第一篇：2012上半年中國房地產(chǎn)市場總結(jié)

2012上半年中國房地產(chǎn)市場總結(jié)

上半年，為鞏固房地產(chǎn)調(diào)控成果，中央政府堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控不動(dòng)搖：一方面繼續(xù)堅(jiān)決抑制投資投機(jī)需求，對觸及到限購限價(jià)底線的舉動(dòng)嚴(yán)防死堵，中央多次指出穩(wěn)定和嚴(yán)格實(shí)施房地產(chǎn)調(diào)控政策，相關(guān)部委及地方政府相繼辟謠否認(rèn)政策放松。另一方面支持和保護(hù)自住性合理需求，30多個(gè)城市通過公積金貸款額度調(diào)整、首次置業(yè)稅費(fèi)減免等方式鼓勵(lì)自住性需求，發(fā)改委、住建部、央行等多部委均表示完善首套房優(yōu)惠措施、支持首套房貸款需求。

新房：6月價(jià)格止跌 成交量接近調(diào)控以來高點(diǎn)

從全國來看，2012年1-5月，房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增長18.5%，增速持續(xù)下行但勢頭放緩；商品房銷售面積和銷售額分別同比下降12.4%和9.1%，降幅有所收窄。從20個(gè)重點(diǎn)城市來看，上半年成交量與2011年2010年同期相比分別增長17%和12%，其中6月成交量與2010年調(diào)控以來最高點(diǎn)持平，與2009年高點(diǎn)僅相差15%。上半年批準(zhǔn)上市量同比微降3%，但二季度環(huán)比增長超過一倍，同比也由一季度的下降19%轉(zhuǎn)為增長6%。

二手房：十大城市價(jià)格連續(xù)四個(gè)月上漲 成交持續(xù)上行

成交方面，2012年3月以來，二手房成交量明顯回升，二季度相比一季度增長近80%；同比來看，5月同比增長17.3%，為2011年3月以來首次同比增長，6月增幅擴(kuò)大至25%。價(jià)格方面，3月起十大城市主城區(qū)二手住宅價(jià)格結(jié)束連續(xù)六個(gè)月環(huán)比下跌的趨勢止跌回升，6月環(huán)比上漲0.26%，連續(xù)四個(gè)月上漲；6月同比下跌3.81%，連續(xù)六

個(gè)月下跌，降幅逐漸趨緩。

土地：上半年供求明顯低于去年 二季度量價(jià)低位反彈

供求方面，2012年上半年，全國300個(gè)城市住宅用地推出及成交量同比分別下降32.4%和43.7%，二季度有所好轉(zhuǎn)，環(huán)比一季度增長10%左右。各類土地總出讓金同比下降36.6%，降幅較去年下半年繼續(xù)擴(kuò)大。價(jià)格方面，全國300個(gè)城市住宅用地樓面均價(jià)同比下降3.4%，十大城市降幅高于全國平均水平。上半年平均溢價(jià)率降至4.4%，二季度止跌回升，其中6 月住宅用地溢價(jià)率上升至10%，是去年9月以來的最高水平。

企業(yè)：加速推盤謹(jǐn)慎拿地 業(yè)績穩(wěn)步增長 6月創(chuàng)新高

銷售方面，2012年上半年，萬科等十大代表企業(yè)銷售額同比增長8%，銷售面積增長13%，其中6月十大房企的銷售額和銷售面積均為近兩年來最高水平。拿地方面，上半年企業(yè)拿地依舊謹(jǐn)慎，十大代表企業(yè)拿地面積同比大幅下降65%，但5-6月逐漸活躍，關(guān)注點(diǎn)由二三線城市逐漸轉(zhuǎn)向土地資源更為稀缺的一二線城市，部分城市中心地段的優(yōu)質(zhì)地塊高溢價(jià)成交，表明了部分企業(yè)審慎拿地態(tài)度有所轉(zhuǎn)變。

二、2012 年下半年中國房地產(chǎn)市場趨勢展望

政策環(huán)境：穩(wěn)增長背景下貨幣政策結(jié)構(gòu)性放松 房地產(chǎn)調(diào)控穩(wěn)中趨緊

宏觀經(jīng)濟(jì)下行壓力加大，提升投資尤其是基建投資仍是穩(wěn)增長的重要手段。1-5月全國基建投資增速降至4.6%，在房地產(chǎn)調(diào)控大方向不變背景下，加大基建投資力度將成為中央“穩(wěn)增長”的首要選擇。貨幣

政策微調(diào)力度加大，結(jié)構(gòu)性放松利好房地產(chǎn)市場。可以肯定的是，出于對房價(jià)反彈的擔(dān)憂，針對房地產(chǎn)業(yè)的差別化信貸政策仍會(huì)延續(xù)，信貸投放力度也不會(huì)超過2009年。房地產(chǎn)調(diào)控政策穩(wěn)中趨緊，中央將密切關(guān)注市場變化，繼續(xù)加強(qiáng)房地產(chǎn)調(diào)控，堅(jiān)定不移地抑制投資投機(jī)行為抬頭，同時(shí)對自住性需求給予支持。

市場走向：供應(yīng)加大促進(jìn)成交回升 價(jià)格趨穩(wěn) 不同城市表現(xiàn)分化 供應(yīng)方面，歷史數(shù)據(jù)表明下半年供應(yīng)量往往占到全年供應(yīng)的近六成，眾多企業(yè)也把推盤重點(diǎn)放在下半年，預(yù)計(jì)供應(yīng)量將在下半年特別是傳統(tǒng)的“金九銀十”放大，主要城市庫存壓力仍在高位。成交方面，由于供應(yīng)放大、貨幣政策微調(diào)、購房意愿上升等促進(jìn)因素，主要城市成交量仍將回升，帶動(dòng)全國銷售趨穩(wěn)，但總體偏緊的房地產(chǎn)調(diào)控政策、投資投機(jī)性需求的抑制，將限制成交量上行的空間。價(jià)格方面，在政府的密切監(jiān)督之下，供應(yīng)量逐漸增加、庫存壓力依然高企、房地產(chǎn)調(diào)控政策總體趨緊將弱化價(jià)格上漲動(dòng)力，全國整體價(jià)格基本平穩(wěn)，但各類城市表現(xiàn)分化。土地方面，地方政府迫于財(cái)政壓力，有更大意愿加快推地，企業(yè)拿地意愿也有所提升，但總體仍秉承量入為出策略，而且更關(guān)注一二線重點(diǎn)城市的優(yōu)質(zhì)地塊，全國土地全年成交總量難有增長。

第二篇：2013年中國房地產(chǎn)市場形勢總結(jié)

1.政策環(huán)境：中央著力深化改革、調(diào)控以穩(wěn)為主，不同城市政策分化

2013年，“宏觀穩(wěn)、微觀活”成為房地產(chǎn)政策的關(guān)鍵詞，全國整體調(diào)控基調(diào)貫徹始終，不同城市政策導(dǎo)向出現(xiàn)分化。年初“國五條”及各地細(xì)則出臺(tái)，繼續(xù)堅(jiān)持調(diào)控不動(dòng)搖，“有保有壓”方向明確。下半年以來，新一屆政府著力建立健全長效機(jī)制、維持宏觀政策穩(wěn)定，十八屆三中全會(huì)將政府工作重心明確為全面深化改革；不動(dòng)產(chǎn)登記、保障房建設(shè)等長效機(jī)制工作繼續(xù)推進(jìn)，而限購、限貸等調(diào)控政策更多交由地方政府決策。不同城市由于市場走勢分化，政策取向也各有不同，北京、上海等熱點(diǎn)城市陸續(xù)出臺(tái)措施平抑房價(jià)上漲預(yù)期，而溫州、蕪湖等市場持續(xù)低迷的城市，在不突破調(diào)控底線的前提下，微調(diào)當(dāng)?shù)卣{(diào)控政策以促進(jìn)需求釋放。

(1)中央新思路：堅(jiān)持調(diào)控整體平穩(wěn)，推進(jìn)全面深化改革

年初國五條加碼調(diào)控，堅(jiān)持從緊遏制房價(jià)快速上漲

“國五條”為全年調(diào)控定調(diào)，力保房價(jià)平穩(wěn)。2013年2月20日，國務(wù)院常務(wù)會(huì)議研究部署房地產(chǎn)市場調(diào)控工作，提出五條調(diào)控措施即“國五條”，并在3月1日發(fā)布國五條細(xì)則（《關(guān)于繼續(xù)做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作通知》【國辦發(fā)〔2013〕17號(hào)】），表明中央政府高度重視堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控，彰顯調(diào)控決心，“國五條”細(xì)則的推出旨在為房地產(chǎn)市場尤其是一線及重點(diǎn)二線城市的迅速回暖降溫，穩(wěn)定市場預(yù)期。兩會(huì)前后中央及部委密集表態(tài)堅(jiān)持調(diào)控不放松，彰顯調(diào)控決心。2010年《政府工作報(bào)告》中表態(tài)“堅(jiān)決遏制部分城市房價(jià)過快上漲勢頭”，2011-2012年分別為“堅(jiān)定不移地搞好房地產(chǎn)市場調(diào)控”和“繼續(xù)搞好房地產(chǎn)市場調(diào)控”后，2013年更是提出“加強(qiáng)”房地產(chǎn)市場調(diào)控。兩會(huì)期間，住建部多次表態(tài)一定嚴(yán)格執(zhí)行“國五條”；前國土資源部部長徐紹史表示今年房地產(chǎn)土地供應(yīng)量不會(huì)低于前5年平均數(shù)；央行行長周小川答記者問時(shí)表示可以通過結(jié)構(gòu)性的信貸政策實(shí)現(xiàn)控制房價(jià)的目標(biāo)。

年末三中全會(huì)定調(diào)全面深化改革，更加注重長效機(jī)制建設(shè)

三中全會(huì)強(qiáng)調(diào)全面深化改革，促進(jìn)房地產(chǎn)長效機(jī)制建立健全。11月12日，十八屆三中全會(huì)勝利閉幕。會(huì)議審議通過了《中共中央關(guān)于全面深化改革若干重大問題的決定》，強(qiáng)調(diào)進(jìn)行全面深化改革，放眼于房地產(chǎn)市場的長期健康發(fā)展，從頂層設(shè)計(jì)上為房地產(chǎn)長效機(jī)制建立建全指明方向。未來政府將更多的集中在房地產(chǎn)民生保障領(lǐng)域發(fā)揮作用，而由市場來滿足居民日趨多樣化的住房需求和優(yōu)化商業(yè)、產(chǎn)業(yè)、養(yǎng)老、文化等其它結(jié)構(gòu)地產(chǎn)的資源配置。在全面深化改革的大背景下，房地產(chǎn)業(yè)將迎來更加市場化的機(jī)遇和挑戰(zhàn)，市場供需關(guān)系將更趨良性，保障行業(yè)的長期健康發(fā)展。

(2)地方新局面：市場分化推動(dòng)政策調(diào)整，地方調(diào)控導(dǎo)向分化 各地落實(shí)“國五條”力度不一，北京最為嚴(yán)厲

年初“國五條”出臺(tái)后，北京、廣州等熱點(diǎn)城市隨之出臺(tái)地方細(xì)則，而大多數(shù)城市僅公布了本的房價(jià)控制目標(biāo)。在公布細(xì)則的城市中，對國五條各項(xiàng)調(diào)控政策的落實(shí)力度也存在差異，僅有北京、上海等城市在地方細(xì)則中嚴(yán)格落實(shí)國五條相關(guān)要求。同時(shí)，部分城市繼“國五條”細(xì)則落地后調(diào)控政策進(jìn)一步細(xì)化加碼。北京提高二套房首付比例、限制開發(fā)商資金、調(diào)高非普通住宅的預(yù)售許可門檻，廣州、鄭州加強(qiáng)住宅預(yù)售價(jià)格和預(yù)售許可控制發(fā)放，上海、廈門、天津、等十余城市相繼出臺(tái)政策收緊公積金貸款。

三中全會(huì)前后市場走勢不同促地方政策調(diào)整分化

一線城市調(diào)控政策全面升級，二線城市扎堆加碼。熱點(diǎn)城市房價(jià)持續(xù)高位，控制目標(biāo)難以達(dá)成，在此壓力下，一線城市和部分二線城市調(diào)控政策陸續(xù)收緊，地方政府繼續(xù)加大調(diào)控力度，通過各種方式平抑市場預(yù)期。9月鄭州首先對調(diào)控加碼，開啟政策收緊的大幕。繼10月深圳、北京出臺(tái)“深八條”、“京七條”加碼調(diào)控后，11月上海和廣州分別出臺(tái)“滬七條”和“穗五條”，至此一線城市調(diào)控政策全面收緊。隨后這一趨勢蔓延至二線城市。11月25-27日短短三天內(nèi)，七個(gè)二線城市扎堆頒布相關(guān)措施。縱觀各地調(diào)控內(nèi)容，可以看出，地方政府調(diào)控思路有所轉(zhuǎn)變，除部分城市提高二套房首付要求外，絕大多數(shù)城市更加強(qiáng)調(diào)增加土地和普通房供應(yīng)，改善供需平穩(wěn)房價(jià)。

圖：各城市出臺(tái)收緊政策時(shí)間表

資料來源：中國指數(shù)研究院整理

少數(shù)三四線城市靈活調(diào)整，適時(shí)松綁政策。與熱點(diǎn)一二線城市不同的是，三四線城市更多面臨的是市場發(fā)展問題。受前期房地產(chǎn)市場相對低迷影響，8月溫州首先放松限購人群，成為46個(gè)限購城市中首個(gè)對限購令調(diào)整并得到中央默許的城市。其后蕪湖也對政策松綁，規(guī)定本科生買房可免契稅并獲2萬元補(bǔ)助。11月徐州對限購進(jìn)行調(diào)整，不僅提出通過區(qū)域上的放寬來推動(dòng)本地購買需求，還嘗試從限購戶型和限購人群的調(diào)整來刺激市場，在保證自住型需求的同時(shí)釋放高檔需求以推動(dòng)市場發(fā)展。

2.新房：百城價(jià)格指數(shù)持續(xù)上漲，重點(diǎn)城市供需兩旺創(chuàng)近四年新高(1)價(jià)格：今年以來百城價(jià)格指數(shù)持續(xù)上漲，一線及少數(shù)二線城市漲幅尤為突出

百城均價(jià)絕對水平持續(xù)上揚(yáng)，11月環(huán)比漲幅明顯縮小

圖：百城住宅均價(jià)及環(huán)比變化

數(shù)據(jù)來源：CREIS中指數(shù)據(jù)，fdc.soufun.com

百城均價(jià)絕對水平創(chuàng)新高，今年累計(jì)漲幅明顯高于去年，但11月漲幅降至今年以來最低。根據(jù)中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)對100個(gè)城市的全樣本調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，百城住宅均價(jià)自2012年6月止跌后連續(xù)18個(gè)月環(huán)比上漲，今年以來整體漲幅明顯高于去年。具體來看，一季度百城均價(jià)漲幅明顯，環(huán)比上漲1%左右，二季度漲幅逐漸收窄，7月漲幅進(jìn)一步擴(kuò)大，至10月環(huán)比上漲1.24%，漲幅達(dá)到今年以來的最高水平。隨著10-11月多個(gè)城市房地產(chǎn)調(diào)控政策的相繼出臺(tái)，市場看漲預(yù)期得到有效控制，11月均價(jià)達(dá)10758元/平方米，為2010年6月以來的最高水平，但環(huán)比漲幅明顯收窄至0.68%，為今年以來的最低水平，分別比10月和今年以來的平均水平（0.93%）低0.56和0.25個(gè)百分點(diǎn)。同比來看，百城住宅均價(jià)自2012年12月以來連續(xù)12個(gè)月上漲，漲幅持續(xù)擴(kuò)大至10.98%。

(2)需求：政策預(yù)期加速市場變化，全年成交總量為近四年最高

整體表現(xiàn)：全年總量為近四年同期最高，3月成交量創(chuàng)2010年調(diào)控以來高點(diǎn)

圖：2010年至今代表城市月度成交量走勢

數(shù)據(jù)來源：CREIS中指數(shù)據(jù)，fdc.soufun.com

全年總成交量為近四年同期最高，3月為2010年調(diào)控以來高點(diǎn)。2013年1-11月，50個(gè)代表城市 住宅月均成交2626萬平方米，同比增長16%，比2011年和2010年同期均高出25%以上，處于近四年同期最高水平。

具體來看，1-2月房地產(chǎn)市場淡季不淡，市場趨熱導(dǎo)致“國五條”政策出臺(tái)，在政策預(yù)期和推盤量低位回升等多重因素帶動(dòng)下，3月成交量超過3000萬平方米，達(dá)到2010年調(diào)控以來單月最高。二季度以來，“國五條”細(xì)則落地促使成交量高位持續(xù)回落，新政出臺(tái)后3個(gè)月內(nèi)代表城市月均成交量較出臺(tái)當(dāng)月（3月）下降18%，明顯低于“國十條”的42%和“國八條”的39%。伴隨政策效應(yīng)的逐漸淡化以及供應(yīng)加大，成交量自8月起止降回升，10月成交量比3月高點(diǎn)僅低4%，達(dá)到年內(nèi)次高水平。11月，受部分熱點(diǎn)城市調(diào)控政策陸續(xù)升級影響，成交量小幅回落，但仍處于較高水平。

(3)供應(yīng)：新增供應(yīng)為近四年最高，多數(shù)城市高于上年

整體表現(xiàn)：新增供應(yīng)為近四年最高，“金九”仍為年內(nèi)高點(diǎn)

圖：2010年至今代表城市新批上市面積走勢

數(shù)據(jù)來源：CREIS中指數(shù)據(jù)，fdc.soufun.com 新增供應(yīng)總量為近四年同期最高，“金九”達(dá)年內(nèi)高峰。2013年1-11月，20個(gè)代表城市 住宅月均新批上市1419萬平方米，同比增長15%，比2011年和2010年同期分別高9%和17%，為近四年同期最高水平。單月來看，今年以來新增供應(yīng)逐步回升，供應(yīng)量在4月達(dá)到階段性高點(diǎn)后持續(xù)回落，7月起供應(yīng)量止跌反彈并于“金九”達(dá)到全年最高峰，單月新批上市面積近2000萬平方米，10月供應(yīng)量季節(jié)性回落（回落幅度低于歷年同期），11月受企業(yè)年底加大推盤帶動(dòng)，新增供應(yīng)量環(huán)比增長6.5%，超過1800萬平方米，為年內(nèi)第二高，處于最近四年的較高水平。

1、重點(diǎn)城市共50個(gè)，其中一線包括北京、上海、廣州、深圳4個(gè)城市；二線包括天津、重慶、杭州、武漢、大連、蘇州、廈門、成都、南京、三亞、貴陽、溫州、哈爾濱、海口、長春、合肥、青島、福州、西安、南寧、鄭州、沈陽、無錫、長沙、南昌25個(gè)城市，主要是各省會(huì)城市和計(jì)劃單列市；三線包括三明、莆田、中山、惠州、淮安、肇慶、汕頭、鎮(zhèn)江、紹興、衢州、韶關(guān)、包頭、佛山、徐州、唐山、泉州、瀘州、蕪湖、東莞、揚(yáng)州、南通21個(gè)城市，主要指地級市。

2、重點(diǎn)城市一共20個(gè)，其中一線包括北京、上海、廣州、深圳4個(gè)城市；二線包括杭州、武漢、南昌、蘇州、大連、重慶、天津、長沙、無錫、沈陽、鄭州等11個(gè)城市；三線城市包括蕪湖、東莞、揚(yáng)州、南通、惠州5個(gè)城市。

(4)供求對比：不同城市供求關(guān)系表現(xiàn)分化，庫存小幅回升，出清周期略有延長

銷供比：總體接近于1，下半年供應(yīng)逐漸超過需求，不同城市表現(xiàn)分化

圖：重點(diǎn)城市銷供比

數(shù)據(jù)來源：CREIS中指數(shù)據(jù)，fdc.soufun.com

2013年下半年新增供應(yīng)逐漸超過需求，使得今年成交量增速略低于供應(yīng)量。今年1-11月，10個(gè)代表城市成交量同比增長10%，供應(yīng)量同比增長12%，銷供比達(dá)到1.02。其中，受供應(yīng)不足影響，北京今年市場供不應(yīng)求矛盾加劇，銷供比提高至1.55；大連銷供比也明顯提高，達(dá)到1.44；上海、廣州、武漢、長沙雖銷供比略有提高，但市場整體供需基本均衡；蘇州由于去年大量保障性住房入市，今年成交量明顯下降，銷供比由去年的1.87大幅降至0.92；惠州和杭州銷供比下降，由上年供不應(yīng)求態(tài)勢轉(zhuǎn)為供過于求；盡管深圳銷供比略有提高，但在代表城市中仍為最低，為0.78。

庫存及去化：可售面積較年初小幅上升，出清周期略有延長但仍處低位

圖：2010年以來代表城市 庫存量與出清周期對比

數(shù)據(jù)來源：CREIS中指數(shù)據(jù)，fdc.soufun.com

2013年上半年，代表城市庫存高位盤整；下半年，隨著供應(yīng)量的增長和成交量的小幅下滑，庫存逐步回升。截至11月底，10個(gè)代表城市可售面積為7894萬平方米，環(huán)比增長2.5%，與年初相比增長9.1%，比2012年底增長3.5%，已高于2012年階段性高點(diǎn)。從出清周期來看，截至11月底，代表城市平均出清周期為11.1個(gè)月，較今年年初延長2.0個(gè)月，但仍處2010年來的較低水平。

3.二手房：十大城市量價(jià)創(chuàng)新高，上半年尤為突出，下半年漸趨平穩(wěn)

(1)價(jià)格：持續(xù)上漲但下半年漸趨平穩(wěn)，絕對水平創(chuàng)新高，熱點(diǎn)城市漲幅尤為突出

圖：十大城市主城區(qū)二手住宅均價(jià)環(huán)比漲跌幅

注：十大城市包括北京、上海、廣州、深圳、天津、武漢、重慶、南京、杭州、成都。

數(shù)據(jù)來源：CREIS中指數(shù)據(jù)，fdc.soufun.com

十大城市二手住宅均價(jià)環(huán)比連續(xù)第21個(gè)月上漲，同比連續(xù)第15個(gè)月上漲，價(jià)格創(chuàng)歷史新高。根據(jù)對北京等十大城市主城區(qū)二手住宅活躍樣本的調(diào)查，2013年1-11月，十大城市主城區(qū)二手住宅均價(jià)累計(jì)上漲18.5%，11月價(jià)格達(dá)26484元/平方米，創(chuàng)歷史新高。具體來看，一季度二手住宅價(jià)格環(huán)比漲幅逐月擴(kuò)大，3月受“國五條”預(yù)期影響，環(huán)比上漲2.8%，漲幅突出；二季度價(jià)格漲幅明顯收窄，6月環(huán)比漲幅收窄至1%以下；三季度以來，伴隨政策效應(yīng)淡化價(jià)格漲幅再度擴(kuò)大至1%以上，但漲幅逐漸趨穩(wěn)；受近期部分城市調(diào)控政策陸續(xù)出臺(tái)影響，11月價(jià)格環(huán)比漲幅收窄至1.56%，連續(xù)第21個(gè)月上漲，同比連續(xù)第15個(gè)月上漲，漲幅超過20%。(2)成交：受3月成交量激增帶動(dòng)，今年以來成交總量大幅超過去年

圖：十大代表城市二手房 成交總量及同比增速

數(shù)據(jù)來源：CREIS中指數(shù)據(jù)，fdc.soufun.com

3月成交激增帶動(dòng)今年累計(jì)成交量為近四年來同期最高。2013年1-11月，十大城市二手住宅累計(jì)成交94.13萬套，同比增長64.5%，為近四年同期最高。具體來看，受3月二手住宅成交量激增影響，一季度成交量同比大幅增長2.5倍，3月成交量（18.85萬套）達(dá)歷史單月最高；二季度，政策落地促使成交量明顯回落，但同比仍增長44.5%；三季度起成交量逐步回升，截至8月，今年累計(jì)成交量（69.8萬套）已超去年全年水平；10月成交量季節(jié)性回落后，11月止降回升，環(huán)比增長10.7%，比去年同期高出19.5%，達(dá)8.45萬套，處于今年較高水平。

4.土地：全國量價(jià)明顯好于去年，一線城市增長最為顯著，地王頻出(1)供求：成交量增速高于推出量，住宅用地增長更為突出

圖：2009年至今全國300個(gè)城市住宅和商辦用地推出面積及增長率

注：如無特殊說明，土地面積指占地面積。數(shù)據(jù)來源：CREIS中指數(shù)據(jù)，fdc.soufun.com

各類土地總推出量好于去年，住宅、商辦用地增長均超過15%。2013年1-11月，全國300個(gè)城市共推出各類用地15.0億平方米，同比增長6.3%，增幅較2012年全年擴(kuò)大13.0個(gè)百分點(diǎn)。其中，住宅用地推出5.6億平方米，總量接近去年全年，同比增長17.9%，而去年為下降16.6%；商辦用地推出2.4億平方米，同比增長18.9%，增幅較2012年小幅回落。從不同階段來看，一季度各類土地推出量同比增長16.5%，二季度以來漲幅逐漸縮小，10-11月，同比下降4.5%，較三季度減少7.4個(gè)百分點(diǎn)。其中住宅用地一季度和二季度漲幅均超過20%，10-11月增速降至5.0%；商辦用地一季度同比增長49.0%，漲幅明顯，10-11月增長18.1%，較三季度擴(kuò)大13.3個(gè)百分點(diǎn)。

圖：2009年至今全國300個(gè)城市住宅和商辦用地成交面積及增長率

注：如無特殊說明，土地面積指占地面積。數(shù)據(jù)來源：CREIS中指數(shù)據(jù)，fdc.soufun.com

各類土地總推出量好于去年，住宅、商辦用地增長均超過15%。2013年1-11月，全國300個(gè)城市共推出各類用地15.0億平方米，同比增長6.3%，增幅較2012年全年擴(kuò)大13.0個(gè)百分點(diǎn)。其中，住宅用地推出5.6億平方米，總量接近去年全年，同比增長17.9%，而去年為下降16.6%；商辦用地推出2.4億平方米，同比增長18.9%，增幅較2012年小幅回落。從不同階段來看，一季度各類土地推出量同比增長16.5%，二季度以來漲幅逐漸縮小，10-11月，同比下降4.5%，較三季度減少7.4個(gè)百分點(diǎn)。其中住宅用地一季度和二季度漲幅均超過20%，10-11月增速降至5.0%；商辦用地一季度同比增長49.0%，漲幅明顯，10-11月增長18.1%，較三季度擴(kuò)大13.3個(gè)百分點(diǎn)。

圖：2009年至今全國300個(gè)城市住宅和商辦用地成交面積及增長率

數(shù)據(jù)來源：CREIS中指數(shù)據(jù)，fdc.soufun.com

各類土地成交量同比增長13.1%，增速高于推出量，其中住宅用地增速高達(dá)34.2%，為2010年以來增速首次超過商辦用地。2013年1-11月，全國300個(gè)城市各類土地共成交12.6億平方米，同比增長13.1%，增速明顯高于推出量，而2012年全年為下降8.7%。其中，住宅用地成交4.6億平方米，超過去年全年總量，同比大幅增長34.2%，結(jié)束連續(xù)兩年的同比下降趨勢，且增速自2010年后首次超過商辦用地；商辦用地成交1.9億平方米，同比增長27.8%，增幅較2012年擴(kuò)大15.0個(gè)百分點(diǎn)。從不同季度來看，住宅用地在前三季度同比增幅均超過30%，其中二季度增速最大為46.6%，10-11月同比增長18.5%，增速較第三季度縮小11.8個(gè)百分點(diǎn)；商辦用地在一季度大幅增長75.3%，10-11月同比增長4.8%，增速較第三季度縮小28.3個(gè)百分點(diǎn)。

(2)價(jià)格：樓面均價(jià)上漲明顯，溢價(jià)率止跌反彈，住宅用地尤為突出 圖：2009年至今全國300個(gè)城市住宅和商辦用地樓面均價(jià)及平均溢價(jià)率

數(shù)據(jù)來源：CREIS中指數(shù)據(jù)，fdc.soufun.com

各類用地樓面均價(jià)同比上漲顯著，住宅、商辦用地增幅均超過25%。2013年1-11月，全國300個(gè)城市各類用地樓面均價(jià)為1174元/平方米，較去年同期上漲32.5%。其中住宅用地樓面均價(jià)為1610元/平方米，同比上漲25.9%，商辦用地為1428元/平方米，同比上漲26.6%。具體來看，今年以來住宅用地樓面均價(jià)上漲明顯，特別是9月，樓面均價(jià)達(dá)2165元/平方米，為歷年唯一一次突破2000元/平方米，11月價(jià)格為1897元/平方米，為2010年來次高水平。今年以來開發(fā)商回歸一二線熱點(diǎn)城市，拿地積極性高，總價(jià)和單價(jià)“地王”頻現(xiàn)，不斷拉高全國住宅用地價(jià)格水平，特別是9月4日由融創(chuàng)競得的北京朝陽區(qū)農(nóng)展館地塊，在剔除配建醫(yī)院后樓面均價(jià)達(dá)7.3萬/平方米。商辦用地6月以來樓面均價(jià)低于住宅，價(jià)格較平穩(wěn)，保持在1300-1800元/平方米之間。

溢價(jià)率止跌反彈，住宅用地明顯高于商辦用地。1-11月，全國300個(gè)城市各類用地平均溢價(jià)率為16.3%，較去年同期提高9.4個(gè)百分點(diǎn)。其中，住宅用地溢價(jià)率為19.5%，商辦用地為12.7%，分別比去年同期高11.3、6.0個(gè)百分點(diǎn)。具體來看，今年以來各月住宅用地的溢價(jià)率均超過10%，其中7月突破20%，9月溢價(jià)率提升至今年以來的最高水平25.1%，近兩個(gè)月略有回落，11月溢價(jià)率為20.9%；商辦用地各月的溢價(jià)率普遍在10%以上，4月達(dá)到最高18.4%，8月以來溢價(jià)率持續(xù)下滑，11月降至9.4%，今年以來波動(dòng)較大。(3)出讓金：總額超去年全年，十大城市較去年同期增長一倍

圖：2009年至今全國300個(gè)城市土地出讓金總額及同比增長率

1-11月出讓金總額已大幅超過去年全年，同比大幅上漲。2013年1-11月，全國300個(gè)城市土地出讓金總額為2.7萬億元，已大幅超過去年全年（2.1萬億元），同比增長62.2%。其中住宅用地出讓金為1.8萬億元，同比增長69.8%；商辦用地出讓金為6611億元，同比增長72.7%。從不同階段來看，三季度各類土地出讓金最高，達(dá)8957億元，同比增長69.0%；10-11月漲幅回落至35.7%，漲幅較三季度收窄33.2個(gè)百分點(diǎn)，其中住宅用地10月以來出讓金同比增長34.6%，漲幅低于商辦用地。

5.企業(yè)：銷售業(yè)績再上新臺(tái)階，拿地回歸一二線，融資渠道多樣化

(1)銷售業(yè)績：品牌房企業(yè)績穩(wěn)步攀升，千億俱樂部擴(kuò)容，行業(yè)集中度進(jìn)一步提高

圖：2010年至今代表企業(yè)月度銷售額及銷售面積總和

注：代表企業(yè)包括萬科、恒大、中海、保利、碧桂園、龍湖、世茂、綠城、富力、金地。

數(shù)據(jù)來源：CREIS中指數(shù)據(jù)，fdc.soufun.com

今年以來，代表企業(yè)銷售業(yè)績顯著增長。受益于企業(yè)加大推盤力度以及市場活躍度攀升，2013年1-11月，十家代表企業(yè)銷售金額及銷售面積分別為8172億元和7942萬平方米，同比分別增長32%和26%。具體來看，一季度受“國五條”預(yù)期和季節(jié)性回升等多重因素帶動(dòng)，購房需求持續(xù)釋放，銷售額同比增速持續(xù)在40%以上。二季度伴隨調(diào)控細(xì)則落地，企業(yè)業(yè)績增速回落。三季度以來企業(yè)主動(dòng)加大推盤促銷售業(yè)績逐月上升，10月份達(dá)到全年峰值，多家房企 取得歷史最高單月銷售額，11月部分企業(yè)在實(shí)現(xiàn)銷售目標(biāo)后放緩?fù)票P導(dǎo)致銷售業(yè)績環(huán)比下降，但總體依然處于近幾年高位。

(2)拿地情況：規(guī)模大幅增長，一二線城市占比上升使得平均成本明顯提高

圖：2010年至今十大代表性企業(yè)拿地情況

數(shù)據(jù)來源：CREIS中指數(shù)據(jù)，fdc.soufun.com

品牌房企拿地規(guī)模和金額大幅增長。2013年前11月，十大代表性企業(yè)累計(jì)拿地金額為3086億元，同比大幅增長87%，比去年全年水平高出31%；累計(jì)拿地面積為10435萬平方米（按建筑面積計(jì)算，下同），同比增長47%。具體來看，一季度企業(yè)延續(xù)去年下半年拿地積極態(tài)度，隨著一二線城市優(yōu)質(zhì)地塊推出，二三季度企業(yè)拿地?zé)崆橛性鰺o減，9月達(dá)到全年最高水平?？傮w上，品牌房企在良好銷售業(yè)績和積極融資的支撐下，對于優(yōu)質(zhì)地塊的儲(chǔ)備趨于迫切，與去年謹(jǐn)慎拿地不同的是，品牌房企針對一線城市優(yōu)質(zhì)地塊不惜重金爭奪，催生出高總價(jià)、高溢價(jià)地塊不斷出現(xiàn)。

(3)資金狀況：不同企業(yè)分化加劇，融資多元化保證長期發(fā)展

短期資金償付壓力不大，現(xiàn)金覆蓋比例小幅提高，不同企業(yè)分化加劇。截至2013年前三季度，A股房地產(chǎn)上市公司因銷售回款良好，償債能力得到提升，其貨幣資金對短期負(fù)債的覆蓋比為105.7%，較2013年中期提升3.7個(gè)百分點(diǎn)，明顯高于2011年最差時(shí)93.2%的水平，上市房企整體資金償付能力在融資環(huán)境改善情況下繼續(xù)提升。但不同企業(yè)分化明顯，中小企業(yè)面臨更大的資金壓力和融資成本，從三季度末短期償債壓力的角度觀察，去除招保萬金的A股房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)金覆蓋比例僅為96.8%，遠(yuǎn)低于招保萬金的平均值138.3%。年中由于銀行資金流動(dòng)性緊縮導(dǎo)致的“錢荒”導(dǎo)致房企資金鏈面臨緊張局面，融資渠道較為單一的中小企業(yè)中長期資金風(fēng)險(xiǎn)仍然存在。2013年進(jìn)入海外融資潮，低利率環(huán)境下獲取廉價(jià)資金。2012年下半年以來，各國政府普遍實(shí)施寬松的貨幣政策，境外資本市場低利率環(huán)境得以持續(xù)，房企海外發(fā)債持續(xù)升溫。由于在當(dāng)前的監(jiān)管環(huán)境下，無論是人民幣或是外幣債券，大陸上市房企以境內(nèi)母公司身份在海外市場直接發(fā)行債券的難度較高，內(nèi)地龍頭房企紛紛通過搭建的A+H雙重融資平臺(tái)，順利實(shí)現(xiàn)海外發(fā)債融資，并且憑借企業(yè)品牌影響力獲得較高的信用評級，實(shí)現(xiàn)低成本融資，萬科、保利、綠地、萬達(dá)等龍頭企業(yè)在2013年均首次通過境外上市子公司發(fā)債，并通過創(chuàng)新債券融資方式獲取大額低息資金，資金實(shí)力大大增強(qiáng)。

第三篇：2017年中國房地產(chǎn)市場總結(jié) 2018市場展望

2017年中國房地產(chǎn)市場總結(jié)2018市場展望

一、2017年中國房地產(chǎn)市場形勢總結(jié)

1.政策：地方調(diào)控深化，長效機(jī)制加速推進(jìn)，積極引導(dǎo)預(yù)期

2017年，房地產(chǎn)政策堅(jiān)持“房子是用來住的，不是用來炒的”基調(diào)，地方以城市群為調(diào)控場，從傳統(tǒng)的需求端調(diào)整向供給側(cè)增加進(jìn)行轉(zhuǎn)變，限購限貸限售疊加土拍收緊，供應(yīng)結(jié)構(gòu)優(yōu)化，調(diào)控效果逐步顯現(xiàn)。同時(shí)短期調(diào)控與長效機(jī)制的銜接更為緊密，大力培育發(fā)展住房租賃市場、深化發(fā)展共有產(chǎn)權(quán)住房試點(diǎn)，在控制房價(jià)水平的同時(shí)，完善多層次住房供應(yīng)體系，構(gòu)建租購并舉的房地產(chǎn)制度，推動(dòng)長效機(jī)制的建立健全。

未來房地產(chǎn)政策短期將堅(jiān)持政策的連續(xù)性穩(wěn)定性，主體政策收緊趨勢不變，形成“高端有市場、中端有支持、低端有保障”的住房發(fā)展格局。中長期逐步構(gòu)建并完善長效機(jī)制，中央政治局會(huì)議指出要加快住房制度改革和長效機(jī)制建設(shè)，2018年長效機(jī)制落實(shí)將進(jìn)一步加快。同時(shí)，短期調(diào)控與長效機(jī)制的銜接將更為緊密，在維持房地產(chǎn)市場穩(wěn)定的同時(shí)，完善多層次住房供應(yīng)體系，這也將對未來房地產(chǎn)市場產(chǎn)生更深遠(yuǎn)的影響，推動(dòng)住房觀念變化和住房居住屬性強(qiáng)化，為房地產(chǎn)市場穩(wěn)定建立更穩(wěn)固的基礎(chǔ)。

2.成交：重點(diǎn)城市成交下行，三四線城市增長顯著

2017年1-11月，全國商品房銷售面積為14.7億平方米，同比增長7.9%，全年銷售將創(chuàng)新高。其中商品住宅銷售面積12.6億平方米，同比增長5.4%。價(jià)格方面，百城新建住宅均價(jià)環(huán)比漲幅持續(xù)回落，整體趨穩(wěn)。三四線城市在寬松的政策環(huán)境以及棚改貨幣化支持下，樓市全面回暖，拉動(dòng)全國銷售面積上揚(yáng)。另一方面，重點(diǎn)城市在嚴(yán)厲政策調(diào)控下，市場趨于穩(wěn)定，銷售面積同比增幅不斷回落，成交規(guī)模明顯縮減，一線城市降溫最為顯著。

(1)重點(diǎn)城市成交規(guī)模：供應(yīng)受限，全年成交規(guī)模明顯縮減，一線城市降幅最大

圖：2010-2017年11月50個(gè)代表城市商品住宅月度成交量走勢

數(shù)據(jù)來源：CREIS中指數(shù)據(jù)，fdc.fang.com

全年成交規(guī)模明顯縮減。據(jù)初步統(tǒng)計(jì)，2017年1-11月50個(gè)代表城市商品住宅市場月均成交面積2943萬平方米，同比下降24.2%，絕對值低于2015年同期水平。不同級別城市來看，一線代表城市成交規(guī)模下降最為明顯，絕對水平與2011年相當(dāng)。二線代表城市成交面積降至2015年水平。三線代表城市較去年成交回落，但絕對規(guī)模居相對高位。

(2)重點(diǎn)城市成交結(jié)構(gòu)表現(xiàn)分化

基于套總價(jià)、結(jié)合成交量，我們將30個(gè)城市不同層次的樓盤分為三類：中低價(jià)位、中高價(jià)位、高價(jià)位，具體劃分方式為：首先根據(jù)套總價(jià)對所有新房樓盤進(jìn)行降序排列，成交量占前10%的屬于高價(jià)位樓盤，10%-40%屬于中高價(jià)位樓盤，后60%屬于中低價(jià)位樓盤。

表：2017年30個(gè)城市樓盤套總價(jià)的分類及其對應(yīng)的成交價(jià)格區(qū)間

注：不同城市樓盤成交數(shù)據(jù)覆蓋區(qū)域不同，如北京、上海等地包括所有區(qū)縣，重慶、廊坊等僅覆蓋主城區(qū)，不包括下轄縣市；北京不含自住型商品房；不同城市成交數(shù)據(jù)的物業(yè)類型均不含保障性住房。具體覆蓋區(qū)域和物業(yè)類型請參考CREIS中指數(shù)據(jù)詳細(xì)說明。2017年數(shù)據(jù)均為1-11月統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，下同。

展望未來，在樓市長效機(jī)制作用下，房屋自住屬性強(qiáng)化，租賃住房、共有產(chǎn)權(quán)房供應(yīng)不斷增多，剛需和中小戶型產(chǎn)品成交占比有望提升。此外，限售限貸等政策將有效抑制投資需求，降低大戶型產(chǎn)品購買力，部分城市住宅高端化步伐或?qū)⒎啪?。對于大多?shù)二三線城市來說，首次購房者更傾向于購買大戶型產(chǎn)品，且隨著時(shí)間的推移，改善需求也將陸續(xù)釋放，未來這類城市中高端大戶型房源銷量占比將進(jìn)一步上升。

3.圖：2011-2017年全國300個(gè)城市住宅和商辦用地推出面積 土地：成交規(guī)模近四年首增長，緩解供應(yīng)壓力，但高價(jià)地存風(fēng)險(xiǎn)

注：如無特殊說明，土地面積指規(guī)劃建筑面積；所有土地?cái)?shù)據(jù)來自公開招拍掛市場

數(shù)據(jù)來源：CREIS中指數(shù)據(jù)，fdc.fang.com

全國各類土地推出量由降轉(zhuǎn)升，住宅用地推地量增幅最大。2017年以來，為緩解供求壓力，政府積極推地，尤其是住宅用地，推地量增幅最大。全國300個(gè)城市共推出各類用地20.1億平方米，同比增長9.7%，增幅較2016年上升了20.2個(gè)百分點(diǎn)，推地總量與2015年基本持平。成交方面，各類土地成交量開始回升，2017年共成交17.1億平方米，同比增長10.2%，其中，住宅用地成交8.2億平方米，同比增長19.5%。

圖：2011-2017年全國300個(gè)城市住宅和商辦用地成交樓面均價(jià)及平均溢價(jià)率

數(shù)據(jù)來源：CREIS中指數(shù)據(jù)，fdc.fang.com

住宅用地成交樓面均價(jià)繼續(xù)上漲，溢價(jià)率開始回落。2017年全國300個(gè)城市各類用地成交樓面均價(jià)為2374元/平方米，較2016年同期上漲26.1%。其中住宅用地樓面均價(jià)為4069元/平方米，同比上漲22.5%；商辦用地為2401元/平方米，同比上漲19.3%。溢價(jià)率方面，2017年全國300個(gè)城市各類用地平均溢價(jià)率為28.9%，較2016年下降14.0個(gè)百分點(diǎn)。其中，住宅用地平均溢價(jià)率33.7%，較2016年下降21.2個(gè)百分點(diǎn)；商辦用地平均溢價(jià)率為12.9%，較2016年下降1.3個(gè)百分點(diǎn)。

4.2017年，品牌房企銷售業(yè)績再創(chuàng)新高，龍頭房企提前完成全年銷售目標(biāo)，市場占有率快速提升，行業(yè)規(guī)模效應(yīng)不斷發(fā)酵。企業(yè)拿地補(bǔ)倉熱情不減，品牌房企拿地金額占同期商品房銷售金額四成左右，整體趨于理性，拿地重心向三四線城市下沉。行業(yè)分化加劇，兼并重組成為一種趨勢。同時(shí)，行業(yè)進(jìn)入發(fā)展新周期，房地產(chǎn)行業(yè)的業(yè)務(wù)模式和服務(wù)方式亟待重構(gòu)，品牌企業(yè)通過全產(chǎn)業(yè)鏈的復(fù)合布局保持規(guī)模增長。

(1)銷售業(yè)績：144家百億房企，市場集中度超60%

圖：2017年百億房企各陣營數(shù)量 企業(yè)：龍頭加速領(lǐng)跑、中型企業(yè)進(jìn)退分化，競爭格局面臨巨變

數(shù)據(jù)來源：CREIS中指數(shù)據(jù)，fdc.fang.com

2017年，百億房企達(dá)到144家，市場集中度快速提升。根據(jù)中國指數(shù)研究院監(jiān)測顯示，2017年，共有144家房地產(chǎn)企業(yè)躋身銷售額百億軍團(tuán)，較2016年增加13家，銷售額共計(jì)82099億元，市場份額超60%，行業(yè)集中度加速提升。

百億陣營梯隊(duì)化格局逐步固化，500億分水嶺顯現(xiàn)。百億企業(yè)演變成五個(gè)明顯的陣營：5000億以上、1000-5000億元、500-1000億元、300-500億元、100-300億元，對應(yīng)的企業(yè)數(shù)量分別為3家、13家、24家、27家、77家。其中，千億以上、500-1000億企業(yè)數(shù)量穩(wěn)步增長，實(shí)現(xiàn)穩(wěn)中有進(jìn)；而300-500億、100-300億陣營數(shù)量則略有減少。大中型房企積極力爭上游、銷售規(guī)模更上臺(tái)階，而500億以下房企競爭優(yōu)勢逐漸減弱。

(2)拿地融資：品牌房企拿地規(guī)模增加，境外融資規(guī)模增長

圖：2012年-2017年20家代表企業(yè)拿地面積和金額情況

注：品牌房企包括：萬科、保利、中海、恒大、碧桂園、華潤、世茂、綠城、融創(chuàng)、龍湖、金地、富力、雅居樂、遠(yuǎn)洋、新城、建業(yè)、招商、首創(chuàng)、合景泰富、越秀

圖：2011-2017年20家代表企業(yè)拿地金額在各等級城市的分布

數(shù)據(jù)來源：CREIS中指數(shù)據(jù)，fdc.fang.com

企業(yè)加大土地投資，城市圈及其周邊三四線城市拿地規(guī)模增長顯著。2017年，品牌房企拿地積極，20家代表企業(yè)累計(jì)拿地26705萬平方米，同比增長59.1%；累計(jì)拿地金額15994億元，同比增長70.3%。其中，碧桂園拿地金額2802億元，位于房企之首。保利、世茂、金地和富力等企業(yè)拿地金額同比翻番。從房企拿地分布來看，大型房企重點(diǎn)把握主要城市群市場。在京津冀、長三角、珠三角、長江中游及成渝5個(gè)城市群，大型房企拿地面積占總拿地面積六成以上。2017年企業(yè)在三四線城市拿地占比為25.1%，較去年提高了8.9個(gè)百分點(diǎn)。

2017年，房地產(chǎn)行業(yè)集中度持續(xù)提升，企業(yè)發(fā)展格局發(fā)生新變化。大型房企業(yè)績高速增長，市場占有率越來越高。中型房企在復(fù)雜的競爭環(huán)境下分化趨勢愈加明顯，行業(yè)加速邁向寡頭競爭時(shí)代。對于開發(fā)企業(yè)來說，一方面要繼續(xù)把握增量市場空間，深耕重點(diǎn)都市圈及城市群，關(guān)注不同城市發(fā)展進(jìn)程，把握重點(diǎn)和潛力城市發(fā)展規(guī)律，擴(kuò)大自身規(guī)模。同時(shí)，可積極發(fā)展租賃、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)和文化等領(lǐng)域，通過開發(fā)主業(yè)與新業(yè)務(wù)的協(xié)同發(fā)展，為企業(yè)可持續(xù)發(fā)展提供長期驅(qū)動(dòng)力。另一方面，企業(yè)可大力挖掘存量資產(chǎn)運(yùn)營價(jià)值，借助產(chǎn)品創(chuàng)新促進(jìn)居民消費(fèi)升級，提高開發(fā)主業(yè)服務(wù)附加值。通過業(yè)務(wù)模式和服務(wù)方式的變革和創(chuàng)新，保持企業(yè)持續(xù)穩(wěn)健發(fā)展。

二、2018年中國房地產(chǎn)市場趨勢展望

經(jīng)濟(jì)貨幣環(huán)境，央行在三季度貨幣政策報(bào)告中指出堅(jiān)決落實(shí)好十九大精神和全國工作會(huì)議部署，關(guān)注點(diǎn)將更多集中于經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的優(yōu)化和質(zhì)量效益的提高，宏觀政策保持連續(xù)性穩(wěn)定性，貨幣政策將與宏觀審慎政策相互配合，為供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革營造中性適度的貨幣金融環(huán)境。展望2018年，經(jīng)濟(jì)增長向好趨勢不變，就業(yè)情況保持良好，同時(shí)金融嚴(yán)監(jiān)管、去杠桿政策延續(xù)，物價(jià)存一定上漲壓力，外圍貨幣環(huán)境變化對人民幣匯率的影響仍未消除，內(nèi)外因素共同決定短期內(nèi)貨幣政策不存在放松的基礎(chǔ)，而適度的中性調(diào)控更符合國內(nèi)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整的需要。

政策方面，長效機(jī)制建設(shè)迎關(guān)鍵期，市場中長期運(yùn)行環(huán)境逐步確立，短期調(diào)控不放松穩(wěn)預(yù)期。未來樓市政策仍會(huì)延續(xù)“房子是用來住的，不是用來炒的”這一明確的主線，堅(jiān)持調(diào)控目標(biāo)不動(dòng)搖、力度不放松，保持調(diào)控政策的連續(xù)性穩(wěn)定性，把穩(wěn)定房地產(chǎn)市場、化解泡沫風(fēng)險(xiǎn)作為重中之重，引導(dǎo)好市場預(yù)期。長效機(jī)制繼續(xù)深化促發(fā)展。年末中央政治局會(huì)議分析研究2018年經(jīng)濟(jì)工作指出，2018年要引導(dǎo)和穩(wěn)定預(yù)期，加強(qiáng)和改善民生，要加快住房制度改革和長效機(jī)制建設(shè)。明年將是長效機(jī)制與短期調(diào)控結(jié)合的轉(zhuǎn)折點(diǎn)，將進(jìn)一步加快相關(guān)長效機(jī)制政策的落實(shí)和細(xì)化。

1.市場趨勢：成交回落，價(jià)格趨穩(wěn)，新開工、投資中低速增長

在對國外房地產(chǎn)市場模型研究基礎(chǔ)上，同時(shí)借鑒國內(nèi)外的理論成熟、操作實(shí)際的國民經(jīng)濟(jì)動(dòng)態(tài)模型和行業(yè)模型，中國指數(shù)研究從中國房地產(chǎn)發(fā)展實(shí)際出發(fā)，設(shè)計(jì)建立了“中國房地產(chǎn)業(yè)中長期發(fā)展動(dòng)態(tài)模型”來研究房地產(chǎn)市場的長期內(nèi)在規(guī)律和進(jìn)行政策評估設(shè)計(jì)。

根據(jù)“中國房地產(chǎn)中長期發(fā)展動(dòng)態(tài)模型”，參照近期宏觀政策走向和黨的十九大精神，對2018年房地產(chǎn)市場提出如下假設(shè)：

假設(shè)1：宏觀經(jīng)濟(jì)在結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型過程中穩(wěn)中向好（GDP增長6.7%）；

假設(shè)2：貨幣政策穩(wěn)健中性（M2增長10.1%，人民幣貸款余額增長11.9%，新增貸款約14.2萬億元）；

假設(shè)3：2018年基準(zhǔn)利率不變，熱點(diǎn)城市信貸政策收緊不放松；

假設(shè)4：因城施策，多措并舉，多管齊下，力促房地產(chǎn)市場回歸平穩(wěn)理性。

在滿足假設(shè)條件、不發(fā)生超預(yù)期事件的前提下，根據(jù)“中國房地產(chǎn)業(yè)中長期發(fā)展動(dòng)態(tài)模型”測算，2018年全國房地產(chǎn)市場將呈現(xiàn)“成交回落，價(jià)格趨穩(wěn)，新開工、投資中低速增長”的特點(diǎn)。

表：2018年全國房地產(chǎn)市場各項(xiàng)指標(biāo)預(yù)測結(jié)果

數(shù)據(jù)來源：中國指數(shù)研究院測算

總體來看，本輪周期將持續(xù)5年或更長時(shí)間，預(yù)計(jì)2018年市場下行。商品房銷售面積受到調(diào)控政策和貨幣環(huán)境的影響，將出現(xiàn)回調(diào)，全年降幅將達(dá)到9.3%~11.3%，其中一線銷售面積將保持平穩(wěn)，二線城市銷售面積或?qū)⒊霈F(xiàn)較為顯著的下降，三四線城市在基本完成去庫存后也將隨著二線城市之后面臨市場下行的壓力。鑒于一二線城市銷售回落，房企新開工意愿不足，將使全國新開工增長受限，預(yù)計(jì)全年新開工的增幅會(huì)維持在4.5%~6.5%之間。投資方面，受到新開工增速放緩的影響，預(yù)計(jì)2018年企業(yè)補(bǔ)倉意愿保持理性，在拿地投資支撐下，投資或?qū)⒊霈F(xiàn)小幅增長，范圍在5.1%~7.1%之間。價(jià)格受到銷售回落影響，預(yù)計(jì)全年保持平穩(wěn)。

2.關(guān)注點(diǎn)：因勢而變，把握增量、突破存量

(1)發(fā)展階段：經(jīng)濟(jì)增速與人口紅利仍是我國比較優(yōu)勢，房地產(chǎn)市場規(guī)模將維持相對高位

我國房地產(chǎn)市場化運(yùn)行時(shí)間較短，依據(jù)歷史經(jīng)驗(yàn)不足以發(fā)現(xiàn)我國房地產(chǎn)市場的周期規(guī)律，市場參與各方均在摸索中前行，借鑒具備長周期房地產(chǎn)市場發(fā)展歷史的國家經(jīng)驗(yàn)顯得尤為重要。為了明確了解國家發(fā)展階段歷程，我們從經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)、人口紅利、城市化發(fā)展程度三個(gè)維度，選取人均GDP、三產(chǎn)占比、人口增速、撫養(yǎng)比、城鎮(zhèn)化率、城市群聚合力等六個(gè)指標(biāo)，將不同年份的美國、日本和中國看做獨(dú)立樣本，通過聚類分析各國發(fā)展階段并判斷我國未來的發(fā)展趨勢。

結(jié)果顯示，美國經(jīng)濟(jì)水平達(dá)到頂層，日本在發(fā)展過程中經(jīng)濟(jì)開始倒退，目前我國的經(jīng)濟(jì)人口發(fā)展水平處于第二發(fā)展階段，與70年代的美國、80年代前后的日本處于同一水平。不過與發(fā)達(dá)國家相比，我國的經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度和人口數(shù)量紅利仍是優(yōu)勢。一方面，與相應(yīng)時(shí)期的發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體相比，我國經(jīng)濟(jì)增速突出。同處第二發(fā)展階段的70年代后期的美國與80年代左右的日本的經(jīng)濟(jì)增速在2.5%-4.5%之間，與之相比，我國目前的經(jīng)濟(jì)增速仍處高位。另一方面，我國人口數(shù)量紅利仍有一定釋放空間，質(zhì)量紅利提升助力經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)優(yōu)化。與發(fā)達(dá)國家相比，我國的撫養(yǎng)比明顯較低，具備一定的人口紅利優(yōu)勢。

我國房地產(chǎn)市場尚未形成自身周期規(guī)律，但2017年樓市長短期調(diào)控齊發(fā)，今年勢必會(huì)成為我國房地產(chǎn)市場歷史上一個(gè)非常重要的轉(zhuǎn)折點(diǎn)。從對比美國新開工情況來看，我國仍處于新房擴(kuò)張末期，租購并舉體系下增量市場將保持相對高位運(yùn)行?？v觀美國房地產(chǎn)周期與市場結(jié)構(gòu)變化，長期來看市場規(guī)模變化是相對平穩(wěn)的，需求存在慣性，除非有高強(qiáng)度利空刺激，市場并不會(huì)出現(xiàn)斷崖式下跌。隨著我國樓市長效機(jī)制落地，住房保障等政策調(diào)控會(huì)更為長期化，租購并舉會(huì)成為新時(shí)代背景下的新格局，新房市場規(guī)模仍會(huì)處于相對高位。

(2)租賃市場機(jī)會(huì)：主要市場集中在重點(diǎn)城市群，核心城市中高端租賃發(fā)展空間大

2017年，住房租賃市場受到社會(huì)各界空前關(guān)注，各級政府先后出臺(tái)多個(gè)政策，從多角度發(fā)文支持住房租賃市場發(fā)展。我們對我國當(dāng)前住房租賃市場的市場規(guī)模及未來市場空間進(jìn)行了詳細(xì)測算，結(jié)果顯示，2016年我國住房租賃市場規(guī)模達(dá)1.38萬億元，至2020年可達(dá)近2萬億元。

從流動(dòng)人口數(shù)量看，根據(jù)國家衛(wèi)計(jì)委數(shù)據(jù)，2016年，我國流動(dòng)人口總數(shù)為2.45億人，約占全國總?cè)丝诘牧种?。流?dòng)人口主要集中于城市群內(nèi)的一二線城市，是未來租賃市場發(fā)展的主要陣地。根據(jù)2010年第六次人口普查數(shù)據(jù)，我國流動(dòng)人口數(shù)量最多的十個(gè)城市分別為上海、北京、深圳、東莞、天津、廣州、佛山、成都、武漢、重慶。

從流動(dòng)人口收入來看，我國流動(dòng)人口收入增長較快。根據(jù)《中國流動(dòng)人口發(fā)展報(bào)告》，2015年我國流動(dòng)人口平均月收入4598元，較2014年同比增長19.0%，較2013年增長34.5%，漲幅顯著高于全國城鎮(zhèn)居民人均可支配收入。

從流動(dòng)人口家庭房租支出占收入比值看，我國主要城市房租收入比較低，多數(shù)城市不足20%。這一結(jié)果與我國當(dāng)前發(fā)展所處階段及當(dāng)下人民生活習(xí)慣是相符的。一方面，我國目前尚處于發(fā)展中國家之列，人均GDP、家庭總收入等與大部分發(fā)達(dá)國家尚有不少差距。流動(dòng)人口家庭總體而言相對當(dāng)?shù)鼐用袷杖敫?，且收入中有相?dāng)比例需用于日常生活消費(fèi)支出，因此在居住上尚不足以追求過高居住品質(zhì)。另一方面，由于流動(dòng)人口在流入地“根基”并不牢靠，中國家庭普遍儲(chǔ)蓄及購房意識(shí)較強(qiáng)，因此也不愿在租房上付出更高資金。

綜合上文分析，我們認(rèn)為，在判斷我國城市未來租賃市場發(fā)展空間上，應(yīng)主要考慮租賃人口的絕對數(shù)量、流動(dòng)人口流動(dòng)范圍及租金增長空間。此外，各城市流動(dòng)人口的長期居留意愿、房價(jià)與租金差值、落戶門檻等也將影響各城市租賃市場發(fā)展的差異化。

人口的流動(dòng)對住房租賃市場的發(fā)展乃至城市房地產(chǎn)市場的發(fā)展均至關(guān)重要。近年來隨著新型城鎮(zhèn)化的推進(jìn)，大量農(nóng)業(yè)人口轉(zhuǎn)移到中小城鎮(zhèn)中落戶定居，然而這些城鎮(zhèn)不能提供足夠的就業(yè)機(jī)會(huì)，更多的就業(yè)機(jī)會(huì)仍集中在特大城市及周邊的城市群內(nèi)，未來仍將有大量人口向城市群內(nèi)移動(dòng)。若大城市及周邊城市群能夠提供相應(yīng)的住房租賃保護(hù)機(jī)制及一定的教育、醫(yī)療配套，這些城市的住房租賃市場才能持續(xù)健康發(fā)展。

第四篇：2013年中國房地產(chǎn)市場形勢分析

2013年中國房地產(chǎn)市場形勢分析

文/李驍（原載《湖南房地產(chǎn)》）

房地產(chǎn)調(diào)控或已發(fā)生質(zhì)變

2011年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議設(shè)定的房地產(chǎn)調(diào)控目標(biāo)是，堅(jiān)持房地產(chǎn)巿場調(diào)控政策不動(dòng)搖，要讓房價(jià)回歸到一個(gè)合理水平。而2012年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議，對房地產(chǎn)調(diào)控，只提了前半句，少了后半句，沒再繼續(xù)提出要讓房價(jià)回歸到一個(gè)合理水平。

看似漫步經(jīng)心的半句話，可能預(yù)示中國房地產(chǎn)調(diào)控已經(jīng)發(fā)生質(zhì)的變化。如果說，今年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議之前的房地產(chǎn)調(diào)控，重在對價(jià)格的調(diào)控，那么，今年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議之后的房地產(chǎn)調(diào)控，可能會(huì)更加注重內(nèi)在的質(zhì)的調(diào)控，由過去降房價(jià)為主旨調(diào)整為穩(wěn)定房價(jià)（至少要控制房價(jià)上漲幅度）為主旨的調(diào)控。2012年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議之前的房地產(chǎn)調(diào)控，很容易看出是重在對價(jià)格的調(diào)控。溫家寶總理曾在多個(gè)場合強(qiáng)調(diào)要降房價(jià)，要使房價(jià)合理回歸，回歸到合理水平。問題是，何謂房價(jià)合理回歸？何謂合理水平？降多少才合理？難道是兩會(huì)期間總理所說的“總理房價(jià)”？上海每平方米4800元，北京每平方米4700元？這也顯然是不可能的，難怪“總理房價(jià)”會(huì)引發(fā)網(wǎng)上嘲聲一片。

再者，房地產(chǎn)調(diào)控的終極目標(biāo)是促使房地產(chǎn)的健康持續(xù)發(fā)展。那么，如果說房價(jià)連年快速上漲是不健康的表現(xiàn)，房價(jià)大幅下挫就是健康的表現(xiàn)了嗎？ 過去10多年來，房地產(chǎn)業(yè)為中國的宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展做出了巨大貢獻(xiàn)，這是有目共睹的。盡管出現(xiàn)了房地產(chǎn)過熱，出現(xiàn)了經(jīng)濟(jì)對房地產(chǎn)的過度依賴，但房地產(chǎn)去經(jīng)濟(jì)支柱化之路是不可能一蹴而就的，宏觀經(jīng)濟(jì)的結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型也不可能短期就能見到顯著成效?？梢哉f，在今后相當(dāng)長的時(shí)間內(nèi)，房地產(chǎn)業(yè)都將是中國宏觀經(jīng)濟(jì)的重要支撐因素。立足于長遠(yuǎn)的房地產(chǎn)調(diào)控，才是科學(xué)合理的。

從民眾高度關(guān)注的房價(jià)問題上看，“十八大”報(bào)告提出了“加速城鎮(zhèn)化”及“收入倍增”，那么，隨著城鎮(zhèn)化進(jìn)程的推進(jìn)，將會(huì)有大批農(nóng)民成為城鎮(zhèn)居民。

若與之配套，放寬中小城鎮(zhèn)的戶籍政策，將在一定程度上會(huì)增大購房需求。無疑，城鎮(zhèn)化進(jìn)程會(huì)拉動(dòng)內(nèi)需，增加城市居民的可支配收入，其結(jié)果將為房地產(chǎn)發(fā)展注入動(dòng)力。若到2020年人們年均收入增長幅度高于房價(jià)上漲幅度，那么，可以說，房價(jià)實(shí)際上是相對下降了。

此外，“十八大”報(bào)告提出，“建立市場配置和政府保障相結(jié)合的住房制度，加強(qiáng)保障性住房建設(shè)和管理，滿足困難家庭基本需求”，在住有所居上持續(xù)取得新進(jìn)展。將這一提法與“收入倍增”聯(lián)系起來看，實(shí)際上是為中國房地產(chǎn)市場勾畫了清晰的路線圖：一方面控房價(jià)，一方面增收入。在控房價(jià)方面，“市場配置”和“政府保障”相結(jié)合。這個(gè)思路中，“雙軌制”的特征明顯：中高收入者通過購買商品房改善居住條件，低收入群體由保障房有效覆蓋。一方面，房價(jià)合理回歸，同時(shí)居民因收入不斷提高而將有能力承接較高的房價(jià)。這樣雙管齊下，“美麗房地產(chǎn)”就可實(shí)現(xiàn)了。

當(dāng)然，也要注意到的是，此前，業(yè)內(nèi)預(yù)期“十八大”后房地產(chǎn)調(diào)控會(huì)有所放松。但從“十八大”會(huì)議精神及隨后召開的中共中央政治局會(huì)議決議都強(qiáng)調(diào)加強(qiáng)房地產(chǎn)市場調(diào)控來看房地產(chǎn)調(diào)控是不可能放松的。雖然會(huì)議對房地產(chǎn)調(diào)控的著墨不多，但都旗幟鮮明地表明，房地產(chǎn)調(diào)控政策將保持持續(xù)性、延續(xù)性。

可見，從決策層的思路看，宏觀經(jīng)濟(jì)政策將容忍中國經(jīng)濟(jì)中速增長，房地產(chǎn)將走逐步去經(jīng)濟(jì)支柱化之路，即降低房地產(chǎn)在國民經(jīng)濟(jì)中的比重，降低經(jīng)濟(jì)對房地產(chǎn)的依賴。這樣，2013年，房地產(chǎn)恐難再現(xiàn)爆發(fā)性增長，而將逐步撇去投資屬性，向居住屬性回歸。

應(yīng)該說，“十八大”以及今年的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議，對房地產(chǎn)調(diào)控定下了基調(diào)，業(yè)內(nèi)不要過分憧憬房地產(chǎn)調(diào)控有大幅的放松或調(diào)整。

房價(jià)不存大幅快速上漲基礎(chǔ)

2012年，4-5月份后，全國房地產(chǎn)市場成交溫和放大，到了7-8月份，一、二線城市房價(jià)開始上漲，三、四城市房價(jià)下跌跌幅收縮。直至目前，房地產(chǎn)市場延續(xù)著淡季不淡、房價(jià)反彈的行情。

究其原因，主要不外乎以下幾個(gè)方面：

一、調(diào)控兩年之后，市場逐漸適應(yīng)，市場節(jié)奏得已恢復(fù)；

二、原來無資格購房的購房者在限購兩年之后，達(dá)到購房條件，此類需求得已釋放。

三、央行降息、降準(zhǔn)及首套房貸利率利好的刺激；

四、“房價(jià)或?qū)⑸蠞q”的輿論導(dǎo)向致購房者心理預(yù)期的改變；

五、PMI指數(shù)站上榮枯線，房地產(chǎn)景氣指數(shù)等指標(biāo)，顯示中國經(jīng)濟(jì)及房地產(chǎn)行業(yè)基本面向好。

正因?yàn)槌山环糯?，房企資金鏈得已緩解，購房者心理預(yù)期改變，行業(yè)景氣向好，在此背景下，房價(jià)的確存在止跌反彈的隱憂。但我們相信，只要房地產(chǎn)調(diào)控不放松，未來房地產(chǎn)市場就將維持長期、穩(wěn)定發(fā)展局面。

大家常稱中國房地產(chǎn)市場是一個(gè)“政策市”，這并不過份。在中國內(nèi)地，房價(jià)的走勢，確實(shí)關(guān)鍵是看政策。這兩年房地產(chǎn)市場的波動(dòng)主要原因就是受政策波動(dòng)的影響。

這樣，從政策方面看，“十八大”之后的房地產(chǎn)政策走勢不會(huì)有很大的變化。因此，可見，在2013年，已經(jīng)出臺(tái)的房地產(chǎn)政策不會(huì)松動(dòng)，限購、限貸等調(diào)控政策顯然不會(huì)退出，甚至房產(chǎn)稅試點(diǎn)還會(huì)加快。這就意味著，房地產(chǎn)調(diào)控不但不會(huì)松動(dòng)，而可能因擴(kuò)大房產(chǎn)稅試點(diǎn)范圍而變成事實(shí)上的加碼。

但我們也要相信，房地產(chǎn)調(diào)控的目的不是要將房地產(chǎn)一棒子 “打死”，“控房價(jià)”不是調(diào)控的唯一目標(biāo)，調(diào)控的指向應(yīng)是消除房價(jià)快速上漲的形成機(jī)制，或解決導(dǎo)致房地產(chǎn)市場畸形發(fā)展的內(nèi)在問題。

可以設(shè)想，如果“市場”+“保障”的“雙軌制”機(jī)制得已確立，市場的歸市場，保障的歸保障，中高收入者與低收入群體分鍋“吃飯”，那么，隨著人民收入不斷提高，也就無需過度擔(dān)憂房價(jià)溫和上漲的問題了。

再則，從住宅供給面看，經(jīng)過兩年的市場慣性后，供給已經(jīng)趨緩。如果調(diào)控不放松，庫存相對偏高的情況，會(huì)隨著時(shí)間推移逐步改善。但由于市場供給增速放緩，庫存持續(xù)減少，就可能讓人建立起供不應(yīng)求導(dǎo)致房價(jià)上漲的預(yù)期。這正是任志強(qiáng)的“明年三月房價(jià)暴漲論”的論據(jù)之一。

只是，從需求面來看，因限購、限貸的政策依然存在，并不會(huì)松動(dòng)，加之?dāng)U大房產(chǎn)稅試點(diǎn)范圍的影響，投資性需求、改善型需求都將保持謹(jǐn)慎，而剛性需求之前已得到一定程度的釋放，就難以再次大規(guī)模釋放，這樣，市場需求難以有效

擴(kuò)大。

不過，可以預(yù)期，偏緊的貨幣政策，持續(xù)從緊的房地產(chǎn)信貸政策，可能會(huì)進(jìn)一步松動(dòng)或調(diào)整，央行繼續(xù)降息、降準(zhǔn)的政策有望出臺(tái)，這又將利好房企及購房者。

綜合以上分析可知，2013年，中國房地產(chǎn)市場或?qū)⒊尸F(xiàn)穩(wěn)中有升的格局，房價(jià)大幅下跌的概率小，但漲幅將進(jìn)一步收窄。不過，房地產(chǎn)市場將呈現(xiàn)區(qū)域分化特征：

一、二線城市相對樂觀，成交將穩(wěn)中有增，房價(jià)上行概率較大；

三、四線城市由于高庫存等客觀原因的存在，而人口數(shù)量難以暴增，行情可能不會(huì)很理想。

幾個(gè)主要政策預(yù)期分析

房產(chǎn)稅

“十八大”之后，房產(chǎn)稅被決策層、相關(guān)部委屢屢提及。毫無疑問，房地產(chǎn)調(diào)控，從用限貸、限購等行政過渡到市場調(diào)控，是未來的方向。房產(chǎn)稅擴(kuò)容乃至全國普征，是大勢所趨。但要看到，房產(chǎn)稅推進(jìn)會(huì)有一個(gè)過程，時(shí)間進(jìn)度或許要比以往預(yù)期稍晚一些。國家稅務(wù)總局總會(huì)計(jì)師汪康表示，雖然稅務(wù)總局、財(cái)政部等部門正在積極研究房產(chǎn)稅擴(kuò)大試點(diǎn)范圍的方案，但目前要提出一個(gè)完善的方案還有難度。

房產(chǎn)稅的開征路線圖，或?qū)?huì)是這樣：先增加試點(diǎn)范圍，然后二線城市試運(yùn)行，最后全國普征。也就是說，首先應(yīng)對重慶及上海這兩個(gè)城市的試點(diǎn)工作進(jìn)行評估，總結(jié)經(jīng)驗(yàn)，然后再擴(kuò)大試點(diǎn)范圍，最后推廣到全國。

土地市場

最近，國土資源部部長徐紹史強(qiáng)調(diào)，今年國土部將繼續(xù)堅(jiān)持房地產(chǎn)用地調(diào)控政策不動(dòng)搖，對大企業(yè)大地塊監(jiān)督將常態(tài)化。同時(shí)，要確保普通商品住房用地供應(yīng)不低于過去5年年均實(shí)際供應(yīng)，保持土地市場平穩(wěn)運(yùn)行。這就是說，土地市場調(diào)控還將繼續(xù)，并加大對“地王”、囤地等現(xiàn)象、行為的監(jiān)控、打擊，并確保土

地供應(yīng)，以穩(wěn)定市場預(yù)期。

貨幣供應(yīng)

巴克萊對2013年中國經(jīng)濟(jì)的基本預(yù)期是財(cái)政政策溫和擴(kuò)張，貨幣政策中性和金融漸進(jìn)式改革，通貨膨脹更高但仍可控。過去兩三年來，“穩(wěn)健的貨幣政策和積極的財(cái)政政策”的說法基本上沒有變，但實(shí)際上在政策執(zhí)行上是在不斷的調(diào)整?？梢灶A(yù)期，2013年，中國的貨幣政策和財(cái)政政策都應(yīng)該回歸中性。

（李驍，著名房地產(chǎn)專家，上海乘星行行銷服務(wù)機(jī)構(gòu)董事長）

第五篇：2011年中國房地產(chǎn)市場總結(jié) 2012年房產(chǎn)市場展望

2011年中國房地產(chǎn)市場總結(jié) 2012年房產(chǎn)市場展望

http:// 2011-12-16 16:13 來源：愛房網(wǎng)整理

摘要：2011年，在“調(diào)結(jié)構(gòu)、穩(wěn)物價(jià)”的大背景下，中央政府繼續(xù)加強(qiáng)房地產(chǎn)調(diào)控，全國投資、新開工增速高位回落，商品房銷售面積和銷售額再創(chuàng)新高，但調(diào)控效果在限購城市顯現(xiàn)，成交量下降，百城價(jià)格指數(shù)連續(xù)3個(gè)月下跌。

愛房網(wǎng)資訊頻道12月16日2011年，在“調(diào)結(jié)構(gòu)、穩(wěn)物價(jià)”的大背景下，中央政府繼續(xù)加強(qiáng)房地產(chǎn)調(diào)控，全國投資、新開工增速高位回落，商品房銷售面積和銷售額再創(chuàng)新高，但調(diào)控效果在限購城市顯現(xiàn)，成交量下降，百城價(jià)格指數(shù)連續(xù)3個(gè)月下跌。

(1)政策環(huán)境：房地產(chǎn)調(diào)控持續(xù)加碼，措施進(jìn)一步落實(shí)細(xì)化

2011年，在“調(diào)結(jié)構(gòu)、穩(wěn)物價(jià)”的大背景下，中央政府繼續(xù)加強(qiáng)房地產(chǎn)調(diào)控：1月，“國八條”、房產(chǎn)稅試點(diǎn)改革先后落地，“限購”、“限價(jià)”、“限貸”等政策全面升級，限購城市從2010年的不足20個(gè)大幅增加到40多個(gè)；7月初，國務(wù)院常務(wù)會(huì)議明確“二三線城市也要限購”，隨后臺(tái)州、珠海等城市跟進(jìn)，限購城市數(shù)增加到近50個(gè)；10月底，1000萬套保障房建設(shè)計(jì)劃提前實(shí)現(xiàn)；始于2010年的這一輪房地產(chǎn)調(diào)控在2011年不斷細(xì)化和落實(shí)，抑制需求與增加供給兩手抓，行政與經(jīng)濟(jì)手段進(jìn)一步細(xì)化。

(2)新房：全國投資、新開工增速高位回落，商品房銷售面積和銷售額再創(chuàng)新高，但調(diào)控效果在限購城市顯現(xiàn)，成交量下降，百城價(jià)格指數(shù)連續(xù)3個(gè)月下跌

從全國來看，1-11月房地產(chǎn)開發(fā)投資和新開工面積增速分別為29.9%和20.5%，增速在2010年35-40%的歷史高位上持續(xù)回落；商品房需求在2010年的高位基礎(chǔ)上繼續(xù)增長，1-11月銷售面積和銷售額分別同比增長8.5%和16.0%，增速比2010年全年略有下降。從重點(diǎn)城市來看，2011年1-11月，一二線代表城市住宅成交面積同比分別下降15%和7%，但9-11月單月同比降幅均在30%左右，且降幅有擴(kuò)大的趨勢。從絕對量來看，一線城市近期成交量已低于2008年低點(diǎn)，二線城市表現(xiàn)各異，杭州、南京低于2008年，武漢、天津好于2008年，而唐山等三線城市普遍高于2008年。價(jià)格方面，9月百城住宅均價(jià)出現(xiàn)近一年來的首次下跌，10-11月跌幅略有放大；近三個(gè)月一二線城市價(jià)格均出現(xiàn)一定程度的下跌，特別是東部沿海的上海、南京、杭州、蘇州、北京、深圳等地，主流品牌企業(yè)紛紛實(shí)行“以價(jià)換量”策略，部分樓盤價(jià)格降幅超過20%，新開樓盤亦以相對周邊較低的價(jià)格優(yōu)勢進(jìn)入市場；而非限購的三線城市價(jià)格總體較為平穩(wěn)。

(3)二手房：受調(diào)控影響更大，主要城市成交量和價(jià)格降幅大于新房

成交方面，2011年1-11月，北京等10個(gè)代表性城市二手房成交套數(shù)同比下降34%，近三個(gè)月環(huán)比持續(xù)下行，同比降幅超過50%，絕對水平已接近2008年低點(diǎn)。價(jià)格方面，10個(gè)代表性城市二手房平均價(jià)格在9月出現(xiàn)近三年來的首次環(huán)比下跌，10-11月降幅持續(xù)擴(kuò)大，到11月底，杭州累計(jì)下跌8%，深圳下跌5%，其他城市跌幅在3%以內(nèi)。

(4)土地：土地出讓總量略有增長，出讓金總額基本持平，但住宅用地量價(jià)持續(xù)下降 2011年1-11月，全國133個(gè)城市土地招拍掛市場各類土地總成交面積同比增長15.6%，但主要受商辦和工業(yè)用地增長帶動(dòng)，同時(shí)，土地出讓金總額小幅下降1.8%。1-11月，住宅用地量價(jià)水平持續(xù)低于去年同期，成交面積和樓面地價(jià)分別下降11.0%和9.9%，而北京等十大城市分別下降23.5%和14.1%，降幅大于總體水平，其中天津、杭州成交面積降幅接近或超過30%，上海、南京平均樓面低價(jià)降幅超過40%。

(5)企業(yè)：品牌房企銷售業(yè)績增長，市場份額持續(xù)上升，總體經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)不大

受上半年業(yè)績增長帶動(dòng)，萬科等十大品牌房企1-11月銷售額平均同比增幅達(dá)16%，明顯跑贏大市。通過合理促銷、加快推盤、加強(qiáng)非限購城市布局等策略，恒大、龍湖等企業(yè)已經(jīng)或接近完成全年銷售計(jì)劃，行業(yè)集中度進(jìn)一步提高。另一方面，品牌房企普遍放慢拿地步伐，1-11月拿地面積同比下降36%，其中8-11月降幅達(dá)59%。通過開源節(jié)流舉措，品牌房企資金狀況明顯好于2008年，短期償債壓力不大。

2.2012年中國房地產(chǎn)市場趨勢展望

(1)政策趨勢：繼續(xù)堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控政策不動(dòng)搖，貨幣政策微調(diào)緩解調(diào)控壓力

對房地產(chǎn)業(yè)而言，本輪房地產(chǎn)調(diào)控事關(guān)中央政府公信力和中國經(jīng)濟(jì)健康發(fā)展的大局，中央政治局會(huì)議近期定調(diào)2012年經(jīng)濟(jì)工作時(shí)明確表示“堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控政策不動(dòng)搖，促進(jìn)房價(jià)合理回歸”，預(yù)計(jì)限購、限價(jià)等行政性政策在2012年不會(huì)放松，土地制度完善、房產(chǎn)稅試點(diǎn)改革等長效機(jī)制建立也有可能落到實(shí)處。2011年11月底，央行近三年來首次下調(diào)存準(zhǔn)率，預(yù)計(jì)貨幣政策將在2012年繼續(xù)微調(diào)，其微調(diào)力度和節(jié)奏將是影響2012年房地產(chǎn)市場走勢的關(guān)鍵。

(2)總體預(yù)判：上半年調(diào)控效果進(jìn)一步顯現(xiàn)，投資開工步伐放緩，量價(jià)繼續(xù)下行，下半年逐漸趨好，全年量價(jià)難有增長，總體不容樂觀也無需過度悲觀

預(yù)計(jì)在2012年上半年，由于調(diào)控政策仍將較為嚴(yán)厲，需求仍被抑制，貨幣政策微調(diào)也難以很快緩解房地產(chǎn)業(yè)資金壓力，而過去兩年新開工項(xiàng)目將入市，推動(dòng)庫存量的進(jìn)一步上升和房價(jià)下行。全年來看，在“經(jīng)濟(jì)增速穩(wěn)中有降，貨幣政策穩(wěn)中微調(diào)，房地產(chǎn)調(diào)控政策繼續(xù)從緊”的假設(shè)下，根據(jù)“中國房地產(chǎn)中長期動(dòng)態(tài)模型”測算，全年商品房量價(jià)難有增長，預(yù)計(jì)銷售面積和價(jià)格降幅分別在3%-6%和1%-4%之間；房地產(chǎn)開發(fā)投資和新開工面積增速將進(jìn)一步回落，分別在15-20%和6%-9%之間，在2011年的基礎(chǔ)上增速繼續(xù)下降。

(3)關(guān)注點(diǎn)：貨幣政策走向是關(guān)鍵，房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)范圍逐步擴(kuò)大，不同城市、企業(yè)分化加劇

貨幣政策微調(diào)：2012年貨幣政策微調(diào)的力度和節(jié)奏將是影響房地產(chǎn)業(yè)走勢的關(guān)鍵，全年房地產(chǎn)信貸將有所增長，但行業(yè)資金壓力在短期內(nèi)仍將上升。房產(chǎn)稅：改革試點(diǎn)范圍逐步擴(kuò)大，這將為限購等行政手段的逐步退出創(chuàng)造條件，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的長期健康發(fā)展。城市分化：一

二線城市仍將面臨較為嚴(yán)厲的調(diào)控政策，過去幾年土地供應(yīng)量大、開工高的二線城市可能面臨更大風(fēng)險(xiǎn)，東部沿海三四線城市可能因經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)較好迎來更大發(fā)展空間。企業(yè)分化：龍頭企業(yè)領(lǐng)先優(yōu)勢進(jìn)一步擴(kuò)大，中小企業(yè)面臨資金風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)根據(jù)其自身優(yōu)勢，順勢而為，合理布局，保持健康發(fā)展。