第一篇：關(guān)于促進(jìn)榆林市房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的調(diào)研報告

關(guān)于促進(jìn)榆林市房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的調(diào)研報告

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來源:決策咨詢委作者:日期:2011-10-8

根據(jù)市委、市政府的要求，我們組織專人就全市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展情況進(jìn)行了專題調(diào)研，先后召集市發(fā)改委、住房和城市建設(shè)局、規(guī)劃局、國土局、統(tǒng)計局、榆陽區(qū)政府、區(qū)建設(shè)局、市建筑工程有限責(zé)任公司、文昌建工集團公司等單位和企業(yè)進(jìn)行座談，深入榆陽、神木、綏德等縣區(qū)調(diào)研房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展情況。在此基礎(chǔ)上，針對當(dāng)前存在的問題，就如何促進(jìn)我市房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展，提出了相應(yīng)的對策與建議，現(xiàn)將有關(guān)情況報告如下：

一、全市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展基本情況

我市的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展起步于90年代后期，2000年地改市以后，隨著榆林經(jīng)濟的快速發(fā)展，人民生活水平的不斷提高，房地產(chǎn)業(yè)也進(jìn)入了快速發(fā)展時期，平均每年以15%左右的速度增長，項目規(guī)模和品位顯著提高。房地產(chǎn)主要包括兩部分：一是開發(fā)商投資建設(shè)的商品房；二是地方政府投資建設(shè)的經(jīng)濟適用房和廉租房。2009年，全市房地產(chǎn)業(yè)完成投資11.2億元，房地產(chǎn)開發(fā)面積55.9萬平方米，新建商品房銷售面積37.5萬平方米。近年來，市區(qū)建成了元馳世紀(jì)城（占地200畝、建筑面積35萬平方米）、圣景名苑（占地120畝、建筑面積23萬平方米）、塞維利亞（占地90畝、建筑面19萬平方米）等一批規(guī)模較大、環(huán)境優(yōu)美、設(shè)施齊全、品位較高的住宅小區(qū)。2009年，開工建設(shè)經(jīng)濟適用住房83.6萬平方米、6662套，完成投資9.86億元；廉租住房建設(shè)取得突破性進(jìn)展，全市22個實物配租項目全部開工建設(shè)，開工面積33.6萬平方米，完成投資3.32億元，全市廉租住房保障家庭累計達(dá)到11943戶，城市低保家庭中人均住房面積10平方米以下的實現(xiàn)了應(yīng)保盡保。全市住房公積金管理部門為保障性住房建設(shè)做出了重要貢獻(xiàn)。全市累計歸集住房公積金21.5億元，余額13.9億元，累計放貸10.3億元，個人貸款比率達(dá)到60%，住房公積金使用率達(dá)到74%。

目前，我市從事房地產(chǎn)開發(fā)的企業(yè)共有161家，其中榆林城區(qū)有107家，具有二級資質(zhì)的企業(yè)有18家、三級的45家、四級的64家、暫定的34家。我市房地產(chǎn)價格總體上是逐年上升。尤其是2005年至2007年這三年中，房地產(chǎn)價格漲幅很大。2008年受金融危機影響，略有下降。但從2009年開始又緩慢回升，房地產(chǎn)價格，榆林市區(qū)最高，神木縣城次之，北部縣高于南部縣。2009年，榆林城區(qū)高層商品住房均價為4150元/平方米，多層住房均價3150元/平方米；北部縣高層住房均價3250元/平方米，多層住房均價2650元/平方米；南部縣高層住房均價3000元/平方米，多層住房均價2100元/平方米。

2010年，全市計劃完成房地產(chǎn)開發(fā)建筑面積60萬平方米，完成投資13億元；全市計劃開工建設(shè)經(jīng)濟適用住房105.14萬平方米，完成投資15.3億元，提供經(jīng)濟適用住房9385套；計劃新建、購置廉租住房3550套、17.75萬平方米。今年第一季度，榆林城區(qū)高層商品住房均價為4350元/平方米，多層住房均價3375元/平方米。全市商品房完成投資額環(huán)比增長8%（市區(qū)環(huán)比增長19.5%），銷售面積環(huán)比增長230.8%（市區(qū)環(huán)比增長263.5%），銷售金額環(huán)比增長50.2%

（市區(qū)環(huán)比增長52.4%）。進(jìn)入五月份以來，受國家宏觀調(diào)控政策，以及市縣兩級經(jīng)濟適用房、廉租房建成安置等因素影響，我市房地產(chǎn)價格略有下降，商品房銷售成交量有所減少，二手房交易量有所下降，不少購房者等待觀望，房地產(chǎn)有價無市?？傮w上看，我市房地產(chǎn)業(yè)是健康有序、穩(wěn)定發(fā)展的。房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展對促進(jìn)我市城市建設(shè)、提高居民生活水平，推動經(jīng)濟社會發(fā)展，實現(xiàn)保增長、擴內(nèi)需、惠民生目標(biāo)，發(fā)揮了重要作用。

二、當(dāng)前房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展中存在的問題

1、房價高，漲幅大?，F(xiàn)在的房價與十年前相比，增長在五倍左右。神木縣商品房價格，2000年平均930元/m2,2009年上漲到3500-6000元/ m2。榆林城區(qū)前幾年有的人買一套單元，不到半年，可賺十幾萬元，因此人們普遍感到房價過高。在樓盤的價格構(gòu)成中，主要包括五大部分：地皮價格、建安成本、手續(xù)費用、貸款利息和開發(fā)商的利潤。全市建安成本和其他費用基本相同，樓盤價格差異主要是地價的差異，地價高主要是政府實行高價拍賣土地造成的。地價的攀升導(dǎo)致了樓價的上漲。例如2009年，榆林城區(qū)青山西路商住用地拍賣價每畝500多萬元，榆林經(jīng)濟開發(fā)區(qū)商住用地每畝均價300多萬元。神木縣城區(qū)土地價格每畝約300多萬元，城區(qū)附近土地價格每畝120多萬元。綏德縣城區(qū)土地價格每畝200多萬元，城區(qū)附近土地價格110多萬元。房價高的原因，除了地價過高而外，還有手續(xù)費用高。修建住宅房需辦各種手續(xù)就有60多種，絕大多數(shù)都要收費，這也增加了商品房的成本。同時，也與農(nóng)民進(jìn)城，煤老板高價搶購以及少數(shù)人惡意炒房有關(guān)系。另外，開發(fā)商賺取的利潤較高，按照國家規(guī)定的定額測算，房地產(chǎn)開發(fā)的利潤在15%左右，實際上我市房地產(chǎn)開發(fā)利潤都在20%以上，正如一些企業(yè)負(fù)責(zé)人說，利潤達(dá)不到20%以上，開發(fā)企業(yè)是不會做這個項目的。

2、用地審批周期長，導(dǎo)致房屋產(chǎn)權(quán)證難以辦理。近年來，有些開發(fā)商為了盡快開發(fā)建設(shè)，往往采取邊建設(shè)邊辦理手續(xù)的方式進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)，因為用地手續(xù)不能如期辦理，致使房產(chǎn)證也不能及時辦理。比如去年神木縣經(jīng)濟適用房的土地審批手續(xù)，從2009年的5月開始到2010年5月，就在縣上的六個部門辦理了一年審批手續(xù)，縣規(guī)劃局、林業(yè)局、水保局三個單位要報可研報告，縣環(huán)保局要報環(huán)評報告，縣土地局要報耕地復(fù)墾報告，還要經(jīng)市國土局、省國土資源廳審批，這樣省、市、縣層層審批，正常情況也得二年辦完用地手續(xù)。而房產(chǎn)證又要等土地手續(xù)辦完，工程建設(shè)驗收合格后才能辦理。還有的開發(fā)企業(yè)打著“集資建房”的旗號，違法占用集體土地開發(fā)建設(shè)“小產(chǎn)權(quán)房”項目，因其不具備辦理房產(chǎn)證的必要條件，最終無法辦到房產(chǎn)證，經(jīng)常引起業(yè)主集體上訪。

3、保障性住房數(shù)量不足，不能滿足城鎮(zhèn)居民和中低收入家庭的住房需求。一些地方政府和部門領(lǐng)導(dǎo)，對經(jīng)濟適用住房、廉租住房建設(shè)沒有引起高度重視。對中央、省、市下達(dá)的保障性住房建設(shè)任務(wù)沒有落實，南部各縣的經(jīng)濟適用房和廉租房建設(shè)基本沒有啟動。有些縣區(qū)雖建起經(jīng)濟適用房，但價格偏高，城鎮(zhèn)貧困戶還是買不起房，有的買后加價轉(zhuǎn)讓。

4、公共配套設(shè)施不健全，新房入住率低。一些房地產(chǎn)開發(fā)商為了減少建筑成本，不執(zhí)行有關(guān)規(guī)定，也不履行賣房時的承諾，除完成必要的強制性規(guī)劃建設(shè)外，采取各種形式，減少小區(qū)的公共配套設(shè)施。有的減少綠化面積，有的不安裝暖氣，有的給排水不暢通等等。還有政府投入不足的問題，城市道路、集中供熱、小區(qū)亮化、學(xué)校醫(yī)院、商業(yè)網(wǎng)點等建設(shè)跟不上，沒有形成完善的公共配套設(shè)施，導(dǎo)致很多業(yè)主，買而不住，浪費房產(chǎn)資源。

三、促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的思路與對策

根據(jù)國務(wù)院辦公廳《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》（國辦發(fā)[2010]4號）和陜西省人民政府辦公廳《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的意見》（陜政辦發(fā)[2010]29號）精神，結(jié)合我市實際，提出如下思路與對策：

(一)增加住宅建設(shè)用地有效供應(yīng)，控制地價非理性上漲

要加大平房片區(qū)改造步伐，榆林城區(qū)大約有15平方公里城市用地被平房占用，市政府應(yīng)盡快成立棚戶區(qū)改造辦公室，建立健全組織機構(gòu)，強化工作措施，從根本上解決平房片區(qū)環(huán)境臟亂差和建設(shè)用地不足的問題。要科學(xué)確定房地產(chǎn)開發(fā)土地供應(yīng)規(guī)模和結(jié)構(gòu)，及時修編完善年度土地供應(yīng)計劃，并向社會公布。要優(yōu)先保證經(jīng)濟適用住房、廉租住房和中低價位、中小套型普通商品住房的土地供應(yīng)。要簡化用地審批手續(xù)，縮短審批周期，降低審批成本。各級政府要克服靠高價拍賣土地增加財政收入的錯誤觀念，在堅持和完善土地招拍掛制度的同時，探索“綜合評標(biāo)”、“一次競價”、“雙向競價”等出讓方式，降低土地價格。國土部門要嚴(yán)格把關(guān)，在普通商品房用地出讓時，要限戶型、限容積率、限銷售均價，由具有房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)的企業(yè)競價認(rèn)購，嚴(yán)禁沒有房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)的企業(yè)哄抬地價搶購，抑制住房用地出讓價格非理性上漲。

（二）加大中低價位、中小套型普通商品住房建設(shè)，發(fā)揮普通商品住房的調(diào)控作用

市縣區(qū)有關(guān)部門要對商品房建設(shè)科學(xué)規(guī)劃、合理布局、分類建設(shè)一些大中小不同套型的商品房，以滿足不同人群的需求。特別要多建一些中低價位，中小型套型的普通商品房，以解決外來打工人員等買不起房、買不到房的問題。對普通商品住房開發(fā)項目建設(shè)要開設(shè)綠色通道。對已批未建的普通商品住房開發(fā)項目，國土資源、住房建設(shè)、綜合執(zhí)法、規(guī)劃管理等部門要嚴(yán)格按照有關(guān)規(guī)定，加大對閑置土地清理力度，從征收土地閑置費入手，督促企業(yè)加快項目建設(shè)。國土資源部門要將房地產(chǎn)主管部門提出的住房銷售價位、套數(shù)、套型面積、保障性住房配建比例以及開竣工時間、違約處罰條例等納入土地出讓合同，確保中小套型住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)比例嚴(yán)格按照有關(guān)規(guī)定落實到位。

（三）加大保障性安居工程建設(shè)力度

1、擴大經(jīng)濟適用住房覆蓋范圍。要根據(jù)本地區(qū)低收入和中等偏下收入家庭住房情況，合理確定經(jīng)濟適用住房建設(shè)規(guī)模，調(diào)整經(jīng)濟適用住房供應(yīng)對象的適用標(biāo)準(zhǔn)。繼續(xù)深化企事業(yè)單位的住房制度改革，積極指導(dǎo)有條件的企事業(yè)單位進(jìn)行住房分配貨幣化改革。突出支持偏遠(yuǎn)企業(yè)職工，用單位自有土地修建住宅，平價供給。要加快經(jīng)濟適用房建設(shè)步伐，凡是沒有完成經(jīng)濟適用房建設(shè)任務(wù)的縣，一定要強化措施，加快進(jìn)度，限時完成任務(wù)。

2、加快廉租住房建設(shè)。要落實廉租住房配建政策，根據(jù)外地經(jīng)驗，原則上經(jīng)濟適用住房中的廉租住房配建比例不低于15%，普通商品住房中廉租住房配建比例不低于5%，平房片區(qū)改造中的廉

租住房配建比例不低于10%。各縣、區(qū)政府要通過城市平房片區(qū)改造和新建、改建、政府收購等方式，增加廉租住房房源。多渠道籌集建設(shè)資金，出臺廉租住房共有產(chǎn)權(quán)實施細(xì)則，實行廉租住房租售并舉，解決資金制約瓶頸。

3、鼓勵和支持民間資本參與保障房建設(shè)。各級各部門應(yīng)認(rèn)真貫徹執(zhí)行《國務(wù)院關(guān)于鼓勵和引導(dǎo)民間投資健康發(fā)展的若干意見》鼓勵民間資本參與政策性住房建設(shè)。應(yīng)實現(xiàn)民間資本和保障房的順利“對接”，合理設(shè)計民間資本的進(jìn)入渠道，確保相應(yīng)鼓勵政策能落實到位。要規(guī)范設(shè)置投資準(zhǔn)入門檻，創(chuàng)造公平競爭、平等準(zhǔn)入的市場環(huán)境。市場準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)和優(yōu)惠扶持政策要公開透明，對各類投資主體同等對待，不得單對民間資本設(shè)置附加條件。政府應(yīng)承擔(dān)保障房建設(shè)的首要責(zé)任。政府與企業(yè)，雙方以契約形式履行各自責(zé)任，并接受公開監(jiān)督。同時，在對保障房的規(guī)劃設(shè)計、建筑標(biāo)準(zhǔn)、銷售價格等設(shè)定統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)的前提下，應(yīng)讓保障房開發(fā)市場向國企、民企平等開放，相關(guān)政策均等享受，形成良性競爭局面。此外，政府應(yīng)建立更合理的利益激勵和風(fēng)險分擔(dān)機制，減少企業(yè)在融資、建設(shè)、銷售過程中的不確定因素。要鼓勵和支持民間資本參與建設(shè)高檔房、別墅房，以緩解煤老板爭房源，搶購普通商品房的問題。

（四）大力培育和發(fā)展二手房市場和租賃市場

解決群眾的住房問題要堅持租售并舉。目前，空置房下降、閑置房上升，發(fā)展房屋租賃，可以推動擁有兩套以上住房的家庭，將房屋引向消費市場，提高住房的使用效率。減少閑置，是增加住房有效供給的重要手段。為培育和發(fā)展租賃市場，政府一方面要考慮加強對住房保有環(huán)節(jié)的稅收調(diào)節(jié)，提高住房閑置成本；另一方面要考慮減少個人出租住房的稅收負(fù)擔(dān)，以活躍房屋租賃市場。為促進(jìn)二手房交易，在增加住房保有環(huán)節(jié)稅收的同時，要減少住房流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)的稅收，并允許地方政府能根據(jù)當(dāng)?shù)氐墓┣笄闆r，因地制宜調(diào)整住房轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)的營業(yè)稅政策。

（五）合理引導(dǎo)住房消費，抑制投資投機性購房行為

1、加大差別化信貸政策執(zhí)行力度。對購買首套住房且套型建筑面積在90平方米以上的家庭（包括借款人、配偶及未成年子女），貸款首付款比例不得低于30%；對貸款購買第二套住房的 家庭，貸款首付款比例不得低于50%，貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率的1.1倍；對貸款購買第三套及以上住房的，貸款首付款比例和貸款利率應(yīng)大幅提高，具體由商業(yè)銀行根據(jù)風(fēng)險管理原則自主確定。

2、繼續(xù)實施差別化的住房稅收政策。各有關(guān)部門要嚴(yán)格執(zhí)行國家有關(guān)個人購買普通住房與非普通住房、首次購房與非首次購房的差別化稅收政策。對于不符合規(guī)定條件的，一律不給相關(guān)稅收優(yōu)惠。

3、市、縣區(qū)房地產(chǎn)管理部門應(yīng)充分利用房地產(chǎn)預(yù)售合同備案、交易、權(quán)屬登記等環(huán)節(jié)的信息，配合金融機構(gòu)做好二套住房購房貸款管理。商業(yè)銀行、稅務(wù)部門在執(zhí)行差別化信貸和稅收政策時應(yīng)參考房產(chǎn)部門的認(rèn)定意見。

（六）加強房地產(chǎn)市場監(jiān)管

1、要嚴(yán)格執(zhí)行國家有關(guān)分配經(jīng)濟適用房的政策。市縣區(qū)有關(guān)部門應(yīng)對已經(jīng)分配的經(jīng)濟適用房進(jìn)行一次調(diào)查和清理。要加大打擊騙購、非法轉(zhuǎn)讓經(jīng)濟適用房的行為，實行終生負(fù)責(zé)制，一經(jīng)查出違法行為，立即收回。

2、加強商品房預(yù)（銷）售管理。要完善新建商品房預(yù)售資金監(jiān)管制度，合理確定商品住房項目預(yù)售許可的最低規(guī)模。不得分層、分單元辦理預(yù)售許可。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在取得預(yù)售許可10日內(nèi)，一次性公開全部房源，明碼標(biāo)價對外銷售，嚴(yán)禁隨意提高銷售價格。預(yù)售房款必須預(yù)留總房價的5%，購房人在房屋產(chǎn)權(quán)證辦理后付清全部房款。房產(chǎn)管理部門要監(jiān)督房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)嚴(yán)格履行合同，保護購房人的合法權(quán)益。對未取得預(yù)售許可證，擅自收取訂金、囤積房源、嚴(yán)意炒作、哄抬房價的房地產(chǎn)企業(yè)及中介服務(wù)機構(gòu)，房地產(chǎn)主管部門要加大整治查處力度。對違反規(guī)定的，嚴(yán)格依法給予處罰，情節(jié)嚴(yán)重的要注銷資質(zhì)證書、吊銷營業(yè)執(zhí)照。

3、完善房地產(chǎn)市場信息系統(tǒng)建設(shè)和市場監(jiān)測。市級房產(chǎn)主管部門要加快房地產(chǎn)市場信息系統(tǒng)建設(shè)，爭取在今年內(nèi)與省級房產(chǎn)市場信息平臺聯(lián)網(wǎng)?？h級房產(chǎn)主管部門要明確房地產(chǎn)信息化工作建設(shè)計劃，盡快實現(xiàn)房屋登記簿、交易、產(chǎn)權(quán)登記等業(yè)務(wù)管理的電子信息化。房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展比較快的神木、府谷、靖邊、定邊、綏德、米脂六縣要率先建設(shè)網(wǎng)上備案系統(tǒng)。要按月對商品房和經(jīng)濟適用住房價格進(jìn)行分類統(tǒng)計上報，按季度形成市場監(jiān)測分析報告，及時向社會發(fā)布。

4、進(jìn)一步規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序，嚴(yán)厲打擊房地產(chǎn)市場違法違規(guī)行為。各級房產(chǎn)主管部門要會同有關(guān)部門，加強對房地產(chǎn)開發(fā)市場的管理，加大對擾亂市場秩序等違法違規(guī)行為的查處力度。國土資源部門要嚴(yán)格土地出讓價款的收繳，強化合同執(zhí)行監(jiān)管，嚴(yán)厲查處違法違規(guī)用地、囤地和炒地行為。人民銀行及銀監(jiān)會，要加大對房地產(chǎn)貸款的監(jiān)督管理和窗口指導(dǎo)，加強對信貸資金流向跨境投融資活動的監(jiān)控，防范信貸資金違規(guī)進(jìn)入房地產(chǎn)市場。物價等有關(guān)部門要不斷完善商品住房價格監(jiān)管各項措施，對商品房價格備案，要簡化辦事程序，縮短認(rèn)證時限，對政策性和保障性住房實行政府指導(dǎo)價或政府定價。建立健全明碼標(biāo)價制度，實行“一套房一標(biāo)價”，依法查處各類價格違法行為。新建商品住房的供水、供電、供氣、供暖、有線電視、安全監(jiān)控系控及其他屬于購房人所有的公共設(shè)施、設(shè)備的配套建設(shè)費用，均包含在住房價格中，房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營單位不得向購房人另行收取。稅務(wù)部門要進(jìn)一步加大對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)偷漏稅行為的查處力度；工商部門要依法查處虛假房地產(chǎn)廣告等行為。

5、加強組織領(lǐng)導(dǎo)，正確引導(dǎo)輿論宣傳。要抓好健全和穩(wěn)定房地產(chǎn)市場、解決低收入家庭住房困難的具體落實工作。按照支持居民合理住房消費、抑制投資投機性購房、增加有效供給、完善相關(guān)政策的原則，健全組織、加強領(lǐng)導(dǎo)，抓緊清理和糾正已出臺的越權(quán)減免稅以及其他與中省調(diào)控要求不符合的規(guī)定，促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。市級房地產(chǎn)主管部門應(yīng)加強對各縣區(qū)貫徹落實房地產(chǎn)市場調(diào)控政策情況的檢查和指導(dǎo)，尤其要對房價上漲過快的縣區(qū)進(jìn)行重點督查，切實把各項房地產(chǎn)市場調(diào)控措施落到實處。要加強對房地產(chǎn)市場調(diào)控政策宣傳力度，引導(dǎo)媒體客觀、公正報道房地產(chǎn)市場情況，引導(dǎo)群眾樹立合理住房消費觀念，引導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)合法經(jīng)營，促進(jìn)我市房地產(chǎn)健康發(fā)展。

第二篇：關(guān)于促進(jìn)榆林市房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的調(diào)研報告專題

關(guān)于促進(jìn)榆林市房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的調(diào)研報告

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來源:決策咨詢委 作者: 日期:2011-10-8 根據(jù)市委、市政府的要求，我們組織專人就全市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展情況進(jìn)行了專題調(diào)研，先后召集市發(fā)改委、住房和城市建設(shè)局、規(guī)劃局、國土局、統(tǒng)計局、榆陽區(qū)政府、區(qū)建設(shè)局、市建筑工程有限責(zé)任公司、文昌建工集團公司等單位和企業(yè)進(jìn)行座談，深入榆陽、神木、綏德等縣區(qū)調(diào)研房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展情況。在此基礎(chǔ)上，針對當(dāng)前存在的問題，就如何促進(jìn)我市房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展，提出了相應(yīng)的對策與建議，現(xiàn)將有關(guān)情況報告如下：

一、全市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展基本情況

我市的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展起步于90年代后期，2000年地改市以后，隨著榆林經(jīng)濟的快速發(fā)展，人民生活水平的不斷提高，房地產(chǎn)業(yè)也進(jìn)入了快速發(fā)展時期，平均每年以15%左右的速度增長，項目規(guī)模和品位顯著提高。房地產(chǎn)主要包括兩部分：一是開發(fā)商投資建設(shè)的商品房；二是地方政府投資建設(shè)的經(jīng)濟適用房和廉租房。2009年，全市房地產(chǎn)業(yè)完成投資11.2億元，房地產(chǎn)開發(fā)面積55.9萬平方米，新建商品房銷售面積37.5萬平方米。近年來，市區(qū)建成了元馳世紀(jì)城（占地200畝、建筑面積35萬平方米）、圣景名苑（占地120畝、建筑面積23萬平方米）、塞維利亞（占地90畝、建筑面19萬平方米）等一批規(guī)模較大、環(huán)境優(yōu)美、設(shè)施齊全、品位較高的住宅小區(qū)。2009年，開工建設(shè)經(jīng)濟適用住房83.6萬平方米、6662套，完成投資9.86億元；廉租住房建設(shè)取得突破性進(jìn)展，全市22個實物配租項目全部開工建設(shè)，開工面積33.6萬平方米，完成投資3.32億元，全市廉租住房保障家庭累計達(dá)到11943戶，城市低保家庭中人均住房面積10平方米以下的實現(xiàn)了應(yīng)保盡保。全市住房公積金管理部門為保障性住房建設(shè)做出了重要貢獻(xiàn)。全市累計歸集住房公積金21.5億元，余額13.9億元，累計放貸10.3億元，個人貸款比率達(dá)到60%，住房公積金使用率達(dá)到74%。

目前，我市從事房地產(chǎn)開發(fā)的企業(yè)共有161家，其中榆林城區(qū)有107家，具有二級資質(zhì)的企業(yè)有18家、三級的45家、四級的64家、暫定的34家。我市房地產(chǎn)價格總體上是逐年上升。尤其是2005年至2007年這三年中，房地產(chǎn)價格漲幅很大。2008年受金融危機影響，略有下降。但從2009年開始又緩慢回升，房地產(chǎn)價格，榆林市區(qū)最高，神木縣城次之，北部縣高于南部縣。2009年，榆林城區(qū)高層商品住房均價為4150元/平方米，多層住房均價3150元/平方米；北部縣高層住房均價3250元/平方米，多層住房均價2650元/平方米；南部縣高層住房均價3000元/平方米，多層住房均價2100元/平方米。

2010年，全市計劃完成房地產(chǎn)開發(fā)建筑面積60萬平方米，完成投資13億元；全市計劃開工建設(shè)經(jīng)濟適用住房105.14萬平方米，完成投資15.3億元，提供經(jīng)濟適用住房9385套；計劃新建、購置廉租住房3550套、17.75萬平方米。今年第一季度，榆林城區(qū)高層商品住房均價為4350元/平方米，多層住房均價3375元/平方米。全市商品房完成投資額環(huán)比增長8%（市區(qū)環(huán)比增長19.5%），銷售面積環(huán)比增長230.8%（市區(qū)環(huán)比增長263.5%），銷售金額環(huán)比增長50.2%（市區(qū)環(huán)比增長52.4%）。進(jìn)入五月份以來，受國家宏觀調(diào)控政策，以及市縣兩級經(jīng)濟適用房、廉租房建成安置等因素影響，我市房地產(chǎn)價格略有下降，商品房銷售成交量有所減少，二手房交易量有所下降，不少購房者等待觀望，房地產(chǎn)有價無市?？傮w上看，我市房地產(chǎn)業(yè)是健康有序、穩(wěn)定發(fā)展的。房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展對促進(jìn)我市城市建設(shè)、提高居民生活水平，推動經(jīng)濟社會發(fā)展，實現(xiàn)保增長、擴內(nèi)需、惠民生目標(biāo)，發(fā)揮了重要作用。

二、當(dāng)前房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展中存在的問題

1、房價高，漲幅大?，F(xiàn)在的房價與十年前相比，增長在五倍左右。神木縣商品房價格，2000年平均930元/m2,2009年上漲到3500-6000元/ m2。榆林城區(qū)前幾年有的人買一套單元，不到半年，可賺十幾萬元，因此人們普遍感到房價過高。在樓盤的價格構(gòu)成中，主要包括五大部分：地皮價格、建安成本、手續(xù)費用、貸款利息和開發(fā)商的利潤。全市建安成本和其他費用基本相同，樓盤價格差異主要是地價的差異，地價高主要是政府實行高價拍賣土地造成的。地價的攀升導(dǎo)致了樓價的上漲。例如2009年，榆林城區(qū)青山西路商住用地拍賣價每畝500多萬元，榆林經(jīng)濟開發(fā)區(qū)商住用地每畝均價300多萬元。神木縣城區(qū)土地價格每畝約300多萬元，城區(qū)附近土地價格每畝120多萬元。綏德縣城區(qū)土地價格每畝200多萬元，城區(qū)附近土地價格110多萬元。房價高的原因，除了地價過高而外，還有手續(xù)費用高。修建住宅房需辦各種手續(xù)就有60多種，絕大多數(shù)都要收費，這也增加了商品房的成本。同時，也與農(nóng)民進(jìn)城，煤老板高價搶購以及少數(shù)人惡意炒房有關(guān)系。另外，開發(fā)商賺取的利潤較高，按照國家規(guī)定的定額測算，房地產(chǎn)開發(fā)的利潤在15%左右，實際上我市房地產(chǎn)開發(fā)利潤都在20%以上，正如一些企業(yè)負(fù)責(zé)人說，利潤達(dá)不到20%以上，開發(fā)企業(yè)是不會做這個項目的。

2、用地審批周期長，導(dǎo)致房屋產(chǎn)權(quán)證難以辦理。近年來，有些開發(fā)商為了盡快開發(fā)建設(shè)，往往采取邊建設(shè)邊辦理手續(xù)的方式進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)，因為用地手續(xù)不能如期辦理，致使房產(chǎn)證也不能及時辦理。比如去年神木縣經(jīng)濟適用房的土地審批手續(xù)，從2009年的5月開始到2010年5月，就在縣上的六個部門辦理了一年審批手續(xù)，縣規(guī)劃局、林業(yè)局、水保局三個單位要報可研報告，縣環(huán)保局要報環(huán)評報告，縣土地局要報耕地復(fù)墾報告，還要經(jīng)市國土局、省國土資源廳審批，這樣省、市、縣層層審批，正常情況也得二年辦完用地手續(xù)。而房產(chǎn)證又要等土地手續(xù)辦完，工程建設(shè)驗收合格后才能辦理。還有的開發(fā)企業(yè)打著“集資建房”的旗號，違法占用集體土地開發(fā)建設(shè)“小產(chǎn)權(quán)房”項目，因其不具備辦理房產(chǎn)證的必要條件，最終無法辦到房產(chǎn)證，經(jīng)常引起業(yè)主集體上訪。

3、保障性住房數(shù)量不足，不能滿足城鎮(zhèn)居民和中低收入家庭的住房需求。一些地方政府和部門領(lǐng)導(dǎo)，對經(jīng)濟適用住房、廉租住房建設(shè)沒有引起高度重視。對中央、省、市下達(dá)的保障性住房建設(shè)任務(wù)沒有落實，南部各縣的經(jīng)濟適用房和廉租房建設(shè)基本沒有啟動。有些縣區(qū)雖建起經(jīng)濟適用房，但價格偏高，城鎮(zhèn)貧困戶還是買不起房，有的買后加價轉(zhuǎn)讓。

4、公共配套設(shè)施不健全，新房入住率低。一些房地產(chǎn)開發(fā)商為了減少建筑成本，不執(zhí)行有關(guān)規(guī)定，也不履行賣房時的承諾，除完成必要的強制性規(guī)劃建設(shè)外，采取各種形式，減少小區(qū)的公共配套設(shè)施。有的減少綠化面積，有的不安裝暖氣，有的給排水不暢通等等。還有政府投入不足的問題，城市道路、集中供熱、小區(qū)亮化、學(xué)校醫(yī)院、商業(yè)網(wǎng)點等建設(shè)跟不上，沒有形成完善的公共配套設(shè)施，導(dǎo)致很多業(yè)主，買而不住，浪費房產(chǎn)資源。

三、促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的思路與對策

根據(jù)國務(wù)院辦公廳《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》（國辦發(fā)[2010]4號）和陜西省人民政府辦公廳《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的意見》（陜政辦發(fā)[2010]29號）精神，結(jié)合我市實際，提出如下思路與對策：

(一)增加住宅建設(shè)用地有效供應(yīng)，控制地價非理性上漲

要加大平房片區(qū)改造步伐，榆林城區(qū)大約有15平方公里城市用地被平房占用，市政府應(yīng)盡快成立棚戶區(qū)改造辦公室，建立健全組織機構(gòu)，強化工作措施，從根本上解決平房片區(qū)環(huán)境臟亂差和建設(shè)用地不足的問題。要科學(xué)確定房地產(chǎn)開發(fā)土地供應(yīng)規(guī)模和結(jié)構(gòu)，及時修編完善土地供應(yīng)計劃，并向社會公布。要優(yōu)先保證經(jīng)濟適用住房、廉租住房和中低價位、中小套型普通商品住房的土地供應(yīng)。要簡化用地審批手續(xù)，縮短審批周期，降低審批成本。各級政府要克服靠高價拍賣土地增加財政收入的錯誤觀念，在堅持和完善土地招拍掛制度的同時，探索“綜合評標(biāo)”、“一次競價”、“雙向競價”等出讓方式，降低土地價格。國土部門要嚴(yán)格把關(guān)，在普通商品房用地出讓時，要限戶型、限容積率、限銷售均價，由具有房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)的企業(yè)競價認(rèn)購，嚴(yán)禁沒有房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)的企業(yè)哄抬地價搶購，抑制住房用地出讓價格非理性上漲。

（二）加大中低價位、中小套型普通商品住房建設(shè)，發(fā)揮普通商品住房的調(diào)控作用

市縣區(qū)有關(guān)部門要對商品房建設(shè)科學(xué)規(guī)劃、合理布局、分類建設(shè)一些大中小不同套型的商品房，以滿足不同人群的需求。特別要多建一些中低價位，中小型套型的普通商品房，以解決外來打工人員等買不起房、買不到房的問題。對普通商品住房開發(fā)項目建設(shè)要開設(shè)綠色通道。對已批未建的普通商品住房開發(fā)項目，國土資源、住房建設(shè)、綜合執(zhí)法、規(guī)劃管理等部門要嚴(yán)格按照有關(guān)規(guī)定，加大對閑置土地清理力度，從征收土地閑置費入手，督促企業(yè)加快項目建設(shè)。國土資源部門要將房地產(chǎn)主管部門提出的住房銷售價位、套數(shù)、套型面積、保障性住房配建比例以及開竣工時間、違約處罰條例等納入土地出讓合同，確保中小套型住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)比例嚴(yán)格按照有關(guān)規(guī)定落實到位。

（三）加大保障性安居工程建設(shè)力度

1、擴大經(jīng)濟適用住房覆蓋范圍。要根據(jù)本地區(qū)低收入和中等偏下收入家庭住房情況，合理確定經(jīng)濟適用住房建設(shè)規(guī)模，調(diào)整經(jīng)濟適用住房供應(yīng)對象的適用標(biāo)準(zhǔn)。繼續(xù)深化企事業(yè)單位的住房制度改革，積極指導(dǎo)有條件的企事業(yè)單位進(jìn)行住房分配貨幣化改革。突出支持偏遠(yuǎn)企業(yè)職工，用單位自有土地修建住宅，平價供給。要加快經(jīng)濟適用房建設(shè)步伐，凡是沒有完成經(jīng)濟適用房建設(shè)任務(wù)的縣，一定要強化措施，加快進(jìn)度，限時完成任務(wù)。

2、加快廉租住房建設(shè)。要落實廉租住房配建政策，根據(jù)外地經(jīng)驗，原則上經(jīng)濟適用住房中的廉租住房配建比例不低于15%，普通商品住房中廉租住房配建比例不低于5%，平房片區(qū)改造中的廉租住房配建比例不低于10%。各縣、區(qū)政府要通過城市平房片區(qū)改造和新建、改建、政府收購等方式，增加廉租住房房源。多渠道籌集建設(shè)資金，出臺廉租住房共有產(chǎn)權(quán)實施細(xì)則，實行廉租住房租售并舉，解決資金制約瓶頸。

3、鼓勵和支持民間資本參與保障房建設(shè)。各級各部門應(yīng)認(rèn)真貫徹執(zhí)行《國務(wù)院關(guān)于鼓勵和引導(dǎo)民間投資健康發(fā)展的若干意見》鼓勵民間資本參與政策性住房建設(shè)。應(yīng)實現(xiàn)民間資本和保障房的順利“對接”，合理設(shè)計民間資本的進(jìn)入渠道，確保相應(yīng)鼓勵政策能落實到位。要規(guī)范設(shè)置投資準(zhǔn)入門檻，創(chuàng)造公平競爭、平等準(zhǔn)入的市場環(huán)境。市場準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)和優(yōu)惠扶持政策要公開透明，對各類投資主體同等對待，不得單對民間資本設(shè)置附加條件。政府應(yīng)承擔(dān)保障房建設(shè)的首要責(zé)任。政府與企業(yè)，雙方以契約形式履行各自責(zé)任，并接受公開監(jiān)督。同時，在對保障房的規(guī)劃設(shè)計、建筑標(biāo)準(zhǔn)、銷售價格等設(shè)定統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)的前提下，應(yīng)讓保障房開發(fā)市場向國企、民企平等開放，相關(guān)政策均等享受，形成良性競爭局面。此外，政府應(yīng)建立更合理的利益激勵和風(fēng)險分擔(dān)機制，減少企業(yè)在融資、建設(shè)、銷售過程中的不確定因素。要鼓勵和支持民間資本參與建設(shè)高檔房、別墅房，以緩解煤老板爭房源，搶購普通商品房的問題。

（四）大力培育和發(fā)展二手房市場和租賃市場

解決群眾的住房問題要堅持租售并舉。目前，空置房下降、閑置房上升，發(fā)展房屋租賃，可以推動擁有兩套以上住房的家庭，將房屋引向消費市場，提高住房的使用效率。減少閑置，是增加住房有效供給的重要手段。為培育和發(fā)展租賃市場，政府一方面要考慮加強對住房保有環(huán)節(jié)的稅收調(diào)節(jié)，提高住房閑置成本；另一方面要考慮減少個人出租住房的稅收負(fù)擔(dān)，以活躍房屋租賃市場。為促進(jìn)二手房交易，在增加住房保有環(huán)節(jié)稅收的同時，要減少住房流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)的稅收，并允許地方政府能根據(jù)當(dāng)?shù)氐墓┣笄闆r，因地制宜調(diào)整住房轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)的營業(yè)稅政策。

（五）合理引導(dǎo)住房消費，抑制投資投機性購房行為

1、加大差別化信貸政策執(zhí)行力度。對購買首套住房且套型建筑面積在90平方米以上的家庭（包括借款人、配偶及未成年子女），貸款首付款比例不得低于30%；對貸款購買第二套住房的 家庭，貸款首付款比例不得低于50%，貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率的1.1倍；對貸款購買第三套及以上住房的，貸款首付款比例和貸款利率應(yīng)大幅提高，具體由商業(yè)銀行根據(jù)風(fēng)險管理原則自主確定。

2、繼續(xù)實施差別化的住房稅收政策。各有關(guān)部門要嚴(yán)格執(zhí)行國家有關(guān)個人購買普通住房與非普通住房、首次購房與非首次購房的差別化稅收政策。對于不符合規(guī)定條件的，一律不給相關(guān)稅收優(yōu)惠。

3、市、縣區(qū)房地產(chǎn)管理部門應(yīng)充分利用房地產(chǎn)預(yù)售合同備案、交易、權(quán)屬登記等環(huán)節(jié)的信息，配合金融機構(gòu)做好二套住房購房貸款管理。商業(yè)銀行、稅務(wù)部門在執(zhí)行差別化信貸和稅收政策時應(yīng)參考房產(chǎn)部門的認(rèn)定意見。

（六）加強房地產(chǎn)市場監(jiān)管

1、要嚴(yán)格執(zhí)行國家有關(guān)分配經(jīng)濟適用房的政策。市縣區(qū)有關(guān)部門應(yīng)對已經(jīng)分配的經(jīng)濟適用房進(jìn)行一次調(diào)查和清理。要加大打擊騙購、非法轉(zhuǎn)讓經(jīng)濟適用房的行為，實行終生負(fù)責(zé)制，一經(jīng)查出違法行為，立即收回。

2、加強商品房預(yù)（銷）售管理。要完善新建商品房預(yù)售資金監(jiān)管制度，合理確定商品住房項目預(yù)售許可的最低規(guī)模。不得分層、分單元辦理預(yù)售許可。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在取得預(yù)售許可10日內(nèi)，一次性公開全部房源，明碼標(biāo)價對外銷售，嚴(yán)禁隨意提高銷售價格。預(yù)售房款必須預(yù)留總房價的5%，購房人在房屋產(chǎn)權(quán)證辦理后付清全部房款。房產(chǎn)管理部門要監(jiān)督房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)嚴(yán)格履行合同，保護購房人的合法權(quán)益。對未取得預(yù)售許可證，擅自收取訂金、囤積房源、嚴(yán)意炒作、哄抬房價的房地產(chǎn)企業(yè)及中介服務(wù)機構(gòu)，房地產(chǎn)主管部門要加大整治查處力度。對違反規(guī)定的，嚴(yán)格依法給予處罰，情節(jié)嚴(yán)重的要注銷資質(zhì)證書、吊銷營業(yè)執(zhí)照。

3、完善房地產(chǎn)市場信息系統(tǒng)建設(shè)和市場監(jiān)測。市級房產(chǎn)主管部門要加快房地產(chǎn)市場信息系統(tǒng)建設(shè)，爭取在今年內(nèi)與省級房產(chǎn)市場信息平臺聯(lián)網(wǎng)。縣級房產(chǎn)主管部門要明確房地產(chǎn)信息化工作建設(shè)計劃，盡快實現(xiàn)房屋登記簿、交易、產(chǎn)權(quán)登記等業(yè)務(wù)管理的電子信息化。房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展比較快的神木、府谷、靖邊、定邊、綏德、米脂六縣要率先建設(shè)網(wǎng)上備案系統(tǒng)。要按月對商品房和經(jīng)濟適用住房價格進(jìn)行分類統(tǒng)計上報，按季度形成市場監(jiān)測分析報告，及時向社會發(fā)布。

4、進(jìn)一步規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序，嚴(yán)厲打擊房地產(chǎn)市場違法違規(guī)行為。各級房產(chǎn)主管部門要會同有關(guān)部門，加強對房地產(chǎn)開發(fā)市場的管理，加大對擾亂市場秩序等違法違規(guī)行為的查處力度。國土資源部門要嚴(yán)格土地出讓價款的收繳，強化合同執(zhí)行監(jiān)管，嚴(yán)厲查處違法違規(guī)用地、囤地和炒地行為。人民銀行及銀監(jiān)會，要加大對房地產(chǎn)貸款的監(jiān)督管理和窗口指導(dǎo)，加強對信貸資金流向跨境投融資活動的監(jiān)控，防范信貸資金違規(guī)進(jìn)入房地產(chǎn)市場。物價等有關(guān)部門要不斷完善商品住房價格監(jiān)管各項措施，對商品房價格備案，要簡化辦事程序，縮短認(rèn)證時限，對政策性和保障性住房實行政府指導(dǎo)價或政府定價。建立健全明碼標(biāo)價制度，實行“一套房一標(biāo)價”，依法查處各類價格違法行為。新建商品住房的供水、供電、供氣、供暖、有線電視、安全監(jiān)控系控及其他屬于購房人所有的公共設(shè)施、設(shè)備的配套建設(shè)費用，均包含在住房價格中，房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營單位不得向購房人另行收取。稅務(wù)部門要進(jìn)一步加大對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)偷漏稅行為的查處力度；工商部門要依法查處虛假房地產(chǎn)廣告等行為。

5、加強組織領(lǐng)導(dǎo)，正確引導(dǎo)輿論宣傳。要抓好健全和穩(wěn)定房地產(chǎn)市場、解決低收入家庭住房困難的具體落實工作。按照支持居民合理住房消費、抑制投資投機性購房、增加有效供給、完善相關(guān)政策的原則，健全組織、加強領(lǐng)導(dǎo)，抓緊清理和糾正已出臺的越權(quán)減免稅以及其他與中省調(diào)控要求不符合的規(guī)定，促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。市級房地產(chǎn)主管部門應(yīng)加強對各縣區(qū)貫徹落實房地產(chǎn)市場調(diào)控政策情況的檢查和指導(dǎo)，尤其要對房價上漲過快的縣區(qū)進(jìn)行重點督查，切實把各項房地產(chǎn)市場調(diào)控措施落到實處。要加強對房地產(chǎn)市場調(diào)控政策宣傳力度，引導(dǎo)媒體客觀、公正報道房地產(chǎn)市場情況，引導(dǎo)群眾樹立合理住房消費觀念，引導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)合法經(jīng)營，促進(jìn)我市房地產(chǎn)健康發(fā)展。

第三篇：促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的稅收制度及政策研究

促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的稅收制度及政策研究

近幾年來，我國房價不斷上漲，迫使我們要更加關(guān)注房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)的稅收制度及政策。目前我國的房地產(chǎn)稅收制度是分稅制后形成的制度，難以解決迅速發(fā)展的房地產(chǎn)市場突出問題，如房價猛漲、投資過熱、低買高賣、土地閑置等問題，整合已出臺的房地產(chǎn)稅收政策，修訂、增加能促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的稅收制度及政策研究成為擺在稅務(wù)機關(guān)面前的重要課題。

一、我國房地產(chǎn)稅收現(xiàn)狀及存在的問題

（一）征稅環(huán)節(jié)繁雜，涉及稅種多。房地產(chǎn)稅收包括土地使用權(quán)的取得和房地產(chǎn)的開發(fā)、經(jīng)營和保育等多個環(huán)節(jié)。土地使用權(quán)取得環(huán)節(jié)涉及的稅種有企業(yè)所得稅（或個人所得稅）、營業(yè)稅、印花稅、城市維護建設(shè)稅、教育費附加、土地增值稅、耕地占用稅。房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)繳納的稅種主要有營業(yè)稅、企業(yè)所得稅（或個人所得稅）、城鎮(zhèn)土地使用稅、土地增值稅、城市維護建設(shè)稅、教育費附加和固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅（以下簡稱投調(diào)稅）（自2000年初暫停征收）。房地產(chǎn)經(jīng)營環(huán)節(jié)繳納的稅種主要有營業(yè)稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅（或個人所得稅）、城市維護建設(shè)稅、教育費附加、印花稅、契稅等。房地產(chǎn)保育環(huán)節(jié)繳納的稅種主要有城鎮(zhèn)土地使用稅、房產(chǎn)稅、營業(yè)稅、企業(yè)所得稅（或個人所得稅）、印花稅等。就稅（費）種而言，房地產(chǎn)業(yè)主要涉及12個稅種，是涉及稅種最多的一個行業(yè)。

（二）“小產(chǎn)權(quán)房”稅收政策界定不明晰，房地產(chǎn)登記管理制度不統(tǒng)一。目前，在房地產(chǎn)業(yè)中，“小產(chǎn)權(quán)房”稅收問題爭論較大，該不該征稅？該在哪個環(huán)節(jié)征收？該征多少？一直是稅務(wù)機關(guān)一個不明晰的問題。首先是取得土地使用權(quán)環(huán)節(jié)稅收不能實現(xiàn)。本階段的土地一般未出讓，多屬集體土地。其次是房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)稅收難以實現(xiàn)。本階段開發(fā)商資質(zhì)條件差，小“包工頭”、小“開發(fā)商”較多。最后是房地產(chǎn)銷售或轉(zhuǎn)讓階段可實現(xiàn)稅收但稅收收入嚴(yán)重不足。目前，全國各地因拆遷而建的還房越來越多，這些房屋仍建在集體土地上，還房戶多房銷售引發(fā)的稅收問題各地執(zhí)行不統(tǒng)一，稅收流失嚴(yán)重。房地產(chǎn)登記機關(guān)在房管部門，稅務(wù)機關(guān)對房地產(chǎn)信息不了解或了解不全面，很難掌握單位和個人所有房產(chǎn)信息，利用房產(chǎn)面積、數(shù)量等指標(biāo)抑制房價很難實現(xiàn)，稅收的調(diào)控作用得不到發(fā)揮。

（三）存在重復(fù)征稅（費）的現(xiàn)象。我國房地產(chǎn)稅收制度稅種繁多，重復(fù)征稅，在同一環(huán)節(jié)征收多種稅收，同一種稅收又存在多種環(huán)節(jié)。如以土地為課稅對象既征收耕地占用稅又征城鎮(zhèn)土地使用稅；對房屋租金收入，既征收營業(yè)稅，又征收房產(chǎn)稅；對房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓收入征收的稅種就更多了，除營業(yè)稅及附加、土地增值稅外，還要征收所得稅；對房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)時所簽訂的產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)，除征收印花稅外，還要繳納契稅。同時，房地產(chǎn)市場稅費體系混亂，以稅代費、以費擠稅現(xiàn)象普遍。如城建稅實際上是為補充城市維護建設(shè)資金而向?qū)氖律a(chǎn)、經(jīng)營取得收入的單位和個人征收的一種費。另據(jù)調(diào)查顯示，在房地產(chǎn)開發(fā)的整個過程中，稅收為建筑成本的9％，而各種費用高達(dá)41％；2005年山東房地產(chǎn)開發(fā)費用支出最高占到三分之一，費擠稅現(xiàn)象嚴(yán)重。稅種繁多、重復(fù)征稅、多層收費是房價上漲最直接的原因之一。

（四）計稅依據(jù)不合理。我國涉及房地產(chǎn)部分稅種的計稅依據(jù)不合理。如對自用經(jīng)營部分的房產(chǎn)稅是以房產(chǎn)原值扣除10％-30％的余額為計稅依據(jù)；對城鎮(zhèn)土地使用稅則以納稅人實際占用的土地面積為計稅依據(jù)。這兩種計稅依據(jù)未體現(xiàn)房地產(chǎn)的時間價值和土地的級差收益，房地產(chǎn)稅收收入無法隨著房地產(chǎn)的增值而增加，稅收政策起不到目標(biāo)調(diào)控作用。另外，我國的土地出讓制度不合理，我國目前的土地出讓制度是土地批租制，根據(jù)土地用途期限分為40年到70年不等，這種一次性支付幾十年費用的制度一方面加大房地產(chǎn)的建設(shè)成本，抬高了房價，另一方面又造成政府“寅吃卯糧”的現(xiàn)象，不利于土地資源的合理利用和城市的可持續(xù)發(fā)展。

（五）征稅范圍過窄。部分涉及房地產(chǎn)稅收的稅種征稅范圍過窄，阻礙了房地產(chǎn)市場主體的公平競爭，同時導(dǎo)致稅源流失。如房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅征收范圍都僅限于城市、縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)，不包括農(nóng)村土地。隨著城市化規(guī)模的日益增大，大量開發(fā)商將新增項目建在距離城市較近的農(nóng)村，占用我國有限的耕地面積，城郊結(jié)合部成了房地產(chǎn)稅收的“避風(fēng)港”。同時房產(chǎn)稅在城市免稅范圍過大，個人所有非營業(yè)用的房產(chǎn)都屬于免稅范圍，房產(chǎn)所有人納稅意識淡漠。

（六）重流通，輕保育。在現(xiàn)行房地產(chǎn)稅收制度下流通環(huán)節(jié)稅種較多，稅負(fù)較重，而在房地產(chǎn)的保有環(huán)

節(jié)稅種較少，稅負(fù)較低，且部分稅種的免稅范圍過大。資料顯示，在房地產(chǎn)的流通環(huán)節(jié)，稅負(fù)水平已達(dá)到30％-40％。這種重流通的局面一方面造成房地產(chǎn)的合理流通受限，使新建商品房價格上漲，另一方面又助長了房地產(chǎn)的私下交易，阻礙房地產(chǎn)市場的健康穩(wěn)定發(fā)展。而輕保育的局面使投資者不必為保育房地產(chǎn)而納稅，造成房地產(chǎn)資源的浪費。

（七）稅收行政效率低下。稅收行政效率可理解為以較少的稅收成本獲得較多的稅收?，F(xiàn)行房地產(chǎn)稅收制度行政效率低下，主要表現(xiàn)在以下幾個方面：

1．稅收立法層次低，穩(wěn)定性差。目前針對房地產(chǎn)稅收的專業(yè)實體法還一部都未出臺，有關(guān)房地產(chǎn)稅收的實體法律只能借鑒綜合適用的《中華人民共和國企業(yè)所得稅法》和《中華人民共和國個人所得稅法》，在房地產(chǎn)稅收領(lǐng)域普遍適用的都是行政法規(guī)和規(guī)章，權(quán)威性低，穩(wěn)定性差。

2．部分房地產(chǎn)稅種設(shè)計不合理，操作繁瑣。如1994年初為抑制房地產(chǎn)炒作而開征的土地增值稅，該稅種對增值額的規(guī)定十分繁瑣，加上房地產(chǎn)開發(fā)銷售周期較長，計稅依據(jù)難以確定。同時稅款征收手續(xù)復(fù)雜，不易執(zhí)行，十余年來，并未真正實現(xiàn)按增值額征收稅款。

3．稅收征管配套措施不健全。如房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記制度不完善，不可避免存在著許多私下交易，使稅源減少。同時，與房地產(chǎn)稅收緊密聯(lián)系的房地產(chǎn)價格評估制度在我國發(fā)展很不成熟，一方面缺少適合我國國情的完整的理論體系和方法，另一方面稅務(wù)部門內(nèi)部現(xiàn)有的房地產(chǎn)評估機構(gòu)和人員素質(zhì)不夠高，難以適應(yīng)稅收征管的需要。

二、完善我國現(xiàn)行房地產(chǎn)稅收制度及稅收政策的建議

（一）恢復(fù)征收并修改投調(diào)稅。投調(diào)稅是在原建筑稅的基礎(chǔ)上，為抑制經(jīng)濟過熱，引導(dǎo)投資方向而設(shè)計的稅種。投調(diào)稅開征以來，對重復(fù)建設(shè)、無效投資等起到了一定的抑制或調(diào)節(jié)作用。隨著我國房地產(chǎn)市場經(jīng)濟情況的發(fā)展變化，對單位計劃外用房和個人第二套以上房屋恢復(fù)征收投調(diào)稅，既可以抑制房地產(chǎn)投資過熱問題，又可為國家鼓勵發(fā)展廉租房、基本用房提供一定的資金保證?；謴?fù)并修改投調(diào)稅有三大優(yōu)勢：一是不需要立法，只作簡單修改，便可操作使用。二是恢復(fù)內(nèi)容簡單，納稅人方面，建議把外商投資企業(yè)和中外合作企業(yè)統(tǒng)一到內(nèi)資企業(yè)納稅，實現(xiàn)稅負(fù)公平；稅目方面，增加只限于一般民用住宅（包括商品房住宅）和公費建設(shè)超標(biāo)準(zhǔn)住宅。三是稅率設(shè)計按房屋面積或套數(shù)設(shè)計，有可操作性，如按房屋套數(shù)（第二套房起）可設(shè)定5%、10%、15%、30%四檔稅率，也可按房屋面積設(shè)定稅率，如豪宅或商業(yè)門面按價格設(shè)定5%-30%的比例稅率。

（二）取消、完善部分稅種

1．對部分房地產(chǎn)收費實行“費改稅”。我國現(xiàn)行房地產(chǎn)稅收制度中存在著大量收費現(xiàn)象，其中大部分屬于不合理收費，建議取締不必要的收費項目，將必要的收費項目改作稅收，可增強依法征管的剛性。

2．完善土地增值稅。為減輕土地增值稅清算困難，普遍執(zhí)行土地增值稅開發(fā)成本核定扣除額標(biāo)準(zhǔn)清算原則，可借鑒增值稅管理辦法，對土地增值稅按普通住房、商業(yè)用房、其他用房類別實行比例稅率的征管辦法。

3．修訂耕地占用稅。耕地占用稅是以實際占用的耕地面積為計稅依據(jù)，實行定額稅率從量征收的辦法。建議考慮耕地的質(zhì)量等級、肥沃程度、地勢條件、潛在價值、單位面積年產(chǎn)值、使用年限等因素設(shè)置新的計稅依據(jù)，并適當(dāng)提高稅率，以促進(jìn)耕地資源的節(jié)約使用。

（三）合并稅種，開征物業(yè)稅

在房地產(chǎn)取得階段，將印花稅并入契稅；在經(jīng)營階段，保留企業(yè)所得稅（或個人所得稅）、營業(yè)稅、城市維護建設(shè)稅和教育附加；在保有階段，將房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅以及一些費用合并為物業(yè)稅。

1．物業(yè)稅征收的意義。第一，優(yōu)化現(xiàn)行稅制。有利于消除現(xiàn)行稅制重流通、輕保有的弊端，加速房地產(chǎn)市場的流通，抑制房地產(chǎn)的投資和投機需求。第二，促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的競爭。物業(yè)稅將現(xiàn)行房地產(chǎn)稅收制度下一次性繳納的稅費分期繳納，使房地產(chǎn)開發(fā)商在開發(fā)階段的籌資成本和風(fēng)險大大減少，降低房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的壁壘，有利于吸引更多的開發(fā)商進(jìn)入，促進(jìn)行業(yè)繁榮發(fā)展。第三，有利于政府職能轉(zhuǎn)變。開征物業(yè)稅,各屆政府只能享用分?jǐn)偼恋厥褂脵?quán)出讓收取的稅費，由于本屆政府的稅費收入大幅減少，為了增加稅收收入，必然會提供更好的公共服務(wù)，有利于投資環(huán)境和生活環(huán)境的改善。

2．物業(yè)稅的設(shè)計。物業(yè)稅的納稅人為在我國境內(nèi)擁有土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)的單位和個人，課稅對象為土地和房屋，稅率應(yīng)該在0.84％-0.1％之間。物業(yè)稅的征稅范圍應(yīng)包括市區(qū)、縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)和農(nóng)村，同時個人自住房地產(chǎn)應(yīng)納入征稅范圍。物業(yè)稅的計稅依據(jù)應(yīng)為房地產(chǎn)市場價值，該辦法符合國際慣例，稅額隨著不動產(chǎn)價值的升高而增加。同時，由于物業(yè)稅首次征收，可采取循序漸進(jìn)的方法，先從商業(yè)房地產(chǎn)改革開始，逐步過渡到一般性質(zhì)的房地產(chǎn)。

（四）或?qū)⒉糠脂F(xiàn)行條例上升為法律。如果物業(yè)稅開征有困難，可將房產(chǎn)稅、土地使用稅條例上升為法律。城市、縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)房產(chǎn)是房產(chǎn)稅、土地使用稅的主要稅源，房產(chǎn)實行實名制后，個人房產(chǎn)信息清楚，關(guān)系明確，現(xiàn)行的房產(chǎn)稅、土地使用稅條例對納稅人的法律約束力較差，房屋承租人與出租人就稅收問題張推李謝，找不著納稅人。將房產(chǎn)稅、土地使用稅條例上升為法律，可進(jìn)一步明確房地產(chǎn)權(quán)產(chǎn)權(quán)所有人與使用人的法律責(zé)任。另外，在保育階段，對持有二套以上住宅或個人擁有實際用于商業(yè)性質(zhì)門面的房屋征收房產(chǎn)稅、土地使用稅。

（五）提高稅收征管效率

1．對“小產(chǎn)權(quán)房”銷售不動產(chǎn)稅收要盡快作明確界定。目前，全國各地對“小產(chǎn)權(quán)房”銷售不動產(chǎn)稅收沒有明確的界定，各地執(zhí)行不一，“小產(chǎn)權(quán)房”客觀存在，交易成立，而且數(shù)量逐漸增加。“小產(chǎn)權(quán)房”交易其實類似集體土地上農(nóng)民房屋交易情況，現(xiàn)行房地產(chǎn)稅收法規(guī)規(guī)定，農(nóng)村房屋交易仍按正規(guī)商品房交易繳納相關(guān)稅收。筆者建議在“小產(chǎn)權(quán)房”交易時暫按營業(yè)稅房屋租賃業(yè)征收營業(yè)稅及附加，待交易雙方明確產(chǎn)權(quán)性質(zhì)后，稅務(wù)機關(guān)正式按銷售不動產(chǎn)征收相關(guān)稅收，已繳納的房屋租賃業(yè)稅收可作抵減部分扣除。這樣做既防止稅收流失，又為房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展提供了個性化服務(wù)。

2．健全稅收征管的配套措施。第一，房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記一律實行實名登記制度并全國聯(lián)網(wǎng)。房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記是房地產(chǎn)稅收課征的基礎(chǔ)，首先，房地產(chǎn)基礎(chǔ)信息數(shù)據(jù)要大集中，全國要建統(tǒng)一的平臺；其次，房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)基礎(chǔ)信息數(shù)據(jù)要統(tǒng)一、規(guī)范、完整。最后，全國各地稅務(wù)機關(guān)和與房產(chǎn)相關(guān)的管理部門，要能共享房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)信息資源，要明確規(guī)定各管理部門之間對房地產(chǎn)基礎(chǔ)信息的維護責(zé)任。第二，要建立房地產(chǎn)價格評估制度。目前國際上通用的評估方法有成本法、市場比較法和收益法。我國應(yīng)盡快探索適合中國國情的理論體系和方法，并加強稅務(wù)人員對房地產(chǎn)稅收的專業(yè)評估培訓(xùn)。第三，繼續(xù)推進(jìn)房地產(chǎn)稅收“一體化”管理模式?！安块T協(xié)作、信息共享、先稅后證、以票控稅、源泉控管”是房地產(chǎn)稅收“一體化”的實施要點。（作者單位系南川區(qū)地稅局）

第四篇：促進(jìn)電子商務(wù)健康發(fā)展的調(diào)研報告

自2008年以來，我縣緊緊抓住電子商務(wù)快速發(fā)展的機遇，順勢而為，全面做好電子商務(wù)在各產(chǎn)業(yè)尤其是羊絨產(chǎn)業(yè)發(fā)展中的運營。經(jīng)過幾年的培育發(fā)展，我縣電子商務(wù)經(jīng)營已經(jīng)在全國具有了很高的知名度和影響力。

一、我縣電子商務(wù)發(fā)展現(xiàn)狀

我縣電子商務(wù)經(jīng)營主要集中于羊絨和汽摩配件領(lǐng)域，并且羊絨所占比重最大。羊絨經(jīng)營業(yè)戶通過自建平臺和第三方平臺(淘寶、阿里巴巴、拍拍等網(wǎng)站)開設(shè)的網(wǎng)絡(luò)店鋪達(dá)到5000余個，在這些店鋪中，年銷售額超過一千萬元的超過5家，年銷售額近10億元。從淘寶內(nèi)部得到的數(shù)據(jù)顯示，清河羊絨紗線的銷售額占整個淘寶網(wǎng)銷售額的74.6%;并涌現(xiàn)出了東高莊村等在全國有影響力的“淘寶村”。清河汽摩配件產(chǎn)業(yè)通過自建平臺和第三方平臺開設(shè)的網(wǎng)站和網(wǎng)絡(luò)店鋪超過1000家，涌現(xiàn)出了“清河長城密封件”等一批知名電子商務(wù)企業(yè)。2012年 10月19日，中央電視臺《新聞聯(lián)播》節(jié)目以《商場在身邊，淘寶夢成真》為題,對清河電子商務(wù)的發(fā)展予以報道。2012年9月，清河羊絨制品市場被中國紡織工業(yè)聯(lián)合會授予“中國紡織服裝電子商務(wù)示范單位”。

電子商務(wù)的興起帶來了人流、物流、資金流等生產(chǎn)要素的極大活躍，促進(jìn)了我縣現(xiàn)代物流業(yè)等服務(wù)業(yè)的發(fā)展。目前，在清河經(jīng)營的申通、中通、順豐等各類快遞公司就達(dá)十幾家。在電子商務(wù)的帶動下，更加強大、有效的產(chǎn)業(yè)運轉(zhuǎn)鏈正在形成。

二、存在問題

隨著我縣電子商務(wù)的蓬勃發(fā)展，越來越多的企業(yè)、個人參與到電子商務(wù)領(lǐng)域，為我縣電子商務(wù)繼續(xù)跨越發(fā)展奠定了堅實基礎(chǔ)，但我縣電子商務(wù)商戶普遍存在著經(jīng)營思想落后、技術(shù)力量薄弱，資金壓力大，人才不足等困境。

(一)缺少促進(jìn)電子商務(wù)發(fā)展的總體規(guī)劃。目前我縣電子商務(wù)發(fā)展各自為戰(zhàn)、自我發(fā)展，行業(yè)領(lǐng)域缺少電子商務(wù)發(fā)展總體規(guī)劃。

(二)資金有限，推廣困難。電子商務(wù)經(jīng)營者的主體大都是近年來發(fā)展起來的小個體戶，因其發(fā)展時間短、資金積累少，資金短缺一直困擾商戶。

(三)配套服務(wù)無法滿足需求。據(jù)電商反映，為我縣電子商務(wù)配套的產(chǎn)品攝影、電子商務(wù)運營服務(wù)等配套企業(yè)技術(shù)水平有限，無法滿足電商需求。

(四)專業(yè)技術(shù)人才匱乏。電子商務(wù)人才短缺已成為全國范圍內(nèi)共同關(guān)注的話題，對我縣而言，這一問題表現(xiàn)更尤為突出，目前實際問題是具有計算機和網(wǎng)絡(luò)技術(shù)的人才并不一定對商貿(mào)、經(jīng)營管理精通，而經(jīng)營管理者對計算機往往貧乏。

三、扶持電子商務(wù)發(fā)展的對策建議

(一)擬定電子商務(wù)發(fā)展總體規(guī)劃。省政府和市政府相繼出臺了關(guān)于進(jìn)一步加快電子商務(wù)發(fā)展的實施意見，我縣羊絨在電子商務(wù)發(fā)展氛圍、從業(yè)人員、網(wǎng)銷貨源供給等各方面已具備了良好基礎(chǔ)，被省列為先期重點支持的30家縣域特色產(chǎn)業(yè)電子商務(wù)平臺。建議由縣政府牽頭，組織商務(wù)局等相關(guān)部門，制定符合我縣實際的電子商務(wù)發(fā)展總體規(guī)劃。

(二)健全金融市場，助力電子商務(wù)發(fā)展。根據(jù)網(wǎng)店級別給予授信貸款，對于銀行風(fēng)險并不大，并在其他地區(qū)已有先例。建議縣金融辦與金融部門進(jìn)行協(xié)調(diào)，結(jié)合我縣實際健全電子商務(wù)金融市場，助力電子商務(wù)發(fā)展。

(三)加強政策研究，積極爭取上級專項資金。省政府《關(guān)于進(jìn)一步加快電子商務(wù)發(fā)展的實施意見》中“省級財政每年在商貿(mào)流通發(fā)展專項資金中安排一定資金用于電子商務(wù)重點項目建設(shè)，對業(yè)績突出的電子商務(wù)示范基地、園區(qū)及企業(yè)的項目給予獎勵?！苯ㄗh主管部門加強政策研究，建立項目庫，做好財企對接，積極爭取上級財政資金支持。

(四)制定電子商務(wù)扶持政策，鼓勵電子商務(wù)做大做強。目前除個別起步比較早、已發(fā)展成為領(lǐng)軍電商的企業(yè)外，我縣其他電商企業(yè)大多都處在起步階段。為扶持我縣電子商務(wù)發(fā)展，建議由政府牽頭，組織相關(guān)部門進(jìn)行充分調(diào)研，從平臺建設(shè)、稅收、營銷、人才引進(jìn)等方面制定電子商務(wù)扶持優(yōu)惠政策，為電商提供實實在在的幫助，鼓勵電商做大做強。

第五篇：合理運用政府調(diào)控政策,促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展

合理運用政府調(diào)控政策，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展

華工MBA2001（2）班 鄧文岳

在當(dāng)今世界，無論是西方還是東方，經(jīng)濟運行無論是市場唱主角還是政府唱主角，都帶有混合經(jīng)濟的色彩。純粹的市場經(jīng)濟或純粹的計劃經(jīng)濟都是不現(xiàn)實的。大多數(shù)國家都是以市場經(jīng)濟為主，在市場失靈時，政府對經(jīng)濟進(jìn)行一定的干預(yù)，使經(jīng)濟運行回到原來的均衡區(qū)域。房地產(chǎn)無論是作為消費品還是投資品，都在國民經(jīng)濟中占有重要地位。各國政府都會在不同程度上對房地產(chǎn)市場進(jìn)行宏觀調(diào)控。干預(yù)程度則依市場發(fā)育程度的不同而有所不同。像美國這樣自由市場經(jīng)濟運行得較好的國家，政府對市場干預(yù)較少。而像新加坡這些新興市場國家，在市場剛起步階段，政府做了大量建設(shè)性的工作，待市場較為成熟后政府逐漸淡出，將大部分任務(wù)交給市場完成。

房地產(chǎn)業(yè)在我國還是一個新興產(chǎn)業(yè)，但它在國民經(jīng)濟中的地位日益重要，正在成為我國經(jīng)濟發(fā)展的新的支柱產(chǎn)業(yè)。但由于起步晚，加之發(fā)展不完善，我國的房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)出較為明顯的起伏性波動和其他一些較為典型的初級市場特征，如投機氣氛較重，市場運行機制不規(guī)范，有關(guān)法律不健全。在這種情況下，政府應(yīng)采取一些經(jīng)濟、法律、行政的措施對經(jīng)濟進(jìn)行干預(yù)，以提高經(jīng)濟運行的效率。政府在推出一項政策前，首先應(yīng)該明確，基于我國當(dāng)前房地產(chǎn)市場的實際情況，我國政府對房地產(chǎn)市場進(jìn)行宏觀調(diào)控的目標(biāo)應(yīng)是為了保持市場的均衡發(fā)展，為市場的健康有序發(fā)展提供良好的外部環(huán)境，而不是一些媒體所宣傳的提高住房需求，拉動國民經(jīng)濟的增長。經(jīng)濟學(xué)上對政府政策進(jìn)行評價，很重要的一點是看該項政策能否有效地提高經(jīng)濟效率和經(jīng)濟運行質(zhì)量。本文擬對我國政府當(dāng)前若干房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策從經(jīng)濟效率的角度來進(jìn)行初步的經(jīng)濟學(xué)分析，來權(quán)衡其利弊得失，并在此基礎(chǔ)上給出相關(guān)政策建議。

一、房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)政策分析

產(chǎn)業(yè)政策是指示產(chǎn)業(yè)發(fā)展方向、規(guī)劃產(chǎn)業(yè)發(fā)展目標(biāo)、調(diào)節(jié)各個產(chǎn) 業(yè)之間的相互關(guān)系及其結(jié)構(gòu)產(chǎn)業(yè)化的措施和手段的總和，是整個經(jīng)濟政策體系中一個重要的組成部分。其主要內(nèi)容有：產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)政策、產(chǎn)業(yè)組織政策、產(chǎn)業(yè)促進(jìn)和限制政策等。產(chǎn)業(yè)政策對社會經(jīng)濟資源的配置具有特定的導(dǎo)向功能，在現(xiàn)代經(jīng)濟增長過程中起著市場機制難以替代的制衡和穩(wěn)定作用。政府在實施產(chǎn)業(yè)政策時，其取向是產(chǎn)業(yè)發(fā)展目標(biāo)的體現(xiàn)。而各產(chǎn)業(yè)發(fā)展的基本目標(biāo)是在一系列約束條件下生成的?，F(xiàn)階段，我國房地產(chǎn)市場所表現(xiàn)出來的初級市場特征決定了房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)政策目標(biāo)在于完善房地產(chǎn)市場，充分發(fā)揮房地產(chǎn)業(yè)的支柱產(chǎn)業(yè)功能。這需要政府采取恰當(dāng)?shù)漠a(chǎn)業(yè)組織政策。產(chǎn)業(yè)組織政策包括產(chǎn)業(yè)競爭和反壟斷政策、產(chǎn)業(yè)聯(lián)合和集團政策等。在生產(chǎn)要素投入量既定的條件下，合理有效地組織這些生產(chǎn)要素，是提高資源配置效率的基本途徑。同樣，房地產(chǎn)的發(fā)展，不僅要制定合理的總量政策和結(jié)構(gòu)政策，也需要有合理的組織政策。

由于房地產(chǎn)具有投資規(guī)模大，投資回收期長以及隨之而產(chǎn)生的投資風(fēng)險巨大等特點，使得房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展要求走規(guī)模經(jīng)濟的道路。作為資金密集型產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)的規(guī)模經(jīng)濟效應(yīng)較其它行業(yè)更為明顯。規(guī)模小，開發(fā)商的單位成本居高不下，在廣告策劃、營銷推廣、環(huán)境改造，配套設(shè)施、物業(yè)管理等方面規(guī)模較大的公司也占有明顯優(yōu)勢。另外，規(guī)模大，尤其是具有較強現(xiàn)金實力的開發(fā)商在選擇項目最佳開發(fā)時間上也具有主動權(quán)。這在客觀上要求造就一些規(guī)模較大、實力較強的房地產(chǎn)企業(yè)，這要通過房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)部適度的資本集中來實現(xiàn)。房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)部適度的資本集中，能有效地節(jié)約房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營成本，資本的適度集中還有利于節(jié)約房地產(chǎn)市場的交易費用，這是通過企業(yè)間的合并、兼并等經(jīng)濟機制來實現(xiàn)的。由此可見，通過房地產(chǎn)企業(yè)的資本集中，可以優(yōu)化房地產(chǎn)市場組織，提高市場運行效率，并優(yōu)化房地產(chǎn)企業(yè)的規(guī)模結(jié)構(gòu)。

我國當(dāng)前房地產(chǎn)市場的實際情況與規(guī)模經(jīng)濟的要求相去甚遠(yuǎn)。以上海市為例，目前上海證券交易所上市的房地產(chǎn)公司僅有9家（上海本地8家），入選上證30指數(shù)的房地產(chǎn)股僅陸家嘴一家。這8家房 2 地產(chǎn)公司在整個上海房地產(chǎn)業(yè)中的規(guī)模，市場占有率，業(yè)績等多項指標(biāo)大多平平，在1999年上海房地產(chǎn)企業(yè)銷售面積，金額100強中也難見上市公司的蹤影。而香港聯(lián)交所房地產(chǎn)上市公司達(dá)100多家，恒生股指33個樣本股中，地產(chǎn)或以地產(chǎn)為主業(yè)的公司近一半。這十幾家大地產(chǎn)商的開發(fā)量、市場占有率等主要指標(biāo)要占到整個香港地產(chǎn)市場的九成，其中長江實業(yè)、新鴻基、恒基兆業(yè)、新世界四大超級地產(chǎn)商更成為財富的象征。滬港兩地房地產(chǎn)上市公司無論是數(shù)量還是質(zhì)量都相距甚遠(yuǎn)，其原因自然與兩地市場發(fā)育程度、微觀主體的競爭實力有關(guān)，但兩地政府對房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)業(yè)政策的不同取向也是造成上述現(xiàn)象的重要原因之一。在中國大陸各種媒體上，乃至政府正式文件上，經(jīng)常有報導(dǎo)宣稱政府決定把住宅產(chǎn)業(yè)培育成支柱產(chǎn)業(yè)和新的經(jīng)濟增長點。但在具體實施政策時，有關(guān)方面采取了凍結(jié)房地產(chǎn)公司上市的做法。當(dāng)初之所以采取凍結(jié)上市的做法，管理層是出于對房地產(chǎn)泡沫的擔(dān)憂。的確，到1992的年，房地產(chǎn)開發(fā)數(shù)量、開發(fā)投資額、開工面積等均創(chuàng)歷史最高水平，這遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過發(fā)當(dāng)時我國的經(jīng)濟發(fā)展水平的承受力，造成供求矛盾十分突出。許多地方的炒樓、炒土地風(fēng)較為嚴(yán)重，致使市場運行出現(xiàn)混亂無序的局面。鑒于此，政府果斷地采取了緊縮供給的宏觀調(diào)控政策，控制住了房地產(chǎn)市場嚴(yán)重失衡的局面。而亞洲金融危機以來，許多專家學(xué)者都或多或少地把金融危機的原因歸于房地產(chǎn)泡沫的破裂。這使得中國政府在解開房地產(chǎn)企業(yè)上市禁令上更為謹(jǐn)慎。然而，東南亞金融危機的深刻誘因是經(jīng)濟結(jié)構(gòu)的老化與調(diào)整的滯后，是知識儲備的貧乏，是全要素增長率的落后。房地產(chǎn)泡沫只是這種危機的表象之一。因此，管理層大可不必因為擔(dān)心房地產(chǎn)泡沫而阻止房地產(chǎn)企業(yè)上市。況且，股市除了籌集資金的作用外，還具有優(yōu)化資源配置的功能。在較為健全的股市上，資金會從業(yè)績差的企業(yè)流向業(yè)績好的企業(yè)，從而實現(xiàn)資源的優(yōu)化配置。股市本身的進(jìn)入與退出制度也在客觀上對股市的安全直到了一定的保護作用。管理層目前應(yīng)做的是放棄保護政策，不再ST、PT下去了，讓中國股市真正成為企業(yè)的試金石。如美國股市最近的振蕩，有人指出這是股市正在擠除泡 3 沫，使高科技股票定價更符合其實際價值的表現(xiàn)。

我國房地產(chǎn)企業(yè)除了擴大規(guī)模，向規(guī)模經(jīng)濟要效益外，提高資產(chǎn)素質(zhì)，向管理要效益也是從微觀上培養(yǎng)一個健全的市場所必需的。政府在宏觀層面上的制度創(chuàng)新，尤其是金融制度創(chuàng)新在這方面是大有作為的。當(dāng)前，房地產(chǎn)證券化是一個可取的方向。房地產(chǎn)證券化可以促使房地產(chǎn)經(jīng)營專業(yè)化，導(dǎo)致資源的合理配置。房地產(chǎn)經(jīng)營管理的要求很高，尤其是在房地產(chǎn)市場發(fā)育的初級階段，更需專家經(jīng)營。證券化的優(yōu)點之一，在于它促使了房地產(chǎn)所有權(quán)與經(jīng)營權(quán)的分開，這就為其專業(yè)化經(jīng)營提供前提條件。我國的房地產(chǎn)主體行為很不規(guī)范，真正具有實力、精于管理的房地產(chǎn)公司并不多，“房地產(chǎn)熱”引致的市場虛假繁榮誘使大批不具備條件的企業(yè)紛紛涉足房地產(chǎn)，其結(jié)果勢必導(dǎo)致資源特別是管理資源的巨大浪費，而借助證券化，房地產(chǎn)交專家經(jīng)營，業(yè)主借證券化工具獲得應(yīng)有的收益，投資者亦可分享房地產(chǎn)資源的優(yōu)化組合，使房地產(chǎn)市場主體行為從混沌走向有序。

二、房地產(chǎn)稅費分析

根據(jù)中房指數(shù)的統(tǒng)計，目前在我國城鎮(zhèn)商品房價格構(gòu)成中，土地費用及稅費占39％，建安成本占51％，其他費用占10％。在房地產(chǎn)利潤率已普遍降至10%左右的情況下，稅費負(fù)擔(dān)過重就成了房價居高不下的主要原因之一。稅費不僅關(guān)系到房價的高低，其本質(zhì)上是一種價格，有些稅收，如所得稅等直接稅也就成為市場經(jīng)濟均衡運行的潤滑劑。

<一> 房地產(chǎn)稅費總量分析

稅，是政府憑借其行政權(quán)力強制獲得的收入。而各種各樣的費用更是名目繁多。這些費用的征收部門有三個層次。一是擁有立法、執(zhí)法、司法權(quán)，執(zhí)行廣泛的社會管理職能的政府，包括中央和各級地方政府、各委辦部機關(guān)、公檢法等；第二層：一些負(fù)責(zé)提供公共品或準(zhǔn)公共品的事業(yè)單位，如環(huán)保、衛(wèi)生、教育等。它們的收入由政府撥付，同時政府又賦予它們在本部門負(fù)責(zé)的事業(yè)范圍內(nèi)執(zhí)法監(jiān)督的權(quán)力，如 4 衛(wèi)生檢查等；第三層，一些享有自然壟斷或行政壟斷地位，擁有一定強制力的國企，如電力、自來水、煤氣公司、政府辦的有行政壟斷權(quán)中介機構(gòu)。這些名目繁多的稅費給房價下降造成了很大的剛性。清理稅費，理順房價的呼聲日見高漲。但有人擔(dān)憂清理稅費會減少政府部門收入。

從稅的角度來看，短期里，降低稅率會減少政府部門的收入。但從中期來看，如果減少房地產(chǎn)稅收負(fù)擔(dān)能使房價下降足夠的幅度，使居民的有效需求大幅度上升，此時部分因房價過高難以銷售的空置商品房實現(xiàn)銷售，政府就可以收到本來稅基被各種規(guī)費侵蝕的營業(yè)稅、土地增值稅、城建稅、企業(yè)所得稅、契稅等，完全可以抵消各種雜費的減少。將稅收與稅率的關(guān)系用坐標(biāo)圖表示出來，從圖上可以看出，稅率并不是越高越好，稅率只有達(dá)到一定最優(yōu)點，才能使稅收達(dá)到最大。從長期來看，據(jù)世界銀行測算，房地產(chǎn)投資對相關(guān)產(chǎn)業(yè)的系數(shù)效應(yīng)為2倍。當(dāng)住房消費啟動后，每億元住房投資會帶來相關(guān)產(chǎn)業(yè)的GDP增長2億元，經(jīng)濟發(fā)展，稅基擴大，政府的收入呈現(xiàn)出良性的增長循環(huán)。

從費的角度來看，清理各種規(guī)費能減少對經(jīng)濟的扭曲作用，使各種規(guī)費給經(jīng)濟帶來的間接成本減少到最小，提高經(jīng)濟效率，促進(jìn)公平，這將有利于經(jīng)濟良好穩(wěn)定的發(fā)展。各種費用給企業(yè)事業(yè)的間接成本遠(yuǎn)大于本身。名目多、部門多、環(huán)節(jié)多的規(guī)費，意味著企業(yè)至少要跑遍20幾個部門、收集40幾個公章才能獲得或維持其合法地位。盡管有些規(guī)費本身數(shù)額并不大，但企業(yè)為遵循這些規(guī)定卻耗費大量的人力和物力。房地產(chǎn)業(yè)屬于資金密集型產(chǎn)業(yè)，并且國內(nèi)大多數(shù)開發(fā)商的資金是通過銀行貸款間接融資而來，資金的時間成本十分可觀。除此之外，在房產(chǎn)市場日益成熟的今天，房產(chǎn)市場上開始不斷推出各種流行房型設(shè)計。這使得市場先機對開發(fā)商來至關(guān)重要，資金的時間價值在此有了更深一層的含義。各種規(guī)費的存在降低了經(jīng)濟運行的效率，提高經(jīng)濟運行成本。稅收取之于民，用之于民。而各種規(guī)費則成為各政府部 5 門自己的收入，并進(jìn)而有可能成為腐敗的重要原因。因此清理規(guī)費對提高經(jīng)濟運行效率而言有著更重要的意義。<二> 部分規(guī)費分析

從公共品的理論來看，政府部門提供公共品時，靠稅收來籌集資金；提供私人品時，應(yīng)按市場規(guī)律收取價款，而提供混合產(chǎn)品時，則應(yīng)考慮依靠稅收或收費補償成本，哪一個效率高。在目前的房地產(chǎn)業(yè)中，有些看似應(yīng)由政府部門提供的產(chǎn)品從經(jīng)濟學(xué)的角度來分析應(yīng)交給市場來運作效率更高。

如政府代行市場職能收取的建筑工程質(zhì)量檢驗費，雖然說由政府出面監(jiān)督工程質(zhì)量可以保護消費者利益，但其中卻有一個極大的弊端：當(dāng)質(zhì)監(jiān)站通過了一項工程，意味著政府對工程質(zhì)量的認(rèn)可，如果以后工程出了毛病，政府是否替房產(chǎn)商承擔(dān)賠償?shù)呢?zé)任呢？如果政府承擔(dān)責(zé)任，則政府容易混淆作為經(jīng)濟運行的管理者和市場主體中的一方的角色；如果政府不承擔(dān)賠償責(zé)任，政府官員就完全沒有了把好質(zhì)量關(guān)的約束機制。如果這項服務(wù)交給市場的中介機構(gòu)來做。中介機構(gòu)、房產(chǎn)商、購房者之間是平等關(guān)系，追求利潤最大化的中介機構(gòu)會因擔(dān)心招致賠償而嚴(yán)格控制房產(chǎn)質(zhì)量，這無疑是一種效率的改進(jìn)。

工程質(zhì)量檢驗費是政府行為應(yīng)轉(zhuǎn)為市場行為的例子。而對水、煤、電增客費這三類傳統(tǒng)的自然壟斷產(chǎn)業(yè)來說，這些收費在經(jīng)濟學(xué)上也不符合效率的原則。自然壟斷產(chǎn)業(yè)固定成本所占的比重很大，變動成本的比重小，平均成本曲線向下傾斜。如果不對自然壟斷企業(yè)進(jìn)行政府管制，它們就會進(jìn)行壟斷生產(chǎn)，導(dǎo)致低效率；如果把這類企業(yè)分割成幾個小企業(yè)，又會導(dǎo)致成本上升，規(guī)模不經(jīng)濟。這是政府經(jīng)營不以盈利為目的自然壟斷產(chǎn)業(yè)的理論基礎(chǔ)。政府可以采取邊際成本定價，也可以采取平均成本定價。無論采用哪種定價，公用事業(yè)部門，都可以從價格和補貼中完全彌補成本?，F(xiàn)在房產(chǎn)商交納了增容費，最后由消費者承擔(dān)，建設(shè)了管道、纜線輸送網(wǎng)，但卻是公用事業(yè)部門從水電費、煤氣費和補貼收回了成本，這等于消費者支付了雙重費用，公用事業(yè)部門獲得了超額利潤。這背離了誰得益誰投資的市場法則。從提高社 會效率的角度出發(fā)，這些增容費應(yīng)由公用事業(yè)部門而非房產(chǎn)商來承擔(dān)。

因為完全市場調(diào)控手段的自發(fā)性與盲目性，我們不可能完全依靠市場去引導(dǎo)房地產(chǎn)這一新興的未發(fā)育成熟的行業(yè)大發(fā)育成長，而必須以有效的經(jīng)濟、法律或行政手段去對其進(jìn)行調(diào)控。但無論政府采取什么政策去干預(yù)房地產(chǎn)市場，都是對房地產(chǎn)業(yè)的引導(dǎo)和調(diào)控，政策的合理與否將直接影響著這一行業(yè)的成長。因此，政府在制定、實施有關(guān)政策時，應(yīng)慎重考慮所采取的政策的利弊得失，使之真正成為政府引導(dǎo)房地產(chǎn)業(yè)規(guī)范、健康發(fā)展的有效手段，使我國的房地產(chǎn)業(yè)為社會主義市場經(jīng)濟的建設(shè)作出更大的貢獻(xiàn)。參考文獻(xiàn)：

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