同有效。從中可以看出立法及司法機(jī)關(guān)對農(nóng)村宅基地買賣立法的重視及對農(nóng)民權(quán)益的保護(hù)。

三、農(nóng)村宅基地房屋的執(zhí)行問題

(一)、法院裁定被查封的宅基地房及宅基地拍賣、變賣中存在的問題

人民法院在審理民事案件時(shí)，經(jīng)常會(huì)應(yīng)當(dāng)事人的申請或依職權(quán)對有關(guān)當(dāng)事人的房產(chǎn)采取查封的訴訟保全措施，或在當(dāng)事人不按照生效法律文書履行清償債務(wù)責(zé)任時(shí)，將被查封的房產(chǎn)和土地使用權(quán)一同拍賣、變賣清償債務(wù)。法院在行使這些權(quán)力時(shí)，需要國土資源、房地產(chǎn)管理部門的協(xié)助執(zhí)行。然而，對于宅基地的轉(zhuǎn)讓，法律規(guī)定了嚴(yán)格的限制條件，不符合法定條件的禁止轉(zhuǎn)讓。法院的上述裁定是否應(yīng)受到這些條件的約束呢？如果不符合宅基地轉(zhuǎn)讓的主體條件，即債權(quán)人不是與債務(wù)人同屬一個(gè)集體經(jīng)濟(jì)組織，那么債權(quán)人能否憑借法院的協(xié)助執(zhí)行裁定獲得宅基地的使用權(quán)和房產(chǎn)的所有權(quán)呢？

在司法實(shí)踐中，法院的裁定往往效力更高于法律的相關(guān)限制性規(guī)定?！蹲罡呷嗣穹ㄔ骸临Y源部、建設(shè)部關(guān)于依法規(guī)范人民法院執(zhí)行和國土資源房地產(chǎn)管理部門協(xié)助執(zhí)行若干問題的通知》第24條明確規(guī)定，人民法院執(zhí)行集體土地使用權(quán)時(shí)，經(jīng)與國土資源管理部門取得一致意見后，可以裁定予以處理。如果法院不能與國土資源和房屋管理部門取得一致意見，有些法院即直接裁定將宅基地拍賣或交由債權(quán)人抵償債務(wù)。如果相關(guān)部門不予辦理，法院可以按照妨害民事訴訟的行為依法采取強(qiáng)制措施，迫使相關(guān)部門做出讓步?！睹袷略V訟法》第230條規(guī)定，在執(zhí)行中，需要辦理有關(guān)財(cái)產(chǎn)權(quán)證照轉(zhuǎn)移手續(xù)的，人民法院可以向有關(guān)單位發(fā)出協(xié)助執(zhí)行通知書，有關(guān)單位必須辦理。如果人民法院的《協(xié)助執(zhí)行通知書》完全符合法律的規(guī)定，國土資源及房管部門只要按照法院的裁定執(zhí)行即可，司法權(quán)與行政權(quán)就不會(huì)發(fā)生沖突。但是，有關(guān)宅基地的轉(zhuǎn)讓，法律、法規(guī)已經(jīng)設(shè)立了嚴(yán)格的轉(zhuǎn)讓條件，一般宅基地房買賣合同都因違反法律的強(qiáng)制性規(guī)定而歸于無效，法院能否超越法律的規(guī)定運(yùn)用司法權(quán)力變相進(jìn)行宅基地買賣呢？宅基地房能否買賣是專屬于國土資源和房屋管理部門的權(quán)力，如果法院關(guān)于宅基地房拍賣或者抵債的裁定不符合宅基地轉(zhuǎn)讓的相關(guān)規(guī)定，國土資源和房管部門是有權(quán)拒絕協(xié)助辦理相關(guān)的權(quán)屬變更手續(xù)的。

實(shí)踐中，某些當(dāng)事人為了達(dá)到買賣宅基地的目的，雙方串通簽訂一份虛假的債權(quán)債務(wù)協(xié)議，買受人故意向法院起訴，要求出賣人（宅基地房所有人）償還債務(wù)。然后，雙方在法院的主持下達(dá)成一份以房抵債的和解協(xié)議。再由債權(quán)人向法院申請強(qiáng)制執(zhí)行出賣人的宅基地房，法院向國土房管部門發(fā)出協(xié)助執(zhí)行通知書，買受人據(jù)此完成宅基地房的過戶。這種雙方惡意串通的虛假訴訟，即可規(guī)避宅基地房不得向城鎮(zhèn)居民出賣的法律限令。在這種情況下，法院裁定成了非法買賣宅基地的合法化工具。

(二)、法院執(zhí)行農(nóng)民惟一一套宅基地房能否適用執(zhí)行財(cái)產(chǎn)的豁免？

最高人民法院《關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》，第六條規(guī)定：“對被執(zhí)行人及其所撫養(yǎng)的家屬生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍賣、變賣或者抵債?！?/p>

在民事執(zhí)行中，執(zhí)行適度的原則有著特殊的意義，即對被執(zhí)行人的執(zhí)行必須控制在合理的限度內(nèi)，在執(zhí)行目的和執(zhí)行手段之間、申請執(zhí)行人利益和被執(zhí)行人利益之間保持合理的平衡關(guān)系，被執(zhí)行人的許多基本權(quán)利必須加以保護(hù)，不能因?yàn)閺?qiáng)制執(zhí)行而造成被執(zhí)行人的生存難以為續(xù)。現(xiàn)實(shí)生活中，許多農(nóng)民一輩子只擁有一套宅基地房，如果法院強(qiáng)制拍賣、變賣農(nóng)民的惟一一套宅基地房，將會(huì)使該農(nóng)民永遠(yuǎn)失去再次申請建設(shè)宅基地房的權(quán)利。根據(jù)《土地管理法》第62條規(guī)定，農(nóng)村村民出賣、出租住房后，再申請宅基地的，不予批準(zhǔn)。如果法院查明農(nóng)民只有一套賴于生存的宅基地房，那么法院在強(qiáng)制執(zhí)行時(shí)，是否應(yīng)根據(jù)上述司法解釋對其實(shí)行財(cái)產(chǎn)豁免？農(nóng)民財(cái)產(chǎn)的有限性決定了法院在執(zhí)行標(biāo)的較大的案件時(shí)，農(nóng)民擁有的惟一可供執(zhí)行的財(cái)產(chǎn)即是宅基地房。而如果把農(nóng)民惟一的生活用房拍賣或變賣掉，他們可能就只能流離失所、無處安居了。

而且，根據(jù)現(xiàn)行的法律規(guī)定，宅基地房只能賣給同村村民。而一般同村村民購買能力較低，不一定會(huì)去購買同村鄉(xiāng)親的宅基地房。而且，根據(jù)“一戶一宅”的法律限制性規(guī)定，如果村民購買了涉訴宅基地，那該村民就不能再向村委會(huì)申請宅基地建房了，否則就會(huì)出現(xiàn)“一戶兩宅”的情況。

四、綜述

我國農(nóng)村人口有8億多，他們中的大多數(shù)生活在農(nóng)村，需要大量住房和生活空間，因而宅基地的取得、使用年限以及喪失對農(nóng)民來說非常重要。然而長期以來，有關(guān)農(nóng)村宅基地的規(guī)定沒能夠全面維護(hù)農(nóng)民的權(quán)益，新頒布的《物權(quán)法》在維護(hù)農(nóng)民的權(quán)益，維持社會(huì)的穩(wěn)定方面發(fā)揮了重要的作用?！段餀?quán)法》嚴(yán)格限制農(nóng)村宅基地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓，是基于宅基地的社會(huì)保障功能而設(shè)定的。就全國范圍而言，中國城市化尚需要經(jīng)歷一個(gè)漫長的歷程，農(nóng)村的社會(huì)保障體系還不完善，宅基地現(xiàn)有的社會(huì)保障功能是維系幾億農(nóng)民基本生存權(quán)利的重要手段，嚴(yán)格限制宅基地的轉(zhuǎn)讓體現(xiàn)了國家對處于中國社會(huì)底層的弱勢農(nóng)民群體的深切人文關(guān)懷。

在司法實(shí)踐中，大量的涉及農(nóng)民權(quán)益的糾紛多與農(nóng)民的重要財(cái)產(chǎn)宅基地使用權(quán)密切相關(guān)。而因?yàn)檗r(nóng)村宅基地的福利和保障特性，各級法院在處理宅基地的相關(guān)糾紛時(shí)沒有法律、法規(guī)或司法解釋的明確指引與參照，導(dǎo)致在司法實(shí)踐中，各級各地法院對宅基地問題存在不同的看法和意見，嚴(yán)重影響了法院對案件的公平公正審理。新的《物權(quán)法》頒布后，有關(guān)宅基地問題有了比較明確的法律規(guī)定，但在具體案件的審理過程中，還需要進(jìn)一步出臺(tái)相關(guān)的法規(guī)、司法解釋進(jìn)行細(xì)化，以切實(shí)解決司法實(shí)踐中存在的各種涉及宅

基地流轉(zhuǎn)的現(xiàn)實(shí)問題。如何既保證宅基地對農(nóng)民的住房保障功能又有利于農(nóng)村市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，這是擺在立法機(jī)關(guān)及相關(guān)司法部門面前的重要課題。

（程磊律師系廣州市律師協(xié)會(huì)民事法律委員會(huì)秘書長，廣東博厚律師事務(wù)所律師）