第一篇：房地產(chǎn)業(yè)穩(wěn)定發(fā)展的調(diào)研分析

為進(jìn)一步優(yōu)化房地產(chǎn)業(yè)投資發(fā)展環(huán)境，促進(jìn)居民進(jìn)行合理住房消費(fèi)，保持我市房地產(chǎn)業(yè)穩(wěn)定健康發(fā)展，現(xiàn)提出如下意見(jiàn)：

一、營(yíng)造良好的住房消費(fèi)環(huán)境

（一）對(duì)符合使用住房公積金貸款條件申請(qǐng)貸款購(gòu)買商品住房的，首付房款比例按20%執(zhí)行。個(gè)人住房公積金貸款額度按最高40萬(wàn)元執(zhí)行，貸款最長(zhǎng)期限按30年執(zhí)行。正常繳存住房公積金一年以上（含一年），并具有完全民事能力的，均可申請(qǐng)住房公積金貸款購(gòu)買住房。實(shí)行“全市通貸”，即在我市范圍內(nèi)申請(qǐng)住房公積金不受所購(gòu)房屋所在地限制。

（二）個(gè)人將購(gòu)買超過(guò)5年（含五年）的普通住房對(duì)外銷售，免征營(yíng)業(yè)稅；若為家庭唯一生活用房，免征個(gè)人所得稅。個(gè)人將購(gòu)買超過(guò)5年（含5年）的非普通住房對(duì)外銷售的，按其銷售收入減去購(gòu)買房屋款后的余額征收營(yíng)業(yè)稅。

（三）自2008年11月1日起，對(duì)市區(qū)個(gè)人購(gòu)買普通住房的，契稅稅率暫統(tǒng)一下調(diào)到1%；對(duì)個(gè)人銷售或購(gòu)買住房暫免征收印花稅；對(duì)個(gè)人銷售住房暫免征收土地增值稅。城中村改造、舊城改造中被拆遷人購(gòu)買住房，所購(gòu)房屋面積不超過(guò)原住房面積或與開(kāi)發(fā)企業(yè)協(xié)議議定安置面積的免征契稅，超過(guò)部分按規(guī)定征收契稅。

（四）進(jìn)一步加大保障性住房建設(shè)力度，優(yōu)先落實(shí)建設(shè)用地和資金，優(yōu)化經(jīng)濟(jì)適用住房、廉租房和中低價(jià)商品房規(guī)劃選址和配套設(shè)施建設(shè)，全力保障低收入住房困難家庭及拆遷戶安置用房需求。

（五）對(duì)廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)用地，免征城鎮(zhèn)土地使用稅。對(duì)于廉租房租金收入，免征營(yíng)業(yè)稅、房產(chǎn)稅。對(duì)轉(zhuǎn)讓舊房作為廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房的，其增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額20%的，免征土地增值稅。免征承租廉租房、購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用房印花稅。

（六）鼓勵(lì)拆遷房貨幣化安置。在項(xiàng)目建設(shè)、征地拆遷中，鼓勵(lì)實(shí)行貨幣化安置，節(jié)約拆遷安置房建設(shè)用地。

二、營(yíng)造良好的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)環(huán)境

（七）認(rèn)真落實(shí)土地供應(yīng)、項(xiàng)目規(guī)劃和開(kāi)發(fā)建設(shè)年度計(jì)劃，科學(xué)把握土地出讓節(jié)奏，控制建設(shè)規(guī)模，保障房地產(chǎn)市場(chǎng)供需基本平衡。調(diào)整供地思路，對(duì)具備分宗條件的地塊，積極探索實(shí)行“統(tǒng)一規(guī)劃、分塊出讓”的小地塊供地模式，避免單宗地塊過(guò)大造成開(kāi)發(fā)企業(yè)一次性投入成本過(guò)高。

（八）加大土地儲(chǔ)備及土地利用工作力度。對(duì)儲(chǔ)備地塊提前進(jìn)行拆遷整理，基礎(chǔ)設(shè)施配套，進(jìn)行前期開(kāi)發(fā)，實(shí)行凈地出讓。對(duì)超出合同約定動(dòng)工開(kāi)發(fā)日期1年而未動(dòng)工的，依法從高征收土地閑置費(fèi)；滿2年而未動(dòng)工開(kāi)發(fā)的，無(wú)償收回土地使用權(quán)。

（九）自2008年11月1日起，對(duì)住宅類房地產(chǎn)項(xiàng)目減半征收城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)，住宅類開(kāi)發(fā)項(xiàng)目資本金占總投資比例暫下調(diào)至15%。

（十）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的營(yíng)業(yè)稅、企業(yè)所得稅、土地增值稅等稅種不得違反法律、法規(guī)提前收取。凡涉及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)應(yīng)繳納的所有行政事業(yè)性收費(fèi)均納入財(cái)政管理。對(duì)實(shí)行核定征收的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，按國(guó)家規(guī)定的應(yīng)稅所得率最低標(biāo)準(zhǔn)（10%）核定企業(yè)所得稅。

（十一）金融部門(mén)要加大對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的扶持力度，在確保資金安全、規(guī)范的前提下，進(jìn)一步加大房地產(chǎn)信貸有效投放力度，積極探索開(kāi)展銀團(tuán)貸款、融資租賃、集合信托、在建工程抵押等業(yè)務(wù)，推進(jìn)房地產(chǎn)信貸產(chǎn)品創(chuàng)新和擔(dān)保方式創(chuàng)新。重點(diǎn)支持普通商品住房和政策性住房開(kāi)發(fā)建設(shè)，支持經(jīng)營(yíng)管理和企業(yè)信譽(yù)好的開(kāi)發(fā)企業(yè)發(fā)展壯大。積極拓展住房消費(fèi)信貸業(yè)務(wù)，全力保障個(gè)人購(gòu)買自住住房的貸款需求。

三、進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)工作

（十二）進(jìn)一步完善房地產(chǎn)聯(lián)席會(huì)議制度，根據(jù)房地產(chǎn)和住宅建設(shè)中長(zhǎng)期發(fā)展規(guī)劃，科學(xué)制定房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)年度計(jì)劃和土地供應(yīng)計(jì)劃，合理確定開(kāi)發(fā)規(guī)模、區(qū)域分布及結(jié)構(gòu)比例，定期分析房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)，協(xié)調(diào)解決影響房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的重大問(wèn)題，確保政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的有效調(diào)控與引導(dǎo)，促進(jìn)全市房地產(chǎn)市場(chǎng)健康協(xié)調(diào)發(fā)展。

（十三）完善房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)、中介機(jī)構(gòu)和從業(yè)人員的誠(chéng)信體系建設(shè)，建立和完善企業(yè)誠(chéng)信檔案，嚴(yán)格評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)和評(píng)定程序，詳細(xì)記錄企業(yè)誠(chéng)信行為，營(yíng)造公開(kāi)、公平、公正的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境，維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序。

（十四）市住房保障和房產(chǎn)管理部門(mén)要加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)信息引導(dǎo)，加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略和市場(chǎng)趨勢(shì)的分析研究，健全房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)警預(yù)報(bào)機(jī)制，完善房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)和信息披露制度，增強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)信息透明度，全面、準(zhǔn)確、及時(shí)發(fā)布市場(chǎng)信息。

（十五）各有關(guān)部門(mén)要加強(qiáng)與房地產(chǎn)企業(yè)的聯(lián)系，幫助企業(yè)解決經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中遇到的困難；要加強(qiáng)服務(wù)，提高效率，減少審批環(huán)節(jié)，縮短審批時(shí)限。

（十六）新聞媒體要充分發(fā)揮輿論作用，客觀報(bào)道市場(chǎng)動(dòng)態(tài)，正確評(píng)價(jià)市場(chǎng)形勢(shì)，引導(dǎo)廣大居民形成正確的心理預(yù)期。要嚴(yán)格執(zhí)行刊登商品房預(yù)售廣告宣傳的有關(guān)規(guī)定，堅(jiān)決杜絕未經(jīng)預(yù)售許可違規(guī)刊登商品房預(yù)售廣告現(xiàn)象的發(fā)生。

本意見(jiàn)適用于**市城區(qū)，各縣（市、區(qū)）、**開(kāi)發(fā)區(qū)可參照?qǐng)?zhí)行。本意見(jiàn)實(shí)施期間，如國(guó)家和省有新政策出臺(tái)，按國(guó)家和省有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

第二篇：縣房地產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)情況調(diào)研報(bào)告

一、鳳岡縣房地產(chǎn)業(yè)的起步、發(fā)展和壯大歷程

鳳岡縣房地產(chǎn)業(yè)是在全面推行住房分配制度貨幣化改革后，隨著全縣經(jīng)濟(jì)的發(fā)展而逐步發(fā)展和壯大起來(lái)的。特別是在“十五”期間，由于停止福利分房后，住房全面實(shí)行市場(chǎng)化，加之縣委、政府出臺(tái)了一系列加快小城鎮(zhèn)建設(shè)步伐的優(yōu)惠政策，為鳳岡縣房地產(chǎn)業(yè)的迅猛發(fā)展提供了強(qiáng)有力的政策支持，從而使房地產(chǎn)業(yè)駛上了持續(xù)、快速、健康發(fā)展的快車道。鳳岡的房地產(chǎn)業(yè)得以快速健康發(fā)展，歸集起來(lái)有兩個(gè)方面，一方面是政府一系列優(yōu)惠政策的出臺(tái)，為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)提供了優(yōu)越的投資環(huán)境，外地房開(kāi)企業(yè)紛紛來(lái)鳳投資興業(yè)，本地房開(kāi)企業(yè)發(fā)展方興未艾，一棟棟商品房、一片片小區(qū)如雨后春筍般涌現(xiàn)出來(lái)，縣城的人居環(huán)境較以前有了很大改善和提高，無(wú)論是住房面積、住房環(huán)境及住宅功能都是前所未有的；另一方面，鳳岡房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展是與近年來(lái)鳳岡經(jīng)濟(jì)的發(fā)展密不可分的，是鳳岡經(jīng)濟(jì)社會(huì)全面發(fā)展的一個(gè)明顯標(biāo)志，房地產(chǎn)業(yè)已成為鳳岡縣經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)之一。

縱觀鳳岡縣房地產(chǎn)業(yè)近五年來(lái)的發(fā)展、壯大歷程，主要有三大因素在起主導(dǎo)作用：一是市場(chǎng)因素，由于經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，住房分配制度的改革，使人們對(duì)住房有了新的更高的需求，從而形成了一個(gè)龐大的市場(chǎng)群體；二是政策因素，“十五”期間，鳳岡縣招商引資和小城鎮(zhèn)建設(shè)的一系列政策，成為房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展的助推器和牽引器；三是利益因素，眾多房產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)紛紛涌入鳳岡，是由于這里的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)空間廣、利潤(rùn)大，這是鳳岡縣房地產(chǎn)業(yè)得以蓬勃發(fā)展的終極原因。

二、房地產(chǎn)業(yè)的作用

一是極大地改善了城鎮(zhèn)人居環(huán)境，提高了居住質(zhì)量，提升了城市品位，壯大了城鎮(zhèn)規(guī)模，增強(qiáng)了城市吸納能力，加快了城鄉(xiāng)一體化步伐。

二是拉動(dòng)了經(jīng)濟(jì)發(fā)展。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展可以拉動(dòng)近二十個(gè)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，從而有效地推動(dòng)相關(guān)經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域的發(fā)展，據(jù)統(tǒng)計(jì)，從XX年至XX年，鳳岡縣房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)累計(jì)投資近兩億元，因房地產(chǎn)交易而產(chǎn)生的稅費(fèi)累計(jì)約為750萬(wàn)元，該產(chǎn)業(yè)為鳳岡縣財(cái)政增收做出了應(yīng)有貢獻(xiàn)。

三是促進(jìn)了社會(huì)進(jìn)步。由于房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，拉動(dòng)了許多相關(guān)產(chǎn)業(yè)，從而為社會(huì)提供了諸多就業(yè)渠道，據(jù)統(tǒng)計(jì)，目前鳳岡縣在房地產(chǎn)業(yè)及其相關(guān)產(chǎn)業(yè)從業(yè)的人數(shù)約為800人，其中許多為企業(yè)下崗人員和農(nóng)民，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展緩解了就業(yè)壓力，增加了農(nóng)民收入，為社會(huì)的穩(wěn)定和廣大農(nóng)村勞動(dòng)力向非農(nóng)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移發(fā)揮了巨大作用，其社會(huì)效益和作用不言而喻。

三、XX至XX年鳳岡縣房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展情況

1、行業(yè)發(fā)展情況

截止至XX年上半年，在鳳岡縣從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的企業(yè)有11家（鑫發(fā)、一陽(yáng)、嘉和、大興、華盛、金久、萬(wàn)眾、朝燦、九洲、播州、賽龍），全部為有資質(zhì)開(kāi)發(fā)企業(yè)（從暫定資質(zhì)到三級(jí)資質(zhì)不等），累計(jì)開(kāi)發(fā)商品房達(dá)28萬(wàn)m2（商品住房23萬(wàn)m2，營(yíng)業(yè)房5萬(wàn)m2），商品房銷量達(dá)19萬(wàn)m2,存量達(dá)9萬(wàn)m2（其中住房7萬(wàn)m2，營(yíng)業(yè)房2萬(wàn)m2），商品住房均價(jià)從最初的350元漲到現(xiàn)在的700元/m2，營(yíng)業(yè)房均價(jià)從最初的1500元漲到現(xiàn)在的3000元/m2。

2、XX年上半年開(kāi)發(fā)銷售、交易、抵押情況

（1）XX年開(kāi)發(fā)情況：XX年全年計(jì)劃開(kāi)工商品房面積14.5萬(wàn)m2,截止至XX年6月底，已竣工5萬(wàn)m2，完成計(jì)劃的34%，全年計(jì)劃完成投資9403萬(wàn)元，已完成投資6441萬(wàn)元，占總投資的68%。

（2）銷售情況：XX年上半年完成商品房交易77宗，交易面積7810.54m2，比去年同期上升75%,交易金額1117萬(wàn)元，比去年同期上升191%；二手房交易97宗，交易面積1229m2，比去年同期上升20%,交易金額50萬(wàn)元，比去年同期上升27%。

（3）協(xié)稅護(hù)稅情況：嚴(yán)格執(zhí)行稅收“一體化”管理規(guī)定，按規(guī)定搞好協(xié)稅護(hù)稅工作。今年上半年，鳳岡縣房管局共計(jì)完成各項(xiàng)稅收136萬(wàn)元，與去年同期相比增長(zhǎng)23%。

（4）預(yù)售情況：今年上半年鳳岡縣房管局共辦理《商品房預(yù)售許可證》8件，預(yù)售總面積100985m2，比去年同期上升90%,其中住宅84470m2，比去年同期上升96%,非住宅16514m2，比去年同期上升68%。

（5）抵押情況：今年上半年共完成房屋他項(xiàng)權(quán)利設(shè)定428宗，設(shè)定金額3022萬(wàn)元，與去年同期相比增長(zhǎng)12%。XX年至XX年鳳岡縣房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)銷售情況統(tǒng)計(jì)表

公司

名稱

開(kāi)發(fā)面積m

2銷售數(shù)量m2

存量m2

計(jì)劃

新建m2

房?jī)r(jià)元/m2

住房

營(yíng)業(yè)房

住房

營(yíng)業(yè)房

住房

營(yíng)業(yè)房

住房

營(yíng)業(yè)房

嘉和

31977

10792

30897

9136

1080

1656

1500

660

6250

朝燦

19239

276

16000

200

13239

2561

--

750

5000

大興

146

544826

9100

XX

5500

2826

--

740

XX

金久

12162

2671

1XX

1460

162

1234

30480

600

2200

一陽(yáng)

41200

6800

29410

1320

11790

5480

11000

760

2200

華盛

7800

1200

7800

700

500

10500

620

3300

鑫發(fā)

62768

12894

62068

12394

700

500

7000

750

3200

萬(wàn)眾

14000

5500

2100

1300

1190

4200

80000

730

3400

賽龍

--

--

--

--

--

--

52700

--

--

播州

--

--

--

--

--

--

2600

--

--

九州

27600

1400

2300

400

24300

1000

--

--

--

合計(jì)

231420

48844

161675

28910

68671

19957

295680

--

--

四、鳳岡縣房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行基本特點(diǎn)

1、商品房供求基本平衡，供略大于求，呈現(xiàn)出供銷兩旺的勢(shì)頭。XX至XX年總開(kāi)發(fā)量約28m2，總銷售量為19萬(wàn)m2;其中商品住宅開(kāi)發(fā)量約為24萬(wàn)m2，商品房銷量約為17萬(wàn)m2，存量為7萬(wàn)m2;營(yíng)業(yè)房約為5萬(wàn)m2，營(yíng)業(yè)房銷量為3萬(wàn)平方米，存量為2萬(wàn)m2。

2、商品房銷售對(duì)象及資金來(lái)源。鳳岡縣商品房銷售對(duì)象主要為國(guó)家機(jī)關(guān)工作人員，企事業(yè)單位人員，經(jīng)商人員和外出務(wù)工返鄉(xiāng)創(chuàng)業(yè)人員，部分農(nóng)民和外地籍人員，資金來(lái)源主要為住房公積金貸款和農(nóng)行、信用社提供的按揭貸款。一次性現(xiàn)金支付購(gòu)房的人員，約占總購(gòu)房人員的10%左右。

3、購(gòu)房用途。鳳岡縣絕大部分購(gòu)房戶都是為了改善居住條件而購(gòu)房，部分因以前的集資建房、福利分房在戶型面積、結(jié)構(gòu)及功能方面均大大遜于現(xiàn)在開(kāi)發(fā)的商品房，促成了換房；二是致富農(nóng)民向非農(nóng)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移，也促成了商品住房及營(yíng)業(yè)房的銷售；三是存在少部分投資性和投機(jī)性購(gòu)房；四是部分鄉(xiāng)鎮(zhèn)人員為了給子女提供一個(gè)良好的教育環(huán)境而不惜在縣城購(gòu)房。

4、二手房交易量上升。由于商品房的開(kāi)發(fā)建設(shè)，原來(lái)的集資建房戶、房改房戶和其他人員大量換房，原有住房被大量空置出來(lái)。而這類房屋正好符合部分鄉(xiāng)鎮(zhèn)職工、鎮(zhèn)城低收入無(wú)房戶、外出務(wù)工返鄉(xiāng)創(chuàng)業(yè)人員及一些進(jìn)城務(wù)工農(nóng)民的需求，所以促成了二手房交易量的大幅上升。從近三年的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來(lái)看，二手房每年的交易量都以平均15%的比例上升。

5、住房結(jié)構(gòu)比例不盡合理，經(jīng)濟(jì)適用房、廉租住房發(fā)展滯后。鳳岡縣的商品房開(kāi)發(fā)主要以普通商品房為主，高檔商品房和經(jīng)濟(jì)適用房及廉租住房基本沒(méi)有，高檔商品房、普通商品房、經(jīng)濟(jì)適用房和廉租住房的比例為0：10：0，與國(guó)家要求的2：7：1的標(biāo)準(zhǔn)比例不符，從而導(dǎo)致住房結(jié)構(gòu)不合理，無(wú)法滿足不同消費(fèi)群體的住房需求。

五、對(duì)鳳岡縣房地產(chǎn)發(fā)展的幾點(diǎn)建議

1、嚴(yán)格實(shí)行土地儲(chǔ)備和按計(jì)劃出讓土地制度。目前鳳岡縣商品房存量住房為7萬(wàn)m2，平均按120m2/套計(jì)算，尚有近600套住房待售，營(yíng)業(yè)房存量有2萬(wàn)m2，平均按80m2/間計(jì)算，尚有250間營(yíng)業(yè)房待售，加上未來(lái)一兩年之內(nèi)將有約20萬(wàn)平方米的開(kāi)發(fā)量，應(yīng)該說(shuō)，未來(lái)兩年推出的量是相當(dāng)大的，這種大規(guī)模集中推出，勢(shì)必形成一個(gè)買方市場(chǎng)，這對(duì)鳳岡縣房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展會(huì)產(chǎn)生一定的影響，甚至有可能形成房地產(chǎn)泡沫經(jīng)濟(jì)。所以建議政府必須對(duì)土地出讓進(jìn)行緊縮，待已出讓的土地開(kāi)發(fā)完畢后，再視全縣經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況定期推出土地，從而避免鳳岡縣房地產(chǎn)市場(chǎng)“井噴”現(xiàn)象的發(fā)生。

2、切實(shí)加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)信貸市場(chǎng)的規(guī)范和監(jiān)督，最大程度防范貸款風(fēng)險(xiǎn)的形成。鳳岡縣的購(gòu)房群體，其資金來(lái)源絕大部分靠金融機(jī)構(gòu)的貨款，這在一定程度上加大了金融風(fēng)險(xiǎn)的隱患，需要強(qiáng)化管理和監(jiān)督，引導(dǎo)和督促金融部門(mén)切實(shí)采取有效措施，防范金融風(fēng)險(xiǎn)，使鳳岡縣的房地產(chǎn)信貸在風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)內(nèi)健康發(fā)展。

3、加強(qiáng)宏觀調(diào)控，有效整頓鳳岡縣房地產(chǎn)市場(chǎng)。目前鳳岡縣房地產(chǎn)市場(chǎng)總體運(yùn)行情況是良好的，但發(fā)布虛假?gòu)V告、面積縮水、物業(yè)管理滯后、簽訂霸王合同等不良現(xiàn)象，在個(gè)別開(kāi)發(fā)企業(yè)中偶有發(fā)生，個(gè)別購(gòu)房人也有投資性和投機(jī)性購(gòu)房?jī)A向，這些現(xiàn)象在一定程度上擾亂了鳳岡縣房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展。去年以來(lái)，從中央到地方專門(mén)出臺(tái)了一系列整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)的文件，鳳岡縣房管部門(mén)也專門(mén)召集各房開(kāi)企業(yè)學(xué)習(xí)傳達(dá)了相關(guān)文件精神，并對(duì)鳳岡縣房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行了一次全面的整頓和規(guī)范，取得了明顯的效果。今后，我們還要同有關(guān)部門(mén)緊密配合協(xié)調(diào)，針對(duì)鳳岡縣房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中存在的問(wèn)題，采取切實(shí)有效的措施，以對(duì)投資性購(gòu)房和投機(jī)性購(gòu)房等擾亂市場(chǎng)的行為為清理和整頓的重點(diǎn)，繼續(xù)加大整治力度，使鳳岡縣的房地產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)依法經(jīng)營(yíng)、誠(chéng)信開(kāi)發(fā)、規(guī)范發(fā)展。

4、積極引導(dǎo)消費(fèi)者理性購(gòu)房和開(kāi)發(fā)商理性開(kāi)發(fā)。目前，鳳岡縣購(gòu)房者普遍存在盲目追求大面積的傾向，忽視了房屋的實(shí)用性和經(jīng)濟(jì)性，殊不知這是一種資源的浪費(fèi)，今后鳳岡縣的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)應(yīng)從規(guī)劃和設(shè)計(jì)人手，設(shè)計(jì)出面積適中，功能齊全的房屋推向市場(chǎng)，做到既能改善居住環(huán)境，又能有效節(jié)約和利用土地資源。

5、積極調(diào)整開(kāi)發(fā)結(jié)構(gòu)，使住房結(jié)構(gòu)逐步趨向合理。嚴(yán)格按照國(guó)家確定的2：7：1的標(biāo)準(zhǔn)比例進(jìn)行開(kāi)發(fā)，從而滿足不同階層的住房需求。近五年來(lái)，鳳岡縣普通商品房發(fā)展迅猛，供大于求，而高檔商品房、經(jīng)濟(jì)適用房和廉租住房的建設(shè)幾乎為零，這種0：10：0的住房結(jié)構(gòu)比例對(duì)鳳岡縣房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展是十分不利的，它不能合理滿足各個(gè)階層的住房需求，特別是作為政府惠民工程的經(jīng)濟(jì)適用房和廉租住房的發(fā)展，尤其應(yīng)該加大建設(shè)力度，它既能滿足城鎮(zhèn)中低收入家庭的住房需求，更是解決困難職工及進(jìn)城務(wù)工人員住房需求的有效途徑，還能起到平抑商品房?jī)r(jià)格的作用，其社會(huì)效用是非常巨大的。上級(jí)每年給鳳岡縣下達(dá)有3000m2經(jīng)濟(jì)適用房和廉租住房建設(shè)的任務(wù)，做好這一工作，政府必須從土地、稅收、獎(jiǎng)勵(lì)等方面給予大力扶持，才能真正把這一民心工程落到實(shí)處，促進(jìn)鳳岡縣住房結(jié)構(gòu)比例合理化的實(shí)現(xiàn)。

第三篇：揚(yáng)州市人民政府關(guān)于促進(jìn)我市房地產(chǎn)業(yè)健康穩(wěn)定發(fā)展的實(shí)施意見(jiàn)

揚(yáng)州市人民政府關(guān)于促進(jìn)我市房地產(chǎn)業(yè)健康穩(wěn)定發(fā)展的實(shí)施意見(jiàn)

（揚(yáng)府發(fā)〔2008〕162號(hào)）

各縣（市、區(qū)）人民政府，市各有關(guān)部門(mén)（單位）：

為促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康穩(wěn)定發(fā)展，加快推進(jìn)宜居城市建設(shè)，現(xiàn)提出如下意見(jiàn)：

一、促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康穩(wěn)定發(fā)展的指導(dǎo)思想

堅(jiān)持以科學(xué)發(fā)展觀為指導(dǎo)，以“住有所居”為目標(biāo)，積極貫徹落實(shí)國(guó)家宏觀調(diào)控政策，進(jìn)一步完善引導(dǎo)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的政策措施，推進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，健全住房保障體系，強(qiáng)化房地產(chǎn)市場(chǎng)管理，鼓勵(lì)房地產(chǎn)企業(yè)做優(yōu)做強(qiáng)，優(yōu)化住房消費(fèi)環(huán)境和房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展環(huán)境，加快發(fā)展與宜居城市相協(xié)調(diào)、與全面建設(shè)更高水平小康社會(huì)相適應(yīng)的房地產(chǎn)業(yè)，不斷改善市民居住條件，提升城市居住品位，推動(dòng)我市經(jīng)濟(jì)社會(huì)又好又快發(fā)展。

二、發(fā)揮政府對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的調(diào)控引導(dǎo)作用

（一）充分發(fā)揮政府的統(tǒng)籌協(xié)調(diào)作用。建立由市政府分管領(lǐng)導(dǎo)主持的，由市發(fā)改、財(cái)政、國(guó)土、建設(shè)、規(guī)劃、房管、物價(jià)、金融等部門(mén)和各區(qū)政府（管委會(huì)）負(fù)責(zé)人參加的房地產(chǎn)發(fā)展聯(lián)席會(huì)議制度，重點(diǎn)制定完善我市房地產(chǎn)業(yè)和住宅建設(shè)的中長(zhǎng)期發(fā)展計(jì)劃，依據(jù)市場(chǎng)需求統(tǒng)籌安排房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)規(guī)模、區(qū)域分布和結(jié)構(gòu)比例，認(rèn)真做好土地供應(yīng)、計(jì)劃立項(xiàng)和金融信貸等工作，加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的有效調(diào)節(jié)，引導(dǎo)開(kāi)發(fā)企業(yè)理性投資，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展。

（二）充分發(fā)揮城市規(guī)劃的導(dǎo)向作用。根據(jù)城市總體規(guī)劃和土地利用規(guī)劃，進(jìn)一步細(xì)化、優(yōu)化房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃。堅(jiān)持房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與城市建設(shè)相結(jié)合，提高房地產(chǎn)用地聯(lián)片開(kāi)發(fā)的比例，限制分散零星供地。根據(jù)城市建設(shè)規(guī)劃和舊城改造規(guī)劃，合理編制地塊改造計(jì)劃，明確相應(yīng)規(guī)劃設(shè)計(jì)條件，加大“城中村”改造力度。積極引導(dǎo)有實(shí)力的房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)施規(guī)模開(kāi)發(fā)和品牌開(kāi)發(fā)，加快建設(shè)一批規(guī)模大、配套全、品質(zhì)好的住宅小區(qū)和精品樓盤(pán)。切實(shí)加強(qiáng)住宅小區(qū)開(kāi)發(fā)的規(guī)劃管理，確保小區(qū)公建用房、物業(yè)管理用房等配套設(shè)施與住宅小區(qū)同步規(guī)劃、同步建設(shè)、同步竣工交付使用，完善小區(qū)功能配套和物業(yè)管理，同時(shí)加大對(duì)超規(guī)劃指標(biāo)建設(shè)的處罰力度，確保合理的建筑和人居密度，保障小區(qū)建設(shè)品質(zhì)和入住居民的合法權(quán)益。

（三）充分發(fā)揮土地供應(yīng)的調(diào)控作用。一是科學(xué)實(shí)施土地供應(yīng)管理。國(guó)土部門(mén)應(yīng)根據(jù)土地利用總體規(guī)劃、房地產(chǎn)業(yè)和住宅建設(shè)規(guī)劃等要求，會(huì)同發(fā)改、規(guī)劃、建設(shè)、房管、財(cái)政等職能部門(mén)合理確定土地供應(yīng)總量、結(jié)構(gòu)和布局，編制土地使用權(quán)出讓計(jì)劃，報(bào)經(jīng)市政府批準(zhǔn)后，及時(shí)向社會(huì)發(fā)布，增強(qiáng)土地供應(yīng)的計(jì)劃性和合理性，保持土地市場(chǎng)供求總體平衡和價(jià)格相對(duì)穩(wěn)定。二是健全土地供應(yīng)儲(chǔ)備制度。多渠道籌措資金，增加政府土地儲(chǔ)備數(shù)量，努力增強(qiáng)土地一級(jí)市場(chǎng)調(diào)控能力。進(jìn)一步加大閑置土地清理力度，遏制投機(jī)囤地等違法違規(guī)行為。三是規(guī)范土地交易市場(chǎng)管理。加強(qiáng)土地供應(yīng)前的調(diào)查和科學(xué)論證，杜絕不公平交易行為的發(fā)生，確保房地產(chǎn)項(xiàng)目用地公開(kāi)、公平、公正。

（四）充分發(fā)揮政府的扶持引導(dǎo)作用。各級(jí)政府和各有關(guān)部門(mén)要牢固樹(shù)立為企業(yè)服務(wù)的理念，健全房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)警預(yù)報(bào)機(jī)制，增強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)信息透明度。規(guī)范房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)和中介企業(yè)經(jīng)營(yíng)行為，維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序。積極為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)排憂解難，著力營(yíng)造房地

產(chǎn)業(yè)良好的發(fā)展環(huán)境。廣泛開(kāi)展房地產(chǎn)企業(yè)評(píng)優(yōu)活動(dòng)，并將評(píng)比結(jié)果與扶持措施相聯(lián)系，促進(jìn)我市房地產(chǎn)企業(yè)做大、做優(yōu)、做強(qiáng)。

（五）充分發(fā)揮媒體的積極引導(dǎo)作用。市各新聞媒體要客觀報(bào)道房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)，準(zhǔn)確反映房地產(chǎn)企業(yè)的開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)情況，合理引導(dǎo)房地產(chǎn)投資和消費(fèi)。積極宣傳我市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的優(yōu)越條件和鼓勵(lì)房地產(chǎn)發(fā)展的政策措施，為房地產(chǎn)投資和發(fā)展?fàn)I造良好的氛圍。

三、建立合理的住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)和完善的住房保障體系

（一）著力優(yōu)化住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)。深入貫徹國(guó)家房地產(chǎn)業(yè)宏觀調(diào)控政策，按照總量基本平衡、結(jié)構(gòu)基本合理、價(jià)格基本穩(wěn)定和可持續(xù)發(fā)展的原則，根據(jù)我市實(shí)際和市場(chǎng)需求，統(tǒng)籌落實(shí)國(guó)家有關(guān)住房基礎(chǔ)結(jié)構(gòu)比例要求，進(jìn)一步優(yōu)化住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)。放大“聯(lián)合國(guó)人居獎(jiǎng)” 城市的品牌效應(yīng)，積極發(fā)展度假型、旅游型、養(yǎng)老型等特色房地產(chǎn)市場(chǎng)。

（二）大力發(fā)展節(jié)能環(huán)保和精裝修住房。積極轉(zhuǎn)變提升房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)理念，運(yùn)用行政、稅收和金融等手段，引導(dǎo)企業(yè)開(kāi)發(fā)建設(shè)節(jié)能、省地、節(jié)水、節(jié)材等環(huán)保型建筑。加強(qiáng)規(guī)劃、設(shè)計(jì)、施工等各環(huán)節(jié)的把關(guān)，引導(dǎo)企業(yè)開(kāi)發(fā)綠色住宅、生態(tài)小區(qū)，促進(jìn)住宅技術(shù)進(jìn)步。加快住宅全裝修推廣步伐，完善住宅全裝修的推進(jìn)機(jī)制，逐年提高全裝修住宅比例。對(duì)于在節(jié)能環(huán)保、住宅科技、精裝修等方面具有示范作用的企業(yè)和項(xiàng)目，通過(guò)適度減免有關(guān)規(guī)費(fèi)等政策予以扶持鼓勵(lì)。對(duì)開(kāi)發(fā)建設(shè)符合國(guó)家強(qiáng)制性推行的節(jié)能標(biāo)準(zhǔn)和符合國(guó)家產(chǎn)業(yè)化發(fā)展方向的節(jié)能環(huán)保項(xiàng)目，各級(jí)財(cái)政給予一定獎(jiǎng)勵(lì)。

（三）加快經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房建設(shè)。認(rèn)真貫徹落實(shí)我市已經(jīng)出臺(tái)的《揚(yáng)州市市區(qū)住房保障規(guī)劃（2008-2010）》（揚(yáng)府辦發(fā)[2008]83號(hào)）和《關(guān)于進(jìn)一步解決市區(qū)低收入家庭住房困難的實(shí)施意見(jiàn)》（揚(yáng)府辦發(fā)[2008]84號(hào)），健全廉租房體系，完善經(jīng)濟(jì)適用房制度。在解決最低收入家庭住房困難的基礎(chǔ)上，通過(guò)經(jīng)濟(jì)適用住房、共有產(chǎn)權(quán)住房等形式，逐步解決低收入家庭的住房困難。繼續(xù)全力推進(jìn)公有住房解危工作，積極探索市場(chǎng)化解危新途徑，確保在3-5年內(nèi)完成市區(qū)公有住房解危任務(wù)，使公有住房住戶居住條件從根本上得到改善。積極解決外來(lái)科技人才和務(wù)工人員的住房問(wèn)題，切實(shí)改善外來(lái)人員的居住條件。

四、大力推動(dòng)住房消費(fèi)，增強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)活力

（一）進(jìn)一步完善居民購(gòu)房貸款的鼓勵(lì)措施。各金融機(jī)構(gòu)和公積金管理等部門(mén)要切實(shí)加大普通住房貸款力度，簡(jiǎn)化貸款手續(xù)，對(duì)于首套住房或換購(gòu)房貸款，繼續(xù)執(zhí)行優(yōu)惠利率予以支持。積極調(diào)整住房公積金貸款政策，對(duì)于個(gè)人購(gòu)買住房時(shí)，可以使用直系親屬的公積金，恢復(fù)商業(yè)貸款置換公積金貸款業(yè)務(wù)。對(duì)于貸款購(gòu)買首套住房的，盡可能執(zhí)行下浮15%的優(yōu)惠利率；對(duì)于貸款購(gòu)買第二套住房的，區(qū)別實(shí)際情況，給予一定比例利率優(yōu)惠，對(duì)于為改善居住條件而換購(gòu)住房的，在首付標(biāo)準(zhǔn)、上浮利率方面仍按購(gòu)買首套住房的相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。建立住房公積金貸款擔(dān)保體系，市房管局、公積金管理中心依照建設(shè)部和人民銀行《住房置業(yè)擔(dān)保管理試行辦法》的規(guī)定，組建購(gòu)房貸款擔(dān)保機(jī)構(gòu)，為住房公積金貸款人開(kāi)展擔(dān)保業(yè)務(wù)。

（二）進(jìn)一步提高職工購(gòu)房的補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)。對(duì)住房面積未達(dá)標(biāo)的機(jī)關(guān)老職工（1998年11月30日前參加工作），本意見(jiàn)頒發(fā)后，購(gòu)房時(shí)一次性貨幣補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)由2004年的450元/㎡調(diào)整到800元/㎡，住房補(bǔ)貼建筑面積標(biāo)準(zhǔn)不變。各企（事）業(yè)單位可根據(jù)本單位實(shí)際，參照?qǐng)?zhí)行。

（三）進(jìn)一步減輕居民購(gòu)房的契稅負(fù)擔(dān)。對(duì)于含閣樓的住房，閣樓以下房屋建筑面積未達(dá)到144平方米的，契稅按2%征收。

五、進(jìn)一步優(yōu)化促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)投資開(kāi)發(fā)的政策措施

（一）切實(shí)降低企業(yè)的用地成本和開(kāi)發(fā)成本。對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)可根據(jù)地塊成交總價(jià)款及前期開(kāi)發(fā)成本，合理確定土地出讓金首付比例和土地出讓金分期付款的次數(shù)。出讓金達(dá)1億元及以上的，可按30%的比例首付；5000萬(wàn)元-1億元的，可按40%的比例首付；5000萬(wàn)元以下的，仍按50%的比例首付。將土地交付之日或土地具備交付條件的國(guó)土部門(mén)通知時(shí)間，作為計(jì)算城鎮(zhèn)土地使用稅納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間。將房屋交付使用之日，作為次月調(diào)減房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地使用稅依據(jù)，由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)按未出售房產(chǎn)的建筑面積比例繳納土地使用稅。

（二）規(guī)范土地供應(yīng)管理和基礎(chǔ)設(shè)施配套標(biāo)準(zhǔn)。認(rèn)真落實(shí)土地供應(yīng)計(jì)劃，加強(qiáng)土地使用權(quán)出讓管理。在土地出讓合同中明確項(xiàng)目的投資強(qiáng)度、容積率要求、開(kāi)竣工時(shí)限、配套設(shè)施建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)等條件，并加大跟蹤管理監(jiān)察力度。建立健全土地市場(chǎng)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)制度，加大對(duì)閑置土地的清理和處置力度。供水、供氣、通信、有線電視等公用事業(yè)單位要積極支持房地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)建設(shè)，積極做好配套服務(wù)，認(rèn)真履行與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)簽訂的工程承建等合同，不得無(wú)故增加既定工程造價(jià)或發(fā)生拖延施工周期行為。供電部門(mén)要進(jìn)一步加強(qiáng)內(nèi)部管理，嚴(yán)格執(zhí)行不指定施工單位、不指定設(shè)計(jì)單位、不指定設(shè)備供應(yīng)商的“三不指定”規(guī)定，努力提高服務(wù)質(zhì)量。市物價(jià)、審計(jì)部門(mén)要加強(qiáng)對(duì)市供電部門(mén)承建項(xiàng)目的價(jià)格檢查、費(fèi)用審計(jì)，對(duì)國(guó)有企業(yè)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目必須進(jìn)行項(xiàng)目審計(jì)，對(duì)民營(yíng)企業(yè)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目實(shí)行抽查審計(jì)，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，嚴(yán)肅處理。

（三）清理行政審批事項(xiàng)和不合理收費(fèi)。認(rèn)真清理涉及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的各項(xiàng)行政審批事項(xiàng)，對(duì)于確需保留的審批項(xiàng)目要進(jìn)一步簡(jiǎn)化程序、提高辦事效率。認(rèn)真清理國(guó)家和省、市各項(xiàng)收費(fèi)政策，規(guī)范住房建設(shè)和消費(fèi)環(huán)節(jié)的收費(fèi)行為，法律、法規(guī)、政策規(guī)定的收費(fèi)項(xiàng)目，有幅度的一律按下限收??；對(duì)于行政事業(yè)性重復(fù)收費(fèi)，堅(jiān)決予以取消。要清理房屋交易環(huán)節(jié)中的各種不合理收費(fèi)，杜絕以各種形式出現(xiàn)的搭車收費(fèi)，切實(shí)保護(hù)購(gòu)房者的合法權(quán)益。對(duì)涉及住房建設(shè)、消費(fèi)的各類收費(fèi)要進(jìn)行公示，接受社會(huì)監(jiān)督，堅(jiān)決取消不合理的收費(fèi)。市供水、供電、供氣、通信、有線電視等公用事業(yè)單位未經(jīng)開(kāi)發(fā)企業(yè)同意，不得強(qiáng)行征收用戶開(kāi)戶費(fèi)用等。對(duì)違反規(guī)定征收或變相征收以及擅自提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的，依法嚴(yán)肅查處。

（四）加大金融對(duì)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的支持力度。各金融機(jī)構(gòu)要立足揚(yáng)州宜居城市的特色和房地產(chǎn)業(yè)良性發(fā)展態(tài)勢(shì)，積極爭(zhēng)取更多的房地產(chǎn)貸款規(guī)?；騼?yōu)惠政策，加強(qiáng)對(duì)運(yùn)行質(zhì)態(tài)好、信譽(yù)度高、社會(huì)貢獻(xiàn)大的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的信貸支持，保持房地產(chǎn)貸款穩(wěn)定增長(zhǎng)。對(duì)被評(píng)為“優(yōu)秀房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)”的，應(yīng)優(yōu)先安排貸款計(jì)劃，加大信貸支持力度。

（五）建立健全房地產(chǎn)市場(chǎng)信息系統(tǒng)和預(yù)警預(yù)報(bào)體系。繼續(xù)加強(qiáng)現(xiàn)有房地產(chǎn)市場(chǎng)信息系統(tǒng)建設(shè)，進(jìn)一步加大對(duì)網(wǎng)絡(luò)建設(shè)的投入，完善系統(tǒng)功能，逐步實(shí)現(xiàn)房管、國(guó)土、建設(shè)、規(guī)劃等基礎(chǔ)信息數(shù)據(jù)和房地產(chǎn)開(kāi)工、預(yù)售、交易等信息的資源共享。房地產(chǎn)市場(chǎng)信息系統(tǒng)和預(yù)警預(yù)報(bào)體系建設(shè)中需要政府承擔(dān)的費(fèi)用，結(jié)合網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)建設(shè)和電子政務(wù)建設(shè)一并列入同級(jí)部門(mén)預(yù)算統(tǒng)籌安排。健全和完善房地產(chǎn)信息的收集、整理、發(fā)布制度，全面、及時(shí)、準(zhǔn)確地發(fā)布

市場(chǎng)供求信息，為市民購(gòu)房置業(yè)提供科學(xué)的信息服務(wù)，引導(dǎo)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康有序發(fā)展。

六、加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)體系建設(shè)，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)各環(huán)節(jié)的協(xié)調(diào)發(fā)展

（一）放開(kāi)搞活住房二級(jí)市場(chǎng)。鼓勵(lì)非城鎮(zhèn)和外來(lái)人口通過(guò)二級(jí)市場(chǎng)購(gòu)房定居。外省市或本市公民，無(wú)論是農(nóng)業(yè)戶口還是非農(nóng)業(yè)戶口來(lái)市區(qū)購(gòu)房定居，其就業(yè)和子女就讀，均享受市區(qū)居民同等待遇。

（二）大力發(fā)展房屋租賃市場(chǎng)。支持和鼓勵(lì)居民和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)依法出租自有閑置房屋和空置商品房，鼓勵(lì)居民通過(guò)換購(gòu)、租賃等方式，積極改善居住條件。

（三）調(diào)整完善拆遷安置政策。根據(jù)國(guó)家、省房屋拆遷有關(guān)規(guī)定，及時(shí)制定實(shí)施辦法和配套政策。采取市場(chǎng)化評(píng)估，增加貨幣安置比例，降低實(shí)物安置量，使更多的被拆遷人能夠通過(guò)房地產(chǎn)市場(chǎng)選擇到理想的住房。

（四）加大物業(yè)管理推行力度。規(guī)范物業(yè)管理服務(wù)行為，調(diào)整物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)收費(fèi)指導(dǎo)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，將物業(yè)管理的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)實(shí)行公示，積極提升物業(yè)從業(yè)人員的素質(zhì)和能力，為業(yè)主提供質(zhì)價(jià)相符的物業(yè)服務(wù)。嚴(yán)格物業(yè)交付接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)，把好物業(yè)交付使用關(guān)。堅(jiān)持執(zhí)行物業(yè)管理招投標(biāo)制度，維護(hù)物業(yè)管理公平、公正的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)秩序，推動(dòng)物業(yè)管理向機(jī)關(guān)、醫(yī)院、學(xué)校、商場(chǎng)等多領(lǐng)域的延伸，不斷擴(kuò)大物業(yè)管理覆蓋面。

七、加強(qiáng)監(jiān)管，規(guī)范秩序，營(yíng)造房地產(chǎn)業(yè)良好的發(fā)展環(huán)境

（一）進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)管理。強(qiáng)化對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的資質(zhì)管理，實(shí)行新設(shè)立和外來(lái)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)登記備案制度，積極引導(dǎo)外來(lái)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在揚(yáng)州設(shè)立法人機(jī)構(gòu)。實(shí)施對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程的跟蹤管理，切實(shí)落實(shí)項(xiàng)目手冊(cè)制度。研究制定商品房住宅小區(qū)交付使用管理實(shí)施意見(jiàn)，建立商品住宅交付使用備案和公示制度，加強(qiáng)對(duì)商品住宅交付使用環(huán)節(jié)的監(jiān)管。推行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目工程擔(dān)保制度，防止出現(xiàn)拖欠工程款和農(nóng)民工工資行為。積極完善房地產(chǎn)信用檔案系統(tǒng)，推進(jìn)房地產(chǎn)誠(chéng)信體系建設(shè)。

（二）進(jìn)一步加強(qiáng)商品房質(zhì)量管理。嚴(yán)格執(zhí)行施工圖審查、施工許可、工程質(zhì)量監(jiān)督、工程監(jiān)理、竣工驗(yàn)收與備案等有關(guān)質(zhì)量管理的各項(xiàng)制度。強(qiáng)化商品房工程建設(shè)各方的質(zhì)量管理責(zé)任，規(guī)范勘察、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理、施工圖審查、工程質(zhì)量檢測(cè)等行為。加強(qiáng)建筑節(jié)能管理，抓好節(jié)能標(biāo)準(zhǔn)的落實(shí)。強(qiáng)化對(duì)工程建設(shè)強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)的監(jiān)督，抓好工程質(zhì)量通病防治工作，健全完善分戶驗(yàn)收制度。積極探索工程質(zhì)量保險(xiǎn)制度，發(fā)揮市場(chǎng)在建設(shè)工程質(zhì)量保證機(jī)制中的基礎(chǔ)性作用，防范和化解工程質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)。

（三）進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)交易管理。認(rèn)真執(zhí)行《關(guān)于加強(qiáng)建設(shè)項(xiàng)目規(guī)劃批后管理的意見(jiàn)》（揚(yáng)府發(fā)[2007]100號(hào)），切實(shí)解決建設(shè)項(xiàng)目規(guī)劃批后管理中的問(wèn)題。嚴(yán)把規(guī)劃許可、施工許可和預(yù)（銷）售許可三個(gè)審批關(guān)口，加強(qiáng)對(duì)商品房預(yù)（銷）售項(xiàng)目和商品房銷售合同備案及其變更、撤銷的監(jiān)督管理。對(duì)于已批準(zhǔn)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，若確需變更用地性質(zhì)和規(guī)劃指標(biāo)的，必須按規(guī)定程序重新報(bào)批。加強(qiáng)房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)各項(xiàng)制度的建立和落實(shí)，嚴(yán)肅查處騙貸騙資、虛假按揭、合同欺詐等各種違法行為。嚴(yán)格執(zhí)行商品房銷售“一價(jià)清”制度，物價(jià)部門(mén)適時(shí)公布商品房區(qū)域指導(dǎo)價(jià)格。市房管、人行等管理部門(mén)要抓緊研究制定商品房預(yù)售款監(jiān)管辦法，強(qiáng)化監(jiān)督檢查，切實(shí)維護(hù)群眾合法權(quán)益。

（四）進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理。嚴(yán)格執(zhí)行國(guó)家關(guān)于中介服務(wù)管理的有關(guān)規(guī)定，建立

健全房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)登記備案制度、年檢制度、機(jī)構(gòu)及其執(zhí)（從）業(yè)人員信用檔案，研究制定存量房交易網(wǎng)上備案管理和資金托管辦法，規(guī)范房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)交易行為。嚴(yán)格執(zhí)行房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人、房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)（從）業(yè)資格制度，規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行為。

本意見(jiàn)自頒發(fā)之日起施行，此前發(fā)布的市有關(guān)文件與本意見(jiàn)不一致的，以本意見(jiàn)為準(zhǔn)；與國(guó)家、省今后出臺(tái)的政策有不相符的，以國(guó)家和省新出臺(tái)的政策為準(zhǔn)。

二〇〇八年九月十五日

發(fā)布部門(mén)：揚(yáng)州市政府

(地方法規(guī))

發(fā)布日期：2008年09月15日實(shí)施日期：2008年09月15日

第四篇：關(guān)于我市大力發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)的調(diào)研報(bào)告

關(guān)于我市大力發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)的調(diào)研報(bào)告

為全面了解我市房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展歷程及現(xiàn)狀，分析存在的問(wèn)題，研究和提出相應(yīng)的對(duì)策建議，市發(fā)改委服務(wù)業(yè)科就我市房地產(chǎn)業(yè)的相關(guān)問(wèn)題進(jìn)行了專題調(diào)研，報(bào)告如下：

一、我市房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展歷程及現(xiàn)狀

新中國(guó)成立至改革開(kāi)放前，遼陽(yáng)的房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)歷了一個(gè)從初步發(fā)展到逐漸蕭條的過(guò)程。建國(guó)初期，遼陽(yáng)市政府加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的管理，房地產(chǎn)買賣、租賃和抵押活動(dòng)頻繁。黨的八大以后，確立了社會(huì)主義公有制在房地產(chǎn)中的主體地位。房地產(chǎn)業(yè)失去了市場(chǎng)的基礎(chǔ)，作為一個(gè)行業(yè)逐漸萎縮。

上世紀(jì)70年代末至90年代初，黨政機(jī)關(guān)和企事業(yè)單位紛紛開(kāi)始興建職工住宅樓，并以福利的形式分配給本單位職工。這類住宅樓大多數(shù)建造于本單位周邊的土地上，小區(qū)的規(guī)模與環(huán)境較差，但總量大。在這一時(shí)期，遼陽(yáng)市房地產(chǎn)企業(yè)以國(guó)有為主，數(shù)量少，開(kāi)發(fā)量也小，市場(chǎng)化程度很低。居民以單位福利房為主要居住場(chǎng)所，只有極少數(shù)居民購(gòu)買商品房，房地產(chǎn)市場(chǎng)還沒(méi)有真正走向普通市民。

隨著改革開(kāi)放的不斷深入，市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的逐步完善，國(guó)有土地使用權(quán)有償出讓、城鎮(zhèn)住房制度改革和住房公積金制度等相關(guān)政策的陸續(xù)出臺(tái)，我市房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)始逐漸發(fā)育、成長(zhǎng)。1998年7月，國(guó)務(wù)院發(fā)出《關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》，停止實(shí)物分房，實(shí)行貨幣分房，建立和完善以經(jīng)濟(jì)適用房為主的多層次城鎮(zhèn)住房供應(yīng)體系，標(biāo)志著房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展真正地走向了市場(chǎng)，真正地走向了普通大眾。我市房地產(chǎn)業(yè)隨之進(jìn)入了快速發(fā)展階段，房地產(chǎn)市場(chǎng)日趨活躍，商品房銷售快速增長(zhǎng)，房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)力也逐漸增強(qiáng)，居民生活環(huán)境和居住條件都得到了改善和提高。特別是近些年，隨著我市工業(yè)化和城市化進(jìn)程的不斷加快，居民收入和消費(fèi)需求穩(wěn)步提高，共同構(gòu)筑了房地產(chǎn)市場(chǎng)繁榮的社會(huì)經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)，也為我市房地產(chǎn)業(yè)蓬勃發(fā)展提供了廣闊的市場(chǎng)空間，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資、商品房施工面積、商品房銷售面積和商品房銷售額均不斷增長(zhǎng)。2007年全市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資為23.6億元，增長(zhǎng)53.6％，占全社會(huì)固定資產(chǎn)投資的13.1%；商品房施工面積212.3萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)38.9%；商品房銷售面積109.9萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)70.2%；商品房銷售額 24.6億元，增長(zhǎng)86.6%。2008年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資為30.8億元，同比上漲30.5％，占全社會(huì)固定資產(chǎn)投資的13.1%；商品房施工面積257.6萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)21.3%；商品房銷售面積112.6萬(wàn)平方米，漲幅為2.5%；商品房銷售額29.7億元，增長(zhǎng)20.7%。2009年（預(yù)計(jì)，下同）全市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資為43.2億元，比去年上升40%，占全社會(huì)固定資產(chǎn)投資的12.3%；商品房施工面積382.3萬(wàn)平方米，同比上漲48.4%；商品房銷售面積130.8萬(wàn)平方米，漲幅為16.1%；商品房銷售額38.8億元，比去年增長(zhǎng)30.7%。在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)中，商品住宅建設(shè)投資主體地位突出。2007年，商品住宅投資為19.3億元，增長(zhǎng) 92%，占當(dāng)年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)總投資的81.8%；2008年，住宅投資為22億元，增長(zhǎng)14%，占當(dāng)年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)總投資的71.4%。2009年，商品住宅投資為26.1億元，增長(zhǎng) 18.6%，占房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)總投資的60.4%。從上面的數(shù)據(jù)可以看出：全市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資和商品住宅投資數(shù)額逐年增加，這說(shuō)明房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商十分看好在遼陽(yáng)投資發(fā)展的前景。但由于受到國(guó)際金融危機(jī)的沖擊，我市房地產(chǎn)業(yè)在2008年也遇到了一些困難。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資、商品房施工面積、商品房銷售面積和商品房銷售額的增速與2007年相比，分別下降了23.1個(gè)百分點(diǎn)、17.6個(gè)百分點(diǎn)、67.7個(gè)百分點(diǎn)和65.9個(gè)百分點(diǎn)。2008年末商品房空置面積為53.7萬(wàn)平方米，比2007年末上升4.9%。面對(duì)嚴(yán)峻復(fù)雜的形勢(shì)，市委、市政府全面分析、準(zhǔn)確判斷、果斷決策、從容面對(duì)，出臺(tái)了一系列推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的政策措施，如《關(guān)于促進(jìn)我市房地產(chǎn)業(yè)又好又快發(fā)展的實(shí)施意見(jiàn)》（遼市政發(fā)【2008】32號(hào)）和《關(guān)于促進(jìn)我市房地產(chǎn)業(yè)又好又快發(fā)展的補(bǔ)充意見(jiàn)》（遼市政發(fā)【2008】39號(hào)），以應(yīng)對(duì)這次金融危機(jī)給我市房地產(chǎn)業(yè)帶來(lái)的不利影響。2009年末，商品房空置面積為37.0萬(wàn)平方米，比2008年末下降31.1%。充分說(shuō)明了這些政策措施對(duì)于提振信心、活躍市場(chǎng)、促進(jìn)住房消費(fèi)發(fā)揮了重要作用，有效地遏止了增速明顯下滑的態(tài)勢(shì)，實(shí)現(xiàn)我市房地產(chǎn)業(yè)形勢(shì)回升向好。

隨著我市房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展繁榮，商品房平均銷售價(jià)格（商品房銷售額除以商品房銷售面積得出）也呈現(xiàn)逐年遞增趨勢(shì)。2004年，商品房平均銷售價(jià)格為1745元/平方米，2005年上升為1935元/平方米。經(jīng)過(guò)2006年的小幅上漲，我市商品房平均銷售價(jià)格突破了2000元/平方米關(guān)口，為2050元/平方米。此后，我市商品房平均銷售價(jià)格呈現(xiàn)了明顯的上升趨勢(shì)。2007年為2238元/平方米。到了2008年，商品房平均銷售價(jià)格在2007年每平方米上漲188元的基礎(chǔ)上，出現(xiàn)了較快的漲幅，達(dá)到了2638元/平方米。2009年，我市商品房平均銷售價(jià)格繼續(xù)上揚(yáng)，為2967元/平方米，但仍低于全省4034元/平方米的商品房平均銷售價(jià)格。在近三年的時(shí)間，我市商品房平均銷售價(jià)格由2238元/平方米上漲到2967元/平方米，漲幅為32.6%。造成我市商品房平均銷售價(jià)格呈持續(xù)走高態(tài)勢(shì)的主要原因是居民可支配收入大幅增長(zhǎng)、百姓改善住房的實(shí)際需求、城市化進(jìn)程的加快、樓盤(pán)開(kāi)發(fā)成本的增加以及市容市貌日新月異的變化。目前，我市正按照住宅地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)、工業(yè)地產(chǎn) “三箭齊發(fā)”，新城地產(chǎn)、老城地產(chǎn)“雙管齊下”，商品房、經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房建設(shè)“齊頭并進(jìn)”的思路，加速推進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。河?xùn)|新城大力開(kāi)展北部回遷樓、商貿(mào)娛樂(lè)城、五星級(jí)酒店、寫(xiě)字樓、體育運(yùn)動(dòng)公園等重點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目；全面啟動(dòng)化工新材料、工業(yè)鋁材、柴油機(jī)產(chǎn)業(yè)園等工業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目；重點(diǎn)策劃、包裝和招商中央廣場(chǎng)項(xiàng)目、東京城項(xiàng)目、一河兩岸濱水商業(yè)項(xiàng)目、濱水生態(tài)住宅開(kāi)發(fā)項(xiàng)目、河?xùn)|醫(yī)院項(xiàng)目和大劇院項(xiàng)目。遼陽(yáng)縣根據(jù)新的縣城總體規(guī)劃，加快中心鎮(zhèn)、示范鎮(zhèn)、“城中村”改造步伐，大力發(fā)展工業(yè)和商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，特別是要加快建設(shè)高壓共軌10萬(wàn)平方米、三三機(jī)床5萬(wàn)平方米、萬(wàn)興達(dá)3萬(wàn)平方米、匯福汽車2萬(wàn)平方米和山川電器1萬(wàn)平方米等工業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目。燈塔市加快實(shí)施萬(wàn)寶橋村500戶居民的整體搬遷工作。重點(diǎn)對(duì)城區(qū)500畝凈地實(shí)施“招拍掛”出讓，新增城市開(kāi)發(fā)面積50萬(wàn)平方米。白塔區(qū)以老城區(qū)改造，產(chǎn)業(yè)“退二進(jìn)三”為重點(diǎn)。大力打造精密元件、解放小學(xué)、新運(yùn)大街西段、遼紡廠區(qū)和湖畔新園、濱湖花園、名學(xué)苑、光輝農(nóng)民新村等房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，推進(jìn)西關(guān)商業(yè)區(qū)2、5、7號(hào)地塊及劇院南側(cè)地塊招商項(xiàng)目的落地。文圣區(qū)以三級(jí)以上干道沿街危舊樓房、平房區(qū)拆遷改造、城市北部開(kāi)發(fā)為重點(diǎn)，全面推進(jìn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。重點(diǎn)實(shí)施魁星樓復(fù)建、襄平閣、新華路北三組團(tuán)、中華大街建發(fā)高層?xùn)|側(cè)、天齊棚戶區(qū)西側(cè)、普化小學(xué)南側(cè)等地塊的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。太子河區(qū)以城市南部2.2平方公里開(kāi)發(fā)建設(shè)為重點(diǎn)，加快實(shí)施城市南部商住項(xiàng)目、實(shí)正地產(chǎn)高檔商住開(kāi)發(fā)、電力開(kāi)發(fā)公司住宅以及東電家園、晟雅格林、“炮旅”商住等房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。宏偉區(qū)重點(diǎn)實(shí)施遼化二、三、四生活區(qū)舊城區(qū)改造、大打白村整村異地遷移工程和徐家、杜家、小打白村農(nóng)民新區(qū)建設(shè)工程，加快推進(jìn)城市南出入口和文圣路南段兩側(cè)開(kāi)發(fā)改造。弓長(zhǎng)嶺區(qū)重點(diǎn)實(shí)施以北出入口改造為重點(diǎn)的北部?jī)?yōu)化整合工程，推進(jìn)孫家寨、新三官、小漁村等地塊的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和主要交通干道兩側(cè)的危舊房屋拆遷改造工程，全力推進(jìn)東鑫果園二期、陳家、龍峰園等棚戶區(qū)改造和柳河村等農(nóng)民新村建設(shè)工程。

2010年，我市房地產(chǎn)業(yè)計(jì)劃完成總投資64億元，力爭(zhēng)完成72億元；商品房銷售額46.33億元，力爭(zhēng)完成49.9億元。全市房地產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)建設(shè)施工面積計(jì)劃總規(guī)模640萬(wàn)平方米，力爭(zhēng)完成720萬(wàn)平方米。其中：住宅地產(chǎn)479萬(wàn)平方米，力爭(zhēng)完成539萬(wàn)平方米；商業(yè)地產(chǎn)86萬(wàn)平方米，力爭(zhēng)完成97萬(wàn)平方米；工業(yè)地產(chǎn)75萬(wàn)平方米，力爭(zhēng)完成84萬(wàn)平方米。

二、我市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展過(guò)程中面臨的困難和問(wèn)題

隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和住房制度改革的不斷深入，遼陽(yáng)市房地產(chǎn)業(yè)正在迅速發(fā)展壯大，房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)活躍，開(kāi)發(fā)規(guī)模不斷擴(kuò)大，開(kāi)發(fā)檔次逐步提高，建設(shè)了佰億麗景茗城、羅馬假日、龍鼎山莊、文成尚品等一批精品小區(qū)。房地產(chǎn)業(yè)在我市國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的地位和作用日益突出，已成為一個(gè)獨(dú)立的產(chǎn)業(yè)，為我市保增長(zhǎng)、擴(kuò)內(nèi)需、惠民生提供了強(qiáng)有力的保障，鑄造了遼陽(yáng)城市變遷和人居發(fā)展的輝煌歷程。但在發(fā)展過(guò)程中也存在一些困難和問(wèn)題，主要表現(xiàn)在：

（一）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資金鏈緊張，出現(xiàn)“錢荒”現(xiàn)象

房地產(chǎn)屬于典型的資本密集型產(chǎn)業(yè)，資金投入量大，建設(shè)周期長(zhǎng)。而我市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)以中小企業(yè)居多，自有資金少，以期房預(yù)售為主，主要依靠滾動(dòng)發(fā)展。在房地產(chǎn)銷售旺季，房屋銷售順暢，資金回籠快，擴(kuò)大投資呈良性發(fā)展趨勢(shì)；但在銷售淡季，特別是受08年金融危機(jī)的影響，商品房銷售面積和銷售額增速明顯放緩，資金周轉(zhuǎn)困難，賴以發(fā)展的資金鏈?zhǔn)艿搅溯^大的影響。

（二）老城區(qū)土地資源有限，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)規(guī)模小

土地資源是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的命脈，因此土地資源的合理利用是實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)高效、有序和可持續(xù)發(fā)展的物質(zhì)基礎(chǔ)和必備的硬件條件。由于我市老城區(qū)的建筑密度不高,沒(méi)有統(tǒng)一的格局規(guī)劃，導(dǎo)致老城區(qū)可用于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的土地日益減少，從而造成我市組團(tuán)化、規(guī)?；康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)比例不高，難以實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)的規(guī)模效益，出現(xiàn)單打獨(dú)斗、見(jiàn)縫插針、新舊混雜、不成規(guī)模的現(xiàn)象。

（三）我市的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)規(guī)模小、經(jīng)營(yíng)實(shí)力不強(qiáng)

我市的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)從九十年代初期的8家發(fā)展到現(xiàn)在的99家，涌現(xiàn)出佰億、榮興、建發(fā)等具有一定規(guī)模的開(kāi)發(fā)企業(yè)。但總體上仍處于規(guī)模不大、結(jié)構(gòu)不盡合理的狀況，整體實(shí)力不強(qiáng)。目前，我市還沒(méi)有一級(jí)資質(zhì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，二級(jí)資質(zhì)企業(yè)也僅為2家，三級(jí)資質(zhì)企業(yè)、四級(jí)資質(zhì)企業(yè)分別為27家和1家。暫定資質(zhì)企業(yè)69家。暫定資質(zhì)企業(yè)占我市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的比例為69.7%。

（四）住宅區(qū)的配套設(shè)施尚不完善

目前，我市的部分房地產(chǎn)企業(yè)十分注重商品住宅樓的開(kāi)發(fā)建設(shè)，忽視了對(duì)小區(qū)配套環(huán)境的營(yíng)造，不能充分挖掘房地產(chǎn)作為特殊商品的潛在價(jià)值，也給我市今后的城市物業(yè)管理工作和人民群眾的生活帶來(lái)了許多不便。反映比較突出的問(wèn)題有：小區(qū)內(nèi)的配套設(shè)施不到位，如供暖、排污工程未完善；小區(qū)內(nèi)綠地太少，休閑場(chǎng)所待續(xù)建。

（五）經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房建設(shè)比例不高, 住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)不合理

2007年，我市開(kāi)始經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房建設(shè)，經(jīng)過(guò)3年的努力，相繼開(kāi)發(fā)了裕隆、繁榮家園等小區(qū)，解決了大批困難群眾的住房問(wèn)題。2007年，全市經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房建設(shè)面積分別為5萬(wàn)平方米(702套)和0.5萬(wàn)平方米（100套）；2008年上升為26.5萬(wàn)平方米（3883套）和2.12萬(wàn)平方米（447套）；2009年達(dá)到31.4萬(wàn)平方米（4012套）和9.8萬(wàn)平方米（2405套）。但仍處于增長(zhǎng)慢、建設(shè)比例小的狀況；而且部分經(jīng)濟(jì)適用房還存在空置現(xiàn)象；廉租房尚沒(méi)有形成完善的退出機(jī)制。因此，全市房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)的主要問(wèn)題是經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房建設(shè)比例不高，房屋的高檔化趨勢(shì)明顯, 形成住房消費(fèi)市場(chǎng)的供求錯(cuò)位現(xiàn)象。

（六）住房二級(jí)市場(chǎng)不夠活躍

近年來(lái)，我市住房二級(jí)市場(chǎng)（二手房交易市場(chǎng)）的交易量較以往有所放大。2007年，遼陽(yáng)二手房交易量為41萬(wàn)平方米；2008年為38萬(wàn)平方米；2009年為84.5萬(wàn)平方米。但我市住房二級(jí)市場(chǎng)相對(duì)來(lái)說(shuō)還是發(fā)展緩慢，對(duì)住房一級(jí)市場(chǎng)的調(diào)節(jié)作用不大。主要原因是房屋交易信息不暢，交易行為不夠規(guī)范，相關(guān)服務(wù)發(fā)展滯后；對(duì)住房二級(jí)市場(chǎng)的宣傳推廣力度不夠；消費(fèi)者在購(gòu)房觀念上總想一步到位，二手房并不作為首選目標(biāo)，對(duì)消費(fèi)者的吸引力有限。

（七）住宅追求高自有率，部分消費(fèi)貪多求大

目前，我市房地產(chǎn)消費(fèi)的習(xí)慣是以全款購(gòu)買自住為主，追求自有，講究“一步到位”或“盡快到位”，部分市民消費(fèi)貪多求大，存在過(guò)度消費(fèi)和嚴(yán)重超前消費(fèi)的現(xiàn)象。而這又直接導(dǎo)致了需求的膨脹，引起了房?jī)r(jià)的上漲。價(jià)格的上漲又進(jìn)一步刺激了消費(fèi)者盲目的購(gòu)房沖動(dòng)，形成“遲買不如早買”、“買小不如買大”的消費(fèi)預(yù)期，加重了居民的經(jīng)濟(jì)壓力。

三、促進(jìn)我市房地產(chǎn)業(yè)今后發(fā)展的建議

為進(jìn)一步加快我市房地產(chǎn)業(yè)又好又快發(fā)展，針對(duì)目前我市房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀，提出如下建議：

（一）統(tǒng)一思想、堅(jiān)定信心是大力發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)的前提

省委、省政府對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展高度重視，我市也專門(mén)出臺(tái)了促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的政策措施，這為房地產(chǎn)業(yè)又好又快發(fā)展提供了難得的機(jī)遇。同時(shí)，我市城鄉(xiāng)人民收入大幅度提高，消費(fèi)能力迅速增強(qiáng)。2009年，城市居民人均可支配收入達(dá)到14986元，增長(zhǎng)13%；農(nóng)民人均純收入達(dá)到7292元，增長(zhǎng)13%。不斷增長(zhǎng)的居民收入給房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供了資金上的保證。而且，我市城市居民人均住宅建筑面積低于全國(guó)、全省的平均值，這就形成了對(duì)住房的剛性需求，成為房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展最直接和內(nèi)在的動(dòng)力。尤其是我市正在實(shí)施的開(kāi)發(fā)建設(shè)河?xùn)|新城，打造太子河左岸經(jīng)濟(jì)帶、改造西關(guān)商業(yè)區(qū)、開(kāi)發(fā)城南商住區(qū)、建設(shè)站前廣場(chǎng)商業(yè)區(qū)、改造城市出入口和城區(qū)主干道等一系列重點(diǎn)工程，也必然將拉動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)新的發(fā)展。因此，全市上下必須要進(jìn)一步統(tǒng)一思想，對(duì)我市大力發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)充滿信心。有了信心，需求才能轉(zhuǎn)化為投資，轉(zhuǎn)化為市場(chǎng)銷售，轉(zhuǎn)化為消費(fèi)。

（二）建立多渠道、多元化的房地產(chǎn)金融體系，拓寬房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的融資渠道

隨著房地產(chǎn)業(yè)在我市的迅速發(fā)展，單一的融資渠道已成為房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展的瓶頸；尤其是2008年全球性金融危機(jī)的爆發(fā)，更加劇了房地產(chǎn)企業(yè)資金的相對(duì)緊張。因此，今后應(yīng)結(jié)合遼陽(yáng)市房地產(chǎn)市場(chǎng)的實(shí)際情況，促進(jìn)銀企對(duì)接，盤(pán)活開(kāi)發(fā)商與銀行的資金鏈。全市各商業(yè)性銀行，對(duì)資質(zhì)等級(jí)高、實(shí)力強(qiáng)、信譽(yù)好的企業(yè)，要進(jìn)一步加大授信額度。政府也要當(dāng)好銀行與房地產(chǎn)企業(yè)之間的“紅娘”，建立良好的組織平臺(tái)、運(yùn)行平臺(tái)、管理平臺(tái)，從而形成政府、房地產(chǎn)企業(yè)和金融機(jī)構(gòu)共同支持房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的完善的房地產(chǎn)金融體系；要繼續(xù)擴(kuò)大對(duì)外開(kāi)放，抓住“南資北移”的有利時(shí)機(jī)，面向發(fā)達(dá)地區(qū)加大引資力度，吸收外來(lái)資金，發(fā)展房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)，開(kāi)辟多元化的房地產(chǎn)融資渠道，幫助房地產(chǎn)企業(yè)破解資金難題。

（三）要采取更加有力的措施，進(jìn)一步營(yíng)造良好的房地產(chǎn)發(fā)展環(huán)境，不斷增強(qiáng)服務(wù)意識(shí)，為企業(yè)發(fā)展提供有力保障

我市各縣區(qū)、各部門(mén)要切實(shí)加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的指導(dǎo)，完善相關(guān)的政策措施，重點(diǎn)是要保持政策措施的連續(xù)性和穩(wěn)定性；要繼續(xù)綜合運(yùn)用土地、金融、稅收等手段，形成推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)加快發(fā)展的合力；要緊緊圍繞“大力突破新城，改造提升老城”的總體思路，全力支持房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展。市住建委要運(yùn)用現(xiàn)代信息技術(shù)建立房地產(chǎn)監(jiān)測(cè)分析、信息發(fā)布和預(yù)警體系，特別要密切關(guān)注房?jī)r(jià)收入比和租售比等重要數(shù)據(jù)，并及時(shí)向社會(huì)通報(bào)我市房地產(chǎn)市場(chǎng)的情況，引導(dǎo)開(kāi)發(fā)企業(yè)理性投資，消費(fèi)者理性購(gòu)房；適時(shí)舉辦房地產(chǎn)交易會(huì)，為開(kāi)發(fā)企業(yè)和居民購(gòu)房搭建平臺(tái)；積極推進(jìn)我市棚戶區(qū)改造工作；合理制定我市房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展規(guī)劃。國(guó)土部門(mén)對(duì)土地資源要納入全市的統(tǒng)一調(diào)控體系，加強(qiáng)整體規(guī)劃和管理，做到有計(jì)劃、有步驟地開(kāi)發(fā)，適當(dāng)增加中低價(jià)位、中小套型商品住房、經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房用地供應(yīng)，合理高效地利用土地資源。市人社局要幫助房地產(chǎn)企業(yè)做好人才引進(jìn)和相關(guān)職業(yè)技能培訓(xùn)等工作。市經(jīng)信委、安監(jiān)和環(huán)保等部門(mén)要加強(qiáng)對(duì)企業(yè)管理、安全生產(chǎn)、清潔環(huán)保等方面的指導(dǎo)和服務(wù)。市外經(jīng)和招商等部門(mén)要幫助我市房地產(chǎn)企業(yè)多承攬涉外工程，擴(kuò)大勞務(wù)輸出。市財(cái)政和稅務(wù)等部門(mén)要積極開(kāi)展調(diào)查研究，進(jìn)一步調(diào)整完善適合房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的稅費(fèi)征管辦法。各縣區(qū)、各部門(mén)要高度重視、精心組織、明確任務(wù)，狠抓落實(shí)，鞏固和增強(qiáng)我市房地產(chǎn)市場(chǎng)回升向好的勢(shì)頭，積極為我市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展創(chuàng)造良好的條件。

（四）堅(jiān)持以創(chuàng)新為基礎(chǔ)，引導(dǎo)企業(yè)實(shí)施品牌戰(zhàn)略，培育有競(jìng)爭(zhēng)力的房地產(chǎn)企業(yè)

目前，房地產(chǎn)企業(yè)要想生存并壯大，必須要以創(chuàng)新為基礎(chǔ)。企業(yè)要強(qiáng)化自身素質(zhì)，創(chuàng)新經(jīng)營(yíng)理念，拓寬發(fā)展思路，優(yōu)化管理模式。同時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)在發(fā)展過(guò)程中，應(yīng)采取各種有效措施，樹(shù)立品牌意識(shí)，打造精品建設(shè)，創(chuàng)造品牌優(yōu)勢(shì)，實(shí)施品牌戰(zhàn)略，爭(zhēng)取做成一批有概念、有主題、有規(guī)模的房地產(chǎn)項(xiàng)目。市有關(guān)部門(mén)也要深入開(kāi)展創(chuàng)名牌、創(chuàng)優(yōu)質(zhì)活動(dòng)，制定專門(mén)的獎(jiǎng)勵(lì)扶持措施，推進(jìn)品牌創(chuàng)建步伐。要加快發(fā)展我市現(xiàn)有的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，建設(shè)一批強(qiáng)勢(shì)企業(yè)、龍頭企業(yè)。目前我市有二級(jí)資質(zhì)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)2家，三級(jí)資質(zhì)的開(kāi)發(fā)企業(yè)27家。要以這些企業(yè)為重點(diǎn)，打造以高資質(zhì)企業(yè)為龍頭、規(guī)模企業(yè)為基礎(chǔ)的富有競(jìng)爭(zhēng)力的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)梯隊(duì)，不斷增強(qiáng)我市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的內(nèi)生動(dòng)力和活力。

（五）完善房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中的物業(yè)配套設(shè)施建設(shè)，優(yōu)化住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，切實(shí)保障低收入家庭基本住房需求

當(dāng)前商品房市場(chǎng)正發(fā)生深刻的變化，綠色、生態(tài)、人文、科技成為今后發(fā)展的新趨勢(shì)和新理念。因此，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)要加強(qiáng)小區(qū)的環(huán)境設(shè)計(jì)和生態(tài)平衡，加快配套設(shè)施建設(shè)，不斷提高服務(wù)質(zhì)量。同時(shí)，要積極引導(dǎo)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)從我市的實(shí)際情況出發(fā)，根據(jù)市場(chǎng)需求的變化不斷調(diào)整開(kāi)發(fā)結(jié)構(gòu)，向不同收入階層提供不同層次的商品房，構(gòu)造多層次供給體系，改善住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)。為滿足低收入家庭，特別是迫切需要扶持的特困家庭的住房需求，相關(guān)部門(mén)要繼續(xù)加大經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房的建設(shè)力度，增加有效供給，嚴(yán)肅查處經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)、交易和管理過(guò)程中的違規(guī)行為，完善廉租房的租住、退出、后期管理和公共服務(wù)制度，建立健全以經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房制度為核心的住房保障體系，解決低收入困難家庭的住房問(wèn)題。建議將銷售困難的部分經(jīng)濟(jì)適用房和小戶型的商品房轉(zhuǎn)為廉租房，以緩解廉租房不足、部分經(jīng)濟(jì)適用房和小戶型商品房空置的矛盾；或?qū)⒉糠滞恋爻鲎尳稹⒐e金貸款的收益用于經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房的建設(shè)，以彌補(bǔ)在經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房建設(shè)方面的資金缺口。

（六）加快住房二級(jí)市場(chǎng)的發(fā)展，引導(dǎo)市民的住房消費(fèi)習(xí)慣，形成合理的住房消費(fèi)需求 只有激活住房二級(jí)市場(chǎng)，才能為城鎮(zhèn)居民自有住房的交易提供平臺(tái)，為人民群眾財(cái)產(chǎn)性收入的增加提供條件，并在盤(pán)活存量住房的同時(shí)，進(jìn)一步激發(fā)增量住房的需求，為住房一級(jí)市場(chǎng)注入新的活力，實(shí)現(xiàn)住房二級(jí)市場(chǎng)與一級(jí)市場(chǎng)有機(jī)對(duì)接，以推動(dòng)我市居民住房消費(fèi)結(jié)構(gòu)的優(yōu)化升級(jí)。因此，今后要大力宣傳二手房交易流程，疏導(dǎo)制約二手房交易的瓶頸，建立住房二級(jí)市場(chǎng)交易服務(wù)平臺(tái)，構(gòu)建安全、規(guī)范、高效和優(yōu)質(zhì)的住房二級(jí)市場(chǎng)交易服務(wù)體系，做到市場(chǎng)信息透明、交易信息透明、評(píng)估服務(wù)透明、中介服務(wù)透明，進(jìn)一步簡(jiǎn)化辦事程序，明確工作時(shí)限，實(shí)行產(chǎn)權(quán)交易一體化。同時(shí)，強(qiáng)化中介機(jī)構(gòu)的誠(chéng)信服務(wù)；規(guī)范中介市場(chǎng)，取締非法經(jīng)營(yíng)。應(yīng)當(dāng)廣泛地進(jìn)行宣傳教育，要積極引導(dǎo)消費(fèi)者根據(jù)自身的收入水平、生活發(fā)展階段和工作情況，選擇最適合自己的方式解決住房問(wèn)題，量力而行，避免落入貪大求多的消費(fèi)誤區(qū)；要鼓勵(lì)普通工薪階層家庭實(shí)行住房階梯式消費(fèi)，逐步改善住房居住條件。政府相關(guān)部門(mén)也應(yīng)注重培育住房三級(jí)市場(chǎng)（住房租賃市場(chǎng)），使住房一、二、三級(jí)市場(chǎng)進(jìn)入一個(gè)有效互補(bǔ)的良性循環(huán)。

第五篇：莒南房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展調(diào)研報(bào)告

莒南房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展調(diào)研報(bào)告

一、房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展基本情況

近幾年來(lái)，我縣的房地產(chǎn)市場(chǎng)保持了高位運(yùn)行、快速發(fā)展的良好態(tài)勢(shì)，房地產(chǎn)投資、新開(kāi)工面積、施工面積、竣工面積、預(yù)銷售面積等各個(gè)方面都有較大幅度的增長(zhǎng)，房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)供銷兩旺的局面。

從2005年開(kāi)始，我縣的房地產(chǎn)投資規(guī)模出現(xiàn)迅速增長(zhǎng)，全年共完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資2億元，同比增長(zhǎng)300%；新開(kāi)工商品房建筑面積19.3萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)260%；竣工面積5.8萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)167%；預(yù)銷售面積8.8萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)131%。

2006年，房地產(chǎn)市場(chǎng)繼續(xù)保持高位運(yùn)行，商品房投資規(guī)模保持了強(qiáng)勁的增長(zhǎng)勢(shì)頭，全年共完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資2.9億元，同比增長(zhǎng)45%；新開(kāi)工商品房建筑面積32.19萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)66.8%；竣工面積16萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)176%；預(yù)銷售面積15.3萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)198%。

2007年，完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資3.0億元，同比增長(zhǎng)3.4%；新開(kāi)工商品房建筑面積22.78萬(wàn)平方米，同比降低29.2%；竣工面積28.57萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)78.6%；預(yù)銷售面積23.9萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)56.2%。

2008年，完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資2.77億元，同比下降7.7%；新開(kāi)工商品房建筑面積18.59萬(wàn)平方米，同比下降18.4%；竣工面積18.16萬(wàn)平方米，同比下降36.4%；預(yù)銷售面積28.59萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)19.6%。

2009年，完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資3.2億元，同比增長(zhǎng)15.5%；新開(kāi)工商品房建筑面積20.38萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)9.6%；竣工面積18.32萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)0.9%；預(yù)銷售面積21.55萬(wàn)平方米，同比下降24.6%。

2010年，房地產(chǎn)市場(chǎng)又出現(xiàn)新的高峰期，全年完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資7.2億元，同比增長(zhǎng)125%；新開(kāi)工商品房建筑面積46.74萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)129%；竣工面積16.54萬(wàn)平方米，同比下降9.7%；預(yù)銷售面積28.36萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)31.6%。

2011年上半年，全縣共完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資4.83億元，新開(kāi)工商品房建筑面積16.4萬(wàn)平方米，竣工面積2.68萬(wàn)平方米，預(yù)銷售面積9.3萬(wàn)平方米，完成預(yù)銷售額2.67億元。

二、促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的思路及做法

第 一 頁(yè)

為了進(jìn)一步落實(shí)十七大和中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議精神，繼續(xù)擴(kuò)大內(nèi)需、拉動(dòng)縣域經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，我們把搞活房地產(chǎn)市場(chǎng)，啟動(dòng)住房消費(fèi)作為近期的主要工作目標(biāo)。通過(guò)轉(zhuǎn)變思想觀念，開(kāi)拓工作思路，改進(jìn)工作作風(fēng)，規(guī)范管理，嚴(yán)格執(zhí)法，實(shí)行市場(chǎng)監(jiān)管、項(xiàng)目監(jiān)管、企業(yè)監(jiān)管“三位一體”的動(dòng)態(tài)監(jiān)管模式，努力促進(jìn)我縣的房地產(chǎn)市場(chǎng)供需均衡，房?jī)r(jià)穩(wěn)定，保障住宅與房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)、健康、快速發(fā)展。

1、加快舊城改造、棚戶區(qū)改造的步伐

目前我縣舊城改造、棚戶區(qū)改造正處于啟動(dòng)和發(fā)展階段，運(yùn)作模式主要依托房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)這一途徑。近幾年來(lái)，國(guó)家宏觀調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)首先調(diào)控了土地市場(chǎng)的供給和開(kāi)發(fā)資金的獲取，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)在新征土地困難的情況下，就必須充分利用存量土地做文章。舊城改造、棚戶區(qū)改造不但為房地產(chǎn)市場(chǎng)提供了發(fā)展的平臺(tái)和新的方向，還提供了大量的存量土地和有效需求。這必將為房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)一步發(fā)展提供新的動(dòng)力。

2、北城新區(qū)的開(kāi)工建設(shè)具有很大的拉動(dòng)作用

從2011年開(kāi)始，我縣把打造北城文化新區(qū)的工作列入縣委、縣政府工作的重要議事議程，專門(mén)成立建設(shè)指揮部，納入重點(diǎn)項(xiàng)目管理，列入縣委組織部績(jī)效考核辦考核范圍，進(jìn)行全方位的支持和扶持。北城新區(qū)項(xiàng)目的啟動(dòng)，必將給我縣房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)新的發(fā)展機(jī)遇，帶動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的快速發(fā)展，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)新的增長(zhǎng)期。

三、存在的主要問(wèn)題

1、房?jī)r(jià)需進(jìn)一步加強(qiáng)調(diào)控

目前，我縣的房地產(chǎn)市場(chǎng)處于高位運(yùn)行階段，供給量和需求量都比較大。據(jù)了解，全縣每年的住房需求量在60萬(wàn)平方米左右，每年的供給量在30-40萬(wàn)平方米，房地產(chǎn)市場(chǎng)供求不均衡，存在較大剛性需求，具有賣方市場(chǎng)的特征，整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)需求量大于供給量，使得許多樓盤(pán)在預(yù)售階段就基本銷售完畢。

近幾年，我縣的商品房?jī)r(jià)格在全市一直處于中等偏上價(jià)位，從去年下半年至今年上半年才出現(xiàn)了較大幅度的上漲，房?jī)r(jià)上漲除了存在剛性需求外，還存在以下幾個(gè)方面的原因：一是土地成本上升。二是建安成本上升，包括人工費(fèi)、機(jī)械費(fèi)、建筑材料費(fèi)。三是地段和區(qū)位較好。四是住宅精裝修程度高。五是收費(fèi)項(xiàng)目增加及上調(diào)。六是個(gè)別公司為了應(yīng)對(duì)國(guó)家有關(guān)調(diào)控政策追求自身利益最大化。房?jī)r(jià)上漲幅度超過(guò)居民可支配收入時(shí)，勢(shì)必造成城鎮(zhèn)居民購(gòu)房困難，特別是中低收入階層更承受不起過(guò)高的房?jī)r(jià)，因此對(duì)房?jī)r(jià)監(jiān)管的工作需要進(jìn)一步

加強(qiáng)。

2、房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序需進(jìn)一步整頓和規(guī)范

近幾年，我縣的房地產(chǎn)市場(chǎng)在快速發(fā)展的同時(shí)，也存在開(kāi)發(fā)混亂的狀況，沒(méi)有充分發(fā)揮政府調(diào)控和城市規(guī)劃的指導(dǎo)作用。一是縣城規(guī)劃區(qū)內(nèi)無(wú)論是地塊大小，也不論用地性質(zhì)和規(guī)劃用途，只可容納1幢樓、2幢樓的土地都進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)，形成縣城內(nèi)遍地開(kāi)花的現(xiàn)象；二是開(kāi)發(fā)的住宅小區(qū)大部分在幾千平方米到1—2萬(wàn)平方米左右，超過(guò)10萬(wàn)平方米的小區(qū)不多，這樣不僅造成縣城功能分區(qū)不清，重復(fù)配套建設(shè),浪費(fèi)資源和資金，更是脫離了“統(tǒng)一規(guī)劃、合理布局、綜合開(kāi)發(fā)、配套建設(shè)”的開(kāi)發(fā)建設(shè)原則；三是舊村改造過(guò)程中，個(gè)別村居鉆政策的空子，除拆遷還建本村居民住房外，隨意擴(kuò)大商品房的開(kāi)發(fā)規(guī)模，對(duì)外銷售了許多手續(xù)不完備的房屋，造成房地產(chǎn)稅費(fèi)流失和不公平的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，對(duì)商品房市場(chǎng)帶來(lái)很大沖擊，同時(shí)造成了大量房屋因手續(xù)不完備而不能確權(quán)和上市交易，影響房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展和社會(huì)穩(wěn)定。

3、對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)缺乏科學(xué)的信息化管理

目前，我縣的房地產(chǎn)市場(chǎng)信息系統(tǒng)和信息發(fā)布制度還沒(méi)有建立，相關(guān)部門(mén)信息溝通、資源共享的機(jī)制也沒(méi)形成。造成了市場(chǎng)信息不對(duì)稱，透明度不高，不利于及時(shí)便捷地進(jìn)行市場(chǎng)監(jiān)控，不利于合理引導(dǎo)房地產(chǎn)投資和消費(fèi)。

4、缺乏市場(chǎng)調(diào)控機(jī)制

一是土地儲(chǔ)備供給機(jī)制運(yùn)行效率不高，土地供應(yīng)沒(méi)有結(jié)合市場(chǎng)供求情況進(jìn)行有計(jì)劃有步驟供給，這很容易造成土地供給“大小年”的現(xiàn)象發(fā)生；二是沒(méi)有建立控制開(kāi)發(fā)建設(shè)規(guī)模的相應(yīng)制度和具體措施。使房地產(chǎn)市場(chǎng)供求結(jié)構(gòu)不穩(wěn)定，出現(xiàn)商品房供不應(yīng)求或大批積壓等失衡情況的發(fā)生?？梢哉f(shuō)，以上幾個(gè)方面的問(wèn)題，是影響和制約我縣房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的主要因素。

5、開(kāi)發(fā)資金不足，影響項(xiàng)目的建設(shè)進(jìn)度

近幾年來(lái)，國(guó)家針對(duì)房地產(chǎn)業(yè)出臺(tái)的各項(xiàng)調(diào)控政策，對(duì)我縣房地產(chǎn)業(yè)最大的影響是銀行貸款難度增大。企業(yè)從土地的取得到項(xiàng)目的建設(shè)都需要大量的資金，而企業(yè)在銀行獲得的資金只占一小部分，大部分資金靠企業(yè)通過(guò)其他方式獲得，對(duì)于資質(zhì)等級(jí)低的企業(yè)則更難獲得貸款。資金的不足使得開(kāi)發(fā)項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度受到較大影響，進(jìn)而影響竣工交付時(shí)間，據(jù)了解，我縣大部分開(kāi)發(fā)項(xiàng)目都存在延期交付的情況。

四、下一步加快發(fā)展我縣房地產(chǎn)市場(chǎng)的應(yīng)對(duì)措施及建議

1、加強(qiáng)規(guī)劃的龍頭作用和剛性作用

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)必須按規(guī)劃進(jìn)行，實(shí)行成片區(qū)、成規(guī)模的開(kāi)發(fā)。堅(jiān)持新區(qū)開(kāi)發(fā)和舊城改造相結(jié)合，開(kāi)發(fā)一片，配套一片，完善一片，寧缺勿濫。正確處理經(jīng)營(yíng)城市和舊城改造的關(guān)系，繼續(xù)大力推進(jìn)舊城區(qū)改造，力爭(zhēng)在未來(lái)五年內(nèi)，縣城規(guī)劃區(qū)基本消除危舊棚戶區(qū)和“貧民窟”住房。嚴(yán)禁企事業(yè)單位自建自用和零星開(kāi)發(fā)，改變過(guò)去那種局部改造、見(jiàn)縫插針的做法，實(shí)施地段開(kāi)發(fā)與周邊環(huán)境相協(xié)調(diào)的開(kāi)發(fā)模式。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)必須按照經(jīng)濟(jì)效益、環(huán)境效益、社會(huì)效益相統(tǒng)一的原則，實(shí)行統(tǒng)一規(guī)劃，合理布局，綜合開(kāi)發(fā)，配套建設(shè)。

2、調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，引導(dǎo)普通商品房建設(shè)，加快經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房的建設(shè)

我縣住房供給結(jié)構(gòu)不合理，經(jīng)濟(jì)適用住房、廉租房供給數(shù)量少，高檔房、大面積房偏多。經(jīng)濟(jì)適用住房的供給數(shù)量，每年平均在7-8千平方米，僅能滿足不到100戶中低收入階層的購(gòu)房需求，根據(jù)我縣住房收入狀況普查結(jié)果，每年的經(jīng)濟(jì)適用住房需求量在300套左右，供應(yīng)數(shù)量遠(yuǎn)遠(yuǎn)滿足不了需求，造成經(jīng)濟(jì)適用住房供給緊張、價(jià)格上漲。目前我縣還沒(méi)有建立完善的廉租房供給體系，不能解決最低收入階層的住房問(wèn)題。發(fā)展經(jīng)濟(jì)適用住房和廉租房既是體現(xiàn)政府為民、利民、親民的形象工程，同時(shí)也對(duì)房?jī)r(jià)的過(guò)快上漲起到很大的抑制作用。

3、加快廉租住房建設(shè)，促進(jìn)我縣房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。不要局限于提房地產(chǎn)就是買房和賣房，要著眼于房地產(chǎn)業(yè)概念的內(nèi)涵和外延，用大房地產(chǎn)業(yè)的理念來(lái)發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)，學(xué)習(xí)香港等地的先進(jìn)發(fā)展理念，用好現(xiàn)有資源，建一批適合低收入家庭租住的房屋，以靈活多樣的租賃方式，盤(pán)活縣域內(nèi)的房屋資源，大興房地產(chǎn)租賃業(yè)。

4、采取有效措施，降低住宅成本。

一、要規(guī)范土地市場(chǎng)，在當(dāng)前及今后一個(gè)時(shí)期，政府和有關(guān)部門(mén)要從體制、機(jī)制、法制三位一體的角度，多管齊下，規(guī)范土地價(jià)格，特別是要規(guī)范土地一、二級(jí)市場(chǎng)，從而為降低房?jī)r(jià)打下基礎(chǔ)。

二、推廣新型建材，降低成本消耗。要堅(jiān)持采用技術(shù)含量高、建筑成本低，污染程度輕的建材；

三、加強(qiáng)招投標(biāo)管理。要通過(guò)工程技術(shù)招投標(biāo)，把技術(shù)能力高、造價(jià)成本低、管理規(guī)范的建筑企業(yè)擴(kuò)大到普通商品房建設(shè)中來(lái)；

四、剔除不合理收費(fèi)，2007年我縣房產(chǎn)成本中的各項(xiàng)費(fèi)用為213元／平方米，比重高達(dá)２６％，這其中有些不合理必須予以剔除，主要減輕住宅建設(shè)不分?jǐn)偟幕A(chǔ)設(shè)施負(fù)擔(dān)，分流基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)用：一是公益性和非盈利性的市政建設(shè)，如道路交通、給排水配套等應(yīng)由政府投資；二是公共服務(wù)設(shè)施，如文化教育、學(xué)校、醫(yī)療衛(wèi)生等，也應(yīng)由政府投資；三是商品性或營(yíng)利性基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，如能源供應(yīng)、通訊設(shè)施等，應(yīng)按市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)原則，由相關(guān)企業(yè)投資建設(shè)，投入的資金由營(yíng)業(yè)收入回收，并獲得利潤(rùn)，不應(yīng)納入房?jī)r(jià)；四是住房?jī)?nèi)部直接為生活服務(wù)的配套設(shè)施和某些外部環(huán)境，如水、電氣管道，綠地及住宅小區(qū)內(nèi)的道路等設(shè)施，應(yīng)由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)投資，并納入房屋建造成本，構(gòu)成房?jī)r(jià)組成部分。

5、加快房地產(chǎn)金融改革步伐、用足用好住房公積金。金融機(jī)構(gòu)與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商要緊密合作，開(kāi)展各種較為靈活的房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)，為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展不斷注入新的血液、新的功能。同時(shí)，用足用好住房公積金。1996年實(shí)施城鎮(zhèn)住房制度改革至今，我縣已收繳住房公積金3.04億元，如何用活這部分資金，加快公積金貸款，并結(jié)合商業(yè)銀行住房抵押貸款，以多種形式提高居民購(gòu)房能力、努力擴(kuò)大有效需求，促進(jìn)我縣房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，具有更重要的作用。

6、住房專項(xiàng)維修基金應(yīng)盡快建立

設(shè)立住房專項(xiàng)維修基金的目的就是為了保障商品住宅及其相關(guān)公共設(shè)施的大中修和更新改造，延長(zhǎng)房屋的使用壽命，為維護(hù)住宅小區(qū)的良好環(huán)境，保證住宅小區(qū)設(shè)施設(shè)備的正常運(yùn)行和使用創(chuàng)造必要的條件。

住房專項(xiàng)維修基金設(shè)立的有利因素：一是建立起住房專項(xiàng)維修基金，解除了人民政府、主管部門(mén)、購(gòu)房人等多方面的后顧之憂。二是維修基金是為房屋的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備大中修和更新改造而建立的儲(chǔ)備資金，對(duì)延長(zhǎng)房屋的使用壽命、實(shí)現(xiàn)物業(yè)的保值增值起到了積極作用。三是維修基金的建立，可以有效地解決房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的修繕、更新、改造，化解業(yè)主之間的矛盾，有利于明確物業(yè)管理收費(fèi)與維修基金的關(guān)系。因此，建議在我縣應(yīng)盡快建立住宅專項(xiàng)維修基金。

總之，我們要通過(guò)不懈的努力，使我縣的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的政策方向?qū)Α⒄吣繕?biāo)準(zhǔn)、政策力度大、政策配套完善、政策落實(shí)到位。進(jìn)一步完善房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)，積極引導(dǎo)房地產(chǎn)業(yè)向規(guī)?；?、集約化、品牌化方向發(fā)展，促進(jìn)我縣房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展