第一篇：2010年中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)年終總結(jié) 1

2010年中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)年終總結(jié)

1、政策環(huán)境(1)概述：經(jīng)濟(jì)手段和行政措施并用，綜合調(diào)控力度空前 為遏制房?jī)r(jià)過快上漲，2010 年中央出臺(tái)了一系列房地產(chǎn)調(diào)控政策，經(jīng)濟(jì)手段和行政手段并用，從抑制需求、增加供給、加強(qiáng)監(jiān)管等方面對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行了全方位的調(diào)控：其中經(jīng)濟(jì)手段包括不斷地強(qiáng)化和嚴(yán)格實(shí)施差別化的信貸和稅收政策，如全國(guó)范圍內(nèi)提高首次購(gòu)房和二套住 房的首付比例和利率，停止對(duì)家庭第三套住房的貸款等；行政措施方面，在部分城市限定家庭購(gòu)房套數(shù)、限制外地人購(gòu)房貸款，以問責(zé)省級(jí)政府和力促地方政府及各部委出臺(tái)配套措施的方式抓落實(shí)等。各項(xiàng)政策的持續(xù)出臺(tái)和逐步落實(shí)，對(duì)包括地方政府、開發(fā)企業(yè)、商業(yè)銀行、購(gòu)房者在內(nèi)的各相關(guān)主體行為均產(chǎn)生了顯著影響，綜合調(diào)控力度空前。回顧 2010 年房地產(chǎn)政策的變化，可大體分為三個(gè)階段，各階段的代表性政策及市場(chǎng)變化如下： 轉(zhuǎn)播到騰訊微博 1-4月，第一輪調(diào)控。2010年1月10日，國(guó)務(wù)院辦公廳出臺(tái)《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》（“國(guó)十一條”），增加保障房和普通商品房有效供給，抑制投資投機(jī)性購(gòu)房需求，由此拉開了新一輪房地產(chǎn)調(diào)控的序幕。但隨后幾個(gè)月的市場(chǎng)并未降溫，2-4月全國(guó)商品房銷售面積同比增速仍在20%以上，70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)環(huán)比漲幅持續(xù)上升，北京等熱點(diǎn)城市“地王”頻出。這直接導(dǎo)致了4月17日“國(guó)十條”的出臺(tái)。4月-9月，第二輪調(diào)控。2010年4月17日，國(guó)務(wù)院出臺(tái)《關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過快上漲的通知》（國(guó)發(fā)〔2010〕10號(hào)，“國(guó)十條”），隨后的幾個(gè)月，信貸、土地、稅收等政策密集出臺(tái)。房地產(chǎn)市場(chǎng)也在5-8月顯著降溫，其5月和6月全國(guó)商品房銷售面積分別同比下降

3.4%和 2.7%，7月和8月擴(kuò)大至15.4%和10.1%；70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格指數(shù) 4 月環(huán)比漲幅達(dá)1.4%，但5月即下降到0.2%，6月更是下降0.1%，7-8 月持平。9月市場(chǎng)回暖帶來第三輪調(diào)控。9月全國(guó)及重點(diǎn)城市顯著升溫，當(dāng)月全國(guó)商品房銷售面積同比增長(zhǎng)16.6%，中國(guó)房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)數(shù)據(jù)也顯示，9月100個(gè)城市住宅價(jià)格環(huán)比上漲 0.7%，十大城市上漲0.8%。房?jī)r(jià)的再度上漲導(dǎo)致中央及相關(guān)單位在9月底密集出臺(tái)了相關(guān)政策，包括更嚴(yán)格的信貸政策，將首套房的首付比例統(tǒng)一提高至30%，全國(guó)性限制第三套房按揭貸款等，統(tǒng)稱為“9?29 新政”。(2)調(diào)控方向一：抑制投資投機(jī)需求 為抑制投資投機(jī)需求，遏制房?jī)r(jià)過快上漲，中央及地方政府主要實(shí)施了以下政策措施： 一是差別化信貸政策。4月17日，“國(guó)十條”出臺(tái)，要求對(duì)貸款購(gòu)買第二套住房的家庭，貸款首付款比例不得低于 50%，貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率的1.1倍。為抑制9房地產(chǎn)價(jià)格出現(xiàn)的上行傾向，9月29日央行、銀監(jiān)會(huì)聯(lián)合發(fā)布了《關(guān)于完善差別化住房信貸政策有關(guān)問題的通知》，要求對(duì)貸款購(gòu)買商品住房，首付款比例調(diào)整到 30%及以上，各商業(yè)銀行暫停發(fā)放第三套及以上住房貸款。4月“國(guó)十條”和“9.29新政”實(shí)施的差別化信貸政策，對(duì)貸款購(gòu)房進(jìn)行了嚴(yán)格規(guī)定，其嚴(yán)厲程度空前，力度史無前例，嚴(yán)厲打擊了投資投機(jī)需求。轉(zhuǎn)播到騰訊微博 二是限購(gòu)政策。為落實(shí)4月“國(guó)十條”及“9.29 新政”精神，北京于4月30日出臺(tái)了“國(guó)十條實(shí)施細(xì)則”，規(guī)定北京家庭只能新購(gòu)一套商品住房。截至11月底，先后有16個(gè)城市出臺(tái)限購(gòu)令，其中深圳、南京最為嚴(yán)厲，限制購(gòu)買第三套房（其中非本地居民已有一套即不能再購(gòu)買）；上海、大連等城市比較嚴(yán)厲，限定新購(gòu)買一套房；天津、蘇州等城市嚴(yán)厲程度一般，規(guī)定限購(gòu)一套新房。從時(shí)間來看，僅有福州、廈門兩地明確提出政策僅執(zhí)行到 2010 年底，其他城市未明確。除部分城市出臺(tái)限購(gòu)令外，國(guó)家外匯管理局、住建部還出臺(tái)相關(guān)政策，對(duì)外資機(jī)構(gòu)和個(gè)人購(gòu)買國(guó)內(nèi)房產(chǎn)進(jìn)行了限制。

第二篇：2012上半年中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)總結(jié)

2012上半年中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)總結(jié)

上半年，為鞏固房地產(chǎn)調(diào)控成果，中央政府堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控不動(dòng)搖：一方面繼續(xù)堅(jiān)決抑制投資投機(jī)需求，對(duì)觸及到限購(gòu)限價(jià)底線的舉動(dòng)嚴(yán)防死堵，中央多次指出穩(wěn)定和嚴(yán)格實(shí)施房地產(chǎn)調(diào)控政策，相關(guān)部委及地方政府相繼辟謠否認(rèn)政策放松。另一方面支持和保護(hù)自住性合理需求，30多個(gè)城市通過公積金貸款額度調(diào)整、首次置業(yè)稅費(fèi)減免等方式鼓勵(lì)自住性需求，發(fā)改委、住建部、央行等多部委均表示完善首套房?jī)?yōu)惠措施、支持首套房貸款需求。

新房：6月價(jià)格止跌 成交量接近調(diào)控以來高點(diǎn)

從全國(guó)來看，2012年1-5月，房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增長(zhǎng)18.5%，增速持續(xù)下行但勢(shì)頭放緩；商品房銷售面積和銷售額分別同比下降12.4%和9.1%，降幅有所收窄。從20個(gè)重點(diǎn)城市來看，上半年成交量與2011年2010年同期相比分別增長(zhǎng)17%和12%，其中6月成交量與2010年調(diào)控以來最高點(diǎn)持平，與2009年高點(diǎn)僅相差15%。上半年批準(zhǔn)上市量同比微降3%，但二季度環(huán)比增長(zhǎng)超過一倍，同比也由一季度的下降19%轉(zhuǎn)為增長(zhǎng)6%。

二手房：十大城市價(jià)格連續(xù)四個(gè)月上漲 成交持續(xù)上行 成交方面，2012年3月以來，二手房成交量明顯回升，二季度相比一季度增長(zhǎng)近80%；同比來看，5月同比增長(zhǎng)17.3%，為2011年3月以來首次同比增長(zhǎng)，6月增幅擴(kuò)大至25%。價(jià)格方面，3月起十大城市主城區(qū)二手住宅價(jià)格結(jié)束連續(xù)六個(gè)月環(huán)比下跌的趨勢(shì)止跌回升，6月環(huán)比上漲0.26%，連續(xù)四個(gè)月上漲；6月同比下跌3.81%，連續(xù)六個(gè)月下跌，降幅逐漸趨緩。

土地：上半年供求明顯低于去年 二季度量?jī)r(jià)低位反彈 供求方面，2012年上半年，全國(guó)300個(gè)城市住宅用地推出及成交量同比分別下降32.4%和43.7%，二季度有所好轉(zhuǎn)，環(huán)比一季度增長(zhǎng)10%左右。各類土地總出讓金同比下降36.6%，降幅較去年下半年繼續(xù)擴(kuò)大。價(jià)格方面，全國(guó)300個(gè)城市住宅用地樓面均價(jià)同比下降3.4%，十大城市降幅高于全國(guó)平均水平。上半年平均溢價(jià)率降至4.4%，二季度止跌回升，其中6 月住宅用地溢價(jià)率上升至10%，是去年9月以來的最高水平。

企業(yè)：加速推盤謹(jǐn)慎拿地 業(yè)績(jī)穩(wěn)步增長(zhǎng) 6月創(chuàng)新高

銷售方面，2012年上半年，萬科等十大代表企業(yè)銷售額同比增長(zhǎng)8%，銷售面積增長(zhǎng)13%，其中6月十大房企的銷售額和銷售面積均為近兩年來最高水平。拿地方面，上半年企業(yè)拿地依舊謹(jǐn)慎，十大代表企業(yè)拿地面積同比大幅下降65%，但5-6月逐漸活躍，關(guān)注點(diǎn)由二三線城市逐漸轉(zhuǎn)向土地資源更為稀缺的一二線城市，部分城市中心地段的優(yōu)質(zhì)地塊高溢價(jià)成交，表明了部分企業(yè)審慎拿地態(tài)度有所轉(zhuǎn)變。

二、2012 年下半年中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)趨勢(shì)展望

政策環(huán)境：穩(wěn)增長(zhǎng)背景下貨幣政策結(jié)構(gòu)性放松 房地產(chǎn)調(diào)控穩(wěn)中趨緊

宏觀經(jīng)濟(jì)下行壓力加大，提升投資尤其是基建投資仍是穩(wěn)增長(zhǎng)的重要手段。1-5月全國(guó)基建投資增速降至4.6%，在房地產(chǎn)調(diào)控大方向不變背景下，加大基建投資力度將成為中央“穩(wěn)增長(zhǎng)”的首要選擇。貨幣政策微調(diào)力度加大，結(jié)構(gòu)性放松利好房地產(chǎn)市場(chǎng)?？梢钥隙ǖ氖牵鲇趯?duì)房?jī)r(jià)反彈的擔(dān)憂，針對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的差別化信貸政策仍會(huì)延續(xù)，信貸投放力度也不會(huì)超過2009年。房地產(chǎn)調(diào)控政策穩(wěn)中趨緊，中央將密切關(guān)注市場(chǎng)變化，繼續(xù)加強(qiáng)房地產(chǎn)調(diào)控，堅(jiān)定不移地抑制投資投機(jī)行為抬頭，同時(shí)對(duì)自住性需求給予支持。

市場(chǎng)走向：供應(yīng)加大促進(jìn)成交回升 價(jià)格趨穩(wěn) 不同城市表現(xiàn)分化 供應(yīng)方面，歷史數(shù)據(jù)表明下半年供應(yīng)量往往占到全年供應(yīng)的近六成，眾多企業(yè)也把推盤重點(diǎn)放在下半年，預(yù)計(jì)供應(yīng)量將在下半年特別是傳統(tǒng)的“金九銀十”放大，主要城市庫(kù)存壓力仍在高位。成交方面，由于供應(yīng)放大、貨幣政策微調(diào)、購(gòu)房意愿上升等促進(jìn)因素，主要城市成交量仍將回升，帶動(dòng)全國(guó)銷售趨穩(wěn)，但總體偏緊的房地產(chǎn)調(diào)控政策、投資投機(jī)性需求的抑制，將限制成交量上行的空間。價(jià)格方面，在政府的密切監(jiān)督之下，供應(yīng)量逐漸增加、庫(kù)存壓力依然高企、房地產(chǎn)調(diào)控政策總體趨緊將弱化價(jià)格上漲動(dòng)力，全國(guó)整體價(jià)格基本平穩(wěn)，但各類城市表現(xiàn)分化。土地方面，地方政府迫于財(cái)政壓力，有更大意愿加快推地，企業(yè)拿地意愿也有所提升，但總體仍秉承量入為出策略，而且更關(guān)注一二線重點(diǎn)城市的優(yōu)質(zhì)地塊，全國(guó)土地全年成交總量難有增長(zhǎng)。

第三篇：中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)2013總結(jié) 2014年展望

中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)2013總結(jié) 2014年展望

2013-12-27 06:48中國(guó)指數(shù)研究院| 分享 掃描到手機(jī)

[摘要]中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)2013總結(jié) 2014年展望

中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)2013總結(jié)2014年展望

一、2013年中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)總結(jié)

1.政策環(huán)境：中央著力深化改革、調(diào)控以穩(wěn)為主，不同城市政策分化

2013年，“宏觀穩(wěn)、微觀活”成為房地產(chǎn)政策的關(guān)鍵詞，全國(guó)整體調(diào)控基調(diào)貫徹始終，不同城市政策導(dǎo)向出現(xiàn)分化。年初“國(guó)五條”及各地細(xì)則出臺(tái)，繼續(xù)堅(jiān)持調(diào)控不動(dòng)搖，“有保有壓”方向明確。下半年以來，新一屆政府著力建立健全長(zhǎng)效機(jī)制、維持宏觀政策穩(wěn)定，十八屆三中全會(huì)將政府工作重心明確為全面深化改革；不動(dòng)產(chǎn)登記、保障房建設(shè)等長(zhǎng)效機(jī)制工作繼續(xù)推進(jìn)，而限購(gòu)、限貸等調(diào)控政策更多交由地方政府決策。不同城市由于市場(chǎng)走勢(shì)分化，政策取向也各有不同，北京、上海等熱點(diǎn)城市陸續(xù)出臺(tái)措施平抑房?jī)r(jià)上漲預(yù)期，而溫州、蕪湖等市場(chǎng)持續(xù)低迷的城市，在不突破調(diào)控底線的前提下，微調(diào)當(dāng)?shù)卣{(diào)控政策以促進(jìn)需求釋放。

2.新房：百城價(jià)格指數(shù)持續(xù)上漲，重點(diǎn)城市供需兩旺創(chuàng)近四年新高，全國(guó)銷售創(chuàng)紀(jì)錄，投資開工上行

價(jià)格方面，百城價(jià)格指數(shù)環(huán)比連續(xù)18個(gè)月上漲，今年以來累計(jì)上漲10.74%，同比連續(xù)12個(gè)月上漲，漲幅擴(kuò)大至10.98%，十大城市漲幅明顯高于百城平均水平，北京、廣州、深圳尤為突出。成交方面，重點(diǎn)城市住宅成交量同比增長(zhǎng)16%，總量為近四年同期最高，一二線城市由于上年成交量回升力度較大，今年同比增速略低于三線城市。供應(yīng)方面，重點(diǎn)城市新批上市面積總量同比增長(zhǎng)15%，為近四年最高，“金九”為年內(nèi)高峰，即使在11月季節(jié)性低點(diǎn)，多數(shù)城市供應(yīng)量仍在高位，多數(shù)城市庫(kù)存水平止跌上揚(yáng)，出清周期略有延長(zhǎng)但仍處于近年較低水平。全國(guó)來看，商品房銷售面積和銷售額增速明顯好于去年，規(guī)模創(chuàng)歷史新高；投資額增速高于去年；新開工面積止跌反彈，規(guī)模有望超越2011年高點(diǎn)；資金來源整體增速有所回升，總體高于同期開發(fā)投資增速，企業(yè)資金狀況處于歷史較好水平。

3.二手房：十大城市量?jī)r(jià)創(chuàng)新高，上半年尤為突出，下半年漸趨平穩(wěn) 價(jià)格方面，2013年1-11月，十大城市主城區(qū)二手住宅均價(jià)累計(jì)上漲18.5%，漲幅超過新房2.5個(gè)百分點(diǎn)，三季度以來漲幅漸趨平穩(wěn)，11月價(jià)格達(dá)26484元/平方米，創(chuàng)歷史新高。成交方面，受3月成交量激增帶動(dòng)，1-8月十大城市二手住宅總成交量已超過去年全年，之后幾個(gè)月總體平穩(wěn)，前11月共成交94.13萬套，同比增長(zhǎng)64.5%，為近四年最高；上海、北京月均分別成交2.3萬套和1.6萬套，規(guī)模最為突出，占十大城市比重近五成。

4.土地：全國(guó)量?jī)r(jià)明顯好于去年，一線城市增長(zhǎng)最為顯著，地王頻出

供求方面，2013年1-11月，全國(guó)300個(gè)城市住宅用地推出及成交量同比分別增長(zhǎng)17.9%、34.2%，總出讓金同比大幅增長(zhǎng)69.8%，一線城市成交面積和成交額分別增長(zhǎng)73.8%和139.5%，增長(zhǎng)最為顯著。價(jià)格方面，全國(guó)300個(gè)城市住宅用地樓面均價(jià)同比上漲25.9%，溢價(jià)率達(dá)19.5%。今年以來地王總價(jià)水平明顯提高，約為去年的1.8倍，樓面均價(jià)突破1萬元/平方米，創(chuàng)歷史新高。

5.企業(yè)：銷售業(yè)績(jī)?cè)偕闲屡_(tái)階，拿地回歸一二線，融資渠道多樣化

銷售方面，2013年1-11月，龍頭企業(yè)銷售業(yè)績(jī)?cè)偕闲屡_(tái)階，推動(dòng)行業(yè)集中度進(jìn)一步提升，十家代表企業(yè)銷售額和銷售面積同比分別增長(zhǎng)32%和26%，均有望超額完成目標(biāo)，千億俱樂部中新增中海、恒大、碧桂園3家。拿地方面，十大企業(yè)拿地規(guī)模和金額均大幅增長(zhǎng)，分別同比增長(zhǎng)47%和87%，品牌房企回歸一二線城市，一線城市拿地占比明顯提高，拿地金額占比由去年的22%上升至29%，導(dǎo)致企業(yè)平均拿地成本提高近30%。資金方面，全行業(yè)整體償付能力有所提升，企業(yè)融資渠道多樣化，債券、票據(jù)等直接融資方式明顯增多，優(yōu)質(zhì)企業(yè)融資成本降低。

二、2014年中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)趨勢(shì)展望

1.宏觀環(huán)境：經(jīng)濟(jì)合理增長(zhǎng)，貨幣政策保持穩(wěn)健，調(diào)控政策日趨分化

宏觀經(jīng)濟(jì)方面，2014年經(jīng)濟(jì)工作的核心是堅(jiān)持穩(wěn)中求進(jìn)，不再單純重視經(jīng)濟(jì)增速，穩(wěn)中求進(jìn)與改革創(chuàng)新兩者并重，結(jié)構(gòu)優(yōu)化是關(guān)鍵。貨幣政策方面，央行繼續(xù)保持穩(wěn)健的貨幣政策，短期內(nèi)信貸和社會(huì)融資仍將平穩(wěn)增長(zhǎng)，但利率市場(chǎng)化、匯率改革等金融改革也將穩(wěn)步推進(jìn)，中長(zhǎng)期貨幣信貸環(huán)境不再寬松。房地產(chǎn)調(diào)控方面，隨著不同區(qū)域市場(chǎng)表現(xiàn)分化進(jìn)一步加劇，調(diào)控政策取向進(jìn)一步差異化。隨著土地、財(cái)稅制度改革和住房供應(yīng)體系的穩(wěn)步推進(jìn)，以市場(chǎng)為決定作用的調(diào)控機(jī)制將逐步形成，行業(yè)中長(zhǎng)期環(huán)境日趨明晰，有助于社會(huì)經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)業(yè)的健康理性發(fā)展。

2.市場(chǎng)趨勢(shì)：整體繼續(xù)向好但增速放慢，上半年增速較高下半年趨緩 根據(jù)“中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)中長(zhǎng)期發(fā)展動(dòng)態(tài)模型”，在宏觀經(jīng)濟(jì)和貨幣信貸平穩(wěn)增長(zhǎng)、房地產(chǎn)調(diào)控政策整體平穩(wěn)的背景下，2014年全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)將呈現(xiàn)“銷售量?jī)r(jià)繼續(xù)增長(zhǎng)但增速放慢，投資新開工增長(zhǎng)平穩(wěn)”的特點(diǎn)。成交方面，明年新增貸款和社會(huì)融資額增長(zhǎng)繼續(xù)推動(dòng)商品房需求增長(zhǎng)，但貨幣政策保持穩(wěn)健、信貸擴(kuò)張放慢和高基數(shù)導(dǎo)致增速放緩，預(yù)計(jì)2014年全國(guó)商品房銷售面積同比增長(zhǎng)5.5%-7.8%，增幅明顯低于2013年；市場(chǎng)慣性使得明年上半年同比增速相對(duì)較高，同比增長(zhǎng)7.9%，下半年總量高但同比增速放緩至6.1%。供應(yīng)方面，土地成交回暖推動(dòng)新開工面積繼續(xù)增長(zhǎng)，但在多數(shù)城市潛在供應(yīng)充足、銷售增長(zhǎng)趨緩、貨幣政策穩(wěn)健的背景下，全國(guó)新開工和投資增速放緩，預(yù)計(jì)明年全國(guó)新開工面積同比增長(zhǎng)6.0%-8.0%，房地產(chǎn)開發(fā)投資額同比增長(zhǎng)15.0%-17.5%。價(jià)格方面，供應(yīng)加大及信貸投放趨緩，減緩房?jī)r(jià)上漲勢(shì)頭，預(yù)計(jì)全國(guó)商品房銷售均價(jià)同比上漲7.0%-7.6%，但熱點(diǎn)城市受供求矛盾突出和高地價(jià)推動(dòng)，房?jī)r(jià)上行壓力依然較大。

表：2014年全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)各項(xiàng)指標(biāo)預(yù)測(cè) 指標(biāo) 絕對(duì)量 同比增速 特點(diǎn)

商品房銷售面積 13.7-14.0億平方米 5.5%-7.8% 銷售面積繼續(xù)增長(zhǎng)但全年增速放緩，上半年增速較高下半年漸趨平緩 商品房銷售價(jià)格 6705-6746元/平方米 7.0%-7.6% 全國(guó)價(jià)格漲幅收窄，熱點(diǎn)城市價(jià)格上行壓力依舊突出 房屋新開工面積 20.9-21.3億平方米 6.0%-8.0% 新開工面積繼續(xù)增長(zhǎng)，但增速放緩 房地產(chǎn)開發(fā)投資額 9.8-10.0萬億元 15.0%-17.5% 開發(fā)投資額平穩(wěn)增長(zhǎng)，增速略有回落

3.關(guān)注點(diǎn)：分化加劇與風(fēng)險(xiǎn)積聚促使行業(yè)轉(zhuǎn)型，市場(chǎng)逐步回歸理性

1)分化加?。翰煌鞘辛?jī)r(jià)走勢(shì)和政策導(dǎo)向分化繼續(xù)加劇，企業(yè)馬太效應(yīng)日趨明顯 不同城市量?jī)r(jià)走勢(shì)和政策分化進(jìn)一步加劇，一線城市和熱點(diǎn)二線城市供不應(yīng)求壓力持續(xù)，雖然2013年新開工項(xiàng)目將增加2014年供應(yīng)，但高地價(jià)使得當(dāng)?shù)胤績(jī)r(jià)上漲壓力依然突出，政策有加碼可能；多數(shù)二線城市供需均衡價(jià)格平穩(wěn)；大多數(shù)三四線城市供應(yīng)充足，部分城市需警惕供應(yīng)過剩和價(jià)格下行風(fēng)險(xiǎn)，少數(shù)城市或?qū)⒗^續(xù)松綁政策鼓勵(lì)需求，而毗鄰核心城市的三四線城市量?jī)r(jià)仍有空間。企業(yè)馬太效應(yīng)日趨明顯，大企業(yè)領(lǐng)先優(yōu)勢(shì)繼續(xù)擴(kuò)大，中型企業(yè)不進(jìn)則退，小企業(yè)邊緣化。

2)風(fēng)險(xiǎn)積聚：經(jīng)濟(jì)降速、制度變革、需求透支等風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)一步積聚，高速增長(zhǎng)后回歸理性勢(shì)在必行

經(jīng)濟(jì)方面，中長(zhǎng)期來看經(jīng)濟(jì)增速和貨幣信貸投放將趨緩，2014年全面深化改革落地也將加大短期經(jīng)濟(jì)波動(dòng)，支持房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展的動(dòng)力減弱；政策方面，稅收、土地、金融等關(guān)鍵要素改革逐步落實(shí)，長(zhǎng)效機(jī)制完善促進(jìn)行業(yè)環(huán)境轉(zhuǎn)變；需求方面，過去多年量?jī)r(jià)快速增長(zhǎng)使得需求透支，人口老齡化和城鎮(zhèn)化速度放慢等行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)一步積聚，在2013年商品房量?jī)r(jià)創(chuàng)下歷史新高后，成交量已接近潛在上限，未來理性回歸勢(shì)在必行。

3)行業(yè)轉(zhuǎn)型：消費(fèi)升級(jí)、政策支持促使更多企業(yè)轉(zhuǎn)向旅游地產(chǎn)等新領(lǐng)域，但去化周期長(zhǎng)等風(fēng)險(xiǎn)亟待關(guān)注近年來，在消費(fèi)升級(jí)、政策支持下，更多企業(yè)轉(zhuǎn)向傳統(tǒng)領(lǐng)域之外的旅游地產(chǎn)、文化地產(chǎn)等，品牌房企拓展力度尤其突出。對(duì)規(guī)模在100萬平米以上的300個(gè)樣本項(xiàng)目統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，總規(guī)模接近8億平方米，海南、山東等東南沿海地區(qū)最為明顯，規(guī)模在500萬甚至1000萬平米以上的項(xiàng)目時(shí)有出現(xiàn)。但是，旅游地產(chǎn)項(xiàng)目資金投入大、去化周期長(zhǎng)、供應(yīng)規(guī)模龐大可能超過潛在需求、同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)等風(fēng)險(xiǎn)亟待關(guān)注。

第四篇：2012年一季度中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)總結(jié)

2012年一季度中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)總結(jié)

1.政策：中央堅(jiān)持調(diào)控不動(dòng)搖，合理需求得到保護(hù)

2.新房：百城價(jià)格繼續(xù)下跌，一季度成交、供應(yīng)均下降，3月市場(chǎng)回升

3.二手房：節(jié)后成交回升，但仍低于去年同期，3月價(jià)格略有上調(diào)

4.土地：量?jī)r(jià)繼續(xù)回落，溢價(jià)率降至歷史最低，出讓金降幅擴(kuò)大

5.企業(yè)：房企策略更趨謹(jǐn)慎，加大促銷力度、減少拿地支出 2012年中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)趨勢(shì)展望

1．政策環(huán)境：繼續(xù)堅(jiān)持調(diào)控不放松，促進(jìn)房?jī)r(jià)合理回歸

2．市場(chǎng)態(tài)勢(shì)：價(jià)格穩(wěn)中有降，成交量回升有限，庫(kù)存仍在高位

3．房企策略：適時(shí)調(diào)整經(jīng)營(yíng)策略，銷售目標(biāo)更加保守務(wù)實(shí)，謹(jǐn)慎拿地

第五篇：中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告

中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告

居民住房私有化比例已達(dá)59．3％

●預(yù)購(gòu)房以經(jīng)濟(jì)適用房和商品房為主

●居民可承受的房?jī)r(jià)以每平方米1000－2000元為主

●25－34歲的人占購(gòu)房人群的36％

●預(yù)購(gòu)面積以80－100平方米的需求量最高

●主要房屋預(yù)購(gòu)者家庭月收入在1000－4000元

間

工薪階層購(gòu)房依然難，價(jià)格是最大瓶頸；高收入者將是市場(chǎng)生力軍

隨著國(guó)家住房制度改革的不斷深入及居民生活水平的提高，個(gè)人購(gòu)房已成大勢(shì)且愈演愈烈。新生代市場(chǎng)監(jiān)測(cè)機(jī)構(gòu)每年在中國(guó)的城市進(jìn)行一項(xiàng)名為“中國(guó)市場(chǎng)與媒體研究（cmms）”的調(diào)查，今年的“中國(guó)市場(chǎng)與媒體研究2000（cmms2000）”調(diào)查總體為居住在20個(gè)樣本城市的15－64歲的人口，樣本量50000.以下是新生代市場(chǎng)監(jiān)測(cè)機(jī)構(gòu)根據(jù)cmms2000數(shù)據(jù)對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)所得的調(diào)查結(jié)果。

城市居民目前住得怎樣從cmms調(diào)查所涉及的調(diào)查范圍看，20城市居民以居住樓房為主，87．7％的家庭住房為無電梯式樓房，只有3．7％的家庭住在有電梯的商品里，還有8．2％住在平房，另有一小部分處于衛(wèi)生間或廚房共享的合住狀態(tài)。

由于房改的不斷深入，目前居民住房私有化比例已達(dá)59．3％，超過半數(shù)；18．2％向房管所租用房屋；11．5％租住單位的房子（見圖一）。住房面積多數(shù)在40－80平方米之間。

多少都市人準(zhǔn)備買房據(jù)調(diào)查，五年內(nèi)準(zhǔn)備購(gòu)房的都市人占調(diào)查城市總體的21．9％，其中以經(jīng)濟(jì)適用房和商品房為主，預(yù)購(gòu)面積在70－150平方米之間，可承受價(jià)格以每平方米1000－2000元為主體，輔之以每平方米500－1000元及2000－3000元的價(jià)格。購(gòu)房資金將主要來源于家庭儲(chǔ)蓄，政府及銀行貸款也占據(jù)一定比例。

有了產(chǎn)權(quán)房，還買房嗎數(shù)據(jù)顯示，調(diào)查總體中59．3％的家庭擁有住房產(chǎn)權(quán)，住房面積在20－80平方米不等，多為2、3或4口之家，其中以居住面積在50－80平方米所占比例最高，20－50平方米居住面積位居其次。還有小部分家庭或個(gè)人從單位或私人處租房。那么，是不是只有這一小部分的租房者才是房產(chǎn)預(yù)購(gòu)對(duì)象呢？調(diào)查結(jié)果顯示并不盡然。調(diào)查顯示，在已擁有產(chǎn)權(quán)房的家庭中，23．3％預(yù)計(jì)在五年內(nèi)購(gòu)房，20．1％預(yù)計(jì)明年購(gòu)房，商品房及經(jīng)濟(jì)適用房仍占預(yù)購(gòu)主導(dǎo)地位。

調(diào)查顯示，無產(chǎn)權(quán)房家庭主要希望購(gòu)買80平方米以下的房子，屬一期置業(yè)，為解決生活問題；而已擁有產(chǎn)權(quán)房的家庭則希望購(gòu)買更大的房子，屬二期置業(yè)，為改善生活質(zhì)量。（詳見圖二）

有產(chǎn)權(quán)房家庭的購(gòu)房情況可以參見圖三。計(jì)劃5年內(nèi)購(gòu)房的比例遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于計(jì)劃1年或2年內(nèi)購(gòu)房的比例，尤其是對(duì)大面積住房的購(gòu)買。而計(jì)劃1年內(nèi)購(gòu)房的比例也高于計(jì)劃2年購(gòu)房的比例，說明購(gòu)房群體要么已持幣在手，有比較具體的購(gòu)買計(jì)劃，要么準(zhǔn)備一個(gè)較長(zhǎng)時(shí)間的資金積累，再進(jìn)行置業(yè)大投入，使生活質(zhì)量徹底改觀。

另外，在商品房預(yù)購(gòu)群體中，有產(chǎn)權(quán)房的家庭預(yù)購(gòu)比例達(dá)55．6％，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于其他住房群體，預(yù)購(gòu)面積以81－100平方米的需求為最高，達(dá)30．5％；而在100－150平方米的預(yù)購(gòu)群體中，擁有產(chǎn)權(quán)房的家庭預(yù)購(gòu)比例高達(dá)62．3％，可見購(gòu)房在這個(gè)群體中的市場(chǎng)潛力非常可觀。但是，他們的購(gòu)買能力又怎樣呢？

假設(shè)擁有房產(chǎn)權(quán)的預(yù)購(gòu)者為一總體，調(diào)查顯示，其中家庭月收入在2000至2500元之間的比例最高，達(dá)16．5％；6000元以上的高薪家庭比例最?。ㄒ妶D四）。從總體家庭月收入狀況來看，我們就不難理解他們對(duì)房子售價(jià)的期望值所在。希望房?jī)r(jià)在1000－2000元的比例最高，為30．4％；500－1000元的占22．3％；2000－3000元的占21．6％；希望房?jī)r(jià)在6000元以上的不足1％（見圖五）。

以上數(shù)據(jù)顯示，國(guó)內(nèi)巨大的人口基數(shù)和迅猛的經(jīng)濟(jì)發(fā)展態(tài)勢(shì)使房地產(chǎn)業(yè)具有驚人的潛力，但當(dāng)前樓市價(jià)格的居高不下與不斷增長(zhǎng)的房屋物業(yè)需求之間出現(xiàn)了斷層。如果商家能順應(yīng)市場(chǎng)，對(duì)價(jià)格、服務(wù)及其他相關(guān)要素加以調(diào)整，相信房地產(chǎn)的前景非常樂觀。但值得注意的是，在這些擁有房產(chǎn)權(quán)的預(yù)購(gòu)者中，有69．1％希望使用家庭存款來購(gòu)房，31．4％希望政府貸款，16．1％打算向銀行貸款?？磥?，傳統(tǒng)的消費(fèi)觀念顯然不利于消費(fèi)的良性增長(zhǎng)。

購(gòu)房者是什么樣的人？

數(shù)據(jù)顯示，25－34歲的人占購(gòu)房人群的36％，位居榜首，而35－44歲的人群比例為20．3％，位居第二。總體購(gòu)房人群以中學(xué)以上學(xué)歷為主流，半數(shù)以上為全職工作者，重點(diǎn)分布于貿(mào)易、制造業(yè)、政府機(jī)關(guān)及教育文化領(lǐng)域，以制造業(yè)職工、中級(jí)技術(shù)人員、商業(yè)／服務(wù)業(yè)職員、公司中級(jí)經(jīng)理居多，輔之以其他行業(yè)人士，月薪在1000－2000元范圍內(nèi)為主體購(gòu)房者。

目前，中國(guó)的家庭結(jié)構(gòu)以三口之家或四口

之家為主，購(gòu)房計(jì)劃多數(shù)定位在商品房及經(jīng)濟(jì)適用房，分別占預(yù)購(gòu)比例的42．7％和39．2％；預(yù)購(gòu)面積在70－150平方米間不等，以80－100平方米的需求量最高。而主要房屋預(yù)購(gòu)者的家庭月收入在1000－4000元間。

居民購(gòu)房承受能力有多大房地產(chǎn)業(yè)區(qū)域性差異很大，但房?jī)r(jià)與區(qū)域性平均收益的比例卻基本類似。比如北京的房?jī)r(jià)與其他各

大城市相比持續(xù)居高不下，市內(nèi)一般地段也要6000元以上一平方米，若按2成20年按揭付80平方米房?jī)r(jià)，則首付最低在10萬元左右，每月還款額大致要在2000元左右。這樣的還款額與總體家庭收入間的差異是顯而易見的，因?yàn)楸本┑貐^(qū)預(yù)購(gòu)房家庭月收入集中在1000－3500元范圍內(nèi)，占預(yù)購(gòu)總體的64．4％，月收入3500－6000元的占16．7％，6000元以上的僅占5．6％（見圖六）。

從居民對(duì)房?jī)r(jià)的期望值曲線上可以明顯看出，期望值與市場(chǎng)價(jià)差距甚遠(yuǎn)（見圖七）。目前國(guó)內(nèi)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展現(xiàn)狀決定了恩格爾系數(shù)（指居民家庭花費(fèi)在食品和日常家庭用品上的費(fèi)用占家庭總收入的比例）還比較高，這更加大了工薪階層購(gòu)房的難度。

另外，中國(guó)人的傳統(tǒng)觀念是量入為出，還不習(xí)慣去花將來的錢，加之銀行貸款手續(xù)繁雜，擔(dān)保條件較苛刻，還款制度不夠完善，更阻礙了國(guó)人消費(fèi)觀念的盡快更新。從總體購(gòu)房人群中預(yù)購(gòu)房屋的資金來源上看，希望使用家庭存款的占68．6％，希望政府貸款的占31．1％，希望銀行貸款的占15．5％，希望跟親戚朋友借的占12．2％。近七成的家庭可望用自有資金買房，近三成的人希望得到政府資助，只有一成半的人愿意辦理銀行貸款?？梢?，銀行貸款制度亟待完善，以幫助人們改變固有消費(fèi)觀念，刺激消費(fèi)增長(zhǎng)，達(dá)到商家與消費(fèi)者雙贏的效果。

誰更急于買房中國(guó)人喜歡居有定所，不尚遷徒。據(jù)調(diào)查，認(rèn)為“只有真正擁有自己的房子，才會(huì)覺得穩(wěn)定和可靠”的人占總體調(diào)查人口的75．6％?？梢姺孔釉趪?guó)人的心目中的位置是何等重要！

目前，從預(yù)購(gòu)房者的人群結(jié)構(gòu)來看，商業(yè)、服務(wù)業(yè)一般職工占預(yù)購(gòu)總體的11．5％，居第二位，而這其中60．1％的預(yù)購(gòu)者介于21－35歲之間；制造業(yè)職工占預(yù)購(gòu)總體的12．8％，居首位，這其中46．5％的預(yù)購(gòu)者介于21－35歲之間；而中級(jí)公司經(jīng)理介于21－35歲的預(yù)購(gòu)比例也超過了60％。由此可見，市場(chǎng)的重心在年輕一族。這一組人群中，63．6％為已婚，其中介于21－35歲的占43．7％，介于36－45歲的占30．4％；34．7％為獨(dú)身，其中66．1％介于21－35歲之間，僅有1．4％介于36－45歲之間。從預(yù)購(gòu)房者的年齡結(jié)構(gòu)、職業(yè)特征及婚姻狀況看，已婚的中、初級(jí)工作者構(gòu)成預(yù)購(gòu)主體，而年輕的單身族也是這一購(gòu)房群體中不可或缺的一個(gè)重要部分。

應(yīng)該說，21－45歲之間的人群對(duì)購(gòu)房最有興趣，他們希望的房屋類型仍然是經(jīng)濟(jì)適用房和商品房，面積介于50－150平方米之間，最好單價(jià)在3000元以下，愿意花3000－4000元／平方米購(gòu)房的也占有一定的比例。這一預(yù)期和市場(chǎng)價(jià)格的差距低于調(diào)查總體對(duì)房?jī)r(jià)的預(yù)期與真正市場(chǎng)行情的差距。

調(diào)查總體對(duì)每平方米的價(jià)格預(yù)期如下：每平方米500－1000元的占22．9％，1000－2000元的占32％，2000－3000元的占19．6％，而6000元以上的僅占1．3％?？梢钥闯?，國(guó)人對(duì)房?jī)r(jià)的承受能力與實(shí)際的市場(chǎng)情況大相徑庭。

居住環(huán)境對(duì)購(gòu)房有多大影響調(diào)查還顯示，消費(fèi)者已逐漸將目光投向新的視點(diǎn)，比如：環(huán)保問題、居住環(huán)境（包括人文環(huán)境、地理環(huán)境、教育投入、文化氛圍）等，這些都直接影響著消費(fèi)者購(gòu)房的決策。

目前環(huán)保已成為一種全球化的概念，購(gòu)房者對(duì)居住地的環(huán)境要求日益提高。認(rèn)為城市環(huán)境污染太嚴(yán)重的占調(diào)查總體的60．9％，看來，爭(zhēng)取“綠色”生存環(huán)境已成為大多數(shù)都市人的夢(mèng)想。相比較而言，郊區(qū)的物業(yè)價(jià)格比市區(qū)要便宜很多，“綠色”程度也大大好于市區(qū)，且有些文化小區(qū)的人文環(huán)境也很好，城市則因?yàn)榻煌ňW(wǎng)絡(luò)不夠完善、私家車普及率偏低、交通過分擁擠等，造成許多居民渴望以低廉價(jià)格求得“綠色”生存環(huán)境的愿望無法實(shí)現(xiàn)。

多少人不怕失業(yè)都市人每天生活在事業(yè)與生活的雙重壓力下，擁有一個(gè)宜人的家居環(huán)境非常重要。而購(gòu)房貸款制度要求貸款人具有持續(xù)還款能力，即擁有可持續(xù)發(fā)展的事業(yè)及資金來源，這使許多想購(gòu)房又缺乏資金的人望貸款而卻步。但是，在調(diào)查總體中仍有47．1％的人認(rèn)為自己不懼怕失業(yè)，這些人中26．5％的人預(yù)計(jì)在五年內(nèi)購(gòu)房，而他們的收入目前主要在1000－3000元之間（見圖八的收入曲線）。

另外，從圖九中我們還可以發(fā)現(xiàn)，收入越高越傾向于購(gòu)買商品房?？梢哉f，他們將是未來幾年房地產(chǎn)市場(chǎng)內(nèi)的一支生力軍。